Jaarverslag 2013 Focus op kwaliteit en klantgerichtheid
ruimte vo o r le v en
Jaarverslag Viverion 2013
Focus op kwaliteit en klantgerichtheid
1
2
Gegevens over Viverion Naam van de corporatie Gemeente van vestiging Kantooradres
Stichting Viverion Lochem Larenseweg 28 7241 CN Lochem Postbus 123 7240 AC Lochem 088 – 321 32 10 088 – 321 32 20 www.viverion.nl
[email protected] 06032802 NL.0029.30.316.B.01
Postadres Telefoon Fax Internet e-mail Nummer Kamer van Koophandel BTW-nummer Nummer Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen Toelatingsnummer Aangesloten bij Deelnemer
1135 L0347 Aedes, vereniging van woningcorporaties Bedrijfstakcode voor woningcorporaties
3
JAARVERSLAG - INHOUD Voorwoord ..................................................................................................................................................... 7 Woord van de directeur-bestuurder .............................................................................................................. 8 1 Organisatie .......................................................................................................................................... 10 1.1 Organisatiedoelstellingen ......................................................................................................... 11 1.2 Organogram .............................................................................................................................. 18 1.3 Personele zaken ........................................................................................................................ 18 1.3.1 Personele bezetting.............................................................................................................. 19 1.3.2 CAO Woondiensten .............................................................................................................. 20 1.3.3 Ziekteverzuim ....................................................................................................................... 20 1.3.4 Arbodienstverlening en bedrijfsgezondheidsdienst ............................................................. 21 1.3.5 Opleidingen .......................................................................................................................... 21 1.4 Ondernemingsraad (or) ............................................................................................................ 22 1.4.1 Samenstelling ondernemingsraad ........................................................................................ 22 1.4.2 Overleg met directeur-bestuurder ....................................................................................... 22 1.4.3 Overleg met raad van commissarissen ................................................................................ 22 1.4.4 Toegepast recht vanuit wet op Ondernemingsraden .......................................................... 23 1.5 Interne processen ..................................................................................................................... 23 1.6 De Entree .................................................................................................................................. 23 1.7 Automatisering ......................................................................................................................... 25 1.7.1 SG|Tobias ............................................................................................................................. 25 1.7.2 Netwerkbeheer .................................................................................................................... 25 1.8 PR en Communicatie ................................................................................................................. 25 1.8.1 Bewonersblad Viverion Nieuws ........................................................................................... 26 1.8.2 Intranet Vivintra ................................................................................................................... 26 1.8.3 Website www.viverion.nl ..................................................................................................... 26 1.8.4 Sociale media ....................................................................................................................... 26 1.8.5 Contacten met de media ...................................................................................................... 26 1.8.6 Sponsoring ............................................................................................................................ 27 1.8.7 Jaarverslag Viverion ............................................................................................................. 27 2 Kwaliteit van de woning ...................................................................................................................... 28 2.1 Onderhoud van de woningen ................................................................................................... 28 2.1.1 Onderhoudsprojecten .......................................................................................................... 30 2.1.2 Planmatig onderhoud........................................................................................................... 30 2.1.3 Niet-planmatig onderhoud................................................................................................... 31 2.1.4 Contractonderhoud .............................................................................................................. 32 2.2 Ontwikkeling van de woningvoorraad ...................................................................................... 32 2.2.1 Projecten in voorbereiding ................................................................................................... 32 2.2.2 Projecten in uitvoering ......................................................................................................... 33 2.2.3 Nieuwbouw .......................................................................................................................... 33 2.2.4 Projectenoverzicht ............................................................................................................... 34 2.3 Verkoop van woningen ............................................................................................................. 35 2.3.1 Verkoop van bestaande huurwoningen ............................................................................... 35 2.3.2 Verkoop van nieuwbouwwoningen ..................................................................................... 36 3 Verhuur van de woning ....................................................................................................................... 37 3.1.1 KWH en klantgerichtheid ..................................................................................................... 37 3.2 Huisvesten primaire doelgroep ................................................................................................. 39 3.3 Huurverhoging 2013 ................................................................................................................. 40 3.4 Verhuur algemeen .................................................................................................................... 40 3.4.1 Woonruimteverdeling .......................................................................................................... 41 3.4.2 Inkomensvoorwaarden en negentig-procentregeling.......................................................... 42 3.4.3 Huurtoeslag .......................................................................................................................... 42 3.4.4 Mutaties ............................................................................................................................... 43 3.4.5 Nieuwe verhuringen per woonkern ..................................................................................... 43
4
3.4.6 Verhuur nieuwbouw ............................................................................................................ 43 3.5 Huisvesten bijzondere doelgroepen ......................................................................................... 43 3.5.1 Urgenten en statushouders ................................................................................................. 44 3.5.2 Leegstand ............................................................................................................................. 44 3.6 Huurachterstanden ................................................................................................................... 45 3.6.1 Ontruimingen ....................................................................................................................... 46 3.6.2 (Z)onderdak .......................................................................................................................... 47 3.6.3 Nieuwe kansen ..................................................................................................................... 47 3.6.4 Woningruil ............................................................................................................................ 47 3.6.5 Tuinonderhoud..................................................................................................................... 47 3.6.6 Servicekosten ....................................................................................................................... 47 3.6.7 Netwerkconvenanten en partners ....................................................................................... 47 3.6.8 Project Thuisadministratie ................................................................................................... 47 4 Beleid ................................................................................................................................................... 48 4.1 Strategisch beleid ...................................................................................................................... 48 4.1.1 Ondernemingsplan Viverion 2015-2018 .............................................................................. 48 4.1.2 Vastgoedsturing met strategisch voorraadbeleid ................................................................ 48 4.2 Betrekken van huurders en stakeholders bij beleid en beheer ................................................ 50 4.2.1 Huurdersvertegenwoordigingen in beleid ........................................................................... 50 4.2.2 Huurdersvertegenwoordigingen in beheer .......................................................................... 52 4.2.3 Betrekken van stakeholders bij beleid en beheer ................................................................ 55 4.2.4 Vertegenwoordigingen......................................................................................................... 57 5 Leefbaarheid ........................................................................................................................................ 58 5.1 Leefbaarheid in de gemeente Hof van Twente ......................................................................... 58 5.2 Leefbaarheid in de gemeente Lochem...................................................................................... 59 5.3 Leefbaarheid in de gemeente Rijssen-Holten ........................................................................... 60 6 Wonen en zorg .................................................................................................................................... 62 6.1 Samenwerking met zorg- en welzijnsinstanties ........................................................................ 62 6.1.1 Zorg en welzijn gemeente Hof van Twente .......................................................................... 63 6.1.2 Zorg en welzijn gemeente Lochem ...................................................................................... 63 6.1.3 Zorg en welzijn gemeente Rijssen-Holten ............................................................................ 63 7 Financiële continuïteit ......................................................................................................................... 64 7.1 Financieel beleid ....................................................................................................................... 64 7.1.1 Verhuurdersheffing .............................................................................................................. 64 7.1.2 Saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting .............................................................. 64 7.1.3 Beperking borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw ........................................... 65 7.1.4 Financieringsbeleid .............................................................................................................. 65 7.1.5 Controleplan ......................................................................................................................... 65 7.1.6 Maatschappelijke prestaties ................................................................................................ 65 7.2 Fiscaliteiten ............................................................................................................................... 66 7.2.1 Vennootschapsbelasting ...................................................................................................... 66 7.2.2 BTW ...................................................................................................................................... 66 7.2.3 Fiscale commissie ................................................................................................................. 66 7.2.4 Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting ..................................................................... 67 7.3 Deelnemingen ........................................................................................................................... 67 7.4 Collegiale ondersteuning .......................................................................................................... 70 7.4.1 Maatschappelijke prestaties ................................................................................................ 71 7.4.2 Verenigingen van Eigenaren................................................................................................. 71 7.4.3 Vooruitblik 2014 ................................................................................................................... 72 Verslag van de raad van commissarissen ................................................................................................... 75 Verklaring artikel 26, lid 2G van het besluit beheer sociale huursector ...................................................... 85 Kengetallen .................................................................................................................................................. 86 JAARREKENING 2013 - INHOUD .................................................................................................................. 89
5
6
Voorwoord Met dit jaarverslag van 2013 geven wij u een overzicht van de activiteiten van Viverion. Samen met u kijken we terug op de behaalde doelstellingen en effecten. Ook blikken we vooruit. Het jaarverslag is gesplitst in drie delen: het volkshuisvestelijk verslag, het verslag van de raad van commissarissen en de jaarrekening. Focus op kwaliteit en klantgerichtheid Het jaar 2013 stond voor ons in het teken van onze focus op kwaliteit en klantgerichtheid. In alle opzichten hebben we hard gewerkt om verschillende projecten van waarde te laten zijn voor onze klanten en stakeholders. Het was een intensief en uitdagend proces, dat we met ambitie zijn gestart en met veel plezier de komende jaren zullen voortzetten. Bij het opstellen van het ondernemingsplan in 2009 hebben wij elf effecten geformuleerd, die we tussen 2010 en 2014 wilden bereiken. Bij elk effect hebben we doelstellingen bepaald. Graag laten we u in het eerste hoofdstuk per afdeling zien wat Viverion in 2013 heeft gerealiseerd. Even vooruitblikken Voor Viverion was 2013 een jaar waarin we een goede basis hebben gelegd voor het maken van een nieuw ondernemingsplan in 2014. Het nieuwe ondernemingsplan gaan we tussen 2015 en 2018 uitvoeren. Op het moment dat u dit leest, zijn de voorbereidingen in volle gang. Graag danken wij alle medewerkers en externe relaties die hebben bijgedragen aan dit jaarverslag. Wij nodigen u uit om onze activiteiten te blijven volgen. Dit kunt u doen via onze website www.viverion.nl, of via sociale media (Twitter: @Viverion). Lochem, juni 2014
7
Woord van de directeur-bestuurder Het thema van dit jaarverslag is ‘Focus op kwaliteit en klantgerichtheid’. In 2013 hebben we hard gewerkt aan onze klantgerichtheid en aan de kwaliteit van dienstverlening. Voor mij persoonlijk betekent dit dat wij leveren wat onze huurders verwachten, liefst nog meer en ze op een vriendelijke wijze te woord staan. Viverion wil mensen die hier zelf niet in kunnen voorzien, een passende woning bieden. We bieden mensen ruimte voor leven door een woning van goede kwaliteit te verhuren en klantgerichte dienstverlening met keuzevrijheid waar het mogelijk is. In het afgelopen jaar hebben we veel beleidsplannen voorbereid, opgesteld en tot uitvoering gebracht. Ik denk hierbij aan het servicekostenbeleid, het tuinenbeleid en het inkoopbeleid. Dit beleid bepalen wij niet vanachter ons bureau; we doen dit in samenwerking met onze klanten en stakeholders door te luisteren naar hun wensen en ze te betrekken bij het proces. Ook ons streven om het huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) te behalen en het FISH!-traject – een methode om de klantgerichtheid te bevorderen – zijn voorbeelden van hoe wij klantgerichtheid en de kwaliteit van dienstverlening willen vergroten. Terugblik Het jaar 2013 was een druk jaar waarin we veel werk verzet hebben. Een jaar met mooie resultaten, maar ook een jaar met minder mooie gebeurtenissen. Één van de mooie zaken van 2013 is dat we weer regelmatig overleg hebben met onze drie huurdersorganisaties en dat dit in goede sfeer verloopt. Hier zijn wij heel erg blij mee! Ook het bezoek van twee VVD-kamerleden was bijzonder. We hebben ze ontvangen in onze multifunctionele ruimte in ‘t Gijmink en gesproken over wat de plannen van minister Blok betekenen voor onze regio en voor onze corporatie. Tenslotte ben ik trots op onze medewerkers die hard gewerkt hebben aan onze interne klantgerichtheid. Helaas hebben we ook te maken gehad met dieptepunten. Een aantal medewerkers van Viverion is helaas ernstig ziek. Dat is vanzelfsprekend zwaar voor hen, maar ook voor directe collega’s. Ook hadden we het afgelopen jaar een paar keer te maken met brand in onze woningen. Één van onze huurders raakte daarbij al haar spullen kwijt en bij een andere brand is een huurster door de rookontwikkeling overleden. Dat heeft ons geraakt. Maatschappelijk betrokken Viverion is een maatschappelijk betrokken corporatie. We zijn actief in wijken en buurten en investeren hierin. Dat geld komt altijd ten goede aan onze huurders. Huurders kunnen, als ze met een voorstel komen, een beroep doen op Buurtimpuls. Mensen zijn zelf verantwoordelijk voor hun woonsituatie, maar kunnen bij ons terecht als ze problemen voorzien. Ik denk hierbij bijvoorbeeld aan ons zorgvuldige incassobeleid. Bij andere problemen verwijzen we de huurders vaak door naar een andere organisatie die hen beter kan helpen. Ook onze bijdrage aan de Lochemse Uitdaging is een voorbeeld van onze maatschappelijke betrokkenheid. De Lochemse Uitdaging bemiddelt tussen verenigingen en stichtingen aan de ene kant, die menskracht, materialen of middelen nodig hebben en bedrijven aan de andere kant. Onze bijdrage is financieel. Ook ben ik voorzitter van de Lochemse Uitdaging. Onze inspanningen voor de Lochemse Uitdaging is één van de activiteiten waarmee wij onze maatschappelijke betrokkenheid tonen. Bovenal is de Lochemse Uitdaging een mooi initiatief van hoe mensen elkaar kunnen helpen zonder tussenkomst van overheid of andere instantie.
8
Een ander voorbeeld is ons inkoopbeleid. Van drukwerk tot bouwmaterialen proberen we zoveel mogelijk in ons werkgebied aan te schaffen. En ik wil onze bijdrage aan NLdoet, een landelijk initiatief van het Oranje Fonds, nog even noemen. In 2013 hebben al onze medewerkers meegedaan aan NLdoet. Zo hebben we onder andere een kruidentuin in Lochem opgeknapt, gewinkeld met ouderen in Goor, geschilderd in een verzorgingshuis in Goor en in Rijssen deden wij allerlei leuke activiteiten met ouderen. Daar sloten wij de dag ook af, namelijk in De Stadsboerderij in Rijssen. Dat is een restaurant dat gerund wordt door mensen met een beperking. Het was erg leuk om de betrokkenheid en het enthousiasme van onze medewerkers te zien en te ervaren. Duurzaamheid Als organisatie oriënteren wij ons voortdurend op hoe we effectief en efficiënt slagen kunnen maken op het gebied van duurzaamheid. Samen met andere partijen hebben we kennis opgedaan over hoe je efficiënt kunt verduurzamen. Met de corporaties in de stedendriehoek Deventer-Apeldoorn-Zutphen hebben we bij de provincie Gelderland een aanvraag ingediend voor extra subsidie voor verduurzaming van woningen. Duurzaamheidsmaatregelen treffen wij altijd in combinatie met groot onderhoudswerkzaamheden. In 2013 hebben we in Markelo bij 51 woningen duurzaamheidsmaatregelen getroffen, onder andere door het installeren van zonnepanelen waardoor het energielabel van G naar B is gegaan. Bij de aanschaf van ons nieuwe wagenpark hebben we gekozen voor energiezuinige auto’s en ook de eerste elektrische auto van Viverion is een feit! Vooruitblik Aan het eind van het jaar blikken we ook altijd even vooruit. Zo willen we in 2014 met collegacorporaties uit de regio Twente, gemeenten en de provincie Overijssel komen tot een gezamenlijke woonvisie. Door de afgelopen jaren beheerst te bouwen, hebben we bijna alle koopwoningen kunnen verkopen en konden we leegstand voorkomen. De toekomst van corporaties zal flink veranderen ten opzichte van de situatie nu. Niet alleen het werkdomein verandert, ook legt de overheid een zware financiële druk op de sector. Helaas betekent dit dat ook wij de huren meer moeten verhogen dan we in het verleden deden. De betaalbaarheid van onze woningen is nu meer dan ooit een speerpunt van ons beleid. Ik realiseer me dat de groep huurders net boven de huurtoeslaggrens het zwaar heeft. Het zal een uitdaging zijn de veranderingen in de Herzieningswet woningcorporaties in te passen in ons beleid. We hebben hinder van het negatieve imago dat de branche heeft. Dat betekent dat we regionaal meer dan ooit kritisch moeten kijken naar waar de markt om vraagt, zichtbaar moeten maken wat we doen en uitleggen waarom we activiteiten wel of niet doen. In 2014 werken we verder aan ons nieuwe ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid, onze kwaliteit van dienstverlening en klantgerichtheid, klachtenprocedures, het nieuwe inkoopbeleid en de meerjarenonderhoudsbegroting. Financieel hebben we voldoende slagkracht en ik vertrouw erop dat we ons met het nieuwe ondernemingsplan goed kunnen voorbereiden op een uitdagende toekomst! Jan-Willem Allersma directeur-bestuurder
9
1
Organisatie Viverion zet zich in voor mensen die zich – om diverse redenen – niet goed zelf kunnen redden op de woningmarkt. Vooral het maatschappelijke en sociale karakter van de organisatie spreekt medewerkers aan. Wonen is zoveel meer dan alleen een dak boven je hoofd. Viverion spant zich in voor een prettig leefklimaat in de breedste zin van het woord. Iedereen heeft andere wensen, eisen en behoeften. Goed luisteren, zichtbaar en bereikbaar zijn is dan ook erg belangrijk. Dat maakt het werk uitdagend en leuk. Dit eerste hoofdstuk beschrijft hoe wij de strategische doelstellingen hebben gerealiseerd, geeft overzicht van de personele ontwikkelingen en de interne medezeggenschap. Tot slot geven we weer wat de status is van ons klantcontactcentrum De Entree, onze automatisering en de ontwikkelingen op het gebied van communicatie. FISH! Viverion is in 2013 op zoek gegaan naar een methode die klantgericht gedrag in de organisatie kan bevorderen. We kwamen uit op FISH!; een filosofie over werken met passie, plezier en energie. Als medewerkers zo werken, slaat dit over op anderen en hebben klanten daar baat bij. Eerst heeft het MT twee sessies gevolgd. De MT-leden waren heel enthousiast. Vervolgens zijn tien medewerkers opgeleid tot FISH!-facilitators. Ze werden getraind om de FISH!-filosofie over te brengen op hun collega’s. In workshops zijn medewerkers aan de slag gegaan met de FISH!filosofie. Het was mooi om te zien hoe medewerkers hun collega’s trainden en de filosofie in de organisatie brachten en houden. Eind 2013 hebben we gesproken over wat het ons heeft gebracht, wat we nog missen en hoe we verder willen. Het heeft in ieder geval veel opgeleverd als je kijkt naar de mindset van medewerkers: meer positiviteit, denken in mogelijkheden en betere samenwerking tussen afdelingen en vestigingen. Er zijn leuke acties bedacht en het heeft veel ideeën opgeleverd over hoe zaken leuker en beter kunnen. In 2014 gaan we aan de slag met deze ideeën en zullen onze klanten écht iets merken van de passie, het plezier en de energie waarmee we bij Viverion werken! Integriteit In 2012 is gestart met het formuleren van een integriteitsbeleid. Er was al een integriteitscode, maar in de praktijk bleek deze niet geheel duidelijk. Het integriteitsbeleid is na instemming van de ondernemingsraad medio 2013 definitief vastgesteld door de directeur-bestuurder en uitgereikt aan alle medewerkers bij Viverion. Alle medewerkers (vast en tijdelijk) en alle leden van de raad van commissarissen hebben de integriteitsverklaring getekend. Omgaan met agressief gedrag We merkten de afgelopen jaren een toename in agressie-incidenten. Een goede reden om hier in 2013 nog meer aandacht aan te besteden. Zo hebben we gekeken naar de indeling en veiligheid van de vestigingen. Sommige vestigingen zijn anders ingericht en we hebben nagedacht over de indeling en veiligheid van de spreekkamers. Alle vestigingen en spreekkamers zijn inmiddels voorzien van noodknoppen. Medewerkers met klantcontacten hebben in 2013 een herhalingstraining of een basistraining ‘Omgaan met Agressie’ gevolgd en managers hebben een training ‘Nazorg bij agressie-incidenten’ gevolgd. Ook hebben we een eerste aanzet voor agressiebeleid gemaakt. Het agressieprotocol moeten we nog verder uitwerken. Goed werkgeverschap is voor Viverion belangrijk. We willen goed voor onze mensen zorgen. Ze moeten zich veilig voelen op hun werkplek.
10
Werkdruk Sommige medewerkers ervaren werkdruk. Dit kan ontstaan door verschillende omstandigheden. Denk bijvoorbeeld aan hogere kwaliteitseisen aan het werk, te zware verantwoordelijkheden of te weinig tijd voor een opdracht. De werkdruk is in ieder geval een punt van aandacht voor managers in de beoordelingscyclus, bilaterale overleggen, werkoverleggen en tijdens de vergaderingen met de ondernemingsraad.
1.1 Organisatiedoelstellingen In deze paragraaf geven we schematisch weer hoe we de organisatiestrategie van Viverion hebben uitgevoerd, vertaald naar concrete activiteiten. De activiteiten zijn per afdeling weergegeven. Directeur-bestuurder
Activiteit Duurzaamheidsbeleid bedrijfsvoering en MVObeleid ontwikkelen; het duurzaamheidsbeleid interne bedrijfsvoering integreert hierin.
Per 1-6-2013 hebben wij gezamenlijk vastgesteld hoe klantgerichtheid en het hebben van een professionele houding bij Viverion er uitziet. Per 1-1-2014 hebben wij klantgerichtheid en houdingsaspecten ontwikkeld bij onze medewerkers.
Loopt op schema? Nee
Opmerking Bijeenkomst met het managementteam (MT) heeft plaatsgevonden. Afgesproken om een plan van aanpak op te stellen en dit naar het MT te sturen. De ontwikkeling van dit beleid wordt in de tweede helft van 2014 opgepakt. Bijna alle adviezen en tips zijn opgevolgd. In 2015 zal Viverion opnieuw gevisiteerd worden. Het inkoopbeleid wordt voor 1 september 2014 ter behandeling aangeboden aan het MT. Alle facilitators zijn opgeleid en er is, door middel van workshops, gestart om de methode in de hele organisatie te implementeren.
Uitkomsten visitatie implementeren.
Ja
Inkoopbeleid.
Nee
FISH-methode implementeren.
Ja
Uniformering dienstverlening vestigingen.
Ja
Dit wordt geborgd door het inzetten van drie coördinatoren.
Integriteitsbeleid plus verankering in rapportages.
Nee
Na uitgebreide interne behandeling is het integriteitsbeleid vastgesteld en in werking getreden. Verankering in rapportages moet nog plaats vinden.
11
Directeur-bestuurder (vervolg)
Activiteit Implementeren Good Governance.
Loopt op schema? Ja
Per 1-4-2013 hebben wij alle processtappen nagelopen. Per 1-6-2013 hebben wij de werkwijze bepaald.
Nee
Per 1-9-2013 hebben wij de werkwijze geborgd.
Ja
Per 1-1-2013 stelt Viverion jaarlijks afdelingsplannen op waarin middelen, zoals bemensing, ICT en dergelijke zijn opgenomen.
Ja
Viverion gaat benchmarken.
Nee
Kwaliteitseisen zijn voor Viverion bekend en vastgelegd.
Ja
2013 wordt 2014
Ja
12
Opmerking Met de rvc heeft onder leiding van een externe deskundige een themabijeenkomst plaatsgevonden. Veel uitkomsten uit deze bijeenkomst zijn opgepakt en (waar van toepassing) geïmplementeerd. Andere activiteiten volgen nog, of zijn uitgesteld vanwege de komst van de herzieningswet. Deze activiteit loopt nog voor de secundaire processen. Alle primaire processen zijn in modulor (= systeem voor procesbeschrijving) beschreven. De processen zijn ook tegen het licht gehouden om knelpunten te signaleren. Deze wijzigingen zijn in modulor aangepast. Alle medewerkers hebben toegang tot en kregen uitleg over hoe zij de processen in modulor kunnen raadplegen en hoe ze dit moeten lezen. In het controleplan hebben we enkele stappen opgenomen om controles binnen de processen uit te voeren. Aedes ontwikkelt momenteel een benchmark die Viverion in 2014 gaat gebruiken. Gedaan bij het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector en bij de ontwikkeling van ons strategisch voorraadbeleid. Gedaan. Iedere afdeling had op 1 januari 2014 een afdelingsplan.
Afdeling Markt & Strategie
Activiteit
Per woonkern waarderen onze klanten het leefklimaat op een 7.
Per 1-6-2013 hebben wij onderzocht wat de klantwensen ten aanzien van leefbaarheid zijn.
Loopt op schema? Nee
Per 1-7-2013 hebben wij vastgesteld op welke punten wij samenwerken met stakeholders en in netwerken.
Deels
Per kwartaal in 2013 monitoren wij het verkoopresultaat. Per 1-4-2013 hebben wij instrumenten ontwikkeld om de verkoop te stimuleren.
Ja
Nee
Per 1-6-2013 hebben wij onderzocht welke behoeften er spelen bij onze (potentiële) huurders en stakeholders (o.a. op het gebied van bereikbaarheid).
Viverion raadpleegt haar huurders om haar dienstverlening te optimaliseren.
Ja
Per 1-1-2014 hebben wij vastgesteld in hoeverre wij tegemoet komen ten aanzien van de klantwens van onze (potentiële) huurders en stakeholders (in afzonderlijke plannen).
KWH uitvoeren en in een projectteam en -plan optimalisatie borgen
Ja
13
Opmerking In 2014 stelt Viverion beleidskaders op het gebied van leefbaarheid vast. Wij toetsen de klantwens met betrekking tot leefbaarheid bij relevante stakeholders. Wij onderzoeken welke instrumenten wij gaan hanteren om de score en wens van de klant op het gebied van leefbaarheid te meten. Een inventarisatie van onze netwerken en stakeholders is gereed (wel na 1-07-2013). In 2014 stellen wij, als onderdeel van het hernieuwde ondernemingsplan, een visie vast op de samenwerking met stakeholders. Wij monitoren de voortgang van woningverkopen. Afgesproken is dit mee te nemen in de evaluatie van het verkoopproces in 2014. Eerst wordt ook bezien of het gewenst is verkoopstimulering toe te passen. KWH is een doorlopend klantonderzoek naar de kwaliteit van onze dienstverlening (ook naar telefonische bereikbaarheid). In diverse (structurele) overlegstructuren peilen wij behoeften bij onze stakeholders. De uitvoering van het plan loopt door in 2014.
Afdeling Markt & Strategie (vervolg) Per 1-3-2013 hebben wij een plan van aanpak gereed op het gebied van archivering.
Activiteit Het betreft het organisatiearchief (inclusief technisch archief) en een digitaal archief.
Loopt op schema? Deels
Beleid PR.
Deels
Beleid digitalisering, automatisering en Sharepoint -> keuze.
Deels
Afdeling Wonen
Activiteit
Per 1-9-2013 hebben wij vastgesteld hoe wij zelf aan de klantwens m.b.t. leefbaarheid gaan voldoen (plan).
Tuinproject en groenbeleid / invoeren wijkschouw.
Loopt op schema? Ja
Servicekostenbeleid (20132014).
Ja
Woningruilbeleid implementeren. Huurincasso beleid.
Ja
Vergoedingenbeleid.
Ja
Ja
14
Opmerking Het project bestaat uit twee delen: fysiek en digitaal. Het fysieke archief is gereed. De digitale archivering is overwogen en behelst een automatiseringsorganisatieverandering met grote impact, die Viverion bewust temporiseert. In het communicatiebeleidsplan krijgt PR aandacht. Daarbij zijn de uitgangspunten van gerelateerde aandachtsgebieden als sponsoring en persbenadering herijkt. Vivintra (het intranet van Viverion) werkt op basis van een Sharepointomgeving. Een digitale strategie geeft in 2014 verder richting aan de automatiseringsomgeving van Viverion. Deze wordt bewust opgesteld in het verlengde van het hernieuwde ondernemingsplan Opmerking Er is niet vastgesteld hoe wij aan klantwens gaan voldoen, want het bewonersonderzoek is niet uitgevoerd. Tuinbeleid vastgesteld in 2013. Implementatie Tuinbeleid a.d.h.v. projecten in 2014. Wijkschouw doorgeschoven naar 2014 Vastgesteld na instemming van alle drie huurdersorganisaties. Implementatie 2014-2015.
Concept op hoofdlijnen klaar maar aangehouden i.v.m. visie herijking in 2014. Geen beleid vastgesteld maar per project.
Afdeling Wonen (vervolg)
Activiteit Huurbeleid.
Loopt op schema? Ja
Per 1-7-2013 hebben wij onderzocht in welke mate het woning verdeelsysteem aansluit op de vraag in de markt.
Evaluatie WBS.
Nee
Per 1-10-2013 hebben wij vastgesteld hoe wij het woning verdeelsysteem optimaal gaan aansluiten op de vraag in de markt (plan).
Leefstijlen in relatie WoningToeWijzing NIET, tweedekansbeleid / (z)onderdak WEL in 2013.
Nee
Per 1-3-2013 hebben wij onderzocht welke participatievormen er in de markt zijn (onderdeel hiervan is de mate van participatie bij projecten).
Per 1-6-2013 vaststellen welke participatievormen en instrumenten wij gaan toepassen (plan).
Ja
Nee
Beleid Participatie.
Nee
Per 1-1-2015 hebben wij onderzocht welke invloed huurders hebben op ons beleid en onze uitvoering.
Opmerking Een werkgroep heeft e.e.a. in kaart gebracht ter voorbereiding van een discussie met het MT. Het beleid zal in 2014 pas vorm gaan krijgen na visie bepaling. Per 1-7-2013 was er een plan van aanpak. Het kwalitatieve onderzoek vond plaats in het najaar. Het kwalitatieve in de wintermaanden. In februari 2014 werd het rapport opgeleverd. Leefstijlen nemen we mee in discussie over nieuw model in 2014. In regio Twente is het nieuwe kansbeleid vastgesteld via (z)onderdak. De Viverion uitwerking staat gepland voor 2014. Dit stond gepland voor oktober/november 2013. Doorgeschoven naar 20142015 i.v.m. visieontwikkeling in 2014. Alleen participatie bij evaluatie woonruimtebemiddelingsysteem (WBS) oktober/november 2013. Dit stond gepland voor oktober/november 2013. Doorgeschoven naar 20142015 i.v.m. visie ontwikkeling in 2014.
Ja
Met individuele klant in gesprek.
Ja
Mobiele inspectie.
Uitgesteld
15
De koffiegesprekken zijn in 2012 afgerond. De volgende zullen in 2014 plaatsvinden. Dit is nog niet gepland en wordt waarschijnlijk pas 2014/2015.
Financieel-Economische Zaken Per 1-1-2014 hebben wij een controlesysteem ontwikkeld en geïmplementeerd.
Activiteit
Loopt op schema? Ja
Controleplan.
Beleid Risicomanagement. Systeem Risicomanagement.
Nee Ja
Beleid Informatisering.
Ja
Digitale afhandeling factuurproces in de keten.
Nee
Onderzoek applicatie t.b.v. planning- en controlcyclus. SG|Vastgoed + Treasury.
Ja
Aanpassen administratie n.a.v. wet- en regelgeving ( herzieningswet).
Ja
Informatiebehoefte vertalen naar rapportagestructuur. Viverion heeft een methodiek om verantwoording af te leggen over haar maatschappelijke prestaties.
Ja
16
Ja
Nee
Opmerking Er is een controleplan. Het controleplan is echter een dynamisch document. Aanpassingen en/of toevoegingen zullen altijd nodig zijn, bijvoorbeeld door veranderende wet- en regelgeving. Doorgeschoven naar 2014 . Viverion werkt met Naris, een systeem voor risicomanagement. Dit beleid wordt met het beleid voor automatisering en digitalisering gecombineerd in één beleidsstuk. Het digitaliseren van de facturenstroom staat op onze activiteitenlijst 2013. Er is vanwege andere werkzaamheden gekozen om dit project op te schuiven. Waarschijnlijk wordt dit 2015.
Op dit moment werken we met de treasurymodule van Ortec. Dit bevalt goed. Er is geen aanleiding om over te stappen op een ander systeem of andere leverancier. Op dit moment is het onduidelijk wanneer wet- en regelgeving wordt aangepast. Dit wordt op de voet gevolgd en wanneer wet- en regelgeving definitief wordt aangepast, is Viverion daar klaar voor.
Dit is niet gehaald. In ons traject om te komen tot een nieuw beleidsplan wordt dit meegenomen.
Financieel-Economische Zaken (vervolg) Per 1-1-2013 heeft Viverion onderzocht wat de minimale middelen zijn om een sterk maatschappelijk ondernemer te zijn.
Activiteit
Loopt op schema? Ja
Per 1-4-2013 hebben wij de vertaalslag in de planningen controlcyclus geborgd. Afdeling Vastgoed
Per 1 juni 2014 hebben wij het duurzaamheidsbeleid opgesteld (plan).
Ja
Activiteit
Opmerking In haar financiële sturing heeft Viverion benoemd wat de minimale normen voor ratio’s zijn. In ons nieuw te vormen beleidsplan worden deze ratio’s opnieuw vastgesteld. In onze rapportages wordt de voortgang gemonitord.
Materiaalkeuzebeleid.
Loopt op schema? --
Asbestbeleid.
Nee
Brandveiligheidbeleid.
Nee
Duurzaamheidsbeleid.
Nee
Aanbestedingsbeleid.
Ja
Stravis NTBL op basis van specifiek MT-voorstel 2011. Mobiele inspectie.
Nee
Komt te vervallen. Gaat op in het kwaliteitsbeleid. Implementatie gebeurt in 2014, is gestart Goedkeuring is er, verdere uitwerking beleid start in 2014. Intern is dit nog niet opgestart. Het duurzaamheidsbeleid wordt in het kader van het ondernemingsplan 2015-2018 opgesteld in 2014. In 2013 is er een start gemaakt met het beleid dat integraal wordt benaderd, in combinatie met het formeren van inkoopbeleid en algemene voorwaarden. Aanbestedingsbeleid vormt onderdeel van het e inkoopbeleid, opstarten 2 helft 2014. Dit is voorlopig stopgezet.
Nee
Dit is nog niet opgestart.
