Jaarverslag juli 2013

Jaarverslag 2012 16 juli 2013

Suggesties voor verbetering kunt u e-mailen naar [email protected]

1

Inhoud 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

TERUGBLIK OP 2012 ................................................................................................... 4 Politieke ontwikkelingen .........................................................................................................................4 Maatschappelijke ontwikkelingen ...........................................................................................................6 Onze resultaten ......................................................................................................................................7 Oog voor de maatschappij......................................................................................................................8 Verklaring van het bestuur....................................................................................................................10

DEEL 1 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

3. 3.1. 3.2. 3.3.

4. 4.1. 4.2.

5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7.

6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4.

BEWONERS................................................................................................................ 12 Onze dienstverlening ............................................................................................................................12 Huren ....................................................................................................................................................12 Vertegenwoordigers van de huurders ..................................................................................................13 Het contact met individuele huurders ...................................................................................................15 De woonomgeving ................................................................................................................................16

MAATSCHAPPIJ......................................................................................................... 19 Projecten...............................................................................................................................................19 Onze bouwopgaaf.................................................................................................................................21 Woonruimteverdeling............................................................................................................................25

PARTNERS ................................................................................................................. 30 Ketenpartners .......................................................................................................................................30 Zorg- en welzijnspartners .....................................................................................................................38

KAPITAAL................................................................................................................... 40 Het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.........................................................................44 Borgings- en financieringsruimte van het WSW ...................................................................................46 Transparantiemethode .........................................................................................................................46 Treasurycommissie...............................................................................................................................48 Renterisicomanagement.......................................................................................................................49 Kengetallen...........................................................................................................................................50 Realisatie 2012 versus begroting 2012 ................................................................................................51

VOLKSBELANG.......................................................................................................... 53 Een nieuwe visie voor nieuwe tijden.....................................................................................................53 Coöperatief ondernemen......................................................................................................................54 Project- en procesmatig werken ...........................................................................................................54 De organisatiestructuur ........................................................................................................................54

DEEL 2 7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5.

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG.................................................................. 11

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN..................................... 57

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ................................................ 57 Samenstelling van de Raad van Commissarissen ...............................................................................57 Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen ........................................................................58 Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen ..........................................................................58 Reglement Raad van Commissarissen ................................................................................................58 Vergaderingen en behandelde onderwerpen .......................................................................................58

2

7.6. 7.7. 7.8. 7.9. 7.10. 7.11. 7.12.

8. 8.1. 8.2. 8.3. 8.4. 8.5. 8.6. 8.7. 8.8. 8.9. 8.10. 8.11.

9. 9.1. 9.2. 9.3. 9.4

Kerncommissies ...................................................................................................................................61 Integriteit ...............................................................................................................................................61 Onafhankelijkheid .................................................................................................................................61 Remuneratierapport Volksbelang 2012 ................................................................................................61 Aanpassingen in 2012 ..........................................................................................................................62 Rooster van aftreden ............................................................................................................................62 Verklaring van de Raad van Commissarissen .....................................................................................63

JAARREKENING 2012................................................................................................ 64 Balans per 31 december 2012 .............................................................................................................66 Winst en verliesrekening 2012 .............................................................................................................68 Kasstroomoverzicht 2012 .....................................................................................................................69 Toelichting op de jaarrekening .............................................................................................................70 Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva.................................................................72 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat..................................................................................77 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht...............................................................80 Toelichting op de onderscheiden posten van de balans ......................................................................81 Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening........................................100 Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht...............................................110 Overige toelichting ..............................................................................................................................110

OVERIGE GEGEVENS.............................................................................................. 112 Voorstel resultaatbestemming 2011 ...................................................................................................112 Voorstel resultaatbestemming 2012 ...................................................................................................112 Controleverklaring...............................................................................................................................112 Gebeurtenissen na balansdatum........................................................................................................112

3

1. Terugblik op 2012 1.1.

Politieke ontwikkelingen

De onzekerheid over de toekomst van de sociale huursector en de economische crisis duurden in 2012 onverminderd voort. Het politieke spectrum raakte nog verder versnipperd. Daardoor moesten er telkens andere meerderheden worden gezocht op de verschillende beleidsvelden. Door een zwabberend overheidsbeleid bij gebrek aan een heldere visie en een duidelijke koers kwam de woningmarkt nagenoeg stil te liggen. Bewoners stelden hun verhuiswens uit en corporaties schrapten investeringen met het oog op de aangekondigde verhuurderheffing. Het publieke imago van de corporatiesector verslechterde in 2012 door het Vestia debacle en negatieve publiciteit over het inkomen van corporatiebestuurders. De diverse politieke voorstellen van Rutte I en Rutte II bevestigden vervolgens het verkeerde beeld dat de corporaties ruim voldoende financiële middelen hebben om bij te dragen aan het terugdringen van het begrotingstekort. In april verloor het minderheidskabinet Rutte I de gedoogsteun van de PVV wegens verschil van inzicht over de omvang en invulling van de bezuinigingsopgaaf en werden er nieuwe verkiezingen uitgeschreven. Het demissionaire kabinet sloot kort daarna het Lenteakkoord met een deel van de oppositie. Begin november trad het kabinet Rutte II aan, een coalitie met een meerderheid in de Tweede Kamer en een minderheid in de Eerste Kamer. Om de woonparagraaf uit het regeerakkoord ook door de Eerste Kamer te loodsen sloot het kabinet op Aswoensdag 2013 met een deel van de oppositie het Woonakkoord. We lopen de beleidsontwikkelingen met betrekking tot het wonen kort even na. Het kabinet Rutte I Het kabinet Rutte I introduceerde de verhuurderheffing, de inkomensafhankelijke huurverhoging en het kooprecht voor huurders. Zoals gezegd struikelde het kabinet over de extra bezuinigingen die moesten worden doorgevoerd om aan de Europese begrotingsregels te kunnen voldoen. Daarmee verdween ook het kooprecht voor huurders van tafel. De verhuurderheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging bleven echter gehandhaafd. Saneringsheffing Corporaties die niet beschikken over voldoende financiële middelen kunnen een beroep doen op saneringssteun van het CFV. Deze steun wordt betaald uit de saneringspot van het CFV. Die pot wordt gevuld door middel van een saneringsheffing. Een heffing die tot en met 2012 was gemaximaliseerd op 1% van de jaarlijkse huurinkomsten. In 2012 heeft het CFV, in het kader van de redding van Vestia en de kans dat ook andere corporaties in financieel zwaar weer terecht komen, toestemming gevraagd de heffing vanaf 2013 te verhogen tot maximaal 5% van de jaarlijkse huurinkomsten. Voor 2013 is de heffing vastgesteld op 4%. In het hoofdstuk 5 kapitaal leest u meer over de gevolgen van die saneringssteun voor de financiële positie van Volksbelang. Het Lenteakkoord Het kabinet viel kort voordat de conceptbegroting voor 2013 in Brussel moest worden ingediend. Een gelegenheidscoalitie sloot binnen enkele dagen een akkoord dat voor de woningmarkt het volgende betekende: • De mogelijkheid van een extra huurverhoging bovenop de inflatie van 1% voor huishoudens met een verzamelinkomen tussen € 33.000 en € 43.000, naast de al eerder vastgestelde extra huurverhoging van maximaal 5% voor inkomens vanaf € 43.000; • een versnelde invoering en verhoging van de verhuurderheffing, naar € 800 miljoen per jaar; • de verhoging van de Btw, van 19 naar 21%;

4

• •

beperking hypotheekrenteaftrek vanaf 2013 tot hypotheken die gedurende de looptijd worden afgelost; nieuwe hypotheken mogen op termijn niet hoger zijn dan de waarde van de woning.

Het Regeerakkoord Rutte II - “Bruggen slaan” Het regeerakkoord Rutte II leverde weer een aantal maatregelen op voor de woningmarkt: • Een uiteindelijke verdubbeling van de verhuurderheffing, van € 50 miljoen in 2013 oplopend naar € 2,1 miljard in 2017; • de vervanging van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) door een maximale huur op basis van de marktwaarde (jaarhuur maximaal 4,5% van de WOZ-waarde); • de invoering van de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging bovenop de inflatie. Tot € 33.000 1,5%, tussen € 33.000 en € 43.000 2,5% en vanaf € 43.000 6,5%; • geen maximale huurprijs voor huishoudens met een verzamelinkomen vanaf € 43.000; • corporaties onder de directe aansturing van gemeenten; • inperking van het werkgebied van corporaties tot het uitsluitend bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Volgens de doorrekening van het Centraal Planbureau (CPB) zou het nieuwe regeerakkoord de corporaties voldoende extra omzet opleveren om de verhoogde verhuurderheffing te kunnen betalen en zodoende bij te dragen aan de opheffing van het begrotingstekort. Aedes en andere partijen toonden al snel aan dat het CPB onrealistische uitgangspunten had gebruikt bij deze doorrekening, waardoor Rutte II zich te rijk had gerekend. Zij lieten zien dat de sector de hogere verhuurderheffing eenvoudig niet op kon brengen. Voor Volksbelang bijvoorbeeld zou de maximaal te bereiken huuromzet dalen met 18%. Wonen 4.0 Aedes vereniging van woningcorporaties, de Nederlandse Woonbond, de Vereniging Eigen Huis en de makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro presenteerden op 23 mei een gezamenlijk plan voor de aanpak van de woningmarkt. Onder de noemer “Wonen 4.0”. Het betreft een plan dat is opgesteld om de woningmarkt in beweging te krijgen en niet om de overheidsfinanciën op orde te brengen. Een totaalpakket bestaande uit de onderstaande maatregelen; • Gelijke behandeling van kopers en huurders; • geleidelijk afbouwen van de hypotheekrenteaftrek over een periode van 30 jaar; • optrekken van de huren naar marktniveau; • invoering van een woontoeslag voor huurders kopers met een laag- of bescheiden middeninkomen; • compensatie van huurders en kopers voor de hogere lasten door verlaging van de inkomstenbelasting; • afschaffing van het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting. Het Woonakkoord Eind 2012 werd duidelijk dat de woonparagraaf uit het regeerakkoord op onvoldoende steun zou kunnen rekenen in de Eerste Kamer. Gesprekken met het CDA en later D66, ChristenUnie en SGP volgden. Half februari 2013 sloot het kabinet een Woonakkoord met D66, ChristenUnie en SGP. In dat akkoord zijn met betrekking tot de huursector de volgende wijzigingen op het regeerakkoord overeengekomen: • Een geleidelijker opbouw van de verhuurderheffing, waardoor deze in 2017 uitkomt op € 1,7 in plaats van € 2,1 miljard; • het huidige WWS blijft gehandhaafd, zij het in een aangepaste vorm. De WOZ-waarde van de woning wordt daarin opgenomen;

5

•

• • • • • •

• •

•

de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging is neerwaarts bijgesteld: maximaal 2 in plaats van 2,5% voor inkomens tussen € 33.000 en € 43.000 en maximaal 4 in plaats van 6,5% voor inkomens vanaf € 43.000; huurders, die te maken krijgen met een inkomensdaling nadat zij eerder te maken kregen met een inkomensafhankelijke huurverhoging, krijgen recht op huurverlaging; voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 geldt een prijsplafond gelijk aan de maximale huur volgens het WWS; het budget voor de huurtoeslag wordt verhoogd van € 45 miljoen in 2013 naar € 420 miljoen in 2017; een Btw-verlaging van 21% naar 6% voor de factor arbeid bij verbouwingen en renovatiewerken gedurende een jaar vanaf 1 maart 2013; de oprichting van een investeringsfonds van € 150 miljoen voor energiebesparende maatregelen. Een fonds dat door de markt moet worden aangevuld tot 600 miljoen; het annuïtair aflossen van hypotheken blijft de norm. Kopers krijgen echter de mogelijkheid naast hun hypotheek een tweede lening af te sluiten voor 50% van de waarde van de woning en een looptijd van maximaal 35 jaar. De tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belasting. Deze constructie levert in de eerste jaren lagere woonlasten op en daarna hogere woonlasten; de bijdrage van het rijk aan starterleningen wordt verhoogd van € 20 naar € 50 miljoen; de voorwaarden om corporatiewoningen te verkopen aan bewoners en institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, worden versoepeld. Het gaat om woningen met een maximaal redelijke huur boven de liberalisatiegrens; de termijn voor de tijdelijke verhuur van leegstaande kantoren wordt verlengd naar 10 jaar en de toets op de huurprijs bij verhuur van leegstaande koopwoningen vervalt (aanpassingen Leegstandwet).

Parlementaire enquête woningcorporaties In 2012 is besloten tot het instellen van een Parlementaire enquête Woningcorporaties. Het onderzoek richt zich op het functioneren van het systeem van woningcorporaties, waaronder het beheer, het (interne en externe) toezicht op maatschappelijk gebonden kapitaal, de positie van huurders en de rol van banken, financiers en gemeenten. De Tweede Kamercommissie Woningcorporaties die de parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties voorbereidt is gestart. Woningwet Op 5 juli 2012 stemde de Tweede Kamer unaniem in met de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, in het kort de Woningwet. Het lag in de lijn der verwachtingen dat die wet op 1 januari 2013 in werking zou treden. In het wetsvoorstel wordt de primaire taak van corporaties beperkt tot het bieden van huisvesting aan huurders met een inkomen tot € 34.085 en de ontwikkeling en het beheer van maatschappelijk vastgoed, zoals buurthuizen en brede scholen. Corporaties mogen zich volgens het voorstel nog wel bezighouden met overige activiteiten, zoals het huisvesten van middeninkomens en het bouwen van duurdere huur- en koopwoningen. Voor deze activiteiten gelden voor corporaties dezelfde condities als voor commerciële partijen. Zo kan er kan er geen gebruik gemaakt worden van staatssteun. Behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer is echter aangehouden omdat Minister Blok een aantal maatregelen uit het Regeerakkoord via een novelle wil opnemen in de Woningwet. De wet wordt daardoor op zijn vroegst op 1 januari 2014 ingevoerd. 1.2.

Maatschappelijke ontwikkelingen

Naar een nieuwe tijd? Steeds meer mensen raken er van overtuigd dat onze samenleving momenteel een transitie doormaakt naar een duurzame samenleving. Een samenleving waarin ons lineaire economische groeimodel omgevormd is tot een cyclisch model en waarin de verticale sturing plaatsgemaakt

6

heeft voor horizontale netwerken en gemeenschapsvormen. Deze transitie moet van onderop komen en de overheid zou dat moeten ondersteunen. Een concreet voorbeeld is het ruimtebeslag dat wij als bewoners plegen. Als de prognoses van het CBS uitkomen telt Nederland over veertig jaar afgerond een miljoen meer inwoners, maar ruim 5 miljoen meer huishoudens - lees woningen. De daarmee gepaard gaande toename van de woonlasten kan onze samenleving zich niet langer veroorloven. Wij zullen bij onszelf te rade moeten gaan, hoeveel woonoppervlak we nodig hebben voor ons welzijn. Een ander voorbeeld zijn de coöperatieven die links en rechts als paddenstoelen uit de grond schieten. In onze gemeente zijn dat acties via Gouden Buurt, het Droomhuis, Oranjepoort, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en de EigenWijkse Energiemaatschappij. Een derde voorbeeld is dat steeds meer huishoudens kiezen voor flexibiliteit en mobiliteit. Ook ziet een toenemend aantal huishoudens de woning meer als een gebruiksgoed dan als een middel om vermogen op te bouwen. Daardoor krijgt het huren van een woning van een groeiend deel van de bevolking de voorkeur boven het kopen ervan. Koers houden Zo bezien lijkt het neoliberale woonbeleid van de overheid op de verdwijnende bovenstroom en zullen we ons samen met onze belanghouders vooral moeten gaan afstemmen op de onderstroom van een duurzame samenleving. Intussen moeten we dit onzalige kabinetsbeleid zo goed mogelijk zien te overleven. 1.3.

Onze resultaten

Veiligstellen financiële continuïteit Eind 2011 is de solvabiliteitspositie van Volksbelang door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) als onvoldoende beoordeeld (A2-oordeel). In de loop van 2012 hebben wij een drietal herstelplannen moeten opstellen. Het eerste exclusief verhuurderheffing, het tweede inclusief en het derde als gevolg van de planaanpassing van het nieuwbouwproject Steenstraat 15 t/m 85 door de gewijzigde vraag/aanbodverhoudingen op de woningmarkt. Het feit dat drie herstelplannen elkaar in hoog tempo opvolgden riep bij het CFV de vraag op of Volksbelang nog wel in control was, reden waarom het continuïteitsoordeel 2012 werd aangehouden. Wijzelf zagen het anders: als je scherp aan de wind vaart moet je wel telkens het steven wenden wanneer de wind van richting verandert, wil je op de plaats van bestemming aankomen. Deze zienswijze hebben bestuur en raad van commissarissen van Volksbelang dan ook in een overleg met het Fonds gedeeld. In onze meerjarenbegroting 2013 hebben we met pijn in het hart nog enkele investeringen teruggedraaid. Het CFV heeft onze prognose-informatie aan een quick scan onderworpen en een voorlopig positief continuïteitsoordeel afgegeven. Om dezelfde reden die het CFV aanvoerde, besloot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) het faciliteringsvolume vooralsnog op nul te stellen, waardoor Volksbelang in 2012 niet in staat was nieuwe leningen met borging van het WSW aan te trekken, onder meer ter financiering van in 2013 te starten nieuwbouwprojecten. Bestuurder en commissarissen spraken hierover ook met het WSW. Onze meerjarenbegroting 2013 gaf het WSW aanleiding om voor 2013 het gevraagde faciliteringsvolume af te geven. Een nieuwe visie voor nieuwe tijden In de loop van het jaar hebben alle medewerkers en commissarissen tijdens een aantal sessies een bijdrage kunnen leveren aan de visie van Volksbelang voor de komende jaren. Samen schreven we het verhaal van Volksbelang en stonden we stil bij onze kwaliteiten en beperkingen en de kansen en uitdagingen die wij op ons zagen afkomen.

7

Onze lijfspreuk blijft: “Iedereen een thuis!” en onze koers “In verbinding (met de belanghouders) duurzaam vernieuwend beheren met een focus op dat wat er voor onze directe omgeving werkelijk toe doet”. Onze breed gedragen visie heeft als kernpunten samenwerken, kennisdelen en maatwerk. U leest daar elders in dit verslag meer over. Nieuwbouwproductie In 2012 realiseerden wij in De Geer het Droomhuis en 9 sociale huurwoningen (4 eengezinswoningen en 5 appartementen). De sociale huurwoningen maken deel uit van een project van 57 woningen, dat begin 2013 werd opgeleverd. Daarnaast startten we met de bouw van 38 appartementen aan de Steenstraat (18 sociale huurappartementen en 20 sociale koopappartementen). Deze woningen worden in 2013 opgeleverd. Onderhoud In 2012 besteedden we € 3.125.846 aan het onderhoud van ons bezit. Daarnaast rondden we de renovatie (onderhoud en woningverbetering) van een cluster van 58 woningen af. De totale investering bedroeg € 3.924.616, waarvan € 2.429.276 in 2012 werd uitgegeven. Verkoopprogramma van start In 2012 breidden we ons verkoopprogramma met 128 woningen uit tot 391. Daarvan werden er 10 verkocht. Herhuisvesting in kader sloop/nieuwbouw gerealiseerd Het project vervangende nieuwbouw Steenstraat 15 t/m 85 wordt in twee fasen gerealiseerd. In 2012 zijn de huurders van Steenstraat 15 t/m 49 permanent of tijdelijk geherhuisvest. Een behoorlijk aantal wil straks terug naar de Steenstraat. Van de tweede fase moeten nog enkele bewoners worden geherhuisvest. Hen is in november formeel de huur opgezegd. Meer woningen verhuurd In 2012 wezen wij 110 woningen toe; 100 sociale huurwoningen en 10 vrije sector woningen. Een kleine toename ten opzichte van 2011. In 2011 verhuurden wij 104 woningen. Geen sociale huurwoningen toegewezen aan middeninkomens In 2012 verhuurden wij geen sociale huurwoningen aan huishoudens met een middeninkomen. Deze huishoudens mogen weliswaar reageren op alle vrijkomende woningen met een huurprijs boven € 561,98, maar doen dat nauwelijks 1.4.

Oog voor de maatschappij

Wij betrekken onze belanghouders actief bij het formuleren van onze opgaaf en zijn open over de resultaten van onze inzet. In 2012 gaven wij hier op verschillende manieren invulling aan.

8

Relatie met belanghouders Volksbelang voert sinds eind 2008 het SEV-experiment Corporate Board uit. Een uitgebreide beschrijving van dit experiment is geplaatst op onze website. Bij een nieuwe vacature in het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) wordt de belanghebbende uitgenodigd om een voordracht te doen op basis van het door de RvC vastgestelde profiel. De ruggespraak van de commissarissen en directeur met de belanghouders over de functie en de koers van onze corporatie vindt plaats aan de visietafels van Volksbelang. Relatie met huurders Volksbelang overlegt regelmatig met Huurders Belangen Vereniging Krommerijn, voor ons de officiële vertegenwoordiger van al onze huurders. Ook overleggen wij structureel met vijf permanente bewonerscommissies en werken we bij projecten (renovatie of sloop/nieuwbouw) samen met tijdelijke bewonerscommissies. Onze consulenten sociaal beheer ervaren de samenwerking met deze commissies als prettig en constructief. In het kader van Gouden Buurt bieden we daarnaast alle huurders de mogelijkheid zelf initiatieven in te dienen ter verbetering van de sociale cohesie in de eigen buurt. Afhandeling van klachten en geschillen Hoewel we elke huurder graag op een prettige en respectvolle manier van dienst zijn gaat het toch soms mis. Een huurder die ontevreden is over onze dienstverlening kan daarover een klacht bij ons indienen. Wanneer die niet naar tevredenheid wordt afgehandeld, kan de huurder terecht bij de externe, onafhankelijke Geschillencommissie. Dat is in elk geval de laatste vijftien jaar nog niet voorgekomen. Integriteit Volksbelang heeft haar integriteitsbeleid vastgelegd in de integriteitcode, die te lezen is op onze website. De code omvat een cultuurcode en een signaleringsregeling. De cultuurcode gaat in op gewenst gedrag en het voorkomen van belangenverstrengeling. In de signaleringsregeling, ook wel klokkenluidersregeling genoemd, wordt de rechtsbescherming gewaarborgd van medewerkers die een vermoeden van een misstand melden. In 2012 hebben de directeur en de commissarissen geen signaal ontvangen en/of een vermoeden gehad van fraude of illegaal handelen bij Volksbelang. Bestuur Woningstichting Volksbelang wordt bestuurd door een directie die bestaat uit één natuurlijk persoon, de directeur. De heer G.E. Nellestein (geboren op 14 april 1951 in Ede) werd per 1 april 1998 benoemd tot directeur. De heer Nellestein heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd. Uit hoofde van zijn functie als directeur van Volksbelang is de heer Nellestein tevens bestuurder van Volksbelang Wijk bij Duurstede BV. Daaraan komt in 2013 een einde als gevolg van een fusie tussen de stichting en de BV. Verder vertegenwoordigt de bestuurder Volksbelang op verschillende bij landelijke en regionale organisaties, allemaal werkzaam op het gebied van de Volkshuisvesting: • lid van AEDES • lid van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) • lid van het bestuur van het platform voor midden- en kleine corporaties (MKW) • lid van het algemeen bestuur van Stichting Regioplatform Woningcorporaties Utrechtmidden (RWU) • lid van Maatschappelijk Ondernemen Onze inspiratie (MOOi). •

9

1.5.

Verklaring van het bestuur

Het bestuur van Volksbelang heeft het Volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2012 vastgesteld. Dit besluit is ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In het kader van artikel 16.2.g van het BBSH verklaar ik dat de middelen uitsluitend besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. Wijk bij Duurstede, 16 juli 2013 Gerrit Nellestein, directeur

10

DEEL 1

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

Wij onderscheiden vijf groepen belanghouders. In dit volkshuisvestingsverslag leest u wat wij in 2012 voor en met hen hebben gedaan en bereikt. • Bewoners In het hoofdstuk Bewoners vindt u informatie over onze dienstverlening, onze huurprijzen en onze inspanningen voor de leefbaarheid in de buurt. • Maatschappij In het hoofdstuk Maatschappij leest u over de samenwerking met onze maatschappelijke partners. Ook vindt u hier informatie over de woningmarkt, de toewijzing van woningen aan woningzoekenden en de gemiddelde zoekduur van woningzoekenden. • Partners In het hoofdstuk partners verantwoorden wij ons over de in 2012 uitgevoerde activiteiten op het gebied van onderhoud, renovatie en zorg. • Kapitaal In het hoofdstuk Kapitaal vindt u informatie over het financieel beleid en beheer van Volksbelang. • Volksbelang Het hoofdstuk Volksbelang gaat in op de interne bedrijfsvoering. U treft er onder andere het organogram van Volksbelang aan.

11

2. Bewoners Iederéén een thuis! Dat is onze lijfspreuk. Onze bewoners bieden wij de ruimte om van hun woning en hun woonomgeving hun thuis te maken. Wij betrekken hen bij ons beleid en halen de agenda op bij de buurtpanels, de bewonerscommissies en de visietafels. In dit hoofdstuk leest u over onze dienstverlening, ons huurprijzenbeleid, onze relaties met de huurders en onze investeringen in de woonomgeving. 2.1.

Onze dienstverlening

Wij streven ernaar onze huurders en belanghouders zo goed mogelijk van dienst te zijn. Om ons inzicht in de kwaliteit van onze dienstverlening te vergroten lieten wij de kwaliteit van onze dienstverlening tussen 2009 en 2012 meten door Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH oordeelde positief over onze dienstverlening en kende ons begin 2011 het KWHhuurlabel toe. Eind 2011 besloten wij ons lidmaatschap bij KWH te beëindigen. KWH ging over op het nieuwe huurlabel 2.0, waardoor het proces wijzigde. In verband met bezuinigingen en onze focus op verbeterpunten in plaats van de meting, besloten wij op dat moment te stoppen met de metingen. Het huurlabel mogen wij voeren tot 19 januari 2014. De resultaten van de laatste meting zijn besproken en gedeeld met alle medewerkers. In 2012 heeft een projectgroep zich bezig gehouden met het opzetten van een klachtenregistratie en klachtenprocedure. In het vierde kwartaal van 2012 is het project afgerond en goedgekeurd tijdens het directieoverleg. In 2013 wordt de nieuwe procedure geïmplementeerd. Via gericht enquêteren houden wij de vinger aan de pols met betrekking tot de dienstverlening na het sluiten van de huurovereenkomst, bij huuropzegging, na renovatie en ingrijpende planmatig onderhoud. 2.2.

Huren

Vergeleken met andere corporaties bezitten wij veel ruime eengezinswoningen. Daardoor hebben wij naar verhouding minder goedkope en betaalbare woningen. In totaal heeft 69% van onze woningen een huurprijs onder de € 561,98, de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Voor huishoudens jonger dan 23 jaar en huishoudens bestaande uit één persoon of twee personen, zijn lagere aftoppingsgrenzen vastgesteld. In 2012 had 71 % van de door ons toegewezen woningen een kale huurprijs tot € 561,98. Kale Huurprijs

<= € 366,37 € 366,37 - € 524,37 € 524,37 - € 561,98 € 561,98 – € 664,66 => € 664,66

Toegewezen woningen in 2012

Bezit Volksbelang 1

8 53 17 2 34 10 121

217 772 368 3 567 59 1.983

Toegewezen woningen/ totaal aantal woningen in betreffende prijsklasse 4% 7% 5% 6% 17% 6%

Tabel: woningbezit en toegewezen woningen verdeeld in huurprijscategorieën

1

Inclusief 16 woningen met een kale huurprijs van € 0,00. Dat zijn woningen die beheerd worden door Interim Vastgoedbeheer. 2 Inclusief de toewijzing van 12 nieuwbouw zorgappartementen in het Droomhuis. 3 Inclusief 12 nieuwbouw zorgappartementen in het Droomhuis.

