Jaarverslag op het vlak van wonen, zorg en welzijn. Een verslag van onze prestaties. inclusief jaarrekening

Jaarverslag 2012

Een verslag van onze prestaties

op het vlak van wonen, zorg en welzijn

inclusief jaarrekening 2012

1

De Inhoud

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Voorwoord De wereld om ons heen en de Kombinatie Strategisch perspectief en samenwerking Wonen Nieuwbouw, renovatie en herstructurering Wonen en woonomgeving Wonen, welzijn en zorg Participatie Werkorganisatie Financiële continuïteit Verslag Raad van Toezicht Kengetallen Jaarrekening Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Financiële instrumenten en risicobeheersing Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening Enkelvoudige Jaarrekening Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat Toelichting op de enkelvoudige balans Overige informatie Overige gegevens

Bijlage 1 Overzicht verbindingen Bijlage 2 Maatschappelijke Partners van de Kombinatie

Redactie de Kombinatie Ontwerp, lay-out en opmaak Idem Dito, Kampen

Fotografie HLP images, Zeist N. Wijnbergh de Kombinatie

2

3 4 6 10 15 22 26 28 30 33 41 47 49 52 55 63 66 67 68 69 81 87 90 91 93 94 97 99

Oplevering eerste woning Watersalmander

Voorwoord De Kombinatie werkt in een turbulente omgeving: economische crisis, een veranderende woningmarkt, nieuwe weten regelgeving voor de sector, maar ook incidenten die het imago van corporaties aantasten. We proberen de rust te bewaren en ons werk goed te doen. Ook in 2012 zetten we ons in voor onze huurders. Zodat ze kunnen wonen in betaalbare huizen in schone, prettige en veilige wijken. Wij schrijven dit jaarverslag voor onze toezichthouder(s), belanghebbenden en belangstellenden. Transparantie en duidelijkheid zijn daarbij onze uitgangspunten.

3

4

1

De wereld om ons heen en de Kombinatie

opleving van het aantal verkopen van woningen uit het bestaande bezit. In januari 2012 hebben we zeventien nieuwbouwwoningen van het project Watersalamander opgeleverd. Helaas is de verkoopteller op veertien blijven steken. We hebben met de gemeente geconcludeerd dat de plannen voor de Vogelwijk grondig moeten worden herzien. En hebben daartoe voorstellen ontwikkeld met inbegrip van tussentijds bijstellen van gerealiseerde en te verwachten kosten en opbrengsten. Over verdelen van de strop waren we aan het eind van het jaar nog in onderhandeling. Andere bouwactiviteiten waarop we met trots en tevredenheid terugkijken zijn de restauratie en verbouwing van Villa Gregorius voor cliënten van Kwintes, afronding van de renovatie van de woningen aan de Botha- en de De Wetlaan, alsmede de start van de renovatie van de Indische Buurt en de Schaepmanlaan. De renovatietrajecten zijn in goed overleg met de bewoners tot stand gekomen. Wat betreft omvang en impact was echter de opknapbeurt van de 728 woningen in de L-flat de grootste klus van het jaar. In oktober hebben we de activiteiten met een wervelende lasershow afgerond, niet vermoedend dat we in november geconfronteerd zouden worden met de vondst van asbestvezels op de bodem van verschillende meterkasten. Gelukkig hebben alle betrokkenen het hoofd koel gehouden en zullen we voorjaar 2013 het schoonmaken ter hand nemen. We hebben vorig jaar als sector merkbaar reputatieschade ondervonden door het Vestia-debacle en misstanden bij andere woningcorporaties. Bovendien zullen we de komende jaren meebetalen aan de saneringssteun voor noodlijdende corporaties. Ook de belasting voor verhuurders waarin het Regeerakkoord van het kabinet Rutte II voorziet en die voor de Kombinatie in een paar jaar kan oplopen tot circa vier miljoen euro per jaar, trekt een flinke wissel op onze toekomst. In de loop van het jaar hebben we een bezuinigingsoperatie ingezet die leidt tot inkrimping van het personeel en een substantiële verlaging van de bedrijfslasten. De effecten zullen de komende jaren zichtbaar worden. We kijken terug op een roerig jaar met de afronding van enkele bouwprojecten als hoogtepunten, en met schokkende ontwikkelingen in de sector en het regeringsbeleid, als dieptepunten.

We sluiten niettemin een boeiend jaar af en zullen ons ook onder gewijzigde omstandigheden in 2013 energiek en volhardend inzetten voor goed wonen van gewone mensen in Zeist.

Het economisch tij blijft tegenzitten. Er is weinig beweging op de woningmarkt. Verslechterde perspectieven voor kopers in 2013, zorgden echter aan het eind van het jaar even voor

Willem de Bruin Directeur bestuurder

5

2

2.1

Strategisch perspectief en samenwerking

De Kombinatie in strategisch perspectief

De Kombinatie biedt kwalitatief goede en duurzame woningen in aantrekkelijke buurten, aan mensen die voor hun huisvesting aangewezen zijn op betaalbare woningen. De Kombinatie bevordert het welzijn en het welbevinden van haar bewoners en woningzoekenden door een professionele en betrouwbare dienstverlening, door goede informatie en voldoende zeggenschap te geven, door samenwerkingsverbanden aan te gaan met de gemeente en andere maatschappelijke organisaties en door maatschappelijke opvang te faciliteren. De medewerkers van de Kombinatie zetten zich – binnen het kader van een gezonde financiële bedrijfsvoering - dagelijks in voor een optimale klanttevredenheid, voor het behoud van het kwaliteitsniveau van de woningen, voor uitbreiding en vernieuwing van de woningvoorraad en voor schone en veilige wijken waar het goed wonen is. In het beleidsplan scherpen wij onze missie aan door extra aandacht te schenken aan jongeren en jonge gezinnen, onze inzet voor sterke wijken waar jong tot oud kan wonen, en aan de energetische prestatie van de woning.

thema’s: betaalbaarheid, kwaliteit van dienstverlening, wonen en woonomgeving. Ook de leden van ons klantenpanel hebben we deze vragen voorgelegd. Het BewonersPlatform heeft vervolgens - ook aan de hand van de resultaten van de genoemde bewonersenquête– een advies uitgebracht. Het nieuwe beleidsplan Samen werken aan vitaal en duurzaam wonen is in december vastgesteld.

Onze visie komt voort uit de missie: • Betaalbaar huren voor wie dat nodig heeft • Meer doorstroming door verdeling van woonruimte, nieuwbouw, verkoop en hogere huurprijs • Wijkgericht samenwerken aan leefbaarheid en een prettige woonomgeving • Wijken voor jong en oud met alle voorzieningen dichtbij • Bewoners sterker betrokken en tevreden • Energieverbruik 20% lager in bestaande woningen • Nieuwbouw van huur- en waar mogelijk koopwoningen.

Ontwikkelingen op de woningmarkt De in 2011 aangekondigde drastische veranderingen op de woningmarkt zijn uitgekomen. De woningmarkt is verder vastgelopen: huurders en kopers blijven zitten. Met de val van het kabinet en de daarop volgende verkiezingen, viel ook het doek voor de aangekondigde veranderingen. Hiermee zakte het vertrouwen verder weg.

Op weg naar een nieuw beleidsplan: samen werken aan vitaal en duurzaam wonen

In het voorjaar presenteerden Aedes, de Woonbond, Vereniging Eigen Huis en de NVM ‘Wonen 4.0’. Een krachtig voorstel om hervormingen op de woningmarkt af te dwingen. In het Regeerakkoord is Wonen 4.0 niet integraal overgenomen. Aan het einde van 2012 heeft de koopmarkt een korte opleving gehad. Ook bij de Kombinatie. Oorzaak was de strengere hypotheekregels die vanaf 1 januari 2013 gelden. En ook het nieuwe aanbod van woningen met Koopgarant die we op de markt brachten. Voor 2013 verwacht de Kombinatie een lager aantal verkopen te realiseren.

In 2012 hebben we een nieuw beleidsplan voor de periode 2013-2016 opgesteld. In grote lijnen zetten we de koers voort die bij de actualisatie (in 2010) is ingezet. Onze belanghouders hebben we hierbij betrokken door middel van een enquête. Wij vroegen hen welke ontwikkelingen op hun specifieke werkterrein consequenties hebben voor hun verwachtingen ten opzichte van de Kombinatie. De uitkomst gaf aan dat de ingeslagen koers hierbij past. Andere vragen betroffen de

6

Ondertekening nieuw sociaal statuut

(2013) wordt ingevoerd. Verhuurders kunnen de verhuurderheffing in 2013 bekostigen door de voorgenomen extra huurverhoging per 1 juli 2012 voor huishoudens met inkomens boven € 43.000,-. Het is Rutte I echter niet gelukt om het betreffende wetsvoorstel door het parlement te loodsen. Het niet doorgaan van de ‘gedifferentieerde huurverhoging’ is voor de Kombinatie een tegenvaller. Wel is de jaarlijkse huurhoging met het oog op vermoedelijk doorgaan van de maatregel uitgesteld tot na de zomer. Regeerakkoord De beleidsvoornemens uit het Regeerakkoord hebben verregaande gevolgen voor de Kombinatie, de gemeente Zeist en onze bewoners. Er zijn maatregelen voor de huur- en koopmarkt geschetst en voor de corporaties. Voor onze huurders zien we grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen als het gaat om inkomensafhankelijke huurverhogingen, bezuinigingen op de huurtoeslag en het buiten werking stellen van de maximale huurprijs als men meer verdient dan € 43.000,-. Ook het woningwaarderingsstelsel wordt mogelijk vervangen door een systeem van maximaal percentage van WOZ. Voor kopers wordt de hypotheekrente beperkt, en dient men de hypotheek annuïtair af te lossen. De rente op de restschuld blijft aftrekbaar voor een periode en gunstige leningsvoorwaarden voor starters worden uitgebreid. Voor woningcorporaties geldt een extra verhuurderheffing, oplopend tot meer dan twee miljard in 2017. De taken van corporaties worden beperkt en komen onder directe aansturing van gemeenten. De beloning van bestuurders van woningbouwcorporaties wordt versneld aangepast op basis van de nieuwe wet normering topinkomens.

Als gevolg van de EC-beschikking komen minder huurwoningen vrij en kunnen huishoudens met een te hoog inkomen niet meer terecht in een sociale huurwoning.

Ontwikkelingen weten regelgeving en regeringsbeleid Vanuit de Rijksoverheid is een aantal beleidsvoornemens, en/of zaken op het gebied van wetgeving tot stand gekomen met grote gevolgen voor de Kombinatie en haar bewoners. Hieronder staat een overzicht van de ontwikkelingen en de gevolgen voor de Kombinatie.

Voor de Kombinatie betekent dat vanwege een gemiddelde hogere WOZ-waarde, de bijdrage aan de verhuurdersheffing mogelijk hoger uitvalt dan andere delen van Nederland. Simulatie van onder meer Ortec-Finance geeft aan dat er in Zeist op papier ruimte is voor extra inkomensafhankelijke huurverhogingen, maar de bijdrage aan verhuurderheffing zo hoog is, dat investeringen en onderhoud er onder gaan lijden. Dat betekent dat de Kombinatie de financiële koers moet bijstellen. Dit heeft als gevolg dat de projectenplanning is aangepast. Ook is er bezuinigd op de bedrijfsvoering. Deze bezuiniging zetten we in 2013 voort. Wat de inperking van ons ‘speelveld’ en de aansturing door de gemeente betreft, zullen we de komende jaren ons beleid zo aanpassen dat we -op een financieel verantwoorde wijze- in ieder geval zorgen dat huishoudens met een laag inkomen van de Kombinatie een betaalbare goede woning kunnen blijven huren.

Herziening Woningwet De Herziening Woningwet is in de zomer van 2012 in de Tweede Kamer afgerond. In grote lijnen is de uitkomst van het voorstel dat men, met een zekere beperking, aan woningcorporaties een ruim werkgebied blijft toekennen. Met inbegrip van de uitvoering van activiteiten in de koop en vrije huursector, als ook maatschappelijk vastgoed. De uitwerking waarin bijvoorbeeld de aanscherping van toezicht, het financiële toezicht en de spelregels voor niet DAEB activiteiten worden geregeld, waren eind 2012 nog niet beschikbaar. Lenteakkoord en Huurverhoging 2012 Het zogenaamde Lenteakkoord van april 2012 had onder andere tot gevolg dat de verhuurderheffing één jaar eerder

7

Centraal Fonds Volkshuisvesting( CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSW)

Met de wethouder die de portefeuille wonen en ruimtelijke ordening beheert, hebben we met wisselend succes onze mening gedeeld over de prestatieafspraken, het bouwbeleid en de aanpak woonvisie. Resultaat hiervan was een realistischer bouwprogramma dat ons uit de impasse heeft geholpen van de exploitatieopzet voor grond en vastgoed onder invloed van gewijzigde marktomstandigheden en beleidsvoornemens van Kabinet Rutte II.

Mede dankzij recente ontsporingen van handel in derivaten, is vastgelegd dat het CFV 5% van de gerealiseerde jaarlijkse huuropbrengst jaarlijks direct kan opeisen voor het WSW. In 2012 was dit 1% en in 2013 wordt dit maximaal 5%. Al met al geven de economie, de recente ontwikkelingen in de sector en met name het regeringsbeleid aanleiding tot zorg over de toekomst van de Nederlandse Volkshuisvesting in zijn huidige gedaante. De rol van corporaties dreigt onverantwoord te worden ingeperkt. De effecten voor de Kombinatie worden verder toegelicht in paragraaf 9.7.

Met de wijkwethouders Austerlitz en Huis Ter Heide West is regelmatig overlegd over de haarbaarheid van beide projecten. Met de burgemeester heeft veelvuldig overleg plaatsgevonden over de woningbouwplannen en het beheer van het woonwagencentrum Beukbergen en de Beukbergenlaan.

Toezicht In 2012 hebben de leden van Aedes, waaronder de Kombinatie, ingestemd met strengere regels voor toezicht, intern en extern onder de titel: ‘Toezicht met een bite’.

2.2

Ook op beleids- en uitvoeringsniveau is vaak sprake geweest van vruchtbare samenwerking met de gemeente. Bijvoorbeeld over uitbreiding Lokaal Maatwerk bij woningtoewijzing, zoals het inrichten van het experiment: ‘verloten’ van een woning voor spoedzoekers. Maar ook zaken als voorbereiden vergunningprocedures of oplossen van overlastproblemen.

Samenwerken

De Kombinatie streeft ernaar om haar taken in afstemming met haar huurders, de gemeente en maatschappelijke partners in Zeist voorbeeldig te verrichten. We willen dit doen op een manier die tot tevredenheid van huurders en woningzoekenden stemt en naar rato van onze omvang. In hoofdstuk 7 Participatie, beschrijven we de samenwerking met onze huurders.

Samen optrekken met Zeister Corporaties In beleidsmatig opzicht is de samenwerking met beide andere lokaal opererende corporaties in het Zeister Corporatieoverleg (ZCO) vruchtbaar geweest. Een aantal voorbeelden: • Onderzoek initiatief voor woonproject voor Marokkaanse ouderen; • Commentaar op woningbehoefte onderzoek van de gemeente; • Onderzoek ruimte op de woningmarkt voor middeldure huurwoningen; • Voorbereiding verloting woningen onder spoedzoekers • Afstemming belangenbehartiging bij de gemeente en andere organisaties; • Met SBI rekeningmodel zichtbaar maken van de financiële armslag op lange termijn in relatie tot de volkshuisvestelijk opgaven; • Evaluatie Geschillenadvies Commissie; • Vaststellen vernieuwd basis sociaal statuut; • Onderzoek vrije sectorhuur.

Samenwerken met de Gemeente Zeist De gemeente Zeist is veruit onze belangrijkste partner. In 2012 hebben we het initiatief genomen direct met B&W in dialoog te gaan. Om het gesprek om gang te brengen en de financiële polsstok weer te geven, hebben de drie Zeister corporaties een wensportefeuille 2030 ingericht. Hierin hebben we alle investeringen en beleidsmaatregelen opgenomen zodat men een duidelijk beeld krijgt van de haalbaarheid van ambities, de financiële polsstok en de risico's (onder andere vanuit beleidsvoornemens van het Rijk). De portefeuille 2030 is gepresenteerd in de stuurgroep Prestatieafspraken. Ook is de dialoog met de gemeente in het najaar van 2012 op gang gekomen en in 2013 voortgezet. Woonvisie In 2011 heeft de gemeente Zeist besloten om voor de komende twee jaar een nieuwe woonvisie op te stellen. Hoewel in de Prestatieovereenkomst van gemeente en woningcorporaties is vastgelegd dat wij medevormgever zijn van het proces, heeft de gemeente gekozen voor een interactief traject. Zonder daarover vooraf met de corporaties te overleggen. We hebben ons van deze aanpak gedistantieerd. Gedurende 2012 zijn we twee keer als toehoorder aanwezig geweest bij bijeenkomsten van een door de gemeente ingesteld platform Wonen. De concept woonvisie die in december 2012 voor inspraak is vrijgegeven, is door Seyster Veste, de RK Woningbouwvereniging en de Kombinatie begin 2013 van kanttekeningen voorzien.

De herontwikkeling van woonwagencentrum Beukbergen en de rol van de corporaties daarbij was voorts een terugkerend gespreksthema in het ZCO. Namens de corporaties heeft de Kombinatie met de gemeente onderhandeld over woningbouw en overname van huurwoonwagens en een deel van het beheer op het centrum. In het najaar hebben de bestuurders ingestemd met de concept samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en de onderlinge overeenkomst over verdeling van onrendabels en beheerkosten. Daarop zijn de overeenkomsten in de interne toezichthoudende organen behandeld. Aan voorbehouden van toezichthouders is in intensief overleg onderling en met de gemeente zo tegemoet gekomen dat eind februari 2013 de ondertekening daadwer-

8

kelijk heeft plaatsgevonden. Daarmee is het startsein voor bouwactiviteiten op en bij het woonwagencentrum gegeven.

tief heeft Ortec Finance de effecten van het Lenteakkoord op regionale schaal doorgerekend en in de RWU behandeld. Daarnaast is een eerste richtinggevende inventarisatie gedaan van de capaciteit en vraagontwikkeling naar verschillende categorieën zorgwoningen in de gemeenten van de regio. Hoewel er in Zeist ogenschijnlijk sprake is van –meer dan- voldoende capaciteit op elk terrein, kampt de regio in zijn geheel met fikse en oplopende tekorten. In RWU-verband heeft voorts een studiemiddag over maatschappelijke opvang geresulteerd in afspraken over aard en aantallen opvangen huisvestingscapaciteit in de regiogemeenten.

Andere maatschappelijke partners In het Platform Wonen, Welzijn, Zorg waarin we diverse zorgen welzijnsorganisaties ontmoeten en de gemeente, is onze inspanning in 2012 gericht geweest op versterken van initiatieven in buurten om leefbaarheid en ontmoeting te bevorderen. We hebben het netwerk versterkt in de wetenschap dat de komende jaren ook kwetsbare burgers meer op zichzelf, mantelzorgers en vrijwilligers zijn aangewezen. Onze samenwerking en inzet binnen in het Wijkgericht Werken staat beschreven in hoofdstuk 6.

In het regionale samenwerkingsverband voor woonruimteverdeling hebben we het volledig digitaal aanbieden van het woningaanbod gerealiseerd. Hiermee is de papieren Woningkrant komen te vervallen. Over overgang naar digitaal aanbieden zijn woningzoekenden zorgvuldig geïnformeerd. Hierbij zijn diverse communicatiemiddelen ingezet. Over de wijziging zijn geen klachten ontvangen.

We werkten met ’’professionele organisaties” samen, maar onderhielden ook contacten gericht op goede huisvestingscondities, met de samenwerkende bonden voor ouderen in Zeist en organisaties van Marokkaanse en Turkse inwoners. Bijvoorbeeld de Stichting Kleurrijk Zeist. Daarbij kwamen we tot de conclusie dat de woningcorporaties in Zeist op dit moment geen mogelijkheden zien voor nieuwbouw van zorgappartementen specifiek geschikt voor allochtone ouderen.

Vereniging de Kombinatie In 2012 zijn de statutaire taken van de Verenging voortgezet. Zo heeft de Algemene Ledenvergadering ingestemd met het jaarverslag 2011, de beleidsvoornemens 2013, en het beleidsplan Samen werken aan vitaal en duurzaam wonen. Daarnaast zijn we in 2012 gestart met een onderzoek naar het bundelen van denken advieskracht van de leden van het BewonersPlatform en enkele leden van de Vereniging. De Woonbond ondersteunde het Platform in dit traject, waarbij een zestal verenigingsleden betrokken was. Het beeld eind 2012 is dat het een moeizaam proces is omdat de inspraak en advisering via verschillende juridische wegen zijn vastgelegd.

Met zorgorganisaties voor mensen met een verstandelijke en/of psychische beperking hebben we in 2012 mogelijkheden voor huisvesting van hun doelgroepen besproken. Dat resulteerde onder andere in de restauratie van Villa Gregorius voor cliënten van Kwintes. Het voorgenomen bouwproject in samenwerking met Abrona aan de A.C. Kerkhofflaan, stagneerde in het najaar van 2012. De kans dat we het ongewijzigd en zonder vertraging vlot trekken is gering. In heel Nederland werken gemeenten, politie en woningcorporaties actief samen bij het opsporen en aanpakken van illegale hennepkwekerijen. Op woensdag 18 januari 2012 hebben de Kombinatie. Seyster Veste en R.K. Woningbouwvereniging Zeist met de gemeente een hennepconvenant gesloten. Het doel is samenhang en snelheid in de aanpak en opsporing van hennepteelt. Het convenant werkt: bij overtredingen wordt melding gedaan bij ons en de benodigde informatie wordt uitgewisseld. In 2012 is bij drie woningen een hennepplantage ontmanteld. Deze huurders hebben na een gesprek met ons de woning opgezegd en verlaten.

Aedes De Kombinatie is lid van Aedes. Aedes is de vereniging van woningcorporaties. De directeur/bestuurder van de Kombinatie is lid van Aedes Directeurencontact (NVBW). Vanuit verschillende afdelingen zijn medewerkers lid van netwerken op hun vakgebied. Aedes organiseert samen met deelnemers netwerkbijeenkomst om kennis en ervaring te delen. Daarnaast zijn er digitale communities, een digitale ontmoetingsplaats, en de vernieuwde Aedes-website. Via deze digitale platforms kan men per kennisgebied op de hoogte kan blijven over de laatste ontwikkelingen. Vanaf 2012 heeft de Kombinatie deelgenomen aan het CBC Corporatie Benchmark Centrum. In deze Benchmark worden gegevens van corporaties verzameld zodat er een vergelijking kan plaatsvinden. In 2012 betrof het CBC een experiment. Inmiddels wordt het project voortgezet en heeft het op termijn als doel de CIP-rapportage van het CFV te vervangen.

Geschillen Advies Commissie De onafhankelijke klachtencommissie van de drie Zeister Corporaties heeft in 2012 inzake de Kombinatie twee nieuwe klachten ontvangen. Van deze klachten is er één niet ontvankelijk verklaard. Het volledige jaarverslag van de Geschillenadviescommissie staat op onze website: www.kombinatie.nl.

Samen werken in de regio In 2012 hebben we onze deelname aan de het Regionaaloverleg Woningcorporaties Utrecht (RWU) voortgezet. In dit overleg komen met name landelijke aandachtspunten en hun uitwerking op de regio Utrecht aan de orde. Op Zeister initia-

9

3

3.1

Wonen

Visie en Beleid

De Kombinatie zorgt ervoor dat zij in de gemeente Zeist ten minste 45% van de doelgroep voor de sociale huursector, mensen met lage inkomens, passend en betaalbaar huisvest. Ook zorgen we voor de huisvesting van bijzondere groepen mensen die wel wat extra steun kunnen gebruiken bij het vinden van een woning of bij het wonen zelf. De Kombinatie bevordert het welzijn en het welbevinden van haar bewoners en woningzoekenden door een professionele en betrouwbare dienstverlening en door goede informatie en voldoende zeggenschap aan bewoners te geven. Maar ook door samenwerkingsverbanden aan te gaan met de gemeente en andere maatschappelijke organisaties, en door maatschappelijke opvang te faciliteren. De Kombinatie heeft de ambitie om vanuit een gezonde financiële basis jonge gezinnen en jongeren, huishoudens met een laag tot middeninkomen (max. €43.000,-), betere kansen te bieden om betaalbaar en naar tevredenheid te kunnen wonen. Bewoners en woningzoekenden kunnen kiezen uit een gevarieerd aanbod van woningen, zowel wat betreft uitvoering als prijs. Om de dynamiek en doorstroming op de Zeister woningmarkt te bevorderen, ook voor huishoudens met een middeninkomen, voorziet de Kombinatie in producten als vrije sectorhuur, Koopgarant en andere koopproducten.

we er naar jaarlijks 50% van onze sociale huurwoningen aan jongeren (tot 30 jaar) te verhuren. In hoofdstuk 3.2 Woningtoewijzing leest u de resultaten in 2012; • Levensloopbestendige wijken De Kombinatie heeft in 2011 de definitie voor levensloopbestendige wijken en de rolverdeling om te komen tot levensloopbestendige wijken vastgesteld met stakeholders. De Kombinatie doet onderzoek naar de behoefte aan voorzieningen in de woning. Meer hierover kunt u lezen in hoofdstuk 6 Wonen, welzijn en zorg.

Senioren die reageren op een servicewoning of seniorenwoning en een eengezinswoning in de sociale huursector achterlaten, krijgen voorrang bij de toewijzing boven senioren die geen eengezinswoning in de sociale huursector achterlaten. De krapte op de woningmarkt voor jonge gezinnen met een middeninkomen (een inkomen tussen € 34.085,- en € 43.000,-) verminderen we door meer vrije sectorwoningen aan te bieden en goedkope koopwoningen met Koopgarant. De mogelijkheden voor jongeren willen we indien nodig uitbreiden door meer gebruik te maken van Lokaal Maatwerk. Resultaten van deze doorstroombevorderende maatregel verwachten we in de loop van 2013.

Verbeteren dienstverlening We vinden het welzijn en welbevinden van onze bewoners belangrijk en willen dit, onder andere, door een professionele en betrouwbare dienstverlening bevorderen. Dit vereist kennis van hoe onze klanten denken over de kwaliteit van onze dienstverlening en wat hun wensen zijn. Op basis van die kennis stellen wij onze dienstverlening daar waar nodig bij. Vanuit dit idee zijn we in 2011 gestart met een digitaal klantenpanel om de huurdertevredenheid te meten. Ook zijn we toen gestart met een enquête onder nieuwe en vertrekkende huurders. In de loop van 2012 is vervolgens de enquête over de tevredenheid van uitgevoerde reparatieverzoeken ingevoerd. Deze peilingen en enquêtes geven ons een goed beeld van onze huurders, hun mening over onze dienstverlening en producten en wat wij kunnen verbeteren en aanpakken op het gebied van wonen en leefbaarheid.

In 2011 hebben we de doelstellingen uit ons beleidsplan 2008-2012 aangescherpt. We hebben hierin de volgende prioriteiten benoemd, die we ook in 2012 gehandhaafd hebben: • Huisvesten van de doelgroep jonge gezinnen en jongeren We hebben als doelstelling geformuleerd dat we in 33% van alle woningen die in het koop- of huursegment vrijkomen jonge gezinnen huisvesten. Onder jonge gezinnen verstaan we twee- of eenoudergezinnen in de leeftijd tot en met 40 jaar met één of meer kinderen. Verder streven

10

Voorwaarden voor woningtoewijzing Onze doelstelling is en blijft: betaalbaar huren blijft voor wie dat nodig heeft binnen de Ministeriële Regeling die sinds 2011 inkomenseisen stelt aan woningtoewijzing. Woningen met een huur tot €664,66 dienen we voor ten minste 90% toe te wijzen aan woningzoekenden met een jaarinkomen tot maximaal €34.085,-. Aan de toewijzing van de 10% ‘vrije beleidsruimte’ van de toewijzingen is invulling gegeven in overleg met collega-corporaties en de gemeente. Besloten is de ruimte te reserveren voor urgent woningzoekenden, grote gezinnen en bijzondere woonvormen, dan wel woningen voor bijzondere doelgroepen. Denk daarbij aan rolstoelgeschikte woningen of woningen in seniorencomplexen waar zorg geboden wordt. De mutatiegraad is in Zeist, maar ook in de rest van de regio Utrecht, de afgelopen jaren steeds verder gedaald. We verwachten hierin in 2013 geen verbetering. Voor woningzoekenden blijft het dus onverminderd lastig om een (andere) woning te krijgen. In de 2e helft van 2012 is de toewijzing van woningen door middel van loting in het kader van Lokaal Maatwerk uitgewerkt. Het doel van woningtoewijzing door middel van loting is het vergroten van de slaagkans voor spoedzoekers op de woningmarkt in Zeist. Spoedzoekers zijn woningzoekenden met weinig inschrijfduur die snel een huis nodig hebben. Dat kunnen starters zijn of mensen die een baan hebben gevonden in Zeist, of na scheiding op zoek zijn naar woonruimte. Uit onderzoek blijkt dat spoedzoekers sneller aan een sociale huurwoning komen, als er gebruik wordt gemaakt van loting.

Taart bij opleverfeest L-flat

Aantal toewijzingen 2012 1-persoon

Huur <= 366,37

Huur 366,38 t/m 524,37

Huur > 524,37

Totaal

<65

< € 22.025 >= € 22.025

10 0

12 7

28 15

50 22

>=65 jaar

< € 20.675 >= € 20.675

0 0

1 0

5 1

6 1

10

20

49

79

Subtotaal 2-personen

Huur <= 366,37

Huur 366,38 t/m 524,37

Huur > 524,37

Totaal

<65

< € 29.900 >= € 29.900

2 0

6 0

28 4

36 4

>=65 jaar

< € 28.225 >= € 28.225

0 0

0 0

2 0

2 0

2

6

34

42

Subtotaal >=3 personen

Huur <= 366,37

Huur 366,38 t/m 561,98

Huur > 561,98

Totaal

<65

< € 29.900 >= € 29.900

1 0

2 0

13 3

13 3

>=65 jaar

< € 28.225 >= € 28.225

0 0

0 0

0 0

0 0

Subtotaal

1

2

16

19

Totaal

13

28

99

140

Bron: WoningNet

11

Het experiment voeren we samen met de collega-corporaties uit en heeft de steun van de gemeente Zeist. De start van de toewijzing door loting is 1 maart 2013. Het experiment loopt twee jaar en wordt na één jaar tussentijds geëvalueerd.

3.2

malig cliënten van Pyxis beschikbaar gesteld die dakloos dreigden te worden of in erbarmelijke omstandigheden woonden; • Drie woningen zijn verhuurd in het kader van het Laatste Kans Beleid; • Eén woning is in kader van de WMO toegewezen.

Woningtoewijzing

In de 226 woningen die verhuurd en verkocht zijn in 2012, is in 59 woningen (26%) een jong gezin gehuisvest. Het betrof 186 verhuurde en 40 verkochte woningen. Van de 172 woningen die opnieuw verhuurd zijn, zijn er 54 (31%) verhuurd aan jongeren tot 30 jaar. Hiermee voldoen we nog niet helemaal aan onze doelstelling voor het huisvesten van jongeren en jonge gezinnen.

In 2012 heeft één huurder van een eengezinswoning voorrang gekregen bij de toewijzing van een seniorenwoning.

3.2.2 Vrije sector verhuur In 2012 heeft de Kombinatie veertien woningen in de vrij sector verhuurd. We hebben in 2012 dertien woningen in de vrije sector toegewezen aan jonge gezinnen. Ook hebben we één seniorenwoning in de vrije sector verhuurd. Alle huishoudens hebben een inkomen van meer dan €34.085,-.

Door de beleidsvoornemens uit het Regeerakkoord en de (nieuwe) spelregels voor niet-DAEB activiteiten van woningcorporaties ziet het er naar uit dat de mogelijkheden om jonge gezinnen met een middeninkomen te huisvesten in een vrije sector huurwoning de komende jaren aanzienlijk beperkt worden. Daarnaast maakt de aanhoudende krapte op de sociale huurwoningmarkt dat de jongeren en jonge gezinnen ook in 2013 lastig aan een woning komen.

3.3 Huurbeleid 3.3.1 Kernvoorraad De Kombinatie houdt voldoende woningen bereikbaar voor huishoudens met lage inkomens. Het uitgangspunt hierbij is dat de Kombinatie een aandeel van 45% (2.925 vhe’s) van de sociale voorraad in Zeist voor haar rekening neemt. Eind 2012 heeft de Kombinatie 3514 woningen in het sociale huursegment (huur tot €664,66) waarvan 3077 woningen in de kernvoorraad (tot €561,98). Verder hebben we 998 eengezinswoningen in de kernvoorraad (tot €561,98). Hiermee voldoen we aan de prestatieafspraken met de gemeente Zeist.

De Kombinatie heeft 99% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot €34.085,-. We voldoen daarmee ruimschoots aan de Ministeriële regeling. De 10% "vrije beleidsruimte" is daardoor maar beperkt gebruikt. Eén huishouden met een inkomen hoger dan €34.085,- is gehuisvest in een sociale huur seniorenwoning met zorg.