17
Opmerking
1.2 Organogram De organisatiestructuur van Viverion geven we weer in een organogram: Organogram Viverion per 31 december 2013
Raad van Commissarissen
Directeur-Bestuurder
Business Controller
Medewerker Managementondersteuning
Personeel & Organisatie
Markt & Strategie & Stafzaken
Financieel Economische Zaken
Wonen
Vastgoed
Organisatiewijzigingen We hebben de organisatie van de afdeling Wonen in 2013 iets aangepast en op deze afdeling de capaciteit uitgebreid, om ons beter op onze klanten te kunnen richten. Drie coördinatoren werden aangesteld: voor het klantcontactcentrum De Entree, voor de vestiging in Goor en de vestiging in Lochem en Rijssen. Daarnaast hebben we de functie van stafmedewerker Wonen geformaliseerd.
1.3 Personele zaken Eén van de thema’s waar we volgend jaar mee willen starten is ‘duurzame inzetbaarheid’. Dit doen we in 2014 in nauwe samenspraak met de ondernemingsraad. We leven in een samenleving waarin mensen langer moeten doorwerken. En waarin de arbeidsmarkt snel verandert en medewerkers zelf verantwoordelijk zijn voor hun eigen inzetbaarheid op de arbeidsmarkt. Een ontwikkeling die vraagt om verandering in denken en doen. Ook CAO-partijen zetten zich blijvend in voor het bevorderen van duurzame inzetbaarheid van medewerkers in de corporatiebranche. Dit doen ze onder andere door initiatieven van werkgevers op dit gebied te ondersteunen en individuele medewerkers te stimuleren om te werken aan hun eigen inzetbaarheid. CAO-partijen vinden het waardevol dat iedere medewerker, nu en in de toekomst, gemotiveerd en competent aan het werk is. Hiertoe reserveren zij 150.000 euro uit de reserves van loopbaanwijzer Flow.
18
1.3.1 Personele bezetting Op 31 december 2013 werkten 66 medewerkers bij Viverion (56 fte). Eén medewerker verliet onze corporatie en we hebben twaalf medewerkers aangenomen. Twee studenten liepen in 2013 stage bij de afdeling Vastgoed. Personele bezetting in 2013, afgerond weergegeven in aantallen fte
2010 1,0 1,0 0 0,7 7,0 2,0 10,9 14,4 8,3 45,3
Directeur-bestuurder Projectontwikkeling Medewerker managementondersteuning Personeel & Organisatie Financieel Economische Zaken Business Controller Vastgoed Wonen Markt & Strategie en Stafzaken TOTAAL
2011 1,0 1,0 0 0,7 8,0 2,0 11,9 14,8 7,9 47,3
2012 1,0 0 1,0 0,7 7,4 2,0 9,9 17,3 9,8 49,1
2013 1,0 0 1,0 0,7 8,7 1,0 10,8 23 9,5 55,7
Bij Wonen zijn twee woonconsulenten in vaste dienst gekomen, die in het jaar daarvoor nog gedetacheerd waren. Bij de Entree hebben we vier medewerkers aangenomen om het aantal telefoongesprekken en reparatieverzoeken adequaat en klantgericht te kunnen verwerken, hiervan schoof een medewerker intern door naar Markt & Strategie. De organisatieaanpassing die in 2012 plaatsvond had tot gevolg dat we bij Wonen 3 coördinatoren hebben aangetrokken. Personele bezetting in 2013, weergegeven in verdeling in mannen/vrouwen en in voltijd/deeltijd
Bezetting
35% 65%
Voltijd/Deeltijd
Man
Deeltijd
49% 51%
Vrouw
Voltijd
Leeftijdsopbouw Bij Viverion werken medewerkers van alle leeftijden. In de volgende tabellen geven we weer hoe de verdeling is per leeftijdscategorie. Leeftijdsverdeling medewerkers Viverion per 31 december 2013
Gemiddelde leeftijd Jongste medewerker Oudste medewerker Gemiddeld aantal dienstjaren Instroom Uitstroom Doorstroom (andere functie of afdeling)
44 jaar 22 jaar 61 jaar 9 jaar 12 medewerkers 1 medewerker 4 medewerkers
19
Leeftijdsklasse medewerkers Viverion per 31 december 2013
Leeftijdsklasse <25 25-35 36-45 46-55 56-67 TOTAAL
man 0 2 5 11 5 23
fte man
vrouw 2 11 18 10 2 43
2 5 10,89 5 22,89
fte vrouw 1,43 9,35 12,98 7,48 1,4 32,64
Vacatures en inleenkrachten Door de economische omstandigheden hebben we afgelopen jaar veel meer reacties ontvangen op vacatures. Een uitschieter was meer dan vijfhonderd reacties op één vacature. Meestal doen we het werving- en selectieproces helemaal zelf. We zetten vacatures uit via Vivintra (intranet), de website, sociale media en ons netwerk. In 2013 zijn meer mensen aangenomen dan weggegaan. Dit heeft onder andere te maken met de uitbreiding van het klantcontactcentrum. Er is in 2013 één medewerker vertrokken en twaalf medewerkers zijn in dienst gekomen van Viverion waarvan drie met een tijdelijke overeenkomst. Viverion heeft 29 tijdelijke krachten ingehuurd, dit is 20 fte (uitzend, zzp, detachering, inleen). De aanleiding hiervoor was onder andere vervanging door ziekte en zwangerschap, inhuur van expertise, uitvoeringsprojecten, werkdruk en capaciteitsproblemen. De duur van de inleenovereenkomsten is erg divers en varieert van twee weken tot een jaar. Overige personele feiten - Viverion kon in 2013 drie jubilarissen feliciteren met hun 12,5-jarig dienstverband en één jubilaris met haar 40-jarig dienstverband. - In 2013 zijn alle functies beschreven en gewaardeerd door KPMG. Drie functies waren nog in conceptfase. Deze functies worden in 2014 gewaardeerd en definitief ingedeeld. - In 2012 is een nieuw systeem in gebruik genomen om het functioneren van medewerkers te beoordelen. Eind 2012 is de gesprekscyclus geëvalueerd met MT en OR. Daarna hebben we het beoordelingsformulier aangepast. Dit formulier gebruiken we sinds 2013. - Alle medewerkers ontvingen in november 2013 een eenmalige uitkering van 250 euro bruto. Medewerkers die minder dan 36 uur per week werkten, kregen de uitkering naar rato. Dit conform de CAO Woondiensten 2013.
1.3.2 CAO Woondiensten De nieuwe CAO Woondiensten werd vastgesteld van 1 juli 2013 tot en met 1 januari 2014. Voor werkgeverspartij Aedes was de toekomstbestendigheid van het pensioen speerpunt van de onderhandelingen. Verdere versobering vanaf 2014 is noodzakelijk om de pensioenregeling op langere termijn toekomstbestendig te maken en te houden. De automatische beëindiging van de arbeidsovereenkomst is vanaf 1 juli 2013 op de AOWgerechtigde leeftijd in plaats van op 65 jaar.
1.3.3 Ziekteverzuim Afgelopen jaar is het totale ziekteverzuim hoger dan voorgaande jaren. Met name het korte en lange verzuim is een punt van aandacht, waar we ons in 2014 in willen verdiepen. Wellicht kunnen we het koppelen aan de uitkomsten van het medewerkerstevredenheidsonderzoek dat in 2014 weer wordt gehouden. Onder kort verzuim verstaan we verzuim van één tot en met zeven dagen. Middelverzuim is van acht tot en met 42 dagen en lang verzuim is langer dan 43 dagen.
20
Overzicht ziekteverzuim Viverion 2009 tot en met 2013
Ziekteverzuim Aantal meldingen Meldingsfrequentie Gemiddelde verzuimduur % kort verzuim % middelverzuim % lang verzuim Totaal aantal ziektedagen Verzuim %
2009 54 0,94 13,18
2010 52 0,78 25,35
955,47 6,85%
963,38 5,55%
2011 50 0,7 -0,47% 0,50% 2,50% 683,41 3,47%
2012 47 0,57 -0,46% 0,23% 2,5% 495,60 3,19%
2013 58 --0,80% 0,24% 4,78% 640,68 5,82%
In september 2013 is de overeenkomst met ArboUnie opgezegd. Vanaf het moment van opzegging hebben we geen ziekmeldingen meer geregistreerd bij ArboUnie. De gemiddelde verzuimduur van de afgelopen drie jaar is niet meer in de verzuimrapportages opgenomen. Hiervoor in de plaats zijn de percentages kort, middel- en lang verzuim gekomen. Zwangerschapsverlof In 2013 gingen twee medewerkers met zwangerschapsverlof.
1.3.4 Arbodienstverlening en bedrijfsgezondheidsdienst Viverion heeft alle zaken rondom ziekte, verzuim en arbozaken ondergebracht bij de ArboUnie in Nijverdal. Eind 2013 zijn we een inkooptraject voor onze arbodienstverlening gestart. Belangrijke criteria waren: wat is de visie van de arbodienst, is de arbodienst gecertificeerd, wat is de kwaliteit van dienstverlening, is arbodienst werkzaam in ons werkgebied, hoe blijven de bedrijfsartsen onafhankelijk en vakinhoudelijk op de hoogte en hoe vindt communicatie en informatie-uitwisseling plaats? Drie partijen zijn geselecteerd en begin 2014 maken we een keuze.
1.3.5 Opleidingen Wij willen onze medewerkers stimuleren om zichzelf te ontwikkelen. Verschillende medewerkers volgden in 2013 een functie- of loopbaangerichte opleiding of cursus. Ook werden er diverse incompanytrainingen gegeven, zowel voor de hele organisatie als per afdeling. Niemand maakte gebruik van de loopbaanwijzer (Flow). Opleidingsuitgaven 2013 (bedragen afgerond in hele bedragen in euro’s)
Afdeling Directeur-bestuurder Business Control M&S / Stafzaken P&O FEZ Vastgoed Wonen /KCC MT Algemeen TOTAAL
Gerealiseerd
Begroot 14.879 877 11.445 2.697 18.069 8.135 37.965 2.420 72.643 169.130
21
0 5.000 28.000 7.000 32.000 39.386 64.500 0 55.000 230.886
1.4 Ondernemingsraad (or) Op 8 en 9 oktober volgden de or-leden een tweedaagse cursus. Aan bod kwamen de Wet op de ondernemingsraad, de missie en visie van de ondernemingsraad, van visie naar speerpunten, het opstellen van een actiejaarplan 2014 en het overleg met directeur-bestuurder. Omdat de or-leden het idee hebben dat hun werk niet erg leeft binnen Viverion, gaan ze een actiejaarplan opstellen. Dit plan is begin 2014 klaar. Hiermee hoopt de ondernemingsraad te bereiken dat er meer betrokkenheid komt vanuit de achterban. In 2014 houdt de ondernemingsraad opnieuw een enquête onder de medewerkers van Viverion. Dit gebeurt in combinatie met het medewerkerstevredenheidsonderzoek. De enquête gaat over het functioneren van de ondernemingsraad binnen Viverion.
1.4.1 Samenstelling ondernemingsraad In 2013 werden or-verkiezingen uitgeschreven. Volgens het rooster van aftreden trad Hans Beumers af. Hij stelde zich herkiesbaar en er meldden zich geen tegenkandidaten. Daarmee is Hans Beumers met algemene instemming herkozen voor vier jaar. Eind 2013 bestond de ondernemingsraad uit de volgende leden: Roy Spijker (voorzitter) Henk Rietberg (secretaris) Anita Langeler Jan Beldman Hans Beumers De ondernemingsraad is in 2013 lid gebleven van het or-platform, dat bestaat uit de ondernemingsraden van Salland Wonen, Vechthorst, Eigen Bouw, Rentree, SWWE, Mijande Wonen, Hellendoorn en Borne. Het platform overlegt over zaken als de werkkostenregeling, secundaire arbeidsvoorwaarden en Het Nieuwe Werken. Er zijn vier bijeenkomsten per jaar.
1.4.2 Overleg met directeur-bestuurder De ondernemingsraad heeft in 2013 verschillende keren overleg gehad met de directeurbestuurder, zowel formeel als informeel. Ook heeft de ondernemingsraad verschillende keren geadviseerd of ingestemd met belangrijke onderwerpen, zoals het integriteitsbeleid, de werkgeversbijdrage ziektekosten, de organisatieaanpassing en capaciteitsuitbreiding van de afdeling Wonen en het stappenplan functie-indeling. Vaste punten, zoals het salarissysteem DBS en SG Tobias, kwamen steeds terug op de agenda. Dat geldt ook voor personele zaken (onder andere de voortgang van het arbobeleid, lopende vacatures, de werkdruk en andere zaken). Daarnaast waren externe ontwikkelingen onderwerp van gesprek, bijvoorbeeld de ontwikkelingen in de omgeving en de relatie tussen de overheid en de corporatiesector.
1.4.3 Overleg met raad van commissarissen Jaarlijks moet de directeur-bestuurder de algemene gang van zaken bespreken met de ondernemingsraad, in aanwezigheid van tenminste één lid van de raad van commissarissen. Dit gebeurde op 12 december 2013. Twee leden van de raad van commissarissen waren aanwezig. In deze bespreking kwamen de volgende onderwerpen aan bod: Algemene gang van zaken; Relatie met huurdersorganisaties; Werkzaamheden ondernemingsraad; Vacatures binnen de ondernemingsraad; Toekomstvisie Viverion; Maatregelen overheid. 22
1.4.4 Toegepast recht vanuit wet op Ondernemingsraden In 2013 heeft de ondernemingsraad positief gereageerd op de volgende voorgenomen besluiten van de directeur-bestuurder: Vaststelling werkgeversbijdrage ziektekosten 2014: als onderdeel van de secundaire arbeidsvoorwaarden wordt deze bijdrage jaarlijks vastgesteld (instemmingsrecht). Integriteitsbeleid en aanpassing werving- en selectiebeleid (instemmingsrecht). Stappenplan voor functie-indeling (instemmingsrecht). Organisatieaanpassing en capaciteitsuitbreiding afdeling Wonen (adviesrecht).
1.5 Interne processen In 2012 zijn verschillende processen beschreven en doorgelicht op knelpunten. Sommige processen werden in 2013 bijgesteld. Het betrof geringe wijzigingen. Via het intranet Vivintra kunnen de medewerkers alle beschreven processen terugvinden. In 2013 zijn verschillende processen beschreven, maar nog niet definitief goedgekeurd. Deze processen zijn weergegeven in een tabel. Beschreven interne processen Viverion in 2013
Afdeling Organisatiebreed
Financieel Economische Zaken (FEZ)
Markt & Strategie (M&S)
Wonen
Personeel & Organisatie (P&O)
Processen Autorisaties toegang informatiesysteem Versturen brief/mail Wijzigingsbeheer processen Afboeken vordering vertrokken huurder Proces debiteuren, zijnde niet huurnota’s Uitbetalen salarissen Verwerking contante betalingen Afrekening servicekosten zakelijke huurder Uitbetalen voorstanden zakelijke huurder Verkoop zittende huurder Afrekening servicekosten huurder Bezwaarprocedure huurverhoging Geriefsverbetering Jaarlijkse huurverhoging Nieuw huurcontract (gewijzigd 13-5-’13) Uitbetalen voorstanden huurders Woningruil WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen) Instroom personeel
1.6 De Entree In 2013 nam het totaal aantal inkomende telefoongesprekken enigszins toe. Alleen februari liet een lichte daling zien. Hier is geen duidelijke verklaring voor. Ook in oktober en november 2013 was het aantal gesprekken lager dan in 2012. Mogelijk komt dit door de zachte herfst, waarin we minder reparatieverzoeken kregen. De gemiddelde gesprekstijd was in 2013 korter dan in 2012, maar bleef stabiel rond de 2,23 minuten per gesprek. Viverion hanteert geen norm voor de gemiddelde gesprekstijd.
23
Jaarrapportage aantal telefoongesprekken 2013
Maand januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december TOTAAL
Inkomend 2012
Gemiddelde gesprekstijd
4563 5062 4477 4133 4103 3890 4072 3754 5009 5787 5441 3967 54258
Inkomend 2013 2:57 3:07 2:55 3:04 3:00 3:03 2:35 2:28 2:03 2:48 2:35 2:35 2:45
Gemiddelde gesprekstijd
5177 4360 4773 4817 4781 4427 4775 4238 5132 5288 5309 4439 57516
2:34 2:22 2:23 2:24 2:30 2:30 2:33 2:38 2:28 2:19 2:27 2:23 2:27
Belcampagne In het voorjaar van 2013 hebben we de huurdersgegevens opgeschoond en aangevuld. Dit gebeurde met een belcampagne. De campagne werd in een persoonlijke brief en in het bewonersblad Viverion Nieuws aangekondigd. Telefonische dienstverlening Om de telefonische bereikbaarheid te verbeteren hebben we de resultaten besproken in het teamoverleg van de Entree (klantcontactcentrum). We hebben onder andere de techniek aangepast. Zo is de boodschap van de telefonische beantwoording aangepast en is het telefoonbeantwoordingssysteem verbeterd. Ook hebben de medewerkers van de Entree een training gesprekstechnieken gevolgd. In 2014 gaan de medewerkers wederom met het thema telefonische dienstverlening aan de slag. Klachten en geschillen Bij de klachtencoördinator van Viverion kwamen in 2013 negentien klachten binnen. De meeste klachten hadden betrekking op reparaties, bijvoorbeeld van vocht- en tochtproblemen. Zes huurders klaagden over de manier waarop ze door Viverion werden geholpen. Van de negentien klachten werden twee klachten neergelegd bij de externe klachtencommissies (Regionale geschillencommissie Oost-Gelderland en Klachtencommissie Woningcorporaties Twente e.o.). Eén klacht werd ontvankelijk verklaard en de huurder werd in het gelijk gesteld. De tweede klacht werd niet ontvankelijk verklaard. Klachtenafhandeling Voor een betere klachtenafhandeling hebben we in kaart gebracht wat nodig is om klachten goed af te handelen. Hiervoor gebruiken we de metingen van KWH, maar ook signalen die we van huurders en medewerkers ontvangen. In 2014 moet dit leiden tot een nieuwe klachtenprocedure.
24
1.7 Automatisering In 2012 is een evaluatie gehouden over het functioneren van de beheerorganisatie. Hier kwamen een aantal aanbevelingen uit, die in 2013 zijn opgepakt: 1. Samenwerking binnen de beheergroep: we hebben wisselingen doorgevoerd in de beheergroep en daarmee de samenstelling van de beheergroep beter afgestemd op de behoefte. 2. Voor eWorx is een aparte beheergroep ingericht, die buiten het beheer van SG|Tobias valt. 3. De tijdsbesteding is aangepast. 4. We hebben onderscheid gemaakt tussen reguliere en projectmatige werkzaamheden. 5. Aanpassingen in het proces zijn neergelegd bij de proceseigenaren. 6. Het grootste deel van de issues is weggewerkt.
1.7.1 SG|Tobias Het nieuwe automatiseringssysteem SG|Tobias is begin januari 2012 live gegaan. Door het installeren van verschillende nieuwe servicepacks, nieuwe releases, een verbeterde kennis van het systeem en door gewenning, kunnen de medewerkers van Viverion nu beter met het systeem overweg. In 2014 sluiten we met het beheer van SG|Tobias aan bij de speerpunten van Viverion, door een verdere verdieping van de kennis. We werken issues weg en pakken projecten op om de kwaliteit van SG|Tobias te verbeteren, zoals het ontdubbelen van persoonsgegevens, het inrichten van de correspondentiemodule in Tobias AX en het ontwikkelen van werkinstructies.
1.7.2 Netwerkbeheer De beschikbaarheid en de snelheid van het ict-netwerk van Viverion is over het algemeen goed geweest. Door verschillende storingen was het niet altijd mogelijk om vanuit huis in te loggen. Dit is verbeterd door het inrichten van een nieuwe manier van werken vanuit huis. In 2013 gaf het draadloze netwerk Wifi zo nu en dan problemen, zowel vanuit de vestiging in Lochem als in Goor en Rijssen. Dit is opgelost door een betere configuratie van de bestaande hardware. Ook hebben we een project gestart voor controleren van onze backup- en restoreprocedure. Dit doen we om de kwaliteit van onze backup te toetsen.
1.8 PR en Communicatie Zowel in het communicatievak, als in de markt vinden grote verschuivingen plaats. Van traditionele communicatie is geen sprake meer: berichten verspreiden zich razendsnel via internet en sociale media, soms met grote gevolgen. De houding van huurders is niet langer afwachtend. Zij verwachten meer inspraak in de besluitvorming en betrokkenheid bij het individu. Ook stakeholders zien steeds meer het belang van gezamenlijk optrekken. Dit vraagt om meer grip op de communicatieactiviteiten, een verbetering van de communicatiestructuur en een hogere kwaliteit van de communicatie, om zo klanten beter te kunnen bedienen. Capaciteit en structuur De (toegenomen) vraag en de inrichting van de communicatiefunctie waren in 2013 onvoldoende op elkaar afgestemd. Dit heeft invloed gehad op het prioriteren van activiteiten. In een aantal specifieke situaties hebben we gekozen voor het extern betrekken van strategische communicatieadviezen. In de loop van 2013 heeft de personele bezetting bij communicatie de nodige aandacht gekregen en zijn we gestart met een herinrichting.
25
Vanaf september 2013 hebben we gewerkt aan het stroomlijnen van communicatieprocessen en het ontwikkelen van plannen voor standaardisatie. Dit laatste kwam tot uiting in verschillende sjablonen, checklists, draaiboeken en planningen. Het verder structureren van de communicatietaken loopt in 2014 door. Dan besteden we specifiek aandacht aan het strategisch communicatiebeleid, op onderdelen als crisiscommunicatie, perscommunicatie, ondernemingsplan, vastgoedcommunicatie en stakeholdersbeleid. Dit gebeurt in lijn met het nieuwe ondernemingsplan.
1.8.1 Bewonersblad Viverion Nieuws Het eerste bewonersblad verscheen in april 2013 onder de nieuwe naam Viverion Nieuws. Van de naam Vivinfo werd afscheid genomen, omdat de merknaam Viverion en het doel van het bewonersblad onvoldoende tot hun recht kwamen. Behalve de naam, werd ook de vormgeving aangepast. Door gebrek aan personele capaciteit is het tweede nummer (september) niet verschenen. Het laatste nummer van Viverion Nieuws brachten we vlak voor de kerstvakantie uit.
1.8.2 Intranet Vivintra Met het vertrek van een medewerker in 2013 verdween de specialistische kennis over het beheer van het intranet. In november 2013 volgden een aantal medewerkers een training, maar deze sloot onvoldoende aan bij de behoefte aan een gerichte basistraining. In het voorjaar van 2014 zal opnieuw en kosteloos een nieuwe training worden georganiseerd. Het intranet is in 2013 niet ingrijpend vernieuwd. Wel is de toegang tot de Kennisbank versimpeld, zodat medewerkers gemakkelijker toegang krijgen tot relevante informatie en zo huurders sneller en beter kunnen informeren.
1.8.3 Website www.viverion.nl In 2012 zijn voorbereidingen gestart voor een nieuwe website, als uitvloeisel van één van de doelstellingen uit het strategisch communicatieplan 2012-2014. Door andere prioriteiten kwam dit in 2013 stil te liggen. De voorbereidingen worden naar verwachting in de tweede helft van 2014 opnieuw opgepakt. In het kader van de KWH-meting zijn eind 2013 een aantal teksten op de website grondig herzien, herschreven, geactualiseerd en beter geordend.
1.8.4 Sociale media Het gebruik van sociale media wordt voor Viverion steeds belangrijker. Via sociale media communiceren stakeholders en huurders rechtstreeks met Viverion. Net als bij het afhandelen van telefoongesprekken, is alert reageren via sociale media essentieel. Hierover zijn goede afspraken gemaakt met de Entree. Viverion maakt vooral gebruik van Twitter (@viverion). Eind 2013 had het Twitteraccount ongeveer vijfhonderd volgers en zijn we begonnen met het actief terugvolgen van accounts die voor Viverion interessant kunnen zijn, zoals journalisten, gemeenten en andere instellingen. De tweets die Viverion verstuurt, komen automatisch op de startpagina van Vivintra. Zo kunnen ook medewerkers die geen Twitteraccount hebben de tweets volgen. Eind 2013 is op LinkedIn een bedrijfsprofiel aangemaakt. Al in de eerste maand hadden zestig personen de pagina bekeken. Een strategische benadering voor sociale media zal in 2014 verder worden uitgewerkt.
1.8.5 Contacten met de media In 2013 is een begin gemaakt met een actiever persbeleid, onder meer door met regelmaat journalisten uit te nodigen voor een gesprek met de directeur-bestuurder, over actuele onderwerpen. In het voorjaar 2013 vonden in totaal vijf persgesprekken plaats.
26
Daarnaast is het aantal persberichten dat Viverion verstuurde toegenomen. Sinds eind 2013 worden persberichten ook automatisch op Vivintra en op de website geplaatst. De voorzitters van de huurdersorganisaties en de leden van de raad van commissarissen ontvangen sindsdien een kopie van de persberichten. In 2014 zullen de richtlijnen voor de omgang met de pers nader worden ingevuld.
1.8.6 Sponsoring Verschillende initiatieven van verenigingen ontvingen in 2013 een sponsorbijdrage. Meestal ging het om bijdragen in de vorm van advertentieplaatsingen, maar we hebben ook kleinere maatschappelijke initiatieven financieel ondersteund. Dankzij deze bijdragen waren verschillende sport- en muziekverenigingen in ons werkgebied, maar bijvoorbeeld ook theatervoorstellingen in staat hun activiteiten beter in te richten. Viverion kwam hiermee positief in de belangstelling. Met sponsoring was in 2013 in totaal 25.000 euro gemoeid. Eind 2013 vervielen een aantal langlopende sponsorovereenkomsten. Daarmee ontstond ruimte voor nieuwe initiatieven. In het nieuwe jaar sturen we strakker op initiatieven die onze huurders bereiken en die een duidelijk raakvlak hebben met Viverion als maatschappelijk huisvester. Zo willen we door sponsoring meer toegevoegde waarde bieden aan maatschappelijke initiatieven.
1.8.7 Jaarverslag Viverion In maart verscheen de officiële versie van het jaarverslag 2012 van Viverion. De inhoud is vertaald in een publieksversie, die stakeholders via internet konden bekijken. Voor het jaarverslag van 2013 en de jaren hierna is een portal ontwikkeld op www.jaarverslagviverion.nl waarop de laatste publieksversies terug te lezen zijn.
27
2
Kwaliteit van de woning Prettig wonen valt of staat onder meer met de kwaliteit van de woning en het wooncomfort. In dit hoofdstuk besteden we aandacht aan het dagelijks en planmatig onderhoud, lopende projecten voor onderhoud en nieuwbouw en aan de verkoop van bestaande en nieuwbouwwoningen.
2.1 Onderhoud van de woningen Meerjarenonderhoudsbegroting (mjob) Viverion is in 2013 gestart met het optimaliseren van de meerjarenonderhoudsbegroting. We voeren onderhoudswerkzaamheden zoveel mogelijk geclusterd uit, om overlast voor onze huurders te beperken. Ook zijn we gestart met het clusteren van planmatige werkzaamheden. Bijvoorbeeld energielabeling, asbestsanering en brandveiligheid voegen we in 2014 aan de begroting toe. We streven naar een gelijkmatige verdeling van onderhoudswerkzaamheden en uitgaven in de begrote jaren. Dit gaan we in 2014 opnieuw ijken. Energiezuinigheid Stichting Pioneering is hét platform van en voor kennisoverdracht en vernieuwers in de Twentse bouw. We hebben samen met Pioneering een prijsvraag uitgezet bij marktpartijen om nieuwe concepten te ontwikkelen, waarmee we onze woningen energiezuiniger kunnen maken. Veertien bedrijven/consortia hebben meegedaan. De inzendingen werden beoordeeld door een commissie die bestond uit de Stichting Pioneering, Viverion en de Woonbond. Het consortium met hoofdaannemer Haafkes Onderhoud uit Goor heeft de prijsvraag gewonnen voor woningen met nieuw energielabel B. Het consortium met hoofdaannemer Plegt-Vos uit Hengelo won de prijsvraag voor woningen met nieuw energielabel A+. Beide consortia gaan hun concept in 2014 realiseren bij twee blokken van vier woningen aan de Reigerstraat in Goor. Glasvervanging Viverion is in het derde kwartaal van 2012 begonnen met een proefproject, voor het vervangen van enkele beglazing door hoogrendementsglas (HR++). Met dit project wilden we de behoeften peilen van onze huurders: in hoeverre hebben zij belangstelling voor hoogrendementsglas in hun woning? Daarnaast wilden we ervaring opdoen met wat de maatregelen betekenen voor het leveren van maatwerk en de welke investeringen nodig zijn, in relatie tot de huurverhoging. Het proefproject verliep in twee fases. We peilden de behoeften in 2012 via de woonpleinen en ons bewonersblad. Voor de eerste fase meldden zich 55 huurders aan. Hiervan hebben we in 2013 bij 41 woningen de beglazing vervangen. In de tweede fase meldden zich nog eens 270 huurders aan. Bij deze huurders voeren we de werkzaamheden in 2014 uit. Zowel de voorbereidingen als de uitvoering van de proef leverden ons veel informatie op, die we kunnen gebruiken bij de verdere uitwerking van het glasbeleid. Dit beleid is overigens onderdeel van het duurzaamheidsbeleid van Viverion, dat in 2014 wordt opgesteld.
28
Brandveiligheid Om inzicht te krijgen in de brandveiligheid van de bestaande gebouwenvoorraad en om de brandveiligheid in de toekomst te waarborgen, heeft Viverion samen met een adviseur kaders opgesteld voor brandveiligheid. Tijdens de beleidsbepaling hebben we een aantal complexen geïnspecteerd op brandveiligheid. Deze complexen waren zo geselecteerd, dat ze een reële afspiegeling vormden van het totale bezit. Hierdoor verkregen we een goede indicatie van de brandveiligheid. Ook zijn de kosten geraamd voor het oplossen van eventuele tekortkomingen. De kostenraming van de geselecteerde complexen is doorgerekend naar het totale bezit van Viverion. Het plan is om het totale bezit steekproefsgewijs op brandveiligheid te laten inspecteren. In eerste instantie zal Viverion complexen inspecteren waar kwetsbare groepen mensen wonen. Dit gebeurt in 2014. Daarna volgen de appartementencomplexen en als laatste de grondgebonden woningen. De uitkomsten nemen we op in de meerjarenonderhoudsbegroting. De verwachting is dat de inspecties in 2017 zijn afgerond. Het plan is vervolgens om de tekortkomingen gefaseerd op te lossen. Kritieke situaties worden na de constateringen zo snel mogelijk verholpen. Asbestsanering Nadat in 2012 de asbestinventarisatie van ons woningbezit werd afgerond, hebben we in 2013 prioriteit gegeven aan het verwijderen van risicovol asbest in onze woningen. Op 15 adressen werd asbest gesaneerd. Daarnaast deden we vervolgonderzoek naar risicovol asbest bij meer dan 250 woningen in Rijssen. Uit deze woningen werd al het risicovolle asbest verwijderd. Ook hebben we medewerkers, die in hun werk te maken hebben met reparaties en woningmutatie, bijgeschoold in het herkennen van asbest. Het was een intensief proces, waarin veel aandacht is besteed aan het informeren en begeleiden van bewoners. De nieuwe werkprocessen gaan we in 2014 implementeren. Ook zal Viverion dan contracten afsluiten met ketenpartners. Legionella Het beheersplan voor legionella hebben we in 2013 uitgevoerd met diverse controles. Naar aanleiding van deze controles hebben we bij enkele waterinstallaties kleine aanpassingen gedaan. Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Voor het nieuwe beleid voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) hebben we een nieuwe brochure ontwikkeld. Huurders kunnen in deze brochure onder andere teruglezen welke voorzieningen zij zelf kunnen aanbrengen en waarvoor zij de toestemming van Viverion nodig hebben.
29
2.1.1 Onderhoudsprojecten In 2013 hebben we gewerkt aan verschillende onderhoudsprojecten, die in grootte en omvang variëren. Alle projecten zijn binnen de begroting gerealiseerd. Enkele projecten zijn nog in ontwikkeling. Onderhoudsprojecten 2013
Tuindorp in Goor Noorderbleek Lochem
51 woningen in Markelo
Laarkamp in Laren
Zuiderbleek in Lochem
Een tweede deel van de negentig keukens is vervangen. Voor het onderhoud van 114 woningen hebben we tijdens een inloopavond bij de bewoners geïnventariseerd wat hun behoeften zijn. Viverion wil in de toekomst vaker bewoners betrekken bij planmatig onderhoud. De werkzaamheden starten na de zomer van 2014. Hier werden badkamers, keukens, toiletten en het dak vernieuwd. De woningen zijn brandveilig gemaakt en aanwezig asbest is gesaneerd. Ook kregen de woningen een nieuw ventilatiesysteem. Tot slot hebben we duurzaamheidsmaatregelen uitgevoerd, zoals dakisolatie, spouwisolatie, hr++ glas en hoogrendementsketels. Voor de duurzaamheidsmaatregelen was subsidie beschikbaar van de provincie Overijssel en de gemeente Hof van Twente. We zijn gestart met de renovatie van twaalf seniorenwoningen. Badkamers, keukens, buitenkozijnen, cv-ketels, mechanische ventilatie en toiletten hebben we laten vernieuwen. Ook werden de vloeren geïsoleerd. Oplevering: voorjaar 2014. In november 2013 zijn we begonnen met de renovatie van vijftien appartementen. Oplevering: voorjaar 2014.
