Jaarverslag

Jaarverslag 2011

Suggesties voor verbetering kunt u e-mailen naar [email protected]

Volksbelang / Jaarverslag 2011 1 - 92

Inhoud 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

TERUGBLIK OP 2011................................................................................................... 5 Onze resultaten .......................................................................................................................... 5 Oog voor de maatschappij ......................................................................................................... 6 Externe ontwikkelingen............................................................................................................... 7 Bestuur ....................................................................................................................................... 8 Verklaring van het bestuur ......................................................................................................... 9

DEEL 1 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

3. 3.1. 3.2. 3.3.

4. 4.1. 4.2.

5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 5.9.

6. 6.1. 6.2. 6.3.

BEWONERS ................................................................................................................11 Onze dienstverlening................................................................................................................ 11 Huren ........................................................................................................................................ 11 Vertegenwoordigers van de huurders ...................................................................................... 12 Het contact met individuele huurders ....................................................................................... 13 De woonomgeving.................................................................................................................... 14

MAATSCHAPPIJ .........................................................................................................17 Het contact met de gemeente Wijk bij Duurstede .................................................................... 17 Onze bouwopgaaf .................................................................................................................... 20 Woonruimteverdeling................................................................................................................ 24

PARTNERS..................................................................................................................29 Ketenpartners ........................................................................................................................... 29 Zorg- en welzijnspartners ......................................................................................................... 36

KAPITAAL ...................................................................................................................39 Het financiële perspectief van Volksbelang ............................................................................. 39 Het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting ............................................................ 44 Borgings- en financieringsruimte van het WSW....................................................................... 45 Transparantiemethode ............................................................................................................. 46 Treasurycommissie .................................................................................................................. 48 Renterisicomanagement........................................................................................................... 49 Volksbelang Wijk bij Duurstede BV .......................................................................................... 51 Deelneming WoningNet NV ..................................................................................................... 51 Een blik van buiten ................................................................................................................... 51

VOLKSBELANG ..........................................................................................................53 Op weg naar een visiecoöperatie............................................................................................. 53 Project- en procesmatig werken............................................................................................... 54 De organisatiestructuur ............................................................................................................ 54

DEEL 2 7. 7.1. 7.2.

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG ..................................................................10

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .....................................56

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISARISSEN ...................................................56 Samenstelling van de Raad van Commissarissen................................................................... 56 Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen............................................................ 57 Volksbelang / Jaarverslag 2011

20-6-2012

2 - 92

7.3. 7.4. 7.5. 7.6. 7.7. 7.8. 7.9. 7.10. 7.11. 7.12.

Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen .............................................................. 57 Reglement Raad van Commissarissen .................................................................................... 57 Vergaderingen en behandelde onderwerpen ........................................................................... 58 Kerncommissies ....................................................................................................................... 60 Integriteit ................................................................................................................................... 60 Onafhankelijkheid ..................................................................................................................... 60 Remuneratierapport Volksbelang 2011.................................................................................... 61 Aanpassingen in 2011 .............................................................................................................. 61 Rooster van aftreden ................................................................................................................ 62 Verklaring van de Raad van Commissarissen ......................................................................... 62

DEEL 3 8. 8.1. 8.2. 8.3. 8.4.

9. 9.1. 9.2. 9.3.

JAARREKENING .............................................................................................63

ENKELVOUDIGE JAARREKENING............................................................................63 Enkelvoudige balans per 31 december 2011 ........................................................................... 64 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2011 .......................................................................... 66 Enkelvoudige kasstroomoverzicht 2011................................................................................... 67 Realisatie versus begroting van de enkelvoudige resultaten .................................................. 68

ALGEMENE TOELICHTING ........................................................................................70 Regelgeving.............................................................................................................................. 70 Activiteiten ................................................................................................................................ 70 Groepsverhoudingen ................................................................................................................ 70

10. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA .......................71 10.1. 10.2. 10.3. 10.4. 10.5. 10.6. 10.7. 10.8.

Vergelijking met vorig jaar ........................................................................................................ 71 Transacties verbonden partijen ................................................................................................ 71 Continuïteit ............................................................................................................................... 71 Financiële instrumenten ........................................................................................................... 71 Vaste activa .............................................................................................................................. 72 Vlottende activa ........................................................................................................................ 74 Passiva ..................................................................................................................................... 75 Vlottende passiva ..................................................................................................................... 76

11. GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT ....................................77 11.1. 11.2. 11.3. 11.4. 11.5.

Bedrijfsopbrengsten.................................................................................................................. 77 Bedrijfslasten ............................................................................................................................ 77 Financiële baten en lasten ....................................................................................................... 78 Belastingen............................................................................................................................... 78 Autonome mutatie actuele waarde (model actuele waarde) .................................................... 79

12. GRONDSLAGEN VOOR OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT..........80 13. TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2011 EN DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011....................................................................81 13.1.

Toelichting op de enkelvoudige Winst- en verliesrekening ...................................................... 88

14. OVERIGE GEGEVENS ................................................................................................92 14.1. 14.2.

Voorstel resultaatbestemming.................................................................................................. 92 Controleverklaring .................................................................................................................... 92


Volksbelang / Jaarverslag 2011 20-6-2012

4 - 92

1. Terugblik op 2011 2011 was voor ons een roerig jaar. Een jaar waarin wij de Nederlandse uitwerking van de EU-beschikking implementeerden in ons verhuurbeleid, werden geconfronteerd met aanpassingen aan het Woningwaarderingsstelsel en op de valreep werden geconfronteerd met het besluit van het kabinet corporaties te verplichten 75% van de voorraad te koop aan te bieden aan zittende huurders. Een jaar ook, waarin het kabinetsplan alle verhuurders die meer dan 10 woningen verhuren vanaf 2014 gezamenlijk € 760 miljoen mee te laten betalen aan de huurtoeslag, resulteerde in bijstelling van onze plannen en doelen. 1.1.

Onze resultaten

Financiële positie In 2011 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) ons een negatief oordeel gegeven over onze solvabiliteit. Dit betekent dat wij onvoldoende eigen vermogen hebben ten opzichte van de risico’s die wij lopen. Wij hebben ons herstelplan voor 1 februari 2012 ingeleverd bij het CFV. Toestemming voor experiment wooncoöperatie middeninkomens (wCM) Eind 2011 stemde de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in met het SEV-experiment wooncoöperatie middeninkomens. Inmiddels zijn de vijf deelnemende corporaties, waaronder Volksbelang, samen met EMCEO en de Rabobank gestart met de inrichting van het experiment. Wanneer er investeerders zijn gevonden en het WSW en het CFV akkoord zijn met het experiment, kan de eerste coöperatie worden opgericht. Nieuwbouwproductie In 2011 realiseerden wij 26 koopappartementen voor koopstarters en begonnen wij aan de bouw van 57 woningen en het Droomhuis in De Geer, een woonvoorziening voor 12 mensen met een meervoudige beperking. Beide projecten worden in 2012 opgeleverd. Onderhoud In 2011 heeft Volksbelang € 2.200.681 gestoken in het onderhoud van bestaande woningen. Daarnaast hebben wij € 1.420.002 geïnvesteerd in de renovatie (onderhoud in combinatie met woningverbetering) van 58 woningen. Wij verwachten aan de renovatie van deze woningen in totaal € 4.787.320 uit te geven. Verkoopprogramma van start In 2011 werden 263 woningen gelabeld voor verkoop. De betreffende woningen zijn in eerste instantie te koop aangeboden aan de zittende huurders. Wanneer zij de woning niet kopen, wordt bij mutatie de betreffende woning aan overige geïnteresseerden aangeboden. Wij hebben ons in oktober 2011 tot doel gesteld voor eind 2012 60 woningen te verkopen.


Herhuisvesting in kader sloop/nieuwbouw gerealiseerd In 2011 zijn wij erin geslaagd onze herhuisvestingdoelstelling in het kader van sloop/nieuwbouw te realiseren. In totaal zijn 12 huurders uit de Steenstraat geherhuisvest. Minder dan 10% van onze woningen toegewezen aan middeninkomens In 2010 bleven wij ruim binnen de in de EU-beschikking vastgestelde 10%-norm voor de toewijzing van woningen aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 33.614. Wij kunnen ons een eventueel verlies van de WSW-borging niet permitteren en achteraf blijkt dat wij daardoor strikter hebben toegewezen dan noodzakelijk was. 1.2.

Oog voor de maatschappij

Wij vinden het belangrijk onze omgeving te betrekken bij maatschappelijke doelstellingen. Wij hechten belang aan transparant en integer handelen en aan het afleggen van verantwoording aan ‘de maatschappij’. In 2011 gaven wij hier op verschillende manieren invulling aan. Integriteit Volksbelang heeft haar integriteitsbeleid vastgelegd in de integriteitcode. De code omvat een cultuurcode en een signaleringsregeling. De cultuurcode gaat in op gewenst gedrag en het voorkomen van belangenverstrengeling. In de signaleringsregeling, ook wel klokkenluidersregeling genoemd, wordt de rechtsbescherming gewaarborgd van medewerkers die een vermoeden van een misstand melden. In 2011 hebben de directeur en de commissarissen geen signaal ontvangen en/of een vermoeden gehad van fraude of illegaal handelen bij Volksbelang. Afhandeling van klachten en geschillen Wij streven ernaar elke huurder op een prettige en respectvolle manier van dienst te zijn. Maar ook wij maken fouten. Wanneer een huurder niet tevreden is over onze dienstverlening kan hij/zij daarover een klacht bij ons indienen. Wordt de klacht niet naar tevredenheid van de huurder afgehandeld, dan kan hij/zij terecht bij de externe, onafhankelijke Geschillencommissie. In 2011 zijn er geen klachten ingediend bij de Geschillencommissie. Overleg met huurders Volksbelang overlegt regelmatig met Huurdersbelangenvereniging Krommerijn, de officiële huurdersvertegenwoordiger van Volksbelang. Daarnaast overlegt Volksbelang structureel met drie permanente bewonerscommissies en worden tijdelijke commissies opgericht voor clusters die te maken krijgen met ingrijpende gebeurtenissen zoals renovatie en sloopnieuwbouw. De consulenten sociaal beheer ervaren de samenwerking met de commissies als prettig en constructief. Relatie met belanghouders Volksbelang voert sinds 2009 het SEV-experiment Corporate Board uit. Een uitgebreide beschrijving van dit experiment is geplaatst op onze website. Bij een nieuwe vacature in het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) wordt de belanghebbende uitgenodigd om een voordracht te doen op basis van het door de RvC vastgestelde profiel. Wij onderscheiden momenteel als belanghebbenden de huurders, ons personeel, de gemeente Wijk bij Duurstede, de zorgaanbieders, onze financiers en andere (keten)partners waarmee wij in de buurten samenwerken. De ruggespraak van de commissarissen en directeur met de belanghebbenden over de functie en de koers van onze


6 - 92

corporatie vindt plaats aan de visietafels van Volksbelang. Deze werden voor het laatst gehouden in oktober 2010. In 2011 hebben wij de participatiebehoefte van de belanghebbenden onderzocht. Deze blijkt nogal uiteenlopend en varieert van ‘mee weten’ tot meebeslissen. Daarnaast moesten wij constateren dat de groepen verschillende graden van organisatie hebben, van heterogeen tot homogeen en van dynamisch tot statisch. Daar gaan wij vanaf 2012 beter rekening mee houden. 1.3.

Externe ontwikkelingen

Zoals wij al in de inleiding van dit hoofdstuk vermeldden, was 2011 een roerig jaar voor de volkshuisvesting. In 2011 veranderde de omgeving waarin wij opereren ingrijpend. De onderstaande ontwikkelingen zijn daarvoor mede verantwoordelijk. Uitvoering van het regeerakkoord In 2011 stonden de media vol met berichten over de hogere huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 en de invoering van het kooprecht voor huurders. Beide maatregelen werden in 2011 nog niet geïmplementeerd. De implementatie van de extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 is uitgesteld tot 1 juli 2012. Over het kooprecht bestaat nog veel onduidelijkheid. In de laatste week van december presenteerde het Rijk een plan waarin het kooprecht uit het regeerakkoord is vertaald naar een verkoopplicht voor corporaties. Volgens het voorstel moeten corporaties 75% van hun woningen te koop gaan aanbieden aan zittende huurders die minimaal één jaar in hun woning wonen. Dit voorstel moet nog worden besproken door de Raad van State, Eerste Kamer en Tweede Kamer. Heffing op de huurtoeslag Vanaf 2014 moeten corporaties die meer dan tien woningen verhuren bijdragen aan de huurtoeslag. Volksbelang dus ook. Deze extra jaarlijkse heffing moet de Nederlandse overheid € 760 miljoen euro per jaar gaan opleveren. De hoogte van de heffing wordt hoogstwaarschijnlijk vastgesteld op basis van de WOZ-waarde van het woningbezit. Gezien de relatief hoge WOZ-waarde van ons bezit, zal Volksbelang waarschijnlijk bovengemiddeld moeten gaan bijdragen. Dit bovenop de al in 2008 ingevoerde vennootschapsbelasting. Als gevolg hiervan neemt onze investeringsruimte nog sterker af. Onze overige bestedingen moeten worden beperkt om de heffing te kunnen betalen. Aanpassingen in het Woningwaarderingsstelsel In 2011 werden twee ingrijpende aanpassingen in het Woningwaarderingsstelsel doorgevoerd. Het betreft de invoering van de energielabels in de puntenwaardering en de toekenning van extra punten aan woningen in schaarste gebieden. Wij zijn gevestigd binnen een schaarste gebied. Al onze woningen hebben daardoor, afhankelijk van de WOZ-waarde per vierkante meter, 15 of 25 extra WWS-punten gekregen. Omdat onze woningen relatief goed zijn geïsoleerd, leverde ook de invoering van de energielabels ons gemiddeld genomen extra punten op. Op papier zorgen deze extra punten bij mutatie voor een hogere verdiencapaciteit. De werkelijkheid is echter weerbarstiger. Wanneer wij de extra verdiencapaciteit zouden benutten, worden te veel woningen onbetaalbaar voor de primaire doelgroep.


Uitwerking van de EU-beschikking In 2011 was er veel discussie over de EU-beschikking. Gesproken werd over het norminkomen, de administratieve scheiding van Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en niet-DAEB activiteiten, het effect van de inkomensnorm op huishoudens met een zorgvraag en de financiering van DAEB en niet-DAEB activiteiten. - Ondanks enkele moties in de Tweede Kamer heeft de minister geen acties ondernomen om het norminkomen te verhogen. Voor 2012 is het norminkomen vastgesteld op € 34.085. Wel wordt vanaf 2012 een uitzondering gemaakt voor huishoudens die zijn aangewezen op intensieve zorg. Zij mogen, ook als zij een middeninkomen hebben, een woning huren met een huurprijs lager dan € 664,64. Toewijzingen aan deze doelgroep tellen niet mee in de eis dat minimaal 90% van de woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensnorm. - Ook wij moeten in de toekomst een scheiding gaan aanbrengen tussen DAEB activiteiten en niet-DAEB activiteiten. Die scheiding moet in 2014 gerealiseerd zijn. Bezuinigingen op de huurtoeslag en de bijstand Huishoudens uit de primaire doelgroep krijgen vanaf 2012 te maken met bezuinigingen op de huurtoeslag. Sommige huishoudens krijgen daarnaast te maken met bezuinigingen op de bijstand. Per 1 januari 2012 zijn de huurtoeslagpercentages verlaagd. In plaats van 75% krijgen huishoudens nog maar 65% van de huurprijs tussen de voor hen geldende kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens vergoed. Sommige huishoudens krijgen ook boven de voor hen geldende aftoppingsgrens een deel van de huur vergoed. Het vergoedingspercentage over dat deel van de huur is verlaagd van 50 naar 40%. Voor de bijstand geldt dat de dubbele heffingskorting is afgeschaft en dat voor de vaststelling van het inkomen niet meer alleen naar de partner gekeken wordt, maar ook naar het inkomen van de kinderen. De inkomsten van de kinderen worden gekort op het bijstandsinkomen van de ouders. Mogelijk leiden deze maatregelen tot een toename van het aantal huishoudens met betalingsproblemen onder onze huurders. Bezuinigingen gemeente Wijk bij Duurstede De gemeente Wijk bij Duurstede moet de komende jaren fors bezuinigen. Het is nog niet bekend wat de exacte gevolgen van die bezuinigingen voor Volksbelang zijn. Het feit dat de bezuinigingen ook de gemeentelijke werkorganisatie treffen, zal naar alle waarschijnlijkheid niet ongemerkt aan ons voorbij gaan. 1.4.

Bestuur

Woningstichting Volksbelang wordt bestuurd door een directie die bestaat uit één natuurlijk persoon, de directeur. De heer G.E. Nellestein (geboren op 14 april 1951 in Ede) werd per 1 april 1998 benoemd tot directeur. De heer Nellestein heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd. Uit hoofde van zijn functie als directeur van Volksbelang is de heer Nellestein tevens bestuurder van: Volksbelang Wijk bij Duurstede BV Verder vertegenwoordigt de bestuurder Volksbelang op verschillende bij landelijke en regionale organisaties, allemaal werkzaam op het gebied van de Volkshuisvesting: - lid van AEDES - lid van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) - lid van het bestuur van het platform voor midden- en kleine corporaties (MKW)


8 - 92

1.5.

lid van het algemeen bestuur van Stichting Regioplatform Woningcorporaties Utrechtmidden (RWU) lid van Maatschappelijk Ondernemen Onze inspiratie (MOOi) Verklaring van het bestuur

Het bestuur van Volksbelang heeft het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2011 vastgesteld. Dit besluit is ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In het kader van artikel 16.2.g van het BBSH verklaar ik dat de middelen uitsluitend besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. Wijk bij Duurstede, 20 juni 2012

Gerrit Nellestein, directeur


DEEL 1

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

Wij onderscheiden vijf groepen belanghebbenden. In dit volkshuisvestingsverslag leest u wat wij in 2011 voor en met hen hebben gedaan en bereikt. - Bewoners In het hoofdstuk Bewoners vindt u informatie over onze dienstverlening, onze huurprijzen en onze inspanningen voor de leefbaarheid in de buurt. - Maatschappij In het hoofdstuk Maatschappij leest u over de samenwerking met onze maatschappelijke partners. Ook vindt u hier informatie over de woningmarkt, de toewijzing van woningen aan woningzoekenden en de gemiddelde zoekduur van woningzoekenden. - Partners In het hoofdstuk partners verantwoorden wij ons over de in 2011 uitgevoerde activiteiten op het gebied van onderhoud, renovatie en zorg. - Kapitaal In het hoofdstuk Kapitaal vindt u informatie over het financieel beleid en beheer van Volksbelang. - Volksbelang Het hoofdstuk Volksbelang gaat in op de interne bedrijfsvoering. U treft er onder andere het organogram van Volksbelang aan.


10 - 92

2. Bewoners Iederéén een thuis! Dat is onze lijfspreuk. Onze bewoners bieden wij de ruimte om van hun woning en hun woonomgeving hun thuis te maken. Wij betrekken hen bij ons beleid en halen de agenda op bij de buurtpanels, de bewonerscommissies en de visietafels. In dit hoofdstuk leest u over onze dienstverlening, ons huurprijzenbeleid, ons contact met de huurders en onze investeringen in de woonomgeving.

2.1.

Onze dienstverlening

Wij streven ernaar onze huurders en belanghebbenden zo goed mogelijk van dienst te zijn. Dit doen wij door iedereen vriendelijk te woord te staan en ze de juiste informatie te geven. Vraag is echter of onze huurders dat ook zo ervaren. Dit laten wij sinds 2009 onderzoeken door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH oordeelde positief over onze dienstverlening en kende ons begin 2011 het KWH-huurlabel toe. KWH heeft in 2011 vervolgmetingen uitgevoerd. Deze metingen zijn succesvol afgerond. De uitgevoerde metingen hebben ons niet alleen het label, maar ook leerpunten opgeleverd. Daarmee kunnen wij verder. Hoewel wij waarde hechten aan het label en overtuigd zijn van de extra informatie die de metingen opleverden, hebben wij in 2011 besloten onze lidmaatschap van KWH per 1 januari 2012 te beëindigen. Reden daarvoor is dat wij er in het kader van noodzakelijke bezuinigingen voor kiezen te investeren in het verbeteren van de door KWH aangedragen leerpunten in plaats van nieuwe metingen. Omdat wij de eerste vervolgmetingen positief hebben afgerond, behouden wij het KWH-huurlabel tot eind 2013. 2.2.

Huren

Vergeleken met andere corporaties bezitten wij veel ruime eengezinswoningen. Daardoor hebben wij naar verhouding minder betaalbare en goedkope woningen. In totaal heeft bijna 75% van onze woningen een huurprijs onder de € 554,76, de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Dit is de grens waarboven, in principe, geen huurtoeslag meer wordt uitgekeerd aan drie- en meerpersoonshuishoudens. Voor huishoudens jonger dan 23 jaar en huishoudens bestaande uit één persoon of twee personen, zijn lagere aftoppingsgrenzen vastgesteld. In 2011 had 75% van de door ons toegewezen woningen een kale huurprijs onder de hoogste grens. Kale huurprijs

Toegewezen woningen in 2011

<= € 361,66 € 361,66 - € 554,76 => € 554,76

13 65 26 104

Bezit Volksbelang

251* 1.190 549 1.990

Toegewezen woningen/ totaal aantal woningen in betreffende prijsklasse 5% 5% 5% 5%

* Inclusief 32 woningen met een kale huurprijs van € 0,00. Dat zijn woningen die in verband met naderende sloopwerkzaamheden niet meer worden verhuurd. Tabel: woningbezit en toegewezen woningen verdeeld in huurprijscategorieën


2.2.1.

Huurverhoging

Het Rijk heeft de maximale huurverhoging gelijkgesteld aan de inflatie in 2010; 1,3%. Wij hebben ervoor gekozen om deze huurverhoging per 1 juli toe te passen op alle woningen en afzonderlijk verhuurde garages en bergingen. De Steenstraat 15 t/m 85, waarvoor sinds 1 april een sociaal plan van toepassing is, vormde hierop een uitzondering. De huur van deze woningen is niet verhoogd. Wij hebben geen bezwaar ontvangen tegen de huurverhoging. 2.2.2.

Huurachterstanden

Volksbelang voert een strak maar sociaal incassobeleid (zie onze folder Huur betalen, te lezen op onze website achter het tabblad Huurdersinformatie). Bij huurachterstanden en schuldsanering werken wij nauw samen met de RSD (Regionale Sociale Dienst), de Schuldhulpverlening, het Signaleringsnetwerk en het Bureau Sociaal Raadslieden. Eind 2011 telden wij 122 huurachterstanden, een daling van 9% ten opzichte van de resultaten uit 2010. Ruim 8% van onze huurders liep in 2011 een huurachterstand op. Van de 122 achterstanden had 51% betrekking op één maand achterstand en 23% op twee maanden. De resterende 26% was eind 2011 uit handen gegeven aan de deurwaarder. Er zijn in 2011 geen huurders ontruimd. 2.3.

Vertegenwoordigers van de huurders

Wij overleggen intensief met huurders, omdat wij het belangrijk vinden om naar hen te luisteren en met elkaar om tafel te zitten. Als het gaat om zaken die betrekking hebben op alle huurders, overleggen wij met de Huurderbelangenvereniging Krommerijn. Specifieke zaken bespreken wij met een (vaak tijdelijke) bewonerscommissie. Bijvoorbeeld bij het maken van een renovatieplan voor een bepaald aantal woningen. 2.3.1.