12

2.2.1.

Huurverhoging

Het Rijk heeft de maximale huurverhoging gelijkgesteld aan de inflatie in 2011, te weten 2,3%. Wij hebben deze verhoging per 1 juli, met uitzondering van de woningen aan de Steenstraat 15 t/m 85, toegepast op onze woningen, afzonderlijk verhuurde garages en bergingen. De huur van de woningen aan de Steenstraat werd niet verhoogd, zoals afgesproken in het Sociaal Plan. In september 2012 zijn 18 van de 36 appartementen aan de Steenstraat (51 t/m 85) gesloopt. Naar aanleiding van de huurverhoging dienden twee huurders bij de huurcommissie een verzoekschrift tot huurverlaging in wegens technische gebreken aan de woning. Deze huurders werden in het gelijk gesteld. De huurprijs van de betreffende woningen werd verlaagd naar 40% van de maximale huur. Met ingang van 1 september 2012 waren de gebreken opgeheven en gold de oorspronkelijke huurprijs weer. 2.2.2.

Huurachterstanden

Volksbelang voert een strak maar sociaal incassobeleid gericht op het voorkomen van hoge huurachterstanden. Hierbij werken wij nauw samen met het Signaleringsnetwerk, het Bureau Sociale Raadslieden, de Schuldhulpverlening en de Regionale Sociale Dienst (RSD). Desondanks liep de huurachterstand op van 0,91% eind 2011 naar 1,16% eind 2012. Eind 2012 telden wij 141 achterstanden, een stijging van 11,5% ten opzichte van 2011. Van de 141 achterstanden had 44% betrekking op 1 maand, 21% betrekking op 2 maanden achterstand. De resterende 35% was per 31 december 2012 uit handen gegeven aan de deurwaarder. In 2012 vond 1 ontruiming plaats. Uit de bovenstaande cijfers blijkt dat steeds meer huurders te maken krijgen met financiële problemen. Mensen raken bijvoorbeeld hun baan kwijt en moeten de tijd totdat zij een uitkering ontvangen zien te overbruggen. Door de consulenten sociaal beheer wordt altijd gestreefd naar een oplossing voor de betalingsproblemen. Dat kost steeds meer tijd. Tijd die gedeeltelijk wordt gecompenseerd door de afschaffing van kasbetalingen per 1 januari 2012. 2.2.3 Kasbetalingen In de loop van 2012 zijn we gestopt met het in ontvangst nemen van contant geld. In de eerste helft van 2012 werden huurders die aan de balie kwamen betalen nog wel geholpen en werden zij geïnformeerd over alternatieve betaalmogelijkheden. Daarna zijn we er definitief mee gestopt. Alleen bij hoge uitzondering worden nu nog kas- of pinbetalingen in ontvangst genomen. De indruk bestaat dat de huurders inmiddels aan de nieuwe situatie gewend zijn. 2.3.

Vertegenwoordigers van de huurders

Wij overleggen intensief met huurders, omdat wij het belangrijk vinden om naar hen te luisteren en met elkaar om tafel te zitten. Als het gaat om zaken die betrekking hebben op alle huurders, overleggen wij met de Huurderbelangenvereniging Krommerijn. Specifieke zaken bespreken wij met een (vaak tijdelijke) bewonerscommissie. Bijvoorbeeld bij het maken van een renovatieplan voor een bepaald aantal woningen. 2.3.1.

Huurdersbelangenvereniging Krommerijn

De samenwerking tussen Volksbelang en de Huurders Belangen Vereniging (HBV) is goed te noemen. Dit komt tot uiting in de transparante en open wijze waarin het overleg wordt gevoerd en gevraagde informatie over en weer wordt geleverd. Begin 2012 is er door Volksbelang, de HBV en de gemeente Wijk bij Duurstede samen een brief naar de regering gestuurd om te voorkomen dat het kabinet Rutte het wetsvoorstel kooprecht zou aannemen.

13

In 2012 kwamen de HBV en Volksbelang formeel zes keer voor overleg bij elkaar. De volgende onderwerpen kwamen aan de orde: Voortgang sloop/nieuwbouwprojecten Omzetting twee sloopprojecten in renovatieprojecten Resultaat behalen KWH-label en beëindiging lidmaatschap KWH Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2012 Verkoopbeleid, voortgang verkoop, uitbreiding aantal te verkopen woningen Digitaal aanbieden van woningen via Woningnet Verdwijnen krant met woningaanbod Europese beschikking inzake staatssteun Voortgang planmatig onderhoud Verzoek van Woningbouwstichting Cothen om gebruik te mogen maken van de geschillencommissie van Volksbelang • Aanpassing systematiek Gouden Buurt • Opzet woningmarktonderzoek door Volksbelang in 2012 • Jaarrekening 2011, verkorte jaarverslag “Samen verder” • CFV continuïteitsoordeel 2012: A2-oordeel • Dag van de dialoog • Participatie Volksbelang in op te richten BTBV commissie (Bereikbaarheid, Toegankelijkheid, Bruikbaarheid en Veiligheid) • Uitbreiding verkoopproject • Halvering van de bewonersvergoeding bij renovatie van de badkamer, en/of de keuken en/of het toilet • Begroting 2013 • Voortgang experimenten wooncoöperatie middeninkomens en Corporate Board • Voorstel aangepaste openingstijden met ingang van 1 februari 2013 Over al deze onderwerpen bestond overeenstemming, met inachtneming van de aard van het inspraakrecht. • • • • • • • • • •

De interne vergaderingen van de HBV worden regelmatig bijgewoond door één van de huurderscommissarissen van Volksbelang. In december heeft de HBV ingestemd met de herbenoeming van mevrouw Driessens voor een tweede zittingsperiode als huurderscommissaris. Twee bestuursleden van de HBV namen in juni deel aan de visietafel bewoners. Zij gaven daar te kennen dat HBV positief is over de samenwerking met Volksbelang. Punten van zorg blijven het ledenaantal – slechts 5% van onze huurders is lid – en de geringe opkomst bij de jaarlijkse algemene ledenvergadering (14 in 2012 en 17 in 2011). In 2011 werd een nieuwe wervingsfolder gemaakt. Volksbelang verstrekt deze aan de nieuwe huurders. Ook op de vernieuwde website van Volksbelang wordt verwezen naar de HBV. Dat de huurders de HBV wel weten te vinden blijkt uit het feit dat jaarlijks ongeveer 50 huurders bij het bestuur informeren over huurgerelateerde onderwerpen. Het bestuur maakt daarbij geen onderscheid tussen leden en niet-leden. Volksbelang draagt jaarlijks € 10.000 bij aan de HBV. Het HBV lidmaatschap kost € 6 euro per jaar. Huurders met een Gouden Buur Spaarpas krijgen daar van Volksbelang € 2,50 voor terug. 2.3.2.

Bewonerscommissies

Eind 2012 telde Volksbelang vijf permanente bewonerscommissies en een aantal tijdelijke commissies.

14

Permanente bewonerscommissies De permanente commissies vertegenwoordigen de bewoners van de appartementen rond het Dorestad Plantsoen (Romeinenbaanflats), de Karel Martelstraat en de Dirk Fock- en Agricolastraat. In totaal vertegenwoordigen zij 464 huurders. De samenwerking was goed. Tijdelijke bewonerscommissies en bewonersoverleggen Wanneer daar behoefte aan is, vindt overleg plaats tussen Volksbelang en huurders van Volksbelang. Afhankelijk van de situatie wordt daarvoor een tijdelijke bewonerscommissie opgericht of wordt gekozen voor een andere, minder structurele overlegvorm, zoals een overleg met alle geïnteresseerden. Radboutstraat en omgeving In 2012 werkten wij samen met de bewonerscommissie Radboutstraat en omgeving aan de opstelling en uitvoering van het grootonderhoudsplan. Medio december is het project op feestelijke wijze afgerond met de huurders, eigenaarbewoners van aangrenzende woningen, aannemers Van Dillen en Rutges, architect Arton en medewerkers van Volksbelang. Steenstraat 15 t/m 85 In de Steenstraat spraken wij in 2012 regelmatig met de terugkerende bewoners en omwonenden over de nieuwbouw. Alle bewoners van fase 1 zijn geherhuisvest of naar een wisselwoning gegaan. In 2012 zijn beide gebouwen van fase 1 gesloopt en eind 2012 is gestart met de nieuwbouw. Veel bewoners van fase 2 willen terugkeren naar de nieuwbouw. Van de overige bewoners moeten er nog enkele definitief worden geherhuisvest. De sloop van fase 2 is gepland in september 2013. Eind november 2012 is aan de bewoners van fase 2 de huur formeel opgezegd. Ringoven e.o. (cluster 31) Ter voorbereiding van de uitvoering van planmatig onderhoud aan de woningen aan de Ringoven e.o. hebben wij een bewonerscommissie opgericht. Het betrof een project waarbij de keuken, de douche en het toilet in bewoonde staat vervangen werden. De bewoners konden gebruik maken van tijdelijke voorzieningen een douche-unit, een vervangend keukenblokje en een tijdelijk toilet) in de eigen woning. Tijdens een bewonersavond zijn alle plannen aan de bewoners gepresenteerd. In september 2012 is gestart met de realisatie. Begin 2013 werden de werkzaamheden afgerond. Gerrit Achterbergstraat e.o. Tijdens een informatieavond informeerden wij zes bewoners van de Gerrit Achterbergstraat en Klein Jagersteinstraat over de aanleg in 2014 van een nieuw achterpad en de mogelijkheid om in combinatie daarmee de eigen achtertuin uit te breiden. Een deel van de bewoners ging daarmee akkoord. Voor de resterende woningen geldt dat de tuin na verhuizing van de zittende huurder wordt uitgebreid. 2.4.

Het contact met individuele huurders

Elke nieuwe huurder komt bij ons op kantoor om het huurcontract te ondertekenen. Dat contactmoment benutten wij om hem of haar welkom te heten en te informeren over onze organisatie en werkwijze. Daarna ontstaan er uiteenlopende relaties met de huurders. De ene huurder zien of spreken wij vrijwel nooit. Hij of zij betaalt de huur op tijd, veroorzaakt geen overlast en woont in een woning waarin weinig gerepareerd hoeft te worden. De andere spreken wij vaker. Bijvoorbeeld omdat hij of zij zich actief inzet voor de buurt of omdat hij of zij problemen met het wonen heeft of veroorzaakt. 2.4.1.

Gouden Buur Spaarpas

Sinds 1 januari 2012 worden er alleen nog punten gespaard door huurders die in het bezit zijn van een spaarpas. Voorheen werden door ons punten gereserveerd voor alle huurders. Op dit moment

15

heeft 75% van onze huurders (dit zijn er 1.464) een spaarpas. Twee jaar eerder was dit percentage nog 66%. Huurders krijgen 100 spaarpunten per maand als zij voldoen aan de criteria van “goede huurder”. Ook kunnen zij 50 punten per maand extra sparen als de huur via automatische incasso wordt betaald. In 2012 kregen gemiddeld 1.304 huurders 100 punten per maand. 1.038 van deze huurders verdienden nog extra punten door de huur via een automatische incasso te betalen. In totaal werden er in 2012 2.270.700 punten gespaard, met een totale waarde van € 22.707. 2.4.2.

Klachten

Klachten van bewoners kunnen bijvoorbeeld gaan over onze dienstverlening, de afrekening van de servicekosten, het toekennen van punten van het Gouden Buur Spaarsysteem, technische gebreken of de jaarlijkse huurverhoging. Wij vragen hen die eerst te bespreken met de betrokken medewerker. Meestal komen ze er samen op die manier wel uit. Wanneer dat niet lukt, kan de huurder de klacht officieel bij ons melden. Die komt dan terecht bij de leidinggevende van de verantwoordelijke medewerker. Komt men er dan nog niet uit, dan kan het geschil worden voorgelegd aan een onafhankelijke commissie. Een bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging of een verzoek tot huurverlaging wegens technische gebreken kan worden voorgelegd aan de landelijke huurcommissie, een klacht over onze dienstverlening kan worden voorgelegd aan onze Geschillencommissie en een klacht over de woningtoewijzing kan worden voorgelegd aan de regionale Klachtencommissie woonruimteverdeling. In 2012 werden bij de Huurcommissie twee verzoeken tot huurverlaging in verband met de onderhoudsgebreken ingediend. Het ging om woningen die wij van plan waren te slopen. De huurcommissie gaf de klagers gelijk en verlaagde de huur tot 40% van de maximale huur voor de periode totdat de gebreken waren opgeheven. Bij de overige commissies werden in 2012 geen klachten ingediend. . Commissie Huurcommissie Geschillencommissie Regionale Klachtencommissie

Waarvoor kunt u bij de commissie terecht?

Aantal klachten gemeld in 2012

Voor een klacht over onderhoud, huurprijs of servicekosten. Voor een klacht over de uitvoering van ons beleid. Voor een klacht over woningtoewijzing.

2 0 0

Tabel: onafhankelijke commissies waar klachten gemeld kunnen worden.

2.5.

De woonomgeving

Prettig wonen begint niet achter de voordeur. Een schone, veilige woonomgeving en goede contacten met buren en buurtgenoten dragen positief bij aan het thuisgevoel. Om de leefbaarheid in de verschillende buurten op peil te houden, investeerden wij ook in 2012 actief in leefbaarheid. 2.5.1.

Gouden Buurt

Begin 2012 hebben wij een nieuwe werkwijze voor Gouden Buurt vastgesteld. In het vervolg kunnen alle huurders ideeën indienen voor de besteding van het Gouden Buurt budget. In totaal is hiervoor een budget van € 25.000 beschikbaar. Er zijn criteria opgesteld waaraan deze initiatieven moeten voldoen. De buurtpanels blijven bestaan maar zijn niet meer alleen verantwoordelijk voor de besteding van het buurtbudget. Wij houden met hen contact over de leefbaarheid in de buurt. In juni zijn alle huurders van Volksbelang over de nieuwe werkwijze geïnformeerd. Zij ontvingen de opvallende ansichtkaart “uw idee is goud waard”. Ook op de website wordt de nieuwe werkwijze toegelicht. In 2012 werd slechts een beperkt aantal concrete initiatieven ingediend. Deze werden allemaal gehonoreerd. In totaal werd voor ongeveer € 12.500 besteed aan de volgende initiatieven:

16

• •

• • • •

In de Noorderwaard wordt gewerkt aan een sociale sofa. Bewoners maken samen een mozaïek bank. De plaatsing ervan vindt in de loop van 2013 plaats. In De Engk wordt door de bewoners in het nieuwe gedeelte van het E&E Gasthuis op interactieve wijze een kunstwerk gemaakt onder het motto Ewoud ontmoet Elisabeth. Het kunstwerk kan volgens de planning medio 2013 worden onthuld. Volksbelang draagt daaraan € 5.000 bij uit het Gouden Buurt budget. In de Binnenstad zijn er koffieochtenden georganiseerd voor vrouwen van niet-Nederlandse afkomst. Een bewoonster van de Zandweg/Hoogstraat wil middels Gouden Buurt zorgen voor een extra oversteekplaats op de Zandweg. Hierover is zij in overleg met de gemeente. In de Heul is een hoge druk reiniger beschikbaar gesteld. Daarmee hebben bewoners samen met de buurtbeheerder de entree van hun flatgebouw ingrijpend schoongemaakt. In het vierde kwartaal werd het initiatief genomen voor een moestuin op de Kombuis. Dit wordt in de loop van 2013 uitgewerkt.

Een idee om in de Horden een speeltuin op te knappen en er een picknicktafel bij te plaatsen ondervond weerstand bij de omwonenden. In De Heul was er een voorstel om meer afvalbakken te plaatsen voor hondenpoep. De initiatiefnemer trok zich echter terug. In het vierde kwartaal zijn alle buurtpanels/initiatiefnemers nog een keer benaderd met de vraag of er nog nieuwe initiatieven te verwachten waren in 2012. Dit bleek niet het geval. 2.5.2.

Buurtbeheer

Bij Volksbelang werken twee consulenten buurtbeheer. Zij zijn onze ogen en oren in de buurt en signaleren problemen in de portieken, straten en buurten. Zo nodig spreken zij bewoners en derden aan op ongewenst gedrag. Ook controleren ze het schoonmaakwerk en tuinonderhoud en signaleren ze vandalisme, graffiti en andere situaties die niet schoon, heel of veilig zijn. Eventueel schakelen zij derden in. Daarnaast voeren ze eenvoudige technische werkzaamheden uit in de buurten en op het kantoor van Volksbelang. Denk hierbij aan het bijvullen van collectieve verwarmingsinstallaties en het vervangen van lampen in collectieve ruimten. Ook leggen zij het eerste contact bij burenruzies. In 2012 zijn de taken van de consulenten buurtbeheer gewijzigd. De ene buurtbeheerder ondersteunt Klantencontacten bij het voeren van overleg met bewoners, bijvoorbeeld keuzegesprekken met betrekking tot te renoveren badkamers, keukens en toiletten. De andere beheerder verricht meer buitenwerkzaamheden zoals het plaatsen van mutatiecilinders, het controleren van schoonmaakwerkzaamheden en de controle van ons bezit op graffiti. 2.5.3.

Lik op stuk beleid

Huurders die spullen of fietsen in een van de trappenhuizen van de portiekflats aan de Dirk Fockstraat en Agricolastraat plaatsen, worden daar door de consulenten buurtbeheer op aangesproken. Alle trappenhuizen moeten wat ons betreft leeg en schoon zijn. Eerst en vooral omdat het trappenhuis bij brand of andere calamiteiten een veilige vluchtweg moet zijn voor bewoners en goed toegankelijk voor hulpdiensten. De trappenhuizen worden in dit kader zeer regelmatig gecontroleerd door onze consulenten buurtbeheer. Met succes! In onze andere flats hoeft minder regelmatig te worden gecontroleerd omdat daar minder rommel in de gemeenschappelijke ruimten geplaatst wordt. 2.5.4.

Controle tuinen

Een verwaarloosde tuin beïnvloedt in onze ogen de leefbaarheid in een buurt negatief. Enkele jaren geleden zijn wij daarom gestart met de structurele controle van tuinen. De tuinen worden jaarlijks

17

door onze consulenten buurtbeheer gecontroleerd. In 2012 werden 48 (was in 2011 44) tuinen afgekeurd. Daarvan zijn er in de loop van het jaar geen tuinen (was in 2011 6) alsnog opgeknapt. De huurders die hun tuin na afkeuring niet opknapten, ontvangen geen Gouden Buur spaarpunten. 2.5.5.

Overlast

Volksbelang registreert jaarlijks alle overlastzaken in een overlastregister. In 2012 hebben 71 (in 2011 43) huurders een overlastincident bij ons gemeld. Dit betekent dat 4% van onze huurders een overlastincident meldde (in 2011 2%). In 29 gevallen moest een dossier worden aangelegd omdat er herhaaldelijk werd geklaagd. De meeste meldingen werden gedaan voor de wijken De Heul en De Engk, samen 51 stuks. Het betrof met name geluidsoverlast, stankoverlast en burenruzies. In 6 (in 2011 5) gevallen was sprake van een ernstig conflict. Desgevraagd waren de wijkagenten aanwezig bij de gesprekken of huisbezoeken.

18

3. Maatschappij Een goede relatie met onze belanghouders is bepalend voor het bereiken van onze maatschappelijke doelstelling. Daarom zijn wij actief en betrokken lid of deelnemer van onze branchevereniging Aedes en het MKW (platform binnen Aedes voor middelgrote en kleine woningcorporaties), het Regionaal Platform Woningcorporaties Utrecht (RWU) en de Stichting Woonruimteverdeling Utrecht (SWRU). Voornamelijk via deze organen onderhouden wij relaties met de hogere overheden en het verlengd lokaal bestuur. Met de gemeente Wijk bij Duurstede onderhouden wij uiteraard een intensieve directe relatie. Onze eerste zorg is het passend huisvesten van de onderscheiden doelgroepen. Daarnaast bevorderen wij middels Gouden Buurt de sociale cohesie in buurten en kernen. In dit hoofdstuk leest u over onze samenwerking met de gemeente, onze bouwopgaaf en de woonruimteverdeling. 3.1. 3.1.1.

Projecten Gemeente Wijk bij Duurstede

De gemeente Wijk bij Duurstede is een belangrijke belanghebbende. Zij bepaalt immers het lokale volkshuisvestingsbeleid. Samen met Woningbouwstichting Cothen dragen wij zorg voor de uitvoering daarvan in met name de sociale sector. In dat kader vinden zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau overleggen plaats. Bestuurlijk overleg wonen In 2012 zaten de gemeente, Volksbelang en Woningbouwstichting Cothen twee keer bij elkaar in een bestuurlijk overleg om actuele zaken met elkaar te bespreken. Er werd gesproken over; • Gevolgen van de crisis voor woningbouwplannen • Prestatieafspraken • Verkoop van huurwoningen • Huishoudens met een middeninkomen op de Wijkse woningmarkt. • Het digitaal aanbieden van woningen en de afschaffing van de Woningkrant. • Woningruil • De herhuisvesting van huurders uit de te slopen appartementen aan de Steenstraat. • Oplaadpunten/ bergingen voor scootmobiels. • De toewijzing van woningen aan mensen met een zorgindicatie. Prestatieafspraken In 2011 maakten wij aan de gemeente inzichtelijk welke ambities wij voor de komende jaren hadden en welke inspanningen van de gemeente daarvoor nodig waren. Cothen deed hetzelfde in 2012. Door de onzekerheid over onze financiële continuïteit hebben we daar in 2012 geen vervolg aan gegeven. Afgesproken is dat we in 2013, na afronding van het woningmarktonderzoek, gaan toewerken naar concrete prestatieafspraken. Lokaal Maatwerk In 2011 sloten wij met de gemeente een lokaal maatwerk overeenkomst voor 2011 en 2012. De overeenkomst heeft betrekking op het jaarlijks bij voorrang toewijzen van maximaal 18 bestaande sociale huur- en koopwoningen in 2011en 2012. Het gaat om huurwoningen voor starters, benedenwoningen voor ouderen en bestaande huurwoningen die te koop aangeboden worden. In 2012 is daarnaast een overeenkomst gesloten voor de toewijzing van 35 te realiseren appartementen in het complex Oranjepoort in Langbroek.

19

Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Ieder kwartaal vond op ambtelijk niveau een overleg plaats in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Tijdens dit overleg werd onder andere gesproken over de behoefte aan aangepaste en/of aanpasbare woningen, antislipvloeren, de stalling van scootmobiels, en de oprichting van een commissie BTBV in Wijk bij Duurstede. Namens Volksbelang hebben het hoofd Klantencontacten en de opzichter onderhoud zitting in de commissie BTBV. Vastgoedprojecten Op bestuurlijk en ambtelijk niveau werd in 2012 meermalen overlegd over te realiseren projecten. Oranjepoort Er vond afstemming plaats over de realisatie en de woningtoewijzing in MFA Oranjepoort in Langbroek. We zetten ons samen met de andere leden van de Vereniging van belanghouders (de gemeente Wijk bij Duurstede en Dorpshuis de Toekomst) in om een succesvolle exploitatie van de multifunctionele accommodatie veilig te stellen en de start van de bouw van het project mogelijk te maken. Steenstraat 15 - 85 In 2012 hadden we intensief contact met de gemeente in verband met de vergunningsprocedure en aanpassing van de plannen. Daarnaast zijn we samen met de gemeente opgetrokken bij de communicatie over de plannen met de omwonenden. Hoogstraat In 2012 vonden meerdere overleggen met de gemeente plaats over een mogelijke herontwikkeling van het begin van de Hoogstraat. Daarnaast overlegden wij met de gemeente over het bestemmingplan en de omgevingsvergunning voor de bouw van 9 appartementen aan de Hoogstraat 75 tot 85. Dirk Fockstraat en Van Brederodestraat Zowel voor de Dirk Fockstraat 2 t/m 84 als voor de 30 woningen Van Brederodestraat en omgeving geldt dat wij in 2012 besloten de betreffende woningen niet te vervangen, maar te renoveren. Deze planaanpassingen gingen gepaard met veel communicatie richting de gemeente, zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau. Karel de Grotestraat In 2012 overlegden wij met de gemeente over de mogelijke gebiedsontwikkeling van de Karel de Grotestraat en het tot stand komen van een structuurvisie voor het gebied. 3.1.2.

Onrendabel investeren

Wij nemen genoegen met een bescheiden rendement op onze investeringen om huishoudens op de woningmarkt te helpen die de marktprijs niet kunnen betalen. In deel drie, de jaarrekening, ziet u onze onrendabele investeringen op een rij. Voor nieuwbouwprojecten geldt dat een verlies moet worden afgeboekt op het moment dat het voorzien wordt, door interne besluitvorming geformaliseerd is en extern gecommuniceerd. Investeringen in bestaand bezit zijn vaak ook onrendabel omdat we die gedurende restant levensduur van de woningen niet volledig terugverdienen. Ook deze voorziene verliezen moeten worden ’genomen’ zodra de plannen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. Ten opzichte van een commerciële verhuurder laten wij een groter deel van de maximale huurprijs - de huurruimte - liggen om de woningen bereikbaar te houden voor onze doelgroepen, investeren wij meer in de woonomgeving en leefbaarheid en rekenen wij niet met de potentiële waardeontwikkeling van ons bezit. Wij gaan er namelijk van uit dat onze woningen na 50 jaar

20

worden gesloopt en dan dus geen waarde meer hebben, terwijl commerciële beleggers uitgaan van verkoop binnen die termijn en van een waardestijging, dus een verkoopresultaat. 3.1.3.

Investeren in wonen met zorg

Wijk bij Duurstede heeft te maken met een ouder wordende bevolking. We noemen dit vergrijzing. Op dit moment is 13 % van de inwoners van Wijk bij Duurstede 65 jaar of ouder. Naar verwachting is dat in 2032 31 %.

< 65 jaar 65-80 jaar => 80 jaar

2012 86,7% 10,7% 2, 6%

2017 82,1% 14,8% 3,1%

2022 77,2% 18,8% 4,0%

2027 72,2% 22,0% 5,8%

2032 68,7% 23,2% 8,1%

Tabel: verwachte bevolkingsontwikkeling in Wijk bij Duurstede. Bron: ABF 2012.

Uitgaande van een situatie waarin ouderen steeds langer zelfstandig blijven wonen, levert deze ontwikkeling een steeds grotere vraag op naar nultredenwoningen en naar woningen waarin lichte vormen van zorg geboden kunnen worden. Volksbelang speelt hierop in door bij nieuwbouw voornamelijk te focussen op levensloopbestendige nultredenwoningen. We spreken van levensloopbestendig als de woning voor jong en oud geschikt is. Nultredenwoningen zijn woningen die zonder trap toegankelijk zijn en waarin de woonkamer, de keuken, het sanitair en minimaal één slaapkamer eveneens zonder trap bereikbaar zijn. 3.2.

Onze bouwopgaaf

Hoeveel woningen en welke woningtypen wij bouwen is in grote mate afhankelijk van de verwachte toekomstige vraag. Een vraag die wij inschatten aan de hand van de verwachte demografische ontwikkelingen in onze gemeente en een vierjaarlijks woningmarktonderzoek. 3.2.1.

