Jaarverslag Inhoudsopgave

Jaarverslag 2010 Wassenaarsche Bouwstichting

Inhoudsopgave 1

Beleidsontwikkelingen

2

2

Stakeholders

8

3

Integriteit en kwaliteit

12

4

Voorraadbeleid en technisch beheer

14

5

Sociaal beheer en leefbaarheid

24

6

Huurbeleid en verhuringen

28

7

Personeel en organisatie

32

8

Financiële positie en resultaten

36

9

Waardering activa

42

10 Verbindingen

46

11 Vennootschapsbelasting

50

12 Governanceverslag

52

13 Verklaringen

58

Verkorte jaarrekening

61

Bijlagen

- Staat van leningen

- Productmarktcombinaties

- Kengetallen

1

1

Beleidsontwikkelingen


1.1 Inleiding Het afgelopen jaar werd gekenmerkt door een groot aantal ontwikkelingen rond de dossiers ‘wonen’ en ‘woningcorporaties’. De weerslag van die ontwikkelingen doet zich in de toekomst voelen, maar het past bij dit verslag om op die ontwikkelingen in te gaan; ze zijn de vruchten van het overheidsbeleid in 2010. Voor de Wassenaarsche Bouwstichting is 2010 een jaar met veel ambities en goede resultaten geweest. Centraal in de ambities staat het op peil houden en waar mogelijk verbeteren van de dienstverlening aan klanten. Zowel de individuele klanten (bestaande en nieuwe huurders en afnemers van diensten), als het overleg met de ‘georganiseerde klanten’ (huurdersvereniging en bewonerscommissies). In het verlengde daarvan werkt de Wassenaarsche Bouwstichting voortdurend aan het verbeteren en versterken van de organisatie. In het afgelopen jaar is met name gewerkt aan verbetering van het woonbedrijf. Het profiel is herijkt en de organisatie is versterkt. De kwaliteitslabels (KWH en SKW) voor dienstverlening zijn in 2010 behouden. Het aantal beheereenheden (VvE’s) is met 20% toegenomen. De uitbreiding en aanpassing van ons bedrijfspand bedoeld voor een betere dienstverlening aan de brede groep klanten én verbetering van de huisvesting van onze medewerkers is in 2010 ter hand geno-

De Wassenaarsche Bouwstichting werkt voortdurend aan het verbeteren en versterken van de organisatie

men en wordt medio 2011 afgerond. Deze (ver)nieuwbouw weerspiegelt de verandering en ambitie van de organisatie. De vastgoedambities richten zich met

name op de bestaande woningen: goed onderhoud en waar nodig aanpassen aan de gesignaleerde behoefte. In 2010 is gestart met de eerste verkopen onder Koopgarant. Het programma voor het veiliger maken van woningen is in uitvoering (ca. 18% van de woningen is inmiddels gecertificeerd). De voorbereiding van het programma voor het energiezuiniger maken van woningen is ter hand genomen. Samen met gemeente en bewonerscommissie is een start gemaakt met de uitvoering van het Wijkplan Oostdorp. De vernieuwing van 12 woningen aan de Mariastraat in Kerkhout – al jaren op de agenda – krijgt letterlijk de ruimte in het nieuwe bestemmingsplan en kan in 2011 ter hand worden genomen.

3

Nieuwbouw is in Wassenaar maar op beperkte schaal mogelijk. In 2010 is ook daar veel vooruitgang geboekt. Het project Beschermd Wonen Weteringpark is eind 2010 opgeleverd (15 eenheden). De voorbereiding van een vervolg op dit project (5 eenheden) is ter hand genomen. In december 2010 is – na een voorbereiding van ruim 7 jaar – een aanvang gemaakt met plan Havenaer (gezondheidscentrum en 57 woningen). Ter voorbereiding daarop is in de zomer tijdelijke huisvesting voor het gezondheidscentrum gerealiseerd. Voor de zwembadlocatie (Ahoed en 40 woningen) is in 2010 een intentieovereenkomst met de gemeente gesloten. Dat is ook gebeurd voor de herontwikkeling van cultureel centrum Warenar, welke zal worden meegenomen in de nieuwbouwplannen voor het naastgelegen zorgcentrum SWZ/Willibrord. Na de verkiezingen voor de gemeenteraad op 3 maart jl. zijn de collegeonderhandelingen in Wassenaar eind maart afgerond met een collegeakkoord. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft bij de onderhandelaars tien punten schriftelijk onder de aandacht gebracht. Deze worden meegenomen in de gesprekken over nieuwe prestatieafspraken, welke eind 2010 zijn gestart. Sinds de stakeholdersbijeenkomst met het toenmalige college en de ambtelijke top in september 2009 zijn de bestuurlijke contacten met de gemeente aanzienlijk verbeterd. Met de komst van het nieuwe college en een nieuwe wethouder volkshuisvesting is dat verder versterkt. De ambtelijke capaciteit op dit terrein is al jaren onder de maat en pas medio 2010 deskundig, maar helaas parttime ingevuld. Hoewel er vooral inhoudelijk nog veel gedaan kan worden, is duidelijk dat ambtelijk en bestuurlijk inmiddels serieus werk wordt gemaakt van de samenwerking tussen de gemeente en de Wassenaarsche Bouwstichting. In het laatste kwartaal van 2010 is werk gemaakt van nieuwe prestatie-afspraken tussen gemeente en de beide Wassenaarse corporaties. Begin 2011 worden de prestatie-afspraken afgerond. Uit de prestatie-afspraken blijkt welke ambities door de drie partijen worden gedeeld en welke niet. Met betrekking tot behoud en verbeteren van de bestaande voorraad (o.a. energieprestatie) lopen ambities uiteen. Dat is jammer, zoals het ook spijtig is dat het niet lukt lokaal te komen tot bundeling van capaciteit en energie om de uitdagingen waar corporaties en gemeente de komende jaren voor staan aan te pakken.

4


Direct na de verkiezingen is in het kader van contacten met stakeholders in samenwerking met onze partner in de zorg Stichting Wassenaarsche Zorgverlening (SWZ), gesproken met alle nieuwe raadsfracties. In juni is een bijkomst gehouden met de leden van de Raden van Commissarissen/Toezicht en de managementteams van de Wassenaarsche Bouwstichting en de SWZ. Thema’s waren de ondernemingsplannen en de samenwerking o.a. bij nieuwbouw op de locatie Poortlaan. In het kader van sociale dienstverlening is door medewerkers van de Wassenaarsche Bouwstichting een nieuw hek voor de paardenwei van de zorgen kinderboerderij gerealiseerd. Als wij nu terug kijken op onze voornemens voor 2010 dan zien wij dat de meeste zijn gerealiseerd. Een uitzondering wordt gevormd door ons voornemen om een dagopvang voor gehandicapten te realiseren. Samenvattend denken wij te kunnen stellen dat, als het om ons eigen werk gaat, 2010 een redelijk succesvol jaar genoemd kan worden. Dat ligt anders als wij kijken naar wat het beleid van de Rijksoverheid lijkt te gaan opleveren. Eind 2009 is de Europese beschikking over het werkgebied van de corporaties gepubliceerd. In het verlengde is door de toenmalige minister van Wonen, Wijken en Integratie gewerkt aan een wettelijke regeling. De nieuwe minister van Binnenlandse Zaken, waar wonen nu onder valt, heeft de regeling eind 2010 ingevoerd. Vanaf 1 januari 2011 is deze in werking getreden. Daarmee is een periode van

Er is een periode van veranderingen voor corporaties en woningzoekenden aangebroken

veranderingen voor corporaties en woningzoekenden aangebroken. Het werkgebied van de corporatie wordt feitelijk beperkt tot woningen met een huur < e 653 per maand, huishoudens met een inkomen < e 33.500 bruto per jaar en een

limitatieve lijst met maatschappelijk vastgoed. In dat domein kan met achtervang van de overheid, via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde financiering, worden geïnvesteerd. Activiteiten die hier buiten vallen dienen (administratief) te worden afgesplitst en anders te worden gefinancierd. Met deze beperking wordt een grote groep woningzoekenden uitgesloten of aangewezen op een zeer beperkt woningaanbod. In ons werkgebied is deze uitsluiting nijpend, omdat door de hoge marktprijzen betaalbaar aanbod vooral van de corporaties moet komen. Het is nog volstrekt onduidelijk hoe het bestaande aanbod op die nieuwe ‘vraag’ kan worden afgestemd en hoe de andere wijze van financieren kan worden ingevuld.

5

Tijdens de heroverwegingsoperatie, ingezet door het oude kabinet, zijn voorstellen gedaan voor hervormingen en ombuigingen in de sector wonen. Daarover zijn rapporten verschenen o.a. van de raad van economische adviseurs, SER en CPB. Uit alles komt een beeld naar voren dat ingrijpende maatregelen op de woningmarkt nodig zijn, zoals minder huur, meer koop, regionale differentie en meer marktconforme huren. Uiteraard gaat het ook over de betaalbaarheid van het huren en hoe dat te regelen. In alle plannen moet het geld daarvoor via hogere huren direct of indirect van de corporaties komen. Los daarvan zijn alle betrokkenen, huurders en verhuurders, het eens over de noodzaak van een huurverhoging boven inflatieniveau (+1%). Tijdens de kabinetsformatie is daar weinig van overgebleven. De door verschillende adviseurs bepleitte integrale aanpak van de woningmarkt is beperkt tot een ingreep in de huurmarkt en een greep in de kas van woningcorporaties. Ondanks de druk op de financiële huishouding van de corporatie door de geringe huurstijging in de afgelopen jaren versus kostenstijgingen (onderhoud, lokale lasten, Vennootschapsbelasting, Vogelaarheffing, saneringsbijdrage Centraal Fonds Volkshuisvesting en Betaalbaarheidsheffing) is besloten tot het continueren van de huurstijging op inflatieniveau. Enigszins te compenseren door een grotere huurstijging (4,5%)

Een perfect scenario voor stagnatie op de woningmarkt

bij huishoudens met inkomen > e 43.000 bruto per jaar. Hoe deze binnen te halen is tot op heden onduidelijk. Dit alles met op de achtergrond de ingestorte bouwmarkt waarvoor de redding volgens

vele betrokkenen o.a. van de corporaties zou moeten komen. Het regeerakkoord levert op het dossier wonen een perfect scenario voor stagnatie op de woningmarkt. Hoe dit verder uitpakt zal in 2011 moeten blijken. Het is een forse uitdaging voor de corporatie en haar stakeholders hier een goed, bij de lokale situatie passend antwoord op te geven.

6


1.2 Doelstellingen en prestaties Perspectief

Succesbepalende factoren

Doelstellingen

Prestatieindicatoren

Meeteenheid

Oordeel klanten

Klantvriendelijk/gericht

Klantenonderzoek

Gemiddelde cijfer KWH-metingen

Serviceverlenend bedrijf

Beoordeling onderhoud en reparaties

Gemiddelde kwhcijfer planmatig onderhoud/ reparatie verzoeken

Beheereenheden

Jaarlijkse groei in %

Klant Dienstverlening

Financiële continuïteit

Maatschappij

Lerend vermogen organisatie

Norm

Prestatie

7,5

7,9

7,5

7,8

10

26

>0

830

+/- 5

20

Euro’s

Financierbaarheid

Continuïteit WSW-borging

Kasstroom na fictieve aflossingen

Budgetbeheersing

doelmatige bedrijfsvoering

Realiseren % dat realisatie begroting en afwijkt t.o.v. kostenbeheersing begroting

Stakeholders

Actieve en Enquête positieve houstakeholders ding stakeholders

Cijfer betrokkenheid stakeholders

7

nvt

Bewonersparticipatie

Alle huurders op wijkniveau betrokken

Overleg met bewonerscommissies

Aantal bijeenkomsten per commissie per jaar

2

2

Passend aanbod sociale huurwoningen

Huisvesting primaire doelgroep

Toewijzing aan de doelgroep

Percentage 70

75

Aanbod sociale huurwoningen vlgs Europese regels

Huisvesting primaire doelgroep

Toewijzing aan de doelgroep

Percentage 90

85

Flexibel, gespecialiseerd omgevingsafhankelijk excellent, efficiënt, effectief

Gemotiveerde medewerkers

Ziekteverzuim

% kort ziekteverzuim

<3

2,6

Employability

Deelname aan opleidingen

Uitgaven t.o.v de Huursom

0,2

0,1

Interne controle

Aantal evaluaties per jaar

3

nvt

Doelmatige werkwijze

7

2

Stakeholders


2.1 Inleiding Contacten met stakeholders zijn belangrijk voor de legitimatie en de verantwoording van onze activiteiten. Sinds 2005 organiseert de Wassenaarsche Bouwstichting jaarlijks bijeenkomsten voor stakeholders. De eerste drie jaar plenair, in 2008 en 2009 met drie groepen stakeholders afzonderlijk (gemeente, huurders en partners welzijn en zorg). In 2010 heeft geen specifieke stakeholdersbijeenkomst plaatsgevonden. In dit verband kan wel worden verwezen naar de bijeenkomsten met de huurdersvereniging, de Stichting Wassenaarse Zorgverlening en de raadsfracties. Eind 2009 is het beleidsplan voor de periode 2010-2015 vastgesteld. Aan de hand daarvan zijn de onderstaande opgaven en keuzen geformuleerd. Deze staan centraal in de overleggen met en verantwoording aan de stakeholders. Beleidsveld

