JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

ZNALECKÝ POSUDEK č. 863 – 131 / 09 dle Usnesení č.j. 59 EX 408/06-51

Objednavatel: Adresa:

Vypracoval:

kancelář: mail:

Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno

Ing. Artur Ries, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Ulička 4 623 00 Brno [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 408/06-51 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem dne 24.08.2009.

Posudek obsahuje:

27 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

16.09.2009

Znalecký posudek č. 863-131/09

Obsah posudku

strana

A 1 2 3 4 5 6

NÁLEZ ............................................................................................................................... 3 Úkol a předmět ocenění ............................................................................................... 3 Místní šetření ............................................................................................................... 3 Den ocenění ................................................................................................................. 3 Podklady ...................................................................................................................... 3 Limitující podmínky .................................................................................................... 4 Uznávané metody ocenění ........................................................................................... 4

B 1 2 3

POSUDEK ......................................................................................................................... 8 Aplikovaná metoda ocenění......................................................................................... 8 Ocenění ........................................................................................................................ 9 Vyhodnocení .............................................................................................................. 17

C

REKAPITULACE .......................................................................................................... 18

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 19

Seznam příloh ......................................................................................................................... 20

2


A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 59 EX 408/06-51. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši ½ na pozemcích parc.č. 203 a 592, k.ú. Žalkovice, obec Žalkovice, zapsáno na LV č. 132, vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Kroměříž. Výčet: Příslušenství: vedlejší stavby: zděná kůlna venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána, přípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemky parc.č. 203 a 592

2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 03.09.2009 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti.

3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 03.09.2009, což je den ocenění.

4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 132, k.ú. Žalkovice, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 10.06.2009 Snímek katastrální mapy, map. list č. 4-3/1 a 4-3/32, ze dne 10.09.2009 Usnesení č.j. 59 EX 408/06-51 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006

3


- Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze -

II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2009 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009)

5

LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY

Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 408/06-51. Úkolem znalce je:

- stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených

6 6.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná

4


metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 6.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: n

ČVt t t =1 (1 + VMN t )

VHN = ∑

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“: VHN = kde:

ČVtrvalý VMN

ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:

-

bezriziková míra výnosnosti

5


-

přirážky za riziko

Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.

6.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí

-

stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí

omezenost

či

naopak

Poloha nemovitostí

-

vzdálenost od obchodních center vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma )

6


Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena

-

stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena případné restituce, soudní spory

Situace na trhu nemovitostí

-

celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

7


B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný zemědělský a stavební pozemek, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) dle postupu definovaného Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění. Modifikace spočívá v uplatnění nákladového způsobu ocenění přehodnoceného koeficientem prodejnosti Kp, který stanovuje Ministerstvo financí v prováděcí vyhlášce k Zákonu o oceňování (vyhl. č. 456/2008 Sb.). Tento koeficient Kp upravuje (přepočítává) databázi srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti a je stanoven dle skutečných prodejů. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8


2

OCENĚNÍ

2.1

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a) Zděná kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 15,10 m2

Obestavěný prostor: Obestavěný prostor – celkem: Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy S 7,10 100,00 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 3. Stropy C 19,80 100,00 4. Krov S 7,30 100,00 5. Krytina P 8,10 100,00 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100,00 9. Dveře S 3,00 100,00 10. Okna P 1,10 100,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 12. Elektroinstalace C 5,80 100,00 Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Konstrukční výška 3,30 m

49,80 m3

=

Koeficient 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 3,73 0,00 0,00 3,00 0,51 8,20 0,00 61,64 0,6164

9


Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,6164 0,8500 2,0950 0,6250

Základní cena upravená

=

857,54 Kč/m3

=

42 705,49 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 45 = 88,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

