Jaarverslag 2008 Een verslag onze prestaties op het vlak van wonen, zorg en welzijn en de Jaarrekeningen
JUNI
MEI
APRIL
MAART
FEBRUARI
JANUARI
Inhoud Een woord vooraf
4
Verslag van directeur/bestuurder
5
1
Verslag Raad van Toezicht 1.1 Werkwijze 1.2 Inhoud van het toezicht 1.3 Verantwoording 1.4 Samenstelling van de Raad van Toezicht 1.5 Werving en selectie 1.6 Integriteit 1.7 Commissies en bezoldiging 1.8 Tenslotte
2
Strategie: Waar we voor staan en waar we voor gaan
12
3
Relatie met maatschappelijke partners
13
4
Verhuren 4.1 Visie en beleid 4.2 Huurbeleid 4.3 Ontwikkeling koopgarant: doorstromen 4.4 Woningvoorraad en mutatiegraad 4.5 Woningtoewijzing 4.6 Huurtoeslag 4.7 Huurincassobeleid 4.8 Leegstand 4.9 Kernvoorraad 4.10 Gemiddelde netto huurprijs 4.11 Overlast
15 15 15 15 15 16 18 18 18 19 19 19
5
Bouwen en verbouwen 5.1 Visie en Beleid 5.2 Kwaliteit van de woningen 5.3 Nieuwbouw 5.4 Herstructurering 5.5 Onderhoud Renovatie Groot onderhoud Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Onze eigen onderhoudsdienst
21 21 21 22 23 23 23 24 24 25 25
6
Wonen en woonomgeving 6.1 Visie en beleid 6.2 Wijkgericht werken in Zeist 6.3 De Kombinatie aanpak 6.4 Bijzondere aandachtsgebieden De L-flat Vogelwijk
26 26 26 27 28 28 28
Colofon Redactie de Kombinatie
6 7 8 8 9 10 11 11 11
Ontwerp, lay-out en opmaak Idem Dito, Kampen
Fotografie HLP images, Zeist
Drukwerk Drukkerij Patria, Leusden
2
7
Wonen, welzijn en zorg 7.1 Visie en beleid 7.2 Structurele samenwerking in wonen, welzijn en zorg in 2008 Senioren Begeleid wonen Actieplan WWZ Zeist 7.3 Wonen Welzijn en Zorg in 2008
29 29 30
Meepraten 8.1 Visie en beleid 8.2 Huurders aan het woord Bewonerscommissies Senioren Kerngroep Platform de Kombinatie Online Klantpanel L-flat 8.3 Communicatie met Huurders 8.4 Klachtencommissie/ Geschillenadviescommissie
32 32 32 32 32 32 33 33 33
Werkorganisatie 9.1 Visie en beleid 9.2 Organigram 9.3 Personeel Personeelsdeskundigheid Arbeidsmarktcommunicatie Doorstroom Inhuur derden Personeelsstatistieken 9.4 Personeelsbeleid 9.5 Ondernemingsraad 9.6 Stageplaatsen
34 34 34 35 35 35 35 35 35 35 36 36
10 Financieel beleid en beheer 10.1 Visie en beleid 10.2 Jaarresultaat 2008 10.3 Treasury 10.4 Waarde van het bezit 10.5 Kengetallen 10.6 Risicoprofiel 10.7 Meerjarenprognose 10.8 Deelnemingen 10.9 Dienstverlening 10.10 Melding Topinkomens 10.11Verklaring Bestuur
37 37 38 39 40 41 42 44 44 44 44 44
11 Kengetallen
45
12 Jaarrekening 12.1 Geconsolideerde Balans per 31 december 2008 12.2 Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2008 12.3 Kasstroomoverzicht 2008
46 46
8
9
30 30 30 30
13 Toelichting wettelijk kader 13.1 Regelgeving 13.2 Grondslagen voor consolidatie
50 50 50
14 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 14.1 Verwerking verplichtingen 14.2 Materiële vaste activa 14.3 Financiële vaste activa 14.4 Voorraden 14.5 Vorderingen 14.6 Liquide middelen 14.7 Egalisatierekening 14.8 Voorzieningen 14.9 Langlopende schulden
51
15 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 15.1 Opbrengstverantwoording 15.2 Bijzondere posten 15.3 Bedrijfsopbrengsten 15.4 Bedrijfslasten 15.5 Belastingen 15.6 Rentebaten en rentelasten 15.7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 15.8 Kasstroomoverzicht
56
16 Toelichting op de geconsolideerde balans
59
17 Toelichting op de balans en Algemene Verlies- en Winstrekening
67
18 Enkelvoudige jaarrekening 18.1 Enkelvoudige balans per 31 december 2008 18.2 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2008 18.3 Toelichting op Enkelvoudige balans en Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2008
70 70
19 Overige gegevens 19.1 Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming 19.2 Gebeurtenissen na balansdatum 19.3 Accountantsverklaring
77 77
Bijlage 1 Verbindingen Bijlage 2 Maatschappelijke Partners van de Kombinatie
48 48
3
51 51 53 53 54 54 54 54 55
56 56 56 56 57 57 58
58
72 73
77 77
79 81
Een woord vooraf In dit jaarverslag presenteert woningbouwvereniging de Kombinatie haar prestaties op het vlak van wonen, zorg en welzijn in 2008. Het verslag geeft inzicht in de maatschappelijke resultaten van ons handelen. Het verslagjaar 2008 valt onder het beleidsplan 2008-2012. Dit plan vormt het kader van onze activiteiten in 2008. We rapporteren hoe beleid en uitvoering voortvloeien uit onze strategie. Door middel van dit jaarverslag brengt de Kombinatie verslag uit aan belanghebbenden en belangstellenden: onze huurders, maatschappelijke partners en toezichthoudende instanties als de Minister van Wonen Wijken en Integratie, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. We hopen dat u een goed beeld krijgt van de resultaten die onze medewerkers in 2008 tot stand hebben gebracht.
W. de Bruin Directeur-bestuurder
4
Verslag directeur bestuurder Het jaar 2008 was voor de Kombinatie in verschillende opzichten een belangrijk jaar. In het oog springen de oplevering van nieuwe woningen: Nieuw Brinkhove en de Van der Heijdenlaan. Maar ook de publicatie van onze Toekomstvisie 2008 - 2012, de installatie van het direct verkozen Platform van bewoners, de dialoog met leden en maatschappelijke partners over de bestuurlijke organisatie en als laatste het afscheid van onze voorzitter van de Raad van Toezicht.
Vlag in top Op een zonnige junidag mochten we zo’n 200 genodigden begroeten bij de feestelijke opening van Nieuw Brinkhove: drie appartementengebouwen in koop en huur met een wijkcentrum voor welzijns- en zorgactiviteiten, prachtig gelegen aan de Utrechtseweg. We presenteerden daar een film over onze toekomstvisie met als ondertitel “Midden in Zeist” . En zo voelde het ook, want de enthousiaste nieuwe bewoners waren er bij, de wethouder en gemeenteambtenaren. Verder was er een flinke afvaardiging van maatschappelijke partners uit de hoek van wonen, welzijn en zorg. En tenslotte heel wat medewerkers uit alle afdelingen van de Kombinatie. De opening was een bekroning van jarenlang plannen maken, overleg en organiseren. Op het resultaat is ‘heel Zeist’ trots. De bewoners kregen een vlaggenmast cadeau en de driekleur ging in top. Wisseling van de wacht In personeel opzicht is 2008 niet ongemerkt voorbij gegaan. Twee managers hebben eind 2008 de Kombinatie verlaten. In het voorjaar van 2009 verwelkomen we hun opvolgers. Na een periode van 7 jaar, waarvan 5 als voorzitter, heeft mevrouw T. Poortenaar het lidmaatschap van de Raad van Toezicht beëindigd. Op 18 december heeft ze feestelijk afscheid genomen van de Kombinatie. Daarbij is gememoreerd dat zij toezicht hield met een scherp oog voor integriteit, betrouwbaarheid en maatschappelijk functioneren van de Kombinatie. Met warme belangstelling voor het welbevinden van bewoners en medewerkers van onze woningbouwvereniging. De Raad heeft de heer D. van Ginkel als haar opvolger in de rol van voorzitter benoemd. Het Platform heeft de heer van Ginkel als kandidaat naar voren geschoven. Ondersteund door een adviseur van buiten is een wervingscommissie ingesteld bestaande uit 2 leden van de RvT en een lid van het Bewonersplatform. Na een uitgebreide brievenselectie heeft de commissie met 4 kandidaten gesproken voor de vacante functie van RvT-lid. In januari 2009 is de procedure afgerond. De Ledenvergadering heeft kennisgenomen van het nieuwe voorzitterschap en de werving. W. de Bruin Directeur-bestuurder
5
1 Verslag Raad van Toezicht De Kombinatie is een woningcorporatie, actief in de gemeente Zeist, die vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid kwalitatief goede en duurzame woningen in aantrekkelijke buurten aanbiedt aan mensen die voor hun huisvesting aangewezen zijn op betaalbare woningen. Sinds de oprichting van de Kombinatie in 1986 staat die missie als een huis. Vanuit die missie wil de Kombinatie ook in de komende jaren als maatschappelijke organisatie actief zijn in Zeist. Met oog voor de belangen van het brede spectrum van wonen, zorg, welzijn en welbevinden. En met als speerpunten: leefbaarheid, wijkgericht werken, duurzaam bouwen en participatie. Luisterend naar en samenwerkend met allerlei andere maatschappelijke organisaties in Zeist. In het afgelopen jaar heeft de Kombinatie een nieuw beleidsplan gepresenteerd voor de periode 2008 – 2012: “Samen werken aan wonen in Zeist”. Dit beleidsplan is nodig om tegen de achtergrond van de veranderde landelijke-regionale en locale situatie het beleid en de plannen te kunnen actualiseren. In dit beleidsplan, dat in nauw overleg met belangenhouders van de Kombinatie is opgesteld, zijn ambitieuze doelstellingen opgenomen voor de periode 2008 – 2010, zoals: • Betaalbaar huren blijft voor wie dat nodig heeft; • Meer doorstroming door nieuwbouw, verkoop en hogere huren; • Wijkgericht samenwerken aan leefbaarheid; • Wijken voor jong en oud met alle voorzieningen dichtbij;
6
De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Toezicht zijn neergelegd in de statuten van de Kombinatie. Allereerst zijn daarin een aantal instemmingrechten beschreven voor belangrijke besluiten van het Bestuur waarvoor voorafgaande goedkeuring van de Raad van Toezicht noodzakelijk is. In 2008 zijn alle in dat kader passende Bestuursbesluiten aan de Raad van Toezicht voorgelegd.
• Bewoners sterker betrokken en meer tevreden; • Woningen ouder dan bouwjaar 2007 zijn voorzien van een energielabel; • Nieuwbouw van minstens 45 woningen per jaar. De doelstellingen zijn ambitieus bij het vaststellen van het beleidsplan, maar zijn dat nog meer geworden tegen de achtergrond van de economische ontwikkelingen van de laatste maanden van 2008 en de ontwikkelingen in de sector volkshuisvesting. De slechter wordende economische omstandigheden gaan ook aan de Kombinatie niet voorbij, en er zijn nog steeds onzekerheden ten aanzien van de consequenties van onder andere de invoering van de integrale Vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. Een gezonde financiële positie is voor de Kombinatie een randvoorwaarde en geen doel. Onze primaire doelstelling focust op goed wonen voor ‘onze’ mensen in de gemeente Zeist en de uitvoering van ons beleidsplan. Maar tegen de achtergrond van alle ontwikkelingen zal het financieel beleid in 2009 uitgebreid de aandacht krijgen van Bestuur en Raad van Toezicht teneinde de mogelijkheden van het realiseren van onze ambities mogelijk te maken. In dit verslag geven wij als Raad van Toezicht openheid in de wijze waarop de raad invulling heeft gegeven aan haar taken en verantwoordelijkheden. Bij dit verslag bieden wij tevens de door het Bestuur opgemaakte (geconsolideerde) jaarrekening over 2008 aan. Deze omvat de winst-en-verliesrekening, de balans en de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door KPMG accountants gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring. De Raad van Toezicht kan zich met deze stukken verenigen en stelt het Bestuur voor de jaarrekening 2008 overeenkomstig vast te stellen, welke vaststelling overeenkomstig artikel 14 lid 1a van de statuten het Bestuur en de Raad van Toezicht tot volledige decharge zal strekken.
Daarnaast houdt de Raad van Toezicht toezicht op de algemene gang van zaken aan de hand van periodieke informatie vanuit de werkorganisatie. Het Bestuur verstrekt periodiek, op basis van de planning en control cyclus, informatie over de voortgang van de begroting, de daarin opgenomen budgetten en het jaarplan van de werkorganisatie. Tevens verstrekt het Bestuur periodiek een directieverslag aan de Raad van Toezicht waarin de algemene gang van zaken en relevante bestuurlijke ontwikkelingen aan de Raad kenbaar worden gemaakt. Als derde staat de Raad van Toezicht de bestuurder bij vanuit de individuele deskundigheden en ervaringen in de Raad. Deze adviesrol van de Raad van Toezicht komt met name tot uitdrukking in de ‘heisessies’ die tweemaal per jaar worden georganiseerd, waarin de Raad van Toezicht, tezamen met het Bestuur en de leden van het managementteam stilstaan bij de lange termijn ontwikkelingen ten aanzien van de Kombinatie. De Raad van Toezicht hecht grote waarde aan transparantie en beschouwt de Governance Code Woningcorporaties als een goed instrument voor een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen woningcorporaties. De Raad van Toezicht van de Kombinatie probeert zich in haar functioneren te richten op de in deze Code neergelegde spelregels en aanbevelingen. In datzelfde licht hebben wij ervoor gekozen om in dit verslag overeenkomstig de Code aan te geven hoe Corporate Governance binnen de Kombinatie is vormgegeven.
Het Bestuur werd in het verslagjaar gevormd door de heer Willem de Bruin, geboren 16 november 1952, en aangesteld als statutair directeur op 1 juli 2005. De vertegenwoordiging van de Kombinatie in plaatselijke en regionale samenwerkingsverbanden berust bij hem. Dat betreft met name het Corporatieoverleg Zeist, het verband van regionale woningcorporaties RWU, de Stuurgroep Wonen Welzijn Zorg in de gemeente Zeist en het Beleidsteam Wijkgericht Werken in de gemeente Zeist.
Voornaamste punten waar de Kombinatie thans afwijkt van de in de Code omschreven best practices De voornaamste punten waarin de Kombinatie afwijkt van de Governance Code zijn: • De Kombinatie volgt niet de aanbeveling van een mandaat voor maximum vier jaar voor bestuurders. Bij de inwerkingtreding van de Code had de Kombinatie reeds een contractuele overeenkomst met de huidige bestuurder. De Raad van Toezicht wenst die niet te wijzigen, mede omdat in de afspraken tussen Raad van Toezicht en bestuurder omtrent het functioneren en de beoordeling een effectieve werkwijze is vastgelegd; • De aanbeveling voor beperking van de ontslagvergoeding tot het vaste deel van de bezoldiging over een jaar wordt niet gevolgd. Met de huidige Bestuurder is een ar-
1.1 Werkwijze De Raad van Toezicht heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van het Bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en -procedures welke zijn ingesteld door het Bestuur, en op de algemene gang van zaken binnen de Kombinatie.
7
waarin gezocht is naar de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven. Met de gemeente Zeist hebben we, in samenwerking met de andere corporaties, afgesproken om in 2009 nieuwe prestatieafspraken te gaan maken.
beidscontract aangegaan waarin geen specifieke afspraken zijn opgenomen inzake ontslagvergoeding. Voor alle overige zaken volgt de Raad van Toezicht van de Kombinatie de aanbevelingen in de Governance Code. Alle reglementen van de Raad van Toezicht zijn beschikbaar via de website van de Kombinatie.
Verbindingen De Kombinatie kent een aantal verbindingen die zijn toegelicht in de jaarrekening. Verbindingen worden aangegaan vanuit een afwegingskader waarin fiscale, operationele en aspecten van risicobeheer zijn opgenomen. De bestuurlijke inrichting van deze entiteiten is zodanig dat de Raad van Toezicht van de Kombinatie het toezicht op deze activiteiten direct uitvoert en er dus volledige transparantie op dat vlak bestaat.
1.2 Inhoud van het toezicht Goedkeuring van operationele en financiële doelstellingen en strategie Zoals gebruikelijk binnen de Kombinatie heeft het Bestuur in het verslagjaar het volgende aan de Raad van Toezicht gepresenteerd: a. Een meerjaren beleidsplan waarin de ambities en lange termijn doelen van de Kombinatie zijn vastgelegd, met daaruit afgeleid een jaarplan; b. De operationele en financiële doelstellingen van de Kombinatie zoals opgenomen in de meerjarenbegroting en het activiteitenplan; c. De strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen; d. De te gebruiken prestatie-indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties.
Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving vindt plaats op basis van een cyclus van vier maanden en is gebaseerd op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van de Kombinatie. 1.3 Verantwoording Activiteiten van de Raad van Toezicht: algemeen In totaal heeft de Raad van Toezicht in 2008 zevenmaal (inclusief eigen interne vergaderingen en ‘heisessies’) volgens een vooraf vastgesteld schema vergaderd. Vaste onderwerpen op de agenda van iedere vergadering van de Raad van Toezicht zijn het directieverslag (algemene interne en externe ontwikkelingen), periodieke financiële en beleidsmatige informatie (viermaandelijkse rapportages), voortgang projecten, en lokale, regionale en landelijke ontwikkelingen op het vlak van wonen en bouwen. De agenda van de Raad van Toezicht is opgezet naar toezicht, goedkeuring, advies en informatie. Tijdens de reguliere vergadering van de Raad van Toezicht is de financiële manager in zijn rol als controller aanwezig om de Raad van Toezicht van informatie te kunnen voorzien. Tijdens de halfjaarlijkse ‘heisessies’ zijn alle managers aanwezig. In het verslagjaar kwamen onder meer de volgende onderwerpen ter sprake: • besluit tot aankoop kavel en opstallen Utrechtseweg; • participatie woningbouw bij gemeentehuis (4e kwadrant); • intentieovereenkomst waterwingebied; • aankoop maatschappelijk vastgoed, o.a. activiteitencentrum Vollenhove; • reglement Gezamenlijke Geschillencommissie woningcorporaties Zeist; • verkoop onroerend goed Dolderse Duinen; • grondtransactie en erfdienstbaarheid Burgemeester Patijnlaan; • vaststelling klokkenluidersregeling; • vaststelling Treasurystatuut; • jaarrekening 2007;
De Kombinatie vertaalt haar operationele en financiële doelstellingen in de financiële meerjarenbegroting. Het Bestuur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting en legt die vervolgens ter goedkeuring voor aan de Raad van Toezicht. Inmiddels heeft de Kombinatie ruime ervaring opgedaan met de hiervoor genoemde systematiek van beleidsplanning en financiële planning, waardoor het Bestuur en de Raad van Toezicht steeds beter in staat zijn de sturing naar de toekomst te verfijnen en de continuïteit te realiseren.
Interne risicobeheersing en controlesystemen De Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de verklaring inzake risicobeheersing- en controlesystemen van het Bestuur. De Raad van Toezicht heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met het Bestuur gesproken over de kwaliteit van risicobeheersing, en beheersing van andere risico’s zoals de projectbeheersing. De raad heeft ook in 2008 in het jaarlijks overleg met de accountant diens oordeel en advies daarbij betrokken. Financiële continuïteit Jaarlijks beoordelen de Raad van Toezicht en het Bestuur in overleg in hoeverre het voorgenomen beleid bijstelling behoeft om te voldoen aan de samen met het Bestuur benoemde kengetallen. In 2008 heeft het Bestuur de opzet van een nieuw beleidsplan afgerond, mede op basis van een overlegronde met alle voor de Kombinatie relevante belanghebbenden,
8
Activiteiten van de Raad van Toezicht: verenigingsstructuur Met de actieve leden van de Vereniging is in de halfjaarlijkse ledenvergaderingen gesproken over de toekomst van de verenigingsstructuur van de Kombinatie. De Raad van Toezicht is met het Bestuur van mening dat de geringe betrokkenheid van leden bij de Vereniging een niet wenselijke situatie is en in de toekomst zelfs contraproductief voor de Kombinatie kan zijn. Omdat in de besprekingen met de leden in de ALV gebleken is dat het thema’ vereniging’ met veel emotie gepaard gaat, en Bestuur en Raad van Toezicht voor eventuele veranderingen een breed draagvlak onmisbaar vinden, is eind 2008 een opdracht verstrekt aan een extern adviseur om onder huurders, leden en belangenhouders te onderzoeken op welke wijze de belangen van bewoners, leden en belangenhouders het beste kunnen worden geborgd. Dit onderzoek heeft geleid tot het besluit om in 2009 gericht beleid te gaan voeren om de verenigingsstructuur te reactiveren. Op grond van de evaluatie eind 2010 zal bezien worden of dit beleid een voldoende actieve verenigingsdemocratie heeft bewerkstelligd of dat we moeten overgegaan tot aanpassing van de bestuurlijke organisatie.
• begroting 2009; • heroriëntatie verenigingsstructuur de Kombinatie; • planontwikkeling Vollenhove. De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van het verslag van de klachtencommissie in de zin van artikel 16 BBSH. Het verslag staat beschreven op pagina 43 van het bestuursverslag.
Activiteiten van de Raad van Toezicht: interne en externe overleggen In 2008 hebben alle toezichthouders opnieuw een rondleiding gehad langs delen van het bezit en nieuwbouwlocaties. Het directe contact met het Bestuur, de managers en medewerkers levert nuttige aanvullende informatie en verhelderende inzichten op. De traditie van rondleidingen zal in de komende jaren worden voortgezet. Een delegatie van de Raad van Toezicht heeft in 2008 tweemaal overleg gevoerd met de Ondernemingsraad. Hierbij zijn met name het strategisch plan, de jaarrekening over 2007 en de ontwikkelingen binnen de Kombinatie aan de orde geweest. De samenwerking met de Ondernemingsraad is open en positief. Ook heeft een delegatie van de Raad van Toezicht gesproken met het Bestuur van het Bewonersplatform. De Raad van Toezicht is verheugd met de grote belangstelling die het Platform nieuwe stijl bij huurders van de Kombinatie heeft gehad en is van mening dat met deze direct verkozen huurdervertegenwoordiging een belangrijke stap is gezet in de modernisering van de interne democratie.
1.4 Samenstelling van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd door de Algemene Ledenvergadering, en die voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de Raad van Toezicht is gebaseerd op een vastgelegde profielschets. De Raad van Toezicht bestond 31 december 2008 uit de volgende leden en een vacature(de primaire deskundigheidsterreinen op basis van het profiel RvT staan tussen haakjes):
De Raad van Toezicht hecht grote waarde aan voornoemde contacten vanwege de openhartige uitwisseling van standpunten.
Lid Raad van Toezicht
M/V
Geb.jaar
Benoemd in in
Herbenoemd in
Zittingsperiode tot
Functie
D.H. van Ginkel CMC Voorzitter (namens de
M
1953
2005/12
-
2009
Senior organisatieadviseur; Visitator bij Raeflex; Bestuurslid OOA
huurderorganisaties)
(volkshuisvesting, openbaar bestuur)
H.H. Bröring RA vice-voorzitter Ir. W.C.J. Driessen Lid (namens de
M
1960
1999/12 - 2002 vice-voorzitter - 2006 in 2005
2010
Director sector Woningcorporaties (Financien en bedrijfsvoering))
M
1944
2006/12
-
2010
Architect en raadgevend ingenieur (techniek en architectuur)
V
1972
2006/12
-
2010
Projectontwikkelaar Portaal Arnhem
huurderorganisaties)
Drs M. de Ruiter Lid
(project- en vastgoedontwikkeling)
vacature
9
In december 2008 is de voorzitter mw. T Poortenaar afgetreden, conform het rooster van aftreden. De raad is haar dankbaar voor de deskundige wijze waarop zij leiding heeft gegeven aan de Raad van Toezicht, en een sterke vertrouwensband met leden en huurders heeft opgebouwd. De Raad van Toezicht heeft besloten de heer D.H. van Ginkel uit haar midden te benoemen tot voorzitter. In overleg met het bestuur van het Bewonersplatform is overeengekomen dat hij (evenals mevrouw Poortenaar) zitting zal hebben in de Raad van Toezicht namens het Bewonersplatform. Tezamen met het Bewonersplatform is in december 2008 de werving voor vacature in de Raad van Toezicht afgerond, welke geleid heeft tot de voordracht van mw. Drs. H. de Boer, adviseur en interimmanager sociaal domein. Zij zal formeel in de ALV van juni 2009 benoemd worden.
1.5 Werving en selectie Profiel In het reglement van de Raad van Toezicht is een profiel opgenomen dat de gewenste deskundigheid en achtergrond van de toezichthouders schetst. Op basis van dit profiel is in het laatste kwartaal van 2008 de werving uitgevoerd naar een nieuw lid voor de Raad van Toezicht. De werving is begeleid door een extern bureau, en is uitgevoerd door een commissie uit de Raad van Toezicht, tezamen met een vertegenwoordiger van het Bewonersplatform. De statutair directeur maakte als adviseur deel uit van de selectiecommissie. De Raad van Toezicht hanteert de profielschets eveneens bij de periodieke zelfevaluatie, en is van mening dat alle in de profielschets genoemde deskundigheden momenteel zijn vertegenwoordigd.
Reglement De Raad van Toezicht heeft een reglement als basis voor het eigen functioneren en de relaties met het Bestuur. Dit reglement is in 2008 vastgesteld en voldoet aan alle aspecten uit de Governance Code.
Zelfevaluatie De Raad van Toezicht kwam tweemaal zonder het Bestuur bijeen om het eigen functioneren te bespreken. De Raad van Toezicht kwam tot de conclusie dat het functioneren bevredigend is en dat de samenstelling aan de criteria van het profiel van de Raad van Toezicht blijft voldoen. De Raad van Toezicht besprak eveneens het functioneren van het Bestuur als college en het functioneren van het Bestuur en kwam tot de conclusie dat dit bevredigend was.
Bezoldiging 2008 De Raad van Toezicht heeft eind 2006 besloten de eigen bezoldiging in overeenstemming te brengen met de richtlijnen van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). In 2008 ontving de voorzitter van de Raad van Toezicht een bezoldiging van € 7.500,00 (inclusief BTW) en de overige leden € 5.360,00 (bruto).
De Raad van Toezicht volgt nauw de activiteiten van de
10
zijn/haar lidmaatschap van de Raad van Toezicht of onderhoudt banden met de Kombinatie, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de Raad van Toezicht bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen.
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en leden van de Raad van Toezicht nemen regelmatig deel aan professionaliseringsactiviteiten van deze VTW. In 2008 heeft de Kombinatie 2 organisaties uitgezocht aan wie offerte gevraagd gaat worden om in de loop van 2009 een visitatie uit te voeren.
1.7 Commissies en bezoldiging Audit Commissie In 2008 is de Raad van Toezicht gestart met een auditcommissie. De taken van deze auditcommissie zijn vastgelegd in een reglement. Zij hebben met name betrekking op de voorbereiding van besluitvorming van de Raad van Toezicht als geheel, inzake onderwerpen op het gebied van financiën en risicobeheersing.
1.6 Integriteit Tegenstrijdige Belangen De zakelijke gedragscode (integriteitcode) van de Kombinatie verbiedt werknemers, leden van het Bestuur en leden van de Raad van Toezicht geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke opportuniteiten die Woningbouwvereniging de Kombinatie toekomen.
Selectie- en remuneratie Commissie In 2008 is de Raad van Toezicht gestart met een Remuneratiecommissie. De taken van deze Remuneratiecommissie zijn vastgelegd in een reglement en hebben met name betrekking op de beoordeling van het Bestuur. Bij de voorbereiding van deze beoordeling wordt de gehele Raad van Toezicht betrokken.
Leningen of garanties De Kombinatie heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de Raad van Toezicht, het Bestuur en het personeel.
In 2008 bedroeg de bezoldiging van het Bestuur, inclusief pensioenkosten en vakantiegeld € 147.965,30. Aan emolumenten werd een bedrag besteed van € 3500,00. Ten behoeve van de kosten voor een auto van de zaak werd € 11.730,00 aan fiscale bijtelling gerekend.
Klokkenluiderregeling Binnen de Kombinatie is een klokkenluiderregeling van kracht welke bekend is gemaakt aan alle medewerkers van de Kombinatie en op de internet site beschikbaar is. Onafhankelijkheid van de Raad van Toezicht Alle leden van de Raad van Toezicht zijn onafhankelijk van de Vereniging. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de toezichthouders is of was in het verleden in dienst van de Kombinatie of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de Kombinatie. Geen van de toezichthouders verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit
1.8 Tenslotte De Kombinatie heeft zich in 2008 opnieuw geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van wonen, zorg en welzijn. De Raad van Toezicht heeft grote waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor haar erkentelijkheid uit jegens het Bestuur en alle medewerkers.
11
2 Waar we voor staan en aan werken
De Kombinatie werkt het Beleidsplan 2008-2012 jaarlijks nader uit in een jaarplan. Hieronder leest u de kernpunten uit het Jaarplan 2008.
