JAARVERSLAG M o z a ï e k Wo n e n 2 0 1 1
MW-JAARVERSLAG-2011-OMSLAG3.indd 1
21-05-12 12:25
MW-JAARVERSLAG-2011-OMSLAG3.indd 2
21-05-12 12:25
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
1
Mozaïek Wonen Goedgekeurd door de RvC op 26 april 2012 Vastgesteld door de directie op 26 april 2012
Jaarbericht 2011: - Volkshuisvestingsverslag - Jaarverslag - Jaarrekening
“De bakens verzet”
Bezoek- en post adres: Bachstraat 1 2807 HZ Gouda 0182-692969 E-mail:
[email protected] Website: www.mozaiekwonen.nl
Jaarbericht 2011
2
Mozaïek Wonen
Enkele kerngegevens Woningvoorraad
2011
aantal woningen totaal, in Gouda, Bodegraven en Moordrecht
8.505
aandeel goedkoop (tot € 361,66) (percentage / aantal)
18% / 1.542
aandeel bereikbaar (aftoppingsgrens € 554,76) (percentage / aantal)
69% / 5.856
aandeel betaalbaar (tot huurtoeslaggrens € 652,52) (percentage / aantal) aandeel vrije sector (percentage / aantal) gemiddelde netto huurprijs (van 8.477 huurwoningen) gemiddelde huurstijging %
10% / 867 3% / 240 € 443 1,24%
aandeel en aantal eengezinswoningen (percentage / aantal)
45,7% / 3.879
aandeel en aantal meergezinswoningen (percentage / aantal)
54,3% / 4.626
aantal nul-tredenwoningen
2.097
Verhuur en verkoop mutatiegraad en aantal verhuringen (percentage / aantal)
6,4% / 541
aantal actief woningzoekenden en gemiddelde slaagkans % huurachterstand actieve contracten - totaal bezit % huurachterstand actieve contracten - woningen % leegstand - totaal bezit % leegstand - woningen
4.869 – 12.9% 1,14% 0,73% 0,75% 0,29%
aantal huisuitzettingen vanwege huurschuld en overlast/woonfraude aantallen verkoop
13 – 6 32
Beheer en investeringen totaal en gemiddeld bedrag dagelijks onderhoud per woning totaal en gemiddeld bedrag planmatig onderhoud per woning totaal aan investering milieu totaal aan bijdrage leefbaarheid technisch en sociaal totaal aan verbetering basiskwaliteit huurwoningen/wooneenheden nieuwbouw opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding koopwoningen nieuwbouw opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding commercieel en maatschappelijk vastgoed opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding in m2
€ 4.594.000 – € 540 € 8.630.000 – € 1.015 € 1.768.000 Technisch: € 1.744.000 Sociaal: € 627.000 € 2.855.000 114 – 439 - 262 9 – 88 - 49 0-0-5537
Financiën solvabiliteit rentedekkingsratio eigen vermogen jaarresultaat netto bedrijfslasten per eenheid
39,53% 1,36 € 229.091.000 € 49.009.000 € 1.367
Organisatie aantal medewerkers en FTE's ziekteverzuim
116 – 106,6 3,97%
Jaarbericht 2011
3
Mozaïek Wonen
VOORWOORD We hebben in 2011 de bakens verzet. Mozaïek Wonen ontstond in 2005, voor de bankencrisis en de daaropvolgende monetaire en economische crises. In de tijd dat de bomen tot in de hemel leken te groeien en de overheden de taakvelden van de woningcorporaties steeds verder uitbreidden. En Mozaïek Wonen was succesvol. Waar het de rechtsvoorgangers niet lukte om de stedelijke vernieuwing van Gouda op gang te krijgen en de zo broodnodige woningen aan de voorraad van Bodegraven en Gouda toe te voegen, lukte dat Mozaïek Wonen wel. En onze stakeholders waardeerden Mozaïek Wonen hoog, zo bleek bij de visitatie in 2010. Met de bankencrisis van 2008 braken andere tijden aan. In plaats van de veronderstelde stijgende welvaart moesten we rekening gaan houden met koopkrachtverlies, met afzetproblemen voor koopwoningen en met oplopende wachttijden voor huurwoningen. Dat alles ging gepaard met een begrenzing van het werkterrein van de woningcorporaties. Geen financiering meer voor bedrijfsmatige verhuur, noch voor allerlei maatschappelijk vastgoed en huurwoningen duurder dan zo’n 650 euro/mnd. Als één van de eerste corporaties in Nederland hebben we gereageerd op die veranderde omstandigheden. We hebben onze bedrijfskosten met 15% teruggebracht. Rigoureus, zelfs door middel van gedwongen ontslagen. Voorts hebben we ons ‘investeringsmodel’ herzien. Op koopwoningen kun je geen projectexploitatie meer baseren. Op huurwoningen wel. Dat is tenslotte onze corebusiness. Zo hebben we de bakens verzet en kunnen we constateren dat we dat tijdig gedaan hebben. Mozaïek Wonen blijft in staat om al haar ambities uit te voeren, zoals die zijn vastgelegd in prestatieafspraken met de stakeholders. Ondertussen gaan onze zorgen wel uit naar onze bewoners. Net als zovelen worden ze getroffen door inkomensterugval of zelfs werkloosheid. We doen van alles om hen te helpen. Een stringent huurincassobeleid, betalingsregelingen, samenwerking met schuldhulpverlening en welzijns- en zorginstellingen om probleemsituaties aan te pakken, maken daar onderdeel van uit. Als ook investeringen om het energieverbruik van onze woningen verder terug te brengen. Inmiddels is het april 2012. Het is nog volkomen onduidelijk hoe het verder gaat. Komt Spanje nu “aan het infuus”? Komen ze eruit in het Catshuis? Ik weet het niet. Wel weet ik dat Mozaïek Wonen in staat is om in te spelen op ieder scenario.
Peter de Klerk Directeur-bestuurder
Gouda, april 2012
Jaarbericht 2011
4
Mozaïek Wonen
Jaarbericht 2011 Mozaïek Wonen Volkshuisvestingsverslag, bestuursverslag en jaarrekening in één jaarbericht In dit jaarbericht 2011 Mozaïek Wonen verantwoorden wij ons over de door ons geleverde prestaties en behaalde resultaten. Behalve het op grond van art. 26 lid 2 BBSH vereiste volkshuisvestingsverslag, dienen corporaties op grond van art. 26 lid 1a BBSH tevens een bestuursverslag (jaarverslag) op te stellen, waarop art. 2:391 BW van toepassing is. Volgens laatstgenoemd artikel moeten in het bestuursverslag de volgende elementen aan de orde komen: a. Gang van zaken en gevoerde beleid tijdens het verslagjaar en toestand per balansdatum; b. Bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening behoeft te worden gehouden; c. Verwachte gang van zaken; d. Activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling; e. Doelstellingen en beleid risicobeheer in verband met financiële instrumenten. In het onderhavige jaarbericht zijn in overeenstemming met de aanbevelingen van de Raad voor de Jaarverslaglegging (RJ645.401) de specifieke elementen van het volkshuisvestingsverslag en bestuursverslag 2011 van Mozaïek Wonen tot één stuk gecombineerd. In het tweede deel volgt de jaarrekening 2011.
Jaarbericht 2011
5
Mozaïek Wonen
Inhoudsopgave Deel 1: Volkshuisvestings- en jaarverslag 1. Jaarbericht 2011: inleiding
8
1.1 Missie en visie 1.2 De omgeving 1.3 Belangrijkste doelstellingen en prestaties in 2011 van Mozaïek Wonen 1.4 Financiën: het jaarresultaat 2011
2. Het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep
19
2.1 Het bezit van Mozaïek Wonen 2.2 Nieuwbouw 2.3 Huurprijsbeleid 2.4 Verhuringen 2.5 Verhuurbaarheid 2.6 Bestrijden onrechtmatige bewoning 2.7 Huurincasso 2.8 Verleende diensten (servicekosten) 2.9 Verkoop van woningen
3. Het kwalitatief in stand houden van het bezit
37
3.1 Onderhoud 3.2 Duurzaam bouwen, onderhoud en milieu
4. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid
44
4.1 Periodiek overleg met huurdersverenigingen, de Koepel en bewonerscommissies 4.2 Overleg met belanghouders
5. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten
47
5.1 Criteria voor investeren in leefbaarheid 5.2 Wijkontwikkeling 5.3 Citymarketing 5.4 Woongedrag en buurtbetrokkenheid 5.5 Uitgaven voor materiële leefbaarheidsvoorzieningen
6. Wonen, welzijn en zorg 6.1 Nieuwbouw 6.2 Bestaande voorraad 6.3 Samenwerkingen 6.4 Bijzondere aandachtsgroepen
56
Jaarbericht 2011
6
7. Het waarborgen van de financiële continuïteit
Mozaïek Wonen
60
7.1 Betrouwbaar financieel beleid 7.2 Resultaten 2011 7.3. Bewaken van de waardeontwikkeling van het bezit 7.4 Kasstromen en financiering van investeringen 7.5 Bewaken van macro economische en politieke ontwikkelingen 7.6 Beoordeling CFV en WSW 7.7 Financieel gezond, maar…
8. De organisatie van Mozaïek Wonen
73
8.1 De werkorganisatie 8.2 Medewerkers 8.3 Beloning bestuurder 8.4 Beheer derden 8.5 Verbindingen 8.6 Ondernemingsraad 8.7 Personeelsvereniging
9. Governance
79
9.1 Bestuur 9.2 Governancestructuur 9.3 Overleg en samenwerking met belanghouders 9.4. Klachtencommissie 9.5 Toezicht houden en klankborden 9.6 Besluiten Raad van Commissarissen 9.7 Bevindingen Raad van Commissarissen 9.8 Corporate governance 9.9 Visie op 2012
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Colofon Profielschets Raad van Commissarissen (samenvatting) Samenstelling Raad van Commissarissen Besluitenlijst Raad van Commissarissen Samenstelling klachtencommissie Verhuringen in 2011 naar huishouden en inkomensklassen Verhuringen in 2011 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda, Bodegraven en Moordrecht Verhuringen in 2011 naar aantal personen, leeftijd en aantal kamers en woningtype voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda en in Bodegraven Gemiddeld aantal reacties per doelgroep op via advertenties verhuurde woningen in 2011 naar aantal kamers, type, prijs en locatie Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers Nadere informatie leefbaarheids- en empowermentfonds Sponsoractiviteiten
Jaarbericht 2011
7
Mozaïek Wonen
Deel 2: Jaarrekening 2011 10. Balans (na resultaatbestemming)
102
11. Winst- en verliesrekening
104
12. Kasstroomoverzicht
105
13. Algemene toelichting
107
14. Grondslagen voor waardering van activa, passiva en resultaat
110
15. Toelichting op de balans
117
16. Niet in de balans opgenomen verplichtingen
137
17. Toelichting op de winst- en verliesrekening
139
18. Kengetallen
149
19. Overige gegevens
150
20. Verklaringen van het bestuur en van de Raad van Commissarissen
151
21. Assurancerapport
152
Jaarbericht 2011
8
Mozaïek Wonen
Deel 1: Volkshuisvestings- en jaarverslag 1. Jaarbericht 2011: Inleiding 1.1. Missie en visie In 2010 schreven we ons nieuwe ondernemingsplan, waarin we de koers voor de jaren 2011 t/m 2015 van Mozaïek Wonen beschrijven. Vanzelfsprekend is ons ondernemingsplan primair gebaseerd op onze volkshuisvestelijke taak zoals die in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is vastgelegd, namelijk het huisvesten van de doelgroepen van beleid. Mozaïek Wonen heeft voor de komende jaren haar missie als volgt geformuleerd: Het bieden van kwalitatief goed en betaalbaar wonen aan groepen in de gemeente Gouda en Bodegraven-Reeuwijk, die daar zelf niet in kunnen voorzien. Daarbij ziet Mozaïek Wonen haar taken ruimer dan het bouwen, verhuren, onderhouden en verkopen van woningen. Mozaïek Wonen wil samen met haar lokale partners invulling geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid en wel op een dusdanige wijze dat dit leidt tot perspectief en participatie. Een corporatie heeft als maatschappelijke onderneming qua resultaatgerichtheid te maken met drie aandachtsvelden, namelijk klantrendement, maatschappelijk rendement en financieel rendement. Het spreekt vanzelf dat deze gebieden nauw met elkaar samenhangen. Mozaïek Wonen heeft ze vertaald naar acht strategische doelstellingen, te weten: Draagkracht: De doelgroepen van Mozaïek Wonen wonen in voor hen betaalbare woningen; Kwaliteitsniveau: De doelgroepen van Mozaïek Wonen wonen passend naar kwaliteit; Positionering: Mozaïek Wonen is een lokaal verankerde, transparante en betrouwbare organisatie; Financiën: Mozaïek Wonen is een financieel gezonde organisatie; Leefbaarheid: Klanten van Mozaïek Wonen wonen in een vitale stad met sterke, leefbare en inspirerende wijken; Welzijn en Zorg: Mozaïek wil samen met partners komen tot voldoende en betaalbare zorg- en welzijnsproducten en -diensten: Service: Mozaïek Wonen biedt een gedegen en klantgerichte dienstverlening; Organisatie: Mozaïek Wonen is een effectieve en efficiënte organisatie. Onze accenten: Mozaïek Wonen zal zich ook de komende jaren onverkort blijven inzetten voor: 1. De kwaliteit en kwantiteit van het woningbezit; 2. Een intensieve samenwerking met gemeenten en lokale partners; 3. Stedelijke vernieuwing en leefbaarheid. Mozaïek Wonen zal meer investeren in bestaand bezit en leefbaarheid en iets minder in nieuwbouw. Daarbij zal Mozaïek Wonen zich vooral focussen op betaalbare huurwoningen. Het milieu en de energiebesparing blijven belangrijke speerpunten. Ook zal Mozaïek Wonen de komende jaren nog meer inzetten op de stedelijke vernieuwing en de daarmee gepaard gaande sociale aspecten zoals armoedebestrijding.
Jaarbericht 2011
9
Mozaïek Wonen
1.2. De omgeving 1.2.1. Economische onzekerheid Drie jaar nadat de financiële wereld op haar grondvesten schudde, doen zich nog steeds forse naschokken voor. De zwaarste naschok tot nu toe is de crisis rondom de Europese staatsschulden, die in 2010 begon en nog altijd voortduurt. Directe aanleiding was onzekerheid over de houdbaarheid van de Griekse overheidsfinanciën. Al snel rezen er ook twijfels over de Portugese en Spaanse overheidsfinanciën, in de loop van 2011 is Italië daar aan toegevoegd. Door de onderlinge verwevenheid van banken, centrale banken en overheden is een oplossing van de Europese schuldencrisis nog niet in zicht. Totdat er een structurele oplossing is, blijft de schuldencrisis als een donkere wolk boven de financiële markten hangen en zijn de gevolgen ongewis. Dit geldt ook voor het Nederlandse financiële stelsel en de Nederlandse overheid die garant staat voor een deel van het Europese noodfonds. Het is wel zo dat Mozaïek Wonen van de crisis profiteert door een historisch lage rente. 1.2.2. Den Haag/Aedes Het Kabinet heeft op 12 mei 2011 het wetsvoorstel Herziening Woningwet naar de Tweede Kamer gestuurd. Een nieuwe autoriteit gaat financieel toezicht houden op woningcorporaties, een aantal bevoegdheden blijft een ministeriële verantwoordelijkheid. Corporaties moeten een scheiding aanbren1 gen tussen de taken die zij met staatssteun uitvoeren (zogenaamde DAEB-activiteiten ) en activiteiten zonder staatssteun (de niet-DAEB-activiteiten). In het wetsvoorstel onderstreept het Kabinet de rol van corporaties bij de uitvoering van de woonopgave van gemeenten. Daarvoor zijn concrete afspraken tussen gemeenten en corporaties nodig. In het wetsvoorstel is ook de primaire taak voor corporaties benoemd, namelijk het bieden van huis2 vesting aan huurders met een inkomen tot € 33.614 en maatschappelijk vastgoed zoals buurthuizen en brede scholen. Daarvoor blijft staatssteun beschikbaar. Bij overige activiteiten kan de corporatie een rol spelen, zoals bij huisvesting van middeninkomens met de bouw van huur- en koopwoningen. Voorwaarde is dat dit plaatsvindt zonder staatssteun en onder gelijke condities met commerciële partijen. Het brede werkterrein van de corporaties blijft dus gehandhaafd. Corporaties zijn en blijven verantwoordelijk voor goede huizen in een goede woonomgeving voor iedereen die daar hulp bij nodig heeft. En in de huidige woningmarkt zijn dat op veel plekken in ons land ook de huishoudens met een middeninkomen. Niet-DAEB mag, maar of dat ook kan, is momenteel de grote vraag. In het wetsvoorstel zijn nog geen regels over de inzet van eigen vermogen van corporaties opgenomen omdat dit één van de vele zaken is die nog in een Algemene Maatregel van Bestuur nader uitgewerkt zal worden. In een reactie op het wetsvoorstel stelt Aedes daarom terecht “Wat nodig is, moet wel kunnen”, hierbij specifiek doelend op het feit, dat wanneer corporaties de financiering van de niet-DAEB activiteiten niet langer met staatssteun kunnen regelen, zij deze financiering op een andere wijze op de kapitaalmarkt moeten zien te regelen. Dat kan alleen met de inzet van het eigen vermogen. De in het wetsvoorstel aangegeven vermogensscheiding kan daarom verstrekkende gevolgen hebben. Een rigide begrenzing zal de lokale investeringsambities van corporaties onder druk zetten. En dat gaat ten koste van de leefbaarheid in wijken en steden. Aedes bepleit daarom dat de wet deze inzet van het vermogen veilig stelt.
1 2
DAEB= Diensten van Algemeen Economisch belang. Prijspeil 1-1-2011
Jaarbericht 2011
10
Mozaïek Wonen
Bij het schrijven van dit jaarverslag (maart 2012) is het wetsvoorstel voor de herziening van de woningwet bijna klaar voor behandeling in de Tweede Kamer. De zorg van Aedes is echter, dat de behandeling ervan vertraging oploopt vanwege de wens van de Tweede Kamer om een parlementaire enquête naar de corporatiesector te houden vanwege de ontstane situatie bij Woningcorporatie Vestia. Deze woningcorporatie kwam begin 2012 in het nieuws vanwege de financiële risico’s ten gevolge van hun derivatenportefeuille. 1.2.3. Woningmarkt De economische onzekerheid en de Europese schuldencrisis hebben de woningbouw met vertraging hard geraakt. De vraag naar koopwoningen is sterk teruggevallen. Financiers zijn terughoudender geworden in het verstrekken van hypotheken aan particulieren en bij de bouw van nieuwe koopwoningen. Om projecten te laten starten, moet een groter deel van de woningen verkocht zijn dan vóór de crisis. Ook de verkoop van woningen door corporaties is door de crisis teruggelopen en daarmee hun financieringsruimte voor investeringen. Voor gemeentelijke grondbedrijven is door de teruglopende bouwproductie een belangrijke pijler weg gevallen onder de financiering van gebiedsontwikkelingen en woningbouwprojecten. Eén en ander heeft er toe geleid dat de investeringen in de woningbouw inmiddels met circa 30 procent zijn verminderd. De economische onzekerheden komen concreet tot uitdrukking in minder doorstroming op de arbeidsmarkt (kansen op een nieuwe baan zijn onzeker), beperkingen in de hypotheekmogelijkheden (verlagen van garantiegrenzen en leennormen), grotere aanloop bij voedselbanken en forse bezuinigingen bij centrale en lokale overheid. En uiteraard hebben deze ontwikkelingen effect op de koopkracht, het consumentenvertrouwen en de beschikbaarheid van voorzieningen. De vraag is hoe lang en hoe ernstig deze ontwikkelingen zich voor (blijven) doen. Gegeven de grote onrust op de financiële markten, moeten we rekening houden met jarenlange beperkte groei – of zelfs krimp - en mogelijk oplopende werkloosheid. Grofweg zien we op de woningmarkt de volgende effecten als gevolg van de economische tegenwind: • In 2011 zijn er vrijwel evenveel personen verhuisd als in 2010. In de tweede helft van 2011 verhuisden iets meer personen dan in dezelfde periode een jaar eerder. Of hiermee een einde is gekomen aan de medio 2006 ingezette jaar op jaardaling van het aantal verhuisde personen is echter de vraag. Het consumentenvertrouwen neemt nog steeds af en dat betekent dat de verhuisgeneigdheid van jongere huishoudens, gezinnen, middeninkomens en andere zogeheten “ kwaliteitsdoorstromers” gering is: zij zijn geneigd minder risico’s te nemen en stellen hun verhuizing dus (even) uit; • Starters hebben (vooral financieel) minder mogelijkheden toe te treden tot de woningmarkt en blijven – noodgedwongen – nog een jaartje langer thuis wonen; • De verhuiswens van senioren blijft redelijk stabiel, maar de daadwerkelijke verhuizing stagneert in toenemende mate vanwege het feit, dat zij niet in staat zijn hun huidige woning te verkopen of omdat er niet altijd (kwalitatief) passend aanbod is; • De inkomensontwikkeling – m.n. van de lage en middeninkomens – zal de komende jaren beperkt zijn. Hierdoor kan de omvang van de doelgroep toenemen. Op het moment dat de energieprijzen stijgen, kunnen veel bewoners, m.n. in de sociale huur- en koopsector, in de problemen komen. Het aantal mensen dat in armoede leeft, zal toenemen. Uit jaarcijfers van de NVM blijkt, dat NMV-makelaars in 2011 89.210 woningen (totale markt 118.000 woningen) verkochten. Dat is een daling van 7% ten opzichte van 2010. Uiteindelijk werd alleen in het e 3 kwartaal van 2011 een plus gehaald in het aantal transacties als gevolg van de toen ingestelde (tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting. De andere kwartalen in 2011 waren allemaal slechter dan een jaar eerder. De prijs van een verkochte woning daalde in 2011 gemiddeld met 4,1%. De NVM verwacht dat in 2012 het aantal transacties nog iets verder zal afnemen en dat ook de gemiddelde woningprijs verder zal dalen met ongeveer 5%. De koopmarkt blijft dus instabiel en herstel laat op zich wachten. Hierbij spelen veel onzekerheden (gaan de prijzen nog verder dalen, doe ik er wel goed aan nu te kopen, blijven de fiscale voordelen
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
11
met betrekking tot hypotheekrenteaftrek echt wel bestaan e.d. ) en de aangescherpte hypotheekregels per 1-8-2011 uiteraard een grote rol met als gevolg, dat de zo gewenste doorstroming op de woningmarkt stagneert. 1.2.4. Ontwikkelingen in sociale huurmarkt 2011, Gouda en Bodegraven Hoe heeft de reeds in 2009 en 2010 toenemende druk op de lokale woningmarkt zich in 2011 ontwikkeld? Hoe pakt de voortdurende en toenemende stagnatie in de koopmarkt uit voor de kans op een sociale huurwoning? Wie zoeken een sociale huurwoning? Wat is het effect geweest van de nieuwe regels rond inkomenstoetsing die de toegang van de middeninkomens tot de sociale huursector beperken? De hierna volgende beschrijving van de vraag naar sociale huurwoningen in 2011 is gebaseerd op de reacties van woningzoekenden op het woningaanbod van de woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland. Tabel 1.2.4.1 Aantal en slaagkans woningzoekenden 2011, Gouda en Bodegraven Gouda 2011 Aantal geslaagden
Slaagkans
Aantal actieven
Aantal geslaagden
Slaagkans
(1)
(2)
(3)
(1)
(2)
(3)
Doorstromers
1.250
166
13,3%
383
46
12,0%
Starters
1.792
315
17,6%
603
53
8,8%
623
31
5,0%
218
19
8,8%
Totaal
3.665
512
Binnen plaats
2.526
447
17,7%
437
110
25,2%
Buiten plaats
1.139
65
5,7%
767
8
1%
Totaal
3.665
512
14%
1.204
118
9,8%
1 persoon
1.774
264
14,9%
386
37
9,6%
2 persoon
976
130
13,3%
396
41
10,4%
3 t/m 5 personen
899
112
12,5%
412
36
8,7%
16
6
37,5%
10
4
40,0%
Totaal
3.665
512
14%
1.204
118
9,8%
18 t/m 23 jaar
1.120
121
10,8%
369
6
1,6%
24 t/m 30 jaar
948
114
12,0%
346
14
4,0%
31 t/m 45 jaar
907
118
13,0%
314
45
14,3%
46 t/m 55 jaar
296
57
19,3%
89
12
13,5%
56 t/m 65 jaar
208
44
21,2%
47
13
27,7%
66 t/m 75 jaar
135
33
24,4%
34
14
vanaf 76 jaar
51
25
49,0%
5
14
Totaal
3.665
512
14%
1.204
118
9,8%
0 tot € 21.625
1.953
332
17,0%
571
62
10,9%
21.625 tot 29.350
787
95
12,1%
256
23
9,0%
29.350 tot 33.614
389
36
9,3%
194
19
9,8%
> 33.614
483
45
9,3%
172
14
8,1%
53
4
7,5%
11
-
-
3.665
512
14%
1.204
118
9,8%
Zelfstandig wonenden
6 en meer
Onbekend Totaal (1) (2) (3) 3
Bodegraven 2011
Aantal actieven
1.204
41,2% 3
>100,0%
woningzoekenden met minimaal 1 reactie op een aangeboden woning in het betreffende jaar woningzoekenden aan wie een woning is toegewezen aantal geslaagden gedeeld door aantal actieven
Slaagkans > 100% vanwege specifieke toewijzing, t.w. zorggeïndiceerden project Rijngaarde, Bodegraven
Jaarbericht 2011
12
Mozaïek Wonen
Toelichting: • In Gouda is het aantal actief woningzoekenden in 2011 (3.665) gestabiliseerd ten opzichte van voorgaand jaar (2010 3.608), waarbij er in 2010 nog sprake was van een forse toename (16%). Deze stabilisatie doet zich voor bij het merendeel van de groepen woningzoekenden. Een toename zien we bij starters, bij lokale woningzoekenden en de lage inkomens. Het aantal middeninkomens onder de woningzoekenden is gelijk gebleven. Deze groep blijft het proberen. Hoewel het aantal en aandeel gezinnen gelijk is gebleven (25%), is het aantal grote gezinnen fors afgenomen. • Het aanbod aan sociale huurwoningen – dat via Woningnet werd verhuurd – nam in 2011, vergeleken met 2010 helaas iets af, ondanks de toevoeging van nieuwbouw. De afgenomen mutatiegraad zet zich door. De slaagkans voor actief woningzoekenden is daarmee iets afgenomen: van 14,5% in 2010 naar 14% in 2011. Dat is nog steeds een veel te geringe slaagkans. In 2008 was deze nog 21%. Voor het merendeel van de groepen is de slaagkans iets afgenomen. De slaagkans van de lage inkomens is gestabiliseerd, maar die van de middeninkomens is duidelijk afgenomen. Hoewel de starters nog steeds een betere slaagkans hebben dan de doorstromers, is ook voor hen de slaagkans afgenomen (naar 17,6%). De slaagkansen voor de grote gezinnen en 75-plussers zijn fors verbeterd. • In Bodegraven is duidelijk sprake van een andere ontwikkeling. Daar is het aantal woningzoekenden fors gestegen. Een verdubbeling zelfs ten opzichte van 2010. Terwijl in 2010 ook al sprake was van een forse stijging. Mogelijke oorzaken zijn de stagnatie in de koopmarkt en het beschikbaar komen van mooie nieuwbouwwoningen die veel potentiële vraag losmaken. De toename doet zich voor onder alle groepen woningzoekenden, zowel onder starters als senioren, lage- en middeninkomens. Opmerkelijk is dat het aantal woningzoekenden van buiten Bodegraven nog steeds groter is dan het aantal woningzoekenden vanuit Bodegraven zelf. Dit vergt nader onderzoek. Het aandeel gezinnen onder de woningzoekenden in Bodegraven is 35%. • Het aandeel woningzoekenden met een inkomen boven de € 33.614,- (de nieuwe doelgroepgrens) was in 2011 in Gouda 13% en in Bodegraven 14%. Onder de toegewezenen (via Woningnet) is het aandeel respectievelijk 9% en 12%. Dat was in 2010 nog 18%. • Ondanks de lagere mutatiegraad is het beschikbare woningaanbod in Bodegraven toegenomen door de opgeleverde nieuwbouw (+22%). Maar omdat het aantal woningzoekenden zeer fors is toegenomen, is de slaagkans in Bodegraven fors afgenomen, van 16% naar 10% (in 2009 slechts 7%). We moeten hierbij wel opmerken dat de slaagkans voor de lokale woningzoekenden 25% is (was in 2010 zelfs 36%). Ook de senioren hebben een goede slaagkans. • De toegenomen krapte in de sociale huurmarkt komt ook tot uitdrukking in een toename van het aantal reacties op het woningaanbod: van gemiddeld 117 in 2010 naar 127 in 2011. Opmerkelijk daarbij is dat het gemiddelde aantal reacties per woning in Gouda fors hoger is dan in Bodegraven (148 versus 69). In Bodegraven reageert men kennelijk gerichter. De eengezinswoningen met 4 kamers in het segment tot aftoppingsgrens krijgen de meeste reacties. Het gemiddelde aantal reacties op de vrije sector woningen is zeer gering: 3. Ondanks het feit dat de middeninkomens minder toegang hebben tot het sociale segment. Ofwel de middeninkomens moeten er nog aan wennen dat ze in de vrije sector moeten gaan zoeken ofwel de prijs/kwaliteit van het aanbod voldoet niet. Conclusies Op grond van bovenstaande constateringen concluderen wij dat de conclusies van vorig jaar nog steeds gelden. Voor Gouda: • Overeind houden van nieuwbouwaantallen, doorzetten van de nieuwbouwwijk Westergouwe (onder de voorwaarde dat de markt dit mogelijk maakt); • In het nieuwbouwprogramma een groter aandeel huurwoningen, met name een groter aandeel eengezinshuurwoningen en vooral in het sociale segment. Een kleiner aandeel meergezinskoopwoningen en een groter aandeel middeldure koop; • Beperkte sloop en verkoop bestaande huurwoningen.
Jaarbericht 2011
13
Mozaïek Wonen
Voor Bodegraven: • Bijstellen van eerder geprognosticeerde aantallen en programmering nieuwbouw, t.w. lagere aantallen en groter aandeel huurwoningen, in sociale segment en vrije huursector. Voor Gouda en Bodegraven: De mogelijkheden om de slaagkansen op korte termijn te verbeteren, zijn beperkt. Naast het feit dat we hard werken aan het door laten gaan van nieuwbouwprojecten en het mogelijk toevoegen van extra huurwoningen door het overnemen van oorspronkelijk voor de verkoop bedoelde nieuwbouw, zoeken wij ook naar mogelijkheden om: • Samen met partners de doorstroming van scheefwoners en senioren in grote woningen te stimuleren; • De lokale markten via een regionale verordening te verbinden; • Jongeren te huisvesten in leegstaande kantoren. 1.2.5. Gouda, Bodegraven-Reeuwijk, Moordrecht In Gouda zijn in 2009 nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2010 – 2014 gemaakt. Met deze overeenkomst beogen partijen – gemeente Gouda, Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden Holland – de wederzijdse afstemming van en afspraken over de investeringen in woningen en woonomgeving te bevorderen. De prestatieafspraken met de gemeente Bodegraven golden tot 2010. Aangezien de gemeente Bodegraven per 1 januari 2011 is gefuseerd met de gemeente Reeuwijk dienen er voor de nieuwe gemeente Bodegraven-Reeuwijk nieuwe prestatieafspraken gemaakt te worden. Dit zal in 2012 zijn beslag krijgen. In 2011 hebben we samen met de nieuwe gemeente Zuidplas een analyse van de woningmarkt gemaakt. Deze woningmarktanalyse vormt de basis voor het in 2012 gestarte traject om te komen tot prestatieafspraken met de gemeente Zuidplas. Ook in de gemeenten waar Mozaïek Wonen werkzaam is, staan de start of voortgang van bouwprojecten onder druk vanwege de economische onzekerheid en het teruglopende consumentenvertrouwen. Om de start of voortgang van een bouwontwikkeling toch zeker te stellen, biedt Mozaïek Wonen voor een aantal woningen achtervang. Dit betekent dat Mozaïek Wonen aan de projectontwikkelaar zekerheid biedt de voor de verkoop bedoelde woningen, die niet verkocht worden, over te nemen. Zo houden we de productie van nieuwbouw op gang en verruimen we het huurwoningenaanbod waarmee we de slaagkans voor woningzoekenden verbeteren. De bouw van de Westerkade/Snoystraat is gestart, de start van het Rode Dorp is voorgenomen voor begin 2012. Na enige stagnatie werken we verder aan de ontwikkeling van de projecten Olympiadeplein en Vromade. Naar aanleiding van een in 2010 uitgevoerd onderzoek en het door de gemeente Gouda aanstellen van een city-marketeer, is het nu zaak om tot concrete activiteiten te komen, waarmee de woonaantrekkelijkheid en bereikbaarheid van Gouda en Bodegraven-Reeuwijk worden verbeterd. Dat moet leiden tot een hogere economische en sociale waarde. Om tot een goed en blijvend resultaat te komen, vinden we het belangrijk dat er draagvlak en goede samenwerking betreffende dit onderwerp ontstaan binnen de gemeenten. Er komt zo langzamerhand duidelijkheid over een multifunctionele centrumontwikkeling Korte Akkeren, waarbij nog wel voorzieningen als scholen, kinderopvang, sportzaal en fitness, buurthuis en winkels bij elkaar komen te liggen, maar niet meer in één gebouw. In de concept gebiedsovereenkomst Korte Akkeren zijn afspraken gemaakt met de gemeente Gouda over de benodigde acties en inzet van middelen. Het gaat dan om projecten als de sloop en inrichting van de Erasmusstraat (de Bunker), uitvoering plan Wachtelstraat, uitwerking plan Gunningmavo en inrichting tijdelijk parkeren Prins Hendrikstaat.
Jaarbericht 2011
14
Mozaïek Wonen
In Moordrecht verwachten we begin 2012 de oplevering van 28 huurwoningen aan het Westeinde en is de bouw van 28 huurwoningen in het Julianaproject gestart. De gemeente Zuidplas heeft Mozaïek Wonen benaderd met de vraag of we de Ambonwijk zouden willen overnemen. In Bodegraven verwachten we in 2012 de oplevering van 8 sociale huur eengezinswoningen en 12 KoopGarant eengezinswoningen in het project Weideveld. 1.2.5. Huur- en woonlastenbeleid Gezien de economische situatie mogen we aannemen, dat de inkomensontwikkeling de komende jaren beperkt zal zijn. Wanneer we daarbij ook nog eens de stijgende energielasten in ogenschouw nemen, dan zal duidelijk zijn dat de woonlasten van met name de lage en lage middeninkomens verder onder druk komen te staan. Om deze verwachting wat meer reliëf te geven: Uit woonlastenonderzoek van Mozaïek Wonen begin 2010 bleek al dat • In de aandachtsgroep (= < woonkostentoeslaggrenzen): - Van de eenpersoonhuishoudens 49% een woonquote heeft boven de acceptabele woonquote van 40% - Van de tweepersoonhuishoudens 54% een woonquote heeft boven de acceptabele woonquote 35%; - Van de huishoudens met drie of meer personen 58% (drie personen) en resp. 43% (vier of meer personen) een woonquote heeft boven de acceptabele woonquote van 30%. • In de groep “overig tot 33.000”: - Van de eenpersoonhuishoudens 29% een woonquote heeft boven de acceptabele woonquote van 45%. - Van de tweepersoonshuishoudens 19% een woonquote heeft boven de acceptabele woonquote van 40%. • Van de groep middeninkomens heeft een kleine 10% een woonquote boven 40%. Deze constatering en de verwachting, dat de inkomenspositie van met name de lagere en lage middeninkomens de komende jaren verder onder druk zal komen te staan, zijn voor Mozaïek Wonen in 2011 aanleiding geweest voor een heroriëntatie op haar opgave en verschillende beleidsvelden. Dit betrof o.a. nieuwbouw, verkoop, huurbeleid en woonruimteverdeling - uiteraard ook mede ingegeven door de Europese regelgeving en de concepttekst nieuwe Woningwet. Maatregelen uit deze heroriëntatie, zoals het verkennen van de mogelijkheid om hogere inkomens (> € 43.000) extra huurverhoging te geven en de effecten daarvan, het ontwikkelen van stimuleringsmaatregelen om doorstroming op gang te brengen (bijvoorbeeld verhuispremie, koopkorting doorstromende huurders) zijn hierbij gedefinieerd en worden in 2012 verder uitgewerkt. Daarnaast hebben we ook vastgesteld dat we vooral nieuwbouw in het betaalbare huursegment moeten ontwikkelen, en slechts mondjesmaat in het niet-DAEB segment. Wij hanteren ook in 2012 een terughoudend huurbeleid en blijven fors investeren in het verbeteren van de energieprestatie van onze bestaande voorraad. Dit laatste doen we niet alleen vanwege zorg over het milieu maar juist ook vanwege ons streven om de woonlasten van onze bewoners zoveel mogelijk te beperken. 1.2.6. Onze overige stakeholders Eén van de aanbevelingen uit het visitatierapport van 2010 is dat “Mozaïek Wonen nog nadrukkelijker met haar stakeholders kan communiceren over gemaakte keuzes, gerealiseerde prestaties en de achtergronden daarvan”. We nemen deze aanbeveling van de visitatiecommissie ter harte en actualiseren in 2012 onze werkwijze met betrekking tot onze omgang met onze stakeholders. Eén van de activiteiten is het versterken van de positie van de huurderskoepel o.a. door het organiseren van informatieve en consulterende themabijeenkomsten. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beschouwde ons op basis van de financiële cijfers over 2010 wederom als kredietwaardig. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt
Jaarbericht 2011
15
Mozaïek Wonen
Mozaïek Wonen met een continuïteitsoordeel A1. Dit houdt in dat het Fonds op basis van de ingediende prognosegegevens 2011 – 2015 concludeert, dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passend zijn bij de vermogenspositie van Mozaïek Wonen. Ook onze solvabiliteit wordt als voldoende beoordeeld. Onze huurders waarderen hun woning met een 7,3 en de leefbaarheid in hun directe omgeving eveneens met een 7,3. Op onderdelen van zowel de woning als de leefbaarheid loopt de waardering echter terug. Dit geldt eveneens voor de waardering van onze dienstverlening, namelijk 6,8. Dit mede als gevolg van onrust binnen de werkorganisatie na gedwongen ontslagen in het kader van de reorganisatie en bezuinigingen op bedrijfslasten. Uiteraard trekken we ons dit aan. Het eind 2011 gehouden bewonersonderzoek biedt voldoende aanknopingspunten om in 2012 verder te werken aan het verhogen van de klanttevredenheid.
Jaarbericht 2011
16
Mozaïek Wonen
1.3. Belangrijkste doelstellingen en prestaties in 2011 van Mozaïek Wonen Onderstaand een overzicht van onze belangrijkste voorgenomen prestaties en gerealiseerde prestaties in 2011: Top-10 activiteiten bedrijfsplan 2011 Mozaïek Wonen 1
2
3
4
5
Voorgenomen De beoogde 15% reductie van de bedrijfskosten eind 2011 is gerealiseerd. Met daarbij ook een goed functionerend Woonservicepunt en een uitgeplaatst of afgeslankt Woningonderhoudsbedrijf. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2011) Dit is gerealiseerd. Voorgenomen Een breed gedragen citymarketing voor Gouda. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2011) Momenteel is er nog geen sprake van een breed gedragen citymarketing voor Gouda. De mede door Mozaïek Wonen betaalde citymarketeer richt zich vooral op de Binnenstad van Gouda. De intentie om zich in te zetten voor het (gezamenlijk) beter organiseren van de communicatie over Gouda (inclusief visie en projecten) is bij alle partijen aanwezig, maar de samenwerking kan nog beter. Voorgenomen Een overeenkomst met de gemeente en de bewoners over de gebiedsontwikkeling Korte Akkeren (incl. MFA). En een begin van de uitvoering daarvan: de gevels van de Turfsingel, sloop van de Erasmusstraat, sloop van de panden Prins Hendrikstraat bij de Ligthartschool en achter de Wachtelstraat. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2011) Besloten is om met de ondertekening van de gebiedsovereenkomst te wachten tot er een besluit ligt rond de MFA. Er is nu overstemming tussen de gemeente en Mozaïek Wonen over de gebiedsovereenkomst. De gevels Turfsingel zijn voorspoedig en met zeer goed resultaat aangepakt. De aangekochte panden aan de Erasmusstraat zijn inmiddels gesloopt en de tijdelijke inrichting is een feit. In december zijn de sloopwerkzaamheden van de panden naast de Jan Ligthartschool (Pizza Spidi-locatie) afgerond. De plannen met betrekking tot de tijdelijke parkeervoorziening en de planontwikkeling aan de achterzijde van de Wachtelstraat zijn door de gemeente goedgekeurd. Planning sloop panden achterzijde Wachtelstraat is in 2012 (vanwege RO-procedure). Verkoop van stukken grond aan Erasmusstraat en Koningin Wilhelminaweg wordt begin 2012 afgerond. Voorgenomen Start bouw van Snoystraat/Westerkade en Rode Dorp en overeenkomst met de gemeenten over Olympiadeplein en Vromade. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2011) De bouw van de 36 huurappartementen aan de Westerkade/Snoystraat is op 9 februari 2011 gestart. Ook is gestart met de bouw van een deel koopwoningen. Mozaïek Wonen biedt achtervang voor 8 koopwoningen, zodat het project kan worden afgebouwd. De contractvorming rond de realisatie van 26 huurwoningen Rode Dorp is medio 2011 afgerond. Vanwege tegenvallende belangstelling voor de koopwoningen biedt Mozaïek Wonen achtervang voor de 41 koopwoningen zodat ook hier de bouw door kan lopen. De overeenkomst over het Olympiadeplein heeft wat vertraging opgelopen. Verwacht wordt, dat begin 2012 alsnog deze intentieovereenkomst kan worden getekend. Halverwege 2011 bleek dat er te weinig belangstelling was voor de afname van alle geplande commerciële - en zorgruimten in het project Vromade. Tegelijk werd duidelijk, dat MW niet langer de financiering en het afzetrisico van deze ruimten wil/kan dragen. Inmiddels wordt overlegd met een andere afnemer, opdat het plan toch door kan gaan. Voorgenomen Een met partners gedragen woonlastenbeleid / armoedebeleid en een daarbij passend huurbeleid.
Jaarbericht 2011
6
7
8
9
10
11
17
Mozaïek Wonen
Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2011) Het woonlastenonderzoek en de woonverkenning (op basis van WoOn 2009 en behoefteprognose) zijn afgerond. De vertaling in een opgave (m.b.t. omvang en samenstelling woningportefeuille) en de bijbehorende maatregelen (inzet op nieuwbouw, verkoop, huurbeleid) zijn vastgesteld. Armoedebeleid: Inmiddels is de gemeente Gouda gestart met Social Return en zijn de eerste jongeren en volwassenen tewerkgesteld in Gouda. In de verslagperiode heeft de e besluitvorming plaatsgevonden en start in het 1 kwartaal 2012 een pilot met de Van Ieperen groep. Voorgenomen Een voldoende voortgang bij de milieu-investeringen, waarmee we onze woningen ten minste op C-niveau willen krijgen. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2011) In 2011 is in totaal € 2 miljoen uitgegeven aan energiebesparende maatregelen in de bestaande voorraad. Respectievelijk 1978 (Gouda) en 113 (Bodegraven) woningen hebben hierdoor een energetische prestatie van gemiddeld c-niveau bereikt. Hiermee liggen we op schema met betrekking tot de voorgenomen voortgang. Voorgenomen Een voldoende verkoop (zowel uit geoormerkt bezit -streven is 35 stuks- als bij nieuwbouwprojecten), belangrijk voor de financiering en voor de voortgang van de bouwplannen. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2011) In 2011 zijn 32 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. Een stagnerende (verkoop)markt is hier debet aan. Voorgenomen Door de crisis lopen de slaagkansen dramatisch terug. Alle reden dit kritisch te volgen en mogelijk maatregelen te nemen. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2011) Door een stagnerende woningmarkt, waardoor er minder aanbod is, blijven de slaagkansen onverminderd (te) laag. We hebben hierop onder meer gereageerd door het overeind houden van de voorgenomen bouwproductie. Voorgenomen De grote onzekerheden dwingen ons tot een nog betere risicobeheersing / management. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2011) Mozaïek Wonen heeft bedrijfsbreed de belangrijkste risico’s geïnventariseerd. Monitoring via afdelings- en bedrijfsrapportages. Voorgenomen Vanwege tegenvallende resultaten van de meting MTO eind 2010 wordt eind 2011 weer een MTO gehouden. In 2011 geven we verder inhoud aan coaching en competentiemanagement. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2011) Het MTO 2011 is voorbereid en afgestemd met Ondernemingsraad. Uitvoering begin 2012. Voorbereiding competentiemanagement eind 2011 voltooid. Implementatie 2012. Voorgenomen De minister heeft besloten de nieuwe EU-regelgeving per 1 januari 2011 in te voeren. De daartoe benodigde maatregelen dienen te worden geïmplementeerd. Gerealiseerd/Stand van zaken (31-12-2011) De maatregelen t.g.v. nieuwe EU-regelgeving (o.a. toewijzing conform ministeriele richtlijn minimaal 90% toewijzingen aan inkomens < € 33.614) zijn in de bedrijfsvoering van Mozaïek Wonen geïmplementeerd. Op sommige (zoals administratieve scheiding DAEB / niet-DAEB segment) is voorgesorteerd, het wachten is op de concrete uitwerking via een Algemene Maatregel van Bestuur.
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
18
1.4. Financiën: het jaarresultaat 2011 We hebben 2011 afgesloten met een positief jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van € 8.166.000. Over 2010 boekte Mozaïek Wonen nog een positief jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van € 10.683.000. Het jaarresultaat van 2011 uit gewone bedrijfsuitoefening is € 2.517.000 lager in vergelijking tot 2010, voornamelijk als gevolg van extra planmatige onderhoudswerkzaamheden. Het uiteindelijke jaarresultaat over 2011, groot € 49.009.000 vloeit vooral voort uit de posten vennootschapsbelasting en de mutatie actuele waarde. In paragraaf 7.2 worden de verschillen nader verklaard. De volgende tabellen bevatten kerncijfers met betrekking tot financiële resultaten en positie. Tabel 1.4.1 Financiële kerncijfers, na verwerking jaarresultaat (x € 1.000) 2011
2010
2009
Bedrijfsopbrengsten
56.226
56.220
56.054
Bedrijfslasten
34.452
31.664
48.624
Saldo
21.774
24.556
7.430
Rentebaten
481
898
1.719
Rentelasten
14.089
14.771
14.171
Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
8.166
10.683
-5.022
Vennootschapsbelasting
1.857
607
-825
Resultaat deelnemingen
-107
-124
478
Mutatie actuele waarde
39.093
-4.238
439
Jaarresultaat
49.009
6.928
-4.930
2011
2010
2009
Overige reserves
229.091
180.082
173.154
Solvabiliteit (EV/TV)
39,53%
34,29%
33,75%
0,33
0,53
0,76
Rentabiliteit eigen vermogen
21,39%
3,85%
-2,85%
Rentabiliteit totaal vermogen
3,76%
4,68%
1,77%
1,36
1,61
1,31
4,25%
4,49%
4,72%
Tabel 1.4.2 Financiële kengetallen
Liquiditeit (current ratio)
Rentedekkingsratio Gemiddelde vermogenskostenvoet
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
19
2. Het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil komen tot een grote bouwproductie, voldoende bereikbare voorraad en doorstroming. Inzet van middelen Doelstelling 2011 Resultaten Onze investeringen in nieuwbouw (t/m 2015): - Gouda: € 69,8 milj. - Bodegraven: € 59,7 milj. - Moordrecht: € 10,6 Geraamde uitgaven in 2011: - Gouda: € 11,4 milj. - Bodegraven: € 9,6 milj. - Moordrecht € 0 Geraamde uitgaven in 2011 ten laste van eigen vermogen: € 4,3 milj.