Het woningmarktonderzoek

In 2012 voerden wij een woningmarktonderzoek uit om onder andere de toekomstige kwalitatieve vraag naar woningen beter in beeld te krijgen. In dat onderzoek wordt het beeld uit 2008 bevestigd. In Wijk bij Duurstede is vooral behoefte aan ouderenwoningen, appartementen met lift en benedenwoningen. De tekorten concentreren zich grotendeels op de huurmarkt. Als iedereen zijn verhuiswensen de komende jaren waarmaakt, ontstaat in absolute zin een tekort aan huurwoningen (1.894 woningen) en een overschot aan koopwoningen (826 woningen). Naar woningtypen ontstaat een overschot aan rij- en bovenwoningen. In de onderstaande tabel is de procentueel gewenste samenstelling van het woningbouwprogramma voor Wijk bij Duurstede weergegeven, uitgaande van het woningmarktonderzoek. Woningtype huur 2/1 kap huur flat met lift huur benedenwoning huur ouderenwoning koop flat met lift koop benedenwoning koop ouderenwoning Totaal

Nodig per 100 woningen 1 24 19 45 3 2 6 100

Tabel: verhouding huur- en koopwoningen in het nieuwbouwprogramma (Bron: ’De woningmarkt in Wijk bij Duurstede’, Volksbelang/De Hoop Advies, 16-4-2013)

21

De demografische ontwikkeling Het beeld dat de behoefte aan nieuwe eengezinswoningen in de toekomst beperkt zal zijn, wordt bevestigd door de verwachte demografische ontwikkeling in de gemeente. Het aandeel ouderen neemt de komende jaren sterk toe (zie paragraaf 3.1.3) en naar onze inschatting gaat het veelal om ouderen die zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen. Met de ouderdom komen ook de gebreken en groeit de behoefte aan thuiszorg. In ons bouwprogramma leggen wij de focus daarom op de bouw van nultredenwoningen. Bouwopgaaf Volgens onze berekeningen moeten er jaarlijks 90 woningen aan de Wijkse woningmarkt worden toegevoegd om ervoor te zorgen dat het aantal inwoners van de gemeente ongeveer gelijk blijft. Bij een gelijkblijvend aantal woningen daalt het inwonertal van de gemeente, doordat er gemiddeld steeds minder mensen achter iedere voordeur wonen. Dit noemen wij gezinsverdunning. Alle woningen die in Wijk bij Duurstede extra worden gebouwd, zijn volgens onze verwachting afhankelijk van de instroom van buiten onze gemeente. De redelijk geïsoleerde ligging en de beperkte werkgelegenheid in Wijk bij Duurstede, plus het gegeven dat de Nederlandse bevolking krimpt, maakt dat Volksbelang geen grote instroom verwacht. Daarbij komt dat onze gemeente geringe uitbreidingsmogelijkheden heeft. We moeten ons daarom vooral focussen op de ontwikkeling van de locale vraag. Volgens het woningmarktonderzoek moeten de nieuwe woningen de komende 5 jaar vooral in de huursector worden gerealiseerd. 3.2.2.

Ons bouwprogramma

De bouwopgave van Volksbelang is met name binnenstedelijk. Wijk bij Duurstede heeft beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Volgens het vigerende provinciale streekplan beperkt de uitbreidingsruimte zich tot ongeveer 280 woningen. Om de gezinsverdunning op te vangen wordt er binnenstedelijk verdicht. Vaak worden daarvoor oudere woningen van Volksbelang vervangen door meer woningen, die voldoen aan de eisen van deze tijd. Door eigen bezit te vervangen, vernieuwt Volksbelang haar eigen bezit en voegt direct woningen toe, waarmee we antwoord geven op de vraag van verdunning. Volksbelang bouwt haar woningen met een exploitatieperspectief van 50 jaar. In ons strategisch voorraadbeleid gaan wij er in beginsel vanuit dat ze daarna worden vervangen. De termijn van 50 jaar kan worden bekort of verlengd. Dit is afhankelijk van de technische of economische slijtage; de kwaliteit van en de vraag naar deze woningen. Planning Volgens planning slopen wij tot 2020 nog 39 woningen en bouwen we er 163. Het bouwprogramma is in vergelijking tot vorig jaar naar beneden bijgesteld als gevolg van onze huidige financiële positie. In het programma ligt de nadruk op de realisatie van sociale woningbouw en specifiek op nultredenwoningen. In de begroting gaan wij uit van de realisatie van 143 sociale huurwoningen, 20 sociale koopwoningen en 6 vrije sector huurwoningen. Daarnaast realiseren we een brede huisartsenpraktijk en maatschappelijke vastgoed. Het gaat om een investering van in totaal € 35 miljoen, waarvan € 10 miljoen naar verwachting niet via huuropbrengsten zal worden gedekt (de zogenoemde onrendabele top). De volgende tabel toont onze bouwopgaaf. In het overzicht wordt onderscheid gemaakt tussen sociale en commerciële investeringen, ofwel DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB. Onder DAEB vallen sociale huurwoningen (huurprijs lager dan € 664,66) en maatschappelijk vastgoed dat is opgenomen in een gelimiteerde lijst uit de Europese beschikking met betrekking tot staatssteun.

22

Buurt en project

Nog te Nog te bouwen Typen slopen huur koop huur niet koop niet DAEB DAEB DAEB DAEB

Zandweg/Hoogstraat Hoogstraat 21-33

7

9

0

0

Hoogstraat 75-85

0

9

0

0

Hoogstraat 117-143

14

24

0

0

De Engk Steenstraat 15-85 fase 1 Steenstraat 15-85 fase 2

0 18

18 18

20 0

De Geer De Geer 2

0

30

Langbroek MFA

0

Totaal

35**

39

143

Start bouw Oplevering

0 Beneden- en bovenwoningen 0 Beneden- en bovenwoningen 0 Appartementen en zorgeenheden

2014

2014

2013

2013

2018

2018

0 6

0 Appartementen 0 Appartementen + HOED

2012 2013

2013 2014

0

0

0 Eengezinswoningen en appartementen

2011

2013

0

0

2013

2013

20

6

0 Appartementen en multifunctionele accommodatie 0

Tabel: Bouwprogramma sociale sector Volksbelang (indicatief) ** exclusief maatschappelijk OG

De projecten Volksbelang heeft momenteel (nog) relatief veel nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Per project geven wij een korte toelichting. Over de projecten waar wij intensief samenwerken met zorgpartijen leest u meer in hoofdstuk vier: Partners. De Engk Steenstraat 15 - 85

Aan de Steenstraat worden 4 nieuwe woongebouwen gebouwd, die 4 portiekflats vervangen. Dit project wordt in 2 fases uitgevoerd. De bouw van de eerste fase is eind 2012 gestart. Er worden in de eerste fase 20 sociale koopwoningen en 18 sociale huurwoningen gebouwd. Verspreid over 2 identieke blokken. Als fase 1 opgeleverd is, dan worden de twee portiekblokken van fase 2 gesloopt. De huidige bewoners van fase 2 krijgen tussentijds de mogelijkheid om over te stappen naar de nieuwbouw van fase 1. In fase 2 worden vooralsnog ook 18 sociale huurwoningen gebouwd. Daarnaast worden er 6 huurappartementen gebouwd en een brede huisartsenpraktijk. Eind 2012 is gestudeerd op verkoopscenario’s en alternatieve invullingen van het niet-DAEB gedeelte van dit project. Het niet DAEB gedeelte is voor Volksbelang inmiddels moeilijk tot onmogelijk te financieren. Wij zoeken in 2013 naar een passende oplossing.

23

Van Brederodestraat/Dr. Cuypersstraat en Dirk Fockstraat In 2012 hebben wij besloten om de in totaal 72 woningen aan de Van Brederodestraat, de Dr. Cuypersstraat en de Dirk Fockstraat niet te vervangen, maar te renoveren. Een aanpassing die noodzakelijk werd door de aanstaande verhuurderheffing. De bewoners van de betreffende woningen en appartementen zijn door ons geïnformeerd over dit besluit. De Geer De Geer 2

In de nieuwbouwwijk de Geer 2 realiseert Blokland het sociale deel van het door Bouwfonds voor de Geer 2 ontwikkelde plan. Volksbelang neemt binnen het plan 39 sociale huurwoningen ( 30 appartementen en 9 eengezinswoningen) en 18 sociale koopwoningen af. Eind 2012 waren alle sociale koopwoningen verkocht en de eerste 9 huurwoningen verhuurd. Begin 2013 zijn de overige 30 sociale huurwoningen opgeleverd. Langbroek Oranjepoort In Langbroek zijn we in februari 2013 gestart met de bouw van de multifunctionele accommodatie Oranjepoort. In deze multifunctionele accommodatie worden zowel appartementen gerealiseerd waarin zorg verleend kan worden, als een dorpshuis, een school, supermarkt Attent en een peuterspeelzaal. In 2012 is de omgevingvergunning voor de bouw van dit project door de gemeente afgegeven. Ook heeft een aanbesteding plaatsgevonden. Aannemer Van Wijnen uit Deventer heeft de economisch meest voordelige inschrijving gedaan en is het werk (in 2013) gegund. In 2012 is hard gewerkt aan het verkrijgen van financiering voor dit project. Begin 2013 is hiervoor van het WSW de toestemming verkregen. Over Oranjepoort leest u meer in hoofdstuk 4.2.1. Zandweg/Hoogstraat Hoogstraat Aan de Hoogstraat vervangen we in totaal 26 kleine eengezinswoningen door 42 appartementen. Het betreft een plan dat is opgedeeld in drie deelplannen. In de eerste helft van 2013 verwachten wij te starten met de bouw op de locatie van Hoogstraat 75-85, vlek B. In 2010 zijn op deze locatie 6 verouderde eengezinswoningen gesloopt. Voor deze locatie is in 2012 de omgevingsvergunning afgegeven en is een aanbesteding gehouden. Hierbij is aannemer Goldewijk uit Doetinchem als economisch meest voordelige inschrijving uit de bus gekomen. Op de betreffende locatie worden 4 toegankelijke benedenwoningen en 5 speelse bovenwoningen met een entresol gerealiseerd. In een later stadium zijn wij van plan negen appartementen te realiseren in de nabijheid van de Binnenstad (Vlek A) en 24 appartementen en zorgeenheden aan het einde van de Hoogstraat (Vlek C).

24

Figuur: ontwerp voor de woningen aan de Hoogstraat 75 t/m 85

Frankenhof Karel de Grotestraat De herontwikkeling van de hoek Steenstraat/Karel de Grotestraat is door de economische crisis onzeker geworden. Volksbelang is een van de participanten. In 2012 is voor het plangebied een structuurvisie opgesteld, dat een modulaire opzet heeft. Dat betekent dat de verschillende plandelen los van elkaar kunnen worden ontwikkeld. Wij zouden graag in één gebouw tegenover het gemeentehuis willen samenwerken met de welzijnsorganisatie, het WMO-loket en de bibliotheek. In 2013 worden de mogelijkheden en beperkingen verder onderzocht. Voor wat betreft onze eventuele nieuwe huisvesting hebben wij als voorwaarde gesteld dat die niet duurder mag zijn dan de huidige. Cothen In 2011 hebben wij al besloten af te zien van de realisatie van een zorgboerderij voor gepensioneerde agrariërs met of zonder zorgvraag en voor mensen met dementie aan de Groenewoudseweg 8 in Cothen. Uit nader onderzoek bleek de vraag van de doelgroep niet hard genoeg. Bovendien trokken de aanvankelijk geïnteresseerde zorgpartijen zich terug. Momenteel hanteert Volksbelang een actief verkoopscenario voor de Groenewoudseweg 8. 3.3.

Woonruimteverdeling

De gemeente Wijk bij Duurstede maakt voor wat betreft de toewijzing van sociale huurwoningen deel uit van het woningmarktgebied Utrecht, dat een groot deel van de provincie beslaat. Woningzoekenden uit Wijk bij Duurstede die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning kunnen via WoningNet reageren op vrijkomende woningen in het woningmarktgebied en alle woningzoekenden uit het woningmarktgebied mogen reageren op vrijkomende woningen in Wijk bij Duurstede. De spelregels voor de toewijzing zijn verankerd in de Huisvestingsverordening van de Gemeente Wijk bij Duurstede. Onze gemeente heeft ervoor gekozen om de verordening van het Bestuur Regio Utrecht (BRU) als leidraad aan te houden. Wij kunnen ons daarin vinden, omdat de woningzoekenden zijn gediend met deze eenduidigheid.

3.3.1.

Woningmarktgebied Utrecht

In 2012 werden in ons woningmarktgebied 5% meer woningen aangeboden dan in 2011. Het totaal kwam uit op 4.781 woningen. In dezelfde periode daalde het aantal actief woningzoekenden van 38.131 naar 35.577. Het gevolg; een hogere slaagkans voor actief woningzoekenden van 11,9% naar 12,4% en een lager aantal reacties per woning (98 reacties per woning). Worden ook passieve woningzoekenden meegenomen in het beeld, dan valt op dat de wachtlijst in 2012 verder gegroeid is. Hoe langer de inschrijftermijn, des te hoger de slaagkans. Het totaal aantal woningzoekenden kwam in 2012 uit op 209.108 (WoningNet, 31 december 2012). Inzoomend op de cijfers over 2012 valt verder op dat de aanbiedingsgraad, het aantal keer dat een woning moet worden aangeboden voordat die wordt geaccepteerd, is gestegen ten opzichte van de voorgaande jaren. In de periode 2007 t/m 2010 kwam de gemiddelde aanbiedingsgraad niet boven de 3,3. In 2011 bedroeg de aanbiedingsgraad 3,9 en in 2012 4,3. Dit duidt erop dat er naast een kwantitatieve vraag vooral ook een kwalitatieve vraag is.

25

3.3.2.

De Wijkse woningmarkt

Op de Wijkse woningmarkt is de druk afgenomen. Dit blijkt onder andere uit een dalend aantal actief woningzoekenden van 2.707 in 2011 naar 2.159 in 2012. In 2010 telden we nog 3.187 actief woningzoekenden. Ook werden er meer woningen aangeboden via WoningNet (86 in 2012 in vergelijking tot 79 in 2011) en trokken de aangeboden woningen minder reacties (80 per woning in vergelijking tot 98 per woning in 2011). De slaagkans van niet urgente huishoudens kwam in 2012 uit op 3,7%. Worden urgente huishoudens meegenomen, dan stijgt de slaagkans naar 5,1%. In 2011 lag de slaagkans van nieturgenten op 2,5% en de slaagkans van alle actief woningzoekenden op 3,8%. In 2012 moesten wij een woning 2,8 keer aanbieden voordat deze woning werd geaccepteerd. In 2011 was dat 2,4 keer. Daarmee ligt de aanbiedingsgraad in Wijk bij Duurstede ruim beneden de gemiddelde aanbiedingsgraad in het woningmarktgebied Utrecht (3,9 in 2012). De verklaring daarvoor ligt vooral in het zoekgedrag van woningzoekende uit Wijk bij Duurstede. Zij weigeren woningen minder vaak dan woningzoekenden die niet uit de gemeente komen, waarschijnlijk omdat zij het aanbod beter kennen. Toegewezen woningen In 2012 sloten wij 110 nieuwe huurcontracten. Daarmee wisselde 5,6% van onze woningen van huurder. Dit verhoudingsgetal noemen wij de mutatiegraad. In de periode 2008 t/m 2011 kwam de mutatiegraad achtereenvolgens uit op 7,1%, 5,2% en 6,2% en 5,2%. Zoekduur Woningzoekenden waaraan wij in 2012 een woning toewezen, hadden gemiddeld 41 maanden actief op ons aanbod gereageerd (in 2011 33 maanden). Onder actief reageren, verstaan wij de tijd tussen de eerste reactie op een woning en de datum waarop daadwerkelijk een woning wordt geaccepteerd. In de onderstaande tabel vindt u de inschrijvingsduur en de zoekduur op de Wijkse woningmarkt. Voor de inschrijvingsduur is onderscheid gemaakt tussen: • Doorstromers: huishoudens die een huurwoning in de regio Utrecht achterlaten. • Overige woningzoekenden: huishoudens, die geen huurwoning in de regio Utrecht achterlaten (waaronder starters). Toewijzing

2009

2010

2011

2012

Inschrijvings- duur (doorstromers)* Totaal Uit Wijk bij Duurstede Niet uit Wijk bij Duurstede Totaal Uit Wijk bij Duurstede Niet uit Wijk bij Duurstede Totaal Uit Wijk bij Duurstede Niet uit Wijk bij Duurstede Totaal Uit Wijk bij Duurstede Niet uit Wijk bij Duurstede

56 57 55 78 81 78 66 53 93 59 43 65

Inschrijvingsduur* (overige woningzoekenden) 59 62 55 65 59 73 70 63 78 77 55 95

Zoekduur (iedereen; eerste reactie) 33 41 11 25 29 21 33 50 11 41 54 15

Tabel: Wachttijd en zoekduur op de Wijkse woningmarkt.

Aan wie werden de woningen toegewezen? Wij onderscheiden drie doelgroepen, primair, secundair en tertiair. De primaire doelgroep heeft recht op huurtoeslag, de secundaire doelgroep heeft een huishoudeninkomen van maximaal

26

€ 34.085 en geen recht op huurtoeslag en de tertiaire groep heeft een huishoudeninkomen vanaf € 34.085. In 2012 wezen wij 71% van onze sociale huurwoningen toe aan huishoudens uit de primaire doelgroep en 29% aan huishoudens uit de secundaire doelgroep. Wij wezen geen sociale huurwoningen toe aan huishoudens met een middeninkomen (verzamelinkomen van € 34.085 en hoger). In de onderstaande tabel leest u meer over de verhuurde woningen per doelgroep. Huurprijs <= € 561,98

Huurprijs > € 561,98 < € 664,66

58

74%

13

59%

0

0%

71

65%

20

26%

9

41%

10

100%

39

35%

78

100%

22

100%

10

100%

110

100%

Woningen toegewezen aan de primaire doelgroep Woningen toegewezen aan de secundaire doelgroep Totaal

Huurprijs >= € 664,66

Totaal

Tabel: toewijzing van woningen in 2012 naar subsidiabele huurprijs.

De primaire doelgroep Zoals hierboven beschreven, wezen wij in 2012 71% van onze sociale huurwoningen toe aan huishouden uit de primaire doelgroep. Oorzaak voor dit, voor ons relatief hoge percentage, is de invoering van de EU-beschikking. In 2012 verhuurden wij geen woningen aan huishoudens met een middeninkomen, waardoor en relatief veel woningen voor huishoudens uit de primaire doelgroep beschikbaar kwamen. Huishoudens met een inkomen boven € 34.085 Door de invoering van de EU-beschikking daalde het aantal toegewezen woningen aan huishoudens met een inkomen boven € 34.085 van 25% in 2010 naar 6% in 2011 en 0% in 2012. Het in 2012 ingevoerde beleid, dat huishoudens met een middeninkomen de mogelijkheid biedt om te reageren op alle vrijkomende woningen met een huurprijs vanaf € 561,98, heeft in 2012 niets opgeleverd. Wij veronderstellen dat een groot deel van de woningzoekende huishoudens met een middeninkomen niet op de hoogte is van het feit dat zij mogen reageren op de betreffende woningen. Dat de middeninkomens nog wel op zoek zijn naar huurwoningen blijkt uit het feit dat wij in dezelfde periode 10 vrije sector huurwoningen verhuurden aan huishoudens met een middeninkomen. Wijkenaren op de Wijkse woningmarkt Gekeken naar de herkomst van de actief woningzoekenden valt op dat het aandeel Wijkse woningzoekenden dat op ons aanbod reageert de laatste jaren een stijgende lijn laat zien. In 2010 lag het aandeel op 11%, in 2011 op 12% en in 2012 op 14%. In 2006 namen de Wijkse woningzoekenden nog 18% van de totale vraag voor hun rekening. Kijken we echter naar de toewijzingen, dan valt op dat de Wijkenaren 62% van onze vrijkomende woningen kregen toegewezen (in 2011 68%). Een Wijkse woningzoekende had bij ons in 2012 een slaagkans van 23% terwijl die voor een woningzoekende van buiten de gemeente slechts 2% bedroeg.

Wijk bij Duurstede Regio Utrecht Totaal

2007

2008

2009

2010

30,9% 3,7% 8,2%

28,4% 2,0% 6,0%

18,0% 1,6% 4,1%

18,1% 2,0% 3,8%

2011

2012

21,1% 1,4% 3,8%

22,5% 2,3% 5,1%

Tabel: slaagkans van woningzoekenden op de Wijkse woningmarktnaar herkomst

27

Opvallend is dat de gemiddelde zoekduur van woningzoekenden uit Wijk bij Duurstede (54 maanden in 2012), ondanks hun hogere slaagkans langer was dan die van huishoudens van buiten de regio (15 maanden in 2012). Zie pagina 27 tabel wachttijd en zoekduur onder het kopje zoekduur. De woningzoekenden van buiten de regio, die een woning toegewezen krijgen van Volksbelang, hebben zich gemiddeld genomen eerder ingeschreven bij WoningNet dan de Wijkse woningzoekenden. De concurrentie die Wijkse woningzoekenden op de lokale woningmarkt ondervinden van woningzoekenden elders uit ons woningmarktgebied, komt dus van woningzoekenden die gemiddeld langer ingeschreven staan en op ons aanbod reageren omdat zij op de plek van hun voorkeur geen kans maken. Woningen toegewezen aan huishoudens van buiten Wijk bij Duurstede In 2012 wezen wij 42 woningen toe aan huishoudens die niet uit Wijk bij Duurstede afkomstig waren. Van die 42 huishoudens was 17% afkomstig uit Utrecht, 17% uit Utrechtse Heuvelrug, 12% uit Zeist, 10% uit Bilthoven, 10% uit Houten en 7% uit Nieuwegein. Toewijzingen die niet via de WoningNet verliepen Van de 110 woningen die in 2012 zijn toegewezen, hebben wij 65% via WoningNet verhuurd aan “gewone” woningzoekenden. Daarmee ligt het percentage onder de door ons geformuleerde kritische grens van 67% verhuringen aan “gewone” woningzoekenden (53% in 2011, 75% in 2010, 67% in 2009, 68% in 2008). Acht woningen veranderden via woningruil van huurder. De overige woningen verhuurden wij aan huishoudens met een urgentieverklaring, statushouders en huishoudens met een hardheid. Een hardheid kan door het college van B&W worden toegekend als de Huisvestingsverordening onbedoeld hard uitpakt voor een woningzoekende die niet in aanmerking komt voor een urgentieverklaring. Toegewezen aan

Aantal woningen

Huishoudens met een urgentieverklaring (sociaal/financieel) Huishoudens met een verblijfstatus (statushouders)* Huishoudens die i.v.m. sloop moesten verhuizen Huishoudens die wegens medische redenen moesten verhuizen Woningruil Huishoudens met een hardheid Overig Totaal

16 1 2 6 8 5 1 39

Tabel: toewijzing van woningen die niet via WoningNet aan ’gewone’ huurders verhuurd werden. * In 2012 voldeed Wijk bij Duurstede aan de taakstelling met betrekking tot de huisvesting van statushouders.

Lokaal Maatwerk De Huisvestingsverordening biedt de mogelijkheid sociale huur- en koopwoningen aan te bieden aan specifieke doelgroepen. De gemeente Wijk bij Duurstede maakt daarover afspraken met de verhuurders van woningen binnen haar gemeentegrenzen. In 2012 maakten wij in het kader van Lokaal Maatwerk de volgende afspraken: • Huurders van Volksbelang en woningstichting Cothen krijgen voorrang bij de verkoop van bestaande woningen. • Huishoudens uit een bovenwoning in een van onze seniorencomplexen zonder lift, krijgen voorrang bij de toewijzing van een woning op de benedenverdieping. • Huishoudens jonger dan 23 jaar uit Wijk bij Duurstede krijgen in een aantal clusters voorrang op vrijkomende 2-kamerwoningen met een huurprijs beneden de kwaliteitskortingsgrens. • Vrijkomende woningen in cluster 1 (een karakteristiek cluster in de Binnenstad van Wijk bij Duurstede) worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens met binding aan de gemeente Wijk bij Duurstede.

28

De bovenstaande afspraken leverden in 2012 de volgende resultaten op; • Twee sociale koopwoningen werden met voorrang verkocht aan huurders van Volksbelang. De overige 8 verkochte woningen hadden een verkoopprijs boven de sociale koopgrens. • 7 sociale huurwoningen bestemd voor jongeren zijn met voorrang verhuurd aan huishoudens jonger dan 23 jaar.

29

4. Partners Ketenpartners werken in onze opdracht. Met zorg- en welzijnspartners werken wij samen op basis van gelijkwaardigheid. In dit hoofdstuk leest u over onze samenwerkingsverbanden en het resultaat daarvan. Onze doelen bereiken wij door samen te werken met ketenpartners die: • namens ons renovatie en onderhoudswerkzaamheden voor ons uitvoeren; • nieuwe woningen voor ons bouwen; • samen met ons zorgprojecten realiseren. 4.1.

Ketenpartners

Samen met onze ketenpartners dragen wij zorg voor het bouwen en beheren van onze woningen. In deze paragraaf leest u hoe wij tot onze onderhoudsplanning komen en welke onderhoudsprojecten wij samen met onze ketenpartners uitgevoerd hebben. 4.1.1.

Strategisch voorraadbeheer

Ons strategisch voorraadbeheer eens in de twee jaar geactualiseerd. Dit doen wij aan de hand van scores op de onderstaande negen indicatoren. Met elkaar hebben wij voor de indicatoren normen vastgesteld, zowel op corporatie- als op clusterniveau. Wanneer een cluster niet aan een of meerdere normen voldoet, onderzoeken wij de oorzaak hiervan. Wij bekijken of de afwijking verklaarbaar en acceptabel is en of de afwijking aanleiding geeft voor wijziging van de beheerstrategie. In 2011 vond de laatste actualisatie plaats. Thema

Indicatoren

Financiële continuïteit

Kwaliteit

Maatschappelijk rendement

Marktpositie Kasstroom Huurruimte Energieprestatie Netto contante waarde van het onderhoud Uitrustingsniveau Toegankelijkheid van de woning Financiële bereikbaarheid Leefbaarheid

Tabel: thema’s en indicatoren waarop alle clusters worden gecontroleerd.

In 2012 staken wij in het kader van strategisch voorraadbeheer energie in: - De uitvoering van een woningmarktonderzoek. - De uitbreiding van de lijst met te verkopen woningen binnen de bestaande voorraad (zie par 4.1.4). - De doorrekening van de gevolgen van het regeerakkoord. - Het bepalen van de resterende exploitatieduur van onze clusters. 4.1.2.

Onze beheeropgaaf

Met de onderhoudskengetallen en informatie uit onze woningcartotheek kunnen wij langs statistische weg de onderhoudsuitgaven aan onze woningen op lange termijn inschatten. Wij volgen de slijtageprocessen in onze woningvoorraad aan de hand van conditiemetingen, signalen van bewoners, onderhoudsbedrijven en onze medewerkers. Zo ontstaat een beeld van de

30

onderhoudsbehoefte op middellange termijn. Uitgaande van de gekozen beheerstrategie stellen we onze meerjarenonderhoudsplanning en -begroting op. Wanneer daaruit blijkt dat het, ook voor de bewoners, beter is om verschillende onderhoudswerkzaamheden te clusteren, dan maken we er groot onderhoud- of renovatieprojecten van. Zodra wij veranderingen in en/of aan de woningen uitvoeren, worden de bewoners daarbij betrokken en houden wij rekening met hun wensen. 4.1.3.

