J aar ve r s l ag 2 0 1 2 | D e Go e d e Wo n i n g
Inhoudsopgave (klik om naar de betreffende pagina te gaan) 1 VOORWOORD
4
2 INLEIDING
5
3 ONTWIKKELINGEN
6
3.1 Ontwikkelingen in Europa 3.2 Ontwikkelingen in Nederland
19
5.14
19
Jongeren en studenten
5.15 Begeleid wonen jongeren
19
5.16 Statushouders
19
5.17 Woonwagenbewoners
19
6
5.18 Nieuwbouw
19
6
5.19 Verkoop
20
3.3 Regionale ontwikkelingen in Haaglanden
7
5.20 Leefbare buurten
20
3.4 Lokale ontwikkelingen in Zoetermeer
8
5.21 Wijkontwikkelplannen
21
5.22 Aanpak overlast
21
5.23 Laatste Kansbeleid
22
4 DE NEGEN HOOFDDOELEN UIT ONS
ONDERNEMINGSPLAN 10
2
5.13 Extra doorstroming via lokale beleidsruimte
5.24 Buurttafel en buurtforum
22
4.1 Missie en visie
10
5.25 Leefbaarheidprojecten
22
4.2 Rol en taakopvatting
10
5.26 Buurtbeheerder
23
4.3
10
5.27
4.4 Hoofddoelstellingen
10
5.28 Klachtencommissies en klachtenmanagement
24
4.5 Kerncompetenties
13
5.29 AedesCode
24
4.6
13
5.30
24
Goed wonen in vitale buurten
Hoe wij onze resultaten meten
Sponsoring en bijdragen aan partners voor leefbaarheidprojecten 23
Geschillencommissie Huursector
5.31 Huurcommissie
25 25
5 VITALE BUURTEN
14
5.32
5.1 Inleiding
14
5.33 Onderzoek naar transformatie van kantoorpanden uitgevoerd
26
5.2 Overzicht van ons bezit in 2012
14
5.34
Start ontwikkeling 59 woningen Lansingerland
26
5.3 Aan wie wij onze woningen hebben verhuurd
14
5.35
Start ontwikkeling veertig jongerenwoningen Akeleituin
26
5.4 Realisatie woningtoewijzing regionale prestatieafspraken
15
5.5
15
6 DUURZAAMHEID
28
5.6 Monitoring in het kader van de Europa-norm
16
6.1 Duurzaamheid
28
5.7 Huurprijsbeleid
17
6.1.1 Duurzaam Zoetermeer
28
5.8
De prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen
17
6.1.2 Duurzaam bouwen
28
5.9
Vertrokken huurders en leegstandsverlies
17
6.1.3 Duurzaam energiebeleid
28
5.10
Huurachterstanden en woninguitzettingen
Slaagkansen Zoetermeer
Groot- en planmatig onderhoud
18
6.1.4 Duurzaam wonen
29
5.11 Onrechtmatige bewoning en vroegsignalering
18
6.1.5 Duurzaam werken
29
5.12 Aanpak illegale bewoning
18
6.1.6 Duurzame gebiedsontwikkeling
29
6.1.7 Duurzame kansen
30
9 BESTUURSVERKLARINGEN
40
6.1.8 Duurzame relaties
30
9.1
Verklaring van de statutair directeur
40
6.1.9 Duurzaam financieel beleid
30
9.2
Verklaring van de raad van commissarissen
40
7 BELANGHOUDERS
32
10
FINANCIËN EN VERBINDINGEN
46
7.1 In contact met onze belanghouders
32
10.1 Financieel beheer
46
7.2
32
10.2 Bezwaren en vervreemden
49
7.3 Onze acht belanghoudergroepen
32
10.3
49
7.4 Belanghouderbijeenkomsten
34
10.4 Risicomanagement
49
7.5 Kenniscafé
34
10.5
50
7.6
34
De visitatie
Wat nemen we mee uit deze bijeenkomsten?
Zorg voor goede bedrijfsvoering en administratie Verbindingen met andere rechtspersonen
11 KENGETALLEN
52
36
12 JAARREKENING
54
36
12.1
Geconsolideerde balans per 31 december
54
8.3 Organisatieverandering
36
12.2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening boekjaar 2012
56
8.4 Kengetallen
36
12.3 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
57
8.5 Arbobeleid
36
12.3.1 Algemene waarderingsgrondslagen
57
8.6 Opleidingen en trainingen
37
12.3.2 Balanswaardering
60
8.7 Ziekteverzuim
37
12.3.3 Resultaatbepaling
61
8.8 Personeelsvereniging
37
12.3.4 Grondslagen voor opstellen kasstroomoverzicht
62
8.9 Organisatiecultuur
37
12.4
Specificatie toelichting geconsolideerde balans
64
8.10 Ondernemingsraad
37
12.5
Specificatie toelichting geconsolideerde winst- en verliesrekening 80
8.11 Integriteit
38
12.6 Kasstroom uit operationele activiteiten
88
8.12 Risico- en fraudebeleid en intern integriteitbeleid
38
12.7 Enkelvoudige balans per 31 december
90
8.13 Informatiebeveiliging
38
12.8 Enkelvoudige winst- en verliesrekening boekjaar 2012
92
8.14 Klokkenluidersregeling en de commissie Bok
38
12.9 Toelichting op enkelvoudige jaarrekening
93
8.15
38
13 OVERIGE GEGEVENS
94
14 Verklaring van CAOP
94
15 Accountantsverklaring
95
8 ONZE ORGANISATIE
36
8.1 Inleiding 8.2 Organisatiestructuur
Voorkoming belangenverstrengeling
8.16 Vertrouwenspersonen
38
8.17
39
Goed werkgeverschap en tevredenheid medewerkers
8.18 Oordeelsbrief
39
8.19 Nevenstructuren
39
8.20
39
De toekomst
3
INHOUDSOPGAVE
VOORWOORD Het ziet ernaar uit dat met 2012 een bijzonder tijdvak in de Nederlandse volkshuisvesting wordt
In de prestatieafspraken die eind 2012 werden gemaakt, hebben wij samen met de gemeente
afgesloten. Een nieuw en uitdagend tijdvak breekt aan. En dat precies op de helft van de onder-
Zoetermeer ook het belang van de leefbaarheid onderkend en we zullen die ook monitoren.
nemingsplanperiode van De Goede Woning. Een plan dat ondanks de veranderingen vrijwel
In de nieuwe collegeperiode ligt hier, naar mijn mening, een belangrijke gezamenlijke uitdaging.
voltooid kan worden. In de tweede helft van de genoemde periode wordt niet alleen hard gewerkt
Bezuinigingen of niet, voor alle partijen zijn goed functionerende woonbuurten waar mensen zich
aan het realiseren van de vastgestelde doelstellingen, maar ook aan het scherp stellen van het
thuis voelen, essentieel.
vizier voor een nieuwe periode. Wat dat zal gaan worden ligt nog open, hoewel zich daar wel langzaamaan contouren van aandienen.
Zoals gezegd, lijkt 2012 een periode af te sluiten. Ik denk dan vooral aan het tijdperk van grote woningproducties door woningcorporaties. Met de oplevering van maar liefst 498 woningen
De rol van onze belanghouders lijkt bij onze keuzes nog belangrijker te worden. En waren de financiële
beleefden wij een topjaar. Om de woningen tijdig te verhuren, moesten wij alle zeilen bijzetten.
middelen de afgelopen jaren ruimschoots beschikbaar, in de toekomst zal ook De Goede Woning
En dat is met verve gelukt. De beoogde doorstroming bij het project De Elementen is bijvoorbeeld
nadrukkelijk keuzes moeten maken. Betaalbaarheid van het wonen in Zoetermeer voor onze doelgroep
zonder meer geslaagd. Een bijzondere uitbreiding van onze woningvoorraad. Maar ook de 118
lijkt daarbij een steeds grotere uitdaging te worden. De betaalbaarheid zal in Zoetermeer steeds
zeer duurzame eengezinswoningen en 40 betaalbare jongerenwoningen zijn dat nadrukkelijk.
verder onder druk komen te staan. Toch zijn investeringen ook nodig en mag de leefbaarheid in
Wij zijn blij dat wij ons aanbod voor jongeren konden vergroten. Beoogd was om de wachttijd te
onze woonbuurten hier niet onder gaan lijden. In toenemende mate zal de samenwerking met al
gaan bekorten. Maar met de actuele ontwikkelingen, waarin woningcorporaties gedwongen worden
onze belanghouders essentieel zijn.
hun huurprijzen flink te laten stijgen, lijkt een stabilisatie van de wachtduur misschien wel realistischer. Maar dit vraagt ook om meer investeringen voor jongeren. Gelukkig starten we ook in 2013 met
Het afgelopen jaar hebben we gezien dat de aangetrokken contacten met bijvoorbeeld onze
een nieuw project voor deze doelgroep. En hopelijk zullen er meer volgen. In de prestatieafspraken
huurders geleid hebben tot een toename van huurders die op verschillende manieren betrokken
zijn de intenties hiervoor vastgelegd.
zijn bij hun omgeving en daarmee vanuit hun eigen kracht bijdragen aan het zich thuis voelen in hun woonbuurt. En dat is uiterst belangrijk!
Met een goed gevoel kijk ik terug op 2012, waarin de organisatie op stoom kwam om de beoogde doelstellingen uit het ondernemingsplan waar te maken. Een mooi vertrekpunt om samen met onze
Ook de samenwerking met onze andere belanghouders is in deze essentieel. Zo hebben wij ervaren
belanghouders verder te werken aan de nieuwe uitdagingen die zich aandienen. Als u, al dan niet
dat studenten van de Haagse Hogeschool een positieve invloed kunnen hebben op de leefbaarheid
naar aanleiding van dit jaarverslag, hiertoe aanleiding ziet, ben ik graag aan te spreken op deze
bij onze jongerenwoningen in de wijk Seghwaert. Uiteraard zal daar ook de nieuwe functie van
uitdagingen.
buurtbeheerder, die wij in 2012 hebben vormgegeven, een rol hebben gespeeld. Drie parttime buurtbeheerders zijn zo in de stad actief. Elk van hen is met andere speerpunten in onze woonbuurten actief. En het uitgangspunt blijft steeds dat het om tijdelijke interventies gaat. De buurt is immers van de huurders, die samen de buurt als hun thuis moeten ervaren en houden. De gemeente speelt hierbij ook een nadrukkelijke rol.
4
Ed Pannebakker
INHOUDSOPGAVE
inleiding In 2012, het tweede jaar van ons ondernemingsplan, zijn we in het bereiken van onze doelstellingen
Hoofdstuk 6 gaat specifiek over duurzaamheid. Omdat dit een belangrijk thema is, wijden wij hier
op stoom gekomen. Waar we in 2011 vooral hebben geïnvesteerd in ‘meer weten’ en plannen
een apart hoofdstuk aan. Ook onze belanghouders zijn voor ons belangrijk. Zij zijn onze klanten,
maken, zijn we in 2012 met al deze gegevens aan de slag gegaan. De definitieve inzet van drie
ons klankbord en onze samenwerkingspartners. Zij zijn de mensen voor wie en met wie wij onze
buurtbeheerders rond onze prioriteitscomplexen werpt zijn vruchten af. Daarnaast hebben we zoals
missie ‘Goed Wonen in vitale buurten’ realiseren. Daarover leest u meer in hoofdstuk 7. Hoofdstuk 8
andere jaren veel gedaan in ons dagelijks werk om goed wonen in vitale buurten mogelijk te maken.
gaat over onze organisatie en onze medewerkers, de zestig gezichten van De Goede Woning die
Over al onze werkzaamheden verantwoorden wij ons in dit jaarverslag.
zorgen dat wij onze ambities waar kunnen maken. De persoonlijke passie voor hun werk is essentieel om met overtuiging de verbinding te leggen met onze belanghouders.
Wij willen graag vertellen wat we hebben gedaan en welke keuzes we hebben gemaakt. Ons jaarverslag is voor ons een formeel document. Het is opgesteld door de bestuurder en vastgesteld door de
De bestuursverklaringen, onze financiële verantwoording, de kerngegevens en kengetallen vindt
raad van commissarissen. Ons jaarverslag kan voor u aanleiding zijn om met ons in gesprek te gaan.
u in de hoofdstukken 9, en verder. Gevolgd door de jaarrekening in hoofdstuk 12 en de overige
Dat doen wij graag en hopelijk kunnen wij daarvan leren. Door middel van dit jaarverslag kunnen
gegevens in hoofdstuk 13. Wij sluiten af met onze accountantsverklaring.
onze toezichthouders en onze belanghouders zo veel mogelijk terugvinden over onze daden en keuzes. Naast ons jaarverslag, dat ook op onze website gepubliceerd staat, informeren wij onze
Soms verwijzen wij in de tekst naar een document dat gepubliceerd staat op onze of op andere
belanghouders via onze website, via gedrukte of persoonlijke communicatie en via de formele en
websites. Dat doen wij om u zo volledig mogelijk te informeren en om onze bronnen te verantwoorden.
informele kanalen. Sinds enkele jaren stellen wij met onze belanghouders ook een jaarbericht op waarin onze samenwerking centraal staat.
Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit jaarverslag? Wij zijn u graag van dienst. Actuele en uitgebreide informatie kunt u vinden op onze website. Uw vragen kunt u stellen aan Rosemarie Weber,
De leeswijzer voor dit jaarverslag is als volgt. Na deze inleiding leest u in hoofdstuk 3 over de voor
Manager beleid:
[email protected].
ons belangrijkste ontwikkelingen op Europees, nationaal, regionaal en lokaal niveau. Vervolgens vertalen we deze ontwikkelingen naar de gevolgen of mogelijke gevolgen voor De Goede Woning. 2011 was het startjaar van ons nieuwe ondernemingsplan 2011-2014 met de titel: ‘Samen ... vanuit eigen kracht’. Over onze missie en visie, rolopvatting en uitwerking van onze missie en visie in hoofddoelstellingen leest u in hoofdstuk 4. Wij hebben onze ambities uit het ondernemingsplan in doelstellingen vertaald. Hoe meet je nu dat je de gestelde doelen ook bereikt? Over de methoden die wij hiervoor gebruiken, de benchmarks en andere instrumenten, leest u ook in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 kijken wij terug op 2012. De resultaten over 2012 voor onze volkshuisvestelijke opgave hebben wij hier opgeschreven.
5
INHOUDSOPGAVE
ONTWIKKELINGEN 3.1 Ontwikkelingen in Europa
Woningmarkt Er is niet één Nederlandse woningmarkt. Er zijn grote verschillen in regionale woningmarkten.
Crisis
Wij zitten in de Randstad met een overspannen woningmarkt met veel woningzoekenden op
De Europese interne markt en de euro hebben het Nederlandse bedrijfsleven en de bevolking veel
wachtlijsten. In Zeeuws-Vlaanderen, Groningen en Limburg zijn er krimpregio’s met toenemende
voordelen gebracht. In het afgelopen jaar bleken ook de nadelen. Door onvoldoende discipline en
leegstand. Binnen regio’s kunnen er verschillen zijn tussen vraag naar en aanbod van woningen.
het niet opvolgen van de Europese aanbevelingen om de tekorten te reduceren, raakten landen
De Nederlandse woningmarkt is echter vrijwel volledig vastgelopen als gevolg van versnipperd
zoals Griekenland en Spanje in de problemen. Een stabiel eurogebied is bij uitstek van belang
en ineffectief overheidsbeleid en de economische crisis. Het regeerakkoord heeft de hypotheek-
voor Nederland vanwege de open economie en de grote financiële sector. Het geld dat Nederland
voorwaarden, zoals het 100% verplicht aflossen van de lening in dertig jaar, fors aangescherpt.
in het kader van de Europese eenheid aan onder andere Griekenland besteedt, kan niet meer in
Hierdoor zullen in de toekomst veel minder woningeigenaren in de problemen komen, maar stijgen
Nederland worden uitgegeven.
de lasten voor hen wel. Het gevolg is dat financiële spankracht voor de individuele koper kleiner
Als gevolg daarvan moet onze overheid moeilijke keuzes maken en kritisch nadenken over wat zij
wordt en de waarde van koopwoningen (nog) verder daalt. Op dit moment liggen de verkoopcijfers
nog wel doet en wat niet meer. De gevolgen die dit heeft, zien we direct om ons heen in dalende
zelfs op een zeer laag niveau. De koopmarkt stagneert. De woonconsument heeft blijkbaar de
overheidsuitgaven, minder banen en een krimpende economie. Waar in Europa de regels en de
gevolgen van de nieuwe spelregels nog niet geaccepteerd. De verkoopwaarde van onze woningen
begrotingsdiscipline onvoldoende hebben gewerkt, doen wij er bij De Goede Woning alles aan om
zien wij hierdoor nog steeds dalen. Dit levert wel kansen op voor huurders die nu de kans krijgen
ons huishoudboekje op orde te houden. En dat dit lukt, blijkt ook dit jaar weer uit de beoordeling
om hun huurwoning te kopen.
A1 van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV).
1
Voor de huurwoningmarkt zijn fundamentele keuzes gemaakt. Zo gaan de huurprijzen van sociale huurwoningen de komende jaren fors omhoog. Dit, onder druk van een hoge verhuurdersheffing die
3.2 Ontwikkelingen in Nederland
zeker de eerste jaren, maar waarschijnlijk ook later, niet geheel gedekt kan worden uit de mogelijke extra huurstijging. De omvang van de huurtoeslag zal hierdoor mogelijk verdubbelen. Omdat dit via
6
Politiek
de verhuurdersheffing (vooralsnog) ruimschoots wordt gedekt, ontlast dit de rijksbegroting. Het effect
Politiek gezien was het een roerig jaar. Na wekenlange onderhandelingen in het Catshuis zijn CDA,
is wel dat (veel) meer huurders afhankelijk zullen worden gemaakt van huurtoeslag. Het effect op de
VVD en PVV niet tot een akkoord gekomen en moesten nieuwe verkiezingen worden uitgeschreven.
langere termijn lijkt ook dat er grote verschuivingen ontstaan in de verschillende huurprijsklassen. Zo zal
Deze verkiezingen brachten een overwinning voor VVD en PvdA. Deze regering lijkt bereid in korte
het deel tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 366,37 met prijspeil 2012) volgens een onderzoek dat Explica
tijd vergaande maatregelen te nemen om veranderingen door te voeren. Zo ook voor de woningmarkt.
in opdracht van het stadsgewest Haaglanden heeft uitgevoerd, drastisch gaan afnemen. Dit heeft
De maatregelen uit het regeerakkoord zijn nog niet uitgekristalliseerd en roepen vooralsnog veel
grote gevolgen voor de doelstelling uit ons ondernemingsplan om de wachttijd voor jongeren te
weerstand op. De consequenties van de maatregelen vergen meer tijd en overleg.
verkorten. Deze huurprijsklasse is namelijk voor jongeren die afhankelijk zijn van huurtoeslag essentieel.
Daardoor blijft ook de situatie op de woningmarkt onvoorspelbaar. Voor De Goede Woning betekent
Volgens de laatste berekeningen van het Nibud zijn overigens vooral ook de minima van deze
dit dat wij onze strategie aan de hand van verschillende scenario’s uitwerken. We kijken met onze
prijscategorie afhankelijk. Een ander dreigend gevolg dat blijkt uit genoemd onderzoek, is dat er een
meerjarenbedrijfsbegroting, liquiditeits- en vermogensbeheer, onderhoud en beheer en strategisch
overmaat dreigt te ontstaan voor de lage middeninkomens. De 10% die de Europese Commissie
voorraadbeleid verder dan het lopende of komende jaar. En ondanks alle voorbereidingen hebben
heeft vastgesteld als maximale toewijzingsnorm dreigt op termijn te worden overschreden. Ook blijkt
we iedere keer weer veel last van deze onzekere politieke situatie. Hoe dat bij ons uitwerkt, leest u
dat de beschikbare hoeveelheid eengezinswoningen voor de doelgroep, waar veel vraag naar is,
in de volgende paragrafen.
sterk zal teruglopen.
1
Zie www.cfv.nl/corporaties/corporatie/de_goede_woning
INHOUDSOPGAVE
Ontwikkelingen
Daarnaast wordt voor twee jaar een nieuw stelsel voor een inkomensafhankelijke huurverhoging
Van deze woningen gaat zij 2.829 woningen liberaliseren. Dat is bijna de helft van haar woningbezit.
ingesteld. Het woonakkoord geeft immers aan dat er eind 2014 een voorstel moet liggen voor
En het betreft voor het overgrote deel eengezinswoningen. Hierdoor zal de wachttijd voor een
het toepassen van een huursombenadering. Een systeem dat overigens zonder wetswijziging nu
sociale huurwoning oplopen. De wachttijd voor een eengezinswoning bedraagt nu al bijna vijf jaar.
al mogelijk is. De inkomensafhankelijke huurverhoging is arbeidsintensief en kan niet adequaat
Wij houden 85% van ons woningbezit bereikbaar voor de doelgroep met een huur tot € 561,98 2.
reageren op de inkomensterugval die momenteel bij relatief veel huurders speelt. Voor een actuele
Dat moeten we doen om aan de 90% Europa-eis te voldoen. En zo hoeven we onze dure woningen
en objectieve inkomenstoets ontbreken voor verhuurders de mogelijkheden. Vanwege de financiële
niet naar de vrije sector over te brengen maar kunnen deze woningen toegewezen worden aan
druk door de verhuurdersheffing hebben woningcorporaties massaal op de rem moeten trappen
huishoudens met een gezamenlijk inkomen boven de € 33.610. Zo houden we in Zoetermeer zo
voor het aangaan van investeringen. Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft de
veel mogelijk sociale huurwoningen bereikbaar voor onze doelgroep. Wij hebben in het afgelopen
faciliteringsmogelijkheden voor het garantstellen van leningen drastisch teruggebracht. Wij hebben
jaar 35% van onze woningen verhuurd aan huishoudens met een minimuminkomen. Exclusief de
hierdoor eind 2012 voor een aantal projecten een time-out besluit moeten nemen. Dit betekent dat
verhuringen van onze nieuwbouw is dat zelfs 52%. Dat zal naar verwachting zo ongeveer hetzelfde
vooralsnog voor die projecten geen realisatieverplichting zal worden aangegaan.
blijven. Maar zoals gezegd, de wachttijd zal oplopen. Voor één woning zullen er de komende jaren
Belangrijke gevolgen van deze wetswijziging betreft de scheiding tussen DAEB-bezit (DAEB staat voor
nog meer gegadigden zijn. Nu zijn dat er gemiddeld 236 per woning. Dat kan makkelijk oplopen
Dienst van Algemeen Economisch Belang) en niet DAEB-bezit. Voor DAEB-bezit is immers staatssteun
tot driehonderd gegadigden. Een zorgwekkende ontwikkeling.
toegestaan en voor niet DAEB-bezit niet. Een en ander heeft gevolgen voor de administratieve organisatie en de wijze van het financieren van het niet DAEB-bezit.
3.3 Regionale ontwikkelingen in Haaglanden De Goede Woning is aangesloten bij de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH).
Wetsvoorstel herziening Woningwet
De SVH is een actieve brancheorganisatie waarin alle zestien woningcorporaties uit het stadsgewest
Nadat er meer dan tien jaar over is gesproken, nam de Tweede Kamer op 5 juli 2012 een historisch
Haaglanden beleidsmatig samenwerken. Samen beheren zij ruim 160.000 woningen. In totaal
besluit en stemde zij unaniem in met de herziening van de Woningwet. Tijdens de behandeling
verhuren de SVH-corporaties bijna 35% van alle woningen in de regio Haaglanden. De huishoudens
in de Eerste Kamer is de wet aangehouden. Minister Blok wil alsnog een aantal maatregelen uit
die door deze corporaties worden gehuisvest, behoren vooral tot de BBSH-doelgroep, de lage
het regeerakkoord in de wet opnemen. Dat doet hij door middel van een ‘novelle’: een wijziging
middeninkomens en de aandachtgroepen.
van een wetsvoorstel dat al wel door de Tweede Kamer is aangenomen, maar nog niet door de
Eind 2012 is de website van SVH geheel vernieuwd. De website is gebruiksvriendelijker geworden
Eerste Kamer. De novelle wordt in het voorjaar van 2013 verwacht.
en dat maakt het voor woningzoekenden nog gemakkelijker om een passende woning te vinden. De SVH heeft als belangenbehartiger van de aangesloten corporaties ook van zich laten horen
Onrust over Vestia
door het schrijven van een brief aan minister Spies met de vraag om een werkbaar protocol voor
De gevolgen van het mismanagement bij Vestia zijn in 2012 duidelijk geworden. Niet alleen voor de
de inkomenscontrole voor accountants. Tijdens de accountantscontrole bij ons, alsmede bij onze
corporatie zelf, ook voor ons als collega’s, voor de wijken en buurten en de afzonderlijke huurders.
collega-corporaties, bleek dat er geen eenduidig protocol is voor de inkomenstoets die corporaties
Ook voor ons zijn de gevolgen fors. Niet alleen de extra saneringsheffing die wij moeten gaan betalen
uitvoeren in het kader van het Europa-dossier. We zijn in regionaal verband met elkaar aan de slag
om Vestia te redden, de gevolgen voor het imago van de branche en de reactie van de politiek
gegaan met een controleprotocol dat we zelf hebben opgesteld aan de hand van de richtlijn van
daarop, maar ook de verstoring in de sociale huurmarkt is voor ons en voor huurders voelbaar.
het ministerie en op advies van een derde ter zake kundige partij. Bij de accountantscontrole bleek
Het reddingsplan van Vestia voorziet onder andere in verkoop van haar bezit. In Zoetermeer gaat
dat iedere accountant op een andere manier de inkomenstoetsen van de corporaties checkte
Vestia haar eengezinswoningen te koop aanbieden. In Zoetermeer had Vestia 6.325 woningen.
en dat toetsen die twee keer door de accountants werden gecontroleerd niet vanzelfsprekend
2
Prijspeil 2012
7
INHOUDSOPGAVE
dezelfde uitslag kregen. Door deze onduidelijkheid werden bij veel corporaties de goedkeurings-
Zoetermeerse woningmarkt onder druk
verklaringen door de accountant onthouden. Wij hebben besloten de inkomenstoetsen over 2011
Aan het einde van 2012 staat de Zoetermeerse woningmarkt er volstrekt anders voor dan één jaar
integraal te laten controleren nadat we een eenduidige manier van controleren met de accountant
geleden. Dit wordt veroorzaakt door twee zaken. Ten eerste heeft Vestia in haar verbeterplan een
hadden afgesproken. Dat heeft ons veel geld en inzet gekost, iets wat gemakkelijk voorkomen had
aantal maatregelen opgenomen die Zoetermeer veel meer raken dan de overige gemeenten waar
kunnen worden als het ministerie vooraf duidelijk had gemaakt op basis van welke criteria getoetst
Vestia actief is. Dit betreft de verkoop van maar liefst 2.829 eengezinswoningen. Maar ook het
zou gaan worden. Sinds 2012 voeren we deze controle integraal intern uit. Wij hebben overigens
huurbeleid. Bij nieuwe verhuringen wordt 92% van de maximaal redelijke huur gevraagd. Omdat de
over 2011 wel een goedkeurende verklaring van de accountant ontvangen.
Zoetermeerse woningvoorraad relatief nieuw is, ligt de maximaal redelijke huur in Zoetermeer ook hoog. Veel huurwoningen verdwijnen hierdoor naar een hogere huurprijsklasse waardoor er minder
3.4 Lokale ontwikkelingen in Zoetermeer
beschikbaar blijven voor onze doelgroep. Bij herhaling hebben wij gewezen op dit laatste effect. Helaas bleef de aandacht voor de lokale politiek vooral uitgaan naar de effecten van de verkoop.
Prestatieafspraken
De tweede oorzaak betreft de aanstaande maatregelen uit het regeerakkoord. Zonder bijsturing in
In 2012 hebben we met onze collega-corporaties en de gemeente hard gewerkt aan de voor ons
de betaalbaarheid dreigt het woningbezit van de twee andere woningcorporaties in Zoetermeer
belangrijke prestatieafspraken. In het vierde kwartaal van 2012 is een eerste overeenstemming
ook dezelfde kant op te gaan als wij nu zien bij Vestia. Voor ons is dit de reden dat wij voorjaar 2013
bereikt. Nu, januari 2013, worden de afspraken voorgelegd aan de huurdersorganisaties en de
op zoek gaan naar een effectieve balans tussen de betaalbaarheid van de bestaande voorraad voor
gemeenteraad. De prestatieafspraken gaan uit van een goede samenwerking en elkaar versterken
onze doelgroep en het tempo van onze geplande investeringen.
waar dat kan. Het centrale punt waar de prestatieafspraken om draaien, is het behoud van de leefbaarheid in Zoetermeer. Hierna noemen we de belangrijkste afspraken in de prestatieafspraken: • Het samenwerken tussen gemeente en woningcorporaties om de leefbaarheid in woonbuurten op een goed niveau te brengen en te houden. • De herbevestiging van investeringsafspraken in de VINEX-wijk Oosterheem en de herstructurering van de wijk Palenstein. • De ambitie tussen de gemeente en De Goede Woning om tweehonderd jongerenwoningen te gaan realiseren. • De gemeente zal voor 1 januari 2014 een update maken van de kwantitatieve en kwalitatieve opgave voor de stad op basis van een woonvisie. • Gemeente en woningcorporaties zullen voor eind 2015 bepalen wat de gewenste omvang is van de socialehuurwoningvoorraad. • Het herbevestigen van de regionale prestatieafspraken. • De gemeente stelt per woningcorporatie € 100.000 beschikbaar waarmee zij een programma kunnen opstellen in het kader van social return on investment.
8
INHOUDSOPGAVE
9
INHOUDSOPGAVE
DE NEGEN HOOFDDOELEN UIT ONS ONDERNEMINGSPLAN In 2011 zijn we gestart met ons nieuwe ondernemingsplan 2011-2014 ‘Samen … vanuit eigen
Acht jaar geleden lag de nadruk op de traditionele taken: een goede woning voor een betaalbare prijs.
kracht’. In dit hoofdstuk beschrijven wij in het kort de negen hoofddoelen uit ons ondernemings-
De afgelopen vier jaar ging veel aandacht uit naar de inzet van ons vermogen. Na de brutering,
plan en hun voortgang. Wij starten met de missie, visie, rol en taakopvatting. Onze hoofddoelen
door de lage rente en verkoopresultaten, liepen de vermogens van woningcorporaties op; ook bij ons.
zijn immers hierop gebaseerd. Met deze hoofddoelen brengen wij focus aan en leggen wij accenten
Ons vermogen hebben wij inmiddels goed volkshuisvestelijk ingezet. Sinds 1995 hebben wij 1.454
binnen ons BBSH-werkveld.
nieuwe woningen gebouwd. In 2012 hebben we er daarvan vijfhonderd opgeleverd. Nu is onze focus gericht op de leefbaarheid in onze complexen. Onze grootse uitdaging is het
4.1 Missie en visie
behouden en realiseren van vitale buurten met goede voorzieningen, waar de bewoners elkaar kennen
Wij zien onszelf als een maatschappelijke ondernemer die, binnen de opdracht van het BBSH en met
en waar zij bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt.
het besef van de belangen van onze belanghouders, zijn eigen koers vaart. Dat doen wij binnen de financiële kaders en regionale prestatieafspraken. Nadat wij de strategische keuzes voor ons nieuwe
4.3 Goed wonen in vitale buurten
ondernemingsplan hebben gemaakt, hebben wij deze keuzes aan onze belanghouders voorgelegd.
De kern van ons ondernemingsplan 2011-2014, waar alle doelen uit ons ondernemingsplan aan
Wij hebben hen uitgedaagd zich te laten inspireren en met elkaar de noodzakelijke verbindingen te
bijdragen, is ‘Goed wonen in vitale buurten’. Ons beeld van een vitale buurt is een buurt die schoon,
leggen omdat wij vandaag de dag onze doelen niet alleen kunnen realiseren en wij juist in samen-
heel en veilig is, waar bewoners elkaar kennen en zich met elkaar en met de buurt verbonden voelen.
werking onze droom, goed wonen voor iedereen, kunnen realiseren.
Goed wonen, leefbaarheid, is een gevoel, een beleving. Eind 2010 hebben wij voor de eerste keer op complexniveau onderzocht hoe onze bewoners de
Missie
leefbaarheid in hun complex beleven. In 2011 hebben wij uit dit nul-onderzoek een schat aan
De Goede Woning maakt in Zoetermeer goed en duurzaam wonen betaalbaar met ruimte voor
gegevens gekregen. In 2012 zijn wij op complexniveau met de verbeterpunten voor de leefbaarheid
de woonwensen van onze klant. Dat doen wij primair voor mensen die niet zelfstandig in wonen
aan de slag gegaan met als doel dat onze bewoners in 2014 de leefbaarheid in hun woning en hun
kunnen voorzien.
buurt met een ‘7’ waarderen. We hebben bewust de keuze gemaakt dit niet alleen te doen en onze partners in de wijk, en vooral onze huurders, hierbij te betrekken. Uiteindelijk doel is de huurders in
Visie
hun eigen kracht te zetten zodat zij zelf de leefbaarheid gestalte geven.
De Goede Woning is de corporatie in Zoetermeer. De zestig gezichten van De Goede Woning maken het verschil. Wij gaan uit van onze eigen kracht en die van onze klant. Wij werken samen met onze
4.4 Hoofddoelstellingen
partners in continuïteit en betrokkenheid aan vitale buurten. Onze thema’s zijn jong, duurzaam en
Ons ondernemingsplan heeft negen hoofddoelstellingen. Dat zijn:
vanuit eigen kracht.