De Kombinatie staat nog steeds pal achter haar missie en visie. Onder het motto: samen werken aan wonen, zetten alle medewerkers van de Kombinatie zich in om samen met maatschappelijke partners te bewerkstelligen dat onze bewoners en woningzoekenden een prettig onderdak vinden in Zeist. Zeist is een populaire woonplaats. Naast een flink aantal welgestelden en ‘middengroepen’die goed zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien, telt Zeist ook duizenden huishoudens die aangewezen zijn op een corporatiewoning. Dit geldt voor zowel ‘zittende’ bewoners, als woningzoekenden. De Kombinatie is van oudsher sterk gericht op doelgroepen voor wie goedkoop en betaalbaar wonen geboden is. Voor hen willen we voldoende goed onderhouden woningen beschikbaar hebben. We willen ook onze woningvoorraad systematisch aanvullen en ‘verversen’. Een deel van onze inspanningen is dan ook gericht op uitbreiding van de mogelijkheden om gewoon én beschut te wonen voor huishoudens die extra aandacht en/of zorg behoeven. We streven ernaar dat onze huurders tevreden zijn over de breedte en kwaliteit van onze dienstverlening.
• De Kombinatie werkt midden in Zeist, dat wil zeggen, houdt rekening met de verwachtingen en vragen die de Zeister samenleving, bij monde van de gemeente, burgers/bewoners en maatschappelijke organisaties aan de Kombinatie stelt; • De Kombinatie werkt wijkgericht samen met bewoners en andere organisaties aan buurten met een goed leefklimaat; • De Kombinatie betrekt op verschillende manieren zoveel mogelijk bewoners bij het werk van de corporatie en zet de bewoners centraal in zijn dienstverlening; • De Kombinatie richt zich vooral op doelgroepen die op eigen kracht niet makkelijk aan de bak komen; • De Kombinatie levert een bijdrage aan nieuwbouw en herstructurering binnen de gemeente Zeist; • De Kombinatie wil de woningmarkt soepeler maken, het verschil tussen huren en kopen verkleinen en de keuzemogelijkheden voor woningzoekenden vergroten; • De Kombinatie brengt levensloopbestendige wijken tot stand door uitbreiding van het aantal toegankelijke en doorgankelijke woningen en de opzet van wijkservicepunten; • De Kombinatie vergroot de professionaliteit van de organisatie en biedt medewerkers de ruimte om zich verder te ontwikkelen.
Met beleid We hebben onze missie en visie uitgewerkt in het Beleidsplan 2008 –2012. Eind 2007 heeft de RvT het plan goedgekeurd. De Ledenvergadering van de Kombinatie heeft in december 2007 het beleidsplan omarmd. In het voorjaar van 2008 lanceerden we in de vorm van een dvd onze “Toekomstvisie 2008 -2012”: de publieksversie van het beleidsplan voor bewoners, medewerkers en buitenwacht. Op onze website is deze film te bekijken. In de tweede helft van 2008 hebben we met name van bewoners en vertegenwoordigers van maatschappelijke partners positieve reacties ontvangen op ons beleidsplan. Met de dvd als aanknopingspunt gaan we in 2009 vervolggesprekken voeren met onder andere de politieke partijen in Zeist.
In tussentijdse voortgangsrapportages, brengt de bestuurder verslag uit aan de RvT over deze specifieke onderdelen van het jaarplan. De uitkomsten vormen de aanleiding voor bijsturen onderweg. In grote lijnen heeft de Kombinatie op alle genoemde terreinen voortgang geboekt. We hebben per saldo voor 85% de beoogde resultaten volgens het jaarplan bereikt. Realisatie van het restant ligt in het verschiet, of zal er in een enkel geval voorlopig niet van komen. Gelukkig valt de werkelijkheid niet helemaal te regisseren en blijken we als Kombinatie ook behoorlijk afhankelijk van ‘buitenwereld en markt’. Jaarlijks herijken we onze uitgangspunten bij de bespreking van het jaarverslag en het opstellen van de begroting. In 2010 zullen we de tussenstand opmaken en de voorbereiding voor algehele herziening starten, zowel binnen de organisatie als in samenspraak met onze leden en maatschappelijke partners.
12
3 Relatie met maatschappelijke partners operationeel niveau, omdat je elkaar nu eenmaal onderweg tegenkomt. We hebben ook in 2008 enkele bijeenkomsten belegd en bezocht om andere maatschappelijke organisaties ‘strategisch en beleidsmatig’ bij de Kombinatie te betrekken. In de bijlage treft u een lijst van alle maatschappelijke partners waarmee de Kombinatie op bestuurlijk niveau overlegt, bijvoorbeeld over het beleid van de Kombinatie en het belang dat deze partners toekennen aan contacten met ons, maar ook over voorkomen van problematische schulden, of het ontwikkelen van een netwerk van wijkservicepunten.
Midden in Zeist Zonder stevige wortels in de lokale gemeenschap kan een woningcorporatie niet goed functioneren. We moeten op de hoogte zijn van welke verwachtingen bij burgers, politiek, bedrijven en andere organisaties leven en daarop helder, betrouwbaar en naar vermogen inspelen. De inbedding van de Kombinatie in de Zeister samenleving is daarom een constant aandachtspunt voor bestuur en medewerkers. Deze inbedding heeft de Kombinatie in 2008 vorm gegeven door actieve deelname aan verschillende overlegorganen en gezamenlijke activiteiten met andere organisaties. Deze activiteiten strekten zich uit van het ‘trekkerschap’ van het feitelijk inrichten en in werking stellen van het eerste “wijkservicepunt” in Zeist, tot de betrokkenheid bij het opstellen van de‘Buurtagenda’s’ samen met gemeente, politie, welzijnswerk en betrokken wijkbewoners. Maar we ondersteunen ook manifestaties als de Zeister Beursvloer, de ‘Wereldreis door Zeist’ en de Burendag. We verrichtten niet alleen allerlei werkzaamheden in samenwerking met andere maatschappelijke organisaties op
Meepraten We geven aan de gemeente Zeist, onze bewoners en maatschappelijke partners een belangrijke commentaarpositie over onze beleidsvoornemens. Maar we willen zelf ook meepraten en denken met belanghebbenden. Daarom hebben we ons in 2008 goed geïnformeerd over de beleidsvoornemens van verschillende zorg en welzijnspartners. Wij hebben ons daarbij laten betrekken, en
13
van een orgaan van belanghebbenden –in ons geval bewoners en maatschappelijke partners- als een klankbord voor het bestuur. Dit concept sprak ons aan en we hebben diverse opties uitgewerkt. De bespreking in de ledenvergadering van juni 2008 maakte echter duidelijk dat een deel van de leden zich geen voorstelling kan maken van een sterke inbreng van maatschappelijke organisaties, of daar geen trek in heeft.
omgekeerd belanghebbenden om commentaar op plannen van de Kombinatie gevraagd. Zowel één op één, als in klein comité, om een vorm van samenwerking te kunnen uitwerken. Een voorbeeld is het feitelijk opzetten van Wijkservicepunt Noord en het inrichten van een wijksteunpunt in Nieuw Brinkhove. Maar ook op strategisch en tactisch niveau vragen en geven we input. Bijvoorbeeld de evaluatie van het convenant Wijkgericht Werken of onze deelname aan het regieteam voor de nieuwe structuurvisie voor de gemeente Zeist.
Tegen die achtergrond hebben we de Argumentenfabriek benaderd. Dit bedrijf heeft in acht sessies met de Raad van Toezicht, het management, huurders/leden en vertegenwoordigers van maatschappelijke partners geïnventariseerd welke belangen huurders/leden hebben bij de Kombinatie en anderzijds welke belangen maatschappelijke organisaties. Vervolgens heeft de Argumentenfabriek in kaart gebracht hoe we die belangen van huurders/leden en maatschappelijke organisaties het best kunnen borgen. Voor de bijeenkomsten met maatschappelijke organisaties heeft de Kombinatie naast vertegenwoordigers van onze partnerorganisaties ook enkele makelaars uitgenodigd. In de regel vaardigden maatschappelijke partners niet eindverantwoordelijken maar stafleden af. De uitkomsten waren opvallend. De vertegenwoordigers van maatschappelijke organisaties stelden prijs op de uitnodiging en wilden ook in het vervolg graag op incidentele basis betrokken worden bij beleidsvoornemens van de Kombinatie. Maar dan wel betrokkenheid op tactisch en operationeel vlak. Men leek terug te schrikken voor een structurele positie in de bestuurlijke organisatie. Onder andere wegens gebrek aan capaciteit of vermeende deskundigheid of omdat men liever ’de handen vrij hield’. We bespreken de uitkomsten in 2009 met de maatschappelijke partners, met de verwachting dat meer structurele betrokkenheid op een bevredigende manier kan worden georganiseerd.
Nu er in veel gevallen sprake is van regelmatige contacten, blijft de communicatie met belanghebbende andere partijen niet beperkt tot enkele geformaliseerde ontmoetingen. Deze krijgt meer het karakter van een min of meer vanzelfsprekende bemoeienis. De mate van invloed en zeggenschap is gevarieerd. Wij richten ons in onze beleidsdoelstellingen in deze op de formele voorschriften van BBSH en de Overlegwet, maar gaan daarin ook een stap verder. Niet alleen vragen we ‘derden’ om commentaar, maar ook gaan we actief op zoek naar mogelijkheden om beleidsdoelen van andere maatschappelijke organisaties dichter bij vervulling te brengen . De mening van belanghebbenden geeft ook wel aanleiding tot aanpassing van onze eigen plannen. Twee thema’s die in 2008 veel bestuurlijke aandacht vroegen vormen hiervan een goede illustratie. We noemen de herinrichting van ons Bewonersplatform en de aanpak van de discussie over het betrekken van maatschappelijke partners bij de bestuurlijke organisatie van onze vereniging. Begin 2008 zijn we gestart met een nieuwe opzet van het Platform, de centrale bewonersorganisatie van de Kombinatie. Een adviesbureau heeft voorgesteld om tot rechtstreekse verkiezing van het Platform over te gaan. Zij adviseerde ook om tegelijkertijd de ledenvergadering van de vereniging om te zetten in een adviescommissie én de vereniging om te zetten in een stichting. In nauw overleg met het bestuur van het –indirect gekozen- Platform is de rechtstreekse verkiezing voorbereid. Op basis van dat zelfde overleg hebben we afgezien van overname van het ‘omzettingsvoorstel’.
Voor de huurders/leden gold dat zij hun mogelijkheid tot ‘ultieme correctie’ van het bestuur niet graag opgaven. Hoewel in het traject geen gebruik is gemaakt van formele advies-, of instemmingrechten, konden betrokkenen zich goed vinden in de conclusie, dat we regelmatig bij maatschappelijke partners te biecht gaan –zonder absolutie- en dat we nog één keer serieus investeren in het bewerkstelligen van een kwantitatief en kwalitatief toereikende ledenvergadering.
Maatschappelijke partners en de bestuurlijke organisatie In het voorjaar van 2008 heeft de Kombinatie met een werkgroep van leden van de vereniging een voorstel uitgewerkt. Kern van het voorstel was om de ledenvergadering van de woningbouwvereniging een besloten karakter te geven en vertegenwoordigers van maatschappelijke organisaties in de ledenvergadering een doorslaggevende positie toe te kennen. Dit is in lijn met de proeve van het wetsvoorstel inzake de maatschappelijke onderneming dat de Minister van Justitite in 2007 heeft gelanceerd. Een van de dragende elementen van het voorstel is de instelling
14
4 Verhuren woning boven de liberalisatiegrens. Van de drie verzoeken om huurverlaging wegens onderhoudsgebreken zijn er twee niet toegekend. De derde loopt door tot in 2009.
4.1 Visie en beleid De Kombinatie wil kansen bieden voor doorstroming en een dynamische woningmarkt bevorderen. Daarom bouwen we gevarieerd en investeren we in aantrekkelijke, levensloopbestendige wijken met voorzieningen om de hoek. We maken ook het verschil tussen huur en koop kleiner door het prijsniveau van alle huurwoningen te verhogen in de richting van de marktwaarde. Zo hebben we ook huurwoningen in het wat duurdere huursegment. In ons beleidsplan kiezen we voor het op individuele basis geven we een korting op de huurprijs. Dit vergroot de beschikbaarheid van huurwoningen met een gematigde huurprijs voor starters en woningzoekenden met een lager inkomen. Wij zorgen ervoor dat wij in Zeist tenminste 45% van de doelgroep behorend bij de sociale huursector passend en betaalbaar huisvesten. Verder biedt de Kombinatie naast betaalbare koopwoningen, alternatieve vormen van koop aan, die ook bereikbaar zijn voor starters. In 2009 gaan we daarom woningen onder Koopgarant aanbieden. Zo verkleinen we de stap tussen huur en koop.
Bezwaren en verzoeken aangaande huurverhoging
2004 2005 2006 2007 2008 Aantal bezwaren
5
4
2
0
1
Aantal naar huurcommissie
5
4
2
0
1
Aantal ingehouden huurverhogingen
0
0
0
0
1
Aantal verzoek om huurverlaging
0
1
1
0
3
4.3 Ontwikkeling Koopgarant: doorstromen De Kombinatie heeft als doel om verscheidenheid in eigendomsvorm te bevorderen in wijken met Kombinatiewoningen. Wij vinden het echter ook belangrijk dat mensen met een smalle beurs naar een koopwoning kunnen doorstromen. Om dit te bewerkstelligen hebben we in 2008 een pilotproject Koopgarant opgezet. Wij bieden de woningen uit de pilot met 10 tot 25 % korting op de marktwaarde aan. Als start zijn twee complexen met eengezinswoningen geselecteerd. In totaal gaat het om 131 woningen. Direct daarna starten we met het aanbieden onder Koopgarant van een complex meergezinswoningen (in totaal 60 woningen). Wij bieden de woningen eerst aan, aan de zittende huurders van die woningen. Indien de huurder niet wil kopen, dan komt de woning bij mutatie beschikbaar voor verkoop in Koopgarant. Eerst aan huurders van de Kombinatie, vervolgens aan huurders uit de gemeente Zeist. Het te koop aanbieden en de daadwerkelijke verkoop zal de eerste helft van 2009 van start gaan. Wij informeren alle huurders met een informatiebrochure en via onze website. Daarnaast organiseren we voor alle huurders een informatiemarkt, waaraan ook een makelaar en een hypotheekadviseur deelnemen. Vanzelfsprekend informeren we de huurders van de geselecteerde woningen voor verkoop onder Koopgarant met een separate brief. Iedere geïnteresseerde huurder krijgt informatie op maat, zodat hij of zij op grond hiervan een weloverwogen keuze kan maken om wel of niet de woning te kopen en met welk kortingspercentage.
4.2 Huurbeleid De Kombinatie heeft zijn huurbeleidsplan vastgelegd in het strategisch voorraadbeleid (SVB). Het SVB is in 2005 geïmplementeerd en in 2008 geactualiseerd. Met dit huurbeleid beogen we de juiste balans tot stand te brengen tussen de vereiste financiële continuïteit van de Kombinatie en het in stand houden van voldoende betaalbare huurwoningen. Met de implementatie van ons strategisch voorraadbeleid is het niet alleen het type woning dat de percentages maximaal redelijke huur bepaalt, maar speelt ook het kwaliteitsniveau – bij de Kombinatie bekend onder het sterrenniveau - een aanzienlijke rol. De percentages variëren van 70 tot 100% van de maximaal redelijke huur. Het gemiddelde komt uit op 80%. In het verslagjaar hebben wij de invulling van bovengeschetst huurbeleid en de door ons voorgestelde huurverhogingen per woning, besproken met de Stichting Platform Bewonerscommissies. Het Platform heeft ingestemd met deze invulling. De jaarlijkse huurverhoging bedroeg in 2008 1,6%. Dit is gelijk aan het landelijk vastgestelde maximum voor woningen onder de liberalisatiegrens.
Bezwaren tegen huurverhoging In 2008 heeft de Kombinatie één bezwaarschrift ontvangen tegen de huurverhoging per 1 juli 2008. Ook zijn er drie verzoeken om huurverlaging wegens onderhoudsgebreken ingediend. Het bezwaarschrift tegen de huurverhoging is niet in behandeling genomen, omdat het ging om een
4.4 Woningvoorraad en mutatiegraad In 2008 heeft de Kombinatie 40 nieuwbouw woningen opgeleverd:16 woningen in Brinkhove, 12 appartementen aan de Egelinglaan en 12 woningen aan de van der Heijdenlaan, allen in Zeist.
15
Verloop voorraad in 2008
Aantal mutaties in 2008
Omvang woningvoorraad
Wijk- Wijk code
Aantal per 1 januari 2008 Uit exploitatie in verband met sloop Verkocht Nieuwbouw Aantal per 31 december 2008
3708 30 9 40 3709
Evenals in 2007 zien we over het algemeen een daling in het aantal mutaties. De nieuwbouw in de wijk Patijnpark heeft in deze wijk een stijging veroorzaakt in het aantal mutaties. De mutaties in de wijk Vollenhove zitten weer op het niveau van 2006. Met 319 huuropzeggingen op 3708 woningen komt de mutatiegraad op 8,6%. Ten opzichte van 2007 betekent dit een daling van 0,7%. Met 106 huuropzeggingen op 728 woningen in de wijk Vollenhove komt de mutatiegraad in Vollenhove op 14,6%. Verder valt op dat het aantal mutaties in de Vogelwijk, het Staatsliedenkwartier en in Den Dolder Noord aanzienlijk verminderd is. Dit is veroorzaakt door afronding van de herstructurering in deze wijken.
Mutaties Mutaties Mutaties 2006 2007 2008
11
Carré
49
35
31
13
Centrumschil Noord
34
27
23
14
Lyceumkwartier
2
2
2
21
Patijnpark
22
29
32
22
Dijnselburg
47
40
39
23
Staatsliedenkwartier
40
41
29
25
Vollenhove
104
96
106
31
Griffensteijn/Kersbergen
5
2
7
34
Vogelwijk
65
51
41
46
Austerlitz
2
1
1
56
Den Dolder Noord
Totaal De Kombinatie
17
19
6
387
343
317
4.5 Woningtoewijzing De Kombinatie maakt gebruik van door WoningNet aangeleverde gegevens voor het overzicht van verhuurde woningen. Deze gegevens zijn gebaseerd op de beschikbaarheiddatum in de advertentiegegevens. Het totaal aantal woningen (236) wijkt af van het aantal woningen in het mutatieoverzicht (319). Dit komt omdat de beschikbaarheiddatum in de advertentie niet overeenkomt met de datum waarop de woning vrij komt. Daarnaast is een aantal woningen niet opnieuw verhuurd of verhuurd onder de Leegstandswet in verband met sloop/nieuwbouw. Ook alle nieuwbouwwoningen hebben we in dit schema opgenomen.
16
Onderstaande tabel voldoet aan het model ’ Besluit Beheer Sociale Huursector’ (toewijzing op doelgroepen en inkomensklassen).
Aantal toewijzingen 1e helft 2008 Huur 343,50 – 491,64
Huur ≥ 491,65
Totaal
24 17
1 2
36 19
1 3
2 3
3 6
11
45
8
64
Huur ≤ 343,49
Huur 343,50 – 491,64
Huur ≥ 491,65
Totaal
9 2
5
11 7
2 4
1 6
3 10
2
17
12
31
Huur ≤ 343,49
Huur 343,50 – 526,89
Huur ≥ 526,89
Totaal
1
6 2
1 4
8 6
Subtotaal
1
8
5
14
Totaal
14
70
25
109
Huur 349,00 – 499,51
Huur ≥ 499,52
Totaal
34 19
6
49 25
1-persoon
Inkomen
< 65 jaar
< 20.600 ≥ 20.600
≥ 65 jaar
< 65 jaar ≥ 65 jaar
Inkomen < 27.950 ≥ 27.950
< 65 jaar ≥ 65 jaar
2
< 24.625 ≥ 24.625
Subtotaal !3-personen
11
< 18.525 ≥ 18.525
Subtotaal 2-personen
Huur ≤ 343,49
Inkomen < 27.950 ≥ 27.950 < 24.625 ≥ 24.625
Aantal toewijzingen 2e helft 2008 Huur ≤ 348,99
1-persoon
Inkomen
< 65 jaar
< 20.600 ≥ 20.600
15
< 18.525 ≥ 18.525
3
≥ 65 jaar Subtotaal 2-personen < 65 jaar ≥ 65 jaar
Inkomen
!3-personen < 65 jaar ≥ 65 jaar
18
54
6
78
Huur ≤ 348,99
Huur 349,00 – 499,51
Huur ≥ 499,52
Totaal
11 4
2
17 6
< 27.950 ≥ 27.950
6
< 24.625 ≥ 24.625
1
Subtotaal Inkomen
3 1
1
1 1
1 7
16
2
25
Huur ≤ 348,99
Huur 349,00 – 535,33
Huur ≥ 535,34
Totaal
15 5
4
15 9
< 27.950 ≥ 27.950 < 24.625 ≥ 24.625
Subtotaal
0
20
4
24
Totaal
25
90
12
127
160
37
236
Totaal aantal toewijzingen 2008 Totaal
39
17
4.6 Huurtoeslag Eind 2008 ontvingen 765 huurders van de Kombinatie huurtoeslag via huurmatiging. De huurders kunnen huurtoeslag krijgen via huurmatiging of rechtstreeks op eigen rekening. Het aantal huurders met huurtoeslag via huurmatiging is net als voorgaand jaar afgenomen.
ben we om andere redenen (onterechte bewoning) de huur opgezegd. Ten opzichte van 2007 is het aantal aanzeggingen weer enigszins toegenomen. Het aantal daadwerkelijk uitgevoerde ontruimingen bedroeg 13, waarvan 10 in Vollenhove.
Aantal huurders met huurmatiging en gemiddelde huurmatiging in 2008
Jaar
Aantal ontruimingen en huuraanzeggingen in 2008 Totaal Totaal aantal aantal aangezegde ontruimingen ontruimingen
Aanzeggingen Ontruimingen Vollenhove Vollenhove
Jaar
Aantal huurders met huurmatiging
Gemiddeld bedrag per maand
2006
920
Niet bekend
2006 72
17
39
13
2007
852
€ 158,00
2007 46
14
25
8
2008
765
€ 160,00
2008 62
13
33
10
4.7 Huurincassobeleid De Kombinatie heeft veel aandacht besteed aan het terugdringen van de huurachterstand en het voorkomen van huisuitzettingen. Dit is ons gelukt door invoering van een consequent aanmaningsproces en het treffen van betalingsregelingen, waarbij ook goede afspraken voor de toekomst worden gemaakt. We schakelden hierbij ook externe partijen in, zoals Bureau Schuldregeling en het Maatschappelijk Werk.
4.8 Leegstand De Kombinatie voert al enkele jaren het beleid dat een mutatiewoning bij oplevering aan een nieuwe huurder moet voldoen aan de hedendaagse eisen. Om dit te bereiken brengen wij de woning op het gewenste niveau voor oplevering aan de nieuwe huurder. Dit heeft in de praktijk enkele weken leegstand tot gevolg. Uiteraard houden we deze periode door een goede planning en voorbereiding zo kort mogelijk. De afgelopen jaren is het aantal woningen dat meer dan 30 dagen leegstond als gevolg van mutatiewerkzaamheden gedaald. In 2008 is het aantal dagen weer licht toegenomen.
Als eerste stap om achterstanden te voorkomen voeren we nu bij de woningtoewijzing een kredietwaardigheidcontrole (credit check) uit. Aan de hand van openbaar gepubliceerde gegevens wordt dan gecheckt of een klant in staat is aan zijn betaalverplichtingen te voldoen. Als tweede laten we bij het tekenen van de huurovereenkomst ook een incassomachtiging voor de huurbetaling ondertekenen. In 2009 breiden we het huurincassobeleid verder uit met preventieve maatregelen door bijvoorbeeld tijdig financiële problemen te signaleren en deze voor de toekomst te voorkomen door het voeren van budget-adviesgesprekken. De aandacht en maatregelen hebben tot het gewenste resultaat geleid: het huurachterstandpercentage bij zittende huurders is in 2008 lager dan in 2007. Per 31 december 2008 lag het huurachterstandpercentage op 0,7%. Dat is 0,39% lager dan in 2007.
Aantal dagen leegstand bij mutatie
Jaar
> 30 dagen leeg
2005
130
2006
104
2007
53
2008
67
Gemiddeld
88
Niet alleen het op hedendaags peil brengen van een woning kan een periode van leegstand veroorzaken. Er is bijvoorbeeld sprake van frictieleegstand als er op het moment van beschikbaar komen voor verhuur niet aansluitend wordt verhuurd omdat er nog geen nieuwe huurder is.
Per 31 december 2008 waren er 27 dossiers van zittende huurders in handen van de deurwaarder voor een totaalbedrag van € 53.662,00 (17 uit de L-flat laan van Vollenhove ter waarde van € 37.947,00). De deurwaarder probeert de bedragen zoveel mogelijk met goede betalingsregelingen of eventueel loonbeslag te incasseren. In het uiterste geval gaan we over tot woningontruiming.
Leegstand naar oorzaak leegstand
Ontruimingen In 2008 hadden we 54 ontruimingen aangezegd wegens huurschuld. Viermaal hebben we laten ontruimen vanwege het hebben van een wietplantage en viermaal heb-
18
Soort leegstand
Gemiddeld aantal dagen leeg
Aantal woningen
Mutatieonderhoud
22
329
Frictieleegstand
26
126
Projecten
126
55
Verkoop
58
11
Totaal
34
521
is structureel en lastig aan te pakken. Voorbeelden hiervan zijn overlast veroorzaakt door hangjongeren en herhaalde meldingen over vuil in de portieken. Verschillende partijen binnen het Wijkgericht Werken besteden voortdurend aandacht aan deze hardnekkig terugkerende problematiek (zie paragraaf 6. 2)
4.9 Kernvoorraad In de prestatieovereenkomst 2005-2008 tussen de gemeente Zeist en de drie Zeister wooncorporaties is opgenomen dat de omvang van de kernvoorraad tot 2008 met maximaal 1000 woningen mag krimpen. Verder is vastgesteld dat de kernvoorraad eengezinswoningen een groot maatschappelijk knelpunt in de gemeente vormt. De geringe doorstroming vanuit de kernvoorraad betekent dat de woningen ook in geringe mate beschikbaar komen voor de doelgroep. De corporaties garanderen dat 2050 eengezinswoningen in de kernvoorraad blijven. Tot de kernvoorraad (binnen het samenwerkingsverband Bestuur Regio Utrecht) rekenen we het aantal betaalbare en bereikbare één- en meergezinswoningen onder de bovenste aftoppingsgrens van de Wet op de huurtoeslag: rekenhuur € 526,89 per 1 juli 2007 en € 535,33 per 1 juli 2008.
De Kombinatie registreert de overlastmeldingen naar soort. Aangezien de L-flat bijna één vijfde van ons bezit betreft, houden we een aparte registratie bij van deze flat.
Uitgaande van de kernvoorraad bij de drie corporaties in Zeist houdt de Kombinatie ruim 3000 woningen in de kernvoorraad. Op 31 december 2008 behoorden 3556 van onze woningen tot de kernvoorraad. Dit is ruim 95% van het totale bezit. Daarmee voldoet de Kombinatie aan de prestatieafspraken met de gemeente Zeist.
4.10 Gemiddelde netto huurprijs Onderstaande tabel toont de ontwikkeling over de laatste drie jaar van de gemiddelde netto huur van onze woningen. De stijging wordt veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging en de huurprijsaanpassing bij mutatie en geriefverbeteringen. Ontwikkeling netto huur Jaar Netto maandhuur *
Stijging **
2006
€ 374
3,9 %
2007
€ 384
2,7 %
2008
€ 393
1,8 %
*
dit betreft de huur per 31-12-2008
** dit betreft de gemiddelde stijging over geheel 2008
4.11 Overlast Het team leefbaarheid heeft in 2008 een overlastregistratie opgezet. Door deze registratie hebben we beter inzicht in het aantal overlastzaken, de aard van de klachten en de afhandeling van deze zaken. In 2007 registreerden we (volgens de oude methode) nog 34 meldingen. In 2008 waren dat er 137. Van deze 137 heeft het team in het verslagjaar 100 zaken afgehandeld. De overige 37 zijn nog in behandeling of wachten op het afsluiten van het dossier nadat de gemaakte afspraken zijn nagekomen.
Kombinatie ruim 3000 woningen in de kernvoorraad.
Op 31 december van het verslagjaar heeft de consulent van de Kombinatie circa 80% van alle gemelde zaken afgehandeld of - na interventie – heeft het bureau Buurtbemiddeling de zaak opgepakt.
