Jaarverslag Nijestee 2014

Volkshuisvestingsverslag

Jaarverslag Nijestee 2014



Verantwoording bestuur

4

01

Wonen in Groningen

7

07

1.1

Lokale samenwerking

7

7.1 Organisatie

1.2

Herziening Woningwet

7

7.2

1.3

Missie, doelen en strategie

7

7.3 Ondernemingsraad

44

1.4

Meetbare resultaten

8

7.4

Samenwerkingsverbanden en verbindingen

45

1.5

De goede dingen doen

11

1.6

Besluitpunten bestuur

12

08

Bericht van de Raad van Commissarissen

49

8.1

Governance structuur

49

02

Bewoners betrekken bij beheer en beleid

14

8.2

Werkwijze, werving en selectie

50

2.1

Zeggenschap van huurders

14

8.3 Integriteit

51

2.2

Formeel overleg

14

8.4

Zelfevaluatie en deskundigheidsbevordering

52

2.3

In gesprek met de stad

15

Besluit- en bespreekpunten en activiteiten

52

2.4

Tevreden huurders

15

8.5 8.6

Persoonlijke gegevens en beloningen

54

Organisatie en personeel

42 42

Duurzame inzetbaarheid: gezond blijven, leren en ontwikkelen 43

2.5 Klachtenafhandeling

16 09 Financiën

59

03

Kwaliteit van het woningbezit

19

9.1

Lange termijnbeleid

59

3.1

Onderhoud en verbetering

19

9.2

Activiteitenplan 2015-2019

62

3.2

Zonnepanelen op verzoek

20

9.3

Meerjarenprognose en solvabiliteit

63

3.3

Veilig wonen

21

9.4 Bedrijfswaarde

66

3.4

Nieuwe woningen

21

9.5

Resultaat 2014

71

3.5 Verkoop

22

9.6

Financieren en beleggen

72

3.6

Aan- en verkoop van bouwlocaties

27

9.7 Fiscaliteiten

76

04

Huisvesten van de doelgroep

29

10 10 Risico’s en onzekerheden

82

4.1 Huurbeleid

29

10.1 Risicoanalyse

82

4.2

Afspraken over huisvesting van jongeren

30

10.2 Externe en interne risico’s

84

4.3

Schaarse ruimte verdelen

30

10.3 Risicomanagement

86

4.4

Inkomenstoets nieuwe huurders

31

10.4 Compliance

89

4.5

Keuzevrijheid voor nieuwe bewoners

31

4.6

Voorkomen huurachterstand en huisuitzetting

32

11 10 Verklaring bestuur

92

4.7

Besparen op energiekosten

32

4.8

Energieafrekening simpeler

32

4.9

Nieuwe Warmtewet

33

Bijlagen

93

05 Leefbaarheid

35

5.1

Discussie over de taak van een corporatie

35

5.2

Activiteiten met en door bewoners

35

5.3

Schone en veilige buurten

36

5.4

Fondsen voor de buurt

36

5.5 Sponsoring

37

06

Wonen en zorg

39

6.1

Bouwen voor bijzondere groepen

39

6.2

Wonen met begeleiding

39

6.3

Nieuw onderkomen voor NOVO

39

6.4

Mien Aigen Hoes

39



Toelichting afkortingen



Belanghouders Nijestee

12

Kengetallen

97

13

Jaarrekening en toelichting

98

14

Overige informatie

159

15

Overige gegevens

163

3

Verantwoording bestuur

Voor u ligt het jaarverslag van 2014. Hierin blikken we terug op onze activiteiten van het afgelopen jaar en vertellen we wat we met ons geld hebben gedaan.

Tweede Kamer unaniem de herziene Woningwet aan, daarin worden strakkere kaders gesteld aan het doen en laten van corporaties. Die moeten terug naar hun oorspronkelijke taak: alleen woningen bouwen en beheren waar mensen met een lager inkomen wonen. Die weg sloegen we na onze avonturen met LievendeKey al in. De goede dingen doen

We zijn een maatschappelijke organisatie die niet werkt om winst te maken, maar om mensen met Oorsprong

lagere inkomens een goed dak boven hun hoofd te bieden. Daarin maken we – uiteraard binnen

We zijn bijna een eeuw geleden opgericht om mensen met een lager inkomen op een fatsoenlijke

de wettelijke kaders – eigen keuzes. Dat doen we zoveel mogelijk in overleg met huurders. In het

manier te huisvesten. Daar was in die tijd grote behoefte aan: arbeiders woonden in krotten

verslagjaar lieten we door een onafhankelijke commissie onderzoeken of we de goede dingen

zonder riolering en met weinig daglicht. Diverse groepen mensen met het hart op de goede

doen, we gaven opdracht tot visitatie. De commissie sprak met een bonte stoet aan bewoners en

plaats sloegen de handen ineen en richtten verenigingen op, die betaalbare woningen bouwden.

organisaties waar we de afgelopen vier jaar mee samenwerkten. Ze loofde in haar eindrapport met

In 1919 werden op die manier onze voorlopers opgericht, de woningbouwverenigingen Gruno en

name onze manier waarop we met bewoners in gesprek gaan en onze investeringsbereidheid voor

Groningen. Sinds 31 december 1998 zijn die opgegaan in Nijestee.

bijzondere doelgroepen. De commissie signaleerde wel dat onze visie meer een op een kan worden doorvertaald in concrete doelstellingen. Die aanbeveling nemen we ter harte.

Schaalgrootte

In 2000 maakten we deel uit van een grote landelijke fusie, het vastgoedfonds LievendeKey met meer dan 60.000 woningen. Dit bleek al snel een moloch die losgezongen was van haar lokale

Pieter Bregman

context en maatschappelijke doelstellingen. Daarna, in 2003, door ervaring wijs geworden,

Algemeen directeur / bestuurder

kozen we in nauwe samenspraak met lokale partners voor een koers met focus op behoud van de menselijke maat in de stad Groningen. Dat heeft ons gezicht tot op heden mede bepaald. Wij zijn maatschappelijk betrokken en werken nauw samen met onze belanghouders in de stad. Beperking van onze activiteiten tot de stad Groningen is een bewuste keuze: hier kennen we de mensen, de behoeftes en de buurten. Onze omgangsvormen zijn typisch Stadgronings: eerlijk en direct, zelfbewust, informeel, laagdrempelig. Op dit moment verhuren we ruim 13.000 woningen, vrijwel allemaal in de stad. Positie van de stad

De inkomens in Groningen liggen relatief laag ten opzichte van de rest van het land. De stad telt circa 75.000 huishoudens met een lager inkomen. Zij kunnen allemaal aanspraak maken op een sociale huurwoning. Op dit moment zijn er ongeveer 38.000 woningen. Er blijft dus behoefte aan betaalbare woonruimte in Groningen. Verder is het goed om te weten dat de gemiddelde Stadjer weliswaar arm is, maar niet altijd kansarm, want vaak student, vooral ook vaak jong en vooruitstrevend. Groningen is een gewilde plek om te wonen. De stad behoort als het gaat om koopwoningen tot een van de beste woningmarkten van Nederland, terwijl het omliggende platteland krimpt. Ook de wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn (te) lang. Economische en politieke veranderingen

Vanaf 2003 tot 2009 kenden we een gestage groei aan activiteiten: we waren koploper in de wijkvernieuwing en ontwikkelden honderden nieuwe huur- en koopwoningen. Eind 2008 had heel Nederland last van de krediet- en woningmarktcrisis, ook wij konden onze ambities niet meer waarmaken. Ook op politiek vlak traden veranderingen op, de regering besloot de verhuurderheffing in te voeren en als gevolg van het debacle bij Vestia verscherpten toezichthouders en financiers hun normen. Zeker vanaf 2012 hadden we de handen vol om hierop in te spelen: herziene strategie, herziene meerjarenplan en –begroting, gedwongen ontslagen, veilig stellen financierbaarheid en afstoten van ontwikkellocaties. Deze ingrepen waren voldoende om onze organisatie financieel gezond te houden. Eind december nam de 5

H1

1.1

Bewoners betrekken bij beheer en beleid

Wonen in Groningen

Lokale samenwerking De stad Groningen neemt in het noorden een bijzondere positie in. Al sinds de middeleeuwen is de stad het cultureel centrum van de regio waar veel bedrijvigheid heerst, een plek waar mensen graag willen wonen. De stad heeft die positie tot op de dag van vandaag weten te behouden. Ieder jaar komen er nieuwe mensen naar de stad om te werken of te studeren. Die willen allemaal ergens wonen, het liefst in een veilige straat waar mensen prettig met elkaar samen wonen: jong en oud, arm en rijk, met of zonder beperking. Aan iedereen willen we ruimte bieden. De vijf Groninger corporaties Nijestee, De Huismeesters, Lefier, Patrimonium en Steelande Wonen en de gemeente Groningen werken daarom al jaren samen. Sinds 1998 leggen we de gezamenlijke afspraken vast in een lokaal akkoord, na vier jaar bekijken we of de opgaven nog steeds actueel zijn. Zo volgden afspraken waarin de samenwerking verder werd verbreed en verdiept in het Lokaal Akkoord (2002), het Nieuw Lokaal Akkoord (2007) en het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 (2011). Vanuit een gezamenlijke visie, maar met oog voor het veranderd speelveld, blijven we ook in de toekomst werken aan goed en betaalbaar wonen en leefbare wijken in de stad.

1.2

Herziening Woningwet Het verslagjaar stond in het teken van de landelijke discussie over het speelveld van corporaties. Na een serie incidenten bij collega-corporaties besloot de Tweede Kamer om een parlementaire enquête te houden naar de oorzaken hiervan. Tegelijkertijd stelde minister Blok een novelle voor de herziene Woningwet op. In december 2014 is de herziene Woningwet unaniem door de Tweede Kamer aangenomen, de aanbevelingen van de parlementaire enquêtecommissie zijn bij de behandeling betrokken. Volgens planning gaat de nieuwe wet op 1 juli 2015 in, maar uiteraard bestudeerden we de gevolgen van de veranderende wetgeving zorgvuldig in het afgelopen jaar. De corporaties worden in de toekomst verplicht zich te richten op hun kerntaak: het huisvesten van de laagste inkomensgroepen, momenteel met een inkomen tot ruim 34.000 euro per jaar. De mogelijkheden om te investeren in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed worden beperkt; dit is alleen toegestaan als er een directe relatie ligt met het eigen bezit en de eigen huurders. Een corporatie mag in de toekomst alleen nog uitbreiden in één woningmarktgebied. Corporaties moeten zich richten op bouwen en verhuren van sociale huurwoningen. De bouw van koop- of vrije sector huurwoningen door corporaties mag alleen onder strenge voorwaarden plaatsvinden. Het rijk laat dat het liefst aan marktpartijen over. De nieuwe Woningwet geeft een sterk regisserende rol aan de gemeente. De gemeentelijke woonvisie vormt het uitgangspunt voor het volkshuisvestelijk beleid en zal de grondslag vormen voor prestatieafspraken die met de corporaties gemaakt zullen worden. De corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijk beleid en zal dus een bod moeten uitbrengen op de gemeentelijke woonvisie. In Groningen werkten we grotendeels al volgens dit model, de verhoudingen worden hiermee verder geformaliseerd. Nieuw element in de herziene wet is de positie van huurders bij de woonvisie en de lokale prestatieafspraken, zij moeten hier bij betrokken worden. De gemeente startte in 2014 met de voorbereiding van de woonvisie, volgens planning is die medio 2015 gereed. Met onze Participatieraad bespreken we op welke manier huurders hun stem het best kunnen laten horen.

1.3

Missie, doelen en strategie Iedere drie jaar stellen we onze strategie bij. Afhankelijk van de ontwikkelingen om ons heen maken we andere keuzes die we vastleggen in ons Strategisch Kader. Voor de periode 2014-2016 gaven we dit document de naam ‘Vooruit naar de oorsprong’. Onze missie is al bijna een eeuw lang onveranderd: we zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan. 150 jaar geleden werden de eerste corporaties opgericht. Niet om mensen een mooi huis te bieden, maar om ze een veilig onderdak te geven. Ondertussen is het wonen in Nederland ingrijpend

7

verbeterd, niemand hoeft meer in een krot of onder een brug te wonen. Maar de motieven van toen inspireren

Hieronder vatten we de kritische doelstellingen voor 2014 samen en vertellen we welke resultaten we haalden.

ons nog steeds: een veilige plek om te wonen is de basis om mee te doen in de samenleving via werk, hobby’s, studie of opvoeding van kinderen. Onze toekomst ligt in een veel sterkere binding met bewoners, waarbij zij ons niet als instituut ervaren, maar als betrouwbare partner waarmee ze samen werken aan goed wonen in

Ambitie

Waarborgen continuïteit

Ambitie

Beheers de exploitatiekosten

Doelstelling (1)

Verkrijgen van positieve beoordelingen van controlerende instanties

Doelstelling (7)

Minimaal realiseren van het geraamde bedrijfsresultaat en het verder

(Centraal Fonds Volkshuisvesting, Waarborgfonds Sociale

gemêleerde wijken. Wat willen we bereiken?

Woningbouw, ministerie). Prestatie-indicator

Ontvangst positieve beoordelingen. Gereed 31 december 2014.

Realisatie

• WSW: in juni brief ontvangen. Termen kredietwaardigheid

de eisen; interventies zijn beëindigd, geen verdere opmerkingen.

mogelijk bouwen we nieuwe betaalbare huurwoningen voor deze groepen bij. Huishoudens met een midden-

overgrote deel van onze woningen nog jaren zal bestaan, is verduurzaming een must. Met bewoners bezien we hoe we de energiekosten kunnen beperken, bijvoorbeeld door samen met buren duurzame energie op te wekken.

Ambitie

Waarborgen continuïteit

Doelstelling (2)

Het inzichtelijk maken en waar mogelijk verhogen van de

Prestatie-indicator Realisatie

Ambitie

Houd voldoende financiële middelen beschikbaar

• Ontwikkelen model. Gereed 31 maart 2014.

Doelstelling (8)

Het optimaliseren van de liquiditeitspositie, zodanig dat Nijestee

• Model is op hoofdlijnen ingericht en gevuld met cijfers.

Waarborgen continuïteit

Doelstelling (3)

Verder versterken, onderhouden en verbeteren van de relatie met

Realisatie

De stedelijke corporaties stuurden in april een brief aan de nieuwe

van de raadscommissie als opmaat voor nieuwe prestatieafspraken. Waarborgen continuïteit

Doelstelling (4)

Het laten uitvoeren van een visitatie.

Prestatie-indicator

Gereed 31 december 2014.

Realisatie

Raeflex voerde de visitatie uit, het eindrapport ontvingen we in november. In het algemeen lovende teksten. In december is rapportage gepresenteerd op de jaarlijkse BinnensteBuitendag.

Doelstelling (5)

Het via concrete projecten vergroten en verbeteren van de leefbaarheid in Groningen in het algemeen en van onze wijken in het bijzonder.

1.4

We reageren snel en maken duidelijke afspraken.

•

We zoeken een balans om energiekosten te besparen.

•

We werken samen.

• •

• Liquiditeitspositie ultimo december € 0,9 miljoen.

Ambitie

Verkoop onroerend goed om investeringsruimte te creëren

Doelstelling (9)

Minimaal realiseren van een verkoopopbrengst als gevolg van de individuele verkoop van bestaande woningen.

Prestatie-indicator

Verkoopprogramma 2014: • Regulier: 140 woningen á gemiddeld € 84.000 = € 11.755.000.

Ambitie

de slag en vinden het leuk ook nieuwe - of minder gebruikelijke - woonvormen te onderzoeken.

•

• Loan to Value: maximaal 75%, ambitie < 70%. Realisatie

te zetten. Begin 2015 staat de Intentieovereenkomst op de agenda

Verbeter de leefbaarheid van onze wijken

We nodigen uit.

(conform Treasurystatuut).

• Loan to value bedraagt 74,66%.

Ambitie

•

• Liquiditeitspositie ligt continu binnen € 0 en € 0,5 miljoen

• Rentedekkingsgraad bedraagt 1,8.

bewonersgroepen ons met regelmaat om woningen met ‘zorg aan huis’. We gaan graag met die vragen aan

We werken sober en doelmatig.

Prestatie-indicator

Zorg dragen voor vernieuwing stedelijk Lokaal Akkoord.

gemeenteraad met de uitnodiging om de lokale samenwerking voort

politie bekijken we dan hoe iemand weer zoveel mogelijk zelfstandig kan wonen. Ook vragen instellingen of

•

te allen tijde aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen.

belanghouders (huurders, gemeente, maatschappelijke organisaties). Gereed 31 december 2014.

Soms kan het (tijdelijk) wat minder met iemand gaan. Samen met hulpverlening, gemeente, scholen of

Onze werkwijze is:

• Solvabiliteit bedraagt ultimo december 26,5%

maatschappelijke prestaties van Nijestee.

Ambitie

prettig wonen is. Dat doen we in de eerste plaats door te zorgen voor kwaliteit en variatie in woningen.

4. We besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben.

• Gemiddelde exploitatielasten: € 1.202 per verhuureenheid.

• Rentedekkingsgraad minimaal 1,3, ambitie minimaal 1,5.

en de buurt. Samen met de gemeente en bewoners zorgen we ervoor dat de buurt op orde is, dat het

buurtpanden en stimuleren we activiteiten in de buurt. Op die manier kunnen mensen elkaar ontmoeten.

(€ 2,8 miljoen hoger dan geraamd)

In mei gepresenteerd aan RvC.

3. We dragen merkbaar bij aan de leefbaarheid van onze buurten.

Samen met andere aanbieders zorgen we voor wijken waar iedereen zich thuis voelt. Ook investeren we in

• Resultaat (mutatie Eigen Vermogen): positief € 10,4 miljoen • Formatie ultimo december: 5.782 uur per week (160,6 fte).

• Analyse en presentatie. Gereed 30 juni 2014.

Prestatie-indicator

Goed en plezierig wonen begint met het huis, maar daar houdt het niet mee op. Het gaat ook om de straat

Realisatie

geen bijzonderheden.

2. We bieden bovenal voldoende en betaalbare woningen.

om betaalbaar te wonen. De woonlasten worden voor een deel bepaald door de stookkosten. Omdat het

verhuureenheid. • Solvabiliteit minimaal 25%, ambitie 30%

• Ministerie: eind november 2014 Oordeelsbrief ontvangen;

inkomen willen we graag in ‘onze’ wijken houden. Voor die groep bieden we ieder jaar een beperkt aantal

sociale huurwoning, maar komen hier wel voor in aanmerking. Voor deze mensen is het van groot belang

(157,9 fte). • Gemiddelde exploitatielasten bedragen € 1.309 per

• CFV: in oktober 2014 Toezichtbrief ontvangen. Nijestee voldoet aan

mensen die van ons afhankelijk zijn. Deze groep bedienen we met bestaande sociale huurwoningen, waar

• Begroting positief € 7.560.000 (bedrijfswaarde). • De formatie is ultimo 2014 geraamd op 5.686 uur per week

borgingsplafond. Nijestee voldoet aan de eisen.

Wij zijn er in de eerste plaats voor mensen met lagere inkomens (tot € 34.000/€ 38.000) en kwetsbare

Ruim de helft van de Groningse huishoudens heeft een lager inkomen. Ze wonen niet allemaal in een

Prestatie-indicator

en faciliteringsvolume zijn vervangen door borgbaarheid en

1. We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woningen.

bestaande huurwoningen te koop aan.

versterken van de financiële positie.

Prestatie-indicator

Uitvoeren diverse projecten voor in totaal € 785.000.

Realisatie

Tot en met december is er € 802.000 uitgegeven (exclusief uren eigen dienst). Diverse projecten lopen c.q. zijn afgerond, bijvoorbeeld: binnentuin hoek Zaagmuldersweg/Klaprooslaan, leefregelborden,

Realisatie

• Tot en met december zijn 166 wooneenheden definitief verkocht, opbrengst € 12,2 miljoen. Per saldo beter resultaat van € 0,4. • 14 bedrijfspanden verkocht.

Ambitie

Beperk risico’s tot acceptabele grootheden

Doelstelling (10)

Verkleinen van de (financiële) risico’s op de ontwikkelportefeuille.

Prestatie-indicator

Minimaal twee risicolocaties in uitvoering brengen of afstoten aan derden. Gereed 31 december 2014.

Realisatie

Diverse ontwikkelingen: • Er is overeenstemming over vier locaties, transport in 2015. Betreft Noorderkerk, Hora Siccamasingel, Ciboga en Bloemstraat 3/5/7. • Uitvoering Trefkoel blok B/C is onder voorwaarden goedgekeurd door Directie.

Vlindertuin, Buurt in Bloei-projecten in diverse buurten. Ambitie

Zorg voor een sluitende (investerings) begroting

Doelstelling (6)

Het tijdig opstellen van de integrale bedrijfsbegroting 2015, inclusief geactualiseerd meerjarenperspectief.

We houden ons huishoudboekje op orde.

Prestatie-indicator

Gereed 1 oktober 2014.

We werken in en voor de stad Groningen.

Realisatie

Begroting 2015 is op 26 november 2014 door RvC goedgekeurd.

Meetbare resultaten Binnen onze organisatie is de Balanced Score Card (BSC) een belangrijk instrument om de dagelijkse ontwikkelingen te volgen. Ieder jaar stellen afdelingen werkplannen op met het Strategisch kader als uitgangspunt. De kritische doelstellingen in de werkplannen nemen we vervolgens in de Nijestee-BSC op. We volgen de voortgang en bespreken maandelijks de resultaten binnen het directieoverleg en drie keer per jaar met de Raad van Commissarissen.

9

Vergroot de participatie van bewoners

Ambitie

Toets en verbeter de interne processen

Doelstelling (11)

Onderhouden en uitbouwen van contacten met (georganiseerde)

Doelstelling (16)

Voldoen aan de wettelijke (veiligheids)eisen op het gebied van

huurders. • Organiseer minimaal 4 BAG’s (BewonersAdviesGroepen).

Prestatie-indicator

• Minimaal 4 keer overleg met Participatieraad. Realisatie

• Ontwikkel kennisplatform Integrale veiligheid, gereed 1 juli 2014. • Valideer wet- en regelgeving risicogebieden gebouwveiligheid,

• Vier BAG’s georganiseerd: BAG huuraanpassing, BAG Functie

gereed 1 november 2014.

ParticipatieRaad, digiBAG rondom NijesTeevee, BAG Begroting

• Veiligheid: opleiden medewerkers. Gereed 31 december 2014.

2015.

• Warmtewet: voldoen aan regelgeving. Gereed 31 december

• 2014 was een intensief opbouwjaar voor de Participatieraad.

2014.

Doelstelling van 4 keer is ruimschoots gehaald. Realisatie

Validatie wet- en regelgeving is opgepakt. Afronding in 2015;

Ambitie

Behoud c.q. verbeter de klanttevredenheid

Doelstelling (12)

Het realiseren van een acceptabele klanttevredenheid op het gebied

Uitvoering Warmtewet volgens implementatieplan gestart;

van woondiensten en onderhoud.

bewoners zijn op de hoogte gebracht van eventuele

• Klanttevredenheid is minimaal een 7,5;

consequenties.

Prestatie-indicator

• Onderzoek klanttevredenheid vertrekkende huurder; • Niet planmatig onderhoud > 8. Realisatie

• Verhuisproces klanttevredenheid 7,6 (respons 37%).

We zijn een maatschappelijke organisatie die niet werkt om winst te maken, maar om mensen met lagere inkomens op een goede manier te huisvesten. Daarin maken we – uiteraard binnen de wettelijke kaders – eigen keuzes. Dat doen we zoveel mogelijk in overleg met huurders. Eind november vroegen we bijvoorbeeld een groep huurders advies over onze concept begroting 2015 via een BAG, een BewonersAdviesGroep. Zij vroegen met name aandacht voor de stijgende huren en stelden dat ze eigenlijk te laat bij de plannen voor het volgend jaar betrokken waren om op dat punt nog veranderingen door te kunnen voeren. Met de Participatieraad spraken we af om de planning van de begroting in het vervolg naar voren te trekken. Hierdoor krijgen huurders meer invloed op de keuzes die we maken.

Opleiden medewerkers gereed;

Op een hoger abstractieniveau gaat het erom dat we ‘de goede dingen’ doen. Dat bepalen wij niet zelf. Dat bepalen de mensen waar we het voor doen: huurders en woningzoekenden in de eerste plaats. Maar natuurlijk heeft de rest van de stad in al zijn diversiteit daar ook een opvatting over. Om daarover met elkaar in gesprek

Ambitie

Werf en behoud gemotiveerde medewerkers

Doelstelling (17)

Het (ondanks de krimpende organisatie) behouden van

te gaan, moeten we duidelijk maken welke opties mogelijk zijn. We kunnen iedere euro maar een keer uitgeven,

gemotiveerde medewerkers.

de keuzes zijn niet onbeperkt. Als we bijvoorbeeld minder huurverhoging in rekening brengen, kunnen we minder

• Tevredenheidsmeting onder medewerkers, gereed

woningen verbeteren of minder investeren in leefbare buurten.

• Verhuisproces na acceptatie 7,5 (respons 36%). • Niet planmatig onderhoud klanttevredenheid = 8,3.

De goede dingen doen

Wonen in Groningen

Prestatie-indicator

asbest, legionella, brandpreventie en warmtevoorziening.

1.5

H 1

Ambitie

Prestatie-indicator

31 december 2014. Ambitie

Bied keuzemogelijkheid door diversiteit in het woningaanbod Realiseer betaalbare woningen Realiseer en verbeter onze woningvoorraad op een duurzame wijze

• Gemiddelde score minimaal een 7,5. Realisatie

De score over 2014 was voor gemiddeld een 7,8. Deze score is gebaseerd op een anoniem

In 2014 maakten we een start om onze keuzes en de gevolgen hiervan duidelijker in kaart te brengen voor de buitenwereld. In de sector zijn meer corporaties hier mee bezig, bijvoorbeeld met behulp van het

Doelstelling (13)

Het realiseren van het vastgoedprogramma 2014.

medewerkerstevredenheidsonderzoek. In 2014 startten we

‘Driekamermodel’. We ontwikkelden zelf een ander wat minder ingewikkeld model. Door onze maatschappelijke

Prestatie-indicator

Vastgoedprogramma 2014:

met zogenoemde ‘Broodje met …’-bijeenkomsten: maandelijkse

• Onderhanden: 133 huurwoningen;

activiteiten en prestaties inzichtelijk te maken kunnen we betere keuzes maken en bepalen wat onze

bijeenkomsten voor en door medewerkers waar werkgerelateerde

• Voorbereiden besluitvorming Trefkoel blok B/C;

thema’s worden toegelicht.

• Afronden kwaliteitsverbeteringen Planetenlaan (108 woningen). Realisatie

Resultaten 2014: Bouw Grunobuurt (109 woningen) en Semmelweisstraat

Ambitie

Verbeter de informatievoorziening

Doelstelling (18)

Het bewaken van continuïteit in beschikbaarheid van een primair

(24 woningen) gestart. Oplevering in 2015;

informatiesysteem (vanwege eindigheid

Omgevingsvergunning Trefkoel blok B/C is ontvangen;

van First).

Kwaliteitsverbetering project Planetenlaan (108 woningen) is

Prestatie-indicator

opgeleverd. Ambitie

Voldoe aan externe regelgeving

Doelstelling (14)

Het zorg dragen voor behoud staatssteun

NCCW). Realisatie

Per 1 januari 2014 wordt minimaal 90% van de woningen < € 699,48 verhuurd aan bewoners met inkomen van maximaal € 34.678.

Realisatie

In 2014 zijn er 1.436 sociale huurwoningen toegewezen. Hiervan zijn er 1.426 toegewezen aan huurders met een

Ambitie

Verbeter informatie en communicatie richting onze bewoners

Doelstelling (15)

Via digitale en traditionele middelen vergroten en verbeteren van de communicatie met bewoners/belanghouders van Nijestee.

Prestatie-indicator

• Via NijesTeeVee 1 keer per kwartaal thema’s Strategisch kader onder de aandacht brengen. • Publiceren Jaarbericht 2013. • Organiseren BinnensteBuitenDag.

Realisatie

Advies ontvangen van huurders over inzet NijesTeevee; Jaarbericht 2013 gepubliceerd; BinnensteBuitendag op 10 december gehouden met als thema

1. Betaalbaarheid. Betaalbaar wonen is voor veel huurders de afgelopen paar jaar een stuk lastiger geworden. Wij vinden het belangrijk om samen met bewoners en de Participatieraad te kijken naar oplossingen. Dat Een andere optie is om woningen duurzamer te maken, waardoor de energielasten dalen.

Ontwikkel nieuwe concepten om strategische doelstellingen te

Doelstelling (19)

Het energieneutraal maken van 100 woningen in 2015.

Prestatie-indicator

• In kaart brengen van (rijks)subsidiemogelijkheden. • In kaart brengen van technische mogelijkheden. • 1 of meerdere complexen ‘aanwijzen’ als mogelijk geschikt voor projectmatige investeringen.

Realisatie

We onderscheiden een aantal velden:

kan door bijvoorbeeld matiging van de jaarlijkse huuraanpassing of minder huurverhoging na een verhuizing.

halen

inkomen < € 34.678. Een score van 99%.

wat merken bewoners en woningzoekenden daar van?

•E  erste verkennende gesprekken met NCCW zijn gevoerd; zijn gestart.

Ambitie

begonnen met het beschrijven van ‘de goede dingen’: wat doen we om het wonen in buurten prettig te houden en

• Oriënteren op nadere niet-NCCW pakketten. •E  erste verkennende gesprekken met alternatieve leveranciers

(borgingsmogelijkheden via het WSW) Prestatie-indicator

• Participeren in ontwikkeling van Agresso (nieuw product van

maatschappelijke prestatie voor huidige en toekomstige huurders in de stad Groningen is. In 2014 zijn we

• Subsidiepalet is geïnventariseerd. Conclusie: geen financiële bijdragen aanwezig. • Doelstelling om 100 woningen te verbeteren niet haalbaar (onzekere wetgeving, tegenvallende investeringskosten). • Technische mogelijkheden zijn in kaart gebracht. Meest kansrijk zijn woningen uit de jaren 60 en 70. • Twee complexen zijn aangewezen als kansrijk.

2. Beschikbaarheid. De stad is een gewilde plek om te wonen en groeit ieder jaar. In Groningen zijn er lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning. Door meer nieuw te bouwen of minder sociale huurwoningen te slopen of te verkopen komen er meer woningen beschikbaar voor onze doelgroep: mensen met een lager inkomen of mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. 3. Goed, gezond en veilig wonen. Het onderhouden en verbeteren van onze woningen is één van onze kerntaken. Dit doen we zoveel mogelijk in overleg met (nieuwe) bewoners. Daarnaast helpen we bij betalingsachterstand en schakelen we hulpverlening in als we problemen ‘achter de voordeur’ signaleren. 4. Leefbare en prettige buurten. Prettig wonen is meer dan een mooi huis hebben: de hele omgeving telt mee. Een schone en veilige buurt maakt dat je je echt ergens thuis voelt. We bemiddelen bij burenoverlast en hebben mensen in dienst die contact onderhouden met buurtverenigingen, flatcommissies of medewerkers van de gemeente. 5 . Maatschappelijke verbinding. We nodigen huurders en andere belanghouders bewust uit om met ons in gesprek te gaan. Dat doen we bijvoorbeeld door ieder jaar de BinnensteBuitenDag te organiseren, adviezen te vragen over de meest uiteenlopende onderwerpen en door regelmatig met onze Participatieraad te overleggen.

visitatie.

In 2015 gaan we hierover in gesprek met onze huurders en andere belanghouders. Vervolgens bekijken we wat efficiënter en beter kan om die goede dingen ook goed uit te voeren. In het verslagjaar lieten we ook op een andere manier onderzoeken of we ‘de goede dingen’ doen, we gaven opdracht tot visitatie door een onafhankelijke commissie. Voor ons was dit de tweede keer. In 2010 scoorden we bovengemiddeld, ook deze keer springen we er goed uit. Samengevat signaleert de commissie de volgende sterke punten:

11

•

sterk missie- en waardengedreven;

•

samenwerken in partnership;

•

openstaan voor vernieuwende (groeps)initiatieven;

•

vernieuwend in participatie;

•

goede legitimatie voor handelen bij bewoners en belanghebbenden;

•

bereidheid tot investeren.

Al met al is het een mooi rapport, maar we gaan zeker niet achterover leunen. We willen vooruitkijken, want er valt nog veel te verbeteren. Dat is het advies van de commissie, dat geven belanghebbenden aan en dat vinden we zelf ook. Het helpt dat dit rapport daarvoor handvatten biedt. We markeren de volgende punten:

•

We maken beter inzichtelijk wat bewoners en andere samenwerkingspartners van ons kunnen verwachten in de komende jaren. Bijvoorbeeld hoe we omgaan met leefbaarheid.

•

We vertalen onze visie en waarden strakker naar concrete doelstellingen om daarmee maatschappelijk en financieel effectiever te sturen. Heldere kaders bieden meer ruimte aan medewerkers en bewoners en stimuleren betrokkenheid.

•

We zetten de stap van ontwikkel- naar beheerontwikkelcorporatie. Onze gedrevenheid en creativiteit uit de ontwikkelfase gaan we verder doortrekken naar de beheerfase. Beheren door de ogen van de huurder. Zoals we dat al in het verhuisproces hebben vormgegeven (zie verder paragraaf 4.5).

Het complete visitatierapport is te vinden op onze website.

1.6

Besluitpunten bestuur Iedere twee weken komt het directieteam bijeen. Dit bestaat uit de algemeen directeur / bestuurder en vier directeuren die ieder een deel van de organisatie aansturen (zie organogram in Hoofdstuk 7 over Organisatie en Personeel). In het afgelopen jaar werden door het bestuur onder andere de volgende besluiten genomen:

•

Vaststellen samenvatting Strategisch kader 2014-2016

•

Diverse voortgangs- en oplevernotities nieuwbouwprojecten

•

Verlaging leningportefeuille door extra aflossen

•

Toekomst buurtfondsen

•

Toekomst complexen in Kostverloren, Paddepoel en Selwerd

•

Deelname ‘WeHelpen’

•

Aanbieden blote eigendom aan erfpachters

•

Verkoop ontwikkellocaties (onder andere Noorderkerk en Hora Siccamasingel)

•

Terugkoop WiF-complexen (niet onder de geboden voorwaarden)

•

Aanpassen WWS-punten

•

Toetsingskader nieuwbouwprojecten

•

Verkoopvoorwaarden nieuwbouw Typhoon en voorwaarden terugkerende huurders

•

Huishoudelijk Reglement voor nieuw op te richten VvE’s

•

Toepassing nieuwe Warmtewet

•

Nieuw verhuisproces invoeren

•

Aanpassing verkoopprogramma

•

Intentieovereenkomst met SSH Utrecht ontwikkeling Trefkoel

•

Aanvraag WSW: investeringsvoorstel Trefkoel blok B/C

•

Verkoop twee panden bedrijfsmatig vastgoed

•

Inkomensafhankelijke huurverhoging (niet toepassen in 2014)

•

Jaarverslag 2013

•

Gebruik en verhuurvoorwaarden Damsterpoort

•

Concept Begroting 2015

•

Overeenkomst nieuwbouw stichting Het Kopland

•

Management Letter KPMG (interim controle)

13

Bewoners betrekken bij beheer en beleid

Daarnaast ondernam de Partipatieraad in haar eerste jaar allerlei activiteiten:

Zeggenschap van huurders

•

Kennismaking directie en RvC

•

Deelname gesprek visitatiecommissie

•

Overleg met voltallige RvC, besloten is om dit jaarlijks te doen

•

Inhoudelijke voorbereiding BinnensteBuitendag

•

Presentatie tijdens Aedes congres op 20 november

•

Presentatie tijdens lunchbijeenkomst huisgenoten Damsterpoort

•

Interview Nijestee Nieuws-pagina in Groninger Gezinsbode

Bewoners betrekken bij beheer en beleid

2.1

Bewoners betrekken bij beheer en beleid

H 2

H2

In ons Strategisch kader ‘Vooruit naar de oorsprong’ schetsen we de positie van huurders door de jaren heen. Corporaties werden ooit opgericht door betrokken mensen die de minder bedeelden een goede, veilige

Aanvankelijk was het uitgangspunt om 3 of 4 overleggen per jaar te houden. Maar er was veel behoefte aan

woning wilden bieden. De organisaties institutionaliseerden en professionaliseerden. De overheid bepaalde tot

informatie. De raad kwam dit jaar 11 maal bijeen, daarnaast namen leden deel aan diverse werkgroepen. In het

aan het midden van de jaren ‘90 van de vorige eeuw wat corporaties moesten doen om de volkshuisvesting

jaarplan voor 2015 is afgesproken om 6 vergaderingen te houden. Voor de leden van de Participatieraad is een

in Nederland op een goed peil te houden. Vervolgens liet het rijk de teugels vieren en werden corporaties op

vrijwilligersvergoeding beschikbaar.

de hele woningmarkt actief. Ze bouwden niet alleen sociale huurwoningen, maar ook koopwoningen of vrije sectorwoningen. De parlementaire enquêtecommissie onderzocht de misstanden die bij een aantal corporaties optraden, waarbij

2.3

In gesprek met de stad Ieder jaar organiseren we de BinnensteBuitendag. Dan vertellen we wat we het afgelopen jaar gedaan hebben en gaan we vooral het gesprek met bewoners en andere geïnteresseerden aan over de ideeën die bij hen

fraude en mismanagement tot grote schade voor de volkshuisvestingsector leidde. Een van de aanbevelingen

leven. Vaak kiezen we daar een thema voor en nodigen we samenwerkingspartners gericht en persoonlijk uit.

is om huurders weer meer zeggenschap te geven. In de herziene Woningwet is een aantal punten ook bij wet

De Participatieraad maakte dit jaar van de gelegenheid gebruik om zich aan huurders en de buitenwereld te

vastgelegd. Wij delen die conclusies en aanbevelingen: onze toekomst ligt in een veel sterkere binding met

presenteren. In december stonden we samen met hen stil bij de uitkomsten van de visitatie (zie ook paragraaf

bewoners, waarbij zij ons niet als instituut ervaren, maar als betrouwbare partner waarmee ze samen werken

1.5).

aan goed wonen in gemêleerde wijken.

2.2

Daarnaast informeren we iedereen het gehele jaar via sociale media over onze activiteiten of wijzen we bewoners

Formeel overleg

op nieuws over hun eigen buurt. Elke twee weken brengen we een digitale nieuwsbrief uit en publiceren we een

Bij het overleg met bewoners maken we onderscheid in formele en informele vormen. Onder formeel overleg verstaan we de gesprekken die we volgens de Overlegwet moeten voeren met georganiseerde huurders. De wet gaat er daarbij vanuit dat huurders zich zelf organiseren. Tot voor kort was dat bij ons het geval, in diverse wijken waren huurderverenigingen actief om de belangen van huurders te behartigen. In 2013 hieven nagenoeg alle verenigingen zich op bij gebrek aan voldoende bestuursleden. Ze zagen dit al een tijd aankomen, omdat ze de

pagina in een gratis huis-aan-huis blad dat door de hele stad verspreid wordt.

2.4

Tevreden huurders We zijn pas tevreden als onze huurders dat ook zijn. Daarom bellen we ze zelf op om te vragen hoe zij onze dienstverlening waarderen nadat we een reparatieverzoek hebben uitgevoerd. We vragen bewoners of ze

laatste jaren moeite hadden om nieuwe mensen te vinden die jaar-in, jaar-uit willen vergaderen. Samen met

tevreden zijn over onze bereikbaarheid, de deskundigheid en vriendelijkheid van de medewerkers. Daarnaast

het Kennis- en Adviescentrum van de Woonbond zochten zij naar een nieuwe manier om huurders bij ons

willen we weten of het werk netjes is uitgevoerd.

algemene beleid te betrekken. Sinds eind december 2013 werken we met een Participatieraad: een gezelschap van 11 betrokken mensen. In 2014 onderzochten ze samen hoe ze het best met elkaar, met Nijestee en met huurders kunnen samenwerken. De Participatieraad geldt formeel als opdrachtgever van de BAG’s, de BewonersAdviesGroepen. Daarnaast kan Nijestee ook op eigen initiatief een onderwerp voor een BAG aandragen. Een BAG bestaat uit een tijdelijke groep bewoners en/of andere relaties van Nijestee. Deze groep geeft advies over een bepaald onderwerp of thema dat gaat over onze dienstverlening. Als de BAG de opdracht heeft afgerond, heffen we de groep weer op. De uitgebrachte adviezen staan op onze website. De raad besprak onder andere de volgende onderwerpen: •

Profiel werving nieuw lid RvC op voordracht van de huurders

•

Advies concept Begroting 2015

•

Jaarverslag 2013

•

Advies jaarlijkse huuraanpassing

•

Advies ‘Wat is en doet de Participatieraad’

•

Samenvatting Strategisch kader 2014-2016

•

Beleid duurzaamheid

•

Gewijzigd verkoopbeleid

350

337

300 250 200

175

165

155

150 100 50

34

0 1

1

3

3

2

3

4

13 5

6

7

8

9

10

Van alle scores is 98% een 6 of hoger. De grafieken laten zien dat het cijfer 8 het meest voorkomt, namelijk 337 keer. Daarnaast noteerden we 20 keer een 5 of lager. In dat geval nemen we persoonlijk contact op om te vragen wat er aan de hand is.

15

klachten. Dit betreft klachten over de onderhoudstoestand van de woning in relatie tot de huurprijs. In 2014

en bedrijfsmatige zaken, ook de tevredenheid van huurders maakt onderdeel uit van de Benchmark. Aedes

ontving de Huurcommissie negen klachten over Nijestee, een daarvan is naderhand ingetrokken. De aanleiding

hanteert de opzet van de bureaus USP en KWH als standaard. Wij werken met geen van beide organisaties,

was veelal de ontvangst van de afrekening van de bijkomende kosten of de aankondiging van de jaarlijkse

maar met de KlantContactMonitor. Eerder hebben we wel twee keer een grootschalig onderzoek door USP laten

huuraanpassing. Van de acht zaken waarin de Huurcommissie een uitspraak deed, kregen we in zes gevallen

doen. Dat doen we niet meer omdat dit relatief duur is. We werken nu met de KlantContactMonitor omdat we het

gelijk.

Bewoners betrekken bij beheer en beleid

Ook bij de Huurcommissie, een landelijke, onafhankelijke overheidsorganisatie, kunnen bewoners terecht voor

In de Benchmark staan niet alleen gegevens die eerder door het CFV werden verzameld over allerlei financiële

H 2

Op 20 november 2014 presenteerde Aedes tijdens haar ledencongres hun eerste Benchmark Woningcorporaties.

tijdstip van de meting kunnen afstemmen op recente acties. Daarnaast kunnen we zelf inzoomen op bepaalde onderwerpen als daar behoefte aan is en hebben we dagelijks inzicht in de laatste resultaten. Ook onze eigen

In 2013 deed de Huurcommissie in zeven gevallen uitspraak, in 2012 ging het ook om zeven zaken.

tevredenheidsonderzoeken passen niet in het format waar de koepel mee werkt.

De Huurcommissie doet alleen uitspraken over klachten van mensen die in een sociale huurwoning wonen, dus niet in een vrije sectorwoning. In dat geval toetst de commissie alleen of de aanvangshuur redelijk is.

We vinden het een goed initiatief dat Aedes de tevredenheid van huurders landelijk in beeld brengt. We passen

Een aantal jaren geleden schroefde de Huurcommissie haar legesgelden op. We betalen per zaak € 450

onze vraagstellingen in de KlantContactMonitor aan zodat die volgend jaar wel voldoen aan de eisen van de

aan leges, de kosten krijgen we terug als we in het gelijk worden gesteld.

Benchmark.

2.5

Klachtenafhandeling Dagelijks bellen en mailen bewoners ons met allerlei vragen en voeren we reparatieverzoeken uit. Met zoveel contact met bewoners en woningzoekenden kan het zijn dat bewoners een klacht indienen over de dienstverlening, ons beleid of het gedrag van onze medewerkers. Dergelijke signalen horen we graag, want iedere klacht is een gratis advies om zaken te verbeteren. Alle klachten komen binnen bij de klachtencoördinator die de klachten over de afdelingen verdeelt om afgehandeld te worden. Ons beleid is om binnen 10 werkdagen inhoudelijk antwoord te geven en/of duidelijke werkafspraken te maken. Het aantal klachten fluctueert per jaar: 350

300

250

200

150

100

50

0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

In 2014 kwamen 167 klachten bij ons binnen, iets minder dan in 2012 (179). Alle klachten handelen we zo zorgvuldig mogelijk af. Desondanks kan het natuurlijk zijn dat een bewoner het niet eens is met een beslissing of niet tevreden is over de afhandeling van de klacht. In Groningen is de ‘Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen’ actief. Bij deze commissie kunnen bewoners klachten indienen die te maken hebben met het toepassen van de regels, de dienstverlening of de manier waarop men is behandeld. Bewoners kunnen ook rechtstreeks naar deze Klachtencommissie stappen, zonder eerst een klacht bij ons in te dienen. We hanteren als regel dat we het advies van de Klachtencommissie opvolgen. In het kalenderjaar 2014 ontving de Klachtencommissie zes zaken. In vijf zaken stelde de commissie ons in het gelijk, in één geval kwamen we op advies van de commissie met de bewoner tot nadere afspraken. In 2013 deed de Klachtencommissie vijf uitspraken, in 2012 ging het om twee zaken.