4.2 Rol en taakopvatting
Een mix van leefstijlen en leeftijden in de buurt draagt bij aan de sfeer in de buurt. De huisvesting
Wij richten ons primair op Zoetermeer en laten ons inspireren en beïnvloeden door de input van onze
van jongeren voorziet buurten van een nieuwe, jonge instroom van bewoners die op hun eigen
belanghouders. Hoe wij hen in 2012 raadpleegden, leest u in ons hoofdstuk over belanghouders.
wijze bijdragen aan de diversiteit en de levendigheid van de buurt.
Om onze doelen te verwezenlijken is samenwerking met onze belanghouders essentieel. Samenwerking vraagt van ons flexibiliteit en bereidheid om te kunnen en te willen veranderen. Daarin hebben wij een traditie die blijkt uit de succesvolle strategische keuzes van de afgelopen jaren.
10
Goed wonen in vitale buurten – jong
INHOUDSOPGAVE
De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan
Hoofddoel:
zijn gekomen. In 2011 zijn wij van start gegaan om dit ook in de laagbouw samen met de bewoners
In 2014 zijn ten minste veertig jongerenwoningen in Waterzicht gerealiseerd en zijn minimaal
vast te stellen. In 2011 is in zes prioriteitscomplexen gestart met plannen van aanpak ter verbetering
zeventig jongerenwoningen in ontwikkeling voor de Denemarkenlaan.
van de leefbaarheid. Voor deze zes is gekozen omdat onze huurders vooral daar de laagste waardering
De veertig jongerenwoningen in Waterzicht zijn gerealiseerd en allemaal verhuurd. De zeventig
gaven in het USP-onderzoek. Hier kon naar onze mening ook het meest worden geleerd. Halverwege
jongerenwoningen aan de Denemarkenlaan niet. Het project is intern inmiddels geschrapt omdat
de looptijd van het ondernemingsplan wordt de tussenbalans opgemaakt. Welke ervaringen hebben
de locatie niet beschikbaar kwam.
we gedurende de eerste twee jaar opgedaan en hoe gaan we de komende twee jaar invullen? De ervaringen uit de wijkteams in de prioriteitscomplexen leert ons dat de programma’s die in de
Goed wonen in vitale buurten – duurzaam
prioriteitscomplexen zijn ingezet intensief zijn en veel tijd vragen. We zijn gestart met concrete
De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische
plannen van aanpak in de zes prioriteitscomplexen en hebben met die plannen inmiddels successen
succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten.
geboekt. Het simpelweg kopiëren van deze programma’s naar de overige complexen is niet effectief
Wij streven naar een positieve beoordeling met ten minste het overall leefbaarheidcijfer ‘7’.
en ook niet nodig. De aanpak van verbetering van leefbaarheid is maatwerk. Het is ook belangrijk te kijken naar wat bereikt is en wat een duurzame bijdrage levert in de wijk. Als huurders hun schutting
Hoofddoel:
vervangen, ziet dit er vaak jarenlang veel beter uit en draagt dit positief bij aan de indruk die de buurt
De bewoners van onze complexen geven voor de leefbaarheid het cijfer ‘7’. In 2014 hebben
maakt voor bezoekers. Zo zijn er vele mooie voorbeelden van successen die we in de afgelopen
wij dit in 70% van onze complexen gerealiseerd.
jaren hebben geboekt en waarmee we op weg zijn naar een verbetering van de leefbaarheid in
De jaarplannen voor onze complexen en wijken zijn gemaakt op basis van de input uit onze leef-
onze complexen.
baarheidmonitor. Investeren in leefbaarheid vraagt een invoelend vermogen, creativiteit, flexibiliteit
Wat duidelijk is geworden in de ervaring tot op heden is dat er keuzes zullen moeten worden gemaakt
en heeft een langere adem nodig. Wij zien wel dat onze investeringen lonen, krijgen dat ook terug
in de aanpak. Niet alles kan door een woningcorporatie worden opgepakt en niet alle ideeën die
van onze samenwerkingspartners en van bewoners in de wijk. In 2013 meten we onze inzet bij onze
wij ontvangen kunnen we waarmaken. In ons “spoorboekje verbetering leefbaarheid” staan de
prioriteitscomplexen. De nieuwe meting in al onze complexen zal in 2014 plaatsvinden en gaat ons
keuzes die we gemaakt hebben in de aanpak waar wij in geloven met als doel de leefbaarheid de
naar verwachting uitsluitsel geven over de effectiviteit van onze investeringen.
komende twee jaar naar een hoger plan te tillen.
Goed wonen in vitale buurten – vanuit eigen kracht
Ruimte voor woonwensen – jong
Onze bewoners staan centraal. Zij ervaren iedere dag of zij prettig wonen in hun buurt. Ook zij zijn
Wij bieden ruimte voor het realiseren van woonwensen in de eigen huurwoning en we bouwen om
onze samenwerkingspartners. Om hun eigen kracht in te zetten voor goed wonen in een vitale buurt
de woonwensen van onze klanten ruimte te geven. Bij onze woningproductie gaat het veel meer
willen wij onze bewoners, samen met onze partners, ondersteunen. Van onze bewoners verwachten
om maatwerk dan om de confectieoplossingen uit het verleden. Jongeren moeten in Zoetermeer
wij dat zij hierin participeren. Want juist zij hebben de sleutel in handen tot een vitale buurt.
gemiddeld 34 maanden wachten nadat zij zich hebben ingeschreven voor een woning. Dan is 34
Hoofddoel:
krijgen om jongerenwoningen te kunnen toevoegen, zodat jongeren voor de stad behouden blijven.
In 2014 hebben wij in 80% van onze complexen een plan van aanpak voor de leefbaarheid in
Op basis van de bevindingen van het eerdergenoemde onderzoek van Explica is het echter de
het complex dat met participatie tot stand is gekomen.
vraag of door de effecten van het woonakkoord onze doelstelling nog houdbaar is. Wij zullen deze
Al onze hoogbouwcomplexen hebben inmiddels leefregels die op basis van participatie tot stand
in 2013 herijken.
maanden wel heel erg lang. Wij hopen bij de prestatieafspraken concrete locaties beschikbaar te
11
INHOUDSOPGAVE
Hoofddoel:
Onze bewoners hebben op verschillende manieren de ruimte om hun woonwensen te realiseren.
Wij willen de wachttijd van jongeren bekorten. Te beginnen met ten minste 10% in 2014.
Dat kan bijvoorbeeld door middel van ons ZAV-beleid. En we informeren onze bewoners over de
In 2012 hebben wij over dit hoofddoel een tussenrapportage gemaakt. De invloed van het bouwen van
onderhoudsplannen voor de komende jaren. Bij de jaarlijkse schouw met de bewonerscommissies
jongerenwoningen is beperkt. Dat komt door de beperkte aantallen die wij kunnen bouwen. Locaties
worden wensen kenbaar gemaakt. En onze bewoners worden direct betrokken bij onderhoudsplannen
zijn nauwelijks beschikbaar. Maar ook de kosten (lees de ORT 3) zijn zeer hoog bij deze doelgroep.
voor de eigen complexen. Onze bewoners worden betrokken bij grote onderhoudsprojecten.
In 2010 hebben wij 45 jongerenwoningen opgeleverd en in 2012 40. In 2013 gaan wij 40 jongeren-
Zo zijn er in het afgelopen jaar in het Alferbos onder andere energiebesparende warmtepompen
woningen opleveren en in 2014 hopen wij nog 24 jongerenwoningen in Zoetermeer op te kunnen
aangebracht. In dit project zijn huurders en kopers nauw betrokken.
leveren. Zestig gezichten maken De Goede Woning – jong Ruimte voor woonwensen – duurzaam
Onze medewerkers realiseren samen onze doelen. Wij willen onze medewerkers vitaal aan het werk
Wij willen onze bedrijfsvoering en onze bedrijfsmiddelen duurzaam maken. Ons energiebeleid is
houden en tegelijkertijd met hen een verandering inzetten naar een meer naar buiten toe gerichte
gericht op minder energieverbruik en op het toepassen van duurzame materialen. Het beleid zorgt
organisatie.
ervoor dat onze bewoners hun energiekosten kunnen beperken en minder energiegebruik zorgt Hoofddoel:
voor een lagere CO2-uitstoot.
Eind 2011 is een stimulerend vitaliteitsbeleid onderdeel van ons personeelsbeleid. Hoofddoel:
Het vitaliteitsbeleid is vastgesteld.
In 2014 is 30% van onze doelstelling uit het energiebeleid gerealiseerd. In 2011 zijn wij van start gegaan met de uitvoering van ons energiebeleid. De uitvoering verloopt
Zestig gezichten maken De Goede Woning – duurzaam
minder voorspoedig dan wij hadden gepland omdat in de uitwerking van de plannen de natuurlijke
Duurzame inzetbaarheid vraagt een permanente alertheid van en voor medewerkers. Naast maatregelen
vervangingsmomenten in de Meerjarenbegroting Onderhoud zijn aangehouden voor energie-
in de cao is maatwerk noodzakelijk. Een juiste begeleiding, stimulering en scholing vormen de basis.
besparende maatregelen. Op zich is dat ook al een kwestie van duurzaamheid omdat een vroegtijdige vervanging niet als duurzaam mag worden gezien. In 2014 zal 15% zijn uitgevoerd en conform
Hoofddoel:
Energiebeleid 100% in 2020.
In 2013 is het goed werken bij De Goede Woning en is het KWH-label Goed Werkgeverschap behaald.
Ruimte voor woonwensen – vanuit eigen kracht
Met de uitkomsten van het label Goed Werkgeverschap zijn wij aan de slag gegaan. Of wij in 2013
Huiseigenaren zijn doorgaans meer betrokken bij hun woning en hun buurt dan huurders. Daarom
onze medewerkerstevredenheid daadwerkelijk gaan meten met het KWH-label Goed Werkgeverschap
willen wij dat onze huurders zich eigenaar van hun huurwoning voelen en geven wij ze inspraak over
is nog een vraag die wij met de ondernemingsraad gaan uitwerken.
het onderhoudsbeleid. Wat voor kleur willen zij hun voordeur geven? Zestig gezichten maken De Goede Woning – vanuit eigen kracht
12
Hoofddoel:
De eigen kracht van de medewerker wordt vergroot als hij of zij, zijn of haar eigen kennis en kunde
Met ingang van 2012 participeren onze bewoners in het onderhoudsbeleid en hebben zij
kan benutten, er voldoende eigen verantwoordelijkheid wordt genomen en er uitdaging in het werk is.
ruimte om hun woonwensen te realiseren.
Plezier, regelvrijheid en het kennen van de eigen ambities zijn hierbij doorslaggevend.
3
ORT = onrendabele top = exploitatieverlies over vijftig jaar.
INHOUDSOPGAVE
De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan
Hoofddoel:
dat per kwartaal wordt opgesteld, de IC-verslagen en diverse andere financiële verantwoordings-
In 2012 heeft 80% van de medewerkers een Persoonlijk Ontwikkel Plan (POP).
verslaglegging, zoals de tussentijdse financiële rapportage.
In 2011 hebben de voorbereidingen hiervoor plaatsgevonden en is het ontwikkelbeleid van De Goede Woning geactualiseerd. In 2012 zijn de ontwikkelgesprekken, met daarin opgenomen de POP’s van
Wij willen niet alleen ons tastbare productieresultaat weten. Wij willen ook weten welke maatschap-
de werknemers, van start gegaan. Eind 2012 heeft 63% van onze medewerkers een POP. In 2013
pelijke resultaten wij behaalden. Daarvoor zetten wij de volgende onderzoeken in.
wordt verder gewerkt aan dit doel.
4.5 Kerncompetenties
KWH-huurlabel De Goede Woning heeft het KWH-huurlabel. Dit betekent dat onze dienstverlening continu wordt
De drie kerncompetenties voor dit ondernemingsplan zijn:
gemeten. Ook in 2012 hebben wij dit label behouden. In 2013 gaan wij bekijken of wij onze metingen
• Samenwerken:
blijven verrichten met het KWH-label of dat we voor een andere methode van meten gaan kiezen.
Met anderen in goed overleg gemeenschappelijke doelen realiseren, ook wanneer er geen direct persoonlijk belang aanwezig is. • Initiatief:
Leefbaarheidmonitor In 2010 hebben wij al onze bewoners gevraagd een leefbaarheidenquête in te vullen. Hier hebben
Mogelijkheden in ontwikkelingen signaleren, ernaar handelen of erop inspelen, vanuit zichzelf
2.027 bewoners gehoor aan gegeven. Nu hebben wij een schat aan gegevens over de leefbaarheid-
beginnen, verantwoorden en leren.
beleving van onze bewoners in al onze complexen. Deze informatie vormt de basis voor al onze
• Flexibiliteit: Het effectief kunnen inspelen op een veranderde situatie om een doelstelling te realiseren.
leefbaarheidactiviteiten in de wijk. We gebruiken de cijfers bij ons strategisch voorraadbeleid en investeringsbeslissingen alsmede bij het opstellen van plannen van aanpak ter verbetering van de leefbaarheid en het stellen van prioriteiten in de complexen, buurten en wijken.
Deze competenties zijn hard nodig in de werkwijze die wij voorstaan. Als een huismeester bijvoorbeeld ziet dat een bewoner al lang niet buiten is geweest, neemt hij het initiatief om aan te bellen, gaat
Benchmarks
het gesprek aan met de huurder en signaleert het als er een hulpvraag is. Onze medewerkers
Wij vergelijken onze resultaten via verschillende benchmarks. De benchmark van het CFV wordt
hebben een eigen verantwoordelijkheid voor hun inzetbaarheid. Deze eigen verantwoordelijkheid
door ons kritisch bestudeerd en waar wij dat nodig vinden, wordt om nadere uitleg gevraagd of
ondersteunen wij door middel van werkbesprekingen met teamleiders en managers, training,
voorzien wij deze van commentaar. Ieder kwartaal maken wij zelf onder meer een benchmark van de
coaching en secundaire arbeidsvoorwaarden die een optimale inzetbaarheid ondersteunen.
drie Zoetermeerse corporaties over de resultaten van ons huurbeleid. Deze wordt ter beschikking gesteld aan de corporaties en de gemeente. Zo krijgt de output, ofwel het tastbare productieresultaat,
4.6 Hoe wij onze resultaten meten
meer betekenis en leren wij continu.
In onze hele bedrijfsvoering is bijvoorbeeld de plan-do-check-act cyclus doorgevoerd. Beleid wordt periodiek geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Het leren staat voor ons centraal. Daarom gebruiken
Visitatie in 2012
wij het INK-managementmodel, een methodiek die ons uitstekend past. Wij leggen onze ambities
In 2008 zijn wij voor het eerst gevisiteerd. In 2012 vond onze tweede visitatie plaats. Deze tweede
vast in ons ondernemingsplan. De doelen uit dit plan vormen de basis voor onze jaarplannen.
visitatie heeft een andere (verplichte) standaard meetmethode. Hierdoor zijn de metingen niet
De jaarplannen vormen weer de basis voor de afdelingsplannen. Het management rapporteert per
geheel vergelijkbaar. Wij zien de visitatie als een leermoment voor onze organisatie. Het rapport
kwartaal over de resultaten in de managementrapportage. Daarnaast kennen wij het directieverslag
van de visitatie wordt in 2013 opgeleverd.
13
INHOUDSOPGAVE
VITALE BUURTEN 5.1 Inleiding
Woningvoorraad naar huurgrenzen BBSH per ultimo 2012
Onze grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale woonbuurten. Vitale buurten zijn buurten met goede voorzieningen, waarin bewoners goed wonen, elkaar kennen en de bewoners
Kale huurprijs per maand
bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. In dit hoofdstuk leest u hoe wij onze grootste uitdaging
T/m € 366,37
Alleen in eigendom
gestalte geven. U leest over de slaagkansen, onze woningtoewijzing, de huisvesting van jongeren,
Van € 366,38 t/m € 561,98
36
3.602
ouderen, gezinnen en statushouders. Kortom, ons dagelijks werk.
Boven € 561,98
39
1.669
1.004
Boven € 664,66
5.2 Overzicht van ons bezit in 2012
Totaal
Totaal in eigendom
76 75
6.351
Eind 2012 hadden wij in totaal 6.351 woningen in eigendom. Daarvan hebben wij er in 2010 75 in beheer gegeven bij onze collega-woningcorporatie 3B Wonen in Lansingerland. In 2012 hebben
Toelichting op de huurprijsklassen
wij geen enkele woning gesloopt. Wel hebben wij vijf appartementen verkocht. Wij hebben in
• Goedkoop is tot en met een huurprijs van € 366,37 (kwaliteitskortingsgrens artikel 13 Wht).
2012 498 woningen opgeleverd en geen woningen bezwaard met een hypotheekrecht. Wij willen
• Betaalbaar is van € 366,38 tot en met € 524,37 (voor één- en tweepersoonshuishoudens) respectievelijk
woningzoekenden voldoende kans bieden op een goed en duurzaam woonklimaat met speciale aandacht voor kwetsbare groepen. Wij letten daarom onder andere op een evenwichtige verdeling
€ 561,98 (voor drie- of meerpersoonshuishoudens); (aftoppingsgrenzen artikel 13 Wht). • Duur is een huurprijs boven € 561,99 tot € 664,66.
van slaagkansen voor de verschillende doelgroepen en leeftijdscategorieën.
5.3 Aan wie wij onze woningen hebben verhuurd Het eerste overzicht hieronder is de actuele situatie per ultimo 2012 voor de verdeling van goedkoop
In 2012 zijn in Zoetermeer door drie corporaties circa 2.086 huurwoningen verhuurd, waarvan wij er
naar duur. Wij hebben 76 woningen in de vrije sector. Omdat 24 woningen verhuurd worden aan
969 voor onze rekening hebben genomen, inclusief 498 nieuwbouwwoningen. Ten opzichte van
een stichting, blijven er 52 over die ook als niet-DAEB worden aangemerkt volgens de Europese
2011 zijn er 92 woningen meer verhuurd in het bestaande bezit. Dit gebeurde vooral in de tweede
beschikking.
helft van 2012, waardoor een extra druk ontstond op ons team dat zich bezighield met de verhuur van woningen. In hoeverre dit het gevolg is van de 112 doorstromingen vanuit de betaalbare voorraad
Subsidiabele huurprijs per maand
Alleen in eigendom
T/m € 366,37
780
Van € 366,38 t/m € 561,98
36
3.783
Boven € 561,98
39
1.615
Boven € 664,66 Totaal
14
Totaal in eigendom
173
4
75
6.351
4
Inclusief vrijesectorwoningen
naar het project van 340 appartementen in De Elementen is niet duidelijk, maar dit is mogelijk wel van invloed geweest. Zoetermeer heeft in vergelijking met Haaglanden een groter aanbod van eengezinswoningen, flats met lift en seniorenwoningen, en een klein aanbod van portiekwoningen.
INHOUDSOPGAVE
Vitale buurten
Huishoudens aan wie bij mutatie werd verhuurd
Iedere week wordt gerapporteerd over opzeggingen, leegstaande woningen en daarmee het
(exclusief 75 bij 3B Wonen (gemeente Lansingerland) in beheer gegeven woningen, op basis van
leegstandsverlies. De redenen voor niet aansluitend verhuren zijn divers. Voor iedere verhuring zijn
ingegane huurcontracten in 2012)
gemiddeld circa zes aanbiedingen nodig. Woningzoekenden zijn zich bewust van hun unieke positie als zij eenmaal bovenaan de wachtlijst staan. Dat maakt ze extra kritisch op de woning waarin zij
Categorie huishoudens
Inkomen*
Goedkoop
Betaalbaar
Duur
Eenpersoons tot 65 jaar
≤ € 22.025
133
64
15
> € 22.025
13
23
85
≤ € 20.675
10
9
> € 20.675
4
15
69
26
> € 29.900
9
133
≤ € 28.225
3
11
> € 28.225
4
50
Drie- of meerpersoons tot 65 jaar
≤ € 29.900
123
45
> € 29.900
16
84
Drie- of meerpersoons vanaf 65 jaar
≤ € 28.225
1
3
Eenpersoons vanaf 65 jaar
Tweepersoons tot 65 jaar Tweepersoons vanaf 65 jaar
≤ € 29.900
17
> € 28.225
2
uiteindelijk willen wonen. Deze kritische houding is op zich te verklaren. Immers, als zij een woning accepteren zijn hun kansen op een andere woning voor jaren verkeken. Wij denken zowel zelf als op regionaal niveau na over oplossingen voor dit probleem.
5.4 Realisatie woningtoewijzing regionale prestatieafspraken Binnen stadsgewest Haaglanden streven we naar een ongedeelde regio waar de lagere inkomensgroepen zo veel mogelijk ruimte hebben om hun woonwens vrij binnen de regio te vervullen. Een tweede streven is het aandeel inwoners, behorend tot de BBSH-doelgroep, in de eenzijdige wijken in Den Haag af te laten nemen. Daarvoor zijn de volgende afspraken gemaakt: • Minimaal 96% van de vrijkomende woningen tot de huurprijsgrens moet worden verhuurd aan de BBSH-doelgroep. • Minimaal 85% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de lage middeninkomensgrenzen. • Minimaal 32% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de BBSH-doelgroepgrenzen. • Binnen deze afspraak garanderen de corporaties dat van de sociale nieuwbouw onder de aftoppingsgrenzen, minimaal 87% wordt toegewezen aan de BBSH-doelgroep.
Totaal (967**)
163
326
478
Waarvan BBSH-doelgroep
150
270
109
Waarvan > BBSH-doelgroep
13
56
369
De Goede Woning heeft haar woningen volgens deze afspraken binnen Haaglanden toegewezen. Zie tabel Slaagkansen exclusief vrije sector.
5.5 Slaagkansen Zoetermeer
*) Op basis van fiscaal jaarinkomen.
Op dit moment hebben we in Zoetermeer geen prestatieafspraken. Dat neemt niet weg dat wij ons
**) Exclusief twee verhuringen aan rechtspersonen.
graag blijven verantwoorden alsof de prestatieafspraken die in 2009 afliepen, zijn doorgelopen. • Slaagkans sociale minima wordt gemonitord. • Slaagkans totale BBSH-groep ≥ slaagkans lage middeninkomens. • Slaagkans lage middeninkomens ≥ overige (hogere) inkomens.
15
INHOUDSOPGAVE
De slaagkans voor de betreffende groep moet dus beter (of gelijk) zijn dan die van de volgende
standaard is voor de geboden kwaliteit. Zonder extra verlaging van de huurprijs bleek het niet
genoemde groep. Daarbij horen de minima tot de ‘totale BBSH-doelgroep’. In dit verslag is voor
verantwoord om de woningen toe te wijzen aan de doelgroep binnen de grenzen van de Europese
wat betreft de inkomensgrens van ‘lage middeninkomens’ aangesloten bij de regio. De regio neemt
regelgeving. De extra verlaagde huurprijs brengt daarnaast ook voldoende zekerheid om in tijden
als lage middeninkomensgrens anderhalf maal de BBSH-grens. Dit komt voor gezinnen uit op een
van crisis het afzetrisico bij een dergelijk omvangrijk project af te dekken.
jaarinkomen van circa € 44.800. De verhuringen in de vrije sector worden buiten beschouwing gelaten.
Daarmee kon het project voor ons én voor de gemeente Zoetermeer een belangrijke volkshuisvestelijk toegevoegde waarde leveren. Het project was oorspronkelijk ontwikkeld voor de vrije sector in de
Inkomenscategorie
Slaagkans 2012 geheel Zoetermeer
koopmarkt. Door de ontwikkelingen in de woningmarkt bleek dit voor de projectontwikkelaar niet
Minima
7,1%
langer haalbaar. Ook pogingen bij commerciële verhuurders en diverse andere woningcorporaties
Totale BBSH-doelgroep
7,1%
om de vrije sector af te nemen, liepen op niets uit.
Lage middeninkomens
11,7%
Toen de gemeente Zoetermeer begin 2009 bereid bleek om € 4,5 miljoen bij te dragen voor de extra
Overige inkomens
10,4%
kwaliteit die voor ons doel in de huur kon worden gerealiseerd, werd het project voor ons haalbaar.
Alle categorieën
8,2%
Bij 44 van de appartementen was de kwaliteit te hoog om deze verantwoord terug te brengen
(Het aantal geslaagde woningzoekenden; exclusief verhuring aan rechtspersonen en exclusief
naar een huurniveau beneden de huurprijsgrens. Hier heeft de gemeente dan ook geen financiële
verhuringen in de vrije sector.)
bijdrage aan geleverd. Op het moment van het sluiten van de contracten waren partijen uiteraard nog niet bekend met
In Zoetermeer totaal, de drie Zoetermeerse corporaties, is de afspraak niet gehaald. De hoge
de later gestelde voorwaarden uit de Europese beschikking. Deze verplichtingen waren volkshuis-
slaagkansen in de inkomensgroepen boven BBSH-niveau, worden in hoofdzaak veroorzaakt door
vestelijk van aard naar de gemeente Zoetermeer. Het afnemen van de 340 appartementen was
het nieuwbouwproject De Elementen van De Goede Woning.
aangegaan met de projectontwikkelaar. En ook de financieringsverplichting was met financiële instellingen aangegaan.
5.6 Monitoring in het kader van de Europa-norm
Het na de aangegane verplichting terugbrengen van het project naar de commerciële verhuur was
Volgens de Europese beschikking moeten wij in 2012 ten minste 90% van onze woningen beneden
geen optie. Dat hadden immers al vele partijen aangetoond, omdat de afzet te risicovol was.
de vrijesectorhuurgrens, verhuren aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.085. In 2012
De financiering was gebaseerd op de woningen die passen binnen het kader van DEAB. De beperkte
hebben wij 90% van onze woningen volgens deze norm verhuurd. Tenminste, als we voor het van
vrije sector woningen konden wij met eigen vermogen financieren.
kracht worden van de Europese spelregels het aanbestede nieuwbouwproject van 340 appartementen
Ook het verder verlagen van de huurprijs was geen reële optie omdat de onrendabele top, die al
in De Elementen niet meetellen. Voor wat betreft de woningtoewijzing bij het project De Elementen
hoog was, onverantwoord hoog zou worden.
in relatie tot de Europa-norm lichten wij onderstaand de hogere toewijzing graag toe.
Het zou gezien de verplichtingen ook tot onaanvaardbare financiële verliezen hebben geleid, zonder het beoogde volkshuisvestelijk doel te bereiken. En dit doel is ruimschoots gehaald. Alle woningen
Het project De Elementen bestaat uit 340 appartementen. Dit project is ons eind 2008 door de
zijn tijdig verhuurd of verkocht. Tenminste 112 betaalbare sociale huurwoningen zijn door dit project
gemeente Zoetermeer aangeboden onder de restrictie dat het project kwalitatief niet neerwaarts
extra beschikbaar gekomen voor de BBSH-doelgroep. Het waren vooral huurders met een midden-
mocht worden aangepast. Na enig onderzoek bleek dat onder bepaalde financiële condities het
inkomen die deze woningen beschikbaar maakten. Een prachtig succes!
mogelijk was om door dit project de doorstroming vanuit de betaalbare woningvoorraad op gang te brengen. Hiervoor was een extra huurprijsverlaging nodig omdat de woningen groter zijn dan
16
INHOUDSOPGAVE
Vitale buurten
Door de grote omvang van het project en het feit dat onder de appartementen ook nog een groot
• het toepassen van een inkomensafhankelijke huurverhoging op basis van een opgave door de
winkelcentrum (van circa 12.000 m²) kwam, heeft de realisatie drie jaar geduurd tot aan de oplevering
Belastingdienst voor de inkomensgroep waarvan het gezamenlijk huishoudinkomen hoger is dan
en verhuur. Dat is de reden waarom wij dit project pas in 2012 kunnen verantwoorden. Veel andere
€ 43.000. (Uit de opgave van de Belastingdienst bleek deze groep circa 20% van de huurders te
vergelijkbare projecten die in den lande in 2009 zijn aangegaan, waren kleiner en konden eerder
betreffen; uiteindelijk bleef de toegezegde regelgeving uit waardoor deze extra huurverhoging
worden verantwoord.
niet mogelijk was.);
In het verslagjaar zijn ook 158 andere sociale huurwoningen opgeleverd, waarvan 27 woningen ten laste kwamen van de 10% EC-norm. Zoals uit onderstaand overzicht blijkt konden door een actieve sturing bij de woningtoewijzing in de bestaande woningvoorraad deze 27 woningen binnen de EC-norm
• de huurprijs wordt bij mutatie van onze sociale huurwoningen zo veel mogelijk onder de huurprijsgrens gehouden; • bij mutatie wordt 85% van de aan te bieden woningen bereikbaar voor onze doelgroep, ofwel
verhuurd worden. Overigens zijn bij de 158 woningen de verplichtingen pas aangegaan nadat de
onder de aftoppingsgrens (eventueel vermeerderd met energiebesparingstoeslag) aangeboden.
EC-norm bekend was. Wij vonden en vinden het financieel en volkshuisvestelijk onverantwoord om
Waar nodig wordt bij mutatie de huurprijs verlaagd.
achteraf het project van 340 appartementen bij De Elementen passend te maken naar de later ingegane regelgeving. Essentieel is dat wij voor de verdere reguliere woningtoewijzing gedurende de
Hierover hebben we met onze huurdersvereniging ‘In De Goede Woning’ overlegd.
exploitatietermijn het project De Elementen niet zal leiden tot een overschrijding van de EC-norm. De overschrijding van de norm is derhalve een verklaarbare, maar ook eenmalige gebeurtenis.
5.8 De prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen De prijs-kwaliteitverhouding van ons woningbezit is vrij gunstig 5. Zeker in vergelijking met andere
Aangegane huurovereenkomsten met een kale huur beneden € 664,66
sociale huurwoningen in Haaglanden en Zoetermeer. Dat komt omdat wij de betaalbaarheid voor
(op basis van in 2012 ingegane huurovereenkomsten)
onze huurders belangrijk vinden. De betaalbaarheid heeft een direct gunstige invloed op ons huurincasso- en uitzettingsbeleid. De huurprijs in absolute zin ligt op een hoog niveau. Datzelfde Aantal aangegane huurcontracten in 2012
geldt voor de kwaliteit van onze woningen. Dat komt omdat ons bezit gemiddeld vrij nieuw is.
Exclusief De Elementen
De Elementen (nieuwbouw)
Wij letten bij onze prijs-kwaliteitverhouding op het landelijk gemiddelde. Daar willen wij niet veel
Totaal aantal huurovereenkomsten
632
100%
296
100%
Aantal huishoudens ≤ € 34.085
567
90%
132
45%
Aantal huishoudens > € 34.085
65
10%
164
55%
Totaal te rekenen als huishoudinkomen > € 34.085
62
10%
164
55%
van afwijken. Wij hebben voor de bepaling van ons huurbeleid bij onze prijs-kwaliteitverhouding voor 50% de WOZ-waarde betrokken. Zo introduceren wij de bewonersvoorkeuren, en daarmee de kwaliteitsverschillen, in het theoretische WWS-systeem.
5.9 Vertrokken huurders en leegstandsverlies Voor de huurderving wegens leegstand wordt uitgegaan van het totaal van huur en servicekosten,
5.7 Huurprijsbeleid
exclusief leegstand wegens verkoop, sloop en grootschalige renovatieprojecten. Daarbij wordt het
Ons huurprijsbeleid in 2012 was conform het wettelijk kader. De huurverhoging bedroeg per
leegstandsbedrag uitgedrukt in een percentage van de theoretische huur over de betrokken periode.
1 juli 2012 2,3% en was gelijk aan het inflatiepercentage over 2011. Andere uitgangspunten uit
Over de laatste twaalf maanden waren de totaalcijfers voor frictieleegstand bij onze woningen
ons huurprijsbeleid in 2012 waren:
€ 147.000 (0,38%). Hiermee hebben wij de laagste leegstandskosten van Zoetermeer en vertoont
• het streefhuurniveau als percentage van de maximaal redelijke huur is minimaal gelijk aan het
de huurachterstand een duidelijk dalende trend.
landelijk gemiddelde;
5
In 2010 was de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen vrijwel gelijk aan het landelijke corporatiegemiddelde. Feiten en achtergronden van het huurbeleid, Ministerie BZK 2011.
17
INHOUDSOPGAVE
In 2012 zijn er in totaal 483 huurders bij De Goede Woning vertrokken. Ten opzichte van 2012 een
5.10 Huurachterstanden en woninguitzettingen
stijging van 78 woningen. Deze stijging werd mede veroorzaakt door de doorstroming die in onze
Ongeveer 6% van de huurders betaalt niet of niet op tijd. Voor huurders met een relatief laag inkomen
nieuwbouw heeft plaatsgevonden.
is een huurachterstand al snel een groot probleem. Om problemen niet groter te laten worden dan ze
In 1997 was het gemiddeld aantal reacties per woning dertien. In 2001 was dit gestegen naar honderd
al zijn, reageren wij direct bij huurachterstand. Al bij de eerste achterstand krijgen onze huurders een
reacties per vrijkomende woning. In 2003 was het aantal gestegen naar 150. Om in 2009 te stijgen
aanmaningsbrief. Daar worden er maandelijks ongeveer duizend van verstuurd. Als de huurders dan
naar tweehonderd. In 2012 kregen wij gemiddeld ruim 236 reacties per vrijgekomen woning.
nog niet betalen, bellen wij onze huurders op en wanneer zij dan nog niet reageren, gaan we langs.
