Jaarverslaggeving 2013

Jaarverslaggeving 2013

Stichting Woningbeheer Betuwe

Lienden

Inhoudsopgave

1

Algemene gegevens .......................................................................... 4

2

Verslag van het bestuur .................................................................... 5

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4 2.5.5 2.5.6 2.5.7 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5

Voorwoord ...........................................................................................5 Financiële gang van zaken .....................................................................6 Mededelingen over de gang van zaken en verwachtingen ..........................6 Doelstelling en het beleid inzake risicobeheer van financiële instrumenten ...7 De Aedescode ......................................................................................8 Maatschappelijke doelstelling .................................................................8 Belanghouders .....................................................................................8 Klanten ...............................................................................................8 Bestuur en toezicht ...............................................................................8 Integer ondernemen .............................................................................8 Inzet van middelen ...............................................................................9 Verantwoording en rapportage ...............................................................9 De Governancecode Woningcorporaties ...................................................9 Belangrijkste wijzigingen Governance structuur ........................................9 Bestuur en Raad van Commissarissen ................................................... 10 Risicomanagement .............................................................................. 10 Tegenstrijdige belangen ...................................................................... 12 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden ............................................................................... 12

3

Organisatie ..................................................................................... 13

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.3 3.4 3.5 3.6 3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4 3.6.5

Organogram....................................................................................... 13 Raad van Commissarissen ................................................................... 14 Verslag van de Raad van Commissarissen .............................................. 14 Governance ....................................................................................... 16 Commissies ....................................................................................... 17 Onafhankelijkheid ............................................................................... 18 Deskundigheid en samenstelling ........................................................... 19 Slotwoord .......................................................................................... 21 Bestuur ............................................................................................. 22 Managementteam ............................................................................... 22 Ondernemingsraad ............................................................................. 23 Werkorganisatie ................................................................................. 23 Algemeen .......................................................................................... 23 Personele bezetting ............................................................................. 23 Interim/inleen .................................................................................... 24 Ziekteverzuim .................................................................................... 24 Arbobeleid ......................................................................................... 25

4

Volkshuisvesting ............................................................................. 26

4.1 4.2 4.3 4.4

Woningmarkt ..................................................................................... 26 Beleidsontwikkelingen ......................................................................... 27 Toetsing van de prestaties ................................................................... 28 Huisvesten van de primaire doelgroep ................................................... 30

Stichting Woningbeheer Lienden

2

jaarverslag 2013

4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.5

Wonen, Zorg en Welzijn ...................................................................... 30 Kwaliteit van het woningbezit ............................................................... 30 Ontwikkeling Voorraad ........................................................................ 31 Financieel beleid ................................................................................. 35

5

Overzicht van verbindingen ............................................................ 39

5.1 5.2 5.3 5.4

Verbindingen met buitenlandse instellingen ............................................ 39 Verbindingen met/in andere rechtspersonen .......................................... 39 Verklaring Bestuur .............................................................................. 53 Verklaring Raad van Commissarissen .................................................... 54

6

Bijlage ............................................................................................ 55

6.1

Kengetallen ........................................................................................ 55

7

Geconsolideerde balans per 31 december ....................................... 58

8

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 .................... 60

9

Kasstroomoverzicht geconsolideerd 2013 ...................................... 61

10

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening .................................................... 63

11

Grondslagen van balans waardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening......................................................... 65

12

Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening ......................................................... 78

13

Grondslagen bij het opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht . 83

14

Toelichting op de geconsolideerde balans....................................... 84

15

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening ....... 114

16

Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht ................ 131

17

Enkelvoudige balans per 31 december 2013 ................................. 132

18

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 ....................... 134

19

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening .................... 135

20

Overige gegevens ......................................................................... 137

21

Controleverklaring ........................................................................ 138


3

jaarverslag 2013

1

Algemene gegevens

Naam van de toegelaten instelling:


Gemeente van vestiging:

Buren

Adres:

De Hofstede 57, Lienden

Correspondentieadres:

Postbus 8, 4033 ZG Lienden

Telefoonnummer:

0344-601914

E-mailadres: Website:

[email protected] www.swb-lienden.nl

Werkgebied:

Rivierenland

Oprichting:

26 februari 1974

Laatste statutenwijziging:

14 januari 2003

Datum van Koninklijk besluit:

9 augustus 1974

Inschrijvingsnummer Handelsregister:

11011893

Nummer waaronder ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvesting:

L1881

Lidmaatschap:

Aedes European Federation for Living


4

jaarverslag 2013

2

Verslag van het bestuur

2.1

Voorwoord

Als we over enige tijd terugkijken kan het zo zijn dat 2013 een overgangsjaar bleek. Een overgang van een periode van teruggang en crisis in de samenleving, naar een periode waarin Nederland uit het dal klimt en er nieuwe economische en maatschappelijke stabiliteit ontstaat. Tekenen van herstel staken afgelopen jaar voorzichtig de kop op. De woningmarkt lijkt de grootste prijsdalingen achter de rug te hebben en het consumentenvertrouwen neemt voor het eerst sinds jaren weer licht toe. De toekomst zal uitwijzen of 2013 feitelijk een overgangsjaar is. Voor een bestuurder die in 2013 is gestart met een nieuwe uitdaging, is dit in ieder geval een lonkend perspectief. Het afgelopen jaar kende ook genoeg uitdagingen. Vanuit het Rijksbeleid is de verhuurderheffing nu definitief een feit. Ook voor Stichting Woningbeheer Betuwe betekent dit dat meer dan tien procent van de jaarlijkse inkomsten structureel afgedragen dienen te worden aan de staatskas. Daarnaast worden de contouren rondom de taakopvatting die corporaties geacht worden te hanteren, steeds verder helder. Er bestaat nog veel onduidelijkheid over de concrete invulling, maar de kern is bekend: een corporatie is er voor het verhuren van woningen aan mensen met een laag inkomen. Taken daar omheen, inclusief activiteiten, horen daar slechts bij hoge uitzondering bij. Dit is een koerswijziging ten opzichte van het afgelopen decennium waarin juist de taakverbreding naar alle facetten van het wonen werd gezocht. Ook onze omgeving verandert. Partners in zorg en welzijn hebben ook te maken met veranderingen in weten regelgeving en kampen met de effecten daarvan. Net als gemeenten die per saldo meer taken krijgen, maar geen extra budget. Wat niet verandert is onze doelgroep. Dagelijks verhuren we woningen aan mensen die zelfstandig geen woonruimte kunnen bemachtigen op de koopmarkt of in de commerciële huursector. Onze legitimiteit als organisatie en sector staat dan ook buiten discussie. Enkel de wijze waarop we aan onze taak invulling geven verschuift. Ook in 2013 waren we ons daar bewust van. Nieuwe accenten kleuren ons ondernemingsplan dan ook verder in. Terugkijkend op 2013 zie ik de organisatie op een goede manier meebewegen met de veranderende omstandigheden, zonder dat daarbij onze kerntaak in de knel komt. Afgelopen jaar hebben we 298 huishoudens kunnen helpen aan een sociale huurwoning, hebben we 113 huurwoningen aan onze voorraad toegevoegd en hebben we samen met zorgpartners ook wonen voor mensen met een zware zorgbehoefte kunnen organiseren in het Kulturhus in Lienden. Daarnaast toont dit jaarverslag dat Stichting Woningbeheer Betuwe een financieel gezonde organisatie is met een stevige basis om ook de komende jaren een belangrijke rol te spelen in de volkshuisvesting in Buren en Neder-Betuwe. In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over 2013. Inmiddels is 2014 in volle gang en we gaan ervoor om de goede resultaten van het afgelopen jaar in dit nieuwe jaar door te zetten. De heer J. Heesen directeur-bestuurder


5

jaarverslag 2013

2.2

Financiële gang van zaken

Stichting Woningbeheer Betuwe sluit 2013 af met een positief resultaat van € 0,3 miljoen. In duizenden euro’s

Jaarrekening 2013

Bedrijfsopbrengsten

21.977

21.993

21.086

Bedrijfslasten

12.092

21.728

16.757

Bedrijfsresultaat

9.885

265

4.329

Resultaat verkopen

1.519

1.451

1.227

497

600

-435

-10.012

6.147

-4.199

-2.523

-3.015

-3.023

1.167

-

-869

-240

-

-1.053

7

-

-

300

5.448

-4.023

Resultaat onderhanden projecten Waardeverandering bezit Financieringsresultaat Belastingen Resultaat waardeverandering verkopen onder voorwaarden Resultaat deelnemingen Groepsresultaat

Begroting 2013

Jaarrekening 2012

Ten opzichte van de begroting 2013 is het resultaat afgenomen met € 5,1 miljoen. Dit wordt met name veroorzaakt door de waardeverandering van het bezit. Positieve ontwikkelingen waren er bij de lagere bedrijfslasten, de lagere financieringslasten en de vrijval van de latentie vennootschapsbelasting. 2.3

Mededelingen over de gang van zaken en verwachtingen

De contouren van de Herzieningenwet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting worden steeds duidelijker. Op onderdelen is nadere duiding nodig, maar de financiële effecten van de verhuurderheffing en het wijzigen van de visie op de taak van woningcorporaties zijn in 2013 verder bevestigd. Stichting Woningbeheer Betuwe heeft hierop geanticipeerd door het bijstellen van nieuwbouwambities, het herijken van haar financieringsbeleid en er is, waar nodig, een start gemaakt met het aanpassen van de organisatie. De doelstellingen die in het ondernemingsplan “Koersen op Kernen” zijn vermeld, krijgen steeds verder gestalte:


6

jaarverslag 2013

De slaagkans van actief woningzoekenden neemt gemiddeld met 2% toe. o Er is een pilot gestart met een doorstroomexperiment. o De woonruimteverdeling via Woongaard wordt opgeschaald en verder geprofessionaliseerd. o De spelregels rondom woonruimteverdeling zijn regionaal geactualiseerd. Huurders die hebben aangegeven een probleem te hebben met zelfstandig wonen kunnen we een woonoplossing bieden. o De oplevering van het Kulturhus in Lienden voorziet in een behoefte. o Binnen het Europese project IStay@Home verkent Stichting Woningbeheer Betuwe met huurders de mogelijkheden van ICT en Domotica. o Er is een appartement verhuurd aan Van Dorp Zorg en Welzijn dat dient als een demonstratieappartement voor domoticatoepassingen. o Er is een inventarisatie gemaakt van woningen van Stichting Woningbeheer Betuwe die opplusbaar zijn en tot welk niveau. Per 1-1-2017 woont 70% van onze huurders in een woning met minimaal energielabel C. o Een tweetal EPA-pilots heeft de inzichten in de mogelijkheden van isolatiemogelijkheden beter in beeld gebracht. o Op 31-12-2013 woonde 64% van onze huurders in een woning met energielabel C of beter. We zijn financieel gezond, beschikken over een positieve kasstroom en hebben een solvabiliteitspercentage van minimaal 30%. o Deze doelen worden allen behaald, zoals zichtbaar wordt in dit jaarverslag over 2013. Hoewel de verhuurderheffing en de aanscherping van het beleid bij banken ons wel raken, is Stichting Woningbeheer Betuwe financieel gezond en voorzien we op financieel terrein geen grote obstakels voor 2014. De doelstellingen uit het ondernemingsplan zullen we ook doorzetten in 2014. Wel geldt dat de veranderingen in weten regelgeving op onderdelen vraagt om aanpassing van het ondernemingsplan. Deze actualisatie zal in 2014 worden uitgevoerd. De samenwerking met belanghouders en huurders is in 2013 goed verlopen. Samen met de gemeente Buren, de gemeente Neder-Betuwe en Heleen Beekhuizen Makelaardij hebben we bijvoorbeeld een woningmarktmonitor opgezet, maar ook de realisatie en oplevering van het Kulturhus is gebeurd in nauwe samenwerking met een veelvoud van betrokken partijen. Kortom, we kunnen rekenen op een relevant netwerk van bij het wonen betrokken partners. 2.4

Doelstelling en het beleid inzake risicobeheer van financiële instrumenten

Binnen het treasurybeleid van Stichting Woningbeheer Betuwe wordt het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (renterisico, looptijdenrisico en marktrisico) risico’s beschreven. Op grond van het treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het gefinancierde vermogen kan worden gelegd. Het gebruik van financiële instrumenten moet niet leiden tot een grotere risicopositie dan zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Er is in 2013 geen gebruik gemaakt van instrumenten. Er is één lening van € 5,5 miljoen aangetrokken.


7

jaarverslag 2013

2.5

De Aedescode

Door zich te binden aan de Aedescode laten woningcorporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. Uiteraard onderschrijft ook Stichting Woningbeheer Betuwe de Aedescode. Hieronder volgt een korte verantwoording per onderwerp (in Aedescode dimensie genoemd). De code kent de volgende dimensies: 2.5.1

Maatschappelijke doelstelling

De maatschappelijke doelstelling van Stichting Woningbeheer Betuwe is vastgelegd in het ondernemingsplan 2013-2017. Hierin is de ambitie als volgt verwoord: Stichting Woningbeheer Betuwe zorgt ervoor dat woningzoekenden in de gemeenten Buren en Neder-Betuwe meer kans hebben op een woning, de woonlasten voor huurders betaalbaar worden of blijven en dat haar (toekomstige en huidige) bewoners langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Stichting Woningbeheer Betuwe moet daarvoor financieel gezond blijven. 2.5.2

Belanghouders

Jaarlijks wordt in een forum overlegd met belanghouders in een stakeholdersoverleg. Ook in 2013 vond dit overleg plaats. De uitkomsten van deze bespreking gebruiken we om daar waar nodig ons beleid bij te stellen. Met de gemeenten zijn prestatieafspraken gemaakt en zijn de contacten geïntensiveerd. Op projectniveau (over leefbaarheid, sloop et cetera) is er contact en samenwerking met belanghouders. 2.5.3

Klanten

Stichting Woningbeheer Betuwe neemt deel aan het kwaliteitskeurmerk KWH en heeft ook in 2013 aan de eisen van dit kwaliteitskeurmerk voldaan. Met de huurdersvereniging Lingewaarden is gesproken over diverse beleidszaken en beheerzaken. Daarnaast wordt met een viertal “vaste” bewonerscommissies regulier overlegd en zijn we actief in de dorpstafels (overleg over de ontwikkeling in de dorpskernen met verschillende partijen). 2.5.4

Bestuur en toezicht

Door Aedes zijn belangrijke afspraken gemaakt over de wijze waarop het bestuur en toezicht binnen de corporatie moet zijn georganiseerd. Deze afspraken zijn vastgelegd in een code, de Governancecode genaamd. De code bevat zowel principes als concrete bepalingen die de organen van de woningcorporatie en hun leden in acht zouden moeten nemen. De principes kunnen worden opgevat als moderne, en inmiddels breed gedragen, algemene opvattingen over goede Governance. De woningcorporatie vermeldt elk jaar in haar jaarverslag op welke wijze zij de principes van de code in het afgelopen boekjaar heeft toegepast. Hierop wordt in de paragraaf over de Governancecode verder ingegaan. 2.5.5

Integer ondernemen

We ondernemen eerlijk, oprecht en transparant. Het interne integriteitbeleid is openbaar via onze website en is nageleefd. Voor aanbestedingen is het vigerende beleid gevolgd.


8

jaarverslag 2013

2.5.6

Inzet van middelen

Stichting Woningbeheer Betuwe heeft een visie op wonen in de lokale omgeving die is vastgelegd in het ondernemingsplan 2013-2017. Het vermogen wordt aangewend op een wijze die past bij de doelstelling van Stichting Woningbeheer Betuwe en daarmee uitsluitend wordt aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft ons door middel van haar Toezichtbrief van 17 oktober 2013 beoordeeld op een zestal toezichtterreinen. De beoordeling gaf geen aanleiding tot het doen van interventies. Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onze (financiële) voornemens voor de komende jaren beoordeeld. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onze plannen op 19 november 2013 als kredietwaardig beoordeeld. 2.5.7

Verantwoording en rapportage

Per kwartaal wordt een rapportage aan de Raad van Commissarissen overgelegd, waarin de realisatie wordt afgezet tegen de voornemens. Verantwoording op jaarbasis vindt plaats op basis van het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag. Dit jaarverslag is door Ernst & Young gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring. 2.6

De Governancecode Woningcorporaties 2.6.1

Belangrijkste wijzigingen Governance structuur

Alle belangrijke relevante beleidsdocumenten over het onderwerp Governance zijn gepubliceerd op de site www.swb-lienden.nl. De Governance Visie geeft de hoofdlijnen van Governance binnen Stichting Woningbeheer Betuwe aan. Van diverse algemeen geldende codes (Aedescode, Governancecode) is de praktische uitwerking binnen Stichting Woningbeheer Betuwe op de website opgenomen. In thema’s is invulling gegeven aan het verder professionaliseren van de Governance binnen de Stichting Woningbeheer Betuwe. Bij de uitwerking is conform de Governance Visie de volgende structuur (thema’s) gekozen: Visie en Codes: Aedescode, Governance Visie en Governancecode Statuten: Stichting Woningbeheer Betuwe en statuten dochters Reglementen: Raad van Commissarissen, commissies Raad van Commissarissen, Bestuur en profielschetsen Procuratie: Procuratie en mandatering, Waarneemregeling directeur-bestuurder Integriteit: Integriteitscode, Klokkenluidersregeling, Opgave nevenwerkzaamheden Overige beleidsdocumenten: Strategische samenwerking (verbindingenstatuut), Investeringsstatuut en Aanbestedingsbeleid De laatste beleidsdocumenten over dit onderwerp zijn in 2012 vastgesteld. In 2013 zijn er geen belangrijke wijzigingen in de inrichting van de Governance binnen Stichting Woningbeheer Betuwe geweest.


9

jaarverslag 2013

2.6.2

Bestuur en Raad van Commissarissen

De verhouding tussen de Raad van Commissarissen en het Bestuur is vastgelegd in de statuten en nader uitgewerkt in afzonderlijke reglementen. Essentiële voorwaarden voor het vertrouwen in het Bestuur en de Raad van Commissarissenblijven goed ondernemerschap en een goed toezicht hierop. Voor het Bestuur betekent dat onder meer integer en transparant handelen en voor de Raad van Commissarissen verantwoording afleggen over het uitgeoefende toezicht. Dat is in het kort gezegd waarop goede ‘corporate governance’ berust en waarop Stichting Woningbeheer Betuwe toeziet. Het Bestuur is belast met het besturen van Stichting Woningbeheer Betuwe en is daarbij tegenover Stichting Woningbeheer Betuwe gehouden aan een behoorlijke vervulling van de opgedragen taak. Het Bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Stichting Woningbeheer Betuwe heeft een eenhoofdig bestuur dat benoemd is voor een periode van vier jaar. In 2013 is de directeur-bestuurder, mevrouw A.F. Bijl afgetreden en is een wervingsprocedure gestart. Op 1 mei 2013 trad de heer J. Heesen aan als directeurbestuurder. De vaststelling van de beloning van de individuele bestuurder is een verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen. In dit kader is het van belang dat de nieuwe regelgeving met betrekking tot de Wet Normering Topinkomens van kracht werd. Voor de sector woningcorporaties is door de minister gebruik gemaakt van de mogelijkheid in de Wet Normering Topinkomens om een sectorale bezoldigingsnorm op te stellen, die lager ligt dan de maximumnorm. In de wervingsprocedure is met deze nieuwe regelgeving rekening gehouden en is de Wet Normering Topinkomens toegepast. Ook voor de Raad van Commissarissen heeft deze regeling gevolgen doordat maxima zijn gesteld aan de bezoldiging. Er geldt voor zittende leden van de Raad van Commissarissen een overgangsregeling van vier jaar. 2.6.3

Risicomanagement

De dynamiek in de corporatiebranche is groot. Externe ontwikkelingen als de economische crisis, het Europa-dossier, de fiscalisering en de mogelijke effecten van het kabinetsbeleid vormen risico’s voor de financiële positie van Stichting Woningbeheer Betuwe. Stichting Woningbeheer Betuwe kent diverse risicobeheersingssystemen en controlesystemen om de afbreukrisico’s op het behalen van de bedrijfsdoelstellingen te reduceren en om de transparantie binnen de organisatie te bevorderen. Deze risico’s worden onderscheiden op organisatieniveau, projectniveau en procesniveau. Op organisatieniveau vindt voor de start van de begrotingscyclus een risicoanalyse plaats. Deze risicoanalyse leidt tot een top 10 lijst van risico’s met de daarbij benoemde beheersingsmaatregelen. De volgende risico’s voor Stichting Woningbeheer Betuwe zijn benoemd en geprioriteerd naar belang en mate van risico voor volgend jaar:


10

jaarverslag 2013

Risicomatrix top 10 risico’s 2013 met beheersmaatregelen Risico 1 Zonder borging geen goede toegang tot kapitaalmarkt

2 Afzet koopwoningen nieuwbouw stagneert

3 Ontwikkelportefeuille Stichting Woningbeheer Betuwe sluit onvoldoende aan bij marktvraag 4 Onvoldoende efficiency bij de uitvoering van de werkzaamheden

5 Veel nieuwe regelgeving door bureaucratisering bij externe toezichthouders (risicomijdend) 6 Politiek, landelijk en lokaal 7 Prijs koopwoningen blijft dalen 8 Terugtrekken of afhaken van samenwerkingspartners 9 Afzet koopwoningen bestaand bezit stagneert 10 Aantal klanten met betalingsproblemen neemt toe (inclusief zorgpartijen)


Beheersmaatregelen  Beperken financieringsbehoefte niet-DAEB  Vroegtijdig toegang zoeken tot kapitaalmarkt  Treasurybeleid met veel aandacht voor kasstromen niet-DAEB  Planning en Control cyclus (in)richten op financiering  Voorverkooppercentage handhaven  Aanpassen samenstelling portefeuille in meerjarig kader  Maximaal aantal woningen koop opgeleverd (en in aanbouw)  Verhogen marketing inspanningen  Informatie over voortgang verkoop  Omzetten van koop naar huur  Onderzoek naar marktbehoefte  Volgen ontwikkelingen en bijsturen bij gewijzigde omstandigheden  Functiescheiding tussen vaststelling marktvraag en ontwikkeling vastgoed  Investeren in kennis managers en medewerkers  Procesmanagement, met betrokkenheid management en medewerkers  Benchmark  Uitvoeren en bespreken audits  Investeren in capaciteit van managers en medewerkers  Goed volgen ontwikkelingen regelgeving en plannen voor implementatie maken en volgen  Uit het bestel treden?  Goed volgen ontwikkelingen regelgeving en plannen voor implementatie maken en volgen  (Lobbyen)  Volgen van de prijsontwikkeling  Verkoop uitstellen of vermijden  Zoeken naar alternatieve financieringsbronnen  Afwegen draagkracht organisatie van de risico’s zonder samenwerking voor aangaan samenwerkingsverband  Samenwerkingspartners screenen  Afspraken goed vastleggen  Bewaking voortgang verkoop en omzet  Verhogen marketing inspanningen  Woningen die lang leeg staan voor verkoop verhuren  Contact zoeken met meerdere zorgpartijen  Uitwisselingen binnen lokale zorgnetwerken intensiveren  Flexibel bouwen  Maatwerkmogelijkheden bieden; bevoegdheid geven tot het treffen van regelingen  Specialiseren in het herkennen en oplossen van problemen met huurachterstanden

11

jaarverslag 2013

2.6.4

Tegenstrijdige belangen

Er hebben in 2013 geen transacties plaats gevonden met tegenstrijdige belangen. 2.6.5

Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden

Via het Centraal Fonds Volkshuisvesting legt Stichting Woningbeheer Betuwe verantwoording af aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Verder vindt informatie-uitwisseling plaats met de brancheorganisatie Aedes. Dichter bij huis vindt regulier overleg plaats met huurders en wordt advies gevraagd aan Huurdersvereniging Lingewaarden. Bij bijzondere projecten worden klankbordgroepen ingesteld waardoor een ruime participatiemogelijkheid aanwezig is. Er is, al dan niet via prestatieafspraken, een goede band met de gemeenten waarin Stichting Woningbeheer Betuwe werkzaam is. Met zorginstellingen zijn huurovereenkomsten gesloten ten behoeve van vastgoed geschikt voor zorgverlening.