3.3.2 Gemiddelde netto huurprijs In 2012 is de gemiddelde netto huurprijs van onze woningen €456,67. Halverwege 2012 zijn we gestart met het verkennen van de consequenties de scheiding tussen DAEB en nietDAEB en de daarbij benodigde aanpassing van het huurbeleid. Daarbij nemen we de mogelijkheid om schaarstepunten toe te voegen mee. Aangezien de regelgeving vanuit Den Haag nog geen duidelijkheid biedt, heeft er nog geen besluitvorming plaatsgevonden. Meer duidelijkheid verwachten we de eerste helft van 2013.

Voor het overzicht van verhuurde woningen is gebruik gemaakt van door WoningNet aangeleverde gegevens. De tabel hieronder komt overeen met het model zoals voorgeschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (toewijzing op doelgroepen en inkomensklassen). In 2012 zijn er 140 woningen via WoningNet verhuurd.

3.2.1 Woningtoewijzing buiten de regulier toewijzing Er zijn vijf woningen beschikbaar gesteld voor de huisvesting van statushouders. In het kader van maatschappelijke opvang hebben we vijf woningen verhuurd volgens de afspraken met de vereniging ‘Beter Wonen’. Deze woningen zijn verhuurd aan cliënten van (geestelijke) gezondheidsinstellingen. Door cliënten te huisvesten in zelfstandige woningen met woonbegeleiding, wordt de uitstroom uit de opvanginstellingen bevorderd.

Jaar

Netto maandhuur

2010

€420

Stijging 1,0 %

2011

€433

3,1 %

2012

€457

5,5%

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

3.3.3 Jaarlijkse huurverhoging De Kombinatie was van plan de inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen per 1 juli 2012. De aanzegging van de 5% extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven €43.000,- is in 2012 niet geaccordeerd door de Eerste Kamer. Dit werd begin juni bekend. In juni hebben we vervolgens alsnog de huurverhoging per 1 september aangezegd. De huurverhoging was inflatievolgend en bedroeg 2,3%.

Daarnaast is één woning tijdelijk verhuurd en zijn vier woningen via woningruil gewisseld. Verder hebben we achttien woningen om diverse redenen buiten de krant om verhuurd: • Elf seniorenwoningen in de Binnenhof zijn verhuurd aan mensen met een zorgindicatie vanuit de CIZ; • Drie woningen zijn op verzoek van de gemeente aan voor-

12

3.3.4 Afrekening servicekosten

3.4.2 Verkoopresultaat reguliere verkoop

Alle berekende voorschotten voor de servicekosten zijn vóór 1 juli 2012 afgerekend. Voorafgaand aan de verzending aan alle huurders, hebben we de afrekening van de servicekosten besproken met de bewonerscommissies.

Er zijn 24 woningen regulier verkocht, tegen marktconforme prijzen. Het verkoopresultaat bedroeg €3.020.000,-. Uiteraard hanteren we bij verkoop de richtlijn conform MG 201104 (circulaire verkoop corporatiewoningen) en laten we een taxatierapport opstellen door een onafhankelijke taxateur. Deze gaat daarbij uit van de vrije verkoopwaarde in onverhuurde staat. Per saldo is met de verkopen van het bestaand bezit in 2012 minder winst behaald dan begroot te weten circa €250.000,-. In aantallen zijn er tien woningen meer verkocht dan begroot. De gemiddelde winst per verkochte woning staat onder druk. Enerzijds omdat er meer kleinere (en dus goedkopere) woningen zijn verkocht, anderzijds omdat de huizenprijzen sterk onder druk staan.

3.3.5 Bezwaren tegen de huurverhoging en de afrekening servicekosten 2012 2010

2011

2012

Aantal bezwaren jaarlijkse huurverhoging

1

1

1

Aantal ingehouden huurverhogingen

0

1

0

Aantal toetsing aanvangshuur

1

0

0

Aantal verzoek om huurverlaging

0

1

0

3.4.3 Startersrenteregeling

Aantal bezwaren afrekening/ voorschot servicekosten

0

0

0

Aantal bezwaren tegen huurverhoging na verbetering

0

0

1

De Kombinatie kan de Starters-Renteregeling inzetten als ondersteuning bij de reguliere verkoop. In 2012 is hier geen gebruik van gemaakt. In 2013 gaan we de inzet en toepasbaarheid van de diverse stimuleringsregelingen voor verkoop onderzoeken.

Aantal naar huurcommissie

2

2

1

3.5


In 2012 is er één bezwaarschrift ingediend tegen de huurverhoging per 1 september 2012. Deze is na beantwoording door de Kombinatie ingetrokken. Ook is er één bezwaar tegen de huurverhoging na woningverbetering ingediend. Dit bezwaar ligt nog bij de huurcommissie. Er zijn geen bezwaren ingediend tegen de afrekening servicekosten.

3.4

Huurincasso

De Kombinatie besteedt veel aandacht aan het beperkt houden van de huurachterstand en het voorkomen van huisuitzettingen. Het huurincassobeleid bestaat uit het nemen van preventieve maatregelen en het tijdig signaleren van financiële problemen. Bijvoorbeeld door de uitvoering van een consequent aanmaningsproces en daar waar wenselijk en/of mogelijk betalingsregelingen met huurders te treffen. Voor die huurders die toch in de financiële problemen komen, werkt de Kombinatie regelmatig samen met externe partijen zoals de Sociale Dienst. En met instanties die zich bezighouden met schuldhulpverlening zoals Bureau Schuldregeling of Maatschappelijk Werk. Bij woningtoewijzing voert de Kombinatie bij nieuwe huurders regelmatig een kredietwaardigheidcontrole uit. Het huurachterstandpercentage bij zittende huurders lag per 31 december 2012 op 1,1%. Dat is 0,3% hoger dan in 2011. Ook landelijk is de tendens dat een stijgend aantal huishoudens betalingsproblemen en schulden heeft.

Verkoop

De doelstelling voor verkoop van bestaand bezit is tweeledig. Aan de ene kant zorgt het voor differentiatie in eigendomsvorm en bevordert het de doorstroming binnen buurten en wijken. Aan de andere kant levert het de Kombinatie inkomsten op die noodzakelijk zijn om onze plannen te kunnen realiseren.

3.4.1 Verkoop met Koopgarant De Kombinatie heeft in 2012 zestien woningen met Koopgarant verkocht (waarvan dertien woningen voor het eerst verkocht zijn): zeven eengezinswoningen en negen appartementen. Eén (eengezins)woning is gekocht met Koopgarant door een zittende huurder. Bij vier eengezinswoningen waren het huurders van de Kombinatie die de woning kochten. De andere twee eengezinswoningen zijn verkocht aan mensen die bij een collega-woningbouwvereniging huurden. Daarmee voldoet verkoop in Koopgarant aan de doelstelling om de dynamiek en doorstroming op de Zeister woningmarkt te bevorderen, ook voor huishoudens met een middeninkomen.

3.5.1 Ontruimingen Het team Leefbaarheid is in maart 2012 gestart met het traject 'voorkomen huisuitzettingen'. Hierbij trekken we op met het Algemeen Maatschappelijk Werk van Vitras-CMD. In 2012 zijn er 89 zaken opgepakt die we anders naar de deurwaarder zouden sturen. En in het ergste geval zouden leiden tot een huisuitzetting. In 38 gevallen is er een regeling getroffen met de huurder. Er zijn 43 lopende zaken. In 8 gevallen verleende de huurder geen medewerking of kwam de betalingsregeling niet na. Er hebben in 2012 zeven ontruimingen plaatsgevonden. Dit is een halvering ten opzichte van voorgaande jaren. Alle ontruimingen zijn door een betalingsachterstand veroorzaakt.

13

3.6

Huurtoeslag

3.8

Leegstand

Eind 2012 ontvingen 612 huurders huurtoeslag via huurmatiging bij de Kombinatie voor een bedrag van gemiddeld €160,- per maand. De huurders krijgen huurtoeslag via huurmatiging of rechtstreeks op de eigen rekening. Het aantal huurders met huurtoeslag via huurmatiging is in tegenstelling tot voorgaande jaren toegenomen. Het gemiddeld ontvangen bedrag is gedaald.

Het aantal leegstandsdagen van woningen die leeg staan in afwachting van verkoop in Koopgarant is gestegen. De langere leegstand is met name veroorzaakt door een langdurig splitsingsproces. De leegstand bij reguliere verkoop is lager dan in 2011. De leegstand Wonen is wat toegenomen. Verder is de leegstand voor het uitvoeren van mutatieonderhoud toegenomen.

3.7 3.7.1

Leegstandssoort

Woningvoorraad en mutatiegraad De woningvoorraad

Onderstaande tabel geeft het verloop weer van de woningvoorraad 2012:

Aantal per 1 januari 2012

3594

Aankoop

0

Verkocht

37

Gesloopt

8

Nieuwbouw

0

Aantal per 31 december 2012

3549

% leegstand 2010

% leegstand % leegstand 2011 2012

Mutatie

0,31%

0,29%

0,44%

Wonen

0,18%

0,12%

0,25%

Verkopen

0,34%

0,41%

0,37%

Koopgarant

0,21%

0,32%

0,47%

Projecten

0,33%

0,47%

0,51%

OHB

0,02%

0,01%

0%

totaal

1,39%

1,62%

2,04%



3.9 De mutatiegraad over 2012 is 6,8%. Dit is een daling ten opzichte van 2011 en 2010; toen was de mutatiegraad rond de 7,4%.

3.7.2

Woningmutaties

Onderstaande tabel geeft het aantal mutaties weer in 2012 Wijk code

Wijk

11

Carré

32

37

19

13

Centrumschil Noord (waaronder Mamejo)

28

28

24

14

Lyceumkwartier (Dalweg)

2

1

0

21

Patijnpark waaronder Dichtersbuurt

15

11

10

22

Dijnselburg/Verzetswijk/ Indische Buurt

39

34

40

23

Staatsliedenkwartier

49

39

43

25

Vollenhove

76

90

80

Mutaties Mutaties Mutaties 2010 2011 2012

31

Griffensteijn/Kersbergen

9

8

8

34

Vogelwijk

1

6

6

46

Austerlitz

0

2

2

51

Huis ter Heide

1

0

0

56

Den Dolder Noord

Totaal De Kombinatie

10

9

14

262

265

246

Overlast

Zoals eerder al gezegd is de Kombinatie een woningcorporatie die vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid woningen in aantrekkelijke buurten aanbiedt. Daaronder hoort ook prettig wonen zonder overlast. Binnen de afdeling Wonen is er een verdeling van de overlastzaken. De één op één overlastzaken behandelen de woonconsulenten. De zwaardere zaken (bijvoorbeeld drugsgerelateerd geweld en complexmatige overlast) behandelt de consulent Leefbaarheid. Een klein deel van de ontvangen meldingen is structureel en lastig aan te pakken. Voorbeelden hiervan zijn overlast veroorzaakt door hangjongeren en herhaalde meldingen over vuil in en rond gebouwen. Verschillende partijen binnen het Wijkgericht Werken (WGW), waaronder de Kombinatie, besteden voortdurend aandacht aan deze hardnekkig terugkerende problematiek. Bijvoorbeeld door de inzet van straatcoaches en een flexibele inzet van het O-team. Een overzicht van activiteiten en bijbehorende resultaten van de inzet van het WGW op dit terrein staat beschreven in hoofdstuk 5: Wonen en woonomgeving. Er zijn in 2012, 61 overlastgevallen geregistreerd. Van deze 61 kwesties zijn er 53 door ons afgehandeld en 8 zijn nog in behandeling. Daarnaast hebben we bij 20 overlastgevallen Buurtbemiddeling ingeschakeld. Er is vooral sprake van geluidsoverlast. Dit is deels te herleiden naar het wat oudere en daardoor gehoriger woningbestand. Een ander element dat speelt is overlast van(uit) de woonomgeving.


Het aantal huuropzeggingen in de L-flat is afgenomen. Met 80 huuropzeggingen komt de mutatiegraad op 10,9%. In 2011 was dit 12,4%.

14

4

4.1

Nieuwbouw, renovatie en herstructurering

Visie en doelstellingen

De Kombinatie wil de kwaliteit van haar bezit verbeteren en minimaal in standhouden. Het kwaliteitsniveau meten we onder andere af aan het behoud of verlengen van de restant levensduur (gemiddeld over het gehele bezit). De Kombinatie zet daarbij in op renovatie en grootonderhoud van gemiddeld 4% van haar bezit per jaar (145 woningen). Waarbij we vanaf 2012 ernaar streven de levensduur met minimaal 25 jaar te verlengen. Bij een deel van de woningen houden we rekening met een theoretische restant levensduur van tien of vijftien jaar. Dit zijn woningen die behoren tot een renovatie of groot onderhoudproject zoals de Pleineslaan. Als gevolg van de levensduurverlengende ingrepen en de natuurlijke veroudering is de restant levensduur eind 2012 op 21,5 jaar uitgekomen. Dit is ruim een half jaar langer dan in 2011. De Kombinatie wil woningen bouwen, deels voor de doorstroming, en deels om delen van het bezit te vernieuwen. Onze doelstelling is om jaarlijks tenminste 45 nieuwbouwwoningen op te leveren. In 2012 heeft de Kombinatie 17 koop woningen opgeleverd in het project Watersalamander in de Vogelwijk. Deze woningen zijn gebouwd voor de doorstroming. Tevens realiseren we hiermee een ander prijssegment woningen in de Vogelwijk waarmee we het woningbestand verder differentiëren, en er een buurt met gemêleerde bewoners ontstaat.

De Wet-en Bothalaan

concurrentiewerking zullen wij ook voordeel hebben van een lager BTW-tarief (6 % i.p.v 21 %) op arbeidskosten voor onderhoud en renovatie van 1 maart 2013 tot 1 maart 2014. De Kombinatie heeft in 2012 standaardbestekken aangepast. In 2013 wordt dit in de werkprocessen geïmplementeerd.

4.1.3 Verwachte ontwikkelingen in 2013 We hebben de eerste stap gezet richting nieuw milieubeleid door inventarisatie van het bezit en toekennen van energielabels. In ons toekomstige beleid zal bij de doelstellingen inzake de kwaliteit van het woningbezit meer aandacht uitgaan naar flexibel en levensloopbestendig bouwen en duurzaamheid. Hierbij mogen we echter de financiële randvoorwaarden waarbinnen de Kombinatie moet opereren niet vergeten. In de laatste periode van 2013 zal het bedrijf een definitieve keuze maken betreft de toekomst van ons Onderhoudsbedrijf. De economische situatie dwingt de Kombinatie tot scherp kostenbewust onderhoud. Als uit de analyse van onderhoudsgegeven blijkt dat extern uitbesteden van onderhoud economisch voordeliger is, zal de Kombinatie het bedrijfsonderdeel reorganiseren. Om de eigen productie in 2013 verder te verhogen wordt het Onderhoudsbedrijf ingezet bij projecten zoals het onderhoudsproject Indische buurt en asbestsanering L flat.

4.1.1 Kwaliteitsbeleid De Kombinatie wil haar woningbezit op basiskwaliteit brengen, waarbij de klanten de kwaliteit van de woning beoordelen met minimaal een cijfer zes. Dit cijfer hebben we in 2012 naar beneden bijgesteld van een zeven naar zes. We accepteren een lager oordeel, omdat we de komende jaren een aanpassing van het onderhoudsbeleid voorzien. Het onderhoudsbeleid kan niet op het huidige niveau worden gehandhaafd, vanwege de financiële gevolgen die dit heeft voor de Kombinatie. We beoordelen onze woningen in eerste instantie op gezondheid en veiligheid voor onze bewoners.

4.1.4 Energiebesparing en duurzaam ondernemen

De beoordeling van de kwaliteit wordt gemeten bij het jaarlijkse tevredenheidsonderzoek onder leden van onze digitale huurderpanel: het Kombinatiepanel. In 2012 hebben zij de kwaliteit beoordeeld met een cijfer zeven.

In het in 2011 bijgestelde beleidsplan uit 2008 staan de doelstellingen rondom dit speerpunt voor de periode tot 2012 als volgt beschreven: In 2018 verbruiken onze woningen 20% minder gas dan in 2008. In 2012 is de doelstelling voor de vermindering van gasverbruik in de woningen uit het energieconvenant uit 2008 aangepast. Het is nu 33% mindergasverbruik in 2020. Deze besparing komt door een lagere energierekening ten gunste van de huurder. De Kombinatie vindt een energiebe-

4.1.2 Interne en externe ontwikkelingen In 2012 is vanwege de huidige economische situatie inkoopvoordeel voor onderhoudswerkzaamheden behaald. Dit geldt niet alleen voor projecten, maar ook voor het onderhoud. Ook in 2013 verwachten we inkoopvoordeel. Naast de

15

Renovatie Indische buurt

sparende investering duurzaam als deze zich vanaf het eerste moment terugverdient en berekent de huurder een redelijke huurverhoging ter compensatie. Wij zijn goed op weg om de gestelde doelstelling van 33 % te halen. Eind 2012 verbruiken de woningen van de Kombinatie 27,7% minder gas dan in 2008. Deze besparing komt vooral ten gunste van de huurder. In 2012 bespaarden we met onze maatregelen 13,9% op het gasverbruik. Deze grote besparing is met name gerealiseerd door de renovatie van de L-flat. Maar ook de werkzaamheden aan de woningen van de De Wet- en Bothalaan en de Indische Buurt. Verder heeft het planmatig vervangen van ketels een bijdrage geleverd. De Kombinatie heeft als tweede doelstelling om in 2018 geen woningen met een E, F en G-energielabel in het woningbestand te hebben. Hiervan zijn woningen in de verkoopportefeuille en weigerende huurders uitgezonderd. In 2012 realiseerden we de volgende verbetering: 2011

2012

A

label

1,76%

1,85%

B

10,85%

17,72%

C

19,07%

33,40%

D

17,43%

18,83%

E

13,91%

13,93%

F

11,07%

9,15%

G

25,81%

5,11%

minimaal gelijk is aan de energiebesparing. Voor een huurder weegt de energiebesparing bij normaal verbruik dus altijd op tegen de huurverhoging voor de L-flat. De Kombinatie sluit aan bij het ambitieniveau uit het convenant Duurzaam Bouwen Zeist. Hiermee willen wij onder meer een bijdrage leveren aan de reductie van negatieve milieueffecten. In de prestatieafspraken tussen de corporaties en de gemeente Zeist is verder nog vastgelegd dat er ook samenwerking is op het gebied van energie- en waterbesparingacties.


In ruim 850 woningen zijn maatregelen uitgevoerd die tot energiebesparing leiden. Naast het groot onderhoud op Vollenhove en de renovatie De Wet/Bothalaan zijn bijna honderd verouderde installaties vervangen door hoog rendement CV ketels. De Kombinatie stimuleert huurders om energiezuiniger met hun woning om te gaan. Dat doen we door goede voorlichting, met name bij renovatie projecten. De resultaten hiervan verwachten we op langere termijn en moeten leiden tot verlaging van de totale woonlasten van onze huurders.

4.1.5 Risicobeheersing Het ontwikkelen, bouwen, verbouwen en technisch beheren van woningen zijn processen die soms met aanzienlijke risico’s gepaard gaan. Gedurende deze processen vinden ook ontwikkeling plaats die nieuwe risico’s met zich mee brengen. Hierop dient de organisatie te anticiperen door het op voorhand goed inschatten van de risico’s en door goede beheersmaatregelen. De wijzigingen in regelgeving, fiscale veranderingen en de economische ontwikkelingen voegen daar de laatste tijd steeds extra dimensies aan toe. Binnen projectontwikkeling besteden we systematisch aandacht aan risicobeheersing. Zo wordt maandelijks per project bekeken welke wijzigingen er zijn geweest en een keuze gemaakt voor de meest effectieve risico beheersmaatregelen. Dit punt wordt in de maandverslagen en in de periodieke rapportages vastgelegd. De negatieve invloed van de economische ontwikkelingen zijn in de loop van 2012 steeds sterker geworden. Als gevolg hiervan hebben we de planning en het programma van een aantal projecten aangepast. Met name de Vogelwijk en de randen Indische Buurt zijn hier voorbeelden van. Ook op het gebied van technisch onderhoud en verbeteringen zocht de organisatie naar mogelijkheden tot kostenbesparing en risicobeperking.

Woonlastengarantie L-flat Sinds maart 2012 heeft elke bewoner van de L-flat aan de Laan van Vollenhove een eigen verbruiksmeter. Vanaf 1 april 2012 betaalt een bewoner dus alleen voor eigen verbruik. In overleg met de Woonbond heeft de Kombinatie de huurders een zogenaamde ‘woonlastengarantie’ aangeboden op de vermindering van de gezamenlijke woonlasten. Deze garantie houdt in dat de totale besparing op de stookkosten altijd groter is dan de totale huurverhoging. De bewonerscommissie L-flat, de Woonbond en de Kombinatie controleren op 2 april 2013, één jaar na de ingangsdatum van de huurverhoging, of de totale energiebesparing werkelijk hoger is dan de totale huurverhoging. Wanneer dit niet het geval is, past de Kombinatie de huurverhoging naar beneden aan, zodat deze

16

4.2.2 Indische Buurt

4.2

In 2012 zijn we gestart met de renovatie van de woningen in de Indische Buurt. Voor de start zijn de woningen aan de zittende huurders te koop aangeboden. De leegstaande woningen zijn te koop aangeboden op de woningmarkt. Van de 106 woningen zijn 8 verkocht, de overige woningen worden gerenoveerd. Algemeen • Sumatralaan, Borneolaan, Balilaan, Javalaan, en Javalaan te Zeist; • 106 eengezinswoningen; • Renovatie. Ingreep • Isoleren van dak, gevel en vloer; • Aanbrengen van nieuwe dakpannen, dakkapellen, schoorstenen en het reinigen van de gevel inclusief voegwerk herstel; • Aanbrengen van HR ++ beglazing en vervangen/herstellen van kozijnen, ramen en deuren inclusief schilderwerk; • Vervangen van circa 30 badkamers, keukens en toiletten; • Vervangen van verouderde ketels en aanbrengen van mechanische ventilatie; • Door de toepassing van energetische maatregelen verbetert de energetische prestatie van gemiddeld label G naar label gemiddeld D; • 25 jaar levensduurverlening. Planning • De werkzaamheden vinden plaats van maart 2012 tot maart 2013; • Evaluatie project in 2013.

Grootonderhoud en renovatie

In 2012 hebben we de volgende projecten uitgevoerd: L-flat, Indische Buurt, Meerkoet- en Sniplaan, Pleineslaan, Villa Gregorius en De Wet en Bothalaan. Hieronder staan de activiteiten binnen deze projecten beschreven.

4.2.1 Vollenhove: de L-flat Het project Vollenhove behelst grootonderhoud met energiebesparende maatregelen van de buitenschil van het gebouw en de installaties. Daarnaast krijgt het gebouw een frissere uitstraling door de toepassing van nieuwe balkonhekken, het opwaarderen van de entreehallen en een nieuwe kleurstelling van de gehele flat. Algemeen • L-flat, aan de Laan van Vollenhove te Zeist; • 728 huurappartementen; • Grootonderhoud. Ingreep • Doorvoering flink aantal energiebesparende maatregelen zoals het plaatsen van dubbel glas, na-isoleren van het dak en nieuwe energiezuinige cv-ketels. Door de toepassing van deze energiebesparende maatregelen worden 4 labelsprongen bereikt, van label G naar C; • De levensduur is door de ingrepen met 15 jaar verlengd. Planning • Het project is in september 2012 opgeleverd en in oktober 2012 feestelijk afgerond. • Momenteel wordt nog gewerkt aan het afhandelen van de laatste opleverpunten en aan de sanering van het asbest dat na de oplevering is ontdekt in een aantal meterkasten en bergingen. • Evaluatie project in 2013.

4.2.3 Pleineslaan In 2012 is verder onderzoek gedaan naar renovatie van de woningen aan de Pleineslaan. Onderdeel van hiervan betreft onderzoek naar sloop en nieuwbouw van een aantal woningen. De achterterreinen van deze mogelijke sloopwoningen kunnen gebruikt worden voor mogelijke nieuwbouw. De haalbaarheid van het project (renovatie en nieuwbouw) wordt getoetst. Algemeen • Pleineslaan 25 t/m 41, 51 t/m 57 en 34 t/m 66 te Den Dolder; • 30 eengezinswoningen. Planning • In 2013 besluitvorming project; • 2014-2015 uitvoering.

4.2.4 Meerkoetlaan en Sniplaan In 2011 is grootonderhoud gepleegd aan de 32 woningen aan de Meerkoet- en Sniplaan. Er is onder andere dubbelglas geplaatst alsmede enkele cv- installaties, waardoor de energetische prestatie is verbeterd van een gemiddeld Glabel naar een E-label. Het project is in 2012 geëvalueerd.

4.2.5 Villa Gregorius De renovatie van het monumentale pand heeft in 2011

17

plaatsgevonden. In het pand zijn 6 huurappartementen gerealiseerd die verhuurd zijn aan cliënten van zorgpartij Kwintes. In 2012 hebben we gezamenlijk met Kwintes, belanghouders en de nieuwe huurders de oplevering en start verhuur gevierd. Algemeen • Noordweg 93 te Zeist; • 6 huurappartementen; • Renovatie. Ingreep • De energetische prestatie is verbeterd van energielabel G naar label C; • Verlenging levensduur betreft 50 jaar. De woningen voldoen aan de huidige woonwensen. Met de ingrepen blijven de originele elementen, plafonds, entreehal en de gevelindeling gehandhaafd. Daarnaast zijn verbeteringen aan de Villa aangebracht, zoals isolerende maatregelen en standaardafwerking conform het PVE van de Kombinatie. Planning • De woningen zijn eind 2011 opgeleverd • Evaluatie project in 2013.

Ingreep • De daken zijn geïsoleerd en alle kozijnen en ramen zijn voorzien van isolatieglas type; HR++; • Voor de steens muren zijn isolerende voorzetwanden geplaatst; • Alle woningen voorzien van een mechanische ventilatie; • Door de toepassing van energetische maatregelen verbetert de energetische prestatie van label G naar label B gemiddeld; • De levensduur is verlengd met 25 jaar. Planning Evaluatie project in 2013.

4.2.7 Eldorado Voor dit complex is in 2012 het onderzoek opgestart naar welke ingrepen gewenst zijn. Hierbij onderzoeken we verschillende opties. De woonkwaliteit van het complex voldoet onvoldoende aan de toekomstige woonwensen. Algemeen • Griffensteijnselaan te Zeist; • 72 huurappartementen; • Gewenste ingreep nog nader te bepalen. Planning Het project is in september 2012 opgestart. In 2013 zal de haalbaarheid van het project verder onderzocht worden.

4.2.6 De Wet en Bothalaan Vanaf eind 2011 zijn deze woningen ingrijpend gerenoveerd. Daarnaast is er asbest gesaneerd. Omdat de woningen een monumentale status hebben, is veel aandacht besteed aan de renovatie van de gevels. In september 2012 zijn de woningen opgeleverd. Bij dit project hadden zittende huurders de mogelijkheid hun woning te kopen. Hier is geen gebruik van gemaakt. De leegkomende woningen zijn te koop aangeboden op de woningmarkt. In 2012 zijn 6 woningen verkocht. De afronding van de renovatie is gevierd met bewoners en betrokkenen bij het project. Algemeen • De Wetlaan en Bothalaan te Zeist; • 25 huurwoningen; • Renovatie.

4.2.8 Randen Indische Buurt De onderhandelingen met de bewoners over de sloopplannen verliepen moeizaam. De meerderheid van de bewoners geeft de voorkeur aan renovatie van de woning. Besloten is de woningen nog 10 jaar door te exploiteren en over 7 jaar met de bewoners in gesprek te gaan over de planvorming voor sloop en nieuwbouw. Tot 2022 wordt alleen het noodzakelijk onderhoud uitgevoerd. In 2013 voeren we noodzakelijk onderhoud aan deze woningen uit.

4.3 Nieuwbouw 4.3.1 Vogelwijk Er zijn in 2012 totaal 17 koopwoningen -project Watersalamander- opgeleverd waarvan er begin 2013 nog drie te koop staan. Met de gemeente Zeist wordt intensief overleg gevoerd over de wijze waarop het totale project herontwikkeld kan worden, zodat het weer aansluiting vindt bij de huidige vragen op de woningmarkt. Algemeen • Gruttolaan, Roerdomplaan en Kievitlaan in de Vogelwijk te Zeist; • 156 koopwoningen en –appartementen; Planning • Als gevolg van de noodzakelijke herontwikkeling gaat het project terug naar de fase van onderzoek naar haalbaarheid.

Feest oplevering Villa Gregorius

18

4.3.2 Het Rond

Algemeen • Dolderse Duinen te Den Dolder; • 88 koop- en 47 huurwoningen. Planning In 2012 is de laatste woning definitief verkocht. Er wordt in 2013 gewerkt aan de afwikkeling van het project waarna de VOF ontbonden wordt.

De gemeente realiseert een uitbreiding van het gemeenthuis aan het Rond om de hele gemeentelijke organisatie in één gebouw aan het Rond te huisvesten. Op het terrein, grenzend aan het gemeentehuis, worden 100 woningen gerealiseerd. De Kombinatie neemt turn-key 33 huurwoningen af in diverse huursegmenten. Algemeen • Het Rond / Oud Seyst te Zeist; • 33 woningen; • 19 sociale huurappartementen; • 14 vrije sector huurappartementen. Planning • De bouw is gestart in november 2012; • Start verhuur vrije sector 2012; • Start verhuurtraject sociale huurwoningen 2013; • Oplevering woningen november 2013.

4.4 Herstructurering 4.4.1 Beukbergenplein en Beukbergenlaan De gemeenteraad van Zeist heeft begin 2010 het uitvoeringsprogramma voor de herstructurering van het woonwagencentrum Beukbergen vastgesteld. De circa 180 woonwagens zullen in de toekomst minimaal vijf meter uit elkaar staan zodat het gevaar voor brandoverslag sterk wordt verminderd ten opzichte van de huidige situatie. Daarnaast zullen de Zeister corporaties gezamenlijk een aantal senioren- en starterswoningen ontwikkelen aan het plein en aan de Beukbergenlaan. Na uitvoering van de herinrichting is het de bedoeling dat de huurwagens worden overgenomen door woningcorporaties van Zeist. Naast het woonwagencentrum Beukbergen liggen aan de Beukbergenlaan acht kavels met daarop zes woningen die eigendom zijn van de Kombinatie. Deze woningen (noodwoningen uit begin jaren ’50) zijn technisch gezien in zeer slechte staat. De Kombinatie vervangt ze door maximaal 18 eengezinswoningen. Algemeen • Beukbergenplein en Beukbergenlaan; • 18 eengezinswoningen aan de Beukbergenlaan; • circa 18 senioren- en starterswoningen op het Beukbergenplein. Planning • start bouw medio 2013; • oplevering medio 2014. Er is in 2012 voornamelijk gewerkt aan het tot stand komen van de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en tussen de drie Zeister corporaties onderling.

4.3.3 A.C. Kerkhofflaan Op de locatie hoek AC Kerkhofflaan – Churchilllaan stonden acht verouderde huurwoningen. Deze zijn in 2012 gesloopt. Abrona en de Kombinatie zijn een samenwerking aangegaan om op de locatie 24 zorgappartementen met vier groepsruimten en zeven senioren huurappartementen te ontwikkelen. Het complex wordt voorzien van een half verdiepte parkeerkelder Hiervoor is in december 2009 een samenwerkingsovereenkomst getekend. Planning • Voorbereiding uitvoering • Aanbesteding • Afronden vergunning procedure • Sloop • Afronding contract Abrona

2e kwartaal 2012; 3e kwartaal 2012; 3e kwartaal 2012; 4e kwartaal 2012; 2012 – 2013.

4.3.4 Huis ter Heide West In Huis ter Heide West is de gemeente voornemens 80 nieuwbouwwoningen te realiseren. Zij onderzoekt samen met de Kombinatie op welke wijze een haalbaar plan kan worden gerealiseerd. Met enige regelmaat raadpleegt de gemeente de bevolking van Huis ter Heide West in verband met de gekozen interactieve planvorming. Algemeen • Huis ter Heide West te Zeist; • 80 koop- en huurwoningen. Planning In 2012 zijn diverse overleggen gevoerd met de gemeente. Op basis van dit overleg wordt de haalbaarheid van dit plan als zeer laag beoordeeld.

4.4.2 Austerlitz De gemeente Zeist is voornemens ongeveer 150 stuks extra woningen te (laten) realiseren in Austerlitz. Daarnaast wil de gemeente de kern van dorp te revitaliseren. Als gevolg van onze positie aan de Weideweg en een verworven positie binnen het plangebied, zijn wij gesprekspartner. Met de gemeente overleggen we over de haalbaarheid van het project. Algemeen • Austerlitz te Zeist; • 103 koop- en huurwoningen. Planning In 2012 hebben diverse overleggen met de gemeente inzake Austerlitz plaatsgevonden. De verwachting is dat dit in 2013 zal leiden tot een besluit omtrent de haalbaarheid van het project.