Duurzaam ontwikkelen

De woningvoorraad van Volksbelang heeft op basis van referentiewoningen een gemiddelde energie-index van 1,614 (december 2012); deze index komt overeen met gemiddeld een D-label. Ten opzichte van 2011 zien we een verbetering van de energie-index van 1,63 naar 1,61. Verder is in de grafieken van Volksbelang 2011 en 2012 te zien dat er een kleine afname van de minder energiezuinige E en F labels is en een toename van de B en C labels. De laatste grafiek toont aan dat het woningbezit van Volksbelang er ten opzichte van het landelijk gemiddelde gunstig bij staat. Referentiewoningen staan voor clusters vergelijkbare woningen. Om een nauwkeuriger beeld te krijgen van al onze woningen, worden de mutatiegegevens van planmatige- en projectmatige projecten en mutatiewoningen in het programma VABI verwerkt tot een nieuw energielabel. Volksbelang stelt zich ten doel bij de uitvoering van projectmatig onderhoud te streven naar een zo hoog mogelijk label (minimaal een C-label). Wanneer de uitvoering van de standaard maatregelen geen C-label oplevert, zal er een onderzoek uitgevoerd worden naar mogelijke aanvullende maatregelen. Energielabels 100%

4%

90%

9%

80%

16%

0% 7%

11%

12% Energielabel G

20%

70% 60%

0% 6%

20%

Energielabel E 27%

Energielabel D

50%

Energielabel C

40% 30%

Energielabel F

Energielabel B

46%

45%

30%

Energielabel A Energielabel A+ Energielabel A++

20% 10%

12%

13%

12%

0%

3% 0% Landelijk 2012

4% 0% Volksbelang 2012

4% 0% Volksbelang 2011

Figuur: ·Energielabels van Volksbelang in 2011 en 2012 vergeleken met het landelijk gemiddelde in 2012 4

De index is hoger dan de in het vorige verslag gerapporteerde cijfer, omdat in deze rapportage alle woningen zijn meegenomen. In het verslag over 2011 waren de te slopen woningen buiten beschouwing gelaten.

31

4.1.4.

Verkoop van woningen

Volksbelang bood in 2012 zowel bestaande als nieuwbouwwoningen te koop aan. Bestaande woningen In 2012 verkochten wij tien bestaande woningen met een gemiddelde verkoopprijs van € 192.130 per woning. De totale verkoopopbrengst kwam uit op € 1.921.300. We verkochten drie woningen onder voorwaarden (VOV). De overige zeven woningen werden voor 100% eigendom van de koper. Om meer verkoopopbrengsten te genereren, zijn in 2012 128 extra adressen aangewezen voor de verkoop. De huurders van deze woningen zijn uitgenodigd voor een informatiemarkt, maar bleken hiervoor geen belangstelling te hebben. Om lege woningen voor de verkoop aantrekkelijker te maken, is een budget verkoopbevorderende maatregelen beschikbaar gesteld van € 5.000 per woning. Dit bedrag kan worden onder andere worden ingezet voor een schilderbeurt of het leggen van vloerbedekking. Terugkoop In 2012 hebben we twee woningen teruggekocht. Het betrof de woningen Haraldstraat 7 en Ringoven 43. Beide woningen zijn na terugkoop weer te koop aangeboden. In 2012 heeft dit nog niet tot verkoop geresulteerd. Nieuwbouwwoningen In 2012 leverden we 18 koopappartementen op in de Geer en werden de eerste koopcontracten gesloten voor de koopappartementen aan de Steenstraat. De Geer (Pomona) In 2011 waren 10 van de 18 appartementen verkocht. In 2012 zijn de overige 8 appartementen verkocht. Eind 2012 waren alle 18 koopappartementen opgeleverd. Steenstraat In 2012 sloten wij 8 voorlopige koopcontracten voor 20 in 2013 te realiseren koopappartementen. 4.1.5.

Uitgevoerd onderhoud

Wij onderscheiden zes soorten onderhoud: dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud, dynamisch mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, contractonderhoud en incidenteel onderhoud. Dagelijks onderhoud Onder dagelijks onderhoud verstaan wij kleine herstelwerkzaamheden, bijvoorbeeld aan draaiende delen of huisinstallaties, voor zover die niet in een servicecontract zijn ondergebracht. Deze werkzaamheden worden meestal op aangeven van de huurder uitgevoerd. In de jaarrekening wordt dit klachtenonderhoud genoemd. Gemiddeld voerden wij bijna één reparatie per woning uit (0,92 reparaties per woning). In vergelijking met 2011 daalde het aantal reparaties met 8%, terwijl de gemiddelde kosten per reparatie stegen met 9% (€ 17). Deze stijging is het gevolg van het strikter boeken van de kosten. Doordat de kosten minder snel zijn toegerekend aan andere soorten onderhoud, is de begroting op deze post met € 125.488 overschreden. De extra geboekte kosten hadden betrekking op liftstoringen, binnenrenovaties, vervanging van plafonds en douchevloeren en asbestverwijdering of asbestonderzoek.

32

Soort onderhoud

Dagelijks onderhoud

Jaar

2012 2011

Begroting € 257.000 € 233.994

Aantal reparaties

Uitgaven € 382.488 € 251.045

1.816 1.960

Uitgaven per Uitgaven per reparatie € 211 € 194

woning € 194 € 126

Verschil begroting en realisatie - € 125.488 - € 17.101

Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud verstaan wij de onderhoudswerkzaamheden die worden uitgevoerd om een leeggekomen woning weer verhuurbaar te maken. Er is in 2012 in totaal € 125.426.20 (was in 2011 € 104.293) geboekt op 133 mutaties5 (was in 2011,126). Soort onderhoud

Mutatieonderhoud

Jaar 2012 2011

Begroting € 180.000 € 83.000

Aantal mutaties

Uitgaven € 125.426 € 104.293

Uitgaven per mutatie 133 126

€ 981 € 827

Uitgaven per woning € 66 € 53

Verschil begroting en realisatie € 49.574 - € 21.293

Dynamisch mutatieonderhoud Wanneer iemand verhuist, wordt nagegaan of er voor de desbetreffende woning binnen een jaar onderhoudswerkzaamheden staan gepland aan de keuken, douche en/of toilet. In dat geval worden deze plannen alvast uitgevoerd. We noemen dat dynamisch mutatieonderhoud. Daartoe horen ook noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan woningen, waarvan de eerdere bewoners niet hadden deelgenomen aan planmatig onderhoud en/of renovatie. Tijdens het dynamisch mutatie onderhoud worden de reguliere mutatie werkzaamheden ook meegenomen. De totaal gemaakte kosten in 2012 waren lager dan begroot. Dit komt enerzijds omdat de periode voorafgaande aan het gepland onderhoud teruggebracht is van 3 jaar naar 1 jaar. Anderzijds zijn er minder huishoudens verhuisd dan begroot. De uitgaven gemiddeld per mutatie waren daarentegen hoger dan in 2011. Dit komt omdat in relatief veel woningen zowel de keuken als de badkamer en het toilet zijn vernieuwd. Werkelijk Verschil Uitgaven per aantal begroting en mutatie mutaties realisatie 2012 € 384.992 36 € 138.303 11 € 12.573 € 246.689 Dynamisch mutatieonderhoud 2011 € 504.453 46 € 248.716 26 € 9.566 € 255.737 In de kosten van dynamisch mutatieonderhoud zijn ook de bouwkundige kosten voor het normale mutatieonderhoud van de desbetreffende woningen opgenomen Soort onderhoud

Jaar

Begroting

Begroot aantal mutaties

Uitgaven

Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud verstaan wij het voorzienbare onderhoud dat wij, veelal cyclisch, uitvoeren. Voorbeelden hiervan zijn schilderwerk en het vervangen van de badkamer, de keuken en het toilet. In 2012 is € 1.933.184 besteed aan planmatig onderhoud. Dit is inclusief de overloop van 2011 en uitgekeerde bewonersvergoedingen. Er is minder uitgegeven ten opzichte van de begroting omdat de begrotingen van de opdrachtnemers scherper dan voorheen zijn gecontroleerd. Dit heeft geleid tot diverse prijsaanpassingen. Daarnaast hebben er minder bewoners deelgenomen aan de binnenrenovaties dan vooraf begroot (circa 80% deelname ten opzichte van 100% begrote deelname). Voor de begroting 2013 is daarom gerekend met een deelname van 80%. 5

Hieronder vallen ook een aantal mutaties uit 2011 waarvan de kosten in 2012 geboekt zijn en mutaties waarvoor het onderhoud in 2012 is gepleegd, terwijl de woning in 2013 werd toegewezen. In 2012 wezen wij 101 woningen toe aan nieuwe huurders.

33

Verder is een aantal projecten doorgeschoven. Zo is het totale begrote bedrag voor cluster 21, zijnde € 160.278, doorgeschoven naar 2015 en zal het deel gaan uitmaken van de renovatie. Het begrote bedrag voor cluster 13, zijnde € 27.934, is doorgeschoven naar 2013.

Soort onderhoud

Jaar

Planmatig onderhoud

2012 2011

Begroting

€ 3.138.834 € 1.050.627

Uitgaven

Aantal woningen waaraan onderstaande werkzaamheden zijn uitgevoerd onderhoud keuken douche toilet exterieur

€ 1.933.184 € 613.631

166

129

112

125

Verschil begroting en realisatie € 1.221.629 € 436.995

Contractonderhoud Van contractonderhoud is sprake wanneer het onderhoud voor langere tijd is uitbesteed in de vorm van een contractuele verplichting. Denk hierbij aan het onderhoud aan installaties (centrale verwarming, mechanische ventilatie, liften en ook tuinonderhoud en onderhoud aan automatische deurdrangers). Er is in totaal € 402.212 geboekt op contractonderhoud, dit inclusief een post overloop van € 2.800. Het totaal begrote bedrag bedroeg oorspronkelijk € 390.329. Dit bedrag is tussentijds bijgesteld naar € 469.489 wegens het corrigeren van de Btw en indexatie. Het verschil tussen begroting en realisatie zit in Btw afwijking (19 en 21%), bedrijven die geen of beperkte indexatie rekenen en het later ingaan van contracten. Het contractonderhoud bestaat voornamelijk uit onderhoud aan individuele CV installatie in combinatie met mechanische ventilatie (€ 330.000, gemiddeld € 225 per installatie). Het betreft een all-in contract, dus inclusief ketelvervanging. De overige uitgaven betroffen onderhoud aan collectieve CV installaties, ongediertebestrijding, het onderhoud aan de algemene verlichting, onderhoud aan liftinstallaties, automatische deuropeners, hydrofooninstallaties, onderhoud aan kunststof en aluminium kozijnen en gemeenschappelijke groenvoorzieningen. Incidenteel onderhoud Incidenteel onderhoud is planmatig onderhoud dat om de een of andere reden niet was begroot. Een voorbeeld hiervan is het corrigeren van een onjuiste gootdetaillering, uitgevoerd tijdens een eerder project, die niet eerder was opgevallen. Er is in 2012 € 72.822 uitgegeven aan incidenteel onderhoud, daarnaast is er € 71.410 uitgegeven aan de overloop van 2011. In totaal is er in 2012 dus € 144.232 uitgegeven aan incidenteel onderhoud. Dit ten opzichte van € 270.743 in 2011. De daling ten opzichte van 2011 ligt met name in de scherpere definiëring van incidenteel onderhoud en een striktere boeking van de uitgaven. De keuken-, douche- en/of toiletvernieuwingen welke niet onder het dynamisch mutatie onderhoud vielen, werden tot 2012 veelal op incidenteel onderhoud geboekt. Vanaf 2012 werden deze toegerekend aan het proces waarin het toehoorde, zijnde dagelijks onderhoud of dynamisch mutatie onderhoud. In de onderstaande grafiek zijn voor de verschillende soorten onderhoud de uitgaven per woning door de jaren heen grafisch weergegeven. In 2012 gaven wij in totaal meer uit dan in 2011. De verhoging wordt veroorzaakt door de stijging van de kosten voor planmatig onderhoud.

34

Gemiddelde kosten voor onderhoud per woning

2.000

euro's per verhuureenheid

1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Service

Mutatie

Dynamisch

Planmatig

Totale kosten

Gemiddelde kosten per VHE 2010

Landelijk gemiddelde kosten 2010

Gemiddelde kosten per VHE 2011

Landelijk gemiddelde kosten 2011

Gemiddelde kosten per VHE 2012

Landelijk gemiddelde kosten 2012

Figuur: gemiddelde kosten per VHE voor onderhoud per VHE Soort onderhoud

Uitgaven t.l.v. resultaat

Uitgaven doorberekend

Oorspronkelijke begroting

Werkzaamheden doorgeschoven

Gewijzigde begroting

Resultaat

Resultaat

A

B

C

D

E

A-C

A-E

Service

382.488

4.536

257.000

257.000

125.488

Mutatie

125.426

20.769

180.000

180.000

-54.574

-54.574

Dynamisch mutatie

138.303

384.992

384.992

-246.689

-246.689

Planmatig (incl. incidenteel en contract)

2.479.628

Totaal

3.125.846

25.305

125.488

3.138.834

188.212

2.950.622

-659.206

-470.994

3.960.826

188.212

3.772.614

-834.980

-646.768

Tabel: uitgegeven posten afgezet tegen de begroting

4.1.6.

Uitgevoerd planmatig onderhoud

Binnen de jaarschijf 2012 zijn 17 projecten gerealiseerd. Te weten: • Cluster 6: onderhoud exterieur (waaronder schilderwerk en houtrot herstel) en maatwerk binnenzijde (vernieuwingen van de keuken, douche en/of toilet); • Cluster 29: onderhoud exterieur (waaronder schilderwerk en houtrot herstel) en maatwerk binnenzijde (vernieuwingen van de keuken, douche en/of toilet); • Cluster 30: onderhoud exterieur (waaronder schilderwerk, houtrot herstel en herstellen dakkapellen) en vernieuwingen van de douche en/of het toilet; • Cluster 39: onderhoud exterieur (waaronder schilderwerk, houtrot herstel, reinigen kunststof delen en galerijbeton); • Cluster 42: vernieuwing van de dakbedekking en tegelwerk op buitenruimte boven entree; • Cluster 18 en 19: vervangen van de meterkasten, vernieuwen riolering en standleiding bij een proefflat, vervangen de ontluchting op de daken, • Cluster 46: onderhoud exterieur (waaronder hydrofoberen van geveldelen, schilderwerk en voegwerkherstel); • Cluster 31: onderhoud exterieur (waaronder vervangen van asbesthoudende golfplaten op de bergingen, vervangend schilderwerk, houtrot herstel, vervangen voegwerk schoorstenen) en aan de binnenzijde het vernieuwen van keuken, douche en/of toilet; • Cluster 34: het vernieuwen van keuken, douche en/of toilet; • Cluster 38: het vernieuwen van het keukenblok met meeropties; • Cluster 60: het vernieuwen van douche en/of toilet;

35

• • • • •

Cluster 61: het vernieuwen van het keukenblok inclusief leidingwerk en tegelwerk met meeropties; Cluster 47: het vernieuwen van douche en/of toilet bij diverse woningen; Cluster 55: onderhoud exterieur (waaronder schilderwerk, houtrot herstel en reinigen kunststof); Cluster 56: onderhoud exterieur (waaronder schilderwerk, houtrot herstel en reinigen kunststof); Cluster 57: onderhoud exterieur (waaronder schilderwerk, houtrot herstel en reinigen kunststof).

Tenslotte zijn we in 2012 gestart met het onderhoud aan het exterieur van cluster 31 (Ringoven e.o.). Deze werkzaamheden worden in het eerste kwartaal van 2013 afgerond. In 2012 zijn we gestart met het leveren van een tijdelijke voorziening aan de huurders (douchecabine, mobiel toilet en tijdelijk kookunit). Dit vervangt het gebruik van wisselwoningen of het werken met Dixies en douche-units. De reacties hierop van de huurders zijn wisselend. In 2013 zullen we deze service nader evalueren. Hieronder worden een aantal uitgevoerde projecten kort toegelicht. Cluster 31: Ringoven, Friese Steen, Zeeuwse Steen e.o. In 2012 zijn diverse onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd aan de buitenzijde en binnenzijde van 75 woningen aan de Ringoven, Friese Steen, Zeeuwse Steen e.o. Aan de buitenzijde hebben onder meer de volgende werkzaamheden plaatsgevonden: het vervangen van asbesthoudende golfplaten op de bergingen en schilderwerk aan kozijnen, ramen en deuren. Voorafgaande aan het schilderwerk zijn er 3 kleurcombinaties samengesteld in samenspraak met de bewonerscommissie. Iedere bewoner kon kiezen uit 1 van deze combinaties. Dit heeft geresulteerd in een ruime variatie aan kleuren in de buurt. Het bieden van keuzemogelijkheden werd door de bewoners als zeer positief ervaren. Het schilderwerk loopt door tot het 1e kwartaal van 2013. Aan de binnenzijde zijn bij 56 woningen de keukenblokken en/of badkamer en/of toiletruimte vernieuwd. Hierbij is het bestaande opbouw leidingwerk vervangen en in de wanden of vloeren weggewerkt. Aan de bewoners zijn meerdere keuzemogelijkheden aangeboden voor wat betreft sanitair, tegelwerk en keukeninrichting. Veel bewoners maakten gebruik van deze mogelijkheden.

Figuur links: een gekozen kleur voor de buitenzijde

36

Figuur rechts: een vernieuwde doucheruimte

Schilderprojecten Langbroek In Langbroek hebben wij bij diverse clusters schilderwerkzaamheden uitgevoerd. Kunststof kozijnen werden gereinigd, onder meer in de Klein Jagersteinstraat en Gerrit Achterbergstraat. 4.1.7.

Uitgevoerd projectmatig onderhoud

Van Brederodestraat e.o. (cluster 11) Eind 2012 bleek dat het scenario 20 woningen renoveren en 10 woningen vervangen financieel niet haalbaar was. Daarop is besloten tot renovatie van alle 30 woningen. Alle bewoners zijn hierover tijdens een bewonersavond ingelicht. De reactie van het overgrote deel van de bewoners was zeer positief. Afgesproken is dat we de renovatie in 2013 samen met een bewonerscommissie voorbereiden. We verwachten in 2014 te kunnen starten met de uitvoering. Dirk Fockstraat 2 t/m 84 (cluster 14) Vervangende nieuwbouw van de 42 portiekflats bleek eveneens financieel niet haalbaar. Daarom werd in het tweede kwartaal van 2012 besloten tot renovatie. De bewoners werden over dit besluit in mei tijdens een bewonersavond geïnformeerd. Ook hier waren de bewoners overwegend blij met het besluit. In samenspraak met een bewonerscommissie ontwikkelt Volksbelang in 2013 de plannen voor de renovatie. Wij verwachten medio 2014 te starten met de uitvoering. Karel Martelstraat 1 t/m 93 (cluster 15) In 2012 zijn we gestart met de voorbereidingen van de renovatie van dit cluster. Maar door de beslissingen met betrekking tot de hiervoor genoemde clusters 11 en 14 is de renovatie van cluster 15 uitgesteld tot 2016. De voorbereidingen zijn stopgezet en zullen in 2015 weer worden opgepakt. De bewoners zijn schriftelijk van dit besluit in kennis gesteld. Haraldstraat, Birkastraat, Karolingersweg en Radboutstraat (cluster 20) De renovatie van de 58 woningen in cluster 20 is eind december 2012 samen met de bewoners en de aannemers afgesloten met een gezellige stamppotbuffet. De bewoners zijn zeer tevreden met het eindresultaat (gemiddeld rapportcijfer 8), de wijze waarop men is geïnformeerd en de uitvoering. In het verleden werden verschillende woningen uit het cluster verkocht. De eigenaarbewoners zijn uitgenodigd om mee te doen met de buitenrenovatie, maar zagen daar van af. Nu blijft de uitstraling van de koopwoningen achter bij die van de huurwoningen. Naast bovengenoemde resultaten worden de energetische maatregelen (van een F naar een A label) als zeer positief ervaren. Bewoners merken een ‘stuk’ extra comfort en een vermindering van de energiekosten.

37

4.2.

Zorg- en welzijnspartners

Behalve met onze ketenpartners werken wij steeds intensiever samen met zorg- en welzijnspartners. Die samenwerking richt zich vooral op de realisatie en het beheer van woongelegenheden voor bijzondere doelgroepen en ouderen met een zorgvraag. 4.2.1.

Projecten waaraan wij in 2012 werkten

Het Droomhuis Om te voorzien in de woonbehoefte en de verzorging van hun meervoudig gehandicapte kinderen, hebben de ouders zich een aantal jaren geleden verenigd in Stichting Droomhuis. Zij hebben Volksbelang gevraagd het Droomhuis te bouwen en exploiteren. In 2012 werd het opgeleverd. Dit is een voorbeeld van vraaggestuurd bouwen. In het Droomhuis wonen 12 personen. Iedere bewoner heeft een eigen appartement. Daarnaast zijn er twee gezamenlijke huiskamers, een gezamenlijke keuken, ruimte voor een slaapwacht, een kantoor, een logeerruimte, een speelruimte en een snoezelruimte. Het Droomhuis heeft een tuin waarin de bewoners veilig kunnen verblijven. Syndion treedt op als huurder en zorgaanbieder.

Figuur: Het Droomhuis

Oranjepoort Een nieuw dorpshart, waarin wonen, zorg, welzijn en winkelen samenkomen, dat is het idee achter de multifunctionele accommodatie (MFA) Oranjepoort. Een veilige, prettige en levendige woonplek met voorzieningen vlakbij, mogelijkheden voor zorg achter de deur en volop gelegenheid om mensen te ontmoeten. Binnen de accommodatie worden 35 appartementen gerealiseerd waarin thuiszorg op afroep kan worden geregeld. Daarnaast krijgen het Dorpshuis, supermarkt Attent, zorgaanbieder Reinaerde, peuterspeelzaal Humpie, de Piet de Springer School, bibliotheek Zout en zorgaanbieder QuaRijn een plaats binnen het project. In 2012 is de omgevingsvergunning afgegeven en heeft de aanbesteding plaatsgevonden. Voor een goede samenwerking en functioneren van het gebouw en de organisatie ook na ingebruikname hebben we met gemeente en gebruikers een vereniging van belangbehouders opgericht. Met de bouw is in februari 2013 gestart. De oplevering is eind 2013 gepland.

Figuur: huidig ontwerp multifunctionele accommodatie Oranjehof

38

Karel de Grotestraat Met het oog op de herontwikkeling van de Karel de Grotestraat werken de verschillende belanghebbenden samen: de gemeente Wijk bij Duurstede, Volksbelang, Bouwfonds en Ultimo Vastgoed waren als eigenaren betrokken bij de opstelling van de structuurvisie welke in 2012 is vastgesteld. Daarnaast overleggen Stichting Binding, regiobibliotheek Z-O-U-T en Volksbelang over een gezamenlijke huisvesting op de hoek Steenstraat/Karel de Grotestraat. Dit ter versterking van het buurtgericht werken.

4.2.2.

Beheren van woningen voor derden

Willem van Abcoudestichting Volksbelang verzorgt voor de Willem van Abcoude Stichting het complete beheer van 23 appartementen voor 55plussers in de Willem van Abcoude Hof. Dit project werd in 2010 door genoemde stichting gerealiseerd. Verenigingen van Eigenaren Volksbelang is met een aantal appartementsrechten lid van vier verenigingen van eigenaren: David van Bourgondiëweg, Nova Citadel, Ruisdaelhof en Sluishoofd. Voor de eerste vereniging verzorgden wij in 2012 ook het beheer. Tot 2012 verzorgden wij ook voor de Ruisdaelhof het beheer. Per 1 januari 2012 werd het beheer overgedragen aan Intrema. Daarnaast verzorgen wij in 2012 het beheer voor de twee verenigingen van eigenaren Almandijn aan de Steenstraat en Pomona in De Geer. Wij hebben deze appartementen verkocht onder voorwaarden (VOV).

39

5. Kapitaal In paragraaf 1.1. is al uitvoerig stilgestaan bij het telkens veranderende kabinetsbeleid. De begroting voor 2012 moest meerdere malen worden gewijzigd en ook de begroting voor 2013 is al een keer gewijzigd. De invoering verhuurderheffing heeft het meeste effect op onze bedrijfsvoering. Deze heffing loopt voor ons op tot € 2 miljoen per jaar. De financiële problemen bij onder andere Vestia (€ 2 miljard verlies op derivaten) moeten deels door alle andere corporaties worden opgelost. Het CFV voorziet nog meer saneringsopgaven en daarom is de saneringsheffing een aantal jaren verhoogd. Voor Volksbelang betekent dit een extra bijdrage van ruim € 500.000 in 2013, afbouwend naar ca. € 180.000 jaarlijks vanaf 2017 (van 4% naar 1% van de jaarlijkse huurinkomsten). Het CFV en het WSW reageren met strengere voorschriften en aanvullende onderzoeken. Deze vergen veel tijd van Financiën & Controlling. Het WSW geeft voor 2014 en 2015 voor verreweg de meeste corporaties nog geen faciliteringsvolume af, waardoor voor die jaren nog geen geborgde leningen kunnen worden aangetrokken. De regelgeving rondom derivaten is aangescherpt en er worden per kwartaal, door het CFV en het WSW, overzichten gevraagd van de aanwezige derivaten en de marktwaarde bij een dalende rente. Volksbelang beschikt over 5 payer-Swaps van in totaal € 20 miljoen. Er is geen sprake van margin-calls (garantiebetalingen) en er is 1 break clausule aanwezig. De waarde van de break clausule is € 1.000.000. Bij een negatieve marktwaarde lager dan € 1 miljoen wordt Volksbelang gevraagd om het meerdere te storten bij de bank als vooruitbetaling op de verschuldigde rente. De marktwaarde van de betreffende Swap wordt nooit zo weinig waard, zelfs niet bij een negatieve rente van 2%. Dit heeft tot gevolg dat de break clausule nooit in werking treedt. Het WSW heeft een nieuw beleid opgesteld met betrekking tot de aanwending van eigen middelen door de corporatie. Hierbij veronderstelt het WSW dat alle overtollige middelen aangewend worden voor het aflossen van (geborgde) leningen. Dit beleid is later enigszins versoepeld. Corporaties mogen onder strikte voorwaarden over een geringe hoeveelheid werkkapitaal (maximaal 10% van de jaaromzet) beschikken zonder dat dit gevolgen heeft voor het faciliteringsvolume (toestemming om geborgde financiering aan te trekken). Gevolgen EU-beschikking Het bezwaar tegen de EU-beschikking is niet ontvankelijk verklaard. Tegen deze uitspraak is hoger beroep aangetekend. In 2012 zijn hierover geen ontwikkelingen te melden. De EU-beschikking maakt het moeilijker om niet-DAEB (commerciële) woningen te financieren. Deze mogen niet met door het WSW geborgde leningen gefinancierd worden. Het aantrekken van ongeborgde leningen is voor een kleine corporatie veel werk. Er moet een businessplan gemaakt en gepresenteerd worden aan een commerciële bank. Om die reden wordt onderzocht of het mogelijk is om niet-DAEB investeringen om te zetten naar DAEB investeringen. Voor de Steenstraat 51-85 (nu in aanbouw) is er daarom voor gekozen om de eerder geplande dure woonwerkwoningen om te bouwen naar 2-kamer appartementen, deels sociale koop en deels huur. De (administratieve) scheiding van het bezit zal in 2013 opgepakt worden. Er zijn nog geen regels opgesteld waar de administratie aan moet voldoen.