2.1.2 Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud verstaan we onderhoud dat van tevoren is gepland. Het onderhoud heeft een bepaald kwaliteitsniveau en vindt in een bepaalde cyclus plaats. Werkzaamheden aan de buitenkant van de woningen, zijn bijvoorbeeld schilder-, voeg-, schoorsteen- en straatwerk, vervangen van deuren, ramen, dakpannen, goten en hemelwaterafvoeren. In de woningen gaat het om onderhoud en vervanging van keukens, badkamers, toiletten, elektra, cv-ketels en mechanische ventilatie. Voorheen spraken we ook over groot onderhoud. Dit zijn planmatige werkzaamheden, die in een grotere cyclus plaatsvinden, soms niet gepland zijn en vaak in combinatie met verbeterwerkzaamheden, zoals asbestsanering, brandveiligheids- en duurzaamheidsmaatregelen. In dit jaarverslag maken we in de uitvoering geen onderscheid meer tussen planmatig en groot onderhoud. Bewoners ontvangen altijd aan het begin van het jaar een overzicht met de planning van de onderhoudswerkzaamheden. Halen we de planning niet, dan leggen we uit wat de reden hiervan is. Het planmatig onderhoud vond met name plaats vanaf april tot en met oktober 2013. Het was een druk jaar, waarin we veel keukens hebben vervangen. Viverion verving 146 cv-ketels. Gelijktijdig werden acht mechanische ventilatiesystemen vervangen. Voor het eerst werd in 2013, als onderdeel van het planmatig onderhoud, enkel glas vervangen door hoogrendementsglas, tegen een huurverhoging. Dit vroeg veel begeleiding en inzet van de opzichter en de uitvoerende bedrijven. In totaal is in 2013 iets meer dan twee miljoen euro minder uitgegeven dan begroot. Het optimaliseren van de meerjarenonderhoudsbegroting heeft mede tot doel om realistischer te begroten en de kwaliteit van de woningvoorraad en de onderhoudsplanning te kunnen verbeteren.
30
Bouwkundige werkzaamheden in 2013
Soort Woningen Garages Zorgeenheden
Aantal stuks
Aantal complexen 424 84 3
33 1 1
De aanbesteding voor 2014 is voor een groot aantal werkzaamheden in gang gezet. Zo is de vervanging van cv-ketels en installaties voor mechanische ventilatie al aanbesteed en gegund. Voor de bouwkundige werkzaamheden van verschillende complexen (cluster 1-5) heeft Viverion offertes ontvangen. Deze worden bekeken op juistheid en volledigheid, waarna de gunning voor 2014 kan plaatsvinden. De aanbesteding voor overige werkzaamheden volgt in 2014. Planmatig onderhoud verkochte woningen koopzekerplan (KZP) In 2013 is minder dan in voorgaande jaren uitgegeven aan onderhoud voor woningen die met een koopzekerplan zijn verkocht. Dit komt omdat in 2011 en 2012 een groot deel van de onderhoudsverplichtingen afliepen. Binnen de complexen waar we in 2013 planmatig onderhoud hebben uitgevoerd, waren relatief weinig KZP-woningen. Overzicht gerealiseerde onderhoudskosten 2013 voor KZP-woningen (bedragen in euro’s)
Planmatig onderhoud KZP-woningen 2013 2012 2011 2010
Gerealiseerd 66.000 267.000 210.000 78.000
2.1.3 Niet-planmatig onderhoud Met niet-planmatig onderhoud bedoelen we onderhoud dat niet van tevoren is gepland, zoals reparatieverzoeken van huurders en de mutatie van onze woningen. Dit is inclusief het vervangen van keukens, toiletten, badkamers en cv-ketels. Ook asbestsanering valt hieronder. In 2013 ontvingen we in totaal 13.534 onderhoudsverzoeken. Dit aantal omvat zowel de gewone reparatieverzoeken als onderhoud bij mutaties. Hier is geen duidelijk onderscheid in te maken, omdat de bonnen niet goed werden gespecificeerd naar het soort onderhoud. Naar aanleiding van deze constatering zijn we een traject gestart om meer inzicht en betere specificaties te verkrijgen. Vanaf 2014 worden onderhoudsverzoeken beter meetbaar. Mutatieonderhoud is het onderhoud dat we aan woningen uitvoeren op het moment dat er een verhuizing plaatsvindt. Sinds april 2012 hebben we de voorbereiding voor mutatieonderhoud overgedragen van de opzichters naar de woonconsulenten. Bij ingewikkelde situaties bekijken zij samen wat de noodzakelijke reparaties zijn op het moment dat een huurder de woning verlaat. Vervanging keukens, badkamers, toiletten en cv-ketels Viverion verving in verschillende complexen de cv-ketels. De uitvoerende partijen hielden contact met de bewoners over de aard van de werkzaamheden en de planning. Een van de opzichters van Viverion had contact met de bewoners en in een enkel geval werd een woonconsulent betrokken bij de bewonersbegeleiding.
31
2.1.4 Contractonderhoud In 2013 werd het contractonderhoud in de jaarrekening voor een deel opgenomen in de post ‘leefbaarheid’. Hierin zitten onder meer de kosten voor glasbewassing, schoonmaak en tuinonderhoud. Viverion neemt deze kosten voor haar rekening en berekent ze niet door aan huurders. De doorberekening van deze kosten is onderdeel van het servicekostenbeleid. In 2013 is 93.282 euro minder besteed aan contractonderhoud. Dit komt omdat het contract voor onderhoud aan de mechanische ventilatiesystemen is vervallen. Ook de BTW-verlaging van 21 procent naar zes procent voor bepaalde onderhoudswerkzaamheden, bijvoorbeeld schilderwerkzaamheden, werkte in ons voordeel. Totaaloverzicht planmatig onderhoud, niet-planmatig onderhoud, contractonderhoud in 2013 (bedragen in euro’s)
Soort onderhoud Planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud Overig onderhoud TOTAAL
Begroot
Gerealiseerd
Afwijking
4.818.000 4.052.000
2.634.000 4.304.000
2.184.000 -252.000
825.000 9.695.000
755.000 7.693.000
70.000 2.002.000
Voor het onderhoud aan automatische deuren en riolering hebben we in 2013 nieuwe contracten afgesloten, die aansluiten bij onze nieuwe visie op onderhoud. Voor beide vormen van onderhoud werken we nu samen met één partij. Bedrijven waar we voorheen mee werkten, hebben we uitgelegd dat we niet ontevreden waren, maar nieuwe keuzes wilden maken. Ze zijn allemaal opnieuw uitgenodigd voor de aanbesteding.
2.2 Ontwikkeling van de woningvoorraad 2.2.1 Projecten in voorbereiding Herstructurering ’t Gijmink in Goor, fase 9 en 10 In augustus 2014 gaan we de woningen in de laatste projectfasen slopen en de grond saneren. Wat we terugbouwen is in het voorjaar van 2014 bekend; de plannen hiervoor zijn in ontwikkeling. Bleekstraat in Goor Voor de stichting WOPiT, die woonmogelijkheden biedt aan mensen met een psychiatrische aandoening, bouwen we in Goor aan de Bleekstraat twaalf appartementen. Deze appartementen zijn bedoeld voor mensen met een aangeboren hersenafwijking. We verwachten in het najaar van 2014 te starten met de bouw.
32
Kerkstraat in Goor De JP van den Bent Stichting heeft ons gevraagd negen appartementen te bouwen voor mensen met een beperking. De bouw start naar verwachting medio 2014. De grond is inmiddels aangekocht. Voor de projecten ‘t Gijmink en de Noorderbleek is de grond in het bezit van Viverion. Voor de Bleekstraat hebben we grond aangekocht.
2.2.2 Projecten in uitvoering Herstructurering ’t Gijmink in Goor, fase 7 en 8 In februari hebben we een inloopavond georganiseerd voor de bewoners van de nog te slopen woningen. We hebben de ontwerpen gepresenteerd en toegelicht voor de nieuwe woningen in fase 7 en 8. Dat vonden de mensen prettig. In november 2013 is de bouw gestart. We merken dat het terugkeerpercentage steeds minder wordt, omdat mensen elders alweer gewend zijn. Voor de zomervakantie van 2014 leveren we de 30 woningen op. Dit zijn zeven koopwoningen en 23 huurwoningen. Koedijk in Lochem Stichting De Lichtenvoorde is gehuisvest in De Hoge Weide in Lochem. Dit pand is om brandtechnische redenen afgekeurd en dus moest de stichting op zoek naar nieuwe huisvesting. Viverion heeft besloten een nieuw pand te bouwen met 24 appartementen aan de Koedijk in Lochem. Het proces is heel snel verlopen, dankzij medewerking van de gemeente en omwonenden. In september 2013 is de bouw gestart en in mei 2014 leveren we het pand op. Kloosterlaan in Goor In oktober 2013 is de bouw gestart van een kinderdagverblijf voor Stichting Triangel in het plan van de basisschool Heeckeren. We verwachten het kinderdagverblijf in juni 2014 op te leveren.
2.2.3 Nieuwbouw Viverion heeft in 2013 geen nieuwe huurwoningen of gebouwen voor maatschappelijk vastgoed opgeleverd. Zeven van de dertig woningen in ’t Gijmink fase 7 en 8 zijn koopwoningen. Aan de H.J. Wansinkstraat in Holten zijn twee koopwoningen gebouwd.
33
2.2.4 Projectenoverzicht De projecten, die Viverion op verschillende locaties uitvoert, zijn per gemeente in een schema gezet. Ook staat vermeld in welke fase het project zit en of het project in eigendom van Viverion wordt uitgevoerd. Projectenoverzicht 2013
Gemeente
Locatie
Project
Projectfase
Hof van Twente
Kinderopvang Triangel, Kloosterlaan in Goor Kerkstraat in Goor Bleekstraat in Goor Hengevelderstraat in Goor
Kinderopvang en BSO (Heeckeren) 9 appartementen 24 appartementen 25 appartementen, project is stopgezet. Grondpositie met opstallen gaan in de verkoop 22 woningen 8 woningen 8 woningen 24 woningen
Realisatiefase
In eigendom Nee
Bestekfase Bestekfase Niet van toepassing
Ja Ja Ja
Realisatie Realisatie Voorlopig ontwerp Voorlopig ontwerp
Ja Ja Ja Ja
Onderzoek naar klimaat en brandveiligheid 51 woningen groot onderhoud en verduurzaming Gebiedsontwikkeling door VOF, mogelijke ontwikkeling supermarkt Gebiedsontwikkeling door VOF, maximaal 17 woningen Gebiedsontwikkeling Aldi locatie Ontwikkeling zorginstelling De Lichtenvoorde 114 woningen groot onderhoud en verduurzaming Gebiedsontwikkeling
Opgeleverd in 2013
Ja
Realisatiefase
Ja
Initiatieffase
Ja
Initiatieffase
Ja
Initiatieffase
Ja
Realisatiefase
Ja
Initiatieffase
Ja
Initiatieffase
Ja
Uitvoeringsfase 2: 2 woningen Gebiedsontwikkeling
Contractfase / realisatie Initiatieffase
Ja
Hof van Twente Hof van Twente Hof van Twente
Hof van Twente Hof van Twente Hof van Twente Hof van Twente Hof van Twente Hof van Twente
’t Gijmink fase 7 in Goor ’t Gijmink fase 8 in Goor ’t Gijmink fase 9 in Goor ’t Gijmink fase 10 in Goor Rohaan in Markelo
Lochem
Fokkerstraat, Prinses Irenestraat en Wehmekamp Markelo Julianaweg in Lochem
Lochem
De Cloese in Lochem
Lochem
Zuiderbleek in Lochem
Lochem
Manege de Luchte, Koedijk in Lochem
Lochem
Noorderbleek in Lochem
Rijssen-Holten
Voormalig postkantoor Holten H.J. Wansinkstraat Holten Parkstede Rijssen
Rijssen-Holten Rijssen-Holten
34
Ja
2.3 Verkoop van woningen Op basis van een inventarisatie van de toekomstige woningbehoefte en de behoefte aan koopwoningen in ons werkgebied, heeft Viverion een verkoopopgave geformuleerd waarin 1.100 woningen zijn aangewezen voor verkoop. De opgave is om tot 2025 totaal 850 woningen te verkopen. We zijn in 2013 begonnen met het herijken, op basis van WoON 2012. Inmiddels zijn hiervan rond de honderd woningen verkocht. Tien procent korting We werken samen met vier makelaars. De makelaar in de ene gemeente is taxateur in een andere gemeente. Het verkopen van woningen doen we niet zelf, omdat we de capaciteit, de kennis en de expertise niet in huis hebben. Het animo voor de woningen verschilt per woonplaats. Dit heeft te maken met wat we in het verleden al verkocht hebben of verder op de markt wordt aangeboden. Alle kopers ontvangen tien procent korting op de koopprijs. Nieuwe kaders In 2014 willen we het verkoopbeleid graag herijken en het proces wat dynamischer inrichten. We willen aansluiten bij ontwikkelingen in de markt en bijvoorbeeld niet teveel woningen in één buurt aanbieden, woningen niet te lang in de verkoop hebben of veel dezelfde woningen aanbieden. Tegelijkertijd wordt ook het verkoopproces geëvalueerd. Een evaluatie van de makelaars is hier onderdeel van. Hierna stellen we nieuwe beleidskaders op voor verkoop en een dynamisch beheer van de portefeuille. Activiteiten Viverion was voor het eerst met een informatiestand aanwezig tijdens het Wooncafé voor starters in Lochem. In Rijssen heeft Viverion een workshop kopen en huren gegeven tijdens het Woonevent, dat werd georganiseerd door de jongerenraad van de Rabobank.
2.3.1 Verkoop van bestaande huurwoningen Onze woningen verkopen we via de makelaar aan een zittende huurder als hij of zij interesse heeft. Of aan een koper, zodra de huur is opgezegd. In 2013 heeft Viverion 89 woningen verkocht, waarvan 54 aan zittende huurders. Alle huurders van de woningen die wij voor verkoop hebben aangewezen, hebben een brief ontvangen. Hierin hebben we de spelregels uitgelegd en aangegeven dat ze contact konden opnemen met de makelaar, als ze interesse hadden. Mensen hebben verschillende redenen om hun huurwoning te kopen, bijvoorbeeld het naar eigen wens aanpassen of uitbreiden van de woning, of financieel voordeel. Huurders konden eerst een geveltaxatie laten uitvoeren. Hierin werd de marktwaarde van de woning in bandbreedtes van plus tien procent en min tien procent aangegeven. Als ze daarna nog steeds geïnteresseerd waren, werd een taxatie gedaan van hun woning , zodat zij een beeld konden krijgen van de verkoop- en aankoopprijs. Viverion is in september 2012 gestart met de verkoop van woningen. Vandaar dat er zo’n groot verschil is ten opzichte van 2013. In totaal zijn er 120 woningen in de verkoop gegaan. Hierbij zijn geen maatwerkoplossingen of uitzonderingen te noemen. Het aantal verkochte huurwoningen hebben we in een tabel weergegeven en afgezet tegen 2012.
35
Overzicht verkochte bestaande huurwoningen per plaats
Plaats
Aantal verkocht 2012
Aantal verkocht 2013
Diepenheim Goor Holten Lochem Laren Markelo Rijssen TOTAAL
4 2 1 2 0 1 1 11
14 9 5 10 1 34 16 89
Aantal niet verkocht 2013 2 11 1 3 0 3 0 20
2.3.2 Verkoop van nieuwbouwwoningen Zowel in Lochem als in Holten zijn drie nieuwbouwwoningen verkocht in 2013. Nog een aantal woningen staan te koop. In Lochem staat nog één bedrijfsruimte te koop. Er is geen grond verkocht en ook geen maatschappelijk vastgoed. De in 2013 verkochte nieuwbouwwoningen hebben we in een tabel weergegeven. Overzicht verkochte nieuwbouwwoningen per plaats
Plaats Hof van Twente: Goor Lochem Lochem
Lochem Rijssen-Holten: Holten
Straat/wijk ’t Gijmink fase 7 en 8 (nog niet opgeleverd) Brouwershof (laatste appartement) Looiersplantsoen (laatste appartementen, nog 1 medisch-sociale BOG-voorziening in dit complex te koop) Beusekamplaan (nog 2 te koop) H.J. Wansinkstraat (nog 3 te koop)
36
Aantal 2013 1 1 2
0 3
3
Verhuur van de woning In dit hoofdstuk leest u hoe wij onze primaire doelgroep huisvesten, hoe wij in 2013 zijn omgegaan met de jaarlijkse huurverhoging, bijzondere doelgroepen en huurachterstanden. Aan het eind vindt u een aantal uitgewerkte beleidskaders. In 2013 heeft Viverion 471 huuropzeggingen ontvangen. Dit is meer dan in 2012 (428). We hebben minder woningen verhuurd omdat 120 woningen, waarvan de huur werd opgezegd, in de verkoop gingen. Daarnaast hebben we meer woningen aan mensen met een urgentieverklaring en statushouders toegewezen. Er waren dus minder woningen beschikbaar voor reguliere verhuur. Dat leverde, met uitzondering van Diepenheim, geen problemen op. Viverion heeft in 2013 ruimschoots voldaan aan de overheidsnorm, om meer dan negentig procent van de sociale huurwoningen toe te wijzen aan de doelgroep van beleid. Toewijzing woningen volgens BBSH-normen in 2013
Leeftijd
Eenpersoonshuishouden < 65 jaar < 65 jaar >= 65 jaar >= 65 jaar Tweepersoonshuishouden < 65 jaar < 65 jaar >= 65 jaar >= 65 jaar Drie- en meerpersoonshuishouden < 65 jaar < 65 jaar >= 65 jaar >= 65 jaar Overige toewijzingen
Inkomen
<= € 374,44
> € 374,44 en <= € 535,91
> € 535,91 en <= € 681,02
> € 681,02
TOTAAL
<= € 21.025,> € 21.025,<= € 21.100,> € 21.100,-
25 10 6 2
42 37 23 8
5 12 4 3
0 4 0 0
72 63 33 13
<= € 28.850,> € 28.850,<= € 28.725,> € 28.725,-
5 0 4 0
29 7 17 5
13 7 2 0
0 2 0 0
47 16 23 5
<= € 28.550,> € 28.550,<= € 28.725,> € 28.725,-
4 5 0 0
48 9 1 0
0 0 0 0
1 2 0 0
53 16 1 0 9
3.1.1 KWH en klantgerichtheid In het licht van het thema ‘Focus op kwaliteit en klantgerichtheid’ wilden we meten hoe onze dienstverlening er voorstaat in de beleving van onze klanten. De nulmeting van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) heeft in 2012 laten zien dat we een goed begin hebben gemaakt, maar dat onze dienstverlening nog verder kan worden verbeterd. Dit is halverwege 2013 opgepakt. Op onderdelen zijn de teksten van de website grondig herzien, voor zover dit binnen de mogelijkheden lag. Ook werden de brochures met huurdersinformatie compleet vernieuwd.
37
In de tabel is in de kolom ‘Info’ het eerste cijfer de score van 2013, daaronder staat tussen haakjes de score uit de nulmeting van 2012. Ten opzichte van de nulmeting is in 2013 dus al grote verbetering zichtbaar. Eindscores 2013 (bron: KWH, 12 maart 2014)
Gemiddelde score per onderdeel 2013 Onderdeel
Score 2012
Score 2013
Score 2013 Info (2) 20%
Bellen (3)
Contact
7,6
Schriftelijk (1) (80%) -
-
-
-
Bereikbaarheid
6,7
7,5
6,2
6,8
Communicatie en informatie
7,4
6,8
n.v.t.
6,8
Woning zoeken
7,5
8,2
n.v.t.
7,9
Nieuwe woning
7,5
8,1
n.v.t.
8,1
Huur opzeggen
8,2
8,5
n.v.t.
8,3
Reparaties
7,6
8,0
n.v.t.
7,7
Onderhoud
7,9
7,8
n.v.t.
7,7
Klachten behandelen
6,1
5,4
7,2 (4,4) 6,8 (7,6) 6,9 (5,4) 8,2 (5,1) 7,2 (5,8) 6,1 (5,5) 7,1 (7,1) 7,3 (4,2)
n.v.t.
5,8
(1) Gemeten door middel van vragenlijsten (2) Inhoudelijke beoordeling van de informatie (3) Telefonische dienstverlening
In de loop van 2013 heeft Viverion het doel bijgesteld. We wilden minimaal een zeven behalen op de informatie uit de brochures en op de website, met uitzondering van het onderdeel ‘Woning zoeken’. Daarbij hebben we vooral ingezet op de meetmethode en de inhoudelijke beoordeling van de informatie (zie kolom ‘Info’). KWH-label niet behaald Voor het behalen van het label hadden we voor alle onderdelen minimaal een zeven moeten behalen, behalve voor het onderdeel klachten behandelen. Hier gold minimaal een 6,5 voor, maar KWH heeft dit in 2013 niet meegeteld. De prestaties op het onderdeel ‘bereikbaarheid’ en ‘communicatie en informatie’ zijn de reden dat in 2013 het label niet is behaald. Voor het onderdeel ‘communicatie en informatie’ komt dit omdat: - de weging is veranderd (van driepunts- naar vijfpuntsschaal); - slechts vijf vragen uit de vragenlijst op dit onderdeel betrekking hebben, terwijl ze wel voor tachtig procent meewegen in de eindscore; - het aantal meetpunten aanmerkelijk is uitgebreid, de eindscores zijn daardoor niet meer goed te vergelijken. Viverion heeft zich als doel gesteld in 2014 het huurlabel te behalen. Dan komt de focus te liggen op de telefonische bereikbaarheid en de behandeling van klachten.
38
3.2 Huisvesten primaire doelgroep Huishoudens met een belastbaar inkomen tot 34.229 euro vormen in 2013 de doelgroep voor woningcorporaties. De primaire doelgroep bestaat uit klanten met een inkomen tot het maximale toetsingsinkomen voor de huurtoeslag. Bij het toewijzen van de woningen aan de primaire doelgroep, gaan we uit van de huurgrenzen die de Belastingdienst heeft vastgesteld. Huurgrenzen Belastingdienst 2013 (bedragen in euro’s)
Huurgrens Maximale huurgrens tot 23 jaar Aftoppingsgrens een- en tweepersoonshuishouden Aftoppingsgrens drie- en meerpersoonshuishouden Maximale huurgrens 23 jaar en ouder
Bedrag € 374,44 € 535,91 € 574,35 € 681,02
Per 31 december 2013 is de woningvoorraad in huurprijsklassen verdeeld zoals is aangegeven in de tabel: Woningvoorraad 2013 in huurprijsklassen per gemeente
Huurprijsklasse Tot € 374,44 Van € 374,44 tot € 574,35 Van € 574,35 tot € 681,02 Meer dan € 681,02 TOTAAL Huurprijsklasse Tot € 374,44 Van € 374,44 tot € 574,35 Van € 574,35 tot € 681,02 Meer dan € 681,02 TOTAAL Huurprijsklasse Tot € 374,44 Van € 374,44 tot € 574,35 Van € 574,35 tot € 681,02 Meer dan € 681,02 TOTAAL Huurprijsklasse Tot € 374,44 Van € 374,44 tot € 574,35 Van € 574,35 tot € 681,02 Meer dan € 681,02 TOTAAL
Aantal woningen in gemeente Hof van Twente 297 1.552 254 24 2.127 Aantal woningen in gemeente Lochem 317 1.317 77 8 1.719 Aantal woningen in gemeente Rijssen-Holten 366 1.072 91 5 1.534 Aantal woningen totale bezit Viverion 980 3.941 422 37 5.380
39
Percentage 13,96% 72,97% 11,94% 1,13% 100% Percentage 18,44% 76,61% 4,48% 0,47% 100% Percentage 23,86% 69,88% 5,93% 0,33% 100% Percentage 18,22% 73,25% 7,84% 0,69% 100%
3.3 Huurverhoging 2013 De overheid bood de mogelijkheid om per 1 juli 2013 een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren: - huishoudens met een inkomen lager dan 33.614 euro: anderhalf procent bovenop inflatie; - huishoudens met een inkomen van 33.614 tot en met 43.000 euro: twee procent bovenop inflatie; - huishoudens met een inkomen boven 43.000 euro: vier procent bovenop inflatie. Viverion heeft besloten in 2013 geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. De reden was dat het wetsvoorstel vrij laat is aangenomen. Hierdoor was er te weinig tijd om een inkomensafhankelijke huurverhoging zorgvuldig uit te kunnen voeren. Daarnaast wilde Viverion eerst beter onderzoeken of inkomensafhankelijke huurverhoging vanuit beleidsoogpunt gewenst is, bijvoorbeeld om scheefwonen tegen te gaan. Voor 2014 hopen we dat alle uitvoeringsproblemen zijn opgelost en zullen we opnieuw bekijken wat verstandig is om te doen. Verhuurdersheffing Wel kozen we ervoor om anderhalf procent extra huurverhoging bovenop inflatie toe te passen bij alle huurders. Dit betekent dat bij alle huurders, ongeacht inkomen, de huurverhoging volgens de nieuwe wetgeving maximaal vier procent bedroeg. Deze keuze werd gemaakt vanwege de aangekondigde verhuurdersheffing. De kosten voor de verhuurdersheffing in 2013 waren 124.000 euro. De huurdersorganisaties hebben hun zorgen geuit over lastenverzwaringen voor mensen in de sociale huursector. Viverion heeft oog voor de betaalbaarheid van haar woningen, maar we vonden deze huurverhoging verantwoord en noodzakelijk om alle werkzaamheden uit te kunnen blijven voeren en onze financiën op orde te houden. De huurverhoging heeft niet tot meer bezwaren geleid. Na de jaarlijkse huurverhoging in juli ontving Viverion 27 bezwaarschriften. Deze bezwaarschriften zijn allemaal in behandeling genomen en getoetst. Alle bezwaarschriften werden afgewezen. Bezwaarschriften huurverhoging 2013
Vestiging Goor Rijssen Lochem
Aantal bezwaarschriften 14 6 7
Voor woningen waarvan de huurprijs nog niet op het streefhuurniveau zat, bedroeg de huurverhoging per 1 juli 2013 maximaal vier procent. Voor woningen waarvan de huurprijs wel op het streefhuurniveau zat, bedroeg de huurverhoging 2,5 procent.
3.4 Verhuur algemeen Viverion richt zich in haar huurbeleid op mensen met een laag of middeninkomen. Negentig procent van de woningen verhuren we aan mensen met een inkomen lager dan 34.229 euro. Daarbij hebben we extra aandacht voor starters, doorstromers, ouderen, urgenten en statushouders. Het uitgangspunt bij de verhuur is dat de prijs en de kwaliteit van de woning in balans moeten zijn. Ook de verhouding tussen de woonlasten en het inkomen moet in evenwicht zijn. Viverion wil huishoudens met een hoger inkomen (hoger dan 34.229 euro) bedienen met koopwoningen.
40
3.4.1 Woonruimteverdeling Mensen die een woning zoeken en zittende huurders kunnen zich registreren als woningzoekende. Voor zittende huurders is het optiemodel: zij kunnen zo vaak en zo veel als ze willen een optie nemen op een woning uit het totale aanbod van Viverion. Nieuwe huurders kunnen via het aanbod-/lotingmodel reageren op het woningaanbod van Viverion. Deze woningen staan op de website van Viverion (www.viverion.nl). Elke week wordt het aanbod ververst. De woningen blijven een week op de website staan. In 2013 hebben we de werking van het systeem van woonruimteverdeling onderzocht: wat is de slagingskans van woningzoekenden? Komen zij door onze regels nu sneller aan een woning of juist niet? Zijn de regels eerlijk en duidelijk voor hen? Voor de evaluatie hebben we in 2013 zowel kwantitatief als kwalitatief onderzoek uitgevoerd. Het kwantitatieve onderzoek bestond uit een analyse van rapportages uit ons automatiseringssysteem: wat zijn de slagingskansen van verschillende groepen woningzoekenden en waar worden deze door beïnvloed? Het ging dus meer om de beleving van het systeem. Het kwalitatieve onderzoek bestond onder andere uit een evaluatie met woningzoekenden zelf. Ervaringsdeskundigen We wilden graag van onze woningzoekenden weten hoe zij ons woonruimteverdeelsysteem ervaren. Wat vinden zij goed aan dit systeem en wat kan er beter? Wat vinden zij een eerlijke manier van woonruimteverdeling? Er werden in samenwerking met de Woonbond en de huurdersorganisaties een fysieke en een digitale ‘Viverion Advies Groep’ ((i)VAG) opgericht. Woningzoekenden konden deelnemen aan één van de adviesgroepen. De fysieke en digitale adviesgroep hebben apart van elkaar een advies opgesteld over woonruimteverdeling. De fysieke adviesgroep is hiervoor in totaal drie keer bij elkaar gekomen, onder begeleiding van de Woonbond. Voor de digitale adviesgroep werd gedurende een maand een website opengesteld, waarop woningzoekenden met elkaar in gesprek konden gaan over woonruimteverdeling en waar ze konden reageren op stellingen over dit onderwerp. Deelname Voor de digitale adviesgroep was de animo veel groter dan voor de fysieke adviesgroep. Aan de VAG hebben vijf woningzoekenden deelgenomen, de iVAG had maar liefst 44 deelnemers. Veel woningzoekenden vonden de tijdsinvestering voor de fysieke adviesgroep te groot. De digitale adviesgroep had bovendien als voordeel dat deelnemers konden meedoen wanneer het hen uitkwam: de website was 24 uur per dag beschikbaar. Viverion neemt deze ervaring mee in andere projecten waar we woningzoekenden of huurders willen betrekken. De evaluatie van het systeem is eind 2013 afgerond. Het was een open proces, dat heel positief is verlopen. De onderzoeken zijn begin 2014 afgerond en hebben veel nuttige informatie opgeleverd, waarmee we ons systeem en het beleid kunnen aanpassen. Bijvoorbeeld de manier waarop wij onze woningen toewijzen: welke regels schrappen we, of voeren we nieuw in. Maar ook de presentatie van de woningen: wat willen mensen zien in een advertentie, welke informatie vinden ze relevant? Dit schept kansen voor meer klantgericht communiceren. De resultaten en adviezen worden in 2014 aan de huurdersorganisaties en de raad van commissarissen voorgelegd. Op basis hiervan zal in 2014 een herijking volgen van het woningtoewijzingsbeleid. Dit gebeurt in samenspraak met de huurdersorganisaties. In 2015 verwachten we dat de automatisering, die de uitvoering van het beleid en het proces zal
41
ondersteunen, opnieuw kan worden ingericht, zodat het nieuwe woonruimteverdeelsysteem in de loop van 2015 live kan gaan.
3.4.2 Inkomensvoorwaarden en negentig-procentregeling Voor een- en tweepersoonshuishoudens hanteren we bij woningtoewijzing naast de overheidsregels een minimum inkomen van 21.600 euro. Voor een meerpersoonshuishouden houden we een minimum inkomen van 29.325 euro aan. Inkomensvoorwaarden voor woningtoewijzing 2013
Huurprijs Tot en met € 574,35
Van € 574,35 tot € 681,02
Vanaf € 681,02 (= maximale huurtoeslaggrens)
Doelgroep N.B. Het gezamenlijk belastbaar inkomen moet lager zijn dan € 34.229,-. Woningzoekenden met een gezamenlijk belastbaar inkomen tot € 34.229,-. Een- en tweepersoonshuishoudens met een minimum inkomen van € 21.025,-. Meerpersoonshuishouden met een minimum inkomen van € 28.725,(huurtoeslagregeling). Woningzoekenden met een gezamenlijk belastbaar inkomen hoger dan € 34.229,-.
Negentig-procentnorm Zeven woningen onder de grens van 681,02 euro hebben we toegewezen aan huurders met een inkomen van meer dan 34.229 euro. Dit waren vijf woningen in de gemeente Hof van Twente, één woning in de gemeente Lochem en één woning in de gemeente Rijssen-Holten. De uitzonderingen in de gemeenten Hof van Twente en Lochem betroffen moeilijk verhuurbare woningen. De uitzondering in de gemeente Rijssen-Holten had betrekking op urgentie (gezinshereniging). In 2013 heeft Viverion in totaal 351 woningen toegewezen (tien procent is 35 woningen). Met zeven uitzonderingen voldoet Viverion aan de negentig-procentnorm.
3.4.3 Huurtoeslag Het aantal huurders met huurtoeslag is in 2013 licht gedaald ten opzichte van 2012. Deze daling is in lijn met voorgaande jaren. Overzicht van huurders die in 2013 via Viverion huurtoeslag hebben ontvangen
Jaar Aantal huurders met huurtoeslag % huurders met huurtoeslag Gemiddeld bedrag per maand
2013 1.058 19,43% € 151
2012 1.127 21,37% € 149
2011 1.281 23% € 153
2010 1.233 22,20% € 178
Tot eind 2013 maakte de Belastingdienst voor ongeveer duizend huurders de huurtoeslag over naar Viverion. Wij verrekenden dit met de huur. Per 1 januari 2014 ontvangen alle huurders die daar recht op hebben de huurtoeslag rechtstreeks op hun rekening. We hebben de betreffende huurders eind 2013 geïnformeerd. De nieuwe regeling heeft nauwelijks problemen opgeleverd.
42
3.4.4 Mutaties Aantal nieuwe verhuringen in 2013 van Viverion is 351 (zie tabel). Dit komt neer op een verhuurmutatiegraad (het percentage woningen dat voor verhuur is vrijgekomen) van 6,48 procent. Aantal mutaties in 2013
Jaar 2013 2012 2011 2010 2009
Aantal nieuwe verhuringen 351 417 410 384 472
Mutatiegraad (%) 6,48% 7,62% 7,36% 6,92% 8,48%
Het aantal opzeggingen nam toe. Daarentegen het aantal nieuwe verhuringen is afgenomen. Dit komt omdat een groot aantal opgezegde woningen in de verkoop is gegaan.
3.4.5 Nieuwe verhuringen per woonkern In de grafiek is het aantal verhuringen van 2009 tot en met 2013 te zien. Opvallend is dat in de gemeente Hof van Twente (Goor, Diepenheim en Markelo) minder woningen zijn verhuurd, in vergelijking met andere jaren. Dit komt omdat veel woningen, waarvan de huur werd opgezegd, werden aangemerkt voor verkoop. We hebben geen verklaring voor de toename van het aantal opzeggingen. Aantal nieuwe verhuringen per woonkern
160 140 120 100
2013
80
2012
60
2011
40
2010
20
2009
0
3.4.6 Verhuur nieuwbouw In 2013 leverde Viverion geen nieuwbouw op voor rechtstreekse verhuur aan individuele huishoudens. Dit geldt ook voor nieuwbouw voor verhuur aan zorgpartijen.
3.5 Huisvesten bijzondere doelgroepen Viverion heeft twee bijzondere doelgroepen gehuisvest: woningzoekenden met urgentie en statushouders. In de gemeente Rijssen-Holten hebben we samen met onze collega-corporatie De Goede Woning een urgentieregeling. Ons streven is om urgente woningzoekenden binnen een halfjaar onderdak te bieden.