Als je dit in het perspectief plaatst dat de landelijke politiek het aantal sociale huurwoningen fors
Al bij het eerste contact vragen wij onze huurders of zij hulp nodig hebben bij hun betalingsproblemen.
wil verminderen, staat dat voor onze situatie haaks op elkaar.
Met onze huurders hebben wij continu circa honderd betalingsregelingen lopen. Wij hebben een uitgebreide incassoprocedure waarbij we huurders ook persoonlijk bezoeken en adviseren. Als alle
Vertrokken huurders De Goede Woning
inzet tot dan toe niet slaagt, geven wij het uit handen aan onze deurwaarder. Deze heeft doorgaans circa honderd dossiers van onze huurders in zijn portefeuille. Ook dat leidt vaak tot een oplossing. Als alle maatregelen geen effect hebben, moeten wij helaas in uiterste gevallen naar de rechter om een ontbinding van een huurcontract te vragen. In 2012 zijn er negentien ontruimingen geweest. Dat zijn er vijf meer dan in 2011, maar dat aantal is nog steeds (en ook relatief) het laagste van de corporaties in Zoetermeer. Een stijgende trend die we niet terugzien in de bedragen die met de huurachterstand gemoeid zijn. De gemiddelde huurachterstand was in 2012 0,87%. Deze cijfers zijn het resultaat van een combinatie van forse inzet op incasso, samenwerking, vroegsignalering en de uitgebreide intake bij verhuur. Onze prestatie zien wij in het licht van de huidige economische situatie, die ook onze huurders niet ongemoeid heeft gelaten. Toch zijn ook deze bedragen de laagste van de drie corporaties in Zoetermeer.
5.11 Onrechtmatige bewoning en vroegsignalering De afdeling Verhuur voert een uitgebreide intake bij verhuur. Potentiële huurders worden veel meer dan voorheen voorgelicht over de rechten en plichten bij verhuur, over de samenstelling en voorzieningen in de buurt en de leefregels in het complex. Bij de intake toetsen we eveneens of een nieuwe huurder extra steun nodig heeft en of er wellicht problemen te verwachten zijn.
18
Uit de grafiek blijkt tevens de trendbreuk aan het einde van de negentiger jaren, waarna de mutatie-
Als dat zo is, plant de verhuurmedewerker zes weken nadat de huur is ingegaan een bezoek met de
graad naar een lager niveau is overgegaan. Naar onze mening is daar het ‘gat’ in de woningmarkt
wijkconsulent. Achter de voordeur kijken zij naar de signalen en als daar aanleiding toe is, gaan zij
ontstaan. Rond die tijd ontstond tussen de koop- en huurwoningmarkt het probleem met de
met de huurder in gesprek en verwijzen zij, zo nodig, door. Ook de huismeester van het wijkteam
aansluiting tussen deze twee markten. Belangrijk was hierbij de versoepeling van hypotheekregels
kan hierbij ingeschakeld worden. Aan de andere kant krijgen huurders ook een veel gerichter en
van banken. Wat dat betreft zou het met het huidige kabinetsbeleid mogelijk kunnen zijn dat de
individueel advies over de verhuizing, de buurt en het complex. Ook dat wordt door onze huurders
aansluiting inderdaad weer wordt hersteld.
op prijs gesteld.
INHOUDSOPGAVE
Vitale buurten
Het project ‘Onrechtmatige bewoning’ rond de bestrijding van woonfraude loopt goed. In 2012 is
Binnen het reguliere (= geadverteerde) aanbod geldt dat bij het achterlaten van:
in circa acht gevallen de geconstateerde onderhuur zonder juridische stappen opgelost doordat de
1. een Zoetermeerse eengezinswoning met een huurprijs tot de vrijesectorgrens;
huurder zelf het huurcontract heeft opgezegd.
2. een goedkope Zoetermeerse woning met een kale huurprijs onder de € 350.
Een ander belangrijk project is ‘Kijken achter de voordeur’. Ofwel, vroegsignalering, omdat wij met onze partners eerder problemen bij huurders inzichtelijk hebben en soms al actie kunnen nemen
In de reguliere verhuur (= aangeboden via de site Woonnet Haaglanden) is in 2012 29 maal gebruik
voordat zaken een huurder boven het hoofd zijn gegroeid en bijvoorbeeld een huisuitzetting dreigt.
gemaakt van de voorrangsregel voor het vrijmaken van eengezinswoningen en 116 maal van de
Met een kijkje achter de voordeur krijgt een corporatiemedewerker heel veel informatie. Een woning die
voorrang voor het vrijmaken van goedkope woningen ten behoeve van startende jongeren. Daarnaast
niet is opgeruimd of schoongemaakt, duidt soms op meerdere problemen. Het is dus zaak bewoners
zijn in het lokale maatwerk nog 63 eengezinswoningen vrijgemaakt. In 2013 wordt de voorrang bij
met open vizier tegemoet te treden en de discussie met hen aan te gaan. De ervaring leert dat veel
het vrijmaken van eengezinswoningen verleend via de voorrangsregels voor lokale beleidsruimte.
huurders dat op prijs stellen. Daar hebben wij onze medewerkers ook op getraind. Achter de voordeur
Door het goed toepassen van de regels hebben we een doorstroming kunnen realiseren van 208
kan vaak gemakkelijker over problemen met de kinderen of huiselijk geweld worden gesproken.
huishoudens.
Onze wijkconsulenten, huismeesters en/of opzichters signaleren en verwijzen, al dan niet in overleg met onze huurder, door. Onze ervaring is dat hoe vroeger wij de problematiek signaleren en hoe
5.14 Jongeren en studenten
sneller er wordt ingegrepen, hoe kleiner de problemen blijven. Doorverwijzing vindt plaats naar de
De slaagkans van jongeren in Zoetermeer is 6,2%. Dit ligt aanmerkelijk lager dan het gemiddelde
wijkcoach die in dienst is van de gemeente en de coördinator van de zorginzet.
en zelfs veel lager dan de slaagkans voor jongeren. De gemeente Zoetermeer wil jongeren aan zich binden. Als wij ze een grotere slaagkans kunnen bieden, past dit in de gemeentelijke ambities
5.12 Aanpak illegale bewoning
om Zoetermeer aantrekkelijk te maken voor jongeren. Sinds 2010 huisvesten wij studenten van
Conform de afspraken hebben wij in 2007, samen met de gemeente Zoetermeer, een aanpak
de Haagse Hogeschool, de IT-opleiding in Zoetermeer. Studenten van buiten de regio worden in
ontwikkeld om illegale bewoning tegen te gaan. Deze aanpak is ook in 2012 voortgezet. Illegale
Zoetermeer gehuisvest. De hogeschool verzorgt de intake en de studenten krijgen een zogenaamde
bewoning komt in Zoetermeer gelukkig op zeer beperkte schaal voor.
HAT-woning aangeboden. Er zijn dertien studenten gehuisvest in 2012.
5.13 Extra doorstroming via lokale beleidsruimte
5.15 Begeleid wonen jongeren
Het aantal toewijzingen via lokale beleidsruimte mag vanaf juli 2012 15% bedragen. Voor het
Na overleg met de andere Zoetermeerse corporaties en de gemeente is besloten dat De Goede
gehele jaar wordt uitgegaan van 12,5%. In 2012 zijn er 2.086 verhuringen geweest in Zoetermeer,
Woning namens de woningcorporaties de trekker was voor de samenwerkingsovereenkomst ‘Begeleid
dus maximaal 261 verhuringen in het kader van de lokale beleidsruimte. We hebben met de
wonen jongeren’. Deze samenwerkingsovereenkomst is in 2011 ondertekend. ‘Begeleid wonen
gemeente afgesproken dat buiten het aanbodmodel, de onderstaande categorieën verhuringen
jongeren’ biedt jongeren huisvesting met begeleiding door professionele partijen bij de stap naar
tot de Zoetermeerse lokale beleidsruimte gerekend worden:
zelfstandig wonen en leven. Wij huisvesten op dit moment tien jongeren in dit project.
1. doorschuivingen (= voorstromen ); 6
2. groepswonen;
5.16 Statushouders
3. niet tot hardheidsclausule verheven directiebesluiten;
Afgesproken is dat de woningcorporaties de taakstelling van hogere overheden uitvoeren. Dit is ook
4. bemiddelingen via de seniorenmakelaar van Vidomes tot maximaal tien stuks/jaar.
in 2012 gerealiseerd. In 2012 heeft De Goede Woning vijf statushouders gehuisvest.
6
Verhuizen binnen het complex naar een andere gelijksoortige woning.
19
INHOUDSOPGAVE
5.17 Woonwagenbewoners
We hebben ervoor gekozen om het grootste deel van de appartementen beschikbaar te maken
Wij komen een overeenkomst uit 2000 na. Wij werken hierin samen met Vestia en Vidomes via de
voor mensen met een middeninkomen.
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer. Deze stichting heeft al jaren geleden uitvoering gegeven aan de genoemde afspraken en heeft deze ook in 2012 voortgezet. De renovatie die voor rekening
5.19 Verkoop
van en door de gemeente Zoetermeer zou worden uitgevoerd, is helaas nog steeds niet helemaal
Sociale huurwoningen die wij hebben gebouwd in de periode van de prestatieafspraken, zijn conform
gereed. In 2012 zijn geen nieuwe afspraken gemaakt.
deze afspraken ook niet verkocht. Wij moeten volgens de afspraken terughoudend omgaan met de verkoop van onze schaarse sociale huurwoningen. Wij hebben in 2012 ons verkoopbeleid vastgesteld.
5.18 Nieuwbouw
Daarin liggen de voorwaarden voor verkoop vast en wijzen wij ook laagbouwcomplexen voor
Onze prestatie in de nieuwbouw is in 25 jaar niet zo groot geweest. Dit jaar zijn in totaal 498 woningen
verkoop aan. Het uitgangspunt van ons verkoopbeleid is keuzevrijheid van de doelgroep en de
gebouwd. Bij nieuwbouw gaan we uit van vitale buurten met gedifferentieerde woningen. Waterzicht
leefbaarheid in de wijk.
is de nieuwste en laatste woonbuurt in Oosterheem. Waterzicht is, om meerdere redenen, met recht bijzonder te noemen. Behalve de prachtige ligging, wordt deze buurt een van de grootste duurzame
Wij hebben eerder onderzocht of verkoop bijdraagt aan de leefbaarheid in het complex. Wij zijn de
woonlocaties van Nederland. Wij hebben hier 158 woningen opgeleverd: 118 eengezinswoningen
verkoop van woningen gestart met de bedoeling een bijdrage aan de leefbaarheid in die complexen
en 40 jongerenwoningen.
te leveren. Uit ons onderzoek uit 2009 7 onder onze huurders en kopers bleek dat zowel de huurders
De woningen zijn voorzien van een innovatief verwarmingssysteem dat gebruikmaakt van warmte-
als de kopers in het complex vonden dat huiseigenaren beter voor hun woning zorgen en meer
koudeopslag, warmtepompen en vloerverwarming. Het verwarmingssysteem van de 158 woningen
betrokken zijn bij hun woonomgeving. Door deze betrokkenheid leveren zij een bijdrage aan de
maakt per woning gebruik van een slang, die in de vorm van een gesloten lus tot een diepte van circa
leefbaarheid in het complex, aldus de geïnterviewde huurders en kopers.
180 m in een boorgat in de grond wordt aangebracht. Door deze lus wordt water rondgepompt en naar de woning gevoerd. In de zomer is de bodem op 180 meter diepte koeler dan de bovenlucht.
De uitkomsten uit het onderzoek onder huurders en kopers heeft ons doen besluiten verkoop
Het aangevoerde water zorgt dan voor afkoeling van de woning. De warmte uit de woning wordt
als leefbaarheidinstrument in te zetten. Daarom gaan wij in kwetsbare complexen met eengezins-
via de lus afgevoerd naar de bodem en daar opgeslagen. In de winter vindt het omgekeerde plaats.
woningen de woningen aan de zittende bewoners aanbieden. Daarmee starten we in 2013.
De in de bodem opgeslagen warmte wordt via het water in de gesloten lus opgepompt en met
We starten met de verkoop van woningen in de complexen Tuinen-/Akkerbuurt, de Rodenbuurt
behulp van een warmtepomp in de woning gebruikt om de kamers te verwarmen en het warme
en de Weiden-/Veldenbuurt. Hier gaan wij de eengezinswoningen met ten minste vier kamers te
tapwater te bereiden.
koop aanbieden aan de zittende huurders.
De wijk Oosterheem heeft nu zijn eigen centrum met tal van voorzieningen in het hart van de wijk:
In 2012 hebben wij drie appartementen verkocht in de Bossenbuurt. De appartementen worden
Oosterheem Centrum. Dit nieuwe centrum is in december 2012 feestelijk geopend en maakt de wijk
verkocht voor circa € 127.000. Daarmee zijn deze appartementen uitstekend geschikt voor starters.
compleet. Naast de nieuwe woningen zijn er horecagelegenheden en een Centrum Campus met
De gemeente draagt daaraan bij met de starterslening. In ons nieuwbouwproject in Oosterheem
onder meer een bibliotheek, een wijkpost, een kinderdagverblijf en een fitness- en gezondheids-
hebben wij ook twee appartementen verkocht. Dit betrof twee luxe nieuwbouwappartementen.
centrum. Hier staan onze 340 appartementen van het wooncomplex De Elementen. Van de 340
Deze zijn verkocht voor circa € 315.000 per stuk.
appartementen zijn 23 appartementen voor mensen met een lager inkomen, 273 appartementen voor mensen met een middeninkomen en 44 appartementen voor mensen met een hoog inkomen.
20
7
USP-onderzoek effecten verkoop Hoevenbos en Laveibos 2009.
INHOUDSOPGAVE
Vitale buurten
5.20 Leefbare buurten
Ons leefbaarheidbeleid kent vier pijlers:
In ons ondernemingsplan hebben wij een aantal duidelijke keuzes gemaakt. Allereerst ‘Goed wonen in vitale buurten’. Onze grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale buurten.
Pijler 1. Aanpak overlast
Vitale buurten zijn buurten met goede voorzieningen waarin de bewoners goed wonen, elkaar
Overlast wordt niet getolereerd. Bij melding wordt de volgende procedure gevolgd. De huurder
kennen en de bewoners bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. Zoals u in hoofdstuk 4 kunt lezen,
wordt aangesproken op gedrag. Voorkeur heeft het oplossen door de huurder zelf. Als dit niet werkt
hebben wij hier in ons ondernemingsplan drie doelen voor bepaald. Een voor vitale buurten, een
wordt buurtbemiddeling of laatste kans ingezet. Als deze interventies geen effect hebben, wordt de
voor de leefbaarheid en een voor de eigen kracht van onze bewoners.
rechter gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden. In een uiterste geval volgt uitzetting.
De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische
Pijler 2. Schoon, heel en veilige omgeving
succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten.
Alle complexen hebben afspraken over schoon, heel en veilig. De omgeving rondom de complexen
Daarom hebben we allereerst de leefbaarheid in onze complexen in beeld gebracht. Dat hebben
is schoon en de tuinen worden netjes onderhouden. Huismeesters en buurtbeheerders handhaven
we gedaan door middel van een enquête onder al onze bewoners in al onze complexen. Nu weten
de afspraken en verbaliseren bij overtreding de huurders en signaleren samen met de opzichters de
we op complexniveau waar de pijnpunten zitten en waar we het eerst aan de slag moeten gaan om
kwaliteit die geleverd wordt door aannemers. Bij niet nakomen van kwaliteitsafspraken door aannemers
ons doel - in 70% van al onze complexen een ‘7’ te scoren voor de leefbaarheid van onze bewoners
worden zij daarop aangesproken en in het uiterste geval wordt afscheid genomen. Ervaringen uit
- te realiseren. Vanuit die enquête, de leefbaarheidmonitor, zijn vijf prioriteitscomplexen benoemd
de afgelopen jaren leert dat relatief kleine ingrepen in de complexen een grote bijdrage kunnen
waar de leefbaarheid onder druk staat. Daar is vanuit ons strategisch voorraadbeheer nog een
leveren aan de leefbaarheid. Voorbeeld hiervan is het omdraaien van de toegangsdeuren van een
complex aan toegevoegd. Dat hebben we gedaan omdat ook ons strategisch voorraadbeheer zo
complex waardoor de deuren niet meer ingetrapt kunnen worden.
is ingericht dat het signalen afgeeft die gebruikt kunnen worden om in te grijpen bij een complex. Voor al deze complexen wordt, samen met de bewoners, een plan van aanpak gemaakt voor de
Pijler 3. De bewoner aan zet
verbetering van de leefbaarheid.
Bewoners worden geactiveerd deel te nemen aan bewonerscommissies, overlegvormen of sociale activiteiten binnen het complex of de wijk. Door deze participatie heeft de bewoner invloed op de
De afdeling Wonen is ingericht in wijkteams. Die wijkteams zijn multidisciplinair, techniek en sociaal
onderhoudsstaat van het complex en de leefbaarheid van de buurt. De Goede Woning faciliteert in
zijn samengevoegd. De teams, onder aansturing van twee wijkregisseurs, opereren gezamenlijk
ondersteuning en middelen mits vooraf duidelijk is welk resultaat zal worden behaald.
in wijken in Zoetermeer. Primair zijn de teams verantwoordelijk voor het verhuren van woningen, het uitvoeren van de mutaties en het niet planmatig onderhoud van de woningen, het signaleren en
Pijler 4. Wij zijn achter de voordeur actief
bestrijden van overlast, de uitvoering van het incassobeleid en het uitvoeren van de huismeestertaken
De Goede Woning zal zich houden aan haar kerntaak. Aanpak van overlast door huurders, toezien op
in de complexen. Tevens zijn de teams nauw betrokken bij het formuleren en uitvoeren van de
veiligheid en kwaliteit van het bezit. Risico voor de corporatie is zich te bemoeien met vraagstukken
wijkplannen met als doel de leefbaarheid in de wijken te bevorderen.
voor andere professies. Vraagstukken voor justitie, zorg aan lijf en psyche van onze huurders horen
In 2012 zijn we gestart met drie buurtbeheerders. De buurtbeheerders richten zich op het vergroten
thuis bij de professionals die kennis van zaken hebben op dit terrein. Hiervoor is ketensamenwerking
van de leefbaarheid, met betrokkenheid en inzet van de ‘eigen kracht’ van bewoners en op het
noodzakelijk. Formele afspraken over signalering, privacy en toewijzing worden schriftelijk vastgelegd.
versterken van de zelfredzaamheid van de kwetsbare gezinnen met een individuele en een gezins-
De opgestelde sociale kaart is noodzakelijk voor effectieve en juiste toewijzing van de zorg daar
benadering. De buurtbeheerders maken deel uit van ons team van elf huismeesters en voeren voor
waar hij hoort. De professionals van De Goede Woning signaleren. Dit zijn vooral de leden uit de
50% van hun tijd taken uit als buurtbeheerders.
21
INHOUDSOPGAVE
wijkteams. Het signaleren is bedoeld als verwijzing naar de juiste professie in het belang van de zorg
De samenwerking met externe partijen in de wijken werpt zijn vruchten af. Er wordt ‘warm’ door-
voor onze huurder. Uitdrukkelijke toestemming van de huurder voor deze verwijzing is noodzakelijk.
verwezen naar zorg, schuldhulpverlening, jeugdzorg en maatschappelijk werk. Goed voorbeeld is de wijkaanpak jeugdgroepen met als doel hulp te bieden aan jongeren en overlast te voorkomen.
5.21 Wijkontwikkelplannen In 2010 begon de gemeente Zoetermeer, samen met de drie Zoetermeerse corporaties, met wijk-
5.23 Laatste Kansbeleid
ontwikkelplannen (WOP’s). Beoogd was de visie te beschrijven hoe de wijk zich de komende tien
Een belangrijk en laatste instrument om een ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen als
tot vijftien jaar moet ontwikkelen tot een gewilde wijk. Bij de totstandkoming is veel gesproken met
gevolg van overlast is het aanbieden van een laatstekanscontract. Dit is een aangepast contract
bewoners en actieve partijen in de wijk. In 2011 is door bezuinigingen besloten om de WOP’s niet
waarbij de huurder zich verplicht om zich te laten begeleiden en dat afwijkend gedrag niet meer
voor iedere wijk te gaan ontwikkelen.
zal worden geaccepteerd. Dit gebeurt op vrijwillige basis. Echter als de bewoner niet meewerkt,
Wij gaan nu verder met de wijkactieplannen (WAP’s). Wijkactieplannen worden gemaakt in samen-
dan wordt een procedure tot ontruiming gestart.
werking met de betrokken partijen in de WOP-wijken door het wijkteam. Het is de uitkomst van
Als een laatstekanscontract wordt gesloten, spelen er vaak meer problemen. Doordat in onze wijkteams
overleggen met bewoners(commissies), schouwen en brieven en telefoontjes van wijkbewoners.
meer disciplines nauw samenwerken, kunnen deze problemen worden onderkend en worden ook
In het wijkteam zitten vertegenwoordigers van de gemeente, politie, woningcorporaties en welzijns-
contacten gelegd met onze ketenpartners die deze huurders verder kunnen helpen. Een belangrijk
organisaties. Het is een plan met een minder lange beleidstermijn als de eerdere WOP’s.
samenspel, waardoor niet alleen overlast wordt voorkomen, maar huurders soms voor zichzelf ook weer een nieuwe toekomst vinden. Een toekomst met meer perspectief.
5.22 Aanpak overlast Het ervaren van overlast is voor huurders belangrijk in de beleving van hun woonsituatie. Dat heeft
Het vierde huis voert in opdracht van de drie corporaties in Zoetermeer het ‘Laatste Kansbeleid’ uit.
soms te maken met verschillen in leefstijlen, culturen, generaties, hobby’s, maar ook met ronduit
De overeenkomst is voor het jaar 2013 verlengd. Ieder jaar worden het beleid en de samenwerking
storend woongedrag of pesterijen. Voor een belangrijk deel zijn huurders in staat om daar onderling
geëvalueerd.
goed uit te komen. Soms na bemiddeling van ons of van vrijwilligers van de stichting MOOI vanuit het project Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling biedt bewoners de kans om hun zaken zelf
5.24 Buurttafel en buurtforum
onderling op te lossen. Dat gebeurt onder begeleiding van een vrijwilliger. Wij doen hier al geruime
Een buurttafel is een nieuwe vorm van participatie, waarbij bewoners in een buurt elkaar inspireren,
tijd aan mee.
enthousiasmeren en plannen maken voor verbetering van de leefbaarheid in de buurt. Het buurtforum
Binnen de wijkteams wordt bij overlastzaken samengewerkt. In 2012 zijn er 222 meldingen van
vindt plaats in dezelfde wijk en is het zorg- en welzijnsnetwerk in de buurt waarin wordt gesignaleerd,
overlast geweest. De wijkconsulent neemt de overlastmelding in behandeling. In samenspraak met
overgenomen en gezorgd dat er zaken doorgang vinden. In 2011 hebben wij in drie wijken
opzichters, huismeesters en externe partijen worden acties geïnitieerd om de overlast tegen te gaan
gebruikgemaakt van de buurttafel en het buurtforum. Dit heeft geleid tot verschillende initiatieven.
of te verminderen. In ernstige gevallen zorgen wij voor een interventie, die na tussenkomst van de
In Oosterheem is al drie jaar het buurtforum (Sumatra) actief. Ze organiseren elk jaar activiteiten
rechter, in het ergste geval kan uitmonden in het ontbinden van de huurovereenkomst. De aanpak
in de buurt. In 2012 hebben ze deelgenomen aan Nederland Schoon en de Burendag, ze hebben
van overlast is verscherpt. De afspraken uit de algemene voorwaarden worden gehandhaafd. In een
halloween en een bomenactie georganiseerd. Met Nederland Schoon, de Burendag, halloween en
uiterst geval leidt dit tot ontruiming. De verscherpte handhaving laat een geringe toename zien
de bomenactie zoeken ze de samenwerking met partijen in de wijk, zoals Perron en Piëzo, om de
van het aantal ontruimingen. Deze vinden echter plaats na zorgvuldige weging van het dossier en
buurtbewoners erop te wijzen dat het belangrijk is om je buurt schoon te houden. Sinds twee jaar
worden pas uitgevoerd als er geen enkele andere optie overblijft.
zijn ook bewoners van Shetland opgestaan om samen met Sumatra de buurt te activeren. Zo is er een bingo georganiseerd waar 150 mensen aan hebben meegedaan.
22
INHOUDSOPGAVE
Vitale buurten
Sinds vorig jaar is er een buurtforum in ons prioriteitscomplex Wadi. Zij noemen zich De Ruifjes.
5.26 Buurtbeheerder
Burendag 2012 was hun eerste activiteit. Het enthousiasme heeft ook de straat ernaast geïnspireerd.
In de wijk werken veel partijen samen. Zij richten zich op het vergroten van de leefbaarheid, met
Met deze bewoners gaan we in 2013 hun eerste activiteit organiseren. In Meerzicht is het buurtforum
betrokkenheid en inzet vanuit ‘eigen kracht’ van de bewoners en op het versterken van de zelf-
Go’s actief om jong en oud bij elkaar te brengen. Zij doen dit op hun eigen manier door voor jong
redzaamheid van de kwetsbare gezinnen met een individuele en een gezinsbenadering. Wij dragen
en oud spelletjes te verzorgen met chocolademelk en glühwein. In de Velden- en Tuinenbuurt zijn
daar op verschillende manieren aan bij. Naast de huismeesters in de hoogbouw zijn er sinds 2012
twee voortuinprojecten gerealiseerd. De Akkers gaan in 2013 van start met de herinrichting van het
drie buurtbeheerders actief in de laagbouw. De drie buurtbeheerders zijn als eerste aan de slag
speelveld in hun buurt.
gegaan in de laagbouw waar door de huurders de leefbaarheid als laagste werd beoordeeld. De buurtbeheerders zijn met concrete plannen van aanpak in de complexen gestart. De buurt-
Al deze activiteiten kunnen alleen tot stand komen met behulp van ketenpartners in de wijk.
beheerder richt zich op de taakvelden schoon, (heel), veilig, groen en bevordering van de sociale
Daarom werkt De Goede Woning samen met jongerenwerk, opbouwwerk, gemeente en politie om
cohesie. Hij kijkt en handelt niet alleen ten behoeve van bewoners die een woning van De Goede
bewoners in de wijken bij elkaar te brengen. Zo leren buren elkaar kennen en worden er activiteiten
Woning huren, maar richt zich ook op de directe leefomgeving en in die hoedanigheid ook op andere
georganiseerd. Doel van al deze activiteiten is de bewoners in hun kracht te zetten, de saamhorigheid
bewoners. De buurtbeheerder heeft op uitvoeringsniveau contact met belanghouders in de wijk.
in de wijk te bevorderen met als effect een verhoogde beleving van de leefbaarheid in de wijk.
Het zichtbaar zijn in de buurt en het aanspreekbaar zijn van de buurtbeheerder voor bewoners is drempelverlagend en nodigt bewoners eerder uit tot deelname aan activiteiten. Zijn regelmatige
5.25 Leefbaarheidprojecten
aanwezigheid heeft ertoe geleid dat bewoners consequent aangesproken werden op hun gedrag
Om de leefbaarheid in en rond onze complexen te verbeteren, zijn een aantal projecten van start
(afval, rommel, tuinonderhoud), met als resultaat dat de wijk een opgeruimder beeld laat zien.
gegaan. In Palenstein staan twee flats die op de nominatie staan voor sloop. In de eerste flat is in
De buurtbeheerder ondersteunt bewoners in zelfstandigheid door hen bij vragen te verwijzen naar
het afgelopen jaar een kunstproject van start gegaan. Voor dit project hebben de bewoners van de
de juiste kanalen. Door zijn regelmatige aanwezigheid krijgt de buurtbeheerder vrij snel zicht op
flat kunstkasten gemaakt. Die kasten zijn opgehangen aan de entree van de flat. Doel hiervan was
spanningen en zorgsignalen en hij bespreekt deze in zijn wijkteam.
sociale cohesie bevorderen en de bewoners trots te laten zijn op hun flat, met hun entree. Door het eigenaarschap van de flat te bevorderen, willen wij bewoners er indirect toe verleiden zich meer eigenaar te maken van hun woonomgeving en hen zelf verantwoordelijkheid te laten nemen voor
5.27 Sponsoring en bijdragen aan partners voor leefbaarheidprojecten
de kwaliteit van het complex en contacten onderling. Dit project was succesvol. Er zijn deelnemers
Wij sponsoren al jaren diverse organisaties vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid en om
doorgestroomd naar betaald werk en naar scholing. Daarom hebben wij besloten een dergelijk
onze naamsbekendheid te vergroten. Ook ondersteunen wij partners waarmee wij samenwerken
project ook toe te passen in de tweede flat in dezelfde wijk. Dit project wordt gesubsidieerd door
aan leefbaarheidactiviteiten in Zoetermeer. Voor het verkrijgen van een betere naamsbekendheid
het SEV in het kader van participatie in New Towns.
plaatsen wij in zeer beperkte mate advertenties. Waar mogelijk verbinden wij liever projecten of
Andere voorbeelden van activiteiten met als doel de bewoner in zijn kracht te zetten zijn burendagen,
initiatieven die een relatie hebben met ons profiel om onze naamsbekendheid te vergroten.
straatfeesten en barbecues. We proberen steeds een stapje verder te gaan. Zo is de bewonerscommissie in complex Vrouwenhuiswaard heel actief en heeft om een eigen ruimte gevraagd.
Afwegingen om akkoord te gaan met sponsorverzoeken of bijdragen aan leefbaarheidprojecten
Zij willen in deze ruimte sociale activiteiten organiseren en hem gebruiken voor hun vergaderingen.
doen wij altijd met meer personen. Daarbij zijn het belang voor ons, voor onze kernwaarden en de
Zij hebben voor de duur van een jaar een woning toegewezen gekregen.
toegevoegde waarde van doorslaggevende betekenis. Vooraf is voor sponsoring een bescheiden post in de begroting opgenomen. De uitgaven zijn binnen de begroting gebleven.
8
Onze afwegingen worden van te voren goed afgestemd en zijn hier beknopt weer gegeven.
23
INHOUDSOPGAVE
Beschrijving van de uitgaven in 2012:
Motivatie: Het stimuleren van de betrokkenheid van onze medewerkers bij een goed doel en onder elkaar.
Resto VanHarte/donatie 2011-2012: € 3.334 Restaurant in de buurt. Gerund door vrijwilligers. Is een ontmoetingspunt in de buurt.
Vrijwilligersdag Palenstein: € 200
Motivatie: Wij hebben bezit in de wijk en het project levert een belangrijke bijdrage aan de
Een informatiemarkt waarop vrijwilligersorganisaties in de buurt Palenstein zich presenteerden.
leefbaarheid in de wijk.
Motivatie: Bijdrage leveren aan de zelfredzaamheid van organisaties en mensen activeren om zelf iets te gaan doen voor hun buurt/buurtgenoten.
Sponsoring Bevrijdingsfestival: € 5.057 Groot gratis festival voor alle bewoners van Zoetermeer waarmee vrijheid wordt gevierd.
Stichting Molen de Hoop: € 500
Motivatie: Via het festival kunnen wij ons Zoetermeer-breed profileren en ons lokaal verankeren
Monumentale molen die gerestaureerd moet worden en hiervoor € 40.000 nodig heeft.
als betrokken, maatschappelijke ondernemer.
Motivatie: Bijdrage leveren aan het in stand houden van het erfgoed van Zoetermeer.
Thrillerfestival: € 1.815
Oranjestichting Koninginnedag: € 250
Groot festival, geïnitieerd door het Zoetermeerse bedrijfsleven, met de ambitie door te groeien
Financiële bijdrage aan de organisatie van activiteiten tijdens Koninginnedag.
naar een landelijk festival.
Motivatie: Via de activiteiten die georganiseerd worden, kunnen wij ons Zoetermeer-breed profileren
Motivatie: Via het festival kunnen wij ons Zoetermeer-breed profileren en ons lokaal verankeren
en ons lokaal verankeren als betrokken, maatschappelijke ondernemer.
als betrokken, maatschappelijke ondernemer.
5.28 Klachtencommissies en klachtenmanagement Dag van het Dorp: € 300
Hoe goed wij het ook proberen te doen, klachten zijn er altijd. Dat kunnen klachten zijn over het
Buurtfeest in de buurt Dorp, georganiseerd door ondernemers en maatschappelijke partners in die
gedrag van onze medewerkers of over ons handelen. Om de klachten netjes af te handelen hebben
buurt met als doel de onderlinge samenhang en samenwerking in de buurt te verbeteren.
wij een Geschillencommissie Huursector en bestaat er de landelijke Huurcommissie. De klachten-
Motivatie: Bijdrage leveren aan het verbeteren van het netwerk in de buurt.
commissie Woonruimteverdeling bestaat sinds 2011 niet meer. Klachten over de woonruimteverdeling moeten direct worden ingediend bij de commissie bezwaar en beroep van de gemeente.
Kunstproject 1001 dromen: € 3.000 Het doel van het project is om zo veel mogelijk inwoners van Zoetermeer hun toekomstvisie in een
5.29 AedesCode
oneliner op te laten schrijven en ze zo te betrekken bij Zoetermeer als woon- en leefstad.