36 299,67 Kč

Zděná kůlna - zjištěná cena

=

6 405,82 Kč

49,80 m3 * 857,54 Kč/m3

Plná cena:

b) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Parcelní číslo

Název

Výměra [m2] 327,00

Ostatní plocha 592 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00

Cena [Kč] 11 445,11 445,-

125 % 125 %

+

14 306,25 25 751,25

10 % 10 %

+

2 575,13 28 326,38 0,9130 2,1420 55 396,37

* *

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Ocenění: Název

Parcelní číslo

Orná půda

203 203

BPEJ 35800 35900

Výměra JC Úprava [m2] [%] [Kč/m2] 936 11,59 3694 8,79 4630 Mezisoučet

UC [Kč/m2] 11,59 8,79

Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem Pozemky - zjištěná cena

*

=

Cena [Kč] 10 848,24 32 470,26 43 318,50 1,0000 43 318,50

98 714,87 Kč

10


Rekapitulace porovnávacího způsobu ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování: a) Zděná kůlna b) Pozemky

= =

Celkem

105 120,69 Kč

Celkem po zaokrouhlení

2.2

6 405,82 Kč 98 714,87 Kč

105 000,- Kč

Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: a) Zemědělský pozemek parc.č. 203 se nachází zcela mimo zastavěnou část obce. Je rovinatý, obdělávaný. Centrum obce Žalkovice je ve vzdálenosti 1 500 m, do Kroměříže je vzdálenost 11 km. Přístup k pozemku je možný po nezpevněné polní cestě. b) Pozemek evidovaný jako ostatní plocha parc.č. 592 se nachází v zastavěné části obce. Je rovinatý, porostlý ovocnými stromy a nachází se na něm menší zděná stavba, která ovšem není zakreslena v katastrální mapě. Jedná se o jednoduchou nepodsklepenou zděnou stavbu. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel bez vnějších i vnitřních omítek. Krov je dřevěný, střecha pultová s krytinou z trapézového plechu. Okno je kovové bez zasklení, dveře chybí. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení. Upozorňuji, že stavba je ve velmi špatném technickém stavu. Centrum obce Žalkovice je ve vzdálenosti 400 m, do Kroměříže je vzdálenost 12 km. Přístup k pozemku je možný po veřejné komunikaci. Oplocení pozemku je provedeno z části okolní zástavbou a z části plotovými rámy na kovových sloupcích. Srovnávací parametry:

Název Zděná kůlna

Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

49,80

15,10

Užitná plocha [m2] 11,30

Pozemek parc.č. 203

4 630,00

Pozemek parc.č. 592

327,00

Pozemky celkem

-

15,10

4 941,90

11


Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 591, z toho 415 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, ostatní v Kroměříži 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. stupeň 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce a) mimo intravilán, b) širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až k pozemkům 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba a) není, b) bydlení 17 Parkovací možnosti 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán a) není, b) schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě a) nejsou, b)všechny C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Regulace nájemného žádná 22 Výskyt radonu neměřeno 23 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 24 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích), nejsou 25 Pozemky celkem 4 957 m2 č.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 132 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

12


Srovnávací nemovitosti stavebních pozemků: 1) Prusinovice - stavební pozemek Pozemek o velikosti 2 851 m2 k výstavbě rodinného domu. Stavební část pozemku se nachází v rovině. Zahrada je pak mírně svažitá. U pozemku jsou veškeré inženýrské sítě a pozemek je oplocen. Šířka pozemku je 20 metrů. Cena nabídková: 245,- Kč/m2

Zdroj: Rk Život Kudlovice 254 687 03 Babice www.rkzivot.cz Tel.: 725 686 107

2) Stavební pozemek Pacetluky Stavebního pozemek v obci Pacetluky, vzdáleného 6 km od Holešova. CP: 2 000 m2. Nachází se v rovině, je neoplocen s příjezdovou cestou asfaltovou. Veškeré IS, nová čistička. Cena nabídková: 220,- Kč/m2 Fotografie není k dispozici Zdroj: OKNO NEMOVITOSTÍ, s.r.o. Úvoz 31 602 00 Brno www.rkokno.cz Tel.: 739 300 933

13


3) Stavební pozemek, Podhradní Lhota Stavební pozemek v klidné části obce Podhradní Lhota o velikosti 787 m2. Pozemek ve svahu, v místě veškeré sítě (el. + elektroměr, přípojka vody, plyn). Cena nabídková: 190,- Kč/m2

