Jaarverslag

Jaarverslag 2012

www.accolade.nl

JAARVERSLAG ACCOLADE 2012

Jaarverslag Accolade 2012

1

Inhoudsopgave

Voorwoord.................................................................................................................................................... 3 Hoofdstuk 1

Accolade in het kort ........................................................................................................ 4

Hoofdstuk 2

Realisatie van het beleid ................................................................................................. 6

Hoofdstuk 3

Kwaliteit van de woningvoorraad ................................................................................. 11

Hoofdstuk 4

Verhuren van woningen ................................................................................................ 17

Hoofdstuk 5

Betrekken van huurders bij beleid ................................................................................ 21

Hoofdstuk 6

Leefbaarheid .................................................................................................................. 23

Hoofdstuk 7

Wonen en zorg .............................................................................................................. 29

Hoofdstuk 8

Organisatie en relaties .................................................................................................. 35

Hoofdstuk 9

Governance en risicomanagement .............................................................................. 39

Hoofdstuk 10

Financiën ....................................................................................................................... 43

Bijlage 1

Verslag van het Bestuur en de Raad van Commissarissen .................................................. 51

Bijlage 2

Verklaring Bestuur en verklaring Raad van Commissarissen .............................................. 55

Bijlage 3

Verslag van de Ondernemingsraad...................................................................................... 56

Bijlage 4

Overzicht belanghouders Accolade ..................................................................................... 57

Bijlage 5

Overzicht Projecten .............................................................................................................. 59

Bijlage 6

Deelnemingen en verbindingen ........................................................................................... 60

Bijlage 7

Toewijzingstabel ................................................................................................................... 61

Bijlage 8

Algemene gegevens .............................................................................................................. 62

Bijlage 9

Jaarrekening 2012 ................................................................................................................. 63


2

Voorwoord Koersvast In 2010 zetten we een heldere visie neer onder de naam ‘Lijn 2015 – bestemming bereikt’. Ook nu er veel op ons afkomt, houden we vast aan onze visie. Helemaal je eigen plek is en blijft ons uitgangspunt. Daar staan we voor en dat maken we waar.

Bestuurswisseling Door een verschil van inzicht namen we in september afscheid van Jan van Dijken. Jeriça Hartholt, Rein Swart en Klaas Groenveld vormden het tijdelijke bestuur. Dit tijdelijke bestuur is inmiddels benoemd als het nieuwe bestuur. We zijn blij met deze benoeming en zetten samen de schouders eronder.

Vernieuwde dienstverlening In 2011 startten we met het project ‘Ja, natuurlijk!’ met als doel onze klanten beter en sneller te bedienen. Ook zetten we in op betrokken bewoners die zich verantwoordelijk voelen voor hun huis, straat en buurt. Dat vergroot het woonplezier en de leefbaarheid. Alleen de bewoner kan immers van zijn huis echt een thuis maken. Voor ons staat de klant altijd centraal. In 2012 maakten we mooie en grote stappen. In november opende ons Woonpunt haar deuren. We zijn nu voor alle vragen bereikbaar op één centraal nummer. Dankzij onze nieuwe applicatie hebben we toegang tot alle klantinformatie en een goed gevulde kennisbank. De meeste telefonische vragen handelen we in één keer af. Fijn voor de klant en voor ons. Onze nieuwe website maakt het voor bewoners mogelijk om meer zaken vanuit huis te regelen. Deze mogelijkheden breiden we in 2013 verder uit. In het najaar werden we gevisiteerd, de uitkomsten volgen in 2013. De visitatie leert ons waar we staan en waar verbeterpunten liggen. De uitkomsten gebruiken we om ons werk nog beter te doen.

Impact van het regeerakkoord Het zijn roerige tijden. De impact van het regeerakkoord is enorm. Door de sanerings- en verhuurdersheffing moeten we scherpe keuzes maken. We kunnen en willen er niet omheen. We moeten meer met minder doen. Om de sanerings- en verhuurdersheffingen te kunnen betalen hebben we keuzes gemaakt in de projectenplanning, hebben we opnieuw naar de onderhoudsbegroting gekeken, passen in de loop van 2013 de organisatie aan en verhogen de huren overeenkomstig het overheidsbeleid. Door deze maatregelen blijft Accolade financieel gezond en kan zij blijven investeren in goede en betaalbare woningen. We voelen ons meer dan ooit verantwoordelijk voor onze woningen, buurten en bovenal bewoners.

Nieuwe samenwerkingen In dit nieuwe klimaat zoeken we nog meer de samenwerking. Een mooi voorbeeld is het Vitale Noorden. Samen met zeven andere noordelijke corporaties zoeken we naar oplossingen die recht doen aan de regionale en lokale situaties. Waar nodig laten we onze stem duidelijk horen in Den Haag. Ook op andere vlakken zoeken we de samenwerking met collega-corporaties. In december ging ons gezamenlijk huurwoningenportaal in de lucht. Woningzoekenden van Elkien, de Wieren en Accolade hebben dankzij dit portaal toegang tot het grootste huurwoningenaanbod van Friesland.

Onze koers In 2011 had ons jaarverslag het thema ‘Accolade focust’. Deze focus hebben en houden we. We houden vast aan onze koers. Jeriça Hartholt, Klaas Groenveld en Rein Swart Raad van Bestuur


3

Hoofdstuk 1 1.1

Accolade in het kort

Over Accolade

Stichting Accolade is een private onderneming met publieke taken. Een maatschappelijke onderneming die werkt op het gebied van de volkshuisvesting. Onze taak richt zich op heel Friesland. We werken in de plaatsen Drachten, Heerenveen, Joure, Sneek en Franeker (zie ook paragraaf 1.2) en omgeving. Wij zijn sterk lokaal verankerd en werken samen met gemeenten, huurdersverenigingen en andere belanghouders. Om energiek en effectief te zijn, hebben mensen en organisaties een eigen identiteit nodig. Waarvoor staan we? Waar geloven we in? Wat verbindt ons? En wie willen we zijn? Om dit meer zichtbaar te maken koos Accolade voor een nieuwe klantstrategie. Een toelichting hierop leest u in paragraaf 2.2. We zijn een ondernemende corporatie. Ondernemerschap is een kernwaarde voor het Accolade van nu en van de nabije toekomst. We doen meer dan alleen het beheer van onze bestaande huurwoningen. We bouwen ook nieuwe huurwoningen die betaalbaar en duurzaam zijn. Deze woningen voldoen aan de woonwensen van onze huidige en toekomstige huurders. Dit is alleen mogelijk door forse en onrendabele investeringen. Er moet dus geld bij. Geld dat voortkomt uit de verkoop van bestaande huurwoningen. Vooral door de tegenvallende verkopen staat onze doelstelling op dit moment onder druk. We staan nu voor de taak om evenwicht te brengen tussen de kosten en opbrengsten uit de verhuur en verkoop. Van belang is het beheersen van de kosten op een gezonde en ondernemende manier. Ondernemerschap gaat wat ons betreft verder dan het in evenwicht brengen van kosten. Zo staat ondernemerschap ook voor ‘je nek uit durven steken’. Daarmee is ondernemerschap onlosmakelijk verbonden met vernieuwing, innovatie en duurzaamheid. Juist in deze tijd van economische recessie moeten wij een neus hebben voor het zien van kansen. Deze kansen benutten wij, want deze kansen zijn en komen er. Onze klant staat hierbij altijd centraal. Wij willen meer dan klantvriendelijk en klantgericht werken. We omarmen een vergaande mate van (klant)sturing. Hiervoor is een ondernemende houding vereist. Daar kiezen we nadrukkelijk voor.

1.2

Ons werkgebied

Accolade is actief in Friesland. Het huidige werkgebied bestaat uit de gemeenten Skarsterlân, Heerenveen, Tytsjerksteradiel en Smallingerland en de plaatsen Franeker en Sneek. Ook wel de A7- en Westergozone genoemd. In deze gebieden hebben wij een groot marktaandeel en van oudsher een sterke binding. Hier vervullen wij onze sociale opgave. We bouwen, renoveren en beheren woningen voor een sociale prijs en voor een lange termijn.


4

1.3

Organisatie van Accolade

Accolade kent naast een centraal hoofdkantoor, drie regionale vestigingen. Het managementteam en de verantwoordelijkheden zijn als volgt georganiseerd: Klaas Groenveld: Jeriça Hartholt: Rein Swart: Margriet Ausma: Jan Slager: Hedwich Rinkes: Jur Deckers: Marjan Maat:

Lid Raad van Bestuur , Controller, verantwoordelijk voor de afdelingen Planning & Control, Financiën, ICT/DIV en Markt & Vastgoedadvies Lid Raad van Bestuur , Vestigingsdirecteur Sneek en Franeker Voorzitter Raad van Bestuur, Vestigingsdirecteur Heerenveen en Joure Vestigingsdirecteur Drachten en Woonpunt Directeur Onderhoud & Service Bestuursadviseur en verantwoordelijk voor de afdeling Marketing & Communicatie Bedrijfsadvocaat en verantwoordelijk voor de afdeling Juridische Zaken Manager HRM en verantwoordelijk voor de afdelingen HRM, Inkoop, Catering en Bestuurssecretariaat.

Bij Accolade werken 202 medewerkers (175,3 formatieplaatsen). Accolade staat onder toezicht van de Raad van Commissarissen. Per 31 december 2012 bestond de Raad van Commissarissen uit de volgende leden: - mevrouw E. Lindeman, voorzitter Raad van Commissarissen, lid Remuneratiecommissie; - de heer R. Winius, vicevoorzitter Raad van Commissarissen, lid Audit- en Remuneratiecommissie; - de heer R. van der Bijl, lid Raad van Commissarissen; - de heer F. Haven, lid Raad van Commissarissen, voorzitter Auditcommissie; Voor het verslag van het bestuur en de Raad van Commissarissen verwijzen wij u naar bijlage 1 van dit verslag. Op 31 december 2012 was er 1 vacature voor Lid Raad van Commissarissen.


5

1.4

Kengetallenoverzicht


6

Hoofdstuk 2 2.1

Realisatie van het beleid

De visie van Accolade: Lijn 2015 - bestemming bereikt

Accolade ‘Lijn 2015 - bestemming bereikt’ geeft onze visie weer. In deze visie staat hoe wij ons de komende jaren in de veranderende Friese samenleving willen ontwikkelen en waar we energie in steken. Onze missie en visie vormen de basis voor onze doelstellingen en voor de activiteiten die we uitvoeren. Onze missie is: “Wij zijn een maatschappelijke onderneming op het gebied van wonen. Wij doen er alles aan om goed en veilig wonen bereikbaar te maken. Dit doen we in een aantrekkelijke woonomgeving tegen een betaalbare prijs voor mensen met een bescheiden en een midden inkomen. In het bijzonder staan we klaar voor iedereen, die op grond van inkomen, leeftijd, gezondheid of maatschappelijke positie op sociale woningbouw is aangewezen.” Om te komen tot een heldere visie, benoemden we de belangrijkste strategische doelen voor de komende jaren. De acht strategische doelen vindt u terug in de Balanced Score Card van Accolade (zie paragraaf 2.4). Een centraal thema binnen de focusprojecten is: ‘de klant centraal’. Niet voor niets is ons motto: ‘Helemaal je eigen plek’. Om hieraan goed vorm te geven, startten we in 2010 al met het project Klantstrategie.

2.2

Focusprojecten

In 2012 richtten we ons op acht projecten die passen binnen onze strategische doelen. Deze focusprojecten gaan over onderwerpen die we het belangrijkst vinden. Jaarlijks bekijken we of we de focus moeten aangescherpen. Eind 2012 maakten we de balans op. De afgeronde projecten maakten plaats voor nieuwe focusprojecten. In onderstaand schema leest u welke projecten we voltooiden in 2012 en welke projecten in 2013 (door)lopen: Focusprojecten Besturingsmodel

Stand van zaken In 2012 verfijnden we het besturingsmodel. Met het besturingsmodel bereikten we de organisatiedoelen.

-

Energiebeleidsplan en duurzaamheid

Het Energiebeleidsplan is gereed. Duurzaamheid is een continu project. We kiezen ervoor om te investeren in bestaand bezit. Het wooncomfort verbetert hierdoor en woonlasten dalen.

-

Leefbaarheidsbeleid en wijkvisie

In 2012 gaven we vorm aan het leefbaarheidbeleid. We ontwikkelden formats voor een sociale wijkvisie. Hierin stelden we de verbeterpunten aan de orde en maakten we een plan van aanpak. Bewoners kunnen de wijkvisie samen met betrokken instellingen gebruiken om hun doelen te behalen. Het beleid leggen we binnenkort voor aan de huurdersverenigingen.

-

Strategische verbindingen (samenwerking)

In 2012 stond samenwerking hoog op onze agenda. We zijn in gesprek met verschillende corporaties en partijen. Om van elkaar te leren en krachten te bundelen. Corporaties uit Friesland, Groningen en Drenthe trekken samen op richting politiek Den Haag. We leveren hierdoor een positieve bijdrage aan de invulling van het regeerakkoord.

-

Klantstrategie (Ja, natuurlijk!)

In 2012 implementeerden we het dienstverleningsconcept. In paragraaf 2.3 leest u hierover meer.

-

Procesoptimalisatie

Dit is een project om de primaire en secundaire processen efficiënter in te richten. In 2012 gingen we aan de slag met de klantprocessen zoals:


7

huuropzegging en woning aanbieden. -

Opstellen complexstrategie en strategisch voorraadbeleid

In 2012 rondden we het strategisch voorraadbeleid af. In het strategisch voorraadbeleid bepalen we hoeveel en welk type woningen we nodig hebben voor onze doelgroep. De uitgangspunten voor het beleid stelden we vast. Het plan per gemeente is klaar. Jaarlijks actualiseren we de plannen.

-

Visitatie

In 2012 werden we gevisiteerd. Het resultaat hiervan volgt in januari 2013.

2.3

Klantstrategie – ‘Ja, natuurlijk!’

Eind 2010 startte het project Klantstrategie. Halverwege 2011 leverde de projectgroep een denkrichting op. Het belangrijkste uitgangspunt voor de Klantstrategie is: ‘de klant centraal’. En dat komt voort uit onze Ondernemingsstrategie. Onder de naam ‘Ja, natuurlijk!’ gaven we invulling aan deze denkrichting. De ontwerpfase rondden we in 2011 af. Direct daarna volgde de uitdaging van implementatie.

Waarom het project ’Ja, natuurlijk!‘? De wereld rondom Accolade verandert. Onze klanten worden mondiger. Zij rekenen op een steeds hoger niveau van dienstverlening. Dienstverlening via verschillende communicatiekanalen. We komen graag aan de wensen van de klant tegemoet en we willen financieel gezond blijven. Daarom omarmen we een nieuwe vorm van werken en organiseren. De klant staat bij ons centraal, we werken resultaatgericht samen en we organiseren onze processen goed. We werken als een voortdurend lerende organisatie. Dit leidt tot een effectieve en efficiënte organisatie. De focus ligt op het geven van een juist antwoord op de klantvraag. Daar past een oplossingsgerichte houding bij. Plezier hebben in ons werk, onze klant altijd een stap verder willen helpen en altijd de beste oplossing kiezen voor onze klant.

Ontwerpfase De ontwerpfase rondden we begin 2012 af. In deze fase werkten vier werkgroepen de klantstrategie uit. De werkgroepen organiseerden we rondom de thema’s: Organisatie, Processen, Cultuur & Communicatie, Informatiesystemen & Ondersteunende middelen. Bij de uitwerking hebben we onze klanten regelmatig bevraagd. Bijvoorbeeld naar de wijze waarop zij contact met ons wensen. We werken van buiten (klant) naar binnen (processen). We stellen de volgende doelen: 1. we beantwoorden minimaal tachtig procent van de klantvragen in één keer juist; 2. we maken één centrale ingang voor alle klantvragen; 3. onze (toekomstige) klanten en medewerkers geven we toegang tot één centrale kennisbank. In de kennisbank staat het antwoord op uiteenlopende klantvragen; 4. we bieden onze toekomstige huurders inzicht in het totale aanbod van huurwoningen in zijn of haar regio; 5. onze hele organisatie werkt volgens een uniforme en efficiënte procesgang.

Implementatiefase Woonpunt De uitvoering van alle ideeën startte halverwege 2012. Per 1 november namen we het Woonpunt in gebruik. Alle klantvragen komen op dit centrale punt binnen. Ook het persoonlijk contact in de woonwinkels verzorgt het Woonpunt. Het Woonpunt vormt het kloppend hart van onze organisatie. De medewerkers worden ondersteund door een gebruiksvriendelijke applicatie. Hieraan koppelden we alle informatie, zoals huurdersgegevens, klanthistorie, notities, taken, telefonie, kennisbank, woninginfotheek en beschikbaarheid van collega’s.


8

Website Op 3 december ging onze nieuwe website ‘live’. We willen graag dat een websitebezoeker zich op onze website thuis voelt en zelf zaken kan regelen. Bijvoorbeeld een reparatieverzoek of een melding van overlast. Ons motto is niet voor niets: ‘Helemaal je eigen plek’. De website wordt gevuld door informatie uit de kennisbank. Klant en medewerker gebruiken zo dezelfde informatie. Woonruimtebemiddeling Op 4 december introduceerden we een nieuw woonruimtbemiddelingssysteem. Onze woningen bieden we aan op een gezamenlijke website van Elkien, de Wieren en Accolade. Ons doel is dat de komende jaren meer corporaties zich bij ons aansluiten. En dat we groeien naar één aanbodportaal voor heel Friesland. Een woningzoekende hoeft zich dan maar één keer in te schrijven. Hij of zij krijgt zo zicht op het complete aanbod op één website.

2.4

Besturingsmodel

Accolade formuleerde vanuit haar missie en visie acht strategische doelen. Deze doelen moeten we in 2015 behalen. De doelen definieerden we vanuit vijf perspectieven. Dit zijn: maatschappij, klant, organisatie, medewerker en financiën. De status van deze doelen rapporteren we per kwartaal. De doelen van 2012 leest u hieronder in de Balanced Score Card. Doelen

Wij huisvesten primair mensen met een inkomen tot € 34.085,- en huishoudens met een aangepaste woonvraag

Onze belanghouders, klanten en medewerkers herkennen en erkennen ons als maatschappelijke onderneming, die gericht is op samenwerking

Prestatie-indicator en norm minimaal 90% verhuur aan de doelgroep; urgenten krijgen binnen drie maanden en woning;

Realisatie 92% van de verhuringen vond plaats aan huishoudens met een inkomen < € 34.085,-; 79% van de urgenten kregen binnen drie maanden een woning toegewezen;

wij huisvesten huishoudens met een aangepaste woonvraag. Wij passen minimaal 80 woningen aan.

meer dan 80 woningen zijn aangepast naar de wens van de huurder.

afspraken en overleg met alle huurdersbelangenverenigingen, gemeenten en andere belanghouders;

met alle huurdersbelangenverenigingen, gemeenten en stakeholders in het werkgebied zijn afspraken gemaakt of is er gestructureerd overleg;

55% van de woningen heeft een ABC-label; 15% minder energieverbruik in eigen panden.

53% van het bezit heeft een ABC-label ( landelijk is het aandeel 45%); het energieverbruik wordt voor het eerst gemeten in 2012.

per vestiging zijn minimaal 3 nieuwe wijkvisies opgesteld; Accolade bevordert de leefbaarheid in haar wijken

minimaal 2 keer per jaar wordt een wijk geschouwd;

alle doelen realiseerden we.

minimaal 2 initiatieven om de zelfredzaamheid van bewoners te bevorderen. Onze klanten zijn tevreden over de kwaliteit van de woning, de woonomgeving en onze


klanten geven minimaal een 7,6 voor de woning en omgeving;

klanten gaven ons een 7,6 voor de woning en woonomgeving (meting in 2011);

9

dienstverlening

Wij bieden onze klanten optimale participatiemogelijkheden

klanten geven minimaal een 8,0 voor de dienstverlening.

klanten geven ons een 7,5 voor de dienstverlening (meting in 2011).

bij herstructurering werken we 100% volgens het protocol;

bij 100% van de herstructureringsprojecten werken we met het protocol;

minimaal twee projecten met vernieuwing in klantparticipatie. we hebben een integraal kwaliteitssysteem;

Accolade is een innovatieve en efficiënte organisatie en streeft naar continue verbetering

we hebben een actueel Strategisch Voorraad Beleid; we behoren tot 20% van de corporaties met laagste bedrijfslasten; we hebben drie vernieuwende ideeën op gebied van wonen.

Accolade heeft gemotiveerde en gekwalificeerde medewerkers om haar doelstellingen te realiseren

ieder bedrijfsonderdeel heeft een strategische personeelsplanning; medewerkers geven Accolade minimaal een 8,0; het ziekteverzuim is max. 3% en max. 1,2 meldingen per jaar. het resultaat is beter dan de begroting; de kasstromen zijn positief;

Accolade is financieel gezond


de solvabiliteit is minimaal 20%; de ratio’s voor leegstand, betalingsachterstand, onrendabele toppen en de projectenplanning vallen binnen de normen.

alle vestigingen realiseerden twee vernieuwende projecten. accolade heeft geen integraal kwaliteitssysteem; het Strategisch Voorraad Beleid is geheel geactualiseerd; we behoren tot de 20% beste corporaties op gebied van laagste bedrijfslasten; we werkten drie vernieuwende ideeën uit op gebied van wonen, waaronder het Woonpunt. niet alle bedrijfsonderdelen hebben een strategische personeelsplanning; medewerkers geven Accolade een 7,4 (meting in 2011); het ziekteverzuim is 5,3% en aantal meldingen is 0,96. Hoge verzuim is het gevolg van aantal langdurig zieken. al deze normen realiseerden we met uitzondering van: - de leegstand ligt boven de norm door grote herstructureringsprojecten en langdurige verkoopleegstand; - een aantal nieuwbouwprojecten zijn vertraagd door niet verkochte koopwoningen en bezwaarprocedures van omwonenden.