17

H3

3.1

Bewoners betrekken bij beheer en beleid

Kwaliteit van het woningbezit

Onderhoud en verbetering We verhuren circa 13.500 woningen, verspreid over 22 buurten in de stad Groningen. We besteden veel tijd en aandacht aan regulier onderhoud. Dagelijks pakken we reparatieverzoeken op, want er kan altijd iets stuk gaan. Ons beleid is om de werkzaamheden zoveel mogelijk met eigen medewerkers uit te voeren: zij zijn onze ogen en oren in de wijk. Ze kennen de mensen, de buurt en de bijzonderheden van een woning. Specialistische klussen besteden we uit aan externen, zoals werkzaamheden aan riolering of elektrische installaties. Onderstaande tabel laat de inzet door de eigen dienst zien in verhouding tot de inzet van derden bij storingen en reparatieverzoeken. Uitvoerende

Aantal taken

% taken

% kosten

Eigen Dienst

15.835

77%

52%

Derden

4.619

23%

48%

Totaal

20.454

100%

100%

Afgelopen jaar volgde een deel van de vakmannen een cursus over het leggen van zandcement dekvloeren. Een van onze eigen tegelzetters spijkerde de kennis van de anderen bij, zodat ze nog breder inzetbaar zijn. Tot nu toe werd het leggen van badkamervloeren bijvoorbeeld uitbesteed aan een aannemer, dat kunnen we in de toekomst zelf doen. De voordelen op een rij: •

De bewoner is niet meer afhankelijk van de planning van een aannemer;

•

De vloer kan op ieder moment gelegd worden;

•

Minder droogtijd;

•

Kostenbesparend;

•

De vloer is sneller weer toegankelijk voor de huurders.

We gaan in de toekomst verder kijken naar dit soort constructies om onderhoud slimmer te organiseren en bewoners op een goede manier te bedienen. In 2014 investeerden we € 20,2 miljoen in de kwaliteit van onze woningen: 2014

x 1 mln

%

%

Dagelijks onderhoud

 

€ 7.942.000

€ 7,9

100%

39%

1 Reparatieverzoeken

€ 4.168.000

€ 4,2

52%

 

2 Verhuizing

€ 1.497.000

€ 1,5

19%

 

€ 59.000

€ 0,1

1%

 

4 Kwaliteitsverbetering

€ 543.000

€ 0,5

7%

 

5 Verkoopklaar maken

€ 330.000

€ 0,3

4%

 

6 Serviceonderhoud

€ 851.000

€ 0,9

11%

 

7 Asbestsanering

€ 494.000

€ 0,5

6%

 

3 WMO-aanpassingen

19

H 3

De formule is even simpel als doelmatig: Projectmatig onderhoud

€ 12.280.000

€ 12,3

100%

61%

1 Projecten

€ 8.076.000

€ 8,1

68%

 

2 Periodiek en contractonderhoud

€ 2.387.000

€ 2,4

18%

 

•

Grunneger Power geeft informatie en nodigt bewoners in grondgebonden woningen uit om mee te doen;

€ 53.000

€ 0,1

0%

 

•

Nijestee stelt het dak gratis beschikbaar en schiet de financiering voor;

€ 1.557.000

€ 1,6

12%

 

•

De huurder betaalt de investering terug via een huurverhoging van circa € 20 per maand;

€ 208.000

€ 0,2

2%

 

•

De huurder betaalt een lagere energierekening en heeft een financieel voordeel van € 5-10 per maand;

€ 20.222.000

€ 20,2

•

De panelen blijven liggen na eventuele verhuizing. Voor de volgende huurder gelden dezelfde voorwaarden,

4 Bijdrage VvE 7 Asbestsanering Eindtotaal

Grunneger Power sluit een contract met een of enkele van haar aanbevolen leveranciers voor het gehele project. Criteria hiervoor zijn de kwaliteit, garanties en prijs;

100%

Kwaliteit van het woningbezit

3 Kwaliteitsverbetering

•

zodat ook die van de voordelen van zonne-energie kan profiteren; De energielasten maken een groot onderdeel uit van de totale woonlasten. Daarom verbeterden we de afgelopen

•

jaren complete bouwblokken, waarbij we energiebesparende maatregelen troffen, zoals plaatsing van dubbel

Grunneger Power ontvangt een vergoeding voor haar inspanningen per deelnemer op basis van ‘no cure, no pay’.

glas, dakisolatie of zuinige verwarmingsinstallaties. In onze meerjarenbegroting trekken we minder geld uit voor grootschalige verbeteringen, omdat we aan strengere financieringseisen moeten voldoen. We lieten door externe deskundigen doorrekenen of dit verantwoord is. Onder andere TNO kwam tot de conclusie dat de kwaliteit op peil blijft en dat de verhuurbaarheid de komende jaren niet in het geding komt. De energiekwaliteit van woningen wordt weergegeven via energielabels, waarbij A+ de hoogste kwaliteit heeft en

3.3

G de laagste. Al met al zijn onze woningen aantoonbaar verbeterd:

Veilig wonen In de afgelopen jaren zijn er steeds meer aardbevingen op het platteland als gevolg van de gaswinning ten Noordoosten van de stad, waar het episch centrum ligt. De Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) is verantwoordelijk voor de gasboringen. Door de onrust die de aardbevingen veroorzaken, haalt zij minder gas uit het hart van het Groningse gasveld. De kans op bevingen dichter bij de stad neemt daardoor toe, daarnaast

5000

bestaat het risico dat ook de kracht van de schokken toeneemt. De bevingen zijn ondertussen ook gevoeld in de stad, we kregen een vijftiental meldingen van schade die we geclaimd hebben bij de NAM. Sinds 2014 is

4000

aardbevingsschade daarom ook voor ons een thema.

3000

We bereidden ons op verschillende manieren voor op de gevolgen van eventueel volgende aardbevingen. In het najaar van 2014 startten we met een inspectie van alle woningen in Beijum, Lewenborg en de Oosterparkwijk. Ook trokken we samen met collega-corporaties op om kennis en ervaringen te delen. In geval van schade staat

2000

de veiligheid en het herstel van het woongenot van de bewoner voorop. Waardedaling van vastgoed is in een aantal dorpen ten noordoosten van de stad een issue, maar dit was in 2014 voor onze woningen niet aan de

1000

orde. Ook het aantal verkopen bleef op peil.

0 A+ januari 2009

A maart 2011

B februari 2012

C

D februari 2013

E januari 2014

F

G januari 2015

3.4

Nieuwe woningen Woningcorporaties speelden tot voor kort een belangrijke rol bij de ontwikkeling van de woningmarkt. In 2013 waren we samen met collega-corporaties nog verantwoordelijk voor ongeveer 60% van de bouwproductie in de stad. In 2014 liggen de verhoudingen totaal anders: er kwamen 1.016 woningen in de stad bij, wij leverden

Er is wel een lichte trendbreuk te zien in het afgelopen jaar. De tendens was altijd dat er ieder jaar meer

daarvan 14 nieuwe (jongeren)woningen op en kwamen 13 koopwoningen op onze grond gereed. Wel hebben we

woningen met een A- of B-label bij kwamen, omdat we woningen projectmatig verbeterden en nieuwe woningen

150 woningen onderhanden: 91 huur- en 59 koopwoningen.

opleverden. Het afgelopen jaar leverden we 14 nieuwe woningen op en verkochten we meer woningen met een relatief zuinig label. Ook verbeterden we minder woningen in een keer grootscheeps, alleen 108 woningen aan de Planetenlaan kwamen dit jaar gereed. Dit alles heeft zijn weerslag op het totaal aantal woningen met een A- en B-label.

3.2

Zonnepanelen op verzoek We bezitten zo’n 3.000 grondgebonden woningen die in principe geschikt zijn om van zonnepanelen te voorzien. We merken dat steeds vaker de vraag van huurders komt, welke ruimte er is om met hun huurwoning zonneenergie op te vangen. Als we dat per woning apart doen, wordt dat duur en te ingewikkeld. Dat principe hanteren we al langer: keuze is goed, maar maatwerk is te duur. Ons beleid is dat wanneer er minimaal 20 bewoners in een straat meedoen, we meehelpen om zonnepanelen in te kopen en de plaatsing te organiseren. Sinds een paar jaar is de lokale energiecoöperatie Grunneger Power in Groningen en omstreken actief. Deze organisatie is er goed in om groepen groene gelijkgezinden bij elkaar te brengen. In 2014 bereidden we een structurele samenwerking voor om onze huurders de gelegenheid te bieden zonnepanelen te plaatsen. Begin 2015 formaliseren we de afspraken in een contract en gaan we van start.

21

Nijestee verkoop 1997- 2013: aantal woningen per jaar, woning- en complexgewijze verkoop

Hieronder staat een overzicht van de nieuwbouwprojecten die we onderhanden hebben. Huur

Koop

Huur

Koop

400

Koop

350

Ul

o t im

o t im

Ul

In

In

in

in

in

ui g

g

rin

rin

oe tv

e rd ve

e rd ve

oe tv

ui

le

le

250

ko

ur

ur

wo op

hu

ko

hu

ni

wo ng en

en

en

ng

ng

ni

ni

wo

Centrum Hofstede de Grootkade (Jongeren)

300

on

ge op

ge op

/ g lin ke ik gen tw n ni on in pwo / 14 oo g k 20 lin k o ke oe ik gen tim erz tw n Ul d on oni on n i rw in en 14 uu ng 20 k h ni o oe wo tim erz op d

Ul

14 20

14 20

14 20

14 20

Omschrijving

Huur

200

150 14

Oosterparkwijk

100

De Velden - Kopland

22

De Velden - Kopland woonzorgvoorziening

1

50

Grunobuurt Grunobuurt blok 6 – Typhoon

67

42

0

Corpus den Hoorn Klein Corpus Semmelweisstraat fase 2

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2014

24

Klein Corpus Semmelweisstraat fase 3

Woning

24

Complex

Paddepoel Paddepoel Zuidoost / ZON

13

17

Trefkoel Blok B/C Totaal

Vanaf 2002 verkochten we ook hele complexen in één keer aan collega-corporaties of het Wooninvesteringsfonds

465 14

13

91

59

512

30

(Wif). Het Wif kwam het afgelopen jaar in financiële problemen en wilde onze voormalige huurwoningen verkopen aan een Engelse belegger. Wij hebben aangegeven te betreuren dat deze woningen in commerciële verhuur en

3.5

Verkoop

beheer dreigen te vallen, maar wilden die niet terugkopen onder de voorwaarden die het Wif stelde. Verkoop is nog steeds een belangrijke motor van onze portefeuillevernieuwing, daarom gaan we daar mee door.

Verkoop bestaande huurwoningen

Maar we zijn kritischer geworden op de verkoop van goedkope woningen. Eind 2014 besloten we om ongeveer

We verkopen huurwoningen in allerlei soorten en maten: klein, groot, nieuw, oud, laagbouw, gestapeld, goedkoop

360 goedkopere huurwoningen uit het verkoopprogramma te halen en daarvoor in de plaats ongeveer 440

en wat duurder in wel 30 verschillende buurten verspreid over de stad. In 2014 verkochten we 166 woningen

duurdere huurwoningen toe te voegen. Met deze bijstelling leveren we een bijdrage aan behoud van betaalbare

met verkoopprijzen overwegend tussen € 80.000 en € 140.000. Daarmee bedienen we vooral starters die niet

huurwoningen. Deze aanpassing ligt in lijn met het BAG-advies over de begroting dat een groep bewoners in het

meer in een sociale huurwoning kunnen instromen en bieden we hun een goed alternatief in onze wijken. Ook

najaar uitbracht op dit punt.

verkopen we woningen aan ouders van studenten, met de bepaling dat daar alleen een zoon of dochter in mag wonen met maximaal een huisgenoot. Begin 2015 is ongeveer 20% van al onze huurwoningen gelabeld voor verkoop. De woning bieden we eerst aan de zittende huurders aan, maar de ervaring leert dat hier maar beperkt gebruik van wordt gemaakt. Verreweg de

Nijesteevoorraad 1-7-2014: huurcategorie en verkooplabel 14.000

3a - Vrije sector huur; verkooplabel 3

12.000

meeste woningen verkopen we na huuropzegging aan een nieuwe bewoner. Bij gestapelde bouw richten we een Vereniging van Eigenaren (VvE) op. We zorgen dat de VvE een goede start kan maken en stimuleren dat kopers en huurders met elkaar het beheer van gemeenschappelijke delen van het complex organiseren. We verkopen al 25 jaar huurwoningen. In eerste instantie deden we dit omdat een deel van de huurders graag een woning wilde kopen. We vonden het ook nuttig omdat een mix van kopen en huren bijdraagt aan een meer gemêleerde bevolkingsopbouw in onze buurten. In latere jaren bleven we verkopen, maar dan meer om geld te verdienen om nieuwe woningen te kunnen bouwen. Met de bouw van nieuwe huurwoningen blijft het aantal

- Vrije sector huur

2a - Potentieel vshuur; verkooplabel

10.000

2

- Potentieel vshuur

8.000

1a - Sociale huur; verkooplabel

6.000

1

- Sociale huur

4.000 2.000

huurwoningen per saldo op peil. 0

Actueel

Na herrijking

De gemeente en Participatieraad reageerden positief op dit voorstel om betaalbaarheid prioriteit te geven. De verkoop verliep afgelopen jaar goed, maar dit gaat nog steeds niet vanzelf. We besteedden het afgelopen jaar dan ook veel aandacht aan de uitstraling van de woning. Door woningen in te richten zorgen we voor een goed beeld van de gebruiksmogelijkheden. 23

ZON

Centrum

Het Kopland

Overzicht projecten + GPS coördinaten

- Dr. Hofstede de Grootkade GPS 53.21886 / 655485

De Velden - Kopland GPS 53.22738 / 6.57966

- Kopland - woonvoorziening GPS 53.22738 / 6.57966

Grunobuurt Blok 6 / Typhoon GPS 53.20764 / 6.55990

Klein Corpus fase 2

Dr. Hofstede de Grootkade

GPS 53.22577 / 6.54790

Klein Corpus fase 3 GPS 53.19500 / 6.55193

Paddepoel Zuidoost / ZON GPS 53.22577 / 6.54790

Trefkoel GPS 53.22999 / 6.54170

Trefkoel

Klein Corpus

Typhoon 25

De verkoop van nieuwbouwwoningen is in 2014 aangetrokken ten opzichte van het jaar er voor. In Paddepoel

Groningen is een stad in beweging. De grote onderwijsinstellingen trekken bijvoorbeeld ieder jaar duizenden nieuwe mensen aan. Met de gemeente en collega-corporaties maakten we in het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0

is opgeleverd. Daarna is in fase 5&6 zo’n 70% verkocht van de 17 woningen verkocht en is het project in

meerjarige afspraken over de bouw van woningen. Onder de vlag van BouwJong maakten we aanvullende

aanbouw genomen. In de Grunobuurt zitten we midden in een vernieuwing van de hele buurt. Typhoon is ons

afspraken over de huisvesting van jongeren. Die afspraken komen we graag na, omdat dit in het belang van de

laatste nieuwbouwproject met een mix van koop- en huurwoningen. Dit vloeit voort uit de afspraken met de

stad is. In het verleden kochten we locaties aan om al die plannen te ontwikkelen.

Kwaliteit van het woningbezit

zuid-oost is in het plan Zon fase 3&4 de resterende 50% verkocht. Het project van totaal 13 eengezinswoningen

Aan- en verkoop van bouwlocaties

H 3

3.6

Verkoop nieuwbouwwoningen

gemeente die we in 1998 maakten om wijken te vernieuwen. Binnen het nieuwe speelveld van corporaties is hier in het vervolg geen ruimte meer voor.

Met het Woonakkoord van Rutte II werd duidelijk dat er grote veranderingen voor corporaties op stapel stonden; ondertussen is de verhuurdersheffing ingevoerd en hanteren toezichthouders en financiers striktere normen.

Hieronder een overzicht van de woningen die we verkochten in nieuwbouwprojecten.

Daarnaast staat in de herziene Woningwet een verdere afbakening van de activiteiten van corporaties, zo wordt het lastiger om koopwoningen of duurdere huurwoningen te bouwen. Duidelijk is dat we niet meer alle locaties

Project

Status

Te verkopen

T/m 2013 verkocht

In 2014 verkocht

< € 200.000

< € 200.000

> € 200.000

kunnen ontwikkelen. Daarom bekijken we al een aantal jaren of we bouwlocaties kunnen afstoten. Het afgelopen

Nog te verkopen

jaar kochten we geen nieuwe locaties.

> € 200.000

Zon fase 3&4

Opgeleverd

13

3

4

5

1

0

Eind 2014 is de stand van zaken als volgt:

Zon fase 5&6

Aanbouw

17

0

0

11

1

5

•

De Noorderkerk is voor € 900.000 verkocht, transport volgt in 2015;

Grunobuurt Blok 6 Aanbouw

42

0

0

11

13

18

•

Over de verkoop van de locatie Hora Siccamasingel bereikten we een principe overeenstemming, transport

(Typhoon) Totaal

volgt in 2015; 72

3

4

27

15

23

•

Met de gemeente Groningen sloten we een principe overeenkomst over de verkoop van Ciboga Schots 8, transport volgt in 2015;

•

Bijzonderheden: •

in 2015

Bij de projecten Zon verkopen wij alleen de grond en ontwikkelkosten. KUUB verzorgt het bouw- en

•

verkoopproces. Begin januari 2015 verkochten we nog twee kavels; •

Ook voor de verkoop van Bloemstraat 3/5/7 bereikten we een principe overeenstemming, transport volgt De locatie Taxicentrale is in 2013 al voor een deel voor € 475.000 verkocht, het resterende deel van € 475.000 volgt in 2015.

De verkoop van de woningen in de Grunobuurt startte in het najaar van 2014 en verloopt voorspoedig: 24 kopers zetten hun handtekening. Bij het project Typhoon stonden in januari 2015 ook nog eens negen

We bezitten daarnaast nog enkele andere bouwlocaties. De waarde van deze locaties wordt jaarlijks (extern)

van de achttien nog te verkopen woningen onder optie.

getoetst, dit resulteerde in het afgelopen jaar in een afwaardering van € 4,1 miljoen. In onderstaande tabel een specificatie van de afwaardering. Bepaalde locaties hebben een relatie met de geplande verkoop in 2015, zoals bijvoorbeeld de Noorderkerk en Hora Siccamasingel.

Verkoop niet-woningen We verhuren en beheren ook vastgoed zonder woonfunctie. De minister maakt onderscheid tussen

Locatie

Taxatie ultimo 2013

Taxatie ultimo 2014

Afwaardering

‘maatschappelijk vastgoed’ en ‘bedrijfsmatig vastgoed’. Soms is vastgoed direct ondersteunend aan woningen,

Noorderkerk

1.400.000

900.000

500.000

zoals ketelhuizen. Soms hebben de panden een maatschappelijke functie, zoals een buurtpand.

Hora Siccamasingel

1.050.000

950.000

100.000

Dierenriemstraat 100 (Gak)

1.500.000

1.025.000

475.000

Al het overig vastgoed valt onder de categorie ‘bedrijfsmatig vastgoed’, zoals een bedrijfspand of parkeerplaats.

De Velden

4.605.000

4.163.000

442.000

Wij willen dit type vastgoed verkopen, mits dat financieel aantrekkelijk genoeg is. Het gaat dan niet enkel om de

Damsterdiep 269

winst op de verkoopprijs, maar bijvoorbeeld ook of het beheer van aangrenzende woningen die we in eigendom

Totaal

3.149.000

600.000

2.549.000

11.704.000

7.638.000

4.066.000

behouden daarmee niet duurder wordt. We hebben ook bedrijfsmatig vastgoed dat we over enkele jaren willen slopen om daarna huurwoningen te bouwen.

Een paar opmerkingen:

We inventariseerden ons bedrijfsmatig vastgoed en gaan ruim 600 vastgoedeenheden aanmerken om te verkopen, het gros hiervan zijn bergingen en parkeerplaatsen. In 2015 maken we een verkoopplan om te

•



Damsterdiep 269: - De loods op de locatie verhuren we momenteel voor € 95.000 per jaar (tot en met 2019). De taxateur

bekijken op welke manier we dit in de markt kunnen zetten. In het afgelopen jaar verkochten we al

heeft nu slechts het onderhavige huurcontract gewaardeerd en houdt vanwege de looptijd van het

14 bedrijfsmatige panden en 10 bergingen/parkeerplaatsen.

contract geen rekening met toekomstige ontwikkelingen. Vandaar de relatief lage taxatiewaarde;

- De locatie kochten we in 2001 voor € 2,05 miljoen. In afwachting van ontwikkeling van de

Erfpacht

Eemskanaalzone is daar jaarlijks (tot en met 2009) rente aan toegevoegd (totaal € 1,1 miljoen).

De Oosterparkwijk bestond tot een jaar of 10 geleden vooral uit sociale huurwoningen. Met de gemeente

Vanaf 2010 is geen rente meer toegevoegd omdat we verwachtten dat concrete ontwikkeling nog enige

maakten we een plan om mensen ook de mogelijkheid te bieden om een woning te kopen. Om woningen

jaren zou duren. Met deze afwaardering wordt de reeds geboekte toegerekende rente gecorrigeerd;

betaalbaar te houden maakten we in een aantal gevallen gebruik van een erfpachtconstructie: de koper kocht



- Een deel van de locatie wordt gebruikt voor exploitatie van 150 studio’s (oplevering 2006).

alleen het huis, de grond bleef ons eigendom en de koper betaalde voor het gebruik een percentage van de

De overwaarde hiervan (bedrijfswaarde minus boekwaarde) bedraagt € 1,9 miljoen en is verwerkt in

grondwaarde. Het recht van erfpacht had een looptijd van 30 jaar. Eind 2011 startten we met een viertal projecten waarbij de ‘erfpachters’ de grond alsnog konden kopen. In het verslagjaar verkochten we acht kavels.

de reguliere jaarrekeningcijfers. •

Ciboga schots 8 is in het verleden afgewaardeerd naar € 500.000. In 2015 verkopen we deze locatie

Tot en met 2014 maakten in totaal 77 huishoudens gebruik van de kans om de grond alsnog te kopen.

terug aan de gemeente voor het oorspronkelijke bedrag van € 1,5 miljoen. De positieve herwaardering van

Er resteren nog 190 kavels.

€ 1 miljoen verantwoorden we in de boeken van 2015. 27

H4

4.1

4.1.1

Huisvesten van de doelgroep Huurbeleid

Rijksbeleid

Minister Blok stuurt met zijn Woonakkoord en Herzieningswet aan op verkleining van de sociale huursector ten gunste van ‘de markt’. Met de verhuurdersheffing noopt hij corporaties tot hogere huurinkomsten en verkoop van bestaande huurwoningen. Daarvoor heeft hij het verkoopbeleid en huurbeleid verruimd. Belangrijke ingrediënten van zijn huurbeleid zijn de jaarlijkse huurstijging van 1,5% boven inflatie, de bevriezing voor drie jaar van de huurtoeslaggrens (€ 710) en het opnemen van WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. Daarbij is in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd om scheefwonen te bestrijden en komt er een systeem van huursombenadering in 2016. Er komt nog een passendheidstoets om bij een nieuwe verhuring strakker te sturen op inkomen en huurprijs om daarmee gebruik van huurtoeslag in te dammen en betaalbaarheid te borgen. Tot slot volgt nog uitbreiding van tijdelijke huurcontracten.

4.1.2

Nijestee



Binnen dit speelveld willen we voldoende, goede, passende en betaalbare huurwoningen in de stad Groningen bieden. Dit terwijl wij steeds meer inkomsten uit verhuur en verkoop van woningen moeten halen. Dat dwingt ons tot keuzes in betaalbaar wonen en huurbeleid. In 2015 hakken we daarover knopen door in samenspraak met huurders en gemeente. Betaalbaar wonen is ook een belangrijk onderdeel van de nieuwe Woonvisie die de gemeente in 2015 opstelt. De belangrijkste discussiepunten over betaalbare woningen zijn: •

Beschikbare of betaalbare woningen. De overheid bepaalt de criteria van betaalbare huren. Wij dragen vooral verantwoordelijkheid om voldoende betaalbare woningen te bieden die ook in voldoende mate beschikbaar zijn. Het is ook onze eerste zorg om huurders goed voor te lichten over betaalbaar wonen en te signaleren of er problemen ontstaan en hier in te begeleiden. Aangezien in Groningen de doelgroep die aanspraak kan maken op een sociale huurwoning (75.000 huishoudens) beduidend groter is dan de sociale huurvoorraad (38.000 woningen), zien wij beschikbaarheid en toegankelijkheid als het belangrijkste aspect waaraan wij het meest kunnen bijdragen.

•

Keuze bieden of reguleren. Volledige keuze bieden aan bewoners met een laag inkomen in welke woning ze willen wonen of dat voor hun met regelgeving te bepalen. Dat zijn de uiteinden van een as waarbinnen wij onze positie bepalen. Wij hechten aan keuzevrijheid, want dit verhoogt het woongenot en betrokkenheid en draagt bij aan gemêleerde buurten. Daarom bieden we in vrijwel alle wijken woningen aan met verschillende kwaliteit en prijs, waar bewoners met een inkomen onder € 34.000/38.000 kunnen wonen.

•

Lagere energierekening of minder huurverhoging. Het energieverbruik is een belangrijke sleutel in betaalbaar wonen. Daarom investeerden we in de verbetering van woningen of bieden we de mogelijkheid om zonnepanelen te plaatsen. Dit levert een lagere energierekening op, jaar in jaar uit. Een lagere huurprijs is minder effectief: de laagste inkomens merken daar niets van doordat zij huurtoeslag ontvangen. De baten hiervan komen in feite ten goede aan de staatskas, daarnaast beperkt dit onze investeringsruimte voor energiebesparende maatregelen.

In 2014 pasten we per 1 juli voor alle woningen een huurverhoging van 4% toe. Dit percentage is opgebouwd uit het inflatiecijfer van 2,5% en de wettelijk toegestane opslag van 1,5%. Daarmee stijgen 230 woningen tijdelijk boven de huurtoeslaggrens van € 699 uit, en komen er per 1 januari 2015 weer onder als deze toeslaggrens weer stijgt. Huurders behouden het recht op huurtoeslag.

29

krijgt de woning als eerste aangeboden. Bewoners die een sociale huurwoning achterlaten kunnen zogenoemde

verdienen dan € 34.085 en in een sociale huurwoning wonen. Wij zagen hiervan af omdat we zorgen hebben over

‘woonduurpunten’ opbouwen. Bij inschrijving krijgen ze met terugwerkende kracht 0,5 punt per maand erbij.

H 4

De minister biedt ook ruimte om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen bij huishoudens die meer

op de kwaliteit van een woning en niet op het inkomen van een huurder.

Huisvesten van de doelgroep

de zorgvuldigheid van de gehele procedure. Daarnaast is ons beleid om de prijs zoveel mogelijk af te stemmen Op alle regels gelden uitzonderingen, zo ook hier. Woonruimte voor grote gezinnen is bijvoorbeeld schaars. Mochten grote gezinnen aantoonbaar in de problemen komen, dan krijgen zij op basis van urgentie een aanvulling Bij een nieuwe verhuring verhogen we de huur tot 90% van de maximale redelijke huur volgens het puntenstelsel.

tot 200 punten. Op deze manier maken ze sneller kans op geschikte woonruimte. Daarnaast kunnen zich altijd

We zorgen er wel voor dat bijna alle sociale huurwoningen binnen bereik van huurtoeslag blijven. Al met al bieden

zaken voordoen die op korte termijn om een oplossing vragen, bijvoorbeeld in geval van ziekte. Bewoners

we in vergelijking met de andere corporaties die in de stad werkzaam zijn een behoorlijk aantal betaalbare

kunnen dan op basis van urgentie voorrang krijgen. Ook maken we uitzonderingen voor kwetsbare personen,

woningen. Om een beeld te geven hieronder overzicht van de huurprijzen van zelfstandige sociale huurwoningen

zoals ex-psychiatrische patiënten, ex-gedetineerden, verslaafden en dergelijke. Samen met instellingen en de

onder € 681 (de maximumgrens sociale sector per juli 2013).

andere corporaties zorgen we ervoor dat zij een onderdak krijgen, meestal onder de voorwaarde dat ze zorg en/ of begeleiding accepteren.

Groningen juli 2013: Zelfstandige sociale huurvoorraad; naar huurtoeslaggrenzen (in %) Verhuringen naar doelgroep

100

2014

2013

2012

2011

2010

8,5%

6%

8%

6%

4%

2%

4%

3%

3%

3%

Urgente grote gezinnen

2,5%

3%

4%

1%

1%

Urgenten regulier

6,5%

7%

8%

8%

10%

90 Kwetsbare personen

80

Wijkvernieuwingsurgenten

70 60

Regulier woningzoekenden

80,5%

80%

77%

82%

81%

50

Totaal

100%

100%

100%

100%

100%

40

In de stad Groningen kwamen 2.971 sociale huurwoningen vrij in 2014. Hiervan werden 212 verhuurd aan kwetsbare personen, 97 huishoudens vonden onderdak bij Nijestee.

30

4.4

20 10

Inkomenstoets nieuwe huurders Vanaf 1 januari 2011 zijn corporaties verplicht om bij nieuwe verhuringen het verzamelinkomen van nieuwe huurders te toetsen en deze gegevens te registreren. Dat was aanvankelijk een lastige opgave, want mensen kwamen in de praktijk met inkomensverklaringen uit verschillende landen en in diverse valuta. Met ingang

0 Huismeesters

Lefier

Nijestee

Patrimonium

van 2013 is door het ministerie bepaald dat een IB60-formulier van de Nederlandse Belastingdienst moet

Steelande

worden overlegd of - in geval van studenten - een DUO-verklaring. We controleren zelf altijd om de zoveel tijd of Tot € 375

4.2

Tussen € 375 en € 536

routinematige zaken correct door medewerkers worden uitgevoerd. In het afgelopen jaar besteedden we veel tijd

Tussen € 536 en € 681

en aandacht aan een zorgvuldige uitvoering van deze rijksmaatregel, waarin bepaald is dat minimaal 90% van de sociale huurwoningen (huur tot € 699,48) verhuurd moeten worden aan huishoudens met een verzamelinkomen

Afspraken over huisvesting van jongeren

van maximaal € 34.678.

Goed en betaalbaar huisvesten van (buitenlandse) studenten is belangrijk voor de stad, we willen graag dat jongeren hier komen studeren. In het Nieuw Lokaal Akkoord maakten we afspraken over jongerenhuisvesting

We verhuurden in het verslagjaar 1.436 sociale huurwoningen, inclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen.

en sinds 2010 leverden we 630 nieuwe eenheden op. Buitenlandse studenten hebben behoefte aan tijdelijke,

In de stad Groningen liggen de inkomens lager dan het landelijk gemiddelde, het overgrote deel van de

gemeubileerde woonruimte.

woningzoekenden voldeed aan de inkomenseis. In slechts enkele gevallen besloten we af te wijken van deze inkomenseis. De accountant controleerde steeksproefsgewijs of we daadwerkelijk aan de regels voldoen.

4.3

De landelijke studentenhuisvester SSH verzorgt per 1 januari 2015 de huisvesting van buitenlandse studenten in

In 2014 zijn vrijwel alle individuele verhuringen (circa 99%) van sociale huurwoningen binnen de gestelde

de stad. Samen met De Huismeesters en Lefier leveren we de benodigde woonruimte. Op die manier garanderen

inkomensgrens gebleven. We verhuren ook woningen aan instellingen die werkzaam zijn in de hulpverlening.

we in Groningen goede huisvesting en service voor de internationale gasten van de Rijksuniversiteit en de

Hun cliënten wonen daar met diverse vormen van begeleiding, bijvoorbeeld om na een opname in een

Hanzehogeschool. SSH verhuurt circa 19.000 studentenkamers en -woningen in Rotterdam, Utrecht, Zwolle,

verslavingskliniek weer te leren om zelfstandig te wonen. In die gevallen zijn we afhankelijk van de medewerking

Amersfoort, Maastricht en Tilburg. In september ondertekenden we de afspraken, waarbij de Rijksuniversiteit

van instellingen om inzicht in de inkomensgegevens te krijgen. In 2015 gaat de accountant de gegevens van de

en de Hanzehogeschool garant staan voor de afname van een vast aantal eenheden.

instellingen beoordelen.

Schaarse ruimte verdelen De stad Groningen heeft een bijzondere positie in de regio. Het platteland - met name ten noorden en oosten van de stad - kampt met een dalende bevolking, maar de stad blijft steeds nieuwe mensen trekken en groeit. Daarom

4.5

Keuzevrijheid voor nieuwe bewoners Bij een nieuwe verhuring werkten we tot voor kort met een duidelijke omschrijving van zaken die gecontroleerd en aangepast moeten worden voordat we die aan een volgende huurder aanboden. Vaak maakten we van de

is een transparant verdeelsysteem van de sociale huurwoningen een must. De woonruimteverdeling in de stad

gelegenheid gebruik om de hele woning te verbeteren. Een mooi moment, want zittende huurders hebben dan

regelen we al jaren samen met collega-corporaties via het digitale systeem WoningNet. Woningen die vrij komen

geen last van werkzaamheden in hun eigen huis.

na een verhuizing presenteren we en alle ingeschreven woningzoekenden onder de inkomensnorm (zie paragraaf 4.4) kunnen daarop reageren. Iedere maand op de wachtlijst levert een punt op, degene met de meeste punten 31

WKO-installaties en wijk- of blokverwarming. Zo’n 2.500 huishoudens stuurden we ieder jaar de eindafrekening

helemaal geen nieuwe keuken en heeft die liever een goedkopere woning met minder comfort? Eind 2013

van de energiekosten, ook incasseerden we de voorschotten. Dat willen we niet meer zelf doen. In 2013 startten

begonnen we ermee om nieuwe huurders te vragen wat hun wensen zijn. Samen bespreken we waar de nieuwe

we daarom een pilot om deze dienstverlening voor circa 675 adressen uit te besteden aan een tweetal bedrijven

huurder behoefte aan heeft, ook zorgen we ervoor dat de vertrekkende huurder eventuele spullen ter overname

die hier in gespecialiseerd zijn. Met hen spraken we af dat zij individuele meters plaatsen, die jaarlijks opnemen,

kan aanbieden. Deze werkwijze hanteren we nu standaard. We bieden de huurder niet alleen zeggenschap over

de eindafrekening opstellen en rechtstreeks de voorschotten bij onze bewoners incasseren. We evalueerden

de nieuwe woning, tegelijkertijd leverde de nieuwe aanpak een besparing op van € 1,3 miljoen.

onze ervaringen aan het eind van 2014. Nog niet alles verloopt naar wens: bij een bedrijf zagen we dat niet alle voorschotten tijdig waren geïncasseerd. Hierover maakten we nadere afspraken. Niet alleen in het belang van

Voorkomen huurachterstand en huisuitzetting

bewoners om hoge eindafrekeningen te voorkomen, ook in ons eigen belang: het uiteindelijke debiteurenrisico

Als we terugkijken op 2014 valt op dat betalingsachterstanden in totaal oplopen, maar dat we minder huishoudens hoefden te ontruimingen vanwege huurschuld. Dit past in de landelijke trend. De totale betalingsachterstand van onze (vertrokken) huurders is van € 814.000 in 2013 opgelopen tot € 950.000 eind december 2014. Het gaat niet alleen om derving van huur, maar ook overige kosten zoals bijkomende kosten, deurwaarderskosten, plaatsen van nieuwe sloten en het leeghalen van ontruimde woningen.

Huisvesten van de doelgroep

In een aantal complexen en straten maken bewoners gebruik van collectieve verwarmingssystemen, zoals

normen aanpassen en niet zozeer aan de woonwensen van een volgende huurder. Want misschien wil die

H 4

4.6

Maar dit is tegelijkertijd ook een vrij kostbare aanpak en we realiseren ons dat we de kwaliteit aan onze eigen

ligt bij Nijestee.

4.9

Nieuwe Warmtewet De Warmtewet trad met ingang van 1 januari 2014 in werking. Door de invoering van de wet worden exploitanten van een Warmtenet behandeld als energieleveranciers. Dus ook corporaties die een Warmtenet hebben. Huurders die gebruik maken van wijk- of blokverwarming of warmte-koudeopslagsystemen krijgen met deze wet

De meeste woningen verhuren we aan mensen met een lager inkomen. Dan kan het zijn dat bewoners moeite

te maken. Deze huurders kunnen zelf niet hun energieleverancier kiezen en dus ook niet profiteren van mooie

hebben om de huur te betalen. Uit het verleden weten we dat herinneringsbrieven maar weinig effect hebben:

aanbiedingen of kortingsacties. De eigenaar van de verwarming koopt namelijk het gas in. Door de invoering van

mensen maken brieven vaak niet open of ze schamen zich voor hun betaalachterstanden. Hoe sneller we echt

de Warmtewet zijn huurders verzekerd van warmtelevering tegen een redelijke prijs, met een goede service.

contact zoeken, hoe lager de huurachterstand en hoe meer kans dat we tot een oplossing komen. Daarom

In de nieuwe wet staan regels over bijvoorbeeld de maximumprijs van warmte, de manier van afrekenen, hoe het

kiezen we al een jaar of tien voor een persoonlijke aanpak: als we de huur niet op tijd ontvangen, nemen we

verbruik gemeten moet worden en wat de rechten en plichten zijn als er een geschil is.

contact met de bewoner op. Soms is iemand dat gewoon een keer vergeten, maar het kan zijn dat er structurele problemen zijn. In dat geval bekijken we in overleg hoe we de huurachterstand kunnen beperken en huisuitzetting

We zijn door de wet leverancier van warmte geworden. Alle betrokken bewoners ontvingen de leverings-

voorkomen.

voorwaarden, nieuwe huurders kregen ook een leveringsovereenkomst.

In het verslagjaar onderhielden we met circa 300 huishoudens persoonlijk contact om oplopende huurschuld te voorkomen. We zijn er om mensen een dak boven hun hoofd te bieden en niet om uit hun huis te zetten. Daar doen we alle moeite voor. Hierbij werken we ook samen met hulpverleningsinstellingen of de Groningse Kredietbank. Die aanpak werkt: in 2014 ontruimden we 15 woningen in verband met een betalingsachterstand. Dat waren er in 2013 nog 34. Tijdens een congres over ‘10 jaar schuldpreventie’ in november 2014 sprak koningin Maxima lovende woorden over de Groninger creativiteit en persoonlijke benadering. Waarvan akte!

4.7

Besparen op energiekosten WoonEnergie is de enige energieleverancier in Nederland die er speciaal is voor huurders van woningcorporaties. Samen met ruim 100 andere woningcorporaties zijn we aangesloten bij WoonEnergie. Huurders die deelnemen krijgen voordelig gas en 100% groene stroom. WoonEnergie geeft een top 3 prijsgarantie: het tarief behoort altijd tot de drie voordeligste van Nederland. WoonEnergie ontwikkelde diverse slimme instrumenten om op energiekosten te besparen, zoals de EnergieMonitor. Die laat iedere week of maand zien hoeveel energie er verbruikt is, zodat mensen direct inzicht hebben in de kosten en niet voor een verrassing komen te staan bij de eindafrekening. Op de website staan ook bespaartips om het energieverbruik te verlagen. De besparing kan oplopen tot € 120 of € 170 per jaar. We attenderen onze huurders ieder jaar op deze mogelijkheid om de woonlasten betaalbaar te houden. Huurders bepalen zelf of ze van de diensten van deze energieleverancier gebruik willen maken. Eind 2014 neemt een kleine 1.000 huurders energie af van WoonEnergie.

4.8

Energieafrekening simpeler We willen zoveel mogelijk doen waar we echt goed in zijn: woningen verhuren en beheren. Alle andere diensten besteden we zoveel mogelijk uit en we bemoeien ons zo min mogelijk met zaken waar onze tussenkomst geen meerwaarde heeft. Zo besloten we al circa 12 jaar geleden om het regelen van de huurtoeslag direct tussen de bewoner en de rijksoverheid te laten verlopen. Of het nu gaat om het regelen van huurtoeslag of de afrekening van energie, als corporatie zijn we bij dergelijke diensten slechts een tussenpersoon zonder al te veel toegevoegde waarde.

33

H5

5.1

Leefbaarheid Discussie over de taak van een corporatie De opvatting over wat corporaties moeten doen wisselden de afgelopen decennia. Die verschilden niet alleen per nieuwe minister, ook de tijdgeest speelde een rol. In 2005 adviseerde bijvoorbeeld de Wetenschappelijke Raad voor Regeringsbeleid (WRR) om corporaties de hoofdrol te geven in de regie in buurten. Zij zouden dat beter kunnen dan gemeenten: ze stonden dicht bij bewoners en hadden dagelijks contact met bewoners. Ook bij problemen achter de voordeur waren corporaties de aangewezen partij om misstanden te signaleren. Minister Blok wil in de herziene Woningwet de inspanningen van corporaties terugdringen: zorg en welzijn is een taak van de gemeente en corporaties moeten zich alleen met de huisvesting van mensen met een lager inkomen bemoeien. Als het gaat om leefbaarheid, moet er een directe relatie zijn met de eigen huurders en het eigen bezit. De minister staat daarin niet alleen: de wet werd unaniem door de Tweede Kamer aangenomen. Ook strookt de nieuwe wet grotendeels met de bevindingen van de parlementaire enquêtecommissie. De commissie signaleerde onder andere dat bestuurders en politici op lokaal, regionaal en nationaal niveau corporaties aanspoorden om serieus werk te maken van hun bredere maatschappelijke opdracht op het terrein van leefbaarheid. Dit herkennen we. In Groningen maakten onze leefbaarheidsactiviteiten deel uit van de afspraken met de gemeente en collega-corporaties, waarbij we gelijkwaardig optrokken om buurten te verbeteren en bewoners met elkaar in contact te brengen. We stelden gezamenlijk extra geld beschikbaar voor ideeën van bewoners. In de periode 2011-2014 ging dat om € 10 miljoen voor 14 buurten. Bewoners en werkers bepaalden in wijkteams zelf of die ideeën goed waren voor de buurt en bekeken of die uitvoerbaar waren. In de stad leverde dat geen excessen op, wel een keur aan projecten die op initiatief van bewoners tot stand kwamen. De visitatiecommissie (zie ook paragraaf 1.5) concludeerde uit gesprekken met onze belanghouders dat we ruimte bieden aan een scala aan groepsinitiatieven en –vragen op het vlak van wonen. Ze waardeerde onze inzet op dit terrein met een 9. We blijven – in lijn met de nieuwe wet – kleinschalige initiatieven van huurders ondersteunen die ervoor zorgen dat ze prettig in hun buurt wonen. Tot en met december 2014 spendeerden we € 802.000 aan leefbaarheidsmaatregelen (exclusief uren eigen dienst).

5.2

Activiteiten met en door bewoners We geven een paar voorbeelden van activiteiten die op initiatief van bewoners tot stand kwamen:

•

Buurtmoestuinen. Op steeds meer plekken in Groningen ploppen ze op: buurtmoestuinen. In de Grunobuurt is, met een financieel steuntje in de rug van het wijkteam, het braakliggende terrein aan de Stephonstraat omgetoverd tot een bloeiende moestuin. Wij gaven de tuiniers twee appelbomen cadeau tijdens de opening. Het afgelopen jaar genoten de bewoners van zelfgekweekte groenten en kruiden en deelden ze de oogst met elkaar. Ze zetten iets in gang waarbij bewoners uit de Grunobuurt en omliggende wijken elkaar beter leerden kennen. En dat worden er steeds meer. Door de grote belangstelling breidt de initiatiefgroep het gebied uit van 250 naar 2.000 m2. Er komt extra ruimte voor een boomgaard, een kippenren en een kruidenpluktuin.

•

Ondernemers en bewoners trekken samen op. In de Oosterparkwijk is een Bewoners en Ondernemers Ontwikkel Maatschappij: de ‘BOOM’. De BOOM is een groep mensen uit de Oosterparkwijk, die de wijk een warm hart toedraagt en manieren bedenkt om ondernemen, werken, leven, bewegen en voor elkaar zorgen in de wijk te combineren. De BOOM heeft een eigen BOOMhut, waar de groep dit idee verder ontwikkelt en activiteiten organiseert voor de wijk. Iedere woensdagavond is er iets te beleven in de BOOMhut aan de Paradijsvogelstraat. De workshops zijn voor iedereen gratis toegankelijk.

35

5.3

Groen hart van de buurt beter gebruiken. Midden in Kostverloren ligt een fraaie strook gras met

niet-behoeftige klasse. De tafels werden gedekt met eigen tafelkleden, jampotjes met waxinelichtjes en een

bomen. Maar eigenlijk maken er niet zoveel mensen gebruik van. Een aantal bewoners stapte op het

tuinontwerpster schonk potjes met lavendel en verbena. De planten mochten na afloop van het feest mee naar

wijkteam af met de vraag om hier een wandelpad te maken, zodat je tussen het groen kunt lopen. Samen

huis om in geveltuintjes te zetten. Alle buurtbewoners namen zelf eten, drinken en servies mee. De lange tafels,

met de initiatiefnemers, omwonenden en de gemeente bekeken we of we iets moois van het groene hart

stoelen en feestverlichting werden gehuurd met financiële steun van De Komeet.

van Kostverloren konden maken. In het vervolg kan iedereen van het groen genieten.

