J a a r v e r s la g 2 0 1 4 | D e Go e d e Wo n i n g
INHOUDSOPGAVE
2
1 VOORWOORD
4
2 INLEIDING
5
3 ONTWIKKELINGEN
6
3.1 Landelijk
6
5.20 Wijkactieplannen
27
3.2 Regionaal
7
5.21
Aanpak overlast
27
3.3 Lokaal
9
5.22
Laatste kansbeleid
27
5.23
Buurttafel en buurtforum
28
5.15
Wijkgericht handhaven
24
5.16
Begeleid wonen jongeren
25
5.17 Woonwagenbewoners
25
5.18 Verkoop
25
5.19
26
Leefbare buurten
4
ONS ONDERNEMINGSPLAN IS AFGEROND
10
5.24 Leefbaarheidsprojecten
28
4.1
Missie en visie
10
5.25 Buurtbeheerder
29
4.2
Rol en taakopvatting
29
10
5.26
Sponsoring en bijdragen aan partners
4.3 Hoofddoelstellingen
10
voor leefbaarheidsprojecten
4.4 Kerncompetenties
14
5.27 Klachtencommissies
30
4.5
Hoe wij onze resultaten meten
14
5.28 AedesCode
30
5.29
30
5
VITALE BUURTEN
17
5.30 Huurcommissie
31
5.1 Inleiding
17
5.31
31
5.2
Overzicht van ons bezit in 2014
17
5.32 Energiebeleid
5.3
Aan wie wij onze woningen hebben verhuurd
18
5.33 Nieuwbouw 32
5.4
Realisatie woningtoewijzing regionale prestatieafspraken
18
5.5
Slaagkansen Zoetermeer
18
6 BELANGHOUDERS
34
5.6
Monitoring in het kader van de Europa-norm
19
6.1
In contact met onze belanghouders
34
5.7
Goed wonen in vitale buurten
19
6.2
Onze acht belanghoudergroepen
34
7
ONZE ORGANISATIE
38
5.8 Huurprijsbeleid
20
5.9
Huurverlaging n.a.v. de inkomensafhankelijke
21
huurverhoging 2013
5.10
De prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen
5.11
Vertrokken huurders en leegstandsverlies
5.12
Druk op de woningmarkt
Geschillencommissie Huursector Groot- en planmatig onderhoud
31
7.1 Inleiding
38
21
7.2 Organisatiestructuur
38
23
7.3 Kengetallen
38
23
7.4 Arbobeleid
39
5.13 Huurachterstand
23
7.5
39
5.14
24
7.6 Ziekteverzuim
Onrechtmatige bewoning en vroegsignalering
Opleidingen en trainingen
39
7.7 Personeelsvereniging
39
11.6
Specificatie toelichting op de geconsolideerde
7.8 Organisatiecultuur
39
winst- en verliesrekening
7.9 Ondernemingsraad
40
11.7
Enkelvoudige balans per 31 december
104
7.10 Integriteit
40
11.8
Enkelvoudige Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014
106
7.11
42
11.9
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
107
7.12 Klokkenluidersregeling
42
11.10 Specificatie toelichting op de enkelvoudige balans
108
7.13 Informatiebeveiliging
42
11.11 Specificatie toelichting op de enkelvoudige
7.14
42
winst- en verliesrekening
113
12
OVERIGE GEGEVENS
117
Risico- en fraudebeleid
Voorkoming belangenverstrengeling
94
7.15 Vertrouwenspersoon
42
7.16 Toezichtbrief
42
7.17 Nevenstructuren
42
7.18
42
13
VERKLARING CAOP 118
8 BESTUURSVERKLARINGEN
44
14
CONTROLEVERKLARING 119
8.1
Verklaring van de statutair directeur
44
8.2
Verklaring van de raad van commissarissen
44
9
FINANCIËN & VERBINDINGEN
52
9.1
Financieel beheer
52
9.2
Bezwaren en vervreemden
55
9.3
De zorg voor goede bedrijfsvoering en administratie
56
De toekomst
9.4 Risicomanagement
56
9.5
56
Verbinding met andere rechtspersonen
10 KENGETALLEN
58
11 JAARREKENING
60
11.1
Geconsolideerde balans per 31 december
60
11.2
Geconsolideerde Winst- en verliesrekening
over het boekjaar 2014
62
11.3
Kasstroom uit operationele activiteiten
63
11.4
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
64
11.5
Specificatie toelichting op de geconsolideerde balans
74
3
VOORWOORD Het jaar 2014 was door de verschillende gebeurtenissen voor velen een gedenkwaardig jaar.
Daarom blijven wij inzetten op het betaalbaar houden van onze woningen voor onze doelgroep,
In Nederland en ook wereldwijd zijn we meerdere malen diep geraakt.
maximaliseren wij onze inzet om de wachtduur voor onze doelgroep in Zoetermeer te beperken en richt ons handelen zich op het zich thuis kunnen voelen van onze huurders in hun huis en buurt.
Voor degenen die bij een woningcorporatie werken was het ook een spannend jaar. Bij een bezoek
Door slimmer te gaan werken maken onze medewerkers het verschil.
aan een verjaardag kon je je al opmaken voor vragen over boten, Maserati’s of derivaten. Dat de buitenwereld de beleving heeft dat de meeste woningcorporaties niet deugen, is pijnlijk. Vooral
Dit jaarverslag beschrijft uiteraard onze prestaties over 2014, maar ademt ook onze ambities uit.
als je je dag in dag uit als medewerker met veel energie en ambitie inzet om het wonen betaalbaar
Ik wens een ieder veel leesplezier en nodig je graag uit om ons te bevragen en uit te dagen.
en prettig voor de huurders te maken of te houden. Geen sinecure in een tijd dat bijna 30% van de mensen in armoede leeft en het soms lijkt dat principiële zaken belangrijker zijn dan de basisbehoeften van mensen. Wij vinden het dan ook meer dan terecht dat de jarenlange misstanden bij veel te veel woningcorporaties nu eens goed werd onderzocht middels een parlementaire enquête. Wij waren geen onderwerp van gesprek en we hebben ons ook zo min mogelijk laten afleiden door dit alles. Dat wij financieel gezond zijn, is dan ook mede te danken aan het feit dat wij jarenlang dicht bij onze kerntaak zijn gebleven en keuzes gemaakt hebben, die daar bij passen. Iets waarvan we nu merken dat dit beter wordt begrepen. Wij varen onze eigen koers. Een koers die gebaseerd is op wat onze belanghouders, zoals huurders en gemeente belangrijk vinden. Misschien wel tegen de verdrukking in hebben wij geen medewerkers hoeven ontslaan én bleven wij investeren in nieuwe woningen, met name voor jongeren. Voor het onderhoud van ons bezit maakten we de slag om bij energiebesparingsmaatregelen nadrukkelijk er voor te zorgen dat niet alleen het milieu er beter van werd, maar vooral onze huurders minder geld kwijt zijn om te wonen. En ook bij onze huurders zagen we een waardevolle beweging: steeds meer huurders nemen verantwoordelijkheid en zorgen er samen voor dat zij zich thuis kunnen voelen in hun buurt 2014 was het laatste jaar van het lopende ondernemingsplan. Een plan waarvan we zeer veel van onze doelen hebben weten te bereiken. En soms zelfs meer, zoals het woningproject De Elementen in de wijk Oosterheem, met een grote maatschappelijke meerwaarde. 2014 was ook de tijd om onze bakens te verzetten naar een nieuw tijdperk. Een tijdperk met nieuwe uitdagingen, want wij blijven vinden dat iedereen recht heeft op een goede woning in een buurt waar men zich thuis kan voelen.
4
Ed Pannebakker
INLEIDING 2014 is het vierde en afrondende jaar van ons ondernemingsplan. Gelijktijdig was het ook het jaar
Hoofdstuk 8 gaat over onze organisatie en onze medewerkers. De circa 65 gezichten van De Goede
om een nieuw begin te maken voor het volgende ondernemingsplan. In dit jaarverslag kijken we
Woning die zorgen dat wij onze ambities waar kunnen maken. Onze persoonlijke passie voor ons
terug op 2014. Ook op hoofdlijnen voor wat betreft de mate waarin wij onze doelstellingen uit het
werk is essentieel om met overtuiging de verbinding te leggen met onze belanghouders.
ondernemingsplan met de titel Samen ... vanuit eigen kracht hebben gerealiseerd. Dat de wereld voor ons, maar ook voor onze huurders, is veranderd als gevolg van de economische crisis en
De verklaringen van het bestuur, onze financiële verantwoording, de kerngegevens en kengetallen
politieke keuzes, komt ook aan de orde.
vindt u in hoofdstuk 9, en verder. Gevolgd door de volledige jaarrekening in hoofdstuk 12 en de overige gegevens in hoofdstuk 13. De verklaring van onze accountant vindt u, samen met de
Door middel van dit jaarverslag, opgesteld door de bestuurder en vastgesteld door de raad van
verklaring van het CAOP over de klokkenluidersregeling, bij de verklaringen in dit jaarverslag.
commissarissen, vindt de formele verantwoording plaats aan de externe toezichthouders. We geven naast dit jaarverslag ook een jaarbericht uit waarin, naast onze resultaten, de samenwerking met
Soms verwijzen wij in de tekst naar een document dat gepubliceerd staat op onze of op andere
onze belanghouders centraal staat.
websites. Dat doen wij om u zo volledig en transparant mogelijk te informeren en om onze bronnen helder te verantwoorden.
De leeswijzer voor dit jaarverslag is als volgt. Na deze inleiding leest u in hoofdstuk 3 over de voor ons belangrijkste ontwikkelingen op landelijk, regionaal en lokaal niveau. Vervolgens vertalen wij
Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit jaarverslag? Wij zijn u graag van dienst. Actuele en
deze ontwikkelingen naar de gevolgen of mogelijke gevolgen, voor ons.
uitgebreide informatie kunt u vinden op onze website www.dgw.nl. Eventuele vragen kunt u stellen aan Rosemarie Weber, manager Beleid:
[email protected].
2011 was het startjaar van ons ondernemingsplan Samen ... vanuit eigen kracht. Over onze missie en visie, de uitwerking hiervan in hoofddoelstellingen en rolopvatting leest u in hoofdstuk 4. Wij hebben onze ambities uit het ondernemingsplan in doelstellingen vertaald. Hoe meet je nu dat je de gestelde doelen ook bereikt? En wat is er al bereikt? Wat ging goed en wat minder goed? Daarnaast leest u ook over de methoden die wij gebruiken, zoals de benchmarks en andere instrumenten. In hoofdstuk 5 hebben wij de resultaten over 2014 voor onze volkshuisvestelijke opgave beschreven. Hoofdstuk 6 gaat over duurzaamheid. Omdat dit een belangrijke maatschappelijk thema is, wijden wij hier een apart hoofdstuk aan. Ook onze belanghouders zijn erg belangrijk. Vooral voor wat wij voor en met hen maatschappelijk presteren. Zij zijn onze klanten, ons klankbord en onze samenwerkingspartners. Voor en met hen realiseren wij onze missie ‘Goed wonen in vitale buurten’. Daarover leest u meer in hoofdstuk 7.
5
ONTWIKKELINGEN In 2014 zijn er ten aanzien van het wonen veel ontwikkelingen geweest. De ontwikkelingen die voor
Nieuwe huisvestingswet
ons van belang zijn, bespreken we hieronder.
In juni 2014 is de nieuwe Huisvestingswet aangenomen. De Huisvestingswet 2014 vervangt de wet uit 1992. Op grond van deze wet wordt de huisvestingsverordening van een gemeente opgesteld.
3.1 LANDELIJK
De nieuwe Huisvestingswet beperkt de werking van de verordening tot het enige waarvoor, volgens de wetgever, het instrument benodigd is: ‘een instrumentarium om waar nodig in te grijpen in de
Herziening woningwet
woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van
Op 17 december 2014 is de novelle bij het wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen
onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.’ Door het
volkshuisvesting, een wijziging van de Woningwet, aangenomen door de Tweede Kamer.
opheffen van de stadsregio Haaglanden per 1 januari 2015 is er een nieuwe situatie ontstaan.
De hervormingsagenda van de woningmarkt is hierin vastgelegd. De belangrijkste veranderingen
Zo kwam daarmee ook de regionale huisvestingsverordening te vervallen. De aanpak daarvan staat
hierin zijn op hoofdlijnen:
beschreven onder de regionale ontwikkelingen.
•
concentratie van de corporaties op kerntaken en de financiering van activiteiten;
• versterking van de positie van gemeenten richting toegelaten instellingen en ten aanzien •
Parlementaire enquête woningcorporaties
van de regionale schaal;
Vanaf april 2013 deed een parlementaire enquêtecommissie onderzoek naar het stelsel van
de vormgeving van het toezicht op toegelaten instellingen.
woningcorporaties. De wereld van de corporaties stond in 2014 naast de veranderende wetgeving ook in het teken van de parlementaire enquête, de verhoren en het rapport. Tijdens de openbare
De novelle wordt in maart 2015 in de Eerste Kamer besproken. De Eerste Kamer heeft op 17 maart
verhoren zijn veel zaken de revue gepasseerd. Zeer veel daarvan was al algemeen bekend. Soms
2015 unaniem ingestemd met de nieuwe Woningwet. Vanaf 1 juli 2015 volgt dan de gefaseerde
kwam een nieuw detail naar buiten. Maar het overall beeld is dat alle schakels in de keten faalden
invoering, waarbij onder andere de definitieve uitwerking van de vele bijbehorende AMvB’s
bij de casussen die voorbij kwamen.
essentieel is. Als ook de bijbehorende AMvB is vastgesteld, is het parlementaire traject ten einde. Op 6 februari 2015 heeft de minister de concept tekst voor de AMvB’s verspreid. Er volgen
Het eindrapport van de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties is zeer uitgebreid.
daarnaast nog tientallen ministeriële regelingen over onderdelen van de wet. Het ministerie van
Het stelt een samenhangend pakket van achttien maatregelen voor. De commissie was zeer kritisch
BZK is verantwoordelijk voor de invoering en plant het bijbehorende traject.
over het functioneren van de onderzochte corporaties. En er was ook lof voor de sector. Volgens de commissie staat buiten kijf dat woningcorporaties in de afgelopen twintig jaar essentiële
De wet gaat op 1 juli 2015 van kracht, sommige onderdelen gaan later in. Wij volgen de nadere
bijdragen hebben geleverd aan de sociale volkshuisvesting in Nederland. Zij hebben er mede
uitwerkingen op de voet en bereiden ons voor op de veranderingen. Er zijn veranderingen die op
aan bijgedragen dat van omvangrijke gettovorming en verpauperde woonwijken in Nederland
korte termijn actie vragen. Een voorbeeld hiervan is de passendheidstoets. Waarschijnlijk heeft deze
nagenoeg geen sprake is. Ook stelt de commissie vast dat woningcorporaties in veel gevallen met
invloed op een deel van de dekking van ons energiebeleid. Andere veranderingen vragen een meer
grote inzet en bevlogenheid dagelijks hun maatschappelijke opdracht uitvoeren. Daarvoor heeft
uitgebreide voorbereiding en hebben daarom langere invoeringstermijnen, te meer omdat er nog
de commissie waardering, zeker nu de afgelopen jaren het beeld van de corporatiesector steeds
tal van details uitgewerkt moeten worden. Daarbij valt te denken aan de scheiding van DAEB- en
negatiever is geworden.
niet-DAEB-bezit en de wijze waarop deze zullen worden gescheiden van elkaar. De commissie erkent in haar rapport expliciet dat de problemen vooral veroorzaakt zijn door tekortkomingen in het ‘morele’ kompas bij bepaalde bestuurders en toezichthouders en dat moraal
6
Ontwikkelingen
niet via regels kan worden afgedwongen. De achttien aanbevelingen gaan over cultuurverandering,
Om rekening te houden met de lokale situatie kan iedere gemeente lokaal maatwerk toepassen.
versterking van de relatie met de gemeente, vergroten van invloed van huurders en stakeholders,
Dat lokale maatwerk mag hooguit 25% van de vrijkomende woningen beslaan. Wij zijn ook
meer transparantie, de keuze voor een sterke en onafhankelijke financiële toezichthouder en
betrokken bij het overleg over de nieuwe verordening. Zowel op bestuurlijk als op werkgroepniveau.
verbetering van de kwaliteit van het bestuur. Deze aanbevelingen zijn deels ook terug te vinden in veranderingen die al door Aedes zijn ingezet. Deels zijn de voorgestelde veranderingen nu in
Regionale prestatieafspraken
wetgeving vastgelegd.
De negen gemeenten en de vijftien woningcorporaties in Haaglanden hebben een rijke traditie van samenwerken aan goed wonen in de regio. Ook na het opheffen van het stadsgewest willen
Het rapport heeft eind 2014 uitgebreid aandacht gekregen bij de behandeling van de novelle bij de
de partijen blijven samenwerken aan een regionale woningmarkt. Een markt waarin we samen
herzieningswet. Op diverse onderdelen is de novelle geamendeerd en aangepast.
meer kunnen bereiken voor de inwoners en huurders dan iedere gemeente of corporatie alleen.
Wij zijn uiteraard niet blij met de extra administratieve last die de regels tot gevolg hebben, maar
Het hoofddoel van de regionale prestatieafspraken blijft een ongedeelde regio. Een regio waarin
nadrukkelijk wel met het feit dat er nu eindelijk, na vele jaren, heldere spelregels zijn gekomen.
lagere inkomensgroepen en kwetsbare mensen in de hele regio Haaglanden terechtkunnen en een passende woning kunnen vinden in het woonmilieu van hun voorkeur.
3.2 REGIONAAL Het uitgangspunt bij de prestatieafspraken is: regelen wat ‘regionaal moet’ en wat ‘lokaal kan’. Per 31 december 2014 is, zoals eerder aangegeven, het stadsgewest Haaglanden opgeheven.
Dit betekent dat alleen thema’s die vragen om regionale afspraken of regionale afstemming,
Het stadsgewest Haaglanden gaat samen met het stadsgewest Rijnmond op in de nieuwe
onderdeel zijn van de regionale prestatieafspraken (RPA). De RPA vormen het kader en het
Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH, zie www.mrdh.nl). De MRDH ziet vooral toe op
vertrekpunt voor lokale prestatieafspraken waarin de lokaal verschillende situaties tot uiting komen.
economie en verkeer & vervoer. Vooralsnog is nog niets geregeld voor wonen. De wethouders van de gemeenten uit Haaglanden hebben dat nu zelf opgepakt. Voor het opheffen van het
Dit proces vroeg om een transparante discussie. Om zo transparant mogelijk te zijn, heeft Ortec
stadsgewest Haaglanden is met gemeenten en corporaties hard gewerkt aan het tot stand brengen
Finance een doorrekening gemaakt van de financiële mogelijkheden van de corporaties. Dat heeft
van regionale prestatieafspraken en een nieuwe huisvestingsverordening die voor alle gemeenten
Ortec Finance gedaan op regionaal, lokaal en corporatieniveau met respect voor ieders zienswijze
geldt. Partijen willen graag door met elkaar in deze woningmarkt. Onder andere omdat deze in
en keuzes. Hieruit bleek helder dat voor vele woningcorporaties in Haaglanden de financiële
Haaglanden afwijkt van de woningmarkt in Rotterdam, is besloten om deze afspraken niet op het
mogelijkheden sterk zijn teruggelopen. Er was sprake van een nieuwe werkelijkheid.
niveau van de MRDH te maken. Het overleg resulteerde in de voorgestelde nieuwe RPA, waar partijen zich verantwoordelijk voelen De nieuwe huisvestingswet bepaalt dat regels over woonruimteverdeling alleen via de verordening
om deze waar te maken. Voor de totstandkoming zijn partijen dan ook niet over één nacht ijs
moeten worden vastgesteld. Daarop zijn de gemeenten en corporaties uit de regio Haaglanden
gegaan. De Stadsgewest hebben als partners gezamenlijk opgetrokken bij het opstellen van de
met elkaar aan de slag gegaan om een nieuwe huisvestingsverordening op te stellen die in alle
RPA, waarbij ook speciale avonden voor de huurdersorganisaties zijn georganiseerd om hen in
gemeenten vastgesteld wordt en in principe dezelfde inhoud kent. Het idee hierachter is dat
het proces mee te nemen. Er zijn afspraken gemaakt voor het behoud van een ongedeelde regio,
gemeenten en corporaties de ongedeelde regio belangrijk vinden. Dit is ook vastgelegd in de
inzicht in de spreiding van de verkoopopgave, betaalbaarheid en beschikbaarheid van de sociale en
regionale prestatieafspraken. De woningzoekenden krijgen op deze manier in alle gemeenten met
betaalbare voorraad over de gemeenten, doelmatigere verdeling van de vrijkomende betaalbare
dezelfde toewijzingsregels te maken.
voorraad en wachttijden van de verschillende doelgroepen. Vanuit de optiek van een ongedeelde
7
regio ligt veel nadruk op de betaalbaarheid van wonen in heel de regio, waarbij partijen oog
geslaagden, in welke woningen);
hebben voor de woonlasten als totaal. Daarom is duurzaamheid een thema van de RPA.
•
een jaarmonitor; monitoring van de realisatie van de prestatieafspraken;
De veranderingen in het sociale domein zijn ingrijpend. Ook daar willen partijen de krachten
•
kerngegevenskaart; samenvatting per corporatie en gemeente met de belangrijkste
bundelen. Bundeling van krachten geeft slagkracht en overzicht.
ontwikkelingen.
Wij zijn bij het opstellen van de RPA op zowel bestuurlijk als werkgroepniveau nauw betrokken
De gegevens in de rapportages zijn door de gemeenten en corporaties bij te houden met behulp
geweest. Zo hebben wij onze visie goed over het voetlicht kunnen brengen. Blijft, dat de RPA
van het managementinformatiesysteem CNS. De SVH publiceert de rapportages op haar website
een gezamenlijk resultaat is van onderhandelingen tussen corporaties en gemeenten.
(www.socialeverhuurdershaaglanden.nl) en stuurt deze jaarlijks toe aan de betreffende corporaties en gemeenten.
Spelregels corporaties Corporaties zijn bij het verhuren van de socialewoningvoorraad aan regels en afspraken gebonden.
Samenhang
Dat zijn onder andere de hierboven genoemde regionale en lokale prestatieafspraken en de
De nieuwe wetgeving, prestatieafspraken en verordening verhouden zich als volgt:
gemeentelijke huisvestingsverordening. Om deze daadwerkelijk te kunnen realiseren, zijn spelregels nodig. De prestatieafspraken, verordeningen en spelregels vormen samen met een goede monitoring de basis voor een transparante en efficiënte woonruimteverdeling. Door Huisvestings wet
gezamenlijk afspraken te maken over de spelregels wordt het regionale karakter gewaarborgd.
Huisvesting verordening
Eén gezamenlijke spelregelnotitie zorgt dat het voor de woningzoekenden en gemeenten duidelijk is hoe de woonruimteverdeling werkt en welke regels er gelden. Voordat de spelregels
Regionale
een definitieve vorm krijgen, worden deze voorgelegd aan de negen betrokken gemeenten
prestatie
en huurdersorganisaties. Een bijkomend voordeel is dat één gezamenlijke spelregelnotitie
afspraken
gemakkelijker bij te houden is dan negen afzonderlijke verordeningen. Monitoring Alle verhuurde socialehuurwoningen (ook directe bemiddelingen) worden vanaf het moment van
Woning
Prestatie
Spelregels
afspraken
corporaties
Woningvisie
wet
vrijkomen bij Woonnet Haaglanden geregistreerd. De volledige registratie van vraag en aanbod van socialehuurwoningen biedt een schat aan informatie. Daar maakt de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) samen met een extern bureau een aantal rapportages van. Dit, om waar nodig te kunnen bijsturen in de woningtoewijzing. Voorbeelden hiervan zijn: •
een voorraadrapportage; hierin zijn de ontwikkelingen in de voorraad zichtbaar, zoals het aantal goedkope, bereikbare en dure woningen in Haaglanden en per gemeente;
•
een aanbodrapportage; analyse van de socialewoningmarkt in Haaglanden. Er wordt inzicht gegeven in de vraag (aantal en kenmerken woningzoekenden), het aanbod (kenmerken woningaanbod, via welk bemiddelingsmodel aangeboden) en de verhuringen (kenmerken
8
Monitoring
Ontwikkelingen
3.3 LOKAAL Onderzoek naar wonen en zorg De gemeente Zoetermeer wil inspelen op de ontwikkelingen rond wonen en zorg. Daarom stelt zij
De woonvisie is richtinggevend voor de lokale prestatieafspraken. Wij zijn nauw betrokken
samen met corporaties, zorginstellingen en welzijnsorganisaties een strategische woonagenda op.
geweest bij het opstellen van de woonvisie. Wij stemmen, met uitzondering van de kijk op de
Het doel van de strategische woonagenda is een toekomstbestendig Zoetermeer. De gemeente
woonruimte voor studenten, in met de visie. Wij denken, op basis van onze ervaring, dat in
heeft in 2013 aan het onderzoeksbureau RIGO gevraagd een actuele inventarisatie uit te voeren
Zoetermeer geen extra woonruimte voor studenten nodig is. Wij hebben afspraken gemaakt met
naar de behoefte en het aanbod aan voorzieningen voor bijzondere doelgroepen, nu en in de
de Haagse Hogeschool over de huisvesting van studenten en hebben nog voldoende ruimte om
toekomst. Door het rapport hebben we inzicht in de te verwachte extramurale zorgvraag en welke
studenten te huisvesten. Daarom hebben we over dit onderdeel vragen gesteld bij de politiek en
woningen wij hiervoor ter beschikking moeten stellen. Zo kunnen wij ook met onze collega’s in
de ambtenaren. In ons DGW-café hebben we onze zienswijze met de raadsleden van Zoetermeer
Zoetermeer afstemmen wie welke doelgroep bedient en kunnen wij met elkaar efficiënter toewijzen.
besproken, maar wellicht zijn er grootse plannen voor hoger onderwijs in Zoetermeer die voor ons
Wij werken met alle partijen constructief samen om onze bewoners zo lang mogelijk thuis te laten
nu nog onbekend zijn.
wonen. De wooncoöperatie Zoetermeer i.o. Nieuwe wethouder voortvarend van start
In de novelle wordt de wooncoöperatie mogelijk gemaakt. De winst van een wooncoöperatie
In 2014 zijn gemeenteraadsverkiezingen geweest. Dat heeft in Zoetermeer geleid tot een
kan zijn dat de omgang met het vastgoed, vanwege het belang bij de eigenaar, gunstiger is.
nieuw college. We hebben afscheid genomen van de oude wethouder en een nieuwe
Een wooncoöperatie kan zich ook eerder betrokken voelen bij de buurt. In Zoetermeer bestaat
wethouder verwelkomd. De nieuwe wethouder is voortvarend van start gegaan. Er is gelijk
een initiatief voor een Zoetermeerse coöperatie. De ambitie is om met beleggers duizend tot
werk gemaakt van het voorbereiden van een nieuwe gemeentelijke woonvisie. Hiervoor zijn
tweeduizend woningen via de wooncoöperatie in Zoetermeer aan te kopen. Of dit initiatief
samenspraakbijeenkomsten georganiseerd waarop ook de corporaties en huurdersorganisaties
levensvatbaar is, wordt de komende tijd helder. De wooncoöperatie kan voor de middeninkomens
hun visie op het wonen in Zoetermeer konden geven.
een alternatief zijn en daarmee een aanvulling voor onze huurders die willen verhuizen. Wij volgen de ontwikkelingen op de voet. Overigens heeft de doelgroep middeninkomens in Zoetermeer ten
Woonvisie
opzichte van onze doelgroep nu, al een korte wachttijd op een huurwoning. Ondanks dat de eisen
De afgelopen jaren is de woonvisie uit 2009 ‘De groeistad voorbij’ bepalend geweest voor het
om te kopen verhoogd zijn, zien wij ook dat een deel van de woningzoekenden, als gevolg van de
woonbeleid van de gemeente Zoetermeer. De nieuwe woonvisie is opgesteld in nadrukkelijke
lage rente en gedaalde prijzen, goed in staat is om een koopwoning te bemachtigen.
samenspraak met de verschillende belanghoudersgroepen. De woonvisie heeft zes ambities: •
Zoetermeer levensloopbestendig;
•
duurzaam bouwen en renoveren;
•
betaalbare woningen voor iedereen;
•
extra jongerenwoningen toevoegen;
•
leefbare en gewilde wijken;
•
consumentgericht bouwen.
9
ONS ONDERNEMINGSPLAN IS AFGEROND In 2011 zijn we gestart met de realisatie van ons ondernemingsplan ‘Samen … vanuit eigen kracht’.
4.2
ROL EN TAAKOPVATTING
In dit hoofdstuk beschrijven wij in het kort de negen hoofddoelen uit dit plan en het resultaat. Met 2014 eindigt de periode van ons ondernemingsplan, waarin wij onze ambities wilden realiseren.
Wij richten ons primair op Zoetermeer en laten ons inspireren en beïnvloeden door de input van
We kunnen nu de balans opmaken.
onze belanghouders. Om onze doelen te verwezenlijken is samenwerking met onze belanghouders essentieel. Samenwerking vraagt van ons flexibiliteit en bereidheid om te kunnen en te willen
Om te beginnen worden de missie, visie, rol en taakopvatting beschreven, waar onze hoofddoelen
veranderen. Zo hebben wij in de afgelopen jaren veel aandacht besteed aan leefbaarheid. In het
op zijn gebaseerd. Met deze hoofddoelen hebben wij focus aangebracht en accenten gelegd
nieuwe ondernemingsplan focussen we, zonder de leefbaarheid uit het oog te verliezen, meer op
binnen ons BBSH-werkveld. In dit hoofdstuk kijken wij terug op wat we hiermee wel en niet hebben
betaalbaarheid.
weten te bereiken.
4.3 HOOFDDOELSTELLINGEN Al ruim voor het einde van deze periode zijn wij gestart met het doordenken van ambities voor ons nieuwe ondernemingsplan. Wederom samen met onze belanghouders. Zij moeten tenslotte met
Ons ondernemingsplan heeft negen hoofddoelstellingen, die hierna worden beschreven.
enige zekerheid ook in de toekomst op ons kunnen rekenen. Dit proces lichten wij nader toe in dit hoofdstuk.
Goed wonen in vitale buurten – jong Een mix van leefstijlen en leeftijden in de buurt draagt bij aan de sfeer in de buurt. De huisvesting
4.1
MISSIE EN VISIE
van jongeren voorziet buurten van een nieuwe, jonge instroom van bewoners die op hun eigen wijze bijdragen aan de diversiteit en de levendigheid van de buurt.
Wij zien onszelf als een maatschappelijke ondernemer die binnen de opdracht van het BBSH en met het besef van de belangen van onze belanghouders een heldere koers vaart.
Hoofddoel In 2014 zijn ten minste veertig jongerenwoningen in Waterzicht gerealiseerd en minimaal
Missie
zeventig jongerenwoningen in ontwikkeling voor de Denemarkenlaan.
De Goede Woning maakt in Zoetermeer goed en duurzaam wonen betaalbaar met ruimte voor de woonwensen van onze klant. Dat doen wij primair voor mensen die niet zelfstandig in wonen kunnen voorzien.
Resultaat De veertig jongerenwoningen in Waterzicht zijn gerealiseerd en waren allemaal snel verhuurd.
Visie
We hebben naast de veertig jongerenwoningen in Waterzicht ook veertig jongerenwoningen
De Goede Woning is dé corporatie in Zoetermeer. De zestig gezichten van De Goede Woning
in het project De Chrysant gerealiseerd. Er is een overeenkomst gesloten voor nog eens 69
maken het verschil. Wij gaan uit van onze eigen kracht en die van onze klant. Wij werken samen met
jongerenwoningen in Cadenza en 67 jongerenwoningen in Casa Italia. Tevens is nog een project
onze partners in continuïteit en betrokkenheid aan vitale buurten. Onze thema’s zijn jong, duurzaam
met 32 jongerenwoningen in Waterzicht in ontwikkeling genomen.
en vanuit eigen kracht. In de herontwikkeling van Palenstein zijn in het plan Vlek E&I 24 jongerenwoningen opgenomen. Voorts hebben wij met de gemeente afgesproken om de komende jaren nog eens tweehonderd
10
Ons ondernemingsplan is afgerond
jongerenwoningen te zullen gaan bouwen. Deze zijn opgenomen in de prestatieafspraken.
Een verbetering van de waardering ten opzichte van de 6,7 uit de nulmeting wordt verwacht. Of
Wij verwachten in 2015 de locaties voor deze tweehonderd jongerenwoningen met de gemeente
daadwerkelijk de 7 is behaald, valt nu nog niet te zeggen.
overeen te komen. Goed wonen in vitale buurten – vanuit eigen kracht De beoogde doelstelling is in het aantal te realiseren jongerenwoningen gerealiseerd. Voor
Onze bewoners staan centraal. Zij ervaren iedere dag of zij prettig wonen in hun buurt. Ook zij zijn
het project aan de Denemarkenlaan zijn door ons bij commerciële marktpartijen ruimschoots
onze samenwerkingspartners. Om hun eigen kracht in te zetten voor goed wonen in een vitale
voldoende alternatieven gevonden. Er is ook een perspectief ontstaan voor nieuwe ontwikkelingen.
buurt willen wij onze bewoners, samen met onze partners, ondersteunen. Van onze bewoners
Daarnaast zijn wij ingesprongen op locaties waar Vestia door omstandigheden verstek moest laten
verwachten wij dat zij hierin participeren, omdat juist zij de sleutel in handen hebben voor een
gaan. Zo hebben wij in 2014 de eerste 57 woningen uit die opgave kunnen realiseren en andere
vitale buurt.
projecten in voorbereiding genomen, waaronder de eerder genoemde 32 jongerenwoningen in het deelgebied Waterzicht van de wijk Oosterheem.
Hoofddoel In 2014 hebben wij in 80% van onze complexen een plan van aanpak voor de leefbaarheid in
Goed wonen in vitale buurten – duurzaam
het complex dat met participatie tot stand is gekomen.
De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten. Wij streven naar een positieve beoordeling met ten minste het overall leefbaarheidscijfer ‘7’.
Resultaat
In 2014 zal het onderzoek naar de leefbaarheid in al onze complexen voor de tweede keer
Al onze hoogbouwcomplexen hebben inmiddels leefregels die op basis van participatie tot stand
plaatsvinden.
zijn gekomen. In 2011 zijn wij van start gegaan om dit ook in de laagbouw samen met de bewoners vast te stellen, zodat alle laagbouwcomplexen leefregels hebben. In zes prioriteitscomplexen
Hoofddoel De bewoners van onze complexen geven voor de leefbaarheid het cijfer ‘7’.
zijn wij ter verbetering van de leefbaarheid gestart met een plan van aanpak. We hebben ervoor
In 2014 hebben wij dit in 70% van onze complexen gerealiseerd.
over alle complexen. Daardoor hebben, naast de leefbaarheidsregels, niet alle complexen en ook
gekozen om onze inzet op leefbaarheid te focussen op deze zes en onze inzet niet te versnipperen geen 80% een plan van aanpak voor de leefbaarheid. Er is voor deze zes prioriteitscomplexen gekozen, omdat onze huurders vooral daar de laagste waardering gaven in het USP-onderzoek.