12

jaarverslag 2013

3

Organisatie

3.1

Organogram


13

jaarverslag 2013

3.2

Raad van Commissarissen 3.2.1

Verslag van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft in 2013 toezicht gehouden op Stichting Woningbeheer Betuwe en haar verbindingen. De beoordeling van het functioneren van Stichting Woningbeheer Betuwe gebeurde, zoals in voorgaande jaren, binnen een vastgesteld toezichtkader. Dat kader wordt onder meer gevormd door: Het Besluit Beheer Sociale Huursector; de statuten van de Stichting; de Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties (Aedescode); het reglement van de Raad van Commissarissen; prestatieafspraken met de gemeenten Buren en Neder-Betuwe; het ondernemingsplan; de portefeuillestrategie; het bedrijfsjaarplan en de jaarbegroting van 2013 en de meerjarenbegroting 2013-2022. Het totale toezichtkader is door de Raad van Commissarissen gebruikt bij de beoordeling van de voorstellen en besluiten genomen door de directeur-bestuurder. De periodieke verantwoording heeft in 2013 plaatsgevonden in bestuursrapportages per kwartaal. Taken van de Raad van Commissarissen zijn het toetsen van: De realisatie van de doelstellingen van Stichting Woningbeheer Betuwe; de strategie en de risico’s van de activiteiten van Stichting Woningbeheer Betuwe; de opzet en werking van de interne risicobeheersingssystemen en controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; het financieel verslaggevingsproces; de naleving van wetgeving en regelgeving. Alle taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen staan in de statuten. De Raad van Commissarissen heeft haar taak en werkwijze vastgelegd in een Reglement voor de Raad van Commissarissen en het Bestuur van Stichting Woningbeheer Betuwe te Lienden. In het reglement is ook het toetreden en uittreden tot de Raad van Commissarissen en de rolverdeling ten opzichte van het Bestuur opgenomen. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 aandacht besteed aan verschillende onderwerpen op het gebied van volkshuisvesting en bedrijfsvoering. Tijdens de vergaderingen zijn de volgende onderwerpen behandeld:


14

jaarverslag 2013

Projectontwikkeling Definitiebesluit IJzendoorn-West (goedkeuring); definitiebesluit Dalwagen-Irenelaan Dodewaard (goedkeuring); Maurikse Gaarden, verkoopstrategie (goedkeuring); Steegakker 14 en 17, verkoop complex (goedkeuring); DrieM, wijzigingsbesluit omzetting van koop naar huur (goedkeuring); Kulturhus Maurik, afronding besluitvorming (goedkeuring); WoZoCo fase 2 Opheusden, verkoop koopkavel (goedkeuring); Reigerhof, wijzigingsbesluit omzetting van koop naar huur (goedkeuring). Planning en Control cyclus Managementletter 2012; jaarrekening en Volkshuisvestingsverslag 2012 Stichting Woningbeheer Betuwe (goedkeuring); bestuursverslagen per kwartaal inclusief bevindingen controller; bijstelling begroting en jaarplan 2013 en meerjarenbegroting 2013–2022 naar aanleiding van nieuwe weten regelgeving (goedkeuring); begroting en jaarplan 2014 en meerjarenbegroting 2014–2023 (goedkeuring); Interim Management Letter 2013; Treasuryjaarplan 2014 (goedkeuring). Beleid en doelstellingen Medewerkeronderzoek; prestatieafspraken met gemeente Buren en Neder-Betuwe; vernieuwde aanpak verkoop. Rapportages toezichthouders Rapportage van bevindingen accountant en goedkeurende accountantsverklaringen; toezichtsbrief 2012 Centraal Fonds Volkshuisvesting; Corporaties in Perspectief; solvabiliteitsoordeel en continuïteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting; beoordeling kredietwaardigheid Stichting Woningbeheer Betuwe door het WSW; overeenkomst lastgeving WSW (goedkeuring). Raad van Commissarissen Aanstelling nieuwe directeur-bestuurder (besluit); vaststellen profiel en selectieprofiel nieuwe commissarissen (besluit); bijstelling honorering Raad van Commissarissen (besluit); herbenoeming lid Raad van Commissarissen (besluit).

Zoals zichtbaar in bovenstaand overzicht zijn in 2013, in overeenstemming met de statuten, door de directeur-bestuurder de volgende stukken aan de Raad van Commissarissen ter goedkeuring voorgelegd: De begroting 2014; de meerjarenbegroting 2014-2023; het treasuryjaarplan 2014; het jaarverslag en de jaarrekening 2012.


15

jaarverslag 2013

Het Bestuur heeft de jaarrekening en het jaarverslag over 2012 opgesteld in overeenstemming met artikel 41 van de statuten van Stichting Woningbeheer Betuwe. In overeenstemming met artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector is aan accountantsbureau Ernst & Young opdracht verleend de jaarrekening en het jaarverslag te controleren. Van een goedkeurende accountantsverklaring is kennis genomen. De accountant heeft aangegeven geen bijzonderheden te hebben geconstateerd. De Raad van Commissarissen kan zelfstandig informatie inwinnen bij de Huurdersvereniging Lingewaarden en de Ondernemingsraad. In 2013 werd enkele malen informeel overlegd met de Huurdersvereniging. In 2013 vond twee keer formeel overleg plaats met de Ondernemingsraad. De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen en bestaat uit 4 mannen en 1 vrouw. De samenstelling is tot stand gekomen op basis van de profielschets die deel uitmaakt van het reglement. Bij werving van iedere nieuwe commissaris wordt hieruit telkens een specifiek profiel ten behoeve van de vacature opgesteld. In 2013 is mevrouw E. ter Borg op voordracht van en met instemming door de overige leden herbenoemd voor een tweede periode van vier jaar. Herbenoeming vond plaats in de vergadering van 24 juni 2013. In 2013 heeft de Raad van Commissarissen haar eigen functioneren besproken onder externe begeleiding. Aan de orde kwamen onder andere een evaluatie van besluitvormingsprocessen en het samenspel tussen Raad van Commissarissen en bestuurder aan de hand van een concrete casus. Daarnaast is gesproken over de gewenste profielkenmerken van de nieuw te werven commissarissen in 2014. Tenslotte is een deel van de evaluatie gebruikt om ook samen met de nieuwe bestuurder, de heer Johan Heesen, beelden en ervaringen uit te wisselen over de verhouding tussen Raad van Commissarissen en de bestuurder en zijn zienswijzen op de organisatie uitgewisseld. 3.2.2

Governance

Sinds 1 januari 2007 is de Governancecode woningcorporaties van kracht. Vanaf november 2007 leeft de Raad van Commissarissen van Stichting Woningbeheer Betuwe de Governancecode woningcorporaties na. In 2012 is de herziening van de Governancecode intern afgerond door vaststelling van de gewijzigde statuten in de Raad van Commissarissen. In 2013 bleken geen aanpassingen in de governancedocumenten nodig. Al deze documenten zijn op onze website geplaatst. Stichting Woningbeheer Betuwe leeft de Governancecode woningcorporaties na en handhaaft deze in de uitwerking van het jaarverslag 2013 volgens het “pas toe of leg uit-principe”. De bepalingen betreffende integriteit die zijn opgenomen in de hoofdstukken 2 en 3 van de Governancecode worden nadrukkelijk door de Raad van Commissarissen onderschreven. De Klokkenluiderregeling is gepubliceerd op de website. Er zijn geen meldingen geweest van misstanden. Deze jaarverslaglegging van de Raad van Commissarissen wordt eveneens op de website geplaatst. De Raad van Commissarissen vervult de functie van werkgever voor de directeurbestuurder en staat de directeur-bestuurder met advies ter zijde. Het verslag van de Raad van Commissarissen in dit volkshuisvestingsverslag gaat in op de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2013 invulling heeft gegeven.


16

jaarverslag 2013

Visitatie Eén van de onderwerpen uit de Governancecode is dat de corporatie zich eenmaal in de vier jaar laat visiteren door een onafhankelijke en erkende visitatiecommissie. Visitatie heeft plaatsgevonden in 2010. Het verslag van de Visitatie is geplaatst op de website. De score was met een 6,4 ruim voldoende. Onafhankelijke accountant In overeenstemming met de statuten is de accountant benoemd door de Raad van Commissarissen. Stichting Woningbeheer Betuwe maakt geen gebruik van de accountant, het kantoor, dan wel de daaraan gelieerde dienstverleners voor advisering. Toelichting accountant Ernst & Young heeft in de vergadering van de Raad van Commissarissen op 24 juni 2013 een toelichting gegeven op het accountantsverslag en de afgegeven accountantsverklaring behorend bij de jaarrekening en het jaarverslag 2012. In overeenstemming met de controlestandaard ISA 240 (‘De verantwoordelijkheid van de accountant voor het onderkennen van het risico van fraude’) heeft Ernst & Young met de Raad van Commissarissen op 24 juni 2013 de beheersing van de frauderisico’s besproken. In dit overleg heeft Ernst & Young haar visie gegeven op de frauderisico’s binnen Stichting Woningbeheer Betuwe en de wijze waarop de beheersing en het matigen van die risico’s binnen Stichting Woningbeheer Betuwe is geborgd. De beoordeling van de beheersing van de frauderisico’s is een standaardonderdeel van de controle van de jaarrekening. De controlestandaard geeft aan dat de verantwoordelijkheid voor het voorkomen en ontdekken van fraude primair ligt bij de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder. De accountant heeft in die vergadering medegedeeld geen vermoeden van fraude te hebben geconstateerd. 3.2.3

Commissies

De Raad van Commissarissen kent drie commissies, de Remuneratiecommissie, de Strategiecommissie en de Auditcommissie. De mogelijkheid daartoe schept artikel 20 van het reglement van de Raad van Commissarissen. De commissies zijn ingesteld om besluiten van de Raad van Commissarissen voor te bereiden en om de voltallige Raad van Commissarissen te adviseren. De reglementen van de verschillende commissies zijn ook op de website gepubliceerd. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie is in 2013 meerdere keren bij elkaar gekomen. De Remuneratiecommissie heeft enerzijds als aandachtsgebied de selectie, de benoeming en de beoordeling van het Bestuur en anderzijds de bezoldiging van de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder. Het overleg was vooral gericht op het vinden van opvolging in het bestuur. Per 1 mei 2013 is de heer Johan Heesen directeurbestuurder van Stichting Woningbeheer Betuwe. Hij volgt daarmee mevrouw Frederique Bijl op. Eind van 2013 heeft remuneratiecommissie de procedure tot werving van twee nieuwe commissarissen in 2014 opgestart.


17

jaarverslag 2013

Strategiecommissie De Strategiecommissie heeft in 2013 niet vergaderd. Daarvoor in de plaats is begin 2014 een visiedag gepland met Raad van Commissarissen, Managementteam en directeurbestuurder. Auditcommissie De Auditcommissie kwam in 2013 drie maal bijeen en één keer is telefonisch afgestemd. Het doel van de Auditcommissie is het voorbespreken van financiële onderwerpen. De volgende onderwerpen zijn besproken: de bestuursrapportages, de jaarrekening 2012 van Stichting Woningbeheer Betuwe en van haar dochtermaatschappijen, het jaarplan en de begroting 2014, de financiële meerjarenbegroting en het treasurystatuut en treasuryjaarplan 2014. Van deze vergaderingen worden notulen gemaakt voor de Raad van Commissarissen. 3.2.4

Onafhankelijkheid

De Statuten van Stichting Woningbeheer Betuwe (artikel 15) en het Reglement (artikel 5) bevatten bepalingen over onverenigbaarheden in de functie van lid van de Raad van Commissarissen. Afgezien van formele onverenigbare functies is het denkbaar dat een lid van de Raad van Commissarissen door persoonlijke betrokkenheid in een situatie kan komen dat hij of zij niet onafhankelijk zou kunnen oordelen. In de Raad van Commissarissen wordt daar uitdrukkelijk naar gekeken. Tegenstrijdige belangen Bij mogelijke belangenverstrengeling hanteert de Raad van Commissarissen de werkwijze van melding en onthouding van besluitvorming. In 2013 is geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen of de directeur-bestuurder betrokken waren.


18

jaarverslag 2013

3.2.5

Deskundigheid en samenstelling

De Raad van Commissarissen bestaat op 31 december 2013 uit vijf personen en is als volgt samengesteld: Naam

Functie

Geboren Deskundigheid

Datum benoeming / herbenoeming

Einde benoemingtermijn

drs. J.H. van Wijk MSM

voorzitter

1954

zorg/bestuurlijk

01-07-2010 2e termijn

30-06-2014

W.R. Middelaar MBA

vicevoorzitter

1961

financieel

01-07-2012 2e termijn

30-06-2016

mr. B. Martens

lid

1973

juridisch/lokale woningmarkt

01-07-2010 2e termijn

30-06-2014

drs. J.L.P.A. Dankaart MCM

lid

1963

bedrijfskundig

01-07-2011 2e termijn

30-06-2015

mw. drs. E. ter Borg

lid

1963

volkshuisvesting/ bestuurlijk/ communicatie

01-07-2013 2e termijn

30-06-2017

Functies Raad van Commissarissen Naam drs. J.H. van Wijk MSM

Beroep / functies Bestuurder bij zorginstelling ZGAO te Amsterdam

W.R. Middelaar MBA

Interim manager

mr. B. Martens drs. J.L.P.A. Dankaart MCM

Advocaat bij Banning NV te ’s-Hertogenbosch Hoofd afdeling managementondersteuning/concerncontroller Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden te Houten


Interim manager

Nevenfuncties Raad van Commissarissen Naam drs. J.H. van Wijk MSM W.R. Middelaar MBA

Nevenfuncties per 31 december 2013 Toezichthouder bij Stichting QuaRijn te Wijk Duurstede Eigenaar van European Multi Talent Group BV.

mr. B. Martens drs. J.L.P.A. Dankaart MCM

Geen Lid e rekenkamercommissie gemeente Geldermalsen Lid van Raad van Toezicht Stichting Katholiek Onderwijs (SKO) Batavorum te Elst Lid van de Raad van Commissarissen van Woningstichting Patrimonium te Veenendaal Coördinator Artist in Residence


Katholiek Katholiek Onderwijs (SKO) Batavorum te Elst Sinds 01-04-2012 lid van raad van commissarissen Patrimonium Woningstichting Veenendaal


19

jaarverslag 2013

Commissielidmaatschappen De heer Van Wijk is lid van de Remuneratiecommissie en Strategiecommissie; de heer Middelaar is lid van de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie; de heer Martens is lid van de Strategiecommissie; de heer Dankaart is lid van de Auditcommissie; mevrouw Ter Borg is lid van de Strategiecommissie. Honorering Het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen bepaalt dat de vergoeding voor de leden van de Raad van Commissarissen niet afhankelijk is van de resultaten van Stichting Woningbeheer Betuwe. De Raad van Commissarissen heeft geen eigen budget, zodat eventuele uitgaven onderdeel uitmaken van de reguliere begroting van Stichting Woningbeheer Betuwe. De Raad van Commissarissen acht de hoogte van de vergoedingen in overeenstemming met het maatschappelijke belang van adequaat en professioneel toezicht op een corporatie van deze omvang. De hoogte past binnen de honoreringscode voor commissarissen van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. Eens per twee jaar wordt op basis van de honoreringscode de honorering voor commissarissen geïndexeerd. Deze indexering heeft voor het laatst op 1 juli 2012 plaatsgevonden. Daarnaast is de honorering van commissarissen in 2013 gewijzigd. Per 1 januari 2013 zijn de geldende tarieven voor commissarissen exclusief btw, in verband met de btw-plicht van commissarissen per 1 juli 2012. In euro’s

drs. J.H.van Wijk MSM W.R. Middelaar MBA mr. B. Martens drs. J.L.P.A. Dankaart mw. drs. E. ter Borg

Bezoldiging 2013 € 12.415,€ 10.345,€ 8.275,€ 10.345,€ 8.275,-

Bezoldiging 2012 € 12.207,50 € 10.172,50 € 8.137,50 € 10.172,50 € 8.137,50

Naast de reguliere honorering is in 2013 in totaal € 719,47 aan reiskosten uitgekeerd aan de commissarissen. Alle genoemde bedragen zijn exclusief btw. Deskundigheid en samenstelling De deskundigheid van de leden van de Raad van Commissarissen is geregeld in de profielschets bij het Reglement voor de Raad van Commissarissen en Bestuur van Stichting Woningbeheer Betuwe. Deze profielschets is opgenomen onder bijlage 1 van genoemd reglement, dat geplaatst is op de website.


20

jaarverslag 2013

De Raad van Commissarissen als geheel heeft de volgende achtergrond: Bestuurlijke ervaring; breed netwerk; maatschappelijke betrokkenheid; zicht op maatschappelijke ontwikkelingen.

De Raad van Commissarissen als geheel dient over kennis te beschikken van: Maatschappelijke ontwikkelingen; financiën/economie; commercie/marketing; human resource management/bedrijfskunde/organisatiekunde; juridische aangelegenheden; bouwwereld, projectontwikkeling. In 2013 heeft geen collectieve scholing van de Raad van Commissarissen plaatsgevonden. Incidenteel hebben enkele leden bijscholing gevolgd bij de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. 3.2.6

Slotwoord

Ik heb als voorzitter van de Raad van Commissarissen waargenomen dat de leden van de Raad hun werkzaamheden met grote inzet hebben gepleegd. Ik ben hen daar zeer erkentelijk voor. De voorzitter, drs J.H. van Wijk MSM


21

jaarverslag 2013

3.3

Bestuur

Het Bestuur van Stichting Woningbeheer Betuwe bestaat uit één persoon die als directeur in dienst is van Stichting Woningbeheer Betuwe. De directeur vormt het Bestuur van Stichting Woningbeheer Betuwe in de zin der wet (artikel 4, 1e lid van de statuten). Op 01-06-2013 is mevrouw drs. A.F. Bijl om gezondheidsredenen afgetreden en per 0105-2013 vervangen door de heer J. Heesen. Nevenfuncties bestuurders Naam mw. drs. A.F. Bijl J. Heesen 3.4

Nevenfuncties Lid raad van advies Merletcollege, Grave Bestuurder van de stamrecht b.v. “Sewyt b.v.”

Managementteam

Het managementteam bestaat op 31 december 2013 uit de managers van de afdelingen Bedrijf, Vastgoed en Wonen. De controller, HRM-adviseur, adviseur strategie/bestuurssecretaris, communicatieadviseur en directiesecretaresse vormen de staf. Managers en staf adviseren en ondersteunen de directeur-bestuurder ten aanzien van het bestuur en het beleid van Stichting Woningbeheer Betuwe. De managers zijn mede verantwoordelijk voor de aansturing van Stichting Woningbeheer Betuwe in zijn totaliteit en eindverantwoordelijk voor de operationele aansturing van hun afdeling. Het Managementteam en de ondersteunende stafdiensten bestaan uit de volgende functionarissen: Naam A.G. Brussaard ir. J.W.J. Stikvoort drs. B.H.R. Prins drs. R. Rensen RA P. van den Akker mw. C. van Betuw drs. J. Huibers mw. M. van Beckhoven

Functie Manager Bedrijf Manager Vastgoed Manager Wonen Controller Adviseur Human Resource Management Communicatieadviseur Adviseur Strategie Directiesecretaresse

Datum in dienst 01-09-2011 01-08-2007 01-09-2013 01-03-2007 01-01-2009

Datum uit dienst -

01-12-2010 01-04-2012 13-11-2012

31-12-2013 -

De heer Prins is per 01-09-2013 formeel in dienst getreden bij Stichting Woningbeheer Betuwe. Voordien was de heer Prins vanaf 01-12-2012 op interim basis werkzaam.


22

jaarverslag 2013

3.5

Ondernemingsraad

De Ondernemingsraad bestaat uit de volgende leden: Naam R. Romijnders mw. D. van Gessel P. van Essen

Functie

Datum benoeming

Datum herbenoeming

Datum aftreden

voorzitter secretaris lid

01-09-2009 01-09-2009 01-09-2012

01-09-2012 01-09-2012

01-09-2015 01-09-2015 01-09-2015

In het regulier overleg en de overlegvergadering zijn in 2013 de onderstaande onderwerpen aan bod gekomen: Organisatieontwikkelingen en personele ontwikkelingen; vrije dagen 2013; planning Ondernemingsraad 2013; cultuur/sfeer Stichting Woningbeheer Betuwe; herziening arbeidsvoorwaarden; planning 2013; medewerkeronderzoek; werkgroep bedrijfslasten; werkgroep medewerkeronderzoek. Door de ondernemingsraad zijn in 2013 de volgende instemming/advies besluiten genomen: Instemming vrije dagen 2013; herziening arbeidsvoorwaarden. 3.6

Werkorganisatie 3.6.1

Algemeen

Stichting Woningbeheer Betuwe beheert circa 3.900 woningen met een personeelsbestand van 51 medewerkers in vaste dienst per 31 december 2013. In 2013 is een verder vervolg gegeven aan de uitkomsten van het medewerkeronderzoek middels het voeren van gesprekken, het vaststellen en uitvoeren van acties voor aspecten die rechtstreeks te beïnvloeden zijn door de afdelingen zelf. In 2013 zijn de technische functies, Allround Vakman, Opzichter en Medewerker Reparatieverzoeken overgeheveld vanuit de afdeling Wonen naar de afdeling Vastgoed. Hierdoor zijn de technische onderhoudsfuncties binnen één afdeling geplaatst. 3.6.2

Personele bezetting

Per 31 december 2013 bedraagt de formatie 42,74 fte. Ten opzichte van 2012 betekent dit een stijging van 0,31 fte. Dit overzicht is inclusief 1 vacature voor de positie van Communicatie Adviseur (0,67 fte).