Opgaven

Strategische keuzen

Huisvesten doelgroepen

Zorgen voor voldoende geschikte woningen

1. A anpassen woningvoorraad aan specifieke doelgroepen (starters, senioren) 2. Bestrijden scheefwonen door onder voorwaarden te koop aanbieden van woningen 3. Invoeren ‘huur op maat’ bij nieuwe verhuringen

Wonen en zorg

Realiseren van voldoende woningen waar zorg kan worden verleend

1. Investeren in (ver)nieuwbouw voor de doelgroep senioren 2. Ontwikkelen flankerend beleid voor ouderen 3. Toewijzen deel van vrijkomende voorraad aan bijzondere doelgroepen

Maatschappelijk vastgoed

Ontwikkelen en beheren maatschappelijk vastgoed

1. O ntwikkelen en beheren maatschappelijk vastgoed 2. Opstellen ‘afwegingskader’ maatschappelijk vastgoed

Kwaliteit vastgoed Woningverbetering en herontwikkeling

1. B eheersbaar houden onderhoud aan woning 2. Investeren in woontechnisch verbeteren van woningen en verbeteren woonomgeving 3. Investeren in duurzaamheid en energiebesparing

Participatie, sociaal beheer en leefbaarheid

Zijn van een betrouwbare en actieve partner en verhuurder

1. L everen van ongestoord woongenot 2. Borgen betrokkenheid huurders en bewoners bij beleid en uitvoering 3. Actief in netwerken rond wonen, welzijn en zorg

Bedrijfsvoering

Professioneel, klantgericht 1. Kwaliteit dienstverlening op hoog niveau houden en herkenbaar lokaal 2. E fficiënt en kostenbewust werken woonbedrijf 3. Marktleider blijven op VvE beheer in Wassenaar en omgeving

Financiën

Financierbaar blijven en anticiperen op de ontwikkelingen en flexibel blijven

1. S turen op een gezonde balans tussen activiteiten en vermogenspositie 2. Verbeteren balans tussen huurprijs, vastgoedwaarde en kwaliteit woningvoorraad 3. Beheersen risico’s

9

2.2 Stand van zaken Verkoop geschiedt in de vorm van ‘Koopgarant’. In 2010 is de 1e tranche verkopen aan zittende huurders als pilot succesvol uitgevoerd. Dit project had betrekking op 144 woningen, waarvan uiteindelijk 11 woningen aan zittende huurders zijn verkocht. Huur op maat betekent een inkomensafhankelijke huur. Hiervoor loopt een landelijk experiment. Wij kunnen dit nog niet in Wassenaar invoeren. Voldoende geschikte woningen voor senioren realiseren wij binnen onze (ver)nieuwbouwvoornemens met name Havenaer, Mariastraat en de voormalige zwembadlocatie. Het flankerend beleid is onderwerp gemaakt van de prestatie-afspraken en de vernieuwing van het WMO-beleid. Concrete voornemens met betrekking tot maatschappelijk vastgoed betreffen de nieuwbouw van het gezondheidscentrum in samenwerking met ziekenhuis Bronovo uit Den Haag, een AHOED (‘Apotheek en Huisartsen Onder Een Dak’) bij de zwembadlocatie en een AHOED in Kerkehout. Daarnaast zijn wij in overleg met de gemeente over cultureel centrum Warenar dat wordt betrokken bij de herontwikkeling van het naastgelegen zorgcentrum SWZ/Willibrord. Andere maatschappelijke opgaven betreffen het uitvoeren van het wijkplan Oostdorp en het project energiebesparing in de bestaande voorraad. Tweederde van het woningbezit in Oostdorp is in 2010 aangewezen als gemeentelijk monument. Het betreft woningcomplexen in tuindorpverkaveling uit de periode 19141930. De wijk Kerkehout valt onder het beschermd dorpsgezicht. In deze voor- en vroegnaoorlogse wijken wordt geïnvesteerd in woningen en woonomgeving met als doel een leefbare, prettige en goed ogende wijk, met tevreden bewoners. Uiteraard wordt ook de rest van het bezit goed onderhouden. De aanwijzing als monument markeert een ontwikkeling waarin behoud van de voorraad centraal staat. In 2010 is gewerkt aan de positionering van het woonbedrijf als een herkenbare, kwalitatief hoogwaardige aanbieder van woondiensten en beheerdiensten in Wassenaar en omgeving. De bezetting is versterkt en de publiek- en werkruimten worden aangepast. Voor het op peil houden en verbeteren van de dienstverlening maken wij gebruik van de expertise van KWH die jaarlijkse metingen voor het huurlabel uitvoeren en SKW voor de beoordeling van het VvE beheer. Het beheersen van de bedrijfskosten is een integraal onderdeel van het aansturen van de organisatie. Het niveau van de kosten per verhuureenheid liggen ruimschoots onder het gemiddelde van de sector en de benchmark. De corporatie is actief betrokken bij de werkgroep Wonen, welzijn en zorg van de Federatie Ouderenorganisaties Wassenaar en neemt deel aan de klankbordgroep voor de herziening van het WMO-beleid in Wassenaar (beleidsnota ‘sociale samenhang’).

10


2.3 Huurdersvereniging De Wassenaarsche en bewonerscommissies De huurdersvereniging is in 1994 opgericht. De samenwerking tussen de huurdersvereniging en de Wassenaarsche Bouwstichting is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Deze is in 2009 vernieuwd. Circa vier keer per jaar hebben het bestuur van de huurdersvereniging De Wassenaarsche en de directeur-bestuurder van de Wassenaarsche Bouwstichting formeel overleg. Daarnaast spreken voorzitter en de directeur-bestuurder elkaar regelmatig ter voorbereiding van de vergaderingen. In 2010 stonden onder andere de volgende onderwerpen op de agenda: • Jaarlijkse huurverhoging • Koopgarant • Prestatieafspraken • Energiebesparing in de voorraad • voordracht lid voor de Raad van Commissarissen Onder verantwoordelijkheid van de huurdersvereniging opereren zeven bewonerscommissies en twee complexgroepen. Deze hebben, indien gewenst, tenminste tweemaal per jaar (voor- en najaar) overleg met een woonconsulent. Daarin is ondermeer gesproken over de onderhoudswerkzaamheden 2010, Koopgarant, Politie Keurmerk Veilige Woning (PKVW), tuinonderhoud (Hofcampweg), afrekening servicekosten, achterpaden (Kerkehout), bewonersgedrag met betrekking tot parkeren, inrichting woonomgeving (Kloosterland) en het verkeersplan centrum. Twee keer per jaar is er een gezamenlijke bijeenkomst van het bestuur en de bewonerscommissies. Het is inmiddels gebruikelijk dat tijdens een van deze bijeenkomsten de directeur-bestuurder een actueel onderwerp bespreekt. In 2010 is gesproken over de plannen voor een energiebesparingsprogramma voor de bestaande voorraad. De bewoners in de wijk Oostdorp hebben zich georganiseerd in het platform Oostdorp Leeft! Daarin zijn naast de huurders van de Wassenaarsche Bouwstichting ook de huurders van Wbv. St. Willibrordus vertegenwoordigd. Met Oostdorp Leeft! is gesproken over het wijkplan Oostdorp en de daarin opgenomen maatregelen. De huurdersvereniging ontvangt jaarlijks een financiële bijdrage van de corporatie (in 2010: e 30.000).

11

3

Integriteit en kwaliteit


3.1 Inleiding Integer handelen is een wezenlijk kenmerk van een professionele en betrouwbare organisatie. Het bevordert naast efficiëntie, interne transparantie, samenwerking en vertrouwen ook de medewerking van bestuurders, stakeholders en klanten. In praktische zin hebben wij al jaren regelingen voor het handelen van medewerkers en het omgaan met geschenken. Voorbeeldwerking staat daarbij centraal. Daarnaast hebben wij uiteraard de Aedescode en de Governancecode onderschreven en handelen wij daar ook naar. In 2009 is in overleg met Raad van Commissarissen, managementteam en ondernemingsraad het integriteitsbeleid uitgebreid besproken, aangevuld en formeel vastgesteld. Op onze website is een samenvatting te vinden. De interne klokkenluidersregeling is opgesteld in overleg met CAOP welke deze ook beheert. Daarmee zijn de onafhankelijkheid en zorgvuldigheid geborgd. In het afgelopen jaar zijn zowel intern als bij de vertrouwenspersoon geen meldingen binnengekomen over integriteitsschendingen.

3.2 Kwaliteitsbeleid Resultaat meting 2010

Resultaat meting 2008

Landelijk gemiddelde

Kwaliteit staat centraal in de bedrijfsvoering. De tucht van de

Corporatie bezoeken

7,8

7,9

7,8

Woning zoeken

7,8

7,7

7,6

Woning betrekken

8,2

8,1

8,0

Met een gemiddeld resultaat van 7,91 nemen wij binnen de KWH

Huur betalen

8,0

7,9

7,9

prestatie-index (waarin 169 corporaties zijn opgenomen) de 36e

Reparatie uitvoeren

8,2

7,6

7,8

plaats in. Dit is een verbetering ten opzichte van 2009 (62e).

Labelonderdeel

markt ontbreekt. In plaats daarvan bieden externe, onafhankelijke normen en toetsing een spiegel voor de organisatie. Door de jaarlijkse metingen door het KWH en de SKW blijven wij alert op het verbeteren van de bedrijfsvoering. Sinds 1999 mag de Wassenaarsche Bouwstichting het KWH-Huurlabel voeren en vanaf augustus 2009 beschikken wij over het SKW procescertificaat voor VvE-beheerders.

3.3 Klachten en geschillen Kwaliteitszorg is onlosmakelijk verbonden met goede dienstverlening. Als een klacht over onze diensten niet intern kan worden opgelost, kan men de klacht voorleggen aan een onafhankelijke commissie. Deze kan bindende uitspraken doen. In 2010 is één klacht bij de geschillencommissie Huursector ingediend. Dit betrof een woning in eigendom bij de gemeente Wassenaar en in beheer bij de Wassenaarsche Bouwstichting. De klacht is niet ontvankelijk verklaard.

13

4

Voorraadbeleid en technisch beheer


4.1 Inleiding Centraal staan het behoud en verbetering van de voorraad. Dat komt met name tot uitdrukking in het mutatiebeleid sat gebaseerd is op het strategische voorraadbeleid. Wij knappen bij mutatie de woningen op en passen deze op de beoogde doelgroep aan. (Ver)nieuwbouw vormt een aanvulling op het voorraadbeleid.

4.2 Energiebesparingsprogramma De doelstellingen en uitgangspunten van het energiebesparingsprogramma zijn: • alle woningen van de Wassenaarsche Bouwstichting hebben binnen 5 jaar minimaal energielabel C; • jaarlijks 250 woningen uitvoeren, investering jaarlijks e 1 mln. waarvan 25% on-rendabel; • keuzevrijheid voor de bewoners. In 2010 is de voorbereiding voor een pilot gestart voor het energiebesparingsprogramma in twee complexen, een complex in de wijk Kerkehout (24 woningen) en een complex in de wijk Oostdorp (60 woningen). In 2011 worden de pilotprojecten daadwerkelijk uitgevoerd en geëvalueerd. Vervolgens wordt een plan de campagne gemaakt voor de rest van het bezit.

4.3 (Ver)nieuwbouw Hofcampweg kantoren Dit project omvat nieuwbouw naast het bestaande kantoor van de Wassenaarsche Bouwstichting en verbouw van het huidige kantoor. De nieuwbouw is nagenoeg gereed en binnen het budget gerealiseerd. De verbouw van het bestaande kantoor is in 2010 voorbereid en wordt in 2011 uitgevoerd. Tijdens de verbouw van het oude kantoor in 2011 wordt de begane grond van de nieuwbouw tijdelijk gebruikt als publieks- en kantoorruimte. In het kader van duurzaam bouwen wordt voor verwarming en koeling van de kantoren gebruik gemaakt van warmte-koude-opslag in de bodem.