Resultaat
Hier kon naar onze mening ook het meest worden geleerd. De ervaringen uit de wijkteams in de
De jaarplannen voor onze complexen en wijken zijn gemaakt op basis van de input uit onze
prioriteitscomplexen leert ons dat de programma’s die in de prioriteitscomplexen zijn ingezet
leefbaarheidsmonitor. Investeren in leefbaarheid vraagt invoelend vermogen, creativiteit, flexibiliteit
intensief zijn en veel tijd vragen. Door concrete plannen zijn successen geboekt.
en heeft een lange adem nodig. Wij zien dat onze investeringen lonen en krijgen dat ook terug van onze samenwerkingspartners en bewoners in de wijk. In 2013 hebben we onze inzet bij onze
Het simpelweg kopiëren van deze programma’s naar de overige complexen is niet effectief en ook
prioriteitscomplexen gemeten. Daaruit bleek dat een inzet op leefbaarheid loont.
niet nodig. De aanpak van verbetering van leefbaarheid is maatwerk, hoewel we ook gebruikmaken
De leefbaarheid kreeg in alle gevallen een hogere waardering van onze bewoners. Door ziekte van
van de kennis die we bij het ene wooncomplex op doen voor het andere wooncomplex. Het is
de manager Wonen is er in 2014 geen meting geweest. Die meting wordt in 2015 alsnog gedaan.
belangrijk te kijken naar wat bereikt is en wat een duurzame bijdrage levert in de wijk. Als huurders
11
hun schutting vervangen ziet dit er vaak jarenlang veel beter uit en zo draagt dit positief bij aan
In 2010 hebben wij in Castellum Palensteyn 45 jongerenwoningen opgeleverd en in 2012
de indruk die de buurt maakt voor bezoekers. Zo zijn er vele mooie voorbeelden van successen
nog 40 jongerenwoningen in Waterzicht. In 2013 zijn we gestart met de bouw van veertig
die we in de afgelopen jaren hebben geboekt en waarmee we op weg zijn naar een verbetering
jongerenwoningen in project De Chrysant in de wijk Seghwaert. Deze zijn in het begin van 2014
van de leefbaarheid in onze complexen. Onze ervaring is dat er telkens opnieuw keuzes gemaakt
opgeleverd. Verder hebben we nog 32 extra jongerenwoningen in ontwikkeling in deelplan
moeten worden in de aanpak. Niet alles kan door ons worden opgepakt en niet alle ideeën die wij
Waterzicht in Oosterheem, 24 als onderdeel van de herstructurering van Palenstein en 136 bij
ontvangen, kunnen we waarmaken. In ons ‘spoorboekje verbetering leefbaarheid’ staan die keuzes
twee projecten in het Stadshart. Daarvan is een project een transformatie van een kantoorgebouw.
met als doel de leefbaarheid naar een hoger plan te tillen. Via dit ‘spoorboekje’ is er voor alle
Daarnaast onderzoeken wij momenteel de mogelijkheden van diverse locaties voor tweehonderd
wooncomplexen een plan van aanpak gerealiseerd. Bij de één uitgebreid en bij de ander beperkt.
jongerenwoningen in Zoetermeer in opvolging van de prestatieafspraken.
Meer hierover leest u in hoofdstuk 5. Ruimte voor woonwensen – duurzaam Ruimte voor woonwensen – jong
Wij willen onze bedrijfsvoering en onze bedrijfsmiddelen duurzaam maken. Ons energiebeleid is
Wij bieden ruimte voor het realiseren van woonwensen in de eigen huurwoning en we bouwen om
gericht op minder energieverbruik en op het toepassen van duurzame materialen. Het beleid zorgt
de woonwensen van onze klanten ruimte te geven. Bij onze woningproductie gaat het veel meer
dat onze bewoners hun energiekosten kunnen beperken en minder energiegebruik zorgt voor een
om maatwerk dan om de confectieoplossingen uit het verleden. Jongeren moeten in Zoetermeer
lagere CO2-uitstoot.
gemiddeld 34 maanden wachten, nadat zij zich voor een woning hebben ingeschreven. Dat is heel erg lang. Wij zijn in overleg met de gemeente om concrete locaties beschikbaar te krijgen om de tweehonderd jongerenwoningen uit de prestatieafspraken te kunnen toevoegen, zodat jongeren
Hoofddoel In 2014 is 30% van onze doelstelling uit het energiebeleid gerealiseerd.
voor de stad behouden blijven. Resultaat Hoofddoel Wij willen de wachttijd voor jongeren bekorten. Te beginnen met ten minste 10% in 2014.
Bij het wooncomplex Vrouwenhuiswaard hebben wij warmtepompen aangebracht, waarmee de warme lucht uit woningen gebruikt wordt voor het voorverwarmen van de warmwaterinstallatie. In 2012 hebben wij in samenwerking met de VvE en de gemeente Zoetermeer gasabsorptiepompen
Resultaat
aangebracht bij het wooncomplex Alferbos om de appartementen te verwarmen. In 2013 zijn
In ons jaarverslag van 2012 hebben wij hierover tussentijds gerapporteerd. De invloed op de
vergelijkbare energiemaatregelen op het complex Savelsbos uitgevoerd. Daarnaast zijn bij diverse
verkorting van de wachttijd door het bouwen van jongerenwoningen is beperkt. De wachttijd voor
wooncomplexen hoogrendementsketels toegepast in plaats van cv-ketels met een verbeterd
jongeren was in 2014 met gemiddeld 47,4 maanden inschrijfduur weer zeven maanden langer
rendement. Hiermee is eind 2013 circa 7% van de doelstelling uit het energiebeleid gerealiseerd.
dan in 2013. Dat komt door de beperkte aantallen die wij kunnen bouwen. Maar ook doordat
Dit is veel lager dan wat als doelstelling is gesteld in ons ondernemingsplan.
wij mede afhankelijk zijn van het huurbeleid van andere aanbieders. Zo bieden steeds minder woningcorporaties in Haaglanden woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens
In de praktijk blijkt de uitvoering van het beleid veel weerbarstiger te zijn dan was voorzien. Wij zien
exclusief aan voor jongeren .
dit ook bij andere woningcorporaties. Bijvoorbeeld in de laatste verantwoording van Shaere 2014,
1
blijkt dat bij de 169 deelnemende woningcorporaties slechts 5% van hun woningen een of meer labelstappen heeft gemaakt. Bij ons is dit inmiddels bijna 9% van onze woningen. 1
12
Deze bedraagt in 2015 € 403,06 per maand.
Ons ondernemingsplan is afgerond
energiebeleid te evalueren en in 2014 te onderzoeken op welke wijze we onze ambities toch kunnen
Hoofddoel Met ingang van 2012 participeren onze bewoners in het onderhoudsbeleid en hebben zij
realiseren. Hiervoor zijn twee projecten geïnitieerd. Het eerste betreft een haalbaarheidsonderzoek
ruimte om hun woonwensen te realiseren.
De genoemde weerbarstigheid was voor ons aanleiding om met de opgedane ervaring ons
om bij bestaande eengezinswoningen, waarbij binnenkort grootonderhoud inclusief een gevelrenovatie is voorzien, een zogenaamd ‘nul op de meter’-project te realiseren. Anders dan elders geldt voor ons dat huurders gemiddeld een zeker financieel voordeel moeten krijgen. Dit in
Resultaat
het kader van de betaalbaarheid en beperking van risico’s door bijvoorbeeld schommelingen in
In het onderhoudsbeleid worden onze bewoners zo veel mogelijk betrokken, bijvoorbeeld bij
energieprijzen. De haalbaarheid is sterk afhankelijk van nieuwe regelgeving die waarschijnlijk in
verfkleurkeuze. Het geldende beleid is geëvalueerd en bleek bij nader inzien voldoende ruimte
2015 van kracht zal worden en de bereidwilligheid bij huurders om deel te nemen.
te bieden om de bewoners hierbij te betrekken. We hebben dus niet iets nieuws hoeven te ontwikkelen.
Het tweede project betreft het realiseren van zonnepanelen op een kleine tweeduizend laagbouwwoningen. De dekking voor de investering moet in de huurprijs worden gevonden.
Zestig gezichten maken De Goede Woning – jong
Omdat een belangrijk deel van deze woningen een huurprijs heeft die gelijk is aan de aftoppings-
Onze medewerkers realiseren samen onze doelen. Wij willen onze medewerkers vitaal aan het werk
grens wordt er gewerkt met een huuropslag boven de aftoppingsgrens. Als gevolg van de
houden en tegelijkertijd met hen een verandering inzetten naar een meer naar buiten toe gerichte
mogelijke invoering van de passendheidstoets komt bij mutatie deze dekking waarschijnlijk te
organisatie.
vervallen. Gezocht wordt naar alternatieve mogelijkheden voor dit project dat mede tot doel heeft de woonlasten van onze huurders te verlagen.
Hoofddoel Eind 2011 is een stimulerend vitaliteitsbeleid onderdeel van ons personeelsbeleid.
De voorbereiding voor deze projecten is lang. Daarnaast zijn ze, zoals aangegeven, sterk afhankelijk van toekomstige regelgeving. De uitvoering hiervan komt net buiten de ondernemingsplanperiode
Resultaat
te liggen, waardoor de doelstellingen met een vertraging van één à twee jaar gerealiseerd
Het vitaliteitsbeleid is vastgesteld. Hierin staat het stimuleren van de vitaliteit van medewerkers
gaan worden. Van de doelstelling is nu 7% gerealiseerd. Als de genoemde projecten die nu in
centraal. Dit is terug te vinden in de arbeidsvoorwaarden, waarbij gestreefd wordt naar
ontwikkeling zijn daadwerkelijk gerealiseerd worden, zal dit percentage snel gaan oplopen. Als de
een optimale balans tussen werk en privé. Ook is er ruimte voor ontspanning, waarbij de
zonnepanelen en de NOM-pilot in uitvoering gaan heeft dit inderdaad een positief effect op het
personeelsvereniging een belangrijke rol vervult. Wanneer een medewerker getroffen wordt door
percentage.
een handicap kijken wij actief met de medewerker mee naar wat nog wel mogelijk is. Daarnaast is er veel ruimte voor medewerkers om zichzelf te ontwikkelen, eventueel ook buiten hun eigen
Ruimte voor woonwensen – vanuit eigen kracht
vakgebied. Onze functioneringsgesprekken zijn daarom ingericht als ontwikkelgesprekken.
Huiseigenaren zijn doorgaans meer betrokken bij hun woning en hun buurt dan huurders. Daarom
Eind 2013 beschikten alle medewerkers over een persoonlijk ontwikkelplan (POP). In 2013 zijn wij,
willen wij dat onze huurders zich eigenaar van hun huurwoning voelen en geven wij ze inspraak in
op initiatief van de ondernemingsraad, contracten aangegaan met verschillende fitnessorganisaties
het onderhoudsbeleid. Wat voor kleur willen zij bijvoorbeeld hun voordeur geven?
waardoor medewerkers met korting een bedrijfsfitnesscontract konden aangaan.
13
Zestig gezichten maken De Goede Woning – duurzaam
4.4 KERNCOMPETENTIES
Duurzame inzetbaarheid vraagt een permanente alertheid van en voor medewerkers. Naast maatregelen in de CAO is maatwerk noodzakelijk. Een juiste begeleiding, stimulering en scholing
De drie kerncompetenties voor dit ondernemingsplan zijn:
vormen de basis. • Samenwerken: Hoofddoel In 2013 is het goed werken bij De Goede Woning en is het KWH-label Goed Werkgeverschap
Met anderen in goed overleg gemeenschappelijke doelen realiseren, ook wanneer er geen direct persoonlijk belang aanwezig is.
behaald. • Initiatief: Mogelijkheden in ontwikkelingen signaleren, ernaar handelen of erop inspelen, vanuit Resultaat
zichzelf beginnen, verantwoorden en leren.
Met de ideeën achter het label Goed Werkgeverschap zijn wij aan de slag gegaan. Met de ondernemingsraad zijn we gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat het KWH-
• Flexibiliteit:
label niet voldoende paste bij onze manier van werken. Daarom hebben we ons nieuwe
Het effectief kunnen inspelen op een veranderde situatie om een doelstelling te realiseren.
medewerkersonderzoek laten uitvoeren door Effectory. Met de uitslagen zijn in 2014 bij alle afdelingen/teams, op één team na, verbeterplannen gemaakt. Deze plannen worden in 2015
Gedurende de voortgang van ons ondernemingsplan hebben we deze kerncompetenties verder
geïmplementeerd.
vertaald naar ‘OOK’; oplossingsgericht, openstaan en keuzes maken. Met deze competenties werken wij nog gerichter aan een klantgerichte organisatie die haar belanghouders betrekt bij haar
Zestig gezichten maken De Goede Woning – vanuit eigen kracht
beleid. Deze competenties blijven ook in 2015 gelden.
De eigen kracht van de medewerker wordt vergroot als hij of zij, zijn of haar eigen kennis en kunde kan benutten, er voldoende eigen verantwoordelijkheid wordt genomen en er uitdaging in het werk
4.5
HOE WIJ ONZE RESULTATEN METEN
is. Plezier, regelvrijheid en het kennen van de eigen ambities zijn hierbij doorslaggevend. In onze hele bedrijfsvoering is bijvoorbeeld de ‘plan-do-check-act’-cyclus doorgevoerd. Hoofddoel In 2012 heeft 80% van de medewerkers een persoonlijk ontwikkelplan (POP).
Beleid wordt periodiek geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Het leren staat voor ons centraal. Wij leggen onze ambities vast in ons ondernemingsplan. De doelen uit dit plan vormen uitdrukkelijk de basis voor onze jaarplannen. De jaarplannen vormen weer de basis voor de afdelingsplannen. Het management rapporteert per kwartaal over de resultaten in de managementrapportage.
Resultaat
Aan de raad van commissarissen verantwoordt de bestuurder zich middels het directieverslag dat
In 2011 hebben de voorbereidingen hiervoor plaatsgevonden en is ons ontwikkelbeleid
per kwartaal wordt opgesteld.
geactualiseerd. In 2012 zijn de ontwikkelgesprekken, met daarin opgenomen de ‘persoonlijke
14
ontwikkelplannen’’ (POP’s) van de werknemers, van start gegaan. Eind 2013 is er voor alle
Voor goede checks en balances hanteren wij een heldere verantwoordingsstructuur en
medewerkers al een POP gerealiseerd!
diverse rapportages zoals de IC-verslagen, onderhoudskostenrapportages, leegstands- en
Ons ondernemingsplan is afgerond
huurachterstandsoverzichten en diverse andere financiëleverantwoordingsverslaglegging, zoals de
verbeteren. Onze dienstverlening op de reparatieverzoeken kunnen wij verbeteren. In 2015
tussentijdse financiële rapportage.
hebben wij ons dit tot doel gesteld. Ook op lokaal niveau kennen wij een benchmark voor diverse onderdelen. Dit, om van elkaar te leren en elkaar scherp te houden.
Wij willen niet alleen ons tastbare productieresultaat weten. Wij willen ook weten welke maatschappelijke resultaten wij behaalden. Daarvoor zetten wij de volgende
Visitatie Wij laten ons eens in de vier jaar visiteren. Het rapport van de laatste visitatie is in 2013 opgeleverd.
KWH-huurlabel
Wij hebben het rapport met elk van de betrokken belanghouders inhoudelijk besproken om hiervan
Wij hebben het KWH-huurlabel. Dit betekent dat onze dienstverlening jaarlijks wordt gemeten.
te leren en waar nodig en gewenst nadere afspraken te maken. Het visitatierapport is ook te vinden
In 2015 gaan wij bekijken of wij onze metingen blijven verrichten met het KWH-label of dat we voor
op onze website www.dgw.nl.
een andere meetmethode gaan kiezen. Meten is namelijk geen doel op zich. We willen weten hoe wij onze dienstverlening zo effectief en efficiënt mogelijk kunnen maken. Met het onderzoek naar
Naar een nieuw Ondernemingsplan
een nieuwe manier van meten, kijken we ook of we nog steeds op de onderwerpen meten die voor
Wij zijn al vroeg gestart met de voorbereiding van ons nieuwe ondernemingsplan. Als eerste zijn we
onze klanten van doorslaggevende betekenis zijn in hun ervaring met kwaliteit van dienstverlening.
het gesprek aangegaan met onze belanghouders. Welke toegevoegde waarde kunnen wij aan hen
Via de CBC, de openbare benchmark voor woningcorporaties, is de kwaliteitsmeting alleen nog
leveren en welke accenten wilden zij aan ons meegeven? Het team van directie en managers heeft
maar in belang toegenomen.
een uitgebreide SWOT-analyse gemaakt en daarbij de economische, politieke en demografische ontwikkelingen betrokken. Vragen die wij ons daarbij hebben gesteld zijn; Wat waren voor ons de
Leefbaarheidmonitor
belangrijkste aandachtspunten in de diverse ontwikkelingen? Waar ligt onze kracht, waar liggen
In 2010 hebben wij al onze bewoners gevraagd een leefbaarheidsenquête in te vullen. Hier
onze zwakten en welke mogelijkheden zien wij? Zo kregen we inzicht in waar wij voor staan en in de
hebben 2.027 bewoners gehoor aan gegeven. Nu hebben wij een schat aan gegevens over
externe omgeving.
de leefbaarheidsbeleving van onze bewoners in al onze complexen. Deze informatie vormt de basis voor al onze leefbaarheidsactiviteiten in de wijk. Wij gebruiken de cijfers bij ons strategisch
Uit de SWOT-analyse bleek dat we er op dit moment goed voorstaan. En ook dat we in de toekomst
voorraadbeleid en bij investeringsbeslissingen evenals bij het opstellen van plannen van aanpak
zowel op kansen als op bedreigingen bedacht moeten zijn. De analyses en de gesprekken hebben
ter verbetering van de leefbaarheid en het stellen van prioriteiten in de complexen, buurten en
ons de vaste overtuiging gebracht dat wij de komende jaren het verschil willen gaan maken in het
wijken. In 2013 hebben wij een tussenmeting gedaan in onze prioriteitscomplexen. Hier hebben 405
bieden van een basis waar onze doelgroep zich thuis kan voelen en die bovenal betaalbaar voor
bewoners aan meegedaan. In 2015 wordt in al onze complexen een nieuwe meting gedaan.
hen is en blijft. Dit verschil is onze toegevoegde waarde vanuit onze missie en visie.
Benchmarks
Missie: Wij bieden een goede woning voor mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien.
De benchmark van het CFV is inmiddels vervangen door de CBC-index. We zijn blij dat Aedes de benchmark van het CFV heeft overgenomen. Deze biedt ons de gelegenheid continu te leren.
Visie:
Wij bieden de basis voor een betaalbaar thuis in Zoetermeer.
Wij konden tevreden zijn met onze eerste cijfers van de CBC-index. Op regionaal niveau hadden wij overigens de hoogste score in de CBC. Iets waar we trots op zijn, maar geen reden om niet te blijven streven naar een verdere verbetering. We konden namelijk ook zien waar we nog kunnen
15
Wij hebben drie strategische doelstellingen geformuleerd, namelijk: •
onze woningen zijn betaalbaar voor onze doelgroep;
• wij maximaliseren onze inzet om de wachtduur voor onze doelgroep in Zoetermeer te beperken; • ons handelen richt zich op het zich thuis kunnen voelen van onze huurders in hun huis en in hun buurt. Deze strategische doelstellingen zijn de basis voor onze kwantitatieve doelstellingen voor de komende periode.
16
v o o r w o o rd Vitale buurten
VITALE BUURTEN 5.1 INLEIDING Onze grootste uitdaging is het realiseren en behouden van vitale woonbuurten. Vitale buurten zijn
behoefte aan is. Jongeren moeten in Zoetermeer van alle doelgroepen het langst op een woning
buurten met goede voorzieningen, waarin bewoners goed wonen, elkaar kennen en zelf bijdragen
wachten vergeleken met de andere gemeenten in de regio Haaglanden.
aan de leefbaarheid in de buurt. In dit hoofdstuk leest u hoe wij onze grootste uitdaging gestalte geven. U leest over de slaagkansen, onze woningtoewijzing, de huisvesting van jongeren, ouderen,
111 nieuwe woningen opgeleverd en geen bezwaard met een hypotheek
gezinnen en statushouders. Kortom, onze dagelijks werk.
Wij hebben in 2014 111 woningen opgeleverd. Hiermee hebben wij 40 jongerenwoningen en 57 eengezinswoningen toegevoegd aan onze betaalbare woningvoorraad in Zoetermeer.
5.2
OVERZICHT VAN ONS BEZIT IN 2014
In Lansingerland hebben wij veertien eengezinswoningen opgeleverd. Ook de komende jaren gaan wij nieuwe socialehuurwoningen opleveren. Wij hebben in 2014 geen enkele woning bezwaard met
Eind 2014 hadden wij in totaal 6.405 woningen in eigendom. Daarvan hebben wij negentig
een hypotheek.
woningen in de buurgemeente Lansingerland. Deze zijn in beheer gegeven bij onze collegawoningcorporatie 3B Wonen, de woningcorporatie waarmee wij destijds, vanuit het oogpunt van
Verdeling van ons bezit
matching van taken en middelen, een samenwerkingsovereenkomst hebben gesloten. Dit was
Wij delen ons bezit in verschillende categorieën in, zodat onze huurders kunnen kiezen voor een
noodzakelijk omdat 3B Wonen aan de grenzen van haar investeringscapaciteit was gekomen.
goedkope, betaalbare of duurdere woning. Het overzicht hierna is de situatie per ultimo 2014 voor
Met de wijzigingen in de nieuwe wet, zal het in de toekomst waarschijnlijk niet meer toegestaan zijn
de verdeling van goedkope naar dure huur. Het betreft de contracthuur.
om in deze gemeente te bouwen voor onze collega 3B Wonen. Dit, omdat Lansingerland, ondanks
Wij hebben 75 woningen in de vrije sector. Wij verhuren daarvan 24 woningen aan zorginstellingen,
dat het een directe buurgemeente is, in een ander woningmarktgebied ligt. Overigens zijn er thans
waardoor er 51 overblijven die ook als niet-DAEB worden aangemerkt volgens de Europese
geen nieuwe plannen om in Lansingerland te investeren, omdat wij nog de enige partij zijn die in de
beschikking. Hiervan zijn 41 woningen gelegen in het wooncomplex De Elementen.
Zoetermeerse socialewoningbouw kan investeren.
Deze appartementen zijn uiteindelijk bestemd voor de verkoop. Wij zien het verhuren van vrijesectorwoningen namelijk niet als onze primaire taak.
Geen woningen gesloopt Subsidiabele huurprijs per maand
In 2014 hebben wij geen enkele woning gesloopt. Wel hebben we een sloopbesluit genomen voor onze woningen aan de Jan van Beierenlaan. Daar is nu gestart met de herhuisvesting.
Alleen in eigendom
Totaal in beheer en eigendom
t/m € 389,05
Wij verwachten tot 2017 nog geen woningen te slopen. 14 woningen verkocht uit het bestaande bezit
672
van € 389,06 t/m € 596,75
36
3.747
€ 596,76 t/m € 699,48
54
1.485
Vanaf € 699,49
In 2014 hebben wij twee appartementen en twaalf grondgebonden woningen verkocht.
Totaal
Deze verkoop vindt plaats vanuit het belang van gemêleerde woonbuurten die bijdragen aan een
4112 90
6.315
prettig woonklimaat voor onze huurders. Onze doelgroep wordt immers steeds kwetsbaarder. Door het verkleinen van de woonbuurten, worden de buurten minder kwetsbaar. Daarnaast biedt het voor diverse huurders de kans om hun woning echt van hen te maken. De middelen die door de verkoop vrijkomen, herinvesteren wij in voornamelijk jongerenwoningen, waar in Zoetermeer veel 2
Van deze woningen zijn er 75 niet-DAEB. De overige 336 woningen zijn DAEB-woningen waarvan de huur boven de liberalisatiegrens is gestegen.
17
Toelichting op de huurprijsklassen •
Goedkoop is tot en met een huurprijs van € 389,05 (kwaliteitskortingsgrens artikel 13 Wht).
•
Bereikbaar is van € 389,06 tot en met € 596,75 + energietoeslag.
•
Duur is een huurprijs van € 596,75 tot en met € 699,48 + energietoeslag.
•
Vrije sector kale huurprijs vanaf € 699,49.
• binnen deze afspraak garanderen de corporaties dat van de sociale nieuwbouw onder de aftoppingsgrenzen, minimaal 90% wordt toegewezen aan de BBSH-doelgroep; • met betrekking tot nieuwbouw is de afspraak dat minimaal 90% van de nieuwbouw met een huur onder de aftoppingsgrens aan de BBSH-doelgroep verhuurd moet worden.
Zoetermeer heeft in vergelijking met Haaglanden een groter aanbod van eengezinswoningen,
Wij hebben onze woningen volgens deze afspraken binnen Haaglanden toegewezen
flats met lift en seniorenwoningen en een klein aanbod van portiekwoningen.
(peildatum 31-1-2015).
5.3
AAN WIE WIJ ONZE WONINGEN HEBBEN VERHUURD
In 2014 zijn in Zoetermeer door drie corporaties ruim 1.147 huurwoningen verhuurd, waarvan wij er 477 voor onze rekening hebben genomen. Onze 477 verhuringen bestonden uit 40 nieuwbouwwoningen, 97 van de verhuringen verliepen via urgentie. Wij hebben zestien
Toewijzing
Totaal (excl. VS) Bestaand 70%
Zoetermeer aantal
Zoetermeer percentage
De Goede Woning aantal
De Goede Woning percentage
1.204
100%
477
39,6%
979
83,2%
334
87,7%
Nieuwbouw 85%
96
100%
96
100%
statushouders gehuisvest en zes studenten. 93%3 van onze verhuringen zijn gedaan aan
Nieuwbouw 30%
79
82,3%
79
82,3%
huishoudens die binnen de Europa-doelgroep vielen.
Nieuwbouw 90% (Europa-norm?)
40
100%
40
100%
5.4 REALISATIE WONINGTOEWIJZING REGIONALE
Europa-norm? ≥ 90%
1.147
95%
445
93%
PRESTATIEAFSPRAKEN
Binnen Haaglanden streven we naar een ongedeelde regio waar de lagere inkomensgroepen zo
5.5
SLAAGKANSEN ZOETERMEER
veel mogelijk ruimte hebben om hun woonwens vrij binnen de regio te vervullen. Een tweede streven is het aandeel inwoners, behorend tot de BBSH-doelgroep, in de eenzijdige wijken in
De spanning op de socialewoningmarkt kan op verschillende manieren in beeld gebracht worden.
Den Haag af te laten nemen. Daarvoor zijn de volgende afspraken gemaakt:
Een belangrijke indicator is de slaagkans; de kans die een woningzoekende heeft om te slagen.
• minimaal 70% van de vrijkomende woningen tot de huurprijsgrens moet worden verhuurd
Over slaagkansen zijn de volgende afspraken gemaakt:
aan de BBSH-doelgroep; • minimaal 85% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de lage middeninkomensgrenzen;
•
slaagkans sociale minima wordt gemonitord;
•
slaagkans totale BBSH-groep ≥ slaagkans lage middeninkomens;
•
slaagkans lage middeninkomens ≥ overige (hogere) inkomens.
• minimaal 30% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de BBSH-doelgroepgrenzen;
De slaagkans voor de betreffende groep moet dus groter zijn dan (of gelijk zijn aan) die van de volgende genoemde groep. Daarbij horen de minima tot de ‘totale BBSH-doelgroep’.
3
18
Corporatierapportage 2014, gemeente Zoetermeer, De Goede Woning, uitgevoerd door Explica
In dit verslag is voor wat betreft de inkomensgrens van lage middeninkomens aangesloten bij de
in opdracht van SVH. Cijfers zijn gebaseerd op onze verhuringen excl. het bezit van DGW dat
regio. De regio neemt als lage middeninkomensgrens anderhalf maal de BBSH-grens. Dit komt
door 3B Wonen wordt beheerd.
voor gezinnen uit op een jaarinkomen van circa € 44.800. De verhuringen in de vrije sector worden
v o o r w o o rd Vitale buurten
buiten beschouwing gelaten. De slaagkans op een woning van De Goede Woning is lager dan in Zoetermeer gemiddeld.
De wachttijd voor jongeren is in Zoetermeer in 2014 weer opgelopen. Jongeren moeten in 2014
Samen met onze collega-corporaties Vestia en Vidomes hebben wij vergelijkbaar bezit in
drie maanden langer wachten op een woning dan in 2013. Zij moeten gemiddeld krap 31 maanden
Zoetermeer. Door ons huurprijsbeleid zijn onze huren lager. Wij krijgen dan ook meer reacties op
wachten. De gemeente Zoetermeer wil jongeren aan zich binden. Nu vertrekken er meer jongeren
onze woningen dan onze collega-corporaties. Voor de huurders betekent dat dat zij bij ons een
dan zich hier vestigen. Als wij ze een grotere slaagkans kunnen bieden, past dit in de gemeentelijke
lagere slaagkans hebben op een woning.
ambities om Zoetermeer aantrekkelijk te maken voor jongeren. Het draagt daarnaast bij aan het vitaal maken en houden van onze stad. Sinds 2010 huisvesten wij studenten van de Haagse
In Zoetermeer hebben de hoge middeninkomens de hoogste slaagkans. Het probleem voor
Hogeschool, de IT-opleiding, in Zoetermeer. Studenten van buiten de regio, die deze opleiding
woningzoekenden met een hoog middeninkomen lijkt daarvoor in Zoetermeer opgelost.
volgen, kunnen met voorrang een woning krijgen in Zoetermeer. De hogeschool verzorgt de intake
Mogelijk heeft het huurbeleid van Vestia, waarbij zij een deel van hun woningen naar een ander
en de studenten krijgen een zogenaamde HAT-woning aangeboden. Er is in 2014 aan zes studenten
huursegment hebben gebracht, daar een rol bij gespeeld.
een woning verhuurd.
Slaagkansen exclusief vrije sector 2014
5.6
Inkomencategorie
Slaagkans Zoetermeer
gehuisvest in Z’meer
Gehuisvest door DGW
Slaagkans bij 4 DGW
Minima
13,3 %
674
292
11,5 %
Totaal BBSHdoelgroep
13,1%
990
121
10,7 %
Lage middeninkomens
14,1 %
230
60
12,0 %
Overige inkomens
11,7 %
72
4
15,7 %
MONITORING IN HET KADER VAN DE EUROPA-NORM
Volgens de Europese beschikking moeten wij ten minste 90% van onze woningen beneden de vrijesectorhuurgrens verhuren aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.678. In 2014 hebben wij ruim 94% van onze woningen volgens deze norm verhuurd. Aangegane huurovereenkomsten met een kale huur beneden € 699,49 (op basis van in 2014 ingegane huurovereenkomsten) Aantal aangegane huurcontracten in 2014 Totaal aantal huurovereenkomsten
De lage middeninkomens hebben een iets hoger slagingspercentage dan de totale BBSH-
4965
Aantal huishoudens < € 34.678
468
94%
Aantal huishoudens ≥ € 34.678
28
6%
doelgroep. We sturen hier niet extra op bij, omdat dit te lage aantallen betreft en de
5.7
90%-toewijzing Europa-groep ruimschoots wordt gehaald. Het leert ook dat er in Zoetermeer voor
GOED WONEN IN VITALE BUURTEN
deze doelgroep op de huurwoningmarkt weinig knelpunten zijn. De bijsturing die wij doen is slechts
4
hogere inkomens uitsluiten wanneer de commerciële huurmarkt voldoende aanbod biedt.
De kern van het nu achter ons liggende ondernemingsplan is ‘Goed wonen in vitale buurten’.
Voor woningen met een huurprijs vanaf € 750 is er bijvoorbeeld voldoende aanbod. De andere
Ons beeld van een vitale buurt is een buurt die schoon, heel en veilig is, waar bewoners elkaar
afspraken over slaagkansen worden wel gehaald.
kennen en zich met elkaar en met de buurt verbonden voelen. Goed wonen, leefbaarheid is een
Huurovereenkomsten voor ons bezit in Zoetermeer.
5
Totaal aantal huurovereenkomsten inclusief bezit in Lansingerland dat in beheer is bij 3B Wonen.
19
gevoel, een beleving.
beleid. Sinds 2011 geldt al de regel dat jaarlijks 90% van de vrijkomende huurwoningen tot de vrije
Eind 2010 hebben wij voor de eerste keer op complexniveau onderzocht hoe onze bewoners de
sector, toegewezen moet worden aan huishoudens met een inkomen tot de EU-grens.
leefbaarheid in hun buurt beleven. In 2011 hebben wij uit deze nulmeting een schat aan informatie
Maar vanaf 1 januari 2015 gaat er ook een norm gelden voor het passend huisvesten van
gekregen. Daaruit bleek bijvoorbeeld dat veel meer huurders dan verwacht, hun steentje willen
huishoudens die in potentie in aanmerking komen voor huurtoeslag, de BBSH-doelgroep dus.
bijdragen aan het verbeteren van de leefbaarheid. Sindsdien hebben wij ook het aantal huurders
De maatregel houdt in dat we vanaf 2018 ten minste 95% van de huishoudens met een potentieel
dat zich voor de buurt inzet daadwerkelijk zien groeien. In 2012 zijn wij op complexniveau met de
recht op huurtoeslag passend moeten huisvesten in een huurwoning tot de aftoppingsgrens.
verbeterpunten voor de leefbaarheid aan de slag gegaan bij een zestal prioriteitscomplexen.
Tot die tijd is een overgangsregeling van toepassing. De redenen voor de overheid om deze
Bij deze wooncomplexen gaven met name de bewoners aan dat verbetering van de leefbaarheid
maatregel (sinds de afschaffing in 2008) weer in het leven te roepen, zijn:
gewenst dan wel noodzakelijk was. In 2013 hebben we een tussenmeting uitgevoerd die laat zien
1.
betaalbaarheid voor deze huishoudens;
dat we hiermee al op de goede weg waren. Een weg die wij daarom ook in 2014 hebben vervolgd.
2.
beperking van het beslag op de huurtoeslag.
In 2015 voeren we een nieuwe meting in al onze complexen uit. We zijn het eens met de wens om passend te huisvesten. Echter, met deze passendheidstoets
5.8 HUURPRIJSBELEID
moeten wij ons huurbeleid aanpassen. Wij gebruiken al een aantal jaar een energietoeslag. Huurders van een woning met een label hoger dan C kunnen een iets hogere huur betalen die
Wij willen dat onze woningen betaalbaar zijn voor onze doelgroep. En dat onze doelgroep zo veel
door de lagere energiekosten gecompenseerd wordt. Dit zal met de passendheidstoets niet meer
als mogelijk keuzevrijheid heeft. Daarom houden wij 85% van onze woningen bij mutatie bereikbaar.
kunnen waardoor ook ons energiebeleid onder druk komt te staan.
Dat wil zeggen dat 85% van onze woningen bij verhuur aangeboden worden voor een huurprijs tot en met € 596,75 + een eventuele energietoeslag (prijspeil 2014).
Wij streven naar gedifferentieerde wijken. Die differentiatie laten wij ook in ons bezit tot uitdrukking komen, zodat onze huurders kunnen kiezen voor een goedkopere of duurdere woning. Als wij 85%
We hanteren voor bereikbare woningen met een gunstig energielabel een energietoeslag.
van ons bezit bij mutatie bereikbaar houden, spreken wij over ca. 5.370 woningen in Zoetermeer.
De energietoeslag is het bedrag dat we bij de rekenhuur optellen om woningen die afgetopt
Wij vinden het belangrijk dat niet alle woningen worden afgetopt op de aftoppingsgrens, zodat
worden op de tweede aftoppingsgrens dichter in de buurt te laten komen van het door ons
een lagere kwaliteit ook leidt tot een lagere prijs. Van onze woningen met een rekenhuur tussen
gewenste percentage van maximaal redelijk zonder dat dit tot betaalbaarheidsproblemen leidt
de kwaliteitskortingsgrens en de hoge aftoppingsgrens, toppen we daarom 40% af op de hoge
bij onze huurders. Ter illustratie: voor een woning van 190 punten met energielabel A++ die
aftoppingsgrens. 60% van de woningen in deze prijsklassen heeft dus een rekenhuur die lager is
wij bereikbaar willen houden, vragen we in plaats van een subsidiabele huur van € 596,75 een
dan de hoge aftoppingsgrens.
subsidiabele huur van € 596,75 + € 57,88 energieopslag = een huur van € 654,63. Zo zijn, ondanks
Bij de keuze welke woningen we aanbieden voor een huur onder de hoge aftoppingsgrens kijken
de hogere huur, de woonlasten van deze woning gelijk aan die van een woning met een D-label
we naar de kwaliteit van onze woningen. Voor het bepalen van de kwaliteit kijken we voor 50% naar
en een subsidiabele huur van € 596,75 en is de woning nog steeds bereikbaar is voor onze primaire
het aantal WWS-punten en voor 50% naar de WOZ-waarde. Daarnaast hebben wij de maximale
doelgroep.
huurverhoging gematigd. Zo kwam De Goede Woning tot het volgende huurprijsbeleid:
Wat ons in dit verband zorgen baart is de invloed van de invoering van de passendheidstoets op dit
20
•
huishoudens met een verzamelinkomen tot € 34.085: 3,5% (maximaal 4,0%);
•
vanaf € 34.085 tot € 43.602: 3,5% (maximaal 4,5%); en
v o o r w o o rd Vitale buurten
•
boven de € 43.602: 6,0% (maximaal 6,5%).
inkomensafhankelijke huurverhoging teruggedraaid. Hierbij hebben we gekeken of er tussen
Onze huurdersvereniging In De Goede Woning geeft desgewenst een gekwalificeerd advies over
1 juli 2013 en 1 maart 2014 een wijziging in de huishoudensamenstelling heeft plaatsgevonden.
ons huurbeleid. De huurdersvereniging heeft dit jaar geen gebruikgemaakt van dit recht.