Bijdrage uit het fonds: € 31,50. In de herziene Woningwet worden striktere eisen gesteld aan de activiteiten op het gebied van leefbaarheid.

Schone en veilige buurten

In 2015 bekijken we of we deze fondsen op dezelfde manier in kunnen blijven zetten. We willen wel graag

Ieder jaar reserveren we geld om de woonomgeving op peil te houden. Een deel van dat geld besteden we aan projecten die we zelf in gang zetten, een deel besteden we aan vragen en wensen van bewoners die ideeën hebben over hun eigen straat en buurtje. Hieronder staat een greep uit onze activiteiten in het afgelopen jaar. Portieken in Vinkhuizen opgefleurd De buitenkant van de flats aan de Goudlaan, Kaliumstraat, Aluminiumstraat en Jaspisstraat in Vinkhuizen waren

H 5 Leefbaarheid

•

mensen met ideeën blijven stimuleren om iets met hun buren te organiseren.

5.5

Sponsoring Wij omarmen initiatieven van andere organisaties of instellingen om de levendigheid in de buurt te vergroten. Sponsoring is een manier om anderen de ruimte te geven hun plannen uit te voeren. Niet ieder project komt voor sponsoring in aanmerking. Inhoudelijk moet er een directe relatie zijn met onze plannen of activiteiten.

toe aan een schilderbeurt. Omdat de portieken er ook niet geweldig uitzagen, maakten we van de gelegenheid gebruik om die ook op te fleuren. We vroegen bewoners om mee te denken. Hoe moet hun portiek er uitzien?

We beoordeelden sponsorverzoeken op de volgende criteria:

Wat ervaren ze nu als storend? We betrekken bewoners graag bij dit soort projecten, omdat zij dagelijks in het

•

er is een directe relatie met wonen

portiek komen. De portieken zagen er volgens de bewoners grauw uit, ook de verlichting liet te wensen over.

•

er is een directe relatie met ons werkgebied: Groningen

Ze wilden graag meer kleur. Samen met een groep bewoners en een kleurendeskundige maakten we twee

•

er is een directe relatie met onze bewoners, onze wijken/buurten

voorstellen, waarna iedereen zijn/haar voorkeur kon aangeven. Meer dan de helft van de bewoners reageerde.

•

er is een directe relatie met leefbaarheid of met één van onze andere activiteiten.

Tijdens het project is gevraagd om LED-verlichting in de portieken aan te brengen. Uiteindelijk zijn het vrolijke, kleurige portieken geworden waar bewoners weer graag gebruik van maken.

Met de Stichting Prof Basketbal Groningen (GasTerra Flames) hadden we een partnerovereenkomst. We huisvestten de spelers in sociale huurwoningen in één van onze achterstandsbuurten (Beijum Oost). De spelers

Buurt in Bloei

vervulden daar een voorbeeldfunctie voor probleemjongeren. Ze lieten letterlijk en figuurlijk zien dat je met hard

We nodigen bewoners actief uit om zelf met hun buren aan de slag te gaan. Dat heeft de meeste kans van slagen

werken je leven tot een succes kunt maken. Na het seizoen 2013-2014 liep de partnerovereenkomst af.

als ze dingen samen mooier kunnen maken. Daarop ontwikkelden we het concept ’Buurt in Bloei’. Op deze manier

5.4

kunnen bewoners bijvoorbeeld samen een buurtmoestuin of een geveltuintje maken, een wilde bloementuin

In de herziene Woningwet is een passage opgenomen over sponsoring door woningcorporaties. Dat is in het

aanleggen of zitjes organiseren waar buurtgenoten elkaar kunnen ontmoeten. Deze aanpak werkt:

vervolg niet meer toegestaan, met uitzondering van initiatieven van huurders die leiden tot schone en veilige

in het afgelopen jaar ontvingen we een kleine 50 aanvragen. Niet alles kon uitgevoerd worden omdat dit

buurten in gebieden waar de corporatie bezit heeft. Dit sluit aan bij de huidige inzet van onze middelen op het

soms op grond van de gemeente of particuliere eigenaren betrof, maar de meeste ideeën wel.

terrein van leefbaarheid.

Fondsen voor de buurt Bewoners weten het best wat er in de buurt nodig is om er prettig te wonen. Daarom richtten we een paar jaren geleden een aantal fondsen op. Met dat geld kunnen mensen hun eigen ideeën uitvoeren als die ten goede komen aan de buurt. We startten in 2005 samen met de gemeente het eerste fonds, het ‘Annie Tak Fonds’, voor de Oosterparkwijk. Het fonds was een afscheidscadeautje voor Annie Tak, een bewoonster die zich decennialang voor de buurt inzette. Een jaar later startten we het tweede fonds ‘Thuis in Kostverloren’. In september 2008 richtten we samen met collega-corporaties Lefier en De Huismeesters het derde buurtfonds in Groningen op, dit keer voor De Wijert: ‘WijertWensen’. Ook de Oosterpoort kent een fonds: Stichting De Komeet is sinds december 2009 actief. Het digitale platform De Kloostermop voor Corpus den Hoorn bestaat sinds juni 2011. Voor de andere fondsen richtten we een stichting op. Het bestuur, waar Nijestee in vertegenwoordigd is, beoordeelt de aanvragen. In het geval van De Kloostermop werken we met een website. In het afgelopen jaar nam een bewoner het initiatief om een feestelijke kerstbijeenkomst te organiseren voor alleenstaande ouderen uit de buurt. Zo’n 40 ouderen beleefden in de donkere dagen voor Kerst een onvergetelijke middag met een bingo, live muziek en als afsluiter een lopend kerstbuffet, gemaakt door een vrijwilliger uit de wijk. Bijdrage uit het fonds: € 350. Op 21 juni vierden zo’n 60 bewoners van de Sophia- en Brandenburgerstraten het 150-jarig bestaan van hun buurtje. Het was precies anderhalve eeuw geleden dat de Bouwvereeniging te Groningen hier de eerste dertig woningen bouwde, bedoeld voor - zoals het in de statuten van de vereniging staat - de arbeidende, 37

H6

6.1

Wonen en zorg Bouwen voor bijzondere groepen We besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben en richten ons vooral op de huisvesting. Zorg en begeleiding laten we over aan instellingen die daar verstand van hebben. We vinden het belangrijk dat onze bewoners iets te kiezen hebben. Dat kan alleen als we zorgen voor voldoende en geschikte woningen in verschillende prijsklassen voor allerlei groepen: voor jongeren, gezinnen, singles en senioren. Met regelmaat vragen instellingen of bewonersgroepen ons om woningen ‘met zorg aan huis’. We gaan graag met die vragen aan de slag en vinden het leuk ook nieuwe - of minder gebruikelijke - woonvormen te onderzoeken. Op dit moment hebben we de volgende projecten in voorbereiding: •

Al meer dan 160 jaar vangt Het Kopland vrouwen en kinderen op die tijdelijk geen veilig thuis hebben vanwege huiselijk geweld. Tegenwoordig is de hulpverlening gericht op het zelfstandig (blijven) runnen van het eigen leven, gezin en huishouding. Dan is het belangrijk om zelf te kunnen koken en met de kinderen een gezin te vormen. Dat is op de huidige locatie, waar de vrouwen en kinderen in groepsvorm opgevangen worden, niet mogelijk. Op De Velden, midden in de Oosterparkwijk, straks wel. In het nieuwe pand ontwikkelen we studio’s voor kort verblijf en een aantal sociale huurwoningen. Er is voor gemiddeld 40 vrouwen en hun kinderen ruimte in de nieuwe woonvoorziening.

•

Voor de Trefkoellocatie zijn we met een groep ouders in gesprek om zelfstandige woonruimte te ontwikkelen voor 17 jongeren met een beperking in het autistisch spectrum.

6.2

Wonen met begeleiding Nijestee biedt, samen met zorgaanbieders en stichtingen, geclusterde woonvormen aan. Dit betekent dat (een deel van) een woongebouw gehuurd wordt door de zorgaanbieder. De zorginstantie zorgt zelf voor het plaatsen van cliënten in deze woningen. Een dergelijke samenwerking hebben we bijvoorbeeld met Stichting Fokus, Elker, Het Kopland, Promens Care, Novo, Kentalis, VNN, De Zijlen, Lentis, Limor, Stumass, Stichting Jan Arends, Stichting Residentie Buitenzorg, Inlia en Ter Wille.   Ook zijn er organisaties die in een complex een aantal losse woningen huren. Dit is niet alleen het geval bij Schots en Scheef, maar ook bij de Stichting GIGA. Voor deze stichting realiseerden we op verzoek van een groep ouders 14 appartementen binnen een nieuwbouwcomplex in de Oosterparkwijk. Deze worden bewoond door jonge mensen met een milde vorm van autisme. De stichting JP v.d. Bent levert de benodigde zorg en begeleiding en houdt een kantoor in het complex.

6.3

Nieuw onderkomen voor NOVO In januari 2014 verhuisden cliënten van NOVO naar hun nieuwe woning aan de Zonnelaan. Tegenover winkelcentrum Paddepoel ontwikkelden we een appartementencomplex met daarin ook een ontmoetingsruimte voor wijkbewoners. Het gebouw is ontworpen door Kenk architecten en neergezet door bouwbedrijf Trebbe. Na een paar maanden voelden de bewoners zich thuis op hun nieuwe plek en waren ze klaar om hun onderkomen aan de buurt te laten zien. Op 21 oktober opende wethouder Roeland van der Schaaf het nieuwe gebouw officieel.

6.4

Mien Aigen Hoes Niet iedereen die zorg nodig heeft, zoekt die ook op. Uit het onderzoek ‘Zorgwekkende zorgmijders in beeld’ blijkt dat in de gemeente Groningen 138 personen met ernstige psychische problemen een zeer problematische woonsituatie hebben. Zij hebben de behoefte aan meer onconventionele vormen van wonen. Dat vraagt om nieuwe initiatieven. De onderzoekers zien onder andere in het concept ‘Housing First’ een oplossing.

39

Voor de instellingen Terwille, WerkPro en LIMOR was dit aanleiding om samen een innovatief zorgprogramma voor deze specifieke groep dak- en thuislozen te ontwikkelen. Hierbij wordt een dakloze niet een opvangvoorziening aangeboden, maar leeft die in een sociale huurwoning in combinatie met intensieve begeleiding. Hier werken we sinds 2014 aan mee. De Groningse variant van Housing First noemen we ’Mien Aigen Hoes’. Vanaf de vroegste kindertijd verwerven mensen zich een eigen plek. Die is eerst en vooral aan de ouders gekoppeld, maar ook aan een eigen huis. Die hechting is van groot belang. Als iemand op een eigen plek woont, neemt het zelfvertrouwen toe en gaat de deelnemer weer perspectief zien. Dit is de basis om het leven weer op de rit te krijgen. Vaak staan cliënten na deze eerste stap weer open voor hulp die anders hardnekkig wordt geweigerd. Mien Aigen Hoes start daarom met de woning. Die stellen we onder voorwaarden beschikbaar aan een dak- of thuisloze:

•

de huur moet netjes betaald worden;

•

de bewoner mag geen overlast veroorzaken;

•

de bewoner accepteert begeleiding van de hulpverleningsinstellingen.

In Amsterdam leverde de Housing First werkwijze bemoedigende resultaten op: na vijf jaar woonde 77% van 123 deelnemers nog in de aangeboden woning. Ook in Groningen gaan we volgen of deze aanpak dak- en thuisloosheid kan helpen voorkomen.

41

Ultimo 2014 waren er 177 medewerkers in dienst, waarvan ruim 40% met een parttime dienstverband. Het aantal fte’s bedroeg 160,6. Ten opzichte van 2011 is de formatie eind 2014 met 38 fte gekrompen.

Organisatie en personeel

7.1

Organisatie en personeel

H 7

H7

Aantal medewerkers (peildatum 31-12-2014) BedrijfsOnderdeel

Aantal Medewerkers

Uren per Week

Full-time

Part-time

Aantal mannen

Aantal Vrouwen

13 57 17 19 71

394 1760 523,3 622 2.483

5 20 7 14 59

8 37 10 5 12

4 16 10 13 64

9 41 7 6 7

177

5.782,3

105

72

107

70

Directie en staf Woondiensten Vastgoed Financiën en IT Onderhoud

Organisatie Als gevolg van het kabinetsbeleid en de strengere eisen van toezichthouders moesten we in 2013 voor het eerst in onze geschiedenis gedwongen ontslagen doorvoeren. Omdat we minder bouwen werd het bedrijfsonderdeel Vastgoed het sterkst getroffen. Per 1 april 2014 trad een groep medewerkers van Vastgoed uit dienst. De krimp

Totaal

had ook gevolgen voor de bedrijfsonderdelen Woondiensten en Onderhoud, per 1 oktober moest nog een aantal

Aantal fte’s

160,6

medewerkers ons verlaten. In samenwerking met de vakbonden zorgden we voor een goed Sociaal Plan. Opmerking:

Eind december 2014 waren er 177 medewerkers in dienst. Corporaties moeten zich weer richten op hun kerntaak: goede en passende woonruimte bieden aan mensen met

Bovenstaande tabel is:

lagere inkomens. Dit is vanaf de oprichting van de beide corporaties, waar Nijestee uit is voortgekomen altijd al

•

Inclusief de medewerkers die per 31 december 2014 uit dienst gaan (5 medewerkers, 4,6 fte);

onze belangrijkste taak geweest. Daarom heeft ons Strategisch Kader ook als titel ‘Vooruit naar de oorsprong’.

•

Inclusief de medewerkers die we begeleidden naar een andere stap in hun loopbaan en begin 2015

In 12 punten is hierin benoemd waar we ons in de periode 2014 t/m 2016 op gaan richten. Het bovenal bieden

uit dienst gaan (4 medewerkers, 3,8 fte).

van voldoende en betaalbare woningen in de stad Groningen is en blijft daarbij de grond van ons bestaansrecht.

•

Exclusief deze medewerkers bedraagt de formatie 152,2 fte.

2014 was ook het jaar van de parlementaire enquête, die in het leven is geroepen vanwege een aantal incidenten in de sector, die helaas op alle corporaties afstralen. De uitkomsten van de parlementaire enquête bevestigen de koers van de overheid die er in voorziet dat corporaties weer terug moeten naar hun kerntaak. In ons Strategisch Kader sluiten we daar al op aan. Onze organisatie is een stichting en kent de volgende structuur:

7.2

Duurzame inzetbaarheid: gezond blijven, leren en ontwikkelen Bij Nijestee werken betrokken medewerkers en dat uit zich in lange dienstverbanden. In 2014 vierden veel medewerkers een dienstjubileum: 15 medewerkers waren 12,5 jaar in dienst, 5 medewerkers vierden hun zilveren dienstjubileum en 1 medewerker was 40 jaar werkzaam bij Nijestee. Het gemiddeld aantal dienstjaren van de medewerkers is bijna 16 jaar. Aantal medewerkers naar dienstjaren

Raad van Commissarissen

Aantal Dienstjaren

Aantal mannen

Aantal vrouwen

Totaal

14 18 41 13 21

12 22 19 13 4

26 40 60 26 25

<5 6-10 11-20 21-30 31-40

Bestuur/ Directie

Totaal Gemiddeld Pand Garant B.V. Staf

Nijestee Onroerend Goed B.V.

107

70

177

17,7

13,2

15,9

De gemiddelde leeftijd van de medewerkers stijgt langzaam en komt in 2014 uit op 45,6 jaar. Het personeelsbestand bestaat voor 60% uit mannen en 40% uit vrouwen. Aantal medewerkers naar leeftijdsklasse Leeftijd

Aantal mannen

Aantal vrouwen

Totaal 2014

Totaal 2013

Totaal 2012

Totaal 2011

< 26 26-35 36-45 46-55 56-65

1 10 32 35 29

3 18 25 16 8

4 28 57 51 37

5 34 60 55 36

7 47 60 61 31

9 48 67 60 30

De directie bestond in 2014 uit vijf mannen. In onderling overleg verliet de directeur Woondiensten het

Totaal

107

70

177

190

206

214

afgelopen jaar de organisatie. Hij wordt in 2015 opgevolgd door een vrouw. De samenstelling van de Raad

Gemiddeld

48,1

41,9

45,6

45,2

44

43

Woondiensten

Onderhoud

Vastgoed

Financiën, Control & Informatie

van Commissarissen lichten we toe in Hoofdstuk 8. De positie van PandGarant en Nijestee Onroerend Goed BV beschrijven we in paragraaf 7.4. 43

werkgerelateerd, ziekteverzuim. Het verzuimpercentage is vooral fors gestegen doordat drie medewerkers

Samenwerkingsverbanden en verbindingen In het belang van de volkshuisvesting werken we samen met verschillende instellingen en organisaties in de woonsector. In deze paragraaf lichten we onze samenwerkingsverbanden toe.

Organisatie en personeel

langer dan een jaar ziek waren vanwege ernstige ziektes. Twee daarvan zijn inmiddels volledig arbeidsongeschikt

7.4

H 7

Het ziekteverzuimpercentage over 2014 was 5,63%. In 2014 kampten we met veel langdurig, maar niet

verklaard door het UWV. We zien dat de gemiddelde leeftijd van het personeel toeneemt. Daarnaast zullen medewerkers langer door

7.4.1

PandGarant BV PandGarant organiseert het planmatig onderhoud voor particuliere woningbezitters en verenigingen van

moeten werken vanwege wijzigingen in de pensioenwetgeving. Duurzame inzetbaarheid, waarbij medewerkers

eigenaren (VvE). Ultimo 2014 is de aandelenverhouding 1/3 – 1/3 voor de corporaties Lefier en Nijestee en 1/3

gezond en competent hun werk kunnen blijven doen, is dus zowel van belang voor de organisatie als voor onze

voor de directeur van Pandgarant. We voldoen (net als iedere andere eigenaar) aan onze financiële verplichtingen

medewerkers zelf. De gedwongen ontslagen van de afgelopen jaren hebben laten zien dat we geen garanties

door periodiek een bijdrage over te maken op de rekening van de desbetreffende VvE. Onze bijdrage bestond in

kunnen geven op werkzekerheid, daarom zijn scholing en verdere ontwikkeling van groot belang. Hiertoe bieden

2014 vooral uit kosten voor planmatig onderhoud (€ 1.557.000) en administratiekosten (€ 485.000).

we een scala aan instrumenten, zoals budgetten voor functiegebonden scholing, maar ook voor ontwikkeling richting andere functies binnen of buiten de sector. We wijzen medewerkers op die mogelijkheden, maar de

In 2015 neemt de directeur van PandGarant de aandelen van Nijestee en Lefier over. Wij zijn dan alleen nog

verantwoordelijkheid voor de eigen loopbaan en ontwikkeling ligt bij de mensen zelf.

gebonden aan PandGarant via ons bezit in VvE’s.

Om medewerkers zicht te geven op het belang van loopbaanzelfsturing organiseren we elk jaar een ‘Kijk op je loopbaandag’ samen met tal van andere organisaties. Deelname aan de dag faciliteren we volledig, omdat we het

7.4.2

van groot belang vinden dat medewerkers bewust nadenken over hun loopbaan. Circa 65% van de deelnemers

Nijestee Onroerend Goed BV In 2007 richtten we de Nijestee Onroerend Goed BV op. Dat deden we om ons maximaal voor te bereiden op ontwikkelingen rond de vennootschapsbelasting. Vooralsnog vinden in deze BV geen activiteiten plaats.

aan deze activiteit zet daarna concrete stappen. Via ons interne vacaturebeleid en via uitwisseling van vacatures in regionale samenwerkingsverbanden met

7.4.3

Allianties en samenwerkingsverbanden

collega-corporaties (Loopbaaninitiatief) en andere organisaties (Noorderlink) bieden we medewerkers verdere

We maakten in 2014 deel uit van de volgende allianties en samenwerkingsverbanden:

kansen op ontwikkeling. Wat betreft de samenwerking op het gebied van duurzame inzetbaarheid lopen we met

•

Loopbaaninitiatief voorop in de sector. Bij Loopbaaninitiatief zijn nu negentien woningcorporaties uit het noorden

Bestuurlijk Overleg Gemeente-Corporaties. Dit overleg vormt de ruggengraat van de samenwerking tussen gemeente en corporaties, het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0;

van het land aangesloten. Er is een speciale loopbaanadviseur in dienst, die wordt bekostigd via een subsidie van

•

het Fonds Leren en Ontwikkeling Woningcorporaties (FLOW). Medewerkers kunnen zich ook inschrijven voor een

WoningNet NV. Vanaf 1 januari 2004 is Nijestee participant in WoningNet NV. WoningNet ondersteunt sinds die datum de woonruimteverdeling in Groningen;

medewerkerspool.

•

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). We participeren eind 2014 in circa 140 VvE’s. Door verkoop van huurwoningen in gestapelde complexen is dit aantal de laatste jaren sterk gestegen. PandGarant voert de

Duurzame inzetbaarheid heeft ook betrekking op gezondheid. Daarom boden we in het verslagjaar opnieuw een

administratie van de meeste VvE’s;

Preventief Medisch Onderzoek aan. Dat deden we eerder al in 2011 en dat willen we om de drie tot vier jaar

•

herhalen. Jonge mensen bieden we de mogelijkheid om werkervaring op te doen via stageplekken. In 2014

die met hun voeten midden in de grootstedelijke problematiek staan. Samen vertegenwoordigen de

deden 13 stagiaires werk- en leerervaring bij ons op.

7.3

De Vernieuwde Stad (DVS). DVS is een platform van grote maatschappelijk betrokken woningcorporaties deelnemende corporaties bijna 30% van de sociale huursector;

•

Ondernemingsraad

Roeg en Roem. Samen met architectenbureau KAW richtten we in 2008 een noordelijk kennisplatform voor dorps- en wijkvernieuwing op. Roeg en Roem organiseert laagdrempelige activiteiten over tal van actuele

De Ondernemingsraad (OR) vertegenwoordigt het personeel en is strategisch overlegpartner van de directie.

onderwerpen en werkt onder andere samen met Platform31;

De OR bestond eind 2014 uit 8 leden. Omdat het aantal werknemers is gezakt tot onder de 200 zal de OR

•

via natuurlijk verloop terug gaan naar 7 leden. De zittingsduur van de leden is maximaal negen jaar (drie

Leefbaarheidsfondsen. Voor een aantal wijken richtten we leefbaarheidsfondsen op. Bewoners en andere belanghebbenden kunnen een tegemoetkoming krijgen in de kosten van activiteiten voor en door de buurt.

zittingsperiodes). De huidige OR is gekozen in het voorjaar van 2013.

In een aantal gevallen financieren andere partijen mee. Nijestee neemt deel aan de stichtingsbesturen; •

Huisvesting buitenlandse studenten. De landelijke studentenhuisvester SSH verzorgt per 1 januari 2015 de

De taak van de OR is om het beleid van Nijestee te toetsen en te beïnvloeden. Daarbij maakt de OR steeds

huisvesting van buitenlandse studenten in de stad. Samen met De Huismeesters en Lefier leveren we de

een afweging tussen personeelsbelang en bedrijfsbelang. In 2014 overlegde de OR zeven maal met de

benodigde woonruimte. In september 2014 ondertekenden we de afspraken, waarbij de Rijksuniversiteit en

algemeen directeur/bestuurder. Tijdens de vergaderingen is het hoofd Personeelszaken aanwezig om

de Hanzehogeschool garant staan voor afname van een vast aantal eenheden.

achtergrondinformatie te verstrekken. Vaste bespreekpunten zijn de begroting, het jaarverslag en de bedrijfsrapportages, zoals de viermaandsrapportages en maandrapportages. De OR heeft over specifieke onderdelen van het personeelsbeleid instemmingsrecht of adviesrecht.

7.4.4

Beëindigde samenwerkingsverbanden In 2014 is ook een aantal samenwerkingsverbanden beëindigd: •

De OR gaf in 2014 een positief advies over:

Groninger Monumentenfonds (GMF). Vanaf september 2001 participeerden we in deze NV. In 2012 verzocht de minister van Binnenlandse Zaken ons om deze verbinding te beëindigen omdat het GMF vooral

•

Het jaarverslag van 2013;

vastgoed exploiteert zonder woonfunctie. Voor een corporatie zijn dergelijke verbindingen niet toegestaan.

•

De begroting van 2015.

Daarom beëindigden we in 2014 de verbinding door de aandelen te verkopen aan de Stichting Industrie – en Handelsgebouwen;

Een delegatie van de OR nam in oktober deel aan de gesprekken met de visitatiecommissie. Ook had de OR

•

Stichting KUUB. KUUB is het centrum voor particuliere bouw in Groningen. We geven kopers graag ruimte

een rol bij de selectie van een nieuwe directeur Woondiensten. Daarnaast besprak de OR onder andere de

voor meer invloed op de eigen woning. Ons bestuur besloot op 20 juli 2004 borg te staan voor een

financiële positie van Nijestee, de verzuimanalyse van het personeel, het Strategisch kader 2014-2016, het

gemeentelijke lening aan de stichting voor een eenmalig bedrag ad €170.168 als startkapitaal. In overleg

nieuwe verhuisproces, het visitatierapport, beheer van VvE’s, de parlementaire enquête en de uitkomst van de

met de gemeente Groningen verviel de garantiestelling van Nijestee begin 2014.

beoordelingsgesprekken. 45

Van een corporatie wordt verwacht dat zij nadrukkelijk aandacht besteedt aan de verantwoording over haar zoals destijds is voorgeschreven door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Naam verbinding

Pandgarant

Nijestee Onroerend Goed

Van toepassing zijnde risico’s

Dalende omzet, onderdekking afgesloten onderhoudscontracten.

NvT (nog geen activiteiten)

Niet-conforme levering afgesproken diensten (software toewijzing woningen).

Vennootschapsbelasting?

Ja, sinds start onderneming vindt aangifte plaats.

Ja/nee. Deze verbinding is opgericht als mogelijke FBI. Vanwege de integrale vpb wordt geen bezit overgeheveld en wordt eventuele vpb binnen de toegelaten instelling afgewikkeld.

Onbekend, Nijestee is slechts afnemer van diensten.

Betrokkenheid gemeente?

Nee

Nee

Nee

Hoe worden de activiteiten verantwoord in de jaarstukken?

Geen consolidatie (minderheidsbelang). In het jaarverslag wordt melding gemaakt van activiteiten.

Geen consolidatie. Geen nadere toelichting, want nog geen activiteiten.

Geen consolidatie (minderheidsbelang). In het jaarverslag wordt melding gemaakt van haar activiteiten.

1 - Algemene gegevens BV

BV

NV

Vestigingsplaats

Groningen

Groningen

Utrecht

Statutaire doelstelling

Het aanbieden van producten en diensten op het gebied van beheer, administratie en onderhoud van zowel aan particulieren als aan anderen toebehorende onroerende zaken.

Het beleggen van vermogen in registergoederen, effecten en schuldvorderingen.

Het deelnemen in, financieren van en het voeren van de directie of administratie van ondernemingen die zich met name bezig houden met de ondersteuning van verhuur- en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen krachtens de Woningwet.

De hoofdtaak van Pandgarant is het regelen van beheer en onderhoud voor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Daarnaast organiseert zij het planmatig onderhoud voor particulieren.

Is opgericht als Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) in het kader van de vaststellings-overeenkomst vennootschapsbelasting (vpb). Zou wellicht gebruikt worden voor het beleggen in hoogwaardige huurwoningen, bedrijfsonroerend goed en garages. In verband met de invoering van de integrale vpb is deze BV in 2014 niet gebruikt.

WoningNet bemiddelt woningen voor corporaties in verschillende regio’s in Nederland. Zij verzorgt de inschrijving van woningzoekenden, publiceert het actuele woningaanbod en regelt de verdeling van de woningen volgens de regelgeving.

Toegevoegde waarde Nijestee

Vanwege transparantie en regelgeving zijn in 1999 alle activiteiten rondom beheer en onderhoud inzake VvE’s samengevoegd binnen Pandgarant BV.

Is opgericht om te kunnen anticiperen op ontwikkelingen binnen de vpb. Heeft momenteel geen toegevoegde waarde.

WoningNet regelt op ordentelijke en gestructureerde wijze de verhuur van woningen. De toegevoegde waarde is evident.

Hoe worden de activiteiten gerealiseerd?

In een verbinding

In een verbinding

Binnen de corporatie

Korte beschrijving (beoogde) activiteit

2 - Financiële gegevens

WoningNet

3 - Risicobeheersing

WoningNet

Rechtsvorm

Nijestee Onroerend Goed

Kerntaak of nevenactiviteit?

Nevenactiviteit

Nevenactiviteit

Nevenactiviteit

Is er een direct of indirect corporatiebelang?

33,3% direct belang

100% direct belang

0,02% (obv gestort kapitaal) = 100 aandelen

Eventuele overige participanten

Corporatie Lefier 33,3% Directeur PandGarant 33,3%

NvT

Circa 75 overige corporaties.

Wijze van bestuurlijke zeggenschap

Directeur-bestuurder heeft zitting in AvA.

100%

Geen bestuurlijke zeggenschap.

Wijze waarop risicobeheersing plaats vindt

Periodieke rapportageplicht.

Niet specifiek, want geen activiteiten.

Geen specifieke.

Zijn er gegarandeerde omzetafspraken vooraf

Geen specifiek bedrag of omvang.

Geen, want geen activiteiten.

Contractafspraak, dat de verbinding de overeengekomen diensten levert.

Organisatie en personeel

verbindingen. Via onderstaand schema voldoen wij aan dat verzoek. Wij hanteren zoveel mogelijk het format

Pandgarant

H 7

Naam verbinding

Overzicht directe en indirecte verbindingen Nijestee

(financiële relatie tussen Nijestee en verbinding)

Geldstromen van verbinding naar corporatie

Nihil

Nihil

Nihil

Afgegeven garanties van corporatie aan verbinding

Geen

Geen

Geen

Financiering van de activiteiten in de Op basis van eigen omzet verbinding vinden plaats door

(Nog) geen activiteiten

Op basis van eigen omzet en met behulp van andere financiers.

Worden er subsidies ingebracht?

Nee

Nee

Nee

Geldstromen van corporatie naar verbinding

Nihil

Nihil

€ 152.000

Doorberekende kosten hebben betrekking op

NvT

NvT

Beschikbaar stellen software met betrekking tot de toewijzing van woningen.

Afgegeven garanties van verbinding aan corporatie

Geen

Geen

Geen

Eigen vermogen verbinding

Positief € 59.000 (concept 2014)

Positief € 18.000

Positief € 6,9 miljoen (stand 2013)

Balanstotaal

€ 363.000 (concept 2014)

€ 18.000

€ 9,6 miljoen (stand 2013)

Jaaromzet

€ 1,6 miljoen (concept 2014)

Nihil

€ 14,4 miljoen (stand 2013)

Ontvangen winstuitkeringen

2013: nihil concept 2014: € 32.000

2013: nihil 2014: nihil

2013: nihil 2014: nihil

47

H8

Bericht van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) is de interne toezichthouder van Nijestee. De RvC toetst de activiteiten van bestuur, directie en de organisatie als geheel aan de eisen die vanuit de wetgever en de samenleving aan de corporatie worden gesteld. De RvC vervult daarmee een belangrijke schakel tussen de eigen organisatie en het extern toezicht door instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) of het ministerie. Werkwijze, taken, bevoegdheden en voorwaarden rond toetreding staan in het ‘Reglement voor de Raad van Commissarissen van Nijestee’. Dit document is op de website van Nijestee te vinden. In dit reglement staat ook het toezicht beschreven op de rechtspersonen die aan Nijestee verbonden zijn. De RvC is samen met het bestuur verantwoordelijk voor een goede governance structuur. In dit hoofdstuk legt de RvC verantwoording af over het verslagjaar 2014. Als richtsnoer hanteert de RvC het verantwoordingskader zoals aangereikt in de Governance Code en de Aedescode. In 2014 liet Nijestee voor de tweede keer een visitatie uitvoeren. In het visitatierapport noteert de commissie: ‘Nijestee beschikt over een professionele raad van commissarissen (RvC). De samenstelling van de RvC sluit aan bij de thema’s die er spelen binnen het werkgebied, en de commissarissen hebben een moderne en passende rolopvatting. De commissarissen zijn actief in het signaleren van relevante ontwikkelingen en participeren actief in verschillende activiteiten van Nijestee. De RvC heeft aangetoond open te staan voor eigen professionalisering en heeft haar eigen rol in de afgelopen periode actief geëvalueerd. Ze heeft een kwaliteitsslag gemaakt in de diepgang, efficiëntie en haar toezichthoudende rol. Het toetsingskader van de RvC is voldoende en kan verder worden geëxpliciteerd op het vlak van doorvertaling van visie naar concrete doelstellingen en het inzicht in de financiële sturing van de corporatie.’ Deze laatste aanbeveling neemt de RvC ter harte. In 2011 is de Governance Code op een aantal punten aangescherpt. Op een drietal punten wijkt Nijestee af van deze code. Conform het principe van de code – pas toe of leg uit - volgt hier uitleg waarom Nijestee niet aan alle punten van de code voldoet:

•

de Auditcommissie overlegt met de externe accountant in aanwezigheid van de bestuurder. Wel heeft de voorzitter van de RvC eens per jaar een gesprek met de accountant onder vier ogen;

•

de bestuurder is niet benoemd voor een periode van maximaal 4 jaar. Wel stelt de RvC jaarlijks een prestatiecontract met de bestuurder op. Ieder jaar toetst de Remuneratiecommissie tijdens het beoordelingsgesprek in hoeverre het vastgestelde beleid is uitgevoerd. Dit gesprek biedt naar het oordeel van de RvC voldoende waarborgen, waardoor een expliciete termijn van 4 jaar niet nodig is;

•

de Remuneratiecommissie, bestaande uit de voorzitter en de vice-voorzitter, kent geen specifiek reglement. De RvC acht dit niet noodzakelijk.

De Governance Code wordt in 2015 geactualiseerd. De wijzigingen worden door de RvC bestudeerd, zo nodig vindt aanpassing van de huidige werkwijze plaats.

8.1

Governance structuur Alle middelen dienen in het belang van de volkshuisvesting te worden geïnvesteerd, waarbij huisvesting van de primaire doelgroep de kerntaak van de corporatie is. De RvC rekent de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) als de basis voor toetsing van het beleid dat Nijestee voert. Lokaal geldt een ander prominent toetsingskader in de vorm van het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0, waarin prestatieafspraken zijn vastgelegd over samenwerking en investeringen door gemeente en de gezamenlijke corporaties.

49

Remuneratiecommissie voert jaarlijks een gesprek over de voortgang op basis van een prestatiecontract. Sinds

als leidraad geldt. Deze uitgangspunten gelden eveneens als een belangrijk toetsingskader voor de RvC. Het

2004 is de heer Pieter Bregman algemeen directeur/bestuurder. In 2005 is de directeur Vastgoed, de heer Henk

Strategisch kader is doorvertaald naar herijkte financiële doelstellingen op de lange termijn (zie hoofdstuk 9).

Raatjes, tot plaatsvervanger benoemd van de bestuurder. Beide benoemingen vonden plaats op basis van een

Deze beleidsuitspraken geven de RvC kaders voor de financiële beoordeling van bestuursvoorstellen.

actuele profielschets en een assessment. De bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering

Bericht van de Raad van Commissarissen

De RvC is ook werkgever, zij benoemt de algemeen directeur/bestuurder en diens plaatsvervanger. De

strategie voor 2014-2016. In ‘Vooruit naar de oorsprong’ is de rode draad beschreven die de komende periode

H 8

Iedere drie jaar stelt Nijestee haar strategie bij. In 2013 besprak de RvC de contouren van een bijstelling van de

daarvan. Om de vier maanden bespreekt de RvC een tussenrapportage over de voortgang. Met behulp van de Balanced

8.2

Score Card (BSC) geeft het bestuur inzicht in de voortgang van de werkzaamheden en eventuele risico’s. Vanuit

Werving en selectie

risicomanagement levert Nijestee daarnaast sinds 2010 voor iedere RvC-vergadering een voortgangsrapportage.

De RvC heeft een teamprofiel opgesteld waarin competenties staan beschreven waar de leden aan

In de dagelijkse praktijk vormen deze rapportages een belangrijk sturingsinstrument om beslissingen te nemen

moeten voldoen. Vastgesteld is dat in het team in ieder geval kennis aanwezig moet zijn op het gebied

en governance concreet vorm te geven.

van volkshuisvesting, financiën, personeelsbeleid, juridische zaken, vastgoedontwikkeling en commerciële dienstverlening. Huurderorganisaties hebben het recht twee bindende voordrachten te doen voor de Raad van

Werkwijze, werving en selectie

Commissarissen (RvC). In de RvC van Nijestee zijn twee leden op voorspraak van de huurders benoemd. Deze

Tijdens de oprichting van Nijestee telde de RvC zeven leden. In 2009 vernieuwden we het Reglement en

leden nemen het initiatief om minstens tweemaal per jaar met de georganiseerde huurders overleg te voeren.

bestond de RvC uit vijf leden. In 2012 adviseerde het CFV om meer financiële deskundigheid de raad binnen

Eenmaal per jaar vindt een overleg plaats met de voltallige RvC. De gesprekken vinden plaats zonder de

te halen. De raad bestaat daarom met ingang van 1 januari 2013 uit zes leden. De leden van de RvC worden

aanwezigheid van de bestuurder.

voor een periode van vier jaar benoemd en mogen maximaal acht jaar aan de RvC deelnemen. Ieder lid heeft de verantwoordelijkheid onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming, zodanig dat de raad de

De RvC kent geen vaste selectiecommissie en wijst per gelegenheid twee leden aan om de sollicitatiegesprekken

belangen op evenwichtige wijze kan afwegen. Om de onafhankelijkheid van de leden te staven verwijzen we naar

te voeren. De RvC schakelt doorgaans de bestuurder in als adviseur van deze commissie. Als dit tot een

het overzicht van hoofd- en nevenactiviteiten in paragraaf 8.6.

voordracht van een geschikte kandidaat leidt, volgt een gespreksronde met de Ondernemingsraad en de huurderorganisaties. Na positieve adviezen wordt de kandidaat benoemd tot toezichthouder en volgt

Inzicht in de werkwijze

kennismaking met de voltallige RvC en het directieteam.

De RvC komt jaarlijks minimaal vier keer bijeen met de bestuurder, de controller en de plaatsvervangend bestuurder. Afhankelijk van de agendapunten kunnen andere directieleden of medewerkers worden uitgenodigd.

Aan het eind van het jaar trad een lid af vanwege de maximale zittingstermijn. Begin 2015 wordt een nieuw lid

In het verslagjaar kwam de RvC vijf maal bijeen. De RvC hecht eraan om goed op de hoogte te blijven van

benoemd. Met de opheffing van het gros van de huurderverenigingen in 2013 vervult de Participatieraad (zie

de actualiteit in de stad en zich te verdiepen in de discussies die in de sector spelen. Minimaal eenmaal per

paragraaf 2.2) een rol in de benoeming van nieuwe RvC-leden. Op die manier is zeggenschap van bewoners over

jaar organiseert de RvC daarom een themabijeenkomst over een actueel onderwerp. Naast de reguliere

de benoeming van interne toezichthouders geborgd.

vergaderingen spreekt de voorzitter van de RvC maandelijks met de bestuurder en bestaat de afspraak dat er tussentijds contact is bij urgente zaken. Vanuit de RvC is een Auditcommissie benoemd om de Raad te kunnen adviseren over de bedrijfseconomische

8.3

Integriteit Nijestee voert actief beleid op de integriteit van de organisatie en haar medewerkers. Voor de medewerkers van Nijestee zijn algemene regels opgesteld waar zij zich aan dienen te houden in een Bedrijfscode. Het

aspecten en om de besluitvorming te optimaliseren. In de Auditcommissie is tenminste een financieel expert

management van Nijestee en de RvC zijn primair verantwoordelijk voor risicobeheersing en fraudepreventie en

aanwezig. In 2014 is de werkwijze aangescherpt: de commissie voert met ingang van 2014 jaarlijks een apart

hebben een voorbeeldfunctie. In het Reglement voor de RvC staan bepalingen opgenomen over de omgang met

Auditgesprek met de bestuurder. De Auditcommissie vormt het eerste aanspreekpunt van de externe accountant

vertrouwelijke informatie en onverenigbaarheid van functies.

wanneer deze onregelmatigheden constateert in de inhoud van de financiële berichten of in de gevolgde procedures rond de financiële verslaggeving. De Auditcommissie bepaalt of en wanneer de voorzitter, het lid

Toezicht op de integriteit vereist relevante en juiste informatie. Het bestuur voorziet vanuit de lijnorganisatie

van het bestuur verantwoordelijk voor financiële zaken en/of de externe accountant bij de vergadering van de

zoveel mogelijk in die behoefte, maar de RvC maakt ook actief gebruik van externe informatiebronnen. Zo is

commissie aanwezig zijn. De Auditcommissie overlegt zo vaak als zij dit nodig acht.

de accountant aanwezig bij de behandeling van de jaarrekening in de RvC-vergadering. Ook spreekt de RvC zonder bestuurder met diverse sleutelfunctionarissen in de organisatie, zoals het hoofd Financiën, een manager

In het verslagjaar kwam de Auditcommissie vier maal regulier bijeen met de bestuurder en controller.

Onderhoud en de OR. Daarnaast wordt de accountant jaarlijks gevraagd een apart onderdeel van de organisatie te onderzoeken. De accountant stelt jaarlijks een rapport op met conclusies en aanbevelingen. Tijdens de

Terugkerende agendapunten voor het regulier overleg zijn:

controle van de jaarrekening sprak de accountant met name over de introductie van de verhuurdersheffing,

•

Financiële status (realisatie Begroting, financiële risico’s);

controle op toewijzingen, toezicht WSW en treasury. De accountant had na controle van de jaarrekening geen

•

Operationele risico’s;

bijzonderheden te melden om fraude of eventuele andere overtredingen te voorkomen. Op verzoek van de

•

Wet- en regelgeving;

accountant is in het jaarverslag in Hoofdstuk 10 een opsomming van maatregelen opgenomen van beperking

•

Opvolgen bevindingen accountant;

van fraude- en waarderingsrisico’s.

•

Bevindingen externe toezichthouders. Periodiek wordt het functioneren van de externe accountant besproken in de RvC, waarbij ook de

De Auditcommissie doet schriftelijk verslag van haar beraadslagingen en bevindingen aan de voltallige RvC. Het

onafhankelijkheid onderwerp van gesprek is. De huidige accountant werd in eerste instantie benoemd voor

Jaarverslag 2013, de Management Letter van de accountant, de Begroting 2015 en de selectie van een nieuwe

drie jaar. In 2007 vond herbenoeming plaats voor drie jaar. In 2010 is het contract verlengd met een jaar met

accountant waren de belangrijkste bespreekpunten.

als voorwaarde dat een geheel nieuw controleteam moest worden geïnstalleerd. Dat is gebeurd. In 2014 is gewisseld van accountant, na een jaar vindt evaluatie plaats.

51

Samenwerking SSH Utrecht (huisvesting buitenlandse studenten en gasten)

•

Start bouw huisvesting cliënten Het Kopland

onderwerp. Wanneer er besluiten genomen dienen te worden waarbij sprake is van tegenstrijdige belangen

•

Vervolg samenwerking gemeente bij ontwikkeling Oosterhamriktracé

binnen de RvC, zal vooraf goedkeuring worden gevraagd aan de RvC. In 2014 deden zich geen kwesties voor

•

Compliance reglement

Bericht van de Raad van Commissarissen

•

desbetreffende RvC-lid neemt vervolgens niet deel aan discussie en besluitvorming over het onderhavige

H 8

Als er een tegenstrijdig belang opdoemt, wordt de voorzitter van de RvC terstond op de hoogte gesteld. Het

waarbij belangenverstrengeling in het geding was. Overige besproken onderwerpen Het bestuur is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat

•

Samenvatting Strategisch kader 2014-2016

alle belangrijke financiële informatie bij het bestuur bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van

•

Viermaandelijkse rapportages / Balanced Score Card

de interne en externe financiële verslaggeving worden gewaarborgd. De bestuurder heeft dusdanige AO/IC

•

Brief ministerie BZK: verantwoording uitgaven leefbaarheid jaarverslag 2012

maatregelen getroffen (of laten treffen) dat hij continu op de hoogte is van de (financiële) ontwikkelingen binnen

•

Brief ministerie Veiligheid en Justitie: aansprakelijkheid bestuurders en toezichthouders in semipublieke

Nijestee en haar dochters.

8.4

sectoren •

Sturen op maatschappelijk rendement

In 2014 zette Nijestee mede op verzoek van de RvC een gestructureerde vorm van compliance op. Compliance

•

Klachtenrapportage

is: ‘het geheel van maatregelen dat zich richt op de implementatie, handhaving en naleving van externe wet- en

•

Professionalisering intern toezicht

regelgeving, alsmede op interne procedures en gedragsregels om te voorkomen dat de reputatie en integriteit

•

Correspondentie WSW: borgingswaardigheid en faciliteringsvolume

van Nijestee wordt aangetast.’ Voor de invulling hiervan verwijzen we naar paragraaf 10.4.