43
3.5.1 Urgenten en statushouders Van de 351 woningen hebben we 57 woningen toegekend aan urgenten en statushouders; dit is ongeveer zestien procent. Dit percentage is niet in de lijn met voorgaande jaren, het is zowel procentueel als in aantal toegenomen. De druk van het verhuren van woningen aan urgente kandidaten, op het totaal aantal verhuringen, is procentueel in de gemeente Lochem het hoogst. Waarom dit zo is, is niet duidelijk. Ten opzichte van 2012 is het aantal urgentieaanvragen toegenomen. Dit kunnen we verklaren doordat meer mensen in de financiële problemen kwamen. Zij moesten bijvoorbeeld gedwongen hun eigen huis verkopen, verloren hun baan of kwamen in faillissement terecht. Aantal verhuurde woningen aan urgenten in 2013
% van het aantal urgente verhuringen 2013 2012 2011 2010
Hof van Twente
Lochem
Rijssen-Holten
4% 6% 7% 7%
19% 17% 16% 19%
9% 8% 9% 4%
Aan statushouders werden 22 woningen toegewezen. Hiermee zijn 35 personen gehuisvest. Dit is iets meer dan vier procent van het totaal aantal verhuurde woningen. Mede door de goede samenwerking met de gemeenten en andere corporaties is de taakstelling in alle gemeenten gehaald. Toewijzing aan urgenten en statushouders in 2013 (aandeel Viverion per gemeente)
Urgente woningzoekenden (1) Aanvragen Toegekend aan personen
Hof van Twente 53 6
Lochem 53 26
Rijssen-Holten 68 10
Statushouders (2) Hof van Twente Lochem Rijssen-Holten Aantal toegekende woningen 6 6 10 Aantal gehuisveste personen 17 7 11 Taakstelling totale gemeente 23 18 11 (1) Het aantal toegekende urgenties en toegekende woningen aan urgenten loopt niet parallel, vanwege de overloop van het 2013 in 2014. (2) In alle gemeentes halen we de taakstelling in de samenwerking met andere corporaties. In deze tabel tonen we alleen de bijdrage van Viverion.
3.5.2 Leegstand Een paar factoren beïnvloeden de leegstand van woningen: - In 2013 zijn meer woningen in de verkoop gegaan, die nog steeds te koop zijn. - Leegstand bij woningen die nog gesloopt gaan worden en leegstaande bedrijfspanden. - Extra leegstand bij mutaties komt door de vervanging van keukens, douches en toiletten en asbestverwijdering. In sommige gevallen vroeg het opknappen van woningen meer tijd dan vooraf was ingeschat. - Sommige woningen, zoals seniorenwoningen, zijn lastig te verhuren, ondanks dat hier meerdere malen voor werd geadverteerd. Ook voor vrijesectorwoningen is het lastig om geschikte kandidaten te vinden. Hier spelen de problemen op de woningmarkt een rol.
44
-
-
-
Appartementen voor senioren worden steeds lastiger verhuurbaar. Vaak is de huur hoog, terwijl het appartement bijvoorbeeld maar één slaapkamer heeft. Dit betekent dat ouderen afhaken omdat zij de prijs-/kwaliteitverhouding onvoldoende vinden. Sommige kandidaten voldoen niet aan de inkomenseisen die de overheid ons oplegt, en/of de eisen van Viverion. Woningen die de verhuur ingaan en waar veel belangstelling voor is, moeten eerst worden voorgelegd aan de optienemers in de wachtrij. Zij voldoen niet altijd (meer) aan de regels, of zij geven aan dat ze geen interesse meer hebben in de woning die we aanbieden. Duurdere eengezinswoningen en appartementen zijn lastig te verhuren. Voor deze woningen komt slechts een beperkte groep huurders in aanmerking (boven maximale huurtoeslaginkomen en inkomen onder maximale toewijzingsgrens).
Leegstand van woningen in 2013 (bedrijfsruimte, garages en dergelijke zijn niet meegenomen)
Gemeente
Woonplaats
Hof van Twente
Diepenheim Goor Markelo Barchem Laren (Gld.) Lochem Holten Rijssen
Lochem
Rijssen-Holten
Verhuurbare dagen 76.275 543.114 144.659 31.390 62.566 532.680 209.900 377.922
Derving dagen in periode 2.612 34.259 3.607 647 650 5.135 1.431 3.168
Leegstands% 3,42% 6,31% 2,49% 2,06% 1,04% 0,96% 0,68% 0,84%
Het relatief hoge leegstandspercentage in Hof van Twente heeft een paar oorzaken: - Een groot aantal moeilijk verhuurbare seniorenwoningen met één slaapkamer. - Voor vrijesectorwoningen (met hogere huurprijs) was het lastig een kandidaat te vinden. - Viverion trekt kandidaten aan die snel een dak boven hun hoofd willen. Dit is inherent aan het systeem voor woningtoewijzing en vraagt meer aandacht van de medewerkers in het verhuurproces.
3.6 Huurachterstanden Bij huurachterstandsproblemen hebben we samenwerkingsafspraken met de regionale deurwaarder gemaakt. De deurwaarder levert maatwerk en kijkt goed of iemand niet kan of niet wil betalen. Er is veel aandacht voor de persoonlijke omstandigheden van deze huurders. In samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen proberen we passende structurele ondersteuning te bieden. Ondanks de economische crisis is de huurachterstand bij zittende huurders enigszins gedaald (0,06%) ten opzichte van 2012. De totale huurachterstand nam toe. De huurachterstand bij zittende huurders is hoger dan de norm van 0,6 procent die Viverion hanteert. Dit komt omdat mensen als gevolg van de crisis in de financiële problemen zijn geraakt, bijvoorbeeld omdat zij hun baan kwijtraakten.
45
Huurachterstandspercentages 2013 (uitgedrukt in de bruto jaarhuur)
Totale huurachterstand 2013 2012 2011 Huurachterstand zittende huurders 2013 2012 2011 Huurachterstand vertrokken huurders 2013 2012 2011
1,34% 1,12% 0,94% 0,80% 0,86% 0,62% 0,54% 0,26% 0,32%
In de huurachterstanden zijn niet alleen individuele huurders opgenomen, maar ook de zakelijke huurders. Dit overzicht toont zowel de huurachterstanden als de mutatiekosten. De achterstand bij de vertrokken huurders is te verklaren doordat er in 2013 (meer dan in 2012) woningen werden ontruimd. Deze woningen liepen veel mutatieschade op. Eind 2012 werden twee woningen ontruimd waar hennep werd geteeld. Dit drukte op de mutatiekosten van 2013. Ook de zestien ontruimde woningen liepen mutatieschade op. Deze schade drukt op de (huur)achterstanden van de vertrokken huurders.
3.6.1 Ontruimingen In 2013 werden zestien woningen ontruimd omdat de huurders een huurachterstand hadden. Hiervan waren op het moment van ontruimen zeven huurders nog aanwezig in de woning. Dit waren vier huurders uit de gemeente Lochem en drie huurders uit de gemeente Rijssen-Holten. De andere negen huurders waren ruim voor de ontruimingsdatum met de noorderzon vertrokken, of hebben – onder druk van het ontruimingsvonnis – de sleutels van de woning ingeleverd voordat de ontruiming zou beginnen. Ontruimingen in 2013 per gemeente
Gemeente Gemeente Hof van Twente Gemeente Lochem Gemeente Rijssen-Holten TOTAAL
Ontruimingsvonnissen 11 16 11 38
Ontruimingen 4 7 5 16
Viverion maakt een duidelijk onderscheid tussen huurders die niet kunnen of die niet willen betalen. Samen met het lokale netwerk helpen we huurders die niet kunnen, maar wel willen betalen, om tot een oplossing te komen. Maatwerk en een persoonlijke aanpak staan hierbij voorop. Ons doel is deze huurders weer zelfredzaam te maken, zodat ze niet weer in dezelfde situatie terecht komen. We treden strak en consequent op tegen huurders die niet willen betalen en die geen gebruik willen maken van de mogelijkheden, die wij hen samen met het lokale netwerk bieden. ‘Slepersactie’ Volgens de huurovereenkomst zijn onze huurders verplicht om voor de eerste van de maand hun huur te betalen. Huurders die structureel later in de maand betalen, noemen we ‘slepers’. We hebben ze een brief gestuurd waar we hebben uitgelegd dat we willen voorkomen dat ze een huurachterstand oplopen. Als ze aan het einde van de maand namelijk nog niet betaald hebben, is er al sprake van twee maanden huurachterstand. We hebben veel
46
betalingsregelingen kunnen afsluiten om zo huur in te lopen. Deze actie is preventief bedoeld om ergere problemen te voorkomen.
3.6.2 (Z)onderdak De vereniging WoON (samenwerking van de Twentse corporaties) heeft een project om te voorkomen dat huurders door problemen met huurachterstand of overlast op straat komen te staan. We monitoren gezamenlijk alle huisuitzettingen en kijken daarbij naar achterliggende problemen. We participeren in het Knooppunt met regionale hulpverleningsinstellingen. We bespreken signalen van problemen en zoeken naar oplossingen. Opvallend is dat we weinig weten van elkaars procedures. Dat willen we verbeteren. Het meldpunt Woonkans legt regionaal verbindingen tussen corporaties, gemeenten en hulpverleningsinstellingen.
3.6.3 Nieuwe kansen In 2013 hebben we samen met andere corporaties een raamwerk voor het nieuwe kansbeleid opgezet. Dat gaan we in 2014 voor Viverion verder uitwerken.
3.6.4 Woningruil We hebben in een beleidskader vastgesteld hoe Viverion omgaat met woningruil. Er is weinig belangstelling voor woningruil. Misschien komt dat doordat we het nog niet actief hebben uitgedragen. Als mensen interesse hebben, is de procedure in ieder geval duidelijk.
3.6.5 Tuinonderhoud In 2013 hebben we een tuinbeleid vastgesteld. Het tuinbeleid is bedoeld als instrument om het woongenot van huurders en hun buren zo veel mogelijk te waarborgen. Het beleid bestaat uit een aantal duidelijke regels waaraan de aanleg, het gebruik en het onderhoud van de tuin moet voldoen. Ook beschrijft dit beleid wat Viverion doet aan het voorkomen en aanpakken van tuinoverlast. Binnen deze regels zijn huurders vrij om de tuin naar eigen smaak in te richten en te gebruiken. In 2014 voeren we het beleid in.
3.6.6 Servicekosten In 2013 is beleid vastgesteld over hoe we op een eenduidige wijze de servicekosten kunnen doorrekenen naar onze huurders. Vanuit de fusieorganisaties werd daar verschillend mee omgegaan. In 2014 willen we dit beleid invoeren.
3.6.7 Netwerkconvenanten en partners Viverion heeft in 2013 veel geïnvesteerd in de lokale netwerkoverleggen. Deze zijn vooral actief op medewerkersniveau. In 2014 willen we werken aan een gezamenlijke aanpak. We merken dat we steeds vaker elkaar nodig hebben. Het is belangrijk om aan de andere partijen te laten zien wat Viverion allemaal doet.
3.6.8 Project Thuisadministratie Huurders die moeite hebben met hun financiën bieden we begeleiding en ondersteuning via het project Thuisadministratie. Zowel het project in Rijssen als Lochem worden aangestuurd door Humanitas en uitgevoerd door vrijwilligers. Viverion zit in de stuurgroep en levert een financiële bijdrage in de scholingskosten en onkosten van de vrijwilligers. Zij helpen mensen tijdelijk om hun administratie op orde te krijgen. De Stichting Welzijn Lochem heeft het Maatjesproject opgezet voor mensen die blijvende hulp nodig hebben.
47
4
Beleid Viverion hecht waarde aan een goede kwaliteit van het beleidsvormingsproces. Ons beleid en de processen die tot onze prestaties leiden, zijn relevant om optimaal te kunnen presteren. Transparantie en beïnvloedbaarheid zijn daarbij belangrijke sleutelwoorden. Stakeholders (waaronder huurders) en verschillende medewerkers die klantcontact hebben, betrekken we bij het beleidsproces. Zij leveren input voor de vraag waar huurders behoefte aan hebben, welke vragen er spelen en welke problemen het beleid moet oplossen. Deze input vormt de kaders voor beleidsontwikkeling. Viverion onderscheidt beleidsvorming op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Op strategisch niveau stellen we de ondernemingsdoelstellingen (in het ondernemingsplan) vast door de beleidsomgeving en de woningmarkt te verkennen en analyseren. Dit vertalen we in portefeuillebeleid (strategisch voorraadbeleid), waarbij we facetbeleid formuleren. Facetbeleidskaders stellen we vast we aan de hand van negen thema’s (1. verkoop, 2. doelgroepen en betaalbaarheid, 3. klantvisie en dienstverlening, 4. duurzaamheid en kwaliteit, 5. interne organisatie, 6. financiële continuïteit, 7. samenwerking stakeholders en maatschappelijk vastgoed , 8. leefbaarheid en 9. wonen en zorg. Binnen deze thema’s stellen we kaders vast, die we vertalen in concrete resultaten voor de komende jaren. De strategische kaders geven input voor beleidsvorming op het tactische niveau, door kernvisies op te stellen en complexbeleid vast te stellen. Op operationeel niveau stellen we complexplannen op en plannen voor onderhoud en beheer (de meerjarenonderhoudsbegroting). De effecten van beleid evalueren we. Dit leidt tot bijstelling van het beleid op alle drie niveaus. Met deze procesmatige aanpak borgt Viverion het effectief doorlopen van de pdca-cyclus (plan-do-check-act).
4.1 Strategisch beleid 4.1.1 Ondernemingsplan Viverion 2015-2018 In november 2013 is Viverion gestart met de voorbereiding van een nieuw ondernemingsplan. We hebben een projectgroep opgericht, een proces ontworpen, een stappenplan opgesteld, belangrijke uitgangspunten geformuleerd en vastgesteld wie we wanneer betrekken. Het nieuwe ondernemingsplan gaan we tussen 2015 en 2018 uitvoeren.
4.1.2 Vastgoedsturing met strategisch voorraadbeleid In 2013 hebben we nagedacht over hoe we, in aansluiting met het ondernemingsplan, het strategisch voorraadbeleid kunnen actualiseren. In het plan voor het strategisch voorraadbeleid hebben we geanalyseerd wat we in de verschillende kernen met ons woningbezit doen. Het plan is de basis voor de toekomststrategie voor onze woningen. Viverion kijkt daarbij naar een totaalpakket van zaken die van invloed zijn op de woningvoorraad, zoals doelgroepen en betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en de leefomgeving, maar ook de fysieke staat van de woning. Die zaken samen bepalen uiteindelijk hoe we onze woningvoorraad toekomstbestendig krijgen. Gebiedsvisies Als resultaat uit de laatste ronde van het strategisch voorraadbeleid, hebben we in 2013 twee gebiedsvisies voorbereid. Een gebiedsvisie is een (verzameling) van woningen in een gebied, waarvan de toekomst nog ongewis is. We hebben nog aanvullend onderzoek nodig om te komen tot een definitief besluit over wat er in de toekomst met deze woningen gaat gebeuren. 48
Dat kan technisch onderzoek zijn, maar ook een bewoners- of woonwensenonderzoek. In 2014 worden alle gebiedsvisies nader uitgewerkt. Woononderzoek Het ministerie heeft in 2013 de resultaten gepresenteerd van het landelijk woononderzoek dat in 2012 is uitgevoerd. Dit onderzoek vindt één keer per drie jaar plaats. Eind 2013 zijn wij gestart met het vertalen van de resultaten naar onze gemeentes en kernen. Belangrijke vragen zijn: wat zijn de demografische ontwikkelingen, hoe groot is de doelgroep en wat zijn hun wensen? Op basis hiervan zullen we scenario’s voor de toekomst uitwerken, die van invloed zijn op de samenstelling van ons woningbezit en dus het strategisch voorraadbeleid. Afwegingskader maatschappelijk vastgoed Het strategisch voorraadbeleid gaat niet alleen over woningen, maar ook over maatschappelijk vastgoed. Daarom hebben we als eerste aanzet in 2013 een afwegingskader maatschappelijk vastgoed vastgesteld. Aanleiding voor het opstellen van dit afwegingskader was de vraag van externe partijen te investeren in maatschappelijk vastgoed. Viverion had behoefte aan een visie over de keuze wanneer we dit wel of niet doen. In het afwegingskader zijn verschillende criteria opgenomen, zoals: wat zijn onze eigen doelstellingen en draagt dit hier aan bij, sluit het aan bij wet- en regelgeving en de marktvraag, wat is het maatschappelijk belang, wat zijn de financiële afwegingen en risico’s? Tot slot kijken we naar alternatieve mogelijkheden en de capaciteit van de organisatie, om een project te realiseren en te beheren. Het was een kort en krachtig proces waarbij Viverion werd ondersteund door RIGO. Het kader sluit aan bij de vraag wat bij ons past en wat we kunnen en willen. Op basis daarvan zullen we merken dat we in de toekomst steeds vaker besluiten geen maatschappelijk vastgoed te ontwikkelen en dit over te laten aan andere marktpartijen. Wij doen dit omdat we vinden dat het niet onze primaire taak is en we niet onnodig bedrijfseconomische risico’s willen nemen. Als de markt geen interesse heeft om te investeren, waarom zou Viverion het dan wel doen? In de kinderopvang bijvoorbeeld hebben verschillende organisatie problemen door besluiten van de landelijke politiek. Bovendien zijn in onze regio steeds minder kinderen en hebben we te maken met kortere huurcontracten, waardoor de kans op leegstand groter wordt. De panden zijn vaak zo gebouwd dat ze niet omgebouwd kunnen worden naar woningen. De vraag is of Viverion verantwoordelijk is voor huisvesting van deze organisaties. Maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) In 2013 zijn we gestart met de ontwikkeling van beleid op het gebied van maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO-beleid). We hebben in kaart gebracht wat we structureel doen op een maatschappelijk verantwoorde wijze, anders dan onze normale bedrijfsvoering. Met een matrix hebben we dat nu inzichtelijk. Op basis daarvan hebben we gekeken naar de ambitie van Viverion op dit gebied. De vraag op welke wijze we snel en duurzaam maatschappelijk verantwoorde resultaten kunnen behalen, was daarbij een belangrijke. De uitkomsten dienen als input voor het MVO-beleidsdocument dat in 2014 verder wordt ontwikkeld. Duurzaamheid In 2013 hebben we drie pilotprojecten uitgevoerd met betrekking tot duurzaamheid. Opgedane ervaringen nemen we mee in het duurzaamheidsbeleid, dat we in 2014 opstellen. Dit betekent dat we voor ons woningbezit in kaart brengen welke maatregelen we willen en kunnen treffen, zonder de betaalbaarheid van de woning uit het oog te verliezen.
49
Duurzaamheidsmaatregelen zijn nog niet opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting. We gebruiken wel duurzame materialen, die een goede en lange levensduur hebben. In de meerjarenonderhoudsbegroting van 2014 houden we wel rekening met duurzaamheidsmaatregelen. Inkoopbeleid In de loop van 2013 zijn wij gestart met de ontwikkeling van ons inkoopbeleid. Dat vonden wij nodig, omdat we nog geen kaders en richtlijnen voor inkoop hadden vastgelegd. Weliswaar hadden we wel niet-vastgelegde spelregels rondom inkoop, maar dat was niet voldoende om inkoop zodanig te professionaliseren dat kostenbesparingen en meer efficiency het gevolg zijn. Bovendien willen wij open en transparant zijn over de wijze waarop wij onze middelen besteden. Dat kan alleen met een duidelijk inkoopbeleid, dat voor iedereen toegankelijk is. Naar verwachting zal het managementteam van Viverion in de eerste helft van 2014 het inkoopbeleid goedkeuren, waarna de implementatie volgt.
4.2 Betrekken van huurders en stakeholders bij beleid en beheer Onze belangrijkste stakeholders zijn huurdersorganisaties, bewonerscommissies, gemeenten, dorpsraden, collega-corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen, vrijwilligersorganisaties, politie en toeleveranciers. Het contact met alle partijen is goed. Bij het opstellen van beleid informeren we bij onze stakeholders naar hun mening, wensen en ideeën. We vinden het belangrijk om in contact te zijn met onze stakeholders en samen te zoeken naar de beste oplossingen voor onze klanten. Hieronder geven we eerst de betrokkenheid weer van huurders bij beleids- en beheervraagstukken. Vervolgens laten we zien hoe beleid en beheer invulling krijgt bij stakeholders. Contact met huurders Viverion wil het gesprek aangaan met huurders en hen bij activiteiten betrekken. Zowel vanuit de wettelijke verplichting, maar vooral omdat Viverion de meerwaarde ziet van de betrokkenheid van huurders bij de activiteiten van de corporatie. Klanten zijn de belangrijkste informatiebron. De huurdersorganisaties vertegenwoordigen een brede achterban. De afgelopen twee jaar bezochten we onze huurders in de woonkernen met koffiegesprekken, een praattheater en woonpleinen. Gezien de geringe belangstelling in 2012 besloten we in 2013 deze arbeidsintensieve activiteiten niet te organiseren. Ook hebben we geen koffiegesprekken gehouden. Ons doel om zichtbaar te zijn voor onze huurders hebben we behaald door activiteiten op projecten in de verschillende woonkernen te intensiveren, bijvoorbeeld met informatiebijeenkomsten.
4.2.1 Huurdersvertegenwoordigingen in beleid Het contact met de huurdersvertegenwoordigingen is voor ons belangrijk om de kwaliteit van onze dienstverlening te verbeteren. We hebben één keer per maand of per zes weken overleg, waarbij het voorzitterschap wisselt. Naast de voorzitters zijn ook altijd twee of drie bestuursleden aanwezig. Viverion heeft sinds dit jaar (2014) weer een goed contact met alle drie de huurdersvertegenwoordigingen: - Stichting Bewonersbelangen (Rijssen, Diepenheim en Markelo); - Huurdersvereniging Lochem (Lochem, Laren, Barchem en Holten); - Huurdersvereniging Goor e.o. (Goor).
50
Doelstellingen overleg huurdersvertegenwoordigingen Voor Viverion waren de doelstellingen voor het overleg in 2013: - Komen tot normalisering van de relatie en het overleg met de Huurdersvereniging Goor e.o. en de Huurdersvereniging Lochem. - Voortzetten van het constructieve overleg met de Stichting Bewonersbelangen. - Voldoen aan onze wettelijke verplichting en afspraken in de Samenwerkingsovereenkomst met de huurdersorganisaties. Deze doelstellingen zijn zelfs boven verwachting behaald. Het overleg met de huurdersverenigingen van Goor en Lochem verliep constructief en we hebben vele onderwerpen besproken. Dit geldt ook voor lastiger onderwerpen, zoals de samenwerkingsovereenkomst. Viverion heeft met de Huurdersvereniging Goor e.o. tien keer overleg gehad. Met de Huurdersverenigingen Lochem en de Stichting Bewonersbelangen (Rijssen, Markelo, Diepenheim) was dat een keer minder, doordat in de zomer vanwege persoonlijke omstandigheden een bespreking uitviel. Adviesaanvragen Viverion heeft een aantal stukken naar alle huurdersorganisaties gestuurd, volgens de opgestelde samenwerkingsovereenkomst. Dit was ter informatie, of voor instemming of advies. Van alle drie de huurdersorganisaties hebben we instemmingsrecht verkregen op het servicekostenbeleid, een lastig dossier. Er was nog wel sprake van een tweesporenoverleg, maar de huurdersorganisaties geven elkaar de ruimte. Daarmee is Viverion in staat om de verschillende overleggen goed af te stemmen. In 2013 is de gezamenlijke externe communicatie intensiever geworden. Zo kregen de huurdersorganisaties vanaf eind 2013 de ruimte in het bewonersblad om iets te vertellen over hun activiteiten. Adviesaanvragen aan de huurdersorganisaties in 2013
Onderwerp Prestatieafspraken Hof van Twente Prestatieafspraken Lochem e Woningruil 1 keer e
Woningruil 2 keer definitief Woningtoewijzing Molukse wijk Rijssen Huurverhoging 2013 Tuinbeleid
Huurdersvereniging Lochem Geen
Huurdersvereniging Goor e.o. Negatief
Stichting Bewonersbelangen Positief
Besluit Viverion
Positief
Geen
Geen
Uitvoeren
Negatief
Negatief
Positief
Positief
Positief
Positief
Opnieuw i.v.m. vormfout Uitvoeren
Geen
Geen
Positief
Uitvoeren
Positief
Negatief
Positief
Uitvoeren
Positief
Negatief
Positief
Uitvoeren in 2014
51
Uitvoeren
Instemmingsaanvraag aan de huurdersorganisaties.
Onderwerp Servicekostenbeleid
Huurdersvereniging Lochem Positief
Huurdersvereniging Goor e.o. Positief
Stichting Bewonersbelangen Positief
Besluit Viverion Uitvoeren in 2014
Overige onderwerpen Behalve de onderwerpen waar Viverion de huurdersorganisaties om instemming of advies vroeg, kwamen de volgende onderwerpen ter sprake tijdens de overleggen: - De huisvesting van de huurdersorganisaties. - Evaluatie van het systeem voor woonruimteverdeling met de inzet van een huurdersvertegenwoordiging in de Viverion Advies Groep (VAG) en de internet Viverion Advies Groep (iVAG). Deze evaluatie zal in 2014 worden afgerond. - Gezamenlijke externe communicatie via het bewonersblad Viverion Nieuws. - Evaluatie van de samenwerkingsovereenkomst. Deze evaluatie ronden we af in 2014. - Voorstel voor nieuw ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid Viverion. - Pilot voor toewijzing aan woningen aan jongeren tot 23 jaar. - Naar aanleiding van bestuurswisselingen in de huurdersorganisaties hebben we gesproken over de toekomstige samenwerking tussen de huurdersorganisaties, dan wel het komen tot één huurdersorganisatie. De huurdersorganisaties werden hierin bijgestaan door de Woonbond. Tot slot hebben de huurdersorganisaties het werving- en selectieproces gevoerd voor de voordracht van twee nieuwe leden voor de raad van commissarissen. Dit proces wordt in 2014 afgerond.
4.2.2 Huurdersvertegenwoordigingen in beheer Bij een groot project is het prettig als bewoners samen met ons een projectgroep vormen, waarin wij regelmatig contact met elkaar kunnen hebben. De Belangencommissie ‘t Gijmink (BCG) in het wijkvernieuwingsgebied Goor is daar een mooi voorbeeld van, maar ook de bewonerscommissie van het project Markelo en de projectgroep Noorderbleek in Lochem. Overzicht huurdersvertegenwoordigingen in beheer 2013, per gemeente weergegeven
Gemeente Hof van Twente Belangencommissie ’t Gijmink (BCG) in Goor
Deze commissie behartigt de belangen van de bewoners in de wijk ‘t Gijmink. De BCG bestaat uit bewoners van de wijk, zorgt voor terugkoppeling van zaken aan de bewoners en is als gesprekspartner voor Viverion voortdurend betrokken bij de ontwikkeling van Het Nieuwe Gijmink. De commissie krijgt ondersteuning van de Woonbond en de Huurdersvereniging Goor e.o. Regelmatig bespreken zij met elkaar de ontwikkelingen rondom het sociaal plan, de sloop, de sanering en de nieuwbouw van Het Nieuwe Gijmink. De zeven overleggen in 2013 hadden vooral betrekking op de nieuwbouw in fase 7 en 8, de inrichting en planning van de twee laatste fases 9 en 10, het tijdelijk groen en de groenzones.
52
Gemeente Hof van Twente (vervolg) Projectgroep Service Gijmink fase 1 en 2 in Goor
Scherpenzeel in Goor
Bewonerscommissie De Ontdekking (Hiltjesdamhof) in Goor
Bewonerscommissie Tuinhöfke in Goor
Bewonerscommissie De Esch in Markelo
In april 2013 is de projectgroep Service Gijmink fase 1 en 2 gestart, omdat sinds de oplevering bewoners langdurig klaagden over vocht en tocht in verschillende woningen in fase 1 en 2. In de projectgroep zitten vier bewoners (twee bewoners van koopwoningen en twee bewoners van huurwoningen) en medewerkers van Viverion. De klachten zijn in het voorjaar grondig onderzocht en geïnventariseerd. Viverion heeft acties uitgezet om de problemen zo snel mogelijk te verhelpen. Aanvankelijk was de houding van de bewoners afwachtend, maar omdat ze nauw werden betrokken bij het vinden van de juiste oplossingen, verliep alles met ieders goedkeuring. De projectgroep en Viverion kwamen in 2013 elf keer bij elkaar voor overleg. Voor de bewoners in fase 1 en 2 zijn er twee bewonersavonden georganiseerd. Voor de afronding van het project ‘Regge door Goor’, hebben we meerdere bijeenkomsten gehad met de huurdervertegenwoordiging in Goor. Ook medewerkers van het waterschap Regge en Dinkel waren hierbij aanwezig. Het contact verliep moeizaam. De bewoners zijn het niet eens met de schermen die het waterschap heeft geplaatst, als afscheiding tussen een aantal woningen en de rivier de Regge. Het waterschap gaat op zoek naar een andere oplossing. Op het terrein van Scherpenzeel heeft Carint de huur opgezegd van het hoofdgebouw. Viverion gaat op zoek naar een nieuwe huurder of koper. De bewoners van de omliggende woningen op het terrein zijn bezorgd over de uiteindelijke bestemming van het gebouw. Viverion zal rekening houden met hun belangen zorgen voor tijdige informatie over de nieuwe bestemming. Op 22 januari woedde een felle brand in een van de appartementen van dit complex, die flinke schade veroorzaakte, ook aan omliggende appartementen. De dagen na de brand hebben we, in nauw overleg met de bewonerscommissie, de bewoners voortdurend op de hoogte gehouden. Ook organiseerden we samen met de brandweer een aantal weken later een informatiemiddag. Met de bewonerscommissie hebben we in 2013 verschillende keren overleg gehad. We bekijken de mogelijkheden om rond het complex een strook grond aan te kopen, om de bewoners extra parkeerruimte te kunnen bieden. Dit is hun grote wens. Een aantal parkeerplekken in de parkeergarage zouden we dan kunnen inzetten voor het stallen van fietsen en scootmobiels. De bewoners zijn niet bereid gevonden om hun parkeerplaats in de parkeergarage hiervoor af te staan. Sommige bewoners zijn ontevreden over de werkwijze van Viverion. In 2014 houden we een enquête om de behoeften te inventariseren. Hierover gaan we met de bewoners in gesprek. Het Tuinhöfke is een seniorencomplex met een enthousiaste bewonerscommissie, die zich inzet voor het beheer van de gemeenschappelijke ruimte. In 2012 ontvingen we bezwaren over de huurverhoging, die betrekking hadden op de woningwaardering. Wat bleek, was dat Viverion de woningen niet correct had geregistreerd. Dit hebben we geïnventariseerd en begin 2013 gecorrigeerd. De klachten over de mechanische ventilatie (mv) hebben we in kaart gebracht en de installaties zijn nagekeken. In april 2013 voldeden alle mvinstallaties aan het bouwbesluit. De bewonerscommissie van seniorencomplex De Esch in Markelo had in 2013 geen behoefte aan structureel overleg met Viverion. De voorzitter heeft zijn werkzaamheden neergelegd. Wel hebben we een aantal leden van de bewonerscommissie gesproken tijdens toevallige ontmoetingen. Hierover zijn geen bijzonderheden te melden.
53
Gemeente Hof van Twente (vervolg) Duurzaamheidsproject 51 woningen in Markelo
Gemeente Lochem Bewoners Zuiderbleek Lochem
Bewoners Laarkamp Laren
Werkgroep Behoud Noorderbleek Lochem
GrAVEnbuurt Lochem
Gemeente Rijssen-Holten Bewonerscommissie Parkstede in Rijssen
Eind 2012 deed Viverion een oproep aan de bewoners van Prinses Irenestraat, de Fokkerstraat en de Wehmekamp in Markelo, om zich aan te melden voor de klankbordgroep. Drie bewoners waren bereid om met Viverion mee te denken over de uitvoering van het onderhouds- en duurzaamheidsproject. Viverion heeft eenmaal overleg met de klankbordgroep gehad, daarna verliepen de contacten telefonisch en per mail, of via het wekelijkse spreekuur in de modelwoning. 7 Oktober was er een informatiebijeenkomst voor alle bewoners. Zij ontvingen een brochure over het groot onderhoud en de energiebesparende maatregelen. Het onderhoud begon eind 2013 en is in het voorjaar van 2014 klaar. Regelmatig ontvangen de bewoners een nieuwsbrief. Begin april hebben we de bewoners aan de Zuiderbleek thuis bezocht voor een technische opname. In juli hebben we de onderhoudswerkzaamheden met hen besproken en in september werden de plannen voor het onderhoud gepresenteerd. In februari vond bij de woningen aan de Laarkamp in Laren een technische opname plaats. In de gesprekken met bewoners kwamen ook speciale voorzieningen voor ouderen aan bod. In augustus was er een informatiebijeenkomst voor alle bewoners voor de presentatie van de plannen. Die werden goed ontvangen. Het onderhoud in de woningen is in 2013 uitgevoerd. De buitenwerkzaamheden voeren we in 2014 uit. In 2013 hebben we één keer een apart overleg gehad met de belangenvereniging Noorderbleek en de Werkgroep Behoud Noorderbleek. Het ging over de uitvoering van het project Berkel, in samenhang met de bouw van de brug. De werkgroep was niet tevreden over een aantal praktische uitvoeringszaken. Deze werden opgelost. Tijdens een informatiebijeenkomst voor alle bewoners van de Noorderbleek konden bewoners zich opgeven voor de projectgroep Noorderbleek, veertien bewoners deden dit. We hebben twee keer een gesprek met hen gehad, onder andere over het uitvoeren van het groot onderhoud. Samen met Sociaal-cultureel Werk Lochem Gorssel zijn we gestart met een project om de leefbaarheid van de Gravenbuurt in Lochem beter in kaart te krijgen. Ons beeld was dat er veel problemen zijn achter de voordeur en dat er weinig sociale samenhang is. Dit beeld blijkt te kloppen. Het project Wijkaanpak heeft veel aan het licht gebracht. We werkten samen met de wijkagent, maatschappelijk werk, Stichting ouderenwerk Lochem en MEE (een organisatie die mensen met een beperking ondersteunt). Gezamenlijk hebben we verschillende acties gehouden om de samenhang te bevorderen, zoals een buitenspeelmiddag voor de jeugd.