10

Hoofdstuk 3 3.1

Kwaliteit van de woningvoorraad

Ontwikkelingen op de woningmarkt

De woningmarkt kent op dit moment twee gezichten. We zien een koopmarkt waar huishoudens door de grote financiële en economische onzekerheid een afwachtende houding aannemen. Hierdoor komt de verkoop van woningen en de waarde van het vastgoed in een neerwaartse spiraal terecht. Aan de andere kant zien we dat de belangstelling voor een huurwoning toeneemt. Dit zien we terug in langere wachttijden. Het één hangt sterk samen met het ander. Het huren van een woning was kortgeleden voor huishoudens met lage inkomens een reële overweging. Tegenwoordig zien we breed in de samenleving een andere houding. Huren is ‘in’ door de grote flexibiliteit en beperkte financiële risico’s. Als we kijken naar de behoefte aan huurwoningen in de toekomst dan zien we grote verschillen tussen de mogelijke scenario’s. Is er geen sprake meer van een economische crisis? Blijven de ouderen in grote aantallen wonen in hun huidige woning? Dan is de huidige voorraad huurwoningen in Friesland voldoende groot om tot 2020 in de behoefte te voorzien. Zet de huidige crisis zich sterk door? En willen de ouderen massaal verhuizen naar een huurwoning? Dan moet de voorraad huurwoningen in Friesland met meer dan vijftien procent - ofwel ruim 7.000 woningen - toenemen om tot 2020 te kunnen voorzien in de behoefte. Conclusie: een inschatting van de toekomstige behoefte aan huurwoningen is onzeker. Deze hangt sterk af van de economische ontwikkelingen en het woongedrag van ouderen. Met de kennis van nu neemt de behoefte aan huurwoningen in Friesland tot 2020 toe met ongeveer zes procent. Hierbij is er wel een verschil tussen het landelijk en stedelijk gebied. Voor ons betekent dit een toename van ruim 900 huurwoningen tot 2020. Jarenlang was de behoefte aan betaalbare huurwoningen voor de corporaties in Friesland de leidraad voor het strategisch voorraadbeleid. Sinds 2012 is dit geen zekerheid meer. Corporaties hebben nog steeds de behoefte aan huurwoningen in hun vizier. Door de financiële en politieke ontwikkelingen moeten corporaties hun vizier meer richten op hun eigen (voort)bestaan. Corporaties moeten hun ambities steeds meer laten varen en zijn vooral intern gericht om hun broek op te kunnen houden. Corporaties kunnen steeds minder investeren. Dit komt door de verhuurdersheffing, de heffing Centraal Fonds, de beperking van de potentiële huuropbrengsten en de sterk verminderde opbrengsten uit verkoop. De corporaties zetten alle zeilen bij om er minimaal voor te zorgen dat de kwaliteit van de bestaande voorraad overeind blijft.

3.2

Samenstelling en mutaties woningbezit

Ons woningbezit daalde in 2012 van 15.973 naar 15.795 woningen. In 2012 leverden we 172 nieuwbouw huurwoningen op. We verkochten 78 woningen en we sloopten 270 huurwoningen. Onderstaand overzicht laat het aantal woningen per 31 december 2012 zien. In paragraaf 3.3 gaan we in op nieuwbouw, verkoop en sloop. Vestiging Drachten Heerenveen Sneek Joure Franeker

Aantal per 1-1-2012 5.105 4.469 2.490 2.384 1.525

Nieuwbouw

Verkoop

Sloop

61 37 64

16 21 19 15 7

173 96 1

10

Totaal 15.973 172 78 Tabel: Ontwikkeling woningvoorraad per vestigingsplaats


270

Overige mutaties 1 -3

Aantal per 31-12-2012 5.151 4.309 2.439 2.368 1.528

-2

15.795

11

3.3

Kenmerken van het woningbezit van Accolade

In de tabel hieronder geven we de samenstelling van de woningvoorraad aan het einde van 2012 weer. Naast de huurprijsklasse noemen we hierin de gemiddelde netto huur, het gemiddeld aantal woningwaarderingspunten en de gemiddelde maximaal redelijke huur. In vergelijking met het jaar 2011 nam de omvang van de goedkope voorraad af. Huurgrenzen vanaf 1-7-2012

Aantal Woningen

In %

Tot € 366,-

3.488

22%

Van € 366,- tot € 562,-

10.817

68%

Vanaf € 562,-

1.490

10%

15.795

100%

Goedkoop Middel duur Duur Totaal Gemiddelde netto huur

€ 440,19

Gemiddeld aantal punten

143

Gemiddelde puntprijs

€

3,07

Maximaal redelijke huur € 685,60 Tabel: Samenstelling woningvoorraad naar huurprijs en puntprijs

3.4

Nieuwbouw, verkoop en sloop

Grondaankoop en nieuwbouw In 2012 kochten we vier grondposities aan om vier projecten te realiseren. In totaal gaat het over bijna vier hectare, waarop we in totaal 164 woningen willen realiseren. De totale aankoopprijs voor de locaties is ruim drie miljoen euro. De aankoop vond plaats in Drachten en Heerenveen. In het verslagjaar kwamen zes nieuwbouwprojecten en twee renovatieprojecten gereed. In totaal gaat het om 439 woningen, waarvan 41 koopwoningen. De totale investering voor deze acht projecten bedroeg bijna € 41 miljoen.

Verkoop We hebben een actief Verkoopbeleid. Ongeveer 1.900 huurwoningen van de totale woningvoorraad wezen we, na huuropzegging, aan voor de verkoop. In 2012 verkochten we in totaal 78 woningen. In de begroting gingen we uit van een verkoop van honderd woningen. Van de 78 verkochte huurwoningen droegen we 3 woningen over aan zittende huurders. De gemiddelde verkoopprijs van de woningen bedroeg ongeveer € 111.000,-. Onderstaand overzicht geeft het aantal verkochte woningen per vestiging in 2012 weer. Vestiging

Aantal verkochte woningen

Aantal verkochte woningen V.O.N.

16 21 19 15 7

5 5 2 3 0

Drachten Heerenveen Sneek Joure Franeker

Totaal 78 15 Tabel: Overzicht verkochte bestaande huurwoningen in 2012


Aantal verkochte woningen met Slimmer Kopen 10 6 13 4 6

Aantal verkochte woningen K.K. 1 10 4 8 1

Gemiddelde verkoopprijs

39

24

€ 110.721,-

€ 101.016,€ 105.399,€ 114.382,€ 129.475,€ 98.750,-

12

Het aantal verkochte woningen verdelen we in prijsklassen. Deze verdeling nemen we op in onderstaande tabel. Prijsklasse woningen Aantal tot € 110.000, 46 van € 110.000, - tot € 140.000, 21 van € 140.000, - tot € 150.000, 6 meer dan € 150.000, 5 Totaal 78 Tabel: Verkochte huurwoningen in 2012 naar prijsklasse inclusief kortingen in euro’s

Percentage 59% 28% 7% 6% 100%

In de afgelopen vijf jaar verkochten we gemiddeld meer dan 120 huurwoningen. In onderstaand overzicht geven we het aantal verkochte huurwoningen over de afgelopen vijf jaar weer. Jaar Aantal verkochte huurwoningen 2008 152 2009 131 2010 160 2011 74 2012 78 Tabel: Ontwikkeling verkoop bestaande huurwoningen

Sloop In 2012 sloopten we 270 woningen. Hiervan stonden er 173 in Heerenveen, 96 in Sneek en 1 in Joure. De sloopwerkzaamheden vonden in zogenaamde herstructureringswijken plaats. Na sloop brachten we nieuwe huur- en koopwoningen in de wijk terug.

Projecten in uitvoering Naar verwachting leveren we in 2013 acht nieuwbouwprojecten op. Totaal gaat het om 431 woningen waarvan 47 koopwoningen. De totale investering bedraagt bijna € 82 miljoen.

Projecten nieuwbouw in ontwikkeling In 2012 namen we voor vijf projecten het formele bestuursbesluit om te bouwen. Totaal gaat het om 85 woningen en een gezondheidscentrum. Het bijbehorende investeringsvolume bedraagt ruim € 21 miljoen.

3.5

Onderhoud, kwaliteitsverbetering en renovatie

Het technisch kwaliteitsbeleid van ons bestaande woningbezit is onderdeel van de Ondernemingsstrategie. Deze legden we vast in verschillende begrotingen, strategische documenten en beheerplannen, zoals: - strategisch voorraadbeleid; - meerjarenbegroting; - onderhoudsbegroting; - reparatieverzoeken; - mutatieonderhoud; - onderhoud liften, centrale verwarming; - planmatig onderhoud/groot onderhoud; - markttechnische verbeteringen; - geriefsverbeteringen.

Strategisch voorraadbeheer Onze woningen verdelen we in vier onderhoudscategorieën. Bij deze categorieën gaat het om de instandhoudingstermijn van de woningen: - sloop en herontwikkeling op korte termijn; - instandhouding maximaal 10 jaar; - instandhouding tussen de 10 en 25 jaar; - instandhouding langer dan 25 jaar.


13

Voor elk van de categorieën stellen we een onderhoudsstrategie op. De onderhoudsstrategie vertalen we in de meerjarenbegroting. Voor de complexen die we aanwezen voor verkoop op termijn, stellen we een onderhoudsprogramma op gericht op de verkoop.

Meerjarenbegroting In de meerjarenbegroting staat het planmatig onderhoud van de woningen. Dit planmatig onderhoud bestaat vooral uit cyclisch onderhoud. Het onderhoud is gericht op het in goede staat houden van de buitenzijde van de woning (casco). Daartoe rekenen we onder andere: buitenschilderwerk, voegwerkzaamheden, straatwerkzaamheden, kozijnonderhoud, betonreparaties en dakwerkzaamheden. Ook staan in de meerjarenbegroting bedragen voor vervanging van keukens, centrale verwarming, lift en de overige installaties. De meerjarenbegroting is qua vorm een zogenaamde reserveringsbegroting. Daarbij kijken we naar de te verwachten levensduur van elementen en/of materialen op grond van ervaringsgegevens. Het strategisch voorraadbeleid is van belang om te bepalen wanneer, wat vervangen moet worden. We letten hierbij op de te verwachten levensduur van de woning en welk onderhoudsniveau gewenst en verantwoord is. Jaarlijks inspecteren we een deel van het woningbestand. Zo gaan we na welke werkzaamheden we het volgend begrotingsjaar moeten verrichten. Na de inspecties stelt de afdeling Onderhoud & Service de concept onderhoudsbegroting op. Daarna bespreken we de begroting en leggen we deze ter goedkeuring voor aan de vestiging. De inventarisatie van de kwaliteiten van ieder complex leggen we vast en actualiseren we jaarlijks op basis van de eerder genoemde inspecties.

Onderhoudsbegroting In de onderhoudsbegroting namen we de volgende kostenposten mee: - reparatieverzoeken; - mutatie-onderhoud; - onderhoud aan centrale verwarming; - onderhoud aan liften; - planmatig onderhoud; - groot onderhoud; - Energie Prestatie Advies (energielabel). De gemaakte kosten voor het onderhoud lichten we in drie hoofdgroepen toe. Deze drie hoofdgroepen zijn: dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud.

Dagelijks onderhoud In 2012 besteedden we € 5,5 miljoen aan het juist behandelen van reparatieverzoeken. De uitgaven kwamen € 600.000,- hoger uit dan begroot. De verklaring hiervoor zit in een aantal extra werkzaamheden: - herstelwerkzaamheden aan de liftinstallaties: € 100.000,-; - uitvoeren van veiligheidskeuringen in woningen van Accolade: € 200.000,-; - vervangen van 74 CV-installaties vanwege niet correct functioneren: € 100.000,-; - uitvoeren van veertien doucherenovaties vanwege klachten: € 100.000,-; - uitvoeren van asbestinventarisatie en asbestsanering: € 100.000,-.

Mutatie-onderhoud In 2012 besteedden we € 2,2 miljoen aan werkzaamheden die een woning na mutatie weer in optimale staat brengen. De uitgaven vallen ongeveer € 400.000,- hoger uit dan begroot. In 2012 registreerden we 186 meer mutatiewoningen dan in 2011.

Planmatig onderhoud In 2012 besteedden we € 14,6 miljoen aan projectmatig onderhoud]. Dat was € 2,3 miljoen minder dan begroot. Dit komt vooral door een scherpe aanbesteding.

Energiebesparing en duurzaamheid We streven ernaar dat al onze woningen in 2020 gemiddeld energielabel C hebben. Om dit doel te bereiken, investeren we gemiddeld € 5 miljoen per jaar extra. EPA-investeringen verrekenen we pas na mutatie door in de huur. Dit beleid moet een jaarlijkse verbetering van 0,04 in de energie-index garanderen.


14

Begin 2013 hebben we 7.400 woningen met een D, E, F of G-label. Ten opzichte van 2012 is dit aantal gedaald met 793 woningen. In 2011 hadden we een gemiddelde energie-index van 1,73. In 2012 bedraagt de gemiddelde energie-index 1,67. De energie-index verbeterde ten opzichte van 2012 met 0,06. Uit onderstaande tabellen blijkt dat ons bezit energiezuiniger is dan het landelijk gemiddelde.

Grootschalige woningverbetering In 2012 besteedden we € 3,7 miljoen aan isolerende maatregelen (€ 2.500.000,-) en overige woningverbeteringen. In Heerenveen brachten we dak-, gevel- en kruipruimteisolatie aan bij woningen in de Binkesstraat en omstreken. In Drachten brachten we isolerende beglazing aan bij 126 flatwoningen aan de Lange West en omstreken. Op verzoek van onze klanten brachten we tegelijkertijd een centrale verwarmingsinstallatie aan in deze woningen. Hierdoor realiseerden we een forse energiebesparing.

Toolz Veel jongeren weten vaak nog niet wat ze willen worden. De Toolz opleiding blijkt een mooi alternatief. Via Toolz komen jongeren techniekbreed van alles tegen en hebben ze contact met klanten. Verschillende MBO’s en ROC ’s tonen belangstelling voor dit concept. De contacten tussen de ROC-coach en de werkplek verloopt nagenoeg ‘naadloos’. Dat is toch uniek. In 2012 slaagden tien Toolz-mannen voor hun diploma. Er stroomden weer twaalf nieuwe jongens in. Gemiddeld zitten er per schooljaar achttien jongens op deze opleiding. Ook begonnen er in 2012 drie van onze vaklieden met de opleiding. Toolz heeft drie jaar lang subsidie ontvangen waarvan 2012 het laatste jaar was. Toolz is bijna niet meer weg te denken. Voor uiteenlopende klussen weet men Toolz te vinden.


15


16

Hoofdstuk 4 4.1

Verhuren van woningen

Aanbod en toewijzing

Tot december 2012 boden we onze huurwoningen aan via het optiemodel. Vanaf december bieden we onze woningen aan via het aanbodmodel. Bij het aanbodmodel schrijven belangstellenden zich in voor een huurwoning als woningzoekende. Deze woningzoekende maakt zelf een keuze uit ons woningaanbod. Ze sluiten hierbij achteraan in de wachtrij voor de woning van hun keuze. Staat de woningzoekende als eerste in de wachtrij en komt de gewenste woning vrij? Dan bieden we deze woning aan. Eind 2012 stonden ongeveer 10.700 woningzoekenden bij ons ingeschreven, waarvan een groot deel op termijn een woning zoekt. De gemiddelde wachttijd bij Accolade is ongeveer 1,5 jaar. Het aantal woningzoekenden ligt ruim dertig procent hoger dan het aantal woningzoekenden aan het eind van 2011. Ongeveer veertig procent van de woningzoekende heeft een leeftijd van 25 tot 45 jaar oud. Ongeveer twintig procent is jonger dan 25 jaar, twintig procent heeft een leeftijd tussen 45 en 65 jaar en twintig procent is ouder dan 65 jaar. In 2012 verhuurden we 1.202 zelfstandige huurwoningen regulier via het optiemodel en aanbodmodel. De huurders van deze woningen stonden gemiddeld zeventien maanden ingeschreven voor een woning. Dit is twee maanden langer dan in het jaar 2011. Naast deze woningen zijn er 335 zelfstandige huurwoningen buiten het optiemodel om verhuurd. Het ging hierbij om: - nieuwbouwwoningen (162); - woningen die we verhuurden aan urgenten (86); - woningen die we verhuurden aan bijzondere doelgroepen (17); - woningen die we tijdelijk verhuurden in het kader van de Leegstandswet of woningen die we in gebruik gaven (26); - woningen die in opdracht van ons door derden zijn verhuurd. Dit gaat om woningen waarvoor geen kandidaten meer beschikbaar waren (44).

Verhuur aan primaire doelgroep We sloten in 2012 in totaal voor 1.574 zelfstandige huurwoningen een huurovereenkomst af. Ruim 97 procent van deze huurwoningen zijn sociale huurwoningen. Deze woningen hebben een netto huurprijs tot € 664,66 (prijspeil 31 december 2012). Bijna 74 procent van de huurwoningen verhuurden we aan de primaire doelgroep. De primaire doelgroep bestaat uit huishoudens die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Per vestiging zien we hieronder de verdeling. Vestiging Drachten Franeker Heerenveen Joure Sneek

Aantal verhuringen zelfstandige woningen 497 180 424 173 273

Accolade 1547 Tabel: aantal verhuringen aan primaire doelgroep

Aandeel verhuringen aan primaire doelgroep 74% 81% 73% 71% 73% 74%

De volledige verantwoording volgens het BBSH is opgenomen in bijlage 7. In 2012 pasten we bij het toewijzen van woningen de nieuwe toewijzingsregels toe. Iedere corporatie moet minimaal negentig procent van haar sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085,- (peildatum 1 januari 2012). De Nederlandse overheid bepaalde dit. Dit besluit is een vervolg op het besluit van de Europese Commissie. Deze nieuwe regelgeving ging in op 1 januari 2011.


17

In onderstaand overzicht geven we aan welk percentage van de sociale huurwoningen we in 2012 is verhuurden aan huishoudens met een inkomen van € 34.085,- of lager. Uit dit overzicht blijkt dat wij binnen de norm van 10 procent blijven. Vestiging Drachten Franeker Heerenveen Joure Sneek Accolade totaal Tabel: woningtoewijzing

Percentage sociale huurwoningen verhuurd aan een huishouden met een inkomen van € 34.085,- of lager 91% 94% 92% 91% 95% 92%

Voor het grootste deel pasten we in 2012 een huurverhoging toe van 2,3 procent. In sommige gevallen weken we af van deze stijging. Bijvoorbeeld omdat we een voornemen hadden om de woning te slopen. In onderstaande tabel geven we de huurverhoging over 2012 weer. Huurverhogingspercentage op 1 juli 2012

Aantal woningen Aantallen

< 2.3 % 2,3 % meer dan 2,3% totaal

In percentage

395

2%

15.626

97%

55

1%

16.076

100%

Tabel: huurverhoging in 2012

4.2

Huurachterstand, ontruimingen en huurderving

Huurachterstand Het huurachterstandspercentage van zittende huurders daalde in 2012 ten opzichte van 2011. Het percentage daalde van 0,6 procent naar 0,5 procent.

Ontruimingen In 2012 riep de rechter in 105 situaties een ontruimingsvonnis uit, op basis van een huurachterstand. Een vonnis van de rechter wil in de praktijk nog niet zeggen dat de ontruiming ook daadwerkelijk plaatsvindt. Vaak wordt de schuld door inspanningen van de deurwaarder alsnog betaald of we treffen een betalingsregeling. In 2012 ontruimden we uiteindelijk zeventien woningen. In bijna alle gevallen was huurachterstand de reden voor de ontruiming. Voor onze hele organisatie ligt dit aantal lager dan het aantal ontruimingen in 2011. De verklaring voor deze daling zit hem in het strikt volgen van de gehele incassoprocedure. We benaderen onze huurders preventief, in situaties waar een grote huurachterstand dreigt te ontstaan. Alhoewel het aantal ontruimingen voor ons daalt, zien we wel dat het beeld tussen de vestigingen onderling sterk verschilt. Zo zijn er ook vestigingen waar het aantal ontruimingen juist iets toenam. Vestiging Accolade Heerenveen Accolade Drachten Accolade Franeker Accolade Joure Accolade Sneek Accolade totaal Tabel: aantal ontruimingen


Aantal ontruimingsvonnissen 45 27 7 16 10 105

Daadwerkelijke ontruimingen 4 7 2 4 0 17

18

Huurderving bij frictie leegstand De leegstand van de huurwoningen per 31 december 2012 bedroeg 1,4 procent (in 2011 was dit 2,7 procent). In totaal stonden 223 woningen leeg. Hiervan stonden 94 woningen leeg door frictieleegstand (niet aansluitende verhuur na opzegging). De daling van de leegstand verklaren we vooral door minder leegstaande woningen aan het eind van 2012 ten opzichte van eind 2011. In 2012 sloopten we een groot aantal leegstaande woningen.