•

Analyse gevolgen Novelle op Herzieningswet

•

BAG adviezen (Concept Begroting 2015, Huuraanpassing 2014, Relatie huurders – ParticipatieRaad)

•

Continuïteitsoordeel 2013 door Centraal Fonds Volkshuisvesting (oordeel: A1, de voorgenomen activiteiten

Zelfevaluatie en deskundigheidsbevordering De RvC staat jaarlijks stil bij haar eigen functioneren. Bewaken van de juiste kennis en ervaring zijn

passen bij de vermogenspositie van de corporatie)

continue aandachtspunten binnen de RvC: gevolgde opleidingen en het bijspijkeren van kennis vormen

•

KPMG Accountantsverslag 2013 met controleverklaring

een vast onderwerp tijdens de jaarlijkse zelfevaluatie. Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging van

•

KPMG Management Letter 2013

Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en maken, al naar gelang de individuele behoefte, gebruik van

•

Oordeelsbrief ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verslagjaar 2013

het professionaliseringsaanbod. In het verslagjaar volgden individuele leden workshops en cursussen op onder

•

Verhuurvoorwaarden en gebruik Damsterpoort

andere de volgende terreinen:

•

CFV: Corporatie in Perspectief 2013

•

Betaalbaarheid en beschikbaarheid sociale huurwoningen in de stad

•

Informatievoorziening aan en van de Raad;

•

Toekomst samenwerking gemeente en lokale corporaties

•

Werkgeverstaken van de RvC;

•

Stand van zaken WooninvesteringsFonds (WiF)

•

Governance binnen maatschappelijke organisaties;

•

Toetsing inkomenscriteria nieuwe verhuringen

•

Excursie sociale huisvesting in Europees perspectief;

•

Voortgang nieuw verhuisproces

•

Themabijeenkomst arbeidsvoorwaarden/pensioenen directeur/bestuurders;

•

Stand van zaken aardbevingsschade

•

Woningcorporaties en reputatiemanagement.

•

Toetsingskader nieuwbouw

•

Scholing RvC-leden

•

Organisatieontwikkeling Nijestee

Daarnaast organiseren diverse leden intervisie met andere toezichthouders. De RvC stelde in 2005 een Auditcommissie financiën in. De werkzaamheden van deze commissie dragen bij

8.5

aan scherpte in het toezicht op de bedrijfseconomische kant. Daarnaast is de raad bevoegd om periodiek een

Activiteiten

externe audit te laten uitvoeren of financiële deskundigheid extern in te huren.

•

Besluit- en bespreekpunten en activiteiten

•

Jaarlijks overleg met de OR (door twee leden van de RvC)

•

Zelfevaluatie RvC

•

Werkbezoek: uitleg nieuw verhuisproces en fietstocht langs bezit Nijestee op 25 juni

Besluiten RvC en goedkeuring voorstellen Bestuurder

Overleg met Participatieraad (door de twee leden van de RvC die op voordracht van de huurders zijn benoemd)

•

Prestatiecontract bestuurder (jaarlijks)

•

Gesprek Auditcommissie met manager Bedrijfsbureau

•

Jaarverslag Nijestee 2013

•

Deelname aan scholings- en andere bijeenkomsten van VTW

•

Jaarrekening Nijestee Onroerend Goed BV en Jaarrekening PandGarant 2013

•

Deelname van diverse commissarissen aan Nieuwjaarsbijeenkomst Nijestee

•

Begroting Nijestee 2015

•

Deelname van vijf commissarissen aan de BinnensteBuitendag

•

Treasury jaarplan 2015

•

Opdrachtverstrekking Visitatie

•

Start nieuwbouwprojecten Semmelweisstraat en Grunobuurt 6

•

Verkoop aandelen Groninger Monumentenfonds

•

Uitgifte en overdracht 1/3 aandelenbelang PandGarant

•

Wisseling accountant

•

Afstoten diverse grondlocaties

•

Recht op rechtsbijstand en bestuursaansprakelijkheid (kosten verweer voorschieten door Nijestee)

•

Herbenoeming en werving nieuw lid RvC

53

H 8

Martha Buitenkamp, Lid Hoofdfunctie Eigenaar adviesbureau Anantis, project- en procesmanagement

Persoonlijke gegevens van de leden van de RvC Naam

M/V

Functie

Geboren in

Benoemd per

Aftredend

Wouter de Jong

M

Voorzitter

1960

01-01-2012

2015

Arie Wink

M

Vicevoorzitter

1948

03-11-2010 (herbenoemd in 2014)

2018

Martha Buitenkamp

V

Lid

1963

28-03-2007 (herbenoemd in 2011)

2014

Ko Blok

M

Lid

1949

28-10-2009 (herbenoemd in 2013)

2017

Erik de Boer

M

Lid

1966

01-01-2013

2016

Mirjam Kuin

V

Lid

1962

01-01-2013

2016

Samenstelling Auditcommissie Naam

Benoemd in

Ko Blok

2010

Erik de Boer (voorzitter)

2013

Samenstelling Remuneratiecommissie

Bericht van de Raad van Commissarissen

8.6

Persoonlijke gegevens en beloningen

Nevenfuncties - Lid van de Raad van Advies Stichting Het Drentse Landschap - Lid rekenkamercommissie ’t Hogeland  - Bestuurslid Stichting Lofar Tafel  - Voorzitter rekenkamercommissie Waterschap Zuiderzeeland

Ko Blok, Lid Hoofdfunctie Directeur Blok & Ko te Hilversum (toezicht, advies en coaching) Nevenfuncties - Lid bestuur Arie Kreuk Stichting (maritiem erfgoed) - Lid algemeen bestuur Stichting Forum Stedelijke Vernieuwing - Lid Raad van Commissarissen woningcorporatie Mitros, Utrecht - Voorzitter bestuur Museumwerf Vreeswijk, Nieuwegein - Lid Raad van Commissarissen NV Groothandelsgebouwen Rotterdam - Lid Raad van Commissarissen woningstichting Rentree Deventer - Lid Raad van Advies Luchtsingel Rotterdam - Lid Raad van Advies Hermon Erfgoed BV Zeist - Lid Raad van Commissarissen Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest

Erik de Boer, Lid Hoofdfunctie Director Deloitte Financial Risk Management

Naam

Benoemd in

Wouter de Jong (voorzitter)

2012

Arie Wink

2011

* vanaf 1 februari 2015 Hoofd Vermogensbeheer & Treasury bij Univé Verzekeringen

Nevenfuncties - Lid Raad van Toezicht Zonnehuisgroep Noord

Mirjam Kuin, Lid Hoofd- en nevenfuncties Raad van Commissarissen

Hoofdfunctie Directeur Werk/Leerbedrijven Alescon

Wouter de Jong, Voorzitter

Nevenfuncties - Lid Bestuur Stichting Mens & Maatschappij - Lid Instellingsraad van Advies Alfacollege - Lid Raad van Advies MEE

Hoofdfunctie Burgemeester gemeente Houten Nevenfuncties - Eigenaar van Communitas advies en toezicht - Ambassadeur kantorentransformatie Ministerie van BZK - Lid Maatschappelijke adviesraad Kennis voor Klimaat - Voorzitter bestuur Stichting Micha Nederland

Arie Wink, Vice-voorzitter Hoofdfunctie Zakelijk directeur Noord Nederlands Toneel Nevenfuncties - Lid Raad van Commissarissen FC Groningen - Voorzitter Stichting Fotografie Noorderlicht  - Voorzitter Stichting Noordbeeld Schiermonnikoog - Lid bestuur Dansgezelschap Club Guy & Roni - Lid bestuur Stichting Beheer Toevluchtsoord (vrouwenopvang) - Lid bestuur Beheer Academie voor Bouwkunst 

Beloning RvC Honorering toezichthouders Honorering vindt plaats op basis van een adviesregeling van de Vereniging Toezichthouders Woningsector (VTW). Vaste honorering: Voorzitter: € 12.000,-- per jaar. Leden € 8.000,-- per jaar. Totale honorering: € 52.000. Onkostenvergoeding: volgens declaratie naar gemaakte kosten. Nijestee verstrekt geen persoonlijke leningen of garanties aan leden van de RvC.

55

Pieter Bregman | Geboortejaar: 1959 Algemeen directeur / bestuurder

Nevenfuncties Lid Adviesraad WoonEnergie (onbezoldigd) Lid dagelijks bestuur van de leefbaarheidsfondsen waar Nijestee een relatie mee heeft (onbezoldigd) Trainer HSVB (Harense Sportvereniging Basketbal), onbezoldigd

Werkzaam in huidige functie sinds 19 mei 2004. Werkzaam bij de organisatie sinds 15 juli 1996. Duur benoeming: voor onbepaalde tijd. Er is geen specifieke beëindigingsregeling overeengekomen. Nevenfuncties Lid Raad van Advies faculteit Economie en Bedrijfskunde Rijksuniversiteit Groningen (sinds 2011). Lid Raad van Toezicht Marketing Groningen (sinds 2014). Beloning Het salaris van de bestuurder in 2014 bedraagt € 180.656 (inclusief werkgeverslasten en pensioenkosten). Dit salaris valt binnen de kaders van de WNT 2014. De WNT stelt een maximum bezoldiging die voor 2014 is vastgesteld op 130% van een ministersalaris. Voor 2014 is dat bedrag vastgesteld op € 230.474. Aanvullend zijn vanaf 1 januari 2014 voor de sector maxima vastgesteld op basis van een aantal criteria. Hiervoor gelden een aantal bezoldigingsklassen. Indeling in een bezoldigingsklasse vindt plaats op basis van het aantal verhuureenheden en het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin een toegelaten instelling minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft. Bezoldigingsklasse H omvat corporaties met 10.001 – 25.000 verhuureenheden en gemeentes van 150.001 – 375.000 inwoners. Op basis hiervan is Nijestee geplaatst in bezoldigingsklasse H. Het maximum voor Nijestee bedraagt € 185.200.

Bericht van de Raad van Commissarissen

Gaaike Euwema | Geboortejaar: 1957 directeur Woondiensten

H 8

Persoonlijke gegevens en beloning directieleden

Werkzaam in de huidige functie sinds 1 november 1998 Werkzaam bij de organisatie sinds 1 november 1998 Beloning:€ 132.544 Per 1 januari 2015 is de heer Euwema in onderling overleg uit dienst getreden, waarbij een beëindigingsvergoeding van € 75.000 bruto is overeengekomen, conform maximum WNT.

Jan-Gerrit Houtsma | Geboortejaar: 1962 directeur Financiën, Control & Informatie NevenfunctiesGeen Werkzaam in de huidige functie sinds 1 april 2009 Werkzaam bij de organisatie sinds 1 mei 1986 Beloning: € 117.268

De directie van Nijestee bestaat uit de Algemeen directeur / bestuurder en de directeuren van de bedrijfsonderdelen Financiën, Onderhoud, Vastgoed en Woondiensten. Gezamenlijk zijn zij belast met de leiding van Nijestee. Besluiten worden door het DO (Directie-overleg) genomen. De WNT is van toepassing op de leden van het DO. De salarissen van de overige directeuren vallen eveneens binnen de WNT.

Henk Raatjes | Geboortejaar: 1956 Directeur Vastgoed, plaatsvervangend algemeen directeur/bestuurder Nevenfuncties onbezoldigd lid van de Raad van Toezicht van VRIJDAG (Kunst en cultuur) Werkzaam in de huidige functie sinds 1 januari 1999 Plaatsvervangend algemeen directeur/bestuurder sinds 2005 Werkzaam bij de organisatie sinds 1 april 1980 Beloning: € 97.593 (dienstverband 55,56%) Jan Drenth | Geboortejaar: 1965 Directeur Onderhoud Nevenfuncties Vanaf juli 2014 onbezoldigd interim voorzitter BSVV (Bovensmilde Voetbalvereniging) Vanaf 1 januari 2015 voorzitter BSVV (eveneens onbezoldigd) Werkzaam in huidige functie sinds 1 januari 2004 Werkzaam bij de organisatie sinds 1 juli 2000 Beloning: € 131.760

57

H9

9.1

Financiën Lange termijnbeleid Ons financieel beleid is er op gericht de financiële continuïteit op de lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken kunnen blijven uitvoeren. Het uitgangspunt is om onze financiële situatie stabiel te houden. Hierbij zijn we afhankelijk van zowel de overheid als van de markt. De overheid bepaalt wettelijk een aantal kaders, zoals de maximale jaarlijkse huuraanpassing. Ook legt het rijk ons heffingen op, sinds 2013 hebben we te maken met de verhuurdersheffing die in 2017 oploopt tot € 1,7 miljard per jaar voor de gehele sector. In de afgelopen jaren fluctueerde de prijs van koopwoningen. Ondanks de economische crisis haalden we de laatste jaren goede verkoopresultaten. De inkomsten gebruiken we om onze verplichtingen aan het rijk te kunnen voldoen en om te blijven investeren in de kwaliteit van onze woningen. Om te investeren is het gebruikelijk om leningen af te sluiten. Het WSW ziet er op toe dat we voldoende middelen in kas hebben om nieuwe leningen af te kunnen lossen. Het CFV beoordeelt of we aan de normen voldoen die ervoor zorgen dat we ook voor de langere termijn een gezonde bedrijfsvoering hebben. In deze paragraaf lichten we de volgende aspecten toe: •

Financieel beleid

•

Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang (ingang 1 januari 2011)

•

Herziene Woningwet

Financieel beleid Ons financiële beleid baseren we op een viertal pijlers: Continuïteit, Liquiditeit, Solvabiliteit en Rentabiliteit. De financiële sturing vertalen we naar de volgende vragen: wat wil ik?

➞ continuïteit

wat heb ik qua geld?

➞ liquiditeit

wat heb ik qua vermogen?

➞ solvabiliteit

wat verdien ik?

➞ rentabiliteit

In schemavorm ziet de opbouw van dit beleid er als volgt uit:

Wat wil ik? Continuïteit Stabiele financiële situatie  

Wat heb ik (qua geld)?

Wat heb ik (qua vermogen)?

Wat verdien ik?

 

Liquiditeit

Solvabiliteit

Rentabiliteit

Ratio

Portefeuilleniveau    

Criteria Waarborgfonds Rentedekkingsgraad Loan to Value

Oordeel CFV Eigen Vermogen Solvabiliteitsgraad

Direct rendement Indirect rendement    

Kengetallen      

Projectniveau

Investeringsniveau Kasstroom

Onrendabele top

Internal rate of Return (IRR) Direct rendement

Kengetallen  

59

Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang (1 januari 2011)

een vreemde titel, maar het geeft precies aan waar we stonden en waar we naar toe willen. Door alle

Op 1 januari 2011 trad de Europese beschikking inzake staatssteun in werking (‘Tijdelijke regeling van Algemeen

ontwikkelingen van de afgelopen periode kwam onze financiële positie onder druk te staan. Dat was voor ons

Economisch Belang (DAEB)’). Dit betekent dat een corporatie alleen nog voor DAEB-activiteiten staatssteun mag

reden om ons financieel beleid tegen het licht te houden. We zeilden altijd scherp aan de wind en hielden geen

ontvangen. Met DAEB-activiteiten wordt bedoeld:

H 9 Financiën

Onder de titel ‘Bij de rand weg’ scherpten we ons financieel beleid in 2013 aan. ‘Bij de rand weg’ is misschien

hoog vermogen of onnodige reserves aan. Vooral door gewijzigd rijksbeleid zijn we genoodzaakt om onze reserves te versterken en kunnen we minder doen. We voldoen ultimo 2014 aan alle harde criteria van onze

•

verhuur van woningen met een huur lager of gelijk dan € 699,48 (prijspeil 2014);

toezichthouders (Centraal Fonds, Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Ministerie van Binnenlandse Zaken).

•

verhuur maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld gemeenschapscentra, buurthuizen, zorgsteunpunten, etc.).

De komende jaren streven we de vastgelegde ambities verder na.

Er is een overzichtslijst in de regeling toegevoegd; •

overig, bijvoorbeeld de Vogelaarwijken.

Ondanks de huidige omstandigheden, willen we wel blijven investeren in leefbaarheid, nieuwbouw en verbetering. Dergelijke activiteiten zijn risicovoller dan ‘op de winkel passen’. In het Financieel Beleid lichten

Voor niet-DAEB-activiteiten kan een corporatie dus geen staatssteun ontvangen.

we toe welke financiële doelstellingen we nastreven, wat onze ambitie is en welke kengetallen leidend zijn om Dit betreft bijvoorbeeld:

investeringsbeslissingen te nemen. Onderstaande tabel is een samenvatting van deze doelstellingen: Omschrijving

Jaarrekening 2014

Minimale doelstelling (in Financieel Beleid)

Ambitie Nijestee

Wat heb ik qua geld?

•

verhuur van woningen met een huur hoger dan € 699,48;

•

verhuur van maatschappelijk vastgoed dat niet op de EC-lijst wordt genoemd;

•

bedrijfsonroerend goed;

•

koopwoningen.

We volgen de uitgangspunten van de richtlijn. In 2014 verhuurden we daarom in principe geen woningen beneden

Kasstroom (project)

Jaar 1-5: Max -/- € 10.000 per won. Jaar 6-10 : totaal positief

de € 699,48 aan huishoudens met een inkomen boven € 34.678 (zie ook paragraaf 4.4). Herziene Woningwet

Borgbaarheidsverklaring (WSW)

Ja

Ja

Het parlement is al meer dan twaalf jaar bezig met de vernieuwing van de Woningwet. Op 11 december

Borgingsplafond (WSW)

Beschikbaar

Beschikbaarheid

2014 stemde de Tweede Kamer unaniem in met de novelle op de herziene Woningwet. Het wetsvoorstel ging

Rentedekkingsgraad

1,8

> 1,3

> 1,5

vervolgens naar de Eerste Kamer. In de Woningwet staat wat woningcorporaties wel en niet mogen en wie daar

Loan to value

74,66%

< 75%

< 70%

toezicht op houdt. Voor woningcorporaties heeft de herziene Woningwet de nodige consequenties. Hieronder

Kasstroom (portefeuille)

Voldoet

Positief, totaal over 5 jaar

Ieder jaar positief Per jaar > € 1 mln.

noemen we de meest in het oog springende:

Investeringsniveau (gemiddeld per woning)

Voldoet

< € 200.000

•

Benoemen onafhankelijke Woonautoriteit – hieronder wordt zowel financieel als volkshuisvestelijk toezicht geplaatst. De minister is eindverantwoordelijk;

Wat heb ik qua vermogen?

•

Versterking positie en invloed huurders;

•

Administratieve of juridische scheiding van DAEB en niet-DAEB;

> 20% (€ 125 miljoen)

•

Waardering marktwaarde in verhuurde staat (ook DAEB-bezit);

> € 170 mln.

> € 200 mln.

•

Beperking activiteiten leefbaarheid;

> 30%

•

Grotere rol gemeente – opstellen woonvisie. Zienswijze gemeente bij verkoop sociale huurwoningen, fusie,

Oordeel CFV

Voldoet

Voldoet

Solvabiliteit (CFV-methodiek)

Circa 23%

> 15% (€ 90 miljoen)

Eigen Vermogen

€ 182,1 mln.

Solvabiliteit

26,5%

> 25%

Onrendabele top DAEB

Voldoet

< € 50.000

Onrendabele top niet-DAEB

Nvt

< € 10.000

Direct rendement portefeuille

5,30%

> 4,0%

Indirect rendement (portefeuille-niveau)

- 1,55%

> - 2,0%

Kwaliteitsverbeteringen

Nvt

> 50%

noodzaak uitvoeren niet-DAEB-activiteiten; •

Grotere rol RvC – toestemming bij investeringen.

Wat verdien ik? > 4,5%

Volgens planning gaat de nieuwe wet per 1 juli 2015 in. Dit betekent dat het voorstel voor administratieve dan wel juridische scheiding voor 1 januari 2017 bij het rijk moet zijn ingediend.

61

Activiteitenplan 2015-2019 Om grip te houden op onze lange termijn activiteiten hebben we onze plannen voor een reeks van jaren uitgezet op basis van het portfoliobeleid. In de volgende tabel geven we inzicht in onze activiteiten voor de komende

9.3

Meerjarenprognose en solvabiliteit Het activiteitenplan 2015-2019 is in een scenario verwerkt. Gegevens uit de Jaarrekening 2014 en Begroting 2015 zijn uitgangspunt voor de prognose. Het scenario voldoet aan alle vijf harde procesvereisten van het

jaren.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze vereisten zijn:

De activiteiten in 2015-2019 in aantallen woningen:

Ratio

 

Totaal

2015

2016

2017

2018

2019

Onttrekkingen sloop

-/- 225

0

-/- 78

-/- 147

0

0

Verkoop huurwoningen

-/- 700

-/- 140

-/- 140

-/- 140

-/- 140

-/- 140

812

101

487

84

90

50

Sociale huurwoningen (DAEB) Vrije sector huurwoningen (niet-DAEB) Mutatie aantal woningen in eigendom  

0

0

0

0

0

0

-/- 113

-/- 39

269

-/- 203

-/- 50

-/- 90

 

 

 

 

 

 

Norm WSW

Waarde Nijestee

Prognose 2019

Rentedekkingsgraad (ICR)

> 1,4

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

> 1,0

1,23

circa 1,4

Loan to Value (LTV)

< 75%

74,66%

65,96%

Solvabiliteit

> 20%

26,5%

34,2%

Dekkingsratio

< 50%

28%

circa 30%

1,8*

2,3

* De berekening van de ICR door het WSW wijkt af van onze eigen berekening. Het WSW berekent de ICR op een gemiddelde van de laatste drie jaren. In onze berekening gaan we uit van de ICR op basis van het lopende boekjaar (conform uitgangspunt CFV, zie paragraaf 9.6.2).

Aantal woningen in eigendom Start = 13.323

H 9 Financiën

9.2

 

13.284

13.553

13.350

13.300

13.210 Bovenstaande ratio’s zijn ontleend aan de DPI (Prospectieve Informatie) zoals deze in januari 2015 is aangeleverd

Kwaliteitsverbeteringen Koopwoningen nieuwbouw

100

100

100

100

100

100

0

32

0

0

0

0

bij CorpoData. Los van de ratio’s is het van belang om positieve operationele kasstromen DAEB te presenteren. In de DPI is het verloop van de operationele kasstroom (inclusief 2% aflossingsfictie) als volgt: 2015

2016

2017

2018

2019

Totaal

Toelichting activiteitenplan

Operationele kasstroom DAEB

8.799

10.737

12.634

14.275

16.621

63.066

We willen 700 huurwoningen in de komende vijf jaar verkopen. De opbrengst zetten we onder andere in om de

Af: Genormeerde aflossing 2%

8.849

8.839

8.652

8.414

7.791

42.545

diverse heffingen te kunnen voldoen. Daarnaast zijn deze middelen nodig omdat we nog een beperkt aantal

Totaal*

-50

1.898

3.982

5.861

8.830

20.521

Prognose

Prognose

Prognose

Prognose

nieuwbouwprojecten willen uitvoeren, met name voor jongeren of in wijkvernieuwingsgebieden waar we afspraken hebben gemaakt met bewoners. Tot en met 2019 houden we rekening met de oplevering van 812 woningen,

* exclusief toegerekende rente en loonkosten

allemaal in de sociale huur. Dit zijn enerzijds projecten die ultimo 2014 in uitvoering waren, zoals Grunobuurt Typhoon (77 woningen) en Semmelweisstraat fase 2 (24 huurwoningen). Qua nieuwe projecten zijn toegevoegd:

De ontwikkeling van de Winst- en verliesrekening verwachten we als volgt:

Trefkoel blok B/C (467 woningen), De Velden (20 huurwoningen), Semmelweisstraat 3e fase (24 huurwoningen), De Velden fase 2 (60 woningen), Grunobuurt blok 5 (90 woningen) en Treslinghuis (50 woningen).

Bedragen x € 1.000

Binnen het project Typhoon in de Grunobuurt leveren we ook 32 koopwoningen op.

 

2014

2015

2016

2017

2018

2019

75.653

77.800

80.800

84.000

86.700

88.800

Vergoedingen

3.285

3.800

4.000

4.100

4.200

4.300

Netto resultaat verkoop woningen

8.594

11.700

11.100

11.300

11.700

11.700

1

0

0

0

0

0

Wijziging Onderhanden werk

169

0

0

0

0

0

Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf

721

700

800

800

800

900

2.025

600

600

600

600

600

Totaal opbrengsten

90.448

94.600

97.300 100.800 104.000 106.300

Afschrijvingen

19.681

17.500

18.000

17.800

17.600

17.500

4.317

1.600

3.300

4.200

2.600

600

43

0

0

0

0

0

Lonen en sociale lasten

10.642

10.800

11.100

11.400

11.800

12.100

Kwaliteitsverbeteringen

-49

700

700

700

800

800

Huren Eerder hadden we de ambitie om jaarlijks 200 woningen projectmatig te verbeteren, dit kunnen we niet meer waarmaken. We zetten nu in op verbetering van jaarlijks minimaal 100 woningen. In totaal leiden onze voorgenomen activiteiten tot een toename van 619 woningen in de stad Groningen in de

Overheidsbijdragen

komende vijf jaar.   Onttrekkingen sloop Sociale huurwoningen (daeb) Vrije sector huurwoningen (niet-daeb) Koopwoningen nieuwbouw Toename aantal woningen in de stad Groningen door Nijestee

Totaal

2015

2016

2017

2018

2019

-/- 225

0

-/- 78

-/- 147

0

0

812

101

487

84

90

50

0

0

0

0

0

0

32

32

0

0

0

0

619

133

409

-/- 63

90

50

Jaarrekening Begroting

Overige Bedrijfsopbrengsten

Overige waardeveranderingen Erfpacht

15.279

17.100

17.400

17.900

18.500

19.000

Leefbaarheid

1.103

900

900

1.000

1.000

1.000

Lasten servicecontracten

3.585

4.800

4.900

5.100

5.200

5.400

Bijzondere waardeverandering vlottende activa

1.484

0

0

0

0

0

Belastingen en verzekeringen

5.709

5.700

5.900

6.100

6.200

6.400

Onderhoud

63

5.720

5.100

5.300

5.400

5.600

5.800

Heffingen

7.791

8.700

9.000

9.300

9.300

9.300

Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

-3.681

-4.800

-5.000

0

0

0

17.602

17.000

16.400

15.800

14.700

13.900

Totaal lasten

89.226

85.100

87.900

94.700

93.300

91.800

 

 

 

 

 

Bedrijfsresultaat

1.222

9.500

9.400

6.100

10.700

14.500

Vennootschapsbelasting

1.707

-300

-300

-300

-300

-300

- 14

0

0

0

0

0

Resultaat bedrijfswaarde via W&V

2.915

9.200

9.100

5.800

10.400

14.200

Rechtstreeks via Eigen Vermogen1

7.448

Deelnemingen

Gemiddelde huurstijging

Sector parameters 2016 en verder

Huurderving Variabele lasten per woning nieuwbouw.

geboekt. Dit betreft vooral wijzigingen in de bedrijfswaarde als gevolg van aanpassingen in parameters en niveauwijzigingen.

3,5% 3,00%

2015 en verder

1,3%

 

€ 2.660

Rentepercentage bij (her)financiering en renteaanpassing op

2015

3,00%

geborgde leningen.

2016

3,50%

2017

4,00%

2018 en verder

4,50%

2016 en verder

+ 0,50%

Alle jaren

+ 0,30%

Rente voor contante waarde berekening woningen

 

5,25%

Rente voor contante waarde berekening commerciële ruimten

 

5,25%

Basisrenteleningen bij herziening opslag

rechtstreeks via het Eigen Vermogen geboekt. In 2014 is € 7,4 miljoen rechtstreeks via het Eigen Vermogen

2,5%

gemiddelde stijging bouwkosten-/onderhoudskosten

Rollover leningen (1 & 6 maands EURIBOR + opslag), stand EURIBOR:

Vanaf 2012 worden bepaalde mutaties niet meer via de Winst- en Verliesrekening verantwoord, maar

2015

Gemiddelde inflatiestijging (beheer- en overige kosten) en

10.363

Mutatie Eigen Vermogen 1

Voor de berekening van het meerjarenperspectief hanteren we de volgende uitgangspunten:

Startbedragen

Financiële baten en lasten

De totale mutatie in het Eigen Vermogen bedraagt positief € 10,4 miljoen.

Investering kwaliteitsverbeteringen regulier

15.000

Het Eigen Vermogen stijgt van € 171,7 miljoen (ultimo 2013) naar € 182,1 miljoen (ultimo 2014).

Investering kwaliteitsverbeteringen Energiesprong

45.000

De ontwikkeling van de Balans op bedrijfswaarde verwachten we als volgt: Bedragen x € 1.000

2013

2014

2015

2016

2017

512.912

484.780

487.800

508.000

502.100

Vastgoed in ontwikkeling (DAEB)

2.380

3.338

28.100

9.600

12.100

7.400

3.900

Onroerend goed tdd exploitatie

21.369

20.820

20.300

19.800

19.300

18.800

18.300

127.348

134.187

135.500

133.900

132.400

13.679

13.877

13.700

13.700

13.700

13.700

13.700

783

2.000

2.000

1.300

500

0

0

2.684

5.990

2.700

2.700

2.700

2.700

21.003

21.064

16.300

13.300

13.300

13.400

Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB)

Commercieel vastgoed in exploitatie (niet-DAEB) Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling (nietDAEB) Financiële vaste activa Overige vlottende activa Balanstotaal debet   Eigen vermogen Egalisatierekening/Voorz. Langlopende schulden Terugkoopverplichting zaken verkocht onder voorwaarden Rekening courant bank Vlottende passiva Balanstotaal credit Solvabiliteitspercentage

2018

2019

Nieuwbouw huur sociaal: gem. investering per woning per 1/1

 

€ 150.000

Onrendabele top per woning (indicatief incl. heffing)

 

€ 30.000

Gemiddelde aanvangshuur per woning

 

€ 699

Levensduur

 

50 jaar

Nieuwbouw jongereneenheid zelfstandig: gem. investering per woning 498.900 484.300

129.500 126.600

€ 60.000

Onrendabele top per woning (indicatief incl. heffing)

€0

Gemiddelde aanvangshuur per woning

€ 380

Levensduur

50

Nieuwbouw jongereneenheid onzelfstandig: gem. investering per woning

€ 50.000

Onrendabele top per woning (indicatief excl. heffing)

€ 8.000

Gemiddelde aanvangshuur per woning

€ 270

Levensduur

 

 

 

 

 

171.743

182.106

191.300

200.400

206.200

10.841

9.005

7.400

9.000

10.000

466.898

433.299

454.700

431.900

409.700

13.761

13.896

13.800

13.800

13.800

 

 

€ 180.000

2.700

Onrendabele top per woning (indicatief)

 

€0

25.300

Gemiddelde aanvangshuur per woning

 

€ 900

Levensduur

 

50 jaar

Nieuwbouw parkeerplaats: gem. investering per plek per 1/1

 

€ 22.500

Onrendabele top per parkeerplek (indicatief)

 

€ 15.000

Gemiddelde aanvangshuur per parkeerplek

 

€ 50

 

216.600 230.800 8.300

6.300

401.700 393.700 13.800

50

Nieuwbouw huur vrije sector: investering per woning per 1/1

702.158 686.056 706.400 702.300 696.100 684.400 674.800

13.800

0

0

0

0

0

0

0

38.915

47.750

39.200

47.200

56.400

44.000

30.200

H 9 Financiën

Overige bedrijfslasten

Levensduur Verkoop regulier: gemiddelde winst per woning

 

50 jaar

2015 en verder

€ 80.000

702.158 686.056 706.400 702.300 696.100 684.400 674.800 24,5%

26,5%

27,1%

28,5%

29,6%

31,6%

34,2%

Het Eigen Vermogen stijgt in 2014 met € 10,4 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door: •

jaarresultaat 2014 ad positief € 2,915 miljoen (zie hierboven);

•

mutatie bedrijfswaarde rechtstreeks geboekt via het Eigen Vermogen ad positief € 7,448 miljoen.

65

9.4

Bedrijfswaarde We waarderen ons DAEB-bezit op actuele waarde (bedrijfswaarde) en ons niet-DAEB-bezit op marktwaarde in verhuurde staat.

9.4.2



Bedrijfswaarde 2014

De bedrijfswaarde van onze materiële vaste activa in exploitatie (sociaal en commercieel) bedraagt begin 2014 totaal € 647,8 miljoen. Eind 2014 is de bedrijfswaarde met € 20,2 miljoen gedaald naar € 627,6 miljoen. Dit valt binnen de norm van maximaal 2%. In onderstaand overzicht presenteren we het verloop:

In deze paragraaf lichten we toe hoe de waardering van de diverse activa tot stand gekomen is. De volgende aspecten komen aan bod:

9.4.1

Omschrijving

•

Toelichting keuze waarderingsgrondslag;

•

Toelichting bedrijfswaarde 2014;

•

Wat is de marktwaarde van het commercieel vastgoed (niet-DAEB) ultimo 2014;

•

Wat is de omvang van het Eigen Vermogen ultimo 2014.

Bedrijfswaarde primo 2014 Verkoop/samenvoeging/sloop (1) Aankoop Investering (2) Overig (3)

Toelichting keuze waarderingsgrondslag

Gecorrigeerde bedrijfswaarde na

Volgens de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, hoofdstuk 645 (RJ645), dient een toegelaten instelling haar

mutatie woningbestand

onroerende zaken in exploitatie naar twee typologieën te classificeren: sociaal vastgoed (DAEB) en commercieel

Aanpassing levensduurverwachting (4)

vastgoed (niet-DAEB). Vervolgens dient het sociaal vastgoed gekwalificeerd te worden als bedrijfsmiddel of als

Gecorrigeerde bedrijfswaarde na

belegging. In onderstaand schema is de classificatie en de kwalificatie weergegeven.

aanpassing levensduur Verloop tijd (5) Gecorrigeerde bedrijfswaarde 2013

Onroerende zaken in exploitatie

Bedrijfs onroerend goed (BOG)

Garages/ Overig

Grondwaarde

Totaal

593.570.000

39.555.000

5.990.000

8.700.000

647.815.000

- 8.082.000 0 1.131.000 2.703.000

- 1.756.000 0 0 - 3.888.000

0 0 0 0

- 299.000 0 0 0

- 10.137.000 0 1.131.000 - 1.185.000

589.322.000

33.911.000

5.990.000

8.401.000

637.624.000

9.430.000

0

0

0

9.430.000

598.752.000

33.911.000

5.990.000

8.401.000

647.054.000

- 6.377.000

- 175.000

- 17.000

0

- 6.569.000

592.375.000

33.736.000

5.973.000

8.401.000

640.485.000

0 - 2.518.000 0 - 1.263.000 252.000 7.015.000 288.000 0 0 - 1.925.000 - 12.154.000

0 44.000 44.000 - 2.318.000 - 8.000 80.000 - 418.000 0 0 0 0

0 - 156.000 0 - 7.000 0 175.000 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 - 2.630.000 44.000 - 3.588.000 244.000 7.270.000 - 130.000 0 0 - 1.925.000 - 12.154.000

ultimo 2014

Classificeer naar typologie

Commercieel vastgoed

Sociaal vastgoed

Woningen

Kwalificeer de totale portefeuille op basis van het beleid

Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel

Sociaal vastgoed als vastgoedbelegging

Kostprijsmodel

RJ 645.207/208

RJ 645.207/208

RJ 645.207/208

Actuele waarde model

RJ 645.210

RJ 645.209

RJ 645.209

Mutatie disconteringsvoet (6) Mutatie huurinflatie/huurniveau (7) Mutatie huurdervingspercentage Mutatie restwaarde (9) Mutatie onderhoud (10) Mutatie algemeen beh. en adm. (11) Mutatie belastingen Mutatie verzekeringen Mutatie diversen Mutatie heffing (12) Mutatie verkopen (13) Subtotaal overige mutaties

- 10.305.000

- 2.576.000

12.000

0

- 12.869.000

Bedrijfswaarde ultimo 2014

582.070.000

31.160.000

5.985.000

8.401.000

627.616.000

Mutatie bedrijfswaarde

- 11.500.000

- 8.395.000

- 5.000

- 299.000

- 20.199.000

Boekwaarde historische kostprijs

433.969.000

18.590.000

5.308.000

8.401.000

466.268.000

Overwaarde

148.101.000

12.570.000

677.000

0

161.348.000

Toelichting Woningen: Verkoop/samenvoeging/sloop (1): betreft de verkoop van bestaand bezit (166 woningen). Investering (2): in 2014 zijn er 14 woningen H. de Grootkade toegevoegd. Overig (3): in 2014 stijgen 230 woningen tijdelijk boven de huurtoeslaggrens van € 699 uit, en komen er per 1 januari 2015 weer onder als deze toeslaggrens weer stijgt. Huurders behouden het recht op huurtoeslag.

Na classificatie en kwalificatie dient een toegelaten instelling te kiezen tussen waardering volgens het

Aanpassing levensduurverwachting (4): De levensduur van verkoopcomplexen is verlengd tot 25 jaar.

kostprijsmodel of actuele waardemodel. In 2011 kozen we ervoor om sociaal vastgoed te kwalificeren als

Complexen met een resterende levensduur korter dan 15 jaar, waarvoor geen concrete sloopplannen zijn,

bedrijfsmiddel en te waarderen op basis van actuele waarde. We gebruiken de panden als bedrijfsmiddel en niet

zijn verhoogd naar 15 jaar.

als beleggingsobject.

Verloop tijd (5): de kasstroom uit 2014 vervalt en de overige kasstromen komen een jaar eerder.

Deze keuze heeft tot gevolg dat sociaal vastgoed wordt gewaardeerd op bedrijfswaarde (RJ 645.210). De

Mutatie huurinflatie/huurniveau (7): de werkelijke huurverhoging per 1 juli 2015 bedraagt naar verwachting

bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van geschatte in- en uitgaande kasstromen. In Hoofdstuk 13 (Jaarrekening

2,5%. In de bedrijfswaardeberekening ultimo 2013 werd nog uitgegaan van een huurverhoging van 3,5%.

en toelichting) lichten we de gekozen uitgangspunten nader toe.

Deze verlaging heeft een dempend effect op de bedrijfswaarde. Deze verlaging wordt voor een groot deel gecompenseerd door het positieve effect van de huurharmonisatie.

Commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat, RJ 645.209). Deze wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop een corporatie actief is.

67

Toelichting Grondwaarde:

eenheid. Dit conform de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Verkoop/samenvoeging/sloop (1): betreft de verkoop van erfpacht aan onder andere G. Bakkerstraat.

H 9 Financiën

Mutatie restwaarde (9): de restwaarde van de onzelfstandige eenheden is verlaagd van € 5.000 naar € 2.500 per Mutatie algemeen beheer en administratie (11): op algemeen beheer en administratie voerden we in 2013/2014 bezuinigingen door. De ingerekende norm ligt € 34 per woning lager dan waar ultimo 2013 mee is gerekend.

Opmerking

Dit resulteert in een positief effect op de bedrijfswaarde.

in de bedrijfswaarde van de woningen ad € 582,1 miljoen wordt rekening gehouden met de verkoop van

Mutatie heffing (12): eind 2013 ging de Eerste Kamer akkoord met de Verhuurdersheffing na 2013.

700 woningen. Het positieve effect van deze verkoopdoelstelling is € 43 miljoen. Exclusief deze verkopen

Door aanpassingen in de WOZ-waarde en het tarief, is het negatieve effect op de bedrijfswaarde in 2014

bedraagt de bedrijfswaarde van de woningen € 539,1 miljoen.

circa € 1,9 miljoen. Mutatie verkopen (13): ten opzichte van 2013 zijn er minder verkoopopbrengsten opgevoerd. Het aantal

Vanaf boekjaar 2012 wordt de activa gesplitst in DAEB (sociaal vastgoed) en niet-DAEB (commercieel vastgoed).

woningen is verlaagd van 745 naar 700 (aantallen sluiten aan bij de meerjarenbegroting) en de verkoopopbrengst

De bedrijfswaarde is als volgt te splitsen:

is verlaagd. Daarnaast is de looptijd van het kasstroomverlies verlengd van 20 naar 25 jaar. Ook dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde. Per saldo is de bedrijfswaarde van de ingerekende verkopen met

Omschrijving

Woningen

Bedrijfs onroerend goed (BOG)

Garages/ Overig

Grondwaarde

Totaal

476.682.000

8.098.000

0

0

484.780.000

€ 12,2 miljoen gedaald van € 55,2 miljoen (ultimo 2013) naar € 43 miljoen (ultimo 2014). DAEB – sociaal vastgoed in exploitatie niet-DAEB – commercieel vastgoed

Hieronder een overzicht van het aantal woningen dat we per jaar verwachten te verkopen. Verkoopjaar

Bedrijfswaarde 2013

Bedrijfswaarde 2014

2014

140

0

2015

150

140

2016

160

140

2017

165

140

2018

130

140

2019

0

140

745

700

Totaal

Bedrijfswaarde ultimo 2014

105.388.000

23.062.000

5.985.000

8.401.000

142.836.000

582.070.000

31.160.000

5.985.000

8.401.000

627.616.000

In paragraaf 9.4.3 lichten we de berekening van de marktwaarde van niet-DAEB verder toe.

9.4.3

Marktwaarde commercieel vastgoed (niet-DAEB) ultimo 2014 Vanaf 2012 wordt het commercieel vastgoed gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde is gedefinieerd als: ‘het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op

Gevoeligheid schattingen

de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.’

De bedrijfswaarde wordt berekend en bepaald op basis van een aantal uitgangspunten en schattingen. Relatief kleine aanpassingen in de gehanteerde parameters en schattingen hebben veel impact op de bedrijfswaarde. In

Ons commercieel vastgoed bestaat uit woningen in exploitatie met een huurprijs hoger dan € 699,48,

onderstaande tabel laten we zien wat de effecten zijn als een van de uitgangspunten om welke reden dan ook

bedrijfsmatig vastgoed, garages en parkeerplaatsen. Omdat de waardering van het niet-DAEB bezit niet via

wijzigt.

courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt is af te leiden, is de marktwaarde bepaald op basis van een DCF-model. Onafhankelijke en ter zake kundige taxateurs hebben 54% van de marktwaarde van de woningen

Omschrijving

getaxeerd en 58% van de marktwaarde van het bedrijfsonroerend goed. Deze taxaties lagen in lijn met de via

Ingerekend

Indien dit wijzigt naar

Impact

Huurstijging 2015

2,5%

2,0%

Negatief € 5,6 miljoen

Huurstijging 2016

3,5%

3,0%

Negatief € 5,2 miljoen

Huurharmonisatie

0%

€ 400.000 (5 jaar lang)

Positief € 24 miljoen

Norm algemeen beheer

€ 1.205 per eenheid

€ 1.255 per eenheid

Negatief € 25 miljoen

•

Kasstroommodel van 10/15 jaar;

Stijging variabele lasten

3% per jaar

2,5% per jaar

Positief € 18 miljoen

•

Inflatie: 1,9%;

Stijging onderhoudslasten

3% per jaar

2,5% per jaar

Positief € 12,5 miljoen

•

Onderhoudskosten en algemeen beheer op basis van VastgoedTaxatieWijzer (VTW);

5,25%

5,0%

Positief € 18 miljoen

•

Disconteringsvoet bij doorexploiteren van 6% - 7,5% (gemiddeld 6,55%); BOG 8%;

•

Disconteringsvoet bij uitponden van 6,5% - 8% (gemiddeld 7,05%); BOG 8,5%

Om die reden volgen we bijvoorbeeld de maandelijkse ontwikkeling van inflatie en rente nauwgezet en nemen we

•

Exit yield bij doorexploiteren van 6,5% - 8% (gemiddeld 7,05%); BOG 8,5%;

zo nodig maatregelen.

•

Exit yield uitponden van 7% - 8,5% (gemiddeld 7,55%); BOG 9%;

•

Hoogste van scenario doorexploiteren dan wel uitponden.

Disconteringsvoet

het DCF-model verkregen waarderingen. Binnen de waardering zijn onder andere de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Toelichting Bedrijfsonroerend goed (BOG): Verkoop/samenvoeging/sloop (1): betreft de verkoop van 14 BOG-panden (zie ook paragraaf 3.5). Overig (3): in 2014 zijn 2 eenheden overgeheveld naar ‘Vastgoed bestemd voor de verkoop’ (Noorderkerk en Hora Siccamasingel) en 1 eenheid naar ‘Voorraad grond- en ontwikkelposities’ (Dierenriemstraat 100). Mutatie restwaarde (9): object Damsterdiep 269, voormalige Nas- en Mazzelmarkt van WerkPro, is op basis van een taxatie afgewaardeerd. Overige parameters: zie opmerkingen bij woningen.

69

Omschrijving

Marktwaarde primo 2014 Waardeverandering Marktwaarde ultimo 2014 Bedrijfswaarde niet-daeb

Woningen

Bedrijfs onroerend goed (BOG)

Garages/ Parkeerpl.