4.3.5 Dolderse Duinen Het project Dolderse Duinen is ontwikkeld in een VOFverband, samen met Seyster Veste en Era Bouw BV. De woningen zijn gebouwd op de plek van de voormalige voetbalvelden van DOSC, aan de noordkant van Den Dolder.

19

4.4.3 Zomerkwartier

Onder overige kosten voor dagelijks onderhoud vallen zaken als de legeskosten voor kapvergunningen, het vervangen van lampen in woningcomplexen, de huur van opslagruimte in de L-flat en, eenmalig in 2012, € 50.000,- kosten die voortgekomen zijn uit extra uitgevoerde werkzaamheden tijdens het keukenrenovatieproject in Mamejoh.

In oktober 2012 is gestart met de renovatie van de woningen aan de Jacob van Lenneplaan en dr Schaepmanlaan. De renovatie wordt in bewoonde toestand uitgevoerd. Naast onderhoudswerkzaamheden worden de woningen beter geïsoleerd. De bewoners hebben de keuze gehad uit diverse opties om de woning naar eigen wens aan te passen. Algemeen: • Jacob van Lenneplaan en dr. Schaepmanlaan te Zeist; • 27 woningen; • Renovatie. Ingreep • Reinigen en deels vervangen van dakpannen en metselwerk; • Vernieuwen van de dakkapellen (3 á 4 per woning); • Aanbrengen van HR ++ beglazing; • Vervangen de voordeuren, herstellen van kozijnen, ramen en achterdeuren incl. schilderwerk; • Vervangen van circa 10 keukens en toiletten;. • Uitvoeren van de gekozen opties (verruimen badkamer en open keuken); • Vervangen van verouderde ketels en aanbrengen van mechanische ventilatie; • Isoleren van dak en gevel; • Na-isoleren van de spouw in de muur; • Door de toepassing van energetische maatregelen verbetert de energetische prestatie van gemiddeld label F naar label B gemiddeld; • 40 jaar levensduurverlenging. Planning • De werkzaamheden vinden plaats van oktober 2012 tot eind juni 2013; • Evaluatie project in 2013.

4.5

4.5.1 Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud is erop gericht leeggekomen woningen zowel bouwtechnisch als woontechnisch op het gewenste niveau te brengen voor verhuur. Daarbij brengen we indien nodig extra voorzieningen aan. De kosten die we hiervoor maken zijn deels te beschouwen als planmatige onderhoudskosten (met name in de woning), en deels als investering. Tegenover de kwaliteitsverbetering staat een hogere huuropbrengst. Het investeringsdeel bepalen we na uitvoering van de werkzaamheden aan de hand van de gegenereerde extra huuropbrengsten. Sinds 2012 maken we de kosten van planmatig onderhoud (PO) dat uitgevoerd wordt tijdens een mutatie afzonderlijk zichtbaar. Dit zogenaamde "PO-binnenzijde woning" omvat onder andere keuken- en badkamerrenovaties. Onderhoud bij Mutatie

Mutatieonderhoud (inclusief investeringen) Reparatieverzoeken Overige kosten dagelijks onderhoud

2011

2012

€1.663.000,- €1.400.000,-

€597.000,-

€812.000,-

€1.039.000,-

€646.000,-

€37.000,-

€315.000,-

€946.000,-

2012

269

291

221

0

0

49

€1.663.000

€1.400.000

€597.000

0

0

€211.000

€6.182

€4.811

€2.701

0

€4.314

Aantal woningen met PO-binnenzijde woning Totale kosten mutatieonderhoud

Totale kosten PO-binnenzijde woning Gemiddelde kosten per mutatie

Totale kosten per woning met “PO-binnenzijde woning”

Onder dagelijks onderhoud verstaan we alle niet voorziene, en dus niet-geplande, werkzaamheden. Het betreft incidentele werkzaamheden die gericht zijn op het opheffen van storingen, klachten en onvoorziene omstandigheden. Over het algemeen voeren we dagelijks onderhoud uit naar aanleiding van de melding van een bewoner. We verdelen de kosten van het dagelijks onderhoud in de volgende categorieën: reparatieverzoeken, ook wel klachtenonderhoud genoemd, mutatieonderhoud, vandalisme en overige kosten. 2010

2011

Aantal woningen met mutatieonderhoud

Dagelijks onderhoud: mutatieonderhoud, reparatieverzoeken en onderhoudsabonnement

Kosten dagelijks onderhoud

2010

0


4.5.2 Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken, ook wel klachtenonderhoud genoemd, zijn reparatiewerkzaamheden die we uitvoeren naar aanleiding van meldingen van bewoners. In 2012 zijn er 2269 reparatieverzoeken afgehandeld. Een reparatieverzoek kostte in 2012 gemiddeld € 284,-. De totale kosten voor alleen de reparatieverzoeken bedroegen in 2012 € 645.000,-. Het aantal reparatieverzoeken is de afgelopen jaren gestaag opgelopen, tot 2434 verzoeken in 2011. In 2012 is het aantal voor het eerst sinds jaren gedaald naar 2269. De kosten zijn in 2012 ook aanzienlijk gedaald ten opzichte van voorgaande jaren. Van gemiddeld € 400,- in de periode 2009-2011 naar € 284,- in 2012. Deze daling is veroorzaakt door aan de ene kant kritisch te kijken naar de noodzaak en uitvoering van


20

reparaties en aan de andere kant doordat er een voorziening ‘PO binnenzijde woning’ is opgenomen in 2012 waar vervanging van woningonderdelen op geboekt is, bijvoorbeeld vervanging van een CV-ketel of een keukenblok.

4.5.3 Onderhoudsabonnement Met het onderhoudsabonnement bieden we onze huurders extra dienstverlening op het gebied van onderhoud. Bewoners met een abonnement kunnen het klein dagelijks huurdersonderhoud zoals het ontluchten CV installatie, tegen een kostendekkende vergoeding door ons laten uitvoeren. Eind 2012 maakten 450 huurders gebruik van deze dienstverlening. In 2012 zijn 51 nieuwe abonnementen afgesloten. De maandelijkse abonnementskosten zijn € 5,29. De instappremie is € 40,-.

4.6

Nieuwbouw Het Rond

mering en is een groot deel van de voorraad opnieuw geïnventariseerd. De inspecties zijn voor het eerst gedaan middels conditiemeting (de methodiek van de NEN 2767). Op deze manier is op een objectieve wijze de onderhoudsbehoefte voor de komende jaren bepaald. Voor de meerjaren planning van onderhoud is de keuze gemaakt voor het systeem Vastware. Dit programma is in 2012 in gebruik genomen en gegevens uit de conditiemeting zijn hierin verwerkt. Ook de binnenzijde van de woningen is toegevoegd aan het planmatig onderhoud. Dit aspect zal positieve gevolgen hebben voor de omvang van de ingrepen bij mutatie. In januari 2012 is gestart met een bezuinigingsslag op de begroting van 2012. Alle begrotingsposten zijn beoordeeld en geclassificeerd. Hiermee hebben we een uiteindelijke besparing van ruim 20% van het totale meerjaren-budget weten te realiseren.

Planmatig onderhoud

Het doel van planmatig onderhoud is de instandhouding van de woningvoorraad. Om dit doelmatig uit te voeren, heeft de Kombinatie een meerjaren onderhoudsplanning. Het soort onderhoud heeft veelal betrekking op de buitenkant en installatietechnische deel van de woningen en gebouwen. Sinds 2011 is daarnaast ook het binnenwerk van de woning opgenomen. Het gaat met name om het vernieuwen van keukens en sanitair. Onder het planmatig onderhoud vallen ook werken die jaarlijks of twee jaarlijks worden uitgevoerd. Het gaat hierbij om een servicebeurt van de ketel, collectieve installatie, mechanische ventilatie of liftonderhoud. Hierdoor heeft meer dan de helft van onze woningen planmatig onderhoud gehad in 2012. Kosten planmatig onderhoud

2010

2011

2012

Contractonderhoud

€ 516.000

€ 483.000

€ 589.000

Planmatig onderhoud

€ 1.575.000

€1.900.000

€ 2.368.000

4.7 Asbestbeleid Het asbestbeleid van de Kombinatie staat omschreven in het asbestbeleidsplan 2008. Grotendeels is dit beleid nog actueel. Sinds het intreden van het nieuwe bouwbesluit bestaat de mogelijkheid echter niet meer om middels de paraplusloopvergunning te saneren. Deze vergunning was in leven geroepen om bij mutaties van woningen (bijvoorbeeld leegstand bij huurwisseling) snel werkzaamheden uit te kunnen voeren, zonder steeds te moeten wachten op een sloopvergunning. Doordat de melding in deze situaties nu maar vijf werkdagen van te voren gedaan hoeft te worden, is een paraplutoestemming niet meer nodig. De totale kosten wegens asbest bedroegen in 2012 € 79.000,-. Hiervan is € 18.000,- besteed aan inventariseren en € 60.000,- aan het saneren. In totaal € 25.000,- hiervan betreft asbest, zoals zeil en golfplaten, wat door onze huurders zelf is aangebracht. Om met name juridische redenen neemt de Kombinatie het grootste deel van deze kosten voor haar rekening. Deze saneringskosten zijn exclusief de verwachtte sanering van asbest in de L-flat.


De totale kosten planmatig onderhoud in 2012 bedragen € 2.957.000,-. Omgerekend is dit € 833,- per woning. In onderhoud zijn twee trends waarneembaar. We streven met beperktere middelen hetzelfde onderhoudsniveau na, maar zullen ook concessies moeten doen. Bovenaan staat veiligheid en gezondheid voor onze klanten. We streven ernaar technische vervolgschades te beperken en we accepteren een toename van het klachtenonderhoud mits dit voor ons financieel voordeel biedt. Als tweede trend geldt dat de Kombinatie projecten (renovatie en sloop/nieuwbouw) uitstelt. Of dat we binnen deze projecten besparingen realiseren die we vervolgens opnemen in het planmatig onderhoud. In juli 2012 zijn we gestart met de inspecties voor de meerjaren onderhoudsbegroting van onze complexen. Daarnaast is de Kombinatie in 2012 overgegaan op nieuwe complexnum-

Wijzigingen regelgeving De grootste wijzigen van het bouwbesluit betreffen met name de eisen omtrent brandveiligheid en energiezuinigheid. Beide aspecten hebben we al in ons nieuwe programma van eisen opgenomen. De brandveiligheidseisen nemen we in 2013 ook in ons meerjaren onderhoudsplanning op.

21

5

Wonen en woonomgeving

5.1

Visie en Beleid

De Kombinatie vindt het belangrijk om te investeren in leefbare wijken. De rol van de Kombinatie houdt niet op bij de voordeur van de woning. Leefbare wijken zijn wijken waar het label “schoon, heel, veilig en sociaal” op van toepassing is. Deze wijken zorgen voor een hogere klanttevredenheid, tevreden en betrokken huurders, gewilde woningen en buurten en daarmee een lagere mutatiegraad. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken kunnen en doen wij niet alleen. Wij zorgen samen met onze convenantpartners binnen het Wijkgericht Werken voor de leefbaarheid rond ons gezamenlijk bezit door goed en nauw samen te werken. In de wijken waar wij veel bezit hebben, spelen wij een grote rol bij de wijkanalyses en de planning van activiteiten die de leefbaarheid ten goede komen. Het algehele beeld van de leefbaarheid in onze wijken is in 2012 verbeterd ten opzichte van de jaren daarvoor. Het Kombinatiepanel geeft bijvoorbeeld een 7,4 voor de leefbaarheid ten opzichte van een 7 in 2011. Er zijn en blijven aandachtspunten, maar we zijn op de goede weg om samen met de buurt en wijkbewoners en onze partners in het Wijkgericht werken, leefbare wijken te maken.

5.2

vicelijnen; • Het komen tot een nieuwe samenwerkingsovereenkomst voor de periode 2013/2014.

5.2.2 Resultaten speerpunten in 2012 Bekendheid van de wijkteams en communicatie Om de bekendheid van de wijkteams te verbeteren zijn alle wijk teams actief op Twitter. Zo wordt op snelle wijze bekendheid gegeven aan nieuws en activiteiten. Om de communicatiemiddelen beter af te stemmen, zijn vanaf mei 2012 ‘Van ’t Rond’ en ‘Wijknieuws’ samengevoegd. Deze nieuwe uitgave verschijnt één keer per maand, twee keer zo vaak als het oude ‘wijknieuws’. Om de wijk Vollenhove positief onder de aandacht te brengen is in opdracht van het wijkteam Noord een promofilm gemaakt. Deze wordt in januari 2013 op youtube geplaatst.

Wijkgericht werken in Zeist

Sinds 1998 werkt de Kombinatie samen met de andere twee Zeister corporaties, gemeente Zeist, politie en welzijnsorganisatie Meander Omnium binnen het Wijkgericht Werken (WGW). De bijdrage aan het WGW van de Kombinatie bestond in 2012 uit een jaarlijkse financiële bijdrage van circa € 95.000,- aan de “werkkas”. Daarnaast is er de inzet van het O-team (mede gefinancierd door Seyster Veste en de gemeente) voor 88 uur per week en ons team Leefbaarheid (2,5 fte). Ook is er extra toezicht ingezet bij een aantal complexen.

Uitwisselen kennis en ervaring In augustus heeft een drukbezochte uitwisselavond plaatsgevonden tussen bewoners, raadsleden en vertegenwoordigers van het wijkgericht werken in Zeist. Ruim honderd deelnemers hebben actief deelgenomen aan het programma door volop te praten en te discussiëren over de thema’s zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid. De avond heeft geleid tot vele nieuwe contacten en er is onderling kennis en ervaring gedeeld over de wijkaanpak.

5.2.1 Speerpunten van het WGW in 2012 De speerpunten voor het Wijkgericht werken in 2012 waren: • Het (beter) positioneren van de wijkteams in de wijken; • Het werken met jaarplannen en begrotingen waarin de doelstellingen en prioriteiten per wijk benoemd zijn; • Het organiseren van bijeenkomsten met de wijkteams voor het uitwisselen van kennis en ervaring; • Het bevorderen van de zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid van bewoners; • Het wijzigen van de opzet van de spreekuren: de wijkteams gaan meer op pad om de vraag in de wijk op te halen; • De bekendheid van het Wijkgericht Werken verbeteren en de communicatiemiddelen van de partners beter benutten; • Het afstemmen van de verschillende meldpunten en ser-

Werken met buurtanalyses Elke twee jaar analyseren de samenwerkende partners alle wijken. Dit levert per buurt een zogenaamde buurtanalyse op. De harde cijfers over de afgelopen jaren worden vergeleken met de ervaringen van professionals en bewoners. Vervolgens wordt op basis van die analyse een jaarplan

22

Natuurfoto’s luisteren Promenade op

er een tijdelijk speelveld komt in de Vogelwijk waar op een later moment woningbouw komt. Daarnaast is de VOP gerealiseerd: de vaste ontmoetingsplek met leerwerkvoorziening voor jongeren. Ook in Zeist-West is door het wijkteam in samenwerking met politie een inbraakpreventieavond georganiseerd voor bewoners.

Zeist Centrum: In het Centrum wordt gewerkt aan het realiseren van een ontmoetingsplek voor jongeren. Samen met onze partners van het WGW hebben we in 2012 een bijdrage geleverd aan de oprichting van een bewonerscommissie in Mamejoh. We proberen samen met de commissie de leefbaarheid in de wijk te bevorderen. Door extra inzet op schoonmaak in de wijk heeft deze een betere uitstraling gekregen. Den Dolder: In Den Dolder is de samenwerking met de partners in de wijk uitgebreid. Ook hebben we bijgedragen aan de activiteiten rond 100 jaar Den Dolder.

gemaakt voor de komende jaren. In 2012 is het grootste deel van de acties uit 2011 afgehandeld. Een paar zaken lopen nog door tot in 2013. De voorbereidingen voor de analyse voor 2013/2014 zijn eind 2012 in volle gang.

En net als in de voorgaande jaren is de “Jongerenbusz” nog steeds actief in verschillende wijken binnen Zeist. Deze bus levert een bijdrage aan het tegengaan van overlast van (hang)jongeren en wordt gesteund door de Kombinatie. In deze Jongerenbusz’ kunnen jongeren uit de gemeente Zeist terecht voor allerlei activiteiten.

Acties in de wijken In alle analyses is de input vanuit de Kombinatie meegewogen. Dit heeft geresulteerd in diverse acties binnen onze aandachtswijken.

Zeist Noord: In april zijn er moestuinbakken geplaatst in park Vollenhove. In deze bakken kunnen bewoners, maar ook leerlingen van de basisschool, groente en fruit kweken. Verder is er gewerkt aan het netwerk van bewoners en aan het verbeteren van de entree van de wijk. In 2012 werd alweer het 5e wijkfeest in Vollenhove gevierd. Naast sportieve en gezellige activiteiten is het ook de gelegenheid waar informatie wordt gegeven en uitgewisseld. Ook hebben we, net als in voorgaande jaren, meegewerkt aan een geslaagde Sinterklaasviering. Om overlast van jongeren op straat terug te dringen is in de Indische Buurt en het Staatsliedenkwartier een JOP, een jongerenontmoetingsplek, gerealiseerd waar we een bijdrage aan hebben geleverd. In Dichterswijk-Patijnpark is door het wijkteam, in samenwerking met de politie, een preventieavond ‘woninginbraak en veiligheid’ georganiseerd.

Bij alle acties en projecten spelen bewoners een rol. We zetten hierbij in op het verbeteren van het buurtnetwerk en het activeren van bewoners. Naast de bovengenoemde initiatieven zijn er vanuit bewoners diverse kleine activiteiten op straat- of buurtniveau geweest waarvoor een bijdrage (financieel of in ondersteuning) is gegeven door de wijkteams.

5.3

Inzet WGW op de thema’s: sociaal, schoon, heel en veilig

Schoon De Kombinatie beschikt samen met de Zeister collega-corporatie Seyster Veste en de gemeente Zeist over het O-team. Dit O-team, bestaande uit twee vaste, fulltime medewerkers en een gedetacheerde medewerker van BIGA, vervult een belangrijke functie bij het schoonhouden van de directe woonomgeving van huurcomplexen in wijken die extra aandacht nodig hebben. Het gaat hierbij vooral om het opruimen van zwerfvuil, het strooien bij gladheid en het ruimen van blad. Het O-team is ook een extra stel oren en ogen voor de corporaties in de wijken. De Kombinatie stuurt het O-team aan.

Zeist West: In West is gewerkt aan het netwerk van bewoners. Het Wijkteam West heeft samen met BewonersCommisie Samen Verder op de dag van ‘NL Doet’ er voor gezorgd dat

Heel Bewoners van Zeist kunnen zaken in de openbare ruimte die

23

kapot zijn melden via het Wijkgericht Werken. In Zeist rijden een paar teams (in dienst van de gemeente Zeist) rond die dagelijks dit soort reparaties oppakken. Het snel herstellen van kapotte zaken in de openbare ruimte draagt bij aan een betere beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners en zorgt voor minder vervuiling of vernieling.

fietsen op de galerijen blijft doorlopen. Ook in 2012 heeft die actie geresulteerd in een flat met veilige en lege galerijen.

5.4.2 Heel De Kombinatie reageert niet alleen op signalen van onze huurders. We zijn dagelijks aanwezig in de wijken en complexen en zien er op toe dat zaken die kapot zijn zo spoedig mogelijk gerepareerd worden. Alle medewerkers van de Kombinatie die in de wijken komen hebben hierin een rol.

Veilig We pakken signalen van onveiligheid in de wijken en buurten volgens vaste procedures aan. De meest voorkomende signalen hebben betrekking op de overlastprocedure. Onze consulenten Leefbaarheid doen dit bij complexe overlastzaken en de woonconsulenten, bij reguliere overlast. Zij bespreken de klachten met de betrokkenen. Eventueel schakelen ze daarbij Buurtbemiddeling in. Met behulp van onze partners binnen het wijkgericht werken streven wij naar totaaloplossingen voor overlast op woningen wijkniveau.

5.4.3 Veilig In 2012 is het toezicht op ons bezit wederom vergroot. We zijn meer en vaker in onze complexen herkenbaar aanwezig. We zorgen voor contacten die ons op de hoogte houden van ontwikkelingen, zodat ons aantal ogen en oren in complexen groter wordt. Op deze wijze houden wij een vinger aan de pols en waar nodig handelen we snel.

Sociaal Wij ondersteunen met financiële middelen en door gericht advies diverse initiatieven die tot doel hebben de leefbaarheid te bevorderen. Dit doen wij bijvoorbeeld bij het Lindenhuis in het Staatsliedenkwartier en het Inloophuis in de L-flat. Bij beiden organiseert een opbouwwerker samen met vrijwilligers en onder verantwoordelijkheid van Kerk en Samenleving, allerlei activiteiten voor de buurtbewoners.

Cameratoezicht In 2012 hebben we het cameratoezicht in ons bezit uitgebreid. Er zijn extra camera’s in de L-flat gekomen en in de Vogelwijk zijn nieuwe camera’s geplaatst. Aanpassingen aan de woning Wij bieden onze klanten in de vorm van een geriefverbetering de mogelijkheid om de woning beter te beveiligen met veiligheidsbeslag en hang- en sluitwerk, een rookmelder en buitenverlichting. Dit alles conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Bij nieuwbouw en bij renovatie brengen we ook de noodzakelijke veiligheidsmaatregelen aan, bijvoorbeeld een rookmelder.

Gevolgen bezuinigingen 2011 op het WGW in 2012 Door de bezuinigingen in 2011 en de economische situatie is er meer gewerkt met begrotingen. Voor elk project moet duidelijk zijn wat het doel is, wat de activiteiten zijn en welke effecten we willen bereiken. Hierdoor worden resultaten beter zichtbaar en kunnen we het beschikbare geld beter en efficiënter inzetten om onze doelen te behalen. Door de bezuinigingen is de noodzaak om bewoners zelfwerkzamer en zelfredzamer te maken ook vergroot. Op dat laatste wordt in de komende jaren ook ingezet.

5.4

5.4.4 Sociaal Binnen het team Leefbaarheid is een complexbeheerder werkzaam voor onze seniorencomplexen. Iedere werkweek bezoekt hij alle seniorencomplexen. Hij is daarmee niet alleen het gezicht van de Kombinatie, maar hij kan ook vroegtijdig problemen constateren en aankaarten doordat hij bij vele bewoners ook achter de voordeur komt. Denk daarbij aan zaken als vereenzaming, beginnende dementie of de nodige aanpassingen aan het gebouw.

De Kombinatie aanpak

Onze aanpak richt zich net als het WGW op de thema’s: schoon, heel, veilig en sociaal. Hieronder beschrijven we onze inspanningen per deelgebied in 2012.

5.5 5.4.1 Schoon

Wijken uitgelicht

Sommige wijken vragen extra aandacht. Deze lichten we apart toe.

Naast de dagelijkse schoonmaak in onze complexen, zien we intensief toe op vervuiling door gebruikers en bewoners van complexen. Wanneer we de vervuiler kunnen traceren, draait de vervuiler op voor de schoonmaakkosten (minimaal € 75,per overtreding).

5.5.1 Vollenhove In 2012 werd de L-flat opgeknapt. Gedurende het renovatieproces is er extra aandacht gegeven aan de leefbaarheid in en rond het complex. Na afsluiting van de werkzaamheden zijn alle bewoners op de hoogte gesteld van de woonafspraken die gelden en hebben we een “bewonershandleiding” rondgestuurd waarin alle regels staan waaraan je je als bewoner moet houden. Die regels worden, evenals de woonafspraken, ook aan elke nieuwe huurder voorgelegd ter ondertekening.

Fietsenactie In 2012 is samen met Stadstoezicht een actie gehouden om alle “fietswrakken” te verwijderen bij de L-flat. Dit leverde, naast ruim 80 weggehaalde fietswrakken, een sterk verbeterd beeld op van de entrees van de flat. De in 2011 en 2012 gehouden acties rond het verwijderen van

24

5.5.2 Centrumgebied

ondernomen. In het voorjaar van 2012 hebben we een nieuwe klachtenprocedure beschreven en ingevoerd. De postprocedure is als gevolg hiervan ook aangepast. Helaas leverden deze acties in 2012 nog geen hogere score op. Er zijn nieuwe afspraken gemaakt en het toezicht op afhandeling van vragen en klachten is geïntensiveerd. In de peiling onder het KombinatiePanel staat één keer per jaar ook de tevredenheid van de huurders over hun woonomgeving en de leefbaarheid in en om de woning centraal. Uit de peiling in de winter 2011/2012 blijkt dat huurders vinden dat de betrokkenheid van de buurtbewoners bij de buurt beter kan. We hebben contact opgenomen met de huurders die zeiden zelf actief te willen worden in de buurt. De uitstraling van de buurt scoorde gemiddeld een 6,3. De beveiliging en netheid van de trappenhuizen en galerijen zijn een aandachtspunt. Beiden behalen een score van 5,5. De uitstraling van de buurt scoort gemiddeld met een 6,3 laag en is voor verbetering vatbaar. Met het gevoel van veiligheid overdag zit het goed: dit scoort een 7,6. De peiling in de winter 2012/2013 laat op het gebied van leefbaarheid verbeteringen zien. Het sterke punt van de buurt en leefbaarheid vinden de huurders de veiligheid in en om het woongebouw. Voornamelijk het veiligheidsgevoel overdag scoort hoog. De belangrijkste aandachtspunten betreffen het veiligheidsgevoel ‘s avonds en ‘s nachts (6,5), de mate van overlast van criminele activiteiten (6,1) en de mate van overlast van het gedrag van anderen (5,9). De uitstraling van de buurten scoort een 6,5 en is iets gestegen ten opzichte van 2011 (6,3). Omdat wij samen werken met onder andere de Gemeente Zeist binnen het Wijkgericht Werken hebben wij de mogelijkheid om via korte lijnen zaken onder de aandacht te brengen van de gemeente Zeist.

Tijdens het uitvoeren van de gevelwerkzaamheden in het centrum hebben wij samen met de commissie een aantal acties opgezet om de samenhang binnen het wijkje te bevorderen en de uitstraling te verbeteren. Een concrete invulling hiervan zijn de geveldoeken die op drie punten waar men het wijkje betreedt het beeld bepalen: mooie bosgezichten in plaats van de grote stenen vlakken van de gevels.

5.5.3 Eldorado Aan de bewoners in Eldorado hebben we relatief veel aandacht geschonken in 2012. Onder de bewoners van het seniorencomplex heerst veel onrust over de renovatie- en toekomstplannen die de Kombinatie aan het onderzoeken is. We hebben getracht een bewonerscommissie op te richten. Dit is tot twee maal toe gelukt maar door interne problemen tussen bewoners zijn de commissies weer gestopt. De bewoners worden nauw betrokken bij de planvorming voor het complex.

5.5.4 Beukbergen De Kombinatie is, samen met de gemeente, betrokken bij een projectgroep die het beheer van Woonwagencentrum Beukbergen voorbereidt. Er is samen met de andere partners meegedacht over de wijze van invulling van het beheer. Er zijn - op hoofdlijnen - afspraken gemaakt over de verantwoordelijkheden van de betrokken partijen bij het beheer.

5.6

Klant en klantmetingen

De Kombinatie wil de tevredenheid van haar klanten monitoren en hun mening peilen over onderwerpen die van belang zijn voor onze dienstverlening en beleid. Op basis van de resultaten kunnen we bestaand beleid beoordelen en waar nodig aanpassen. Tevens kunnen we inspelen op ontwikkelingen. Bij alle metingen streven wij naar een minimaal rapportcijfer van een 7. Behalve voor onderhoud. Daar is de norm een 6. Daarnaast kijken wij naar de cijfers die collega-corporaties in den lande halen om te bepalen of wij (sterk) afwijken van gangbare cijfers. Afhankelijk daarvan bepalen we of we onze aanpak moeten wijzigen.

5.6.2 Procesmetingen De Kombinatie meet sinds 2012 de klanttevredenheid bij het afhandelen van reparatieverzoeken. De mate van tevredenheid over de klantbehandeling bij het betrekken van een nieuwe woning en bij het verlaten van de woning meten we sinds 2011. Voor de afhandeling reparatieverzoeken hadden we eind 2012 nog te weinig cijfers binnen om conclusies te trekken uit de resultaten. Begin 2013 hebben we de eerste rapportage van dit proces ontvangen, met positieve resultaten. Voor de overige twee procesmetingen blijkt op hoofdlijnen het volgende: De tevredenheid van de nieuwe huurders met de dienstverlening rondom het betrekken van de nieuwe woning ligt met een 7,6 net boven de streefnorm (7,5) en het landelijk gemiddelde (7,4). Bijna alle onderliggende aspecten scoren (ruim) boven of gelijk aan de norm, dit is positief. Het proces rondom het vertrekken uit de woning scoort met een 7,0 gelijk aan de norm en onder het landelijk gemiddelde (7,2). Naar aanleiding van de resultaten zijn op detailniveau documenten en werkwijze van deze twee processen aangepast. In 2013 brengen we een brochure uit over alles wat een huurder moet weten als hij de huur opzegt.

5.6.1 Kombinatiepanel Het Kombinatipanel is in 2011 opgericht omdat we als beleidsdoelstelling het structureel meten van klanttevredenheid hebben gesteld. Door een ledenwerfactie in het voorjaar van 2012 is het aantal leden meer dan verdubbeld. Het aantal zat in 2012 steeds rond de 500. Hier zijn wij tevreden over. Elk jaar wordt zowel een vragenlijst over de Leefbaarheid in en om de woning als een vragenlijst over onze dienstverlening voorgelegd aan het panel. De totale dienstverlening scoorde in 2012 met een 6,9 net onder de norm (7,0). Voornamelijk de afhandeling van klachten over dienstverlening is een belangrijk aandachtpunt. Vanwege de slechte score hebben we een aantal acties

25

6

Wonen, welzijn en zorg

6.1

Visie en beleid

De Kombinatie vindt dat haar maatschappelijke verantwoordelijkheid niet ophoudt bij het verhuren en onderhouden van woningen. Een deel van onze (toekomstige) huurders heeft niet alleen belang bij bijvoorbeeld een aangepaste woning, maar ook bij voorzieningen op het terrein van welzijn en zorg. Wij denken hierbij niet alleen aan de doelgroep senioren of mensen met een lichamelijke beperking. Ook mensen die een steuntje in de rug nodig hebben bij (begeleid) zelfstandig wonen horen hierbij. Daarnaast vinden we het voor de vitaliteit van Zeist belangrijk dat ook jongeren en jonge gezinnen in Zeist kunnen (blijven) wonen. Ons streven is dat wijken een zodanig voorzieningenniveau en verscheidenheid in woningen hebben, dat prettig wonen in alle levensfasen mogelijk is. Voor 2012 hebben we als doelstelling geformuleerd dat we arrangementen los van vastgoed inrichten. Hierbij sluiten we aan bij initiatieven van bewoners die gericht zijn op gemeenschapsbestendigheid zoals ‘het elkaar ontmoeten’. Hiermee willen we de zelfredzaamheid en saamhorigheid in wijken en buurten vergroten.

Levensloopbestendige wijken We hebben samen met de gemeente Zeist en collega-corporaties als projectgroep in kaart gebracht welke initiatieven er in buurten en wijken zijn of worden opgestart. Dit alles onder de noemer: “een wijk voor iedereen”. Omdat we vraaggestuurd willen werken, hebben we allereerst de behoefte geïnventariseerd. We deden dat samen met de wijkmanagers van het WijkgerichtWerken. We hebben geconstateerd dat de verzamelde initiatieven vanuit de bewoners vooralsnog geen ondersteuning van ons nodig hebben. Bewoners die ondersteuning bij initiatieven op het gebied van ‘ontmoeten’ behoeven, kunnen uiteraard nog steeds bij de projectgroep ‘een wijk voor iedereen’ aankloppen.

Opgave in de gemeente Zeist op het terrein wonen, welzijn en zorg Zeist is een vergrijsde gemeente. Dat komt met name door het grote aantal verzorg- en verpleeghuizen, maar ook doordat ouderen Zeist als een aantrekkelijke gemeente beschouwen om te wonen. Ook in Zeist zal de vergrijzing de komende decennia verder toenemen. In 2020 wonen er naar schatting 12.000 65 plussers in Zeist. In 2012 waren dit er iets meer dan 11.000. In het door ABF Research in 2011 gehouden woningmarktonderzoek (Woningmarktonderzoek 2010-2030, ABF Research Delft), concludeert men dat Zeist de toename van de vraag naar verzorgd wonen, met het bestaande aanbod kan opvangen. Voor jongeren en jonge gezinnen is het moeilijk om een woning in Zeist te bemachtigen, hetgeen de vitaliteit van Zeist op termijn onder druk zet. Welzijn en zorg behoren niet tot de kernactiviteiten van de Kombinatie. Wij werken op deze aandachtsgebieden dan ook samen met andere deskundige organisaties en met de gemeente Zeist. Wij doen dit omdat wij ervan overtuigd zijn dat een substantieel deel van onze huurders hierdoor langer in de vertrouwde omgeving kan blijven wonen en zich daarbij beter voelt.