In de AedesCode is de maatschappelijke functie van Aedes-leden op het terrein van wonen vastgelegd
Motivatie: Via het kunstproject kunnen wij ons Zoetermeer-breed profileren en ons lokaal verankeren
en uitgewerkt. Door zich te binden aan de AedesCode laten corporaties zien waarvoor zij staan,
als betrokken, maatschappelijke ondernemer.
waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. De governancecode is een integraal onderdeel van de AedesCode.
24
Ride for the Roses: € 750
In 2012 hebben wij onze governance code aangepast aan de nieuwe code. Deze is gepubliceerd op
Medewerkers fietsten op 9 september mee met de Ride for the Roses om zo geld in te zamelen
onze website. Belanghebbenden kunnen bij de onafhankelijke commissie AedesCode klachten indienen
voor KWF Kankerbestrijding.
over het handelen of nalaten van woningcorporaties die zijn aangesloten bij Aedes. Huurders en
INHOUDSOPGAVE
Vitale buurten
woningzoekenden kunnen hun klacht in eerste instantie indienen bij de klachtencommissie. Wij hebben
overkapping is vervangen door een glazen overkapping. Hierin zijn ventilatieroosters geplaatst
geen kennis genomen van klachten op basis van deze code.
waardoor rook kan worden afgevoerd. In het verleden klaagden bewoners veelvuldig over de hitte op de vierde verdieping in de zomer-
5.30 Geschillencommissie Huursector
periode. Ook hiermee is rekening gehouden bij de nieuwe kap. Een geautomatiseerd weerstation
Klachten over een afrekening of klachten over technische zaken in en om de woning kunnen worden
registreert de buiten- en de binnentemperatuur en windrichting. Aan de hand van deze gegevens
gemeld bij de Geschillencommissie Huursector. Zij behandelt geschillen tussen individuele huurders en
worden de roosters open- of dichtgedaan. Hierdoor kan de warme binnenlucht vermengen met de
de corporatie en bestaat uit onafhankelijke externe deskundigen. De Goede Woning is aangesloten
koelere buitenlucht.
bij deze regionale Geschillencommissie Huursector. Voor de bewoners is een informatiedag georganiseerd. Om iedere bewoner de kans te geven om In 2012 zijn er vier klachten over De Goede Woning bij de commissie ingediend. Twee klachten zijn
vragen te stellen, zijn de bewoners in zeven groepen verdeeld en uitgenodigd. Aan de hand van
ongegrond verklaard en twee klachten zijn niet doorgezet. Er is één overlopende zaak uit 2011.
twee overzichtsborden is het project aan de bewoners toegelicht. Daarnaast was er een aanvullend
Deze klacht is gegrond verklaard. Deze betrof een klacht over het neutraal opstellen van De Goede
informatiepakket met diverse folders en contactpersonen beschikbaar. Uit de vragen van de bewoners
Woning bij overlast en het plaatsen van camera’s door benedenburen. Wij hebben de benedenburen
bleek dat er een grote behoefte is aan een plan van aanpak ‘Wat te doen bij brand’. Daarom hebben
aangemaand de camera’s te verwijderen.
we voor de bewoners een informatiepakket samengesteld. Ook de vluchtroutes in het gebouw zijn beter aangegeven. Inmiddels beschikt het Camee over een gecertificeerde brandinstallatie en is
5.31 Huurcommissie
ook het binnenklimaat van het gebouw sterk verbeterd.
De Huurcommissie doet uitspraak bij geschillen tussen huurder en verhuurder over woon- en bouwtechnische kwaliteit, servicekosten en huurprijzen van woonruimten. In 2012 zijn er vijf zaken
Kopgevels en balkons van onze flats
aangemeld. Eén zaak was niet ontvankelijk. Bij twee zaken werden wij in het gelijk gesteld en twee
Naar aanleiding van de ongelukken met galerijen 8 en kopgevels 9 hebben wij de kopgevels van
zaken lopen nog.
onze flats onderzocht. Het ging in totaal om zes complexen. Alle kopgevels zijn in 2012 hersteld. Het ging vooral om het extra verankeren van de gemetselde buitenspouwbladen. Wij hebben de
5.32 Groot- en planmatig onderhoud
gemeente Zoetermeer hierover geïnformeerd.
Voor ons groot- en planmatig onderhoud hebben wij in ons ondernemingsplan geen specifieke
Voor wat betreft de galerijen en balkons; wij hebben niet dezelfde constructie in onze galerijen als
doelen opgenomen. Dat zien wij meer als ons dagelijks werk, maar we beschikken daarvoor uiteraard
de galerij die in Leeuwarden tot problemen heeft geleid. Wel hebben we voor de zekerheid onze
over een uitgebreide meerjarenbegroting waarin wij onze activiteiten plannen. De begroting van
galerijen en balkons laten controleren. Dat hebben we in drie flats gedaan omdat er in die flats een
2012 bedroeg € 7,6 miljoen.
vermoeden was van doorzakken van de galerij. Vooralsnog heeft onderzoek uitgewezen dat de onderzochte balkons deugdelijk zijn.
Atrium Camee Het Camee is een ouderencomplex dat beschikt over een mooi atrium. Na een bezoek van de
Hang- en sluitwerk
brandweer bleek vorig jaar dat dit atrium niet voldoet aan de actuele eisen als het gaat om het
De wijk Seghwaert heeft een hogere inbraakgevoeligheid dan andere wijken in Zoetermeer. Uit de
afvoeren van rook bij brand. Omdat de vervanging van de lichtstraat voor dit jaar gepland stond,
USP-enquête bleek eveneens dat bewoners van deze wijk behoefte hadden aan beter hang- en
is besloten om de brandtechnische aanpassingen gelijk mee te nemen. De bestaande kunststof
sluitwerk. Hierop hebben wij een quickscan uitgevoerd om te kijken welke verbeteringen er aangebracht
8
23 mei 2011 - in Leeuwarden is de galerij van een flat op de Antillenweg ingestort.
9
27 april 2011 - Rijswijk.
25
INHOUDSOPGAVE
Vitale buurten
konden worden aan het hang- en sluitwerk. De bewoners konden bij dit project kiezen voor deelname ja of nee; 25% van onze bewoners wilde aan dit project meedoen.
Zoetermeer. Het betrof de bouw van 25 levensloopbestendige grondgebonden koopwoningen en 40 huurappartementen, bestemd voor jongeren in de leeftijd van 18 tot en met 22 jaar. Omdat de bouw van die jongerenwoningen ‘koren op onze molen’ is, zijn we samen een succesvol samenwerkings-
Alferbos
verband aangegaan met Bouw- en aannemingsbedrijf Van Omme & De Groot, dat optreedt als
Dit complex, bestaande uit 244 flatwoningen en gebouwd in 1972, was toe aan ketelvervanging.
risicodragend ontwikkelaar voor het totale project. Van Omme & De Groot neemt daarbij de levens-
In samenspraak met de VvE hebben we hier de ketels vervangen door gasabsorbtiewarmtepompen.
loopbestendige grondgebonden koopwoningen voor zijn rekening, terwijl De Goede Woning de
Door de warmtepompen wordt de warmte uit de omgevingslucht onttrokken en gebruikt om de
veertig gestapelde jongerenwoningen ‘turn-key’ afneemt.
verwarming in de woning op temperatuur te brengen. Deze techniek bespaart naar verwachting
Het jongerenproject bestaat uit veertig tweekamerappartementen met een gebruiksoppervlakte van
ongeveer 18% op het gasverbruik van het complex. Dit werd voor de VvE mede haalbaar door
circa 50 m². Aan de Akeleituin worden ook duurzaamheidstoepassingen aangebracht, zoals lage-
een subsidie van de gemeente Zoetermeer. De subsidie van de gemeente maakt het mogelijk dat
temperatuur-vloerverwarming, vraaggestuurde ventilatie, led-verlichting in de gemeenschappelijke
de terugbetalingstermijn is verlengd met acht jaar. Hierdoor is de maandelijkse bijdrage voor de
ruimten, zonnepanelen op het dak voor het elektraverbruik van de collectieve verlichting en een
individuele eigenaren met de helft omlaaggegaan.
mos-/sedumdak. Iedere woning heeft een eigen balkon.
5.33 O nderzoek naar transformatie van kantoorpanden uitgevoerd De leegstand van kantoren neemt steeds grotere vormen aan. Ook in Zoetermeer. In 2012 zijn we met de kennis die we bij een eerste onderzoek in 2011 hebben opgedaan, gestart met een tweede haalbaarheidsonderzoek van een ander kantoorpand in Zoetermeer. Daar ligt nu een schetsontwerp voor. Met de komende onzekerheden van de verhuurdersheffing ronden we de haalbaarheidsstudie nog af en laten we het plan verder even liggen.
5.34 Start ontwikkeling 59 woningen Lansingerland Begin 2010 heeft collega-woningcorporatie 3B Wonen ons benaderd om in het kader van onze samenwerkingsovereenkomst opnieuw een project te realiseren met sociale huurwoningen. De gemeente Lansingerland heeft hiervoor eerst een onteigeningsprocedure moeten afronden. Verwacht werd om in juni 2013 te starten met de bouw. Door de onzekere financiële en politieke situatie ronden we de voorbereiding af, maar kunnen we niet beslissen of we al dan niet gaan bouwen. Die beslissing wordt vooral ingegeven door de mogelijkheden die de overheid ons laat bij het opleggen van de verhuurdersheffing.
5.35 Start ontwikkeling veertig jongerenwoningen Akeleituin In oktober 2011 schreef de gemeente Zoetermeer een niet openbare Europese aanbesteding uit voor de ontwikkeling van een woningbouwproject aan de Akelei-/Chrysantentuin in Seghwaert in
26
INHOUDSOPGAVE
27
INHOUDSOPGAVE
DUURZAAMHEID 6.1 Duurzaamheid
6.1.3 Duurzaam energiebeleid
Duurzaamheid is een belangrijk maatschappelijk thema. Daarom willen wij ons hier apart over
De woonlasten van onze huurders bestaan voor een deel uit huurkosten en voor een deel uit
verantwoorden. Duurzaamheid staat voor ons voor het zoeken naar evenwicht tussen financieel-
energiekosten. Wij verwachten dat de energiekosten de komende jaren verder zullen stijgen en
economische resultaten, sociale belangen en het milieu. Duurzaam ondernemen is voor ons een breed
daarmee dus ook de woonlasten van onze huurders. Een beperking van het energieverbruik is dus
en veelomvattend begrip waarbij niet de vernieuwing het doel is, maar wij gewoon nuchter kijken
voor iedereen belangrijk: voor een beter milieu, voor de betaalbaarheid van het wonen voor onze
naar wat maatschappelijk gewenst en economisch verantwoord is. Wij benaderen duurzaamheid
huurders en daarmee ook het beperken van problemen bij hun uitgaven. Daarom hebben wij een
vanuit verschillende invalshoeken die wij hieronder benoemen.
energiebeleid ontwikkeld dat in 2020 in bestaande woningen een gemiddelde energieverbruiksreductie van minimaal 15% realiseert. Dat doen wij in woningen met een energielabel slechter dan
6.1.1 Duurzaam Zoetermeer
C. (Naast de energieverbruiksreductie wordt hiermee ook de CO2-uitstoot met 15% teruggebracht.)
De klimaatveranderingen, de groei van Zoetermeer en de toenemende luchtvervuiling vragen om
Wij zijn tot deze beleidskeuze gekomen na een uitvoerig onderzoek naar effectieve aanpak die
maatregelen. De gemeente Zoetermeer maakt in het programma ‘Duurzaam Zoetermeer’ afspraken
financieel verantwoord is. Het rendement van de verbetering was daarbij leidend. Dit is logisch
om Zoetermeer in de toekomst leefbaar te houden. Met het programma werkt de gemeente aan een
omdat daarmee ook het uitgangspunt, maximaal gemiddeld 50% onrendabel, ook waar te maken.
groene, schone, milieuvriendelijke stad, waarin wij zuinig zijn op natuurlijke hulpbronnen en de beschik-
Graag hadden wij verdergegaan, maar dit bleek financieel niet haalbaar. Dit wordt veroorzaakt
bare groene ruimte. De gemeente heeft de ambitie om tot een van de tien duurzaamste gemeenten
doordat onze woningen relatief vrij nieuw zijn.
van Nederland te behoren. Een aantal Zoetermeerse ondernemers, waaronder wij, steunen deze
Ons woningbezit in Zoetermeer beschikt over de volgende labeling die aan nieuwe huurders wordt
ambities. Daarom ondertekenden wij op 12 januari 2009 het convenant ‘Duurzaam Zoetermeer’.
verstrekt en die voor onze huidige huurders individueel beschikbaar is.
Wij hebben dit ingevuld door ons expliciet te verbinden aan beleid op het gebied van energie, duurzaam inkopen en mobiliteit. Hierbij valt te denken aan het voorkomen van energieverbruik door onze reclameverlichting ’s nachts uit te zetten, het gebruik van led-verlichting en het voorkomen van
A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
158
75
708
506
764
2.293
1.488
277
82
onnodig gebruik van de stand-by stand op apparatuur. Maar ook het verzorgen van praktische zaken, zoals het gebruik van milieuvriendelijk papier, het plaatsen van een fietsenstalling, een kilometervergoeding bij het zakelijk gebruik van fietsen, een gedeelde bedrijfsauto en het overstappen op
We koppelen de energiebesparende maatregelen aan al geplande werkzaamheden uit de Meerjaren-
minimaal energielabel B voor bedrijfsauto’s.
begroting Onderhoud & Beheer (MJB). Zo ontstaan er logische momenten waarop complexen
6.1.2 Duurzaam bouwen
door energiezuinige ketels. In een periode van tien jaar tijd zullen wij naar schatting circa € 12 miljoen
worden aangepakt. De maatregelen variëren van isoleren tot het vervangen van standaardketels
28
Waterzicht is de laatste grote woonbuurt die in de wijk Oosterheem wordt ontwikkeld. Er komen
hebben geïnvesteerd tot en met 2020. Daarvan is maximaal de helft onrendabel.
circa 730 zeer diverse woningen, zoals rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, beneden- en
In 2012 is bij het complex Alferbos aan energiemaatregelen € 285.000 uitgegeven en bij het complex
bovenwoningen, vrijstaande woningen en (jongeren)appartementen. Het merendeel kijkt uit op
98 appartementen Buytenwegh € 46.000.
straatjes en groen. De buurt is gemêleerd, heeft verschillende prijscategorieën en zowel koop als huur.
De huurder draagt ook bij aan de uitvoeringskosten. De bijdrage van de huurder is afhankelijk van
Hier heeft De Goede Woning in 2012 twee woonprojecten opgeleverd: 118 eengezinswoningen en
de besparing die een energiemaatregel oplevert en de ruimte die aanwezig is in de huur zodat op
40 jongerenwoningen. Iedere woning in Waterzicht wordt verwarmd en gekoeld door middel van
het moment van nieuwe verhuringen een huuraanpassing kan worden ingevoerd. Omdat huurders
een individuele warmtepomp.
over de energielasten geen huurtoeslag ontvangen, beoordelen wij de huurverhoging als niet
INHOUDSOPGAVE
Duurzaamheid
subsidiabel en deze mag dus boven de aftoppingsgrens uitstijgen. Aanvullend kijken wij ook nog
6.1.4 Duurzaam wonen
naar de mogelijkheden van subsidies.
Lang zelfstandig blijven wonen en bijdragen aan de buurt; dat is voor ons duurzaam wonen. Daarom zetten wij domotica in, zodat ouderen in onze seniorencomplexen langer zelfstandig kunnen
De financiële uitgangspunten van ons beleid
blijven wonen. Dat hebben wij gedaan in ons seniorencomplex De Witte Dame en dat kan ook in
• De investering bedraagt € 12 miljoen in een periode van tien jaar.
individuele woningen worden aangebracht.
• Wij besteden maximaal € 6 miljoen onrendabel.
In een ander seniorencomplex, het Camee, hebben wij in 2011 voor de bewoners een woning
• Per maatregel wordt gekeken op welke wijze bewoners bijdragen:
vrijgemaakt om als ontmoetingsruimte te dienen. Hier wordt veel gebruik van gemaakt.
- via een huurverhoging bij huidige bewoners;
Bewoners zijn zelf actief en op deze wijze dragen zij zelf bij aan het eigen woongenot en dat van
- via 100% huurverhoging bij mutatie;
de medebewoners. Bijdragen aan de buurt; ook dat stimuleren we. Daarvoor verwijzen wij naar
- via een eenmalige bijdrage.
onze leefbaarheidactiviteiten.
• De huurverhoging voor een huidige bewoner is nooit meer dan 75% van de beoogde energiekostenbesparing en nooit meer dan 100% van de investering. • Labels leveren extra ruimte in de huur (dit wordt jaarlijks geactualiseerd in het huurbeleid).
6.1.5 Duurzaam werken Hierbij kijken wij vooral naar ons eigen kantoor. We hebben onderzoek gedaan naar mogelijkheden
• Bij een bewonersdeelname onder de 30% van een complex besluit de directie over go-no go.
van energiezuinige verlichting en bewegingsmelders om het gebruik van elektriciteit te verminderen.
• Bij een bewonersdeelname boven de 70% wordt 100% van een complex verplicht om deel te
Vooralsnog bleek dat dit niet haalbaar was. Wij zijn gaan printen op Black Label Zero Paper. Dat is
nemen aan de ingreep.
hét meest milieuvriendelijke papier dat op de Nederlandse markt te koop is. Uiteraard maken wij gebruik van fair trade-koffie.
De bouwkundige uitgangspunten van ons energiebeleid
Binnen Zoetermeer kunnen onze medewerkers gebruikmaken van de dienstfiets. Snel, groen en
• Natuurlijke vervangingsmomenten worden gebruikt om energiemaatregelen uit te voeren.
goed voor de conditie. Verder stimuleren wij medewerkers op andere manieren om vooral de fiets
• Per gebouwonderdeel zijn de volgende maatregelen mogelijk:
te nemen. Zo hebben we in de zomer van 2012 weer meegedaan aan de actie ‘Op de fiets werkt
- dak: isoleren en/of zonnepanelen;
beter’. Dat is een actie om het fietsen naar het werk te promoten. Per 100.000 gefietste kilometers
- vloer: isoleren (sterk afhankelijk van de situatie);
werd door het stadsgewest € 500 aan een goed doel overgemaakt. Bij De Goede Woning deden
- gevels: isoleren, HR++ glas en/of kozijnen vervangen;
zes medewerkers mee.
- installaties: zonneboiler, hr-ketels, lage temperatuur, ventilatie, warmwater-combi en/of duurzame techniek.
6.1.6 Duurzame gebiedsontwikkeling Een woning kan nog zo goed zijn, als het gebied eromheen niet aansluit bij de behoeften van de
Met deze uitgangspunten hebben wij in 2012 het Alferbos opgeleverd doordat de aanpassing van
gebruikers kan dit het woongenot verstoren. In de wijk Palenstein gaan we, samen met andere
het verwarmingssysteem is gekoppeld aan het natuurlijke vervangingsmoment vanuit de meerjaren-
partijen, de hoogbouw herstructureren, waarmee deze buurt prettiger is om te wonen en beter zal
begroting. Tevens is er een duurzame verbetering in de vorm van de warmtepompen toegevoegd.
gaan functioneren. De eerste mijlpaal hebben wij in 2010 bereikt met de oplevering van ons complex Castellum Palensteyn. In 2012 hebben we de vernieuwde wijkvisie ondertekend. De vernieuwde visie voor de stedelijke vernieuwing van de wijk Palenstein voorziet in de afspraak om de wijk in ongeveer tien jaar tijd te
29
INHOUDSOPGAVE
vernieuwen naar een groene, gezellige, gezinsvriendelijke stadswijk. Het gaat om een grote
De voorgestelde (verhoogde) verhuurdersheffing in combinatie met de extra (inkomensafhankelijke)
investering over een groot aantal jaren. Het is in Nederland geen vanzelfsprekendheid meer dat
huurverhogingen alsmede saneringssteun in de komende jaren zijn hierbij van materieel belang.
projecten van deze omvang door kunnen gaan. Dat maakt de vernieuwing van Palenstein redelijk
De Goede Woning heeft in de hiervoor genoemde Meerjarenbegroting een aantal scenario’s
uniek. Uiteraard blijven wij tussentijd technisch en sociaal beheer uitvoeren in de flats om de
doorgerekend om te toetsen of ons beleid ook voor de langere termijn houdbaar is. Die toetsing
leefbaarheid op peil te houden.
hebben we gedaan op basis van de kennis die wij nu hebben. De afgelopen jaren is gebleken dat de
6.1.7 Duurzame kansen
toetsing aangezien veel huurders en belanghouders mede afhankelijk van ons zijn.
Wij willen onze woningen zo evenredig mogelijk verdelen. Daarom houden wij de slaagkans van de
De scenario’s hebben ons geleerd dat de verhuurdersheffing slechts deels gecompenseerd kan
verschillende groepen goed in de gaten en passen waar nodig de labeling aan. Bijzondere aandacht
worden door de extra huurverhogingen. Ondanks het feit dat onze bedrijfskosten al lager zijn dan
hebben de starters op de woningmarkt. Gezien onze doelstellingen uit het ondernemingsplan
het gemiddelde in de branche hebben we al in 2011 het besluit genomen om onze interne normen
zorgen wij ervoor dat de slaagkans voor deze groep bijzondere aandacht krijgt. Daarnaast bieden
verder aan te scherpen.
wij jongeren kans op een stageplaats. In 2012 hebben we vier stagiair(e)s gehad. Daarmee voldeden
Ook hebben wij kunnen vaststellen dat dit duurzame financiële beleid nu zijn vruchten afwerpt
we aan de aan onszelf opgelegde norm van ten minste drie stageplaatsen per jaar.
omdat ondanks de hoge voorgenomen verhuurdersheffing en saneringssteun wij in staat zijn om ook
Overheid iedere keer opnieuw extra heffingen aan de corporaties oplegt. Dat vraagt een doorlopende
de komende jaren te investeren in nieuwbouw en ondersteuning te bieden aan de betaalbaarheid
6.1.8 Duurzame relaties In onze relaties kiezen wij ook voor duurzaamheid. Wij hechten veel waarde aan relaties en verwachten daar veel van. Vertrouwen is daarbij het sleutelwoord. Een relatie is een partij waarop je kunt bouwen, vertrouwen en terugvallen. Het vraagt onder andere het inleven in de belangen van anderen. Wij proberen dat zo goed mogelijk bij anderen te doen en vragen dat ook terug. Vaak gaat dat heel goed en zijn relaties heel bestendig, maar soms blijken onderlinge verwachtingen niet te passen. Dit kan als partijen alleen een kortetermijnvisie hebben. Dan nemen wij ook nadrukkelijk afscheid van elkaar. Wij investeren graag in onze relaties, zoals door onze belanghoudersbijeenkomsten en door deelname aan en inbreng in bijeenkomsten die door onze belanghouders worden georganiseerd. Met onze leveranciers evalueren wij periodiek de samenwerking en de dienstverlening. Zo houden wij elkaar scherp.
6.1.9 Duurzaam financieel beleid Wij voeren een duurzaam financieel beleid. We kijken naar solide financiering, wij mijden financiële risico’s en beleggen niet actief. Wij gebruiken bij de keuzes in ons financieel beleid onze Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & Liquiditeiten. Regelgeving vanuit de Overheid en kostenfluctuaties hebben grote invloed op ons vermogen en onze kasstromen.
30
van onze woningen.
INHOUDSOPGAVE
31
INHOUDSOPGAVE
BELANGHOUDERS 7.1 In contact met onze belanghouders
7.3 Onze acht belanghoudergroepen
Voor ons is de dialoog het belangrijkste middel om onze doelstelling te bepalen. Dus voor ons is het
We hebben onze belanghouders opgedeeld in acht groepen. Dat hebben we gedaan om onze
logisch dat wij die dialoog met onze belanghouders aangaan. Zo bepalen wij onze ambities en doelen
afstemming zo gericht mogelijk te maken.
op basis van de behoefte in onze omgeving waar we werkzaam zijn. Daarom hebben we jaarlijks, buiten het reguliere werk om, contact met onze belanghouders. Dat doen we op verschillende manieren.
Bewoners(organisaties)
In het afgelopen jaar hebben we voor de tweede maal ons kenniscafé gehouden voor de plaatselijke
Vertegenwoordigd in onze huurdersvereniging ‘In De Goede Woning’. Met onze huurdersvereniging
politiek. Voor onze samenwerkingspartners in de wijk hebben wij dit jaar een interactieve workshop
hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. De samenwerkingsovereenkomst is te vinden op onze
georganiseerd. We hebben ervaringen uitgewisseld over het activeren van burgers. En natuurlijk
website 10. Onze huurdersvereniging heeft ook een eigen website 11. IDGW en bewonerscommissies
hebben wij ook diverse activiteiten georganiseerd met onze huurdersvereniging en bewonerscommissies.
krijgen een onkostenvergoeding van respectievelijk € 37.520 en € 290 (per bewonerscommissie).
Zo diepen we buiten de contacten die we in ons werk hebben een actueel onderwerp uit. Of onze
De directie heeft in 2012 viermaal met de huurdersvereniging overleg gevoerd. De belangrijkste
belanghouders onze inzet hierin ook herkennen en waarderen, is een van de onderwerpen die met
onderwerpen die zij besproken hebben, zijn:
de vierjaarlijkse visitatie gemeten worden.
• huurverhoging per 1 juli 2012; • schouw;
7.2 De visitatie
• voortgang herstructurering Palenstein;
In 2012 zijn wij gestart met onze tweede visitatie. Het doel van de visitatie is de horizontale verant-
• afhandeling van enkele klachten uit Algemene Ledenvergadering van de huurdersvereniging;
woording naar onze stakeholders over onze maatschappelijke prestaties. Om een oordeel te vellen
• Jaarbegroting Onderhoud & Beheer 2012;
over onze feitelijke prestaties van de afgelopen vier jaar worden onze prestaties afgezet tegen onze
• Meerjarenbegroting Onderhoud & Beheer 2013-2032.
voorgenomen ambities. Door de prestaties af te zetten tegen onze opgave én door de prestaties te laten beoordelen door onze belanghebbenden. Om tot een wijs oordeel te komen, wordt het
Op complexniveau organiseren onze huurders zich in bewonerscommissies. Ook met onze
maatschappelijk presteren op alle beschouwde visitatievelden in samenhang en in tijdsperspectief
bewonerscommissies hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. Door de wijkregisseurs en
bekeken en verwoord.
de wijkteams, ondersteund door de afdeling Vastgoed, wordt periodiek overleg gevoerd met alle
Een visitatie wordt uitgevoerd volgens de vaste visitatiemethodiek. Momenteel is dat Methodiek
bewonerscommissies. In 2012 hebben we de volgende activiteiten georganiseerd:
Maatschappelijke Visitatie versie 4.0. Het eindrapport wordt voorgelegd aan de Stichting Visitatie
32
Woningcorporaties Nederland. Deze beoordeelt de rapportage op consistentie, transparantie van
Leefbaarheid
het oordeel en op de wijze waarop de methodiek is gevolgd. Hierna vindt openbaarmaking van
Met iedere bewonerscommissie is besproken op welke manier de leefbaarheid in het complex
de rapportage plaats. De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) registreert de
verbeterd kan worden. Dit heeft geresulteerd in diverse acties die de bewonerscommissies in
goedgekeurde visitaties.
samenwerking met De Goede Woning hebben georganiseerd. Dit varieert van samen met bewoners
Hoewel we in 2012 zijn begonnen met de visitatie is het rapport van dat jaar nog niet opgeleverd.
de buurt opruimen tot (informele) bijeenkomsten waar met bewoners werd gesproken over leef-
In 2013 zullen wij een follow-up geven aan de aanbevelingen uit het visitatierapport. Een rapport
baarheid. Uiteraard voeren veel medewerkers overleg en hebben zij veel contact met individuele
dat over het geheel genomen een positieve waardering oplevert. Het hoogste cijfer is daarbij door
huurders. Daarnaast beschikken wij over de uitkomsten van diverse onderzoeken over de waardering
de belanghouders gegeven (7,6). In de volgende paragrafen leest u wat we in 2012 samen met onze
door onze huurders over verschillende aspecten van onze dienstverlening. Deze gebruiken wij bij
belanghouders hebben gedaan.
het formuleren van beleid.
10
www.dgw.nl onder huurdersvereniging
11
www.indegoedewoning.nl
INHOUDSOPGAVE
Belanghouders
Gemeente Zoetermeer
Belangenorganisaties
Zowel op politiek, bestuurlijk als ambtelijk niveau zijn er contacten en is er overleg gevoerd.
OSO (Overleg Samenwerkende Ouderen) adviseert ons met betrekking tot huisvestingsvraagstukken
Het management en de directie hebben regelmatig vergaderingen van gemeenteraadscommissies
voor ouderen. De VAC (Vrouwen Advies Commissie) adviseert ons bij nieuwbouwplannen en het
bijgewoond. Ook is het jaarlijkse DGW-kenniscafé (zie paragraaf 7.5) georganiseerd om politici
Platform Gehandicaptenbeleid Zoetermeer adviseert ons over huisvestingsaangelegenheden voor
kennis te laten maken met ons werk en onze dilemma’s. En om van hen hun visie op het wonen in
mensen met een handicap. Met de OSO is in 2012 regelmatig contact geweest via onze manager
Zoetermeer te horen. Periodiek heeft de directie overleg met individuele leden van het college van
Beleid. De projectontwikkelaars hebben in 2012 de contacten onderhouden met de VAC. Met het
burgemeester en wethouders. De meeste contacten waren er vanzelfsprekend met de wethouder
Platform Gehandicaptenbeleid Zoetermeer is in 2012 geen contact geweest omdat hiertoe geen
Wonen. Op ambtelijk niveau zijn er binnen onze organisatie contacten. Voorbeelden hiervan zijn
aanleiding was.
de overleggen met de wijkteams en de afstemming over de ontwikkeling van projecten. Een ander voorbeeld is het intensieve overleg over de prestatieafspraken.
Collega-corporaties Vestia en Vidomes in Zoetermeer, maar ook onze collega’s in de regio Haaglanden en de collega’s
Zorg en welzijn
bij 3B Wonen en Habeko waarmee wij samenwerkingsovereenkomsten hebben, zien we regelmatig.
Samenwerkende partners zijn:
Op directie- en managementniveau wordt periodiek overleg gevoerd over de afstemming van
• Stichting Vierstroomzorgring;
afspraken en het mede ontwikkelen van lokaal beleid.
• Stichting Ipse; • RIBW Fonteynenburg;
Aedes, VROM, SVH en SGH
• Kentalis;
• Aedes; als onze branchevereniging.
• Stichting Jeugdformaat;
• VROM (thans Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijkszaken (Ministerie van BZK));
• Stichting Wende;
als het ministerie dat het extern toezicht verzorgt.
• Steinmetz de Compaan;
• SVH; als regionale belangenbehartiger.
• Limor;
• Stadsgewest Haaglanden waarmee, via SVH, prestatieafspraken zijn gemaakt.
• Humanitas; • Het vierde huis;
Op regionaal niveau voeren het management en de directie periodiek overleg met adviescommissies
• Stichting Kwadraat;
en het bestuur van SVH. In 2012 is geen overleg gevoerd met de accountmanager van het ministerie.
• Impegno;
Door de bezuinigingen bij de gemeente is dit soort contacten op een laag pitje gezet. Het management
• WZH Oosterheem.
en de directie volgen nauwgezet de ontwikkeling van de belangenbehartiging door branchevereniging Aedes en hebben in het verslagjaar regelmatig bijeenkomsten bijgewoond.
Het management heeft met al deze organisaties jaarlijks ten minste één overleg. Als er huisvestingsvraagstukken aan de orde zijn, wordt uiteraard veel intensiever overleg gevoerd.
Opdrachtnemers Ieder jaar evalueren wij de kwaliteit en de dienstverlening van onze opdrachtnemers. Dit wordt minimaal een keer per jaar gedaan door de afdeling Vastgoedontwikkeling. In dit gesprek wordt ook de klachtafhandeling door de opdrachtnemers besproken.
33
INHOUDSOPGAVE
Medewerkers
7.5 Kenniscafé
Met medewerkers vindt dagelijks de gebruikelijke afstemming van de werkzaamheden plaats.
In september hebben wij voor de tweede keer het DGW-kenniscafé georganiseerd. Elf raadsleden
Uiteraard heeft er periodiek werkoverleg van de verschillende teams plaatsgevonden om werk-
hebben we meegenomen in ‘wonen in Zoetermeer’. Aan de hand van mindmaps hebben we verteld
zaamheden te evalueren en/of knelpunten te bespreken. De directie voert periodiek overleg met
over de woonvisie, wat corporaties doen, de financiën van de corporaties en ons ondernemingsplan.
de ondernemingsraad. Zie elders in dit verslag de verdere toelichting over wat zoal besproken is.
Ten slotte hebben wij de raadsleden aan de hand van beelden uit de stad laten zien welke zorgen wij hebben met betrekking tot de uitvoering van onderhoud. De snelle achteruitgang in kwaliteit
7.4 Belanghouderbijeenkomsten
komt de beleving van leefbaarheid niet ten goede.
Onze jaarlijkse belanghoudersdag stond in het teken van het speerpunt uit ons ondernemingsplan ‘Thuis in huis en buurt’. Dit jaar is een werkconferentie over buurtparticipatie gehouden met partners
7.6 Wat nemen we mee uit deze bijeenkomsten?
in de wijk, zoals zorg en welzijnsinstanties, politie, de gemeente Zoetermeer en collega-corporaties.