De Kombinatie heeftin 2008 16 zaken doorgegeven aan Bureau Buurtbemiddeling. Het ging hier vooral om zaken die door tussenkomst van een mediator eenvoudig op te lossen waren. Een klein deel van de ontvangen meldingen
19
Overzicht gemelde overlast zaken 2008 Soort overlast
Per maand
Alle wijken exc. Vollenhove Geluidoverlast Huisdierenoverlast Vervuiling/verwaarlozing Tuin/groen overlast Hangjongeren Bedreiging/pesten Overig Totaal aantal meldingen Open Afgehandeld
J 1 4
F 5 2 4
M 3 2
A 5 1 3 1
M 3 2 1
2 12 3 9
2 5 13 2 11
J 2 1 4 7
J 1 1 3 1
4 10 2 8
A 2 2 2
S 2 1 2 1
O 1 1 2
1 4 11 3 8
2 8 4 4
1 5 2 3
N 7
D 2
1 1
1 1 2 8 1 7
3 15 3 12
1 6 0 6
1 15 3 12
1 1 11 5 6
2 2 0
Tot. 34 7 29 14 1 6 25 116 30 86
Vollenhove Geluidoverlast Huisdierenoverlast Vervuiling/verwaarlozing Tuin/groen overlast Hangjongeren Bedreiging/pesten Overig Totaal aantal meldingen Open Afgehandeld
1
1 0 1
0 0 0
2 0 2
Totale bezit Totaal aantal meldingen Open Afgehandeld
9 1 8
15 3 12
8 0 8
1
1
2
1
1 0 1
2 0 2
1 1 3 0 3
2 1 1
1 3 1 2
1 3 2 1
2 1 1
1 1 0
1 1 0
5 0 8 0 2 3 3 21 7 14
13 3 10
15 2 13
18 3 15
12 3 9
14 4 10
11 6 5
7 3 4
12 6 6
3 3 0
137 37 100
1 1
2
1
1 2
1 1
20
1
5 Bouwen en verbouwen thema. Wij onderschrijven daarom het ambitieniveau uit het convenant “Duurzaam Bouwen Zeist”. Hiermee willen wij onder meer een bijdrage leveren aan de reductie van negatieve milieueffecten. In de prestatieafspraken tussen de corporaties en de gemeente Zeist is verder nog vastgelegd dat we ook samenwerken op het gebied van energieen waterbesparingacties. Met de stijgende energieprijzen wordt het steeds meer zaak te kijken naar de totale woonlasten voor de bewoner. De Kombinatie heeft de doelstelling om het gasverbruik voor verwarming van de bestaande voorraad met 20% te reduceren voor eind 2018. Dit is voor ons de aanleiding geweest om het milieubeleid ten aanzien van de bestaande woningvoorraad te herzien. We hebben de eerste stap gemaakt richting een nieuw milieubeleid door de bestaande voorraad in kaart te brengen met behulp van energielabeling. Kwaliteit van woningen gaat voor de Kombinatie echter niet alleen over energieverbruik. Flexibel en levensloopbestendig bouwen, duurzaamheid en ecologische voorzieningen zijn ook thema’s die we belangrijk vinden.
5.1 Visie en Beleid In Zeist is er een tekort aan beschikbare bouwlocaties. De Kombinatie zal bij de gemeente pleiten voor de inzet van de Wet voorkeursrecht gemeenten, om zo meer bouwgrond beschikbaar te krijgen. Ook we proberen zelf extra locaties te verwerven. In overeenstemming met de Woonvisie bestaat ons nieuwbouwprogramma voor een aanmerkelijk deel bestaan uit middeldure en duurdere woningen (met koopsommen tussen de 180.000 en de 250.000 euro en huurprijzen tussen de 620 en 800 euro). Zo willen we bijdragen aan de gewenste verdere differentiatie van de Zeister woningvoorraad. Ons nieuwbouwprogramma is bij voorkeur op doorstroming gericht. De komende jaren willen we tenminste 45 woningen per jaar nieuw bouwen. Meer zou welkom zijn. Ter uitvoering van de visie op wonen, welzijn en zorg (WWZ), waar we als maatschappelijke onderneming van aan de wieg hebben gestaan, zullen we op diverse locaties levensloopbestendige woningen aan de woningvoorraad toevoegen. Dit geldt niet voor alle woningen. Wij zorgen ervoor dat de spreiding van deze woningen over de diverse buurten voldoende is. Het afgelopen jaar hebben we een aantal levensloopbestendige woningen opgeleverd . Bijvoorbeeld in het project Brinkhove. In juli was de feestelijke oplevering van 46 appartementen. In Brinkhove zijn de maatschappelijke bedrijfsruimten ingevuld met een praktijk voor fysiotherapie en een wijksteunpunt. In april vierden we de realisatie van 7 starterswoningen aan de Bergweg. Deze zijn in een vorm van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) aan starters verkocht. De eerste fase van de van de Heijdenlaan: 12 appartementen en 14 eengezinswoningen, leverden we op in juni 2008.
Asbestbeleid De Kombinatie erkent volledig de gevaren van asbest en daarmee ook de noodzaak om de asbestproblematiek op een beleidsmatige en systematische wijze aan te pakken. We streven naar een asbestvrij (woning)bezit om potentiële risico’s voor bewoners, personeel en derden te minimaliseren en de kwaliteit en concurrentiepositie van het woningbezit te verbeteren. De uitgangspunten van dit beleid zijn: • Directe verwijdering vindt plaats indien er een direct risico bestaat voor bewoners, personeel of derden of als de verwijderingkosten relatief laag zijn; • Bij afwezigheid van direct risico wordt het aanwezige asbest verwijderd bij planmatig onderhoud, sloop of mutatie.
Wij zijn het afgelopen jaar gestart met een aantal nieuwbouwprojecten: de 2e fase vd Heijdenlaan en de1e fase met 73 sociale huurwoningen in de Vogelwijk. In het kader van herstructurering zetten we in op uitbreiding van het aantal woningen met de focus op woningen voor specifieke doelgroepen. Als voorbeeld noemen we de ontwikkeling aan de AC van de Kerkhofflaan van een project voor groepswonen in samen werking met een zorginstelling. Als laatste staat in het eerste kwartaal van 2009 de start gepland van de nieuwbouw op het voormalig DOSC-terrein in Den Dolder. Overigens hebben wij in het verslagjaar geen woningen gebouwd met stichtingskosten hoger dan € 200.000,-.
5.2 Kwaliteit van de woningen De Kombinatie stelt – net als haar huurders – hoge eisen aan de kwaliteit van haar woningen. We bouwen dan ook zo veel mogelijk volgens de huidige en toekomstige kwaliteitsnormen. Wij hebben voor al onze woningen in ons strategisch voorraadbeleid het te bereiken kwaliteitsniveau beschreven. Bij mutatie- en grootonderhoudsprojecten wordt de woning op het gewenste kwaliteitsniveau gebracht. Dit leidt in sommige gevallen tot onrendabele investeringen. Ook bij nieuwbouw. In 2008 hebben we een groot deel van onze vaste aannemers voor planmatig onderhoud beoordeeld op kwaliteit van geleverde diensten. Dit heeft voor het overgrote deel geleid tot een beter resultaat van de procesafspraken.
Duurzaamheid De Kombinatie vindt duurzaam bouwen een belangrijk
21
en de VOF Zeicon van het project Dolderse Duinen vond op 24 november 2008 plaats. De verkoop van de woningen is gestart op 31 mei en inmiddels is 68 % van de woningen verkocht. de VOF Zeicon heeft in januari 2009 het contract voor het bouwen van de woningen aannemer ERA getekend. Ter ondersteuning van het verkooptraject is er een website geopend: www.dolderseduinen.nl.
5.3 Nieuwbouw A.C. Kerkhofflaan Op de A.C. Kerkhofflaan staan op dit moment acht kleine seniorenwoningen. Deze woningen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Daarom wil de Kombinatie ze vervangen. De bewoners hebben in goed overleg met de Kombinatie allemaal een geschikte andere woning gevonden in de gemeente Zeist. Samen met AG Nova Architecten uit Amersfoort en in overleg met de Gemeente Zeist hebben we gekeken naar een nieuwe invulling voor deze locatie. De straat is gelegen in een gebied met diverse bebouwing. We hebben gekozen voor een gebouw dat interactief is met de omgeving. Het voorlopig ontwerp bestaat uit een half verdiepte parkeerkelder met 4 bouwlagen en een kap. Daarmee sluit het ontwerp goed aan op de naast gelegen eengezinswoningen. Het complex omvat 23 appartementen van ca 85 m². De appartementen zijn zo ingericht dat deze gemakkelijk omgebouwd kunnen worden tot zorgappartementen van ca 42 m². Een zorgpartij heeft interesse getoond in het plan en zal zich mogelijk aansluiten. Hierdoor ontstaat een project met een duurzaam karakter, dat geschikt is voor zowel de reguliere huurder, als een zorg behoevende huurder. De plannen zijn in concept aangeboden aan de Gemeente Zeist. Zij neemt onze uitgangspunten op in het nieuw te ontwerpen bestemmingsplan
Het Rond De Gemeente Zeist realiseert een woongebouw genaamd: “Het Rond”. Zij heeft hiervoor adviesbureau“Olco” ingeschakeld. Onder het woongebouw komt een parkeergarage. De Kombinatie neemt van het totaal van de 100 geplande woningen, 33 woningen af. Hiervoor is een Programma van Eisen gemaakt, dat onderdeel uitmaakt van de opdracht. Geïnteresseerde ontwikkelaars hebben hun bedrijf schriftelijk gepresenteerd. Belanghebbende partijen hebben hun voorkeur aangegeven. Uiteindelijk willen drie geselecteerde ontwikkelaars een bod uitbrengen. Na de keuze volgt de aanbesteding. De Zeister bevolking krijgt de gelegenheid mee te beslissen over het uiteindelijke plan. Bestemmingsplan procedure ligt op schema en de vaststelling door de Raad wordt verwacht op 20 januari 2009. Van de Heijdenlaan De doelstelling van het project van de Heijdenlaan is de sloop van 54 woningen en de realisatie van 62 nieuwe woningen. In het tweede kwartaal van 2008 hebben we de eerste fase afgerond. Dit betrof het realiseren van 2 koopwoningen en 24 huurwoningen en appartementen. De huurwoningen zijn bestemd voor huurders van de te slopen woningen. Deze bewoners hebben een terugkeergarantie. Voor de toekomstige bewoners organiseren we kijkdagen en verspreiden we een nieuwsbrief zodat ze goed op de hoogte blijven van alle ontwikkelingen. De tweede fase, die bestaat uit 25 koopwoningen en 11 huurwoningen, is gestart in augustus 2008. De Kombinatie verwacht in het vierde kwartaal van 2009 fase twee op te leveren. Tot op heden zijn er 23 woningen verkocht. Ter ondersteuning van het verkooptraject hebben we een website geopend: www.nieuwbouwinzeist.nl/vanderheijdenlaan.
Brinkhove Op april 2008 is het project Brinkhove voltooid. Het bouwplan bestond uit 13 dure huur, 17 sociale huur, 17 koopappartementen en 2 maatschappelijke ruimten. Na afhandeling van kleine klachten en de inrichting van de tuin, richt de Kombinatie zich nu op een goede bestemming voor de maatschappelijke ruimten. Wij werken hierin samen met Meander/Omnium. Zij realiseerden al een zorgsteunpunt in Brinkhove. Ook heeft een praktijk voor fysiotherapie zich in de ruimte gevestigd. De bewoners zijn zeer tevreden over de ruime appartementen. Ter ondersteuning van de informatievoorziening over Brinkhove is er een website geopend: www.nieuwbrinkhove.nl. Dolderse Duinen Het plan de Dolderse Duinen bestaat uit 138 nieuwbouwwoningen, waarvan 84 koopwoningen en 47 sociale huurwoningen. De Seyster Veste neemt alle huurwoningen af. Het plan wordt ontwikkeld in een VOF met de Seyster Veste, Era Bouw en de Kombinatie (VOF Zeicon). De bouwvergunning eerste fase is in september 2008 afgegeven en is begin november onherroepelijk geworden. De bouwvergunning tweede fase wordt het eerste kwartaal van 2009 verwacht. De voormalige gebruiker, voetbalvereniging Dosc, heeft het terrein 14 december overdragen, zodat het bouwrijp maken is begonnen. De start bouw is gepland op 1 maart 2009 en de oplevering van het totale project wordt verwacht vierde kwartaal van 2010. De ondertekening van de grond- en exploitatieovereenkomst tussen de Gemeente
Vogelwijk De Kombinatie is in 2006 gestart met een grootscheepse herstructurering van de Vogelwijk. Het begon met het tekenen van een samenwerkingsovereenkomst tussen de Kombinatie en de gemeente Zeist. De uitgangspunten van die overeenkomst staan in het stedenbouwkundig boekje “thuis in de Vogelwijk. Een belangrijk uitgangspunt was de aandacht voor leefbaarheid. Het plan gaat uit van de sloop van 197 woningen en een dansschool. Daarvoor komen 240 woningen en appartementen terug. De Kombinatie en de gemeente voeren het plan uit in 3 fases. Twee van de zeven flat zijn in de afgelopen jaren gesloopt.
22
Waterwingebied Het waterwingebied aan de Bergweg is op dit moment een minimaal ingericht terrein waarop waterwinning voor Zeist en ruime omgeving plaatsvindt. In het voorjaar 2008 heeft de Kombinatie een intentieovereenkomst gesloten met de gemeente Zeist en Vitens om te komen tot de ontwikkeling van een park. Hierbij willen we indien mogelijk de wensen van de buurt betrekken. Ook staat de mogelijke herontwikkeling van de noordkant op de agenda. Wat volgde was een traject over de juridische implicaties tussen gemeente Zeist en Vitens. Aan het eind van het jaar heeft het samenwerkingsverband de draad weer opgepakt om te komen tot herinrichting en herontwikkeling van het park.
De eerste fase bestaat uit 73 huurwoningen die bestemd zijn voor de huidige Vogelwijk bewoners. Deze bewoners hebben een terugkeergarantie. De uitvoering van fase één is in april 2008 gestart en zal ongeveer in september 2009 worden afgerond. Nadat alle bewoners hun nieuwe huizen hebben betrokken zullen de overige flats en de dansschool worden gesloopt. Hierna begint fase drie. De 76 koopwoningen en appartementen woningen in deze fase heeft BIQ stadontwerp uit Rotterdam ontworpen. In dit ontwerp zitten twaalf starterwoningen. Het ontwerp is in tegenstelling tot fase 2 rustig en dorps. De tweede fase volgt na fase drie en bestaat uit 89 koopwoningen, ontworpen door Made architecten uit Rotterdam. Dit plan heeft een karakteristiek maar robuust uiterlijk. Eind 2008 is van fase twee en drie het definitief ontwerp gerealiseerd. Na goedkeuring starten in 2009 de bouwvoorbereidingen. Om te zorgen voor een goede informatievoorziening voor huidige en nieuwe bewoners is er een website en een nieuwsbrief: www.vogelwijk-verrassendveelzijdig.nl. Ook hebben gemeente Zeist en de Kombinatie diverse bijeenkomsten georganiseerd voor de bewoners van de Vogelwijk.
Zomerkwartier De woningen aan de Jacob van Lenneplaan en de Dr. Schaepmanlaan zijn gelegen in het gebied ‘Zomerkwartier’. In het Zomerkwartier liggen 138 eengezinswoningen van De Seyster Veste, RK woningbouwvereniging en de Kombinatie. Naast de 138 huurwoningen zijn zes grotere bedrijven/winkels aanwezig, waaronder de Sola. Om het wonen in het gebied te verbeteren hebben de drie corporaties opdracht gegeven aan stedenbouwkundig bureau Braaksma & Roos om een visie te maken voor het Zomerkwartier. De visie betekent voor dit gebied nieuwbouw en renovatie, het oplossen van parkeerproblemen, maar ook aandacht voor voldoende openbaar groen en een goede woonbeleving. De visie is gepresenteerd aan de bewoners van het gebied. Tevens is er een bouwkundige nulmeting gedaan van de woningen. De woningen verkeren in een redelijke staat. Daarnaast zijn de bewoners erg tevreden met de huidige woningen en woonomgeving. De Gemeente Zeist is ook op de hoogte van de visie en heeft voor dit gebied een planologisch kader opgesteld waarbij de visie als uitgangspunt dient. Het planologisch kader is na vaststelling door de Gemeente Raad, het vertrekpunt voor verdere ontwikkelingen. In 2009 zal gezamenlijk met de Gemeente Zeist, de Sola, de drie corporaties en de bewoners van het gebied, gewerkt worden aan de verdere uitwerking van de plannen. 25 bewoners dachten mee over het planologisch kader. Met een kleinere bewonerswerkgroep praten we nu over verbeteringen aan de woning. Zij geven input op de ontwikkelvarianten voor de woningen in het Zomerkwartier. De drie corporaties geven gezamenlijk ook een nieuwsbrief uit om de bewoners te informeren over actuele ontwikkelingen. Voor alle betrokkenen is er een speciale website gelanceerd: www.zomerkwartier.nl
5.4 Herstructurering Austerlitz Austerlitz bestaat uit een woonkern in het bosgebied van Zeist. De Kombinatie bezit in de woonkern 10 woningen, gelegen aan de Weideweg. Austerlitz bestond uit ca. 2000 inwoners. In de loop der jaren is het inwonersaantal teruggelopen tot ca. 1500 inwoners. Hierdoor is een aantal basisvoorzieningen uit het dorp verdwenen. Een uitbreiding van het aantal woningen en een herontwikkeling van het centrum van het dorp zou deze trend moeten keren. In het najaar van 2008 is een onderzoek gestart omtrent de mogelijkheden in het centrum en de noordkant van Austerlitz. Indische buurt De Indische buurt omvat 135 woningen. De woningen grenzen aan het waterwingebied Dit terrein is gedeeltelijk eigendom van “Vitens” en van de Gemeente Zeist. Ook de Montessorischool maakt deel uit van het gebied. De woningen stammen uit de jaren 50 en zijn toe aan een grondige ingreep. In het voorjaar 2008 heeft de Kombinatie een inloopavond gehouden waarbij alle betrokkenen vanuit de wijk hun mening konden geven over de woningen en woonomgeving. Een groep van ruim 20 mensen hebben met ons gediscussieerd over de woonvisie voor dit gebied. Vanuit deze groep bewoners is een werkgroep geformeerd. Met hen wordt nu gesproken over de ontwikkelvarianten voor de woningen in de Indische buurt. Daarbij wordt ook het bouwkundig onderzoeksrapport grondig op z'n consequenties bestudeerd. De Kombinatie bereidt daarnaast een woonwensenonderzoek voor om meer inzicht te krijgen in de wensen van de bewoners van de Indische buurt.
5.5 Onderhoud Renovatie Binnenhof Wijkservicepunt In woonzorgcomplex Binnenhof kunnen ouderen zelfstandig wonen terwijl ze toch de gemakken hebben van zorgondersteuning. Zorggroep Chariem (voorheen
23
Zeisterwoude) beheert het complex. Om de integratie met de buurt te vergroten wil Chariem in samenwerking met Abrona een lunchcafé openen. Voor deze nieuwe functie moet ruimte gecreëerd worden. Dit realiseren we door 2 woningen om te bouwen tot de nieuwe dagopvang. Daarnaast wordt de huidige dagopvang omgebouwd tot activiteitenruimte. In de huidige activiteitenruimte kan dan het lunchcafé komen.
rond met als resultaat dat we de flat Vollenhove nog maximaal 15 jaar willen exploiteren. Om in deze 15 jaar het beheer goed op orde te houden, werkt de Kombinatie nu aan een beheerplan. Daarnaast werken we in overleg met de gemeente Zeist en de Seyster Veste aan een structuur om te komen tot een lange termijn toekomstvisie voor Vollenhove
Dagelijks onderhoud Bij het dagelijks onderhoud maken we een onderscheid tussen mutatieonderhoud,reparatieverzoeken, vandalisme. In 2008 bedroegen de totale kosten voor dagelijks onderhoud € 2.643.000,00. Dit bedrag staat in onderstaande tabel gespecificeerd:
Om deze carrousel uit te kunnen voeren, moeten we gaan verbouwen. In eerste instantie worden de 2 woningen omgebouwd. Deze verbouwing zal de Kombinatie nog voor de zomervakantie van 2009 afronden. Tijdens de vakantie kan deze functie in gebruik genomen worden. Daarna staat de verbouwing ten behoeve van de andere functies gepland. Om deze functies meer ruimte te bieden, zullen we tevens de voorzijde van het complex uitbreiden.
Kosten dagelijks onderhoud 2008 Mutatieonderhoud inclusief geriefverbetering € 1.684.000,00 Reparatieverzoeken € 849.000,00 Vandalisme € 100.000,00 Overige kosten dagelijks onderhoud € 10.000,00
Gregorius. Gregorius is een gemeentelijke monumentale villa met een voormalig koetshuis. De Kombinatie heeft afgesproken de villa aan te kopen van de gemeente Zeist. De intentie van de Kombinatie is deze villa te restaureren en te voorzien van 6 appartementen voor zorginstellingen. Het Koetshuis naast de villa zal als multifunctionele accommodatie (MFA) gaan functioneren. Het project heeft twee jaar stilgelegen en is in 2008 weer gestart met de voorlopige tekeningen. In overleg met de gemeente is bekeken aan de hand van een inventarisatierapportage welke bijzondere elementen in het gebouw blijven gehandhaafd. De Kombinatie gaat maart 2009 de bouwaanvraag indienen van de MFA
2007
€ 1.626.000,00 € 816.000,00 € 42.000,00 €
74.000,00
Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud is erop gericht leeggekomen woningen in goede staat te brengen voor de verhuur. Daarbij kunnen we, om redenen van verhuurbaarheid en marktontwikkeling, besluiten tot het aanbrengen van extra voorzieningen. De uitgaven die we doen om een leeggekomen woning weer op een kwalitatief voldoende niveau te krijgen, zijn deels te beschouwen als onderhoudskosten en deels als investering. Het investeringsdeel bepalen we mede aan de hand van de door de mutatie te genereren extra huuropbrengst.
Lindenhuis Aan de Cort van der Lindenlaan in Zeist staat het Lindenhuis. Dit is een inloophuis dat wordt beheerd door vrijwilligers van de stichting Kerk en Samenleving. Steeds meer mensen bezoeken Het Lindenhuis. De Kombinatie onderzocht daarom hoe ze het gebouw kon uitbreiden. De start van de verbouwing vindt plaats in 2009. Tijdens deze verbouwing wordt er alternatief onderdak geboden aan de bezoekers en medewerkers van het Lindenhuis.
In 2008 heeft de Kombinatie 320 mutaties verwerkt (2007: 304) tegen een gemiddeld onderhoudskostenniveau van € 5.244,65 per mutatie (2007: € 5.349,41). De gemiddelde mutatieprijs valt in 2008 circa € 850,00 hoger uit dan begroot. De oorzaak hiervan ligt in de begroting van de uitgebreide mutaties. Er zijn meer en duurdere uitgebreide mutaties uitgevoerd dan begroot. Tevens zijn in de kern een aantal doucherenovaties uitgevoerd op de voorziening mutaties, die niet als mutatiekosten stonden begroot. In de L-flat hebben we 103 mutaties verwerkt tegen een gemiddeld onderhoudskostenniveau van € 3.334,00 per mutatie (begroot waren 125 mutaties tegen een gemiddeld bedrag van € 2.563,00 per mutatie).
Groot onderhoud Meerkoet / Sniplaan Het plan Meerkoet / Sniplaan bestaat uit 32 woningen gelegen in de Vogelwijk. De Kombinatie gaat deze woningen nog 15 jaar exploiteren en heeft hiervoor een onderhoudsplan samengesteld wat na onderzoek wordt uitgewerkt in een werkplan. Daarnaast hebben we met de bewoners de planvorming gestart voor het verplaatsen van de overtuinen.
Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken (klachtenonderhoud) betreffen kleinschalige reparatiewerkzaamheden die onze onderhoudsdienst uitvoert naar aanleiding van meldingen van bewoners. In 2008 bedroeg het aantal reparatieverzoeken
Vollenhove Het woongebouw Vollenhove bestaat uit 728 appartementen. In 2008 hebben we een haalbaarheidsonderzoek afge-
24
2865 (0,77 per woning). Dit is minder dan het aantal in 2007 (3155). De totale kosten bedroegen € 889.374,12, gemiddeld is dat € 310,00 per klacht. Ten opzichte van 2007, toen de gemiddelde kosten € 259,00 bedroegen, betekent dit een stijging van de kosten van bijna 20%. Individuele doucherenovaties, hoge facturen van liftreparaties op Vollenhove en het vernieuwen van goten, hemelwaterafvoer en de aanleg van een drainagesysteem bij Eldorado zijn onder andere debet aan deze stijging. Het gemiddeld aantal klachten per verhuureenheid bedroeg in 2008: 0,77 (2007: 0,85).
te kunnen voldoen betreffende de benodigde verbetermaatregelen. Daarom besliste de Kombinatie om advies op maat te maken. Dit advies geeft de input waarmee de Kombinatie kan bepalen welke verbeteringen op energieverbruik ze het beste in de bestaande voorraad kan realiseren. In 2008 heeft de Kombinatie ook een investering gedaan op het gebied van duurzaamheid. Zo zijn alle appendages van de collectieve ketelinstallaties geïsoleerd. Hiermee realiseren we een merkbare vermindering van de primaire energiebehoefte van een gebouw. Dit betekent een economisch voordeel voor de huurders van deze complexen én een vermindering van de milieubelasting.
Vandalisme In 2008 zijn er 216 werkopdrachten uitgevoerd op de voorziening vandalisme met een totaalbedrag van € 99.504,49. Dit is meer dan 100% overschrijding van de begroting. Deze overschrijding is ontstaan door de problemen met de liftinstallatie van De Heuvel, waarbij een noodlift geplaatst moest worden.
Asbestsanering In 2008 heeft de Kombinatie vanwege haar werkwijze op het gebied van asbestinventarisaties en asbestsaneringen de paraplusloopvergunning asbestverwijdering weten te verkrijgen. Dit zal in 2009 leiden tot een snellere doorlooptijd van de individuele renovatiewoningen, omdat de wachttijd voor het verkrijgen van de sloopvergunning hiermee vervalt. Dit levert een tijdwinst op van wel enkele weken.
Planmatig onderhoud Het doel van planmatig onderhoud is het technisch op peil houden van de woningvoorraad. Om dit doelmatig te kunnen uitvoeren, heeft de Kombinatie een meerjaren onderhoudsplanning opgesteld, die we jaarlijks actualiseren door middel van inspecties. Deze inspecties vormen de basis van de nieuwe jaarbegroting. Het geactualiseerde, eerstkomende jaar vormt de technische begroting voor het lopende jaar.
Aannemersbeoordeling Jaarlijks nodigen we een deel van onze vaste relaties uit voor een beoordelingsgesprek over de kwaliteit van de geleverde diensten. Het gaat hierbij om het gehele traject vanaf offerte t/m nazorg. De Kombinatie wijst de aannemers op de gedragregels van de Kombinatie en de plicht om structureel bedrijfsgegevens aan te leveren. Deze evaluatie heeft voor het overgrote deel geleid tot een beter resultaat van de procesafspraken aangaande de uitvoering, informatieverstrekking en facturatie.
Bij planmatig onderhoud onderscheiden we: contractonderhoud, schilderwerk en planmatig onderhoud. De kosten in 2008 staan in onderstaande tabel gespecificeerd: Kosten planmatig onderhoud 2008 Contractonderhoud € 325.000,00 Schilderwerk € 505.000,00 Planmatig onderhoud €1. 479.000,00
Onze eigen onderhoudsdienst Onze onderhoudsdienst bestaat uit 14 vaklieden verdeeld over volgende vakgebieden: loodgieters, elektricien, stukadoors, sloper en timmerlieden. In verband met ziekte bij de timmerlieden is er in 2008 een timmerman op inhuurbasis toegevoegd.
2007 € 390.000,00 € 372.000,00 € 1.155.000,00
Van de begrote werkzaamheden hebben we 90% opgedragen. Ondanks dat we 10 % van de werken niet hebben opgedragen, is er een beperkt financiële verschil tussen de begroting en uitgaven. Dit komt onder andere door de bruidschatten voor de oprichting van de VVE’s. Deze bedragen zijn ten laste gekomen van het planmatig onderhoud en waren vooraf niet begroot. Het merendeel van het planmatig onderhoud van 2008 is in de eerste vier maanden voorbereid. De overlooppost planmatig onderhoud van 2008 naar 2009 bedraagt € 34.220,00.
In 2008 heeft de onderhoudsdienst 1.326 (46%) van totaal 2.865 reparatiebonnen in eigen beheer uitgevoerd. In 2007 waren dit 1.203 (38%) van de 3.155 reparatiebonnen. Onze onderhoudsdienst heeft 96 % van de reparatieverzoeken net als in 2007, binnen de gestelde termijnen afgehandeld. De aannemers die voor ons werken hebben 90% van de klachten op tijd afgemeld tegenover 91% in 2007. Voor het mutatieonderhoud (320 mutaties) zijn 432 werkopdrachten uitgegeven. Hiervan zijn 291 werkopdrachten (67%) in eigen beheer uitgevoerd. De onderhoudsdienst heeft net als de aannemers, 93% van de werkopdrachten binnen de gestelde termijn afgehandeld (in 2006 respectievelijk 86% en 84%).
Energiemaatregelen In 2008 zijn alle woningen voorzien van een energielabel. De Kombinatie heeft zo een beeld gekregen van hoe zij er momenteel op energiegebied voor staat. Dit levert echter onvoldoende informatie op om aan de beleidsdoelstelling
25
6 Wonen en woonomgeving alle bewoners per wijk een veel gelezen nieuwsbrief. Verder organiseert het collectief wijkavonden en wijkschouwen in iedere wijk. Het WGW legt in wijkplannen de voorgenomen activiteiten en acties van de wijkteams vast. En brengt de wijkplannen onder de aandacht van de inwoners en andere belanghebbenden in Zeist. Op operationeel niveau is per wijk een Wijkteam actief, waarin alle deelnemende organisaties zijn vertegenwoordigd.
