JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3510 – 370 / 09 dle Usnesení č.j. 59 EX 2439/07-56

Objednavatel: Adresa:

Vypracoval:

kancelář: mail:

Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Křenová 299/26 602 00 Brno [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 2439/07-56 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem, dne 30.07.2009.

Posudek obsahuje:

23 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

1

Zpracováno:

25.08.2009

Znalecký posudek č. 3510-370/09

Obsah posudku

strana

A 1 2 3 4 5 6

NÁLEZ ............................................................................................................................... 3 Úkol a předmět ocenění ............................................................................................... 3 Místní šetření ............................................................................................................... 3 Den ocenění ................................................................................................................. 3 Podklady ...................................................................................................................... 3 Limitující podmínky .................................................................................................... 4 Uznávané metody ocenění ........................................................................................... 4

B 1 2 3

POSUDEK ......................................................................................................................... 7 Aplikovaná metoda ocenění......................................................................................... 7 Ocenění ........................................................................................................................ 8 Vyhodnocení .............................................................................................................. 14

C

REKAPITULACE .......................................................................................................... 15

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 16

Seznam příloh ......................................................................................................................... 17

2


A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 59 EX 2439/07-56. Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 1237/47, 1840/27, 2244/8 a 2330/13, k.ú. Březnice, obec Březnice, zapsáno na LV č. 1426, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Příbram.

2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 11.08.2009 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti.

3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 11.08.2009, což je den ocenění.

4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1426, k.ú. Březnice, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 14.08.2009 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 59 EX 2439/07-56 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2008 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009)

3


5

LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY

Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 2439/07-56. Úkolem znalce je:

- stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených.

6 6.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 6.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční

4


výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: n

ČVt t t =1 (1 + VMN t )

VHN = ∑

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“: VHN = kde:

ČVtrvalý VMN

ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:

-

bezriziková míra výnosnosti přirážky za riziko

Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. 5


Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí

-

stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí

omezenost

či

naopak

Poloha nemovitostí

-

vzdálenost od obchodních center vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma )

Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena

-

stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena případné restituce, soudní spory

Situace na trhu nemovitostí

-

celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

6


B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné pozemky určené pro zemědělskou prvovýrobu, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody u staveb, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u pozemků sloužících pro zemědělskou prvovýrobu nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění. Modifikace spočívá v uplatnění nákladového způsobu ocenění přehodnoceného koeficientem prodejnosti Kp, který stanovuje Ministerstvo financí v prováděcí vyhlášce k Zákonu o oceňování (vyhl. č. 456/2008 Sb.). Tento koeficient Kp upravuje (přepočítává) databázi srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti a je stanoven dle skutečných prodejů. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7


2

OCENĚNÍ

2.1

Porovnávací způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

Pozemky oceněné dle § 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena Max. cena [%] [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč/m2] Ostatní plocha 2244/8 129,00 54,31 2,2210 0,7970 0 96,14 32,59 97,76 Ostatní plocha 2330/13 2,00 54,31 2,2210 0,7970 0 96,14 32,59 97,76 Pozemky oceněné dle § 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem - celkem

Cena [Kč] 12 402,06 192,28 12 594,34

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území Celková úprava ceny:

40,00 % 40,00 %

Ocenění: Název

Parcelní číslo

Orná půda Orná půda

1237/47 1840/27 1840/27

BPEJ 53211 55011 55001

Výměra Úprava JC [m2] [%] [Kč/m2] 5576 5,01 40,00 6660 5,53 40,00 2454 6,21 40,00 14690 Mezisoučet

Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem

Pozemky - zjištěná cena

Celkem po zaokrouhlení

UC [Kč/m2] 7,01 7,74 8,69

Cena [Kč] 39 087,76 51 548,40 21 325,26 111 961,42 * 1,0000 111 961,42

= 124 555,76 Kč

125 000,- Kč

8


2.2

Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Oba zemědělské pozemky jsou mírně svažité, obdělávané a nacházejí se mimo zastavěnou část obce. Hranice pozemků sousedí se silnicemi II. a III. třídy, které vedou částečně po malých úsecích pozemků, které jsou též předmětem ocenění. Centrum obce Březnice je od pozemků ve vzdálenosti cca 2 km, do Příbrami je vzdálenost 20 km. Přístup k pozemkům je možný po veřejné komunikaci. Srovnávací parametry: Druh pozemku využití

