Jaarverslag Ambitieus in wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid

Ja a rversl ag 2 008

Woningbouwvereniging Oudewater Kapellestraat 19 3421 CT Oudewater T (0348) 40 46 22 F (0348) 40 46 33

Jaarverslag 2008

[email protected] www.wbvoudewater.nl

Wo ni ng bou wver eni g i ng O u de wat er

Ambitieus in wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid

Jaarverslag 2008

JAARVERSLAG OUDEWATER 2008 | 1

xxxxx Voorwoord

2 | JAARVERSLAG OUDEWATER 2008

Voor woningbouwvereniging Oudewater was het jaar 2008 een jaar vol ambitie. We waren - én zijn - zeer actief bezig met onze opgave en hebben ambitieuze doelstellingen die we alleen kunnen realiseren samen met onze lokale partners. We willen actief zijn in wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid. En dat zijn we ook, hoewel de ontwikkelingen in 2008 het ons niet altijd even gemakkelijk maakten. Maar we zijn niet een corporatie die bij de pakken gaat neerzitten. We willen onze doelen bereiken en daar gaan we dan ook voor. Die ambities kunnen we trouwens alleen waarmaken doordat ook binnen onze organisatie iedereen zich daar met hart en ziel voor inzet. In 2008 begon ook de kredietcrisis. De kredietcrisis heeft invloed op het ‘gevoel’ in de maatschappij: het levert angst en onzekerheid op. Des te meer reden voor woningbouwvereniging Oudewater om ervoor te zorgen dat ook mensen die het minder goed hebben of met wie het in 2009 om welke reden dan ook slechter zal gaan, bij ons terecht kunnen. Voor een kwalitatief goede en betaalbare huurwoning, of voor een koopwoning met een constructie van Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Maar ook zetten we ons in voor mensen die op huurachterstand komen en we zullen hen stimuleren met ons contact op te nemen voor het bedenken van oplossingen. Dat is ten slotte wat de corporaties als maatschappelijke ondernemingen verbindt: vanuit een grote maatschappelijke betrokkenheid mensen huisvesten die daarin zelf niet kunnen voorzien. In dit jaarverslag kunt u lezen wat we in 2008 als maatschappelijk ondernemer hebben gedaan. Zo verantwoorden we ons voor alles wat we doen naar huurders, gemeente en overige belanghouders. Ook het verslag van de raad van toezicht treft u aan in dit jaarverslag. Ik wens u veel leesplezier.

Karl Lissendorp directeur-bestuurder


Inhoud


1.

biJZoNdere oNtwikkeliNgeN iN 2008

pag.

6

2.

woNiNgeN VerhureN eN VerkopeN

pag.

10

3.

kwaliteit VaN woNeN

pag.

14

4. oNZe eigeN orgaNiSatie

pag.

18

5.

pag.

22

6. VerSlag raad VaN toeZicht

pag.

24

7.

pag.

29

8. keNgetalleN

pag.

30

9. JaarrekeNiNg

pag.

32

10. accouNtaNtSVerklariNg

pag.

34

oNZe fiNaNciËN

VerklariNg directeur-beStuurder


1. Bijzondere ontwikkelingen in 2008


iNtegraal huiSVeStiNgSplaN oNderwiJS (iho) iN oNtwikkeliNg Woningbouwvereniging Oudewater (WBVO) heeft in 2005 samen met de gemeente Oudewater het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHO) opgesteld. Een omvangrijk en samenhangend bouwproject, waarbij tot 2013 vier basisscholen, een gymnastieklokaal, een bibliotheek, een gezondheidscentrum en 99 woningen op verschillende plekken in Oudewater zouden worden gebouwd. Op 11 april 2005 hebben we hiervoor samen met de gemeente de Samenwerkingsovereenkomst IHO ondertekend. Woningbouwvereniging Oudewater zou alles bouwen via een investering van 34 miljoen euro, waarvan ruim 7 miljoen euro onrendabel. De gemeente zou de publieke delen weer van ons terughuren. Na de gemeenteraadsverkiezingen in 2006 heeft het nieuwe college in april 2006 besloten tot een nieuw onderzoek naar enkele aspecten van het IHO. Op 24 april 2008 hebben de gemeente en woningbouwvereniging Oudewater de zogeheten Allonge voor het IHO ondertekend. Hiermee is het oorspronkelijke IHO gesplitst in een publiek en een privaat deel. De gemeente realiseert het publieke deel: vier scholen en een nieuwe bibliotheek. Wij zijn verantwoordelijk voor het private deel: 99 appartementen en een gezondheidscentrum. De omvang van het bouwprogramma blijft nagenoeg gelijk aan de omvang van het ‘oude’ IHO-contract. Alleen de Mariaschool krijgt geen nieuw gebouw, maar het huidige gebouw wordt gerenoveerd. De gemeente en woningbouwvereniging Oudewater zijn elk verantwoordelijk voor het realiseren van hun ‘eigen’ deel. De 99 appartementen en het gezondheidscentrum bouwen we verspreid over een aantal locaties, 64 daarvan worden vooral voor senioren gebouwd in hun eigen wijk. Deze appartementen liggen aan de Wijngaardstraat, Oude Singel en Klein Hekendorp. Ouderen kunnen daardoor in hun eigen sociale structuur blijven wonen in levensloopbestendige woningen. Door de doorstroming van ouderen naar deze woningen komen er woningen vrij voor starters. Door de aanwezigheid van zowel jong als oud verbetert ook de leefkwaliteit. De overige 35 woningen worden koopappartementen aan de Sint Janstraat, waarvan we met de opbrengst een deel van dit project betalen.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

Bij het project IHO zullen we bij de verdere ontwikkeling in elk geval voor ons deel op dezelfde manier als bij het project Toekomst Brede Dijk de bewoners betrekken.

herStructureriNg brede diJk geStart De wijk Brede Dijk is een rustige, zelfs een beetje ‘saaie’ wijk uit de jaren vijftig, dicht bij het centrum met veel dezelfde woningen. Voor ouderen zijn er te weinig geschikte woningen. We hebben na een startbijeenkomst in oktober 2005 twee jaar uitgetrokken om met deskundigen en bewoners een toekomstplan voor deze wijk te maken. Ook de gemeente en een stedenbouwkundige werden betrokken in het proces en er werd de werkgroep Toekomst Brede Dijk gevormd, bestaande uit huurders en eigenaar-bewoners van de wijk, die in brainstorm- en schetssessies samen met professionals een aantal toekomstscenario’s ontwierpen. Tijdens de laatste informatieavond is definitief gekozen voor een ontwerp waarbij 24 woningen in de Van Swietenstraat, Van Aelststraat en de Brede Dijk worden gesloopt voor de bouw van 30 huurappartementen (vooral voor senioren) en veel meer open ruimte in de wijk. Het sociaal plan voor de Brede Dijk is begin 2008 naar de bewoners gegaan en aan de hand daarvan is met uitplaatsen begonnen. Samen met de werkgroep Toekomst Brede Dijk zijn we vervolgens aan de slag gegaan met het nader uitwerken van de plannen. Ook is regelmatig overlegd met de gemeente over de uitwerking.


De bewoners van wie de huizen worden gesloopt en die worden uitgeplaatst, konden hun wensen kenbaar maken. Voor de door hen aangebrachte verbeteringen in hun woning kregen ze een vergoeding, bovenop de verhuisvergoeding van 5.500 euro. Als de nieuwe woning een fors hogere huur heeft, passen we huurgewenning toe. De huurder betaalt dan niet direct de volle huur, maar de huurprijs zal hier in fasen naartoe groeien. Woningbouwvereniging Oudewater is nu bezig met de verdere planontwikkeling. De architect heeft opdracht gekregen het ontwerp dat in juni 2008 aan de bewoners is gepresenteerd, tot in detail uit te werken. De verwachting is dat we begin 2011 de 30 appartementen kunnen opleveren. Het herstructureringsplan voor Brede Dijk gaat verder dan alleen de sloop- en nieuwbouwplannen. De woningen die blijven staan, worden gerenoveerd zodat deze voldoen aan de eisen van deze tijd. De bewoners mochten kiezen uit een aantal voorstellen om de


.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

voorgevels meer uitstraling te geven. Drie woningen in de Van Swietenstraat worden verfraaid met een topgevel. Alle woningen krijgen boven de voordeur een luifel.