Huurdersbelangenvereniging Krommerijn

Huurdersbelangenvereniging Krommerijn (HBV) behartigt de belangen van alle huurders van Volksbelang. Helaas is slechts circa 5% van de huurders lid. Het lidmaatschap kost € 6 per jaar. Volksbelang draagt jaarlijks € 10.000 bij aan de HBV. De samenwerking tussen Volksbelang en de HBV is goed. Dit komt onder meer tot uiting in de transparante en open wijze waarin het overleg wordt gevoerd en gevraagde informatie wordt uitgewisseld. In 2011 kwamen de HBV en Volksbelang formeel 6 keer voor overleg bij elkaar. Over alle besproken onderwerpen is overeenstemming bereikt, met inachtneming van de aard van het inspraakrecht. Er werd gesproken over: - begroting 2012 - jaarverslag 2011 en verkort jaarbericht ‘Tijd voor Focus’ - jaarlijkse huurverhoging - toewijzing en lokaal maatwerk - voortgang sloop/nieuwbouwprojecten - herinrichting van de Gansfortstraat - KWH-label en resultaten van eerste meetblok 2011 - strategisch voorraadbeheer - verkoopbeleid en taxatiewaarden van te verkopen woningen - huurderonderhoudsabonnement - huurderinformatiemap


12 - 92

-

voortgang klantwaardering ‘achter de voordeur’ Europese beschikking voortgang Corporate Board beloningen van commissarissen en bestuurder

In 2011 heeft de HBV in samenwerking met de communicatieadviseur van Volksbelang een nieuwe wervingsfolder opgesteld met als doel de HBV meer onder de aandacht van de huurders te brengen en de herkenbaarheid te vergroten. De folder is samen met de jaarlijkse huurverhogingbrief aan alle huurders verstuurd. Deze actie heeft enkele nieuwe leden opgeleverd. 2.3.2.

Bewonerscommissies

Eind 2011 telde Volksbelang drie permanente bewonerscommissies. Deze vertegenwoordigen de bewoners van de appartementen rond het Dorestad Plantsoen, de Karel Martelstraat en de Dirk Fock- en Agricolastraat. In totaal vertegenwoordigen zij 464 huurders. De samenwerking was goed. Ook de samenwerking met de tijdelijke bewonerscommissies Radboutstraat en omgeving en de bewonersvertegenwoordiging uit de Steenstraat 15 t/m 85 was goed. In 2011 werkten wij samen met de bewonerscommissie Radboutstraat en omgeving aan de opstelling en uitvoering van het grootonderhoudsplan. Daarnaast organiseerden wij twee bewonersavonden voor de bewoners van de te slopen appartementen aan de Steenstraat 15 t/m 85. Tijdens die bijeenkomsten presenteerden wij onze nieuwbouwplannen en het samen met de bewonersvertegenwoordiging opgestelde sociaal plan. De consulenten sociaal beheer ervaren de samenwerking met de commissies als prettig en constructief. 2.4.

Het contact met individuele huurders

Elke nieuwe huurder komt bij ons op kantoor om het huurcontract te ondertekenen. Dat contactmoment benutten wij om hem of haar welkom te heten en te informeren over onze organisatie en werkwijze. Daarna ontstaan er uiteenlopende relaties met de huurders. De ene huurder zien en spreken wij vrijwel nooit. Hij of zij betaalt de huur op tijd, veroorzaakt geen overlast en woont in een woning waarin weinig gerepareerd hoeft te worden. De andere spreken wij vaker. Bijvoorbeeld omdat hij of zij zich actief inzet voor de buurt of omdat hij of zij problemen met het wonen heeft of veroorzaakt. 2.4.1.

Gouden Buur Spaarpas

Sinds 1 januari 2009 kunnen huurders punten sparen op hun Gouden Buur Spaarpas. Om deze punten te krijgen moeten zij de volgende afspraken naleven: de huur op tijd betalen, geen overlast veroorzaken en de buitenzijde van de woning netjes onderhouden. De gespaarde punten kunnen zij in Wijk bij Duurstede op het kantoor van Volksbelang, in de Wereldwinkel en in de bibliotheek op een spaarpas laten zetten en in Langbroek in het Dorpshuis. Eind 2011 had 70% van onze huurders een spaarpas. Met die passen werd 47% van het totaal aantal gespaarde punten opgehaald. Tot eind 2011 bleven de gespaarde punten, ook als ze niet werden opgehaald door de huurder, staan. Met ingang van 1 januari 2012 is dat gewijzigd. Vanaf die datum hebben huurders één jaar de tijd om de gespaarde punten op te halen. Huurders die hun spaarpas niet ophalen, sparen vanaf die datum geen punten meer. De punten kunnen huurders verzilveren bij een groot aantal Wijkse winkeliers. De betreffende winkeliers hebben zich aangesloten bij de Hart van Wijk Klantenspaarpas. Elke


punt is één eurocent waard. Met deelname aan het buurtpanel, bewonerscommissies, het klantenpanel, lidmaatschap van de Huurderbelangenvereniging Krommerijn en het invullen van enquêtes verdienen spaarders extra punten. 2.4.2.

Klachten

Iedere huurder heeft weleens een klacht. Die klacht kan bijvoorbeeld gaan over onze dienstverlening, de afrekening van de servicekosten, het toekennen van punten van het Gouden Buur Spaarsysteem, het slecht uitvoeren van een reparatie of de jaarlijkse huurverhoging. Wij vragen huurders hun klacht in eerste instantie te bespreken met de betrokken medewerker. Meestal komen ze er samen op die manier wel uit. Wanneer dat niet lukt, kan de huurder de klacht officieel bij ons melden. De klacht komt dan terecht bij de leidinggevende van de persoon op wie de klacht betrekking heeft of degene die verantwoordelijk is voor het desbetreffende onderwerp. Komt men er dan nog niet uit, dan kan het geschil worden voorgelegd aan een onafhankelijke commissie. In 2011 werden er geen klachten ingediend bij de hieronder genoemde commissies. Commissie

Waarvoor kunt u bij de commissie terecht?

Huurcommissie Geschillencommissie Regionale Klachtencommissie

Aantal klachten gemeld in 2011

Voor een klacht over onderhoud, huurprijs of servicekosten. Voor een klacht over de uitvoering van ons beleid.

0 0

Voor een klacht over woningtoewijzing.

0

Tabel: onafhankelijke commissies waar klachten gemeld kunnen worden.

2.5.

De woonomgeving

Prettig wonen stopt niet bij de voordeur. Een schone, veilige woonomgeving en goede contacten met buren en buurtgenoten dragen positief bij aan het thuisgevoel. Om de leefbaarheid in de verschillende buurten op peil te houden, investeerden wij ook in 2011 actief in leefbaarheid. 2.5.1.

Gouden Buur(t)

In 2008 zijn wij gestart met Gouden Buur(t). Een project waarmee wij, naast het waarderen van goed huurderschap, de betrokkenheid van bewoners bij hun woning en buurt stimuleren. In elke buurt is een buurtpanel opgericht. Dit zijn actieve huurders die overleggen over het wel en wee in hun buurt. Jaarlijks maakt het panel samen met Volksbelang en de Gemeente Wijk bij Duurstede een actieplan. Daarnaast krijgt elk panel een budget dat het naar eigen inzicht kan besteden aan een product of activiteit die de leefbaarheid in de buurt versterkt. De hoogte van het budget is gerelateerd aan de door de in de buurt woonachtige huurders gespaarde punten. Hoe meer de individuele huurders in een buurt sparen, hoe hoger het budget. Wij streven ernaar het initiatief zoveel mogelijk bij het buurtpanel te laten. Voor ondersteuning kunnen de bewoners terecht bij de consulenten sociaal beheer. De behoefte aan ondersteuning verschilt per panel. Ook dit jaar koos een aantal panels ervoor de nadruk te leggen op het ’elkaar ontmoeten’; - Het panel uit De Horden organiseerde samen met de scholen en medewerkers van Volksbelang winteractiviteiten op alle schoolpleinen in de buurt. Een succesvolle activiteit waar naar schatting 300 buurtbewoners aan deelnamen. Volksbelang / Jaarverslag 2011 20-6-2012

14 - 92

-

Het panel uit De Heul organiseerde een nieuwjaarsborrel die door ongeveer 50 huurders bezocht werd en een burenbijeenkomst bij een huurder thuis. Het panel uit De Engk organiseerde een buurtfeest (ongeveer 150 bezoekers) en een jeu-de-bouleswedstrijd (ongeveer 50 deelnemers/bezoekers). Het panel uit De Geer ging met de bewoners op pad. Zij gingen kersen eten in de Kersenhut en organiseerden een speurtocht voor de kinderen.

Daarnaast werd door verschillende panels geïnvesteerd in de woonomgeving: - Het plaatsen van bloembakken (De Heul en de Zandweg/Hoogstraat). - Het planten van bomen (De Frankenhof). - AED plaatsen. Dit is een apparaat waarmee je iemand met een hartstilstand een stroomstoot geeft (De Heul). - Het opknappen van een plantsoen (De Noorderwaard). - Het opknappen van een speeltuin (Binnenstad). De Noorderwaard besloot behalve in de woonomgeving ook te investeren in verkeersveiligheid. Zij schaften van het budget twee ’Viktor Veilig Poppen’ aan.

2.5.2.

Buurtbeheer

Bij Volksbelang werken twee buurtbeheerders. Zij zijn onze ogen en oren in de buurt en signaleren problemen in de portieken, straten en buurten. Zo nodig spreken zij bewoners en derden aan op ongewenst gedrag. Ook controleren ze het schoonmaakwerk en tuinonderhoud en signaleren ze vandalisme, graffiti en andere situaties die niet schoon, heel of veilig zijn. Eventueel schakelen zij derden in. Daarnaast voeren ze eenvoudige technische werkzaamheden uit in de buurten en op het kantoor van Volksbelang. Denk hierbij aan het bijvullen van collectieve verwarmingsinstallaties en het vervangen van lampen in collectieve ruimten. Ook leggen zij het eerste contact bij burenruzies. In 2010 hebben ze een register opgesteld waarin zij opvallende zaken registreren. Zo profiteren alle medewerkers van onze ogen en oren in de buurt. 2.5.3.

Lik-op-stuk beleid

Huurders die spullen of fietsen in een van de trappenhuizen van de portiekflats aan de Dirk Fockstraat en Agricolastraat plaatsen, worden daar door de buurtbeheerders op aangesproken. Alle trappenhuizen moeten wat ons betreft leeg en schoon zijn. Eerst en vooral omdat het trappenhuis bij brand of andere calamiteiten een veilige vluchtweg moet zijn voor bewoners en goed toegankelijk voor hulpdiensten. De trappenhuizen worden in dit kader zeer regelmatig gecontroleerd door onze buurtbeheerders. In onze andere flats wordt minder regelmatig gecontroleerd op spullen en fietsen die in de algemene ruimten geplaatst worden, omdat er in de betreffende flats minder rommel in de gemeenschappelijke ruimten geplaatst wordt. 2.5.4.

Controle tuinen

Een verwaarloosde tuin beïnvloedt in onze ogen de leefbaarheid in een buurt negatief. Enkele jaren geleden zijn wij daarom gestart met de structurele controle van tuinen. De tuinen worden jaarlijks door onze buurtbeheerders gecontroleerd. In 2011 werden 44 tuinen afgekeurd. Daarvan zijn er in de loop van het jaar 6 alsnog opgeknapt. De huurders die hun tuin na afkeuring niet opknapten, ontvangen geen Gouden Buur spaarpunten.


2.5.5.

Overlast

Volksbelang registreert jaarlijks alle overlastzaken in een overlastregister. In 2011 hebben 43 huurders een overlastincident bij ons gemeld (2 % van alle huurders). Het betrof zowel geluidsoverlast als stankoverlast en ernstige conflicten. In 5 gevallen was sprake van een ernstig conflict. Desgevraagd zijn de wijkagenten van de politie bij de gesprekken of huisbezoeken aanwezig.


16 - 92

3. Maatschappij De eerste zorg van Volksbelang is om onze doelgroep van geschikte woningen te voorzien. Daarnaast willen wij de sociale cohesie in buurten en kernen bevorderen. Door ontmoeting, herkenning en erkenning, maakt onverschilligheid volgens ons plaats voor ’verschilligheid’, een maatschappij waarin we verdraagzaam omgaan met cultuurverschillen. In dit hoofdstuk leest u over onze samenwerking met de gemeente, onze bouwopgaaf en de woonruimteverdeling.

3.1.

Het contact met de gemeente Wijk bij Duurstede

Een goede relatie met onze belanghebbenden is bepalend voor het bereiken van onze maatschappelijke doelstelling. Daarom zijn wij actief en betrokken lid of participant van onze branchevereniging Aedes en het MKW (platform binnen Aedes voor middelgrote en kleine woningcorporaties), het Regionaal Platform Woningcorporaties Utrecht (RWU) en de Stichting Woonruimteverdeling Utrecht (SWRU). Voornamelijk via deze organen onderhouden wij relaties met de hogere overheden en het verlengd lokaal bestuur. Met de gemeente Wijk bij Duurstede onderhouden wij uiteraard een intensieve directe relatie. 3.1.1.

Gemeente Wijk bij Duurstede

De gemeente Wijk bij Duurstede is een belangrijke belanghebbende. Zij bepaalt het lokale volkshuisvestingsbeleid. Samen met Woningbouwstichting Cothen dragen wij zorg voor de uitvoering daarvan in met name de sociale sector. In dat kader vinden zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau overleggen plaats. Bestuurlijk overleg wonen In 2011 is geen bestuurlijk overleg gevoerd met de gemeente en woningbouwvereniging Cothen. Prestatieafspraken Wij zijn er afgelopen jaar opnieuw niet in geslaagd prestatieafspraken te maken met de gemeente. Door een personeelswissel en ziekte slaagde de gemeente er niet in het grondprijsbeleid in 2011 te realiseren. In november heeft Volksbelang aan de gemeente inzichtelijk gemaakt welke ambities wij hebben en welke condities van de gemeente daarvoor nodig zijn. Woningbouwvereniging Cothen heeft dezelfde exercitie begin 2012 uitgevoerd. Lokaal Maatwerk Wij hebben in 2011 twee Lokaal Maatwerk-overeenkomsten gesloten met de gemeente. Een voor de verkoop van nieuwbouw Koopgarantwoningen in De Geer en een voor het bij voorrang toewijzen van bestaande woningen aan huishoudens uit Wijk bij Duurstede. De tweede overeenkomst heeft betrekking op het jaarlijks bij voorrang toewijzen van maximaal 18 bestaande sociale huur- en koopwoningen in 2011en 2012. Het gaat om huurwoningen voor starters, benedenwoningen voor ouderen en bestaande huurwoningen die te koop aangeboden worden.


EU-beschikking In het eerste kwartaal van 2011 hebben wij met woningbouwvereniniging Cothen en gemeenteraadsleden gezamenlijk van gedachten gewisseld over de voorgestelde wijzigingen in de Huisvestingsverordening als gevolg van de 90/10-regel. Wij hebben kenbaar gemaakt dat wij de regel naleven. Tegelijkertijd hebben wij onze zorgen uitgesproken over de beperkingen voor de middeninkomens op de Wijkse woningmarkt, die een kwart van onze huurders en woningzoekenden uitmaken. Vastgoedprojecten Op bestuurlijk en ambtelijk niveau werd in 2011 meermalen overlegd over te realiseren projecten. Oranjepoort Er vond afstemming plaats over de realisatie en de woningtoewijzing in MFA Oranjepoort in Langbroek. Steenstraat 15 - 85 Het sociaal plan voor de Steenstraat 15 – 85 werd in 2011 door de gemeente goedgekeurd. Onderdeel van dat plan was de toekenning van een volkshuisvestelijke urgentie en een lokaal zoekprofiel aan de bewoners van de te slopen appartementen. De Geer 2 Er vond afstemming plaats over de 18 sociale koopappartementen, die wij in De Geer realiseren. De betreffende appartementen worden onder maatschappelijk gebonden eigendom (Koopgarant) verkocht. Hoogstraat In 2011 vonden meerdere overleggen plaats over het bestemmingsplan voor de Hoogstraat. Dirk Fockstraat en Van Brederodestraat Zowel voor de Dirk Fockstraat 2 t/m 84 als voor de Van Brederodestraat en omgeving geldt dat de bestaande plannen worden heroverwogen. In het kader van die heroverweging vonden gesprekken plaats met de gemeente. Karel de Grotestraat Er vonden gesprekken plaats in het kader van de gebiedsontwikkeling van de Karel de Grotestraat.


18 - 92

Overige projecten Tenslotte werd meerdere keren met elkaar van gedachten gewisseld over een mogelijke bijdrage van Volksbelang aan het ontwikkelen van het terrein Van Uem en Wennekes en de herontwikkeling van de locatie sporthal De Horden.

3.1.2.

Onrendabel investeren

Onze investeringen in nieuwbouw, renovatie en onderhoud, maar ook onze inspanningen bij het beheer, zijn niet rendabel. Dit betekent dat wij woningen verhuren beneden de kostprijs. Dat doen wij om huishoudens op de woningmarkt te helpen die de kostprijs niet kunnen betalen. In deel drie, de jaarrekening, ziet u onze onrendabele investeringen op een rij. Voor nieuwbouwprojecten geldt dat het voorzienbare verlies moet worden afgeboekt op het moment dat het tekort voorzien wordt, door interne besluitvorming geformaliseerd is en naar buiten toe gecommuniceerd. Investeringen in bestaand bezit zijn vaak ook onrendabel omdat we die gedurende restant levensduur van de woningen niet volledig terugverdienen. Ook deze voorziene verliezen moeten worden ’genomen’ zodra intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. In vergelijking tot een commerciële projectontwikkelaar laten wij een groter deel van de maximale huurprijs - de huurruimte - liggen om de woningen bereikbaar te houden voor onze doelgroep, investeren wij in de woonomgeving en leefbaarheid en rekenen wij niet met de potentiële waardeontwikkeling van ons bezit. Wij gaan ervan uit dat onze woningen na 50 jaar worden gesloopt en dus geen waarde meer hebben. Projectontwikkelaars gaan daarentegen uit van verkoop binnen die termijn en van waardestijging, dus een verkoopresultaat. 3.1.3.

Investeren in wonen met zorg

Wijk bij Duurstede heeft te maken met een ouder wordende bevolking. We noemen dit vergrijzing. Op dit moment is 12% van de inwoners van Wijk bij Duurstede 65 jaar of ouder. Naar verwachting is dat in 2031 32%. 2011 2016 2021 2026 < 65 jaar 88% 83% 78% 73% 65-80 jaar 10% 14% 18% 22% => 80 jaar 2% 3% 4% 5% Tabel: verwachte bevolkingsontwikkeling in Wijk bij Duurstede. Bron: ABF 2011.

2031 69% 23% 8%

Uitgaande van de huidige trend, dat ouderen steeds langer zelfstandig blijven wonen, levert deze ontwikkeling een steeds grotere vraag op naar nultredenwoningen en naar woningen waarin lichte vormen van zorg geboden kunnen worden. Volksbelang speelt daarop in door zich bij nieuwbouw voornamelijk te focussen op levensloopbestendige nultredenwoningen. We spreken van levensloopbestendig als de woning voor jong en oud geschikt is. Nultredenwoningen zijn woningen die bereikbaar zijn zonder trap en waarin de bewoner geen trappen hoeft te lopen, omdat de belangrijkste functies (wonen, koken, slapen, douchen) zich op één verdieping bevinden.


3.2.

Onze bouwopgaaf

Hoeveel woningen wij bouwen en welke woningtypen wij bouwen is in grote mate afhankelijk van de verwachte toekomstige vraag in de gemeente. Een vraag die wij inschatten aan de hand van een vierjaarlijks woningmarktonderzoek en de verwachte demografische ontwikkelingen in de gemeente. 3.2.1.

Het woningmarktonderzoek

In 2008 lieten wij een woningmarktonderzoek uitvoeren om onder andere de toekomstige vraag naar woningen beter in beeld te krijgen. Uit dat onderzoek bleek dat in Wijk bij Duurstede vooral behoefte is aan appartementen met een lift, benedenwoningen en ouderenwoningen. De behoefte aan nieuwbouw eengezinswoningen is zeer beperkt. In de onderstaande tabel is de procentueel gewenste samenstelling van het woningbouwprogramma voor Wijk bij Duurstede weergegeven, uitgaande van het woningmarktonderzoek. Type woning Huur Koop 2/1 kap 1% 17% Vrijstaand 1% 21% Flat met lift 12% 3% Benedenwoning 11% 1% Ouderenwoning 18% 1% Jongerenwoning 4% 3% Kamer (onzelfstandig) 1% 1% Overig 1% 4% Totaal 49% 51% Tabel: verhouding huur- en koopwoningen in het nieuwbouwprogramma (Bron: ’De woningmarkt in Wijk bij Duurstede’, Volksbelang/De Hoop Advies, 17-09-2008)

In 2012 hebben wij het voornemen samen met de gemeente een nieuw woningmarktonderzoek uit. In dat onderzoek worden de gegevens uit 2008 geactualiseerd. De demografische ontwikkeling Het beeld dat de behoefte aan nieuwe eengezinswoningen in de toekomst beperkt zal zijn, wordt bevestigd door de verwachte demografische ontwikkeling in de gemeente. Het aandeel ouderen neemt de komende jaren sterk toe (zie paragraaf 3.1.3) en naar onze inschatting gaat het veelal om ouderen die zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen. Met de ouderdom komen ook de gebreken en groeit de behoefte aan thuiszorg. In ons bouwprogramma leggen wij de focus daarom op de bouw van appartementen met lift. Bouwopgaaf Volgens onze berekeningen moeten er jaarlijks 90 woningen aan de Wijkse woningmarkt worden toegevoegd om ervoor te zorgen dat het aantal inwoners van de gemeente ongeveer gelijk blijft. Bij een gelijkblijvend aantal woningen daalt het inwonertal van de gemeente, doordat er gemiddeld steeds minder mensen achter iedere voordeur wonen. Dit noemen wij gezinsverdunning. Alle woningen die in Wijk bij Duurstede boven op die 90 worden gebouwd, zijn volgens onze verwachting voor instroom van buiten onze gemeente. De geringe uitbreidingsmogelijkheden, de redelijk geïsoleerde ligging en de beperkte werkgelegenheid in Wijk bij Duurstede, plus het gegeven dat de Nederlandse bevolking krimpt, maakt dat Volksbelang sceptisch is over de verwachte instroom. Van de 90 te bouwen woningen moet volgens ons woningmarktonderzoek 40% in de sociale huursector worden gerealiseerd.


20 - 92

3.2.2.

Ons bouwprogramma

Onze bouwopgaaf realiseren wij grotendeels door eigen woningen te vervangen door nieuwbouw. In die nieuwbouw realiseren wij meer woningen dan dat er worden gesloopt. Deze verdichting is noodzakelijk omdat Wijk bij Duurstede nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden heeft. Volgens het vigerende provinciale streekplan beperkt de uitbreidingsruimte zich tot ongeveer 280 woningen. Wij bouwen onze woningen met een exploitatieperspectief van 50 jaar. In ons strategisch voorraadbeleid gaan wij er in beginsel vanuit dat ze daarna worden vervangen. De termijn van 50 jaar kan worden bekort of verlengd. Dit is afhankelijk van de technische of economische slijtage, de kwaliteit van en de vraag naar deze woningen. Planning Volgens onze planning slopen wij tot 2020 78 woningen en bouwen we 230 woningen. Het bouwprogramma is in vergelijking met het programma van vorig jaar naar beneden bijgesteld. Oorzaak voor deze bijstelling is de financiële situatie van Volksbelang. In het programma ligt de nadruk op de realisatie van nultredenwoningen. In de begroting gaan wij uit van de realisatie van 192 sociale huurwoningen, 18 sociale koopwoningen en 20 vrije sector huurwoningen. Het gaat om een investering van in totaal € 43 miljoen, waarvan € 17 miljoen naar verwachting niet via huuropbrengsten zal worden gedekt (de zogenoemde onrendabele top). Buurt en project

Te slopen

Te bouwen Niet DEAB DEAB

Typen

Start bouw

Oplevering

Zandweg/Hoogstraat Hoogstraat 9-33 Hoogstraat 75-85 Hoogstraat 117-143

13 0 14

9 9 32

0 0 0

Appartementen Appartementen Appartementen en zorgeenheden

2014 2012 2018

2018 2013 2018

36 15

36 20

20 0

Appartementen Eengezinswoningen

2012 2015

2014 2016

0

57

0

2011

2012

Droomhuis Langbroek

0

12

0

Eengezinswoningen en appartementen Zorgeenheden

2011

2012

MFA

0

35

0

Appartementen en multifunctionele accommodatie

2012

2013

De Engk Steenstraat 15-85 Van Brederodestraat De Geer De Geer 2

Totaal 78 210 20 Tabel: Bouwprogramma sociale sector Volksbelang (indicatief)

De projecten Na jaren waarin wij geen of weinig nieuwbouw hebben kunnen bouwen, staan wij op dit moment aan het begin van een periode waarin veel nieuwe woningen worden gebouwd. Per project geven wij een korte toelichting. Over de projecten waar wij intensief samenwerken met zorgpartijen leest u meer in hoofdstuk vier: Partners.