4.3

Aantal mutaties en mutatiegraad

In 2012 bedroeg het aantal verhuizingen 1.581 (in 2011 waren dit er 1.418). Er waren geen verhuizingen in complexen bestemd voor renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw. De gemiddelde mutatiegraad (de verhouding tussen het aantal opzeggingen en het woningbezit) over 2012 was tien procent (in 2011 was dit 8,9 procent). Van deze verhuringen sloten we geen tijdelijke contracten op grond van de Leegstandswet. Bij de herstructurering van een wijk of dorpsvernieuwing sloten we een Sociaal Statuut met de betrokken Huurdersbelangenvereniging. In dit statuut regelen we de gevolgen van een gedwongen verhuizing voor onze huurders. In 2012 kenden we in deze gevallen een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van € 5.520,- toe. In bijzondere gevallen kenden we meer toe. Dit overeenkomstig de regeling van de Rijksoverheid.

4.4

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s)

De administratie van ongeveer twintig Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) verzorgt een externe partij voor ons.


19


20

Hoofdstuk 5 5.1

Betrekken van huurders bij beleid

Huurdersbelangenverenigingen: onze primaire belanghouders

Onze huurders nemen een bijzondere positie in. Zij verenigen zich vooral in huurdersbelangenverenigingen. Op strategisch niveau overlegt ons bestuur met twee vertegenwoordigers van de huurdersbelangenverenigingen: Huurdersbelangenvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF) en het Platform Huurdersbelangenverenigingen Accolade (Platform HBV). HDBF behartigt de belangen van de huurders van Accolade in Drachten. Het Platform HBV bestaat uit de voorzitters van de besturen van de lokale huurdersverenigingen in Heerenveen, Joure, Sneek en Franeker. Met hen sloten we een samenwerkingsovereenkomst. De samenwerkingsovereenkomst met het Platform HBV is eind 2012 afgelopen en herzien we op dit moment. De samenwerkingovereenkomst met HDBF loopt vanaf 1 september 2011 en gingen we voor onbepaalde tijd aan. Een groot aantal huurders zijn lid van de HDBF en het Platform HBV. HDBF heeft 3.146 leden. Het Platform HBV Joure, Sneek, Franker en Heerenveen hebben respectievelijk 721, 644, 515 en 1.314 leden. De HDBF en het Platform HBV overleggen regelmatig met de vestigingsdirecteuren. Ook hebben ze ieder kwartaal overleg met ons bestuur. Namens het Platform HBV en HDBF hebben twee commissarissen zitting in de Raad van Commissarissen. Deze commissarissen vervullen hun rol. Dit doen zij zonder ruggespraak met de huurdersorganisaties die hen hebben voorgedragen. Wij faciliteren de huurdersbelangenverenigingen, ondersteunen de verenigingen financieel en bieden hen de mogelijkheid om de kwaliteit te borgen. In 2012 bedroeg de totale bijdrage € 114.338,-. Dit bedrag is hoger dan in 2011 (€ 89.745,-). Dit komt doordat we in 2012 extra geld beschikbaar stelden voor trainingen en andere activiteiten die de kwaliteit verhogen van de besturen van lokale huurdersbelangenverenigingen. Overigens zien we de kosten van de huurdersbelangenverenigingen de laatste jaren fors oplopen. In 2010 bedroegen de kosten € 29.512,-. Inmiddels is onze bijdrage bijna verviervoudigd. Onderwerpen die we op bestuurlijk niveau met het Platform HBV en HDBF bespraken waren in 2012 onder andere: - huurverhoging 2012; - beleidsontwikkelingen bij Accolade; - jaarverslag en jaarrekening 2011; - dienstverleningsconcept ‘Ja, natuurlijk!’; - samenwerking met Elkien; - Energiebeleid; - financieel resultaat eerste halfjaar 2012; - begroting 2012 inclusief meerjarenbegroting; - SVB en portefeuilleplan; - woonruimteverdeelsysteem; - vertrek bestuurder J. van Dijken en aanstelling bestuur; - het bewonersblad Bij ons; - Huurprijsbeleid. Onderwerpen besproken alleen met Platform HBV: - professionalisering HBV; - reactie op adviesaanvraag vaste prijzen geriefsverbeteringen; - het wel of niet afschaffen van het Servicefonds. Onderwerpen besproken alleen met HDBF: - Oud Ambacht in Drachten; - De Bouwen in Drachten; - ledenontwikkelingen bij HDBF; - acceptatieformulier bij nieuwbouw;


21

-

5.2

verhuren van woningen via Carex.

Lokale raden

Onze vijf locaties kennen ieder een lokale raad. Hierin nemen belanghouders op persoonlijke titel zitting. Zij hebben een stevige lokale- en maatschappelijke verankering. Zij zijn afkomstig uit verschillenden sectoren zoals: de zorg, welzijn en werkvoorziening, het onderwijs, milieuorganisaties, de publieke sector en zakelijke dienstverlening. De lokale raad overlegt met de vestigingsdirecteur over de lokale ontwikkelingen en de gevolgen hiervan voor ons. Ook bespreken we voorgenomen besluiten met hen. Dit kan gaan om besluiten over de ondernemingsstrategie, het jaarplan en de begroting. Ook kan de lokale raad ons ongevraagd adviseren.

5.3

Gemeentebesturen; onze samenwerkingspartners

Zowel op ambtelijk- als op bestuurlijk niveau hadden onze vestigingsdirecteuren in 2012 veelvuldig overleg met gemeenten. We vinden een constructieve samenwerking met gemeenten in ons werkgebied erg belangrijk en waardevol. Met de volgende gemeenten hebben wij een woonconvenant afgesproken: - Gemeente Heerenveen; - Gemeente Smallingerland; - Gemeente Skarsterlân; - Gemeente Súdwest-Frylân; - Gemeente Franekeradeel/Gemeente Harlingen. Wij verwachten dat we de gemaakte afspraken met de gemeenten niet allemaal kunnen nakomen. Dit komt door de slechte woningmarkt en de heffingen van de overheid. Aanpassingen in het woonconvenant vinden in goed overleg plaats.

5.4

Aangewezen belanghouders

Naast de belanghouders die we hiervoor noemden, zijn er verschillende grote en kleine belanghouders waarmee we samenwerken. De volledige lijst leest u in bijlage 4 van het jaarverslag.

5.5

Klachtenadviescommissie

In 2012 ontving de Klachtenadviescommissie zes klachten. Na onderzoek bleken vier op grond van het klachtenreglement niet ontvankelijk. Deze klachten waren vooraf niet schriftelijk bekend gemaakt bij ons. De niet-onvankelijke klachten stuurden we door naar de betreffende vestiging. In totaal zijn twee klachten ontvankelijk verklaard en er vonden twee hoorzittingen plaats. Op 1 januari 2012 startten wij met het registreren van schriftelijke klachten en sociale meldingen. Het gaat hierbij niet om reparatieverzoeken. We houden bij hoeveel klachten er binnenkomen en we bewaken de afhandeling ervan. Daarnaast komt er een melding bij de zogenaamde ‘klachtenregisseur’ binnen, als we een afhandeltermijn overschreiden.

5.6

Bewonersblad

Al onze huurders en belanghouders ontvangen ons bewonersblad Bij ons. Het blad verscheen tot en met 2011 in vijf edities. Elke vestigingsplaats van Accolade had zijn eigen blad. Deze verschillende edities waren erg kostbaar. Uit ons telefonisch onderzoek en een klantenpanel bleek dat huurders een bewonersblad op papier zeer waarderen. Om daaraan tegemoet te komen én kritisch naar de kosten te kijken, introduceerden we in 2012 een vernieuwde Bij ons. Een editie voor alle huurders en belanghouders. De uitdaging was om niet in te leveren op kwaliteit en de lokale kleur te behouden. Huurders dachten mee over de vormgeving en inhoud van het blad. In de redactie is van elke vestiging een medewerker vertegenwoordigd. De Bij ons verschijnt vier keer per jaar.


22

Hoofdstuk 6 6.1

Leef baarheid

Leefbaarheid per gemeente

We zijn actief in het stimuleren van leefbaarheid. Dit legden we ook vast in onze missie, visie en ondernemingsstrategie. ‘Helemaal je eigen plek’ is ons motto. Dit motto stopt niet bij de woning. Maar strekt zich uit tot de woonomgeving en aanwezigheid van voorzieningen. Ook veiligheid op straat en de manier waarop mensen met elkaar omgaan horen daarbij. Wij geloven erin dat we ‘Helemaal je eigen plek’ borgen als bewoners leidend zijn in activiteiten rond leefbaarheid. Bewoners die zich betrokken voelen bij hun woonomgeving zijn van grote waarde voor de buurt en wijk. Wij streven ernaar dat bewoners de handen ineen slaan. Om zo de leefbaarheid in hun directe woonomgeving in stand te houden of te verbeteren. Zo geven we hen verantwoordelijkheid en eigenaarschap en zorgen we voor betrokkenheid. Daarnaast werken we samen met de juiste professionele partijen. Deze aanpak brengt synergie, waarin ieder zijn eigen verantwoordelijkheid neemt. Leefbare buurten hebben positieve invloed op de waardeontwikkeling van ons bezit. Onze belangrijkste leefbaarheidsthema’s voor 2012 waren: - wijkvisies; - schoon, heel en veilig; - verbindingen met bewoners; - ideeën van bewoners; - niet overnemen, maar ondersteunen.

Wijkvisies Leefbaarheid is van groot belang voor Accolade. Hierin investeren we dan ook al geruime tijd. In 2011 gingen we verder met het maken van sociale wijkvisies. In 2012 gaven we daar een vervolg aan. In een sociale wijkvisie stellen we vanuit de huidige situatie verbeteringen aan de orde. Daarna maken we een plan van aanpak. Bewoners kunnen de wijkvisie samen met betrokken instellingen gebruiken om hun doelen te bereiken. Gemeente Franekeradeel We werkten aan de wijkvisie voor Binnenstad en het Rode Dorp. Beide wijkvisies zijn klaar. Samen met werkgroepen startten we met het verbeteren van een aantal knelpunten in de wijk. Het gaat bij beide wijkvisies om de openbare ruimte. Vooral het groen, de bestrating en verlichting komen aan de orde. Eind 2012 startten we met de wijkvisie voor Franeker-Zuid. Op 13 december was de eerste bewonersavond. De opkomst was groter dan verwacht. Gemeente Heerenveen De wijkvisie voor de wijk De Greiden is klaar. Deze visie kwam tot stand door antwoorden uit een vragenformulier en gesprekken met de gemeente, het wijkplatform, de politie en welzijnsinstelling Caleidoscoop. Het wijkplatform is representatief voor de wijkbewoners. Er is een goed beeld ontstaan van de huidige situatie. De conclusie uit het rapport is dat De Greiden een mooie groene wijk is. De bewoners zijn erg betrokken en zelf actief in de wijk. Afgesproken is dat Accolade aansluit bij nieuwe acties van het wijkplatform. De Kruidenbuurt, woonbezit van WoonFriesland, geeft nog wel overlast. Met WoonFriesland spraken we af om acties op het gebied van leefbaarheid op elkaar af te stemmen. Als het mogelijk is werken we samen. Gemeente Skarsterlân In het kader van de wijkvisie Wyldehoarne werkten we samen met welzijnsorganisatie Miks Welzijn. Wij vroegen verschillende professionals naar hun ervaringen in de wijk. Zoals de politie, gemeente, medewerkers in de buitendienst van Accolade en Miks Welzijn. Daarna legden medewerkers van Miks Welzijn huisbezoeken af. Zo kregen ze een indruk van de mening van de bewoners over hun wijk. Hieruit bleek dat men een plek mist voor de oudere jeugd. Wij hebben de intentie om dit in 2013 samen met de gemeente op te pakken.


23

Gemeente Smallingerland De wijkvisie voor De Bouwen is klaar. We voerden huiskamergesprekken met bewoners en professionals. Actiepunten voor ons zijn onder andere: het organiseren van tuindagen en bewoners aanspreken op het onderhoud van de tuin. Verder zorgen we voor goede communicatie met bewoners in het herstructureringsgebied. De wijkvisie voor NoordOost is klaar. Ook de toetsing met professionals is klaar. Voor ons zijn er een aantal aandachtsgebieden. Deze pakken we in 2013 op. Het gaat hier onder andere om meer aandacht voor de woonomgeving. De wijkvisie voor De Wiken is cijfermatig klaar. De wijkvisie toetsen we aan de visie van de politie. De talentmakelaars van het ‘KOEK-project’ zijn geïnterviewd. Uit deze gesprekken kwam een aantal aandachtsgebieden naar voren. De volgende stap is om samen met de bewoners uit deze gebieden een plan van aanpak te formuleren. Hierbij zoeken we aansluiting bij de MOS en de Wijkraad in de Wiken. Naast voorgaande wijken zijn we nog met andere wijken of dorpen aan de slag. Zoals de Trisken en Houtigehage. Gemeente Súdwest-Fryslân In Sneek werkten we aan de wijkvisies voor de Stadsfenne, Tinga, Sperkhem-Nij Túndoarp, Lemmerweg-West en Lemmerweg-Oost. Van deze visies maakten we er in 2012 vier definitief. De visie van Lemmerweg-Oost presenteerden we tijdens de Burendag 2012. Sperkhem-Nij Túndoarp presenteerde de visie op een speciale bewonersavond. De presentaties van de visies van de wijken Tinga, Stadsfenne en Lemmerweg-West vinden in 2013 plaats. Voor alle visies geldt dat ze door de bewoners zelf zijn geschreven. Zij zijn dan ook eigenaar van de visie. Natuurlijk hebben we goede afspraken gemaakt over het vervolgtraject. Ook de gemeente en Timpaan Welzijn zijn hierbij betrokken. Zij bieden net als wij ondersteuning bij het hele traject.

Schoon, heel en veilig Eén van de belangrijkste thema’s van leefbaarheid is: ‘schoon, heel en veilig’. Elke buurt heeft onderhoud nodig. Een schone woonomgeving waar mensen zich prettig voelen. Goed onderhouden groenvoorzieningen en keurig aangelegd en onderhouden straatwerk. Dit is van groot belang voor de leefbaarheid. En goed voorbeeld doet volgen. Net als een omgeving waarin je je veilig voelt (criminaliteit en verkeer). Wijkbeheer speelt hierin een grote rol. In verschillende wijken gingen bewoners, gemeente, welzijn en andere betrokken partijen hiermee aan de slag. Dit heeft een positief effect op hoe mensen zich gedragen. Synergie is hier het kernwoord. In 2012 organiseerden we diverse acties. Hieronder een indruk: Gemeente Franekeradeel In samenwerking met gemeente, huurdersvereniging en de Skûle Welzijn hielden we wijkschouwen. Dit gebeurde in de wijken Binnenstad, Hamburgerrak en omgeving Watertoren. Daarnaast organiseerden we op 31 mei een complexgesprek voor 't Ankerplak in de wijk Hamburgerrak. Het motto was: Eet mee, praat mee. Na afloop gaven enige bewoners aan belangstelling te hebben om zitting te nemen in een bewonerscommissie. Accolade bracht camera's aan en verbeterde de verlichting. Ook door verhuizing van een aantal bewoners verbeterde de leefbaarheid sterk. Er waren geen ontruimingen op basis van overlast. Gemeente Heerenveen In de wijken de Greiden en de Akkers hielden we wijkschouwen. Dit deden we samen met bewoners, gemeente en de huurdersvereniging. Er was vooral aandacht voor de fysieke woonomgeving. In 2012 ging zeventig procent van de huurders van het Burgemeester Kuperusplein akkoord met het nieuwe schoonmaakprogramma. Wij frissen de gemeenschappelijke ruimten op door de fietsenbergingen opnieuw te verven. Op deze manier denken we dat we de leefbaarheid bevorderen en dat we een begin van verpaupering tegengaan. In 2012 hadden we speciale aandacht voor het appartementencomplex aan de Beugel. In dit complex wonen vooral jongeren. De afgelopen jaren werd te weinig aandacht besteed aan de fysieke woonomgeving en de problematiek achter de voordeur. Wij richtten samen met de gemeente, jongerenwerk, politie en verslavingszorg een appartement in als ontmoetingsruimte. Ook organiseerden we spreekuren in de ontmoetingsruimte. Op deze manier proberen we een goede relatie met onze huurders op te bouwen. Het doel hiervan is een goede en leefbare buurt. In 2012 waren er zes ontruimingen. In drie gevallen ging het om ernstige vervuiling waarbij hulpverlening geen resultaat had. In drie gevallen ging het om een hennepplantage.


24

Gemeente Skarsterlân Om een goed beeld te krijgen van wat onze huurder verstaat onder ‘schoon, heel en veilig’ hielden we wijkschouwen. Dit gebeurde in de wijken Blaauwhof en Schepenkwartier. Ook was er een dorpsschouw in Sintjohannesga/Rotsterhaule. Deze schouwen deden we samen met de wijkagent en de wijkbeheerder van de gemeente. Bewoners konden tijdens deze wandeling aangegeven waar verbeteringen nodig zijn. Een aantal punten konden we direct oppakken. De gemeente heeft huiswerk meegekregen voor de openbare ruimte. Vooral verkeersveiligheid is een aandachtspunt. Samen met de gemeente, vertegenwoordigers van dorps- en wijkbelangen en de politie werkten we mee aan het Voetjesproject. We gingen een aantal wijken in om bewoners bewust te maken van inbraakpreventie. Gemeente Smallingerland Dit jaar hebben we ingezet op actief wijkbeheer in de dorpen rond Drachten: Oudega, Opeinde, Rottevalle, Boornbergum, Houtigehage en Bergum. Zowel in de dorpen als in Drachten besteedden we deze zomer extra aandacht aan het onderhoud van privétuinen. We organiseerden diverse tuindagen. Onder andere in Noord-Oost, De Venen en de Bouwen. Er was grote belangstelling vanuit de huurders. Zij kregen hulp van ons, de gemeente Smallingerland, Maatschappelijke Onderneming Smallingerland, Schoonmaakbedrijf Landman, de Wijkraad en tuinbedrijf BTB. De dag in NoordOost was ter voorbereiding op de herstructurering. Het accent lag op grofvuil en het opruimen van het huis. Wegverharding, verlichting langs voetpaden, onderhoud achterpaden en bomen pakten we aan. In het kader van veiligheid werkten we mee aan het Voetjesproject in de wijken NoordOost en De Wiken. We deden dit samen met de politie en WoonFriesland gedaan. Het doel van de Voetjesactie was inbraakpreventie. het Voetjesproject was geslaagd. In totaal lieten zij 120 voetjes achter. Gemeente Súdwest-Fryslân In gemeente Súdwest-Fryslân gingen we de samenwerking aan met Groei en Bloei. De overeenkomst heeft onder meer tot doel mooi en functioneel groen rondom onze woningen te maken. Jaarlijks vindt een tuinkeuring plaats door Groei en Bloei. Voor onze huurders zijn speciale prijzen beschikbaar gesteld voor de mooiste voortuin. Opnieuw was er ook weer de verkiezing van de mooiste balkontuin. In samenwerking met de politie, gemeente Súdwest-Fryslân, de Wieren en Elkien hielden we in november het zogenaamde Voetjesproject. Dit deden we in de wijken Lemmerweg-West, Lemmerweg-Oost en in het dorp Hommerts/Jutrijp. Het doel is om woninginbraken te voorkomen. Mensen maakten we bewust hoe belangrijk het is om ramen en deuren goed te sluiten. Het was een geslaagd project. Er waren in 2012 geen ontruimingen.

Verbindingen met bewoners Onze medewerkers zijn onze oren en ogen. Iedereen in onze organisatie speelt een belangrijke rol in het contact met bewoners. Dit zijn vaklieden, woonconsulenten, opzichters, maar in het bijzonder de wijkbeheerders en huismeesters. Zij gaan in gesprek met onze bewoners en zo ontstaan er ideeën. Ze nemen deel aan diverse overleggen met betrokken instanties in de wijk. Dankzij het overleg lopen er korte lijnen, waardoor we direct en adequaat actie kunnen ondernemen. Gemeente Franekeradeel Op verzoek van de bewonerscommissie Roordastate hebben we de mogelijkheden bekeken om de daar aanwezige binnentuin te herinrichten. De planten en bomen waren in de loop der tijd erg gegroeid. De bewoners konden ze zelf niet goed meer onderhouden. In overleg met Empatec besloten we er een cactustuin van te maken. In december is de bestaande beplanting verwijderd. Ook het complex Franciscushof in de binnenstad is aangepakt. Na een uitgebreide schilderbeurt ziet het er weer aantrekkelijk en eigentijds uit. De bewoners konden hierbij de kleur van hun voordeur bepalen. Gemeente Heerenveen We hebben intensief contact met diverse bewonerscommissies, verenigingen van eigenaren, dorpsbelangen en wijkoverleggroepen. Samen zorgen we voor een plezierig woonklimaat in de complexen, wijken en dorpen. In Heerenveen zijn zeven wijken waar de welzijnsinstelling Caleidoscoop periodiek een wijkoverleg organiseert. Accolade schuift aan tafel wanneer er op het gebied van de volkshuisvesting belangrijke onderwerpen zijn. In het dorp Jubbega is er periodiek een actief overleg waarbij Plaatselijk Belang aanwezig is. In Heerenveen hebben wij


25

periodiek overleg met bewonerscommissie De Veiling en de verenigingen van eigenaren van La Ronduite en La Pente. Gemeente Skarsterlân De bewonerscommissie van de Hettebaes wilde beter contact met de bewoners nu er zoveel mutaties zijn geweest. Alle bewoners gingen samen uit eten. Ook bij het complex Wumkesstraat Joure wilden we de nieuwe huurders samenbrengen met de zittende huurders. Hoe kunnen we de leefbaarheid binnen het complex vergroten? Dat was de vraag die we tijdens een barbecue probeerden te beantwoorden. Bewoners van het appartementencomplex Taconis richtten een ‘Lief en Leed’ pot op. Wij hebben een bijdrage gedaan waaraan iedere bewoner maandelijks bijdraagt. De eerste activiteit die zij hiervan organiseerden is een gezamenlijk etentje. Gemeente Smallingerland Accolade Drachten, WoonFriesland en de gemeente Smallingerland waren met elkaar in gesprek over het Woonakkoord. Vanuit de verschillende perspectieven keken we anders naar onze gezamenlijke opgave. Oplossing? Vraag het de klant! In de zomer nodigden we al eens professionals uit om mee te denken. ‘Vraag het je collega’ was daarbij de insteek. In oktober organiseerden we een avond voor de wijkraden en plaatselijke belangen. Het werd een succesvolle bijeenkomst. Met de uitkomsten kunnen we in de toekomst gericht inspelen op zaken die echt spelen in de buurten en wijken. We zijn regelmatig in gesprek met bewoners. Voorbeelden hiervan zijn: - aangeschuiven bij koffieuurtjes in complexen voor ouderen; - huurders van de Granenbuurt konden hun mening over woning en woonomgeving kwijt op een website. ze konden reageren op de opmerkingen van anderen of ze ‘liken’. Hiermee is input gehaald voor het onderhoud. Daarna gingen we op bezoek om persoonlijk te vragen wat men van deze methode vond; - in het herstructureringsproject Robijnekamp namen bewoners deel aan een workshop om de nieuwe woningen vorm te geven; - met elkaar ‘samenwonen’ in een appartementencomplex valt niet altijd mee. In 2012 gingen we in gesprek met bewoners van een aantal complexen in Drachten. In samenwerking met hulpverleners en politie maakten we opbouwende afspraken. Gemeente Súdwest-Fryslân Afgelopen jaar hebben we ons ingezet om samen met de bewonerscommissie van de woonwagenkampen de verkeersveiligheid aan de Johan Willen Frisostraat te verbeteren. Na overleg met ons, een verkeersdeskundige en bewoners is de straat aangepast tot een veilige straat.