We hebben gekeken naar de gevallen waarbij er in 2013 minimaal één huurder was met een inkomen en in 2014 geen enkele huurder met een inkomen. In die gevallen hebben we de huur
De inkomensafhankelijke huurverhoging passen wij alleen toe bij de hoogste inkomensklasse.
verlaagd. Bij 34 huurders was dit het geval. Bij deze huurders is de huur aangepast per de eerste
Bij de lagere inkomensklasse zien we uit onderzoek van het NIBUD dat met name de gezinnen
van de maand nadat de huishoudensamenstelling was gewijzigd. Bij de andere 96 huurders is de
in deze groep het al financieel erg zwaar hebben. Dat is de reden dat wij deze groep niet extra
huur aangepast per 1 juli 2013. In totaal hebben wij bijna € 14.000 terugbetaald aan deze groep
belasten met een inkomensafhankelijke huurverhoging.
huurders.
Bij de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging hebben wij 101 bezwaren gekregen.
5.10
DE PRIJS-KWALITEITVERHOUDING VAN ONZE WONINGEN
Daarvan hebben wij er 57 direct gecorrigeerd nadat huurders een gegrond bezwaar hebben ingediend. 44 zaken hebben we afgewezen. Om huurders niet te confronteren met het moeten
De prijs-kwaliteitverhouding van ons woningbezit is vrij gunstig6 in verhouding tot de geboden
betalen van legeskosten zodra zij de zaak verliezen, leggen wij het al dan niet doorzenden
kwaliteit. Zeker in vergelijking met andere socialehuurwoningen in Zoetermeer en Haaglanden.
van de zaak aan de Huurcommissie aan hen voor. Twee huurders wensten een doorzending
Dat komt omdat wij de betaalbaarheid voor onze huurders al jarenlang belangrijk vinden en daarom
aan de Huurcommissie met het verzoek om uitspraak te doen over de redelijkheid van het
terughoudend omgaan met de toegestane huurverhoging. Ons huurbeleid is afgestemd op de
huurverhogingsvoorstel. In beide zaken heeft de Huurcommissie uitspraak in ons voordeel gedaan
huurtoeslagregels.
en zijn de huurverhogingsvoorstellen redelijk bevonden. De huurprijs ligt in absolute zin op een hoog niveau. Datzelfde geldt ook voor de kwaliteit van onze
5.9
HUURVERLAGING N.A.V. DE INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING 2013
woningen. Dit komt doordat ons bezit gemiddeld vrij nieuw is. Wij hebben voor de bepaling van ons huurbeleid bij onze prijs-kwaliteitverhouding voor 50% de WOZ-waarde betrokken. De andere 50% wordt bepaald door de WWS-punten. Zo introduceren wij
In 2014 werd voor de tweede keer een inkomensafhankelijke huurverhoging opgelegd.
de bewonersvoorkeuren, en daarmee de kwaliteitsverschillen, in het theoretische WWS-systeem.
Hierbij werd uitgegaan van het verzamelinkomen over 2012. Uit de opvraag van gegevens bij de
Met het invoeren van nieuwe WWS-systeem, waarbij anders dan nu wel rekening wordt gehouden
Belastingdienst voor de inkomensafhankelijke huurverhoging 2014, bleek dat er 130 huurders
met de WOZ-waarde, zullen wij ons beleid daarom in 2015 gaan heroverwegen.
waren die per 1 juli 2013 een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gekregen maar in 2012 een verzamelinkomen hadden dat vermoedelijk lager was dan het grensbedrag voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze huurders hadden bezwaar kunnen maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar hebben dit niet gedaan. Wij vermoeden dat veel huurders niet op de hoogte waren van de mogelijkheid om bezwaar te maken. Om deze huurders tegemoet te komen, hebben wij van deze 130 huurders de 6
In 2010 was de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen vrijwel gelijk aan het landelijke corporatiegemiddelde. Feiten en achtergronden van het huurbeleid, Ministerie BZK 2011.
21
Woningen Woningen
2014
2013
Nettohuur Leegstand Algemeen
Brutohuur
2012
Nettohuur
Brutohuur
2011
Nettohuur
Brutohuur
Nettohuur
Brutohuur
€ 67.684
€ 74.559
€ 60.901
€ 67.295
€ 133.982
€ 146.284
€ 46.129
€ 51.836
Leegstand groot onderhoud
€ 5.973
€ 6.946
€ 15.430
€ 19.389
€ 21.713
€ 25.748
€ 9.156
€ 11.328
Leegstand Miva
€ 10.408
€ 10.565
€ 4.897
€ 5.265
€ 10.387
€ 10.483
€ 10.803
€ 10.944
Leegstand verkoop
€ 35.586
€ 38.204
€ 28.362
€ 33.279
€ 15.569
€ 19.315
€ 26.024
€ 32.711
€ 119.651
€ 130.273
€ 109.589
€ 125.227
€ 181.650
€ 201.830
€ 92.113
€ 106.820
€ 50.394
€ 54.012
€ 38.485
€ 40.328
€ 44.239
€ 46.175
Leegstand sloop Totaal
Overige ruimten
Leegstand
€
37.631
€
38.400
Algemeen
Leegstand sloop Totaal
€ 11.930
€ 14.202
Totaal
€ 62.324
€ 68.214
€ 38.485
€ 40.328
€ 44.239
€ 46.175
€ 37.631
€ 38.400
Leegstand Algemeen
€ 118.078
€ 128.571
€ 99.386
€ 107.622
€ 178.220
€ 192.459
€ 83.761
€ 90.236
Leegstand groot onderhoud
€ 5.973
€ 6.946
€ 15.430
€ 19.389
€ 21.713
€ 25.748
€ 9.156
€ 11.328
Leegstand Miva
€ 10.408
€ 10.565
€ 4.897
€ 5.265
€ 10.387
€ 10.483
€ 10.803
€ 10.944
Leegstand verkoop
€ 35.586
€ 38.204
€ 28.362
€ 33.279
€ 15.569
€ 19.315
€ 26.024
€ 32.711
Leegstand sloop Totaal
22
€ 11.930
€ 14.202
€-
€ -
€ -
€ -
€-
€ -
€ 181.975
€ 198.487
€ 148.074
€ 165.555
€ 225.889
€ 248.005
€ 129.744
€ 145.220
v o o r w o o rd Vitale buurten
5.11
VERTROKKEN HUURDERS EN LEEGSTANDSVERLIES
In 2013 is gestart met het herhaaldelijk inzetten van slepersacties. Onder slepers verstaan we huurders die elke maand te laat de huur betalen. Door hen in een telefonisch gesprek te
In 2014 zijn er bij ons in totaal 392 huurders vertrokken. Voor de huurderving wegens leegstand
waarschuwen voor een huurachterstand willen we voorkomen dat de huurachterstand verder
wordt uitgegaan van het totaal van huur en servicekosten, exclusief leegstand wegens verkoop,
oploopt. Eén maand achterstand wordt al snel twee maanden en dat kunnen veel van onze
sloop en grootschalige renovatieprojecten. Daarbij wordt het leegstandsbedrag uitgedrukt in
huurders vaak niet of moeilijk oplossen waardoor de achterstand nog verder oploopt.
een percentage van de theoretische huur over de betrokken periode. Over 2014 was er sprake
De gemiddelde huurachterstand ligt eind 2014 op 0,95%. Dit loopt heel langzaam op.
van een huurderving door frictieleegstand van 0,17% (€ 99.892). We blijven ons inzetten om het
We volgen de cijfers hiervan ieder kwartaal. In 2014 is er overleg geweest tussen de afdeling
leegstandsverlies zo laag mogelijk te houden.
schuldhulpverlening van de gemeente en ons om de processen beter met elkaar af te stemmen. Bij de te maken prestatieafspraken willen wij op dit punt aanvullende afspraken maken. Iets wat
5.12
DRUK OP DE WONINGMARKT
goed aansluit op het armoedebeleid van de gemeente Zoetermeer.
In 1997 was het gemiddeld aantal reacties per woning dertien. In 2001 was dit gestegen naar
Extra inzet via vrijwilligers van Humanitas
honderd reacties per vrijkomende woning. In 2003 was het aantal gestegen naar 150 en in 2014
Wij hebben een uitgebreide incassoprocedure waarbij we huurders ook persoonlijk bezoeken
kregen wij gemiddeld ruim 220 reacties op een vrijgekomen woning. Er komen ook steeds minder
en adviseren. Contact met onze huurders in het incassotraject is belangrijk. Zo vragen wij al
betaalbare socialehuurwoningen beschikbaar. Dat heeft een aantal oorzaken: de mutatiegraad
bij het eerste contact bij huurachterstand aan onze huurders of zij hulp nodig hebben bij hun
neemt af, socialehuurwoningen worden duurder en komen daardoor in een ander marktsegment
betalingsproblemen. Wij werken hierin samen met Humanitas thuisadministratie Zoetermeer.
terecht, er worden socialehuurwoningen verkocht en er komt steeds minder nieuwbouw.
Zij bieden in een vroeg stadium laagdrempelige extra hulp bij de thuisadministratie.
Dat betekent dat de reguliere woningzoekende steeds langer moet wachten op een (andere) woning. Dat wordt in 2015 nog verder versterkt omdat we in 2015 veel statushouders moeten
Veel betalingsregelingen al dan niet naar de deurwaarder en soms naar de rechter
huisvesten en de herhuisvesting in Palenstein verder op gang komt. Als we dit in het perspectief
Onze incassoprocedure gaat ervan uit dat wij zo snel mogelijk willen ingrijpen als er een
plaatsen dat de landelijke politiek het aantal socialehuurwoningen fors wil verminderen, dan staat
betalingsachterstand ontstaat. Daarom bellen wij al als onze huurders niet reageren op onze eerste
dat voor onze situatie haaks op elkaar.
aanmaning. Dat heeft tot gevolg dat wij continu betalingsregelingen hebben lopen. In 2014 hadden gemiddeld ongeveer 75 huurders een betalingsregeling. Als wij geen betalingsregeling kunnen
5.13 HUURACHTERSTAND
afspreken, of onze huurder komt de afspraken niet na, dan geven wij pas de incasso uit handen aan onze deurwaarder. Deze had eind 2014 in totaal 459 dossiers van onze (ex-)huurders in zijn
Ruim 6% van de huurders betaalt niet of niet op tijd. Voor huurders met een relatief laag inkomen
portefeuille. Daarvan zijn 141 dossiers van ex-huurders en 318 dossiers van onze huidige huurders.
is een huurachterstand al snel een groot probleem. Om problemen niet groter te laten worden dan ze al zijn, reageren wij direct bij huurachterstand. Al bij de eerste achterstand krijgen onze
Ook tijdens de behandeling van de huurachterstand door de deurwaarder en na de rechterlijke
huurders een herinnering. Daarvan worden er maandelijks ongeveer vijfhonderd verstuurd. Als de
uitspraak willen wij nog samen met onze huurder zoeken naar een oplossing voor de betalings-
huurders na een aanmaning nog niet betalen, bellen wij ze of gaan we bij ze langs. In totaal worden
problemen. Dat heeft soms nog effect. Daarom leidt een aanzegging tot ontruiming niet altijd tot
maandelijks circa 1.100 herinneringen/aanmaningen verstuurd.
een daadwerkelijke ontruiming. Voordat er daadwerkelijk ontruimd wordt, gebeurt het nog wel
23
eens dat huurders alsnog een manier vinden om de huurachterstand te betalen om zo ontruiming
Helaas lukt dit niet altijd. Het komt steeds vaker voor dat wij een juridische procedure moeten
te voorkomen. Daarvoor bieden wij ook nadrukkelijk de gelegenheid. In 2014 is 20% van de
starten. Sommige procedures duren langer dan een jaar omdat huurders tegen de uitspraak in
aanzeggingen daadwerkelijk ontruimd. Dat waren twintig woningen, een bedrijfsruimte en een
hoger beroep gaan. Al deze gevallen zijn zonder juridische stappen opgelost doordat de huurder
garage. Dat zijn er vijf minder dan in 2013. Ook het aantal aanzeggingen voor ontruimingen is ten
zelf het huurcontract heeft opgezegd.
opzichte van 2013 gedaald (133 in 2013 tegen 103 in 2014). Dit is een tendens die ook landelijk te zien is.
Een ander belangrijk project is ‘Kijken achter de voordeur’. Ofwel ‘vroegsignalering’ omdat wij, met onze partners, eerder problemen bij huurders inzichtelijk hebben. Daardoor kunnen we
De cijfers zijn het resultaat van een combinatie van forse inzet op communicatie met huurders met
soms al actie nemen voordat zaken een huurder boven het hoofd groeien en bijvoorbeeld een
een betalingsachterstand, samenwerking met partners, vroegsignalering en de uitgebreide intake
huisuitzetting dreigt. Met een kijkje achter de voordeur krijgt een corporatiemedewerker heel
bij verhuur. Onze prestatie zien wij in het licht van de huidige economische situatie, die ook onze
veel informatie. Een woning die niet is opgeruimd of schoongemaakt, duidt soms op meerdere
huurders niet ongemoeid heeft gelaten.
problemen. Het is dus zaak bewoners met open vizier tegemoet te treden en de discussie met hen aan te gaan. Daar hebben wij onze medewerkers ook op getraind. De ervaring leert dat
5.14
ONRECHTMATIGE BEWONING EN VROEGSIGNALERING
veel huurders dat op prijs stellen. Achter de voordeur kan vaak gemakkelijker over problemen met de kinderen of huiselijk geweld worden gesproken. Onze ervaring is dat hoe vroeger wij de
De verhuurmedewerker van het team Wijkbeheer voert een uitgebreide intake bij verhuur.
problematiek signaleren en hoe sneller er wordt ingegrepen, hoe kleiner de problemen blijven.
Potentiële huurders worden voorgelicht over de rechten en plichten bij verhuur, over de
Doorverwijzing vindt plaats naar de wijkcoach die in dienst is van de gemeente en de coördinator
samenstelling en voorzieningen in de buurt en de leefregels in het complex. Bij de intake toetsen
van de zorginzet.
we eveneens of een nieuwe huurder extra steun nodig heeft en of er wellicht problemen te verwachten zijn. Als dat zo is, plant de verhuurmedewerker zes weken nadat de huur is ingegaan
5.15
WIJKGERICHT HANDHAVEN
een bezoek met de wijkconsulent van hetzelfde wijkteam. Wij informeren dan naar de ervaringen van de huurder. En als er signalen zijn die extra aandacht vragen dan gaan onze medewerkers met
Wij waren in 2014 ook deelnemer in het proefproject ‘Wijkgericht handhaven’ (WGH). In de
de huurder in gesprek. Als andere partijen, zoals zorg- of welzijnsorganisaties, de huurder wellicht
proef met wijkgericht handhaven in de wijk Meerzicht wisselen samenwerkende partijen, zoals
verder kunnen helpen dan verwijzen wij zo nodig door. Ook de complexbeheerder van het wijkteam
de Belastingdienst, het UWV, de politie, de woningcorporaties, Stedin, de inspectie SZW en de
kan hierbij ingeschakeld worden. Aan de andere kant krijgen huurders ook een veel gerichter en
gemeente informatie uit. Uiteraard met in acht name van de wet Persoonsregistratie (WPR).
individueel advies over de verhuizing, de buurt en het complex. Zo weet een toekomstige huurder
Met dit project kunnen de partners sneller en effectiever uitkerings- en fiscale fraudeurs opsporen
wat hij of zij zoal kan verwachten van de buurt waar de woning staat die wij verhuren. Dat wordt
en misstanden in de wijk, zoals uitbuiting of hennepplantages, aanpakken. Dit komt de leefbaarheid
door onze huurders zeer op prijs gesteld.
in de wijk Meerzicht ten goede. Door wijkgerichte handhaving komen ook mensen die hulp of zorg nodig hebben sneller in beeld. Zo zijn er dankzij de proef vijftien huishoudens doorgeleid
24
Het project ‘Onrechtmatige bewoning’ rond de bestrijding van woonfraude heeft in 2014
naar hulpverlening en zijn er twee zorgmeldingen bij het Advies- en Meldpunt Kindermishandeling
acht gevallen van onderhuur opgeleverd. Het betrof in alle gevallen naast onderhuur ook
gedaan. Ook zijn er soms huishoudens die door onwetendheid geen gebruikmaken van
hennepkwekerijen. In 2014 zijn er in onze woningen acht hennepkwekerijen opgerold. Bij het
voorzieningen, zoals schuldhulpverlening of de bijstand. Mogelijk wordt het project het komende
ontdekken van hennepkwekerijen gaan wij in alle gevallen voor vrijwillige huuropzegging.
jaar voortgezet in een andere wijk.
v o o r w o o rd Vitale buurten
Voor DGW houdt dit in dat we informatie krijgen over onderhuur, hennepteelt, overbewoning, en
gevolgen voor de kansen op de woningmarkt voor reguliere woningzoekenden. Zij zullen wat meer
meer. Zo kunnen we snel optreden en daar waar nodig juridische acties opstarten. In dit kader zijn
tijd nodig hebben om een woning te vinden.
in 2014 veertig huurders nader onderzocht met betrekking tot woonfraude. Uiteindelijk is er naar zeven huurders actie ondernomen. Hierbij is een mogelijke ontbinding van de huurovereenkomst
5.17 WOONWAGENBEWONERS
einddoel. Al deze zaken lopen einde 2014 nog. In 2000 sloten de gemeente Zoetermeer en de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer (SWZ),
5.16
BEGELEID WONEN JONGEREN
waarin de drie corporaties Vestia, Vidomes en wij verenigd zijn, een overeenkomst. Wij participeren hierin voor twee-zevende. Deze stichting heeft al jaren geleden uitvoering gegeven aan de
In het kader van de samenwerkingsovereenkomst ‘Begeleid wonen jongeren’ (BWJ) verhuren we
genoemde afspraken en heeft deze ook in 2014 voortgezet.
woningen aan klanten van participerende jongerenorganisaties. In 2013 zijn hiervoor de laatste woningen ’omgeklapt7’. De bewoners kregen hierbij een aan de huurovereenkomst gekoppelde
5.18 VERKOOP
verplichte begeleidingsovereenkomst. Conform deze overeenkomst begeleidde Impegno deze bewoners gedurende het eerste jaar. Met de kandidaat is daarvoor een plan geschreven met
Uit ons onderzoek uit 20098 onder onze huurders en kopers bleek dat zowel de huurders als de
doelstellingen. Als de kandidaat/huurder niet meewerkt dan ontbindt de gemeente in overleg
kopers vonden dat huiseigenaren beter voor hun woning zorgen en meer betrokken zijn bij hun
met ons het huurcontract. Als de kandidaat zijn doelstelling heeft gehaald, meldt de begeleider
woonomgeving. Door deze betrokkenheid leveren zij een bijdrage aan de leefbaarheid in het
van Impegno ons dat en dat verwerken wij in het huurderdossier. De begeleiding is daarna
complex, aldus de geïnterviewde huurders en kopers.
minder intensief. Eénmaal per drie maanden overleggen wij met de gemeente, Impegno, Vestia en Vidomes over de voortgang en de werkwijze. Verbeterpunten leiden tot optimalisatie van
Op basis van deze informatie hebben we besloten verkoop als leefbaarheidsinstrument in te zetten.
het werkproces. Ook in 2014 hebben wij weer, in samenwerking met de gemeente, jongeren
Daarom bieden wij sinds 2013, naast onze appartementen, eengezinswoningen aan in kwetsbare
en tienermoeders gehuisvest in het kader van het BWJ-traject. In 2014 hebben wij zeventien
complexen. We bieden de eengezinswoningen eerst aan de zittende bewoners aan. Wij zijn
kandidaten geplaatst. Dit is binnen de afgesproken aantal van totaal van vijftig voor de drie
gestart met de verkoop van woningen in de complexen Tuinen- en Akkerbuurt, de Rodenbuurt
corporaties. De doorstroming van wonende kandidaten bepaalt het te plaatsen aantal nieuwe
en de Weiden- en Veldenbuurt. Hier hebben wij de eengezinswoningen met ten minste vier
kandidaten voor 2015.
kamers te koop aangeboden aan de zittende huurders. De twee- en driekamerwoningen verkopen we niet omdat deze woningen uitstekend geschikt zijn voor jongeren. De miva-woningen die
Statushouders
rolstoeltoegankelijk zijn, verkopen we ook niet. In 2014 hebben wij twaalf eengezinswoningen
Afgesproken is dat de woningcorporaties de taakstelling van hogere overheden uitvoeren.
verkocht. Zittende huurders krijgen 10% korting op de marktprijs. Na de eerste verkopen in
Dit hebben wij samen met Vestia en Vidomes ook in 2014 gerealiseerd. In 2014 hebben wij zestien
een complex hebben wij nu per complex blokken aangewezen die voor 100% worden verkocht.
statushouders gehuisvest. De taakstelling voor 2014 was het huisvesten van veertien statushouders.
Zo ontstaat er in de wijk een menging van koop en huur die, zoals wij eerder aangaven, de
We zijn dus boven de taakstelling uitgekomen. Dit overschot wordt in mindering gebracht op de
leefbaarheid ten goede komt.
taakstelling voor 2015. Dat komt goed uit, omdat de taakstelling voor 2015 bijzonder hoog uitvalt. De huisvesting van deze doelgroep is uiteraard noodzakelijk, maar de hoge taakstelling heeft wel 7
De huurovereenkomst is aangegaan met de zorgverlener. Als er na een jaar geen
8
USP-onderzoek effecten verkoop Hoevenbos en Laveibos, 2009.
problemen zijn geweest, wordt de huurovereenkomst van de woning omgeklapt en gaat de huurovereenkomst over op de jongere.
25
In 2014 hebben wij in de Bossenbuurt in de wijk Meerzicht twee appartementen verkocht.
Het formuleren en uitvoeren van de wijkplannen met als doel de leefbaarheid in de wijken te
Deze appartementen zijn uitstekend geschikt voor starters. In Oosterheem hebben wij in ons
bevorderen, is de verantwoordelijkheid van de wijkteams van de afdeling Wonen. Die wijkteams
project De Elementen een aantal appartementen boven de vrijesectorgrens. Deze appartementen
zijn multidisciplinair; techniek en sociaal zijn samengevoegd. De teams opereren gezamenlijk in de
waren vanaf het begin bedoeld voor de verkoop. Door de marktomstandigheden zijn ze in eerste
wijken. Primair zijn de teams verantwoordelijk voor het verhuren van woningen, het uitvoeren van
instantie ook te huur aangeboden. Eind 2013 zijn deze appartementen alsnog aan de zittende
de mutaties en het niet-planmatig onderhoud van de woningen, het signaleren en bestrijden van
huurders te koop aangeboden. Daar is in 2014 geen verkoop uit voortgekomen. In 2014 gaven we
overlast, de uitvoering van het incassobeleid en het uitvoeren van de complexbeheerderstaken in
spijtoptanten nog eenmaal de kans om hun woning te kopen. In 2015 gaan wij nieuwe complexen
de complexen. Daarnaast zijn de teams dus verantwoordelijk voor wijkplannen.
voor verkoop aanwijzen. Ons leefbaarheidsbeleid kent vier pijlers en de resultaten zijn in de volgende paragrafen nader
5.19
LEEFBARE BUURTEN
In ons ondernemingsplan hebben wij een aantal duidelijke keuzes gemaakt. Allereerst ‘Goed
Pijler 1. Aanpak overlast
wonen in vitale buurten’. Onze grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale buurten.
Overlast wordt niet getolereerd. Bij het oplossen van overlast gaan wij uit van de eigen kracht van
Vitale buurten zijn buurten met goede voorzieningen waarin de bewoners goed wonen, elkaar
de bewoners. Bij een overlastmelding vragen wij eerst of de bewoner zelf de overlastgever heeft
kennen en de bewoners bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt.
aangesproken. Als dit meermaals is gebeurd en de overlast blijft, wordt ‘buurtbemiddeling’ of
Zoals u in hoofdstuk 4 heeft kunnen lezen, hebben wij hier in ons ondernemingsplan drie doelen
het ‘Laatste-kans-beleid’ ingezet. Als ook deze interventies geen effect hebben, wordt de rechter
voor bepaald. Een voor vitale buurten, een voor de leefbaarheid en een voor de eigen kracht van
gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden. In een uiterste geval volgt uitzetting. Dat dit voor
onze bewoners.
ons de uiterste remedie is, leest u in paragrafen 5.22 en 5.23.
De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische
Pijler 2. Schoon, heel en veilige omgeving
succesfactor voor een vitale wijk. Daarom hebben we allereerst de leefbaarheid in onze complexen
Voor alle wooncomplexen gelden regels over schoon, heel en veilig. De omgeving rondom de
in beeld gebracht. Dat hebben we in 2010 gedaan door middel van een enquête onder al onze
complexen is schoon en de tuinen moeten netjes worden onderhouden. Complexbeheerders en
bewoners. Daardoor weten we nu op complexniveau waar de pijnpunten zitten en waar we het eerst
buurtbeheerders handhaven de afspraken, verbaliseren bij overtreding de huurders en signaleren
aan de slag moeten gaan om ons doel, in 70% van al onze complexen een ‘7’ te scoren voor de
samen met de opzichters de kwaliteit die geleverd wordt door aannemers. Bij het niet nakomen van
leefbaarheid, te realiseren. Vanuit die enquête, de leefbaarheidmonitor, zijn vijf prioriteitscomplexen
kwaliteitsafspraken door aannemers worden zij daarop aangesproken en in het uiterste geval wordt
benoemd waar de leefbaarheid onder druk staat. Daar is vanuit ons strategisch voorraadbeheer nog
het contract beëindigd. Ervaringen uit de afgelopen jaren leert dat relatief kleine ingrepen in de
een complex aan toegevoegd. Dat hebben we gedaan, omdat ook ons strategisch voorraadbeheer
complexen een grote bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid. Een voorbeeld hiervan is het
zo is ingericht dat het signalen afgeeft die gebruikt kunnen worden om in te grijpen bij een
omdraaien van de toegangsdeuren van een wooncomplex waardoor de deuren niet meer ingetrapt
complex. Voor al deze complexen is, samen met de bewoners, een plan van aanpak gemaakt voor
kunnen worden.
de verbetering van de leefbaarheid.
26
toegelicht:
v o o r w o o rd Vitale buurten
Pijler 3. De bewoner aan zet
5.21
AANPAK OVERLAST
Bewoners worden geactiveerd deel te nemen aan bewonerscommissies, overlegvormen of sociale activiteiten binnen het complex of de wijk. Door deze participatie heeft de bewoner invloed op de
In 2014 zijn er 143 schriftelijke meldingen van overlast geweest. De klachten komen via verschillende
onderhoudsstaat van het complex en de leefbaarheid van de buurt. Wij faciliteren in ondersteuning
kanalen binnen. Wij ontvangen overlastmeldingen via complexbeheerders/buurtbeheerders, politie
en middelen, mits vooraf duidelijk is welk resultaat, dat bijdraagt aan de leefbaarheid, zal worden
en bewoners. Het ervaren van overlast is voor huurders nadelig in de beleving van hun woonsituatie.
behaald.
Dat heeft soms te maken met verschillen in leefstijlen, culturen, generaties, hobby’s, maar ook met ronduit storend woongedrag of pesterijen. Voor een belangrijk deel zijn huurders in staat om daar
Pijler 4. Wij zijn achter de voordeur actief
onderling goed uit te komen. Soms na bemiddeling van ons of van vrijwilligers van de stichting
Wij komen veel bij onze huurders en zien dus veel van wat zich achter de voordeur van huurders
MOOI vanuit het project Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling biedt bewoners de kans om hun
afspeelt. Vraagstukken voor justitie en zorg voor lijf en psyche van onze huurders horen thuis
zaken zelf onderling op te lossen. Dat gebeurt onder begeleiding van een vrijwilliger. Wij doen hier
bij de professionals die kennis van zaken hebben op dit terrein. Voor een goede aanpak is
al geruime tijd aan mee.
ketensamenwerking noodzakelijk. Formele afspraken over signalering, privacy en toewijzing zijn tussen partijen schriftelijk vastgelegd. We verwijzen door. Onze professionals signaleren waar dat
Ook met de sociale wijkteams van de gemeente wordt bij overlastzaken samengewerkt.
nodig en gewenst is. We vragen natuurlijk de uitdrukkelijke toestemming van de huurder zelf.
Buurtbemiddeling pakte in 2014 vijfendertig nieuwe zaken op. Hiervan zijn twintig zaken goed afgesloten. Bij zeven overlastzaken is de bemiddeling gestopt. Bij deze bewoners heeft men niet
5.20 WIJKACTIEPLANNEN
kunnen bemiddelen en heeft men de zaak afgesloten.
In Zoetermeer werken wij in samenwerking met de betrokken partijen in de wijken met
De wijkteams hebben op bewonersniveau overleg met zorg- en welzijnspartijen in de wijken.
wijkactieplannen (WAP’s). De WAP’s zijn de uitkomst van overleggen met bewoners(commissies),
Op individueel en groepsniveau worden afspraken gemaakt om problemen aan te pakken en op
schouwen, maar ook van brieven en telefoontjes van wijkbewoners. In het wijkteam zitten
een juiste wijze door te verwijzen naar de hulpverlenende instanties. Een voorbeeld is het door
vertegenwoordigers van de gemeente, politie, woningcorporaties en welzijnsorganisaties.
jongerenorganisaties aanbieden van zinvolle dagbesteding aan jongeren om het hangen en het
Voor ons is het vooral van belang dat onze bewoners extra mogelijkheden hebben om mee te
veroorzaken van overlast te voorkomen. Wij dragen door signalering ons steentje hieraan bij.
werken aan de leefbaarheid in hun wijk. Daarnaast biedt een WAP de mogelijkheid om plannen op andere partners in de wijk af te stemmen. De wijkteams hebben op bewonersniveau overleg met
5.22
LAATSTE KANSBELEID
zorg- en welzijnspartijen in de wijken. Op individueel en groepsniveau worden afspraken gemaakt om problemen aan te pakken en op een juiste wijze door te verwijzen naar de hulpverlenende
Een belangrijk en laatste instrument om ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen als
instanties. Een voorbeeld is het door jongerenorganisaties aanbieden van zinvolle dagbesteding
gevolg van overlast, is het aanbieden van een laatstekans-contract. Dit is een aangepast contract
aan jongeren om het hangen en het veroorzaken van overlast te voorkomen. Een belangrijke
waarbij de huurder zich verplicht om zich te laten begeleiden en waarbij is vastgelegd dat afwijkend
bijdrage in de wijkteams is onze signalering achter de voordeur.
gedrag niet meer wordt geaccepteerd. Dit gebeurt op vrijwillige basis. Als de bewoner echter niet meewerkt wordt een procedure tot ontruiming gestart. Wij doen dit omdat wij ontruimingen zo veel mogelijk willen voorkomen en wij hebben ervaren dat we deze huishoudens anders op een andere plek weer met dezelfde problemen tegenkomen. We willen problemen dus niet verplaatsen, maar oplossen.
27
Als een laatstekans-contract wordt gesloten, spelen er vaak meer problemen. Doordat in
5.24 LEEFBAARHEIDSPROJECTEN
onze wijkteams verschillende disciplines nauw samenwerken, kunnen deze problemen worden onderkend. Ook worden contacten gelegd met onze ketenpartners die deze huurders verder
In 2014 hebben wij verschillende leefbaarheidsprojecten georganiseerd of mede mogelijk gemaakt.
kunnen helpen. Een belangrijk samenspel, waardoor niet alleen overlast wordt voorkomen,
In het wijkteam Buytenwegh/Rokkeveen/Meerzicht is er een bijzonder project met het buurtforum
maar huurders soms voor zichzelf ook weer een nieuwe toekomst vinden. Een toekomst met meer
Van Randwijkhove. Bewoners hebben groen geadopteerd en een indianentuin gerealiseerd voor de
perspectief. Het Vierde Huis is de organisatie die in opdracht van de drie corporaties in Zoetermeer
kinderen en ouders uit de buurt. In de tuin worden regelmatig activiteiten georganiseerd. Met deze
het laatstekans-beleid uitvoert. Wij geven hier per jaar € 32.000 aan uit. De overeenkomst is voor het
actie zijn ook moeilijk benaderbare gezinnen bereikt. De ietwat andere aanpak van dit project zorgt
jaar 2014 verlengd. Ieder jaar worden het beleid en de samenwerking geëvalueerd. In 2014 kregen
voor nieuwe contacten tussen bewoners onderling.
achttien huurders een laatste kans. De huurders worden daarin begeleid door Het Vierde Huis. Per 31 december lopen al deze overeenkomsten nog. In 2014 zijn geen contracten beëindigd.
In de wijk Palenstein hebben de drie bewonerscommissies met hulp van partners uit de wijk een groot Halloween-feest georganiseerd. Om de overlast in Seghwaert te beperken heeft het
5.23
BUURTTAFEL EN BUURTFORUM
buurtforum Bloementuinen een speelcontainer voor een jaar mogen gebruiken. Veel kinderen haalden hier kattenkwaad uit. Door juist aan de slag te gaan met de kinderen en ze te voorzien van
Een buurttafel is een vorm van participatie waarbij bewoners in een buurt elkaar inspireren,
speelattributen is er meer contact tussen bewoners ontstaan en zien de kinderen dat je het samen
enthousiasmeren en plannen maken voor verbetering van de leefbaarheid in de buurt.
ook leuk kunt hebben.
Het buurtforum vindt plaats in dezelfde wijk. Het is het zorg- en welzijnsnetwerk van de professionals in de buurt waarin wordt gesignaleerd, wordt overgenomen en wordt gezorgd dat er
De gemeente Zoetermeer wil haar groen vooral door bewoners laten onderhouden.
zaken doorgang vinden. In de praktijk werken buurttafel en buurtforum samen aan de leefbaarheid
De bewonerscommissie MeerInzicht in Meerzicht heeft dit gedaan. Samen met de buurtbewoners
in de buurt.
hebben zij de wijk opgevrolijkt met zelfgemaakte mozaïekballen. Deze versieren nu de wijk. De bewonerscommissie Hoevenbos heeft op eigen kracht een preventieteam opgericht.
De buurttafels en buurtforums kunnen alleen tot stand komen met behulp van ketenpartners in de
Door twee keer in de week in en om het complex zichtbaar te zijn en bewoners aan te spreken op
wijk. Daarom werkt De Goede Woning samen met jongerenwerk, opbouwwerk, gemeente en politie
hun gedrag, motiveren ze andere huurders om met elkaar in gesprek te gaan. Het is bijzonder mooi
om bewoners in de wijken bij elkaar te brengen in de buurttafels. Zo leren buren elkaar kennen en
om te zien hoe intensief bewoners betrokken zijn bij hun eigen woonomgeving. Dit sluit aan bij
worden er activiteiten georganiseerd. Een buurttafel bestaat, anders dan een bewonerscommissie
onze doelstelling dat bewoners zicht ‘thuis’ moeten voelen in hun buurt. En niemand kan dat beter
in een complex, soms uit meer dan de bewoners uit een wooncomplex. Zo hebben we een
dan de bewoner zelf. Natuurlijk helpen wij daar graag bij en verwijzen wij daar waar nodig door.
buurttafel waar ook bewoners van koopwoningen in participeren. Het doel van al deze activiteiten is de bewoners in hun kracht te zetten, de saamhorigheid in de wijk te bevorderen met als effect een
Leefbaarheid, in het algemeen schoon, heel en veilig, bestaat niet alleen uit sociale activiteiten
verhoogde beleving van de leefbaarheid in de wijk. Door deelname aan buurtforum en buurttafel
maar ook uit technische ingrepen. Denk daarbij aan achterpadverlichting, alarminstallaties,
participeren 70% van onze huurders aan activiteiten in buurt of complex. Voor 2015 verwachten we
buitenverlichting, camerabeveiliging, noodverlichting en onkruidbestrijding. Zo is er in het
een verdere groei van dit percentage.
kader van de leefbaarheid in 2015 bijvoorbeeld een algemene toegangsdeur afgesloten en zijn brandgangen voorzien van lampen.
28
v o o r w o o rd Vitale buurten
5.25 BUURTBEHEERDER Begin september sturen wij al onze relaties een brief met daarin de vraag ons vooral geen In de wijk werken wij met veel verschillende partijen. Wij richten ons samen met hen op het
relatiegeschenken te sturen. Wanneer zij toch iets willen doen, vragen wij om een bijdrage aan
vergroten van de leefbaarheid, met betrokkenheid en inzet vanuit ‘eigen kracht’ van de bewoners.
ons goede doel. Ons goede doel in 2014 was Stichting Leergeld. Stichting Leergeld verzorgt ook
Maar ook op het versterken van de zelfredzaamheid van de kwetsbare gezinnen met een
activiteiten voor onze huurders. Zo ondersteunen wij partners waarmee wij samenwerken aan
individuele en een gezinsbenadering. Wij dragen daar op verschillende manieren aan bij. Naast de
leefbaarheidsactiviteiten in Zoetermeer.
complexbeheerders in de hoogbouw hebben wij sinds 2012 buurtbeheerders actief in de laagbouw. De buurtbeheerders zijn als eerste in die laagbouw aan de slag gegaan, waar de huurders de
Afwegingen om akkoord te gaan met sponsorverzoeken of bijdragen aan leefbaarheidsprojecten
leefbaarheid als laagste beoordeelden. Zij zijn met concrete plannen van aanpak in verschillende
doen wij altijd met meer personen. Daarbij zijn het belang voor ons, voor onze kernwaarden en de
wooncomplexen gestart. Daarbij hebben zij zich gericht op de taakvelden schoon, heel, veilig,
toegevoegde waarde van doorslaggevende betekenis. Vooraf is voor sponsoring een bescheiden
groen en bevordering van de sociale cohesie.
post in de begroting opgenomen. De uitgaven zijn binnen de begroting gebleven.