6.1 Visie en beleid De Kombinatie speelt een actieve rol als maatschappelijk ondernemer in de Zeister samenleving en is daarmee partner in het wijkgericht werken. Zo organiseren we het buurtonderhoud met de gemeente, nemen we prominent deel aan de wijkteams, het wijkregieteam én het beleidsteam. Bovendien hebben we onze organisatie zo ingericht dat wijkgericht werken vanzelf spreekt. Onder andere door het aanstellen van medewerkers die gespecialiseerd zijn in leefbaarheid. De Kombinatie levert hiermee een stevige bijdrage aan de leefbaarheid binnen de gemeente Zeist. Daarnaast neemt de Kombinatie de regierol op zich ten aanzien van vernieuwing op het gebeid van leefbaarheid in de wijken waar zij veel woningen bezit. De consulenten leefbaarheid hebben hun spilfunctie tussen de commissies, de wijkteams en onze organisatie in 2008 ingenomen. Een opzet die tot resultaten leidt: er is een vruchtbare samenwerking ontstaan tussen de bewonersvertegenwoordigers en de mensen die zich bezig houden met wijkgericht werken
Vanaf 2008 heeft het team leefbaarheid van de Kombinatie de contacten binnen het WGW op zich genomen. Het wijkregieteam, bestaande uit leidinggevenden uit diverse organisaties, is op tactisch niveau verantwoordelijk voor onder meer beleidsmatige aspecten van de leefbaarheidaanpak. Aan dit team nam eerst de manager Wonen deel. Deze taak is begin 2008 overgenomen door de coördinator leefbaarheid. Het beleidsteam, dat onder meer wordt gevormd door de corporatiedirecteuren, het districtshoofd van de politie, de wethouder wijkgericht werken en twee productgroepdirecteuren, draagt de eindverantwoordelijkheid voor het WGW.
De Kombinatie speelt een actieve rol als maatschappelijke partner in het Wijkgericht Werken. We werken samen met de politie, de gemeente, het welzijnswerk en de collegacorporaties. Zoals gezegd heeft de Kombinatie zitting in wijkteams. Deze teams pakken vraagstukken die de leefbaarheid in de wijken betreffen direct aan. De rol die bewoners spelen is nu nog beperkt. In 2008 zijn een aantal initiatieven van bewoners ondersteund om de leefbaarheid in de wijken te bevorderen.
De wijkteams houden wekelijks op vaste tijdstippen spreekuur in de wijken. Bewoners kunnen daar persoonlijk meldingen en initiatieven aan het wijkteam voorleggen. Dat kan ook telefonisch en per mail. De wijkwinkel is iedere werkdag open en alle daar gemelde klachten over leefbaarheid melden de medewerkers van de wijkwinkel volgens een vastgesteld protocol aan die organisatie die voor een oplossing moet zorgen. De (tijdige) afwikkeling van meldingen wordt bewaakt door de medewerkers wijkgericht werken. Ook zetten de aangesloten organisaties professionals in om initiatieven van bewoners die de leefbaarheid in de wijk betreffen zoveel mogelijk te ondersteunen met advies, geld en indien nodig andere middelen.
Omdat we het belangrijk vinden dat bewoners en professionals gericht samenwerken, gaan we de komende jaren de rol van de bewoners versterken. We willen de sociale cohesie in de wijken bevorderen door bewoners(commissies) te betrekken bij onderwerpen die zij als terugkerende knelpunten in de wijk ervaren. Het gaat hierbij om alle bewoners, zowel huurders als kopers. De Kombinatie wil hierbij een voortrekkersrol vervullen.
Zoals in voorgaande jaren zijn ook in 2008 door de Kombinatie veel inspanningen verricht binnen WGW. Naast de financiële bijdrage die de Kombinatie levert aan het budget voor wijkgericht werken, is er ook sprake van een personele bijdrage. In de wijkteams, het wijkregieteam en het beleidsteam is de Kombinatie sinds 2008 een vaste factor. Het team leefbaarheid is in alle gelederen vertegenwoordigd. Door de nieuwe opzet is de uitwisseling van informatie ook beter geregeld.
6.2 Wijkgericht werken in Zeist Sinds 1998 werkt de Kombinatie samen met de andere twee Zeister woningcorporaties, de gemeente, de politie en de stichting MeanderOmnium (opbouw- en welzijnswerk) binnen het Wijkgericht Werken (WGW). Binnen de gemeentegrenzen van Zeist zijn vijf wijken benoemd waar gestreefd wordt naar wijken die: ‘Schoon, Heel, Veilig en Sociaal’ zijn. Bewoners kunnen wijkinitiatieven indienen die zoveel mogelijk in samenwerking met hen worden uitgevoerd. De communicatie met de burgers krijgt dan ook veel aandacht. Het WGW heeft een eigen website (www.zeistwijkgericht.nl) en drie keer per jaar ontvangen
Het door de gemeente uitgevoerde Leefbaarheidonderzoek in Den Dolder is begin 2008 afgerond en besproken. Besloten is om in 2009 uitvoering te gaan geven aan de uitkomsten van het onderzoek door middel van een Buurtagenda. In de Buurtagenda wordt een actieplan voor en door de buurt voor de komende jaren opgesteld. In de wij-
26
terd. De wijkopzichters voeren samen met de complexbeheerder de schoonmaakcontroles uit bij alle seniorencomplexen. In de L- Flat ligt deze taak bij de huismeester.
Heel Binnen het team leefbaarheid is een complexbeheerder werkzaam die kleine klachten op lost binnen de seniorencomplexen. Hij bezoekt tijdens een werkweek alle seniorencomplexen en is daarmee niet alleen het gezicht van de Kombinatie in de complexen, maar kan ook vroegtijdig problemen constateren en aankaarten bij de opzichter of de consulent leefbaarheid. De complexbeheerder biedt verder daar waar gewenst de nodige hand- en spandiensten. Sociaal In de Vogelwijk beschikken wij over een aparte wijkpost. Hierin houden we niet alleen bijeenkomsten met bewoners maar vindt onder meer ook huiswerkbegeleiding plaats. Wij ondersteunen diverse initiatieven die tot doel hebben de leefbaarheid te bevorderen, zoals het Lindenhuis in het Staatsliedenkwartier en het inloophuis in de L-flat. Hier organiseert een opbouwwerker samen met vrijwilligers onder verantwoordelijkheid van Kerk en Samenleving, allerlei activiteiten voor bewoners.
ken Carré en Couwenhoven is in 2008 gestart met deze Buurtagenda. De eerste resultaten zijn positief. In 2009 volgt de evaluatie. Het Wijkgericht Werken heeft een aanzet gemaakt om binnen het kader van WGW te komen tot een permanente Leefbaarheidmonitor. De keuze voor een bepaalde monitor is in 2008 kon nog niet definitief gemaakt. Deze monitor zal het WGW in alle buurten inzetten met uitzondering van Vollenhove. In Vollenhove vragen we bewoners al regelmatig naar de woonbeleving via ‘Het Kombinatiepanel’: ons internetpanel waarvoor bewoners zich konden aanmelden.
Veilig Signalen van onveiligheid in de wijken en buurten pakt de Kombinatie volgens vaste procedures aan. De meest voorkomende hebben betrekking op de overlastprocedure. Onze consulenten leefbaarheid bespreken de klachten met de betrokkenen (eventueel met inschakeling van Buurtbemiddeling). Met behulp van onze partners binnen het WGW streven wij naar totaaloplossingen op woning- en wijkniveau.
6.3 De Kombinatie aanpak De aanpak van de Kombinatie op het terrein van leefbaarheid valt uiteen in vier deelgebieden: schoon, heel, veilig en sociaal. Schoon De Kombinatie beschikt samen met collega-corporatie De Seyster Veste en de gemeente Zeist over een Opruim-team (O-team). Het O-team vervult een belangrijke functie bij het schoonhouden van de directe woonomgeving in wijken die extra aandacht nodig hebben. Het team bestaat uit twee vaste, fulltime medewerkers en een gedetacheerde medewerker van SWZ (Sociale Werkvoorziening Zeist). Het gaat hier vooral om het opruimen van zwerfvuil en het ruimen van blad. De Kombinatie stuurt het O-team aan. Met de inzet van het O-team voor deze publieke taak geeft de Kombinatie mede invulling aan haar rol van maatschappelijk ondernemer. Wij hechten er aan onze klanten te laten wonen in een schone omgeving.
Wij reageren actief op signalen van woonfraude, voor zover dat binnen onze mogelijkheden ligt en die van de organisaties waarmee wij samenwerken. Wij hebben op dat punt bijzondere aandacht gegeven aan de samenwerking met de gemeente. Het is in 2008 nog niet mogelijk gebleken om via de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA) over de juiste gegevens te beschikken om woonfraude aan te kunnen pakken. Wanneer we nieuwe prestatieafspraken met de gemeente maken, heeft dit punt de aandacht. Het streven is om medio 2009 de toegankelijkheid van de GBA gegevens te verbeteren. Alle partijen hebben baat bij een juiste uitwisseling van gegevens. Wij bieden onze klanten in de vorm van een geriefverbetering de mogelijkheid de woning beter te beveiligen aan de hand van veiligheidsbeslag en –hang en sluitwerk, een rookmelder en buitenverlichting. Dit alles conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Bij woningmutatie brengen we ook de noodzakelijke veiligheidsmaatregelen aan.
In alle Kombinatie complexen waar een schoonmaakbedrijf schoonmaakt, hebben we publicatieborden opgehangen waarop het schoonmaakprogramma is weergegeven. In de senioren complexen is daarbij gekozen voor een extra groot lettertype waardoor de leesbaarheid is verbe-
27
Vogelwijk In deze herstructureringswijk hebben we de inspanningen om bewoners tijdig en correct (tijdelijk) uit te plaatsen, in 2008 voortgezet. De toewijzing van de 73 nieuw te bouwen woningen in de Vogelwijk is begin 2008 succesvol uitgevoerd. Alle bewoners die hadden aangegeven te willen terugkeren naar de Vogelwijk, hebben we zodoende kunnen plaatsten. Met het Wooncomfortcentrum in Almere heeft de Kombinatie afspraken gemaakt over de begeleiding van bewoners bij de keuze van keukens en sanitair.
6.4 Bijzondere aandachtsgebieden De L-flat De L-flat aan de Laan van Vollenhove bestaat uit 732 wooneenheden. Hiermee beslaat deze flat één vijfde deel van het totale bezit van de Kombinatie. Om de problemen in de L-flat beheersbaar te houden, houden wij ons intensiever dan voorheen bezig houden met onze huurders. In opdracht van de Kombinatie heeft bureau Newcom een telefonisch woonbelevingsonderzoek uitgevoerd onder bewoners van de flat. Ook gaven wij Newcom begin 2008 de opdracht om een doorlopend panel bestaande uit bewoners van de L-flat voor te bereiden. Dit resulteerde in het najaar in het online Kombinatiepanel. Dit panel is over een aantal onderwerpen gepeild. De uitkomsten van de peiling hebben we teruggekoppeld. Deze vormen de basis voor de woonafspraken die we ontwikkelen voor de L-flat en vormen onder andere de input voor de leefbaarheidingrepen die noodzakelijk zijn om de leefbaarheid in de L-flat op peil te houden. Inmiddels zijn er ruim tweehonderd huurders van de L-flat aangemeld voor het Kombinatiepanel. Bij de eerste peiling hebben 96 huurders de vragenlijst ingevuld teruggestuurd.
De Kombinatie heeft met de Provincie Utrecht gezocht naar samenwerking en budgettaire mogelijkheden om het samenleven in de nieuw te bouwen wijk te faciliteren. Dit heeft geresulteerd in de toezegging van de Provincie om in 2008 voor € 40.000,00 bij te dragen. Deze gelden zijn aangewend voor de sociale activering van bewoners in de Vogelwijk. Onder verantwoordelijkheid van het Wijkgericht Werken Zeist-West heeft het wijkteam Vogelwijk in afgelopen jaren veel aandacht besteed aan leefbaarheidmaatregelen voor de korte termijn. Dit project is tot nu toe zeer succesvol verlopen door een intensieve samenwerking tussen de wooncorporaties uit de gemeente Zeist, de gemeente, de politie en het opbouwwerk. Alle maatregelen die tot nu toe zijn uitgevoerd hebben mede geleid tot relatief meer rust in de wijk. Vandalisme en onrust in de nachtelijke uren zijn tot een aanvaardbaar niveau teruggedrongen.
De Kombinatie geeft extra aandacht aan de L-flat. Deze aandacht is onder te verdelen in de volgden zaken:
Vuilbeheersing De Kombinatie besteedt veel aandacht aan het schoonhouden van de L-flat en de directe omgeving. We hebben de inhuur van een extra schoonmaker ook in 2008 gecontinueerd. Extra aandacht is er vooral voor het dagelijks schoonhouden van de liften. In het weekend, op zaterdagen én zondagen, worden alle portieken ontdaan van brandbaar grofvuil door een schoonmaakbedrijf. Het Oteam zorgt elke week in samenspraak met Reiniging Midden Nederland (RMN) voor het schoonmaken van de directe omgeving van de L-flat.
De medewerker project participatie van de Kombinatie hield in de wijkpost tot medio 2008 twee keer per week spreekuur ten behoeve van bewoners van de Vogelwijk. Aangezien de bouw na de zomer van 2008 in een vergevorderd stadium was, zijn we gestopt met dit spreekuur. De wijkpost wordt verder nog gebruikt voor onder andere huiswerkbegeleiding.
Veiligheid Om de veiligheid te vergroten heeft de Kombinatie alle portieken en de ingangen van de kelderboxen van de L-flat voorzien van camera’s. In 2008 zijn de voorbereidingen getroffen om het camerasysteem nog verder uit te breiden binnen het complex. Uitvoering daarvan zal in 2009 plaatsvinden.
Door de vele woningmutaties als gevolg van de naderende herstructurering in de Vogelwijk komt grof vuil vaker op een verkeerde wijze op straat terecht. Met de gemeente Zeist, de Welzijnsstichting en de politie hebben wij hiervoor aparte afspraken gemaakt om verloedering van de wijk tegen te gaan. Het O-team heeft haar schoonmaakwerkzaamheden geïntensiveerd en houdt in de wijk ook een oogje in het zeil. Ook leegstaande woningen verhuren we zo snel mogelijk op basis van een tijdelijk huurcontract. Wij hebben hiervoor met de Stichting Studentenhuisvesting Utrecht een contract gesloten.
Leefbaarheidaanpak Gedurende twee ochtenden per week was tot juli 2008, naast de huismeester, een consulent leefbaarheid aanwezig om vragen van bewoners te beantwoorden. Het aantal vragen voor de consulent leefbaarheid tijdens die spreekuren viel echter tegen. Men zocht eerder contact buiten de spreekuren, omdat men in veel gevallen privé gevoelige zaken wilde bespreken. Daarom is besloten om de consulent leefbaarheid op afroep beschikbaar te houden en niet meer standaard aan het spreekuur te laten deelnemen.
In nauwe samenwerking tussen de consulent leefbaarheid, de bewonerscommissie en de buurtkinderen is er in de Vogelwijk een mooie muurschildering gemaakt. Deze muurschildering heeft het grijze beton van de schutting van de wijkpost opgefleurd.
28
7 Wonen, welzijn en zorg Bij ons bestaande bezit worden voornamelijk voorzieningen zoals, beugels en een traplift aangebracht, die via de gemeente (WMO) worden gefinancierd. Deze woningen zijn grotendeels alleen toegankelijk voor rollators. Waar het gaat om portiekflats is er ook geen lift aanwezig. Het corporatiebeleid in Zeist is vooral gericht op een voldoende aanbod in de nieuwbouw van rolstoeltoegankelijke woningen in iedere wijk. Dit kan voor een huurder, die door zijn handicap niet meer in zijn huidige woning kan wonen, tot gevolg hebben dat hij moet verhuizen naar een aangepaste woning. Voor bijzondere doelgroepen zoals begeleid wonen, stellen wij op verzoek woningen beschikbaar binnen het bestaande bezit. Inmiddels ontwikkelen wij met samenwerkingspartners ook nieuwbouwprojecten voor het huisvesten van bijvoorbeeld ouderen met een beperking. Wij willen ook projecten opzetten voor kleinschalig wonen voor dementerenden. Hiervoor is door samenwerkende partners belangstelling getoond. Het wachten is op een geschikte locatie.
7.1 Visie en beleid Onze visie De Kombinatie is zich er al decennia lang van bewust dat onze maatschappelijke verantwoordelijkheid niet ophoudt bij het verhuren van woningen. Een deel van onze (toekomstige) huurders heeft niet alleen belang bij op hun beperkingen aangepaste woningen, maar ook bij voorzieningen op het terrein van welzijn en zorg. We noemen heel bewust eerst welzijn, omdat wij ervan overtuigd zijn dat in veel gevallen het welbevinden van mensen de vraag naar zorg kan verminderen dan wel uitstellen. Wij denken daarbij niet alleen in termen als vergrijzing en mensen met een lichamelijke beperking. Ook de vermaatschappelijking van de zorg met als gevolg het (begeleid) laten wonen binnen een bestaande woonomgeving van mensen met een psychiatrische- of verslavingsachtergrond, is een belangrijk aandachtsveld. Omdat de wereld, maar ook de leefbaarheid van de woonomgeving niet stopt bij ons woningbezit, zetten wij ons ook in voor een goed aanbod van WWZ diensten en producten in alle wijken waar wij aan ’t werk zijn. Kern is het ontwikkelen van levensloopbestendige wijken, wijken met een zodanig voorzieningenniveau en verscheidenheid in woningen, dat “prettig” wonen in alle levensfasen mogelijk is. Maar daarbij houdt het voor ons niet op. Vooral de factor welzijn vraagt steeds meer onze aandacht. Een toenemend aantal ouderen vereenzaamt. Net als zij, mist een deel van onze huurders die om verschillende reden thuis zitten, ook steeds meer de aansluiting met de maatschappij. Dat geldt zeker ook voor een aantal van vrouwelijke allochtone huurders. Welzijn en zorg behoren niet tot kernactiviteiten van de Kombinatie. Toch voelen wij ons er in zekere mate verantwoordelijk voor. Omdat we welzijn en zorg belangrijk vinden. Daarom werken wij op deze aandachtsgebieden samen met andere gespecialiseerde organisaties en met de gemeente Zeist. Wij kunnen bijvoorbeeld een bijdrage leveren door het aanbrengen van domoticatoepassingen en de infrastructuur voor diverse alarmeringsvormen.
Welzijn en zorg Wij willen waar mogelijk helpen om samen met de andere partners WWZ en de gemeente, voorzieningen te ontwikkelen die een goede basis vormen voor het langer thuis kunnen wonen van al onze huurders en andere buurtbewoners. Onze rol daarbij is vooral gericht op het bijeen brengen van diverse partijen en kartrekker. Ook willen we het proces zowel financieel als met accommodaties faciliteren. Wij mogen als woningbouwvereniging bij wet geen welzijns- en zorgdiensten/producten aanbieden. Wel beschikken wij over een uitgebreid netwerk met goede contacten met alle in Zeist werkzame organisaties WWZ. Wij zijn sterk in het realiseren van accommodaties en initiatiefrijk op vele terreinen die van belang zijn om onze ambities te realiseren. Verder zijn wij ons bewust van onze maatschappelijke plicht tegenover onze huurders en belanghouders om een proactieve rol te vervullen op het terrein van WWZ. Dat betekent dat we onder meer met samenwerkende partners werken aan nieuwe woon- en leefconcepten en die partners ook stimuleren als het gaat om het realiseren van betaalbare welzijns- en zorgvoorzieningen. Ook voor onze huurders. Zeist is al decennialang een meer dan gemiddeld vergrijsde gemeente en een gemeente met relatief veel instellingen gericht op mensen met verschillende beperkingen. De woonomgeving met daarin verankerd welzijn- en zorgdiensten wordt voor een toenemend aantal mensen steeds belangrijker. Wij zien kansen in breedband en daaraan gekoppelde domoticatoepassingen. Onze interne werkgroep domotica inventariseert Van haalbare en be-
Ons beleid De Kombinatie werkt samen met partners, zoals de gemeente en welzijns- en zorg-organisaties aan de totstandkoming van levensloopbestendige wijken en de daarbij passende woonomgeving en -voorzieningen. Wonen We ontwikkelen onze nieuwbouwwoningen ze zoveel mogelijk volgens de principes van levensloopgeschikt (wonen is mogelijk in alle levensfasen) en aanpasbaar (bij toenemende zorgafhankelijkheid kunnen voorzieningen eenvoudig worden aangebracht).
29
de huidige woning te redden en zelfstandig in de bekende woonomgeving te blijven wonen. Dit zie je terug in het relatief kleine aantal reacties op vrijkomende woningen in seniorencomplexen. Men past zich liever aan als de vitaliteit afneemt en de zorgafhankelijkheid toeneemt dan te verhuizen naar een, in onze ogen, meer geschikte woning. Dit gegeven vraagt om meer aandacht voor ondersteunende activiteiten, zoals aanpassingen in de woning en diverse welzijns- en zorgvoorzieningen. Hiervoor werken wij samen met vele parijen. Op het terrein van welzijn en ouderen is dat Meander/Omnium. Bij zorg en verpleging zijn dat onder meer Charim, Warande en Abrona. Als laatste werken we samen met Vitras/CMD voor maatschappelijk werk en thuiszorg.
taalbare concepten. In de praktijk blijkt echter dat met name de huidige generatie ouderen moeite hebben met de bediening van veel apparaten en toepassingen en dat daardoor de effectiviteit tegenvalt. Ook blijkt de onderlinge uitwisselbaarheid van systemen lastig, omdat er nog geen algemeen geaccepteerde open standaarden worden gehanteerd. Wij denken dat er zeker op het terrein van de zorg door middel van screen tot screen toepassingen, nog veel valt te winnen als de beschikbare systemen voor de zorgverleners en de cliënten ook echt betaalbaar worden. Van woningcorporaties wordt steeds meer verwacht dat zij zich gaan opstellen als maatschappelijke ondernemers door bijvoorbeeld te investeren in onroerend goed bestemd voor zorg- en welzijnsdiensten, zoals wijkservicepunten. In een wijkservicepunt kunnen oud en jong elkaar ontmoeten, wordt een warme maaltijd aangeboden en informatie en advies gegeven. Ook recreatie, cursussen en zorgdiensten, zoals een prikpunt, kunnen in het wijkservicepunt worden gerealiseerd. Wij verwachten hiermee een bijdrage te leveren aan het verminderen van vereenzaming bij onder meer ouderen en mensen met een beperking. Ook willen wij vanuit het servicepunt de gemeenschapszin versterken door bijvoorbeeld buurtbewoners aan te sporen om hun talenten in te zetten voor anderen en waarmogelijk ook oudere allochtone bewoners meer te betrekken bij een divers activiteitenaanbod. Tot nu toe heeft de Kombinatie behoorlijk aan de weg getimmerd als het gaat om samen met partners inhoud geven aan initiatieven op het terrein van WWZ. Voor een overzicht van de resultaten en activiteiten in 2008 verwijzen we naar paragraaf 7.2 en 7.3. Wij zijn ons er van bewust dat het vergroten van de zelfredzaamheid voor een deel van met name onze oudere bewoners en bewoners met een beperking veel aandacht en doorzettingsvermogen vraagt.
Begeleid wonen Binnen de gemeentegrenzen van Zeist bevinden zich veel instellingen voor mensen met onder meer lichamelijke en psychosociale beperkingen. Deze instellingen doen in toenemende mate een beroep op de corporaties voor het huisvesten van hun cliënten. Tot nu toe vinden vooral in bestaande woningen allerlei vormen van begeleid wonen plaats. Helaas is het ons niet gelukt een intentieovereenkomst te sluiten voor het huisvesten van een groep bewoners met een verstandelijke beperking in de Gregoriusvilla in de Vogelwijk. Wel zijn wij tot overeenstemming gekomen met Abrona voor het ontwikkelen van een wooncomplex voor senioren met een verstandelijke beperking in de Verzetswijk. Deze senioren wonen nu nog op het instellingsterrein van Abrona. Actieplan Wonen Welzijn en Zorg Zeist Onder regie van de gemeente is samen met alle binnen WWZ opererende partijen inclusief de ouderenbonden, het Actieplan WWZ Zeist opgesteld. In dit actieplan zijn een aantal speerpunten benoemd, waaronder een innovatief concept voor een wijkservicepunt. De Kombinatie is de trekker voor een pilot in Zeist Noord vanwege haar grootschalige woningbezit in deze wijk. Inmiddels is er ook een initiatief gestart voor een dergelijke ontwikkeling in Zeist Centrum. Ook daarbij zijn wij betrokken.
7.2 Structurele samenwerking in wonen welzijn en zorg Senioren Zeist is altijd al een vergrijsde gemeente geweest. Dat komt met name door het grote aantal verzorg- en verpleeghuizen, maar ook doordat ouderen Zeist als een aantrekkelijke gemeente beschouwen om te wonen. Ook in Zeist zal de vergrijzing de komende decennia verder toenemen. In 2020 wonen er naar schatting 12.000 65 plussers in Zeist. Dat is een stijging van 29% ten opzichte van 2008. Daar staat tegenover dat de groep 80+ daalt met ca.15% tot 2700. Dus een substantiële toename van het aantal ouderen, met als bijzonderheid een afname van de doelgroep 80+, die waarschijnlijk de meeste aandacht vraagt. In de praktijk blijkt dat een groot deel van onze oudere huurders nog geen behoefte heeft om te verhuizen naar een andere woning. Men probeert zich zo lang mogelijk in
7.3 Wonen Welzijn en Zorg in 2008 Wonen en welzijn Ontwikkeling wijkservicepunten In 2008 heeft de Kombinatie seniorencomplex Brinkhove opgeleverd. Daar is in nauwe samenwerking met de welzijnsorganisatie Meander/Omnium een wijksteunpunt gerealiseerd dat zich met name richt op recreatie, informatie en advies. Meander/Omnium huurt deze ruimte van ons tegen kostprijs. Wij hebben gezorgd voor een ringleiding met bijbehorende apparatuur en geholpen bij het vinden van subsidieverstrekkers voor het aankleden en inrichten van de ruimte. Medio 2008 is het steunpunt feestelijk geopend. In het wijksteunpunt in Eldorado hebben wij op verzoek
30
Overig In het woonzorgcomplex Binnenhof en Eldorado werken we samen met de zorginstellingen Charim en Warande. Zij bieden onder meer gelegenheid voor recreatie en warme maaltijdverstrekking voor zowel bewoners in het complex als de senioren in de buurt.
van de activiteitenbegeleidster vouwwanden laten aanbrengen, waardoor het makkelijker is om activiteiten naast elkaar te laten plaatsvinden. Voor het ontwikkelen van het wijkservicepunt Noord hebben de samenwerkende partners een samenwerkingsovereenkomst getekend en een projectbestuur ingesteld. Inmiddels is er een bouwvergunning en zal de verbouwing van de achterkant voor de zomervakantie 2009 klaar zijn. Nadat enkele bestaande activiteiten, zoals de dagverzorging, hiernaartoe zijn overgebracht, zal na de bouwvak worden gestart met de verbouwing van de voorkant. Wij rekenen erop dat het wijkservicepunt aan het eind van 2009 helemaal in bedrijf is.
Wonen en zorg In het woonzorgcomplex Binnenhof wonen uitsluitend mensen met een zorgindicatie, die allemaal zijn aangesloten op de directe alarmering bij Charim. Deze bewoners ontvangen van deze organisatie, maar ook van andere organisaties zoals Vitras/CMD diverse vormen van (huishoudelijke)zorg. In het seniorencomplex Eldorado worden naast de reguliere verhuur ook via de Warande (verzorging en verpleging) bewoners met een zorgindicatie geplaatst. Ook in dit complex kunnen bewoners gebruik maken van directe alarmering. In beide complexen is sprake van zelfstandig wonen. Bij directe alarmering kunnen bewoners die in nood verkeren via een knop in bijvoorbeeld een polsband en d.m.v. een telefoonverbinding contact maken(spreek/luisterverbinding) met een aangesloten zorgverlener. Verder verhuurt de Kombinatie in diverse complexen woningen aan instellingen zoals Kwintes en de stichting Zonnehuizen Stenia Veldheim ten behoeve van begeleid wonen.
Senioren muziekavond Medewerkers van de Kombinatie hebben in hun vrije tijd in het atrium van Binnenhof weer het jaarlijkse muziekfeest voor alle oudere bewoners van de Kombinatie georganiseerd. Dit jaar was er een zeer succesvol optreden van het harmonieorkest Dr. Engelhard uit Den Dolder. Ruim 200 enthousiaste bewoners uit onze seniorencomplexen hebben deze avond bijgewoond. Multi Functionele Accommodaties In de Vogelwijk zijn wij samen met diverse bewonersorganisaties, de gemeente en Meander/Omnium een multifunctionele accommodatie (MFA) aan het ontwikkelen. Hierbij is buurt en belangenvereniging De Kroost een belangrijke partner. Een architect heeft samen met bewoners een inrichtingsplan gemaakt. Voor het garagegebouw naast de al eerder genoemde villa Gregorius is een bestemmingsplanwijziging in procedure gebracht. Zodra wij hiervoor toestemming krijgen van de gemeente, kan de verbouwing beginnen. Aan stichting Fatima heeft de Kombinatie in 2007 vooruitlopend op een definitieve buurtvoorziening in de Vogelwijk tijdelijk een leegstaande woning in de wijk in gebruik gegeven. Fatima biedt hier voor met name allochtone vrouwen uit de wijk allerlei activiteiten, zoals ontmoeting, naailes en taalcursussen. In de loop van 2008 zijn onder meer door financieringsproblemen bij stichting Fatima deze activiteiten in de knel geraakt Inmiddels maakt d e stichting gebruik van de tijdelijke accommodatie van de Kroost. Verder ondersteunen wij zowel financieel en facilitair stichting Kerk en Samenleving. In het Lindenhuis (Staatsliedenkwartier) en het inloophuis in de L-flat biedt deze organisatie aan hoofdzakelijk onze bewoners, die dat wensen, de nodige aandacht en ondersteuning.