De kennisuitwisseling met onze belanghouders is altijd een bron van inspiratie. Of het nu gaat over
De Goede Woning is van mening dat wanneer je mensen stimuleert om hun eigen kracht te gebruiken
een nieuw ondernemingsplan, over de uitkomsten van een leefbaarheidonderzoek (2011) of, zoals
en de verantwoording over hun eigen thuis en buurt te nemen, deze mensen krachtiger, blijer en
dit jaar, over ‘Thuis in huis en buurt’. We hebben met elkaar de best practices voor burgerparticipatie
gezonder worden.
benoemd en nemen deze mee in ons werk. In 2011 hebben we de resultaten van ons leefbaarheid-
Om mee te doen hebben mensen capaciteit, gelegenheid en motivatie nodig. En naar die drie
onderzoek gepresenteerd. Dat heeft een vervolg gekregen. Op gemeentelijk niveau en ook bij
dingen moeten we met onze bewoners op zoek. Tot nu toe, zo bleek tijdens de werkconferentie,
onze collega-corporaties. In 2013 gaan we de drie leefbaarheidonderzoeken met elkaar vergelijken.
gingen we als partners in de buurt vooral uit van: ‘Wat kan ik voor u doen?’ We zijn het er als partners
We kijken ook naar onze actieplannen op basis van de resultaten van het leefbaarheidonderzoek.
in de buurt over eens dat onze vraag moet zijn: ‘Wat heeft u er zelf aan gedaan?’, ‘Wat kunt u
We bespreken met elkaar op welke wijze leefbaarheidacties in buurten/complexen worden ingezet
doen om uw probleem op te lossen?’ en ‘Welke voorwaarden zijn daarvoor nodig?’ Als partner in
en waarom. Het doel van het overleg is het vaststellen in welke buurten wij tegen dezelfde uitdagingen
de buurt kunnen we veel beter uitgaan van wat bewoners en cliënten zelf kunnen. Ook moet de
aanlopen en waar het mogelijk is om gezamenlijk op te trekken. Wat ons betreft een goede opbrengst
bewoner leren het netwerk om zich heen aan te boren en te gebruiken. Maar hoe kunnen we onze
van onze inspanningen om onze leefbaarheidenquête zo breed met al onze belanghouders te delen.
bewoners/cliënten triggeren/verleiden om mee te doen? Die verleiding begint bij weten wat er in de buurt speelt. Daarnaast moet het netwerk van de buurt gemakkelijk toegankelijk zijn, korte lijnen hebben. Het contact in de buurt tussen de partners is ook belangrijk, moet buurtgericht zijn en het helpt als we op (bijna) persoonlijk niveau bewoners benaderen. Door iets beschikbaar te stellen - zoals bijvoorbeeld persoonlijke aandacht, maar dit kan ook het (meehelpen) organiseren van een burendag zijn - activeer je mensen sneller. De deelnemers hebben zich ook afgevraagd waarom ze zichzelf inzetten in hun buurt. En waarom onze bewoners en cliënten dit willen doen. De werkconferentie was goed bezocht en we hebben er veel positieve reacties op gekregen. De deelnemers zijn zich bewust geworden van de gezamenlijke inzet. Alleen door het maken van goede samenwerkingsafspraken tussen de verschillende professionals is de inzet effectief. De werkconferentie heeft hierin een belangrijke bijdrage geleverd.
34
INHOUDSOPGAVE
35
INHOUDSOPGAVE
onze organisatie 8.1 Inleiding
De statutair directeur (bestuurder), drs. ing. E.E. Pannebakker, heeft de algemene leiding. Hij overlegt
Wij willen onze medewerkers een uitdagende functie bieden, waarin samenwerken centraal staat en
periodiek met de raad van commissarissen, de ondernemingsraad en de huurdersvereniging.
waarin zij met plezier naar hun werk gaan. Onze medewerkers bepalen immers in belangrijke mate
De ondernemingsraad en de huurdersvereniging hebben volgens wettelijke regels een raadgevende
het succesvol realiseren van onze doelstellingen. Wij bieden hiervoor de randvoorwaarden met
stem en instemmingsbevoegdheid. Met de huurdersvereniging werken wij samen volgens onze
uitstekende arbeidsvoorwaarden en goede faciliteiten. Onze ondernemingsraad participeert actief
geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst die in 2010 is ondertekend. Binnen de afdelingen
en professioneel bij de ontwikkeling van ons beleid.
zorgen de teamleiders voor de vertaling van het beleid en voor een goede afstemming tussen en binnen de teams.
8.2 Organisatiestructuur
8.3 Organisatieverandering
Onze organisatie kent drie afdelingen en diverse staffuncties:
In de afgelopen twee jaar hebben wij een organisatieverandering ondergaan. Wij hebben onze afdeling Wonen ingedeeld in wijkteams. In deze wijkteams zijn alle disciplines (huismeester, buurtbeheerder,
Statutair directeur
opzichter, incassomedewerker, verhuurmedewerker en wijkconsulent) werkzaam. De kracht van het wijkteam is de kennis van de wijk en het adequaat kunnen inspelen op de problematiek in de wijk. Beleid
Directiesecretariaat
8.4 Kengetallen Formatie 2012 Aantal personeelsleden
67
Aantal formatieplaatsen op fulltimebasis
58,86
Aantal parttime functies
29
Ons managementteam bestaat uit vier leden:
Aantal huismeesters/buurtbeheerders
11
• Drs. G.J. Leideman
Wonen
Ziekteverzuim 2012
7,50%
• Ir. K.A.M. Priem-Mens
Vastgoedontwikkeling
Uitgaven aan opleiding en training
€ 242.293
• L.P. Boerman AA
Financieel beheer & ICT
Openstaande vacatures per 31-12-2012
0
• Mr. R.M. Weber MPM
Beleid
Wonen
Vastgoedontwikkeling
Financieel beheer & ICT
Zij sturen de afdelingen aan en managen samen met de directeur de organisatie. Zij ontwikkelen
8.5 Arbobeleid
nieuw beleid, evalueren periodiek bestaand beleid en procedures, dragen binnen hun portefeuille
Ons Arbobeleid is een belangrijke randvoorwaarde waaronder onze medewerkers goed en met
zorg voor risicobeheersing, integriteitaangelegenheden en voeren het personeelsbeleid uit.
plezier bij De Goede Woning werken. Het Arbojaarplan 2012, gebaseerd op ons Arbobeleidsplan
Samen met de directeur houden zij veelvuldig contact met de verschillende belanghouders.
2010-2014, is besproken met de ondernemingsraad.
Verder worden zij nauw betrokken bij de besluitvorming door de directeur/bestuurder en bewaken zij wekelijks gezamenlijk met hem de voortgang van projecten en processen.
36
INHOUDSOPGAVE
Onze organisatie
8.6 Opleidingen en trainingen
Keuzes maken. In een maatschappij waarin steeds meer een beroep op ons wordt gedaan, moeten
Opleidingen en trainingen vinden wij belangrijk. Opleidingen richten zich op het up-to-date
we openstaan en luisteren naar onze belanghouders. We moeten oplossingsgericht werken zodat we
houden van kennis en vaardigheden, maar ook om te kunnen inspireren en motiveren. Onze steeds
steeds meer en beter klantgericht werken. En ten slotte zullen we keuzes moeten maken. Ook ons
wijzigende rol in de samenleving vraagt om een continu ontwikkelende organisatie. Medewerkers
budget is beperkt en dat willen we zo effectief en efficiënt mogelijk inzetten. Daarom is keuzes
zijn zich hiervan doorgaans goed bewust en zijn bereid hierin te investeren. Daarvoor hebben wij
maken belangrijk. Wij zijn allemaal bezig ons deze nieuwe cultuur eigen te maken. Het moet leiden
ook een stimulerend opleidingsbeleid. Het initiatief voor een opleiding kan vanuit de medewerker
tot een cultuur die nog meer naar buiten en naar de klant toe gericht is.
of vanuit de leidinggevende komen.
In 2012 hebben we vastgelegd wat de gewenste cultuur betekent in gedrag en communicatie.
In 2012 is € 242.293 besteed aan opleidingen en trainingen. En zijn ook de eerste POP-gesprekken
Vervolgens zijn MT, teamleiders en een aantal medewerkers hun eigen persoonlijke leertraject
met medewerkers afgesproken. POP is het persoonlijk ontwikkel plan waarin de medewerker en
ingestapt om OOK te vertalen in hun eigen gedrag en communicatie. In 2013 wordt dit verder
leidinggevende afspraken maken over werk, competenties en opleidingen. Dit betrof opleidingen
uitgerold naar alle medewerkers. Zo moet een nieuwe bedrijfscultuur ontstaan waarin Openstaan,
zowel om het kennisniveau te onderhouden als voor de ontwikkeling van medewerkers/teams.
Oplossingsgericht en Keuzes maken een natuurlijke houding is.
8.7 Ziekteverzuim
8.10 Ondernemingsraad
Het ziekteverzuim, exclusief vangnetmeldingen en langdurig zieken, is 1,31%. Daarmee is het onder
De directeur voert sinds de oprichting in 1995 overleg met onze actieve en betrokken ondernemings-
onze norm gebleven van 2,5%. Helaas is het langdurig ziekteverzuim, exclusief vangnetgevallen,
raad. In het verslagjaar heeft de directeur vijfmaal overleg gevoerd met de ondernemingsraad.
niet onder de norm van 4,5% gebleven. Over geheel 2012 is het uitgekomen op 7,50%. Beide
Belangrijke onderwerpen waren:
getallen zijn fors hoger dan in 2011. De doelstelling was om het langdurig verzuimpercentage in
• CAO-woondiensten;
2012 (exclusief vangnetmeldingen) terug te dringen tot 4,5%. Enkele medewerkers hadden helaas
• integriteitsbeleid;
dusdanige klachten waardoor het langdurig ziekteverzuim hoger is uitgevallen.
• goed werkgeverschap; • cultuurbeleid.
8.8 Personeelsvereniging Wij hebben een actieve personeelsvereniging die ook in 2012 veel verschillende activiteiten heeft
Onze ondernemingsraad publiceert jaarlijks zijn eigen jaarverslag op ons intranet. Op intranet hebben
ontplooid. Zo organiseren zij elke maand ‘De Kuil’: een personeelsborrel in ons kantoor. Soms geven
zij een speciale pagina die zij zelf vullen met nieuws en verslagen.
zij daar een speciaal tintje aan, zoals een haringkuil, een kuil met recepten van medewerkers en een bingokuil. Een andere activiteit die de personeelsvereniging organiseert is het jaarlijkse theaterbezoek.
Samenstelling ondernemingsraad:
In 2012 zijn we naar cabaret geweest. Als een personeelslid een activiteit wil organiseren met en
Voorzitter R. Monshouwer
voor andere collega’s dan kan hiervoor een bijdrage worden gevraagd.
Vicevoorzitter
H. Lamers
Secretaris
Y. Pogalin
8.9 Organisatiecultuur
2e secretaris I. ten Have
Met ons nieuwe ondernemingsplan hebben we een koers uitgestippeld. In 2011 hebben we gekeken
Lid A. Madho
of onze organisatiecultuur past bij de door ons uitgezette koers. De directie heeft bepaald welke cultuur er bij De Goede Woning past. Dat is vastgelegd in OOK: Openstaan, Oplossingsgericht en
37
INHOUDSOPGAVE
8.11 Integriteit
8.12 Risico- en fraudebeleid en intern integriteitbeleid
De afgelopen jaren zijn bij andere corporaties grote integriteitproblemen aan het licht gekomen.
Ons Risico- en fraudebeleid is in 2012 herijkt en wordt in 2013 vastgesteld. In 2012 is ons
Al jaren nemen wij dit serieus en wij hebben dan ook al veel beleid ontwikkeld. Verder nemen
Integriteitbeleid herijkt. We hebben een nieuwe internet- en social media-code. Ons Integriteit-
wij initiatieven om dit beleid levend te houden. Wij hebben een vaste planning en beleidscyclus.
beleid krijgt ieder jaar aandacht. Dat doen wij rond de kerstdagen. Zo ook in 2012. Wij hebben
Vanuit ons ondernemingsplan maken wij jaarplanningen en afdelingsactiviteitenplannen.
een Klokkenluidersregeling en wij doen jaarlijks via de externe organisatie die dit objectief voor
Controle geschiedt in de managementrapportage door middel van KPI’s.
ons bewaakt, melding in ons jaarverslag (zie bijlage a). Voor onze medewerkers hebben wij een
Binnen De Goede Woning liggen opdracht en controle nooit in één hand. Eenmaal per drie jaar
externe vertrouwenspersoon.
wordt het beleid herijkt, inclusief het fraude- en risicomanagement. Voor investeringen, het beheer van de voorraad en voor de ontwikkeling van de liquiditeiten en het vermogen werken wij met
8.13 Informatiebeveiliging
jaar- en meerjarenbegrotingen.
Personeels- en huurdersdossiers, overeenkomsten, digitale bestanden en systemen en andere
In 2012 hebben wij het integriteitoordeel van het CFV gekregen. Hieruit bleek dat wij veel zaken
aktes zijn niet openbaar. Voor deze informatie zijn intern autorisatieafspraken gemaakt. We verstrekken
al hadden geregeld en enkele nieuwe accenten kunnen leggen. Integriteit wordt ook gecheckt door
geen persoonlijke mededelingen over onze klanten aan derden en gaan vertrouwelijk om met
middel van interne audits. Wij zijn er alert op dat deze audits passend zijn bij onze relatief kleine
de informatie over hen. Ook in de informatieverstrekking over onze zakelijke activiteiten zijn wij
organisatie. Wat wij verder doen en hebben, is het volgende.
terughoudend.
Integriteitscode
8.14 Klokkenluidersregeling en de commissie Bok
De wijze waarop wij willen omgaan met onze belanghouders hebben wij vastgelegd in ons
Onze Klokkenluidersregeling is vrij toegankelijk via onze website. Ook dit jaar is er geen melding
Integriteitbeleid. Dit beleid betreft respectvolle omgangsvormen die zich de afgelopen jaren hebben
binnengekomen over het gebruik van de regeling; zie bladzijde 94 van dit jaarverslag.
ontwikkeld en waarop wij zowel individueel als collectief aanspreekbaar zijn. Onze Integriteitscode staat vermeld op onze website. In 2012 hebben wij onze code geactualiseerd. De code is te vinden
8.15 Voorkoming belangenverstrengeling
op ons internet. 12
In onze reglementen en statuten zijn artikelen opgenomen die voorzien in maatregelen bij belangen-
Al onze opdrachtnemers ontvangen elk jaar in september een brief over deze code en hoe wij
verstrengeling. Zie onze website onder Governance.
omgaan met relatiegeschenken. Wij attenderen onze medewerkers ieder jaar op deze code via een nieuwsitem op intranet. Ook staat integriteit met regelmaat op de agenda van de werkoverleggen.
8.16 Vertrouwenspersonen Onze vertrouwenspersoon is werkzaam bij de ArboUnie en is voor onze medewerkers te vinden
Governancecode
in de Kennisbank op intranet. De vertrouwenspersoon wordt ten minste eenmaal per jaar via een
Het gebruik van de governance code is bij de verklaring van de raad van toezicht nader toegelicht.
nieuwsitem op intranet onder de aandacht van de medewerkers gebracht. Ook voor de Klokken-
Deze code staat ook op onze website.
luidersregeling beschikken wij over een onafhankelijke vertrouwenspersoon. Overige verslaglegging over onze integriteit vindt u in het hoofdstuk van onze raad van toezicht.
38
12
http://www.dgw.nl/Anders-geinteresseerd/Integriteit/Integriteitscode/
INHOUDSOPGAVE
Onze organisatie
8.17 Goed werkgeverschap en tevredenheid medewerkers
8.20 De toekomst
Goed werkgeverschap is geen toevalstreffer, zegt het Kwaliteitscentrum voor Wooncorporaties
Het niveau en de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten zijn de afgelopen jaren veelvuldig aan
Huursector (KWH). Zij hebben daar een apart label voor dat meet of ons HRM-proces effectief
de orde gekomen in rapportages van het Centraal Fonds. Hoge netto bedrijfslasten hebben een
is en waar de verbeterpunten liggen. Eerder hebben wij onderzoeken naar de tevredenheid
negatief effect op de financiële positie van een corporatie en verminderen de verdiencapaciteit
van medewerkers gehouden. In 2009 hebben wij echter gekozen voor het KWH omdat zij niet
van ons bezit. Corporaties hebben dan ook de opdracht de volkshuisvestelijke opgave sober en
alleen de tevredenheid meten, maar integraal ook kijken naar het beleid en de implementatie
doelmatig uit te voeren. De Goede Woning let hier al jaren op. Daarom hebben we lagere bedrijfs-
van ons beleid. Nu hebben wij na de meting een goed overzicht van de verbeterpunten om de
lasten per VHE dan het landelijk gemiddelde. En voor de komende jaren hebben wij afgesproken
tevredenheid te verhogen.
dat onze bedrijfslasten niet meer stijgen dan de inflatie. Waar andere corporaties mensen moeten
In 2009 hebben wij de meting Goed werkgeverschap gedaan. Onze medewerkers zijn heel tevreden
ontslaan, is bij ons vooralsnog de werkgelegenheid gegarandeerd. Ook dat is kijken naar en je
maar toch kunnen wij een aantal verbeteringen doorvoeren. Dat hadden wij graag in 2010 gerealiseerd.
voorbereiden op de toekomst.
We hadden echter meer tijd nodig. In 2011 hebben we hard gewerkt aan verbeteringen. Eén van de punten was onze bedrijfscultuur. Zowel medewerkers als management wilden een andere, meer open, bedrijfscultuur. We zijn in 2012 op verschillende fronten gestart met veranderingen naar de gewenste cultuur met de thema’s Open, Oplossingsgericht en Keuzes maken (OOK).
8.18 Oordeelsbrief De oordeelsbrief van het CFV was positief. De benchmark van het CFV, Corporatie in Perspectief, gebruiken wij om ons te vergelijken met andere referentiecorporaties en met het landelijk gemiddelde. Wat wij goed doen is bijvoorbeeld onze efficiënte en effectieve bedrijfsvoering. Wij zitten met onze netto bedrijfslasten met € 1.227 euro per woning, € 166 onder het landelijk gemiddelde. En ook met ons personeelsbestand van fte per VHE zitten wij, met 1 fte per 105 huizen, veel lager dan het landelijk gemiddelde van 1 fte per 88 huizen.
8.19 Nevenstructuren In december 2007 heeft De Goede Woning een nevenstructuur opgericht om commerciële activiteiten af te scheiden van de activiteiten die de corporatie De Goede Woning als toegelaten instelling onderneemt. De nevenstructuur bestaat uit De Goede Woning Holding B.V. en De Goede Woning Projecten B.V. De Goede Woning is directeur van de holding en de holding is op haar beurt directeur van de projecten B.V. De raad van toezicht heeft ten aanzien van de nevenstructuur een identiek toezicht als bij de toegelaten instelling De Goede Woning.
39
INHOUDSOPGAVE
BESTUURSVERKLARINGEN 9.1 Verklaring van de statutair directeur
9.2 Verklaring van de raad van commissarissen
Het Jaarverslag 2012 geeft een getrouwe weergave van de prestaties en de financiële positie van De Goede Woning over het jaar 2012, waarbij alle bestede middelen zijn ingezet in het belang van
Samenstelling Raad van Commissarissen en zijn commissies
de volkshuisvesting.
De samenstelling van de Raad van Commissarissen is sinds april 2012 fors gewijzigd. De reden
Door onze medewerkers, maar ook door opdrachtnemers en veel belanghouders, is met veel
hiervan is dat in juli 2011 de Governancecode Woningcorporaties is aangepast. Hierin is onder
inzet en enthousiasme gewerkt aan de resultaten die wij met hen hebben weten te realiseren.
meer bepaald dat commissarissen maximaal voor een periode van acht jaar (tweemaal vier jaar)
Het jaarverslag leert dat de taken die niet alleen wij ons toedichten, maar waar vooral vanuit de
benoemd kunnen worden. Voor de Raad van Commissarissen had dit tot gevolg dat vier van de
maatschappij om wordt gevraagd, divers zijn en nauw verweven met taken van anderen.
vijf leden tegelijkertijd zouden moeten aftreden. Voor de continuïteit van het functioneren van de
Ik waardeer de inzet van een ieder nadrukkelijk en in het bijzonder die van onze belanghouders,
Raad van Commissarissen is afgesproken dat twee commissarissen in april 2012 zouden aftreden
waarmee wij veelvuldig overleg voeren om vooral ook de goede dingen goed te kunnen blijven
en twee commissarissen per 1 mei 2013. Begin 2012 is de werving en selectie van vier nieuwe
doen. Ik denk dan aan onze huurdersvereniging ‘In De Goede Woning’, de bewonerscommissies,
commissarissen gestart. Deze nieuwe commissarissen zijn per 1 april 2012 aangetreden.
buurttafels , de gemeente Zoetermeer in al zijn hoedanigheden (politiek, bestuurlijk en ambtelijk), 1
welzijnsorganisatie MOOI, diverse zorgverlenende organisaties (zoals De Zorgring, Ipse,
Ultimo 2012 bestond de Raad van Commissarissen uit de navolgende personen:
Jeugdformaat, RIBW Fonteynenburg, Kentalis, Middin, etc.), diverse belangengroeperingen (zoals
• Mevrouw mr. D.S.N. Bakker-Van den Berg
de lokale ouderenbonden, VAC, etc.) en ook onze ondernemingsraad. Kortom, alle belanghouders
• Mevrouw drs. M.A.C. Galesloot MBA
die ons dit jaar hebben geholpen met de realisatie van ons ondernemingsplan.
• Prof. Dr. P.J. Boelhouwer • Mevrouw Mr. M.C.J. Schoordijk
In 2012 zijn door ondergetekende de volgende bestuurlijke nevenfuncties ingevuld:
• De heer Ing. J. van der Meulen MSc • De heer M. Souverijn AA
Functie
Organisatie
Gerelateerd aan De Goede Woning
Bezoldiging/ onkostenregeling
Penningmeester/ penvoerder
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer
Ja
Nee/nee
Lid
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Ja
Nee/nee
Lid
Stichting Eerste Regionale Energie Agentschap (EREA) 2
Ja
Nee/nee
Lid
Stichting Zoetermeer Topsport
Ja
Nee/nee
Aan niet bestuurlijke nevenfuncties is door ondergetekende invulling gegeven: Functie
Organisatie
Gerelateerd aan De Goede Woning
Bezoldiging/ onkostenregeling
Verhuurderslid
Huurcommissie
Ja
Nee/nee 3
• De heer Ir. I.R. Pijpers Voor het actuele rooster van aftreden en het overzicht van nevenfuncties wordt verwezen naar www.dgw.nl. Binnen de Raad van Commissarissen functioneren twee interne commissies: de auditcommissie en de remuneratiecommissie. De commissies hebben ieder een eigen intern reglement, waarin taken, verantwoordelijkheden en de werkwijze zijn omschreven. De reglementen zijn, evenals de “spelregels” die tussen de Raad van Commissarissen en het bestuur gelden, enerzijds vastgelegd in de statuten van de stichting en anderzijds uitgebreid vastgelegd in de governancecode en te raadplegen via www.dgw.nl.
Zoetermeer, 17 april 2013 1
40
Een buurttafel is een nieuwe vorm van participatie, waarbij bewoners in een buurt van gedachten kunnen wisselen en plannen kunnen maken.
2
Besloten is om deze stichting te liquideren. Dit zal naar verwachting in 2013 worden afgerond. 3
Vergoeding vervalt aan De Goede Woning.
INHOUDSOPGAVE
Bestuursverklaringen
Verslag
gevolgen door de sector gedragen worden. Hiervoor is een forse saneringsheffing verschuldigd.
De rol van de Raad van Commissarissen is gescheiden van de rol van de directeur-bestuurder.
Deze ontwikkelingen nopen tot voorzichtigheid van De Goede Woning in de uitvoering van
De Raad van Commissarissen is een onafhankelijk orgaan dat toezicht houdt op het beleid van de
de volkshuisvestelijke opgave. Ook is er aandacht voor de gevolgen van deze maatregelen
directeur-bestuurder en daarnaast overzicht houdt op de algemene gang van zaken en de vervulling
voor de bewoners. De Raad van Commissarissen heeft uitgebreid over de gevolgen van deze
van de strategie van de organisatie. De Raad van Commissarissen staat de directeur-bestuurder met
ontwikkelingen op de volkshuisvestelijke opgave gesproken. Hierbij is ook de vraag besproken
raad terzijde. Ten slotte vervult de Raad van Commissarissen de rol van werkgever van de directeur-
of Vestia mogelijk geholpen zou kunnen worden door eventueel bezit van Vestia in Zoetermeer
bestuurder.
over te nemen. Ook is besproken wat de gevolgen van het Regeerakkoord zijn op de geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten. In december 2012 is het besluit van de directeur-bestuurder
Activiteiten
goedgekeurd om de start van enkele projecten tijdelijk uit te stellen. Gelet op de gezonde
Vergaderingen en onderwerpen van discussie
financiële situatie van De Goede Woning, vindt de Raad van Commissarissen het wel van belang
In 2012 heeft de Raad van Commissarissen tien maal met de directeur-bestuurder vergaderd.
dat de beoogde plannen, zij het met enige vertraging, toch worden uitgevoerd.
Ook heeft een werkbezoek aan verschillende wijken van Zoetermeer plaatsgevonden. Er werd een
Een ander majeur gespreksonderwerp was de herijking van de herstructurering in de wijk
bezoek gebracht aan het nieuwbouwproject De Elementen in Oosterheem en aan de herstructurerings-
Palenstein. De oorspronkelijke plannen van de herstructurering dateren van 2005. Vanaf 2009
wijk Palenstein. In de wijk Seghwaert werd kennis gemaakt met de buurtbeheerder. De Raad van
werd duidelijk dat de oorspronkelijke plannen niet gerealiseerd kunnen worden en dat een
Commissarissen heeft hiermee een completer beeld gekregen van de werkzaamheden van De
aanpassing nodig is. Hierop zijn de plannen, in samenwerking met de gemeente Zoetermeer en
Goede Woning.
de Zoetermeerse corporaties, aangepast. Medio 2012 hebben de hierboven genoemde partijen overeenstemming bereikt over een allonge op de samenwerkingsovereenkomst. Ondanks de
In december 2012 heeft onder begeleiding van een externe adviseur een zelfevaluatie van de Raad
aanpassingen van de plannen, zijn de financiële risico’s aanzienlijk. Aan de andere kant zijn de
van Commissarissen plaatsgevonden.
plannen voor de wijk van groot belang. Uiteindelijk heeft de Raad van Commissarissen de allonge op de samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd.
Onderwerpen In 2012 heeft de Raad van Commissarissen zich in haar toezichthoudende taak geconcentreerd op
Voorts heeft de Raad van Commissarissen ingestemd met het besluit tot verkoop van 30% van
vijf hoofdonderwerpen: de volkshuisvestelijke opgave; de financiële en niet-financiële verantwoording;
de eensgezinswoningen uit een drietal wooncomplexen. De voornaamste reden hiervan was dat
risico’s; governance, visitatie en integriteit en de belangen van de diverse stakeholders.
verkoop van een deel van het bezit de leefbaarheid van een wijk ten goede komt. Begin 2013 is het inkomensafhankelijke huurbeleid ingevoerd. De Raad van Commissarissen heeft de directeur-bestuurder gevraagd haar te informeren over de gevolgen hiervan voor huurders.
Volkshuisvestelijke opgave De beoogde volkshuisvestelijke opgave van De Goede Woning komt door het Lente-akkoord
Financiële- en niet-financiële verantwoording
en door het in het najaar gepubliceerde Regeerakkoord (inkomensafhankelijk huurbeleid,
Hierboven zijn reeds de financiële gevolgen van het Regeerakkoord en de saneringsheffing
Verhuurdersheffing) in de toekomst onder druk te staan. Ook werd begin 2012 duidelijk dat
genoemd. Deze gevolgen zijn besproken en zullen ook in 2013 onze aandacht vragen.
woningcorporatie Vestia in ernstige financiële problemen verkeerde, waarvan een deel van de
In december 2012 is de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & Liquiditeiten 2013 – 2023
41
INHOUDSOPGAVE
en de Meerjarenbegroting Onderhoud & Beheer 2014 – 2023 goedgekeurd. Begin januari 2013
Visitatie
verzochten het CFV en het WSW om de gevolgen van het regeerakkoord te berekenen. Aangezien
In 2012 hebben de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen gezamenlijk opdracht
deze gevolgen reeds waren meegenomen, was een aanpassing op de Meerjarenbegroting niet nodig.
gegeven voor de uitvoering van de vierjaarlijkse visitatie. De Raad van Commissarissen heeft hiertoe
In 2012 is er veel aandacht voor de derivatenportefeuille van corporaties geweest. De Goede Woning
een aantal bijeenkomsten met de visitatiecommissie gehad. Het rapport is begin 2013 opgeleverd.
beschikt over een bescheiden derivatenportefeuille; de financiële risico’s hiervan zijn beperkt.
De Raad van Commissarissen herkent zich in het beeld dat De Goede Woning een financieel solide
Eind 2012 is de regelgeving op het gebied van derivaten aangepast. Het treasury-statuut zal hierop
corporatie is. De visitatiecommissie heeft, ondanks de hoge waardering van de belanghouders,
worden aangepast zodra de uitwerking van deze regels bekend is.
aanbevelingen gedaan voor verdere verbeteringen bij het overleg met belanghouders. De Raad
De auditcommissie heeft met de directeur-bestuurder de jaarrekening 2012 besproken.
van Commissarissen neemt de genoemde adviezen ter harte en verwacht dat de uitkomsten bij een volgende visitatie verbeterd zullen zijn.
Risicobeheersing Risicobeheersing vraagt steeds meer aandacht. Hierbij valt te denken aan liquiditeitsrisico,
Integriteit
renterisico, maar ook risico’s op het gebied van wet- en regelgeving, veranderende
Onafhankelijkheid en tegenstrijdig belang
marktomstandigheden e.d. De verwachting is dat dit de komende jaren zal toenemen. De Raad
De statuten en de Governancecode Woningcorporatie bevatten objectieve voorwaarden om de
van Commissarissen volgt de ontwikkelingen nauwlettend.
onafhankelijkheid van leden van de Raad van Commissarissen te borgen. Alle leden van de Raad van Commissarissen voldoen aan deze code.
Governance, visitatie en integriteit Governance
Integriteitsbeleid De Goede Woning
De organisatiestructuur van De Goede Woning is gebaseerd op het raad van toezichtmodel.
In 2012 heeft de Raad van Commissarissen het aangepaste integriteitsbeleid vastgesteld. De Raad
Daarbij is de statutair directeur bestuurder in de zin van de wet en houdt de Raad van
van Commissarissen heeft de directeur-bestuurder gevraagd er voor te zorgen dat dit onderwerp in
Commissarissen actief toezicht op de bestuurder.
de organisatie blijft leven.
De Goede Woning heeft een nevenstructuur om commerciële- en niet-commerciële activiteiten
Het is de Raad van Commissarissen voorts bekend dat De Goede Woning over de volgende
te scheiden. De nevenstructuur bestaat uit De Goede Woning Holding B.V. en de Goede Woning
integriteitregelingen beschikt:
Projecten B.V. De Stichting De Goede Woning is directeur van de holding en de holding is op
- Klokkeluidersregeling;
haar beurt directeur van de projecten B.V. De Raad van Commissarissen houdt ook toezicht op
- protocol ongewenste intimiteiten;
de nevenstructuur. Met het oog op de verwachte invoering van de Herziene Woningwet zal deze
- protocol internet- en email;
structuur gehandhaafd blijven.
- regeling relatiegeschenken. Er zijn geen gevallen van onrechtmatigheden bij de Raad van Commissarissen bekend.
De governancecode woningcorporaties is in 2011 geactualiseerd. Voor De Goede Woning was dit
42
aanleiding om ook de statuten hierop aan te passen. Voorts is een verbindingen- en investerings-
Belangen van stakeholders
statuut goedgekeurd. Ook heeft de nieuwe Raad van Commissarissen besloten tot het instellen van een
De Raad van Commissarissen hecht veel waarde aan een goed contact met stakeholders (bewoners,
auditcommissie en een remuneratiecommissie. De taken en werkwijze van deze commissies zijn vast-
gemeente, banken, zorg- en welzijnsinstellingen). De Raad van Commissarissen heeft eenmaal met
gelegd in een aantal reglementen. Al deze documenten zijn te raadplegen via de website www.dgw.nl.
het bestuur van de Huurdersvereniging “In De Goede Woning” gesproken en eenmaal met de
INHOUDSOPGAVE
Bestuursverklaringen
Ondernemingsraad. Ook is er eenmaal buiten aanwezigheid van de bestuurder gesproken met de
Hoofdlijnen Remuneratiebeleid directeur-bestuurder
accountant. De Raad van Commissarissen weet dat De Goede Woning veelvuldig contact heeft met
Het remuneratiebeleid omvat de volgende componenten:
diverse partijen. Jammer genoeg kon er geen stakeholdersbijeenkomst plaats vinden, waarbij ook
1. vaste bruto jaarvergoeding: de bruto vaste jaarvergoeding is gebaseerd op de adviesregeling
de Raad van Commissarissen aanwezig was.
van de Commissie Peters en bedroeg in 2012 € 11.010 per maand. 2. variabele beloning: de Raad van Commissarissen kan besluiten een variabele beloning toe te
Verslag van de auditcommissie Vanaf de tweede helft van 2012 is de auditcommissie actief. De auditcommissie is een vaste commissie die functioneert onder verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen en die als taak heeft om de Raad van Commissarissen te adviseren bij het toezichthouden op de naleving van interne procedures, wet- en regelgeving, het beheersen van bedrijfsrisico´s, het functioneren van de
kennen. In 2012 is dit niet gebeurd. 3. pensioenbijdrage: de directeur-bestuurder neemt onder dezelfde condities als de overige werknemers deel aan het Pensioenfonds voor woningcorporaties. 4. bedrijfsauto en overige emolumenten: aan de directeur-bestuurder is een auto ter beschikking gesteld. Ook ontvangt hij jaarlijks een netto onkostenvergoeding.
accountant en de kwaliteit van de informatievoorziening van en naar de Raad van Commissarissen en alle externe rapportages. In 2012 is de auditcommissie eenmaal bijeen gekomen.