23

jaarverslag 2013

Jaar 2011 2012 2013

Directie/Staf 5,26 5,15 5,71

Bedrijf 7,44 8,67 8,42

Vastgoed 13,11 12,44 17,22

Wonen 16,50 16,17 11,39

Totaal 42,31 42,43 42,74

Directie/Staf De groei bij de afdeling Directie/Staf heeft te maken met het aanstellen van een tijdelijke functie Projectmedewerker Communicatie (0,67) als overbrugging tussen het vertrek en aanstellen van een nieuwe Adviseur Communicatie. De wervingsprocedure voor een nieuwe Adviseur Communicatie loopt. Daartegenover staat een structurele verlaging van de formatie met 0,11 fte naar 5,04 fte. De aanstelling van de huidige Directeur-Bestuurder bedraagt 1 fte (was 1,11 fte). Bedrijf De verlaging van de formatie van de afdeling Bedrijf heeft te maken met de feitelijke invulling van de vacature Medewerker Verslaglegging. De vacature was oorspronkelijk full time maar is ingevuld voor 0,75 fte. De functie van de Medewerker Informatievoorziening is in 2013 ingevuld. Per 31-12-2013 zijn er binnen deze afdeling geen vacatures. Vastgoed De afdeling Vastgoed is, als gevolg van het overhevelen van de technische functies vanuit de afdeling Wonen, uitgebreid met 4,78 fte naar 17,22 fte. Het betreft de functies Opzichter, Allround Vaklieden en de Medewerker Reparatieverzoeken. Wonen Binnen de afdeling Wonen zijn er geen andere formatieverschuivingen dan zoals besproken bij de afdeling Vastgoed. Per 31 december 2013 bedroeg de formatie 11,39 fte. Per 01-09-2013 is de vacature Manager Wonen ingevuld voor 36 uur per week. 3.6.3

Interim/inleen

Per 31 december 2013 waren er geen extra krachten ingehuurd. Afdeling Directie/Staf Bedrijf Wonen Totaal 3.6.4

Jaar 2012 2,00 2,67 4,67

2013 -

Ziekteverzuim

Het verzuimpercentage is in 2013 gestegen van 4,6% naar 5,33% (inclusief zwangerschapsverlof). Dit heeft vooral te maken met het langdurige verzuim (3,32%, exclusief zwangerschapsverlof). Behoudens één medewerker waren alle langdurig


24

jaarverslag 2013

arbeidsongeschikte medewerkers per 31-12-2013 hersteld. Het kortdurende verzuim is in 2013 sterk gedaald naar 1,44% (was 2,4%). 3.6.5

Arbobeleid

Medewerkeronderzoek Het medewerkeronderzoek heeft in 2013 een vervolg gekregen middels sessies binnen de verschillende afdelingen met hieraan gekoppeld actiepunten per afdeling. In 2013 is hier voortdurend aan gewerkt. Arbocoördinatie In 2013 is besloten om de ARBOcoördinatie te laten uitvoeren door de HRM Adviseur. Inmiddels is er, na training, een nieuwe Risico Inventarisatie opgesteld die in 2014 een vervolg krijgt. In het kader van wettelijke bepalingen volgt de HRM Adviseur de noodzakelijke opleiding Preventieadviseur. Interne verhuizing Als gevolg van de overheveling van functies naar andere afdelingen is men intern verhuisd. De verhuizing heeft op Arbogebied beperkte gevolgen gehad. In de praktijk blijkt dat verantwoordelijke functionarissen zich goed bewust zijn van de noodzaak tot goed arbobeleid. Geluids- en stofoverlast hebben zich op bepaalde plekken wel voorgedaan, wat meegenomen wordt in de eindevaluatie. Bedrijfshulpverlening De BHV-ploeg is compleet. De medewerkers die het betreft hebben in 2013 de jaarlijkse AED-training gehad. Er is in 2013 geen ontruimingsoefening gehouden. De brandblussers zijn opnieuw gecontroleerd. Vertrouwenspersoon In 2013 zijn er geen meldingen geweest.


25

jaarverslag 2013

4

Volkshuisvesting

4.1

Woningmarkt

Voorraad Stichting Woningbeheer Betuwe beheert en verhuurt woningen in allerlei prijsklassen en voor verschillende doelgroepen in de twee gemeenten waarin Stichting Woningbeheer Betuwe actief is – Buren en Neder-Betuwe. Per 31 december 2013 waren er 3.912 verhuureenheden in eigendom van Stichting Woningbeheer Betuwe, waarvan 3.795 zelfstandige woonruimten, 63 eenheden Begeleid Wonen (onzelfstandig), 33 bedrijfsruimten, 9 garages, 8 parkeerplaatsen en 4 woonwagens/standplaatsen. Woningtoewijzing Woningtoewijzing verloopt regionaal via het uitvoeringsorgaan van de corporaties werkzaam in Rivierenland: Woongaard. In 2013 is de uitbreiding van Woongaard van acht naar zeventien corporaties in vier werkgebieden gerealiseerd. De uitbreiding is een gevolg van de noodzaak van een nieuwe (gezamenlijke) website en bijbehorende digitalisering van het aanbiedingsproces. Medio 2014 moet dit gestalte krijgen. Wij huisvesten vijf soorten woningzoekenden: reguliere woningzoekenden, urgente (sociaal of medisch), herstructureringsurgente, spoedzoekers en vergunninghouders. Ten aanzien van onze herstructureringsopgave is een onderzoek opgestart om ons beleid in deze opnieuw te bezien. De haalbaarheid van sloop/nieuwbouw is als gevolg van veranderende externe omstandigheden behoorlijk veranderd. Ook is er steeds meer vraag naar goedkope woningen, mede als gevolg van de crisis. Medio 2014 zal dit onderzoek klaar zijn. Ten aanzien van de spoedzoekers is onderzoek gedaan naar de aard en omvang. Gebleken is dat het aantal mensen dat acuut een woning nodig heeft, maar niet voor een urgentie in aanmerking komt, toeneemt als gevolg van de aanhoudende crisis. Hiervoor leveren we maatwerkoplossingen. Reguliere woningzoekenden reageren doorgaans via het aanbodmodel op woningen met een passend label. Toewijzing verloopt op basis van inschrijfduur. Mensen die op grond van sociale of medische gronden een urgentie hebben gekregen, hebben voorrang op een deel van de woningvoorraad, waardoor zij sneller een woning vinden. Dit geldt evenzo voor herstructureringsurgente. Omdat deze huishoudens vanwege de sloop van hun woning op zoek moeten naar een nieuwe woning, krijgen zij ook voorrang op de sociale woningmarkt. Spoedzoekers (ook wel semiurgente genoemd) hebben geen urgentie, maar zijn om andere redenen, veelal persoonlijk van aard, dringend op zoek naar woonruimte. Zij reageren veelal op lotingwoningen. Zo’n 10% procent van de woningvoorraad wordt aangeboden als lotingwoning.


26

jaarverslag 2013

Vergunninghouders tenslotte zijn de groep zoekers die voorheen statushouders werden genoemd. Gemeenten krijgen van rijkswege een dwingende taakstelling opgelegd, welke wordt uitgevoerd door de corporaties. Per 31 december 2013 stonden in totaal 29.632 huishoudens als woningzoekende ingeschreven bij Woongaard. Daarvan zijn er 2.619 woonachtig in de gemeente Buren en 1.902 in de gemeente Neder-Betuwe. De overgrote meerderheid staat ingeschreven uit voorzorg; in de praktijk reageert circa 8% procent actief op het woningaanbod. Ten opzichte van 2012 is het aantal stabiel. Bij de woningacceptatie wordt geregistreerd wat de inschrijfduur was van deze woningzoekende. Gemiddeld ligt de inschrijfduur (‘wachttijd’) door de maanden heen voor de gangbare woningen, die via het aanbodmodel worden geadverteerd, rond de drie jaar. De variaties op dit gemiddelde zijn groot, per woningtype en per dorp. Voor bepaalde woningen zijn lange wachtlijsten, voor andere korte. In het algemeen is de wachttijd ten opzichte van 2012 afgenomen. 4.2

Beleidsontwikkelingen

Als gevolg van strengere Europese regels, het Ministerie en het Centraal Fonds Volkshuisvesting moet in dit verslagjaar minimaal 90% van alle woningtoewijzingen worden toegewezen aan huishoudens met een huishoudinkomen tot € 34.229,-. In november werd duidelijk dat wij daarbij ook nog het tekort in 2012 moesten compenseren. Om dit te realiseren, is in 2013 heel strikt toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229,-. We merken echter wel dat met name woningen met een huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens niet gewild zijn bij deze groep, omdat men ze te duur vindt. Deze woningen worden dan ook toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.229,- en € 43.000,-, waarbij de 90%norm onze leidraad is. We hebben de 90%-norm voor 2012 en 2013 gehaald. Ook is er geïnvesteerd in kennisontwikkeling bij de medewerkers op dit aspect. Verkoop: Eén van de middelen om huishoudens uit verschillende inkomensklassen van geschikte woonruimte te voorzien is het aanbieden van koopwoningen. Stichting Woningbeheer Betuwe heeft vastgesteld hiermee op bescheiden schaal door te willen gaan en daarbij af te stemmen op de gestelde inkomensgrenzen. We hebben onderzocht welk product voor ons het beste past als het gaat over verkoop onder voorwaarden. Die keuze is nog afhankelijk van de mogelijkheden voor toepassing bij nieuwbouwwoningen. In 2014 kijken we hier weer naar op basis van de ontwikkelingen. Koopgarant passen we niet meer bij nieuwe situaties toe. Wel houden we bestaande verkopen onder deze garantie in portefeuille. De verkoop van bestaande woningen verloopt in 2013 volgens verwachting. Ook de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen kent een voorzichtige opwaarts moment. Woonlasten: Naast de huur zelf vormen de energiekosten een fors en stijgend onderdeel van de woonlasten. Woningverbetering en nieuwbouw zijn voor Stichting Woningbeheer Betuwe de momenten om die totale woonlasten voor de huurder terug te dringen. Sommige van die verbeteringen vinden plaats bij mutatie. In het verslagjaar heeft Stichting Woningbeheer Betuwe wederom een project gedaan met de combinatie van


27

jaarverslag 2013

onderhoudswerk en energetische verbeteringen. Technische en sociale maatregelen worden gecombineerd opgepakt. Daar gaan we mee door. 4.3

Toetsing van de prestaties

Toewijzing en huurprijsgrenzen Er vonden in het verslagjaar 289 nieuwe verhuringen van zelfstandige woonruimten plaats. Bruto huishoudinkomen

< € 34.229,=> € 34.229,- en < € 43.000,>= € 43.000,Sub-totaal Toewijzingen >= € 681,02 Toewijzingen 90% norm

Huurprijs Huurprijs Huurprijs < € 574,35 >= €574,35 en >= € 681,02 < € 681,02

Totaal

176 2 1 179

70 22 1 93

0 3 14 17

246 27 16 289 -17 272

176

70

246

90,44%

Espalier: indicatie

2

0

2

Appelenburg: indicatie

5

0

5

Kulturhus Lienden: indicatie

24

0

24

Totaal incl AWBZ indicaties

207

70

277

Totaal

210

93

303

In % < € 34.229

91,42%

Het betekent dat 91,4 % van de verhuringen is toegewezen aan de doelgroep. Woongaard hanteert een urgentieregeling om vanwege sociale en/of medisch acute problemen snel aan passende woonruimte te komen. De beoordeling van aanvragen geschiedt op basis van strenge criteria aan de hand van een extern professioneel advies. Een urgentieaanvraag wordt bij één van de Woongaard-corporaties ingenomen en daar afgehandeld. Stichting Woningbeheer Betuwe nam in het verslagjaar vijfendertig urgentieaanvragen in behandeling. Hiervan werden zevenentwintig aanvragen daadwerkelijk toegekend. Doelgroepen van beleid Wij beschouwen alle inkomens met een huishoudinkomen onder € 34.229,- tot onze doelgroep van beleid. Daarnaast erkennen wij dat in de huidige markt en economische situatie ook huishoudens met een huishoudinkomen tot € 43.000,- in de knel zitten. Ondanks de dalende huizenprijzen kunnen zij toch geen koopwoning kopen vanwege de terughoudendheid van banken bij het verstrekken van hypotheken en leningen en de


28

jaarverslag 2013

strengere regels van het rijk. Het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) heeft aangetoond dat zij ook niet in staat zijn te huren op de commerciële huurmarkt. Daarom beschouwen wij ze ook tot onze doelgroep en wijzen wij woningen met een kale huur tussen € 574,35 en € 664,66 ook toe aan deze groep, mits de 90%-norm niet in het gedrang komt. Huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000,- behoren niet tot onze doelgroep. Mensen met beperkingen: Waar woningaanpassing geen soelaas biedt, krijgen mensen met een lichamelijke beperking op grond van hun “medische indicatie” (bepaald via de Gemeenschappelijke Gezondheid Dienst) voorrang bij de toewijzing van passende woonruimte (gelijkvloerse woningen doorgaans, op basis van medische urgentie). Vergunninghouders: Stichting Woningbeheer Betuwe streeft er naar om te voldoen aan de taakstelling van gemeenten om voldoende vluchtelingen met een verblijfstitel te huisvesten. Daarbij rekening houdend met het beperkt vrijkomen van geschikte woningen en met het gegeven dat het voor veel vergunninghouders bijzonder onaantrekkelijk is om zich te vestigen in de kleine dorpsgemeenschappen. Maatschappelijke opvang: Wanneer de noodzaak zich voordoet, is Stichting Woningbeheer Betuwe bereid om cliënten te huisvesten uit (intramurale) instellingen voor psychosociale behandeling, vrouwenopvang, ambulant begeleid wonen en dergelijke. Indien van toepassing wordt daartoe sociale urgentie verleend. Daarnaast is een interdisciplinair team binnen Stichting Woningbeheer Betuwe in 2013 bezig geweest met de aard, omvang en opvang van spoedzoekers. Steeds meer mensen vragen ons met spoed een woning te leveren, maar worden niet als urgent gedefinieerd. Waar mogelijk leveren wij maatwerk om deze mensen ook te helpen. Betaalbaarheid Huurprijs: De maximale jaarlijkse huurverhoging per 1 juli bedroeg voor het woningbezit regulier 4% conform de voorschriften. In 2013 hebben we voor het eerst inkomensafhankelijke huurverhoging voor hogere inkomens (> € 43.000,-) doorgevoerd. Vanwege de zeer late bekendmaking van de regels hieromtrent was dit een race tegen de klok. Dit is door onze medewerkers zeer adequaat opgepakt. De hoogste inkomens in ons bezit kregen 6,5% huurverhoging. De enige uitzondering betrof woningen met een sloopbestemming (0% bij vastgestelde peildatum voor sloop). Helaas is deze huurverhoging nodig om aan de financiële randvoorwaarden in de sector te voldoen. Tegen de jaarlijkse huurverhoging zijn ruim 100 bezwaarschriften ingediend. In een aantal gevallen hebben we zelf de regels soepel geïnterpreteerd. Bijvoorbeeld voor huishoudens met een sterke inkomensval in 2013. Uiteindelijk heeft geen van de bezwaarschriften geleid tot terugdraaien van de verhoging. Terugdringen huurschuld: In het licht van de economische crisis is het proactieve beleid van SWB aangaande de incasso bij zittende huurders succesvol te noemen. Desondanks is door het jaar heen een stijging van de huurachterstand te zien tot 0,99% van de jaarhuurinkomsten. Huisuitzetting: Het aantal aanzeggingen tot ontruiming is dit verslagjaar opgelopen tot 34. De gevolgen van de aanhoudende crisis worden merkbaar. Het kwam uiteindelijk tot slechts 6 daadwerkelijke ontruimingen.


29

jaarverslag 2013

Klachtencommissie De klachten van huurders worden behandeld door de Regionale Klachtencommissie. In 2013 is er een klacht betrekking hebbend op een woning van SWB door de klachtencommissie behandeld. Deze klacht werd niet ontvankelijk verklaard. 4.4

Huisvesten van de primaire doelgroep 4.4.1

Wonen, Zorg en Welzijn

Doelstelling was: Oplevering van één accommodatie voor wonen, zorg en welzijn. Resultaat: In Lienden is in oktober 2013 het Kulturhus opgeleverd. Hierin zijn ruimtes voor kinderopvang, begeleid en beschermd wonen (Syndion en STMR), voor ontmoeting en verschillende ruimtes onder andere in gebruik bij therapeuten. Door de veelheid aan functies is het de term Kulturhus waardig gebleken, gesteund door een provinciale subsidie. De opening trok gigantische belangstelling. Via een website kunnen de ruimtes voor dagdelen gehuurd worden. Voortvloeiend uit de rijksbezuinigingen op kinderopvang en zorg kreeg Syndion geen zorgfinanciering meer en kampt de kinderopvang met te weinig aangemelde kinderen. De vrijkomende appartementen zijn voor een groot deel aan zelfstandig wonenden (met kleine zorgvraag) verhuurd. Een zaal van de kinderopvang wordt (als proef) door de bibliotheek in gebruik genomen. 4.4.2

Kwaliteit van het woningbezit

Doelstelling was: Het uitvoeren van het geplande onderhoud voor het eind van het jaar. Resultaat In het verslagjaar is storingonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud uitgevoerd. In onderstaande tabel worden de kosten weergegeven: Bedragen x € 1000,Storingonderhoud Uren technisch dienst Mutatieonderhoud (incl.wvb.& EPA) Planmatig onderhoud Totaal


Begroting 2013 700 -150 2.479 3.868 6.897

30

Realisatie Overschrijding/ 2013 onderschrijding 822 122 -115 35 2.605 126 2.691 -1.177 6.003 -894

jaarverslag 2013

Mutatieonderhoud In 2013 zijn 222 mutatiewoningen opnieuw verhuurd. De gemiddelde uitgaven per mutatie van € 11.734,- voldoen niet aan de normstelling van € 7.440,-. Een zestiental leegstaande koopwoningen uit het bestaande bezit zijn opnieuw in de verhuur genomen omdat niet tijdig een koper kon worden gevonden. Van de uitgaven bij mutatieonderhoud is een bedrag van € 1,3 miljoen geactiveerd. Woningverbetering Tot en met het vierde kwartaal zijn 58 aanvragen woningverbeteringen (tegen huurverhoging) behandeld voor een gemiddelde prijs van € 5.000,- (toetsnorm € 10.000,-). Planmatig Onderhoud Voor 2013 is voor planmatig onderhoud begroot € 3.868.000,- (inclusief € 29.000,overloop uit 2012). Eind van het jaar was € 2.691.000,- besteed. Een omvangrijk project asbestsanering liep vertraging op, zodat een deel daarvan begin 2014 wordt uitgevoerd. Aan inkoopvoordeel werd € 350.000,- ingeboekt. De tijdelijke BTW-verlaging betekende ook een voordeel van € 360.000,-. EPA Voor het treffen van energetische maatregelen (naast regulier isolatiewerk bij mutaties) is een tweede project gestart. Het betrof 138 woningen met gemiddeld energielabel D. Waar de maatregelen getroffen konden worden zijn de energielabels B en C gerealiseerd. Vanwege huurverhoging was er aanvankelijk weinig animo (24%). Toen deze is losgelaten was er uiteindelijk 88% deelname en is € 238.000,- geïnvesteerd. In totaliteit hebben door dit project, door ketelvervanging, door maatregelen bij mutatie en door nieuwbouw in het vorig jaar 447 woningen minstens energielabel C bereikt. 64% van onze woningvoorraad heeft nu een groen label. 4.4.3

Ontwikkeling Voorraad

Doelstelling was: De start van de bouw van 160 woningen waarvan 18 koop; de aanvraag bouwvergunning voor 28 woningen; oplevering van 85 huurwoningen (inclusief 44 zorgeenheden) en 13 koopwoningen. Resultaat: Van 93 woningen is de bouw gestart, de bouw van nog 46 woningen start in het eerste kwartaal 2014. Voor 28 woningen is de bouwaanvraag ingediend. Vanwege vertragingen in procedures in Neder-Betuwe kon de bouw van 38 woningen niet starten. Vanwege financieringsproblemen werd de bouw van 36 woningen uitgesteld. In de Maurikse Gaarden (De Slaag) startte de bouw van 25 woningen uit de 3e en 4e fase.


31

jaarverslag 2013

113 huurwoningen werden opgeleverd. Iets meer dan begroot mede vanwege de omzetting van 12 koopwoningen naar huur. Gemeente Buren Projecten gerealiseerd Maurikse Gaarden (De Slaag), Maurik De tweede fase met 19 grondgebonden huurwoningen is in de zomer opgeleverd. Een paar maanden later zijn 10 koopappartementen opgeleverd. Ook in de zomer is gestart met de laatste twee fases van het plan. Dit om te voorkomen dat een deel van de wijk onafgemaakt zou blijven liggen. Als experiment zijn hierin vijf woningen uitgevoerd als energienotaloos. Deze zijn in december opgeleverd. De overige 20 woningen staan als Te Woon in de markt, waarbij tussen koop of markthuur gekozen kan worden. Projecten in uitvoering Het Woud, Ingen Stichting Woningbeheer Betuwe realiseert hier samen met Van Wanrooij Projectontwikkeling een gebouw met 12 huurappartementen en 13 koopappartementen. De bouw is gestart in het najaar en komend najaar volgt de oplevering. De tweede fase van 12 koopwoningen is voorlopig opgeschort vanwege de stilstand op de koopmarkt. Maurik-Oost Sinds 2005 is er een samenwerkingsverband met bouwbedrijven Vabo en Van Wanrooij voor de ontwikkeling van de uitbreidingslocatie Maurik-Oost. In het voorjaar van 2013 is gestart met de bouw van 36 huurwoningen, oplevering begin 2014. De 37ste woning maakt deel uit van een blokje van zes. De meeste van de vijf koopwoningen zijn inmiddels verkocht (voor rekening en risico van Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V.), zodat eind van het jaar met de bouw is begonnen. Projecten in voorbereiding Voorstraat, Lienden Sinds 2008 zijn voor het project Voorstraat in Lienden gronden verworven met als doel in dit gebied seniorenwoningen, starterappartementen, eengezinswoningen, twee-onderéénkappers, vrijstaande woningen en een zorgvoorziening te realiseren. Het plan vormt mede de Woonservicezone in Lienden. Vanwege de marktsituatie is het plan nu nog flexibeler opgezet en in drie fasen onderverdeeld met een ruime doorlooptijd. We zijn erin geslaagd het project op de gemeentelijke prioriteitenlijst te houden, maar de onderhandeling over de verwerving van de Gemeentewerf vergt veel tijd vanwege andere politieke ontwikkelingen.


32

jaarverslag 2013

Gemeente Neder-Betuwe Projecten in voorbereiding Oranjehof, Ochten Door fouten in de procedure moest toch een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld, wat in december 2013 is vastgesteld. Het ziet er nu naar uit dat begin 2014 de bouwaanvraag ingediend kan worden. Op de kavels van 26 te slopen woningen passen 20 seniorenwoningen in de huur en 8 eengezinswoningen koop of huur. Herenland 5, Opheusden Vanaf het voorjaar 2012 hebben we overeenstemming met de projectontwikkelaar die 18 grondgebonden seniorenwoningen gaat leveren, die uitstekend passen in onze voorraadstrategie om de overvloed aan eengezinswoningen (zeker in Opheusden) te vervangen door seniorgeschikte woningen. Eind van het jaar werd na een uitspraak van de Raad van State het bestemmingsplan onherroepelijk, zodat start van de bouw is te verwachten in het voorjaar van 2014. Projecten in ontwikkeling IJzendoorn-West Het bestemmingsplan voor IJzendoorn-West is na een jaar vertraging in december 2013 vastgesteld. Er staan 18 huurwoningen en 18 koopwoningen en 9 vrije kavels op het programma, gefaseerd uit te voeren. Voor de koopkavels wordt een risicodragende ontwikkelaar gezocht. Dalwagen/Irenelaan, Dodewaard De herstructurering van de locatie Dalwagen 58-64 en Irenelaan 29-47 in Dodewaard is een gevolg van de fusieafspraken met de voormalige Woningstichting Dodewaard. Het verzet van de overgebleven bewoners leidde er toe dat in de zomer is besloten voor de helft van het aanvankelijke perceel een nieuwbouwplan te maken. Hier passen 9 à 10 grondgebonden woningen. De woningen zijn geschikt voor senioren, maar ook voor startende huishoudens. Drie huishoudens vechten nu de voortgang juridisch aan. Wozoco fase 2 Na oplevering van de Reigerhof uit de eerste fase is gezocht naar een koper voor de 17 kavels voor koopwoningen. Deze is gevonden, waarna in december de eerste elf zijn overgedragen. Het restant van het plan is nu nog 29 huurwoningen. Binnen de bouwvergunning wordt nu een versobering van het plan doorgevoerd. Eind 2014 zou het gerealiseerd kunnen worden. Centrumplan, Ochten Samen met MKB Vastgoedplan (inmiddels onderdeel van MAB-Development) heeft Stichting Woningbeheer Betuwe in 2009 een schetsplan gemaakt, dat de prijsvraag won. De gemeente Neder-Betuwe heeft in de zomer 2012 de samenwerking opgezegd omdat zij de Vicarylocatie niet beschikbaar kon krijgen. In de zomer hebben wij verdere ontwikkeling gestaakt.