In mei/juni 2012 hebben we een nieuwsbrief verstuurd naar alle deelnemers van de in 2011 gehouden conferentie 'lang leve Zeist'. Hierin hebben we de stand van zaken beschreven. Ook hebben we een oproep gedaan aan zorgen welzijnorganisaties om deel te nemen aan onze projectgroep om deze nieuwe werkwijze verder vorm te geven. Hierop hebben we helaas geen reactie ontvangen.

6.2

Activiteiten wonen, welzijn en zorg 2012

In een extra bewonersenquête onder ons Kombinatiepanel in het kader van ons nieuwe beleidsplan 2013-2016, hebben we een vraag opgenomen over de mogelijkheid om in de huidige woning te kunnen blijven wonen als mensen hulpbehoevend worden. Veel bewoners hebben daarop bevestigend geantwoord: ze denken dat ze in hun woning kunnen blijven wonen als ze in de toekomst hulpbehoevend worden. In de volgende peiling, die begin 2013 wordt uitgevoerd, vragen we verder door op dit thema.

6.2.1 Wijkservicepunt Noord Wijkservicepunt (WSP)Noord is ontwikkeld in ons seniorencomplex Binnenhof in Zeist. Vanaf 2010 worden in het wijk-

26

Moestuinbakken in Vollenhove

6.2.3 Woongroepen

servicepunt diverse zorg-, welzijns- en comfortdiensten aangeboden. Zo is er een dagopvang voor beginnend dementerenden en het kantoor voor het zorgteam dat in de wijk aan het werk is. Daarnaast beschikt het wijkservicepunt ook over een door cliënten van Abrona, samen met vrijwilligers gerund Café Noord, een centrale balie voor informatie en advies, spreekkamers, een vergaderruimte, werkruimte voor onder meer de coördinatoren, ruimte voor fysiotherapie en een kapsalon met pedicure. Het wijkservicepunt wordt tegen een kostendekkende huur aan de samenwerkende partners verhuurd. De Kombinatie heeft in 2012 € 8.300,- bijgedragen aan de totale exploitatie van het WSP. De exploitatie van het WSP ontwikkelt zich gunstiger dan begroot. Daarnaast nemen we deel aan het projectbestuur van het wijkservicepunt. Eind 2012 heeft het projectbestuur de samenwerking geëvalueerd. Het WSP heeft de afgelopen drie jaar zijn maatschappelijke meerwaarde bewezen. Veel activiteiten sluiten prima aan bij de uitgangspunten van de WMO en het regeerakkoord, zoals ruimte geven voor initiatieven en ondernemerschap, eigen verantwoordelijkheid en mensen die het nodig hebben een extra steuntje in de rug geven. In het eerste kwartaal van 2013 wordt de evaluatie in het (gemeentelijke) Platform Wonen en Zorg besproken. Wij verwachten dat op basis van de evaluatie de samenwerkingsovereenkomst wordt voortgezet.

De Kombinatie verhuurde in 2012 in twee seniorencomplexen woningen aan woongroepen voor ouderen. Deze woongroepen beschikken beiden over een gemeenschappelijke woning die verbouwd is tot ontmoetingsruimte. Halverwege 2012 heeft de woongroep Achterheuvel de woongroep opgeheven. Er was onder de bewoners te weinig animo om de woongroep in stand te houden. De gemeenschappelijke woning hebben we als gewone woning verhuurd. Het seniorencomplex Achterheuvel beschikt nog wel over een logeerruimte.

6.2.4 Inloophuizen Wij ondersteunen zowel financieel als facilitair Stichting Kerk en Samenleving. In inloophuis het Lindenhuis (Staatsliedenkwartier) en het inloophuis in de L-flat biedt deze organisatie de nodige aandacht en ondersteuning voor hen die daar om vragen. Het betreft hier hoofdzakelijk onze bewoners van de beide wijken.

6.2.5 Wonen, zorg en bijzondere doelgroepen In het woon-zorgcomplex Binnenhof wonen uitsluitend mensen met een zorgindicatie. Verder verhuurt de Kombinatie woningen aan instellingen zoals Kwintes, Altrecht en Abrona en de stichting Zonnehuizen Stenia Veldheim ten behoeve van begeleid wonen. Daarnaast hebben we in kader van de afspraken met de vereniging ‘Beter Wonen’ vijf woningen verhuurd. Hierbij wordt de uitstroom van cliënten uit instellingen geregeld. Voor sociaal kwetsbare mensen is het een grote stap om vanuit de ambulante zorg (zoals GGZ, reclassering, jeugdzorg, verslavingszorg en vrouwenopvang) zelfstandig te gaan wonen. De klant huurt zelf een woning bij een woningcorporatie en tekent tegelijkertijd een verplichte begeleidingsovereenkomst. Dit gebeurt meestal aan het eind van het hulptraject in de instelling. Zodoende krijgt de klant twee jaar begeleiding vanuit de instelling.

6.2.2 Wijksteunpunten In de seniorencomplexen Brinkhove en Eldorado werken wij samen met welzijnsorganisatie MeanderOmnium. Zij bieden onder meer gelegenheid voor recreatie en geven informatie en advies aan zowel bewoners in het complex zelf als aan senioren in de buurt. Eind 2012 heeft Meander Omnium haar wijksteunpunt van Eldorado verhuisd naar de Clomp. De ruimte in Eldorado hebben we, in afwachting van de uitvoering van de renovatie van Eldorado, om niet ter beschikking gesteld aan bewoners voor gemeenschappelijke activiteiten. De activiteitencommissie organiseert hier wekelijks activiteiten voor bewoners.

27

7

Participatie

7.1

Visie en beleid

De Kombinatie hecht veel waarde aan een duurzame en goede relatie met haar huurders. Op verschillende niveaus voeren we met hen overleg. Dat varieert van georganiseerde bewoners verenigd in de Stichting BewonersPlatform de Kombinatie, een bewonerscommissie tot individuele huurders. Ook hebben we in 2012 via ons digitale Kombinatiepanel huurders gevraagd mee te denken over het nieuwe beleidsplan 2013-2016. Wij hechten veel waarde aan de inbreng van onze bewoners. Bewoners weten als geen ander wat er speelt in en rond de woning. Zij zijn onze ogen en oren. We willen graag gebruik maken van hun kennis om onze producten en diensten zo optimaal mogelijk te laten aansluiten bij hun wensen. De Kombinatie gaat de komende jaren de vorm van bewonersparticipatie herijken om de continuïteit te waarborgen. Ons doel is hiermee de bewonersparticipatie te versterken. De huidige structuur van bewonerscommissies en BewonersPlatform gaan we waar nodig optimaliseren. Wij blijven streven naar een open en goed overleg met onze huurders. Wij onderhouden de bestaande contacten en breiden die uit in complexen die aandacht vragen. Wij spelen in op signalen vanuit de commissies en betrekken de commissies bij beheer en beleid voor zover dat betrekking heeft op het complex dat men vertegenwoordigt.

Het is gebleken dat het erg lastig is om jongeren te betrekken bij het meedenken over beleid van de Kombinatie. Eind 2012 zijn daarom de voorbereiding gestart voor een onderzoek hoe we jongeren kunnen betrekken bij beleid en of de inzet van sociale media daarbij een rol zou kunnen spelen. De resultaten van dit onderzoek verwachten we in het voorjaar van 2013.

7.2

7.2.1

Meepraten bij de Kombinatie: zo doen we dat

De Kombinatie onderhoudt naast contacten met individuele huurders ook contacten met bewonersgroepen. Over algemene beleidszaken overleggen we met onze huurdersorganisatie: Stichting BewonersPlatform de Kombinatie, met door huurders gekozen leden. In zestien complexen (straten of woongebouwen) hebben wij een bewonerscommissie waar wij op reguliere basis mee overleggen. Verder kennen we de Seniorenkerngroep, die we betrekken bij vraagstukken over de huisvesting van senioren. Naast deze commissies hebben we sinds 2011 ook het Kombinatiepanel, ons digitale klantenpanel. In een tweejaarlijkse peiling meten wij hun klanttevredenheid en bevragen we hen over hun woning, woonomgeving en ons beleid. In 2011 zijn we gestart met twee procesmetingen voor nieuwe en vertrokken huurders. In 2012 is daar de procesmeting bijgekomen aangaande een reparatieverzoek. Daarnaast zijn er bewoners die zich op ad-hoc basis organiseren. Zo hebben we bijvoorbeeld in het voorjaar van 2012 overlegd met de mensen achter ‘mijn balkonplezier.nl’, een gelegenheidsformatie van bewoners van de L-flat.

Huurdersorganisatie: Stichting BewonersPlatform de Kombinatie

De bezetting van het Platform is sinds 2011 klein. Dat betekent dat al het werk verzet wordt door een klein groepje zeer betrokken en inmiddels goed ingewerkte en ervaren bewoners. De kleine bezetting is echter niet ten koste gegaan van de kwaliteit van de adviezen aan de Kombinatie over diverse beleidsterreinen. Overleggen met onze huurdersorganisatie vinden plaats in een positief-kritische en constructieve sfeer. Versterking BewonersPlatform In 2012 heeft het Platform diverse acties ondernomen om nieuwe leden te werven. De bewonerscommissies zijn aangeschreven om in hun geledingen te kijken naar geïnteresseerden. Ook heeft het Platform in haar vaste rubriek in ons bewonersblad Middenin (herhaaldelijk) een oproep gedaan aan huurders om zich te melden. Verder heeft de voorzitter van het Platform tijdens de jaarlijkse excursie voor bewonerscommissie- en Platformleden een dringende oproep voor nieuwe leden gedaan. De oproep betrof ook het meedenken met het Platform over het beleidsplan 2013-2016 en zelfwerkzaamheid van huurders

28

Excursie bewonerscommissies over veiligheid

De Kombinatie heeft het Platform geïnformeerd over de beleidsvoornemens (jaarplan) 2012, de ontwikkelingen en wijzigingen op het gebied van weten regelgeving, de voortgang in de prestatieafspraken tussen corporaties en gemeente, de middagsluiting van de balie, de afrekening servicekosten en de fondsvorming, de metingen van het Kombinatiepanel, de digitalisering van het woningaanbod via WoningNet en het hennepconvenant dat in de gemeente Zeist gesloten is. Verder heeft het jaarlijkse overleg tussen het Platform met de Raad van Toezicht plaatsgevonden.

7.2.2

Bewonerscommissies

De Kombinatie had in 2012 zestien actieve bewonerscommissies. In 2012 is er één nieuwe bewonerscommissie bijgekomen in het centrumgebied: Mamejoh. Helaas is er ook een commissie gestopt in de Verzetswijk. Onze consulenten Leefbaarheid hebben met alle bewonerscommissie is in 2012 contact gehad. De frequentie van het overleg is maatwerk en afhankelijk van de onderwerpen die spelen. Zo hebben we met de bewonerscommissie op de Lflat in 2012 met grote regelmaat overlegd vanwege de grootschalige opknapbeurt die daar plaatsvond. Ditzelfde gold voor de bewonerscommissie in de Indische Buurt. Een andere commissie hebben wij alleen gesproken tijdens de jaarlijkse bijeenkomst van bewonerscommissieleden omdat er geen directe aanleiding was voor overleg. Vaste agendapunten in het overleg met de bewonerscommissies gedurende het jaar zijn de servicekostenafrekening, de planning voor het onderhoud, de dienstverlening en per complex uiteenlopende zaken rond onderhoud, overlast of schoonmaak.

als voorbereiding op de advisering aan de Kombinatie. Dit heeft geleid tot een groep bewoners die heeft meegedacht met het advies over het beleidsplan en een groep die zich gaat buigen over ons ZAV-beleid. In 2012 is er onder leiding van de Woonbond een onderzoek geweest met het Platform en een aantal leden van de Vereniging de Kombinatie aangaande de mogelijkheden om de denkkracht te bundelen. Het uiteindelijke doel was om te onderzoeken of het BewonersPlatform zo ingericht kon worden, dat belangstellende bewoners/leden hun zegje kunnen doen over de strategie én concrete beleidsvoorstellen. De gesprekken met de afvaardiging van de Vereniging zijn begin januari 2013 afgerond. De conclusie is dat de mening van de verenigingsleden en het Platform over de belangenbehartiging van huurders dermate verschillen, dat er jammer genoeg geen gemeenschappelijke visie op samenwerking gevonden is. Het onderzoek heeft er wel toe geleid dat drie leden van de Vereniging mogelijk willen toetreden tot het Platform. Met deze mensen wordt verder gesproken.

De jaarlijkse themadag voor leden van bewonerscommissies, Platform en seniorenkerngroep was in 2012 op 6 november. Thema van dit jaar was brandveiligheid en inbraakpreventie. De workshops op de brandweerkazerne door brandweer en politie werden door de vele aanwezigen als zeer leerzaam en nuttig ervaren.

7.2.3 Overleg met Stichting BewonersPlatform de Kombinatie in 2012 Het Platform heeft in 2012 acht keer formeel overlegd met de Manager Wonen. Hierbij heeft het Platform de Kombinatie geadviseerd over het beleidsplan 2013-2016, het Basis Sociaal Statuut, de aanpassing van het reglement van de Geschillen Advies Commissie en de voordracht van de leden van de Geschillen Advies Commissie, de jaarlijkse huurverhoging en de (vernieuwde en aangescherpte) klachtenprocedure van de Kombinatie.

Seniorenkerngroep

De Seniorenkerngroep betrekken wij bij vraagstukken over de huisvesting van senioren. In tegenstelling tot voorgaande jaren is er het afgelopen jaar minder overleg gevoerd omdat de noodzaak daartoe ontbrak. Van maandelijks zijn we over gegaan naar een frequentie van elke twee maanden. De belangrijkste bespreekpunten waren de voortgang rond projecten in seniorencomplexen en wat kleinere zaken die speelden in en rond seniorencomplexen. De kerngroep heeft daarnaast bijgedragen aan de discussie over de levensloopbestendige wijk.

29

8

Werkorganisatie

2013 de “Kombinatie Light” het licht ziet. In de loop van 2013 wordt duidelijk wat het kabinet Rutte II in petto heeft voor de woningcorporaties. De Kombinatie zal dan een fundamentele afweging over doelgroepen en speelveld maken, met inbegrip van organisatorische gevolgen.

8.1

In verband met de aandacht die naar de Bezuiniging en Verzakelijking gedurende het verslagjaar is gegaan, zijn diverse cursussen, trainingen en het medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) in de tijd op geschoven. We onderzoeken de mogelijkheid om het MTO een plek te geven in de voorgenomen aanpassing van de organisatie. Bij het inrichten van de afgeslankte organisatie komt ook de implementatie van de kerncompetenties in functieprofielen en oefenen in gewenst gedrag tot uitwerking. Op weg naar de “Kombinatie Light” besteden we aandacht aan versterken van het verantwoordelijkheidsgevoel, resultaatgerichtheid en de onderlinge samenwerking van medewerkers.

Verzakelijken en bezuinigen

Al geruime tijd sturen wij op beperking van onze bedrijfslasten. Ook tijdens de laatst gehouden visitatie was dit een onderwerp van bespreking. Versterkt door de regeringsplannen als gevolg van het Lenteakkoord heeft het MT zich in het voorjaar 2012 gebogen over mogelijkheden voor bezuiniging op de personeelslasten. Naast een vacaturestop met uitzondering van de positie manager Techniek en Vastgoed, is er een plan van aanpak (PvA) opgesteld. Het PvA dat in september is gepresenteerd aan het personeel, voorziet in een aanpassing van de organisatie. Daarbij richten we het eigenlijke Verhuurbedrijf anders in en verkleinen we het Team Projecten in verband met heroverweging van de projectenportefeuille. In de derde periode van 2013 toetsen we het Onderhoudsbedrijf op marktconformiteit.

8.2

Onderhoudsbedrijf nieuwe stijl

De Kombinatie beschikt over een eigen Onderhoudsbedrijf, bestaande uit vijftien medewerkers. Het onderhoudsbedrijf wordt vooral voor het klachten en mutatieonderhoud ingezet. Het Onderhoudsbedrijf nieuwe stijl is verder uitgerold. Zo is het magazijnbeheer ingrijpend gewijzigd. Het aanhouden van voorraden beperken we tot een minimum en de voorziening van materialen voor uit te voeren werkzaamheden is aan een bedrijf uitbesteed, dat dagelijks de bevoorrading uitvoert. Met ingang van 2012 hebben in verband met de overgang op het nieuwe automatische systeem alle vaklieden de beschikking gekregen over een handcomputer voor planning en registratie van hun werkzaamheden. Werken met de onderhoudsmodule van het nieuwe systeem vertoonde meer kinderziektes dan waarop gerekend was.

Aan alle medewerkers hebben we de mogelijkheid aangeboden om minder te gaan werken. Ook beëindigen we de detacheringsovereenkomst met de gemeente Zeist die op twee medewerkers betrekking heeft. Het PvA voorzag verder in gesprekken met oudere medewerkers om vervroegd uit te treden en gesprekken met medewerkers van wie de functie gaat verdwijnen.

In 2012 is de prestatie van het Onderhoudsbedrijf achtergebleven bij de gestelde doelen. Hiervoor is een aantal oorzaken aan te wijzen, zoals (langdurig) ziekteverzuim van drie medewerkers en de invoering van het nieuwe automatiseringssysteem per 1 januari 2012. Naast klachten en mutatieonderhoud heeft het Onderhoudsbedrijf in 2012 een planmatig onderhoudsproject in het complex Mamejoh uitgevoerd. Bij de evaluatie van dit project zijn diverse verbeterpunten naar voren gekomen. Door directe samenwerking en aansturing door een externe aannemer verwachten we een beter resultaat voor een volgende planmatig onderhoudsproject Randen Indische Buurt in 2013. Ook zal het onderhoudsbedrijf een rol spelen bij de asbestsanering in de L-flat in 2013.

Over het plan heeft overleg plaatsgevonden met OR en vakbonden. Deze drongen aan op een volwaardig sociaal plan. Het overleg hierover was aan het einde van het jaar nog niet afgerond. Toen hadden al wel enkele medewerkers vrijwillig de omvang van hun dienstverband verkleind, was er met twee medewerkers overeenstemming bereikt over vervroegd uittreden en met twee andere medewerkers afspraken gemaakt over beëindiging van het dienstverband. Enkele gesprekken zijn eind 2012 nog niet afgerond. Met de herinrichting van structuur en cultuur van de organisatie is een start gemaakt. Met als doelstelling dat per 1 juli

30

Directie

8.3

P&O

Directiesecretariaat

Communicatie

Beleid

Organigram

Financiën en Facilitair Beheer

Wonen

Secretariaat Wonen

Woonservice

I.C.T.

Team klantcontacten

O-team

Facilitair Beheer

Vastgoed & Techniek

Financiële Zaken

Bedrijfsbureau

Onderhoudsbedrijf

Projecten

Secretariaat Projecten

Leefbaarheid

Bewonersparticipatie

8.4 Personeel 8.4.1 Overgang naar nieuw primair systeem

In verband met extra tijdelijke ondersteuning en de openstaande vacature voor manager Techniek en Vastgoed heeft de Kombinatie op verschillende afdelingen zes interim personeelsleden ingehuurd. Hoewel de Kombinatie de intentie heeft om tijdelijk personeel in dienst te nemen, is in 2012 niet altijd voor deze constructie gekozen.

Gedurende het hele jaar heeft het werken met het nieuw ingevoerde automatiseringssysteem veel aandacht gevraagd en gekregen. Over het geheel genomen is sprake van een geslaagde implementatie. De aanloopproblemen hadden vooral betrekking op de afhandeling van facturen, de modules inzake onderhoud en als uitvloeisel daarvan de rapportages. Het leeuwendeel is snel en naar tevredenheid opgelost. De resterende problematiek heeft te maken met de vaardigheid van de gebruikers. De inrichting van de onderhoudsmodules is aan het eind van het jaar aangepast.

8.5 Personeelsstatistieken 8.5.1 Personeelsbestand Het personeelsbestand bestond eind 2012 uit 20 vrouwen en 38 mannen, waarvan 7 mannen en 18 vrouwen een parttime baan invulden. De omvang van de organisatie bedroeg 49,8 FTE. De gemiddelde leeftijd in 2012 was evenals het voorgaande jaar 48,2.

8.4.2 Arbeidsmarktcommunicatie Per 1 mei 2012 is de vacature voor Manager Techniek & Vastgoed ingevuld. Daarnaast is het tijdelijke dienstverband van de administratief medewerker bij het Onderhoudsbedrijf voor een jaar verlengd. Twee medewerkers hebben dit jaar de Kombinatie verlaten, één medewerker was in tijdelijke dienst voor extra ondersteuning van het bedrijfsbureau vanwege de overgang naar een nieuw primair systeem. Een medewerker van het team Klantcontacten heeft een baan dichter bij huis gevonden. Deze vacature is niet vervuld in verband met de ingestelde vacaturestop.

Verhouding mannen en vrouwen 40 35 30 25 20 15 10 5

8.4.3 Inhuur derden

0

Ook in 2012 hebben twee medewerkers middels een detachering vanuit de Gemeente Zeist, bij de Kombinatie gewerkt. Eén bij het Onderhoudsbedrijf en één bij de afdeling Wonen.

aantal mannen

31

fulltime vrouwen

parttime

8.5.2 Ziekteverzuim

ziekteverzuim

Als doelstelling had de Kombinatie voor 2012 een verzuimpercentage van 4%. Dit is helaas alleen in de tweede periode van dit jaar gelukt. Een aantal langdurig zieken en medewerkers die mee hebben gedaan met de griepgolf, hebben het verzuim nadelig beïnvloed. Totaal zijn we uitgekomen op een verzuimpercentage van 4,7%. De meldingsfrequentie geeft de verhouding tussen het aantal verzuimgevallen en het aantal medewerkers weer. In 2012 was de gemiddelde meldingsfrequentie 1,4. We hebben de samenwerking met onze arbodienst 365 Arboned voortgezet. In het verslagjaar heeft de bedrijfsarts iedere tweede dinsdag van de maand bij de Kombinatie spreekuur gehouden. In de aanpak om de begeleiding van de medewerkers te optimaliseren, heeft 365 Arboned ondersteuning geboden bij het

6 5 4

percentage

3

frequentie

2

stuurgetal

1 0 p1

p2

p3

adequaat volgen van arbeidsongeschikte medewerkers, in de vorm van een toegewezen reïntegratie- preventieadviseur. Medewerkers zijn ervan doordrongen wat de gevolgen zijn voor de organisatie van een te hoog verzuim.

Onderhoud Promenade is af

32

9 Financiële continuïteit

9.1

Visie en beleid

9.2

Jaarresultaat 2012

Financiële continuïteit is voor de Kombinatie geen primaire doelstelling. Het is één van de meest essentiële randvoorwaarden in relatie tot de overige prestatievelden. De Kombinatie wenst onder alle omstandigheden een financieel betrouwbare partner te zijn voor haar cliënten en andere relaties. Ook voor het aantrekken van vreemd vermogen is een solide financiële positie van groot belang.

Het boekjaar 2012 is afgesloten met een negatief resultaat van € 932.000,-. Voor het boekjaar was een resultaat begroot van € 1.814.000,-. Het jaarresultaat bestaat uit een aantal onderdelen. De belangrijkste zijn: 2012 2011

Beleid De Kombinatie wil haar financiële continuïteit zeker stellen. Daarvoor zijn de volgende normen geformuleerd: - solvabiliteitspercentage als minimumgrens van eigen vermogen: minimaal 25% - loan to value als verhouding van de schuld t.o.v. de waarde van het bezit: maximaal 70% - rente-dekkingsgraad (ICR) om de kasstroompositie te bewaken: minimaal 1,35

resultaat verkoop woningen.

verhuur/exploitatie van het bestaande bezit financieringsresultaat;

9.605.000,-

9.124.000,-

3.883.000,--/- 3.939.000,- -/3.929.000,-

3.835.000,-

Ten opzichte van 2011 is in 2012 het resultaat op alle onderdelen positiever. Dat desondanks het totaalresultaat tegenviel, vindt met name zijn oorsprong in de waardeveranderingen van de materiële vaste activa. Alvorens op deze resultaatonderdelen in te gaan, zal eerst de ontwikkeling van de onder Beleid genoemde kengetallen worden toegelicht.

9.2.1 Kengetallen Met de balans en resultatenrekening kan men aan de hand van een beperkt aantal kengetallen inzicht krijgen in de financiële positie en prestatie.

De begroting en voorgenomen investeringen worden getoetst op de realisatie van deze kengetallen. Het perspectief is niet positief en onze vermogenspositie, zoals bepaald wordt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), staat na invoering van de Verhuurderheffing onder druk. Het CFV beoordeelt jaarlijks de financiële continuïteit en kwam in 2012 tot een zogenaamd B1-oordeel. Dit betekent dat volgens de berekeningen en normen van het CFV de vermogenspositie van de Kombinatie op middellange termijn onvoldoende is ten opzichte van de voorgenomen activiteiten. Om de financiële continuïteit zeker te stellen is daarom in 2012 de projectenportefeuille beoordeeld en zijn projecten uitgesteld. Ook is onderzocht op welke wijze kosten voor beheer en onderhoud op een verantwoorde wijze beperkt kunnen worden waarna een traject in gang is gezet om te komen tot een afgeslankte organisatie. Op basis van de begroting 2013 is het solvabiliteitsverloop voor de komende jaren opnieuw bepaald. De verwachting is dat de Kombinatie in de komende jaren het gewenste minimum solvabiliteitsniveau haalt. In hoofdstuk 9.2 Jaarresultaat 2012 zal nader worden ingegaan op het jaarresultaat 2012 en de ontwikkeling van de kengetallen. Deze gegevens zijn gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening.

Solvabiliteit Dit kengetal geeft de verhouding aan van het eigen vermogen ten opzichte van het totale (eigen en vreemde) vermogen. Het is een indicatie van de mate waarin de organisatie in staat is aan haar verplichtingen op lange termijn te voldoen. Loan to value Met dit kengetal wordt een verhouding uitgedrukt tussen de bedrijfswaarde van het bezit en de nominale waarde van de externe financiering ervan. Het is een indicatie van de mate waarin de organisatie is gefinancierd. Een getal groter dan 100 wijst op overfinanciering. Interest dekkingsratio Hiermee wordt de operationele kasstroom afgezet tegen de som van de financiële baten en lasten. Bovengenoemde kengetallen zijn onderdeel van het beoordelingskader voor de financiële continuïteit. Daarnaast wordt een kengetal gehanteerd voor de meting van het rendement op de exploitatie van het woningbezit:

33

Rendement gemiddeld geïnvesteerd vermogen Dit kengetal geeft de operationele kasstroom aan, uitgedrukt in een percentage van de gemiddelde bedrijfswaarde van het bezit. Het is een indicatie van het directe rendement (ten opzichte van de waarde). In 2012 (en 2011) waren deze kengetallen als volgt: Begroot 2012

Werkelijk 2012

2011

14,4

17,4

20

52

61

59

2,15

2,26

2,11

Rendement gemidd. geïnvesteerd vermogen: 4,8

5,2

5,0

Solvabiliteit: Loan to value: Interest dekkingsratio:

De totale huuropbrengst (exclusief derving) is ten opzichte van vorig boekjaar toegenomen met per saldo 3,97% (was in 2011 toename: 1,7%). De huurstijging bij de jaarlijkse huurverhoging bedroeg 2,3% (was in 2011: 1,3%). Omdat het huurbeleid,zoals door de overheid bepaald, ook in 2012 helaas geen ruimte toeliet voor een gedifferentieerde verhoging, bedroeg bij nagenoeg alle woningen de huurstijging ook 2,3%. De gemiddelde maandhuurprijs van onze woningen is ten opzichte van vorig boekjaar gestegen van € 433,- tot € 457,-. De stijging van de huuropbrengst wordt voor een belangrijk deel beïnvloed door huuraanpassingen na renovatie/ grootonderhoud. De ontwikkeling van de onderhoudskosten komt in belangrijke mate door hoger planmatig onderhoud. De cycliciteit van deze categorie onderhoud speelt hierbij een rol.

De solvabiliteit wordt beïnvloed door het resultaat 2011. Dit resultaat was aanmerkelijk beter dan begroot, m.n. als gevolg van waardeveranderingen. Hierdoor kwam de solvabiliteit fors boven het begrote percentage uit. Hoewel in 2012 het resultaat slechter was dan begroot, kwam de solvabiliteit uiteindelijk hoger uit. Het rendement op het geïnvesteerd vermogen ligt een fractie hoger als gevolg van een beter exploitatieresultaat van het bestaand bezit. De interest dekkingsratio ligt boven het begrote niveau omdat enerzijds in 2012 minder rente is betaald op leningen en anderzijds de operationele kasstroom een beter was dan begroot.

Vergelijking met de begroting: Het exploitatieresultaat 2012 is ruim € 600.000,- hoger dan begroot. De belangrijkste afwijkingen zijn: + € 64.000,-

lagere personeelslasten

+ € 347.000,-

hogere onderhoudslasten

- € 108.000,-

lagere overige bedrijfslasten

+ € 313.000,-

De huuropbrengsten wijken naar verhouding slechts in geringe mate af van de begroting. Lagere personeelslasten zijn met name een gevolg van een dekkende doorbelasting van de kosten van de afdeling Projecten. Door nadrukkelijke sturing op het inhuren van derden en adviseurs zijn de overige bedrijfslasten lager dan begroot. De hogere onderhoudlasten betreffen met name het dagelijks onderhoud, waaronder inbegrepen het exploitatieresultaat van het onderhoudsbedrijf.

9.2.2 Verhuur/exploitatie van het bestaande bezit (excl afschrijvingen) Het resultaat uit verhuur en exploitatie van het bestaande bezit bedroeg: 2012 2011 € 9.605.000,-

meer huuropbrengst dan begroot

€ 9.124.000,-

Begroot voor 2012 was een resultaat van € 8.974.000,(2011: € 8.467.000,-)

9.2.3 Financieringsresultaat Het financieringsresultaat bedraagt over 2012 € 3.883.000,(2011 € 3.939.000,-). Begroot was een resultaat van € 4.199.000,-.

Vergelijking met vorig jaar: Ten opzichte van vorig boekjaar nam het resultaat toe met per saldo € 577.000,-.

De rentelasten (rente betaald op leningen) zijn t.o.v. 2011 afgenomen met € 54.000,-. De gemiddelde rentevoet op de leningen daalde in 2012 van 4,20% tot 3,99%, o.a. door een gemiddeld lagere korte rente (euribor). De gemiddelde leningschuld steeg in 2012 met per saldo bijna € 4.000.000,-.

De belangrijkste oorzaken, die geleid hebben tot deze ontwikkeling, zijn: 2012

2011

wijziging kosten onderhoud:

- € 563.000,-

- € 379.000,-

wijziging huuropbrengst:

+ € 747.000,-

+ € 314.000,-

wijziging huurderving

+ € 178.000,-

-

Ten opzichte van de begroting is het financieringsresultaat ruim € 300.000,- beter. De belangrijkste oorzaak hiervan is een lagere rentelast op leningen. Het gemiddeld niveau van de korte rente was evenwel aanmerkelijk lager dan was begroot. De gemiddelde leningschuld wijkt nauwelijks af van hetgeen begroot is.

€ 77.000,-

(+ = positief effect op resultaat, - = negatief effect op resultaat)

34

€ 10.175.000,- afgedekt met CAP's (rentebeschermingsinstrument). De CAP's zijn voor een deel gefinancierd met de verkoop van (knock-in) floors met een niveau van 1,75% / 1,95% / 3,75%.

9.2.4 Resultaat verkoop woningen Het resultaat uit de verkoop van woningen (bestaand bezit) heeft betrekking op: resultaat in: begroot werkelijk 2011 2012 2012 verkoop onder koopgarant:

€1.751.000,-

reguliere verkoop:

€2.515.000,-

€909.000,-

€3.020.000,- €3.421.000,-

in aantallen en gemiddeld resultaat begroot werkelijk 2012 2012 verkoop onder koopgarant: reguliere verkoop:

De kredietruimte op de rekening-courant is in 2007 verhoogd tot € 3.000.000,-. Ultimo 2012 werd deze ruimte niet benut. Vanwege uitloop van projecten is in de loop van 2011 een liquiditeitsoverschot gegroeid. Dit overschot is in een direct opvraagbare vorm aangehouden.

€414.000,-

Het rentemanagement richt zich primair op stabilisatie van de vermogenskosten. Dit betekent dat de Kombinatie er naar streeft om in de toekomst zoveel mogelijk jaarlijks gelijkblijvende renterisicoposities te creëren. Dit bereiken we vooral door renteconversievolumes en aflooptijdstippen van financieringen te spreiden. Hierbij houden we ook rekening met de uit de overige bedrijfsactiviteiten voorziene vermogensbehoeften of -overschotten. De renterisico's voor de komende 10 jaar kunnen als volgt worden weergegeven:

2011

(16) €109.000

(13) €70.000,-

(6) €69.000,-

(11) €228.000,-

(24) €126.000,-

(19) €180.000,-

Ten opzichte van vorig boekjaar is het gerealiseerde resultaat toegenomen met € 94.000,-. Het totaal aantal verkochten woningen steeg met 12 tot 37 stuks. Zowel regulier als onder Koopgarant steeg het aantal verkochte woningen. Het gemiddeld resultaat van de woningen verkocht onder Koopgarant nam licht toe van € 69.000,- naar € 70.000,-. Het gemiddeld resultaat bij de reguliere verkoop was met € 126.000,- aanmerkelijk lager dan in 2011. Ook hier speelt het type woning dat verkocht is een rol maar zeker ook de "markt" is in dit segment voelbaar. Het resultaat van verkopen onder Koopgarant is in de jaarrekening verantwoord onder de post “Waardeveranderingen materiële vaste activa”.