Beloning directeur-bestuurder
Het volgende onderwerp is hier besproken:
Op grond van het hierboven genoemde beleid was de remuneratie in 2012 als volgt:
- Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & liquiditeiten 2013-2023; De heer E.E. Pannebakker
Verslag van de remuneratiecommissie
Bruto jaarvergoeding
€ 141.408
De bezoldiging van de directeur bestuurder wordt bepaald door de Raad van Commissarissen.
Variabele beloning
€-
Het beloningsniveau van de bestuurder is gebaseerd op de adviesregeling van de Commissie
Pensioenbijdrage werkgever
€ 33.119
Peters (2000). In 2010 heeft de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties de
Bedrijfsauto (fiscale bijtelling)
€ 10.280
Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties vastgesteld. Voor de toenmalige Raad van Toezicht
Netto onkostenvergoeding
€ 1.970
was dit geen aanleiding het beloningsbeleid voor de directeur-bestuurder aan te passen. In 2012 heeft de Eerste Kamer de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke- en semipublieke
Leningen en garanties
sector (WNT) Topinkomens aangenomen. Deze is per 1 januari 2013 in werking getreden.
Er zijn geen leningen en garanties verstrekt aan de directeur-bestuurder.
Specifiek voor woningcorporaties geldt hierbij de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen (zgn. “staffel”). De WNT en de staffel hebben grote gevolgen voor het remuneratiebeleid.
Hoofdlijnen Remuneratiebeleid Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen zal de WNT en de staffel naleven en daarbij de overgangsregeling
Het remuneratiebeleid van de Raad van Commissarissen is gebaseerd op de in 2010 door
in acht nemen.
de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) vastgestelde Honoreringscode Woningcorporaties. In 2012 is de Honoreringscode geïndexeerd. Voor nieuw te benoemen en te
Benoeming
herbenoemen commissarissen is de WNT van toepassing.
De directeur-bestuurder wordt benoemd door de Raad van Commissarissen. De huidige directeurbestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd.
43
INHOUDSOPGAVE
< INHOUDSOPGAVE
Beloning Raad van Commissarissen 2012 (fiscale loon volgens de jaaropgave)
Verkrijgen van informatie Voor de toezichthoudende taak beschikt de Raad van Commissarissen onder andeer over
Mevrouw drs. M.A.C. Galesloot (voorzitter)
€ 11.228
directieverslagen, die per kwartaal inzicht geven in de belangrijkste ontwikkelingen en de financiële-
De heer mr. drs. J. van Arum AA FB
€ 2.524 (t/m 8 februari 2012)
en niet financiële resultaten. Ook ontvangt de Raad van Commissarissen de managementletter van
Mevrouw mr. D.S.N. Bakker-van den Berg
€ 7.485
de accountant. Verder is de Raad van Commissarissen lid van de VTW en ontvangt zij vakliteratuur
De heer prof. Dr. P.J. Boelhouwer
€ 7.485
en nieuwsbrieven. Ook worden leden van de Raad van Commissarissen in de gelegenheid gesteld
De heer Ir. H. Mallee
€ 2.820 (t/m 31 maart 2012)
om cursussen te volgen. In 2012 is door drie leden hiervan gebruik gemaakt.
De heer Ing. J. van der Meulen MSc
€ 6.000 (per 1 mei 2012)
De heer Ir. I.R. Pijpers
€ 6.000 (per 1 mei 2012)
Goedkeuring jaarrekening 2012
Mevrouw mr. M.C.J. Schoordijk
€ 6.000 (per 1 mei 2012)
Zoals de statuten voorschrijven stelt de directeur-bestuurder de jaarrekening op en stelt de Raad
De heer M. Souverijn AA
€ 6.000 (per 1 mei 2012)
Totaal
€ 55.542
van Commissarissen deze vast. De jaarrekening 2012 is gecontroleerd door BDO en voorzien van een goedkeurende verklaring.
Werving en selectie
Tot slot
Zoals hierboven reeds genoemd leidde de aanpassing van de Governancecode Woningcorporaties
De Raad van Commissarissen bedankt alle medewerkers en de directeur-bestuurder voor
er toe dat er in 2012 en 2013 in totaal vier commissarissen zouden aftreden. Twee van de vier
hun bijdrage van het afgelopen jaar. Ook de onlangs afgetreden leden van de Raad van
commissarissen waren op voordracht van de Huurdersvereniging lid van de RvC. Nadat de
Commissarissen, Riet Galesloot en Denise Bakker-van den Berg, worden hartelijk bedankt voor hun
Raad van Commissarissen eind 2011 de profielschetsen had geactualiseerd is begin 2012 de
inspirerende bijdragen. De Raad van Commissarissen wenst alle medewerkers en natuurlijk ook de
werving en selectie van start gegaan. Bij dit proces is de Huurdersvereniging nauw betrokken
directeur-bestuurder veel wijsheid en succes toe om 2013 tot een succesvol jaar te maken.
geweest. De werving en selectie is begeleid door een extern bureau. Uiteindelijk heeft de Raad van Commissarissen mevrouw Schoordijk en de heren Van der Meulen, Pijpers en Souverijn
Zoetermeer, 28 mei 2013
benoemd. Met deze nieuwe commissarissen is de deskundigheid en verscheidend in de Raad van Commissarissen gewaarborgd.
Raad van Commissarissen John van der Meulen (voorzitter Raad van Commissarissen)
Zelfevaluatie
Peter Boelhouwer
In december 2012 heeft onder externe begeleiding een interne evaluatie van de Raad van
Raymond Pijpers
Commissarissen plaatsgevonden. De commissarissen vulden voorafgaand aan de evaluatie een
Marie-Christine Schoordijk
vragenlijst in. Onderwerpen die hierbij zijn besproken waren het functioneren van de Raad van
Maarten Souverijn
Commissarissen en zijn individuele leden, het inwerkprogramma, de relatie met de directeurbestuurder, het verkrijgen van informatie en aandachtspunten voor 2013. Onder leiding van een extern adviseur zijn de uitkomsten van de vragenlijst besproken. De resultaten zijn vastgelegd in een verslag en met de directeur-bestuurder gedeeld.
44
INHOUDSOPGAVE
< INHOUDSOPGAVE
45
INHOUDSOPGAVE
FINANCIËN EN VERBINDINGEN 10.1 Financieel beheer
Als gevolg van de ingevoerde nieuwe richtlijnen RJ 645 met ingang van het boekjaar 2012 en
Een gezonde financiële basis is een voorwaarde om de noodzakelijk geachte volkshuisvestelijke
aanpassing van de vergelijkende cijfers over 2011 is de vermogenstoename in 2011 gecorrigeerd
inspanningen te kunnen verrichten. De solvabiliteit en financiële continuïteit van De Goede Woning
met € 6 miljoen (voornamelijk de waardering van bedrijfswaarde naar verkoopwaarde van de
is onveranderd goed. Het CFV heeft in 2012 een continuïteitoordeel A1 gegeven.
44 vrije sector woningen in het complex De Elementen).
In het solvabiliteitsoordeel 2012 is daarnaast aangegeven dat De Goede Woning voldoende
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat het operationeel resultaat op een stabiel niveau ligt. Dit betekent
solvabel is. Op de website van het CFV (www.cfv.nl) zijn de genoemde oordeelsbrieven in te zien.
ook dat de kosten van de werkorganisatie onder controle zijn. Dit blijkt ook uit de vergelijking die het
De integrale vennootschapsbelastingplicht, het inflatievolgend huurbeleid tot 2013 van het Kabinet
CFV maakt in “Corporatie in perspectief”. Deze rapportage is in te zien via de website van het CFV.
en de bijdrage heffingen (bijdrage saneringssteun en de bijdrage verhuurdersheffing vanaf 2013)
De mutatie in het vermogen fluctueert daarentegen aanzienlijk. Dit wordt veroorzaakt door enerzijds
betekenen minder inkomsten en verminderen de mogelijkheid om maatschappelijke te investeren.
de afboekingen van onrendabele investeringen en anderzijds door de mutatie in de bedrijfswaarden.
In onze meerjarenbegroting hebben wij met de eventuele bijdrage aan de verhuurdersheffing
Daarnaast speelde in 2011 de vrijval van de post vennootschapsbelasting een grote rol.
rekening gehouden in de jaarlijkse kasstromen. In de bedrijfswaardeberekeningen ultimo 2012 is
In 2009 heeft de afboeking plaatsgevonden van de onrendabele investering in het project 340
deze heffing nog niet meegenomen daar hier (nog) geen wettelijke basis voor is.
appartementen De Elementen ad € 49,8 miljoen. Hiervan kon in 2010 een bedrag ad € 7,4 miljoen
Voor een uitgebreide financiële verantwoording wordt verwezen naar het hoofdstuk jaarrekening.
weer worden teruggehaald. In 2011 kon opnieuw een bedrag worden teruggehaald ad € 3,9 miljoen dankzij een hogere
De financiële positie
bedrijfswaarde ad € 3,4 miljoen en een vrijval van de kostenbegroting ad € 0,5 miljoen. Daarnaast is in 2011 een voorziening getroffen voor de nieuwbouw van de 158-Waterzicht te
Historie over de afgelopen vijf jaar
Oosterheem van in totaal € 9,9 miljoen. In 2012 is voor het nieuwbouwproject (40 jongerenwoningen) Akeleituin een voorziening opgenomen
Per jaar (ultimo) x 1 miljoen
2012
2011
2010
2009
2008
Inkomsten
35
33
32
31
30
Werkorganisatie
6
5
5
5
5
Onderhoud
11
7
9
7
7
Belasting en verzekeringen
2
2
2
2
2
Rentelasten
6
6
5
6
6
25
20
21
20
20
Operationeel resultaat voor VPB
10
13
11
11
10
Bedrijfskosten
46
Afboeking onrendabele investeringen
-4
-6
7
-59
-13
Mutatie bedrijfswaarden
3
17
28
-1
-9
VPB
-2
7
-3
-2
-2
Vermogenstoename
7
31
43
-51
-14
van € 3,5 miljoen. De positieve mutatie in de bedrijfswaarde 2012 ad € 3 miljoen is voornamelijk veroorzaakt door het inrekenen van de verkopen vanuit de prioriteitscomplexen voor de komende 5 jaar voor een bedrag van € 8 miljoen. Daarnaast is de minimale levensduur bij een aantal complexen verlengd van 10 jaar naar 15 jaar. Daar staat tegenover dat de rentabiliteitswaardecorrectie (2011 € 9,2 miljoen en 2012 ruim € 13 miljoen) niet meer in de balans mag worden opgenomen.
INHOUDSOPGAVE
Financiën en verbindingen
Prognose voor de komende vijf jaar
De bovenstaande projecten zijn nog niet daadwerkelijk gestart en er dient daarom een voorbehoud
De onderstaande kerncijfers geven, op basis van de geactualiseerde meerjarenbegroting
te worden gemaakt voor de genoemde bedragen.
2013-2022, een beeld van de financiële positie over de eerstvolgende jaren.
Daarnaast zijn de gevolgen van de extra saneringsheffing en verhuurdersheffing en daartegenover de extra te realiseren huurverhogingen nog niet helemaal duidelijk.
Per jaar (ultimo) x 1 miljoen
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Overige reserves
133
121
128
134
121
130
Voorziening nieuwbouw
4
6
3
0
Schulden op lange termijn
199
211
219
214
218
217
Vermogensmutatie
7
-/-12
7
6
-/-13
9
Onderhoudsuitgaven
11
11
10
12
13
10
Liquide middelen
7
0
0
0
0
0
Afboeking onrendabele investeringen
-/- 4
-/-19
0
0
-/-18
0
35
32
34
35
32
34
2,2
1,9
1,9
1,8
1,7
2,0
Volkshuisvestelijk vermogen conform CFV
1
Rente dekkingsgraad 1
Berekeningen wijzen uit dat, ondanks deze extra lasten, het waarschijnlijk is dat De Goede Woning bovenstaande projecten zal kunnen realiseren. Voor de 40 woningen Akeleituin is de investering berekend op € 4,6 miljoen met een geprognosticeerde onrendabele afboeking van € 3,5 miljoen, opgenomen in de jaarrekening 2012. Voor de 59 woningen in Lansingerland is de investering berekend op € 11,0 miljoen met een geprognosticeerde onrendabele afboeking op te nemen in de jaarrekening 2013 van € 5,7 miljoen. De 56 woningen Waterzicht met een berekend investeringsbedrag van € 10 miljoen en een onrendabele afboeking van € 3,9 miljoen (2013). De 24 woningen Waterzicht met een berekend investeringsbedrag van € 3,2 miljoen en een onrendabele afboeking van € 2,7 miljoen (2013). De 67 woningen EIM kantoor met een investeringsbedrag van € 7,1 miljoen en een onrendabele
A fgerond op gehele percentages en inclusief veronderstelde correctie CFV ad € 8,8 miljoen in 2012,
afboeking van € 6,5 miljoen (2013).
daarna geleidelijk afgebouwd naar € 8,3 miljoen.
De eerste fase nieuw te bouwen woningen in de wijk Palenstein levert naar verwachting in 2016 een onrendabele investering op van circa € 18,3 miljoen. Opgemerkt dient te worden dat grondwaarde en
Het vermogen daalt in 2013 en 2016 sterk onder invloed van de geprognosticeerde onrendabele
de sloopkosten c.a. van de te slopen complexen wordt toegerekend aan de nieuwbouwcomplexen.
investeringen. Procentueel gezien blijft het vermogen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal ruimschoots boven de grenswaarde bepaald door het CFV ad 12,3%. De rente-dekkingsgraad,
De in het ondernemingsplan opgenomen verkooppilots betreffende de prioriteitscomplexen zijn in
waarvan het WSW als grenswaarde 1,4 hanteert, is eveneens ruimschoots voldoende.
deze prognoses verwerkt. Door het aanzienlijke verschil tussen de bedrijfswaarde en de verkoopwaarde heeft de verkoop van woningen een sterke positieve invloed op de vermogenspositie.
Voor de betreffende onrendabele nieuwbouwinvesteringen is een bedrag van in totaal
Voor de prioriteitscomplexen is dit circa € 8 miljoen en betreft het 57 woningen voor de komende 5 jaar.
€ 41 miljoen (exclusief rentabiliteitswaardecorrectie) verwerkt in de periode 2012 tot en met 2017. Deze (beoogde) projecten betreffen:
Mutaties in het vermogen voor de jaren (2012) 2013-2017:
• 40 woningen Akeleituin (start bouw in 2013);
Waardering van het sociaal vastgoed vindt plaats op basis van bedrijfswaarde. Deze bedrijfswaarde
• 59 woningen (ontwikkeling voor 3B Wonen) in de gemeente Lansingerland; (start bouw 2013)
geeft een beter inzicht in de waarde van het bezit op basis van de in de toekomst te verwachten
• 56 woningen Waterzicht (start bouw 2013)
inkomende en uitgaande kasstromen. Daarnaast worden de effecten van beleidswijzigingen
• 24 woningen Waterzicht (start bouw 2013)
inzichtelijker. Ook schommelingen in de marktsituatie werken zichtbaar door in de bedrijfswaarde.
• 67 woningen EIM kantoor (start bouw 2013)
Het commercieel vastgoed is gewaardeerd op de marktwaarde.
• Nieuwbouw (eerste gedeelte) herstructurering Palenstein.
47
INHOUDSOPGAVE
Eind 2011 is het eigen vermogen, in verband met de nieuwe richtlijn RJ645 gecorrigeerd met ruim
naar ruim € 5 mln. in 2017. Op het moment dat deze verhuurdersheffing moet worden ingerekend
€ 6 miljoen (voornamelijk de waardering van bedrijfswaarde naar verkoopwaarde van de 44 vrije
in de bedrijfswaarde en deze niet volledig gedekt wordt door extra huurverhogingen dient rekening
sector woningen in het complex De Elementen).
gehouden te worden met een directe vermogensdaling tussen de 5% en de 10%.
In 2012 is het vermogen circa € 7 miljoen gestegen, o.a. door de toename van de bedrijfswaardes bestaande complexen ad ruim € 3 miljoen. Daartegenover stond de voorziening nieuwbouw
Financiële risico’s afdoende afgedekt
Akeleituin ad € 3,5 miljoen. De genoemde € 7 miljoen toename is dus per saldo toe te rekenen aan
De financiële gevolgen van nieuwbouw, onderhouds- en beheersactiviteiten zijn becijferd en verwerkt
het resultaat uit de normale bedrijfsvoering na vennootschapsbelasting.
in de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling en Liquiditeiten 2013-2022. Deze begroting
In de jaren 2013 t/m 2017 wordt jaarlijks een positief resultaat verwacht van gemiddeld circa
verschaft, rekening houdend met verschillende uitgangspunten, tevens inzicht in de liquiditeits- en
€ 7 miljoen. Alleen in de jaren 2013 en 2016 wordt een groot negatief resultaat verwacht veroorzaakt
financieringsstroom. De uitkomst van deze informatie biedt een betrouwbare basis voor het nemen
door de hoge afboeking onrendabele investeringen bij de nieuwbouwprojecten.
van beleidsbeslissingen op het gebied van toekomstige investeringen en de financiering daarvan.
Eind 2017 is een eigen vermogen geprognosticeerd van € 130 miljoen.
In deze begroting is tevens aangegeven op welke wijze de rente- en rendementsrisico’s binnen algemeen aanvaardbare proporties zijn teruggebracht.
Voldoende middelen voor onderhoud beschikbaar De onderhoudsuitgaven maken een belangrijk deel uit van de bedrijfslasten (circa 40%). De voor
Financieringen met gemeentegarantie van de gemeente Zoetermeer kunnen voor maximaal de
de toekomstige onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk geachte middelen zijn zowel in vermogen
exploitatieperiode van het betreffende complex met gemeentegarantie worden geherfinancierd.
als in liquiditeiten voldoende aanwezig. Toekomstig grootonderhoud kan eveneens uit eigen
Daarna kunnen deze leningen (indien nog steeds nodig) worden ondergebracht bij het WSW.
middelen worden bekostigd. In 2012 (tweede helft) is gebleken dat de kosten van het curatief
Daarmee worden de mogelijkheden voor herfinanciering van de betreffende leningen op de kapitaal-
onderhoud (klachten en mutatieonderhoud) aanzienlijk boven de prognose is gestegen. Met name
markt in voldoende mate gewaarborgd.
bij het mutatieonderhoud is er een relatie tussen de kosten en het type woning (egw) dat muteert in combinatie met de bewonersduur van de betreffende huurder. In 2013 zal verdere analyse plaats-
Voor het project 340 woningen De Elementen is, gezien de hoogte van het te financieren bedrag
vinden ten einde te waarborgen dat deze kosten zich weer normaliseren.
voor een bedrag van € 62,5 miljoen het renterisico, voor ondertekening van de overeenkomst, afgedekt. Hiervoor is gebruik gemaakt van Swaps welke zijn afgesloten bij de Rabobank. Met de
Geen overtollige middelen aanwezig
Rabobank is overeengekomen dat een (eventuele) negatieve waarde niet in liquiditeiten hoeft te
De financieringsbeoordeling op korte termijn vindt plaats met behulp van een dynamische liquiditeits-
worden bijgestort. Daarnaast zijn afspraken gemaakt met de gemeente Zoetermeer ten behoeve
begroting, over een periode van twee jaar. Op grond van de steeds geactualiseerde situatie worden
van de exploitatie en financiering van dit project. De gemeente heeft een bijdrage verstrekt van
de tijdelijk overtollige middelen voor niet langer dan een periode van zes maanden uitgezet.
€ 4,5 miljoen en staat garant voor de financiering tot een bedrag van € 62,5 miljoen.
Er is geen sprake van overtollige geldmiddelen die elders in de volkshuisvesting ingezet kunnen worden. Vennootschapsbelasting en vaststellingsovereenkomsten
48
De Goede Woning heeft haar financiële reserves onder andere nodig voor de eerder genoemde
Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de Wet op
(onrendabele) nieuwbouwprojecten inclusief de herstructurering van de wijk Palenstein en het
de Vennootschapsbelasting. Dit wil zeggen dat over de resultaten uit alle activiteiten belasting
opvangen van risico’s verbonden aan de exploitatie van haar woningbezit.
verschuldigd is, volgens de in de wet opgenomen uitgangspunten.
Daarnaast dient een buffer aanwezig te zijn voor de beoogde verhuurdersheffing welke kan oplopen
De Goede Woning heeft zowel VSO I (model I) als VSO 2 ondertekend.
INHOUDSOPGAVE
Financiën en verbindingen
In deze jaarrekening en de Meerjarenbegroting 2013-2022 is rekening gehouden met de effecten van
De bereikte resultaten worden door het jaar heen gevolgd via maandrapportages (teamniveau),
de integrale VPB-plicht op basis van deze vaststellingsovereenkomsten en de geldende wetgeving.
kwartaalrapportages (managementniveau) en het directieverslag. Zo nodig wordt apart gerapporteerd.
Over de jaren 2008 t/m 2011 hoeft geen vennootschapsbelasting te worden betaald omdat in de
10.4 Risicomanagement
jaren gebruik is gemaakt van het vormen van een herinvesteringsreserve. Vanaf 2012 is dit niet meer
Een belangrijk onderdeel van het besturen van een organisatie is het nagaan op welke plaatsen
mogelijk door een wetswijziging.
welke risico´s worden gelopen en of die voldoende beheerst worden.
In 2012 is echter wel gebleken dat de woz-waarden van het bezit dat is ingebracht op 1 januari
Elk kwartaal verantwoordt de manager Financieel beheer & ICT uitgebreid over de resultaten van
2008 sterk zijn gedaald. Op basis van de VSO2 is het mogelijk om bij de bepaling van de fiscale
de interne controle, de onderhoudskosten en elk half jaar over de ontwikkeling van veel beheer-
winst met deze waardedaling rekening te houden. Daar de waardedaling circa € 38 mln. bedraagt
aspecten (via het complexsignaleringssysteem) en de bedrijfskosten.
ontstaat er in 2012 een compensabel verlies. Hierdoor zal naar verwachting de komende jaren geen
Bijstellingen van het interne risicobeheersings- en controlesysteem en de werking hiervan worden
vennootschapsbelasting betaald hoeven te worden.
verantwoord in de Interne Controlerapportage. De beleidsnota Risicomanagement is in 2012 geactualiseerd. In 2012 heeft ook een evaluatie plaatsgevonden van de processen in het kader van
10.2 Bezwaren en vervreemden
frauderisico’s.
De Goede Woning heeft in het verslagjaar drie woningen verkocht in het Hoevenbos en Laveibos, waarvan geen woning aan zittende huurders. Dit heeft in eerdere jaren wel plaatsgevonden.
De verschillende fasen van de nieuwbouwprojecten worden beheerst met status- en fasebeslis-
Vrijgekomen woningen worden tegen marktprijs verkocht. Bij verkoop aan de zittende huurders
documenten. Voordat naar een nieuwe fase kan worden overgegaan wordt hierover formeel door
geldt de taxatieprijs.
de directeur een besluit genomen. Indien er zich in enig jaar geen volgende fase aandient wordt
Voor het beleid met betrekking tot het bezwaren van onroerend goed wordt verwezen naar de
minimaal een statusdocument per jaar opgemaakt. In zowel het fasebeslisdocument als het status-
vermelding van de zekerheden in de toelichting op de balans.
document is een risico-paragraaf een vast onderdeel. Hierin wordt een opsomming gegeven van de
Daarnaast heeft De Goede Woning twee vrije sectorwoningen van het complex De Elementen
mogelijke risico’s en de wijze waarop deze risico’s worden beheerst indien ze zich zouden voordoen.
verkocht bij oplevering. Bij voorstellen door het MT aan de directie worden waar nodig de verschillende risico’s inzichtelijk
10.3 De zorg voor een goede bedrijfsvoering en administratie
gemaakt, zodat bij de besluitvorming rekening wordt gehouden met eventuele risico’s en de wijze
Bij het leveren van goede maatschappelijke prestaties wordt per prestatieonderdeel nagegaan
waarop deze worden afgedekt.
welke mogelijkheden er zijn voor wat betreft de in te zetten financiële middelen en capaciteit om de gewenste resultaten te realiseren. Uitgangspunt is om de doelen op een efficiënte en effectieve
Het management verantwoordt elk kwartaal aan de directie de voortgang van de doelstellingen uit
wijze te bereiken.
het jaarplan en de bijzonderheden van het betreffende kwartaal.
Het ondernemingsplan bepaalt de koers van de organisatie. Hierop wordt op een andere plaats
Tweewekelijks worden de voortgang van de projecten en processen door het management met de
in dit jaarverslag uitgebreid ingegaan. Het ondernemingsplan krijgt een jaarlijkse vertaling in de
directie besproken.
vorm van een jaarplan. Het jaarplan bevat, indachtig het gevolgde INK-managementmodel, ook
Bij al haar voorstellen aan de bestuurder ter voorbereiding van besluitvorming brengt het management
een aantal activiteiten dat moeten leiden tot een verder leer- en verbeterproces van de organisatie.
eventuele risico’s schriftelijk in beeld.
Dat werkt tot op teamniveau door.
49
INHOUDSOPGAVE
10.5 Verbindingen met andere rechtspersonen
Vereniging van Eigenaren (VvE’s)
Onderstaand zijn de verbindingen met andere rechtspersonen aangegeven. De Goede Woning
Per 1 juli 2003 is de VvE Alferbos opgericht, per 1 september 2004 de VvE Laveibos. In 2006 zijn
heeft in 2012 geen financiële ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen voor een bedrag
de VvE Hoevenbos en Jagersbos opgericht. De VvE´s zijn het gevolg van het verkoopprogramma
dat groter is dan 0,3 promille van het balanstotaal (MG 2005-04).
dat De Goede Woning in 2003 is gestart in Meerzicht-Oost voor deze vier complexen. De Goede Woning heeft als eigenaar van meer dan 70% van de woningen een meerderheidsstem in de VvE’s.
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer (SWZ)
De doelstelling is om in totaal 30% van de woningen te verkopen. De administratie wordt verzorgd
Samen met de Vestia Groep, statutair gevestigd in Rotterdam en Vidomes, statutair gevestigd in Delft,
door Flatbeheer te Zoetermeer.
wordt sinds 2000 samengewerkt in de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer. Deze stichting heeft als taak om de van de gemeente Zoetermeer overgenomen woonwagens en standplaatsen te
Voor het complex Castellum Palensteyn, dat in oktober 2010 is opgeleverd en waarvan het eigendom
beheren. Het beheer en de administratie zijn ondergebracht bij Nijbod Consultancy uit Eindhoven.
wordt gedeeld met de gemeente Zoetermeer, is op 1 februari 2011 de VvE-splitsingsakte gepasseerd.
De Goede Woning treedt op als penvoerder namens de stichting. Zij heeft een minderheidsbelang
De administratie zal tegen een kleine vergoeding door De goede Woning gedaan worden.
van tweezevende. SWZ stelt een eigen jaarverslag op.
De daadwerkelijke VvE is in 2012 opgericht.
Het jaarresultaat van de stichting (aandeel De Goede Woning) is geraamd op circa € 13.000 negatief. Daarnaast is voor het complex 340 appartementen De elementen in Oosterheem ook een aantal Joint Venture Nieuw Palenstein
VvE’s opgericht in 2012.
De Joint Venture Nieuw Palenstein betreft een samenwerking tussen Vestia, Vidomes en De Goede Woning om de herstructurering van de hoogbouw galerijflats in Palenstein te realiseren.
De Goede Woning Holding BV en De Goede Woning Projecten BV
In 2005 heeft de joint venture een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente afgesloten om
Op 24 december 2007 zijn, mede ten behoeve van de invulling van de voorwaarden gesteld in de
de gezamenlijke aanpak te bekrachtigen. De joint venture is geen zelfstandige rechtspersoon en
VSO I, twee (dochter)vennootschappen opgericht:
er ligt geen overeenkomst aan ten grondslag. Er is geen financieel belang in deze joint venture,
• De Goede Woning Holding BV te Zoetermeer is voor 100% eigendom van
wel zijn er gezamenlijk subsidies aangevraagd.
R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning. • De Goede Woning Projecten BV te Zoetermeer is voor 100% eigendom van
In 2012 is hard gewerkt aan een aanvulling op deze samenwerkingsovereenkomst in de vorm van een
De Goede Woning Holding BV.
Allonge. Deze Allonge is in het derde kwartaal 2012 bekrachtigd. Daarmee komt de daadwerkelijke Herstructurering van deze wijk een stuk dichterbij.
Het gestorte aandelenkapitaal in De Goede Woning Holding BV bedraagt € 1.500.000. De resultaten van De Goede Woning Holding BV en De Goede Woning Projecten BV over 2012
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH)
zijn respectievelijk € 14.186 positief en € 193.662 positief.
De Goede Woning is vanaf de oprichting lid van SVH. Onder andere via SVH weet zij haar regionale
Alle gepresenteerde cijfers in dit jaarverslag omvatten de geconsolideerde cijfers van R.K. Woning-
belangen te behartigen. Naast de beleidsmatige belangenbehartiging faciliteert SVH het regionale
bouwstichting De Goede Woning BV en deze onderliggende twee (dochter)vennootschappen.
aanbodmodel.
50
INHOUDSOPGAVE
51
INHOUDSOPGAVE
Kengetallen 2012
2011
2010
2009 (a)
2008
Aantal eenheden in exploitatie - Woningen en woongebouwen:
6.351
5.858
5.862
5.684
5.699
- In aanbouw
0
498
340
186
111
- Garages
221
221
221
221
238
- Bedrijfsruimten
21
22
22
19
19
- Totaal
6.593
6.599
6.445
6.110
5.956
Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) - Overige reserve
132.705
125.915
94.890
51.976
102.761
- Voorzieningen nieuwbouw
3.513
3.203
29.198
51.286
9.760
- Financieringspositie (lange termijn)
-5.932
1.566
-3.019
3.422
10.117
- Huren
34.596
32.778
31.649
30.667
29.943
- Vergoedingen (1)
2.630
2.618
2.723
2.738
2.662
- Jaarresultaat
6.790
31.024
42.915
-50.785
-13.755
- Toewijzing BBSH -doelgroep in % (2)
55
80
79
78
82
- Toewijzing EU-norm (vanaf 2011) in % (3)
90,0
93,5
(1)
Verhuur en incasso
- Gemiddelde (kale) maandhuur per woning, ultimo jaar
484
462
455
448
437
- Gemiddelde toegepaste huurverhoging (per 01-07) in %
2,3
1,3
1,2
2,5
1,6
- Huurdersmutaties (alleen woningen) in %
8,3
6,4
7,7
6,8
7,5
- Huurachterstand v.d. huren en vergoedingen in %
0,88
0,94
1,14
1,33
1,34
- Huurderving v.d. huren en vergoedingen in %
0,59
0,42
0,41
0,54
0,27
Onderhoud
52
- Kosten klachtenonderhoud gemiddeld per woning
338
316
307
320
289
- Onderhoudskosten gemiddeld per mutatie
3.053
2.082
2.053
1.792
1.851
- Totaal directe onderhoudskosten per woning
1.600
1.213
1.526
1.299
1.239
INHOUDSOPGAVE
Kengetallen
2012
2011
2010
2009 (a)
2008
- Person. kosten per woning (incl. werk derden/ en dekking)
661
733
679
657
619
- Overige kosten
278
279
280
301
309
67
66
63
60
60
Bedrijfsvoering
- Personeelsbezetting einde boekjaar: Medewerkers (inclusief vacatures) formatieplaatsen (inclusief vacatures)
58,9
58,2
55,3
51,1
52,3
Idem exclusief vacatures
58,9
56,2
55,3
48,0
52,3
Financiële continuïteit - Eigen vermogen einde boekjaar, per woning
20.895
21.494
16.187
9.144
18.031
- Volkshuisvestelijk vermogen in % (4)
35,4
39,4
32,4
23,5
46,6
- Actuele waarde per woning
52.035
45.935
43.978
39.082
39.407
- Operationeel resultaat ( x € 1.000) (5)
7.535
19.793
7.945
9.269
8.226
- Schuldverdienratio
12,6
9,4
9,0
8,5
8,5
2,2
3,2
3,0
2,9
2,9
(6)
- Rente dekkingsgraad (7) - Solvabiliteit in %
(8)
- Liquiditeit
37,0
39,4
33,5
20,5
39,6
0,7
1,1
0,7
1,3
2,2
- Rentabiliteit vreemd vermogen in %
3,0
3,4
3,2
3,1
4,2
- Rentepercentage leningen
3,6
4,0
4,4
4,6
4,7
- Interne financiering per woning (inclusief in aanbouw)
22.739
19.086
20.842
17.264
17.442
- Cash-flow per woning
1.186
3.101
1.538
1.891
1.437
- Huurkapitalisatiefactor
9,6
8,2
8,1
7,2
7,5
Voor zover van toepassing kengetallen aangepast i.v.m het opnemen van de rentabiliteitswaardecorrectie leningen in de Bedrijfswaardeberekening
(a)
Na aftrek huurderving en te restitueren vergoedingen
(1)
(2)
ivm oplevering nieuwbouw relatief laag
(3
Exclusief nieuwbouw De Elementen Inclusief (in 2012 veronderstelde correctie ad € 8,7 miljoen) correcties CFV.
