JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3261 – 121 / 09 dle Usnesení č.j. 59 EX 1108/08-25

Objednavatel: Adresa:

Vypracoval:

kancelář: mail:

Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Křenová 299/26 602 00 Brno [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 Ex 1108/08-25.

Posudek obsahuje:

30 stran včetně příloh

Posudek se předává :

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

17.03.2009

Znalecký posudek č. 3261-121/09

Obsah posudku

strana

A 1 2 3 4 5 6

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění.................................................................................................3 Místní šetření.................................................................................................................3 Den ocenění...................................................................................................................3 Podklady........................................................................................................................3 Limitující podmínky......................................................................................................4 Uznávané metody ocenění ............................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění ..........................................................................................8 Ocenění .........................................................................................................................9 Vyhodnocení ...............................................................................................................19

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................20

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................21

Seznam příloh .........................................................................................................................22

2


A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 59 EX 1108/08-25. Předmětem ocenění je budova č.p. 472 – obč. vybavenost, část obce Morávka, stojící na pozemku parc.č. St. 1547 a pozemky parc.č. St. 1547 a 2986/3, k.ú. Morávka, obec Morávka, zapsáno na LV č. 1550, vedeného KÚ pro Moravskoslezský kraj, KP Frýdek - Místek. Výčet: Hlavní stavby: Budova č.p. 472 – obč. vybavenost Vedlejší stavby: Přístřešek Příslušenství: Venkovní úpravy: přípojka el. energie, vody ze studny, kanalizace do žumpy, zpevněné plochy, venkovní schody, trvalé porosty Pozemky: parc.č. St. 1547 a 2986/3 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek.

2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 10.03.2009 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst.

3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 10.03.2009, což je den ocenění.

4

PODKLADY

- Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1550, k.ú. Morávka, získaný prostřednictvím dálkového -

přístupu do katastru nemovitostí dne 05.05.2008 snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 59 Ex 1108/08-25 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

3


- Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, -

s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů – báze II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 Trend Report 2008 vydaný Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – www.artn.cz

5

LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY

Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 59 Ex 1108/08-25. Úkolem znalce je:

- stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - stanovit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, - stanovit výslednou cenu.

6 6.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo 4


obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 6.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: n

ČVt (1 + VMN t ) t t =1

VHN = ∑

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“: VHN = kde:

ČVtrvalý VMN

ČVtrvalý ... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna)

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule

5


Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky:

-

bezriziková míra výnosnosti přirážky za riziko

Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.

6.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí

-

stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí

omezenost

či

naopak

6


Poloha nemovitostí

-

vzdálenost od obchodních center vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma )

Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena

-

stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena případné restituce, soudní spory

Situace na trhu nemovitostí

-

celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

7


B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je objekt obč. vybavenosti – hostinec s příslušenstvím a pozemky, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. Rizika nedosažení mnou uvažované ceny za pronájem je vyjádřen diskontní sazbou (riziková přirážka 2). Riziková přirážka 1 zohledňuje technický stav staveb zjištěný při místním šetření a riziková přirážka 3 zohledňuje právní hlediska rizik vztahující se k předmětu ocenění – rizikové přirážky jsou popsány níže v části B.2.x posudku. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) modifikací postupu definovaného Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění. Modifikace spočívá v uplatnění nákladového způsobu ocenění přehodnoceného koeficientem prodejnosti Kp, který stanovuje Ministerstvo financí v prováděcí vyhlášce k Zákonu o oceňování (vyhl. č. 456/2008 Sb.). Tento koeficient Kp upravuje (přepočítává) databázi srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti a je stanoven dle skutečných prodejů. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8