15

Beschermd Wonen Weteringpark Ten behoeve van de stichting Philadelphia Zorg zijn 5 bestaande woningen verbouwd en uitgebreid met nieuwbouw. Het project omvat nu 15 wooneenheden en 3 gemeenschappelijke woonruimten en voorzieningen. De oplevering vond eind 2010 plaats. Bij dit project is in het kader van duurzaam bouwen gebruik gemaakt van warmtewisselaars en UV-cellen. In de nabijheid worden inmiddels 2 oude groepswoningen omgebouwd tot 5 eenheden die bij dit project betrokken worden.

Tijdelijke huisvesting gezondheidscentrum Voor het project Havenaer was sloop van het huidige gezondheidscentrum nodig. In de tijdelijke huisvesting is voorzien door de huur en verbouw van een bestaand kantoorpand aan de Rijksstraatweg (Deylzicht). In september 2010 heeft de verhuizing plaatsgevonden en is gestart met de sloop van het oude gezondheidscentrum. Eind 2010 is op die locatie de eerste paal voor plan Havenaer de grond ingegaan.

Havenaer/Gezondheidscentrum met woningen Dit project omvat 57 woningen waarvan 18 sociale huur en ca 2.600 m2 bedrijfsruimte voor gezondheidszorg. In de kelder worden ca. 100 parkeerplaatsen gerealiseerd. De bouw is gestart in december 2010. In 2009 is voor dit project rekening gehouden met een tekort/ onrendabele top van e 1,4 mln. Het aanbestedingsresultaat is zodanig dat hier een correctie op zou kunnen plaats vinden. In verband met de onzekerheden met betrekking tot de verkoop van woningen wordt daar vooralsnog van afgezien. Voor dit project is e 0,2 mln. subsidie toegezegd in het kader van de 3e tranche van de stimuleringsregeling voor woningbouw. Ongeveer 30% van de koopwoningen is eind 2010 verkocht.

16


Beschermd Wonen Hoge Kley Een nieuw project waarover medio 2011 definitief besloten wordt. Het betreft een initiatief van ouders van autistische kinderen. Zij willen – op basis van persoonsgebonden budgetten – een kleinschalig woonproject realiseren (7 plekken). Gekozen is voor een in het nieuwbouwplan Hoge Kley aan te kopen perceel en nog te bouwen woning. De ouders zijn betrokken bij het plan dat door de ontwikkelaar en de aannemer turn-key wordt opgeleverd. De Wassenaarsche Bouwstichting wordt eigenaar, de stichting van de ouders gaat (langjarig) huren. Het budget is gebaseerd op de maximale investering voor sociale woningbouw.

Zwembadlocatie Dit project omvat 40 woningen en een AHOED. In 2011 is met de gemeente onderhandeld over de planopzet en de grondexploitatie. Daarnaast is het publieke debat gevoerd over wat er op deze locatie gebouwd zou mogen worden en door wie. Dat betrof de uitvoerige en herhaalde behandeling van (de uitgangspunten van) het plan in de gemeenteraad en met een klankbordgroep van omwonenden. Daar zijn wij uitgekomen. Medio 2011 worden de besprekingen over de grondexploitatie en de samenwerkingsovereenkomst voor de AHOED afgerond. De woningen worden de eerste vijf jaar na realisatie gebruikt als vervangende woonruimte voor de bewoners uit de te slopen aanleunwoningen op de locatie Poortlaan (SWZ/Willibrord).

Vernieuwbouw Mariastraat Dit project omvat 12 kleine vooroorlogse eengezinswoningen die worden omgebouwd tot woningen voor ouderen. Op de begane grond wordt een volledig woonprogramma gerealiseerd. In het begin 2011 vast te stellen bestemmingsplan is rekening gehouden met deze plannen, waardoor deze nu (eindelijk) gerealiseerd kunnen gaan worden. Het voorlopig ontwerp is gereed.

Poortlaan Op deze locatie staan nu een verzorgingshuis met 130 plaatsen en 73 zogenaamde aanleunwonigen. Beide complexen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. In 2009 is geconstateerd dat verbouw geen optie is. Sedert die tijd wordt gewerkt aan nieuwbouw, waarbij eerst gezocht is naar een locatie waar de bewoners van de aanleunwoningen tijdelijk kunnen worden gehuisvest. Dat is de voormalige zwembadlocatie geworden.

17

Realisatie van huur- en koop woningen voor ouderen en mindervaliden

Na realisatie van de tijdelijk te gebruiken woningen kan op de plaats van de voormalige aanleunwoningen een nieuw zorgcentrum worden gerealiseerd. Tot die tijd blijft het ‘oude’ zorgcentrum in gebruik. Na de sloop daarvan kunnen op deze locatie huur- en koopwoningen voor ouderen en mindervaliden worden gerealiseerd.

Bij de herontwikkeling van het zorgcentrum wordt het naastgelegen cultureelcentrum Warenar betrokken. Dat is sterk verouderd en kan straks mede dienen als grand-café, restaurant en gemeenschapsruimte voor de ouderen uit het zorgcentrum en de bijbehorende woningen. Voor de voortijdige beëindiging van de exploitatie van het zorgcentrum is in 2008 een verzoek tot versnelde afschrijving ingediend bij de Nederlandse Zorgautoriteit. Dit verzoek is in 2009 gehonoreerd. In aansluiting daarop zijn door de huurder, als ontvanger van zorgmiddelen, extra afschrijvingen gedeclareerd en ontvangen voor een totaal aan e 4,4 mln. Dit bedrag is in de toekomst beschikbaar om in het kader van sloop en nieuwbouw de investeringen inclusief de inbreng te matigen.

Onderhoud en verbeteren toegankelijkheid Ernst Casimir Het betreft hier een complex van 65 appartementen voor ouderen en een serviceruimte. Steeds vaker komen vragen binnen om aanvullende voorzieningen voor ouderen aan te brengen zoals stallingplaatsen voor scootmobielen en elektrische fietsen. De bedoeling is deze punten aan te pakken samen met onderhoud aan de ‘schil’, de toegankelijkheid van het complex te verbeteren (galerijen aanpassen e.d.) en de woonomgeving aan te pakken (minder drempels, meer en betere parkeergelegenheid voor mindervaliden e.d.). De voorbereiding hiervan zal in de 2e helft van 2011 ter hand worden genomen.

18


Budgetten en risico’s Uitvoering

Budget Stand van zaken x e 1.000 incl. btw

Risico’s

1

Kantoren Hofcampweg

20102011

4.620

Oplevering nieuwbouw april 2011/verbouw september 2011

Onderschrijding budget nieuwbouw

2

Beschermd Wonen Weteringpark/ 15 wooneenheden en voorzieningen

2010

3.040

Oplevering december 2010

Overschrijding budget e 20.000

3

Tijdelijke huisvesting gezondheidscentrum

2010

500

Oplevering september 2010

Onderschrijding budget e 30.000

4

Havenaer/gezondheidscentrum en 39 koop- en 18 huurwoningen

20102012

21.200

Start bouw december 2010

Zie toelichting

6

Beschermd Wonen Hoge Kley

20112012

1.400

Intentieovereen-komst

Vast budget

5

Zwembadlocatie/AHOED en 40 (huur)woningen

20122013

15.500

Intentieovereen-komst

Besluitvorming in 2011

7

Vernieuwbouw 12 woningen Mariastraat

20112012

1.860

Voorbereiding

ntb

8

Zorgcentrum Poortlaan incl. Warenar

20132014

pm

Programma van eisen

ntb

9

Woningen Poortlaan

20152016

pm

ntb

ntb

10

Verbetering toegangkelijkheid en scootmobielberging Ernst Casimir

2013

pm

Voornemen

ntb

11

Beschermd Wonen Weteringpark/ 5 wooneenheden

2011

700

Start bouw januari 2011

Geen bijzonderheden

Totalen

48.820

Het grootste risico betreft het project Havenaer. Het financiële risico bij dit project bestaat met name uit het verkooptraject dat juli 2010 is ingezet. De verkoopopbrengsten van de 39 koopwoningen zijn geraamd op e 9,5 mln exclusief btw. Eind 2010 zijn 12 woningen verkocht en nog enkele onder optie.

19

In verband met de relatief omvangrijke investeringen in de komende jaren (Havenaer, zwembadlocatie, zorgcentrum en woningen Poortlaan) en de lange doorlooptijd van de voorgenomen investeringen worden in 2011 scenario-analyses gemaakt van de financieringsmogelijkheden onder verschillende marktomstandigheden. Het doel is de financiering van projecten ook op langere termijn te kunnen waarborgen. Een aandachtspunt is het onderscheid tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en diensten die dat niet zijn. Geborgde financiering met achtervang van het rijk is met ingang van 1 januari 2011 beperkt tot de eerste categorie. Hoewel behorende tot het werkdomein van de corporatie zijn er investeringen – bijvoorbeeld de duurderde huurwoningen en investeringen in woonzorgcomplexen - die niet (meer) in deze categorie vallen. De financiering daarvan zal op een ander wijze dienen te geschieden. Onduidelijk is nog onder welke voorwaarden dat dient te gebeuren. Relevant daarbij is de inzet van middelen verkregen met de huidige niet-DAEB activiteiten.

4.4 Aankopen en verkopen In 2010 zijn 10 woningen verkocht met Koopgarant en 3 woningen op de vrije markt. Verkopen vinden plaats tegen marktwaarde en bij Koopgarant met een korting onder voorwaarden.

20


4.5 Overige investeringen Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud heeft betrekking op de ‘schil’ van de woningen. Verbeteringen worden nog wel in combinatie met sommige onderhoudsingrepen planmatig aangeboden, maar vinden vooral plaats in het kader van mutatie. Voor specifieke verbeterpunten zoals bescherming tegen inbraak en energiebesparing zijn afzonderlijke programma’s opgesteld.

Overzicht planmatig onderhoud x e 1.000 Begroting planmatig onderhoud

1.474

Overheveling 2009

53

Minderwerk 2010

33

1.527

Aanbestedingsresultaat

135

Niet besteed/vervallen

146 314

Resultaat ten opzichte van begroting planmatig onderhoud

1.213

Additionele doorbelaste uitgaven (beheerwoningen en servicekosten)

123

In kader van reparaties uitgevoerde niet geplande vervangingen

130 253

Totaal lasten planmatig onderhoud jaarrekening

1.466

Bestedingen planmatig onderhoud x e 1.000 Dak

63

Schilderwerk/houtrot

266

Gevel

186

liften

70

Installaties Diversen Totaal

573 55 1.213

21

Reparatieverzoeken Het aantal ingediende reparatieverzoeken is in 2010 met 325 toegenomen tot ruim 3600. Deze toename heeft vooral te maken met maatregelen welke in het kader van het project ‘veilige woning’ op individuele basis zijn uitgevoerd. De gemiddelde netto-besteding per verzoek bedraagt e 206 ruim een verdubbeling ten opzichte van 2009. De oorzaak daarvan ligt mede in de kosten van het project ‘veilige woning’.

Mutatieonderhoud Het aantal woningen waarin mutatieonderhoud heeft plaatsgevonden bedraagt 135. De gemiddelde kosten per mutatie zijn in 2010 gestegen van e 6.400 naar e 7.100. Deze stijging heeft te maken met het feit dat er minder wordt geactiveerd. De gemiddelde uitgaven per mutatie (met name de ingrijpende mutaties) zijn gedaald.

22


4.6 Eenheden in bezit en beheer Verhuureenheden in eigendom per 31 december 2006

2007

2008

2009

2010

1.861

1.891

1.891

1.960

1.963

Wooneenheden studenten

309

309

309

309

309

Plaatsen in verzorgingstehuizen en opvang

152

152

152

152

152

Winkel/woningen in eigendom

13

13

13

13

13

5

5

5

7

7

Woningen en wooneenheden Woningen in beschermde koop

Garages in eigendom Overige m.n. bedrijfspanden Totaal in eigendom

10

4

4

4

3

3

2.344

2.374

2.374

2.444

2.457

In 2010 beheerde de Wassenaarsche Bouwstichting 70 huurwoningen: 7 huurwoningen voor de gemeente, 8 huurwoningen voor stichting Rust & Vreugd, 37 huurwoningen voor Stichting WAVO park en 18 huurwoningen voor Duinwaterbedrijf Zuid-Holland. De 309 studentenwoningen in Den Haag die eigendom zijn van de Wassenaarsche Bouwstichting worden door de Stichting DUWO uit Delft verhuurd en beheerd.