De Engk Steenstraat 15 - 85 Aan de Steenstraat worden vier portiekflats zonder lift (36 appartementen) vervangen door 56 levensloopbestendige appartementen met lift. De te vervangen flats voldoen niet meer aan de woontechnische eisen van deze tijd. Volgens de begroting 2012 worden in de nieuwbouw 36 sociale huurappartementen en 20 vrije sector huurappartementen gerealiseerd. Het project wordt in twee fases uitgevoerd. In 2011 zijn alle huurders uit de twee flats die als eerste gesloopt worden, verhuisd naar een andere woning. Wij hopen deze flats in april te slopen. Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat Wij waren van plan in de Van Brederodestraat en Dr. Cuypersstraat 30 woningen te slopen en daarvoor in de plaats 24 zorgappartementen voor mensen met Alzheimer, 12 appartementen voor partners van mensen met Alzheimer, 12 eengezinswoningen en 12 2onder-1-kapwoningen te realiseren. In verband met onze financiële omstandigheden zijn wij ons aan het beraden op alternatieven, waarbij fasering tot de mogelijkheden behoort. . Dirk Fockstraat Ons plan 42 appartementen aan de Dirk Fockstraat te vervangen door 42 levensloopbestendige appartementen hebben wij in de begroting 2012 laten vervallen. Thans wordt in de begroting uitgegaan van de renovatie van de bestaande appartementen. Maar ook hier vindt nog onderzoek plaats. De Geer De Geer 2 Begin 2011 is Bouwfonds gestart met de uitbreiding van de wijk De Geer. Het project staat bekend onder de naam De Geer II. Een uitbreiding waarbinnen Volksbelang in totaal 57 woningen bouwt en het Droomhuis realiseert. De 57 woningen worden eind 2012 aan ons opgeleverd. Het betreft 30 huurappartementen, 9 huureengezinswoningen, 18 sociale koopappartementen (Koopgarant). In 2011 zijn de woningen aangeboden aan potentiële huurders en kopers. Op dit moment zijn 15 koopapartementen verkocht. U leest meer over het Droomhuis in paragraaf 4.2.1.

Figuur: definitief ontwerp gebouw Liber in De Geer


22 - 92

De Heul Witlastraat In de Witlastraat wilde Volksbelang samen met Kwintes 25 appartementen realiseren voor mensen met een chronische psychiatrische problematiek. Door te weinig draagvlak en de veranderde financiële situatie bij Volksbelang is besloten met het project te stoppen. Langbroek In Langbroek starten we in 2012 met de realisatie van een multifunctionele accommodatie, waarin zowel appartementen waarin zorg verleend kan worden, als een dorpshuis, een school, supermarkt Attent en een peuterspeelzaal gerealiseerd worden. U leest hierover meer in paragraaf 4.2.1. Zandweg/Hoogstraat Hoogstraat Aan de Hoogstraat worden in totaal 33 kleine eengezinswoningen vervangen door 50 appartementen. Het betreft een plan dat is opgedeeld in drie deelplannen. In de eerste helft van 2012 verwachten wij te starten met de realisatie van het eerste deelproject. Het betreft de realisatie van 9 appartementen (4 rolstoelbezoekbare benedenwoningen en 5 speelse bovenwoningen met een entresol) op de locatie van 6 in 2010 gesloopte eengezinswoningen aan de Hoogstraat 75 t/m 85. Wij zijn van plan in een later stadium negen appartementen te realiseren in de nabijheid van de binnenstad en 32 appartementen en zorgeenheden aan het einde van de Hoogstraat.

Figuur: ontwerp voor de woningen aan de Hoogstraat 75 t/m 85

Frankenhof De Almandijn Aan de Steenstraat hebben wij 26 sociale koop appartementen gerealiseerd. De betreffende appartementen zijn in juli opgeleverd. De woningen zijn met Koopgarant verkocht. Dat betekent dat de koper verplicht is de woning bij verkoop aan de corporatie terug te verkopen. Volksbelang is vooralsnog voor een jaar betrokken als beheerder van de VVE.

Figuur: het definitief ontwerp van de Almandijn (rechts)

Karel de Grotestraat Het plan om samen met de gemeente een deel van de Karel de Grotestraat te herontwikkelen, wordt op dit moment heroverwogen. Het gaat om een gebied dat zich uitstrekt van de huisartsenpraktijk tot en met het voormalige postkantoor. Een gebied dat


mogelijk nog uit te breiden is met naastgelegen locaties van Van Os en de Rabobank. Doel was de realisatie van woningen in combinatie met een multifunctionele accommodatie. In de multifunctionele accommodatie zouden het kantoor van Volksbelang, de WMO-balie van de gemeente, de bibliotheek en Stichting Binding worden ondergebracht. De heroverweging is noodzakelijk, omdat de bibliotheek naar een andere plek verhuist en zowel de gemeente als wij minder financiële mogelijkheden hebben voor de financiering van de plannen. Cothen In 2011 hebben wij besloten af te zien van de realisatie van een zorgboerderij voor “uitgeboerde boeren” met of zonder zorgvraag aan de Groenenwoudseweg 8 in Cothen. Uit nader onderzoek bleek de vraag van de doelgroep niet hard genoeg. Daarnaast toonden verschillende zorgpartijen zich terughoudend in het leveren van een bijdrage aan de realisatie van de zorgboerderij. Volksbelang zal andere ontwikkelingen voor de doelgroep “uitgeboerde boeren” met of zonder een zorgvraag alleen ondersteunen als dat kostenneutraal kan worden uitgevoerd.

3.3.

Woonruimteverdeling

De gemeente Wijk bij Duurstede maakt voor wat betreft de toewijzing van sociale huurwoningen deel uit van het woningmarktgebied Utrecht, dat een groot deel van de provincie beslaat. Concreet betekent dit dat woningzoekenden uit Wijk bij Duurstede via WoningNet kunnen reageren op vrijkomende woningen in dit deel van de provincie en omgekeerd, dat alle woningzoekenden uit dit woningmarktgebied mogen reageren op vrijkomende woningen in Wijk bij Duurstede. De spelregels voor de toewijzing zijn verankerd in de Huisvestingsverordening van de Gemeente Wijk bij Duurstede. Onze gemeente heeft ervoor gekozen om de verordening van het Bestuur Regio Utrecht (BRU) als leidraad aan te houden. Wij zijn het daar mee eens, omdat vooral de woningzoekenden zijn gediend met deze eenduidigheid. Wij kijken in dit hoofdstuk voor wat betreft de sociale huursector eerst naar de bewegingen op de Utrechtse woningmarkt en zoomen daarna in op de lokale woningmarkt. Wij sluiten af met de belangrijkste conclusies. 3.3.1.

De Utrechtse woningmarkt

De druk op de Utrechtse woningmarkt neemt de laatste jaren toe. In de periode 2007 t/m 2011 steeg het aantal woningzoekenden in de regio Utrecht van 154.252 naar 203.177 en daalde het aanbod van 6.286 naar 4.534. Daarmee samenhangend, telde WoningNet in dezelfde periode een stijging van het gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning van 92 naar 116. Waarbij opgemerkt moet worden dat het gemiddeld aantal reacties in 2010 met 124 reacties per woning hoger lag dan in 2011. Gekeken naar de cijfers over 2011 valt op dat de aanbiedingsgraad, het aantal keer dat een woning moet worden aangeboden voordat die wordt verhuurd, is gestegen ten opzichte van de voorgaande jaren. In de periode 2007 t/m 2010 kwam de gemiddelde aanbiedingsgraad niet boven de 3,3. In 2011 bedroeg de aanbiedingsgraad 3,9. Dit duidt erop dat er naast een kwantitatieve vraag vooral ook een kwalitatieve vraag is.


24 - 92

3.3.2.

De Wijkse woningmarkt

Ook op de Wijkse woningmarkt nam de druk op de woningmarkt verder toe. In 2011 telden wij twee keer zoveel reacties op een woning als in 2007 (resp. 50 en 101 reacties per via WoningNet aangeboden woning). Het aanbod via WoningNet daalde in dezelfde periode van 109 woningen in 2007 naar 79 woningen in 2011. Doordat er in 2011 minder woningen vrijkwamen dan in 2010 (in 2010 werden 110 woningen via WoningNet aangeboden) daalde het aantal actief woningzoekenden. In 2010 telden we 3.187 actief woningzoekenden. In 2011 waren dat er 2.707. Naar alle waarschijnlijkheid speelt ook het feit dat huishoudens met een inkomen boven € 33.614 sinds invoering van de EU-beschikking weinig kans hebben op een woning een rol bij de verklaring van het dalende aantal. De slaagkans van een gemiddeld huishouden op de Wijkse woningmarkt lag in 2011 met 3,8% op hetzelfde niveau als in 2010. In 2006 lag die kans nog op 9%. Net als in 2010 moesten wij een woning in 2011 2,4 keer aanbieden voordat de woning door een woningzoekende werd geaccepteerd. In vergelijking met de gemiddelde aanbiedingsgraad in woningmarktgebied Utrecht (3,9 in 2011) is onze aanbiedingsgraad laag te noemen. De verklaring daarvoor ligt vooral in het zoekgedrag van woningzoekende uit Wijk bij Duurstede. Zij weigeren woningen minder vaak dan woningzoekenden die niet uit wijk bij Duurstede komen. Toegewezen woningen In 2011 sloten wij 104 nieuwe huurcontracten. Daarmee veranderde 5% van de woningen in ons bezit van huurder. Dit verhoudingsgetal noemen wij de mutatiegraad. In de periode 2008 t/m 2010 kwam de mutatiegraad achtereenvolgens uit op 7,1%, 5,2% en 6,2%. Zoekduur Woningzoekenden waaraan wij in 2011 een woning toewezen, hadden gemiddeld 33 maanden actief op ons aanbod gereageerd (in 2010 25 maanden). Onder actief reageren, verstaan wij de tijd tussen de eerste reactie op een woning en de datum waarop daadwerkelijk een woning wordt geaccepteerd. In de onderstaande tabel vindt u de inschrijvingsduur en de zoekduur op de Wijkse woningmarkt. Voor de inschrijvingsduur is onderscheid gemaakt tussen: - Doorstromers: huishoudens die een huurwoning in de regio Utrecht achterlaten. - Overige woningzoekenden: huishoudens, die geen huurwoning in de regio Utrecht achterlaten (waaronder starters). Inschrijvingsduur (doorstromers)* Toewijzing 2007

Toewijzing 2008

Toewijzing 2009 Toewijzing 2010

Totaal Uit Wijk bij Duurstede Niet uit Wijk bij Duurstede Totaal Uit Wijk bij Duurstede Niet uit Wijk bij Duurstede Totaal Uit Wijk bij Duurstede Niet uit Wijk bij Duurstede Totaal Uit Wijk bij Duurstede


56 57 55 78 81

Inschrijvingsduur* (overige woningzoekenden) 59 52 75 57 53 67 59 62 55 65 59

Zoekduur (iedereen; eerste reactie) 41 44 36 21 21 21 33 41 11 25 29

InschrijvingsInschrijvingsduur* duur (overige (doorstromers)* woningzoekenden) Niet uit Wijk bij Duurstede 78 73 Totaal 66 70 Toewijzing 2011 Uit Wijk bij Duurstede 53 63 Niet uit Wijk bij Duurstede 93 78 Tabel: Wachttijd en zoekduur op de Wijkse woningmarkt. * Tot eind 2006 gold voor doorstromers de woonduur als voorrangscriterium.

Zoekduur (iedereen; eerste reactie) 21 33 50 11

Aan wie werden de woningen toegewezen? In 2011 wezen wij 72% van onze woningen toe aan huishoudens uit de primaire doelgroep, 22% aan huishoudens uit de secundaire doelgroep en 6% aan huishoudens met een inkomen boven € 33.614. In de onderstaande tabel leest u meer over de verhuurde woningen per doelgroep. Huurprijs <= € 554,76 Huurprijs > € 554,76 Woningen toegewezen aan de 74% 18 67% 57 primaire doelgroep Woningen toegewezen aan de 26% 9 33% 20 secundaire doelgroep Totaal 77 100% 27 100% Tabel: toewijzing van woningen in 2011 naar subsidiabele huurprijs.

Totaal 75

72%

29

28%

104

100%

De primaire doelgroep Zoals hierboven beschreven, wezen wij in 2011 72% van onze woningen toe aan huishouden uit de primaire doelgroep. Een dergelijk hoog percentage realiseerden wij niet eerder. In de afgelopen jaren lag het aandeel aan de primaire doelgroep toegewezen woningen rond de 50%. In 2010 lag het percentage op 44%. De stijging is veroorzaakt door de invoering van de EU-beschikking. Wij verhuurden in 2011 slechts 6% van onze woningen aan huishoudens met een middeninkomen, waardoor er relatief meer woningen voor huishoudens uit de primaire doelgroep beschikbaar bleven. Huishoudens met een inkomen boven € 33.614 Door de invoering van de EU-beschikking daalde het aantal toegewezen woningen aan huishoudens met een inkomen boven € 33.614 van 25% in 2010 naar 6% in 2011. Begin 2011 besloten wij de 10%, die wij mogen toewijzen aan huishoudens met een middeninkomen, te reserveren voor huishoudens met een urgentieverklaring. Waaronder de huishoudens, die in verband met de sloop van de Steenstraat geherhuisvest moesten worden. Dit aantal viel in de praktijk lager uit. Op basis van de bovenstaande resultaten hebben wij besloten huishoudens met een middeninkomen in 2012 meer ruimte te bieden om te reageren op vrijkomende woningen. Zij kunnen reageren op alle vrijkomende woningen met een huurprijs boven € 561,98.


26 - 92

Wijkenaren op de Wijkse woningmarkt Het aandeel Wijkse woningzoekenden in de vraag naar woningen in onze gemeente lag in 2011 met 12% iets hoger dan het aandeel in 2010 (11%). In 2006 namen de Wijkse woningzoekenden nog 18% van de totale vraag voor hun rekening. Kijken we echter naar de toewijzingen, dan valt op dat de Wijkenaren 68% van de vrijkomende woningen kregen toegewezen (in 2010 54%). Een Wijkse woningzoekende had in 2011 een slaagkans van 21% terwijl die kans voor een woningzoekende van buiten de gemeente slechts 4% bedroeg. 2006

2007

2008

2009

2010

2011

Wijk bij Duurstede 35,9% 30,9% 28,4% 18,0% 18,1% 21,1% Regio Utrecht 3,7% 3,7% 2,0% 1,6% 2,0% 1,4% Totaal 9,5% 8,2% 6,0% 4,1% 3,8% 3,8% Tabel: slaagkans van woningzoekenden op de Wijkse woningmarktnaar herkomst

Opvallend is dat de gemiddelde zoekduur van woningzoekenden uit Wijk bij Duurstede (50 maanden in 2011), ondanks hun hogere slaagkans langer was dan die van huishoudens van buiten de regio (11 maanden in 2011). Zie pagina 25 tabel wachttijd en zoekduur onder het kopje zoekduur. De woningzoekenden van buiten de regio, die een woning toegewezen krijgen in Wijk bij Duurstede, hebben zich gemiddeld genomen eerder ingeschreven bij WoningNet, dan de Wijkse woningzoekenden. De concurrentie die Wijkse woningzoekenden op de lokale woningmarkt ondervinden van woningzoekenden elders uit ons woningmarktgebied, komt dus van woningzoekenden die gemiddeld langer ingeschreven staan en op ons aanbod reageren omdat zij op de plek van hun voorkeur geen kans maken. Woningen toegewezen aan huishoudens van buiten Wijk bij Duurstede In 2010 wezen wij 33 woningen toe aan huishoudens die niet uit Wijk bij Duurstede afkomstig waren. Van die 33 huishoudens was 39% afkomstig uit de gemeente Utrechtse Heuvelrug, 18% uit Utrecht, 9% uit Zeist en 9% uit Nieuwegein. Toewijzingen die niet via de WoningNet verliepen Van de 104 woningen die in 2011 zijn toegewezen, hebben wij 53% via WoningNet verhuurd aan “gewone” woningzoekenden. Daarmee ligt het percentage ruim onder de door ons geformuleerde kritische grens van 67% verhuringen aan “gewone” woningzoekenden (75% in 2010, 67% in 2009, 68% in 2008). De overige woningen verhuurden wij aan huishoudens met een urgentieverklaring, statushouders, leden van een vereniging Groepswonen van Ouderen en huishoudens met een hardheid. Een hardheid kan door het college van B&W worden toegekend als de Huisvestingsverordening onbedoeld hard uitpakt voor een woningzoekende die niet in aanmerking komt voor een urgentieverklaring. Drie woningen veranderden via woningruil van huurder.


Toegewezen aan Aantal woningen Huishoudens met een volkshuisvestelijke urgentie (sloop-nieuwbouw) 14 Huishoudens met een sociale urgentie (relatieverbreking) 9 Huishoudens met een financiële urgentie 1 Huishoudens met een verblijfstatus (statushouders) 7* (18 personen) Huishoudens met een hardheid in het kader van de WMO 8 Hardheid 5 Woningruil 3 Woningen die deel uitmaken van een project groepswoningen van 1 ouderen Totaal 47 Tabel: toewijzing van woningen die niet via WoningNet aan ’gewone’ huurders verhuurd werden. * In 2011 voldeed Wijk bij Duurstede aan de taakstelling met betrekking tot de huisvesting van statushouders. In 2011 moest de gemeente 14 statushouders huisvesten en een achterstand van 4 personen uit 2010 wegwerken. Wij wezen in 2011 7 woningen toe aan in totaal 18 statushouders.

Lokaal Maatwerk De Huisvestingsverordening biedt de mogelijkheid sociale huur- en koopwoningen aan te bieden aan specifieke doelgroepen. De gemeente Wijk bij Duurstede maakt daarover afspraken met de verhuurders van woningen binnen haar gemeentegrenzen. Maximaal mag 30% van het gemiddeld aantal, in de drie voorgaande jaren vrijkomende woningen, via Lokaal Maatwerk worden toegewezen. In 2011 maakten wij in het kader van Lokaal Maatwerk de volgende afspraken: - In De Geer krijgen huurders, die een woning van Volksbelang achterlaten (50%) en starters op de woningmarkt met een binding aan Wijk bij Duurstede (50%) voorrang bij de koop van de in De Geer door Volksbelang te realiseren sociale koopwoningen. - Huurders van Volksbelang en woningstichting Cothen krijgen voorrang bij de verkoop van bestaande woningen bij mutatie. - Huishoudens die in een bovenwoning wonen in een van onze seniorencomplexen zonder lift, krijgen wanneer er op de benedenverdieping een woning vrijkomt voorrang bij de toewijzing van de betreffende woning. - Huishoudens jonger dan 23 jaar uit Wijk bij Duurstede krijgen in een aantal clusters voorrang op vrijkomende 2-kamerwoningen met een huurprijs beneden de kwaliteitskortingsgrens. - Vrijkomende woningen in cluster 1 (een karakteristiek cluster in de Binnenstad van Wijk bij Duurstede) worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens met binding aan de gemeente Wijk bij Duurstede.


28 - 92

4. Partners Ketenpartners werken in opdracht van ons. Bij zorgen welzijnspartners werken wij samen op basis van gelijkwaardigheid. In dit hoofdstuk leest u over onze samenwerkingsverbanden en het resultaat daarvan. Onze doelen bereiken wij door samen te werken met ketenpartners die: - Namens ons renovatie en onderhoudswerkzaamheden voor ons uitvoeren. - Nieuwe woningen voor ons bouwen. - Samen met ons zorgprojecten realiseren. 4.1.

Ketenpartners

Samen met onze ketenpartners dragen wij zorg voor het bouwen en beheren van onze woningen. In deze paragraaf leest u hoe wij tot onze onderhoudsplanning komen en welke onderhoudsprojecten wij samen met onze ketenpartners uitgevoerd hebben. 4.1.1.

Strategisch voorraadbeheer

Om tot een kloppende bouwen beheeropgaaf te komen, wordt ons strategisch voorraadbeheer jaarlijks geactualiseerd. Dit doen wij aan de hand van scores op de onderstaande negen indicatoren. Voor de negende indicator hadden we in 2011 nog geen meetbare invulling. Het woningmarktonderzoek en verschillende klantentevredenheidsonderzoeken bleken op dit onderwerp op buurten clusterniveau geen onderscheidende resultaten op te leveren. In 2012 gaan we op zoek naar een nieuwe meetbare invulling voor de indicator Leefbaarheid. Met elkaar hebben wij voor de overige indicatoren normen vastgesteld, zowel op corporatieals op clusterniveau. Wanneer een cluster niet aan een of meerdere normen voldoet, onderzoeken wij de oorzaak hiervan. Wij bekijken of de afwijking verklaarbaar en acceptabel is en of de afwijking aanleiding geeft voor wijziging van de beheerstrategie. Thema

Indicatoren Marktpositie Financiële continuïteit Kasstroom Huurruimte Energieprestatie Kwaliteit Netto contante waarde van het onderhoud Uitrustingsniveau Toegankelijkheid van de woning Maatschappelijk rendement Financiële bereikbaarheid Leefbaarheid Tabel: thema’s en indicatoren waarop alle clusters worden gecontroleerd.

Ook hebben wij clusters aangewezen die bij mutatie in de vrije sector gebracht worden. Het gaat om grote woningen met veel WWS punten, die recentelijk zijn gerenoveerd. In 2011 staken wij in het kader van strategisch voorraadbeheer extra energie in: - Het vaststellen van een lijst met te verkopen woningen binnen de bestaande voorraad (zie par 4.1.4). - Het vaststellen van een lijst met in de vrije sector te verhuren woningen.


-

Het heroverwegen van de exploitatietermijnen van onze clusters. De exploitatietermijn is gemiddeld met 4,7 jaar verlengd. Het vaststellen van nieuw huurprijsbeleid. In 2011 besloten wij de streefhuren van alle woningen met 1 á 2% te verhogen. 4.1.2.

Onze beheeropgaaf

Met de onderhoudskengetallen en informatie uit onze woningcartotheek kunnen wij langs statistische weg de onderhoudsuitgaven aan onze woningen op lange termijn inschatten. Wij volgen de slijtageprocessen in onze woningvoorraad aan de hand van conditiemetingen, signalen van bewoners, onderhoudsbedrijven en onze medewerkers. Zo ontstaat een beeld van de onderhoudsbehoefte op middellange termijn. Uitgaande van de gekozen beheerstrategie stellen we onze meerjarenonderhoudsplanning en -begroting op. Wanneer daaruit blijkt dat het, ook voor de bewoners, beter is om verschillende onderhoudswerkzaamheden te clusteren, dan maken we er groot onderhoud- of renovatieprojecten van. Zodra wij veranderingen in en/of aan de woningen uitvoeren, worden de bewoners daarbij betrokken en houden wij rekening met hun wensen. 4.1.3.