95.495.000

18.613.000

4.540.000

10.843.000

- 3.599.000

- 106.000

106.338.000

15.014.000

4.434.000

105.388.000

23.062.000

5.985.000

8.401.000

142.836.000

0

- 8.649.000

Verschil 2014

950.000

- 8.048.000 - 1.551.000

Verschil 2013

1.191.000

- 7.296.000 - 1.450.000

Afwaardering via resultaat

- 241.000

- 752.000

Grondwaarde

Totaal

9.5

Resultaat 2014

H 9 Financiën

De marktwaarde van het niet-DAEB bezit is als volgt opgebouwd:

Het resultaat 2014 bedraagt positief € 2,9 miljoen. Dit resultaat is toegevoegd aan het Eigen Vermogen. Als gevolg van waardeveranderingen is daarnaast nog een bedrag rechtstreeks in het Eigen Vermogen verwerkt van € 7,5 miljoen. Totaal is een bedrag van € 10,4 miljoen aan het Eigen Vermogen toegevoegd. Ten opzichte van

8.700.000 127.348.000 - 299.000

6.839.000

8.401.000 134.187.000

- 101.000

0

- 7.555.000

0

- 1.094.000

de begroting (positief € 7,6 miljoen) een hogere toevoeging van € 2,8 miljoen. Hieronder lichten we de meest opvallende verschillen ten opzichte van de begroting toe. Omschrijving (bedragen * € 1 miljoen)

Afwijking t.o.v. begroting

Hogere opbrengst verkoop bedrijfsonroerend goed

0,5

Afwaardering ontwikkellocaties en BOG

- 4,1

Hogere projectkosten / kwaliteitsverbetering

- 0,6

Lagere heffingen

0,2

Hogere huurbaten/ hogere derving

0,1

Toelichting Woningen:

Lagere overige personeelslasten (o.a. Sociaal Plan)

0,6

de marktwaarde van de woningen is toegenomen met € 10,8 miljoen. Deze stijging wordt vooral veroorzaakt

Lagere afschrijvingslasten

1,6

doordat 230 woningen tijdelijk boven de huurtoeslaggrens van € 699 uitstijgen. Die komen per 1 januari 2015

Lagere onderhoudslasten

2,1

weer binnen de toeslaggrens. Ultimo 2014 zijn er 679 formeel niet-DAEB woningen (ultimo 2013: 555). Opmerking: de parkeerkelders bij de objecten Frontier, Rederijker en Stadswerf maken onderdeel uit van de waardering van de woningen. Toelichting Bedrijfsonroerend Goed:

Lagere rentelasten

1,3

Lagere mutatie bedrijfswaarde

- 0,1

Lagere marktwaarde versus bedrijfswaarde niet-DAEB

- 1,1

Verantwoorden belastinglatentie

1,9

Diverse verschillen (positief en negatief)

0,4

Totaal effect op Eigen Vermogen

2,8

de marktwaarde van de BOG-eenheden is afgenomen met € 3,6 miljoen. Deze daling wordt enerzijds veroorzaakt door de verkoop van 12 eenheden in 2014.

Toelichting Mutatie bedrijfswaarde

Anderzijds is in 2014 een groot deel van de BOG-portefeuille extern getaxeerd. Deze taxaties liggen overall lager

De mutatie bedrijfswaarde is nagenoeg gelijk aan de begroting. Wel zijn er enkele verschuivingen zichtbaar.

dan de marktwaarde begin 2014. Ook is een object overgeheveld naar ‘Vastgoed bestemd voor de verkoop’

In onderstaande tabel wordt deze post nader toegelicht. Zie ook paragraaf 9.4.2.

(Hora Siccamasingel). Op basis van taxaties en eigen berekeningen wordt er in 2014 nog een bedrag afgeboekt

9.4.4

van € 1,1 miljoen.

Omschrijving (bedragen * € 1.000)

Toelichting Grondwaarde:

Verloop tijd

- 7.000

- 6.569

431

de grondwaarde is met ingang van boekjaar 2014 overgeheveld van DAEB naar niet-DAEB. Vergelijkende cijfers

Lagere boekwaarde door lagere afschrijvingen

17.000

18.126

1.126

zijn aangepast.

Inrekenen verkopen bestaande huurwoningen

Omvang Eigen Vermogen ultimo 2014 Ultimo 2014 bedraagt de omvang van het Eigen vermogen € 182,1 miljoen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

Begroting

Waardeverandering

Resultaat 2014

Ultimo 2014

24.883.000

1.609.000

2.915.000

29.407.000

154.415.000

6.933.000

0

161.348.000

- 7.555.000

- 1.094.000

0

- 8.649.000

171.743.000

7.448.000

2.915.000

182.106.000

Overige reserves Herwaarderingsreserve Mutatie marktwaarde niet-DAEB Eigen Vermogen

Afwijking t.o.v. begroting

- 3.000

- 12.154

- 9.154

Verhuurdersheffing

0

- 1.925

- 1.925

Levensduurverlenging

0

9.430

9.430

Diversen (huur, restwaarde, onderhoud, algemeen beheer) Totaal

Ultimo 2013

Realisatie

0

24

24

7.000

6.932

- 68

Inrekenen verkopen bestaande woningen: in de bedrijfswaarde ultimo 2014 is deze post extra verlaagd. Dit heeft drie redenen:

•

het aantal ingerekende verkopen is verlaagd van 745 naar 700;

•

de levensduur van de te verkopen woningen is verlengd van 20 naar 25 jaar (daardoor groter kasstroomverlies);

Toelichting:

•

de gemiddelde verkoopprijs van de te verkopen woningen is verlaagd.

Overige reserves: het resultaat ad positief € 2,9 miljoen betreft in feite het resultaat op basis van historische kostprijs. Voor details zie paragraaf 9.3.

Door deze drie factoren is de bedrijfswaarde van de te verkopen woningen verlaagd van € 55,2 miljoen naar

Herwaarderingsreserve: de hoogte van deze reserve is toegenomen met € 6,9 miljoen.

€ 43 miljoen (mutatie negatief € 12,2 miljoen).

Mutatie marktwaarde niet-DAEB: Bezit gekwalificeerd als niet-DAEB wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in

Levensduurverlenging: De levensduur van verkoopcomplexen is verlengd tot 25 jaar. Complexen met een

verhuurde staat. De bedrijfswaarde van dit bezit bedraagt € 142,8 miljoen, de marktwaarde is € 134,2 miljoen.

resterende levensduur korter dan 15 jaar, waarvoor geen concrete investeringsplannen zijn, zijn verhoogd

Vandaar een effect op het vermogen van € 8,6 miljoen. Zie ook paragraaf 9.4.3.

naar 15 jaar. Het totale effect op de bedrijfswaarde is € 9,4 miljoen. Voor overige afwijkingen zie paragraaf 9.4.2.

71

Financieren en beleggen

De rentelast over onze leningenportefeuille bedroeg in 2014 € 18,2 miljoen. De gemiddelde rente ultimo

Al onze activiteiten staan al bijna een eeuw in het belang van de volkshuisvesting. Ook ons financierings- en

2014 bedraagt 3,73% (2013: 3,76%). Deze verdere verlaging is volledig ontstaan door de nieuwe lagere

beleggingsbeleid is erop gericht de continuïteit van onze maatschappelijke onderneming te garanderen.

rentepercentages. We maken geen gebruik van derivaten om de rentelasten te verlagen. Dit is op basis van

We streven naar een optimale mix waarbij zowel de rentekosten als het renterisico minimaal zijn, terwijl het

het Treasurystatuut ook niet toegestaan.

H 9 Financiën

9.6

rendement op eventuele beleggingen maximaal is. Financierings- en beleggingsbeslissingen nemen we binnen de bepalingen van ons Treasurybeleid. Het Treasurybeleid vormt (samen met de begroting) het kader om

Volgens het meerjarenperspectief daalt de huidige leningenportefeuille van € 462,1 miljoen ultimo 2014 naar

besluiten te nemen over het aangaan van leningen, beleggingen en kasgelden. In 2013 actualiseerden we het

€ 401,6 miljoen eind 2019. Deze daling komt doordat we diverse projecten met nieuwbouw huurwoningen

Treasurystatuut.

hebben uitgesteld. In 2015 willen we nog leningen aantrekken voor de financiering van enkele geplande projecten (Trefkoel blok B/C, De Velden en kwaliteitsverbetering). Na 2015 trekken we alleen in 2017 nog een lening aan

9.6.1



Financiering lang vermogen

om aan onze aflossingsverplichtingen (incl. hoge eindaflossingen) te kunnen voldoen.

In 2014 wijzigden de financiële voorwaarden van een aantal leningen. In onderstaande tabel een overzicht van de

9.6.2

geconverteerde leningen met de nieuwe percentages: Datum herziening

Geldgever

Oud (%)

Gemeente Groningen

4,21

10jr. 2,08

3-2-2014

Gemeente Groningen

2,40

10jr. 2,73*

23.000.000

1-6-2014

Gemeente Groningen

4,45

10jr. 2,35

17.282.069

1-7-2014

Gemeente Groningen

3,10

10jr. 3,34*

20.972.309

Het renterisico is de som van de aflossingen, renteconversies en de benodigde (her)financiering uitgedrukt in een in het Treasurystatuut vastgesteld op maximaal 15% per jaar. Dit sluit aan bij de eisen van het WSW. Het renterisico blijft de komende jaren nagenoeg beneden deze grens. Zie onderstaande tabel.

690.240

Totaal

Renterisico’s

percentage van de som van de opgenomen kapitaalmarktleningen. Intern hebben we de limiet voor renterisico’s

Nieuw (%) Restant hoofdsom op conversiedatum

1-2-2014



Renterisico geborgde leningen Nijestee (%) 16

60.972.309

14

* Deze lening is tevens omgezet van een Fixe-lening naar een Annuïteiten-lening. De eerste vijf jaar wordt er

14,61

14,65

15,05 13,36

12

niet afgelost, vanaf het jaar 2020 tot 3 februari 2044 wordt de lening volledig afgelost. ** Betreft een basisrentelening van 3,1%. Opslag is per 1 juli 2014 aangepast naar 0,24%. Totaal dus 3,34%.

11,63

10

Na 2 jaar (2016) herziening van de opslag.

9,29

8 Nieuwe leningen

11,21 8,65 7,35

6

In 2014 trokken we geen nieuwe leningen aan.

10,56

4 Leningenportefeuille ultimo 2014

2

Als gevolg van de renteconversies ziet de leningenportefeuille van Nijestee er ultimo 2014 als volgt uit:

0 Financieringswijze

Aantal leningen

Restant hoofdsom x € 1mln.

Gemiddelde resterende looptijd

Gemiddelde rente

Gemiddelde resterende rentevast periode (jaren)

78

214,3

18,43

3,74%

11,32

8

93,2

20,71

4,30%

20,7

11

144,0

46,15

3,57%

2,63

Roll-over

2

25,0

8,45

0,47%

0,31

Aflossing roll-over

 

-14,4

 

 

 

Annuïteit Fixe Basisrente

  Totaal

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Renterisico (incl. spread)

 

 

 

 

 

99

462,1

27,3

3,73%

10,25

WSW max. risico (15%)

9.6.3



9.6.4



Op de Roll-over leningen van in totaal € 25 miljoen is de afgelopen 2 jaar € 14,4 miljoen afgelost.

Beleggingen

We hielden in 2014 geen beleggingen aan. Financiering kort

De activa in ontwikkeling en het onderhanden werk financieren we voor met kort geld. Bij de start van de bouw van huurwoningen trekken we voor de bedrijfswaarde financiering met een lange looptijd aan. Het saldo van de liquide middelen bedroeg ultimo 2014 € 0,9 miljoen positief.

De roll-over leningen zijn aangetrokken vanwege twee redenen: •

In 2014 versterkten we de sturing op kasstromen: we hebben continu inzicht in de actuele stand van de liquide

flexibiliteit: het is onduidelijk welk effect het rijksbeleid heeft op onze investeringsmogelijkheden.

middelen en op basis van uitgebreide liquiditeitsprognoses zijn de liquiditeiten accuraat in te schatten.

Om die reden kozen we ervoor gekozen om in 2013 twee roll-over leningen aan te trekken van in totaal € 25 miljoen zodat aflossen mogelijk is bij overliquiditeit; •

verkorting gemiddelde looptijd leningenportefeuille: de gemiddelde looptijd bedraagt 27 jaar, terwijl de

9.6.5



Kasstromen

De kasstromen van corporaties staan onder druk, vooral door het inrekenen van de verhuurdersheffing. In 2013

gemiddelde looptijd van de materiële vaste activa 22 jaar bedraagt. Met het aantrekken van roll-over

en 2014 hebben we diverse bezuinigingen doorgevoerd op onder andere onderhoud en algemeen beheer. Dit

leningen wordt de gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille verkort, zodat deze meer in evenwicht

heeft geresulteerd in een netto kasstroom van € 2.785 per verhuureenheid. Dit is hoger dan eerdere jaren.

komt met de materiële vaste activa

Enerzijds vanwege het effect van de bezuinigingen, anderzijds door de extra doorgevoerde huurverhogingen. We gaan er van uit dat de netto kasstroom voor rente en heffingen de komende jaren nog verder verbetert vanwege verlaging van de netto bedrijfslasten. Verdere verbetering van de netto kasstroom is ook nodig, 73

H 9 Financiën

Opmerking:

omdat de heffingen de komende jaren nog zullen stijgen. In onderstaande tabel is een specificatie van de kasstromen opgenomen, conform methodiek Centraal Fonds Volkshuisvesting.

•

Omschrijving

Jaarrekening 2012

Jaarrekening 2013

Jaarrekening 2014

Netto bedrijfslasten (* € 1 mln)

18.171

18.354

17.088

Aantal verhuureenheden

14.317

14.393

14.220

Netto bedrijfslasten per verhuureenheid

1.269

1.275

1.202

Huur per verhuureenheid

4.697

4.928

5.320

Onderhoudslasten per verhuureenheid

1.422

1.346

1.333

Netto kasstroom voor rente/heffingen

2.006

2.307

2.785

De bedrijfswaarde c.q. marktwaarde van € 619 miljoen is exclusief de waarde van onroerend goed tdd exploitatie (waarde eigen kantoor circa € 20 miljoen).

•

9.6.7

De LtV kent een dalend verloop omdat Nijestee de komende jaren haar leningenportefeuille verder verlaagt.

Borgbaarheid en borgingsplafond In 2013 stelde het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een nieuw risicomodel vast. Onderdeel van dit nieuwe model is de introductie van het begrip ‘borgingsplafond’. Het borgingsplafond komt in de plaats van het faciliteringsvolume en is het maximale bedrag aan door het WSW geborgde leningen dat een deelnemer op enig moment gedurende het jaar mag hebben.

De netto kasstroom per verhuureenheid (tezamen met overige baten/lasten) is voldoende om de rentelasten te

Het borgingsplafond is door het WSW berekend en bepaald aan de hand van de ingediende DPI per 31 januari

kunnen voldoen. De rentedekkingsgraad bedraagt ultimo 2014 circa 1,8. De ondergrens is 1,4.

2014. Hierin staan onze voornemens en uitgangspunten voor de komende jaren, zoals investeringen en verkopen.

Omschrijving

Jaarrekening 2012

Jaarrekening 2013

Jaarrekening 2014

2.006

2.307

2.785

- 1.100

- 1.199

- 1.238

Heffingen

- 16

- 224

- 548

Netto kasstroom na rente

890

884

999

1,8

1,7

1,8

Netto kasstroom per verhuureenheid Rentelasten, rentebaten

Rentedekkingsgraad

Ultimo 2014 is het plafond bepaald op € 458.366.000. Dit is als volgt berekend: Geborgde portefeuille 1 januari 2014

466.031.000

Geplande investeringen

11.734.000

Operationele kasstroom

- 8.377.000

Verkoopopbrengsten

-15.695.000

Investering niet-DAEB Borgingsplafond ultimo 2014

4.673.000 458.366.000

Opmerking: De cijfers over 2012 en 2013 ontleenden we aan de uitgave ‘Corporatie in Perspectief’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting c.q. Aedes Corporatie Benchmark. Het jaar 2014 is op basis van onze eigen berekeningen.

Dit betekent dat: •

9.6.6

Loan to Value

We in 2014 geen nieuwe leningen hoefden aan te trekken. Met eigen middelen (operationele kasstroom en verkoopopbrengsten) konden we de geplande investeringen betalen;

De Loan to Value (LtV) is de verhouding tussen de opgenomen geldleningen en de bedrijfswaarde.

•

De geborgde leningportefeuille daalt. Omdat we minder investeren maar nog wel verkopen, kunnen we leningen aflossen;

Ultimo 2014 is de stand van de opgenomen geldleningen € 462,1 miljoen. De bedrijfswaarde c.q. marktwaarde

•

Onze werkelijke geborgde leningportefeuille eindigt ultimo 2014 op € 442 miljoen. Dit ligt ruim onder het

van het bezit van Nijestee bedraagt € 619 miljoen. De LtV is derhalve 74,66%.

borgingsplafond van € 458 miljoen. Dit komt mede doordat we in 2013 en 2014 € 14,4 miljoen aflosten op

Nijestee streeft een LtV na van maximaal 75%. Hiermee sluit zij aan bij de criteria van het WSW.

een Euribor-lening.

De ambitie ligt overigens lager, namelijk op maximaal 70%. Een lagere LtV is gunstiger omdat dan blijkbaar minder externe financiering nodig is om de onderliggende waarde te creëren.

Borgbaarheidsverklaring

In onderstaande tabel is het verwachte verloop van de LtV opgenomen.

Een andere nieuwe term is de borgbaarheidsverklaring. Deze term vervangt de kredietwaardigheidsverklaring. Het WSW vindt dat deze nieuwe term de lading beter dekt. Het WSW geeft namelijk alleen een oordeel over de

75,00

borgbaarheid en niet over haar kredietwaardigheid.

(74,66%)

In haar brief van juni 2014 gaf het WSW de Borgbaarheidsverklaring af. Op grond van deze verklaring kunnen we (71,79%)

70,00

gebruik maken van de faciliteiten van het WSW. Als we in de toekomst leningen aan willen trekken, kan dat weer. 70,88%) (69,70%)

DPI per 1 februari 2015 In januari 2015 leverden we de DPI over verslagjaar 2014 bij het WSW aan. Deze is consistent met de DPI van

65,00

(65,32%)

(65,96%)

januari 2014. Qua projecten zijn de volgende voornemens opgenomen:

0 2014

2015

2016

2017

2018

2019

•

Grunobuurt Typhoon – oplevering 2015 (77 huurwoningen, 32 koopwoningen);

•

Semmelweisstraat fase 2 – oplevering 2015 (24 huurwoningen);

•

Trefkoel blok B/C – oplevering 2016 (465 huurwoningen);

•

De Velden – oplevering 2016 (20 huurwoningen en 1 woonzorgvoorziening);

•

Semmelweisstraat fase 3 – oplevering 2017 (24 huurwoningen);

•

De Velden – oplevering 2017 (60 huurwoningen);

•

Grunobuurt blok 5 (90 huurwoningen).

75

Situatie in 2006 en 2007

kasstroom van DAEB is in alle jaren positief:

Het Belastingplan 2006 verplicht corporaties om over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting te

H 9 Financiën

Qua onderhoud en overige kosten sloten we aan bij de Meerjarenbegroting 2015-2019. De operationele

betalen. Op basis van de in 2007 voltooide Vaststellingsovereenkomst (VSO1) zijn de fiscale resultaten voor de 2016

2017

2018

2019

Operationele kasstroom DAEB

8.799

10.737

12.634

14.275

16.621

63.066

Af: Genormeerde aflossing 2%

8.849

8.839

8.652

8.414

7.791

42.545

De uitkomsten zijn:

-50

1.898

3.982

5.861

8.830

20.521

fiscaal resultaat 2006

- 3.329.620

fiscaal resultaat 2007

- 1.392.550

Totaal*

Totaal

* exclusief toegerekende rente en loonkosten

9.6.8

boekjaren 2006 en 2007 bepaald.

2015

Totaal

Beoordeling 2014 – Toezichtbrief Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)



- 4.722.170

Vanaf 1 januari 2008

Het CFV beoordeelt jaarlijks de financiële continuïteit van woningcorporaties en brengt daarover advies

In het belastingplan 2008 is de vennootschapsbelastingplicht omgezet van partieel naar integraal.

uit aan de minister. Zij doet risicogericht onderzoekt en baseert zich op door de corporatie aangeleverde

In navolging van VSO1 besloot het rijk om ook voor de integrale vennootschapsbelasting een

verantwoordingsgegevens over 2013 en prognosegegevens 2014-2018.

vaststellingsovereenkomst op te stellen (VSO2). In 2009 ondertekenden we deze overeenkomst.

In oktober 2014 ontvingen we de Toezichtbrief 2014 van het Centraal Fonds. De beoordeling in deze brief richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie:

Aangifte 2014 Het fiscale resultaat over 2014 bedraagt € 8,2 miljoen positief. Het resultaat is bepaald volgens de regels van

•

kwaliteit financiële verantwoording;

•

behoud maatschappelijk gebonden vermogen;

•

financieel risicobeheer;

Omschrijving

•

liquiditeit;

 

2014

2014

 

•

solvabiliteit;

 

 commercieel 1

fiscaal 1

 

•

draagkracht vermogen.

BATEN 75.652

75.653

-1

3.285

3.285

0

VSO2. Het fiscale resultaat over 2014 is als volgt opgebouwd:

Huren

Verschil

Vergoedingen

‘…..u uw RvC helder en bondig informeert over de belangrijkste thema’s….’. En: ‘Interventies uit 2013 worden

Overheidsbijdragen

1

1

0

beëindigd en er is geen aanleiding tot het doen van nieuwe interventies.’

Verkoop onroerende zaken projecten/ verlies bestaand

0

-1.832

1.832

35

Verkoop onroerende zaken bestaand

8.595

2.400

6.195

Wijziging in onderhanden werk

169

0

169

Geactiveerde productie

721

721

0

2.025

1.672

353

90.448

81.900

8.548

19.681

4.400

15.281

4.317

1.200

3.117

43

43

0

10.642

10.642

0

25

Overige bedrijfsopbrengsten

20

Totaal baten

15

LASTEN

10

Afschrijvingen

5

Overige waardeveranderingen MvA Erfpacht

0 2013 Buffer

2014

2015

2016

2017

2018

Volkshuisvestelijk vermogen

Hierboven de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen zoals opgenomen in de brief van het CFV.

9.7.1

Resultaat

Het Centraal Fonds meldt in haar brief dat het onderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen. Zij stelt dat

30

9.7

Resultaat

Lonen en sociale lasten Lasten kwaliteitsverbetering

-49

919

-968

15.279

15.279

0

Kosten leefbaarheid

1.103

1.103

0

Lasten Servicecontracten

3.585

3.585

0

Bijzondere waardeverandering vlottende activa

1.484

0

1.484

Lasten onderhoud

Verkoopkosten onroerende zaken

Fiscaliteiten

0

1.900

-1.900

Overige bedrijfslasten

19.221

16.510

2.711

Totaal lasten

75.306

55.581

19.725

Exploitatieresultaat

15.142

26.319

-11.177

Vennootschapsbelasting



Binnen de Vennootschapsbelasting (VPB) onderscheiden we drie tijdvakken:

  Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

•

Tot en met 31 december 2005: geen vpb-plicht;

Rentebaten

•

2006 en 2007: gedeeltelijke vpb-plicht (regime Vaststellingsovereenkomst 1);

Rentelasten

•

Vanaf 1 januari 2008: integrale vpb-plicht (regime Vaststellingovereenkomst 2).

Waardeverandering van financiële vaste activa

3.681

0

3.681

637

637

0

-18.239

-18.716

477

0

0

0

77

0

0

0

-14

0

-14

Belastingen

1.707

0

1.707

Fiscaal resultaat

2.915

8.240

-5.326

Correctie Oort

0

36

-36

Correctie Herinvesteringsreserve 2013

0

2.356

-2.356

uit het verleden worden gecompenseerd met fiscale winsten in de toekomst (uiteraard alleen wanneer er sprake

Correctie Herinvesteringsreserve 2014

0

-2.400

2.400

is van fiscale winsten). Bij de uitvoering hiervan wordt een termijn van 9 jaar gehanteerd. Dat wil zeggen dat een

2.915

8.232

-5.318

Deelnemingen

H 9 Financiën

Waardeverandering van verkoop onder voorwaarden

Ultimo 2013 bedroeg de latentie voor de leningen € 1.729.224. In 2014 is deze latentie in tegenstelling tot eerdere jaren contant gemaakt (tegen 3% rentepercentage) en is gerekend met een tarief van 25% belastingdruk (in plaats van 25,5%). Daardoor daalt de latentie van € 1,7 miljoen naar € 1,1 miljoen. Latentie verliescompensatie

Belastbaar bedrag

Ultimo 2014 bedraagt het totale fiscale verlies € 18,9 miljoen over de periode 2006-2014. Deze fiscale verliezen

verlies uit 2006 nog verrekenbaar is tot en met 2015. De te verwachten verliescompensatie dient als actieve latentie op de balans te worden opgenomen en moet via de Winst & Verliesrekening worden verantwoord. Om

1

deze latentie te kunnen berekenen, moeten we een inschatting maken van de toekomstige fiscale jaarresultaten.

Voorlopig resultaat

Wanneer de inschatting is dat de fiscale resultaten positief zijn, is er ruimte om te compenseren en moet een Verliescompensatie

actieve latentie worden opgevoerd. Op basis van cijfers uit de meerjarenbegroting kunnen we tot en met 2017

De fiscale verliezen kunnen gecompenseerd worden met winsten in de toekomst. Bij uitvoering hiervan wordt een

gebruik maken van het opgebouwde verliescompensatiesaldo. Het resterend saldo per jaar is contant gemaakt

termijn van 9 jaren gehanteerd. Dat wil zeggen dat een verlies uit 2006 nog verrekenbaar is tot en met 2015.

tegen 3%, waardoor de latentie per 31 december 2014 € 4,4 miljoen bedraagt.

De stand van de verliescompensatie is ultimo 2014 als volgt: Onderstaand schema geeft de berekening van de latentie weer: Jaar

Status

Bedrag

2006

ingediend

-3.329.620

2007

ingediend

-1.392.550

2008

ingediend

-168.019

2009

ingediend

-10.084.671

2010

ingediend

0

2011

ingediend

-6.545.506

2012

ingediend

-10.171.301

2013

concept

4.567.784

2014

concept

8.231.554

Totaal

9.7.2



 

-18.892.330

Belastinglatenties

2014

2015

2016

Saldo verliescompensatie

27.124

18.892

16.670

6.963

Fiscaal resultaat geraamd

8.232

2.223

9.707

10.607

18.892

16.670

6.963

-3.643

2.223

9.707

6.963

539

2.287

1.593

Restant verliescompensatie Verliesverdamping CW van de latentie 3%

2017

Totaal

4.420

De totale actieve belastinglatentie is per 31-12-2014 als volgt opgebouwd: Belastinglatentie leningen

1.146.136

Belastinglatentie verliescompensatie

4.419.712

 

In de commerciële jaarrekening moeten toekomstige fiscale verplichtingen gewaardeerd en opgenomen

Totaal

  5.565.848

worden op de balans. Deze verplichtingen zijn opgesplitst in drie onderdelen en vormen drie afzonderlijke belastinglatenties, deze kunnen actief of passief zijn. Belastinglatentie verkoop woningen Latentie leningen

Het tijdelijke verschil van het resultaat op de woningen welke binnen vijf jaar worden verkocht bedraagt totaal

Ultimo 2014 zijn de langlopende leningen fiscaal gewaardeerd op € 456,2 miljoen. De commerciële waardering

ruim € 7 miljoen. De fiscale waarde is lager dan de bedrijfswaarde, waardoor er een passieve belastinglatentie

betrof € 462,1 miljoen. Voor het verschil van € 5,9 miljoen is conform de jaarrekeningregels een actieve latentie

ontstaat. De contante waarde van deze latentie is berekend tegen 3% rente en bedraagt € 1.629.826. Deze

gevormd van € 1,1 miljoen. De actieve latentie daalt jaarlijks conform een voorgeschreven verloop. In 2037

latentie is per 31-12-2014 opgenomen op de balans. In totaal zijn er 700 woningen bestemd voor verkoop

wordt de laatste vrijval ten laste van het resultaat gebracht.

binnen vijf jaar.

Verschil tussen de commerciële en fiscale waardering:

Gevolgen in de jaarrekening In de jaarrekening van 2014 is totaal een baat geboekt van € 1,7 miljoen als gevolg van de mutaties in de belastinglatenties. Onderstaand overzicht geeft per latentie de mutatie aan:

Leningen commercieel

Leningen fiscaal

verschil

latentie

mutatie jaarrekening

31-12-2007

321.968.752

308.898.644

13.070.108

3.332.878

3.332.878

31-12-2008

342.258.167

330.507.584

11.750.583

2.996.399

-336.479

Mutatie latentie verliescompensatie

31-12-2009

376.321.304

365.625.578

10.695.726

2.727.410

-268.988

Mutatie latentie leningen

31-12-2010

413.218.755

403.516.974

9.701.781

2.473.954

-253.456

Mutatie latentie verkoop woningen

-1.630

31-12-2011

433.971.292

425.210.444

8.760.848

2.234.016

-239.938

Totaal

1.707

31-12-2012

464.183.964

456.410.896

7.773.068

1.982.132

-251.884

31-12-2013

481.774.595

474.993.326

6.781.269

1.729.224

-252.909

31-12-2014

462.093.897

456.169.374

5.924.524

1.146.136

-583.088

Datum

Mutatie in de jaarrekening 2014

bedrag * € 1,000,3.920 -583

79

9.7.3

BTW en overdrachtsbelasting In 2014 hielden we rekening met: •

Integratieheffing;

•

Pro rata BTW;

•

Verlaging btw-tarief op onderhoud van woningen;

•

Verlaging van de overdrachtsbelasting;

•

Energie-investeringsaftrek (EIA).

Integratieheffing Ondernemers die op eigen grond een opstal (laten) bouwen en deze (ook) gebruiken voor BTW-vrijgestelde prestaties worden geconfronteerd met de zogenoemde integratieheffing. Hierdoor komen ook de in eerste aanleg BTW-vrije investeringsbedragen (zoals eigen grond, leges en eigen loonkosten) in de BTW-heffing. Dit leidt tot een kostenverhoging. In Mededeling 26 (besluit uit 1994) is voor onder andere woningcorporaties bepaald dat ze mogen afzien van deze heffing voor de bouw van voor verhuur bestemde woningen. Maar volgens de Europese Commissie is deze goedkeurende regeling van Nederland in strijd met de Europese BTW-richtlijn. Het kabinet heeft daarom besloten om Mededeling 26 per 1 januari 2010 in te trekken. Aan dit kabinetsbesluit is een overgangsregeling gekoppeld (looptijd tot 1 januari 2014), waarin lopende projecten (gestart voor 1 januari 2010) nog onder de oude regeling mogen worden afgewikkeld. De meeste gerealiseerde projecten in deze periode zijn volgens de overgangsregeling afgewikkeld. In het belastingplan 2014 is bepaald dat de integratieheffing per 1 januari 2014 vervalt. Dit betekent dat de BTW-vrije investeringsbedragen weer buiten de heffing blijven en voor een lagere belastingdruk zorgt. Pro rata BTW We verrichten zowel BTW-belaste als BTW-vrijgestelde prestaties. Hierdoor ontstaat er ook recht op BTW-aftrek op de algemene kosten. Deze BTW-aftrek wordt berekend met behulp van de pro rata, dit is de verhouding van de belaste omzet ten opzichte van de totale omzet. Voor 2014 is rekening gehouden met een bedrag van circa € 70.000,- aan terug te vorderen BTW. Verlaging BTW-tarief op onderhoud van woningen Vanaf 1 maart 2013 geldt voor de renovatie en het herstel van woningen het verlaagde BTW-tarief van 6%. Deze maatregel loopt tot 1 juli 2015. Overdrachtsbelasting Ter stimulering van de verkopen is de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd van 6% naar 2%. Deze regeling liep vanaf 15 juni 2011 tot 1 juli 2012. Deze regeling is definitief voortgezet voor woningen. Voor bedrijfspanden geldt 6% overdrachtsbelasting. Energie-investeringsaftrek (EIA) Onder bepaalde voorwaarden kan er een beroep worden gedaan op de energie-investeringsaftrek. Volgens een bepaalde rekenmethodiek worden de uitgaven gecorrigeerd op het fiscale resultaat. Naar alle waarschijnlijkheid kunnen we geen gebruik maken van deze faciliteit, omdat de fiscale resultaten in de komende jaren negatief zullen zijn.

81

Risicoanalyse Eind 2011 publiceerde de NBA (Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants) een praktijkhandreiking

Vastgoedexploitatie: Beheer Vaststellen procuratieregels met waarborgen voor functiescheidingen en controles op betalingsverkeer

We hebben een procuratieregeling, gebaseerd op functiescheiding en beperkte limieten. De regeling is geaccordeerd door de RvC.

Toetsen of conform de procuratieregeling wordt gewerkt

Periodiek toetst de Procesconsulent of conform de procuratieregeling wordt gewerkt. De rapportage wordt in het DirectieOverleg besproken.

Het aansluiten van de verantwoorde huuropbrengsten met de contractregistratie

Maandelijks vindt een ‘moetpostcontrole’ plaats, uitgevoerd door de financiële afdeling. Op basis van een mutatieoverzicht wordt volledigheid van opbrengsten getoetst.

Onderverhuren van leegstand in de portefeuille

Wanneer we voorzien dat woningen langere tijd leeg staan, bijvoorbeeld in geval van wijkvernieuwing, maken we gebruik van de diensten van Carex BV om deze tijdelijk te laten gebruiken of bewonen. Maar zo nu en dan staan er individuele objecten leeg. Om te toetsen of dergelijke objecten inderdaad leeg staan of slechts administratief, wordt dit periodiek via fysieke controle gecontroleerd.

voor de risicoanalyse accountantscontrole bij vastgoed. Deze publicatie hebben we goed bestudeerd. In deze paragraaf geven we een overzicht van de meest voorkomende risicogebieden en beheersingsmaatregelen, gesplitst naar frauderisico’s en waarderingsrisico’s (conform de NBA-publicatie). In de tweede kolom geven we aan hoe we de risico’s beperken. Frauderisico’s Acquisitie van vastgoed

Invulling Nijestee

Toetsingskader waaruit blijkt waar Nijestee wil investeren

Het portfoliobeleid geeft aan waar we willen investeren. Beleid wordt periodiek geactualiseerd. RvC keurt beleid goed.

Financiële criteria waaraan acquisitie moet voldoen

Onze rendementseisen zijn vastgelegd in het Financieel Beleid.

Adequate functiescheiding tussen voeren onderhandelingen, besluitvorming en nacalculatie

Acquisitie wordt op basis van portfoliobeleid voorbereid door directeur Vastgoed, beoordeeld door fiscalist, jurist en controller, bestuurlijk geaccordeerd door directeur-bestuurder en goedgekeurd door RvC.

Objecthistorie wordt nagegaan in Kadaster

Iedere acquisitie wordt voorzien van objecthistorie, onder andere via het Kadaster.

Diversen Naleven wet- en regelgeving

We zijn scherp op naleving wet- en regelgeving. De Procesconsulent toetst jaarlijks de meest kritische processen. Bij deze interne controles toetsen we enerzijds of de interne procedures worden gehandhaafd, anderzijds ligt de focus op handhaving van wet- en regelgeving. In 2014 is een ComplianceReglement opgesteld en door de RvC goedgekeurd. Kern van dit reglement is dat er een ComplianceTeam wordt geformeerd waarin de meest relevante compliance-issues worden besproken.

Opzetten van integriteitsbeleid

We hanteren een eigen gedragscode waarin we beschrijven wat op het gebied van integriteit wel kan en wat duidelijk niet kan. Er zijn paragrafen opgenomen over: klokkenluidersregeling, vertrouwenspersoon, meldingtoezicht-sancties, zakelijke relaties, etc.

Aanwezigheid statuten (algemeen en specifiek)

Naast de algemene statuten, kennen we een bestuursstatuut. Dit statuut beschrijft en formaliseert de werkzaamheden van het bestuur en de directie. Het statuut is goedgekeurd door de RvC.

Meten van prestaties via de Balanced ScoreCard

De methode van prestatiemeting loopt via de BSC. Aan het begin van een boekjaar worden de meest kritische doelstellingen in het format van een BSC vastgesteld. Iedere maand informeren we de hele organisatie over de voortgang. De Nijestee-BSC is de grondslag van de prestatieafspraak tussen bestuurder en RvC.

Treasurycommissie

Een corporatie is een kapitaalintensief bedrijf. Het verkrijgen van externe financiering verdient daarom continu aandacht. Een interne Treasurycommissie bewaakt de liquiditeitspositie en –behoefte. Zij doet voorstellen aan de directeur-bestuurder voor het aantrekken van middelen. Het vigerende Treasurystatuut (goedgekeurd door de RvC) is daarbij het kader. Sinds eind 2013 heeft Nijestee een eigen treasurer in dienst.

Aanbesteding Strikte handhaving van geldende aanbestedingsprocedures

Nijestee heeft een aanbestedingsreglement, waarin in het economisch verkeer algemeen geldende procedures zijn opgenomen.

Vier-ogen principe

Een aanbesteding wordt gegund op basis van het vigerende aanbestedingsreglement.

Antecedentenonderzoek leveranciers

We kennen een aannemersvoorkeurslijst. Deze lijst is gebaseerd op ervaringen uit het verleden, op geschiktheid, etc. De lijst wordt continu geactualiseerd.

Besluitvorming in verschillende fases

We werken met gefaseerde besluitvorming rondom vastgoedprojecten. We onderkennen vier fases: haalbaarheid, ontwikkeling, uitvoering en oplevering. De besluitvorming van ieder project wordt via deze indeling door de bestuurder vastgesteld.

Structurering aan- en verkooptransacties Verkrijgen goedkeuring aan- en verkopen via strikte procedures

Aan- en verkopen lopen altijd via DirectieOverleg en RvC. Verkoop van individuele woningen is qua volume en locatie goedgekeurd door de bestuurder. Verkoopprijs van individuele woning wordt bepaald door taxateur en geaccordeerd door directielid.

Boven een vooraf vastgesteld bedrag dient voor De limiet waarboven vooraf toestemming moet transacties toestemming verkregen te worden van RvC. worden gevraagd aan de RvC is € 1 miljoen. Inkomen van directie/vastgoedmedewerkers is niet afhankelijk van gerealiseerde transacties

We hanteren geen variabel inkomen gebaseerd op bepaalde gerealiseerde doelstellingen.

Het opnemen in verkoopcontracten van een clausule dat doorverkoop binnen (zeer) korte termijn niet is toegestaan.

We verkopen woningen alleen voor eigen bewoning, hetzij door de koper zelf, hetzij door een familielid in de eerste graad. Dit is vastgelegd in de koopovereenkomst.

| Bijlagen |

De procedures rond verkoop zijn vastgelegd. Periodiek toetst de Procesconsulent (medewerker Controlling) via een interne controle of de medewerkers zich aan deze procedure houden. De rapportage wordt in het DirectieOverleg besproken.

Risico’s en onzekerheden

10.1

Risico’s en onzekerheden

Verkoop van (individuele) woningen dient op transparante wijze tot stand te komen

H 10

H 10

83

Financiering In 2014 trokken we geen nieuwe financiering aan. Ook in 2015 verwachten we geen aanvullende middelen nodig te hebben. Voor de bouw van de Trefkoel en Kopland, kan Nijestee gebruik maken van nog niet opgenomen

Risico’s en onzekerheden

Enkele jaren geleden voerden we een risicoanalyse rond integer handelen uit. Deze analyse was een vervolg op de nulmeting van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De conclusie van de nulmeting was dat we op nagenoeg alle punten goed scoorden. We brengen (onderdelen van de) onze gedragscode periodiek opnieuw intern onder de aandacht.

H 10

Bewustwording integer handelen

Euribor-leningen en het borgingsvolume van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Desondanks blijven we alert op ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Een van onze belangrijke doelstellingen is dat we te allen tijde voldoende liquide middelen tot onze beschikking moeten hebben.

Waarderingsrisico’s Verkoop Taxeren van vastgoed

Invulling Nijestee

De verkoop van bestaande woningen verloopt nog steeds zeer voorspoedig. In 2014 verkochten we 166

Hanteren van duidelijke criteria waaraan taxateur moet voldoen

We hanteren duidelijke criteria waaraan een geselecteerde taxateur moet voldoen. Zo dient deze aangesloten te zijn bij Stichting Vastgoedcert, mag deze niet betrokken zijn bij aan- en verkoopbemiddeling en dient deze financieel onafhankelijk te zijn van Nijestee.

woningen, terwijl we 140 hadden geraamd. Verder hebben we 14 BOG-objecten verkocht. We volgen de verkoop

Er dient een duidelijk taxatiemanagementproces te worden gevolgd met consistente waarderingsgrondslagen, definities en waardebegrippen

De taxateur ontvangt van ons een schriftelijke bevestiging van de opdracht tot taxatie. Hierin zijn onder andere opgenomen: doel taxatie, wijze rapportage, mate van fysieke inspectie en gehanteerde waardebegrip.

DAEB) toe. De netto opbrengst van niet-DAEB woningen ligt lager dan de verkoop van DAEB-woningen. Om die

Aansturen van externe taxateurs door andere functionaris dan degene verantwoordelijk voor de objecten

Het bedrijfsonderdeel Vastgoed is inhoudelijk verantwoordelijk voor de objecten. De taxateur wordt aangestuurd door de Controller.

Er zijn allerlei wettelijke veiligheidseisen rondom asbest, legionella, brandveiligheid, et cetera. In 2011/2012

Transparantie in waardering

De waardering van de objecten lichten we in het jaarverslag toe. Dit geldt zowel voor bestaande (in exploitatie zijnde) objecten als voor objecten in ontwikkeling.

om de noodzakelijke maatregelen te kunnen nemen en de veiligheid van bewoners te garanderen.

dagelijks en nemen maatregelen als we (positieve dan wel negatieve) afwijkingen constateren. De verkoop van bestaande sociale huurwoningen verliep in het afgelopen jaar boven onze raming. In Groningen is de beschikbaarheid van betaalbare woningen onderwerp van discussie. Daarom verlaagden we eind 2014 het aantal voor verkoop gelabelde sociale huurwoningen. We voegden daarvoor in de plaats vrije sector huurwoningen (nietreden volgen we nadrukkelijk het verloop van de verkopen om het verkoopbeleid tijdig bij te kunnen stellen. Wettelijke veiligheidseisen namen we diverse maatregelen om de risico’s te beheersen. In 2012 voerden we een verplichte asbestinventarisatie op ons bezit uit. De komende jaren nemen we binnen de onderhoudsbegroting middelen op

Vestia – saneringsheffing Vanwege het debacle van Vestia en misstanden bij andere corporaties dient de rest van de sector vanaf

10.2

Externe en interne risico’s

2013 een saneringsheffing te betalen. Over de periode 2013-2017 is dit voor ons een bedrag van bijna € 10 miljoen. Gezien de onzekerheid op de woningmarkt en de financiële instabiliteit van sommige corporaties is het

Conform Artikel 2: 391 van het Burgerlijk Wetboek is in deze paragraaf een opsomming opgenomen van de

risico van een nog hogere heffing aanwezig.

voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee we ons geconfronteerd zien. Risico’s zijn er in diverse soorten

Noot: voor 2015 wordt geen saneringsheffing opgelegd. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft vooralsnog

en maten. In deze paragraaf hanteren wij voor de overzichtelijkheid een indeling in externe en interne risico’s.

genoeg geld in kas om aan de verplichtingen te kunnen voldoen.

Externe risico’s

Fiscaliteiten Momenteel zijn de fiscale risico’s beperkt. De vennootschapsbelasting is beperkt en er is controle rondom de BTW. We verwachten dat we de komende jaren nog geen vennootschapsbelasting hoeven af te dragen, vooral

Herziene Woningwet

vanwege de opgebouwde verliescompensatie. Deze compensatie is echter niet onbeperkt. In samenwerking met

In december 2014 stemde de Tweede Kamer unaniem in met de herziene Woningwet. De verwachting is dat de

onze fiscale adviseur actualiseren we de prognoses periodiek.

Eerste Kamer begin 2015 haar akkoord zal geven. De herziene Woningwet zal per 1 juli 2015 in gaan. Dit betekent voor corporaties dat zij in 2015/2016 maatregelen moet nemen om te voldoen aan de inhoud van

Aardbevingen

de wet.

In Groningen (stad en omstreken) zijn aardbevingen het gesprek van de dag. Op 30 september 2014 is de eerste

Enkele belangrijke aandachtspunten zijn: administratieve dan wel juridische scheiding regelen, berekenen

beving ook in de stad Groningen gevoeld. Daarom ondernamen we acties rondom schades aan onze woningen,

marktwaarde gehele bezit en de veranderende rol van de gemeente.

zie ook paragraaf 3.3.

Woningmarkt

Actuele discussiepunten (en risico’s) zijn:

Sinds de kredietcrisis eind 2008 daalden de huizenprijzen. Het evenwicht op de woningmarkt lijkt te herstellen.

•

versterkingsprogramma – wat zijn de gevolgen voor bestaande bouw en de nieuwbouw? Met welke

In 2014 ontstond meer duidelijkheid over de maatregelen uit Den Haag en lijkt de koopmarkt de weg omhoog

veiligheidseisen (NPR-richtlijn) moeten we rekening gehouden? Wat betekent dit voor meerkosten? Vergoedt

gevonden te hebben. Er zijn meer transacties en de prijzen stijgen. Ook bij Nijestee zien we deze trend;

de NAM deze meerkosten?

zo haalden we in 2014 de verkoopdoelstelling qua aantallen ruimschoots (166 woningen verkocht). Bij het nieuwbouwproject Grunobuurt Typhoon liep de verkoop ook uitstekend. Van de 42 te verkopen woningen waren

•

waardeverlies – heeft het risico op aardbevingen op langere termijn gevolgen voor de waarde van ons bezit? Hoeveel dan? Vergoedt de NAM dit verlies?

ultimo 2014 reeds 19 verkocht en stonden er 16 onder optie. Op basis van de herziene Woningwet, is het nog maar de vraag of woningcorporaties nog weer substantiële aantallen zullen gaan bouwen. Binnen het huursegment zijn de investeringen van corporaties in 2014 verlaagd. Ook de komende jaren zullen naar verwachting minder huurwoningen worden opgeleverd. Dit zorgt voor de nodige druk op huurmarkt. We volgen de ontwikkelingen nauwgezet.