Woningen (in eigendom) per huurcategorie per einde jaar 2006

2007

2008

2009

2010

Lager dan kwaliteitskortingsgrens

594

529

509

440

447

Aftoppingsgrens

763

867

873

988

1012

Maximale grens huurtoeslag

428

428

442

363

354

76

67

68

169

150

1.861

1.891

1.891

1.960

1.963

Hoger dan maximale grens huurtoeslag Totaal aantal woningen

23

5

Sociaal beheer en leefbaarheid


5.1 Inleiding Onze maatschappelijke opdracht ligt naast het beheren, verhuren en ontwikkelen van betaalbare woningen, ook in maatschappelijk vastgoed en het op peil houden van buurten en wijken. De Wassenaarsche Bouwstichting voert wat dit laatste betreft al jaren een actief beleid. Voor de beide voor- en vroegnaoorlogse wijken Kerkehout en Oostdorp zijn in samenwerking met gemeente en bewoners wijkplannen ontwikkeld. Daarin zijn verschillende maatregelen opgenomen zoals het verbeteren van de openbare ruimte, met name achterpaden, aanpassingen aan de woningen e.d.

5.2 Sociale cohesie Binnen de voor de regio geldende afspraken over woonruimteverdeling is in 2010 ruimte gemaakt voor een meer op de lokale situatie toegesneden model. Dat passen wij binnen Wassenaar met name toe op de wijk Kerkehout, waarbij (beperkt) voorrang wordt gegeven aan bewoners uit de wijk die graag een wooncarrière binnen de wijk willen maken

Kerkehout is een wijk met een grote sociale samenhang

en kinderen van de huidige bewoners die in de wijk willen blijven wonen. Kerkehout is een wijk met een grote sociale samenhang.

Deze gemeenschapszin is een belangrijke factor om de wijk leefbaar te houden. Zo blijven sociaal maatschappelijke activiteiten, zoals het verenigingsleven, behouden. De wijk ligt geïsoleerd en het aantal woningen is beperkt. Het aanbod van nieuw vrijgekomen woningen is klein, zo’n 20 woningen per jaar. De voorrangspositie is voor de periode van één jaar van toepassing en tot een maximum van tien woningen.

5.3 Woonfraude In 2010 zijn acht zaken opgepakt met betrekking tot woonfraude. In twee zaken hebben wij via een vonnis van de rechter de woning weer tot onze beschikking gekregen. In een zaak is de woning ontruimd wegens huurachterstand. Eén huurder heeft uit eigen beweging de huur opgezegd. Vier zaken lopen nog.

25

Op 29 mei 2010 is het startsignaal gegeven voor de wijkontwikkeling Oostdorp door het planten van een boom in de wijk. In december 2010 is de herinrichting van het achterpad van Zuylen van Nijeveltstraat/Bothaplein gerealiseerd. Het achterpad is opnieuw bestraat waarbij ook drainage en verlichting is aangebracht. Aan de zijkanten van het pad zijn groenschermen aangebracht. Bewoners hebben een keuze gemaakt uit drie voorstellen voor de herinrichting van het achterpad. Om het geheel af te maken heeft de Wassenaarsche Bouwstichting de omwonenden een verfpakket aangeboden waarmee de bewoners hun schuttingen en poortdeuren van een frisse kleur konden voorzien. De investeringen in Oostdorp zijn in 2010 nog beperkt van omvang (circa e 70.000). Voor alle door de Wassenaarsche Bouwstichting te verrichten werkzaamheden aan buitenruimten in Oostdorp is circa e 700.000 geraamd. Dit is exclusief investeringen in het kader van het enrgiebesparingsprogramma en het ‘reguliere’ onderhoud. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft aangegeven het beheer van het buurtcentrum in Oostdorp van de gemeente te willen overnemen.

26


5.4 Wijkverbeteringsplannnen In respectievelijk 2000 en 2010 zijn wij gestart met de uitvoering van de wijkplannen Kerkehout en Oostdorp. In Kerkehout zijn de werkzaamheden afgerond op een cluster na. Het laatste cluster in Kerkehout betreft het aanpakken van achterpaden en bergingen in de omgeving van de Daniel Ruysstraat. Daarnaast worden in Kerkehout inmiddels concrete plannen gemaakt voor verbouw van een karakteristiek blok van 12 kleine eengezinswoningen aan de Mariastraat. De woningen blijven behouden en worden aan de achterzijde uitgebreid met een slaapvertrek en badkamer. Daardoor ontstaat een compleet woonprogramma op de begane grond geschikt voor ouderen en mindervaliden die in de wijk willen blijven wonen. Voor hen zijn nu vrijwel geen geschikte woningen in Kerkehout beschikbaar. De kerngroep wijkontwikkeling Oostdorp bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente Wassenaar, de Wassenaarsche Bouwstichting, Woningbouwvereniging St. Willibrordus en het Comité Oostdorp Leeft. In 2010 is de kerngroep negenmaal bijeen geweest voor overleg. Vaste punten op de agenda zijn onderdelen uit het Advies Wijkontwikkeling Oostdorp, te weten: • Snippergroen gemeente Wassenaar • Achterpaden en verlichting Wassenaarsche Bouwstichting • Achterpaden St. Willibrordus • Energetische maatregelen Wassenaarsche Bouwstichting • Energetische maatregelen St. Willibrordus • Riolering gemeente Wassenaar • Verkeer gemeente Wassenaar • Parkeren gemeente Wassenaar • Dynamiseren woningvoorraad Wassenaarsche Bouwstichting

27

6

Huurbeleid en verhuringen


6.1 Inleiding In 2010 hebben er 119 nieuwe verhuringen plaatsgevonden, waarvan 115 in Wassenaar, 3 in Voorburg en 1 in Voorschoten. In regionaal verband is de afspraak gemaakt dat 70% van de woningen onder de maximale huurprijsgrens voor huursubsidie aan de BBSH doelgroep wordt verhuurd. In Wassenaar is 75% van de woningen aan deze doelgroep verhuurd. In Voorburg en Voorschoten hebben binnen het vrijkomende bezit van de Wassenaarsche Bouwstichting geen verhuringen aan de BBSH-doelgroep plaatsgevonden. In 2010 is duidelijk geworden hoe de regering invulling gaat geven aan de Europese beschikking, de financiering en benutting van sociale huurwoningen. Met ingang van 1 januari 2011 zijn alle woningen met een huur < e 653/maand aangemerkt als sociale huurwoningen en moet tenminste 90% van de vrijkomende woningen uit dit segement worden

2007

2008

2009

2010

91

109

82

102

Bijzondere bemiddeling

4

15

15

17

Woningruil

2

1

0

0

deze norm hebben voldaan. Ongeveer 85% van de

77

3

0

0

vrijkomende woningen is naar deze doelgroep ge-

174

128

97

119

Verhuringen via het aanbodmodel

(ver)nieuwbouw Totaal

toegewezen aan de – tussen Nederland en Europa overeengekomen – doelgroep, dat wil zeggen huishoudens met een inkomen lager dan e 33.500 belastbaar per jaar. In 2010 zouden wij niet aan

gaan. In 2011 sturen wij wel op deze doelgroep.

Onder bijzondere bemiddelingen vallen de verhuringen aan statushouders, tijdelijke of bruikleencontracten en moeilijk verhuurbare woningen. Van de 102 woningen die via het aanbodmodel zijn verhuurd, zijn er 28 woningen naar starters gegaan, waarvan 21 uit Wassenaar. 74 woningen zijn via het aanbodmodel aan doorstromers verhuurd, waarvan 49 afkomstig uit Wassenaar. Ruim 18% van de nieuwe huurders komt van buiten regio Haaglanden.

6.2 Verhuringen doelgroep BBSH Verhuringen eenpersoonshuishoudens leeftijd hoofdbewoner

bruto inkomen in euro/jaar

< 65

> 65

Totaal

In de tabellen staan de verhuringen gerangschikt Huurklasse in euro/maand

naar de BBSH doelgroepen. Het verschil met het totaal aantal verhuring wordt veroorzaakt door één verhuring van een duurdere woning aan een

< 357

357-512

> 512

totaal

< 21.450

9

21

1

31

> 21.450

4

8

1

13

< 20.200

4

14

> 20.200

2

5

6

13

19

48

8

75

instelling.

18

29

Verhuringen tweepersoonshuishoudens leeftijd hoofdbewoner


< 65

< 29.125

Huurklasse in euro/maand

Verhuringen drie en meerpersoonshuishoudens

Huurklasse in euro/maand

< 357

357-512

> 512

totaal

leeftijd hoofdbewoner


< 357

1

9

2

12

< 65

3

6

9

2

1

5

1

3

4

15

12

30

> 29.125 > 65

< 27.575

2

> 27.575 Totaal

3

> 65

357-512

> 512

< 29.125

2

1

3

> 29.125

1

9

10

3

10

13

< 27.575 > 27.575

Totaal

6.3 Huisvesting statushouders In 2010 zijn acht woningen beschikbaar gesteld voor de huisvesting van statushouders. Voor drie woningen heeft de COA aangegeven geen kandidaten te hebben. In de overige vijf woningen zijn in totaal acht statushouders gehuisvest.

6.4 Huurverhoging De door het rijk aangegeven maximale huurstijging per 1 juli 2010 bedroeg 1,2%, het inflatiepercentage over het voorgaande jaar. De gemiddelde netto huur per ultimo 2010 bedraagt afgerond e 460 per maand. In 2009 was dat e 453 per maand, een stijging van 1,5%.

6.5 Huurcommissie In 2010 heeft de Huurcommissie op verzoek van de Wassenaarsche Bouwstichting uitspraak gedaan om een melding van gebrek op te heffen. De Huurcommissie heeft hier positief op besloten. In 2010 zijn bij de Huurcommissie de volgende zaken ingediend: •

bezwaar tegen de huurverhoging 2010; dit bezwaar is ongegrond verklaard;

•

aanvraag om toetsing afrekening servicekosten 2009, deze zaak wordt in 2011 behandeld;

•

aanvraag om toetsing voorschotbedragen servicekosten 2010, deze zaak wordt in 2011 behandeld.

30

totaal


6.6 Huurderving De huurderving is gestegen van 0,55% van de huuropbrengsten per jaar in 2009 naar 1,2% in 2010. Dit is het gevolg van de moeilijke verhuur van enkele duurdere woningen en leegstand als gevolg van voorgenomen onderhoud en vernieuwingsplannen. De huurderving is altijd relatief laag geweest, maar zal door de hiervoor genoemde omstandigheden de komende jaren naar verwachting structureel op het niveau van 2010 of iets hoger liggen.

6.7 Huurachterstanden In 2010 werd duidelijk dat de economische crisis ook niet aan onze huurders voorbij is gegaan. Het aantal huurders met een huurachterstand vertoont een stijging. Opvallend is ook het aantal huurders dat zich aanmeldt bij de Plangroep Schuldhulpverlening. Deze organisatie bemiddelt, op vrijwillige basis, tussen schuldenaar en schuldeiser(s) en kan ook de inkomsten van de schuldenaar beheren. Daarnaast is er ook een stijging waarneembaar in het aantal huurders dat gebruik maakt van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen. Per ultimo 2010 bedroeg de huurachterstand afgerond e 103.700. Met het aantrekken van een financieel-administratief medewerkster kan meer aandacht worden geschonken aan de huurincasso. Achterstand in maanden

Aantal 2009

Bedrag in euro´s 2010

2009

2010

1

63

75

23.700

26.700

2

20

25

15.400

19.000

3 >3 Totaal

9

11

12.600

17.100

17

15

48.400

43.700

109

126

100.100

106.500

Ultimo 2010 bedraagt het aantal huurders waarmee een betalingsregeling is getroffen 33 voor een totaalbedrag van e 23.750. In 2010 zijn vijf woningen ontruimd wegens huurachterstand.

31

7

Personeel en organisatie


7.1 Inleiding Wij willen de dienstverlening op peil houden en mede met het oog daarop zijn wij in 2010 gestart met het aanpassen van de organisatie. Bij de aanpassingen gaat het niet om meer personeel, maar vooral om meer ‘inhoud en vermogen’. Dat heeft geleid tot veranderingen. Om uiteenlopende redenen hebben in 2010 vier mensen de organisatie verlaten en zijn er drie aangenomen, waarvan twee terugkeerders. Begin 2011 worden nog vijf vacatures ingevuld. Het betreft drie plekken die nu op interim-basis worden ingevuld, een vervanging en een aanvulling. Twee medewerkers zijn intern doorgestroomd. Het VvE beheer is eind 2010 overgegaan naar het woonbedrijf. In het personeelsbeleid staat employability centraal. In 2010 is in totaal e 19.800 uitgegeven aan opleidingen en cursussen. Het veranderingstraject komt ook tot uitdrukking in de huisvesting. Het Woonbedrijf krijgt een eigen ‘gezicht’. Daartoe wordt het bestaande kantoor aangepast. De ‘back-office’ (afdelingen financiën, projecten, secretariaat en directie) vinden met ingang van het 2e kwartaal van 2011 onderdak in het nieuw aangebouwde kantoor. Gedurende de verbouwing van het oude kantoor zal ook het woonbedrijf daar tijdelijk worden ondergebracht. Gedurende de verbouwing blijft het bedrijf uiteraard doordraaien. Dat vraagt medewerking en improvisatievermogen van klanten en medewerkers.