33

jaarverslag 2013

Sloop Doelstelling was: Sloop van 57 woningen in de Oranjestraat, Ochten en Dalwagen/Irenelaan, Dodewaard en De Slaag, Maurik en Wozoco, Opheusden. Resultaat: 41 woningen zijn nog gesloopt in 2012, 5 woningen in 2013. 4 woningen zijn blijven staan vanwege herhuisvestingsproblemen, 7 woningen zijn blijven staan vanwege een aanpassing van het plan. Verkoop uit bestaande voorraad Doelstelling was: Verkoop van 20 woningen, waarvan 10 woningen reguliere verkoop en 10 woningen onder voorwaarden (koopgarant). Resultaat: In 2012 kwamen 46 woningen leeg die op de verkooplijst staan. Hiervan verkochten we er 21, waarvan 6 met de Koopgarant regeling en 14 regulier. Doorgaans nadat de huur was opgezegd door de vertrekkende huurder. Er werden 2 woningen aan de zittende huurders verkocht. Er werden 2 bedrijfsruimten verkocht. In 2013 keken we veel kritischer naar welke woningen we voor verkoop aanboden. Meer gedifferentieerd aanbod, verdeeld over de kern en de gemeente, met als doel een snelle verkoop, minder leegstand. Meer aanbod waar de vraag groter is, minder aanbod waar de verkoop niet goed loopt. De woningen die niet in de verkoop gaan, verhuren we aansluitend door. In 2013 ging dit om 16 woningen. Gemiddeld stonden de woningen 160 dagen (2012: 196 dagen) leeg tussen de dag van leegkomst en de dag van overdracht, gemiddeld ruim een maand korter. Daarentegen hebben 4 kopers zich teruggetrokken. De 8 woningen met Koopgarant werden verkocht met gemiddeld € 35.838,- korting (2012: € 35.793,-). Het kortingspercentage is al enige tijd gemaximeerd op 20%, alle kopers kozen voor dit percentage. Bij 2 woningen ging het om de wederverkoop van teruggekochte Koopgarant woningen. In totaal kregen we 12 woningen aangeboden voor terugkoop. Deze woningen verkochten we eerder met de Koopgarant regeling. Uiteindelijk zijn er 8 woningen ook daadwerkelijk teruggekocht. De overige procedures zijn gestaakt door de bewoners.


34

jaarverslag 2013

4.5

Financieel beleid

Het financieel beleid van Stichting Woningbeheer Betuwe richt zich op het waarborgen van de continuïteit om toekomstige volkshuisvestingsdoelen te realiseren. Realisatie 2013

Begroting 2013

Realisatie 2012

21.784 146 1.519 544 23.993

21.722 200 1.451 600 71 24.044

20.316 140 1.227 3.288 630 25.601

4.174 5.208 3.782 3.982 4.328 21.474

4.341 3.435 3.538 4.953 5.461 21.728

3.723 4.250 850 3.804 4.346 3.808 20.781

Bedrijfsresultaat

2.519

2.316

4.820

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Rentelasten en baten Belastingen Resultaat deelnemingen Waardeveranderingen Opbrengst effecten en vorderingen Groepsresultaat

-870 -2.523 1.167 7 300

6.147 -3.015 5.448

-4.951 -2.546 -869

Bedragen x € 1000,Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Wijzigingen in onderhanden werk Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Kosten uitbesteed werk Afschrijvingen. Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

- 500 23 -4.023

Het resultaat over 2013 bedraagt € 0,3 miljoen positief. Dit is een verbetering ten opzichte van 2012 van ongeveer € 4,3 miljoen. Het verschil in het jaarresultaat 2013 ten opzichte van 2012 wordt veroorzaakt door: Huren Verkoop bestaand vastgoed Wijzigingen in onderhanden werk Lasten onderhoud Overige waardeveranderingen

Financiële baten en lasten Latentie vennootschapsbelasting Overige bedrijfslasten Niet-gerealiseerde waarde


35

1,5 0,3 0,5 0,4 4,0

Door opleveringen en de huurverhoging Door een hoger aantal verkopen Geen onderhanden werk Lagere onderhoudslasten De waardeveranderingen zijn hoger door mutatie in de herwaardering en onrendabele toppen 0,5 Afwaardering obligaties van het WIF 1,9 Verlaging voorziening vennootschapsbel. -0,5 Hoger door heffing Centraal Fonds V. -4,3 Door minder dalende vastgoedprijzen is de waardering lager.

jaarverslag 2013

Leningen In het verslagjaar is in totaal € 1,0 miljoen afgelost, waarvan € 0,2 miljoen reguliere aflossing en € 0,8 miljoen eindaflossing. Er is één nieuwe lening aangetrokken van € 5,5 miljoen. De gemiddelde gewogen rente van de gehele leningenportefeuille per 31 december 2013 bedraagt 3,73% (2012: 4,18%). Het totaal aan leningen ultimo 2013 bedraagt € 75,5 miljoen (2012: € 71,0 miljoen). Treasury De lange termijnfinanciering van Stichting Woningbeheer Betuwe is van groot belang voor de continuïteit van de organisatie. Door middel van onze treasuryactiviteiten willen we zowel de korte termijnfinanciering als de lange termijnfinanciering waarborgen. Onze treasuryactiviteiten omvatten onder meer cashmanagement, financieringsbeleid en beleggingsbeleid. Het sluiten van financieringsovereenkomsten moet binnen aanvaardbare risico’s en tegen een zo laag mogelijke prijs plaatsvinden. Vanwege het belang van onze treasuryactiviteiten hebben we een treasurystatuut opgesteld waarin we de uitgangspunten en verantwoordelijkheden hebben vastgelegd. De belangrijkste uitgangspunten zijn: Zorgdragen voor voldoende liquiditeiten; korte termijnfinanciering (6 maanden): de beschikbare kredietfaciliteit bedraagt maximaal € 10,0 miljoen, de kortgeld faciliteit bedraagt maximaal 7,5% van het lang vreemd vermogen of de materiële vaste activa; lange termijnfinanciering: iedere 12 maanden is minimaal 5% van de restantschuld van de leningen aflosbaar; het renterisico ligt in een periode van 12 maanden tussen 5% en 15% van de netto financieringsbehoefte; jaarlijks stellen we op basis van deze uitgangspunten een treasuryjaarplan op. De Raad van Commissarissen, die het statuut in het verleden heeft goedgekeurd, ontvangt het jaarplan jaarlijks ter goedkeuring; de liquiditeitspositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten, verminderd met de betaling van exploitatielasten, bedrijfskosten, rente, aflossingen en investeringen. We analyseren de ontwikkeling van de liquiditeitspositie elk kwartaal en voorspellen zo de liquiditeitsbehoefte voor een periode van 12 maanden. De liquiditeitsbehoefte voor de komende jaren hebben we bepaald aan de hand van de meerjarenraming 2014-2023. Uit deze raming volgt een meerjarige liquiditeitsplanning op basis waarvan we een actief rentemanagement voeren. De hoofddoelstelling daarvan is het afdekken van het toekomstig renterisico - uiteraard volgens de in het treasurystatuut gestelde kaders. Op 31 december 2013 bedroeg het liquiditeitssaldo € 8,0 miljoen negatief. SWB beschikt over een rekening courant krediet van € 10,0 miljoen. Op basis van het huidige inzicht is de komende vijf jaar een financieringsbehoefte van € 24,0 miljoen. Begin 2014 zijn hiervoor langlopende leningen afgesloten. Maandelijks worden kasstromen, rente ontwikkeling en verwachte uitgaven gevolgd op de afdeling Bedrijf. Aan het eind van ieder kwartaal vindt verantwoording plaats als onderdeel van de bestuursrapportage.


36

jaarverslag 2013

Tweemaal in het jaar komt de treasurycommissie bij elkaar. Deelnemers zijn de manager Bedrijf, de teamleider Bedrijf, de Controller en een externe adviseur. De directeur/bestuurder is toehoorder. Transactievoorstellen voor het afsluiten en herfinancieren van leningen worden in deze commissie besproken. De directeurbestuurder neemt op basis van een advies van deze commissie besluiten en rapporteert hierover naar de Raad van Commissarissen. Derivatenportefeuille Stichting Woningbeheer Betuwe heeft een aantal swapcontracten afgesloten om renterisico’s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. De betalingscondities van de renteswap stemmen overeen met die van de onderhandse leningen. Zoals onder de waarderingsgrondslagen toegelicht past de corporatie daarbij kostprijshedge-accounting toe, waardoor de renteswaps tegen kostprijs worden gewaardeerd (nagenoeg nihil) en waardemutaties niet in het resultaat worden verantwoord. De opbouw van de afgesloten renteswapportefeuille naar looptijd en waarde is als volgt: (in duizenden euro’s): Hoofdsom

Ingangsdatum

Einddatum

Te bet. rente

Te ontv. rente

7.000

1-11-2005

1-11-2017

5,0575%

6 maands euribor

7.000

1-11-2006

1-11-2016

5,5% cap

3 maands euribor

7.000

1-11-2006

1-11-2016

3,0% floor

3 maands euribor

Er zijn geen swapcontracten met een langere looptijd dan de onderliggende leningen. Van de renteswaps kent een deel met een totale onderliggende leningwaarde van € 14,0 miljoen een verplichting tot afstorting op een “derden gelden deposito” van gelden indien de marktwaarde van de swap onder een bepaald niveau daalt (‘margin calls’), rekening houdend met een threshold van € 2,8 miljoen. Ultimo 2013 bedroeg de marktwaarde van deze swaps € 1,6 miljoen negatief, derhalve onder de threshold. Bij een verdere rentedaling bestaat de mogelijkheid dat onderpand in de vorm van liquiditeiten moet worden verstrekt. Bij een daling van 1% ontstaat geen opeisbare verplichting. De marktwaarde bedraagt dan € 2,2 miljoen. In de derivatencontracten zijn geen toezichtbelemmerende bepalingen opgenomen. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw biedt door middel van een achtervangconstructie borging voor onze leningen. Als een organisatie onder de condities van deze borging geld aantrekt, verbetert de kredietwaardigheid. De hoogte van de rente is dan lager dan de rente over een lening zonder de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, omdat deze gerelateerd is aan het risico op het niet nakomen van aangegane betalingsverplichting. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw borgt alle leningen die door Stichting Woningbeheer Betuwe zijn afgesloten. Daardoor worden onze rentelasten aanzienlijk verlaagd. Daar staat wel tegenover dat we moeten voldoen aan de eisen van kredietwaardigheid die het fonds stelt. Dit wordt jaarlijks getoetst volgens het reglement


37

jaarverslag 2013

van deelneming van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, op basis van de cijfers van het afgelopen jaar. Met de brief van 19 november 2013 heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw op basis van de jaarrekening 2012 meegedeeld dat Stichting Woningbeheer Betuwe voldoet aan de norm van kredietwaardigheid. Continuïteit Het borgen van de continuïteit is één van de belangrijkste doelstellingen binnen onze bedrijfsvoering. De financiële continuïteit kan alleen worden gewaarborgd door het doorrekenen van de financiële effecten van het vastgestelde beleid. Dat doen we met het Financieel Meerjaren Pakket van Ortec. Naar aanleiding van de uitkomst vindt een nadere analyse plaats op grond waarvan wordt vastgesteld of de financiële doelstellingen met het doorgerekende beleid kunnen worden gerealiseerd. De kracht van deze manier van werken ligt daarom niet in de incidentele doorrekening maar bewijst zich op de lange termijn. Daarbij zijn vooral de eerste vijf jaren van de doorrekening van belang; daarna neemt de onzekerheid snel toe. Door de uitgangspunten jaarlijks aan de actuele omstandigheden aan te passen, neemt de betrouwbaarheid van de doorrekening sterk toe. Solvabiliteit Het Centraal Fonds Volkshuisvesting bewaakt de financiële gezondheid van woningcorporaties. Dat doet het Centraal Fonds Volkshuisvesting onder meer door een ondergrens voor het weerstandsvermogen aan te wijzen. Het minimale weerstandsvermogen wordt uitgedrukt in een percentage en is afgeleid van de solvabiliteit. De stap van solvabiliteit naar het minimale weerstandsvermogen bestaat uit een verdiscontering van risico’s die specifiek zijn voor een corporatie. Het minimale weerstandvermogen wordt altijd achteraf vastgesteld en bedraagt voor Stichting Woningbeheer Betuwe per 31 december 2012 13,2%.


38

jaarverslag 2013

5

Overzicht van verbindingen

5.1

Verbindingen met buitenlandse instellingen

Stichting Woningbeheer Betuwe heeft in het verslagjaar geen financiële ondersteuning verleend aan buitenlandse instellingen. 5.2

Verbindingen met/in andere rechtspersonen

Overzicht juridische verbindingen van Stichting Woningbeheer Betuwe te Lienden per 31 december 2013.

De oprichting van SWB Service Holding B.V. (100% dochter van Stichting Woningbeheer Betuwe) heeft op 12 maart 2004 plaatsgevonden. Het doel van deze B.V. is een verbinding te vormen met B.V.’s of andere rechtspersonen, waarin diverse activiteiten kunnen worden ondergebracht die volgens de huidige weten regelgeving of te verwachten weten regelgeving niet meer mogen (of beter: niet meer kunnen) worden uitgevoerd door de toegelaten instelling. In dit kader zijn op 15 februari 2008 opgericht de B.V.’s; SWB Beheer B.V. (vooral om als beherend vennoot in andere rechtspersonen te kunnen optreden), SWB Commandiet B.V. (vooral om als commanditair vennoot in andere rechtspersonen te kunnen functioneren) en SWB Vastgoedbeheer B.V. (eigenaar


39

jaarverslag 2013

van onroerende zaken, waarvan de exploitatie niet binnen de woningcorporatie is ondergebracht). Voor de ontwikkeling van de woningbouwprojecten in Maurik-Oost is op 16 december 2008 de Ontwikkelingsmaatschappij Maurik Beheer B.V. in het leven geroepen. Dit is de beheerorganisatie voor de op 19 mei 2009 opgerichte Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V. De deelname in deze ontwikkelmaatschappij is in 2011 verminderd van 33 1/3% naar 20%.


40

jaarverslag 2013

Opgave over de verbinding SWB Service Holding B.V. Algemene gegevens Naam van de verbinding SWB Service Holding B.V. Rechtsvorm Besloten vennootschap Vestigingsplaats Lienden Statutaire doelstelling De vennootschap heeft ten doel: Het fungeren als verbinding voor de Stichting Woningbeheer Betuwe gevestigd te Lienden en daarbij alle toegestane nevenactiviteiten te verrichten als zijn toegestaan voor woningcorporaties die vallen onder het Besluit Beheer Sociale Huursector of een besluit dat dit besluit vervangt of aanvult; de handel en exploitatie van registergoederen, waaronder het verwerven van bouwgronden, het ontwikkelen, bouwen, verkopen en financieren van bouwprojecten, met name met betrekking tot woningen in de gesubsidieerde en ongesubsidieerde sector; het deelnemen in, het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan (rechts)personen en ondernemingen, met name met rechtspersonen die zich bezighouden op het gebied van volkshuisvesting als die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; het financieren van (rechts)personen en ondernemingen waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; het verstrekken van zekerheden in welke vorm ook voor verplichtingen van andere (rechts)personen en ondernemingen; het beleggen en beheren van vermogen in registergoederen, effecten, schuldvorderingen en andere vermogensbestanddelen; het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn; alles in de ruimste zin van het woord. Nevenactiviteiten in verslagjaar Geen SWB Service Holding B.V. zal worden Op welke wijze heeft consolidatie binnen geconsolideerd met Stichting de corporatie plaatsgevonden? Woningbeheer Betuwe. Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen -/- € 119.102,Balanstotaal € 58.986,Jaaromzet Jaaromzet nihil Direct casu quo indirect corporatiebelang 100% in procenten Nominale waarde belang, preferentie € 50.000,en/of prioriteit Totale intrinsieke waarde vennootschap -/- € 119.102,-


41

jaarverslag 2013

Eventuele overige participanten in vennootschap Naam, rechtsvorm, vestigingsplaats, procentueel aandeel

Geen N.v.t.

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap en intern toezicht Datum vaststelling jaarverslag Geldstromen Van corporatie naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Condities Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding (garantstellingen en dergelijke) Van verbinding naar corporatie Ontvangen winstuitkeringen door corporatie (verslagjaar en cumulatief boekjaar en voorliggende jaren) Aan corporatie verstrekte zekerheden Cumulatieve omzet komende vijf jaar Maximale risicoexposure/aansprakelijkheid Risicobeheersing • Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt

• Verkregen zekerheden • Juridische structuur

• Selectie samenwerkingspartners • Maximale omvang projectaanspraken • Gegarandeerde afzet vooraf


42

Stichting Woningbeheer Betuwe is directeur van SWB Service Holding B.V. Deze is zelfstandig bevoegd binnen beperkingen conform artikel 21.1 van de statuten. 28 mei 2014

Rentelasten € 8.127,€ 170.000,Achtergestelde lening Geen

Geen

Geen Niet begroot € 50.000,- aandelenkapitaal en een lening van € 170.000,AO - en IB - maatregelen conform statuten en regeling procuratie en mandatering. Hierin volgt de dochteronderneming de regeling van de moedermaatschappij. Geen SWB Service Holding B.V. is moederonderneming van SWB Beheer B.V., SWB Commandiet B.V. en SWB Vastgoedbeheer B.V. N.v.t. Geen Geen

jaarverslag 2013

Opgave over de verbinding SWB Beheer B.V. Algemene gegevens Naam van de verbinding SWB Beheer B.V. Rechtsvorm Besloten vennootschap Vestigingsplaats Lienden Statutaire doelstelling De vennootschap heeft ten doel: Het deelnemen in, het financieren van, het zich op een andere wijze interesseren bij en het voeren van beheer over andere vennootschappen en ondernemingen; het geven van garanties, het stellen van zekerheden of het zich op andere wijze sterk maken of zich hoofdelijk of anderszins verbinden voor verplichtingen van groepsmaatschappijen en derden; het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Nevenactiviteiten in verslagjaar Geen Op welke wijze heeft consolidatie binnen SWB Beheer B.V. wordt geconsolideerd de corporatie plaatsgevonden? met SWB Service Holding B.V. Financiële gegevens 2014 Eigen vermogen -/- € 8.110,Balanstotaal € 16.903,Jaaromzet Jaaromzet nihil Direct casu quo indirect corporatiebelang 100% in procenten Nominale waarde belang, preferentie en/of € 18.000,prioriteit Totale intrinsieke waarde vennootschap -/- € 8.110,Eventuele overige participanten in Geen vennootschap Naam, rechtsvorm, vestigingsplaats, N.v.t. procentueel aandeel Wijze en mate van bestuurlijke Directeur Stichting Woningbeheer Betuwe zeggenschap en intern toezicht is ook directeur van SWB Beheer B.V.. Deze is zelfstandig bevoegd binnen mogelijke beperkingen voortvloeiend uit artikel 10 lid 5 van de statuten. Datum vaststelling jaarverslag 28 mei 2014 Geldstromen Van corporatie naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Geen Waarde verstrekte lening(en) € 25.000,Condities Geen Afgegeven zekerheden ten behoeve van de Geen verbinding (garantstellingen en dergelijke)


43

jaarverslag 2013

Van verbinding naar corporatie Ontvangen winstuitkeringen door corporatie (verslagjaar en cumulatief boekjaar en voorliggende jaren) Aan corporatie verstrekte zekerheden Cumulatieve omzet komende vijf jaar Maximale risicoexposure/aansprakelijkheid Risicobeheersing • Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt

Geen Niet begroot € 18.000,- aandelenkapitaal en een lening van € 25.000,AO - en IB - maatregelen conform statuten en regeling procuratie en mandatering. Hierin volgt de dochteronderneming de regeling van de moedermaatschappij. Geen SWB Beheer B.V. is een dochteronderneming van SWB Service Holding B.V. N.v.t. Geen Geen




Geen

44

jaarverslag 2013

Opgave over de verbinding SWB Commandiet B.V. Algemene gegevens Naam van de verbinding SWB Commandiet B.V. Rechtsvorm Besloten vennootschap Vestigingsplaats Lienden Statutaire doelstelling De vennootschap heeft ten doel: Het deelnemen in, het financieren van, het zich op een andere wijze interesseren bij en het voeren van beheer over andere vennootschappen en ondernemingen, waaronder begrepen het optreden als commanditaire vennoot in een commanditaire vennootschap; het geven van garanties, het stellen van zekerheden of het zich op andere wijze sterk maken of zich hoofdelijk of anderszins verbinden voor verplichtingen van groepsmaatschappijen en derden; het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Nevenactiviteiten in verslagjaar Geen Op welke wijze heeft consolidatie binnen SWB Commandiet B.V. wordt de corporatie plaatsgevonden? geconsolideerd met SWB Service Holding B.V.. Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen -/- € 13.328,Balanstotaal € 1.154.648,Jaaromzet Jaaromzet nihil Direct c.q. indirect corporatiebelang in 100% procenten Nominale waarde belang, preferentie € 18.000,en/of prioriteit Totale intrinsieke waarde vennootschap -/- € 13.328,Eventuele overige participanten in Geen vennootschap Naam, rechtsvorm, vestigingsplaats, N.v.t. procentueel aandeel Wijze en mate van bestuurlijke SWB Service Holding B.V. is directeur van zeggenschap en intern toezicht SWB Commandiet B.V. Deze is zelfstandig bevoegd binnen mogelijke beperkingen voortvloeiend uit artikel 10 lid 5 van de statuten. Datum vaststelling jaarverslag 28 mei 2014 Geldstromen Van corporatie naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Rentelasten lening € 36.842,Waarde verstrekte lening(en) € 1.025.533,Condities Achtergestelde lening Afgegeven zekerheden ten behoeve van Geen de verbinding (garantstellingen en dergelijke)


45

jaarverslag 2013

Van verbinding naar corporatie Ontvangen winstuitkeringen door corporatie (verslagjaar en cumulatief boekjaar en voorliggende jaren) Aan corporatie verstrekte zekerheden Cumulatieve omzet komende vijf jaar Maximale risicoexposure/aansprakelijkheid

Risicobeheersing • Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt

Geen Niet begroot € 18.000,- aandelenkapitaal en een lening van € 1.025.533,- en een aanspraak uit een ING-krediet van € 1.600.000,AO - en IB - maatregelen conform statuten en regeling procuratie en mandatering. Hierin volgt de dochteronderneming de regeling van de moedermaatschappij. AO - en IB maatregelen zijn niet vastgelegd. Geen SWB Commandiet B.V. is een dochteronderneming van SWB Service Holding B.V. N.v.t. Geen Geen