Huur: - Oplevering nieuwbouw:
Gouda 34
B’graven 19
278 68
263 184
56 -
Koop: - Oplevering nieuwbouw: - Woningen in productie (A-status) - Woningen in voorbereiding
25
88 42
-
9 88 49
- Sloop: - Verkoop (bestaande voorraad):
15 30
5
-
30 32
Gedifferentieerd en gematigd huurbeleid. Streefhuren lager
- Herzien huurbeleid ten gevolge van EU-dossier, herziening Woningwaarderingstelsel en resultaten woonlastenonderzoek
- Woningen in productie (A-proj.): - Woningen in voorbereiding (B-proj.)
M’drecht -
dan maximaal redelijk. In overleg met gemeenten Gouda en Bodegraven aanpassen woonruimteverdeling naar aanleiding van implementatie EC-regeling, Regeerakkoord en fusie Bodegraven/ Reeuwijk
- Monitoren slaagkansen
- Geactualiseerde woonruimteverdeling
95 en 19 woongelegenheden 439 262
Opgavediscussie gevoerd en afgerond en vertaald in maatregelen. Door een stagnerende markt blijven de slaagkansen laag. In overleg met gemeenten verschoven naar 2012 i.v.m. nieuwe woningen huisvestingswet.
2.1. Het bezit van Mozaïek Wonen In onderstaande tabel wordt aangegeven hoe de woningvoorraad van Mozaïek Wonen zich in 2011 heeft ontwikkeld. Tabel 2.1.1 Samenstelling woningvoorraad naar huurprijs per 31 december 2010 en 2011 en ontwikkeling in 2011 (nettohuren) DAEB tot kwaliteitskortingsgrens 4 <= € 361,66
per 31-12-2010 aantal % Ontwikkeling: aankoop verkoop sloop nieuwbouw overig huurbeleid
4
1.604 18,9%
e
tot 1 aftoppingsgrens >€ 361,66 <= € 517,64
e
tot 2 aftoppingsgrens > € 517.64 <= € 554.76
tot huurtoeslaggrens > € 554.76 <= € 652.52
Niet-DAEB vrije sector > € 652.52
Totaal
5.150 60,8%
670 7,9%
840 9,9%
213 2,5%
-7 -2 + 34
-7
-5
+ 27
+ 22
+ 12
- 22
+ 13
+ 10
+ 28
+1 - 28 -6 - 29
Huurgrenzen op basis van netto huur.
-
13
8.477 100%
+1 - 32 - 30 + 95 -6
Jaarbericht 2011
per 31-12-2011 aantal %
1.542 18,1%
5.153 60,6%
703 8,3%
867 10,2%
240 2,8%
8.505 100%
323 1.219
2.093 3.060
624 79
717 150
122 118
3.879 4.626
1.269 18,6%
4.173 61,1%
542 7,9%
635 9,3%
213 3,1%
6.832 100%
263 16%
975 59,2%
161 9,8%
231 14%
16 1%
1.646 100%
10 37%
5 18,5%
0 0%
1 3,7%
11 40,7%
27 100%
Wooneenheden 84
Standplaatsen + woonwagens 11
garages / park.plaatsen/ bergingen 220
bedrijfsruimten / winkels 33
maatschappelijk vastgoed 37
Overig
Woningtypen: eengezins meergezins Gouda aantal % Bodegraven aantal % Moordrecht aantal %
Overig bezit
Mozaïek Wonen
20
8
Er hebben zich in 2011 geen grote verschuivingen voorgedaan in de samenstelling van onze voorraad. Omdat er iets meer woningen zijn bijgebouwd dan verkocht en gesloopt, is de voorraad per saldo licht toegenomen met 28 woningen. Het aandeel huurwoningen in de vrije sector is, hoewel door huurverhogingen en nieuwbouw iets toegenomen, nog steeds zeer gering (2,8%). Ook het segment middelduur (tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens) is nog steeds klein (10,2%). De verdeling naar prijs van onze voorraad is in Gouda bijna gelijk aan die in Bodegraven. Verkoop vindt in alle prijssegmenten (behalve het goedkoopste segment) plaats. Sloop betreft vooral de allergoedkoopste woningen. En het is ons ook in 2011 weer gelukt om woningen toe te voegen in het betaalbare segment (< € 652,52). Iets meer dan de helft van ons bezit bestaat uit meergezinswoningen. Dat aandeel is iets toegenomen omdat we vooral eengezinswoningen verkopen en appartementen toevoegen.
2.2. Nieuwbouw 2.2.1 Samenvattend de resultaten Concreet: De projecten waar wij in samenwerking met een ontwikkelaar of aannemer koop- en huurwoningen ontwikkelen, dreigden niet te starten omdat de ontwikkelaar nog geen 70% van zijn koopwoningen verkocht had. Daarmee stagneerde ook de bouw van de huurwoningen. Mozaïek Wonen heeft daarom voor een aantal koopwoningprojecten een achtervangpositie ingenomen. Daardoor zijn de projecten vlot getrokken. De ontwikkelaar blijft zijn woningen verkopen. De eventueel niet verkochte woningen worden verhuurd en blijven geoormerkt voor verkoop. Dit betreft 41 woningen Parkwijk (voormalige Rode Dorp), 28 woningen van het Bolwerk, 8 koopwoningen aan de Westerkade / Snoystraat en 22 woningen Graafse Waard, Bodegraven. In de praktijk blijkt dit te werken; bij het project Westerkade/Snoystraat worden de koopwoningen alsnog verkocht, doordat kopers de zekerheid krijgen dat het project wordt gerealiseerd. In het bedrijfsplan 2011 beoogden we in 2011 53 woningen op te leveren, 597 woningen in productie te hebben en nog eens 252 woningen in voorbereiding. Concreet hebben we in 2011: • Opgeleverd: 96 huurwoningen. Het betrof: 19 zorgappartementen met twee woonkamers en 18 huurwoningen in Weideveld in Bodegraven en 34 appartementen voor 55+ers met een lichte zorgindicatie aan de Thijsselaan in Gouda. Daarnaast zijn in 2011 6 huurwoningen in juni opgeleverd en 37 huurappartementen in de Graafse Waard in Bodegraven opgeleverd (in december opgeleverd, planning was maart 2012).
Jaarbericht 2011
•
•
21
Mozaïek Wonen
In productie: 527 woningen, waarvan 439 huur en 88 koop Het verschil tussen beoogd (597) en gerealiseerd (527) is te verklaren door: 1. het project Vromade is in herontwikkeling genomen waardoor de fase van “in productie” naar “in voorbereiding” is geschoven (28 eenheden); 2. het project Olympiadeplein is eveneens in herontwikkeling verschoven van “in productie” naar “in voorbereiding” (59 eenheden); 3. het aantal woningen in enkele projecten is bijgesteld (bijvoorbeeld de Driestar: was 132 studentenwoningen en wordt nu 121); 4. het Bolwerk 2 is van “in voorbereiding” naar “in productie” verschoven (28 eenheden). In voorbereiding: 311 woningen waarvan 262 huur en 49 koop) Het verschil tussen beoogd (252) en gerealiseerd (310) is te verklaren door: 1. het project Vromade is verschoven van “in productie” naar “in voorbereiding”(28 eenheden); 2. het aantal woningen in project Olympiadeplein is met één eenheid naar beneden bijgesteld; 3. het Bolwerk 2 is van “in voorbereiding” naar “in productie” verschoven(28 eenheden).
Onze financiële inzet ten behoeve van de nieuwbouwprojecten staat vermeld in de jaarrekening, paragraaf 1.1.3. Daaruit blijkt, dat de voor de volgende in 2011 opgeleverde woningen, de stichtingskosten de verantwoordingsgrens van € 200.000 overstijgen. Projecten met stichtingskosten > € 200.000
34 appartementen voor 55+ met een lichte zorgindicatie aan de Thijsselaan in Gouda 6 huur EGW en 37 huurappartementen in de Graafse Waard in Bodegraven.
Motivatie/bijdrage aan strategische doelstelling Mozaïek Wonen Mozaïek Wonen wil samen met partners komen tot voldoende en betaalbare zorg- en welzijnsproducenten en – diensten. De doelgroepen van Mozaïek Wonen wonen in voor hen betaalbare (=<€ 652 huur) woningen, in gedifferentieerde woonmilieus en leefbare wijken.
Met de oplevering van het project Thijsselaan wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het huisvesten van senioren met een lichte zorgindicatie in Gouda. Naast de hoge grond- en bouwprijzen, dragen de aanvullende investeringen om de woningen geschikt te maken voor senioren met een lichte zorgindicatie bij aan de hogere stichtingskosten. Bij het project Graafse Waard is in het kader van het streven naar leefbare wijken gekozen voor extra investeringen om te komen tot een gedifferentieerd woonmilieu. Deze extra kosten betreffen architectuur en afwerking van de woningen, maar ook de extra kosten voor de inrichting van het openbaar gebied dragen bij aan de overschrijding van de verantwoordingsgrens. Huisvesting van specifieke doelgroepen en het bevorderen van gedifferentieerde woonmilieus om de leefbaarheid te verbeteren, zijn belangrijke doelstellingen van Mozaïek Wonen en van het BBSH. Om toekomstbestendige woningen te bouwen voor specifieke doelgroepen en de leefbaarheid in kwetsbare wijken te verbeteren, blijken hogere stichtingskosten soms onvermijdelijk. In de hierna volgende tabel zijn al onze nieuwbouwplannen opgenomen en geordend naar fase, aantal woningen, segment, doelgroep, woningtype en (mogelijk) opleveringsjaar.
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
22
Tabel 2.2.1.1 Nieuwbouwprojecten GOUDA
Aantal
Segment
Doelgroep
Woningtype
woningen
oplevering DAEB NietDAEB DAEB
Senioren + zorg
meergezins
2011
Senioren + zorg
meergezins
2011
Senioren
meergezins
2012
DAEB
Niet specifiek
eengezins
2012
DAEB
Niet specifiek
eengezins
2012
DAEB
Niet specifiek
eengezins
2012
DAEB
Niet specifiek Senioren en startende kopers
eengezins
2012
eengezins
2012
Niet specifiek
eengezins
2012
J.P. Thijsselaan
16
sociale huur
J.P. Thijsselaan
18
vrije sector
Westerkade / Snoystraat
36
Westerkade / Snoystraat
8
Rode Dorp
26
Rode Dorp / Parkwijk
33
Bolwerk 1 Verloren Kost
24
Bolwerk Hofwoningen
26
sociale huur sociale huur/ verkoop sociale huur sociale huur / verkoop sociale huur sociale huur/ verkoop
Bolwerk 1 Verloren Kost
1
vrije sector
Bolwerk Hofwoningen
2
vrije sector
Driestar
121
sociale huur
NietDAEB NietDAEB DAEB
Olympiadeplein
54
sociale huur
DAEB
Wachtelstraat 2 nieuwbouw
2
koop en parkeren DAEB
MFA Korte Akkeren, incl. Futselaar
10
sociale huur
MFA Korte Akkeren, incl. Futselaar Gunning Mavo
N.t.b.
Westergouwe
Sub-totaal Gouda BODEGRAVEN
DAEB
DAEB
vrije sector (2420 NietDAEB m2) sociale huur of DAEB koop
Senioren en starteneengezins de kopers Studenten/ Jongeren meergezins
2012 2013
Senioren + zorg
meergezins
2013
Niet specifiek
eengezins
2013
Divers
2015
Divers
bedrijfsruimte
Sociaal of markt
Meergezins
> 2016
meergezins (300) en eengezins (50)
> 2016
sociale huur en 350 sociale koop
DAEB
Divers
zorg en welzijn
DAEB
Divers
Westergouwe (gezondheidscentrum)
Planning
2015
> 2016
727 Aantal
Segment
Doelgroep
Woningtype
woningen
Planning oplevering
Weideveld
19
sociale huur
DAEB
Zorg
meergezins
2011
Graafse Waard
6
sociale huur
DAEB
Niet specifiek
eengezins
2011
Graafse Waard
37
sociale sector
DAEB
Niet specifiek
meergezins
2011
Weideveld
18
sociale huur
Niet specifiek
eengezins
2011
Weideveld
9
koopgarant
Startende kopers
eengezins
2011
Weideveld
8
sociale huur
Niet specifiek
eengezins
2012
Weideveld
12
koopgarant
Startende kopers
eengezins
2012
Weideveld
4
sociale huur
Niet specifiek
eengezins
2013
Graafse Waard
7
koop
Niet specifiek
eengezins
2013
Graafse Waard
22
koop
Niet specifiek
meergezins
2013
Weideveld
20
koopgarant
DAEB NietDAEB DAEB NietDAEB DAEB NietDAEB NietDAEB NietDAEB
Niet specifiek
meergezins
2013
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
23
Graafse Waard
20
sociale sector
DAEB
Niet specifiek
meergezins
2014
Graafse Waard
22
DAEB
Niet specifiek
meergezins
2014
Vromade
28
DAEB
Senioren
meergezins
2014
Rijngaarde
155
sociale sector 18 ADL, 10 sociale huur, en zorg sociale huur
DAEB
2014
Wijde Wiericke
12
sociale huur
DAEB
Zorg meergezins Senioren / niet specieengezins fiek
winkels en sportkantine (2638 m2)
NietDAEB
Vromade Graafse Waard
32
vrije sector
Graafse Waard
10
koop
Graafse Waard
10
koop
Wijde Wiericke
4
koopgarant
Wijde Wiericke
8
sociale huur
Wijde Wiericke
14
koopgarant
Schoutendreef
26
sociale huur
Sub-totaal Bodegraven
503
MOORDRECHT
Aantal
NietDAEB NietDAEB NietDAEB NietDAEB DAEB NietDAEB DAEB
Segment
2014 Niet specifiek
meergezins
2014
Niet specifiek
eengezins
2014
Niet specifiek
eengezins
2014
Startende kopers
eengezins
2014
Senioren / niet specieengezins fiek
2015
Startende kopers
eengezins
2015
Niet specifiek
meergezins
2017
Doelgroep
Woningtype
woningen Westeinde
28
Vijf Akkers Noord Boslocatie
28
Sub-totaal Moordrecht
56
TOTAAL
2014
Planning Oplevering
sociale huur
DAEB
Buitenschoolse opvang (479 m2)
DAEB
sociale huur
DAEB
1286
segmenten: sociale huur, vrije sector, verkoop (koopgarant) doelgroepen: jongeren, senioren, zorg typen: eengezins, meergezins, bedrijfsruimte, maatschappelijk vastgoed
Zorg
Niet specifiek
meergezins
2012
meergezins
2013
meergezins
2013
Jaarbericht 2011
24
Mozaïek Wonen
2.2.2. Hoogtepunten nieuwbouwprojecten 2011 In de Korte Akkeren is op 9 februari 2012 de bouw van 36 huurappartementen aan de Westerkade / Snoystraat gestart. De drie- en vierkamerappartementen variëren in grootte van 81 tot 108 m2. De appartementen zijn levensloopbestendig. Er komt een aparte ruimte voor het opladen van scootmobielen. Ieder appartement heeft een eigen berging, gelegen op de begane grond. De gemiddelde huurprijs van de appartementen is ongeveer € 500,- per maand. Verwachte opleverdatum is begin 2012.
In maart zijn 34 appartementen aan de J.P. Thijsselaan opgeleverd en verhuurd. De 34 appartementen van de Thijssesteate zijn luxe, hoogwaardig en zijn bedoeld voor 55-plussers met een lichte zorgindicatie. Het gebouw heeft een hoog en laag gedeelte met daartussen het trappenhuis en twee liften. In het hoge gedeelte van zes bouwlagen zitten 18 ruime huurappartementen met een oppervlakte van 110 m2. In het lage gedeelte met drie bouwlagen zitten 16 huurappartementen met een oppervlakte van 80 m2. Alle appartementen hebben drie kamers. De huurprijzen liggen tussen de € 506,- en € 695,-. In april zijn de 19 appartementen en twee woonkamers aan de Weideveld opgeleverd aan de ASVZ. De ASVZ huisvest mensen met een geestelijke (en deels lichamelijke) beperking die in dit complex, weliswaar onder begeleiding, zelfstandig kunnen wonen. Het complex bestaat uit 19 driekamerappartementen van 60 m2 GBO en 2 gezamenlijke woonkamers en kantoorruimte met slaapwacht voor de begeleiders. De huurprijs bedraagt, omgeslagen per appartement, € 636,- per maand. De wijk Weideveld in Bodegraven kenmerkt zich door een gevarieerde architectuur, waardoor de woningen zeer gewild zijn bij de bewoners. In juni hebben we 9 koopgarantwoningen opgeleverd aan de Weideveld en deze zijn ondertussen allemaal verkocht. De woningen hebben 5 kamers en een oppervlakte van 100 m2. Op de marktprijs van € 220.000,- is door Mozaïek Wonen een korting gegeven van 15%. Zo kunnen ook starters een eigen woning bemachtigen.
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
25
Daarnaast zijn in juni 18 huurwoningen opgeleverd en verhuurd aan de Weideveld in Bodegraven. De woningen zijn niet verhuurd aan een specifieke doelgroep. De woningen hebben een oppervlakte van 110 m2 en hebben vijf kamers. De huurprijzen liggen rond de € 540,-.
In juni zijn ook 6 eengezinswoningen in de Graafse Waard opgeleverd en verhuurd. De doelgroep is 55-plussers. De woningen hebben een oppervlakte van 115 m2 en hebben vijf kamers. De huurprijzen liggen rond de € 540,-.
In december zijn 37 appartementen aan de Graafse Waard opgeleverd en verhuurd. Het appartementengebouw telt 7 lagen. De appartementen zijn ruim; de kleinste is maar liefst 80 m2. Ze hebben 2 slaapkamers en een enkel appartement heeft er zelfs 3. De huurprijzen liggen tussen de € 500,- en € 540,per maand. Voor ongeveer € 30,- extra, huur je er een parkeerplaats in de garage bij. Vanaf de bovenste etages heb je een mooi uitzicht over het Groene Hart.
Eind oktober is de eerste paal geslagen voor 28 appartementen aan de Boslocatie te Moordrecht. De driekamerappartementen op deze locatie zijn zeer geschikt voor ouderen, maar ook voor kleine huishoudens (herstarters). De huurappartementen hebben een oppervlakte van 81 tot 112 m2. De huurprijzen liggen tussen de € 560,- en € 650,-. De verwachte opleverdatum is maart 2013.
Jaarbericht 2011
26
Mozaïek Wonen
2.2.3. Verwerving en vervreemding van grond ten behoeve van nieuwbouwprojecten Ten behoeve van haar voorgenomen nieuwbouwprojecten heeft Mozaïek Wonen in 2011 diverse grondaankopen en grondverkopen gedaan: Gouda Vanaf april 2011 tot en met het eind 2011 vonden regelmatig via zogenaamde “A-B-C leveringen” grondoverdrachten plaats aan kopers van de eengezinswoningen in het nieuwbouwproject “Gouwe Akkeren” aan de Westerkade-Snoystraat. Hierbij vonden er grondoverdrachten plaats van 40 kavels aan de ontwikkelaar, Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V., waarna deze de grond zelf leverde aan kopers. De totale waarde van deze transacties bedraagt € 1.021.000,- te vermeerderen met BTW. Het verkoopproject “Gouwe Akkeren” is verder beschreven in paragraaf 2.9 “verkoop van woningen”. Op 23 mei 2011 vond de levering plaats van 25 appartementsrechten van Ontwikkelingsmaatschappij Bolwerk B.V. aan Mozaïek Wonen in het project Bolwerk voor een bedrag van € 162.500,- te vermeerderen met BTW. Het ging om 25 woningen in aanbouw aan de Lazarussteeg, die door Mozaïek Wonen zullen worden verhuurd. Op 23 september 2011 vond de levering plaats van 28 appartementsrechten van Ontwikkelingsmaatschappij Bolwerk B.V. aan Mozaïek Wonen in het project Bolwerk voor een bedrag van € 140.000,- te vermeerderen met BTW. Het ging om 28 woningen in aanbouw aan de Sint Mariewal, de “Hofwoningen”. Deze woningen worden zo veel mogelijk verkocht en de niet verkochte woningen zullen worden verhuurd door Mozaïek Wonen. Mozaïek Wonen bouwt ten behoeve van Driestar Educatief aan de Burgemeester Jamessingel te Gouda (Spoorzone) 121 studentenappartementen en enkele overige ruimten. Eind 2010 verwierf Mozaïek voor dat doel twee stroken grond ter plaatse. Op die gronden is in 2011 een parkeerterrein aangelegd met 196 parkeerplaatsen, waarvan 169 voor de onderwijshuisvesting van Driestar Educatief en 27 voor de door Mozaïek te realiseren studentenhuisvesting. Op 1 juni 2011 kocht Mozaïek Wonen van Driestar Educatief vier percelen grond aan de Burgemeester Jamessingel voor € 870.000,- kosten koper. Op 6 september 2011 kwamen Mozaïek Wonen en Driestar Educatief een huurovereenkomst overeen met betrekking tot deze 121 zelfstandige wooneenheden c.a. Bodegraven Vanaf januari 2011 vonden er grondoverdrachten plaats aan de eigenaren van de nieuwbouwwoningen in het project Weideveld. Dit is verder beschreven in de paragraaf 2.9. “verkoop van woningen”. Op 25 maart 2011 vond een grondoverdracht plaats van Mozaïek Wonen naar de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Dit kwam voort uit de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente voor de herontwikkeling van het gebied Vromade. De overgedragen grond is gesitueerd nabij Vromade en nabij de Waterhoen 2 tot en met 36. Het gebied wordt door de gemeente ingericht als parkeerterrein. De koopsom voor deze grondoverdracht bedroeg € 159.200,- te vermeerderen met BTW.
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
27
2.3. Huurprijsbeleid Huurprijsbeleid 2011 De concrete cijfers met betrekking tot de realisatie huurverhoging 01-07-2011 (en twee voorgaande jaren) zien er als volgt uit: Tabel 2.3.1 Huurprijsbeleid 2009 t/m 2011 2009 2,5 2,28 44.870 3,08%
Inflatie Gemiddelde huuraanpassing in % per 1 juli Jaarhuursom (x € 1000) Toename jaarhuursom in % Gemiddelde huuropbrengst per woning per maand (x € 1) 423 Gemiddelde puntprijs (x € 1) 3,2
2010 1 0,97 45.931 2,36%
2011 1,3 1,24 46.664 1,60%
438 3,3
443 3,3
Het huurprijsbeleid bij de jaarlijkse huurverhoging is inflatievolgend. Voor sloop gelabelde complexen (waar het sloopbesluit inmiddels genomen is) krijgen 0%. De jaarhuursomstijging is iets groter dan de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli vanwege de huurharmonisatie bij mutatie naar de beoogde streefhuur.
2.4. Verhuringen In 2011 hebben we 541 woningen verhuurd. Het merendeel van deze woningen wordt regulier via advertenties verhuurd. Die staan in WoningNet geregistreerd. In WoningNet worden ook de, via bemiddeling verhuurde woningen bijvoorbeeld aan urgenten of woningruil, en de verhuurde nieuwbouw vastgelegd. Daarnaast is er een beperkt aantal woningen (22) die buiten WoningNet om beschikbaar worden gesteld voor tijdelijke verhuur via Interveste (bij woningen die wachten op sloop, een soort antikraak, hier geldt geen inkomenstoets). Deze tellen niet mee als verhuringen. Tabel 2.4.1 Verhuringen in 2011 naar specifieke indicatie voor Mozaïek Wonen totaal, in Gouda en in Bodegraven Gouda Statushouder Stadsvernieuwingsurgent Sociale urgentie Medische urgentie Begeleiding / zorgdak Fokus / Miva Overige instellingen Regulier (d.w.z. zonder indicatie) Totaal
Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal %
Bodegraven
Totaal
14
4
18
3,67%
2,50%
3,33%
54
23
77
14,17%
14,38%
14,23%
10
4
14
2,62%
2,50%
2,59%
9
3
12
2,36%
1,88%
2,22%
5
0
5
1,31%
0%
0,92%
1
0
1
0,26%
0%
0,18%
5
9
14
1,31%
5,63%
2,59%
283
117
400
74,28%
73,13%
73,94%
381
160
541
Jaarbericht 2011
28
Mozaïek Wonen
Vergoeding voor toekennen beschikking en huisvestingsvergunning urgenten Door Mozaïek Wonen worden werkzaamheden verricht in het kader van de informatieverstrekking aan woningzoekenden, de intake en bemiddeling van urgenten en de afgifte van huisvestingsvergunningen. In de “Uitvoeringsafspraken taken woonruimteverdeling gemeente Gouda en de corporatie”, is overeengekomen dat de gemeente Gouda Mozaïek Wonen betaalt per afgegeven stadsvernieuwings – en herstructureringsurgentie. Er wordt afgerekend op basis van werkelijk gemaakte kosten per product naar prestatie. In 2011 is € 10.012,- gefactureerd voor de urgenties. Verder verzorgt WoningNet in belangrijke mate de uitvoering van de woonruimteverdeling. Met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk vindt er geen afrekening plaats. In 2012 worden hier afspraken over gemaakt. Statushouders De gemeente Gouda is onder de indruk van het feit dat Mozaïek Wonen de huisvesting van het enorme contingent van in totaal 62 statushouders, incl. achterstand van vorig jaar, heeft gerealiseerd. Zij zijn vooral tevreden over de wijze waarop Woonpartners Midden Holland en Mozaïek Wonen hebben samengewerkt met de gemeente. Door de doortastende en niet aflatende onderlinge samenwerking heeft elke statushouder een passende woning aangeboden gekregen. Slechts twee personen hebben een huis geweigerd en moeten dus nog gehuisvest worden. Omdat deze woningen onterecht geweigerd zijn, heeft de gemeente actie ondernomen richting het COA. Ook in de gemeente Bodegraven-Reeuwijk is het doel voor 2011 gerealiseerd. Verhuringen naar passendheid Per 1 april 2011 komen alle huishoudens met een totaal belastbaar jaarinkomen tot € 33.614,- bij Mozaïek Wonen met voorrang in aanmerking voor een sociale huurwoning met een huurprijs tot € 652,52. In de praktijk betekent dit dat de woningzoekenden met een inkomen boven de € 33.614,bijna niet meer door ons geholpen kunnen worden. Woningzoekenden met een hoger inkomen kunnen dus wel reageren, maar zullen in de praktijk meestal niet meer in aanmerking komen. 10% van de woningen met een huurprijs < € 652,52 mogen volgens de regeling verhuurd worden aan inkomens > € 33.614, waarbij echter voorrang geldt voor huishoudens met een urgentie-indicatie. Het is onze intentie om bij een beperkt deel van het woningaanbod de nieuwe voorrangsregel niet toe te passen om de kans voor de middeninkomens niet geheel tot nul te reduceren. Dit staat dan vermeld bij de advertentie. Helaas hebben we dit in 2011 niet kunnen realiseren omdat de ruimte die wij hiervoor beschikbaar hebben (de eerdergenoemde 10% van de woningen beneden de € 652,52) in 2011 moesten gebruiken voor huishoudens met urgentie-indicatie in verband met stadsvernieuwing in Gouda en Bodegraven. Woonpartners Midden Holland wijkt af van de grens die wij hebben vastgesteld en hanteert een grens van € 37.000,-. Het is echter niet wenselijk (verwarrend voor de woningzoekenden) dat er binnen één gemeente verschillende normen worden gehanteerd. Mozaïek Wonen heeft in 2011 de ministeriële regeling DAEB, welke inging 1-1-2011, uitgevoerd en de norm van minimaal 90% van de verhuringen aan inkomens lager dan € 33.614 gehaald.
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
29
Tabel 2.4.3 Verhuringen in 2011 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda en Bodegraven. Voor een meer gedetailleerde indeling in segmenten zie bijlage 7. totale aanbod totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 652,52
aantal %
Totaal
aantal %
Inkomen tot huurtoeslaggrens* (<= …)
Vanaf (<) huurtoeslaggrens) tot <= € 33. 614,-
> 33.614 - <= € 43.800,-
> € 43. 800,-
Totaal
371 72% 1 3,8% 372 68,8%
104 20,2% 4 15,4% 108 20%
23 4,5% 11 42,3% 34 6,3%
17 3,3% 10 38,5% 27 5%
515 100% 26 100% 541 100%
267 72,8% 1 4,3% 268 68,7%
74 20,2% 2 8,7% 76 19,5%
15 4,1% 10 43,5% 25 6,4%
11 3% 10 43,5% 21 5,4%
367 100% 23 100% 390 100%
30 20,5% 2 66,7% 32 21,5%
8 5,5% 1 33,3% 9 6%
6 4,1% 0 0% 6 4%
146 100% 3 100% 149 100%
0 0%
0 0%
0 0%
2 100%
Gouda totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 652.52
aantal %
Totaal Gouda
aantal %
Bodegraven totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 652.52
aantal %
Totaal Bodegraven
aantal %
102 69,9% 0 0% 102 68,5%
aantal %
2 100%
Moordrecht totaal sociale segment/ Totaal Moordrecht
inkomen tot huurtoeslaggrens: alleenstaand < 65 jaar <= € 21.625,alleenstaand >= 65 jaar <= € 20.325,meerpersoons < 65 jaar <= € 29.350,meerpersoons >= 65 jaar <= € 27.750,-
N.B. Cf huurdefinitie EU-beschikking (kale/netto huur)
In de volgende tabel wordt duidelijk aan welke doelgroepen de verschillende woningtypen verhuurd zijn. Komen de kleine woningen terecht bij de kleinste huishoudens? Welke woningen huren de senioren? Tabel 2.4.3 Verhuringen in 2011 naar aantal personen, leeftijd en aantal kamers en woningtype voor Mozaïek Wonen totale aanbod (in de bijlage 8 treft u deze tabel aan uitgesplitst naar Gouda en Bodegraven) Totale aanbod Totaal
aantal %
1 of 2 kamers
aantal %
3 kamers
aantal %
4 kamers
aantal %
5 of meer kamers
aantal %
eengezins
aantal %
meergezins
aantal %
• •
alleenstaand tot 65 jaar (< 65)
alleenstaand vanaf 65 jaar (>= 65)
tweepersoons tot 65 jaar (< 65)
tweepersoons vanaf 65 jaar (>=65)
3 of meer personen
Totaal
239 44,2% 109 72,7% 81 40,5% 40 26,3% 9 23,1% 46 30,5% 193 49,5%
45 8,3% 17 11,3% 24 12% 4 2,6% 0 0% 1 0,7% 44 11,3%
86 15,9% 16 10,7% 39 19,5% 27 17,8% 4 10,3% 25 16,6% 61 15,6%
54 10% 7 4,7% 39 19,5% 8 5,3% 0 0% 0 0% 54 13,8%
117 21,6% 1 0,7% 17 8,5% 73 48% 26 66,7% 79 52,3% 38 9,7%
541 100% 150 100% 200 100% 152 100% 39 100% 151 100% 390 100%
28% van het aanbod was een eengezinswoning. Die zijn voor 52% verhuurd aan huishoudens met drie of meer personen. En 31% is verhuurd aan alleenstaanden; Van de 117 gezinnen die gehuisvest zijn, zijn er 38 (=32%) terechtgekomen in een appartement;
Jaarbericht 2011
•
Mozaïek Wonen
30
65% van het totale aanbod bestaat uit woningen met drie of minder kamers. 28% bestaat uit vierkamerwoningen. Ten opzichte van 2011 is het aanbod woningen met drie of minder kamers met 5% toegenomen en het aanbod van woningen met vier kamers met 5% afgenomen.
2.5. Verhuurbaarheid De verhuurbaarheid van ons woningbezit komt tot uitdrukking in de mutatiegraad, leegstand en het gemiddeld aantal ingestuurde reacties op een geadverteerde woning. Tabel 2.5.1 Verhuurbaarheid in 2011 naar aantal kamers, type, prijs en locatie Aantal mutaties
Mutatiegraad
Leegstandsgraad
Verhuurd via Woningnet (totaal, incl. bemiddeld)
Verhuurd via advertentie Woningnet
Gemiddeld aantal reacties op advertenties
Totaal 2010 Totaal 2011
610 541
7,2% 6,4%
0,26% 0,29%
429 452
304 335
117 127
1 of 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 of meer kamers
150 200 152 39
10,5% 9,5% 3,8% 4,4%
0,35% 0,30% 0,25% 0,36%
134 171 134 13
92 131 103 9
114 116 163 19
Eengezins Meergezins
151 390
3,9% 8,4%
0,28% 0,30%
127 325
93 242
154 117
tot kwaliteits-kortingsgrens <= € 361.66 tot 1e aftoppings-grens > € 361.66 - <= € 517.64 tot 2e aftoppingsgrens > € 517.64 - <= € 554.76 tot huurtoeslaggrens > € 554.76 - <= € 652.52 vrije sector > € 652.52
124
8,0%
0,26%
74
50
130
263
5,1%
0,14%
250
176
161
63
9,0%
0,35%
61
52
101
65
7,5%
0,50%
54
44
57
26
10,8%
2,66%
13
13
3
Gouda Bodegraven Moordrecht
390 149 2
5,7% 9,1% 7,4%
0,24% 0,45% 2,01%
334 118 -
247 88 -
148 69 -
•
Incl. nieuwbouw die niet in Woningnet geadministreerd is.
Uit deze cijfers blijkt dat de mutatiegraad in 2011 is gedaald en erg laag is: 6,4%. In Bodegraven lijkt de mutatiegraad nog redelijk, maar dat komt door de opgeleverde nieuwbouw. Oorzaken zijn: de economische crisis en politieke wisselingen met bijbehorende onzekerheden en beperkingen van de financiële mogelijkheden (striktere regels van banken) maken dat een groot deel van de potentiële kopers hun koop uitstellen. Mede omdat ze hun huidige woning niet verkocht krijgen. Dat maakt dat ook in de huursector de potentiële doorstromers naar de koopsector blijven zitten. Ook neemt de mutatiegraad af door de ingestelde EU regelgeving. Woningzoekenden met een inkomen (net) boven de € 33.614,- komen in de praktijk zeer moeizaam aan bod. Verhuisplannen worden om deze reden uitgesteld of zelfs afgeblazen. De leegstand bij mutatie is iets opgelopen. Wij kennen in het woningbezit eigenlijk geen langdurige leegstand. Woningen die wel lang leeg staan hebben als reden: • prijs / kwaliteitsverhouding van de vrije sector appartementen. Woningzoekenden vinden de prijs / kwaliteitsverhouding zeer ongunstig; • woningen die leegstaan in afwachting van verkoop. Huidige woningmarkt neemt met zich mee dat woningen relatief lang te koop staan; • Ingrijpende renovatie van woningen die terug komen uit verkoop en opnieuw de verhuur ingaan.
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
31
De krapte komt ook tot uitdrukking in het wederom toegenomen gemiddeld aantal reacties op het woningaanbod: in Gouda van gemiddeld 119 in 2010 tot 148 in 2011. Bodegraven kent ook een fors gemiddeld aantal reacties in 2010: 74 en 69 in 2011.
2.6. Bestrijden onrechtmatige bewoning Mozaïek Wonen bestrijdt onrechtmatig gebruik van woningen, opdat schaarse woonruimte beschikbaar is voor rechtmatige verhuur of verkoop. Bovendien beogen we de veiligheid en het woongenot te bevorderen van huurders en woningzoekenden, die zich netjes aan de regels houden. Samenwerking tussen verhuurders, gemeente, politie, energiebedrijven, uitkeringsinstanties en belastingdienst is bij de aanpak van woonfraude noodzakelijk. Voor melding van woonfraude heeft Mozaïek Wonen een afzonderlijk e-mailadres. Tabel 2.6.1 Resultaten onrechtmatige bewoning Woonfraudecijfers Gouda
Bodegraven
Moordrecht
Totaal
2010
2011
2010
2011
2010
2011
2010
2011
Voorraad
40
44
0
1
0
0
40
45
Aantal nieuwe zaken
88
42
5
7
0
0
93
49
Aantal afgehandelde zaken
84
60
4
2
0
0
88
62
Totaal in behandeling
44
26
1
6
0
0
45
32
Analyse afgehandelde woonfraudezaken Gouda
Bodegraven
Moordrecht
Totaal
2010
2011
2010
2011
2010
2011
2010
2011
Geen fraude
33
15
2
1
0
0
35
16
Huuropzegging
14
17
0
0
0
0
14
17
Ontruiming
2
6
0
0
0
0
2
6
Situatie hersteld
35
22
2
1
0
0
37
23
Resultaten Er zijn in 2011 6 woningen ontruimd gerelateerd aan woonfraude. Mozaïek Wonen heeft één pand in beheer welke wordt gekraakt. Hier werd een gevaarlijke situatie aangetroffen vanwege een ondeugdelijke gas- en elektra-installatie. In samenwerking met politie en netbeheerder Stedin zijn gas- en watervoorzieningen afgesloten. Echter, de kraker volhardt en blijft in het pand zitten. Via een gerechtelijke procedure wordt geprobeerd de kraker uit het pand te krijgen. Dit is echter een langlopende procedure. Samenwerking met de gemeente In 2010 is het convenant met betrekking tot de uitwisseling van gegevens uit de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) getekend. In opdracht van de Gemeente Gouda is in 2011 getoetst of de geautomatiseerde gegevensverwerking van verhuisaanvragen in de GBA voldoet aan de normen. Mozaïek Wonen heeft namens de Goudse corporaties hieraan zijn medewerking verleend. De uitkomst van het onderzoek was positief.
2.7. Huurincasso Mozaïek Wonen hanteert een zeer strikte incassoprocedure. Elke maand zijn er twee momenten waarop de aanmaningen worden verstuurd. Op deze twee vaste momenten in de maand ontvangen onze klanten die nog niet hebben betaald een herinnering of sommatie.
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
32
De crisis is ook daadwerkelijk te merken bij onze huurders. Ten opzichte van het jaar 2010 zijn er ook fors meer zaken uit handen gegeven aan de deurwaarder. Dat is ook terug te zien in het aantal deurwaarderdossiers. In 2010 waren het er 208 en in 2011 zijn er 268 zaken uit handen gegeven. In samenwerking met het Meldpunt Zorg & Overlast (GGD / Kwadraad / MPT en anderen) zijn de huisuitzettingen ten opzichte van het voorgaande jaar wel afgenomen. In 2010 zijn er op basis van huurachterstanden 15 ontruimingen geweest. In 2011 zijn daarentegen slechts 13 woningen ontruimd op basis van huurachterstand. Hieruit mag niet de conclusie worden getrokken dat de financiële problemen van onze klanten minder zijn geworden. Het aantal aanzeggingen tot ontruimingen is namelijk toegenomen. Uitstel van ontruimingen betekent niet altijd een concrete oplossing. Tabel 2.7.1 Huurachterstand zittende huurders in % van de jaarhuur
Huurachterstand in % jaarhuur
Mozaïek Wonen Bodegraven
Mozaïek Wonen Gouda
Mozaïek Wonen
0,63%
0,76%
0,73%
In totaal bedraagt de huurachterstand van huurders van woningen 0,73% van de jaarhuur. Overige vhe’s zoals bedrijfsruimten en maatschappelijk vastgoed komen niet terug in deze tabel. Ook huurder gerelateerde vorderingen zoals mutatiekosten en kosten die voortvloeien uit de eindafrekeningen service – en stookkosten komen niet in deze tabel terug.
2.8. Verleende diensten (servicekosten) Mozaïek Wonen levert een aantal servicediensten en voorzieningen tegen een kostendekkende vergoeding in de vorm van servicekosten. Eenmaal per jaar wordt, per cluster, een overzicht van kosten en betaalde voorschotten opgesteld. Dit kan leiden tot terugbetaling van teveel betaalde voorschotten, maar ook tot verhoging van het maandelijkse voorschotbedrag. Bij servicekosten gaat het voornamelijk om: verwarming (stookkosten), elektra voor portiek en galerijverlichting, liftgebruik, onderhoud tuinen, beschikbaar stellen van recreatieruimten, levering van drinkwater, huismeester en schoonhouden portieken en ramen. De kosten voor deze voorzieningen worden als voorschot bij de maandelijkse (netto) huur in rekening gebracht. In 2011 bedroegen de totale kosten afgerond € 2,1 miljoen. De meest omvangrijke zijn: Tabel 2.8.1 “Top 5” van de servicekosten (x € 1.000) 1 2 3 4 5
Stookkosten (Gas vergroend*) Schoonmaakkosten Elektra gemeenschappelijke ruimten en poorten (100% groen*) Water Glasfonds
2009 1.346 500 472
2010 1.027 416 437
2011 931 427 398
140 114
123 74
122 85
De gerealiseerde stookkosten en elektra liggen beduidend lager dan voorgaande jaren. Belangrijkste oorzaak is dat we in de Hoefs collectieve verwarmingsketels hebben vervangen door individuele. Voorts valt op dat de realisatie glasfonds iets hoger is dan in 2010 maar nog steeds fors lager ligt dan 2009. *Milieubewuste keuze: Groene inkoop Ook in 2011 is het elektra en gas 100% groen ingekocht.
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
33
Onze elektriciteit kopen wij duurzaam in bij Greenchoice. Wij kopen ons gas in bij Dong. Dit gas laten wij “vergroenen” door het inkopen van CO² certificaten. Deze certificaten worden geïnvesteerd in projecten die op duurzame wijze energie opwekken zodat de uitstoot van “onze” CO² weer geneutraliseerd wordt. 1.009 woningen worden verwarmd door zogenaamde blokverwarming. Blokverwarming wil zeggen dat er water in een centraal ketelhuis wordt verwarmd en vervolgens met behulp van circulatiepompen naar de radiatoren in de woning wordt getransporteerd. Aan de radiatoren in de woning zijn verbruikmeters gemonteerd. Deze meters registreren de hoeveelheid warmteafgifte per vertrek en dat maakt onderdeel uit van de totale verdeelsleutel. Portiek- en galerijverlichting, liften, elektrische deuropeners, kortom al het elektraverbruik in gemeenschappelijke ruimten, wordt verrekend door middel van servicekosten. Mozaïek Wonen heeft contracten met verschillende bedrijven voor het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes, entrees, trappenhuizen, liften en ruiten. Voor elk cluster geldt een werkschema waarover met de bewonerscommissie overleg plaatsvindt. In 2011 is € 0,4 miljoen aan schoonmaakonderhoud gerealiseerd.
2.9. Verkoop van woningen Bestaande bouw stand van zaken Ook in 2011 was de verkoop van woningen nodig om te kunnen blijven investeren in zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Mozaïek Wonen verkoopt woningen conform de volgende beleidsregels: • Kosten koper aan zittende huurders met bewoningsduur afhankelijke korting (2 tot 10%); • Aan zittende huurders in bepaalde gevallen met terugkoopverplichting volgens Koopgarant met korting van 25% op de koopsom en verplichte terugkoopregeling en winstdeling van 50%; • Leeggekomen woningen marktconform verkopen aan particulieren in de vrije verkoop (KK). Tabel 2.9.1 Verkoop woningen in bestaande voorraad (aantallen) Totaal 32
Gouda 29
Bodegraven 3
Moordrecht* n.v.t.
- Waarvan aan zittende huurders
3
3
0
n.v.t.
- Waarvan aan zittende huurders Koopgarant
0
0
0
n.v.t.
- Waarvan leeg verkocht, kosten koper
29
26
3
n.v.t.
- Verkocht bijzondere verkoop Aantal in 2010 verkochte woningen
0 43
0 40
0 3
n.v.t. n.v.t.
Aantal in 2011 verkochte woningen
* In Moordrecht heeft Mozaïek Wonen nog geen woningen voor verkoop gelabeld.
Tabel 2.9.2 Verkoop woningen (opbrengst) x € 1.000 Totaal 5.779
Gouda
Bodegraven
Moordrecht*
5.196
583
n.v.t.
Af: Verkoopkosten
175
152
23
n.v.t.
Af: Kosten leegstand te verkopen woningen Verkoopresultaat 2011
151 5.453
118 4.926
32 528
n.v.t. n.v.t.
Verkoopresultaat 2010
6.657
6.155
502
n.v.t.
Opbrengst verkopen bestaand bezit
* In Moordrecht heeft Mozaïek Wonen nog geen woningen voor verkoop gelabeld.