40

Gevolgen nieuwe huurbeleid (inkomensafhankelijk) Het nieuwe huurbeleid heeft tot gevolg dat de betaalbaarheid van wonen steeds verder onder druk komt te staan. Bij huurders met een inkomen hoger dan € 43.000 wordt een hogere huurverhoging gevraagd dan bij de huurders met een inkomen lager dan € 43.000. Het is de wens van het kabinet dat de huurders met een hoger inkomen verhuizen naar een koopwoning of een woning in de vrije sector. Vervolgens moet de huur na een verhuizing weer verlaagd worden zodat deze beschikbaar komt voor de doelgroep. Het inrekenen van deze verlaging maakt het verloop van de bedrijfswaarde zeer grillig en afhankelijk van de verhuizing van ‘rijke’ huurders. Kengetallen rendement

Kengetallen rendement

2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 -0,50 -1,00 -1,50 -2,00 -2,50

Loan to Value (bedrijfswaarde) Direct rendement Totaal rendement

20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

-5,00% -10,00%

percentages

kengetal

Rentedekking Loan to Value (WOZ waarde) Indirect rendement

-15,00% -20,00% jaren

Kengetallen rendement Rentedekking (ICR) Loan to Value (BW) Loan to Value (WOZ waarde) Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement Vermogenskostenvoet

Rentedekking: Loan to value (BW): Direct rendement:

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2,09 0,67 0,21 5,62% 4,92% 10,54% 4,36%

1,85 0,64 0,23 4,52% 7,84% 12,36% 4,36%

1,65 0,67 0,25 4,03% 1,98% 6,01% 4,09%

2,29 0,66 0,25 5,81% -6,89% -1,08% 4,09%

1,79 0,67 0,25 5,77% -0,53% 5,25% 4,69%

2,10 0,66 0,24 6,84% -2,56% 4,28% 4,73%

1,83 0,66 0,24 5,94% 2,71% 8,65% 4,78%

De gewenste rentedekking is minimaal 1,41. In 2012 wordt deze norm ruim gehaald. Hierdoor is er voldoende aflossingscapaciteit. Een verhouding van maximaal 0,75 voor leningen ten opzichte van de vaste activa is acceptabel. Volksbelang blijft binnen deze norm. Het direct rendement dient minimaal gelijk te zijn aan de gemiddelde vermogenskostenvoet. Bij uitzondering (investeringen in sociale woningbouw) mag hiervan afgeweken worden. In 2013 wordt niet aan deze eis voldaan.

41

Indirect rendement:

Dit is de waardeontwikkeling van de vaste activa. Deze is sterk negatief in 2014 door de voorgenomen (onrendabele) investering in de renovatie van woningen. Totaal rendement: Dit is een optelsom van het directe en indirecte rendement. Vermogenskostenvoet: Dit is de gemiddeld te betalen rente op de leningen.

Meerjarenbalans Balans (bedragen x € 1.000) Vaste Activa Sociaal vastgoed in exploitatie MVA in ontwikkeling bedrijfsmiddel MVA ten dienste van exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie MVA in ontwikkeling vastgoedbelegging Waarde woningen verkocht in VOV (Koopgarant) Verkocht onder voorwaarden (Koopgarant)

2012

2013

2014

2015

2016

2017

104.056 117.381 121.357 121.187 120.068 2.793 36 975 61 312 664 696 633 572 516 107.513 118.113 122.965 121.820 120.896

117.385 1.173 461 119.019

8.599 332

9.832 562

18.824 13

21.437 0

23.124 0

26.742 0

0 8.349 17.280

133 8.511 19.038

133 8.681 27.651

133 8.855 30.425

133 9.032 32.289

133 9.213 36.088

Overige activa

2.349

1.710

1.676

1.663

1.665

1.662

Vlottende activa Vlottende activa

2.881

662

663

663

663

663

130.023 139.523 152.955 154.571 155.513

157.432

Totaal activa Passiva Overige reserves Herwaarderingsreserve Eigen vermogen

-928 39.736 38.808

-3.492 47.455 43.963

-3.134 56.053 52.919

-5.091 59.006 53.915

-3.617 61.492 57.875

-3.884 66.026 62.142

Voorzieningen verlieslatende contracten

6.286

3.693

171

2.805

0

0

Leningen o/g nominaal Verplichting verkocht onder voorwaarden Waarborgsom Langlopende schulden

72.358 8.426 23 80.807

75.201 8.559 23 83.783

82.677 8.559 23 91.259

80.820 8.559 23 89.402

80.556 8.559 23 89.138

78.413 8.559 23 86.995

4.122

8.083

8.607

8.447

8.499

8.294

130.023 139.522 152.956 154.569 155.512

157.431

Vlottende passiva Kortlopende schulden Totaal passiva

In de toekomst zal het eigen vermogen toenemen. Dit is uitsluitend het gevolg van herwaardering van de woningen. Deze herwaarderingen worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Normaliter worden de veranderingen in de waarde geboekt via de winst- en verliesrekening. De nieuwe RJ 645 schrijft echter voor dat waardemutatie rechtstreeks ten laste of ten gunste van het eigen vermogen worden geboekt. De afname van de overige reserves is het gevolg van waardeveranderingen van het sociaal vastgoed. Het commercieel vastgoed bestaat uit woningen met een huur > € 681 per maand. Door harmonisatie en (extra) huurverhoging, neemt het aantal commerciële woningen toe.

42

De toename van de leningen is het gevolg van investeringen in renovatie en nieuwbouw. Na 2016 zijn er geen grote investeringen gepland. Daardoor nemen de leningen af vanaf 2017. De woningen verkocht onder voorwaarden staan zowel debet als credit op de balans. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden zal afnemen omdat na terugkoop de woningen zonder een terugkoopregeling zullen worden verkocht. De ontwikkeling van deze balanspost is afhankelijk van het terugkooptempo. Resultatenrekening Huren Verkoopopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

11.477 -15

11.705 1.517

12.618 1.493

13.567 0

14.207 0

14.558 0

14.890 0

213

168

77

118

55

54

27

Totaal bedrijfsopbrengsten

11.675

13.390

14.188

13.685

14.262

14.612

14.917

Afschrijving activa (ten dienste van) Onrendabele top nieuwbouw Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Leefbaarheid Overige directe lasten

-2.461 0 -344 -1.846 -280 -3.361

-3.908 0 -508 -2.618 -280 -1.991

-3.674 -3.260 -412 -2.678 -279 -2.182

-3.626 -223 -429 -2.336 -278 -2.134

-3.663 -2.918 -454 -2.411 -277 -2.174

-3.442 0 -473 -1.837 -276 -2.249

-3.387 0 -475 -2.728 -275 -2.327

-126

-1.041

-1.457

-1.407

-1.483

-1.365

-1.222

-8.418

-10.346

-13.942

-10.433

-13.380

-9.642

-10.414

3.257

3.044

246

3.252

882

4.970

4.503

21

193

452

95

0

7

23

Rentelasten

-2.807

-2.857

-3.076

-3.618

-3.715

-3.878

-3.862

Renteresultaat

-2.786

-2.664

-2.624

-3.523

-3.715

-3.871

-3.839

Activering grondwaarde Waardeveranderingen VPB belasting

0 -2.892 -38

0 3.069 -157

440 -208 -414

45 586 0

0 1.247 -370

0 585 -210

0 -267 -663

11

13

0

0

0

0

0

-2.448

3.305

-2.560

360

-1.956

1.474

-266

Exploitatielasten Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Rentebaten

Resultaat deelneming Jaarresultaat

Het negatieve resultaat over 2011 wordt veroorzaakt door het toepassen van de RJ 645. Deze richtlijn schrijft voor dat er afgeschreven wordt op de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa. De stelselwijziging is met terugwerkende kracht in 2011 verwerkt. Vanaf 2011 wordt er afgeschreven op de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa. Voor de vergelijking zijn de cijfers over 2011 aangepast. Het positieve resultaat van bijna 2 miljoen is omgeslagen in een negatief resultaat van ruim € 2,4 miljoen. In absolute zin dus een daling van het resultaat met € 4,4 miljoen. In de jaarrekening (hoofdstuk 8) wordt dit nader toegelicht. Dit heeft overigens geen gevolgen voor de kasstroom. De nieuwe richtlijn schrijft ook voor dat wijzigingen in de bedrijfswaarde rechtstreeks geboekt worden op het eigen vermogen. Het eigen vermogen neemt per saldo met ruim € 15 miljoen toe. Dat betekent dat onze solvabiliteit is gewaarborgd, ondanks de negatieve resultaten in de toekomst.

43

Kasstroomoverzicht Kasstromen (directe methode) 2011 2012 Jaarrekening 2012 zonder Verhuurdersheffing (= cf RJ 645) Huur 11.477 11.786 Mutatie BWS Subsidie 57 0 Geactiveerde productie 102 0 Overige bedrijfsopbrengsten 120 0 Rentebaten 4 0 Toegerekende rente 0 0 Ontvangsten 11.760 11.786 Lasten onderhoud Personeelskosten Bedrijfskosten (excl. Verhuurderheffing) Belastingen / verzekeringen Overige bedrijfskosten Saneringsheffing Vennootschapsbelasting Rentelasten Mutaties balansposten Uitgaven

Cashflow operationele activiteiten Verkoop (realisatie 2012/verwacht 2013) Nieuwbouw grond Verbetering bestaand bezit Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Aankoop Investeringen MVA t.d.v. exploitatie Cashflow (des)investeringen Nieuwe leningen o/g Stortingen leningen o/g Aflossingen leningen o/g Cashflow financieringsactiviteiten

Toe/afname geldmiddelen

2013 12.618 20 51 26 43 409 13.167

2014

2015

2016

2017

13.567 21 92 26 0 95 13.801

14.207 7 29 26 0 0 14.269

14.558 0 27 27 0 7 14.619

14.890 0 0 27 0 23 14.940

-2.190 -1.392 -1.438 -847 -35 -126 112 -2.790 0 -8.706

-2.982 -1.567 -1.002 -927 0 0 0 -2.865 0 -9.343

-3.090 -1.529 -932 -891 -44 -522 -414 -2.957 -857 -10.379

3.054

2.443

1.931

3.965

3.058

4.204

3.218

-15 0 -1.453 -3.024 47 -970 -60 -5.475

1.809 0 -2.429 -3.998 -734 0 0 -5.352

1.724 -1.268 -333 -12.266 1.576 0 -78 -10.645

0 0 -4.755 -6.033 0 -650 0 -11.438

0 0 -1.193 -8 0 0 0 -1.201

0 0 -3.689 -250 0 0 0 -3.939

0 0 0 -861 0 0 0 -861

0 3.000 17.000 -944 -10.374 2.056 6.626

7.681 9.000 -13.837 2.844

17.486 0 -10.011 7.475

7.180 0 -9.037 -1.857

4.300 0 -4.564 -264

2.450 0 -4.593 -2.143

-5.870

2

-1

2

2.244

-365

3.717

-2.765 -2.865 -2.310 -3.203 -1.551 -1.564 -1.611 -1.659 -861 -887 -914 -943 -928 -958 -978 -994 -45 -46 -48 -49 -434 -479 -339 -179 0 -370 -210 -663 -3.074 -3.875 -3.826 -3.854 -178 -167 -179 -178 -9.658 -11.044 -10.236 -11.544

Het kasstroomoverzicht laat zien dat de kasstroom uit operationele activiteiten voldoende is om te kunnen voldoen aan de aflossingsfictie van het WSW. Door de hoge investeringen en aflossingen op bestaande leningen is er de komende jaren behoefte aan nieuwe leningen. Na 2016 zullen de investeringen afnemen, daardoor nemen ook de rentelasten af. 5.1.

Het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting

Na het negatieve oordeel over de solvabiliteit in 2011 is er in 2012 hard gewerkt aan een gezonde financiële toekomst voor Volksbelang. De ingediende prognose informatie voor 2012 (dPi 2011) liet zien dat Volksbelang na een aantal ingrepen weer financieel gezond was. Zo zijn de investeringen gehalveerd (van € 88 miljoen naar € 44 miljoen) en de beheer- en onderhoudskosten verlaagd. De levensduur van verschillende

44

clusters is verlengd omdat het niet waarschijnlijk is dat wij deze goede woningen binnen afzienbare tijd gaan slopen. De verhuurderheffing was ingerekend in de kasstromen, nog niet in de bedrijfswaarde. Na indiening van de dPi liet het CFV weten dat de financiële continuïteit verbeterd was maar na opname van de verhuurderheffing in de bedrijfswaarde, alsnog in gevaar kwam. Om die reden is er een aangepaste begroting gemaakt waarbij de verhuurderheffing is opgenomen in de bedrijfswaarde. Deze aangepaste begroting is in mei ingediend bij Corpodata en door het CFV gebruikt voor de definitieve beoordeling van de begroting voor 2012. Het onderzoek heeft geleid tot een A2 oordeel. Dat wil zeggen dat Volksbelang in de komende 3 jaar financieel gezond is en dat er enige onzekerheid bestaat over de laatste 2 jaar van de beoordelingsperiode. In die periode staat nog een grote investering gepland. Deze investering is nog stuurbaar. Afhankelijk van de ontwikkeling van onze financiële situatie gaat deze investering wel of niet door. Inmiddels is bekend dat na het indienen van de dPi 2012 (begroting 2013 en verder) het CFV onze financiële situatie beoordeelt als voldoende, vooruitlopend op het oordeel dat wij in oktober/november 2013 zullen ontvangen. Verloop eigen vermogen

Verloop eigen vermogen en solvabilteit Eigen vermogen Begroting 2012 (versie 27-10) Eigen vermogen dPi 2011 (versie mei 2012) Eigen vermogen Jaarrekening 2012 Solvabiliteit Begroting 2012 (versie 27-10) Solvabiliteit dPi 2011 (versie mei 2012) Solvabiliteit Jaarrekening 2012 70.000

45,00% 40,00%

60.000

35,00% 50.000

30,00%

40.000

25,00%

30.000

20,00% 15,00%

20.000

10,00% 10.000

5,00%

0

0,00% 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Uit het overzicht blijkt dat het eigen vermogen en de solvabiliteit zoals berekend in de jaarrekening, veel hoger is dan bij de ingediende dPi 2011 (aangepaste begroting 2012). Oorzaak van de stijging is de gewijzigde regelgeving voor de jaarverslaggeving. De nieuwe RJ 645 zegt dat toekomstige lasten die bekend zijn, moeten worden ingerekend in de bedrijfswaarde. De Verhuurderheffing is door het kabinet goedgekeurd voor 2013. Over de heffing in de jaren daarna is nog geen besluit genomen. Om die reden mag de heffing niet worden meegenomen in de bedrijfswaarde. Voor de jaarrekening hebben we uitsluitend voor 2013 rekening gehouden met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor de jaren daarna is gerekend met een huurstijging van 2% (inflatie). De RJ 645 schrijft ook voor dat de commerciële woningen (60 woningen en 21 garages en 1 bedrijfspand) worden gewaardeerd tegen marktwaarde. De marktwaarde wordt berekend met

45

behulp van de DCF methode. De hieruit voortvloeiende herwaardering wordt ook opgenomen onder overige reserves. Deze post maakt deel uit van het eigen vermogen. Per saldo groeit het eigen vermogen met € 21 miljoen ten opzichte van de eerder opgestelde begroting welke de basis was voor de aangepaste dPi 2011 (Herstelplan 2). Deze stijging is volledig toe te schrijven aan het achterwege laten van de verhuurderheffing in de berekening van de bedrijfswaarde. 5.2.

Borgings- en financieringsruimte van het WSW

Eind 2012 had het WSW nog geen faciliteringsvolume verleend. Voor de gehele sector geldt een claim op het jaar 2014 en wegens onze financiële onzekerheid heeft het WSW ook een claim op het jaar 2013 van toepassing verklaard. Volgens het WSW zouden wij niet in alle jaren aan onze aflossingsverplichting kunnen voldoen. Het indienen van een gewijzigde begroting werd gezien als zwalkend beleid. Hierdoor stijgt de risico-inschatting door het WSW en is het besluit genomen om geen faciliteringsvolume te verstrekken. Er is veelvuldig overleg geweest met het WSW in de persoon van de accountmanager en zelfs op directieniveau met de bestuurder en de Raad van Commissarissen. Dit heeft er toe geleid dat de (versneld) ingediende dPi 2012 met voorrang beoordeeld is door het WSW. Er is inmiddels faciliteringsvolume voor 2013 toegezegd. De brief waarin dit bevestigd wordt is in april 2013 ontvangen. Er is eerder een toezegging gedaan over de borgbaarheid van een specifieke investering. Hierdoor kon tijdig begonnen worden met de bouw. In de dPi 2012 voldoen wij alle jaren aan de eisen van het WSW. Dekking rente en normatieve aflossing (basis Jaarrekening 2012)

Dekking rente en normatieve aflossing

x € 1.000

Totale kasstroom

5.3.

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000

2011

Betaling rente

2012

Normatieve aflossing 2%

2013

2014 jaar

2015

Tekort/overschot

2016

2017

Transparantiemethode

De transparantiemethode kent de volgende uitgangspunten: • Scheiding tussen de bedrijfsmatige en de maatschappelijke rol van de woningcorporatie • Scheiding tussen de bedrijfsmatige en maatschappelijke kasstromen • Waardering van het bezit op bedrijfswaarde • Waardering van leningen op rentabiliteitswaarde

46

•

Visie op de gewenste ontwikkeling van het Eigen Vermogen

Het is lastig om objectief een scheiding aan te brengen tussen bedrijfsmatige en maatschappelijke prestaties. Er is namelijk vaak geen directe relatie te leggen tussen oorzaak en gevolg. Zo is niet duidelijk aanwijsbaar, in welke mate maatschappelijke bestedingen bijdragen aan een beter leefklimaat en uiteindelijk een hogere waarde van de woningen. Een schone en veilige buurt kan leiden tot een hogere verkoopprijs van de woningen. Dus kan de inzet van consulenten buurtbeheer zowel maatschappelijk als bedrijfsmatig renderen. Bij Volksbelang onderscheiden wij een aantal maatschappelijke taken zoals: • Deelname aan Signaleringsnetwerk van Stichting Binding. • Inzet van consulenten buurtbeheer. • Inzet consulent sociaal bij overlast, betalingsproblemen, burenruzies. • Gouden Buur. • Gouden Buurt. • Overleg met huurders over de woonomgeving en de buurt waarin zij wonen Herkomst budget

Besteding budget

Rendement over (weerstands)vermogen Rentabiliteitswaardevoordeel nieuwe lening Winst verkoop huurwoningen Winst bouw koopwoningen Huurpotentie (verschil markthuur en feitelijke huur)

Feitelijke/gewenste mutatie Eigen Vermogen Onrendabele top huurwoningen Leefbaarheid en duurzaamheid Betrekken huurders bij beleid Huurafslag (niet gerealiseerde deel huurpotentie) Korting bij verkoop Onrendabele top wonen en zorg

Saldo (extra mutatie Eigen Vermogen)

Rentabiliteitswaardevoordeel Het rentabiliteitsvoordeel nieuwe leningen is buiten beschouwing gebleven omdat er bij nieuwe leningen wordt uitgegaan van een herfinancieringsrente van 5,25%, dit is gelijk aan de disconteringsvoet. Winst bij verkoop In de praktijk wordt er geen winst gemaakt op de bouw van koopwoningen. Huurpotentie (verschil markthuur en feitelijke huur) Het bepalen van de markthuur is niet eenvoudig. In Wijk bij Duurstede ligt de maximaal te vragen huur ongeveer op € 850 per maand. Incidenteel wordt een woning met een hogere huurprijs verhuurd. In feite is de huurafslag gelijk aan de huurpotentie. Dat deel van de mogelijke huur dat niet gerealiseerd wordt. Gewenst (en noodzakelijk) eigen vermogen Het gewenste Eigen Vermogen is 20% van het totale vermogen. Het eigen vermogen zoals berekend ten behoeve van de jaarrekening 2012, rekening houdend met de RJ-645, voldoet ruimschoots aan deze norm. Onrendabele deel van de investering in een huurwoning De onrendabele top van huurwoningen is al grotendeels ten laste van het Eigen Vermogen gebracht. Alle investeringen in nieuwbouw kennen een onrendabel deel. Leefbaarheid De kosten van leefbaarheid worden apart opgenomen in de jaarrekening. Het betreft onder andere kosten voor de consulent sociaal en de consulent buurtbeheer. Ook de kosten voor Gouden Buur(t) vallen onder leefbaarheid. Goede huurders worden beloond voor het onderhouden van hun woning

47

en tuin en het tijdig betalen van de huur. De huurders worden betrokken bij het beleid door ze uit te nodigen om deel te nemen aan bewonerscommissies, enquêtes in te vullen en buurtinitiatieven te ontwikkelen. De gemaakte kosten worden onder leefbaarheid geboekt. Korting bij verkoop van woningen In 2012 zijn de woningen in de Geer opgeleverd. Daarbij is een korting van 10% - 15% verleend. In totaal is voor een bedrag van € 602.513 korting verleend. De gemiddelde verleende korting op de verkoopprijs is 14,2%. Daarnaast zijn er nog enkele bestaande woningen verkocht met een korting van 5%. Onrendabele top wonen en zorg De onrendabele top van wonen en zorg is opgenomen onder de onrendabele top huurwoningen. In Langbroek worden woningen gebouwd waar zorg verleend kan worden. Het zijn verder normale huurappartementen. Uitgaven leefbaarheid Functie

Kosten

Aantal FTE

Buurtbeheerders

87.729

(1,5 FTE)

Consulenten

59.772

(0,8 FTE)

Technische voorzieningen

8.138

Leefbaarheid algemeen Klantwaardering (Gouden Buur) Totaal

21.700 -465 € 176.874

Transparantieschema 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

5,25% over (Bedrijfswaarde MVA – Leningen) Huurpotentie (verschil markthuur en feitelijke huur)

1.510 3.593

1.664 3.640

2.214 3.723

2.030 3.798

2.118 3.874

2.073 3.951

1.940 4.030

Netto opbrengst verkoop Totaal

-15 5.088

1.517 6.821

1.493 7.431

0 5.825

0 5.992

0 6.025

0 5.970

Besteding Gewenste groei eigen vermogen Leefbaarheid incl. betrekken bewoners bij beleid Huurafslag (niet gerealiseerde deel huurpotentie) Korting bij verkoop

0 219 3.593 1.371

0 177 3.640 796

0 279 3.723

0 278 3.798

0 277 3.874

0 276 3.951

0 275 4.030

2.611 7.794

0 4.613

3.260 7.262

223 4.299

2.918 7.069

0 4.227

0 4.305

-2.706

2.208

168

1.529

-1.077

1.797

1.665

5.088

6.821

7.431

5.828

5.992

6.025

5.970

Herkomst

Onrendabele toppen

Saldo te besteden (-/- = niet te besteden) Totaal

minimaal vereist vermogen is ca € 25 miljoen (of 20% van het balanstotaal)

5.4.

Treasurycommissie

De treasurycommissie kwam in 2012 viermaal bijeen. Er werden in 2012 geen leningen aangetrokken. Er is overleg geweest met de BNG en het WSW over de derivaten en de rekening courant faciliteit.

48

De BNG gaat akkoord met het omzetten van 4 Swaps ter waarde van € 16 miljoen in vastrentende leningen. Er zijn geen kosten verbonden aan het omzetten van de Swaps naar leningen. Het voordeel van de omzetting is de verlichting van de administratieve last. Financieel gezien is er geen voordeel. Bij een Swap is de te ontvangen en te betalen korte rente ongeveer aan elkaar gelijk. Blijft over de te betalen lange rente. Het WSW heeft dit verzoek in beraad. De aanwezige swaps kennen geen Margin call. De gemiddelde rente op de leningenportefeuille inclusief roll-overleningen en basisrenteleningen met een variabele hoofdsom bedroeg eind 2012 4,27% tegen 4,30% eind 2011. De omvang van de leningenportefeuille is € 72,4 miljoen. De marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt € 85,4 miljoen.

5.5.

Renterisicomanagement

Uit de volgende grafiek blijkt dat Volksbelang de komende jaren het risico heeft gespreid en er in 2013 en 2014 nog sprake is van een beperkt bovenmatig risico. Volgens ons treasury statuut mag jaarlijks over maximaal 15% van de leningenportefeuille een renterisico worden gelopen. In 2013 en 2014 wordt dat percentage overschreden. Het risico is verkleind door het aangaan van een basisrentelening met een variabele hoofdsom in de jaren 2012 – 2014.

49

5.6.

Kengetallen

Boekjaar

2012

2011

2010

2009

2008

Aantal verhuurdereenheden - In exploitatie a. woningen en woongebouwen sociaal b. woningen commercieel

1915 59

1953 37

1990

1987

1983

c. garages/bedrijfspanden

23

23

23

23

23

1.997 18 75

2.013 36 69

2.013

2.010

2.006

26

9

4

175.000

175.000

175.000

175.000

175.000

Balans en winst- en verliesrekening per V.H.E. Eigen vermogen incl. herwaarderingsreserve Lasten onderhoud Salarissen en sociale lasten Andere Bedrijfslasten Huren Vergoedingen Jaarresultaat

19.433 1.565 722 937 5.858 290 1.655

11.867 1.132 699 1.226 5.767 33 -1.187

10.415 1.563 694 1.544 5.679 278 -3.547

13.973 1.080 845 1.319 5.575 316 -7.070

20.844 1.578 725 1.267 5.383 326 -2.107

Verhuur en incasso Woningzoekenden Verhuringen Aantal huurders met huurtoeslag via Volksbelang Leegstaande woningen (> 3mnd) Goedkope woningen < € 366 Betaalbare woningen > € 366 en < € 562 Dure woningen > € 562 Toewijzingen < € 366 Toewijzingen > € 366 en < € 524 (of € 562) Toewijzingen > € 524 (of € 562) Aantal goede reacties per advertentie Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur

2.159 110 305 0 217 1.140 626 8 70 32 91 1,16 1,71

2.707 104 328 2 251 1.190 549 13 65 26 100 0,9 1,6

3.187 124 337 4 242 1.219 529 15 86 23 92 1,00 2,28

3.036 96 356 2 300 1.316 371 14 62 20 89 1,00 1,23

2.237 138 393 4 288 1.269 426 7 78 53 72 1,21 0,98

19,6 22 0,6

20,6 24 1,0

22,0 27 0,0

20,4 24 1,0

18,5 22 0,0

1,08 29,85% -0,71% 8,51% 2,54% 4,18% 14,60%

0,13 21,61% -7,75% 14,49% 5,96% 4,30% 13,80%

0,15 21,48% -3,25% -18,76% -6,65% 4,40% 9,40%

0,46 28,65% 14,40% -11,39% -0,64% 4,15% 7,40%

0,1 39,83% 18,12% 2,23% 3,46% 4,71% 9,00%

Totaal - Verkocht - In aanbouw (huur en koop) Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,=)

Personeelsformatie Aantal voltijds formatieplaatsen Aantal personeelsleden Inclusief vacatures op balansdatum Continuïteit Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit (o.b.v. E.V. actuele waarde) Solvabiliteit (o.b.v. E.V. historische kostprijs) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) Rentabiliteit vreemd vermogen (RVV) Gecorrigeerd weerstandsvermogen CFV

50

5.7.