Duurzaam ontwikkelen

Volksbelang stelt zich ten doel bij de uitvoering van projectmatig onderhoud minimaal te streven naar een C-label. Wanneer de uitvoering van de standaard maatregelen (dak- en spouwisolatie, een Hr-ketel, HR++ glas en waar mogelijk vloerisolatie) geen C-label oplevert, voeren wij onderzoek uit naar mogelijke aanvullende maatregelen. In december 2011 zijn de energielabels van het bestaande bezit herijkt en met meer dan 95% betrouwbaarheid vastgesteld. De woningvoorraad van Volksbelang heeft een gemiddelde energie-index van 1,58 (na correctie voor de geplande te slopen woningen); deze index komt overeen met gemiddeld een C-label. Ten opzichte van 2010 zien we een verbetering van de energie-index van 1,75 naar 1,58.


30 - 92

Energielabels 100% 90%

1% 14%

2% 11%

4% 12%

80% 70%

Energielabel A 37%

60%

32% 45%

Energielabel C

50% 40%

Energielabel D

10% 0%

27%

21%

30% 20%

Energielabel B

Energielabel F

20% 15%

16% 12% 10% 1%

Energielabel G

9% 4%

7%

Volksbelang 2010 Volksbelang 2011

Energielabel E

Landelijk 2011

Figuur: Energielabels van Volksbelang in 2010 en 2011 vergeleken met het landelijk gemiddelde in 2011

4.1.4.

Verkoop van bestaande huurwoningen

In 2011 besloten wij 263 woningen te koop aan te bieden aan onze zittende huurders. Ons voornemen was 60 woningen te verkopen voor het einde van 2012. In 2011 zijn de te verkopen woningen geselecteerd, is een verkoopplan opgesteld en hebben verschillende gesprekken met makelaars, notarissen, taxateurs, bouwkundige keurders, de HBV en de gemeente plaatsgevonden. In oktober hebben de huurders van de geselecteerde woningen schriftelijk een aanbod ontvangen. Dat aanbod leverde een zeer beperkt aantal positieve reacties op. In eerste instantie toonden achttien huurders zich geïnteresseerd. Na persoonlijke gesprekken bleven er vijf geïnteresseerden over. Deze huishoudens ontvingen begin 2012 een definitieve aanbieding waarin de resultaten van een taxatie en bouwkundige keuring zijn meegenomen. Daarnaast worden voor verkoop geselecteerde woningen, wanneer zij vrijkomen, te koop aangeboden. Deze woningen worden bij voorrang verkocht aan huurders uit Wijk bij Duurstede. In 2011 kwam één woning vrij, die wij binnen anderhalve maand met 5% korting verkochten aan een van onze huurders. In totaal reageerden 40 geïnteresseerden op de advertentie. Het betrof een woning met een scherpe prijs-kwaliteitverhouding. 4.1.5.

Uitgevoerd onderhoud

Wij onderscheiden vijf soorten onderhoud: serviceonderhoud, mutatieonderhoud, dynamisch mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, contractonderhoud en incidenteel onderhoud. Serviceonderhoud Onder serviceonderhoud verstaan wij kleine herstelwerkzaamheden, bijvoorbeeld aan draaiende delen of huisinstallaties, voor zover die niet in een servicecontract zijn ondergebracht. Deze werkzaamheden worden meestal op aangeven van de huurder uitgevoerd. In 2011 gaven wij € 251.045 uit aan 1.960 reparaties. Dit komt neer op een


gemiddelde van bijna één reparatie per woning. Het onderhoud kostte gemiddeld € 128 per reparatie en € 126 per woning. In vergelijking met 2010 steeg het aantal reparaties met ongeveer 7%, terwijl de gemiddelde kosten per reparatie stegen met 5%. De begroting ging uit van 1.983 reparaties en € 118 per woning. De verklaring voor de overschrijding ten opzichte van de begroting ligt in het feit dat kosten minder snel zijn toegerekend aan incidenteel onderhoud. Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud verstaan wij de onderhoudswerkzaamheden die worden uitgevoerd om een leeggekomen woning weer verhuurbaar te maken. Er is in 2011 in totaal € 104.293 geboekt op 126 mutaties1. Een gemiddelde van € 827 per mutatie en € 53 per woning. In 2010 was dat gemiddeld € 602 per mutatie en € 40 per woning. In de begroting werd uitgegaan van 83 woningen voor een totaalbedrag van € 83.000. Dynamisch mutatieonderhoud Wanneer iemand verhuist, wordt nagegaan of er voor de desbetreffende woning binnen afzienbare termijn onderhoudswerkzaamheden staan gepland. In dat geval worden deze plannen in de tijd naar voren gehaald. We noemen dat dynamisch mutatieonderhoud. Niet alleen werkzaamheden die eerder worden uitgevoerd vallen onder dynamisch mutatieonderhoud, maar ook de werkzaamheden die uitgesteld zijn omdat de huurder niet deelgenomen heeft aan het onderhoudsplan. Het gaat dan om vrijkomende woningen van huurders, die niet deelnamen aan de onderhoudswerkzaamheden. In 2011 is € 248.716 uitgegeven voor het opknappen van 26 woningen (1,3% van onze voorraad). Dat is gemiddeld € 9.566 per mutatie (hierin zijn de reguliere mutatiekosten opgenomen), tegen € 13.172 in 2010. De begroting ging uit van 46 woningen voor een totaal bedrag van € 504.453. De gemaakte kosten zijn lager dan verwacht, doordat er uit de woningen die voor dynamisch mutatieonderhoud in aanmerking komen, minder huishoudens verhuisden dan begroot was. Tevens zijn er overige werkzaamheden uitgevoerd. Dit betreft het gelijktijdig vervangen van gipsplaten plafonds bij diverse woningen in Langbroek ten tijde van mutatie onderhoud.

1

Hieronder vallen ook een aantal mutaties uit 2010 waarvan de kosten in 2011 geboekt zijn en mutaties waarvoor het onderhoud in 2011 is gepleegd, terwijl de woning in 2012 werd toegewezen. In 2011 wezen wij 104 woningen toe aan nieuwe huurders.


32 - 92

Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud verstaan wij het voorzienbare onderhoud dat wij, veelal cyclisch, uitvoeren. Voorbeelden hiervan zijn schilderwerk en het vervangen van de badkamer, de keuken en het toilet. In 2011 is € 613.631 besteed aan planmatig onderhoud. Er was een bedrag begroot van € 1.050.627. Dit betekent dat er aan planmatig onderhoud in 2011 € 436.995 minder is uitgegeven dan begroot. In totaal is bij 294 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. De oorzaak is dat wij de kosten voor 2011 deels hebben overschat en er bovendien in geslaagd zijn deze kosten te drukken door scherpe prijsafspraken te maken. Er zijn 20 projecten gerealiseerd. In cluster 9 (Gossaertstraat e.o.), cluster 10 (Dr. Cuypersstraat e.o.) en cluster 12 (Gansfortstraat e.o.) is geschilderd. In cluster 40 (Dukdalf e.o.) zijn diverse werkzaamheden uitgevoerd waaronder schilderwerk, het reinigen van de kunststof kozijnen en het foilcoaten van de kunststof kozijnen. Tenslotte zijn we in 2011 gestart met de vervanging van keukens in cluster 37 (Sluishoofd e.o.) en cluster 41 (Rosmolen e.o.). Deze werkzaamheden worden in het eerste kwartaal van 2012 afgerond. De uitgave die we daarvoor in 2012 verwachten bedraagt € 42.214 Daarnaast zijn er ook projecten vanuit de begroting van 2010 uitgevoerd, hiervoor stond een bedrag begroot van € 570.909, daarvan is € 290.750 uitgegeven en € 53.438 doorgeschoven naar 2012. Contractonderhoud Van contractonderhoud is sprake wanneer het onderhoud voor langere tijd is uitbesteed in de vorm van een contractuele verplichting. Denk hierbij aan het onderhoud aan installaties (centrale verwarming, mechanische ventilatie en liften), schoonmaakwerkzaamheden en tuinonderhoud. Er is in totaal € 432.286 geboekt op contractonderhoud. Het totaal begrootte bedrag bedroeg € 474.873. Het contract onderhoud bestaat voornamelijk uit onderhoud aan individuele cvinstallaties in combinatie met mechanische ventilatie (€ 330.000 gemiddeld € 225 per installatie). Het betreft een all-in contract, dus inclusief ketelvervanging. De overige uitgaven betroffen onderhoud aan collectieve cv-installaties, ongediertebestrijding, het onderhoud aan de algemene verlichting, APK keuringen, onderhoud aan liftinstallaties, automatische deuropeners, hydrofoorinstallaties, onderhoud aan kunststof en aluminium kozijnen en gemeenschappelijke groenvoorzieningen. De uitgaven die we in 2012 verwachten zijn € 3.503 Incidenteel onderhoud Incidenteel onderhoud is planmatig onderhoud dat wel uitgevoerd had moeten worden, maar nog niet uitgevoerd was. De werkzaamheden bestaan in hoofdzaak uit het opknappen van keukens en badkamers. Er is in totaal € 332.191 uitgegeven aan incidenteel onderhoud, tegen € 219.197 in 2010. De verklaring voor de stijging ten opzichte van 2010 ligt in een groot aantal niet begrote werkzaamheden die in 2011 zijn uitgevoerd. In de onderstaande grafiek zijn voor de verschillende soorten onderhoud de uitgaven per woning door de jaren heen grafisch weergegeven. In 2011 gaven wij in totaal minder uit dan in 2010. De verlaging komt vooral op het conto van het planmatig onderhoud. Per incidenteel project is er een aanvullend budget aangevraagd waarvan € 44.900 is doorgeschoven naar 2012, dit in verband met werkzaamheden welke beginnen in 2012, waar in 2011 reeds opdracht voor is gegeven.


Gemiddelde kosten voor onderhoud

euro's per verhuureenheid

1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Service

Mutatie

Dynamisch

Volksbelang 2009

Landelijk 2009

Volksbelang 2010

Landelijk 2010

Volksbelang 2011

Landelijk 2011

Planmatig

Totale kosten

Figuur: gemiddelde kosten per VHE voor onderhoud per VHE

Soort Onderhoud

Uitgaven ten laste van het resultaat

Uitgaven doorberekend

Oorspronkelijke begroting incl. doorgeshoven uit 2010

Werkzaamheden doorgeschoven naar 2012

Gewijzigde begroting incl. aanvullend begroot

Resultaat

Resultaat

A

B

C

D

E

A-C

A-E

Service

251.045

21.812

Mutatieonderhoud

104.293

14.592

Dynamisch mutatieonderhoud Planmatig onderhoud (inclusief incidenteel en contractonderhoud) Totaal

248.716

238.000

238.000

82.000

13.045

95.804

22.293

8.489

504.453

42.057

462.396

-255.708

-213.651

1.596.627

13.406

2.109.644

90.690

2.274.637

-513.016

-678.009

2.200.681

49.810

2.934.097

132.747

3.070.837

-733.386

-870.126

Tabel: uitgegeven posten afgezet tegen de begroting

4.1.6.

Uitgevoerd planmatig onderhoud

In 2011 voerden wij in een aantal clusters planmatig onderhoud uit. Hieronder worden de uitgevoerde projecten kort toegelicht.


13.045

34 - 92

Dukdalf, Warande en Kruisboog In 2011 zijn diverse onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd aan de buitenzijde van 40 woningen aan de Dukdalf, Warande en Kruisboog (cluster 40), waaronder het vervangen van asbesthoudende golfplaten op de bergingen door niet asbesthoudende platen, het reinigen van de kunststof kozijnen en het schilderen van houten onderdelen. Het meest in het oog springende resultaat is de kleurenfolie, die is aangebracht op de kunststof kozijnen. Door de folie hebben de kozijnen hun ’oorspronkelijke’ kleur teruggekregen. Deze kleur wordt niet door alle huurders positief gewaardeerd. Na de afronding van de werkzaamheden hebben wij een enquête uitgevoerd, waarin enkele huurders aangegeven hebben de kleur te fel te vinden.

Figuur: rechts aanzicht met kleurenfolie, links zonder kleurenfolie.

Schilderprojecten in De Engk In de wijk De Engk hebben wij bij diverse clusters schilderwerkzaamheden uitgevoerd. Tijdens de uitvoering van deze werkzaamheden zijn de kozijnen van de woningen aan de Van Brederodestraat, de Dr. Cuypersstraat, de Dirk Fockstraat, de Gossaertstraat en de Gansfortstraat geschilderd. De huurders, die door ons benaderd zijn in verband met de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden, oordelen positief over het resultaat.

Figuur: woning aan de Van Brederodestraat met geschilderde kozijnen

4.1.7.

Uitgevoerd projectmatig onderhoud

Haraldstraat, Birkastraat, Karolingersweg en Radboutstraat (cluster 20) In september 2011 zijn wij gestart met de werkzaamheden aan de 58 woningen die deel uitmaken van cluster 20 (Haraldstraat, Birkastraat, Karolingersweg en Radboutstraat). De woningen worden volledig geïsoleerd en voorzien van een nieuwe keuken, toilet en badkamer. Ook vervangen wij de aluminiumkozijnen door kunststof kozijnen en wordt het badkamerraam verkleind in verband met de privacy. De verwachting is dat het energielabel van de woningen door het aan te brengen isolerende pakket gemiddeld verbetert van F naar A.


Inmiddels zijn de eerste tien woningen naar volle tevredenheid van de bewoners opgeleverd. De verwachting is dat de werkzaamheden aan de buitenzijde doorlopen tot maart 2012 en de werkzaamheden aan de binnenzijde van de woningen tot eind 2012.

Figuur: aanzicht voor renovatie

Figuur: aanzicht na renovatie

4.2.

Zorg- en welzijnspartners

Behalve met onze ketenpartners werken wij steeds intensiever samen met zorgen welzijnspartners. Die samenwerking richt zich vooral op de realisatie en het beheer van woongelegenheden voor bijzondere doelgroepen en ouderen met een zorgvraag. 4.2.1.

Projecten waaraan wij in 2011 werkten

Zoals beschreven in paragraaf 3.2. over de bouwopgaaf staan er een aantal projecten in de planning voor bijzondere doelgroepen. Deze projecten kunnen wij alleen in samenwerking met anderen realiseren. Het Droomhuis Ouders van meervoudig gehandicapte kinderen hebben zich verenigd in Stichting Droomhuis, om te voorzien in de woonbehoefte en de verzorging van hun kinderen. Volksbelang bouwt en beheert het Droomhuis. Dit is een voorbeeld van vraaggestuurd bouwen. In het Droomhuis wonen straks 12 personen. Iedere bewoner heeft een eigen appartement. Daarnaast komen er twee gezamenlijke huiskamers, een gezamenlijke keuken, ruimte voor een slaapwacht, een kantoor, een logeerruimte, een speelruimte en een


36 - 92

snoezelruimte. Het Droomhuis krijgt een tuin waarin de bewoners veilig kunnen verblijven. Het plan wordt in de eerste helft van 2012 opgeleverd.

Figuur: definitief ontwerp Droomhuis

Multifunctionele accommodatie Een nieuw dorpshart waarin wonen, zorg, welzijn en sport samenkomen, dat is het idee achter de multifunctionele accommodatie (MFA) Oranjehof. Een veilige, prettige en levendige woonplek met voorzieningen vlakbij, mogelijkheden voor zorg achter de deur en volop gelegenheid om mensen te ontmoeten. Binnen de accommodatie worden 35 appartementen gerealiseerd waarin zorg op afroep kan worden geregeld. Daarnaast krijgen het Dorpshuis, supermarkt Attent, een opleidingscentrum van Reinaerde, peuterspeelzaal Humpie, de Piet de Springer School, bibliotheek Zout en zorgaanbieder QuaRijn een plaats binnen het project. In 2011 bereikten de verschillende partijen overeenstemming over de toekomstige huurovereenkomsten en is het definitieve ontwerp voor het project tot stand gekomen. In 2012 vindt de afstemming met het bestemmingsplan plaats, wordt de omgevingsvergunning aangevraagd en vindt de aanbesteding plaatst. Wij verwachten dat de bouw van het project in 2012 van start gaat.

Figuur: huidig ontwerp multifunctionele accommodatie Oranjehof

4.2.2.

Beheren van woningen voor derden

Willem van Abcoudestichting In 2010 zijn in opdracht van de Willem van Abcoudestichting 23 huurwoningen gebouwd voor 55-plussers. Wij dragen in opdracht van de stichting zorg voor het beheer van de betreffende


woningen. Werkzaamheden die wij voor de stichting uitvoeren zijn het verhuren van de woningen, het incasseren van de huren, het uitvoeren van service-, mutatie- en planmatig onderhoud, het uitvoeren van sociaal beheer en het bijhouden van de huuradministratie. Voor het uitvoeren van de betreffende werkzaamheden ontvangen wij van de Willem van Abcoude Stichting een jaarlijkse beheervergoeding van € 668 inclusief BTW per woning. Een vergoeding, die jaarlijks wordt geïndexeerd. Volksbelang is met een aantal appartementsrechten lid van drie verenigingen van eigenaren: David van Bourgondiëweg, Ruisdaelhof en Sluishoofd. Voor de eerste twee verenigingen verzorgden wij in 2011 ook het beheer. Voor de Ruisdaelhof is de beheerovereenkomst per 1 januari 2012 is ontbonden.


38 - 92

5. Kapitaal Een goede financiële positie vormt het fundament waarop een corporatie aan de toekomst kan bouwen en huidig bezit kan onderhouden. Door de maatregelen van de overheid is onze financiële positie de afgelopen jaren verslechterd. In de praktijk betekent het dat wij minder kunnen investeren. In dit hoofdstuk leest u welke maatregelen de overheid ons oplegt en hoe wij hiermee omgaan. 5.1. Het financiële perspectief van Volksbelang Onzekere algemene economische situatie De economische crisis, die in 2008 met een kredietcrisis begon, duurt nog voort. De regering verlangt van de woningcorporaties een grote bijdrage aan de algemene middelen. Daarnaast stijgen de huren met inflatie, terwijl de exploitatielasten sneller stijgen dan de inflatie. Door de per saldo hogere uitgaven neemt onze financierings- en daarmee onze investeringscapaciteit af. In 2011 heeft onze toezichthouder, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een negatief oordeel over onze solvabiliteit in 2010 afgegeven. Dat betekent dat wij onvoldoende eigen vermogen hebben ten opzichte van de risico’s die wij lopen. De risico’s betreffen voornamelijk de nieuwbouwopgaven, onderhoudslasten en onze beheerlasten. Op verzoek van het CFV hebben wij een herstelplan opgesteld, gelijktijdig met de begroting voor 2012. In dit herstelplan zijn de beheerlasten verlaagd en de investeringen verminderd. Het ingediende herstelplan voldoet aan de eisen van de toezichthouder. Tot en met 2016 zijn wij voldoende solvabel om aan onze verplichtingen te voldoen. Als de kosten van de Verhuurdersheffing vanaf 2014 worden ingerekend in de bedrijfswaarde, wordt Volksbelang wederom onvoldoende solvabel. Om die reden wordt er gewerkt aan een aanvullend herstelplan. Er wordt verder bezuinigd op de personeelskosten en de onderhoudsuitgaven. In de begroting is gerekend met de opbrengst van de verkoop van woningen. Indien deze verkopen niet gerealiseerd worden, heeft dat invloed op onze investeringsruimte. Om die reden gaat bij tegenvallende verkoopopbrengsten een aantal vervangende nieuwbouwprojecten niet door. De bestaande woningen zullen gerenoveerd worden. Gevolgen EU-beschikking Zoals het er nu naar uitziet moeten wij diensten die wel en diensten die niet van algemeen economisch belang zijn (DAEB en niet-DAEB) vanaf 2014 in onze bedrijfsvoering gaan onderscheiden. Woningen met een huur boven € 664,64 worden op grond van de EU-beschikking beschouwd als niet-DAEB en moeten vanaf 2012 zonder staatssteun op de kapitaalmarkt worden gefinancierd. Dit heeft voor ons hogere rentelasten en aflossingsverplichtingen tot gevolg. Onze projectenplanning omvat een aantal van deze duurdere woningen. Voor het project aan de Steenstraat zullen deze woningen gerealiseerd worden. Het is nog niet duidelijk of deze woningen worden verhuurd of verkocht. Bij de overige nieuwbouwprojecten zijn de duurdere woningen geschrapt.


Wet- en regelgeving Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 zijn woningcorporaties belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Deze belastingplicht geldt voor alle activiteiten binnen de Toegelaten Instelling (TI). Met ingang van 2008 hebben wij ook een fiscale balans en winsten verliesrekening opgesteld. De fiscale balans over 2011 toont een fiscaal verlies van € 0. Het berekende resultaat leidt niet tot een te betalen bedrag aan Vennootschapsbelasting. Wij hebben een voorlopige aanslag ontvangen van € 277.565 over het jaar 2011. De voorlopige aanslag 2011 is gebaseerd op een geschatte fiscale winst van € 1.161.991. Beperking jaarlijkse huurverhoging De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli is maximaal gelijk aan de inflatie in het voorafgaande jaar. De inflatie over 2010 bedroeg 1,3% en met dat percentage hebben wij de huur per 1 juli 2011 verhoogd. Voor 2012 wordt gerekend met 2,3%. Vanaf 2013 wordt gerekend met 2,00% inflatie. Bijzondere projectsteun wijkaanpak (Vogelaarheffing) Deze heffing bedraagt voor Volksbelang jaarlijks € 126.000 en mag niet worden meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. Fiscaal gezien is deze post geen last. De steun is in 2011 voor het laatst geheven. Bijdrage huurtoeslag De eerder genoemde Verhuursdersheffing bedraagt € 285 per woning per jaar. Voor Volksbelang betekent dit een heffing van € 570.000 per jaar (prijspeil 2011). Deze heffing vormt een onderdeel van de bezuinigingsoperatie van de rijksoverheid. Hierdoor neemt ons eigen vermogen af met € 8 miljoen. Dit heeft negatieve gevolgen voor de investeringsruimte. Kengetallen rendement

Rentedekking

Loan to Value (bedrijfswaarde)

Loan to Value (WOZ waarde)

Direct rendement

Indirect rendement

vermogenskostenvoet

2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 -0,50

2011

2012

2013

2014

2015

-1,00 -1,50 -2,00

jaren

2016

10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% -2,00% -4,00% -6,00% -8,00% -10,00%

percentages

Kengetallen rendement

Figuur: kengetallen rendement


40 - 92

Kengetallen rendement 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Rentedekking 1,86 1,39 1,96 2,02 1,70 1,58 Loan to Value (bedrijfswaarde) 0,67 0,64 0,66 0,61 0,60 0,59 Loan to Value (WOZ-waarde) 0,19 0,23 0,23 0,23 0,23 0,17 Direct rendement 5,61% 4,28% 5,58% 5,30% 5,01% 4,66% Indirect rendement 4,36% 0,25% 0,05% -2,10% 0,48% -5,36% Totaal rendement 0,25% 8,64% 5,83% 5,36% 2,92% 5,14% Vermogenskostenvoet 4,41% 3,95% 3,99% 4,55% 4,57% 4,30% Tabel: waarden van de rendementsgetallen na opstellen herstelplan en verlagen onderhoudskosten.