Zdroj: Realitní kancelář STING - Přerov Wilsonova 9 750 02 Přerov www.rksting.cz Tel.: 581 212 701

4) Stavební pozemky v Roštíně, okr. Kroměříž Pozemek se nachází na úpatí Chřibů, rozloha pozemku, 1 651 m2. Inženýrské sítě + kabel. TV + internet. V místě je koupaliště, tenisové kurty, pohostinství. Cena nabídková: 188,- Kč/m2

Zdroj: TIP DaS s.r.o. Kosmákova 42 750 02 Přerov www.drevoastavba.com Tel.: +420 581 702 066

14


Rozbor realitního trhu - zemědělské pozemky: 1. Cena zemědělské půdy podle katastrálního území (AKTUALIZOVÁNO - CENY OD 1.1.2009) Katastrální území

Okres

Kód ČSÚ

Žalkovice

Kroměříž

794350

Cena pro rok 2009 13,93 Kč/m²

2. Cena zemědělské půdy podle BPEJ (aktualizováno dle platného znění od 1.1.2009)

BPEJ

Cena

35800

11,59 Kč/m²

BPEJ

Cena

35900

8,79 Kč/m²

3. Tržní cena zemědělské půdy: Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: • kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), • podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, • druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), • poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, • celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, • přístup k pozemkům, • průběh pozemkových úprav v lokalitě, • evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), • konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je “úřední cena dle BPEJ”, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15 Kč/m2 zemědělské půdy (to je obvykle 80-300% z úřední ceny). Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Zdroj: www.farmy.cz

15


Závěrečná analýza ceny stavebního pozemku Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota se pohybuje v rozpětí od 188,- do 245,- Kč/m2. Pro ocenění je použit střed uvedeného intervalu, tedy 216,50 Kč/m2. Výpočet: 327 m2 x 216,50 Kč/m2 = 70 795,50 Kč, po zaokrouhlení 71 000,- Kč Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce.

Závěrečná analýza ceny zemědělské půdy Oceňovaný zemědělský pozemek je situován zcela mimo zastavěnou část obce, nejedná se o pozemek stavební, a to ani (po konzultaci s Obecním úřadem Žalkovice, tel.: 573 354 122) výhledově. Jak je patrno z přiložené katastrální mapy, výměra pozemku je z hlediska zemědělské produkce velmi malá, což je jeho značným handicapem, potenciální prodejnost pro zemědělské účely je proto dosti snížená, potenciálními kupci mohou být spíše jen vlastníci okolních přilehlých pozemků, kteří by tak sjednotili vlastní pozemky do větších celků. Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze veškerých rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že hodnota zemědělských pozemků osciluje kolem hodnoty 14,- Kč/m2. Výpočet: 4 630 m2 × 14,- Kč/m2 = 64 820,- Kč, po zaokrouhlení 65 000,- Kč

Cena pozemků celkem: 71 000,- Kč + 65 000,- Kč = 136 000,- Kč

16


3

VYHODNOCENÍ

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

105 000,- Kč

Komparační metoda – srovnání na trhu

136 000,- Kč

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 136 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ činí tedy 136 000,- Kč × ½ = 68 000,- Kč

17


C REKAPITULACE

Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.č. 203 a 592, k.ú. Žalkovice, obec Žalkovice, zapsáno na LV č. 132, vedeného KÚ pro Zlínský kraj, KP Kroměříž, indikuji ke dni ocenění na:

68 000,- Kč slovy: Šedesátosmtisíc korun českých

V Brně dne 16.09.2009

Ing. Artur Ries, Ph.D.

18


D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 26.10.2000 č.j. Spr 2794/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí; pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 863-131/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09131.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Artur Ries, Ph.D.

19


Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 132, k.ú. Žalkovice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 10.06.2009 3. Snímek katastrální mapy, map. list č. 4-3/1 a 4-3/32, ze dne 10.09.2009

20

Příloha: Barevná fotodokumentace

Příloha: Barevná fotodokumentace

JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

Recommend Documents