85

•

H 10

Betaalbaarheid

Uitwerking: II.1.5 In het jaarverslag geeft het bestuur inzicht in de interne risicobeheersing- en controlesystemen en de werking hiervan. Specifiek gaat het daarbij in op de wijze waarop het

inflatiepercentage + 1,5% extra vanwege de verhuurdersheffing. Door deze extra huurverhoging stijgen de

risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen, inclusief het aangaan van majeure

huren in een snel tempo. Eind 2014 legden we onze concept meerjarenbegroting aan een groep huurders voor.

transacties daarbinnen, is geregeld.

Risico’s en onzekerheden

Het rijk heeft bepaald dat woningcorporaties de huren per 1 juli van elk jaar mogen verhogen met het

Zij vroegen in hun advies aandacht voor de betaalbaarheid van de huren. Ook de Woonbond voert al langere tijd actie tegen de stijgende huren. Corporaties bepalen binnen de wettelijke grenzen hun eigen huurbeleid,

De passage uit het principe beschreven bij de eerste bullit ‘Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt

daarom hebben we met de Participatieraad afgesproken om hun tijdig te betrekken bij de vaststelling van de

de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie’

huuraanpassing in de Begroting voor 2016. Duidelijk mag zijn dat als we een lagere huuraanpassing doorvoeren,

veronderstelt het volgende:

dit gevolgen heeft voor onze vermogenspositie. Bij de huuraanpassing van 1 juli 2015 en 2016 zal nadrukkelijk worden stil gestaan bij de eventuele gevolgen.

Interne risico’s

•

Het bestuur heeft inzicht in de risico’s;

•

Het bestuur heeft inzicht in de beheersmaatregelen;

•

Het bestuur heeft inzicht in de werking van de beheersmaatregelen;

•

Het bestuur rapporteert aan de RvC.

Formatie en druk

De code kent het uitgangsprincipe ‘pas toe of leg uit’. We committeren ons aan de code. Als we van de code

Vanwege de economische omstandigheden en de diverse heffingen is de formatie sinds 2013/2014 sterk

afwijken, lichten we dit toe in het jaarverslag. De code wordt in 2015 geactualiseerd.

gekrompen. De formatie bedraagt ultimo 2014 nog 160,6 fte. Begin 2013 was dit nog 190 fte. Parallel aan de

10.3

krimp, worden er meer eisen aan een corporatie gesteld, vooral op het gebied van (financiële) verantwoording.

Risicomanagementbeleid

Dit gegeven brengt risico’s met zich mee rondom personeelskwaliteit en – capaciteit.

We hanteren een systeem van integraal risicomanagementbeleid.

Organisatiekosten

Dit betekent dat:

De maatschappelijke druk op corporaties groeit om te reduceren in kosten. We hebben als doelstelling om vanaf

•

Het management zich bewust is van de impact van risico’s op het realiseren van organisatiedoelstellingen;

2014 circa 5 tot 10% te besparen op algemene kosten en overige personeelskosten. Het risico bestaat dat

•

Risico’s expliciet en systematisch continu worden geïdentificeerd en geanalyseerd;

hierdoor bepaalde activiteiten niet meer volledig kunnen worden uitgevoerd. Het management heeft de taak om

•

Risico acceptatieniveaus voortdurend worden geëvalueerd (risicobereidheid);

dit traject in goede banen te leiden.

•

Beheersingsmaatregelen zijn toegesneden op het handhaven van de acceptabel geachte risiconiveaus.

Risicomanagement

Kenmerken van integraal management zijn:

In 2012 stelden we een organisatiebrede visie en een geïntegreerde aanpak rondom risicomanagement op. In

•

een doorlopend dynamisch proces;

deze paragraaf doen wij kort verslag van enkele aspecten rondom dit thema.

•

aansluitend op de bedrijfsstrategie;

•

onderdeel van dagelijkse operationele activiteiten binnen alle organisatie onderdelen, waarbij iedere

Risicomanagement en Wet & Regelgeving De basis voor ons risicomanagementbeleid zijn de bepalingen die in de Governancecode woningcorporaties

medewerker betrokken is; •

risicobereidheid);

uit 2011 staan. De Governancecode besteedt aandacht aan verschillende principes en uitwerkingen van risicomanagement. Hieronder enkele principes en uitwerkingen voor het bestuur van de corporatie:

•

•

opgezet om mogelijkheden te identificeren en risico’s te beheersen of accepteren (afhankelijk van

•

geeft een redelijke mate van zekerheid en helpt om de organisatiedoelstellingen te verwezenlijken.

Principe: Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en

Wat integraal risicomanagement niet is:

voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur

•

Alle mogelijke risico’s moeten en kunnen worden voorkomen;

rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van

•

Van risico’s mijden naar bewust risico’s nemen;

Commissarissen en zijn auditcommissie, indien ingesteld.

•

Absolute zekerheid.

Uitwerking: II.1.4 In de woningcorporatie is een op de woningcorporatie en haar bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersing- en controlesysteem aanwezig. Als instrumenten van het interne

Doelstellingen risicomanagement

risicobeheersing- en controlesysteem hanteert de woningcorporatie in ieder geval:

Risicomanagement levert een belangrijke bijdrage aan het realiseren van onze ambities, maar is geen doel op

a risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie;

zich. Met gestructureerd en pragmatisch risicomanagement kunnen we een aantal voordelen halen:

b een integriteitscode die in ieder geval op de website van de woningcorporatie wordt geplaatst; c kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie als bedoeld in hoofdstuk V;

•

Helder inzicht in de belangrijkste organisatierisico’s en daaraan gerelateerde maatregelen;

d handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede de voor de opstelling daarvan

•

Gemaakte keuzes onderbouwen en de kans op ongewenste verrassingen verkleinen;

•

De organisatie op koers houden en daarbij weloverwogen kansen benutten en risico’s nemen (waarbij geldt

te volgen procedures; e een systeem van periodieke monitoring en rapportering; f een toetsingskader (in geval van verbindingen) waarin wordt vastgelegd welke criteria er worden gehanteerd bij het aangaan en beëindigen van verbindingen;

dat het niet benutten van een kans kan leiden tot een risico in de toekomst); •

Waarborgen van de continuïteit van de organisatie;

•

Optimale bedrijfsvoering, slimme inrichting van processen en het uitvoeren van gerichte controles om de

g een toetsingskader waarin wordt vastgelegd welke criteria worden gehanteerd bij het doen van investeringen.

belangrijke risico’s in de processen en projecten te beheersen; •

Gericht de financiële middelen inzetten, passend binnen de visie van de maatschappelijke organisatie;

•

Voldoen aan wet & regelgeving (waaronder de Governancecode Woningcorporaties);

87

Om de gewenste resultaten te bereiken en risicomanagement in de organisatie te verankeren is het van belang zijn op hoofdlijnen de volgende verantwoordelijkheidsgebieden te onderkennen:

Compliance Politieke en maatschappelijke partijen hechten groot belang aan een gestructureerde inbedding van compliance in de corporatiesector. Ook wij hebben de bevordering van een goede reputatie hoog in het vaandel staan om

Risico’s en onzekerheden

de verschillende rollen en verantwoordelijkheden in het risicomanagementproces te onderkennen. Binnen Nijestee

10.4

H 10

Taken en verantwoordelijkheden

uitvoering te kunnen geven aan de missie om samen aan buurten te werken waar je je thuis voelt. Dit brengt specifieke compliance doelstellingen met zich mee voor het bestuur, de directeuren, het management en de

•

Bestuur

•

Lijnmanagement

•

Financiën Control en Informatie.

medewerkers. We hanteren de volgende definitie voor compliance:

Verantwoordelijkheid bestuur

‘Compliance is het geheel van maatregelen dat zich richt op de implementatie, handhaving en naleving van

Het bestuur is eindverantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen

externe wet- en regelgeving, alsmede op interne procedures en gedragsregels om te voorkomen dat de

van risico’s verbonden aan de activiteiten van Nijestee.

reputatie en integriteit van Nijestee wordt aangetast.’

Verantwoordelijkheid lijnmanagement

In 2014 zetten we een gestructureerde vorm van compliance op. De eerste verantwoordelijkheid voor

Risicomanagement binnen Nijestee is een vorm van integraal management wat inhoudt dat de lijn primair

compliance ligt bij het DirectieOverleg / Management. Dit betekent dat compliance ingebed moet zijn in de

verantwoordelijk is voor het identificeren en kwantificeren van risico’s en het treffen van beheersmaatregelen

dagelijkse (primaire) processen. Ter ondersteuning van het DO en voor coördinatie op organisatieniveau is een

(behoort bij een goede bedrijfsvoering) op tactisch en operationeel niveau.

ComplianceOfficer benoemd. Binnen de bedrijfsonderdelen is de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke realisatie van compliance in de praktijk belegd bij de managers van de verschillende teams.

Verantwoordelijkheid Control De afdeling Control is verantwoordelijk voor het proces van risicomanagement. De taken die door de afdeling

Het goed functioneren van compliance vereist een goede communicatie tussen de diverse bedrijfsonderdelen

Control worden uitgevoerd zijn:

binnen Nijestee. Belangrijkste orgaan waarbinnen deze communicatie wordt gestroomlijnd is het Compliance Team. In het Compliance Team zitten vertegenwoordigers van alle bedrijfsonderdelen van Nijestee onder

•

Faciliteren van methoden en technieken zodat de organisatie in staat is op uniforme wijze risico’s te

voorzitterschap van de Complianceofficer.

identificeren en te beoordelen; •

Risico-eigenaren ondersteunen bij identificeren en kwantificeren van beleidsrisico’s (strategisch),

Specifiek bestaat het Compliance Team uit de volgende functies:

bedrijfsvoeringsrisico’s (tactisch) en proces- en informatierisico’s (operationeel); Het signaleren van eventuele knelpunten in processturing, -beheersing, en de AO (tegenstrijdigheden,

Functie

Bedrijfsonderdeel

tekortkomingen, risico’s etc.), met aandacht voor effectiviteit en efficiency;

Complianceofficer (Hoofd PZ)

Staf directeur-bestuurder

•

Het adviseren t.a.v. het sturen en beheersen van processen, en het inrichten van de AO;

Procesconsulent

Financiën, Control & Informatie

•

Beoordelen van een geconsolideerd risicoprofiel (Nijesteebreed);

Jurist Vastgoed

Vastgoed

•

Bewaken van de onderlinge samenhang van risico’s en beheersmaatregelen;

Jurist Woondiensten

Woondiensten

•

Uitvoeren van interne controles en rapporteren van bevindingen aan het bestuur;

Hoofd Bedrijfsbureau

Onderhoud

•

Bevorderen van risicobewustzijn van management en personeel.

Hoofd Personeelszaken

Staf directeur-bestuurder

•

Door de gekozen invulling van het compliance team is een adequate functiescheiding gecreëerd. Bijgaand een visuele weergave van de verantwoordelijkheden (3-lines of defense): Binnen het Compliance Team vindt afstemming en informatie-uitwisseling plaats op onder andere de volgende terreinen:

Toezichthouders

Audit Committee

•

Signalering en interpretatie van nieuwe wet – en regelgeving

•

Beleidsontwikkeling van Nijestee-brede in te voeren wet – en regelgeving

•

Samenwerking bij de initiatie en uitvoering van deelprojecten op het vlak van compliance.

Het Compliance Team komt circa vier keer per jaar bijeen.

1e linie

Rol: • Ordentelijke bedrijfsvoering (beheersen van risico’s)

Directeuren in de lijn

2e linie

Rol: • Analyseren • Controleren • Rapporteren

Afdeling Control

3e linie

Rol: • Houden van toezicht (extern)

Accountant

89

Het Compliance Team legt een verbinding tussen de verschillende normen (Wet – en regelgeving) en de gevolgen daarvan voor de verschillende bedrijfsonderdelen en bedrijfsprocessen. Het scharnierpunt is te kwalificeren als ‘Compliancemanagement’. Schematisch ziet dat er als volgt uit: EXTERNE NORMEN Corporatie normen

Overheidsnormen

Beroepsnormen

COMPLIANCE MANAGEMENT

Bedrijfsonderdelen en afdelingen Bedrijfsprocessen

WONINGCORPORATIE

In 2015 evalueren we de werking van het Compliance Team.

91

H 11

Verklaring Bestuur De algemeen directeur/bestuurder verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Groningen, 20 mei 2015

P.L. Bregman Algemeen directeur / bestuurder

| Bijlagen |

93

Bewoners

AO/IC

= Administratieve Organisatie en Interne Controle

Huurdervereniging / Participatieraad

BBSH

= Besluit Beheer Sociale Huursector

Wijk-, straat-, flatcommissies

BOG

= Bedrijfs Onroerend Goed

BSC

= Balanced Score Card

CFV

= Centraal Fonds Volkshuisvesting

DAEB

= Diensten van Algemeen Economisch Belang

DCF

= Discounted Cash Flow

Carex (tijdelijke bewoning)

dPi

= De Prospectieve informatie

Verenigingen van Eigenaren (waar Nijestee huurwoningen beheert)

DVS

= De Vernieuwde Stad

EV

= Eigen Vermogen

FBI

= Fiscale Beleggings Instelling

GKB

= Groningse Krediet Bank

Het Kopland (maatschappelijke opvang)

GMF

= Groninger Monumenten Fonds

Elker (jeugdzorg)

MJD

= Maatschappelijk Juridische Dienstverlening

MJD (kwetsbare groepen, jongeren en minderheden, opbouwwerk, sociale activering, vrijwilligerswerk)

NLA

= Nieuw Lokaal Akkoord

Werkpro Groningen (op weg naar werk)

ORT

= Onrendabele Top

VSCG (Vereniging Speeltuin Centrale Groningen)

OZB

= Onroerende Zaak Belasting

RIE

= Risico- Inventarisatie en Evaluatie

RJ

= Raad voor de Jaarverslaggeving

RvC

= Raad van Commissarissen

Promens Care (verstandelijk gehandicapten)

VNN

= Verslavingszorg Noord Nederland

De Zijlen (verstandelijk gehandicapten)

VPB

= Vennootschaps Belasting

’s Heeren Loo Zorggroep (verstandelijk gehandicapten)

VSO

= Vaststellingsovereenkomst

Leger des Heils (opvang daklozen)

VTW

= Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties

VVE

= Vereniging van Eigenaren

W&V

= Winst en Verlies rekening

WIF

= Woon Investerings Fonds

WMO

= Wet Maatschappelijke Ondersteuning

Terwille (verslavingszorg)

WSW

= Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Van Mesdag Kliniek (forensisch psychiatrisch centrum)

Bijlagen

Bijlage - Toelichting afkortingen

Klantgroepen in woningprojecten (bijv. Schots en Scheef, GIGA) Ouderenraad/SOOG Groninger Studentenbond Allochtone organisaties (Jasmijn, BRASA, Stichting Residentie Buitenzorg) Housing Office en SSH (buitenlandse studenten)

Zorg- en welzijnspartijen

NOVO (verstandelijk gehandicapten) Hulpverleningsdienst (openbare gezondheid en (brand)veiligheid) Dignis/Lentis (zorg voor ouderen) Thuiszorg Groningen

Gooregt (verpleging, verzorging) Humanitas (o.a. jeugdzorg, thuiszorg, daklozen, ouderenzorg) Zorgkantoor Groningen (uitvoering AWBZ) OGGz (geestelijke zorg/complexe problematiek) Verslavingszorg Noord Nederland (VNN)

COA (opvang asielzoekers) NOMAS (minderjarige asielzoekers) Bijlage – Belanghouders Nijestee

Bureau Woonkans (woonbegeleiding) Meldpunten overlast & zorg (gemeente, hulpverlening en collega-corporaties)

Onze bewoners zijn onze voornaamste belanghouders. Een aantal overlegsituaties is geformaliseerd, zoals het overleg met de huurderverenigingen/Participatieraad en bewonerscommissies. Daarnaast bestaat ons netwerk

Stichting Exodus (opvang ex-gedetineerden) Politie (wijkniveau, recherche & KLPD) Justitie

uit diverse samenwerkingspartners met wie we – afhankelijk van de actualiteit - in meerdere of mindere mate

ZINN (Zorgen voor Morgen)

overleg voeren.

Zorggroep Groningen (Zorgen voor Morgen) TSN Thuiszorg Groningen (Zorgen voor Morgen)

En natuurlijk komen we veelvuldig met diverse bewoners(groepen) in aanraking via informeel contact in het

MEE Groningen (Zorgen voor Morgen)

dagelijks werk. Ook zoeken we op een laagdrempelige, informele manier contact met iedereen die belang of

Zorgbelang (Zorgen voor Morgen)

belangstelling heeft voor ons doen en laten. We worden bijvoorbeeld met regelmaat benaderd door collegacorporaties uit het land om kennis uit te wisselen over diverse zaken. In 2014 kwamen veel vragen bij ons binnen over onze werkwijze met de Participatieraad. Door deze kennisuitwisseling hopen we bij te dragen aan het imago van de corporatiesector als geheel. Hiernaast onze voornaamste lokale belanghouders op een rij:

Noorderbrug (Zorgen voor Morgen) Axxicom Thuiszorg (Zorgen voor Morgen) De Nieuwe Zorg Thuis (Zorgen voor Morgen) Thuiszorg Service Nederland (Zorgen voor Morgen) Zorgkompas (Zorgen voor Morgen) Zorggarant (Zorgen voor Morgen) Bibliotheek Groningen (Zorgen voor Morgen) Woonzorg Nederland (Zorgen voor Morgen) Koninklijke Kentalis (spraak- en taalproblemen) De Noorderbrug (lichamelijke en verstandelijke beperking) Fokus (24 uurs zorg lichamelijke beperking)

95

College van Burgemeester en Wethouders Gemeenteraadsfracties politieke partijen

Kengetallen 2014

2013

13.323

13.476

1.041

1.065

H 12 Kengetallen

12

Lagere overheden en corporaties

Gegevens woningbezit: Aantal verhuureenheden in exploitatie

Stad Groninger en regionale corporaties Diensten gemeente Groningen (zoals RO/EZ, OCSW, CBK, Milieudienst, SoZaWe)

- woningen/woongebouwen

Provincie/College van Gedeputeerde Staten Selectiecommissie Groninger Corporaties (urgentie toekenning)

- onroerende zaken niet zijnde woningen

Groningse Kredietbank (schuldhulpverlening)

•

garages

Energieconvenant Groningen (Provincie/Gemeente/Nutsbedrijven)

•

bedrijfsruimtes

123

137

•

overig

329

329

14.816

15.007

- aantal opgeleverd

14

460

Rijksuniversiteit Groningen

- aantal aangekocht

0

0

Hanzehogeschool

- aantal verkocht

-166

-166

Economisch netwerk (afstemming middelbaar beroepsonderwijs op arbeidsmarkt)

- aantal sloop

0

-30

WA van Lieflandschool (speciaal onderwijs)

- overige mutaties

-1

-8

-153

256

68

222

452

421

0,98

1,58

- solvabiliteit (%)

26,5

24,5

- liquiditeit (current ratio %)

44,1

54,0

- rentabiliteit eigen vermogen (%)

1,6

-0,1

- rentabiliteit vreemd vermogen (%)

3,6

3,5

Onderwijsinstellingen Totaal Regionale Opleidings Centra (Noorderpoort, Alfa College) Diverse Vensterscholen (brede scholen basisonderwijs)

Mutaties woningbezit:

IMC Weekendschool

Partners in sport

- woningen in beheer

FC Groningen

Prijs-kwaliteitsverhouding:

Hanze Instituut voor Sportstudies (HIS)

- gemiddelde netto huurprijs per verhuureenheid per maand

Menzis (zorgverzekeraar) Mesa Cosa (studentvereniging voor sportstudies) Huis voor de Sport (provinciale koepel sportactiviteiten)

Het verhuren van woningen: - huurderving (leegstand + oninbaar) in % jaarhuur Financiële continuïteit (actuele waarde)

- rentabiliteit totaal vermogen (%)

3,0

2,6

1.569

1.375

13.669

12.744

219

-15

- aantal werknemers gemiddeld in dienst gebaseerd op Fte (fulltime-equivalent)

167,5

181,6

- aantal Fte’s (fulltime-equivalent) ultimo boekjaar

160,6

174,3

177

191

- cash-flow per woning Balans en Winst- en verliesrekening (actuele waarde) - eigen vermogen per woning - resultaat per woning Personeelsbezetting:

- werkelijk aantal personeelsleden ultimo boekjaar

| Jaarrekening 2012 | 97

Jaarrekening en toelichting

H 13

13

ACTIVA

 

Balans per 31 december 2014 (na resultaat bestemming) 2014

2013

 

2014

2013

Eigen Vermogen

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa

Eigen vermogen

Sociaal vastgoed in exploitatie

1.1

484.778.886

512.911.921

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.2

3.338.071

2.380.285

Onroerende en roerende zaken tdd exploitatie

1.3

20.819.922

21.369.441

508.936.879

536.661.647

Totaal materiële vaste activa

9.1

Totaal vermogen

Commercieel vastgoed in exploitatie

2.1

134.186.758

127.347.506

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2.2

13.876.904

13.679.323

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2.3

2.000.215

783.197

150.063.877

141.810.026

Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Deelnemingen

3.1

39.106

53.566

Latente belastingvorderingen

3.2

5.565.848

2.229.224

Leningen u/g

3.3

0

0

Overige vorderingen

3.4

Totaal financiële vaste activa

385.318

401.578

5.990.272

2.684.368

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

4.1

2.951.277

179.575

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

4.2

2.735.253

763.416

Voorraad grond- en ontwikkelposities

4.3

10.778.077

12.334.474

Overige voorraden

4.4

191.429

213.236

16.656.036

13.490.701

5.0

276.058

106.836

Huurdebiteuren

6.1

753.885

162.667

Gemeenten

6.2

0

0

Belastingen en premies sociale verzekeringen

6.3

70.000

1.853.971

Overige vorderingen

6.4

1.207.524

289.529

Overlopende activa

6.5

Totaal voorraden

182.105.957

171.743.027

182.105.957

171.743.027

1.582.436

4.967.019

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen

10.1

Voorziening latente belastingverplichting

10.2

Totaal voorzieningen

Vastgoedbeleggingen

Onderhanden projecten

PASSIVA

Jaarrekening en toelichting

Balans per 31 december 2014 (na resultaat bestemming)

1.629.826

0

3.212.262

4.967.019

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

11.1

432.879.267

466.493.897

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

11.2

13.896.342

13.760.759

Waarborgsommen

11.3

406.619

390.122

Erfpacht

11.4

5.792.829

5.873.689

Overige schulden

11.5

13.201

13.599

452.988.258

486.532.066

Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

12.1

29.214.630

15.280.698

Schulden aan leveranciers

12.2

2.559.164

4.797.636

Belastingen en premies sociale verzekeringen

12.3

1.863.591

3.089.876

Onderhoudsverplichtingen

12.4

65.722

823.447

Schulden aan personeel

12.5

332.037

367.837

Overlopende passiva

12.6

Totaal kortlopende schulden

13.714.260

14.556.831

47.749.404

38.916.325

686.055.881

702.158.437

Vorderingen

Totaal vorderingen Liquide middelen TOTAAL ACTIVA

8.0

1.243.541

1.152.237

3.274.950

3.458.404

857.809

3.946.455

686.055.881

702.158.437

TOTAAL PASSIVA

99

Kasstroomoverzicht over 2014 (bedragen * € 1.000,-)  

2014

2013

Huuropbrengsten

15.1

75.652.641

70.923.146

Opbrengsten servicecontracten

15.2

3.285.067

3.944.071

Overheidsbijdragen

15.3

1.045

3.386

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

15.4

8.594.556

11.462.821

Wijziging in onderhanden werk

15.5

169.222

-843.279

Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf

15.6

721.260

1.042.822

Overige bedrijfsopbrengsten

15.7

Totaal bedrijfsopbrengsten

2.024.604

2.298.085

90.448.395

88.831.052

Bedrijfslasten

Huurontvangsten en opbrengsten servicecontracten Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Totaal operationele ontvangsten

74.867

Overige bedrijfsuitgaven

21.096

17.216

Renteuitgaven

18.333

18.494

Erfpacht

16.3

42.629

42.629

Lonen en salarissen

16.4

7.746.749

8.601.839

Sociale lasten

16.5

1.350.342

1.269.989

KA S S T R O O M UIT (DES )IN VES T ER IN GS A CT IVIT EIT EN

Pensioenlasten

16.6

1.544.636

1.683.064

Investeringen in materiële vaste activa

Lasten kwaliteitsverbetering

16.7

-48.747

2.909.653

Onderhoudslasten

16.8

15.278.851

15.416.039

Leefbaarheid

16.9

1.102.710

1.174.266

Lasten servicecontracten

16.10

3.585.497

4.546.147

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa

16.11

1.483.774

559.375

Overige bedrijfslasten

16.12

19.220.529

15.505.690

75.304.754

73.498.887

Leefbaarheid Totaal operationele uitgaven

597

1.174

71.305

69.129

Saldo kasstroom operationele activiteiten

9.477

6.955

Sociaal vastgoed in exploitatie

5.003

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

5.686

356

0

4.361

Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

25.808

Investeringen in vastgoedbeleggingen: Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

462

8.504

2.634

1.319

0

0

958

1.657

2.439.975 Investeringen in financiële vaste activa

Financiële baten en lasten

0

0

20.557

17.876

Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen

0

8.640

Desinvesteringen in financiële vaste activa

0

0

Desinvesteringen in materiële vaste activa -449.567

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren

18.2

636.994

1.563.062

Rentelasten en soortgelijke kosten

18.4

-18.238.962

-18.828.750

-17.601.968

-17.715.255

Totaal financiële baten en lasten

76.084

11.555

3.060.822

0

80.782

20.690

4.316.607

18.1

5

12.059

16.2

3.681.121

12

19.220

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

17

1.209

Personeelsuitgaven

18.729.374

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

3

1.415

Onderhoudsuitgaven 19.681.177

Totaal bedrijfslasten

1

Operationele Uitgaven

16.1

Ontvangen termijnen in onderhanden projecten

1.660

Saldo kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten

0 7.474

-15.489

KA S S T R O O M UIT FIN A N CIER IN GS A ­ CT IVIT EIT EN

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

1.222.794

56.885

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

19

1.706.797

-252.909

Resultaat deelnemingen

20

-14.460

-20

1.692.337

-252.929

Resultaat na belastingen

79.354

Operationele ontvangsten

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen van financiële vaste activa

2013

KA S S T R O O M UIT O P ER AT IO N ELE A CT IVIT EIT EN

Bedrijfsopbrengsten

vastgoedportefeuille

2014

Jaarrekening en toelichting

WINST –EN VERLIESREKENING

H 13

Winst- en verliesrekening 2014

2.915.131

-196.044

Opname langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Investering verplichting verkocht onder voorwaarden

0

36.815

-19.681

-19.224

-358

-321

Terugbetaling verplichting verkocht voorwaarden

0

0

Ontvangsten schulden kredietinstellingen

0

0

Terugbetaling schulden kredietinstellingen

0

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen Mutatie liquide middelen

0 -20.039

17.270

-3.088

8.736

3.946

-4.789

858

3.946

-3.088

8.735

101

Nijestee heeft vastgoed in het gebied waar aardbevingen optreden. Het vastgoed is als volgt te verdelen: Gemeente

Risicogebied

Balanswaarde

Toegelaten instelling

Groningen

Beijum, Lewenborg, Oosterpark

Circa € 172 miljoen

Stichting Nijestee, gevestigd te Groningen, feitelijk gevestigd aan het Damsterplein 1, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied

Het risicogebied is ontleend aan de geografische ligging. De wijken Beijum, Lewenborg en Oosterpark liggen

van de toegelaten instelling betreft conform artikel 4 van de statuten: de gemeenten behorende tot het

het dichtst bij Noord-Oost Groningen. In deze risicogebieden is schade aan vastgoed nog niet of nauwelijks

samenwerkingsverband ‘RegioVisie 2030 Groningen-Assen’ (de gemeenten Assen, Bedum, Groningen, Haren,

waarneembaar.

Hoogezand-Sappemeer, Leek, Noordenveld, Slochteren, Ten Boer, Tynaarlo, Winsum, Zuidhorn) en de gemeente Schiermonnikoog.

Jaarrekening en toelichting

Algemeen

H 13

Toelichting op de jaarrekening 2014

Externe deskundigen (taxateurs) geven aan dat er voor de stad Groningen geen effect op de marktwaarde van het vastgoed per balansdatum is waar te nemen. Er treedt geen vertraging op in verkopen, evenmin is

Belangrijkste activiteiten van Nijestee

er een daling van leegwaarden waar te nemen. Nijestee ervaart in de stad Groningen nog geen effecten op

Nijestee stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn, door het stichten

de verhuurbaarheid van onroerend goed per balansdatum.

en / of in eigendom verkrijgen en exploiteren van woningen en andere vormen van huisvesting. Deze woningen

In de waardering van het vastgoed is per 31 december 2014 geen rekening gehouden met een mogelijke

voldoen aan de eisen van goede huisvesting en voorzien primair in de behoefte van personen en groepen die

impairment vanwege aardbevingsschade.

niet zelf in hun behoefte van huisvesting kunnen voorzien of niet op een bevredigende wijze. Daarnaast heeft Nijestee zich ten doel gesteld om overleg met een of meer organen of organisaties van bewoners te bevorderen

Door de ligging van het vastgoed wordt Nijestee mogelijk geconfronteerd met risico’s ten aanzien van de

en in stand te houden, het stichten van of behulpzaam zijn bij het tot stand komen van woningen in het kader van

waardering van het vastgoed en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen.

eigenwoningbezit en het bevorderen van regelingen en activiteiten welke het wonen dan wel de woonomgeving

De risico’s kunnen als volgt worden geduid:

direct of indirect ten goede komen. De jaarrekening is opgesteld gedurende de periode januari / februari 2015.

Vastgoed •

Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit Beheer Sociale Huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen, is de

Risico op afnemende leegwaarde en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving (waarde schade);

•

Risico op lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag

jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens

en/of vertraagde oplevering van nieuwbouw projecten en daardoor latere start van huurinkomsten

enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten

(exploitatieschade);

Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 opgenomen

•

Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade);

voorschriften.

•

Risico van verplichtingen tot versterking van het vastgoed om deze aardbevingsbestendig te maken,

In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden

dit in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade); •

zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouw projecten waar geen extra baten tegenover staan (bouwschade).

Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2011.

Bedrijfsvoering •

Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar.

Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling;

•

Risico van aansprakelijkheid voor kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingsschade;

Continuïteit

•

De jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders;

•

Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades c.q. inspanningen om schades te

Aardbevingsschade

behandelen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of

In de balans is het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie opgenomen voor respectievelijk

externe financiering) wordt ontvangen.

€ 484,8 en € 134,2 miljoen (totaal € 619 miljoen). Vastgoedeigenaren in de provincie Groningen, in het bijzonder Oost Groningen en in gedeelten van de stad Groningen worden geconfronteerd met mogelijke schade aan het

Nijestee heeft, om de gevolgen voor de waardering van het vastgoed en het effect op het eigen vermogen

vastgoed als gevolg van aardbevingen veroorzaakt door de gaswinning door de NAM.

per 31 december 2014 in kaart te brengen, contact gehad met externe vastgoedtaxateurs en is bezig om de

Op grond van wettelijke bepalingen is de exploitant van de gasvelden, de NAM, aansprakelijk voor alle schade

aanwezige schade aan het vastgoed in bezit op basis van fysieke inspecties te inventariseren. Deze inspecties

als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Nijestee gaat er dan ook vanuit dat alle vormen van schade

zijn nog onderhanden.

als gevolg van de aardbevingen vergoed worden door de NAM. De onderhandelingen over procedures voor

Voor zover er een effect is als gevolg van aardbevingen is dit niet verdisconteerd in de marktwaarde in verhuurde

schadevaststelling en schadeafhandeling zijn nog onderwerp van gesprek met de betrokken partijen, waaronder

staat per balansdatum omdat externe deskundigen nog geen effect waarnemen én geen inschatting kunnen

de NAM en het Centrum Veilig Wonen. Bijkomend risico is dat schades nu nog niet altijd zichtbaar zijn en zich

maken van het effect op het sentiment van de markt bij voortgaan van aardbevingen. Er zijn diverse externe

mogelijk op langere termijn pas zullen uiten.

rapporten die elkaar tegenspreken over de effecten van de aardbevingen op vastgoedwaarde.

103

Grondslagen voor consolidatie

toelichting bij de jaarrekening, is het effect slechts beperkt waarneembaar omdat dit vastgoed gewaardeerd is op

Nijestee heeft de volgende groepsmaatschappijen:

H 13

Voor sociaal vastgoed gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde c.q. de bedrijfswaarde zoals opgenomen in de

verwezen naar toelichting Balanswaardering (waarderingsgrondslagen) en Materiële vaste activa (toelichting

Nijestee onroerend goed BV

100%

op de balans) zoals opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. Het eventuele effect van afnemende

Pandgarant BV

33,3%

verhuurbaarheid in de toekomst c.q. dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen.

Deze groepsmaatschappijen zijn van te verwaarlozen belang in de jaarrekening van Stichting Nijestee. Derhalve wordt er geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld.

Externe deskundigen doen geen uitspraken over de effecten voor de toekomst, evenmin kunnen zij aangeven hoe marktpartijen in de toekomst het aardbevingsrisico zullen verdisconteren in de marktwaardering en de

Presentatiewijziging

WOZ-waardering van het vastgoed. Het sentiment van de markt zal in belangrijke mate worden bepaald door de

In 2014 heeft Nijestee de volgende presentatiewijziging doorgevoerd: het netto verkoopresultaat van de

aard en omvang van toekomstige aardbevingen.

vastgoedportefeuille wordt gepresenteerd in plaats van het bruto verkoopresultaat en de daarbij horende post

Nijestee heeft nog geen zicht op de kosten als gevolg van versterkingsschade en/of bouwschade. De Praktijk

directe kosten verkoop onroerende zaken.

Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen is nog in concept. Momenteel worden op basis van de concept-

Hiermee sluit Nijestee aan bij de gebruikelijke modeljaarrekening voor woningcorporaties. Naar de mening van

richtlijn bestaande nieuwbouwprojecten beoordeeld ten aanzien van de hogere bouwkosten. De uitkomsten

het bestuur verhoogt dit de vergelijkbaarheid en daarmee de leesbaarheid van deze jaarrekening.

hiervan zijn nog niet bekend. Zodra de richtlijn vastgesteld is zal ook het bestaande vastgoed getoetst moeten

De vergelijkende cijfers over 2013 zijn dienovereenkomstig aangepast.

Jaarrekening en toelichting

basis van de contante waarde van de exploitatiekasstromen. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities wordt

worden aan de richtlijn en zullen bouwkundige maatregelen getroffen moeten worden om de technische staat van het vastgoed in overeenstemming met deze richtlijn te brengen.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling

In principe worden herstel- en versterkingsschade direct door de Centrum Veilig Wonen / NAM afgehandeld

Regelgeving

en zou dit niet tot verdere kosten en uitgaande kasstromen bij Nijestee moeten leiden. Nijestee onderkent dat

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector,

zij uit belang voor haar huurders en haar bedrijfsvoering zelfstandig uitgaven zal moeten doen alvorens die

de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector

vergoed worden door de NAM. Tevens kan er een verschil van mening ontstaan tussen Nijestee en de NAM

(‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige

over de omvang van de te vergoeden schade (zowel aan het vastgoed als in de bedrijfsvoering). Nijestee heeft,

uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad

daar waar mogelijk, nieuwbouwprojecten stilgelegd tot meer duidelijkheid bestaat over de Praktijk Richtlijn voor

voor de Jaarverslaggeving.

Aardbevingsbestendig bouwen en de gevolgen daarvan voor de nieuwbouwprojecten. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of Nijestee kan als gevolg van bovenstaande omstandigheden op dit moment geen inschatting maken van de

de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de

gevolgen van de risico’s op de toekomstige bedrijfsvoering en de waardeontwikkeling van het vastgoed.

verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen.

Nijestee neemt maatregelen om eventuele uitgaande kasstromen die betrekking hebben op de genoemde

Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-

bedrijfsvoeringsrisico’s in kaart te brengen. Per balansdatum zijn er geen vorderingen uit hoofde van de

verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

verwachte vergoedingen door de NAM in de cijfers opgenomen. Vergelijking met voorgaand jaar Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan onzekerheden ten aanzien van de waardering van

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het

het sociaal en commercieel vastgoed per 31 december 2014. Gezien de status van de inventarisatie

voorgaande jaar.

van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties en de lopende gesprekken

Verwerking verplichtingen

en procedures met het Centrum Veilig Wonen, Dialoog-tafel en de NAM zijn de financiële consequenties hiervan

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op

vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen.

de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens

Nijestee heeft tevens beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbevingsschade

de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake

(timing verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schadeherstel en beperking en extra kosten

toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan

in haar bedrijfsvoering én te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te

het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke

kunnen continueren. Naar mening van bestuur, met de kennis per balansdatum is er geen aanleiding om te

verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de

veronderstellen dat Nijestee hier niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere waardering van het vastgoed

bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Zie verder de toelichting bij post ‘Voorzieningen’.

heeft geen effect op de leningsvoorwaarden, de financiering is geborgd bij het WSW waarbij per balansdatum aan de criteria van het waarborgfonds (zijnde rentedekking, Debt-Service-Coverage-Ratio en Loan-to-value) wordt

Materiele vaste activa

voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de financiering. Nijestee schat dit risico ten aanzien

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische

van de continuïteit op dit moment nog als laag in.

voordelen naar Nijestee zullen voortvloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

105

van de bestuurder in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. De financiële impact van

gekoppeld aan het besluitvormings- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering.

voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in

Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch

prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen.

potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting,

•

Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van

heeft plaats gevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. De opbrengsten worden

de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en

toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben.

ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de

Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een

verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden

vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaats gevonden, waarvan de

en de huidige onderhoudsstaat. De reële waarde wordt periodiek getoetst door een externe taxateur.

omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. De kosten worden opgenomen zodra

•

deze voorzienbaar zijn.

Jaarrekening en toelichting

toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluit

worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Een feitelijke verplichting is

H 13

In de jaarrekening worden - naast juridische verplichtingen - ook feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen

Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen rond het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie

Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of

gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet

Consolidatie

meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van

Nijestee participeert in een drietal deelnemingen te weten: Nijestee Onroerend Goed BV, Pandgarant BV

waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de

en WoningNet NV. Nijestee heeft een verplichting tot consolidatie indien er sprake is van beleidsbepalende

waarde.

invloed op het zakelijke en financiële beleid. Hiervan is sprake bij Nijestee Onroerend Goed BV, maar gezien

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten

het te verwaarlozen belang wordt er niet geconsolideerd. Bij de andere deelnemingen is geen sprake van

worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de

beleidsbepalende invloed op het zakelijke en financiële beleid en geldt dus geen verplichting tot consolidatie.

koper.

Financiële instrumenten De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta.

Financiële instrumenten omvatten bij Nijestee handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten. Financiële instrumenten kunnen

Gebruik van schattingen

tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten) omvatten. Deze worden door de

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management van Nijestee oordelen vormt en schattingen en

toegelaten instelling gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken

veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde

en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart

van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze

instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat

schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen

zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van

van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden

waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening.

waarvoor de herziening gevolgen heeft. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het

worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen

weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:

reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten

•

Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien

die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.

van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op

Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch

•

portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen, waarbij keuzes gemaakt worden over

Verstrekte leningen en overige vorderingen

verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.

Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs1 op basis van

Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien

de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk

•

van een aantal belangrijke veronderstellingen, zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen

huurders, contractverlengingen en -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn

Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde

mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige.

kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern

1

G  eamortiseerde kostprijs = het bedrag waarvoor een lening, vordering of schuld bij de eerste opname in de balans wordt

gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden

opgenomen, verminderd met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of verminderd met de via de effectieve-rentemethode

partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake

bepaalde geaccumuleerde afschrijving van het verschil tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag, en verminderd met eventuele afboekingen wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid.

107

collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Nijestee

vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken.

rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-

Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt de toegelaten instelling historische trends met

verliesrekening over de looptijd van het contract.

betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van geleden verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de leiding

Afgeleide financiële instrumenten

van de toegelaten instelling van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn

Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij in voorkomende gevallen

dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends

hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien bij het in voorkomende gevallen

suggereren.

Jaarrekening en toelichting

ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden,

H 13

Operationele leasing

toepassen van hedge-accounting afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, aflopen of worden verkocht of wanneer Nijestee niet langer kiest voor hedge accounting wordt

Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd

hedge accounting beëindigd.

financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte

Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang

toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief.

het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte

Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering

toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide

onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief met de oorspronkelijk effectieve rente.

instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-enverliesrekening verwerkt.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die

Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van

tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden

een niet-financieel actief zal Nijestee de kostprijs van dit actief aanpassen met de afdekkingsresultaten die nog

direct ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord.

niet in de winst-en-verliesrekening zijn verwerkt. Een verlies voor het percentage groter dan de omvang van het afgeleide instrument ten opzichte van de afgedekte positie

Als in een latere periode de waarde van het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en

wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien

het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het

dergelijke afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De

bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-en-

cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was

verliesrekening tot maximaal de oorspronkelijke kostprijs.

verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve

Classificatie vastgoed naar typologie

verlies overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening. Nijestee zal in voorkomende gevallen de hedgerelaties in

Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maat-

specifieke of generieke hedgedocumentatie documenteren en periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties

schappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed.

toetsen door vast te stellen dat geen sprake is van overhedges. Nijestee heeft overigens een beleid om niet actief gebruik te maken van derivaten.

Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Bijzondere waardeverminderingen financiële activa

De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt

Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt gewaardeerd tegen (1) reële waarde met waarde-

vastgesteld.

wijzigingen in de winst-en-verliesrekening of (2) geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde, wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,

bijzondere waardevermindering heeft ondergaan.

waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de

Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er

bijlage in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor

objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan

toegelaten instellingen.

die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt.

De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van

Kwalificatie sociaal vastgoed

een aan de toegelaten instelling toekomend bedrag onder voorwaarden die de toegelaten instelling anders niet

Het beleid van Nijestee is gericht op het stichten en/of in eigendom verkrijgen en exploiteren van woningen

zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een

en andere vormen van huisvesting. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid

actieve markt voor een bepaald effect.

gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.

Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door de toegelaten instelling worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet-significante vorderingen wordt 109

Niet toegepast. In afwijking van de richtlijnen van het Centraal Fonds rekent Nijestee geen huurharmonisatie in. Dit is een voorzichtige benadering, maar kent de volgende achtergrond: • qua huurverhoging 2016 is gerekend met 3,5%. Op basis van de inflatie 2015 lijkt dit aan de hoge kant • gevolgen passendheidstoets (nieuwe Woningwet) zijn nog onbekend • maatschappelijk debat over betaalbaarheid neigt naar huurmatiging

Verkoopopbrengsten

Geschatte verkopen (aantallen en opbrengsten op basis van begroting 2015) eerste 5 jaar meenemen.

Eindwaarde (restwaarde)

De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/ bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt € 5.000,- per zelfstandige eenheid (prijspeil ultimo 2014). Voor onzelfstandige eenheden wordt gerekend met € 2.500,- per eenheid. De grond wordt jaarlijks met 2,0% geïndexeerd.

Onderhoud

Niet-planmatig onderhoud: basisbedrag per woning is begroting 2015. Aanpassen indien complexlabelling daartoe aanleiding geeft. Planmatig onderhoud: op basis van de MJOB (meerjarenonderhoudsbegroting).

Beheer (organisatiekosten)

Norm voor alle complexen gelijk (op basis van begroting 2015).

Belasting en verzekeringen

Belasting: specifiek per complex. Verzekeringen: norm per complex (conform polis).

Verhuurdersheffing

Het Kabinetsvoorstel voor de verhuurdersheffing is vastgesteld door de Eerste Kamer. Deze heffing is tot einde levensduur ingerekend.

ACTIVA

1 1.1

Materiële Vaste Activa Sociaal Vastgoed in exploitatie Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde op basis van de bedrijfswaarde (RJ 645.210). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Nijestee is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting

Jaarrekening en toelichting

Huurharmonisatie

H 13

Balanswaardering

weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. Bij de bedrijfswaardeberekening hanteren we de volgende uitgangspunten:

De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de Winst- en Verliesrekening onder de post ‘Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa’ of wordt rechtstreeks in het Eigen Vermogen geboekt.

Omschrijving Algemene uitgangspunten: Strategie

Looptijd/restant levensduur

Complexindeling

In ons portfoliobeleid stippelen we de strategie voor ons bezit uit. We gebruiken vijf complexstrategieën: - doorexploiteren - investeren - in stand houden - sloop - verkopen.