Er wordt niet alleen strikt ten behoeve van bewoners die een woning van ons huren, gewerkt. Wij richten ons ook op de directe leefomgeving en in die hoedanigheid ook op andere buurtbewoners. De buurtbeheerder heeft op uitvoeringsniveau contact met belanghouders in de wijk. Hun regelmatige aanwezigheid heeft ertoe geleid dat bewoners consequent aangesproken werden op hun gedrag (afval, rommel, tuinonderhoud). Het resultaat is dat de wijk een opgeruimder beeld laat zien. Ook worden bewoners uitgenodigd zelf de handen uit de mouwen te steken. De buurtbeheerder faciliteert de start van deze inzet en ondersteunt bewoners in zelfstandigheid door hen bij vragen te verwijzen naar de juiste kanalen.
5.26
SPONSORING EN BIJDRAGEN AAN PARTNERS VOOR
LEEFBAARHEIDSPROJECTEN
Wij sponsoren diverse organisaties primair vanuit het belang van onze doelgroep en secundair vanuit onze rol als woningcorporatie in Zoetermeer. Enerzijds willen wij onze doelgroep ondersteunen en sponsoren wij activiteiten in de buurt waar wij onze woningen hebben. Anderzijds willen wij laten zien wat wij doen. Om onze missie en kernwaarden uit te dragen zetten wij ook sponsoring in. Zo wordt sponsoring voor ons een corporate communicatie-instrument. Ieder jaar kijken wij kritisch naar onze sponsorbijdragen. Wij sponsoren alleen wanneer wij direct belang hebben bij de activiteit of de resultaten van de activiteiten. Een voorbeeld daarvan is de thuisadministratie van Humanitas. Zij helpen onze bewoners bij hun administratie.
29
5.27 KLACHTENCOMMISSIES
Beschrijving van onze sponsoruitgaven in 2014 VKCZ / Bijdrage 2014
Jaarlijkse donatie ter bevordering van Kunst en Cultuur in Zoetermeer.
€ 250
Duurzame Stad 2013 (naheffing)
Sponsoring ontwerpwedstrijd Duurzame Stad Zoetermeer, ter bevordering van het bewustzijn onder scholieren van duurzaamheid.
€ 1.250
Duurzame Stad 2014
Sponsoring ontwerpwedstrijd Duurzame Stad Zoetermeer, ter bevordering van het bewustzijn onder scholieren van duurzaamheid.
€ 1.250
Hoe goed wij het ook doen, klachten zijn helaas niet altijd te voorkomen. Dat kunnen klachten zijn over het gedrag van onze medewerkers of over ons handelen. Om te monitoren of wij de klachten netjes afhandelen, hebben wij de AedesCode, een Geschillencommissie Huursector en bestaat er de landelijke Huurcommissie. Deze drie worden in de paragrafen 5.29, 5.30 en 5.31 nader toegelicht. Klachten over de woonruimteverdeling moeten direct worden ingediend bij de Commissie bezwaar en beroep van de gemeente. Wij hebben van de gemeente geen bericht ontvangen dat er in 2014 klachten over ons zijn ontvangen.
Netwerk Bowling van Round Table Zoetermeer.
Deelname aan een benefietevenement, waarvan de opbrengsten ten goede komen aan het Thomas Huis.
Bevrijdingsfestival Zoetermeer, 5 mei
Sponsoring bevrijdingsfestival in Zoetermeer, een groot gratis evenement voor alle inwoners van Zoetermeer.
Oranje Stichting
Sponsoring van Koningsdag, een gratis evenement voor alle inwoners van Zoetermeer.
Molen de Hoop
Jaarlijkse bijdrage voor het behoud van de molen als cultureel erfgoed van Zoetermeer.
Stichting Van Harte
Sponsoring Resto Van Harte in de wijk Buytenwegh. In deze wijk hebben wij veel bezit met bewoners die in sociaal isolement verkeren. Resto Van Harte biedt een plek voor ontmoeting en zorgt voor verbinding.
€ 3.334
Humanitas
Sponsoring Humanitas thuisadministratie Vrijwilligers helpen onze bewoners met hun administratie.
€ 6.000
Stichting Leergeld
Sponsoring van de eerste Junior Cultuurdag Zoetermeer om de deelname van kinderen aan cultuur en de mogelijkheden van Stichting Leergeld te promoten.
€ 250
ingediend.
Perron 28
Sponsoring diverse activiteiten in ontmoetingscentrum, gericht op onderlinge samenhang.
€ 500
5.29
Parochieel Centrum
Donatie voor de inrichting van het nieuwe Parochieel Centrum.
€ 500
Klachten over een afrekening of klachten over technische zaken in en om de woning kunnen
Stadsmuseum Zoetermeer
Sponsoring van het project Durf te Dromen, een maatschappelijk kunstproject, dat aandacht vraagt voor kinderen die het niet altijd even makkelijk hebben. In samenwerking met Jong Perspectief.
€ 500
Promotie Zoetermeer
Lidmaatschap 2014 TOTAAL
€ 726
5.28 AEDESCODE
€ 5.143
In de AedesCode9 is de maatschappelijke functie van Aedes-leden op het terrein van wonen
€ 250
vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de AedesCode laten corporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich
€ 50
willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. De governancecode is een integraal onderdeel van de AedesCode. In 2015 wordt de AedesCode geëvalueerd en aangepast. Dat proces is nu in volle gang. De AedesCode is gepubliceerd op onze website. Belanghebbenden kunnen bij de onafhankelijke commissie AedesCode klachten indienen over het handelen of nalaten van handelen van woningcorporaties die zijn aangesloten bij Aedes. Voor zover bekend zijn er geen klachten over ons op basis van deze code bij Aedes
worden gemeld bij de Geschillencommissie Huursector. Zij behandelt geschillen tussen individuele huurders en de corporatie en bestaat uit onafhankelijke externe deskundigen. De Geschillencommissie Huursector gaat per 1 januari 2015 samen met de Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland-Zuid. Samen worden ze de geschillencommissie Zuid-
€ 2.777
Holland. Door samenwerking zijn voor beide commissies voordelen te behalen. Samen
€ 22.780
9
30
GESCHILLENCOMMISSIE HUURSECTOR
http://www.aedes.nl/binaries/downloads/aedescode/20130528-aedescode.pdf
v o o r w o o rd Vitale buurten
hebben ze meer deskundigheid, beschikbaarheid, onafhankelijkheid, continuïteit en er is ook nog
betreft het onderhoud aan de complexen Onyx en Diamant. In deze complexen zijn alle natte
een kostenbesparing. Dat komt uiteindelijk ten goede aan de meer dan tweehonderdduizend
ruimten, de keuken en het toilet vervangen. Daarnaast hebben we nieuwe sluitplannen ingevoerd
huurders die gebruik kunnen maken van de geschillencommissie Zuid-Holland-Zuid.
bij de Jacob du Mee, Savelsbos, Lijnzaad/Maisakker en Abeel/Acaciazoom. In andere complexen zijn wegens houtrot schuurdeuren vervangen en is geschilderd. In het kader van de nieuwe
In 2015 zijn er drie klachten over ons bij de commissie ingediend. Een bewoner heeft de zaak
Warmtewet, die op 1 januari 2014 van kracht werd, zijn in hoogbouwcomplexen kilojoulemeters
ingetrokken. De klacht van een tweede bewoner is gedeeltelijk gegrond. De commissie gaf ons de
geplaatst, zodat het individuele warmte- en warmwatergebruik kan worden gemeten.
opdracht de door ons voorgestelde aanpak alsnog uit te voeren. De huurder had deze aanpak eerst als onvoldoende gewaardeerd. Door onze aanpak is het probleem opgelost en de zaak gesloten.
5.32 ENERGIEBELEID
De door de huurder gevraagde schadevergoeding is niet toegekend. Een derde zaak is door de commissie gesloten. De bewoner heeft de zaak in 2015 echter weer heropend.
Het ‘Energiebeleid 2011-2020 bestaande voorraad’, zoals dat begin 2011 is vastgesteld en daarna meermalen is aangevuld, is in 2014 aangepast vanwege de wijzigingen in wetgeving,
5.30 HUURCOMMISSIE
maatschappelijke opvattingen, technische mogelijkheden en de invulling van de ons beschikbare budgetten voor de energiepilot en zonnepanelen. Wij zetten het energiebeleid in voor het verlagen
De Huurcommissie doet uitspraak bij geschillen tussen huurder en verhuurder over woon- en
van woonlasten voor onze huurders. Per maatregel wordt steeds opnieuw bepaald of de investering
bouwtechnische kwaliteit, servicekosten en huurprijzen van woonruimten. In 2014 zijn er acht zaken
leidt tot een besparing op de energielasten van onze huurder. Wij passen onze energiemaatregelen
aangemeld. Van deze zaken zijn er twee niet-ontvankelijk verklaard. Twee zaken lopen nog, in één
zo toe dat onze huurder nooit meer dan 75% van de berekende besparing in een huurverhoging
zaak kreeg de huurder gelijk. Bij deze huurder hebben we technische gebreken opgelost.
betaalt. En ook nooit meer dan 100% van de investering.
De verlaagde huur en de uitgestelde huurverhoging zijn inmiddels gecorrigeerd. In drie zaken kreeg de huurder te horen dat de klacht ongegrond was.
Dat wil nog niet zeggen dat daarmee ook de lasten voor de huurders minder worden. Die zijn namelijk ook afhankelijk van de energieprijzen en de transport- en vastrechtkosten,
Daarnaast hebben we acht verzoekschriften gekregen naar aanleiding van de extra huurverhoging.
de energiebelasting en de heffingskorting. Om dit risico het hoofd te bieden geven wij bij elke
De Huurcommissie heeft in zes dossiers uitspraak gedaan ten gunste van ons. Een huurder heeft
maatregel uit ons energiebeleid de huurder een voordeel van minimaal 25% uitgedrukt in euro’s
ons verzocht het dossier in te trekken en het laatste dossier verwacht de Huurcommissie in maart
van de op dat moment berekende energiebesparing. Zo komt ons energiebeleid ook ten goede
2015 af te ronden.
aan het beter betaalbaar maken van onze woningen. En met deze maatregel beschermen we onze huurders tegen bijvoorbeeld prijsdalingen van de energieleverantie tot wel 50% en hebben we een
5.31
GROOT- EN PLANMATIG ONDERHOUD
marge om de medewerking van huurders aan de voorgestelde maatregel te vergroten.
Voor ons groot- en planmatig onderhoud beschikken wij uiteraard over een uitgebreide (meerjaren)
Op deze manier hebben we ook aan onze pilot ‘nul op de meter’-woningen (NOM-woningen)
begroting waarin wij onze activiteiten plannen. Per jaar wordt een taakstellende begroting
gerekend. In deze pilot worden, naast de energiebesparende maatregelen, ook de buitenkozijnen,
vastgesteld. De totale onderhoudsbegroting van 2014 bedroeg ruim negen miljoen euro. Binnen
badkamer, keuken en toilet vervangen en wordt de aanwezige asbest in de woning verwijderd.
deze begroting zijn verschillende onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Het grootste project
Voor deze pilot is het uitgangspunt dat de bewoners na renovatie minder aan woonlasten (in deze
31
pilot wordt maximaal 80% van de besparing op energielasten doorberekend) moeten betalen
circa 116 m². Voor de verwarming/passieve koeling wordt gebruikgemaakt van warmtekoude-opslag
in vergelijking met de situatie van voor de renovatie. Gezien het aanwijsbare en gegarandeerde
met individuele bronnen en warmtepompen. De verwarming vindt plaats via vloerverwarming.
financiële voordeel voor de huurders, tezamen met de aanpak van de badkamer, keuken en toilet,
’s Zomers worden de woningen via de buizen in de vloeren passief gekoeld.
zal de bereidheid van de huurders om mee te werken aan de ingreep groot zijn. De Goede Woning
Het ventilatiesysteem is extra energiezuinig. De mechanische afzuiging vindt vraaggestuurd plaats
zet dan ook in op minimaal een bereidheid van 80% van alle woningen. De ingreep zal bloksgewijs
op basis van CO2-meting in de diverse ruimten, aangevuld met luchtvochtigheidsmeting in de
worden uitgevoerd, waarbij steeds per blok minimaal 70% van de huurders akkoord moet gaan met
badkamer. De luchttoevoer vindt niet zoals gebruikelijk plaats via roosters in de gevelkozijnen, maar
de totale ingreep.
via het trappenhuis en de sleuven onder de deuren. Naast de regeling van de ventilatie via sensors, kunnen de bewoners met handschakeling ook voor extra frisse lucht zorgen. Het is een populair
5.33 NIEUWBOUW
complex met betaalbare woningen, gebouwd voor onze doelgroep in een tijd dat er in Zoetermeer door verkoop en huurverhoging steeds minder betaalbare woningen beschikbaar zijn. We kregen
In 2014 zijn veertig huurappartementen bestemd voor jongeren in de leeftijd van
dan ook 459 reacties voor de woningen. 70% van de bewoners behoort tot onze doelgroep.
18 tot en met 22 jaar opgeleverd. Het complex heet De Chrysant. Het zijn veertig
Mensen hebben gemiddeld bijna vijf jaar gewacht om voor deze woning in aanmerking te komen.
energiezuinige tweekamerappartementen met een gebruiksoppervlakte van circa 50 m². De duurzaamheidstoepassingen, zoals lagetemperatuurvloerverwarming, vraaggestuurde
Parkzoom II
ventilatie, led-verlichting in de gemeenschappelijke ruimten, zonnepanelen op het dak voor het
In Lansingerland hebben wij voor onze collega-corporatie 3B Wonen 59 sociale woningen,
elektraverbruik van de collectieve verlichting en een mos-sedumdak, zorgen voor een lagere
bestaande uit 44 appartementen en 15 grondgebonden woningen, gefinancierd. Het project heet
energierekening. Iedere woning heeft een eigen balkon. De woningen zijn in 2013 allemaal
Huis de Haas en volgt uit een overeenkomst die wij met 3B Wonen hebben afgesloten in 2008.
verhuurd en nu dus opgeleverd. Voor het project hebben zich vierhonderd gegadigden gemeld.
De verhuur en het beheer van de woningen wordt door 3B Wonen verricht. De directievoering en
De Zoetermeerse jongeren hebben een langere wachttijd dan de gemiddelde wachttijd in
toezicht worden door ons verricht. De bouw is in januari 2014 gestart. De vijftien grondgebonden
Haaglanden. Wij realiseren jongerenwoningen om jongeren aan Zoetermeer te binden en de
woningen zijn al in 2014 opgeleverd. De 44 appartementen worden in 2015 opgeleverd.
wachttijd voor jongeren te verkorten. De wachttijd van de Zoetermeerse jongeren is ten opzichte van 2014 met 1% opgelopen. Een starter moet nu gemiddeld 48 maanden wachten, voordat hij/zij een woning toegewezen krijgt in Zoetermeer10. Waterzicht II In 2014 zijn 56 energiezuinige eengezinswoningen met een A++ label in Waterzicht (Oosterheem) opgeleverd. In januari 2014 is de bouw van start gegaan met de grondboringen voor het aanbrengen van de bronnen voor de warmtekoude-opslag. In februari 2014 is de eerste paal de grond ingegaan. En dus hetzelfde jaar zijn de woningen al verhuurd. Het betreft vierkamereengezinswoningen met een vrij-indeelbare zolder en een gebruiksoppervlak van
10
32
Jaarmonitor 2014 opgesteld door Explica in opdracht van SVH.
33
BELANGHOUDERS 6.1
IN CONTACT MET ONZE BELANGHOUDERS
De belangrijkste onderwerpen waren: •
huurverhoging per 1 juli 2014;
Voor ons is de dialoog met onze belanghouders het belangrijkste middel om op een effectieve
•
schouw;
manier onze doelstellingen te bepalen. Zo bepalen wij onze ambities en doelen op basis van
•
voortgang herstructurering Palenstein;
de behoeften in de omgeving waar we werkzaam zijn. Daarom hebben wij jaarlijks, buiten het
• afhandeling van enkele klachten uit de algemene ledenvergadering van de huurdersvereniging;
reguliere werk om, contact met onze belanghouders. Dat doen we op verschillende manieren. In het afgelopen jaar hebben we bijvoorbeeld voor de tweede maal ons kenniscafé gehouden
•
uitgangspunten huurprijsbeleid 2015;
voor de plaatselijke politiek. Voor onze samenwerkingspartners in de wijk hebben wij een
•
jaarbegroting Onderhoud & Beheer 2015;
interactieve workshop georganiseerd. Wij hebben daarbij ervaringen uitgewisseld over het
•
meerjarenbegroting Onderhoud & Beheer 2016-2035;
activeren van burgers. En natuurlijk hebben wij ook diverse activiteiten georganiseerd met onze
•
ondernemingsplan 2015-2018;
huurdersvereniging en bewonerscommissies. Zo diepen we buiten de contacten die we in ons werk
• de voordracht bij herbenoeming van de heer R. Pijpers als lid van de raad van commissarissen;
hebben een actueel onderwerp uit. Of onze belanghouders onze inzet hierin ook herkennen en waarderen, is een van de onderwerpen die met de vierjaarlijkse visitatie gemeten worden.
•
6.2
Op complexniveau organiseren onze huurders zich in bewonerscommissies. Ook met onze
ONZE ACHT BELANGHOUDERGROEPEN
parlementaire enquêtecommissie.
negentien bewonerscommissies hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. Zo weten wij We hebben onze belanghouders opgedeeld in acht groepen. Elke groep heeft zijn eigen belang
wat we van elkaar mogen verwachten. Door de wijkteams, ondersteund door de medewerker
dat wij hieronder belichten.
bewonersparticipatie, wordt periodiek overleg gevoerd met alle bewonerscommissies. In 2014 hebben we veelvuldig contact gehad met onze bewonerscommissies.
Bewoners(organisaties)
Jaarlijkse gespreksonderwerpen zijn de jaarbegroting Onderhoud & Beheer en de meerjarenbegroting Onderhoud & Beheer.
Met onze huurdersvereniging ‘In De Goede Woning’ (IDGW) hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. De samenwerkingsovereenkomst is te vinden op onze website . Onze 1
huurdersvereniging heeft ook een eigen website2. IDGW en bewonerscommissies hebben in 2014
Verschillende commissies hebben activiteiten georganiseerd. Dit varieert van samen met bewoners
een onkostenvergoeding van respectievelijk € 37.520 en € 290 (per bewonerscommissie) ontvangen.
de buurt opruimen tot (informele) bijeenkomsten waar met bewoners werd gesproken over
De directie heeft in 2014 vijfmaal met de huurdersvereniging overleg gevoerd.
leefbaarheid. Naast de bewonerscommissies zijn in diverse complexen buurtforums actief.
3
Zij richten zich vooral op leefbaarheidsactiviteiten in de buurt. Gemeente Zoetermeer Zowel op politiek en bestuurlijk als op ambtelijk niveau zijn er contacten en is er veelvuldig 1
www.dgw.nl onder huurdersvereniging.
gemeenteraadscommissies bijgewoond. Ook is het jaarlijkse DGW-kenniscafé (zie paragraaf 7.5)
Gebaseerd op een vooraf door het bestuur van De Goede Woning goedgekeurde
georganiseerd om politici kennis te laten maken met ons werk en onze dilemma’s. Maar vooral ook
3
begroting van de Huurdersvereniging.
34
overleg gevoerd. Het management en de directie hebben regelmatig vergaderingen van
www.indegoedewoning.nl.
2
om van hen hun visie op het wonen in Zoetermeer te horen.
Belanghouders
Periodiek heeft de directie overleg met leden van het college van burgemeester en wethouders.
•
De meeste contacten waren vanzelfsprekend met de wethouder Wonen. Op ambtelijk niveau zijn er binnen onze organisatie veel contacten. Voorbeelden hiervan zijn de overleggen met de
ons bezit. •
wijkteams en de afstemming over de ontwikkeling van projecten. Een ander voorbeeld is het intensieve overleg over huisvestingszaken in Zoetermeer. Binnen dit overleg hebben de regionale
MIDDIN; samenwerking in verwijzing naar instantie voor opvang cliënten met verstandelijke, lichamelijke of meervoudige beperking.
•
prestatieafspraken, de nieuwe woonvisie van de gemeente en de veranderende wetgeving een prominente plaats ingenomen.
Stichting Wende; samenwerkingsverband voor huisvesting van bedreigde jonge moeders in
Limor; samenwerking in verwijzing naar instelling voor maatschappelijke ondersteuning en rehabilitatie.
•
Humanitas; samenwerkingsverband voor ondersteuning in schuldhulpverlening voor onze bewoners. In het vierde kwartaal 2014 zijn er tussen Humanitas en onze
Zorg, welzijn en vrijwilligersorganisaties
afdeling Huurincasso afspraken gemaakt over het begeleiden van huurders met
Samenwerkende partners zijn:
betalingsproblemen. Huurders waarbij we vaststellen dat ze betalingsproblemen hebben,
•
worden verplicht doorverwezen naar Humanitas. Dit is onderdeel van een betalingsregeling.
stichting Vierstroom; samenwerkingspartner voor personenalarmering en leverancier van zorg aan huis in de wijken;
•
•
Door capaciteitsproblemen bij Humanitas wordt dit pas begin 2015 opgepakt.
stichting Ipse; samenwerkingsverband voor huisvesting van verstandelijk en meervoudig
•
gehandicapten in ons bezit. De stichting Ipse huurt in 2014 twaalf woningen van ons. In
• Medewerkers van Het Vierde Huis begeleiden huurders met een begeleidingscontract.
2014 zijn er geen bijzondere zaken aan de orde geweest. Wel is er voor begin 2015 een
Dit in intensief overleg met diverse medewerkers van DGW. In 2014 kregen achttien
overleg gepland over een mogelijke toekenning van ‘omklapwoningen’. Ook is ons al
huurders een begeleidingscontract. Al deze huurders kregen een coach van Het Vierde
medegedeeld dat in 2015 de woning, Tempelberg 73 (zeskamerwoning) opgezegd wordt.
Huis. Per 31 december lopen al deze overeenkomsten nog.
RIBW Fonteynenburg; samenwerkingsverband voor huisvesting cliënten op kleine schaal
•
in ons bezit. In 2014 verhuren wij dertien woningen aan Fonteynenburg. In het laatste kwartaal zijn wij opnieuw in gesprek met elkaar over mogelijke uitbreiding van dit aantal.
•
Stichting Kwadraat; samenwerking met wijkcoaches voor begeleiding bewoners in maatschappelijk werk.
•
Impegno; in het kader van het ‘Begeleid wonen jongeren’-traject is er een
Hierbij is even de focus geweest op huisvesting in de Jan van Beierenlaan. Echter, gezien
samenwerkingsverband met Impegno. Deze professionele hulpverlener voor jongeren
de kwetsbare positie van de klanten, is hiervan afgezien. De verkennende gesprekken met
begeleidt deze jongeren bij het zelfstandig wonen. In 2014 zijn er zeventien jongeren en
Fonteynenburg worden in 2015 voortgezet.
tienermoeders gehuisvest. Er is in dat jaar vier keer overlegd met de gemeente, Impegno,
Kentalis; samenwerkingsverband voor huisvesting doven en slechthorenden op kleine
Vestia en Vidomes over de voortgang en de werkwijze van dit project.
schaal in ons bezit. Kentalis huurt in 2014 twaalf woningen van ons. Sinds juni zijn we in
•
gesprek over een mogelijke huuropzegging van de twaalf woningen aan de Puttershoek.
•
Stichting Piëzo; samenwerking voor kansen bewoners in participatie en integratie.
Kentalis heeft voor deze woningen een huurovereenkomst tot augustus 2025. Zij willen
•
Palet Welzijn; samenwerking in verwijzing en inzet vrijwilligers en mantelzorg in wijken en in
echter in 2016 of uiterlijk 2017 de huur al opzeggen. Gezien de afschrijving van de
•
Het Vierde Huis; samenwerkingsverband voor aanpak complexe sociale overlast.
WZH Oosterheem; samenwerking voor opvang intramurale zorg Oosterheem.
het Camee.
investeringen en mogelijke terugbouwkosten kan dit volgens contract alleen met de afkoop
•
Stichting MOOI; samenwerking in verwijzing naar en samenwerking met jongerenopbouw-
van het restbedrag hiervan.
werk in wijken en buurten.
Stichting Jeugdformaat; samenwerking in verwijzing naar jeugd- en opvoedhulp. Het management heeft met al deze organisaties jaarlijks ten minste één overleg. Als er huisvestingsvraagstukken aan de orde zijn, wordt uiteraard intensiever overleg gevoerd.
35
Belanghouders
Belangenorganisaties
Medewerkers
OSO (Overleg Samenwerkende Ouderen) adviseert ons met betrekking tot huisvestings-
Met medewerkers vindt dagelijks de gebruikelijke afstemming van de werkzaamheden plaats.
vraagstukken voor ouderen. De VAC (Vrouwen Advies Commissie) adviseert ons bij nieuw-
Uiteraard heeft er periodiek werkoverleg van de verschillende teams plaatsgevonden om
bouwplannen en het Platform Gehandicaptenbeleid Zoetermeer adviseert ons over huisvestings-
werkzaamheden te evalueren en/of knelpunten te bespreken.
aangelegenheden voor mensen met een handicap. Met de OSO is in 2014 contact geweest via onze manager Beleid. De VAC heeft in 2013 een
De directie voert periodiek overleg met de ondernemingsraad. Zie elders in dit verslag de verdere
onderzoek gedaan naar de woonkwaliteit in ons jongerencomplex in Palenstein. Het rapport is in
toelichting over wat zoal besproken is.
2014 opgeleverd. Er waren enkele verbeterpunten die wij ter hand hebben genomen. Voor het overige waren de deelnemende jongeren tevreden over de woonkwaliteit van hun appartement. Collega-corporaties Vestia en Vidomes in Zoetermeer, maar ook onze collega’s in de regio Haaglanden en de collega’s bij 3B Wonen en Habeko waarmee wij samenwerkingsovereenkomsten hebben, zien en spreken we regelmatig. Op directie- en managementniveau wordt periodiek overleg gevoerd over de afstemming van afspraken en het mede ontwikkelen van lokaal beleid. Aedes, Ministerie van BZK, SVH en SGH •
Aedes; als onze branchevereniging.
•
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (Ministerie van BZK);
als het ministerie dat het extern toezicht verzorgt.
•
SVH; als regionale belangenbehartiger.
•
Stadsgewest Haaglanden (SGH) waarmee, via SVH, prestatieafspraken zijn gemaakt.
Op regionaal niveau voeren het management en de directie periodiek overleg met adviescommissies en het bestuur van SVH. Het management en de directie volgen nauwgezet de ontwikkeling van de belangenbehartiging door branchevereniging Aedes en hebben in het verslagjaar regelmatig bijeenkomsten bijgewoond. Het Stadsgewest Haaglanden is per 31 december 2014 opgeheven. Haaglanden gaat op in de metropoolregio. Voor ‘wonen’ wordt een bestuurlijke tafel opgericht. Tot die er is, neemt de Zoetermeerse wethouder de heer T. Kuiper, samen met zijn collega R. van der Meij uit Rijswijk, de regie van de uitvoeringsagenda van de regionale prestatieafspraken op zich.
36
37
ONZE ORGANISATIE 7.1 INLEIDING Wij willen onze medewerkers een uitdagende functie bieden, waarin samenwerken centraal staat, en
Zij sturen de afdelingen aan en managen samen met de directeur de organisatie. Zij ontwikkelen
dat zij met plezier naar hun werk gaan. Onze medewerkers bepalen immers in belangrijke mate het
nieuw beleid, evalueren periodiek bestaand beleid en procedures, dragen binnen hun portefeuille
succesvol realiseren van onze doelstellingen. Wij bieden hiervoor de randvoorwaarden met uitste-
zorg voor risicobeheersing, integriteitsaangelegenheden en voeren het personeelsbeleid uit. Samen
kende arbeidsvoorwaarden en goede faciliteiten. Onze ondernemingsraad participeert actief en
met de directeur houden zij veelvuldig contact met de verschillende belanghouders. Verder worden
professioneel bij de ontwikkeling van ons beleid.
zij nauw betrokken bij de besluitvorming door de directeur/bestuurder en bewaken zij wekelijks gezamenlijk met hem de voortgang van projecten en processen.
7.2 ORGANISATIESTRUCTUUR De statutair-directeur (bestuurder), drs. ing. E.E. Pannebakker, heeft de algemene leiding. Hij legt Onze organisatie kent drie afdelingen en diverse staffuncties:
verantwoording af aan en overlegt periodiek met de raad van commissarissen, en overlegt periodiek met de ondernemingsraad en de huurdersvereniging. De ondernemingsraad en het bestuur van de huurdersvereniging hebben volgens wettelijke regels een raadgevende stem en/of instemmingsbe-
Statutair directeur
voegdheid. Met de huurdersvereniging werken wij samen volgens onze samenwerkingsovereenkomst uit 2010. Binnen de afdelingen zorgen de teamleiders voor de vertaling van het beleid en voor een goede afstemming tussen en binnen de teams.
Beleid
7.3 KENGETALLEN Wonen
Vastgoedontwikkeling
Financieel beheer & ICT
Formatie 2014 Aantal personeelsleden
64
Aantal formatieplaatsen op fulltime basis
57,33
Ons managementteam bestaat uit vier leden:
Aantal parttime functies
24
•
Drs. G.J. Leideman
Wonen
Aantal complexbeheerders/buurtbeheerders
11
•
Ir. K.A.M. Priem-Mens
Vastgoedontwikkeling
Ziekteverzuim 2014
6,74% € 141.097 1
•
L.P. Boerman AA
Financieel beheer & ICT
Uitgaven aan opleiding en training
•
Mr. R.M. Weber MPM
Beleid
Openstaande vacatures per 31-12-2014
Het hoge ziekte verzuim is voor een belangrijk deel veroorzaakt door langdurige ernstige ziektegevallen.
38
Onze organisatie
7.4 ARBOBELEID In 2014 is € 141.097 besteed aan opleidingen en trainingen. Dit betrof opleidingen om zowel het Ons Arbobeleid is belangrijk voor onze medewerkers om goed en met plezier bij ons te werken.
kennisniveau te onderhouden als voor de ontwikkeling van medewerkers/teams. In 2014 zijn we
Het Arbojaarplan 2014, gebaseerd op ons Arbobeleidsplan 2010-2014, is besproken met de onder-
bijvoorbeeld overgegaan op ShareWorX, een digitaal systeem waarin wij de correspondentie en
nemingsraad. Belangrijkste punten uit dit plan waren:
andere documenten vastleggen en beheren. Iedere medewerker heeft intern een opleiding gehad
•
training volledige personeel in verband met het agressie- en geweldprotocol;
om kennis te maken met het nieuwe systeem. Ook de workshop ‘Samen slimmer werken’ voor alle
•
updaten van het agressie- en geweldprotocol.
personeelsleden tijdens de personeelsdag is betaald uit het opleidingsbudget.
Alle punten zijn uitgevoerd. Alle medewerkers hebben in 2013 een agressietraining gehad. In 2014,
7.6 ZIEKTEVERZUIM
overlopend naar 2015, is er een herhaling geweest. Naar aanleiding van de training is het agressieprotocol aangepast. In 2014 zijn wij gestart met het structureel vastleggen van agressie die onze
Het ziekteverzuim, exclusief vangnetmeldingen en langdurig zieken, is 1,37%. Daarmee is het onder
medewerkers ervaren. In 2014 zijn er in totaal dertien klachten geweest. Hierover wordt per kwartaal
onze norm gebleven van 2,5%. Het langdurig ziekteverzuim, exclusief vangnetgevallen, is 4,37% en
gerapporteerd in onze managementrapportage. De indruk is dat de agressie toeneemt. En vooral
daarmee onder de norm van 4,5% gebleven. Over geheel 2014 is het ziekteverzuim uitgekomen op
ook in intensiteit. Trainingen zijn daarom essentieel. Die hebben wij dan ook georganiseerd voor het
6,74%. Een lichte stijging ten opzichte van 2013 (6,55%). De doelstelling was om het langdurig ver-
hele personeel. De leden van het agressieteam zijn apart en extra getraind op interventie bij agressie.
zuimpercentage in 2014 (exclusief vangnetmeldingen) terug te dringen tot 4,5%. Enkele medewerkers
Agressie wordt door ons niet geaccepteerd. Bewoners worden hierop aangesproken en waar nodig
hadden helaas dusdanige klachten dat het langdurig ziekteverzuim hoger is uitgevallen. Het betreft
worden maatregelen getroffen. Door dit te monitoren kunnen wij steeds de accenten geven om ons
een categorie die moeilijk te beïnvloeden is.
beleid aan te passen.
7.5
OPLEIDINGEN EN TRAININGEN
7.7 PERSONEELSVERENIGING De personeelsvereniging heeft ook in 2014 verschillende activiteiten ontplooid. Zo organiseren zij elke
Opleidingen en trainingen vinden wij belangrijk omdat het essentieel is dat onze medewerkers zich
maand ‘De Kuil’: een personeelsborrel in ons kantoor. Soms geven zij daar een speciaal tintje aan,
blijven ontwikkelen. Opleidingen richten zich op het up-to-date houden van kennis en vaardigheden,
zoals een ‘haringkuil’ of een ‘beaujolais primeur-kuil’. Als een personeelslid een activiteit wil organise-
maar ook op inspireren en motiveren. Onze steeds wijzigende rol in de samenleving vraagt om een
ren met en voor andere collega’s dan kan hiervoor aan de personeelsvereniging een bijdrage worden
zich continu ontwikkelende organisatie. Medewerkers zijn zich hiervan doorgaans goed bewust en zijn
gevraagd. Zo zijn er diverse filmavondjes geweest.
bereid hierin te investeren. Daarvoor hebben wij ook een stimulerend opleidingsbeleid.
7.8 ORGANISATIECULTUUR Het initiatief voor een opleiding kan vanuit de medewerker of vanuit de leidinggevende komen. Opleiding en training worden besproken tijdens de POP-gesprekken tussen leidinggevende en
Met ons ondernemingsplan ‘Jong, duurzaam en vanuit eigen kracht 2011-2014’ hebben we een koers
medewerkers. POP is het persoonlijk ontwikkelplan waarin de medewerker en leidinggevende
uitgestippeld. In 2011 hebben we gekeken of onze organisatiecultuur past bij de door ons uit-
afspraken maken over werk, competenties en opleidingen. Alle medewerkers hebben een POP
gezette koers. De directie heeft in samenspraak met het managementteam bepaald welke cultuur
voor zichzelf opgesteld en dit besproken met hun leidinggevende.
past en nodig is om optimaal te blijven functioneren als woningcorporatie. Dat is vastgelegd in ‘OOK’:
39
openstaan, oplossingsgericht en keuzes maken. In een maatschappij waarin steeds meer een beroep
Samenstelling ondernemingsraad:
op ons wordt gedaan, is het belangrijk dat we openstaan en luisteren naar onze belanghouders.
Voorzitter
H. Lamers (afgetreden op 31 december 2014)
Door oplossingsgericht te zijn werken we steeds meer en beter klantgericht. En tot slot is het nodig
Vice-voorzitter
I. ten Have (afgetreden op 31 december 2014)
keuzes te maken om het maximale rendement uit onze middelen te halen.
Secretaris
M. Derks (uit dienst per 1 oktober 2014)
2e secretaris
Y. Pogalin
In 2013 hebben we met ons medewerkersonderzoek gemeten hoe OOK is geland in onze organisatie.
Lid A. Madho
Het blijkt dat onze medewerkers goed weten wat OOK is en dat OOK nog niet door iedereen wordt
Lid
P. Cusell (aangetreden op 1-1-2015)
toegepast. In 2014 hebben de afdelingen plannen van aanpak gemaakt om de aandachtspunten uit het medewerkersonderzoek dat door onderzoeksbureau Effectory is uitgevoerd, te verbeteren.