Realisatie 2012 versus begroting 2012

Realisatie

Begroting

Verschil

Werkelijk

2012

2012

2012

2011

Bedrijfsopbrengsten Huren

11.699

11.820

-121

11.477

578

0

578

525

0

0

0

57

1.519

3.335

-1.816

-15

Overige bedrijfsopbrengsten

168

133

35

156

Som der bedrijfsopbrengsten

13.964

15.288

-1.324

12.200

Afschrijvingen

3.908

60

3.848

2.461

Lonen en salarissen

1.441

1.478

-37

1.392

Lasten onderhoud

3.126

4.231

-1.105

2.190

Overige bedrijfslasten

2.444

1.917

527

2.899

Som der bedrijfslasten

10.919

7.686

3.233

8.942

3.045

7.602

-4.557

3.258

Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen

Bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten BWS

4

5

-1

4

12

285

-273

17

0

-20

20

0

Rentelasten leningen o/g

-2.857

-3.138

281

-2.807

Financieel resultaat

-2.841

-2.868

27

-2.786

204

4.734

-4.530

472

3.245

456

2.789

-2.875

0

-794

794

-18

-158

-154

-4

-38

13

0

13

11

3.304

4.242

-938

-2.448

Rentebaten Rentelasten R/C

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Waardemutatie bedrijfswaarde Afboeking investering Belastingen Resultaat deelneming Resultaat na mutatie actuele waarde na belastingen

De belangrijkste verschillen tussen de begroting en de realisatie betreffen de volgende posten: • De post vergoedingen wordt nooit begroot omdat de baten en de kosten aan elkaar gelijk zijn. Het betreft af te rekenen servicekosten • De verwachte verkopen zijn niet gerealiseerd. Het is een lastige tijd om woningen te verkopen. Er zijn 10 woningen verkocht terwijl er 30 waren begroot.

51

Door de stelselwijziging (als gevolg van de nieuwe RJ 645) is er in 2011 en 2012 alsnog afgeschreven op de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa. Deze afschrijving was niet voorzien. • De onderhoudsuitgaven zijn lager dan begroot. Zie voor een verklaring van het verschil hoofdstuk 4.1.5. • De hogere bedrijfslasten worden veroorzaakt door de servicekosten. Deze worden verrekend met de vergoedingen. • De rentelasten zijn per saldo gelijk aan het begrote bedrag. Er heeft een verschuiving plaatsgevonden van baten naar een verlaging van de kosten. • De waardemutatie van de bedrijfswaarde is het gevolg van het toepassen van de RJ 645 en het niet inrekenen van de verhuurderheffing. Deze mutatie weegt op tegen de post afschrijvingen. De belangrijkste oorzaak van het verschil tussen het begrote en werkelijke resultaat is dus het niet realiseren van de verkoop van 30 woningen. •

52

6. Volksbelang Dit hoofdstuk gaat over de mensen die bij Volksbelang werken. In 2012 werkten wij gezamenlijk aan de totstandkoming van een nieuwe visie voor Volksbelang. Een visie die tot stand kwam door met zijn allen stil te staan bij waar we sterk in zijn en wat we van onszelf kunnen verbeteren, gelet op de maatschappelijke ontwikkelingen. 6.1.

Een nieuwe visie voor nieuwe tijden

In 2012 zijn alle medewerkers van Volksbelang uitgenodigd deel te nemen aan de totstandkoming van een nieuwe visie voor Volksbelang. De leden van de Raad van Commissarissen speelden binnen het traject een actieve rol. Zij brachten vanuit hun portefeuille informatie over hun belanghouders in. Samen hebben we het verhaal van Volksbelang geschreven. Met in ons achterhoofd onze lijfspreuk “voor iedereen een thuis” stonden wij stil bij onze sterke punten en onze verbeterpunten. Daarnaast keken wij naar de kansen en uitdagingen die zich voordoen. Wij willen in verbinding (met de belanghouders) duurzaam vernieuwend beheren met een focus op dat wat er werkelijk toe doet in Wijk bij Duurstede. Wij verwachten dat te realiseren door in te zetten op de onderstaande kernpunten; • Samenwerken • Kennisdelen • Maatwerk Samenwerken De samenleving wordt steeds complexer en de ontwikkelingen volgen elkaar in een steeds hoger tempo op. Samenwerking wordt steeds belangrijker. Intern streven we ernaar elkaar te vinden in de gezamenlijke koers. We werken vooral proces- en projectgericht samen. We kennen en nemen onze verantwoordelijkheid voor individuele taken en voor de gezamenlijke opdracht. Extern zetten we Volksbelang als lokaal kenniscentrum in voor woonvraagstukken en werken we samen met bewoners, partners en belanghouders. Kennisdelen De samenleving lijkt te veranderen in een netwerksamenleving: meer horizontaal, minder hiërarchie. Tijdens het visietraject keken wij in de spiegel en vroegen ons af wat onze rol in die veranderde samenleving wordt. Wij zien nieuwe netwerken ontstaan en voelen de noodzaak ons daarin te begeven. Als netwerkorganisatie willen wij het knooppunt zijn op het gebied van wonen. Maatwerk Op de woningmarkt zoeken mensen het aanbod dat past bij hun individuele wensen. Zij willen ook kunnen meebeslissen en meedoen. Zij vragen een persoonlijke benadering met producten en diensten die afgestemd zijn op hun specifieke behoeften. De groeiende vraag naar service op maat en persoonlijke aandacht vraagt een bruggenbouwer die het assortiment overziet en een passende benadering weet te kiezen. Volksbelang wil een bruggenbouwer zijn op de woonmarkt om maatwerk te kunnen leveren aan bewoners, partners en belanghouders. Dit binnen de grenzen van onze mogelijkheden.

53

6.2.

Coöperatief ondernemen

Volksbelang is een coöperatieve corporatie. Ons motto “Iedereen een thuis!” maken we waar door ons vastgoed in verbinding met onze belanghouders duurzaam en vernieuwend te beheren, met een focus op wat er voor hen werkelijk toe doet. Het liefst zouden we die verbinding terug willen zien in de rechtsvorm – de coöperatie - maar die is in de sociale huursector helaas wettelijk niet toegestaan. De wetgever vreest namelijk voor het weglekken van maatschappelijk bestemd vermogen naar individuele bewoners. Elders in dit verslag leest u over ons experiment met de wCM, de wooncoöperatie voor de middeninkomens. In die opzet wordt dat weglekken voorkomen. Maar ook al is de coöperatie in de sociale huursector (nog) niet toegestaan, dan nog kunnen wij ons wel coöperatief gedragen. Bestuurstafel - Experiment Corporate Board De raad van commissarissen en de directeur besluiten gezamenlijk (met visionair consent) over de visie en de koers van Volksbelang. Daarbij worden alle relevante in- en externe belangen afgewogen. De meest relevante belanghouders herkent men aan de functieprofielen van de commissarissen. Bij een vacature in de RvC wordt de belanghouder betrokken bij de werving. Commissarissen zitten zonder last, maar met ruggespraak in de RvC. Periodiek worden visietafels georganiseerd, waaraan de commissarissen met de belanghouders en de leiding van de werkorganisatie de dialoog voeren over de visie, de koers en de maatschappelijke prestaties van Volksbelang. Het experiment met deze bestuursvorm is eind 2008 gestart in samenwerking met de SEV. De SEV heeft zich op enig moment teruggetrokken na een heroriëntatie op de eigen kerntaken. Volksbelang is doorgegaan en evalueert het experiment eind 2013. Directeur en managementteam (MT) Directeur en MT vormen samen het directieoverleg. Het MT bestaat uit de hoofden van de afdelingen Klantencontacten, Vastgoed en Financiën & Controlling. Zij vertalen de visie en de koers van Volksbelang samen met hun medewerkers en de staf in beleid en uitvoering. Die worden vervolgens in het directieoverleg vastgesteld. Vaak vindt ook bij de beleidsvorming ruggespraak plaats met de belanghouders. 6.3.

Project- en procesmatig werken

Volksbelang is klantgericht en wil vooral samen met bewoners in wijken en buurten tot resultaat komen. Om deze ontwikkelingen voor en samen met klanten tot een goed einde te brengen is allereerst een goede interne samenwerking van belang. Dit bereiken wij door project- en procesmatig te werken. De verantwoordelijkheid voor processen en projecten wordt in dat kader zo laag mogelijk in de organisatie neergelegd. Het benoemen van de rol van proceseigenaar was daarbij een belangrijke mijlpaal. Door het onderscheiden van deze rol is het lijnmanagement (de afdelingshoofden) niet meer uitsluitend verantwoordelijk voor de besturing en resultaten van de organisatie. De proceseigenaar is verantwoordelijk voor een correcte uitvoering van de vastgestelde procesinrichting, het onderhoud van het proces en hij/zij rapporteert over het proces. In 2012 werden verschillende processen geoptimaliseerd. 6.4.

De organisatiestructuur

Bij Volksbelang werkten op 31 december 2012 22 mensen aan de ontwikkeling van onze visie, de vertaling van die visie in beleid en de uitvoering van de visie en het beleid in de dagelijkse praktijk. Binnen Volksbelang zijn vrouwen sterk vertegenwoordigd. 64% van de werknemers is vrouw en 36% man. Het managementteam bestaat volledig uit vrouwelijke werknemers.

54

Eind 2012 hadden we een vacature voor een consulent verhuur. Het betreft een tijdelijke formatieplaats voor één jaar. Inclusief de vacature, telt Volksbelang 19,6 voltijd formatieplaatsen verdeeld over 20 functies. Vaste formatie Directeur Managementteam Afdeling Klantencontacten Afdeling Vastgoed Afdeling Financiën & Controlling Staf Totaal

1 3 8 4 3 3 22

Tijdelijke formatie (vacature) 1 1

Aantal vaste formatieplaatsen 1 2,89 6,48 4 2,74 2,23 19,04

Aantal tijdelijke formatieplaatsen (vacature) 0,56 0,56

Tabel: medewerkers en formatieplaatsen bij Volksbelang per 31 december 2012.

In vergelijking tot 31 december 2011 was de totale formatie met 2 arbeidsplaatsen afgenomen. Op de afdeling Klantencontacten kwamen twee vaste arbeidsplaatsen en een tijdelijke arbeidsplaats te vervallen. Het ging om de functies consulent woningbeheer, receptioniste en medewerker kwaliteit en dienstverlening. Voor de receptie is een oproepkracht aangesteld. Op de afdeling Vastgoed werd de vaste formatie uitgebreid. Er werd een opzichter onderhoud aan de formatie toegevoegd. Naast de medewerkers met een arbeidsovereenkomst of een oproepcontract, heeft Volksbelang ingehuurd personeel. Binnen de Staf werken naast vaste medewerkers een HRM-adviseur en een ICT-medewerker op contractbasis.

55

Organogram

raad van commissarissen

directeur

ICT-medewerker

managementassistent

HRM-adviseur

beleidsadviseur

communicatieadviseur

hoofd Financiën en Controlling

hoofd Klantencontacten

hoofd Vastgoed

1e medewerker f&c

coördinator dagelijks onderhoud

coördinator nieuwbouw

2 administratief medewerkers

2 consulenten sociaal beheer

projectleider planmatig onderhoud

1 consulent verhuur

projectleider grootonderhoud

1 vacature consulent verhuur 1 consulent woningbeheer

2 consulenten buurtbeheer 1 receptioniste vaste formatie tijdelijke formatie

oproepkracht receptie

Figuur: Organogram Volksbelang op 31-12-2012

56

opzichter onderhoud

DEEL 2

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

7. Verslag van de Raad van Commissarissen 7.1.

Samenstelling van de Raad van Commissarissen

De samenstelling van de Raad van Commissarissen (RvC) van Volksbelang in 2012: De heer A. (Lex) Mellink (1957) Lid sinds 2007, aftredend per 1 oktober 2015, niet meer herkiesbaar. Voorzitter van de RvC. De heer Mellink is werkzaam als ondernemer en is sociaal architect. Relevante nevenfuncties: • voorzitter stichting De Kamers - huis voor cultuur en ontmoeting - in Amersfoort • lid van de Raad voor de Journalistiek. Binnen de RvC voldoet de heer Mellink aan de profielen voorzitter en marketing en communicatie. De heer H.A. (Harry) van Leeuwen (1945) Lid sinds 2003, aftredend per 1 oktober 2013, niet meer herkiesbaar. Lid van de RvC op voordracht van de HuurdersBelangenVereniging Krommerijn. De heer Van Leeuwen is gepensioneerd. Hij heeft geen relevante nevenfuncties. Binnen de RvC voldoet de heer Van Leeuwen aan de profielen vertegenwoordiger van de huurders en volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. De heer C.R.W. (Kees) Mulder MHBA (1959) Lid sinds 2004, aftredend per 1 juni 2013, niet meer herkiesbaar. Vicevoorzitter van de RvC. De heer Mulder is werkzaam als regiodirecteur bij Pro Senectute. Hij heeft geen relevante nevenfuncties. Binnen de RvC voldoet de heer Mulder aan de profielen voorzitter en wonen en zorg. Mevrouw mr. A.M.J. (Angélique) Driessens-Kuijpers (1961) Lid sinds 2008, aftredend per 1 december 2016, niet meer herkiesbaar. Lid van de RvC op voordracht van de HuurdersBelangenVereniging Krommerijn. Mevrouw Driessens is werkzaam als zelfstandig advocaat. Relevantie nevenfunctie: • voorzitter Klachtencommissie Ongewenst gedrag Stichting Reclassering Nederland. Binnen de RvC voldoet mevrouw Driessens aan de profielen vertegenwoordiging van de huurders en juridisch.

57

De heer A.W.H. (Fons) van den Heuvel (1967) Lid sinds 2010, aftredend per 1 oktober 2014, herkiesbaar. Lid van de RvC met consent van de wethouder financiën gemeente Wijk bij Duurstede. De heer Van den Heuvel is werkzaam als Strategisch Planeconoom/Senior Projectmanager bij de gemeente Zeist. Relevante nevenfunctie: • bestuurslid van BOM Kerckebosch. Binnen de RvC voldoet de heer Van den Heuvel aan het profiel financieel-economisch. 7.2.

Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen

De RvC is belast met het toezicht op het bestuur (uitgeoefend door de directeur) en de algemene gang van zaken in de corporatie en de met haar verbonden onderneming en staat tevens het bestuur met raad terzijde. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de statuten en het reglement voor de Raad van Commissarissen omschreven. De RvC maakt bij zijn toezicht en voortgangsbewaking gebruik van een toetsingskader. Dit kader bestaat uit de visie, missie en strategie van Volksbelang, de Balanced Scorecard, het treasurybeleid, het strategisch voorraadbeleid en het personeelsbeleid, alsook de jaarplannen en begrotingen ter realisering van de uitgezette koers binnen de gestelde beleidskaders. De kwartaalrapportages van directeur, management en staf, en die van de treasurycommissie, informeren de RvC over de realisatie van de doelstellingen en actuele in- en externe ontwikkelingen en de manier waarop de organisatie daarop inspeelt. Over de voortgang van investeringsprojecten wordt middels fasedocumenten gerapporteerd. Aldus heeft de raad zicht op de maatschappelijke en de financiële prestaties en op de risicobeheersing van de corporatie en de vennootschap. Ook overlegt de RvC jaarlijks met de externe accountant over de opzet en de werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem. 7.3.

Toezicht op dochterondernemingen en verbindingen

De RvC is het intern toezichthoudend orgaan van de hele organisatie van Volksbelang, inclusief Volksbelang Wijk bij Duurstede BV, waarover Woningstichting Volksbelang zeggenschap heeft. Het bestuur van de stichting vormt tevens het bestuur van de BV. Voor strategische besluiten aangaande de BV is de voorafgaande goedkeuring van de RvC nodig. In 2012 is een begin gemaakt een fusie van de stichting en de BV. Deze zal in 2013 afgerond worden. 7.4.

Reglement Raad van Commissarissen

De werkwijze van de RvC van Volksbelang is vastgelegd in een reglement. Het reglement, de functieprofielen en het rooster van aftreden staan op de website van Volksbelang. Zodra de ‘Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting’ is aangenomen, zullen de statuten en het reglement daaraan worden aangepast, evenals aan de daaraan aangepaste Governance Code Woningcorporaties. 7.5.

Vergaderingen en behandelde onderwerpen

Reguliere vergaderingen De RvC van Volksbelang heeft in 2012 vier reguliere vergaderingen gehouden. De belangrijkste onderwerpen waren: • de periodieke rapportages van het management, de treasurycommissie en de externe accountant;

58

• • • • • • • • • • • • • • • • • • •

fasedocumenten met betrekking tot nieuwbouwprojecten; het jaarverslag 2011; de interne evaluatie 2011; de managementletter 2011; de gewijzigde begroting 2012, tevens herstelplan 1 Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); het herstelplan 2 Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); het herstelplan 3 Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); de financiële continuïteit van Volksbelang; de strategie voor de periode 2013-2016; het jaarplan en de begroting 2013; de beoordeling van WSW, CFV en BNG over de financiële koers voor de periode 20132021; de beoordeling, beloning, opvolging, het levensloopverlof en het afscheid van de directeur; de herbenoeming verkiesbare commissarissen; de beloning van de commissarissen; het SEV-experiment woonCoöperatie Middeninkomens (wCM) het reglement Raad van Commissarissen; het continuïteitsoordeel 2012 van het CFV; het solvabiliteitsoordeel 2012 van het CFV; de oordeelsbrief 2011 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV).

Themavergaderingen De RvC heeft in 2012 extra geïnvesteerd in kennis omtrent de financiële situatie van Volksbelang als gevolg van het (te verwachten) nieuwe kabinetsbeleid. Tijdens een tweetal extra vergaderingen is respectievelijk aandacht besteed aan treasury door de heer Van de Leemkolk van Thésor en aan waardebepaling vastgoed door de heer Klop (accountant). Interne evaluatievergadering De RvC heeft in december vergaderd over haar eigen functioneren en dat van de directeur. Deze vergadering stond onder begeleiding van de heer Thomas. Uitgezonderd de oordeelsvorming over het functioneren van de directeur vond de vergadering plaats in diens aanwezigheid. Zowel het individueel functioneren als het functioneren van RvC als collectief en de Corporate Board kwamen uitgebreid aan de orde onder begeleiding van de onafhankelijk adviseur. De leden van de Corporate Board constateerden dat de Corporate Board goed functioneert. Deze conclusie volgde uit de evaluatie van een aantal onderwerpen die het afgelopen jaar door de Corporate Board behandeld werden. De bestuursvorm maakt het mogelijk, ook in de huidige dynamische tijd, goed te anticiperen op de vraagstukken die op Volksbelang afkomen. De leden behandelden uitgebreid de thema’s ‘in control zijn’, ‘legitimiteit’ en ‘de rol van de Corporate Board bij de koers van Volksbelang’. Op individueel niveau, constateerde de Corporate Board, mag meer ruimte komen voor de inbreng van de leden, ieder vanuit zijn/haar individuele profiel en achtergrond. Dit vanuit de gedachte dat deze inbreng een grotere bijdrage kan gaan leveren aan het functioneren van Volksbelang als geheel. Daarnaast kwamen de pensionering en opvolging in 2013 van de directeur aan de orde. Werkzaamheden van de klachtencommissie Bestuurder heeft aan RvC kunnen melden dat de klachtencommissie in 2012 geen klachten heeft ontvangen.

59

Overleg met de belanghebbenden In 2012 is organisatiebreed de strategie voor de periode 2013-2016 bepaald. De conceptvisie voor deze strategie is voorgelegd aan een vertegenwoordiging van de belanghebbenden. De beoordeling van de conceptvisie van bewoners, maatschappij, ketenpartners, sociale partners en collega’s vond plaats aan vijf gesprekstafels. De commissarissen en de directeur woonden elk een tafel bij. Naar aanleiding van de feedback op de conceptvisie, is besloten aansluitend geen grote visietafels te organiseren. Deze vinden plaats in het najaar van 2013 en zijn naast een contactmoment met bewoners, partners en stakeholders, het moment waarop de directeur afscheid neemt van de belanghebbenden. De commissarissen Driessens en Van Leeuwen wonen beurtelings de bestuursvergaderingen bij van de HuurdersBelangenVereniging. Externe relaties De commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en zijn ingeschreven bij het Nationaal Register voor commissarissen en toezichthouders. Overleg met de Ondernemingsraad In 2012 hebben verkiezingen plaatsgevonden voor een nieuwe OR. Mevrouw Driessens en de heer Mellink hebben als afvaardiging van de RvC kennisgemaakt met de OR-leden. Overleg met de externe accountant De externe accountant, Deloitte, is met ingang van 2009 benoemd door de RvC. Jaarlijks beoordeelt de RvC het werk van de accountant en eenmaal per vier jaar wordt een offertetraject gevolgd. De externe accountant rapporteert jaarlijks zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening aan de directeur en de RvC. Daarbij komt ook de samenvatting van zijn managementletter naar aanleiding van de jaarlijkse interim-controle aan de orde. Tijdens het overleg van 2012 constateerde de RvC dat in 2012 in eerste instantie het afgesproken proces van de interim-controle niet is gevolgd. Dit is rechtgezet. De accountant en de RvC spraken uitgebreid over de financiële continuïteit van Volksbelang en de Herstelplannen die Volksbelang heeft moeten opstellen. De accountant constateerde dat bij Volksbelang sprake is van adequate interne beheersmaatregelen rondom treasury-activiteiten, zowel qua organisatie als qua procedures en autorisatie. De MJOB 2012 werd aan de accountant voorgelegd en akkoord bevonden. Zowel de directeur als de commissarissen verklaarden tegenover de accountant dat zij geen aanwijzingen hadden voor fraude. De RvC stelde vast dat het jaarverslag geen verrassingen bevatte. Besluiten van de Raad van Commissarissen In 2012 heeft de RvC een aantal besluiten van de directeur goedgekeurd conform hetgeen daarover geregeld is in de statuten. De belangrijkste zijn: • de goedkeuring van de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over 2011; • de goedkeuring van het verkort jaarverslag over 2011; • de goedkeuring van de interne evaluatie over 2011; • de goedkeuring van Herstelplan 1, 2 en 3 • de goedkeuring van het voornemen om voor het eerst woningen te koop aan te bieden als kluswoning (Hoogstraat 9 t/m 833); • de goedkeuring van de aanpassing fase 1 van het project Steenstraat 15 t/m 85 (omzetten vier woonwerkwoningen in negen tweekamer koopappartementen en omzetten twee begane grondwoningen van huur naar koop); • de goedkeuring van de afronding van de bestek- en contractfase en start van de uitvoeringsfase in het project Oranjepoort te Langbroek; • de goedkeuring van de beëindiging van de nazorgfase in het project De Almandijn;

60

• • •

de goedkeuring van de conceptbegroting voor 2013; de goedkeuring van het jaarplan en de begroting voor 2013; de goedkeuring van de strategie voor 2013-2016.

Andere besluiten van de RvC: • voordat tot nieuwe investeringen kan worden besloten moet een solvabiliteit van 20% zijn bereikt; • de uitkomst van de gesprekken over de conceptvisie met vertegenwoordiging van belanghouders is bepalend voor planning van reguliere visiegesprekken; • de statuten en het reglement van de RvC wordt aangepast nadat de Eerste en Tweede Kamer hebben ingestemd met de Herzieningswet • de commissarissen kunnen naar believen de treasury-vergadering bijwonen. Scholing Naast de extra training op het gebied van financiën, bijgewoond door alle commissarissen, volgde mevrouw Driessens de cursus ‘Wetgeving Woningcorporaties’ en volgden de heer Van Leeuwen en mevrouw Driessens de cursus ‘Toezichthouders en aansprakelijkheid’. 7.6.

Kerncommissies

Gelet op de omvang van de RvC - 5 commissarissen - worden binnen de RvC geen aparte commissies gevormd. 7.7.

Integriteit

Tijdens de behandeling van het rapport van de controle van de jaarrekening door de accountant, hebben de commissarissen en de directeur stuk voor stuk tegenover de accountant uitgesproken dat er geen vermoeden is van integriteitschending. Mocht er sprake zijn van meldingen van integriteitschendingen, dan bepalen de directeur en de RvC in overleg of tot publicatie wordt overgegaan. Bij de weging van belangen wordt meegenomen of publicatie kan leiden tot (onnodige) beschadiging van Volksbelang en/of personen. 7.8.

Onafhankelijkheid

De RvC van Volksbelang is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar en de directeur geheel onafhankelijk opereren. Er wordt sterk gehecht aan het voorkomen van belangenverstrengeling binnen de RvC. Sinds de start van het project herontwikkeling Hoogstraat 9 t/m 33 is bekend dat voor mevrouw Driessens sprake is van mogelijk tegenstrijdig belang, aangezien zij tegenover deze woningen woont. Besloten is dat zij buiten eventuele besluitvorming blijft over dit project. 7.9.

Remuneratierapport Volksbelang 2012

De directeur en de RvC onderschrijven de Governancecode Woningcorporaties. Afwijkingen van de Governancecode III.1.8 De RvC zal alleen met medeweten van de directeur informatie inwinnen van functionarissen en externe adviseurs van de corporatie. III.2.2 De onafhankelijkheid van een lid van de RvC strekt zich tot in de eerste en niet tot in de tweede graad. Dit omdat Volksbelang een kleine organisatie is in een kleine gemeenschap (circa 23.000 inwoners).

61

Beoordelingsbeleid directeur Het beoordelingsbeleid ten aanzien van de statutair directeur van Volksbelang is gebaseerd op het meten van de behaalde resultaten zoals die zijn neergelegd in het jaarplan en de begroting. Beloningsbeleid directeur De directeur van Volksbelang krijgt een vaste beloning conform de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties. De functie is ingeschaald in schaal D. Er is geen variabele beloning. De pensioenregeling voor de heer Nellestein wijkt af van de code. Bij diens aanstelling in 1998 zijn met de heer Nellestein afspraken gemaakt over het vroegpensioen. Begin 2006 werden deze door de RvC omgezet in een premievrij pensioen. Over het jaar 2012 bedroeg de beloning (belastbaar loon) in totaal € 75.917,74 bij 24 uur en het werknemersdeel van de pensioenpremie € 11.703,75. Overige arbeidsrechtelijke afspraken De directeur heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De directeur krijgt een onkostenvergoeding op basis van werkelijk gemaakte kosten. Voor de overige arbeidsvoorwaarden wordt aangesloten bij de arbeidsvoorwaarden van Volksbelang. Beloningsbeleid Raad van Commissarissen De RvC van Volksbelang wordt beloond conform de Honoreringscode commissarissen in corporaties van de VTW. De inschaling sluit aan bij die van de directeur, schaal D. Over het jaar 2012 bedroeg de beloning van de voorzitter € 12.000 en van de overige commissarissen elk € 8.000. Onkostenvergoedingen Met de leden van de RvC zijn geen arbeidsovereenkomsten gesloten. 7.10.

Aanpassingen in 2012

In 2012 is mevrouw Driessens herkozen voor een tweede en laatste termijn van 4 jaar. 7.11.

Rooster van aftreden

Het rooster van aftreden ziet er per 1 januari 2013 als volgt uit: Naam

Aftredend

Herkiesbaar

dhr. C.R.W. Mulder dhr. H.A. van Leeuwen dhr. A.W.H. van den Heuvel dhr. A. Mellink mw. A.M.J. Driessens-Kuijpers

01-06-2013 01-10-2013 01-12-2014 01-10-2015 31-12-2016

nee nee ja nee nee

62

7.12.

Verklaring van de Raad van Commissarissen

De RvC van Volksbelang verklaart zich hierbij akkoord met het jaarverslag en de jaarrekening over 2012. De Raad baseert zich daarbij mede op de verklaring van Deloitte bij de jaarrekening 2012 en het volkshuisvestingsverslag 2012. De RvC stelt vast dat er in het verslagjaar geen aanleiding is geweest om besluiten van de directeur te schorsen of ongedaan te maken. Wijk bij Duurstede, 16 juli 2013, De Raad van Commissarissen, namens deze, Lex Mellink, voorzitter

63

8. Jaarrekening 2012

64

65

8.1.