Initiatieven van bewoners Accolade zet in op eigenaarschap en eerste verantwoordelijkheid van de bewoners voor hun buurt. Dit houdt in dat we bewoners willen betrekken bij hun buurt. We willen hen ondersteunen en ideeën en activiteiten stimuleren die de kwaliteit van het samenleven van bewoners verbeteren. Gemeente Franekeradeel Een bewoner van de wijk ‘t War ruimt regelmatig zwerfvuil in zijn wijk op. Ook doet hij dat in andere wijken waar wij woningen hebben. Hij is door ons voorgedragen voor de Ster van Franeker. De commissie die hierover ging waardeerde zijn activiteiten ook zeer en honoreerde de voordracht. Gemeente Heerenveen Wij organiseerden een koffieochtend voor de bewoners van het appartementencomplex aan de Badweg in Heerenveen. Dit deden we in het kader van de burendag. Ongeveer veertig bewoners kwamen voor een hapje en een drankje. Het was een gezellige dag en voor herhaling vatbaar. Accolade was aanwezig met zeven personen. In een informele sfeer werd er gepraat over alledaagse dingen die onze huurders bezig houden. Maar wat nog belangrijker was dat huurders zo onderling met elkaar in contact kwamen. Gemeente Skarsterlân Om (toekomstige) senioren een beeld te geven van een senioren appartementen van Accolade organiseerden we een open dag. Ruim 200 belangstellenden kwamen de appartementen bekijken. Ook namen we samen met de


26

bewoners van De Hofcamp en de Scharcamp deel aan de burendag. Het seniorencomplex aan de E.A. Borgerstraat in Joure kreeg op verzoek van de bewoners een naam. Voortaan heet het gebouw Borgerstins. Gemeente Smallingerland In Drachten startten we dit jaar een KOEK-project. Dit deden we in samenwerking met de gemeente, Maatschappelijke Onderneming Smallingerland (MOS) en WoonFriesland. KOEK staat voor Klimmen Op Eigen Kracht. Doel van het project is om dertig inwoners een zetje in de rug te geven bij het pakken van kansen en het ontwikkelen van verborgen talenten. De talentmakelaars hebben vanuit twee wijken en een dorp contact met een groep van ongeveer dertig mensen (KOEK-ers). Zij bieden deze KOEK-ers op verschillende manieren ondersteuning. Het project startte met bewoners uit de Wiken, de Venen en Houtigehage. De eerste successen zijn inmiddels geboekt. Een droom: een deelnemer wilde graag een BSO starten. Dit is inmiddels gelukt met ondersteuning van twee andere KOEK-ers. Zij verzorgden een workshop knutselen en maakten foto’s van de opening. Bewoners aan de Geelgorsstraat gaan in samenwerking met de MOS een speeltuin achter de woningen maken. Eén van de bewoners maakt een plan van aanpak die hij met de MOS gaat bespreken. De bewoners gaan de speeltuin zelf maken en beheren. Gemeente Súdwest-Fryslân Tijdens de nationale burendag gingen we samen met de bewoners van de Frittemaleane aan de slag. Een aantal bewoners bedachten hiervoor een plan. Door met elkaar samen te werken is het een prachtig resultaat geworden. Zo’n vijftig bewoners van twee flats in de Furmerusstraat in Sneek schilderden hun eigen bergingsdeur. Met als resultaat: ware kunstwerken. Deze dag kwam tot stand met medewerking van de Huurdersvereniging, de bewonerscommissie Furmerusstraat en buurtservice Noorderhoek. Een groep bewoners ging enthousiast aan de slag in hun portiek aan de Liaukemastraat en Hein Doekesstraat in Sneek. Dit deden ze samen met kunstenares Merel Visser uit Sneek. Alle twaalf portieken zijn opgefleurd met een schildering. Deze unieke samenwerking met bewoners en kunstenares Merel Visser kwam tot stand met medewerking van Accolade en Huurdersvereniging Sneek. Door met elkaar te werken is de saamhorigheid tussen de bewoners vergroot. Op zaterdag 3 november sloten we het project ‘Pimp je Portiek’ succesvol af.

6.2

Financiële inspanning leefbaarheid

In 2012 gaven we circa € 1,66 miljoen uit aan leefbaarheidsprojecten en leefbaarheidsactiviteiten. We werkten aan leefbaarheid door de inzet van twaalf medewerkers (wijkbeheerders, flatbeheerders, klantadviseurs, budgetbeheerders en medewerkers sociale teams). Dit deden we in diverse buurten van Drachten, Franeker, Heerenveen, Joure en Sneek. Wij namen de kosten van circa € 486.000,- voor deze medewerkers voor onze rekening. Voor het onderhouden van groenvoorzieningen en woonomgevingen gaven we in 2012 circa € 661.000,- uit. In 2012 besteedden we € 515.000,- aan diverse sociale en fysieke activiteiten. Enkele voorbeelden hiervan zijn: deelname aan sociale teams in diverse gemeenten; het aanbrengen van speelvoorzieningen; hek aanbrengen en camera plaatsen; het aanbrengen van buitenverlichting in stegen; het aanbrengen van hekwerken; het organiseren van tuindagen en prijsvragen; deelname aan Stichting Veiligheid Smallingerland (SVS); Doarpswurk Multifunctioneel; deelname aan Welzijnswerk.

Sponsoring We doen op zeer bescheiden schaal aan sponsoring. Sponsoring bestaat uit eenmalige bijdragen op activiteiten. De meeste gevallen van sponsoring vinden plaats in het kader van zorg en leefbaarheid. De activiteiten komen ten goede aan het woongenot in een buurt of wijk waar een groot deel van onze woningen staan. Ook sponsoren we het leefbaarheidsbeleid. Onder de sponsoring vallen geen activiteiten die bedoeld zijn om onze naamsbekendheid te vergroten.


27


28

Hoofdstuk 7

Wonen en zorg

Friesland zal de komende jaren een aantal demografische ontwikkelingen doormaken. Het gaat dan om bevolkingsdaling, sterke vergrijzing, ontgroening en een veranderde samenstelling van de Friese huishoudens. Vooral de groep ouderen groeit. Het beeld is dat ouderen in de toekomst zo lang mogelijk zelfstandig willen wonen. We houden hier bij toekomstige projecten rekening mee. We maken woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig. Veel ouderen wonen liever in een woning op de begane grond dan in een appartement. We nemen dit woningtype zoveel mogelijk mee in de huidige en toekomstige ontwikkelingen. Naast ouderen, huisvesten we ook andere groepen die in meer of mindere mate op zorg zijn aangewezen. Voorbeelden hiervan zijn onder ander de JP van den Bent stichting en Talant. De JP van den Bent stichting streeft ernaar mensen te laten leven zoals ze dat zelf willen. Talant helpt mensen met een beperking hun leven te leiden. Vaak ontwikkelen we voor deze partijen een specifiek nieuwbouwproject. Soms vinden ze een plek in bestaande bouw. We werken ook samen met zorginstellingen voor specifieke groepen mensen met psychische zorgbehoefte tot mensen met zwaar lichamelijke beperkingen. Zij willen zo zelfstandig mogelijk wonen. Wij dragen graag bij aan een goede woning. Ook zijn we er voor mensen die hulp nodig hebben bij een zelfstandig bestaan. We helpen ze bij het vinden van een fijne plek. Wij kiezen er nadrukkelijk voor om ons alleen te richten op de woonvraag van deze groepen. Zodra het op zorg, begeleiding of andere zaken aankomt, betrekken we hier gespecialiseerde instanties bij. We houden er rekening mee dat deze benodigde zorg en begeleiding ook geleverd kan worden. Wij zorgen er niet alleen voor dat de woning zelf geschikt is voor meer zorgbehoevenden. Ook de directe woonomgeving is voor deze doelgroep van groot belang.

Sociaal Team Het Sociaal Team bestaat uit vertegenwoordigers van zorginstellingen, de politie, gemeente, woningcorporaties en welzijnsinstellingen. Maandelijks behandelen we in dit overleg zaken die te maken hebben met overlast, huurachterstanden, directe huisvesting en bewoning. Wij zorgen vooral voor huisvesting van mensen die geen eigen woning kunnen betalen. Een voorwaarde voor een goede huurrelatie is dat de huur op tijd wordt betaald. Ook is het belangrijk dat de woning goed bewoond wordt. En er mag geen overlast zijn. Dreigende verstoringen van de huurrelatie bespreken we in het Sociaal Team. We bekijken op welke manier we voorkomen dat mensen uit de woning worden gezet.

7.1

Gemeente Franekeradeel

Tellens In de Froonackerflat verhuren we 114 appartementen. Zorggroep Tellens is hier gehuisvest. Zij verlenen extramurale zorg aan de bewoners die hier behoefte aan hebben. Ook beheert Tellens de bijbehorende recreatieruimte. Hier verzorgen zij voor de bewoners een gevarieerd activiteitenprogramma. Er is ook een zorghotelkamer in Froonacker. Hierin verplegen zij tijdelijk patiënten die kortdurend zorg nodig hebben, bijvoorbeeld na een operatie. In het centrum van Franeker vierden we eind oktober het hoogste punt van het project Botniasteeg. Tellens verhuurt hier 23 zorgappartementen, wij verhuren hier negen aanleunwoningen. De Stichting Welzijn Ouderen houdt zich bezig met het dienstencentrum. Dit centrum bestaat uit een gezamenlijke huiskamer, restaurant en biljartruimte.


29

GGZ We verhuren in Franeker zestien woningen aan GGZ Friesland. Zodra mensen van deze doelgroep een wooncertificaat behalen, kunnen zij een woning van ons huren. Vaak onder ambulante begeleiding van de GGZ. De GGZ geeft dit wooncertificaat af zodra de (ex-)cliënt aantoont zelfstandig te kunnen wonen. In 2012 verhuurden we twee woningen op deze manier.

Verslavingszorg Noord-Nederland Verslavingszorg Noord-Nederland huurt vier woningen van ons in Franeker. Het gaat hier om woningen voor mensen met verslavingsproblemen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte.

Talant Talant huurt verschillende woningen van ons, vijftien in totaal. Op de locaties in Franeker wonen cliënten zelfstandig met extra ondersteuning van Talant. Zij hebben een werkplek op de locaties waardoor ze voor hun cliënten goed bereikbaar zijn.

Sjaerdemastraat In december bereikte de bouw aan de Sjaardemastraat het hoogste punt. Wij vierden dit samen met de toekomstige huurders en betrokkenen. In totaal komen hier zeventien appartementen voor cliënten van de JP van den Bent Stichting. Een toekomstige bewoner ontstak samen met vestigingsdirecteur Jeriça Hartholt kerstversiering op het gebouw. Een deel van de benedenverdieping voegen we bij de winkels van woninginrichting Greate Pier aan de Sjaardemastraat. En een gedeelte bij Martens Fish & Chips aan de Voorstraat. Verder komen op de begane grond gezamenlijke ruimtes voor de JP van den Bent stichting.

Ennema- en Van Saarloosstraat In 2012 leverden we hier zeven levensloopbestendige woningen op. Het zijn vijf huurwoningen en twee koopwoningen. Twee huurwoningen wezen we toe aan kandidaten met een medische urgentieverklaring (WMO). De overige drie huurwoningen wezen we toe aan senioren. Voor de koopwoningen meldden zich in 2012 nog geen belangstellenden.

7.2

Gemeente Heerenveen

In Heerenveen bestaat een uitgebreid netwerk van zorginstellingen, vrijwilligersorganisaties en welzijnsorganisaties. Wij hebben als leverancier van woningen en woondiensten raakvlakken met deze instellingen werken hiermee samen. Dit doen we in de vorm van formele samenwerkingsverbanden en individuele relaties met een bepaalde instelling. In ieder geval weten we elkaar te vinden.

Platform GEEF Wij nemen zitting in het Platform GEEF. Hierin delen we kennis over wonen, welzijn en zorg. Het platform heeft als doel bewoners zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen.

Expertise- en behandelcentrum Fier Fryslân In 2012 verhuurden we woningen aan Fier Fryslân. Het gaat vooral om vrouwen die uit gewelddadige en ongezonde afhankelijksrelaties komen. Deze vrouwen leren geweld te voorkomen en zelfstandig te zijn.

Organisatie voor maatschappelijke zorg: ZIENN In het appartementencomplex De Beugel verhuren we twaalf woningen aan klanten van Zienn. Zienn begeleidt deze voormalig dak- en thuislozen om zelfstandig te wonen.

Multifunctionele Accommodatie De Kompanije Jubbega In samenwerking met Meriant verhuren we in totaal vijftien appartementen in De Kompanije in Jubbega. De bewoners zijn overwegend hulpbehoevend en worden begeleid door Meriant. Verder maken bewoners gebruik van de Multifunctionele Accommodatie.


30

Eiland Nieuwburen In 2012 startten we met de bouw van 55 appartementen en 5 grondgebonden woningen aan de Nieuwburen in Heerenveen. Zestien woningen reserveerden we voor cliënten van Fokus. Dit zijn veelal mensen met een ernstig lichamelijke beperking. Zo krijgen de mensen de kans om in aangepaste woningen zelfstandig te wonen.

Stichting Present We werken samen met Stichting Present. Op basis van vrijwilligheid helpen we mensen die tijdelijk hulp nodig hebben, omdat ze het zelf niet kunnen. We bieden hulp op het gebied van het opknappen van de tuin of woning.

MEE MEE ondersteunt mensen met een beperking. Wij gingen met hen een samenwerkingsovereenkomst aan. Het doel is om in een vroegtijdig stadium problemen van mensen met een verstandelijke beperking te herkennen.

Zorg- en therapiecentrum Wittelte Met Zorg- en therapiecentrum Wittelte maakten we afspraken om woningen aan te bieden voor begeleid zelfstandig wonen.

7.3 Gemeente Skarsterlân St. Theresia In augustus boorden we samen met Zorggroep Sint Maarten en de toekomstige bewoners van het zorgcomplex de eerste paal. Dit was het startsein voor de bouw van 48 zorgappartementen, 24 groepswoningen en 13 seniorenappartementen.

Wenstee Wenstee is een initiatief van ouderen. Zij wilden graag samen met ons de mogelijkheid van groepswonen voor ouderen onderzoeken. Wet -en regelgeving over de grens van € 34.085,- zorgde er alleen voor dat het initiatief niet haalbaar is.

Kulturhûs Het Kulturhûs, een plek waar mensen elkaar ontmoeten heeft een grote stap gezet. Alle participanten, waaronder de bibliotheek, huisarts, fysiotherapeut, thuiszorg en kinderopvang, tekenden een overeenkomst. Zij gingen akkoord met het aantal vierkante meters dat we voor hen intekenden. De inwoners van het dorp Oudehaske ontvingen het voorlopig ontwerp positief.

OSS, overleg senioren Skarsterlân Tweemaal per jaar overleggen wij met de werkgroep Senioren Skarsterlân. Samen zoeken we afstemming in de woonvraag en het woonaanbod.

Sevenwolden Steeds meer bewoners zijn in het bezit van een scootmobiel. We zorgden voor extra oplaadpunten in de bergingen. Zo staan de scootmobiels altijd klaar voor de gebruikers.

Versus We nodigden alle bewoners van het jongerencomplex G.A. Wumkesstraat uit. Ze maakten kennis met de dienstverlening van Versus. Dit is een organisatie van vrijwilligers die er voor iedereen is die hulp zoekt in de wirwar van regels, rechten en plichten.

7.4

Gemeente Smallingerland

We huisvesten bijzondere doelgroepen. Begeleiding en zorg organiseren verschillende organisaties, zoals Talant, ZIENN, MEE, Pi-groep, GGZ. Met diverse partijen voeren we gesprekken over huisvesting in combinatie met zorg. Actuele initiatieven beschrijven we hieronder.


31

Lauwerspark Aan de zuidwestkant van Drachten aan De Lauwers ontwikkelen we zorgen gewone appartementen. Het gaat om vijftig appartementen in drie woongebouwen en om ongeveer dertig zorgeenheden. De zorgeenheden ontwikkelen we samen met Zorggroep Liante. De zorgeenheden zijn bestemd voor echtparen met een zorgvraag. Het gebouw heeft appartementen, maar ook pg-plaatsen. Bewoners uit de wijk zijn welkom voor dagbesteding of zorg. De oplevering vindt naar verwachting vanaf 2014 plaats.

Stichting Samendracht Jong volwassenen met een aan autisme verwante stoornis vinden moeilijk een woning. Er is een gebrek aan passende woonvoorzieningen. Hierdoor blijven velen noodgedwongen bij hun ouders wonen. Met de Stichting Samendracht zijn we in gesprek. We kijken naar mogelijkheden voor een woonvoorziening voor deze groep binnen de bestaande voorraad. Inmiddels voeren we gesprekken met bewoners van een gebouw waar deze mensen zich prima zouden thuisvoelen.

Rispinge Met Zuidoost Zorg zijn we in gesprek over de toekomst van het woongebouw Rispinge. Door een veranderende vraag is aanpassing van het appartementengebouw nodig. Ouderen blijven steeds langer zelfstandig in hun eigen omgeving wonen. Hiervoor zijn aanpassingen nodig. Mensen die uiteindelijk naar een zorginstelling verhuizen, hebben een zwaardere zorgvraag. Ook voeren we gesprek over de dienstverlening voor onze aanleunwoningen in de wijk en de wijze waarop we de leefbaarheid vergroten voor de bewoners van Rispinge.

Torenstraat We ontwikkelen samen met Tjallingahiem huisvesting voor jongeren aan de Torenstraat. Tjallingahiem is een instelling die gespecialiseerde jeugdzorg biedt. Zij bieden dit aan kinderen, jongeren en jong volwassenen met (ernstige) beperkingen in de sociale redzaamheid. Het pand aan de Torenstraat biedt straks woonruimte aan zestien jongeren inclusief naschoolse opvang. Dit project biedt nieuwe kansen voor de jongeren. De oplevering is in 2013.

Stichting Leergeld Twee stichtingen hebben onderdak gevonden in ons kantoorgebouw in Drachten. Stichting Leergeld wil kansarme jongeren ondersteunen en ze te laten deelnemen aan maatschappelijke activiteiten.

Stichting Present Stichting Present biedt samen met vrijwilligers praktische hulp aan mensen die in een moeilijke situatie zitten. Dit kan te maken hebben met financiën, gezondheid of een sociaal isolement.

7.5

Gemeente Súdwest-Fryslân

JP van den Bent stichting De blauwe Furmerusflat in de wijk Noorderhoek sloopten we in november. Hier komt nieuwbouw voor in de plaats. We bouwen appartementen voor de oud-huurders die terug willen keren. Ook komen er appartementen voor cliënten van de JP van den Bent stichting. Dit is een stichting voor verstandelijk gehandicapten. Hiermee voeren we regelmatig overleg over hun wensen. Er is inmiddels een samenwerkingsovereenkomst. Aan de Roerdomplaan in de wijk Hemdijk huurt de JP van den Bent stichting twaalf woningen van Accolade.

Zorggroep Plantein Op de hoek A7 – Lemmerweg bouwden we De Waterman. Dit appartementencomplex met 44 appartementen leverden we in 2012 op. Er zijn 24 appartementen bestemd voor psychogeriatrische cliënten van zorginstelling Plantein. De overige twintig appartementen reserveerden we voor senioren vanaf 55 jaar. Alle huurders kunnen gebruik maken van het zorgpakket van Plantein. De Waterman is het tweede gebouw dat Plantein van Accolade huurt. In 2010 vond de officiële opening plaats van zestien woningen voor dementerende ouderen in de wijk Sperkhem/Tuindorp.