7.10 INTEGRITEIT
7.9 ONDERNEMINGSRAAD
De afgelopen jaren zijn bij enkele corporaties grote integriteitsproblemen aan het licht gekomen. Al jaren nemen wij onze integriteit serieus en wij hebben daar beleid voor ontwikkeld. Dat gaat niet
De directeur voert sinds de oprichting in 1995 overleg met onze actieve en betrokken ondernemings-
alleen om beleid over welk gedrag niet mag, maar ook over het maken van integere keuzes en het
raad. In het verslagjaar heeft de directeur zesmaal overleg gevoerd met de ondernemingsraad.
levend houden van dit beleid. Wij hebben ook hiervoor een vaste planning- en beleidscyclus.
Belangrijke onderwerpen waren:
Binnen onze organisatie liggen bijvoorbeeld opdracht, controle en betaling nooit in één hand.
•
vertrouwenspersoon;
Eenmaal per drie jaar wordt het beleid herijkt, inclusief het fraude- en risicomanagement. Dit is voor
•
vitaliteit;
de laatste keer gebeurd in 2012. Voor investeringen, het beheer van de voorraad en de ontwikkeling
•
procedure werving en selectie tijdelijke vacatures;
van de liquiditeiten en het vermogen werken wij met jaar- en meerjarenbegrotingen. Integriteit wordt
•
digitalisering;
ook gecheckt door middel van interne audits. Wij zijn er alert op dat deze audits passend zijn bij onze
•
agressieprotocol;
relatief kleine organisatie.
•
werkkostenregeling (instemmingsrecht);
•
verbouwing kantoor aan de Storkstraat;
Dit jaar werden wij geconfronteerd met een intern fraudegeval. Hiervan is aangifte gedaan en de
•
medewerkersonderzoek Effectory;
betrokken medewerker is op staande voet ontslagen. Naar aanleiding van de fraude is onze procedure
•
personeelsdag;
huuropzegging getoetst op fraudegevoeligheid. Deze toets is met de accountant besproken. Hoewel
•
evaluatie van de wijkteams en tijdelijke functie wijzigingen afdeling Wonen;
de procedure behoorlijk fraudebestendig bleek, is er een kleine verbetering naar voren gekomen.
•
ziekteverzuim bij De Goede Woning;
Die verbetering is doorgevoerd. De verbeteringen zijn met de OR en de afdeling besproken.
•
secundaire arbeidsvoorwaarden;
•
gesprek OR met RVC;
Wij ontvangen ook via SVH per kwartaal een overzicht in het kader van fraudepreventie bij de woon-
•
actuele ontwikkelingen.
ruimteverdeling. Het betreft een overzicht van wijzigingen van de fraudegevoelige velden in het systeem. Dit zijn velden die bij wijziging de positie van een woningzoekende zodanig kunnen verbete-
40
Onze ondernemingsraad publiceert jaarlijks zijn eigen jaarverslag op ons intranet. Op intranet hebben
ren dat hij/zij snel een woning aangeboden krijgt. Dit overzicht wordt door de teamleider Wijkteams
zij een speciale pagina die zij zelf vullen met nieuws en verslagen.
gecontroleerd.
Onze organisatie
Integriteitsbeleid
De normen/principes uit de code waar we van afwijken zijn:
De wijze waarop wij willen omgaan met onze belanghouders is vastgelegd in ons integriteitsbeleid.
• de directeur-bestuurder heeft een vast dienstverband. De raad van commissarissen respec-
Dit beleid betreft respectvolle omgangsvormen die zich de afgelopen jaren hebben ontwikkeld en waarop wij zowel individueel als collectief aanspreekbaar zijn. Onze Integriteitscode staat vermeld op
teert deze rechtspositie, die is aangegaan voordat de governancecode is vastgesteld; • de inschaling en bezoldiging van de directeur-bestuurder wordt behandeld in de jaarrekening.
onze website1.Ons integriteitbeleid krijgt ieder jaar aandacht. In september krijgen al onze relaties
En is destijds door de raad van commissarissen vastgesteld met inachtneming van de toen
een brief waarin uitgelegd wordt hoe wij omgaan met relatiegeschenken . Deze brief sturen we niet
geldende beloningscode. Per 1 januari 2013 is de wet Normering topinkomens (WNT) van
alleen naar al onze relaties, wij publiceren de brief ook op onze website en intranet. Alle medewerkers
kracht. Deze heeft de Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties,
worden door middel van een nieuwsitem op intranet geïnformeerd dat de brief is verstuurd.
uit de governancecode, buiten werking gesteld. De minister heeft voor woningcorporaties
Wij informeren onze medewerkers in september als de brief is verstuurd en rond de kerstdagen dat de
specifieke regelgeving afgekondigd (de zogenaamde beloningsstaffel). De raad van com-
brief verstuurd is. Zo ook in 2014. Onze relaties kunnen in plaats van een relatiegeschenk een bedrag
missarissen heeft besloten dat op de beloningsafspraken met de bestuurder de overgangs-
voor ons goede doel schenken. Wij verdubbelen de gift. In 2015 hebben wij € 600 overgemaakt aan
regeling uit de WNT van toepassing is. De bestuurder heeft aan de raad van commissarissen
stichting Leergeld Zoetermeer.
kenbaar gemaakt dat hij ook in 2014 afzag van de contractueel overeengekomen indexatie
2
van zijn beloning; We hebben een interne internet- en socialmediacode. Deze gebruiksregels gelden voor alle mede-
• ook voor de beloning van de raad van commissarissen is door de raad van commissarissen
werkers bij De Goede Woning die gebruik kunnen maken van elektronische media. Van de mede-
besloten gebruik te maken van het overgangsrecht uit de WNT;
werkers wordt verwacht dat zij de regels te allen tijde naleven. Het verantwoord gebruikmaken van
• De raad van commissarissen heeft destijds voor de benoemingsperiode voor de heer
elektronische media is niet beperkt tot deze gebruiksregels. In situaties waarin de gebruiksregels niet
prof. dr. P. Boelhouwer besloten gebruik te maken van de overgangsregeling uit de
voorzien, behoort de medewerker te handelen als ‘goed werknemer’.
Governancecode
Aedes en de VTW hebben in 2014 een nieuwe governancecode voor onze sector in ontwikkeling
Het gebruik van de governancecode is bij de verklaring van de raad van commissarissen nader
genomen. Deze wordt aangepast naar de actuele eisen die in deze tijd gesteld worden aan bestuurlijk
toegelicht. Deze code staat ook op onze website. Wij hechten veel waarde aan goed, efficiënt en
handelen. Naar verwachting wordt deze in 2015 vastgesteld.
governancecode. De heer Boelhouwer is in 2014 conform rooster afgetreden.
verantwoord ondernemingsbestuur en intern toezicht. Daarom onderschrijven we de AedesCode en de principes uit de governancecode voor woningcorporaties. De codes bevatten normen voor goed
We zien de Aedes- en de governancecode en het naleven daarvan onder meer als een ondergrens om
bestuur en goed toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing.
onze belanghebbenden te betrekken bij de beleidsvorming en realisatie van onze maatschappelijke
De governancecode is gekoppeld aan de AedesCode, waarmee de code onderdeel is van de lidmaat-
en volkshuisvestelijke doelstellingen;
schapseisen van Aedes. We onderschrijven de governancecode volgens het principe ‘pas toe of leg
•
op transparante wijze verantwoording af te leggen aan onze belanghebbenden;
uit’. Dat betekent dat corporaties vanuit deze principes gemotiveerd moeten uitleggen of zij afwijken
•
onze kwaliteiten, dienstverlening en werkprocessen te verbeteren;
van de code en waarom.
• samenwerkingspartners, medewerkers, bestuurder en commissarissen aan te trekken,
1
http://www.dgw.nl/over-de-goede-woning/organisatie/verantwoordelijkheid/
2
http://www.dgw.nl/over-de-goede-woning/organisatie/verantwoordelijkheid/relatiegeschenken/
te binden en te boeien.
41
Onze organisatie
7.11
RISICO- EN FRAUDEBELEID
7.15 VERTROUWENSPERSOON
Ons risico- en fraudebeleid wordt in 2015 herijkt. Risicomanagement heeft voor ons niet alleen
Onze vertrouwenspersoon is werkzaam bij de Arbo Unie en is voor onze medewerkers te vinden in de
betrekking op het voorkomen van materiële en immateriële schade, maar ook op het voorkomen dat
Kennisbank op intranet. De vertrouwenspersoon wordt ten minste eenmaal per jaar via een nieuws-
kansen worden gemist en te zorgen dat de continuïteit van de organisatie is verzekerd. Het managen
item op intranet onder de aandacht van de medewerkers gebracht. Er zijn ter zake bij het bestuur via
van risico’s heeft betrekking op beheersing en verantwoording en op de ontwikkeling en besturing van
deze vertrouwenspersoon geen kwesties kenbaar gemaakt of op andere manier ter ore gekomen.
onze organisatie. Uitgaande van de missie, visie en strategie onderzoeken we proactief wat de risico’s zijn die het realiseren ervan in de weg kunnen staan. Wij hebben de beheersmaatregelen in onze
7.16 TOEZICHTBRIEF
bedrijfsprocessen verwerkt. Bij de herijking wordt ook de nieuwe wetgeving betrokken. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft in haar toezichtbrief te kennen gegeven geen
7.12 KLOKKENLUIDERSREGELING
aanleiding te zien tot het doen van interventies4. Deze brief is via de website van het CFV openbaar gemaakt.
Wij beschikken over een klokkenluidersregeling die door een externe organisatie voor ons wordt bewaakt en die in ons jaarverslag (zie bijlage a) melding maakt van haar bevindingen. Voor onze
7.17 NEVENSTRUCTUREN
medewerkers is een externe onafhankelijke vertrouwenspersoon benoemd. Er zijn in 2014 geen zaken aan de orde geweest in het kader van de klokkenluidersregeling.
Wij hebben sinds 2007 een nevenstructuur om commerciële activiteiten af te scheiden van de activiteiten die wij als woningcorporatie en toegelaten instelling ondernemen. De nevenstructuur bestaat uit
7.13 INFORMATIEBEVEILIGING
De Goede Woning Holding B.V. en De Goede Woning Projecten B.V. De Goede Woning is directeur van de holding en de holding is op haar beurt directeur van de projecten-B.V. De raad van commis-
Personeels- en huurdersdossiers, overeenkomsten, digitale bestanden en systemen en andere aktes
sarissen heeft ten aanzien van de nevenstructuur een identiek toezicht als bij de toegelaten instelling
zijn niet openbaar. Voor deze informatie zijn intern autorisatieafspraken gemaakt. We verstrekken geen
De Goede Woning.
persoonlijke mededelingen over onze klanten aan derden en gaan vertrouwelijk om met de informatie over hen. Ook in de informatieverstrekking over onze zakelijke activiteiten zijn wij terughoudend.
7.18
DE TOEKOMST
In 2014 zijn we overgegaan op een managementdocumentatiesysteem, waarmee we onze papieren
Het niveau en de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten van corporaties zijn de afgelopen jaren
VHE- en huurdersdossiers, nadat ze zijn opgeschoond, hebben gedigitaliseerd. Hiermee is deze
veelvuldig aan de orde gekomen in rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Hoge netto
informatie volledig beschikbaar en betrouwbaar.
bedrijfslasten hebben een negatief effect op de financiële positie van corporaties. Wij zijn ons daar al sinds jaar en dag van bewust en zochten en zoeken daarom actief naar het juiste evenwicht tussen
7.14
VOORKOMING BELANGENVERSTRENGELING
inzet van bedrijfsmiddelen en te verwachten resultaat. Wij hebben dan ook de opdracht de volkshuisvestelijke opgave sober en doelmatig uit te voeren. Daardoor hebben we ruimschoots lagere bedrijfs-
In onze reglementen en statuten zijn artikelen opgenomen die voorzien in maatregelen bij belangen-
lasten per VHE dan het landelijk gemiddelde. En voor de komende jaren hebben wij afgesproken dat
verstrengeling. Zie onze website onder governance .
onze bedrijfslasten niet meer stijgen dan de loonstijging. Wij hebben geen reorganisatie nodig en
3
konden onze werkgelegenheid ook in 2014 vasthouden. In 2015 kijken we opnieuw kritisch naar onze http://www.dgw.nl/over-de-goede-woning/organisatie/bestuur-en-toezicht/
3
42
4
http://www.cfv.nl/media_dirs/18537/media_files_data/l1459_toezichtbrief_2014.pdf
bedrijfskosten zodat onze huurders en belanghouders op ons kunnen blijven rekenen.
43
BESTUURSVERKLARINGEN 8.1
8.1
VERKLARING VAN DE STATUTAIR-DIRECTEUR
8.2
VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
Het Jaarverslag 2014 geeft een getrouwe weergave van de prestaties en de financiële positie van De
Samenstelling raad van commissarissen en zijn commissies
Goede Woning over het jaar 2014, waarbij alle bestede middelen zijn ingezet in het belang van de
De samenstelling van de raad van commissarissen is sinds april 2012 fors gewijzigd. De reden hiervan is dat in
volkshuisvesting. In 2014 is er terecht door de overheid veel aandacht besteed aan de governance bij
juli 2011 de Governancecode Woningcorporaties is aangepast. Hierin is onder meer bepaald dat commissarissen
woningcorporaties. De Herzieningswet en de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties
maximaal voor een periode van acht jaar (tweemaal vier jaar) benoemd kunnen worden. Voor de raad van com-
hebben bijvoorbeeld veel aandacht besteed aan de verbetering van de governance. Het uitbreiden
missarissen had dit tot gevolg dat vier van de vijf leden tegelijkertijd zouden moeten aftreden. Voor de continu-
van de regels voor governance draagt bij aan het bewustzijn bij bestuurders en toezichthouders van
ïteit van het functioneren van de raad van commissarissen is afgesproken dat twee commissarissen in april 2012
hun verantwoordelijkheid. Ook ik ben mij hiervan bewust en handel daarnaar. Het besturen conform
zouden aftreden en twee commissarissen per 1 mei 2013.
wet- en regelgeving is daarbij een ondergrens. Het verschil tussen voldoende en adequaat besturen vraagt de juiste alertheid bij zaken waarvoor geen regels zijn. En of dat afdoende is geweest, blijkt
Profielen raad van commissarissen en zijn commissies per ultimo 2014
vaak pas over een langere tijd. Het zijn de eventuele kritiek en opmerkingen van anderen, zoals vanuit
John van der Meulen
onze belanghouders, onze medewerkers, de ondernemingsraad en de raad van commissarissen, die
John van der Meulen (1952) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en lid van de remuneratie-
mij mede attent houden op ongeschreven regels van goed bestuur. In deze verklaring wil ik nadruk-
commissie. Hij is partner bij Wielinq. Daarnaast is hij voorzitter van de stichting Telecom- en internetgebruikers
kelijk al onze belanghouders, onze medewerkers, de ondernemingsraad en de raad van commissaris-
Nederland, lid van de raad van toezicht van het onderzoeksinstituut Veiligheid.nl en voorzitter van de Stichting
sen bedanken voor het in mij gestelde vertrouwen. Maar ook voor hun inzet die veelal ertoe heeft
Vrienden van het Centrum voor Reuma en Revalidatie Rotterdam. Zijn eerste benoemingstermijn eindigt in april
bijgedragen dat wij samen het verschil konden maken en als gezonde woningcorporatie de toekomst
2016. John van der Meulen heeft de Nederlandse nationaliteit.
met vertrouwen tegemoet zien. In 2014 zijn door ondergetekende de volgende bestuurlijke nevenfuncties ingevuld:
Raymond Pijpers
Functie
Organisatie
Gerelateerd aan De Goede Woning
Bezoldiging/ onkostenregeling
Raymond Pijpers (1957) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en lid van de auditcommissie.
Penningmeester/ penvoerder
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer
Ja
Nee/nee
Lid/ vice-voorzitter
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Ja
Nee/nee
Hij is partner bij Pro4all. Voorts is hij lid van The Lighthouse Club Nederland in Den Haag en lid van een aantal onderwijsraden. Zijn tweede benoemingstermijn eindigt in april 2018. Raymond Pijpers heeft de Nederlandse nationaliteit.
In 2013 is door ondergetekende de volgende niet-bestuurlijke nevenfunctie ingevuld:
Karel Schiffer
Functie
Organisatie
Gerelateerd aan De Goede Woning
Bezoldiging/ onkostenregeling
Karel Schiffer (1955) is sinds oktober 2014 commissaris en vice-voorzitter bij De Goede Woning. Hij is zelfstandig
Verhuurderlid
Huurcommissie
Ja
Nee/nee5
Zoetermeer, 1 mei 2015
adviseur. Voorts is hij voorzitter van de centrale raad van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, voorzitter van de raad van commissarissen van Novalink B.V., lid van de raad van commissarissen van Maro Investments en lid van het bestuur van APEP. Zijn eerste benoemingstermijn eindigt in oktober 2018. Karel Schiffer heeft de Nederlandse nationaliteit.
5
44
Vergoeding vervalt aan De Goede Woning.
Bestuursverklaringen
Marie-Christine Schoordijk
bestuurder en daarnaast overzicht houdt op de algemene gang van zaken en de vervulling van de strategie van
Marie-Christine Schoordijk (1968) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en vanaf 1 januari 2014 lid
de organisatie. De raad van commissarissen staat daarnaast de directeur-bestuurder met raad terzijde. Ten slotte
van de remuneratiecommissie. Zij is concernsecretaris bij GVB Amsterdam. Marie-Christine Schoordijk is voorts lid
vervult de raad van commissarissen de rol van werkgever van de directeur-bestuurder.
van de raad van commissarissen van woningcorporatie Intermaris. Haar eerste benoemingstermijn eindigt in juli 2015. Marie-Christine Schoordijk heeft de Nederlandse nationaliteit.
Activiteiten
Maarten Souverijn
Vergaderingen
Maarten Souverijn (1961) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en voorzitter van de auditcommis-
In 2014 heeft de raad van commissarissen zevenmaal met de directeur-bestuurder vergaderd. Ook is deel-
sie. Hij is accountant. Maarten Souverijn is voorts lid van de raad van commissarissen van Dunavie in Katwijk.
genomen aan een schouw. In het vierde kwartaal van 2014 heeft een zelfevaluatie van de raad van commissarissen
Zijn tweede benoemingstermijn eindigt in april 2018. Maarten Souverijn heeft de Nederlandse nationaliteit.
plaatsgevonden. Hiervan wordt later in deze verklaring verslag gedaan.
De raad van commissarissen heeft een profielschets voor nieuwe leden van de raad van commissarissen op-
Gespreksonderwerpen en besluiten in het verslagjaar
gesteld, waarin onder meer oog is voor nationaliteit, leeftijd, geslacht, ervaring, deskundigheid en maatschap-
De raad van commissarissen sprak in 2014 over het nieuwe ondernemingsplan 2015-2018, de volkshuisvestelijke
pelijke spreiding. De raad van commissarissen is van oordeel dat hij divers is samengesteld wat betreft deskun-
opgave, de financiële en niet-financiële verantwoording, de benoeming van een nieuwe accountant, de werving
digheid en competenties. Wel wordt opgemerkt dat de verdeling tussen mannen en vrouwen in de raad niet
van een nieuwe commissaris, risico’s, governance, integriteit en de contacten met de diverse stakeholders.
helemaal in balans is. Om die reden besteedt de raad bij vacatures extra aandacht aan het instromen van
De belangrijkste onderwerpen en besluiten worden toegelicht.
gekwalificeerde vrouwelijke kandidaten. Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De gemiddelde leeftijd eind 2014 was 55 jaar.
Een actueel overzicht van de samenstelling, de commissies en de relevante (neven)functies van de raad van commissarissen is te vinden op www.dgw.nl. Ook is hier aangegeven voor welke functies de Wet bestuur en toezicht geldt.
Binnen de raad van commissarissen functioneren twee interne commissies: de auditcommissie en de remuneratiecommissie. De commissies hebben ieder een eigen intern reglement, waarin taken, verantwoordelijkheden en de werkwijze zijn beschreven. De reglementen zijn, evenals de ‘spelregels’ die tussen de raad van commissarissen en het bestuur gelden, vastgelegd enerzijds in de statuten van de stichting en anderzijds in de Governancecode Woningcorporaties. Ze zijn te raadplegen via www.dgw.nl.
Verslag De rol van de raad van commissarissen is gescheiden van de rol van de directeur-bestuurder. De raad van commissarissen is een onafhankelijk orgaan dat binnen De Goede Woning toezicht houdt op het beleid van de directeur-
45
Nieuwe ondernemingsplan 2015-2018
Risicobeheersing
In 2014 was de raad van commissarissen intensief betrokken bij het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan
Risicobeheersing vraagt steeds meer aandacht. Hierbij valt te denken aan liquiditeitsrisico, renterisico, maar ook
2015-2018 voor De Goede Woning. Het ondernemingsplan ‘De basis voor een betaalbaar thuis’ is begin 2015
risico’s op het gebied van wet- en regelgeving en veranderende marktomstandigheden. De verwachting is dat de
goedgekeurd. In dit plan is het de ambitie om de komende jaren meer betaalbare woningen aan te bieden.
risico’s de komende jaren zullen toenemen. De raad van commissarissen volgt de ontwikkelingen nauwlettend.
De veranderende vraag van de huurder staat daarbij centraal. De ambitie van het ondernemingsplan is: goed wonen voor iedereen.
Met de accountant heeft ook een kostbaarhedenworkshop plaatsgevonden, waarbij gesproken is over kostbaarheden voor De Goede Woning. Dit zijn strategische en randvoorwaardelijke eigenschappen, die voor de
Volkshuisvestelijke opgave
toekomst van De Goede Woning van belang zijn. In 2015 zal dit een opmaat zijn voor een vervolgstap naar
De raad van commissarissen heeft de actuele politieke ontwikkelingen nauwlettend gevolgd die, met name door
risicomanagement.
wijzigend overheidsbeleid, op de woningcorporatie afkomen. De effecten van dit overheidsbeleid voor De Goede Woning zijn met de bestuurder besproken.
Organisatieontwikkeling
De raad van commissarissen heeft het sloopbesluit goedgekeurd voor de Jan van Beierenflat. Tevens is de raad
Corporaties staan voor grote opgaven en uitdagingen. Samenwerken, intern en extern, is een voorwaarde om als
van commissarissen periodiek geïnformeerd over de voortgang van de herstructurering in Palenstein. Ook is
organisatie succesvol te zijn en doelen te halen. Dit vraagt soms een andere manier van kijken naar organisaties.
gesproken over de realisatie van jongerenwoningen (transformatie van een kantoorpand (Casa Italia) en
Het onderwerp organisatieontwikkeling is regelmatig besproken en zal in 2015 nog meer aandacht krijgen.
nieuwbouw (Cadenza en Waterzicht III). Ten slotte heeft de raad van commissarissen kennisgenomen van het
De ambities in dit kader zijn eveneens verwoord in het ondernemingsplan.
Statusdocument Projectontwikkeling.
Contacten met stakeholders Aanwijzen nieuwe accountant
De raad van commissarissen hecht veel waarde aan een goed contact met stakeholders (bewoners, gemeente,
De raad van commissarissen benoemt de accountant van De Goede Woning. Begin 2014 besloot de raad van
banken, zorg- en welzijnsinstellingen). De raad van commissarissen heeft eenmaal met het bestuur van huurders-
commissarissen de opdracht aan BDO niet te verlengen, omdat BDO al vele jaren de accountantscontrole
vereniging In De Goede Woning gesproken en eenmaal met de ondernemingsraad. Ook is er eenmaal, buiten
uitvoerde. Na een uitgebreid selectietraject, waarbij drie grote accountantskantoren die een track record in de
aanwezigheid van de bestuurder, gesproken met de accountant. Enkele leden van de raad bezochten bijeenkom-
corporatiewereld hebben waren uitgenodigd, is in 2014 besloten Deloitte aan te wijzen als accountant tot en met
sten waar vertegenwoordigers van de gemeente en de gemeenteraad aanwezig waren. Ook nam de raad van
1 juli 2018 (dus tot en met de jaarrekeningcontrole over 2017).
commissarissen in 2014 kennis van de beoordelingen van De Goede Woning door het ministerie van BZK, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het WSW.
Financiële en niet-financiële verantwoording In december 2014 besprak en accordeerde de raad van commissarissen de Meerjarenbegroting Vermogens-
Werving nieuwe commissaris
ontwikkeling & Liquiditeiten 2015-2024 en de Meerjarenbegroting Onderhoud & Beheer 2015-2023. Vanzelf-
Op 1 oktober 2014 heeft Peter Boelhouwer, aan het einde van zijn benoemingstermijn, de raad van commissaris-
sprekend heeft de raad van commissarissen ook in 2014 de (bescheiden) derivatenportefeuille van De Goede
sen verlaten. Per diezelfde datum is de heer Karel Schiffer benoemd als lid van de raad van commissarissen.
Woning besproken; de financiële risico’s hiervan zijn beperkt.
De werving is begeleid door een extern bureau. Naast de remuneratiecommissie bestond de wervingscommissie uit de directeur-bestuurder en de voorzitter van de huurdersvereniging. Hoewel het niet om een benoeming op voordracht van de huurders betreft, vindt de raad van commissarissen het standpunt van de huurdersvereniging van belang. Om die reden was ook de huurdersvereniging vertegenwoordigd. De voordracht kwam tot stand na
46
Bestuursverklaringen
zorgvuldig overleg, waarbij werd getoetst of de kandidaten beschikken over specifieke ervaring en deskundig-
Governance, onafhankelijkheid en tegenstrijdig belang, en integriteitsbeleid
heid die noodzakelijk is voor de vervulling van hun taak, binnen hun rol in het kader van het profiel. Er is rekening gehouden met de vereiste diversiteit in leeftijd en geslacht. Ook wordt voldaan, voor zover noodzakelijk, aan de
Governance
spelregels rondom nevenfuncties. De evenwichtige verdeling van mannen en vrouwen in de raad van commissaris-
De organisatiestructuur van De Goede Woning is gebaseerd op het raad van toezicht-model. Daarbij is de
sen is iets uit balans. In de wervingsprocedure hebben we daar terdege rekening mee gehouden, maar unaniem
statutair-directeur bestuurder in de zin van de wet en houdt de raad van commissarissen actief toezicht op de
hebben we om kwaliteitsreden een ander besluit genomen.
bestuurder.
Zelfevaluatie
De Goede Woning heeft een nevenstructuur om commerciële en niet-commerciële activiteiten te scheiden.
De raad van commissarissen heeft in 2014 zijn eigen functioneren besproken. De begeleiding vond plaats door
De nevenstructuur bestaat uit De Goede Woning Holding B.V. en De Goede Woning Projecten B.V. De Stichting
een externe, onafhankelijke deskundige, die interviews met de afzonderlijke commissarissen hield. De uitkomsten
De Goede Woning is directeur van de holding en de holding is op haar beurt directeur van de projecten-B.V.
zijn besproken in een speciaal daartoe belegde bijeenkomst. Tijdens de evaluatie is een groot aantal onderwer-
De raad van commissarissen houdt ook toezicht op de nevenstructuur.
pen de revue gepasseerd, waaronder het functioneren van de raad van commissarissen in het algemeen, het functioneren van de diverse commissies en de informatieverschaffing. De conclusie is dat de raad van commissarissen
Onafhankelijkheid en tegenstrijdig belang
over het algemeen goed functioneert en dat de raad van commissarissen goed is toegerust op zijn werkzaam-
De statuten en de Governancecode Woningcorporaties bevatten objectieve voorwaarden om de onafhankelijk-
heden. Ook de commissies functioneren goed. De raad van commissarissen heeft de suggestie aangedragen
heid van de leden van de raad van commissarissen te borgen. Alle leden van de raad van commissarissen voldoen
om vaker contacten met de managementlaag onder de directie te hebben. De raad van commissarissen is zich
aan deze code.
bewust van zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid en de veranderende opvattingen en regelgeving inzake het toezicht op woningcorporaties. De evaluatie stond mede in dit teken. Op basis van zijn bevindingen heeft de
In 2014 hebben zich geen situaties voorgedaan waarin sprake was van tegenstrijdig belang.
raad van commissarissen een aantal maatregelen genomen teneinde meer regie te krijgen op zijn eigen functioneren, zoals het periodiek vergaderen zonder directie met de ondernemingsraad en de huurdersvereniging.
Integriteitsbeleid
Met deze maatregelen is in 2015 een start genomen.
In 2012 heeft de raad van commissarissen het aangepaste integriteitsbeleid vastgesteld. De raad van commissarissen heeft de directeur-bestuurder gevraagd te zorgen dat dit onderwerp in de organisatie blijft leven. Het is de
Opleidingsbeleid raad van commissarissen
raad van commissarissen voorts bekend dat De Goede Woning over de volgende integriteitsregelingen beschikt:
De raad van commissarissen is zich bewust dat ook hij voor een goede uitoefening van zijn functie een adequaat
•
klokkenluidersregeling;
kennisniveau moet onderhouden. De verplichtingen vanuit de wet- en regelgeving ziet de raad van commis-
•
protocol ongewenste intimiteiten;
sarissen daarbij als ondergrens. In het vastgestelde opleidingsbeleid zijn de vereisten en de mogelijke financiële
•
protocol internet en e-mail;
ondersteuning voor de individuele leden vastgelegd. In 2014 hebben de leden van de raad van commissarissen in
•
regeling relatiegeschenken.
totaal € 9.895 besteed aan opleidingen, trainingen en het volgen van seminars. In het verslagjaar deed eenmaal het vermoeden van fraude zich voor. De raad van commissarissen is hier tijdig over geïnformeerd en op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen m.b.t. deze zaak. De directeur heeft op het voorval adequaat gereageerd en het is afgehandeld.
47
Verslag van de auditcommissie
Ook is er aandacht geweest voor veranderende pensioenwetgeving en de gevolgen daarvan voor de bestuurder.
Vanaf 2012 is de auditcommissie actief. De auditcommissie is een vaste commissie die functioneert onder verant-
De bestuurder ziet af van compensatie voor het pensioenverlies.
woordelijkheid van de raad van commissarissen en heeft als taak de raad van commissarissen te adviseren bij het toezicht houden op de naleving van interne procedures, wet- en regelgeving, het beheersen van bedrijfsrisico’s,
Toepassing van het remuneratiebeleid omvat de volgende componenten:
het functioneren van de accountant en de kwaliteit van de informatievoorziening van en naar de raad van commis-
1. vaste bruto jaarvergoeding: de vaste bruto jaarvergoeding is gebaseerd op de adviesregeling van de commissie Peters en bedroeg in 2014 € 11.010 per maand;
sarissen en alle externe rapportages. In 2014 heeft de auditcommissie viermaal met de directeur-bestuurder en de manager Financieel Beheer & ICT vergaderd. Onderwerpen van gesprek waren onder meer de Jaarrekening 2013,
2. variabele beloning: de raad van commissarissen kan besluiten een variabele beloning toe te kennen, maar dit is in 2014 niet gebeurd;
het accountantsverslag, de managementletter, de selectie van het nieuwe accountantskantoor, het rapport feitelijke bevindingen bij het kasstroomoverzicht dVi 2013, de planning- en controlcyclus, de (totstandkoming van) manage-
3. pensioenbijdrage: de directeur-bestuurder neemt onder dezelfde condities als de overige werknemers van De Goede Woning deel aan Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties;
mentinformatie, de begrotingen voor de komende jaren en de rol van de accountant. Ook de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & Liquiditeiten 2015-2024 was onderwerp van overleg.
4. bedrijfsauto en overige emolumenten: aan de directeur-bestuurder is een auto ter beschikking gesteld. Ook ontvangt hij jaarlijks een netto onkostenvergoeding.
Verslag van de remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie vergaderde in 2014 viermaal. Hierbij is gesproken over de werving van een nieuwe
Beloning directeur-bestuurder
commissaris en de beoordeling en bezoldiging van de directeur-bestuurder. Hieronder volgt een inzage in het
Op grond van het hierboven genoemde beleid was de remuneratie voor de heer E.E. Pannebakker in 2014 als volgt:
remuneratiebeleid en de uitvoering hiervan.
•
bruto jaarvergoeding
€ 142.689
•
variabele beloning
€
Directeur-bestuurder: benoeming voor onbepaalde tijd
•
pensioenbijdrage werkgever
€ 33.785
De directeur-bestuurder wordt benoemd door de raad van commissarissen. De huidige directeur-bestuurder is
•
bedrijfsauto (fiscale bijtelling)
€ 3.326
•
vergoeding ziektekostenverzekering
€
1.140
•
netto onkostenvergoeding
€
1.986
benoemd voor onbepaalde tijd.
-
Hoofdlijnen remuneratiebeleid directeur-bestuurder De bezoldiging van de directeur-bestuurder wordt bepaald door de raad van commissarissen. Het beloningsniveau
Bovenstaande pensioenbijdrage is exclusief Flow-premie (2014: € 107).
van de bestuurder is gebaseerd op de adviesregeling van de commissie Peters (2000). In 2010 heeft de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties de sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties vast-
De raad van commissarissen heeft kennisgenomen van de mededeling van de directeur-bestuurder dat hij in 2014
gesteld. Voor de toenmalige raad van toezicht was dit geen aanleiding om het beloningsbeleid voor de directeur-
geen gebruikmaakt van het overeengekomen recht op salarisstijging.
bestuurder aan te passen. Vanaf 2013 geldt de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (semi)publieke sector (WNT). Specifiek voor woningcorporaties geldt hierbij de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen
Binnen De Goede Woning is er geen andere topfunctionaris geïdentificeerd en is er geen sprake van een gewezen
toegelaten instellingen volkshuisvesting (de zogenaamde ‘staffel’). De WNT en de staffel hebben grote gevolgen
bestuurder.
voor het remuneratiebeleid. De raad van commissarissen heeft ook in 2014 advies ingewonnen om de juridische
48
kaders voor wat betreft de beloning van de directeur-bestuurder en die van zichzelf nader te bepalen. De WNT en
Hoofdlijnen remuneratiebeleid raad van commissarissen
de staffel kennen een overgangsregeling. De raad van commissarissen heeft besloten hier gebruik van te maken.
Het remuneratiebeleid van de raad van commissarissen is gebaseerd op de in 2010 door de Vereniging van
Bestuursverklaringen
Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) vastgestelde Honoreringscode commissarissen van woning-
Goedkeuring jaarrekening 2014
corporaties. In 2012 is de honoreringscode geïndexeerd. Ook voor zijn eigen beloning maakt de raad van
Zoals de statuten voorschrijven, stelt de directeur-bestuurder de jaarrekening op en stelt de raad van commissaris-
commissarissen gebruik van de overgangsregeling. Voor nieuw te benoemen en te herbenoemen commissarissen
sen deze vast. De jaarrekening 2014 is gecontroleerd door Deloitte en voorzien van een goedkeurende verklaring.
zijn de WNT en bijbehorende staffel van toepassing. 1
Tot slot Beloning Raad van Commissarissen 2014 (exclusief btw)
De raad van commissarissen bedankt alle medewerkers en de directeur-bestuurder van harte voor hun inzet het beschreven verslagjaar.
De heer prof. dr. P.J. Boelhouwer
€ 6.006
De heer ing. J. van der Meulen MSc
€ 11.229
De heer ir. I.R. Pijpers
€ 7.485
De heer K.J.R. Schiffer
€ 1.860
Raad van commissarissen De Goede Woning
Mevrouw mr. M.C.J. Schoordijk
€ 7.485
John van der Meulen (voorzitter)
De heer M. Souverijn AA
€ 7.485
Raymond Pijpers
TOTAAL
€ 41.550
Zoetermeer, 2 juni 2015
Karel Schiffer Marie-Christine Schoordijk
De leden van de raad van commissarissen ontvangen geen andere vaste vergoedingen (reis- en onkosten).
Maarten Souverijn
Leningen en garanties Er zijn geen leningen en garanties verstrekt aan de directeur-bestuurder, noch aan de leden van de raad van commissarissen.
Verkrijgen van informatie De raad van commissarissen ontvangt elk kwartaal een directieverslag, waarin verantwoording wordt afgelegd over de uitvoering van de voorgenomen activiteiten uit het jaarplan, waaronder de volkshuisvestelijke taken en de ontwikkeling van de resultaten. Ook wordt in het directieverslag ruimschoots aandacht besteed aan de verschillende ontwikkelingen op landelijk, regionaal en lokaal niveau. Ook ontvangt de raad van commissarissen de managementletter van de accountant. Verder is de raad van commissarissen lid van de VTW, ontvangt de raad vakliteratuur, persberichten en nieuwsbrieven van berichten op intranet. In algemene zin kunnen wij zeggen dat de raad van commissarissen zowel gevraagd als ongevraagd door de bestuurder voorzien wordt van informatie ten behoeve van zijn functioneren.