7.2 Formatie De omvang van de formatie is stabiel. De situatie aan het eind van het jaar is zowel in 2009 als in 2010 zo dat drie formatieplaatsen op interim basis worden opgevuld. Deze zijn niet in het overzicht verwerkt. Bij de servicedienst en het VvE-beheer staan tegenover de ingezette formatieplaatsen beheerinkomsten. Daaruit kunnen kostentechnisch circa 4 fte worden gedekt.

fte per functiegebied ultimo 2010

2006

2007

2008

2009

2010

Directie/beleid

3,0

3,0

2,9

2,9

1,9

Financiële administratie en VvE-beheer

4,3

4,6

4,6

3,6

4,5

Projecten/planmatig onderhoud

4,0

4,0

3,0

3,0

3,9

Woonbedrijf, waarvan servicedienst en huismeesters (7,0 fte)

16,1

15,7

15,7

14,3

12,6

Totaal

27,4

27,3

26,2

23,8

22,9

33

De Wassenaarsche Bouwstichting telt eind 2010 vijf vacatures en 25 medewerkers, van wie 11 vrouwen en 14 mannen. De gemiddelde leeftijd bedraagt 47 jaar. Het aantal medewerkers dat in deeltijd werkt bedraagt 9. De loonkosten (inclusief sociale lasten en pensioenlasten) bedragen e 1.528.900,- ofwel circa e 66.700,- per fte. Aan inhuur van derden is in 2010 e 380.000,- uitgeven.

7.3 Ziekteverzuim Het ziekteverzuim kan een indicator zijn voor het welzijn van de medewerkers. In een kleine organisatie kunnen enkele bijzonderheden het percentage sterk beïnvloeden. Daarom wordt hier een uitgebreid overzicht gepresenteerd.

Ziekteverzuimpercentage Gemiddeld ziekteverzuim

2006

2007

2008

2009

2010

6,7

5,0

4,9

6,9

5,5

- Zwangerschap

0,4

0,6

0,3

1,9

0,3

- Langer dan 2 weken

5,4

3,6

2,2

2,3

2,6

- Kort ziekteverzuim

0,9

0,8

2,4

2,7

2,6

7.4 Activiteiten personeel De jaarlijkse uitgaansdag dicht bij huis met een sportief en educatief programma

De Wassenaarsche Bouwstichting heeft een personeelsvereniging die activiteiten organiseert en zorg draagt voor attenties bij persoonlijke gebeurtenissen. De jaarlijkse uitgaansdag was dit jaar in Leiden georganiseerd; dicht bij huis met een sportief en educatief programma.

Naast de personeelsvereniging worden vanuit het bedrijf activiteiten rond het werk georganiseerd. Deze zomer is weer een barbecue gehouden. Daarnaast waren er de kerst- en nieuwjaarsbijeenkomsten.

34


7.5 Interne processen De procesbeschrijvingen zijn voor alle medewerkers toegankelijk

Regelmatig worden de (interne) processen doorgelicht en aangepast. De procesbeschrijvingen zijn voor alle medewerkers toegankelijk via het Intranet. De efficiency die wij daarmee willen bereiken en de duidelijkheid over verantwoordelijkheden en (interne) samenwerking die wij nastreven, zijn nog niet bereikt.

7.6 Ondernemingsraad De ondernemingsraad (OR) is actief betrokken bij de ontwikkeling van het bedrijf. De OR behoort statutair drie leden te tellen en wordt secretarieel ondersteund. Omdat twee aftredende leden zich niet herkiesbaar stelden was de OR begin 2010 gereduceerd tot een lid/voorzitter, Aad de Groot. In 2010 hebben wij de ondernemingsraad weer kunnen versterken met een nieuw lid, Sjaak Verkade. Het afgelopen jaar is gesproken over de verbouwing van het kantoor, de werkplekken, het beleidsplan, samenwerking met andere corporaties, verlofregelingen, verplichte vrije dagen.

35

8

Financiële positie en resultaten


8.1 Inleiding De financiële ontwikkeling van de corporatie is (nog) niet echt zorgelijk. De gewone bedrijfsvoering laat een ruim positief resultaat zien. Voor belastingen en waardemutaties is het resultaat verbeterd van - e 0,1 mln. naar e 2,9 mln. Daarbij moet worden bedacht dat in 2009 nog voor e 2,2 mln aan onrendabele toppen ten laste van het resultaat zijn gebracht en in 2010 e 1,4 mln aan verkoopresultaten ten gunste van het resultaat zijn gebracht. Per saldo zijn de lasten wel gestegen, met name door e 0,5 mln hogere financieringslasten als gevolg van recente investeringen. Voor het overige houden de stijging van de baten en lasten elkaar min of meer in evenwicht. In de lastenontwikkeling zien wij structureel hogere lasten voor leefbaarheid en energie besparing en incidenteel hogere lasten voor externe ondersteuning. Dit laatste o.a. voor nieuwe activiteiten (Koopgarant) en tijdelijk invulling vacatures. Kosten die wij maken voor het werkapparaat en onderhoud worden in het oog gehouden. Aan de inkomstenkant zal – nu het inflatievolgend huurbeleid tot een beperkte huurontwikkeling leidt – met name de huurverhoging bij mutatie extra aandacht krijgen. De realisatie ten opzichte van de begroting laat een daling zien van het resultaat vóór buitengewone baten en lasten, financieringslasten, heffingen en vennootschapsbelasting. Voornamelijk als gevolg van hogere lasten. Dat betreft onderhoud (hogere lasten voor klachten- en mutatieonderhoud, o.a. door minder te activeren) en algemeen beheer (externe ondersteuning). Deze hogere lasten zijn voor een deel incidenteel. In de meerjarenramingen houden wij rekening met een stabiele marge van circa e 6 mln. vóór buitengewone baten en lasten, financieringslasten, heffingen en vennootschapsbelasting. Overzicht verschillen begroting/ jaarrekening 2010 in x e 1.000

Jaarrekening

Begroting

Verschil

% 3

Baten

13.142

12.749

395

Lasten

7.928

6.797

1.164

17

Saldo

5.214

5.952

- 769

- 13

Rente (gesaldeerd)

- 3.450

- 3.780

329

9

Saldo

1.763

2.172

- 440

- 20

Waardeveranderingen

1.153

0

1.153

Resultaat deelnemingen

131

0

129

Vennootschapsbelasting

- 509

- 542

33

Mutatie actuele waarde

- 8.811

0

- 8.811

Resultaat

- 6.272

1.630

- 7.934

37

Na financieringslasten resteert de komende jaren voor belastingen e 2,0 - 2,5 mln. per jaar. Met circa e 0,5 mln. aan vennootschapsbelasting en een minstens even hoge betaalbaarheidsheffing bedraagt het resultaat voor buitengewone baten en lasten nog e 1,0 mln. Dat is minimaal gelet op investeringen en risico’s. De rentedekkingsgraad ligt op circa 1,9 en daalt licht. De WSW-norm ligt op 1,3. Vennootschapsbelasting en waardemutaties drukken het totale jaarresultaat. In 2010 is vooral dat laatste aan de orde, met name als gevolg van herberekening van de bedrijfswaarde. Waardemutaties zijn belangrijk, maar relatief. Zij hebben geen noemenswaardig effect op de kasstromen op korte termijn. De vennootschapsbelasting en de heffingen (nu nog alleen de Vogelaarheffing, maar straks ook de betaalbaarheidsheffing) gaan zwaar op het resultaat én de kasstromen drukken. Uiteindelijk drogen kasstromen op. Wij zullen alle zeilen bij moeten zetten om onze ambities met betrekking tot nieuwbouw en verbetering van de energieprestatie in de bestaande voorraad op peil te kunnen houden. Hier zullen wij in 2011 extra aandacht aan besteden. Afdrachten en investeringen leiden tot extra financieringslasten. In combinatie met achterblijvende huurinkomsten neemt de brutomarge af. De corporatie gaat ‘interen’. Gelet op de kwaliteitsontwikkeling in de (ver)nieuwbouw, de extra eisen als gevolg van regelgeving en de traditioneel achterblijvende efficiency in de bouw, waardoor de bouwprijzen gemiddeld sneller stijgen dan de inflatie, zou een opslag op het inflatiepercentage bij de huurontwikkeling gewenst zijn. Het is onvermijdelijk dat de sector ‘krimpt’ en woningen worden verkocht.

8.2 Inzet vermogen Het vermogen van de corporatie zit in het vastgoed. De Wassenaarsche Bouwstichting kent geen ‘vrij’ vermogen. Er zijn geen beleggingen, elke euro is geïnvesteerd in eigen vastgoed. Voor elke grotere investering moet extern geld worden aangetrokken. Investeringen worden beoordeeld aan de hand van de bijdrage aan de kasstromen. Elke investering levert in de aanloop en de eerste jaren van exploitatie negatieve kasstromen op. Het is dus zaak een goede balans te vinden tussen investeringen enerzijds en opbrengsten anderzijds. Verkopen zullen daar in de toekomst een onlosmakelijk deel van uit maken.

38


Uit de jaarlijkse kasstroomrapportage van het WSW komt naar voren dat het zogenaamde faciliteringsvolume (dit is de ruimte om onder borging van het WSW leningen aan te trekken) eind 2009 e 33,0 mln. bedraagt. Na het aantrekken van leningen in het kader van herfinanciering voor een totaalbedrag van e 10,0 mln., beschikken wij eind 2010 nog over een faciliteringsvolume van e 23,0 mln. Wij hebben voor bijna e 49 mln. aan investeringen in (ver)nieuwbouw in portefeuille. Daarvan is inmiddels voor ruim e 7 mln. eind 2010/begin 2011 afgerond, e 22 mln. in uitvoering en e 20 mln. in voorbereiding om op korte termijn (2011-2012) te starten. In deze ramingen is de ontwikkeling van de locatie Poortlaan nog niet meegenomen. Daarnaast investeren wij nog in wijkontwikkeling, energiebesparing en kwaliteitsontwikkeling in de bestaande voorraad. Het eigen vermogen heeft een omvang van e 30 mln., ofwel 22% van het balanstotaal. Dat achten wij structureel voldoende. Het eigen vermogen is ten opzichte van 2009 gedaald onder invloed van waardemutaties in de voorraad. De verwachting is dat de solvabiliteit in deze orde van grootte zal blijven liggen. Veel zal afhangen van de waardemutaties. Ten opzichte van de meerjarenbegroting ligt de solvabiliteit als gevolg van de waardemutaties structureel lager. In de meerjarenbegroting 2011 is de onderstaande verwachting met betrekking tot het vermogen opgenomen. Jaarrekening

Meerjarenbegroting 2011

2010

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Liquiditeit

0,07

0,14

0,12

0,69

0,15

0,56

0,34

Solvabiliteit

21,7

29,2

32,0

35,0

31,7

30,6

31,3

Vreemd-eigen vermogen

33,6

44,6

51,7

55,0

48,4

46,0

47,6

Volgens de berekeningen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft de corporatie eind 2009 normatief een volkshuisvestelijk vermogen van ruim 17%. Dat is onder de referentiegroep (31%) en het landelijk gemiddelde. Het vermogen van de corporatie is volledig aangewend voor investeringen in vastgoed. Wij willen het financieel beleid de komende jaren zo inrichten dat – rekening houdend met de ontwikkelingen in de sector zoals o.a. volgend uit het kabinetsbeleid en de ministeriële regeling die eind 2010 is gepubliceerd (onderscheid in wel/niet diensten van algemeen economisch belang) – te kunnen blijven investeren.