9.3

Treasury

Het treasurybeleid van de Kombinatie is gericht op het waarborgen van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Daarnaast streven we naar zo laag mogelijke financieringslasten en tevens naar een beheersing van huidige en toekomstige renterisico’s. Uitsluitend met dit oogmerk worden eventueel derivaten ingezet.

Bron: de Kombinatie

De gemiddelde rentevoet op ontvangen leningen daalde in 2012 van 4,20 naar 3,95%. De sterk afgenomen euribor-tarieven speelden bij deze ontwikkeling een rol.

Het streven is onder andere om de interne financiering te optimaliseren en daarmee ook de externe financiering te minimaliseren. Feitelijk betekent dit dat gestuurd wordt op zo beperkt mogelijke liquiditeit. Gezien de onzekerheid van het tijdstip waarop investeringen in de komende jaren gedaan zullen worden, is hierbij enige flexibiliteit (marge) vereist. De Kombinatie maakt in het kader van haar cashmanagement gebruik van een rollover-lening met een variabele hoofdsom en een rekening-courant-kredietfaciliteit. In totaal is per einde 2012 voor € 14.900.000,- aan rollover-leningen afgesloten met een rentevergoeding op basis van het 3- en 6-maands Euribor tarief. De leningen zijn voor totaal

De invulling van randvoorwaarden inzake het treasurybeleid is uitgewerkt in een treasurystatuut. Dit statuut is in 2012 geactualiseerd waarbij rekening is gehouden met de Beleidsregels Derivaten. De liquiditeit van de Kombinatie is in 2012 toegenomen. Het werkkapitaal nam toe van € 12.418.000,- negatief (eind 2011) tot € 23.000,- negatief eind 2012. Deze ontwikkeling wordt met name veroorzaakt doordat kortlopende schulden wegens af te lossen vreemd vermogen (ruim € 13.500.000,- ) in 2012 zijn voldaan.

35

9.4

Waarde van het bezit

9.5

Een in de sector gebruikelijke manier om de toekomst in financiële zin enigszins te kwantificeren wordt gevormd door de bedrijfswaarde, ook wel de actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachten toekomstige in- en uitgaande kasstromen m.b.t. de woningexploitatie de contante waarde berekend.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft in 2012 de kredietwaardigheid van de Kombinatie bepaald en tevens het faciliteringsvolume berekend op basis van de aangeleverde cijfers Ultimo 2011 (dPi2011). Met een verklaring van 3 oktober 2012 is de Kombinatie onveranderd als kredietwaardig beoordeeld, waarbij het faciliteringsvolume is vrijgegeven voor een bedrag van ruim € 6.000.000,- voor de voorliggende drie jaar. De ruimte sluit aan bij de financieringsbehoefte, zoals is berekend op basis van onze meerjarenplanning.

Op basis van inschatting van de toekomstige ontwikkelingen op het gebied van huren en kosten, is een berekening gemaakt van de toekomstige kasstromen. De contante waarde van deze toekomstige kasstromen geeft de bedrijfswaarde van het woningbezit weer. Bij deze berekeningen hebben wij aannames ten aanzien van het kostenpatroon en de levensduur van de complexen gehanteerd. Hiervoor verwijzen wij naar de waarderingsgrondslagen, zoals opgenomen in de toelichting, op de balans per 31 december 2012.

9.6

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft onze financiële positie beoordeeld op basis van het jaarverslag en specifiek daartoe door ons ingediende cijfers. De positie wordt bepaald door het risicoprofiel vast te stellen en dit af te zetten tegen het volkshuisvestelijk vermogen.

Ultimo 2012 is de totale bedrijfswaarde becijferd op ruim € 192.000.000,- (2011: € 176.300.000,-). De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie komt uit op bijna € 178.000.000,- (2011: € 167.000.000,-).

De ondergrens van het volkshuisvestelijk vermogen is door het Fonds berekend op 16,8% ultimo 2014 (was: 18,8% ultimo 2013) De waardering per risicobron was als volgt:

De toename van de bedrijfswaarde kan als volgt worden onderverdeeld

Marktrisico: Macro-economisch risico: Operationeel risico:

(x 1.000.000,-)

bedrijfswaarde ultimo 2011

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

167,0

5,0%

was

4,8%

10,2%

was

10,6%

8,4%

was

8,8%

(het totaal risico is een combinatie van bovenvermelde risico’s, rekening houdend met een onderlinge onafhankelijkheid )

effecten: Autonome ontwikkeling Voorraadmutatie's en complexindeling

12,8 -7,1

Parameterwijzigingen

-11,5

Wijzigingen in het exploitatiebeleid

13,7

Wijzigingen in het (des)investeringsbeleid totaal effect

bedrijfswaarde ultimo 2012

Daarnaast wordt een deel van het vermogen “beklemd” wegens Vennootschapsbelasting: Beklemming wegens Vpb

2,6%

was

4,2%

Het vermogen –zoals berekend wordt door het CFV- bedraagt ultimo 2014 16,3% van het balanstotaal. Het onderliggende volkshuisvestelijke vermogen is berekend op € 21.316.000,-. Op grond van deze ontwikkeling is de Kombinatie beoordeeld als een B1-corporatie: de vermogenspositie van de Kombinatie is nipt onvoldoende voor de voorgenomen activiteiten. De elders in dit verslag beschreven bezuinigingsmaatregelen zullen leiden tot een verbetering van de vermogenspositie.

3,0 10,9

177,9

Een andere mogelijkheid van waarderen betreft de marktwaarde: wat is het bezit waard op de vrije markt? Het bezit van de Kombinatie is niet voor deze waarde getaxeerd, wel kan de WOZ-waardering als goede indicator dienen. De WOZ-waarde van onze woningen bedroeg in 2012 ruim € 665.000.000, ofwel gemiddeld per VHE € 180.000,-. In 2011 waren deze bedragen nog € 707.000.000,- en € 193.000,-. De daling van de gemiddelde waarde bedraagt bijna 7% en is met name toe te schrijven aan de algemene daling van prijzen op de woningmarkt.

36

9.7 9.7.1

Risicoprofiel Bedrijfsrisico’s

Huurmarktontwikkeling Risico’s met betrekking tot de verhuurbaarheid, huurprijsstelling en –ontwikkeling vallen hieronder. De verhuurbaarheid en marktpositie van het bezit worden nauwkeurig gevolgd. Voor de korte termijnpositie wordt gesteund op de gegevens uit het (dagelijkse) verhuurproces. Voor de langere termijn wordt gewerkt met de trends van bovenstaande gegevens en met actuele lokale en regionale woningbehoeften-onderzoeken. Uitkomsten vertalen we zo nodig naar maatregelen op het gebied van Strategisch Voorraad Beleid. Overigens is de woningmarkt van Zeist en omgeving nog steeds gespannen en de bewegingen op de markt nemen af. De huurprijsstelling van het bezit van de Kombinatie bevindt zich aan de onderkant van de (sociale) huurmarkt in de gemeente Zeist, terwijl de kwaliteit van het bezit, gemeten naar de WOZ-waarde duidelijk hoger is. De huurprijsstelling in combinatie met de gespannen woningmarkt maakt dat het risico verbonden aan verhuur structurele leegstand- minimaal is. De huidige kredietcrisis en de ontwikkelingen op het terrein van regelgeving zullen dit risico eerder verkleinen dan vergroten.

Dit betreft de risico’s, die verbonden zijn aan het ondernemen. Voor de Kombinatie gaat het met name om: Continuïteit van de organisatie Het financiële beleid van de Kombinatie is gericht op continuïteit. Jaarlijks wordt een financiële meerjarenraming opgesteld waarbij de financiële effecten van het voorgenomen beleid op haalbaarheid wordt getoetst. Hierbij wordt gebruik gemaakt van kengetallen als rente-dekkingsratio (ICR), solvabiliteit en loan to value. Bij een ongewenste ontwikkeling van de kengetallen wordt het beleid aangepast. In 2012 heeft de rijksoverheid aangekondigd aan verhuurders een heffing op te leggen. Aanvankelijk was sprake van € 800 miljoen per jaar, in het regeerakkoord Rutte-II werd dit bedrag verhoogd tot € 2 miljard in 2017. Ter compensatie wordt de corporaties de mogelijkheid geboden om huurprijzen extra te verhogen. De Kombinatie heeft de gevolgen van “Rutte-II” doorgerekend. Op basis van de uitgangspunten ultimo 2012 is het perspectief zoals het Centraal Fonds Volkshuisvesting jaarlijks bepaalt bij haar continuïteitsoordeel geprognosticeerd. De verwachting is dat de Kombinatie de komende jaren als A1 corporatie zal worden beoordeeld. De vraag is wel hoelang de huidige beoordelingsystematiek nog zal worden toegepast. Ook in die zin vormt het overheidsbeleid een onzekere factor.

Staat van de woningen Hieronder vallen risico’s als geheel of gedeeltelijke tenietgaan van de woningen. De woningen van de Kombinatie worden onderhouden op basis van een meerjarenonderhoudsplanning. Deze planning is gebaseerd op de te onderscheiden bouwdelen van met name het exterieur en de daarbij behorende levensduur. De planning is er op gericht de woningen tot in lengte van jaren technisch gezien in goede staat te houden. De woningen worden jaarlijks geïnspecteerd op hun technische staat. De bouwkundige staat van het interieur van woningen, die al sedert jaren zijn bewoond door een en dezelfde huurder is ons veelal onbekend. Deze staat wordt vanaf 2012 in beeld gebracht. De uitkomsten hiervan worden verwerkt in herziene Meerjaren Onderhoudsplanning. De woningen zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade, waarbij onderverzekering is uitgesloten. Schade als gevolg van terrorisme is door verzekeraars uitgesloten van dekking. De milieulabeling van ons bezit is een punt van aandacht. In 2012 is een forse stap voorwaarts gezet. Had in 2011 circa 50% van het bezit een label E of lager, eind 2012 was dit nog circa 28%. Duurzaamheid blijft in het strategisch voorraadbeleid een belangrijk aspect.

De voorgenomen verhuurderheffing is bijgesteld tot 1,7 miljard voor de gehele sector. Op basis van de huidige kennis loopt de voorgenomen verhuurderheffing voor de toegelaten instelling op van € 17.000,- in 2013 naar € 3.452.000,- in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1.000.000,- waar in de begroting rekening gehouden was met € 1.250.000,-. Voor de jaren 2014 t/m 2017 houdt de toegelaten instelling in de kasstroomprognose rekening met een totale saneringssteun heffing van € 2.000.000,-. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt, heeft het bestuur al in een eerder stadium de investeringsplannen aangepast en brengt de extra last de continuïteit van de organisatie noch de borgbaarheid van aan te trekken leningen in gevaar. Over de periode tot en met 2017 betekent de verhuurderheffing en de verruiming van het huurbeleid voor de Kombinatie per saldo een extra last van circa € 6 miljoen.

Verkopen Om investeringen te kunnen plegen, is de Kombinatie op termijn voor een deel afhankelijk van verkoopopbrengsten van bestaand bezit. De “verkoopvijver” omvat circa 650 woningen. Voor een deel worden deze woningen verkocht onder Koopgarant. Ook in Zeist is het stilvallen van de woningmarkt voelbaar. De verkoopopbrengsten worden lager begroot. Verkooprisico’s doen zich ook voor op het terrein van nieuwbouw (zie hierna).

Bovenstaande maatregelen betekenen dat het de verwachting van het bestuur is dat toegelaten instelling zonder extra aanpassingen, ten opzichte van de reeds in gang gezette aanpassingen, in de bedrijfsvoering en gebruik makend van de verruiming van het huurbeleid, aan de in de sector gebruikelijke kengetallen kan blijven voldoen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

37

Vollenhove De Kombinatie bezit de L-flat in de wijk Vollenhove. In dit flatgebouw zijn 728 appartementen ondergebracht. De flat vormt daardoor bijna 20% van ons woningbezit. Dit levert een verhoogde gevoeligheid op ter zake de woningmarktontwikkeling en de (technische) staat van de woningen. De plaats van de flat op de woningmarkt wordt permanent gevolgd middels populariteitsmeting en het volgen van de aanbiedingsgraad. Binnen de wijk kent de flat de meest gunstige huurprijs. Na afronding van het in 2011 opgestelde groot-onderhoudsproject zal het complex nog minimaal 15 jaar (kostendekkend) worden geëxploiteerd. Gezien de krapte op de huurwoningmarkt in de regio Utrecht zal het gebouw ook de komende jaren een belangrijke rol spelen op die markt. In 2013 is in het complex asbestvervuiling geconstateerd. Dit zal nog in 2013 worden gesaneerd. Als gevolg hiervan zal het budget voor het grootonderhoudsproject worden overschreden.

9.7.2

Zodra de uitwerking van de DAEB-regeling (Europese beschikking) bekend is, zullen de risico's ook op het terrein van financiering en exploitatie worden bepaald. Keuzes en te nemen maatregelen zullen in het teken staan van beperking en beheersing van die risico's. Inflatie De inflatiegevoeligheid van de inkomsten is groter dan die van de uitgaven. Dit betekent dat een oplopende inflatie een positief effect zal hebben op de financiële resultaten. Ook de (bedrijfs)waarde van de woningen zal daardoor in principe toenemen. De inflatie maakt onderdeel uit van de parameters, waarmee de effecten van het Strategisch Voorraad Beleid worden doorgerekend. Uitkomsten hiervan zijn bepalend voor de vaststelling van ons beleid. De doorrekeningen vinden tweemaal per jaar plaats, waarbij zo nodig de inflatieparameter wordt aangepast. Valutarisico De Kombinatie werkt uitsluitend met eurocontracten; valutarisico’s worden derhalve niet gelopen.

Financiële risico’s

De Kombinatie loopt risico’s op het gebied van:

9.7.3 Financieren en rente Risico’s op het gebied van financiering betreffen de rentestand en de beschikbaarheid van geld. Op grond van het Treasurystatuut (herzien in 2012) worden renterisico’s gespreid door deze gelijkmatig over jaren te verdelen. We sturen er op dat het risicovolume in enig jaar niet meer dan 15% van de gehele leningenportefeuille bedraagt en over drie jaar voortschrijdend niet meer dan 35% bedraagt. De komende jaren blijven de risico’s onder de grens van 15%. Een deel van de langlopende schulden betreft zogenaamde roll-over leningen, waarbij de rente voor 3 of 6 maanden wordt vastgezet. Het hieruit voortvloeiende risico is voor een belangrijk deel begrenst middels een cap en een collar Andere derivaten worden door de Kombinatie niet ingezet. De mogelijkheid van financieren (beschikbaarheid) wordt voor de Kombinatie in belangrijke mate bepaald door de faciliteringsruimte bij het WSW. Deze ruimte wordt bepaald op basis van onze financieringsbehoefte waarbij een belangrijke randvoorwaarde is dat er in voorliggende jaren positieve kasstromen zijn uit de woningexploitatie. Aan deze voorwaarde wordt door de Kombinatie voldaan. Voor het beheer van de (dagelijkse) liquiditeitspositie beschikt de Kombinatie over een rekening-courant overeenkomst bij de Rabo Bank. Op grond van deze overeenkomst is een rekening-courant krediet mogelijk tot € 3.000.000,-. Een deel van het bezit van de Kombinatie zal onder het zogenaamde niet-DAEB (Dienst Algemeen Economisch Belang) regiem gaan vallen. De omvang van dit deel is nog niet bekend maar kan oplopen tot enkele honderden woningen. Dit deel zal op termijn zonder staatssteun moeten worden gefinancierd.

Project-risico’s

De Kombinatie is betrokken bij het project Vogelwijk. Het in deze wijk geplande project met koopwoningen zal worden herzien. Het aanvankelijk vastgestelde bouwprogramma is niet langer haalbaar. In 2013 zal het bouwprogramma worden herzien. De hieruit voortvloeiende afwaarderingen zijn in 2012 genomen. Het resterende risico voor de Kombinatie zal maximaal circa € 2.000.000,- bedragen. De grootonderhoudswerkzaamheden vloeien voort uit het strategisch voorraadbeleid en zijn gericht op instandhouding (levensduurverlenging) van de betreffende complexen. Het gaat veelal om forse investeringen, die echter doorgaans kunnen worden gedekt uit levensduurverlenging en huurprijsverhoging. Bij alle aanbestedingen van enige omvang wordt de aannemer financieel gescreend en moet een verklaring omtrent betalingsgedrag van de belastingdienst worden overlegd. Aannemers met een grote opdracht worden vervolgens continue op risico gemonitord. Ook worden nauwgezet de bepalingen in het kader van de Wet Ketenaansprakelijkheid gevolgd. Verder minimaliseren we het solvabiliteitsrisico van de aannemer door een strak afgesteld betalingsschema toe te passen, waarbij voorkomen wordt dat de Kombinatie voorfinanciert. De Kombinatie heeft grondposities in de Vogelwijk (zie hiervoor) en in beperkte mate in Austerlitz. Beide locaties bieden nadrukkelijke bouwmogelijkheden. Aangaande projecten wordt per 4-maandelijkse periode gerapporteerd op voortgang van werkzaamheden en investeringen aan Raad van Toezicht en Managementteam.

38

9.7.4

Operationele risico’s

De Kombinatie heeft een eigen bedrijfsinformatiesysteem. Dit systeem wordt beheerd door een in dienst zijnde systeembeheerder. Met een automatiseringsbedrijf zijn afspraken gemaakt omtrent de achtervang van onze systeembeheerder. Dagelijks worden van alle databestanden backuptapes gemaakt. Deze tapes worden in drie generaties bewaard waarbij we de eerste generatie altijd buiten het kantoor opslaan. Een formele uitwijkregeling is er niet.

Algemeen De Kombinatie is een dienstverlenende organisatie, waarbinnen onze medewerkers een cruciale rol spelen. Dit levert risico’s op met betrekking tot continuïteit en gedrag. Ook het bedrijfsinformatiesysteem kent een continuïteitsrisico. De Kombinatie werkt aan een onderlinge kennisuitwisseling waardoor we de kwetsbaarheid door uitval van medewerkers beperken. De meest belangrijke procedures zijn bovendien beschreven en volledig gedocumenteerd. Medewerkers kunnen daardoor snel andere taken oppakken waardoor de continuïteit van deze procedures gewaarborgd is.

9.8

Meerjarenprognose

Op basis van het resultaat over 2012 en de verwachte toekomstige ontwikkelingen, zoals opgenomen in de meerjarenplanning 2013-2017, is een prognose gemaakt voor de komende vijf jaar. De belangrijkste onderdelen uit deze meerjarenprognose zijn:

Interne risicobeheersing- en controlesysteem Jaarlijks wordt een begroting en een financiële meerjarenraming opgesteld. Als basis hiervoor dienen onder andere de meest recente beleidsvoornemens aangaande de exploitatie van het bestaande bezit, projectontwikkeling en herstructurering. In deze meerjarenraming worden risico’s benoemd en worden de effecten bepaald indien een risico manifest zou worden. Deze risico’s betreffende macro-economische risico’s, als renteontwikkeling en inflatie maar ook risico’s op het gebied van stagnerende koop- en/of huurmarkten.

bedragen x € 1.000,Ont wik k eling: Jaarresult aat (na belast ingen) Loan t o value (% bedrwrd/nom) Int erest dek k ingsrat io (% ) Raming CFV-cijfers Volkshuisvestelijk vermogen (CFV) 1 ) Solvabiliteit (CFV) 1 )

Vanuit deze risico-verkenning worden kritische risico-aspecten benoemd en gevolgd. Hiervoor wordt onder andere gebruik gemaakt van een systeem van maandrapportage (intern) en een vier-maandsrapportage richting de Raad van Toezicht. De inrichting van deze rapportages zijn intern vastgesteld en worden periodiek geëvalueerd en indien noodzakelijk geacht, aangepast.

1) Uit rapport Finance Ideas dd 11 maart 2013 Bron: de Kombinatie

In bovenstaande prognose is rekening gehouden met de volgende projecten:

Organisatie De risico’s rond het gedrag hebben te maken met fouten en fraude. Door middel van een adequate administratieve organisatie wil de Kombinatie deze risico’s minimaliseren. De belangrijkste bedrijfsprocessen zijn beschreven en vastgelegd, inclusief de verantwoordelijkheden. Er is een systeem van interne controle; functiescheiding wordt zoveel als redelijkerwijs mogelijk is toegepast. De Kombinatie heeft een Integriteitprotocol vastgesteld en ingevoerd. Transparant, eerlijk en open handelen is een rode draad in het protocol. Ook is er het Reglement werkwijze Raad van Toezicht vastgesteld. Dit reglement, inclusief de klokkenluiderregeling en het bestuursreglement is gepubliceerd op onze website: www.kombinatie.nl.

’t Rond (2012)

33 eenheden in sociale en vrije sector

Beukbergen 2012):

32 huurwoningen en 3 koopwoningen

Vogelwijk:

circa 100 koopwoningen verspreid over de jaren 2012 en 2018

Ook is de Verhuurderheffing zoals in het Regeerakkoord van eind 2012 is vastgesteld, in de berekening meegenomen. Ook aan de aflossingsfictie van 2% zoals gesteld door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt voldaan binnen de prognoseperiode (2013-2017). In de prognose hebben we ook rekening gehouden met grootonderhoud voor totaal 380 woningen alsmede de verkoop van circa 108 woningen uit het bestaande bezit. De verwachte ontwikkeling van de financiële positie, zoals met bovenstaande kengetallen wordt weergegeven, is zodanig dat de continuïteit van de Kombinatie niet in het geding is. Ook wordt voldaan aan de borgingscriteria van het WSW.

Facturen worden pas betaald nadat ze zijn gecontroleerd en geaccordeerd door daarvoor verantwoordelijke personen. Voor elke betaalopdracht/batch dient altijd door twee bevoegde functionarissen (leden van het MT) te worden getekend.

39

9.9

Deelnemingen

9.10 Dienstverlening

De Kombinatie is 100% aandeelhouder van Kombinatie Holding BV. Deze BV is 100% aandeelhouder van Komvast I BV en van Komvast II BV. De balans en resultatenrekening van deze BV’s zijn geconsolideerd.

De Kombinatie verleent diensten op administratief, technisch en/of automatiseringsgebied aan: - VVE Promenade - VVE de Heuvel - VVE Mr de Klerkstraat - Stichting Bevordering Bejaardenhuisvesting Soest - Gemeente Zeist

De Kombinatie neemt deel in het aandelenkapitaal van WoningNet NV met totaal 3720 aandelen. De nominale waarde per aandeel bedraagt € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De deelneming is niet geconsolideerd.

9.11 Sponsoring De Kombinatie ondersteunt in beperkte mate locale maatschappelijke organisaties. In 2012 is hieraan een bedrag besteed van € 4.800,-.

Met Seyster Veste te Zeist en Era Bouw BV te Zoetermeer is een VOF(Zeicon) opgericht met als doel de ontwikkeling van het project Dolderse Duinen. Het project bestaat uit 135 woningen, waarvan 47 in de huursector. De huurwoningen zijn bij gereedkomen overgedragen aan Seyster Veste. De Kombinatie participeert in de ontwikkeling van de koopwoningen. Eind 2012 waren alle woningen verkocht. De VOF zal naar verwachting in 2013 worden opgeheven. De deelneming is niet geconsolideerd.

9.12 Aankoop grond In 2012 heeft de Kombinatie geen grond aangekocht.

9.13 Bouwen met kostprijs > 200.000,In 2008 heeft de Kombinatie een overeenkomst getekend met de gemeente Zeist over de "turn-key" levering van 33 woningen, te bouwen in het ontwikkelgebied 't Rond. De afnameprijs (gronden bouwkosten) bedraagt gemiddeld € 235.500,- (peil 2012) per woning. In 2011 is met het grondwerk gestart, de oplevering wordt voorzien in 2014.

De Kombinatie is lid van 30 Verenigingen van Eigenaars: - VvE Promenade - VvE de Heuvel - VvE Mr de Klerkstraat - VvE A Stramroodlaan 1-23 - VvE A Stramroodlaan 25- 59 - VvE Nieuw Brinkhove - VvE Brinkzicht - VvE Van Reenenzijde *) - VvE Meerdinkhoek *) - VvE Fazantenplein 1-47 *) - VvE Idenburglaan/Treublaan/Thorbeckelaan - VvE Colijnlaan/J de Wittlaan - VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 1-23 - VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 25-47 - VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 49-71 - VvE Verzetslaan 2 - 72 - VvE Vestdijklaan 2-16 - VvE Vestdijklaan 34-48 - VvE Vestdijklaan 50-64 - VvE Vestdijklaan 1-15 - VvE Vestdijklaan 41-55 - VvE Mr. H. Marsmanstraat 1-11 - VVE Mr. H. Marsmanstraat 2-24 - VvE Ter Braaklaan 2-8a - VvE Ter Braaklaan 18-32 - VVE Ter Braaklaan 34-48 - VvE Ter Braaklaan 66-80 - VvE Ter Braaklaan 82-96 - VvE Schaerweijdelaan 10 - 16a - VvE Schaerweijdelaan 18 - 24a

9.14 Opgeleverd en onrendabele investering In 2012 hebben geen opleveringen plaatsgevonden.

9.15 Investeringen in het buitenland De Kombinatie heeft in 2012 geen investeringen in het buitenland gedaan.

9.16 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens De informatie in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens is als volgt: Door de Kombinatie is in 2012 aan één persoon een te melden beloning uitgekeerd. Oorzaak is het uitkeren van een ontslagvergoeding. Samen met het regulier salaris bedraagt de beloning € 202.904,-. Het vermelde bedrag is exclusief crisisheffing, ad € 6145,-.

9.17 Verklaring Bestuur Woningbouwvereniging De Kombinatie heeft in het verslagjaar 2012 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Zeist, 10 juni 2013

w.g. _____________________ Drs. W. de Bruin Directeur-Bestuurder

Begin 2013 is nog opgericht de VvE Johan de Meesterstraat 28-52. *) betreft “slapende” VvE vanwege een 100% eigendom bij de Kombinatie De woningen (appartementsrechten) die eigendom zijn van de Kombinatie zijn opgenomen onder de materiële vaste activa.

40

10 Verslag Raad van Toezicht

De sterk veranderende omgeving

voortgang heeft geboekt. In het eerste deel van het jaarverslag (volkshuisvestingsverslag) worden de concrete prestaties en resultaten toegelicht.

We kijken terug op het jaar 2012 en constateren dat het een jaar was waarin veel landelijke discussie is ontstaan over woningcorporaties. Ook voor de Kombinatie heeft dit gevolgen. In het verslag van de bestuurder kan uitgebreid kennis worden genomen van deze ontwikkelingen en de invloed die dat heeft gehad voor de Kombinatie.

Aan het einde van 2012 heeft de Raad van Toezicht een nieuw beleidsplan goedgekeurd voor de periode 2013 – 2015. Gelet op de grote onzekerheden in de sector met betrekking tot de positie (herzieningswet, taakveld) en financiën van corporaties (o.a. verhuurderheffing en huurbeleid) heeft de Raad van Toezicht ingestemd met een beleidsplan op hoofdlijnen waarin de genoemde drie prioriteiten worden gecontinueerd. Deze drie prioriteiten worden ook door de belangenhouders van de Kombinatie – die in 2012 opnieuw zijn geraadpleegd – gezien als de belangrijke opgaven voor de Kombinatie. Bestuur en management van de Kombinatie zullen in de loop van 2013 de nieuwe regelgeving bezien en de gevolgen voor het beleid van de Kombinatie in beeld brengen en aan de Raad van Toezicht voorleggen.

De Raad van Toezicht van Kombinatie betreurt het dat het regeringsbeleid veel onduidelijkheid creëert over de lange termijn positie van woningcorporaties. Met tevredenheid hebben we vastgesteld dat bestuur en medewerkers van de Kombinatie zich door alle ontwikkelingen niet uit het veld hebben laten slaan en ook de noodzaak tot aanpassen van de eigen organisatie hebben ingezien. Dit alles vanuit een sterk geworteld streven om op het vlak van wonen mensen te helpen die dat niet zo makkelijk zelf kunnen: de kernmissie van onze corporatie. Voor deze algemene inzet danken wij bestuur en medewerkers.

In de loop van 2012 heeft de RvT van het CFV vernomen dat zij de Kombinatie vanuit financieel oogpunt de B-1 status heeft toegekend. Dit oordeel betekent dat het CFV van mening is dat bij ongewijzigd beleid de uitvoering van voorgenomen plannen op middellange termijn in gevaar kunnen komen. Tegen de achtergrond van de nieuwe overheidsmaatregelen als de verhuurderheffing kwam dit oordeel niet onverwacht, maar vormt wel aanleiding om verder te prioriteren in de voorgenomen investeringen. De Raad van Toezicht constateert dat de organisatie met deze ontwikkelingen haar verantwoordelijkheid ook heeft genomen om de noodzaak tot efficiencyvergroting van de organisatie en de aanpassing van de dienstverlening aan nieuwe eisen op te pakken. Het programma “Kombinatie light” is in 2012 gestart en zal in 2013 leiden tot een compactere organisatie. De Raad van Toezicht complimenteert de medewerkers en de OR met het constructief meedenken over deze soms pijnlijke operatie. In de loop van het jaar 2013 zal de RvT in samenwerking met het bestuur de financiële mogelijkheden voor de middellange- en lange termijn in kaart brengen, en daarin balans creëren tussen continuïteit van de Kombinatie enerzijds en maximale ruimte voor maatschappelijke investeringen anderzijds.

In de loop van 2013 zal duidelijker worden of en zo ja de voorgenomen maatregelen van de Rijksoverheid ten aanzien van de positie en het taakveld van woningcorporaties werkelijkheid worden, en zal de Kombinatie laten zien hoe zij vanuit de genoemde missie invulling gaat geven aan de lokale maatschappelijke opgaven. Wij beginnen dit verslag met een korte inhoudelijke terugblik op het jaar 2012 en de wijze waarop de RvT de prestaties van de Kombinatie beoordeeld heeft, gevolgd door een aantal in de governance code voorgeschreven beschrijvingen van het functioneren van de governance bij de Kombinatie. De maatschappelijke prestaties van de Kombinatie in 2012 In het beleidsplan 2008 – 2012 van de Kombinatie “Samen werken wonen in Zeist” zijn de ambities geformuleerd en de volgende speerpunten benoemd. • Huisvesten van jonge gezinnen en jongeren; • Inzetten op levensloop bestendige wijken; • Energie en duurzaamheid.

10.1 Toepassing Governance Code Woningcorporaties 10.1.1 Governance Code

Dit beleidsplan vormt het belangrijkste inhoudelijke kader voor de RvT voor de beoordeling van de prestaties van de Kombinatie. Hoewel de speelruimte binnen Zeist vaak klein is en de mogelijkheden tot verandering of versnelling van beleid daarmee ook gering zijn, constateert de Raad van Toezicht dat de Kombinatie op deze drie speerpunten goede

Per 1 juli 2011 is de vernieuwde Governance code Woningcorporaties van kracht. In de herziene code is aan drie bepalin-

41

gen een dwingend karakter toegekend. Voor het overige geldt nog steeds het principe ‘pas toe of leg uit’.

2. Leningen of garanties De Kombinatie heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de Raad van Toezicht, het Bestuur en het personeel.

De drie dwingende bepalingen zijn: • Toepassen van de Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders (principe II.2); • De honoreringsregeling voor commissarissen (principe III.7); • De zittingstermijnen voor commissarissen (principe III.3.5).

3. Klokkenluiderregeling Binnen de Kombinatie is een klokkenluiderregeling van kracht die bekend is gemaakt aan alle medewerkers van de Kombinatie en op de internet site beschikbaar is. In het verslagjaar 2012 is van deze regeling geen gebruik gemaakt.

Bij alle drie de bepalingen zijn de interne regels van de Kombinatie in overeenstemming met de Governance code.

4. Onafhankelijkheid van de Raad van Toezicht Alle leden van de Raad van Toezicht zijn onafhankelijk van de Vereniging. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de toezichthouders is of was in het verleden in dienst van de Kombinatie of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de Kombinatie. Geen van de toezichthouders verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de Raad van Toezicht of onderhoudt banden met de Kombinatie, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de Raad van Toezicht bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen.