Nieuwe woningen in Noort Syde II De vraag naar woningen in Oudewater is groot en alleen binnen Oudewater is er nog ruimte om te bouwen. In 2008 zijn we gestart met de ontwikkeling van 68 woningen in Noort Syde II. We bouwen eengezinswoningen, patiowoningen en appartementen. Zowel gezinnen als een- en tweepersoonshuishoudens kunnen hier onderdak vinden. Ook ouderen kunnen er terecht: de patio woningen zijn levensloopbestendig, waar je dus ook als oudere lang kunt blijven wonen. Er komt een mix van koop- en huurwoningen: 45 koopwoningen en 23 huurwoningen (appartementen). We starten in het voorjaar 2009 met de bouw van 10 eengezinswoningen en 12 patiowoningen, allemaal koopwoningen, waardoor we de rest van het project financieel kunnen dragen. In de tweede helft van 2009 gaat de bouw van de appartementen van start. In totaal worden 46 appartementen gebouwd, waarvan 23 huur en 23 koop met MGE. Deze bouwfase in Noort Syde II is de eerste grote nieuwbouwactiviteit in drie jaar in Oudewater. De verkoop van de 10 eengezinswoningen en 12 patiowoningen is begin 2009 van start gegaan. Deze woningen worden op de vrije markt verkocht, dus niet op basis van MGE. De verkoop van de appartementen gaat in juni/juli 2009 van start.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

Vaart achter Centrum voor Wonen, Zorg en Welzijn Woonruimte voor senioren is schaars in Oudewater en het aantal 65-plussers neemt sterk toe, vooral vanaf 2011. We willen voorkomen dat ouderen Oudewater moeten verlaten. Mensen willen meestal het liefst in hun eigen wijk blijven wonen. Daarom gaan we in de wijken zelf zorgen voor ouderenhuisvesting, door woningen aan te passen of door nieuwbouw. Daarnaast

Schuylenburcht De samenwerkingspartijen van Schuylenburcht - de Vierstroomzorgring, Abrona en woningbouwvereniging Oudewater hebben op 6 oktober de intentie uitgesproken om gezamenlijk een haalbaarheidsstudie te doen naar de bouw van een ‘nieuw Schuylenburcht’ op de plaats van het huidige gebouw. Daarin komen verpleegplaatsen, eenheden voor cliënten van Abrona en zelfstandige huur- en koopappartementen. In 2008 is een architect geselecteerd en is ook een enquête gehouden onder bewoners en omwonenden van het huidige Schuylenburcht met de vraag wat zij graag op die plek zouden zien. Daaruit bleek dat ze in Schuylenburcht meer willen dan alleen een verpleeg- en woonfunctie, maar ook een wijkfunctie, zoals een restaurant, een bibliotheek, en culturele en sportactiviteiten.

ontwikkelen we in Oudewater nieuwe woonzorgcentra, waarin alle vormen van zorg en dienstverlening kunnen worden geboden en het welzijn van mensen hoog in het vaandel staat. We willen vaart zetten achter de ontwikkeling van een nieuw Centrum voor Wonen, Zorg en Welzijn (WZW) voor ouderen in Oudewater, want zo’n centrum is hard nodig. Woningbouwvereniging Oudewater is eigenaar van de grond

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

en opstallen van beide huidige verzorgingshuizen, De Wulverhorst en Schuylenburcht. De huidige staat van deze gebouwen is ontoereikend én de zorgbehoefte is veranderd. Daarom hebben we in 2007 vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid het initiatief genomen voor nieuwbouw van De Wulverhorst en Schuylenburcht. De gemeente Oudewater ondersteunt dit initiatief. Die nieuwbouw ontwikkelen we zelfstandig, waar

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

nodig met aanvullende inhoudelijke expertise. Het Centrum voor WZW komt op de locatie van De Wulverhorst en ontwikkelen en realiseren we in samenwerking met de Stichting Bejaardenzorg Oudewater. Op de locatie van Schuylenburcht bouwen we een project Beschermd Wonen in combinatie met zelfstandige appartementen. Dit project wordt in samenwerking met de Vierstroomzorgring en Abrona ontwikkeld.

De Wulverhorst Met de voortschrijdende technische en bouwkundige mogelijkheden kunnen we veel meer aan de nieuwe (zorg)wensen van ouderen tegemoet komen dan voorheen. Zorg zo veel mogelijk op maat en zorg die, als het nodig is, 24 uur per dag is gegarandeerd. Die mogelijkheden van wonen en zorg sluiten beter aan bij de behoefte van ouderen. Een verpleegvoorziening is al jaren noodzakelijk in Oudewater, zodat ouderen ook voor die voorziening binnen hun eigen gemeente terecht kunnen. De Wulverhorst heeft in 2008 toestemming gekregen om die verpleegvoorziening te bieden. Het nieuwe gebouw gaat dus alle soorten zorg mogelijk maken, intramuraal en extramuraal. Het complex zal ook diverse vormen van welzijnsactiviteiten onderdak bieden, waarvan uiteenlopende organisaties gebruik kunnen maken. In De Wulverhorst komen 24 zorgappartementen, 12 verpleeghuisplaatsen voor cliënten met een somatische aandoening en 24 verpleeghuisplaatsen psychogeriatrie. Ook komen er 6 appartementen voor ouderen die tijdelijk extra zorg nodig hebben voordat zij weer zelfstandig kunnen wonen. Daarnaast zijn er de gebruikelijke algemene voorzieningen zoals een winkeltje, kapsalon, recreatieruimte en een laboratorium. We bouwen ook 38 zelfstandige woonappartementen voor ouderen. Er is een groot gebrek aan dergelijke huisvesting in Oudewater. De ouderen die hier gaan wonen, kunnen gebruik maken van de zorgdienstverlening van De Wulverhorst, terwijl ze toch geheel zelfstandig blijven wonen. In 2008 zijn al de nodige voorbereidingen getroffen, zoals het

selecteren van een architect, het opstellen van een beeldkwaliteitsplan. Met de omwonenden voeren we inmiddels overleg over de plannen en over de inrichting van het groengebied.


2. Woningen verhuren en verkopen


huiSVeSteN VaN oNZe doelgroep De huurwoningen in Oudewater worden sinds 1 april 2003 toegewezen via het aanbodmodel in de hele provincie Utrecht. Dat doen we via Woningnet, als het gaat om de administratieve dienstverlening. In 2008 zijn er 70 woningen via dit aanbodsysteem verhuurd volgens de voor deze provincie vastgestelde huur-/inkomenstabellen. Deze tabel staat borg voor een passende huisvesting. We willen voldoende woningen beschikbaar hebben voor de primaire doelgroep, namelijk onze klanten uit de lagere inkomensgroepen. Daarom hebben we in ons beleidsplan aangegeven welk deel van ons woningbezit tot de zogenoemde kernvoorraad moet blijven behoren om de primaire doelgroep op termijn te kunnen huisvesten. We letten daar ook op bij ons verkoopbeleid. De inleunwoningen bij beide verzorgingshuizen worden niet via het aanbodsysteem toegewezen, vanwege de zeer kwetsbare doelgroep die hiervoor in aanmerking komt. De HAT-appartementen aan de Wijngaardstraat bieden we rechtstreeks aan jongeren aan, omdat het hier gaat om een tijdelijke verhuur van deze appartementen in verband met de toekomst van het appartementengebouw. Dat zal wijken voor de bouwplannen binnen het voormalige scholenplan. In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) staan de grenzen van de goedkope, bereikbare en dure woningvoorraad. Tabel 1 bevat een overzicht van ons woningbezit. Jaar 2008 2008

< € 348,99 31,20% 303

> € 349 en < € 526,89 48,10% 467

> € 526,89 20,70% 201

Tabel 1. Woningbezit in percentages en aantallen in huurklassen per 31 december 2008

oNS woNiNgaaNbod iN 2008 In 2008 zijn 70 woningen opnieuw verhuurd; deze woningen hebben we toegewezen aan reguliere woningzoekenden. In tabel 2 en 3 is te lezen in hoeverre dat ging om het huisvesten van de primaire doelgroep in woningen tot 348,99 euro en daarboven.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

huurklasse leeftijd tot 65 jaar boven 65 jaar

inkomen

< € 348,99

tot € 20.600 boven € 20.600 tot € 18.525 boven € 18.525

3 1 2 0

> € 349 en < € 499,51 3 8 9 3

> € 499,51 0 4 1 0

Tabel 2. Aantal eenpersoonshuishoudens dat in 2008 is gehuisvest naar leeftijd, inkomen en huurklasse huurklasse leeftijd tot 65 jaar boven 65 jaar

inkomen

< € 348,99

tot € 27.950 boven € 27.950 tot € 24.625 boven € 24.625

0 0 0 0

> € 349 en < € 499,51 11 2 4 1

> € 499,51 2 14 0 2

Tabel 3. Aantal meerpersoonshuishoudens dat in 2008 is gehuisvest naar leeftijd, inkomen en huurklasse

VeertieN woNiNgeN aaNgepaSt Voor miNderValideN In 2008 zijn via de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) 14 woningen aangepast voor mindervaliden. De investeringskosten betreffen 15.000 euro waarvan 4.600 euro voor toegankelijkheid. De kosten voor toegankelijkheid zijn voor onze rekening en de overige 10.400 euro zijn ontvangen van de gemeente.

maximale huurStiJgiNg gekoppeld aaN iNflatie Volgens afspraak in het coalitieakkoord is net als in 2007 ook in 2008 de huurverhoging gekoppeld aan de inflatie. Dit betekent dat de maximale huurverhoging per 1 juli 2008 gelijk is aan de inflatie over 2007, die is vastgesteld op 1,6 procent. Dit is de maximaal toegestane huurverhoging per individuele woning (voor zover die niet is geliberaliseerd) en voor onzelfstandige woonruimte. Ook de huursomstijging voor woningcorporaties in het BBSH was vastgesteld op het inflatiepercentage van 1,6 procent. Er was dus geen differentiatieruimte boven op het inflatiepercentage.


.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .


Huurachterstand licht gestegen Om onze huurders te beschermen en om onze inkomsten te garanderen, voeren we een strak huurincassobeleid. Zeker in deze financieel onzekere tijd vinden we dat erg belangrijk. Huurders met een achterstand begeleiden we intensief via gesprekken, we treffen betalingsregelingen, en we verwijzen naar sociale dienst, kredietbank, maatschappelijk werk en eventuele andere hulpverleningsinstanties. Loopt de achterstand toch op, dan schakelen we na twee maanden huurachterstand de deurwaarder in die de huurder nogmaals tot betaling uitnodigt en in het uiterste geval de rechter verzoekt het huurcontract te ontbinden om de woning te mogen ontruimen. Ontruiming is in 2008 twee keer voorgekomen. De huurachterstand bedroeg eind 2008 31.600 euro, waarvan 11.233 euro van vertrokken bewoners. Dat is zo’n 2.000 euro hoger dan in 2007. De huurachterstand is 0,59 procent van de te ontvangen huur, nagenoeg hetzelfde als het jaar daarvoor.

Verkoopbeleid vernieuwd We verkopen woningen uit ons bezit op basis van het principe ‘oud voor nieuw’. In de prestatieovereenkomst (2007 t/m 2010) met de gemeente Oudewater is overeengekomen dat we circa 60 huurwoningen verkopen aan zittende huurders en starters. We hebben in 2008 ons verkoopbeleid vernieuwd en deze afspraken daarin meegenomen. Maar we willen meer dan 60 woningen verkopen. Doel is om van 2008 tot 2015 100 tot 125 woningen te verkopen. In Oudewater bestaat namelijk dringend behoefte aan meer koopwoningen

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

tegen een relatief lage prijs. De opbrengst van deze verkoop hebben we ook nodig om diverse projecten uit te voeren die de komende jaren op de planning staan, zoals de appartementen uit het voormalig scholenplan, nieuwbouw in Noort Syde II, nieuwbouw voor De Wulverhorst en Schuylenburcht, en de woningen in de wijk Brede Dijk. Het verkopen van woningen aan eigen huurders is niet nieuw voor ons. In de afgelopen jaren hebben we al huurwoningen te koop aangeboden. De kopers kregen 10 procent korting op de marktwaarde van de woning. Maar huurders maakten daarvan weinig gebruik, de woning bleek toch nog te duur gezien hun inkomen. Daarom hebben we het kortingssysteem aangepast. Bij de korting op de verkoopprijs kijken we voortaan naar de waarde van de woning en het inkomen. De woningen die worden verkocht, moeten bereikbaar zijn voor starters op de woningmarkt. Het kopen van een woning is voor deze doelgroep vaak financieel niet mogelijk. Via een constructie van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) kunnen we woningen met korting aanbieden. Bij MGE-woningen kunnen starters de woningen onder de marktprijs kopen, maar zijn ze verplicht bij doorverkoop de woning aan ons terug te verkopen. De winst door prijsstijgingen wordt dan gedeeld en de woning komt weer beschikbaar voor een volgende starter. In 2008 zijn twee woningen met 10 procent korting aan huurders verkocht.


3. Kwaliteit van wonen

oNS Voorraadbeleid Het onderhoudsniveau van ons woningbezit is over het algemeen goed. Door complexen te renoveren of door grootonderhoud verbeteren we al jaren ons woningbezit. Daarnaast voeren we in ons hele woningbezit planmatig onderhoud uit op basis van een meerjarenonderhoudsbegroting voor een periode van tien jaar. Als bewoners vertrekken uit de woning brengen we deze op het zogenoemde basiskwaliteitsniveau. We voorzien


.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

de woningen van een uitrustingsniveau passend bij de eisen van deze tijd. Voorbeelden hiervan zijn: de badkamer vergroten, een hoogrendementsketel met warmwatervoorziening plaatsen, dubbelglas zetten, de elektrische installatie uitbreiden en een gipsplaten plafond aanbrengen. Als we onderhoudsprojecten uitvoeren, passen we zo veel mogelijk duurzame materialen toe; dat komt de kwaliteit van het woningbezit en het milieu ten goede.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

biJNa half milJoeN Voor dageliJkS oNderhoud Het dagelijks onderhoud betreft alle reparatiewerkzaamheden als gevolg van ouderdom en slijtage, het klachtenonderhoud en mutatieonderhoud. Voor het dagelijks onderhoud hebben we in 2008 een bedrag uitgegeven van 470.485 euro. In 2008 is nieuw beleid ingezet om de oplevering van woningen na mutatie beter op de klant af te stemmen.

Ook hebben we veel aandacht besteed aan het opleveren van de woningen. In 2008 zijn 1.731 reparatieverzoeken uitgevoerd; de gemiddelde kosten per uitgevoerde reparatie bedragen 155 euro. Uit het in 2008 gehouden klanttevredenheidsonderzoek blijkt dat de meeste contacten met de klant over reparaties gaan. Ook zijn de huurders het minst tevreden over de behandeling van reparatieverzoeken. In 2008 is de procedure voor het afhandelen van de reparatieverzoeken opnieuw beschreven. Wanneer een reparatie niet binnen twee werkdagen is uitgevoerd, ontvangt de bewoner een brief met een bevestiging van de afspraak. Dit voorkomt onduidelijkheid. Ook is gestart met een betere monitoring van de melding en afhandeling van reparaties. Via een enquête gaan we steekproefsgewijs na hoe het verloop van de gehele procedure is geweest. Begin 2009 wordt deze procedure geïmplementeerd.

VerdubbeliNg uitgaVeN baSiSkwaliteit In 2008 hebben we 414.417 euro besteed aan de zogenoemde basiskwaliteit. In leeggekomen woningen uit vooral de jaren zestig zijn verbeteringen aangebracht om de woonkwaliteit te verhogen volgens de eisen van deze tijd. Voorbeelden hiervan zijn het verplaatsen/vergroten van de keuken, het vergroten van de badkamer, het aanbrengen van een cv-installatie en het plaatsen van dubbelglas. De uitgaven in 2008 zijn besteed aan 36 woningen, dat is gemiddeld 11.512 euro per woning.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

uitgebreide reNoVatieproJecteN Voor de acht huurpatiowoningen aan de Koningin Julianastraat en Van Kinschotstraat is in januari 2008 gestart met een grote opknapbeurt. Bewoners konden kiezen uit enkele varianten op de buitenkozijnen. De woningen zijn in april opgeleverd. In oktober 2008 zijn de kruipruimten geïsoleerd. De kosten bedragen 285.000 euro, inclusief btw. De werkzaamheden betreffen: • vervangen buitenkozijnen door kozijnen met andere raamindeling • vernieuwen keuken en sanitair waar nodig • aanpassen elektra in meterkast • vervangen cv-ketel • aanbrengen nieuwe gasleidingen onder de vloer. In januari 2009 is bij de zes woningen aan de Opweg in Hekendorp gestart met renovatiewerkzaamheden. In 2008 is het gehele traject van voorbereiding en aanbesteding afgerond. Bewoners kregen via een informatieavond in maart 2008 een uitgebreide toelichting. De kosten bedragen naar verwachting 425.000 euro, inclusief btw. De werkzaamheden betreffen: • vervangen buitenkozijnen • vervangen één keukenblok • aanpassen elektra in meterkast en waar mogelijk in vloeren en wanden • renoveren badkamer en toilet bij enkele woningen • aanbrengen gipsplafond, zoldervloer en vlizotrap bij enkele woningen • aanbrengen isolerende voorzieningen aan dak, gevel en kruipruimte

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . ... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

• plaatsen zonneboiler in vijf van de zes woningen en zonnepanelen op het dak. In augustus 2008 is gestart met de voorbereidingen voor de renovatie van de woningen aan de Dijkgraaflaan en Papenhoeflaan 64. In september was er een informatieavond voor de bewoners. Inmiddels zijn de woningen geïnspecteerd, zijn de bouwen sloopvergunningen (asbest) binnen en heeft de aanbesteding plaatsgevonden. De werkzaamheden zijn gestart in april 2009. De kosten bedragen naar verwachting 410.000 euro, inclusief btw. De werkzaamheden betreffen: • vervangen buitenkozijnen • vervangen slecht gevelvoegwerk • vervangen keukenblokken waar nodig • aanpassen elektra in meterkast en op diverse plaatsen in de woning • renoveren badkamer en toiletruimte bij enkele woningen • aanbrengen gipsplafond en vlizotrap bij enkele woningen • aanbrengen isolerende voorzieningen aan dak en kruipruimte • herstellen verzakking buitenterrein • plaatsen zonneboiler met zonnepanelen (tegen een huurverhoging) als bewoners dit wensen. De voorbereidingen voor de renovatie van de woningen aan de Lange Burchwal, Tramweg en Van Swietenstraat zijn gestart in 2008. De woningen zijn geïnspecteerd en in februari 2009 was een informatieavond voor bewoners. De werkzaamheden starten in 2009. De kosten bedragen naar verwachting 2.069.500 euro, inclusief btw.


De werkzaamheden betreffen: • vervangen buitenkozijnen • vervangen slecht gevelvoegwerk • vervangen keukenblokken waar nodig • aanpassen elektra in meterkast en waar mogelijk in vloeren en wanden • renoveren badkamer en toiletruimte waar nodig • aanbrengen gipsplatenplafond • aanbrengen zoldervloer en vervangen vlizotrap waar nodig • aanbrengen isolerende voorzieningen aan dak, gevel en kruipruimte • plaatsen zonneboiler met zonnepanelen (tegen een huurverhoging) als bewoners dit wensen. De gerenoveerde woningen aan De Cope, Papenhoeflaan en Ambachtsdreef werden al eind 2007 opgeleverd, maar in oktober 2008 zijn nog de kruipruimten van deze woningen geïsoleerd. De kosten daarvan bedragen 27.000 euro, inclusief btw.