Philadelpia Zorg Philadelphia Zorg huurt op twee plaatsen in Sneek woningen van Accolade. Dit is aan de Borndiep/Breewijd en in het zogenaamde havengebouw aan de Amaliastraat. Het gaat in totaal om 26 woningen.


32

GGZ Friesland Accolade verhuurt diverse woningen aan (oud)patiënten van de GGZ. Vaak met ambulante begeleiding. In de wijk Sperkhem huurt de GGZ acht wooneenheden. Dit is bij de Beschermde Woonvorm Woldenhof. Met de GGZ kwamen we overeen om de ontwikkeling van het pand aan de Parkstraat te verplaatsen naar 2013/2014.

Stichting Jeugdzorg Aan de Stichting Jeugdzorg verhuurden we vier woningen. Twee in de wijk Sperkhem en twee in de wijk Hemdijk. In de wijk Hemdijk gaat het om twee naast elkaar gelegen woningen aan de Kemphaan. Deze kocht Accolade aan en verhuurt ze aan Stichting Jeugdzorg.

Talant Talant huurt op verschillende plaatsen in Sneek woningen van Accolade. Aan de H. Mollstraat, Waterkers en Katzijlstraat. In totaal gaat het om 25 woningen.

COA/PUV De afkorting PUV staat voor Procedure Uitgenodigde Vluchtelingen. In samenwerking met de gemeente hebben wij dertig personen onderdak geboden, verdeeld over elf woningen. Het huurcontract staat op de naam van de persoon zelf.

Limor We maakten een afspraak met Limor. We stellen vijf woningen per jaar beschikbaar. Het gaat hier om de uitstroom van hun cliënten in de crisisopvang.


33


34

Hoofdstuk 8 8.1

Organisatie en relaties

Organisatie

Personeel en organisatie Formatie Op 31 december 2012 waren bij Accolade 203 medewerkers in dienst. De medewerkers zijn te verdelen in 92 mannen en 110 vrouwen. De totale personeelsformatie in fte’s uitgedrukt bedroeg op 31 december 2012 175,3. Dit is inclusief gedetacheerde medewerkers bij projectontwikkelaar Fooq (2 fte’s). Deze medewerkers van Fooq blijven bij ons in dienst. Maar Fooq betaalt de loonkosten tot het moment van pensioen. In 2012 kwamen negen medewerkers bij ons in dienst. Acht medewerkers stroomden intern door naar een andere functie. In totaal traden twintig medewerkers uit dienst. Naast de medewerkers in dienst, werken zes medewerkers (2,89 fte) op interim-, detacherings- of uitzendbasis. Bij Toolz werkten aan het einde van het jaar achttien studenten. Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage (exclusief zwangerschap) bedroeg in 2012 in totaal 5,3 procent. Dit ligt aanzienlijk hoger dan de voorgaande twee jaren (in 2011 was dit 3,7 procent en in 2010 was dit 3,9 procent) en iets lager dan in 2009, toen was het 5,4 procent. Het verzuim, inclusief zwangerschap-/bevallingsverlof, was in 2012 6,4 procent (in 2011 was dit 5,3 procent). In 2012 registreerden we voor het eerst ook het werken op therapeutische basis. Het verzuim exclusief therapeutische basis was in 2012 5,1 procent. Gezondheidsbeleid In ons gezondheidsbeleid ligt bij ziekte het accent op wat de medewerker nog wel kan. Waar mogelijk kijken we in overleg met de medewerker of er vervangende werkzaamheden mogelijk zijn. Voor het traject ‘Duurzame Inzetbaarheid’ deden alle vaklieden mee aan een Periodiek Medisch Onderzoek. Hierbij werdt zowel de fysieke als de mentale gezondheid onderzocht. Ook in 2012 gaven we een financiële bijdrage aan medewerkers die door bedrijfsfitness gezonder willen leven. Strategisch HRM/talentenmonitor Een aantal jaren geleden voerden we de strategische personeelsplanning in. Hierbij vindt een koppeling plaats tussen de ondernemingsstrategie en de kansen, bedreigingen, sterkten en zwakten op HRM-gebied. In 2012 herijkten we de jaarplannen. Ook vulden alle leidinggevenden samen met P&O opnieuw de talentenmonitor in voor hun afdeling. Met de talentenmonitor controleren we of we aan de kwantitatieve, kwalitatieve en allocatieve eisen van de personeelsbehoefte voldoen. Uit de gesprekken tussen leidinggevenden en P&O kwamen verschillende acties naar voren die gekoppeld zijn aan de integrale HR-instrumenten (zoals opleidingsplannen). Inzetbaarheid en mobiliteit Een aantal jaren geleden richtten we in samenwerking met de collega-corporaties Lefier, Nijestee, Elkien en WoonFriesland Loopbaaninitiatief op. Met het Loopbaaninitiatief proberen we medewerkers te verleiden om bewust bezig te zijn of gaan met hun loopbaan. Door de vergrijzing en ontgroening hebben wij er belang bij dat medewerkers langer door willen werken. Dat ze inzetbaar blijven en meegaan in de ontwikkelingen van de organisatie. Door de samenwerking in Loopbaaninitiatief met inmiddels zestien andere corporaties kunnen we: - beter ondersteunen bij loopbaanvragen; - (nieuwe) medewerkers boeien en binden; - de inzetbaarheid van medewerkers vergroten; - tijdelijke en vaste functies snel invullen; - kennis uitwisselen; - een sector presenteren die interessant is voor potentiële medewerkers.


35

In juni 2012 namen we een coördinator aan. Deze houdt zich bezig met alle werkzaamheden en activiteiten van Loopbaaninitiatief en werkt een aantal dagen per week. De leden van de zeventien deelnemende corporaties zitten daarnaast nog in werkgroepen op de deelterreinen: opleidingen, workshops, stages en communicatie. Eind 2012 vond een gezamenlijke jaarvergadering plaats. We bekijken in hoeverre Loopbaaninitiatief de komende jaren een rol kan spelen bij outplacement en bij bemiddeling van werk naar werk en het realiseren van werkervaringsplaatsen. Vanuit Loopbaaninitiatief participeren de zeventien corporaties onder de naam Samenwerkende Woningcorporaties in Noorderlink. Noorderlink is een samenwerkingsverband van een aantal grote bedrijven en organisaties op het gebied van HRM in Noord Nederland. Onze manager HRM zit namens Loopbaaninitiatief in het algemeen bestuur van Noorderlink. En in de programmaraad van de proeverijen. Opleidingen Net als ieder jaar volgden ook in 2012 medewerkers diverse interne en externe trainingen en opleidingen. Een greep uit de gevolgde trainingen: - BHV herhalingstraining; - MS Office trainingen 2010; - klantgericht schrijven; - feedback geven en ontvangen vervolg; - effectief beïnvloeden; - inspirerend en overtuigend presenteren; - vastgoedrekenen; - bouwbesluit. De medewerkers van het nieuwe Woonpunt hebben deelgenomen aan een training huurrecht en een training klantgericht communiceren. Daarnaast zijn er in 2012 opleidingen gevolgd in het kader van het individueel loopbaanontwikkelingsbudget van medewerkers. Het aantal medewerkers dat gebruik maakt van dit budget is ten opzichte van 2011 behoorlijk toegenomen. In 2011 hebben 85 medewerkers een opleiding gevolgd vanuit het loopbaanontwikkelingsbudget. In 2012 waren dat er 187. Erkenning van verworven competenties (EVC) In 2010/2011 waren er veel medewerkers die een EVC-traject deden. Ook voor 2012 reserveerden we weer een bedrag voor EVC-trajecten. Het EVC-traject start met een ervaringsscan en een intakegesprek. Hieruit volgt een ervaringsprofiel. Uit de scan of het profiel komt een advies. Bijvoorbeeld voor een vervolgstudie, waarbij medewerkers mogelijke vrijstellingen krijgen op basis van hun werkervaring. Ook kan blijken dat een vervolg van het traject niet zinvol is. Bijvoorbeeld omdat de werkervaring niet aansluit bij de opleidingsbehoefte. In 2012 zijn er geen nieuwe trajecten gestart. Er zijn nog twee medewerkers bezig met de afronding van het traject. Bij Toolz volgden drie technisch medewerkers een gericht EVC-traject met aansluitend een opleiding via Toolz. Bij goed gevolg behalen zij een diploma op MBO-3 niveau. De afronding zal half 2013 zijn. CAO Eind april is de CAO 2012 definitief vastgesteld. De CAO heeft een minimum karakter met uitzondering van de pensioenen, het functiewaarderingssysteem en de salarisschalen. Het minimumkarakter geeft woningcorporaties ruimte om medewerkers maatwerk te bieden. Zo kunnen werkgever en de Ondernemingsraad afspraken maken over aanvullende arbeidsvoorwaarden. Een onderdeel van de CAO is een individueel loopbaanontwikkelingsbudget van € 4.500, - per vijf jaar voor een fulltime medewerker. Medewerkers kunnen met dit budget zelf invulling geven aan hun ontwikkeling. Elke woningcorporatie met meer dan honderd werknemers moet minimaal één arbeidsplaats voor een Wajonger hebben. Wij hebben sinds begin 2012 een Wajonger in dienst. Per 1 januari 2012 werden de salarissen met 1,25 procent verhoogd. En per 1 juli volgde nog een verhoging van 0,65 procent. Er vonden geen wijzigingen in de pensioenpremies plaats. Een pensioenwerkgroep gaat aan de


36

slag met voorbereidingen voor een nieuw pensioenakkoord per 2014. Ze kijken naar de toekomstige inhoud van de pensioenregeling in verhouding tot de kosten, de indexatieambitie en de risicohouding. In de CAO 2012 is een verlofurenbudget ingevoerd. Alle fulltime medewerkers hebben een verlofbudget van 189,8 uren. Voor de medewerkers die in 2012 50 jaar of ouder zijn worden de verlofrechten van 2011 bevroren. Leeftijdsuren zijn daarmee verleden tijd. Ook vervalt een aantal bijzonder verlofdagen. De opbouw van wettelijk en bovenwettelijk verlof volgt de gewijzigde wetgeving. Deze wetgeving ging in 2012 in. Deze wetgeving regelt onder andere dat de wettelijke verlofuren na achttien maanden vervallen. Werkkostenregeling Ook in 2012 kozen we voor deelname aan de werkkostenregeling. Bij deelname aan deze regeling beschouwen we alle vergoedingen en verstrekkingen aan de medewerkers als loon. Normaal moet over loon, loonheffing en premies berekend en betaald worden. Voor de vergoedingen en verstrekkingen die onder de werkkostenregeling vallen geldt een uitzondering. Blijven de kosten van deze vergoedingen en verstrekkingen binnen de vrije ruimte dan is geen belasting verschuldigd. De vrije ruimte bedraagt 1,4 procent van de loonsom. In 2012 hebben we meer posten in de regeling op kunnen nemen. Aan het einde van 2012 hadden we nog ongeveer € 10.000,- van de vrije ruimte over. Deelname aan de regeling leverde in 2012 ongeveer € 64.000,- voordeel in belastingen werkgeverslasten op.

8.2

Relaties

Om onze doelstellingen te bereiken, werken we nauw samen met gemeenten en maatschappelijke organisaties. Vanuit eigen kracht, deskundigheid en verantwoording. Wij vinden: ‘samen kunnen we meer dan alleen’. Een goede woonplek, helemaal je eigen plek in leefbare wijken en buurten. Daar gaan wij voor. Wij horen graag van onze samenwerkingspartners hoe wij het doen. Regelmatig hebben wij contact met onze relaties. De onderwerpen die we met ze bespreken lopen uiteen. Dit kan zijn van leefbaarheid en krimp tot het Energiebeleid en bijzondere doelgroepen. In bijlage 4 van dit jaarverslag leest u wie onze relaties zijn. Hieronder lichten we een aantal punten uit 2012 verder toe.

Convenant Sociaal Team Heerenveen In 2012 is er een nieuw convenant opgesteld met het Sociaal Team Heerenveen. De teamleider kan nu meer invloed uitoefenen op de deelnemers van het Sociaal Team. Bij de nieuwe werkwijze is er vooral met direct betrokken zorgpartijen overleg. Hierdoor wordt klantgerichter en efficiënter gewerkt.

Onderdak voor daklozen in Sneek Er is contact met Limor om onderdak voor daklozen mogelijk te maken. We onderzoeken hievoor de aanpak van ‘Housing First’. We regelen eerst een huis en daarna bekijken we in overleg met de dakloze welke zorg er nodig is. Het initiatief ligt bij het Sociaal Team.

Deelnameovereenkomst Kulturhûs Oudehaske In april 2012 tekenden we de deelnameovereenkomst voor de bouw van het Kulturhûs in Oudehaske. De deelnemers zijn het bestuur van de Stichting Kulturhûs Oudehaske, Accolade, gemeente en de stuurgroepleden. In het Kulturhûs komen verschillende voorzieningen samen. Wij ontwikkelen het Kulturhûs en verhuren het gebouw straks aan de Stichting Kulturhûs Oudehaske. In het Kulturhûs komen onder meer een multifunctionele sportzaal, kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang, peuterspeelplaats, bibliotheek, huisarts, fysiotherapeut en thuiszorg. Naar verwachting opent het Kulturhûs in Oudehaske eind 2014 haar deuren.

Ruimte voor Het Vitale Noorden De regering kondigde ingrijpende maatregelen aan voor de corporatiesector. De gevolgen van het regeerakkoord zijn desastreus voor corporaties, huurders en de bouwsector. Corporaties moeten het financieel tekort uit de staatskas vullen. Het gevolg is dat wij straks geen financiële ruimte meer hebben om te investeren. Wij willen een bijdrage blijven leveren aan de vitaliteit van het noorden. Dit doen we samen met onze partners, huurders, bouwers, gemeenten en provincies. Met een aantal andere corporaties uit het noorden willen we het kabinet te laten inzien dat hun plannen desastreuze gevolgen hebben.


37

Platform GEEF Wij zijn participant bij GEEF. GEEF staat voor Gezondheid Expertise en Educatiecentrum Friesland. GEEF is een samenbundeling van expertise. Zij biedt vernieuwende diensten en producten aan. GEEF ontwikkelt en biedt concepten die te maken hebben met domotica, (zorg)technologie en ziektepreventie voor senioren. Met deze producten en diensten kunnen senioren in de toekomst hun (thuis)situatie veiliger, comfortabeler en gemakkelijker te maken. De missie van GEEF is als volgt: ‘Het toevoegen van waarde aan de samenleving op het terrein van wonen, zorg en welzijn, leidend tot het zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen van senioren en (chronisch) zieken.’ Platform GEEF groeit, er komen steeds meer partners bij. Er wordt bekeken of Platform GEEF bestaansrecht heeft.


38

Hoofdstuk 9 9.1

Governance en risicomanagement

Governance

Corporate Governancecode Voor de woningcorporatiesector is een Corporate Governancecode ontwikkeld, die per 1 juli 2011 geactualiseerd is. In de basis geldt de code volgens het principe pas-toe-of-leg-uit. Drie bepalingen zijn dwingend: het toepassen van de beloningscode voor bestuurders, de honoreringsregels voor commissarissen en de zittingstermijn voor commissarissen. Wij voldoen aan de eisen die in de code staan.

Integriteitscode We hebben een Integriteitscode waar de medewerkers, bestuurders en toezichthouders zich aan moeten houden. Dit geldt ook voor bedrijven waarmee we contracten sluiten. Op deze manier borgen wij dat iedereen die voor en met Accolade werkt maatschappelijk en social verantwoordelijk handelt.

Klokkenluidersregeling Door onze Klokkenluidersregeling kunnen medewerkers onregelmatigheden melden, zonder dat ze het risico lopen om hun baan te verliezen. Onregelmatigheden over het personeel rapporteren we aan de bestuurder. Onregelmatigheden over de bestuurder rapporteren we aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. In 2012 kregen we geen meldingen over het personeel of over de bestuurder. De Klokkenluidersregeling staat op onze website.

Externe vertrouwenspersoon Zowel voor de Integriteitcode en de Klokkenluidersregeling hebben we interne en externe vertrouwenspersoon. De externe vertrouwenspersoon is ondergebracht bij de Arbo Unie.

Leningen of garanties In ons beleid staat dat we geen leningen of garanties geven aan leden van de Raad van Commissarissen, de leden van het bestuur of het personeel. Zulke leningen of garanties verstrekten we in 2012 dan ook niet.

Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van de Stichting Accolade. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van ons of van één van onze rechtsvoorgangers. De leden van de Raad van Commissarissen onderhouden geen directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Accolade. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen. Ook onderhouden zij geen directe of indirecte banden met ons, buiten hun commissariaat om.

9.2

Interne risicobeheersing en controlesysteem

We werken met een risicomanagementsysteem waarvan de opzet, bestaan en werking jaarlijks door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. getoetst wordt. We maken gebruik van de managementtool Enterprice Risk Management (ERM). Deze tool biedt een kapstok. De verschillende bedrijfsrisico’s worden gekoppeld aan onze strategische koers en strategische doelstellingen. We werken in een speelveld met een hoog risiconiveau, ongeacht of het financieel of maatschappelijk van aard is. Uit de toets van PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. kwam naar voren dat in 2012 de kwaliteit van het risicobeheerssysteem verbeterd is. De verbeteringen vonden met name plaats op de onderdelen risicobeheersing vastgoedbeheer en risicobeheersing financieel beheer. Verbeteringen zijn nog mogelijk in de generieke informatievoorziening. Deze staat voor 2013 op de agenda. Het risicobeheersingssysteem binnen onze organisatie wordt op vier onderdelen gemeten. Deze zijn: I Interne organisatie, strategie en doelen; II Risico identificatie & analyse; III Risico respons & beheersing; IV Informatievoorziening en monitoring.


39

In 2012 investeerden we met name in de informatievoorziening en monitoring. Hierdoor scoren bijna alle onderdelen volgens onze ambitie en is het risicobeheersingssysteem in evenwicht. In 2013 leggen we expliciet de nadruk op het doorlopen van de PDCA-cyclus. Hierdoor verbetert de risicobeheersing van de ‘interne organisatie, strategie en doelen’ verder.

100% 90% 80% 2012

70%

2011

60% 50% 40% I

II

III

IV

Portefeuille- en marktrisico De provincie Friesland kent in de demografische analyses een krimp op het platteland. Daarnaast is er stabilisatie tot geringe groei in de stedelijke gebieden. Het aantal huishoudens in de verstedelijkte gebieden waar wij ons bezit hebben, groeit naar verwachting de komende jaren licht. Na 2025 blijft het aantal huishoudens stabiel. De markt in Franeker is een uitzondering. Deze krimpt naar verwachting na 2025 licht. Leegstand op de woningmarkt verwachten we niet, omdat de vraag naar huurwoningen blijft stijgen. Daarbij speelt dat in Friesland weinig mensen ‘scheef wonen’. Een belangrijke indicator hiervoor is het aantal inschrijvingen per complex. Voor het hele bezit is een strategisch voorraadbeleid opgesteld. Hierin legden we vast wat de marktontwikkelingen zijn. We stelden een Portefeuillebeleid op met onder meer het rendement, de positie en de gewenste ontwikkeling per complex. Dit strategisch voorraadbeleid is leidend voor de herstructureringsopgaven die voor ons liggen, het Verkoopbeleid, het Onderhoudsbeleid en de wijkvisies. De verkoopmarkt staat door de economische crisis onder druk. Hierdoor stelden we het aantal begrote te verkopen woningen naar beneden bij. In 2012 verkochtten we 78 bestaande huurwoningen, terwijl er honderd begroot waren. In 2011 verkochtten we 74 woningen. Door de aangepaste hypotheekregels en oplopende werkloosheid verwachten we dat de verkoopmarkt ook in 2013 onder druk blijft staan. Voor 2013 brachten we het aantal verkochte bestaande woningen in de begroting terug tot 75. Voor de nieuwbouw koopwoningen geldt dat we een voorverkooppercentage van 75 procent hanteren. Ook brengen we het aantal koopwoningen in projecten zoveel mogelijk terug.

Politieke risico's Onze strategie en doelen worden tegenwoordig vooral sterk beïnvloed door de landelijke politiek. De afgelopen periode is wel gebleken, dat de politieke besluiten en de impact op de bedrijfsvoering en financiele positie alle kanten op kunnen schieten. De actuele stand is dat er forse hefffingen komen die grote invloed hebben op de operationele kasstromen en investeringscapaciteit. Naast de heffingen kan het zijn dat de politiek andere maatregelen gaat nemen. Met andere woorden de politieke risico’s zijn groter da n ooit.


40

Treasuryrisico's De Treasuryrisico's (rente- en liquiditeitsrisico’s) beoordeelt de Treasurycommissie maandelijks. Het Treasurybeleid is vastgelegd in het Treasurystatuut. Jaarlijks kijken we op basis van de meerjarenplanning wat de Treasuryactiviteiten zijn en hoe we hier het beste invulling aan kunnen geven. De resultaten van de Treasurycommissie worden via de Auditcommissie teruggekoppeld aan de Raad van Commissarissen. Ons beleid met betrekking tot looptijden en renterisico’s richt zich op het beheersen van de rente- en liquiditeitsrisico’s en het minimaliseren binnen het risicoprofiel van de rentelasten. Een belangrijk onderdeel is optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille. Zo spreiden we de risico's in de tijd. Volgens het Treasurystatuut is het toegestaan om gebruik te maken van rentederivaten. Wij maken hier in principe geen gebruik van. Onlangs heeft het CFV ook de basisrenteleningen en extendibles (rente met een specifieke renteafspraak op termijn)aangewezen als een derivaat. Hierdoor hebben we per eind 2012 ook derivaten. Alleen derivaten waar geen bijstortverplichting voor geldt. Onze rentevisie gaat ervan uit dat de economische groei langzaam aantrekt en dat de rente op termijn omhoog gaat. We sturen strak op kasstromen. Deze kasstromen brengen wij maandelijks en jaarlijks voor een periode van vijf jaar in beeld. De kasstromen zijn leidend voor de realisatie van projecten en voor de kostenontwikkelingen.