Rentedekking:

De gewenste rentedekking is minimaal 1,41. In 2012 wordt deze norm (net) niet gehaald. Hierdoor is de aflossingscapaciteit net geen 2% van de uitstaande leningen. Loan to value (BW): Een verhouding van maximaal 0,75 voor leningen ten opzichte van de vaste activa is acceptabel. Volksbelang blijft binnen deze norm. Direct rendement: Het direct rendement dient minimaal gelijk te zijn aan de gemiddelde vermogenskostenvoet. Bij uitzondering (investeringen in sociale woningbouw voor zwakke doelgroep) mag hiervan afgeweken worden. In 2012 wordt niet aan deze eis voldaan, want dan bouwen wij veel woningen voor deze doelgroep. De afwijking is toegestaan. Indirect rendement: Dit is de waardeontwikkeling van de vaste activa. Deze is sterk negatief door de voorgenomen (onrendabele) investeringen. Totaal rendement: Dit is een optelsom van het directe en indirecte rendement. Vermogenskostenvoet: Dit is de gemiddeld te betalen rente op de leningen. Het indirecte rendement in 2011 is laag omdat er hoge onrendabele investeringen zijn in de jaren 2012 en 2013. Het betreft de nieuwbouw in de Geer 2 van 57 woningen en het Droomhuis, 56 woningen aan de Steenstraat, 9 woningen aan de Hoogstraat en 35 woningen in Langbroek. Omdat de nieuwbouw al is gestart of binnenkort gaat starten, worden de onrendabele toppen reeds in 2011 (en daarvoor) afgeboekt. In 2015 verwachten wij weer een grote onrendabele investering, omdat wij dan weer verwachten te gaan bouwen. Meerjarenbalans en resultatenrekening De komende jaren verwachten wij positieve resultaten. Wij houden rekening met de opbrengst van jaarlijks 13 te verkopen woningen en op de lopende investeringen zijn alle onrendabele toppen inmiddels afgeboekt. In 2016 verwachten wij nog een verlies. Dit verlies wordt veroorzaakt door een geplande investering. Deze gaat uitsluitend door als de verkoopopbrengsten daadwerkelijk gerealiseerd worden.


Enkelvoudige balans 2011 – 2016 Bedragen x € 1.000 Vaste Activa MVA in exploitatie MVA in ontwikkeling MVA ten dienste van exploitatie MVA verkocht onder voorwaarden

2011 94.489 1.461 717 5.520 102.187

Te vorderen BWS subsidie Latente belastingvordering Deelnemingen Voorraden nieuwbouw koop Vlottende activa Debiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Vlottende activa Totaal activa

2012

2013

2014

2015

2016

101.690 110.677 114.994 112.759 113.889 3.476 2.161 2.773 5.229 334 733 671 616 564 509 9.835 10.042 10.262 10.488 10.718 115.734 123.551 128.645 129.040 125.450

69 318 621 1.230 2.238

49 0 618 0 667

29 0 618 0 647

7 0 618 0 625

0 0 618 0 618

0 0 618 0 618

51 8 582 17 658

51 8 582 2.541 3.182

51 8 582 0 641

51 8 582 0 641

51 8 582 0 641

51 8 582 0 641

105.082

119.583 124.839 129.911 130.299 126.709

Passiva Overige reserves Voorzieningen verlieslatende contracten

23.014 5.632

28.609 1.607

31.477 538

34.671 0

37.213 0

34.842 0

Leningen o/g nominaal Verplichting verkocht onder voorwaarden Langlopende schulden

65.732 5.503 71.235

76.358 9.728 86.086

75.747 9.824 85.571

77.685 9.927 87.612

75.607 10.033 85.640

74.268 10.141 84.409

0 1.864 985 293 64 600 1.395 5.201

0 0 985 54 74 601 1.566 3.280

0 4.000 985 54 59 601 1.554 7.253

0 4.000 985 54 39 601 1.950 7.629

0 4.000 985 54 39 601 1.766 7.445

0 4.000 985 54 39 601 1.778 7.457

Vlottende passiva Voorraden nieuwbouw koop Rekening courant bank Schulden leveranciers Belastingen & Sociale verzekeringen Voorzieningen (loopbaanbudget) Overlopende passiva Opgelopen rente leningen o/g Kortlopende schulden Totaal passiva

105.082

119.582 124.839 129.912 130.298 126.708

Toelichting op de enkelvoudige balans De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op bedrijfswaarde; dat wil zeggen, de verdiencapaciteit. Alle toekomstige kasstromen, zowel inkomend als uitgaand, zijn contant gemaakt met een rekenrente van 5,25%. Het eigen vermogen op basis van de bedrijfswaarde bedraagt eind 2011 ruim 20% van het balanstotaal. De historische kostprijs (onder aftrek van afschrijvingen) bedraagt ultimo 2011 € 66.882.528. Het eigen vermogen op basis van de historische kostprijs bedraagt € 5.574.649 negatief. Dit komt overeen met een negatieve solvabiliteit van 7,29 %.


42 - 92

Enkelvoudige resultatenrekening 2010 – 2015 Bedragen x € 1.000 Huren Verkoopopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

2011 11.477 -15 278 11.740

2012 11.769 3.568 132 15.469

2013 12.384 812 89 13.285

2014 13.059 791 36 13.886

2015 13.373 1.108 30 14.511

2016 13.471 1.208 42 14.721

Afschrijving activa ten dienste van Onrendabele investering nieuwbouw Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Leefbaarheid Overige directe lasten Indirecte lasten Totaal bedrijfslasten

-59 -2.611 -343 -1.908 -219 -3.425 -126 -8.691

-59 0 -438 -3.865 -280 -2.204 -913 -7.759

-62 -811 -406 -2.819 -279 -2.099 -943 -7.419

-55 0 -437 -2.366 -278 -2.172 -1.563 -6.871

-52 0 -446 -2.368 -277 -2.247 -1.600 -6.990

-55 -4.027 -456 -2.187 -276 -2.323 -1.625 -10.949

3.049

7.710

5.866

7.015

7.521

3.772

21 -2.807 -2.786

333 -3.073 -2.740

318 -3.005 -2.687

64 -3.419 -3.355

7 -3.348 -3.341

42 -3.464 -3.422

0 1.745 -38 11 1.981

522 614 -152 0 5.954

420 -498 -233 0 2.868

195 -530 -132 0 3.193

0 -1.261 -377 0 2.542

0 -1.622 -1.099 1 -2.370

Bedrijfsresultaat Rentebaten Rentelasten Renteresultaat Activering grondwaarde Waardeveranderingen VPB belasting Resultaat deelneming Jaarresultaat

Toelichting op de winst- en verliesrekening Het resultaat over 2011 is positief beïnvloed door de waardeveranderingen in de bedrijfswaarde (verdiencapaciteit). Deze mutatie is het gevolg van het verlengen van de levensduur van verschillende clusters, de hogere huurverhoging dan begroot voor 2012 en het inrekenen van lagere beheerlasten. Per saldo nam de bedrijfswaarde ten opzichte van 2010 toe met € 1,8 miljoen. Naast deze wijziging zijn er meerdere onrendabele toppen als gevolg van de investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw in 2011 ten laste van het resultaat gebracht. De plannen zijn intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. In totaal is € 2,6 miljoen afgeboekt. Het betreft de volgende projecten: Alle nieuwbouwprojecten in ontwikkeling welke in de toekomst onrendabel zullen zijn: Renovatie en groot onderhoud, Haraldstraat e.o. Nieuwbouw MFA Oranjepoort in Langbroek Hoogstraat 75-85 Zorgboerderij Mutatie verkoop onder voorwaarden Totaal onrendabel 2011:


€ 140.196 € 1.484.662 € 306.000 € 260.730 € 402.000 € 17.626 € 2.611.214

5.2.

Het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting

Onvoldoende solvabel Het oordeel van het CFV maakte het noodzakelijk om een herstelplan op te stellen. In het herstelplan moet duidelijk gemaakt worden dat de financiële continuïteit van Volksbelang gewaarborgd is. Het negatieve oordeel was gebaseerd op onze verantwoording over 2010. Bij de beoordeling maakte het CFV een inschatting van de risico’s en de uitkomst van die inschatting vertalen zij in een benodigd volkshuisvestelijk vermogen. In ons geval is het verschil tussen het aanwezige en gewenste vermogen 0,3% van het balanstotaal. Dit komt overeen met een tekort van ca. € 300.000. 5.2.1.

Herstelplan

Aanpassen begroting 2012 en latere jaren Het herstelplan was erop gericht om het tekort van € 300.000 om te buigen in een overschot. Na het opstellen van de begroting 2012, tevens herstelplan voor het CFV, is duidelijk dat de getroffen maatregelen een verbeterde solvabiliteit laten zien. De maatregelen zijn: halvering van de investeringen (van 88 miljoen naar 44 miljoen), verlagen van de personeelskosten en algemene kosten. Ook is er kritisch gekeken naar de levensduur van onze woningen. Per saldo is de levensduur verlengd met gemiddeld 3,8 jaar. Door de verlenging van de levensduur neemt de verdiencapaciteit toe met ruim 10 miljoen. Door de getroffen maatregelen hebben wij een gezonde kasstroom en voldoende eigen vermogen. Bij het opstellen van het herstelplan is ook gekeken naar de onderhoudsbegroting. Deze is in de loop van 2011 geactualiseerd. Deze begroting is onder grote tijdsdruk tot stand gekomen. Bij nader onderzoek is gebleken dat er enkele grote onderhoudswerkzaamheden zijn opgenomen aan het einde van de levensduur van een aantal woningen. Deze werkzaamheden zijn levensduurverlengend en daarom een investering. Na het indienen van het herstelplan zijn deze grote ingrepen uit de onderhoudsbegroting gehaald. Dit heeft positieve gevolgen voor de bedrijfswaarde. Deze zijn verwerkt in onderstaande tabel. Verloop eigen vermogen en solvabilteit

40.000

Eigen vermogen jaarrekening 2010

Eigen vermogen begroting 2011

Eigen vermogen jaarrekening 2011

Solvabiliteit jaarrekening 2010

Solvabiliteit begroting 2011

Solvabiliteit jaarrekening 2011

35.000

30%

25%

30.000 20%

25.000 20.000

15%

15.000

10%

10.000 5%

5.000 0

0% 2011

2012

2013

2014

2015

2016


44 - 92

Figuur: verloop eigen vermogen en solvabiliteit.

De solvabiliteit, volgens de jaarrekening 2011, komt nergens onder de gewenste 20%. Dat komt omdat er verkoopopbrengsten zijn meegenomen en omdat er minder investeringen zijn opgenomen in de begroting. Er is naar aanleiding van de opmerking van het CFV geschrapt in de investeringen die nog niet intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. Er worden (in vergelijking met de begroting 2011) 177 woningen minder gebouwd. De geschatte investering die daarmee vervalt, bedraagt ruim 44 miljoen euro. De daarbij horende onrendabele top bedraagt ruim 17 miljoen euro. Deze is ook komen te vervallen. Dit heeft een positief effect op de ontwikkeling van het eigen vermogen. Als de verkoopopbrengsten meevallen, kunnen de vervallen projecten alsnog in ontwikkeling genomen worden. 5.2.2.

Verhuurderheffing

Gevolgen voor het ingediende herstelplan Vanaf 2014 wordt een Verhuurdersheffing gevraagd van de woningcorporaties. Elke verhuurder moet over elke woning ca. € 285 per jaar afdragen. Voor Volksbelang betekent dit een jaarlijkse bijdrage van € 570.000 (prijspeil 2011). Deze bijdrage verlaagt onze verdiencapaciteit en daarmee ons eigen vermogen met ruim € 8 miljoen. Om te voorkomen dat onze solvabiliteit wederom als onvoldoende wordt beoordeeld, werken wij aan een aanvullend herstelplan. Daarin wordt de bijgestelde onderhoudsbegroting en een verdere aanscherping van de investeringen meegenomen. Wij verwachten dat de getroffen maatregelen voldoende zijn om de Verhuurdersheffing te kunnen betalen uit de lopende exploitatie. 5.3.

Borgings- en financieringsruimte van het WSW

Faciliteringsvolume Voor toekomstige investeringen moeten leningen worden aangetrokken. De leningen kunnen aangetrokken worden tot maximaal 50% van de WOZ-waarde van ons bezit. De financierbaarheid van de corporatie wordt in belangrijke mate bepaald door de zogenoemde borgingsruimte van het WSW. Op basis hiervan kan de corporatie financieringsmiddelen tegen gunstige voorwaarden aantrekken. Per 27 oktober 2011 heeft het WSW deze ruimte berekend op € 0 miljoen voor investeringen in 2011 tot en met 2013. Er is al voor 28 miljoen aan leningen aangetrokken (9 miljoen eind 2010 en 19 miljoen in de loop van 2011). Het gewenste faciliteringsvolume is ruim 28 miljoen, dit komt overeen met de reeds aangetrokken leningen. Het WSW eist een aflossingscapaciteit van 2% van de uitstaande leningen. Uit onderstaande grafiek blijkt dat Volksbelang in alle jaren, met uitzondering van 2012, voldoet aan deze eis. In 2012 is het resultaat uit de exploitatie (net) onvoldoende om 2% fictief af te kunnen lossen. In de kasstroom is rekening gehouden met verkoopopbrengsten. De opbrengst uit verkopen wordt gebruikt om leningen af te lossen. Als de verkopen achterblijven bij de prognose heeft dit een stijging van de leningportefeuille tot gevolg. In de jaren 2013 en 2014 is het overschot ten behoeve van de gewenste aflossing ongeveer gelijk aan de verwachte inkomsten uit verkoop. Als de verkoop tegenvalt, blijft het mogelijk om toch 2% af te lossen. Voor de overige jaren is de lagere verkoopopbrengst een probleem. In 2012 beoordelen wij alle investeringen opnieuw op haalbaarheid en betaalbaarheid. Daarbij worden de toekomstige investeringen afhankelijk van de behaalde verkoopresultaten.


Dekking rente en normatieve aflossing Totale kasstroom

Betaling rente

Normatieve aflossing 2%

Tekort/overschot

6.000

x € 1.000

5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

2011

2012

2013

-1.000

2014

2015

2016

jaar

Figuur: ontwikkeling financieringsruimte (prognose ultimo 2011).

5.4.

Transparantiemethode

Maatschappelijke inzet van behaalde resultaten De transparantiemethode beoogt de mogelijkheden én beperkingen zichtbaar te maken van de maatschappelijke inzet van middelen. Daarbij wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten: - scheiding tussen de bedrijfsmatige en de maatschappelijke rol van een woningcorporatie; - scheiding tussen de bedrijfsmatige kasstromen en de maatschappelijke kasstromen; - de waardering van de woningen op basis van bedrijfswaarde; - de waardering van de leningen op basis van de rentabiliteitswaarde; - visie op de gewenste ontwikkeling van het eigen vermogen. De Transparantiemethode biedt inzicht in de bestedingsruimte, niet in de maatschappelijke meerwaarde (outcome) van de activiteiten. Bij de bedrijfsmatige activiteiten wordt ervan uitgegaan dat deze zullen renderen en bij de maatschappelijke (sociale) activiteiten dat zij minder of niet zullen renderen. Denk bijvoorbeeld aan de inzet van buurtbeheerders: wij weten wel wat dit ons kost maar niet tot welke besparingen deze inzet leidt. Zij voorkomen graffiti en zorgen voor schonere buurten, betere verlichting en daardoor voor een verhoogd gevoel van veiligheid op straat. Maar deze gevoelswaarde laat zich moeilijk in geld uitdrukken. Hetzelfde geldt voor de inzet van consulenten sociaal beheer. Zij maken afspraken met huurders bij betalingsproblemen, bemiddelen bij burenruzies, overleggen met bewonerscommissies en werken aan het project Gouden Buur(t). Ook de opbrengsten van deze activiteiten zijn moeilijk in geld uit te drukken. Herkomst budget

Besteding budget

Rendement over (weerstands)vermogen Rentabiliteitswaardevoordeel nieuwe lening Winst verkoop huurwoningen Winst bouw koopwoningen Huurpotentie (verschil markthuur en feitelijke huur)

Feitelijke/gewenste mutatie eigen vermogen Onrendabele top huurwoningen Leefbaarheid en duurzaamheid Betrekken huurders bij beleid Huurafslag (niet gerealiseerde deel huurpotentie) Korting bij verkoop Saldo (extra mutatie eigen vermogen) Onrendabele top wonen en zorg Tabel: voorbeeld volledig transparantieschema (financiële deel).


46 - 92

Aan de linkerkant van de bovenstaande tabel staat de herkomst van het budget van de woningcorporatie, onderverdeeld naar de bronnen van de beschikbare middelen. Aan de rechterkant staat de (voorgenomen) besteding van het budget, uitgesplitst naar afzonderlijke bestedingscategorieën. Op deze manier maakt de corporatie inzichtelijk, wat haar financiële mogelijkheden zijn en hoe zij deze inzet voor maatschappelijke activiteiten. Wij hebben het schema nog niet volledig ingevuld. Het rentabiliteitsvoordeel van de nieuwe leningen is buiten beschouwing gelaten, omdat in de meerjarenbegroting is verondersteld dat de rente van de nieuwe lening (5,00%) ongeveer gelijk is aan de discontovoet (5,25%). De discontovoet is vastgesteld door het WSW. Zij gaan uit van de langjarig gemiddelde rente op staatsleningen. De verkoop van de nieuwbouwwoningen in de Geer zal winst noch verlies opleveren. De te verkopen bestaande huurwoningen zullen wel een verkoopresultaat laten zien. Deze opbrengst wordt gebruikt voor het financieren van de onrendabele investeringen. De huurpotentie is de mogelijke markthuur (maximale huur) minus de huur volgens het doelgroepenbeleid. De door Volksbelang gevraagde huur is 70% van de maximale huur. Hierbij is het oude WWS van toepassing. Dus nog zonder punten voor schaarste en het energielabel. Gaat Volksbelang uit van het nieuwe WWS dan bedraagt de gevraagde huur ca. 64% van maximaal redelijk. Dat wil zeggen dat bij de vooronderstelling dat de maximale huur gelijk is aan de markthuur de huurpotentie in ons geval € 4 miljoen bedraagt. Dit bedrag is gelijk aan de huurafslag (het gedeelte van de huur dat wij niet in rekening brengen). Overigens kan de markthuur lager zijn dan de maximale huur, omdat er boven een bepaalde huurprijs geen vraag meer is naar een huurwoning. Commerciële verhuurders rekenen met 80% tot 100% van de maximale huur. Transparantieschema Herkomst 5,25% over (Bedrijfswaarde MVA – Leningen) Netto opbrengst verkoop Totaal Besteding Gewenste groei eigen vermogen Leefbaarheid Onrendabele toppen Totaal Saldo te besteden (-/- = niet te besteden)

2011

2012

2013

2014

1.510

1.330

1.834

1.959

1.950

2.080

-15

3.568

812

791

1.108

1.208

1.495

4.898

2.646

2.750

3.058

3.288

0 219 2.611 2.830

0 280 0 280

0 279 811 1.090

0 278 0 278

0 277 0 277

0 276 4.027 4.303

-1.335

4.618

1.556

2.472

2.781

-1.015

minimaal vereist vermogen is ca € 25 miljoen (of 20% van het balanstotaal) Tabel: transparantieschema voor 2011-2016. Functie Kosten Buurtbeheerders 81.204 Consulenten 52.796 Technische voorzieningen 0 Leefbaarheid algemeen 24.694 Klantwaardering (Gouden Buur) 60.042 € 218.737 Totaal Tabel: uitgaven voor leefbaarheid in 2011


Aantal fte (1,5 FTE) (0,8 FTE)

2015

2016

Het transparantieschema laat zien dat er vanaf 2012 ruimte is voor onrendabele investeringen. De eerder genoemde Verhuurdersheffing, welke met ingang van 2014 door de woningcorporatie betaald moet worden aan het Rijk, zal een groei van het eigen vermogen noodzakelijk maken. Hierdoor is er minder ruimte voor onrendabele investeringen en/of activiteiten. Deze last moet ingerekend worden in de bedrijfswaarde. De heffing verlaagt onze bedrijfswaarde met ruim 8 miljoen euro. Als gevolg daarvan daalt ons eigen vermogen ook met 8 miljoen euro. Tevens zijn er verkoopopbrengsten ingerekend. Deze opbrengsten zijn nog zeer onzeker omdat de woningen uitsluitend bij mutatie verkocht worden. Als er weinig huurders verhuizen, verkopen wij ook weinig woningen. Daarnaast verlopen de verkopen moeizaam omdat er veel onzekerheid is over de hypotheekrenteaftrek en de financiële ontwikkelingen. Daarom zal vanaf 2014 de bestedingsruimte gebruikt worden voor het aanvullen van het Eigen Vermogen tot het gewenste bedrag van ca. 25 miljoen euro. 5.5.

Treasurycommissie

Treasurycommissie De treasurycommissie kwam in 2011 viermaal bijeen. Tijdens de treasury bijeenkomsten is scherp gekeken naar de financiële (on)mogelijkheden en is steeds de aflossingscapaciteit van 2% op de leningen uitgangspunt geweest. De treasurycommissie was in 2011 vooral gericht op beheersing van renterisico’s en op het waar mogelijk gebruik maken van de lage rentestand. In 2011 zijn 4 leningen aangetrokken: - 5 miljoen met een rente van 4,65% bij de NWB, ingaande 1 februari 2012; - 4 miljoen met een rente van 3-maands Euribor met een opslag van 20 basispunten bij de BNG, ingangsdatum 1 augustus 2011 met een looptijd van 6 jaar. - 5 miljoen met een basisrente van 3,674% bij de BNG. Deze lening heeft een variabele opslag, deze bedraagt 0,45% tot 3 april 2018. Ingangsdatum is 2 april 2013. De totale looptijd van de lening is 32 jaar. - 5 miljoen met een rente van 3,71% en een opslag van 0,48% voor de komende 7 jaar. De looptijd van de lening is 37 jaar. Ingangsdatum is 3 september 2012. -

Van een roll-over lening is € 2 miljoen ultimo 2011 teruggeplaatst bij de bank.

De gemiddelde rente op de leningenportefeuille inclusief de roll-over leningen bedroeg eind 2011 4,30%, tegen 4,36% eind 2010. De omvang van de leningenportefeuille is € 65,7 miljoen. De marktwaarde van de leningenportefeuille bedraagt € 77,7 miljoen. De EU beschikking is per 1 januari 2011 in werking getreden en vanaf die datum is het aantrekken van leningen met WSW borging voor niet-DAEB activiteiten niet meer mogelijk. In 2011 hebben wij nog geen lening voor niet-DAEB-activiteiten aangetrokken.


48 - 92

5.6.

Renterisicomanagement

Bovenmatig risico Uit de volgende grafiek blijkt dat Volksbelang de komende jaren het risico heeft gespreid en er in 2013 nog sprake is van een (beperkt) bovenmatig risico. Volgens ons treasury-statuut mag jaarlijks maximaal 15% van de leningen een renteherziening ondergaan. In 2013 wordt dat percentage overschreden. Dit risico doet zich voor als alle geplande investeringen doorgaan. Het risico is verkleind door het aangaan van een roll-over lening met een variabele hoofdsom. Deze lening is maximaal 5 miljoen en heeft een variabele rente van 1 maands-Euribor. De lening wordt in 2012 gestort en is vanaf 2014 een vaste lening. De lening wordt uitsluitend opgenomen als het geld nodig is voor de investeringen. Vanaf 2014 is er geen bovenmatig risico meer.

Figuur 1: renterisico (prognose maart 2012).