Uitgaven planmatig onderhoud gestegen Aan het uitvoeren van planmatig onderhoud hebben we in 2008 823.724 euro (derden en materiaal) uitgegeven. Het planmatig onder-


.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

houd was begroot op 1.024.685 euro. In totaal is er voor 38.462 euro doorgeschoven naar 2009. Uit de begroting is 37.825 euro geschrapt. De volgende werkzaamheden zijn onder meer uitgevoerd: • groenvoorziening • buitenriolering • daken en goten • schilderwerk • liftinstallatie • veiligheidsmiddelen • cv-onderhoud en -vervanging • intercom + postkasten • waterinstallatie • vervangen keuken.

Aandacht voor energie en veiligheid Woningbouwvereniging Oudewater investeert in de periode 2008-2010 in energiebesparende maatregelen in het woningbestand om de CO2uitstoot te verminderen. Deze maatregelen passen we toe in bestaand bezit en nieuw te bouwen woningen of ander nieuw bezit. In 2008 is begonnen met de inventarisatie van alle energielabels om een plan van aanpak te maken om de CO2-uitstoot te verminderen. Ook zijn we gestart met een programma waarmee het mogelijk is om het effect te berekenen van een wijziging in een woning, bijvoorbeeld de toepassing van dubbelglas of het plaatsen van een hoogrendement cv-ketel, voor het energielabel. Bij de renovatie van de woningen aan de Opweg hebben we dat als eerste toegepast. We willen ook graag onze huurders stimuleren om zuiniger met energie om te gaan. Daarom hebben alle huurders bij ons veertigjarig jubileum twee spaarlampen cadeau gekregen. Alle nieuwe bewoners krijgen ook twee spaarlampen. Ook hebben we onze huurders geïnformeerd over allerlei energietips. Van 1 tot 25 oktober 2008 hebben we tijdens de brandpreventieweken 250 rookmelders weggegeven aan onze huurders. Binnen twee weken waren de rookmelders op. Omdat de respons zo groot was, hebben we 100 rookmelders nabesteld. Deze zijn inmiddels ook op. Nieuwe huurders hebben in 2008 ook een rookmelder ontvangen. Ouderen konden overigens voor 7,50 euro hulp krijgen bij het installeren van de rookmelders.

De kosten van de rookmelders en de spaarlampen bedroegen 15.000 euro, inclusief btw.

Zelf aangebrachte veranderingen Huurders hebben in ons beleid veel vrijheid om hun woning aan te passen aan hun eigen wensen. Daarbij moeten ze wel aan bepaalde voorwaarden voldoen. In 2007 hebben we ons beleid voor het zelf aanbrengen van veranderingen in de woning door de huurder verder uitgewerkt en concreet vastgelegd in een folder met informatie voor huurders die hun woning willen aanpassen. Deze folder is in 2008 onder de bewoners verspreid. In totaal zijn er in 2008 13 verzoeken voor zelf aangebrachte veranderingen in behandeling genomen.

Leefbaarheid Huurders willen graag wonen in een leefbare woonomgeving. Onze huismeester houdt toezicht op de woningen en de woonomgeving in de gestapelde complexen. De belangrijkste taken zijn het toezicht houden op het werk van de schoonmakers, het netjes houden van het complex en de woonomgeving, en het verhelpen van kleine (technische) storingen. Bovendien is hij het aanspreekpunt voor de (vooral oudere) bewoners. Ontdekt de huismeester misstanden, dan meldt hij deze aan de woonconsulent die vervolgens de regie overneemt. Een keer in de zes weken is er overleg tussen de huismeester, de opzichter planmatig onderhoud en de woonconsulent over actuele zaken en om ervoor te zorgen dat werkzaamheden op elkaar blijven aansluiten. Het gaat dan bijvoorbeeld om zaken als schoonmaken, het beoordelen van een extra wens van een bewoner of de veiligheid op de brandtrap. In 2009 starten we met het opstellen van huisregels. We hechten er waarde aan dat de complexen er netjes bij liggen en besteden veel aandacht aan het tuinonderhoud. Maar leefbaarheid gaat in onze ogen ook over toegankelijkheid. In de complexen waar vooral ouderen wonen, leggen we de nadruk op de toegankelijkheid van de woningen door liften aan te brengen en galerijen op te hogen. Daarnaast willen we de wijken waar gesloopt gaat worden, zo veel mogelijk bewoonbaar houden.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

In 2008 hebben we de volgende werkzaamheden verricht op het gebied van leefbaarheid: • In de zomer hebben we de bewoners van het complex aan de Sint Janstraat bevraagd op klachten en mogelijke oplossingen. De tuin was een van de problemen; de berk in de tuin was te groot en veroorzaakte overlast. Om de tuin wel groen te houden, hebben we de tuin opnieuw ontworpen. In 2009 worden de nieuwe ontwerpen met de bewoners besproken. • Bij Schuylenburcht hebben we de entree van de inleunwoningen opgefrist en een grote boom verwijderd die de groene aanslag veroorzaakte. • Op de Prinses Margietstraat is een te donker binnenpad voorzien van verlichting. • Bij de Kloosterstraat/Nieuwstraat hebben we bij de nieuwe postkasten naamplaatjes aangebracht en voor de veiligheid een kijkverbinding, zodat bewoners kunnen zien wie er bij de entreedeur staat. • In het complex aan de Van Wijngaardstraat hebben we voor de veiligheid de zij-ingang ‘s avonds en in het weekend afgesloten. In het slot van de hoofdingang zijn nieuwe cilinders gekomen en alle bewoners hebben nieuwe sleutels gekregen. Ook in de sloten van het fietsenhok en het washok zijn nieuwe cilinders gekomen. In 2008 is in totaal ruim 20.000 euro aan leefbaarheid uitgegeven.


4. Onze eigen organisatie


werkorgaNiSatie Woningbouwvereniging Oudewater is een vereniging met een tweelagenstructuur: een directeur-bestuurder en een raad van toezicht. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor de gehele organisatie. De organisatie is opgebouwd uit de afdeling verhuur- en bewonerszaken (front-office), administratie en projecten. Verder is er nog een managementassistente en een communicatie/beleidsmedewerker. Begin 2008 had woningbouwvereniging Oudewater tien medewerkers in dienst en een aantal tijdelijke krachten ingehuurd vanwege het vertrek van drie medewerkers. In de loop van het jaar zijn vijf nieuwe medewerkers aangetrokken: een woonconsulent, opzichter planmatig onderhoud, communicatie/ beleidsmedewerker, medewerker klantenservice en een managementassistente. In januari 2009 is een verhuurmakelaar in dienst getreden, die verantwoordelijk is voor het klachten- en mutatieonderhoud en verbeteringen die huurders in hun woning willen (laten) aanbrengen. Per 1 april is het hoofd financieel-economische dienst manager bedrijfsvoering geworden met een breder takenpakket. De manager bedrijfsvoering geeft leiding aan de onderdelen verhuur, klantenservice, projectuitvoering en administratie. Ons uitgangspunt is een platte werkorganisatie waar de bevoegdheden zo laag mogelijk liggen, met een MT dat passend is bij de omvang van onze corporatie. Het MT bestaat uit de directeur-bestuurder en de manager bedrijfsvoering. Eind 2008 hadden we vijftien medewerkers in dienst.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

We willen meer klantgericht werken. Om dit te bevorderen hebben we in 2008 een aantal sessies gehouden met de medewerkers en het managementteam onder leiding van een extern adviseur. De kwaliteit van de dienstverlening is naar een hoger niveau getild, klantgericht werken heeft hoge prioriteit gekregen. We zijn nadrukkelijker gaan communiceren. In 2008 hebben we ook stappen ondernomen om projectmatig te gaan werken. Daarnaast is een knip gemaakt in planmatig onderhoud en klachten-mutatieonderhoud. We verwachten dat we door deze werkwijze klantgerichter kunnen werken. De openingstijden van woningbouwvereniging Oudewater zijn per 5 mei aangepast: we zijn nu vijf dagen per week geopend, ook tijdens de lunchpauze. Reden hiervoor is de klanten beter van dienst te kunnen zijn.

VeertigJarig beStaaN In september 2008 vierden we ons veertigjarig bestaan. Alle huurders kregen een cadeaupakket thuis en we hebben zes goede doelen en verenigingen geholpen met een financieel steuntje in de rug. Gezamenlijk kregen zij 25.000 euro. We hebben verenigingen uitgekozen die recent ook een jubileum hadden gevierd en die ieder op hun manier iets betekenen voor de maatschappij. Het gaat om de organisaties Ellen’s Children Fund, weeshuis Eldoret Kenia van familie Bos, Volleybalvereniging Jupiter, Badminton Club Oudewater (BCO), Voetbalvereniging UNIO en Voetbalvereniging OVS. De organisaties hebben in overleg met ons een directe bestemming voor de donaties gevonden. Ook hebben we de gemeente 5.000 euro geschonken om een paar nieuwe bankjes te plaatsen.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ... .. .. .. .. .. .. ..