Ten aanzien van de punten “pas toe of leg uit” zijn er twee punten waarin de Kombinatie afwijkt van de Code: • De Kombinatie volgt niet de aanbeveling van een mandaat voor maximum vier jaar voor bestuurders. Bij de inwerkingtreding van de Code had de Kombinatie reeds een contractuele overeenkomst met de huidige bestuurder. De Raad van Toezicht wenst die niet te wijzigen, mede omdat in de afspraken tussen Raad van Toezicht en bestuurder omtrent het functioneren en de beoordeling een effectieve werkwijze is vastgelegd; • De aanbeveling voor beperking van de ontslagvergoeding tot het vaste deel van de bezoldiging over een jaar wordt niet gevolgd. Met de huidige Bestuurder is een arbeidscontract aangegaan waarin geen specifieke afspraken zijn opgenomen inzake ontslagvergoeding.

10.2 Het functioneren van de Raad van Toezicht: Toezicht en advies De taken en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in de wet, statuten en het reglement voor de Raad van Toezicht de Kombinatie vastgesteld. De Raad van Toezicht staat de directeur met raad ter zijde (adviestaak), houdt toezicht op het beleid van de directeur- bestuurder en de algemene gang van zaken binnen Kombinatie (toezichtstaak). Specifiek houdt de Raad van Toezicht toezicht op de realisatie van de maatschappelijke doelstellingen, de ontwikkeling van het vermogen (de financiële continuïteit), de legitimiteit van besluiten en handelingen, het maatschappelijk presteren, de governancestructuur, de integriteit en het functioneren van de directeur-bestuurder.

De Raad van Toezicht heeft een reglement als basis voor het eigen functioneren en de relaties met het Bestuur. Dit reglement is in 2008 vastgesteld, in 2012 niet gewijzigd, en voldoet aan alle aspecten uit de Governance Code. Alle reglementen van de Raad van Toezicht als mede profiel en rooster van aftreden zijn beschikbaar via de website van de Kombinatie.

10.1.2 Integriteit Integriteit is het fundament voor goed bestuur, en de Raad van Toezicht van de Kombinatie schenkt dan ook jaarlijks aandacht aan een goed integriteitbeleid. Vier pijlers voor dit integriteitbeleid zijn:

Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de Raad van Toezicht daarbij: · het Besluit Beheer Sociale Huursector; · de statuten en reglementen van de Kombinatie · het door de Raad goedgekeurde beleidsplan 2008 - 2012; · het jaarplan en de begroting 2012; · de regelingen met betrekking tot de governance van de Kombinatie

1. Tegenstrijdige Belangen De zakelijke gedragscode (integriteitcode) van de Kombinatie verbiedt werknemers, leden van het Bestuur en leden van de Raad van Toezicht geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke opportuniteiten, die Woningbouwvereniging de Kombinatie toekomen.

In de uitoefening van het werk laat de Raad van Toezicht zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk (kwartaalrapportages) door de directeur-bestuurder informeren over de resultaten in relatie tot de beoogde doelen voor de korte en de langere termijn.

42

Het gaat daarbij niet alleen om rapportages van financiële aard, maar ook om informatie over de activiteiten en de werkzaamheden die de Kombinatie onder handen heeft.

In de loop van 2012 heeft de RvT van het CFV vernomen dat zij de Kombinatie vanuit financieel oogpunt de B-1 status heeft toegekend. Dit oordeel betekent dat het CFV van mening is dat bij ongewijzigd beleid de uitvoering van voorgenomen plannen op middellange termijn in gevaar kunnen komen. De financiële marges zijn gering en sterk afhankelijk van de overheidsmaatregelen en de woningmarkt (verkoop potentie).

De informatievoorziening gaat ook over relevante externe ontwikkelingen, de wensen en behoeften van belanghebbenden, de contacten met huurders en andere relaties en tenslotte de interne zaken van de organisatie. In de vergadering waarin de jaarstukken ter goedkeuring voorliggen, is de externe accountant aanwezig voor toelichting en overleg. In vrijwel iedere vergadering besprak de Raad van Toezicht aan de hand van mededelingen van de directeur-bestuurder de strategie van de organisatie en de ontwikkeling van haar markt en de verschillende projecten.

Daarom moet de Kombinatie scherp financieel navigeren en is risico-inschatting en -beheersing van groot belang. Jaarlijks beoordeelt de RvT de financiële scenario’s waarin alle relevante kansen en bedreigingen zijn verwerkt en keuzes worden gemaakt voor de financiële kaders. Ten aanzien van nieuwe investeringen zal de komende jaren zorgvuldig de haalbaarheid moeten worden onderzocht voordat definitieve besluiten worden genomen. Voor de besluitvorming over investeringen en de interne projectbeheersing is in 2012 het investeringsbeleidskader vastgesteld. Hiermee worden investeringsbeslissingen integraal beoordeeld op hun bijdrage aan de beleidsdoelen van de Kombinatie, en de financiële- en beheersmatige risico’s.

Twee maal per jaar overlegt de Raad met de directeur-bestuurder en het managementteam over onderwerpen die op lange termijn relevant zijn voor de Kombinatie. Deze zogenaamde heisessies bieden naast gezamenlijke verkenning van ontwikkelingen en opgaven in het werkgebied, tevens de mogelijkheid tot informeel overleg met het managementteam. Deze sessies zijn ook bedoeld om de advies- en klankbordfunctie van de Raad tot uitdrukking te brengen.

10.3.2 Interne risicobeheersing en controlesystemen De Raad van Toezicht heeft, onder andere via de Auditcommissie, aandacht voor adequate risicobeheersing en controlesystemen. De belangrijkste risico’s binnen de bedrijfsprocessen met een financieel karakter zijn gerelateerd aan projectontwikkeling.

Teneinde diepgang te kunnen maken op met name risicobeheersing heeft de Raad een Auditcommissie ingesteld die tweemaal per jaar bijeenkomt om over deze onderwerpen, na overleg met directeur-bestuurder, controller en eventueel externe accountant de Raad te informeren/adviseren. De werkgeversrol (Remuneratiecommissie) wordt uitgevoerd door de voorzitter en een – jaarlijks bepaald - tweede lid vanuit de Raad van Toezicht.

Per vier maanden ontvangt de Raad van Toezicht de periodieke informatie (perioderapportage) welke vanuit het oogpunt van toezicht worden besproken en vastgesteld. In deze rapportage wordt de voortgang van de begroting en het jaarplan vastgelegd inclusief de voortgang van projecten/investeringen.

Tweemaal per jaar overlegt de Raad met de Ondernemingsraad en het Bewonersplatform over de algemene gang van zaken, waarbij tenminste altijd de voorzitter aanwezig is. Ook twee maal per jaar is de Raad vertegenwoordigd bij de Algemene Ledenvergadering van de Kombinatie. En tenslotte vergadert de Raad twee maal per jaar in afwezigheid van de directeur-bestuurder, waarbij eenmaal per jaar over het eigen intern functioneren (zelfevaluatie).

Het treasuryproces is geregeld in een Treasurystatuut dat in het kader van de landelijke ontwikkelingen rond derivaten in 2012 is geactualiseerd. Er wordt gebruik gemaakt van externe deskundigheid en transacties worden in functiescheiding aangegaan. Over het onderwerp risicobeheersing en controlesystemen is ook met de externe accountant in het jaarlijks overleg gesproken en naar het oordeel van de accountant zijn de procedures en systemen daartoe binnen de Kombinatie toereikend. Risicobeheersing blijft veel aandacht eisen en krijgen. In 2013 zal het onderwerp verder worden uitgewerkt.

10.3 Financiële en risicobeheersing 10.3.1 Financiële continuïteit Jaarlijks beoordelen de Raad van Toezicht en het Bestuur in overleg in hoeverre het voorgenomen beleid bijstelling behoeft. Het Bestuur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting en legt die vervolgens ter goedkeuring voor aan de Raad van Toezicht. Dit gebeurt aan de hand van de financiële meerjarenbegroting waarin operationele en financiële doelstellingen verwerkt zijn. In deze financiële meerjarenbegroting wordt ook als standaard ingegaan op de gevoeligheden in de toekomstige financiële situatie. Aan de hand van scenario’s vormt de Raad van Toezicht zich daarmee een beeld van de financiële risico’s. Hiermee kan het beleid van het Bestuur getoetst worden.

10.3.3 Oordelen en adviezen van de externe accountant De Raad van Toezicht hecht veel waarde aan de oordelen en adviezen van de externe accountant. Ook in 2012 heeft de accountant de jaarrekening goedgekeurd. De door de accountant uitgebrachte managementletter is door de Raad van Toezicht met de accountant besproken. Daarin is de voort-

43

gang van de in vorige jaren gegeven adviezen en de opvolging daarvan door de organisatie besproken, en het oordeel van de accountant opgenomen over de huidige kwaliteit van de interne administratieve processen en risicobeheersing. Wij constateren dat de accountant enkele aandachtspunten heeft geïdentificeerd ter verdere verbetering van de maatregelen van interne beheersing en onderschrijven deze aandachtspunten.

o Verkoopprogramma (algemeen en Vogelwijk) o Jaarrekening 2011, Begroting 2013, Jaarplan 2013, Financiële meerjarenbegroting 2013 – 2020, inclusief financiële scenario’s o Overleg externe accountant o Perioderapportages en directieverslagen o Investeringsstatuut o Actualisering Treasurystatuut o Verklaringen CFV over Solvabiliteit en Continuïteit • Strategie o Samenwerking vereniging Kombinatie en Platform o Samenwerking corporaties en gemeente Zeist o Herijking beleidsplan Kombinatie 2013 - 2015 o Totstandkoming woonvisie met de gemeente Zeist o Lokale, regionale woningmarktontwikkelingen o Strategisch voorraadbeleid • Organisatie o Verzakelijking en reorganisatie (Kombinatie Light) o Voortgang klanttevredenheidsmeting

10.3.4 Verbindingen De Kombinatie kent enkele verbindingen die opgericht zijn vanuit fiscale overwegingen en risicobeheer (Kombinatie Holding, Komvast 1 en 2). De bestuurlijke inrichting van deze entiteiten is zodanig, dat de Raad van Toezicht van de Kombinatie het toezicht op deze activiteiten direct uitvoert en er dus volledige transparantie op dat vlak bestaat. Daarnaast participeert de Kombinatie voor 1/3 in de VOF Zeicon, een samenwerkingsverband voor de nieuwbouw “Dolderse Duinen” in Den Dolder van de Kombinatie, Era Contour, en Seyster Veste.

De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van het verslag van de klachtencommissie in de zin van artikel 16 BBSH. Het verslag staat beschreven Hoofdstuk 2.

10.4 Activiteiten van de RvT in 2012 In totaal heeft de Raad van Toezicht in 2012 acht maal volgens een vooraf vastgesteld schema vergaderd, (inclusief twee eigen interne vergaderingen en twee ‘heisessies’ met Bestuur en het managementteam). Vaste onderwerpen op de agenda van iedere vergadering van de Raad van Toezicht zijn het directieverslag (algemene interne en externe ontwikkelingen), periodieke financiële en beleidsmatige informatie (viermaandelijkse rapportages), voortgang projecten, en lokale, regionale en landelijke ontwikkelingen op het vlak van wonen en bouwen.

10.4.1 Activiteiten van de Raad van Toezicht: interne en externe overleggen Een delegatie van de Raad van Toezicht heeft in 2012 drie maal gesproken met de Ondernemingsraad. Tweemaal in het kader van het reguliere overleg, en eenmaal op verzoek specifiek over de voortgang van de interne reorganisatie; hierbij is telkens de voorzitter van Raad van Toezicht en een ander – wisselend- lid van de raad aanwezig. De samenwerking met de Ondernemingsraad is open en positief.

De agenda van de Raad van Toezicht is opgezet naar toezicht, goedkeuring, advies en informatie. Tijdens de reguliere vergadering van de Raad van Toezicht is de financiële manager in zijn rol als controller aanwezig om de Raad van Toezicht van informatie te kunnen voorzien.

Ook heeft een delegatie van de Raad van Toezicht eenmaal gesproken met het Dagelijks Bestuur van het Bewonersplatform. De Raad van Toezicht is verheugd met de inzet van huurders voor het Platform en stelt de open relatie tussen Platform en Raad van Toezicht zeer op prijs.

De halfjaarlijkse ‘heisessies’ zijn in 2012 gewijd aan vastgoedsturing (met Johan Conijn van ORTEC Finance) en - in het kader van het nieuwe beleidsplan - over toekomstscenario’s voor corporaties (met Tjeerd Herrema, geassocieerd met Twynstra Gudde). Naast extern deskundigen waren alle managers van de Kombinatie tijdens deze sessies aanwezig.

Bij de halfjaarlijkse algemene ledenvergadering is altijd een delegatie van de Raad van Toezicht aanwezig, evenals bij de jaarlijkse dag met alle leden van bewonerscommissies. Waar mogelijk volgen de in Zeist woonachtige toezichthouders de belangrijke gemeentelijke ontwikkelingen in de gemeenteraad en daarbij behorende lokale bijeenkomsten zoals de interactieve beleidsvorming, en de ontwikkeling van de nieuwe structuurvisie.

In het verslagjaar kwamen onder meer de volgende onderwerpen ter sprake: • Projecten o Bijstelling verkoopprogramma Vogelwijk o Afwegingskader en haalbaarheidsstudie Beukbergen o Evaluatie project Meerkoetlaan en Sniplaan o Haalbaarheidsonderzoek Austerlitz o Afronding Laan van Vollenhove o Voortgang AC Kerkhoflaan • Financiën en toezicht

De Raad van Toezicht hecht grote waarde aan voornoemde contacten vanwege de openhartige uitwisseling van standpunten en het kunnen opdoen van kennis over de lokale en regionale ontwikkelingen die nodig zijn voor het goed kunnen invullen van de toezichthoudende taak.

44

10.5 De samenstelling van de RvT in 2012

Cosmo Schuurmans Positie : Lid Eerste benoeming : 2011 Herbenoemingen : 2015 Kennisgebied : Financiën en bedrijfsvoering Hoofdfunctie : Zelfstandig adviseur Nevenfuncties : Geen

De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd door de Algemene Ledenvergadering, en die voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd (maximale zittingstermijn acht jaar). De selectie van de leden van de Raad van Toezicht is gebaseerd op een vastgelegde profielschets.

Michèle de Ruiter Positie Eerste benoeming Herbenoemingen Kennisgebied Hoofdfunctie Nevenfuncties

De Raad van Toezicht bestond in 2012 uit de volgende leden:

Dick van Ginkel Positie Eerste benoeming Herbenoemingen Kennisgebied Hoofdfunctie Nevenfuncties

Hennie de Boer Positie Eerste benoeming Herbenoemingen Kennisgebied Hoofdfunctie Nevenfuncties

Ruurd Lageveen Positie Eerste benoeming Herbenoemingen Kennisgebied Hoofdfunctie Nevenfuncties

: Voorzitter (benoemd op voordracht huurders) : 2005 : 2009 : Volkshuisvesting, Strategie : Partner Adviesbureau Consort : Visitator Raeflex, Vicevoorzitter Thuiszorg Midden Gelderland, Lid RvT Spectum Gelderland

: Lid : 2006 : 2010 : Project-n vastgoedontwikkeling : Projectontwikkelaar Portaal Arnhem : Geen

10.6 Deskundigheidsontwikkeling RvT en honorering Om de deskundigheid op peil te houden, volgt de Raad de informatie afkomstig van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), van Aedes, die via hun publicaties en via hun vergaderingen, cursussen en lezingen beschikbaar is.

: Lid en vicevoorzitter : 2009 : 2013 : Zorg en Welzijn : Interim manager : Voorzitter Meerkring Openbaar primair onderwijs Amersfoort

De Raad van Toezicht heeft in 2012 Martijn de Loor aangesteld als stagiair in de Raad van Toezicht. Dit op verzoek van de opleiding voor aankomende commissarissen. Martijn de Loor zal een jaar lang alle activiteiten van de Raad van Toezicht volgen (zonder stemrecht). Op verzoek van de Raad van Toezicht zal Martijn de Loor speciaal aandacht geven aan de mogelijkheden tot verdere ontwikkeling van de governance binnen de Kombinatie. Als één van de activiteiten in dit kader heeft hij de zelfevaluatie van de Raad van Toezicht in 2012 voorbereid en geleid, toegespitst op de interne cultuur van toezicht en de ‘soft controls’. In deze zelfevaluatie hebben de leden van de RvT de eigen werkwijze kritisch onder de loep genomen. De RvT is van mening dat alle leden een constructieve bijdrage leveren en hun gezamenlijk rol – ook in relatie tot het bestuur - in een open en kritische sfeer plaatsvindt. Als aandachtspunten voor verdere professionalisering van het interne toezicht zijn benoemd de afstemming van de individuele professionaliseringsactiviteiten en de rol van de RvT in relatie tot het externe stakeholdermanagement.

: Lid (benoemd op voordracht huurders) : 2011 : 2015 : Openbaar bestuur en maatschappelijke organisaties : Voormalig directeur Grontmij : Lid Raad van Toezicht Viveste Houten

Het rooster van aftreden van de RvT is als volgt

Lid RvT

M/V

Benoemd per (ALV december)

1e Herbenoeming (ALV december)

Zittingstermijn eindigt (ALV december)

Dick van Ginkel (voorzitter)

M

2005

2009

2013

Michèle de Ruiter

V

2006

2010

2014

Hennie. de Boer (vice voorzitter)

V

2009

2013

2017

Cosmo Schuurmans

M

2011

2015

2019

Ruurd Lageveen

M

2011

2015

2019

45

10.6.1 Bezoldiging 2012

10.9 De bestuurder en zijn honorering

De bezoldiging van de Raad van Toezicht is op basis van de richtlijnen van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). In 2012 ontving de voorzitter van de Raad van Toezicht een bezoldiging van € 7.500,- en de overige leden € 5.000,-. De uitgaven ten behoeve van opleiding en overige zaken bedroegen € 9.897,85.

Het Bestuur werd in het verslagjaar gevormd door de heer Willem de Bruin; zijn persoonlijke gegevens zijn als volgt: Geboortedatum: 16 november 1952 Aangesteld per: 1 juli 2005 Relevante nevenfuncties: voorzitter Voedselbank Zeist Organen waarin de bestuurder de Kombinatie vertegenwoordigd: Zeister Corporatie Overleg, Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU), Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU), Regionaal Corporatieoverleg, Aedes Directeurencontact (NVBW)

10.7 De RvT en de vereniging In 2012 is gewerkt aan de afspraak gemaakt in de ALV van eind 2011 om een verdere samenwerking te onderzoeken tussen een actieve vereniging en het Platform Huurders. Er is een werkgroep ingesteld, onder begeleiding van de Woonbond, die de mogelijkheden in beeld gaat brengen om de denkkracht van vereniging en bewonersplatform te bundelen en daarmee ervaring op te doen. Het uiteindelijke doel is om een nieuw vehikel in te richten waarin belangstellende bewoners betrokken zijn bij de strategie én concrete beleidsvoorstellen. De werkgroep heeft in 2012 spijtig genoeg nog geen advies kunnen afgeven, dit wordt voorzien in de eerste helft van 2013.

De honorering van de bestuurder vindt plaats op basis van de Beloningscode vastgesteld door de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW). De Raad van Toezicht heeft kunnen vaststellen dat beloning van de bestuurder van de Kombinatie voldoet aan de regeling van de NVBW, en dat de contractuele afspraken geheel voldoen aan de eisen die in deze beloningscode worden gesteld. In 2012 bedroeg de bezoldiging van het Bestuur, inclusief pensioenkosten en vakantiegeld € 180.882,-. Aan emolumenten werd een bedrag besteed van € 2.550,-. Ten behoeve van de kosten voor een auto van de zaak werd € 4.239,- aan fiscale bijtelling gerekend. Met de bestuurder zijn geen afspraken gemaakt over variabele beloning.

10.8 Commissies van de RvT en hun activiteiten De Raad van Toezicht heeft twee commissies ingesteld, de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie. Voor beiden commissies is door de Raad van Toezicht een reglement opgesteld.

10.10

Decharge

In dit verslag hebben wij als Raad van Toezicht openheid gegeven in de wijze waarop de Raad invulling heeft gegeven aan haar taken en verantwoordelijkheden.

10.8.1 Auditcommissie In 2012 is de Auditcommissie, bestaande uit Cosmo Schuurmans en Hennie de Boer, twee maal bijeen geweest, waarbij eenmaal met de externe accountant. De Auditcommissie heeft zich o.a. gericht op de volgende onderwerpen: • Analyse van de jaarrekening 2011 en opstellen van een advies daarover aan Raad van Toezicht; • Gevoeligheidsanalyses en financiële meerjaren scenario’s. Door middel van een verslag worden de andere leden van de Raad van Toezicht geïnformeerd over de besprekingen van de Auditcommissie. Naast de bespreking met de accountant in de Auditcommissie is de accountant ook aanwezig geweest in de Raad van Toezicht bij de goedkeuring van de jaarrekening 2012.

Bij dit verslag bieden wij tevens de door het Bestuur opgemaakte (geconsolideerde) jaarrekening over 2012 aan. Deze omvat de winst-en-verliesrekening, de balans en de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door KPMG accountants gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Het Bestuur is voornemens de jaarrekening vast te stellen. De Raad van Toezicht kan zich met deze stukken verenigen en keurt het voorgenomen bestuursbesluit goed.

10.8.2 Remuneratiecommissie

Zeist, 10 juni 2013

De taken van deze Remuneratiecommissie bestaande uit Dick van Ginkel en jaarlijks een ander lid van de Raad van Toezicht (in 2012 Ruurd Lageveen) hebben met name betrekking op de beoordeling van het Bestuur. Bij de voorbereiding van deze beoordeling wordt de gehele Raad van Toezicht betrokken. Jaarlijks worden beoordelingsafspraken gemaakt met de Bestuurder welke schriftelijk worden vastgelegd. Tevens heeft de Remuneratiecommissie de beloning vastgesteld voor de Bestuurder van de Kombinatie. De Remuneratiecommissie is eenmaal bijeen geweest en heeft de conclusies daarvan schriftelijk vastgelegd.

w.g. D.H. van Ginkel CMC Voorzitter

w.g. drs. H. De Boer vice-voorzitter

w.g. drs. M. de Ruiter

w.g. drs. C. Schuurmans RA MRE

w.g. ir. R. Lageveen

46

11 Kengetallen

Boekjaar Gegevens bezit a. In exploitatie : b. In aanbouw

2012

2011

2010

2009

2008

3.549 33 3.582

3.594 0 3.594

3.612 0 3.612

3.789 0 3.789

3.709 84 3.793

38 13 15 4

37

37

48

48

26

26

25

20

3.652

3.657

3.675

3.862

3.861

Gem.WOZ- waarde per woning Gem.verzekerde waarde per woning

180.000

192.000

194.000

189.000 nvt

178.370 nvt

Verkochte woningen met MGE-claim

47

34

28

11

7

Mutaties in het bezit 1. Aantal opgeleverd 2. Aantal aangekocht 3. Aantal gesloopt 4. Aantal regulier verkocht 5. Aantal verkocht onder MGE 6. Aantal gesloopt /verkochte garages en overige objecten 7. Aantal opgeleverd garages/ overige objecten 8. Aantal uit exploitatie 9. Van woningen naar overige objecten 10.Samenvoeging

0 0 8 24 13 0 0 0 0 0

6 1 0 19 6 0 0 0 0 0

0 0 150 9 17 11 1 0 1 1

84 6 0 1 4 3 0 0 (1)

40 1 30 9 0 3 2 0 0

0,64 0,06 607 833

0,68 0,08 561 663

0,62 0,07 527 579

0,57 0,10 684 655

0,77 0,09 575 541

1.440

1.224

1.105

1.338

1.116

Prijs-kwaliteitverhouding per 01-07 1. Gemiddeld aantal punten WWS 2. Gemiddelde netto huurprijs per woning 3. Verhoging gemiddelde huur ( in % ) 4. Jaarlijkse huurverhoging 5. Gemiddelde puntprijs per woning

136 457 5,5 2,3 3,36

131 433 3,1 1,3 3,31

128 420 1,0 1,2 3,28

128 416 6,4 2,5 3,25

127 391 1,8 1,6 3,08

Verhuur 1. Huurachterstand in procenten op jaarbasis 2. Huurderving in procenten jaarhuur

1,10 0,60

0,80 1,57

0,70 1,18

0,80 1,15

0,70 0,95 5

Financiële continuïteit 1. Liquiditeit 2. Solvabiliteit (min. waardering) 3. Rentabiliteit langlopend vreemd vermogen 4. Loan to Value (bedr wrd/ nominale schuld) 5. Direct rendement (obv kasstromen) 6. Interest dekkingsratio

1,95 18,8 3,95 61 5,2 2,26

0,78 20,0 4,20 59 5,0 2,10

0,94 13,4 3,93 59 5,7 2,31

1,26 9,9 4,54 66 4,6 1,57

0,39 5,9 4,96 63 4,5 1,51

2 3 4 5

Garages Bergingen MOG BOG

Totaal

Kwaliteit Aantal rep.verzoeken per woning 2. Aantal gevallen mutatie onderhoud per won. 3. Kosten niet planmatig onderhoud per won. 4. Kosten planmatig onderhoud per woning 5. Totaal kosten (planmatig en niet-planmatig) onderhoud per woning

47

12 Jaarrekening

12.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

ACTIVA Vaste activa

Toelichting

Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Sub-totaal

19.1

Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Sub-totaal

19.2

Financiële vaste activa - Deelnemingen - Latente belastingvorderingen - Te vorderen BWS - subsidies - Te amortiseren cappremie Sub-totaal

19.3

Totaal vaste activa Vlottende activa

31 december 2012

31 december 2011*

( x € 1.000 )

( x € 1.000 )

110.987 5.459 116.446

106.816 1.468 5.659 113.943

8.623 5.701 706 15.030

8.178 4.268 12.446

59 210 227 496

191 482 313 265 1.251

131.972

127.640

773 58 126 3.665 4.622

1.281 69 3.931 5.281

-

-

514 41 1.838 554 2.946

414 1 506 194 1.473 2.587

7.935

8.156

15.503

16.024

147.475

143.664

19.4

Voorraden - Opgeleverd en onverkochte woningen - Onderhanden werk - Onderhoudsmaterialen - Overige voorraden - Grond- en ontwikkelposities Sub-totaal Onderhanden projecten Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Overige vorderingen - Overlopende activa - Te vorderen belastingen en premies sociale verzekeringen Sub-totaal

Liquide middelen

19.5

Totaal vlottende activa Totaal activa *vergelijkende cijfers zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. Voor verdere toelichting zie paragraaf 13.5 en 13.7

48

31 december

31 december

2012

2011*

Toelichting

( x € 1.000 )

( x € 1.000 )

Eigen vermogen

19.6

25.865 25.865

26.797 26.797

Voorzieningen

19.7 947 7 954

386 386

106.872 5.818 7 112.698

91.568 4.333 7 95.907

459 1.828 571 852 964 3.283 7.958

13.586 2.446 585 751 561 2.644 20.574

147.475

143.664

PASSIVA

Groepsvermogen

- Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening latente belastingverplichtingen

Langlopende schulden

19.8

- Leningen kredietinstellingen - Terugkoopverplichting Woningen verkocht onder voorwaarden - Waarborgsommen

Kortlopende schulden

19.9

- Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Aangegane verplichtingen - Overige schulden - Overlopende passiva - Te betalen vennootschapsbelasting

Totaal passiva

49

12.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012

Toelichting

Bedrijfsopbrengsten - Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende zaken - Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten - Resultaat sloop

Bedrijfsresultaat

( x € 1.000 )

( x € 1.000 )

( x € 1.000 )

19.355 1.525 2.700 494 212 270

19.419 926 3.094 863 227 -

18.495 1.198 3.627 661 259 -

24.556

24.530

24.241

7.083 -1.085 2.519 343 494 3.693 5.563

4.699 4.660 2.521 370 487 3.801 378 4.651

5.442 -7.243 2.573 535 496 3.238 4.647

18.610

21.567

9.689

5.947

2.963

14.551

253 4.452

96 359 4.242

94 357 4.296

1.748

825-

10.705

68

104 3

-1.001 -178

1.814

932-

11.528

20.3

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Overig - Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening - Resultaat Deelnemingen

Werkelijk* 2011

20.2

Som der bedrijfslasten

Waardeverandering en rente - Waardeverandering terugkoopverplichting VOV - Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Rentelasten en soortgelijke kosten

Werkelijk 2012

20.1

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeverandering van vlottende activa - Overige bedrijfslasten

Begroting 2012

20.4 20.5

Resultaat na belastingen

*vergelijkende cijfers zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. Voor verdere toelichting zie paragraaf 13.5 en 13.7

50

12.3 Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2012

2012 ( x € 1.000 )

2011 ( x € 1.000 )

2.963

14.550

4.699 5.038 -3.094 -863

5.442 -7.243 -3.627 -661

-115 0 -924 0 269

44 0 -176 0 2.540

7.973

10.869

Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

-3.872 172 130 565

-4.291 234 800 697

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten

4.968

8.309

-57 -11.925 -383

-12.385 -2.755 -1.138

0 0 -670 115

0 0 0 -36

3.629 230 0 718 -606

3.262 230 0 1.577 -2.258

-8.949

-13.503

16.000 -13.821 1.581 0

14.007 -8.340 683 4

3.760

6.354

-221

1.160

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Waardeveranderingen materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en vlottende activa - Correctie verkopen onroerende zaken - Correctie geactiveerde productie eigen bedrijf Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden - Onderhanden projecten - Vorderingen - Effecten - Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Investeringen in vastgoedbeleggingen: - Commercieel vastgoed in exploitatie - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in financiële vaste activa Ontvangen termijnen in onderhanden projecten Investeringen in onderhanden werk, onderhanden projecten en grondposities Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Investering verplichting verkocht onder voorwaarden Mutatie waarborgsommen Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen

51

13 Algemene toelichting

13.1 Algemeen Woningbouwvereniging de Kombinatie, gevestigd te Zeist, is een vereniging met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied en vestigingsplaats betreft, conform artikel 2 van de statuten, is de gemeente Zeist. De Kombinatie werkt binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 13.2 Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. De verwachting is dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting in 2013 een zogenaamd A1-oordeel zal uitspreken m.b.t. de continuïteit van de Kombinatie. Deze verwachting is gebaseerd op een doorrekening van een extern adviesbureau op basis van de cijfers die begin 2013 zijn toegezonden aan Corpodata (dPi). In deze verwachting is rekening gehouden met de effecten van het kabinet Rutte II, met een verruiming van het huurbeleid, een verhuurderheffing oplopend tot 2 miljard voor de gehele sector en een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun.

13.3 Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen, die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2012. De vergelijkende cijfers 2011 zijn aangepast, zie stelselwijziging.

De voorgenomen verhuurderheffing is bijgesteld tot 1,7 miljard voor de gehele sector. Op basis van de huidige kennis loopt de voorgenomen verhuurderheffing voor de toegelaten instelling op van € 17.000,- in 2013 naar € 3.452.000,in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1.000.000,- waar in de begroting rekening gehouden was met € 1.250.000,-. Voor de jaren 2014 t/m 2017 houdt de toegelaten instelling in de kasstroomprognose rekening met een totale saneringssteun heffing van € 2.000.000,-. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft het bestuur al in een eerder stadium de investeringsplannen aangepast en brengt de extra last de continuïteit van de organisatie noch de borgbaarheid van aan te trekken leningen in gevaar. Over de periode tot en met 2017 betekent de verhuurderheffing en de verruiming van het huurbeleid voor de Kombinatie per saldo een extra last van circa € 6 miljoen. Bovenstaande maatregelen betekenen dat het de verwachting van het bestuur is dat toegelaten instelling zonder extra aanpassingen, ten opzichte van de reeds in gang gezette aanpassingen, in de bedrijfsvoering en gebruik makend van de verruiming van het huurbeleid aan de in de sector gebruikelijke kengetallen kan blijven voldoen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld

13.4 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van de Kombinatie en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft Kombinatie Holding BV, Komvast I BV en Komvast II BV. Met deze BV’s vormt de Kombinatie een organisatorische en economische eenheid. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In bovengenoemde BV’s heeft de Kombinatie een 100%-belang. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transac-

52

Eerste huurder Villa Gregorius

Verenigingen van Eigenaren waarin de Kombinatie meer dan 50% van het stemrecht bezit, zijn meegenomen in de consolidatie. 13.5 Stelselwijzigingen Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed, hetgeen doorwerkt bij impairments en voorzieningen voor onrendabele investeringen; • De methode van afschrijvingen; • De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; • Specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; • Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen bij bepaling van de bedrijfswaarde.

ties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. Vanaf de oprichtingsdatum zijn de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit of activa, vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten.Deelnemingen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment van beëindiging van beslissende zeggenschap.

In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij de Kombinatie de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: • Ter bepaling van de minimumwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de actuele waarde, in casu bedrijfswaarde, gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoedgerelateerde kosten en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Ter bepaling van de minimumwaardering van het commercieel vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de actuele waarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. Vanaf 2012 zal de marktwaarde in verhuurde staat als actuele waarde worden gehanteerd. Een en ander is verder toegelicht voor sociaal vastgoed in de grondslagen voor waardering van Materiële vaste activa en voor commercieel vastgoed bij vastgoedbeleggingen.