Verkoop nieuwbouw In het afgelopen jaar is een aantal nieuwbouwprojecten in de verkoop gekomen. De resultaten lopen op dit moment zeer uiteen. Hieronder een overzicht van de nieuwbouwprojecten:
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
34
Verkoopprojecten
Aantal eenheden in project
Aantal hiervan verkocht
Wachtelstraat Graafse Waard Weideveld fase 1 Weideveld fase 2 Bolwerk Totaal
6 22 9 12 28 77
7 9 11 3 30
Wachtelstraat (Gouda) Het project bestaat uit zes woningen. De woningen zijn aan de buitenzijde opgeknapt en worden casco verkocht. De werkzaamheden in de woningen zijn afgerond, het wachten is echter op de indeling van het nabijgelegen parkeerterrein. Mozaïek Wonen wil de woningen met een parkeerplaats verkopen om extra opbrengsten te genereren uit dit project. De indeling van het parkeerterrein is sinds geruime tijd onderwerp van overleg met de gemeente. Als het ontwerp voor het parkeerterrein gereed is en de vergunningen zijn verleend, kan de splitsing van het terrein in de afzonderlijke parkeerplaatsen plaatsvinden en de verkoop van woningen met een parkeerplaats verder opgestart worden. Graafse Waard (Bodegraven-Reeuwijk) De eerste fase van het verkooptraject bestaat uit een woningcomplex met 22 appartementen en 7 eengezinswoningen. Aangezien de verkoop van de eengezinswoningen niet van de grond kwam, is besloten de verkoop van deze woningen stop te zetten. De verkoop van de appartementen (met koopsommen vanaf € 239.000,-) kwam wel op gang. Er zijn in 2011 in totaal 7 duurdere appartementen verkocht. In december ging de bouw van start. Mozaïek Wonen zal de verkoop in 2012 in samenwerking met de Coresta Group B.V. voortzetten, maar wanneer de appartementen niet worden verkocht zullen deze worden verhuurd. Bij betere marktomstandigheden in de toekomst worden leegkomende woningen dan alsnog verkocht. Weideveld fase 1 (Bodegraven-Reeuwijk) Weideveld fase 1 is een Koopgarant-project met in totaal negen nieuwbouw eengezinswoningen in Bodegraven-Reeuwijk. De woningen waren in 2010 al verkocht en in het eerste kwartaal van 2011 zijn acht van de negen woningen opgeleverd aan de kopers. Eén woning werd later in het jaar verkocht en is in september 2011 overgedragen aan de koper. Weideveld fase 2 (Bodegraven-Reeuwijk) Weideveld fase 2 is een project met 12 nieuwbouw eengezinswoningen, eveneens in BodegravenReeuwijk. Op 29 april 2011 heeft de minister voor deze 12 nieuwbouwwoningen ontheffing verleend van het criterium om woningen met meer dan 10 % korting te verkopen (artikel 11c eerste lid BBSH). Mozaïek Wonen ging deze woningen namelijk verkopen met Koopgarant. Daarbij werd een korting geven van 15 % op de koopsom, die met de korting varieerde van € 187.000,- tot € 195.500,-. Daar tegenover staat dat bij terugkoop 22,5 % van de waardeontwikkeling ten goede of ten laste van Mozaïek Wonen komt. De verkoop is gestart in mei. Op 16 juni werd een verkoopavond georganiseerd voor de kandidaten. Eind 2011 waren 11 woningen verkocht en opleveringen vinden plaats in februari 2012. De makelaar is positief gestemd over de verkoop van de laatste woning. Bolwerk (Gouda) Op het Bolwerk heeft Mozaïek Wonen in september 2011 28 appartementen (de “Hofwoningen”) overgenomen van de ontwikkelaar, Ontwikkelingsmaatschappij Bolwerk B.V. Dit was essentieel voor de voortgang van de bouw van het hele project, bestaande uit 28 koopappartementen in verschillende prijsklassen, 25 huurappartementen (die Mozaïek Wonen zal verhuren), een parkeergarage, een hotel, enkele bedrijfsruimten en enkele duurdere woningen. De verkoop van de 28 woningen door de ontwikkelaar stagneerde. Na de overdracht aan Mozaïek Wonen heeft Mozaïek Wonen de verkoop overgenomen en drie duurdere appartementen verkocht. De verkoop gaat in 2012 door en ook bij dit project geldt het uitgangspunt dat niet verkochte woningen zullen worden verhuurd. In de tweede helft van 2012 wordt het complex opgeleverd.
Jaarbericht 2011
35
Mozaïek Wonen
Nieuwbouwprojecten met koop waarin Mozaïek Wonen participeert. Gouwe Akkeren (Gouda) Dit is een verkoopproject waarbij de ontwikkelaar waarmee Mozaïek Wonen samenwerkt, Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V., aan de Westerkade, Snoystraat en de Tweede Schoolstraat 67 eengezinswoningen verkoopt in de prijsklasse vanaf circa € 200.000,-. In 2010/2011 zijn door de ontwikkelaar 30 woningen verkocht. Mozaïek Wonen leverde daarbij in het jaar 2011 als grondeigenaar steeds de benodigde gronden. Mozaïek Wonen realiseert in samenwerking met de ontwikkelaar ook een naastgelegen complex met 36 huurappartementen. De eerste koopwoningen zijn eind 2011 opgeleverd. Rode Dorp (Gouda) Het project Het Rode Dorp komt in samenwerking met Dura Vermeer Bouw Leidschendam B.V. tot stand aan de Parkstraat, Noorderstraat en F. Huyckstraat. Er worden 41 eengezinswoningen gebouwd die bestemd zijn voor de verkoop en 26 eengezinswoningen die bestemd zijn voor de verhuur. De prijzen van de koopwoningen zijn vanaf € 205.000,- In 2011 heeft de ontwikkelaar zeven woningen verkocht. Mozaïek Wonen zal in 2012 de benodigde gronden leveren aan de kopers. Bovendien zal Mozaïek Wonen als “achtervang” optreden: de niet verkochte woningen zullen worden verhuurd. De bouw zal in maart 2012 van start gaan en het verkoopproject gaat in 2012 verder onder de naam “Parkwijk”. Regelgeving Verlaging overdrachtsbelasting Halverwege 2011 heeft de overheid een maatregel getroffen om de verkoop in Nederland te bevorderen. De overdrachtsbelasting die een koper moet betalen indien een woning gekocht wordt (bestaande bouw), werd tijdelijk verlaagd. De belasting is verlaagd van 6 % naar 2 %. Deze maatregel geldt tot 1 juli 2012. Hierna moeten de kopers 6 % betalen van de aankoopwaarde van de woning. De beoogde stimulans voor de verkoop ten gevolge van deze maatregel is echter uitgebleven. Nieuwe regels verkoop corporatiewoningen De voorwaarden waaronder woningcorporaties huurwoningen aan anderen dan particulieren mogen verkopen, zijn met ingang van 1 november vereenvoudigd. Corporaties hoeven bij verkoop aan eigenaar-bewoners in minder gevallen aan het Rijk om toestemming te vragen. De verantwoording volgt achteraf in het jaarverslag. Voorop staat echter dat corporaties woningen altijd eerst te koop moeten aanbieden aan zittende huurders. Winstdeling Een verandering is dat corporaties bij verkoop aan eigenaar-bewoners de minister niet langer om toestemming hoeven te vragen als zij de woning met meer dan 10% korting aanbieden. Voorwaarde is wel dat de woningen voldoen aan de voorwaarden zoals gesteld in de regeling Vervreemding woongelegenheden en dat er afspraken zijn over winstdeling. Wordt de woning binnen 10 jaar doorverkocht, dan moet de koper de korting terugbetalen aan de corporatie. Daarnaast vervalt de meldingsplicht voor situaties waarin de woning bewoond gaat worden door ouders of kinderen van de eigenaar. Fair Value tabel Daar waar de korting/winstdeling bij verkoop onder Koopgarant uit bestaand bezit voorheen anders was dan bij nieuwbouw is dat nu gelijk getrokken. Eerst was de verhouding bij Koopgarant vanuit bestaand bezit 1:2 (bijv. 25% korting, 50% waardedeling) en bij Koopgarant nieuwbouw 1:1.5 (bijv. 15% korting, 22.5% waardedeling). Per 1 novemer 2011 is de Fair Value verhouding bestaand bezit en nieuwbouw gelijk aan nieuwbouw, te weten 1: 1,5. Mozaïek Wonen verkoopt nagenoeg geen woningen uit de bestaande voorraad onder de Koopgarantconstructie. Op het moment dat dit voorkomt, passen we het koopcontract aan conform nieuw Fair Value Tabel. Complexgewijze verkoop Bij complexgewijze verkoop moet een corporatie nog steeds eerst onderzoeken of er bewoners zijn die interesse hebben om hun huis te kopen. Vervolgens moet er een openbare aanbieding komen.
Jaarbericht 2011
36
Mozaïek Wonen
Daarbij mag de corporatie verkopen tegen de actuele waarde, waarbij ook weer regels van toepassing zijn. Bij niet-DAEB hoeft de corporatie die woningen niet meer eerst aan een andere corporatie of het WIF aan te bieden. Mozaïek Wonen heeft in 2011 geen complexgewijze verkoop gehad. Taxatie of WOZ-waarde Vanaf 1 november 2011 is het mogelijk de WOZ-waarde te gebruiken voor het vaststellen van de koopprijs in plaats van een taxatierapport. Mozaïek Wonen heeft echter een voorkeur om vooralsnog uit te blijven gaan van een taxatierapport. Het belangrijkste argument hiervoor is, dat de huidige WOZwaarderingen, kijkend naar de marktomstandigheden, gemiddeld zo’n 10% te hoog zijn. Daarbij geeft een (gevalideerd) taxatierapport beduidend meer verkoopinformatie dan een WOZ-waardering en meer verkoopinformatie. Dit is voor een potentiële koper altijd aantrekkelijker. Daarbij biedt een taxatie ook voor de verkopende partij (Mozaïek Wonen dus) veel nuttige informatie, omdat een taxateur uit eigener beweging ook zaken opmerkt over de woning, die van belang zijn in verband met de verkoop. Mozaïek Wonen heeft met ingang van 1 november 2011 de bestaande taxatierapporten laten valideren. Alle verkopen na deze datum zijn voorzien van een actueel gevalideerd taxatierapport. Eerstegraads bloed- en aanverwanten van de koper gelden nu ook als eigen bewoning Corporaties mogen hun woningen verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen minimaal 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Met ingang van 1 november 2011 is bewoning door eerstegraads bloed- of aanverwanten van de koper gelijkgesteld aan eigen bewoning. De nieuwe regelgeving verruimt de mogelijkheden, maar vooralsnog maakt Mozaïek Wonen hiervan geen gebruik. Kooprecht huurders Het kabinet werkt aan een wetsvoorstel om huurders van corporatiewoningen het recht te geven hun woning te kopen. Daarvoor worden corporaties verplicht minstens 75% van hun woningen te koop aan te bieden aan de zittende huurders. Mozaïek Wonen vindt een verplichting tot verkoop van woningen veel te ver gaan. Mozaïek Wonen ondersteunt acties van Aedes tegen het kooprecht en heeft begin 2012 ook bij de gemeenten Gouda en Bodegraven-Reeuwijk haar zorgen geuit over het kooprecht. Zorgen Mozaïek Wonen • Hoe meer woningen corporaties verkopen, hoe minder woningen zij kunnen verhuren aan starters, ouderen en mensen met een laag inkomen. Dit is ook voor de Woonbond de grootste zorg. • Het gevaar is dat vooral de mooiste woningen worden verkocht. Zo krijg je wijken voor alleen de allerarmsten, terwijl corporaties juist streven naar gemengde wijken. Dat is beter voor de leefbaarheid. • Het onderhoud aan woningen wordt voor corporaties veel moeilijker. • Het wetsvoorstel heeft tot gevolg dat het aanbod op de koopwoningmarkt met 1,8 miljoen woningen toeneemt, en dat op een koopwoningmarkt die al nauwelijks draait. Momenteel staan er meer corporatie-woningen te koop dan de markt op dit moment aan kan. • Er is te weinig aandacht voor de eventuele financiële gevolgen voor nieuwe eigenaars. Het gevaar dreigt dat de kopers bij tegenslag niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen en uiteindelijk terecht komen in de schuldhulpverlening. Ook verpaupering van de wijken kan dan het gevolg zijn. • En als laatste: kooprecht doet inbreuk op het eigendomsrecht van de corporaties en de corporaties krijgen dan te maken met een toename van Verenigingen van Eigenaren in wooncomplexen waar mogelijk maar enkelen willen kopen.
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
37
3. Het kwalitatief in stand houden van het bezit Strategisch doel: Voldoende voorraad met een voldoende kwaliteit Inzet van middelen Doelstelling 2011 De begroting onderhoud voor 2011 bedraagt 18,4 miljoen euro, waarvan € 0,7 miljoen wordt uitgegeven aan het verhogen van de basiskwaliteit; € 2,6 miljoen wordt uitgegeven aan badkamer- en keukenrenovatie. € 2,6 miljoen wordt uitgegeven aan energie- besparende maatregelen € 1 miljoen wordt uitgegeven aan verbeteren uitstraling gevelreiniging/ buitenschilderwerk) € 25.000 wordt uitgegeven aan verlichting achterpaden etc.
- Planmatig verbeteren basiskwaliteit (vhe’s): * Gouda: 563 * Bodegraven: 0 - Planmatig badkamerrenovatie (vhe’s): * Gouda 145 * Bodegraven 14 - Planmatig keukenrenovatie (vhe’s): * Gouda: 350 * Bodegraven: 19 - Verbeteren Energieprestatie naar C- niveau) vhe’s: * Gouda: 2016 * Bodegraven: 88 - Verbeteren uitstraling (clusters): * Gouda: 14 * Bodegraven: 4 - Verbeteren verlichting achterpaden e.d. (clusters) * Gouda: 3 * Bodegraven: 0
Resultaten De realisatie van het onderhoud voor 2011 bedraagt 17,8 miljoen euro, waarvan € 0,6 miljoen is uitgegeven aan het verhogen van de basiskwaliteit; Planmatig verbeteren basiskwaliteit (vhe’s): * Gouda: 563 * Bodegraven: 0 € 2,3 miljoen is uitgegeven aan badkameren keukenrenovatie - Badkamerrenovatie (vhe’s): * Gouda 100 * Bodegraven 33 -Keukenrenovatie (vhe’s): * Gouda: 280 * Bodegraven: 35 € 2 milj. is uitgegeven aan energiebesparende maatregelen - Verbeteren energieprestatie naar Cniveau) vhe’s: * Gouda: 1978 * Bodegraven: 113 € 1,4 miljoen is uitgegeven aan verbeteren uitstraling gevelreiniging/ buitenschilderwerk) - Verbeteren uitstraling (clusters): * Gouda: 14 * Bodegraven: 2 € 6.000,- is uitgegeven aan verlichting bij achterpaden. - Verbeteren verlichting bij achterpaden e.d. (clusters) * Gouda: 1 * Bodegraven: 0
3.1 Onderhoud Met als uitgangspunt het Strategisch Voorraad Beleid wordt jaarlijks de MeerJaren Onderhoud Begroting (MJOB) geactualiseerd. Uit deze MJOB volgt het jaarplan voor het groot- en planmatig onderhoud. Een strategische doelstelling van Mozaïek Wonen is in 2018 een besparing op het gasverbruik ten opzichte van 2007/2008 van 20%. Dit betekent een te realiseren gasbesparing van 1,8 miljoen m³ vóór 2018. Door isolatiemaatregelen als dubbel glas, dak- en vloerisolatie te realiseren, wordt vóór 2018 een gasbesparing van 1,5 miljoen kuub verwacht. Lees hier meer over bij hoofdstuk ‘3.2 Duurzaam bouwen, onderhouden en milieu’. Realisatie onderhoud Voor 2011 was € 18,4 miljoen begroot en is € 17,8 miljoen daadwerkelijk uitgegeven. De realisatie ligt € 0,6 miljoen onder de begroting. Over de gehele linie zijn zowel voor de post onderhoud als de post activa onderschrijdingen. Binnen het niet planmatig onderhoud is een onderschrijding van € 160.000,-, binnen de post planmatig onderhoud is een onderschrijding van € 380.000,- en voor de post woningverbeteringen (activa) is een onderschrijding van € 60.000,-. De onderschrijding in het niet planmatig onderhoud is te verklaren doordat er minder contracten zijn aangegaan dan begroot. Binnen het planmatig onderhoud is de onderschrijding te verklaren door de voordelige BTW-regeling in 2011 en voordelige aanbestedingsresultaten. Aan de Burgemeester Gaarlandtsingel zijn zes woningen aan de binnenkant volledig gerenoveerd voor een totale investering van € 160.000,-. Aan de Hugo de Vrieslaan zijn vijf woningen opgeplust voor een totale investering van € 140.000,-. Dit houdt in dat deze woningen geschikt zijn gemaakt voor ouderen. Deze werkzaamheden worden bij mutatiewoningen uitgevoerd.
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
38
Basiskwaliteit In 2011 hebben in totaal 563 woningen het niveau van basiskwaliteit bereikt. Dit houdt in dat deze woningen volledig zijn voorzien van dubbel glas, de meterkast is uitgerust met aardlekschakelaar, er een aparte wasmachine aansluiting in de woning aanwezig is, de badkamer geheel is betegeld tot aan het plafond, het sanitair waterbesparend is en dat de verwarmingsinstallatie een hoogrendement installatie is. Keukens en badkamers Het doel in 2011 was om 159 badkamers en 350 keukens te renoveren. In totaal zijn er 133 badkamers en 315 keukens gerenoveerd. Dit lagere aantal is voornamelijk te verklaren doordat in de cluster Tweede H. v. Alphenstraat en het cluster Noordzijde te Bodegraven 19 keukens en badkamers minder zijn uitgevoerd. Hiernaast zijn binnen de clusters de Herenstraat en de Hoefs minder keukens uitgevoerd dan begroot. Een aantal huurders heeft zelf een keukenblok laten aanbrengen. Energiebesparende maatregelen Het doel in 2011 was om € 2,6 miljoen aan energiebesparende maatregelen uit te geven. In 2011 hebben we totaal € 2 miljoen uitgegeven aan energiebesparende maatregelen waaronder € 1,2 miljoen aan dubbel glas, € 0,3 miljoen aan verwarmingsketels, € 0,2 miljoen aan vloerisolatie en € 0,1 aan dakisolatie. De clusters waarbinnen energiebesparende maatregelen waren begroot, zijn deze uitgevoerd. De begrote posten voor het aanbrengen van dubbel glas vielen lager uit. Hiernaast is bij de aanbesteding voor het aanbrengen van cv-ketels een positief aanbestedingsresultaat behaald. Gevelonderhoud, verbeteren uitstraling Het doel in 2011 was om € 1 miljoen te besteden aan de verbetering van de uitstraling van diverse clusters. In 2011 is uiteindelijk € 1,4 miljoen uitgegeven aan de verbetering van de uitstraling van diverse clusters. In 2011 stonden de clusters gelegen op en rondom de Turfsingel te Gouda centraal. Achterpaden/verlichting Het doel in 2011 was om bij drie clusters achterpadverlichting aan te brengen. Hiernaast is achterpadverlichting aangebracht bij cluster 0358 Symphonielaan voor een investering van € 6.000,-. Hiernaast is binnen het planmatig onderhoud € 80.000,- geïnvesteerd in het verbeteren van achterpaden. Tabel 3.1.1 Alle onderhoudsuitgaven en verbeteringen gespecificeerd naar soort (x € 1.000 - deze afronding veroorzaakt in deze tabel soms kleine verschillen in optellingen)
Soort onderhoud: Meldingsonderhoud woningen Meldingsonderhoud woonomgeving Mutatieonderhoud Preventief onderhoud Service-abonnement Kleine herstellingen (SKH) Totaal niet cyclisch/niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud woonomgeving Planmatig woningonderhoud Totaal cyclisch/planmatig onderhoud Totale onderhoudsuitgaven Investeringen/verbeteringen Woningverbetering / woonomgeving Woningverbeteringen bij mutatie en incidenteel Woningverbetering bij planmatig onderhoud Totaal investeringen/verbeteringen Totaal uitgaven onderhoud en verbetering/investeringen
2.145 151 1.162 1.052
1.722 134 811 862
Bodegraven 2011 422 18 349 188
84
68
4.595
Totaal 2011
Gouda 2011
Moordrecht 2011
Totaal 2010 1 0 2 2
2.114 114 1.284 1.166
16
0
82
3.597
993
5
4.760
1.480 7.146 8.626 13.221
1.411 6.596 8.007 11.604
69 550 619 1.612
0 0 0 5
205 5.293 5.498 10.258
0
0
0
0
0
550
430
120
0
598
4.077
3.854
222
0
4.295
4.626
4.284
342
0
4.893
17.846
15.888
1.954
5
15.151
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
39
Verbeteringen In 2011 bedragen de onderhouds- en verbeteringsuitgaven ruim € 17,8 miljoen. € 4,6 miljoen hiervan is besteed aan woningverbetering. Hieronder worden onder andere verstaan; - levensduurverlengende maatregelen in diverse clusters (€ 1,5 miljoen) - aanbrengen dubbel glas (€ 1,2 miljoen) - renovatie badkamers (€ 1,1 miljoen) - plattegrondwijziging/opplussen (€ 0,3 miljoen) - aanbrengen vloerisolatie (€ 0,2 miljoen) - aanbrengen dakisolatie (€ 0,1 miljoen) Planmatig onderhoud € 8,6 miljoen is besteed aan cyclisch (planmatig) onderhoud waarvan; - gevelonderhoud / schilderwerk (€ 3,4 miljoen) - verbeteren uitstraling gevels (€ 1,5 miljoen) - keukenrenovaties (€ 1,1 miljoen) - dakvervanging en onderhoud (€ 0,9 miljoen) - funderingsherstel (€ 0,6 miljoen) - vervangen verwarmingsketels (€ 0,3 miljoen) * - rioolwerkzaamheden (€ 0,3 miljoen) - liftonderhoud (€ 0,2 miljoen) - saneren asbest (€ 0,1 miljoen) * Milieubewuste keuze: - Alle nieuw geplaatste verwarmingsketels zijn hoog rendement installaties. Groot en planmatig onderhoud Jaarlijks wordt de Meer Jaren Onderhoud Begroting (MJOB) geactualiseerd. Uit deze MJOB volgt het jaarplan voor het groot- en planmatig onderhoud. Tabel 3.1.2 Groot en planmatig onderhoud, de omvangrijkste werken in 2011 (x € 1.000) Cluster
Complexnaam
0155
Hoefs
0203 0059/0060 0104 0359 0204
Gloriantplantsoen Turfsingel Immergroen Sonatepad Albert Plesmanplein
1031 1019
Pr. Bernhardstraat D. Bavolaan
1029
Noordzijde
Kosten Gouda
Omschrijving werkzaamheden Gevelonderhoud en renovatie van badkamers en keukens Levensduurverlenging cluster (diverse werkzaamheden) Gevelonderhoud Gevelonderhoud Funderingsherstel Gevelonderhoud
2.956 1.749 1.375 882 644 440 Bodegraven
Dakvervanging Gevelonderhoud Levensduurverlenging cluster (diverse werkzaamheden)
232 167
165 Moordrecht Geen planmatig onderhoud in de 27 woningen uit 2007, eerste onderhoudsproject staat gepland in 2015
Bad
Ke u k e n
Gevel
HR++
Gevel
Dak
Milieu
Cluster T-0155-A – De Hoefs (Gouda) In 2011 hebben we het laatste onderhoud uitgevoerd van een drie jaar lopend project in de Hoefs. In 2011 hebben we de kleurwijziging van de resterende woningen doorgevoerd. Ook hebben we tijdens dit schilderwerk diverse onderhoudswerkzaamheden gecombineerd zoals divers reinigingswerk aan de grind betonnen gevelelementen, het vervangen van draaiende delen, saneren van houtrot, het
40
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
aanbrengen van isolatieglas, het vervangen van alle lichtkoepels en het isoleren van de begane grond vloeren.
Naast de werkzaamheden aan het exterieur die in 2011 in de wijk centraal stonden, zijn er ook nog de resterende badkamers en keukens vervangen.
Cluster T-0203-A – Gloriantplantsoen Cluster levensduurverlenging (Gouda) toilet
Gevel
HR++
Milieu
Gevel
Dak
Lift
CV
T e rre in
Dit cluster maakte deel uit van de heroverweging van 8 clusters. Binnen het Gloriantplantsoen hebben we isolerende maatregelen genomen aan de daken en gevels, de daken zijn hiernaast voorzien van een nieuwe dakbedekking, we hebben isolatieglas geplaatst waar het nog niet aanwezig. We hebben de toiletten vervangen, de kozijnen geschilderd en de galerijen voorzien van een nieuwe afwerklaag.
Cluster T-0059-A/ T-0060-A – Turfsingel (Gouda)
Gevel
Gevel
In 2011 hebben we de uitstraling van de Turfsingel en omgeving in positieve zin verbeterd. Het aanpassen van het gevelbeeld stond centraal in deze aanpak. Door middel van kleurwijziging, het keimen van de gevels, vervangen van enkele kozijnen en het toepassen van daklijsten en ornamenten hebben we ons doel bereikt.
Jaarbericht 2011
41
Mozaïek Wonen
Gevel
Cluster T-0104-A – Immergroen (Gouda)
HR++
De kozijnen van dit cluster waren toe aan een schilderbeurt. Hiernaast hebben we tijdens het schilderwerk de houtrot gesaneerd en de aanwezige houtrolpillen verwijderd. Ook zijn de kozijnen en draaiende delen voorzien van isolatieglas.
Ke uk e n
Gevel
Cluster T-0359-A – Sonatepad (Gouda) Uit een in 2010 gehouden onderzoek is gebleken dat funderingsherstel noodzakelijk was. Hierdoor zijn we in 2011 begonnen met het funderingsherstel. Nadat alle herstelwerkzaamheden aan de fundering zijn afgerond, wordt de begane grondvloer opnieuw ingedeeld inclusief de keuken. Ge vel
HR ++
Ge ve l
Da k
Lift
Cluster T-0204-A – A. Plesmanplein (Gouda) Binnen dit cluster is al het hout- en betonwerk geschilderd. Hierbij moet men denken aan de houten kozijnen en de betonnen balkonplafonds. De kozijnen aan de achtergevel zijn voorzien van isolatieglas. Ook zijn de trappenhuizen aan de binnenzijde voorzien van een nieuwe verflaag. Daarnaast zijn er diverse scheuren in het metselwerk hersteld. Hiernaast is het dak voorzien van een nieuw dakbedekking en is er noodzakelijk preventief onderhoud uitgevoerd aan de lift. Dak
Cluster T-1031-A – Pr. Bernhardstraat (Bodegraven) Het isolatiepakket van het platte dak van dit cluster is losgekomen van de ondergrond. Ook is er in de winterperiode inwendige condensatie waardoor plaatselijk de isolatie met vocht is verzadigd. We hebben om deze redenen het dak vervangen. Bovendien zijn er nieuwe zonnecollectoren aangebracht.
Jaarbericht 2011
42
Mozaïek Wonen
Gevel
Gevel
Cluster T-1019-A – 1672-laan e.o. (Bodegraven)
Dit cluster bestaat totaal uit 113 woningen. In 2011 hebben we 52 woningen geschilderd. Naast de houten kozijnen inclusief draaiende delen zijn ook de ispo-gevels voorzien van een nieuwe verflaag. Ook is het slechte voegwerk van de bergingen vervangen.
Cluster T-1029-A – Noordzijde (Bodegraven) Cluster levensduurverlenging
Bad
Ke uk e n
Gevel
HR++
CV
MV
Dak
Binnen de Noordzijde hebben we de badkamers en keukens gerenoveerd. Ook zijn er cv ketels aangebracht en alle woningen voorzien van een mechanische ventilatie. Tot slot hebben we de kozijnen geschilderd, het nog aanwezige enkel glas vervangen voor isolatieglas en de voordeuren vervangen.
Jaarbericht 2011
43
Mozaïek Wonen
3.2. Duurzaam bouwen, onderhoud en milieu Een strategische doelstelling van Mozaïek Wonen is in 2018 een besparing op het gasverbruik ten opzichte van 2007/2008 van 20%. Dit betekent een te realiseren gasbesparing van 1,8 miljoen m³ vóór 2018. Door isolatiemaatregelen als dubbel glas, dak- en vloerisolatie te realiseren, wordt vóór 2018 een gasbesparing van 1,5 miljoen kuub verwacht. Milieubeleidsplan In 2009 is het milieubeleidsplan van Mozaïek Wonen vastgesteld. Dit milieubeleidsplan heeft onder andere geresulteerd in projectmatige isolatiemaatregelen in het oudere woningbezit van Mozaïek Wonen. Naast de in 2011 uitgevoerde projecten worden ook de komende jaren deze maatregelen, zoals isoleren van daken en vloeren en het aanbrengen van dubbel glas, uitgevoerd. Programma van Eisen (PVE) Mozaïek Wonen heeft een PVE opgesteld welke zowel bij nieuwbouw als onderhoud wordt toegepast. In dit PVE zijn duurzame materialen voorgeschreven. Op deze manier is duurzaamheid als het ware in het proces ‘ingebakken’ waardoor Mozaïek Wonen als vanzelf duurzaam bouwt en onderhoudt. Duurzaam bouwen 2011 De nieuwbouwprojecten van Mozaïek Wonen hebben een EPC van 0,72. De gemeente Gouda heeft als eis dat we 10% lager zitten dan de wettelijke eis van 0,8. Aan de hand daarvan bouwen we te allen tijde een duurzaam / energiezuinig gebouw met een A+/ A++ label. In de nieuwbouw wordt, zoals hierboven al omschreven is, het PVE van duurzame materialen gebruikt. Voor het Rode Dorp is als proef het toetsingskader/ sturingsmethodiek GPR gebouw® toegepast (www.gprgebouw.nl). De gemeente Gouda heeft ook hierin aangegeven dat we op het gebied van energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde minimaal een 7,2 moeten scoren. Duurzaam onderhoud 2011 In 2011 heeft Mozaïek Wonen een gasbesparing van circa 270.000 kuub gerealiseerd, dit door het aanbrengen van isolatiemaatregelen (circa 180.000 kuub) en door het vervangen van verwarmingsinstallaties (90.000 kuub). Er zijn in 2011 in het kader van duurzaamheid diverse onderhoudsprojecten uitgevoerd, zoals: • Het aanbrengen van waterbesparend sanitair; • Oude CV-ketels vervangen door HR-ketels; • Upgraden warmtepompinstallatie (aanbrengen zonnecollectoren); • Plaatsen van nieuwe kozijnen, ramen en deuren gemaakt van hout met FSC-keurmerk; • Dakisolatie en vloerisolatie van hoogwaardig isolatiemateriaal; • Het aanbrengen van dubbele beglazing (zonder huurverhoging voor de bewoner).
Tabel 3.2.1 Toepassing van energiebesparende en milieubeschermende maatregelen (in aantal woningen)
Waterbesparende douchekoppen Waterbesparende stortbakken Nieuwe HR combi ketels Woningen 100% voorzien van dubbel glas
Totaal 2011 133 172 398 1278
Gouda
100 145 268 1148
Bodegraven 33 127 130 130
Moordrecht 0 0 0 0
Totaal 2010
127 86 394 469
Jaarbericht 2011
44
Mozaïek Wonen
4. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil in alle openheid opereren samen met de belanghouders. Inzet van middelen Doelstelling 2011 Resultaten Jaarlijks worden volumeafspraken / prestatieafspraken geëvalueerd en zo nodig geactualiseerd. Daarnaast actualiseren we jaarlijks het strategische voorraadbeleid. Beiden op basis van (geactualiseerd) marktonderzoek en in overleg met Gemeente Gouda en Bodegraven, huurdersvereniging en bewonerscommissies.
- 3 themabijeenkomsten met huurdersvereniging
-Verschillende themabijeenkomsten o.a. huurbeleid, opgave en bedrijfsplan 2012
- 3 complexschouwen
- complexschouwen : > 10
- Ontwikkelen visie MW op wijze waarop MW haar stakeholders betrekt bij haar strategie- en beleidsvorming.
- Met verschillende stakeholders themabijeenkomst
In 2011 zet Mozaïek Wonen € 178.500 in op transparante verantwoording, openheid en het betrekken van stakeholders bij het ontwikkelen van haar strategie en beleid, t.w.: * Communicatiebudget: € 88.500 * Bewonersparticipatie: € 10.000 * Huurdersverenigingen: € 80.000
- Geactualiseerde prestatieafspraken met gemeente BodegravenReeuwijk
- In december 2011 gestart met PA Bodegraven-Reeuwijk
4.1. Periodiek overleg met huurdersverenigingen, de Koepel en bewonerscommissies In 2011 heeft de directie van Mozaïek Wonen in totaal zesmaal overleg gevoerd met de huurderskoepel en haar gezamenlijke adviseur. In 2011 heeft een beperkte bestuurswisseling plaatsgevonden bij beide huurdersverenigingen. Jaarlijks wordt de adviesagenda aan het begin van het kalenderjaar in overleg met de koepel vastgesteld. De huurdersverenigingen Daarnaast hebben met de besturen van beide huurdersverenigingen vier tot zes lokale overleggen plaatsgevonden waarin voornamelijk de lokale aangelegenheden, (plan)ontwikkelingen en soms ook klachten zijn besproken. Een afgevaardigde van het bestuur van Beter Wonen Gouda is nauw betrokken geweest bij de frequente overleggen die zijn gevoerd met de bewonersdelegatie Sonatepad in het kader van het preventief funderingsherstel van dit cluster, bij overleg met bewonerscommissie Rotondeflat in verband met het verbeteren van de samenwerking en initiatiefgroep De Hoefs in verband met het vraagstuk rond het energieverbruik. In Bodegraven heeft de huurdersvereniging zich gericht op de dienstverlening, de woonruimteverdeling en de nieuwbouw. De bewonerscommissies De gestructureerde overleggen met de bewonerscommissies hebben in het eerste kwartaal plaatsgevonden. De wensen van de bewonerscommissies ten aanzien van het planmatig onderhoud aan de woningen zijn geïnventariseerd. In de meeste gevallen worden wensen zoveel als mogelijk meegenomen in de bestaande onderhoudscycli. In 2011 is verder geïnvesteerd om nieuwe bewonerscommissies op te richten. Dit heeft geleid tot de (her)oprichting van een tiental bewonerscommissies. Het blijkt steeds opnieuw geen sinecure om huurders te activeren voor hun complex, straat, buurt of wijk. Daarom worden vooral ook de ‘informele contacten’ gekoesterd. Deze niet gedwongen participatie leidt in sommige gevallen tot meer cohesie en resultaat.
Jaarbericht 2011
45
Mozaïek Wonen
Tabel 4.1.1 Overzicht overlegonderwerpen tussen huurderskoepel en Mozaïek Wonen Onderwerp Strategiewijziging Burgemeester Gaarlandtsingel Evaluatie vervallen voorinspectie Nader onderzoek functioneren VvE’ s
Advies Huurdersvereniging Sloop/nieuwbouw verdient voorkeur. Koepel vraagt aandacht voor borging leefbaarheid. Geen
Resultaat Eerder ingenomen standpunt MT (verlengen levensduur) gehandhaafd. Eind 2011 akkoord.
Duidt op belang tussen contact VvE-bestuur en bewonerscommissie
Project organisatieontwikkeling
N.v.t.: informerend van aard
Huurbeleid 2011
Geen inhoudelijk advies, akkoord met voorgestelde en toegelichte beleidslijn Abonnementskosten als welkomstcadeau voor rekening Mozaïek Wonen
Contacten worden gestimuleerd en vinden in geval van aanwezigheid bewonerscommissie plaats. De huurderskoepel is in ieder overleg geïnformeerd over de stand van zaken. Implementatie conform voorstel Mozaïek Wonen
Jaar gratis lidmaatschap leden huurdersverenigingen Agenda overleg
Woonwijzer Jaarrapportage 2010
Vooroverleg over de agenda om te voorkomen dat in de agenda al mededelingen door Mozaïek Wonen worden verwoord. Redactionele check koepel op leesbaarheid en duidelijkheid. Alleen op verzoek papieren versies verstrekken.
Woon Service Punt
Geografische kennis Bodegraven voldoende borgen
Woningbalans / SVB
Gescheiden adviezen beide huurdersverenigingen
Verkiezingen bewonerscommissies
Geen voorkeur, laagdrempelig houden.
Bedrijfsplan 2012
Geen inhoudelijk advies. Suggestie om bij voorgenomen 6 verkoop dit vroegtijdig aan zittende huurders aan te geven Verbetersuggesties aangereikt
Uitkomsten (waarderings)onderzoeken en enquêtes
Besluit over laatste voorstel koepel om ledenmutaties in rekening te brengen moet nog plaatsvinden Vooroverleg voor definitieve verzending agenda
Input overwegend overgenomen in definitieve versie Voorgenomen beleid was er al op gericht om de jaarrapportage verder te digitaliseren. Geen aanleiding voor interne organisatorische aanpassingen. Wel zijn ervaren collega’s ingezet om versneld kennis (in brede zin) over te dragen. Overwegend consensus. Incidenteel nadere toelichting op onderdelen (bv milieuinvesteringen). Geen wijzigingen in woningbalans / SVB doorgevoerd. Meenemen in evaluatie samenwerkingsovereenkomst en ontwikkelen “spoorboekje”. Suggestie wordt meegenomen in verdere besluitvorming ter zake Verbeteren klantgerichtheid met stip op plaats één in bedrijfsplan 2012
Jaarbericht 2011
46
Mozaïek Wonen
4.2. Overleg met belanghouders5 Ook in 2011 heeft Mozaïek Wonen haar belanghouders intensief betrokken bij haar strategie- en beleidsvorming. O.a. heeft Mozaïek Wonen voor het bedrijfsplan 2011 de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Moordrecht, de huurderskoepel en de ondernemingsraad geconsulteerd. Ook het jaarverslag 2010 is met deze partijen besproken. Daarnaast evalueren en actualiseren we samen met gemeenten en partners jaarlijks de prestatieafspraken met de gemeenten waarin wij werkzaam zijn.
5
Voor een uitgebreider overzicht over hoe Mozaïek Wonen haar belanghouders betrekt bij haar strategie- en beleidsvorming wordt verwezen naar hoofdstuk 9 Governance.
Jaarbericht 2011
47
Mozaïek Wonen
5. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil een grote bijdrage leveren aan de stedelijke vernieuwing en leefbaarheid in Midden-Holland, natuurlijk vooral in Gouda, Bodegraven en Moordrecht. Inzet van middelen Doelstelling 2011 Resultaten Geraamde uitgaven in 2011 in het kader van leefbaarheid ten gevolge van aankopen: € 1,3 miljoen. In 2011 investeren we € 1,3 miljoen aan individuele en wijkgebonden sociale en fysieke leefbaarheidprojecten en – activiteiten: Wijkgebonden: € 127.000 Individueel € 1 miljoen waarvan • In Gouda: € 975.000 • In Bodegraven: € 67.000 Van de totale personele kosten is € 573.000 direct aan leefbaarheidsactiviteiten toe te rekenen. Bijdrage MW aan citymarketing Gouda: € 25.000
- Implementatie gebiedsovereenkomst Korte Akkeren * Verwervingen: 12 * Uitwerken en aanbesteden: - Multi Functionele Accommoda tie centrum Korte Akkeren - Wachtelstraat - Erasmusstraat - Kon. Wilhelminaweg. * Onderzoek en uitwerken: - Gunningmavo - Gevels Turfsingel - Actualiseren en uitvoeren wijk thema’s - Eigen wijkvisies - Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad: 11 panden verbouwd en afgezet. - Leefbaarheidsfonds: € 100.000 - In 2 complexen woonafspraken - Portiekportiers operationeel. - Concrete acties uitgewerkt in plan van aanpak citymarketing - Voldoende en breed draagvlak voor citymarketing
- Concept gebiedsovereenkomst Korte Akkeren gereed - Verwervingen 2 - MFA: nog niet gerealiseerd - Wachtelstraat: plannen goedgekeurd - Erasmusstraat: aangekochte panden gesloopt. - Kon. Wilhelminaweg: Verkoop grond begin 2012 - Gunning Mavo: loopt - Gevels Turfsingel: gerealiseerd - Wijkthema’s gerealiseerd - Eigen wijkvisies:gestart -OMB: deels gerealiseerd
- € 82.000 uitgegeven - Niet gerealiseerd - Niet gerealiseerd - Afspraken gemaakt - Niet gerealiseerd
5.1. Criteria voor investeren in leefbaarheid Mozaïek Wonen is gebaat bij levensvatbare kernen. Dat geldt zowel voor Gouda, als ook voor Bodegraven en, in geringe mate, voor Moordrecht. In Moordrecht is het woningbezit zo gering en jong dat hier op dit gebied nog geen activiteiten zijn ontwikkeld. Gouda en Bodegraven kennen ieder een eigen methodiek en systematiek. Mozaïek Wonen maakt hierbij onderscheid tussen fysieke investeringen en sociale investeringen. Een fysieke investering (niet-planmatig onderhoud of planmatig onderhoud) wordt geoormerkt onder ‘leefbaarheid’ als: de investering een verbetering van de kwaliteit buiten de woning tot gevolg heeft, met uitzondering van de onderhoudscycli die volgen op die investering. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen: • Groen (bijvoorbeeld: herinrichting, aanleg e.d. en niet het snoeien en maaien want dat is onderhoud); • Verbetering uitstraling (met name ook van gebouwen/woningen: bijvoorbeeld vervangen trespa, verbeteren gevelaanzicht, upgraden van entrees. Het gaat dus niet om een reguliere schilder- of schoonmaakbeurt); • Veiligheid (bijvoorbeeld: afsluiten / compartimenteren achterpaden, poortverlichting, afsluiten portieken, camera’s, Mosquito’s); • Openbare ruimte (bijvoorbeeld: parkeervoorzieningen, speeltuin, voetbalkooi, ontmoetingsruimte); • Zorg (bijvoorbeeld: scootmobielruimte, toegankelijk maken complex en omgeving, plaatsen of verruimen lift, bankje, videofoon, slimme sloten ivm alarmering);
48
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Sociale investeringen hebben vooral betrekking op welbevinden, sociale cohesie, veiligheidsbeleving, mate van participatie, status op de maatschappelijke ladder, etc. De afwegingscriteria die Mozaïek Wonen hanteert om te investeren in leefbaarheid in brede zin vallen op hoofdlijnen te onderscheiden in de mate waarin die investeringen: • bijdragen aan maatschappelijke acceptatie en het verbeteren van het imago van Mozaïek Wonen; • bijdragen aan het bevorderen van de sociale cohesie op cluster-, straat-, buurt- of wijkniveau; • bijdragen aan het verbeteren van de veiligheid(sbeleving) van onze huurders in en/of om onze clusters; • bijdragen aan (het vergroten van) de maatschappelijke betrokkenheid van onze klanten; • bijdragen aan het verbeteren (van de uitstraling) van ons woningbezit of de directe omgeving daarvan. Tabel 5.1.1 Leefbaarheid: overzicht van beleidsmatige en ondersteunende activiteiten Gebiedsgerichte aanpak
•
•
• • Planning / af- • stemming van investeringen • Differentiëren
•
Veiligheid verbeteren
•
Actieve wijkaanpak
• • •
Participatie bevorderen
•
•
• •
In Bodegraven is in 2011 in samenwerking met de gemeente een start gemaakt met buurtgesprekken. Deze hebben in Noord geleid tot een aantal buurtgesprekken en vervolgacties die in 2012 verder gestalte zullen krijgen. In Gouda zijn de wijknetwerken conform afspraak gevoerd en is waar nodig in samenwerking met de ketenpartners een aantal bewonersavonden georganiseerd. De interne gebiedsgerichte overleggen hebben plaatsgevonden. Er heeft een aantal informatieavonden plaatsgevonden in het kader van sloop / vervangende nieuwbouw. In de concept Gebiedsovereenkomst Korte Akkeren zijn afspraken gemaakt met de gemeente Gouda over de benodigde acties en inzet van middelen. Jaarlijks vindt overleg plaats tussen Vastgoed en de gemeente over planning van ingrepen in voorraad en openbaar gebied. In Korte Akkeren zijn sociale huurwoningen deels vervangen door koopwoningen. In 2011 heeft Mozaïek Wonen in samenwerking met de netwerkpartners planmatig en ook in samenspraak met bewoners(commissies) activiteiten uitgevoerd die betrekking hebben op het verbeteren van de veiligheid. Dit betreft voornamelijk het aanbrengen van poort- en extra verlichting en camera’s. Bij alle ketenpartners (politie, gemeente en Factor-G) hebben zich in 2011 personele wisselingen voorgedaan. De uitvoering van de wijkjaarprogramma’s heeft hier niet onder geleden. In sommige buurten is in overleg de samenwerking juist geïntensiveerd omdat de situatie daar aanleiding toe gaf of omdat dit de kans op groter succes bevorderde. In 2011 heeft het JSO in opdracht van Mozaïek Wonen het onderzoek naar hoe de participatie van met name huurders van allochtone origine te bevorderen, in de kernen Gouda en Bodegraven uitgevoerd. Dit heeft onder meer geleid tot een expertmeeting waarin de bevindingen werden gedeeld. De conclusie (zeg wat je doet en doe wat je zegt; maak gebruik van het netwerk en sleutelfiguren) werd breed gedeeld. In 2011 is een aantal bewonerscommissies opgericht en heeft een aantal bewonerscommissies door een nieuwe samenstelling een herstart kunnen maken. In een aantal gevallen hebben oorspronkelijke ‘klachten’ geleid tot een informele, maar ook structurele samenwerking. Mozaïek Wonen heeft ook in 2011 financiële ondersteuning gegeven aan projecten als Gouda Bruist. Op initiatief van onder meer Mozaïek Wonen kenmerkt 2011 zich bovendien als het jaar dat ook op wijkniveau (Gouda Oost) dit instrument is ingezet.
49
Jaarbericht 2011
Activiteiten stimuleren
•
Mozaïek Wonen
Het leefbaarheidsfonds van Mozaïek Wonen is ook in 2011 op veel manieren kenbaar gemaakt en gepromoot.
5.2. Wijkontwikkeling Gebiedsovereenkomst Korte Akkeren Besloten is om met de ondertekening van de gebiedsovereenkomst Korte Akkeren te wachten tot er een besluit ligt rond de Multi Functionele Accommodatie. Er is wel overeenstemming bereikt tussen de gemeente Gouda en Mozaïek Wonen over de gebiedsovereenkomst. De gevels aan de Turfsingel zijn voorspoedig en met zeer goed resultaat aangepakt. De aangekochte panden aan de Erasmusstraat zijn inmiddels gesloopt en de tijdelijke inrichting is een feit. In december 2011 zijn de sloopwerkzaamheden van de panden naast de Jan Ligthartschool (Pizza Spidi-locatie) afgerond. De plannen met betrekking tot de tijdelijke parkeervoorziening en de planontwikkeling aan de achterzijde van de Wachtelstraat zijn door de gemeente goedgekeurd. De planning van de sloop van de panden aan de achterzijde van de Wachtelstraat is in 2012 (vanwege RO-procedure). De verkoop van stukken grond aan de Erasmusstraat en Koningin Wilhelminaweg wordt begin 2012 afgerond. Verwervingen 2011 Verwerving van bestaande panden is soms nodig om de voorgenomen nieuwbouw te kunnen ontwikkelen of de leefbaarheid te bevorderen. In 2011 heeft Mozaïek Wonen de volgende aankoop gedaan: Op 15 juli 2011 heeft Mozaïek Wonen het eigendom verworven van het pakhuis aan de Prins Hendrikstraat 157. Mozaïek Wonen had het pand van een particulier gekocht. De overdracht vond plaats in het kader van plannen voor de wijkontwikkeling in Korte Akkeren. De koopsom bedroeg € 21.000,-, vermeerderd met 6 % overdrachtsbelasting. Op 17 juni 2011 is de woning Erasmusstraat 6 te Gouda (Korte Akkeren) aan Mozaïek Wonen geleverd. De koopsom bedroeg € 134.000, kosten koper. Deze woning is de laatste van een rijtje woningen dat Mozaïek Wonen in de loop van een lange reeks jaren heeft verworven. Inmiddels zijn al deze woningen gesloopt. De aldus vrijgemaakte grond wordt begin 2012 als bouwkavel met bouwverplichting verkocht aan een daartoe geselecteerde ontwikkelende aannemer. Op deze manier zal aan de westzijde van het daar te realiseren Erasmusplein een bouwplan worden gerealiseerd. Na sloop van een appartementengebouw aan de noordzijde van dit plein zal dit plein rechtstreeks grenzen aan de Turfmarktsingel. Hierdoor levert Mozaïek Wonen een wezenlijke bijdrage aan de herstructurering van Korte Akkeren. OntwikkelingsMaatschappij Binnenstad Gouda (OMB) In 2011 zijn alle zes de verkoopwoningen aan de Cappenersteeg verkocht en opgeleverd. De kapperszaak aan de Wilhelminastraat is al volop in gebruik. De gevels van de panden aan de Rozendaal 15, 17, 19 en 23 worden gerenoveerd. Onderzocht wordt op welke manier de renovatie van de verloederde panden aan de Wilhelminastraat 15/17 en 19/21 opgepakt kan worden. De OMB maakt deel uit van de focusgroep flankerend beleid. Deze groep moet de noodzakelijke initiatieven richting de gemeente aangeven, die nodig zijn om vanuit de binnenstad voldoende tegenwicht tegen de ontwikkelingen van ca. 18.000 m2 winkeloppervlakte aan de zuidelijke spoorzone te bieden.