Het thema van ons jubileum was verleden en toekomst. Dat kwam ook tot uitdrukking in het speciale jubileumboek. Terugkijken en vooruitzien is nodig om te weten waar je staat en waarvoor je staat. Onze voornaamste taak blijft het bieden van kwalitatief goede en betaalbare woningen en diensten aan die groepen die daarin niet zelf kunnen voorzien. Maar in veertig jaar tijd is er veel veranderd. De samenleving is complexer geworden, we vatten onze eigen taakstelling breder op, leefen woonstijlen zijn veranderd, klanten zijn mondiger en we hebben te maken met een toenemende vergrijzing. Allemaal ontwikkelingen die vragen om andere inzichten, andere instrumenten en andere manieren van (samen) werken en die leiden tot een verbreding en verdieping van onze missie.

klaNtteVredeNheidSoNderZoek In juni en juli 2008 hebben we onafhankelijk onderzoeksbureau USP een onderzoek laten doen naar de tevredenheid van onze huurders. Een representatieve groep van de huurders is gebeld. Veel aspecten van de woning beoordelen de huurders ongeveer gelijk of beter dan het landelijke of regionale gemiddelde. Een aantal aspecten scoort niet voldoende: de gehorigheid, isolatie en onderhoudsstaat van de woning; de kwaliteit, grootte, onderhoudsstaat en uitrusting van de keuken; en de beveiliging en verlichting van het trappenhuis/de galerij. Ruim de helft van de huurders heeft afgelopen jaar contact met ons gehad, meestal telefonisch. De meest voorkomende reden voor contact was een verzoek tot reparatie of onderhoud. Klantvriendelijkheid, telefonische


bereikbaarheid en de snelheid waarmee huurders worden geholpen aan de balie worden als voldoende ervaren. Belangrijke verbeterpunten in de dienstverlening zijn: afspraken nakomen, klachtenafhandeling verbeteren, sneller antwoord geven op vragen en meer contact onderhouden met de huurder. Huurders beoordelen de woonomgeving en leefbaarheid gelijk of hoger dan het landelijke en regionale gemiddelde. Enkele aspecten scoren onder de norm: verkeerslawaai, nabijheid openbaar vervoer, toegankelijkheid minder validen en diversiteit van winkels. Er zijn ook concrete verbeterpunten genoemd: betere verkeersveiligheid, meer groen, beter onderhoud van het groen, meer politiecontrole, meer winkels en meer parkeergelegenheid. Een ruime meerderheid (85 procent) zegt tevreden te zijn met de huidige openingstijden. Het klanttevredenheidsonderzoek geeft ons aanknopingspunten om onze dienstverlening te verbeteren. We kunnen nu meer gericht plannen maken voor de komende jaren. Een aantal zaken pakken we in 2009 al aan, zoals het onderhoud en het verbeteren van het groen.

Overleg met huurders Twee keer per jaar houden we voor onze leden een algemene ledenvergadering. De ene keer staat de begroting op de agenda en de andere keer de jaarrekening. Daarnaast hebben we in 2008 regelmatig met de bewoners vergaderd. Daarbij kwamen zaken aan de orde die de bewoners zelf, de huizen en/of de woonomgeving betreffen. Op deze manier bouwen we een betere band met de huurders op en krijgen we een goede indruk van wat er onder hen leeft. Bij renovatieprojecten hebben we de bewoners uitgenodigd en hen op de hoogte gesteld van onze renovatieplannen. Dat gebeurde vooral via informatieavonden. De bewoners kregen ook de mogelijkheid tot inspraak in de renovatieplannen, bijvoorbeeld of ze iets wel of niet wilden laten doen of ze hadden diverse keuzemogelijkheden. Voor de wijk Brede Dijk is regelmatig overlegd met de bewoners en de wijkvereniging ‘De Brede Wijk’. Ook met de huurdersvereniging van Schuylenburcht (in- en aanleunwoningen) is overleg geweest. Met De Wulverhorst is contact geweest vanwege de alarmering in de in- en aanleunwoningen in de Prins Bernhardstraat en de Prinses Margrietstraat.


.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

Om overlast te verminderen, zijn we in 2008 gaan werken met een buurtbemiddelingsbureau, Factor G. Bij een overlastmelding bemiddelt dit bureau meteen, overigens alleen in het beginstadium en bij lichte gevallen. Er is een aanzet gegeven voor een overlasttraject.

Overleg- en samenwerkingsverbanden Woningbouwvereniging Oudewater hecht veel waarde aan overleg met haar (samenwerkings)partners. We hebben gestructureerd overleg met de gemeente, namelijk elke vier à zes weken met de wethouder Volkshuisvesting en Zorg en elke twee maanden met de wethouder IHO. Onderwerpen van gesprek in 2008 waren het woningbouwprogramma, de voortgang van diverse projecten en de woonruimteverdeling. Begin 2008 is een prestatieovereenkomst tussen de gemeente en WBVO tot stand gekomen en ondertekend. Daarnaast maken we deel uit van het samenwerkingsverband RWUW (Regionaal Verband van Woningcorporaties Utrecht-West). Onderwerpen van gesprek in 2008 waren de afstemming van de woonruimteverdeling, de regionale opgave, de bestuurlijke overeenkomst Wonen, Zorg en Welzijn voor de regio Utrecht-West die de provincie Utrecht, gemeenten, corporaties en diverse zorginstellingen hebben ondertekend, en de aanpassing van de werkwijze van Woningnet. Ook overlegden we in 2008 regelmatig met de zorginstellingen De Wulverhorst en de Vierstroomzorgring en met de organisatie voor geestelijk en verstandelijk gehandicapten Abrona. Op het gebied van veiligheid is gesproken met de politie op uitvoerend niveau. Bovendien is overlegd met de Stichting Seniorenzorg, de twee ouderenbonden KBO en PCOB en met de ouderenadviseur (aanspreekpunt voor ouderen). We zijn een plaatselijk werkzame organisatie. Vanuit maatschappelijk en economisch perspectief vinden we het belangrijk dat we zaken doen met plaatselijke en regionale aannemers en onderaannemers. Vanzelfsprekend stellen we kwaliteitseisen en moeten de prijzen concurrerend zijn. In het voorjaar van 2008 is een bouwteamovereenkomst afgesloten met de Oudewaterse Bouw Combinatie (OBC) om het woningbouwproject van 68 woningen in Noort Syde II te realiseren.

Met OBC is de afspraak gemaakt dat zij plaatselijke onderaannemers, zoals schilders en installatiebedrijven, offerte laten uitbrengen voor werkzaamheden in het project.

Informeren van huurders Bewoners informeren we, naast brieven en persoonlijk contact, met ons eigen informatieblad Huurderspost. Hierin staat allerlei informatie, zoals informatie over het (huur)beleid, nieuwbouwprojecten, renovatieplannen, planmatig onderhoud, zav-beleid, interviews met bewoners en adviezen over wonen. Het blad is in 2008 drie keer verschenen. Bij speciale renovatietrajecten of leefbaarheidstrajecten geven we nieuwsbrieven uit. Zo hebben we in 2008 nog één nieuwsbrief verstuurd naar de bewoners van de wijk Brede Dijk over het project Toekomst Brede Dijk. Bij het tekenen van het huurcontract voeren we een persoonlijk gesprek met de (nieuwe) huurder, waarbij de nieuwe huurder in een speciale WBVO-tas diverse informatie ontvangt. Dat zijn het huurcontract, huisvestingsvergunning, twee in 2008 verschenen folders over zelf klussen en dagelijks onderhoud, informatie over de nutsbedrijven, de Huurkrant, de Woonkostenkrant, incassomachtiging, informatie over huurtoeslag, omgang met buren, registratieformulier overlast, meest recente Huurderspost, informatie over radio- en tv-signaal, informatie over onze bereikbaarheid, glasverzekering, verzekeringspakket, sleutelhanger met sleutels van de woning, een spaarlamp, een rookmelder en een VVV-bon voor nieuwe huurders.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

Klachtencommissie Conform het BBSH en de statuten is er een reglement en een klachtencommissie. Deze commissie is echter niet actief. Dat komt vooral omdat er al jaren geen klachten voor de commissie zijn binnengekomen, ook in 2008 niet. Wel is er één klacht bij de Huurcommissie binnengekomen, die te maken had met vochtproblemen. Die zaak loopt nog, woningbouwvereniging Oudewater is in beroep gegaan. We streven ernaar de klachten van bewoners zo veel mogelijk met de bewoners zelf op te lossen. Medewerkers gaan praten met de bewoner en als dat niet leidt tot een oplossing, gaat de directeur met de bewoner praten om te kijken hoe de klacht kan worden opgelost.

Beloning en nevenfuncties directie De beloning van de directeur-bestuurder ligt onder de door de overheid vastgestelde publicatiegrens in het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT). De directeur-bestuurder verricht geen nevenfuncties.

Woningbouwvereniging Oudewater had geen website. In 2008 zijn we gestart met de ontwikkeling daarvan, en wel met het functioneel en grafisch ontwerp. We willen een website met een toegevoegde waarde voor onze huurders en die goed aansluit bij de wensen van onze klanten en andere relaties. De website is in mei 2009 opgeleverd.

Verzekeringspakket Huurders van woningbouwvereniging Oudewater kunnen sinds 2008 een verzekeringspakket afsluiten. We bieden daarvoor namens een verzekeringsmaatschappij de Huurderspakketpolis aan waarbij de belangen van de huurder beter worden gewaarborgd.