Ook de bewoners van het seniorencomplex Parkstede waren in 2013 bereid om met ons mee te denken over het ‘wel en wee van de Parkstee’. Na een aftastend begin zit de samenwerking in de lift. Zo werd het bewonersblad nieuw leven ingeblazen, is een groep actief in het verzamelen van oud papier en helpen vrijwilligers bij feestjes in de culturele ruimte. De culturele ruimte, met daarnaast een kapel, is bijna elk dagdeel bezet. Nieuwe bewoners krijgen een bloemetje van de bewonerscommissie. Zij ontvangen dan meteen de huisregels die de bewonerscommissie heeft opgesteld. Daarnaast zet de commissie zich in om de centrale ruimten van het gebouw netjes te houden. Dit gebeurt onder andere via een bijdrage van Buurtimpuls en de opbrengst van het oud papier. De samenwerking tussen de bewonerscommissie en Viverion verloopt uitstekend.
54
Gemeente Rijssen-Holten (vervolg) Wijkraad Molukse gemeenschap stichting Teripang in Rijssen
In 2013 diende de stichting Teripang een verzoek in om een gebied aan te wijzen waar de Molukse gemeenschap bij elkaar kan wonen. Rijssen is in de jaren zestig aangewezen als omvanglocatie. De woningen in het gebied worden al ruim vijftig jaar door de Molukse gemeenschap bewoond. Het gebied bevat zestien eengezinswoningen en zes appartementen aan de Graaf Ottostraat en de De Ruyterstraat. In het kader van het toewijzingsbeleid van Viverion zou een karakteristiek deel van de wijk verdwijnen. Omdat Viverion zelf de woningtoewijzing bepaalt, werden de voorwaarden aangepast: om in aanmerking te komen voor een woning in dit gebied moet je als kandidaat Moluks zijn. Ook moet je een binding hebben met de Molukse gemeenschap. De directeur-bestuurder en de huurdersvereniging keurden het voorstel goed. Intussen kwamen twee woningen vrij, die volgens de nieuwe regeling zijn toegewezen, tot grote tevredenheid van alle partijen.
4.2.3 Betrekken van stakeholders bij beleid en beheer Bestuurlijk overleg Met alle gemeenten zijn afspraken gemaakt om het bestuurlijk overleg te optimaliseren en een structurele vorm te geven. Dit krijgt in 2014 concreet invulling. In Lochem bespreken we nieuwe ontwikkelingen in het WWZ-netwerk (Wonen, Welzijn, Zorg) en proberen we te concretiseren in projecten. Een voorbeeld daarvan is ‘Wonen met een plus’. In 2013 hebben we op verschillende beleidsdocumenten van de gemeente advies uitgebracht. In de andere gemeenten verloopt het overleg meer incidenteel naar behoefte. In de gemeente Hof van Twente maken we dankbaar gebruik van de korte lijnen met de zorg- en welzijnsorganisaties die bij ons op dezelfde locatie gehuisvest zijn. In 2013 is hier ook het gemeentelijk meldpunt gevestigd Samenwerking met gemeenten In 2013 hebben we met alle gemeenten (burgemeesters en portefeuillehoudende wethouders) een gesprek gevoerd. Op basis daarvan zijn we gekomen tot een structuur voor periodiek overleg. We willen met de verschillende gemeenten het komende jaar graag nieuwe prestatieafspraken opstellen op een eenduidige manier. Vanaf 2014 hebben we met iedere gemeente vier keer per jaar bestuurlijk overleg met de betreffende wethouders en beleidsmedewerkers. Twee overleggen gebruiken we om reguliere onderwerpen te bespreken en in twee overleggen staat een thema centraal. Gemeente Hof van Twente We hebben prestatieafspraken met de gemeente en willen die graag actualiseren en concretiseren. De gemeente heeft samen met de drie corporaties die werkzaam zijn in de gemeente een woonconferentie georganiseerd om gezamenlijk met overige marktpartijen van gedachten te wisselen. Met de andere corporaties hebben we de woonvisie van de gemeente gemonitord. In de woonvisie staat onder andere hoe de gemeente aankijkt tegen voorzieningen voor wonen en zorg in de verschillende kernen. Vanuit allerlei invalshoeken worden verschillende thema’s met betrekking tot wonen belicht. Woonservicegebieden zijn gebieden waar in ieder geval woningen staan die toegankelijk zijn voor mensen die zorg nodig hebben, waar zorg binnen een bepaalde straal beschikbaar is en een inlooppunt is. Wij zijn hierover wel in gesprek met de gemeente, maar er zijn nog geen concrete gebieden aangewezen.
55
In de gemeente Hof van Twente zijn jaarlijks twee overleggen van het netwerk met de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, maatschappelijk werk en politie. Eén overleg is gerelateerd aan bewoners met een huurachterstand en in het andere overleg worden bewoners met meerdere problemen besproken . Gemeente Lochem Ook met de gemeente Lochem heeft Viverion prestatieafspraken. We willen deze in 2014 actualiseren en concretiseren. Er is een overleg geweest met de gemeente over de speeltuin aan de voorzijde van de Francois Ballochilaan en over de monitoring van de woningvisie en prestatieafspraken. In het netwerkoverleg zijn veel verschillende organisaties vertegenwoordigd. Naast Viverion zijn dit de gemeente, maatschappelijk werk, opbouwwerk (stichting cultureelwerk Gorssel, per 1 januari Stichting Welzijn Lochem), de GGD, zorginstellingen en politie. In het overleg worden bewoners besproken die meerdere problemen hebben. Zij krijgen een casemanager toegewezen en er wordt bepaald wie wat doet. In 2013 is gewerkt aan een nieuw convenant waarin de privacy van de bewoners gewaarborgd is. We hebben duidelijke afspraken gemaakt over hoe het proces verloopt, hoe we met gegevens, met elkaar en de betreffende bewoner omgaan. Gemeente Rijssen-Holten Met de gemeente Rijssen-Holten zijn in het verleden geen prestatieafspraken gemaakt. We hebben in 2013 een gezamenlijk woningmarktonderzoek met de gemeente en woningcorporatie De Goede Woning onder de inwoners van de gemeente uitgevoerd. Begin 2014 willen we de gegevens verwerken, de uitkomsten bespreken en hier conclusies aan verbinden als voorbereiding op de op te stellen prestatieafspraken. In Rijssen heeft Viverion een workshop kopen en huren gegeven tijdens het Woonevent georganiseerd door de jongerenraad van de Rabobank. In een netwerkoverleg ‘23+’ dat naast Viverion en collega corporatie De Goede Woning bestaat uit de sociale dienst van de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, maatschappelijk werk en politie wordt maandelijks gesproken over extreme problemen. Tijdens dit overleg voorkomen we dat mensen van het kastje naar de muur worden gestuurd en hun problemen alleen maar groter worden. Stichting de Welle heeft de regie en tijdens een overleg stellen we een casemanager aan en besluiten we wie wat wanneer doet.
56
4.2.4 Vertegenwoordigingen Viverion was in 2013 vertegenwoordigd in verschillende overlegorganen en overleggroepen, die we in een overzicht weergeven. Overzicht vertegenwoordiging Viverion in overlegorganen en –groepen
Omschrijving Algemeen Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties WoON Lochemse Uitdaging Aedes ledenvergaderingen Treasurycommissie Viverion/IJsseldal Wonen Controllersnetwerk (landelijk) Treasurers netwerk (landelijk) WoON Themagroep Regionale Woningmarkt en Routekaart Themagroep Duurzaamheid & Betaalbaarheid Themagroep (Z)onderdak en & preventief debiteurenbeheer Themagroep Wonen & Zorg Themagroep Versterken Governance & Legitimiteit Themagroep Bedrijfsvoering Gemeente Hof van Twente Bestuurlijk overleg gemeente Stuurgroep Woon-Servicegebieden Ambtelijk overleg gemeente Bestuurlijk overleg woningcorporaties Hof van Twente Ambtelijk overleg woningcorporaties Hof van Twente Gebruikersoverleg Woonzorgcentrum Diepenheim Bestuurlijk overleg Twinta Overleggroep Gijmink Coördinatieoverleg Gijmink Sociaal netwerkoverleg Netwerkoverleg huurincasso Goor collectief Gemeente Lochem Bestuurlijk overleg gemeente Ambtelijk overleg gemeente Industriële kring Lochem Vangnet Lochem Buurtbemiddeling Thuisadministratie Klankbordgroep binnenstad Etalage naar de toekomst Werkgroep behoud Noorderbleek Projectgroep groot Onderhoud Noorderbleek WWZ-netwerk Gemeente Rijssen-Holten Bestuurlijk overleg gemeente Ambtelijk overleg gemeente WWZ- netwerk Overleg schuldhulpverlening Netwerkoverleg 23+
Vertegenwoordigd door Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder Manager FEZ Manager FEZ Manager FEZ Manager M&S Senior projectleider Manager Wonen Medewerker M&S Business Controller Directeur -bestuurder Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder Medewerker M&S Directeur-bestuurder Medewerker M&S Woonconsulent Directeur-bestuurder Senior projectleider Senior projectleider Woonconsulent Medewerker huurincasso Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder Medewerker M&S Manager Vastgoed Directeur-Bestuurder Woonconsulent Manager Wonen Manager Wonen Manager Markt & Strategie Directeur-Bestuurder Manager Wonen/Woonconsulent Woonconsulent/projectleider Manager Wonen Directeur-Bestuurder Medewerker Markt & Strategie Woonconsulent Woonconsulent Woonconsulent
57
5
Leefbaarheid We proberen elk jaar de leefbaarheid in onze wijken nog verder te verbeteren. De medewerkers van Viverion zetten zich hier iedere dag voor in. Hierin verschilt 2013 niet van voorgaande jaren. Bijvoorbeeld NLdoet!, een landelijk vrijwilligersproject van het Oranje Fonds, waar alle medewerkers van Viverion aan meedoen, levert een bijdrage aan de leefbaarheid in ons werkgebied. Buurtimpuls Buurtimpuls geeft huurders een bijdrage om het wonen in een buurt, samen met buren, prettiger te maken. Bijvoorbeeld om een activiteitenruimte gezelliger te maken, of een schommel neer te zetten voor kinderen. In 2013 deden verschillende huurders een aanvraag voor Buurtimpuls bij Viverion. Bijdragen uit Buurtimpuls in 2013
Gemeente Hof van Twente
Lochem Rijssen-Holten
Activiteit Aanschaf stoel met leuning, buurtbarbecue, themafeest, Nationale Burendag, onderhoud gezamenlijke tuin Hek speeltuin, buurtbarbecue, spellenmiddag en buffet Laren Parkstede: bijdrage aan stoelen en tafels en kerstboom met verlichting, Grotestraat/Baalderborg: terras op hoogte brengen, Burendag: bijdrage gemeente/DGW
Budget 10.000
Uitgegeven 4.237
7.500
2.625
7.500
2.950
Buurtbemiddeling In een aantal gevallen heeft Viverion gebruik gemaakt van buurtbemiddeling. In Lochem waren zestien gevallen en in de gemeente Hof van Twente zes gevallen die zijn doorverwezen naar buurtbemiddeling. Overlastmeldingen Mensen weten vaak niet dat ze overlast veroorzaken. Wat de een ervaart als overlast, is voor de ander iets wat erbij hoort. Als er dan toch iets aan de hand is, proberen we mensen met elkaar in gesprek te brengen. Overlastmeldingen 2013 – Bij deze meldingen wordt uitgegaan van zware meervoudige problematiek, die in het netwerk en in multidisciplinair overleg is besproken.
Gemeente Hof van Twente Lochem Rijssen-Holten
Meldingen 2012 16 15 16
Meldingen 2013 20 10 20
5.1 Leefbaarheid in de gemeente Hof van Twente Sociale activiteiten Bewoners organiseren regelmatig zelf activiteiten of participeren daarbij. Zij dienen dan een plan in en wij ondersteunen dat vaak met een financiële bijdrage vanuit Buurtimpuls. Voorbeelden zijn een buurtvereniging die ieder jaar een bedrag voor de gezamenlijke
58
binnentuin ontvangt, de aanschaf van comfortabele stoelen met leuningen, een bijdrage aan Nationale Burendag en verschillende buurtbarbecues en andere bewonersfestiviteiten. Buurtbemiddeling Viverion werkt graag samen met de vrijwilligers van Buurtbemiddeling om overlastzaken op te lossen. De vrijwilligers zijn objectief, hebben veel geduld en de tijd om naar het verhaal te luisteren. De kans op escalatie is dan ook klein. Om de naamsbekendheid van Buurtbemiddeling te vergroten, hebben we doorverwijzingen op de website geplaatst en waren vrijwilligers aanwezig op de open dag van onze vestiging. Ze worden ook vaak rechtstreeks benaderd door bewoners. Overlast We hebben 122 keer te maken gehad met overlast. Dat is iets meer dan vorig jaar. In twintig gevallen ging het om zware meervoudige problemen. Overlast kan bijvoorbeeld veroorzaakt worden door vervuiling, burenruzie, hard geluid of gezinnen met meervoudige problemen. Onze rol is iedere keer anders. Natuurlijk hanteren we wel een vaste procedure van hoor- en wederhoor en doorverwijzing naar andere organisaties, maar het is afhankelijk van veel factoren: hoe vaak ondervindt iemand overlast, hoe lang speelt het al, hoe gaat het verder in de wijk? We bemiddelen alleen als bewoners er onderling niet uitkomen.
5.2 Leefbaarheid in de gemeente Lochem De woonconsulenten gaan iedere maandagmiddag de wijken in. Ze kijken hoe de tuinen erbij liggen, bellen soms bij een huurder aan en praten met buren die overlast ervaren. In 2013 hebben we voor ons hele bezit in de binnenstad geïnventariseerd hoe de beltableaus en brievenbussen eruit zagen. Soms betrekken we bewoners erbij, zoals in een appartementencomplex waar de scootmobielen verplaatst moesten worden om de brandveiligheid te garanderen. We hebben bewoners met een enquête gevraagd of zij een scootmobiel hadden en wat zij een goede plek vonden. Voorbereiding wijkteam In september 2012 heeft Viverion in samenwerking met Carion een wijkteam opgericht in de Gravenwijk. Dit is een wijk waar we de komende jaren veel onderhoudswerkzaamheden gaan uitvoeren. We hadden eigenlijk geen goed beeld van de wijk. We wisten natuurlijk wel wat voor huizen er staan, maar hadden minder zicht op wat voor mensen er wonen, welke bewoners misschien hulp of zorg nodig hebben, wie afhankelijk is van een uitkering, wie is bekend bij politie en welke sociale activiteiten er plaatsvinden. In 2013 is na het faillissement van Carion het werk overgenomen door Stichting Cultureel Werk Gorssel (per 1 januari de Stichting Welzijn Lochem). Het voornaamste doel is verbindingen te leggen tussen bewoners en verschillende organisaties en tussen bewoners onderling. Het centrale punt van het wijkteam was een schaftkeet die Viverion had neergezet. Inmiddels hebben reguliere partijen taken opgepakt, is de keet weggehaald en vinden de spreekuren en activiteiten verspreid over de wijk plaats. Wonen met een plus Op 10 juli 2013 hebben we samen met Stichting Cultureel Lochem deelgenomen aan een themabijeenkomst over veilig wonen in het gemeentehuis waarbij ook voorlichting is gegeven over Wonen met een plus. We willen mensen aansporen na te denken over hun wensen en mogelijkheden. Mensen blijven langer in hun eigen woning wonen. Tijdens de bijeenkomst hebben we bewoners geïnformeerd over de mogelijkheden om hun woning op te plussen. Alle
59
materialen die ze in een bouwmarkt kunnen kopen, moeten de huurders zelf aanschaffen en plaatsen. Lukt dit niet, dan kunnen ze ons benaderen, maar in eerste instantie zorgen wij alleen voor aanpassingen die bewoners zelf niet kunnen uitvoeren, zoals het aanpassen van de drempel of een tweede trapleuning. Dit is een samenwerking met corporatie IJsseldal wonen en de gemeente Lochem. Buurtbemiddeling De ervaring met Buurtbemiddeling in de gemeente Lochem is positief. Dit zijn vrijwilligers die bemiddelen bij overlast. Soms geven wij meldingen aan ze door en soms worden ze rechtstreeks benaderd. Ze nemen ons veel werk uit handen. In lastige situaties gaan we zelf, eventueel in samenwerking met politie of zorgpartijen. Een extra aandachtspunt voor volgend jaar is de informatieoverdracht tussen Buurtbemiddeling en Viverion. Overlast In 2013 hebben we 81 overlastmeldingen ontvangen uit de gemeente Lochem. In tien gevallen ging het om zware meervoudige problemen. Vaak gaat het hierbij om geluidsoverlast, burenruzies of afval in en om woningen. Als er sprake is van onenigheid tussen twee buren zetten we het door naar Buurtbemiddeling. Bij vervuiling, agressie of psychische problemen bespreken we de melding in het netwerkoverleg. Gaat het alleen om achterstallig onderhoud in de woning of tuin dan spreken we de mensen hierop aan en in bepaalde gevallen schakelen we het buurtonderhoudsbedrijf (BOB) in. Lochemse Uitdaging De Lochemse Uitdaging brengt bewoners in contact met bedrijven die spullen over hebben, of een helpende hand willen bieden. Of met ondernemingen, die hun creativiteit willen inzetten om leefbaarheidsplannen te bedenken. Het is een initiatief van het bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties. Ook Viverion ondersteunt de Lochemse Uitdaging in de bemiddeling in vraag en aanbod tussen verenigingen, stichtingen en bedrijven.
5.3 Leefbaarheid in de gemeente Rijssen-Holten In de gemeente Rijssen-Holten hebben bewoners ook plannen ingediend voor een bijdrage uit Buurtimpuls. Zo is een centrale hal van een appartementencomplex ingericht met kunstplanten, een dakterras bij een woonvoorziening voor mensen met een verstandelijke beperking fraai aangekleed en is een zitplek vernieuwd bij een woongroep van de Stichting Philadelphia aan de H.J. Van Opstalstraat. Een mooi voorbeeld van een activiteit was een sfeervolle bewonersbijeenkomst na afloop van een groot renovatieproject. In Rijssen heeft Viverion in 250 woningen asbest verwijderd. Als afsluiting van het project hebben we samen met de aannemer een tent geplaatst en soep en broodjes uitgedeeld. Aangezien deze afsluiting plaatsvond tijdens de donkere dagen voor Kerst, hebben we een grote Kerstboom geplaatst naast de tent die de kinderen konden versieren. Bewoners en de deelnemende partijen vonden het een leuk initiatief. In seniorencomplexen vinden ook vaak activiteiten plaats. Activiteiten als gezamenlijke maaltijden, toneelvoorstellingen of creatieve middagen vinden het hele jaar door plaats in centrale ruimtes. Bij het bekende Parkstede-terrein waar momenteel bouwplannen worden voorbereid, bevindt zich een oude kapel. Deze kapel doet in de weekeinden dienst als gebedsruimte, maar stond door de week vaak leeg. In overleg met bewoners, zorginstantie en vrijwilligers is een programma gemaakt, zodat nu (bijna) elk dagdeel bezet is. Enkele
60
voorbeelden van activiteiten zijn koersballen, modeshows voor ouderen, zonnebloemactiviteiten, lezingen en ook verjaardagen van bewoners. Voor verjaardagen wordt een (huur)bedrag gevraagd dat weer wordt gebruikt voor de aanschaf van prijsjes voor de maandelijkse bingo. Nationale Burendag Tijdens Nationale Burendag hebben we samen met de huurdersvereniging, corporatie De Goede Woning in Rijssen en de gemeente in Plan Zuid een bijdrage geleverd aan deze nationale actie. Overlast Overlast komt voor in de vorm van vervuiling, huisdieren, geluid of andere leefgewoontes. In Rijssen-Holten is (nog) geen instantie voor buurtbemiddeling. Mensen lossen graag zelf hun problemen op. We hebben in de gemeente Rijssen-Holten 52 overlastmeldingen ontvangen. In twintig gevallen ging het om zware meervoudige problemen.
61
6
Wonen en zorg Op het gebied van wonen en zorg wil Viverion meebewegen met de markt. We zijn vertegenwoordigd in verschillende netwerken. Op die manier kunnen we faciliteren, partijen verbinden en onze relaties onderhouden. Afgelopen jaren hebben we in alle kernen veel geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. Goede voorzieningen in de buurt vinden we belangrijk. In een aantal gevallen stellen we zelfs algemene ruimtes kosteloos ter beschikking voor bewonersactiviteiten. In de toekomst zullen we niet veel zakelijk vastgoed bouwen, omdat we dit niet meer als onze taak zien en het risico groot is. Minder zekerheden In 2013 is een zakelijk accountmanager aangesteld. Zij onderhoudt de contacten met de verschillende partijen. We willen wensen en behoeften nog beter afstemmen op ons aanbod. Afspraken stellen we opnieuw vast in contracten. Als organisaties in zwaar weer verkeren, denken we mee over oplossingen. We merken dat partijen minder risico willen lopen. Dat geldt ook voor Viverion. We stellen ons zakelijker op, omdat we ook minder zicht hebben op langdurige contracten en zekerheden. Scheiding Wonen en Zorg De maatregel scheiding Wonen en Zorg betekent dat wonen en zorg apart gefinancierd worden. De gedachte is dat bewoners met een lichte zorgvraag hierdoor meer keuzevrijheid krijgen. Dit heeft weinig gevolgen voor Viverion, omdat we alleen een verzorgingshuis in Rijssen en een aantal aanleunwoningen in Goor hebben. Viverion heeft wel panden die als verpleeghuis verhuurd worden, maar dit is voor mensen met een zwaardere zorgvraag.
6.1 Samenwerking met zorg- en welzijnsinstanties Viverion heeft in 2013 opnieuw met een aantal zorg- en welzijnsinstanties samengewerkt in verschillende projectgroepen voor nieuwbouw en verbouw: Overzicht deelname aan projectgroepen zorg- en welzijnsinstanties bij nieuwbouw en verbouw
Gemeente Hof van Twente Hof van Twente Hof van Twente Hof van Twente Hof van Twente Lochem Rijssen-Holten Rijssen-Holten Rijssen-Holten
Project Bleekstraat Goor (12 appartementen voor Interakt Contour en 12 appartementen voor Stichting WOPiT Kerkstraat Goor (JP van den Bent Stichting) Kinderopvang Triangel / Heeckeren Hengevelderstraat Goor (9 appartementen voor JP van den Bent Stichting) Herstructurering ’t Gijmink: fase 7 en 8 Stichting De Lichtenvoorde (24 zorgappartementen aan de Koedijk) Parkstede Rijssen De Giezen (15 appartementen voor de JP van den Bent Stichting) Watermolen (40 verpleegplaatsen voor ZorgAccent)
62
6.1.1 Zorg en welzijn gemeente Hof van Twente In 2013 verstrekte Viverion een huurkorting aan twee zakelijke partners die in financiële moeilijkheden verkeerden. De huurkorting wordt tot 2015 voortgezet. Viverion ontving een huuropzegging van Marb, voor kantoorruimte aan de Rozenstraat in Goor. In februari betrok Scala Vrijwilligerswerk het oude kantoor van het Steunpunt Informele Zorg (SIZ) aan de Rozenstraat. De gebruikersovereenkomst met TSN Thuiszorg, voor het gebruik van de grote vergaderzaal eveneens in de Rozenstraat, werd in 2013 voortgezet.
6.1.2 Zorg en welzijn gemeente Lochem In de gemeente Lochem startte een pilotproject ‘Wonen met een plus’. De pilot is een samenwerking met verschillende organisaties en is gericht op de bewustwording van oudere huurders: welke kleine voorzieningen hebben zij nodig om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen? Bijvoorbeeld een tweede trapleuning, of drempels verwijderen uit de woning. Het WWZ-beleid gaan we in 2014 verder verdiepen. De pilot ‘Wonen met een plus’ wordt in de zomer van 2014 geëvalueerd, waarna het project mogelijk wordt uitgerold naar de overige gemeenten. In Lochem ging Carion in 2013 failliet. De huur van het pand aan de Graanweg in Lochem werd overgenomen door De Blokkentoren. Carion huurde ook het gehele pand aan de Verwoldseweg in Laren. Door het faillissement heeft Viverion met elke huurder afzonderlijk een huurovereenkomst afgesloten. Nu wordt het pand aan de Verwoldseweg gehuurd door de gemeente (school en speel-o-theek), Kiddies (kinderopvang en buitenschoolse opvang) en logopediepraktijk De Brug. Per eind 2013 heeft logopediepraktijk De Brug de huur opgezegd; zij huurden een kleine ruimte in het Kidshuus in Laren. De locatie van Kiddies, aan de Postelstraat in Laren, is in 2013 opgezegd. Het pand komt medio 2014 leeg te staan. Nog niet duidelijk is wat ermee gaat gebeuren. Met Country Lochem werd in 2013 een tijdelijke huurovereenkomst gesloten voor de huur van het pand aan de Julianaweg in Lochem. Er bestaan plannen voor de realisatie van een supermarkt op deze locatie. Zo lang hierover nog geen duidelijkheid is, kan Country Lochem het pand blijven huren. In het voorjaar van 2013 werd het pand aan het Groene Kruisstraatje in Lochem voor twee jaar verhuurd aan Sociaal Cultureel Werk Lochem.
6.1.3 Zorg en welzijn gemeente Rijssen-Holten Carintreggeland heeft in 2013 de huur opgezegd met ingang van 2016 voor De Wellehof in Rijssen, maar heeft aangegeven graag te willen blijven huren. Hierover gaan we met Carintreggeland in gesprek.
63
7
Financiële continuïteit Viverion staat er financieel goed voor. We hebben voldoende financiële middelen om onze primaire taken uit te voeren. Onze ambities gaan echter verder dan alleen onderhoud en verhuur van sociale huurwoningen. Die ambities moeten we in de toekomst wellicht bijstellen. We zullen keuzes moeten maken over wat willen we en wat kunnen we doen. Betaalbaarheid van onze woningen staat daarbij voorop. De landelijke verhuurdersheffing heeft tot nu toe nog geen zichtbare gevolgen voor ons. We hebben geen uitbreidingsopgave en dus weinig nieuwbouw. We schrappen geen projecten. Ook qua onderhoud is het nog niet nodig om te bezuinigen. In de meerjarenonderhoudsbegroting zullen we wel een grens bepalen voor wat we maximaal per jaar kunnen uitgeven aan onderhoud. Daarnaast is er een vuistregel in de corporatiesector van één medewerker op 100 woningen. Bij ons is het aantal woningen per medewerker hoger. Dit willen we graag zo houden. Keuzes maken In de toekomst moeten we steeds vaker keuzes maken. Dat deden we al, maar het waren vaak maatschappelijk en geen financieel gedreven keuzes. In ons nieuwe ondernemingsplan hebben we opgenomen dat we maatschappelijk rendement zoveel mogelijk willen proberen te kwantificeren. Maatschappelijk investeren doen we door nieuwbouw te realiseren waarbij we een deel van de investering niet terugontvangen uit huuropbrengsten (onrendabel investeren). Maar ook door minder huur te vragen dan we mogen vragen en te investeren in leefbaarheid: activiteiten, inzet personeel, maar ook schoonmaak en verlichting in portieken en onderhoud van gezamenlijke tuinen. We willen een methode kiezen waarmee we kunnen berekenen wat we investeren en wat het ons oplevert.
7.1 Financieel beleid 7.1.1 Verhuurdersheffing In 2012 is wetgeving voor de verhuurdersheffing ingevoerd. In het woonakkoord is vastgelegd dat iedere verhuurder met meer dan tien sociale woningen vanaf 2013 een bijdrage moet leveren aan de huurtoeslag. In 2013 hebben we 124.000 euro bijgedragen. In 2014 wordt dit circa 3,2 miljoen euro, oplopend naar circa 5,5 miljoen euro in 2018.
7.1.2 Saneringsheffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Woningcorporaties moeten een extra saneringsheffing aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting betalen. Onderdeel van het saneringsplan van Vestia is dat alle andere corporaties daar ongeveer zevenhonderd miljoen euro aan bijdragen. Die bijdrage moet door middel van een heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in een aantal jaren bij elkaar worden gebracht. Het geld is nodig om de portefeuille van Vestia af te bouwen. Dit betekent voor Viverion een heffing van 1,277 miljoen euro in 2013. Voor 2014 zal dit circa 1,1 miljoen euro gaan worden.
64
7.1.3 Beperking borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft de integrale beoordeling van Viverion afgerond. Naast een verklaring van kredietwaardigheid, hebben wij het faciliteringsvolume ontvangen. Zoals genoemd is Viverion kredietwaardig. Het afgegeven faciliteringsvolume van Viverion is door het WSW bepaald op 13.977.000 euro. Dit bedrag is conform de verwachting en opgave. Het faciliteringsvolume betreft het bedrag dat Viverion kan aantrekken aan financiering die door het WSW wordt geborgd. Het faciliteringsvolume is vastgesteld op basis van onderzoek door het WSW op de meest recente door Viverion ingediende verantwoordings- en prognose informatie. Het faciliteringsvolume is gebaseerd op de prognose voor de jaren 2013-2015.
7.1.4 Financieringsbeleid Financiële middelen worden uitsluitend op lange termijn belegd als uit de kasstromenprognoses blijkt dat we deze middelen op de lange termijn niet nodig hebben, ‘overtollig’ zijn, voor onze activiteiten ( interne financiering ). Indien ‘overtollig’ zullen deze middelen alleen op korte termijn voor belegging in aanmerking komen.
7.1.5 Controleplan De interne controle geeft het bestuur zekerheid over de mate waarin risico’s binnen Viverion beperkt worden. In het controleplan staat wat er wordt gecontroleerd, hoe dit gebeurt en hoe vaak dit gebeurt. Dit is een dynamisch document. Ook in 2013 is verder gewerkt aan het controleplan. De bestaande controles hebben vorm gekregen en binnen Viverion wordt nu meer vastgelegd.
7.1.6 Maatschappelijke prestaties Viverion is een maatschappelijke organisatie. Financiële resultaten zijn geen doel op zich, maar de financiële continuïteit is cruciaal om ook onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven te kunnen waarmaken. Op basis van het woningwaarderingsstelsel kan Viverion voor de totale portefeuille een maximale redelijke huur vragen van ruim 45 miljoen euro. Viverion wijkt hier bewust van af. In ons huurprijsbeleid hanteren we voor elke woning in ons bezit een streefhuur. Bij het leegkomen van een woning maximaliseren wij de huur op onze streefhuur. Ook bij de jaarlijkse huurverhoging wordt (waar nodig) de nieuwe huur op de streefhuur gemaximaliseerd. Het werkelijke huurniveau van onze woningportefeuille in 2013 bedraagt ruim dertig miljoen euro. Viverion levert hiermee een forse maatschappelijke prestatie. Bij nieuwbouw investeert Viverion onrendabel. Het verschil tussen de markthuur (100%) en de gerealiseerde huur (streefhuur) leidt tot een waarde die lager is dan de gemaakte kosten van de nieuwbouw. Hierdoor ontstaan de zogenoemde onrendabele investeringen. Viverion investeert in leefbaarheid (zie ook hoofdstuk 5). In totaal is in 2013 voor circa 605.000 euro uitgegeven aan leefbaarheid.
65
7.2 Fiscaliteiten 7.2.1 Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 moet Viverion door een wijziging van de belastingwetgeving, waarin een vrijstelling voor de activiteiten van volkshuisvesters was vastgelegd, voor haar activiteiten winstbelasting betalen. Vanwege deze integrale belastingplicht heeft de sector in 2008 en 2009 aanvullende afspraken gemaakt met de Belastingsdienst en het ministerie van Financiën, over de waardering van enkele posten op de openingsbalans per 1 januari 2008 en de berekening van het fiscaal resultaat vanaf 2008. Deze afspraken zijn in een vaststellingsovereenkomst (VSO2) vastgelegd. Viverion heeft deze overeenkomst ondertekend. De overeenkomst heeft een looptijd tot en met 31 december 2013. Viverion heeft in 2013 van de mogelijkheid gebruik gemaakt om deze overeenkomst een jaar te verlengen.
7.2.2 BTW De Belastingdienst is in 2012 gestart met een controle van onze BTW-aangiften over de jaren 2006 tot en met 2011. In 2014 is de controle afgerond. De controle is in een goede sfeer verlopen. Het BTW-tarief voor verbouw en renovatie is in maart 2013 voor de arbeidskosten voor een jaar van 21 procent verlaagd naar zes procent. Dit is gunstig voor Viverion: onderhoud wordt goedkoper. Voor 2014 is deze maatregel verlengd.
7.2.3 Fiscale commissie Viverion wil een goed inzicht krijgen in haar fiscale positie. Het doel hiervan is meer grip te krijgen op de fiscale risico’s binnen de organisatie. Wij hebben de intentie om een Tax Control Framework (TCF), ook wel intern risicobeheersings- en controlesysteem genoemd, te bouwen. Een van de drie stappen die hiervoor zijn gezet, is de oprichting van een fiscale commissie. Het doel van de fiscale commissie is drieledig. Ten eerste de initiator van de implementatie van het TCF. Ten tweede het gestructureerd vergaren en delen van fiscale kennis. Ten derde zijn de fiscale planning en bijbehorende activiteiten onderwerp van gesprek. Bij de samenstelling van de commissie zijn niet alleen medewerkers met een financiële achtergrond gekozen, maar ook twee medewerkers van Vastgoed. In hun werkzaamheden hebben zij ook met fiscale aspecten te maken. Tevens is de medewerker P&O lid van de commissie. Bij de vergaderingen van de fiscale commissie zitten ook externe fiscale specialisten van PriceWaterhouseCoopers. Hierdoor halen we specialistische kennis in huis, waardoor we geen externe cursussen en bijeenkomsten op fiscaal gebied hoeven te volgen. Dit spaart tijd en geld. De fiscale commissie is in 2013 vijf keer bij elkaar geweest. De onderwerpen waren onder andere: - BTW pro rato; - controle Belastingdienst; - verlenging VSO2; - integratieheffing; - werkkostenheffing; - ziektewet; - verhuurdersheffing; - BTW compensatiefonds; - jaarplanning fiscaliteiten; - voortgang Tax Control Framework; - projecten; - informatie op intranet.