1
Gebaseerd op de beloning van de directeur-bestuurder.
49
50
51
FINANCIËN EN VERBINDINGEN 9.1 FINANCIEEL BEHEER
De financiële positie
Een gezonde financiële basis is een voorwaarde om de noodzakelijk geachte volkshuisvestelijke
Historie over de afgelopen vijf jaar
inspanningen te kunnen verrichten. De solvabiliteit en financiële continuïteit van De Goede Woning is onveranderd goed. Eenmaal per jaar wordt door het CFV een oordeel gegeven via een Toezichtbrief. In de brief van 9 september 2014 gaf het CFV aan dat er op dit moment geen aanleiding is tot opmerkingen of nader onderzoek en verder geeft de beoordeling geen aanleiding tot het doen van interventies. De integrale vennootschapsbelastingplicht, de bijdrage saneringssteun en de bijdrage verhuurdersheffing vanaf 2013, betekenen per saldo minder inkomsten en verminderen de mogelijkheid om maatschappelijk te investeren. In onze meerjarenbegroting hebben wij, evenals voorgaand jaar, rekening gehouden met de bijdrage verhuurdersheffing in de jaarlijkse kasstromen, daarnaast wordt de extra huurverhoging, circa 2% per jaar, slechts in de jaren t/m 2017 opgenomen. In de jaren daarna wordt alleen het inflatiepercentage van 2% per jaar opgenomen als huurverhoging. Het meer inrekenen van extra huurverhogingen vanaf het jaar 2018 wordt door De Goede Woning i.v.m. betaalbaarheid van de huren als niet realistisch gezien.
Per jaar (ultimo) x 1 miljoen Inkomsten
2014
2013
2012
2011
2010
40
38
35
33
32
5
6
6
5
5
Bedrijfskosten Werkorganisatie Onderhoud
7
9
11
7
9
Belasting en verzekeringen
2
2
2
2
2
Saneringsheffing- en verhuurdersheffing
5
2
0
0
0
Rentelasten
8
8
6
6
5
27
27
25
20
21
Operationeel resultaat voor VPB
13
11
10
13
11
Afboeking onrendabele investeringen
-14
-6
-4
-6
7
Mutatie bedrijfswaarden/actuele waarden
-8
-23
3
17
-3
VPB
-3
-2
7
-3
-2
Mutatie vermogen
7
-21
7
31
43
Mutatie bedrijfswaarde
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat het operationeel resultaat op een stabiel niveau ligt.
In de bedrijfswaardeberekeningen ultimo 2014 is de verhuurdersheffing meegenomen.
Dit betekent ook dat de kosten van de werkorganisatie onder controle zijn. Dit blijkt ook uit de
Daartegenover staan hogere huuropbrengsten voor de jaren t/m 2017. Voor een uitgebreide
vergelijking die Aedes heeft gemaakt in “corporatie in perspectief” en waarvan de uitkomsten zijn
financiële verantwoording wordt verwezen naar het hoofdstuk jaarrekening.
opgenomen in het Corporatie Benchmark Centrum (CBC). Het rapport over het verslagjaar 2013 is op deze website te raadplegen. De mutatie in het vermogen fluctueert daarentegen aanzienlijk. Dit wordt veroorzaakt door de afboekingen van onrendabele investeringen, mutaties in de bedrijfswaarden en VPB positie.
52
Financiën en verbindingen
Prognose voor de komende vijf jaar
De bovenstaande projecten zijn nog niet, buiten de 59 woningen Parkzoom 2, daadwerkelijk
De onderstaande kerncijfers geven, op basis van de geactualiseerde meerjarenbegroting
gestart en er dient daarom een voorbehoud te worden gemaakt voor de genoemde bedragen.
2015-2024, een beeld van de financiële positie over de eerstvolgende jaren.
Voor de 59 woningen Parkzoom 2 in Lansingerland is de investering berekend op € 8,8 miljoen met een geprognosticeerde onrendabele afboeking opgenomen in de jaarrekening 2013/2014 van € 2,8 miljoen.
Per jaar (ultimo) x 1 miljoen
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Overige reserves
119
116
120
111
120
120
Voorziening nieuwbouw
15
11
3
12
0
2
Schulden op lange termijn
193
198
200
198
205
209
Vermogensmutatie
7
-/-3
4
-/-9
9
0
Onderhoudsuitgaven
7
13
13
11
10
13
Liquide middelen (exclusief VvE’s)
3
-/-2
-/-6
-/-5
-/-6
-/-6
-/-14
-/-7
0
-/-15
0
-/-6
Volkshuisvestelijk vermogen conform CFV 1
37
36
38
35
37
37
Rente dekkingsgraad
2,6
2,3
2,4
2,7
3,1
2,6
Onrendabele investeringen nieuwbouw
1
A fgerond op gehele percentages en inclusief veronderstelde correctie CFV.
De 32 woningen Waterzicht III met een berekend investeringsbedrag van € 3,9 miljoen en een onrendabele afboeking van € 3,1 miljoen (2014). De 67 woningen EIM kantoor met een investeringsbedrag van € 5,5 miljoen en een onrendabele afboeking van € 4,4 miljoen (2014). De 69 woningen Cadenza met een investeringsbedrag van € 7,6 miljoen en een onrendabele afboeking van € 4,8 miljoen (2014). De 72 ZOC woningen met een investeringsbedrag van € 10,0 miljoen en een onrendabele afboeking van € 6,5 miljoen (2015). In verband met de herstructurering van de wijk Palenstein is er in 2005 een samenwerkingsovereenkomst met Vestia, Vidomes en de gemeente Zoetermeer afgesloten om de herstructurering van de hoogbouw galerijflats in Palenstein te realiseren. Voor ons betekent dit de sloop van twee flats in de wijk. Het daadwerkelijke sloopbesluit van het complex Jan van Beierenlaan is eind 2014 genomen.
Het vermogen daalt in 2015 en 2017 onder invloed van de geprognosticeerde onrendabele
Voor de sloopkosten van dit complex en de bijkomende kosten voor het herhuisvesten van de
investeringen. Procentueel gezien blijft het vermogen uitgedrukt in een percentage van het
betreffende huurders is in de jaarrekening 2014 een voorziening opgenomen van € 2,7 miljoen.
balanstotaal ruimschoots boven de grenswaarde bepaald door het CFV ad 20%. De rentedekkingsgraad, waarvoor het WSW als grenswaarde 1,4 hanteert, is eveneens ruimschoots voldoende.
De eerste fase nieuw te bouwen woningen in de wijk Palenstein levert naar verwachting in 2017 een onrendabele investering op, exclusief de hiervoor genoemde kosten van circa € 15 miljoen en de
Voor de betreffende onrendabele nieuwbouwinvesteringen is een bedrag van in totaal
tweede fase levert in 2019 naar verwachting een onrendabele investering van circa € 6 miljoen.
€ 42 miljoen (exclusief rentabiliteitswaardecorrectie) verwerkt in de periode 2014 tot en met 2019.
De grondwaarde en de sloopkosten c.a. van de te slopen complexen wordt toegerekend aan de
Deze (beoogde) projecten betreffen:
nieuwbouwcomplexen.
•
59 woningen Parkzoom 2 in Lansingerland; (start bouw 2014, oplevering 2014 en 2015)
•
32 woningen Waterzicht III (start bouw 2015)
•
67 woningen EIM kantoor (start bouw 2015)
•
69 Cadenza woningen (start bouw 2016)
•
72 ZOC woningen (start bouw 2016)
•
Nieuwbouw herstructurering Palenstein (vanaf 2018)
53
Mutaties in het vermogen voor de jaren (2014) 2015-2019
Het effect op de ICR is min 0,4 in 2024 maar deze komt de gehele periode niet onder de 2,0.
Waardering van het sociaal vastgoed vindt plaats op basis van bedrijfswaarde. Deze bedrijfswaarde
De solvabiliteit daalt met 8% in 2024 en is in 2017 en 2019 op zijn laagst, te weten 29%.
geeft inzicht in de waarde van het bezit op basis van de in de toekomst te verwachten inkomende en uitgaande kasstromen. Daarnaast worden de effecten van beleidswijzigingen inzichtelijker.
Verkopen vallen tegen
Ook schommelingen in de marktsituatie werken zichtbaar door in de bedrijfswaarde.
In dit scenario zijn de begrote verkopen gehalveerd ten opzichte van het basis scenario in deze
Het commercieel vastgoed is gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat.
MJB. Dit betekent dat van de 170 woningen die we verwachten te verkopen in de periode 2015
Het Winkelcentrum Palenstein is in 2014 op basis van hertaxatie afgewaardeerd met € 0,5 miljoen.
t/m 2024 er 85 minder verkopen. Deze lagere verkopen leiden er toe dat er in de 10 jaars periode circa € 12 mln. minder liquide middelen binnenkomen. Dit heeft tot gevolg dat er in de jaren
In 2014 is het vermogen circa € 7 miljoen gestegen. Het positieve operationele resultaat voor
t/m 2021 € 7,5 mln. meer geleend moet worden. Omdat na 2021 geen investeringen meer zijn
VPB ad € 13 miljoen wordt verminderd met circa € 6 miljoen aan vermogensmutaties zijnde de
ingerekend is het daarna niet meer nodig om extra bij te lenen. Het effect op de operationele
lagere waardering van het bezit met circa € 8 miljoen, de onrendabele toppen van de diverse
kasstromen is zeer beperkt. Er is wel iets meer rente te betalen maar dat valt weg tegen de
nieuwbouwbouwcomplexen ad € 14 miljoen en de positieve mutatie in de belastinglatenties van
positieve exploitatie van de woningen die minder worden verkocht.
ad € 16 mln.
Het effect op ICR is ook zeer beperkt (0,1 minder eind 2024). Het effect op de solvabiliteit is eind
In de jaren 2015 t/m 2019 wordt jaarlijks een operationeel positief resultaat verwacht , exclusief VPB
2024 circa 2% lager.
van gemiddeld circa € 10 miljoen. Alleen doordat in de jaren 2015 en 2017 hoge afboekingen voor onrendabele investeringen in de nieuwbouwprojecten zijn begroot is het jaarresultaat in deze jaren
Extra woningen 200 en verkopen vallen tegen
negatief.
In dit scenario zijn bovenstaande scenario’s samengevoegd om na te gaan wat het effect is als
Eind 2019 is een eigen vermogen geprognosticeerd van circa € 120 miljoen.
beide scenario’s zich gelijktijdig voordoen. Door de hogere investeringen ad € 27 mln. en lagere verkoopopbrengsten ad € 12 mln. wordt er
Scenario’s in de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & liquiditeiten 2015
totaal € 39 mln meer uitgegeven. Hiervoor is circa € 42 mln. meer financiering nodig omdat er ook
t/m 2024
een nadelig effect op de operationele kasstroom plaatsvindt van € 3 mln.
In deze begroting zijn een drietal scenario’s uitgewerkt: Het betreft een scenario met extra
Het totale effect op de ICR is dat deze eind 2024 op 0,4 lager uitkomt dan in de basisvariant maar
nieuwbouw, een scenario met tegenvallende verkopen en een scenario waarbij beide hiervoor
gedurende de gehele periode nooit onder de 2,0. De solvabiliteit komt in 2024 9% lager uit dan in
genoemde effecten zich voordoen.
de basis variant. Het laagste niveau wordt bereikt in 2017 en 2019, te weten 28%.
Extra 200 woningen
Samenvatting scenario’s
In dit scenario zijn extra 5 nieuwbouwcomplexen opgenomen met elk 40 jongerenwoningen. Deze zijn verdeeld over de periode 2017 t/m 2021 (oplevering). Er wordt vanuit gegaan dat de eerste 10 jaar de kosten werkorganisatie (formatiekosten) niet wijzigen. Totaal is dit een extra investeringsuitgave van circa € 27 mln. en een extra afboeking (excl. RWC) van € 22 mln. Hiervoor is circa € 30 miljoen extra financiering nodig. Het effect op de operationele kasstromen in de gehele periode is circa min € 3 mln.
54
Scenario / Ratio in het jaar 2019 (einde dPi periode)
ICR
Solvabiliteit
LTV
Basis scenario
2,2
34%
62%
Plus 200 woningen
2,0
29%
67%
Verkopen vallen tegen
2,2
32%
64%
Plus 200 en verkopen vallen tegen
2,0
28%
68%
Financiën en verbindingen
Voldoende middelen voor onderhoud beschikbaar
Voor het project 340 woningen De Elementen is, gezien de hoogte van het gefinancierde bedrag
De onderhoudsuitgaven maken een belangrijk deel uit van de bedrijfslasten. De voor de
van € 62,5 miljoen (waarvan resteert ultimo 2014 € 54,0 miljoen) het renterisico, voor ondertekening
toekomstige onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk geachte middelen zijn zowel in vermogen
van de overeenkomst, afgedekt. Hiervoor is gebruik gemaakt van Swaps welke zijn afgesloten
als in liquiditeiten voldoende beschikbaar.
bij de Rabobank. Met de Rabobank is overeengekomen dat een (eventuele) negatieve waarde niet in liquiditeiten hoeft te worden bijgestort. De gemeente Zoetermeer staat garant voor
Geen overtollige middelen aanwezig
bovengenoemde financiering.
De financieringsbeoordeling op korte termijn vindt plaats met behulp van een dynamische liquiditeitsbegroting, over een periode van twee jaar. Op grond van de steeds geactualiseerde
Vennootschapsbelasting en vaststellingsovereenkomsten
situatie worden de tijdelijk overtollige middelen voor niet langer dan een periode van zes maanden
Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de Wet op
uitgezet.
de Vennootschapsbelasting. Dit wil zeggen dat over de resultaten uit alle activiteiten belasting
Er is geen sprake van overtollige geldmiddelen die elders in de volkshuisvesting ingezet kunnen
verschuldigd is, volgens de in de wet opgenomen uitgangspunten.
worden.
De Goede Woning heeft zowel VSO I (model I) als VSO 2 ondertekend.
De Goede Woning heeft haar financiële reserves onder andere nodig voor de eerder genoemde (onrendabele) nieuwbouwprojecten inclusief de herstructurering van de wijk Palenstein en het
In deze jaarrekening en de Meerjarenbegroting 2015-2024 is rekening gehouden met de effecten
opvangen van risico’s verbonden aan de exploitatie van haar woningbezit.
van de integrale VPB-plicht op basis van deze vaststellingsovereenkomsten en de geldende fiscale wetgeving.
Financiële risico’s afdoende afgedekt De financiële gevolgen van nieuwbouw, onderhouds- en beheersactiviteiten zijn becijferd en
Over de jaren 2008 t/m 2011 hoeft geen vennootschapsbelasting te worden betaald omdat in die
verwerkt in de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling en Liquiditeiten 2015-2024.
jaren gebruik is gemaakt van het vormen van een herinvesteringsreserve. Vanaf 2012 is dit niet meer
Deze begroting verschaft, rekening houdend met verschillende uitgangspunten, tevens inzicht in
mogelijk door een wetswijziging.
de liquiditeits- en financieringsstroom. De uitkomst van deze informatie biedt een betrouwbare
In 2012 is echter wel gebleken dat de woz-waarden van het bezit dat is ingebracht op 1 januari 2008
basis voor het nemen van beleidsbeslissingen op het gebied van toekomstige investeringen en de
sterk zijn gedaald. Op basis van de VSO2 is het mogelijk om bij de bepaling van de fiscale winst met
financiering daarvan.
deze waardedaling rekening te houden. Daar de fiscale waardedaling over de periode 2008 tot en
In deze begroting is tevens aangegeven op welke wijze de rente- en rendementsrisico’s binnen
met de meest recente woz-aanslagtotaal circa € 94 miljoen bedraagt is er een compensabel verlies
algemeen aanvaardbare proporties zijn teruggebracht.
ontstaan. Hierdoor zal naar verwachting ook de komende jaren geen vennootschapsbelasting betaald hoeven te worden.
Financieringen met gemeentegarantie van de gemeente Zoetermeer kunnen voor maximaal de exploitatieperiode van het betreffende complex met gemeentegarantie worden geherfinancierd.
9.2
BEZWAREN EN VERVREEMDEN
Daarna kunnen deze leningen (indien nog steeds nodig) worden ondergebracht bij het WSW. Daarmee worden de mogelijkheden voor herfinanciering van de betreffende leningen op de
De Goede Woning heeft in het verslagjaar twee woningen verkocht in de hoogbouwcomplexen
kapitaalmarkt in voldoende mate gewaarborgd.
Jagersbos en Laveibos (geen woning aan zittende huurders). Vrijgekomen woningen worden tegen marktprijs verkocht. Daarnaast zijn er 12 woningen verkocht in drie aangewezen
55
laagbouwcomplexen (geen woning aan zittende huurders). Voor het beleid met betrekking tot
De verschillende fasen van de nieuwbouwprojecten worden beheerst met status- en
het bezwaren van onroerend goed wordt verwezen naar de vermelding van de zekerheden in de
fasebeslisdocumenten. Voordat naar een nieuwe fase kan worden overgegaan wordt hierover
toelichting op de balans.
formeel door de directeur een besluit genomen. Indien er zich in enig jaar geen volgende fase aandient wordt minimaal een statusdocument per jaar opgemaakt. In zowel het fasebeslisdocument
9.3
DE ZORG VOOR EEN GOEDE BEDRIJFSVOERING EN
ADMINISTRATIE
als het statusdocument is een risico-paragraaf een vast onderdeel. Hierin wordt een opsomming gegeven van de mogelijke risico’s en de wijze waarop deze risico’s worden beheerst indien ze zich zouden voordoen.
Bij het leveren van goede maatschappelijke prestaties wordt per prestatieonderdeel nagegaan welke mogelijkheden er zijn voor wat betreft de in te zetten financiële middelen en capaciteit om
Bij voorstellen door het MT aan de directie worden waar nodig de verschillende risico’s inzichtelijk
de gewenste resultaten te realiseren. Uitgangspunt is om de doelen op een efficiënte en effectieve
gemaakt, zodat bij de besluitvorming rekening wordt gehouden met eventuele risico’s en de wijze
wijze te bereiken.
waarop deze worden afgedekt.
Het ondernemingsplan bepaalt de koers van de organisatie. Hierop wordt op een andere plaats in
Het management verantwoordt elk kwartaal aan de directie de voortgang van de doelstellingen uit
dit jaarverslag uitgebreid ingegaan. Het ondernemingsplan krijgt een jaarlijkse vertaling in de vorm
het jaarplan en de bijzonderheden van het betreffende kwartaal.
van een jaarplan. Het jaarplan bevat, indachtig het gevolgde INK-managementmodel, ook een
Tweewekelijks worden de voortgang van de projecten en processen door het management met de
aantal activiteiten dat moeten leiden tot een verder leer- en verbeterproces van de organisatie.
directie besproken.
Dat werkt tot op teamniveau door. De bereikte resultaten worden door het jaar heen gevolgd via maandrapportages (teamniveau),
9.5
VERBINDINGEN MET ANDERE RECHTSPERSONEN
kwartaalrapportages (managementniveau) en het directieverslag. Zo nodig wordt apart gerapporteerd.
Onderstaand zijn de verbindingen met andere rechtspersonen aangegeven. De Goede Woning heeft in 2014 geen financiële ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen.
9.4 RISICOMANAGEMENT Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer (SWZ) Een belangrijk onderdeel van het besturen van een organisatie is het nagaan op welke plaatsen
Samen met de Vestia Groep, statutair gevestigd in Rotterdam en Vidomes, statutair gevestigd in
welke risico´s worden gelopen en of die voldoende beheerst worden.
Delft, wordt sinds 2000 samengewerkt in de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer. Deze stichting
Elk kwartaal verantwoordt de manager Financieel beheer & ICT uitgebreid over de resultaten
heeft als taak om de van de gemeente Zoetermeer overgenomen woonwagens en standplaatsen te
van de interne controle, de onderhoudskosten en elk half jaar over de ontwikkeling van veel
beheren. Het beheer en de administratie zijn ondergebracht bij Nijbod Consultancy uit Eindhoven.
beheeraspecten (via het complexsignaleringssysteem) en de bedrijfskosten. Bijstellingen van het interne risicobeheersings- en controlesysteem en de werking hiervan worden
De Goede Woning treedt op als penvoerder namens de stichting. Zij heeft een minderheidsbelang
verantwoord in de Interne Controlerapportage. De beleidsnota Risicomanagement is voor het laatst
van tweezevende. SWZ stelt een eigen jaarverslag op.
in 2013 geactualiseerd. In 2014 heeft een nadere evaluatie plaatsgevonden van het mutatieproces
Het jaarresultaat van de stichting (aandeel De Goede Woning) is circa € 18.000 negatief.
in het kader van frauderisico’s.
56
Financiën en verbindingen
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH)
Het gestorte aandelenkapitaal in De Goede Woning Holding BV bedraagt € 1.500.000.
De Goede Woning is vanaf de oprichting lid van SVH. Onder andere via SVH weet zij haar regionale
De resultaten van De Goede Woning Holding BV en De Goede Woning Projecten BV over 2014 zijn
belangen te behartigen. Naast de beleidsmatige belangenbehartiging faciliteert SVH het regionale
respectievelijk € 6.917 positief en € 293.624 negatief. Het negatieve resultaat van de Projecten BV
aanbodmodel.
wordt veroorzaakt door de afwaardering (als gevolg van hertaxatie) van het winkelcentrum in 2014 met € 0,5 miljoen.
Vereniging van Eigenaren (VvE’s)
Alle gepresenteerde cijfers in dit jaarverslag omvatten de geconsolideerde cijfers van
Per 1 juli 2003 is de VvE Alferbos opgericht, per 1 september 2004 de VvE Laveibos. In 2006 zijn
R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning BV en deze onderliggende twee (dochter)
de VvE Hoevenbos en Jagersbos opgericht. De VvE´s zijn het gevolg van het verkoopprogramma
vennootschappen.
dat De Goede Woning in 2003 is gestart in Meerzicht-Oost voor deze vier complexen. De Goede Woning heeft als eigenaar van minimaal 70% van de woningen een meerderheidsstem in de VvE’s. De doelstelling is om in totaal 30% van de woningen te verkopen. De administratie wordt verzorgd door Flatbeheer te Zoetermeer. Voor het complex Castellum Palensteyn, dat in oktober 2010 is opgeleverd en waarvan het eigendom wordt gedeeld met de gemeente Zoetermeer, is op 1 februari 2011 de VvE-splitsingsakte gepasseerd. De administratie wordt tegen een kleine vergoeding door De goede Woning gedaan. De daadwerkelijke VvE is in 2012 opgericht. Daarnaast is voor het complex 340 appartementen De Elementen in Oosterheem ook een aantal VvE’s opgericht in 2012. De administratie wordt verzorgd door Flatbeheer te Zoetermeer. De Goede Woning Holding BV en De Goede Woning Projecten BV Op 24 december 2007 zijn, mede ten behoeve van de invulling van de voorwaarden gesteld in de VSO I, twee (dochter)vennootschappen opgericht: • De Goede Woning Holding BV te Zoetermeer is voor 100% eigendom van
R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning.
• De Goede Woning Projecten BV te Zoetermeer is voor 100% eigendom
van De Goede Woning Holding BV.
57
KENGETALLEN 2014
2013
2012
2011
2010
Aantal eenheden in exploitatie - Woningen en woongebouwen:
6.405
6.308
6.351
5.858
5.862
- In aanbouw
44
40
0
498
340
- Garages
221
221
221
221
221
- Bedrijfsruimten
21
21
21
22
22
- Totaal
6.691
6.590
6.593
6.599
6.445
Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) - Overige reserves
118,617
111.625
132.705
125.915
94.890
- Voorzieningen nieuwbouw
14.895
5.269
3.513
3.203
29.198
- Huren (1)
39.582
38.056
34.376
32.778
31.649
- Vergoedingen (1)
2.800
3.093
2.630
2.618
2.723
- Mutatie vermogen
6.992
-21.080
6.790
31.024
42.915
- Toewijzing BBSH -doelgroep in % (2)
83
82
55
80
79
- Toewijzing EU-norm (vanaf 2011) in % (3)
94
92
90
94
Verhuur en incasso
- Gemiddelde (kale) maandhuur per woning, ultimo jaar
523
502
484
462
455
- Gemiddelde toegepaste huurverhoging (per 01-07) in %
3,9
3,6
2,3
1,3
1,2
- Huurdersmutaties (alleen woningen) in %
6,1
6,5
8,3
6,4
7,7
- Huurachterstand v.d. huren en vergoedingen in %
0,95
0,93
0,88
0,94
1,14
- Huurderving v.d. huren en vergoedingen in %
0,38
0,48
0,59
0,42
0,41
Onderhoud
58
- Kosten klachtenonderhoud gemiddeld per woning
286
313
338
316
307
- Onderhoudskosten gemiddeld per mutatie
2.487
2.515
3.053
2.082
2.053
- Totaal directe onderhoudskosten per woning
1.229
1.512
1.600
1.213
1.526
Kengetallen
2014
2013
2012
2011
2010
- Personeelskosten per woning (incl. werk derden/ en dekking)
632
637
661
733
679
- Overige kosten
249
260
278
279
280
Bedrijfsvoering
- Personeelsbezetting einde boekjaar: - Medewerkers (incl. vacatures)
64
65
67
66
63
- formatieplaatsen (inclusief vacatures)
57,3
57,5
58,9
58,2
55,3
Financiële continuïteit - Eigen vermogen einde boekjaar, per woning
18.519
17.696
20.895
21.495
16.187
- Volkshuisvestelijk vermogen in % (4)
37,2
32,8
35,4
39,4
32,4
- Actuele waarde per woning
47.886
48.792
52.035
45.935
43.978
- Operationeel resultaat (x € 1.000) (5)
12.482
11.406
9.895
12.595
10.797
- Schuldverdienratio
9,7
10,3
12,6
9,4
9,0
2,6
2,5
2,6
3,2
3,0
(6)
- Rente dekkingsgraad - Solvabiliteit in %
(7)
(8)
- Liquiditeit
35,3
34,5
37,0
39,4
33,5
0,9
0,9
0,7
1,1
0,7
- Rentabiliteit vreemd vermogen in %
3,7
3,8
3,0
3,4
3,2
- Rentepercentage leningen
4,1
4,0
3,6
4,0
4,4
- Interne financiering per woning (inclusief in aanbouw)
20.828
19.246
22.739
19.086
20.842
- Cash-flow per woning
1.949
1.808
1.558
3.101
1.538
- Huurkapitalisatiefactor
7,7
8,1
9,6
8,2
8,1
1 Na aftrek derving door leegstand 2 ivm oplevering nieuwbouw relatief laag in 2012, m.n. ten gevolge van eerste verhuur De Elementen 3 Exclusief nieuwbouw De Elementen in 2012 4 Inclusief correcties CFV 5 Het jaarresultaat exclusief afschrijvingen, bedrijfswaardecorrecties en VPB. 6 Langlopende leningen/netto kasstroom 7 Operationeel resultaat exclusief VPB en rentelasten gedeeld door de rentelasten 8 Vanaf 2012 exclusief rentabiliteitswaardecorrectie
59
JAARREKENING 11.1 G ECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER (ná voorstel resultaatbestemming) ACTIVA
Per 31-12-2014
Per 31-12-2013
VASTE ACTIVA
Materiele vaste aktiva: Sociaal vastgoed in exploitatie in exploitatie
293.430.811
294.093.875
Sociaal vastgoed in ontwikkeling
2.247.180
0
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
1.272.198
1.363.744 296.950.189
295.457.619
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
14.143.656
14.535.542 14.143.656
14.535.542
Financiële vaste activa: Deelname Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer Deposito BNG Latente Belastingvordering
23.435
26.895
6.000.000
6.000.000
12.328.991
363.931
Subtotaal vaste activa
18.352.426
6.390.826
329.446.271
316.383.987
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
Vorderingen Huurdebiteuren Vennootschapsbelasting Gemeente
413.211
387.116
0
225.263
16.039
6.877
Overige vorderingen
700.000
532.012
Overlopende activa
391.084
1.114.634 1.520.333
Liquide middelen
Subtotaal vlottende activa TOTAAL GENERAAL
60
2.265.902
5.357.222
5.175.630
6.877.556
7.441.532
336.323.826
323.825.519
Jaarrekening
PASSIVA
Per 31-12-2014
Per 31-12-2013
118.617.188
111.624.948
Eigen vermogen Overige reserves Voorzieningen Voorziening nieuwbouw Passieve belastinglatentie
14.895.279
5.269.097
403.088
4.773.719 15.298.367
10.042.816
Lang lopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
192.953.854
192.953.854
2.173.279
Subtotaal
2.153.825 195.127.133
194.207.679
329.042.688
315.875.443
Kortlopende schulden Leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva
TOTAAL GENERAAL
1.548.509
2.547.684
604.415
119.501
5.128.214
5.282.890 7.281.138
7.950.075
336.323.826
323.825.519
61
11.2 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2014 Omschrijving
Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
39.581.905
38.056.009
Opbrengsten servicecontracten
2.800.811
3.093.214
Verkoop onroerende goederen
11.731
-593.140
Bedrijfsopbrengsten Huren
Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
170.136
91.251
42.564.583
40.647.334
Bedrijfslasten 12.808.741
14.312.016
Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeullie
Afschrijvingen op vaste activa
4.376.100
4.092.549
Lonen en salarissen
2.584.312
2.520.847
Sociale lasten Lasten onderhoud Leefbaarheid
846.545
7.083.195
8.969.360
844.303
1.121.403
Lasten servicecontracten
2.768.391
3.077.040
Overige bedrijfslasten
8.245.103
5.074.973
39.614.341
40.014.733
-332.375
-5.412.377
2.617.867
-4.779.776
Som der bedrijfslasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Exploitatieresultaat Rentebaten
326.638
338.462
Rentelasten
7.960.862
7.959.205
-5.016.357
-12.400.519
Vennootschapsbelasting
16.335.691
-2.608.310
Resultaat deelnemingen
-18.460
-10.336
11.300.874
-15.019.165
6.992.240
-21.079.948
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering
Jaarresultaat via winst-en verliesrekening
Resultaat via herwaarderingsreserve Totaal Jaarresultaat
62
904.196
-4.308.634
-6.060.783
Jaarrekening
11.3 KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (directe methode) Omschrijving Ontvangsten huurders (inclusief service kosten)
2014
2013
42.355
41.116
Ontvangsten subsidiegevers
408
0
Ontvangsten overig
160
116 42.922
41.232
Betalingen werknemers
3.943
3.882
Betalingen aan leveranciers onderhoud
8.413
9.148
Betalingen uit hoofde zakelijke lasten
1.938
1.881
Betalingen saneringsheffing/verhuurderheffing
4.690
1.563
Betalingen aan overige
4.672
4.746 23.657
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen winstbelasting
19.266 297
445
8.142
7.584
0
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa
Investeringen financiële vaste activa
21.220 20.012
1.415 7.844
5.724
11.422
14.288
14.185
16.717
2.055
6.357
10
37
Desinvesteringen financiële vaste activa Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen financiële vaste activa Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Totaal mutatie geldmiddelen
12.140
10.397
-35.400
-37.924
35.400
36.624
900
-6.000 900
-7.300
182
-3.409
Stand liquide middelen per begin boekjaar
5.176
8.585
Stand liquide middelen per einde boekjaar
5.357
5.176
182
-3.409
Mutatie boekjaar
63
11.4 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
Niet- Geconsolideerde maatschappijen Naam
Statutaire zetel
VvE Laveibos
Zoetermeer
70%
Beheer
VvE Jagersbos
Zoetermeer
78%
Beheer
VvE Hoevenbos
Zoetermeer
80%
Beheer
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december
VvE Alferbos
Zoetermeer
70%
Beheer
2014. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
VvE Castellum Palenstein
Zoetermeer
50%
Beheer
VvE’s De Elementen (woningen)
Zoetermeer
99%
Beheer
Stichting woonwagen
Zoetermeer
29%
Beheer
11.4.1 ALGEMENE WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemeen
Activiteiten De activiteiten van R.K. woningbouwstichting De Goede Woning, statutair gevestigd en kantoor
Percentage
Hoofdactiviteit
Zaken-Zoetermeer
houdende aan de Storkstraat 6, Zoetermeer zijn erop gericht een goede woning te bieden voor Grondslagen voor de consolidatie
mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien.
In de geconsolideerde jaarrekening zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep Groepsverhoudingen
behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap
R.K. woningbouwstichting De Goede Woning staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen.
kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde
Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en
jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de
2:414 BW is hierna opgenomen:
resultaatbepaling van R.K. woningbouwstichting De Goede Woning. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken
Geconsolideerde maatschappijen
rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen
Naam
Statutaire zetel
De Goede Woning Holding BV
Zoetermeer
Percentage
100% Beheer & financiering
Hoofdactiviteit
vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde
De Goede Woning Projecten BV
Zoetermeer
100% Projectontwikkeling
jaarrekening tot uitdrukking gebracht.
onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het
De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. De betaalde goodwill wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken.
64
Jaarrekening
Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening
in aanmerking komen en hedge-accounting wordt toegepast, is de verwerking van deze winst of dit verlies afhankelijk van de aard van de afdekking.
De geconsolideerde jaarrekening van R.K. woningbouwstichting De Goede Woning is
R.K. woningbouwstichting De Goede Woning past hedge-accounting toe op basis van generieke
opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh).
documentatie.
In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele
Grondslag kostprijshedge-accounting
uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens
Kostprijshedge-accounting algemeen
de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen
Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge- accounting,
Volkshuisvesting.
wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Op iedere balansdatum wordt bepaald of er een indicatie is
De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van
voor ineffectiviteit door de kritische kenmerken van het hedge-instrument te vergelijken met de
historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders
kritische kenmerken van de afgedekte positie. In het geval dat de kritische kenmerken van het
wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en
hedge-instrument en de kritische kenmerken van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn,
lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts
is dit een indicatie dat de kostprijshedge een ineffectief deel bevat.
opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen
In dat geval wordt een kwantitatieve ineffectiviteitsmeting uitgevoerd door het vergelijken van
en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht
de cumulatieve verandering van de reële waarde van het hedge-instrument met de cumulatieve
genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
verandering van de reële waarde van de afgedekte positie sinds het aanwijzen van de hedgerelatie. Ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien en voor zover uit de kwantitatieve
Financiële instrumenten
ineffectiviteitsmeting (cumulatief) een verlies blijkt.
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het
11.4.2 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN DE
GECONSOLIDEERDE ACTIVA EN PASSIVA
betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in
MATERIËLE VASTE ACTIVA
de toelichting op de ‘Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen’.
Sociaal vastgoed in exploitatie
Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens,
balanspost.
het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een
Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is, worden tegen
algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en
kostprijs opgenomen. Indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, dan wel
Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48
negatief is, wordt het derivaat ten laste van de winst-en-verliesrekening afgewaardeerd naar de
(2013:€ 681,02).
lagere reële waarde, tenzij kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij de bepaling van de
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke
lagere reële waarde wordt rekening gehouden met het effect van de lopende rente.
organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners
De winst of het verlies uit de herwaardering naar reële waarde per balansdatum wordt onmiddellijk
en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese
in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien financiële derivaten echter voor hedge-accounting
Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
65
R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel,
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en
gezien het beleid dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken.
worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven
Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.
vanaf het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd
in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse
op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de
waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt:
geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van
• Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel
de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau
direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval
aangezien deze aansluit bij de interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor de
wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is
vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van
gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als
de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
positief resultaat in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die
jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord.
de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn
• Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten
gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De kosten van planmatig
laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex
onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per
gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve
component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor
gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de
inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven met huurverhoging na
herwaarderingsreserve is opgenomen.
eerste verwerking (de zogeheten na- investeringen) worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten
waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of
behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd
vergroten van de oorspronkelijke capaciteit.
tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere
Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden
waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de
de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, niet zijnde
onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans
periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten
opgenomen.
door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk
66
onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op
componenten grond en opstal. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven.
basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van
Jaarrekening
toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de
van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in
geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van
mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. Andere deelnemingen waarin geen invloed
de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen
van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op
wordt niet afgeschreven.
verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen.
VASTGOEDBELEGGINGEN
Vorderingen op deelnemingen
Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking
huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.
opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor
Commercieel vastgoed in exploitatie/in ontwikkeling
mogelijke oninbaarheid.
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige
Deposito BNG
commercieel vastgoed.
De uitstaande deposito’s worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en
Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde.
vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale
De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor
waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden
Latente belastingvorderingen
verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover
voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.
het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden.
Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de Overige reserves,
Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt
een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde
tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat
positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.
uit de voor De Goede Woning geldende rente voor langlopende leningen (4,1%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%). De actieve belastinglatentie heeft
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering
Deelnemingen
van de langlopende schulden en op de aanwezige compensabele verliezen. Voor het overige bezit
Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt
is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de
uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil.
latentie op nihil gewaardeerd.
Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning.
VLOTTENDE ACTIVA
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer
Vorderingen
De Goede Woning geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming,
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en
respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van
vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde
haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang
kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke
67
verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden
fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.
bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering
Liquide middelen
plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter.
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan
De nettorente bestaat uit de geldende rente voor langlopende leningen (4,1%) onder aftrek van
twaalf maanden onder verrekening van een eventuele rekening-courantschuld bij de huisbank.
belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%).
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije
De opgenomen latentie heeft betrekking op de begrote verkopen van de komende vijf jaar.
beschikking staan, dan wordt dit toegelicht.
Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.
VOORZIENINGEN Voorziening nieuwbouw
Pensioenvoorzieningen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke
Ultimo 2014 zijn er evenals ultimo 2013 geen verplichtingen waarvoor een pensioenvoorziening is
verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern
opgenomen. De ten laste van de winst-en-verliesrekening gebrachte pensioenpremie bedraagt
gecommuniceerd”.
over 2014 € 561.401 (2013: € 551.068).
Hiervan is sprake wanneer uitingen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige
De pensioenregeling van Woningcorporatie ABC wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel
stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige
gefinancierd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces
bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder
rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien
Woningcorporatie ABC valt.
de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in
De opbouw van de pensioenaanspraken wordt steeds in het betreffende kalenderjaar
mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren.
afgefinancierd door middel van (ten minste) kostendekkende premiebetalingen.
Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex
De pensioenregeling is een middelloonregeling met - voor zowel actieve als inactieve deelnemers
overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt
(slapers en gepensioneerden) - voorwaardelijke toeslagverlening. De toeslagverlening is afhankelijk
in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze
van het beleggingsrendement.
investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. De jaarlijkse opbouw van de pensioenaanspraken bedraagt 2,15 % van het pensioengevend salaris Voorziening latente belasting
dat is gebaseerd op het brutoloon minus een franchise (ad € 13.449). Het pensioengevend salaris is
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële
niet gemaximeerd .
en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze
68
verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden
De jaarlijkse premie bedraagt ten minste 25% en maximaal 31,00% van het pensioengevend
in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van
salaris. De hoogte van de premie wordt jaarlijks vastgesteld door het bestuur van het
beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige
bedrijfstakpensioenfonds op basis van de dekkingsgraad en verwachte rendementen.
v o o r w o o rd Jaarrekening
De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2014 volgens opgave van het fonds 114%. Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort
11.4.3 GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET
GECONSOLIDEERDE RESULTAAT
in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren
SCHULDEN
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De opbrengsten
Langlopende schulden
uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar
De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde.
bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd
Opbrengsten servicecontracten
tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden
disagio en onder aftrek van transactiekosten.
aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met
verantwoord onder de lasten servicecontracten
de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.
Verkoop onroerende goederen
Er wordt gebruik gemaakt van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.
Dit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit)
Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling wordt met betrekking tot deze derivaten
dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het
(hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toegepast.
moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de
Kortlopende schulden
onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato
De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien
van de verrichte prestaties op balansdatum.
deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op vaste activa De afschrijving (im)materiële vaste activa wordt gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden de componenten grond (geen afschrijving) en de opstal onderkend. Op commercieel vastgoed wordt niet afgeschreven.
69
Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Dit betreft de bij(af) boeking van de complexen op basis van een lagere bedrijfswaarde die
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke
voortvloeit uit de gemaakte rendementswaardeberekening of vastgestelde taxatiewaarde versus de
verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het
kostprijs (de zogenaamde onrendabele top).
verslagjaar.
Daarnaast wordt bij deze post tevens de jaarlijkse realisatie van de herwaardering afschrijvingen geboekt.
Renteresultaat Het renteresultaat omvat het verschil tussen de betaalde en ontvangen rente rekening houden met
Lonen, salarissen en sociale lasten
de toegerekende rente aan de warmtemeters in de verschillende complexen.
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn t.b.v. werknemers. Van toerekenbaarheid
Belastingen
is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de
de werknemers. Voor de grondslagen van de pensioenlasten wordt verwezen naar de paragraaf
winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen
voorziening pensioenen.
uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt
Onderhoudslasten
rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van
belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de
Leefbaarheid
Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor sociale en fysieke ingrepen die de leefbaarheid
opgezegd. R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.
in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke
Op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 is de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale
werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
resultaat 2014 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken
Lasten servicecontracten
van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
Doordat in de jaren 2008 t/m 2011 gebruik is gemaakt van de herbestedingsreserve is er over die jaren effectief geen vennootschapsbelasting verschuldigd.
Overige bedrijfslasten Dit betreft de overige kosten werkorganisatie; belastingen, verzekeringen en contributie landelijke branchevereniging, kosten overige goederen, levering en diensten en overige (normale) lasten. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
70
Vanaf 2012 is het niet meer mogelijk om een herbestedingsreserve te vormen.
v o o r w o o rd Jaarrekening
Hieronder volgen de belangrijkste afwijkingen tussen het commerciële en fiscale resultaat.
11.4.4 GRONDSLAGEN VOOR HET OPSTELLEN VAN HET KASSTROOMOVERZICHT
Mutaties bedrijfswaarde MVA
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.
De onrendabele investeringen in nieuw bezit en de mutaties in de bedrijfswaarde worden fiscaal
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten.
geëlimineerd.
De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen, ontvangen
Fiscaal is in 2012 afgeschreven op de waardering van de openingsbalans in 2008 als gevolg van
interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom
de sterke daling van de WOZ-waarden in 2012 ten opzichte van 2008. Dit leidt tot een aanzienlijk
uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit
compensabel verlies wat de komende jaren als effect heeft dat geen belasting hoeft te worden
financieringsactiviteiten.
betaald.
De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij
Onderhoud versus verbetering
worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs.
De posten in het onderhoud die fiscaal als verbetering moeten worden aangemerkt worden
Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden
gecorrigeerd op de fiscale onderhoudslasten.
niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
Toerekening kosten aan projecten Aan de onderhanden projecten wordt fiscaal rente en kosten toegerekend. De toerekening betreft rente (bedrijfsfinanciering) op basis van het geïnvesteerd bedrag en de personeelskosten inclusief overhead van de afdeling vastgoedontwikkeling. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de De Goede Woning toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij De Goede Woning geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen.
71
72
73
11.5 SPECIFICATIE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS ACTIVA VASTE ACTIVA 01. Materiële vaste activa a. Samenvatting 1. Sociaal vastgoed in exploitatie woningen en woongebouwen 1. Sociaal vastgoed in exploitatie onroerende zaken niet zijnde woningen 1. Sociaal vastgoed in exploitatie overige zaken (warmtemeters) 1. Sociaal vastgoed in exploitatie totaal
31-12-2014
31-12-2013
292.564.525
293.243.832
662.022
660.542
204.264
189.502
293.430.811
294.093.875
2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling
2.247.180
0
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.272.198
1.363.744
296.950.189
295.457.619
Totaal materiële vaste activa
b. Totaal overzicht materiële vaste activa
Woningen en woongebouwen
Woningen en woongebouwen in ontwikkeling
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Overige zaken
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Stand per 1 januari Historische kostprijs
266.176.183
4.841.885
156.086
237.383
2.822.160
Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen
-60.150.996
-4.841.885
-13.784
-47.881
-1.458.416
189.502
1.363.744
45.906
189.946
Cumulatieve herwaarderingen Bedrijfswaarde
87.218.645
518.240
293.243.832
0
80.770
14.968.335
660.542
Mutaties in boekjaar Investeringen (nieuwbouw)
14.957.537
-14.957.537
Overboeking cumulatieve afboekingen
-3.770.328
3.770.328
Verkochte woningen
-1.981.620
Overboeking nieuwbouw 2014
Volledig afgeschreven -128.620
Desinvesteringen Afschrijvingen/afboekingen Correcties (op cumulatieve afschrijvingen)
74
-2.965.757
1.123.216
-3.642
-31.144
-278.508 125.636
Jaarrekening
Woningen en woongebouwen Saldering kosten met voorziening
-2.745.663
Mutatie Herwaardering
-4.254.245
Woningen en woongebouwen in ontwikkeling
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Overige zaken
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
-2.657.162 5.122
-679.306
2.247.180
1.480
14.762
-91.546
Stand per 31 december Historische kostprijs
279.232.870
4.852.683
156.086
283.289
2.883.486
Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen
-69.632.744
-2.605.503
-17.426
-79.025
-1.611.288
204.264
1.272.198
Cumulatieve herwaarderingen
82.964.400
523.362
292.564.525
2.247.180
662.022
Verkochte woningen in het verslagjaar In de Bossenbuurt zijn in 2014 2 woningen verkocht met een verkoopopbrengst van € 0,2 miljoen
c. Component
aantal jaren
en bij de laagbouwcomplexen zijn
Warmtemeters
10
12 woningen verkocht tegen een totale verkoopopbrengst van € 1,8 miljoen.
Meubilair c.a.
10
Gereedschappen/bedrijfsauto's
5
De gerealiseerde activa zijn volledig verzekerd tegen brandschade en verzekerd tegen stormschade
Computer/programmatuur c.a.
5
met een eigen risico bij storm van € 250 per woonhuis, een maximum van € 500 per aangebouwd
Bedrijfspand
45
blok woningen of flatgebouw en een maximum van € 25.000 per stormgebeurtenis. De verzekerde waarde wordt jaarlijks bij VvE-complexen middels een index-clausule aangepast.
d. Bedrijfswaarde
Bij reguliere complexen wordt per woning een bedrag van € 18,15 (premie vast tot 01-01-2017)
De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed zijn:
betaald. Het winkelcentrum Palenstein is verzekerd voor de herbouwwaarde van € 2.969.000.
Huren
Het kantoorpand is verzekerd voor een waarde van € 2.785.000 gebaseerd op het taxatierapport
In de berekening van de in de balans en het resultaat verwerkte rendementswaarden is uitgegaan
januari 2010.
van een basishuurverhoging in het jaar 2015 van 1% en in 2016 van 1,25%.
De jaarlijkse index is hierop van toepassing.
Vanaf 2017 is gerekend met 2%. Deze percentages zijn gebaseerd op de veronderstelde inflatie
De bedrijfsinventaris c.a. is verzekerd voor een waarde van € 1.200.000 gebaseerd op het
in het voorafgaande jaar. Daarnaast is rekening gehouden met extra huurverhogingen (algemeen
taxatierapport van februari 2014.
en inkomensafhankelijk) in de jaren 2015 t/m 2017 van respectievelijk 1,5% en 0,5% (2,5% voor de
De jaarlijkse index is hierop van toepassing.
inkomens boven € 43.600 met een aandeel van 20%).
75
Verkoopprognose
wordt dit meegenomen in de rendementswaarde- berekeningen. Het curatief onderhoud in de
Bij sociale huurwoningen die aangemerkt zijn voor verkoop en waarvan verwacht wordt dat deze
bedrijfswaarden is gebaseerd op de begroting Onderhoud & Beheer 2015 en vervolgens jaarlijks
binnen vijf jaar worden verkocht wordt bij de berekening van de bedrijfswaarde rekening gehouden
geïndexeerd met de verwachte inflatie.
met de verwachte verkoopopbrengst minus verkoopkosten. Kosten Werkorganisatie Bossenbuurt
Voor de jaren 2015-2019 de (meerjaren) begroting Werkorganisatie en vanaf 2020 de gemiddelde
Vanuit bestaand bezit gaat het hier om 10 woningen. Voor de komende vijf jaar is hier een bedrag
kosten over de jaren 2015-2019. Deze kosten worden met uitzondering van de kosten complex-
voor ingerekend van ruim € 1,0 miljoen. Daadwerkelijk waren er aan het eind van dit verslagjaar drie
beheerders verdeeld voor een gelijk bedrag per woning.
van deze woningen beschikbaar en aangemeld bij de makelaar voor verkoop. De prognose voor 2015 is dat 2 woningen worden verkocht voor totaal € 0,2 miljoen.
Belastingen/verzekeringen
In 2015 is een uitbreiding voorzien van het verkoopprogramma met een hoogbouwcomplex.
Belastingen zijn gebaseerd op de werkelijke bedragen van 2014. Voor wat betreft de verzekeringen
In eerste instantie worden de woningen aangeboden aan de zittende huurders (met 10% korting) en
geldt vanaf 2015 een tarief van € 18,15 per woning. Voor de diverse VvE complexen gelden andere
daarna bij mutatie. Voor de komende vijf jaar zijn 32 woningen ingerekend voor totaal € 3,1 miljoen.
tarieven. Voor de kostencomponent belastingen geldt een prijsstijging vanaf het jaar 2015 van 3,0%.
De prognose voor 2015 is dat 15 woningen worden verkocht voor totaal € 1,5 miljoen.
Voor de verzekeringscomponent geldt het stijgingspercentage van 3,0% vanaf het jaar 2015.
Laagbouwcomplexen
Verhuurdersheffing
Bij drie laagbouwcomplexen is een verkoopprogramma gestart in 2013. Hierbij zijn in eerste
2015: 0,449% x WOZ waarde sociaal bezit -/- vrijstelling van 10 woningen
instantie de woningen aangeboden (met 10% korting) aan de zittende huurder en worden daarna
2016: 0,491% x WOZ waarde sociaal bezit -/- vrijstelling van 10 woningen
op basis van aangewezen blokken bij mutatie te koop aangeboden.
2017: 0,536% x WOZ waarde sociaal bezit -/- vrijstelling van 10 woningen
Voor de komende vijf jaar zijn 15 woningen opgenomen waarvoor een bedrag is ingerekend
2018 en volgende jaren gelijk aan het tarief van 2017. Rekening is gehouden met een stijging van
van € 2 miljoen. Daadwerkelijk waren er aan het eind van dit verslagjaar drie van deze woningen
de WOZ-waarden gelijk aan inflatie van 2%.
beschikbaar en aangemeld bij de makelaar voor verkoop. De prognose voor 2015 is dat 3 woningen worden verkocht voor totaal € 0,4 miljoen.
Levensduur
Ook in de laagbouw is sprake van uitbreiding van het verkoopprogramma. Ook hier worden in
Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende
eerste instantie de woningen aangeboden aan de zittende huurders (met 10% korting) en daarna bij
economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. Bij de HAT-complexen is
mutatie. Voor de komende vijf jaar zijn 31 woningen ingerekend voor totaal € 4,2 miljoen.
bij de start exploitatie uitgegaan van 40 jaar.
De prognose voor 2015 is dat 13 woningen worden verkocht voor totaal € 1,8 miljoen.
Bij twee complexen in de wijk Palenstein is rekening gehouden met een eerdere beëindiging in verband met sloop in de jaren 2017/2020. De (gemiddelde) restant levensduur van het hele bezit
Onderhoud
ultimo 2014 is 22 jaar.
Conform jaarbegroting Onderhoud en Beheer 2015 en meerjarenbegroting Onderhoud
76
2016-2035. De cijfers t/m einde looptijd van alle complexen zijn aangeleverd door de afdeling
Restwaarde
Vastgoedontwikkeling en worden automatisch de laatste 10 jaar voor einde exploitatie lineair
Er wordt vanuit gegaan dat de grond blijvend wordt ingezet voor de volkshuisvestelijke taak
afgebouwd. Indien (groot-)onderhoud aangemerkt kan worden als levensduurverlenging
zijnde het exploiteren van sociale huurwoningen. Er wordt gerekend met een (gemiddelde)
Jaarrekening
restwaarde van € 5.000 per verhuurbare eenheid (saldo van de sociale kavelprijs en de sloop- en
f. WOZ waardes
herhuisvestingskosten). Dit bedrag is vervolgens geïndexeerd vanaf 2015 met 2,0% per jaar
Een indicatie van de verkoopwaarde van de onroerende zaken in exploitatie en de
en verdisconteerd tegen 5,25%. Met deze uitgangspunten is de restwaarde van de bestaande
vastgoedbeleggingen is € 925 miljoen.
complexen (exclusief de twee te slopen complexen in Palenstein) vastgesteld op € 14,9 miljoen
Dit bedrag is getaxeerd op de waarde volgens de onroerend zaakbelasting met peildatum
(2013: € 14,6 miljoen).
01-01-2013.
Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eengheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van De Goede Woning. De indeling van het strategisch voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is conform de voorschriften 5,25% Mutatie bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie van de bestaande complexen is € 293 miljoen (2013 € 294 miljoen). In 2014 zijn drie nieuwbouwcomplexen opgeleverd: 40 Chrysant, 56 Waterzicht II en 15 Parkzoom 2. Met de op complexniveau gehanteerde uitgangspunten moest in het verslagjaar een bedrag worden afgeboekt van circa € 7 miljoen (met inbegrip van mutatie verkopen ad € 2 miljoen) op de bestaande complexen. De negatieve afboeking wordt voornamelijk veroorzaakt door het inrekenen van minder verkopen voor de komende 5 jaar (€ 3 miljoen), de lagere huuropbrengsten (€ 5 miljoen), de overige posten zijn per saldo € 1 miljoen positef. e. Zekerheden De Goede Woning heeft voor alle leningen die via Gemeentegarantie ge(her)financierd zijn een hypothecaire volmacht aan de Gemeente Zoetermeer verstrekt. Alleen bij het complex 3090 ten bedrage van € 3,676 miljoen is een recht van hypotheek verstrekt aan de Gemeente Zoetermeer. Drie leningen (totaal € 24 miljoen) zijn geborgd door het WSW. Hiervoor is voor € 93 miljoen aan WOZ waardes als onderpand ingezet.Aan het WSW is een volmacht afgegeven om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand comform het WSW reglement.
77
31-12-2014
31-12-2013
14.143.656
14.535.542
0
0
14.143.656
14.535.542
02. Vastgoedbeleggingen a. Commercieel vastgoed in exploitatie b. Commercieel vastgoed in Ontwikkeling Totaal Vastgoedbeleggingen
Totaal
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Stand per 1 januari Historische kostprijs
19.044.419
14.141.674
4.902.745
Cumulatieve afwaardering/afboekingen
-6.236.051
-6.236.051
0
Cumulatieve herwaarderingen
Overboeking stichtingskosten
1.727.174
0
1.727.174
14.535.542
7.905.623
6.629.919
0
0
-332.375
0
Investeringen Verkopen Afwaardering/afboekingen Herwaardering
-332.375
-59.511
0
-59.511
-391.886
0
-391.886
Historische kostprijs
19.044.419
14.141.674
4.902.745
Cumulatieve afwaardering/afboekingen
-6.568.426
-6.236.051
-332.375
Stand per 31 december
Cumulatieve herwaarderingen
1.667.663 14.143.656
0
7.905.623
1.667.663 6.238.033
Dit bereft 41 vrije sectorwoningen van het complex De Elementen en overig commercieel vastgoed (4 bedrijfsruimten en 111 garages die niet worden verhuurd aan een huurder van een sociale huurwoning). Waardering is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. Daarnaast betreft dit het winkelcentrum Palenstein (aangekocht in 2008 in verband met de herstructuring van de wijk) eveneens gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat middels een recente taxatie op € 3,5 miljoen (2013: € 4,0 miljoen). De afwaardering bedraagt in 2014 € 0,5 miljoen. De oorspronkelijke aankoopprijs was € 4,56 mln. Bij de herontwikkeling van het betreffende gebied wordt deze waarde ingebracht in het plan voor de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum. De bedrijfswaarde van de vastgoedbeleggingen is berekend op € 13,2 miljoen.
78
Jaarrekening
31-12-2014
31-12-2013
03. Financiele vaste activa a. Deelneming Stichting Woonwagen Zoetermeer b. Deposito's c. Latente Belastingverplichting
23.435
26.895
6.000.000
6.000.000
12.328.991
363.931
18.352.426
6.390.826
26.895
25.231
a. Deelneming Stichting Woonwagen Zoetermeer Stand begin boekjaar Aanvulling resultaat voorgaand boekjaar Aanvulling lening boekjaar
0
-150
15.000
12.000
Resultaat boekjaar
-18.460
-10.186
Stand ultimo boekjaar
23.435
26.895
In het kader van de (gedeeltelijke) overdracht van de diverse locaties standplaatsen / woonwagens te Zoetermeer (thans totaal 35 standplaatsen en 3 huurwoonwagens) naar de plaatselijk werkzame corporaties is op 19 juni 2000 de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer opgericht, met de plaatselijke corporaties als deelnemers. Het verlies van 2014 ad € 64.609 waarvan voor rekening van De Goede Woning 2/7e deel, zijnde € 18.460 is in mindering gebracht op de waarde van de deelneming. In 2014 is voor een totaal bedrag van € 52.500 afgestort door de deelnemers, met een aandeel voor De Goede Woning van € 15.000. Het beheer en de administratie zijn uitbesteed aan een daarin gespecialiseerd bedrijf. b. Deposito's BNG 3,8% per 3 maart 2005 t/m 3 juni 2015 Subtotaal overige
6.000.000
6.000.000
6.000.000
6.000.000
Bij de BNG is een deposito per 3 maart 2005 uitgezet ad € 6 miljoen met een looptijd van 10 jaar tegen een rentepercentage van 3,8%. Dit deposito dient als onderpand voor de kredietfaciliteit bij de BNG ad € 6 miljoen. Hiertegenover staat een lening van de BNG (langlopende schulden) onder dezelfde condities.
79
c. Actieve belastinglatenties Leningen portefeuille
363.931
464.307
Stand begin boekjaar
-100.543
-100.376
Mutatie boekjaar
263.388
363.931
Dit betreft de lagere fiscale waardering van de leningenportefeuille oorspronkelijk groot circa € 0,5 miljoen. Het is waarschijnlijk dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De resterende looptijd is t/m 2017. Hiervan is € 103.027 verrekenbaar binnen één jaar. Compensabel verlies
0
0
Stand begin boekjaar
12.065.603
0
12.065.603
0
Mutatie boekjaar
Dit betreft het compensabel verlies dat is ontstaan door afwaardering op de fiscale waarde van de openingsbalans op 1 januari 2008 conform VSO2 als gevolg van de daling van de woz waardes. Het is waarschijnlijk dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschik baar zal zijn voor verrekening. De resterende looptijd is t/m 2018. Hiervan is € 4,633 mln verrekenbaar binnen één jaar.
80
Totaal active latenties
12.328.991
363.931
TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA
18.352.426
6.390.826
v o o r w o o rd Jaarrekening
VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2014
31-12-2013
413.211
387.116
0
225.263
16.039
6.877
04. Vorderingen a. Huurders b. Belastingen c. Gemeente d. Overige vorderingen
700.000
532.012
e. Overlopende activa
391.084
1.114.634
1.520.334
2.265.902
Totaal a. Huurders De huurachterstand ultimo boekjaar kan als volgt worden gespecificeerd: Achterstand in (omvang) maanden huur
Aantal huurders 2014
2013
31-12-2014
31-12-2013
6 maanden of meer
12
7
48.109
19.303
5 tot 6 maanden
8
11
21.169
31.969
4 tot 5 maanden
13
19
32.238
43.756
3 tot 4 maanden
21
20
34.905
36.020
2 tot 3 maanden
155
140
165.911
149.009
1 tot 2 maanden
230
229
84.615
81.897
Minder dan 1 maand
94
88
26.264
25.162
533
514
413.211
387.116
De huurachterstand per ultimo boekjaar bedraagt 0,95% van de jaarhuur en vergoedingen over 2014; per 31-12-2013 was dit 0,93%. Voor een totaalbedrag ter grootte van € 314.549 zijn 318 vorderingen in handen van de deurwaarder gesteld (2013 € 277.027 m.b.t.267 huurders). Aan 75 vorderingen ter grootte van € 32.597 wordt bijzondere aandacht besteed (2013 € 23.354 m.b.t. 79 huurders). De overige vorderingen betreffen in hoofdzaak 1- en 2-maandsgevallen.
81
31-12-2014
31-12-2013
0
225.263
0
225.263
Miva bijdragen
9.718
3.011
Huurderving Miva
6.321
3.866
16.039
6.877
700.289
593.642
04. Vorderingen (vervolg) b. Vennootschapsbelasting/BTW BTW terug te vorderen 4e kwartaal
c. Gemeente
d. Overige Ex-huurders 1 Voorziening ex-huurders
Rekening-courant deurwaarder Debiteuren VvE 's Diverse debiteuren
-197.000
-190.000
503.289
403.642
0
776
143.670
108.126
53.041
19.468
700.000
532.012
1) Hiervan is € 696.949 (vorig jaar € 557.893) in handen van de deurwaarder. Bij de vordering op de post Ex-huurders is een bedrag van € 197.000 als voorziening voor oninbaar opgenomen. Dit is gebaseerd op basis van afboekingen in het verleden en het saldo einde boekjaar en is berekend op basis van 0,5% van de jaar huur.
82
v o o r w o o rd Jaarrekening
31-12-2014
31-12-2013
132.427
132.427
04. Vorderingen (vervolg) e. Overlopende activa Te ontvangen rente op deposito BNG Rente spaarrekeningen
87.360
93.286
SPW inzake werknemers
0
1.506
Door te berekenen verzekeringszaken
0
4.959
Door te berekenen aan huurders
0
1.321
3.813
5.882
WOZ-(gehonoreerde) bezwaarschriften Subsidie 56 Waterzicht II
94.108
0
Voorbereidingskosten herstructurering Palenstein
20.496
819.109
Voorbereidingskosten diverse projecten
26.132
18.442
Diversen
26.748
37.702
391.084
1.114.634
31-12-2014
31-12-2013
-4.226.821
-5.248.984
6.345
24.074
11.440
69.048
05. Liquide middelen BNG De Goede Woning BNG De Goede Woning Holding BV BNG De Goede Woning Projecten BV Kas
0
197
Rabo
15.925
19.680
Rabo, Bedrijfstelerekening
11.829
11.704
Rabo, Bedrijfsplusrekening
10
10
Rabo, Bonusrekening
3.500.000
548.000
Rabo, Spaarvrij
5.000
2.600.000
Rabo, Spaarvrij
3.750.000
5.500.000
Kruisposten VvE's reserves ultimo jaar (aandeel DGW)
1.391
1.901
3.075.119
3.525.630
2.282.103
1.650.000
5.357.222
5.175.630
De Goede Woning heeft een permanente kredietfaciliteit bij de BNG van € 6 miljoen.
83
De op korte termijn uitgezette bedragen zijn vrij opneembaar. Ultimo 2014 staat er een bedrag van in totaal € 7,3 miljoen op bedrijfsspaarrekeningen bij de Rabo bank. Dit spaarbedrag wordt in 2015 aangewend voor de gestarte (te starten) nieuwbouwprojecten. Vooralsnog wordt ervanuit gegaan dat voor de nieuwbouw in 2015 geen nieuwe leningen behoeven te worden aangetrokken. Tevens is hier het aandeel in de reserves van de VvE's opgenomen. PASSIVA 31-12-2014
31-12-2013
33.461.764
22.160.890
06. Eigen vermogen Overige reserves a. Algemene bedrijfsreserve b. Herwaarderingsreserve
85.155.424
89.464.058
118.617.188
111.624.948
22.160.890
37.180.055
a. Algemene bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar Resultaat Saldo einde boekjaar
11.300.874
-15.019.165
33.461.764
22.160.890
Toelichting Algemene bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar 2014
22.160.890
Resultaat exploitatie verhuureenheden
32.722.476
Renteresultaat
-7.627.549
Resultaat exploitatie goederen, leveringen en diensten
-5.395
Netto kosten werkorganisatie
-5.638.256
Lasten onderhoud
-7.271.799
Overig resultaat (verkoop onroerende goederen) Resultaat SWZ Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (inclusief afschrijvingen) Vennootschapsbelasting 2014 (inclusief mutatie latente belastingverplichting)
11.731 -18.460 -17.207.565 16.335.691 11.300.874
84
33.461.764
v o o r w o o rd Jaarrekening
31-12-2014
31-12-2013
Saldo begin boekjaar
89.464.058
95.524.841
Gerealiseerd door middel van afschrijvingen boekjaar
-6.066.257
-6.580.935
1.757.623
520.152
85.155.424
89.464.058
31-12-2014
31-12-2013
14.895.279
5.269.097
403.088
4.773.719
15.298.367
10.042.816
230.377
3.513.000
-315.245
-68.201
b. Herwaarderingsreserve
Herwaarderingen boekjaar
07. Voorzieningen a. Totaal nieuwbouw b. Passieve belastinglatentie
a. Nieuwbouw Voorziening 40 De Chrysant begin boekjaar Mutatie voorziening boekjaar Subtotaal Saldering met geboekte kosten huidige boekjaar Voorziening 40 De Chrysant ultimo jaar (opgeleverd in 2014) Voorziening 56 Waterzicht II begin boekjaar Mutatie voorziening boekjaar Subtotaal Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar VVoorziening 56 Waterzicht II ultimo jaar (opgelevert in 2014) Voorziening 59 3B Parkzoom 2 begin boekjaar Mutatie voorziening boekjaar Subtotaal Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar Voorziening 59 3B Parkzoom 2 ultimo jaar
-84.868
3.444.799
84.868
-3.214.422
0
230.377
2.579.583
0
-548.805
2.640.192
2.030.778
2.640.192
-2.030.778
-60.609
0
2.579.583
2.459.137
0
-1.369.444
4.025.991
1.089.693
4.025.991
-1.089.693
-1.566.854
0
2.459.137
85
31-12-2014
31-12-2013
4.361.219
0
07. Voorzieningen (vervolg) a. Nieuwbouw Voorziening 67-EIM-kantoor Mutatie voorziening boekjaar Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar Voorziening 67 EIM-kantoor ultimo jaar
-2.574
0
4.358.645
0
3.119.585
0
Voorziening 32 Waterzicht III Mutatie voorziening boekjaar Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar Voorziening 32 Waterzicht ultimo jaar
-28.139
0
3.091.446
0
4.848.203
0
Voorziening 69 Cadenza Mutatie voorziening boekjaar Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar Voorziening 69 Cadenza ultimo jaar
-10.932
0
4.837.271
0
2.700.000
0
Voorziening sloopbesluit Jan van Beieren Mutatie voorziening boekjaar Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar Voorziening Jan van Beieren ultimo jaar
-92.083
0
2.607.917
0
Bij de Herstructurering Palenstein wordt in 2014 € 2,7 miljoen opgenomen in verband met het genomen sloopbesluit betreffende de flat Jan van Beieren. Het betreft de kosten voor sloop van het complex alsmede verhuisvergoedingen, herhuisvestingskosten en bijdrage voor huurgewenning. De verwachte grondopbrengsten zijn hierop in mindering gebracht. b. Passieve belastinglatentie Stand begin boekjaar Mutatie boekjaar
86
4.773.719
2.265.785
-4.370.631
2.507.934
403.088
4.773.719
v o o r w o o rd Jaarrekening
Na herberekening van de fiscale positie ultimo 2014 resteert een passieve latentie voor de fiscaal lagere waardering van woningen die begroot zijn te verkopen de komende vijf jaar en zijn de latenties voor groot onderhoud en afwaardering op de openingsbalans komen te vervallen. Verwezen wordt naar de toelichting op de actieve latenties en de niet uit de balans blijkende verplichtingen. 31-12-2014
31-12-2013
192.953.854
192.053.854
08. Langlopende schulden a. Leningen kredietinstellingen b. Waarborgsommen
2.173.279
2.153.825
195.127.133
194.207.679
192.053.854
199.353.854
-35.400.000
-30.624.349
35.400.000
29.324.349
900.000
-6.000.000
192.953.854
192.053.854
73.595.074
85.861.359
168.953.854
174.053.854
a. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar (Extra) aflossingen Nieuwe leningen (herfinancieringen) Mutatie roll-over leningen met variabele hoofdsom Stand per 31 december Looptijd langer dan 5 jaar Specificatie per geldgever B.N.G. 88% Nederlandsche Waterschapsbank
12%
24.000.000
18.000.000
100%
192.953.854
192.053.854
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 4,1% (2013: 4,0%) en de gemiddelde looptijd van de leningen is 6,3 jaar (2013:6,8 jaar). Het kortlopende deel van de langlopende schulden (looptijd korter dan 1 jaar) bedraagt € 27,4 miljoen. Op 2 mei 2014 is een lening geherfinancierd van € 5 miljoen tegen 2,855% met een looptijd van 13 jaar. Per 3 juni 2014 is een lening ad € 6,4 miljoen geherfinancierd. Dit is een Roll-over lening met een looptijd van 10 jaar en een flexibele hoofdsom (minimaal 20%, aanpassing per maand) tegen één maands euribor met een opslag van 0,475%.
87
Per 4 oktober 2014 is een lening ad € 12 miljoen geherfinancieerd met een looptijd van 2 jaar, euribor 6 maanden + opslag 0,2%, hier- tegenover staat een Swap van 4,48% (t/m 04-10-2018). De effectieve rente over deze lening bedraagt per 4 oktober 2014 4,68%. Per 4 december 2014 is een lening ad € 12 miljoen geherfinancieerd, looptijd 2,5 jaar, euribor 6 maanden + opslag 0,155%, hiertegenover staat een Swap van 4,6% (t/m 04-10-2020). De effectieve rente over deze lening bedraagt per 4 december 2014 4,755%. In juni 2015 moeten twee leningen worden geherfinancieerd van € 6,4 miljoen en € 6,0 miljoen. In juli 2015 een lening van € 15 miljoen. Bij de laatste lening expireert tevens de bijbehorende swap van 4,26%.
31-12-2014
31-12-2013
2.153.825
2.146.294
b. Waarborgsommen Stand begin boekjaar Mutaties in boekjaar (2014: oplevering nieuwbouwwoningen) Rentebijschrijving ultimo jaar
8.775
-2.981
10.679
10.512
2.173.279
2.153.825
Waarborgsommen worden geheven bij de verhuur van woningen, bedrijfsruimten en bij niet aan de woningen gekoppelde verhuur van garages. Jaarlijks wordt rente bijgeschreven gelijk aan het tarief voor een belegging van 1 jaar, welke voor 2014 is vastgesteld op 0,5%. De waarborgsom is gemaximeerd op € 320. 31-12-2014
31-12-2013
1.548.509
2.547.684
604.415
119.501
09. Kortlopende schulden a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw) b. Belastingen en premies sociale verzekeringen c. Overlopende passiva
5.128.214
5.282.890
7.281.138
7.950.075
799.062
1.837.229
a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw) Onderhoud/groot-onderhoud Servicekosten, vnl. gas oktober/november/december Werkorganisatie Subtotaal crediteuren Nieuwbouwcrediteuren Totaal Leveranciers
88
284.486
322.956
1.083.548
2.160.185
201.885
183.803
1.285.433
2.343.988
263.076
203.696
1.548.509
2.547.684
Jaarrekening
31-12-2014
31-12-2013
Loonheffing
110.641
119.501
Aangifte B.T.W. 4e kwartaal
454.639
0
39.038
0
09. Kortlopende schulden (vervolg) b. Belastingen en premies sociale verzekeringen
Suppletie aangifte 2012 BTW Nog af te dragen BTW Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
97
0
604.415
119.501
3.429.825
3.644.379
c. Overlopende passiva Rentelasten fixe-leningen Kort-geld leningen
1.724
2.578
A
3.431.549
3.646.957
Te verrekenen saldo leveringen en diensten
B
499.240
417.333
Vakantietegoed ultimo jaar
C
241.522
209.092
Subtotaal rente
89
31-12-2014
31-12-2013
09. Kortlopende schulden (vervolg) Egalisatiefondsen Glaskosten Stand per begin boekjaar
-3.181
2.212
Kosten
-78.324
-88.304
Stortingen
115.368
82.911
33.863
-3.181
-7.073
24.315
Kosten
-2.600
-62.056
Stortingen
34.070
30.668
Goten schoonmaken Stand per begin boekjaar
Totaal egalisatiefondsen
D
Te ontvangen fakturen: Te ontvangen facturen inzake doorberekeningen aan huurders Nieuwbouwcomplexen
24.397
-7.073
58.260
-10.254
33.222
41.883
0
9.525
296.174
0
Vooruitontvangen posten : Huren
550.925
523.489
Huurtoeslagen
0
7.387
Bijdrage huurgewenning Palenstein (2014: gesaldeerd met voorbereidingskosten)
0
428.334
Diversen E Totaal overlopende passiva
90
A t/m E
17.322
9.144
897.643
1.019.762
5.128.214
5.282.890
Jaarrekening
Financiële instrumenten
Te betalen belastingen
De Goede Woning maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.