5. Onze financiën 22 | JAARVERSLAG OUDEWATER 2008

Jaarresultaat Het jaarresultaat over het boekjaar 2008 is negatief, namelijk -6.896 euro. Het was begroot op 714 euro. Redenen voor het verschil zijn dat er minder woningen zijn verkocht dan begroot, de manier van afschrijven is gewijzigd door een wijziging in de regelgeving, er zijn onrendabele toppen voor twee projecten afgeboekt, de voorbereidingskosten voor het ontwikkelen van vier scholen, een bibliotheek en gymzalen zijn afgeboekt die niet waren begroot en bij het samenstellen van de begroting over 2008 was nog niet duidelijk hoe de eventuele bijdrage van de corporaties aan het rijk eruit zou zien.

Liquiditeit De ratio is in 2008 gedaald van 2,44 naar 1,61. De daling van de liquiditeit is het gevolg van de aankoop van grond in Noort Syde II. Op 30 december 2008 is de grond aangekocht voor een bedrag van 3.523.150 euro. Laten we dit buiten beschouwing, dan is de liquiditeit 2,46. Als de huidig geplande huurprojecten van start gaan, zal de liquiditeit de komende jaren dalen.

Continuïteit De meerjarenbegroting 2009 tot en met 2013 geeft aan dat de solvabiliteit rond de 15 procent zal liggen. In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met investeringsverplichtingen voor het realiseren van: • 30 nieuwbouwappartementen in de wijk de Brede Dijk • 68 nieuwbouwwoningen in Noort Syde II • 1 gezondheidscentrum met 14 appartementen aan de Oude Singel • 32 huurappartementen aan de Wijngaardstraat • 36 koopappartementen aan de St. Janstraat • gefaseerde renovatie van het oudere woningbezit voor de komende tien jaar • verkoop van circa 130 woningen uit het eigen woningbezit. Er is geen rekening gehouden met investeringsverplichtingen voor het realiseren van: • 2 nieuwe woonzorgcentra met zelfstandige nieuwbouwappartementen • toekomstige nieuwbouwprojecten in Noort Syde II.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

Externe financiering We streven naar spreiding van de rentelasten en het reduceren van renterisico’s en rentelasten. De leningenportefeuille heeft een gemiddelde rentevoet van 4,81 procent in 2008 (2007 4,80 procent). De gemiddelde rentevoet van onze leningportefeuille blijft de komende jaren zo goed als gelijk doordat er voorlopig geen renteconversies zijn. Van alle langlopende schulden is er één lening met een renteconversie. Deze renteconversie vindt plaats in 2014 en de lening heeft dan een schuldrestant van 2.430.000 euro. Voor de bouw van de nieuwbouwprojecten is de komende drie jaar een financiering nodig van circa 9 miljoen euro. Als de rente in 2009 gunstig is, lager dan 4,5 procent, proberen we dit bedrag aan te trekken. Ook wordt dan een bedrag van 11 miljoen euro geherfinancierd.


6. Verslag raad van toezicht De raad van toezicht van woningbouwvereniging Oudewater hecht eraan in het jaarverslag een zelfstandig oordeel te vormen. Het bestuursmodel van WBVO kent een nadrukkelijke scheiding in bevoegdheden tussen de directeur-bestuurder en de raad van toezicht. Dit verslag volgt de zeven verantwoordelijkheidsgebieden zoals de raad die kent. De raad van toezicht stemt unaniem in met het gevoerde beleid en is


.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

positief over de financiële vooruitzichten op lange termijn en over de volkshuisvestelijke resultaten. In detail is het oordeel van de raad aan de orde geweest bij de bespreking van het verslag met de directeur-bestuurder. De raad van toezicht wil hier nadrukkelijk zijn waardering uitspreken naar de directie voor de constructieve wijze waarop is samengewerkt aan het

realiseren van de strategische doelstellingen. In enkele moeilijke dossiers is belangrijke voortgang geboekt en zijn de belangen van de corporatie uitstekend vertegenwoordigd. We willen ook de werkorganisatie bedanken voor de grote inzet en betrokkenheid. Enkele trajecten noemen we expliciet. Voor het scholenplan (IHO) is in 2008 een vernieuwde samenwerkingsovereenkomst met de gemeente gesloten, de totstandkoming van nieuwe woonzorgcentra is belangrijke stappen dichterbij gekomen en de planvorming voor de herstructurering van de wijk Brede Dijk verloopt in constructieve samenwerking met alle belanghebbenden. In het uitbreidingsplan Noort Syde staat een nieuwbouwproject op stapel, waarbij de uitdaging is aangegaan af te wijken van de oorspronkelijke planopzet om beter in te spelen op de veranderende behoefte.

Toezicht houden • De raad van toezicht beoogt met het door zijn uitgeoefende toezicht primair bij te dragen aan het realiseren van de strategische visie van WBVO. Hierin staat centraal dat de woningbouwvereniging een goed verhuurder wil zijn en nadrukkelijk haar maatschappelijke verantwoordelijkheid neemt door actief bij te dragen aan en te investeren in projecten in de samenleving in Oudewater. • Verder staan transparantie en ‘accountability’ hoog in het vaandel. • Het toezicht concentreert zich op het realiseren van de afgesproken doelen, vooral de volkshuisvestelijke en financiële resultaten en prestaties. Op dit moment vragen woningen voor starters en ouderen bijzondere aandacht. Juist in de context van de sterk veranderende economische omstandigheden mag de corporatie zich niet aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid onttrekken. • Kernpunten zijn de strategische projecten IHO, herstructurering Brede Dijk en de realisatie van nieuwe woonzorgcentra. • Vanwege de grote impact van deze projecten heeft de raad van toezicht een traject risicomanagement opgestart. Dit omvat een bedrijfsbrede analyse op hoofdlijnen en een meer gedetailleerde projectrisicoanalyse die zich richt op de grote projecten. • In de reguliere toezichtstructuur wordt gewerkt volgens een vast stramien van kwartaalrapportages, waarin naast financiële gegevens ook aandacht is voor volkshuisvestelijke aspecten en de voortgang van de onderhoudsplanning. Daarnaast is er een vast stramien voor

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

de vergaderingen van de raad waarbij de strategische projecten een centrale plaats innemen. • Belangrijke instrumenten zijn de periodieke rapportages van de directie, het jaarverslag en de voortgangsrapportage over de strategische projecten. • Andere instrumenten zijn het verslag van de accountant, de managementletter en de controle van de jaarrekening, en tevens de prestatieoordelen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het ministerie van VROM. • Statuten, reglementen, meerjarenbegroting en het beleidsplan vormen het referentiekader voor het toezicht. In 2007 is het strategisch meerjarenbeleid herijkt en neergelegd in een nieuw ondernemingsplan voor de periode 2008-2011.

Raad van toezicht als werkgever van bestuur • In 2006 is gestart met een vernieuwde aanpak voor het toetsen van het functioneren van de directeur-bestuurder (plangesprek - voortgangsgesprek - functioneringsgesprek). Deze cyclus is gekoppeld aan het jaarplan. In het plangesprek worden de doelstellingen en verwachte prestaties neergelegd, het voortgangsgesprek dient als tussentijdse evaluatie. Het functioneringsgesprek is gericht op de geboekte resultaten. • De raad maakt daarbij nadrukkelijk onderscheid tussen de doelen en prestaties van de organisatie en het functioneren van de directeurbestuurder. Voor de bezoldiging van de directeur-bestuurder wordt de Integrale Methode Functieclassificatie (IMF) gehanteerd. De directeur-bestuurder is conform IMF ingeschaald in schaal 18.

Klankbord • In het verslagjaar is frequent geklankbord met de directeur-bestuurder over de twee belangrijkste strategische projecten, het IHO en de gewenste realisatie van nieuwe woonzorgcentra. Naast inhoudelijke aspecten is daarbij ook de te volgen strategie meermalen onderwerp van gedachtewisseling geweest. • De raad heeft in het verlengde van de klankbordbesprekingen ook diverse malen geadviseerd over de te volgen koers bij deze projecten. De raad heeft zich meermalen laten informeren door de externe procesbegeleider die door de gemeente, woningbouwvereniging en provincie is aangesteld voor de voortgang van het IHO. Tot grote tevredenheid van de raad leidde dit proces in het voorjaar van 2008


tot de ondertekening van een Allonge bij de Samenwerkingsovereenkomst IHO. • Voor De Wulverhorst is dankzij een goede samenwerking met alle betrokken partijen een aanvraag voor nieuwbouw van een nieuw woonzorgcentrum ingediend. Inmiddels is deze aanvraag positief beoordeeld en is de planontwikkeling in gang gezet. • Ook voor de locatie Schuylenburcht is een plan ontwikkeld en een aanvraag ingediend.

Regeling van de wijze van bestuur Het Reglement van de raad van toezicht is in lijn met de Governancecode.