Balans per 31 december

2012 Toelichting

31-12-2012 €

31-12-2011 €

Actief Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed i.o. bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

1 1.1 1.2

104.056.190 2.793.350

89.127.964 1.460.832

1.3

664.392

716.597 107.513.932

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed i.o. bestemd voor eigen exploitatie

2 2.1 2.2 2.3

8.598.855 8.349.056 331.589

91.305.393

6.235.447 5.520.090 0 17.279.500

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies

3 3.1 3.2 3.3 3.4

622.335 163.900 11.629 48.986

Som der vaste activa

11.755.537

609.614 318.373 11.629 68.522 846.850

1.008.138

125.640.282

104.069.068

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed i.o. bestemd voor verkoop

4 4.1 4.2

346.875 1.502.000

0 1.229.870 1.848.875

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Latente belastingvordering(en) Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

86.726 3.520 0 421.965 6.458 144.376

6

Som der vlottende activa Totaal activa

66

1.229.870

50.763 3.220 0 456.496 4.582 125.247 663.045

640.308

1.871.091

16.899

4.394.640

1.887.077

130.023.293

105.956.145

Toelichting

31-12-2012 €

31-12-2011 €

Passief Eigen vermogen Eigen vermogen Herwaardering

7 7.1 7.2

-927.818 39.736.378

-4.232.257 28.120.341 38.808.560

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen

8 8.1 8.2

6.284.687 53.889

23.888.084

5.631.658 64.093 6.338.576

Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

5.695.751

9 9.1 9.2

3.816.764 68.541.254

4.290.962 61.440.675

9.3 9.4

8.426.189 23.235

5.503.027 0 80.807.441

71.234.664

Vlottende passiva

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6

0 1.804.950 287.331 0 11.946 1.964.489

Totaal passiva

67

1.863.586 985.128 293.146 0 10.909 1.984.877 4.068.716

5.137.646

130.023.293

105.956.145

8.2.

Winst en verliesrekening 2012

Toelichting

Categoriaal model

2012

2011

€

€

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

11

11.698.947

11.476.972

Opbrengsten servicecontracten

12

578.234

525.161

Overheidsbijdragen

13

0

56.572

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

14

1.518.556

-15.156

Overige waardeveranderingen m.v.a. en vastgoedportefeuille

15

0

0

Geactiveerde productie eigen bedrijf

16

108.324

101.680

Overige bedrijfsopbrengsten

17

59.769

54.260

Som der bedrijfsopbrengsten

13.963.830

12.199.489

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

18

3.908.406

2.460.949

Overige waardeveranderingen van m.v.a. en vastgoedportefeuille

19

-3.162.076

2.875.370

Lonen en salarissen

20

1.044.503

1.040.576

Sociale lasten

20

162.097

138.144

Pensioenlasten

21

234.393

212.850

Onderhoudslasten

22

3.125.846

2.189.722

Leefbaarheid

23

29.376

84.736

Lasten servicecontracten

24

572.281

514.830

Overige bedrijfslasten

25

1.842.564

2.299.418

Som der bedrijfslasten

7.757.390

11.816.595

Bedrijfsresultaat

6.206.440

382.894

-485.559

-56.629

Financiële baten en lasten Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

26

Waardeveranderingen van financiële vaste activa

27

392.614

39.004

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren

27

176.893

3.600

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

27

15.650

17.401

Rentelasten en soortgelijke kosten

27

-2.856.516

-2.807.290

Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-2.271.359

-2.747.285

3.449.522

-2.421.021

Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

28

-157.805

-38.162

Resultaat deelnemingen

29

12.721

11.154

3.304.439

-2.448.029

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

68

8.3.

Kasstroomoverzicht 2012

(Volgens de directe methode)

2012

2011

€ 1.000

€ 1.000

Operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten van overige

11.726 0 60

12.002 0 198 11.786

Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen aan overige

-1.567 -2.982 -927 -1.002

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

-1.756 -2.189 -1.462 -1.040 -6.478

-6.447

5.308

5.753

12 -2.877

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen vastgoedbeleggingen

4 -2.790 -2.865

-2.786

2.443

2.967

-6.427 1.643 -734 166

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

12.200

-5.456 0 70 0 -5.352

financieringsactiviteiten Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden

0 17.000 -10.374

-5.386

0 5.000 -2.944

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

6.626

2.056

Mutatie geldmiddelen

3.717

-363

69

8.4.

Toelichting op de jaarrekening

Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. Effecten voorgenomen regeringsbeleid Volksbelang wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de sociale huursector. Deze maatregelen zijn het gevolg van de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing loopt volgens onze informatie voor Volksbelang op van € 35.000 in 2013 naar € 1,7 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 522.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Volksbelang rekening met een totale saneringsheffing van € 1,4 miljoen. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt in 2013 4,2% en ligt daarmee duidelijk boven het huurbeleid (2%) zoals dit tot nu toe werd gehanteerd. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening van Woningstichting Volksbelang is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Woningstichting Volksbelang past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van actuele waarde. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Stelselwijzigingen Woningstichting Volksbelang past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; • De methode van de afschrijvingen (componentenmethode); • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting; • Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten. Zo heeft Woningstichting Volksbelang haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed tegen marktwaarde. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingvereisten heeft Woningstichting Volksbelang de vergelijkende cijfers over het

70

boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Effect stelselwijziging op eigen vermogen Eigen vermogen per 1 januari 2011 voor stelselwijziging Materiële vaste activa (model oud) Materiële vaste activa (model nieuw) Vastgoedbelegging (model nieuw) Effect stelselwijziging

21.033.150 -92.684.655 87.602.726 6.339.312 1.257.383

Eigen vermogen per 1 januari 2011 na stelselwijziging Het eigen vermogen is als volgt te verdelen: Herwaardering sociaal Herwaardering commercieel Eigen vermogen (vrij beschikbaar)

22.290.533

20.234.554 3.840.207 -1.784.228 22.290.533

Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 1.980.959. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € -2.448.0289 hebben bedragen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Effect stelselwijziging op resultaat Resultaat over 2011, voor stelselwijziging Mutatie actuele waarde Overige waardeveranderingen Hogere afschrijvingskosten

1.980.959 -1.745.315 -281.784 -2.401.889 -4.428.988

Resultaat over 2011 na stelselwijziging

-2.448.029

Schattingswijzigingen Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. De minimale restant levensduur van de materiële vaste activa in exploitatie is verhoogd naar 15 jaar tenzij expliciet anders is beslist. Daardoor neemt de bedrijfswaarde toe met € 5.535.192. Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. Als wij dit wel zouden toepassen wordt de bedrijfswaarde verhoogd met € 3.226.365 in 2012. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting.

71

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheidene posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Woningstichting Volksbelang past hedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedge-relatie. Woningstichting Volksbelang documenteert de wijze waarop de hedge-relaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedge-strategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst-en-verliesrekening verwerkt. 8.5.

Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva

1. Materiële vaste activa 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woningstichting Volksbelang kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningstichting Volksbelang een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag waardering als bedrijfsmiddel en waardering tegen actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op clusterniveau. Woningstichting Volksbelang kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de clusters. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor

72

latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. •

•

Een waardevermeerdering van een cluster onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een cluster in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde cluster als positief resultaat in de winsten-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het cluster zou zijn verantwoord. Een waardevermindering van een cluster onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit cluster gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende cluster in de herwaarderingsreserve is opgenomen.

1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft clusters in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De clusters in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten inclusief noodzakelijke afwaardering nar de lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de clusters.

73

1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. 2. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde kan worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van: A) courante prijzen op een actieve markt voor onroerende zaken met een afwijkende aard, staat of locatie (of onderworpen aan afwijkende lease- of andere contracten) met aanpassingen voor de betreffende afwijkingen; of B) recente prijzen op minder actieve markten, met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of C) de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande lease- en andere contracten en door extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat, en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt (Discounted Cash Flow methode, hierna: DCF-methode). Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. 2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

74

2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft clusters in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De clusters in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. 3. Financiële vaste activa 3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op netto vermogenswaarde en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. 3.2 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. 3.3 Overige effecten De onder de financiële vaste activa opgenomen overige effecten betreffen beursgenoteerde aandelen die niet behoren tot een handelsportefeuille en worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs. 3.4 Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 20 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (bestaand en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de

75

verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 5. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (gecorrigeerd voor oninbaarheid). De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. 6. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. 7. Eigen vermogen Hieronder wordt begrepen het verschil tussen de activa en passiva inclusief winstbestemming en herwaarderingsreserve. 8. Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het cluster waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende cluster overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. 8.2 Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. 8.3 Voorziening pensioenen Woningstichting Volksbelang heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan

76

pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of en zo ja welke verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Woningstichting Volksbelang en worden in de balans opgenomen in een voorziening. De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties. Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Woningstichting Volksbelang beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Woningstichting Volksbelang, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ultimo 2012 (en 2011) waren er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. 9. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Woningstichting Volksbelang heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Woningstichting Volksbelang maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningstichting Volksbelang met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. 10. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. 8.6.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

11. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur

77

worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. 12. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 13. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid. 14. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit; voorheen de bedrijfswaarde) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten bij verkoop van bestaand bezit worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. 15. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De post overige waardeveranderingen betreft waardeverhogingen voor zover deze betrekking hebben op de terugneming van eerder verantwoorde waardeveranderingen. 16. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. 17. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

78

18. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen (im)materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. 19. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. 20. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn met betrekking tot eigen werknemers. 21. Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. 22. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Overigens wordt klachtenonderhoud elders in deze jaarrekening aangeduid als dagelijks onderhoud. 23. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. 24. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. 25. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 26. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.

79

27. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 28. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningstichting Volksbelang heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Woningstichting Volksbelang heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. 29. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Woningstichting Volksbelang geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. 8.7.

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en eventuele schuld aan de bank via de rekening courant. Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

80

8.8.

Toelichting op de onderscheiden posten van de balans

1. Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:

1 januari 2012 Bedrijfswaarde Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012 Mutaties Investeringen Mutaties Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012

Sociaal vastgoed in exploitatie €

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €

Totaal €

89.127.961

1.460.832

1.743.176

92.331.969

0 89.127.961

0 1.460.832

-1.026.580 716.596

-1.026.580 91.305.389

2.986.261 0 -564.971 -3.851.273 0 6.084.541 -1.235.030 11.868.698

7.789.443 0 0 0 0 -6.084.541 0 0

4.929 0 0 -57.133 0 0 0 0

10.780.633 0 -564.971 -3.908.406 0 -6.084.541 -1.235.030 17.593.239

0 14.928.228

-372.384 1.332.518

0 -52.204

-372.384 16.208.540

3.165.734

1.748.105

108.970.029

-372.384 2.793.350

-1.083.713 664.392

-1.456.097 107.513.932

31 december 2012 Bedrijfswaarde 104.056.190 Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 0 Boekwaarde per 31 december 2012 104.056.190 .

81

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco Installaties Inrichting

geen afschrijvingen lineair lineair lineair

50 jaar 25 jaar 15-30 jaar

Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Terreinen Installaties Inventaris Computers

lineair geen afschrijvingen lineair lineair lineair

50 jaar 50 jaar 10-15 jaar 5 jaar

De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn:

Jaarlijkse huurverhogingen Huurharmonisatie bij zittende huurders (inkomen meer dan € 43.000) Huurharmonisatie bij zittende huurders (inkomen lager dan € 43.000) Mutatiegraad Jaarlijkse huurderving Norm dagelijks klachten- en mutatieonderhoud per vhe Kosten planmatig onderhoud per vhe o.b.v. meerjaren onderhoudsbegroting Jaarlijkse stijging onderhoudskosten Norm exploitatielasten per vhe Jaarlijkse stijging exploitatielasten Minimale levensduur Maximale levensduur Restwaarde grond Disconteringsvoet Moment van discontering

82

2012

2011

2,0%

1,31%

div%

div%

div% 5,1% 1,0% € 207

div% 5% 1,0% € 172

3% € 1.200 3% 15 jaar 50 jaar € 5.000 5,25% medionumerando

3% € 1.200 3% 15 jaar 50 jaar € 5.000 5,25% medionumerando

Tabel huuropbrengsten

Periode 2013 2014 2015 2016 2017 2018-20xx

Huurstijging in % 4%-6,5% 2% 2% 2% 2% 2%

Prijsinflatie in %

Stijging loonkosten in %

2% 2% 2% 2% 2% 2%

2,81% 3% 3% 3% 3% 3%

Stijging kosten onderhoud 2,81% 3% 3% 3% 3% 3%

Stijging overige var. lasten in % 2,81% 3% 3% 3% 3% 3%

Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van Woningstichting Volksbelang. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: • •

• •

Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc. Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Woningstichting Volksbelang heeft de totale indirecte exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal Onroerend Goed Eenheden (OGE’s) dat betrekking heeft op sociaal vastgoed. Leefbaarheidsuitgaven zijn opgenomen in de indirecte exploitatielasten. Heffingen van overheidswege (o.a. Verhuurderheffing) die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie, welke conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd.

Levensduur De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn: •

Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen.

Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeheer van Woningstichting Volksbelang. De indeling van het strategische voorraadbeheer is gebaseerd op de indeling van product/marktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.

83

Rentabiliteitswaardecorrectie Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De rentabiliteitswaardecorrectie is als schattingswijziging verwerkt. In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie een bedrag van € 174.067 (2011: € 0) aan bouwrente geactiveerd. Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. De activa zijn verzekerd tegen de herbouwwaarde. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt ca € 175.000.000 (31-12-2011. € 175.000.000). In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 1.931 (31-12-2011: 1.966) verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 351.325.000 (31-12-2011 € 361.670.000). Herclassificatie/herkwalificatie Door de jaarlijkse huurverhoging en de huurverhoging als gevolg van verbeteringen zijn 21 woningen van sociaal naar commercieel verschoven. Mutatie reële waarde sociaal vastgoed in exploitatie De reële waarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 14.928.000 ten opzichte van de reële waarde ultimo voorgaand verslagjaar. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren: 2011 2012 x € 1.000 x € 1.000 Jaarresultaat: • Mutatie in de reële waarde van het sociaal vastgoed in 14.928 1.804 exploitatie Effect contante waarde en restant levensduur

962

-1.645

Gevolgen nadere interne schattingen parameters: • In de huurcomponent • In de onderhoudslasten • In de overige lasten • In de vermogenskostenvoet (Rw correctie) • In de levensduur • In de restwaardeverwachting • In de voorgenomen (des)investeringen

6.056 2.933 2.659 -5.565 6.044 0 629

2.343 -1.646 3.586 1.273 10.141 -11.543 -759

Gevolgen van mutaties in het bezit: Aangekocht bezit (inclusief nieuwbouw en renovatie) Verkocht bezit Gewijzigde clusterindeling (van sociaal naar commercieel)

2.986 -541 -1.235

0 54 0

•

84

Jaarresultaat (autonome waardemutatie) In de autonome waardemutatie wordt gekeken naar de geprognosticeerde bedrijfswaarde eind 2012 op basis van de uitgangspunten die in de jaarrekening 2011 zijn vastgesteld. Aan de hand van deze informatie kan de vrijval van kasstromen, het effect van een jaar opschuiven en kunnen de nieuwe (des)investeringen binnen de horizon worden bepaald. De bedrijfswaarde ultimo 2012 maakt gebruik van de kasstromen van 2013 en verder. Daarom valt de kasstroom uit 2012 vrij in de bedrijfswaarde. Deze kasstromen worden in de bedrijfswaarde per 31 december 2012 één jaar minder contant gemaakt dan in de bedrijfswaarde eind 2011. Hierdoor ontstaat een toename van de bedrijfswaarde van € 962.000. Gevolgen nadere interne schattingen parameters Indexaties (voor de bedragen, zie bovenstaand overzicht) De berekening van de huurprijs is op de volgende punten gewijzigd: • het toekennen van schaarstepunten leidt tot een hogere huur (bij harmonisatie) • de huurstijging in 2013 is verhoogd van 1,63% naar 4,2% als gevolg van inkomensafhankelijke huurverhoging De onderhoudslasten zijn met een lager bedrag ingerekend in de bedrijfswaarde. Dit is het gevolg van de integrale beoordeling van het bezit. De overige lasten zijn gedaald omdat er bezuinigingen zijn doorgevoerd. De rentabiliteitswaarde mag geen deel meer uitmaken van de bedrijfswaarde. In de bedrijfswaarde van 2011 was een bedrag van ruim € 5,5 miljoen opgenomen. Dit wordt aan het begin van het jaar gecorrigeerd op de bedrijfswaarde. De levensduur van alle clusters bedraagt minimaal 15 jaar tenzij expliciet anders is beslist. Dit is voorgeschreven in de RJ 645. Hierdoor neemt de bedrijfswaarde toe. De restwaarde is niet gewijzigd, dus geen mutatie. Gevolgen van mutaties in het bezit • Verkopen De verkopen zijn niet ingerekend in de bedrijfswaarde. In 2012 verkochten wij 10 woningen. Daardoor is de bedrijfswaarde afgenomen met € 541.000 • Sloop In 2012 zijn er 18 verhuureenheden minder gesloopt dan verwacht. Hierdoor waren er eind 2012 meer verhuureenheden in exploitatie. Dit had een stijging van de bedrijfswaarde tot gevolg van € 629.000. • Renovatie en nieuwbouw In 2012 is cluster 20 (Haraldstraat e.o.) gerenoveerd. Daarbij is de levensduur van het cluster verlengd en er is een huurverhoging doorgevoerd. De toename van de bedrijfswaarde bedraagt € 1.254.000 voor de niet-commerciële woningen. Tevens is het Droomhuis, zorgappartementen voor jonge mensen met een beperking, opgeleverd. De toename van de bedrijfswaarde is € 1.732.000. • Overgang van sociaal naar commercieel In 2012 zijn er 21 woningen van sociaal naar commercieel gemuteerd als gevolg van een huurverhoging na mutatie of renovatie. De verlaging van de bedrijfswaarde bedraagt € 1.235.000.

85

2. Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:

1 januari 2012 Marktwaarde Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012

Commercieel vastgoed in exploitatie €

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden €

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €

Totaal €

6.235.447 0

5.520.090 0

0 0

11.755.537 0

0

0

0

0

6.235.447

5.520.090

0

11.755.537

0 0

0 0

0 0

0 0

1.092.390 -169.419 0 0 0 1.235.030 205.407

3.648.275 -333.750 0 0 0 0 0

331.589 0 0 0 0 0 0

5.072.254 -503.169 0 0 0 1.235.030 205.407

0 2.363.408

-485.559 2.828.966

331.589

-485.559 5.523.963

8.598.855 8.598.855

8.349.056 8.349.056

331.589 331.589

17.279.500 17.279.500

Effecten stelselwijziging Boekwaarde per 1 januari 2012 Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012 31 december 2012 Marktwaarde Boekwaarde per 31 december 2012

De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31-12-2012 € 8.598.855 (31-12-2011 € 6.235.447).

86

Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt bepaald aan de hand van de discounted cashflow benadering. De discounted cashflow benadering betreft de contante waarde van de kasstromen op basis van betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruikmakend van een disconteringsvoet, die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Bij de discounted cashflow berekening gelden de volgende uitgangspunten:

Huurinkomsten Jaarlijkse huurverhogingen Jaarlijkse huurderving Gemiddelde looptijd huurovereenkomsten Norm onderhoudslasten per vhe Jaarlijkse stijging onderhoudskosten Norm verhuur en beheerlasten per vhe Jaarlijkse stijging verhuur en beheerlasten Norm exploitatielasten per vhe Jaarlijkse stijging exploitatielasten Exploitatietermijn Disconteringsvoet

2012

2011

5.852.931 2013 4%, daarna 2% 1% 15 jaar 1.200 3% 1.200 3% 450 3% 15 jaar 8.25% Medionumerando

6.514.895 2013 4%, daarna 2% 1% 15 jaar 1.200 3% 1.200 3% 450 3% 15 jaar 7% Medionumerando

7,50% 7,25%

7,00% 7,00%

Moment van discontering Rendementseis (exit yield) Uitponden Door exploiteren Toelichten totstandkoming van de aannames van de uitgangspunten.

Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeheer van Woningstichting Volksbelang. De indeling van het strategische voorraadbeheer is gebaseerd op de indeling van product/marktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting. Tabel verkoopopbrengsten De in het commercieel vastgoed in exploitatie opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop worden gewaardeerd tegen actuele waarde bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De verkopen worden wel in de waardering betrokken tegen het uitpondscenario.

87

In het boekjaar werd ter zake vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie een bedrag van € 174.067 (2011: € 0) aan bouwrente geactiveerd. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden: Aantal verhuureenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Aantal verhuureenheden 31 december

2012 Koopgarant

2011 Koopgarant

36 21 2 55

10 26 0 36

Bij de contracten gebaseerd op het “Koopgarant”-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 25%. Daarnaast heeft Woningstichting Volksbelang een terugkoopverplichting. Het aandeel van Woningstichting Volksbelang in de waardeontwikkeling van de woning is maximaal 40% in 2012 en 46% in 2011. De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Bij de bepaling van de actuele waarde zijn de volgende uitgangspunten toegepast: • • •

De waarde van de woningen is met 10% afgenomen Van een aantal woningen is de waarde getaxeerd in verband met terugkoop en verkoop De taxatie vindt plaats door een makelaar

Herclassificatie/herkwalificatie Er zijn geen woningen van commercieel naar sociaal gemuteerd. 3. Financiële vaste activa 3.1 Deelneming(en) Het verloop van de post deelnemingen is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

2012 €

2011 €

609.614 12.721 622.335

598.460 11.154 609.614

De deelneming betreft Volksbelang Wijk bij Duurstede B.V. gevestigd te Wijk bij Duurstede. Woningstichting Volksbelang houdt 100% van de aandelen in de B.V.. 3.2 Latente belastingvordering(en) Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde van activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op verliescompensatie. De waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed dat voor verkoop is gelabeld en de waardering van leningen en derivaten. Per 31 december 2012 bedraagt de latentie op leningen en derivaten € 163.900. Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (exclusief verliescompensatie) is als volgt:

88

Boekwaarde per 1 januari Afloop Verkopen Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

2012 €

2011 €

201.299 0 0 -37.399 163.900

239.461 0 0 -38.162 201.299

Het verloop van de post latente belastingvordering (verliescompensatie) is als volgt: 2012 € Boekwaarde per 1 januari Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

117.074 117.074 0

2011 € 117.074 0 117.074

De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 642.743 (2011: € 318.373). 3.3 Overige effecten Het verloop van de post overige effecten is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

2012 €

2011 €

11.629 0 11.629

11.629 0 11.629

De boekwaarde van de effecten betreffen aandelen in Woningnet. Het groepsvermogen van WoningNet bedraagt per balansdatum € 7.195.000 (2011: € 7.058.000). 3.4 Te vorderen BWS-subsidies

1 januari Te vorderingen BWS-subsidie Bij: kortlopend deel Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel Mutaties Bij: toevoeging rente Af: ontvangen BWS-subsidie Overige mutaties Totaal mutaties 31 december Te vorderen BWS-subsidie Bij: kortlopend deel Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel

89

2012 €

2011 €

68.522 0 68.522

87.284 0 87.284

2.826 22.362 0 19.536

3.600 22.362 0 18.762

48.986 0 48.986

68.522 0 68.522

4. Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

Verkrijgingsprijs VOV Koopgarant woningen (2) Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december Deze woningen zullen in de loop van 2013 verkocht worden.

2012 €

2011 €

346.875 0 346.875

0 0 0

2012 €

2011 €

1.229.870 745.065 -200.000 -22.876 -250.059 1.502.000

-126.110 1.755.545 0 -9.875 -389.690 1.229.870

Totaal €

31-12-2011 > 1 jaar €

4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Boekwaarde per 1 januari Investeringen (de Geer, Steenstraat en zorgboerderij) Af: voorziening verwachte verliezen (zorgboerderij) Af: resultaat op verkoop (de Geer) Af: verkocht in boekjaar (de Geer) Boekwaarde per 31 december 5. Vorderingen

Totaal € Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

31-12-2012 > 1 jaar €

86.726 3.520

50.763 3.220

421.965 6.458 144.376 663.045

456.496 4.582 125.247 640.308

0

2012 €

2011 €

135.706 48.980

105.207 54.434

86.726

50.763

0

5.1 Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd.

Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Boekwaarde per 31 december

De huurachterstand huurdebiteuren eind 2012 is 1,16% van de netto jaarhuur (2011: 0,91%).

90

Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Dotatie ten laste van de exploitatie Afgeboekte oninbare posten Boekwaarde per 31 december

2012 €

2011 €

54.434 0 5.454 48.980

56.716 25.888 27.630 54.434

2012 €

2011 €

0 3.520 3.520

0 3.220 3.220

5.2 Gemeenten Het saldo gemeenten kan als volgt worden gespecificeerd:

Vorderingen op gemeente Wijk bij Duurstede Overige vorderingen op gemeenten Totaal vorderingen op gemeenten per 31 december

De post vorderingen op gemeenten betreft van gemeenten te ontvangen subsidies en te ontvangen bijdragen voor WMO aanpassingen. 5.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen Het saldo te vorderen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd:

Loonheffing en premies sociale verzekering Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies per 31 december

2012 €

2011 €

0 0 421.965 421.965

0 0 456.496 456.496

2012 €

2011 €

6.458 6.458

4.582 4.582

5.4 Overige vorderingen Het saldo overige vorderingen kan als volgt worden gespecificeerd:

Overige vorderingen Totaal overige vorderingen per 31 december

91

5.5 Overlopende activa Het saldo overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:

Vooruitbetaalde posten Lening u/g Overige overlopende activa Totaal overlopende activa per 31 december

2012 €

2011 €

661 44.383 99.332 144.376

40.425 0 84.822 125.247

2012 €

2011 €

765 575 1.869.751 1.871.091

5.292

De lening u/g is verstrekt aan de WvA stichting. 6. Liquide middelen

Kas Kruisposten pinbetalingen Bank Totaal liquide middelen per 31 december

11.607 16.899

Het saldo van de liquide middelen staat ter vrije beschikking van Volksbelang. 7. Eigen vermogen De invloed van het cumulatieve effect van de stelselwijziging(en) op het aandeel van de rechtspersoon in het eigen vermogen is als volgt weer te geven.

Eigen vermogen volgens de jaarrekening vorig boekjaar Effect stelselwijziging(en) Eigen vermogen per 1 januari 2012

2012 €

2011 €

22.290.533

21.033.150 1.257.383 22.290.533

22.290.533

Het vermogen is onder te verdelen in gerealiseerd vermogen en niet-gerealiseerd vermogen Het verloop van het gerealiseerde vermogen is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Resultaat conform resultatenrekening Boekwaarde per 31 december

92

2012 €

2011 €

-4.232.257 3.304.439 -927.818

-1.784.228 -2.448.029 -4.232.257

Het verloop van het niet gerealiseerde vermogen is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari 2011 Stelselwijziging Toename uit hoofde van stijging van de bedrijfswaarde Afname uit hoofde van daling van de bedrijfswaarde Herclassificaties/herkwalificaties Overige mutaties Boekwaarde per 31 december 2011 Boekwaarde per 1 januari 2012 Realisatie uit hoofde van verkoop Realisatie uit hoofde van sloop Afname uit hoofde van daling van de bedrijfswaarde / marktwaarde Toename uit hoofde van stijging van de bedrijfswaarde / marktwaarde Herclassificaties/herkwalificaties Overige mutaties Boekwaarde per 31 december 2012

Herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie € 0 20.234.554

Herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie € 0 3.840.207

Herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden € 0 0

4.645.098

0

0

4.645.098

0 -394.397 0

-599.518 394.397 0

0 0 0

-599.518 0 0

24.485.255

3.635.086

0

28.120.341

24.485.255 -246.120 -89

3.635.086 -160.538 0

0 0 0

28.120.341 -406.997 -89

0

-11.252

0

-11.252

12.034.036 -555.981 0

0 555.981 0

0 0 0

12.034.036 0 0

35.717.101

8.889.395

0

39.736.378

Totaal € 0 24.074.761

8. Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Het verloop van de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Dotaties Onttrekkingen Boekwaarde per 31 december

2012 €

2011 €

5.631.658 1.862.000 -1.208.971 6.284.687

6.782.152 366.304 -1.516.798 5.631.658

De voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is overwegend kortlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 4.900.000 (2011: € 1.500.000) binnen een jaar wordt gerealiseerd en een bedrag van € 1.300.000 (2011: € 0) in 2014.