Geen

46

jaarverslag 2013

Opgave over de verbinding SWB Vastgoedbeheer B.V. Algemene gegevens Naam van de verbinding SWB Vastgoedbeheer B.V. Rechtsvorm Besloten vennootschap Vestigingsplaats Lienden Statutaire doelstelling De vennootschap heeft ten doel: Het direct verkrijgen, vervreemden of bezwaren van registergoederen dan wel indirect door middel van verkrijging, vervreemding of bezwaren van aandelen, participaties in de vennootschappen waarvan het vermogen geheel of gedeeltelijk bestaat uit registergoederen; het deelnemen in, het financieren van, het zich op een andere wijze interesseren bij en het voeren van beheer over andere vennootschappen en ondernemingen; het geven van garanties, het stellen van zekerheden of het zich op andere wijze sterk maken of zich hoofdelijk of anderszins verbinden voor verplichtingen van groepsmaatschappijen en derden; het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Nevenactiviteiten in verslagjaar Geen Op welke wijze heeft consolidatie binnen SWB Vastgoedbeheer B.V. wordt de corporatie plaatsgevonden? geconsolideerd met SWB Service Holding B.V. Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen € 75.528,Balanstotaal € 75.541,Jaaromzet Jaaromzet nihil Direct casu quo indirect corporatiebelang 100% in procenten Nominale waarde belang, preferentie € 100.000,en/of prioriteit Totale intrinsieke waarde vennootschap € 75.528,Eventuele overige participanten in Geen vennootschap Naam, rechtsvorm, vestigingsplaats, N.v.t. procentueel aandeel Wijze en mate van bestuurlijke SWB Service Holding B.V. is directeur van zeggenschap en intern toezicht SWB Vastgoedbeheer B.V. Deze is zelfstandig bevoegd binnen mogelijke beperkingen voortvloeiend uit artikel 10 lid 5 van de statuten. Datum vaststelling jaarverslag 28 mei 2014


47

jaarverslag 2013

Geldstromen Van corporatie naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Condities Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding (garantstellingen e.d.) Van verbinding naar corporatie Ontvangen winstuitkeringen door corporatie (verslagjaar en cumulatief boekjaar en voorliggende jaren) Aan corporatie verstrekte zekerheden Cumulatieve omzet komende vijf jaar Maximale risicoexposure/aansprakelijkheid Risicobeheersing • Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt




48

Geen Geen N.v.t. Geen

Geen

Geen Niet begroot € 100.000,- aandelenkapitaal AO - en IB - maatregelen conform statuten en regeling procuratie en mandatering. Hierin volgt de dochteronderneming de regeling van de moedermaatschappij. Geen SWB Vastgoedbeheer B.V. is dochteronderneming van SWB Service Holding B.V. N.v.t. Geen Geen

jaarverslag 2013

Opgave over de verbinding Ontwikkelingsmaatschappij Maurik Beheer B.V. Algemene gegevens Naam van de verbinding Ontwikkelingsmaatschappij Maurik Beheer B.V. Rechtsvorm Besloten vennootschap Vestigingsplaats Culemborg Statutaire doelstelling De vennootschap heeft ten doel: Het optreden als beherend vennoot in de commanditaire vennootschap Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V. gevestigd te Culemborg, die ten doel heeft het risicodragend uitvoeren van de grondexploitatie en de bouwrealisatie van het plangebied “Maurik Oost” te Maurik (gemeente Buren) door middel van het verwerven van gronden, het bouwen woonrijp maken van gronden, het realiseren van binnenwijkse voorzieningen, het realiseren van bouwwerken en het verkopen van bouwrijpe kavels en de daarop te realiseren/gerealiseerde bouwwerken, overdracht van binnenwijkse voorzieningen en dergelijke en voorts al datgene wat tot het voorgaande kan dienen, zulks in de meest ruime zin, waaronder begrepen verlening en vestiging van beperkte rechten op registergoederen. Nevenactiviteiten in verslagjaar Geen Op welke wijze heeft consolidatie binnen Geen consolidatie in verband met geringe de corporatie plaatsgevonden? omvang van de deelneming. Financiële gegevens 2012 Eigen vermogen € 8.810,- (De jaarrekening 2013 is nog niet vastgesteld) Balanstotaal € 79.519,- (De jaarrekening 2013 is nog niet vastgesteld). Jaaromzet € 115.696,-(De jaarrekening 2013 is nog niet vastgesteld). Direct casu quo indirect corporatiebelang 32% in procenten Nominale waarde belang, preferentie € 6.000,en/of prioriteit Totale intrinsieke waarde vennootschap € 8.810,- (De jaarrekening 2013 is nog niet vastgesteld). Eventuele overige participanten in Vabo Ontwikkeling B.V., vennootschap Culemborg Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V., Geffen Naam, rechtsvorm, vestigingsplaats, Vabo Ontwikkeling B.V., procentueel aandeel Culemborg 32% Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V., Geffen 32% Wijze en mate van bestuurlijke Bestuurder: Prince Projectmanagement zeggenschap en intern toezicht B.V. Deze is zelfstandig bevoegd binnen mogelijke beperkingen voortvloeiend uit artikel 15 lid 4 en artikel 16 lid 2 van de statuten.


49

jaarverslag 2013

Datum vaststelling jaarverslag en datum accountantsverklaring Geldstromen Van corporatie naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Condities Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding (garantstellingen en dergelijke.) Van verbinding naar corporatie Ontvangen winstuitkeringen door corporatie (verslagjaar en cumulatief boekjaar en voorliggende jaren) Aan corporatie verstrekte zekerheden Cumulatieve omzet komende vijf jaar Maximale risicoexposure/aansprakelijkheid Risicobeheersing • Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt

Verkregen zekerheden • Juridische structuur



50

26 juni 2013 (De jaarrekening 2013 is nog niet vastgesteld).

Geen Geen Geen

Geen

Geen Niet begroot € 6.000,- aandelenkapitaal

AO - en IB - maatregelen conform statuten en regeling procuratie en mandatering. Hierin volgt de dochteronderneming de regeling van de moedermaatschappij. Geen Ontwikkelingsmaatschappij Maurik Beheer B.V. is een 32% deelneming van SWB Beheer B.V. N.v.t. Geen Geen

jaarverslag 2013

Opgave over de verbinding Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V. Algemene gegevens Naam van de verbinding Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V. Rechtsvorm Commanditaire vennootschap Vestigingsplaats Culemborg Statutaire doelstelling De vennootschap heeft ten doel: Het risicodragend uitvoeren van de grondexploitatie voor het plangebied, door middel van het verwerven van gronden, het bouwrijp en woonrijp maken van gronden, het realiseren van binnenwijkse voorzieningen, het uitgeven van bouwrijpe kavels en gronden voor de realisatie van woningen (waaronder begrepen: appartementsrechten), overdracht van binnenwijkse voorzieningen aan de gemeente en dergelijke, en voorts al datgene wat tot het voorgaande kan dienen, zulks in de meest ruime zin; en de bouwrealisatie binnen het plangebied. Nevenactiviteiten in verslagjaar Geen Op welke wijze heeft consolidatie Geen consolidatie in verband met geringe binnen de corporatie omvang van de deelneming. plaatsgevonden? Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen € 1.877.884,- (voorlopige jaarrekening 2013) Balanstotaal € 13.492.784,- (voorlopige jaarrekening 2013) Jaaromzet € 892.776,- (voorlopige jaarrekening 2013) Direct casu quo indirect 20% corporatiebelang in procenten Nominale waarde belang, preferentie € 400.533,- (voorlopige jaarrekening 2013) en/of prioriteit Totale intrinsieke waarde € 1.877.884,- (voorlopige jaarrekening 2013) vennootschap Eventuele overige participanten in Vabo Exploitatie B.V. vennootschap Van Wanrooij Grondbank B.V. Naam, rechtsvorm, vestigingsplaats, Vabo Exploitatie B.V., Culemborg procentueel aandeel 40% Van Wanrooij Grondbank B.V., Geffen 40% Wijze en mate van bestuurlijke Beherend vennoot: zeggenschap en intern toezicht Ontwikkelingsmaatschappij Maurik Beheer B.V. Deze is zelfstandig bevoegd binnen mogelijke beperkingen voortvloeiend uit artikel 6 van de statuten. Datum vaststelling jaarverslag en datum accountantsverklaring

De jaarrekening 2013 is nog niet vastgesteld.


51

jaarverslag 2013

Geldstromen Van corporatie naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Condities Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding (garantstellingen en dergelijke) Van verbinding naar corporatie Ontvangen winstuitkeringen door corporatie (verslagjaar en cumulatief boekjaar en voorliggende jaren) Aan corporatie verstrekte zekerheden Cumulatieve omzet komende vijf jaar Maximale risicoexposure/aansprakelijkheid Risicobeheersing • Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt

Verkregen zekerheden • Juridische structuur • Selectie samenwerkingspartners • Maximale omvang projectaanspraken • Gegarandeerde afzet vooraf


Geen € 600.000,- (voorlopige jaarrekening 2013) € 1.600.000,- ING-Bank N.V.

Geen

Geen Niet begroot Niet bekend

AO - en IB - maatregelen conform statuten en regeling procuratie en mandatering. Hierin volgt de dochteronderneming de regeling van de moedermaatschappij. Geen Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V. is een 20% deelneming van SWB Commandiet B.V. N.v.t. Geen Geen

52

jaarverslag 2013

5.3

Verklaring Bestuur

Het Bestuur van Stichting Woningbeheer Betuwe verklaart dat Stichting Woningbeheer Betuwe haar middelen uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Daarnaast verklaart het Bestuur dat het door middel van haar functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt “uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn”, zoals dit is omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Lienden, 28 mei 2014 Het Bestuur, De heer J. Heesen


53

jaarverslag 2013

5.4

Verklaring Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft overeenkomstig artikel 18.1 van de statuten van Stichting Woningbeheer Betuwe gedurende het jaar 2013 toezicht gehouden op het Bestuur en de algemene gang van zaken binnen de Stichting. Overeenkomstig het bepaalde in de statuten heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening laten controleren door Ernst & Young. Ze heeft kennis genomen van het jaarverslag en van de accountantsverklaring en kan zich met deze stukken verenigen.

Lienden, 28 mei 2014

De heer drs. J.H. van Wijk MSM Mevrouw drs. E. ter Borg De heer drs. J.L.P.A. Dankaart MCM De heer mr. B. Martens De heer W.R. Middelaar MBA


54

jaarverslag 2013

6

Bijlage

6.1

Kengetallen 2013

2012

2011

2010

2009

1. Algemeen 1.1a Gegevens bezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woningen - vooroorlogs - naoorlogs

-

-

-

1

1

3.795

3.741

3.769

3.830

3.857

Begeleid Wonen

63

2

2

2

1

Ontmoetingsruimten en bedrijfsruimten

33

26

19

21

20

Garages/parkeerplaatsen

17

16

16

16

16

4

4

5

5

5

Totaal verhuureenheden

3.912

3.789

3.811

3.875

3.900

Totaal eenheden sociaal vastgoed Totaal eenheden commercieel vastgoed Totaal verhuureenheden

3.809

3.716

3.763

-

-

103

73

48

-

-

3.912

3.789

3.811

3.875

3.900

505

525

543

560

395

- aantal opgeleverd

113

89

-

1

43

- aantal aangekocht

1

1

-

1

2

36

1

-

1

-10

Woonwagens/standplaatsen

Te verkopen woningen volgens verkooplijst Mutaties in het verhuurbezit:

- aantal overige in exploitatie

-16

-11

-17

-8

- aantal verkocht onder Voorwaarden

-6

-8

-18

-20

-9

- aantal gesloopt

-5

-93

-29

-

-15

-

-1

-

-

-1

Woningen

2

2

2

12

12

Bedrijfsruimten

1

1

1

1

1

Gemiddelde punten WWS

156,03

155,62

153,28

150,49

149,06

Gemiddelde netto huurprijs

490,86

466,74

436,77

435,19

420,76

455

440

581

621

613

2.787

2.898

2.940

3.011

2.792

447

351

228

199

495

106

52

22

-

-

- aantal regulier verkocht

- aantal overige uit exploitatie 1.1b Verhuureenheden in beheer

1.2 Verhuurgegevens Prijs/kwaliteitverhouding

Aantal woningen naar huurklasse *) goedkoop (< € 389,05) betaalbaar (> €389,05 en <€ 574,35) duur tot huurtoeslaggrens (> € 574,35 en <€ 664,66) duur boven huurtoeslaggrens (> € 664,66)) *)De grenzen van de huurklassen worden jaarlijks aangepast. 2. Kerncijfers in euro’s per verhuureenheid 2.1 Balans Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie

35.641

33.329

31.930

37.278

41.325

116.206

124.630

112.021

-

-

385

394

519

558

1.065

Vlottende activa

1.854

2.226

3.033

3.019

3.556

Eigen vermogen

17.827

15.340

16.066

14.606

20.253

1.208

2.610

3.583

3.988

2.576

23.256

24.671

22.952

19.538

19.538

Financiële vaste activa

Voorzieningen Langlopende schulden


55

jaarverslag 2013

KENGETALLEN

2013

2012

2011

2010

2009

2.2 Winst- enverliesrekening Huren en vergoedingen

5.606

5.399

5.261

5.289

5.070

Onderhoudslasten

1.018

1.147

1.792

1.358

1.501

967

1.004

993

792

773

Rentebaten

47

51

57

71

95

Rentelasten

697

723

755

803

897

77

-1.062

-1.928

-5.646

2.302

Personeelskosten

Jaarresultaat

Waarde 85.300

Verzekerde waarde

167.460

OZB waarde

84.100 177.460

80.500

83.882

81.041

180.163

188.076

181.707

37.977

34.615

31.930

30.098

34.834

4.521

4.388

4.796

3.804

3.494

277

207

205

218

246

5,80

5,46

5,40

5,70

6,60

585

615

676

701

766

Huurachterstand in % jaarhuur

0,99

0,80

0,65

0,62

0,68

Huurderving in % jaarhuur

1,42

2,10

1,30

1,14

0,73

4.271 222

3.795 380

5.255 265

3.847 248

3.847 251

58

102

130

108

114

Bedrijfswaarde

3 Activiteiten 3.1 Verhuur Woningtoewijzing Aantal woningzoekenden / abonnementen Aantal toewijzingen (excl. nieuwbouw) Verhuringen Mutatiegraad in % van aantal woningen Aantal huurders met huurtoeslag

3.2 Onderhoud Aantal opdrachten storingonderhoud Aantal woningen met mutatieonderhoud Aantal woningen verbeteringsplan Uitgaven (x € 1.000) Uitgaven storingonderhoud

707

647

394

342

326

Uitgaven mutatieonderhoud

585

1.380

2.000

3.654

3.048

Uitgaven planmatig onderhoud

2.691

2.319

4.435

1.267

2.480

Totaal uitgaven

3.983

4.346

6.829

5.263

5.854

3.341

6.620

3.3 Investeringen (x € 1.000 ) - nieuwbouw / verwerving

3.774

6.221

2.251

- na-investeringen

1.976

1.373

174

61

93

26

88

-9

168

56

-

-

-

5.979

7.743

2.451

6.753

7.892

- overige - aankoop bezit Totaal investeringen


56

3.324

1.281

jaarverslag 2013

KENGETALLEN

2013

2012

2011

2010

2009

Bedrag aan aflossingen

7.440

3.885

4.503

5.829

2.065

Bedrag aan nieuwe leningen

5.500

9.000

7.500

-

-

75.513

71.032

65.917

62.920

68.749

3,73

4,18

4,43

4,65

4,81

Eigen vermogen / totaal vermogen

37,58

34,26

35,95

35,75

44,26

Weerstandsvermogen / totaal vermogen

40,13

40,09

43,96

45,51

49,92

0,4

1,0

1,5

1,1

1,0

1.308

1.306

976

1.179

739

Rentabiliteit eigen vermogen

0,43

-6,92

-12,00

-38,66

11,44

Rentabiliteit totaal vermogen

1,63

-0,76

-2,62

-11,86

7,04

1

1

1

1

1

5

5

5

6

5

2

1

1

1

2

9

8

8

8

7

3.4 Financiering (x € 1.000) Leningen

Schuldrestant leningen Gemiddeld rentepercentage leningen

4 Solvabiliteit

5 Liquiditeit Current ratio Cashflow per verhuureenheid (kasstroom operationele activiteiten + of – mutatie latentie vennootschapsbelasting)

6 Rentabiliteit

7. Overige Personeelsbezetting Directie: - directeur - staf Bedrijf: - kwaliteit & automatisering - financieel Vastgoed: - projectontwikkeling - vastgoedbeheer

5

5

5

5

7

13

8

9

8

5

13

15

16

16

16

3

3

3

3

5

51

46

48

48

48

42,74

40,88

42,31

42,27

41,22

92

93

90

92

95

Wonen: - verhuur - onderhoud

Personeelsbezetting in fte's gemiddeld op basis van 36 uur Aantal verhuureenheden per personeelslid (fte's)


57

jaarverslag 2013

7

Geconsolideerde balans per 31 december

A c t i v a

2013

(in duizenden euro’s)

2012

Vaste activa Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie

135.755

123.852

2. Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl.

3.395

1.125

3. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie

3.068

3.188 142.218

128.165

Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie

11.969

5. Com. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. 6. Vastgoed verkocht onder voorwaarden 7. Vastgoed in ontwikk. bestemd voor VOV

9.098

1.037

192

21.579

22.254

-

34.585

31.544

Financiële vaste activa 8. Andere deelnemingen

1

1

1.007

981

500

500

-

9

9. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 10. Overige effecten 11. Te vorderen BWS-subsidies

Som der vaste activa

1.508

1.491

178.311

161.200

Vlottende activa Voorraden 12. Vastgoed bestemd voor verkoop

3.499

5.125

13. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

2.575

1.518

59

43

14. Overige voorraden

15. Onderhanden projecten

6.133

6.686

-150

327

Vorderingen 16. Huurdebiteuren 17. Gemeenten

272

218

4

8

149

113

234

165

38

325

475

162

18. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 19. Belastingen en premies sociale verzekeringen 20. Overige vorderingen 21. Overlopende activa

22. Liquide middelen Som der vlottende activa Totaal activa


58

1.172

991

97

429

7.252

8.433

185.563

169.633

jaarverslag 2013

P a s s i v a (in duizenden euro’s)

2013

2012

Eigen vermogen 23. Groepsvermogen

69.738

58.123

Voorzieningen 24. Voorziening onrend. invest. en herstructureringen 25. Voorziening latente belastingverplichtingen 26. Voorziening reorganisatiekosten 27. Overige voorzieningen

3.909

7.845

574

1.741

-

-

241

304

Totaal voorzieningen

4.724

9.890

Langlopende schulden 28. Schulden/leningen kredietinstellingen

68.073

70.013

29. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV

22.780

23.248

125

217

30. Overige schulden Totaal langlopende schulden

90.978

93.478

Kortlopende schulden 31. Schulden aan kredietinstellingen

15.412

1.019

32. Schulden aan leveranciers

1.623

3.572

33. Belastingen en premies sociale verzekeringen

1.588

1.387

34. Schulden ter zake van pensioenen 35. Overige schulden 36. Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva


59

78

27

225

332

1.197

1.805 20.123

8.142

185.563

169.633

jaarverslag 2013

8

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013


2013

2012

Bedrijfsopbrengsten 37. Huuropbrengsten

21.784

38. Opbrengsten servicecontracten 39. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 40. Wijziging in onderhanden werk 41. Geactiveerde productie eigen bedrijf 42. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

20.316

146

140

1.519

1.227

-

3.288

497

594

47

36

23.993

25.601

Bedrijfslasten 43. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten 44. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa

-

3.723

4.174

4.250

4.774

301

45. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 46. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

434

549

2.997

3.026

48. Sociale lasten

345

348

49. Pensioenlasten

440

430

3.982

4.346

79

44

47. Lonen en salarissen

50. Onderhoudslasten 51. Leefbaarheid 52. Lasten servicecontracten 53. Overige bedrijfslasten

141

135

4.108

3.629

Som der bedrijfslasten

-21.474

-20.781

2.519

4.820

-870

-4.951

1.649

-131

54. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat 55. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten

-

500

56. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa 57. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 58. Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen 59. Belastingen Resultaat na belastingen 60. Aandeel in resultaat van deelnemingen Groepsresultaat na belastingen


60

-23

-23

-182

-194

2.728

2.740 -2.523

-3.023

-874

-3.154

1.167

-869

293

-4.023

7

-

300

-4.023

jaarverslag 2013

9

Kasstroomoverzicht geconsolideerd 2013


2013

2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

1.649

-131

Aanpassingen voor: –

afschrijvingen (im)materiële vaste activa

4.174

4.250

–

overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

4.774

301

–

bijzondere waardevermindering van vlottende activa

–

geactiveerde productie inzake projecten huurwoningen

–

mutaties van voorzieningen

434

549

-497

-594

-63

-52

Veranderingen in werkkapitaal: –

mutatie vorderingen

–

mutatie overlopende activa

–

mutatie voorraden en onderhanden projecten

–

mutatie handelscrediteuren

–

mutatie schulden aan maatschappijen waarin

246

105

-312

28

1.030

-140

-507

1.208

wordt deelgenomen

-62

-51

–

mutatie belastingen en sociale premies

132

553

–

mutatie schulden ter zake van pensioenen

51

-30

–

mutatie overlopende passiva (excl. overlopende rente)

-807

605

Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen intrest Opbrengst effecten Betaalde intrest

-229

2.278

10.242

6.601

182

194

23

23

-2.728

-2.740

Resultaat deelneming

7

-

Mutatie latentie winstbelasting

-

-2.516

-2.523

7.726

4.078

(Des)investeringen in materiële vaste activa

-20.510

-11.374

Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

-20.510

-11.374

Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen


61

5.500

9.000

-1.019

-4.704

4.481

4.296

-8.303

-3.000

jaarverslag 2013

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat 2013 (in duizenden euro’s)

2013

Geconsolideerd netto-resultaat

300

Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt: – waardestijging sociaal vastgoed in het jaar – waardeverandering verkopen onder voorwaarden – vrijgevallen wegens afschrijving uit herwaardering

Totaalresultaat


2012

62

-4.023

11.844

1.887

596

735

-1.125

-1.703 11.315

-919

11.615

-4.942

jaarverslag 2013

10 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen Stichting Woningbeheer Betuwe is statutair gevestigd te Lienden en staat ingeschreven onder nummer 11011893 bij de Kamer van Koophandel voor Midden-Nederland. Stichting Woningbeheer Betuwe is feitelijk gevestigd op De Hofstede 57, 4033 BV te Lienden. Stichting Woningbeheer Betuwe stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. De Stichting is werkzaam in de gemeenten Buren en Neder-Betuwe. Regelgeving De Stichting Woningbeheer Betuwe heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 28 mei 2014. Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het Bestuur van Stichting Woningbeheer Betuwe zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Consolidatiegrondslagen In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Woningbeheer Betuwe en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen netto vermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd.


63

jaarverslag 2013

De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld. Kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen Stichting Woningbeheer Betuwe neemt voor 100% deel in SWB Service Holding B.V. Deze holding fungeert voornamelijk als verbinding tussen Stichting Woningbeheer Betuwe en entiteiten die activiteiten verrichten die de stichting gezien de risico’s of in het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector niet wil verrichten. SWB Service Holding B.V. was op 31 december 2013 enig aandeelhouder van SWB Beheer B.V., SWB Commandiet B.V. en SWB Vastgoedbeheer B.V.. Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: - een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; - het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. -

Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting.