Governancecode Woningbouwvereniging Oudewater is lid van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. In 2006 heeft Aedes de Governancecode Woningcorporaties (hierna: code) gepubliceerd na goedkeuring door haar algemene ledenvergadering. Deze gedragscode is imperatief voorgeschreven aan de leden van Aedes. In de afgelopen twee jaar (2006 en 2007) heeft WBVO hard gewerkt aan de invoering van de code, waarover al werd bericht in het jaarverslag van 2006 en 2007. Met veel waardering voor de code tekent woningbouwvereniging Oudewater aan dat een aantal in de code verwoorde aspecten minder goed passen bij woningbouwvereniging Oudewater vanwege haar geringe omvang. Daarnaast zijn er aspecten die nog niet of niet geheel zijn ingevoerd en waarmee woningbouwvereniging Oudewater dus afwijkt van de code. Deze verslaglegging over de code in het jaarverslag is onderdeel van de code (artikel I.1 van de code). Woningbouwvereniging Oudewater hecht waarde aan het principe ‘voer in of leg uit’ vanuit het oogpunt van transparantie en integriteit. Hieronder wordt aangegeven op welke wijze woningbouwvereniging Oudewater afwijkt van de code en waarom. Naleving en handhaving van de code I.1 De code schrijft voor dat elke corporatie een website moet hebben. Woningbouwvereniging Oudewater ontwikkelt in 2009 een website met een openbaar gedeelte waarop onder andere de actuele volledige governancestructuur wordt geplaatst.


.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

Het bestuur Taak en werkwijze • In 2009 professionaliseert WBVO haar interne risicobeheersing- en controlesysteem met behulp van ervaren externe consultants. • De integriteitscode moet nog worden ontwikkeld. • Visitatie met het oog op zelfevaluatie heeft nog niet plaatsgevonden omdat de visitatie eenmaal per vier jaar moet gebeuren. De zelfevaluatie heeft in verband met de ophanden zijnde grote projecten binnen woningbouwvereniging Oudewater nog geen prioriteit. • In 2008 is begonnen met het opstellen van een kwaliteitshandboek waarvan procesbeschrijving een onderdeel uitmaakt. De belangrijkste processen debiteurenbeheer, incasso en het verhuurmutatieproces zijn beschreven. In 2009 worden meerdere processen zoals projectbeheersing, verkoop en onderhoud beschreven en gaan onderdeel uitmaken van het kwaliteitshandboek. • Vanwege de beperkte omvang van de werkorganisatie (15 medewerkers) heeft woningbouwvereniging Oudewater geen ondernemingsraad. • Woningbouwvereniging Oudewater beschikt, vanwege de geringe omvang van de werkorganisatie, niet over een klokkenluidersregeling. De open cultuur van de werkorganisatie van woningbouwvereniging Oudewater maakt dat ook niet noodzakelijk. Daarnaast heeft de raad van toezicht minimaal tweemaal per jaar contact met de werkorganisatie. Rechtspositie en bezoldiging bestuur • De directeur-bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Deze benoeming heeft plaatsgevonden vóór de invoering van de code. Daarom wordt de huidige directeur-bestuurder niet benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. • Over het boekjaar 2008 wordt in 2009 voor het eerst het remuneratierapport door de remuneratiecommissie uitgebracht aan de raad van toezicht. • Omdat woningbouwvereniging Oudewater vanwege haar beperkte omvang slechts één directeur-bestuurder kent, wordt het remuneratiebeleid én de beloning van de directeur-bestuurder niet gepubliceerd, op welke wijze dan ook.

Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties • Woningbouwvereniging Oudewater houdt voor alle leden van de raad van toezicht en de directeur-bestuurder een register van nevenfuncties bij. Dit register wordt steeds geactualiseerd. Raad van toezicht Deskundigheid en samenstelling • De raad is samengesteld op basis van een profielschets. Bij de werving van nieuwe leden is deze als toetsingskader gehanteerd. De huidige samenstelling van de raad is pluriform, voorziet in alle benodigde specifieke deskundigheden. Alle leden van de raad zijn onafhankelijk. • Vanwege haar beperkte omvang heeft woningbouwvereniging Oudewater geen introductieprogramma voor haar leden van de raad van toezicht. In de goedgekeurde begroting van 2009 is voor het eerst een budget opgenomen voor de opleiding voor de leden van de raad van toezicht. Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden • Woningbouwvereniging Oudewater ontwikkelt in 2009 een website met een openbaar gedeelte waarop zij informatie toegankelijk maakt die zij volgens wet- of regelgeving of de code moet publiceren. Overigens communiceert WBVO via diverse andere media op brede schaal over haar beleid, visie, activiteiten en projecten. • De zelfevaluatie heeft in verband met de ophanden zijnde grote projecten binnen woningbouwvereniging Oudewater nog geen prioriteit.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .


Overige statutaire goedkeuringsbevoegdheden De raad van toezicht heeft een aantal niet begrote investeringsbeslissingen van de directie goedgekeurd. Het betreft: • budgetoverschrijding renovatie woningen Opweg (120.500 euro) • voorbereidingsbudget planontwikkeling woonzorgcentra De Wulverhorst en Schuylenburcht (250.000 euro) • afboeking als gevolg van de gewijzigde samenwerkingsovereenkomst IHO (466.084 euro). De raad heeft ingestemd met investeringsvoorstellen voor het project woningen in Noort Syde II en nieuwbouw in het herstructureringsplan Brede Dijk. Daarnaast is de raad akkoord gegaan met richtlijnen voor de verkoop van huurwoningen uit het woningbezit.

Eigen werkzaamheden • In 2008 heeft de raad zeven reguliere vergaderingen gehouden. Er werden enkele extra vergaderingen of korte besprekingen gewijd aan het IHO en de woonzorgcentra. • Daarnaast is eenmaal vergaderd in verband met zelfreflectie en versterking van het toezicht. • De raad heeft diverse besluiten van de directie goedgekeurd. • Met externe adviseurs is een aparte bijeenkomst geweest over risicomanagement. • De remuneratiecommissie voerde de gesprekken in het kader van de beoordelingscyclus van de directeur. • Het in 2006 ingezette proces van zelfreflectie heeft tot verscherping van de scheiding bestuurtoezicht en een aanscherping van de werkwijze en daarmee verbetering van het toezicht geleid.


.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

• De heer G. van Hooff is in september 2008 afgetreden als lid van de raad van toezicht. • Via een externe wervings- en selectieprocedure zijn de twee vacatures in de raad van toezicht opgevuld. De algemene ledenvergadering heeft in de voorjaarsvergadering de heer R. Hoff benoemd tot lid van de raad. In de najaarsvergadering werd met de benoeming van mevrouw Y. van den Heerik in de andere vacature voorzien. Daarmee is de raad weer op volle sterkte. • De raad legt in het jaarverslag en op de algemene ledenvergadering verantwoording af over het door hem gevoerde toezicht.

Auditcommissie De raad van toezicht kent een auditcommissie, zijnde een commissie met financieeleconomische deskundigheid. De leden van de auditcommissie zijn benoemd uit de leden van de raad van toezicht. De auditcommissie fungeert op basis van het ‘reglement auditcommissie woningbouwvereniging Oudewater’, dat op het kantoor van de woningbouwvereniging ter inzage ligt. In 2008 heeft de auditcommissie zesmaal vergaderd: een keer met de directeur-bestuurder en de manager bedrijfsvoering; een keer met de directeur-bestuurder; een keer met de directeur-bestuurder, de manager bedrijfsvoering en de externe accountant; een keer met de externe accountant; twee keer met de directeur-bestuurder en externen over IHO. Van de vergaderingen zijn notulen gemaakt en vastgesteld. De auditcommissie heeft van haar werkzaamheden steeds verslag uitgebracht aan de voltallige raad van toezicht door de vastgestelde notulen te verstrekken en de daarbij behorende mondelinge toelichting en

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . ... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .

adviezen voor zover goedkeuring van de door de directeur-bestuurder genomen besluiten door hem aan de raad van toezicht werd gevraagd. Met uitzondering van de vergadering uitsluitend met de externe accountant hadden de andere vergaderingen betrekking op het financiële reilen en zeilen van de corporatie. De navolgende onderwerpen werden gedetailleerd behandeld: • jaarverslag 2008 • jaarrekening 2008 • managementletter 2008 • accountantsverslag 2008 • accountantsverklaring 2008 • kwartaalrapportages 2008 • begroting 2009 • invoering van risicomanagement • collegiale financiering • treasury • planvorming voor de nieuwe woonzorgcentra • financiële planning en Allonge voor het gewijzigde IHO. Daarnaast heeft de auditcommissie als klankbord gefungeerd voor de directeur-bestuurder over financieel-economische aangelegenheden. In december 2008 heeft de auditcommissie met de externe accountant vergaderd, waarbij de resultaten van de interimcontrole zijn besproken, en de risico’s van collegiale financiering. Daarnaast heeft de auditcommissie de externe accountant twee niet bij de directeur-bestuurder bekend zijnde controlepunten opgegeven als onderdeel van de jaarlijkse accountantscontrole. Bij de controle van deze punten is geconstateerd dat correct werd gehandeld. Het resultaat van

deze controlepunten is gedeeld met de directeurbestuurder.

Vermelding van gegevens • Statutair telt de raad ten minste drie en ten hoogste vijf leden. • De remuneratiecommissie en de auditcommissie tellen elk twee leden. • Er is een rooster van aftreden. Zie samenstelling van de raad. • Statutair is er een maximaal aantal van drie zittingstermijnen van vijf jaar. • Leden die voor herbenoeming in aanmerking komen, worden in een vergadering van de raad geëvalueerd. • De raad heeft een honorering die in lijn is met de advieshonorering zoals geadviseerd in de ‘Adviesregeling Honorering toezichthouders woningcorporaties’ opgesteld door de VTW. De vergoedingen aan de raad van toezicht bedroegen in 2008 4.500 euro voor de voorzitter en 3.400 euro voor de overige leden. De leden van de auditcommissie ontvangen een additionele vergoeding van 1.000 euro, de remuneratiecommissie 500 euro. • De samenstelling van de raad van toezicht is als volgt:

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

Remuneratiecommissie: L.W. Vermeij (voorzitter) en P.J.C. van Aart. Auditcommissie: P.J.C. van Aart (voorzitter) en J.T. van der Kleij.