5.3. Citymarketing Momenteel is er nog geen sprake van een breed gedragen citymarketing voor Gouda. De mede door Mozaïek Wonen betaalde citymarketeer richt zich vooral op de Binnenstad van Gouda. De intentie om zich in te zetten voor het (gezamenlijk) beter organiseren van de communicatie over Gouda (inclusief visie en projecten) is bij alle partijen aanwezig, maar de samenwerking kan nog beter.
Jaarbericht 2011
50
Mozaïek Wonen
5.4. Woongedrag en buurtbetrokkenheid 5.4.1. Actieve wijkaanpak Wijkaanpak staat in Gouda voor een manier van werken in de dertien wijken waarbij de vragen van bewoners centraal staan. De wijkteams van bewoners, de twee Goudse woningcorporaties, Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland, de politie, welzijnsorganisatie Factor-G en de diverse afdelingen van de gemeente Gouda werken samen aan de verbetering van de woon- en leefomgeving in de wijken. Het team wijkaanpak van de gemeente structureert en coördineert deze aanpak. Sinds 2008 is mede op initiatief van Mozaïek Wonen gestart met een nieuwe werkwijze. Deze nieuwe werkwijze zorgt ervoor dat de partners nog gestructureerder samenwerken. Per wijk is in 2009 een gezamenlijke wijkanalyse en een wijkvisie gemaakt. Hierin staan de belangrijkste gegevens en aandachtspunten voor die wijk. In de wijkvisies zijn keuzes gemaakt voor de gebieden waarop men zich wil inzetten in de komende jaren. Op basis hiervan zijn voor de wijken wijkjaarprogramma’s gemaakt. Ook de inbreng van Mozaïek Wonen is hier vanzelfsprekend in verwerkt. Die bijdrage richt zich niet zozeer op het planmatig onderhoud en projectontwikkeling, als wel bijdragen aan leefbaarheid, sociale cohesie en veiligheid in brede zin. 5.4.2. Buurtbeheer In Bodegraven is op initiatief van Mozaïek Wonen in 2011 een start gemaakt met de buurtgesprekken. Met name in Noord druppelden signalen binnen dat de leefbaarheid steeds verder onder druk kwam te staan. Door personele wisselingen binnen het ambtelijk apparaat is enige vertraging ontstaan in het doorpakken van opgestarte initiatieven. Dit zal hopelijk in 2012 een vervolg gaan krijgen. In Gouda is een verschuiving zichtbaar van de overlast in de buurten. Zo is het in Korte Akkeren opvallend rustig en is de overlast in het bijzonder Goverwelle-West (Getijmolenerf, winkelcentrum Goverwelle e.o.) fors toegenomen. Dit heeft onder meer geresulteerd in een verdere uitbreiding van het cameratoezicht rondom het winkelcentrum. Opvallend is wel, dat de evaluatie van tijdelijke maatregelen die door de gemeente op basis van klachten worden genomen – waaronder het afsluiten van bruggetjes – doorgaans op wijkniveau dreigen te worden genomen. Mozaïek Wonen heeft erop aangedrongen om dit steeds vanuit een hoger perspectief te blijven doen. De flexibele uren van de huismeesters worden ingezet in die clusters waar de leefbaarheid onder druk komt te staan. Het gaat dan voornamelijk om extra handhaving op schoon, heel en veilig. In 2011 is consensus bereikt tussen de partners in Gouda Oost om in 2012 daadwerkelijk met het project ‘Portiekportiers’ aan de slag te gaan. In 2011 is bovendien intern overleg gevoerd en consensus bereikt over de noodzaak tot uitbreiding van de capaciteit voor de handhaving van schotelantennes, tuinen, schuttingen et cetera. Dit zal in 2012 zijn beslag krijgen. 5.4.3. Huismeesters en flatconciërges In 16 clusters - Marathonlaan en omstreken, Rotondeflat, Savelberghof, Walraven van Halllaan, De Jonker, Videna, Gloriantplantsoen, Hoefs, Turfsingel en omstreken, Ridder van Catsweg, Eendrachtsweg - zijn parttime huismeesters werkzaam. Hun hoofdproduct is “leefbaarheid”. In 2011 hebben de huismeesters een cursus sociaal huismeester gevolgd. Hierdoor kunnen zij meer problemen zoals overlast, zelf oplossen of ervoor zorgen dat de juiste persoon of instantie wordt ingeschakeld. Daarnaast spreken huismeesters bewoners aan op eventueel ongewenst gedrag. Uiteraard bewaken ze de leefbaarheid en veiligheid in de wijk en zorgen ze voor een schone omgeving rond de woningen. Ook begeleiden ze vertrekkende en nieuwe bewoners bij mutatie en verwelkomen ze nieuwe bewoners. Problemen als vervuiling en hangjeugd worden met netwerkpartners opgepakt en er wordt actie ondernomen om dit te verbeteren. In enkele complexen maken wij gebruik van zogenoemde flatconciërges (bewoners van het desbetreffende complex). In Gouda Oost vallen deze conciërges onder het project R&M/ Factor-G.
51
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
In de overige complexen worden de flatconciërges door de opzichters, daar waar nodig, aangestuurd. De flatconciërges ontvangen een kleine vergoeding voor hun inspanningen. 5.4.4. Sociale overlast Tabel 5.4.4.1 Overzicht sociale overlast in Gouda Sociale Overlast
Aantal nieuwe dossiers Aantal afgesloten dossiers Lopende zaken einde jaar Waarvan in wachtstand Waarvan doorlopend Totaal aantal zaken in jaar Totaal aantal meldingen Aantal zaken met agressie •
Gouda 2011 Totaal Overlast Zorg 132 102 135 121 90 48 25 16 225 557 5
2010 Totaal
Buurt 26 10 38
21 0 169
3 16 48
4 4 4 1 0 8
5
0
0
159 138 93 30 209 572 5
Twee dossiers inzake woningen Mozaïek Wonen in Moordrecht afgesloten (uit 2010)
In 2011 is een aantal langlopende dossiers eindelijk afgesloten. Eén dossier, inzake druggerelateerde overlast, kon na vier jaar van soms oplaaiende overlast naar tevredenheid worden afgesloten. Laatste actie was een huisbezoek – inspectie – waarin alles open besproken is en beide partijen naar tevredenheid het dossier konden sluiten. In een ander langlopend dossier is overeenstemming bereikt over behandeling en verhuizing. In twee andere dossiers, die al langere tijd een sluimerend bestaan leiden, is in 2011 juist een escalatie opgetreden. In één van deze dossiers heeft dat geleid tot het besluit een kort geding te starten. Dit zal in 2012 zijn beslag krijgen. Veel zorgdossiers hebben een doorlopend karakter. Dat wil zeggen dat deze dossiers voor onbepaalde tijd extra aandacht krijgen van de woonconsulenten. Soms actief met huisbezoeken, soms passief door af en toe navraag te doen bij de begeleiding. In de cijfers valt op dat er in 2011 weliswaar minder dossiers zijn gestart maar dat het aantal meldingen vrijwel gelijk is gebleven. In het ene dossier komen meer meldingen voor dan in het andere. Toppunt is het dossier waarin ruim 50 meldingen zijn ontvangen. Tabel 5.4.4.2 Overzicht sociale overlast in Bodegraven Sociale Overlast
Bodegraven 2011 Totaal
2010
Overlast
Zorg
Buurt
Totaal
24
15
5
4
24
Aantal afgesloten dossiers
7
4
3
0
20
Lopende zaken einde jaar
21
14
3
4
4
1
0
1
0
0 24
Aantal nieuwe dossiers
Waarvan in wachtstand
2
2
0
0
Totaal aantal zaken in jaar
28
18
6
4
Totaal aantal meldingen
35 0
0
0
Waarvan doorlopend
Aantal zaken met agressie
0
n.b. 1
52
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Tabel 5.4.4.3 Overzicht overlastklachten Soort klachten
Geluidsoverlast Zorgelijke situatie Asociaal gedrag Psychische problematiek Stank en vervuiling Rommel/vuilnis Tuin/balkon Huisdieren Burenruzie Leefgeluiden Jongeren Kinderen
Gouda Bodegraven 2011 2011 2010 2011 2011 2010 (Aantal) (% vd dos- (% vd dos- (Aantal) (%v/d (% v/d siers) siers) dossiers) dossiers) 51% 2 7% 25% 77 34% 11% 3 11% 25% 56 25% 23% 3 11% 16% 42 19% 16% 2 7% 21% 24 11% 13% 2 7% 8% 19 8% 7% 1 4% 12% 19 8% 11% 1 4% 8% 16 7% 7% 4 14% 4% 15 7% 10% 2 7% 12% 15 7% 10% 3 11% 4% 14 6% 6% 0 0% 4% 8 4% 6% 1 4% 16% 6 3%
Note: meerdere klachten per dossier mogelijk
Ook in 2011 is de koppositie wat betreft soort overlast weer voor geluidsoverlast. Over de gehele lijn lijkt er minder gebruik gemaakt van de mogelijkheid om meerdere klachten te selecteren waardoor alle cijfers wat lager uitvallen. Uitzondering is het kopje ‘zorgelijke situatie’. Deze is veel vaker genoemd in 2011. De reden hiervoor ligt waarschijnlijk in het feit dat besloten is in sommige situaties standaard een dossier aan te maken waardoor het makkelijker wordt om huurders te volgen. Tabel 5.4.4.4 Overzicht dossiers buurtbemiddeling (Gouda) 2011
2010
Aanmeldingen
16
25
In behandeling genomen
14
21
Afgesloten in 2011
11
13
8
6
Buurtbemiddeling
Succesvol volgens deelnemers Nog lopend Geregistreerde verwijzingen
3
8
18
14
In 2011 zijn er minder zaken direct aangemeld bij Buurtbemiddeling. Dit komt door een andere manier van werken binnen Mozaïek Wonen. Door het WSP worden veel bewoners direct verwezen naar buurtbemiddeling, zonder tussenkomst van een woonconsulent. Alleen de woonconsulent kan zelf aanmelden. Uit de kwartaaloverleggen met Buurtbemiddeling is wel gebleken dat er opvallend veel huurders van Mozaïek Wonen zelf contact opnemen. De verwijzingen door het WSP worden dus, minstens voor een deel, opgevolgd. In 2012 zullen we extra aandacht besteden aan de registratie van de verwijzingen waardoor deze beter zijn te traceren. Dit loopt nog niet goed (genoeg) aangezien er aanzienlijk meer dan 18 verwijzingen zijn geweest. In 2011 zijn er afspraken gemaakt over de start van Buurtbemiddeling in Bodegraven. Die zal pas in 2012 van start gaan. 5.4.5. Leefbaarheidsfonds en Empowermentfonds In 2011 is in totaal 75 keer een beroep gedaan op het leefbaarheidsfonds van Mozaïek Wonen, waarvan zeven aanvragen uit Bodegraven. Niet alle gereserveerde bedragen zijn ook daadwerkelijk in 2011 uitgegeven omdat bepaalde activiteiten langer doorlopen en nog in voorbereiding zijn.
Jaarbericht 2011
53
Mozaïek Wonen
In 2011 is ruim € 83.000,- toegezegd voor de 75 aanvragen, waarvan daadwerkelijk bijna € 82.000,- is uitgegeven. De al toegezegde bijdragen aan activiteiten die doorlopen naar 2012 komen ten laste van het budget 2012. Er zijn tal van uiteenlopende aanvragen ingediend: van schoolbord tot bloembol, van Halloween tot Kerst en van plantenbak tot entree-afbeelding. De burendag van de Estafetteflat werd bijzonder goed bezocht en bleek een groot succes. Het buurtfeest bij de Symfonielaan smaakte eveneens naar meer.
De Kerst sing-in op het Zoutmanplein werd voor de tweede keer in successie georganiseerd en was nog drukker bezocht dan vorig jaar. En Halloween in Nieuwe Park zal waarschijnlijk ook zeker een vervolg krijgen
De schoolborden aan het Wouter Jacobsz Erf worden goed gebruikt waardoor er minder vervuiling op de gevels is. Gouda Oost kreeg een gewenste schoonmaakbeurt.
Gouda Bruist! Voor het derde jaar ondersteunt Mozaïek Wonen bovendien het initiatievenplatform Gouda Bruist. Gouda Bruist telt inmiddels bijna 500 leden, er zijn 22 actieve groepen mensen die met enthousiasme hun hobby’s en passies delen. In 2011 is het bruispunt voor het eerst ook afgedaald naar wijkniveau, in dit geval na overleg met alle partners in Gouda Oost. In 2012 zal een volgende wijk aan bod komen. 5.4.6. Sponsoring Ook door sponsoring toont Mozaïek Wonen maatschappelijke betrokkenheid. Een doel van sponsoring is het verhogen van de naamsbekendheid. Sponsoring draagt eveneens bij aan het opbouwen en onderhouden van een relatienetwerk. Bij de beoordeling van een sponsoraanvraag onderzoekt Mozaïek Wonen of de activiteit en/of voorziening aansluit bij haar kernwaarden. Er moet overlap zijn qua doelgroepen van Mozaïek Wonen. De tegenprestatie legt ook gewicht in de schaal. Een aanvraag dient in redelijke verhouding te staan tot ons jaarbudget van € 8.000,-.
54
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
In 2012 zijn aanvragen gehonoreerd van onder andere: Atletiekvereniging Gouda € 2.500,- ; Goudse Keramiek Festival € 400,-; Stichting Vrienden van het Groene Hart Ziekenhuis € 1000,-; Goudse IJsbaan € 598,-; Goudse Glazen € 650,-; Erasmus Genootschap € 100,- en de Kinderboerderij, sponsoring schaapje Nooitgedacht € 100,-. Totale bedrag gerealiseerd: € 9.109,5.4.7. Overige uitgaven leefbaarheid sociaal Naast uitgaven in het kader van leefbaarheids- en empowermentfonds en sponsoring heeft Mozaïek Wonen nog eens € 627.000 uitgegeven aan personeelskosten t.b.v. sociale leefbaarheid. Te denken valt dan aan participatiemedewerkers, huismeester (niet het deel voor rekening van huurders) en flatconciërges.
5.5. Uitgaven voor materiële leefbaarheidsvoorzieningen Uitgaven aan materiële voorzieningen en activiteiten omwille van leefbaarheid bedroegen in 2011 circa € 1,7 miljoen. Het gaat hierbij onder andere om zaken als structurele schoonmaak- en groenonderhoudcontracten, projectmatige inbraakpreventie, brandpreventie en het herstellen van bestratingen in openbaar gebied. Tabel 5.5.1 Overzicht van materiële bijdragen aan leefbaarheid in specifieke zin (x € 1.000) (x € 1.000 - deze afronding veroorzaakt in deze tabel soms kleine verschillen in optellingen) Totaal 2011 Gouda Schoonmaak: contractonderhoud, voor zover niet in de servicekosten berekend Groenvoorzieningen: onderhoud aan tuinen en overig openbaar groen Inbraakpreventie: verbeteren hang- en sluitwerk Brandpreventie: preventief onderhoud aan brandalarminstallaties Terrein: herstellen bestratingen openbaar gebied Portiek: verbeteren uitstraling van portieken en entrees van hoogbouw Uitstraling gevels: reinigen en wijzigen uitstraling gevels op zichtlocaties Lift bijplaatsen Poortverlichting: in donkere poorten verlichting aangebracht Totaal
Bodegraven Moordrecht Totaal 2010
81
77
4
0
82
32
26
6
0
44
49
49
0
0
40
27
3
24
0
24
105
97
8
0
100
259
190
69
0
0
1.185
1.185
0
0
290
0
0
0
0
340
6
6
0
0
0
1.744
1.634
110
0
920
Enkele hoogtepunten: Uitstraling gevels Door het verbeteren van de uitstraling van gebouwen verbetert hierdoor ook de wijk. Op deze foto’s is goed het effect te zien van een relatief simpele ingreep, het schilderen van de gevel, met als resultaat een frissere uitstraling en enthousiaste bewoners en omwonenden van de Turfsingel.
Jaarbericht 2011
Turfsingel voor ingreep
55
Mozaïek Wonen
Turfsingel na ingreep
Maar ook de verbetering van de portieken bij de Hoefslag en Ingelanden te Bodegraven mag zeker genoemd worden.
Portiek Hoefslag/Ingelanden voor ingreep
Portiek Hoefslag/Ingelanden na ingreep
Schoonmaak 6 De schoonmaakwerkzaamheden die niet in de servicekosten worden verrekend, bedroegen in 2011 ruim € 81.000. In 54 clusters zijn werkzaamheden als glasbewassing van trappenhuizen uitgevoerd. Deze kosten zijn voor rekening van Mozaïek Wonen. Groenvoorziening In 2011 zijn kosten gemaakt voor onderhoud aan tuinen en groenvoorzieningen. Deze kosten bedroegen in 2011 ruim € 32.000. Mozaïek Wonen heeft voor het onderhoud van deze tuinen onderhoudscontracten met hoveniersbedrijven afgesloten. Inbraakpreventie Bij elk schilderproject dat Mozaïek Wonen uitvoert wordt, indien noodzakelijk, het hang- en sluitwerk verbeterd. Zo worden bijvoorbeeld standaard zogenaamde klaviersloten vervangen door cilindersloten. Zo zijn in de clusters 0059 en 0060 Turfsingel en omgeving de portieken voorzien van nieuwe beter beveiligde portiekdeuren. Terrein, herstellen, bestratingen In 2011 is er 254 keer melding gemaakt van zaken als verzakt straatwerk. Nadat de melding door de huurder is gemaakt, wordt door Mozaïek Wonen direct opdracht uitgegeven voor het herstel van bijvoorbeeld een verzakking van het straatwerk.
6
Servicekosten zijn kosten voor rekening huurder, zie hiervoor hoofdstuk 2.8
56
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
6. Wonen, welzijn en zorg Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil komen tot een productieve en innovatieve samenwerking in zorg en welzijn. Inzet van middelen Doelstelling 2011 Resultaten Samen met onze partners werken we eraan het aanbod zodanig uit te breiden dat alle bewoners die willen of er baat bij zouden hebben ook deel kunnen nemen aan een ontwikkeltraject. Bewoners bij leefbaarheids- vraagstukken actief stimuleren zelf met oplossingen te komen. Daarnaast wil Mozaïek Wonen samen met partners een breed assortiment woningen aanbieden met daaraan gerelateerde producten en diensten, waarbij gestreefd wordt naar meer vrijheid in keuze voor de klant en aandacht voor individuele omstandigheden. Geraamde uitgaven in 2011: € 30.000
- Volumeafspraken prestatieafspraken (bijz. doelgroepen) geactualiseerd. - Onderzoek naar * huisvesting Philadelphia. * aanvullende huisvesting OGGZ
- Gerealiseerd
- Ontwikkelen van: * 24 Psychogeriatrische plekken Olympiadeplein. * Begeleid wonenproject Weideveld * Woonzorgcomplex Rijngaarde. * Westeinde (BSO) Moordrecht * Herbestemming deel van een complex voor huisvesting Eleos.
- Diverse ontwikkelingen op schema.
Diverse projecten levensloopbestendige woningen bestaande voorraad: 2 (Hugo de Vrieslaan en Ridder van Catsweg, Gouda). - Empowermentfonds: € 30.000 - Armoedebeleid: participatie in 2 concrete projecten - Huisuitzettingen < 14/jaar. - Uitvoeren UVP 2011 Levensloopbestendig Gouda - Uitvoeren UVP 2011 Levensloopbestendig Bodegraven. - Doorgeleiden probleemsituaties (OGGZ): 15
- Onderzoek huisvesting bijzondere doelgroepen (zoals Philadelphia e.d. is continue onderzoek naar mogelijkheden.
- Plattegrond van 6 won. aan Burg. Gaarlandtsingel gewijzigd en 5 woningen H. de Vrieslaan opgeplust. - 2 aanvragen. Fonds samengevoegd met leefbaarheidsfonds - 1 pilot - 13 huisuitzettingen wegens huurachterstand, 6 gerelateerd aan woonfraude. - Uitgevoerd - Uitgevoerd - 19 doorgeleidingen.
(G=Gouda / B=Bodegraven)
6.1. Nieuwbouw Concreet hebben we in 2011 o.a. ingezet op: - In Gouda: • Aan het Olympiadeplein gaan we o.a. 24 psychogeriatrische plaatsen en een algemene ruimte ontwikkelen. De zorg en het eventuele welzijn worden geleverd door Vierstroom Zorgring; • De Thijsselaan is opgeleverd. Deze 34 appartementen zijn grotendeels verhuurd aan 55plussers met een lichte zorgindicatie; • In 2011 is gestart met de bouw van de 36 nieuwe huurappartementen Westerkade. Op 4 juli is het hoogste punt bereikt. Deze appartementen zijn levensloopbestendig en er komt een aparte ruimte voor het opladen van scootmobielen; • Onderzoek naar verbouw van deel van een complex voor begeleid wonen van ASVZ en zorgwonen in samenwerking met Vierstroom; • Oriëntatie op verbouw van de Turfmarktkerk ten behoeve van zorgeenheden, in samenwerking met Philadelphia. - In Bodegraven: • Een aantal projecten voor levensloopbestendige woningen is in uitvoering, zoals Vromade Wijde Wiericke en Graafse Waard; • In 2011 is De Parel in Weideveld opgeleverd, een begeleid wonen project met 19 appartementen en twee woonkamers voor mensen met een verstandelijke beperking, waarvoor ASVZ de zorg levert;
57
Jaarbericht 2011
•
Mozaïek Wonen
In 2011 is gewerkt aan het definitief maken van het stedebouwkundig plan voor het nieuwe woonzorgcomplex Rijngaarde.
- In Moordrecht: • Het project Westeinde (gestart in 2010) is nog in uitvoering. Het gaat om een begeleid wonen project met zorg voor mensen met een verstandelijke beperking, bestaande uit zeven eenheden en 21 appartementen; • Voor een aantal locaties is na oriëntatie afgezien van verdere ontwikkeling; • Daarnaast hebben we in 2011 diverse aanvullende huisvestingsmogelijkheden onderzocht voor cliënten van OGGZ om probleemsituaties te voorkomen en op te lossen. Ook zijn aanvullende volumeafspraken gemaakt.
6.2. Bestaande voorraad In de bestaande voorraad worden complexen levensloopbestendig gemaakt wanneer dit technisch en financieel mogelijk is. Concreet hebben we het dan o.a. over maatregelen als: • Goede verlichting in en rond de woning/complex (veiligheidsgevoel); • Goede bereikbaarheid en (rolstoel-)toegankelijkheid van complex en/of woning; • Voldoende (beveiligde) ruimte voor scootmobiels; • Voldoende oppervlakte badkamer en toilet. Opplussen In 2011 zijn vijf woningen aan de Hugo de Vrieslaan ‘opgeplust’. Dit houdt in dat deze geschikt zijn gemaakt voor ouderen. Deze werkzaamheden worden bij mutatiewoningen uitgevoerd. Woningaanpassingen (WMO) Ten opzichte van 2010 is er in 2011 een daling in het aantal woningaanpassingen inclusief de kosten. De gerealiseerde aanpassingen worden volledig door gemeentelijke subsidies bekostigd. In 2010 zijn tussen gemeente, Mozaïek Wonen en diverse leveranciers prijsafspraken gemaakt. Hiermee is bereikt dat aanpassingsverzoeken van onze huurders nog sneller worden gerealiseerd. Tabel 6.2.1 Woningaanpassingen met toepassing Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), kosten x € 1.000
Woningen Kosten
Totaal 2011 171 159
Gouda 2011 145 119
Bodegraven 2011 26 40
Moordrecht 2011 0 0
Totaal 2010 188 208
6.3. Samenwerkingen In de Convenanten levensloopbestendig Gouda en Bodegraven (de lokale uitvoeringsplannen Pact van Savelberg) hebben organisaties en partijen op het gebied van Wonen, Zorg en Welzijn afspraken gemaakt om ouderen en mensen met een functiebeperking zo lang mogelijk zo zelfstandig mogelijk te laten functioneren. Ingevolge beide convenanten zal Mozaïek Wonen o.a.: • Samen met zorginstellingen een aanbod, welke aansluit op de behoefte, van intramuraal verblijven, geclusterd wonen, beschut wonen, woon-zorgcomplexen en individuele (aangepaste) woningen voor mensen met thuiszorg bewerkstelligen; • De bestaande voorraad verbeteren, aanpassen en opplussen; • Levensloopbestendige woningen bouwen; • Diverse projecten op het gebied van beschut en/of zelfstandig wonen met zorginfrastructuur voor mensen met functiebeperkingen, ouderen en/of andere zorgbehoefte initiëren; • Participeren in zorgsteunprojecten.
Jaarbericht 2011
58
Mozaïek Wonen
Voorts: - Heeft Mozaïek Wonen met gemeenten volume-afspraken gemaakt over (zelfstandige en onzelfstandige) huisvestingsmogelijkheden voor statushouders en mensen met een verstandelijke psychische- en/of maatschappelijke handicap, waaronder zorgdak, opvang daken thuislozen en doorstroming maatschappelijke opvang; - Participeert Mozaïek Wonen ook in het regionale platform Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Midden-Holland (OGGZ) en andere overleggen met als doel mogelijke probleemsituaties tijdig te signaleren en door te geleiden naar onze netwerkpartners; - Werken we met de Vierstroom samen op basis van een intentieovereenkomst, gericht op de leefbaarheid van wijken en de aanwezigheid van de eerstelijnsgezondheidszorg; - Hebben we een convenant met de Reclassering getekend: Onder voorwaarden stellen we jaarlijks een aantal woningen beschikbaar aan ex-delinquenten; - Is Mozaïek Wonen ook partij in het Convenant Sluitende aanpak jeugdwerkloosheid Gouda en in het Convenant Veiligheid; - Hebben we samen met o.a. Politie Hollands Midden, alle gemeenten binnen de veiligheidsregio Hollands Midden, het Openbaar Ministerie en energieleverancier Stedin het Convenant bestrijding hennepteelt getekend; - Hebben we samen met o.a. de gemeente Bodegraven een onderzoek “senioren en wonen” gedaan; - Hebben we een bijdrage geleverd aan de nota “senioren en structuurplan”; - Samen met gemeente Gouda en Woonpartners Woon 2009 en een woningmarktverkenning Gouda laten uitvoeren. - Participeert Mozaïek Wonen samen met de gemeente Gouda en een groot aantal maatschappelijke organisaties in het Platform Armoedebestrijding Gouda. - Op 6 oktober 2011 heeft Mozaïek Wonen samen met een groot aantal organisaties rond het thema jeugd, de Goudse Jeugdagenda voor 2011 – 2014 ondertekend. - Op 21 november 2011 heeft Mozaïek Wonen samen met gemeente Gouda, Politie Hollands Midden en woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland een convenant informatieuitwisseling in het kader van de aanpak van extreme overlast vanuit en rond de woning ondertekend.
OGGZ: Mozaïek Wonen participeert in het regionale platform Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Midden-Holland (OGGZ). Kinderparticipatie: Met welzijnsinstelling Factor-G en het buurthuis De Speelwinkel ondersteunt en faciliteert Mozaïek Wonen activiteiten die kinderen een zinvolle vrijetijdsbesteding bieden. Hierbij wordt zoveel als mogelijk aangesloten bij de belevingswereld van het kind en de jonge volwassene.
6.4 Bijzondere aandachtsgroepen Mozaïek Wonen heeft een taakstelling op het gebied van huisvesting van asielzoekers en statushouders. Ook verhuren wij woningen aan zorginstellingen. In het bezit van Mozaïek Wonen zijn in 2011 145 woningen verhuurd aan bijzondere aandachtsgroepen. In onderstaande tabel een overzicht.
59
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Tabel 6.4.1 Woningen t.b.v. bijzondere aandachtsgroepen per 31 december v/h verslagjaar
Aantal woningen 2011 Gouda Bodegraven Gemeente / asielzoekers e.d. * Stichting Gemiva St. Philadelphia ASVZ St. GGEZ Eleos Kwintes Leger des Heils (’t Veerhuys*** en Verzetslaan) Humanitas Zorgpartners Midden-Holland Fokus Stichting Pameijer Siloah ** SWOB (Bodegraven) Vierstroom Totaal
2010 Moordrecht Gouda Bodegraven
18 20 7 7 5 2 11 33 12 1
116
Moordrecht
18 20 19 +2 woonkamers
7 7 4 2 11 96 12 1
1
1 vhe (16 kamers) 7 1 29
0
178
1
1 vhe (16 kamers) 7 1 9
De maatschappelijke opvang in Gouda zit vol. De gemeente en corporaties zijn hierover in overleg. *Sinds enkele jaren verhuurt Mozaïek Wonen geen vrijkomende woningen aan de gemeente voor toewijzing aan asielzoekers of statushouders, die regeling bestaat niet meer. Wel verhuren wij woningen rechtstreeks aan personen die een vluchtelingenstatus hebben. **Staat in onze boeken als 1 verhuureenheid (vhe), maar omvat 16 kamers / verblijfseenheden. ***Staat als 1 verhuureenheid, doch omvat 30 kamers.
0
60
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
7. Het waarborgen van de financiële continuïteit Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil het vermogen uit de stenen halen; zo komen tot een optimaal maatschappelijk rendement, geleverd door een efficiënte en klantgerichte organisatie. Inzet van middelen Doelstelling 2011 Resultaten Om maatschappelijke investeringen te kunnen doen, dient MW over voldoende investeringscapaciteit te beschikken. Naast de opbrengst uit de verkoop van woningen, dient Mozaïek Wonen een bepaald rendement te genereren over haar bestaande vastgoedportefeuille. De waardeontwikkeling van het bezit bepaalt mede de verkoopopbrengsten en het (in-)direct rendement.
- Implementatie EU-dossier, gewijzigd arrangement overheid/ corporaties. - Zorg dragen voor: * Voldoen aan beoordelingskader CFV, behoud A1-status. * Voldoende faciliteringsruimte (WSW) om investeringen geborgd te krijgen.
Voor zover mogelijk geïmplementeerd
CFV: A1-status toegekend. WSW: kredietwaardigheid onveranderd; faciliteringsvolume voor 3 jaar toegekend.
* Rentedekkingsratio: > 1,4. * Solvabiliteit MW is 5% hoger dan het door het CFV noodzakelijk geachte weerstandvermogen. * Direct rendement MW is minimaal gelijk aan gemiddelde vermogenskostenvoet.
Rentedekkingsratio: 1,36. Solvabiliteit: 39,53%
- Implementatie Tax Control Framework
Implementatie afgerond
- De WOZ-waarde (Gouda/Bodegraven) ontwikkelt zich positief t.o.v. gemiddelde Zuid-Holland.
In lijn met (ontwikkeling) landelijke gemiddelde en dat van referentiegroep (zie 7.3.1.)
Direct rendement: 4,02%
7.1. Betrouwbaar financieel beleid Hoofddoelstelling van het financiële beleid is financiële mogelijkheden te creëren om maximale maatschappelijke prestaties te kunnen leveren. Om maatschappelijke investeringen te kunnen doen, dient Mozaïek Wonen over voldoende investeringscapaciteit te beschikken. Voldoende investeringscapaciteit vraagt om gezonde kasstromen, om de benodigde financieringen voor nieuwbouwinvesteringen te kunnen krijgen. Hiertoe dient Mozaïek Wonen een bepaald rendement te genereren over haar bestaande vastgoedportefeuille en haar nieuwbouwprojecten. De waardeontwikkeling van het bezit bepaalt mede de verkoopopbrengsten, die nodig zijn om de onrendabele investeringen te compenseren Het waarborgen van de financiële continuïteit vraagt om een solide financieel beleid. We moeten zorgen dat onze financiële continuïteit is gegarandeerd. Dit doen we door onze financiële mogelijkheden voortdurend te bewaken op ondermeer de volgende punten: • De ontwikkeling van het jaarresultaat; • De waardeontwikkeling van ons bezit en het rendement op verhuur; • De ontwikkeling van de kasstromen, onze investeringen en de financieringsbehoefte; • De effecten van economische en politieke ontwikkelingen.
Jaarbericht 2011
61
Mozaïek Wonen
7.2. Resultaten 2011 We hebben 2011 afgesloten met een positief resultaat van € 49.009.000. Voor 2011 was een winst begroot van € 10.799.000. Over 2010 boekten we een winst van € 6.928.000. De belangrijkste oorzaken van de verschillen lichten we hierna toe. Het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening geeft goed inzicht in de financiële prestaties van Mozaïek Wonen. Hierin komen de inspanningen van Mozaïek Wonen in het verslagjaar tot uiting. Die inspanningen betreffen ondermeer het verhuren, verkopen en onderhouden van ons bezit. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ligt in lijn met hetgeen is begroot over 2011. Ten opzichte van 2010 daalt het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening met € 2,5 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere verkoopopbrengsten en hogere onderhoudsuitgaven. Hiermee is in de begroting 2011 al rekening gehouden. Tabel 7.2.1 Analyse verschil tussen resultaat en begroting; de belangrijkste posten (x € 1.000) Realisatie 2011
Begroting 2011
Realisatie 2010
Bedrijfsopbrengsten
56.226
56.435
56.220
Bedrijfslasten
34.452
34.311
31.664
Saldo
21.774
22.124
24.556
Rentebaten Rentelasten
481 14.089
266 14.405
898 14.771
Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
8.166
7.985
10.683
Vennootschapsbelasting
1.857
-597
607
Resultaat deelnemingen
-107
0
-124
Mutatie actuele waarde
39.093
3.411
-4.238
Jaarresultaat
49.009
10.799
6.928
Het totale jaarresultaat over 2011 wordt voor een belangrijk deel bepaald door de te betalen vennootschapsbelasting en de post mutatie actuele waarde. De vennootschapsbelasting wordt berekend aan de hand van de fiscale waardering van het bezit. Door een uitspraak in 2011 van de Hoge Raad, kunnen woningcorporaties de status van ANBI (Algemeen Nut Beogende Instelling) verkrijgen. Voor Mozaïek Wonen betekent dit dat we over 2011 een herbestedingsreserve hebben gevormd. Hierdoor hebben we de verwachte belastinglast van € 597.000 om kunnen zetten in een vordering op de Belastingdienst van € 1.857.000. In de post mutatie actuele waarde worden de mutaties in de bedrijfswaarde van het bestaande bezit zichtbaar. Deze mutaties vloeien voort uit externe factoren, zoals de verwachte inflatie, maar ook uit wijzigingen in het beleid van Mozaïek Wonen en de wijze waarop die worden verwerkt in de toekomstige kasstromen. Door de hogere inflatieverwachtingen nemen de mogelijkheden voor huurverhogingen toe, op basis van het inflatievolgende huurbeleid van de overheid. Daarentegen stijgen de bedrijfslasten sneller bij een hogere inflatie. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde met ongeveer € 8,0 miljoen door de hogere inflatieverwachtingen. Als gevolg van de reorganisatie dalen de bedrijfskosten en stijgt de bedrijfswaarde met € 6,7 miljoen. Ook zijn de bezuinigingen op de onderhoudskosten in 2011 volledig doorgevoerd in de onderhoudskasstromen. Hierdoor stijgt de bedrijfswaarde met € 20,0 miljoen. Voor een verdere toelichting op de bedrijfswaardemutaties wordt verwezen naar pagina 63 en 119 - 120 van de toelichting op de balans.
Jaarbericht 2011
62
Mozaïek Wonen
7.3. Bewaken van de waardeontwikkeling van het bezit De waarde van ons bezit vormt de basis voor ons financiële beleid. Een gezonde financiële positie vraagt dan ook om het actief bewaken van de waardeontwikkeling van het bezit. Hierbij onderscheiden we de marktwaarde en de bedrijfswaarde. De marktwaarde is de waarde die we in theorie zouden kunnen realiseren als we ons bezit verkopen. Maar we willen de woningen niet allemaal verkopen, omdat we betaalbare woningen willen houden voor onze doelgroep. We willen ook zorgen voor leefbare buurten en wijken. Onze zorg daarvoor heeft tot gevolg dat onze woningen veel minder opleveren dan de marktwaarde bedraagt. Om maatschappelijke investeringen te kunnen doen, dient Mozaïek Wonen over voldoende investeringscapaciteit te beschikken. Naast de opbrengst uit de verkoop van woningen uit haar bezit, dient Mozaïek Wonen een bepaald rendement te genereren over haar bestaande vastgoedportefeuille. De waardeontwikkeling van het bezit bepaalt mede de verkoopopbrengsten en het (in)directe rendement.
7.3.1 Ontwikkeling marktwaarde De marktwaarde van ons bezit is sterk afhankelijk van economische en politieke ontwikkelingen. De verkoopprijzen zijn niet alleen afhankelijk van de kwaliteit van het bezit, maar ook van vraag en aanbod, van de mogelijkheden van potentiële kopers om een financiering aan te kunnen trekken, etc. Hoewel Mozaïek Wonen de ontwikkeling van de marktwaarde slechts ten dele kan beïnvloeden, is de ontwikkeling van de marktwaarde wel belangrijk, omdat de waardeontwikkeling van het bezit mede de verkoopopbrengsten bepaalt. Tabel 7.3.1.1 Ontwikkeling WOZ-waarde per huurwoning (bedragen x € 1) 2008
2009
2010
Mozaïek Wonen
166.773
168.630
165.202
Referentiegroep*
172.494
173.916
170.807
Landelijk gemiddelde*
157.863
159.816
156.775
* bron:2010: Corporatie in perspectief, Analyse CFV 2011 De gemiddelde waarde van de huurwoningen van Mozaïek Wonen komt vrijwel overeen met de gemiddelde waarde van de huurwoningen uit de referentiegroep. Ook zijn er nauwelijks afwijkingen ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Ook de waardeontwikkeling van de huurwoningen van Mozaïek Wonen ligt in lijn met die van de referentiegroep en het landelijk gemiddelde. De marktwaarde van ons bezit, gebaseerd op de WOZ-waarde, bedroeg eind 2011 ongeveer € 1.407 miljoen. Dit is € 33 miljoen (2,3%) lager dan de waarde eind 2010. Hiermee worden de problemen op de Nederlandse woningmarkt ook voelbaar voor Mozaïek Wonen. 7.3.2 Ontwikkeling bedrijfswaarde en direct rendement De bedrijfswaarde geeft inzicht in de verdiencapaciteit van Mozaïek Wonen met de verhuur van onze woningen. Voor een woningcorporatie is de verdiencapaciteit van het bezit een belangrijke graadmeter. De verdiencapaciteit wordt ieder jaar ten behoeve van de balans uitgedrukt in het begrip bedrijfswaarde: de contante waarde van de inkomsten uit het bezit worden in verband gebracht met de contante waarde van de uitgaven. Dat alles rekening houdend met de levensduur. Voor 2011 is de bedrijfswaarde van het bezit berekend op € 543,2 miljoen. De toename van de bedrijfswaarde met € 59,0 miljoen ten opzichte van 2010 wordt als volgt verklaard:
63
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Tabel 7.3.2.1 Toename bedrijfswaarde Bedrijfswaarde per 31-12-2010
484.180
Oplevering nieuwe complexen in 2011 Hogere inflatieverwachtingen Bijstelling onderhoudsbegroting Uitwerking reorganisatie Overige aanpassingen
16.049 8.059 20.006 6.744 8.172
Bedrijfswaarde per 31-12-2011
543.210
Met het direct rendement wordt het gerealiseerde operationele resultaat op de verhuur van de woningen (huuropbrengsten minus exploitatielasten en exclusief financieringslasten), uitgedrukt in de marktwaarde van het vastgoed. Op ondernemingsniveau zal het direct rendement minimaal gelijk moeten zijn aan de gemiddelde vermogenskostenvoet. Waarbij de rendementseis over ons eigen vermogen gelijk is aan de inflatie. Als dat zo is, kunnen we de rente op vreemd vermogen betalen en wordt er voldoende rendement behaald om te voorkomen dat de inflatie ons vermogen aantast. De “reële koopkracht” van ons eigen vermogen blijft op peil. Of wel: zo voorkomen we dat we interen op ons vermogen en de investeringscapaciteit. Tabel 7.3.2.2 Verloop direct rendement o.b.v. meerjarenprognose 2011-2016 Mozaïek Wonen
2011
2012
2013
2014
2015
2016
4,02%
3,51%
4,22%
4,16%
4,50%
4,25%
Het direct rendement op verhuur over 2011 bedraagt 4,02%. De gemiddelde vermogenskostenvoet over 2011 bedraagt 4,15%. In 2011 en 2012 is het direct rendement lager dan de gemiddelde vermogenskostenvoet en teert Mozaïek Wonen enigszins in op haar vermogen. Naar verwachting stijgt het direct rendement na 2013 boven de gemiddelde vermogenskostenvoet. Op de middellange termijn kan Mozaïek Wonen voldoen aan haar doelstelling om niet op het vermogen in te teren. 7.3.3 Effect investeringen op de vermogenspositie In paragraaf 2.2 van dit jaarbericht, zijn de nieuwbouwprojecten opgenomen die Mozaïek Wonen de komende jaren wil realiseren. Om deze woningen betaalbaar te houden voor de primaire doelgroep hanteren we aanvangshuren die niet kostendekkend zijn. We kiezen daarbij bewust voor een lager aanvangsrendement. Hierdoor kan bij veel projecten de investering niet volledig worden terugverdiend. Het tekort, ook wel de onrendabele top genoemd, wordt ten laste van het vermogen gebracht. Om deze tekorten te dekken hebben we de opbrengsten van de verkoop van woningen nodig maar ook het direct rendement op onze bestaande portefeuille. Mozaïek Wonen wil de resultaten op de nieuwbouwprojecten zo goed mogelijk beheersen. Daartoe zijn in 2011 diverse werkgroepen ingesteld om het vastgoedproces te verbeteren. Als gevolg hiervan is het afwegingskader voor nieuwbouwprojecten opnieuw vastgesteld. In dit afwegingskader staan de verhoudingen tussen het maatschappelijk rendement, bedrijfsbelang en financieel rendement centraal. Deze worden afgewogen tegen het risicoprofiel van de investering. Het financieel rendement is in de begroting 2012 voor sociaal en maatschappelijk vastgoed vastgesteld op ten minste 3,25%.
Jaarbericht 2011
64
Mozaïek Wonen
Tabel 7.3.3.1 Overzicht resultaten nieuwbouw huurwoningen (bedragen x € 1.000) Aantal Verwachte Projectnaam woongelegenheden stichtingskosten J.P. Thijsselaan 34 7.257 Vromade 28 5.823 Graafse Waard 117 26.944 Westerkade/Snoystraat 36 7.292 Driestar 121 11.613 Rode Dorp 26 4.802 Westeinde 28 3.956 Boslocatie 28 5.538 Wijde Wiericke 12 2.334 Bolwerk 1 Verloren Kost 25 4.689 Weideveld 49 9.468 Bolwerk 2 Hofwoningen 28 5.892 Olympiadeplein 54 10.233 Totaal 586 105.841 Gemiddeld per woongelegenheid 181
Verwacht resultaat -1.943 -2.410 -8.110 -2.588 -2.875 -1.027 780 -1.836 -659 -1.511 -3.231 -943 -2.614 28.967 -49
Vrijwel alle projecten van Mozaïek Wonen hebben een aanzienlijke onrendabele top. We bewaken de ontwikkeling van de onrendabele investeringen nauwgezet in de verschillende fasen die de nieuwbouwprojecten doorlopen. Tabel 7.3.3.2 Overzicht resultaten nieuwbouw koopwoningen (bedragen x € 1.000) Aantal koop Verwachte Verwacht reProjectnaam sultaat woningen stichtingskosten Graafse Waard Wachtelstraat Wijde Wiericke Weideveld
49 6 4 21
12.958 2.687 790 4.600
-878 -1.712 0 -602
Totaal
80
21.035
-3.192
263
-40
Gemiddeld per woning
Het grootste deel van de te verwachten tekorten op de nieuwbouw koopwoningen is in voorgaande jaren ten laste van het resultaat gebracht. Voor de projecten Wachtelstraat en Weideveld is in voorgaande jaren een voorziening getroffen voor een bedrag van € 2.246.000,-. De in de tabel genoemde bedragen drukken dus niet op het jaarresultaat 2011. Het tekort op het project Graafse Waard is in 2011 ontstaan, doordat de verkoop van de eengezinswoningen van het project Graafse Waard niet van de grond kwam. Er is besloten de verkoop van deze woningen stop te zetten. De hiervoor gemaakte kosten, ad € 878.000,- zijn ten laste van het jaarresultaat 2011 gebracht. Voor een nadere toelichting op de nieuwbouw koopwoningen verwijzen we naar de paragraaf 2.9. van dit jaarbericht.
7.4. Kasstromen en financiering van investeringen Mozaïek Wonen heeft in 2011 ruim € 29,5 miljoen geïnvesteerd in de verbetering van het bestaande bezit en nieuwbouw van huurwoningen en koopwoningen. Mozaïek Wonen financiert deze investeringen uit de positieve operationele kasstroom, de verkoop van bestaand bezit en nieuwbouw koopwoningen, maar ook door het aantrekken van nieuwe leningen. Daarvoor is het zekerstellen van de toegang tot de kapitaalmarkt essentieel. Voor Mozaïek Wonen heeft de toegang tot de kapitaalmarkt in 2011 geen problemen opgeleverd. Er zijn nog steeds verschillende aanbieders en de borgstelling door het Waarborgfonds maakt het aantrekken van geld - tot nu toe - nog een vrij eenvoudige zaak.