Domotica De Kombinatie heeft een werkgroep samengesteld om samen met een externe deskundige, te onderzoeken welke domoticatoepassingen een toegevoegde waarde kunnen hebben voor zorg- en comfortdiensten. Hiervoor zijn ondermeer congressen bezocht van bijvoorbeeld Smart Homes en Aedes/Actis. Ook volgen wij bijvoorbeeld het project Toekomst Thuis van de Provincie Utrecht, waarin op diverse locaties, samen met bewoners, nieuwe technologieën in de praktijk worden getest. Wij hebben inmiddels een inventarisatie beschikbaar voor onze huurders en wellicht ook kopers van nieuwbouwprojecten met interessante en betaalbare toepassingen. In 2009 onderzoeken wij samen met de bewoners van een seniorencomplex de haalbaarheid van een proefproject met een aantal domoticatoepassingen. Landelijk Dementie Programma De Kombinatie heeft de afgelopen jaren de corporaties in Zeist vertegenwoordigd in een werkgroep die zich onder meer bezighield met het realiseren van een ontmoetingsruimte voor mensen met dementie en hun mantelzorgers. Deze ruimte is inmiddels gerealiseerd en na de zomervakantie in gebruik genomen door Vitras/CMD. De werkgroep heeft nog geen nieuw project. De Kombinatie heeft voorgesteld om de dementieproblematiek onder allochtone medelanders als mogelijk nieuw aandachtspunt te benoemen.
Woongroepen De Kombinatie verhuurt in twee seniorencomplexen woningen aan woongroepen voor ouderen. Deze woongroepen beschikken beide over een gemeenschappelijke woning die verbouwd is tot ontmoetingsruimte. Het seniorencomplex Achterheuvel beschikt ook over een logeerruimte.
31
8 Meepraten aangesloten bij de Kombinatie en er zijn nieuwe commissies opgericht. Eind 2008 telden we weer 16 actieve bewonerscommissies, één klankbordgroep binnen een complex (zonder achterban) én een huurderpanel op de L-flat. Uit de reacties van bewoners blijkt dat de nieuwe werkwijze rond de contacten met bewonersvertegenwoordigingen zeer wordt gewaardeerd. Onderwerpen van gesprek zijn ondermeer het versterken van de leefbaarheid in de wijken en het implementeren van gedragsregels in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat (Vollenhove en Staatsliedenkwartier). Op 18 januari hebben we een succesvolle themabijeenkomst met excursie voor leden van bewonersorganen georganiseerd rond het thema Leefbaarheid. De reacties op deze bijeenkomst waren zeer positief.
8.1 Visie en beleid De Kombinatie hecht waarde aan de inbreng van bewoners. Daarom hebben we op basis van een door een externe partij uitgevoerd onderzoek, onze participatiestructuur doorontwikkeld en beproefd. Deze ontwikkeling van de participatiestructuur is in 2008 gestart en heeft geresulteerd in een door de huurders gekozen Platform en 16 actieve bewonerscommissies met vaste contactpersonen binnen onze organisatie. Deze commissies onderhouden ook de contacten wat betreft het Wijkgericht Werken binnen dezelfde wijken. De Kombinatie beproeft nieuwe vormen van raadpleging zowel inzake haar beleid als het dienstenaanbod . Wij beogen hiermee dat een groter deel en ook andere categorieën bewoners hun mening laten horen. Een resultaat hiervan is het digitale huurderspanel in de L-flat laan van Vollenhove. We hebben de eerste succesvolle peiling onder de bewoners gehouden. In de komende jaren zullen we de tevredenheid van onze huurders opnieuw meten. Bij voorbeeld vanaf 2009 via bewonersenquêtes die we in 2008 hebben ontwikkeld. Zo kan de Kombinatie de tevredenheid van haar klanten blijven monitoren.
Senioren Kerngroep Met de Senioren Kerngroep hebben we een nieuwe weg ingeslagen. We betrekken de groep beter bij vraagstukken die daadwerkelijk gaan over de huisvesting van senioren. De Senioren kerngroep mistte het contact met de achterban en het ledenaantal liep terug. Om dit te verbeteren bezocht de groep tweemaandelijks één van de seniorencomplexen binnen het bezit van de Kombinatie. Dit heeft inmiddels nieuwe leden en een bron aan onderwerpen ter bespreking opgeleverd.
8.2 Huurders aan het woord Bewonerscommissies Het team leefbaarheid heeft de contacten met de Bewonerscommissies zijn sinds het begin van 2008 geïntensiveerd. Zogenaamde “slapende” commissies zijn weer
Platform de Kombinatie In 2008 heeft de Kombinatie flinke stappen gezet om een
32
bewonerskrant. Verder informeren we (nieuwe) huurders via onze website www.kombinatie.nl. Deze website is eind 2008 helemaal vernieuwd met als doel de site gebruiksvriendelijker, informatiever en toegankelijker te maken. In 2009 zullen we de content van de site nog verder verbeteren ten aanzien van leesbaarheid en actualiteit. Wanneer het gaat om informatie over (onderhouds)projecten, houden we de huurders van de desbetreffende woningen op de hoogte via nieuwsbrieven. We communiceren ook per brief met onze huurders, bijvoorbeeld over de jaarlijkse huuraanzegging en de servicekosten.
nieuwe participatiestructuur te ontwikkelen. Na ontvangst van het positieve advies van het Platform hebben we de implementatie van de nieuwe structuur verder voorbereid en voor de zomer tot uitvoering gebracht. Het oude Platform is zeer nauw betrokken geweest bij de verkiezing van het Platform nieuwe stijl. De verkiezingen –die voor het eerst zijn gehouden onder alle huurders die rechtstreeks hun vertegenwoordigers konden kiezen – hebben in juni 2008 plaatsgevonden. Er zijn vijftien nieuwe leden gekozen door 247 huurders die elk drie stemmen mochten uitbrengen. Alle kandidaten haaleden de kiesdrempel, waarna de kandidaten met de meeste stemmen zijn gekozen. In het tweede deel van 2008 heeft het nieuwe Platform zich voorbereid op haar nieuwe taak en zijn de eerste overleggen geweest tussen het Platform en vertegenwoordigers van de Kombinatie.
8.4 Klachtencommissie/ Geschillenadviescommissie Er is in 2008 één klacht ingediend bij de Klachtencommissie. Deze klacht had betrekking op de Vogelwijk. De huurder was het niet eens met de uitwerking van het sociaal statuut. De klacht is afgewezen. De drie Zeister corporaties hebben in 2007 aan de drie huurderorganen het voorstel gedaan om één gezamenlijke “geschillenadviescommissie” op te richten. Een commissie heeft dit voorstel verder uitgewerkt, besproken en tot uitvoer gebracht. In 2008 is de gezamenlijke Geschillenadviescommissie opgericht. De leden zijn inmiddels benoemd en zijn op zoek naar een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter. Er is op passende wijze afscheid genomen van de oud-leden van de Klachtencommissie.
Online Klantenpanel L-flat In het najaar van 2008 heeft de Kombinatie een online klantenpanel voor de L-flat: het Kombinatiepanel. Dit panel hebben we over een aantal onderwerpen gepeild. De uitkomsten hebben we teruggekoppeld. Deze uitkomsten vormen de basis voor de woonafspraken die we ontwikkelen voor de L-flat, en vormen onder andere de input voor de leefbaarheidingrepen die noodzakelijk zijn om de leefbaarheid in de L-flat op peil te houden. In 2009 gaan we verkennen of we het online panel ook voor andere bewonersgroepen zullen inzetten. 8.3 Communicatie met huurders Wij communiceren op verschillende manieren met onze huurders. Allereerst verspreiden we drie keer per jaar een
33
9 Werkorganisatie mogelijk bedienen, rekening houdend met een zich wijzigende vraag. In 2008 is daarom een begin gemaakt met de ontwikkeling van een team Klantencontacten, waar we centraal (één loket) informatie over producten en diensten geven. In 2009 werken we dit plan verder uit. De implementatie van het nieuwe team zal in het laatste kwartaal 2009 plaatsvinden.In het kader van goed werkgeverschap, heeft de Kombinatie haar beleid inzake gezondheid en preventie voortgezet. Het Arbeidsvoorwaarden ABC, dat in 2007 is gemaakt, is in overleg met directie en OR geëvalueerd en waar nodig aangepast. Ook ons sportbeleid hebben we vanwege de positieve respons voortgezet.
9.1 Visie en beleid In 2008 is de professionalisering van de afdeling P&O voortgezet. Hierbij is in het verslagjaar de aandacht uitgegaan naar onder andere de ontwikkeling van een duidelijk Werving & Selectieplan. Met dit plan wil de Kombinatie bewerkstelligen dat er meer kennis op de juiste plek in huis aanwezig is, zodat we ons hiervoor niet tot externen hoeven richten. Omdat de afgelopen jaren functies en afdelingen flink zijn veranderd, heeft er bij de Kombinatie in 2008 ook een toetsing van het functiegebouw plaats gevonden. De Kombinatie wil in de toekomst haar klanten zo goed
9.2 Organigram
Directie
P&O
Directie secretariaat
Communicatie
Financiën en algemene zaken
Wonen
Strategische Voorraad Beleid
Bestuursadviseur Wonen
I.T.C.
Techniek
Algemene Zaken
Financiële Zaken
Bewonersparticipatie
Onderhoudsdienst & rep.verzoeken
Projecten
Secretariaat Projecten
Secretariaat Wonen
Woonservice
Bedrijfsbureau
Leefbaarheid
O-team
34
• kennisoverdracht van inhuurkrachten op vaste medewerkers.
9.3 Personeel Personeelsdeskundigheid In 2008 hebben net als in voorgaande jaren verschillende medewerkers opleidingen, trainingen en cursussen gevolgd. Ook zijn de nodige symposia bezocht. De Kombinatie vindt het belangrijk om in haar medewerkers te investeren. Niet alleen om met actuele kennis uitvoering te geven aan ons beleid, maar ook omdat we geloven dat als je in mensen investeert en belangstelling hebt voor hun ontwikkeling en doorgroei dit resulteert in betrokken medewerkers en minder verloop. De Kombinatie reserveert zodoende geld voor opleidingen. Omdat de invulling van opleiding en training te veel op individueel niveau werd bepaald, bijvoorbeeld tijdens voortgangsgesprekken, is in 2008 een begin gemaakt met een opleidingsplan. In 2009 werken we dit verder uit om het plan vervolgens te implementeren.
Personeelsstatistieken Personeelsbestand Het personeelsbestand bestond aan het eind 2008 uit 17 vrouwen en 36 mannen, waarvan 2 mannen en 13 vrouwen en parttime baan invulden. Verhouding mannen en vrouwen 40 30 mannen
20
vrouwen
10 0 aantal
fulltime
partime
Ziekteverzuim In 2008 bedroeg het ziekteverzuim 7,3%. Hiermee hebben we onze doelstelling van een gemiddeld verzuim van 6,3% niet gehaald. Dit werd mede veroorzaakt doordat we te maken kregen met een aantal langdurig zieke medewerkers. De meldingsfrequentie geeft de verhouding tussen het aantal verzuimgevallen en het aantal medewerkers weer. In 2008 was de gemiddelde meldingsfrequentie 1,58. We hebben de samenwerking met onze arbodienst Arboned voortgezet. In het verslagjaar heeft de bedrijfsarts iedere maand bij de Kombinatie spreekuur gehouden.
Arbeidsmarktcommunicatie Werving & selectie is een belangrijk onderdeel van het personeelsbeleid van de Kombinatie. De nieuwe collega’s dienen competent te zijn en binnen onze organisatie te passen. De juiste match levert voor langere periode een succesvol resultaat. De Kombinatie had een aantal vacatures in 2008. Enerzijds door het vertrek van medewerkers en anderzijds door de uitbreiding van werkzaamheden. Ook natuurlijke verloop heeft een paar vacatures opgeleverd. Om de werving voor deze vacatures zorgvuldig te laten verlopen heeft P&O een aantal kaders bepaald voor het wervings- en selectietraject waarbinnen de werkprocessen verlopen. Het doel hiervan is om alle trajecten zorgvuldig en volgens de NVP sollicitatiecode te laten verlopen. De vacatures hebben we deels in hetzelfde jaar kunnen invullen met geschikte kandidaten. De overige vacatures zijn begin 2009 vervuld. Op dit moment werken er twee medewerkers op basis van detachering vanuit de Gemeente Zeist.
Ziekteverzuim 2008 10 8
percentage
6
frequentie
4
stuurmodel
2 0 p1
Doorstroom In 2008 is bij de Kombinatie voor het eerst een 65+ medewerker in dienst genomen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft berekend dat zo'n 5 procent van de 65- tot 69-jarigen in Nederland doorwerkt en dat dit percentage stijgende is. Geld is meestal niet de drijfveer, eerder vinden mensen het leuk om door te werken. De Kombinatie biedt graag ruimte aan medewerkers die langer willen blijven werken indien de functie passend is.
p2
p3
9.4 Personeelbeleid Functieherwaardering In 2004 heeft de Kombinatie haar functiegebouw intern getoetst toen de organisatie, conform CAO Woondiensten, overging naar de nieuwe systematiek (CATS). Omdat sinds die tijd functies en afdelingen flink zijn veranderd, heeft de Kombinatie besloten om in 2008 een opdracht te verlenen voor externe toetsing van het functiegebouw. De opdracht aan het adviesbureau bestond uit een aantal onderdelen te weten: • Bekijken van de huidige functieprofielen en daarbij een indelingsindicatie en verschillenanalyse maken; • Bekijken van de kwaliteit van het huidige functiehuis en de functieprofielen; • Benchmark van de formatie ten opzichte van vergelijkbare corporaties.
Inhuur derden De Kombinatie heeft in 2008 op verschillende afdelingen interim-personeel ingehuurd. Hiervoor was een aantal redenen: • vervanging van langdurig zieken; • extra tijdelijke ondersteuning; • tijdelijke inzet in verband met openstaande vacatures;
35
gebied van omgaan met agressie. Wij hebben hiervoor gekozen omdat voor hen een grote rol is weggelegd in het coachen en begeleiden van medewerkers die in hun werk te maken krijgen met allerlei soorten van agressie. In 2009 ronden we alle trainingen af.
Uit de eindrapportage is een aantal aanbevelingen gekomen, die de Kombinatie ter harte heeft genomen en binnen de organisatie gaat uitvoeren. Een van de aanbevelingen is om het aantal functieprofielen te verminderen en functieprofielen op een hoger abstractie niveau te gaan beschrijven. Verder gaf de indelingsindicatie aan dat een aantal functies te hoog dan wel te laag was ingedeeld. In de loop van 2009 ronden we de functieherwaardering af.
BedrijfsHulpVerlening (BHV) en EHBO In 2007 is een groep nieuwe BHV’ers gestart. Deze groep heeft tegelijk met medewerkers die al een EHBO diploma bezaten, in 2008 een herhalingscursus gedaan. De Kombinatie is in 2008 begonnen met het herzien van het ontruimingsplan. Er zijn afspraken gemaakt om in vier fasen in 2009 ontruimingoefeningen te gaan houden. De uitvoering zal in samenwerking met de organisatie Bedrijfsveiligheid plaatsvinden.
Arbeidsomstandigheden Gezondheid en preventie De Kombinatie is van mening dat: • Fitte werknemers positiever, enthousiaster en productiever zijn dan zij die dat niet zijn, waardoor de prestatie verhoogd wordt; • De betrokkenheid van werknemers bij de organisatie groter wordt doordat de aandacht voor welzijn van medewerkers van de werkgever ook omgekeerd gaat werken; • Wanneer de Kombinatie oog heeft voor het welzijn van de mens achter de medewerker, dit een positieve uitstraling naar buiten geeft.
Personeelswaardering Begin 2008 zijn de resultaten van het medewerkeronderzoek uit 2007 gepresenteerd. Hieruit is een aantal conclusies naar voren gekomen waar we in 2008 op de verschillende afdelingen mee aan het werk zijn gegaan. We legden hierbij de nadruk op de samenwerking en de communicatie tussen de afdelingen en de hiërarchische niveaus.
Daarom heeft de Kombinatie al een aantal jaren een sportbeleid, waar ook het afgelopen jaar weer veel gebruik van is gemaakt. Alle medewerkers kunnen tot een bedrag van maximaal € 30,00 bruto of 60% van hun abonnementsprijs op maandbasis de kosten van fitness, zwemactiviteiten of yoga declareren. In 2008 hebben 21 medewerkers hiervan gebruik gemaakt.
9.5 Ondernemingsraad Binnen de Kombinatie is er een actieve Ondernemingsraad geformeerd die MT en directie over diverse zaken adviseert. De OR heeft in 2008 een tiental vergaderingen belegd. Daarnaast hebben er overlegvormen plaatsgevonden met zowel directie als met de Raad van Toezicht. In 2009 is de OR van plan om verschillende medewerkerlunches te organiseren, om zo nog beter inzicht te krijgen in de dingen die spelen bij de achterban.
Naast de sportvergoeding heeft de Kombinatie in 2008 de mogelijkheid van een maandelijkse stoelmassage aan alle medewerkers voortgezet. Iedere maand maakten gemiddeld 26 medewerkers gebruik van dit aanbod. Dit is 48% van het personeelsbestand.
9.6 Stageplaatsen Steeds meer scholen zien de Kombinatie als een goede en leuke plek voor hun leerlingen om stage te lopen. Als Praktijkopleider zijn we de steun en toeverlaat voor de leerlingen tijdens de stageperiode: we maken ze wegwijs in de organisatie, we laten ze werkervaring opdoen die past bij hun beroepsopleiding en we zorgen ervoor dat ze hun toekomstige beroep dusdanig in de vingers krijgen dat ze uiteindelijk gediplomeerd en wel in hun vak aan de slag kunnen. De Kombinatie is erkent als leerbedrijf voor diverse kwalificaties en kan dus op verschillende afdelingen stagiaires plaatsen. Tevens houden stagiaires onze medewerkers scherp. Ze brengen nieuwe en frisse ideeën met zich mee. Het enthousiasme wat het bij onze medewerkers oplevert, weegt ruimschoots op tegen de investering die een goede begeleiding van de stagiair met zich meebrengt. Vijf scholieren hebben in 2008 hun stage bij ons doorgebracht en afgerond.
In november zijn de medewerkers in de gelegenheid gesteld een gratis griepvaccinatie te halen. Dit jaar hebben 12 medewerkers (22%) hiervan gebruikgemaakt. Werkomgeving De Kombinatie heeft veiligheid, gezondheid en welzijn hoog in het vaandel staan. In 2007 is door Keurcompany, een gecertificeerd bedrijf voor arbozaken, de Risico-inventarisatie en het Plan van Aanpak gecontroleerd. Het totale document is goedgekeurd. Aansluitend daarop is in 2008 een begin gemaakt met de volgende stap, het aanscherpen van ons agressieprotocol en het uitwerken van agressietrainingen voor medewerkers. Gezien het veranderde personeelsbestand hebben we niet alleen gekozen voor trainingen of herhalingscursussen voor alle medewerkers die klantcontact hebben. Ook de Managers en de Coördinatoren krijgen een training op het
36
10 Financieel beleid en beheer Na een aantal jaren van afnemend vermogen zal vanaf 2008 weer een stijgende lijn te zien zijn. Een ontwikkeling die we als zeer noodzakelijk achten, mede gezien de projecten die nog in het verschiet liggen. Hierbij neemt de Lflat in Vollenhove een prominente plaats in. Wij willen en moeten zoveel als mogelijk doorgaan met (maatschappelijk) investeren. Hierbij zal de ontwikkeling van onze financiële positie nadrukkelijk onze aandacht krijgen.
10.1 Visie en beleid Na enkele jaren van negatieve resultaten is het jaar 2008 positief afgesloten. Tot en met het jaar 2007 zijn zogenaamde onrendabele investeringen betreffende circa 175 nieuwbouw-huurwoningen afgeboekt. Over 2008 bleef de resultatenrekening vrij van deze afboekingen. Dit betekent niet dat we geen activiteiten op het gebied van de projecten hebben ontwikkeld. Integendeel, ook in 2008 stonden de projecten nadrukkelijk op de agenda.
Het jaar 2008 is financieel gezien beter afgesloten dan begroot. Meevallende cijfers waren er op het onderdeel ‘Verkopen bestaand bezit” en “Rentelasten”. Ook hebben we bij de voorlopige afwikkeling van het project Brinkhove nog een aanvullend resultaat geboekt. In de lastensfeer zijn er op onderdelen verschillen, maar op het totaal wordt de begroting niet overschreden. Het uiteindelijke resultaat is uitgekomen op € 3.078.000,-.
Het project Brinkhove heeft de Kombinatie afgerond en opgeleverd en fase 2 van het project Van der Heijdenlaan is gestart. Vooruitlopend op deze start zijn de resterende 30 woningen van het complex gesloopt. In het herstructureringsproject Vogelwijk zijn we begonnen met de bouw van fase 1. Deze fase bevat 73 huurwoningen. We hebben geïnvesteerd in voorbereiding van onder andere de nieuwbouwprojecten ’t Rond en A.C. Kerkhofflaan. Maar ook aan groot-onderhoud/ herstructurering van bestaand bezit hebben we veel energie besteed. We hebben met name met het complex Vollenhove vooruitgang geboekt. In overleg met de gemeente Zeist en onze collegacorporatie de Seyster Veste, zetten we een strategische beheerlijn naar de toekomst uit. In financiële zin betekenen de nu in aanbouw zijnde nieuwbouwprojecten vooral een investering. De lasten (onrendabele top) zijn al in eerdere jaren genomen.
Betrouwbare partner Zorg voor de bestaande voorraad vereist – zoals al eerder gesteld – financiële continuïteit. Financiële continuïteit is geen primaire doelstelling. Het is meer één van de meest essentiële randvoorwaarde in relatie tot de overige prestatievelden. Het prestatieveld waaruit de rentabiliteit, solvabiliteit, liquiditeit en continuïteit moet blijken, is eigenlijk een gebied van financiële randvoorwaarden, waarbinnen de woningcorporatie moet presteren. Het begrip financiële continuïteit wordt niet gekwantificeerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De Kombinatie bepaalt zelf op welke wijze de financiële continuïteit is gewaarborgd. Uitgangspunt hierbij is het ook in de toekomst kunnen realiseren van de corporatiedoelstellingen (de overige prestatievelden). De Kombinatie wenst onder alle omstandigheden een betrouwbare partner te zijn, ook op financieel gebied. Huidige en toekomstige klanten moeten kunnen blijven rekenen op de Kombinatie. Hierbij is het ook van belang in voldoende mate financiering (via de kapitaalmarkt) te verkrijgen.
In de zomer van 2008 startte de Kombinatie met de verkoop van van de woningen uit het project Dolderse Duinen. Na een druk bezochte verkoopmanifestatie werden in korte tijd zo’n 60 woningen verkocht. Toe in september de financiële crisis in alle hevigheid losbarstte, waren circa 30 woningen nog niet verkocht. Het project wordt ontwikkeld in een V.O.F.-verband met twee andere partijen. Wat betreft het risico gaat het voor de Kombinatie per saldo om 10 woningen. In het project Van der Heijdenlaan hebben we nog twee woningen niet verkocht. De effecten van de financiële crisis zijn in dit verband merkbaar, maar te overzien. Fase 2 en 3 van het project Vogelwijk bestaan uit 165 koopwoningen.Volgens planning zal het project in de loop van 2009 starten. Voordat we hiertoe besluiten zullen we maatregelen nemen ter beperking van de risico’s met betrekking tot bijvoorbeeld verkoop. In hoofdstuk 5 staan deze projecten uitgebreid beschreven.
De Kombinatie en de fiscus Vanaf 1 januari 2008 is de Kombinatie volledig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Vanwege de uitwerking van de Vaststellingsovereenkomst-1 (VSO-1) –afgesloten in verband met de partiële belastingplicht vanaf 1 januari 2006 - hebben we in 2007 een nevenstructuur opgezet. Hoewel in 2007 al duidelijk werd dat per 1 januari 2008 VSO-1 zijn geldigheid zou verliezen, is de aanvankelijk uitgezette koers gevolgd. Begin 2008 is een tweede werkmaatschappij – Komvast-I BV – opgericht onder Kombinatie Holding BV. Komvast I is opgericht om eventueel commerciële activi-
Stijgende lijn In 2008 is het eigen vermogen van de Kombinatie (berekend op basis van de minimum waarderingsregel) gestegen met € 3.078.000,- naar € 6.609.000,-.
37
is toegepast. Zowel Bestuur als Toezicht wordt door dezelfde personen uitgevoerd.
teiten in onder te brengen. Komvast II BV fungeert als beheermaatschappij van onroerend goed. Eind 2008 had deze BV het economisch eigendom van 150 te slopen woningen. In 2008 is de BV ook eigenaar geworden van een villa annex garagepand. De betreffende locatie biedt een aantrekkelijk ontwikkelperspectief.
10.2 Jaarresultaat 2008 Het boekjaar 2008 is, na enkele jaren van tekorten, afgesloten met een positief resultaat van € 3.078.000,-. Voor het boekjaar was een resultaat begroot van € 1.139.000,-. Het verschil tussen begroot en gerealiseerd, wordt met name veroorzaakt door meer baten uit verkoop van bestaand bezit, een lagere rentelast en een aanvullend resultaat uit de afwikkeling van het nieuwbouwproject Brinkhove. Het jaarresultaat kan in de volgende onderdelen worden uitgesplitst: • verhuur/exploitatie van het bestaande bezit; • financieringsresultaat; • resultaat verkoop woningen; • waarde-veranderingen bestaand bezit en nieuwbouw.
Vanuit fiscaal oogpunt heeft de nevenstructuur niet veel toegevoegde waarde meer. Onder VSO-1 bood de structuur helderheid aangaande de wel en niet belaste werkzaamheden. Vanaf 1 januari 2008 zijn alle werkzaamheden belast. Bij aanvang van de belastingplicht is de fiscale openingsbalans opgemaakt op basis van de geldende fiscale waarderingsgrondslagen. Voor het verschil tussen de waardering van de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering in de commerciële balans (commerciële boekwaarde) is een belastinglatentie bepaald voor zover sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie kan aan de orde zijn in het geval dat de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering, bij een passieve latentie is de omgekeerde situatie van toepassing. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat de fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Eind januari 2009 is de tekst van de Vaststellingsovereenkomst VSO-2 beschikbaar gekomen. Hierin hebben Aedes en de Belastingdienst algemene richtlijnen vastgesteld hoe om te gaan met de integrale belastingplicht. In deze VSO-2 zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatbepaling. Op basis van de VSO-2 –die door de Kombinatie zal worden ondertekend- kunnen daarmee tevens de hoogte van de te vormen belastinglatentie met terugwerkende naar 1 januari 2008 bepaald worden. Bij het opstellen van de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 is de fiscale waarderingsgrondslag conform de VSO-2 gehanteerd. In de toelichting op de post belastingen zijn de gevolgen voor de belastingheffing van de tijdelijke waarderingsverschillen en compensabele verliezen opgenomen en nader uitgewerkt.
Verhuur/exploitatie van het bestaande bezit Het resultaat uit verhuur en exploitatie van het bestaande bezit bedroeg: 2008
2007
€ 3.541.000
€ 5.381.000
Ten opzichte van vorig boekjaar nam het resultaat af met € 1.840.000,-. De belangrijkste oorzaken, die geleid hebben tot deze ontwikkeling zijn: 2008 was in 2007 toename huuropbrengst toename kosten onderhoud
€ 418.000,-+ € 494.000,-+ € 967.000,-- € 447.000,-+
toename overige bedrijfslasten € 966.000,-- € 196.000,- toename personele kosten toename huurderving
€ 329.000,-- € 90.000,-+ € 56.000,-- € 224.000,-+
De totale huuropbrengst (exclusief derving) is ten opzichte van vorig boekjaar gestegen met gemiddeld 2,8% (was 3,0%). De huurstijging bij de jaarlijkse huurverhoging bedroeg 1,6% (was in 2007: 1,1%). Omdat het huurbeleid, zoals door de overheid bepaald, ook in 2008 helaas geen ruimte toeliet voor een gedifferentieerde verhoging, bedroeg bij nagenoeg alle woningen de huurstijging ook 1,6%.
Consolidatie Kombinatie Holding BV is een 100% dochter van woningbouwvereniging de Kombinatie. Komvast II BV is een 100% dochter van Kombinatie Holding BV, evenals na oprichting in 2008 Komvast I BV. Als gevolg hiervan zullen in eerste instantie de cijfers van Komvast II BV en Kombinatie Holding BV volledig worden geconsolideerd, vervolgens vindt er consolidatie plaats tussen Kombinatie Holding BV en de woningbouwvereniging de Kombinatie.
De huuropbrengst is naast de jaarlijkse huurverhoging verder toegenomen door uitbreiding van het bezit door nieuwbouw.Een toename werd ook veroorzaakt door aanpassingen van de huurprijs bij mutatie en na het aanbrengen van geriefverbeteringen (al dan niet tijdens groot onderhoud). De gemiddelde maandhuurprijs van onze woningen is ten
Overigens is voor wat betreft bestuur en toezicht de gehele structuur transparant; het zogenaamde concernmodel
38
opzichte van vorig boekjaar gestegen van € 384,tot € 393,-.
name van de bedrijfswaarde van € 6.700.000,-, zodat de totale bedrijfswaarde uiteindelijk afnam met € 1.300.000,-.
De kosten van onderhoud worden in hoofdzaak bepaald door het planmatig onderhoud. Hoewel we sterven naar een zo gelijk mogelijk kostenpatroon, zijn schommelingen in de uitgaven onvermijdelijk. De onderliggende doelstelling – adequaat onderhoud - is volledig gerealiseerd.
De afname van de contante waarde van de huuropbrengst wordt vooral veroorzaakt door een lagere jaarlijkse huurverhoging. Het huidige huurbeleid van de overheid koppelt het maximale verhogingspercentage strikt aan het inflatieniveau en laat bovendien geen enkele ruimte voor differentiatie.