Pré-advies Hierbij biedt de raad van toezicht de algemene ledenvergadering de door de directie opgemaakte jaarrekening 2008 aan, die door Ernst & Young Accountants LLP is gecontroleerd. De accountantsverklaring is opgenomen op pagina 35 van dit jaarverslag. Conform artikel 34 lid 1 van de statuten berichten we u dat we ons met de opgemaakte jaarrekening kunnen verenigen. We adviseren de algemene ledenvergadering de jaarrekening 2008 dienovereenkomstig goed te keuren. Oudewater, 18 juni 2009 Namens de raad van toezicht van woningbouwvereniging Oudewater

L.W. Vermeij voorzitter

Naam

Functie

Benoemd

Herbenoemd

L.W. Vermeij P.J.C. van Aart J.T. van der Kleij R. Hoff Y. van den Heerik

voorzitter lid lid lid lid

2001 2001 2003 2008 2008

2003 2005 2008 -

Jaar aftreden 2010 2010 2013 2013 2013

Resterende termijnen* 1** 1** 1 2 2

* Een termijn heeft een looptijd van vijf jaar. ** Als uitvloeisel van de invoering van de Governancecode treden de heren Vermeij en Van Aart af in 2010.

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

7. Verklaring directeur-bestuurder De directeur-bestuurder van woningbouwvereniging Oudewater verklaart dat hij in het verslagjaar 2008 de middelen uitsluitend heeft aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Oudewater, 18 juni 2009

K. Lissendorp directeur-bestuurder


8. Kengetallen

boekjaar aantal verhuureenheden ultimo boekjaar in exploitatie 1.Woningen en woongebouwen a. in exploitatie: vooroorlogs naoorlogs 2. Bergingen 3. Verzorgingshuizen 4.Overige objecten (dienstencentrum/Abrona) TOTAAL Gemiddelde verz. waarde per verhuureenheid Gemiddelde grondslag onroerendzaakbelasting per verhuureenheid mutaties in het woningbezit - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal renovatie - Aantal gesloopt - Aantal in aanbouw - Aantal verkocht


2008

2007

2006

2005

2004

3 968 1 2 8

3 970 2 2 8

3 976 2 2 8

3 984 2 2 8

4 986 2 2 8

982

985

991

999

1.002

110.540 207.145

110.438 195.134

108.343 182.065

105.788 178.831

105.788 114.349

0 0 0 0 0 2

0 0 0 0 0 6

0 0 0 0 0 8

6 0 0 0 0 9

7 1 0 0 6 0

boekjaar Verhuur en incasso - Verhuringen - Leegstaande woningen (> 3 maanden) - Goedkope woningen < € 349 - Betaalbare woningen € 349 <> € 499,51 - Dure woningen > € 499,51 - Huurachterstand in procenten - Huurderving in procenten

2008

2007

2006

2005

2004

70 25 303 467 201 0,59 1,48

62 18 370 442 161 0,56 1,11

77 13 358 521 100 0,90 0,92

67 13 390 512 85 0,88 0,98

86 9 409 498 83 0,74 1,01

478 817 421

275 507 209

319 478 325

272 448 230

249 209 641

continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rente vreemd vermogen - Rentabiliteit totale vermogen - Cash-flow

20,68 1,46 -69,95 5,13 -17,49 684

34,10 2,44 14,82 5,18 7,78 3.292

29,69 2,21 20,87 5,14 9,11 3.957

24,95 2,10 12,87 5,49 6,63 1.767

26,04 0,26 14,16 5,60 7,31 2.066

balans en winst- en Verliesrekening - Eigen vermogen per verhuureenheid - Overige voorzieningen per verhuureenheid - Totaal opbrengsten per verhuureenheid - Overige bedrijfslasten per verhuureenheid - Jaarresultaat per verhuureenheid

9.895 4.727 6.322 12.185 -6.922

16.786 110 7.374 3.789 1.445

14.190 100 8.010 3.650 1.445

1.234 19 7.060 2.915 1.382

9.759 427 6.561 3.857 155

2,6 3,0 2,7 2,9 1,9 13,1 15

1,0 1,0 2,9 2,9 1,9 9,7 10

1,0 1,8 2,9 4,0 1,9 11,6 12

1,0 1,8 2,9 4,0 1,9 11,6 12

1,0 1,8 2,9 4,9 1,0 11,6 12

kwaliteit en woningbezit - Kosten niet-planmatig onderhoud per verhuureenheid - Kosten planmatig onderhoud per verhuureenheid - Kosten woningverbetering per verhuureenheid

personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen gesplitst naar activiteiten per einde boekjaar: - Algemeen beheerszaken/directie - Klantenservice - Financieel-economische zaken - Onderhoudsdienst - Projecten - Totaal formatieplaatsen - Werkelijk aantal personeelsleden


9. Jaarrekening

balaNS per 31 december (BEDRAGEN X € 1.000) actiVa VaSte actiVa Materiële vaste activa (On)roerende zaken in exploitatie (On)roerende zaken in ontwikkeling (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Te vorderen BWS-subsidies

Subtotaal

VlotteNde actiVa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen en overlopende activa Liquide middelen

Subtotaal totaal


2008

2007

36.681 421 1.820 38.922

37.326 1.060 1.906 40.292

68 98 166

138 138

39.088

40.430

27 2.336 4.281 1.255

25 88 7.581 4.216

7.899 46.987

11.910 52.340

.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..

paSSiVa eigen vermogen Overige reserves Voorzieningen Voorziening jubileum Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Overige voorzieningen

langlopende schulden Terugkoopverplichting MGE-woningen Leningen kredietinstellingen

kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen Aflossingen leningen komend boekjaar Overige schulden Overlopende passiva

totaal

2008

2007

9.717

16.514

103 4.509 35 4.647

77 0 31 108

3.162 24.086 27.248

3.105 25.436 28.541

1.868 707 148 1.350 281 1.021 5.375

3.859 714 359 1.322 264 658 7.177

46.987

52.340

wiNSt- eN VerlieSrekeNiNg 2008 (BEDRAGEN X € 1.000)

bedriJfSopbreNgSteN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Geactiveerde productie voor het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten bedriJfSlaSteN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeverminderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten fiNaNciËle bateN eN laSteN Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten

reSultaat uit gewoNe bedriJfSuitoefeNiNg Voor belaStiNgeN Belastingen Resultaat deelnemingen Netto reSultaat Na belaStiNgeN

2008

2007

5.389 448 5 318 0 55 6.215

5.365 477 5 1.362 0 54 7.263

1.574 6.425 618 194 1.198 1.969 11.978 -5.763

832 0 598 164 673 1.465 3.732 3.531

329 -21 -1.307

322 14 -1.319

-999 -6.762 35 0 -6.797

-983 2.548 96 0 2.451


10. Accountantsverklaring


aaN de raad van toezicht en de directie van woningbouwvereniging Oudewater

opdracht Wij hebben gecontroleerd of de in dit verslag opgenomen verkorte jaarrekening van woningbouwvereniging Oudewater te Oudewater over 2008 op de juiste wijze is ontleend aan de door ons gecontroleerde jaarrekening 2008 van woningbouwvereniging Oudewater. Bij die jaarrekening hebben wij op 18 juni 2009 een goedkeurende accountantsverklaring verstrekt. Het bestuur van de vereniging is verantwoordelijk voor het opstellen van de verkorte jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals gehanteerd in de jaarrekening 2008 van woningbouwvereniging Oudewater. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de verkorte jaarrekening te verstrekken.

werkZaamhedeN Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig dienen wij onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de verkorte jaarrekening op de juiste wijze is ontleend aan de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

oordeel Naar ons oordeel is de verkorte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten op de juiste wijze ontleend aan de jaarrekening.

toelichtiNg Wij vestigen er de aandacht op dat voor het inzicht dat vereist is voor een verantwoorde oordeelsvorming omtrent de financiële positie en de resultaten van de stichting en voor een toereikend inzicht in de reikwijdte van onze controle de verkorte jaarrekening dient te worden gelezen in samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze is ontleend, alsmede met de door ons daarbij op 18 juni 2009 verstrekte goedkeurende accountantsverklaring. Deze toelichting doet geen afbreuk aan ons oordeel.

Rotterdam, 18 juni 2009

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. W.P. de Pater RA


Colofon © 2009, woningbouwvereniging Oudewater Tekst en productiebegeleiding: Van der Brug Communicatie, Hilversum Fotografie: Chris Pennarts, Montfoort Vormgeving: Vandermeer visuele communicatie, Culemborg Druk: Van Schaik offset bv, Oudewater


Ja a rversl ag 2 008

Woningbouwvereniging Oudewater Kapellestraat 19 3421 CT Oudewater T (0348) 40 46 22 F (0348) 40 46 33

Jaarverslag 2008

[email protected] www.wbvoudewater.nl

Wo ni ng bou wver eni g i ng O u de wat er

Ambitieus in wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid

Jaarverslag Ambitieus in wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid

Recommend Documents