Projectrisico's De projectrisico’s beheersen we zoveel mogelijk door gebruik te maken van een duidelijke fasering van de projecten. Daarnaast huren we het projectmanagement extern in. We benoemen de geïdentificeerde projectrisico’s en dekken deze zo nodig af. Dankzij deze methode zijn alle projecten binnen het projectbudget gerealiseerd. De projecten die vallen onder Diensten van Algemeen Economisch Belang -projecten (DAEB) worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Operationele risico's Om tot goede prestaties te komen is resultaatgericht en efficiënt werken van groot belang. Een eerste vereiste is eenduidigheid in de processen. We sturen vanaf 2012 op eenduidige kpi’s. Kpi’s (Kritieke prestatie-indicatoren) zijn variabelen om prestaties van ondernemingen te analyseren. Ook investeren we in doelgerichte mensen die het belangrijk vinden om focus in hun werk aan te brengen. Wij vinden dat de risicobeheersing binnen onze organisatie goed georganiseerd is. De risico’s hebben we in beeld en beheersen we voldoende.


41


42

Hoofdstuk 10 10.1

Financiën

Financieel beleid

We streven naar financiële continuïteit. Alleen dan maken we onze doelstellingen en ambities waar. Tegelijkertijd richt het beleid zich op presteren naar vermogen. Daarmee bedoelen we dat we middelen inzetten om onze missie waar te maken. De missie is vertaald in een vastgestelde Ondernemingsstrategie (OS). In de Ondernemingsstrategie gaan we onder andere uit van taakstellende doelstellingen op het terrein van de te bouwen woningen, te slopen woningen en te verkopen woningen. In de jaren 2012 tot en met 2021 zijn de te verwachten investeringen voor woningen € 335 miljoen. Naar verwachting bouwen we in deze periode 1.406 huurwoningen en 367 koopwoningen. We renoveren 440 woningen. Daarnaast hopen we in deze periode 1.000 huurwoningen te verkopen en 882 huurwoningen te slopen. Omdat alle beleidsbeslissingen uiteindelijk leiden tot een financiële uitkomst, toetsen we deze aan de financiële meerjarenprognose van tien jaar. Deze stellen we jaarlijks vast. De variabelen zoals huurinkomsten, inflatie, toekomstige renteontwikkeling en ontwikkeling van de voorraad beoordelen we en passen we eventueel aan.

10.2

Weerstandsvermogen Accolade

We streven naar een financiële positie met een weerstandsvermogen dat voldoet aan de beoordelingscriteria van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (voorheen Ministerie van VROM). Ons financiële beleid is gericht op een minimale solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde van twintig procent. In de meerjarenprognose gaan we uit van een solvabiliteitsontwikkeling van 43,4 procent in 2012 en een stand van 44 procent in 2017. De ontwikkeling van de solvabiliteit baseren we op de Ondernemingsstrategie. In onderstaande grafiek geven we de ontwikkeling van de solvabiliteit, op basis van de bedrijfswaarde in procenten voor de jaren 2012 tot en met 2017 weer. Ontwikkeling solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde van Stichting Accolade 45,0% 40,0% 35,0%

% solvabiliteit

30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 2012

2013

2014

2015

2016

2017

jaren


43

10.3

Jaarresultaat 2012

Het jaar 2012 is afgesloten met een negatief jaarresultaat na belastingen van € 20.346.809,- tegenover een positief resultaat van € 23.430.185,- in 2011. Een vergelijking van de gerealiseerde resultaten met de begroting 2012 is niet voor alle opbrengsten en kosten mogelijk. De vastgestelde begroting 2012 is niet gebaseerd op de RJ 645. De cijfers van 2011 zijn aangepast om vergelijking met 2012 mogelijk te maken. Jaarresultaat x € 1.000 Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat deelnemingen Mutatie reële waarde

Begroting 2012 € 17.630 € 0

Jaarresultaat Tabel: Jaarresultaat versus begroting

Jaarrekening 2012 € 1.323 € - 4.424

Jaarrekening 2011* € 36.702 € 3.857

€ - 23.875 €0 € 10 € - 7.600

€ -20.056 € 2.756 € 54 € 0

€ € € €

-20.460 3.210 121 0

€ - 13.835

€ -20.347

€

23.430

Toelichting op de belangrijkste posten

Bedrijfsresultaat 2012 Het bedrijfsresultaat bestaande uit het verschil tussen de opbrengsten en bedrijfslasten bedraagt € 1.323.019,-. In vergelijking met het jaar 2011 is dat een verslechtering van € 35.378.543,-. De belangrijkste oorzaak van het verschil is de mutatie overige waardevermindering vaste activa. De toelichting is als volgt. In 2012 was sprake van een afwaardering grondposities (€ 6.189.000,-), herrekening van orendabele toppen ( € 3.951.000,-) en een waardevermindering van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed (€ 14.602.167,-). Ook zijn er onrendabele toppen voor nieuwbouw en herstructurering genomen ter waarde van € 9.028.000,-.

Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Onder de niet gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille met andere woorden de commerciele vaste activa heeft een waardedaling plaatsgevonden van € 4.955.764 (tegenover een waardestijging van € 2.831.023,- in 2011). De waarderverandering is veroorzaakt door de verslechtering van de markt van onroerend commercieel vastgoed.

10.4

Waardering van eigen vermogen en solvabiliteit op basis van de Bedrijfswaarde

Eigen vermogen en solvabiliteit in euro’s 31-12-2012 Eigen vermogen € 433.485.373 Solvabiliteit Tabel: Eigen vermogen en solvabiliteit

43,4%

31-12-2011 € 477.744.214 46,7%

Het eigen vermogen nam met ongeveer € 44 miljoen af. De solvabiliteit daalde van 46,7 procent (in 2011) naar 43,4 procent eind 2012.

Waardering bezit op basis van bedrijfswaarde Alle eenheden waarderen we op de bedrijfswaarde. We houden hierbij rekening met eventuele verkopen in de toekomst. Daarmee geven we een beter inzicht in onze vermogenspositie. Ook geven we gehoor aan de maatschappelijke wens om meer transparantie te bieden in onze financiële positie. Tegelijkertijd stelden we ook de prognoses op basis van actuele waarde op. De materiële vaste activa waarderen we op complexniveau tegen de actuele waarde. De actuele waarde van de onroerende zaken in de exploitatie is de bedrijfswaarde. Deze wordt


44

gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van de toekomstige exploitatieopbrengsten en exploitatieuitgaven over de geschatte resterende looptijd van de investering. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is uitgegaan uit van onderstaande parameters. Parameter

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Huurverhoging 2,30% 4,0% Inflatie variabele lasten 2,25% 2,00% Inflatie onderhoud 2,25% 2,00% Disconteringsvoet 5,25% 5,25% Lange termijn financiering 6,00% 6,00% Tabel: Parameters t.b.v. de bedrijfswaarde eind 2012

2,25% 2,25% 2,25% 5,25% 6,00%

2,25% 2,25% 2,25% 5,25% 6,00%

2,25% 3,00% 3,00% 5,25% 6,00%

2,25% 3,00% 3,00% 5,25% 6,00%

De kosten van planmatig onderhoud baseren we op de begrotingsperiode van 2011-2021. In latere jaren rekenen we met geëxtrapoleerde normbedragen gebaseerd op een onderhoudsnorm van € 1.408,- (prijspeil 2012). We rekenen met een inflatievolgend huurbeleid. Bij de huuropbrengsten hielden we rekening met huurharmonisatie op basis van een mutatiegraad van tien procent. Onderdeel van de bedrijfswaarde is de verwachtte opbrengstwaarde van te verkopen woningen in de komende vijf jaar. De opbrengstwaarde wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn onder aftrek van de verkoopkosten.

10.5

Meerjarenperspectief op basis van bedrijfswaarde

Het voorgenomen vastgoedprogramma heeft een belangrijk effect op de ontwikkeling van de solvabiliteit. Het onrendabele deel van de investeringen verwerken we in het exploitatieresultaat op het moment dat het bestuur goedkeuring verleent aan de uitvoering van een project. Naar verwachting vindt over een dusdanig aantal projecten besluitvorming plaats, dat de solvabiliteit van 43,5 procent naar 44 procent in 2017 gaat. 2012 2013 2014 2015 43,4% 41% 41% 42% Tabel: Ontwikkeling solvabiliteit van 2012-2017

10.6

2016 44%

2017 44%

Rentabiliteit

De rentabiliteit van het eigen vermogen is het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen aan het eind van het boekjaar. De rentabiliteit van het totale vermogen is het totaal van het jaarresultaat en de betaalde en/of verschuldigde rente uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per 31 december van het boekjaar. 2012 2011 2010 Rentabiliteit eigen vermogen -4,7% 4,8% -2,1% Rentabiliteit vreemd vermogen 4,0% 4,2% 4,4% Rentabiliteit totaal vermogen 0,4% 3,6% 5,6% Tabel: ontwikkeling rentabiliteit van eigen, vreemd en totaal vermogen

Interest Coverage Ratio (ICR) De interestdekkingsratio geeft aan dat met ingang van 2011 vanuit de reguliere exploitatie (exclusief verkopen) voldoende middelen worden gegenereerd om de rentelast te dragen. Het overschot kan gebruikt worden voor de interne financiering van investeringen. Op wat langere termijn staat de ratio onder druk. Oorzaken zijn onder andere hogere uitgaven voor onderhoud en hogere rentelasten. De Vogelaarheffing en de vennootschapsbelasting zijn ingerekend bij deze ratio. Een Interest Coverage Ratio (ICR) dat ligt tussen 1,25 en 1,35 wordt volgens de sector (zogenaamde vuistregel) als voldoende beschouwd. Een ICR onder de één betekent dat de kasstroom uit exploitatie onvoldoende is om de rentelasten te betalen. Accolade hanteert een ICR van


45

1,25 als minimum. In 2012 was sprake van een ICR 1,99 (1,71 in 2011). De ontwikkeling van de ICR tonen we samen met de Loan to Value in onderstaande tabel.

Loan to Value De Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd. Oftewel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Met de waarde bedoelen we hier de bedrijfswaarde. Als vuistregel voor de vermogensontwikkeling houden we een norm (plafond) van 75 procent op basis van de bedrijfswaarde aan. De omvang van het vermogen in verhouding tot de schulden is medebepalend voor de gemiddelde vermogenskostenvoet. En daarmee voor de normstelling voor direct rendement en de ICR. In 2012 was sprake van een Loan to Value van 58 procent (61 procent in 2011). 2012 2013 2014 2015 Interest Coverage ratio 1,99 1,67 1,66 1,64 Loan to Value in % 58 58 58 57 Tabel: ontwikkeling van de interestdekkingsratio en de Loan to Value

10.6

2016 1,63 55

2017 1,65 54

Fiscale positie

Algemeen Sinds 1 januari 2008 is Accolade voor al haar activiteiten onderworpen aan winstbelasting. Dit komt door een wijziging van de belastingwetgeving waarin een vrijstelling voor de activiteiten van volkshuisvesters is vastgelegd. In de jaren 2006 en 2007 was Accolade alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan de winstbelasting. Vanwege de integrale belastingplicht zijn er in 2008 aanvullende afspraken gemaakt met de belastingdienst over de waardering van enkele posten op de openingsbalens per 1 januari 2008 en de berekening van het fiscaal resultaat vanaf 2008. De afspraken zijn in een Vaststellingsovereenkomst vastgelegd. De commerciële en fiscale jaarrekening zijn niet gelijk aan elkaar. Commerciële jaarstukken hebben tot doel verantwoord inzicht te geven over het vermogen en resultaat. De fiscale jaarrekening heeft als doel om tot een grondslag voor belastingheffing te komen. De belangrijkste verschillen ten opzichte van de commerciële balans zijn onder andere de waardering van de vaste activa. Fiscaal worden de woningen onder de huurtoeslaggrens tegen 70 procent van de WOZ-waarde gewaardeerd. Voor geliberaliseerde woningen wordt een waardering van tachtig procent van de WOZ-waarde gehanteerd. Commercieel (bedrijfsmatig)onroerende goederen worden daarentegen tegen taxatiewaarde gewaardeerd. Ook zijn er veel afwijkende verschillen welke lasten en baten wel of niet tot het fiscale resultaat behoren (zie ook onderstaande tabel). Beide jaarrekeningen wijken vrij veel van elkaar af.

Latenties in 2012 De belastinglatenties worden in de jaarrekening berekend in overeenstemming met de daarvoor geldende Richtlijnen voor Jaarverslaglegging (richtlijn 242 en 645). Volgens deze richtlijnen kunnen de beschreven waarderingsgrondslagen worden onderscheiden in tijdelijke verschillen en permanente verschillen. Er is sprake van een tijdelijk verschil als er op enig moment sprake is van een fiscale afwikkeling van het verschil. Permanente verschillen worden niet separaat gewaardeerd in de jaarrekening, maar komen alleen tot uiting in de berekening van de vennootschapsbelasting in het resultaat. De belastinglatenties worden gewaardeerd tegen de contante waarde. De gebruikte disconteringsvoet is 5,25 procent.

Samenstelling en omvang vennootschapsbelasting 2012 Het fiscale resultaat voor 2012 ziet er volgt uit: Opbouw fiscale resultaat (in duizenden euro’s) Commercieel resultaat na belastingen Correcties: Opbrengsten


Totaal resultaat €-20.347

€- 2.300

46

Afschrijvingen Waardeveranderingen Niet gerealiseerde waardeverandering Kosten Belastingen Disagio/rente Totaal Fiscaal resultaat/bedrag 2012 Fiscale compensatie door Woz-daling Belastbaar bedrag 2012

€ 9.250 € 30.086 € 4.424 € 1.293 € -2.756 € -650 € 39.346 € 19.000 € -44.000 €-25.000

De fiscale compensatie wordt met name veroorzaakt door de negatieve waarderveranderingen (lees WOZwaarden)van vaste activa in de afgelopen jaren.

Afhandeling aangiften voorgaande jaren In de ingediende aangifte vennootschapsbelasting 2008 tot en met 2010 zijn enkele uitgangspunten opgenomen. Deze worden op korte termijn (in 2013) afgestemd met de fiscus. Het gaat hierbij met name om de volgende posten: het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; het verwerken van de projectontwikkelingsresultaten. De belastingsdienst kondigde aan dat zij in het jaar 2013 de aangiftes van vennootschapsbelasting van de voorgaande jaren controleren. De controle kan mogelijk resulteren in een aanpassing van de fiscale positie over de genoemde jaren.

10.8

Treasury

Leningen Uitgangspunt van ons financieringsbeleid is het krijgen en behouden van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Dit moet tegen aanvaardbare kosten, zodat we onze financiële continuïteit waarborgen. Om het renterisico over de leningenportefeuille voor Accolade te spreiden, streven we naar een ideale opbouw van onze leningenportefeuille. Van een ideale opbouw is sprake als de rente- en aflossingsverplichtingen door de jaren heen gemiddeld ongeveer gelijk zijn. In 2012 zijn drie leningen (een rolloverlening en twee basisrenteleningen)aangetrokken met een totale waarde van ruim € 45 miljoen. De leningen hebben betrekking op nieuwbouwprojecten en herfinanciering in 2012. De stortingsdata van de leningen liggen voor een groot deel (€ 30 miljoen) in 2013. Er was geen sprake van externe beleggingen. Onderstaand een overzicht van de omvang van onze leningenportefeuille. Omschrijving 31-12-2012 Aantal leningen 122 Bedrag van leningen (restschuld) € 509 miljoen Gemiddelde rentevoet van leningen4,0% portefeuille Tabel: Ontwikkeling van de leningenportefeuille

31-12-2011 121 € 490 miljoen 4,2%

31-12-2010 124 € 467 miljoen 4,4%

De tabel toont aan dat de gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille de laatste drie jaar is gedaald als gevolg van een lage rentestand op de gelden kapitaalmarkt.

Derivaten In het Treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het Treasurybeleid van Accolade is het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) bedoeld voor de beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne Treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.


47

Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Accolade zich volgens haar Treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. De basisrenteleningen en exdendibles behoren volgens deze regels tot de derivaten. Een deel (€ 149 miljoen)van de totale leningenportefeuille bestaat uit basisrenteleningen en extendibles. Volgens de beleidsregels moeten we deze leningen jaarlijks toetsen op marktwaarde. In onderstaande tabel worden de norminale en marktwaarde vergeleken. Overzicht van de derivatenportefeuille Soort derivaat Nominale waarde Basisrenteleningen Extendibles Totaal

€ 71.000.000 € 77.900.000 € 148.900.000

Marktwaarde 31 december 2012 € - 14.489.000 € - 18.055.000 € - 32.544.000

Marktwaarde bij 1% rentedaling € - 30.668.000 € - 28.177.000 € - 58.845.000

Marktwaarde bij 2% rentedaling € - 46.846.000 € - 41.479.000 € - 88.325.000

Accolade loopt geen liquiditeitsrisico vanwege haar derivatenportefeuille omdat er geen bijstortverplichtingen c.q. margin calls met de banken zijn overeengekomen. Accolade heeft slechts extendibles en basisrenteleningen in haar portefeuille. De marktwaarde voor deze derivaten is negatief. De oorzaak van de negatieve marktwaarde is de lage rentestand. Voor dit type derivaten hoeft geen liquiditeitsrisico te worden aangehouden. Er is namelijk geen sprake van een marktverrekening. Accolade vulde de stresstest derivaten van het CFV in per 31 december 2012. De uitslag van het CFV was voldoende.

Huisbankier Vanaf begin 2011 is de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) onze huisbankier. De BNG heeft met Accolade een kredietfaciliteit in de rekening-courant afgesproken van € 20 miljoen.

10.9

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Accolade is deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Jaarlijks toetst het WSW de kredietwaardigheid. De jaarlijkse toets is gebaseerd op de aangeleverde gegevens van 2011. Het WSW bepaalt aan de hand van deze prognose het faciliteringsvolume voor een periode van drie jaar. Met het volume wordt de maximale financieringsmogelijkheid van de corporatie bedoeld. Positieve kasstromen zijn een voorwaarde voor borging bij het WSW. De beoordeling verliep positief. Het WSW heeft ons laten weten dat Accolade voldoet aan de eisen kredietwaardigheid. Tevens werd het nieuwe facilteringsvolume voor de jaren 2012 tot en met 2014 vastgesteld op € 163 miljoen.

Regeerakkoord Eind oktober 2012 werd het nieuwe regeerakkoord van de PvdA en VVD gepresenteerd. De aangekondigde maatregelen in het regeerakkoord, alsmede de verwachte verhoging van de saneringsheffing aan het CFV brachten volgens Ortec, WSW en CFV de kasstromen van corporaties in de komende jaren in gevaar. Het WSW besloot in december 2012 gelet op deze onzekerheid c.q. risico’s het faciliteringsvolume van het jaar 2014 voor alle corporaties te bevriezen. In de brief werd aangegeven dat, in 2013 na inzending van de Dpi aan Corpodata, een individuele beoordeling zal plaatsvinden. Aan de hand van die beoordeling wordt opnieuw de borgingsfaciliteit van 2014 van Accolade vastgesteld.

Doorrekening van het regeerakkoord In januari 2013 is de meerjarenprognose inclusief meerjaren kasstromen herberekend op basis van de verwachte extra huuropbrengsten (inkomensafhankelijke huurverhoging en verruiming van het huurbeleid), verhuurderingsheffing en saneringsheffing voor de komende jaren. De impact van de invoering van de verhuurdersheffing zoals door de regering is voorgesteld is fors. De operationele kasstromen staan daardoor onder druk. In onderstaande tabel is de omvang van van de verhuurders- en saneringsheffing in de komende vijf jaar aangegeven.


48

jaar x 1.000 euro 2013 € 3.953 2014 € 13.349 2015 € 15.299 2016 € 15.227 2017 € 16.772 Tabel: Sector specifieke heffingen Teneinde te kunnen voldoen aan de primaire voorwaarde voor borging door het WSW, namelijk het hebben van positieve operationele kasstromen over een periode van vijf jaar heeft Accolade een aantal maatregelen getroffen. De maatregelen zijn: vertraging en vervallen van voorgenomen investeringen, verlaging van de huisvestingskosten, verhoging van de huren overeenkomstig het regeerakkoord, verlaging van onderhoudskosten en tenslotte vermindering van de personeelsformatie. Na doorrrekening van de financiele maatregelen blijft er over de jaren 2013-2017 een positieve operationele kasstroom over. Onderstaande gegevens zijn ultimo januari bij Corpodata lees CFV/WSW ingeleverd. Zie onderstaande tabel. Onderstaand een overzicht van de bijgestelde operationele meerjarenkasstroom. x € 1.000 2013 2014 2015 2016 2017 Kasstroom uit 13.505 13.619 14.222 14.630 14.845 exploitatie Af: normatieve 10.051 10.905 11.424 11.827 11.709 aflossing 2% Saldo operationele 3.454 2.714 2.798 2.803 kasstroom DAEB Tabel: Ontwikkeling van operationele kasstromen 2013-2017 (dPi 2012)

3.136

De doorrekening laat tevens zien dat de Interest Coverage Ratio(ICR) de komende jaren lager wordt maar wel op een niveau van ongeveer 1,6 blijft. (Zie ook “loan to value”.)