66
7.2.4 Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting Op grond van het Besluit Sociale Huursector ( BBSH ) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting ( CFV ) jaarlijks de financiële continuïteit van de corporaties en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van de ingediende prognoses gegevens 2013-2017, de dVi 2012 (de Verantwoordingsinformatie) en andere informatie heeft het CFV risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen, die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van Viverion. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. De beoordeling start met een bureauonderzoek, waarin aan de hand van reeds beschikbare informatie of via een snelle afstemming met de corporatie een verklaring voor de overschrijding van de grenswaarden wordt gezocht. Het bij Viverion uitgevoerde bureauonderzoek geeft het CFV geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek. De beoordeling geeft het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt u terecht op de website van CFV ( www. cfv.nl).
7.3 Deelnemingen Om risico’s te beperken, heeft Viverion een structuur opgezet die overzichtelijkheid en transparantie nastreeft. Deze structuur bestaat uit:
Stichting Viverion
Spectrum Holding B.V.
Spectrum Ontwikkeling I B.V.
Spectrum Ontwikkeling II B.V.
Spectrum Ontwikkeling III B.V.
Spectrum Holding B.V. Spectrum Holding B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel: - Werkzaam zijn op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. - Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen. - Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt. - Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.
67
De kernactiviteiten in 2013 waren het deelnemen in en het financieren van ondernemingen die werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Spectrum Holding B.V. is een honderd procent dochter van Viverion. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Spectrum Ontwikkeling I B.V. Spectrum Ontwikkeling I B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel: - Het (doen) realiseren van bouwwerken evenals het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Spectrum Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, één en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). - Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen. - Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt. - Al hetgeen met vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De kernactiviteit in 2013 was het participeren in een samenwerkingsverband gericht op het aannemen van bouwwerken. Spectrum Ontwikkeling I B.V. is een honderd procent dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Spectrum Ontwikkeling I B.V. participeert voor vijftig procent in de Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Spectrum Ontwikkeling II B.V. Spectrum Ontwikkeling II B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel: - Het (doen) realiseren van bouwwerken of aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Spectrum Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, één en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). - Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen. - Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt. - Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.
68
De kernactiviteit in 2013 was het participeren in een samenwerkingsverband gericht op het aannemen van bouwwerken. Spectrum Ontwikkeling II B.V. is een honderd procent dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Spectrum Ontwikkeling II B.V. participeert voor 33 1/3 procent in de De Cloese V.O.F. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Spectrum Ontwikkeling III B.V. Spectrum Ontwikkeling III B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Lochem. De vennootschap heeft als doel: - Het (doen) realiseren van bouwwerken evenals het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van ondermeer Viverion, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Spectrum Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen, in welke vorm ook, één en ander met inachtneming van het bepaalde in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). - Het oprichten van, het deelnemen in, het zich op andere wijze interesseren bij, het voeren van bestuur over, evenals het financieren van ondernemingen van welke aard ook en het geven van zekerheid ten behoeve van derden waaronder begrepen het verstrekken van borgstellingen. - Het in eigendom verwerven, hebben, exploiteren en bezwaren van registergoederen met al hetgeen daartoe behoort, daartoe gerekend kan worden en daarmee verband houdt. - Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. In 2013 hebben er geen activiteiten plaatsgevonden. Spectrum Ontwikkeling III B.V. is een honderd procent dochter van Spectrum Holding B.V. Er heeft consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. is een vennootschap onder firma en is gevestigd in Hilversum. De vennootschap heeft als doel: - Het verrichten van haalbaarheidsonderzoeken met betrekking tot de mogelijke door de vennootschap in de gemeente te entameren vastgoedprojecten. - De ontwikkeling en realisatie van het/de project(en) in de gemeente. - Het aangaan van (een) overeenkomst(en) met de gemeente ter zake de ontwikkeling en realisatie van het/de project(en). - De koop/verkoop en overdracht van de gerealiseerde vastgoedobjecten. Het verrichten van alle handelingen, die noodzakelijk zijn ter bevordering van het vorenstaande, valt binnen het doel van de vennootschap. De V.O.F. heeft in 2008 het project Brouwershof (29 koopappartementen en twee commerciële ruimtes) in de gemeente Lochem gerealiseerd. Er staat per 31 december 2013 nog een appartement te koop. Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. is een vijftig procent dochter van Spectrum Ontwikkeling I B.V. De andere participant in de V.O.F. is Vaartpoort XVII B.V. De penvoering geschiedt bij Vaartpoort XVII B.V. in Hilversum. Er heeft (proportionele) consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage.
69
De Cloese V.O.F. De Cloese V.O.F. is een vennootschap onder firma en is gevestigd in Deventer. De vennootschap heeft als doel: - De verwerving, herontwikkeling en exploitatie/vervreemding, het bouw- en/of woonrijp (doen) maken voor bebouwing, de bebouwing van gronden respectievelijk de verbouw van de bestaande opstallen, gelegen op het terrein van De Cloese en het verkrijgen en vervreemden van (bouw)productierechten teneinde maximale winst te genereren. De kernactiviteit in 2013 was het maken van plannen voor het ontwikkelen van het terrein van De Cloese. De Cloese V.O.F. is een 33 1/3 procent dochter van Spectrum Ontwikkeling II B.V. De overige participanten zijn Van Wijnen Ontwikkelingsgronden Oost B.V. en Van Wijnen Groep Projectontwikkeling B.V. De penvoering geschiedt bij Van Wijnen Projectontwikkeling Oost B.V. in Arnhem. Er heeft (proportionele) consolidatie binnen de toegelaten instelling plaatsgevonden. Voor de overige gegevens verwijzen wij u naar de bijlage. Triax Vastgoed B.V. Triax Vastgoed B.V. is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en is gevestigd in Deventer. De vennootschap heeft als doel: - De (her)ontwikkeling van vastgoed binnen het gebied waarin de corporaties projectontwikkelingsactiviteiten in algemene zin wensen uit te voeren, de aan- en verkoop van vastgoed, herverkaveling van vastgoed, samenvoeging van vastgoed, splitsing van vastgoed, sloop en realisatie van woningen, winkelvoorziening, commerciële voorzieningen, welzijnsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en verkeersinfrastructuur in het marktgebied, zowel ten behoeve van de betaalbare huursector, de vrije huursector en de koopsector, alsmede het aantrekken van financieringen ten behoeve van vorenstaande - Al hetgeen met het vorenstaande, in de ruimste zin genomen, verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn Triax Vastgoed B.V. is een 33 1/3 procent dochter van Viverion. De overige vennoten zijn IJsseldal Wonen en Woonbedrijf ieder1. Er hebben in 2013 geen activiteiten plaats gevonden. Triax Vastgoed B.V. is per 26 augustus 2013 geliquideerd.
7.4 Collegiale ondersteuning Viverion heeft in het verleden aan veel collega-corporaties bijdragen verstrekt als collegiale ondersteuning. Vanuit afspraken uit het verleden verleent Viverion nog aan 1 collega-corporatie ( Wst. Ons Huis, Nieuwerkerk aan den IJssel en har rechtsopvolger) collegiale ondersteuning. Deze ondersteuning wordt door onze collega-corporatie gebruikt voor de financiering van een gerealiseerd project. Onze jaarlijkse bijdrage hierin is 39.700 euro per jaar en stopt in 2014. Naast deze steun neemt Viverion deel aan het Wooninvesteringsfonds (WIF), dat werkt met goedkope leningen van kapitaalkrachtige corporaties ten behoeve van corporaties die niet zelf voor het realiseren van voldoende betaalbare huurwoningen kunnen zorgen. Verstrekte lening in 2013
Naam Wooninvesteringsfonds Totaal
Lening € 2.500.000,€ 2.500.000,-
Rentepercentage 3,09%
70
Vervaljaar 2014
7.4.1 Maatschappelijke prestaties Viverion is een maatschappelijke organisatie. Financiële resultaten zijn geen doel op zich, maar financiële continuïteit is cruciaal om ook onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven te kunnen waarmaken. Op basis van het woningwaarderingsstelsel kan Viverion voor de totale portefeuille een maximale redelijke huur vragen van ruim 45 miljoen euro. Viverion wijkt hier bewust van af. In ons huurbeleid hanteren we voor elke woning in ons bezit een streefhuur. Bij het leegkomen van een woning maximaliseren wij de huur op onze streefhuur. Ook bij de jaarlijkse huurverhoging wordt (waar nodig) de nieuwe huur op de streefhuur gemaximaliseerd. Het werkelijke huurniveau van onze woningportefeuille in 2013 bedraagt ruim dertig miljoen euro. Viverion levert hiermee een forse maatschappelijke prestatie. Onrendabele investeringen Bij nieuwbouw investeert Viverion onrendabel. Het verschil tussen de markthuur (honderd procent) en de gerealiseerde huur (streefhuur) leidt tot een waarde die lager is dan de gemaakte kosten van de nieuwbouw. Hierdoor ontstaan de zogenoemde onrendabele investeringen. Leefbaarheid Viverion investeert ook in leefbaarheid (zie ook hoofdstuk 5). In totaal is in 2012 voor ruim 605.000 euro uitgegeven aan leefbaarheid.
7.4.2 Verenigingen van Eigenaren Viverion verzorgt het technisch en administratief beheer en treedt op als bestuur en/of administrateur van de volgende Verenigingen van Eigenaren: - Naeff (twintig huur- en tien koopappartementen); - Walderstraat / BlauweTorenstraat /Walsteeg (tien huurappartementen, vier winkels en één gebedsruimte); - Walderstraat 1 t/m 5a (zes huurappartementen en twee winkels); - Walderpoorte (zestien appartementen en vijf winkels); - Molenstraat 6, 8 en 10 (negen appartementen en twee winkels); - Wapen van Lochem (vijftien appartementen en vier winkels); - Flierhof (vier huur- en vijf koopappartementen); - Molenstraat 18 t/m 22 (twee appartementen en één winkel); - ’t Soerink (drie huur- en negen koopappartementen); - Ballochilaan (negen koopappartementen, twee praktijkruimtes en twaalf zorgwoningen huur); - Emmastraat (één huur- en veertien koopappartementen); - Brandlicht 49 t/m 75 (veertien koopappartementen); - Grotestraat 29 t/m 33 (zeven huurappartementen en twee commerciële ruimtes); - Graanweg 2 t/m 20 (twee huur- en acht koopappartementen); - Brouwershof (29 koopappartementen en vier commerciële ruimtes); - Staringhaege (twaalf huur- en zeven koopappartementen); - Looiersplantsoen (vijf huur- en zes koopappartementen en twee koop praktijkruimtes); - De Giezen (vijftien koopappartementen); De huurappartementen zijn eigendom van Viverion. Voor het (groot) onderhoud wordt jaarlijks een bedrag in de reservefondsen van de Vereniging van Eigenaren gestort.
71
7.4.3 Vooruitblik 2014 Zoals u heeft kunnen lezen, zijn er een aantal maatregelen door de regering en het Centraal Fonds Volkshuisvesting ingevoerd die invloed hebben op de financiële positie van Viverion. De impact van deze maatregelen is groot. Vooral de invoering van de verhuurdersheffing heeft een grote financiële impact. We geven een u een doorkijk naar de toekomst, op basis van de huidige inzichten. Interest dekkingsratio Interest dekkingsratio
3,5 3 2,5 2 ICR 1,5
Viverion norm
1 0,5 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
De interest dekkingsratio wordt berekend door de operationele kasstroom exclusief de rente te delen door de financieringslasten. Indien de interest dekkingsratio kleiner is dan één, genereert de corporatie onvoldoende kasstromen om de rentelast te betalen. Viverion hanteert een minimale norm van 1,6. De ICR voldoet dus aan de norm van het financiele beleid van Viverion
72
Debt Service Coverage Ration (DSCR) Debt Service Coverage Ratio
2,5 2 1,5 DSCR
1
Norm Viverion
0,5 0
De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) wordt berekend door de operationele kasstroom exclusief de rente te delen door de som van de rentelasten en de aflossingsfictie van de leningenportefeuille (twee procent). Indien de DSCR kleiner is dan één worden er niet voldoende operationele kasstromen gegenereerd voor rente en aflossing ( fictie twee procent). Viverion hanteert een minimale norm van 1,0. De DSCR voldoet dus aan de norm van Viverion. Loan to Value Loan to value
80 70 60 50 40
Loan to Value
30
Norm Viverion
20 10 0
De Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit extern gefinancierd is. Oftewel: de externe financiering uitgedrukt in een percentage van de (bedrijfs)waarde van het bezit. Viverion hanteert een maximale norm van 75 procent. De Loan to Value voldoet dus aan de norm van Viverion.
73
Solvabiliteit Solvabiliteit is het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen. Solvabiliteit Viverion 2013
Solvabiliteit 80 70 60 50 40 Solvabiliteit
30 20 10 0
Uit de bovenstaande opstellingen blijkt dat, ondanks alle maatregelen, Viverion in financieel opzicht de gevolgen van de maatregelen kan opvangen. Viverion verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, DSCR, Loan to Value en solvabiliteit ) en behoudt daarmee toegang tot de kapitaalmarkt.
74
Verslag van de raad van commissarissen Corporaties zien zich al geruime tijd geconfronteerd met complexe maatschappelijke vraagstukken rondom wonen en maatschappelijk vastgoed. De economische tegenwind is straf en dit vraagt om de nodige stuurmanskunst om op koers te blijven. De verschillende afspraken uit het regeerakkoord hebben ook hun uitwerking op de bedrijfsvoering en de financiën van de corporatie. Zo hebben de woningcorporaties begin 2013, naast hun eigen begroting, een doorrekening moeten maken van de consequenties van de (voorgenomen) maatregelen van de regering op het functioneren van de woningcorporatie. Corporaties hebben minder te investeren en zullen nog slimmer moeten werken. Viverion kan op dit moment de opgelegde heffingen betalen, zonder de bedrijfsvoering ingrijpend te moeten wijzigen. Voor Viverion betekent het wel dat we scherper zullen moeten kiezen waar we de aandacht, tijd en financiën voor willen inzetten en ons hard voor kunnen maken. De taken van de woningcorporatie worden in principe beperkt tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Aan investeringen in maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid worden stringente voorwaarden verbonden. Mede op basis van ons strategisch voorraadbeleid streeft Viverion ernaar om zo slagvaardig mogelijk in te kunnen spelen op de ontwikkelingen die gaande zijn. Dat gebeurde in 2013 onder andere door de verkoop van woningen, ook om te voldoen aan de wens van huurders om de woning in eigen bezit te kunnen krijgen. Een andere ontwikkeling is dat in de nabije toekomst de verbinding tussen de gemeenten en corporatie verder wordt verstevigd. In samenspraak met de gemeenten heeft Viverion een opzet gemaakt waarin naast de prestatieafspraken verder structureel overleg en afstemming zal plaatsvinden. Denk daarbij aan ontgroening en vergrijzing en aan de verdere doorvoering van scheiden van wonen en zorg. Mensen zullen steeds langer zelfstandig thuis blijven wonen. Deze ontwikkelingen op demografisch en politiek niveau vragen om verdere samenwerking met onze belangrijkste belanghouders. Naast zaken die het vastgoed zelf betreffen, participeren medewerkers van Viverion actief in verschillende maatschappelijke netwerken en organisaties, om huurders verder te ondersteunen in zaken die met wonen en leefbaarheid te maken hebben. Een voorbeeld hiervan is de Lochemse Uitdaging. Viverion is een maatschappelijke ondernemer die op een gezond financieel fundament staat. Continuïteit en zekerheid voor de huurders en de organisatie zijn belangrijke pijlers om op een doelmatige manier invulling aan te geven, om wonen en leefbaarheid voor de mensen die het nodig hebben bereikbaar te houden. Jaarrekening 2013 Hierbij biedt de raad van commissarissen (rvc) u het jaarverslag over 2013 aan. Deze omvat de balans, de winst- en verliesrekening, de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestelijk) verslag over het afgelopen boekjaar. De jaarrekening is door de PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (PWC) gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring van de onafhankelijke accountant, die u in dit verslag aantreft. De rvc kan zich met het jaarverslag verenigen en stelt de bestuurder voor om het jaarverslag 2013 overeenkomstig vast te stellen, welke vaststelling overeenkomstig artikel 9 lid 1a van de statuten de bestuurders voor haar bestuur en de rvc voor het door hem gehouden toezicht tot volledige decharge zal strekken.
75
Corporate Governance Viverion onderschrijft het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur. Hieronder verstaat zij het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het bestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht. Om toezichthouden goed te laten verlopen, zijn spelregels en kaders nodig. Kaders zijn deels extern (wetten en codes) en deels intern bepaald (reglementen, beleid, cultuur en gedrag). De Nederlandse Corporate Governance Code (De Code), die op 9 december 2003 werd gepubliceerd door de Commissie Tabaksblat, is leidend voor de inrichting van het ondernemingsbestuur. In 2006 is de governancecode Woningcorporaties van kracht geworden. Daarin is afgesproken de governancecode na een aantal jaren te evalueren. Daarvoor is een commissie in het leven geroepen. Deze commissie heeft op basis van haar bevindingen in het voorjaar van 2011 een aantal aanbevelingen voor aanpassing van de governancecode gedaan. Daarnaast gaven maatschappelijke ontwikkelingen aanleiding de governancecode op onderdelen te herzien. De besturen van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) hebben samen op basis hiervan een voorstel voor actualisering van de governancecode geformuleerd en aan hun leden voorgelegd. De leden hebben de governancecode vastgesteld en de governancecode is daarmee per 1 juli 2011 van kracht geworden. Governancecode Woningcorporaties De rvc hecht grote waarde aan de principes van transparantie en onafhankelijkheid, waarin de belangen van alle belanghouders op geëigende wijze wordt meegenomen. De rvc laat zien wat hij doet en handelt daarbij zoveel mogelijk volgens de governancecode. De taak van de rvc is om toezicht te houden op het (financiële) beleid en te bewaken dat Viverion haar sociaalmaatschappelijke taak uitvoert en kan blijven uitoefenen. Viverion wil een goodgovernancestructuur toepassen, die gebaseerd is op de meest actuele normen. Mede aan de hand van een inventarisatie binnen de organisatie heeft de rvc aan dit thema in een aparte bijeenkomst aandacht besteed. Het bestuur verschaft de rvc tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de rvc. Ook een goede informatievoorziening van uit andere gremia binnen en buiten de organisatie is van belang voor goede checks & balances. Waar nodig, worden externe deskundigen geraadpleegd. Dit betekent dat de rvc ook actief informatie haalt bij derden en/of het bestuur. De code kent het principe ‘pas toe’ of ‘leg uit’. De principes, of uitwerkingen van die principes, die de rvc niet toepast, zijn de volgende: - Met betrekking tot het principe ‘rechtspositie en bezoldiging bestuur’: volgens de code wordt een lid van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd. Vanwege de continuïteit en de fusie is dit niet toegepast. De huidige directeurbestuurder is benoemd voor de invoering van de code en de stichting is gebonden aan het arbeidscontract en de daarin bepaalde voorwaarden. Effectief toezicht De rvc houdt toezicht op het bestuur en de besturing van Viverion en de aan haar verbonden ondernemingen. Naast de toezichthoudende taak, heeft de rvc een werkgeversrol en staat hij het bestuur met raad en daad terzijde. De rvc fungeert daarin als klankbord.
76
Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie en haar dochtermaatschappijen, wat onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de rvc. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur zorgt ervoor dat de activiteiten van Viverion en de aan haar verbonden ondernemingen bestuurlijk, juridisch, organisatorisch en financieel goed en inzichtelijk geregeld zijn en verantwoord worden. Tevens is het bestuur verantwoordelijk voor het ontwikkelen en realiseren van het externe beleid van Viverion en voor de externe profilering en contacten, alsmede het ontwikkelen en realiseren van intern beleid en het structureren en integreren van bedrijfsprocessen. De taak- en verantwoordelijkheidsverdeling tussen bestuur en rvc is vastgelegd in de statuten-, het reglement werkwijze Raad van Commissarissen en Bestuur Stichting Viverion en de bevoegdheden regeling inzake verkrijging, vervreemding, bezwaring en sloop registergoederen van Stichting Viverion. Verantwoording Gedurende het jaar heeft de rvc een aantal onderwerpen op de agenda staan, die jaarlijks terugkomen. Daarnaast ruimt de rvc tijd in om bepaalde thema’s verder te bespreken. Hiervoor kunnen ook het management of medewerkers worden uitgenodigd, om een specifiek aandachtsgebied te belichten. De vergaderingen vinden grotendeels plaats in aanwezigheid van de directeur-bestuurder en de manager Financieel Economische Zaken (FEZ). In 2013 heeft de rvc meerdere vergaderingen belegd, onder andere in het kader van: - werving en benoeming nieuwe commissarissen (drie keer); - rooster van aftreden (een keer); - investeringsstatuut (een keer); - projecten, onder andere De Cloese en Steenbrugge (vier keer); - overleg gemeenten; - stakeholderoverleg zorginstellingen; - huurdersorganisaties; - Wet Normering Topinkomens (WNT); - evaluatie functioneren raad van commissarissen, zelfevaluatie; - thema vastgoed; - aanpassing integriteitsbeleid - thema good governance binnen Viverion. In de reguliere vergaderingen heeft de raad de volgende besluiten genomen: - goedkeuring jaarverslag 2012; - goedkeuren begroting 2014; - goedkeuren projecten; - goedkeuring investeringsstatuut maatschappelijk vastgoed. Het toezicht in 2013 vond mede plaats op basis van het jaarplan 2013, de risicoinventarisatie projecten, het investeringsstatuut en de geformuleerde (financiële) parameters. Verder heeft de rvc regelmatig stilgestaan bij de voortgang van verschillende langlopende projecten. Dit jaar
77
verkocht Viverion haar aandeel in het project Steenbrugge, omdat dit project niet meer past binnen het beleid en de visie van Viverion. Een delegatie van de rvc is aanwezig geweest bij de or-vergadering. Hierin is voornamelijk aandacht besteed aan de cultuur en sfeer in de organisatie en de organisatieontwikkeling, alsmede het welzijn van de medewerkers. Het klantgerichtheidstraject van FISH! is besproken. Ook werd aandacht besteed aan de wens vanuit de or om zichzelf verder te professionaliseren. Tevens is stilgestaan bij de personele wisselingen binnen de rvc, op basis van het rooster van aftreden. Daarnaast vormt de relatie met de huurders en andere belanghouders een terugkerend agendapunt op de vergaderingen. De samenwerking tussen Viverion en de huurdersorganisaties is door grote inspanningen van beide kanten zichtbaar verbeterd. Ook is in goede samenspraak en wederzijds respect de werving en selectie van twee commissarissen op voordracht van de huurdersorganisaties ter hand genomen en succesvol afgerond. De rvc is dank verschuldigd voor de inzet en betrokkenheid van alle deelnemers. De raad ziet deze positieve ontwikkelingen als belangrijke signalen naar verder herstel in de relatie en de samenwerking, waarbij de belangen van huurders en Viverion gebaat zijn. Samenstelling De rvc bestaat volgens de statuten uit minimaal vijf en maximaal zeven personen. Met ingang van 1 januari 2013 zijn twee nieuwe leden toegetreden, de heer Drs. C.A.A.G.J. van Baalen en de heer Ing. J.H.F. Kampkuiper. 31 december 2013 hebben – conform het rooster van aftreden – twee leden met een lange staat van dienst afscheid genomen van de rvc, te weten de heer Ir. H.G.B. Spekhorst en de heer P.M. Bieshaar. De heer Spekhorst is sinds 2008 voorzitter van de rvc van Spectrum en na de fusie met de Goorse Volkswoning van Viverion. De heer Bieshaar heeft jarenlang een kwaliteitszetel vervuld, op voordracht van de huurdersorganisaties. Daarnaast maakte hij ook deel uit van de auditcommissie. Voor hun jarenlange inzet en betrokkenheid ten behoeve van de verdere ontwikkeling van Viverion en haar rechtsvoorgangers zijn wij hen grote dank verschuldigd. In het najaar 2013 is de rvc begonnen met de werving en selectie van twee nieuwe leden, op bindende voordracht van de huurdersorganisaties. In overleg met de huurdersorganisaties is besloten het Nationaal Register in te schakelen om de werving te begeleiden. In overleg met het bestuur heeft de rvc een conceptprofielschets vastgesteld, die na overleg met de huurdersorganisaties door de rvc is goedgekeurd. In samenspraak met de huurdersorganisaties is vervolgens een Informatiememorandum & Profielschets vastgesteld en werd voor beide vacatures geadverteerd. De procedure is zorgvuldig verlopen. De rvc streeft ernaar om in de eerste vergadering 2014 de twee nieuwe commissarissen op bindende voordracht van de drie huurdersorganisaties te benoemen. Voor de nieuwe leden zal een gedegen kennismakings- en inwerkprogramma worden opgesteld. De commissarissen beschikken over de vereiste kennis en inzichten om de volkshuisvestelijke prestaties en bedrijfsmatige aanpak, alsmede de sociaalmaatschappelijke taak te kunnen beoordelen. Daarnaast heeft ieder lid van de rvc de verantwoordelijkheid om onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming. De rvc dient zodanig te zijn samengesteld, dat de leden ten opzichte van elkaar en het bestuur onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren. Hier is bij de werving en selectie van nieuwe commissarissen en in de samenstelling van de rvc
78
rekening mee gehouden. De commissarissen hebben individueel aangegeven welke (neven-) functies zij hebben. Gezamenlijk is geconstateerd dat die functies niet strijdig zijn met het belang van Viverion. Binnen de rvc functioneren twee commissies: de auditcommissie en de remuneratiecommissie. Auditcommissie De auditcommissie bestond in 2013 uit twee leden: de heer Bieshaar (voorzitter) en de heer Van Baalen. Beide leden hebben een financieel economische achtergrond. De commissie houdt toezicht en geeft advies op de financiële rapportages, het risicomanagement en beziet de doelmatigheid. Zij bespreekt deze onderwerpen met de directeur-bestuurder en de manager FEZ. De auditcommissie is in het verslagjaar vier maal bijeengekomen. Onderwerpen die tijdens deze bijeenkomsten aan bod kwamen, waren het jaarverslag 2012, de perioderapportages en de begroting 2013. Speciale aandacht was er voor de fiscale positie van de corporatie. De auditcommissie brengt tijdens de reguliere vergadering van de raad verslag uit. Zij geeft een advies over de voorliggende rapportage en financiële documenten en bereidt waar nodig besluitvorming voor. Daarnaast spreekt de auditcommissie tweemaal per jaar de onafhankelijke accountant, waarvan eenmaal in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestond in 2013 uit twee leden: mevrouw Vis (voorzitter) en de heer Kampkuiper. De commissie houdt toezicht en geeft advies in haar rol als werkgever en richt zich op het functioneren en de honorering van de bestuurder en van de rvc. In 2013 heeft een functioneringsgesprek plaatsgevonden. De focus lag hierin vooral op competenties en de interne organisatie (klanttevredenheid, keuzes van de interne organisatie en resultaatgerichtheid), alsmede de omgeving en externe relaties. Ook is gesproken over opleiding van medewerkers binnen de organisatie en het cultuurtraject FISH!. Voor wat betreft de honorering in de semipublieke sector stond de WNT centraal en is deze wet vertaald naar de corporatiesector. Verder zorgde de remuneratiecommissie mede voor de werving en selectie van nieuwe kandidaten. De rvc heeft in 2013 één keer een gedeelte van de vergadering buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder vergaderd. In deze vergadering is gesproken over het functioneren van en de relatie met de directeur-bestuurder, evenals over het functioneren van de rvc zelf. Zelfevaluatie In het najaar heeft onder begeleiding van een externe adviseur van de Governance University de zelfevaluatie plaatsgevonden en werden verbeterpunten geformuleerd, waar de rvc haar voordeel mee kan doen. Daarbij ging het onder andere over de informatievoorziening, de inrichting van het proces van vergaderen en besluitvormen, de introductie en kennismaking van nieuwe commissarissen. De leden van de rvc zijn allen lid van het VTW en zij volgen op basis van affiniteit, aandachtsgebied en interesse bijscholingen voor toezichthouders. In 2013 heeft een interne governancebijeenkomst plaatsgevonden. Dit gebeurde onder leiding van de business controller over verdere actualisering van good governance binnen Viverion. Ook is een deskundige op het terrein van vastgoed uitgenodigd om te spreken over de ontwikkelingen in het kader van permanente educatie.
79
Samenstelling raad van commissarissen per 1 januari 2013
Voorzitter
Vicevoorzitter
Lid
Lid
Lid
Naam Leeftijd Beroep Relevante nevenfuncties In huidige termijn benoemd per Aftredend (en niet herbenoembaar) per Expertise Naam Leeftijd Beroep Relevante nevenfuncties In huidige termijn benoemd per Aftredend (en niet herbenoembaar) per Expertise Lid Naam Leeftijd Beroep Relevante nevenfuncties In huidige termijn benoemd per Aftredend (en niet herbenoembaar) per Expertise Lid Naam Leeftijd Beroep
Relevante nevenfuncties In huidige termijn benoemd per Aftredend (en herbenoembaar) per Expertise Lid Naam Leeftijd Beroep Relevante nevenfuncties In huidige termijn benoemd per Aftredend (en herbenoembaar) per Expertise Lid
De heer Ir. H.G.B. Spekhorst 57 jaar Directeur Aveco-de Bondt Geen 1 januari 2006 31 december 2013 Management, organisatie en vastgoed Mevrouw Mr. L.L. Vis 49 jaar Juriste Mediator 1 januari 2007 31 december 2014 Juridisch Remuneratiecommissie De heer P.M. Bieshaar 52 jaar Hoofd administratie & juridische zaken Geen 1 januari 2006 31 december 2013 Financieel en economisch Auditcommissie De heer Ing. J.H.F. Kampkuiper 49 jaar Algemeen directeur van QaMP projectmanagement B.V. en QaMP projectontwikkeling B.V. Geen 1 januari 2013 31 december 2016 Vastgoed en projectontwikkeling Remuneratiecommissie De heer Drs. C.A.A.G.J. van Baalen 54 jaar Interim senior financieel manager Penningmeester van Stichting Accommodatie Armenkamp-Reigerskamp 1 januari 2013 31 december 2016 Financiën, belastingen auditcommissie
Honorering De honorering van de leden van de rvc is afgestemd op de functie-eisen en vastgesteld met inachtneming van de honoreringscode commissarissen Woningcorporaties en de WNT. In 2013 bedroeg de totale beloning van de raad van commissarissen 44.431 euro. De leden van de rvc ontvangen naast hun honorering geen vaste onkostenvergoedingen. Wel kunnen zij gemaakte kosten declareren.
80
Honorering leden raad van commissarissen 2012 en 2013 (bedragen in euro’s en inclusief BTW)
Als lid van de rvc
Als lid van commissies 2013 2012
Overige kostenvergoedingen 2013 2012
Functie
Naam
2013
2012
Voorzitter
H.G.B. Spekhorst
10.890
11.186
0
0
0
0
Vice-voorzitter
L.L. Vis
8.473
8.766
0
0
75
0
Lid
P.M. Bieshaar
9.013
8.766
0
0
0
0
Lid
J.H.F. Kampkuiper
8.470
0
0
0
182
0
Lid
C.A.A.G.J. van Baalen
7.328
0
0
0
0
0
Lid
P.W.H. van Heek
0
8.766
0
0
0
327
Lid
D.W. Boerboom
0
8.766
0
0
0
0
De vergoeding 2013 op jaarbasis voor de voorzitter van de raad van commissarissen bedraagt per jaar 9.000 euro exclusief omzetbelasting en voor de overige leden van de raad van commissarissen 7.000 euro exclusief omzetbelasting. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn de vergoedingen 2012 ook omgezet naar vergoedingen inclusief BTW. De vergoeding op jaarbasis voor de voorzitter van de raad van commissarissen bedroeg 9.000 euro exclusief omzetbelasting en voor de overige leden van de raad van commissarissen 7.000 euro exclusief omzetbelasting. Bestuur en honorering van de directeur-bestuurder (remuneratierapport) Het bestuur van Viverion werd gedurende het verslagjaar gevormd door de directeurbestuurder, de heer J.W.T. Allersma (59 jaar). Voor de fusie was de heer Allersma directeurbestuurder van De Goorse Volkswoning, één van de fusie partners. Nevenfuncties directeur-bestuurder: lid van de raad van commissarissen Rabobank Centraal Twente; lid van de werkgeversonderhandelingsdelegatie cao Woondiensten en voorzitter van stichting de Lochemse Uitdaging. De directeur-bestuurder maakt gebruik van de overgangsregeling die de WNT biedt. Voor de directeur-bestuurder is geen bonusregeling van toepassing. De bezoldiging van de directeur-bestuurder omvat periodiek betaalde beloningen, zoals salarissen en vakantiegeld. De vaste onkostenvergoeding bedraagt zeshonderd euro per jaar. De corporatie heeft in 2013 de directeur-bestuurder het woon-werkverkeer vergoed. Dat geldt ook voor andere zakelijke kilometers conform de mobiliteitsregeling, zoals opgenomen in de secundaire arbeidsvoorwaarden van Viverion. Per 17 december 2013 maakt de directeurbestuurder gebruik van de mogelijkheid van een auto van de zaak, conform de mobiliteitsregeling die is opgenomen in de secundaire arbeidsvoorwaarden van Viverion. Er is sprake van een dienstverband voor onbepaalde tijd. Bij beëindiging van het dienstverband door opzegging van de corporatie, zal de kantonrechter de hoogte van een eventuele schadeloosstelling vaststellen. De bezoldiging van de bestuurder omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden); - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); - Uitkeringen bij beindiging van het dienstverband; - Bonusbetalingen.