Užitná plocha [m2]

Pozemek parc.č. 1237/47

orná půda

5 576,00


orná půda

9 114,00


ostatní plocha silnice

129,00


ostatní plocha silnice

2,00

Název

Pozemky celkem

-

14 821,00

Srovnávací kritéria: č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, úřady Poptávka po nemovitostech Přírodní okolí Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport Ubytování Struktura zaměstnanosti Životní prostředí

Popis kritéria obyvatel 3 605, z toho 2 500 v produkt. věku obecní úřad, pošta, policie; ostatní v Příbrami nabídka převyšuje poptávku velmi dobré dostatečné vybavení základní škola, střední odborná škola ordinace lékařů, poliklinika dostatečné vybavení dostatečná kapacita nedostatečná nabídka velmi dobré

9


B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce mimo intravilán 13 Dopravní podmínky příjezd až k pozemkům po veřejných komunikacích 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba 17 Parkovací možnosti 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán není 20 Inženýrské sítě C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Regulace nájemného žádná 22 Výskyt radonu neměřeno 23 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 24 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích), nejsou 25 Pozemky celkem 14 821 m2

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1426 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovitosti: 1) Pozemek Zalužany 13 pozemků v Zalužanech okres Příbram. Pozemky (pole) jsou v různých velikostních plochách od 169 m2 až 10 089 m2. Jedná se o pozemky v lokalitě nedaleko Orlické přehrady. Cena nabídková: 15,- Kč/m2 Zdroj: Bleskové Reality Pražská 298 250 01 Brandýs nad Labem Tel.: 00420 800 500 222

2) Pole u obce Lazsko, okr. Příbram Pole o rozloze 39 543 m2, u obce Lazsko, okr. Příbram. Cena nabídková: 10,- Kč/m2

10


Zdroj: RE/MAX Centrum Realit Jandova 2 190 00 Praha 9, Vysočany www.re-max.cz Tel.: +420 226 209 016

3) Pozemky v kat. území Strážovice u Mirotic Čtyři velké pozemky v kat. území Strážovice u Mirotic, orná půda a pastvina. Výměra 21 100 m2. Nedaleko obce Strážovice, dobrá dostupnost na dálnici na Prahu. Cena nabídková: 12,- Kč/m2

Zdroj: Tel.:+420 607 940 954

4) Zemědělské pozemky Zemědělské pozemky v k.ú. Srby nad Úslavou a Ždírec u Blovic, okres Plzeň - jih. Celková výměra 1,4 ha. TTP a orná půda. Cena nabídková: 9,- Kč/m2

11


Zdroj: ČESKÁ POZEMKOVÁ AGENTURA, s.r.o. Částkova 74 326 00 Plzeň www.cepa.cz Tel.: +420 777 766 055 5) Pozemky u Zbiroha, 8 235 m2 - orná půda Pozemky 60 km od Prahy a 10 km od Zbiroha se nacházejí v obci Ostrovec - Lhotka. Oba pozemky jsou přístupné z obecní komunikace, jeden navazuje na asfaltovou komunikaci a druhý na prašnou zpevněnou cestu. Výměry 5 753 m2 - orná půda, 2 482 m2 - orná půda. Cena nabídková: 11,- Kč/m2

Zdroj: Jupiter Reality - Patrik Kurek Strážní 1359/28 130 00 Praha 3 - Žižkov www.jupiter-reality.cz Tel.: +420 274 773 980

12


Statistické přehledy realitního trhu: 1. Cena zemědělské půdy podle katastrálního území (AKTUALIZOVÁNO - CENY OD 1.1.2009) Katastrální území

Okres

Kód ČSÚ Cena pro rok 2009

Bor u Březnice

Příbram 607240

5,80 Kč/m²

Březnice

Příbram 614271

5,94 Kč/m²

Bubovice u Březnice Příbram 784800

5,09 Kč/m²

Martinice u Březnice Příbram 692085

4,87 Kč/m²

Počaply u Březnice

Příbram 722952

6,06 Kč/m²

Volenice u Březnice

Příbram 784826

4,13 Kč/m²

Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: • • • • • • • • •

kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.

Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je “úřední cena dle BPEJ”, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15 Kč/m2 zemědělské půdy (to je obvykle 80-300% z úřední ceny). Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Zdroj: FARMY.CZ Závěrečná analýza Oceňované zemědělské pozemky jsou situovány zcela mimo zastavěnou část obce, nejedná se o pozemky stavební, a to ani (po konzultaci s Obecním úřadem Březnice, tel.: 318 403 171) výhledově. Jak je patrno z přiložených katastrálních map, pozemky jsou situovány dosti roztroušeně v okolí města Březnice. Potenciálními kupci mohou být spíše jen vlastníci okolních přilehlých pozemků, kteří by tak sjednotili vlastní pozemky do větších celků. Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze veškerých rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota zemědělských pozemků se pohybuje v rozpětí od 9,00 do 15,00 Kč/m2, pro ocenění je použit střed uvedeného intervalu, tzn. 12,00 Kč/m2. Výpočet: 14 821 m2 × 12,00 Kč/m2 = 177 852,- Kč, po zaokrouhlení 178 000,- Kč

13


3

VYHODNOCENÍ

Porovnávací způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

125 000,- Kč

Komparační metoda – srovnání na trhu

178 000,- Kč

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve středu intervalu zjištěného komparační metodou, tedy ve výši: 178 000,- Kč

14


C REKAPITULACE

Obvyklou cenu pozemků parc.č. 1237/47, 1840/27, 2244/8 a 2330/13, k.ú. Březnice, obec Březnice, zapsáno na LV č. 1426, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Příbram, indikuji ke dni ocenění na:

178 000,- Kč slovy: Jednostosedmdesátosmtisíc korun českých

V Brně dne 25.08.2009

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

15


D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3510-370/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09370.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

16


Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1426, k.ú. Březnice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 14.08.2009 3. Snímky katastrální mapy

17

Příloha: Barevná fotodokumentace

Příloha: Barevná fotodokumentace

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 14.08.2009 12:13:59 Okres: CZ020B Příbram Obec: 540013 Březnice Kat.území: 614271 Březnice

List vlastnictví: 1426

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Dubský František, Bubovická 135, 262 72 Březnice B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

1237/47

5576 orná půda

1840/27

9114 orná půda

2244/8 2330/13

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

550222/0383

Způsob využití

Způsob ochrany zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond

129 ostatní plocha 2 ostatní plocha

B1

Podíl

silnice silnice

Povinnost k

o Nařízení exekuce

Dubský František, Bubovická 135, Z-13939/2006-211 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Příbrami 22 Nc-5668/2006 -7 ze dne 21.06.2006. Z-13939/2006-211 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Dubský František, Bubovická 135, Z-9246/2007-211 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383, Parcela: 1237/47 Dubský František, Bubovická 135, Z-9246/2007-211 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383, Parcela: 1840/27 Dubský František, Bubovická 135, Z-9246/2007-211 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383, Parcela: 2244/8 Dubský František, Bubovická 135, Z-9246/2007-211 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383, Parcela: 2330/13 Listina Exekuční příkaz Exekutorký úřad Brno-venkov 59 EX-2439/2007 -10 ze dne 12.06.2007. Z-9246/2007-211 o Nařízení exekuce Dubský František, Bubovická 135, Z-9068/2007-211 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Příbrami 21Nc-5594/2007 -14 ze dne 21.05.2007. Z-9068/2007-211 D

Jiné zápisy - Bez zápisu strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 14.08.2009 12:13:59 Okres: CZ020B Příbram Obec: 540013 Březnice Kat.území: 614271 Březnice

List vlastnictví: 1426

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Rozhodnutí o dědictví D 478/1974

POLVZ:78/1974 Pro: Dubský František, Bubovická 135, 262 72 Březnice

Z-2400078/1974-211 RČ/IČO: 550222/0383

o Rozhodnutí o dědictví D 751/1992

POLVZ:28/1994 Pro: Dubský František, Bubovická 135, 262 72 Březnice F

Z-2400028/1994-211 RČ/IČO: 550222/0383

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 1237/47 1840/27

BPEJ 53211 55011 55001

Výměra[m2] 5576 6660 2454 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Řízení PÚ: .................

Vyhotoveno: 14.08.2009 12:43:48 Vyhotovil: Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko:

strana 2

JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

Recommend Documents