Afschrijvingen

Inflatie

Economische levensduur

Casco

50 jaar

- restant levensduur (zie jaarrekening) - aanpassing indien complexstrategie hiertoe aanleiding geeft - bij nieuwe investeringen: in principe 50 jaar - bij-/na-investeringen: per investering bekijken. Verlengen van de levensduur mag indien de investering daar aanleiding toe geeft.

Installaties

20 jaar

Inventaris

10 jaar

Automatisering

3 jaar

Gebaseerd op het strategielabel en op aanvullende kenmerken zoals ligging en restant levensduur. De eerste waardering van een onroerende zaak die wordt toegevoegd aan de onroerende zaken in exploitatie dient te geschieden tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of tegen de lagere bedrijfswaarde.

Op grond wordt niet afgeschreven.

Huurderving

Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking

5,25% (medionummerando) voor woningen. Dit percentage wordt beschouwd als de disconteringsvoet die gebruikelijk is voor de toegelaten instellingen. Voor BOG en parkeervoorzieningen wordt ook 5,25% gebruikt (2013: 5,25%). 2015 en verder: 3,0%.

Kasstromen: Huurbeleid

volgende economische levensduren worden gehanteerd: Component

Specifieke parameters: Disconteringsvoet

De afschrijvingen worden berekend volgens lineaire methode op basis van de economische levensduur. De

Huidige huur. Rekening houden met jaarlijkse huurverhoging van: 2015: 2,5% 2016: 3,5% 2017 en verder: 2% - basispercentage 1,5% voor de woningen; en voor de BOG 1,7% - basis verhogen/verlagen afhankelijk van werkelijke dervingcijfers.

dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten-verliesrekening gebracht. Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder ten laste van de winsten verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende 111

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er

veranderingen materiële vaste activa’.

geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de

verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder

2 2.1

Vastgoedbeleggingen Commercieel Vastgoed in exploitatie

de post ‘Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa’.

Jaarrekening en toelichting

winst- en verliesrekening gebracht. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen

H 13

eenheid) worden echter in de winst- en verliesrekening verwerkt, en wel onder de post ‘Overige waarde-

Typering

1.2

Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslag-

vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst-en-verliesrekening.

grens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde (marktwaarde in verhuurde

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande

staat, RJ645.209).

complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Onder deze post worden projectkosten opgenomen van onroerende zaken in ontwikkeling betreffende sociaal

Marktwaarde in verhuurde staat

vastgoed. Projecten zijn ingedeeld in kasstroomgenererende eenheden en qua indeling gebaseerd op locatie,

Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop

type en strategie. De waardering vindt plaats tegen de bestede bedragen, onder aftrek van eventuele eenmalige

naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze

subsidies, onrendabele delen van de investering en doorberekende huurdersopties. Het onrendabele deel is een

in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de

bijzonder waardeverminderingsverlies dat ontstaat wanneer de totale vervaardigingskosten hoger zijn dan de

lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde

bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid (project). Bij eigen inbreng van bezit, is de waardering

in verhuurde staat te bepalen worden de koperskosten (genormeerd op € 2.000 per transactie) in mindering

bepaald aan de hand van de actuele grondwaarde. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De

gebracht.

geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet genomen van de aangetrokken leningen. Het toegepaste rentepercentage is 4,75%.

De marktwaarde in verhuurde staat is bepaald volgens de Discounted Cash Flow-methode. Bij de Discounted Cash Flow-methode betekent dit dat voor een periode van 2015 tot 2029 jaar zo goed mogelijk de inkomsten

De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen

en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar

inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden

het heden. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt

in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd

gedaan. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode.

en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan

1.3

richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige

De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde volgens de

nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het

Discounted Cash Flow zijn:

besluitvormingsproces (op basis van de ontwikkelingsnotitie) van de toegelaten instelling.

•

DCF-methode;

•

Disconteringsvoet woningen bij doorexploiteren van 6% - 7,5% (medionumerando); BOG 8%;

Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per

•

Disconteringsvoet woningen bij uitponden van 6,5% - 8% (medionumerando); BOG 8,5%;

saldo opgenomen onder de post ‘voorziening onrendabele investeringen’.

•

Exit yield bij doorexploiteren na 15 jaar van 6,5% - 8%, kapitalisatiefactor van 14,2; BOG 8,5% / 11,8).

•

Exit yield bij uitponden na 15 jaar van 7% - 8,5%, kapitalisatiefactor 13,2; BOG 9% / 11,1).

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen.

Verder zijn de volgende veronderstellingen gehanteerd: •

Actuele huurcontract;

De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op

•

Huurderving 1,5% van de jaarhuur (BOG: 1 jaar leegstand na afloop huurcontract);

basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven.

•

Zakelijke lasten op basis van laatst bekende WOZ-beschikking;

De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd:

•

Verzekering conform polisvoorwaarden;

•

Onderhoudslasten op basis van VastgoedTaxatieWijzer (VTW);

Component

Economische levensduur

•

Beheerlasten op basis van VastgoedTaxatieWijzer (VTW);

Casco

50 jaar

•

Uitponden op basis van beperkte mutatiegraad en 80% WOZ-waarde;

Installaties

20 jaar

•

Huurstijging en lastenstijging op basis van parameters zoals gehanteerd bij berekening bedrijfswaarde

Inventaris

10 jaar

sociaal vastgoed;

Automatisering

3 jaar

•

Marktwaarde is hoogste van variant exploiteren versus uitponden.

•

Deze post heeft betrekking op het eigen kantoor, de inrichting en de kantoorautomatisering.

De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen. 113

Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Nijestee is gericht op sturing van de waarde van de onroerende

in de ingerekende (genormeerde) kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden.

en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.

Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van

Uitgaven na eerste verwerking

waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van

te middelen.

de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder

Deze rentevoet wordt verhoogd met: •

•

•

Jaarrekening en toelichting

Kasstroomgenererende eenheid

specifiek risico van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten, waarmee

H 13

De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk free-rendement, met een opslag voor het

waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven

een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke

na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-

onroerendgoedrisico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet;

verliesrekening verantwoord onder de post ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde

Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de

generieke onroerendgoedrisico;

gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van

en een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte

de winst-en-verliesrekening gebracht.

van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. Voor Nijestee is de uiteindelijke disconteringsvoet afhankelijk van het imago van de omgeving van het betreffende complex, de omvang van het complex, het type woning, het bouwjaar en het energielabel.

winst- en verliesrekening in de post ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ verantwoord.

2.2

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Bij Nijestee wordt als risicoloze rentevoet de IRS 10 jaars voor het interbancair ruilen van variabele met voor

De onroerende zaken die in het kader van een regeling ‘verkocht onder voorwaarden’ zijn overgedragen aan

tien jaar vaste rentepercentages genomen, zoals deze geldt op het moment van de waardebepaling.

een derde en waarvoor Nijestee een terugkoopplicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de

Dit percentage wordt generiek voorgeschreven. Voor 2014 bedraagt de basis-IRS 2,15% (2013: 2,89%).

met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is de

De opslag marktsegment en complexspecifieke opslag zijn bij woningen gecombineerd tot één. Hier wordt

marktwaarde op basis van de regeling verkocht onder voorwaarden. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks

een modelmatige benadering gehanteerd die uiteindelijk kan leiden tot een verdere verhoging van de

gewaardeerd in overeenstemming met de contractvoorwaarden.

disconteringsvoet tussen 2 en 6 procentpunten. In de huidige markt voor commerciële woningbeleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de

5,0% en 8,5%.

langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen.

Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties, ligt de uiteindelijke

Deze schuld is een inschatting, gebaseerd op de reële waardeontwikkeling van het achterliggende actief.

bandbreedte voor de disconteringsvoet voor woningen van Nijestee tussen de 6% en 8%.

Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd in overeenstemming met de contractvoorwaarden.

De opslag marktsegment wordt bij BOG modelmatig bepaald en is een combinatie van het soort BOG en de locatie (wijk/buurt) waar het BOG gepositioneerd is.

De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden rechtstreeks in de winst-en-

De objectgewijze op- c.q. afslag BOG komt ook tot stand via een modelmatige benadering. Afhankelijk van

verliesrekening in de post ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ verantwoord. De

enkele specifieke kwaliteitskenmerken van BOG is het mogelijk dat voor een specifiek complex een wijziging

waardemutaties inzake de terugkoopverplichting worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post

wordt aangebracht in de disconteringsvoet. Dit kan als gevolg van een eventuele monumentenstatus, specifieke

‘Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ verantwoord.

kwaliteiten, specifieke kenmerken. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met incidentele correcties, ligt de uiteindelijke

2.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

bandbreedte voor de disconteringsvoet voor BOG van Nijestee tussen 8,0% tot 8,5%.

Onder deze post worden projectkosten opgenomen van onroerende zaken in ontwikkeling betreffende

De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit

vastgoedbeleggingen. Projecten zijn ingedeeld in kasstroomgenererende eenheden en qua indeling gebaseerd

heeft aan het einde van de exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden:

op locatie, type en strategie. De waardering vindt plaats tegen de bestede bedragen, onder aftrek van eventuele eenmalige subsidies, onrendabele delen van de investering en doorberekende huurdersopties. Het onrendabele

1 locatieveroudering;

deel is een bijzonder waardeverminderingsverlies dat ontstaat wanneer de totale vervaardigingskosten hoger

2 economische/markttechnische veroudering;

zijn dan de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid (project). Bij eigen inbreng van bezit, is de

3 technische veroudering.

waardering bepaald aan de hand van de actuele grondwaarde. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet genomen van de aangetrokken

Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft aan het einde van de

leningen. Het toegepaste rentepercentage is 4,75%.

exploitatieperiode. De gehanteerde exit yield bedraagt 8,5% en 9%. De op de markt, waarop de toegelaten instelling actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur. Een deel van het bezit is ultimo 2014 getaxeerd door een externe taxateur.

115

3.3

inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door Nijestee zijn gedaan richting huurders, gemeenten

Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk

herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces (op basis van

de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de

de ontwikkelingsnotitie) van Nijestee.

vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde

Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per

bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de

saldo opgenomen onder de post ’Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen’ aan de creditzijde

effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens

van de balans.

oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze

3.1.1

3.4

en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of

In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de

3

Zie hoofdstuk financiële instrumenten.

4 4.1

Jaarrekening en toelichting

jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern

Leningen u/g

H 13

De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen

Vlottende activa Vastgoed bestemd voor de verkoop

waardemutaties wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post ‘Niet

Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs

gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ verantwoord.

of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie

Financiële vaste activa

gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De toerekening van rente vindt plaats conform hetgeen beschreven onder de waarderingsgrondslag in paragraaf 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop.

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de

bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend

4.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens

Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling

beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de

plaats van voorraad grond- en ontwikkelposities naar ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop’. Het

betreffende deelneming.

gaat daarbij om de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor

Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil

verkoop, maar nog niet werkelijk verkocht zijn. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende

gewaardeerd. Indien en voor zover Nijestee in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de

kosten van het werkapparaat (voorbereiding, toezicht, directievoering). Voorts wordt rente tijdens de bouw

deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te

toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet genomen van

stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van een gekochte deelneming is gebaseerd op de

de aangetrokken leningen. Het toegepaste rentepercentage is 4,75% (2013: 5,0%).

reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering

De verkochte woningen worden verantwoord onder de post ‘ Onderhanden projecten’.

worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

3.1.2

In de waardering van ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop’ worden begrepen:

Andere deelnemingen

•

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgings-

werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen);

prijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare

•

waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening.

3.2

de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend);

Latente belastingvorderingen

•

andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende

Verwachte verliezen op deze post worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening als last verwerkt.

4.3

Voorraad grond- en ontwikkelposities

jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder

De ‘Voorraad grond- en ontwikkelposities’ wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten.

de post ‘Voorzieningen’.

Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar ‘Vastgoed in ontwikkeling’ (Sociaal of Vastgoedbeleggingen). Als de grond- en ontwikkelposities een

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verlies-

zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt

compensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar

deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en

zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde door middel van externe taxaties.

Belastingvorderingen worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve vermogenskostenvoet bedraagt 3%. Het geldende tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25%. 117

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze

De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.

vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief

De meest gangbare voorraad wordt volgens de fifo kostprijsmethode (first in, first out) verwerkt in de kosten.

in de balans opgenomen.

De speciale voorraad, deze wordt vaak speciaal ingekocht, wordt middels lifo kostprijsmethode (last in, first out) doorberekend in de kosten. Gedurende het jaar is de voorraad, ook in de onderhoudsbussen, groepsgewijs

10.1

geïnventariseerd. Alle incourante voorraad is afgeboekt.

5

Voorziening onrendabele investeringen Er is een voorziening gevormd voor de onrendabele investeringen inzake lopende huurprojecten, conform de richtlijn voor de jaarverslaglegging. Het betreft onrendabele delen die hoger zijn dan de tot ultimo boekjaar gedane investeringen.

Onderhanden projecten Dit betreft investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor verkoop,

Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele

en daadwerkelijk verkocht zijn. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het

investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

werkapparaat (voorbereiding, toezicht, directievoering). Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend.

exploitatie’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het

De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet genomen van de aangetrokken

project per saldo opgenomen onder de post ‘Voorziening onrendabele investeringen’ aan de creditzijde van de

leningen. Het toegepaste rentepercentage is 4,75% (2013: 5,0%).

balans. De voorziening is gewaardeerd tegen nominale waarde.

De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op de onderhanden projecten geschiedt naar rato van

10.2

Jaarrekening en toelichting

Overige voorraden

H 13

4.4

Voorziening latente belastingverplichting

de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion-methode’) per balansdatum.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa zie paragraaf 3.2, latente

Vooruit ontvangen termijnen worden in mindering gebracht op ‘Onderhanden projecten’. Verwachte verliezen

belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

op deze post worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening als last verwerkt. Indien op projectniveau de

6

ontvangen termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde

kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans onder de post ‘Nog te verrichten prestaties’.

van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende

Vorderingen

jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Bij de eerste verwerking worden vorderingen gewaardeerd tegen reële waarde. Na de eerste waardering is de vervolgwaardering de geamortiseerde kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

8

verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst worden benut.

Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De netto gehanteerde effectieve

nominale waarde.

vermogenskostenvoet bedraagt 3%.

Eigen vermogen

11 11.1

Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als Eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het Eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden.

10

beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen

Liquide middelen

PASSIVA

9

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Zie hoofdstuk financiële instrumenten.

11.2

Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-

Nijestee heeft woningen en ateliers verkocht onder voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt onder deze

verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

post verantwoord en wordt gewaardeerd tegen reële waarde.

Voorzieningen

11.3

Waarborgsommen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op

Waarborgsommen worden ontvangen van huurders van vastgoedbeleggingen en worden gewaardeerd tegen

balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan

kostprijs.

de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen

11.4

Erfpacht

worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de

Nijestee heeft woningen en parkeerplaatsen verkocht met erfpacht waarbij de mogelijkheid geboden wordt

verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

de erfpachtverplichting af te kopen. De post wordt gewaardeerd tegen de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen.

119

De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot

Kortlopende schulden

de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.

Winst- en Verliesrekening De ‘Wijziging in onderhanden werk’ bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in

15 15.1

het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop de gefactureerde termijnen van de

Bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten.

worden hieronder verantwoord.

huurbeleid van Nijestee.

Opbrengsten servicecontracten

16 16.1

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De vergoedingen hebben betrekking op de bijkomende kosten (c.q. servicekosten) die voortvloeien uit de

Op het sociaal vastgoed in exploitatie en de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

huurovereenkomsten. De vergoedingen worden eventueel aangepast aan de hand van de afrekening.

wordt lineair afgeschreven op basis van de restant levensduur. Deze waardeverandering wordt rechtstreeks verantwoord ten laste van het resultaat. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd:

Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruit ontvangen baten zodra er redelijke

Component

Economische levensduur

zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat Nijestee zal voldoen aan de daaraan verbonden

Casco

50 jaar

voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door Nijestee gemaakte kosten worden systematisch als

Installaties

20 jaar

opbrengsten in de winst- en verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden

Inventaris

10 jaar

Automatisering

3 jaar

gemaakt. Subsidies ter compensatie van de uitgaven voor een actief worden systematisch in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief.

15.4

Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling en onderhanden projecten

huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het

15.3

15.6

Huuropbrengsten Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de

15.2

opgeleverde onderhanden projecten in mindering zijn gebracht.

Jaarrekening en toelichting

De schulden op korte termijn zijn opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs.

H 13

12

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

16.2

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Deze post betreft de behaalde boekwinst met betrekking tot de verkochte huurwoningen, BOG’s, parkeerplaatsen

Hieronder zijn begrepen de onrendabele investeringen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie

en de verkochte nieuwbouwkoopwoningen. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie

(aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie met betrekking tot sociaal

betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde en verkoopkosten.

vastgoed. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een

Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de

bijzondere waardevermindering. Onrendabele investeringen van kwaliteitverbeteringsprojecten worden onder

belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde

lasten kwaliteitsverbetering opgenomen.

vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken.

16.3

Erfpacht De te betalen erfpachtcanon aan de gemeente Groningen wordt rechtstreeks verantwoord ten laste van het

De opbrengsten worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). De opbrengsten van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen worden verantwoord bij oplevering van een (deel)

15.5

resultaat.

16.4 - 16.6

Lonen en salarissen / Sociale lasten / Pensioenlasten

project en bestaan uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-

omzetbelasting.

verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het

Wijziging in onderhanden werk

pensioenfonds verschuldigde pensioenpremie. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet

Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden

zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de

de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar

verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van

rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract

terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.

overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald.

121

ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van

18.1

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa

de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete

De waardeveranderingen van de financiële vaste activa worden rechtstreeks verantwoord ten gunste

of impliciete) toezeggingen aan de werknemers.

of ten laste van het resultaat.

De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.

18.2

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren In de winst- en verliesrekening worden de rentebaten verantwoord, die voortvloeien uit de leningen u/g en andere

Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als:

Jaarrekening en toelichting

verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar

18

H 13

Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen

vorderingen. Ook de geactiveerde rentelasten worden hier verantwoord.

18.4

Rentelasten en soortgelijke kosten

•

de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot;

•

het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien;

In de winst- en verliesrekening zijn de rentelasten verantwoord, die voortvloeien uit het vreemd vermogen.

•

de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken.

16.3

De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging

Lasten kwaliteitsverbetering

opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het

Hieronder zijn mede begrepen de onrendabele investeringen met betrekking tot onroerende zaken in exploitatie

actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt

(aankopen en renovatie) voor zover deze betrekking hebben op projecten die als kwaliteitsverbetering

in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post ‘Rentelasten en soortgelijke kosten’.

bestempeld zijn.

16.8

Onderhoudslasten Onder deze posten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.

19

Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vanaf 1 januari 2008 is Nijestee integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen

Het storings- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de

met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen

16.9

bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening,

kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.

rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling

Leefbaarheid

van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente

Onder deze post worden diverse kosten rond leefbaarheid verantwoord. Onderscheiden worden onder andere

belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

leefbaarheid fysiek, leefbaarheid sociaal, leefbaarheid leefklimaat en leefbaarheid kosten Nieuw Lokaal Akkoord.

16.10

Lasten servicecontracten Onder deze post worden kosten met betrekking tot af te rekenen servicekosten (onder andere gas en elektra) verantwoord.

16.11

20

Resultaat Deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van Nijestee in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de nietgeconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden,

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa

zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

Onder deze post worden de bijzondere waardeveranderingen van de vlottende activa verantwoord. De

De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het

belangrijkste waardemutaties vinden plaats binnen de post ‘Voorraad grond- en ontwikkelposities’. Periodiek

verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten

wordt de geactiveerde waarde getoetst aan de marktwaarde door middel van externe taxaties. De eventuele

instelling.

waardeverandering wordt direct ten laste van het resultaat gebracht.

17

Kasstroomoverzicht

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bank-

Dit betreft de bijzondere waardeveranderingen met betrekking tot vastgoedbeleggingen, waaronder:

kredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

•

de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie);

•

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed);

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de

•

onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. 123

onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële

1 1.1

Materiële Vaste Activa Sociaal vastgoed in exploitatie

leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten. Bepaling reële waarden financiële instrumenten

Stand per 1 januari 2014 Totale bedrijfswaarde

Woningen

BOG

Totaal

499.266.089

13.645.832

512.911.921

 

 

Mutaties

 

Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereist de bepaling van

Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie

0

0

0

de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings-

Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie

0

0

0

Overboeking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

0

0

0

1.600.639

0

1.600.639

0

0

0

-6.349.619

-270.841

-6.620.460

Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

0

0

0

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0

-1.500.000

-1.500.000

-7.466.814

0

-7.466.814

0

-1.106.976

-1.106.976

en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de hierna genoemde methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Overboeking van voorraad grond-en ontwikkelposities Overboeking van vastgoedbeleggingen Desinvesteringen

Overboeking naar vastgoedbeleggingen Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop Afschrijvingen

0

0

-18.133.655

-461.386

-18.595.041

Waardeveranderingen verantwoord in winsten verliesrekening

2.212.145

-2.464.961

-252.816

Waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen

5.552.384

256.048

5.808.432

  Stand per 31 december 2014

  476.681.170

8.097.716

484.778.886

  Waarde op basis van historische kosten

  352.557.641

4.773.553

357.331.194

  Som van de herwaarderingen

Jaarrekening en toelichting

financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de

H 13

Toelichting op de balans

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen

  124.123.529

3.324.163

127.447.692

Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 484.778.886 (2013: € 512.911.921). Met ingang van 2014 is de grondwaarde verantwoord onder commercieel vastgoed in exploitatie. De waarde per 1 januari 2014 is daardoor met € 8,7 miljoen gedaald. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting. Voor een specificatie van de gehanteerde parameters wordt verwezen naar de ‘Balanswaardering’, onderdeel Materiële vaste activa.

125

waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een

Aanschafprijs

verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen.

Cumulatieve waardeverminderingen

  11.831.932 0

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

-8.493.861

Waardeveranderingen

 

Ten opzichte van 2013 is de waarde gedaald met € 28,1 miljoen, van € 512,9 naar € 484,8 miljoen.

Stand per 31 december 2014

3.338.071

De daling wordt voornamelijk veroorzaakt door afschrijvingen, desinvesteringen (verkopen van bestaand bezit) en

Grunobuurt blok 6

2.113.023

overheveling naar vastgoedbeleggingen ( in verband met overschrijding van de huurgrens). Daarnaast wordt bezit

Trefkoel

455.077

toegevoegd (14 woningen Hofstede de Grootkade, € 0,8 miljoen) en verbeterd (€ 0,8 miljoen).

Semmelweisstraat fase 2

431.593

Het Kopland

201.149

De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde

Overige

van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken

Totaal

 

Jaarrekening en toelichting

Stand per 31 december 2014:

H 13

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante

137.229 3.338.071

kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt € 5.000 per zelfstandige eenheid en € 2.500,- per In het boekjaar werd voor ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’ bouwrente toegerekend. Bij

onzelfstandige eenheid (prijspeil ultimo 2014).

niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten wordt een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,75% (2013: 4,75%) .

De verhuurdersheffing is ingerekend tot en met einde levensduur per complex.

1.3

Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn

Onroerende en roerende zaken tdd exploitatie

Het aantal woningen behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop Ten dienste van:

bedraagt 700. Het aantal woningen, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 140. De verwachte netto opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 11,7 miljoen. Alle activa is eigendom van

Stand per 1 januari 2014

Nijestee.

Saldo verkrijgingsprijs -/- afschrijving

Eigen kantoor

Automatisering / inrichting

Totaal

20.332.016

1.037.425

21.369.441

  Hypothecaire zekerheden

Mutaties

Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het

Investeringen

Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste

Desinvesteringen

hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening

Afschrijvingen

gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de ‘Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen’ opgenomen.

1.2

 

Aanschafprijs

•

Cumulatieve waardeverminderingen

0

•

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

0

  Mutaties in het boekjaar: Investeringen (Terugnemingen van) waardeverminderingen Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie

2.380.285

0 -659.953

Bijzondere waardeverminderingen

0

0

0

Overheveling naar vastgoed beleggingen

0

0

0  

19.921.967

897.955

20.819.922

In 2014 is er voor € 110.434 in IT-voorzieningen geïnvesteerd. Er hebben geen desinvesteringen plaatsgevonden.

  0 -1.600.639 0

Overboeking naar grondposities

0

Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

0 0 -91.158

Dotatie onrendabele investeringen

-2.970.487

Overboeking van voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen

-3.130.902

Saldo

0 -249.904

8.750.973

Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

Overboeking van commercieel vastgoed in ontwikkeling

0

 

0

Afboeking kosten

110.434

2.380.285

Overboeking naar sociaal vastgoed ten dienste van

Overboeking naar bedrijfslasten, directe kosten verkoop onroerende zaken

110.434

-410.049

Stand per 31 december 2014

•

Stand per 1 januari 2014

  0

 

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Stand per 1 januari 2014:

 

0 957.787

127

De desinvesteringen hebben betrekking op gerealiseerde verkopen. De marktwaarde is als gevolg van de

Vastgoedbeleggingen

desinvesteringen met € 1,5 miljoen gedaald. Daarnaast is er BOG overgeheveld naar ‘Vastgoed bestemd voor de verkoop’ in verband met de voorgenomen verkoop van dit object. De marktwaarde is mede gebaseerd op

Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2014 Totale marktwaarde

externe taxaties. Woningen

BOG

Garage/ parkeren

Grond waarde

Totaal

95.495.271

18.612.563

4.540.000

8.699.672

127.347.506

Garages / parkeren Ten opzichte van 2013 is de marktwaarde gedaald met € 0,1 miljoen, van € 4,5 naar € 4,4 miljoen.

 

 

De bedrijfswaarde van de garages en parkeerplaatsen ligt € 1,6 miljoen hoger dan de marktwaarde.

Mutaties

 

De bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2014 € 6,0 miljoen (2013: € 6,0 miljoen).

Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie

0

0

0

0

Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie

0

0

0

0

Overboeking van activa ten dienste van

0

0

0

0

Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0

0

0

0

Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie

7.466.814

0

0

7.466.814

Desinvesteringen

-1.733.046

-1.469.853

0

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0

0

Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie

0

Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop

0

Waardeveranderingen verantwoord in winst- en verliesrekening

-298.548

wordt met ingang van 1 januari 2014 gerubriceerd onder ‘Commercieel vastgoed in exploitatie’. Voorheen werd deze waarde opgenomen onder de post ‘Sociaal vastgoed in exploitatie’. Herwaarderingen

-3.501.447

De herwaarderingen van € 25,2 miljoen positief zijn het gevolg van nadere inschattingen van parameters en uitgangspunten bij de waardering op marktwaarde. De herwaarderingen ultimo 2013 bedroegen € 18.1 miljoen.

0 -1.073.849

De stijging van € 7,1 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door overheveling van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed, als gevolg van de overschrijding van de huurgrens per 1 juli 2014 naar aanleiding van

-1.073.849

5.109.063

-1.055.329

-106.000

3.947.734 Bedrijfswaarde

  106.338.102

15.013.532

4.434.000

8.401.124

0

Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het

134.186.758

commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 142.836.035 (2013: €

 

81.411.760

13.816.192

5.308.127

8.401.124

108.937.203

24.926.342

1.197.340

-874.127

0

25.249.555

  Som van de herwaarderingen

Nijestee heeft in het verleden woningen en parkeerplaatsen verkocht met erfpacht. De bijbehorende grondwaarde

de huurverhoging.

  Waarde op basis van historische kosten

Grondwaarde

0

  Stand per 31 december 2014

Jaarrekening en toelichting

2.1

H 13

2

134.902.891).

  Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn Het aantal woningen behorend tot het commercieel vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt circa 550. Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zullen worden,

Waardeveranderingen

is beperkt. Alle activa is in eigendom van Nijestee.

De marktwaarde is in 2014 met € 6,9 miljoen toegenomen van € 127,3 naar € 134,2. Met ingang van 2014 is de grondwaarde verantwoord onder commercieel vastgoed in exploitatie. De waarde per 1 januari 2014

Hypothecaire zekerheden

is daardoor met € 8,7 miljoen gestegen. Van de totale marktwaarde van € 134.186.758 is ruim 54% van de

Het commercieel vastgoed in exploitatie is deels gefinancierd met leningen met borging van het Waarborgfonds

woningen en 58% van het bedrijfsonroerend goed extern getaxeerd. De taxaties zijn uitgevoerd in de periode

Sociale Woningbouw (met name het oudere bezit) en deels uit eigen middelen gefinancierd.

december 2014 – januari 2015.

2.2

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Woningen Ten opzichte van 2013 is de marktwaarde gestegen met € 10,8 miljoen: van € 95,5 naar € 106,3 miljoen.

Stand per 1 januari 2014

De bedrijfswaarde van de woningen ligt € 0,9 miljoen lager dan de marktwaarde. De bedrijfswaarde bedraagt

Contractprijs (verkochte woningen)

15.589.275

ultimo 2014 € 105,4 miljoen (2013: € 94,3 miljoen).

Cumulatieve waardeveranderingen

-1.909.952

 

 

 

De stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door overheveling van woningen vanuit het sociaal vastgoed in

Stand per 1 januari 2014

verband met het overschrijden van de huurgrens, totaal bijna € 7,5 miljoen. De desinvesteringen hebben

 

 

betrekking op gerealiseerde verkopen. De marktwaarde is als gevolg van de desinvesteringen met € 1,7 miljoen

Mutaties in het boekjaar:

 

gedaald. De marktwaarde is mede gebaseerd op externe taxaties.

Investeringen

0

Overboeking van sociaal vastgoed in ontwikkeling

0

Overboeking van commercieel vastgoed in ontwikkeling

0

Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie

0

Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie

0

BOG Ten opzichte van 2013 is de marktwaarde gedaald met € 3,6 miljoen, van € 18,6 naar € 15,0 miljoen. De bedrijfswaarde van de BOG’s is € 8,1 miljoen hoger dan de marktwaarde. De bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2014 € 23,1 miljoen ( 2013: € 25,9 miljoen).

Overboeking van vastgoed bestemd voor de verkoop Desinvesteringen wegens verkoop

13.679.323

37.600 -182.750

129

Overboeking naar sociaal vastgoed in ontwikkeling

0

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop

-217.880

Overboeking naar resultaat

Afboeking kosten

-2.920

Waardeverandering

Overboeking van voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen

 

Saldo Stand per 31 december 2014

 

 

Stand per 31 december 2014

15.223.325

Cumulatieve waardeveranderingen

-1.346.421

 

1.217.018    

Aanschafprijs

 

Stand per 31 december 2014

 

Saldo

 

Contractprijs (verkochte woningen)

-322.546 -1.281.782

 

197.581

 

0 

Dotatie onrendabele investeringen

563.531

 

0  -253.024

13.876.904

2.000.215

Cumulatieve waardeveranderingen

0 

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

0

 

 

 

 

Stand per 31 december 2014

De post Onroerende zaken v.o.v. is als volgt samengesteld:

 

 

   

Bloemsingel, 33 ateliers

1.232.805

Het saldo per 31 december 2014 bestaat uit de volgende projecten:

De Velden, 25 woningen

4.408.945

- Grunobuurt blok 6

Sterrenhof, 31 woningen

4.709.029

 

Grunobuurt, 16 woningen

2.266.125

Totaal

Stadswerf, 7 woningen

1.260.000

 

met een bepaalde korting. Door het ondertekenen van het koopcontract heeft de koper zich verplicht de woning / het atelier eerst aan te bieden aan Nijestee. Daarbij is afgesproken dat de koper deelt in de waardeontwikkeling van de woning. De waardeontwikkeling wordt elk jaar bepaald op basis van de getaxeerde marktwaarde. Hierbij wordt niet elke woning / atelier afzonderlijk getaxeerd, maar een woning / atelier die als referentie dient voor

2.000.215   2.000.215

toegerekend. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd

13.876.904

De verkopen onder voorwaarden hebben plaatsgevonden onder bepaalde condities. De woningen zijn verkocht

2.000.215

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie bouwrente

 

Totaal

Jaarrekening en toelichting

0

Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

H 13

Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie

van 4,75% (2013: 4,75%).

3 3.1

Financiële vaste activa Deelnemingen

soortgelijke woningen / ateliers. Stand per 1 januari 2014 Afhankelijk van het kortingspercentage deelt de koper mee in de waardeontwikkeling van de woning: korting

aandeel koper in waardeontwikkeling

 

 

Mutaties in het boekjaar:

 

Investeringen/verstrekkingen

0

10%

85%

Desinvesteringen/aflossingen

0

15%

77,5%

Aandeel in resultaat deelnemingen

0

20%

70%

Ontvangen dividend deelnemingen Waardeveranderingen

2.3

53.566

 

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Stand per 1 januari 2014 Aanschafprijs Cumulatieve waardeveranderingen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen   Stand per 1 januari 2014

Stand per 31 december 2014   1.235.665 0  -452.468   783.197

 

 

Mutaties in het boekjaar:

 

Investeringen

3.074.370

Waardeveranderingen

0 

Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

0

Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

0 

Overboeking naar bedrijfslasten, directe kosten verkoop onroerende zaken

0

0 -14.460   39.106

 

 

Cumulatieve waardeveranderingen per 31 december 2014

0

 

 

De post deelnemingen betreft:

 

Pandgarant, aandeel 33,33%

19.642

Nijestee Onroerend Goed BV, aandeel 100%

18.245

WoningNet NV, aandeel 0,02%   Stand per 31 december 2014

1.219   39.106

131

H 13

3.2

Ultimo 2013 bedroeg de latentie voor de leningen € 1.729.224. In 2014 is deze latentie in tegenstelling tot

Sinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschaps-

eerdere jaren contant gemaakt ( rentepercentage is 3%) en is gerekend met een tarief van 25% belastingdruk

belasting. Tot 2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan

(2013: 25,5%). Daardoor daalt de latentie van € 1,7 miljoen naar € 1,1 miljoen. Het effect van deze gewijzigde

vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale openingsbalans

systematiek is € 364.618,-. De totale mutatie in 2014 bedraagt € 583.088,- Ultimo 2014 bedraagt de actieve

moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen.

latentie dan € 1.146.136,-.

Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de Belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2 een aantal afspraken

Belastinglatentie verliescompensatie

over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals

Ultimo 2014 bedraagt het totale fiscale verlies over de periode 2006-2014 € 19 miljoen. Deze fiscale verliezen

bij combiprojecten. Nijestee ondertekende de VSO2 op 17 maart 2009. De VSO2 heeft een looptijd tot en met

uit het verleden worden gecompenseerd met fiscale winsten in de toekomst (uiteraard alleen wanneer er sprake

1 december 2012. Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds 1 jaar verlengd, tenzij een van de

is van fiscale winsten). Bij de uitvoering hiervan wordt een termijn van 9 jaar gehanteerd. Dat wil zeggen dat

partijen vóór 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Nijestee opgezegd

een verlies uit 2006 nog verrekenbaar is tot en met 2015. De te verwachten verliescompensatie dient als

vóór 1 december 2013 en daarom van toepassing op het jaar 2014.

actieve latentie op de balans te worden opgenomen en via de Winst & Verliesrekening te worden verantwoord.

Jaarrekening en toelichting

Latente belastingvorderingen

Om deze latentie te kunnen berekenen dient er een inschatting gemaakt te worden van de toekomstige fiscale Vastgoed dat Nijestee al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van VSO2 op de openingsbalans gewaardeerd

jaarresultaten. Wanneer de inschatting is dat de fiscale resultaten positief zijn, is er ruimte om te compenseren

op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op

en moet een actieve latentie worden opgevoerd. Op basis van cijfers uit de meerjarenbegroting kan Nijestee

kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de

tot en met 2017 gebruik maken van het opgebouwde verliescompensatiesaldo. Het resterend saldo per jaar is

fiscale afschrijvingslast wettelijk beperkt is.

contant gemaakt tegen 3%, waardoor de latentie per 31 december 2014 € 4,4 miljoen bedraagt.

Leningen en derivaten zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde.

Belastinglatentie verkoop woningen

De latente belastingpositie is berekend over tijdelijk verrekenbare verschillen uit hoofde van de waardering van

Het tijdelijke verschil van het resultaat op de woningen welke binnen vijf jaar worden verkocht bedraagt totaal

vastgoedbezit, leningen en derivaten (indien van toepassing), alsmede voorwaartse verliescompensatie.

ruim € 7 miljoen. De fiscale waarde is lager dan de bedrijfswaarde, waardoor er een passieve belastinglatentie ontstaat. Deze is opgenomen onder post 10.2 Voorziening latente belastingverplichting. De contante waarde van

Stand per 1 januari 2014:

deze latentie is berekend tegen 3% rente en bedraagt € 1.629.826,-. In totaal zijn er 700 woningen bestemd

2.229.224

 

 

Mutaties in het boekjaar:

 

Oprenting

0

Dotatie ten gunste van resultaat

voor verkoop binnen vijf jaar.

3.3

Leningen u/g

3.919.712

Vrijval ten laste van resultaat

-583.088

Overboeking naar kortlopende vorderingen   Stand per 31 december 2014

Stand per 1 januari 2014

 

0

 

 

Aanschaffingsprijs

2.500.000

Cumulatieve waardeverminderingen

-2.500.000

5.565.848

 

 

 

De post Latente belastingvorderingen ad € 5.565.848,- betreft de tot waardering gebrachte beschikbare

Stand per 1 januari 2014

0

voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latentie

 

 

zal niet binnen één jaar worden gerealiseerd.

Mutaties in het boekjaar:

 

Verstrekkingen

0

Aflossingen

0

Bijzondere waardeverandering

0

 

 

Saldo

0

 

 

De belastinglatentie bestaat uit twee onderdelen: Belastinglatentie leningen

1.146.136

1.729.224

Belastinglatentie verliescompensatie

4.419.712

500.000

5.565.848

2.229.224

Totaal

Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: Belastinglatentie leningen Op basis van de VSO- regels is ultimo 2008 een actieve latentie gevormd voor het tijdelijke verschil van € 13,1 miljoen tussen de fiscale waardering van de langlopende leningen ad € 308,9 miljoen en de commerciële

Stand per 31 december 2014

 

Aanschaffingsprijs

2.500.000

Cumulatieve waardeverminderingen

-2.500.000

 

 

Stand per 31 december 2014

0

waardering ad € 322 miljoen. De oorspronkelijke actieve latentie van € 3,3 miljoen (€ 13,1 miljoen * 25,5%) daalt jaarlijks conform een voorgeschreven verloop. In 2037 wordt de laatste vrijval ten laste van het resultaat

De post leningen u/g heeft betrekking op een achtergestelde lening die verstrekt is aan de toegelaten instelling

gebracht.

Wooninvesteringsfonds (Wif). De condities van deze lening zijn: vaste rente van 2,25% en variabele rente van 3,25% (afhankelijk van Debt Service Coverage, netto liquiditeiten en solvabiliteit van het Wif). De certificaten zijn verhandelbaar met andere toegelaten instellingen. Door de verslechterde financiële positie van het Wif, is zij onder verscherpt toezicht gesteld. Het is dubieus of deze lening nog terugbetaald wordt. 133

Overige vorderingen

H 13

3.4

De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden. De voorraad woningen vanuit het bestaande bezit ter verkoop wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde  

(bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat) op het moment van uit verhuur nemen van de woningen

 

 

dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor

Aanschaffingsprijs

708.322

Cumulatieve waardeverminderingen

-306.744

 

 

Stand per 1 januari 2014

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

 

Stand per 31 december

Mutaties in het boekjaar:

 

 

 

Verstrekkingen

0

Het saldo per 31 december bestaat uit het project:

 

Aflossingen

- Grunobuurt blok 6

-16.260

Waardeveranderingen

 

- Grote Beerstraat (ZON)

 

 

 

Saldo

Totaal

-16.259

 

 

Stand per 31 december 2014

 

Aanschaffingsprijs

708.322

Cumulatieve waardeverminderingen

-323.004

 

 

Stand per 31 december 2014

4.1

4.2

401.578

 

4

de woningen bij de betreffende makelaar worden aangeboden.

385.318

2.735.253

763.416

2.539.180

 

196.073

 

2.735.253

 

Jaarrekening en toelichting

Stand per 1 januari 2014

 

Onder de post ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop’ wordt van de projecten bestemd voor verkoop het gedeelte van de kosten verantwoord dat toe te rekenen is aan de woningen die ultimo boekjaar nog niet verkocht zijn.

4.2

Voorraad grond- en ontwikkelposities De post voorraad grond- en ontwikkelposities betreft grondlocaties ten behoeve van (toekomstige)

Bij de uitvoering van het project Grunobuurt is een zogenaamd WKO-systeem gebouwd. Dit systeem is verkocht

ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen

aan Rendo Duurzaam waarbij Nijestee recht heeft op toekomstige ontvangsten. Deze ontvangsten zijn onder

verkrijgingsprijs dan wel lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne

overige vorderingen opgenomen.

uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelingsmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen, etc.) Zodra de ontwikkeling daadwerkelijk start wordt het bedrag overgeheveld naar

Voorraden

‘Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie’ en/of ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop’.

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Stand per 1 januari Overheveling

Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop Voorziening Stand per 31 december

1.500.000

2.650.000

0

0

0

Overboeking naar sociaal vastgoed in ontwikkeling

0

0

 

Overboeking naar commercieel vastgoed in ontwikkeling

-1.256.000

0

-883.397

0

0

-274.071

-917.000

-949.311

179.575

0 2.951.277

179.575

Overboeking naar vastgoed bestemd voor verkoop

 

 

Verkoop

Het saldo per 31 december bestaat uit de volgende eenheden:

 

Afboekingen naar lagere realiseerbare waarde

- Hora Siccamasingel

950.000

 

 

- Noorderkerk

900.000

 

Stand per 31 december

- Ciboga - grond

465.000

 

- Taxicentrale - grond

274.071

 

- Bloemstraat - grond

144.326

 

- Henk Cornelisstraat 13 - woning

178.900

 

38.980

 

- Langestraat 148 - atelier   Totaal

  2.951.277

10.907.856

Toevoeging rente

2.951.277

 

12.334.474

 

  10.778.077

12.334.474

In 2014 zijn meerdere locaties door een externe makelaar getaxeerd. Op basis hiervan is ook afgeboekt op een aantal grond- en ontwikkelposities. Dit is ten laste gebracht van de winst- en verliesrekening onder de post ‘Bijzondere waardeverandering van vlottende activa’. In 2014 is Dierenriemstraat 100 overgeheveld naar ‘Voorraad Grond- en ontwikkelposities’ omdat deze ultimo 2014 niet meer verhuurd wordt. In 2013 werd deze locatie verantwoord onder de post ‘Sociaal vastgoed in exploitatie’.

De voorraad ‘Vastgoed bestemd voor de verkoop’ betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen of bouwkavels die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht en woningen vanuit het bestaande bezit (‘sociaal vastgoed in exploitatie’)

In 2014 zijn de locaties Ciboga schots 8, Taxicentrale en Bloemstraat overgeboekt naar ‘Vastgoed bestemd voor

die ter verkoop worden aangeboden en daardoor niet meer voor verhuur beschikbaar zijn. De voorraad

verkoop’. Genoemde locaties worden op (korte) termijn verkocht.

opgeleverde nieuwbouwwoningen of bouwkavels wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.

135

4.163.000

4.605.000

Stadswerf

2.800.000

2.800.000

Grunobuurt

1.394.000

2.650.000

Dierenriemstraat 100 GAK

Vorderingen

6.1

Huurdebiteuren 753.885

162.667

1.025.000

0

Biemanslocatie Oosterhamrikkade

703.912

703.912

Onder de (huur)debiteuren zijn ook de overige vorderingen op onze huurders opgenomen. Dit zijn vorderingen

Antillenstraat

420.000

420.000

met een directe relatie tot het huurcontract, bijvoorbeeld deurwaarderskosten of bijkomende kosten.

Paradijsvogelstraat 2

147.165

147.165

Paradijsvogelstraat 9

125.000

125.000

Deze post is als volgt samengesteld:

0

465.000

Ciboga schots 8

 

 

- Huurdebiteuren (actief en vertrokken)

764.092

156.407

189.894

226.224

953.986

382.631

-200.101

-219.964

753.885

162.667

Taxicentrale

0

274.071

- Overige vorderingen (contractgebonden)

Bloemstraat

0

144.326

 

 

 

  Stand per 31 december

10.778.077

Af: voorziening dubieuze debiteuren

12.334.474

 

 

4.4

Totaal huurdebiteuren

Overige voorraden 191.429

Jaarrekening en toelichting

De Velden

6

H 13

Het saldo bestaat op 31 december uit de volgende projecten:

 

In totaal kent € 335.538 (2013 € 267.734) van de vorderingen ad. € 953.986 (2013: € 382.631,-) een

213.236

resterende looptijd langer dan 1 jaar. De post ‘Overige voorraden’ bestaat uit de courante materialen in het magazijn en in de onderhoudsbussen.