81
Bezoldiging directeur-bestuurder Viverion in verslagjaar en voorgaande jaren (bedragen in euro’s)
Bezoldiging A. Periodiek betaalde beloningen B. Beloningen betaalbaar op termijn, betaalde pensioenlasten C. Bonussen
2013
2012 156.108 32.732
153.909 32.446
0
0
De vergelijkende cijfers 2012 zijn voor vergelijkingsdoeleinden aangepast (was 137.690 euro; loon en salarissen inclusief vakantiegeld ). In de huidige bezoldiging zijn niet alleen lonen en salarissen inclusief vakantiegeld opgenomen (138.170 euro), maar ook sociale premies, belaste en onbelaste reiskosten, belaste en onbelaste onkostenvergoeding. Financiële verslaggeving De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De rvc ziet erop toe dat de directeur-bestuurder deze verantwoordelijkheid vervult. Interne controlefunctie De rvc – en in het bijzonder de auditcommissie – bespreken met de directeur-bestuurder en de manager FEZ tijdens de vergaderingen van de auditcommissie de wijze waarop de werkorganisatie risico’s beheerst. De leden van de rvc ontvangen twee keer per jaar het document risico-inventarisatie projecten, waarin per project de risico’s zijn benoemd. De manager FEZ rapporteert aan de directeur-bestuurder en is verantwoordelijk voor de verdere optimalisatie van de risicobeheersing. Daarnaast heeft de business controller van Viverion een onafhankelijke positie binnen de organisatie. Hij beoordeelt of procedures en (voorgenomen) besluiten voldoen aan de wet- en regelgeving, alsmede aan de toetsingskaders, procedures en afspraken binnen Viverion. De auditcommissie heeft eenmaal met de business controller gesproken, zonder aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Externe accountant De rvc geeft de externe accountant, PWC, opdracht voor de jaarlijkse controle. PWC stelt naast het accountantsverslag naar aanleiding van de controle ook een managementletter op, op basis van de interimcontrole. Zijn bevindingen, de ontwikkelingen in en prestaties van de organisatie worden daarin onder andere gewaardeerd. PWC rapporteert zijn bevindingen over het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) aan de directeur-bestuurder, de rvc en de auditcommissie. PWC woont de vergadering van de rvc bij, waarin over de vaststelling of goedkeuring van de jaarrekening wordt besloten. Ten slotte De medewerkers en belanghouders van Viverion hebben veel denkkracht en werk verzet om de maatschappelijke doelstellingen in een economisch moeilijke tijd te verwezenlijken. De rvc spreekt zijn waardering uit over de wijze waarop de directeur-bestuurder en de medewerkers van Viverion en alle andere betrokkenen zich hebben ingezet voor haar huurders en om de onderneming gezond en goed op koers te houden. Lochem, 17 juni 2014 Mevrouw Mr Like L. Vis Voorzitter raad van commissarissen
82
Verklaring raad van commissarissen De raad van commissarissen is van oordeel dat dit verslag een getrouw beeld geeft van de activiteiten over het jaar 2013. Zij kan instemmen met de weergave van de financiële positie en de besteding van de middelen.
Mevrouw Mr L.L. Vis Voorzitter
De heer Drs. C.A.A.G.J. van Baalen Vice-voorzitter
De heer Ing. J.H.F. Kampkuiper
Mevrouw Drs. D. Buitenwerf
De heer Drs. C. Stam RC
83
84
Verklaring artikel 26, lid 2G van het besluit beheer sociale huursector Uit het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2013 mag blijken dat Viverion haar beleid heeft gericht op de doelgroep, zoals deze in het Besluit Beheer Sociale Huursector is aangemerkt. De activiteiten hebben direct concreet plaatsgehad door middel van het realiseren van nieuwe betaalbare woningen. Daarnaast zijn andere activiteiten gericht op het behalen van voordelen ten behoeve van de huisvesting van de doelgroepen. Wij kunnen daarom verklaren dat onze middelen in het verslagjaar uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Lochem, 17 juni 2014
J.W.T. Allersma directeur-bestuurder
85
Kengetallen 2013
2012
2011
2010
2009
5.380
5.470
5.570
5.551
5.564
90
90
50
50
50
136
136
119
103
81
Gegevens over het bezit: Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woningen/woongebouwen Eenheden in verzorgingstehuizen Overige woongelegenheden Winkels/bedrijfsruimten
34
32
32
27
24
115
115
115
123
123
7
7
7
7
7
10
10
10
9
11
5.772
5.860
5.903
5.870
5.860
Aantal opgeleverd
0
57
53
28
121
Aantal aangekocht
0
0
0
0
9
Aantal verkocht
90
11
12
16
11
Aantal gesloopt
0
89
0
0
64
Aantal gesloopt garages
0
0
0
0
0
Aantal administratief herlabeld / gesplitst
2
0
-8
-1
0
1,37
0,84
1,14
0,07
0,07
0,08
Garages Parkeerplaatsen Overige Totaal Veranderingen in bezit:
Kwaliteit in het woningbezit: Aantal reparatieverzoeken per woning Aantal gevallen mutatie-onderhoud per woning Kosten niet planmatig onderhoud per woning
948
579
635
594
564
Kosten planmatig onderhoud per woning
456
823
721
511
608
1.405
1.402
1.356
1.105
1.172
Mutatiegraad (%)
6,48
7,62
7,36
6,92
8,48
Huurachterstanden in % van jaarhuur
1,48
1,12
0,89
0,74
0,76
Huurderving in % van jaarhuur
1,41
0,58
0,89
0,73
1,10
3,60
2,14
2,62
-
-
Loan to value
65,80
54,30
52,65
66,13
69,75
Solvabiliteit actuele waarde
34,10
41,56
41,61
28,88
12,42
Solvabiliteit minimumwaarde
18,17
18,52
16,50
13,67
13,55
2,19
1,00
1,22
1,34
0,60
10,91-
1,92
2,16
62,53
16,01
Rentabliteit vreemd vermogen
4,57
4,56
4,36
4,55
4,96
Rentabiliteit totaal vermogen
3,40-
7,26
7,00
20,72
5,16
Interne financiering per woning
8.922
15.837
18.600
12.817
9.027
5,50
7,48
8,14
6,50
5,89
Totaal onderhoudskosten per woning Het verhuren van woningen:
Financiële continuïteit: I(nterest) C(overage) R(atio)
Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen
Huurkapitalisatiefactor
86
2013
2012
2011
2010
2009
12.793
17.958
20.499
11.331
4.236
7.108
5.500
5.854
5.576
5.489
960
959
990
1.017
1.029
3.651
3.412
3.154
1.670
3.237
Balans en winst- en verliesrekening: Eigen vermogen per woning Totale bedrijfsopbrengsten per woning Kapitaalslasten per woning Overige bedrijfslasten per woning Waardemutaties per woning Jaarresultaat per woning
4.054
1.126
1.717
4.462-
532
1.395-
344
444
7.085
678
55,7
49,1
48,8
45,3
44,2
9,7
8,4
8,4
8,2
7,9
Personeelsbezetting: Totaal Bezettingsgraad per 1.000 woningen
87
88
JAARREKENING 2013 - INHOUD 1 2 3 4
5
6
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 ......................................................................................... 92 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 ........................................................................................ 95 Geconsolideerd kasstroomoverzicht volgens indirecte methode ............................................................... 96 Algemene toelichting ................................................................................................................................... 98 4.1 Algemeen .......................................................................................................................................... 98 4.2 Groepsverhoudingen ........................................................................................................................ 98 4.3 Grondslagen voor consolidatie ......................................................................................................... 98 4.4 Presentatiewijziging .......................................................................................................................... 99 4.5 Schattingen ....................................................................................................................................... 99 4.6 Effecten voorgenomen regeringsbeleid.......................................................................................... 100 Grondslagen voor waardering van activa en passiva ................................................................................. 101 5.1 Regelgeving ..................................................................................................................................... 101 5.2 Algemeen ........................................................................................................................................ 101 5.2.1 Vergelijking met voorgaand jaar ................................................................................................ 101 5.2.2 Verwerking verplichtingen ......................................................................................................... 101 5.3 Materiële vaste activa ..................................................................................................................... 101 5.3.1 Algemene uitgangspunten ......................................................................................................... 101 5.3.2 Sociaal vastgoed in exploitatie ................................................................................................... 102 5.3.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie ........................................................ 105 5.3.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie ................................................ 106 5.4 Vastgoedbeleggingen...................................................................................................................... 106 5.4.1 Algemene uitgangspunten ......................................................................................................... 106 5.4.2 Commercieel vastgoed in exploitatie ........................................................................................ 106 5.4.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ..................................................................... 107 5.5 Financiële vaste activa .................................................................................................................... 108 5.5.1 Deelnemingen ............................................................................................................................ 108 5.5.2 Effecten ...................................................................................................................................... 108 5.5.3 Overige financiële activa ............................................................................................................ 109 5.6 Voorraden ....................................................................................................................................... 109 5.6.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop .......................................................................................... 109 5.6.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop................................................................ 110 5.7 Onderhanden projecten ................................................................................................................. 110 5.8 Vorderingen .................................................................................................................................... 110 5.9 Liquide middelen ............................................................................................................................ 110 5.10 Voorzieningen ................................................................................................................................. 111 5.10.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw ................................................................ 111 5.10.2 Voorziening latente belastingverplichtingen ............................................................................. 111 5.10.3 Voorziening KoopZekerPlanwoningen (KZP) .............................................................................. 112 5.11 Langlopende schulden .................................................................................................................... 112 5.12 Leasing ............................................................................................................................................ 112 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat ....................................................................................... 113 6.1 Algemeen ........................................................................................................................................ 113 6.1.1 Opbrengstverantwoording ........................................................................................................ 113 6.1.2 Bijzondere posten ...................................................................................................................... 113 6.2 Bedrijfsopbrengsten ....................................................................................................................... 113 6.2.1 Huren ......................................................................................................................................... 113 6.2.2 Vergoedingen ............................................................................................................................. 113 6.2.3 Overheidsbijdragen.................................................................................................................... 113 6.2.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten ....... 114 6.2.5 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille ........................................................................... 114 6.2.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf ...................................................... 115 6.3 Bedrijfslasten .................................................................................................................................. 115 6.3.1 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille ................................................. 115 6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille ....................... 115 6.3.3 Erfpacht...................................................................................................................................... 115 6.3.4 Periodiek betaalbare beloningen ............................................................................................... 115
89
7
8 9
10
6.3.5 Pensioenen ................................................................................................................................ 115 6.3.6 Lasten onderhoud ...................................................................................................................... 115 6.3.7 Leefbaarheid .............................................................................................................................. 116 6.3.8 Overige bedrijfslasten ................................................................................................................ 116 6.3.9 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ............................................... 116 6.3.10 Rentebaten en rentelasten ........................................................................................................ 116 6.3.11 Belastingen ................................................................................................................................ 116 6.3.12 Financiële instrumenten ............................................................................................................ 117 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ........................................... 118 7.1 Materiële vaste activa, actuele waarde .......................................................................................... 118 7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering............... 118 7.3 Verwerking fiscaliteit ...................................................................................................................... 118 Kasstroomoverzicht ................................................................................................................................... 119 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 ........................................................... 120 9.1 Materiële vaste activa ..................................................................................................................... 120 9.2 Vastgoedbeleggingen...................................................................................................................... 121 9.3 Financiële vaste activa .................................................................................................................... 122 9.3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen .................................................................................. 122 9.3.2 Overige effecten ........................................................................................................................ 122 9.3.3 Latente belastingvordering(en) ................................................................................................. 122 9.3.4 Overige vorderingen .................................................................................................................. 123 9.4 Voorraden ....................................................................................................................................... 123 9.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop .......................................................................................... 123 9.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop ................................................................ 124 9.5 Vorderingen .................................................................................................................................... 124 9.5.1 Huurdebiteuren ......................................................................................................................... 124 9.5.2 Gemeente .................................................................................................................................. 125 9.5.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen ..................................................................................... 125 9.5.4 Overige vorderingen .................................................................................................................. 125 9.5.5 Overlopende activa .................................................................................................................... 126 9.6 Liquide middelen ............................................................................................................................ 126 9.7 Groepsvermogen ............................................................................................................................ 126 9.7.1 Eigen vermogen ......................................................................................................................... 126 9.8 Voorzieningen ................................................................................................................................. 126 9.8.1 Voorziening latente belastingverplichting ................................................................................. 126 9.8.2 Voorziening onrendabele investeringen .................................................................................... 127 9.8.3 Overige voorzieningen ............................................................................................................... 127 9.9 Langlopende schulden .................................................................................................................... 128 9.9.1 Leningen kredietinstellingen ...................................................................................................... 128 9.9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ..................... 129 9.9.3 Overige schulden ....................................................................................................................... 129 9.10 Kortlopende schulden ..................................................................................................................... 129 9.11 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen .................................................................. 130 9.11.1 Niet uit de balans blijkende rechten .......................................................................................... 130 9.11.2 Erfpachtverplichtingen............................................................................................................... 130 9.11.3 Investeringsverplichtingen ......................................................................................................... 130 9.11.4 Asbestsanering Gijmink ............................................................................................................. 130 9.11.5 Obligo WSW ............................................................................................................................... 130 9.11.6 Operationele leases ................................................................................................................... 130 9.11.7 Terugkooprechten verkochte materiële vaste activa ................................................................ 131 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening ................................................................... 132 10.1 Huuropbrengsten ............................................................................................................................ 132 10.2 Opbrengsten servicecontracten...................................................................................................... 132 10.3 Overheidsbijdragen......................................................................................................................... 133 10.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten ............ 133 10.5 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille ................................................................................ 133 10.6 Geactiveerde productie eigen bedrijf ............................................................................................. 133 10.7 Overige bedrijfsopbrengsten .......................................................................................................... 133 10.8 Afschrijvingen materiële vaste activa ............................................................................................. 134
90
10.9 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille ..................................................................... 134 10.10 Erfpacht........................................................................................................................................... 134 10.11 Salarissen ........................................................................................................................................ 134 10.12 Sociale lasten .................................................................................................................................. 135 10.13 Pensioenlasten ................................................................................................................................ 135 10.14 Onderhoudslasten .......................................................................................................................... 135 10.15 Leefbaarheid ................................................................................................................................... 136 10.16 Lasten collegiale financiering .......................................................................................................... 136 10.17 Overige bedrijfslasten ..................................................................................................................... 137 10.18 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille .................................................... 137 10.19 Waardeveranderingen financiële vaste activa ................................................................................ 138 10.20 Rentebaten ..................................................................................................................................... 138 10.21 Rentelasten ..................................................................................................................................... 138 10.22 Belastingen ..................................................................................................................................... 138 10.23 Resultaat deelnemingen ................................................................................................................. 139 10.24 Overzicht van het totaalresultaat van de Groep ............................................................................. 139 11 Overige informatie ..................................................................................................................................... 140 11.1 Werknemers ................................................................................................................................... 140 11.2 Bezoldiging directeur-bestuurder en raad van commissarissen ..................................................... 140 11.3 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (semi)publieke sector .......................................... 141 12 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 ............................................................................................. 144 13 Enkelvoudige winst- en verliesrekening per 31 december 2013 ............................................................... 147 14 Toelichting op de enkelvoudige balans ...................................................................................................... 148 14.1 Algemeen ........................................................................................................................................ 148 14.1.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat ..................................................... 148 14.2 Financiële vaste activa .................................................................................................................... 148 14.2.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen .................................................................................. 148 14.2.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen .................................................. 148 14.3 Voorraden ....................................................................................................................................... 149 14.3.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop .......................................................................................... 149 14.3.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop ................................................................ 149 14.4 Vorderingen .................................................................................................................................... 149 14.4.1 Vorderingen op groepsmaatschappijen ..................................................................................... 149 14.4.2 Overlopende activa .................................................................................................................... 150 14.5 Liquide middelen ............................................................................................................................ 150 14.6 Groepsvermogen ............................................................................................................................ 150 14.6.1 Eigen vermogen ......................................................................................................................... 150 14.7 Voorzieningen ................................................................................................................................. 151 14.7.1 Voorzieningen deelnemingen .................................................................................................... 151 14.8 Langlopende schulden .................................................................................................................... 151 14.8.1 Overige schulden ....................................................................................................................... 151 14.9 Kortlopende schulden ..................................................................................................................... 151 15 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening ........................................................................ 152 15.1 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten ............ 152 15.2 Accountantshonoraria .................................................................................................................... 152 15.3 Rentebaten ..................................................................................................................................... 152 15.4 Resultaat deelnemingen ................................................................................................................. 153 16 Overige gegevens ....................................................................................................................................... 155 16.1 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen .................................................................. 155 16.2 Overige informatie .......................................................................................................................... 155 17 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ......................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bijlage: financiële gegevens verbindingen ....................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
91
1
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) ACTIVA
Ref.
31-12-2013
31-12-2012
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
9.1 9.1 9.1 9.1
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal vastgoedbeleggingen
9.2 9.2 9.2
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Overige effecten Latente belastingvordering(en) Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa
9.3 9.3.1 9.3.2 9.3.3 9.3.4
Som der vaste activa
161.043 2.423 1.766 165.232
216.068 833 2.325 219.226
10.755 3.027 13.782
10.925 3.187 14.112
2.139 13.501 3.000 18.640
10 2.790 5.658 3.011 11.469
197.654
244.807
542 2.015 2.557
1.022 2.042 3.064
174 14 536 289 934 1.947
245 42 536 4.003 157 4.983
7.504
379
12.008
8.426
209.662
253.233
Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal voorraden
9.4 9.4.1 9.4.2
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen
9.5 9.5.1 9.5.2 9.5.3 9.5.4 9.5.5
Liquide middelen
9.6
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
92
PASSIVA
Ref.
Groepsvermogen Eigen vermogen Totaal groepsvermogen
9.7 9.7.1
Voorzieningen Latente belastingverplichting Onrendabele investeringen Overige Totaal voorzieningen
9.8 9.8.1 9.8.2 9.8.3
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden Totaal langlopende schulden
9.9 9.9.1 9.9.2 9.9.3
Totaal lang vermogen
31-12-2013
31-12-2012
76.429 76.429
105.231 105.231
954 6.808 319 8.081
2.145 7.183 384 9.712
100.873
113.041
3.116 3.519 107.508
3.116 3.486 119.643
192.018
234.586
12.185 1.529 353 168 3.409 17.644
11.986 1.505 489 425 4.242 18.647
209.662
253.233
Vlottende passiva Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
9.10 9.10 9.10 9.10 9.10 9.10
TOTAAL PASSIVA
93
94
2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 (bedragen x € 1.000) Ref.
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
10.1
30.803
30.152
Opbrengsten servicecontracten
10.2
561
594
Overheidsbijdragen Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
10.3
55
45
10.4
-106
37
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
10.5
6.248
912
Geactiveerde productie eigen bedrijf
10.6
18
205
Overige bedrijfsopbrengsten
10.7
661
287
38.240
32.232
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
10.8
7.283
9.351
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
10.9
14.098
-1.789
Erfpacht
10.10
27
26
Salarissen
10.11
3.551
3.744
Sociale lasten
10.12
362
369
Pensioenlasten
10.13
522
496
Onderhoudslasten
10.14
8.107
8.215
Leefbaarheid
10.15
605
556
Lasten collegiale financiering
10.16
40
40
478
502
10.17
5.949
6.044
Som der bedrijfslasten
41.022
27.554
Bedrijfsresultaat
-2.782
4.678
10.18
-432
964
Waardeverandering financiële vaste activa
10.19
-713
0
Rentebaten
10.20
154
401
Rentelasten
10.21
-5.164
-5.622
-5.723
-5.221
-8.937
421
Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten
Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
10.22
9.034
1.596
Resultaat deelnemingen
10.23
-2
0
95
2.017
Resultaat na belastingen
95
3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht volgens indirecte methode (bedragen x € 1.000)
2013
2012
-2.782
4.678
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: 10.8 Afschrijvingen (incl. boekresultaten verkoop materiële vaste activa) 10.6 Geactiveerde productie eigen bedrijf vaste activa
7.283
9.924
-18
-205
10.9 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
14.098
-1.789 21.362
7.930
Veranderingen in werkkapitaal: 9.4 Voorraden
507
379
9.5 Vorderingen
3.036
4.993
9.10 Kortlopende schulden (excl. bankkrediet)
758
-345
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
4.301
5.027
22.881
17.635
10.23 Deelnemingen
-2
10.20 Ontvangen interest
154
401
10.21 Betaalde interest
-5.164
-5.622
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten 9.1/9.8.2/9.8.3 Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen 9.1/9.2 Desinvesteringen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa 9.3.1/9.3.2/9.3.5 Desinvesteringen financiële vaste activa
-5.012
-5.221
17.869
12.414
-1.828
-6.353
5.020
390
0
-791
-41
0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
3.151
-6.754
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) 9.9 Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
0 12.135
3.000 -6.103 -12.135
Toename/(afname) geldmiddelen
8.886
96
-3.103 2.557
De toename (afname) van de geldmiddelen in boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen: Mutatie balanspost liquide middelen
2013
2012
Stand per 1 januari Liquide middelen
379
349
-1.761
-4.288
-1.382
-3.939
Liquide middelen
7.125
30
Rekening-courant bank
1.761
2.527
8.886
2.557
Rekening-courant bank Mutaties boekjaar
Stand per 31 december Liquide middelen Rekening-courant bank
97
323
379
7.181
-1.761
7.504
-1.382
4
Algemene toelichting
4.1 Algemeen Viverion is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifiek toelating in de gemeenten Hof van Twente , Lochem en Rijssen-Holten en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Lochem. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van sociale huurwoningen.
4.2 Groepsverhoudingen Stichting Viverion staat aan het hoofd van Spectrum Holding B.V., Spectrum Ontwikkeling B.V. I, II en III, Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F., de Cloese V.O.F. en Triax Vastgoed B.V. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Stichting Viverion, dan bedoelen we hiermee Stichting Viverion en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. De financiële gegevens van deze deelnemingen worden nader toegelicht in de bijlage financiële gegevens verbindingen.
4.3 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Viverion en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten, voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. De looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd, om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtingsdatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtingsdatum is het moment dat beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht. Deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.
98
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd: - Spectrum Holding B.V. (100%) - Spectrum Ontwikkeling I B.V. (100%) - Spectrum Ontwikkeling II B.V. (100%) - Spectrum Ontwikkeling III B.V. (100%) Proportioneel geconsolideerd: - Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. (50%) - De Cloese V.O.F. (33 1/3%) Overige deelnemingen, gewaardeerd op vermogenswaarde: - Triax Vastgoed B.V. Spectrum Ontwikkeling I B.V. participeert voor 50% in Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. De activiteit van de V.O.F. bestaat uit het realiseren van 29 appartementen en commerciële ruimten op de markt in Lochem. Deze V.O.F. is aangemerkt als joint venture. Met de andere vennoot wordt de zeggenschap gezamenlijk uitgeoefend. Spectrum Ontwikkeling II B.V. participeert voor 33 1/3% in De Cloese V.O.F. De activiteit van deze V.O.F. bestaat uit projectontwikkeling op de plek bij kasteel ‘De Cloese’ in Lochem. Met de andere vennoten wordt de zeggenschap gezamenlijk uitgeoefend. Intercompanytransacties, intercompanywinsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd, voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de Groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de Groep zijn gerealiseerd.
4.4 Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd. Voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn 645 naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Viverion kiest voor het categoriale model. Wijzigingen ten opzichte van voorgaand jaar Het kortlopende deel van de Leningen kredietinstellingen is verantwoord onder de Kortlopende schulden en de geactiveerde projectrente is niet meer verantwoord onder de Geactiveerde productie, maar in mindering gebracht op de Rentelasten.
4.5 Schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Viverion zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in het artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en
99
schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
4.6 Effecten voorgenomen regeringsbeleid Viverion wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Viverion op van € 1.401 in 2013 naar € 5.473 in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1.256. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Viverion rekening met een totale saneringssteunheffing van ruim 3,1 miljoen.
100
5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
5.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
5.2 Algemeen 5.2.1 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar.
5.2.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Viverion zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Viverion rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de fase van definitief ontwerp en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
5.3 Materiële vaste activa 5.3.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies gekwalificeerd zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente
101
tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten, alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de rentevoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
5.3.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau, dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en is tevens vermeld in de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009, aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Viverion is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Viverion zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Viverion waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen), die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
102
Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties die zich als volgt laten omschrijven: - De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Daarbij is aansluiting gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen, die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de berekening van de bedrijfswaarde volgt Viverion voor haar parameters de in de sector geldende parameters voorgeschreven door het Centraal Fonds Volkshuisvesting:
Prijsinflatie Looninflatie Bouwindex Onderhoudsindex Marktindex Korte rente Lange rente
-
2013 2,50% 1,50% 1,50% 1,50% -5,00% 0,60% 2,10%
2014 1,75% 1,50% 1,50% 1,50% -2,00% 1,49% 2,30%
2015 1,83% 1,95% 1,95% 1,95% 2,00% 2,10% 3,04%
2016 1,88% 2,27% 2,27% 2,27% 2,00% 2,54% 3,55%
2017 1,91% 2,49% 2,49% 2,49% 2,00% 2,84% 3,91%
2018 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 3,50% 4,75%
jaarlijkse huurverhogingen zijn inflatievolgend conform tabel prijsinflatie; jaarlijkse huurderving van 0,8% (voorgaand jaar: 0,5%); mutatiegraad van 8% (voorgaand jaar: 8%); jaarlijkse ontwikkeling variabele lasten conform tabel prijsinflatie (idem voorgaand jaar); jaarlijkse ontwikkeling onderhoudslasten conform tabel onderhoudsindex (idem voorgaand jaar);
103
-
-
een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor woningen en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar (voorgaand jaar: 10 jaar), tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (idem voorgaand jaar); de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: - Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.
104
-
Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de Bedrijfslasten als Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode, maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.
5.3.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met de ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de rentevoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Viverion beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering, is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
105
Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
5.3.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
5.4 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
5.4.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa (zie paragraaf 5.3.1) zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
5.4.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Viverion waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.3.2 zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: - als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen.
106
In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Viverion, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd, hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als Niet-gerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
5.4.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Viverion verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Viverion onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: - verkopen waarbij Viverion het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; - verkopen waarbij Viverion de plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille. Als financieringstransactie kwalificeren: - verkopen waarbij Viverion het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; - verkopen waarbij Viverion een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; - verkopen waarbij Viverion een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: - De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: - bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; - bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel
107
-
-
resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de Kortlopende schulden verantwoord.
5.5 Financiële vaste activa 5.5.1 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de netto vermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de netto vermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Viverion in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.
5.5.2 Effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden de onder Financiële vaste activa opgenomen effecten die: - geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille; en - niet tot einde looptijd worden aangehouden;
108
gewaardeerd tegen reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende effecten niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de cumulatieve waardevermeerdering in het eigen vermogen verwerkt in de winst- en verliesrekening. Indien van een individueel effect de reële waarde onder de (geamortiseerde) kostprijs komt, wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst- en verliesrekening. Voor rentedragende financiële activa vindt verwerking van de rentebaten plaats tegen de effectieve rentemethode. Effecten die onderdeel zijn van de handelsportefeuille worden gewaardeerd tegen reële waarde. Waardeveranderingen worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verwerkt. Gekochte, rentedragende effecten die tot het einde van de looptijd worden aangehouden, worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan effecten die na de eerste verwerking worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van de waardeveranderingen via de winst-enverliesrekening, worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verwerkt. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan effecten die na eerste verwerking worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van de waardeveranderingen via het eigen vermogen, worden in de eerste waardering verwerkt. Bij verkoop van de effecten aan een derde of door opname in de effectieve rente (in geval van een rentedragend actief) worden de transactiekosten in de winst- en verliesrekening verwerkt.
5.5.3 Overige financiële activa De onder Financiële vaste activa opgenomen Overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste, respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst- en verliesrekening.
5.6 Voorraden 5.6.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente.
109
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
5.6.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
5.7 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.1). Indien van toepassing worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief is, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de Kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de Voorraden.
5.8 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de tegenprestatie.
5.9 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder Schulden aan kredietinstellingen onder de Kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
110
5.10 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.
5.10.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%.
5.10.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die aan het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Viverion in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijk verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de Financiële vaste activa. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de Voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%.
111
5.10.3 Voorziening KoopZekerPlanwoningen (KZP) In 1999 is een voorziening gevormd voor de KZP-woningen. Onderhoud aan de KZP-woningen komt ten laste van deze voorziening.
5.11 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Viverion een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de Kortlopende schulden verantwoord.
5.12 Leasing Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Viverion ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.
112
6
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: - materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen; - onder vlottende activa opgenomen effecten; - afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.
6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
6.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van Viverion en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit percentage 4,0%.
6.2.2 Vergoedingen Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten.
6.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: - Bijdrage BWS subsidies Voor zover de bijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de het Besluit woninggebonden subsidies, waarbij rekening gehouden is met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.
113
6.2.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto omzet en kosten in de winst-en verliesrekening, naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten als netto omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. De projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post Onderhanden projecten.
6.2.5 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: - boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; - boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; - netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop; - netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst, omdat de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtneming van de contractvoorwaarden gewaardeerd.
114
6.2.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van het vastgoed in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.
6.3 Bedrijfslasten 6.3.1 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de Afschrijvingen.
6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
6.3.3 Erfpacht Jaarlijks wordt voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons.
6.3.4 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
6.3.5 Pensioenen Voor de pensioenregelingen betaalt de Groep op verplichte, contractuele of vrijwillige premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft de Groep geen verdere verplichting uit hoofde van deze pensioenregelingen. De Groep heeft in ieder geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
6.3.6 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de
115
werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten voor onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
6.3.7 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Viverion, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.
6.3.8 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
6.3.9 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.
6.3.10 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Activering van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om een actief gebruiksklaar of verkoopbaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.
6.3.11 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Viverion integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
116
6.3.12 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Viverion dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-)risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Marktrisico De Groep loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa. Viverion beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen. Valutarisico De Groep is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico De Groep loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico De Groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Groep risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico De Groep heeft geen significante concentraties van kredietrisico. De Groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico De Groep maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
117
7
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. De directie dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
7.1 Materiële vaste activa, actuele waarde Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Viverion. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Viverion binnen de sector gangbare uitgangspunten.
7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Viverion zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Viverion rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de fase van definitief ontwerp en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
7.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Viverion een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; - het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
118
8
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto resultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
119
9
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013
9.1 Materiële vaste activa (bedragen x € 1.000)
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie
Onroerende Totaal en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Stand per 1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen
287.697
5.186
4.622
297.505
Herwaarderingen
71.156
0
0
71.156
-142.786
-4.353
-2.297
-149.435
216.067
833
2.325
219.226
26
1.520
34
1.580
-2.556
0
0
-2.556
Herwaardering
-32.284
0
0
-32.284
Afschrijvingen
-6.690
0
-593
-7.283
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen
Afschrijving desinvesteringen
1.183
0
0
1.183
-14.182
248
0
-13.934
-522
-178
-55.025
1.590
-559
-53.994
Verkrijgingsprijzen
284.645
6.528
4.656
295.829
Herwaarderingen
38.872
0
0
38.872
-162.474
-4.105
-2.890
-169.469
161.043
2.423
1.766
165.232
Waardeverminderingen Overboeking
-700
Stand per 31 december 2013
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 31 december 2013
Viverion onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: - Grond: geen afschrijvingen. - Opstal: lineair vijftig jaar. In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 5.566 woongelegenheden en 108 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 868 miljoen. Door Viverion is een verkoopplan opgesteld waarin onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen dertig woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 3,5 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 601 miljoen.
120
Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: - Grond: geen afschrijvingen. - Kantoorgebouw: lineair 30 jaar. - Inventarissen en vervoermiddelen: lineair 5 jaar. Deze vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag à € 0 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifieke gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 0,54%. Verzekering en zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen, zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt: € 497 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. De afwaardering van het vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie bestaat uit de waardevermindering Gijmink (€ -/- 178.000), de waardevermindering Kolweg/Wansinkweg (€ -/- 131.000) en de correctie voorziening Hengevelderstraat (€ 61.000).
9.2 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende Totaal zaken verkocht onder voorwaarden
Stand per 1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen
14.796
2.760
17.556
0
427
427
Cumulatieve waardeverminderingen
-3.871
0
-3.871
Boekwaarde 1 januari 2013
10.925
3.187
14.112
-260
0
-260
0
0
0
-432
-160
-592
522
0
522
-170
-160
-330
15.058
2.760
17.818
0
427
427
Cumulatieve waardeverminderingen
-4.303
-160
-4.463
Boekwaarde 31 december 2013
10.755
3.027
13.782
Herwaarderingen
Mutaties in het boekjaar Desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Overboekingen Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen
121
In de post Commercieel vastgoed in exploitatie zijn veertig woningen, twintig winkels/bedrijfsruimten en zeven parkeerplaatsen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen bedraagt circa € 16 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 14,2 miljoen. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 19 eenheden opgenomen. Hiervan zijn 19 eenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de minister hebben. De contracten zijn gebaseerd op het Koopgarantprincipe, waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde van 25%.
9.3 Financiële vaste activa 9.3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Triax Vastgoed B.V.: Stand per 1 januari Aandeel resultaat deelneming (33 1/3%) Desinvesteringen Stand per 31 december
2013
2012 10 -2 -8 0
10 0 0 10
9.3.2 Overige effecten Certificaten 5 Certificaten à € 570.455 met 4,5% rente Wooninvesteringsfonds bijschrijving Afwaardering Stand per 31 december
2013
2012 2.790 62 -713 2.139
2.790 0 2.790
De certificaten zijn achtergestelde leningen, verstrekt aan het Wooninvesteringsfonds (WIF), en hebben dus een achtergesteld recht op terugbetaling van de aan het WIF verstrekte lening. De certificaten hebben een onbepaalde looptijd en rentedragend. Het WIF heeft de mogelijkheid actief certificaten in te kopen door gebruik te maken van een calloptie. In 2013 vond een afwaardering van 25% plaats.
9.3.3 Latente belastingvordering(en) Latente belastingvordering(en) Stand per 1 januari Dotatie Stand per 31 december
2013
2012 5.658 7.843 13.501
4.629 1.029 5.658
De compensabele verliezen bedragen tot en met 2013 circa € 54.000.000. De actieve latente belastingvordering bedraagt circa € 13.500.000. Naar verwachting zal deze vordering niet binnen één jaar worden afgewikkeld. De latente vordering is opgenomen tegen nominale waarde.