(4)
Het jaarresultaat exclusief afschrijvingen en bedrijfswaardecorrecties
(5)
Langlopende leningen/netto kasstroom
(6)
Operationeel resultaat inclusief VPB en rentelasten gedeeld door de rentelasten (t/m 2011 exclusief vpb)
((7) (8)
Vanaf 2012 exclusief rentabiliteitswaardecorrectie
53
INHOUDSOPGAVE
jaarrekening 12.1 Geconsolideerde balans per 31 december (ná voorstel resultaatbestemming) ACTIVA
Per 31-12-2012
Per 31-12-2011
VASTE ACTIVA
Materiele vaste aktiva: Sociaal vastgoed in exploitatie in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
317.570.089
269.842.844
0
5.085.817
1.610.588
1.607.048 319.180.677
276.535.709
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling
20.246.108
6.629.919
0
7.913.110 20.246.108
14.543.029
Financiële vaste aktiva: Deelname Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer Leningen U/G Latente Belastingvordering
25.231
24.022
6.000.000
6.000.000
464.307
Subtotaal vaste aktiva
558.113 6.489.538
6.582.135
345.916.323
297.660.873
VLOTTENDE AKTIVA Vorderingen
Huurdebiteuren Vennootschapsbelasting Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa
330.751
336.383
1.415.000
2.856.500
17.581
35.316
859.973
469.462
2.989.814
3.204.910 5.613.119
Liquide middelen
Subtotaal vlottende activa TOTAAL GENERAAL
54
6.902.571
7.173.938
5.570.576
12.787.057
12.473.147
358.703.380
310.134.020
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
PASSIVA
Per 31-12-2012
Per 31-12-2011
132.704.896
125.914.679
Eigen vermogen Overige reserves Voorzieningen Voorziening nieuwbouw
3.513.000
Belastinglatentie
2.265.785
3.203.484 0 5.778.785
3.203.484
Lang lopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
199.353.854
168.153.854
2.146.294
Subtotaal
1.954.492 201.500.148
170.108.346
339.983.829
299.226.509
Kortlopende schulden Leveranciers
3.354.384
5.945.261
Belastingen en premies sociale verzekering
9.820.029
117.302
Overlopende passiva
5.545.138
4.844.948
TOTAAL GENERAAL
18.719.551
10.907.511
358.703.380
310.134.020
55
INHOUDSOPGAVE
12.2 Geconsolideerde Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012 Omschrijving
Boekjaar 2012
Boekjaar 2011
34.375.999
32.777.614
Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten
2.630.424
2.618.374
Verkoop onroerende goederen
-36.848
-123.117
Overige bedrijfsopbrengsten
152.903
121.881
37.122.478
35.394.752
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
14.212.795
13.113.880
Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeullie
Afschrijvingen op vaste activa
5.705.091
-7.601.927
Lonen en salarissen
2.532.672
2.402.193
Sociale lasten Lasten onderhoud
757.202
10.204.978
6.032.275
Leefbaarheid
1.305.535
1.193.566
Lasten servicecontracten
2.614.521
2.595.793
Overige bedrijfslasten
3.501.123
4.072.144
40.928.655
22.565.126
0
6.556.744
-3.806.177
19.386.370
Som der bedrijfslasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Exploitatieresultaat Rentebaten
493.999
483.564
Rentelasten
6.696.273
6.216.915
-10.008.451
13.653.019
-2.359.591
7.197.997
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen Jaarresultaat
56
851.940
-14.791
-13.000
-12.382.833
20.838.016
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
12.3 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
zijn de materiele vaste activa en daarmee ook de overige reserves per saldo gestegen met ruim € 6 miljoen. Eind 2012 zijn 2 woningen hiervan verkocht.
12.3.1 Algemene waarderingsgrondslagen
De invloed van de herziene richtlijn RJ645 op het vermogen in het jaar 2012 is niet materieel.
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaglegging zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is
Schattingswijziging
opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH en in overeenstemming met boek 2 titel 9 BW en de
Vanaf 2012 wordt uitsluitend lineair afgeschreven. Tot en met 2011 is op de materiele vaste activa
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ645), rekening houdend met de in de branche geldende
ten dienste van de exploitatie nog annuïtair afgeschreven.
richtlijnen voor de jaarverslaglegging.
Op het commercieel vastgoed wordt vanaf 2011 niet meer afgeschreven.
Voor de indeling en de presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen
Er is in 2012 geen rentabiliteitswaardecorrectie meer in de balans opgenomen.
voor het model voor de balans en winst- en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645. financiële instrumenten De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen
van verkrijgings- en vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld.
en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheidene posten van de
De materiële vaste activa in exploitatie en vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op actuele waarde.
balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie
De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden
over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.
slechts genomen voor zover zij op de balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke
Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per
verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen
balanspost. De financiële derivaten zijn allen toegewezen voor kostprijshedge-accounting waarbij
indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
het effectieve deel wordt gewaardeerd tegen kostprijs. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil
Bij het samenstellen van de balans en winst- en verliesrekening wordt een bestendige gedragslijn
tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
aangehouden. Geconsolideerde jaarrekening Onderstaand worden enkele algemene waarderingsgrondslagen nader toegelicht.
De cijfers opgenomen in deze jaarrekening betreffen de geconsolideerde cijfers van R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning en de 100% deelneming (rechtstreeks dan wel middellijk) in:
Stelselwijziging
• De Goede Woning Holding B.V., te Zoetermeer
De herziene richtlijn voor de verslaggeving RJ645” Toegelaten instellingen volkshuisvesting” is vanaf
• De Goede Woning Projecten B.V., te Zoetermeer
het boekjaar 2012 (verplicht) toegepast. De cijfers 2011 zijn indien nodig aangepast om vergelijkbaarheid met de cijfers 2012 mogelijk te maken. Het sociale vastgoed is onveranderd gewaardeerd als
Actuele waarde (bedrijfswaarde)
bedrijfsmiddel tegen de actuele waarde. Het commercieel vastgoed is gewaardeerd als vastgoed-
Materiele vaste activa
belegging tegen marktwaarde.
Het beleid van De Goede Woning is gericht op het realiseren van haar volkshuisvestelijke taken.
Door de voornamelijk hogere waardering van de (in 2012 opgeleverde) 44 vrije sectorwoningen
Het sociaal vastgoed kwalificeert daarom als bedrijfsmiddel en wordt gewaardeerd tegen de actuele
(onderdeel van de 340 appartementen De Elementen) ultimo 2011 op basis van de marktwaarde,
waarde (bedrijfswaarde).
57
INHOUDSOPGAVE
Deze bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen
Bossenbuurt
met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur
Vanuit bestaand bezit gaat het hier om 49 woningen. Voor de komende vijf jaar is hier een bedrag
van de investering. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt als toekomstige bestemming aan
voor ingerekend van ruim € 5 miljoen. Daadwerkelijk waren er aan het eind van dit verslagjaar vier
het einde van de exploitatieduur, tenzij anders bekend, uitgegaan van sloop en vervangende nieuw-
van deze woningen beschikbaar en aangemeld bij de makelaar voor verkoop.
bouw in de vorm van huur- of koopwoningen. In de materiele vaste activa zitten 10 vrije sectorwo-
De prognose voor 2013 is dat 6 woningen worden verkocht voor totaal € 0,7 mln.
ningen verdeeld over een aantal complexen. Materieel gezien is de betekenis hiervan minimaal, deze 10 woningen zijn daarom niet overgeheveld naar de post commercieel vastgoed in exploitatie.
Prioriteitscomplexen Bij drie laagbouwcomplexen is een verkoopprogramma gestart. Hierbij worden in eerste instantie
Restwaarde woningen (grond)
de woningen aangeboden (met 10% korting) aan de zittende huurder en daarna afhankelijk van het
De Goede Woning gaat ervan uit dat de grond blijvend wordt ingezet voor haar volkshuisvestelijke taak
aangewezen blok voor verder verkoop.
zijnde het exploiteren van sociale huurwoningen. Er wordt gerekend met een (gemiddelde) restwaarde van € 5.000 per woning (saldo van de sociale kavelprijs en de sloop- en herhuisvestingskosten). Er is
Voor de komende vijf jaar zijn 57 woningen opgenomen waarvoor een bedrag is ingerekend van
rekening gehouden met de (gemiddelde) restant looptijd van het hele bezit (ultimo 2012 is dit 23 jaar).
ruim € 8 miljoen.
Dit bedrag is vervolgens geïndexeerd vanaf 2013 met 2,0% per jaar en verdisconteerd tegen 5,25%.
De prognose voor 2013 is dat 17 woningen worden verkocht voor totaal € 3 mln.
Met deze uitgangspunten is de restwaarde van de bestaande complexen (exclusief de twee te slopen complexen in Palenstein) vastgesteld op € 14,3 miljoen.
Verkochte woningen in het verslagjaar In de Bossenbuurt zijn in 2012 3 woningen verkocht met een verkoopopbrengst van € 0,4 mln.
Waardering Commercieel vastgoed
In het complex De Elementen zijn 2 vrije sector woningen verkocht bij oplevering tegen een totale
Het Winkelcentrum Palenstein is gewaardeerd op taxatiewaarde. Een (recent) rapport betreffende
verkoopopbrengst van € 0,6 mln.
dit winkelcentrum geeft aan dat de onderhandse verkoopwaarde € 4 miljoen is. In 2011 is het Winkelcentrum afgewaardeerd met € 558.000.
Mutatie bedrijfswaarde
Bij de herontwikkeling van het betreffende gebied is het voornemen dat deze waarde wordt ingebracht
De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie van de bestaande complexen is
in het plan voor de ontwikkeling van een nieuw Winkelcentrum.
€ 273 miljoen (2011 € 270 miljoen, inclusief de rentabiliteitswaardecorrectie ad € 9 miljoen).
De 42 vrije sectorwoningen van het complex De Elementen zijn gewaardeerd op de gerealiseerde
In 2012 werd door oplevering van de nieuwbouwcomplexen 158 Waterzicht en de 296 (340)
verkoopprijzen eind 2012.
De Elementen nog circa € 45 miljoen aan bedrijfswaardes toegevoegd zodat de totale bedrijfswaarde
Het overig commercieel vastgoed (4 bedrijfsruimten en 111 garages die niet worden verhuurd aan
ultimo 2012 € 318 miljoen bedraagt.
een huurder van een sociale huurwoning) is gewaardeerd tegen de getaxeerde marktwaarde. Met de op complexniveau gehanteerde uitgangspunten kon in het verslagjaar een bedrag worden Te verkopen woningen
bijgeboekt van circa € 12 miljoen op de bestaande complexen. Daarnaast kan vanaf de jaarrekening
De sociale huurwoningen die aangemerkt zijn voor verkoop en waarvan verwacht wordt dat deze
2012, conform de gewijzigde richtlijnen, de rentabiliteitswaardecorrectie (ultimo 2012 becijferd op
binnen vijf jaar worden verkocht wordt bij de berekening van de bedrijfswaarde rekening gehouden
ruim € 13 miljoen) niet meer worden meegenomen.
met de verwachte verkoopopbrengst minus verkoopkosten.
De positieve bijboeking wordt voornamelijk veroorzaakt door de gecalculeerde te verkopen woningen in de prioriteitscomplexen ad € 8 miljoen.
58
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
Daarnaast is de minimale levensduur verlengd van 10 naar 15 jaar, hetgeen ook een positief effect
Belastingen/verzekeringen
heeft op de bedrijfswaarde.
Belastingen zijn gebaseerd op de werkelijke bedragen van 2012. Voor wat betreft de verzekeringen geldt vanaf 2013 een tarief van € 23 per woning.
Herwaarderingsreserve In die gevallen waarin de waardering van de materiele vaste activa en de vastgoedbeleggingen
Voor de kostencomponent belastingen geldt een prijsstijging vanaf het jaar 2013 van 2,0%.
in exploitatie hoger zijn gewaardeerd dan de boekwaarde op basis van historische kostprijs is een
Voor de verzekeringscomponent geldt het stijgingspercentage van 2,0% vanaf het jaar 2014.
herwaarderingsreserve gevormd. Woningcorporaties mogen op basis van de regelgeving deze
Deze percentages zijn gebaseerd op de veronderstelde inflatie in de genoemde jaren.
reserve niet opnemen in de balans. Deze reserve is daarom alleen in de toelichting opgenomen als onderdeel van de overige reserves. Mutaties in de herwaarderingsreserve zijn rechtstreeks verwerkt
Verhuurdersheffing
in de overige reserves.
De wetgeving hierover voor 2014 en verder is nog niet vastgesteld door de Eerste kamer, daarom zijn deze kosten niet meegenomen in de bedrijfswaardeberekeningen.
Uitgangspunten bij de berekeningen
Overigens zijn deze kosten wel volledig meegenomen in de kasstromen van de (meerjaren) liquiditeits-
Van alle complexen die zijn opgenomen onder de post materiele vaste activa zijn rendementswaarde-
begroting om inzichtelijk te maken wat het effect is voor De Goede Woning. In de meerjarenbegroting
berekeningen gemaakt met de volgende uitgangspunten:
vermogensontwikkeling & liquiditeiten zijn verschillende scenario’s uitgewerkt van deze verhuurdersheffing in combinatie met de mogelijke extra huurverhogingen boven inflatie.
Onderhoud Conform jaarbegroting Onderhoud en Beheer 2013 en meerjarenbegroting Onderhoud 2014-2033.
Huren
De cijfers t/m einde looptijd van alle complexen zijn aangeleverd door de afdeling Ontwikkeling
In de berekening van de in de balans en het resultaat verwerkte rendementswaarden is uitgegaan
en worden automatisch de laatste 10 jaar voor einde exploitatie lineair afgebouwd. Indien (groot-)
van een huurverhoging in het jaar 2013 voor alle complexen van 2,25% en vanaf het jaar 2014 is dit
onderhoud aangemerkt kan worden als levensduurverlenging wordt dit meegenomen in de
2,0%. Deze percentages zijn gebaseerd op de veronderstelde inflatie in het voorafgaande jaar.
rendementswaardeberekeningen.
Daarnaast is er vanuit gegaan dat voor huurders waarvan het inkomen hoger is dan € 43.000 er vanaf 1 juli 2013 een extra verhoging is voor de komende 4 jaar van 3%. Er wordt vanuit gegaan dat het
Bij het curatief onderhoud is gebleken, na interne analyses over de jaren 2008 t/m 2011, dat de
gaat om 20% van onze huurders. In het huurprijsbeleid 2013 is, in afwijking hierop, op basis van het
veronderstelde absolute stijging als gevolg van toenemende ouderdom niet aantoonbaar is.
huidige woonakkoord als algemeen verhogingspercentage 3,25% opgenomen en extra 2,5% voor
Daarom is er voor gekozen om het curatief onderhoud in de bedrijfswaarden te laten aansluiten op
de inkomensgroep hoger dan € 43.000.
de Begroting Onderhoud 2013 en geen toekomstige stijging van deze kosten meer op te nemen voor de jaren vanaf 2014 anders dan inflatie.
Alle bovenstaande componenten zijn contant gemaakt tegen 5,25%.
Kosten Werkorganisatie
Looptijd complexen
Voor de jaren 2013-2017 de (meerjaren) begroting Werkorganisatie en vanaf 2018 de gemiddelde
De minimale looptijd van de complexen is 15 jaar (t/m 2011 10 jaar). Daardoor is bij een aantal
kosten over de jaren 2013-2017. Deze kosten worden met uitzondering van de kosten huismeesters
(oudere) complexen de levensduur verlengd. Voor het overige is uitgegaan van 50 jaar
verdeeld voor een gelijk bedrag per woning.
(HAT-complexen 40-jaar).
59
INHOUDSOPGAVE
Bij twee complexen (0200/0210) in de wijk Palenstein is (vanaf 2004) rekening gehouden met een
Het verlies van 2012 ad € 46.000, waarvan voor rekening van De Goede Woning 2/7e deel, zijnde
(voortijdige) sloop in de jaren 2015/2020 (2011: 2015/2018).
€ 13.000, is in mindering gebracht op de waarde van de deelneming. In 2012 is voor een totaal bedrag van € 56.000 afgestort door de deelnemers, waarbij het aandeel
12.3.2 Balanswaardering
van De Goede Woning € 16.000 bedroeg.
Materiële vaste activa
Het beheer en de administratie zijn uitbesteed aan een daarin gespecialiseerd bedrijf.
Onroerende zaken in exploitatie De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn
Leningen u/g
gewaardeerd tegen bedrijfswaarde.
Bij de BNG is een lening U/G per 3 maart 2005 uitgezet ad € 6 miljoen met een looptijd van
De eerste waardering van zaken die worden toegevoegd aan de onroerende zaken in exploitatie
10 jaar tegen een rentepercentage van 3,8%. Deze lening dient vooralsnog als onderpand voor de
vindt plaats tegen kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde.
kredietfaciliteit bij de BNG ad € 6 miljoen. Hiertegenover staat een lening van de BNG (langlopende schulden) onder dezelfde condities.
Onroerende zaken in ontwikkeling Van de in ontwikkeling zijnde (nog op te leveren) nieuwbouwprojecten, waarbij reeds verplichtingen
Vlottende activa
zijn aangegaan, worden rendementswaarde (bedrijfswaarde) berekeningen gemaakt met dezelfde
Onderhanden Projecten
uitgangspunten en parameters als bij de bepaling van de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie.
Dit betreft het verkoopdeel (school en sportvoorzieningen) van het project Castellum Palensteyn dat in 2010 verkocht is aan de gemeente Zoetermeer. Het positieve resultaat van circa € 0,4 is in
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2010 als winst meegenomen.
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op
In 2011 moest er door nagekomen meerwerk nog een verlies worden afgeboekt van € 0,1 miljoen.
basis van de verwachte economische levensduur.
In 2012 was er nog een zeer beperkt verlies van circa € 4.000.
De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire afschrijvingssysteem. Vorderingen Commercieel vastgoed in exploitatie/in ontwikkeling
De vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Bij de vordering op de post
Het commercieel vastgoed is gewaardeerd tegen marktwaarde op basis van taxatie.
Ex-huurders is een bedrag van € 172.000 als voorziening voor oninbaar opgenomen. Dit is gebaseerd op basis van afboekingen in het verleden en het saldo einde boekjaar en is berekend op basis van
Financiële vaste activa
0,5% van de jaarhuur.
Deelnemingen
60
Deelnemingen zijn gewaardeerd op het evenredig deel van de netto vermogenswaarde.
Liquide middelen
In het kader van de (gedeeltelijke) overdracht van de diverse locaties standplaatsen / woonwagens
De bank- en kassaldi worden hier opgenomen. De op korte termijn uitgezette bedragen zijn vrij
te Zoetermeer (thans totaal 35 standplaatsen en 3 huurwoonwagens) naar de plaatselijk werkzame
opneembaar. Ultimo 2012 staat er een bedrag van totaal € 10,6 miljoen op bedrijfsspaar-rekeningen
corporaties is op 19 juni 2000 de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer opgericht, met de
bij de Rabo bank. Dit spaarbedrag is voor het grootste gedeelte aangewend voor de BTW betaling
plaatselijke corporaties als deelnemers.
(€ 9,7 miljoen) in januari 2013.
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
Voorzieningen
Leningen/Langlopende schulden
Voorziening nieuwbouw
Alle bestaande leningen zijn fixe en roll-over leningen en worden op de einddatum ineens afgelost
Voor het gedeelte van de berekende onrendabele investering per nieuwbouwcomplex dat de
of (deels) geherfinancierd.
ultimo het boekjaar gemaakte kosten te boven gaat wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening ultimo 2012 betreft het project 40 woningen Akeleituin ad € 3,5 miljoen.
12.3.3 Resultaatbepaling
Bij de bepaling van de voorziening onrendabele investeringen worden dezelfde parameters en
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen.
uitgangspunten gehanteerd als bij de bepaling van de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie,
Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het
uitgezonderd de toerekening van een rentabiliteitswaardecorrectie. De Goede Woning stelt zich op
jaar waarin zij voorzienbaar zijn.
het standpunt dat door de gehanteerde bedrijfsfinanciering een toerekening van de rentabiliteitswaardecorrectie naar een individueel project niet goed mogelijk is.
Bedrijfsopbrengsten Verkoop onroerende goederen
Voorziening latente belasting
De verkoopresultaten van de 3 verkochte woningen Bossenbuurt (complex 215 Laveibos,
Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de commerciële
307 Hoevenbos en 135 Jagersbos) en de 2 verkochte woningen van het nieuwbouwcomplex de
balans (commerciële boekwaarde) is een belastinglatentie gevormd. Hierbij wordt gerekend met
340 De Elementen zijn hier opgenomen, na aftrek van de gemaakte verkoopkosten en huurderving
het actuele belastingtarief en een discontopercentage gebaseerd op de interne rentevoet.
door leegstand.
De actieve belastinglatentie (betreffende de waardering van de leningen) is gevormd tot een bedrag van € 0,5 miljoen daar het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn
Bedrijfslasten
voor verrekening. De resterende looptijd is t/m 2017. De passieve latentie is gevormd inzake de dotatie aan de voorziening groot onderhoud (gemiddelde
Afschrijvingen
looptijd 17 jaar) en de afwaardering van het bestaand bezit als gevolg van de daling van de woz-waarden.
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Hierdoor vindt verschuiving plaats van de te betalen belasting naar de toekomst (circa 6 jaar vooruit).
Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire afschrijvingsmethode op basis van de geschatte
Bij de toelichting op de vennootschapsbelasting is dit nader toegelicht.
economische levensduur.
Pensioenvoorzieningen
Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De Goede Woning heeft voor haar werknemers een toegezegde pensioenregeling getroffen. Dit is een
Dit betreft de bij(af) boeking van de nieuwe complexen op basis van een lagere bedrijfswaarde die
zogenaamde salaris-/diensttijdregeling (toegezegd pensioen/DB-regeling). Deze pensioenregeling is
voortvloeit uit de gemaakte rendementswaardeberekening of vastgestelde taxatiewaarde versus de
ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW) en wordt in de jaarrekening
kostprijs (de zogenaamde onrendabele top).
verwerkt als toegezegde-bijdrageregeling. In het geval van een tekort bij SPW heeft De Goede Woning
Daarnaast worden bij deze post tevens de jaarlijkse afschrijvingen geboekt op basis van de
geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies.
Herwaarderingsreserve.
De risico’s van prijsindexatie en beleggingsrendement op het fondsvermogen zullen mogelijk leiden tot toekomstige aanpassingen in de jaarlijkse bijdragen aan het pensioenfonds. Deze risico’s komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening.
61
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
Leefbaarheid
De verwachting is dan ook dat na 17 jaar de dotatie aan de voorziening even groot zal zijn als de
Dit betreft de kosten vanuit onderhoud en de kosten werkorganisatie (gedeeltelijk salariskosten e.d.
vrijval op basis van het uitgevoerde onderhoud.
en out-of pocket kosten).
Voor het verschil in last commercieel versus fiscaal wordt een passieve belastinglatentie gevormd.
Overige bedrijfslasten
Onderhoud versus verbetering
Dit betreft de overige kosten werkorganisatie; belastingen, verzekeringen en contributie landelijke
De posten in het onderhoud die fiscaal als verbetering moeten worden aangemerkt worden
branchevereniging, kosten overige goederen, levering en diensten en overige (normale) lasten.
gecorrigeerd op de fiscale onderhoudslasten. Op deze fiscaal geactiveerde kosten wordt
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
(indien mogelijk) afgeschreven.
Renteresultaat
Toerekening kosten aan projecten
Het renteresultaat omvat het verschil tussen de betaalde en ontvangen rente rekening houden met
Aan de onderhanden projecten worden fiscaal rente en kosten toegerekend. De toerekening
de toegerekende rente aan de warmtemeters in de verschillende complexen.
betreft rente (bedrijfsfinanciering) op basis van het geïnvesteerd bedrag en de personeelskosten inclusief overhead van de afdeling vastgoedontwikkeling.
Belastingen Belastingplicht
Buitengewone baten en lasten
Doordat in de jaren 2008 t/m 2011 gebruik is gemaakt van de herbestedingsreserve is er over die
Onder buitengewone baten en lasten worden de posten opgenomen die niet uit normale bedrijfs-
jaren effectief geen vennootschapsbelasting verschuldigd.
activiteiten voortkomen en dus niet in het resultaat uit gewone bedrijfsvoering worden verantwoord.
Vanaf 2012 is het niet meer mogelijk om een herbestedingsreserve te vormen. Hieronder volgen de belangrijkste afwijkingen tussen het commerciele en fiscale resultaat.
12.3.4 Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht
Mutaties bedrijfswaarde MVA
Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals
De onrendabele investeringen in nieuw bezit en de mutaties in de bedrijfswaarde worden fiscaal
opgenomen in RJ 360.
geëlimineerd. Fiscaal is in 2012 afgeschreven op de waardering van de openingsbalans in 2008 als gevolg van de sterke daling van de woz-waarden in 2012 ten opzichte van 2008. Dit leidt tot een aanzienlijk compensabel verlies hetgeen de komende jaren als effect heeft dat geen belasting hoeft te worden betaald. Voorziening (groot) onderhoud Vanaf 2012 vindt er jaarlijks een dotatie plaats aan de voorziening groot onderhoud voor het in de toekomst uit te voeren planmatig onderhoud. De gemiddelde cyclus van dit onderhoud is 17 jaar.
62
INHOUDSOPGAVE
63
INHOUDSOPGAVE
12.4 Specificatie toelichting op de geconsolideerde balans ACTIVA VASTE ACTIVA 01. Materiële vaste activa a. Recapitulatie 1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie
31-12-2012
31-12-2011
317.570.089
269.842.844
0
5.085.817
1.610.588
1.607.048
319.180.677
276.535.709
2. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
b. Totaal overzicht Materiële vaste activa
Woningen en Woongebouwen
Woningen en Woongebouwen in ontwikkeling
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Overige zaken
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Stand per 1 januari 186.873.136
42.677.520
156.086
Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen
Historische Kostprijs
-1.106.646
-37.591.703
-5.701
Cumulatieve herwaarderingen
74.134.251
0 5.085.817
Rentabiliteitswaardecorrectie t/m 2011 Bedrijfswaarde
153.958
2.988.750
491.177
-38.416
-1.381.702
641.562
115.542
1.607.048
17.134
312.555
9.185.000 269.085.741
Mutaties in boekjaar Investeringen (nieuwbouw) Overboeking nieuwbouw 2012 Overboeking cumulatieve afboekingen Verkochte woningen
134.713
42.908.805
85.586.325
-85.586.325
-37.591.703
37.591.703
-392.778
Volledig afgeschreven
-84.967
Desinvesteringen Afschrijvingen
-42.467 -6.790.953
-4.181
-15.878
Correcties (op cumulatieve afschrijvingen)
124.800
Saldering kosten met voorziening
-3.203.484
Mutatie rendementswaarde
19.213.123
Vrijval Rentabilieitswaardecorrectie t/m 2011
-9.185.000 47.770.243
64
-306.381
-40.073 -5.085.817
-44.254
1.256
3.540
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
b. Totaal overzicht Materiële vaste activa
Woningen en Woongebouwen
Woningen en Woongebouwen in ontwikkeling
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Overige zaken
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Stand per 31 december Historische Kostprijs
272.201.396
0
156.086
171.092
3.173.871
Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen
-48.692.786
0
-9.882
-54.294
-1.563.283
116.798
1.610.588
Cumulatieve herwaarderingen
93.347.374 316.855.984
451.104 0
597.308
De gerealiseerde aktiva zijn volledig verzekerd tegen brandschade en verzekerd tegen stormschade met een eigen risico bij storm van € 250 per woonhuis, een maximum van € 500 per aangebouwd blok woningen of flatgebouw en een maximum van € 25.000 per stormgebeurtenis.
De verzekerde waarde wordt jaarlijks middels een index-clausule aangepast. Het winkelcentrum Palenstein is verzekerd voor de herbouwwaarde van € 2.847.000. Het kantoorpand is verzekerd voor een waarde van € 2.785.000 gebaseerd op het taxatierapport januari 2011. De jaarlijkse index is hierop van toepassing. De bedrijfsinventaris c.a. is verzekerd voor een waarde van € 1.200.000 gebaseerd op het taxatierapport van januari 2011. De jaarlijkse index is hierop van toepassing. c. Component
aantal jaren
Warmte-meters
10
Meubilair c.a.
10
Gereedschappen/ bedrijfsauto's
5
Computer/ programmatuur c.a.
5
Bedrijfspand
45
d. Zekerheden De Goede Woning heeft voor alle leningen die via Gemeentegarantie ge(her) financierd zijn een hypothecaire volmacht aan de Gemeente Zoetermeer verstrekt. Alleen bij het complex 3090 ten bedrage van € 3,676 miljoen is een recht van hypotheek verstrekt aan de Gemeente Zoetermeer. Drie leningen (totaal € 24 miljoen) zijn geborgd door het WSW. Voor de financiering van het project 340 De Elementen Oosterheem is er een maximale gemeentegarantie afgegeven door de gemeente Zoetermeer van € 77,5 miljoen, hiervan is in juni 2009 € 62,5 miljoen aangetrokken, met stortingsdata vanaf juni 2010. Het restant zal niet worden aangesproken.
65
INHOUDSOPGAVE
e. Aktuele waarde Vanaf het jaar 2007 wordt het vastgoed in exploitatie op basis van de actuele waarde(=bedrijfswaarde) gewaardeerd. De mutatie in de bedrijfswaarde ten opzichte van het vorig boekjaar wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post overige waardeveranderingen MVA. De totale mutatie in de bedrijfswaarde 2012 laat zich voornamelijk verklaren door het niet meer opnemen van de Rentabiliteitswaardecorrectie, de langere minimale looptijd van 10 naar 15 jaar en de te verkopen woningen in de prioriteitscomplexen en de verkopen in het nieuwbouwproject 340 woningen De Elementen. N.B. Een indicatie van de verkoopwaarde van de onroerende zaken in exploitatie en de vastgoedbeleggingen is € 980 miljoen. Dit bedrag is getaxeerd op de waarde volgens de onroerend zaakbelasting met peildatum 01-01-2011. 31-12-2012
31-12-2012
20.246.108
6.629.919
20.246.108
14.543.029
02. Vastgoedbeleggingen a. Commercieel vastgoed in exploitatie b. Commercieel vastgoed in Ontwikkeling
7.913.110
Totaal Vastgoedbeleggingen Woningen en Woongebouwen
Woningen en Woongebouwen in ontwikkeling
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Stand per 1 januari 2012 0
7.913.110
4.903.556
0
1.726.363
0
7.913.110
6.629.919
Overboeking stichtingskosten
7.913.110
-7.913.110
Investeringen
7.146.565
Cumulatieve herwaardering
Verkopen
-619.001
Afschrijvingen/afboekingen
-823.674
-811
13.617.000
-7.913.110
-811
14.440.674
0
4.902.745
Stand per 31 december 2012 Historische Kostprijs Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen
-823.674
Cumulatieve herwaarderingen
1.726.363 13.617.000
66
0
6.629.108
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
31-12-2012
31-12-2011
25.231
24.022
6.000.000
6.000.000
464.307
558.113
6.489.538
6.582.135
Stand begin boekjaar
24.022
21.022
Aanvulling resultaat boekjaar 2011
-1.612
0
03. Financiele vaste activa a. Deelneming Stichting Woonwagen Zoetermeer b. Leningen U/G c. Latente Belastingverplichting
a. Deelneming Stichting Woonwagen Zoetermeer
Aanvulling lening boekjaar
16.000
16.000
Resultaat boekjaar 1
-13.179
-13.000
Stand ultimo boekjaar
25.231
24.022
c. Leningen U/G 6.000.000
6.000.000
6.000.000
6.000.000
Stand begin boekjaar
558.113
648.745
Mutatie boekjaar
-93.806
-90.632
464.307
558.113
6.489.538
6.582.135
BNG 3,8% per 3 maart 2005 t/m 3 juni 2015 2 Subtotaal overige d. Latente Belastingverplichting
Hiervan is € 97.091 verrekenbaar binnen één jaar Totaal vaste activa
1
Op basis van 2/7 conform prognose 2012, deelnemers zijn de drie plaatselijke corporaties
2
Hiertegenover staat een lening O/G BNG onder dezelfde condities
67
INHOUDSOPGAVE
VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2012
31-12-2011
10.210.767
10.100.841
04. Onderhanden projecten a. Brede School Investeringen t/m voorgaand boekjaar Investeringen boekjaar Totaal investering Verkooptermijnen t/m voorgaand boekjaar Verkooptermijnen boekjaar
68.919
109.926
10.279.686
10.210.767
-10.483.586
-10.468.168
-64.531
-15.418
-10.548.117
-10.483.586
272.819
367.327
-4.388
-94.508
Naar Winst en verliesrekening
4.388
94.508
Totaal onderhanden werken
0
0
330.751
336.383
1.415.000
2.856.500
17.581
35.316
Totaal opbrengst Resultaat t/m voorgaand boekjaar Resultaat boekjaar
05. Vorderingen a. Huurders b. Vennootschapsbelasting c. Gemeente d. Overige vorderingen e. Overlopende activa Totaal
68
859.973
469.462
2.989.814
3.204.910
5.613.119
6.902.571
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
a. Huurders De huurachterstand ultimo boekjaar kan als volgt worden gespecificeerd: Achterstand in (omvang) maanden huur
Aantal huurders 2012
2011
31-12-2012
31-12-2011
6 maanden of meer
13
11
48.625
38.734
5 tot 6 maanden
9
6
22.063
16.005
5 tot 5 maanden
11
10
23.562
22.967
7 tot 6 maanden
23
13
35.691
22.238
3 tot 4 maanden
35
129
41.088
114.129
1 tot 2 maanden
198
244
115.422
86.403
Minder dan 1 maand
193
133
44.300
35.907
482
546
330.751
336.383
De huurachterstand per ultimo boekjaar bedraagt 0,88% van de jaarhuur en vergoedingen over 2012; per 31-12-2011 was dit 0,94%. Voor een totaalbedrag ter grootte van € 201.995 zijn 176 vorderingen in handen van de deurwaarder gesteld (2011 € 136.985 m.b.t. 101 huurders). Aan 82 vorderingen ter grootte van € 31.088 wordt bijzondere aandacht besteed (2011 € 33.987 m.b.t. 106 huurders). De overige vorderingen betreffen in hoofdzaak 1- en 2-maandsgevallen. 31-12-2012
31-12-2011
Aangifte 2010
0
1.391.500
Aangifte 2011
0
1.465.000
b. Vennootschapsbelasting
Aangifte 2012
1.415.000
0
1.415.000
2.856.500
10.617
12.388
c. Gemeente Miva bijdragen Huurderving Miva
3.954
9.786
Overig
3.010
13.142
17.581
35.316
69
INHOUDSOPGAVE
31-12-2012
31-12-2011
d. Overige Ex-huurders 1 Voorziening ex-huurders
472.079
321.983
-172.000
-163.000
300.079
158.983
Rekening-courant deurwaarder
316.943
170.357
Debiteuren VvE 's
134.320
122.893
52.765
0
Af te dragen BTW verkoop woning (januari 2013) BTW terug te vorderen 4e kwartaal 2012
19.550
0
Diverse debiteuren
36.316
17.229
859.973
469.462
Te ontvangen rente op U/G lening BNG
132.427
132.427
Rente spaarrekeningen
201.832
122.915
1.411.000
2.006.918
e. Overlopende activa
VvE's reserves ultimo jaar (aandeel DGW) SPW inzake werknemers
41.402
0
Door te berekenen verzekeringszaken
40.637
0
Door te berekenen aan Huurders
1.583
0
14.944
0
Subsidies 158 Waterzicht (2011:111- woningen Brede School)
265.513
332.148
Voorbereidingskosten Herontwikkeling Palenstein
606.788
523.330
0
6.545
200.525
12.965
8.267
7.943
WOZ-(gehonoreerde) bezwaarschriften 2012
Voorbereidingskosten Oosterheem Voorbereidingskosten Parkzoom 2 Voorbereidingskosten diverse projecten Diversen
1
70
Hiervan is € 371.317 (2011: € 284.474) in handen van de deurwaarder.