39

De bedrijfsuitgaven per wooneenheid liggen volgens de cijfers over 2009 uit ‘Corporatie in Perspectief’ met e 1.054/vhe onder het landelijk gemiddelde en de referentiegroep (respectievelijk e 1.291/vhe en e 1.252/vhe). De stijging van bedrijfslasten tussen 2006 en 2009 is minimaal (2,6%) in vergelijking met de referentie en landelijk (ca. 20%). Ook uit de vergelijkingen in het kader van Aedex/IPD blijkt dat wij lage gemiddelde bedrijfskosten hebben. Onze inzet lijkt dus efficiënt. Uit de resultaten van de visitatie (2008) en gesprekken met de stakeholders blijkt grote waardering voor onze inspanningen. In combinatie met de scores voor klanttevredenheid in het kader van het KWH-Huurlabel zou daaruit de conclusie kunnen worden getrokken dat de beleidseffectiviteit op peil is en het bedrijf doelmatig functioneert.

8.3 Financiering Leningportefeuille De Wassenaarse Bouwstichting heeft het grootste gedeelte van zijn financieringsbehoefte ingedekt via langlopende leningen. In 2010 zijn twee nieuwe leningen afgesloten in het kader van herfinciering. De omvang van de leningportefeuille is in 2010 nagenoeg ongewijzigd. De staat van leningen treft u aan in de bijlagen.

Financieringsbehoefte De financieringsbehoefte van de Wassenaarsche Bouwstichting wordt aan de hand van maandelijkse liquiditeitsoverzichten gevolgd. In het treasurycommitee, bestaande uit de bestuurder en hoofd financiën en de extern treasury-adviseur, worden besluiten genomen over het beheersen van de renterisico’s en het aantrekken van nieuwe leningen. Daarbij wordt proactief gehandeld. Dat wil zeggen dat wij rente en financiering vooraf proberen vast te leggen, zodat wij niet onder druk van een acute behoefte hoeven te handelen. Daarbij maken wij onderscheid tussen behoeften voortvloeiend uit aflossingen en herfinancieringen en de financieringsbehoefte vanwege investeringen die qua hoogte en tijd vaak in grootte wijzigen. Toekomstige aflossingen en investeringen zorgen voor een relatief grote financieringsbehoefte in de komende jaren.

40


Financieringsbehoefte Netto investeringen

Jaar

Aflossingen

x e 1.000

2011

7.100

10.000

13.500

2012

20.500

- 5.700

11.800

2013

10.100

0

6.700

2014

10.000

1.200

7.400

2015

7.000

0

7.000

54.700

5.500

46.400

Bij het indekken van de financieringsbehoefte en het daaraan verbonden renterisico maken wij al enkele jaren gebruik van afgeleide (rente)instrumenten zoals renteswaps. Een swap is een rente-instrument waarbij het verschil tussen korte (variabele) en lange (vaste) rente wordt afgedekt. Onder deze swaps worden leningen aangetrokken. Voor de Wassenaarsche Bouwstichting betekent dat een langere rentevaste periode. De waarde van deze swaps fluctueert met de stand van de korte rente (Euribor). Het verschil met de overeengekomen vaste rente wordt immers groter of kleiner dan op het moment van de overeengekomen rente. Door de swap is de te betalen rente gemaximeerd. De ‘prijs’ is het opgeven van het profijt van eventuele rentedalingen. De overeengekomen vaste rente vormt – samen met de kosten van het aantrekken van de feitelijke lening – de financieringskosten voor de Wassenaarsche Bouwstichting. Tot 2009 waren de kosten voor het aantrekken van de feitelijke leningen voor corporaties minimaal. Door de kredietcrisis zijn deze kosten toegenomen. In totaal zijn in de afgelopen jaren acht swaps afgesloten. Voor een swap (afgesloten bij de BNG, hoofdsom van e 5 mln. looptijd 2011-2041 en een uitoefenrente van 3,830%) is nog geen onderliggende lening aangetrokken. De marktwaarde van alle swaps gezamenlijk bedraagt ultimo 2010 - e 3,3 mln. Rente-instrumenten zijn nodig, zeker nu leningen met een lange looptijd niet of slechts tegen hoge kosten te verkrijgen zijn. Er kan wel een mismatch ontstaan tussen de looptijd van nieuwe leningen (relatief kort) en het te financieren vastgoed (langlopend). Daarnaast zijn de onvermijdelijke waardefluctuaties een punt van aandacht. De gemiddelde gewogen rentevoet (gebaseerd op in 2010 betaalde en transitorische rente) is licht gedaald van 4,78% naar 4,65%. Ultimo 2010 zijn geen grote posities ingenomen met ‘kort geld’ en/of variabele renten. De spreiding van de leningen zorgt voor een beheersing van herfinancieringsrisico’s binnen een marge van 15% per jaar.

41

9

Waardering activa


9.1 Inleiding Onze woningen worden op drie verschillende wijzen gewaardeerd. Ten eerste de waardering op basis van bedrijfswaardeontwikkeling zoals wij deze hanteren in onze verslaglegging. Daarnaast werken wij sinds 2007 met Aedex/IPD, een organisatie die de prestaties van alle deelnemende corporaties vergelijkt met een benchmark. Ten slotte kennen wij de WOZ-waarde. Deze wordt vastgesteld door de gemeente onder andere ten behoeve van de onroerende zaak belasting. De bedrijfswaarde wordt bepaald door het totaal van de contante waarden van huurinkomsten minus variabele kosten over de gehele levensduur van al onze woningen. De waarde die Aedex/IPD gebruikt is gebaseerd op de verwachte waardeontwikkeling bij leegstand en de verwachte huurinkomsten van ons bezit. De WOZ-waarde wordt bepaald door verkoop en marktwaarde van woningen in de omgeving die vergelijkbaar zijn met ons bezit.

De gemiddelde waarde per woning is licht gedaald

De bedrijfswaarde van ons bezit is gedaald van e 134 mln. naar e 127 mln. De belangrijkste oorzaken liggen in de huurontwikkeling welke onder invloed van inflatievolgend huurbeleid (opnieuw) naar beneden is bijgesteld en de

lastenontwikkeling, welke onder invloed van voorgenomen investeringen in wijkontwikkeling en energiebesparende maatregelen de komende jaren stijgt. De waarde zoals gerapporteerd door Aedex is gestegen van e 244 mln. tot e 249 mln. De WOZ-waarde is gestegen van e 481 mln. naar e 485 mln. De lichte stijging is een gevolg van uitbreiding bezit per 1 januari 2010. De gemiddelde waarde per woning is licht gedaald. De historische kostprijs is in 2010 e 116 mln.

43

9.2 Bedrijfswaarde Het verloop van de bedrijfswaarde is als volgt:

Woningen/woongebouwen ter verhuur Verkochte woningen onder voorwaarden Onroerende zaken niet zijnde woningen ter verhuur Restwaarde Rentabiliteitswaardecorrectie Totaal onroerende en roerende zaken in exploitatie

01-01-2010

31-12-2010

e

e

105.598.900

98.913.300

0

1.993.600

2.247.000

2.413.300

20.018.100

20.704.700

6.174.400

3.370.000

134.038.400

127.394.900

Onder de materiële vaste activa is een pand opgenomen welke in het kader van collegiale financiering wordt geëxploiteerd door DUWO. De contracten voor dit pand lopen in 2013 af. Voor de waardering van dit pand zijn diverse scenario’s gecalculeerd waarbij gegeven aanwezige onzekerheden gekozen voor het naar mening van de directie meest waarschijnlijke scenario.

44


Het verloop bedrijfswaarde van de samengestelde post ‘woningen, woongebouwen en overige onroerende zaken (niet zijnde woningen ter verhuur)’ is als volgt

x e 1 mln. Beginsaldo: 1 januari

107,8

• Autonome ontwikkeling

1,4

• Overige mutaties

3,9

• Onderhoudslasten

- 8,0

• Beheer

- 5,8

• Huur

- 7,7

• Levensduur

2,9

• Wijziging disconteringsvoet

5,6

• Verkopen

1,2

Eindsaldo: 31 december

101,3

Toelichting De autonome ontwikkeling betreft het effect van de overgang van 2009 naar 2010 zonder aanpassing van de beleidsparameters alsmede de aanpassing van vervaldatum van kasstromen (medio in plaats van ultimo). De overige mutaties betreffen bedrijfsonroerend goed dat niet eerder in de bedrijfswaarde was opgenomen alsmede activering Beschermd Wonen Weteringpark I. De stijging van onderhoudskosten en de beheerkosten wordt deels veroorzaakt aanpassing van de parameter voor kostenstijgingen en door beleidsintensiveringen (wijken en energie). De lagere huuropbrengsten worden veroorzaakt door lagere huurstijgingen onder invloed van het inflatievolgende huurbeToelichting rentabiliteitswaardecorrectie Beginsaldo: 1 januari

xe1 mln. 6,2

leid. In 2010 heeft levensduurverlenging plaatsgevonden voor een aantal complexen, vooruitlopend op een actualisatie van het strategisch voorraadbeleid.

Autonome ontwikkelingen

- 1,2

De disconteringsvoet is verlaagd van 6% naar

Wijziging disconto

- 2,6

5,25%. De woningen van het complex Mole-

Wijzigingen in de lopende leningen

- 0,5

Nieuwe leningen

1,5

Eindsaldo: 31 december

3,4

naar zijn geclassificeerd voor verkoop. Tot einde van de levensduur van het complex zijn 21 woningen gewaardeerd in de bedrijfswaarde.

45

10

Verbindingen


10.1 Inleiding Met het oog op het brede werk van onze organisatie én de aangescherpte regels voor het werkgebied van corporaties voert de Wassenaarsche Bouwstichting een beleid, waarbij activiteiten die niet direct te maken hebben met verhuur van sociale woningen aan de doelgroep in afzonderlijke rechtspersonen worden ondergebracht. In 2000 is daartoe WaBS Beheer BV opgericht, een holding waaronder de bedrijven vallen die dienstverlenende activiteiten aan anderen dan de doelgroep worden uitgevoerd. In 2007 is daar in het kader van de afspraken met de Belastingdienst over vennootschapsbelasting (vaststellingsovereenkomst) WaBS Vastgoed BV bijgekomen en in dat zelfde kader is in 2008 WaBS Projecten BV opgericht. De jaarrekening omvat de geconsolideerde cijfers van de Wassenaarsche Bouwstichting als geheel, inclusief deelnemingen. In dit hoofdstuk wordt toegelicht wat de deelnemingen inhouden, zowel qua werkpakket als financieel. De financiële relaties tussen Wassenaarsche Bouwstichting en de deelnemingen zijn beperkt tot storting van het aandelenkapitaal en de onderlinge verrekeningen. De onderlinge verrekeningen geschieden marktconform. Aan WaBS Vastgoed BV is een achtergestelde lening verstrekt.

Wassenaarsche Bouwstichting (TI)

WaBS Beheer BV (2000) 100%

WaBS Vastgoed BV (2007) 100%

WaBS Projecten BV 100%

WaBS Services BV (2000) 100%

WaBS Duurzame Energie BV (2005) 100%

DEE ‘Wassenaar’ BV (2006) 50%

VOF Kerckehorst 50%

47

VOF Kerckehorst is een samenwerking met Panagro Projectontwikkeling BV en heeft betrekking op een in 2005 opgeleverd nieuwbouwplan Kerckehorst (19 koop- en 10 huurwoningen). De VOF is eind 2010 geliquideerd. In WaBS Services BV zijn alle dienstverlenende activiteiten voor derden ondergebracht, zoals beheer van (huur)woningen van derden, VvE-beheer en dergelijke. In deze BV worden de volgende administraties gevoerd: • 23 Verenigingen van Eigenaars • 2 bedrijfspanden • 2 stichtingen • 3 beheercomplexen Het aantal beheereenheden is in 2010 gegroeid met circa 20%. WaBS Duurzame Energie BV (WaBS DE BV) is opgericht om activiteiten met betrekking tot (de exploitatie van) duurzame energie installaties te kunnen onderbrengen. Op dit moment is de enige functie van WaBS DE BV het aandeelhouderschap van DEE Wassenaar BV. Deze is in samenwerking met Panagro Duurzame Energie BV opgericht om de collectieve duurzame energie installatie in het project Kerckehorst te exploiteren.

48


10.2 Consolidatie De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen worden volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van onderlinge verhoudingen en transacties. Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij Wassenaar B.V. betreft een joint venture die voor 50% in de consolidatie is betrokken. De geconsolideerde jaarrekening verschaft ten opzichte van de enkelvoudige jaarrekening beter inzicht in de financiële situatie en de resultaten van het geheel van de in de consolidatie opgenomen rechtspersonen en vennootschappen.