10.10 Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft de toegezonden meerjarenprognose van 2011-2015 - de Prospectieve informatie (dPi) 2011 - in 2011 beoordeeld. Het CFV gaat uit van een benadering die is gebaseerd op ‘value at risk’. Het vermogen van de corporatie wordt binnen deze benadering gebaseerd op een genormaliseerde actuele waarde. Vervolgens worden de meest waarschijnlijke ontwikkelingen afgezet tegen een ‘worst case scenario’, waarbij marktrisico’s, operationele en macro-economische risico’s worden afgewogen. Het solvabiliteitsoordeel per balansdatum 31 december 2011 is voldoende. Dat betekent dat onze voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie. We kunnen de voorgenomen investeringen uitvoeren zonder onder het minimumweerstandsvermogen van het CFV uit te komen.

10.11 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (afgekort BZKR) In november 2012 berichtte het Ministerie van BZKR naar aanleiding van het advies van het CFV dat wij aan onze verplichtingen kunnen voldoen. In de brief oordeelde de minister dat de vermogenspositie van 2011 als voldoende werd beschouwd.

10.12 Deelnemingen en verbindingen Stichting Accolade is op 31 december 2012 - honderd procent aandeelhouder van Accolade Participatie B.V. te Heerenveen; - honderd procent aandeelhouder van Accolade Vastgoed B.V. te Heerenveen;


49

-

vijftig procent deelnemer van V.O.F. Wetterwâld te Heerenveen.

Bovenstaande rechtspersonen, waarop een honderd procent belang bestaat, zijn geconsolideerd in de jaarrekening. Alle intercompany boekingen zijn geëlimineerd. Voor meer informatie zie hieronder.

Verbindingen met honderd procent eigendomsbelang Accolade Participatie B.V. De B.V. (voorheen Arqin Participatie B.V. genoemd) heeft als doel samen met de Bouwbedrijf Noppert B.V. en de Bouwgroep Heerenveen B.V. in het plangebied Skoatterwâld circa 172 woningen (huur en koop) te realiseren. Het aandelenkapitaal van Accolade Participatie B.V. bedraagt € 18.151,-. Accolade heeft honderd procent van de aandelen. Accolade Participatie B.V. is vijftig procent eigenaar van de V.O.F. Wetterwâld. Accolade Participatie B.V. is tevens vijftig procent eigenaar van de Harste B.V. In 2012 is een positief resultaat behaald van € 31.226,-. De B.V. heeft geen werknemers in dienst. Accolade Vastgoed B.V. Accolade Vastgoed B.V. is een projectmanagementbedrijf. Ze heeft als taak het verzorgen en uitvoeren van werkzaamheden, die nodig of gewenst zijn voor de vastgoedontwikkeling en het vastgoedbeheer in opdracht van corporaties. In 2008 zijn de vastgoedontwikkelingsactiviteiten van Accolade Vastgoed B.V. overgeheveld naar Pieters Vastgoed Ontwikkeling B.V. (inmiddels is deze naam in 2009 veranderd in Fooq B.V.). De activiteiten voor het planmatig vastgoedbeheer zijn ondergebracht bij Onderhoud & Service van Accolade. Per 31 december 2012 heeft Accolade Vastgoed B.V. een geplaatst aandelenkapitaal van € 18.000,-. Accolade heeft honderd procent van de aandelen in haar bezit. In 2012 werd een positief resultaat behaald van € 22.518,-. De B.V. heeft geen werknemers in dienst.

Verbindingen met vijftig procent eigendomsbelang V.O.F. Wetterwâld De V.O.F. Wetterwâld (onderdeel van Accolade Participatie B.V.) is belast met de realisatie van de koop- en huurwoningen. In 2006 is met de bouw gestart en inmiddels afgerond. Op het totale project is een positief resultaat gehaald. In 2012 ging de aanemingscombinatie Noppert/Bouwgroep Heerenveen B.V. failliet. De garantieverplichtingen gingen over naar Accolade.

Harste Vastgoed B.V. Deze B.V. (onderdeel van Accolade Participatie B.V.) is belast met het beheren en verhuren van onroerende zaken in Sneek. Het maatschappelijk aandelenkapitaal is € 90.000,-. De aandelen zijn voor vijftig procent in handen van Boomsma Shipping B.V. te Sneek en voor 50 procent in handen van Accolade. De Harste Vastgoed B.V. heeft geen personeelsleden in dienst. In 2012 is een positief resultaat van € 22.636,- behaald. Onderstaand een overzicht van de deelnemingenstructuur van Accolade op 31 december 2012.

Stichting Accolade

Accolade Participatie B.V.

Accolade Vastgoed B.V. 100%

100% Harste Vastgoed B.V. 50%

V.O.F. Wetterwâld 50%

Externe onafhankelijke accountant De controle op de jaarrekening van Stichting Accolade voert PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. uit.


50

Bijlage 1 1

Verslag van het Bestuur en de Raad van Commissarissen

Samenstelling Raad van Commissarissen

In het verslagjaar deden zich meerdere wijzigingen voor in de samenstelling van en de functieverdeling binnen de Raad van Commissarissen van Accolade: - mevrouw D. Bosvelt is uitgetreden per 1 juni 2012 als lid van de Raad van Commissarissen. De functie wordt begin 2013 opnieuw ingevuld; - mevrouw E. Lindeman is in 2011 herbenoemd en haar 2e termijn loopt tot 2014; - de heer R. van der Bijl is per 26 juni 2012 herbenoemd en zijn 2 e termijn loopt tot 2015; - de heer R. Winius is per 1 juni 2012 benoemd tot vice-voorzitter en is tevens lid van de Auditcommissie en Remuneratiecommissie. Vanaf 1 januari 2013 is als gevolg van de gewijzigde regelgeving een Investeringscommissie ingesteld. Deze commissie beoordeelt alle investeringen met een investeringsbedrag boven de € 3 miljoen. De heer R. van der Bijl en de heer F. Haven zijn lid van deze Investeringscommissie. De samenstelling van de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur van Accolade is volgens de statutaire bepalingen van Accolade en de wettelijke voorschriften. Per 31 december 2012 bestond de Raad van Commissarissen uit de volgende leden: - mevrouw E. Lindeman, voorzitter Raad van Commissarissen, lid van de Remuneratiecommissie; - de heer R. Winius, vice-voorzitter Raad van Commissarissen en lid Auditcommissie en Remuneratiecommissie. - de heer F. Haven, lid Raad van Commissarissen en voorzitter Auditcommissie; - de heer R. van der Bijl, lid Raad van Commissarissen.

Rooster van aftreden RvC Onderstaand rooster van aftreden is opgesteld volgens het Reglement van de Raad van Commissarissen: Lid Raad van Commissarissen Stichting Accolade Mevrouw E. Lindeman

De heer R. van der Bijl

De heer F. Haven

M/V

Geboorte jaar

(Her) Benoemd in

Zittingsperiode tot

V

1960

2008/2011

2014

M

M


1955

1965

2009/2012

2011

Commissie lidmaatschap

Remuneratiecommissie

Lid Raad van Bestuur Aafje (thuiszorg, huizen, zorghotels) Nevenfuncties: commissaris bij een middelgrote woningcorporatie te Alkmaar en commissaris bij PC-Hooft-Groep te Amsterdam Directeur/eigenaar bureau RVDB Urban Planning

2015

2014

Hoofdfunctie en nevenfunctie

Auditcommissie

Nevenfuncties: redacteur Blauwe Kamer Landschapsarchitecteur en Stedebouw en webmaster Veiligwonen.nl Nevenfuncties: Lid Raad van Advies Fintessa, mede-eigenaar Friese Rekenkameronderzoekers, secretaris bij GMR CVO NFriesland, lid MR Gymnasium Beyers Naudé, penningmeester Stichting Toon Hermanshuis

51

Fryslân en secretaris Stichting Watersport Trynwâlden De heer R. Winius

M

1956

2011

2014

Auditcommissie, Remuneratiecommissie

Directeur Marketing en Communicatie Friesland College en zelfstandig ondernemer Veranderingsbureau 5D Nevenfuncties: Bestuurslid Stichting Proloog en lid Bestuur Stadsschouwburg De Harmonie te Leeuwarden

Mevrouw E. Lindeman werd benoemd op voordracht van het Platform Huurdersbelangenverenigingen Accolade (Platform HBV) en de heer R. Winius werd benoemd op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF). Alle commissarissen zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

Bezoldiging Raad van Commissarissen Naam

Beloning 2012

Beloning 2011

Werkgevers lasten 2012

Werkgevers lasten 2011

Overige kosten vergoedingen in 2012

Mevrouw E. Lindeman, voorzitter Mevrouw D. Bosvelt, vice-voorzitter De heer R. van Bijl, lid De heer F. Haven, lid De heer R. Winius, lid De heer F. Brouwers, lid Totaal

€ 15.300

€ 15.080

€ 1.146

€ 1.247

€ 2.004

Overige kosten vergoedingen in 2011 € 2.216

€

4.833

€ 11.600

€

343

€

899

€

0

€ 558

€

9.851

€ 9.300

€

724

€

728

€

661

€ 201

€ 12.266

€ 5.800

€

916

€

480

€

1.271

€ 747

€ 12.266

€ 5.800

€

877

€

457

€

226

€ 176

€

0

€ 5.800

€

€

450

€

0

€ 54.516

€ 53.380

€ 4.006

€ 4.261

€

4.162

0

€

0

€ 3.898

Per 1 juli 2012 zijn de vergoedingen aangepast door gewijzigde normen van het VTW.

Bijeenkomsten intern toezicht en besluiten In totaal waren er in het verslagjaar vijf reguliere vergaderingen van de Raad van Commissarissen en drie bijzondere vergaderingen. Eén van de reguliere vergaderingen vond in besloten kring plaats en was bedoeld om het functioneren van de bestuurder te beoordelen en om het functioneren van de Raad van Commissarissen te evalueren. De bijzondere vergaderingen vonden plaats naar aanleiding van het verschil van inzicht over de rol en taakopvatting van de bestuurder en Raad van Commissarissen. Hierdoor is de heer J. van Dijken per 15 september op non-actief gesteld en is het arbeidscontract per 1 december 2012 gerechtelijk ontbonden. Bij zijn vertrek kwamen zij een nabetaling van € 90.000,- bruto overeen. Per 17 september vormen de heer K.P. Groenveld, mevrouw J.A. Hartholt en de heer R. Swart het bestuur van Accolade. In de vergaderingen van de Raad van Commissarissen verleende men aan de volgende (voorgenomen) besluiten van de bestuurder goedkeuring: Jaarverslag en Jaarrekening 2011;


52

-

2

aanpassing statuten met betrekking tot het ontslag van één of meerdere werknemers tegelijkertijd in geval van outsourcing; begroting 2013; uittreding mevrouw D. Bosvelt; benoeming de heer R. Winius als vice-voorzitter; herbenoeming de heer R. van der Bijl (tot 26 juni 2015); aanstelling mevrouw J.A. Hartholt als plaatsvervangend bestuurder; formulering voor het verlenen van decharge aan uittredende commissarissen; het werven van een 5e lid voor de RvC; instellen Investeringscommissie per 1 januari 2013 met de heer R. van der Bijl en de heer F.Haven als leden; vergaderrooster 2013; de actualisatie van de Ondernemingsstrategie.

Uitoefenen toezichttaak

De Raad van Commissarissen liet zich over de gang van zaken binnen Accolade informeren via rapportages en documenten. Deze zijn volgens het Reglement Raad van Commissarissen ter beschikking gesteld. Deze documenten werden geagendeerd voor de vergaderingen van de Raad van Commissarissen in 2012. De Raad van Commissarissen gaf opdracht aan onafhankelijk accountantsbureau PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. voor het verrichten van de controle op het jaarverslag en de jaarrekening 2012. Ze namen kennis van de verklaringen en rapportages. De Auditcommissie besprak de rapportages en de verklaringen met de onafhankelijke accountant.

3

Functioneren van de Raad van Commissarissen

De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Zij woonden vanuit deze rol verschillende bijeenkomsten van de VTW bij. Ook volgden verschillende leden van de Raad van Commissarissen workshops, opleidingen en cursussen.

4

Contacten met belanghouders

De Raad van Commissarissen overlegt met diverse belanghouders van Accolade. Ze overleggen jaarlijks met het Platform HBV en HDBF. Ook voeren zij één keer per jaar overleg met de Ondernemingsraad.

5

Toepassen Governance Code

Accolade is lid van de brancheorganisatie Aedes en heeft zich gecommitteerd aan de Aedes Code en daarmee ook aan de Governance Code voor woningcorporaties. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur onderschrijven de principes en ‘best practice bepalingen’ uit de Code..

6

Gegevens en bezoldiging bestuurder

Het bestuur van de Stichting Accolade bestaat op 31 december 2012 uit de heer K.P. Groenveld, mevrouw J.A. Hartholt en de heer R. Swart. Het bestuur is per 17 september 2012 benoemd. Over de periode van 1 januari 2012 tot 17 september 2012 was de heer J.van Dijken bestuurder. Per 1 december 2012 is de heer J. van Dijken uit dienst getreden van Accolade. Vanaf 2013 is de WNT van kracht. De bestuurders en leden Raad van Commissarissen zijn in 2012 respectievelijk betaald overeenkomstig de geldende cao en de normen van het VTW. Zowel de cao als de normen van de VTW liggen boven de normen van de WNT. De Raad van Commissarissen confirmeert zich aan de WNT. Overeenkomstig de wet wordt gebruik gemaakt van de overgangsregeling, die in de WNT is opgenomen. Naam

Beloning 2012

Beloningen op termijn 2012

De heer J. van Dijken De heer K.P. Groenveld

€ 169.110 € 31.488


Winstdeling en bonus 2012

€ 30.331

Uitkering bij beeindiging dienstverband 2012 € 90.000

€ 6.877

€ n.v.t.

€ n .v.t.

€ n.v.t.

53

Mevrouw J.A. Hartholt De heer R. Swart

€ 26.830

€ 6.010

€ n .v.t.

€ n.v.t.

€ 30.541

€ 6.955

€ n.v.t.

€ n.v.t.

De beloning van J.van Dijken in 2011 was € 213.919,- beloningen op termijn € 10.864,- en een winstdeling van € 30.000,-. Nevenfuncties: de heer K.P. Groenveld: voorzitter Academische Controllerskring Noord-Nederland en penningmeester Lions “De Wâlden”; mevrouw J.A. Hartholt: geen nevenfuncties; de heer R. Swart: bestuurslid Platform GEEF; de heer J. van Dijken: geen nevenfuncties.

Ten slotte Accolade laat zich zien als een maatschappelijke onderneming waarbij de klant centraal staat richt. Zo voerden we een gezamenlijk aanbodsysteem in voor verschillende corporaties. Ook behield zij een gezonde financiële positie in 2012. De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering uit voor deze resultaten naar de Raad van Bestuur en alle medewerkers van Accolade. Mevrouw E. Lindeman Voorzitter Raad van Commissarissen


54

Bijlage 2

Verklaring Raad van Bestuur en verklaring Raad van Commissarissen

Verklaring bestuur Bestemming resultaat De Raad van Bestuur besloot het negatieve resultaat na belastingen van € 20.346.809,- ten laste te brengen aan het eigen vermogen van Accolade. Bestemming middelen De Raad van Bestuur van de Stichting Accolade, op grond van artikel 30 van de statuten van de Stichting belast met de Bestuurlijk bevoegdheden, verklaart dat alle uitgaven in 2012 in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

De heer K.P. Groenveld, mevrouw J.A. Hartholt en de heer R. Swart Raad van Bestuur Heerenveen, 14 mei 2013

Verklaring Raad van Commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen van Accolade verklaren kennis te hebben genomen van het jaarverslag, de daarin opgenomen jaarrekening over 2012 en daarbij door de onafhankelijke accountant afgegeven goedkeurende verklaring. De Raad van Commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag en de jaarrekening 2012 en decharge verleend aan de Bestuurder. Namens de Raad van Commissarissen,

Mevrouw E. Lindeman Voorzitter Heerenveen, 14 mei 2013


55

Bijlage 3

Verslag van de Ondernemingsraad

Verslag van de Ondernemingsraad Het jaar 2012 stond in het teken van veranderingen. Nieuwe weten regelgeving komt op ons af. Accolade is financieel gezond, toch worden wij met de gevolgen hiervan geconfronteerd. Ook binnen onze organisatie is het nodige veranderd. De heer J. van Dijken verliet de organisatie. De heer K.P. Groenveld, mevrouw J.A. Hartholt en de heer R. Swart nemen zijn taken waar. Met elkaar denken wij na hoe we de organisatie zo efficiënt mogelijk kunnen inrichten. De Raad van Commissarissen vroeg de Ondernemingsraad om hier over mee te praten. We maken uiteraard graag gebruik van deze mogelijkheid. Accolade is van ons allemaal. Als vertegenwoordiging van de werknemers dragen dus ook wij ons steentje bij. Maar er gebeurde meer het afgelopen jaar.

Verkiezingen Ondernemingsraad In april vonden de verkiezingen voor een nieuwe Ondernemingsraad plaats. De opkomst was hoog. De nieuw gekozen leden zijn: mevrouw J. Pultrum (voorzitter), de heer G. Leistra (vice-voorzitter), mevrouw S. Kats, mevrouw T. Bovenkamp, de heer W. Koopmans, mevrouw M. van Weperen en de heer S. de Heij.

Overleg met het bestuur In totaal had de Ondernemingsraad zes keer overleg met het bestuur. Veel onderwerpen kwamen aan de orde. We spraken onder andere over het nieuwe dienstverleningsconcept ‘Ja, natuurlijk!’, de voorgenomen samenwerking met Elkien, invoering van het Woonpunt, de mogelijkheid om een iPad aan te schaffen uit het persoonlijke budget van medewerkers, een nieuwe beoordelings- en functioneringssystematiek, de invoering van een nieuw woonruimteverdeelsysteem samen met Elkien en de Wieren en de invoering van het ‘Anders werken’. Samenvattingen van de besprekingsverslagen publiceren we op intranet.

Adviesaanvragen De Ondernemingraad bracht advies uit over de volgende onderwerpen: pilot verder uitwerken werkzaamheden outsourcing magazijn; de invoering van het Woonpunt; het inschakelen van een externe projectleider voor het woonruimteverdeelsysteem; het voorgenomen ontslag van de heer J. van Dijken; het aanstellen van een interim bestuur; het Woondiensten Cafetaria Systeem.

Trainingen De Ondernemingsraad heeft in maart en in november trainingen gevolgd onder leiding van Stans van Zuilen van bureau AFM. Deze trainingen helpen ons om zaken in een juist perspectief te zien. Dit sterkt ons in onze besluitvorming. Ook in 2013 zetten we alle zeilen bij om op te komen voor de belangen van onze achterban zonder daarbij het belang van Accolade uit het oog te verliezen. Jellie Pultrum Voorzitter Ondernemingsraad


56

Bijlage 4

Overzicht belanghouders Accolade

Gemeenten In onderstaande gemeenten in Friesland hebben wij meer dan 200 woningen of zijn we de enige sociale verhuurder: - Gemeente Heerenveen – 4.500 eenheden; - Gemeente Skasterlân – 2.400 eenheden; - Gemeente Súdwest-Fryslân – 2.500 eenheden; - Gemeente Smallingerland – 5.000 eenheden; - Gemeente Franekeradeel – 1.500 eenheden.

Huurdersorganisaties -

Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland; Platform Huurdersbelangenverenigingen; Huurdersbelangenvereniging Franeker; Huurdersbelangenvereniging Sneek; Huurdersbelangenvereniging Joure; Huurdersbelangenvereniging Heerenveen; ruim tien bewonerscommissies.

Lokale Raden -

Lokale Raad Franeker; Lokale Raad Sneek; Lokale Raad Joure; Lokale Raad Heerenveen; Lokale Raad Drachten.

Collega corporaties in Friesland Accolade is aangesloten bij de Vereniging van Friese Woningcorporaties. Hier zijn de Friese woningcorporaties bij aangesloten. Vanuit dit samenwerkingsverband voeren wij regelmatig overleg met onze collega-corporaties. Deze corporaties zijn: - De Bouwvereniging; - Accolade; - WoonFriesland; - Habion; - Lyaemer Wonen; - Elkien; - Stichting Woningbouw Achtkarspelen; - Thús Wonen; - Wonen Noordwest Friesland; - Wonen Zuidwest Friesland; - Woningstichting de Wieren; - Woningstichting Weststellingwerf.