2 2.1

OCENĚNÍ Výnosový způsob ocenění

Předpokládané výnosy Důležitým parametrem výnosové metody je teoretický předpoklad, že oceňovaný objekt je pronajat za tržní nájemné. Šetřením spolupracujících odhadců, z vlastní databáze a zkušeností zpracovatele posudku, šetřením v realitní inzerci a v inzerci na síti Internet bylo zjištěno, že se jedná o nájemné ve výši 300 000,- Kč (nájemné na místním trhu obvyklé) v závislosti zejména na druhu užitné plochy, její vybavenosti, celkové velikosti a jejím technickém stavu; někdy též na podlažnosti, kdy v přízemí je dosahováno vyšších nájmů. Služby související s provozem objektu obvykle hradí nájemci sami (případně jsou tzv. přefakturovány), náklady pro pronajímatele tak existují v níže uvedené struktuře. Náklady související s běžnou údržbou a opravy pronajatých prostor jdou dle Nájemní smlouvy na vrub nájemce. Rizika plynoucí z nedosažení tržní ceny nájmu nebo neúplného obsazení ploch jsou pak vzhledem ke svému charakteru zohledněny při aplikaci výnosové metody v Rizikové přirážce 2. Riziková přirážka 1 (technický stav) byla zkoumána při místním šetření (v rámci možností). Riziková přirážka 3 souvisí zejména s právním stavem předmětu ocenění. Uvedená rizika jsou blíže popsána v bodě B.2.3 posudku.

Náklady související s provozem a pronájmem druh

částka

daň z nemovitosti pojistné správa (osobní náklady) Náklady celkem:

3 500,00 Kč 8 000,00 Kč 48 600,00 Kč 60 100,00 Kč

Pozn.: Přesné vyčíslení uvedených nákladů nebylo k dispozici, uvedené částky byly stanoveny na základě výpočtu doporučeného odbornou literaturou.

Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: n

ČVt t t =1 (1 + VMN t )

VHN = ∑

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ČVt ... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost)

9


Výpočet výnosové hodnoty Výše uvedený očekávaný výnos je snížen o náklady s pronájmem související. Čistý roční výnos ČV je zakalkulován do výhledu na jednotlivé roky (5 roků), následně je použit princip metody jednoduché kapitalizace:

bezrizik. výnos přirážka za riziko 1 přirážka za riziko 2 přirážka za riziko 3 VMN: Výnosy: Náklady: Čistý výnos ČV: VHNt:

2009

2010

2011

2012

2013

2014 a dál

1

2

3

4

5

kapitalizace

4,70% 2,00% 2,50% 1,00% 10,20% 300 000 60 100 239 900 217 695

4,70% 2,00% 2,50% 1,00% 10,20% 300 000 60 100 239 900 197 545

4,70% 2,50% 2,50% 1,00% 10,70% 300 000 60 100 239 900 178 451

4,70% 2,50% 2,50% 1,00% 10,70% 300 000 60 100 239 900 161 203

4,70% 2,50% 2,50% 1,00% 10,70% 300 000 60 100 239 900 145 621 VHNcelkem:

Výnosová hodnota nemovitosti činí po zaokrouhlení celkem:

2.2

4,70% 3,00% 2,50% 1,00% 11,20% 300 000 60 100 239 900 1 300 188 2 200 703

2 200 000,- Kč

Komparační způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a) Hlavní stavby a1) Budova č.p. 472 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce:

H. budovy pro obchod (společné stravování) zděná

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: Součet

Zastavěná plocha 94,00 m2 333,00 m2 94,00 m2 521,00 m2

Konstrukční výška 2,60 m 3,00 m 3,00 m

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = 1 525,40 / 521,00 = 2,93 m PZP = 521,00 / 3 = 173,67 m2

Součin 244,40 m3 999,00 m3 282,00 m3 1 525,40 m3

10


Obestavěný prostor: 1.PP+1.NP+2.NP+zastřešení: Obestavěný prostor – celkem:

= =

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 6,10 100,00 2. Svislé konstrukce: S 15,30 100,00 3. Stropy: S 8,10 100,00 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,30 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,20 100,00 10. Schody: S 2,70 100,00 11. Dveře: S 3,70 100,00 13. Okna: S 5,80 100,00 14. Povrchy podlah: S 3,30 100,00 15. Vytápění: S 4,80 100,00 16. Elektroinstalace: S 5,90 100,00 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 20. Vnitřní plynovod: C 0,40 100,00 21. Ohřev vody: S 2,00 100,00 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,20 100,00 24. Výtahy: C 1,30 100,00 25. Ostatní: S 4,40 100,00 Součet upravených objemových podílů:

1 930,00 m3 1 930,00 m3

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,10 1,00 15,30 1,00 8,10 1,00 6,20 1,00 2,90 1,00 0,60 1,00 7,30 1,00 3,30 1,00 3,20 1,00 2,70 1,00 3,70 1,00 5,80 1,00 3,30 1,00 4,80 1,00 5,90 1,00 0,30 1,00 3,20 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 2,00 1,00 1,90 1,00 4,20 0,00 0,00 1,00 4,40 98,30

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9830

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

2 669,- Kč/m3 0,9390 0,9580 1,0167 0,9830 0,8500 2,1320 0,4930

Základní cena upravená

=

2 143,77 Kč/m3

=

4 137 476,10 Kč

Plná cena:

1 930,00 m3 * 2 143,77 Kč/m3

11


Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 %

-

1 654 990,44 Kč

Budova č.p. 472 - zjištěná cena

=

2 482 485,66 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Přístřešek - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz.