In de consolidatie zijn –naast Wbv. de Kombinatie- de volgende rechtspersonen begrepen: • Kombinatie Holding BV, aandelen voor 100% in eigendom van Woningbouwvereniging de Kombinatie; • Komvast I BV, zijnde 100% dochter van Kombinatie Holding BV; • Komvast II BV, zijnde 100% dochter van Kombinatie Holding BV. Alle BV’s hebben hun zetel ten kantore van de Kombinatie. Komvast II BV is eigenaar van een garagepand op een ontwikkellocatie. Het beheer is uitbesteed aan de Kombinatie. In de overige BV’s vinden geen feitelijke activiteiten plaats. De Kombinatie is houder van aandelen in NV Woningnet. Dit betreft een minderheidsbelang (<5%); er heeft geen consolidatie plaatsgevonden. Ook niet geconsolideerd is de deelname in de VOF Zeicon, opgericht samen met Woningstichting Seyster Veste en Era Bouw BV en heeft haar zetel in Zeist.

53

Hierdoor is de afboeking met betrekking tot de minimumwaardering begin 2012 € 593.000,- lager dan eind 2011.

Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 932.000,- negatief. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 12.968.000,-. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 11.528.000,- hebben bedragen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.

Op basis van deze stelselwijzigingen is het groepsvermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van € 2.923.000,-. De afname van het eigen vermogen per 1 januari 2012 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd

13.6 Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd: - de resterende levensduur van complexen is gesteld op minimaal 15 jaar tenzij uit vastgesteld beleid een kortere levensduur voortvloeit, - extra huuropbrengsten als gevolg van het harmoniseren van de huurprijs bij mutatie zijn ingerekend voor een periode van 5 jaar, - de complexindeling is per 1 januari 2012 gewijzigd. Commercieel en sociaal vastgoed zijn zoveel als mogelijk in afzonderlijke complexen ondergebracht. Verder is de nieuwe complexindeling gebaseerd op de CBS-wijkcodering waarbinnen complexen naar bouwperiode en woningtype zijn onderscheiden.

(x € 1.000,-). Eigen vermogen per 1 januari 2012, voor stelselwijziging: Materiële vaste activa (model oud): • Onroerende en roerende zaken in exploitatie • Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden • Onroerende zaken in ontwikkeling

29.720

115.585 4.268 1.468 121.321

Materiële vaste activa (model nieuw): • Sociaal vastgoed in exploitatie • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

106.816 13.7 Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. De Kombinatie kiest voor het categoriale model.

1.468 108.284

Vastgoedbeleggingen (model nieuw): • Commercieel vastgoed in exploitatie • Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden • Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

8.178

13.8 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van de Kombinatie zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

4.268 0 12.446

Financiële vaste activa (model oud): • Latente belastingvordering inzake leningen

2.812 2.812

Financiële vaste activa (model nieuw): • Latente belastingvordering inzake leningen

482 482

Eigen vermogen per 1 januari 2012, na stelselwijziging

26.797

54

14

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

14.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs tenzij anders vermeld. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 14.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in hoofdstuk 13.5 Stelselwijzigingen en hoofdstuk 13.6 Schattingswijzigingen.

afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken.En vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen (bij planmatig groot onderhoudsprojecten wordt een kwart van deze rente toegerekend). Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

14.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen, tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase heeft plaatsgevonden en de bouwvergunning is verstrekt.

Verwerking van groot onderhoud De Kombinatie verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief, wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden, wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

14.4 Materiële vaste activa 14.4.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

14.4.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaron-

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van

55

der zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Kwalificatie Het beleid van de Kombinatie is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert de Kombinatie zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag De Kombinatie waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen dan wel lagere bedrijfswaarde. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit.

2013 2,00 2,25 2,25 2,25 -4,00

2014 2,00 2,48 2,48 2,48 -2,13

2015 2,00 2,63 2,63 2,63 -0,81

2016 2,00 2,74 2,74 2,74 0,11

2017 2,00 3,00 3,00 3,00 0,75

Korte rente (%) Lange rente (%)

0,98 3,00

1,74 3,48

2,27 3,82

2,64 4,05

3,50 4,60

Reguliere huurverhoging (%) Huurverhoging renovatie (%) Huurverhoging harmonisatie (%) Huurderving (%)

2,19

2,00

2,00

2,00

2,00

0,16

0,00

0,00

0,00

0,00

1,86

1,53

1,55

1,29

1,11

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

Prijsinflatie (%) Looninflatie (%) Bouwindex (%) Onderhoudsindex (%) Marktindex (%)

Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: - De huurverhoging wegens harmonisatie is geraamd op basis van een gemiddelde mutatiegraad per complex. Dit gemiddelde is bepaald op basis van de mutaties in het verleden. De hoogte van de harmonisatie is mede afhankelijk van het verschil tussen de feitelijke huur en streefhuur van de muterende woning. Het effect van harmoniseren is ingerekend voor een periode van vijf jaar; - Kosten van planmatig onderhoud volgens, de meerjarenonderhoudsplanning 2013-2062, met een eventuele correctie

Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van geografische ligging, bouwjaarperiode en product (type woning). De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en

56

voor de laatste tien jaar van de verwachte Exploitatieduur; - Mutatiekosten zijn berekend op basis van intern vastgestelde normbedragen per mutatie en per complex vastgestelde mutatiegraad; - De zakelijke lasten (verzekering en belasting) zijn gebaseerd op de laatst bekende werkelijke bedragen; - Bij harmonisatie wordt rekening gehouden met de mutatiegraad per complex, de streefhuur per woning en de DAEBgrens; - De exploitatie en beheerlasten volgen, afhankelijk van hun aard, respectievelijk de prijsinflatie dan wel de looninflatie; - Kosten van klachtenonderhoud zijn ingerekend met een bedrag per woning, gebaseerd op in voorgaande jaren gemaakte kosten, rekening houdend met recent uitgevoerde of geplande groot- onderhoudsingrepen; - Het rekenrente percentage van de contantewaardeberekening is 5,25%; - De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de investering. Hierbij is een minimum van vijftien jaar aangehouden, tenzij uit vastgesteld beleid een kortere levensduur voortvloeit; - Als restwaarde grond is een bedrag aangehouden van € 20.000,- per woning als opbrengst en € 10.000,- en € 15.000,- bij Vollenhove per woning als kosten. Als index is gehanteerd respectievelijk de bouwindex en de prijsinflatie-index; - Investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstruc-

Ventilatie problleem transvaal hoek zeistopgelost

turering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgeno men en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; - De saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde; - Kasstromen worden medio-numerando verdisconteerd. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Het bedrag wordt bepaald op basis van de meest recente WOZ-waardering. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

57

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs, en uitgaande van een bouwprogrammering van ongeveer 50% middeldure koop of huur en 50% sociale sector. De aldus berekende gemiddelde kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke, dan wel in rechte afdwingbare, verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in dit hoofdstuk. 14.4.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Bijzondere waardevermindering De Kombinatie beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.

Bijzondere waardevermindering De Kombinatie beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering, is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens lineaire methode op basis van de economische levensduur per component. De economische levensduur wordt bij aanvang van exploitatie normaliter op vijftig jaar gesteld. Tussentijdse vervangingsuitgaven en onderhoud worden in het betreffende jaar verantwoord in de resultatenrekening als onderhoudskosten. Op grond wordt niet afgeschreven.

Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 14.4.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van cumulatieve lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige ge-

Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van Sociaal vastgoed in

58

bruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingstermijn voor het bedrijfspand bedraagt 30 jaar, voor de overige roerende zaken wordt 5-10 jaar gehanteerd. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.

ringen dan aanvankelijk geschat e.d. In 2012 hebben zich geen aanwijzingen voorgedaan voor een eventuele bijzondere waardevermindering. Actuele waarde ten behoeve van de toelichting In de toelichting is de actuele waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals beschreven in hoofdstuk 14.4.2. De Kombinatie hanteert deze invulling van actuele waarde omdat haar primaire doelstelling is het beschikbaar stellen van huisvesting en dat optimalisatie van het rendement van haar vastgoed slechts een ondergeschikte plaats inneemt. De bedrijfswaarde wordt bepaald zoals beschreven in hoofdstuk 14.4.2 Sociaal vastgoed in exploitatie. Daarnaast wordt ook de marktwaarde toegelicht.

14.5 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 14.5.1 Algemene uitgangspunten De Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie hoofdstuk 14.4.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.

14.5.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De Kombinatie verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. De Kombinatie onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

14.5.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: • Verkopen waarbij de Kombinatie het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; • Verkopen waarbij de Kombinatie een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Waarderingsgrondslag De Kombinatie waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen of lagere actuele waarde.

Als financieringstransactie kwalificeren: • Verkopen waarbij de Kombinatie het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; • Verkopen waarbij de Kombinatie een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; • Verkopen waarbij de Kombinatie een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit hoofdstuk 14.4.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: • Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering, is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investe-

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde

59

waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering); • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

14.6.2 Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. 14.6.3 Latente belastingvorderingen Zie 14.11.2 14.6.4 Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering 14.6.5 Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is vermeld in de toelichting.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

14.6.6 Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn, wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente, rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

14.6 Financiële vaste activa 14.6.1 Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor de toegelaten instelling; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningbouwvereniging de Kombinatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

14.6.7 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt de Kombinatie op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de Kombinatie de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winsten-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs, wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde

60

van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Onderhoudsbedrijf vindt plaats tegen een vaste verrekenprijs, gebaseerd op de laatst betaalde inkoopprijs (FIFO). Tevens wordt rekening gehouden met de eventueel op balansdatum opgetreden waardeverminderingen.

14.7 Voorraden 14.7.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van de afdelingen Projecten, Bedrijfsbureau, Wonen en Financiën alsmede de in overeenstemming met hoofdstuk 15.3.11 Activeren van rentelasten. De voorraad woningen vanuit het bestaande bezit ter verkoop wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde op het moment van uit verhuur nemen van de woningen dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

14.9 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de reële waarde.

14.8 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum, wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

14.10Groepsvermogen en aandeel derden Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het nettobelang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. 14.11Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma, wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

14.7.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van de afdelingen Projecten, Bedrijfsbureau, Wonen en Financiën alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 14.7.3 Voorraden Waardering van de voorraad materiaal ten behoeve van het

61

14.11.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw, worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden, heeft de woningbouwvereniging een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in hoofdstuk 14.12 Langlopende schulden.

14.11.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij de Kombinatie in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor het contant maken is de gemiddelde rentevoet ultimo jaar gehanteerd.

14.13 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) De Kombinatie maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerd, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. De Kombinatie past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door de Kombinatie gedocumenteerd. De Kombinatie stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat de Kombinatie derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.

14.12Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden, worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rentemethode gedurende de geschatte looptijd van de schulden in

Voorwaarden aan hedge accounting De onderneming documenteert de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

62

15 Grondslagen voor bepaling van het resultaat

15.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

– overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Subsidies ter compensatie van door de toegelaten instelling gemaakte kosten, worden systematisch als opbrengsten in de winst- en verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van de toegelaten instelling voor de kosten van een actief worden systematisch in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief.

15.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

15.2.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

15.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 15.2 Bedrijfsopbrengsten 15.2.1 Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de Kombinatie. 15.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 15.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: – vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen;

63

Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

men bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht. En uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.

15.2.5 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: • Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; • Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; • Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; • Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten.

15.2.6 Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord.

Verkoop bestaand bezit De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

15.2.7 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. 15.3 Bedrijfslasten 15.3.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Verkoop koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht, wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgeno-

15.3.2 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 15.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

64

15.3.4 Pensioenlasten De Kombinatie heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Het bedrag dat eventueel als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schatting van de nog niet afgefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.

15.3.9 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen verantwoord onder effecten, worden verantwoord zodra de Kombinatie het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verantwoord onder ‘waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten’. 15.3.10 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

15.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

15.3.11 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging (bij planmatig groot onderhoudsprojecten wordt een kwart van deze rente toegerekend). Geactiveerde rente wordt in de winst-enverliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.

15.3.6 Bijzondere waardeverandering van vlottende activa Bijzondere waardeverandering van vlottende activa wordt direct in de resultatenrekening verwerkt. De bijzondere waardevermindering betreft het verschil tussen kostprijs en verwachte opbrengstwaarde. De waardevermindering wordt gewaardeerd tegen reële waarde.

15.3.12 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is de Kombinatie integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering voor compensabele verliezen opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend.

15.3.7 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. De kosten inzake leefbaarheid worden onder Overige bedrijfslasten verantwoord. en betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van de Kombinatie, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. 15.3.8 Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt. (Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

65

16 Financiële instrumenten en risicobeheersing

Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut aangepast aan de per 1 oktober 2012 van kracht zijnde Beleidsregels gebruik financiële derivaten . In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van de Kombinatie dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. 16.1 Prijsrisico De Kombinatie loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa Overige effecten en onder vlottende activa Effecten. De Kombinatie beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. 16.2 Valutarisico De Kombinatie is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

tum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. De onderliggende waarde van een financieel instrument zal maximaal gelijk zijn aan de hoofdsom van de afgedekte lening.

16.3 Renterisico Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Kombinatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft de Kombinatie het risico van oplopende rente grotendeels beperkt door middel van caps waarbij ook floor-contracten zijn afgesloten. Hierdoor profiteert de Kombinatie niet maximaal van een (erg) lage rente. Per financieringsbesluit maakt de Kombinatie een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee het risico van rentestijging boven een bepaald niveau wordt afgedekt.

16.4 Kredietrisico De Kombinatie heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. De Kombinatie maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. 16.5 Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat de Kombinatie loopt per balansdatum zijn als volgt: 31 december 2012

De criteria op basis waarvan wordt gekozen, zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Ook dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata van variabel rentende leningen gelijk zijn aan de betaal- en referentiedata van de derivaten. En de ingangs- en eindda-

Banksaldi

€

Kredietlimiet

€ 3.000

Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g

7.935

€

0

Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2012-20yy)

€

6.142

Lopende investeringsverplichtingen

€ 10.000

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien de Kombinatie zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord.

66

17 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

17.1 Waardering vaste activa 17.1.1 Materiële vaste activa, bedrijfswaarde De Kombinatie heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd, hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid.

2013

€ 1.250.000,-

2014

- 1.250.000,-

2015

-

250.000,-

2016

-

250.000,-

2017 en verder

-

250.000,-

Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal bijna 100 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2013-2017, nader bepaald in oktober 2012. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. 17.1.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase heeft plaatsgevonden en de bouwvergunning is verkregen.

Verhuurdersheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. De Kombinatie heeft daarom alleen voor 2013 de heffing ingerekend tot een bedrag van € 10.000,-. Saneringsteun Vanaf 2013 zal door het Centraal Fonds Volkshuisvesting een heffing worden uitgevoerd om de kosten van saneringen in de sector te kunnen dragen. De Kombinatie gaat uit van de volgende bedragen:

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

67

18 Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

Start bouw Het Rond

68

19 Toelichting op de geconsolideerde Balans

19.1 Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v.de exploitatie

De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

1 januari

106.816 1.468 5.659 113.943

Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

156.121 -11.289 -38.016 106.816

4.060 -2.592 1.468

9.696 -4.037 5.659

909 11.469

383

57 14.220 -1.283

381 -14.220 1.283

-952

-3.903 434 -31 3.3655.177

overgangen van sociaal naar commercieel Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

-594 11 317 -306 -2.248 -2.415

-200

2.293 -3.240 947 -

10.079 -4.620 5.459

-1.248 240

van commercieel naar sociaal Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

Verkrijgingsprijzen Waardevermindering Voorziening onrendabele investeringen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden

110.987 0 5.459 116.446

2012

Investeringen: - aankopen - groot onderhoud/ renovatie - geriefsverbeteringen - projekten in ontwikkeling - overboeking van onroerende zaken in ontw. - afwaardering vanuit projecten - servicekosten Desinvesteringen: - naar voorraad onderh. Werk - verkopen - sloop - subsidies - Afgeschreven inventaris Afschrijvingen Cumulatieve afschr. Desinvesteringen Terughalen waardeverandering Afboeking Waardevermindering/afboeking Totaal mutaties

31 december

31 december 2011

2012

Verkrijgingsprijzen Waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden

Mutaties

31 december 2012

2

2012 168.200 -15.968 -41.245 110.987

69

Onroerende zaken in ontwikkeling De boekwaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling heeft betrekking op de volgende sociaal vastgoed :

kosten t/m ultimo 2011

Torteltuinen Lenteleven (Triodosterrein) Zomerkwartier (Schaerweijdelaan) Austerlitz Austerlitz Nieuwbouw Wet / Bothlaan Waterwingebied Het Rond Onderzoek Pleineslaan AC Kerkhofflaan Bilderdijklaan Eldorado Indische buurt (sloop nieuwbouw) Indische buurt (renovatie) Fazantenplein Europcar Beukbergenplein Beukbergenlaan Huis ter Heide West

afwaardering t/m 2011

waarde t/m 2011


afwaardering cummulatieve in 2012 afwaardering

17 48 558 144 9 1.325 41 49 57 593 7 8 176 868 12 5 77 46 20

17 48 495 144 9 788 41 49 57 593 7 8 176 0 12 5 77 46 20

0 0 63 0 0 537 0 0 0 0 0 0 0 868 0 0 0 0 0

0 0 0 149 48 0 0 958 120 762 0 27 0 0 0 0 112 84 33

0 0 0 5 39 0 0 1.856 63 169 0 19 0 0 0 0 35 38 13

0 0 0 149 48 0 0 1905 120 762 0 27 0 0 0 0 112 84 33

0 0 0 0 0 0 0 -947 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

4.060

2.592

1.468

2.293

2.237

3.240

-947

waarde

Voor de negatieve waarde van het Rond is een voorziening opgenomen.

Woningen bestemd voor verkoop op termijn Per einde boekjaar zijn 265 woningen gelabeld voor verkoop. De reële waarde van deze onroerende zaken bedraagt € 54,2 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo verslagjaar € 4,7 miljoen. Het aantal woningen, dat naar verwachting komend jaar verkocht wordt bedraagt 10. De verwachte opbrengstwaarde van “deze woningen bedraagt € 1,7 miljoen; de boekwaarde bedraagt € 0,4 miljoen.” In de post sociaal vastgoed in exploiatatie zijn woningen en overig bezit opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 629 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 178 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 12 miljoen gemuteerd. (2011 € 166 miljoen) De gebouwen, het kantoor en de inventarissen zijn verzekerd tegen brand- en stormschade waarbij onderverzekering is uitgesloten. De onroerende zaken zijn voor een groot gedeelte gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie.

70

19.2 Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarde Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

1 januari

8.623 5.701 706 15.030

8.178 4.268 0 12.446

Commercieel vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

9.313 -452 -683 8.178

36 -36 0 0

2012

Investeringen: - aankopen - groot onderhoud/ renovatie - geriefsverbeteringen - projekten in ontwikkeling - overboeking van onroerende zaken in ontw. - afwaardering vanuit projecten Desinvesteringen: - naar voorraad onderh. Werk - verkopen - sloop - subsidies - Afgeschreven inventaris Afschrijvingen Cumulatieve afschr. Desinvesteringen Terughalen waardeverandering Waardevermindering/afboeking Totaal mutaties

670

-230

-202 36 -129 -561

overgangen van sociaal naar commercieel Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

706

1.248 -240

van commercieel naar sociaal Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen 31 december

31 december 2011

2012


Mutaties

31 december 2012

-2

2012


10.329 -581 -1.125 8.623

706 0 706

Er is hypothecaire zekerheid afgegeven voor een aangekocht pand aan de Utrechtseweg ter grootte van € 1,4 miljoen.

Verkopen van commercieel bezit op korte termijn worden niet verwacht.

71

Actuele waarde In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn woningen en overig bezit opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt ruim € 28 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op marktwaarde van deze activa bedraagt € 26 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de marktwaarde met € 4 miljoen gestegen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 14 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 3 miljoen gestegen. De disconteringsvoet van commercieel vastgoed varieert van 4,25% tot en met 9,95%. De exit yield na 15 jaar varieert per eenheid. Bovenstaande gegevens zijn door een onafhankelijk expert per eenheid bepaald.

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie commercieel vastgoed:

Het Rond


afwaardering t/m 2011

waarde t/m 2011


afwaardering cummulatieve in 2012 afwaardering

36

36

0

706

0

0

706

36

36

0

706

0

0

706

waarde

Op het commerieel deel van Het Rond wordt geen afwaardering verwacht.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1 januari

2012

Verkrijgingsprijzen Waardemutatie Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden Mutaties

4.469 -201 4.268 2012

Investeringen: Verkopen Terugkopen Waardemutatie initieel Waardemutatie jaarlijks Totaal mutaties 31 december Verkrijgingsprijzen Waardemutatie Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden

879 -408 1.105 -143 1.433 2012 6.045 -344 5.701

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 47 eenheden opgenomen (2011: 34). Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de minister hebben. Alle contracten zijn gebaseerd op het Koopgarant principe waarbij spraken is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 10% en 50%. Per einde boekjaar zijn 302 woningen gelabeld voor verkoop onder voorwaarden. De reële waarde van deze onroerende zaken bedraagt € 58,4 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo verslagjaar € 6,8 miljoen. De reële waarde van verkopen onder voorwaarden is bepaald zonder korting. Deze korting kan oplopen tot een maximum van “25%; € 14,6 miljoen.”

72

19.3 Financiële vaste activa 31 december 2012

31 december 2011

59 0 210 227 496

191 482 313 265 1.251

Deelnemingen

latente belasting vorderingen

Te vorderen BWSsubsidie

Te amortiseren premie derivaten

191

482

313

265

-130 -132

482-482

12 -115 -103

-38 -38

59

0

210

227

Waarde 31 december 2012 33 26 59

waarde 31 december 2011 33 158 191

Deelnemingen Latente belastingvorderingen Te vorderen BWS subsidie Te amortiseren cappremie

De mutaties in de financiële vaste activa zijn als volgt:

Stand 1 januari Boekwaarden

2012

Mutaties: Toevoegingen Toevoeging rente Ontvangen bijdrage /uitgekeerd resultaat Aflossing Amortisatie Totaal mutaties Stand 31 december Boekwaarden

-3

2012

De boekwaarde bestaat uit de aanschaffingsprijs. Er zijn geen cumulatieve waardeverminderingen. Het kortlopende deel van de te vorderen BWS subsidies bedraagt € 110.000,- (2011: € 115.000,-).

Deelnemingen Woningbouwvereniging de Kombinatie neemt deel in de volgende organisaties: Organisatie

Woningnet NV VOF Zeicon Totaal

Belang

Vestigingsplaats

< 1% 33,3%

Utrecht Zeist

De deelneming betreft de aanschaf van 3.720 aandelen van WoningNet N.V. De prijs per aandeel is € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De storting van de resterende 25% valt niet in 2013 te verwachten. De aandelen zijn niet verhandelbaar.

Te amortiseren cappremie In 2004 is een contract afgesloten voor een roll-over-lening met een looptijd van 12 jaar. Ten behoeve van deze lening, welke ingaat 1 januari 2005, is een cappremie betaald van € 211.275,- en een knock-in premie ontvangen van € 95.220,-. Het saldo wordt afgeschreven in de looptijd van de lening. In 2011 is ten behoeve van een roll-over-lening met een looptijd van 11 jaar een contract afgesloten. Ten behoeve van deze lening welke ingaat op 3 oktober 2011 is een collar afgesloten. Voor deze collar is een premie van € 175.500,- betaald en hij gaat in per 1 oktober 2012. Het saldo wordt over de looptijd van de lening afgeschreven.

Latente belastingvorderingen Er bestaan ultimo 2012 twee fiscale waarderingsverschillen, namelijk uit hoofde van leningen en uit hoofde van voorgenomen verkopen bestaand bezit. Voor beide waarderingsverschillen is de fiscale waardering van de leningen respectievelijk het vastgoed gelabeld voor verkoop hoger dan de commerciële boekaarde. Voor de leningen bedraagt het waarderingsverschil ultimo 2012 € 1,8 miljoen (2011: € 1,9 miljoen ) en voor het vastgoed gelabeld voor verkoop bedraagt het waarderingsverschil ultimo 2012 EUR 7,5 miljoen (2011: EUR 9,4 miljoen). Ultimo 2012 bedragen de cumulatieve verliezen beschikbaar voor voorwaartse verliescompensatie € 15,5 miljoen (2011: € 11,9 miljoen). In verband met de beperkte omvang van de verwachte toekomstige fiscale winsten, zijn bovenstaande waarderingsverschillen en compensabele verliezen niet tot waardering gebracht in de commerciële jaarrekening.

73

19.4 Vlottende activa

Voorraden

31 december 2012

31 december 2011

58 126 3.665 0 773 4.622

69 3.931 1.281 5.281

Voorraad onderhoudsmaterialen Overige voorraden Voorraad gronden ontwikkelposities Voorraad onderhanden werk Voorraad onverkochte nieuwbouw koopwoningen

De post ‘gronden ontwikkelposities’ betreft de grondlocaties Vogelwijk en Austerlitz ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe danwel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc).

Onderhanden Projecten

31 december 2012

31 december 2011

4.438 4.438

5.124 5.124

3.665 773 0 4.438

3.931 1.281 885.124

Geactiveerde kosten Toegekende resultaten Af: gedeclareerde termijnen kopers

Verantwoord onder: Voorraad gronden ontwikkelposities Voorraad onverkochte nieuwbouw koopwoningen Voorraad onderhanden werk Onderhanden projecten Vooruitontvangen bedragen

In de geactiveerde kosten is ultimo 2012 € 174.000,- aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4,00%.

Vorderingen Huurdebiteuren Achterstand Huidige huurders Vertrokken huurders Totaal

Aantal 2012

Aantal 2011

31 december 2012

31 december 2011

480 158 638

322 87 409

230 284 514

243 171 414

31 december 2012

31 december 2011

0 0

1 1

31 december 2012

31 december 2011

41 41

6 499 506

Gemeenten

Bijdragen woningaanpassingen Afrekening beheerwoningen Diversen Totaal Onder de vorderingen op de Gemeente bevinden zich geen posten met een resterende looptijd, langer dan een jaar

Overige vorderingen

Uitkering ziekengeld Te verrekenen met deurwaarder Diverse vorderingen Totaal Onder de overige vorderingen bevinden zich geen posten met een resterende looptijd, langer dan een jaar

74

Overlopende activa

31 december 2012

31 december 2011

655 467 316 400 1.838

186 8 194

31 december 2012

31 december 2011

554 554

354 1.119 1.473

129 38 73 -638 677 -123 755 -190 1.918 2.316 -565 554

129 38 73 -638 677 -123 755 -190 -1.918 2.316

31 december 2012

31 december 2011

1.199 626 6.110 7.935

312 550 7.294 8.156

31 december 2012

31 december 2011

26.797

16.752 -1.483 2 11.526 26.797

Vooruitbetaalde posten Nog te ontvangen bedragen Nog te ontvangen belastingen Diverse overlopende activa Totaal Onder de overlopende activa bevinden zich geen posten met een resterende looptijd, langer dan een jaar

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Te vorderen omzetbelasting Te vorderen vennootschapsbelasting Totaal De nog te vorderen vennootschapsbelasting bestaat uit: Overige 2008 Aangepaste schatting 2008 Definitieve aangifte 2008 Schatting 2009 Vooruitbetaald obv voorlopige aanslag 2009 Corr. voorl aanslag 2009 Vooruitbetaald obv voorlopige aanslag 2010 Corr. voorl aanslag 2010 Raminig 2010 Corr. voorgaande jaren a.g.v. toepassing HBR Teruggaaf voorlopige aanslag VPB 2009 Totaal

19.5 Liquide middelen

Vrij opneembare banktegoeden In VvE’s Spaarrekeningen Totaal

1.119

De tegoeden op spaarrekeningen zijn direct opneembaar.

19.6 Groepsvermogen

Het verloop van het groepsvermogen is als volgt : Stand per 1 januari correctie eigen vermogen als gevolg van stelselwijziging Uit resultaatbestemming t.b.v. verenigingsreserve * t.b.v. overige reserve Stand per 31 december

2 -934 25.865

* Dit betreft een reserve opgebouwd uit resultaten van verenigingsactiviteiten.

Stelselwijziging Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De Richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. In 2012 zijn naast de overgang naar de herziene RJ645 geen andere stelselwijzigingen doorgevoerd. Meer informatie aangaande de stelselwijzing is te vinden in de algemene toelichting onder het hoofdstuk Stelselwijziging

75

19.7 Voorziening Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering Het verloop van deze voorziening is als volgt : Stand 1 januari 2.012 Toevoeging in boekjaar: Nieuwbouw Het Rond Onttrekking bij oplevering Project: diverse projecten

0 947 947 0

Vastgoed in ontwikkeling

Stand 31 december 2.012 Deze voorziening wordt naar verwachting binnen 1 jaar afgewikkeld.

947

947

Voorziening latente belastingverplichting Passieve latentie u.h.v. derivaten HBR Stand 31 december 2011 Dotatie passieve latentie ivm saldo HBR Mutatie latentie u.h.v. waarderingsverschil derivaten Stand 31 december 2012 Nominale waarde Verwachte afloop binnen 1 jaar

Totaal

15

371

386

-8 7

-371 0

-379 7

8 1

0 0

8 1

19.8 Langlopende schulden Terugkoop verplichting Leningen van woningen krediet- verkocht onder instellingen voorwaarden stand per 1 januari

2012

Mutaties 2012: - Nieuw opgenomen leningen - Terugkoopverplichitng ontstaan bij overdracht - Aflossingen - Overige mutaties - verminderings als gevolg van terugkoop - Waardemutatie Stand per 31 december Looptijd van: <1 jaar 1-5 jaar > 5 jaar

2012

Waarborg sommen

105.153

4.333

7

16.000 -13.821 -

1.954 -373 -96

-

107.332

5.818

7

459 17.531 89.341

5.818

7

76

Leningen van kredietinstellingen De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen (x 1000): Bank Bank Nederlandse Gemeenten Nederlandse Waterschapsbank ABN Amro ING

totaalbedrag 37.994 63.250 6.000 88

Totaal

soort lening Annuitair Fixe Roll-over Basisrente lening Extendible-fixe Hypothecaire lening

107.332

bedrag 9.694 60.150 14.900 14.500 8.000 88 107.332

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij BNG en NWB. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille bedroeg voor 2012 3,99% ( 2011 : 3,97% ), inclusief renteinstrumenten. De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 19,1 jaar (2011: 16,9 jaar). De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger danwel lager is dan de oude contractrente;” - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere danwel lagere rente. De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) is gebaseerd op 3-maands dan wel 6-maands euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 5 tot en met 38 punten boven euribor. Het renterisico per 31-12-2012 van de roll-over leningen is voor € 10,2 miljoen afgedekt met renteinstrumenten. Over het boekjaar 2012 beliep de rentelast inzake de renteinstrumenten € 107.987,-. Gecombineerd met de rentelast over de leningenportefeuille van € 4,1 miljoen bedraagt de effectieve vermogenskostenvoet 4,0% (2011: 4,2%). De extendible leningen betreffen vastrentende leningen tot het herzieningsmoment. In de leningovereenkomst is opgenomen dat renteherziening zal plaatsvinden in 2023 waarbij de bank de optie heeft de lening te verlengen tegen niet marktconforme condities voor een nader overeen te komen periode. De bank kan op het renteherzieningsmoment bepalen welk rentepercentage betaald zal moeten worden. Dit percentage bedraagt een vaste rente van 4,5% of een rente gebaseerd op het 3-maands euribor zonder opslag. Beide partijen hebben de keuze op renteherzieningsdatum de overeenkomst te beeindigen. Het risico van deze lening betreft: - het renterisico op het moment van renteherziening, op dat moment wordt een vaste of variabele rente vastgelegd;” - het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 3 jaar bedraagt. Na 3 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 11 en 65 basis rente punten. Rente-risico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid van de Kombinatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: - het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met - de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én - de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen Op basis van de leningenportefeuille ziet het renteconversierisico er als volgt uit

Bedrag rente - conversies (x1000) 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

renteconversie risico

Het renteconversierisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 13% in 2015. Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar.

77

Herfinancieringsrisico Op basis van de leningenportefeuille ziet het herfinancieringsrisico (inclusief variabel rentende leningen) bestaande uit de renteherzienings- en aflossingsmomenten er als volgt uit:

Schuldrestant bij (eind)aflossing ineens 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Renterisico bij (eind)aflossing ineens

Het herfinancieringsrisico van de portefeuille bedraagt maximaal 7% in 2016 t/m 2019 en in 2022. Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar.

Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij en disconteringvoet gebaseerd op borgbare marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. Deze disconteringsvoet bedraagt ultimo 2012 2,4%. De berekende reële waarde op basis van gemiddelde looptijd bedraagt € 123 miljoen.