5

6.3

Onderhanden projecten Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met voorziene verliezen

3.365.428

5.971.660

Af: gedeclareerde termijnen kopers

-3.089.370

-5.864.824

  Stand per 31 december

6.4

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting

70.000

1.853.971

Saldo

70.000

1.853.971

Overige vorderingen

  276.058

106.836

 

Deze post is als volgt samengesteld:

 

Verschuldigde bouwtermijnen kopers onroerend goed in ontwikkeling

  1.017.950

255.232

Steelande

40.348

0

 

Rendo Duurzaam

33.386

0

Het saldo per 31 december bestaat uit de volgende projecten:

 

Nieuw Lokaal Akkoord

30.957

0

 

 

Overige

84.883

34.297

276.058

 

Totaal overige vorderingen

1.207.524

289.529

276.058

0

Waarde van verricht werk < gefactureerde termijnen Waarde van verricht werk > gefactureerde termijnen

0 276.058

0 106.836

 

Grunobuurt blok 6   Totaal

  In de overige vorderingen is een bedrag begrepen ad € 0 (2013: € 0) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van tot dan toe verantwoorde omzet € 1.247.450 (2013: € 0) en het cumulatief totaal van tot dan toe verantwoorde kosten

6.5

Overlopende activa

€ 1.523.508 (2013: € 106.836). Het totaal van de ontvangen voorschotten bedraagt € 0 (2013: € 0). Er is geen sprake van ingehouden bedragen op betalingen van termijnfacturen.

Deze post is als volgt samengesteld:

 

Te ontvangen verkochte bedrijfspanden

947.776

0

In het boekjaar werd voor ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop’ bouwrente toegerekend. Bij niet-

Te ontvangen rente certificaten Wif

166.750

111.500

specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,75% (2013:

Doorbelaste kosten energie Rendo (Vrydemalaan)

84.141

69.465

5,0%).

Te ontvangen subsidie vastgoedprojecten

0

631.304

Te ontvangen brand-/stormschade

0

170.000

Doorbelaste gaskosten VvE Overige te vorderen c.q. vooruitbetaalde posten Totaal overlopende activa

0

96.000

44.874

73.968

1.243.541

1.152.237

137

jaar. Deze vordering heeft betrekking op de nog te ontvangen rente certificaten WIF.

10.1

Liquide middelen

4.967.019

Deze post is als volgt samengesteld:

 

 

 

A. DIRECT OPVRAAGBAAR:

 

Mutaties in het boekjaar

 

Toevoeging ten laste van resultaat

0

Rekening-courant ABN/Fortis

996

523

53.213

353.805

Rekening-courant BNG

803.600

3.592.127

Totaal liquide middelen

857.809

3.946.455

Volboeken voorziening

Eigen Vermogen

0

Overboeking naar sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

-3.130.902

Overboeking naar commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

-1.281.782

Overboeking naar Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

0

Overboeking naar Overlopende passiva

0

 

 

Saldo

-3.384.583

 

Eigen vermogen Stand 1 januari 2014:

1.028.101

Vrijval ten gunste van resultaat

De liquide middelen zijn terstond opeisbaar.

9.1

Voorziening onrendabele investeringen Stand per 1 januari 2014

Kas

9

Voorzieningen

Stand per 31 december 2014

 

Mutaties in het boekjaar:

 

  1.582.436

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten.

171.743.027

 

Het saldo per 31 december 2014 bestaat uit de volgende projecten:

 

Waardeverandering sociaal vastgoed

7.447.799

Semmelweisstraat fase 3

Resultaat boekjaar

2.915.131

Semmelweisstraat fase 2 parkeren

554.335

Trefkoel

321.527

  Stand per 31 december 2014

Jaarrekening en toelichting

8

10

H 13

In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad € 111.500 (2013: € 667.554) met een looptijd langer dan 1

 

Grunobuurt blok 6 woonrijp maken

182.105.957

635.279

71.295

  Het vermogen van Nijestee wordt volgens de statuten uitsluitend ingezet voor de volkshuisvesting, door het

Totaal

  1.582.436

stichten en/of in eigendom verkrijgen en exploiteren van woningen en andere vormen van huisvesting. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afgewikkeld wordt bedraagt € 625.630. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan vijf jaar afgewikkeld wordt bedraagt € 0.

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per saldo € 127,4 miljoen (2013: € 128,8 miljoen). Als per complex wordt gewaardeerd is de ongerealiseerde waardestijging € 151,9 miljoen. Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van

10.2

Voorziening latente belasting

waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting. Stand per 1 januari 2014

0

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in

 

 

exploitatie is per saldo € 25,2 miljoen (2013: € 18,1 miljoen). Als per complex wordt gewaardeerd is de

Mutaties in het boekjaar:

 

ongerealiseerde waardestijging € 35,8 miljoen. Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde

Toevoeging

van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de

 

toelichting.

Stand per 31 december 2014

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardedaling met betrekking tot de onroerende zaken

De voorziening latente belastingverplichting is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale en de

verkocht onder voorwaarden bedraagt € 1,3 miljoen (2013: € 1,9 miljoen). Voor de bepaling van de latente

commerciële waardering. Het tijdelijke verschil van het resultaat op de woningen welke binnen vijf jaar worden

belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot onroerende zaken verkocht onder

verkocht bedraagt totaal ruim € 7 miljoen. De fiscale waarde is lager dan de bedrijfswaarde, waardoor er

voorwaarden wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting.

een passieve belastinglatentie ontstaat. De contante waarde van deze latentie is berekend tegen 3% rente en

1.629.826   1.629.826

bedraagt € 1.629.826,-. In totaal zijn er 700 woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afgewikkeld wordt bedraagt € 0.

139

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Langlopende schulden

Soort lening

Schulden aan kredietinstellingen

Totaal (* € 1.000)

Aantal

 

Schulden kredietinstellingen

481.774.595

Af: aflossingsverplichting komend jaar

15.280.698

 

 

Stand per 1 januari 2014

 

Mutaties in het boekjaar :

 

Nieuw opgenomen leningen

Vastrentende leningen

191.976

54

Variabel rentende leningen

126.118

34

Basisrenteleningen

144.000

11

462.094

99

Totaal (* € 1.000)

Aantal

 

466.493.897

 

 

 

Totaal per 31 december 2014

Jaarrekening en toelichting

11.1

H 13

11

De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten zijn:

0

Aflossingen

Geldgevers

4.400.000

Overige mutaties

0

 

 

 

BNG Bank

216.043

29

NWB Bank

163.056

14

81.559

53

ME Linhoffstichting

720

1

SVN

716

2

Saldo

4.400.000

 

Gemeente Groningen

 

Schulden kredietinstellingen

462.093.897

Af: aflossingsverplichting komend jaar

 

29.214.630

  Stand per 31 december 2014

 

Totaal per 31 december 2014

432.879.267

462.094

De aflossingsverplichting voor het komend boekjaar ad. € 29.214.630 bevat ook laatste aflossingen volgens

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzienings-

contract (€ 19,9 miljoen; 2013 € 5,2 miljoen).

moment. Voor een overzicht van deze renteherzieningsmomenten wordt verwezen naar punt 13 van de

99

toelichting. Het risico van deze leningen betreft: De leningportefeuille, ingedeeld naar financieringswijze, is als volgt opgebouwd: Financieringswijze

Aantal leningen

Annuïteit Fixe Basisrente

Restant hoofdsom x € 1mln.

Gemiddelde resterende looptijd

Gemiddelde rente %

Gemiddelde resterende rentevast periode

op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente;

•

de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.

78

214,3

18,43

3,74

11,32

8

93.2

20,71

4,30

20,7

3,73% (2013: 3,76%). Nijestee heeft twee variabel rentende leningen (zogeheten Roll-over leningen). Door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is in totaal € 442 miljoen geborgd (2013: € 456 miljoen).

11

144,0

46,15

3,57

2,63

Roll-over

2

10,6

8,45

0,47

0,31

 

 

 

 

 

27,3

3,73

10,25

Totaal

•

99

462,1

Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt

Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 27,3 jaar (2013: 27,5 jaar). De gewogen gemiddelde rentetypische looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 10,2 jaar

De basisrenteleningen worden in dit overzicht tot het moment van de spreadherziening opgenomen als rentevast

(2013: 10,8 jaar).

periode. Daarom is deze rentevast periode in verhouding kort. Duration De looptijd van de leningportefeuille is als volgt opgebouwd: Looptijd

De duration van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 7,79 jaar (2013: 6,34 jaar). schuldrestant per 31-12-2014

aantal leningen

Korter dan 1 jaar

19.918

5

Tussen 1 en 5 jaar

46.066

10

Langer dan 5 jaar

396.110

84

  Totaal per 31 december 2014

  462.094

99

Convenanten Aan de leningen zijn geen convenanten verbonden.

11.2

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Nijestee is verplichtingen aangegaan om woningen die verkocht zijn onder voorwaarden terug te kopen tegen de dan geldende marktwaarde. De koper deelt mee in de waardeontwikkeling van de woning. Het betreft de terugkoopverplichting van 33 (2013: 33) ateliers aan de Bloemsingel, 25 (2013: 26) woningen de Velden, 31 (2013: 32) woningen Sterrenhof, 16 (2013: 16) woningen Grunobuurt en 7 (2013: 7) woningen de Stadswerf.

141

13.760.759

Stand per 1 januari 2014

5.873.689

 

 

 

 

Mutaties 2014:

 

Mutaties 2014:

 

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

37.600

Vermeerderingen

0

Verminderingen a.g.v. terugkoop

-352.444

Verminderingen

-448.087

Waardemutatie terugkoopverplichting

450.427

Rente

367.227

 

 

Saldo Stand per 31 december 2014

 

135.583

 

 

Saldo

-80.860

Stand per 31 december 2014

  13.896.342

5.792.829

 

 

 

 

Looptijd van:

 

Deze post is als volgt samengesteld:

 

< 1 jaar

0

Bloemsingel, 33 ateliers

1.127.394

1-5 jaar

0

De Velden, 25 woningen

4.451.826

> 5 jaar

5.792.829

Sterrenhof, 31 woningen

4.761.656

Grunobuurt, 16 woningen

2.289.516

De Stadswerf, 7 woningen

1.265.950

  Totaal

11.3

Erfpacht

In 2012 heeft Nijestee besloten tegemoet te komen aan erfpachtgebruikers. Vanaf dat jaar kunnen zij de erfpacht afkopen. In 2014 hebben de eigenaren van 7 woningen en 3 parkeerplaatsen hiervan gebruik gemaakt.

 

 

13.896.342

Beginsaldo

Totaal

Pioenpark

Gbakkerstr

Hyacinthstr

Kooykerplein

5.873.689

254.160

4.452.643

751.805

415.081

Mutaties in het boekjaar:

Waarborgsommen Stand per 1 januari 2014

390.122

367.227

mutatie

-177.040

Onttrekkingen

-271.047

 

 

Mutaties 2014:

 

Saldo

16.497

Verminderingen a.g.v. terugbetaling Rente

0

 

 

Saldo Stand per 31 december 2014

16.497 406.619

 

Rente

  Vermeerderingen waarborgsommering

Jaarrekening en toelichting

Stand per 1 januari 2014

H 13

11.4

Het verloop van deze post is als volgt:

11.5

16.061

-80.860

277.093

  47.735

-177.040 -14.120

 

  Eindsaldo

 

-202.311

  -34.850

  1.942

-102.258

26.338 -19.766  

12.885

6.572

 

 

 

 

 

5.792.829

256.102

4.350.385

764.690

421.653

Overige schulden

 

 

Looptijd van:

 

Stand per 1 januari 2014

< 1 jaar

0

 

 

1-5 jaar

0

Mutaties 2014:

 

> 5 jaar

406.619

Vermeerderingen Verminderingen

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als

Rente

eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten.

 

De waarborgsommen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. De reële waarde van de

Saldo

waarborgsommen bedraagt € 0.

Stand per 31 december 2014

13.599

0 -1.063 665   -398 13.201

 

 

Looptijd van:

 

< 1 jaar

0

1-5 jaar

0

> 5 jaar

13.201

143

Schulden aan kredietinstellingen

Financiële instrumenten Algemeen Nijestee maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de

Kortlopend deel langlopende schulden Stand per 31 december

29.214.630

15.280.698

29.214.630

15.280.698

toegelaten instelling blootstelt aan marktrisico, reële waarde- renterisico, kasstroomrenterisico en prijsrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft de toegelaten instelling een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen

Het kortlopend deel langlopende schulden betreft de aflossingsverplichting aan kredietinstellingen voor

op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van Nijestee te beperken. Nijestee zet geen

het komende jaar. De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de BNG Bank bedraagt per 31 december 2014

afgeleide financiële instrumenten in, zoals derivaten.

Jaarrekening en toelichting

12.1

13

Kortlopende schulden

H 13

12

€ 18,0 miljoen (2013: € 18,0 miljoen), de rente wordt bepaald aan de hand van het Euribortarief + een opslag Kredietrisico

van 0,80%. Eind 2014 was het saldo nihil.

Nijestee loopt kredietrisico over financiële vaste activa, vorderingen en effecten. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt € 5.970.630 (deelnemingen, lening u/g en overige vorderingen).

Voor de eventuele tekorten op de rekening-courant zijn geen zekerheden verstrekt. De langlopende leningen en dus ook het kortlopend deel hiervan vallen onder de garantiestelling van het WSW.

12.2

De vorderingen van Nijestee uit hoofde van de huurdebiteuren bedragen € 753.885 en zijn gespreid over Schulden aan leveranciers

een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden blijken hier geen grote risico’s uit. 2.559.164

12.3

4.797.636

De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal € 39.106 (langlopend) en heeft betrekking op meerdere deelnemingen. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 3.1 van de toelichting.

Belastingen en premies sociale verzekeringen Kredietmitigerende aspecten 1.349.390

2.639.206

•

Er zijn geen vorderingen verzekerd bij een kredietverzekeringsmaatschappij;

Premies sociale verzekeringen

102.955

101.186

•

Er zijn geen vorderingen gegarandeerd door een andere onderneming;

Loonheffing

411.246

349.484

•

Er zijn geen vorderingen waarvoor zekerheden zijn ontvangen.

1.863.591

3.089.876

Omzetbelasting

Stand per 31 december

Renterisico en kasstroomrisico

12.4

Nijestee streeft naar spreiding van renteconversie- en herfinancieringsmomenten in de leningportefeuille. Onderhoudsverplichtingen

Dit beperkt het renterisico. Op het moment van het aantrekken van nieuwe leningen wordt bepaald welke 65.722

12.5

823.447

leningsvorm het beste past.

De onderhoudsverplichtingen hebben betrekking op reeds uitgevoerde, maar nog niet betaalde

Hieronder is een tabel opgenomen met het effect van een stijging en daling van de marktrente op het vermogen

projecten inzake het planmatig onderhoud.

en resultaat. De rente is momenteel (ultimo 2014) laag. In die zin is het geschetste scenario fictief. Ontwikkeling rente

Schulden aan personeel 332.037

367.837

Het saldo betreft de verplichting van Nijestee ten aanzien van het personeel inzake de niet opgenomen

Effect op vermogen

Effect op resultaat

Scenario -1%

769.000

769.000

Scenario -0,5%

386.000

386.000

Scenario + 0,5%

-386.000

-386.000

Scenario +1%

-775.000

775.000

verlofuren. De resterende uren per 31 december 2014 zijn vermenigvuldigd met het uurloon.

12.6

Nijestee loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met Overlopende passiva

variabele renteafspraken loopt Nijestee risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Met betrekking

Vooruit ontvangen huur

tot deze risico’s heeft Nijestee geen derivaten afgesloten. Wel heeft Nijestee in 2013 twee Roll-over leningen

86.189

51.203

965.913

965.913

8.617.288

9.114.134

Te verrekenen met bewoners

573.101

275.121

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en

Nog te betalen projectkosten

1.557.024

2.478.954

een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag

250.000

1.016.500

geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient

1.664.745

655.006

13.714.260

14.556.831

Vooruit ontvangen pro rata Niet vervallen rente op leningen

Nog te betalen kosten ivm krimp organisatie Overig nog te betalen Totaal

afgesloten, maar heeft zij geen extended leningen.

een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeengekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,1% en 0,56%. Renterisico en herfinancieringsrisico Het rente- en looptijdenbeleid van Nijestee is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom 145

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de BNG Bank en de NWB Bank.

jaar) wordt berekend als de som van:

De BNG bank is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG Bank is een

het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. De NWB

•

de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen,

Bank is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van

én

overheden. Het tegenpartijrisico (het risico dat een tegenpartij zijn geld opeist bij een faillissement van deze

de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een

partij) is hiermee gemitigeerd.

•

jaar minimaal één renteaanpassing krijgen. Valutarisico Op basis van de geborgde leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit:

De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

Renterisico geborgde leningen Nijestee (%)

Prijsrisico De toegelaten instelling heeft geen beleggingen en loopt derhalve geen prijsrisico.

16 14

Jaarrekening en toelichting

structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft •

H 13

van de leningen bij aanvang van het jaar. Het totale risico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het

14,61

14,65

15,05

Liquiditeitsrisico Nijestee bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitbegrotingen. Het management

13,36

12

ziet erop toe dat Nijestee steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar heeft om aan de verplichtingen te kunnen

11,63

10 9,29

8

11,21

voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft om steeds

10,56

binnen de gestelde doelstellingen te blijven.

8,65 7,35

6

Per 31 december 2014 zijn de niet contant gemaakte contractuele betalingsverplichtingen als volgt:

4

Liquiditeitsrisico  

2

 

 

 

 

Korter dan 1 jaar

Tussen 1 en 2 jaar

Tussen 2 en 5 jaar

Langer dan 5 jaar

46.618.784

26.617.147

107.002.338

707.879.411

Leningen

0 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Huurverplichting

101.450

91.373

274.119

388.335

Lease verplichting

234.393

231.343

80.432

0

Handels-en overige verplichtingen

Renterisico (incl. spread) WSW max. risico (15%)

16.516.325

0

0

0

0

0

0

0

63.470.952

26.939.863

107.356.889

708.267.746

Garanties

De bovenstaande grafiek geeft het renterisico voor de bestaande geborgde leningportefeuille weer. Het rente-

Totaal

risico voor het aantrekken van nieuwe leningen is in deze grafiek buiten beschouwing gelaten vanwege het feit dat het nu geen reële renterisico’s zijn. Daarnaast is ten opzichte van voorgaande jaren de rekenmethodiek

Naast genoemde risico’s is er ook sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment

voor het bepalen van het renterisico op basisrenteleningen (spread) veranderd. In overeenstemming met de

van herziening van de kredietopslag de bank en de toegelaten instelling geen overeenstemming bereiken

uitgangspunten van het WSW is het schuldrestant voor de basisrenteleningen voor 50% meegenomen in de

over de opslag wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald.

renterisico berekening. Het renterisico blijft de komende jaren beneden de grens van 15%. Alleen in 2017 ligt

Op de herzieningsdatum dient de toegelaten instelling het verschil tussen de basisrente en de actuele

het renterisico fractioneel hoger (15,05%).

kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen.

Tegenpartijrisico

Mitigerende maatregelen

Het tegenpartijrisico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer

Nijestee ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn om gedurende een periode van een jaar de

kan nakomen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen:

verwachte operationele kosten te dekken, inclusief het voldoen aan de financiële verplichtingen. Hierin is geen rekening gehouden met het eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs niet kunnen worden

Geldgevers

Totaal (* € 1.000)

 

Aantal  

voorspeld, zoals natuurrampen. Daarnaast beschikt Nijestee over de volgende kredietruimte: € 14,0 miljoen ten behoeve van de korte termijn

BNG Bank

216.043

29

financieringsbehoefte per 1-1-2015. Deze kredietfaciliteit wordt ieder jaar herzien en is verstrekt door de

NWB Bank

163.056

14

BNG Bank. De te betalen rente bedraagt 1-maands EURIBOR plus 150 basispunten (2013: EURIBOR plus

81.559

53

80 basispunten).

ME Linhoffstichting

720

1

SVN

716

2

Reële waarde

 

De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en

Gemeente Groningen

  Totaal per 31-12-2014

462.094

99

kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de leningporteuille bedraagt ultimo 2014 € 665,0 miljoen (2013: € 577,1 miljoen) en is gebaseerd op de individuele kasstromen van de leningenportefeuille gebruik makend van een disconteringsvoet die gelijk is aan de IRS Curve op 31 december 2014. 147

vangen. Onzeker is of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor

onder voorwaarden) benadert de boekwaarde ervan.

het obligo opeisbaar kan worden. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen

Nijestee draagt geen hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire

Investeringsverplichtingen

vennootschappen. Nijestee is ook geen commanditair vennoot in commanditaire vennootschappen en heeft geen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een

bankgaranties verstrekt voor deelnemingen.

Jaarrekening en toelichting

niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen

De reële waarde van de overige langlopende schulden (waaronder de terugkoopverplichting inzake verkocht

H 13

14

De boekwaarde bedraagt ultimo 2014 € 462.093.897,- (2013: € 481.775.595,-).

bedrag van € 6.513.266. Daarnaast zijn er nog verplichtingen voor planmatig onderhoud voor een bedrag van Borgstelling

€ 843.655.

De garantiestelling voor Kuub is vervallen. Erfpachtverplichtingen Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan

Claims

canonverplichtingen bedraagt € 42.629. De canonverplichtingen hebben een looptijd langer dan vijf jaar.

Tegen de toegelaten instelling zijn geen claims ingediend die door haar worden betwist.

Huurverplichtingen

Verhuurdersheffing

Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal

De Eerste Kamer is akkoord gegaan met het Kabinetsvoorstel betreffende de verhuurdersheffing na 2013.

€ 109.700. Nijestee is een huurverplichting aangegaan voor de huur van de grond onder de studio’s aan de

Deze is ingerekend per complex tot einde levensduur.

Vrydemalaan. De huur bedraagt € 91.400,- per jaar, het contract loopt tot 1 april 2024. Ook de grond onder de studio’s op het Damsterdiep (gedeeltelijk) wordt gehuurd, de huur bedraagt

Verbonden partijen

€ 18.300,- per jaar. Het huidige huurcontract loopt tot 21 juli 2015.

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend.

Verkoopverplichting aandelen Pandgarant In 2014 is er een nieuwe directeur benoemd bij Pandgarant. Met deze benoeming heeft Nijestee zich verplicht

Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden

tot overdracht van haar aandeel in Pandgarant naar de directeur van Pandgarant. Deze overdracht zal in 2015

partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Nijestee en nauwe

plaatsvinden. Voor de waardebepaling wordt een extern bureau ingeschakeld.

verwanten zijn verbonden partijen.

Leasing

Met de meeste van haar deelnemingen heeft Nijestee, naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie,

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij Nijestee

waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende

ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden,

deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele

rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-

afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

verliesrekening over de looptijd van het contract. Eind 2014 heeft Nijestee ten aanzien van de bedrijfsauto’s leaseverplichtingen ter grootte van € 0,5 miljoen ( 2013: € 0,8 miljoen). Deze leaseverplichting is in onderstaand tabel nader toegelicht. Bedragen x € 1.000,Leaseverplichting

< 1 jaar

> 1 jaar < 5 jaar

> 5 jaar

234

312

0

Gedurende het verslagjaar zijn in de winst- en verliesrekening verwerkt (bedragen x € 1.000.-): Minimale leasebetalingen

234

Voorwaardelijke leasebetalingen Totaal

86 320

Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2014 € 17.348.194,- (2013: € 17.701.569,-). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85 % (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij 149

15.1

Verkoopopbrengst bestaand bezit:

Bedrijfsopbrengsten

Woningen van uit verhuur Woning vanuit VOV

Huurpbrengsten

Bedrijfsonroerend goed 2014

2013

Te ontvangen netto-huren Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen  

Garage’s / bergingen

  72.280.006 4.790.974

4.580.732

77.070.980

72.656.551

  19.241.263

17.664.925

355.500

159.500

1.446.000

851.250

73.350

18.000

0

2.880

Gronden

68.075.819

Af: Huurderving

 

 

 

Totaal verkoopopbrengst bestaand bezit

21.116.113

18.696.555

Verkoopkosten en bedrijfswaarde huurwoningen

12.352.335

8.530.102

Netto verkoopresultaat bestaand bezit

8.763.778

10.166.453

wegens leegstand

613.600

934.178

 

wegens oninbaarheid

139.278

212.638

Verkoopopbrengst koopprojecten

3.089.370

5.864.824

665.461

586.589

Stichtingskosten koop- en samenvoegprojecten

3.258.592

4.568.456

1.418.339

1.733.405

Netto verkoopresultaat koopprojecten

-169.222

1.296.368

wegens wijkvernieuwing     Totaal

  75.652.641

Huurderving in % van de netto huur

0,80%

1,29%

0,98%

0,22%

 

Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

 

Huurachterstand in % van de netto huur

 

 

70.923.146

 

8.594.556

 

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit:

 

Woningen vanuit verhuur

in totaal dus 4,0%. Door huuraftopping is de gemiddelde verhoging iets lager. De gemiddelde huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2014: 76,4% (2013: 73,4%).

166

166

2

1

Bedrijfsonroerend goed

14

4

Garage’s / begingen

10

2

0

1

Gronden

Opbrengsten servicecontracten

11.462.821

 

Woning vanuit VOV

De netto huur is per 1 juli 2014 verhoogd met de inflatiecorrectie van 2,5% en een extra verhoging van 1,5%,

15.2

Bruto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Jaarrekening en toelichting

15

H 13

15.4

Toelichting op de winst- en verliesrekening

In 2013 werd het bruto verkoopresultaat vastgoedportefeuille verantwoord. De directe kosten verkoop onroerende zaken werden apart in de jaarrekening opgenomen. Met ingang van 2014 wordt het netto

Overige zaken cq levering en diensten

3.297.753

Af: Vergoedingsderving wegens leegstand

aangepast.

  -12.686

  Totaal

verkoopresultaat vastgoedportefeuille verantwoord. De vergelijkende cijfers van 2013 zijn overeenkomstig

3.979.134 -35.063  

3.285.067

•

De gemiddelde boekwinst op basis van historische kosten (= resultaat) van de 166 woningen bedroeg iets meer dan € 70.600 (2013 bijna € 73.000). De gemiddelde boekwinst op basis van bedrijfswaarde bedroeg

3.944.071

in 2014 bijna € 49.500 (2013 iets meer dan € 60.500).

15.3

Overheidsbijdragen

•

De gemiddelde boekwinst (= resultaat) van de 2 woningen vanuit VOV bedroeg bijna € 25.500.

•

De gemiddelde boekwinst (= resultaat) van de 14 panden bedrijfsonroerend goed bedroeg iets meer dan € 30.600.

Jaarlijkse bijdrage minder-validenregeling

1.045

3.386

15.5

•

De gemiddelde boekwinst (= resultaat) van de 10 garages / bergingen bedroeg bijna € 7.300.

•

In 2014 is geen resultaat op nieuwbouwprojecten geboekt.

Wijziging in onderhanden werk 169.222

-843.279

Deze post geeft aan in welke mate de balanspost onderhanden werk gemuteerd is. De mutaties worden enerzijds veroorzaakt door investeringen in koopprojecten en ontvangsten wegens vervallen kooptermijnen. Anderzijds wordt de balanspost onderhanden werk gemuteerd door afwikkeling van een project.

151

276.058

Semmelweis fase 2

-106.836

Totaal

169.222

16 16.1

Geactiveerde productie eigen bedrijf

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie

19.021.224

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 721.260

1.042.822

De geactiveerde kosten hebben betrekking op de doorberekende uren van onder andere projectleiders en

16.2

wijkontwikkelaars naar de projecten.

15.7

Totaal

Overige bedrijfsopbrengsten  

verwerking woningaanpassingen

60.000

70.900

inschrijfgeld Woningnet

278.246

245.775

doorberekende opstalverzekering

659.953

649.320

19.681.177

18.729.374

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 1 Waardevermindering/terugname waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie

1 Vergoedingen/verrichte diensten

18.080.054

1.254.962

-15.447

2 Waardevermindering/terugname waardevermindering Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed)

91.158

498.397

2.970.487

2.577.872

4.316.607

3.060.822

119.805

91.849

3 Dotatie/vrijval voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (met betrekking tot sociaal vastgoed)

vergoeding telefoonmasten

14.502

23.126

Totaal

vergoeding WIF beheer woningen

77.356

85.348

vergoeding werkzaamheden voor derden

27.578

154.744

De post waardevermindering/terugname waardevermindering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

710.368

731.256

exploitaite is als volgt samengesteld:

dekking verkoop en leefbaarheid diversen  

165.707

87.559

1.453.562

1.490.557

Vergoedingen voor onderhoud mutatieonderhoud

8.583

21.336

vergoeding buitensluiting

47.980

60.723

vergoeding woningverbetering

47.990

67.976

vergoeding WIF onderhoud

127.486

134.476

uitkering brandverzekering

0

170.531

232.039

455.042

    Totaal vergoedingen / verrichte diensten

1.685.601

2 Overig

 

vrijval erfpacht

339.003

352.486

Totaal overige

339.003

352.486

 

  2.024.604

2.298.085

Afboeking en nazorg diverse projecten

91.158

Totaal

91.158

Onrendabel deel Trefkoel blok B&C

1.945.599  

0

De post dotatie/vrijval voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt samengesteld:

 

 

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

Afboeking diverse locaties

 

Jaarrekening en toelichting

15.6

 

Grunobuurt blok 6

H 13

De post mutatie onderhanden werk is als volgt opgebouwd:

3.164.890

Onrendabel deel Semmelweis fase 2

148.033

Terugboeken onrendabel deel Jongerentoren

-372.890

Terugboeken onrendabel deel Grunobuurt blok 6

-176.720

Terugboeken onrendabel deel ivm verkoop woningen binnen herzieningstermijn

-65.612

Sloopkosten

3.416

Verhuiskosten

40.787

Diverse kosten woonomgeving

228.583

Totaal

16.3 16.4

2.970.487

Erfpacht 42.629

42.629

Bruto salarissen

7.533.944

8.473.312

Uitzendkrachten

212.805

128.527

7.746.749

8.601.839

Lonen en salarissen

Totaal

153

Onderhoudslasten

Gedurende het jaar 2014 had Nijestee gemiddeld 167,5 werknemers in dienst (2013: 181,6). Dit aantal is

15.278.851 Niet-planmatig onderhoud Storings- en mutatie-onderhoud

Onderstaande tabel geeft het aantal fte per ultimo boekjaar per bedrijfsonderdeel weer Bestuur Directie Staf

10,9

10,5

Woondiensten

48,9

49,7

Vastgoed

14,5

23,5

FC&I

17,3

19,6

Onderhoud

69,0

71,0

160,6

174,3

Totaal

5.222.140

6.073.701

104.881

372.917

Bijdrage aan verenigingen van eigenaren

420.099

350.985

 

 

Subtotaal niet planmatig onderhoud

6.797.603  

Onderhoud ten behoeve van exploitaties

  413.838

435.162

 

  413.838

435.162

6.160.958

7.232.765

 

 

Subtotaal

1.269.989

 

 

Planmatig onderhoud

 

Gerealiseerde werkzaamheden

Pensioenlasten 1.544.636

8.059.983

6.893.972

65.722

823.447

Contract onderhoud CV, lift etc.

1.972.779

1.885.205

Bijdrage aan verenigingen van eigenaren

1.556.667

1.326.625

Onderhoud wegens geplande maar nog niet gerealiseerde werkzaamheden

1.683.064

De medewerkers in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de

 

 

middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de

Subtotaal planmatig onderhoud

omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van

 

 

aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.

Af:

 

beheerkosten werkapparaat Per 31 december 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van het SPW 114%. De geschatte dekkingsgraad

 

is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen

Totaal lasten onderhoud

volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.

16.7

5.747.120

  Woonomgeving

Sociale lasten 1.350.342

16.6

 

Brandstormschades

Subtotaal onderhoud t.b.v. exploitaties

16.5

 

16.9

Jaarrekening en toelichting

gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

15.416.039

H 13

16.8

Personeelsbestand

11.655.151

-2.537.258

10.929.249

-2.745.975  

15.278.851

15.416.039

1.102.710

1.174.266

Leefbaarheid

Lasten kwaliteitsverbetering Bij lasten leefbaarheid worden onder andere onderscheiden leefbaarheid fysiek, leefbaarheid sociaal, Vanuit Onderhoud

361.555

Vanuit projecten Vastgoed

-410.302

1.438.647

Totaal lasten kwaliteitsverbetering

-48.747

2.909.653

leefbaarheid leefklimaat en leefbaarheid kosten Nieuw Lokaal Akkoord.

1.471.006

16.10

Lasten servicecontracten 3.585.497

4.546.147

Onder deze post worden kosten met betrekking tot af te rekenen servicekosten (onder andere gas en elektra) verantwoord.

16.11

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa Grond- en ontwikkelposities Vastgoed bestemd voor verkoop Totaal

883.774

559.375

600.000

0

1.483.774

559.375

155

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

500.000

Dierenriemstraat - GAK

475.000

1 Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

de Velden

442.000

Hora Siccamasingel

100.000

2 Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) 3 Vrijval / dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (met betrekking tot commercieel vastgoed)

-33.226

Totaal

1.483.774

3.947.734

2.423.125

0

0

-322.546

172.981

55.933

-156.131

3.681.121

2.439.975

4 Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Overige bedrijfslasten

Totaal

Zakelijke lasten

13.395.000

8.751.918

Met ingang van 2014 wordt de Waardeverandering verplichtingen verkocht onder voorwaarden onder Niet

Overige lasten

5.825.529

6.753.772

gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille opgenomen. Voorheen werden deze apart onder de

19.220.529

15.505.690

Totaal  

 

Zakelijke lasten

 

Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Heffingen Rijk Totaal

5.270.014

5.175.366

250.615

257.673

83.792

97.496

7.790.579

3.221.383

13.395.000

8.751.918

financiële baten en lasten verantwoord. De vergelijkende cijfers van 2013 zijn overeenkomstig aangepast. De post dotatie/vrijval voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt samengesteld: Onrendabel deel commerciële ruimtes Damsterpoort

-470.305

Onrendabel deel Trefkoel blok B&C

-514.070

Onrendabel deel afronding Stadswerf

-30.849

Terugboeken onrendabel deel Trefkoel blok A parkeerplaatsen

56.020 79.199

 

 

Terugboeken onrendabele delen ivm verkoop woningen binnen herzieningstermijn

Overige lasten

 

Terugboeken onrendabel deel Grunobuurt blok 6

Huisvestingskosten

461.451

421.626

Beheer- en administratiekosten

484.717

435.164

Automatiseringskosten

950.856

940.233

1.277.821

2.471.236

86.788

80.912

2.563.896

2.404.601

5.825.529

6.753.772

Overige personeelskosten Bestuurs- en toezichtskosten Diverse bedrijfslasten Totaal

Honoraria van de onafhankelijke accountant

557.459

Totaal

18 18.1 18.2

Na een langere periode KPMG als accountant te hebben gehad is Nijestee in 2014 overgestapt naar

Jaarrekening en toelichting

Noorderkerk

Oosterhamriktracee

16.12

17

H 13

De post bijzondere waardeverandering van vlottende activa is als volgt opgebouwd:

-322.546

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa 0

-449.567

Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

487.688

1.402.829

Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

0

0

Geactiveerde rente grondposities

0

0

95.598

94.723

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. De kosten van 2013 zijn geheel door KPMG gemaakt. In 2014 komt nog € 8.848 voor rekening van KPMG, het restant van € 51.346 is toe te wijzen aan PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. De volgende honoraria van PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. zijn in het boekjaar ten laste gebracht van de toegelaten instelling één en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.  

Rente op overige financiële vaste activa 2014

2013

Onderzoek van de jaarrekening

44.621

82.763

Andere controleopdrachten

15.573

21.031

0

0

60.194

103.794

Andere niet controlediensten Totaal

Overige rente

53.708

65.510

636.994

1.563.062

-367.227

-380.118

Rente langlopende schulden

-17.728.375

-18.247.889

Rente kortlopende schulden

-143.360

-200.743

-18.238.962

-18.828.750

Totaal opbrengst

18.4

Rentelasten en soortgelijke kosten Toegevoegde rente egalisatierekening

Totaal

157

14

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

H 14

Overige informatie Werknemers

De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende

Gedurende het jaar 2014 had Nijestee gemiddeld 167,5 werknemers in dienst (2013: 181,6). Dit aantal is

rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de

gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is werkzaam buiten Nederland.

Overige informatie

19

vennootschap geldende fiscale faciliteiten. Bestuurder en commissarissen Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25,0% (2013: 25,0%). De belastinglast in

Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen op grond van jaarrekeningrecht van:

de winst-en-verliesrekening over 2014 bedraagt € -1.706.797 ( 2013: € 252.909) en bevat de volgende componenten:  

  2014

2013

Acute belastingen boekjaar

0

0

Acute belastingen voorgaande jaren

0

0

Mutatie latente belastingen:

 

Bestuurder Commissarissen en voormalige commissarissen

2014

2013

180.656

185.801

59.560

59.560

De bezoldiging van bestuurder omvat:

Mutatie compensabele verliezen

3.919.712

0

Mutatie tijdelijke verschillen

-2.212.915

-252.909

0

0

•

beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen)

1.706.797

-252.909

•

uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en

•

winstdelingen en bonusbetalingen.

Tariefswijzigingen Totaal mutatie

•

periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden),

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Resultaat voor belastingen volgens jaarrekening Onrendabele investeringen

1.208.334 3.116.607

 

15.281.177

 

-9.926.556

 

-967.910

 

Heffingen Rijk

2.710.010

 

Overige tijdelijke en permanente verschillen

-3.190.108

 

In de periodiek betaalde beloningen 2013 is een totaalbedrag van € 0 opgenomen voor de in 2014 over de

 

beloning 2013 afgedragen crisisheffing; deze heffing komt volledig ten laste van Nijestee. Over de beloning

Afschrijvingen Verkoopresultaat bestaand bezit Kwaliteitsverbetering

  Totaal permanente en tijdelijke verschillen

7.023.220

 

8.231.554

Af: resultaat verrekening met voorgaande jaren

0

 

 

Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar

8.231.554

 

   

0

Na verrekening resteert € 18,9 miljoen (2013: € 18,2 miljoen) als verrekenbaar verlies met toekomstige winsten.

20

Pandgarant Totaal

Periodiek betaalde beloningen

 

Beloningen betaalbaar op termijn

 

Uitkering bij beëindiging dienstverband

 

winstdeling en bonus

2014

2013

2014

2013

2014

2013

2014

2013

146.620

151.629

34.036

34.172

-

-

-

-

  P.L. Bregman

2014 is geen crisisheffing meer verschuldigd. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (Toezicht) kan als volgt worden gespecificeerd: Naam   Dhr. W. de Jong

-15

-20

-14.445

0

-14.460

-20

 

Als lid van de raad van commissarissen

 

Als lid van commissarissen

 

2014

2013

14.520

14.520

Overige kosten

2014

2013

2014

2013

-

-

-

-

Dhr. A. Wink

9.680

9.680

-

-

-

-

Dhr. K. Blok

9.680

9.680

-

-

-

-

Mw. M. Buitenkamp

8.000

8.000

-

-

-

-

Dhr. E. de Boer

9.680

9.680

-

-

-

-

Mw. M. Kuin

8.000

8.000

-

-

-

-

59.560

59.560

Totaal

Resultaat deelnemingen Nijestee Onroerend Goed

 

 

Belastbaar bedrag

Acute belastingen boekjaar

Naam

 

 

 

 

Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 3.1 van de toelichting

159

De directie van Nijestee bestaat uit de Algemeen directeur / bestuurder en de directeuren van de bedrijfsonderdelen FC&I, Onderhoud, Vastgoed en Woondiensten. Gezamenlijk zijn zij belast met de leiding van het DO. De salarissen van de overige directeuren vallen eveneens binnen de WNT.

Naam      

Functie      

Beloning      

P.L. Bregman

directeur / bestuurder

H. Raatjes

directeur vastgoed

G. Euwema

directeur woondiensten

J.G. Houtsma

directeur financiën

J.F. Drenth

directeur onderhoud

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn

Totale bezoldiging

Duur van het dienstverband in het jaar (in dagen)

Omvang van het dienstverband in het jaar (in fte)

142.146

4.474

34.036

180.656

365

1

73.676

6.553

17.364

97.593

365

0,6

101.633

7.481

23.430

132.544

365

1

91.018

5.598

20.651

117.267

365

1

101.632

6.697

23.430

131.759

365

1

Er is geen sprake van overschrijding van de van toepassing zijnde WNT-normen, waarbij de WNT- norm zo nodig is herrekend op basis van een dienstverband korter dan een vol jaar en/of een dienstverband lager dan een

Overige informatie

Nijestee. Besluiten worden door het DO (Directie-overleg) genomen. De WNT is van toepassing op de leden van

De bezoldiging van de functionarissen die over 2014 in het kader van de WNT verantwoord worden, is als volgt:

H 14

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)

voltijdsdienstverband.

Er is geen sprake van bezoldiging van topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen zonder dienstbetrekking en ook niet van bezoldiging van overige functionarissen met of zonder dienstbetrekking. Uitkeringen bij einde dienstverband topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen:  Naam  

Functie

Jaar waarin dienstverband is beëindigd

Uitkeringen bij einde dienstverband

G. Euwema

directeur woondiensten

formeel per 1-1-2015

In 2015 75.000

Er is geen sprake van uitkeringen bij einde dienstverband van overige functionarissen. De bezoldiging van de raad van commissarissen die over 2014 in het kader van de WNT verantwoord worden, is als volgt: Naam    

Functie    

Beloning    

Belastbare vaste en variabele onkosten-vergoedingen

Totale bezoldiging  

Dhr. W. de Jong

voorzitter

12.000

1.008

13.008

Dhr. A. Wink

vice-voorzitter

8.000

0

8.000

Dhr. K. Blok

lid

8.000

738

8.738

Mw. M. Buitenkamp

lid

8.000

0

8.000

Dhr. E. de Boer

lid

8.000

457

8.457

Mw. M. Kuin

lid

8.000

53

8.053

Toelichting bij het samenstellen van de WNT verantwoording De WNT stelt een maximum bezoldiging die voor 2014 is vastgesteld op 130% van een ministersalaris. Voor 2014 is dat bedrag vastgesteld op € 230.474. Aanvullend zijn vanaf 1 januari 2014 voor de sector maxima vastgesteld op basis van een aantal criteria. Hiervoor gelden een aantal bezoldigingsklassen. Indeling in een bezoldigingsklasse vindt plaats op basis van enerzijds het aantal verhuureenheden en anderzijds op basis van het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin een toegelaten instelling minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft. Bezoldigingsklasse H omvat corporaties met 10.001 – 25.000 verhuureenheden en gemeentes van 150.001 – 375.000 inwoners. Op basis hiervan is Nijestee geplaatst in bezoldigingsklasse H. Het maximum voor Nijestee bedraagt € 185.200,-.

161

15

Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming

bevindingen van PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. goed te keuren.

Aan het resultaat van de stichting mag statutair geen andere bestemming worden gegeven dan het doel van de stichting. Nijestee stelt zich tot doel om uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting bezig te zijn.

Groningen, 20 mei 2015

Overige gegevens

Het bestuur en de Raad van Commissarissen van Nijestee verklaren het jaarverslag na kennisname van de

H 15

Verklaring Bestuur en Raad van Commissarissen

Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de raad van commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd.

Bestuur

Gebeurtenissen na balansdatum

de heer P.L. Bregman

De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen

Algemeen directeur/bestuurder

Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd.

Raad van Commissarissen

Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het

de heer W.M. de Jong

te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het

Voorzitter

te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden.

de heer A. Wink Vice-voorzitter

Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te

de heer J.T. Blok

kwantificeren. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

de heer E.A. de Boer

De controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina’s opgenomen.

mevrouw M.A.E. Kuin

163

Benadrukking van de toelichting in de jaarrekening omtrent de risico’s als gevolg van de aardbevingsproblematiek Wij vestigen de aandacht op de tekst op de pagina’s 102 tot en met 104 in de toelichting van de jaarrekening, waarin de risico’s uiteengezet zijn met betrekking tot de beoordeling van het bestuur van de stichting ten aanzien

Verklaring betreffende de jaarrekening

van de (mogelijke) gevolgen van de aardbevingsproblematiek op de waardering van het vastgoed en

Wij hebben de in dit verslag op pagina 98 tot en met 162 opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting Nijestee

de bedrijfsvoering. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel.

te Groningen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-enverliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen

financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden

Overige gegevens

Aan: de raad van commissarissen en het bestuur van Stichting Nijestee

H 15

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover Verantwoordelijkheid van het bestuur

wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het

Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en

Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek

het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening

bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen

als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet Normering

beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van

bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de

het Burgerlijk Wetboek.

Jaarverslaggeving, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur van de stichting is

Zwolle, 20 mei 2015

voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Origineel getekend G.A.N. Turkenburg RA Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de stichting. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de stichting gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Nijestee per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

165

Colofon Nijestee is met circa 13.500 woningen de grootste corporatie van de stad Groningen en heeft bezit in vrijwel alle wijken. Behalve woningen verhuurt Nijestee 1.000 andersoortige verhuurbare eenheden, zoals garageboxen en bedrijfspanden. Nijestee is op 31 december 1998 ontstaan na een fusie tussen de Groninger corporaties Gruno en Groningen. Het jaarverslag 2014 is in eigen beheer opgesteld.

Postadres:

Postbus 447, 9700 AK Groningen

Bezoekadres:

Damsterplein 1

Telefoon:

(050) 8533544

Internet: www.nijestee.nl

| basisontwerp - Groninger Ontwerpers | Illustraties - Menno Schreuder | opmaak - AG Freelance-dtp | druk - Chris Russell |

167