93

8.2 Overige voorzieningen Het verloop van de post overige voorzieningen is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Dotaties Uitgaven Vrijval Boekwaarde per 31 december

2012 €

2011 €

64.093 5.425 -/-9.653 -/-5.976 53.889

67.112 3.933 -/-6.052 -/-900 64.093

De overige voorzieningen hebben betrekking op het loopbaanbudget. In 2014 wordt de regeling beëindigd en dan zal het niet opgenomen bedrag vrijvallen in het resultaat. 8.3 Voorziening pensioenen Ultimo 2012 zijn er evenals ultimo 2011 geen verplichtingen waarvoor een pensioenvoorziening is opgenomen. De ten laste van de winst-en-verliesrekening gebrachte pensioenpremie bedraagt over 2012 € 234.393 (2011: € 212.850). De pensioenregeling van Woningstichting Volksbelang wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancierd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder Woningstichting Volksbelang valt. De opbouw van de pensioenaanspraken wordt steeds in het betreffende kalenderjaar afgefinancierd door middel van (ten minste) kostendekkende premiebetalingen. De pensioenregeling is een middelloonregeling met - voor zowel actieve als inactieve deelnemers (slapers en gepensioneerden) - voorwaardelijke toeslagverlening. De toeslagverlening is afhankelijk van het beleggingsrendement. De jaarlijkse opbouw van de pensioenaanspraken bedraagt 31% van het pensioengevend salaris dat is gebaseerd op het brutoloon minus een franchise (ad € 13.227). Het pensioengevend salaris is niet gemaximeerd. De jaarlijkse premie die voor rekening komt van de werkgever bedraagt ten minste 14,99% en maximaal 21,31% van het pensioengevend salaris. De hoogte van de premie wordt jaarlijks vastgesteld door het bestuur van het bedrijfstakpensioenfonds op basis van de dekkingsgraad en verwachte rendementen. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2012 volgens opgave van het fonds 107%. Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies. 9. Langlopende schulden 9.1 en 9.2 Schulden/leningen overheid en schulden/leningen kredietinstellingen Het verloop van de post schulden/leningen overheid schulden/leningen kredietinstellingen voor leningen van Woningstichting Volksbelang is als volgt: 2012 2011 € € Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december

65.731.637 17.000.000 10.373.619 72.358.018

94

63.675.855 5.000.000 6.874.967 65.731.637

Rente- en kasstroomrisico Hierna is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd. rente-% Roll over

€ Renteherziening-periode 20.000.000 van 1 tot 3 maanden

0% - 1%

6.000.000 van 6 maanden tot 1 jaar

2% - 3%

0 van 1 tot 5 jaar

3% - 4%

37.053.077 > 10 jaar

5% - 6%

2.725.110 nvt 72.358.018

4.000.000 van 1 tot 5 jaar

€ 28.851.329 10.500.000

0 van 5 tot 10 jaar

6.579.831 van 5 tot 10 jaar

4% - 5%

€ Resterende looptijd 21.000.000 < 1 jaar (kortlopend)

14.691.254

2.709.496 van 10 tot 15 jaar

0

0 van 15 tot 20 jaar

0

44.648.522 > 20 jaar 72.358.018

18.315.435 72.358.018

WSW-obligoverplichting Per 31 december 2012 heeft Woningstichting Volksbelang een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 2.785.784 (31-12-2011: € 2.405.557) uit hoofde van een door WSW verstrekte borgstelling. 9.3 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden – zoals Koopgarant - zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. De samenstelling en het verloop is als volgt: 2012 €

2011 €

1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 1 januari

5.454.465 48.562 5.503.027

1.603.875 87.565 1.691.440

Mutaties Toename door verkopen Terugname koopgarant woningen Afwaarderingen Saldo mutaties

3.648.275 -332.500 -392.614 2.923.162

3.850.590 0 39.003 3.811.587

31 december

8.426.189

5.503.027

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde per 31 december

8.770.240 -344.052 8.426.189

5.454.465 48.562 5.503.027

95

Gedurende 2012 zijn 21 woningen (2011: 26) onder een VOV-regeling overgedragen aan derden. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 3.648.275 (2011: € 3.850.590). Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 9,4%, daalt de terugkoopverlichting in 2012 met € 392.614. Er zijn in 2012 twee woningen teruggekocht, welke verkocht worden op de vrije markt. Hierdoor is de verplichting met € 332.500 afgenomen. 9.4 Overige schulden De post overige schulden is als volgt samengesteld:

Waarborgsom gestort door Syndion Totaal waarborgsom Droomhuis

31-12-2012 €

31-12-2011 €

23.235 23.235

0 0

31-12-2012 €

31-12-2011 €

0 1.804.950 287.331 11.946 1.964.489 4.068.716

1.863.586 985.128 293.146 10.909 1.84.877 5.137.646

31-12-2012 €

31-12-2011 €

0 0

1.863.586 1.863.586

10. Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan kredietinstellingen 10.2 Schulden aan leveranciers 10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.4 Overige schulden 10.5 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden 10.1 Schulden aan kredietinstellingen

Overige schulden aan kredietinstellingen Totaal schulden aan kredietinstellingen

Woningstichting Volksbelang heeft bij Bank Nederlandse Gemeenten een kredietfaciliteit ter grootte van € 4.000.000 (2011: € 4.000.000). Op balansdatum is voor € 0 (2011: € 1.863.586) van deze faciliteit gebruikt. Hier zijn geen zekerheden voor gesteld. 10.2 Schulden aan leveranciers

Schulden aan leveranciers

96

31-12-2012 €

31-12-2011 €

1.804.950

985.128

10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd:

Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

31-12-2012 €

31-12-2011 €

58.300 229.031 0 287.331

67.728 225.418 0 293.146

31-12-2012 €

31-12-2011 €

11.946 11.946

10.909 10.909

31-12-2012 €

31-12-2011 €

1.471.826 135.846 140.674 216.144 1.964.489

1.386.003 109.320 162.097 327.457 1.984.877

10.4 Overige schulden De post overige schulden is als volgt samengesteld:

Schulden ter zake van pensioenen Totaal pensioenpremies 10.5 Overlopende passiva De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:

Niet vervallen rente Vooruit ontvangen huren Nog te verrekenen servicekosten Overige overlopende passiva Totaal overlopende passiva

Financiële instrumenten Woningstichting Volksbelang maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningstichting Volksbelang met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedgeaccounting toe. De marktwaarde van de derivaten is per 31-12-2012 € 2.914.647 negatief (31-12-2011 € 2.598.214 negatief). Doelstellingen risicobeheer In het treasury statuut van Woningstichting Volksbelang staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in het treasury statuut. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. De volgende eisen worden gesteld ten aanzien van het gebruik van derivaten: • •

De leden van de treasurycommissie dienen voldoende kennis van zaken te hebben; Derivaten mogen slechts gebruikt worden om bepaalde risico’s, zoals beleggings-, renteen financieringsrisico’s af te dekken;

97

• •

Derivaten moeten voldoen aan de richtlijnen van het WSW; Slechts een beperkt aantal soorten derivaten is toegestaan, dit zijn forward fixeren, CAP/Floor/Collar, Interest Rate Swap (IRS), Swaption;

•

Voor het gebruik van derivaten dient te allen tijde en direct (voordat het contract aangegaan wordt) goedkeuring te worden gevraagd aan het bestuur inclusief een motivatie, waarom een derivaat wordt gebruikt.

Hedge-strategie De hedge-strategie is het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten. Type hedge Kostprijshedge-accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten. Afgedekte positie Woningstichting Volksbelang dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt. Hedge-instrumenten Woningstichting Volksbelang maakt gebruik van 5 Interest Rate Swaps om toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige leningen af te dekken. Alle Interest Rate Swaps (IRS) zijn Payer Interest Rate Swaps, waarbij Woningstichting Volksbelang een vaste rente betaalt en een korte rente ontvangt van de tegenpartij. De laatste overeenkomst eindigt op 1 november 2018. De hoofdsom van de in totaal 5 Interest Rate Swaps bedraagt € 20.000.000 miljoen (nominale waarde). Renterisico Woningstichting Volksbelang loopt renterisico over de rentedragende langlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woningstichting Volksbelang risico's over de marktwaarde. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Woningstichting Volksbelang en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Woningstichting Volksbelang heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. De afgesloten derivaten zijn ultimo 2012 als volgt verdeeld in boekwaarde, nominale waarde en marktwaarde.

Interest rate swaps Totaal

Boekwaarde € 20.000.000 20.000.000

Nominaal € 20.000.000 20.000.000

Margin calls zijn niet van toepassing.

98

Marktwaarde € -2.914.647 -2.914.647

De resterende looptijden van de derivaten zijn als volgt. Tot 1 jaar

Tussen 1 en 5 jaar €

Interest rate swaps Totaal

0 0

€ 16.000.000 16.000.000

Tussen 5 en 10 jaar € 4.000.000 4.000.000

De derivaten starten nominaal als volgt in tijd: Reeds lopend Interest rate swaps Totaal

€ 20.000.000 20.000.000

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen • Aankopen en investeringen Woningstichting Volksbelang is ultimo boekjaar voor een bedrag van € 650.000 (31-12-2011: € 0) verplichtingen opgenomen voor de aankoop van een huisartsenpraktijk. Deze verplichting (met ontbindende voorwaarde) was al in 2009 aangegaan maar nog niet eerder opgenomen. Per 31 december 2012 zijn verplichtingen aangegaan ten behoeve van sociaal vastgoed in exploitatie ter grootte van € 11.913.657 (31-12-2011: € 6.238.636). Woningstichting Volksbelang is ten behoeve van uit te voeren werkzaamheden met betrekking tot planmatig onderhoud per 31-12-2012 verplichtingen aangegaan ter grootte van € 67.000 (31-12-2011: € 84.500). • Verplichtingen persoonsgebonden loopbaanbudget In de CAO Woondiensten is een persoonsgebonden loopbaanbudget per medewerker afgesproken. Elke medewerker heeft recht, afhankelijk van indiensttreding, op een budget ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. Ultimo 2012 bedraagt het budget € 53.890 (3112-2011: € 64.093). • Aangetrokken leningen Woningstichting Volksbelang heeft nieuwe leningen aangetrokken ten bedrage van € 5.000.000. De lening wordt op 2 april 2013 gestort. • WSW-obligoverplichting Per 31 december 2012 heeft Woningstichting Volksbelang een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 2.785.784 (31-12-2011: € 2.05.557) uit hoofde van door WSW verstrekte borgstelling.

99

8.9.

Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening

11. Huuropbrengsten

Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten

2012 €

2011 €

11.476.999 26.663 11.503.662 116.180 0 11.387.482

11.312.942 26.226 11.339.168 159.085 0 11.180.083

350.258 48.171 398.429 86.964 0 311.465

277.044 47.047 324.091 27.202 0 296.889

11.698.947

11.476.972

Hierna is een overzicht opgenomen van de huuropbrengsten die in de verschillende gemeenten zijn behaald: 2012 € Gemeente Wijk bij Duurstede Totaal huuropbrengsten

2011 €

11.698.947 11.698.947

11.476.972 11.476.972

2012 €

2011 €

579.148 0 579.148

525.501 0 525.501

914 0 914

340 0 340

578.234

525.161

12. Opbrengsten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten Contributies Af: Opbrengstenderving wegens leegstand Opbrengstenderving wegens oninbaarheid

Totaal opbrengsten servicecontracten

100

Hierna is een overzicht opgenomen van de huuropbrengsten die in de verschillende gemeenten zijn behaald:

Gemeente Wijk bij Duurstede Totaal opbrengsten servicecontracten

2012 €

2011 €

578.234 578.234

525.161 525.161

2012 €

2011 €

0 0 0 0

0 56.572 0 56.572

13. Overheidsbijdragen

Vrijval egalisatierekening rijksbijdragen Vrijval egalisatierekening BWS-subsidies Overige rijksbijdragen Totaal overheidsbijdragen

14. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren:

Sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit sociaal vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit commercieel vastgoed in exploitatie

101

2012 €

2011 €

1.774.300 83.337 295.400 1.395.563 -10.626

0 15.156 0 -15.156 0

1.384.937

-15.156

2012 €

2011 €

171.000 5.624 8.881 156.495 0

0 0 0 0 0

156.495

0

Verkoopopbrengsten vanuit projecten: Opbrengst verkopen projecten Af: vervaardigingskosten Bij/af: resultaatneming op projecten Totaal verkoopresultaat projecten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2012 € 622.920 645.796 0 -22.876

2011 € 0 0 0 0

1.518.556

0

15. Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Niet van toepassing in 2011 en 2012. 16. Geactiveerde productie eigen bedrijf

Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouw huurwoningen Geactiveerde productie m.b.t. onderhoud huurwoningen Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf

2012 €

2011 €

108.324 0 108.324

101.680 0 101.680

2012 €

2011 €

39.128 20.641 59.769

36.928 17.332 54.260

17. Overige bedrijfsopbrengsten

Beheerdiensten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

18. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Materiële vaste activa

102

2012 €

2011 €

3.851.273 57.133 3.908.406

2.401.889 59.060 2.460.949

19. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Materiële vaste activa waardevermindering Terugname van eerder genomen verliezen Vastgoedbeleggingen waardevermindering Vastgoedbeleggingen waardevermeerdering Overige Totaal overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Materiële vaste activa Waardeverminderingen materiële vaste activa:

Oranjehof Langbroek (MFA) Ontwikkelkosten Witlastraat/Kaupangstraat Ontwikkelkosten nieuwbouw D. Fockstraat 2-84 Ontwikkelkosten dr. Cuypers-/Brederodestraat Ontwikkelkosten Hoogstraat 9-33 Ontwikkelkosten Hoogstraat 117-143 Ontwikkelkosten renovatie K. Martelstraat Ontwikkelkosten postkantoorlocatie (K. de Grotestraat) Ontwikkelkosten huisartsenpraktijk (K. de Grotestraat) Afboeking Hoogstraat 75-85 Renovatie Haraldstraat e.o. (cluster 20) Afboeking huurwoningen de Geer II Afboeking Steenstraat 1e fase Afboeking Steenstraat 2e fase Afboeking Steenstraat 1e fase 10 2-k appartementen Overige waardeverandering (gevolg RJ 645) Totaal waardeverminderingen materiële vaste activa

2012 €

2011 €

-2.344.948 5.695.954 -200.000 11.069 0

2.473.370 0 402.000 0 0

3.162.076

2.875.370

2012 €

2011 €

648.000 0 4.959 3.291 4.496 75 58.110 39.633 0 0 0 351.384 114.000 112.000 1.009.000 0 2.344.948

306.000 4.380 49.689 9.304 2.563 1.542 0 69.862 2.856 260.730 1.484.662 0 0 0 0 281.782 2.473.370

De oorzaak van de waardeverminderingen betreft het niet doorgaan van diverse nieuwbouwplannen en de reguliere onrendabele toppen bij nieuwbouw. Waardevermeerdering materiële vaste activa:

Overige waardeverandering (gevolg RJ 645) Terugname afboeking Hoogstraat 75-85 Totaal waardevermeerdering materiële vaste activa

103

2012 €

2011 €

5.647.954 48.000 5.695.954

0 0 0

De oorzaak van de waardevermeerderingen Hoogstraat is het gevolg van een aanbestedingsresultaat. Vastgoedbeleggingen Waardeverminderingen vastgoedbeleggingen:

Zorgboerderij (Cothen, Groenewoudseweg) Totaal waardeverminderingen vastgoedbeleggingen

2012 €

2011 €

200.000 200.000

402.000 402.000

De oorzaak van de waardeverminderingen is het gevolg van een daling van de marktwaarde. Waardevermeerderingen vastgoedbeleggingen: 2012 €

2011 €

11.069 11.069

0 0

2012 €

2011 €

1.044.503 162.097 234.393 1.440.993

1.040.576 138.144 212.850 1.391.570

Terugname afboeking verkoopproject Almandijn Totaal waardevermeerderingen vastgoedbeleggingen De terugname van de Almandijn is een projectresultaat. 20.21. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Het gemiddeld aantal bij Woningstichting Volksbelang werkzame werknemers, berekend op fulltime basis en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg:

Afdeling wonen (verhuur en verkoop) Afdeling nieuwbouw Afdeling vastgoedbeheer Afdeling strategie en communicatie Afdeling financiën Overige (directeur) Totaal Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

104

2012

2011

9.40 1.00 3.56 2.19 3.74 0.67 20.56

10.46 0.00 2.31 2.44 3.74 1.00 19.95

22. Onderhoudslasten

Onderhoudslasten (niet cyclisch) Onderhoudslasten (cyclisch) Totaal onderhoudslasten

Onderhoudslasten sociaal vastgoed in exploitatie Onderhoudslasten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal onderhoudslasten

2012 €

2011 €

507.914 2.617.932 3.125.846

344.377 1.845.344 2.189.722

2012 €

2011 €

3.069.178 56.668 3.125.846

2.159.707 30.015 2.189.722

De onderhoudskosten voor het sociaal vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in:

Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud (of dagelijks onderhoud) Totaal onderhoudslasten

2012 €

2011 €

2.597.489 109.150 362.539 3.069.178

1.820.724 102.770 236.213 2.159.707

De onderhoudskosten voor het commercieel vastgoed in exploitatie zijn te verdelen in: 2012 € Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud (of dagelijks onderhoud) Totaal onderhoudslasten

2011 €

20.443 16.276 19.949 56.668

24.620 1.525 3.870 30.015

2012 €

2011 €

29.376 0 29.376

84.736 0 84.736

23. Leefbaarheid De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet cyclisch en cyclisch:

Leefbaarheid (niet cyclisch) Leefbaarheid (cyclisch) Totaal leefbaarheid

De leefbaarheidskosten verdeeld in sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: 2012 € Leefbaarheid sociaal vastgoed in exploitatie Leefbaarheid commercieel vastgoed in exploitatie Totaal leefbaarheid

105

29.376 0 29.376

2011 € 84.736 0 84.736

24. Lasten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten Contributies Totaal servicecontracten

2012 €

2011 €

572.281 0 572.281

514.830 0 514.830

Hierna is een overzicht opgenomen van de lasten servicecontracten die in de verschillende gemeenten zijn gerealiseerd: 2012 €

2011 €

572.281 572.281

514.830 514.830

2012 €

2011 €

Beheerkosten: Algemene beheers- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Huisvestigingskosten Overige personeelskosten Overige beheerskosten Subtotaal beheerkosten

371.825 113.490 53.602 58.504 242.612 0 840.033

508.585 130.295 65.955 60.164 494.784 0 1.259.783

Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Overige heffingen Subtotaal heffingen

846.620 18.623 21.711 40.434 927.388

821.306 33.427 21.300 125.900 1.001.933

75.143 75.143

37.702 37.702

1.842.564

2.299.418

Gemeente Wijk bij Duurstede Totaal servicecontracten

25. Overige bedrijfslasten

Overige bedrijfslasten: Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfskosten

106

Honorarium externe accountant en de accountantsorganisatie 2012

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

2011

Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

Deloitte Deloitte Accountants Belastingadviseurs € € 31.101 6.069 0 0 37.170

Totaal netwerk acc. organisatie €

0 0 11.130 0 11.130

31.101 6.069 11.130 0 48.300

Deloitte Deloitte Accountants Belastingadviseurs € €

Totaal netwerk acc. organisatie €

29.890 2.975 0 2.239 40.853

0 0 5.749 0 5.749

29.890 2.975 5.749 2.239 40.853

26. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Waardevermeerdering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermindering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermeerdering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardevermindering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2012 €

2011 €

0 0 0

0 0 0

485.559

56.629

485.559

56.629

27. Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen

Waardeveranderingen van financiële vaste activa Waardeveranderingen van effecten Waardeveranderingen van terugkoopverplichtingen Waardeveranderingen overige Totaal waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

107

2012 €

2011 €

0 0 392.614 0

0 0 39.004 0

392.614

39.004

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

Renteopbrengsten activa in ontwikkeling Renteopbrengsten leningen Renteopbrengsten BWS-subsidie Opbrengsten effecten Overige opbrengsten Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentebaten rekening-courant en deposito’s Overige rentebaten Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Rentelasten rekening-courant Resultaten derivaten Overige rentelasten Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

2012 €

2011 €

174.067 0 2.826 0 0

0 0 3.600 0 0

176.893

3.600

2012 €

2011 €

2.222 13.428 15.650

6.624 10.777 17.401

2012 €

2011 €

2.167.464 3.792 685.260 0 2.856.516

2.207.291 2.668 597.331 0 2.807.290

2012 €

2011 €

3.332 3.332

0 0

0 154.473 154.473

38.162 0 38.162

157.805

38.162

28. Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Acute vennootschapsbelasting (lasten) Latente vennootschapsbelasting (lasten) 2011 2012

Totaal belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

108

Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: De winst over 2012 wordt gecompenseerd met in het verleden geleden fiscale verliezen. De gevormde herbestedingsreserve over 2009 is in 2012 weer vrijgevallen. De effectieve belastingdruk is € 16.667 en kan als volgt worden gespecificeerd:

Commercieel resultaat na vennootschapsbelasting Af: Fiscale afschrijving op BOG Overige waardeveranderingen Fiscale afschrijving op agio leningen o/g Fiscaal resultaat projecten Verkoopopbrengst volgens V&W Correctie onderhoud Resultaat deelneming Betalingskorting Vpb 2011 Waardeverandering financiële vaste activa Overige waardeveranderingen Investeringsaftrek Dotatie herbestedingsreserve Mutatie compensabel verlies Bij: Correctie opbrengst verkopen Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten) Correctie afschrijvingen activa ten dienste van Niet gerealiseerde waardeveranderingen Fiscale activering rente m.v.a. in ontwikkeling Gemengde kosten aftrek Bijdrage saneringsheffing Bijdrage Vogelaarheffing Correctie waardeveranderingen Correctie belastingen Vrijval gevormde herbestedingsreserve 2009

Belastbaar bedrag Belastingbedrag 25% over € 16.667 Totaal

2012 €

2011 €

3.304.439

-2.448.029

177.637 3.162.076 146.664 242.990 1.518.556 2.074.409 12.721 2.932 392.614

91.230 0 149.654 0 0 1.241.132 11.154 -2.932 39.004 0 3.758 1.599.969

1.380 0 1.206.472 229.639 3.851.273 57.133 485.559 72.557 4.300 40.434 0 0 157.805 751.982

0 2.401.889 0 56.629 78.642 4.403 48.312 77.588 2.875.373 38.162

16.667

0

3.332 3.332

0 0

2012 €

2011 €

12.721 12.721

11.154 11.154

29. Resultaat deelnemingen

Resultaat deelneming Totaal resultaat deelnemingen

109

8.10.

Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht

Toelichting op kasstromen Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn alleen de investeringen opgenomen waarvoor in 2012 geldmiddelen zijn opgeofferd. Van de totale (des)investeringen van € 5.352.000 kan een bedrag van ongeveer € 6.427.000 worden aangemerkt als uitbreidingsinvesteringen. Samenstelling geldmiddelen

€ Liquide middelen per 31 december 2011

-/- € 1.846.687

Geldmiddelen per 31 december 2011

-/- € 1.846.687

Balansmutatie geldmiddelen in 2012

€ 3.717.778

Liquide middelen per 31 december 2012

€ 1.871.091

Geldmiddelen per 31 december 2012

€ 1.871.091

Van de per 31 december 2012 aanwezige geldmiddelen is een bedrag van € 0 (31 december 2011: € 0) niet vrij beschikbaar. 8.11.

Overige toelichting

Bezoldiging van bestuurder en commissarissen Voor de bezoldiging van bestuurder van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 116.626 (2011: € 147.883) ten laste van de woningcorporatie. Voor de bezoldiging van commissarissen van de woningcorporatie kwam in 2012 een bedrag van € 44.000 (2011: € 44.295) ten laste van de woningcorporatie. De bezoldiging van bestuurder omvat: • •

periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten, vakantiegeld en presentiegelden); beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten en arbeidsongeschiktheidsverzekeringen);

110

De bezoldiging van de bestuurder van de woningcorporatie is als volgt: 2012 € Naam Periodiek betaalde beloning

G.E. Nellestein 75.918

Beloningen betaalbaar op termijn

Functie Duur van het dienstverband Omvang dienstverband

40.709 116.627 directeurbestuurder onbepaalde tijd 24 uur per week

Het aanpassen van de bezoldiging van de bestuurder is de uitkomst van overleg tussen de bestuurder en de Raad van Commissarissen. Drie aspecten kwamen daarbij aan de orde: • de ontwikkelingen in het loongebouw in de sector; • de ontwikkelingen van de bezoldiging van bestuurders in de semipublieke sector; • de maatschappelijke aanvaardbaarheid van de bezoldiging. Op het moment dat de bestuurder in dienst trad, is hij ingeschaald op basis van de toen geldende CAO. Thans is hij ingeschaald conform de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties. Met de bestuurder maakten wij in 2012 geen afspraken over een variabele bezoldiging op basis van bepaalde prestatiecriteria.

Belastbaar loon Pensioenafdracht Overige vergoedingen Totaal

2012 €

2011 €

75.918 40.709 0 116.627

112.188 35.693 0 147.883

De bezoldiging van de commissarissen van de woningcorporatie is als volgt: Naam

A. Mellink A.M.J. Driessens-Kuijpers C.R.W. Mulder A.W.H. van den Heuvel H.A. van Leeuwen

Bezoldiging als lid van de Raad 2012 2011 € €

Bezoldiging als Totaal (inclusief voorzitter sociale lasten) 2012 2011 2012 2011 € € € €

8.000 8.000 8.000 8.000 32.000

12.000 0 0 0 0 12.000

8.115 8.115 8.115 8.115 32.460

111

11.835 0 0 0 0 11.835

12.000 8.000 8.000 8.000 8.000 44.000

11.835 8.115 8.115 8.115 8.115 44.295

Naam A. Mellink A.M.J. Driessens-Kuijpers C.R.W. Mulder A.W.H. van den Heuvel H.A. van Leeuwen

Periode actief

Functie

2007-2015 2008-2016 2004-2013 2010-2014 2003-2013

Voorzitter Lid Lid Lid Lid

9. Overige gegevens 9.1.

Voorstel resultaatbestemming 2011

Het resultaat ad € 2.448.029 negatief wordt onttrokken aan de overige reserves. 9.2.

Voorstel resultaatbestemming 2012

Het resultaat ad € 3.304.439 wordt toegevoegd aan de overige reserves. 9.3.

Controleverklaring

De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina. 9.4

Gebeurtenissen na balansdatum

De regering heeft een aantal maatregelen genomen en andere maatregelen aangekondigd die (bij doorgang) een grote invloed hebben op de exploitatie binnen onze woningcorporatie. Zo moeten wij vanaf 2013 een jaarlijks oplopende verhuurderheffing gaan voldoen, als ook een bijdrage leveren in de sanering van financiële problemen van andere corporaties, de zogenoemde saneringssteun. Daar staat tegenover dat het corporaties wordt toegestaan de huren meer te verhogen dan de prijsindex. Het saldo van deze maatregelen is negatief en tast de investeringscapaciteit van Volksbelang op langere termijn aan. De meerjaren begrotingen voor de komende jaren laten echter zien dat op eigen kracht voldaan kan blijven worden aan de eisen die het WSW stelt.

112

113