De kosten van inhuur van personeel en de in 2008 voor het eerst geheven bijdragen t.b.v. de krachtwijken (Vogelaarheffing)veroorzaakten hoofdzakelijk de wijzigingen met betrekking tot overige bedrijfslasten.
De toename van de contante waarde van de onderhoudkosten vindt zijn oorsprong in de aanscherping van beleid inclusief milieumaatregels (Onder andere asbestsanering). De personeels- en bedrijfskosten nemen toe vanwege een verwachte uitbreiding van de formatie. De komende jaren staat veel werk te wachten op het brede gebied rond maatschappelijk ondernemen, maar ook het gebied van groot onderhoud en herstructurering. De Kombinatie wil daarvoor goed gesteld staan.
Financieringsresultaat Het financieringsresultaat bedraagt over 2008 € 4.295.000,- (2007 € 4.032.000,-). Deze ontwikkeling komt met name door een toename van de leningenportefeuille met gemiddeld circa € 6.000.000,-. De gemiddelde rentevoet op de leningen daalde in 2008 van 5,13% tot 4,87%.
10.3 Treasury Het treasurybeleid van de Kombinatie is gericht op het waarborgen van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Daarnaast streven we naar zo laag mogelijke financieringslasten en tevens naar een beheersing van huidige en toekomstige renterisico’s.
Resultaat verkoop woningen Het resultaat uit de verkoop van woningen (bestaand bezit) is ten opzichte van vorig boekjaar toegenomen van € 588.000,- tot € 1.697.000,-. Werden er in 2007 vier appartementen en vier garages verkocht; in 2008 waren dit 4 appartementen en 5 eengezinswoningen. De gemiddelde verkoopprijzen bedroegen respectievelijk € 155.000,- en € 248.000,-
Het streven is onder andere de interne financiering te optimaliseren en daarmee ook het minimaliseren van de externe financiering. Feitelijk betekent dit dat gestuurd wordt op een zo beperkt mogelijke liquiditeit. Gezien de onzekerheid van het tijdstip waarop investeringen in de komende jaren gedaan zullen worden, is hierbij enige flexibiliteit (marge) vereist. De Kombinatie maakt in het kader van haar cashmanagement gebruik van een rollover-lening met een variabele hoofdsom en een rekening-courant-kredietfaciliteit. De rollover-lening is afgesloten in 2002 voor een maximumbedrag van € 10.000.000,- met een looptijd van 10 jaar. Eind 2006 werd deze lening geheel opgenomen. De te betalen rente is gekoppeld aan het 6 maands euribor en voor 75% afgedekt door middel van een CAP (rentebeschermingsinstrument) op 5,75%. De kredietruimte op de rekening-courant is in 2007 verhoogd tot € 3.000.000,-. Per ultimo 2008 is de ruimte benut tot een bedrag van € 780.000,-.
Bij gecombineerde koop-huurprojecten worden de baten vanwege de koopwoningen gesaldeerd met de onrendabele top van de huurwoningen.
Waarde van het bezit en de veranderingen daarin In 2008 wordt aan waardeverandering een bedrag verantwoord van € 429.000,- (negatief); in 2007 was dit € 8.374.000,- (negatief). De waardeverandering van bestaand bezit op basis van de minimum waarderingsregel komt uit op € 250.000,- . Begroot was een positieve waardetoename van € 476.000,-. Deze waardeverandering komt voort uit de verandering van de bedrijfswaarde van het bezit. De bedrijfswaarde van het bezit in exploitatie is in 2008 gedaald met per saldo € 1.300.000,-. De belangrijkste oorzaken van de waardedaling zijn (in contante waarden): - toename kosten onderhoud € 7.000.000,- toename personeels- en bedrijfskosten € 1.000.000,-
Het rentemanagement richt zich primair op stabilisatie van de vermogenskosten. Dit betekent dat de Kombinatie er naar streeft om in de toekomst zoveel mogelijk jaarlijks gelijkblijvende renterisicoposities te creëren. Dit bereieken we vooral door renteconversievolumes en aflooptijdstippen van financieringen te spreiden. Hierbij houden we ook rekening met de uit de overige bedrijfsactiviteiten voorziene vermogensbehoeften of -overschotten.
De toevoeging van 42 nieuw opgeleverde woningen (Brinkhove en Van der Heijdenlaan) en de aankoop van een pand op een strategische positie betekende een toe-
39
Rente-exposure analyse portefeuille 16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
2040
2038
2036
2034
2032
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
0
Niet afgedekte renterisiko Roll-Over Schuldrestant bij rente conversie Schuldrestant bij (eind)aflossing ineens
Het verschil tussen de bedrijfswaarde van de activa en de rentabiliteitswaarde van de schulden, geeft de financiële ruimte weer. Deze financiële ruimte vormt de risicobuffer van de corporatie, die tegenvallers in de exploitatie of de financiering moet opvangen.
Het schuldrestant bij eindaflossing voor 2009 is in 2008 reeds geheel geherfinancierd. Daarbij koos de Kombinatie vanwege de relatief lage rentestand voor een langere looptijd. De invulling van randvoorwaarden inzake het treasurybeleid is uitgewerkt in een treasurystatuut. Dit statuut hebben we in 2008 geactualiseerd. Hierin wordt ook aandacht besteed aan de administratief organisatorische randvoorwaarden en de informatievoorziening.
Op basis van inschatting van de toekomstige ontwikkelingen op het gebied van huren en kosten, is een berekening gemaakt van de toekomstige kasstromen. De contante waarde van deze toekomstige kasstromen geeft de bedrijfswaarde van het woningbezit weer. Bij deze berekeningen hebben wij aannames ten aanzien van het kostenpatroon en de levensduur van de complexen gehanteerd. Hiervoor verwijzen wij naar de waarderingsgrondslagen, zoals opgenomen in de toelichting, op de balans per 31 december 2008. Per ultimo 2008 is de totale bedrijfswaarde becijferd op bijna € 149.000.000,(2007: € 150.000.000,-); de rentabiliteitswaarde van de schulden is berekend op circa € 79.300.000,- (2006: € 79.000.000,-). De aldus vast te stellen risicobuffer bedraagt circa € 68.300.000,-, (2007: € 71.000.000,-). De belangrijkste oorzaken van de afname van de bedrijfswaarde zijn eerder in dit hoofdstuk uiteen gezet. De wijziging van de rentabiliteitswaarde van de schulden wordt veroorzaakt door enerzijds het aantrekken van nieuwe leningen (per saldo € 6.000.000,-), anderzijds door een afnemende gemiddelde rentevoet.
De liquiditeit van de Kombinatie per ultimo 2008 is positief, rekening houdend met een op te vragen deel van een in 2008 afgesloten lening. Het werkkapitaal verbeterde zich van € 15.542.000,- negatief (eind 2007) tot € 13.939.000,- negatief eind 2008. Deze ontwikkeling wordt met name veroorzaakt door enerzijds het resultaat uit exploitatie, het aantrekken vreemd vermogen en de realisering van koopwoningen, anderzijds waren er investeringen in activa ter exploitatie en de leningen aan de VOF Zeicon. Eind 2008 hebben we voor € 5.500.000,- aan leningcontracten gesloten, waarvan de storting gaat plaatsvinden in 2009.
10.4 Waarde van het bezit Bedrijfswaarde Een in de sector gebruikelijke manier om de toekomst in financiële zin enigszins te kwantificeren wordt gevormd door de bedrijfswaarde, ook wel de actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachten toekomstige in- en uitgaande kasstromen met betrekking tot de woningexploitatie de contante waarde berekend. Een zelfde berekening kan worden gemaakt van alle toekomstige aflossings- en rentebetalingen aangaande de schulden. De contante waarde van deze geldstromen geeft de rentabiliteitswaarde van de opgenomen geldleningen weer.
Marktwaarde Een andere mogelijkheid van waarderen betreft de marktwaarde: wat is het bezit waard op de vrije markt? Omdat ons bezit niet voor deze waarde is getaxeerd, kan de WOZwaardering als goede indicator dienen. De WOZ-waarde van ons gehele bezit bedroeg in 2008 ruim € 690.000.000,ofwel gemiddeld per VHE € 181.000,-. In 2007 waren deze bedragen nog € 641.000.000,- en
40
Interest dekkingsratio Hiermee wordt de operationele kasstroom afgezet tegen de som van de financiële baten en lasten. Een kengetal groter dan 1, geeft aan dat er financieringsruimte is voor niet-rendabele investeringen.
€168.000,-. De toename van het totaal met € 49.000.000,vindt voor circa € 10.000.000,- zijn oorsprong in nieuwbouw. Het overige deel van de toename (€ 39.000.000,-) is toe te schrijven aan de algemene waardeontwikkeling van het bezit. Deze ontwikkeling bedraagt dan circa 8%. De druk op de woningmarkt van Zeist en omgeving blijft onverminderd hoog. Dit zal mede van invloed zijn op de marktwaardering van ons woningbezit.
In 2008 en 2007 waren deze kengetallen als volgt : 2008
10.5 Kengetallen Met de balans en resultatenrekening kan men aan de hand van een beperkt aantal kengetallen inzicht krijgen in de financiële positie en prestatie. Solvabiliteit Dit kengetal geeft de verhouding aan van het eigen vermogen ten opzichte van het totale (eigen en vreemde) vermogen. Het is een indicatie van de mate waarin de organisatie in staat is aan haar verplichtingen op lange termijn te voldoen.
2007
Solvabiliteit
6,0
3,6
Liquiditeit
0,3
0,06
Loan to value
53
53
Rendement gemidd. geinvesteerd vermogen 4,58
5,51
Interest dekkingsratio
2,11
1.59
Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft in 2008 de faciliteringsruimte bepaald op basis van de aangeleverde cijfers per ultimo 2007. Met een verklaring van 27 juni 2008 is deze ruimte bepaald op € 17.938.000,- voor de voorliggende drie jaar. De ruimte sluit aan bij de financieringsbehoefte, zoals is berekend op basis van onze meerjarenplanning.
Liquiditeit Dit kengetal geeft aan in welke mate de organisatie in staat is om te voldoen aan haar verplichtingen op korte termijn. Hoe groter het getal, hoe beter aan de verplichtingen kan worden voldaan.
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft onze financiële positie beoordeeld op basis van het jaarverslag en specifiek daartoe door ons ingediende cijfers. De positie wordt bepaald door het risicoprofiel vast te stellen en dit af te zetten tegen het volkshuisvestelijk vermogen.
Loan to value Met dit kengetal wordt een verhouding uitgedrukt tussen de (bedrijfs)waarde van het bezit en de externe financiering ervan. Het is een indicatie van de mate waarin de organisatie is gefinancierd. Een getal groter dan 100 wijst op overfinanciering.
De ondergrens van het volkshuisvestelijk vermogen is door het Fonds berekend op 10,7%: Marktrisico:
Rendement gemiddeld geïnvesteerd vermogen Dit kengetal geeft de operationele kasstroom aan, uitgedrukt in een percentage van de gemiddelde waarde van het bezit. Het is een indicatie van het (jaar)rendement (ten opzichte van de waarde).
2,1%
Macro-economisch risico:
10,3%
Operationeel risico:
2,0%
(het totaal risico is een combinatie van bovenvermelde risico’s, rekening houdend met een onderlinge onafhankelijkheid )
Het vermogen bedraagt ultimo 2007 11,4% van het balanstotaal. Het onderliggende volkshuisvestelijke vermogen is berekend op
€ 12.350.000,-.
Dit vermogen is als volgt opgebouwd:
1) Deze aanpassing bestaat met name uit: - uniformering parameter € 15.155.000,- uniformering restwaarde € 35.614.000,-
- vermogen volgens jaarrekening
€ 3.531.000,-
Bij: rentabiliteitswaardecorrectie leningen
€ 6.072.000,-
Bij: bedrijfswaarde volgens aangifte:
€ 150.245.000,-
Af: aanpassing vanwege uniformering:
€ 59.421.000,-1)
Geüniformeerde bedrijfswaarde:
€
90.824.000,-
Af: boekwaarde materiële activa b in exploitatie:
€
88.077.000,€
Volkshuisvestelijk vermogen:
2.747.000,-
€ 12.350.000,-
41
een investeringsprogramma wil de Kombinatie voldoen aan een energiebesparingsopgave van 20% in de komende 10 jaar.
Omdat het verschil tussen het feitelijk berekend vermogen en de ondergrens kleiner is dan 10%, is door het Centraal Fonds Volkshuisvesting aansluitend een marktwaardetoets uitgevoerd. Hierbij is de geüniformeerde bedrijfswaarde afgezet tegen de geschatte marktwaarde ultimo 2007. De geschatte marktwaarde (€ 472.603.000,-) is ruim 5 maal groter dan de geüniformeerde bedrijfswaarde. Deze uitkomst is aanmerkelijk groter dan de norm (1,5) zodat het Centraal Fonds Volkshuisvesting oordeelde dat onze solvabiliteit voldoende is.
Verkopen Om investeringen te kunnen plegen is de Kombinatie op termijn voor een deel afhankelijk van verkoopopbrengsten van bestaand bezit. Aanvankelijk waren circa 100 woningen voor verkoop gelabeld. Het afgelopen jaar zijn nog circa 800 woningen voor verkoop aangewezen. In 2009 gaat de Kombinatie als pilot starten met het aanbieden van circa 150 woningen onder Koopgarant. Voor alsnog is de verwachting dat de transacties beperkt zullen zijn in omvang. Ook de kredietcrisis speelt hierbij een grote rol. Overigens zullen geen investeringsverplichtingen worden aangegaan zonder dat voldoende middelen zijn gegenereerd uit de verkopen.
10.6 Risicoprofiel Bedrijfsrisico’s Dit betreft de risico’s, die verbonden zijn aan het ondernemen. Voor de Kombinatie gaat het om de volgende risico’s: Huurmarktontwikkeling Hieronder vallen risico’s met betrekking tot de verhuurbaarheid, huurprijsstelling en –ontwikkeling. De verhuurbaarheid en marktpositie van het bezit worden nauwkeurig gevolgd. Voor de kortetermijnpositie steunen we op de gegevens uit het (dagelijkse) verhuurproces. Voor de langere termijn wordt gewerkt met de trends van bovenstaande gegevens en met lokale en regionale woningbehoefteonderzoeken. Uitkomsten worden zo nodig vertaald naar maatregelen op het gebied van Strategisch Voorraad Beleid. Overigens is de woningmarkt van Zeist en omgeving nog steeds gespannen. De huurprijsstelling van het bezit van de Kombinatie bevindt zich aan de onderkant van de (sociale) huurmarkt in de gemeente Zeist, terwijl de kwaliteit van het bezit, gemeten naar de WOZ-waarde en de staat van onderhoud van de woningen, duidelijk hoger is. De huurprijsstelling in combinatie met de gespannen woningmarkt maakt dat het risico verbonden aan verhuur (structurele leegstand) minimaal is. De huidige kredietcrisis zal dit risico eerder verkleinen dan vergroten.
Vollenhove De Kombinatie bezit de L-flat in de wijk Vollenhove. In dit flatgebouw zijn 728 appartementen ondergebracht. De flat vormt daardoor bijna 20% van het woningbezit.Dit levert een verhoogde gevoeligheid op betreffende de woningmarktontwikkeling en de (technische) staat van de woningen. De plaats van de flat op de woningmarkt wordt permanent gevolgd middels populariteitsmeting en het volgen van de aanbiedingsgraad. Binnen de wijk kent de flat de meest gunstige huurprijs. De technische staat van het gebouw en de installaties volgen we nauwgezet. De restant-levensduur is gesteld op (minimaal) 15 jaar, zodat het gebouw zeker tot 2023 in de markt zal blijven. Een beheerteam werkt op dit moment aan een investeringsprogramma teneinde de exploitatie tijdens de resterende levensduur verantwoord te kunnen invullen. De financiële randvoorwaarden zijn hiervoor bepaald.
Financiële risico’s De Kombinatie loopt risico’s op het gebied van: Financieren en rente Risico’s op het gebied van financiering betreffen de rentestand en de beschikbaarheid van geld. Op grond van het Treasurystatuut (herzien in 2008) worden renterisico’s gespreid door deze gelijkmatig over jaren te verdelen. Er wordt op gestuurd dat het risicovolume in enig jaar niet meer dan 15% van de gehele leningenportefeuille bedraagt en over drie jaar voortschrijdend niet meer dan 35% is. De komende jaren blijven de risico’s onder de grens van 15%. Een deel van de langlopende schulden betreft zogenaamde roll-over leningen, waarbij de rente voor 6 maanden wordt vastgezet. Het hieruit voortvloeiende risico is voor 75% middels een cap en een collar begrenst op 5,5% en 5,75 %.
Staat van de woningen Hieronder vallen risico’s als geheel of gedeeltelijke tenietgaan van de woningen. De woningen van de Kombinatie worden onderhouden op basis van een meerjarenonderhoudsplanning. Deze planning is gebaseerd op de te onderscheiden bouwdelen en de daarbij behorende levensduur. De planning is er op gericht de woningen tot in lengte van jaren technisch gezien in goede staat te houden. We inspecteren de woningen jaarlijks op hun technische staat. De woningen zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade, waarbij onderverzekering is uitgesloten. Schade als gevolg van terrorisme is door verzekeraars uitgesloten van dekking. De milieulabeling van ons bezit is een punt van aandacht. Circa 65% van ons bezit scoort een label E of lager. Hieraan schenken we de komende tijd veel aandacht. Middels
42
De grootonderhoudswerkzaamheden vloeien voort uit het strategisch voorraadbeleid en zijn gericht op instandhouding (levensduurverlenging) van de betreffende complexen. Het gaat veelal om forse investeringen. Bij alle aanbestedingen van enige omvang wordt de aannemer financieel gescreend en moet een verklaring omtrent betalingsgedrag van de belastingdienst worden overlegd. Ook worden nauwgezet de bepalingen in het kader van de Wet Ketenaansprakelijkheid gevolgd. Verder wordt het solvabiliteitsrisico van de aannemer geminimaliseerd door een strak afgesteld betalingsschema toe te passen, waarbij voorkomen wordt dat de Kombinatie voorfinanciert. De Kombinatie heeft thans geen grondposities zonder nadrukkelijke bouwmogelijkheid. Aangaande projecten wordt per 4-maandelijkse periode gerapporteerd op voortgang van werkzaamheden en investeringen.
De mogelijkheid van financieren (beschikbaarheid) wordt voor de Kombinatie in belangrijke mate bepaald door de faciliteringsruimte bij het WSW. Deze ruimte wordt bepaald op basis van onze financieringsbehoefte waarbij een belangrijke randvoorwaarde is dat er in voorliggende jaren positieve kasstromen zijn uit de woningexploitatie. Aan deze voorwaarde wordt door de Kombinatie voldaan. Inflatie De inflatiegevoeligheid van de inkomsten is groter dan die van de uitgaven. Dit betekent dat een oplopende inflatie een positief effect zal hebben op de financiële resultaten. Ook de (bedrijfs)waarde van de woningen zal daardoor in principe toenemen. De inflatie maakt onderdeel uit van de parameters, waarmee de effecten van het Strategisch Voorraad Beleid worden doorgerekend. Uitkomsten hiervan zijn bepalend voor de vaststelling van het beleid. De doorrekeningen vinden tweemaal per jaar plaats, waarbij we zo nodig de inflatieparameter aanpassen.
Operationele risico’s De Kombinatie is een dienstverlenende organisatie, waarbinnen de medewerker een cruciale rol speelt. Dit levert risico’s op met betrekking tot continuïteit en gedrag. Ook het bedrijfsinformatiesysteem kent een continuïteitsrisico. De Kombinatie werkt aan een onderlinge kennisuitwisseling waardoor de kwetsbaarheid door uitval van medewerkers wordt beperkt. De meest belangrijke procedures zijn bovendien beschreven en volledig gedocumenteerd. Medewerkers kunnen daardoor snel andere taken oppakken waardoor de continuïteit van deze procedures gewaarborgd is. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is het afgelopen jaar gestabiliseerd op een niveau van circa 46 jaar, veertien medewerkers zijn 55 jaar of ouder. Dit betekent dat binnen enkele jaren een uitstroom op gang komt. Het personeelsbeleid voorziet in een goede begeleiding van deze uitstroom, zowel waar het gaat om de belangen van de betreffende medewerkers als om de continuïteit in bedrijfsvoering. De risico’s rond het gedrag hebben te maken met fouten en fraude. Door middel van een adequate administratieve organisatie wil de Kombinatie deze risico’s minimaliseren. De belangrijkste bedrijfsprocessen zijn beschreven en vastgelegd, inclusief de verantwoordelijkheden. Er is een systeem van interne controle; functiescheiding wordt zoveel als redelijkerwijs mogelijk is toegepast. Er is een Integriteitprotocol vastgesteld en ingevoerd. Transparant, eerlijk en open handelen is een rode draad in het protocol. In 2008 is het Reglement werkwijze Raad van Toezicht vastgesteld. Dit reglement, inclusief o.a. de klokkenluiderregeling en het bestuursreglement is gepubliceerd op onze website: www.kombinatie.nl. Facturen worden pas betaald nadat ze zijn gecontroleerd en geaccordeerd door daarvoor verantwoordelijke personen. Voor elke betaalopdracht/batch dient altijd door twee bevoegde functionarissen (leden van het MT) te worden getekend.
Valutarisico De Kombinatie werkt uitsluitend met eurocontracten; valutarisico’s worden derhalve niet gelopen.
Project-risico’s De activiteiten op dit terrein hebben betrekking op groot onderhoud, herstructurering en sloop/nieuwbouw-koopprojecten. Als gevolg van de Vpb-plicht voor commerciële activiteiten vanaf 1 januari 2006, heeft de Kombinatie een nevenstructuur opgericht. Als 100% dochter is opgericht Kombinatie Holding BV. In december 2007 is onder deze holding Komvast II BV opgericht, terwijl in februari 2008 een tweede kleindochter, Komvast I is ontstaan. Hoewel de projectontwikkelingsactiviteiten kunnen worden ondergebracht in afzonderlijke entiteiten, blijft de Kombinatie zich ook dan verantwoordelijk voelen voor de risico’s. Deze risico’s laten zich zeker in het huidig tijdsgewricht voelen. Ultimo 2008 is de Kombinatie betrokken bij een tweetal projecten, waarin koopwoningen worden ontwikkeld. Het project Van der Heijdenlaan bestaat o.a. uit 27 koopwoningen waarvan er 2 nog niet zijn verkocht. In het project Dolderse Duinen bouwt de VOF Zeicon 88 koopwoningen waarvan er 30 nog verkocht moeten worden. In de VOF participeren De Seyster Veste en Era Bouw. In 2009 wil de Kombinatie starten met de bouw van 165 koopwoningen. Voordat met dit project wordt begonnen zal 80 % van de in aanbouw te nemen woningen verkocht moeten zijn. Gezien het belang van continuïteit in het realiseren van woningen in de gemeente Zeist wil de Kombinatie alle mogelijkheden onderzoeken en aanwenden om de realisatie van dit project haalbaar te maken. Echter wel met beheersbare risico’s.
43
opgeslagen. Een formele uitwijkregeling is er niet.
De Kombinatie heeft een eigen bedrijfsinformatiesysteem. Dit systeem wordt beheerd door een in dienst zijnde systeembeheerder. Met een automatiseringsbedrijf zijn afspraken gemaakt omtrent de achtervang van onze systeembeheerder. Dagelijks worden van alle databestanden backuptapes gemaakt. Deze tapes worden in drie generaties bewaard waarbij de eerste generatie altijd buiten het kantoor wordt
bedragen x €1.000,Ontwikkeling Jaarresultaat (na belastingen) Algemene reserve (min. Waardering) Solvabiliteit (%) Loan to value (%) Direct rendement (obv Bedr.waarde) (%) Interest dekkingsratio (%)
2008
10.7 Meerjarenprognose Op basis van het resultaat over 2008 en de verwachte toekomstige ontwikkelingen, zoals opgenomen in de meerjarenplanning 2009-2013, hebben we een prognose gemaakt voor de komende vijf jaren. Hieronder volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose:
2009
3.078 6.609 6,0 53 4,6 1,59
2010
1.721 8.330 7,1 61 5,6 1,70
In bovenstaande prognose is rekening gehouden met de volgende projecten:
2011
4.288 12.618 10,6 59 6,0 1,90
(871) 11.747 10,3 57 3,6 1,40
2012 (3.332) 8.415 7,4 57 2,0 0,90
2013 4.008 12.423 11,4 53 6,2 2,20
deze BV’s zijn geconsolideerd. Met de Seyster Veste te Zeist en Era Bouw BV te Zoetermeer is een VOF(Zeicon) opgericht met als doel de ontwikkeling van het project Dolderse Duinen. Het project bestaat uit 135 woningen, waarvan 47 in de huursector. De deelneming is niet geconsolideerd. In bijlage 2 zijn de belangrijkste gegevens m.b.t. deze deelnemingen weergegeven. De Kombinatie neemt verder deel in het aandelenkapitaal van WoningNet NV met totaal 3720 aandelen. De nominale waarde per aandeel bedraagt € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De deelneming is niet geconsolideerd.
• • -
Lente Leven (2012): realisatie van 10 huurwoningen en 11 koopwoningen; Vogelwijk: realisatie van 164 koopwoningen verspreid over de jaren 2010 en 2011. In de prognose is ook rekening gehouden met groot onderhoud voor totaal ruim 400 woningen. Van de volgende projecten zijn de resultaten verwerkt in 2007 of eerder: Brinkhove: - realisatie van 17 koopwoningen, 16 sociale huurwoningen, 13 vrijesector huurwoningen en 3 maatschappelijke ruimten; Lipsterrein: - realisatie van 20 huurwoningen; Den Dolder: - realisatie van 18 huurwoningen; Van den Heijdenlaan: - realisatie van 35 huurwoningen en 27 koopwoningen als onderdeel van het herstructureringsproject; Vogelwijk: - realisatie van 73 huurwoningen en 164 koopwoningen als onderdeel van het herstructureringsproject (tot ca. 2011). De algemene reserve (en daarmee ook de solvabiliteit) kende in 2007 een dieptepunt. Vanaf 2008 is weer een stijgende lijn waarneembaar. Deze ontwikkeling wordt noodzakelijk geacht in verband met de verwachte aanpak van de wijk Vollenhove vanaf 2010/2011. Een belangrijk deel van de reserve dient voor dit project (intern) te worden geoormerkt.
10.9 Dienstverlening De Kombinatie verleent diensten op administratief, technisch en/of automatiseringsgebied aan: • VVE Promenade ; • VVE de Heuvel ; • VVE Mr. de Klerkstraat; • Stichting Bevordering Bejaardenhuisvesting Soest; • Gemeente Zeist. 10.10 Melding Topinkomens Door de Kombinatie zijn in 2008 geen te vermelden beloningen uitgekeerd. 10.11 Verklaring Bestuur Woningbouwvereniging De Kombinatie heeft in het verslagjaar 2008 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Zeist, 9 juni 2009
10.8 Deelnemingen De Kombinatie is 100% aandeelhouder van Kombinatie Holding BV. Deze BV is 100% aandeelhouder van Komvast I en Komvast II BV. De balans en resultatenrekening van
W. de Bruin Directeur- Bestuurder
44
11.