Maatschappelijke partners Provincie Friesland


-

Talant, zorginstelling voor verstandelijk gehandicapten JP van den Bent Stichting, instelling voor gehandicaptenzorg Fokus, zorginstelling voor lichamelijk gehandicapten Geestelijke Gezondheidszorg Friesland (GGZ) Verslavingszorg Noord-Nederland (VNN) Zienn, maatschappelijke opvang en woonbegeleiding Gemeentelijke Kredietbank (GKB) Zorggroep Sint Maarten Zorggroep Plantein

57

-

Zorggroep Tellens Partoer CMO Fryslân Carex Fryslân MEE Friesland Stichting Present Platform GEEF Roeg & Roem Sociaal Team Politie Fryslân Plaatselijk Belang

Accolade Sneek

-

Stichting Doarpswurk Stichting Philadelphia Thuishotel Thuiszorg Zuidwest Friesland Timpaan Welzijn Jeugdhulp Friesland Limor

Accolade Franeker

-

Woonzorgcentrum Saxenoord Thuiszorg Het Friese Land

Accolade Joure

-

Hof en Hiem Sociaal team en Plangroep Verslavingszorg Noord-Nederland Jeugdzorg GGZ Miks

Accolade Heerenveen

-

Stichting Meriant

Accolade Drachten

-

It Bientwark It Stip Maatschappelijke Onderneming Smallingerland (MOS) ZuidOost Zorg Vluchtelingenwerk Drachten Thuiszorg De Friese Wouden Winkeliersvereniging Drachten Liante Pi-groep Woonzorgeloos


58

Bijlage 5

Overzicht Projecten

Projecten opgeleverd in 2012 Vestiging Heerenveen Sneek Sneek Drachten Drachten Drachten Drachten Franeker

Plaats Heerenveen Sneek Sneek Drachten Drachten Drachten Drachten Franeker

Project Pastoriestraat De Elementen Waterstad Fase 1A Luwte II Oud Ambacht Boornbergum Fase 2 Luwte II Achtervang Saarloos-Ennemastraat

Huur

Koop

41 20 29

39

Zorg

Renovatie 22

24 239

15 3 5

2

113

41

Huur 45 50 14

Koop 23

Totaal

24

261

Projecten nieuwbouw en renovatie op te leveren in 2013 Vestiging Drachten Drachten Drachten Franeker Franeker Heerenveen Heerenveen Joure

Plaats Drachten Drachten Drachten Franeker Franeker Heerenveen Heerenveen Joure

Project De Lente Lauwers Appartementen Luwte II Fase 2 Sjaerdemastraat Botniahof WIB en Taconishof Nieuwburen Theresia

Totaal

Zorg

17 23

9 76 50 87

19 5

331

47

53

Huur

Koop

13

Overige besluiten in 2012 tot investering Vestiging

Plaats

Project

Drachten Drachten Drachten Heerenveen

Drachten Drachten Boornburgum Heerenveen

Hooiweg Burefen Torenstraat Houtlaan Boornburgum Fase 3 Bloemenbuurt

Franeker

Franeker

Gezondheidscentrum Franeker (GOED)

Totaal


M²

21 16 6 42 2.720

2.720

69

16

59

Bijlage 6

Deelnemingen en verbindingen

Bedragen in € 1.000 Vestigingsplaats Statutaire doelstelling

Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden? Financiële gegevens 2011: Vennootschap Balanstotaal Eigen vermogen Voorzieningen Vreemd vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap Stichting / Vereniging Wijze en mate van Bestuurlijke zeggenschap Overige participanten in vennootschap Van TI naar verbinding Doorberekende kosten Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door TI Inzet van personeel van TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure aansprakelijkheid Kapitaalstorting Risicobeheersing: Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt

Accolade Vastgoed B.V. Heerenveen Verzorgen en uitvoeren van diensten aan corporaties t.b.v. projectontwikkeling en onderhoud woningen Ja, wel waardering op basis van netto vermogenswaarde

Accolade Participatie B.V. Heerenveen Verwerven en bebouwen van gronden

Harste Vastgoed B.V. Sneek Het verhuren, beheren en exploiteren van onroerende zaken.

Wetterwâld VOF (1) Heerenveen Verwerven en bebouwen van gronden.

Ja, wel waardering op basis van netto vermogenswaarde



€ € € € €

€ € € € €

344 344 0 0 0 100 € 18 € 344 Geen

€ € € € €

€ 80 € 36 € 0 € 43 € 0 50 € 18 € 10 Geen

Bestuurder Accolade

Bestuurder Accolade

Bestuurder Accolade

Geen

Geen

Geen

Bestuurder van Accolade Participatie BV en Bouwgroep Noppert BV Geen

Geen Geen 0 Geen Geen Geen


Geen 0 Geen Geen Geen Geen


Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

€ 10.000

Geen

Geen

Geen

Geen

Geen

Periodieke afstemming directeur




€ € Geen

0,2 0,2 0 0 23 100 18 0,2

598 10

588 35 50 € 18 € 10 Geen

-

Verkregen zekerheden

-

Geen

-

Geen

-

Geen

-

Geen

-

Maximale omvang projectaanspraken

-

Op basis van begroting

-

Op basis van begroting van samenwerkingsovereenkomst

-


-


-

Gegarandeerde afzet vooraf

-

Geen

-

Geen

-

Geen

-

Geen

-

Vermogensdoelstelling en dividendbeleid

-

Geen

-

Geen

-

Geen

-

Geen

1)

In 2012 ging de aannemingscombinatie Noppert/Bouwgroep Heerenveen B.V. failliet.


60

Bijlage 7

Toewijzingstabel

Eenpersoonshuishouden leeftijd

inkomen

<65 <65

< 22025 > 22025

huur < 366 311 59

>65 >65

< 20675 > 20675

6 1

56 27

24 10

86 38

377

479

180

1036

366<> 524 94 38

> 524 86 41

5 0

28 12

24 13

57 25

45

172

164

381

totaal

totaal 366 <> 524 274 122

> 524 101 45

686 226

Tweepersoonshuishouden leeftijd

inkomen

<65 <65

< 29900 > 29900

>65 >65

< 28225 > 28225

totaal

huur < 366 34 6

totaal 214 85

Drie- en meerpersoonshuishouden leeftijd

inkomen

<65 <65

< 29900 > 29900

>65 >65

< 28225 > 28225

totaal Totaal aantal verhuringen:


huur < 366 3 0

totaal 366 <> 562 73 14

> 562 30 10

106 24

0 0

0 0

0 0

0 0

3

87

40

130 1547

61

Bijlage 8

Algemene gegevens

Rechtsvorm:

Stichting

Statutaire naam:

Stichting Accolade

Statutair gevestigd in:

Smallingerland

Nummer:

L1638

Toelating in:

alle gemeenten in de provincie Fryslân

Kantoorhoudend te:

Thorbeckestraat 2a, 8442 CZ Heerenveen

Correspondentieadres:

Postbus 341, 8440 AH Heerenveen

Telefoonnummer:

(0513) 43 36 33

Faxnummer:

(0513) 43 36 34

E-mail:

[email protected]

Website:

www.accolade.nl

Datum van oprichting:

28 februari 1907

Nummer van inschrijving in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel:

01031591

Datum waarop de statuten laatstelijk zijn gewijzigd:

30 juli 2008


62

Bijlage 9

Jaarrekening 2012

Inhoudsopgave Inleiding jaarrekening 2012 1. 2. 3.

Resultaat Vermogen Fiscale positie

Jaarrekening 2012 A. Balans per 31 december 2012 na resultaatbestemming B. Winst- en Verliesrekening over het boekjaar 2012 C. Kasstroomoverzicht D. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en voor bepaling van het resultaat E.

Toelichting op de balans

F.

Toelichting op de winst- en verliesrekening

G. Overige informatie H. Overige gegevens Verklaring van de onafhankelijke accountant

Getekend te Heerenveen op 14 mei 2013 Raad van bestuur

Raad van Commissarissen

De heer K.P. Groenveld

Mevrouw E. Lindeman De heer R. Bijl

Mevrouw J.A. Hartholt De heer F. Haven De heer R. Swart


De heer R. Winius

63

Inleiding Jaarrekening 2012 Onderstaand worden in het kort de kenmerken van de jaarrekening 2012 weergegeven.

1

Resultaat

Het jaar 2012 is afgesloten met een jaarresultaat na belastingen van € 20.346.809,- negatief tegenover een positief resultaat van € 23.430.185,- in 2011. Onderstaand de Winst- en verliesrekening in het kort (x € 1.000)

Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen Uit herwaarderingsreserve vrijgevallen Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat deelnemingen Mutatie reële waarde Jaarresultaat Accolade

2

Begroting 2012 € 17.630 -

Jaarrekening 2012 € -20.182 € -4.424

-

€ 21.504

€ -23.875 € 10 € € -7.600

€ 20.056 € 2.756 € 55 € 0

€ -13.835

€ -20.346

Vermogen

Het eigen vermogen is met ongeveer € 43 miljoen gedaald naar € 435 miljoen per 31 december 2012 ten opzichte van 2011. De solvabiliteit per 31 december 2012 is 43,5%. Onderstaand de vermogenspositie en solvabiliteit in 2011 op basis van bedrijfswaarde (x € 1.000). Tabel eigen vermogen en solvabiliteit in euro’s 31-12-2012 Eigen vermogen € 433 miljoen Solvabiliteit

3

43,4%

31-12-2011 € 477 miljoen 46,7%

Fiscale positie

Over het boekjaar 2012 is geen bedrag aan vennootschapsbelasting verschuldigd.


64

Jaarrekening

2012

Stichting Accolade


65


66


67


68


69

D. Waarderingsgrondslagen D.1

Algemene toelichting

Stichting Accolade is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft een specifieke doelstelling in de provincie Fryslân en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Drachten. In Heerenveen zetelt het bestuur. De belangrijkste activiteiten van de stichting zijn het verhuren en onderhouden van woningen. D.1.1

Groepsverhoudingen

Stichting Accolade kent een aantal deelnemingen. Onderstaand is een overzicht van de bestaande deelnemingen per 31 december 2012.  

aandeelhouder van Accolade Vastgoed B.V. te Heerenveen (100%); aandeelhouder van Accolade Participatie B.V. te Heerenveen(100%);  aandeelhouder Harste Vastgoed B.V. te Sneek (50%)  deelnemer van V.O.F. Wetterwâld te Heerenveen (50%);

De omvang van de activa en passiva en de behaalde resultaten zijn gering van omvang. Door de omvang van de deelnemingen is besloten geen geconsolideerde jaarrekening op te stellen. Indien in deze jaarrekening wordt gesproken over Accolade dan heeft dat betrekking op de enkelvoudige jaarrekening. In de toelichting op de balans en de winst en verliesrekening worden de deelnemingen kort toegelicht. D.1.2 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Boek 2 BW Titel 9 en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. D.1.3

Stelselwijzigingen

Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:  Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie;  Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed;  De methode van afschrijvingen;  De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV);  Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening;  De verwerking van de vennootschapsbelasting;  Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting;  Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten;  Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. Accolade heeft gekozen om de RJ645 op basis van het beheerdersmodel toe te passen. Belangrijkste argument daarbij is dat Accolade op termijn wellicht naar het beleggersmodel kan overgaan maar gelet op de huidige situatie het beheerdersmodel het meest passend is. De materiele vaste activa zijn aangepast gesplitst in twee categorieën, namelijk sociaal en commercieel vastgoed. In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Accolade volgende stelselwijzigingen voorgedaan: 

Ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf


70

1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend, de integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoed gerelateerde kosten en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Hierdoor is de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed begin 2012 € 70 miljoen hoger dan eind 2011. 

Waardering commercieel vastgoed (van bedrijfswaarde naar marktwaarde). Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 20 miljoen hoger dan eind 2011.



In 2012 zijn de onrendabele toppen van de in 2011 verantwoorde ORT’s van nieuwbouwprojecten in ontwikkeling herberekend op basis van de RJ 645; het bedrag is € 4 miljoen groot.



Bij onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn de verkopen met een terugkooprecht gewaardeerd op actuele waarde. Per 1 december 2012 is deze € 17 miljoen.

Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € - 18 miljoen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 39 miljoen. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 23 miljoen hebben bedragen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 95 miljoen. Hieronder een overzicht van de stelselwijziging per 31 december 2011. Bedragen in miljoenen euro’s. Eigen vermogen per 31 december 2011, voor stelselwijziging Sociaal vastgoed Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling

382

70 -4 66

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling Grondposities Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Voorzieningen Onrendabele investeringen Langlopende schulden Verkoop verkocht onder voorwaarden

21 17 8 15 61 -18

2

-16 95

Eigen vermogen per 31 december 2011 na stelselwijziging

D.1.4

477

Schattingswijzigingen

Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 8,8 miljoen toegenomen. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair. Hierdoor zullen ook de


71

komende jaren de afschrijvingslasten hoger liggen. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). In 2012 is de componentenbenadering voor de materiele vaste activa toegepast. D.1.5 Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Accolade kiest voor het categoriale model. D.1.6 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Accolade zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in D.21 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. D.1.7 Effecten voorgenomen regeringsbeleid Accolade wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Accolade op van € 278.000,- in 2013 naar € 14.568.000,- in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 4.170.000,Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Accolade rekening met een totale saneringsteun heffing van € 14.461.000,-. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Accolade een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen. De kostenbesparingen voor de jaren tot en met 2017 (in totaal € 3.000.000,-) heeft Accolade begroot op ruim 2% per jaar. De kostenbesparing op bedrijfskosten zal stapsgewijs plaatsvinden door onder andere het sluiten van vestigingen en het reduceren van de personeelsformatie met 3 formatieplaasten per jaar. Accolade heeft in haar projecties rekening gehouden met huurstijgingen van 1,5% boven inflatie. Daarnaast hanteert Accolade een huurbeleid dat uitgaat van 75% van de maximale redelijk huurprijs. De bovenstaande maatregelen hebben een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom. Voor onze maatschappelijke prestaties zal dit een negatieve impact hebben. Accolade heeft in haar projectien rekening gehouden met een geringe daling van het investeringsvolume in de komende jaren. Met genoemde maatregelen kan Accolade in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Zij verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren.

D.2

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

D.2.1 Regelgeving De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.


72

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. D.2.2

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichtte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf D.1.3 en D.1.4. In 2012 is in tegenstelling tot 2011 geen sprake van een geconsolideerde jaarrekening. D.2.3

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

D.2.4

Materiële vaste activa in exploitatie

Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiele vaste activa de volgende uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgingsof vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Indien de grond is gekocht met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of te niet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking groot onderhoud Accolade boekt de kosten van groot onderhoud direct ten laste van het resultaat. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Accolade is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Accolade zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.


73

Waarderingsgrondslag Accolade waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhogingen van 4% voor 2013 en 2,25% voor de volgende jaren(voorgaand jaar:2,5%); – jaarlijkse huurderving van 0,4% (voorgaand jaar:0,4%); – mutatiegraad van 10% en huurharmonisatie tot 75% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar:70%;


74

–

jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2,00% (voorgaand jaar:2,25%); genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 327,- per verhuureenheid (voorgaand jaar:€ 319); genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) € 408,- (voorgaand jaar:€ 404,-); kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 1.198,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.180,-); een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop € 15.179(voorgaand jaar: € 16.213,-); een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar:5,25%) voor WSW-geborgde en niet WSWgeborgde woningen; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen gemiddeld 20,6 jaar) (voorgaand jaar: 20,5 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

– – – –

–

– –

–

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: 

Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een


75

bijzonder waardeverminderingsverlies; 

Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen Accolade beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. D.2.5

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Bijzondere waardevermindering Accolade beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de aldus bepaalde waarde actuele lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.


76

Herwaardering De herwaardering wordt per complex in ontwikkeling bepaald. Het per saldo positieve verschil tussen de actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen in ontwikkeling worden hierbij niet gesaldeerd. Afschrijving Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. D.2.6

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte opbrengstwaarde.

D.2.7 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa (zie paragraaf D.2.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.

D.2.7.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Accolade waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.2.4 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende:  Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d.


77

Van de complexen waarop deze indicaties betrekking hebben is de reële waarde als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Accolade, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door een onafhankelijke externe taxateur van een taxatie-validatie instituut welke is erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Eens per 3 jaar wordt de taxatie geactualiseerd.

D.2.7.2

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Accolade verkoopt woningen onder voorwaarden (“Slimmer Kopen en MGE”) waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Accolade onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:  Verkopen waarbij Accolade het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment (Slimmer Kopen);  Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur (MGE). Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Als financieringstransactie kwalificeren:  Verkopen waarbij Accolade het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment;  Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;  Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:  De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;  De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).


78



De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

D.2.7.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. D.2.8 D.2.8.1

Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Wooncorporatie Accolade in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.


79

D.2.8.2

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. D.2.8.3

Latente belastingvorderingen

Zie D.14.2 D.2.8.4

Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering D.2.8.5

Te vorderen BWS-subsidies

Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. D.2.8.6

Overige vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. D.2.8.7

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa

Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Accolade op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Accolade de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Valutarisico Accolade is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.


80

Renterisico Accolade loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Accolade maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Kredietrisico Accolade heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Accolade maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Accolade loopt per balansdatum zijn als volgt: Per 31 december 2012: Bankvordering Kredietlimiet Lopende investeringsverplichtingen Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g Nog niet benutte borgingsruimte WSW exclusief 2014 Totaal liquiditeitsrisico 31 december 2012

€ - 8.700.000 € - 20.000.000 € 20.400.000 € -30.000.000 € - 46.000.000 €

-84.300.000

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Accolade zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Accolade gebruik van diverse banken. Ten behoeve van WSW geborgde leningen is een negatieve hypotheekverklaring afgegeven aan het WSW. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. D.2.9 D.2.9.1

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek. D.2.9.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. D.2.9.3

Overige voorraden

De voorraden gronden hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.


81

D.2.10 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en al gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. D.2.11 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

D.2.12

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. D.2.13 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. D.2.14 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van de vennootschap onder firma Wetterwâld wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. D.2.14.1 Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. D.2.14.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -


82

verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Accolade in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contante making is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad x% (2011: x%) genomen.

D.2.14.3

Pensioenverplichtingen

Accolade heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Accolade heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Accolade betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2012 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 106%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Accolade heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Accolade De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor:  de verplichting van Accolade tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds;  extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Accolade toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit CAO-afspraken) bij een eindloonregeling;  onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties;  nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Accolade. Daarnaast neemt Accolade een vordering op voor:  toegezegde restituties als gevolg van een hoge dekkingsgraad van het pensioenfonds;  overrente of winstdeling die overeenkomstig de bepalingen in een verzekeringscontract beschikbaar komen voor Accolade.  voordelen van individuele waardeoverdrachten die ten gunste komen van Accolade.


83

Deze pensioenvoorzieningen worden op basis van de beste schatting gewaardeerd. Hierbij is de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties genomen. Indien de periode waarover de uitgaven contant worden gemaakt niet langer is dan een jaar, is de verplichting niet tegen de contante waarde opgenomen. Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. D.2.15 Langlopende schulden D.2.15.1 Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendibles /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

D.15.2. Afgeleide financiële instrumenten In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Accolade dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Accolade zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Overzicht van de derivatenportefeuille Soort derivaat

Nominale waarde

Basisrenteleningen Extendibles Totaal


€ 71.000.000 € 77.900.000

Marktwaarde 31-12-2012 € - 14.489.000 € - 18.055.000

Marktwaarde bij 1% rentedaling € - 30.668.000 € - 28.177.000

Marktwaarde bij 2% rentedaling € - 46.846.000 € - 41.479.000

€ 148.900.000

€- 32.544.000

€ - 58.845.00

€ - 88.325.000

84

Daarnaast loopt Accolade geen liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille omdat er geen bijstortingsverplichting c.q. geen margin calls met de banken zijn overeengekomen. Accolade heeft slechts extendibles en basisrenteleningen. De marktwaarde voor deze derivaten is negatief. De oorzaak van de negatieve marktwaarde is de lage rentestand.

D.2.16

Leasing

Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Accolade ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

D.2.17 D.2.17.1

Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. D.2.17.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. D.2.17.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. D.2.18. D.2.18.1

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2.3 %. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” en “Huurzeker” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. D.2.18.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.


85

D.2.18.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: – vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; – overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

D.2.18.4 Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. D.2.18.5 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen  Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;  Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;  Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop;  Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.


86

D.2.18.6 Overige waarderveranderingen inmateriele vast activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet in de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeveranderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord.

D.2.18.7 Geactiveerde productie ten behoeven van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verwoord. D.2.19

Bedrijfslasten

D.2.19.1. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. D.2.19.2. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. D.2.19.3. Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. D.2.19.4.1

Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. D.2.19.4.2 Pensioenlasten Accolade heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Het bedrag dat als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schatting van de nog niet afgefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.

D.2.19.5. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar


87

hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. D.2.19.6. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Accolade, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

D.2.19.7. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. D.2.19.8. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. D.2.19.9 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. D.2.19.10.

Activeren van rentelasten

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. D.2.19.11.

Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Accolade integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. Bij de berekening van de verpichtingen en vorderingen met betrekking tot de vennootschapbelasting wordt uitgegaan van de fiscale eenheid. De fiscale eenheid bestaat uit Stichting Accolade en de deelnemingen. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.


88

D.2.20 Kasstromen Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investeringsen financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht. D.2.21 Belangrijke schattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling D.2.21.1

Waardering vaste activa

Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Accolade heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid.

Verhuurdersheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Accolade heeft hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 450 woningen. Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische


89

D.2.22 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. D.2.23

Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Accolade een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:  De waardebepaling van de ontwikkelrechten;  Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;  De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;  Het treffen van een onderhoudsvoorziening;  Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. Alleen voor de vennootschapsbelasting wordt de fiscale eenheid gehanteerd. In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. D.2.24 Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waar over overheersende zeggenschap, gezamenlijk zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Accolade en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Accolade naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemt voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.


90

Op grond van de voorwaarden zijn de stichting/vereniging en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting.


91


92


93


94


95


96


97


98


99


100


101


102


103


104


105


106


107


108


109


110


111


112


113


114


115


116


117


118


119


120


121

Jaarverslag

Recommend Documents