65
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Mozaïek Wonen heeft een grote ambitie om maatschappelijke prestaties te realiseren. De mate waarin we dat kunnen, hangt samen met onze investeringscapaciteit. De investeringscapaciteit wordt in belangrijke mate bepaald door de mate waarin we in staat zijn om de rente over nieuw aan te trekken leningen te betalen. We bewaken dit aan de hand van de rentedekkingsratio, de solvabiliteit en sturen daarbij actief op de kasstromen. 7.4.1 Rentedekkingsratio De rentedekkingsratio geeft weer, de mate waarin Mozaïek Wonen in staat is uit de operationele kasstroom aan haar renteverplichtingen te voldoen. De opbrengst van verkoop van woningen wordt hierbij niet als onderdeel van de operationele kasstromen beschouwd, maar als (des)investeringskasstroom. Een rentedekkingsratio van 1,4 is nodig om aan de voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te voldoen. Landelijk bedraagt de rentedekkingsratio gemiddeld 1,80 (Corporatie in perspectief, Analyse CFV 2011). In 2011 bedraagt de rentedekkingsratio 1,36. Dit is lager dan de norm en het landelijk gemiddelde. Tabel 7.4.1.1 Verloop rentedekkingsratio o.b.v. meerjarenprognose 2011-2016
Mozaïek Wonen
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1,36
1,84
1,97
1,69
1,71
1,77
Een positief oordeel over de ontwikkeling van de operationele kasstroom van het WSW is belangrijk. Dit betekent dat het WSW Mozaïek Wonen kan faciliteren bij het aantrekken van leningen. Zonder deze borgstelling is het aantrekken van geld op de kapitaalmarkt nauwelijks mogelijk en zeker niet tegen de gunstige voorwaarden waaronder geleend kan worden met borging door het WSW. 7.4.2 Solvabiliteit Ook een goede solvabiliteit is belangrijk voor de toegang tot de kapitaalmarkt. De solvabiliteit geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen en welk deel met vreemd vermogen. De solvabiliteit geeft weer in welke mate Mozaïek Wonen in staat is om aan haar langlopende verplichtingen te voldoen. De volgende tabel toont het verwachte verloop van de solvabiliteit. De solvabiliteit blijft in de komende jaren ruim boven de minimumpositie van 14,7%, die het CFV van Mozaïek Wonen eist, op basis van het door haar opgestelde risicoprofiel. De solvabiliteit van Mozaïek Wonen ligt boven het landelijk gemiddelde van 34,29% (Corporatie in perspectief, Analyse CFV 2011). Tabel 7.4.2.1 Verloop solvabiliteit o.b.v. meerjarenprognose 2011-2016
Mozaïek Wonen
2011
2012
2013
2014
2015
2016
39,53%
38,08%
38,74%
40,13%
42,07%
43.85%
7.4.3 Kasstromen De beheersing van de kasstromen is een essentieel onderdeel van het bewaken van de financiële continuïteit van Mozaïek Wonen. We bewaken de inkomende en uitgaande kasstromen voortdurend om te bepalen of er bijstellingen nodig zijn. We onderscheiden daarbij: • kasstromen uit de exploitatie van ons bestaande bezit; • kasstromen uit vernieuwing van de voorraad (investeringen in de bestaande voorraad en nieuwbouw, aankopen en verkopen); • kasstromen uit financieringsactiviteiten (leningen en beleggingen).
66
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Tabel 7.4.3.1 Verloop kasstromen o.b.v. meerjarenprognose 2011-2016 (bedragen x € 1.000)
Ontvangsten Uitgaven
2011
2012
2013
2014
2015
2016
50.135
52.658
54.846
57.419
59.408
61.008
-44.907
-40.692
-40.882
-46.790
-48.367
-49.409
Kasstroom uit operationele activiteiten
5.228
11.966
13.964
10.629
11.041
11.599
Verkopen bestaand bezit
5.453
5.465
4.999
5.190
5.154
5.376
Verkopen nieuwbouw koopwoningen
2.620
5.432
8.863
6.522
4.585
875
Verkopen overig bezit
1.002
2.072
1.304
257
0
0
Nieuwbouw huur
-21.343
-40.298
-32.697
-11.998
-1.666
0
Nieuwbouw koop
-3.416
-3.589
-7.107
-3.704
-1.515
0
Woningverbeteringen
-4.623
-8.851
-9.304
-6.292
-2.856
-752
-163
-239
0
0
0
0
-204
-245
-85
-85
-85
-85
Aankopen Overige investeringen Des-investering financieel vaste activa
10.941
Kasstroom uit (des)investeringen
-9.733
-40.253
-34.027
-10.110
3.617
5.414
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-38.159
-7.570
-16.715
-23.803
-31.005
-14.096
Saldo financieringsbehoefte
-42.664
-35.857
-36.778
-23.284
-16.347
0
Mozaïek Wonen heeft de komende jaren een grote financieringsbehoefte. Een groot deel van deze financieringsbehoefte vloeit voort uit aflopende leningscontracten. Voor de finale aflossingen van deze leningen moeten we nieuwe leningen aantrekken. Ook zijn de uitgaven aan investeringen in onze bestaande voorraad en in nieuwbouw groter dan onze operationele kasstroom en de verkopen van woningen. Financiering uit de operationele kasstroom (interne financiering) Mozaïek Wonen beschikt over een gezonde operationele kasstroom, die vanaf 2012 jaarlijks ruim € 10 miljoen bedraagt. Mozaïek Wonen kan deze operationele kasstroom aanwenden voor de interne financiering van investeringen, maar kan een deel van de operationele kasstroom ook aanwenden voor rentebetalingen op nieuw af te sluiten leningen. Mozaïek Wonen teert dan wel in op haar reserves, maar maakt op deze manier wel geld vrij voor de financiering van de geplande investeringen. Financiering door verkoop van woningen Ook verkoop van woningen uit het bestaande bezit vormt een belangrijke financieringsbron voor nieuwbouwprojecten. In 2011 hebben we in totaal 32 woningen verkocht; opbrengst € 5,5 miljoen. Tot en met 2016 verwachten we € 15,9 miljoen uit te geven aan de bouw van nieuwbouw koopwoningen. Deze uitgaven worden gefinancierd door de verwachte verkoopopbrengsten van deze woningen. De verkoop van de woningen in 2011 heeft ongeveer 13% van de totale financieringsbehoefte afgedekt. Voor de resterende financieringsbehoefte zijn nieuwe leningen aangetrokken. Nieuwe leningen In 2011 hebben we voor € 35 miljoen aan nieuwe financieringen aangetrokken. Hier zitten enkele leningen inbegrepen waarvan de stortingsdatum van het geld in de toekomst ligt. Zo profiteren we op een veilige manier van de huidige lage rentestanden en zijn we ervan verzekerd dat in onze toekomstige financieringsbehoefte over 2012 en 2013 is voorzien. De basisrenteleningen onderscheiden zich van de andere leningscontracten, doordat de basisrente voor 45/46 jaar vaststaat, terwijl de liquiditeitsopslag op de rente na een aantal jaar wordt herzien.
67
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Het grote voordeel van deze basisrenteleningen is gelegen in de lage basisrente, de lange termijn waarover het geld beschikbaar is en de grote mate van flexibiliteit waarmee de hoofdsom in het eerste jaar kan worden opgenomen. Op deze wijze kunnen we optimaal inspelen op fluctuaties in de liquiditeitsprognose. Alle leningen zijn aangetrokken met borgstelling door het WSW. We hebben de financieringsbehoefte voor 2012 al voor een groot deel afgedekt. De resterende financieringsbehoefte over 2012 en de financieringsbehoefte voor 2013 kunnen gedekt worden met het faciliteringsvolume dat het WSW tot en met 2013 heeft toegekend.
7.4.4 Financiering niet-DAEB investeringen De borging door het WSW is een vorm van staatssteun. Al het bezit dat voldoet aan de nieuwe criteria en gelimiteerde lijst met toegestane “maatschappelijke” investeringen wordt als “DAEB” (= Dienst van Algemeen Economisch Belang) gekwalificeerd. Alleen dit soort bezit mag onder borgstelling van het WSW (“met staatssteun”) ge(her)financierd worden. Alle overige investeringen in bedrijfsonroerend goed en in huurwoningen met een nettohuur boven € 652,52 (prijspeil 2011) worden als “niet-DAEB” geoormerkt en zullen vanaf 1 januari 2011 niet meer onder borgstelling van het WSW ge(her)financierd kunnen worden. In 2011 hebben we geïnventariseerd welke investeringen niet langer met borgstelling door het WSW gefinancierd kunnen worden. Het betreft de volgende investeringen: Tabel. 7.4.4.1 Geplande uitgaven niet-borgbare investeringen (bedragen x €1.000,-) Project
Te bouwen voorziening
Vromade
Winkels
Graafse Waard
2011
2012
2013
2014
0
254
500
152
Dure huurwoningen
30
2.995
3.276
893
Bolwerk 1 (Verloren Kost)
Dure huurwoningen
107
89
Olympiadeplein
Sportschool, fysio, snackbar
0
138
203
Multi-functionele accommodatie Korte Akkeren
Supermarkt, kantine, sportzaal, parkeren
50
496
300
1.672
964
Prins Hendrikstraat
Parkeren
52 204
100
100
100
100
443
4.072
4.379
2.817
1.064
Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
2015
Voor de dure huurwoningen van het project Graafse Waard doen we een beroep op de overgangsregeling. Voor dit project was tot en met 2010 borgstelling van het WSW mogelijk. Mozaïek Wonen heeft, vooruitlopend op de Tijdelijke Regeling, al in 2010 een lening aangetrokken voor de financiering van dit project. Voor de overige investeringen zal Mozaïek Wonen commerciële financiering moeten aantrekken. De eerste grote uitgaven voor deze niet-borgbare activiteiten zullen naar verwachting plaatsvinden in 2014, voor de multifunctionele accommodatie Korte Akkeren. We zullen in overleg treden met het WSW en kredietinstellingen over maatwerk voor de financieringsmogelijkheden van dit commercieel vastgoed. Parallel hieraan onderzoeken we of we de financieringsrisico’s kunnen afdekken door planaanpassingen of verkoop van het niet-borgbare deel van de investeringen.
Jaarbericht 2011
68
Mozaïek Wonen
7.4.5 Beheersing renterisico’s Het WSW geeft een norm voor renterisico: maximaal 15%. Het WSW kijkt daarbij naar de bedragen in verband met renteconversies en herfinancieringen en drukt het totale bedrag ervan uit in een percentage van de omvang van de leningen in portefeuille aan het einde van het jaar. In de komende vijf jaren voldoet Mozaïek Wonen aan de norm van 15%. Mozaïek Wonen onderscheidt, naast de WSW norm voor renterisico ook een eigen bedrijfseconomisch renterisico. Onderstaande grafiek geeft een beeld van het bedrijfseconomische renterisico. Dat geeft aan hoeveel renterisico er is indien, naast renteconversies en herfinancieringen, ook nieuwe financieringen worden meegerekend. Figuur 7.4.5.1 Ontwikkeling bedrijfseconomisch renterisico
Mozaïek Wonen hanteert een treasurystatuut dat aangeeft dat we terughoudend zijn met het toepassen van financiële instrumenten. Tot nu toe wordt in beperkte mate gebruik gemaakt van renteinstrumenten op het gebied van renterisico’s. De prijs-, krediet- liquiditeits- en kasstroomrisico’s die Mozaïek Wonen loopt, worden als normale bedrijfsrisico’s gezien, niet disproportioneel aan de omvang van de bedrijfsvoering, zodat de inzet van financiële instrumenten niet nodig wordt geacht. Om het renterisico in 2011 van een lening van € 11 miljoen af te dekken, hebben we een zero coupon belegging aangewend, waarvan de waarde € 10,7 miljoen bedroeg op het moment van renteherziening. Voor de overige leningen die in 2011 afgelost dienden te worden, zijn de renterisico’s afgedekt door de in 2010 afgesloten vastrentende leningscontracten. Ter afdekking van renterisico’s op een lening met variabele hoofdsom en rente, heeft Mozaïek Wonen rente-instrumenten ingezet. Het betreft een collar (cap en floor), in relatie tot een hoofdsom van € 7.117.000. De marktwaarde per 31 december 2011 van de collar bedroeg € 469.000 negatief. Voor deze renteinstrumenten zijn geen verplichtingen tot bijstorten opgenomen in de contracten. Mozaïek Wonen wordt voornamelijk in de jaren 2012 en 2013 geconfronteerd met een relatief hoog bedrijfseconomisch renterisico. Dit wordt veroorzaakt door grote investeringsuitgaven (2012: € 53,2 miljoen, 2013 € 49,2 miljoen) en renteaanpassingen op leningen (2012: € 13,0 miljoen, 2013 € 11,2 miljoen, 2014: € 12,9 miljoen). Door het WSW wordt het indekken van renterisico’s tot drie jaar vooruit toegestaan. Dit betekent dat het voor Mozaïek Wonen mogelijk is om gedurende 2012 reeds renterisico’s in 2014 in te dekken. In het kader van “maatwerk” kan het WSW in voorkomende gevallen op verzoek van een deelnemer ook instemmen met het langer vooruit indekken van renterisico’s. Mozaïek Wonen zal het door het WSW toegekende faciliteringsvolume zoveel mogelijk aanwenden om van de risico’s in 2012 en 2013 af te dekken.
Jaarbericht 2011
69
Mozaïek Wonen
7.4.6 Beheersing fiscale risico’s In 2011 hebben we hard gewerkt aan de implementatie van het tax control framework. De Belastingdienst is hierover zeer positief. In de eerste maanden van 2012 zal een convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst ondertekend worden. Mozaïek Wonen is in overleg met de Belastingdienst over de kwestie waarbij Mozaïek Wonen in december 2007 262 te slopen woningen heeft door laten zakken aan Mozaïek Wonen Projecten BV. Vooralsnog heeft de Belastingdienst deze constructie nog niet geaccepteerd.
7.5. Bewaken van macro economische en politieke ontwikkelingen In paragraaf 1.2 van dit jaarbericht zijn politieke en economische ontwikkelingen geschetst die een grote impact kunnen hebben op de vermogenspositie van Mozaïek Wonen. Met behulp van ons beleidswaardemodel, waarin al onze voorgenomen investeringen zijn opgenomen (ook alle “zachte” projecten waarvan de daadwerkelijke realisatie nog erg onzeker is), proberen we inzicht te krijgen in de effecten van deze economische en politieke onzekerheden zodat we hier flexibel op kunnen inspelen. Aan de hand van dit beleidswaardemodel weten we dat de inflatie, renteontwikkelingen en de verkoop van woningen belangrijke factoren zijn die de investeringscapaciteit van Mozaïek Wonen beïnvloeden. In de (meerjaren)begroting 2012 (-2016) baseren we ons op de economische ontwikkeling, zoals het CPB die voorziet. Daarnaast hebben we met de scenario’s Herstel, Stagnatie en Euro crisis doorgerekend welke gevolgen veranderende economische en politieke omstandigheden kunnen hebben voor de financiële positie van Mozaïek Wonen. In het scenario Herstel houden we rekening met een stijgende inflatie. Het huurbeleid is inflatievolgend en bedraagt in dit scenario vanaf 2013 3%. De indexeringen van de exploitatielasten stijgen 1% sneller dan de inflatie. De politieke ontwikkelingen in dit scenario richten zich op het recht van huurders om de huurwoning tegen een redelijke prijs te kopen. In verband hiermee zijn de verkopen jaarlijks met 15 woningen verhoogd ten opzichte van het basisscenario. Na een daling van de verkoopprijzen in 2011, wordt er in dit scenario van uitgegaan dat de woningmarkt zich zal herstellen, waardoor de huizenprijzen met 1% boven de inflatie zullen stijgen. In scenario Stagnatie is sprake van een lage inflatie. Op basis van het inflatievolgend huurbeleid zullen de huurverhogingen jaarlijks 1% bedragen. De variabele exploitatielasten stijgen, gelijk aan het basisscenario, 1% sneller dan de inflatie. De woningmarkt komt verder tot stilstand, waardoor Mozaïek Wonen slechts in staat is om jaarlijks 10 woningen te verkopen. In dit scenario komt aan de daling van de verkoopprijzen een einde door het lagere aanbod. De verkoopprijzen stijgen beperkt op basis van de lage inflatie. In scenario Euro crisis gaan we ervan uit dat de rente op de geld- en kapitaalmarkt over de jaren 2012 – 2016 stijgt tot 8%, terwijl de overige parameters gelijk blijven. Met dit scenario worden de effecten van een renteschok op de financiële positie en de investeringscapaciteit van Mozaïek Wonen in beeld gebracht. 7.5.1 Impact op korte en middellange termijn Hieronder worden de effecten van de politieke en economische onzekerheden op de (meerjaren)begroting 2011 (-2015) weergegeven.
Jaarbericht 2011
70
Mozaïek Wonen
Tabel 7.5.1.1 Gevolgen effecten politieke en economische onzekerheden op de meerjarenbegroting (bedragen x € 1.000) 2012
2013
2014
2015
2016
Basisscenario
221.504
235.742
242.623
254.209
261.887
Scenario Herstel
290.959
308.140
321.189
338.540
349.581
Scenario Stagnatie
147.757
154.573
150.776
154.922
158.219
Scenario Euro crisis
217.981
217.192
209.761
211.149
207.861
Ontwikkeling eigen vermogen
Het eigen vermogen in 2012 is voldoende. Door positieve jaarresultaten stijgt de vermogenspositie, waardoor Mozaïek Wonen in staat is om ook na 2016 investeringen op te pakken. 2012
2013
2014
2015
2016
Basisscenario
36,2%
35,8%
35,6%
36,5%
37,3%
Scenario Herstel
43,1%
42,6%
42,8%
44,1%
45,1%
Scenario Stagnatie
27,2%
26,4%
25,0%
25,4%
25,7%
Scenario Euro crisis
35,9%
33,8%
32,1%
32,0%
31,6%
Ontwikkeling solvabiliteit
De solvabiliteit daalt in scenario stagnatie, door het extra aantrekken van leningen, maar blijft voldoende om aan CFV eisen te voldoen. 2012
2013
2014
2015
2016
Basisscenario
1,84
1,95
1,64
1,60
1,61
Scenario Herstel
1,82
1,92
1,59
1,51
1,51
Scenario Stagnatie
1,86
1,94
1,62
1,55
1,54
Scenario Euro crisis
1,84
1,89
1,49
1,34
1,29
Ontwikkeling rentedekking ratio
De rentedekkingsratio blijft voldoen aan onze norm van 1,4, waardoor er op de middellange termijn ook bij economisch zwaar weer nog ruimte is om nieuwe investeringen op te pakken. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat de aangekondigde heffing voor corporaties als bijdrage aan de huurtoeslag vanaf 2014 zal worden geheven. Daardoor werken de effecten van deze heffing nog beperkt door in de kasstromen op de middellange termijn. 2012
2013
2014
2015
2016
Basisscenario
5.065
6.648
2.563
2.219
2.521
Scenario Herstel
4.761
6.264
2.274
1.372
1.694
Scenario Stagnatie
5.267
6.575
2.407
1.474
1.340
Scenario Euro crisis
6.641
6.755
1.393
-805
-2.411
Operationele kasstroom (incl 2% aflossingsfictie)
De operationele kasstroom blijft op de middellange termijn voldoende, waardoor facilitering door WSW van borgbare investeringen veilig wordt gesteld. Op basis van deze kengetallen concluderen we dat de financiële continuïteit op de middellange termijn is geborgd. Mozaïek Wonen heeft een gezonde financiële basis, die op de middellange termijn nadelige effecten van economisch zwaar weer lijkt op te kunnen vangen.
Jaarbericht 2011
71
Mozaïek Wonen
7.5.2 Impact op de langere termijn Investeren in vastgoed betekent dat middelen voor een lange termijn worden vastgelegd. We hebben een aanzienlijk aantal projecten in de haalbaarheidsfase, waarvan de woningen naar verwachting na 2016 opgeleverd zullen worden. Daarom is het ook belangrijk om de impact van politieke en economische onzekerheden over een langere termijn te beschouwen. In onderstaande grafiek zijn de effecten van zowel de projecten in uitvoering, als de projecten waarvan we de haalbaarheid onderzoeken, doorgerekend op de effecten op de solvabiliteit op basis van een benadering van het volkshuisvestelijk vermogen, zoals deze door het CFV wordt gedefinieerd.
Hieruit blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen van Mozaïek Wonen op zich voldoende is om de projecten te kunnen uitvoeren in het bij de begroting gehanteerde economische scenario. Het volkshuisvestelijk vermogen is tevens voldoende om heffingen van de overheid inzake de huurtoeslag te voldoen. Ook is het volkshuisvestelijk vermogen net voldoende om een rentestijging tot 8% over de periode 2012-2016 (scenario Euro crisis) op te vangen. Echter bij een lage inflatie en tegenvallende verkopen (scenario Stagnatie) kan Mozaïek Wonen de extra lasten, die voortvloeien uit de heffingen voor de huurtoeslag, niet doorrekenen in de huren en zal Mozaïek Wonen worden gedwongen haar investeringsprogramma aan te passen om het volkshuisvestelijk vermogen op peil te houden.
Jaarbericht 2011
72
Mozaïek Wonen
Bij scenario Stagnatie daalt de rentedekkingsratio richting de ondergrens. In scenario Euro crisis daalt de rentedekkingsratio gedurende een langere periode onder de 1,4 en ontwikkelt zich een aantal jaren richting de 1,2. Dit betekent dat Mozaïek Wonen bij alle scenario's in staat is om de rentelasten te betalen uit de operationele kasstroom, omdat de rentedekkingsratio > 1 is. Echter in scenario Euro crisis kan de facilitering van nieuwe leningen door het WSW in het gedrang komen omdat de operationele kasstroom in dit scenario langere tijd niet voldoet aan de normen van het WSW. Conclusies Indien de rente op het huidige lage niveau uit het basisscenario blijft, is Mozaïek Wonen in staat om haar ambities uit te voeren. Mozaïek Wonen is in het basisscenario in staat, om bij een inflatievolgend huurbeleid, zowel de vennootschapsbelastingen als de heffingen in verband met de huurtoeslag te betalen. Dat het volkshuisvestelijk vermogen en de rentdekkingsratio op peil blijven in het basisscenario kan verklaard worden doordat Mozaïek Wonen de laatste jaren fors heeft ingezet op aanzienlijke bezuinigingen op de onderhoudslasten en de bedrijfskosten. Ook de gunstige rentepercentages die zijn gerealiseerd over de nieuwe financieringen in 2010 en 2011 dragen bij aan de gezonde financiële positie van Mozaïek Wonen. Indien zowel de inflatie als de rente op nieuwe leningen stijgen (scenario Herstel), blijven het volkshuisvestelijk vermogen en de rentedekkingsratio op niveau. Als de inflatie laag blijft, zoals in scenario Stagnatie wordt verondersteld, en er geen huurverhogingen boven inflatie mogelijk zijn, daalt ook het volkshuisvestelijk vermogen snel onder het (door het CFV) vastgestelde minimum. Mozaïek Wonen kan de gevolgen van de vennootschapsbelasting en overheidsheffingen onvoldoende in de huurprijzen doorberekenen en Mozaïek Wonen zal haar ambities ten aanzien van haar nieuwbouwprogramma moeten bijstellen om haar financiële continuïteit te waarborgen. Dit geldt ook in scenario Euro crisis, waarin de rente voor de komende 5 jaar sneller stijgt dan de inflatie.
7.6. Beoordeling CFV en WSW Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, kortweg het CFV, houdt namens het Ministerie van Wonen, Wijken en Integratie toezicht op het financiële reilen en zeilen van woningcorporaties. Op basis van prognosegegevens 2011-2015 heeft het CFV vastgesteld dat onze voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passend zijn in relatie tot onze vermogenspositie. Dit leidde tot een Aoordeel. Op basis van deze prognosegegevens geeft ook het WSW aan dat we voldoen aan de eisen van kredietwaardigheid, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het “Waarborgfonds”.
7.7 Financieel gezond, maar… We lieten zien hoe we ons vermogen inzetten en hoe we ervoor zorgen dat we financieel gezond blijven. Maar ook lieten we zien dat we verwachten dat ondanks de grote investeringen en uitgaven de financiële positie de komende jaren beter wordt. Echter de financiële positie kan onder druk komen te staan door economische en politieke ontwikkelingen. Indien we niet in staat zijn om voldoende woningen te verkopen, de rente stijgt bij een lage inflatie, of door overheidsheffingen kan Mozaïek Wonen problemen krijgen bij het aantrekken van de benodigde financieringen voor nieuwbouwinvesteringen. Mozaïek Wonen zal in dat geval genoodzaakt zijn haar ambities te herzien om haar financiële continuïteit te waarborgen.
Jaarbericht 2011
73
Mozaïek Wonen
8. De organisatie van Mozaïek Wonen Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil een efficiënte organisatie zijn en in alle openheid operen samen met de belanghouders. Inzet van middelen Doelstelling 2011 Resultaten In 2011 wordt de organisatie aangepast, slanker en 15 % goedkoper (per 1 januari 2012). In 2011 wordt het Woonservicepunt gevormd en wordt uitvoering gegeven aan de uitplaatsing of afslanking van het Woningonderhoudsbedrijf. In 2011 wordt verder gewerkt aan intern beheersysteem, o.a. met het oog op optimalisatie beleidsefficiency en – effectiviteit, risicobeheersing en informatiebeheer.
- Implementatie reorganisatie gereed - Woon Service Punt geïmplementeerd - Besluit met betrekking tot Woningonderhoudsbedrijf geïmplementeerd - Voorbereiden toets bedrijfskosten MW ten opzichte van gemiddelde sector. - Nieuw beoordelings- en beloningssystematiek ingevoerd. - Coaching-/competentietraject
- Gerealiseerd - Gerealiseerd - Gerealiseerd
- Risicobeheersing/-management geïmplementeerd. - Informatieplan en – beheer gereed (incl. automatisering). - Jaarverslag nieuwe stijl - Herziene werkwijze kwaliteitszorg gereed. - Verschillende scenario’s voor Bedrijfsplan 2012 zijn doorgerekend - Voorstel viering 100j bestaan gereed. - Medewerkers tevredenheidonderzoek 2011.
- Gerealiseerd
- Gerealiseerd - Gerealiseerd - Plan van Aanpak vastgesteld
- Gerealiseerd - Gerealiseerd - Niet gerealiseerd - Gerealiseerd - Gerealiseerd - Vragenlijst gereed, onderzoek begin 2012
8.1. De werkorganisatie Het organogram van Mozaïek Wonen ziet er per 31 december 2011 als volgt uit
Algemeen kenmerk van de organisatie van Mozaïek Wonen is een eenhoofdige directie, vier afdelingen en een platte organisatie. Deze organisatievorm moet borgen dat de communicatie, zowel tussen de afdelingen, als naar de medewerkers, goed functioneert. De frontoffice in Moordrecht is een zelfstandige afdeling omdat daar het beheer voor het woningbezit van Woningbouwvereniging Moordrecht plaatsvindt. De medewerkers daar kunnen terugvallen op de expertise die beschikbaar is in de totale organisatie. De communicatie met klanten is voor een belangrijk deel ondergebracht in het Woonservicepunt bij de afdeling Wonen en Strategie.
74
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Reorganisatie afgerond In 2009 is gestart met het Project Organisatieontwikkeling. Met dit project wil Mozaïek Wonen bereiken dat haar bedrijfskosten per 1 januari 2012 aanzienlijk worden verlaagd. De bedrijfskosten van Mozaïek Wonen zijn vergeleken in een benchmark, er heeft een heroriëntatie plaatsgevonden op onze kerntaken en we hebben nagedacht over efficiëntere organisatiemodellen. De conclusie van deze benchmark was dat de bedrijfskosten van Mozaïek Wonen 15% boven het gemiddelde van vergelijkbare woningcorporaties liggen. Dit heeft geresulteerd in een reorganisatie met als uitkomst een nieuwe en fors goedkopere inrichting van de werkorganisatie. Het aantal leidinggevenden is gereduceerd, de vestiging Bodegraven is ondergebracht bij de afdeling Wonen en Strategie en de dagelijkse klantencontacten worden in principe merendeels direct door het Woonservicepunt afgehandeld. Deze maatregelen zijn in 2010 en 2011 geïmplementeerd. Woning Onderhouds Bedrijf (WOB) ondergebracht bij aannemers Het Woning Onderhouds Bedrijf (WOB) past niet meer bij een afgeslankt Mozaïek Wonen. Het aansturen van een eigen onderhoudsbedrijf vergt onevenredig veel aandacht in verhouding tot het belang van deze activiteit voor de kerntaken. Medio 2011 zijn de 15 vaklieden ondergebracht bij de drie hoofdaannemers van het dagelijks onderhoud. Ze zijn nog wel in dienst bij Mozaïek Wonen. Dat is niet het geval voor de bedrijfsleiding van het WOB. Het eigen bedrijfspand staat inmiddels te koop. Beheersing bedrijfslasten Als maatschappelijke onderneming heeft Mozaïek Wonen de plicht zo efficiënt mogelijk met de haar beschikbare middelen om te gaan. Beheersing van de bedrijfslasten is daarom een belangrijk item voor ons, waarbij we als doelstelling hebben de bedrijfslasten onder het landelijk gemiddelde te krijgen. De netto bedrijfslasten overschreden in 2009 de door het CFV gestelde marges. Dit werd mede veroorzaakt door het treffen van voorzieningen voor de reorganisatie. Uit onderstaande tabel blijkt dat de bedrijfslasten per eenheid van Mozaïek Wonen in 2010 en 2011 nog boven het niveau van de referentiegroep en het landelijk gemiddelde liggen. Op basis van onze meerjarenbegroting is de verwachting dat de netto bedrijfslasten, nadat de reorganisatie volledig is doorgevoerd, onder het landelijk gemiddelde zullen uitkomen. Tabel 8.1.1 Verloop netto bedrijfslasten per eenheid (bedragen x € 1)
Mozaïek Wonen Referentiegroep* Landelijk gemiddelde*
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1.422
1.367
1.232
1.187
1.212
1.246
1.241
1.250
1.253
1.276
1.293
NB
1.273
1.279
1.296
1.319
1.351
NB
* bron:2010: Corporatie in perspectief, Analyse CFV 2011 * bron 2011-2014: Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2010, Centraal Fonds Volkshuisvesting
8.2. Medewerkers Het verloop van de personeelsformatie en de bezetting zijn als gevolg van de reorganisatie in 2011 verder afgenomen. Het aantal medewerkers in dienst van Mozaïek Wonen is eind 2011 18 personen lager dan eind 2009. Het aantal fte’s is met 10 verminderd. Als maatschappelijk ondernemer nemen we ook onze verantwoordelijkheid als het gaat om stages. Het aantal stagiaires is met 5 personen gelijk aan het aantal in 2010.
75
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Tabel 8.2.1 Verloop formatie en bezetting Omschrijving Begrote formatie Feitelijke bezetting Waarvan interim Aantal medewerkers Instroom Doorstroom Uitstroom: (vroeg) pensioen overige reden Stagiaires
2011
2010
2009
108,4 fte 106,6 fte 4,8 fte 116 personen 15 personen 2 personen
112,5 fte 113,6 fte 9,8 fte 122 personen 2 personen -
114,6 fte 116,7 fte 4,2 fte 134 personen 4 personen 3 personen
3 personen 18 personen 5 personen
3 personen 11 personen 3 personen
2 personen 6 personen 5 personen
Opleiden en ontwikkelen In 2011 is ruim € 150.000 geïnvesteerd in opleidingskosten voor de medewerkers. Twintig personen hebben gebruik gemaakt van een persoonlijke ontwikkelingstraject. Naast bedrijfsbrede en vakgerichte opleidingen zijn specifiek voor het Woonservicepunt, de huismeesters en de vakmannen van de onderhoudsdienst collectieve opleidingen georganiseerd. Eind 2011 is het werken met competenties herzien en de beoordelingsmethodiek hier op afgestemd. Belangrijkste verbeterpunt hierbij is dat gericht meer aandacht wordt besteed aan het bij een bepaalde competentie horend gedrag. Leidinggevende en medewerker maken hier jaarlijks gezamenlijke afspraken over. Meten van de Medewerkers Tevredenheid In 2011 zijn de voorbereidingen getroffen voor een Medewerkers Tevredenheid Onderzoek (MTO) in het voorjaar van 2012. Ziekteverzuim Mozaïek Wonen registreert verzuim en besteedt aandacht aan persoonlijke benadering en begeleiding van verzuim. Wanneer dat gewenst is, zoeken we in overleg met onze Arbodienst naar een passende oplossing. De medewerkers zijn ook in 2011 in de gelegenheid gesteld op kosten van de werkgever zich tegen griep te laten vaccineren. Tabel 8.2.2 Verzuim van medewerkers
Aantal medewerkers Verzuimpercentage Kort verzuimpercentage (< 6 weken) Verzuimfrequentie
2011
2010
2009
116 3,97 1,31 1,2
122 3,62 1,15 1,2
134 4,42 1,42 1,3
Het ziekteverzuim over 2011 bedraagt exclusief zwangerschapsverlof 3,97 %. Ten opzichte van 2010 is dat een lichte stijging. Het is nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde van 4 %. Het is onder onze norm van <5%.
8.3. Beloning bestuurder Tabel 8.3.1 Beloning bestuurder in 2011 (x € 1) P. de Klerk
Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn Uitkeringen bij beëindiging dienstverband Bonusbetalingen
131.168 33.957
Leningen en voorschotten Totaal bezoldiging Aantal maanden bezoldiging
165.125 12
Jaarbericht 2011
76
Mozaïek Wonen
8.4. Beheer derden Woningbouwvereniging Moordrecht Mozaïek Wonen beheert voor Woningbouwvereniging Moordrecht 788 VHE’s op basis van een beheerovereenkomst, die op 3 april 2006 is ondertekend. Het gaat om een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van twee jaar. Aan deze beheerovereenkomst is een Organisatie & Formatieplan gekoppeld. Op basis daarvan faciliteert Mozaïek Wonen in Moordrecht een volledige Front Office: een manager met zes medewerkers. Daarnaast blijft Mozaïek Wonen vanuit Gouda Back Office specialismen inzetten. Deze beheervorm is vanaf 1 juli 2006 in bedrijf. Gemeente Zuidplas (voorheen Moordrecht) Per 1 januari 2010 is de gemeente Moordrecht opgegaan in de gemeente Zuidplas. In opdracht van de gemeente Zuidplas voerde Mozaïek Wonen het beheer voor het Gemeentelijk Woningbedrijf Moordrecht (140 woningen). Over dat beheer vindt regelmatig constructief overleg plaats. Momenteel overweegt de gemeente het verkopen van de 140 woningen aan Mozaïek Wonen. In afwachting daarvan blijft Mozaïek Wonen belast met het beheer.
8.5. Verbindingen Op 19 december 2011 is de Stichting Woningbouw Ter Gouw ontbonden. Deze stichting was in het verleden opgericht voor werkzaamheden in het belang van de volkshuisvesting, maar had de laatste jaren nog maar weinig activiteiten. De overgebleven gelden van de stichting werden besteed aan projecten voor de leefbaarheid en voor het versterken van het participatiebeleid. Verder ontvingen de huurdersverenigingen in Gouda en Bodegraven elk € 1.000,-. Vervolgens werd de stichting door het bestuur ontbonden en werd de ontbinding ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Rotterdam.
Het materiële belang met betrekking tot de overgebleven verbindingen is gering. In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Mozaïek Wonen zijn de cijfers van Mozaïek Wonen Projecten B.V. en de OMB (Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad) verwerkt. 8.5.1. Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. In 2008 hebben de gemeente Gouda en Mozaïek Wonen een besloten vennootschap opgericht: Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. (OMB). In de Goudse binnenstad kampen enkele straten met verloedering, structurele leegstand en onveiligheid. OMB probeert hierbij een rol van betekenis te spelen door: • Het bundelen van deskundigheid en ervaring; • Een meer integrale aanpak van problemen (fysiek, sociaal en economisch); • Het gezamenlijk investeren in de stad door publieke en private partijen; • Bundeling van financiële kracht om dit soort ingrepen te kunnen uitvoeren. Zowel Stichting Mozaïek Wonen als de gemeente Gouda zijn aandeelhouder, ieder voor 50%.
Jaarbericht 2011
77
Mozaïek Wonen
In de jaren 2010 en 2011 heeft de OMB een aantal woningen aan de Wilhelminastraat en aan de Cappenersteeg opgeknapt en verkocht aan particulieren. Deze succesvolle aanpak heeft een positief effect gehad op de leefbaarheid in de buurt. In 2012 wordt verder gegaan met de ontwikkeling en verkoop van enkele panden aan de Rozendaal. Verder worden mogelijkheden voor andere projecten onderzocht. 8.5.2. Mozaïek Wonen Projecten B.V. Op 21 december 2007 heeft Stichting Mozaïek Wonen een besloten vennootschap opgericht, genaamd: Mozaïek Wonen Projecten B.V. Doel van deze B.V. is o.a. het exploiteren van vastgoed. Het maatschappelijk kapitaal van deze vennootschap bedraagt € 90.000; het geplaatste kapitaal is € 18.000 en dat is volgestort bij oprichting. Het gaat om een 100%-dochter, dat wil zeggen dat Stichting Mozaïek Wonen de enige oprichter en de enige aandeelhouder is. Ook is de Stichting Mozaïek Wonen de bestuurder (“bestuurder” is bij een BV hetzelfde als “directie”). Er is geen aparte Raad van Commissarissen in de B.V. Aangezien de directie van Stichting Mozaïek Wonen majeure besluiten die in de vennootschap worden genomen eerst voorlegt aan de Raad van Commissarissen van de stichting is indirect toezicht gewaarborgd. Per 1 januari 2010 heeft de vennootschap geen vastgoed meer in eigendom en zijn er vooralsnog verder geen activiteiten meer in de vennootschap. In verband hiermee hebben de B.V. en de Stichting de geldlening van de Stichting aan de vennootschap afgewikkeld en de beheerovereenkomst tussen hen beiden vereenvoudigd. Op 18 april 2011 heeft de directie het Jaarverslag en de Jaarrekening 2010 vastgesteld. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft de jaarstukken op 9 juni 2011 vastgesteld. De stukken zijn vervolgens gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Rotterdam. 8.5.3. Intentieverklaringen/samenwerkingsverbanden/convenanten. Pact van Savelberg en Convenant Levensloopbestendig Gouda en Bodegraven Zoals hoofdstuk 6.3 reeds beschreef, ondertekende Mozaïek Wonen het Pact van Savelberg en de Convenanten levensloopbestendig Gouda en levensloopbestendig Bodegraven. Het doel is te komen tot een levensloopbestendige regio Midden-Holland op basis van prestatieafspraken op het vlak van wonen, zorg en welzijn. Evaluatie wijkaanpak/wijkprogramma’s. In 2010 zijn voor het eerst in de Goudse geschiedenis voor alle Goudse wijken wijkjaarprogramma’s geschreven. De programma’s zijn de uitkomst van de resultaten van een langdurig proces van evaluatie van de Goudse wijkaanpak en het schrijven van de gezamenlijke wijkanalyses en -visies. De programma’s geven een beeld van welke thema’s en activiteiten de partners (gemeente, corporaties, welzijn e.d.) in de betreffende wijken extra inzetten om de leefbaarheid te verbeteren. Convenant Armoedebestrijding Samen met 16 andere Goudse maatschappelijke organisaties, tekende Mozaiek Wonen op 18 maart 2010 het convenant 'Armoedebestrijding' waarmee zij het belang aangeeft van een intensieve samenwerking bij het bestrijden van armoede en sociale uitsluiting. Verlenging sociaal statuut Korte Akkeren en Gouda Oost. Op 18 augustus 2010 hebben huurdersvereniging Woonbelang Midden-Holland, huurdersvereniging Beter Wonen Gouda, Woonpartners Midden-Holland en Mozaïek Wonen het verlengde sociale statuut herstructurering Korte Akkeren en Gouda Oost ondertekend. Het statuut omvat een afsprakenkader over hoe te handelen wanneer bewoners in het kader van de herstructurering uitgeplaatst moeten worden. O.a. gaat het dan om vergoedingen, (tijdelijke) uitplaatsing, herhuisvesting/terugkeer e.d. Mozaïek Wonen / VierstroomZorgring Op 9 november 2010 kwamen Vierstroom en Mozaïek Wonen een vernieuwde samenwerkingsovereenkomst overeen. Het doel hiervan is om ook in de toekomst nauw samen te werken op het gebied van wonen en zorg. Met als uiteindelijk doel dat mensen ook op latere leeftijd zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Tevens regelt de overeenkomst dat huurders van Mozaïek Wonen een flinke korting (blijven) ontvangen op het lidmaatschap van Vierstroom en dat ze hun jaarcontributie in twaalf termijnen via de maandelijkse huur kunnen betalen.
Jaarbericht 2011
78
Mozaïek Wonen
Hennepconvenant Om veel gerichter te kunnen optreden tegen thuistelers, heeft Mozaïek Wonen op 8 december 2010 haar handtekening gezet onder het Hennepconvenant. Vanaf nu gaan de gemeenten Gouda en Bodegraven, Politie Hollands Midden, netwerkbeheerder Stedin (energie) en Mozaïek Wonen actief samenwerken en informatie uitwisselen waardoor de pakkans groter wordt. Jeugdagenda 2011 - 2014 Op 6 oktober 2011 heeft Mozaïek Wonen samen met een groot aantal organisaties rond het thema jeugd, de Goudse Jeugdagenda voor 2011 – 2014 ondertekend. Gekoppeld aan de Jeugdagenda is een werkplan voor 2011/2012 opgesteld. Voor de jaren 2013/2014 wordt een nieuw werkplan opgesteld. Middels deze werkplannen wordt inzichtelijk gemaakt welke organisatie welke activiteiten onderneemt om bij te dragen aan de geformuleerde doelstellingen. Informatieuitwisseling inzake extreme overlast vanuit en rond de woning Op 21 november 2011 heeft Mozaïek Wonen samen met Gemeente Gouda, Politie Hollands Midden en Woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland een convenant informatie-uitwisseling in het kader van de aanpak van extreme overlast vanuit en rond de woning ondertekend.
8.6. Ondernemingsraad De directie en ondernemingsraad (OR) hebben in 2011 intensief overleg met elkaar gevoerd. In negen formele overlegvergaderingen en diverse informele overleggen is uitvoerig met elkaar van gedachten gewisseld over de afronding van het reorganisatietraject dat nodig was om de bezuinigingen op de bedrijfskosten te kunnen realiseren. De OR heeft ook in 2011 in het kader van deze reorganisatie moeilijke besluiten voorgelegd gekregen betreffende de toekomst van het WOB en bezuinigingen op de secundaire arbeidsvoorwaarden. De OR heeft hierbij steeds afwegingen moeten maken tussen de belangen van de medewerkers en de belangen van de organisatie. De OR-leden hebben elkaar, maar ook de directie, aangesproken op ieders verantwoordelijkheden. De overleggen waren zo af en toe behoorlijk indringend, maar hadden altijd een constructief karakter. De OR heeft in 2011 een aantal adviezen uitgebracht. Deze betroffen: de toekomst van het WOB, de bezuinigingen op de secundaire arbeidsvoorwaarden, het nieuwe beoordelings- en competentiebeleid, de inrichting van de nieuwe afdeling Wonen & Strategie en de vragen en het thema van het MTO dat in maart 2012 zal worden gehouden. Andere gespreksonderwerpen in de overlegvergaderingen waren o.a.: het ziekteverzuim en de aanpak hiervan, interne vacatures, verplichte vrije dagen 2012, het Woondiensten Cafetaria Systeem voor 2012, het bedrijfsjaarplan en de begroting 2012 en het functionerings- en beoordelingsbeleid.
8.7. Personeelsvereniging De personeelsvereniging (PV) van Mozaïek Wonen is erg actief en wordt hierin ook gestimuleerd door de directie. De activiteiten van de PV dragen bij aan een goede werksfeer binnen het bedrijf. Ongeveer 95% van alle medewerkers is lid van onze PV. Medewerkers betalen € 6 per maand, de directie verdubbelt dit bedrag. De grootste activiteit in 2011 was de dag naar het pittoreske Brugge, België voor medewerkers met introducé. Deze zeer geslaagde najaarsactie werd mede mogelijk gemaakt door de directie, die een eenmalige extra donatie deed van € 5.000. Aan het eind van het jaar organiseerde de PV een gezellige kerstborrel en -diner. De PV sluit het jaar 2011 af met een reserve van € 18.100.
Jaarbericht 2011
79
Mozaïek Wonen
9.Governance 9.1. Bestuur De heer Peter de Klerk is, eind verslagjaar, 58 jaar. Hij is sinds 1 maart 1993 in dienst van de woningcorporatie, als directeur. Per 1 januari 2005 is hij tot directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen benoemd; met ingang van 5 februari 2010 fungeert hij in die functie als eenhoofdige directie. De heer De Klerk heeft een arbeidsovereenkomst die gebaseerd is op de in 2010 vastgestelde Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (BBW). Bruto salaris, pensioenafspraken en eventuele ontslagvergoedingen zijn gebaseerd op de BBW. De heer De Klerk vervult enkele nevenfuncties. Deze zijn gerelateerd aan zijn functie als directeurbestuurder van Mozaïek Wonen: • Vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen in aandeelhoudersvergadering Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V.; • Vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen in de directie van Mozaïek Wonen Projecten B.V. De Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) (zie par. 19.2, pag. 150 jaarrekening) verplicht Mozaïek Wonen de beloning van de bestuurder in het jaarverslag te publiceren. Daarbij is de “Balkenende-norm” het criterium. Voor 2011 is deze norm € 188.000. De beloning van de bestuurder over 2011 blijft binnen deze norm.
9.2. Governancestructuur 9.2.1. Mozaïek Wonen en Governancestructuur Mozaïek Wonen is een stichting met een eenhoofdig bestuur. De Raad van Commissarissen bestaat volgens de statuten uit ten minste vijf en ten hoogste negen leden. In 2011 telde de Raad van Commissarissen van Mozaïek Wonen vijf leden. Mozaïek Wonen houdt zich aan de Governancecode woningcorporaties, vastgesteld door branchevereniging Aedes. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. De Governancecode gaat uit van het 'Pas toe of leg uit'-principe. Dat wil zeggen dat corporaties in hun jaarverslag gemotiveerd uitleggen of en zo ja in hoeverre en waarom zij afwijken van de bepalingen van de Governancecode. Mozaïek Wonen past de code grotendeels toe. Op twee onderdelen wijkt Mozaïek Wonen bewust af van deze bepalingen. De motieven hiervoor worden in het volgende overzicht nader toegelicht. Tabel 9.2.1.1 Uitleg afwijkingen ten opzichte van de Governancecode woningcorporaties Benoemen bestuur voor periode van 4 jaar: continueren huidige arbeidsovereenkomst
Geen Gedelegeerd RvC-lid instellen
De vigerende arbeidsovereenkomst bevat hiervoor geen aanknopingspunt. De bestaande aanstelling is na de fusie gecontinueerd. En in arbeidsrechtelijke zin is het niet mogelijk de overeenkomst op dit punt eenzijdig aan te passen. Wel is met de huidige directeurbestuurder per ultimo 2010 een nieuwe arbeidsovereenkomst afgesloten conform de Governancecode, zoals verwerkt in het zgn. model Izeboud. De statuten van Mozaïek Wonen en het reglement van de RvC voorzien niet expliciet in de figuur ‘gedelegeerd lid’. Daaraan bestaat vooralsnog geen behoefte. Vertegenwoordiging van de RvC, ten behoeve van het aangaan van een overeenkomst of het voeren van een proces is voorzien in art. 9 lid 2 Statuten. De statuten, het RvC-reglement en het bestuursreglement bevatten voldoende waarborgen m.b.t. het codevereiste III.6.5.