Kengetallen
Boekjaar
2008
2007
2006
2005
2004
2003
3709 84 3793
3708 40 3748
3716 7 3723
3713 38 3751
3722 0 3722
3725 0 3725
2. Garages
48
48
52
52
64
64
3. Overige objecten
20
20
21
21
21
21
3861
3816
3796
3824
3807
3810
178370
168000
155000
155000
126600
nvt
nvt
nvt
64032
64700
64000
42 1 30
20 0 24
31 0 24
0 0 7
0 0 0
0 0 0
4. Aantal verkocht 5. Aantal gesloopt /verkochte garages en overige objecten
9 3
4 5
4 0
2 12
3 0
2 0
6. Aantal uit exploitatie 7. Van woningen naar overige objecten
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0,77
0,85
0,86
0,81
0,87
0,89
2. Aantal gevallen mutatie onderhoud per won.0,09 0,08 3. Kosten niet planmatig onderhoud per won. 574,5483958 4. Kosten planmatig onderhoud per woning 541,1162038
0,10 436,8932039 621,0895361
0,10 0,07 435,9526372 477,5114463 619,752422 637,4899004
0,07 422,0849006 504,1610738 566,6308436 591,1409396
1057,98274
1055,705059 1115,001347
988,7157442 1095,302013
Gegevens woningbezit 1. Woningen en woongebouwen : a. In exploitatie : b. In aanbouw
Totaal Gem.WOZ- waarde per woning Gem.verzekerde waarde per woning Mutaties in het woningbezit 1. Aantal opgeleverd 2. Aantal aangekocht 3. Aantal gesloopt
Kwaliteit 1. Aantal rep.verzoeken per woning
5. Totaal kosten (planmatig en niet-planmatig) onderhoud per woning
1115,6646
Prijs-kwaliteitverhouding per 01-07 1. Gemiddeld aantal punten WWS
127
126
126
124
125
118
2. Gemiddelde netto huurprijs per woning 3. Gemiddelde huurverhoging ( in % )
393 1,8
384 3,0
374 4,2
360 3,4
348 2,90
336 2,97
4. Jaarlijkse huurverhoging
1,60
1,10
2,50
1,60
2,90
5. Gemiddelde puntprijs per woning
3,09
3,05
2,97
2,90
2,84
2,84
Verhuur 1. Huurachterstand in procenten op jaarbasis
0,70
1,09
1,11
1,04
1,14
1,05
2. Huurderving in procenten jaarhuur
0,95
0,65
1,54
0,61
0,73
0,58
1. Liquiditeit 2. Solvabiliteit 3. Rentabiliteit langlopend vreemd vermogen
0,25 5,37 4,96
0,07 3,33 5,04
0,07 9,82 5,23
0,07 12,97 6,24
0,24 15,41 6,54
0,07 18,20 6,55
4. Loan to Value 5. Direct rendement (obv kasstromen)
54 4,60
53 5,51
47 4,97
50
49
6. Interest dekkingsratio
1,59
2,10
1,97
Financiële continuïteit
45
12. 12.1
Jaarrekening
Geconsolideerde Balans per 31 december 2008
ACTIVA
Toelichting
Vaste activa Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Sub-totaal
16.1
Financiële vaste activa - Te vorderen BWS - subsidies - Deelnemingen - Te amortiseren cappremie - Actieve latentie Leningen O/G Sub-totaal
16.2
Totaal vaste activa Vlottende activa
31 december 2008
31 december 2007
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
91.980 840 3.626 5.321 101.767
88.232 824 6.890 5.569 101.515
714 2.985 196 185 4.080
847 347 231 1.425
105.847
102.940
16.3
Voorraden
16.3.1
86
740
Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Overige vorderingen - Overlopende activa - Te vorderen VPB Sub-totaal
16.3.2 16.3.3 16.3.4 16.3.5 16.3.6
197 2 208 5 826 1.238
284 5 94 4 387
Liquide middelen
16.3.7
4.262
-
5.586
1.127
111.434
104.067
Totaal vlottende activa
Totaal activa
46
PASSIVA
Toelichting
Eigen vermogen - Groepsreserve
16.4
Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
16.5
Langlopende schulden - Leningen kredietinstellingen - Terugkoopverplichting Woningen verkocht onder voorwaarden - Passive latentie derivaten
16.6 16.6.1 16.6.2 16.6.3
Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Aangegane verplichtingen - Overige schulden - Overlopende passiva - Voorraad onderhanden werk
16.7 16.7.1 16.7.2 16.7.3 16.7.4 16.7.5 16.7.6 16.7.7
31 december 2008
31 december 2007
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
6.609
3.531
278 278
7.570 7.570
85.470 840 36 86.346
76.601 824 77.425
7.635 2.460 299 2.475 236 2.499 2.598 18.201
10.010 1.460 479 625 321 2.466
- Te betalen VPB
15.361 181
Totaal passiva
111.434
47
104.067
12.2
Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2008
Begroting 2008
Werkelijk 2008
Werkelijk 2007
toelichting
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
17.1.1 17.1.2 17.1.3 17.1.4 17.1.5 17.1.6 17.1.7
17.391 1.463 1 802 0 583 225
17.229 1.294 3 1.697 10.604 280 253
16.851 1.253 0 588 2.135 112 275
20.465
31.361
21.214
3.313 -476 2.418 475 442 3.277 5.266 0
3.303 429 2.272 474 417 3.445 5.648 8.482
3.104 8.374 2.048 405 381 2.478 4.693 2.135
14.715
24.470
23.619
5.750
6.891
-2.405
34 0 4.645
185 0 4.461
175 0 4.207
1.139
2.616
-6.437
0
-461
183
1.139
3.078
-6.618
Bedrijfsopbrengsten. - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Opbrengst verkopen - Wijziging in onderhanden werk - Geactiveerde kosten eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten. - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Waardeveranderingen - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - Overige bedrijfslasten - Wijziging in onderhanden werk
17.2.1 17.2.2 17.2.3 17.2.4 17.2.5 17.2.6 17.2.7 17.2.8
Som der bedrijfslasten Saldo - Rentebaten - Opbrengsten financiële vaste activa - Rentelasten
17.3.1 17.3.2
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen
17.4
Jaarresultaat
48
12.3
Kasstroomoverzicht 2008
KASSTROOMOVERZICHT
Kasstroom uit operationele activiteiten Jaarresultaat Afschrijvingen Mutatie boeterente/cappremie Waardeveranderingen Gactiveerde kosten algemeen beheer Rente vordering BWS Geactiveerde rente activa Rente lening u/g Mutatie egalisatierekening BWS Mutatie voorzieningen Mutatie voorraden Mutatie debiteuren Mutatie crediteuren Mutatie aangegane onderhoudsverplichting
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen bestaand bezit Investeringen nieuwbouw af: aangegane verplichtingen Investeringen activa t.d.v. exploitatie Desinvesteringen Waardevermindering/afboeking nieuwbouw
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename leningen Reguliere aflossing leningen Aflossing restant hoofdsom leningen Aflossing vordering BWS Aflossing lening u/g Deelnemingen
Kasstroom Beginsaldo liquide middelen Eindsaldo liquide middelen
49
2008
2007
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
3.078 3.268 35 -1.019 -280 -34 -77 0 0 -7.292 3.252 -25 882 1.850 3.638
-6.618 3.020 36 1.895 -112 -39 -49
-8.901 -1.641 1.850 193 169 4.905
-2.870 -4.215 -6.065 -102 91 2.057
-3.425
-11.104
14.569 -1.496 -6.580
14.734 -1.484 -6.809
167 -2.610
167 0 -55
4.050
6.553
4.262 0 4.262
-150 150 0
0 6.507 188 -26 -36 -365 4.401
13 Toelichting wettelijk kader lent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit of activa, vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht.
Woningbouwvereniging de Kombinatie te Zeist is op 16 september 1953 opgericht. Het doel van de vereniging is uitsluitend werkzaam te zijnop het gebied van de volkshuisvesting. In het belang van de doelgroep zoals omschreven in het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) zal zij onder andere activiteiten verrichten met betrekking tot: - stichting, verwerven, verhuren, beheren en aan de veranderde woonbehoefte aanpassen van woningen, - bevorderen van een aantrekkelijke woonomgeving, - goede informatieverstrekking aan bewoners, - toepassen van ecologisch verantwoord bouwmateriaal, - zorgdragen voor een gedifferentieerd aanbod van woningen en woondiensten, - voeren van een rechtvaardig en flexibel verhuur- en toewijzingsbeleid, - samenwerken met zusterorganisaties.
In de consolidatie zijn de volgende rechtspersonen begrepen: • Kombinatie Holding BV; • Komvast I BV, zijnde 100% dochter van Kombinatie Holding BV; • Komvast II BV, zijnde 100% dochter van Kombinatie Holding BV. Komvast II BV is economisch eigenaar van 150 te slopen woningen en volledig eigenaar van een garagepand op een ontwikkellocatie. Het beheer is uitbesteed aan de Kombinatie. In de overige BV’s vinden geen feitelijke activiteiten plaats. De Kombinatie is houder van aandelen in NV Woningnet. Dit betreft een minderheidsbelang (<5%); er heeft geen consolidatie plaatsgevonden. Dit geldt ook voor de deelname in de VOF Zeicon, opgericht samen met Woningstichting de Seyster Veste en Era Bouw BV.
Daarnaast zal voorzien worden in woonruimte, op minimaal kostendekkende basis, voor mensen, die niet tot de primaire doelgroep behoren.
13.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst–en-verlies-rekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. 13.2 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden financiële gegevens van De Kombinatie en haar groepsmaatschappijen opgenomen. Dit betreft Kombinatie Holding BV, Komvast I BV en Komvast II BV. Met deze BV’s vormt de Kombinatie een organisatorische en economische eenheid. Integraal in de consolidatie worden deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend opgenomen. In deze BV’s heeft de Kombinatie een 100%-belang. Vanaf de oprichtingsdatum zijn de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De verkrijgingprijs bestaat uit het geldbedrag of equiva-
50
14 Grondslagen voor waardering van activa en passiva De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.
14.1 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase, en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde, gedurende een periode van ten minste vijf jaar, lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Indien wordt vastgesteld, dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat, of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde, die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord.
14.2 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente, tijdens de bouw, op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten, alsmede transactiekosten, geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend op basis van een rentevoet van 5,5%. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen, uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken.
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen), die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden, die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2007 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting (over 25 jaar) onderkende cycli per bouwdeel. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van bouwjaar, type woning en locatie.
51
sing. Indien feitelijke, dan wel in rechte afdwingbare, verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille.
groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • Huurverhogingspercentage : variërend per complex van minimaal 0 tot maximaal 2,25%; • Huurdervingspercentage : gemiddeld op 1%; • Stijgingspercentage variabele exploitatielasten (algemeen beheer, belastingen, verzekeringen en contributies) : vanaf 2009 2,25%; • Stijgingspercentage dagelijkse onderhoudsuitgaven (klachten-, mutatie-, vandalisme- en contractonderhoud): vanaf 2009 3,25%; • Kosten van planmatig onderhoud volgens, de meerjarenonderhoudsplanning 2009-2033, met een eventuele correctie voor de laatste tien jaar van de verwachte exploitatieduur. Voor de restant levensduur is een norm van € 671,- per vhe gehanteerd. Hierbij is rekening gehouden met een jaarlijkse kostenstijging van 3,25%; • Het rekenrente percentage van de contantewaardeberekening is 6%; • De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de investering. Hierbij is een minimum van 10 jaar aangehouden, tenzij uit vastgesteld beleid een kortere levensduur voortvloeit; • Als restwaarde grond is een bedrag aangehouden van € 26.729,- per woning als opbrengst en € 6.580,- per woning als kosten. Als index is gehanteerd resp. de bouwindex (3,25%) en de inflatie-index (2,25%); • Investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; • De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (Vogelaarheffing)en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de Kombinatie een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen tot het moment van overdracht en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardevermindering. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. De mogelijk per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw, die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat, uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering, uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid, waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend op basis van een rentevoet van 5,5%.
De verwachte opbrengstwaarde van woningen, geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag, dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten, die niet door de koper worden gedragen. De bedragen worden bepaald op basis van WOZ-waarderingen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs, en uitgaande van een bouwprogrammering van 1/3 vrije sector, 1/3 middeldure koop of huur en 1/3 sociale sector. De aldus berekende gemiddelde kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaat-
Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten, wordt het aandeel van de koopwoningen, verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk.Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt, bij het aangaan van de verplichting, het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening en verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken, als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
52
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
Met ingang van 1 januari 2008 worden financiële instrumenten bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijke geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Voorheen werden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de nominale waarde. Op vorderingen werd een noodzakelijke geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Aangezien er geen sprake is van agio of disagio en transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Derhalve heeft bovenstaande stelselwijziging geen effect op het eigen vermogen en het resultaat. Reden voor deze stelselwijziging is de verplichte toepassing van de definitieve versie van RJ 290 Financiële instrumenten vanaf 1 januari 2008. Voor de waardering van de latente belastingvordering wordt tevens verwezen naar onderdeel Belastingen.
14.3 Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%.
14.4 Voorraden Voorraden Waardering van de voorraad materiaal ten behoeve van het Onderhoudsbedrijf vindt plaats tegen een vaste verrekenprijs, gebaseerd op de laatst betaalde inkoopprijs (FIFO). Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.
De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen, die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.
Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten,bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Indien van toepassing, worden de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen hierop in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief bedraagt, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.
Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover de Kombinatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.
Overige financiële vaste activa en effecten Waardering van vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen geschiedt tegen de geamortiseerde kostprijs, waar nodig onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid of waardevermindering.
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de 'Percentage of Completion'-methode, ofwel de PoC-methode).
Financiële instrumenten en stelselwijziging Financiële instrumenten omvatten bij de Kombinatie vorderingen, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden.
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden
53
ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald. De projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten. Die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
14.5 Vorderingen Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen geamortiseerde kostprijs. De mogelijke oninbaarheid wordt per kwartaal beoordeeld en zo nodig afgeboekt. Een specifieke voorziening wordt niet gevormd. 14.6 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. 14.7 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies, vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies, worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. 14.8 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen, die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt via de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
54
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en – verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Hierbij wordt rekening gehouden in hoeverre er sprake is van (voorwaartse) verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien daartoe een afdwingbaar recht aanwezig is en het voornemen is om op netto basis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden op contante waarde gewaardeerd. De netto-rente bedraagt 4,5%. Latente belastingvorderingen (met een looptijd langer dan 1 jaar) zijn opgenomen onder financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden (i.c. Koopgarant) heeft de Kombinatie een terugkoopverplichting, die mede afhankelijk is van de waarde van de betreffende woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw, worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt, in dit verband, verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
14.9 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs; zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten-verliesrekening wordt verwerkt.
55
15.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
15.3 Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2008 bedroeg dit maximumpercentage 1,6 %. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: • vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; • overige overheidsbijdragen.
Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit), dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden (VOV) worden niet verantwoord als verkoop opbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met in acht name van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Als verkoopresultaat van woningen verkocht onder voorwaarden, wordt opgenomen de afname van de verplichting van deze woningen voor zover de verplichting de oorspronkelijk bij overdracht ontstane verplichting onderschrijdt (waarderingsgrondslag historische kostprijs).
15.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s, met betrekking tot de eigendom van de goederen, zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum, in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden, bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is, dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.
15.4 Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode, dan wel de annuïtaire methode, op basis van de geschatte economische levensduur. Op grondkosten wordt niet afgeschreven.
15.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter, afzonderlijk worden toegelicht. Zo geven we een goed inzicht in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere
56
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde.
Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen De pensioenregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 15.5 Belastingen Voor zover van toepassing zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belasting in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen), vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. 15.6 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van een rentevoet van 5,5%. Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van de Kombinatie dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde of gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen en/of beleggingsportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten
Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden, dan wel zijn gestart. Het nog niet gefactureerde deel van deze wel gestarte, maar niet afgeronde opdracht(en), is opgenomen onder Aangegane verplichtingen.
57
15.7
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Materiele vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardevermindering. Een bijzondere waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van de Kombinatie. Deze voornemens komen onder meer tot uitdrukking in het Strategisch Voorraad Beheer, waarbij keuzes gemaakt zijn met betrekking tot verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. De Kombinatie hanteert daarbij zoveel mogelijk de uitgangspunten, die binnen de sector gangbaar zijn.
belastingplicht, waarvoor een vaststellingsovereenkomst II zal worden afgesloten. Omtrent de definitieve uitwerking van bovenstaande bestaat nog een aantal onzekerheden, mogelijke interpretatieverschillen en is continu sprake van voortschrijdend inzicht met mogelijke materiële consequenties. De Kombinatie volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en de resultatenrekening.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen inzake nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake indien uitingen namens de Kombinatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces en als meetmoment is gekozen voor het moment waarop de betreffende bouwvergunning is afgegeven.
15.8 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening, die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening, waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De aannames gedaan bij de bepaling van de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
Vennootschapsbelasting De Kombinatie is vanaf 1 januari 2006 voor een deel van de activiteiten belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting geworden. Voor de periode 1 januari 2006 tot 1 januari 2008 geldt een vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst. Vanaf 1 januari 2008 geldt een integrale
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
58
16 Toelichting op de geconsolideerde balans en Algemene Verlies- en Winstrekening 16.1 Materiële vaste activa 31 december 2008
31 december 2007
90.652 1.328 840 3.626 5.321 101.767
87.525 707 824 6.890 5.569 101.515
Onroerende Onroerende en roerende en roerende zaken in zaken in exploitatie exploitatie woningen niet woningen
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende en roerende zaken in exploitatie woningen Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet woningen Onroerende zaken Verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v.de exploitatie
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat :
1 januari
2008
Verkrijgingsprijzen Waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden Mutaties
127.028 -10.433 -29.070 87.525
824
-88 707
824
10.399 -3.509 0 6.890
1.384
7.958 -2.389 5.569
65
545 6.345
8.612 -6.971
627
8 120
Desinvesteringen: - Verkopen - Sloop - Subsidies - Afgeschreven inventaris
-155 -14
Afschrijvingen Cummulatieve afschr. Desinvesteringen Waardevermindering/afboeking Waardemutatie woningen VOV
-2.856 75 -2.197
-6
-441 -4.905 16
Totaal mutaties
Verkrijgingsprijzen Waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
795
2008
Investeringen: - Aankopen - Groot onderhoud/ renovatie - Geriefsverbeteringen - Projekten in ontwikkeling - Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling - Gebouwen - Inventarissen - Automatisering - Vervoermiddelen
31 december
Onroerende Onroerende en roerende en roerende zaken in zaken t.d.v. ontwikkeling de exploitatie
3.127
621
16
-3.264
-248
135.133 -12.630 -31.851 90.652
1.422
824 16 0 840
12.040 -8.414 0 3.626
8.151
2008
59
-94 1.328
-2.830 5.321
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: - grond geen afschrijvingen - bouw annuïtair 40/50 jaar - cv annuïtair 25 jaar - liften annuïtair 20 jaar - woningaanpassingen annuïtair 20 jaar - garages annuïtair 50 jaar - zorgcentrum annuïtair 50 jaar - gemeenschappelijke ruimten annuïtair 50 jaar - bedrijfsruimten annuïtair 50 jaar - kantoor lineair 30 jaar - inventaris lineair 10 jaar - machinale inventaris lineair 5 jaar - automatisering hard-ware lineair 5 jaar - automatisering soft-ware lineair 3 jaar - personenauto’s lineair 5 jaar - bedrijfswagens lineair 10 jaar De gebouwen, het kantoor en de inventarissen zijn verzekerd tegen brand- en stormschade waarbij ondervezekering isuitgesloten. De onroerende zaken zijn voor een groot gedeelte gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er is hypothecaire zekerheid afgegeven voor een aangekocht pand aan de Utrechtseweg ter grootte van 1,4 miljoen. De boekwaarde van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling heeft betrekking op de volgende projecten : kosten afwaardering waarde Zeicon 27 0 27 1) Vollenhove 179 179 0 3) Torteltuinen 13 13 0 3) Triodos terrein 43 0 43 Schaerweijdelaan 90 90 0 3) 32 EGW Snip/Meerkoet gr. ondh. 87 87 0 3) Austerlitz (20 won) 24 24 0 3) Wet / Bothlaan 13 13 0 3) Waterwingebied 8 8 0 3) Het Rond 28 28 0 3) Minckelerstaat 5 5 0 3) Binnenhof wijkservicepunt 11 0 11 Vogelwijk fase 2 (koop) 104 0 104 Vogelwijk fase 3 (koop) 54 0 54 Pleineslaan 5 5 0 3) Heydenlaan/Egelinglaan 3.187 0 3.187 Vogelwijk fase 1 (huur) 7.929 7729 200 2) AC Kerkhoff 92 92 0 3) Bilderdijklaan 6 6 0 3) Eldorado 6 6 0 3) Indische buurt 86 86 0 3) Gregorius 28 28 0 3) Lindenhuis 15 15 0 3) 12.040 8.414 3.626
1) De totale afwaardering voor Zeicon was € 1.265.000; Voor het restant (€ 1.247.232,-) was ultimo 2007 een voorziening gevormd.” de afwaardering van Zeicon wordt in 2008 teruggenomen aangezien de kombinatie niet langer huurwoningen uit het project afneemt. 2) De totale afwaardering bedraagt voor Vogelwijk in 2007 € 7.050.000; In 2006 is € 678.587,- afgewaardeerd. “ Voor het restant (€ 5.592.189,-) is een voorziening gevormd. De voorziening is afgeboekt ten laste van het project In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van ruim € 77.000,- aan bouwrente geactiveerd. Er is een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 6,0 %. Een bedrag van € 276.000,- is geactiveerd wegens bestede uren van de afdeling Projecten, inclusief participatieuren. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 771.000,-. Ingebruikname zal in volgende boekjaren plaatsvinden. 3) Voor de projecten waarbij een onrendabele top wordt verwacht, wordt een voorziening onrendabel getroffen voor kosten tot maximaal de verwachte onrendabele investering.
60
De actuele waarde van de woningen en woongebouwen in exploitatie gebaseerd op een bedrijfswaardeberekening bedraagt € 148,9 miljoen (2007 : € 150,2 miljoen). Deze afname van € 1,3 miljoen kan als volgt worden geanalyseerd (in miljoen euro): Bedrijfswaarde 31-12-2007: -autonome waardemutatie -realisatie verkoop -realisatie verbeterirngen -realisatie sloop sub-totaal -wijziging economische parameters -Nieuwbouw -aanpassen levensduren -aanpassing huurbeleid/woningwaardering -wijziging onderhoud/exploitaitekosten -grondwaarde bij einde exploitatie -verbeteringen/investeringen en verkoop Bedrijfswaarde 31-12-2008:
150,2 0,5 -0,3 1,3 0,0 151,7 1,9 6,7 0,0 1,6 -9,6 0,0 -3,4 148,9
Per einde boekjaar zijn 100 woningen gelabeld voor verkoop. De reele waarde van deze onroerende zaken bedraagt € 24.474.000,de boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar ruim € 526.000,16.2 Financiële vaste activa 31 december 2008
31 december 2007
714 2.985 196 185 4.080
847 347 231 0 1.425
Te vorderen BWSsubsidie
Deelnemingen
Te amortiseren cappremie
Actieve latentie leningen O/G
847
347
231
0
Te vorderen BWS subsidie Deelnemingen Te amortiseren cappremie Actieve latentie Leningen O/G
De mutaties in de financiële vaste activa zijn als volgt:
Stand 1 januari 2008 Boekwaarden Mutaties: Toevoegingen Toevoeging rente Ontvangen bijdrage Aflossing Afschrijving mutatie belasting latentie Totaal mutaties
-133
2.638
-35
185 185
Stand 31 december 2008 Boekwaarden
714
2.985
196
185
2.638 34 -167 -35
61
Deelneming Wonigngbouwvereniging de Kombinatie neemt deel in de volgende organisaties: Organisatie Belang waarde waarde 31-12-2008 31-12-2007 Woningnet NV < 1% 33 33 VOF Zeicon 33,3% 2941 314 Totaal 2974 347
De deelneming betreft de aanschaf van 3.720 aandelen van WoningNet N.V. De prijs per aandeel is € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De storting van de resterende 25% valt niet in 2009 te verwachten. De aandelen zijn niet verhandelbaar. Daarnaast is opgenomen een lening, verstrekt t.b.v. VOF Zeicon. De rentevergoeding op deze lening is gerelateerd aanofficiele banktarieven. De Kombinatie is voor 33% vennoot in de VOF Zeicon. Leningen groepsmaatschappijen De overdracht van 150 woningen aan Komvast II B.V. (dochter van Kombinatie Holding B.V.) is geschied op basis van een schuldigerkenningter grootte van 2,7 miljoen euro. Daarnaast is 18 uitgeleedn t.b.v. de oprichting van een tweede dochter (KomvastI B.V.) in februari 2008 Te amortiseren cappremie In 2002 is een roll-over-lening aangetrokken met een looptijd van 10 jaar. Ten behoeve van deze lening is een cappremie betaald. Deze wordt afgeschreven in de looptijd van de lening. In 2004 is een contract afgesloten voor een roll-over-lening met een looptijd van 12 jaar. Ten behoeve van deze lening, welke ingaat 1 januari 2005, is een cappremie betaald van € 211.275,- en een knock-in premie ontvangen van € 95.220,-. Het saldo wordt afgeschreven in de looptijd van de lening Actieve latentie Leningen O/G Actieve latentie u.h.v. waarderingsverschillen leningen O/G Latentie u.h.v. fiscaal waarderingsverschil leningportefeuille:
185
Contante waarde waarderingsverschillen per 1-1-2008 over periode 2008 t/m 2038 tegen gemiddelde rentevoet langlopende leningen ultimo 2007: =>Effect actieve latentie a.g.v. integrale VPB-plicht m.i.v. 1-1-2008: Contante waarde waarderingsverschillen per 31-12-2008 over periode 2009 t/m 2038 tegen gemiddelde rentevoet langlopende leningen ultimo 2008: =>Mutatie actieve latentie 2008 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil leningportefeuille:
(196)
11
Er is geen latentie opgenomen voor verschillen uit hoofde van toekomstige verkopen van bestaand bezit, aangezien de fiscale resultaten van deze verkopen ten gunste van de fiscale herinvesteringsreserve komen en derhalve niet tot fiscaal resultaat leiden. Indien de latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 102 miljoen, dit betreft met name het vastgoed. De Kombinatie is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven.
62
16.3 Vlottende activa 16.3.1 Voorraden
31 december 2008 86 0 86
31 december 2007 148 592 740
Aantal 2008
Aantal 2007
31 december 2008
31 december 2007
Achterstand 0 - 1 maand 1 - 2 maanden 2 - 3 maanden 3 - 4 maanden 4 > maanden
294 37 10 10 18
376 30 15 12 37
67 31 14 19 67
93 28 20 21 122
Totaal
369
470
197
284
Huidige huurders Vertrokken huurders Totaal
329 40 369
395 75 470
135 62 197
206 78 284
31 december 2008 2 0 0 2
31 december 2007 5 0 0 5
Onderhoudsmaterialen Onderhanden werk
16.3.2 Huurdebiteuren
16.3.3 Gemeenten Bijdragen woningaanpassingen Afrekening beheerwoningen Diversen Totaal
Onder de vorderingen op de Gemeente bevinden zich geen posten met een resterende looptijd, langer dan een jaar
16.3.4 Overige vorderingen Te ontvangen rente Zeicon Uitkering ziekengeld Te verrekenen met deurwaarder Diverse vorderingen Totaal
31 december 2008 63 0 0 145 208
31 december 2007 33 0 0 61 94
Onder de overige vorderingen bevinden zich geen posten met een resterende looptijd, langer dan een jaar
16.3.5 Overlopende activa Bijdragen bws Niet vervallen rente leningen u.g. Vooruitbetaalde posten Diverse vorderingen Totaal
31 december 2008 0 0 0 5 5
31 december 2007 0 0 0 4 4
Onder de overlopende activa bevinden zich geen posten met een resterende looptijd, langer dan een jaar
16.3.6 Te betalen vennootschapsbelasting de nog te betalen vennootschapsbelasting bestaat uit: Betaalde voorlopige aanslag 2008 Overige totaal
16.3.7 Liquide middelen Direct opvraagbaar Deposito Totaal
-697 -129 -826
31 december 2008 262 4.000 4.262
63
31 december 2007 0 0 0
16.4 Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt : Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Stand per 31 december
31 december 2008
31 december 2007
3.531 3.078 6.609
10.149 -6.618 3.531
16.5 Voorziening Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Het verloop van deze voorziening is als volgt : Stand 1 januari 2008 Toevoeging in boekjaar: onterecht in 2007 tlv resultaat -project Van der Heijdenlaan 278 -project Brinkhove -731 -project Vogelwijk -5.592 -project Zeicon -1.247 Onttrekking bij oplevering Stand 31 december
16.6 Langlopende schulden 16.6.1 Leningen kredietinstellingen De stand van de langlopende schulden is als volgt :
Leningen kredietinstellingen Totaal
7.570
-7.292 0 278
2008
2008 looptijd vif jaar en korter 20.949 20.949
2008 looptijd langer dan vijf jaar 64.521 64.521
2008 totaal
2007 totaal
85.470 85.470
76.601 76.601
Leningen kredietinstellingen De aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De reguliere aflossingverplichting over 2009 bedraagt € 286.608,-. Daarnaast wordt voor € 5.445.362,- ineens afgelost. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt op 31 december 2008 € 79,3 miljoen. Deze staat tegenover de nominale verplichting van rente en aflossing per 31 december 2008 van € 87,2 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille bedroeg voor 2008 5,13% ( 2007 : 5,37% ). In 2002 is een roll-over-lening aangetrokken met een looptijd van 10 jaar. Het maximum bedrag van deze lening bedraagt € 10 miljoen. Eind 2008 is een bedrag van € 10,0 miljoen opgenomen. De vervalkalender van de leningenportefeuille ziet er voor de komende 10 jaren als volgt uit : Jaar Bedrag Bedrag renteBedrag aflossingen conversies renterisico excl.reguliere aflossing 2009 5.445 0 5.445 2010 0 5.489 5.489 2011 7.990 7.990 2012 13.222 0 13.222 inklusief 10 miljoen Roll-over 2013 0 0 0 2014 0 821 821 2015 0 0 2016 0 0 0 2017 7.900 0 7.900 2018 8.000 0 8.000 Voor de aflossing van 2009 zijn de risico’s afgedekt middels nieuwe leningen
64
16.6.2 Terugkoopverplichting Woningen verkocht onder voorwaarden 2008 2007 1 januari 824 0 Terugkoopverplichtingen ontstaan bij overdracht 0 824 verminderingen/ vermeerderingen 0 824 824 Mutaties opwaarderingen 16 0 afwaarderingen 0 0 16 0 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 0 824 verminderingen/ vermeerderingen 16 0 840 824
16.6.3 Passive latentie derivaten
31 december 2008 36
Passive latentie u.h.v. waarderingsverschillen derivaten
31 december 2007
Latentie u.h.v. fiscaal waarderingsverschil derivatenportefeuille: Contante waarde waarderingsverschillen per 1-1-2008 over periode 2008 t/m 2017 tegen gemiddelde rentevoet langlopende leningen ultimo 2007: =>Effect passieve latentie a.g.v. integrale VPB-plicht m.i.v. 1-1-2008:
42
Contante waarde waarderingsverschillen per 31-12-2008 over periode 2009 t/m 2017 tegen gemiddelde rentevoet langlopende leningen ultimo 2008: =>Mutatie passieve latentie 2008 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil leningportefeuille:
-6
16.7 Kortlopende schulden 16.7.1 Schulden kredietinstellingen
31 december 2008 5.732 1.903 7.635
31 december 2007 8.076 1.934 10.010
31 december 2008 2.460
31 december 2007 1.460
16.7.3 Belastingen en premies 31 december sociale verzekering 2008 Diverse premies sociale lasten en belastingen 299
31 december 2007 479
Aflossingen leningen in volgend boekjaar Rekening courant krediet
16.7.2 Schulden leveranciers Diverse crediteuren
16.7.4 Aangegane verplichtingen
31 december 31 december 2008 2007
Inzake onroerende zaken in ontwikkeling Inzake onderhoud
16.7.5 Overige schulden
Te verrekenen service kosten met huurders Te verrekenen algemene dienst/grondbedrijf dochtermaatschappijen Totaal
2.441 34 2.475
574 51 625
31 december 2008
31 december 2007
221 -21 36 236
235 86 321
65
16.7.6 Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Diversen Totaal
31 december 2008 2.198 149 153 2.499
31 december 2007 2.160 114 192 2.466
16.7.7 Voorraad onderhanden werk De voorraad verkoopwoningen is bepaald op basis van de aan de woningen uitgegeven kosten per ultimo boekjaar, als volgt te specificeren: Bestede kosten: -project v.d. Heijdenlaan 1.163 1.163 af: gedeclareerde termijnen: -project v.d. Heijdenlaan
6.896 6.896
af: voorziening voor verliezen: -project v.d. Heijdenlaan
1.465 1.465
bij: aangegane verplichtingen: -project v.d. Heijdenlaan Totaal:
1.670 1.670 -2.598
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Nog te ontvangen leningen Voor 2009 zijn reeds afspraken gemaakt voor herfinanciering van leningen ter grootte van 5,5 miljoen. Investeringsverplichtingen De per einde boekjaar aangegane verplichtingen voor nieuwbouw zijn apart op de balans vermeld onderkortlopende schulden. Obligo WSW Als gevolg van de borgstelling door het WSW voor door de woningbouwvereniging afgesloten leningen, dient de woningbouwvereniging in totaal € 3,8 miljoen (2007: € 3,2 miljoen) aan obligo’s aan te houden. Het WSW verwacht de komende 5 jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting.