Rentederivaten De Kombinatie maakt in het kader van haar cashmanagement gebruik van een rollover-lening met een variabele hoofdsom en een rekening-courant-kredietfaciliteit. In totaal is voor € 14.900.000,- aan rollover-leningen afgesloten, voor € 8.000.000,- op basis van 3-maands Euribor en voor € 6.900.000,- op basis van 6-maands Euribor. Het renterisico op deze leningen is grotendeels afgeschermd en wel met behulp van caps en floors (collars). Hoofdsom: € 6.900.000,€ 8.000.000,-

Rente 6mnd 3mnd

Afgeschermd: € 5.175.000,€ 5.000.000,-

Max.rent : 5,50% 4,50%

Min.rente: 1,95% / 3,75% 1,75%

“De floor m.b.t. de lening van € 6.900.000,- is “” actief”“ sinds de 6-maands Euribor onder de 1,95% is gekomen. “ Over het afgeschermde bedrag wordt per saldo een rente betaald van 3,75%. Ook de floor m.b.t. de lening van “€ 8.000.000,- is “”actief”“ aangezien de 3-maands Euribor onder de 1,75% staat. Per saldo wordt 1,75% rente betaald.” De kredietruimte op de rekening-courant is in 2007 verhoogd tot € 3.000.000,-. Per ultimo 2012 werd deze ruimte niet benut. Vanwege uitloop van projecten is in de loop van 2011 een liquiditeitsoverschot gegroeid. Dit overschot is nog steeds aanwezig. Omdat de rentevergoeding op deposito/ spaarrekeningen hoger is dan de te betalen rente op de roll-overleningen is het overschot geparkeerd op de spaarrekeningen. Voor de afgesloten Caps en Floors zijn in de contracten geen margin calls opgenomen. Producten Collar CAP 2004 Collar Floor 2004

5.175 5.175

Markt-waardes 2012 1 -725

Collar CAP 2011 Collar Floor 2011

5.000 5.000

59 -453

148 -246

-1.118

-637

totaal

Funding volume

Markt-waardes 2011 18 -557

Renteswaps Ultimo 2012 heeft de Kombinatie geen renteswaps. De aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De reguliere aflossingverplichting over 2012 bedraagt € 0,4 miljoen, daarnaast wordt niet ineens afgelost. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt op 31 december 2012 € 102,5 miljoen. Deze staat tegenover de nominale verplichting van rente en aflossing per 31 december 2012 van € 107,3 miljoen.

78

Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden De Kombinatie heeft ultimo 2012 uit hoofde van de regeling Koopgarant een terugkoopverplichting inzake 47 woningen (2011: 34 woningen). Waarborgsommen De Kombinatie heeft 2 waarborgsommen ontvangen. Het betreft hier waarborgsommen die afgegeven zijn door huurders van bedrijfsmatig verhuurde onroerende goederen.

19.9 Kortlopende schulden Schulden kredietinstellingen Aflossingen leningen in volgend boekjaar Rekening courant krediet Totaal

31 december 2012 459 459

31 december 2011 13.586 13.586

De kredietfaciliteit in rekening courant bij de Rabobank bedraagt per 31 december 2012 € 3 miljoen (2011: € 3 miljoen) en de rente bedraagt 1-maands Euribor met een opslag van 110 basispunten. Er zijn geen zekerheden verstrekt inzake deze kredietfaciliteit.

Schulden aan gemeenten Diversen

Schulden leveranciers Diverse crediteuren

Belastingen en premies sociale verzekering Pensioenpremies / Loonheffing Omzetbelasting Totaal

Aangegane verplichtingen Inzake onroerende zaken in ontwikkeling Inzake onderhanden projecten Inzake onderhoud Totaal

Overige schulden Te verrekenen service kosten met huurders Afrekening beheerwoningen Diversen Totaal Overlopende passiva Niet vervallen rente op leningen Vooruitontvangen bedragen onderhanden projecten Vooruitonvangen bedragen overige Vooruitontvangen huren Diversen Totaal

31 december 2012 -

31 december 2011 -

31 december 2012 1.828

31 december 2011 2.446

31 december 2012 571 571

31 december 2011 106 479 585

31 december 2012 852 852

31 december 2011 73 678 751

31 december 2012 266 78 621 964

31 december 2011 521 40 561

31 december 2012 2.467 245 571 3.283

31 december 2011 2.136 88 103 316 2.644

79

19.10 Financiele instumenten Algemeen Binnen het treasurybeleid van de Kombinatie dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde of gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen en/of beleggingsportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. De toegelaten instelling zet afgeleide financiele instumenten in om risico’s te beheersen. Afgeleide financiele instrumenten wordt niet gebruikt voor handelsdoeleinden. Liquiditeitsrisico De toegelaten instelling loopt geen liquiditeitsrisico inzake onderpand verplichtingen voor negatieve marktwaardes van afgesloten derivaten. Krediet risico De toegelaten instelling loopt kredietrisico over financiële vaste activa, vorderingen en effecten. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt € 269.000,-(zijnde BWS-subsidies, deelnemingen en vorderingen op deelnemingen en overige financiële vaste activa). Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 1.879.000,-. De vorderingen van de toegelaten instelling uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 514.000,- zijn gespreid over een groot aantal huurders. Rente risico en kasstroom risico Voor nadere toelichting op rentedragende schulden zie langlopende leningen. Reele waarde De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. Voor nadere toelichting op rentedragende schulden zie langlopende leningen. De reële waarde van terugkoopverplichtingen benaderd de boekwaarde.

19.11 Niet in de balans opgenomen verplichtingen Asbestsanering In een deel van het bezit (728 eenheden) is per einde jaar asbest geconstateerd in de meterkasten en bergingen. De exacte hoogte van de saneringskosten is niet juist in te schatten omdat de inventarisatie van de bergingen nog gaande is. De Kombinatie houd op dit moment rekening met een totale kostenpost ter grootte van 2 miljoen. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichingen voor renovatie en nieuwbouw van woningen tot een bedrag van € 10 miljoen. Project AC Kerkhofflaan Bij het project AC Kerkhofflaan heeft de zorgpartij waar de Kombinatie 24 zorgappartementen voor zou ontwikkelen zich uit het project terug getrokken. Ten tijde van het opstellen van deze jaarrekening wordt overleg gevoerd met een vervangende partij om hier het project ongewijzigd mee voort te zetten. Het is nog onzeker of het project in ongewijzigde vorm doorgang kan vinden. Obligo WSW Als gevolg van de borgstelling door het WSW voor door de woningbouwvereniging afgesloten leningen, dient de woningbouwvereniging in totaal € 4,1 miljoen (2011: € 4,6 miljoen) aan obligo’s aan te houden. Deze obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Gezien de recente ontwikkelingen in de sector wordt het risico aangaande het obligo nauwgezet gevolgd.Het obligotarief bedraagt 3,85% (2011:3,85%) Fiscale eenheid De corporatie vormt samen met Kombinatie Holding B.V, Komvast I B.V. en Komvast II B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en voor de omzetbelasting. Aansprakelijkheidsverklaring De Kombinatie draagt hoofdelijke aansprakelijkheid vanwege haar deelname in VOF Zeicon. Verhuurderheffing Het kabinet is voornemens een verhuurderheffing in te voeren. Deze heffing bedraagt voor de totale sector € 1,7 miljard. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om de huren met meer dan het inflatiepercentage te verhogen, afhankelijk van het inkomen. Gezien de onzekerheid van de uitvoering van deze maatregelen ten tijde van het opstellen van de jaarrekening is met bovenstaandegeen rekening gehouden bij het berekenen van de bedrijswaarde.

80

20 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 20.1 Bedrijfsopbrengsten Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. Huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens (mutatie)leegstand Af: Huurderving wegens oninbaarheid Totaal

Vergoedingen Contributies Vergoedingen leveringen en diensten Verrekening servicekosten Af: Derving Totaal

Overheidsbijdragen Bijdrage woningaanpassingen Totaal

Verkoop onroerende zaken Opbrengst verkoop woningen uit bestaand bezit af: boekwaarde bestaand bezit af: verkoopkosten bestaand bezit Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopkosten woningen verkocht onder voorwaarden Netto omzet koopprojecten Kosten uitbesteed werk verkoopresultaat nieuwbouw Totaal

Begroting 2012 19.167 389 -202 19.355

Werkelijk 2012 19.148 389 -117 19.419

Werkelijk 2011 18.486 304 -296 1 18.495

Begroting 2012 1 1.541 -17 1.525

Werkelijk 2012 1 1.107 -173 -9 926

Werkelijk 2011 1 1.207 0 -10 1.198

Begroting 2012 -

Werkelijk 2012 -

Werkelijk 2011 -

Begroting 2012 2.441 -121 47 2.515

Werkelijk 2012 4.301 1.012 269 3.020

Werkelijk 2011 3.659 136 102 3.421

41

173

65

4.525 4.299 226 2.700

706 459 247 3.094

1.577 1.306 271 3.627

37 24 13 3

25 19 6 11

Begroting 2012 116 378 0 494

Werkelijk 2012 203 660 0 863

Werkelijk 2011 563 5 93 661

Begroting 2011 29 131 52 212

Werkelijk 2011 23 90 114 227

Werkelijk 2010 27 134 98 259

Aantal verkochte eenheden Regulier Koopgarant Aantal verkochte eenheden koopprojecten

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Geactiveerd m.b.t. projecten huurwoningen Geactiveerd I.v.m. voorzieningen aan bestaand bezit Geactiveerd I.v.m. projecten koopwoningen Totaal

Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding afsluiten huurcontracten en inschrijfgelden Doorberekende kosten algemeen beheer aan derden Overige opbrengsten Totaal

81

Resultaat sloop

Begroting 2012 270 270

Werkelijk 2012 -

Werkelijk 2011 -

Afschrijvingen op materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken t.d.v. de exploitatie Totaal

Begroting 2012 6.290 793 7.083

Werkelijk 2012 4.105 594 4.699

Werkelijk 2011 4.852 590 5.442

Overige waardeveranderingen van materiele vaste activa en vastgoedportefeuille sociaal vastgoed in exploitatie commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Als gevolg van stelselwijziging

Begroting 2012 -233 - 1.792 940

Werkelijk 2012 3.365 129 - 1.082 2.248

- 1.085

4.660

Werkelijk 2011 - 9.743 -385 1.445 1.440 - 7.243

4.440 -643 3.797

3.494 3.494

0 -9.743 -9.743

2.015 2.421

1.856 11 381 2.248

-

Vogelwijk fase 2 Vogelwijk fase 3

20.2 Bedrijfslasten

Waardeverandering onroerende zaken in exploitatie betreft: Renovatie Indische Buurt overig bestaand bezit totaal in Exploiatie Waardeverandering onroerende zaken in ontwikkeling betreft: Het Rond Nieuwbouw Indische Buurt Initiatiefkosten gestopte projecten Villa Gregorius projecten in initiatieffase totaal in ontwikkeling

4.436

-565 -880 -1.445

De waardeverandering Verkopen onder voorwaarden bestaat voor € 1.234.000 (2011: € 534.000) uit opbrengst waardering nieuwe verkopen envoor € -152.000 (2011: € -149.000,-) uit afwaardering gedurende 2012 van reeds verkochte woningen onder voorwaarden.

Lonen en salarissen Bruto lonen en salarissen inclusief toeslagen Totaal

Begroting 2012 2.519 2.519

Werkelijk 2012 2.521 2.521

Werkelijk 2011 2.573 2.573

Per ultimo 2012 waren 58 (2011: 59) personen in dienst, omgerekend naar volledig dienstverband is dit 49,8 fte (2011: 52,7 fte) exclusief het O-team (2).

Sociale lasten Premies bedrijfsvereniging

Pensioenlasten Pensioenpremie

Begroting 2012 343

Werkelijk 2012 370

Werkelijk 2011 535

Begroting 2012 494

Werkelijk 2012 487

Werkelijk 2011 496

82

De medewerkers van de Kombinatie hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. “Per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 106 procent. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december 2012 is verlaging van pensioenen bij SPW niet aan de orde.

Lasten onderhoud

Begroting 2012

Werkelijk 2012

Werkelijk 2011

646 478 -50 0540 3.082 4.696 -1.003 3.693

1.352 597 -34 240 589 2.368 5.112 -1.312 3.801

1.039 1.400 -737 315 483 1.900 4.400 -1.161 3.238

Begroting 2012 -

Werkelijk 2012 378 378

Werkelijk 2011 -

Begroting 2012

Werkelijk 2012

Werkelijk 2011

Beheerkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Kosten ICT Algemene kosten sub-totaal beheerkosten

461 195 39 247 953 1.895

615 150 37 308 775 1.886

241 172 45 247 894 1.599

Heffingen Belastingen Verzekeringen Heffingen overheid sub-totaal heffingen

1.174 51 249 1.474

1.139 81 73 1.294

1.149 76 0 1.225

Overige bedrijfslasten Kosten leveringen en diensten Kosten leefbaarheid Wonen en Zorg Aquisitie projecten Overige kosten sub-totaal overige bedrijfslasten Totaal

1.524 308 161 0 203 2.196 5.563

925 289 33 0 224 1.471 4.651

1.196 318 48 16 244 1.823 4.647

Uitgaven dagelijks-onderhoud: - dagelijks onderhoud - mutatieonderhoud - af: geactiveerde mutatie-investeringen - Onderhoudsabbonnement - overig onderhoud - contract onderhoud Uitgaven planmatig onderhoud Personeelskosten eigen onderhoudsdienst Totaal

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa Grond en ontwikkelposities totaal

Overige bedrijfslasten

83

Honoraria accountant De volgende honoraria van KPMG Accountants en overige KPMG entiteiten zijn ten laste gebracht van de Kombinatie (en haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert), een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW. De kosten zijn verantwoord onder de hiervoor vermelde algemene kosten KPMG Accountants 2012 (x € 1000)

Overig KPMG netwerk 2012 (x € 1000)

Totaal KPMG 2012 (x € 1000)

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

38 -

-

38 -

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

KPMG Accountants 2011 (x € 1000) 52 4 -

Overig KPMG netwerk 2011 (x € 1000) -

Totaal KPMG 2011 (x € 1000) 52 4 -

Begroting 2012 -



Begroting 2012 241 12 0 253

Werkelijk 2012 138 174 12 34 359

Werkelijk 2011 234 105 17 0 357

Begroting 2012 4.405 9 38 4.452

Werkelijk 2012 4.188 15 38 4.242

Werkelijk 2011 4.202 95 4.296

Begroting 2012 -


Werkelijk 2011 0 0 -1.001 -1.001

20.3 Waardeverandering en rente Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente rekening courant en deposito’s Rente VOF Zeicon Rentetoerekening activa in ontwikkeling Rente te vorderen subsidie bws Overige rentebaten Totaal

Rentelasten en soortgelijke kosten Rente (langlopende) leningen Toegevoegde rente egalisatierekening bws Overige rentelasten Afschrijving boeterente/cappremie Totaal

20.4 Belastingen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen huidig boekjaar Acute belastingen vorig boekjaar Mutatie latente belastingen

Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25% (2011: 25%). De belastinglast in de winst-en-verliesrekening over 2012 bedraagt € 0,1 miljoen, ofwel 12% van het resultaat vóór belastingen (2011: 9%). Het verschil wordt hieronder toegelicht.

84

Commercieel resultaat voor VPB Belastingdruk Af: * Correctie verkoopopbrengsten * Correctie geactiveerde renovatie-uitgaven fiscaal instandhouding * Correctie waardeverandering terugkoopverplichting VOV * Fiscale afschrijving op activa in exploitatie * Fiscale afschrijving op activa ten dienste van exploitatie * Fiscale afschrijving op agio leningen O/G * Fiscaal vrijgestelde bate BTW Pro Rata 2005 t/m 2007 Bij: * * * * * * * * * *

-827 111.6% -3.667 -8.264 -96 -160 -514 -158 -87

Correctie waardeveranderingen materiële vaste activa Correctie waardeverandering vlottende activa Correctie afschrijvingen Vogelaarheffing en saneringssteun (geen fiscale kosten) Aftrekbeperking gemengde kosten Fiscale vrijval disagio derivaten Fiscale vrijval disagio leningen O/G Fiscaal resultaat projecten Correctie geactiveerd onderhoud fiscaal instandhouding Correctie toegerekende rente aan projecten

4.432 378 4.699 73 11 32 18 301 98 37

Fiscaal resultaat 2012 Belastingdruk

-3.693 25,0%

Vennootschapsbelasting: * *

Eerste Daarna over restant

€200.000

20.0% 25.0% Totaal acute vennootschapsbelasting over 2012

0 -923 -923 a)

In verband met de omvang van het fiscaal compensabele verlies en de te verwachte negatieve fiscale resultaten in de toekomst is deze latente vordering gewaardeerd op nihil. *

*

*

*

Mutatie actieve latentie 2012 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode 2013 t/m 2017 met betrekking tot de verkopen bestaand bezit:

470 b)

Mutatie actieve latentie 2012 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode 2013 t/m 2038 met betrekking tot de leningportefeuille:

13 c)

Mutatie passieve latentie 2012 u.h.v. fiscaal waarderingsverschil over de periode 2013 t/m 2017 met betrekking tot de derivatenportefeuille:

-8 d)

Mutatie passieve latentie ivm realisatie HBR over het boekjaar 2012:

-371 e) 104 = a) t/m e)

Ultimo 2012 bedragen de cumulatieve verliezen beschikbaar voor voorwaartse verliescompensatie € 15,5 miljoen (2011: € 11,9 miljoen).

20.5 Resultaat deelnemingen

VOF Zeicon

Begroting 2012 68 68

Werkelijk 2012 -3 -3

20.6 Transacties met verbonden partijen Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag.

85

Werkelijk 2011 -178 -178

FOTBIJSCHRIFT

86

21 Enkelvoudige Jaarrekening

21.1 Enkelvoudige Balans per 31 december 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

ACTIVA

31 december 2012 ( x € 1.000 )

31 december* 2011

110.987 5.459 116.446

106.816 1.468 5.659 113.943

7.745 5.701 706 14.152

7.295 4.268 11.563

864 36 210 227 1.337

918 36 482 313 265 2.014

131.935

127.520

773 58 126 3.665 4.622

1.281 69 3.931 5.280

-

-

Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Te vorderen belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa Sub-totaal

514 554 320 1.844 3.231

414 1 1.119 860 634 3.028

Liquide middelen

7.264

7.412

15.117

15.720

147.051

143.240

Vaste activa( x € 1.000 ) Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Sub-totaal Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Sub-totaal Financiële vaste activa Deelnemingen - Leningen groepsmaatschappijen - Latente belastingvordereringen - Te vorderen BWS - subsidies - Te amortiseren cappremie Sub-totaal Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden - Onverkochte woningen - Onderhanden werk - Onderhoudsmaterialen - Overige voorraden - Grond- en ontwikkelposities Sub-totaal Onderhanden projecten

Totaal vlottende activa Totaal activa


87

PASSIVA

31 december 2012

31 december* 2011

( x € 1.000 )

( x € 1.000 )

65 25.800 25.865

63 26.734 26.797

947 7 954

386 386

106.872 5.818 7 112.698

91.245 4.333 7 95.584

371 1.828 571 852 974 2.937 7.534

13.586 2.454 585 751 561 2.534 20.472

147.051

143.240

Eigen vermogen

- Verenigingsreserve - Overige reserve

Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening latente belastingverplichtingen

Langlopende schulden - Leningen kredietinstellingen - Terugkoopverplichting Woningen verkocht onder voorwaarden - Waarborgsommen

Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Aangegane verplichtingen - Overige schulden - Overlopende passiva - Te betalen vennootschapsbelasting

Totaal passiva


88

21.2 Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over 2012

Begroting 2012

Werkelijk 20112

Werkelijk* 2011

( x € 1.000 )

( x € 1.000 )

( x € 1.000 )

- Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende zaken - Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten - Resultaat sloop

19.355 1.525 0 2.700 494 212 270

19.329 926 3.094 863 226

18.412 1.198 3.627 661 258

Som der bedrijfsopbrengsten

24.556

24.439

24.157

Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeverandering van vlottende activa - Overige bedrijfslasten

7.083 -1.085 2.519 343 494 3.693 5.563

4.699 4.656 2.521 370 487 3.800 378 4.643

5.442 -7.243 -2.573 -535 496 3.238 4.643

Som der bedrijfslasten

18.610

21.555

9.685

Bedrijfsresultaat

5.947

2.885

14.471

- Waardeverandering terugkoopverplichting VOV - Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Rentelasten en soortgelijke kosten

253 4.452

96 359 4.242

94 356 4.289

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

1.748

-903

10.632

- Incidentele baten en lasten - Belastingen - Resultaat Deelnemingen Netto resultaat

68 1.814

104 75 -932

-1.001 -105 11.528

( x € 1.000 ) Bedrijfsopbrengsten


89

22 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld.

22.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met hoofdstuk 14.6.1 Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend in de geconsolideerde jaarrekening. Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met hoofdstuk 15.3.9 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten in de geconsolideerde jaarrekening.

Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstuk 14 Grondslagen voor waardering van activa en passiva en hoofdstuk 15. Grondslagen voor bepaling van het resultaat opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.

Renovatie Indische buurt

90

23 Toelichting op de enkelvoudige balans

per 31 december 2012 (x € 1.000) Financiële vaste activa

31 december 2012 864 36 0 210 227 1.337

31 december 2011 918 36 482 313 265 2.014

Te vorderen BWS subsidie

Deelnemingen

Leningen aan deelnemingen

Te amortiseren cappremie

Latente belasting vordering

Stand 1 januari 2012 Boekwaarden

313

918

36

265

482

Mutaties: Toevoegingen Toevoeging rente Ontvangen bijdrage /uitgekeerd resultaat Aflossing Amortisatie Totaal mutaties

12 -115 -103

76 -130 -54

-

-38 -38

-482 -482

210

864

36

227

0

Deelnemingen Leningen aan deelnemingen Latente belastingvorderingen Te vorderen BWS subsidie Te amortiseren cappremie

De mutaties in de financiële vaste activa zijn als volgt:

Stand 31 december 2012 Boekwaarden

De boekwaarde bestaat uit de aanschaffingsprijs. Er zijn geen cumulatieve waardeverminderingen. Het kortlopende deel van de te vorderen BWS subsidies bedraagt € 110.000,- (2011: € 115.000,-).

Deelnemingen Woningbouwvereniging de Kombinatie neemt deel in de volgende organisaties: Organisatie

Belang

Vestingsplaats

Woningnet NV VOF Zeicon Kombinatie Holding BV Totaal

< 1% 33,3% 100,0%

Utrecht Zeist Zeist

Waarde 31 december 2012 33 24 807 864

De deelneming betreft de aanschaf van 3.720 aandelen van WoningNet N.V. De prijs per aandeel is € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De storting van de resterende 25% valt niet in 2012 te verwachten. De aandelen zijn niet verhandelbaar. Bij oprichting van de dochters is aan Kombinatie Holding B.V. een lening verstrekt van € 36.300,-.

91

Waarde 31 december 2011 33 157 728 918

Eigen vermogen

31 december 2012

31 december 2011

63 2 65

61 2 63

Verenigingsreserve Het verloop van de verenigingsreserve is als volgt : Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Stand per 31 december

Dit betreft een reserve opgebouwd uit resultaten van verenigingsactiviteiten.

Overige reserve

Het verloop van de overige reserve is als volgt : Stand per 1 januari correctie eigen vermogen als gevolg van stelselwijziging correctie eigen vermogen als gevolg van stelselwijziging Deelbeming Uit resultaatbestemming Stand per 31 december

31 december 2012

31 december 2011

26.734

16.691 -1.066

-934 25.800

-417 11.526 26.734

23.1 Niet in de balans opgenomen verplichtingen Fiscale eenheid De corporatie vormt samen met Kombinatie Holding B.V, Komvast I B.V. en Komvast II B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en voor de omzetbelasting. 23.2 Bezoldiging Bestuur en Raad van Toezicht Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de onderneming en groepsmaatschappijen gekomen voor bestuurders en voormalige bestuurders een bedrag van € 180.882,-. Aan emolumenten een bedrag van € 2.550,- en aan kosten voor de auto van de zaak een bedrag van € 4.239,- (2011 totaal: € 184.774,-). Beloningen voor commissarissen / toezichthouders en voormalige commissarissen / toezichthouders bedragen in totaal € 27.500,- (2011: € 27.500,-) en zijn opgebouwd uit een vergoeding van € 5000,- voor leden en € 7500 voor de voorzitter Het bedrag aan leningen, voorschotten en garanties dat door de onderneming aan de bestuurders en commissarissen / toezichthouders is verstrekt bedraagt € 0,- (2011: € 0,-).

92

24 Overige informatie

24.1 Werknemers Gedurende het jaar 2012 had de Kombinatie gemiddeld 49.83 werknemers (FTE) in dienst (2011: 52,7). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. 24.2 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens De informatie in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens is als volgt: Door de Kombinatie is in 2012 aan één persoon een te melden beloning uitgekeerd. Oorzaak is het uitkeren van een ontslagvergoeding. Samen met het regulier salaris bedraagt de beloning € 202.904,-. Het vermelde bedrag is exclusief crisisheffing, ad € 6145,-. 24.3 Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: – bestuurder € 180.882,- (voorgaand jaar € 177.966,-) – commissarissen € 27.500,- (voorgaand jaar € 27.500,-) De bezoldiging van bestuurder omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten,VUT). ** In de periodiek betaalde beloningen 2012 is een totaalbedrag van € 6.200,- opgenomen voor de in 2013 over de beloning 2012 af te dragen crisisheffing; deze heffing komt volledig ten laste van de Kombinatie. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (Toezicht) bedraagt per jaar € 7.500,voor de voorzitter en € 5.000,- voor de overige leden.

Zeist, 10 juni 2013 Woningbouwvereniging de Kombinatie w.g Directie,

____________________ Drs W de Bruin Directeur-bestuurder

De Raad van Toezicht w.g

w.g

w.g

w.g

w.g

____________________ D van Ginkel CMC Voorzitter

____________________ R Lageveen lid

____________________ Drs H de Boer vice-voorzitter

____________________ Drs. C Schuurmans RA MRE lid

____________________ Drs. M de Ruiter lid

93

25 Overige gegevens

25.1 Statutaire resultaatbestemming In overeenstemming met artikel 27 van de statuten van Woningbouwvereniging de Kombinatie staat de resultaatbestemming ter beschikking van de Algemene Vergadering. 25.2 Voorstel resultaatbestemming Voorgesteld wordt het negatieve jaarresultaat 2012 ter grootte van € 932.000,- te onttrekken aan de overige reserves. Deze onttrekking is reeds verwerkt in de gepresenteerde balans. 25.3 Voorgenomen Kabinetsbeleid Het Kabinet is voornemens een Verhuurderheffing in te voeren die vanaf 2014 jaarlijks toeneemt tot circa € 1,7 miljard euro in 2017. Voor de Kombinatie betekent dit een heffing, oplopend tot circa € 4 miljoen. Tegenover deze heffing staat een verruimd huurbeleid, op grond waarvan jaarlijks de huurprijs kan worden verhoogd met meer dan de inflatie. Over de periode tot en met 2017 betekent dit voor de Kombinatie per saldo een extra last van circa € 6 miljoen. Mede omdat de Kombinatie al in een eerder stadium de investeringsplannen heeft aangepast, brengt deze extra last de continuïteit van de organisatie noch de borgbaarheid van aan te trekken leningen niet in gevaar. In 13.2‘continuïteit’ van de jaarrekening zijn de consequenties van deze voornoemde financiële effecten uiteengezet. 25.4 Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Pagina 95.

94

Aan: het bestuur en de Raad van Toezicht van Woningbouwvereniging de Kombinatie Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Woningbouwvereniging de Kombinatie te Zeist gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het inrichten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Woningbouwvereniging de Kombinatie per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Amstelveen, 10 juni 2013 KPMG Accountants N.V. K.G.P. Tegel RA

95

Belangrijkste gegevens: Kombinatie Holding BV Aandeelhouder: Bestuurder: Doelstelling:

Statutair gevestigd te: Oprichtingsdatum Maatschappelijk kapitaal Geplaatst en gestort kapitaal: Schuldverhouding wbv de Kombinatie: Inzet personeel: Inzet bedrijfsmiddelen: Omzet 2012: Investering 2012: Resultaat 2012: Geconsolideerd:

Komvast I BV Aandeelhouder: Bestuurder: Doelstelling:

Statutair gevestigd te: Oprichtingsdatum: Maatschappelijk kapitaal: Geplaatst en gestort kapitaal: Schuldverhouding wbv de Kombinatie: Inzet personeel: Inzet bedrijfsmiddelen: Omzet 2012: Investering 2012: Resultaat 2012: Geconsolideerd:

Woningbouwvereniging de Kombinatie (100%) Woningbouwvereniging de Kombinatie Het oprichten van, deelnemen in en besturen van andere vennootschappen en ondernemingen,het verlenen van diensten, het verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van zaken, het ter leen opnemen en/of verstrekken van gelden. Zeist 21 december 2007 € 90.000 € 18.000 - € 36.200 €0 €0 €0 €0 € 78.408 100%

Kombinatie Holding BV (100%) Kombinatie Holding BV Het oprichten van, deelnemen in en besturen van andere vennootschappen en ondernemingen,het verlenen van diensten, het verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van zaken, het ter leen opnemen en/of verstrekken van gelden. Zeist 27 februari 2008 € 90.000 € 18.000 €0 €0 €0 €0 €0 - € 270,100%

96

bijlage 1 Verbindingen

Komvast II BV Aandeelhouder: Bestuurder: Doelstelling:

Statutair gevestigd te: Oprichtingsdatum: Maatschappelijk kapitaal: Geplaatst en gestort kapitaal: Schuldverhouding wbv de Kombinatie: Inzet personeel: Inzet bedrijfsmiddelen: Omzet 2012: Investering 2012: Resultaat 2012: Geconsolideerd:

V.O.F Zeicon Vennoten: Doelstelling: Statutair gevestigd te: Oprichtingsdatum: Schuldverhouding wbv de Kombinatie: Inzet personeel: Inzet bedrijfsmiddelen: Omzet 2012: Investering 2012: Resultaat 2012: Geconsolideerd:

Kombinatie Holding BV (100%) Kombinatie Holding BV Het oprichten van, deelnemen in en besturen van andere vennootschappen en ondernemingen,het verlenen van diensten, het verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van zaken, het ter leen opnemen en/of verstrekken van gelden. Zeist 21 december 2007 € 90.000,€ 18.000,€0 €0 €0 € 90.000,€0 € 78.949,100%

Stichting de Seyster Veste, Era Bouw BV en wbv de Kombinatie (ieder 1/3) Projectontwikkeling Dolderse Duinen met totaal 88 koop- en 47 huurwoningen. Zeist 15 september 1999 €0 €0 €0 € 298.319,€0 - € 11.447,nee

97

bijlage 2 Maatschappelijke Partners van de Kombinatie

De Gemeente Zeist

Gehandicaptenzorg:

Bestuurlijk: Het College van Burgermeester en Wethouders Ambtelijk: De directeuren en medewerkers van de sectoren Ruimte en Samenleving Hoofden en medewerkers van de Bestuursdienst en het Projectbureau

Abrona Directie en stafmedewerkers Reynaerde Directie en stafmedewerkers

Geestelijke gezondheidszorg: Altrecht Directie en stafmedewerkers Kwintes Directie en stafmedewerkers

Collega woningcorporaties Directies en stafmedewerkers Locaal: Seyster Veste RKWBV Regionaal: Deelnemers RWU,Heuvelrug Wonen

Overige zorgorganisaties: Zonnehuizen Veldheim/Stenia Directie Bartimeus Directie en stafmedewerkers GGD Directeur en stafmedewerker BRU en Provincie Utrecht Bestuurlijk en ambtelijk

Bewoners- en doelgroeporganisaties Stichting Bewonersplatform en bewonerscommissies de Kombinatie Samenwerkende Bonden van Ouderen

Overige maatschappelijke partners: Vereniging Woongroepen van Ouderen Zeist

Alzheimer Nederland, afdeling Zeist Bureau schuldhulpverlening Buurtbemiddeling Kerk en Samenleving Omgevingsdienst Zuid Oost Utrecht Regionale Sociale Dienst ROC Midden Nederland Samen voor Zeist Sociale Raadslieden Stichting Beter Wonen Stichting Milieuzorg Zeist e.o. Stichting het Utrechts landschap VAC Zeist Voedselbank Zeist Wereldreis door Zeist Werkgroep Natuurlijk Zeist West Zeist Onderneemt Zakelijk Zeist

Locale partners in Wijkgericht Werken en Wonen, Welzijn en Zorg: Politie Binnensticht De (plv.) districtschef en wijkchef Meander/Omnium Directie, managers en diverse medewerkers Vitras/CMD Algemeen directeur Regiomanager en beleidsmedewerker thuiszorg Manager Algemeen Maatschappelijk Werk Brandweer Zeist Ouderenzorg, verpleeghuiszorg Stichtse Warande Directie en stafmedewerkers Stichting Charim Directie en stafmedewerkers

99

Volg ons op Twitter Ook de Kombinatie is actief op twitter: @kombinatie. Meld u aan als volger via onze site of via twitter.com.

www.kombinatie.nl

Bezoekadres: Steniaweg 44 3702 AH Zeist

T (030) 693 66 00 F (030) 693 66 66 E [email protected]

Postadres: Postbus 135 3700 AC Zeist

Samen werken aan wonen 100

Jaarverslag op het vlak van wonen, zorg en welzijn. Een verslag van onze prestaties. inclusief jaarrekening

Recommend Documents