Derivaten Volksbelang beschikt over derivaten voor een bedrag van € 20 miljoen. Deze derivaten zijn afgesloten ter afdekking van renterisico’s in de toekomst. De marktwaarde bedraagt € 2,6 miljoen negatief. De derivaten bestaan uit renteswaps, dit is een ruil van rentebetalingen. Wij betalen de vaste rente en wij ontvangen de variabele rente. Als onderliggende waarde hebben wij een lening met een te betalen variabele rente afgesloten. Per saldo betaalt Volksbelang de vaste rente. De marktwaarde is negatief omdat de vaste rente op leningen is gedaald. Deze lagere rente wordt gebruikt om de waarde van de derivaten te berekenen. De vaste rente die wij betalen is gemiddeld 4,1%, dat is lager dan ons gemiddelde. Margin calls In de pers worden de problemen van collega-corporaties beschreven. Het belangrijkste probleem bij derivaten is de zogenaamde Margin call, dit is het opvragen van zekerheden door de bank die de derivaten geleverd heeft. De zekerheden worden opgeroepen door de negatieve marktwaarde. Volksbelang loopt geen risico op dit gebied omdat in onze contracten geen Margin Calls zijn opgenomen. Wij zijn niet verplicht zekerheden bij de bank te storten.


Kengetallen op basis van enkelvoudige jaarrekening Boekjaar Aantal verhuurdereenheden - In exploitatie a. woningen en woongebouwen b. garages/bedrijfspanden Totaal - Verkocht - In aanbouw Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,=)

2011

2010

2009

2008

2007

1990 23 2013 41 69 175.000

1990 23 2013

1987 23 2010

1983 23 2006

26 175.000

9 175.000

4 175.000

1965 23 1988 10 18 175.000

11.385 11.385 1.132 699 1.226 5.767 33 829

10.415 10.415 1.563 694 1.544 5.679 278 -3.547

13.973 13.973 1.080 845 1.319 5.575 316 -7.070

20.844 20.844 1.578 725 1.267 5.383 326 -2.107

7.768 23.145 780 708 1.107 5.318 306 1.694

2.707 104 328 2 251 1.190 549 13 65 26 100 0,90 1,60

3.187 124 337 4 242 1.219 529 15 86 23 92 1,00 2,28

3.036 96 356 2 300 1.316 371 14 62 20 89 1,00 1,23

2.237 138 393 4 288 1.269 426 7 78 53 72 1,21 0,98

2.604 128 434 5 291 1.271 403 25 78 25 50 1,12 0,81

20,6 24 1,0

22,0 27 0,0

20,4 24 1,0

18,5 22 0,0

16,7 20 0,0

0,13 21,61% -7,75% 14,49% 5,96% 4,30% 13,80%

0,15 21,48% -3,25% -18,76% -6,65% 4,40% 9,40%

0,46 28,65% 14,40% -11,39% -0,64% 4,15% 7,40%

0,1 39,83% 18,12% 2,23% 3,46% 4,71% 9,00%

0,1 44,37% 14,89% 7,32% 5,87% 4,90% 10,50%

Balans en winst- en verliesrekening per V.H.E. Eigen vermogen excl. herwaarderingsreserve Eigen vermogen incl. herwaarderingsreserve Lasten onderhoud Salarissen en sociale lasten Andere Bedrijfslasten Huren Vergoedingen Jaarresultaat Verhuur en incasso Woningzoekenden Verhuringen Aantal huurders met HT (via Volksbelang) Leegstaande woningen (> 3mnd) Goedkope woningen < € 362 Betaalbare woningen > € 362 en < € 555 Dure woningen > € 555 Toewijzingen < € 362 Toewijzingen > € 362 en < € 555 Toewijzingen > € 555 Aantal goede reacties per advertentie Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur Personeelsformatie Aantal voltijds formatieplaatsen Aantal personeelsleden Inclusief vacatures op balansdatum Continuïteit Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit (o.b.v. E.V. actuele waarde) Solvabiliteit (o.b.v. E.V. historische kostprijs) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) Rentabiliteit vreemd vermogen (RVV) Gecorrigeerd weerstandsvermogen CFV


50 - 92

5.7. Volksbelang Wijk bij Duurstede BV Deze BV, opgericht in 2008, heeft als doel de locatie Karel de Grotestraat 65, het voormalige postkantoor, samen met de gemeente te ontwikkelen. De ontwikkeling bestaat uit investering in maatschappelijk vastgoed en een aantal koopappartementen. De daarmee gepaard gaande risico’s worden zodoende buiten de corporatie gehouden. De gemeente en de BV zijn elk voor de onverdeelde helft eigenaar van deze locatie. De gemeente heeft echter besloten om geen deel te nemen aan de BV. Om die reden zal de BV fuseren met Volksbelang. De fusie zal in 2012 afgerond worden. Tot die tijd is de BV een 100% deelneming van Volksbelang. Op dit moment bestaat de activiteit van de BV uit het verhuren van het aangekochte pand. Het jaarresultaat is positief. De BV is gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Bestuurlijke betrokkenheid van de stichting in de BV gebeurt in de persoon van de directeurbestuurder van Volksbelang. De omzet van de BV bedraagt € 18.521,50 (dit is 50% van de huurinkomsten) en het eigen vermogen is 0,6 miljoen. Over het door Woningstichting Volksbelang ingebrachte kapitaal wordt geen rente in rekening gebracht. De inkomsten van de BV bestaan uit huurpenningen van Stichting Binding. Over 2011 is een klein positief resultaat behaald. 5.8.

Deelneming WoningNet NV

Woningstichting Volksbelang heeft 1% van de aandelen WoningNet NV gekocht. De aandelen zijn voor 75% volgestort en gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. De omzet van WoningNet NV bedraagt 16,4 miljoen en het eigen vermogen is 6,4 miljoen ultimo 2009. 5.9. Een blik van buiten Oordeelsbrief van de minister voor BZK In zijn jaarlijkse oordeelsbrief, over het verslagjaar 2010, behandelde de minister van Binnenlands Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) drie onderwerpen: onze financiële positie, de mate waarin wij de wetten en relevante regels hebben nageleefd en een algemene mededeling over de wijziging van procedures voor het indienen van verzoeken bij het ministerie van BZK. Financiële positie De minister schrijft dat uit het oordeel over de vermogenspositie blijkt dat, uitgaande van voorgezette verhuur van het bezit, de solvabiliteit ultimo 2010 onvoldoende is De verantwoordingscijfers met betrekking tot de nieuwbouwplannen, waarbij voor een deel reeds verplichtingen zijn aangegaan, en de hoge bedrijfslasten gaven de minister aanleiding tot het maken van opmerkingen over de solvabiliteit. Inmiddels wordt gewerkt aan een aanvullend herstelplan en in de voorliggende periode zal in overleg met het CFV worden bezien of de herstelmaatregelen toereikend zijn. Rechtmatigheid Ten aanzien van de naleving van weten regelgeving door Volksbelang in 2010 (op basis van het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en de accountantsverklaringen bij de verantwoordingsstukken) had de minister geen opmerkingen. Indienen van verzoeken Met ingang van januari 2012 zal een verzoek om goedkeuring rechtstreeks bij BZK kunnen worden ingediend in plaats van via het CFV.


Het betreft verzoeken tot toelating ex artikel 70 van de Woningwet, goedkeuring van een fusie en goedkeuring van statutenwijziging.


52 - 92

6. Volksbelang Dit hoofdstuk gaat over de mensen die bij Volksbelang werken. Het team kreeg in 2011 veel veranderingen van buiten opgelegd. Deze veranderingen hebben wij genoemd in hoofdstuk 1. In 2010 zijn we begonnen met proces- en projectmatig werken. In 2011 hebben wij er hard aan gewerkt deze werkwijze dieper te verankeren. Wij zijn doorgegaan met het vastleggen van de laatste, grote processen. Daarnaast is het multidisciplinair overleg voor kortlopende projecten ingesleten en bundelen wij onze kennis in klantgericht werken. Onze visie was een leidraad voor de periode 2006 – 2011. In die tijd is er veel veranderd binnen de corporatiewereld en binnen Volksbelang. In 2012 gaan wij gezamenlijk een nieuwe visie opstellen. Die visie zal voor een kortere periode zijn, omdat deze tijd vraagt om een steeds actuele visie en omdat de directeur in 2013 afscheid neemt en hij het pad vrij wil houden voor zijn opvolger. 6.1.

Op weg naar een visiecoöperatie

Het is onze wens ooit een deel van ons woningbezit onder te brengen in een coöperatie. Een coöperatie waarbinnen de lokale samenleving zeggenschap heeft. Om dit te bereiken zijn wij al op experimentele wijze op een andere manier gaan besturen. Deze bestuurswijze creëert een scherp onderscheid tussen visie, beleid en uitvoering. Visie en beleid ontstaan in verbinding met de belanghouders. De medewerkers en leidinggevenden van Volksbelang zijn naast de huurders onze belangrijkste belanghouders. Hun betrokkenheid bij visievorming en beleidsontwikkeling is daarom onbetwist. In de nieuwe bestuursvorm zijn de taken en verantwoordelijkheden als volgt verdeeld: Bestuurstafel De bestuurstafel wordt gevormd door de Raad van Commissarissen (RvC) en de directeur. De bestuurstafel zorgt voor een breed gedragen visie en koers en stelt de maatschappelijke doelen voor de lange termijn vast. Daarnaast vervult de RvC de statutaire rollen van werkgever, klankbord en intern toezichthouder en geeft de directeur leiding aan de werkorganisatie. Managementteam en bestuurder Het managementteam (MT) bestaat uit de hoofden van de afdelingen Klantencontacten, Vastgoed en Financiën & Controlling. Zij vertalen de visie en de koers in het beleid voor de middenlange termijn. Het management geeft aan hoe, met welke middelen en binnen welke termijn de doelen kunnen worden bereikt. Het MT overlegt iedere twee weken met de bestuurder. Dit overleg noemen wij het directieoverleg. Tijdens het directieoverleg worden beleidsvoorstellen besproken en vastgelegd. Medewerkers De medewerkers zorgen voor de uitvoering van het beleid onder aansturing van het managementteam.


6.2.

Project- en procesmatig werken

Volksbelang wil klantgericht werken en vooral samen met bewoners in wijken en buurten tot resultaat komen. Om deze ontwikkelingen voor en samen met klanten tot een goed einde te brengen is een goede interne samenwerking van belang. Hiertoe zijn een heldere onderlinge verdeling van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden vereist alsook een duidelijke, effectieve en efficiënte onderlinge afstemming van de werkzaamheden. We zijn van mening dat we dit in een tijd waarin zelfontplooiing een groot goed is, het beste kunnen realiseren door in proces- en projectteams samen te werken. Teams, gevormd door medewerkers uit verschillende afdelingen, die samen de verantwoordelijkheid voor een product of dienst op zich nemen. Die zo het klantbelang boven het afdelingsbelang plaatsen. De afdelingshoofden zorgen in deze opzet in eerste plaats voor heldere integrale beleidskaders, de juiste bemensing van de teams en de benodigde middelen. Volksbelang wil de verantwoordelijkheid voor processen en projecten zo laag mogelijk in de organisatie leggen. Het benoemen van de rol van proceseigenaar is daarbij een belangrijke mijlpaal. Door het onderscheiden van deze rol is het lijnmanagement (de afdelingshoofden) niet meer uitsluitend verantwoordelijk voor de besturing en resultaten van de organisatie. De proceseigenaar is verantwoordelijk voor een correcte uitvoering van de vastgestelde procesinrichting, het onderhoud van het proces en hij/zij rapporteert over het proces. Onder aanvoering van de proceseigenaar zijn in 2010 en 2011 verschillende aanpassingen in de processen doorgevoerd, met als doel de procesuitvoering te verbeteren. 6.3.

De organisatiestructuur

Bij Volksbelang werken 25 mensen2 aan de ontwikkeling van onze visie, de vertaling van die visie in beleid en de uitvoering van de visie en het beleid in de dagelijkse praktijk. Volksbelang telt 20,6 voltijd formatieplaatsen verdeeld over 20 functies. De functie medewerker kwaliteit en dienstverlening is tijdelijk, de projectleider planmatig onderhoud en één van de twee consulenten woningbeheer hebben een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. Naast de medewerkers met een arbeidsovereenkomst, heeft Volksbelang ingehuurd personeel. De functie van hoofd Vastgoed werd in 2011 vervuld door een tijdelijke kracht. Vaste formatie

Tijdelijke formatie

Aantal vaste formatieplaatsen 1,00 3,00* 7,41 3,00

Directeur 1 Managementteam 3* Afdeling Klantencontacten 10 2 Afdeling Vastgoed 3 Afdeling Financiën & 3 2,74 Controlling Staf 3 2,45 Totaal 23 2 19,60 Tabel: medewerkers en formatieplaatsen bij Volksbelang per 31 december 2011. * In deze posten is het hoofd Vastgoed meegerekend. Het hoofd Vastgoed was op ad interim werkzaam bij Volksbelang voor 0,67 fte.

Aantal tijdelijke formatieplaatsen 2,00 2,00 basis

2

In deze telling is het hoofd Vastgoed meegerekend. Het hoofd Vastgoed was op ad interim basis werkzaam bij Volksbelang voor 0,67 fte.


54 - 92

Organogram Op verschillende afdelingen huurden wij specialisten van buiten in. Op de afdeling Vastgoed huurden wij in 2011 het hoofd Vastgoed en 5 projectleiders en/of opzichters in. Op de afdeling Staf werken naast vaste medewerkers een HRM-adviseur en een ICTmedewerker op contractbasis en was daarnaast een allround oproepkracht werkzaam.

raad van commissarissen

directeur

ICT-medewerker

managementassistent

HRM-adviseur

beleidsadviseur

communicatieadviseur

hoofd Financiën en Controlling

hoofd Klantencontacten

hoofd Vastgoed

1e medewerker f&c

coördinator dagelijks onderhoud

coördinator nieuwbouw

2 administratief medewerkers

2 consulenten sociaal beheer

projectleider planmatig onderhoud

medewerkster kwaliteit en dienstverlening

projectleider grootonderhoud

2 consulenten verhuur

1 oproepkracht vastgoed

2 consulenten woningbeheer

2 consulenten buurtbeheer vaste formatie 2 receptionistes tijdelijke formatie oproepkracht receptie

Figuur: Organogram Volksbelang op 31-12-2011


DEEL 2

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

7. Verslag van de Raad van Commissarissen 7.1.

Samenstelling van de Raad van Commissarissen

De samenstelling van de Raad van Commissarissen (RvC) van Volksbelang in 2011: De heer drs. A. (Lex) Mellink (1957) Lid sinds 2007, aftredend op 1 oktober 2015, niet meer herkiesbaar. Voorzitter van de RvC. De heer Mellink is werkzaam als ondernemer en is sociaal architect. Relevante nevenfuncties: − voorzitter stichting De Kamers - huis voor cultuur en ontmoeting - in Amersfoort − lid van de Raad voor de Journalistiek. Binnen de RvC voldoet de heer Mellink aan de profielen voorzitter en marketing en communicatie. De heer H.A. (Harry) van Leeuwen (1945) Lid sinds 2003, aftredend eind 2013, niet meer herkiesbaar. Lid van de RvC op voordracht van de HuurdersBelangenVereniging Krommerijn. De heer Van Leeuwen is gepensioneerd. Hij heeft geen relevante nevenfuncties. Binnen de RvC voldoet de heer Van Leeuwen aan de profielen vertegenwoordiger van de huurders en volkshuisvesting en/of ruimtelijke ordening. De heer C.R.W. (Kees) Mulder MHBA (1959) Lid sinds 2004, aftredend per 1 juni 2013, niet meer herkiesbaar. Vicevoorzitter van de RvC. De heer Mulder is werkzaam als regiodirecteur bij Pro Senectute. Hij heeft geen relevante nevenfuncties. Binnen de RvC voldoet de heer Mulder aan het profiel voorzitter. Daarnaast brengt hij expertise in op het vlak van wonen en zorg. Mevrouw mr. A.M.J. (Angélique) Driessens-Kuijpers (1961) Lid sinds 2008, aftredend per 1 december 2012, herkiesbaar. Lid van de RvC op voordracht van de HuurdersBelangenVereniging Krommerijn. Mevrouw Driessens is werkzaam als zelfstandig advocaat. Relevantie nevenfunctie: − voorzitter Klachtencommissie Ongewenst gedrag Stichting Reclassering Nederland. Binnen de RvC voldoet mevrouw Driessens aan de profielen vertegenwoordiging van de huurders en juridisch.


De heer A.W.H. (Fons) van den Heuvel (1967) Lid sinds 2010, aftredend per 1 oktober 2014, herkiesbaar. Lid van de RvC met consent van de wethouder financiën gemeente Wijk bij Duurstede De heer Van den Heuvel is werkzaam als Strategisch Planeconoom/Senior Projectmanager bij de gemeente Zeist. Relevante nevenfunctie: − bestuurslid van BOM Kerckebosch. Binnen de RvC voldoet de heer Van den Heuvel aan het profiel financieel-economisch. 7.2.

Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen

De RvC is belast met het toezicht op het bestuur (uitgeoefend door de directeur) en de algemene gang van zaken in de corporatie en de met haar verbonden onderneming en staat tevens het bestuur met raad terzijde. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de statuten en het reglement voor de Raad van Commissarissen omschreven. De RvC maakt bij zijn toezicht en voortgangsbewaking gebruik van een toetsingskader. Dit kader bestaat uit de visie, missie en strategie van Volksbelang, de Balanced Scorecard, het treasurybeleid, het strategisch voorraadbeleid en het personeelsbeleid, alsook de jaarplannen en begrotingen ter realisering van de uitgezette koers binnen de gestelde beleidskaders. De kwartaalrapportages van directeur, management en staf, alsook die van de treasurycommissie, informeren de RvC over de voortgang van de doelrealisatie en actuele in- en externe ontwikkelingen en de manier waarop de organisatie daarop inspeelt. Over de voortgang van investeringsprojecten wordt middels fasedocumenten gerapporteerd. Aldus heeft de raad zicht op de maatschappelijke en de financiële prestaties en op de risicobeheersing van de corporatie en de vennootschap. Ook overlegt de RvC jaarlijks met de externe accountant over de opzet en de werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem. Om de maatschappelijke functie en de koers van Volksbelang onafhankelijk te laten toetsen, heeft Volksbelang zich in 2010 laten visiteren door Ecorys. Het visitatierapport is in februari 2011 verschenen. In 2014 vindt opnieuw een visitatie plaats.

7.3.

Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen

De RvC is het intern toezichthoudend orgaan van de hele organisatie van Volksbelang, inclusief Volksbelang Wijk bij Duurstede BV, waarover Woningstichting Volksbelang zeggenschap heeft. Het bestuur van de stichting vormt tevens het bestuur van de BV. Voor strategische besluiten aangaande de BV is de voorafgaande goedkeuring van de RvC nodig. In 2011 is in beginsel besloten dat de stichting en de BV begin 2012 fuseren.

7.4.

Reglement Raad van Commissarissen

De werkwijze van de RvC van Volksbelang is vastgelegd in een reglement.


Het reglement, de functieprofielen en het rooster van aftreden staan op de website van Volksbelang.

7.5.

Vergaderingen en behandelde onderwerpen

Reguliere vergaderingen De RvC van Volksbelang heeft in 2011 vier reguliere vergaderingen gehouden. De belangrijkste onderwerpen waren: − de periodieke rapportages van het management, de treasurycommissie en de externe accountant; − fasedocumenten met betrekking tot nieuwbouwprojecten; − het jaarverslag 2010; − de gewijzigde begroting 2011; − de financiële continuïteit van Volksbelang; − de strategie voor de periode 2012-2014; − het jaarplan en de begroting 2012; − het rapport en de managementletter betreffende de visitatie; − de oordeelsbrief 2010 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) − de brief van CFV over het integriteitbeleid bij Volksbelang; − de beoordeling, beloning, toekomstige opvolging en het levensloopverlof van de directeur; − de beloning van de commissarissen; − het haalbaarheidsonderzoek met betrekking tot de wooncoöperatie voor de middeninkomens; − het SEV-experiment Corporate Board; − het reglement Raad van Commissarissen; − het continuïteitsoordeel 2011 van het CFV; − de Herzieningswet toegelaten instellingen Woningwet; − het solvabiliteitsoordeel 2011 van het CFV; − afhankelijkheid c.q. potentieel tegenstrijdige belangen van commissarissen; − de verkoop van woningen; − de beoordeling van de kredietwaardigheid van Volksbelang in oktober 2011 door het WSW; − de brief aan B&W over de inzet van Volksbelang in de periode 2012-2016. Themavergaderingen De RvC heeft in 2011 twee bijeenkomsten gewijd aan de financiële continuïteit van Volksbelang. De directeur, het management en de staf waren daarbij aanwezig. De bijeenkomsten werden verzorgd door een externe deskundige. In de eerste bijeenkomst werden de belangrijkste indicatoren en normen behandeld en in de tweede werden het jaarplan en de begroting voor 2012 hieraan gespiegeld. Interne evaluatievergadering De RvC heeft in december - ditmaal zonder externe ondersteuning - vergaderd over haar eigen functioneren en dat van de directeur. Uitgezonderd de oordeelsvorming over het functioneren van de directeur vond de vergadering plaats in diens aanwezigheid. Zowel het individueel functioneren als dat van de collectieven RvC en Corporate Board kwamen uitgebreid aan de orde. Daarnaast de pensionering en opvolging in 2013 van de directeur.


58 - 92

Overleg met de belanghebbenden Het contact met de belanghebbenden vindt plaats aan de zogenoemde visietafels. In oktober 2010 werden deze voor de tweede keer georganiseerd, ditmaal in combinatie met de visitatie. De volgende ronde vindt plaats in 2012. In dat jaar wordt tevens organisatiebreed de strategie voor de periode tot en met 2014 bepaald, mede op basis van de input van de overige belanghebbenden. De commissarissen Driessens en Van Leeuwen wonen beurtelings de bestuursvergaderingen bij van de HuurdersBelangenVereniging. Externe relaties De commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), maken deel uit van het Netwerk van Toezichthouders van Atrivé en zijn ingeschreven bij het Nationaal Register voor commissarissen en toezichthouders. Overleg met de Ondernemingsraad De Ondernemingraad (OR) van Volksbelang lijdt een slapend bestaan. Ook in 2011 zag de OR af van een overleg met de RvC. Begin 2012 vinden er verkiezingen plaats voor een nieuwe Personeelsvertegenwoordiging (PVT) of OR. Overleg met de externe accountant De externe accountant, Deloitte, is met ingang van 2009 benoemd door de RvC. Hij rapporteert jaarlijks zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening aan de directeur en de RvC. Daarbij komt ook de samenvatting van zijn managementletter naar aanleiding van de jaarlijkse interim-controle aan de orde. Jaarlijks beoordeelt de RvC het werk van de accountant en eenmaal per vier jaar wordt een offertetraject gevolgd. De accountant meldde in mei 2011 dat de controle van de jaarrekening over 2010 vertraging had opgelopen omdat voor het eerst een geconsolideerde jaarrekening moest worden opgesteld. Ook werd uitgebreid stilgestaan bij het feit dat Volksbelang scherp aan de wind vaart met betrekking tot de solvabiliteit en de kasstromen en alle zeilen moet bijzetten om de continuïteit te borgen. Tegenover de accountant verklaarden zowel de directeur als de commissarissen dat zij geen aanwijzingen hadden voor fraude. De RvC stelde tevreden vast dat het jaarverslag geen verrassingen bevatte. Besluiten van de Raad van Commissarissen In 2011 heeft de RvC een aantal besluiten van de directeur goedgekeurd conform hetgeen daarover geregeld is in de statuten. De belangrijkste zijn: − de goedkeuring van de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2010; − de goedkeuring van de start van de definitieve ontwerpfase van een tweetal nieuwbouwprojecten (Oranjepoort en Hoogstraat 75 t/m 85); − de goedkeuring van de aanbesteding van twee nieuwbouwprojecten (57 woningen en Droomhuis, beide in De Geer); − de goedkeuring van een vervolgfase in het haalbaarheidsonderzoek betreffende de wooncoöperatie voor de middeninkomens; − de goedkeuring van de gewijzigde begroting voor 2011; − de goedkeuring van de strategie voor 2012; − de goedkeuring van het jaarplan en de begroting voor 2012. Andere besluiten van de RvC: − de herbenoeming van de heer Mellink tot 1 oktober 2015;


− − − − − −

de herbenoeming van de heer Van Leeuwen tot 31 december 2013; het terugdraaien van het levensloopverlof van de directeur over 2012; de wijziging van de inschaling van en de arbeidsovereenkomst met de directeur; het handhaven van de bij diens aanstelling in 1998 met de directeur gemaakte pensioenafspraak; de wijziging van de honorering van de commissarissen; papierloos vergaderen.