Obestavěný prostor: OP: Obestavěný prostor – celkem:

= =

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy S 12,20 100,00 2. Obvodové stěny S 31,00 100,00 4. Krov S 33,50 100,00 5. Krytina S 12,80 100,00 6. Klempířské konstrukce S 4,20 100,00 7. Úprava povrchů S 6,30 100,00 Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

200,00 m3 200,00 m3

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 12,20 1,00 31,00 1,00 33,50 1,00 12,80 1,00 4,20 1,00 6,30 100,00 1,0000

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

750,- Kč/m3 1,0000 0,8500 2,0950 0,4930

Základní cena upravená

=

658,43 Kč/m3

=

131 686,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 40 = 50,000 %

-

65 843,- Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

65 843,- Kč

Plná cena:

200,00 m3 * 658,43 Kč/m3

12


c) Pozemky Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 333,00

zastavěná plocha a nádvoří St. 1547 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 35,41

Cena [Kč] 11 791,53 11 791,53

-5 % -7 % -5 % -3 % -20 % * *

2 358,31 9 433,22 0,4930 2,1320 9 915,03

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,41 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra [m2] 2 255,00

ostatní plocha, neplodná půda 2986/3 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo 2.9.2 omezení užívání pozemku - chráněná krajinná oblast Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Jedn. cena [Kč/m2] 35,41

Cena [Kč] 79 849,55 79 849,55

-5 % -7 % -5 % -3 % -20 % * * *

Pozemky - zjištěná cena

=

15 969,91 63 879,64 0,4000 0,4930 2,1320 26 856,94 36 771,97 Kč

Rekapitulace: a) Budova č.p. 472 b) Přístřešek c) Pozemky Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení

= = =

2 482 485,66 Kč 65 843,00 Kč 36 771,97 Kč 2 585 100,63 Kč 2 585000,- Kč

13


2.3

Komparační způsob ocenění – srovnání na trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Jedná se o objekt hostince s obytnou částí. Objekt je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém pozemku. Obytná část objektu je podsklepená se dvěma nadzemními podlažími, hostinská část objektu je jednopodlažní. Objekt se nachází u místní komunikace, okolní zástavbu tvoří budovy pro rekreaci, bydlení, občanské vybavenosti. Centrum obce je ve vzdálenosti 9 km, mezí obcí Morávkou a okresním městem Frýdkem – Místkem je vzdálenost 20 km. Přístup k objektu je možný přímo z místní veřejné komunikace – p.č. 4123/1 – ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví Moravskoslezského kraje. Oplocení pozemku není provedeno. Inženýrské sítě: v místě je proveden rozvod el. energie. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle odborného odhadu objekt postaven před cca 40-ti lety, údržba: slabá

Počet podlaží:

část 1 podzemní a dvě nadzemní podlaží, část jedno nadzemní podlaží

Základy:

betonové s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné z cihel, nezatepleno Stropy:

s rovným podhledem

Střecha:

tvar stanový, sedlový, krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

z pozinkovaného plechu, nátěry

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápennocementové omítky

Vnější povrchy:

břízolitové omítky, sokl kamenný

Schody:

betonové s teracem

Dveře:

dřevěné hladké plné, se zárubněmi a prahy, vstupní kovové prosklené

Okna:

dřevěná zdvojená

Krytina střechy:

Vrata:

plechová

nejsou

14


Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: parkety, PVC, dlažba, betonová mazanina

Vytápění:

ústřední na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován el. zásobníkovým ohřívačem

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů

Hygienické vybavení: WC, umyvadla, vana Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, rozvod proudu (220/380V), bleskosvod

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné.