De herziene RJ 290 (uiting RJ 2013-15) is niet vervroegd toegepast in de jaarrekening 2013 van SWB omdat de mogelijke impact hiervan momenteel nog van wordt onderzocht. Naar verwachting heeft dit geen materiele impact.


64

jaarverslag 2013

11 Grondslagen van balans waardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Betreffende projectontwikkeling hanteert Stichting Woningbeheer Betuwe een door de Raad van Commissarissen bekrachtigd besluit als intern geformaliseerd en de datum van aanvraag van de bouwvergunning als extern gecommuniceerd. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie de dato 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorginstellingen, welzijnsinstellingen, onderwijsinstellingen en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking van 15 december 2009. Stichting Woningbeheer Betuwe heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Complexindeling Het sociaal vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden (complexen / product markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgingprijs of vervaardigingprijs en de hieraan direct


65

jaarverslag 2013

toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex, product-marktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden (complexen/product-marktcombinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen/product-marktcombinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Afschrijving Afschrijving vindt per complex plaats gedurende de periode van exploitatie van het sociaal vastgoed. In de periode tussen twee rapportagemomenten wordt een afschrijving ten laste van de resultatenrekening gebracht die is gebaseerd op de bedrijfswaarde van het voorgaande rapporteringsmoment, de verwachte gebruiksduur en de verwachte restwaarde aan het einde van de verwachte gebruiksduur. Voor de bepaling van de afschrijvingslast wordt Stichting Woningbeheer Betuwe

66

jaarverslag 2013

onderscheid gemaakt in componenten van het sociaal vastgoed met een verschillende levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. De restwaarde betreft de verwachte waarde van het sociaal vastgoed op moment van verkoop dan wel geschatte grondwaarde op moment van sloop. Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van de historische kosten ten gunste van de winst-en-verliesrekening verantwoord. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaatsvindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgingprijs of vervaardigingprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgingprijs of vervaardigingprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn


67

jaarverslag 2013

aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het Bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen in de vorm van de aanvraag van een omgevingsvergunning. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenererende eenheid (complex, product-marktcombinatie), wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenererende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huurprojecten en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingprijs of vervaardigingprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.


68

jaarverslag 2013

Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgingprijs of vervaardigingprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgingprijs of vervaardigingprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012 gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Besluit Beheer Sociale Huursector. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking


69

jaarverslag 2013

Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden (complexen/product-marktcombinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen/product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Per 1 januari 2012 betreft dit het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. Per 31 december 2013 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum en de - gefixeerde - boekwaarde per 1 januari 2013 op basis van de historische kosten. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de verkrijgingprijs of vervaardigingprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tijdens de ontwikkelingsperiode rente op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering het beste kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de Stichting Woningbeheer Betuwe

70

jaarverslag 2013

contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voordelen en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld. Financiële vaste activa Deelnemingen De deelnemingen van Stichting Woningbeheer Betuwe in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Stichting Woningbeheer Betuwe in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van Stichting Woningbeheer Betuwe in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Stichting Woningbeheer Betuwe niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse Stichting Woningbeheer Betuwe

71

jaarverslag 2013

vermogensvermeerderingen en vermogensverminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. Deelnemingen waarop Stichting Woningbeheer Betuwe geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden gewaardeerd op actuele waarde. Hierbij worden de veranderingen in de actuele waarde opgenomen in het eigen vermogen en als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen toegelicht; in de winst-enverliesrekening wordt het in het verslagjaar gedeclareerde dividend verantwoord.

Overige financiële vaste activa Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met - behalve de tegen reële waarde met waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening verwerkte financiële activa - de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aankopen en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per de transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. De reële waarde is normaliter gelijk aan de kostprijs. De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde.


72

jaarverslag 2013

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingprijs of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debetstand respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst-en-verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening op basis van de mate van


73

jaarverslag 2013

verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Vorderingen Vlottende vorderingen Deze bestaan uit huurdebiteuren, vorderingen gemeenten en overige vorderingen. De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus de benodigde voorziening voor oninbaarheid. Overlopende activa Overlopende activa worden gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een afwaardering wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Liquide Middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.


74

jaarverslag 2013

Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex/product-marktcombinatie waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex/product-marktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering, rekening houdend met het complex/product-marktcombinatie in het geval de investeringen en herstructurering hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen). Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een “verkoop onder voorwaarden” regeling. Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn gevormd voor respectievelijk jubileumuitkeringen aan personeel en loopbaanontwikkeling. De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van CAO-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij de bepaling van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen, een geschatte blijfkans en leeftijd. De voorziening is tegen de contante waarde opgenomen uitgaande van een disconteringsvoet van 5,25%.


75

jaarverslag 2013

De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget. De voorziening reorganisatiekosten heeft betrekking op de kosten die voortvloeien uit het besluit om in het jaar 2010 een organisatiewijziging door te voeren op het gebied van het onderhoudsproces en mutatieproces. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” van dit hoofdstuk. Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies wordt in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Derivaten en hedge accounting SWB maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: ‘Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting’ en ‘Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties’ (zoals renteswaps). Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting SWB past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. SWB documenteert het volgende: - documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; - documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; Stichting Woningbeheer Betuwe

76

jaarverslag 2013

De afdekkingen die aan deze strikte voorwaarden voor hedge accounting voldoen, dan wordt indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd (hetgeen bij SWB van toepassing is). De resultaatbepaling is als volgt: Indien een deel van de hedgerelatie niet effectief is, dan wordt dat (niet effectieve) gedeelte op kostprijs of lagere reële waarde gewaardeerd. De waardevermindering van het hedge-instrument wordt direct in de winst-en-verliesrekening verantwoord. De hedgerelatie is bij SWB effectief waardoor kostprijs hedge accounting wordt toegepast.


77

jaarverslag 2013

12 Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeester, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidie vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord. De volgende elementen zijn opgenomen: vrijval uit te vorderen BWS subsidies; overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen, is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.


78

jaarverslag 2013

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voordelen en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering. Opbrengst projecten in opdracht van derden, wijziging in onderhanden werk en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winsten-verliesrekening verantwoord op de post “Wijzigingen in onderhanden werk”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. De kosten van de verrichte prestaties in het boekjaar worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichtte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, vindt opbrengstverantwoording in de winst-en-verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.


79

jaarverslag 2013

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meerwerk en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van de eigen werkorganisatie welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop). Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, inschrijfgelden woningzoekenden en dergelijke. Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgingprijs of vervaardigingprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. Verder wordt hieronder de waardevermindering als gevolg van herclassificatie verantwoord in de situatie dat teruggekocht VOV-vastgoed: - wordt bestemd voor verkoop (voorraden) en de verkrijgingprijs als voorraad zijnde de VOV-terugkoopprijs hoger is dan de verwachte opbrengstwaarde; Stichting Woningbeheer Betuwe

80

jaarverslag 2013

-

wordt ingezet als sociaal vastgoed in exploitatie en de verkrijgingprijs zijnde de VOV-terugkoopprijs hoger is dan de bedrijfswaarde.

Pensioenlasten Stichting Woningbeheer Betuwe heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft Stichting Woningbeheer Betuwe geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Bijzondere waardeverminderingen vlottende activa Hieronder worden afwaarderingverliezen op voorraden (koopwoningen gereed en in ontwikkeling, teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop, onderhoudsmaterialen) en huurderving debiteuren opgenomen. Lasten onderhoud Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheiduitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidcoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van daklozen en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden.


81

jaarverslag 2013

Verder worden hieronder eventuele afwaarderingverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst-enverliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en belastingschulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actiefpost of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Woningbeheer Betuwe. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.


82

jaarverslag 2013

13 Grondslagen bij het opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht Toepassing indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: -

-

mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investeringsactiviteiten of financieringsactiviteiten.

Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Financieringstransacties De ontvangst uit hoofde van een financieringstransactie (woningen verkocht onder voorwaarden) wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringsactiviteiten.


83

jaarverslag 2013

14

Toelichting op de geconsolideerde balans

Materiële vaste activa (In duizenden euro’s) 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de expl.

2013

2012

135.755 3.395 3.068

123.852 1.125 3.188

142.218

128.165

Het verloop van deze posten is als volgt: 1. Soc. vastgoed in

2. Soc. vastgoed in

3. Onroerende en roerende

exploitatie

ontwikk. bestemd voor

zaken t.d.v. exploitatie

eigen exploitatie 2013

2012

2013

2012

2013

2012

Stand 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde

123.852

124.442

20.025

13.696

4.737

4.678

Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen

-

-

-18.900

-9.638

-1.549

-1.192

123.852

124.442

1.125

4.058

3.188

3.486

Stelselwijziging

-

-4.291

-

-1.008

-

-

Boekwaarde na

123.852

120.151

1.125

3.050

3.188

3.486

Opleveringen

7.543

7.515

-7.470

-11.823

-

-

Aankopen en verbeteringen

2.144

1.526

16.009

13.582

61

93

Boekwaarde vóór stelselwijzing

stelselwijziging Mutaties:

Desinvesteringen

-1.104

-629

-

-

-

-34

Herclassificatie

-1.235

-1.029

-

-

-

-

9.673

1.887

-

-

-

-

Afwaarderingen

-

Correctie afschrijvingen

-

-

-6.269 -

-3.684 -

-

-100

Afschrijvingen

-5.118

-5.569

-

-

-181

-257

Totaal van de mutaties

11.903

3.701

2.270

-1.925

-120

-298

135.755

123.852

21.207

20.025

4.798

4.737

-

-

-17.812

-18.900

-1.730

-1.549

135.755

123.852

3.395

1.125

3.068

3.188

Herwaardering (stijging/daling) via eigen vermogen

voorgaande boekjaren

Stand 31 december: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde


84

jaarverslag 2013

1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: - Grond: geen afschrijving - Casco: 50 jaar - Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.): 25 jaar - Installaties (lift, cv, elektra e.d.): 20 jaar - Woningverbetering: 25 jaar Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor een bedrag van € 94.353,- geactiveerd. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 100 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 20 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 3.200.000,- per jaar en de bedrijfswaarde € 720.000,- per jaar. Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (in casu sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging.


85

jaarverslag 2013

Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: -

jaarlijkse huurverhoging uitsluitend voor de eerste vijf jaar 4,0% (voorgaand jaar: 4,23%).

Sloopwoningen Bij 24 woningen werd geen huurverhoging aangezegd omdat het voornemen bestaat deze woningen op korte termijn te slopen. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus het inkomen over 2011 bepalend. -

Jaarlijkse huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar: 0,5% in 2014 (voorgaand jaar: 0,4%). Jaarlijkse huurderving van 1,0% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,0%). jaarlijkse mutatiegraad van 6,0% waarbij huurharmonisatie tot 65%-70%-75% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: 6,0% en 65%-70%-75%). jaarlijkse stijging van de overige exploitatie-uitgaven van 3,0% (voorgaand jaar: 3,75%). jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 3,0% (voorgaand jaar: 3,75%).

Volumeparameters: -

-

-

-

storingonderhoud (op basis van ervaringscijfers): € 368,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 478,-). planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex. Gemiddeld € 953,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 830,-). directe overige exploitatie-uitgaven (belastingen, verzekering): € 490,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 536,-). overige indirecte exploitatie-uitgaven voor zover vastgoed gerelateerd (algemeen beheer): € 1.243,- per verhuureenheid, inclusief servicekosten (voorgaand jaar: € 1.443,-). heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2013 en verder ingerekend conform voorschriften van het WSW. leefbaarheiduitgaven: € 19,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 34,-).


86

jaarverslag 2013

Discontering: -

disconteringsvoet van 5,25% voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando. periode contant maken: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloopplannen, renovatieplannen of verkoopplannen aanwezig zijn.

Overige aspecten: -

-

-

inrekenen restwaarde grond: € 5.000,- per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur (€ 20.000,-) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing (€ 5.000,-), sloop (€ 5.000,-) en opnieuw bouwrijp maken (€ 5.000,-) dan wel de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (€ 5.000,-) (restwaarde grond voorgaand jaar: € 5.000,-). inrekenen restwaarde grond bij opstallen op erfpachtgrond: indien en voor zover de erfpacht is of wordt afgekocht vóór het einde van de economische levensduur en de afkoopperiode de resterende levensduur van de opstallen overschrijdt. In dat geval wordt de restwaarde van de grond berekend op basis van het afgekochte erfpachtrecht tot het einde van de economische levensduur. inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is.

Analyse stijging/daling bedrijfswaarde De stijging/daling van de bedrijfswaarde (in duizenden euro’s) inzake het sociaal vastgoed in exploitatie in 2013 is als volgt te analyseren:

(in duizenden euro’s) Autonome ontwikkeling - Vrijval kasstromen -

Effect één jaar opschuiven

-

Nieuwe investeringen binnen de horizon

Stijging/daling bedrijfswaarde via eigen vermogen en resultaat -11.263

Toelichting oorzaak Wegvallen van (per saldo) positieve kasstromen 2013 Kasstromen komen één jaar dichterbij, waardoor deze een jaar minder contant worden gemaakt

6.233

1.917 -3.113


87

jaarverslag 2013

Wijzigingen exploitatiebeleid - Huurontvangsten

-6.493

-

Uitgaven onderhoud

15.202

-

Heffing huurtoeslag

-14.019

-

Overige exploitatie

Lagere huurkasstromen wegens 5 jaar horizon Verlaging planmatige onderhoudsuitgaven volgens geactualiseerde MJOB Hoger door aanpassing heffing Diverse exploitatiekosten/opbrengsten

2.594

-2.716 Voorraadmutaties - Verkoop en sloop -

Verbeteringen en nieuwbouw Overig

2.277

Lagere desinvesteringen

12.426

Hogere investeringen

3.019 17.722

Parameterwijzingen -

Indexaties

7

-

Mutatiegraad

7

Per saldo mutatie

11.900

Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze Stichting Woningbeheer Betuwe

88

jaarverslag 2013

obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”. Er zijn geen woningen hypothecair bezwaard. Sociaal vastgoed in exploitatie onder erfpacht Er is geen sociaal vastgoed in exploitatie dat gebouwd is op grond met erfpachtverplichtingen. 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities In deze post zijn geen strategische grondaankopen begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Bouwrente Tijdens de bouw wordt rente op vreemd vermogen geactiveerd. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor een bedrag van € 94.353,- geactiveerd.

3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: -

Bedrijfsterreinen: geen afschrijving Automatisering: 5 jaar Bedrijfsauto’s: 5 jaar Inventaris kantoor: 5 jaar Verbouwing: 10 jaar Kantoorgebouw (excl. grond): 40 jaar. Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

Actuele waarde inzake de materiële vaste activa gewaardeerd tegen kostprijs De actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde) van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie, met uitzondering van de bedrijfsterreinen en kantoorpanden, wijkt niet significant af van de historische kostprijs.


89

jaarverslag 2013

Vastgoedbeleggingen (in duizenden euro’s)

2013

2012

4. 5. 6. 7.

11.969 1.037 21.579 -

9.098 192 22.254 -

34.585

31.544

Commercieel vastgoed in exploitatie Comm. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. Vastgoed verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor vov

Het verloop van deze posten is als volgt: 2013

4. Comm.

5. Comm.

6. Vastgoed

7. Vastgoed

vastgoed in

vastgoed in

VOV

in ontwikk.

exploitatie

ontwikk.

bestemd.

eigen expl.

voor VOV

Boekwaarde 1 januari 2013

9.098

192

22.254

-

Opleveringen

3.010

-1.783

-

-

Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Aanpassingen reële waarde Overige mutaties Boekwaarde 31 december 2013 2012

Boekwaarde 1 januari 2011

-

2.628

1.146

-

-475

-

-1.128

-

627

-

-

-

-291

-

-693

-

-

-

-

-

11.969

1.037

21.579

-

4. Comm.

5. Comm.

6. Vastgoed

7. Vastgoed

vastgoed in

vastgoed in

VOV

in ontwikk.

Exploitatie

ontwikk.

bestemd.

eigen expl.

voor VOV

3.680

-

22.599

-

cumulatief effect 1 januari 2011

1.697

Boekwaarde 1 januari 2011 na stelselwijziging

5.377

1.008

411

713

1.008

23.010

713

Stelselwijziging per 1 januari 2012, waarvan

Resultaateffect 2011 wegens stelselwijziging 1-jan-12 Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Aanpassingen reële waarde Overige mutaties Boekwaarde 31 december 2012


90

-

-

-

-

4.675

-5.308

-

-713

-

6.221

-

-

-89

-

-558

-

1.029

-

1.498

-

-1.894

-1.732

-1.696

-

-

3

-

-

9.098

192

22.254

-

jaarverslag 2013

4. Commercieel vastgoed in exploitatie Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor een bedrag van € 4.879,- geactiveerd. De hierbij gehanteerde rentevoet is 0,55%. Uitgangspunten reële waarde De reële waarde van de huurwoningen boven de toeslaggrens, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, is door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur bepaald op basis van de huidige prijzen in een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat. De taxatie is uitgevoerd zowel in verhuurde staat als vrij van huur. Dit jaar zijn de toevoegingen aan het commerciële vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario’s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. De bedrijfswaarde van het commerciële vastgoed bedraagt ultimo 2013 € 12.808.328,-

5. Commercieel vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie

Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor een bedrag van € 3.108,- bepaald. De hierbij gehanteerde rentevoet is 0,55%. 6. Vastgoed verkocht onder voorwaarden Gedurende 2013 zijn 8 woningen (2012: 10 woningen) onder een VOV-regeling aan derden overgedragen. Van deze 8 woningen kwamen er 6 uit de bestaande huurvoorraad en 2 uit wederverkopen. Er werden in 2013 8 woningen teruggekocht. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2013 159 (2012: 159). 7. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden Stichting Woningbeheer Betuwe heeft in 2013 geen woning onder Koopgarant verkocht, waarbij de grond in eeuwigdurende erfpacht is uitgegeven. Daarnaast zijn in 2013 geen woningen in ontwikkeling welke onder een VOV-regeling zijn verkocht en geen woningen in ontwikkeling welke onder een VOV-regeling in combinatie met erfpacht zijn verkocht.


91

jaarverslag 2013

Financiële vaste activa (In duizenden euro’s) 8. Andere deelnemingen Het verloop van deze post is als volgt: Boekwaarde

Aan-/

Resultaat/

1-1-2013

verkopen


dividend

Waarde-

Boekwaarde

wijzigingen 31-12-2013

deelneming

Aandelen Woningnet

1

-

-

-

1

Totaal

1

-

-

-

1

Herrubricering negatieve deelnemingen

-

-

-

-

-

1

-

-

-

1

Cumulatieve herwaarderingen

-

Cumulatieve waardeverminderingen

-

Boekwaarde

Aan-/

Resultaat/

1-1-2012

verkopen

dividend


Waarde-

Boekwaarde

wijzigingen 31-12-2012

deelneming

Aandelen Woningnet

1

-

-

-

1

Totaal

1

-

-

-

1

Herrubricering negatieve deelnemingen

-

-

-

-

-

1

-

-

-

1

Cumulatieve herwaarderingen

-

Cumulatieve waardeverminderingen

-

Deze aandelen zijn sinds 2005 in bezit bij Stichting Woningbeheer Betuwe. De corporaties die lid zijn van deze organisatie besteden een deel van hun kernactiviteiten uit aan Woningnet; bemiddeling voor de verhuur van hun sociale huurwoningen. Woningnet is een organisatie zonder winststreven.


92

jaarverslag 2013

9. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Boekwaarde

Nieuwe

1-1-2013

leningen

Aflossingen

Amortisatie

Waarde-

Boekwaarde

wijzigingen

31-12-2013

Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V.

981

26

-

-

-

1.007

981

26

-

-

-

1.007

Boekwaarde

Nieuwe

1-1-2012

leningen

Aflossingen

Amortisatie

Waarde-

Boekwaarde

wijzigingen

31-12-2012

Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V.

964

17

-

-

-

981

964

17

-

-

-

981

Onder de “Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen” is een lening ad € 1.007.000,- (2012: € 981.000,-) opgenomen. De rente op deze lening bedraagt 5,0%. De rente wordt bijgeschreven op de hoofdsom van de lening. 10. Overige effecten Dit betreft certificaten Wooninvesteringsfonds. Het verloop in 2013 is als volgt: (in duizenden euro’s)

`

2013

2012

Stand 1 januari Aankopen Aflossingen Herwaarderingen Waardeverminderingen Terugneming waardeverminderingen

500 -

1.000 -500 -

Stand 31 december

500

500

-

-

500

500

Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen


93

jaarverslag 2013

Certificaten in obligatielening Wooninvesteringsfonds Stichting Woningbeheer Betuwe participeert met 10 certificaten van € 100.000,- in het Wooninvesteringsfonds. Dit fonds is een vastgoedfonds en een Toegelaten Instelling die woningen koopt van corporaties zodat deze corporaties direct over financiële middelen beschikken. De woningen worden vervolgens door het fonds verkocht. Voor de benodigde financiële middelen schrijft het woninginvesteringsfonds onder andere (achtergestelde) obligatieleningen uit aan collega-corporaties in de vorm van certificaten. De certificaten hebben een onbepaalde looptijd. Aflossing zal uitsluitend plaatsvinden als het fonds haar recht tot koop uitoefent. De intrestvergoeding is 2,25% per jaar en is door het Wooninvesteringsfonds verschuldigd op 31 december. De vergoeding wordt vanaf 2009 uitgekeerd. In 2012 en in 2013 werd de rente bijgeschreven op de lening. De lening is achtergesteld bij de rechten van alle andere niet-achtergestelde, huidige en toekomstige schuldeisers van het woninginvesteringsfonds en onderling gelijk in rang tussen Houders van Certificaten. De achterstelling kan slechts worden opgeheven met inachtneming van de sectorspecifieke wetgeving en regelgeving betreffende de reguliere solvabiliteitseisen ten aanzien van het weerstandsvermogen.

11. Te vorderen BWS-subsidies (in duizenden euro’s)

2013

Stand 1 januari Toevoeging rente Ontvangen BWS-subsidies Overige mutaties

2012

9 -9 -

12 -3 -

-

9

Stand 31 december

In 2009 werden door de gemeente Buren alle lopende beschikkingen afgekocht. De gemeente Neder-Betuwe heeft in 2013 alle lopende beschikkingen afgekocht.

Voorraden (in duizenden euro’s)

2013

12. Vastgoed bestemd voor verkoop 13. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 14. Overige voorraden


94

2012

3.499 2.575 59

5.125 1.518 43

6.133

6.686

jaarverslag 2013

12. Vastgoed bestemd voor verkoop De post “Vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. Hierna wordt een specificatie gegeven van de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde van het vastgoed bestemd voor verkoop.