Statutair vermogen

WaBS Services 100%

WaBS Duurzame Energie 100%

WaBS Vastgoed 100%

WaBS Projecten 100%

e

e

e

e

e

100.000

100.000

90.000

90.000

Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij 50% e

90.000

90.000

Gestort kapitaal

20.000

20.000

18.000

18.000

18.000

18.000

Balanstotaal

38.300

185.500

7.100

12.058.400

15.500

240.200

Resultaat voor belasting

- 1.300

- 6.200

- 700

171.800

- 200

2.800

9.900

10.400

- 11.800

257.800

- 3.100

- 4.700

0

184.200

0

506.300

0

45.000

- 18.900

93.000

- 250

- 6.332.100

- 100

79.800

750

170.200

250

1.100

100

1.750

Reserves Jaaromzet excl. verkopen Rekening-courant WBS Doorberekende kosten *

WaBS Beheer 100%

*

oorberekende kosten betreffen een rekening-courant verhouding tussen WaBS Services en de Wassenaarsche Bouwstichting en D de inzet van personeel van de corporatie die via tijdschrijven wordt doorberekend aan de betrokken deelneming. Geldleningen en garanties zijn niet verstrekt.

49

11



De belastingdruk ten laste van het huidige boekjaar bestaat uit verschillende onderdelen. Ten eerste de te betalen belasting over 2010, deze bedraagt e 464.674. Op de in de jaarrekeningen over 2008 en 2009 opgenomen voorlopige berekening worden correcties aangebracht. De vennootschapsbelasting over 2008 is e 325.818 hoger en de belasting over 2009 bedraagt e 234.822 minder. Tevens hebben wij belastinglatenties opgenomen in de balans vanwege het verschil in fiscale waardering en marktwaarde van de opgenomen leningen en de afgesloten swap contracten. De jaarlijkse mutaties in de latenties worden verantwoord in de winst – en verliesrekening. De aangifte over 2008 is in december 2010 ingediend. Naar het zich laat uitzien zullen wij een correctie indienen op deze aangifte. Dit naar aanleiding van nieuwe inzichten met betrekking tot activering van onderhoudsuitgaven. Deze correctie heeft een aanzienlijk positief effect op het resultaat. De aangifte over 2009 wordt in mei 2011 ingediend. De getoonde berekening inclusief correctie geeft de juiste belastingdruk weer.

e Vennootschapsbelasting over 2010

464.674

Correctie vennootschapsbelasting over 2009

- 234.822

Correctie vennootschapsbelasting over 2008

325.818 555.670

Latentie vennootschapsbelasting over leningen Latentie vennootschapsbelasting over SWAP contracten Belasting over 2010

- 154.591 108.070 509.149

De fiscale waardering van ons woningbezit is aanzienlijk hoger dan de commerciële waardering. Wij hebben voor dit verschil in waardering geen belastinglatentie opgenomen.

In de nog in te dienen aangifte zal rekening worden gehouden met een significante afwaardering van de fiscale waarde van het vastgoed als gevolg van een lagere WOZ waarde vergeleken met de waarde op de openingsbalans per 1 januari 2008. De omvang hiervan is nog niet exact bekend. Deze post heeft geen invloed op de post belastingen in de verlies- en winstrekening aangezien bij deze afwaardering er vanuit is gegaan dat sprake is van een tijdelijk verschil, zodat voor deze extra fiscale last een even grote passieve latentie zou moeten worden gevormd.

51

12

Governanceverslag


12.1 Inleiding Goede governance is essentieel voor alle organisaties, maar in het bijzonder voor organisaties met een publieke taak. Bestuurder en Raad van Commissarissen zijn zich daarvan bewust. Op deze plek wordt puntsgewijs verslag gedaan van thema’s die onder ‘goed bestuur’ kunnen worden gerangschikt. De Wassenaarsche Bouwstichting onderschrijft de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties. De enige uitzondering op de toepassing van de codes is dat de benoemingstermijn van het bestuur formeel niet beperkt is tot 4 jaar.

12.2 Samenstelling van de Raad van Commissarissen De omvang van de raad is vastgesteld op vijf leden. November 2009 is conform het rooster de heer Van Leeuwen afgetreden. In zijn opvolging is voorzien door de benoeming van mevrouw drs. L.E.J. Engering-Aarts in april 2010. Voor de invulling van deze vacature is een profiel vastgesteld en heeft de werving via een open procedure (advertentie in regionale bladen) plaatsgevonden. Medio 2010 is de heer Van den Heuvel – benoemd op voordracht van de huurdersvereniging – afgetreden. Ook voor deze vacature is een profiel opgesteld en is Huurdersvereniging De Wassenaarsche gevraagd een voordracht te doen. De voordracht heeft geresulteerd in de benoeming van de heer drs. G.J. van Veen als lid van de raad in juni 2011. De commissarissen volgen actief de ontwikkelingen in de sector o.a. aan de hand van toegezonden documentatie in het kader van het lidmaatschap van de VTW. Daarnaast schrijven de commissarissen zich actief in voor cursussen en bijeenkomsten. Met name de beide in 2010 benoemde commissarissen hebben in het kader van hun introcductie op de sector diverse cursussen gevolgd en bijeenkomsten bijgewoond.

Van links naar rechts mr. G.J. van Veen, drs. L.E.J. Engering-Aarts, mr. P.C. Römer, drs. P.H. Schoute

53

voorzitter

drs. P.H. Schoute (m)

68

1e benoeming

01-11-2007

aftredend

2011

relevante nevenfuncties

voorzitter Vereniging van Eigenaren Den Haag

vice-voorzitter

mr. M.L.A. van Rij (m)

1e benoeming

01-11-2008

aftredend

2012

50

zelfstandig adviseur

partner belastingadvieskantoor

relevante nevenfuncties lid

drs. L.E.J. Engering-Aarts (v) 63

1e benoeming

27-04-2010

aftredend

2014

relevante nevenfuncties lid op voordracht HVW

mr. P.C. Römer (m)

1e benoeming

01-05-2008

aftredend

2012

52

raadsheer gerechtshof Amsterdam

58

zelfstandig adviseur

relevante nevenfuncties lid op voordracht HVW

mr. G.J. van Veen (m)

1e benoeming

27-11-2010

aftredend

2014

relevante nevenfuncties

12.3 Taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen De taak en werkwijze van de raad zijn vastgelegd in de statuten en het reglement van de raad. Deze zijn te vinden op de website van de Wassenaarsche Bouwstichting. De raad heeft tot taak het toezicht houden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen. De raad staat het bestuur met raad en daad ter zijde. De raad vervult deze taak door ten minste elk kwartaal te vergaderen met het bestuur, belangrijke bestuursbesluiten zoals omschreven in de statuten en de governancecode goed te keuren, kennis te nemen van interne (management)rapportages en jaarlijks te overleggen met de ondernemingsraad en de accountant. Onderwerpen zoals risicoanalyses en integriteit maken deel uit van de kwartaalrapportages.

54


Tenminste een keer per jaar bespreekt de raad samen met de directeur-bestuurder en ondersteund door externe deskundigen de (strategische) ontwikkelingen met betrekking tot de sector, de woningmarkt en de corporatie. Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen en voor het managen van strategische, financiële en operationele risico’s. De raad stelt zich tot taak een oordeel te vormen over het risicomanagement binnen de corporatie. In 2010 is extra aandacht gegeven aan management van projecten, inclusief risicomanagement en de rapportages over projecten. Daarnaast is in overleg met het bestuur aandacht geschonken aan de kwaliteit van het management van de organisatie. De leden Van Rij en Van Veen vormen het audit committee. Dit committee bespreekt de begroting en het jaarverslag van de Wassenaarsche Bouwstichting en de deelnemingen met het bestuur en de accountant(s). Daarnaast besteedt het audit committee aandacht aan de kwaliteit van de prognoses en de financiële planningen (liquiditeiten, leningen en rente-beheersing). Het is gebruikelijk dat de raad elk jaar een zelfevaluatie uitvoert. Bij de voorbereiding daarvan wordt gebruik gemaakt van een externe adviseur. In 2010 heeft geen evaluatie plaatsgevonden. Door de recente wisselingen in de raad zou daar onvoldoende inhoud aan kunnen worden gegeven. Medio 2011 wordt een evaluatie gepland.

Toezicht op deelnemingen In het toezicht op de deelnemingen van de corporatie is voorzien doordat bestuur en raad van de corporatie en de 100% deelnemingen (WaBS Beheer BV, WaBS Vastgoed BV en WaBS Projecten BV) gelijk zijn aan elkaar en de bevoegdheden overeenstemmen. Begroting en jaarrekening van deze deelnemingen worden besproken in het audit committee en aan de raad ter goedgekeurd wordt voorgelegd. De deelnemingen worden geconsolideerd.

Beloning De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden en is niet gerelateerd aan de prestaties van de Wassenaarsche Bouwstichting. De adviesregeling honorering toezichthouders in woningcorporaties is als basis genomen voor de bepaling van de vergoedingen. In 2010 is e 27.563 aan (bruto) vergoedingen uitbetaald.

Tegenstrijdige belangen In 2010 hebben zich geen tegenstrijdige belangen – zoals beschreven in artikel II.3 van de governancecode – voorgedaan tussen de corporatie enerzijds en leden van de Raad van Commissarissen en/of de directeur-bestuurder anderzijds.

55

Stakeholders De relatie met de stakeholders is een belangrijk aandachtspunt. Niet alleen via deelname aan stakeholdersbijeenkomsten, maar ook het onderhouden van eigen contacten en netwerken. Een belangrijke stakeholder is huurdersvereniging ‘De Wassenaarsche’. Met name de leden die op voordracht van deze vereniging zijn benoemd volgen de ontwikkeling van de huurdersvereniging en de relatie tussen de corporatie en de huurdersvereniging. Zij wonen daartoe het overleg bij tussen de directie en het bestuur van de huurdersvereniging als waarnemer.

Vergaderingen De raad heeft in 2010 vijf keer regulier vergaderd. De belangrijkste onderwerpen welke daarbij aan de orde zijn gekomen zijn: • effecten van de Europese beschikking en de daarop gebaseerde ministeriële regeling; • gevolgen van het regeerakkoord voor de sector; • rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; • in voorbereiding en uitvoering zijnde projecten; • beoordeling en keuze accountant; • kwartaalrapportages, begroting en jaarrekening(en); • financiering; • personele zaken; • Koopgarant; • rapportage Aedex/IPD. Begroting en jaarrekening worden uitgebreid besproken in het audit committee en vervolgens aan de voltallige raad ter goedkeuring voorgelegd. Bij de besprekingen over de jaarrekening staat de managementletter op de agenda en is de accountant aanwezig. De raad (her)benoemt jaarlijks de accountant.

Besluiten van de raad betreffen: • benoeming nieuwe leden van de raad; • benoeming accountant • goedkeuring van de begrotingen, jaarrekeningen en –verslagen van Wassenaarsche Bouwstichting, WaBS Beheer BV en WaBS Vastgoed BV; • goedkeuring financiering; • goedkeuring projecten; • beloning bestuur.

56


Daarnaast heeft in juni 2010 een gezamenlijke bijeenkomst plaatsgevonden met de Raad van Toezicht en het managementteam van de Stichting Wassenaarse Zorgverlening de belangrijkste partner als het gaat om wonen en zorg. Voor genoemde stichting ontwikkelt de Wassenaarsche Bouwstichting een omvangrijk nieuwbouwplan, bestaande uit tijdelijke huisvesting, een zorgcentrum met bijbehorende voorzieningen, zoals een caférestaurant en zorgwoningen.

12.4 Bestuur Het bestuur van de corporatie wordt gevormd door de heer A.M. Zopfi (55 jaar). De heer Zopfi is sinds 1 maart 1996 in dienst als directeur en sinds 17 juni 1997 als bestuurder. De benoeming is voor onbepaalde tijd. De raad bespreekt jaarlijks de prestaties van de directeur en stelt zijn beloning vast. In aansluiting daarop worden de doelstellingen voor het volgende jaar vastgesteld op basis waarvan het functioneren van de directeur-bestuurder wordt geëvalueerd.

Arbeidsvoorwaarden bestuur De arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder zijn in overeenstemming met de regelingen zoals die zijn vastgesteld door de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW). Naar aanleiding van de nieuwe beloningscode is hier in 2010 expliciet bij stil gestaan. De directeur-bestuurder is sedert 2004 ingedeeld in functiegroep E. Deze indeling is passend bij de positionering van de corporatie, haar omvang en activiteiten. De in 2004 overeengekomen totale beloning met een vast en een variabel deel van 20% past binnen deze functiegroep. In het perspectief van de maatschappelijke opvattingen over variabel belonen is besloten de beloning aan te passen door met ingang van 2011 het variabele deel te verlagen tot 10% en de vaste beloning met 5% te verhogen. Per saldo komt de maximale totale beloning daarmee op een structureel lager niveau uit dan voorgaande jaren. Anticiperend hierop is de variabele beloning over 2010 bepaald op 12%. Naast het vaste en variabele salaris gebruikt de directeur-bestuurder een door het bedrijf ter beschikking gestelde auto. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Er is geen plicht tot publicatie in het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde topinkomens.