Předpokládaná dispozice: 1.PP:

obytná část - chodba, schodišťový prostor, kotelna, sklepní místnosti

1.NP: obytná část - vstup, chodba, schodiště, kuchyň, pokoje, koupelna, WC hostinská část - vstup, prostory hostince, výčep, kuchyň, soc. zázemí 2.NP: obytná část – chodba, schodiště, pokoje, soc. zázemí Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Budova č.p. 472 - obč. vybavenost

1 950

333

390

Pozemky parc.č. St. 1547 a 2986/3

-

333

2 255

Název

Srovnávací kritéria: č. 1 2 3

Kriterium A – OBEC Velikost obce Správa, úřady Poptávka po nemovitostech

Popis kritéria obyvatel 1 055, z toho 746 v produkt. věku obecní úřad, pošta nabídka v rovnováze s poptávkou

15


4 Přírodní okolí výborné 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport základní vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí výborné B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji, od centra 9 km 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu zpevněný 14 Orientace ke svět. str. kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý, mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení, rekreace 17 Parkovací možnosti na vlastním pozemku 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. Plán v obci všechny kromě veřejné kanalizace, v místě 20 Inženýrské sítě pouze rozvod el. energie C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby zanedbaná 30 Pozemky celkem 2 588 m2

Závady technické povahy: Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 40-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v průměrném technickém stavu, některé prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky opotřebení. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a chybějící údržbě. Další připomínky existují v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na opravy.

16


Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1550 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, nařízení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovitosti: 1) Turistický penzion Komorní Lhotka Turistický penzion v krásném, tichém místě s výhledem do krajiny. Až 30 lůžek, společné soc. zařízení, restaurace až 35 míst, vybavena kuchyně, parkování, garáž, lyžařský vlek, altán s ohništěm.V současné době není v provozu, nutno provést drobné opravy a opravu ÚT. Možno dokoupit také 2 rekreační chaty pro ubytování personálu. Ideální pro rodinný penzion! Je možno přestavět na cca 6 apartmánů. Možná dohoda o ceně. Cena nabídková: 2 500 000,- Kč

Zdroj: SAAM - stavitelství&reality Okrajní 1725/6 710 00 Slezská Ostrava tel.: 596 126 569

2) Stylová restaurace v Krásné Jedná se o zrekonstruovanou restauraci s venkovní zastřešenou terasou, vyhlášenou kuchyní, v malebném údolí Beskyd pod Lysou horou. Zastavěná plocha 700 m², pozemek 2600 m², podsklepení 250m², veřejná voda, zemní plyn, kotel na pevná paliva, možnost ubytování personálu. Restaurace je plně vybavená podle nových stanov. Možná přestavba na penzion, rekreační byty i jiné, výborná investice. Cena nabídková: 5 900 000,- Kč Foto není k dispozici

17


Zdroj: MEXX Reality Ostrava Daliborova 26 709 00 Ostrava-Mariánské Hory tel.: 733 695 892 3) Hotel, restaurace Morávka Předmětem nabídky je rekreační zařízení - hotel situovaný v k.ú. Morávka okr. Frýdek - Místek (Beskydy). Pozemek celkem 3 916 m2. Cena nabídková: 6 300 000,- Kč

Zdroj: VICTORIA CORPORATION realitní kancelář s.r.o. U Mostu 1160/3 70030 Ostrava - Zábřeh www.victoria-reality.cz/ tel.: 596 117 583

Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 2,4 do 2,8 mil. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce.

18


3

VYHODNOCENÍ

Výnosová metoda

2 200 000,- Kč

Komparační způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

2 485 000,- Kč

Komparační metoda – srovnání na trhu

2,4 – 2,8 mil. Kč

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledku použité metody ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 2 600 000,- Kč

19


C REKAPITULACE

Obvyklou cenu budovy č.p. 472 – obč. vybavenost, část obce Morávka, stojící na pozemku parc.č. St .1547 a obvyklou cenu pozemků parc.č. St. 1547 a 2986/3, k.ú. Morávka, obec Morávka, zapsáno na LV 1550 vedeného KÚ pro Moravskoslezský kraj, KP Frýdek - Místek, indikuji ke dni ocenění na:

2 600 000,- Kč slovy: Dvamilionyšestsettisíc korun českých

V Brně dne 17.03.2009

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

20


D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3261-121/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09121.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Martin Hanzelka, Ph.D.

21


Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z katastru nemovitostí, LV 1550, k.ú. Karlovy Vary, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 05.05.2008 3. Snímek katastrální mapy

22

Příloha: Barevná fotodokumentace




JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, Brno

Recommend Documents