Aantal

Commercieel vastgoed: woningen commerciële ruimten

21 -

Boekwaarde

Verwachte

(marktwaarde

opbrengst

31-12-2013)

waarde

3.499 -

3.499 -

3.499

3.499

13. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Deze post bestaat uit: (in duizenden euro’s)

2013

Onderhanden werk Grondposities

2012

2.258 317

1.201 317

2.575

1.518 `

De post “Onderhanden werk” betreft de bestede kosten inzake vastgoed in aanbouw voor derden, dat nog niet verkocht is en bestaat uit: (in duizenden euro’s)

2013

2012

Project 06 Het Woud te Ingen Project 20 Maurikse Gaarden te Maurik Project 49 IJzendoorn-West te IJzendoorn Overige projecten

1.139 506 277 336

245 368 707 386

Afwaardering wegens lagere opbrengstwaarde

2.258 -

1.706 -505

2.258

1.201

Onder “Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop” zijn verder grondposities en ontwikkelposities opgenomen waarvan besloten is tot afstoting. (in duizenden euro’s)

2013

2012

Project 53 Nieuw Meerten fase 3 te Lienden

317

604

Afwaardering wegens lagere opbrengstwaarde

317 -

604 -287

317

317


95

jaarverslag 2013

14. Overige voorraden Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen in het magazijn en de bedrijfsauto’s. 15. Onderhanden projecten (in duizenden euro’s)

2013

Bestede kosten Gedeclareerde termijnen Verliesvoorziening

2012

-150 -

327 -

-150

327

In 2013 zijn geen opbrengsten uit hoofde van onderhanden projecten over het boekjaar verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debetstand respectievelijk creditstand vertoont. Er zijn geen bedragen door de opdrachtgevers ingehouden op de termijnfacturen. Er zijn geen geactiveerde uitgaven voor nog niet verrichte prestaties gepresenteerd onder de “Onderhanden projecten”.

Vorderingen (in duizenden euro’s) 16. 17. 18. 19. 20. 21.

2013

Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

272 4 149 234 38 475

218 8 113 165 325 162

1.172

991

Van de vorderingen heeft € 149.000,- een looptijd langer dan één jaar.


96

2012

jaarverslag 2013

16. Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s)

2013

Zittende huurders Vertrokken huurders

2012

229 215

175 215

444 -172

390 -172

272

218

Stand 1 januari Herwaardering

172 -

194 -22

Stand 31 december

172

172

Af: afwaardering dubieuze debiteuren

Het verloop van de afwaardering dubieuze debiteuren is als volgt:

Eind 2013 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 1,61% van de huuropbrengsten (eind 2012: 1,49%).

17. Gemeenten 2013

2012

De vordering op Gemeenten is als volgt te specificeren: Buren Neder-Betuwe

1 3

2 6

4

8

18. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2013

2012

De vordering is als volgt te specificeren: Rekening courant Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V.

149

113

Stand 31 december

149

113


97

jaarverslag 2013

19. Belastingen en premies sociale verzekeringen De vordering is als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s)

2013

BTW pro rata 2011-2013 Vennootschapsbelasting 2008

2012

223 11

165 -

234

165

20. Overige vorderingen 2013

2012

De overige vorderingen zijn als volgt te specificeren: Kopers koopwoningen Overige

38

153 172

Stand 31 december

38

325

Onder de post “Overige vorderingen” is geen vordering op een debiteur begrepen met een looptijd van twee jaar.

21. Overlopende activa De overige activa zijn als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s)

2013

Vooruitbetaalde posten Nog te ontvangen baten Nog te ontvangen rente Nog te ontvangen creditnota’s Overige

2012

92 300 45 38

98 22 39 3

475

162

97 -

404 25

97

429

22. Liquide middelen Bank Kruisposten

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van Stichting Woningbeheer Betuwe.


98

jaarverslag 2013

23. Groepsvermogen (in duizenden euro’s) Het aansprakelijk vermogen (groepsvermogen en achtergestelde schulden) bedraagt per balansdatum € 69.738.000,- (2012: € 58.123.000,-). 2013 2012 Stand 1 januari

58.123

61.227

Resultaat van het jaar Bij: Mutatie waardeverandering verkopen onder voorwaarden Af: Realisatie herwaardering i.v.m. afschrijvingen Bij: Herwaardering

300 596 -1.125 11.844

-4.023 735 -1.703 1.887

Totaal van de mutaties

11.615

-3.104

Stand 31 december

69.738

58.123

In de overige reserves is ultimo 2013 een bedrag ad € 55.143,- aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit: (in duizenden euro’s) Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie

2013 _______

2012

54.725 418 ______ 55.143

48.587 1.250

2013

2012

49.837

Voorzieningen (in duizenden euro’s) 24. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 25. Voorziening latente belastingverplichtingen 26. Voorziening reorganisatie/ deelneming 27. Overige voorzieningen


99

3.909 574 241

7.845 1.741 304

4.724

9.890

jaarverslag 2013

24. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt: (in duizenden euro’s)

Soc. vastgoed

Comm.

VOV-vastgoed

in ontwikk.

vastgoed in

in ontwikk.

Totaal

ontwikk. Stand 1 januari 2013

7.572

273

-

7.845

Toevoegingen

4.443

-

-

4.443

Onttrekking

-6.108

1.731

-

-4.377

Vrijval

-1.998

-2.004

-

-4.002

-

-

-

-

3.909

-

-

3.909

905

-

-

905

-

-

-

Herclassificatie Stand 31 december 2013

Looptijd < 5 jaar looptijd > 5 jaar

-

25. Voorziening latente belastingverplichtingen Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen, resulterend in de volgende latente belastingverplichtingen Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte voorziening latente belastingverplichtingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt: (in duizenden euro’s)

2013

Boekwaarde 1 januari Dotaties ten laste van het resultaat Onttrekkingen

1.741 -1.167 -

872 869 -

574

1.741

-81 4 729 -78

-88 6 834 1.904 -915

574

1.741

Boekwaarde 31 december

2012

De latente belastingverplichtingen zijn als volgt te specificeren: Leningen kredietinstellingen Derivaten Woningen in verkoop < 5 jaar Voorziening onderhoud Te verrekenen verliezen


100

jaarverslag 2013

26. Voorziening reorganisatiekosten Het verloop van deze post is als volgt: (in duizenden euro’s)

2013

2012

Stand 1 januari Dotatie Onttrekking Vrijval

-

73 -73 -

Stand 31 december

-

-

Waarvan: looptijd < 1 jaar looptijd > 5 jaar

-

73 -

27. Overige voorzieningen De overige voorzieningen en het verloop ervan in het boekjaar is als volgt: (in duizenden euro’s)

Jubileum- Loopbaanuitkeringen ontwikkeling

Totaal

Stand 1 januari 2013 Dotatie Onttrekking Vrijval

178 -63

126 15 -13 -2

304 15 -13 -65

Stand 31 december 2013

115

126

241

80

3 -

3 80

Waarvan: looptijd < 1 jaar looptijd > 5 jaar


101

jaarverslag 2013

Langlopende schulden (in duizenden euro’s)

2013 Rente

> 5 jaar

> 1 jaar

Totaal

%

28. Schulden/leningen kredietinstellingen 29. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 30. Overige schulden

3,73 n.v.t.

41.369

26.704

68.073

22.780

-

22.780

-

125

125

64.149

26.829

90.978

2012 Rente

> 5 jaar

> 1 jaar

Totaal

%

28. Schulden/leningen kredietinstellingen 29. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 30. Overige schulden

4,18 n.v.t.

48.502

21.511

70.013

23.248

-

23.248

-

217

217

71.750

21.728

93.478

Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.

28. Schulden/leningen kredietinstellingen (in duizenden euro’s)

Totaal

Stand 1 januari 2013 Nieuwe lening Aflossingen

70.013 5.500 -7.440

Stand 31 december 2013

68.073

Naast deze lening is ultimo 2013 geen financiering aangetrokken met uitgestelde stortingen in 2014. Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 68.073.000,- (2012: € 70.013.000,-) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Woningbeheer Betuwe zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een boekwaarde van € 68.073.000,- niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Voor de leningen kredietinstellingen is geen hypothecaire zekerheid afgegeven.


102

jaarverslag 2013

Ten behoeve van andere leningen tot een bedrag per balansdatum is geen positieve en negatieve hypotheekverklaring afgegeven op onroerend goed. Achterstelling Onder de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen is geen achtergestelde schuld begrepen. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem.

29. Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Het verloop van deze post is als volgt: (in duizenden euro’s)

2013

2012

Stand 1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen

25.409 -2.022

24.491 -951

Boekwaarde

23.387

23.540

Mutaties Verkochte woningen Teruggekochte woningen Opwaarderingen Correctie afwaarderingen Afwaarderingen

1.147 -1.183 -6 -441

1.498 -580 -18 -1.053

-483

-153

25.373 -2.469

25.409 -2.022

22.904

23.387

-124

-139

22.780

23.248

Totaal mutaties Stand 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen

Overboeking naar overige kortlopende schulden

De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 159 woningen (2012: 159), waarvan 69 huurwoningen uit bestaand bezit (2012: 66) en 90 nieuwbouwkoopwoningen (2012:93).

30. Overige langlopende schulden (in duizenden euro’s)

2013

Lease overeenkomsten Waarborgsommen


103

2012

105 20

206 11

125

217

jaarverslag 2013

Kortlopende schulden (in duizenden euro’s)

2013

31. 32. 33. 34. 35. 36.

15.412 1.623 1.588 78 225 1.197

1.019 3.572 1.387 27 332 1.805

20.123

8.142

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

2012

31. Schulden aan kredietinstellingen 2013 Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen Rekening-courant krediet

2012

7.440 7.972

1.019 -

15.412

1.019

Zekerheden Door de Bank Nederlandse Gemeenten zijn aan Stichting Woningbeheer Betuwe kasgeldfaciliteit en rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 10,0 miljoen. 32. Schulden aan leveranciers (in duizenden euro’s)

2013

Crediteuren

2012

1.623

3.572

1.623

3.572

33. Belastingen en premies sociale verzekeringen (in duizenden euro’s)

2013

Loonbelasting Omzetbelasting

201 1.387

175 1.212

1.588

1.387

34. Schulden ter zake van pensioenen Voor een toelichting wordt verwezen naar de post pensioenlasten in toelichting op geconsolideerde winst-en-verliesrekening.


104

2012

jaarverslag 2013

35. Overige schulden (in duizenden euro’s)

2013 Totaal

Te betalen accountantskosten en advieskosten Te betalen leasekosten Terugkoop Koopgarant woning komend boekjaar

2012

> 1 jaar

Totaal

> 1 jaar

101

-

97 96

-

124

-

139

-

225

-

332

-

36. Overlopende passiva (in duizenden euro’s)

2013 Totaal

Transitorische rente Vooruit ontvangen huurtoeslag Vooruit ontvangen huren Nog te betalen kosten

2012

> 1 jaar

Totaal

> 1 jaar

657 140 400

-

657 103 154 891

2

1.197

-

1.805

2

Niet in de balans opgenomen regelingen

Rechten De volgende garanties zijn aan Stichting Woningbeheer Betuwe verstrekt: (in duizenden euro’s) Naam Roelofs Wegenbouw BV Roelofs Wegenbouw BV Trebbe Groep BV Roelofs Wegenbouw BV Lagemaat Sloopwerken BV Wanrooij Bouwbedrijf BV Bouwbedrijf van Wanrooij

Project P27 P27 P20 P20 P43 P06 P57

Totaal

Datum 08-04-2011 08-04-2011 18-04-2012 23-05-2012 05-11-2012 10-09-2013 07-15-2013

Bedrag 32 32 511 64 2 135 174 950

Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de Stichting Woningbeheer Betuwe

105

jaarverslag 2013

leningverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft Stichting Woningbeheer Betuwe een aangegane obligoverplichting van € 2.907.245,- miljoen (2012: € 2.734.725,-). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingreserve (risicovermogen of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Niet-verwerkte activa en verplichtingen Bankgaranties Voor het beheer van het bezit van Stichting Woningbeheer Betuwe dat is opgenomen in een Vereniging van Eigenaren is geen bankgarantie afgegeven. Aansprakelijkheid VOF- en CV-belangen Stichting Woningbeheer Betuwe is als beherend vennoot van haar CV-belangen aansprakelijk voor 20% van de schulden van de Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V. Leveringsverplichting gronden Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V. Stichting Woningbeheer Betuwe heeft rechten op gronden die in de toekomst aan Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V. geleverd zullen worden voor de bouw van koopwoningen. Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid Stichting Woningbeheer Betuwe vormt met SWB Service Holding B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Stichting Woningbeheer Betuwe vormt met SWB Service Holding B.V. en haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Meerjarige financiële verplichtingen Investeringsverplichtingen nieuwbouw Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van € 3,4 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voortvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening.


106

jaarverslag 2013

De investeringsverplichtingen kunnen als volgt worden ingedeeld: (in duizenden euro’s) Project 6: ‘t Woud Ingen Project 20: De Slaag I Maurik Project 57: Maurik Oost Maurik

1.645 1.021 715

Totaal

3.381

Tijdelijk zorgcentrum in Maurik Om nieuwbouw bij het zorgcentrum in Maurik mogelijk te maken zijn tijdelijke zorgunits geplaatst. Er is een huurovereenkomst aangegaan met De Meeuw Oirschot B.V. voor een periode van 60 maanden. De ingangsdatum van deze huurovereenkomst is 1 juni 2009. Het restant van de betalingsverplichting bedraagt per 31 december 2013 € 153.283,-. Onderhoudsverplichtingen De verplichting voor planmatig onderhoud die doorloopt in 2014 bedraagt per 31 december 2013 € 374.041,-. Terugkoopverplichtingen De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarant regeling is vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Garantieverplichtingen Stichting Woningbeheer Betuwe heeft zich aangesloten bij Woningborg N.V. die ervoor zorgt dat als een aannemer failliet gaat, de koopwoningen alsnog worden afgebouwd. Stichting Woningbeheer Betuwe heeft voor nieuwbouwprojecten een obligo uitstaan bij Woningborg N.V. voor een bedrag ad € 306.740,-. Leasecontract combiketels Op 1 januari werd door onze fusiepartner Stichting Dodewaard een leaseovereenkomst aangegaan voor combiketels. Het contract heeft een looptijd van 15 jaar. De hoofdsom is onder de langlopende schulden opgenomen. Per 31 december 2013 bedroeg de restant betalingsverplichting ten behoeve van onderhoud en financieringslasten € 105.486,(2012: € 160.816,-). Verstrekte garanties door Stichting Woningbeheer Betuwe De volgende garanties zijn door Stichting Woningbeheer Betuwe verstrekt: (in duizenden euro’s): Naam Ontwikkelingsmaatschappij Maurik C.V. Gemeente Buren Gemeente Buren

Project P09 P20 P48

Totaal


Datum 20-12-2011 12-04-2012 04-10-2012

Bedrag 1.600 100 100 1.800

107

jaarverslag 2013

Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%, 1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht SWB dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: (in duizenden euro’s): 2014: 2015: 2016: 2017: 2018:

€ € € € €

2.386,2.812,3.075,3.358,3.402,-

Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen.


108

jaarverslag 2013

Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van Stichting Woningbeheer Betuwe anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van SWB is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals renterisico’s en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de Stichting Woningbeheer Betuwe tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijshedgeaccounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van Stichting Woningbeheer Betuwe is om niet te handelen in financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van SWB zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijsrisico, kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid van Stichting Woningbeheer Betuwe om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens SWB kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. Stichting Woningbeheer Betuwe handelt enkel met kredietwaardige partijen . Voor Stichting Woningbeheer Betuwe is het risico inzake huurdebiteuren relatief hoog. Hiervoor is een afwaardering getroffen en is in 2012 een traject gestart om de huurincasso te optimaliseren. Ten opzichte van 2012 is de stand van de huurdebiteuren met ruim € 54.000,- gestegen. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat SWB over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Voor een toelichting op de liquiditeitsrisico’s specifiek inzake de rentederivaten wordt verwezen naar paragraaf Hedges van dit hoofdstuk.


109

jaarverslag 2013

Valutarisico Stichting Woningbeheer Betuwe loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (kasstroomrisico’s) Stichting Woningbeheer Betuwe loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten, liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden: (in duizenden euro’s) Restant looptijd

Renteklasse Tot 3%

3% - 4%

4% - 5%

5% - 6%

-

7.000

10.844

7.000

24.844

14.500

7.500

-

1.194

23.194

11 – 15 jaar

-

2.250

-

-

2.250

16 – 20 jaar

-

-

4.500

-

4.500

> 20 jaar

-

-

13.285

-

13.285

14.500

16.750

28.629

8.194

68.073

1 – 5 jaar 6 – 10 jaar

Totaal

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,73%. Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies (in duizenden euro’s): (in duizenden euro’s)

Jaaraflossingen

Eindaflossingen

Renteconversies

2013

253

766

-

2014

251

7.188

-

2015

257

-

796

2016

270

7.000

-

2017

283

7.000

-

2018

172

10.500

-

2019

181

-

-

2020

191

766

-

2021

201

7.500

-


110

jaarverslag 2013

De duration van de leningenportefeuille kredietinstellingen bedraagt gemiddeld respectievelijk 9,98 jaar in 2013 (2012:10,8 jaar). Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht: De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op zesmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsafslag respectievelijk opslag die varieert van + 8 basispunten tot + 9 basispunten. Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 7,0 miljoen afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps). Over het boekjaar 2013 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 197.626,14 (2012 € 217.058,34). De effectieve rentevoet bedraagt 3,1% (2012: 3,1%). Het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente.

Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Renteswap, caps en floors Stichting Woningbeheer Betuwe heeft een aantal swapcontracten afgesloten om renterisico’s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. De betalingscondities van de renteswap stemmen overeen met die van de onderhandse leningen. Zoals onder de waarderingsgrondslagen toegelicht past de corporatie daarbij kostprijshedge-accounting toe, waardoor de renteswaps tegen kostprijs worden gewaardeerd (nagenoeg nihil) en waardemutaties niet in het resultaat worden verantwoord. Hedges Algemene hedgestrategie SWB voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe worden als hedge-instrumenten renteswap- en rentecapcontracten afgesloten. Met een renteswap ontvangt de groep een variabele rente van de tegenpartij en betaalt zij een vaste rente terug. Met een rentecap ontvangt de groep boven een vooraf overeengekomen maximaal rentepercentage (cap) het verschil tussen deze cap en het hogere marktrentepercentage. Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past de groep in de jaarverslaggeving kostprijshedge-accounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument(renteswaps, rentecaps) Stichting Woningbeheer Betuwe

111

jaarverslag 2013

gelijktijdig in de winst- en verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen. Hedge documentatie SWB heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestrategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Effectiviteit hedge-relatie Voor elke verslaggevingsperiode wordt ten aanzien van de rentestromen de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Op onderstaande derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast. De opbouw van de afgesloten renteswapportefeuille naar looptijd en waarde is als volgt: (in duizenden euro’s): DeriHoofdIngangsEindTe bet. Te ontv. MarktMarktvaat som datum datum rente rente waarde waarde 31-1231-122013 2012 34

7.000

1-11-2005

1-112017

5,0575%

6 maands euribor

-1.131

-1.485

35

7.000

1-11-2006

1-112016

5,5% cap

3 maands euribor

3

2

35

7.000

1-11-2006

1-112016

3,0% floor

3 maands euribor

-530

-738

-1.658

-2.221

Niet in de balans opgenomen marktwaarde (vanwege toepassing kostprijs hedge-accounting)

De aan vorengenoemde derivaten gekoppelde variabel rentende leningen betreffen:

Geldgever

Hoofdsom (x € 1.000)

Ingangsdatum

Einddatum

Te bet. variabele rente

Gekoppeld aan derivaat

ABN-AMRO

7.000

01-11-2005

01-11-2017

5,075%

Nr. 34

ABN-AMRO

7.000

01-11-2006

01-11-2016

3,000%

Nr. 35

Totaal

14.000


112

jaarverslag 2013

Er zijn geen swapcontracten met een langere looptijd dan de onderliggende leningen. Van de renteswaps kent een deel met een totale onderliggende leningwaarde van € 14,0 miljoen een verplichting tot afstorting op een “derden gelden deposito” van gelden indien de marktwaarde van de swap onder een bepaald niveau daalt (‘margin calls’), rekening houdend met een threshold van € 2,8 miljoen. Ultimo 2013 bedroeg de marktwaarde van deze swaps € 1,6 miljoen negatief, derhalve onder de threshold. Bij een verdere rentedaling bestaat de mogelijkheid dat onderpand in de vorm van liquiditeiten moet worden verstrekt. Bij een daling van 1% ontstaat geen opeisbare verplichting. De marktwaarde bedraagt dan € 2,2 miljoen. Uit een door Stichting Woningbeheer Betuwe uitgevoerde stresstest inzake de liquiditeitsrisico’s uit hoofde van de derivatenportefeuille blijkt dat de aan te houden liquiditeitsbuffer per ultimo 2013 toereikend is om een additionele rentedaling van 2% op te kunnen vangen. Daarmee voldoet Stichting Woningbeheer Betuwe aan de financiële eisen zoals vastgelegd in de Beleidsregels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken de dato 5 september 2012 inzake het gebruik van financiële derivaten door woningcorporaties. Stichting Woningbeheer Betuwe past overeenkomstig de Beleidsregels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) d.d. 5 september 2012 uitsluitend rentecaps en payer swaps toe, gericht op het beperken van de opwaartse risico’s van variabele leningen. Verder zijn de op deze derivaten betrekking hebbende variabele leningen vóór dan wel tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract, aangetrokken.


113

jaarverslag 2013

15 Toelichting op de geconsolideerde winst-enverliesrekening Bedrijfsopbrengsten 37. Huuropbrengsten (in duizenden euro’s)

2013

2012

Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB

21.289 425 99 281

20.132 371 91 136

Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid

22.094 -251 -59

20.730 -337 -77

21.784

20.316

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg 4,2% (1 juli 2012: 2,3%). Inkomensafhankelijke huurverhoging: Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). SWB heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd:

Huishoudens met een inkomen boven € 43.000,Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Huishoudens met een inkomen tot € 43.000,Commerciële ruimten Huishoudens met een inkomen tot € 43.000,Huishoudens met een inkomen tot € 43.000,Totaal

Aantal huishoudens 786 4 2.281 3 656 24 3.754

Huur Verhoging 6,5 % 4,0 % 4,0 % 3,0 % 2,5 % 0,0 % 4,23 %

Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000,Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000,- wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%.


114

jaarverslag 2013

Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4,0%. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614,- en € 43.000,Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614,- en € 43.000,- wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. SWB heeft voor deze inkomenscategorie een huurverhoging van 4% aangezegd. Tenzij de werkelijke huur minder dan 4% onder de streefhuur ligt. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614,- een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-categorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614,Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614,- is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4,0%. SWB heeft voor deze inkomenscategorie een huurverhoging van 4% aangezegd. Tenzij de werkelijke huur minder dan 4% onder de streefhuur ligt.

38. Opbrengsten servicecontracten (in duizenden euro’s)

2013

Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Derving wegens oninbaarheid

156 -10

147 -7

146

140

De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn nagenoeg gelijk gebleven.


115

2012

jaarverslag 2013

39. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille (in duizenden euro’s)

2013

2012

Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoop bedrijfsruimten (commercieel vastgoed) Verkoop koopwoningen (voorraden) Verkoop teruggekochte woningen VOV (voorraden) Verkoopresultaat VOV (bestaand Verkoopkosten van (nog) niet verkochte huurwoningen

1.420 299 -207 14 21 -28

1.105 97 53 -28

Totaal resultaat

1.519

1.227

Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde is. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte marktwaarde. Voor het teruggekochte vastgoed onder Verkopen Onder Voorwaarden dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde. De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: (in duizenden euro’s)

2013

2012

Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Bedrijfswaarde

2.139 -70 -649

1.749 -43 -601

Resultaat in winst-en-verliesrekening

1.420

1.105

De verkoopopbrengst betreft 14 verkochte woningen (2012: 10 woningen). De doorverkoop in 2013 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de bedrijfswaarde, begrepen in het eigen vermogen, bedraagt € 649.083,Tot de verkoopkosten behoort tevens een bedrag van € 15.923,04 wegens kosten mutatieonderhoud dat wordt toegerekend als verkoopkosten in het kader van het verkoop gereedmaken van de voor verkoop gelabelde woningen. De betreffende onderhoudskosten zijn begrepen in de post mutatieonderhoud onder rubriek “Onderhoudslasten” van de winst-en-verliesrekening.