122
9.3.4 Overige vorderingen Overige belastingvorderingen
2013
2012
Leningen u/g: Wooninvesteringsfonds Gemeente Lochem, startersleningen Provinciaal Monumentenfonds
2.500
2.500
500
500
0
11
3.000
3.011
Wooninvesteringsfonds Dit betreft een via de Bank Nederlandse Gemeente verstrekte geldlening aan het Wooninvesteringsfonds. De lening wordt in 2014 volledig afgelost. Gemeente Lochem Aan de gemeente Lochem is een renteloze lening verstrekt, die door de gemeente in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) is gestort voor de verstrekking van startersleningen. De startersleningen worden verstrekt met een maximale looptijd van dertig jaar. De door het SVn ontvangen aflossingen worden aangewend voor verstrekking van nieuwe startersleningen. Jaarlijks wordt bekeken of voortzetting van de lening wenselijk of noodzakelijk is. Provinciaal Monumentenfonds De vordering op het Provinciaal Monumentenfonds van € 11.000 is in 2013 omgezet in een schenking aan het Fonds.
9.4 Voorraden 9.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop
2013
Voorraad onverkochte woningen per 1 januari
1.022
Mutaties boekjaar: Verkoop woningen
-480
Totaal mutaties
-480
Voorraad onverkochte woningen per 31 december
123
542
9.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
2013
1 januari : Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling
2.042
Af: resultaatneming voorgaande jaren
0
Boekwaarde per 1 januari
2.042
Mutaties : - bestede kosten
-66
- overboeking bestede kosten van activa in ontwikkeling
39
Totaal mutaties
-27
31 december : Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling
2.015
Af: resultaatneming voorgaande jaren
0
Boekwaarde per 31 december
2.015
9.5 Vorderingen 9.5.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren
2013
2012
Aantal maanden achterstand 1
41
78
2
20
17
3
18
14
199
197
278
306
-104
-61
174
245
4 en meer Af: voorziening wegens oninbaarheid
De huurachterstand ultimo boekjaar uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur bedraagt 0,89%. De vordering op huurdebiteuren heeft een resterende looptijd korter dan één jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat daar waar nodig een voorziening voor oninbaarheid is getroffen.
124
9.5.2 Gemeente Gemeente
2013
Te verrekenen bijdragen Woningaanpassingen Overigen
2012 14
8
0
34
14
42
De vordering op de gemeente heeft een resterende looptijd korter dan één jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat daar waar nodig een voorziening voor oninbaarheid is getroffen.
9.5.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen
2013
2012 536
De Cloese V.O.F.
536
De vordering op groepsmaatschappijen heeft een resterende looptijd langer dan één jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat daar waar nodig een voorziening voor oninbaarheid is getroffen.
9.5.4 Overige vorderingen Overige vorderingen
2013
Rekening-courant woonbedrijf ieder1, Deventer Overige debiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid
2012 0
6.667
500
503
500
7.170
-211
-3.167
289
4.003
De vordering op debiteuren heeft een resterende looptijd korter dan één jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat daar waar nodig een voorziening voor oninbaarheid is getroffen.
125
9.5.5 Overlopende activa Overlopende activa Rente leningen u/g, certificaten, deposito's en rekeningcourant Nog te ontvangen subsidies/bijdragen
2013
2012 16
13
7
7
Nog te ontvangen bedragen
672
0
Vooruitbetaalde bedragen
202
100
37
37
Overig
934
157
Onder de overlopende activa zijn posten opgenomen tot een bedrag van € 590.000 met een resterende looptijd langer dan één jaar.
9.6 Liquide middelen Liquide middelen
2013
2012
Direct opvraagbaar: -
kas
-
bank rekening-courant
2
2
7.502
377
7.504
379
De kredietlimiet in rekening-courant bij de ING Bank bedraagt zeven miljoen euro.
9.7 Groepsvermogen 9.7.1 Eigen vermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht.
9.8 Voorzieningen 9.8.1 Voorziening latente belastingverplichting De voorziening latente belastingverplichting is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële vaste activa en passiva in deze jaarrekening. Voorziening latente belastingverplichting
2013
Stand per 1 januari Dotatie Vrijval Stand per 31 december
126
2012 2.145
2.712
0
0
2.145
2.712
-1.191
-567
954
2.145
De latente belastingverplichting zal niet binnen één jaar worden afgewikkeld. De voorziening bestaat uit: - Belastinglatentie verkoop woningen € 645.000. Resterende looptijd circa vijftien jaar. - Belastinglatentie disagio leningen € 63.000. - Belastinglatentie HIR € 246.000. Deze waarde wordt bepaald door maximaal vijf jaar vooruit te kijken.
9.8.2 Voorziening onrendabele investeringen Voorziening onrendabele investeringen
2013
1 januari: Onrendabele investeringen nieuwbouw
9.332
Af: investeringen
-2.149
Stand per 1 januari
7.183
Mutaties boekjaar: -
Mutatie onrendabele investeringen
-
Investeringen Overboeking investeringen van activa in ontwikkeling
4 -377 -2 -375
31 december: 9.336
Onrendabele investeringen nieuwbouw
-2.528
Af: investeringen
6.808
Stand per 31 december
9.8.3 Overige voorzieningen Overige voorzieningen
2013
2012
KoopZekerPlanwoningen: Stand per 1 januari
384
651
Af: onderhoudskosten KoopZekerPlanwoningen
-65
-267
Stand per 31 december
319
384
Van de voorzieningen is een € 8.081.000 als langlopend (langer dan één jaar) aan te merken.
127
9.9 Langlopende schulden Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen
Stand per Aflossings- Resterende Resterende 31-12-2013 verplichting looptijd >1 looptijd >5 2014 jaar jaar 113.041 12.168 100.873 62.244
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden
3.116 3.519
0 0
3.116 3.519
0 0
119.676
12.168
107.508
62.244
Aflossingsverplichtingen binnen twaalf maanden na afloop van het boekjaar, zoals hierboven toegelicht, zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende vijf jaar is hieronder weergegeven. Vervalschema langlopende schulden Leningen kredietinstellingen
Aflosbaar Aflosbaar Aflosbaar Aflosbaar over 2 jaar over 3 jaar over 4 jaar over 5 jaar 8.366 11.108 9.437 9.719 8.366
11.108
9.437
9.719
9.9.1 Leningen kredietinstellingen Leningen kredietinstellingen
2013
Stand per 1 januari (lang- en kortlopend) Bij: nieuwe leningen
2012 123.266
126.369
0
3.000
123.266
129.369
Af: aflossingen
-10.225
-6.103
Stand per 31 december (lang- en kortlopend)
113.041
123.266
Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn
12.168
10.225
Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn
100.873
113.041
Deze vastrentende leningen hebben de volgende kenmerken: Kenmerken vastrentende leningen
2013
Gemiddelde rente
2012 4,18%
Gemiddelde looptijd
4,25%
10 jaar
11 jaar
Reële waarde
114.413
159.514
WSW-borging
107.349
117.186
Duration
5,7 jaar
6,0 jaar
128
9.9.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2013
2012
Stand per 1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
2.760
2.760
356
0
3.116
2.760
Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten
0
0
Opwaarderingen
0
356
0
356
2.760
2.760
356
356
3.116
3.116
Verminderingen/vermeerderingen na overdracht Schuld per 1 januari Mutaties
Stand per 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen/vermeerderingen na overdracht Schuld per 31 december
9.9.3 Overige schulden Overige schulden
2013
2012
Van Wijnen Ontwikkelingsgronden Oost B.V.
256
256
Van Wijnen Groep Projectontwikkeling B.V.
257
257
3.006
2.973
3.519
3.486
Lening Gijmink
De onder langlopende schulden opgenomen bedragen hebben een looptijd langer dan één jaar. De reële waarde van de langlopende schulden benadert de boekwaarde. De lening Gijmink kent een resterende looptijd van 48 jaar, het rentepercentage bedraagt 5,25%.
9.10Kortlopende schulden Kortlopende schulden
2013
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers
2012 12.185
11.986
1.529
1.505
Belastingen en premies sociale verzekeringen
353
489
Overige schulden
168
425
3.409
4.242
17.644
18.647
Overlopende passiva
De onder kortlopende schulden opgenomen bedragen hebben een looptijd korter dan één jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde.
129
9.11Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 9.11.1 Niet uit de balans blijkende rechten Viverion heeft woningen verkocht aan zittende huurders, waarbij korting is verleend met de bepaling dat, wanneer binnen een termijn van tien jaar wordt doorverkocht, de meeropbrengst tot een maximum van de verleende korting dient te worden terugbetaald. Dit betreft verkopen die niet zijn te kwalificeren als verkoop onder voorwaarden. Het totaal van de per balansdatum bij doorverkoop terug te ontvangen kortingen bedraagt € 154.000.
9.11.2 Erfpachtverplichtingen Ten aanzien van onroerende zaken in exploitatie (Medisch Centrum Goor) zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een jaarlijks bedrag van € 24.000 (exclusief indexering) tot het jaar 2054. Een bedrag van € 1.083.000 heeft een looptijd van meer dan een jaar. Een bedrag van € 975.000 heeft een looptijd van meer dan vijf jaar.
9.11.3 Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen, tot een bedrag van € 1.300.055, inzake het project Kerkstraat 68-72 in Goor. Dit betreft een contract met aannemer Overbeek.
9.11.4 Asbestsanering Gijmink Eind 2005 is een convenant ondertekend tussen de Provincie Overijssel, de gemeente Hof van Twente en De Goorse Volkswoning, waarin afspraken rondom de asbestsanering van de wijk het Gijmink in Goor zijn vastgelegd. De totale bijdrage van de Stichting is gemaximeerd, basis prijspeil 2005, op € 2.400.000. Deze kostenpost wordt jaarlijks, op basis van het gerealiseerde aantal gesaneerde woningen, ten laste van het resultaat gebracht. Ultimo 2013 hiervan circa € 1.826.000 voldaan. In de toekomstige resultaten zal het restant à circa € 574 .000 worden verantwoord onder waardeveranderingen ten gevolge van sloop.
9.11.5 Obligo WSW Het WSW geeft borgstellingen af ten behoeve van nieuwbouwplannen die met kapitaalmarktleningen zijn gefinancierd. Als deelnemer van het WSW zijn wij gehouden deel te nemen in het risico waartoe het WSW zich heeft borggesteld. De hiervoor aan te houden obligo bedraagt per 31 december € 4.133.000. Overigens verwacht het WSW dat, conform haar meerjarenliquiditeitsprognose, de eerste vijf jaar geen beroep op deze verplichting zal worden gedaan.
9.11.6 Operationele leases Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren: Operationele leases (bedragen x € 1.000-)
2013
Te betalen: Binnen 1 jaar
64
Tussen 1 en 5 jaar
175
Meer dan 5 jaar
0
130
Gedurende het verslagjaar is een bedrag van € 108.000 aan leasebetalingen in de winst- en verliesrekening opgenomen. Viverion is voor 2014 voor circa € 43.000 aan onderhoudscontracten aangegaan, die jaarlijks opzegbaar zijn.
9.11.7 Terugkooprechten verkochte materiële vaste activa Ultimo het verslagjaar zijn er 19 afgesloten contracten, die te kwalificeren zijn als verkopen waarvoor een terugkoopplicht geldt. De totale waarde van het onderliggende vastgoed waarop het recht rust, bedroeg bij overdracht € 2.760.000 ( verkoopprijs ).
131
10 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000,-)
10.1Huuropbrengsten Huuropbrengsten
2013
Te ontvangen netto huur
2012 31.244
30.329
Af: -
Huurderving wegens leegstand
-441
-177
-
Huurderving wegens oninbaarheid
0
0
-
Huurgewenning
0
0
30.803
30.152
De ‘te ontvangen netto huur’ is ten opzichte van het vorig boekjaar gewijzigd als gevolg van: - de huurverhoging per 1 juli die gemiddeld 4,0% bedroeg; - huurverhogingen als gevolg van harmonisatie en aangebrachte voorzieningen; - woningverkopen. De huurderving bedraagt 1,41 procent van de te ontvangen netto huur. De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Netto huuropbrengsten per gemeente
2013
Gemeente Hof van Twente
12.523
Gemeente Lochem
9.552
Gemeente Rijssen-Holten
9.169 31.244
10.2Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten
2013
Te ontvangen vergoedingen
2012 569
610
-8
-16
561
594
Af: -
Vergoedingsderving
De te ontvangen vergoedingen zijn ten opzichte van het vorig boekjaar gewijzigd als gevolg van: - woningverkopen; - mutatie in de hoogte van de vergoeding en de deelnamegraad aan de servicekosten.
132
10.3Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen
2013
2012
Bijdragen van gemeente in het exploitatietekort: -
Ontvangsten bijdragen bws-complexen
55
45
55
45
10.4Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Wijzigingen vastgoedvoorraad
2013
Wijzigingen in de onderhanden projecten
2012 -106
37
10.5Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto opbrengst verkoop bestaand bezit 90 woningen (2012: 11 woningen) Af: boekwaarde
2013
Resultaat doorverkoop 1 KZP-woning (2012: 2 woningen)
2012 11.248 -5.020
1.427 -573
6.228
854
20
58
6.248
912
10.6Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie eigen bedrijf
2013
2012
Geactiveerde productie m.b.t. projecten koopwoningen
18
0
Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen
0
205
18
205
10.7Overige bedrijfsopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten
2013
Opbrengst VVE-beheer Overige
133
2012 26
23
635
264
661
287
10.8Afschrijvingen materiële vaste activa Afschrijvingen materiële vaste activa
2013
Sociaal vastgoed Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
2012 6.690
8.830
593
521
7.283
9.351
10.9Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2013
Sociaal vastgoed: Waardeverandering boekwaarde > bedrijfswaarde Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: -
2012 2.441
14.182
Mutatie onrendabele top nieuwbouw
-305
-6.066
0
0
160
0
0
-2.112
61
3.948
14.098
-1.789
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw: -
Mutaties binnen investeringshorizon van 5 jaar
Vastgoedbeleggingen: -
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Mutatie voorzieningen: -
Onttrekking voorziening beëindiging project
-
Donatie voorziening projectontwikkeling
10.10
Erfpacht
Erfpacht
2013
Jaarlijks verschuldigde erfpacht Medisch Centrum Goor
10.11
2012 27
26
27
26
Salarissen
Salarissen
2013
Salarissen Uitzendkrachten
2012 2.695
2.860
902
884
3.597
3.744
-46
0
3.551
3.744
Af: -
WAO-uitkering/ziekengeld
134
10.12
Sociale lasten
Sociale lasten
2013
Sociale lasten
10.13
2012 362
369
362
369
Pensioenlasten
Pensioenlasten
2013
Pensioenlasten
2012 522
496
522
496
Viverion heeft één pensioenregeling, de Pensioenregeling van het bedrijfstakfonds voor de woningcorporaties. Viverion heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, die voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Viverion betaalt hiervoor premies, waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Viverion heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Viverion. De premies zijn verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.
10.14
Onderhoudslasten
Onderhoudslasten
2013
2012
Kosten planmatig onderhoud
2.634
4.823
Kosten niet-planmatig onderhoud
4.304
2.648
Kosten overig onderhoud
1.169
744
8.107
8.215
135
10.15
Leefbaarheid
Leefbaarheid
2013
Uitgaven leefbaarheid
10.16
2012 605
556
605
556
Lasten collegiale financiering
Lasten collegiale financiering
2013
Wst. Ons Huis, Nieuwerkerk a/d IJssel, jaarlijkse bijdrage
136
2012 40
40
40
40
10.17
Overige bedrijfslasten
Overige bedrijfslasten
2013
2012
Beheerskosten: Overige personeelskosten
500
475
Huisvestingskosten
211
189
87
76
Advieskosten
850
491
Automatiseringskosten
618
628
Autokosten
136
151
Algemene kosten
517
640
2.919
2.650
1.148
1.133
121
100
50
53
1.319
1.286
1.256
108
120
0
26
39
242
575
1.644
722
67
221
0
1.167
67
1.388
Bestuurs- en toezichtkosten
Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie Overige bedrijfslasten: Saneringssteun/bijdrage prachtwijken Verhuurdersheffing Ondersteuning verenigingen Diversen Mutatie voorzieningen debiteuren: Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Dotatie voorziening rekening-courant woonbedrijf ieder1 Af: ontvangen bedragen van reeds afgeboekte vorderingen Totaal overige bedrijfslasten
10.18
0
-2
5.949
6.044
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed Waardeveranderingen commercieel vastgoed Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeverandering verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken
137
2013
2012 -432
893
0
427
0
-356
-432
964
10.19
Waardeveranderingen financiële vaste activa
Waardeverandering financiële vaste activa
2013
Waardeverandering financiële vaste activa
10.20
2012 713
0
713
0
Rentebaten
Rentebaten
2013
2012
Rente leningen W.I.F.
77
77
Rente certificaten W.I.F.
63
61
Rente project Steenbrugge, Deventer
0
136
Rente Belastingdienst
0
123
14
4
154
401
Overige rentebaten
10.21
Rentelasten
Rentelasten
2013
Rente leningen kredietinstellingen Rente lening u/g Rente overage schulden kort Af: geactiveerde rente
2012 5.006
5.399
154
154
5
89
-1
-20
5.164
5.622
De gemiddelde rentevoet die is gehanteerd bij de geactiveerde rente bedraagt 1,11%.
10.22
Belastingen
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Belastingen
2013
Mutatie latente belastingen boekjaar
138
2012 9.034
-1.596
9.034
-1.596
De acute belastinglast is als volgt bepaald: 2013
Acute belastinglast Resultaat voor belastingen, volgens de geconsolideerde jaarrekening
-8.937
Bij: 6.690
-
Fiscaal lagere afschrijvingen op materiële vaste activa
-
Fiscaal lagere bijzondere waardeverandering
-
Fiscaal lagere niet gerealiseerde waardeveranderingen
432
-
Fiscaal lagere rentelasten
156
-
Fiscaal hogere waardering leningen kredietinstellingen
182
14.811
22.271 Af: -
Fiscaal lagere verkoopopbrengst onroerende zaken
-
Fiscaal lagere huuropbrengsten
6.326 47 1.911
-
Fiscaal hogere bedrijfslasten
-
Fiscaal geen waardeveranderingen materiële vaste activa
10.176
-
Fiscale waardedaling over de jaren 2008 t/m 2012
49.346 67.806 -54.472
Belastbaar bedrag
0
Verschuldigde winstbelasting (25,5%)
10.23
Resultaat deelnemingen
Resultaat deelnemingen
2013
Triax Vastgoed B.V.
10.24
2012 -2
0
-2
0
Overzicht van het totaalresultaat van de Groep
Het overzicht van het totaalresultaat van de Groep is als volgt: 2013
Totaalresultaat van de Groep
2012 95
Geconsolideerd netto resultaat na belastingen
2.017
-28.897
0
Cumulatief effect stelselwijzigingen Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen van de Groep
0
-10.159
-28.897
-10.159
Totaal resultaat van de groep
-28.802
-8.142
Herwaardering materiële vaste activa
139
11 Overige informatie 11.1Werknemers Gedurende het jaar 2013 had Viverion gemiddeld 48,2 werknemers in dienst (2012: 45,1). Dit aantal is gebaseerd op fulltime-equivalenten (fte). Alle werknemers zijn in Nederland in dienst.
11.2Bezoldiging directeur-bestuurder en raad van commissarissen De bezoldiging van de directeur-bestuurder omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileum uitkeringen); - uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en; - bonusbetalingen. De bezoldiging van de directeur-bestuurder bestaande uit inkomen en overige lasten kan als volgt worden weergegeven: Bezoldiging directeur-bestuurder Viverion in verslagjaar en voorgaande jaar (bedragen in euro’s)
Bezoldiging A. Periodiek betaalde beloningen B. Beloningen betaalbaar op termijn, betaalde pensioenlasten C. Bonussen
2013
2012 156.108 32.732
153.909 32.446
0
0
Bezoldiging Raad van Commissarissen Honorering leden raad van commissarissen 2012 en 2013 (bedragen in euro’s en inclusief BTW)
Als lid van de rvc
Als lid van commissies 2013 2012
Overige kostenvergoedingen 2013 2012
Functie
Naam
2013
2012
Voorzitter
H.G.B. Spekhorst
10.890
11.186
0
0
0
0
Vice-voorzitter
L.L. Vis
8.473
8.766
0
0
75
0
Lid
P.M. Bieshaar
9.013
8.766
0
0
0
0
Lid
J.H.F. Kampkuiper
8.470
0
0
0
182
0
Lid
C.A.A.G.J. van Baalen
7.328
0
0
0
0
0
Lid
P.W.H. van Heek
0
8.766
0
0
0
327
Lid
D.W. Boerboom
0
8.766
0
0
0
0
De vergoeding 2013 op jaarbasis voor de voorzitter van de raad van commissarissen bedraagt per jaar € 9.000 exclusief omzetbelasting en voor de overige leden van de raad van commissarissen € 7.000 exclusief omzetbelasting. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn de vergoedingen 2012 ook omgezet naar vergoedingen inclusief BTW. De vergoeding op jaarbasis voor de voorzitter van de raad van commissarissen
140
bedroeg € 9.000 exclusief omzetbelasting en voor de overige leden van de raad van commissarissen € 7.000 exclusief omzetbelasting.
11.3Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (semi)publieke sector Vanaf 1 januari 2013 geldt de Wet normering topinkomens in de publieke en semipublieke sector (WNT). Deze wet is van toepassing op woningcorporaties. Begin december 2012 heeft de minister van Wonen en Rijksdiensten een regeling bekendgemaakt waarin de honorering voor topfunctionarissen is opgenomen. Hierin is een overgangsregeling opgenomen voor huidige topfunctionarissen. Viverion dient van iedere topfunctionaris de bezoldiging te vermelden. De maximale bezoldiging is voor 2013 maximaal € 228.599. Voor de voorzitter en de overige leden van de raad van commissarissen geldt een norm van respectievelijk 7,5% en 5% van het maximum van € 228.599. Op 26 februari 2014 is de regeling bezoldigingscomponenten WNT gepubliceerd in de Staatscourant. Hierin zijn de componenten opgenomen die in ieder geval tot de bezoldiging dienen te worden berekend. Op www.topinkomens.nl vindt u meer informatie over de WNT. Viverion heeft de volgende functionarissen aangemerkt als topfunctionaris: - leden van de raad van commissarissen; - directeur-bestuurder; - adjunct-directeur. Bezoldiging raad van commissarissen Naam
Functie(s)
Totale bezoldiging
H.G.B. Spekhorst P.M. Bieshaar L.L. Vis C. van Baalen J.H.F. Kampkuiper
raad van commissarissen raad van commissarissen raad van commissarissen raad van commissarissen raad van commissarissen
9.000 7.000 7.032 7.000 7.259
Duur van het dienstverband in het jaar (in dagen) 365 365 365 365 365
Omvang van het dienstverband in het jaar (fte) 1 1 1 1 1
* *
Bedragen zijn exclusief B.T.W. *inclusief belaste vergoedingen
De bezoldiging van de raad van commissarissen ligt binnen de gestelde WNT-norm van 7,5% en 5% voor respectievelijk de functies voorzitter rvc en lid rvc. Bezoldiging directeur-bestuurder en adjunct-directeur Naam
Functie(s)
J.W. Allersma
directeurbestuurder manager Wonen / Adjunct-directeur
W. Tuin-Flier
Beloning
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
VoorzieTotale ningen ten bezoldibehoeve ging van beloningen betaalbaar op termijn
Duur van het dienstverband in het jaar (in dagen)
Omvang van het dienstverband in het jaar (fte)
138.170
4.755
32.732
175.657
365
1
96.946
1.720
21.113
115.989
365
1
141
Externe niet-topfunctionarissen Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT, zijn de Beleidsregels toepassing WNT van 27 februari 2014 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ( BZK ) als uitgangspunt gehanteerd. Viverion herkent de door de minister van BZK in zijn kamerbrief van 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT-verantwoording betrokken.
142
143
12 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000) ACTIVA
Ref.
31-12-2013
31-12-2012
161.043 2.423 1.766 165.232
216.068 833 2.325 219.226
10.755 3.027 13.782
10.925 3.187 14.112
768 2.139
10 768 2.790
13.501 3.000 19.408
5.658 3.011 12.237
198.422
245.575
445 823 1.268
819 784 1.603
174 14 1.242 289 955 2.674
245 42 1.298 4.003 179 5.767
7.470
334
11.412
7.704
209.834
253.279
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
14.1
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal vastgoedbeleggingen
14.1
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige effecten
14.2 14.2.1 14.2.2
Latente belastingvordering(en) Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal voorraden
14.3 14.3.1 14.3.2
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen
14.4
Liquide middelen
14.5
14.4.1 14.4.2
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
144
PASSIVA
Ref.
Eigen vermogen Overige reserves Totaal eigen vermogen
14.6 14.6.1
Voorzieningen Latente belastingverplichting Onrendabele investeringen Deelnemingen Overige Totaal voorzieningen
14.7
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden Totaal langlopende schulden
14.8
14.7.1
14.8.1
Totaal lang vermogen
31-12-2013
31-12-2012
76.429 76.429
105.231 105.231
954 6.808 747 319 8.828
2.145 7.183 734 384 10.446
100.873
113.041
3.116 3.007 106.996
3.116 2.974 119.131
192.253
234.808
12.168 1.526 353 168 3.366
11.978 1.505 490 425 4.073
17.581
18.471
209.834
253.279
Vlottende passiva Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
14.9
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL PASSIVA
145
146
13 Enkelvoudige winst- en verliesrekening per 31 december 2013 (bedragen x € 1.000) Ref. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
2013
2012 30.803
30.152
561
594
55
45
-103
57
6.248
912
18
205
Overige bedrijfsopbrengsten
661
287
Som der bedrijfsopbrengsten
38.243
32.252
7.283
9.351
14.098
-1.789
27
26
Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
15.1
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht Salarissen
3.551
3.744
Sociale lasten
362
369
Pensioenlasten
522
496
8.106
8.215
605
556
40
40
Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten collegiale financiering Lasten servicecontracten
478
502
Overige bedrijfslasten
5.949
6.043
Som der bedrijfslasten
41.021
27.553
Bedrijfsresultaat
-2.778
4.699
-432
964
-713
0
163
419
Rentelasten
-5.163
-5.622
Saldo financiële baten en lasten
-5.713
-5.203
-8.923
460
9.034
1.596
-16
-39
95
2.017
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Waardeverandering financiële vaste activa Rentebaten
15.3
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
15.4
Resultaat na belastingen
147
14 Toelichting op de enkelvoudige balans (bedragen x € 1.000)
14.1Algemeen 14.1.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op netto vermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.4.1 in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat verwijzen wij naar de in hoofdstuk 9 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
14.2Financiële vaste activa 14.2.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Triax Vastgoed B.V.
2013
2012
Stand per 1 januari
10
10
Aandeel resultaat deelneming (33 1/3%)
-2
0
Desinvesteringen
-8
0
0
10
Stand per 31 december
Spectrum Holding B.V.
2013
Stand per 1 januari Aandeel resultaat deelneming Stand per 31 december Voorziening negatief eigen vermogen deelneming Stand per 31 december
2012 -734
-695
-14
-39
-748
-734
748
734
0
0
14.2.2 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De Cloese V.O.F.
2013
2012 768
768
768
768
Dit is een renteloze lening van € 768.000 verstrekt door Viverion aan de Cloese V.O.F. (ultimo 2011 ).
148
14.3Voorraden 14.3.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop
2013
Voorraad onverkochte woningen per 1 januari
819
Mutaties boekjaar -
Verkoop woningen
-374
Totaal mutaties
-374
Voorraad onverkochte woningen per 31 december
445
14.3.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
2013
1 januari: Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling
784
Af: resultaatneming voorgaande jaren
0
Boekwaarde per 1 januari
784
Mutaties: Overboeking bestede kosten naar onderhanden projecten
39
Totaal mutaties
39
31 december: Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling
823
Af: resultaatneming voorgaande jaren
0
Boekwaarde per 31 december
823
14.4Vorderingen 14.4.1 Vorderingen op groepsmaatschappijen Spectrum Holding B.V.
2013
Stand per 1 januari Mutaties Rente Stand per 31 december
149
2012 1.298
1.430
-65
-150
1.233
1.280
9
18
1.242
1.298
14.4.2 Overlopende activa Overlopende activa Rente leningen u/g, certificaten, deposito’s en rekeningcourant Nog te ontvangen subsidies/bijdragen
2013
2012 37 7
35 7
Nog te ontvangen bedragen
672
0
Vooruitbetaalde bedragen
202
100
37
37
955
179
Overig
14.5Liquide middelen Liquide middelen
2013
2012
Direct opvraagbaar: -
Kas
-
Rekening-courant bank
2
2
7.468
332
7.470
334
De kredietlimiet in rekening-courant bij de ING Bank bedraagt € 2.000.
14.6Groepsvermogen 14.6.1 Eigen vermogen Groepsvermogen
2013
Overige reserves Stand per 1 januari
105.231
Uit resultaatbestemming
95
Overige mutaties
-28.897
Stand per 31 december
76.429
Overeenkomstig artikel 2 van de statuten van Viverion dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. De overige mutaties hebben betrekking op de afname van de herwaarderingen. Ultimo 2013 is in totaal € 38.872.000 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2012: € 71.583). In 2013 is € 23.693.000 aan de ongerealiseerde herwaardering onttrokken wegens terugname van eerdere toevoegingen en € 5.204.000 onttrokken wegens realisatie (waarvan € 2.293.000 door afschrijvingen, € 3.077.000 door verkoop van vastgoed en -€ 166.000 in verband met overboekingen van en naar commercieel vastgoed).
150
14.7Voorzieningen 14.7.1 Voorzieningen deelnemingen Voorzieningen
2013
Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december
2012 734
695
13
39
747
734
14.8Langlopende schulden 14.8.1 Overige schulden Overige schulden
2013
Leningen u/g
2012 3.007
2.974
3.007
2.974
14.9Kortlopende schulden Kortlopende schulden
2013
Schulden aan kredietinstellingen
2012 12.168
11.978
1.526
1.505
Belastingen en premies sociale verzekeringen
353
490
Overige schulden
168
425
3.366
4.073
17.581
18.471
Schulden aan leveranciers
Overlopende passiva
Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.
151
15 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)
15.1Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Wijzigingen in onderhanden projecten
2013
Wijzigingen in de onderhanden projecten
2012 -103
57
-103
57
15.2Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Accountantshonoraria
2013
Controle van de jaarrekening
2012 49
Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
47
5
3
28
58
8
20
90
128
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
15.3Rentebaten Rentebaten
2013
2012
Rente leningen W.I.F.
77
77
Rente certificaten W.I.F.
63
61
Rente project Steenbrugge, Deventer
0
136
Rente Spectrum Holding B.V.
9
18
Rente rekening-courant bank
6
0
Rente Belastingdienst
0
123
Overige rentebaten
8
4
163
419
152
15.4Resultaat deelnemingen Resultaat deelnemingen
2013
Spectrum Holding B.V. Triax Vastgoed B.V.
153
2012 -14
-39
-2
0
-16
-39
154
16 Overige gegevens 16.1Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Viverion vormt met Spectrum Holding B.V., Spectrum Ontwikkeling I B.V., Spectrum Ontwikkeling II B.V. en Spectrum Ontwikkeling III B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake van de combinatie verschuldigde belasting.
16.2Overige informatie Gedurende het jaar 2013 had Viverion gemiddeld 48,2 werknemers in dienst (2012: 45,1). Dit aantal is gebaseerd op fulltime-equivalenten. Alle werknemers zijn in Nederland in dienst. Voorstel statutaire resultaatbestemming Het voorstel voor een statutaire resultaatbestemming is om het negatieve resultaat ter grootte van € 95.000 ten gunste van de overige reserves van de Stichting Viverion te brengen. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring van de raad van commissarissen reeds in de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening over 2013 verwerkt.
155
Bijlage: financiële gegevens verbindingen (Bijlagen maken geen deel uit van de jaarrekening)
Spectrum Holding B.V. De overige gegevens met betrekking tot Spectrum Holding B.V. staan hierna weergegeven. Financiële gegevens 2013: Woonplaats Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
Lochem € -/- 747.333,= € 0,= € 18.000,= € -/- 733.753,=
€ 0,= € 1.241.900,= 1,31%. n.v.t. n.v.t. Geen Administratie wordt gevoerd door T.I.
Er zijn geen zekerheden afgegeven
Spectrum Ontwikkeling I B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling I B.V. staan hieronder weergegeven. Financiële gegevens 2013: Woonplaats Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
159
Lochem €-/- 528.025= € 0,= € 18.000,= € -/- 528.025,=
€ 0,= € 0,= n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Administratie wordt gevoerd door T.I. 0 Er zijn geen zekerheden afgegeven
Spectrum Ontwikkeling II B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling KK B.V. staan hieronder weergegeven. Financiële gegevens 2013: Woonplaats Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
Lochem € -/- 126.907,= € 0,= € 18.000,= € -/- 126.907,=
€ 0,= € 0,= n.v.t. n.v.t. n.v.t n.v.t Administratie wordt gevoerd door T.I. € 0,= Er zijn geen zekerheden afgegeven
Spectrum Ontwikkeling III B.V. De overige gegevens van Spectrum Ontwikkeling III B.V. staan hierna vermeld. Financiële gegevens 2013: Woonplaats Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
160
Lochem € -/- 17.586,= € € 18.000,= € -/- 17.586,=
€ 0,= € 0,= n.v.t. n.v.t. n.v.t n.v.t. Administratie wordt gevoerd door T.I. € 0,= Er zijn geen zekerheden afgegeven
Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. De overige gegevens van Ontwikkelingscombinatie Lochem V.O.F. staan hierna weergegeven. Financiële gegevens 2013: Woonplaats Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
Lochem € 174.247,= € 0,= € 87.123,=
€ 0,= € 0,= n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 0,= Er zijn geen zekerheden afgegeven
De Cloese V.O.F. De overige gegevens van De Cloese V.O.F. staan hieronder vermeld. Financiële gegevens 2013: Woonplaats Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Geldstromen: Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de TI Inzet van personeel van de TI Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding
161
Arnhem € 1.106.026,= € 0,= € 368.675,= € 368.675,=
€ 0,= € 768.089,= 0% n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 0,= Er zijn geen zekerheden afgegeven
Postbus 123
E.
[email protected]
7240 AC Lochem
I. www.viverion.nl
T. 088 - 321 32 10
@Viverion