RK Woningbouwstichting De Goede Woning te Zoetermeer, De Goede Woning Holding BV en
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de niet uit de balans blijkende verplichtingen
De Goede Woning Woning Projecten BV vormen met ingang van 1 januari 2008 een Fiscale eenheid
waar de swaps en bijbehorende leningen zijn toegelicht.
voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting.
In het Treasurystatuut van De Goede Woning staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van
Dit betekent dat iedere eenheid verantwoordelijk is voor het geheel van de belastingschulden van
risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in een aanvullende toelichting
de fiscale eenheid indien één van de drie eenheden hieraan niet kan voldoen.
op het Treasurystatuut. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard.
Voorziening jubileumuitkering/loopbaanbudget
De volgende eisen worden gesteld ten aanzien van het gebruik van derivaten:
Voor een jubileumuitkering of loopbaanbudget is geen voorziening gevormd, omdat de omvang
De leden van de Treasurycommissie dienen voldoende kennis van zaken te hebben;
van deze verplichting door onzekere schattingen niet betrouwbaar kan worden bepaald. Daarnaast
Derivaten mogen slechts gebruikt worden om bepaalde risico’s, zoals beleggings-, rente- en
zal deze voorziening beperkt van omvang zijn.
financieringsrisico’s af te dekken; Derivaten moeten voldoen aan de richtlijnen van het WSW;
Pensioenvoorzieningen
Slechts een beperkt aantal soorten derivaten is toegestaan, dit zijn forward fixeren, CAP/Floor/
De risico’s die vanwege de bedrijfstakpensioenregeling nog bij de organisatie berusten (met name
Collar, Interest Rate Swap (IRS), Swaption; Voor het gebruik van derivaten dient te allen tijde en
de prijsindexatie en het beleggingsrendement op het fondsvermogen) komen niet tot uitdrukking
direct (voordat het contract aangegaan wordt) goedkeuring te worden gevraagd aan het bestuur
in een in de balans opgenomen voorziening.
inclusief een motivering, waarom een derivaat wordt gebruikt. Aangegane verplichtingen Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Ultimo boekjaar is sprake van verplichtingen inzake nieuwbouwprojecten waarvan opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Het bedrag
Terugnemen fiscale afwaardering openingsbalans
(2014) aan aangegane verplichtingen
In de balans is conform de richtlijnen een actieve latentie opgenomen voor het fiscaal compensabel
heeft betrekking op:
verlies. 2014
2013
fiscale openingsbalans van 1 januari 2008 veroorzaakt door de substantieel lagere woz-waardes van
40 De Chrysant
0
1.191.944
het betreffende vastgoed.
56 Waterzicht II
0
8.729.610
Wanneer de woz-waardes weer stijgen dan moet op basis van de afspraken in VSO 2 de
15 Parkzoom 2
0
1.664.028
afwaardering weer (deels) worden teruggenomen. Dit leidt tot het betalen van extra VPB boven
44 Parkzoom 2
1.935.127
5.829.523
1.935.127
17.415.105
Dit verlies is ontstaan omdat op basis van VSO 2 een afwaardering heeft plaatsgevonden op de
op de reguliere vennootschapsbelasting in het betreffende jaar. Op basis van de fiscale prognose is ingerekend dat de woz-waardes met ingang van 2015 met het langjarig inflatiepercentage (2%) zullen stijgen. Deze jaarlijkse stijging leidt dan vervolgens tot een extra fiscale winst van circa
Onderhoudsuitgaven
€ 11 mln per jaar gedurende ruim 8 jaar waarover € 2,8 mln VPB moet worden betaald. Het is op
Reguliere onderhoudsuitgaven: deze verplichtingen zijn reeds verwerkt in de berekening
basis van de richtlijnen niet toegestaan een voorziening hiervoor op te nemen op de balans.
Rendementswaarden ultimo 2014.
91
Jaarrekening
Aangetrokken leningen en renteswaps Voor de financiering van het project 340 woningen De Elementen is in juni 2009 een 5-tal roll-overleningen aangetrokken. Ter afdekking van het renterisico is een 5-tal swaps afgesloten bij de Rabobank. Met de Rabobank is overeengekomen dat er geen liquiditeiten hoeven te worden bijgestort op het moment dat de swaps de drempelwaarde van € 13,650 mln overschrijden. Het is dan ook niet noodzakelijk om een gevoeligheidsanalyse te maken voor een rentedaling van -1% en -2%. In het navolgende overzicht worden de roll-overleningen en swaps weergegeven inclusief de marktwaarde van de swaps ultimo 2014. Er wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-accounting. De swaps voldoen aan de kaders van het Treasury-statuut.
NWB/BNG
Opslag
ingang
einde
Type
04/12/2011
06/07/2015
6 mnds euribor
Bedrag in miljoen
in bp 17
Opgenomen in miljoen 15.000.000
15.000.000
04/10/2014
04/10/2016
6 mnds euribor
20
12.000.000
12.000.000
04/12/2013
04/04/2016
6 mnds euribor
15,9
15.000.000
15.000.000
04/12/2014
04/04/2017
6 mnds euribor
15,5
renteswaps Rabo ingang
Rente
Bedrag in miljoen
einde
12.000.000
12.000.000
54.000.000
54.000.000
Waarde 31-12-14
Waarde 31-12-13
04/11/2012
04/07/2015
4,260%
15.000.000
-615.192
-1.170.783
04/02/2013
04/10/2018
4,480%
12.000.000
-2.062.490
-2.006.870
04/04/2013
04/04/2020
4,570%
15.000.000
-3.540.468
-2.994.423
04/06/2013
04/10/2020
4,600%
12.000.000
-3.084.405
-2.512.991
4,473%
54.000.000
-9.302.555
-8.685.067
Obligo’s Obligo's op drie leningen WSW ad totaal € 24 miljoen: Hoogte van deze obligo bedraagt 3,85% zijnde € 924.000. Voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2014 € 93 miljoen aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum 01-01-2014). In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen. De overige leningen ad € 174 miljoen vallen onder de gemeente garantie Zoetermeer, hiervoor is € 333 miljoen aan WOZ waardes ingezet. Circa € 491 miljoen aan WOZ-waarde is niet als onderpand ingezet.
92
93
11.6 SPECIFICATIE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING 2014
2013
39.131.542
37.633.094
318.817
335.303
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 01. Huren 1. Te ontvangen netto huur a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen niet zijnde woningen c. Winkelcentrum Palenstein
292.262
285.288
39.742.621
38.253.685
134.080
95.396
19.636
84.280
7.000
18.000
2. Af: Huurderving a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid c. Dotatie voorziening oninbare vorderingen
160.716
197.676
39.581.905
38.056.009
2.812.628
3.101.247
11.817
8.033
2.800.811
3.093.214
02. Opbrengsten servicecontracten 1. Ontvangen vergoedingen a. Servicekosten (inclusief verrekening) 2. Af: Vergoedingsderving wegens leegstand
03. Verkoop onroerende goederen
94
Verkoop bestaand bezit hoogbouwcomplexen
-4.092
-46.275
Verkoop bestaand bezit laagbouwcomplexen
90.832
-406.980
Af: huurderving
38.441
32.919
Verkoopkosten
36.568
106.967
11.731
-593.140
Jaarrekening
2014
2013
22.344
24.136
04. Overige bedrijfsopbrengsten Administratiekosten afsluiten huurcontracten Opslag Miva-kosten
1.066
1.411
Toezichtskosten brandschades/nieuwbouw
215
4.429
Opname's Ista
717
961
145.688
60.173
106
141
170.136
91.251
12.434.020
13.964.853
b. Onroerende zaken niet zijnde woningen
65.070
50.427
a. Overige zaken
31.143
17.703
Diversen (voornamelijk Habeko en VvE's) Aanmaningsbrieven
BEDRIJFSLASTEN 05. Afschrijvingen op materiële vaste activa a. Woningen
b. Onroerende en de roerende zaken t.d.v. de exploitatie
278.508
279.033
12.808.741
14.312.016
Bestaande complexen op basis Historische Kostprijs
-3.463.434
4.075.502
Bestaande complexen op basis Herwaarderingsreserve
-6.004.829
-6.534.411
-61.428
-46.524
0
2.640.192
-1.123.216
3.594.991
0
431.000
06. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Bestaande overig onroerende zaken niet-zijnde woningen Nieuwbouw 56 Waterzicht II 44 3-B Parkzoom 2 (mutatie op 2013) 15 3-B Parkzoom 2 40 Jongerenwoningen De Chrysant (mutatie op 2012)
0
-68.201
67-EIM kantoor
4.361.219
0
69 Cadenza
4.848.203
Herstructurering Palenstein: Jan van Beierenlaan
2.700.000
32 waterzicht
3.119.585
0
4.376.100
4.092.549
95
2014
2013
2.944.733
2.906.235
07. Lonen en salarissen Salarissen Salarissen t.l.v. leefbaarheid
-360.421
-385.388
2.584.312
2.520.847
469.618
425.275
08. Sociale lasten Sociale lasten Sociale lasten t.l.v. leefbaarheid Pensioenpremies Pensioenpremies t.l.v. leefbaarheid
Totaal sociale lasten
-63.649
-62.063
405.969
363.212
561.401
551.068
-63.174
-67.735
498.227
483.333
904.196
846.545
2014 2013 Werknemers 08. Sociale lasten Gedurende het verslagjaar had De Goede Woning gemiddeld 56,4 (2013: 57,7) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Sociale lasten 469.618 425.275 Sociale lasten t.l.v. Leefbaarheid -63.649 -62.063 Bestuurders en Raad van Commissarissen 405.969 363.212 Beloning directeur-bestuurder Op grond van de arbeidsovereenkomst en het hier verdererop genoemde remunuratiebeleid was de remuneratie voor de heer E.E. Pannebakker in 2014 als volgt Pensioenpremies 561.401 551.068 Pensioenpremies t.l.v. Leefbaarheid
-63.174 2014 498.227 142.689 904.196 -
-67.735 2013 483.333 142.689 846.545 -
pensioenbijdrage werkgever
33.785
33.787
bedrijfsauto (fiscale bijtelling)
3.326
8.541
vergoeding ziektekostenverzekering
1.140
-
bruto jaarvergoeding Totaal sociale lasten variabele beloning
netto onkostenvergoeding
Bovenstaande pensioenbijdrage is exclusief Flow-premie (2014: € 107).
96
1.986
1.986
182.926
187.003
Jaarrekening
Toepassing van het remuneratiebeleid omvat de volgende componenten: 1. vaste bruto jaarvergoeding: de vaste bruto jaarvergoeding is gebaseerd op de adviesregeling van de commissie
Peters en bedroeg in 2014 € 11.010 per maand. Het dienstverband was 100% in 2014.
2. variabele beloning: de Raad van Commissarissen kan besluiten een variabele beloning toe te kennen, maar dat is in 2014 niet gebeurd; 3. pensioenbijdrage: de directeur-bestuurder neemt onder dezelfde condities als de overige werknemers van
De Goede Woning deel aan Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties.
4. bedrijfsauto en overige emolumenten: aan de directeur-bestuurder is een auto ter beschikking gesteld. Ook ontvangt hij jaarlijks een netto onkostenvergoeding.
De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van de mededeling van de directeur-bestuurder dat hij in 2014 geen gebruik maakt van het overeengekomen recht op salarisstijging.
Binnen De Goede Woning is er geen andere topfunctionaris geïdentificeerd en is er geen sprake van een gewezen bestuurder. 2014
2013
-
3.743
-
2.495
6.006
7.485
Beloning Raad van Commissarissen (excl. BTW) Mevrouw drs. M.A.C. Galesloot Mevrouw mr. D.S.N. Bakker-van den Berg De heer prof. dr. P.J. Boelhouwer
11.229
9.981
De heer ir. I.R. Pijpers
De heer ing. J. van der Meulen MSc
7.485
7.485
De heer K.J.R. Schiffer
1.860
-
Mevrouw mr. M.C.J. Schoordijk
7.485
7.485
De heer M. Souverijn AA
7.485
7.485
41.550
46.159
De bezoldigingsnorm WNT is in 2014 € 11.160 voor de voorzitter en € 7.400 voor de leden. De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen geen andere vaste vergoedingen (reis- en onkosten) Leningen en garanties Er zijn geen leningen en garanties verstrekt aan de directeur-bestuurder, noch aan dev leden van de Raad vanCommissarissen De goede Woning heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.
97
2014
2013
4.739.888
6.215.436
0
22.777
09. Lasten onderhoud (directe kosten) Planmatig Garantiebijdragen Vve Alferbos Mutatie reserves VvE's Kosten curatief onderhoud (inclusief overig) Onderhoud t.l.v. leefbaarheid
-632.103
-239.351
3.164.014
3.367.388
-188.604
-396.890
7.083.195
8.969.360
Onderhoudskosten
188.604
396.890
Lonen en salarissen
360.421
385.388
63.649
62.063
10. Leefbaarheid
Sociale lasten Pensioenlasten Overige bedrijfskosten
63.174
67.735
168.455
209.327
844.303
1.121.403
2.806.206
3.100.230
-37.815
-23.190
2.768.391
3.077.040
11. Lasten Servicekosten Kosten overige goederen, levering en diensten Af: Kapitaalslasten
98
Jaarrekening
2014
2013
a. Overige kosten werkapparaat
1.385.676
1.376.354
b. Belastingen, verzekeringen en contributie Aedes
2.114.294
2.063.115
12. Overige bedrijfskosten
c. Overige baten/lasten
4.745.133
1.635.504
8.245.103
5.074.973
Reis-, verblijf- en representatiekosten
155.051
157.106
Overige personeelskosten
245.010
248.208
Werk door derden
220.057
264.245
41.697
50.128
A
661.815
719.687
Huisvestingskosten B
270.597
302.229
51.770
57.333
a. Overige kosten werkapparaat Overige personeelskosten:
Werk door derden (Overhead Groot-onderhoud/projecten) Subtotaal overige personeelskosten
Vergoedingen raad van commissarissen Overige kosten
45.497
28.596
Subtotaal bestuurskosten C
97.267
85.929
Algemene kosten* D
1.057.028
1.042.765
A t/m D
2.086.707
2.150.610
-278.508
-279.033
-96.080
-94.599
-289.875
-293.658
Totaal overige kosten werkapparaat Af: Kapitaalslasten over de (on)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Servicekosten: opslag administratiekosten Doorberekening aan servicekosten Doorberekening aan verkoopwoningen
-36.568
-106.967
1.385.676
1.376.354
99
2014
2013
Onderzoek jaarrekening (inclusief fiscale paragraaf), reguliere opdracht
33.880
42.955
Ass. rapport Dvi/kasstr.overzicht, naleving specifieke wet en regelgeving (2013)
8.470
12.473
12. Overige bedrijfskosten (vervolg) * Onder de Algemene kosten zijn de volgende accountantshonoraria opgenomen:
Extra werkzaamheden (2014: nulmeting i.v.m overstap accountant)
12.100
0
Controle woningtoewijzing
0
13.271
Totaal accountantskosten
54.450
68.699
1.941.852
1.883.968
172.442
179.147
2.114.294
2.063.115
Verhuurderheffing
3.414.832
134.255
Saneringsheffing
b. Belastingen, verzekeringen en contributie Aedes Belastingen Verzekeringen
c. Overige baten/lasten 1.274.216
1.428.975
Niet te verhalen vervolgingskosten bij huurachterstand
42.197
112.926
Aanvullende BTW aangifte (jaar 2012)
39.044
0
3.178
-13.832
-8.789
-11.069
BTW pro-rata regeling Elektra zonnecellen (complex 0330) Overige baten/lasten
-19.545
-15.751
4.745.133
1.635.504
-332.375
-5.412.377
6.672
5.487
13. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014: Winkelcentrum Palenstein (2013: vrije sectorwoningen De Elementen) 14. Rente over geïnvesteerd eigen en vreemd vermogen Overige zaken
100
Jaarrekening
2014
2013
15. Resultaat op interest Toerekeningsrente Af: totaal verschuldigde rente Bij: totaal (te) ontvangen rente Totaal renteresultaat
6.672
5.487
7.960.862
7.959.205
-7.954.190
-7.953.718
326.638
338.462
-7.627.552
-7.615.256
16. Vennootschapsbelasting Belasting boekjaar Mutatie latente belastingvordering Mutatie latente belastingverplichting Totaal Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijvingen op materiele vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Mutatie voorziening onderhoud en verbeteringen Mutatie lening U/G en O/G Saneringssteun Niet aftrekbare kosten
0
0
-11.965.060
100.376
-4.370.631
2.507.934
-16.335.691
2.608.310
-5.016.357
-12.400.519
4.376.100
4.092.549
12.499.090
14.015.280
332.375
5.412.377
62.715
5.166.064
-444.502
-444.502
1.274.216
1.428.975
11.063
11.457
Investeringsaftrek
-12.783
-7.167
Resultaat koopwoningen verschil commercieel/fiscaal
191.020
1.173.515
Fiscale afschrijving winkelcentrum Palenstein
-248.786
-248.786
254.100
-55.241.896
0
0
Fiscale toerekening personeelskosten aan nieuwbouwprojecten
389.508
384.881
Fiscale toerekening rente aan nieuwbouwprojecten
129.301
26.064
13.797.060
-36.631.708
Fiscale afschrijving complexen Fiscale afschrijving verbeteringen
Belastbare winst
101
Jaarrekening
Toevoeging HIR Mutatie compensabel verlies Belastbaar bedrag Saldo compensabel verlies begin boekjaar Mutatie compensabel verlies
2014
2013
-241.192
-613.294
-13.555.868
37.245.002
0
0
69.305.297
32.060.295
-13.555.868
37.245.002
55.749.429
69.305.297
Effectieve belasting druk
-326%
21%
Nominaal belastingtarief
25%
25%
-18.460
-10.336
11.300.874
-15.019.165
-4.308.634
-6.060.783
Saldo compensabel verlies einde boekjaar Verschuldigde Vennootschapsbelasting
17. Resultaat deelnemingen Stichting woonwagenzaken Zoetermeer boekjaar 18. Verdeling jaarresultaat Algemene bedrijfsreserve 19. Verdeling Resultaat Herwaarderingsreserve Herwaarderingsreserve
102
103
11.7 ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER (ná voorstel resultaatbestemming) ACTIVA
Per 31-12-2014
Per 31-12-2013
VASTE ACTIVA
Materiele vaste aktiva: Sociaal vastgoed in exploitatie in exploitatie
293.430.811
294.093.875
Sociaal vastgoed in ontwikkeling
2.247.180
0
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
1.272.198
1.363.744 296.950.189
295.457.619
10.643.656
10.535.5428
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
10.643.656
10.535.542
Financiële vaste aktiva: Deelname Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer
23.435
26.895
Deelname De Goede Woning Holding (100%)
1.727.225
2.013.932
Lening U/G
1.765.000
2.020.000
Deposito BNG
6.000.000
6.000.000
Actieve belastinglatenties
12.328.991
Subtotaal vaste aktiva
363.931 21.844.651
10.424.758
329.438.496
316.417.919
VLOTTENDE AKTIVA Vorderingen
Huurdebiteuren Belastingen Gemeente
413.211
387.116
0
238.210
16.039
6.877
Overige vorderingen
711.689
545.479
Overlopende activa
384.119
1.113.127 1.525.057
Liquide middelen
Subtotaal vlottende activa
TOTAAL GENERAAL
104
2.290.809
5.339.437
5.082.508
6.864.494
7.373.317
336.302.990
323.791.236
Jaarrekening
PASSIVA
Per 31-12-2014
Per 31-12-2013
118.617.188
111.624.948
EIGEN VERMOGEN Overige reserves VOORZIENINGEN Voorziening Nieuwbouw Belastinglatentie
14.895.279
5.269.097
403.088
4.773.719 15.298.367
10.042.816
LANG LOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
192.953.854
192.053.854
2.173.279
2.153.825
Subtotaal
195.127.133
194.207.679
329.042.688
315.875.443
KORTLOPENDE SCHULDEN Leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva
TOTAAL GENERAAL
1.541.615
2.540.228
591.333
119.501
5.127.354
5.256.063 7.260.302
7.915.79
336.302.990
323.791.236
105
11.8 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2014 Omschrijving
Boekjaar 2014
Boekjaar 2013
39.289.643
37.770.721
2.793.576
3.086.446
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Opbrengsten servicecontracten Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
11.731
-593.140
180.696
102.015
42.275.646
40.366.042
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op vaste activa
12.808.741
14.312.016
Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeullie
4.376.100
4.092.549
Lonen en salarissen
2.584.312
2.520.847
904.196
846.545
Sociale lasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille EXPLOITATIERESULTAAT
8.920.459
844.303
1.121.403
2.761.156
3.070.272
8.193.535
5.056.662
39.539.813
39.940.753
0
-5.412.377
2.735.833
-4.987.088
Rentebaten
336.640
351.688
Rentelasten
7.960.874
7.959.169
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering
-4.888.401
-12.594.569
Vennootschapsbelasting
16.326.817
-2.619.256
Resultaat deelnemingen
-305.167
194.660
Jaarresultaat via winst-en verliesrekening
11.133.249
-15.019.165
Resultaat via herwaarderingsreserve
-4.141.009
-6.060.783
6.992.240
-21.079.948
TOTAAL JAARRESULTAAT
106
7.067.470
Jaarrekening
11.9 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING Algemene waarderingsgrondslagen Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, evenals voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Deelneming De Goede Woning Holding BV Dit betreft de 100% deelneming in De Goede Woning Holding BV (opgericht op 24 december 2007). Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt € 1.500.000 Het verloop is als volgt:
Boekwaarde begin boekjaar Resultaat boekjaar Boekwaarde ultimo boekjaar
2014
2013
2.013.932
1.808.936
-286.707
204.996
1.727.225
2.013.932
Liquide middelen BNG De Goede Woning Spaarrekeningen Kas, overige banken en kruisposten Totaal
-4.226.821
-5.248.984
7.266.839
8.659.714
17.316
21.778
3.057.334
3.432.508
Winkelcentrum Palenstein
3.500.000
4.000.000
Lening De Goede Woning Holding BV
1.765.000
2.020.000
1.128
2.279
Rekening-courant Projecten BV
10.560
11.187
BNG De Goede Woning projecten BV
11.440
69.048
6.345
24.074
BNG De Goede Woning Holding BV
2013
Balansposten Overige vorderingen
7.432
91
Crediteuren
6.894
7.456
0
1.536
13.082
13.038
1.327
25.291
Kortlopende schulden (2013: afrekening servicekosten) BTW-aangifte Overlopende passiva (vnl. vooruitontvangen huren) Winst-en Verliesrekening posten
Afwijkende posten van belang
Rekening-courant Holding BV
2014 Overige afwijkende posten van te verwaarlozen betekenis
Afwaardering winkelcentrum Palenstein
500.000
0
-278.646
-272.277
Overige bedrijfslasten
48.512
16.064
Kosten Onderhoud
15.725
48.901
Vennootschapsbelasting
-8.874
-10.947
9.989
13.262
Subtotaal
286.707
-204.996
Resultaat deelnemingen
286.707
-204.996
Exploitatie winkelcentrum
Renteresultaat
Voor zover de posten van de enkelvoudige Balans en de winst-en verliesrekening afwijken met de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winst-en verliesrekening zijn deze posten in de verdere toelichting vermeld.
107
11.10 SPECIFICATIE TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS ACTIVA
Per 31-12-2014
Per 31-12-2013
10.643.656
10.535.542
0
0
10.643.656
10.535.542
Totaal
Woningen en woon- gebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Historische kostprijs
15.212.044
14.141.674
1.070.370
Cumulatieve afwaarderingen/afboekingen
-6.236.051
-6.236.051
0
VASTE ACTIVA
2. Vastgoedbeleggingen a. Commercieel vastgoed in exploitatie b. Commercieel vastgoed in ontwikkeling Totaal Vastgoedbeleggingen
Stand per 1 januari
Cumulatieve herwaarderingen
1.559.549
0
1.559.549
10.535.542
7.905.623
2.629.919
0
0
0
Overboeking stichtingskosten Investeringen Verkopen Afwaarderingen/afboekingen Herwaardering
108.114
0
108.114
108.114
0
108.114
Historische kostprijs
15.212.044
14.141.674
1.070.370
Cumulatieve afwaarderingen/afboekingen
-6.236.051
-6.236.051
0
1.667.663
0
1.667.663
10.643.656
7.905.623
2.738.033
Stand per 31 december
Cumulatieve herwaarderingen
Dit betreft 41 vrije sectorwoningen van het complex De Elementen en overig commercieel vastgoed (4 bedrijfsruimten en 111 garages die niet worden verhuurd aan een huurder van een sociale huurwoning). Waardering is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. De bedrijfswaarde van de vastgoedbeleggingen is berekend op € 12,1 miljoen.
108
v o o r w o o rd Jaarrekening
ACTIVA
Per 31-12-2014
Per 31-12-2013
1.500.000
1.500.000
513.932
308.936
VASTE ACTIVA
3. Financiele vaste activa
Deelneming De Goede Woning Holding BV (100%) Geplaatst aandelenkapitaal per 24 december 2007 Resultaat t/m voorgaand boekjaar Resultaat boekjaar
-286.707
204.996
1.727.225
2.013.932
2.020.000
2.270.000
Lening U/G De goede Woning Holding BV (100%) Lening begin boekjaar (gedeeltelijke) aflossing lening
-255.000
-250.000
1.765.000
2.020.000
Op deze lening U/G wordt een rentepercentage ontvangen van het gemiddelde 12-maands Euribor tarief met een opslag van 5 basispunten over de periode van het desbetreffende boekjaar. ACTIVA
Per 31-12-2014
Per 31-12-2013
700.289
593.642
VLOTTENDE ACTIVA 4. Vorderingen
Overige vorderingen Ex-huurders 1) Voorziening ex-huurders Rekening-courant deurwaarder Rekening-courant Holding BV Rekening-courant Projecten BV
-197.000
-190.000
503.289
403.642
0
776
1.128
2.279
10.560
11.187
Debiteuren VvE 's
143.670
108.126
Diverse debiteuren
53.042
19.469
711.689
545.479
1 Hiervan is € 696.949 (vorig jaar € 557.893) in handen van de deurwaarder.
109
Bij de vordering op de post ex-huurders is een bedrag van € 197.000 als voorziening voor oninbaar opgenomen. Dit is gebaseerd op basisvan afboekingen in het verleden en het saldo einde boekjaar en is berekend op basis van 0,5% van de jaarhuur.
ACTIVA
Per 31-12-2014
Per 31-12-2013
132.427
132.427
87.360
93.286
SPW inzake werknemers
0
1.506
Door te berekenen verzekeringszaken
0
4.959
Door te berekenen aan huurders
0
1.321
3.813
5.882
Subsidie 56 Waterzicht II
94.108
0
Voorbereidingskosten herstructurering Palenstein
20.496
817.602
Voorbereidingskosten diverse projecten
19.167
18.442
Diversen
26.748
37.702
384.119
1.113.127
-4.226.821
-5.248.984
0
197
Rabo
15.925
19.680
Rabo, Bedrijfstelerekening
11.829
11.704
Rabo, Bedrijfsplusrekening
10
10
3.500.000
548.000
VLOTTENDE ACTIVA (vervolg) 4. Vorderingen
Overlopende activa Te ontvangen rente op deposito BNG Rente spaarrekeningen
WOZ-(gehonoreerde) bezwaarschriften
5. Liquide middelen BNG De Goede Woning Kas
Rabo, Bonusrekening Rabo, Spaarvrij
5.000
2.600.000
Rabo, Spaarvrij
3.750.000
5.500.000
1.391
1.901
3.057.334
3.432.508
Kruisposten VvE's reserves ultimo jaar (aandeel DGW)
De Goede Woning heeft een permanente kredietfaciliteit bij de BNG van € 6 miljoen.
110
2.282.103
1.650.000
5.339.437
5.082.508
v o o r w o o rd Jaarrekening
De Goede Woning heeft een permanente kredietfaciliteit bij de BNG van € 6 miljoen. Dit betreft de bank- en kassaldi worden hier opgenomen. De op korte termijn uitgezette bedragen zijn vrij opneembaar. Ultimo 201 4 staat er een bedrag van in totaal € 7,3 miljoen op bedrijfsspaarrekeningen bij de Rabo bank. Dit spaarbedrag wordt in 2015 aangewend voor de gestarte (te starten) nieuwbouwprojecten. Vooralsnog wordt ervanuit gegaan dat voor de nieuwbouw in 2015 geen nieuwe leningen behoeven te worden aangetrokken. Tevens is hier het aandeel in de reserves van de VvE's opgenomen. PASSIVA
Per 31-12-2014
Per 31-12-2013
1.541.615
2.540.228
591.333
119.501
9. Kortlopende schulden a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw) b. Belastingen en premies sociale verzekeringen c. Overlopende passiva
5.127.354
5.256.063
7.260.302
7.915.792
Onderhoud/groot-onderhoud
792.168
1.829.773
Servicekosten, vnl. gas oktober/november/december
284.486
322.956
a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw)
overige Werkorganisatie Subtotaal crediteuren Nieuwbouwcrediteuren Totaal Leveranciers
0
0
1.076.654
2.152.729
201.885
183.803
1.278.539
2.336.532
263.076
203.696
1.541.615
2.540.228
110.641
119.501
b. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting 2012
0
0
441.654
0
39.038
0
Nog af te dragen BTW
0
0
Af te dragen sociale lasten/vut-premies c.a.
0
0
591.333
119.501
Aangifte BTW 4e kwartaal Suppletie aangifte 2012
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
111
PASSIVA
Per 31-12-2014
Per 31-12-2013
3.429.825
3.644.379
9. Kortlopende schulden (vervolg) c. Overlopende passiva Rentelasten fixe-leningen Kort-geld leningen
1.724
2.578
subtotaal rente
A
3.431.549
3.646.957
Te verrekenen saldo leveringen en diensten
B
499.707
415.797
241.522
209.092
Vakantietegoed ultimo jaar
C
Egalisatiefondsen Glaskosten Stand per begin boekjaar
-3.181
2.212
Kosten
-78.324
-88.304
Stortingen
115.368
82.911
33.863
-3.181
Goten schoonmaken Stand per begin boekjaar
-7.073
24.315
Kosten
-2.600
-62.056
Stortingen
Totaal egalisatiefondsen
D
Te ontvangen fakturen: Te ontvangen facturen inzake doorberekeningen aan huurders Nieuwbouwcomplexen
34.070
30.668
24.397
-7.073
58.260
-10.254
33.222
41.883
0
9.525
296.174
0
Vooruitontvangen posten : Huren
549.598
498.198
Huurtoeslagen
0
7.387
Bijdrage huurgewenning Palenstein (2014: gesaldeerd met voorbereidingskosten)
0
428.334
Diversen E
A t/m E
112
17.322
9.144
896.316
994.471
5.127.354
5.256.063
v o o r w o o rd Jaarrekening
11.11 SPECIFICATIE TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING Omschrijving
2014
2013
39.131.542
37.633.094
318.817
335.303
39.450.359
37.968.397
134.080
95.396
19.636
84.280
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren
1. Ontvangen netto huur a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen niet zijnde woningen Som der bedrijfsopbrengsten 2. Af: Huurderving a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid c. Dotatie voorziening oninbare vorderingen
7.000
18.000
160.716
197.676
39.289.643
37.770.721
2.805.393
-3.094.479
Opbrengsten servicecontracten 1. Ontvangen vergoedingen a. Servicekosten (inclusief verrekening) 2. Af: Vergoedingsderving wegens leegstand
11.817
8.033
2.793.576
3.086.446
22.344
24.136
1.066
1.411
215
4.429
Overige Bedrijfsopbrengsten Administratiekosten afsluiten huurcontracten Opslag Miva-kosten Toezichtskosten brandschades/nieuwbouw Opname's Ista Diversen (voornamelijk doorbelasting personeelskosten) Aanmaningsbrieven Doorberekening aan Projecten BV, kosten overhead
717
961
145.688
60.173
106
141
10.560
10.764
180.696
102.015
113
Omschrijving
2014
2013
4.739.888
6.215.436
BEDRIJFSLASTEN
Lasten onderhoud (directe kosten) Planmatig Garantiebijdragen Vve Alferbos Mutatie reserves VvE's Alferbos/Laveibos/Jagersbos/Hoevenbos Mutatie reserves VvE's De Elementen Kosten curatief onderhoud (inclusief overig) Onderhoud t.l.v. leefbaarheid
0
22.777
-486.000
-239.351
-146.103
0
3.148.289
3.318.487
-188.604
-396.890
7.067.470
8.920.459
2.798.971
3.093.462
Lasten Servicekosten Kosten overige goederen, levering en diensten Af: Kapitaalslasten
-37.815
-23.190
2.761.156
3.070.272
a. Overige kosten werkapparaat
1.347.891
1.371.412
b. Belastingen en verzekeringen
2.100.678
2.050.104
c. Overige baten en lasten
4.744.966
1.635.146
8.193.535
5.056.662
Reis-,verblijf- en representatiekosten
155.051
157.106
Overige personeelskosten
245.010
248.208
Werk door derden
220.057
264.245
Overige bedrijfskosten
a. Overige bedrijfskosten Overige personeelskosten:
Werk door derden (Overhead Groot-onderhoud/projecten)
41.697
50.128
Subtotaal overige personeelskosten
A
661.815
719.687
Huisvestingskosten
B
270.597
302.229
Vergoedingen Raad van Commissarissen
51.770
57.333
Overige kosten
45.497
28.596
Subtotaal bestuurskosten
C
97.267
85.929
Algemene kosten *
D
1.019.243
1.037.823
A t/m D
2.048.922
2.145.668
Totaal overige kosten werkapparaat
114
v o o r w o o rd Jaarrekening
Omschrijving
2014
2013
-278.508
-279.033
-96.080
-94.599
-289.875
-293.658
Overige bedrijfskosten (vervolg) Af: Kapitaalslasten over de (on)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Servicekosten: opslag administratiekosten Doorberekening aan servicekosten Doorberekening aan verkoopwoningen
-36.568
-106.967
1.347.891
1.371.412
33.880
42.955
8.470
12.473
* Onder de Algemene kosten zijn de volgende accountantshonoraria opgenomen: Onderzoek jaarrekening (inclusief fiscale paragraaf), reguliere opdracht Assurance rapport dVi/kasstr.overzicht, naleving specifieke wet en regelgeving Extra werkzaamheden (nulmeting i.v.m wisseling accountantskantoor)
12.100
0
Controle woningtoewijzing
0
13.271
Totaal accountantskosten
54.450
68.699
1.931.833
1.874.527
168.845
175.577
2.100.678
2.050.104
b. Belastingen, verzekeringen Belastingen Verzekeringen
c. Overige baten/lasten Verhuurdersheffing
3.414.832
134.255
Saneringsheffing
1.274.216
1.428.975
Niet te verhalen vervolgingskosten bij huurachterstand
42.197
112.926
Aanvullende BTW aangifte (jaar 2012)
39.044
0
3.178
-13.832
BTW pro-rata regeling Elektra zonnecellen (complex 0330) Overige baten/lasten
-8.789
-11.069
-19.712
-16.109
4.744.966
1.635.146
115
Omschrijving
2014
2013
0
-5.412.377
6.672
5.487
BEDRIJFSLASTEN (vervolg)
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014: Winkelcentrum Palenstein (2013: vrije sectorwoningen De Elementen) Rente over geïnvesteerd eigen en vreemd vermogen Overige zaken Resultaat op interest Toerekeningsrente Af: totaal verschuldigde rente Bij: totaal (te) ontvangen rente
6.672
5.487
7.960.874
7.959.169
-7.954.202
-7.953.682
336.640
351.688
-7.617.562
-7.601.994
Vennootschapsbelasting Belasting boekjaar Mutatie latente belastingvordering Mutatie latente belastingverplichting
8.874
10.946
-11.965.060
100.376
-4.370.631
2.507.934
-16.326.817
2.619.256
-18.460
-10.336
Resultaat deelnemingen Stichting Woonwagen Zaken Zoetermeer boekjaar De Goede Woning Holding B.V.
-286.707
204.996
-305.167
194.660
11.133.249
-15.019.165
-4.141.009
-6.060.783
Verdeling jaarresultaat Algemene bedrijfsreserve Verdeling Resultaat Herwaarderingsreserve Herwaarderingsreserve
116
OVERIGE GEGEVENS
v o o r w o o rd Jaarrekening
12.1 STATUTAIRE BEPALINGEN RESULTAATBESTEMMING Op basis van de statutaire bepalingen zal het jaarresultaat 2014 worden toegevoegd aan de overige reserves.
12.2 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM
117
VERKLARING CAOP
118
CONTROLEVERKLARING
119
Storkstraat 6 | 2722 NN Zoetermeer | Postbus 11 | 2700 AA Zoetermeer T: 079 343 80 00 | F: 079 331 14 38 |
[email protected] | www.dgw.nl