Jaarbericht 2011
80
Mozaïek Wonen
In het eerste kwartaal van 2012 wordt de laatste hand gelegd aan een afwegingskader van verbindingen. In november 2011 is de RvC van Mozaïek Wonen akkoord gegaan met een afwegingskader voor nieuwbouwinvesteringen. Hiermee is deels invulling gegeven aan het toetsingskader zoals gesteld in de Governance Code waaraan in 2012 de laatste hand wordt gelegd. Ook vraagt deze nieuwe code aandacht voor de profielschets van de Raad van Commissarissen met betrekking tot diversiteit in de samenstelling van de Raad van Commissarissen. Hier is aandacht voor. In 2012 wordt de profielschets voor leden van de Raad van Commissarissen geactualiseerd en - waar nodig - aangepast. 9.2.2. Integriteitscode en klokkenluidersregeling Mozaïek Wonen beschikt over een Gedragscode, waarin gewenst gedrag, vertrouwelijkheid en integriteit kernbegrippen zijn. Daarmee verwant is onze Klokkenluidersregeling. Beide reglementen leggen een relatie tussen integriteit als begrip en het gedrag dat daarbij hoort. Zo attendeert Mozaïek Wonen bedrijven op het niet meer geven van kerstattenties. In de jaarlijkse functioneringsgesprekken is gesproken over voorbeeldgedrag onderling en de uitstraling daarvan naar de maatschappij. Door dat bespreekbaar te maken, beoogt de directie ook dit onderwerp transparanter te maken. 9.2.3. Risicomanagement en interne controle Mozaïek Wonen beoogt transparant te zijn in haar structuur van planning & control en informatievoorziening. Een viertal door de directeur-bestuurder vastgestelde nota’s vormen daarvoor het fundament: • Nota planning en controlcyclus; • Controlplan (geactualiseerd naar aanleiding van reorganisatie); • Nota informatiemanagement; • Nota bestuurlijke informatievoorziening. Deze nota’s vormen belangrijke bouwstenen voor de beheersing en sturing van de organisatie en worden tweejaarlijks, of eerder indien daarvoor aanleiding is, herzien. Binnen Mozaïek Wonen functioneert een systeem van risicobeheersing en interne controle dat gericht is op het realiseren van de belangrijkste bedrijfsdoelstellingen. Deze bedrijfsdoelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan 2011 t/m 2015. Jaarlijks stelt Mozaïek Wonen een bedrijfsjaarplan op om de uitvoering van het ondernemingsplan te borgen. Op basis van het bedrijfsjaarplan maakt elke afdeling een afdelingswerkplan. Over de uitvoering daarvan rapporteren de verschillende afdelingen per vier maanden. Deze rapportages worden gebundeld in een bedrijfsrapportage die aan directie en Raad van Commissarissen wordt gepresenteerd. Binnen Mozaïek Wonen toetst de controller op basis van het controlplan of afdelingswerkplannen voldoende zijn afgestemd op het bedrijfsplan en brengt hierover, na afstemming met het management, rapport uit aan de directie. De controller toetst de periodieke afdelingsrapportages aan de afdelingswerkplannen op voortgang in tijd en geld. Ook toetst de controller de uitvoering van bedrijfsprocessen. Daarover wordt gerapporteerd aan de directie. De meeste, in ieder geval de belangrijkste bedrijfsprocessen zijn beschreven in een voorgeschreven format, met behulp van een geautomatiseerde toepassing. Bevindingen uit de verschillende toetsingen worden, zo veel als mogelijk, omgezet in acties en zijn continue verbeteringsgericht. Tot 2010 zag Mozaïek Wonen als belangrijke risicogebieden voornamelijk de bedrijfsprocessen, vastgoedontwikkeling en renterisico’s. Aan de belangrijkste procesbeschrijvingen is een risicoparagraaf toegevoegd, elk beslisdocument van vastgoedontwikkeling bevat een risicoparagraaf. Renterisico’s komen aan de orde in hoofdstuk 7. Met name in 2011 is Mozaïek Wonen, geleidelijk aan, gekomen tot een meer integrale kijk op risicomanagement en bewust omgaan met de risico’s die een (snel) veranderende omgeving met zich meebrengt. Het gaat daarbij om financiële-, maar zeker ook om niet-financiële risico’s.
Jaarbericht 2011
81
Mozaïek Wonen
Op basis van de eerder goedgekeurde beleidsnota risicomanagement is in 2011 de implementatie voortgezet. Daarbij zijn naast directie en management een aantal afdelingsmedewerkers (sleutelfiguren) betrokken. Met gebruik van een vast format zijn bedrijfsbreed risico’s geïdentificeerd e en beoordeeld. Vanaf de 2 viermaandsperiode 2011 zijn in de afdelingsrapportages – de e belangrijkste risico’s (en bijbehorende maatregelen) – opgenomen. Vanaf de 3 viermaandsperiode is dit ook geborgd in de bedrijfsrapportage aan de Raad van Commissarissen. In 2011 heeft de directie, het managementteam en operational control enkele sessies (geheel) gewijd aan (de implementatie van) risicomanagement. Mozaïek Wonen heeft in 2011 een belangrijke stap gezet in het borgen van integraal risicomanagement en deze doelstelling uit het bedrijfsjaarplan van 2011 gerealiseerd. In 2012 blijft de aandacht voor risicomanagement onverminderd van kracht.
9.3. Overleg en samenwerking met belanghouders 9.3.1. Gemeenten en corporaties in de regio In Gouda zijn in 2009 nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2010 - 2014 gemaakt. Deze overeenkomst tussen de gemeente Gouda, Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland is ondertekend op 27 januari 2010. Met deze overeenkomst beogen partijen wederzijds afgestemde investeringen in woningen en woonomgeving te bevorderen. Daartoe zijn afspraken gemaakt over het te realiseren woningbouw- en herstructureringsprogramma, de huisvesting van kwetsbare groepen, de investeringsinzet van beide woningcorporaties in (ver)nieuwbouw en verbetering van woningen, de investeringsinzet van de gemeente in groot onderhoud en herinrichting van het openbaar gebied, het programma van sociale en leefbaarheidsinitiatieven en het vereenvoudigen van de bouwprocedures. De prestatieafspraken met de gemeente Bodegraven liepen tot 2010. Aangezien de gemeente Bodegraven per 1 januari 2011 is gefuseerd met de gemeente Reeuwijk is ervoor gekozen om in 2011 te starten met het traject om te komen tot prestatieafspraken met de nieuwe gemeente BodegravenReeuwijk. In 2011 is het overleg hierover tussen de gemeente Bodegraven-Reeuwijk en de woningcorporaties Reeuwijk en Mozaïek Wonen opgestart. 9.3.2. Betrekken van belanghouders Ook in 2011 heeft Mozaïek Wonen haar belanghouders intensief betrokken bij haar strategie- en beleidsvorming. Een kleine greep: • We hebben ook in 2011 de gemeenten Gouda, Bodegraven en Moordrecht, de Huurderskoepel en de ondernemingsraad geconsulteerd over het bedrijfsplan voor 2012. Ook het jaarverslag 2010 is met deze partijen besproken. Daarnaast evalueren en actualiseren we samen met gemeenten en partners jaarlijks de prestatieafspraken, gemaakt met de gemeenten Gouda en Bodegraven-Reeuwijk. • De medewerkers van Mozaïek Wonen zijn eveneens gehoord over en betrokken bij het tot stand komen van het Bedrijfsplan 2012. Voorts informeert en consulteert directie de medewerkers over beleidsvoornemens via haar Weblog, personeelsbijeenkomsten en “rondjes langs de afdelingen”. • De Raad van Commissarissen voert regulier overleg met de ondernemingsraad en met de Huurderskoepel. • We betrekken de WoonAdviescommissie Gouda en Bodegraven bij de ontwikkeling van projecten. In 2011 zijn twee plannen voor gelegd aan de WoonAdviescommissie en is er één beoordeeld. • We raadplegen onze huurders periodiek via enquêtering en panels.
82
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
9.4. Klachtencommissie Eind 2010 is de procedure van start gegaan voor het werven van vier nieuwe leden voor de Klachtencommissie (KC). Reden hiervoor was dat in augustus 2010 het nieuwe reglement Klachtencommissie in werking is getreden. In de oude klachtencommissie hadden medewerkers van Mozaïek Wonen en huurders zitting en dit was conform het nieuwe reglement niet meer mogelijk. Naar aanleiding van een wervingsadvertentie in de Krant van Gouda zijn er in totaal 48 reacties ontvangen. Een selectiecommissie bestaande uit vertegenwoordigers van Mozaïek Wonen, huurdersbelangenorganisatie Beter Wonen Gouda en huurdersvereniging Bodegraven, heeft gesprekken gevoerd met acht onafhankelijke kandidaten. Hieruit zijn vier commissieleden gekozen. Twee hiervan zijn formeel benoemd door de beide huurdersverenigingen en de andere twee leden door Mozaïek Wonen, maar zijn wel onafhankelijk. Dat geldt ook voor de voorzitter. Op 7 maart 2011 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden waarbij zowel de oude als nieuwe leden van de klachtencommissie aanwezig waren. Tijdens deze bijeenkomst zijn de nieuwe leden officieel voor een periode van drie jaar benoemd. Aansluitend is er tijdens een informeel etentje afscheid genomen van de oude klachtencommissie. Op 26 augustus hebben de voorzitter van de KC en Piet van der Sanden, bedrijfsjurist van Mozaïek Wonen, een eendaagse incompany training voor de nieuwe leden verzorgd. In Gouda steeg het aantal ingediende klachten helaas naar 37 (in 2010 waren er 19 en in 2009 16 klachten). In Bodegraven bleef het aantal klachten stabiel op 3. Evenals de jaren daarvoor kwamen er vanuit Moordrecht geen klachten. De sterke stijging van het aantal klachten in Gouda toont aan dat de huurders mondiger worden en de weg naar de KC steeds beter kennen. Een groot aantal klachten had betrekking op communicatie tussen medewerkers en de huurders. Dit is met name veroorzaakt door de wisseling van medewerkers in de startfase van de inrichting van het Woonservicepunt. Het overgrote deel van de klachten verwees de KC naar de werkorganisatie, die de betreffende zaak alsnog (tot tevredenheid van de klant) heeft afgehandeld. Het aantal door de KC behandelde klachten steeg naar 8 (2010 nog 4). Deze klachten hebben betrekking op de hoogte van de verhuiskostenvergoeding, onderhoud en/of kwaliteit van een te huur aangeboden woning, in rekening gebrachte factuur voor schoonmaakkosten en het opschorten door Mozaïek Wonen van de samenwerking met een bewonerscommissie. In alle gevallen heeft de klachtencommissie aandacht gevraagd voor communicatie en zorgvuldige omgang met de huurders. Bij de klacht over de opschorting van de samenwerking tussen Mozaïek Wonen en de bewonerscommissie heeft de voorzitter van de KC – op verzoek van de directie van Mozaïek Wonen – nog aanvullende kaders opgesteld om ervoor te zorgen dat de aard en invulling van de samenwerking voor beide partijen helder is. De directie heeft in alle gevallen de adviezen van de KC overgenomen. De sterke stijging van het aantal klachten heeft ertoe geleid dat de KC nadrukkelijker bij de directie heeft aangedrongen op zorgvuldige omgang met haar huurders, waarbij communicatie meer aandacht verdient. De Raad van Commissarissen heeft via dit jaarverslag kennis genomen van de door de KC behandelde klachten. Tabel 9.4.1 Door klachtencommissie ontvangen en behandelde klachten 2011
Aantal ontvangen klachten Niet ontvankelijk verklaard: - Verwezen naar werkorganisatie - Verwezen naar andere instantie Behandelde klachten Advies uitgebracht aan directie Waarvan door directie: - Gegrond verklaard - Ongegrond verklaard
2010
2009
Gouda
Bodegraven
Moordrecht
Gouda
Bodegraven
Moordrecht
totaal
37
3
0
19
3
0
18
31
3
15
2
1
0
4 3 3
1 1
2 1
1
8 2 7 4 2
0
12 0
6 6 2
Jaarbericht 2011
83
Mozaïek Wonen
1 Er zijn zeven klachten tijdens een zitting behandeld; over één klacht heeft de voorzitter uitspraak gedaan. Hierbij is de klacht ongegrond verklaard. 2 Tijdens een zitting is overeengekomen dat een delegatie van de KC samen met een opzichter van Mozaïek Wonen een bezoek zou brengen aan de woning van klager. Naar aanleiding van dit bezoek zijn beide partijen tot overeenstemming gekomen en is de klacht afgehandeld. 3 De klachtencommissie heeft bij één klacht geen advies uitgebracht: ter zitting is een verklaring opgesteld, die vervolgens door zowel de huurder als een vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen is ondertekend.
9.5.Toezicht houden en klankborden De Raad van Commissarissen (RvC) baseert zijn handelen mede op door hem goedgekeurde documenten, het reglement RvC, de profielschets voor RvC-leden, een bestuursreglement, de AedesCode en de Governancecode woningcorporaties. (zie ook: www.mozaiekwonen.nl ) De samenstelling van de RvC was in 2011 als volgt: Tabel 9.5.1 Samenstelling van de Raad van Commissarissen* Naam
Functie in de RvC
Drs. I.K.L. de Jong MRE Drs. M.J. van Lierop** Ing. C. Bremmer G. van Asseldonk** J.H.A. Didden RA
Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid
* In de bijlage 3 is een nadere specificatie van de samenstelling opgenomen. ** Benoemd op voordracht van huurdersorganisaties.
Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). De statuten van Mozaïek Wonen bevatten bepalingen over het functieprofiel (pluriforme samenstelling, gespreide deskundigheid op bestuurlijk, financieel, juridisch en volkshuisvestelijk terrein) en de zittingsduur: gemaximeerd en in combinatie met een rooster van aftreden. Aan de hand van periodieke rapportages volgt de RvC de prestaties van de organisatie op volkshuisvestelijk, maatschappelijk en financieel gebied. Tussen de directie en de voorzitter van de RvC vindt periodiek overleg plaats, deels ter voorbereiding van de vergaderingen van de RvC, deels ter vervulling van de klankbordfunctie. De RvC informeert zich eveneens op basis van bronnen buiten de organisatie: via de accountant en door middel van uiteenlopende info van VROM, WSW, CFV, Aedes, VTW, de koepel van huurdersorganisaties, de ondernemingsraad, het verslag van de klachtencommissie en via informele contacten tijdens feestelijkheden en met de belanghouders van Mozaïek Wonen. Eén of meer leden van de RvC geven ook acte de présence wanneer in relatie tot projecten van Mozaïek Wonen het bereiken van een mijlpaal is te vieren, zoals bij een oplevering of feestelijke ingebruikname. RvC-leden die zijn benoemd op voordracht van de huurdersverenigingen hebben minimaal éénmaal per jaar contact met de afzonderlijke huurdersverenigingen. In 2011 schoolden verschillende leden van de RvC zich door deelname aan seminars, studiedagen en cursussen over onderwerpen als Richtlijn Jaarverslaglegging 645, actualiteiten volkshuisvesting, de RvC in werkgeversrol en overheidsbeleid en implicaties voor woningcorporaties. Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de RvC is gebaseerd op de Honoreringscode voor Raad van Commissarissen. De hoogte van de honorering wordt bepaald door de zwaarte van de corporatie en van de functie van de commissaris. Omvang en complexiteit van de corporatie en complexiteit van de omgeving zijn daarbij de voornaamste criteria. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de methodiek voor het vaststellen van de functiezwaarte van de bestuurder. Directeur-bestuurder en commissaris worden in dezelfde zwaartegroep ingedeeld. De directeur-bestuurder is ingedeeld in functiegroep E. Dat betekent dat de leden van de RvC worden ingedeeld in zwaartegroep E. Het bruto honorarium van leden van de RvC bedraagt eind 2011 € 7.000 per jaar. De voorzitter van de RvC ontvangt € 10.500 per jaar.
Jaarbericht 2011
84
Mozaïek Wonen
Er is € 2.412,50 uitgegeven voor deelname door één of meer leden van de RvC aan cursussen of seminars gearrangeerd door Nivra, Deloitte en VTW over onderwerpen als Richtlijn Jaarverslaglegging 645, actualiteiten volkshuisvesting, de RvC in werkgeversrol en overheidsbeleid en implicaties voor woningcorporaties.
9.6. Besluiten Raad van Commissarissen De RvC kwam in 2011 zesmaal bijeen. Vaste onderwerpen zijn belangrijke investeringen, de meerjarenplanning, de begroting 2012, periodieke rapportages, het geldmiddelenbeheer, fiscaliteiten en externe verslaglegging. Daarnaast is uitvoerig gesproken over bijzondere thema’s in dit verslagjaar: vermindering bedrijfskosten door reorganisatie, de gevolgen van de invoering van de EUregelgeving voor Mozaïek Wonen, de volkshuisvestelijke opgave, de dienstverlening (Woonservicepunt), het proces vastgoedontwikkeling en een afwegingskader voor vastgoedontwikkeling. In 2011 nam de RvC 19 besluiten. De belangrijkste besluiten betroffen het ondernemingsplan 20112015, de reorganisatie waaronder de toekomst van het WOB, investeringen voor nieuwbouwprojecten, fraude en integriteit en de gebiedsovereenkomst Korte Akkeren. Zie voor een compleet overzicht van de besluiten van de RvC in 2011 bijlage 4. Mozaïek Wonen is betrokken bij twee B.V’s: Mozaïek Wonen Projecten B.V. (MWP) en Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad Gouda BV (OMB). Beide BV’s hebben geen afzonderlijke RvC. Mozaïek Wonen heeft gekozen voor het concernmodel, dus niet voor een decentraal model. Bij het concernmodel is de RvC aanwezig op het niveau van de toegelaten instelling. De corporatie is als aandeelhoudster bevoegd tot het geven van aanwijzingen ten aanzien van het te voeren beleid. Overwegingen waren: houd het eenvoudig en overzichtelijk, voorkom versnippering en voorkom dilemma’s.
9.7. Bevindingen Raad van Commissarissen Om de bedrijfsvoering te kunnen sturen én omwille van het interne- en externe toezicht toetst Mozaïek Wonen haar resultaten aan haar hoofddoelstellingen en belangrijkste verplichtingen. Daarbij zoekt Mozaïek Wonen de dialoog met de samenleving: Mozaïek wil laten zien wat zij doet en voor wie.
9.7.1 Verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken van de RvC Zich baserend op het ondernemingsplan 2011 - 2015 van Mozaïek Wonen - “Op koers” - was de RvC ook in 2011 attent op versterking, tijdigheid en vergelijkbaarheid van sturings- en verantwoordingsinstrumenten: van begroting en activiteitenoverzicht, naar viermaandenrapportage, balanced scorecard (BSC) en jaarverslag. Met behulp van deze mijlpalen tracht de RvC goed zicht te behouden op het maatschappelijke rendement van Mozaïek Wonen, als ook op haar financiële continuïteit. Bij dit interne toezicht speelt accountantscontrole een belangrijke rol: onafhankelijk en deskundig onderzoek naar de status van wettelijk bepaalde onderwerpen én jaarlijks door de RvC te noemen specifieke aandachtspunten. De managementletter en wettelijke vereiste rapporten en verklaringen heeft de RvC grondig besproken met de accountant en met de directie. In 2011 heeft de RvC extra aandacht besteed aan de volgende onderwerpen: • De volkshuisvestelijke opgave van Mozaïek Wonen; • Reorganisatie: Woonservicepunt en WOB; • Financiële continuïteit van Mozaiek Wonen in het licht van de grote economische onzekerheden; • Diverse vastgoedprojecten en het nieuwe proces vastgoedontwikkeling.
Jaarbericht 2011
85
Mozaïek Wonen
Het Bedrijfsplan 2012 en de Begroting 2012 zijn in november 2011 door de directie vastgesteld en door de RvC goedgekeurd.
9.8. Corporate governance De RvC onderschrijft de in 2007 door Aedes vastgestelde en in 2011 geactualiseerde code. Mozaïek Wonen hanteert wat deze code betreft het principe: “Pas toe, of leg uit”. Evaluatie en (her)toetsing aan profielschetsen waren in het bijzonder aan de orde bij (her)benoemingen. Deze benoemingsbesluiten werden, na passend beraad, bij acclamatie genomen. De RvC pleegt ten minste één keer per jaar overleg met de ondernemingsraad, buiten aanwezigheid van de directie. Dit wettelijk voorziene overleg is wederzijds altijd als informatief en zinvol ervaren. In de loop van 2011 is met elkaar overlegd, onder meer over de op bezuiniging van bedrijfskosten gerichte reorganisatie. In 2011 heeft de RvC twee keer een gesprek gehad met het Management Team (MT), dit buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Ook heeft de RvC twee keer gesproken met de operational controller over zijn functie, werkzaamheden en positie ten behoeve van de RvC. De voorzitter en vice-voorzitter van de RvC hebben met de directeur-bestuurder een functioneringsgesprek en een functionerings-/beoordelingsgesprek gehouden, met gebruikmaking van de zelfevaluatie van de directie. Voorafgaand heeft de RvC buiten aanwezigheid van de directeurbestuurder zijn functioneren besproken, aan de hand van het jaarverslag ten opzichte van het jaarplan. De RvC kwam daarbij tot het oordeel dat de directeur-bestuurder zijn taken goed heeft vervuld. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting Mozaïek Wonen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuurlijke functies. Geen van de commissarissen is of was ooit in dienst van Mozaïek Wonen of onderhoudt een directe band met leveranciers of afnemers van Mozaïek Wonen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan Mozaïek Wonen dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de RvC, of onderhoudt banden met Mozaïek Wonen, hetzij direct of indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten en het reglement van de RvC bevatten bepalingen betreffende mogelijk tegenstrijdige belangen; in het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Mozaïek Wonen heeft als beleid geen leningen te verstrekken aan commissarissen of personeelsleden. Zie voor een overzicht personalia, opleiding en (neven-)functies leden RvC bijlage 3.
9.8.1. Zelfevaluatie ‘De RvC bespreekt minimaal een keer per jaar zijn eigen functioneren en dat van de individuele commissarissen en de conclusies die daaraan moeten worden verbonden’. Zo staat het in de Code Tabaksblat en in vergelijkbare bewoordingen ook in andere (branche)codes. De Raad van Commissarissen van Mozaïek Wonen wil met regelmaat kritisch haar eigen functioneren, zowel individueel als collectief, toetsen. De ervaring leert dat externe begeleiding van deze zelfevaluatie meer oplevert dan een bespreking in eigen kring. Een deskundige buitenstaander biedt juist ruimte voor een kritische reflectie op de eigen rol. PublicSpirit is gevraagd de zelfevaluatie over 2011 te begeleiden. Daartoe zijn voorgesprekken gevoerd over de aanpak en agenda van de zelfevaluatie. Met behulp van een daartoe ontwikkeld instrument wordt het functioneren van de RvC in de afgelopen periode besproken, waarbij onder meer gekeken wordt naar de verschillende rollen die de RvC vervult: toezichthouder, werkgever, adviseur en
Jaarbericht 2011
86
Mozaïek Wonen
sparringpartner. Daarnaast wordt in een groepsbespreking vooral gekeken naar de agenda en verbeterpunten naar de toekomst. Aanpak De leden hebben een uitgebreide vragenlijst ontvangen over uiteenlopende aspecten van het functioneren van de Raad van Commissarissen. De leden van de Raad hebben de vragen beantwoord door te scoren op een vijfpuntschaal. Leden van de Raad hebben bovendien op diverse punten schriftelijk een toelichting gegeven op hun scores. Resultaat De RvC, in aanwezigheid van de directeur-bestuurder, heeft in een tweedaagse bijeenkomst onder leiding van de externe voorzitter van PublicSpirit onderwerpen behandeld zoals de verschillende rollen van een commissaris, de onderlinge cohesie, taakopvatting en de strategische oriëntatie van de corporatie. Maar ook de toekomstambities van Mozaiek Wonen en het bijbehorende toetsingskader, besluitvorming in de Raad en uitvoering van de toezichtfunctie zijn aan bod gekomen. De Raad van Commissarissen levert een zinvolle bijdrage aan het bestuur ter zake van strategie, risicomanagement, integriteit en ethiek, finance en accounting. De verschillende rollen, van klankbord tot toezichthouder, worden door de Raad ingenomen, met een grote mate van betrokkenheid en voldoende besef van de kritische distantie ten opzichte van het bestuur. Ter ontwikkeling is nog een volledig toetsingskader, de inrichting van een audit- en remuneratiecommissie en een meer efficiënte wijze van vergaderen en besluitvormen, wat samenhangt met de kwaliteit van de vergaderstukken en de inrichting van commissies. Iedereen onderstreept de stappen die gezet zullen worden om de communicatie te verbeteren en het besluitvormingsproces effectief te laten verlopen. Er is sprake van goede onderlinge samenwerking, een open, betrokken en kritische houding onderling en richting het bestuur. Binnen de Raad zijn de verschillende deskundigheden en teamrollen goed belegd.
9.9. Visie op 2012 De RvC heeft met instemming kennis genomen van de gerealiseerde bezuinigingen op de bedrijfskosten en de organisatie aanpassing die de afgelopen periode is doorgevoerd. Ook is de RvC tevreden over de prestaties op het gebied van de wijkaanpak en het nieuwe proces vastgoedontwikkeling met bijbehorend afwegingskader voor nieuwbouwinvesteringen. In het benoemen van de thema’s voor 2012 heeft de RvC aandacht gevraagd voor de onderwerpen volkshuisvesting/wachttijd woningtoewijzing, investeringen nieuwbouw, omvang niet-DAEB portefeuille en duurzaamheid. Deze onderwerpen worden uitgewerkt in een toetsingskader voor de RvC. Daarnaast blijft de huurderstevredenheid een belangrijk aandachtpunt voor de RvC. In 2012 bestaat Mozaïek Wonen 100 jaar… 100 jaar volkshuisvesting in Gouda en Bodegraven en de RvC steunt van harte de initiatieven die de organisatie neemt om deze mijlpaal met bewoners, medewerkers en alle betrokkenen te vieren.
Jaarbericht 2011
87
Mozaïek Wonen
Bijlagen 1. Colofon 2.
Profielschets Raad van Commissarissen
3. Samenstelling Raad van Commissarissen 4. Besluitenlijst Raad van Commissarissen 5. Samenstelling klachtencommissie 6. Verhuringen in 2011 naar huishouden en inkomensklassen 7. Verhuringen in 2011 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda, Bodegraven en Moordrecht 8. Verhuringen in 2011 naar aantal personen, leeftijd en aantal kamers en woningtype voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda en in Bodegraven 9. Gemiddeld aantal reacties per doelgroep op via advertenties verhuurde woningen in 2011 naar aantal kamers, type, prijs en locatie 10. Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers 11. Nadere informatie leefbaarheids- en empowermentfonds 12. Sponsoractiviteiten
88
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Bijlage 1
Kerngegevens / Colofon Naam Opgericht:
Vestigingsadres Postadres Telefoonnummer Faxnummer E-mail adres Website Werkgebied
Toelating Kamer van Koophandel Nummer VROM NRV nummer Fiscaal nummer Verslagjaar Raad van Commissarissen
Directie Management Team
•
Stichting Mozaïek Wonen Ontstaan op 1 januari 2005, uit een fusie tussen Woonstichting Ter Gouw en Woningstichting Het Volksbelang: Ter Gouw ontstond op 25 september 1990, uit een fusie tussen R.K. Woningbouwvereniging St. Jozef, Gouda, opgericht 21 november 1918 en Algemene Woningbouwvereniging Gouda, Gouda, opgericht 10 december 1919; Woningstichting Het Volksbelang is opgericht op 23 juni 1912. Op 1 januari 2006 is Mozaïek Wonen gefuseerd met Woningstichting Bodegraven (WSB). Bachstraat 1, 2807 HZ Gouda Postbus 219, 2800 AE Gouda (0182) 69 29 69 (0182) 69 29 39
[email protected] www.mozaiekwonen.nl Gouda en omliggende gemeenten: Gouda, Bergambacht, BodegravenReeuwijk, Boskoop, Nederlek, Ouderkerk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en Zuidplas Dit werkgebied is omschreven in artikel 4 van de statuten van de stichting (akte d.d. 10 mei 2010). Bij Koninklijk besluit 67 van 14 september 1912 Inschrijving in het Handelsregister onder nummer 29012913
L 0232 3133 8192.69.128 2011 Mevr. Drs. I.K.L. de Jonge MRE, Voorzitter Mevr. Drs. M.J. van Lierop •, Vice-voorzitter Dhr. Ing. C. Bremmer, Lid Mevr. G. van Asseldonk, • Lid Dhr. J.H.A. Didden RA - Lid Dhr. Drs. P. de Klerk, directeur-bestuurder Dhr. E.A. Kraan (tot 01-07-2011 als directeur) Dhr. Drs. J. Oosterom, manager Financiën en Interne Diensten Dhr. Drs. H. Brückmann, manager Wonen en Strategie. Mevr. H. de Jong, manager Wonen (tot 31-12-2011) Mevr. A. Lens, manager Vastgoed
Benoemd op voordracht van huurdersorganisaties.
Jaarbericht 2011
89
Mozaïek Wonen
Bijlage: 2 Profielschets Raad van Commissarissen (samenvatting) Doelstelling profielschets: Schets van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC en van wat de eisen zijn die aan de RvC in totaal en aan de individuele leden worden gesteld. Functie van de RvC: Het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) schrijft voor dat woningcorporaties beschikken over een intern toezichthoudend orgaan. De statuten waarborgen minimumeisen. De RvC houdt primair toezicht. Daarnaast heeft hij advies- en goedkeuringsbevoegdheden. Toezicht houden betekent: • Bewaken dat de corporatie werkt aan haar doelstellingen binnen kaders van regelgeving en statuten; • Bewaken dat zij dit doet op een bedrijfsmatige en financieel-economisch verantwoorde wijze; • Erop toezien dat correcte besluitvormingsprocedures en werkwijzen worden gevolgd ten aanzien van huurders/klanten, medewerkers en derden. Algemeen kwaliteitsprofiel: De RvC bestaat uit generalisten met specifieke kwaliteiten. Gezamenlijk vormen de leden een multidisciplinair team. De leden zijn besluitvaardig en resultaatgericht. Zij zijn in staat scherpe discussies collegiaal te voeren. De leden beschikken over de volgende kwaliteiten: • Affiniteit met de doelstelling van de corporatie; • Algemene interesse voor de samenleving en de volkshuisvesting; • Helikopterview, analytisch vermogen, hoofd- en bijzaken kunnen onderscheiden; • Kennis en ervaring in bestuurlijke besluitvormingsprocessen; • Inzicht in strategische vraagstukken; • Kunnen werken in teamverband; • Discussievaardigheid, vergadervaardigheid, besluitvaardigheid en communicatievaardigheid; • Klankbord voor de directie / het bestuur kunnen zijn voor diverse (deel-)terreinen van beleid; • De bedrijfsvoering, de financiële en volkshuisvestelijke prestaties in algemene zin kunnen beoordelen. Verdere uitgangspunten zijn: • Minimaal twee leden zijn woonachtig in het werkgebied van de woningstichting en dienen als zodanig ingevoerd te zijn in de plaatselijke situatie. • Evenwicht tussen personen afkomstig uit het bedrijfsleven en afkomstig uit de non-profitsector is gewenst. • Geen belangenverstrengeling vanuit dagelijkse werkzaamheden van leden van de RvC, noch anderszins. Specifieke kwaliteiten leden RvC: Binnen de RvC zijn de volgende meer specifieke affiniteiten / deskundigheden bij voorkeur aanwezig: • Deskundigheid op het gebied van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening; • Betrokkenheid bij de doelgroep en de lokale gemeenschap; • Deskundigheid op financieel-economisch terrein; • Ondernemingsgerichte, bedrijfskundige deskundigheid; • Juridische deskundigheid. Elk RvC-lid kan ontwikkelingen in zijn kennisgebied vertalen naar de volkshuisvesting en naar de corporatie. Specifieke kwaliteiten voorzitter / vice voorzitter: • Uitstekende sociale en communicatieve vaardigheden; • Kennis van en ervaring met bestuurlijke besluitvormingsprocessen; • Ruime bestuurlijke ervaring, bij voorkeur opgedaan als voorzitter van een bestuur dan wel RvC; • Hbo / academisch werk- en denkniveau; • Oog voor de managementtaken van de directie; • Kunnen omgaan met belangentegenstellingen; • Is motiverend en spreekvaardig; • Brede maatschappelijke belangstelling, is bij voorkeur bekend met de plaatselijke/ regionale politieke en de maatschappelijke verhoudingen en beschikt over toegankelijke bestuurlijke en politieke contacten; • Heeft gevoel voor publiciteitszaken.
Per 1 juli 2011 geldt een nieuwe Governancecode. Deze nieuwe code vraagt aandacht voor de profielschets van de Raad van Commissarissen met betrekking tot diversiteit in de samenstelling van de Raad van Commissarissen. Hier is aandacht voor. In 2012 wordt de profielschets voor leden van de Raad van Commissarissen geactualiseerd en - waar nodig - aangepast.
90
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Bijlage 3 De samenstelling van de Raad van Commissarissen was in het verslagjaar 2011 Voorzitter
Profiel: Benoemd op: Herbenoemd op: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:
Mw. Drs. I.K.L. de Jong MRE
Bedrijfsleven 24-06-2010 01-01-2012 31-12-2015 Nee 13-12-1964 Bergambacht Gehuwd
Vice-voorzitter
Profiel: Benoemd op: Herbenoemd op: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:
Mevr. Drs. M.J. van Lierop*
Volkshuisvesting 01-01-2005 01-01-2009 31-12-2012 Nee 04-09-1960 Gouda Ongehuwd
Lid
Profiel: Benoemd op: Herbenoemd op: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:
Bedrijfsleven 01-01-2005 01-01-2009 31-12-2012 Nee 01-08-1967 Gouda Gehuwd
Opleiding: Agrarische Hogeschool, studierichting Tuinbouw; NIMA Marketing A; Young Management Program Nijenrode University Beroep: Directeur onderneming Nevenfuncties: Voorzitter bestuur Woonzorgcentrum Huize Winterdijk.
Mw. G. van Asseldonk*
Volkshuisvesting 30-09-2010 29-09-2014 Ja 06-08-1956 Eindhoven Ongehuwd
Lid
Profiel: Benoemd op: Herbenoemd op: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:
Opleiding: Doctoraal andragologie Beroep: Programmamanager binnenstad Rotterdam Nevenfuncties: Penningmeester Basketbalvereniging Springers
Dhr. Ing. C. Bremmer
Lid
Profiel: Benoemd op: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:
Opleiding: Doctoraal geografie met specialisatie economische geografie; Postdoctoraal: Opleiding vastgoedkunde Beroep: Partner bij Boer & Croon Nevenfuncties: Lid RvT Woningbouwvereniging Amerongen; Lid RvC Wooninc. Eindhoven; Lid RvC Woonvisie Ridderkerk.
Opleiding: TH-Eindhoven Stadsvernieuwing/Volkshuisvesting, studie niet afgerond. Beroep: Adviseur in de volkshuisvesting Nevenfuncties: Lid bestuur Temporary Art Centre Eindhoven Lid programmaraad wonen Nirov
Dhr. J.H.A. Didden RA
Financiën 01-01-2009 01-01-2011 31-12-2014 Nee 29-06-1947 Zegveld Gehuwd
* Lid op voordracht van de huurdersorganisatie
Opleiding: Nivra Beroep: Registeraccountant Nevenfuncties: Lid RvC Woningstichting Viveste in Houten Lid RvT Stichting Culturalis in Den Haag
91
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Bijlage 4 Besluitenlijst Raad van Commissarissen Mozaïek Wonen Vanaf 1 januari 2011 Nr. 11.01.
Datum 17-02-11
11.02.
17-02-11
11.03.
17-02-11
11.04.
17-02-11
11.05.
28-04-11
11.06.
28-04-11
11.07.
28-04-11
11.08.
23-06-11
11.09.
23-06-11
11.10.
29-09-11
11.11.
29-09-11
11.12.
29-09-11
11.13.
24-11-11
11.14.
24-11-11
Besluit De raad van commissarissen geeft zijn goedkeuring aan het ondernemingsplan 2011-2015: “Op koers”. De raad van commissarissen gaat akkoord met de bedrijfsrapportage 3e viermaanden 2010. De raad van commissarissen gaat akkoord met het handhaven van de huidige opzet van de bedrijfsrapportage. De raad van commissarissen stelt het jaarlijkse bedrag ingevolge artikel 11, lid 1, sub k van de statuten voor 2011 vast op € 1.000.000,--. De raad van commissarissen geeft zijn goedkeuring aan het jaarverslag, volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2010 van Mozaiek Wonen. De raad van commissarissen geeft zijn goedkeuring aan het jaarverslag en de jaarrekening 2010 van Mozaiek Wonen Projecten B.V. De raad van commissarissen geeft, met inachtneming van twee kanttekeningen, zijn goedkeuring aan het reorganisatieplan van het WOB conform het plan van aanpak en stelt hiervoor een budget ter beschikking van € 300.000 voor 2011. De raad van commissarissen gaat akkoord met de bedrijfsrapportage 1e viermaanden 2011. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de aankoop van de Willibrord-school en een stuk plantsoen, in totaal ca. 4380 m2, dit met het doel daarop (een deel van) het nieuwe Rijngaarde te ontwikkelen. Dit voor de prijs van € 816.600,-- excl. BTW. De raad van commissarissen gaat hiermee ook akkoord met de opdrachtverstrekking aan Synchroon voor de planontwikkeling van het project Rijngaarde voor een bedrag van € 916.301 excl. BTW. De raad van commissarissen gaat akkoord met de bedrijfsrapportage 2e viermaanden 2011. De raad van commissarissen besluit ten aanzien van het project Driestar: • Akkoord te gaan met het aanpassen van het programma naar 121 zelfstandige studenten eenheden; • Akkoord te gaan met de huurovereenkomst en beheervergoeding met de Driestar Educatief; • Akkoord te gaan met de aanpassing van het stichtingskostenbudget naar € 11.612.481 incl. BTW; • Akkoord te gaan met het aanpassen van de onrendabele top naar € 2.875.324; • Akkoord te gaan met het aangaan van een overeenkomst met Lokhorst Bouw en Ontwikkeling uit Beverwijk De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het project Wijde Wiericke en gaat akkoord met een investeringsbudget van € 3.125.000 incl. BTW met daarbij een onrendabele top van € 675.000. Daarnaast verleent de raad van commissarissen zijn goedkeuring aan het sluiten van een overeenkomst met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk voor de afname van 12 sociale huurwoningen en 4 sociale koopwoningen. De grondprijs voor deze woningen bedraagt € 424.000 incl. BTW. De raad van commissarissen geeft zijn goedkeuring aan het bedrijfsplan en de begroting 2012. De raad van commissarissen geeft zijn goedkeuring aan het nieuwe afwegingskader voor vastgoedontwikkeling, dit met inachtneming van de gestelde vragen en gemaakte opmerkingen.
Jaarbericht 2011
11.15.
24-11-11
11.16.
24-11-11
11.17.
24-11-11
11.18.
24-11-11
11.19.
24-11-11
11.20.
24-11-11
92
Mozaïek Wonen
De raad van commissarissen gaat akkoord met het in achtervang nemen van 8 koopwoningen (blok 2) van Van Wijnen in de Snoystraat, met een stichtingskostenbudget van € 1.364.849 incl. BTW met daarbij een positief resultaat van € 307.547 bij uitponden na eerste mutatie. De raad van commissarissen gaat akkoord met het in achtervang nemen van 41 koopwoningen in het Rode Dorp en met het hiervoor benodigde budget van € 6.788.879, - incl. BTW; Ook gaat de raad van commissarissen akkoord met het afsluiten van de aannemingsovereenkomst met Dura Vermeer Leidschendam. De RvC stemt in met het voorstel om de bouw te laten starten van Blok L Graafse Waard (benodigd budget € 5.850.005 incl. BTW) op basis van de informatie dat 6/7 woningen zijn verkocht en dat de nog te koop staande woningen een prijsniveau kennen van € 240.000 tot € 260.000 VON exclusief parkeerplaatsen. Met inachtneming van enkele opmerkingen verleent de raad van commissarissen zijn goedkeuring aan de gebiedsovereenkomst Korte Akkeren. De RvC kan zich vinden in de voorgestelde werkwijze, format en inhoud ten aanzien van fraude en integriteit. De raad herbenoemt I. de Jong tot voorzitter van de raad van commissarissen met ingang van 1 januari 2012 voor een periode van vier jaar
93
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Bijlage 5 Samenstelling van de klachtencommissie in het verslagjaar 2011 Voorzitter, onafhankelijk
Mevr. mr E.R. Dijksma-Potjer
Benoemd op: 06-02-2006 Aftredend/herbenoemd op: 06-02-2009 Herbenoembaar: ja
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
Lid, namens Mozaïek Wonen
Mevr. ir. B.C. Cleton-Sassen
Benoemd op: 07-03-2011 Herbenoembaar: ja
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
Lid, namens Mozaïek Wonen
Dhr. L.P. Hofman
Benoemd op: 07-03-2011 Herbenoembaar: ja
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
Lid, namens huurdersverenigingen
Mevr. mr. J.P.G. Berkelaar
Benoemd op: 07-03-2011 Herbenoembaar: ja
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
20-04-1951 Jurist, senior adviseur bij Kjenning Voorzitter geschillenadviescommissie Dudok Wonen Lid bestuur “Weer samen naar school”, openbaar onderwijs Lelystad Lid algemeen bestuur waterschap Zuiderzeeland Lid klachtencommissie Almeerse Scholengroep
10-03-1961 Architect Vrijwilliger Slachtofferhulp Nederland
09-03-1948 Gepensioneerd politieambtenaar Chauffeur bij buurtbus Reeuwijk Vrijwilliger bij belastingservice CNV
09-05-1976 Jurist, manager juridische zaken bij De Geschillencommissie Lid Raad van Toezicht bij de Nederlandse Vereniging van Incasso-ondernemingen
Lid, namens huurdersverenigingen
Dhr. M. Muradjan
Benoemd op: 07-03-2011 Herbenoembaar: ja
Geboren: Beroep: Nevenfuncties:
04-04-1988 Voltijdstudent aan de Hogeschool Rotterdam, opleiding: Small Business en Retail Management Geen
94
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Bijlage 6 Verhuringen in 2011 naar huishouden en inkomensklassen Huishouden en inkomensklassen
Goedkoop
Eenpersoons huishoudens
< € 361.66 per maand
<=65 <= € 21.625 <=65 > € 21.625 >65 <= € 20.325 >65 > € 20.325 Tweepersoons huishoudens
Betaalbaar
98 12 2
< € 361.66 per maand
<=65 jaar <= € 29.350 <=65 jaar > € 29.350 >65 jaar <= € 27.750 >65 jaar > € 27.750 Drie- en meerpersoons huishoudens <=65 jaar <= € 29.350 <=65 jaar > € 29.350 >65 jaar <= € 27.750 >65 jaar > € 27.750
5
< € 361.66 per maand 6 1
124
Duur
> € 361.66 per maand < € 517.64 > € 517.64 per maand per maand 70 8 33 24 24 2 5 6 > € 361.66 per maand < € 517.64 > € 517.64 per maand per maand 47 4 10 22 23 6 7 16 > € 361.66 per maand < € 517.64 > € 554.76 per maand per maand 34 42 9 24 1 263
154
541
95
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Bijlage 7 Verhuringen in 2011 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda, Bodegraven en Moordrecht tot huurtoeslaggrens* (<= …)
totale aanbod *
Boven (>huurtoeslaggrens) - <= € 33.614,-
> 33.614 - <= € 43.800,-
> € 43.800,-
Totaal
tot kwaliteitskortingsgrens <= € 361,66 tot 1e aftoppingsgrens > € 361.66 - <= € 517.64
aantal %
111 89,5%
13 10,5%
0 0%
0 0%
124 100%
aantal %
tot 2e aftoppingsgrens > € 517.64 -- <= € 554.76
aantal %
tot huurtoeslaggrens > € 554.76 - <= € 652.52
aantal %
totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 652,52
aantal %
Totaal
aantal %
199 75,7% 38 60,3% 23 35,4% 371 72% 1 3,8% 372 68,8%
51 19,4% 11 17,5% 29 44,6% 104 20,2% 4 15,4% 108 20%
10 3,8% 8 12,7% 5 7,7% 23 4,5% 11 42,3% 34 6,3%
3 1,1% 6 9,5% 8 12,3% 17 3,3% 10 38,5% 27 5%
263 100% 63 100% 65 100% 515 100% 26 100% 541 100%
tot huurtoeslaggrens (<= …)
Boven (>:huurtoeslaggrens) <= € 33.614,-
> 33.614 - <= € 43.800,-
> € 43.800,-
Totaal
Gouda tot kwaliteitskortingsgrens <= € 361.66 tot 1e aftoppingsgrens > € 361.66 - <= € 517.64
aantal %
87 88,8%
11 11,2%
0 0%
0 0%
98 100%
aantal %
tot 2e aftoppingsgrens > € 517.64 - <= € 554.76
aantal %
tot huurtoeslaggrens > € 554.76 - <= € 652.52
aantal %
totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 652.52
aantal %
Totaal Gouda
aantal %
148 74% 20 62,5% 12 32,4% 267 72,8% 1 4,3% 268 68,7%
40 20% 6 18,8% 17 45,9% 74 20,2% 2 8,7% 76 19,5%
9 4,5% 4 12,5% 2 5,4% 15 4,1% 10 43,5% 25 6,4%
3 1,5% 2 6,3% 6 16,2% 11 3% 10 43,5% 21 5,4%
200 100% 32 100% 37 100% 367 100% 23 100% 390 100%
tot huurtoeslaggrens (<= …)
Boven (>:huurtoeslaggrens) <= € 33.614,-
> 33.614 - <= € 43.800,-
> € 43.800,-
Totaal
Bodegraven tot kwaliteitskortingsgrens <= € 361.66 tot 1e aftoppingsgrens > € 361.66 - <= € 517.64
aantal %
23 92%
2 8%
0 0%
0 0%
25 100%
aantal %
tot 2e aftoppingsgrens > € 517.64 - <= € 554.76
aantal %
tot huurtoeslaggrens > € 554.76 - <= € 652.52
aantal %
totaal sociale segment
aantal %
vrije sector > € 652.52
aantal %
Totaal Bodegraven
aantal %
51 81% 18 58,1% 10 37% 102 69,9% 0 0% 102 68,5%
11 17,5% 5 16,1% 12 44,4% 30 20,5% 2 66,7% 32 21,5%
1 1,6% 4 12,9% 3 11,1% 8 5,5% 1 33,3% 9 6%
0 0% 4 12,9% 2 7,4% 6 4,1% 0 0% 6 4%
63 100% 31 100% 27 100% 146 100% 3 100% 149 100%
Moordrecht
aantal %
tot huurtoeslaggrens (<= …)
Boven (>:huurtoeslaggrens) <= € 33.614,-
> 33.614 - <= € 43.800,-
> € 43.800,-
Totaal
tot kwaliteitskortingsgrens <= € 361.66 tot huurtoeslaggrens > € 554.76 - <= € 652.52
aantal %
1 100%
0 0%
0 0%
0 0%
1 100%
aantal %
totaal sociale segment/ Totaal Moordrecht
aantal %
1 100% 2 100%
0 0% 0 0%
0 0% 0 0%
0 0% 0 0%
1 100% 2 100%
inkomen tot huurtoeslaggrens: alleenstaand < 65 jaar <= € 21.625,alleenstaand >= 65 jaar <= € 20.325,meerpersoons < 65 jaar <= € 29.350,meerpersoons >= 65 jaar <= € 27.750,-
N.B. Cf huurdefinitie EU-beschikking (kale/netto huur) Huurtoeslaggrens is inkomensgrens ! Zie hiervoor vermeld.