57

13

Verklaringen


13.1 Bestuursverklaring De aan de Wassenaarsche Bouwstichting ter beschikking staande middelen zijn uitsluitend aangewend in het belang van de volkshuisvesting. De beheeractiviteiten voor derden zijn ondergebracht in een afzonderlijke rechtspersoon, welke als deelneming is gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Ultimo 2010 zijn alle middelen belegd in bedrijfsgebonden activiteiten. Wassenaar, 9 mei 2011 Mr. ing. A.M. Zopfi, directeur-bestuurder

13.2 Verklaring van de raad bij het jaarverslag en de jaarrekening De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de door de directeur-bestuurder voorgelegde jaarstukken 2010. Deze jaarstukken zijn gecontroleerd door Baker Tilly Berk te Den Haag overeenkomstig de aan hen verstrekte opdracht. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de mededeling van de accountant bij het volkshuisvestingsverslag en de goedkeurende verklaring bij de jaarrekening. De Raad van Commissarissen geeft zijn goedkeuring aan de jaarstukken. Wassenaar, 8 juni 2011

Drs. P.H. Schoute, voorzitter Mr. M.L.A. van Rij Drs. L.E.J. Engering-Aarts Mr. P.C. Römer Mr. G.J. van Veen

59

60

Verkorte jaarrekening

Balans 2010 na resultaat bestemming 31-12-2010

31-12-2009

Materiële vaste activa

136.053

137.637

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

127.395

134.039

7.607

2.594

1.051

1.004

Financiële vaste activa

155

71

Actieve belastinglatentie

155

0

0

71

18

27

1.088

950

x e 1.000

Activa

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Te vorderen BWS-subsidies Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren

178

161

Overige vorderingen en overlopende activa

910

789

Liquide middelen

227

328

137.541

139.013

29.846

36.118

128

1.096

0

1.080

Overige voorzieningen

128

16

Lang lopende schulden

90.911

86.013

Totaal Passiva Groepsvermogen Voorzieningen Voorziening onrendabele top

Verplichting verkopen onder voorwaarden

1.993

0

Leningen kredietinstellingen

88.918

86.013

Kortlopende schulden

16.656

15.786

Schulden kredietinstellingen

9.518

12.044

Schulden leveranciers

1.388

1.075

Belastingen en premie sociale verzekeringen Overlopende passiva Totaal

62

538

378

5.212

2.289

137.541

139.013


Toelichting op de balans Activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Met ingang van 2004 zijn de materiële vaste activa gewaardeerd tegen actuele waarde en kunnen als volgt worden gespecificeerd (x e 1.000): - Woningen en woongebouwen ter verhuur

98.913

- Verkochte woningen onder voorwaarden

1.994

- Onroerende zaken niet zijnde woningen ter verhuur - Restwaarde - Rentabiliteitswaarde Totaal onroerende en roerende zaken in exploitatie

2.413 20.705 3.370 127.395

De WOZ-waarde bedraagt e 485 mln. (inclusief de panden in Den Haag). Dit betreft de waarde die is vastgesteld op de waarderingspunten van het basisjaar 2010. Het verzekerd bedrag is e 189 mln. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Deze post betreft de investeringen in nieuwbouwprojecten, waaronder het ontwikkelen van een aanbouw bij het kantoorgebouw. Tevens is in deze post de ontwikkeling van een nieuw gezondheidscentrum met woningen begrepen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Deze post betreft hoofdzakelijk de waarde van het kantoorgebouw. Overige vorderingen en overlopende activa De voornaamste post betreft rente DUWO (Laakhaven) e 656.815.

63

Passiva Overige reserve Deze post kan als volgt worden toegelicht (x e 1.000): - Stand per 01-01-2010

36.118

- Resultaat boekjaar

- 6.272

Saldo

29.846

Voorzieningen De post voorzieningen betreft een reservering in WaBS Beheer BV. Leningen kredietinstellingen De wijzigingen in deze post betreffen leningen voor de aankoop van drie bestaande projecten. Alle leningen zijn gewaarborgd via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In verband hiermee dient een obligo te worden aangehouden van e 3.035.000. Overlopende passiva Deze post bestaat uit de volgende posten (x e 1.000):

31-12-2010

31-12-2009

Transitorische rente

2.098

2.072

Ontvangen verkoop termijnen

2.882

0

126

130

26

25

Afrekening gemeente woningen

0

18

Te verrekenen onderhoudskosten

2

0

Te verrekenen servicekosten

42

39

Overige

36

5

5.212

2.289

Vooruit ontvangen huur Afrekening pensioenpremie

Totaal

64


Winst- en Verliesrekening Begroting 2010

Verslag 2010

Verslag 2009

Bedrijfsopbrengsten

12.749

13.142

12.541

Huren

11.639

11.834

11.175

675

732

756

16

- 11

17

270

85

317

508

x e 1.000

Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopresultaat Overige bedrijfsresultaten

Bedrijfslasten

419

6.797

6.775

9.619

- 1.153

2.200

1.242

1.151

1.294

353

378

397

110

0

Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Afschrijvingen Lasten onderhoud

2.581

3.019

3.208

Overige bedrijfslasten

2.621

3.270

2.520

Saldo

5.952

6.367

2.922

Rentebaten

1.050

1.051

1.052

Rentelasten

- 4.830

- 4.501

- 4.091

- 3.780

- 3.450

- 3.039

Resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

2.172

2.917

- 117


- 542

- 509

- 506

Resultaat na belastingen voor mutatie actuele waarde

1.630

2.408

- 623

Resultaat deelnemingen

0

131

2

Mutatie actuele waarde mat vaste activa

0

- 8.811

1.152

1.630

- 6.272

531

Resultaat na belastingen en mutatie actuele waarde

65

Toelichting op de winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengsten Huren De netto-huur is ten opzichte van 2009 gewijzigd als gevolg van: de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2010 met 1,30%, aankopen bestaande woningen en incidentele verbeteringen. Vergoedingen De vergoedingen betreffen servicekosten die de huurders betalen boven de netto huurprijs. De stijging wordt veroorzaakt door kostenverhogingen. Opbrengst bedrijfsactiviteiten De huuropbrengsten van de bedrijfspanden zijn opgenomen bij de huurontvangsten. De opbrengst betreft het verhuren van de woningen boven het kantoorgebouw. Deze opbrengst is niet begroot. Verkoopresultaat Deze opbrengst betreft het verkoopresultaat van woningen. Overige bedrijfsresultaten Deze post betreft voornamelijk vergoedingen en verrichte diensten overige administraties e 206.688 en vergoeding onderhoud/aanpassingen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning en onderhoudskosten ten behoeve van de beheercomplexen ad e 95.214.

66


Bedrijfslasten Lonen, salarissen en sociale lasten De daling van deze post wordt veroorzaakt door uitstroom van vier medewerkers in 2010. Waarvan een personeelslid met vroegpensioen is gegaan. In 2010 zijn drie medewerkers in dienst getreden. Lasten onderhoud De onderhoudslasten zijn ten opzichte van 2009 gedaald. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere begroting van planmatig onderhoud. De stijging ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt door hogere uitgaven voor mutatiekosten. Deze post stijgt doordat veel kosten in de exploitatie worden opgenomen die vroeger als investering werden geboekt. Dit wegens gewijzigde afspraken over activeringen. De totale uitgaven voor mutatiekosten zijn gedaald. Overige bedrijfslasten Deze post is e 650.000 hoger dan de begroting en e 750.000 gestegen ten opzichte van het vorig jaar. Het verschil ten opzichte van 2009 wordt nagenoeg geheel veroorzaakt door de algemene kosten. De voornaamste stijgingen waren:

x e 1.000 Inhuur

300.000

Leefbaarheid

123.000

Kosten koopgarant

123.000

Automatisering

42.000

Drukwerk/Advertentiekosten

85.000

Fiscale adviezen

39.000

Resultaat deelneming Het resultaat van WaBS is verwerkt in de geconsolideerde winst – en verliesrekening. Verder was er een resultaat door de liquidatie van de VOF Kerkehout Rentebaten/rentelasten In 2010 zijn de rentelasten en de rentebaten gestegen. De stijging van de rentelasten wordt veroorzaakt door het aantrekken van nieuwe leningen ter financiering van de aankopen in 2010.

67

Bijlage 1 Overzicht leningen Bancaire instelling

Type leningen

Rente %

Hoofdsom e

Ultimo 2010 e

Einddatum

BNG

fixe

4,365

2.900.000

2.900.000

september 2016

SVN

annuïtair

0,500

254.793

62.127

december 2012

BNG

annuïtair

4,070

1.669.079

1.457.036

maart 2035

SVN

annuïtair

0,500

1.225.207

298.745

december 2012

BNG

fixe

5,190

3.946.311

0

juli 2010

NWB

fixe

5,980

1.361.341

0

maart 2010

BNG

annuïtair

4,840

2.758.843

2.491.021

april 2012

NWB

annuïtair

4,830

3.713.910

3.389.386

februari 2013

NWB

roll-over

3,6650

6.000.000

6.000.000

juli 2014

NWB

fixe

4,310

5.500.000

5.500.000

augustus 2013

NWB

fixe

5,410

6.806.703

6.806.703

oktober 2011

NWB

fixe

5,680

6.806.703

6.806.703

maart 2013

NWB

fixe

5,508

6.806.705

6.806.705

mei 2012

BNG

fixe

4,196

4.000.000

0

november 2010

NWB

fixe

3,855

3.000.000

0

september 2010

BNG

fixe

4,490

4.000.000

4.000.000

februari 2014

NWB

roll-over

variabel

3.000.000

3.000.000

februari 2015

NWB

roll-over

3,3845

4.000.000

4.000.000

juni 2015

BNG

fixe

4,874

6.000.000

6.000.000

juli 2017

RABO

fixe

4,092

6.000.000

6.000.000

december 2021

NWB

roll-over

4,4350

4.000.000

4.000.000

augustus 2017

BNG

fixe

4,690

6.500.000

6.500.000

september 2018

Robeco Direct

roll-over

4,6870

6.000.000

6.000.000

oktober 2013

Robeco Direct

roll-over

4,4950

4.000.000

4.000.000

november 2012

Robeco Direct

roll-over

4,3050

5.000.000

5.000.000

juli 2012

BNG

roll-over

3,8800

5.000.000

5.000.000

september 2039

110.249.595

96.018.425

Totaal

68


Bijlage 2

Product-markt-combinaties Complex 1

Complex 2

Complex 3

Complex 4

Complex 5

Complex 6

tuindorpen

betaalbare eengezinswoningen

bereikbare eengezinswoningen

jonge eengezinswoningen

appartementen

bijzondere zorgwoningen woonvoorzieningen

Bouwperiode

jaren 10/50

jaren 60/70

jaren 60/70

jaren 80/90

jaren 60/90

jaren 70/00

Wijken/buurten

Oostdorp

Zijlwatering

Duivenvoorde Kerkehout

Havenstraat

Hillenaar

Willibrord

Kerkehout

Kempenaar

Molenaar

Molenweg

Ridderhof

Laakkade

Luciehof

Opvang

Duivenvoorde Dr. Weeder Burman

Spinbaan

Weteringpark Zijlwatering Kerckehorst

Duivenvoorde Molenweg

Duivenvoorde Leidschendam Kerkehout

Kloosterland

Voorburg

Nw Rijksdorp Ernst Casimir

Voorschoten

Weteringpark Oosthof Bonte Os

Overig bezit Totaal

ADL BOG

Duivenvoorde Sophieke Hoven

Aantal won/eenh Gem. huurniveau in e/maand Gem. levensduur

672

206

262

123

339

346

370

452

603

659

414

506

15 jaar

20 jaar

20 jaar

30 jaar

26 jaar

33 jaar

3.289

4.082

11.157

15.956

23.753

10.645

7.640

18.339

10.391

Rentabiliteitswaarde 1)

396

284

767

Grondwaarde 1)

655

432

1354

Boekwaarde 1) Bedrijfswaarde 1)

487

2.435

29.005

28.751

115.993

8.935

15.371

31.999

103.320

387

338

572

626

3.370

3.588

2.768

5.319

6.588

20.704

Waarde cf balans (bedrijfswaarde + rentabiliteitswaarde + grondwaarde)

131.763

1) x e 1.000

69

Jaarverslag Inhoudsopgave

Recommend Documents