7.6.

Kerncommissies

Gelet op de omvang van de RvC - 5 commissarissen - worden binnen de RvC geen aparte commissies gevormd.

7.7.

Integriteit

De RvC heeft in 2011 kennis genomen van brief die het CFV zond naar aanleiding van het over 2009 door het fonds uitgevoerde vervolgonderzoek naar het integriteitbeleid bij Volksbelang. Op grond van het bij Volksbelang reeds ontwikkelde instrumentarium ter bevordering van integer handelen binnen de organisatie, spreekt het CFV het vertrouwen uit dat Volksbelang één en ander nog verder zal optimaliseren. De RvC heeft tevens geconstateerd dat de optimalisatie reeds in 2010 heeft plaatsgevonden. Mocht er sprake zijn van meldingen van integriteitschendingen, dan bepalen de directeur en de RvC in overleg of tot publicatie wordt overgegaan. Bij de weging van belangen wordt meegenomen of publicatie kan leiden tot (onnodige) beschadiging van Volksbelang en/of personen.

7.8.

Onafhankelijkheid

De RvC van Volksbelang is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar en de directeur geheel onafhankelijk opereren. Er wordt sterk gehecht aan het voorkomen van belangenverstrengeling binnen de RvC. In 2011 werden in dit verband met twee commissarissen gesprekken gevoerd. De heer Mulder trad in 2011 in dienst bij Pro Senectute, dat QuaRijn als huurder heeft. QuaRijn doet zaken met Volksbelang. Besloten werd dat de heer Mulder voortaan buiten eventuele besluitvorming blijft met betrekking tot QuaRijn. De heer Mellink heeft zich middels een managementovereenkomst geassocieerd met Atrivé. Volksbelang doet zaken met Atrivé. Onderzocht is of hierbij sprake is van afhankelijkheid dan wel tegenstrijdig belang. Dat blijkt niet het geval. Besloten is dat de heer Mellink voortaan buiten eventuele besluitvorming blijft met betrekking tot Atrivé. Al eerder meldde mevrouw Driessens dat er met betrekking tot de herontwikkeling van Hoogstraat 9 t/m 33 sprake is van een mogelijk tegenstrijdig belang, aangezien zij tegenover deze woningen woont. Besloten is dat zij buiten eventuele besluitvorming blijft over dit project.


60 - 92

7.9.

Remuneratierapport Volksbelang 2011

De directeur en de RvC onderschrijven de Governancecode Woningcorporaties. Sinds juli 2011 is de gewijzigde Governancecode van kracht. Mede hierdoor wijkt Volksbelang minder vaak van de code af dan in het verleden. Afwijkingen van de Governancecode III.1.8 De RvC zal alleen met medeweten van de directeur informatie inwinnen van functionarissen en externe adviseurs van de corporatie. III.2.2 De onafhankelijkheid van een lid van de RvC strekt zich tot in de eerste en niet tot in de tweede graad. Dit omdat Volksbelang een kleine organisatie is in een kleine gemeenschap (circa 23.000 inwoners). Beoordelingsbeleid directeur Het beoordelingsbeleid ten aanzien van de statutair directeur van Volksbelang is gebaseerd op het meten van de behaalde resultaten zoals die zijn neergelegd in het jaarplan en de begroting. Beloningsbeleid directeur De directeur van Volksbelang krijgt een vaste beloning conform de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties. De functie is ingeschaald in schaal D. Er is geen variabele beloning. De pensioenregeling voor de heer Nellestein wijkt af van de code. Bij diens aanstelling in 1998 zijn met de heer Nellestein afspraken gemaakt over het vroegpensioen. Begin 2006 werden deze door de RvC omgezet in een premievrij pensioen. Over het jaar 2011 bedroeg de beloning (belastbaar loon) in totaal € 125.532,75 en het werknemersdeel van de pensioenpremie € 11.157,55. Overige arbeidsrechtelijke afspraken De directeur heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De directeur krijgt een onkostenvergoeding op basis van werkelijk gemaakte kosten. Voor de overige arbeidsvoorwaarden wordt aangesloten bij de arbeidsvoorwaarden van Volksbelang. Beloningsbeleid Raad van Commissarissen De RvC van Volksbelang wordt beloond conform de Honoreringscode commissarissen in corporaties van de VTW. De inschaling sluit aan bij die van de directeur, schaal D. Over het jaar 2011 bedroeg de beloning van de voorzitter € 11.835,42 en van de overige commissarissen elk € 8115,02. Onkostenvergoedingen Met de leden van de RvC zijn geen arbeidsovereenkomsten gesloten.

7.10.

Aanpassingen in 2011

In 2011 waren twee commissarissen aftredend en herkiesbaar. De heer Van Leeuwen werd met het consent van de HuurdersBelangenVereniging herbenoemd tot eind 2013 en de heer Mellink werd herbenoemd tot 1 oktober 2015.


7.11.

Rooster van aftreden

Het rooster van aftreden ziet er per 1 januari 2012 als volgt uit: Naam

Aftredend

Herkiesbaar

mw. Driessens-Kuipers dhr. C.R.W. Mulder dhr. H.A. van Leeuwen dhr. A.W.H. van den Heuvel dhr. A. Mellink

01-12-2012 01-06-2013 31-12-2013 01-12-2014 01-10-2015

ja nee nee ja nee

7.12.

Verklaring van de Raad van Commissarissen

De RvC van Volksbelang verklaart zich hierbij akkoord met het jaarverslag en de jaarrekening over 2011. De Raad baseert zich daarbij mede op de verklaring van Deloitte bij de jaarrekening 2011 en het volkshuisvestingsverslag 2011. De RvC stelt vast dat er in het verslagjaar geen aanleiding is geweest om besluiten van de directeur te schorsen of ongedaan te maken. Wijk bij Duurstede, 20 juni 2012, De Raad van Commissarissen, namens deze, A. Mellink, voorzitter


62 - 92

DEEL 3

JAARREKENING

8. Jaarrekening 2011


8.1.

Balans per 31 december 2011

Na resultaatbestemming Bedragen in euro’s ACTIVA

31-12-2011

31-12-2010

94.489.436 5.520.090 1.460.832 716.597 102.186.955

92.684.655 1.726.129 997.483 762.234 96.170.502

68.522 609.614 11.629 318.373 1.008.138

87.284 598.460 11.629 356.535 1.053.908

103.195.093

97.224.410

1.229.870 1.229.870

0 0

50.763 3.220 4.582 456.496 125.247 640.308

67.225 10.904 13.635 568.791 10.594 671.149

16.899 16.899

13.853 13.853

1.887.077

685.002

105.082.170

97.909.412

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie Deelneming groepsmaatschappij Effecten Latente belastingvordering

Subtotaal

VLOTTENDE ACTIVA Voorraad Onderhanden werk (Pomona en Zorgboerderij)

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Vooruitbetaalde vennootschapsbelasting Overlopende activa

Liquide middelen

Subtotaal Totaal


64 - 92

Vervolg: 8.1 Balans per 31 december 2011 na resultaatbestemming

PASSIVA

31-12-2011

31-12-2010

Eigen vermogen Overige reserves

23.014.109

21.033.150

23.014.109

21.033.150

0 5.631.658 64.093 5.695.751

0 6.782.152 67.112 6.849.264

4.290.962 61.440.675 5.503.027 71.234.664

4.360.213 59.315.642 1.691.440 65.367.295

0

126.110

0

126.110

1.863.586 985.128 293.146 1.995.786

1.497.454 1.020.841 53.528 1.961.769

5.137.646

4.533.592

105.082.170

97.909.412

Voorzieningen Latente vennootschapsbelastingverplichting Onrendabele investering nieuwbouw Loopbaanbudget

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

VLOTTENDE PASSIVA Onderhanden projecten Steenstraat 14 (Almandijn)

Kortlopende schulden BNG rekening courant Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

Totaal


8.2.

Winst- en verliesrekening 2011 2011

2010

11.476.972 525.161 56.572 -15.156 101.680 54.260 12.199.489

11.300.326 553.094 0 0 0 52.279 11.905.699

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

59.060 2.611.214 1.040.576 138.144 212.850 2.189.722 2.898.983 9.150.548

117.594 8.167.900 1.017.971 138.491 224.663 3.109.832 3.072.057 15.848.508

BEDRIJFSRESULTAAT

3.048.940

-3.942.809

3.600 17.401 2.807.290 -2.786.289

4.344 2.451 2.811.619 -2.804.824

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

262.652

-6.747.633

Belastingen Resultaat deelneming

-38.162 11.154

332.550 11.003

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

235.644

-6.404.080

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

1.745.315

-346.706

Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde materiële vaste activa

1.980.959

-6.750.786

Resultaat na belasting na mutatie actuele waarde

1.980.959

-6.750.786

Bedragen in euro’s. Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengsten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Financiële baten en lasten Opbrengst financiële vaste activa Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat


66 - 92

8.3.

Kasstroomoverzicht 2011

Directe methode Bedragen x € 1.000 2011

2010

11.477 525 4 -15 213

11.313 553 2 0 52

12.204

11.921

1.041 351 364 2.189 1.040 1.462 2.790

1.018 369 497 3.761 1.293 1.010 2.905

9.237

10.853

Kasstroom operationele activiteiten

2.967

1.068

Investeringen Nieuwbouw koop Nieuwbouw huur Groot onderhoud Deelneming Overige investeringen Activa ten dienste van exploitatie

-70 3.981 1.402 0 60 13

-29 3.978 1.595 0 59 15

Kasstroom (des)investeringen

5.386

5.619

Financiering Nieuwe leningen Terugplaatsen roll over Aflossingen leningen

5.000 2.000 944

12.000 5.000 4.413

Kasstroom financieringsactiviteiten

2.056

2.587

-363

-1.964

2011 -1.847 -1.484 -363

2010 -1.484 480 -1.964

Operationele activiteiten Ontvangsten Huurontvangsten Vergoedingen Rentebaten Verkoopopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal ontvangsten Uitgaven Lonen en salarissen Sociale lasten Uitzendkrachten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Exploitatielasten Rentelasten Totaal uitgaven

Afname geldmiddelen

Saldo liquide middelen 31 december Saldo liquide middelen 1 januari Afname liquide middelen


8.4.

Realisatie versus begroting 2011

Bedragen x € 1.000 Realisatie 2011 Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Begroting 2011

Verschil 2011

Werkelijk 2010

11.477 525 57 -15 156 12.200

11.428 0 0 3.525 0 14.953

49 525 57 -3.540 156 -2.753

11.300 553 0 0 52 11.905

Bedrijfslasten Afschrijvingen Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

59 1.392 2.190 2.899 6.540

71 1.540 2.334 2.355 6.300

-12 -148 -144 544 240

117 1.856 3.110 2.597 7.680

Bedrijfsresultaat

5.660

8.653

-2.993

4.225

4 17 0 -2.807 -2.786

5 7 -20 -2.980 -2.988

-1 10 20 173 202

4 3 0 2.812 -2.805

2.874

5.665

-2.791

1.420

1.745 -2.611 -38 11

-1.178 -471 -360 0

2.923 -2.140 322 11

-347 -8.168 333 11

1.981

3.656

-1.675

-6.751

Financiële baten en lasten Rentebaten BWS Rentebaten R/C Rentelasten R/C Rentelasten leningen o/g Financieel resultaat Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Waardemutatie bedrijfswaarde Afboeking investering Belastingen Resultaat deelneming Resultaat na mutatie actuele waarde na belastingen

Verklaring van de verschillen De verwachte verkoopopbrengsten zijn niet gerealiseerd. In 2011 is een verkoopplan opgesteld en zijn de te verkopen woningen aangeboden aan de zittende huurders. Vanaf 2012 worden er wel verkopen gerealiseerd. De lonen en salarissen zijn lager dan begroot omdat het hoofd Vastgoed niet in dienst is getreden maar als ZZP’er is blijven werken. Daardoor is er een overschrijding op de overige bedrijfslasten. Daar zijn namelijk de uitgaven voor uitzendkrachten opgenomen. Per saldo een onderschrijding.


68 - 92

De gerealiseerde rentelasten zijn lager dan begroot omdat een aantal leningen een variabele rente kent. Deze rente is de EURIBOR en deze is in 2011 omlaag gegaan. De waardemutatie bedrijfswaarde is positief omdat de gemiddelde levensduur is verlengd met 3,8 jaar. Tevens zijn een aantal grotere onderhoudsingrepen geschrapt. Deze waren gepland aan het einde van de levensduur van de woningen. Als deze werkzaamheden uitgevoerd gaan worden, zal de levensduur van de woningen verlengd worden. Daarmee worden de kosten grotendeels weer terugverdiend. De afboeking van de investeringen is hoger omdat een aantal projecten zijn doorgeschoven in de tijd. Bij het berekenen van de onrendabele top stijgen de bouwkosten sneller dan de huurinkomsten. De zorgboerderij is gedaald in waarde en om die reden wordt daar een verlies verwacht. De renovatie aan cluster 20 (Haraldstraat en omgeving) wordt niet 100% terugverdiend, ondanks de levensduurverlenging van 25 jaar. Omdat de werkzaamheden in 2011 zijn begonnen, wordt de onrendabele top in 2011 ten laste van het resultaat gebracht.


9. Algemene toelichting Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

9.1.

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het Bbsh (Besluit beheer sociale huursector). Dit houdt onder andere in dat dit gebeurd is overeenkomstig de voorschriften en bepalingen inzake de verslaggeving zoals weergegeven in Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de Richtlijn van de Raad voor de Jaarverslaggeving 645 “Toegelaten instellingen”. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts genomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

9.2.

Activiteiten

Woningstichting Volksbelang, statutair gevestigd te Wijk bij Duurstede en met adres: Karel de Grotestraat 59, 3962 CK Wijk bij Duurstede, vanaf 24 juni 1918 ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken onder nummer 30038724. De Stichting – voorheen vereniging – is op 2 juli 1948 bij Koninklijk besluit nummer 24 toegelaten als instelling, werkzaam in het belang van de volkshuisvesting.

9.3.

Groepsverhoudingen

Woningstichting Volksbelang heeft een 100%-belang in B.V. Volksbelang Wijk bij Duurstede, te Wijk bij Duurstede. Op grond van artikel BW 2:407.1a wordt dit belang niet geconsolideerd.


70 - 92

10.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

10.1.

Vergelijking met vorig jaar

De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd t.o.v. voorgaand jaar, tenzij anders vermeld onder “Stelselwijzigingen”.

10.2.

Transacties verbonden partijen

Met de deelneming in WoningNet heeft Volksbelang naast een aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij diensten van de betreffende deelneming worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. 10.3.

Continuïteit

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna: ‘CFV’) heeft in 2011, op basis van haar jaarlijkse beoordeling, aangegeven dat Woningstichting Volksbelang onvoldoende solvabel is, hetgeen op termijn kan leiden tot een materiële onzekerheid ten aanzien van de continuïteit van Woningstichting Volksbelang. Op verzoek van CFV is een herstelplan opgesteld, waarin onder meer de volgende (voor-) genomen maatregelen zijn uitgewerkt: • • • •

Halveren van de toekomstige investeringen; Verlagen van de personeelskosten; Verlagen van de algemene kosten; Verlagen van de onderhoudskosten (na actualisatie van de onderhoudsbegroting).

Vorengenoemd herstelplan is in 2012 ingediend bij CFV. Woningstichting Volksbelang anticipeert tevens op de toekomstige lasten uit hoofde van de Verhuurdersheffing, door in 2012 een aanvulling op het ingediende herstelplan op te stellen. In dit aanvullende herstelplan worden extra bezuinigingen uitgewerkt, welke betrekking hebben op de (toekomstige) personeelskosten en onderhoudskosten. De directeurbestuurder (en het managementteam) van Woningstichting Volksbelang verwacht dat de (voor-)genomen maatregelen een dusdanig positief effect zullen hebben op de bedrijfsactiviteiten en de solvabiliteit van Woningstichting Volksbelang, dat bij het opstellen van de jaarrekening 2011 is uitgegaan van de continuïteit van de stichting. De continuïteitsveronderstelling is afhankelijk of de getroffen maatregelen tot het beoogde resultaat zullen leiden. 10.4.

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële


instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de „Niet uit de balans blijkende verplichtingen‟. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is worden tegen kostprijs opgenomen. Indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, dan wel negatief is, wordt het derivaat ten laste van de winst-en-verliesrekening afgewaardeerd naar de lagere reële waarde, tenzij kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij de bepaling van de lagere reële waarde wordt het effect van lopende rente buiten beschouwing gelaten. De winst of het verlies uit de herwaardering naar reële waarde per balansdatum wordt onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien financiële derivaten echter voor hedge accounting in aanmerking komen en hedge accounting wordt toegepast is de verwerking van deze winst of verlies afhankelijk van de aard van de afdekking. Woningstichting Volksbelang past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie per individuele hedgerelatie. Woningstichting Volksbelang documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Woningstichting Volksbelang past kostprijshedge-accounting toe. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. 10.5.

Vaste activa

Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde inclusief restwaarde van de grond. De restwaarde van de grond bestaat uit de verwachte opbrengst van de grond verminderd met de verwachte uitgaven voor uitplaatsing, slopen en bouwrijp maken. Op grond wordt niet afgeschreven. Bij de waardering van deze activa wordt het woningbezit op clusterniveau beschouwd. Een cluster is een verzameling woningen die in één bouwstroom is gerealiseerd. Bij de clusterindeling is ook rekening gehouden met het verwachte einde levensduur en het technisch onderhoud aan de woningen. In de bedrijfswaarde is rente tijdens de bouwperiode begrepen, voor zover de betreffende activa met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Bij na-investeringen wordt een onderscheid gemaakt tussen investeringen met of zonder een toename van toekomstige inkomsten. Indien geen sprake is van toekomstige inkomsten, worden deze investeringen direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht onder de post onderhoudslasten. Indien sprake is van toekomstige inkomsten wordt deze investering geactiveerd voor het bedrag van de toename van de bedrijfswaarde. De kosten van groot planmatig onderhoud worden ten laste van het resultaat gebracht in het jaar van uitvoering.


72 - 92

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De woningen verkocht onder voorwaarden zijn gewaardeerd tegen de taxatiewaarde uit 2011 en deze waarde wordt jaarlijks geïndexeerd met het stijgingspercentage van de WOZwaarde in de gemeente Wijk bij Duurstede. De woningen in de Almandijn zijn gewaardeerd op de verkoopwaarde in 2010. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs. Bij de materiële vaste activa in ontwikkeling wordt daarbij rekening gehouden met een lagere bedrijfswaarde. Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie (het kantoor en de inventaris) zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs. Op de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden afschrijvingen in mindering gebracht. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Bij BWS-complexen (Besluit Woninggebonden Subsidies) vergoedt het ministerie de exploitatietekorten uitgaande van een zogenoemde referentiewoning. Deze tekorten worden contant gemaakt en uitbetaald over een reeks van jaren. Nacalculatie vindt niet plaats. Onder deze post is verantwoord de vordering op lange termijn op de budgethouder. Jaarlijks wordt aan deze vordering rente toegevoegd op basis van het subsidierendement en worden ontvangen bedragen hieraan onttrokken. Effecten De aandelen WoningNet zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Dit is 75% van de waarde van de aandelen. Op verzoek van WoningNet moet het restant worden bijgestort. Hiervoor is geen verplichting opgenomen in de balans. Belastinglatenties Toegelaten instellingen zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Volksbelang een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans en de waardering op de commerciële balans dient een belastinglatentie te worden gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Dit betreft bij Volksbelang met name de materiële vaste activa, de woningen verkocht onder voorwaarden en de leningenportefeuille. Voor materiële vaste activa in exploitatie waarvoor geen verkoop- of sloopbesluiten zijn genomen, wordt de hierop rustende actieve belastinglatentie geacht eerst op lange termijn bij beëindiging van de exploitatie te worden afgewikkeld, zodat over een dergelijke termijn de contante waarde van de actieve latentie naar nihil tendeert. De latentie is derhalve niet in de jaarrekening opgenomen. Bij waardering tegen nominale waarde bedraagt deze latentie ultimo 2010 naar schatting € 44,5 miljoen, zijnde het vigerende belastingtarief van 25,5% over het verschil tussen de fiscale boekwaarde (€ 274,5 miljoen) en de boekwaarde in de jaarrekening (€ 100 miljoen). Voor de woningen verkocht onder voorwaarden is geen belastinglatentie opgenomen aangezien de winst in een herinvesteringsreserve zal worden opgenomen en de naar verwachting lange termijn waarop de latentie bij terugkoop wordt afgewikkeld. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd indien sprake is van beschikbare voorwaartse verliescompensatie. Latente belastingvorderingen worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.


10.6.

Vlottende activa

Voorraad onderhanden werk Dit betreft woningen die verkocht worden. De onderhanden werken worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs, verminderd met de op balansdatum reeds voorzienbare verliezen. De vervaardigingsprijs omvat het directe materiaalverbruik, de directe loon- en materiaalkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend en een opslag voor indirecte kosten. Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht, is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel.

Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, voor zover nodig onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.


74 - 92

10.7.

Passiva

Eigen vermogen Overige reserves Hieronder wordt begrepen het verschil tussen de activa en passiva inclusief winstbestemming. Voorzieningen Voorziening pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). Volksbelang verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-enverliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Volksbelang of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het cluster. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van de betreffende cluster overtreffen, wordt voor deze meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan: de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. De voorziening is gewaardeerd tegen nominale waarde. Voorziening latente vennootschapsbelasting Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De latentie die voortvloeit uit het verschil tussen de nominale waarde en de fiscale waarde van de opgenomen en uitstaande leningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde over de resterende looptijd per lening. Hierbij is ervan uitgegaan dat amortisatie van het fiscale agio en disagio lineair plaatsvindt. Voorziening loopbaanbudget Voor in de toekomst te betalen cursussen en andere opleiding voor medewerkers is een voorziening gevormd. De voorziening bedraagt maximaal € 4.500 per medewerker voor de periode 2010 tot en met 2014. Er is rekening gehouden met het aantal dienstjaren en het deeltijdpercentage bij de vaststelling van de hoogte van de voorziening. De voorziening is gewaardeerd tegen nominale waarde.


Langlopende schulden Leningen De langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij en een financiële verplichting of vermogensinstrument bij een andere partij. Financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Volksbelang maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Volksbelang met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. Verplichtingen verkoop onder Voorwaarden De terugkoopverplichting is gewaardeerd tegen de taxatiewaarde uit 2011 en deze waarde wordt jaarlijks geïndexeerd met het stijgingspercentage van de WOZ-waarde in de gemeente Wijk bij Duurstede. De woningen in de Almandijn zijn gewaardeerd op de verkoopwaarde.

10.8.

Vlottende passiva

Kortlopende schulden Dit zijn schulden aan kredietinstellingen, leveranciers, belastingen en premies sociale verzekeringen en overlopende passiva. Hieronder wordt begrepen de schulden op balansdatum. De schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.


76 - 92

11.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor de balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Voor de toerekening van de bedrijfslasten wordt waar mogelijk de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden in het boekjaar worden in acht genomen, indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

11.1.