96
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Bijlage 8 Verhuringen in 2011 naar aantal personen, leeftijd en aantal kamers en woningtype voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda en in Bodegraven Totale aanbod Totaal
aantal %
1 of 2 kamers
aantal %
3 kamers
aantal %
4 kamers
aantal %
5 of meer kamers
aantal %
Eengezins
aantal %
Meergezins
aantal %
alleenstaand tot 65 jaar (< 65)
alleenstaand vanaf 65 jaar (>= 65)
tweepersoons tot 65 jaar (< 65)
tweepersoons vanaf 65 jaar (>=65)
3 of meer personen
Totaal
239 44,2% 109 72,7% 81 40,5% 40 26,3% 9 23,1% 46 30,5% 193 49,5%
45 8,3% 17 11,3% 24 12% 4 2,6% 0 0% 1 0,7% 44 11,3%
86 15,9% 16 10,7% 39 19,5% 27 17,8% 4 10,3% 25 16,6% 61 15,6%
54 10% 7 4,7% 39 19,5% 8 5,3% 0 0% 0 0% 54 13,8%
117 21,6% 1 0,7% 17 8,5% 73 48% 26 66,7% 79 52,3% 38 9,7%
541 100% 150 100% 200 100% 152 100% 39 100% 151 100% 390 100%
188 48,2% 96 80% 60 38,7% 25 28,7% 7 25% 39 39,4% 149 51,2%
28 7,2% 5 4,2% 19 12,3% 4 4,6% 0 0% 1 1% 27 9,3%
64 16,4% 13 10,8% 33 21,3% 15 17,2% 3 10,7% 16 16,2% 48 16,5%
36 9,2% 5 4,2% 27 17,4% 4 4,6% 0 0% 0 0% 36 12,4%
74 19% 1 0,8% 16 10,3% 39 44,8% 18 64,3% 43 43,4% 31 10,7%
390 100% 120 100% 155 100% 87 100% 28 100% 99 100% 291 100%
50 33,6% 12 41,4% 21 46,7% 15 23,4% 2 18,2% 7 13,7% 43 43,9%
17 11,4% 12 41,4% 5 11,1% 0 0% 0 0% 0 0% 17 17,3%
22 14,8% 3 10,3% 6 13,3% 12 18,8% 1 9,1% 9 17,6% 13 13,3%
18 12,1% 2 6,9% 12 26,7% 4 6,3% 0 0% 0 0% 18 18,4%
42 28,2% 0 0% 1 2,2% 33 51,6% 8 72,7% 35 68,6% 7 7,1%
149 100% 29 100% 45 100% 64 100% 11 100% 51 100% 98 100%
1 50% 1 100% 0 0% 0 0% 1 100%
0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%
0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%
0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0%
1 50% 0 0% 1 100% 1 100% 0 0%
2 100% 1 100% 1 100% 1 100% 1 100%
Gouda Totaal
aantal %
1 of 2 kamers
aantal %
3 kamers
aantal %
4 kamers
aantal %
5 of meer kamers
aantal %
Eengezins
aantal %
Meergezins
aantal %
Bodegraven Totaal
aantal %
1 of 2 kamers
aantal %
3 kamers
aantal %
4 kamers
aantal %
5 of meer kamers
aantal %
Eengezins
aantal %
Meergezins
aantal %
Moordrecht Totaal
aantal %
1 of 2 kamers
aantal %
4 kamers
aantal %
Eengezins
aantal %
Meergezins
aantal %
97
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
Bijlage 9 Gemiddeld aantal reacties per doelgroep op via advertenties verhuurde woningen in 2011 naar aantal kamers, type, prijs en locatie Via aantal mutaties
gemiddeld aantal reacties op verhuurde woningen (via adv. Woningnet)
advertentie Woningnet
totaal
Starters
3 of meer personen
65+
Totaal 2010
610
304
117
61
3
37
totaal 2011
541
335
127
129
28
125
1 of 2 kamers
150
92
114
110
11
234
3 kamers
200
131
116
151
19
118
4 kamers
152
103
163
158
93
133
39
9
19
0
0
17
5 of meer kamers
eengezins
151
93
154
97
0
149
meergezins
390
242
117
145
22
103
tot kwaliteitskortingsgrens
124
50
130
118
0
127
263
176
161
196
27
165
63
52
101
68
42
87
65
44
57
36
35
60
26
13
3
1
0
2
Gouda
390
247
148
149
34
148
Bodegraven
149
88
69
77
12
61
2
-
-
<= € 361.66
tot 1e aftoppingsgrens > € 361.66 - <= € 517.64
tot 2e aftoppingsgrens > € 517.64 - <= € 554.76
tot huurtoeslaggrens > € 554.76 - <= € 652.52
vrije sector > € 652.52
Moordrecht
Jaarbericht 2011
98
Mozaïek Wonen
Bijlage 10 Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers Tabel 10.1 Overzicht afhandeling overlastdossiers Afhandelingsreden
Gouda 2011
Bodegraven
2010
2011
2010
Extern
10
6
0
5
Geen zaak
14
21
0
0
Hersteld
10
2
0
0
4
3
0
1
Huur opgezegd
1
2
0
2
Opgelost
68
77
3
17
Overig
11
17
1
0
3
10
0
0
121
138
4
25
Ontruiming
Zorgdossier gesloten Eindtotaal
Tabel 10.2 Overzicht overlastklachten in relatie tot wijk Locatie van de dossiers
2010
2011
Korte Akkeren-Oud
24
29
Korte Akkeren-Nieuw
15
4
Hoef- en Veldbuurt
20
20
Gouda-Noord
10
13
Sportbuurt
5
11
Raambuurt
3
8
Binnenstad (zonder Raambuurt)
6
7
Kort Haarlem
3
7
Molenbuurt
7
7
61
55
Overig (18 buurten)
Tot slot nog wat cijfers die een beetje inzicht geven in de werkwijze om tot een oplossing te komen. Overigens zijn er uiteraard dossiers waarin meerdere acties zijn ondernomen. Het is dus niet zo dat onderstaande tabel aangeeft op welke manier een dossier is afgesloten.
Tabel 10.3. Overzicht werkwijze 2011
2010
Meldingen
557
572
Brieven en e-mails (gereg.)
199
237
Contacten met zorg
160
144
Huisbezoeken
81
76
Baliegesprekken
76
59
Buurtonderzoeken
39
22
Meldpunt Zorg en Overlast
48
34
Telefoongesprekken (overig)
79
74
Jaarbericht 2011
99
Mozaïek Wonen
Bijlage 11 Nadere informatie leefbaarheids- en empowermentfonds Leefbaarheidsfonds 2011 Datum
Nr Activiteit Startbudget
Verantwoording Gouda Opening zorgsteunpunt Lange van Wijngaardenstraat Nieuwjaarsborrel Acaciaplein Oppimpen prullenbakken speelplaats Eendrachtsweg / Verzetslaan Aanpassen speelplek Burgen en Lusten (noordelijk gedeelte) Aanvraag HV SWDJNA (diverse activiteiten 2011) Bijdrage wijkteam 20 jarig bestaan leefbaarheidsfonds Nummer is niet gebruikt 60 jarig jubileum De Zonnebloem Gouda-West Bijdrage barbecue feest Heesterlaan e.o. Bijdrage Gouds Vakantie Kinderfeest Bijdrage speelvoorziening Regulierenhof Gouda waterstad Opschoondag So What e.o. Bewonerscommissie De Jonker Stroopwafels en dadels Bloembollen en plantjes landelijke opschoondag B en L (noordelijk) Dialoogbijeenkomsten Achterwillens Aanvraag Videna, maaltijd Klompjesrace Binnenhavenmuseum Schoolborden Regulierenhof Bijdrage glasmozaïeken entree Noothoven van Goorstraat Bijdrage aanpassing bestaande trapveld Lekkenburg/skatebaan Bijdrage zomerBBQ Molenbuurt Aanvraag bijdrage speeltoestel Gloriantplantsoen (uit 2010) Bijdrage aanpassingen atletiekbaan AV Gouda Bijdrage paasactiviteit Willensflat Bijdrage 5 mei ONA Kunstwerk kopgevel Karnemelksloot Taart koffieochtend Hugo Hof. Oprichten activiteitencommissie Bijdrage terras woongroep O. van Noort Bloembakken in portiek Rdr van Catsweg Hortensiaplanten naast de Marieflat Aanvullende rekening zie 32 Stap in Gouda Buurtfeest Symfonielaan Bijdrage zomerbraderie KA Bijdrage recreatiecommissie 't Hoekje (12 x € 25,-) Bijdrage beplanting groenstrook Conventstraat Bijdrage kindervakantieweek Kadebuurt Bijdrage bloembakken Noothoven van Goorstraat Bijdrage BBQ Acaciaplein Bijdrage financiering symposium van vreedzame school naar 23-aug 42 vreedzame wijk 7-sep 43 Bijdrage Kerstfeest 12-jan 12-jan 13-jan 18-jan 7-feb 14-feb 23-feb 23-feb 1-mrt 2-mrt 2-mrt 8-mrt 9-mrt 9-mrt 9-mrt 10-mrt 21-mrt 21-mrt 22-mrt 25-mrt 28-mrt 29-mrt 30-mrt 10-apr 11-apr 14-apr 18-apr 27-apr 27-apr 4-mei 4-mei 9-mei 17-mei 17-mei 25-mei 7-jun 17-jun 11-jul 18-jul 11-mei 25-jul
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
Budget € 100.000,00
€ 5.000,00 € 127,29 € 106,51 € 2.000,00 € 800,00 € 500,00 € 500,00 € 300,00 € 1.250,00 € 3.115,00 € 5.000,00 € 100,00 € 150,00 € 205,00 € 197,87 € 1.000,00 € 45,00 € 150,00 € 1.240,00 € 1.180,00 € 5.000,00 € 390,00 € 5.000,00 € 351,05 € 180,00 € 1.662,50 € 2.779,00 € 72,65 € 630,00 € 2.856,00 € 99,50 € 27,89 € 750,00 € 400,00 € 300,00 € 300,00 € 150,00 € 400,00 € 730,00 € 50,00 € 800,00 € 400,00
Jaarbericht 2011
19-sep 19-sep 19-sep 25-sep 27-sep 29-sep 10-okt 17-okt 19-okt 24-okt 25-okt 2-nov 3-nov 24-nov 23-nov 24-nov 29-nov 29-nov 29-nov 1-dec 15-dec 19-dec 20-dec 22-dec 27-dec
44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69
12-1-2011 12-jan 12-apr 30-aug 23-sep 2-nov
1 3 4 5 6 7
100
Mozaïek Wonen
Bijdrage burendag Han Hollanderweg Bijdrage inrichting hal Estafetteflat Bijdrage Burendag Estafetteflat Bijdrage Sport en Spel kalenderjaar 2010 Bijdrage sinterklaasintocht Korte Akkeren Bijdrage bewonersbijeenkomst onthulling kunstwerk Breevaart Bijdrage bloembollenactie bewoners buurt Papaverhof (Oranjefonds) Bijdrage Ideeënbrouwerij Bijdrage Halloween Nieuwe Park Bijdrage bloembollen en kerstboom Nooth van Goorstraat Bijdrage sinterklaasintocht Kadebuurt Bijdrage extra nieuwsbrief wijkteam/MW Bloemendaal Bijdrage Schoolproject GSG Leo Vroman analyse Erasmusplein Bijdrage (opschoondag 3 december) scholen in Gouda Oost ism met WP Bijdrage kerstboom Savelberghof Bijdrage kerst/nieuwjaarsborrel Belle van Zuylenpad Bijdrage voetbaltoernooi voor meiden voor Oost en Goverwelle Bijdrage koffie-avond Anna van Hensbeek Bijdrage entree Houtmansgracht Robaarsstraat Bijdrage kerstconcert Sacramentskerk Bijdrage Kinderboerderij 'De Goudse Hofsteden' Bijdrage activiteitenkalender Oost Bijdrage nieuwjaarsbijeenkomst Acaciaplein Kerststuk RIBW Bijdrage kerst sing-in Zoutmanplein Bijdrage Mob-eye project politie (max bijdrage afh deelname WP)
Verantwoording Bodegraven Vervoer van deur tot deur Bodegraven Bodegraven Noord in beweging Bijdrage Bodegraafse Vakantiespelen Lentesportweek 55plussers Bodegraven-Reeuwijk Activiteit voor bewoners van Rijngaarde jubileum Rijngaarde/SWOB Doeltjes Irenestraat e.o. Verantwoord Restant budget
€ 50,00 € 340,00 € 130,00 € 15.200,00 € 500,00 € 100,00 € 178,50 € 3.000,00 € 75,00 € 150,00 € 250,00 € 300,00 € 1.000,00 € 150,00 € 125,00 € 200,00 € 200,00 € 700,00 € 404,71 € 375,00 € 1.000,00 € 450,00 € 100,00 € 25,00 € 200,00 € 1.500,00
€ 2.503,00 € 6.500,00 € 500,00 € 500,00 € 500,00 PM € 83.101,47 € 16.898,53
Empowermentfonds Vanuit het empowermentfonds zijn in 2011 slechts twee activiteiten ondersteund. De zeer beperkte naamsbekendheid van dit fonds, maar zeker ook de successen van het leefbaarheidsfonds, hebben ons doen besluiten om beide fondsen in 2012 waar samen te gaan voegen onder de noemer van het leefbaarheidsfonds.
Jaarbericht 2011
101
Mozaïek Wonen
Bijlage 12 Sponsoractiviteiten
Datum 25 maart 1 april 7 april 21 april 27 april 27 april 27 april 27 april 2 mei 17 mei 2,3 juni 17 juni 1 juli 6 juli 22 juli 17 aug. 10 sept. 8 nov. 15 dec. 15 dec.
Sponsoring Activiteit Logo in programmaboekje concert georganiseerd door Lions Gouda en Rotary, opbrengst o.a. Groene Hart ziekenhuis Roparun Excelsior Goudse-Solingen Goudse Hofstedendagen Jaarlijkse bijdrage adoptie schaapje Nooitgedacht, St. Kinderboerderij Goudse Hofsteden Jaarlijkse bijdrage St. Chr. Hulpverlening Jaarlijkse bijdrage Erasmus Genootschap Jaarlijkse bijdrage Voedselbank Gouda Leveren van spijkers voor huttenbouw o.l.v. de Speeltuin ver. Korte Akkeren Advertentie in programmaboekje jeugdavondvierdaagse Gouda Goudse Keramiek Dagen, “ Schminken van kinderen” Sponsoring n.a.v. driejarige overeenkomst Atletiekver. Gouda Reclamebord op voetbalveld ONA (driejarig-contract) Elmina voetbaltoernooi Kole advertentieplaatsing in sport/cultuuragenda Reclamebord op voetbalveld Olympia (driejarig-contract) Open monumentendag Plaatsing boarding langs ijsbaan stadhuisplein Goudse Glazen Uitgelicht St. Janskerk Aankleding Pré-Operatief Spreekuur (Vrienden van het Groene Hart Ziekenhuis)
Budget € 300,€ 100,€ 250,€ 275,€ 100,€ 100,€ 100,€ 500,€ 69,€ 85,€ 400,€ 2.500,€ 238,€ 232,€ 106,€ 165,€ 350,€ 589,€ 650,€ 2.000,€ 9.109,-
Jaarbericht 2011
102
Mozaïek Wonen
Deel 2: Jaarrekening 2011 10. Balans (na resultaatbestemming)
ACTIVA
Ref.
VASTE ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA
1.1
- (On)roerende zaken in exploitatie - (On)roerende zaken verkocht onder voorwaarden - (On)roerende zaken in ontwikkeling - (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4
Totaal materiële vaste activa FINANCIELE VASTE ACTIVA
1.2
- Deelnemingen - Leningen u/g - Belastinglatentie - Overige
1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4
Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa
BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2011
(x € 1.000) 31-12-2010
543.654 3.290 14.463 7.832
484.664 1.640 9.970 8.432
569.239
504.706
700 2.139 107
807 10.696 2.053 147
2.946
13.703
572.185
518.409
VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN
1.3
- Voorraad onderhanden werk - Voorraad koopwoningen - Voorraad materialen
1.3.1 1.3.2 1.3.3
1.288 975 -
3.088 192
ONDERHANDEN PROJECTEN
1.4
1.391
847
VORDERINGEN
1.5
- Huurdebiteuren - Gemeenten - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Overige vorderingen - Overlopende activa
1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.5.4 1.5.5
222 52 19 2.874 159
121 698 14 978 86
LIQUIDE MIDDELEN
1.6
392
697
7.372
6.721
579.557
525.130
Totaal vlottende activa TOTAAL
Jaarbericht 2011
103
Mozaïek Wonen
PASSIVA
Ref.
EIGEN VERMOGEN
1.7
- Overige reserves
1.7.1
Totaal eigen vermogen
VOORZIENINGEN
1.8
- Voorziening onrendabele investeringen - Overige voorzieningen
1.8.1 1.8.2
Totaal voorzieningen
LANGLOPENDE SCHULDEN
1.9
- Leningen overheid en kredietinstellingen - Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.9.1 1.9.2
Totaal vreemd vermogen
KORTLOPENDE SCHULDEN
2.0
- Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekering - Overige schulden - Overlopende passiva
2.0.1 2.0.2 2.0.3 2.0.4 2.0.5
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2011
(x € 1.000) 31-12-2010
229.091
180.082
229.091
180.082
8.142 567
10.425 1.192
8.709
11.617
315.938 3.331
319.097 1.662
319.269
320.759
7.359 5.257 1.900 144 7.828
3.666 1.008 226 7.772
22.488
12.672
579.557
525.130
Jaarbericht 2011
104
Mozaïek Wonen
11. WINST- EN VERLIESREKENING Bedragen x € 1.000,Ref.
Jaarrekening 2011
Begroting 2011
Jaarrekening 2010
BEDRIJFSOPBRENGSTEN - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende goederen - Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6
46.297 2.365 61 5.787 527 1.189 56.226
46.336 2.955 62 5.803 568 711 56.435
45.669 2.443 62 6.656 508 882 56.220
2.3.7
583
482
596
2.3.8
1.793 8 5.507 770 1.061 12.263
2.800 9 5.743 700 1.160 11.567
2.141 9 5.689 679 1.134 9.082
1.099 11.368 34.452
0 11.850 34.311
49 12.285 31.664
21.774
22.124
24.556
481 14.089
266 14.405
898 14.771
8.166
7.985
10.683
BEDRIJFSLASTEN - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioen lasten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
2.3.9 2.3.9 2.3.9 2.3.10 2.3.11 2.3.12
Saldo
- Rentebaten - Rentelasten
2.3.13 2.3.13
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen
2.3.14
1.857
-597
607
Resultaat deelnemingen
2.3.15
-107
0
-124
9.916
7.388
11.166
39.093
3.411
-4.238
49.009
10.799
6.928
Resultaat na belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde
JAARRESULTAAT
2.3.16
Jaarbericht 2011
105
Mozaïek Wonen
12. KASSTROOMOVERZICHT 2011 (x € 1.000)
2010 (x € 1.000)
Huur Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal ontvangsten
46.193 2.456 61 1.189 49.899
45.726 2.443 62 882 49.113
Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfslasten Totaal uitgaven
85.5077701.06111.32811.66530.339-
95.6896791.1349.08210.94227.535-
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
19.560
21.578
Renteontvangsten Betaalde rente Ontvangen vennootschapsbelasting Betaalde vennootschapsbelasting Subtotaal rente en belastingen
236 14.56814.332-
163 14.6931.882 12.648-
5.228
8.930
Verkoopontvangsten bestaand bezit Verkoopontvangsten nieuwbouw koop Verkoopontvangsten overig Investeringen nieuwbouw huur Investeringen in woningverbeteringen Investeringen in aankopen Investering nieuwbouw koop Investering activa ten dienste van exploitatie Verkoopkosten
5.780 2.620 1.002 21.3434.6231633.416204327-
7.095 21.7124.9142.4162.197186439-
Ontvangsten uit financiële vaste activa
10.941
Kasstroom uit operationele activiteiten
367
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
9.733-
24.402-
Aflossingen leningen o/g Opnemen roll-over of kredietfaciliteit Nieuwe leningen o/g Kasstroom uit financieringsactiviteiten
38.1597.359 35.000 4.200
26.86540.000 13.135
Stand liquide middelen begin jaar
697
3.034
Netto kasstroom
305-
2.337-
Stand liquide middelen eind jaar
392
697
Jaarbericht 2011
106
Mozaïek Wonen
Het kasstroomoverzicht is gebaseerd op de verwerkingswijze van de directe methode. Hierin worden de kasontvangsten en kasuitgaven gepresenteerd, die direct samenhangen met de operationele activiteiten, investeringsactiviteiten en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen als kas, rekeningcouranten banken en spaarrekeningen.
Jaarbericht 2011
107
Mozaïek Wonen
13. ALGEMENE TOELICHTING 13.1 Algemeen Stichting Mozaïek Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Gouda en omliggende gemeenten en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Gouda.
13.2
Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Door de Raad voor de Jaarverslaggeving is de Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In 2011 is een herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. Toepassing van deze herziene richtlijn is vanaf jaarrekening over boekjaar 2012 verplicht. Mozaïek Wonen zal deze richtlijn vanaf 2012 toepassen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
13.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden in het kader van ontwikkeling van het vastgoed, naast juridisch afdwingbare verplichtingen, tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Van het laatste is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de afronding van de haalbaarheidsfase door een directiebesluit is bekrachtigd en het project de ontwerp/ontwikkel fase ingaat / is ingegaan.
13.4 Deelnemingen Stichting Mozaïek Wonen kent op balansdatum de volgende deelnemingen: Mozaïek Wonen Projecten BV (MWP), Bachstraat 1, 2807 HZ Gouda. De vennootschap is 100 % dochter van de stichting, waarbij de stichting beslissende zeggenschap heeft op het beleid van de BV. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000. Het door de BV geplaatste en door de stichting gestorte kapitaal bedraagt € 18.000. Er vinden in Mozaïek Wonen Projecten BV geen activiteiten meer plaats. Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. Deze BV is opgericht op 14 februari 2008. De aandeelhouders zijn Mozaïek Wonen en gemeente Gouda, ieder voor 50 % van de aandelen en er is sprake van gelijkwaardigheid in zeggenschap. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 2.000.000. Hiervan zijn alle aandelen geplaatst en volgestort. Het doel van de OMB is het terugdringen van
Jaarbericht 2011
108
Mozaïek Wonen
(dreigende) achteruitgang en verloedering in delen van de binnenstad van Gouda (het gebied binnen de singels) door toevoeging van combinaties van economische functies en woonfuncties gericht op verbetering van de veiligheid, vermindering van overlast, vermindering van leegstand, door herontwikkeling en inrichting, door verbetering van de bouwkundige staat van panden en vergroting van de levendigheid (aantal passanten). De verbinding Stichting Woningbouw Ter Gouw is in 2011 geliquideerd. Vanwege het geringe materiële belang worden de deelnemingen niet geconsolideerd.
13.5 Derivaten en hedge accounting Mozaïek Wonen maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten, zoals een collar, ter afdekking van renterisico’s. Dergelijke financiële instrumenten, of derivaten, worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert Mozaïek Wonen de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290. De derivaten worden volgens kostprijshedge-accounting verwerkt en dienen voor het afdekken van renterisico’s op langlopende leningen. De financiële instrumenten zijn niet bedoeld voor speculatieve doeleinden. In het geval dat het hedge instrument (deels) ineffectief is, wordt het ineffectieve deel in de balans gewaardeerd.
13.6 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting Mozaïek Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De belangrijkste oordelen en schattingen, inclusief de bijbehorende veronderstellingen, zijn: Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de toekomstige exploitatieopbrengsten en exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering, rekening houdend met een ingeschatte restwaarde van de grond aan het einde van de levensduur, verminderd met kosten van sloop, verhuiskostenvergoedingen e.d. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen worden voor de eerste vijf jaren gebaseerd op het beleid van Mozaïek Wonen. Voor latere jaren wordt, conform richtlijnen van het ministerie, uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, evenals genormeerde lastenniveaus voor dagelijks onderhoud en overige variabele lasten. Uitzondering wordt gemaakt op de onderhoudsuitgaven, deze worden over de gehele levensduur ontleend aan de technische meerjaren onderhoudsprognose. Voor de wijze van contant maken, wordt medio-numerando als berekeningswijze gehanteerd, waarbij er vanuit gegaan wordt dat alle kasstromen halverwege het jaar plaats hebben. Voor een verdere toelichting op de uitgangspunten in de bedrijfswaarden wordt verwezen naar de toelichting op de materiële vaste activa.
Jaarbericht 2011
109
Mozaïek Wonen
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. Dit betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans. Voorzieningen Ten behoeve van de bepaling van de voorziening onrendabele investeringen wordt een inschatting gemaakt van de bedrijfswaarde of verkoopwaarde van de nieuwbouwprojecten. De bepaling van de bedrijfswaarde voor nieuwbouwprojecten is gebaseerd op de bedrijfswaardebepaling van de materiële vaste activa in exploitatie. Bij de bepaling van de verkoopwaarde van nieuwbouwprojecten wordt gebruik gemaakt van taxaties van erkende taxateurs. Waardeverminderingen De waardeverminderingen worden gevormd door het verschil tussen de stichtingskosten van nieuwbouwprojecten en de voor het project berekende bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde voor nieuwbouwprojecten is gebaseerd op de uitgangspunten die voor de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie gelden. Er wordt uitgegaan van een standaard levensduur van 50 jaar na oplevering. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Mozaïek Wonen een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd tegen de marktwaarde op balansdatum.
Jaarbericht 2011
110
Mozaïek Wonen
14. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA, PASSIVA EN RESULTAAT 14.1 Balans Algemeen De activa en passiva worden gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs, tenzij hieronder anders vermeld. De geamortiseerde kostprijs wordt bepaald door middel van de effectieve-rentemethode verminderd met eventuele afboekingen (direct, dan wel door het vormen van een voorziening) wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid.
Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Er wordt niet afgeschreven op de bedrijfswaarde en de oorspronkelijke investeringen in deze activa. De oorspronkelijke investering bestaat uit de verkrijgings- of vervaardigingprijs zijnde de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, direct toe te rekenen interne kosten en transactiekosten, verminderd met eventuele investeringssubsidie. Uitgaven na eerste verwerking die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Overige zaken De overige zaken zijn gewaardeerd tegen aanschaf- of vervaardigingsprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. De afschrijvingstermijn is 15 jaar. Verkoop onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht heeft, worden aangemerkt als financieringsconstructie. Deze onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde onder aftrek van het in de VOV overeenkomst overeengekomen kortingspercentage. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Mozaïek Wonen een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd tegen de op balansdatum actuele marktwaarde. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien er sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt een voorziening opgenomen. Met betrekking tot gecombineerde projecten (huur- en koopwoningen) wordt het aandeel van de onverkochte koopwoningen in de balans verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk en indien er wel een koopovereenkomst is onder de post onderhanden projecten. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt, bij het aangaan van de verplichting, het onrendabele deel op de huurwoningen gesaldeerd met het verwachte verkoopresultaat en in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat verantwoord onder de post
Jaarbericht 2011
111
Mozaïek Wonen
verkoop onroerende zaken en het bijzondere waardeverminderingsverlies op de huurwoningen onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van afschrijvingen.
Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Mozaïek Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Belastinglatenties Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarden van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.
Voorraden Voorraad onderhanden werk De voorraad onderhanden werk heeft betrekking op de niet verkochte woningen uit projectontwikkeling, die nog niet zijn opgeleverd. De voorraad onderhanden werk wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen de directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde wordt gevormd door de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten.
Jaarbericht 2011
112
Mozaïek Wonen
Voorraad koopwoningen De voorraad koopwoningen betreft de opgeleverde woningen uit projectontwikkeling, die nog niet verkocht zijn. De voorraad koopwoningen wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen de directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde wordt gevormd door de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden De opbrengstwaarde wordt gebaseerd op een waardebepaling door een onafhankelijk taxateur. Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde.
Onderhanden projecten De voorraad onderhanden projecten heeft betrekking op verkochte, maar nog niet opgeleverde woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten en naar rato van de voortgang toegerekende winst. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien van toepassing worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien de gedeclareerde termijnen van de totale projectenportefeuille de bestede kosten overtreffen, wordt het saldo aan de creditzijde verantwoord.
Vorderingen Waardering geschiedt tegen de geamortiseerde kostprijs, waarbij rekening wordt gehouden met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Bij het bepalen van de voorziening dubieuze debiteuren wordt iedere vordering op zich beoordeeld.
Eigen vermogen De statuten d.d. 10 mei 2010 bevatten bepalingen ten aanzien van ontbinding van de stichting en vereffening (artikel 28 tot en met 31), waarbij artikel 31 lid 4 bepaalt dat overgebleven middelen, na voldoen van de schulden, ten goede komen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorziening onrendabele investeringen De voorziening voor investeringen in nieuwbouw wordt per project bepaald. De voorziening betreft het voorzienbaar verlies van nieuwbouwprojecten huur- en koopwoningen, voor zover per balansdatum de geactiveerde projectkosten, verhoogd met in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verminderd met eventuele vooruit gefactureerde termijnen, de reële waarde overschrijdt. Overige voorzieningen De overige voorzieningen van de verplichting uitgestelde jubilea worden gewaardeerd op contante waarde. Bij de bepaling van de voorziening uitgestelde jubilea wordt per werknemer een kansberekening gemaakt voor de omvang van het uit te keren jubilea bedrag bij 12,5; 25; en 40 jarig
Jaarbericht 2011
113
Mozaïek Wonen
dienstverband. Hierbij wordt het maandloon, inclusief sociale lasten, jaarlijks verhoogd met de looninflatie en contant gemaakt met 5,25%. De voorzieningen van de verplichting op vakantiedagen wordt op de geamortiseerde kostprijs gewaardeerd. De voorziening voor reorganisatiekosten betreft de kosten samenhangend met bij Mozaïek Wonen in gang gezette reorganisatie en wordt gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs.
Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Volgens RJ290 dienen transactiekosten, die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden in de waardering bij eerste verwerking te worden opgenomen. Schulden dienen vervolgens na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De praktijk bij Stichting Mozaïek Wonen is veelal zo dat 100% van de nominale hoofdsom daadwerkelijk wordt ontvangen. De kosten voor achtervang die het Waarborgfonds biedt, worden periodiek gefactureerd en komen als zodanig ten laste van het jaar waarin deze worden gefactureerd.
Jaarbericht 2011
114
Mozaïek Wonen
14.2 Winst- en verliesrekening Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De opbrengsten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot het eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
Bedrijfsopbrengsten Huren Binnen door het Rijk vast te stellen kaders, bepaalt Mozaïek Wonen het huurprijsbeleid. Het Rijk geeft onder kaders voor de maximale huurverhoging per woning, de grens voor de maximaal redelijke huur en de grens voor de maximale huursomstijging. Opbrengsten en kosten van nieuwbouwprojecten koopwoningen Voor onderhanden projecten met betrekking tot de nieuwbouw van koopwoningen, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum, de ‘Percentage of Completion’-methode. De voortgang van het werk wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat nog niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten. De projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoCmethode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de post bijzondere waardeveranderingen vlottende activa. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Verkoop van bestaande huurwoningen Bij verkoop van bestaande huurwoningen, wordt het resultaat gevormd door de behaalde verkoopopbrengst minus de verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering. De opgeofferde bedrijfswaarde bij de verkoop van huurwoningen wordt daarbij verantwoord onder mutatie actuele waarde. De opbrengsten verkocht onder voorwaarden worden verantwoord onder gelijktijdige verwerking van de terugkoopplicht. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd.
Jaarbericht 2011
115
Mozaïek Wonen
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen directe kosten van de projectvoorbereiding en de directievoering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Er wordt niet afgeschreven op de oorspronkelijke bouwkosten en investeringen in installaties van de onroerende zaken in exploitatie. De kantoorpanden worden in 50 jaar afgeschreven. Voor de activa ten dienste van de exploitatie worden afschrijvingstermijnen variërend tussen de 3 tot 7 jaar gehanteerd. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door het onrendabele deel van de gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Ook mutaties in de waardeverminderingen, gedurende de ontwikkeling van deze investeringen, worden onder deze post verantwoord. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen De pensioenregeling van de medewerkers is ondergebracht bij het pensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). De aan de pensioenuitvoerder te betalen premie wordt als last in de winsten verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Voor verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie wordt een voorziening opgenomen, indien per balansdatum sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer, waarbij het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen noodzakelijk is, en er een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van de omvang van de verplichting. De voorziening voor additionele verplichtingen aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer, wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als Mozaïek Wonen beschikkingsmacht heeft over het overschot, waarbij het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle kosten van onderhoud verantwoord, voor zover daadwerkelijk werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Bij het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheid gemaakt in kosten van derden en eigen dienst, evenals de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.
Jaarbericht 2011
116
Mozaïek Wonen
Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Onder de bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa worden de verwachte verliezen op nieuwbouwprojecten koopwoningen opgenomen. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten De rentebaten en rentelasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De rentebaten betreffen de toegerekende opbrengsten op beleggingen, vorderingen en liquide middelen. De rentelasten betreffen de verschuldigde rentelasten op kort- en langlopende schulden. Mutatie actuele waarde Onder deze post worden de wijzigingen verantwoord in de actuele waarde, van het vastgoed dat tegen actuele waarde is gewaardeerd.
117
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
15. TOELICHTING OP DE BALANS
(bedragen x € 1.000) 2011
2010
Onroerende zaken in exploitatie Overige zaken
543.210 444
484.180 484
Boekwaarden per 31 december
543.654
484.664
1.1. MATERIËLE VASTE ACTIVA
1.1.1. (On)roerende zaken in exploitatie
De onroerende zaken in exploitatie betreffen de woningen en woongebouwen en de overige verhuureenheden, zoals garages en bedrijfspanden.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde per ultimo 2011, zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Jaar
2012 2013 2014 2015 2016 Volgende jaren
Jaarlijkse huurverhoging 2,20% 2,25% 2,18% 2,12% 2,09% 2,00%
Prijsinflatie
Loonindex
Onderhouds index
2,25% 2,18% 2,12% 2,09% 2,00% 2,00%
2,50% 2,65% 2,76% 2,83% 3,00% 3,00%
2,50% 2,65% 2,76% 2,83% 3,00% 3,00%
Bouwindex
2,50% 2,65% 2,76% 2,83% 3,00% 3,00%
Marktindex
-2,50% -0,85% 0,31% 1,11% 3,00% 3,00%
Het economische scenario is gebaseerd op de verwachtingen van het Centraal Planbureau, De Nederlandsche Bank en de bijlage van de beleidsregels 2012 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarbij vormt de visie op de prijsinflatie (CPI) het voornaamste uitgangspunt. De lange termijn verwachting van de prijsinflatie is vastgesteld op 2% conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank. Deze prijsinflatie (CPI) vormt de basis voor de overige parameters. In de loonindex wordt naast de prijsinflatie rekening gehouden met de loonsomstijgingen op basis van de CAO en de periodieke verhogingen van individuele werknemers.
De disconteringsvoet en de stijgingsparameters vanaf 2016 zijn conform de publicatie van het WSW. Deze parameters worden jaarlijks door het WSW vastgesteld en gepubliceerd. Het WSW heeft in 2011 zowel de disconteringsvoet als de stijgingsfactoren ongewijzigd vastgesteld. Het toepassen van deze uitgangspunten is conform de voor de sector gepubliceerde "best-practices". Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met: Huuraanpassingen Naast de jaarlijkse huurverhoging wordt, over de eerste vijf jaar van de bedrijfswaardebepaling, rekening gehouden met huurharmonisatie bij nieuwe verhuur. De huurharmonisatie wordt berekend aan de hand van de verwachte mutatiegraad en het verschil tussen de werkelijke huren en de streefhuren per complex. De streefhuren zijn in het strategisch voorraadbeleid bepaald. In de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met een gemiddeld huurdervingpercentage van 0,5%.
Jaarbericht 2011
118
Mozaïek Wonen
Verkopen In de bedrijfswaardeberekeningen zijn de verwachte verkopen voor de komende 5 jaar ingerekend. Het aantal te verkopen woningen wordt bepaald aan de hand van de verwachte mutatiegraad en rekening houdend met de relevante ontwikkelingen op de woningmarkt. Voor de bepaling van de opbrengstwaarde wordt 90% van de WOZ- waarde van de woningen gehanteerd (peildatum van 1 januari 2010). De verkoopopbrengsten worden geïndexeerd met de marktindex. Onderhoudsuitgaven en verbeteringen De onderhoudsuitgaven zijn gebaseerd op de jaarlijks geactualiseerde technische meerjaren onderhoudsprognose. Hierin wordt rekening gehouden met een afbouwende exploitatie aan het einde van de levensduur. De kosten worden op basis van de onderhoudsindex verhoogd. Extra uitgaven in verband met het aanbrengen van de basiskwaliteit, zoals deze in het strategisch voorraadbeleid is benoemd, zijn gedurende de eerste 5 jaren van de bedrijfswaardeberekeningen ingerekend. Bedrijfslasten De bedrijfslasten zijn gebaseerd op de kasstromen uit de meerjarenprognose 2012 - 2016. De effecten van de reorganisatie zijn hierin verwerkt. Looptijden Aan de hand van verhuur- en bouwtechnische aspecten is per complex een visie op de restant exploitatietermijn bepaald. Deze wijze van bepaling van de looptijden is niet conform de "best-practices", waarin een looptijd van 50 jaar vanaf het moment van oplevering gehanteerd wordt. In de "best-practices" wordt met levensduurverlenging pas rekening gehouden als er aan het einde van deze 50-jaars periode levensduurverlengende ingrepen worden voorzien. Restwaarde Mozaïek Wonen hanteert de historische uitgaafprijs van de grond als de contante waarde van de restwaarde aan het einde van de exploitatie. Deze werkwijze is niet conform de "best-practices", waarbij voor de bepaling van de restwaarde wordt uitgegaan van de huidige verkoopprijs van de grond, die geïndexeerd wordt tot einde levensduur en vervolgens contant gemaakt. Mozaïek Wonen wijkt op dit punt af, aangezien er geen betrouwbare informatie beschikbaar is over de restwaarde van de grond aan het einde van de exploitatie. Bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2010 hanteert het Centraal Fonds Volkshuisvesting, in verband met de uniformering van de bedrijfswaarde, een afslag van € 30,9 mln. op de bedrijfswaarde. Overige uitgangspunten De heffingsbijdragen van het Centraal Fonds Volkhuisvesting voor de projectsteun wijkaanpak en saneringssteun zijn niet opgenomen in de bedrijfswaardeberekening. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met een rentabiliteitswaardecorrectie op de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans.
Jaarbericht 2011
119
Mozaïek Wonen
2011
2010
Hierna volgt het overzicht van de opbouw van en mutaties in de waarde van het bezit, zoals dat al in de toelichting op de materiële vaste activa is opgenomen.
Contante waarde van de exploitatie kasstromen Rentabiliteitswaardecorrectie
467.459 16.721
450.460 26.727
Bedrijfswaarde per 1 januari
484.180
477.187
Autonome ontwikkeling - Vrijval kasstromen investeringen - Vrijval kasstromen verkopen - Vrijval kasstromen exploitatiebaten en -lasten - Effect een jaar opschuiven Subtotaal
6245.87818.87825.016 364-
977 3.90222.48525.152 258-
Voorraadmutaties - Verkoop - Sloop - Nieuwbouw - Aankoop Subtotaal
249 1.677 16.049 193 18.168
107 179 5.880 312 6.478
Parameterwijzigingen - Wijziging verkoopopbrengst - Levensduur - Huurstijging - Inflatie/lastenstijging - Discontovoet Subtotaal
2.843305 16.552 5.9558.059
370128 9.6623.122 35.510 28.728
Niveauwijzigingen - Huren - Onderhoudsuitgaven - Overige exploitatie uitgaven - Verkoop - Restwaarde - Overig Subtotaal
350 20.006 6.744 1.115 44190 28.361
3.043 14.86011.1893.316 1.777 3617.949-
Rentabiliteitswaardecorrectie - Autonome ontwikkeling - Bestaande leningen - Nieuwe leningen - Discontovoet Subtotaal
1.4831.687 4.602 4.806
2.1693 4.165 12.00510.006-
Contante waarde van de exploitatie kasstromen Rentabiliteitswaardecorrectie Bedrijfswaarde per 31 december
521.683 21.527 543.210
467.459 16.721 484.180
Jaarbericht 2011
120
Mozaïek Wonen
Toelichting op bedrijfswaarde 2011
Autonome ontwikkeling De autonome ontwikkeling in de bedrijfswaarde betreft de mutatie in de bedrijfswaarde die veroorzaakt wordt door het verloop van de tijd. Enerzijds betreft dit de kasstromen in de bedrijfswaarde, die in het afgelopen jaar zijn gerealiseerd en daarmee vrijvallen uit de bedrijfswaarde. Anderzijds schuift de peildatum, waarop de bedrijfswaarde is berekend, met een jaar op. Voorraadmutaties De voorraadmutaties hebben betrekking op de mutaties in het woningbezit van Mozaïek Wonen die voortvloeien uit investeringen of desinvesteringen. Als gevolg van het in exploitatie nemen van de opgeleverde eenheden van de nieuwbouwprojecten Thijsselaan, Graafse Waard en Weideveld, neemt de bedrijfswaarde toe met € 16,0 mln. Parameterwijzigingen De parameterwijzigingen hebben betrekking op de in de bedrijfswaardeberekening gehanteerde disconteringsvoet en inflatieparameters. In 2011 is de inflatie aanzienlijk gestegen ten opzichte van de inflatieverwachtingen die ten grondslag lagen aan het economisch scenario voor de bedrijfswaarde in de jaarrekening 2010. In het economisch scenario voor de bedrijfswaardeberekening is uitgegaan van de hogere inflatie. Het effect hiervan op de bedrijfswaarde is ongeveer € 8,1 mln. Niveauwijzigingen De niveauwijzigingen hebben betrekking op de verschillen in de invoer van de verschillende exploitatie componenten die in de bedrijfswaardebepaling worden betrokken. Hier worden vooral de effecten van beleidswijzigingen en actualisatie van de basisgegevens zichtbaar. Jaarlijks worden de huurstanden afgestemd met de financiële administratie. Indien de werkelijke huurverhoging en harmonisaties afwijken van de geplande huurverhoging en harmonisaties, ontstaan verschillen in de bedrijfswaarde. In 2009 is een reorganisatie ingezet met als doel vermindering van de bedrijfskosten met 15%, te realiseren ingaande het jaar 2012. In 2011 is de reorganisatie verder uitgewerkt. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde met circa € 6,7 mln. door deze bezuinigingen op de bedrijfskosten. In het kader van de bezuinigingsoperatie is kritisch naar de onderhoudsuitgaven en woningverbeteringen gekeken. Zo zijn in de geactualiseerde meerjaren onderhoudsbegroting, op basis van ervaringscijfers, onder andere normbedragen van diverse planmatige onderhoudswerkzaamheden verlaagd. Voor werkzaamheden in de woning, zoals de vervanging van de keukens en badkamers, wordt op basis van ervaringscijfers het aantal woningen ingeschat, waarin de werkzaamheden daadwerkelijk uitgevoerd zullen worden. Voor de overige onderhoudsbehoevende bouwdelen is nauwkeuriger begroot door middel van schouwen, uitvoeren van conditiemetingen en het analyseren van de cartotheekgegevens. Deze bezuinigingen leiden tot een stijging van de bedrijfswaarde met circa € 20,0 mln. Rentabiliteitswaardecorrectie De rentabiliteitswaardecorrectie heeft betrekking op de verschillen tussen de in de bedrijfswaardebepaling gehanteerde disconteringsvoet en de rentepercentages van de langlopende leningen. De rentabiliteitswaardecorrectie neemt in 2011 toe met € 6,3 mln. vanwege het aantrekken van nieuwe leningen en renteherziening van bestaande leningen. Door de autonome mutatie neemt de rentabiliteitswaardecorrectie af met € 1,5 mln.
Jaarbericht 2011
121
Mozaïek Wonen
Informatie historische uitgaafprijs met betrekking tot materiële vaste activa in exploitatie
Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeverminderingen
443.478 45.72253.254-
Boekwaarde 1 januari 2011
344.502
Investeringen: Doucherenovaties Opplussen voor senioren bij mutatie Levensduurverlengende ingrepen Aanbrengen CV installaties Aanbrengen isolerende maatregelen Overige woningverbeteringen
659 138 2.007 74 1.694 51 4.623
Oplevering nieuwbouw: J.P. Thijsselaan Weideveld Graafse Waard
7.257 7.173 8.983 23.413
Aankoop van panden in Korte Akkeren
163
Overboekingen: Inbrengwaarde grond voor het project Erasmusplein Inbrengwaarde grond voor het project Parkeren Pr. Hendrikstraat
276123-
Desinvesteringen: Verkoop van woningen Correctie op afschrijvingen verkoop van woningen
1.813175
Waardeveranderingen materiële vaste activa in exploitatie Waardeverminderingen nieuwbouw: J.P. Thijsselaan Weideveld Graafse Waard
17.451
1.9432.5063.4337.882-
Totaal mutaties
35.731
Cumulatieven: Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingprijzen Cumulatieve waardeverminderingen
469.465 45.54743.685-
Boekwaarde 31 december 2011
380.233
Jaarbericht 2011
122
Mozaïek Wonen
Overige informatie met betrekking tot de waarde van de materiële vaste activa in exploitatie
De W.O.Z.-waarde van de woningen en woongebouwen op 31 december 2011 bedraagt € 1.407.000.000. De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen o.a. brand- en stormschade. De verzekering is een zogenaamde eenhedenverzekering. Er is geen sprake van onder- of oververzekering. Ultimo 2011 zijn 1.226 woningen voor verkoop geoormerkt. Voor 2012 is de prognose om 30 woningen uit het bestaande bezit te verkopen met een verwachte netto opbrengst van € 5.631.000. Daarnaast is rekening gehouden met de verkoop van 6 panden van de Turfmarkt en Walvisstraat/Gerard Leeustraat met een verwachte netto opbrengst van € 786.000. Financiering en zekerheden De woningen en woongebouwen in exploitatie zijn nagenoeg geheel gefinancierd met rijks- of kapitaalmarktleningen onder borging bij het WSW met achtervang van de gemeenten Gouda en BodegravenReeuwijk en in onderpand gegeven bij het WSW. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
2011
2010
Overige zaken De overige zaken betreffen warmtemeters, zonweringen, alarmeringsystemen, de inrichting van recreatieruimten en warmte-opwekkingsinstallatie, waarvan de annuïteit jaarlijks via de vergoedingen voor service en stookkosten aan de huurder worden doorbelast.
Saldo 1 januari Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingprijzen
616 -132
595 -95
Boekwaarden 1 januari
484
500
Mutaties boekjaar: Investeringen Afschrijvingen
0 -40
21 -37
Totaal mutaties
-40
-16
616 -172
616 -132
444
484
Saldo 31 december Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen obv verkrijgingprijzen Boekwaarden per 31 december
Jaarbericht 2011
123
Mozaïek Wonen
2011
2010
1.1.2. (On)roerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onder verkopen onder voorwaarden (VOV) zijn de woningen opgenomen, die middels de constructie Koopgarant, aan derden zijn verkocht en waarvoor een terugkoopplicht geldt.