66
17 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2008 17.1 Bedrijfsopbrengsten 17.1.1 Huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens (mutatie)leegstand Af: Huurderving wegens oninbaarheid Totaal “De “”te ontvangen nettohuur”“is gewijzigd als gevolg van:” -verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging: -verhoging wegens woningverbetering: -verhoging bij mutaties (harmoniseren) -in exploitatie nemen van nieuwe woningen: -het verkopen van woningen: -het uit exploitatie nemen van woningen/ sloop 17.1.2 Vergoedingen Contributies Vergoedingen leveringen en diensten Verrekening servicekosten Af: Derving Totaal 17.1.3 Overheidsbijdragen Bijdrage woningaanpassingen Vrijval bws-subsidie Totaal 17.1.4 Opbrengst verkopen Opbrengst verkoop woningen uit bestaand bezit af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Gedurende 2008 zijn 9 woningen verkocht.
Begroting 2008 17.532 79 -175 -45 17.391
22 7 19 29Begroting 2008 4 1.480 0 -21 1.463
Werkelijk 2008 3 1.525 -221 -13 1.294
Werkelijk 2007 3 1.495 -235 -10 1.253
Begroting 2008 1 0 1
Werkelijk 2008 3 0 3
Werkelijk 2007 0 0 0
Begroting 2008 802 0 802
Werkelijk 2008 1.777 80 1.697
Werkelijk 2007 623 35 588
0 0 0
0 0 0
0 0 0
802
1.697
588
Begroting 2008
Werkelijk 2007 2.135
0
Werkelijk 2008 3.708 6.896 10.604
Begroting 2008 159 409 15 0 583
Werkelijk 2008 47 229 4 0 280
Werkelijk 2007 8 100 4 0 112
Begroting 2008 38 187 0 225
Werkelijk 2008 34 184 36 253
Werkelijk 2007 33 172 70 275
Totaal resultaat verkopen
project brinkhove project vd Heijdenlaan Totaal 17.1.6 Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Geactiveerd m.b.t. projecten koopwoningen Geactiveerd m.b.t. projecten huurwoningen GeGeactiveerd I.v.m. voorzieningen aan bestaand bezit Diversen
17.1.7 Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding afsluiten huurcontracten en inschrijfgelden Doorberekende kosten algemeen beheer aan derden Diversen (inkl. Buitengewone baten) Totaal
Werkelijk 2007 16.886 76 -85 -26 16.851
(x 1000)
Opbrengst verkoop nieuwbouwwoningen af: kostprijs verkopen Verkoopresultaat nieuwbouw
17.1.5 Wijziging onderhanden werk
Werkelijk 2008 17.295 98 -166 1 17.229
67
2.135
17.2 Bedrijfslasten 17.2.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Totaal 17.2.2 Waardeveranderingen Bestaand bezit Nieuwbouw
Begroting 2008 2.897 416 3.313
Werkelijk 2008 2.862 441 3.303
Werkelijk 2007 2.643 461 3.104
Begroting 2008 -476 0 -476
Werkelijk 2008 250 179 429
Werkelijk 2007 1895 6479 8.374
De boekwaarde van de activa in exploitatie per 31-12-2008 bedraagt rond € 104 miljoen, incl de 150 overgedragen te slopen woningen in de Vogelwijk De bedrijfswaarden van de individuele complexen zijn tegen de boekwaarde afgezet. De minimumwaarde per 31-12-2008 op complexniveau bedraagt rond € 92,7 miljoen (inclusief grondwaarde)
17.2.3 Lonen en salarissen Bruto lonen en salarissen inclusief toeslagen Ontvangen ziekengelden Totaal
Begroting 2008 2.418 0 2.418
Werkelijk 2008 2.327 -55 2.272
Werkelijk 2007 2.191 -143 2.048
Per ultimo 2008 waren 53 personen in dienst (48,37 fte), inklusief het O-team. De kosten van dit O-team (3 personen) zijn begroot“en verantwoord onder de post “” Leefbaarheid”“ “
17.2.4 Sociale lasten Premies bedrijfsvereniging 17.2.5 Pensioenlasten Pensioenpremie 17.2.6 Lasten onderhoud Uitgaven dagelijks-onderhoud: - klachtenonderhoud via eigen dienst (lonen en materiaal) - klachtenonderhoud via derden - mutatieonderhoud via eigen dienst - af: geactiveerde mutatie-investeringen - mutatieonderhoud via derden - vandalisme via eigen dienst - vandalisme via derden Uitgaven planmatig onderhoud - contract onderhoud -via eigen dienst -via derden Personeelskosten eigen onderhoudsdienst Totaal 17.2.7 Overige bedrijfslasten Beheerkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Algemene kosten sub-totaal beheerkosten Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie federatie sub-totaal heffingen Overige bedrijfslasten Kosten leveringen en diensten Kosten leefbaarheid Wonen en Zorg Aquisitie projecten Overige kosten/ buitengewone lasten sub-totaal overige bedrijfslasten Totaal
Begroting 2008 475
Werkelijk 2008 474
Werkelijk 2007 405
Begroting 2008 442
Werkelijk 2008 417
Werkelijk 2007 381
Begroting 2008 523 356 780 -525 780 0 40
Werkelijk 2008 208 651 867 -499 817 9 91
Werkelijk 2007 175 697 841 -702 797 6 36
399 31 1.910 4.294 -1.017 3.277
325 333 1.651 4.452 -1.008 3.445
390 56 1.106 3.402 -924 2.478
Begroting 2008
Werkelijk 2008
Werkelijk 2007
352 187 33 1.713 2.285
402 217 36 1.972 2.626
313 221 33 1.531 2.097
938 95
954 119
905 78
1.033
1.073
983
1.459 257 170 0 62 1.948 5.266
1.291 269 20 71 299 1.949 5.648
1.250 251 34 0 78 1.613 4.693
68
Honoraria accountant De volgende honoraria van KPMG Accountants en overige KPMG entiteiten zijn ten laste gebracht van de onderneming (en haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert), een en ander bedoeld in artikel 2:382a BW. KPMG Overig KPMG Totaal KPMG Overig KPMG Totaal Accountants netwerk KPMG Accountants netwerk KPMG 2008 2008 2008 2007 2007 2007 (x 1000) (x 1000) (x 1000) (x 1000) (x 1000) (x 1000) Onderzoek van de jaarrekening 26 26 20 20 Andere controleopdrachten 5 Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten -
17.2.8 Wijziging onderhanden werk project brinkhove project vd Heijdenlaan Totaal
2.135
0
1.586 6.896 8.482
Begroting 2008 0 0 0 34 34
Werkelijk 2008 44 30 77 34 185
Werkelijk 2007 78 9 49 39 175
Begroting 2008 4.610 0
Werkelijk 2007 4.155 0 52
35 4.645
Werkelijk 2008 4.420 0 5 35 4.461
17.4 Belastingen Begroting Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: 2008 Acute belastingen 0 Latente belastingen 0 0
Werkelijk 2008 (312) (149) (461)
Werkelijk 2007 183 0 183
17.3 Rentebaten en lasten 17.3.1 Rentebaten Rente rekening courant en deposito’s Rente VOF Zeicon Rentetoerekening activa in ontwikkeling Rente te vorderen subsidie bws Totaal
17.3.2 Rentelasten Rente (langlopende) leningen Toegevoegde rente egalisatierekening bws Overige rentelasten Afschrijving boeterente/cappremie Totaal
Commercieel resultaat voor VPB Belastingdruk -4,9% Af: * Correctie resultaat verkopen bestaand bezit * Correctie wijzigingen onderhanden werk * Correctie waardeveranderingen MVA * Geactiveerd onderhoud die fiscaal als instandhouding zijn aangemerkt * Fiscale afschrijving op activa t.d.v. exploitatie * Fiscale afschrijving op agio leningen O/G * Fiscaal resultaat deelneming VOF ZEICON Bij: * Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten) * Onderhoudskosten die fiscaal als verbetering zijn aangemerkt * Vogelaarheffing (geen fiscale kosten) * Fiscale vrijval disagio derivaten * Fiscale vrijval disagio leningen O/G * Fiscaal resultaat projecten Brinkhove en V.d. Heijdenlaan Fiscaal resultaat 2008
2.135
4.207
€ 2.616
-1697 -2124 429 -499 -254 -520 -17 3303 161 216 32 423 -2575 -507
Vennootschapsbelasting: * Eerste € 275.000 * Daarna over restant * vrijval reeds in 2007 genomen belastinglast Totaal acute vennootschapsbelasting over 2008 Belastingdruk 25,5%
69
n.v.t. -129 -183 -312
18
Enkelvoudige jaarrekening
18.1 Enkelvoudige Balans per 31 december 2008 Enkelvoudige BALANS per 31 december 31 december 2008 2007
ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Sub-totaal
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
90.478 840 3.626 5.321 100.265
88.077 824 6.890 5.569 101.360
714 3.417 2.700 196 185 7.212
847 354 2.700 231
107.477
105.492
86
740
Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Overige vorderingen - Overlopende activa - Rek. Courant verhouding groepsmaatschappijen - Te betalen VPB Sub-totaal
197 2 208 5 826 1.238
284 5 94 4 18 405
Liquide middelen
4.008
-
Totaal vlottende activa
5.332
1.145
112.809
106.637
Financiële vaste activa - Te vorderen BWS - subsidies - Deelnemingen - Leningen groepsmaatschappijen - Te amortiseren cappremie - actieve latentie Sub-totaal Totaal vaste activa
4.132
Vlottende activa
Voorraden
Totaal activa
70
31 DECEMBER 2008 ( na resultaatbestemming )
PASSIVA Eigen vermogen - Verenigingsreserve - Overige reserve
31 december 2008
31 december 2007
( x € 1.000 ) 57 6.552 6.609
( x € 1.000 ) 55 3.476 3.531
-
-
278 2.544 2.822
7.570 2.544 10.114
85.470 840 36 86.346
76.601 824
6.512 2.449 299 2.475 200 2.499 2.598 17.032
10.046 1.447 479 625 321 2.466
Egalisatierekening - BWS - subsidies Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Ongerealiseerd resultaat intercompany verkopen
Langlopende schulden - Leningen kredietinstellingen - Terugkoopverplichting Woningen verkocht onder voorwaarden - Passieve latentie
Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan gemeenten - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Aangegane verplichtingen - Overige schulden - Overlopende passiva - Voorraad onderhanden werk
- Te betalen VPB
77.425
15.384
183
Totaal passiva
112.808
71
106.637
18.2 Enkelvoudige WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2008 Begroting 2008
Werkelijk 2008
Werkelijk 2007
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
- Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Opbrengst verkopen - Geactiveerde kosten eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten - Wijziging in onderhanden werk
17.391 1.463 1 802 583 225 0
16.733 1.294 3 1.697 280 253 10.604
16.851 1.253 0 588 112 275 2.135
Som der bedrijfsopbrengsten
20.465
30.865
21.214
3.313 -476 2.418 475 442 3.277 5.316 0
3.303 391 2.272 474 417 3.445 5.626 8.482
3.104 8.374 2.048 405 381 2.478 4.682 2.135
14.765
24.410
23.608
Saldo
5.700
6.456
-2.394
- Rentebaten - Opbrengsten financiële vaste activa - Rentelasten
34 0 4.645
185 0 4.446
175 0 4.207
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
1.089
2.195
-6.426
0 0
-461 422
183 -9
1.089
3.078
-6.618
Bedrijfsopbrengsten.
Bedrijfslasten. - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Waardeveranderingen - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - Overige bedrijfslasten - Wijziging in onderhanden werk Som der bedrijfslasten
Belastingen Resultaat Deelnemingen Jaarresultaat
72
18.3 Toelichting op de Enkelvoudige Balans per 31 december 2008 en de Winst en Verliesrekening over 2008
Algemeen De grondslagen van waardering en resultaatbepaling voor de Enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deze grondslagen zijn opgenomen in respectievelijk hoofdstuk 14 en 15 In deze toelichting zijn voor zover noodzakelijk voor het inzicht uitsluitend de toelichtingen opgenomen op posten, die afwijken van de eerder in dit verslag opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Materiële vaste activa
31 december 2008 89.150 1.328 840 3.626 5.321 100.265
31 december 2007 87.370 707 824 6.890 5.569 101.360
Onroerende en roerende zaken in exploitatie woningen
Onroerende en roerende zaken in exploitatie garages
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
126.873 -10.433 -29.070 87.370
795
824
10.399 -3.509
-88 707
824
6.890
Onroerende en roerende zaken in exploitatie woningen Onroerende en roerende zaken in exploitatie garages Onroerende zaken Verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v.de exploitatie
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat : 1 januari Verkrijgingsprijzen Waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
2008
Mutaties 2008 Investeringen: - Aankopen - Groot onderhoud/ renovatie - Geriefsverbeteringen - Projekten in ontwikkeling - Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling - Gebouwen - Inventarissen - Automatisering - Vervoermiddelen Desinvesteringen: - Verkopen - Sloop - Subsidies - Afgeschreven inventaris Afschrijvingen Terughalen afschrijvingen Waardevermindering/afboeking Totaal mutaties 31 december Verkrijgingsprijzen Waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
Onroerende Onroerende en roerende en roerende zaken in zaken t.d.v. ontwikkeling de exploitatie
7.958 -2.389 5.569
65 545 6.343
8.612 -6.971
627
8 120
-155 -14
-2.856 75 -2.158 1.780
-6
621
-441 16 16
-4.905 -3.264
824 16 0 840
12.040 -8.414 0 3.626
-248
2008 133.592 -12.591 -31.851 89.150
73
1.422 -94 1.328
8.151 -2.830 5.321
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt - grond - bouw - cv - liften - woningaanpassingen - garages - zorgcentrum - gemeenschappelijke ruimten
- bedrijfsruimten - kantoor - inventaris - machinale inventaris - automatisering hard-ware - automatisering soft-ware - personenauto’s - bedrijfswagens
geen afschrijvingen annuïtair 40/50 jaar annuïtair 25 jaar annuïtair 20 jaar annuïtair 20 jaar annuïtair 50 jaar annuïtair 50 jaar annuïtair 50 jaar
annuïtair lineair lineair lineair lineair lineair lineair lineair
50 jaar 30 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar 3 jaar 5 jaar 10 jaar
De gebouwen, het kantoor en de inventarissen zijn verzekerd tegen brand- en stormschade waarbij ondervezekering is uitgesloten. De onroerende zaken zijn voor een groot gedeelte gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
De boekwaarde van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling heeft betrekking op de volgendeprojecten : kosten afwaardering waarde Zeicon 27 27 1) Onderzoek Vollenhove 179 179 0 Torteltuinen 13 13 0 Triodos terrein 43 43 Schaerweijdelaan 90 90 0 32 EGW Snip/Meerkoet gr. ondh. 87 87 0 Austerlitz (20 won) 24 24 0 Wet / Bothlaan 13 13 0 Waterwingebied 8 8 0 Het Rond 28 28 0 Minckelerstaat 5 5 0 Binnenhof wijkservicepunt 11 11 Vogelwijk fase 2 (koop) 104 104 Vogelwijk fase 3 (koop) 54 54 Onderzoek Pleineslaan 5 5 0 Heydenlaan/Egelinglaan 3.187 3.187 Onderzoek Vogelwijk 7.929 7729 200 2) AC Kerkhoff VISIE 92 92 0 Bilderdijklaan VISIE 6 6 0 Eldorado VISIE 6 6 0 Indische buurt 86 86 0 Gregorius 28 28 0 Lindernhyuis 15 15 0 12.040 8.414 3.626 1) De totale afwaardering bedraagt voor Zeicon € 1.265.000; Voor het restant (€ 1.247.232,-) is een voorziening gevormd. de afwaardering van Zeicon wordt in 2008 teruggenomen aangezien de kombinatie niet langer huurwoningen uit het project afneemt. 2) De totale afwaardering bedraagt voor Vogelwijk in 2007 € 7.050.000; In 2006 is € 678.587,- afgewaardeerd. Voor het restant (€ 5.592.189,-) is een voorziening gevormd. De voorziening is afgeboekt ten laste van het project In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van ruim € 77.000,- aan bouwrente geactiveerd. Er is een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 6,0 %. Een bedrag van € 276.000,- is geactiveerd wegens bestede uren van de afdeling Projecten, inclusief participatieuren.Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 771.000,-. Ingebruikname zal in volgende boekjaren plaatsvinden.
74
De actuele waarde van de woningen en woongebouwen in exploitatie gebaseerd op een bedrijfswaarde-berekening bedraagt € 147,6 miljoen (2007 : € 150,2 miljoen). Deze afname van € 2,6 miljoen kan als volgt worden geanalyseerd (in miljoen euro): Bedrijfswaarde 31-12-2007: -autonome waardemutatie -realisatie verkoop -realisatie verbeterirngen -realisatie sloop sub-totaal -wijziging economische parameters -Nieuwbouw -aanpassen levensduren -aanpassing huurbeleid/woningwaardering -wijziging onderhoud/exploitaitekosten -grondwaarde bij einde exploitatie -verbeteringen/investeringen en verkoop Bedrijfswaarde 31-12-2008:
150,2 0,5 -0,3 1,3 0,0 151,7 1,9 5,3 0,0 1,6 -9,6 0,0 -3,4 147,6
Per einde boekjaar zijn 100 woningen gelabeld voor verkoop. De reele waarde van deze onroerende zaken bedraagt € 24.474.000,de boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar ruim € 526.000,Financiële vaste activa
31 december 2008 714 3.417 2.700 196 7.027
Te vorderen BWS subsidie Deelnemingen Leningen u.g. Te amortiseren cappremie
31 december 2007 847 354 2.700 231 4.132
De mutaties in de financiële vaste activa zijn als volgt:
Stand 1 januari Boekwaarden
Te vorderen BWSsubsidie
Deelnemingen
Leningen u.g.
Te amortiseren cappremie
847
354
2.700
231
2008
Mutaties: Toevoegingen Toevoeging rente Ontvangen bijdrage Aflossing Afschrijving Totaal mutaties Stand 31 december 2008 Boekwaarden
3.063 34 -167
-133
3.063
0
-35 -35
714
3.417
2.700
196
Deelneming Wonigngbouwvereniging de Kombinatie neemt deel in de volgende organisaties: Organisatie Woningnet NV VOF Zeicon Kombinatie Holding BV Totaal
Belang 31-12-2008 < 1% 33,3% 100,0%
waarde 31-12-2007 33 2916 468 3417
waarde 33 314 7 354
De deelneming betreft de aanschaf van 3.720 aandelen van WoningNet N.V. De prijs per aandeel is € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De storting van de resterende 25% valt niet in 2009 te verwachten. De aandelen zijn niet verhandelbaar. Daarnaast is opgenomen een lening, verstrekt t.b.v. VOF Zeicon. De rentevergoeding op deze lening is gerelateerd aan officiele banktarieven. De Kombinatie is voor 33% vennoot in de VOF Zeicon.
75
Eigen vermogen
31 december 2008
31 december 2007
Verenigingsreserve Het verloop van de verenigingsreserve is als volgt : Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Stand per 31 december
55 2 57
53 2 55
Dit betreft een reserve opgebouwd uit resultaten van verenigingsactiviteiten.
Overige reserve
31 december 2008 Het verloop van de overige reserve is als volgt : Stand per 1 januari 3.476 Uit resultaatbestemming 3.076 Stand per 31 december 6.552
Resultaat deelnemingen Kombinatie Holding B.V Komvast I B.V. Komvast II B.V.
Begroting 0 0 0 0 0
31 december 2007 10.096 -6.620 3.476
Werkelijk 2008 0 (3) 425 422
Werkelijk 0 (5) (4) 0 (9)
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Investeringsverplichtingen De per einde boekjaar aangegane verplichtingen voor nieuwbouw zijn apart op de balans vermeld onder de kortlopende schulden. Obligo WSW Als gevolg van de borgstelling door het WSW voor door de woningbouwvereniging afgesloten leningen, dient de woningbouwvereniging in totaal € 3,8 miljoen (2007: € 3,2 miljoen) aan obligo’s aan te houden. Het WSW verwacht de komende 5 jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Verbonden partijen Per ultimo 2007 is Kombinatie Holding B.V. opgericht met als dochter Komvast II. De Kombinatie is 100% aandeelhouder in Kombinatie Holding B.V. Komvast II heeft per ultimo 2007 het economisch eigendom van 150 te slopen woningen overgedragen gekregen van de Kombinatie onder schuldigverklaring. In februari 2008 is Komvast I B.V. opgericht. De B.V is een 100% dochter van Kombinatie Holding B.V. Fiscale eenheid De corporatie vormt samen met Kombinatie Holding B.V, Komvast I B.V. en Komvast II B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Bezoldiging Bestuur en Raad van Toezicht Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de onderneming en groepsmaatschappijen gekomen voor bestuurders en voormalige bestuurders een bedrag van EUR 147.965,30. Aan emolumenten een bedrag van € 3.500,00 en aan kosten voor de auto van de zaak een bedrag van EUR 11.730,00(2007 totaal: EUR 156.486,16) en voor commissarissen / toezichthouders en voormalige commissarissen / toezichthouders een bedrag van EUR 28.940 (2007: EUR 27.500). Het bedrag aan leningen, voorschotten en garanties dat door de onderneming aan de bestuurders en commissarissen / toezichthoudersis verstrekt bedraagt € 0 (2007: € 0).
W. de Bruin Directeur- bestuurder
76
19
19.1
Overige gegevens
Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming Voorstel tot resultaatbestemming De resultaatbestemming over 2008 wordt hieronder weergegeven en is in de jaarrekening verwerkt.
Ten gunste van de verenigingsreserve:
2 2
Restant van het jaarresultaat ten gunste van de algemene reserve
3.076
Totaal jaarresultaat
3.078
19.2
Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen relevante gebeurtenissen na de balansdatum.
19.3
Accountantsverklaring De accountantsverklaring is opgenomen op de volgende pagina.
77
Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening
neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit.
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2008 van Woningbouwvereniging de Kombinatie te Zeist bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2008, de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en verliesrekening en het geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2008 met de toelichting gecontroleerd.
Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningbouwvereniging de Kombinatie per 31 december 2008 en van het resultaat over 2008 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling
Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag. Amstelveen, 9 juni 2009 KPMG ACCOUNTANTS N.V. K.G.P. Tegel RA
78
Bijlage 1 Verbindingen Belangrijkste gegevens: Kombinatie Holding BV Aandeelhouder: Bestuurder: Doelstelling:
Statutair gevestigd te: Oprichtingsdatum Maatschappelijk kapitaal Geplaatst en gestort kapitaal: Schuldverhouding wbv de Kombinatie: Inzet personeel: Inzet bedrijfsmiddelen: Omzet 2008: Investering 2008 Resultaat 2008 Geconsolideerd:
Komvast I BV Aandeelhouder: Bestuurder: Doelstelling:
Statutair gevestigd te: Oprichtingsdatum: Maatschappelijk kapitaal: Geplaatst en gestort kapitaal: Schuldverhouding wbv de Kombinatie: Inzet personeel: Inzet bedrijfsmiddelen: Omzet 2008: Investering 2008 Resultaat 2008 Geconsolideerd:
Woningbouwvereniging de Kombinatie (100%) Woningbouwvereniging de Kombinatie Het oprichten van, deelnemen in en besturen van andere vennootschappen en ondernemingen,het verlenen van diensten, het verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van zaken, het ter leen opnemen en/of verstrekken van gelden. Zeist 21 december 2007 € 90.000 € 18.000 - € 36.200 €0 €0 €0 € 18.000 €0 100%
Kombinatie Holding BV (100%) Kombinatie Holding BV Het oprichten van, deelnemen in en besturen van andere vennootschappen en ondernemingen,het verlenen van diensten, het verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van zaken, het ter leen opnemen en/of verstrekken van gelden. Zeist 27 februari 2008 € 90.000 € 18.000 €0 €0 €0 €0 €0 - € 4.000 100%
79
Komvast II BV Aandeelhouder: Bestuurder: Doelstelling:
Statutair gevestigd te: Oprichtingsdatum: Maatschappelijk kapitaal: Geplaatst en gestort kapitaal: Schuldverhouding wbv de Kombinatie: Inzet personeel: Inzet bedrijfsmiddelen: Omzet 2008: Investering 2008 Resultaat 2008 Geconsolideerd:
V.O.F Zeicon Vennoten: Doelstelling: Statutair gevestigd te: Oprichtingsdatum: Schuldverhouding wbv de Kombinatie: Inzet personeel: Inzet bedrijfsmiddelen: Omzet 2008: Investering 2008 Resultaat 2008 Geconsolideerd:
Kombinatie Holding BV (100%) Kombinatie Holding BV Het oprichten van, deelnemen in en besturen van andere vennootschappen en ondernemingen,het verlenen van diensten, het verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van zaken, het ter leen opnemen en/of verstrekken van gelden. Zeist 21 december 2007 € 90.000 € 18.000 €0 €0 €0 € 497.000 € 1.344.000 € 427.000 100%
Stichting de Seyster Veste, Era Bouw BV en wbv de Kombinatie (ieder 1/3) Projectontwikkeling Dolderse Duinen met totaal 88 koop- en 47 huurwoningen. Zeist 15 september 1999 - € 2.915.701 €0 €0 €0 € 7.541.000 - € 20.369 nee
80
Bijlage 2 Maatschappelijke Partners van de Kombinatie De Gemeente Zeist Bestuurlijk: het College van Burgermeester en Wethouders Ambtelijk: De directeuren en medewerkers van de sectoren Ruimte en Samenleving Hoofden en medewerkers van de Bestuursdienst en het Projectbureau Collega woningcorporaties Directies en stafmedewerkers Locaal: De Seyster Veste RKWBV Regionaal: Deelnemers RWU Heuvelrug Bewoners- en doelgroeporganisaties Stichting Bewonersplatform en bewonerscommissies De Kombinatie SBO Vereniging Woongroepen van Ouderen Zeist Locale partners in Wijkgericht Werken en Wonen, Welzijn en Zorg : Politie Binnensticht De (plv.) districtschef en wijkchef Meander/Omnium Directie, managers en div. medewerkers Vitras/CMD Algemeen directeur Regiomanager en beleidsmedewerker thuiszorg Manager Algemeen Maatschappelijk Werk Ouderenzorg, verpleeghuiszorg Stichtse Warande Directie en stafmedewerkers Zeisterwoude Directie en stafmedewerkers
Gehandicaptenzorg Abrona Directie en stafmedewerkers Reynaerde Directie en stafmedewerkers Geestelijke gezondheidszorg: Altrecht Directie en stafmedewerkers Kwintes Directie en stafmedewerkers (tevens deelnemer aan WWZ-overleg Zeist) Overige zorgorganisaties: Zonnehuizen Veldheim/Stenia Directie Bartimeus Directie en stafmedewerkers GGD Directeur en stafmedewerker BRU en Provincie Bestuurlijk en ambtelijk Overige maatschappelijke partners: Alzheimer Nederland, afd. Zeist Bureau schuldhulpverlening Regionale Sociale Dienst Kerk en Samenleving Muziekschool Zeist Natuur en Milieu Communicatie Zeist Openbare Bibliotheek Readelijn bureau voor eerstelijnszorg ROC Midden Nederland Samen voor Zeist Sociale Raadslieden Stichting de Werkschuit Stichting het Utrechts landschap Voedselbank Zeist Werkgroep Natuurlijk Zeist West
T (030) 693 6600 F (030) 693 66 66 E
[email protected]
Postadres: Postbus 135 3700 AC Zeist
Bezoekadres: Steniaweg 44 3702 AH Zeist
www.kombinatie.nl
DECEMBER
NOVEMBER
OKTOBER
SEPTEMBER
Samen werken aan wonen
AUGUSTUS
JULI
Jaarverslag 2008 Een verslag onze prestaties op het vlak van wonen, zorg en welzijn en de Jaarrekeningen
JUNI
MEI
APRIL
MAART
FEBRUARI
JANUARI