Bedrijfsopbrengsten

Huren Deze opbrengsten betreffen de te ontvangen netto huren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. Vergoedingen Deze opbrengsten bestaan uit van huurders (boven de netto huurprijs) ontvangen vergoedingen voor de levering van zaken en diensten na aftrek van gederfde vergoedingen. Overheidsbijdragen Hieronder worden zowel de toerekening van overheidsbijdragen op basis van de egalisatierekening BWS als de overheidsbijdragen uit hoofde van andere subsidieregelingen verantwoord. Verkoopopbrengsten De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de bedrijfswaarde (bestaand bezit) of de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening aan derden verantwoord.

11.2.

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa Hieronder zijn de stelselmatig bepaalde afschrijvingskosten op basis van verkrijging- of vervaardigingprijs verantwoord. De afschrijvingskosten worden uitsluitend bepaald over de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie (het kantoor en de inventaris).


Overige waardeverandering materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de overige activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking of een terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde op basis van de boekwaarde. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt apart opgenomen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opgenomen bedrijfslasten verantwoord. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

11.3.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Opbrengst financiële vaste activa Deze post betreft (te) ontvangen rentevergoedingen op financiële vaste activa (BWSsubsidies). Rentebaten Als rentebaten worden (te) ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden, deposito’s en overige liquide middelen verantwoord. Rentelasten Onder deze post worden de rentelasten met betrekking tot de schulden opgenomen. Hierop wordt de, tijdens de bouwperiode, geactiveerde rente met betrekking tot de materiële vaste activa in mindering gebracht.

11.4.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele


78 - 92

verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Volksbelang heeft VSO 1 en VSO 2 getekend. Volksbelang heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2011 en het fiscale resultaat bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

11.5.

Autonome mutatie actuele waarde (model actuele waarde)

Dit zijn kosten c.q. opbrengsten als gevolg van de veranderingen in de bedrijfswaarde door de diverse effecten welke via de winst-en-verliesrekening lopen zoals: beleids-, capaciteitsen tijdseffecten.


12.

Grondslagen voor opstelling van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelasting, interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in de groepsmaatschappij afgetrokken van de aankoopprijs.


80 - 92

13.

Toelichting op de balans per 31 december 2011 en de Winsten verliesrekening over 2011

De grondslagen van waardering en resultaatbepaling voor de jaarrekening zijn opgenomen in respectievelijk hoofdstuk 10, 11 en 12. Bedragen in euro’s. VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Deze post is als volgt samengesteld: Onroerende en roerende zaken in exploitatie o.b.v. bedrijfswaarde Onroerende zaken in ontwikkeling o.b.v. historische kostprijs Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie o.b.v. historische kostprijs Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal

31-12-2011

31-12-2010

94.489.436

92.684.655

1.460.832

997.483

716.596

762.235

5.520.090 102.186.954

1.726.129 96.170.502

Het verloop van deze posten in 2011 is als volgt: Onroerende zaken in exploitatie Saldo per 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschaffingswaarde Reeds afgeboekt Cumulatieve afschrijvingen Bedrijfswaarde resp. boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Investeringen (tegen historische kostprijs) Afboeking onrendabel projecten in ontwikkeling Afboeking ten laste van voorziening nieuwbouw Overboeking naar voorraad koop Afschrijvingen

Saldo per 31 december 2011: Bedrijfswaarde resp. aanschaffingswaarde Cumulatieve waardeveranderingen Cumulatieve afschrijvingen Bedrijfswaarde resp. boekwaarde


Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

92.684.655

997.483

1.729.755

92.684.655

997.483

-967.520 762.235

59.466

4.802.914 -140.196 -3.201.886 -997.483

13.421

463.349

-59.060 -45.639

94.489.436

1.460.832

1.743.176

0 94.489.436

0 1.460.832

-1.026.580 716.596

59.466 Overige mutaties bedrijfswaarde:

Onroerende zaken in ontwikkeling

1.745.315

Toelichting afschrijving activa ten dienste van de exploitatie De recent aangeschafte hardware en inventaris wordt lineair afgeschreven in 5 en 10 jaar. De bestaande inventaris en het gebouw wordt annuïtair afgeschreven in 15 en 50 jaar. Onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen bedrijfswaarde Van het bezit van Volksbelang is per cluster een bedrijfswaardeberekening gemaakt. Looptijd van de clusters is restant afschrijvingstijd. Indien de restant levensduur korter is dan 10 jaar, zonder dat er plannen zijn, wordt de levensduur op 10 jaar gezet. Na groot onderhoud kan de levensduur met maximaal 35 jaar verlengd worden. De volgende uitgangspunten (cf. eigen uitgangspunten en die van het WSW) zijn gehanteerd: 2011 Huurverhoging 2011 Huurverhoging 2012 Huurverhoging 2013 Huurverhoging 2014 en verder Huurderving Lastenstijging algemeen zie stijging onderhoud Lastenstijging onderhoud 2011 Lastenstijging onderhoud 2012 Lastenstijging onderhoud 2013 Lastenstijging onderhoud 2014 en verder Disconteringsvoet Lasten onderhoud p/w Kosten algemeen beheer/adm. Kst p/w Zakelijke lasten per woning

2010

1,31% 2,30% 2,00% 2,00% 1,00% divers 1,94% 2,38% 2,81% 3,00% 5,25% cf onderhoudsbegroting € 1.204, € 447, -

Bedragen x € 1.000 Actuele waarde begin verslagjaar Actuele waarde einde verslagjaar Mutatie materiële vaste activa incl. restwaarde Verklaring van de mutatie: Autonome ontwikkeling (1 jaar opschuiven) Voorraadmutaties verslagjaar: Uitstel sloop cluster 8 Verbetering diverse clusters Oplevering nieuwbouw Veilingpark Overige mutaties (beginstand huur) Parameterwijzigingen: Disconteringsvoet Indexatie van lasten en restwaarde Levensduur Mutatiegraad Huurstijging Planmatig onderhoud einde levensduur niet opnemen Sloop Verkoop Niveauwijzigingen: Huur Onderhoudsuitgaven Overige exploitatie uitgaven Restwaarde Rentabiliteitswaardecorrectie

1,31% 1,63% 1,94% 2,00% 1,00% divers 1,94% 2,38% 2,81% 3,00% 5,25% cf onderhoudsbegroting €1.452, € 387, -

31-12-2011 92.685 94.489 1.804

31-12-2010 91.774 92.685 911

-1.645

2.301

530 36 0 1.131

-64 634 633 236

0 0 10.141 -296 1.076 1.804 -1.029 54

7.027 -3.271 0 -80 0 0 0 0

136 -3.450 3.586 -11.543

-2.416 1.558 -5.250 0

1.273 1.804

-397 911


82 - 92

Korte toelichting op de bedrijfswaarde: - Het effect van de hogere huurverhoging per 1 juli 2012 is meegenomen in de bedrijfswaarde. Er is gerekend met een huurverhoging van 2,3% per 1 juli 2012. - De WOZ-waarde bedraagt € 361.670.000 per peildatum 1 januari 2011. - De verzekerde waarde is ca. € 175.000.000,-. De verzekering dekt de schade van brand, storm en vliegtuigschade. - De bedrijfswaarde van het bezit bedraagt bij bovenstaande uitgangspunten ca. € 87,6 miljoen (2010: € 73,1 miljoen). - De bedrijfswaarde van het bezit inclusief restwaarde grond bedraagt ca. € 94,5 miljoen (2010: € 93 miljoen). - De gemiddelde levensduur van het bezit is in 2011 met 3,8 jaar verlengd, als gevolg waarvan de bedrijfswaardeberekening in 2011 met € 10,1 mio (positief) is beïnvloed. Bij de restwaarde van de grond is uitgegaan van een opbrengst van € 20.000,- verminderd met € 15.000,- kosten uitplaatsing, sloop en bouwrijp maken en een waardestijging met de onderhoudskostenindex. Daarmee sluit de waardering aan bij de parameters van het CFV. De kosten planmatig onderhoud zijn gebaseerd op onze meerjarenonderhoudsbegroting over de periode van de resterende levensduur van alle woningen in exploitatie. 31-12-2011 31-12-2010 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo 1-1 1.726.129 1.733.257 Bij: verkochte woningen in 2011 3.850.590 Bij: waardeverandering -56.629 -7.128 Saldo per 31 december 5.520.090 1.726.129 De verkoop aan bewoners kwalificeert naar de mening van de Raad voor de Jaarverslaggeving niet als een verkooptransactie omdat bij een terugkoopplicht niet alle belangrijke rechten op economische voordelen en alle belangrijke risico’s zijn overgedragen aan de koper, zoals genoemd in RJ 270.110. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari Ontvangen subsidies Rente Saldo per 31 december Deelneming groepsmaatschappij Volksbelang Wijk bij Duurstede B.V. Aandeel in de winst na belasting (50%) Totaal Effecten Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari Aankoop aandelen Woningnet (75% volgestort) Saldo per 31 december Latente belastingvordering Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari Bij: Correctie als gevolg van aangifte over 2008/2009 Af: Verrekening voorwaarts verlies 2010 Af: Resultaat 2011 Saldo per 31 december


31-12-2011

31-12-2010

87.284 -22.362 3.600 68.522

105.302 -22.362 4.344 87.284

598.460 11.154 609.614

587.457 11.003 598.460

11.629 0 11.629

11.629 0 11.629

356.535 0 0 38.162 318.373

81.762 239.461 35.312 0 356.535

VLOTTENDE ACTIVA

31-12-2011

31-12-2010

0 -69.563 1.299.433 1.229.870

0 0 0 0

bedrag 31.841 9.588 4.640 59.488 -54.434 50.763

bedrag 59.791 14.863 2.326 46.421 -56.176 67.225

Gemeente WMO aanpassingen Totaal

3.220 3.220

10.904 10.904

Overige vorderingen Pensioenpremie en soc. verzekeringen Overige vorderingen Af: voorziening oninbaar Totaal

0 4.582 0 4.582

0 14.399 -764 13.635

Belastingen en premies sociale verzekeringen Voorlopige aanslag Vpb 2011 Totaal

456.496 456.496

568.791 568.791

Overlopende activa Te vorderen en vooruitbetaalde kosten Kruisposten Belastingen (BTW) Totaal

125.247 0 0 125.247

5.726 1.102 3.766 10.594

5.292 11.607 0 16.899

3.476 10.377 0 13.853

Voorraad Onderhanden werk Koopwoningen Steenstraat 14 Koopwoningen Pomona (de Geer 2) Zorgboerderij Totaal Vorderingen Huurdebiteuren = 0 maand t/m 1 maand > 1 maand t/m 2 maanden > 2 maand t/m 3 maanden > 3 maanden Af: voorziening oninbaar Totaal

aantal 82 28 13 54

De achterstand bedraagt 0,9% (2010: 1,00%) van de bruto jaarhuur.

Liquide middelen Kas Postbank BNG Totaal


84 - 92

PASSIVA

31-12-2011

31-12-2010

Eigen vermogen Overige reserves Saldo per 1 januari Winstbestemming: resultaat Saldo per 31 december

21.033.150 1.980.959

27.783.936 -6.750786

23.014.109

21.033.150

0 0 0

0 0 0

2.236.960 0 0 2.654.483 657.555 82.660 5.631.658

2.136.960 1.000.135 139.646 3.031.500 473.911 0 6.782.152

67.112 3.933 -6.052 -900 64.093

0 67.112 0 0 67.112

Voorzieningen Latente vennootschapsbelastingverplichting Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari Af: overboeking naar latente vordering Vpb Saldo per 31 december Onrendabele toppen Investering Oranjehof (Langbroek) Investering de Geer 2 Investering Droomhuis Investering nieuwbouw de Steenstraat 15 - 85 Investering Hoogstraat 75 - 85 Investering renovatie cluster 20 (Haraldstr e.o.) Saldo per 31 december Loopbaanbudget Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari bij: dotatie voorziening af: uitgaven af: vervallen wegens vertrek Saldo per 31 december Langlopende schulden Leningen overheid Krediet instellingen Rente en kasstroomrisico: Resterende looptijd Leningen met een looptijd < 1 jaar Leningen met een looptijd < 5 jaar Leningen met een looptijd > 5 jaar Renteherzieningsperiode 1 tot 3 maanden 3 tot 6 maanden 1 jaar 1 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar


Looptijd 31-12-2011 Looptijd 31-12-2010 > 5 jaar > 5 jaar 3.378.380 4.290.962 3.435.431 4.360.213 19.090.676 61.440.675 17.465.643 59.315.642 22.469.056 65.731.637 20.901.074 63.675.855 Bedrag € 9.404.180 € 33.858.401 € 22.469.056 Bedrag € 21.000.000 € 4.000.000 € 4.404.181 € 19.858.401 € 18.469.056

Rentepercentage 0% tot 2% 2% tot 3% 3% tot 4% 4% tot 5% 5% tot 6%

Bedrag € 23.000.000 €0 € 6.613.229 € 33.015.949 € 3.102.460

Specificatie leningen Saldo per 1 januari 2011 Bij: nieuwe leningen Af: tijdelijk teruggeplaatste roll-over Af: afgeloste leningen

Overheid Kredietinstellingen 4.360.213 59.315.642 5.000.000 0 0 2.000.000 69.251 4.874.967

Saldo per 31 december 2011

4.290.962

61.440.675

De overheidsleningen betreffen uitsluitend gemeentelijke leningen. De gemiddelde rentevoet bedraagt 4,30% (2010: 4,39%). De marktwaarde van de leningen bedraagt € 79,7 miljoen (2010: 68,4 miljoen) (disconto 5,25%). Aflossing De aflossingsverplichting in 2012 bedraagt € 10,4 miljoen. Zekerheden T.a.v. het WSW dient er een obligo te worden aangehouden in verband met overdracht directe overheidsrisico's van € 2,4 miljoen. Hedge accounting Woningstichting Volksbelang maakt gebruik van 5 Intrest Rate Swaps (IRS) ter afdekking van de renterisico’s op afgesloten leningen ter grootte van € 20 miljoen nominaal. Volksbelang ontvangt de variabele rente van de tegenpartij en Volksbelang betaalt een vaste rente. De marktwaarde van de derivaten, gebaseerd op de opgave van banken, is per ultimo 2011 € 2,6 miljoen negatief. Ultimo 2010 bedroeg de marktwaarde € 2,1 miljoen negatief. De resterende looptijd van de Interest rate swaps zijn als volgt: tussen de 1 en 5 jaar: € 4 miljoen tussen de 5 en 10 jaar: € 16 miljoen. Alle swaps hebben een onderliggende lening vanaf 2010. Indien de lening eerder afgelost wordt dan de looptijd van de IRS, wordt er weer een lening aangetrokken. Deze leningen zijn nodig voor de herfinanciering. Er gelden geen marginverplichtingen voor de payer swaps. 31-12-2011

31-12-2010

Verplichting verkoop onder voorwaarden Saldo per 1 januari Bij: wegens verkopen Waarde verandering

1.691.440 3.850.590 -39.003

1.687.504

Saldo per 31 december

5.503.027

1.691.440

3.936


86 - 92

VLOTTENDE PASSIVA

31-12-2011

31-12-2010

Onderhanden projecten Steenstraat 14 (Almandijn) Af: verwacht verlies op verkopen Totaal

0 0 0

1.245.305 1.371.415 126.110

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Rekening courant BNG Totaal

1.863.586 1.863.586

1.497.454 1.497.454

Schulden aan leveranciers Crediteuren Totaal

985.128 985.128

1.020.841 1.020.841

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing en sociale premies Totaal

225.418 67.728 293.146

53.528 53.528

1.386.003 109.320 162.097 33.328 305.038 1.995.786

1.413.399 139.897 151.978 256.496 1.961.769

Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruit ontvangen huren Huurders wegens levering goederen en diensten Nog te betalen personeelskosten Overige nog te betalen kosten Totaal

Niet uit de balans blijkende verplichtingen: - Ten behoeve van het onderhoud en vervanging van de CV-ketels en mechanische ventilatie is een contract aangegaan met Feenstra. Dit contract heeft een looptijd van 3 jaar. Het contract kost jaarlijks ca. € 300.000. - Doorgeschoven onderhoudskosten ca. € 84.500 voor keukenprojecten en mutatiewoningen. - Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor investeringen in nieuwbouwwoningen van € 6.238.636. - Ten behoeve van de renovatie van huurwoningen is voor € 1.484.944 niet in de balans opgenomen.


13.1.

Toelichting op de Winst- en verliesrekening

Bedragen in euro’s. Operationele activiteiten Ontvangsten Huren Te ontvangen netto huur woningen en woongebouwen onroerende zaken niet zijnde woningen subtotaal Af: huurderving wegens leegstand subtotaal Totaal

2011

2010

11.591.867 71.392 11.663.259

11.489.642 72.223 11.561.865

186.287 186.287

261.540 261.540

11.476.972

11.300.326

De huurderving over 2011 bedraagt 1,60% van de netto huur (2010: 2,28%). Toename van de huurinkomsten in 2011 door: - jaarlijkse huurverhoging (1,2% in 2010 en 1,30% in 2011) - harmonisatie, verkoop en renovatie - toekomstige sloop en lege woningen voor verkoop Totaal

127.000 40.000 -67.000 100.000

211.266 48.089 86.645 346.000

Vergoedingen Vergoedingen levering en diensten Af: huurderving wegens leegstand en oninbaarheid Totaal

525.501 340 525.161

557.627 4.533 553.094

56.572 56.572

0 0

-15.156 -15.156 0

0 0 1

Overheidsbijdragen Bijdrage woningaanpassingen Totaal Verkoopopbrengsten Resultaat op verkopen (verkoopkosten) Totaal Aantal verkochte woningen onder voorwaarden

Geactiveerde productie ten behoeven van het eigen bedrijf Projectleiders t.b.v. (nieuwbouw)projecten 101.680 0 Totaal 101.680 0 De kosten van de ingehuurde projectleiders zijn in 2010 rechtstreeks op de investeringen geboekt. Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen inschrijfgelden woningzoekenden Doorberekende kosten leveringen en diensten Vergoeding voor toezicht en vve-beheer Vergoedingen inzake administratie servicekosten Totaal

0 17.332 24.782 12.145 54.260

-8 14.845 25.963 11.479 52.279


88 - 92

Vervolg toelichting winst-en-verliesrekening Bedrijfslasten

2011

2010

59.060 59.060

117.594 117.594

Overige waardeveranderingen Afboeking onrendabele top Veilingterrein Afboeking Zorgboerderij Afboeking Oranjehof Langbroek Afboeking Steenstraat koopwoningen Afboeking div. nieuwbouwprojecten in ontwikkeling Afboeking cluster 17, L. de Vromestraat e.o. Afboeking cluster 27, Nieuweweg Afboeking cluster 28, Achterstraat Afboeking Hoogstraat 75 - 85 Afboeking Steenstraat 15 - 85 Afboeking Droomhuis Afboeking de Geer II Afboeking renovatie cluster 20 (Haraldstraat e.o.) Waardeverandering verkoop onder voorwaarden Totaal

0 402.000 306.000 0 140.196 0 0 0 260.730 0 0 0 1.484.662 17.626 2.611.214

177.913 0 0 647.297 253.839 77.751 76.382 25.845 604.647 3.128.074 470.995 2.706.998 0 -1.842 8.167.900

Lonen en salarissen Salarissen Af: ontvangen ziekengelden Totaal

1.051.702 11.126 1.040.576

1.039.558 21.587 1.017.971

24 19,95 1,00 2,44 10,46 2,31 3,74

27 21,66 0,75 2,44 11,38 3,41 3,68

Pensioen en Sociale lasten Sociale lasten bedrijfsvereniging Pensioenlasten Totaal

138.144 212.850 350.994

138.491 224.663 363.154

Lasten onderhoud Klachten- en mutatie onderhoud Overige onderhoudskosten Totaal

344.377 1.845.344 2.189.722

301.960 2.807.872 3.109.832

Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende zaken t.d.v. exploitatie Totaal

Het aantal personeelsleden per ultimo boekjaar: Gemiddeld aantal FTE's 2011 Directie Staf Klantencontacten Vastgoed Financiën en controlling Er werken 15 vrouwen en 9 mannen


Vervolg toelichting winst- en-verliesrekening Overige bedrijfslasten Uitzendkrachten Overige personeelkosten Huisvestingkosten Bestuurkosten Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Contributie brancheorganisatie Vogelaarbijdrage Overige directe exploitatiekosten Lasten leveringen goederen en diensten Totaal

2011 364.130 130.654 60.164 65.955 723.616 821.306 33.427 21.300 125.900 37.702 514.830 2.898.983

2010 490.045 201.853 87.036 56.002 676.750 785.385 29.856 21.755 120.314 52.306 550.756 3.072.057

De bezoldiging in 2011 aan de leden van de RvC bedroeg € 44.295,50 (2010 € 38.263) en van de directeur € 136.690 (2010 € 123.623). De specificatie van de beloning bestuurder en de bezoldiging commissarissen is opgenomen op pagina 61 van het Verslag van de Raad van Commissarissen. Toelichting op de accountantskosten Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal

Deloitte 29.890 2.975 5.749 2.239 40.853

Deloitte 19.040 3.383 8.330 4.760 35.513

3.600 3.600

4.344 4.344

17.401 17.401

2.451 2.451

2.668 187.496 2.617.127 2.807.290

1.892 211.541 2.598.186 2.811.619

0 -38.162 -38.162

35.312 297.237 332.550

11.154 11.154

11.003 11.003

Financiële baten en lasten Opbrengst financiële vaste activa Rente BWS subsidies Totaal Rentebaten Rekening-courant banken Totaal Rentelasten Rekening-courant banken en overig te betalen rente Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal Belastingen De belasting op de winst kan als volgt worden gespecificeerd Verliescompensatie 2010 Dotatie latentie leningenportefeuille Totaal Resultaat deelneming Winstuitkering van Volksbelang Wijk bij duurstede B.V. Totaal


90 - 92

2011 1.980.959 -1.745.315 38.162 -11.154 262.652

Commercieel resultaat na belastingen Af: Mutatie actuele waarde Bij: Vennootschapsbelasting volgens commerciële W&V Af: Resultaat deelneming Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Af: Fiscaal onderhoud in plaats van verbetering Af: Fiscaal vrijval waarderingsverschil leningen o/g en swaps Af: Fiscaal lagere afschrijving o/z ten dienste van exploitatie Af: Fiscaal lagere afschrijving roerende zaken t.d.v. expl. Bij: Fiscaal activering rente MVA in ontwikkeling Bij: Betalingskorting vennootschapsbelasting Af: Dotatie herbestedingsreserve Bij: Fiscaal correctie afwaardering naar lagere bedrijfswaarde Af: Fiscaal vrijval leningen o/g Fiscale winst Bij: Beperkt aftrekbare kosten Bijdrage saneringssteun Vogelaarheffing Af: Investeringsaftrek Belastbaar verlies Belastbaar bedrag

Vastgesteld d.d. 20 juni 2011 G.E. Nellestein Directeur/bestuurder A. Mellink Voorzitter Raad van Commissarissen H.A. van Leeuwen Raad van Commissarissen C.R.W. Mulder Vicevoorzitter Raad van Commissarissen A.M.J. Driessens-Kuipers Raad van Commissarissen A.W.H van den Heuvel Raad van Commissarissen


-1.241.132 37.010 -30261 -60.969 78.642 2.932 -1.599.969 2.611.214 -186.664

4.403 48.312 77.588 -3.758

-389.197 -126.545

126.545 0 0

14.

Overige gegevens

14.1.

Voorstel resultaatbestemming 2010

Het resultaat ad € 6.750.786 negatief wordt onttrokken aan de overige reserves. 14.2.

Voorstel resultaatbestemming 2011

Het resultaat ad € 1.980.959 wordt toegevoegd aan de overige reserves.

14.3.

Controleverklaring

De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina.


92 - 92

Jaarverslag

Recommend Documents