Boekwaarden 1 januari
1.640
1.535
Mutaties boekjaar: Verkochte woningen onder koopgarant Waardemutatie
1.709 -59
119 -14
Boekwaarden per 31 december
3.290
1.640
Er zijn ultimo 2011 22 woningen onder voorwaarden verkocht. Hiervan zijn er in 2011 9 toegevoegd uit het nieuwbouwproject Weideveld. De waarde van de woningen wordt gebaseerd op de marktwaarde in onverhuurde staat verminderd met het overeengekomen kortingspercentage. De marktwaarde wordt jaarlijks aangepast met de "prijsindex bestaande koopwoningen" (bron: Kadaster en CBS). Deze waarde is in 2011 met € 59.000 afgenomen als gevolg van de daling van de marktwaarde. De terugkoopverplichting wordt gewaardeerd onder de balanspost "Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden".
Jaarbericht 2011
124
Mozaïek Wonen
2011
2010
1.1.3.(On)roerende zaken in ontwikkeling
Ultimo 2011 heeft Mozaïek Wonen een groot aantal projecten in uitvoering dan wel in voorbereiding. In onderstaande tabel wordt het verloop van de investeringen in de nieuwbouw huurprojecten weergegeven.
Cumulatieve investeringen Cumulatieve onrendabele investeringen Boekwaarden 1 januari
28.819 -18.849
17.017 -14.372
9.970
2.645
23.328 335
21.186 597
-201 333
-966 0
-23.414 7.882
-10.598 5.238
Mutaties boekjaar: Investeringen Projecten in uitvoering Projecten in voorbereiding Desinvesteringen Oude plankosten of stopgezette projecten Verkochte grondkavels Opgeleverde nieuwbouw Stichtingskosten opgeleverde nieuwbouw Onrendabel deel opgeleverde nieuwbouw Overboekingen: Inbrengwaarde grond Westerkade / Snoystraat Inbrengwaarde grond Erasmusplein Inbrengwaarde grond Pr. Hendrikstraat parkeren
1.583 276 123
Afwaarderingen: Onrendabele investeringen t.l.v. resultaat projecten in voorbereiding Onrendabele investeringen t.l.v. voorziening projecten in uitvoering Totaal mutaties
-335 -3.834
-217 -9.498
4.493
7.325
29.599 -15.136
28.819 -18.849
14.463
9.970
Saldo 31 december Cumulatieve investeringen Cumulatieve onrendabele investeringen Boekwaarden per 31 december
Jaarbericht 2011
125
Mozaïek Wonen
Projecten in uitvoering en voorbereiding
Projectnaam J.P. Thijsselaan Vromade Graafse Waard Westerkade / Snoystraat Driestar Rode Dorp Erasmusplein Westeinde Boslocatie Wijde Wiericke Bolwerk 1 Verloren Kost Weideveld Weideveld Pr. Hendrikstraat parkeren Olympiadeplein Bolwerk 2 Hofwoningen
Investeringen 2011
Desinvesteringen 2011
1.288 1164.597 3.302 2.013 563 39 1.992 666 15 2.875 2.346 551 52 156 2.989
201-
Onrendabel deel t.l.v. voorziening
Onrendabel deel t.l.v. resultaat
136 116 1.213 622.013157666151.463351 175156943-
Subtotaal projecten in uitvoering
23.328
201-
3.834-
-
Projecten in voorbereiding Totaal projecten
335 23.663
201-
3.834-
335335-
De uitgaven voor de projecten in uitvoering bedragen in 2011 € 23.328.000. Hiervan is € 3.834.000 ten laste van de voorziening onrendabele investeringen gebracht. In 2011 is een aantal projecten in voorbereiding. De uitgaven in 2011 bedragen € 335.000. Voor deze zelfde waarde zijn de uitgaven afgewaardeerd ten laste van het resultaat. Onder de desinvesteringen worden de investeringen verantwoord, die definitief afgeboekt zijn ten laste van het resultaat in verband met het beëindigen of herzien van plannen. In 2011 is € 201.000 aan plankosten afgeboekt ten laste van het resultaat in verband met het project Westerkade-Snoystraat. Opgeleverde projecten
Projectnaam J.P. Thijsselaan Graafse Waard Weideveld Weideveld
Aantal huur eenheden
34 43 18 19 114
Stichtingskosten 7.258 8.982 3.442 3.732
Afwaardering onrendabel 1.9433.4331.2881.218-
Bedrijfswaarde 5.315 5.549 2.154 2.514
23.414
7.882-
15.532
Jaarbericht 2011
126
Mozaïek Wonen
2011
2010
11.008 -2.576
10.915 -2.095
8.432
8.820
Mutaties boekjaar: Investeringen Desinvesteringen en buiten gebruik gestelde activa Waardeveranderingen Afschrijvingen Correctie op afschrijvingen voorgaande jaren
204 -45 -241 -551 33
186 -93 0 -554 73
Totaal mutaties
-600
-388
10.926 -3.094
11.008 -2.576
7.832
8.432
1.1.4.(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden 1 januari
Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december
Als gevolg van de in 2009 ingezette reorganisatie zullen de (kantoor)panden van de eigen onderhoudsdienst en van de vestiging in Bodegraven verkocht worden. De getaxeerde verkoopprijs van beide panden is vastgesteld op € 1.150.000. Deze verkoopprijs ligt € 241.000 onder de oorspronkelijke aanschafwaarde onder aftrek van de afschrijvingen. De boekwaarde is ultimo 2011 met € 241.000 verlaagd.
1.2. FINANCIËLE VASTE ACTIVA
De financiële vaste activa zijn als volgt opgebouwd: 1.2.1 Deelnemingen 1.2.2 Lening u/g 1.2.3 Belastinglatentie 1.2.4 Overige
700 2.139 107
807 10.696 2.053 147
Boekwaarden per 31 december
2.946
13.703
Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Mozaïek Wonen Pojecten BV
682 18
789 18
Saldo per 31 december
700
807
1.2.1. Deelnemingen
Jaarbericht 2011
127
Mozaïek Wonen
2011
2010
1.2.2. Leningen u/g
Saldo 1 januari
10.696
Mutaties in het boekjaar: Bij: rente BNG Af: storting lening u/g
245 10.941-
Saldo per 31 december
-
9.961
735
10.696
Onder de lening u/g is een lening opgenomen aan de BNG, ingangsdatum 1 november 1995, startbedrag € 3.630.200. Het gaat hierbij om een zero coupon belegging met als doel het renterisico van een lening o/g van ruim € 11.000.000 af te dekken. In april 2011 is de belegging geëindigd en is € 10.941.000 van de BNG ontvangen.
1.2.3. Belastinglatentie
Latentie waardering nieuwbouwprojecten Latentie geplande verkopen van woningen Latentie waardering geldleningen o/g en u/g
214 1.525 400
2081.763 498
Saldo per 31 december
2.139
2.053
De actieve latente belastingvordering is opgenomen tegen contante waarde, met een discontering van 4,25%, zijnde de rentevoet van de langlopende leningen ultimo 2011. De nominale waarde van de latentie bedraagt € 2.474.000. De latentie op de verkoop van woningen is berekend op basis van de geplande verkopen voor de eerstkomende vijf jaar. De latentie op de waardering geldleningen vloeit voort uit het resterende agio/disagio van de individuele leningen; voor wat betreft de latentie op nieuwbouwprojecten is deze bepaald op basis van een inschatting tussen het commerciële en fiscale verkoopresultaat.
Jaarbericht 2011
128
Mozaïek Wonen
2011
2010
Woningbouwvereniging Moordrecht Egalisatie boeterente Effecten
104 3
119 25 3
Saldo per 31 december
107
147
1.2.4. Overige financiële vaste activa
De langlopende vordering op Woningbouwvereniging Moordrecht betreft de verrekening van automatiseringskosten over een periode van 10 jaar.
VLOTTENDE ACTIVA 1.3 VOORRADEN 1.3.1 Onderhanden werk
Het onderhanden werk betreft de nieuwbouw van koopwoningen in aanbouw, waarbij nog geen koopovereenkomsten met derden zijn afgesloten.
Cumulatieve uitgaven Voorzien verlies
2.195 907-
5.134 2.046-
Totaal per 31 december
1.288
3.088
Specificatie per project per 31 december 2011:
Projectnaam Graafse Waard Weideveld
Aantal koopwoningen 42 1
43
Uitgaven t/m 2011 2.020 175
Resultaat t/m 2011 87829-
Waarde per 31-12-2011 1.142 146
2.195
907-
1.288
Het tekort op het project Graafse Waard is in 2011 ontstaan, doordat de verkoop van de eengezinswoningen van het project Graafse Waard niet van de grond kwam en is besloten de verkoop van deze woningen stop te zetten. De hiervoor gemaakte kosten, ad € 878.000,- zijn ten laste van het jaarresultaat 2011 gebracht. Met de bouw van het blok met 22 appartementen is in december 2011 gestart. Van het project Weideveld zijn 9 van de in totaal 21 te bouwen Koopgarantwoningen verkocht en opgeleverd. Voor de 12 in aanbouw zijnde woningen, is voor 1 woning nog geen koopovereenkomst afgesloten. De Koopgarantwoningen worden verkocht met een korting van 15%. Voor het tekort dat ontstaat door de lagere opbrengstwaarde is in 2009 reeds een voorziening gevormd van € 29.000.
Jaarbericht 2011
129
Mozaïek Wonen
2011
2010
1.3.2 Voorraad koopwoningen
De voorraad koopwoningen betreft de nieuwbouw van koopwoningen welke opgeleverd zijn, maar waarvoor nog geen koopovereenkomsten met derden zijn afgesloten.
Cumulatieve uitgaven Voorzien verlies Totaal per 31 december
2.687 1.712-
-
975
-
Specificatie per project per 31 december 2011:
Projectnaam Wachtelstraat
Aantal koopwoningen 6
6
Uitgaven t/m 2011 2.687
Resultaat t/m 2011 1.712-
Waarde per 31-12-2011 975
2.687
1.712-
975
Het project Wachtelstraat betreft de renovatie van het casco van zes woningen. Deze investering, te beschouwen als uitgaven in het kader van leefbaarheid, leidt tot een verlies van € 1.712.000. Hiervan is € 1.644.000 in voorgaande jaren ten laste van het resultaat gebracht.
1.3.3 Voorraad materialen
Voorraad groot materiaal Voorraad cilinders en sleutels
-
172 20
Totaal per 31 december
-
192
Het besluit om de eigen onderhoudsdienst af te bouwen, heeft mede tot gevolg dat de materialen zijn afgestoten. Het courante deel van de voorraad is verkocht aan derden, terwijl het incourante deel is afgeboekt ten laste van het resultaat over 2011.
130
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
2011
2010
1.4 ONDERHANDEN PROJECTEN
In overeenstemming met RJ 221 worden verkochte nieuwbouw koopwoningen in aanbouw verantwoord onder onderhanden projecten.
Uitgaven Opbrengsten Voorzien verlies
2.888 1.184313-
1.047 200-
Saldo per 31 december
1.391
847
Projectnaam Weideveld Graafse Waard Bolwerk 2 Hofwoningen
Aantal koop- Uitgaven Opbrengsten woningen t/m 2011 t/m 2011 11 1.926 1.1847 503 3 459 -
21
2.888
1.184-
Resultaat t/m 2011 313-
Waarde per 31-12-2011 429 503 459
313-
1.391
Voor 12 nog in aanbouw zijnde Koopgarantwoningen van het project Weideveld zijn 11 koopovereenkomsten afgesloten met particuliere derden. De woningen zijn verkocht met een korting van 15%. Voor het tekort dat ontstaat door de lagere opbrengstwaarde is in 2009 reeds een voorziening gevormd van € 313.000. Bij het project Graafse Waard is de bouw van 22 appartementen van blok L in uitvoering. Ultimo 2011 zijn er voor 7 woningen koopovereenkomsten afgesloten. De verwachte winst van deze woningen bedraagt € 172.000. Deze winst is verrekend met de onrendabele investeringen van de te bouwen huurwoningen in hetzelfde project.
Bij het project Bolwerk 2 worden 28 appartementen ontwikkeld. Ultimo 2011 zijn 3 koopovereenkomsten afgesloten. De verwachte winst van deze woningen bedraagt € 137.000 en is verrekend met de onrendabele investeringen van overige 25 in aanbouw zijnde appartementen.
1.5. VORDERINGEN
Huurdebiteuren Gemeenten Te vorderen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
222 52 2.874 159
121 698 20 978 86
Totaal vorderingen
3.307
1.903
Jaarbericht 2011
131
Mozaïek Wonen
2011
2010
Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid
705 483-
697 576-
Totaal per 31 december
222
121
1 maand 2 maanden 3 maanden > 3 maanden
50 16 13 626
39 21 20 617
Totaal per 31 december
705
697
52
27 671
52
698
19
14
19
14
1.5.1. Huurdebiteuren
Hieronder volgt een specificatie van de huurachterstanden naar ouderdom:
1.5.2. Gemeenten
Te vorderen inzake woningaanpassingen ISV subsidie nieuwbouwproject Graafse Waard Totaal per 31 december
-
1.5.3. Vorderingen op groepsmaatschappijen
Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Totaal per 31 december
Jaarbericht 2011
132
Mozaïek Wonen
2011
2010
Belastingen WBV Moordrecht Te ontvangen termijnen nieuwbouw koop Debiteuren inzake eindafrekeningen etc. Af: voorziening dubieuze overige vorderingen Greenchoice AON Nederland Diversen
2.341 225 145 105103 61 104
570 216 166 14359 1 109
Totaal per 31 december
2.874
978
1.5.4. Overige vorderingen
1.5.5. Overlopende activa
Te ontvangen rente Te vorderen servicekosten Diversen
128 25 6
79
Totaal per 31 december
159
86
Liquide middelen
392
697
Totaal per 31 december
392
697
7
1.6. LIQUIDE MIDDELEN
133
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
2011
2010
1.7 EIGEN VERMOGEN 1.7.1. Overige reserves
Stand per 1 januari Jaarresultaat
180.082 49.009
173.154 6.928
Stand per 31 december
229.091
180.082
10.425
17.871
1.8 VOORZIENINGEN 1.8.1. Voorziening onrendabele investeringen
Stand per 1 januari Mutaties boekjaar: Dotaties / terugname Investeringen
2.497 4.780-
Stand per 31 december
8.142
2.190 9.63610.425
Verloop van de voorziening onrendabele investeringen over 2011:
Projectnaam J.P. Thijsselaan Vromade Graafse Waard Westerkade / Snoystraat Driestar Rode Dorp Erasmusplein Boslocatie Wijde Wiericke Bolwerk 1 Verloren Kost Weideveld Weideveld Pr Hendrikstraat parkeren Olympiadeplein Bolwerk 2 Hofwoningen Subtotaal huurwoningen Graafse Waard Weideveld Wachtelstraat Subtotaal koopwoningen Totaal
Stand voorziening 01-01-11 812 2.606 1.876 1.332 1.878 -
1.921 10.425
10.425
Dotatie / terugname voorziening 2011 13628762 474 157 345658 415351214 577 943 1.551
Investeringen ten laste van voorziening 2011
Stand voorziening 31-12-11
136 116 1.213 622.013157666151.463351 1751569433.834-
878
878-
68 946
68946-
2.497
4.780-
De voorziening per 31 december 2011, zal naar verwachting in 2012 aangewend worden.
Totaal berekende onrendabele investering
928 3.532 337 321 643 39 2.342 8.142
1.943 2.410 8.110 2.588 2.875 1.027 247 1.836 659 1.511 2.013 1.218 232 2.614 943 30.226
-
878 602 1.645 3.125
8.142
33.351
134
Jaarbericht 2011
Mozaïek Wonen
2011
2010
1.8.2. Overige voorzieningen Onderstaande tabel geeft inzicht in de mutaties van de verplichtingen jegens personeel van Mozaïek Wonen en de reorganisatie.
Stand per 1 januari
1.192
Mutaties boekjaar: Verplichting uitgestelde jubilea Verplichting op vakantiedagen Reorganisatie
109606-
Stand per 31 december
567
1.611
5713431.192
Als maatschappelijke onderneming heeft Mozaïek Wonen de plicht zo efficiënt mogelijk met de haar beschikbare middelen om te gaan. Om de ambities op het gebied van nieuwbouw en financierbaarheid overeind te houden, is het noodzakelijk om tot een reële en forse verlaging van de bedrijfskosten te komen. In verband hiermee is in 2009 een reorganisatie ingezet. In 2009 en 2010 is een voorziening gevormd, groot € 1.556.000 om de kosten van het optimaliseren van de organisatiestructuur, externe advieskosten en de consequenties uit het sociaal plan te dekken. In 2011 is € 906.000,- ten laste van de voorziening reorganisatie gebracht. Daarnaast is € 300.000,- aan de voorziening toegevoegd voor de afbouw van de eigen onderhoudsdienst en een klein deel voor de afvloeiingsregeling uit het sociaal plan. Naar verwachting zal van de overige voorzieningen € 0,3 mln. aangewend worden in 2012.
1.9 LANGLOPENDE SCHULDEN 1.9.1. Leningen overheid en kredietinstellingen
Stand per 1 januari
319.097
Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen Eindaflossingen Reguliere aflossingen
35.000 36.5611.598-
Stand per 31 december
305.962
40.000 24.2892.576-
315.938
319.097
Specificatie van de schuldrestant en gemiddelde rentevoet ultimo boekjaar:
Looptijd < 5j Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal
2011 Looptijd > 5j Schuldrest Rentevoet 131 131 4,00%
2010 Schuldrest 143
Rentevoet 4,00%
85.119
230.688
315.807
4,25%
318.954
4,49%
85.119
230.819
315.938
4,25%
319.097
4,49%
De aflossingsverplichtingen voor 2012 bedragen € 6.187.000 waarvan € 5.884.000 aan eindaflossingen. De leningen zijn alle aangetrokken met gemeentegarantie of onder borgstelling van het WSW. Roll-over lening
Jaarbericht 2011
135
Mozaïek Wonen
In de leningenportefeuille zijn twee roll-over leningen opgenomen met een hoofdsom van in totaal € 10.617.000. Het vaste deel (20%) ad € 2.123.400 is opgenomen onder het lang vreemd vermogen. Het variabele opneembare deel (80%) is voor € 5.694.000 opgenomen en wordt verantwoord onder de kortlopende schulden. Beide leningsovereenkomsten bieden de mogelijkheid om op rentevervaldata geldbedragen op te nemen dan wel af te lossen, met inachtneming van het gestelde maximum. De variabele rente is gebaseerd op de 3maands Euribor. Het renterisico op één van de roll-over leningen, hoofdsom € 7.117.000, is ingeperkt met een rente-instrument, een cap (5,5%) en een floor (3,5%); zie ook: niet in de balans opgenomen verplichtingen.
2011
2010
1.9.2. Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onder de verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, zijn de woningen opgenomen, die middels de constructie Koopgarant, zijn verkocht en waarvoor een terugkoopplicht geldt. Boekwaarden 1 januari
1.662
1.553
Mutaties boekjaar: Verkochte woningen onder Koopgarant Waardemutatie Stand per 31 december
1.709 403.331
119 101.662
Er zijn ultimo 2011 22 woningen onder voorwaarden verkocht, waarvan 9 uit het nieuwbouwproject Weideveld. Een belangrijke bepaling in de Koopgarant-regeling is dat Mozaïek Wonen verplicht is de woning binnen 3 maanden terug te kopen, zodra de woning door de eigenaar aan Mozaïek Wonen aangeboden wordt. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks aangepast met 50% van de waardeontwikkeling, die bepaald wordt aan de hand van de "prijsindex bestaande koopwoningen" (bron: Kadaster en CBS). De verplichting is met € 40.000 afgenomen als gevolg van de daling van de marktwaarde.
2.0 KORTLOPENDE SCHULDEN 2.0.1. Schulden aan kredietinstellingen
Kredietfaciliteit Roll-over lening Stand per 31 december
1.665 5.694
-
7.359
-
Mozaïek Wonen heeft een kredietfaciliteit, groot maximaal € 4.500.000. Ultimo 2011 is van deze faciliteit € 1.665.000 opgenomen. Daarnaast beschikt Mozaïek Wonen over twee roll-over leningen met een hoofdsom van in totaal € 10.617.000. Ultimo 2011 is hiervan € 5.694.000 opgenomen. Het vaste deel van beide roll-over leningen, groot 20%, is verantwoord onder de langlopende schulden.
Jaarbericht 2011
136
Mozaïek Wonen
2011
2010
2.0.2. Schulden aan leveranciers
Schulden aan leveranciers
5.257
3.666
Stand per 31 december
5.257
3.666
Omzetbelasting Loonheffing en Sociale lasten Pensioenpremies
1.471 304 125
544 332 132
Stand per 31 december
1.900
1.008
96 16 32
73 77 76
144
226
Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Te ontvangen facturen Te verrekenen service- en stookkosten Te betalen netto lonen Diverse transitorische posten
5.922 598 421 628 225 34
6.426 663 70 537 76
Stand per 31 december
7.828
7.772
2.0.3. Belastingen en premies sociale verzekeringen
2.0.4. Overige schulden
Glasfonds Gemeenten Overige schulden Stand per 31 december
2.0.5. Overlopende passiva
Jaarbericht 2011
137
Mozaïek Wonen
16. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN 16.1
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
In verband met door het WSW geborgde leningen wordt een obligo aangehouden ad € 12.982.000,-
16.2
Bodemverontreiniging
Onder het complex van 125 woningen aan het Plesmanplein is sprake van bodemverontreiniging met minerale olie en aanverwante stoffen. In het verleden is onderzocht of, en in hoeverre de verkoper van de grond hiervoor nog aansprakelijk kan worden gesteld. De kans hierop is zodanig gering, dat Mozaïek Wonen heeft afgezien van een procedure. In 2010 is een aanvullend onderzoek uitgevoerd om de situatie opnieuw te bezien. De sanering is niet als spoedeisend beoordeeld. Om te kunnen vaststellen dat de verontreiniging zich niet verspreidt, is een ring van peilbuizen geplaatst waarmee het grondwater gedurende drie jaar periodiek bemonsterd en geanalyseerd wordt. Indien na deze drie jaar sprake is van een “stabiele situatie”, zal aan het bevoegd gezag toestemming gevraagd worden om de situatie te handhaven zoals deze is. De uitslag van de controle van 2011 laat zien dat de situatie nog steeds stabiel is.
16.3 Financiële instrumenten Mozaïek Wonen heeft ter afdekking van renterisico’s rente-instrumenten ingezet. Het betreft een collar (cap en floor), in relatie tot een hoofdsom van € 7.117.000; looptijd tot 1 augustus 2014; rente begrensd tot op 5,5 % (cap) respectievelijk 3,5 % (floor); gebaseerd op 3 maands Euribor, welke is afgesloten met de ABN AMRO.De cap heeft een positieve marktwaarde van € 1.000 en de floor heeft een negatieve waarde van € 470.000, rekening houdend met de 3 maands Euribor per 31 december 2011. In totaal is de marktwaarde van de collar € 469.000 negatief. In de overeenkomst van het hiervoor genoemde derivaat zijn geen afspraken vastgelegd met betrekking tot bijstortverplichtingen. Als gevolg hiervan worden er geen middelen aangehouden als buffer voor de negatieve waarde van het derivaat.
16.4 Bankgaranties Mozaïek Wonen heeft op 10 juni 2009 een bankgarantie ad € 75.000 afgeven aan de gemeente Bodegraven voor het project Vromade. Deze garantie is geldig tot 1 januari 2013.
16.5 Aangegane verplichtingen In overeenstemming met artikel 2:381 BW dient vermeld te worden tot welke belangrijke, financiële verplichtingen Mozaïek Wonen voor toekomstige jaren is verbonden. Hieronder volgt een uiteenzetting van de verplichtingen die met derden zijn aangegaan per 31 december 2011: • Nieuwbouw van woningen: € 34.000.000; • Leasecontracten voor kopieerapparaten en printers: € 52.885 per jaar; • Leasecontracten voor vervoermiddelen € 19.750 per jaar. Ultimo 2011 heeft Mozaïek Wonen vier overeenkomsten van geldleningen afgesloten waarbij de storting na 31 december 2011 zal plaatsvinden. De basisrenteleningen kunnen in het eerste jaar op iedere rentecoupondatum opgenomen dan wel teruggestort worden.
Jaarbericht 2011
Naam geldgever
Nederlandse Waterschapsbank Nederlandse Waterschapsbank Nederlandse Waterschapsbank Nederlandse Waterschapsbank
138
Mozaïek Wonen
Uiterste Stortingsdatum 01-03-12
Hoofdsom
Soort
Looptijd
Rente %
Datum renteherziening
12.000.000
Basisrente
45 jaar
3,81%
01-03-2019
05-01-13
10.000.000
Basisrente
46 jaar
4,03%
05-01-2021
02-07-13
10.000.000
Basisrente
46 jaar
4,06%
02-07-2020
02-05-12
10.000.000
Fixe
10 jaar
3,34%
n.v.t.
16.6 Prestatieafspraken Vanuit de primaire taak zijn de volkshuisvestelijke prestaties vastgelegd in prestatieafspraken met de gemeente en uitgewerkt in diverse convenanten. Bij een aantal projecten zijn de voorwaardelijke verplichtingen, die voortvloeien uit volkshuisvestelijke prestaties, vastgelegd in intentieovereenkomsten.
16.7 Achtervangovereenkomsten In de gemeenten waar Mozaïek Wonen werkzaam is staat de start of voortgang van bouwprojecten onder druk vanwege de economische onzekerheid en het teruglopende consumentenvertrouwen. Om de start of voortgang van een bouwontwikkeling toch zeker te stellen, biedt Mozaïek Wonen voor een aantal woningen achtervang. Dit betekent dat Mozaïek Wonen aan de projectontwikkelaar zekerheid biedt door voor de verkoop bedoelde woningen, die niet verkocht worden, over te nemen. Zo houden we enerzijds de productie van nieuwbouw op gang en verruimen we anderzijds het huurwoningaanbod waarmee we de slaagkans voor woningzoekenden verbeteren. De projecten waar wij in samenwerking met een ontwikkelaar of aannemer koop- en huurwoningen ontwikkelen, dreigden niet te starten omdat de ontwikkelaar nog geen 70% van zijn koopwoningen verkocht had. Daarmee stagneerde ook de bouw van de huurwoningen. Mozaïek Wonen heeft daarom voor een aantal koopwoningprojecten een achtervangpositie ingenomen. Daardoor zijn de projecten vlot getrokken. De ontwikkelaar blijft ondertussen zijn woningen verkopen. Drie maanden voor de oplevering van het project wordt het definitieve aantal in verhuur te nemen woningen bepaald. Dit betreft 41 woningen Parkwijk (voormalige Rode Dorp en 8 koop woningen aan de Westerkade / Snoystraat. Mozaïek Wonen staat maximaal garant voor € 5,9 miljoen. Het in verhuur nemen van de woningen kan leiden tot een onrendabele investering van € 238.000. Hierbij is rekening gehouden met één te verkopen woning per jaar gedurende de eerste vijf jaren van de exploitatie.
16.8 Bijdrage saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft tot taak om minder vermogende toegelaten instellingen financieel te ondersteunen met middelen die uit een heffing over alle toegelaten instellingen worden verkregen. Dit is vastgelegd in het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Ten behoeve van de bepaling van de hoogte van de bedragen, hanteert het Centraal Fonds Volkshuisvesting een bedrag per woongelegenheid en een tarief per € 1.000 van de gezamenlijke WOZ-waarde van de woongelegenheden. Voor 2012 is in de begroting rekening gehouden met een heffing in verband met saneringssteun van € 215.000. Op balansdatum is bekend dat er meerdere woningcorporaties mogelijk in financiële problemen kunnen komen, vooral veroorzaakt door hun derivatencontracten. Als gevolg van het solidariteitssysteem binnen de sector kan dit op basis van het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot extra heffingen in het kader van saneringssteun.
Jaarbericht 2011
139
Mozaïek Wonen
17. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000) 2011
2010
BEDRIJFSOPBRENGSTEN: 2.3.1. Huuropbrengsten
Netto-huur woningen en woongebouwen Netto-huur niet zijnde woningen
Leegstand woningen en woongebouwen Leegstand niet zijnde woningen
Totaal huuropbrengsten
45.535 1.129 46.664 3481936746.297
44.705 1.226 45.931 2045826245.669
Onderstaande tabel geeft inzicht in opbouw van de huuropbrengsten van 2011:
1. Jaarhuur op basis van december 2010 = 12x maandhuur 2. Huuraanpassing per 1 juli 2011 2009 (gemiddeld %= 1,24%) 1,43%) 3. Nieuwbouw/aankoop 4. Sloop 5. Toevoegingen in boekjaar 2011 2009 als gevolg van huurharmonisatie verbeteringen 6. Verkopen Af: verkopen 7. Overige redenen Jaarhuursom 2011
46.170 280 436 3521 1357346.664
2.3.2. Vergoedingen
Te ontvangen vergoedingen: Leveringen en diensten Warmte-koude-opslag Overige zaken Serviceabonnement
2.803 31 34 110
2.790 36 26 108
Subtotaal
2.978
2.960
Te verrekenen met de huurders Totaal vergoedingen
6132.365
5172.443
Jaarbericht 2011
140
Mozaïek Wonen
2011
2010
Rijksbijdragen voor MIVA-aanpassingen
61
62
Totaal overheidsbijdragen
61
62
2.3.3. Overheidsbijdragen
De "overige rijksbijdragen" betreffen de ontvangen subsidie van de gemeente Gouda in verband met de aanpassing van woningen voor minder valide bewoners.
2.3.4. Verkoop onroerende goederen
Opbrengst verkopen bestaand bezit
5.779
Af: Verkoopkosten bestaand bezit Af: Kosten leegstand te verkopen woningen bestaand bezit
175151-
Resultaat verkopen bestaand bezit
5.453
Resultaat verkopen nieuwbouwprojecten
7.095 2152246.656
334
Totaal verkoopopbrengst
5.787
6.656
In onderstaande tabel worden de verkopen in 2011 uit het bestaande bezit gespecificeerd: Aantal eenheden Woningen Gouda Woningen Bodegraven Totaal aantal verkochte eenheden
Gemiddelde verkoopprijs
Opbrengst verkopen
29 3
179 194
5.196 583
32
181
5.779
In onderstaande tabel wordt het resultaat van opgeleverde nieuwbouw gespecificeerd: Aantal eenheden Weideveld Koopgarant Westerkade-Snoystraat Totaal
Verkoop opbrengsten
Stichtingskosten
Resultaat t/m 2010
Resultaat 2011
9 40
1.708 1.021
-1.968 687
-260 0
0 334
49
2.729
-1.281
-260
334
In 2011 zijn 9 nieuwbouw koopwoningen verkocht en opgeleverd, onder de constructie Koopgarant. De opbrengsten, na aftrek van een kortingspercentage van 15%, bedragen € 1.708.500 tegen € 1.968.000 aan kosten. Het negatieve resultaat van € 260.000 is reeds in 2009 ten laste van het resultaat gebracht. Op het terrein aan de Westerkade-Snoystraat worden 36 huurappartementen en 67 koopwoningen gerealiseerd. Hierbij worden de koopwoningen voor rekening en risico van de Ontwikkelaar gebouwd. Hiertoe levert Mozaïek Wonen de grond aan deze projectontwikkelaar. In 2011 zijn 40 grondkavels middels notariële akte overgedragen. De overdracht ven de resterende grondkavels vindt naar verwachting in 2012 plaats.
Jaarbericht 2011
141
Mozaïek Wonen
2011
2010
527
508
527
508
2.3.5. Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
Toegerekende interne projecturen Totaal geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
Onder de geactiveerde productie worden de uren verantwoord van medewerkers van de afdeling projectontwikkeling die zij direct aan projecten besteden.
2.3.6. Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoedingen beheer voor derden Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
571 618
554 328
1.189
882
Onder overige bedrijfsopbrengsten is o.m. verantwoord:
Pro Rata regeling BTW Vergoeding woningnet Vergoeding zendmasten Vergoeding servicekosten Vergoeding urgentieaanvragen en 1e verhuurnota Huismeesters Diversen
345 32 33 58 36 44 70
33 37 64 46 40 108
618
328
Jaarbericht 2011
142
BEDRIJFSLASTEN:
Mozaïek Wonen
2011
2010
559 24
572 24
583
596
2.3.7. Afschrijvingen op materiele vaste activa
Activa ten dienste van de exploitatie Roerende zaken in exploitatie Totaal afschrijvingen
2.3.8. Overige waardeveranderingen op materiele vaste activa
Waardeveranderingen activa in ontwikkeling Waardeveranderingen activa ten dienste van de exploitatie Totaal ov. waardeverandering op (im)mat.vaste activa
1.552 241
2.141 -
1.793
2.141
5.507 -
5.720 31-
5.507
5.689
770 1.061
679 1.134
7.338
7.502
2.3.9. Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Bruto salarissen (incl. gratificaties) Ontvangen ziekengelden Totaal lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
De bezetting in 2011 bedroeg gemiddeld 110 fte waarvan 7,3 fte is ingevuld met tijdelijk personeel. 1,0 fte heeft betrekking op het bestuur. De totale bezoldiging van het bestuur bedraagt € 165.125. Mozaïek Wonen heeft de pensioenregeling van haar medewerkers ondergebracht bij het pensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: - Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. - Er is sprake van een middenloonregeling. - De pensioenleeftijd is 65 jaar. - De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% voor medewerkers geboren vanaf 1 januari 1950 en 26% voor medewerkers geboren voor 1 januari 1950. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
Jaarbericht 2011
143
Mozaïek Wonen
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders - Mozaïek Wonen is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. Er is in geen geval een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.
Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) De wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) verplicht instellingen in de publieke sector informatie te verstrekken over de bezoldiging van personen in loondienst die een hogere beloning ontvangen dan het gemiddelde minister salaris. In 2011 vallen twee personen, beiden in 2011 uit dienst getreden bij Mozaïek Wonen, onder de WOPT. Hieronder volgt een specificatie per functionaris van het belastbaar loon, de pensioenlasten inclusief de overige voorzieningen betaalbaar op termijn, en de afkoopsommen over het jaar 2011 en de bijbehorende vergelijkende cijfers: 2011 2010
Functie
Soort inkomen
(x € 1,-)
(x € 1,-)
Directeur
Belastbaar loon Pensioenlasten Afkoopsommen Totaal
65.817 17.038 281.250 364.105
123.431 28.352 151.783
Manager
Belastbaar loon Pensioenlasten Afkoopsommen Totaal
82.672 21.517 215.668 319.857
79.911 21.339 101.250
De duur van het dienstverband van de directeur bedroeg 37 jaar en 1 maand, voor de manager was dit 18 jaar en 7 maanden.
2.3.10. Lasten onderhoud
Meldingsonderhoud Mutatieonderhoud Preventief onderhoud Meldingsonderhoud leefbaarheid Serviceabonnement Totaal niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud leefbaarheid Totaal planmatig onderhoud Kosten werkapparaat eigen onderhoudsdienst Totaal kosten werk derden en groot materiaal, exclusief kosten werkapparaat eigen dienst
2.227 1.161 1.052 70 84
2.114 1.284 1.166 114 82
4.594
4.760
7.150 1.480
5.293 205
8.630
5.498
961-
12.263
1.176-
9.082
Jaarbericht 2011
144
Mozaïek Wonen
2011
2010
2.3.11. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa
Nieuwbouwprojecten Voorraad materialen eigen dienst Totaal bijz. waardeverandering van vlottende activa
946 153
49 -
1.099
49
Beheerkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene beheer- en administratiekosten
1.879 232 91 1.512
1.677 224 107 1.468
Subtotaal beheerkosten
3.714
3.476
Heffingen Gemeentelijke belastingen en waterschapslasten Verzekeringen Contributie landelijke federatie Sectorspecifieke heffing Saneringssteun heffing
2.948 183 76 309 204
2.836 175 77 486 -
Subtotaal heffingen
3.720
3.574
Overige bedrijfslasten Kosten leveringen en diensten inzake service- en stookkosten Huurdersverenigingen VVE bijdragen Verhuiskostenvergoedingen Kosten projectontwikkeling Overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten
2.309 72 391 350 657 81236
2.306 71 274 344 1.548 468 224
Subtotaal overige bedrijfslasten
3.934
5.235
Totaal overige bedrijfslasten
11.368
12.285
2.3.12. Overige bedrijfslasten
Het honorarium van de RvC over 2011 bedraagt € 41.000. Dit is verantwoord onder de bestuurskosten.
Jaarbericht 2011
145
Mozaïek Wonen
2011
2010
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht.
Controle van de jaarrekening huidig boekjaar Controle van de jaarrekening voorgaand boekjaar Fiscale advieswerkzaamheden Overige advieswerkzaamheden
21 29 100 16
19 31 60 9
166
119
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1 lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
Specificatie kosten projectontwikkeling:
Afwaardering investeringen projecten oriëntatie- / initiatieffase Afgeboekte oude plankosten of stopgezette projecten Algemene projectkosten Bijdrage gemeente Gouda (wijkontwikkeling)
335 201 99 22
217 1.166 95 70
657
1.548
De investeringen in nieuwbouwprojecten worden geactiveerd indien en voor zover het waarschijnlijk is dat toekomstige economische voordelen naar Mozaïek Wonen zullen toevloeien en dat vervaardigingsprijs op betrouwbare wijze kan worden vastgesteld. Voor de projecten in de initiatief- of oriëntatiefase is het onduidelijk of deze doorgang zullen vinden en worden de uitgaven ten laste van het resultaat gebracht. Specificatie mutatie overige voorzieningen:
Dubieuze debiteuren Verplichting uitgestelde beloningen Verplichting vakantiedagen
62910-
543 471-
81-
468
Jaarbericht 2011
146
Mozaïek Wonen
2011
2010
33
2.3.13. Rentebaten
Rente financiele vaste activa: Toegerekende rente Rente op BWS vordering Rente op beleggingen
245
34 32735
Rente op vorderingen: Rente op overige vorderingen Rente op uitgezette middelen
99 104
74 87
Totaal rentebaten
481
898
Rente langlopende schulden: Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente op rente-instrumenten Egalisatie geactiveerde rente
5 13.751 249 25
6 14.419 215 78
Rente kortlopende schulden: Rente overige schulden kort Financieringskosten geldleningen
3 56
13 40
14.089
14.771
2.3.14. Rentelasten
Totaal rentelasten
2.3.15 Belastingen
Acute belasting verplichting 2011 Acute belasting verplichting 2010 Correctie acute belasting 2008 en 2009 Mutatie latentie op nieuwbouwprojecten Mutatie latentie geplande verkopen van woningen Mutatie waardering geldleningen o/g en u/g Totaal belastingen
1.771 422 23898-
517346 201182 797
1.857
607
Jaarbericht 2011
147
Mozaïek Wonen
Het fiscale resultaat over 2011 is als volgt bepaald : Resultaat voor belastingen Bij: Niet aftrekbare sector specfieke heffingen Overige waardeveranderingen materieel vaste activa Afwaardering projecten in haalbaarheidsfase Afboeking oude plankosten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Rente nieuwbouwprojecten Overige tijdelijke en permanente verschillen
8.166
513 1.793 335 201 946 358 50 4.196
Af: Fiscale boekwaarde verkopen Afschrijvingen op de fiscale boekwaarde Fiscaal aftrekbare extra onderhoudslasten Afwaardering leningen o/g+u/g Dotatie aan herinvesteringsreserve Pro Rata 2006 en 2007 Projectresultaat Weideveld Koopgarant Overige tijdelijke en permanente verschillen Saldo Toepassing herbestedingsreserve Belastbaar bedrag
4.316 627 3.839 572 1.386 92 260 16 11.108 1.254 1.254 -
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van de herbestedingsreserve en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De winstbelasting over 2011 wordt beïnvloed door correcties over voorgaande fiscale boekjaren en het benutten van de herbestedingsreserve in 2010 en 2011.
Jaarbericht 2011
148
Mozaïek Wonen
2011
2010
107-
124-
107-
124-
Mutatie actuele waarde woningen in exploitatie Mutatie actuele waarde verkopen onder voorwaarden
39.113 20-
4.2335-
Totaal mutatie actuele waarde
39.093
4.238-
Mutatie actuele waarde volgens de balans
59.031
6.993
Mutaties niet via het jaarresultaat: Verbeteringen bestaand bezit Investeringen nieuwbouw Aankopen Projecten in ontwikkeling Onrendabel deel nieuwbouw/aankopen
4.62323.413163399 7.882
4.89310.5982.5561.583 5.238
Mutatie actuele waarde woningen in exploitatie
39.113
4.233-
2.3.16 Resultaat deelneming
Resultaat deelneming Mozaïek Wonen Projecten BV Resultaat deelneming Ontwikkelingsmij Binnenstad
2.3.17 Mutatie actuele waarde
Toelichting mutatie actuele waarde woningen in exploitatie:
Jaarbericht 2011
149
Mozaïek Wonen
18. KENGETALLEN 2011
2010
1 Aantal verhuureenheden in exploitatie - woningen - overige wooneenheden - standplaatsen - woonwagens - garages / bergingen - bedrijfsruimten / winkels - maatschappelijk vastgoed - overig bezit - bijzondere woongebouwen totaal
8.505 84 10 1 220 33 37 8 0 8.898
8.477 65 10 1 191 34 35 5 0 8.818
Voorraad koopwoningen Woningen verkocht onder koopgarant
6 22
0 13
8.926
8.831
116 106,6
122 113,6
46.297 49.009 229.091 8.709 -15.116
45.669 6.928 180.082 11.617 -5.951
4 Verhuur - gemiddeld % jaarlijkse huuraanpassing - gemiddeld % leegstand totaal bezit - gemiddelde netto huurprijs woning per maand - aantal verhuringen
1,24% 0,75% 443 541
0,97% 0,57% 438 610
5 Huurachterstand in % van de jaarhuur - actieve contracten totaal bezit - niet-actieve contracten
1,14% 0,28%
1,06% 0,36%
4.594 8.630
4.760 5.498
39,53% 0,33 21,39% 3,76% 4,25% 1.367 1,36 4,02% 8,07%
34,29% 0,53 3,85% 4,68% 4,49% 1.401 1,61 4,31% -0,89%
Totaal
2 Personeel: - aantal medewerkers - aantal formatieplaatsen 3 Winst- & Verliesrekening en Balans(x € 1.000) - huren - jaarresultaat - eigen vermogen - voorzieningen - netto werkkapitaal
6 Onderhoud (x € 1.000) - dagelijks onderhoud - planmatig/groot onderhoud 7 Financiën - solvabiliteit ( EV/TV ) - liquiditeit - rentabiliteit eigen vermogen - rentabiliteit totaal vermogen - gemiddelde rentekostenvoet - netto bedrijfslasten per eenheid in € - interest coverage ratio - direct rendement op verhuur - indirect rendement op verhuur
Jaarbericht 2011
150
Mozaïek Wonen
19. OVERIGE GEGEVENS 19.1 Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat na belastingen is toegevoegd aan de overige reserves.
19.2 Transacties tussen verbonden partijen Op basis van RJ-330 dient Mozaïek Wonen informatie op te nemen over transacties met verbonden partijen. Hierbij dient vermeld te worden welke van betekenis zijnde transacties niet onder normale marktvoorwaarden met verbonden partijen zijn aangegaan, de omvang van die transacties, de aard van de betrekking met de verbonden partij, alsmede andere informatie over die transacties die nodig is voor het verschaffen van inzicht in de financiële positie. Voor zover er sprake is van transacties met verbonden partijen zijn deze onder normale marktomstandigheden verricht.
19.3 Gebeurtenissen na balansdatum Op 5 april 2012 heeft Nobema Holding, de moedermaatschappij van onder andere Bontenbal Bouw, surseance van betaling aangevraagd. Mozaïek Wonen is met Bontenbal verplichtingen aangegaan voor de bouw van 53 appartementen van het project Bolwerk en 166 te bouwen woningen, waarvan 43 gerealiseerd, van het project Graafse Waard. Voor beide projecten betreft het zowel koop- als huurwoningen. De surseance van betaling kan leiden tot vertraging van de realisatie van de nieuwbouwwoningen. Het is vooralsnog onduidelijk wat de financiële gevolgen zijn voor de onderhavige projecten.
Jaarbericht 2011
151
Mozaïek Wonen
20. VERKLARING VAN HET BESTUUR EN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Dit “Jaarbericht 2011”, waarin het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag zijn opgenomen, alsook de geconsolideerde jaarrekeningen van Stichting Mozaïek Wonen en van Mozaïek Wonen Projecten BV, evenals de afzonderlijke stukken van genoemde rechtspersonen, een en ander opgesteld conform de eisen zoals deze zijn vastgesteld in het Burgerlijk Wetboek en in het Besluit beheer sociale huursector, zijn op 26 april 2012 door het bestuur vastgesteld. Het bestuur verklaart dat alle middelen, waarvan de herkomst en besteding blijkt uit de op het verslagjaar 2011 betrekking hebbende balans en winst- en verliesrekening, zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. In het verslagjaar heeft het bestuur voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Mozaïek Wonen geanalyseerd en beoordeeld. Het bestuur onderschrijft de in hoofdstuk 10 - in het verslag van de raad van commissarissen - genoemde verbeterpunten met betrekking tot de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. De uitvoering daarvan vormt een adequate basis om met redelijke zekerheid te kunnen verklaren dat: • Het bestuur voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Mozaïek Wonen worden gerealiseerd; • Mozaïek Wonen zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; • De rapportages van Mozaïek Wonen betrouwbaar zijn; • Er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. De raad van commissarissen (RvC) heeft opdracht gegeven aan Ernst & Young Accountants LLP om al deze jaarstukken te onderzoeken. De vereiste verklaringen van de accountant zijn als onderdeel van het jaarverslag, de jaarrekening respectievelijk het volkshuisvestingsverslag hierin opgenomen. De RvC heeft de jaarstukken op 26 april 2012 besproken met het bestuur. Conform artikel 11, lid 1, sub c van de statuten behoeven de jaarstukken de goedkeuring van de RvC. De RvC heeft het jaarverslag, waarin het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekeningen zijn opgenomen op 26 april 2012 goedgekeurd. Conform artikel 25 lid 5 van de statuten zijn deze stukken ondertekend door de directie en de leden van de raad van commissarissen.
Directeur-bestuurder : w.g. P. de Klerk
Raad van Commissarissen: w.g. I.K.L. de Jong (voorzitter)
w.g. M.J. van Lierop
w.g. C. Bremmer
w.g. G. van Asseldonk
w.g. J.H.A. Didden
MW-JAARVERSLAG-2011-OMSLAG3.indd 3
21-05-12 12:25
Bachstraat 1, 2807 HZ Gouda Postbus 219, 2800 AE Gouda T (0182) 69 29 69 E
[email protected] I www.mozaiekwonen.nl
Kerncijfers 2011 aantal objecten in verhuur 8.900 aantal medewerkers 116 (huur)inkomsten 56 mln euro balanstotaal 579 mln euro jaarresultaat 49 mln euro solvabiliteit 39,5%
MW-JAARVERSLAG-2011-OMSLAG3.indd 4
21-05-12 12:26