64.896
59.719
2.989.814
3.204.910
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
31-12-2012
31-12-2011
-3.596.866
-2.017.923
39.831
44.903
154.465
383.362
3.850
6.672
06. Liquide middelen BNG De Goede Woning BNG De Goede Woning Holding BV BNG De Goede Woning Projecten BV Kas Rabo Rabo, Bedrijfstelerekening Rabo, Bedrijfsplusrekening
6.498
51
11.522
11.330
10
10
143.000
143.000
5.000.000
7.000.000
Rabo, Spaarvrij
5.000
0
Rabo, Spaarvrij
3.400.000
0
Rabo, Spaarvrij
2.000.000
0
6.628
-830
7.173.938
5.570.576
Rabo, Bonusrekening Rabo, Spaarvrij
Kruisposten
De Goede Woning heeft een permanente kredietfaciliteit bij de BNG van € 6 miljoen. De bij de Rabobank gestalde spaargelden zijn in januari 2013 voor een belangrijk deel aangewend voor de betaling van de integratieheffing BTW inzake de opgeleverde nieuwbouw in het 4e kwartaal 2012.
71
INHOUDSOPGAVE
passiva 31-12-2012
31-12-2011
a. Algemene bedrijfsreserve
37.180.055
49.562.888
b. Herwaarderingsreserve
95.524.841
76.351.791
132.704.896
125.914.679
07. Eigen vermogen Overige reserves
a. Algemene bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar Resultaat Saldo einde boekjaar
49.562.888
28.724.872
-12.382.833
20.838.016
37.180.055
49.562.888
Toelichting Algemene bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar 2012
49.562.888
Resultaat exploitatie woningen c.a.
32.607.750
Renteresultaat
-6.197.080
Resultaat exploitatie goederen, leveringen en diensten Netto kosten Werkorganisatie exclusief toerekeningsrente Lasten onderhoud Overige baten (verkoop onroerende goederen) Resultaat SWZ Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (inclusief afschrijvingen) Vennootschapsbelasting 2012 (inclusief mutatie latente belastingverplichting)
-5.170 -5.966.499 -10.814.977 -36.848 -14.791 -19.595.627 -2.359.591 -12.382.833 37.180.055
b. Herwaarderingsreserve
72
Saldo begin boekjaar
76.351.791
66.165.370
Afschrijvingen boekjaar
-6.825.453
-5.779.855
Herwaarderingen boekjaar
25.998.503
15.966.276
95.524.841
76.351.791
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
31-12-2012
31-12-2011
3.513.000
3.203.484
08. Voorzieningen a. Totaal nieuwbouw b. Belasting latentie
2.265.785
0
5.778.785
3.203.484
3.203.484
9.853.874
a. Nieuwbouw Voorziening 158 Waterzicht Saldering met geboekte kosten huidige boekjaar Stand einde boekjaar voorziening Voorziening 40 Akeleituin Voorziening 340 woningen De Elementen
-3.203.484
-6.650.390
0
3.203.484
3.513.000
0
0
42.371.570
Mutatie voorziening boekjaar
-3.915.840 0
Saldering met geboekte kosten t/m voorgaand boekjaar
38.455.730 -13.173.731
Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar
0
-25.281.999
Stand einde boekjaar voorziening
0
0
0
2.155.052
2.265.785
-2.155.052
2.265.785
0
b. Belastinglatentie Stand begin boekjaar Mutatie boekjaar (2011: Vriijval 2008 t/m 2010)
Hiervan is € 43.807 verschuldigd binnen één jaar.
73
INHOUDSOPGAVE
31-12-2012
31-12-2011
199.353.854
168.153.854
2.146.294
1.954.492
201.500.148
170.108.346
09. Langlopende schulden a. Leningen kredietinstellingen b. Waarborgsommen
a. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari
168.153.854
Mutaties in het boekjaar (Extra) aflossingen
-28.890.725
Nieuwe leningen (herfinancieringen)
28.890.725
Opgenomen leningen ten behoeve van de 340 woningen De Elementen
31.200.000 31.200.000
Stand per 1 januari
168.153.854
Totaal aflossingen
-28.890.725
Nieuwe leningen
60.090.725
Stand per 31 december
199.353.854
Looptijd langer dan 5 jaar
82.537.010
Specificatie per geldgever B.N.G. 80% Nederlandsche Waterschapsbank
160.353.854
160.353.854
20%
39.000.000
7.800.000
100%
199.353.854
168.153.854
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 3,6 % (2011: 4,0%). De gemiddelde looptijd van de leningen is 6,4 jaar (2011: 6,9 jaar) De leningen kredietinstellingen worden ineens afgelost (Fixe leningen). Op 3 april 2012 is een lening geherfinancierd van € 10,891 miljoen, tegen 3,65% met een looptijd van 13 jaar.
Op 3 oktober 2012 is een lening geherfinancierd van € 6 miljoen, tegen 3,05% met een looptijd van 13 jaar.
Per 4 december 2012 is de lening NWB ad € 12 mijloen geherfinancierd. Deze is een 6- maands euribor met een opslag van 0,12%. De looptijd van deze lening is twee jaar. Hiertegenover staat per 4 februari 2013 een Rente-swap tegen een percentage van 4,48%. De effectieve rente over deze lening bedraagt (dus) per 4 februari 2013 4,6%.
74
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
31-12-2012
31-12-2011
1.954.492
1.933.612
151.969
2.117
b. Waarborgsommen Stand begin boekjaar Mutaties in boekjaar (2012: oplevering 498 nieuwbouwwoningen) Rentebijschrijving ultimo jaar
39.833
18.763
2.146.294
1.954.492
Waarborgsommen worden geheven bij de verhuur van woningen, bedrijfsruimten en bij niet aan de woningen gekoppelde verhuur van garages. Jaarlijks wordt rente bijgeschreven gelijk aan het tarief voor een belegging van 1 jaar, welke voor 2012 is vastgesteld op 2,0%. De waarborgsom is gemaximeerd op € 320. 31-12-2012
31-12-2011
a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw)
3.354.384
5.945.261
b. Belastingen en premies sociale verzekeringen
9.820.029
117.302
c. Overlopende passiva
5.545.138
4.844.948
18.719.551
10.907.511
1.657.153
1.207.783
293.664
285.275
1.950.817
1.493.058
341.228
219.603
Subtotaal crediteuren
2.292.045
1.712.661
Nieuwbouwcrediteuren
1.062.339
4.232.600
3.354.384
5.945.261
10. Kortlopende schulden
a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw) Onderhoud/groot-onderhoud Servicekosten, vnl. Eneco gas oktober/november/december Werkorganisatie
Totaal Leveranciers
75
INHOUDSOPGAVE
31-12-2012
31-12-2011
109.390
103.696
0
0
9.708.304
12.078
2.335
0
b. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting 2012 Aangifte B.T.W. 4e kwartaal Nog af te dragen BTW Af te dragen sociale lasten/vut-premies c.a. Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
0
1.528
9.820.029
117.302
3.270.155
3.154.735
c. Overlopende passiva Rentelasten Fixe-leningen Kort-geld leningen
2.359
14.939
A
3.272.514
3.169.674
Te verrekenen saldo leveringen en diensten
B
372.414
285.176
Vakantietegoed ultimo jaar
C
199.029
173.382
subtotaal rente
Egalisatiefondsen Glaskosten Stand per begin boekjaar Kosten Stortingen
20.688
10.406
-89.829
-64.149
71.353
74.431
2.212
20.688
17.468
7.298
-19.978
-15.375
Goten schoonmaken Stand per begin boekjaar Kosten Stortingen Totaal egalisatiefondsen
76
D
26.825
25.545
24.315
17.468
26.527
38.156
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
31-12-2012
31-12-2011
70.566
30.872
Te ontvangen fakturen: Te ontvangen facturen inzake doorberekeningen aan huurders Nieuwbouwcomplexen 158 Waterzicht/340 De Elementen (2011: Brede School c.a)
50.198
0
530.864
112.605
428.066
342.046
Vooruitontvangen posten: Huren Waarborgsommen e.d. 340 De Elementen
0
87.030
Huurtoeslagen
149.934
158.904
Bijdrage huurgewenning Palenstein
428.334
428.334
16.692
18.769
E
1.674.654
1.178.560
Totaal overlopende passiva
5.545.138
4.844.948
Diversen
A t/m E
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Te betalen Belastingen
Aangegane verplichtingen
RK Woningbouwstichting De Goede Woning te Zoetermeer, De Goede Woning Holding BV en
Ultimo boekjaar is geen sprake van verplichtingen inzake nieuwbouwprojecten waarvan opdrachten
De Goede Woning Woning Projecten BV vormen met ingang van 1 januari 2008 een Fiscale eenheid
met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Het bedrag
voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting.
(2011) aan aangegane verplichtingen heeft betrekking op:
Dit betekent dat iedere eenheid verantwoordelijk is voor het geheel van de Belastingschulden van
de fiscale eenheden indien één van de drie eenheden hieraan niet kan voldoen.
158 woningen Waterzicht
Voorziening Jubileumuitkering/Loopbaanbudget
340 woningen De Elementen
Voor een jubileumuitkering of loopbaanbudget is geen voorziening gevormd, omdat de omvang
2012
2011
0
16.750.000
0
33.464.000
0
50.214.000
van deze verplichting door onzekere schattingen niet betrouwbaar kan worden bepaald. Daarnaast zal deze voorziening beperkt van omvang zijn.
Onderhoudsuitgaven
Reguliere onderhoudsuitgaven: deze verplichtingen zijn reeds verwerkt in de berekening
Pensioenvoorzieningen
Rendementswaarden ultimo 2012.
De risico’s die vanwege de bedrijfstakpensioenregeling nog bij de organisatie berusten (met name de prijsindexatie en het beleggingsrendement op het fondsvermogen) komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening.
77
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
Aangetrokken leningen en renteswaps Voor de financiering van het project 340 woningen De Elementen zijn in juni 2009 een 5-tal roll-overleningen aangetrokken bij de NWB.
Ter afdekking van het renterisico zijn een 5-tal swaps afgesloten bij de Rabobank. Met de Rabobank is overeengekomen dat er geen liquiditeiten hoeven te worden bijgestort op het moment dat de swaps de drempelwaarde van € 13,650 mln overschrijden. Het is dan ook niet noodzakelijk om een gevoeligheidsanalyse te maken voor een rentedaling van -1% en -2%. In het navolgende overzicht worden de roll-overleningen en swaps weergegeven inclusief de marktwaarde van de swaps ultimo 2012. Er wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-accounting. De swaps voldoen aan de kaders van het Treasury-statuut.
NWB/BNG ingang
Opslag einde
Type
Bedrag in mln
in bp
06-06-11
04-07-13
6 mnds euribor
10
8.500.000
8.500.000
04-12-11
04-07-15
6 mnds euribor
17
15.000.000
15.000.000
04-12-12
04-10-14
6 mnds euribor
12
12.000.000
12.000.000
4-6-2011 (Flexibel)
04-12-13
1 mnds euribor
75
15.000.000
15.000.000
4-9-2011 (Flexibel)
04-12-14
6 mnds euribor
82
12.000.000
12.000.000
62.500.000
62.500.000
renteswaps Rabo
Rente
ingang
einde
04-07-11
04-07-13
Bedrag in mln 3,690%
Waarde 31-12-12 8.500.000
Waarde 31-12-11 -264.000
-387.146
04-11-12
04-07-15
4,260%
15.000.000
-1.556.559
-1.114.659
04-02-13
04-10-18
4,480%
12.000.000
-2.440.810
-1.507.531
04-04-13
04-04-20
4,570%
15.000.000
-3.543.809
-2.156.527
04-06-13
04-10-20
4,600%
12.000.000
-2.893.704
-1.750.737
4,473%
62.500.000
-10.698.882
-6.916.600
Obligo’s Obligo's op drie leningen WSW ad totaal € 24 miljoen: Hoogte van deze obligo bedraagt 3,85% zijnde € 924.000.
78
Opgenomen in mln
INHOUDSOPGAVE
79
INHOUDSOPGAVE
12.5 Specificatie toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2012
2011
33.996.568
32.351.661
321.411
296.928
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 01. Huren 1. Te ontvangen netto huur a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen niet zijnde woningen c. Winkelcentrum Palenstein
278.191
272.079
34.596.170
32.920.668
180.051
84.990
31.120
50.064
9.000
8.000
2. Af: Huurderving a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid c. Dotatie voorziening oninbare vorderingen
220.171
143.054
34.375.999
32.777.614
2.644.432
2.625.320
14.008
6.946
2.630.424
2.618.374
-4.120
13.340
7.782
0
19.691
32.695
02. Opbrengsten servicecontracten 1. Te ontvangen vergoedingen a. Servicekosten (inclusief verrekening) 2. Af: Vergoedingsderving wegens leegstand
03. Verkoop onroerende goederen Verkoop bestaand bezit (2012: 3 woningen, 2011: 4 woningen) Verkoop nieuwbouw 340 De Elementen Af: Huurderving Verkoopkosten Correctie resultaat Castellum Palensteyn aan Gemeente Zoetermeer
80
16.431
9.254
-4.388
-94.508
-36.848
-123.117
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
2012
2011
04. Overige bedrijfsopbrengsten Administratiekosten afsluiten huurcontracten
48.237
22.097
Opslag Miva-kosten
3.361
3.538
Toezichtskosten brandschades/nieuwbouw
9.779
3.938
Opname’s Ista Diversen (voornamelijk Habeko en VvE's huismeester) Aanmaningsbrieven
3.586
2.986
85.876
85.479
2.064
3.843
152.903
121.881
13.826.884
12.750.503
63.653
87.297
BEDRIJFSLASTEN 05. Afschrijvingen op materiële vaste activa a. Woningen b. Onroerende zaken niet zijnde woningen a. Overige zaken b. Onroerende en de roerende zaken t.d.v. de exploitatie
15.877
13.830
306.381
262.250
14.212.795
13.113.880
06. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Mutatie Rentabiliteitswaardecorrecties Bestaande complexen op basis Historische Kostprijs Bestaande complexen op basis Herwaarderingsreserve
9.185.000
-1.320.000
-465.597
-5.864.002
-6.765.981
-5.779.855
Bestaande overig onroerende zaken niet-zijnde woningen
-59.472
-81.596
Overig mutaties in Investeringen
298.141
-494.508
0
-3.915.840
Nieuwbouw 340 woningen De Elementen 158 woningen Waterzicht 40 Jongerenwoningen Akeleituin
0
9.853.874
3.513.000
0
5.705.091
-7.601.927
81
INHOUDSOPGAVE
2012
2011
2.919.502
2.752.157
-386.830
-349.964
2.532.672
2.402.193
Sociale lasten
424.996
368.660
Sociale lasten t.l.v. Leefbaarheid
-61.088
-53.514
07. Lonen en salarissen Salarissen Salarissen t.l.v. Leefbaarheid
08. Sociale lasten
Pensioenpremies Pensioenpremies t.l.v. Leefbaarheid
363.908
315.146
555.699
502.985
-67.667
-60.929
488.032
442.056
851.940
757.202
Planmatig t.l.v. de ABR
5.355.063
4.268.861
Garantiebijdragen Vve Alferbos
1.009.590
0
Totaal sociale lasten 09. Lasten onderhoud (directe kosten)
Mutatie reserves VvE's Alferbos/Laveibos/Jagersbos/Hoevenbos
635.627
-529.000
3.814.698
2.866.414
-610.000
-574.000
10.204.978
6.032.275
Onderhoudskosten
610.000
574.000
Lonen en Salarissen
Kosten curatief onderhoud (inclusief overig) Onderhoud t.l.v. Leefbaarheid
10. Leefbaarheid 386.830
349.964
Sociale lasten
61.088
53.514
Pensioenlasten
67.667
60.929
Overige Bedrijfskosten
179.950
155.159
1.305.535
1.193.566
2.635.594
2.614.843
11. Lasten Servicekosten Kosten overige goederen, levering en diensten Af: Kapitaalslasten
82
-21.073
-19.050
2.614.521
2.595.793
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
2012
2011
a. Overige kosten werkapparaat
1.677.921
1.856.260
b. Belastingen,verzekeringen en contributie Aedes
1.961.450
1.846.560
12. Overige bedrijfskosten
c. Overige baten/lasten
-138.248
369.324
3.501.123
4.072.144
Reis-, verblijf- en representatiekosten
153.853
124.639
Overige personeelskosten
307.882
277.240
Werk door derden
199.386
614.440
Werk door derden (Overhead Groot-onderhoud/projecten)
149.601
111.884
A
810.722
1.128.203
Huisvestingskosten B
295.589
341.402
56.875
43.507
a. Overige kosten werkapparaat Overige personeelskosten:
Subtotaal overige personeelskosten
Vergoedingen Raad van Commissarissen 1 Overige kosten
29.343
45.346
Subtotaal bestuurskosten
C
86.218
88.853
Algemene kosten
D
1.205.028
1.049.618
A t/m D
2.397.557
2.608.076
-306.381
-362.233
-81.849
-78.805
Totaal overige kosten werkapparaat Af: Kapitaalslasten over de (on)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Servicekosten: opslag administratiekosten Contributie Aedes Doorberekening aan servicekosten Doorberekening aan verkoopwoningen
-54.951
-54.299
-260.024
-247.225
-16.431
-9.254
1.677.921
1.856.260
1.770.535
1.666.425
135.964
125.836
b. Belastingen, verzekeringen en contributie Aedes Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes
54.951
54.299
1.961.450
1.846.560
1
Aantal leden Raad van Commissarissen 7 (ultimo 2011: 5)
83
INHOUDSOPGAVE
2012
2011
Overige baten/lasten
-23.345
-29.584
Heffing Wijkaanpak
109.983
209.114
-9.932
-8.308
0
140.688
8.902
25.453
12. Overige bedrijfskosten (vervolg) c. Overige baten/lasten
Elektra zonnecellen (complex 0330) Bijdrage Saneringsheffing Niet te verhalen vervolgingskosten bij huurachterstand Beeindiging huurovereenkomst/uitbetalingen aan huurders
0
44.756
-227.494
-11.496
5.327
0
-1.689
-765
0
-534
-138.248
369.324
38 (44) De Elementen
0
6.690.743
Overig Commercieel Vastgoed
0
-133.999
0
6.556.744
BTW Pro-rata regelingen Verhuiskosten huurder Verschil servicekosten/dekking administratiekosten Diversen
13. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
14. Rente over geïnvesteerd eigen en vreemd vermogen a. Overige zaken b. (On)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Toerekeningsrente
5.193
5.220
0
99.983
5.193
105.203
5.193
105.203
15. Resultaat op interest Toerekeningsrente Af: totaal verschuldigde rente Bij: totaal (te) ontvangen rente Totaal renteresultaat
84
6.696.273
6.216.915
-6.691.080
-6.111.712
493.999
483.564
-6.197.081
-5.628.148
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
2012
2011
0
0
16. Vennootschapsbelasting Belasting boekjaar Mutatie latente belastingvordering Mutatie latente belastingverplichting
93.806
90.632
2.265.785
-2.155.052
Correctie op aangifte 2008
0
-1.422.412
Correctie op aangifte 2009
0
-1.853.518
Correctie op aangifte 2010 Totaal Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijvingen op materiele vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Mutatie voorziening onderhoud en verbeteringen
0
-1.857.647
2.359.591
-7.197.997
-10.008.451
13.653.019
5.705.091
-7.601.927
13.890.537
12.837.800
0
-6.556.744
-3.715.505
0
-444.502
-444.502
109.983
209.114
11.836
10.805
Investeringsaftrek
-3.167
-15.211
Resultaat koopwoningen verschil commercieel/fiscaal
13.558
-4.086
-248.786
-248.786
Mutatie lening U/G en O/G Heffing Wijkaanpak Oort-kosten en overig
Fiscale afschrijving winkelcentrum Palenstein
-38.372.000
0
Fiscale afschrijving verbeteringen
Fiscale afschrijving complexen
-36.324
-9.065
Fiscale toerekening personeelskosten aan nieuwbouwprojecten
399.961
417.366
Fiscale toerekening rente aan nieuwbouwprojecten
637.476
360.373
Herbestedingsreserve
0
-12.608.157
-32.060.293
0
Effectieve belasting druk
0,00%
0,00%
Nominaal belastingtarief
25%
25%
Belastbaar bedrag Verschuldigde Vennootschapsbelasting
85
INHOUDSOPGAVE
2012
2011
17. Resultaat deelnemingen Stichting Woonwagen zaken Zoetermeer boekjaar
-14.791
-13.000
-14.791
-13.000
-12.382.833
20.838.016
18. Verdeling jaarresultaat Algemene bedrijfsreserve 19. (Toerekening) bedrijfskosten Kostensoorten Personeelskosten: Salarissen
2.532.672
2.402.193
Sociale lasten
363.908
315.146
Pensioenpremies
488.032
442.056
Reis-,verblijf- en representatiekosten
153.853
124.639
Overige personeelskosten
307.882
277.240
Werk door derden
199.386
614.440
Werk door derden Projecten
149.601
111.884
4.195.334
4.287.598
295.589
341.402
56.875
43.507
Huisvestingskosten Vergoedingen Raad van Commissarissen 1 Reis, verblijf en representatiekosten Overige kosten Subtotaal bestuurskosten Algemene kosten Algemene kosten Holding/Projecten BV Toerekening aan kosten Leefbaarheid Totaal kosten Werkorganisatie
5.042
5.294
24.301
40.052
86.218
88.853
1.384.978
1.204.777
0
0
-179.950
-155.159
5.782.169
5.767.471
1
86
Aantal leden Raad van Commissarissen 7 (ultimo 2011: 5)
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
2012
2011
81.849
78.805
19. (Toerekening) bedrijfskosten (vervolg) Externe dekkingsbronnen Servicekosten: opslag adm.kosten Dekking uit opslag MIVA
3.361
3.538
Bijdragen nieuwe huurders (incl. soc. Indicaties)
48.237
22.097
Doorberekening (2012/2011): Habeko
39.419
38.496
Toezichtskosten brandschades
9.779
3.938
260.024
247.225
VvE 's
45.873
47.400
Verkoopkosten
16.431
9.254
Opname's Ista
3.586
2.986
582
-419
2.064
3.843
Servicekosten: huismeesterskosten
Overige opbrengsten Aanmaningsbrieven Doorberekening aan Projecten BV, kosten overhead De Goede Woning
Saldo: t.l.v. de Winst- en Verlies rekening Onderzoek Jaarrekening (inclusief fiscale paragraaf) Extra werkzaamheden over het boekjaar Totaal accountantskosten
0
0
511.205
457.163
5.270.964
5.310.308
40.600
40.242
0
0
40.600
40.242
20. Overige informatie Werknemers Gedurende het verslagjaar had De Goede Woning gemiddeld 58,6 (2011: 56,7) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Bestuurders en Raad van Commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen van: - Bestuurder: hierbij wordt verwezen naar punt 9.2 van het jaarverslag. - Raad van Commissarissen € 56.875 (2011: € 43.507)
87
INHOUDSOPGAVE
12.6 Kasstroom uit operationele activiteiten 2012 Bedrijfsresultaat voor Belastingen Afschrijvingen ten Dienste van de Activa Correctie op afschrijvingen Afschrijvingen Warmte meters Afschrijvingen/Overige waardeverandering Mutatie Voorziening belasting latentie
-3.811
2011 12.022
306
262
-125
-271
16
14
19.596
5.938
2.266
-2.155 22.059
3.788
Veranderingen in Werkkapitaal Vorderingen Overlopende Activa Krediteuren Overlopende Passiva
1.074
-2.753
215
209
7.112
-727
700
Kasstroom uit Bedrijfsoperaties
-229 9.101
-3.500
27.349
12.310
Ontvangen/betaalde interest
-6.197
-5.628
Betaalde (2011: Ontvangen) Winstbelasting
-2.360
7.198 -8.557
Kasstroom uit Operationele activiteiten
88
1.570 18.792
13.880
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
2012
2011
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Lening c.a. Stichting Woonwagen zaken Zoetermeer Te vorderen BWS subsidies Latente Belastingverplichting
-14
-16
0
4
94
91
Investeringen in materiele vaste activa
-42.220
-30.861
Investeringen in vastgoedbeleggingen
-7.146
-7.417
-313
-189
Investeringen Warmtemeters
-17
-39
Verkochte woningen Materiële vaste activa
393
512
Verkochte woningen vastgoedbeleggingen
521
Desinvesteringen in Materiele vaste activa (Ten Dienste van)
127
Investeringen Ten Dienste van de Activa
Kasstroom uit Investeringsactiviteiten
300 -48.577
-37.616
Kasstroom uit Financieringsactiviteiten Mutatie Waarborgsommen Ontvangsten uit nieuwe leningen Aflossing leningen
Mutatie Geldmiddelen Stand Liquide middelen per begin boekjaar Stand Liquide middelen per einde boekjaar Toename boekjaar
192
21
60.091
37.280
-28.891
-12.480 31.392
24.821
1.603
1.085
5.571
4.486
7.174
5.571
1.603
1.085
89
INHOUDSOPGAVE
12.7 Enkelvoudige balans per 31 december (ná voorstel resultaatbestemming) ACTIVA
Per 31-12-2012
Per 31-12-2011
VASTE ACTIVA
Materiele vaste aktiva: Sociaal vastgoed in exploitatie in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
317.570.089
269.842.844
0
5.085.817
1.610.588
1.607.048 319.180.677
276.535.709
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling
16.246.108
2.629.919
0
7.913.110 16.246.108
10.543.029
Financiële vaste aktiva: Deelname Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer
25.231
24.022
Deelname De Goede Woning Holding (100%)
1.808.936
1.601.088
Leningen U/G
8.270.000
8.700.000
Latente Belastingvordering
464.307
Subtotaal vaste aktiva
558.113 10.568.474
10.883.223
345.995.259
297.961.961
VLOTTENDE AKTIVA Vorderingen
Huurdebiteuren Vennootschapsbelasting Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa
330.751
336.383
1.415.000
2.856.500
17.581
35.316
933.102
554.756
2.989.814
3.204.846 5.686.248
Liquide middelen
Subtotaal vlottende activa TOTAAL GENERAAL
90
6.987.801
6.979.642
5.142.311
12.665.890
12.130.112
358.661.149
310.092.073
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
PASSIVA
Per 31-12-2012
Per 31-12-2011
132.704.896
125.914.679
EIGEN VERMOGEN Overige reserves VOORZIENINGEN Voorziening Nieuwbouw
3.513.000
Belastinglatentie
2.265.785
3.203.484 0 5.778.785
3.203.484
LANG LOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
199.353.854
168.153.854
2.146.294
1.954.492
Subtotaal
201.500.148
170.108.346
339.983.829
299.226.509
KORTLOPENDE SCHULDEN Leveranciers
3.353.154
Belastingen en premies sociale verzekering
9.806.593
105.223
Overlopende passiva
5.517.573
4.815.429
TOTAAL GENERAAL
5.944.911
18.677.320
10.865.564
358.661.149
310.092.073
91
INHOUDSOPGAVE
12.8 Enkelvoudige Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012 Omschrijving
Boekjaar 2012
Boekjaar 2011
34.097.807
32.505.536
2.623.656
2.608.086
Verkoop onroerende goederen
-36.848
-123.117
Overige bedrijfsopbrengsten
164.171
134.961
36.848.786
35.125.466
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Opbrengsten servicecontracten
Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op vaste activa
14.212.795
13.113.880
Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeullie
5.705.091
-7.601.927
Lonen en salarissen
2.532.672
2.402.193
851.940
757.202
Sociale lasten
10.189.846
6.026.393
Leefbaarheid
Lasten onderhoud
1.305.535
1.193.566
Lasten servicecontracten
2.607.753
2.585.505
Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille EXPLOITATIERESULTAAT
4.046.474 22.523.286
0
6.556.744
-4.032.491
19.158.924
Rentebaten
522.699
537.055
Rentelasten
6.696.273
6.216.915
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering
-10.206.065
13.479.064
Vennootschapsbelasting
-2.369.825
7.183.031
Resultaat deelnemingen
193.057
-382.079
-12.382.833
20.280.016
JAARRESULTAAT
92
3.475.645 40.881.277
INHOUDSOPGAVE
Jaarrekening
12.9 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Algemene waarderingsgrondslagen Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Deelneming De Goede Woning Holding BV Dit betreft de 100% deelneming in De Goede Woning Holding BV (opgericht op 24 december 2007). Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt € 1.500.000 Het verloop is als volgt:
Boekwaarde begin boekjaar Resultaat boekjaar Boekwaarde ultimo boekjaar
2012
2011
1.601.088
1.970.167
207.848
-369.079
1.808.936
1.601.088
Spaarrekeningen Kas, overige banken en kruisposten Totaal
-3.596.866
-2.017.923
10.559.531
7.154.391
16.977
5.843
6.979.642
5.142.311
1.486
5.773
BTW-aangifte
13.436
14.514
Overlopende passiva (vnl. vooruitontvangen huren)
26.079
23.746
Winst-en Verliesrekening posten 558.000 -260.998
Overige bedrijfslasten
24.963
27.669
40.600
Kosten Onderhoud
15.132
5.883
54.332
42.258
Vennootschapsbelasting
-10.234
-14.966
154.465
383.362
39.831
44.903
4.000.000
Lening De Goede Woning Holding BV
2.270.000
2.700.000
BNG De Goede Woning Holding BV
64 350
0
4.000.000
BNG De Goede Woning projecten BV
Kortlopende schulden (afrekening servicekosten)
39 1.230
-266.409
Winkelcentrum Palenstein
Rekening-courant Projecten BV
Overige vorderingen
Afwaardering Winkelcentrum Palenstein
Afwijkende posten van belang
Rekening-courant Holding BV
2011
Balansposten Crediteuren
Liquide middelen BNG De Goede Woning
2012 Overige afwijkende posten van te verwaarlozen betekenis
18.836
Exploitatie winkelcentrum
Renteresultaat Subtotaal Resultaat deelnemingen
28.700
53.491
-207.848
369.079
207.848
-369.079
93
INHOUDSOPGAVE
OVERIGE GEGEVENS 13.1 Statutaire bepalingen resultaatbestemming Op basis van de statutaire bepalingen zal het jaarresultaat 2012 worden toegevoegd aan de Overige reserves.
94
verklaring van CAOP
INHOUDSOPGAVE
accountantsverklaring
95
Storkstraat 6 | 2722 NN Zoetermeer | Postbus 11 | 2700 AA Zoetermeer T: 079 343 80 00 | F: 079 331 14 38 |
[email protected] | www.dgw.nl