116

jaarverslag 2013


2013

2012

Verkoop bedrijfsruimten Verkoopresultaat Steegakker 14 en17

299

-

Resultaat in winst-en-verliesrekening

299

-

1.652 -4 -1.855

4.288 -4.191

-207

97

Verkoop koopwoningen (voorraden) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (vervaardigingprijs) Resultaat in winst-en-verliesrekening

De verkoopopbrengst betreft 8 verkochte woningen en 2.760 m2 grond (2012: 24 woningen).

Verkoop teruggekochte woningen VOV (voorraden) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde Resultaat in winst-en-verliesrekening

287 -5 -268

405 -4 -348

14

53

De verkoopopbrengst betreft 2 na terugkoop verkochte VOV-woningen (2012: 2 woningen).


117

jaarverslag 2013

40. Wijzigingen in onderhanden werk (in duizenden euro’s)

2013

Wijziging onderhanden werk (omzetwaarde onderhanden koopprojecten) Af: kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

2012

-

-

-

-

-

Omzet opgeleverde projecten Af: Wijziging onderhanden werk

-

3.288 -

Omzetwaarde opgeleverde projecten Af: kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

-

3.288

-

-3.723

Resultaat op onderhanden en opgeleverde projecten

-

-435

-

-435

41. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf (in duizenden euro’s)

2013

Geactiveerde productie projecten sociale huurwoningen Geactiveerde productie projecten commerciële huurwoningen Geactiveerde productie projecten koopwoningen

2012

363 18 116

428 20 146

497

594

In 2013 is voor een bedrag van € 122.052,- (2012: € 132.487,-) aan rentelasten geactiveerd. Deze geactiveerde rentelasten zijn opgenomen onder de posten “Wijzigingen in onderhanden werk” en “Geactiveerde productie eigen bedrijf”. 42. Overige bedrijfsopbrengsten De “Overige bedrijfsopbrengsten” zijn als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s)

2013

Vergoeding voor beheerkosten en administratiediensten aan derden Overige bedrijfsopbrengsten


118

2012

50 -3

32 4

47

36

jaarverslag 2013

Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst-enverliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskostencomponent en de onderhoudskostencomponent in de winst-en-verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal en manuren) wordt in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”

Bedrijfslasten 43. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten (in duizenden euro’s)

2013

Project 11 Nieuw Meerten I, Lienden Project 44 Triangel, Ochten

2012 -

186 3.537

-

3.723

44. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa (in duizenden euro’s)

2013

Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Realisatie herwaardering

2012

5.118 181

5.569 384

5.299 -1.125

5.953 -1.703

4.174

4.250

45. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa (in duizenden euro’s)

2013

Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Afwaardering grondpositie Waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie Overige waardeveranderingen


119

2012

2.534 2.080 160

101 506 -306 -

4.774

301

jaarverslag 2013

46. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa (in duizenden euro’s)

2013

Afwaardering vastgoed bestemd voor verkoop naar lagere opbrengstwaarde Afwaardering VOV-vastgoed bestemd voor verkoop Vrijval afwaardering voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid

2012

434 -

779 -208 -22

434

549

47. Lonen en salarissen (in duizenden euro’s)

2013

2012

Lonen en salarissen Af: Ontvangen ziekengeld/WAO

2.622 -26

2.541 -5

Inhuur personeel

2.596 401

2.536 490

2.997

3.026

Voor een toelichting op de post “Crisisheffing” wordt verwezen naar de post “Belastingen en premies sociale verzekeringen” in de toelichting op de geconsolideerde balans. Bij Stichting Woningbeheer Betuwe waren ultimo 2013 51 werknemers in dienst (2012: 46). Het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2013 gemiddeld 42,74 (2012: 40,88). De uitsplitsing naar organisatieonderdeel is als volgt: Aantal Bestuur Financiën Exploitatie en onderhoud Projectontwikkeling Staf Automatisering Wonen Onderhoud-uitvoerend

1 9 13 5 5 2 13 3 51


120

jaarverslag 2013

De bezoldiging (in duizenden euro’s) kan als volgt worden gespecificeerd: Naam

Functie

Lengte dienstverband

Beloning

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoeding

Voorziening op termijn betaalbaar

Totaal

mw. drs. A.F. Bijl

directeurbestuurder

01/07/2010 tot en met 31/05/2013

65

1

15

81

J. Heesen

directeurbestuurder

01/05/2013 tot en met 30/04/2017

89

-

21

110

154

1

36

191

Totaal: Er werd geen ontslagvergoeding betaald. WNT

Het normenkader rondom de ‘Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna: WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen heeft SWB gebruik gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt inzake de volledige openbaarmaking van deze functionarissen. Op basis van de Beleidsregels toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 maart 2014, nr 2014 0000142706 kán en hoeft SWB niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (inclusief verwerking Aanpassingswet WNT). De bezoldiging (in euro’s) van de leden van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

drs. J.H.van Wijk MSM W.R. Middelaar MBA mr. B. Martens drs. J.L.P.A. Dankaart mw. drs. E. ter Borg


Bezoldiging 2013 € 12.415,€ 10.345,€ 8.275,€ 10.345,€ 8.275,-

121

Bezoldiging 2012 € 12.207,50 € 10.172,50 € 8.137,50 € 10.172,50 € 8.137,50

jaarverslag 2013

Naast de reguliere honorering is in 2013 in totaal € 719,47 aan reiskosten uitgekeerd aan de commissarissen. Alle genoemde bedragen zijn exclusief btw. 48. Sociale lasten (in duizenden euro’s)

2013

Sociale lasten Premie verzuimverzekering

2012

329 16

334 14

345

348

Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.

49. Pensioenlasten (in duizenden euro’s)

2013

CAO-pensioenpremie SPW Bijdrage aanvullende opbouw (vroeg)pensioen

2012

440 -

427 3

440

430

De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Woningbeheer Betuwe is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties. De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: Er is sprake van een ouderdomspensioen en nabestaandenpensioen; er is sprake van een middelloonregeling; de pensioen richtleeftijd is 67 jaar; de regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partnerpensioen en wezenpensioen, waarbij het partnerpensioen en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis; voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 26% (voor deelnemers geboren vóór 1950) en 31% (voor deelnemers geboren op of na 1 januari 1950) van de ouderdomspensioengrondslag; Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties verleent een toeslag als de omstandigheden dat toelaten. Dit houdt in dat er geen recht is op toeslagen (voorwaardelijk). Het is niet zeker of en in hoeverre er in de aankomende jaren toeslagen verleend zullen worden. Het bestuur neemt hierover jaarlijks een beslissing. Er is namelijk geen geld gereserveerd voor toeslagverlening. De toeslagverlening van de opgebouwde pensioenen van deelnemers wordt door Stichting Woningbeheer Betuwe

122

jaarverslag 2013

Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties gebaseerd op de stijging van de CAO-lonen. De toeslagverlening van de opgebouwde pensioenen van gewezen deelnemers en de ingegane pensioenen van uitkeringsgerechtigden worden gebaseerd op de stijging van de prijzen. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stichting Woningbeheer Betuwe; Stichting Woningbeheer Betuwe is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting; er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties bedraagt ultimo 2013 114% (31-12-2012: 106%). Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties heeft een herstelplan ingediend bij De Nederlandse Bank waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen vijf jaar de dekkingsgraad herstelt. Het doel van het herstelplan is het verhogen van de dekkingsgraad van het fonds. De dekkingsgraad is de verhouding tussen het vermogen en de pensioenverplichtingen. Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties wil dit bereiken door de eerder verleende korting op de premie te stoppen. Zolang er een dekkingstekort is, kan Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties de pensioenen niet laten meegroeien met de loonontwikkeling en prijsontwikkeling. In het herstelplan staat dat Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties met het bestaande beleid uit het dekkingstekort en het reservetekort kan komen. Het bestuur heeft een financieel crisisplan opgesteld waarin is beschreven welke aanvullende maatregelen kunnen worden genomen om tijdig herstel mogelijk te maken. Het bestuur zal, indien blijkt dat het fonds niet tijdig kan herstellen, conform dit financieel crisisplan, aanvullende maatregelen moeten nemen. In het herstelplan is uitgegaan van de uitvoering van de huidige pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties. In een crisissituatie heeft Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties de volgende instrumenten in de pensioenregeling opgenomen die ingezet kunnen worden: Een verhoging van de pensioenpremie met maximaal 5%-punten van de pensioengrondslag; een verlaging van het opbouwpercentage met maximaal 0,5% punt. Hierbij wordt het risico van de deelnemer op een lager nabestaandenpensioen op risicobasis gecompenseerd. Het bestuur van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties heeft besloten om geen toeslag te verlenen (geen indexatie) per 1 januari 2012. De financiële positie van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties is namelijk onvoldoende om toeslag te verlenen. Voor actieve deelnemers betekent dit dat het pensioen dat u bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties opbouwt niet wordt aangepast aan de stijging van de lonen. De pensioenen van uitkeringsgerechtigden en gewezen deelnemers worden


123

jaarverslag 2013

niet aangepast aan de stijging van de prijzen. Dit is in overeenstemming met het toeslagbeleid. 50. Onderhoudslasten (in duizenden euro’s)

2013

Storingonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Uren eigen dienst verantwoord onder lonen en salarissen

2012

822 584 2.691 -115

812 1.380 2.319 -165

3.982

4.346

51. Leefbaarheid (in duizenden euro’s)

2013

Leefbaarheiduitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheiduitgaven inzake fysieke activiteiten

2012

43 36

24 20

79

44

52. Lasten servicecontracten (in duizenden euro’s)

2013

Energie en water Huismeester Schoonmaak Tuinonderhoud Overige


124

2012

50 1 43 25 22

60 3 50 18 4

141

135

jaarverslag 2013

53. Overige bedrijfslasten (in duizenden euro’s)

2013

Beheerkosten – Algemene beheerkosten en administratiekosten – Automatiseringskosten – Bestuurskosten

Zakelijke lasten – Belastingen – Verzekeringen – Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting

733 301 73

1.033 244 56

1.107

1.333

2.054 38 846

1.888 73 75

2.938

2.036

63 -

109 151

63

260

4.108

3.629

Andere bedrijfslasten – Exploitatie woningen en bedrijfsruimten – Leasekosten – Kosten projectontwikkeling

Totaal generaal

2012

Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt: (in duizenden euro’s) 2013

2012

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten

41 10 -

83 11 -

Totaal

51

94


125

jaarverslag 2013

54. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen (in duizenden euro’s) 2013 Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden Afwaardering wegens onrendabel commercieel vastgoed in ontwikkeling Herwaardering commercieel vastgoed

2012

-240 -339 -291

-1.053 -2.004 -1.894

-870

-4.951

55. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten (in duizenden euro’s) 2013 Afwaardering certificaten Wooninvesteringsfonds

2012 -

-500

-

-500

56. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa (in duizenden euro’s)

2013

Rente te vorderen BWS-subsidies Rente Wooninvesteringsfonds

2012

23

1 22

23

23

57. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten (in duizenden euro’s)

2013

Rente vlottende vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Rente liquide middelen Geactiveerde bouwrente Overige


126

2012

54 122 6

63 4 132 -5

182

194

jaarverslag 2013

58. Rentelasten en soortgelijke kosten (in duizenden euro’s)

2013

Rente schulden/leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden Overige rentelasten en soortgelijke kosten

2012

2.648 65 15

2.658 75 7

2.728

2.740

59. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door SWB gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

Belastingdruk winst-en-verliesrekening De belastinglast/belastingbate over het resultaat in de geconsolideerde winst-enverliesrekening bestaat uit de volgende componenten: (in duizenden euro’s)

2013

2012

Acute belastingen boekjaar Aanpassingen acute belastingen vorige boekjaren Mutatie latente belastingen Overige mutaties

1.167 -

-869 -

Totaal belastinglast/belastingbate

1.167

-869

Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum.


127

jaarverslag 2013

De post “Acute belastingen boekjaar” is als volgt bepaald: (in duizenden euro’s)

2013

Commercieel resultaat na belastingen Bij: Aandeel deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (fiscale eenheid) Resultaat verkoop 14 woningen bestaand bezit (fiscaal) Resultaat verkoop 2 bedrijfsruimten Steegakker (fiscaal) Resultaat verkoop 6 woningen koopgarant (commercieel) Resultaat verkoop 6 woningen koopgarant (fiscaal) Afschr. roerende zaken tdv exploitatie (commercieel) Afschr. onroerende zaken tdv exploitatie (commercieel) Afschr. sociaal vastgoed in exploitatie Result. verk. 6 woningen Maurikse Gaarden(commercieel) Ov. waardeveranderingen mat.vaste activa (commercieel) Bijz. waardeveranderingen vlottende activa (commercieel) Niet gereal. waardever. vastgoedbelegging (commercieel) Vrijval waardering derivaten (fiscaal) Beperkt aftrekbare kosten werkorganisatie (fiscaal) Bijdrageheffing saneringssteun (fiscaal niet aftrekbaar)

-874 7 -867 227 406 2 15 93 88 5.118 215 4.774 434 870 6 9 846 13.103 12.236

Af: Resultaat bij verk.14 woningen bestaand bezit (comm.) Dotatie HIR inzake verkoop 12 woningen bestaand bezit (fiscaal) Resultaat verkoop Steegakker 14+17 (commercieel) Resultaat verkoop Rozenstraat 8+10 indien niet onder koopgarant verkocht zou zijn (commercieel) Resultaat verkoop Rozenstraat 8+10 indien niet onder koopgarant verkocht zou zijn (fiscaal) Dotatie HIR inzake verkoop Rozenstraat 8+10 (fiscaal) Gerealiseerd verlies bij terugkoop Rozenstraat 8+10 (fiscaal) Afschr. roerende zaken ten dienste van exploitatie (fiscaal) Afschr. onroerende zaken ten dienste van exploitatie (fiscaal) Resultaat bij verkoop 11 kavels Opheusden (commercieel) Fiscaal resultaat projecten, afwaarderingen en voorzieningen Realisatie herwaardering Uitgaven reorganisatiekosten commercieel via voorziening Vrijval waardering leningen o/g (fiscaal)

-1.420 -234 -299 -14 -28 -16 -19 -84 -75 -8 -9.123 -1.125 -73 -25 -12.543

Belastbare winst/verlies


-307

128

jaarverslag 2013

2012 ( in duizenden euro’s) Commercieel resultaat na belastingen Bij: mutatie latente vennootschapsbelasting 2012 (last) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (fiscale eenheid) Bij: Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Fiscaal resultaat verkopen bestaand bezit Fiscaal resultaat verkopen koopgarantwoningen bestaand bezit exclusief kosten Fiscaal resultaat verkoop koopwoningen (voorraden) Fiscale winst bij 2e verkoop woning Van Balverenstraat 10 Vrijval waardering derivaten Commercieel verkoopkosten van (nog) niet verkochte woningen (regulier en verkopen onder voorwaarden) Mutatie voorziening Loopbaanontwikkeling Overige waardeveranderingen van vlottende activa Afw. onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Overige waardever. van immateriële vaste activa Herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Afw. commercieel vastgoed in ontwikkeling Waardever. woningen verkocht onder voorwaarden Fiscaal lagere afschr. onroerende zaken t.d.v. exploitatie Niet aftrekbare kosten Saneringssteun Fiscaal lagere afschr. roerende zaken t.d.v. exploitatie

-4.023 -869 -3.154 5.569 360 152 97 4 6 28 5 571 102 102 1.894 2.004 1.053 89 9 76 14 12.135 8.981

Dotatie HIR inzake verkopen bestaand bezit Dotatie HIR inzake verkopen koopgarantwoningen (bestaand bezit) exclusief kosten Commercieel resultaatverkoop woningen bestaand bezit Commercieel resultaat verkoop koopwoningen (voorraad) Commercieel resultaat verk. teruggekochte woning Fiscaal onderhoud in plaats van verbetering Fiscaal verlies bij terugkoop woning van Balverenstraat 10 Fiscaal verlies bij 2e verkoop woning Schuilenburglaan 41 Fiscaal verlies bij terugkoop De Rouwaer 29 Fiscaal verlies bij terugkoop Baron van Tillweg 12 Fiscaal verlies bij terugkoop Verschoorweg 6 Fiscaal verlies bij 2e verkoop woning Verschoorweg 6 Realisatie herwaardering Onttrekking voorziening reorganisatiekosten Afwaarderingen, verliezen en voorziening projecten Investeringsaftrek Vrijval waardering leningen opgenomen geld

-360 -152 -1.105 -97 -53 -1.247 -4 -1 -21 -8 -4 -8 -1.703 -73 -4.102 -13 -33 -8.984 -3

Fiscale winst/verlies


129

jaarverslag 2013

60. Aandeel in resultaat van deelnemingen In 2013 was er een positief resultaat van deelnemingen van circa € 7.000,-.


130

jaarverslag 2013

16 Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht Samenstelling geldmiddelen (in duizenden euro’s) Liquide middelen per 31 december 2012 Effecten per 31 december 2012

429 -

Geldmiddelen per 31 december 2012 volgens het kasstroomoverzicht

429

Balansmutatie geldmiddelen in 2013

-332

Liquide middelen per 31 december 2013 Effecten per 31 december 2013

97 -

Geldmiddelen per 31 december 2013 volgens het kasstroomoverzicht

97

De geldmiddelen en kasstromen toerekenbaar aan minderheidsbelangen zijn als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s) Geldmiddelen per 31 december 2012 van minderheidsbelangen Kasstroom uit operationele activiteiten 2013 van minderheidsbelangen Kasstroom uit investeringsactiviteiten 2013 van minderheidsbelangen Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2013 van minderheidsbelangen

981 26

Totale kasstroom 2013 van minderheidsbelangen

26

Geldmiddelen per 31 december 2013 van minderheidsbelangen -

1.007

vermelding van de componenten van de geldmiddelen en de mate waarin de geldmiddelen niet ter vrije beschikking staan; geldmiddelen en kasstromen toe te rekenen aan belangen van derden (zie toelichting hierboven).


131

jaarverslag 2013

17

Enkelvoudige balans per 31 december 2013

A c t i v a (in duizenden euro’s)

2013

2012

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

135.755

123.852

Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl.

3.395

1.125

Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie

3.068

3.188 142.218

128.165

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

11.969

Com. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. Vastgoed verkocht onder voorwaarden

9.098

1.037

192

21.579

22.254 34.585

31.544

Financiële vaste activa Andere deelnemingen

1

1

1.221

1.195

500

500

-

9

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies

Som der vaste activa

1.722

1.705

178.525

161.414

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop

3.499

5.125

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

2.575

1.518

59

43

Overige voorraden

Onderhanden projecten

6.133

6.686

-150

327

Vorderingen Huurdebiteuren

272

218

4

8

deelgenomen

143

113

Belastingen en premies sociale verzekeringen

234

165

46

325

475

162

Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt

Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen Som der vlottende activa Totaal activa


132

1.174

991

-

309

7.157

8.313

185.682

169.727

jaarverslag 2013

P a s s i v a (in duizenden euro’s)

2013

2012

Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar

69.438

62.146

300

-4.023

Groepsvermogen

69.738

58.123

Voorzieningen Voorz. onrend. invest. en herstructureringen

3.909

7.845

Voorziening latente belastingverplichtingen

574

1.741

Voorziening deelnemingen

119

94

Overige voorzieningen

241

304

Totaal voorzieningen

4.843

9.984

Langlopende schulden Schulden/leningen kredietinstellingen

68.073

70.013

Verplichtingen inzake onroerende zaken VoV

22.780

23.248

125

217

Overige schulden Totaal langlopende schulden

90.978

93.478

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen

15.412

1.019

1.623

3.572

-

-

Schulden aan maatschappijen waarin wordt Deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva


133

-

-

1.588

1.387

78

27

225

332

1.197

1.805 20.123

8.142

185.682

169.727

jaarverslag 2013

18

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013


2013

2012

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

21.784

Opbrengsten servicecontracten Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

20.316

146

140

1.519

1.227

Wijziging in voorraden gereed product en onderhanden werk Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

-

3.288

497

594

47

36

23.993

25.601

Bedrijfslasten Kosten uitbesteed werk Afschrijvingen (im)materiële vaste activa

-

3.723

4.174

4.250

4.774

301

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

434

549

2.997

3.026

Sociale lasten

345

348

Pensioenlasten

440

430

3.982

4.346

79

44

Lonen en salarissen

Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

141

135

4.088

3.608

Som der bedrijfslasten

21.454

-20.760

2.539

4.841

-870

-4.951

1.669

-110

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten

-

500

Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

-23

-23

-193

-201

2.728

2.740 -2.512

-3.016

-843

-3.126

1.167

-869

Resultaat na belastingen

324

-3.995

Aandeel in resultaat van deelnemingen

-24

-28

Groepsresultaat na belastingen

300

-4.023

Resultaat voor belastingen Belastingen


134

jaarverslag 2013

19

Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

Waarderingsgrondslagen De grondslagen zoals vermeld bij de geconsolideerde jaarrekening zijn eveneens van toepassing. Financiële vaste activa De financiële vaste activa betreft het kapitaal in SWB Commandiet B.V., Certificaten Wooninvesteringsfonds, SWB Service Holding B.V., aandelen Woningnet en te vorderen BWS-subsidies. Het verloop in de geïnvesteerde middelen is in de onderstaande tabel weergegeven. In duizenden euro’s

1 januari 2013 Boekwaarde Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen/aflos singenn Waardeverminderin gen Terugneming van waardeverminderin gen Rente deelnemingen Totale mutaties 31 december 2012 Boekwaarde

Lening SWB Comman -diet

Certificaten Wooninvesteringsfonds

Lening SWB Service Holding

Lening SWB Beheer

Aandelen Woningnet

Te vorderen BWSsubsidies

Totaal

1.000

500

170

25

1

9

1.705

19 -

-

-

-

-

-9 -

19 -9 -

7 26

-

-

-

-

-9

7 17

1.026

500

170

25

1

-

1.722 04


135

jaarverslag 2013

Voorzieningen De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat: In duizenden euro’s

Onrend. invest. en herstructureringen

Latente belastingverplichtin gen

Reorganisatiekosten

Deelnemingen

Loopbaan ontwikkeling

Jubilea

Totaal

7.845

1.741

-

94

126

178

9.984

441

-

-

25

15

-

481

Onttrekkingen

-4.377

-1.167

-

-

-15

-63

-5.622

31 december Boekwaarde

3.909

574

-

119

126

115

4.843

1 januari Boekwaarde Mutaties 2013 Dotaties / Vrijval


136

jaarverslag 2013

20

Overige gegevens

Statutaire resultaatbestemming Stichting Woningbeheer Betuwe kent geen statutaire bepalingen omtrent resultaatverdeling. Artikel 70 van de Woningwet bepaalt dat toegelaten instellingen alleen uitkeringen mogen doen in het belang van de volkshuisvesting. De directie bepaalt met goedkeuring van de Raad van Commissarissen dat het resultaat van een boekjaar aan de reserves worden toegevoegd. Voorstel resultaatbestemming 2013 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2013 van € 0,3 miljoen geheel toe te voegen aan de overige reserves. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan. Controleverklaring Hiervoor wordt verwezen naar de in hoofdstuk 20 opgenomen verklaring.


137

jaarverslag 2013

21

Controleverklaring

[..getekende controleverklaring Ernst & Young toe te voegen..]


138

jaarverslag 2013

Jaarverslaggeving 2013

Recommend Documents