J aar ve r s l ag 2 0 1 3 | D e G o e d e Wo n i n g
INHOUDSOPGAVE
2
1 VOORWOORD
4
2 INLEIDING
5
3 ONTWIKKELINGEN
6
3.1
Ontwikkelingen in Europa
3.2
Ontwikkelingen in Nederland
3.3
Regionale ontwikkelingen in Haaglanden
3.4
Lokale ontwikkelingen in Zoetermeer
4
DE NEGEN HOOFDDOELEN UIT ONS ONDERNEMINGSPLAN 12
5.24 Leefbaarheidsprojecten
27
4.1
Missie en visie
12
5.25 Buurtbeheerder
27
4.2
Rol en taakopvatting
12
5.26 Sponsoring
27
4.3
Goed wonen in vitale buurten
28
5.14
Jongeren en studenten
23
5.15
Begeleid wonen jongeren
23
5.16 Statushouders
23
5.17 Woonwagenbewoners
24
5.18 Verkoop
24
6
5.19
Leefbare buurten
24
6
5.20 Wijkontwikkelplannen
25
9
5.21
Aanpak overlast
26
10
5.22
Het Laatste Kansbeleid
26
5.23
Buurttafel en buurtforum
26
12
5.27
4.4 Hoofddoelstellingen
13
5.28 AedesCode
Klachtencommissies en klachtenmanagement
29
4.5 Kerncompetenties
16
5.29
29
4.6
Hoe meten wij onze resultaten?
16
5.30 Huurcommissie
29
5.31
29
5
VITALE BUURTEN
18
5.32 Nieuwbouw
30
5.1 Inleiding
18
5.32.1 Start ontwikkeling 59 woningen Lansingerland
30
5.2
Overzicht van ons bezit in 2013
18
5.32.2 Start bouw 40 jongerenwoningen De Chrysant
30
5.3
Aan wie hebben wij onze woningen verhuurd?
18
5.32.3 Waterzicht II
30
5.4
Realisatie woningtoewijzing regionale prestatieafspraken
18
5.5
Slaagkansen Zoetermeer
19
6 DUURZAAMHEID
32
5.6
Monitoring in het kader van de Europa-norm
19
6.1
Inleiding Duurzaamheid
32
5.7 Huurprijsbeleid
20
6.2
Duurzaam Zoetermeer
32
5.8
De prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen
20
6.3
Duurzaam onderhoud
32
5.9
Vertrokken huurders en leegstandsverlies
20
6.4
Duurzaam bouwen
32
5.10
Huurachterstanden en woninguitzettingen
21
6.5
Duurzaam wonen
32
5.11
Onrechtmatige bewoning en vroegsignalering
22
6.6
Duurzaam werken
33
5.12
Aanpak illegale bewoning
23
6.7
Duurzame gebiedsontwikkeling
33
5.13
Zero tolerance bij hennepkwekerijen
23
6.8
Duurzame kansen
33
Geschillencommissie Huursector Groot- en planmatig onderhoud
6.9
Duurzame relaties
33
10
FINANCIËN & VERBINDINGEN
52
6.10
Duurzaam financieel beleid
34
10.1
Financieel beheer
52
10.2
Bezwaren en vervreemden
56
De zorg voor een goede bedrijfsvoering en administratie
56
7 BELANGHOUDERS
36
10.3
7.1
In contact met onze belanghouders
36
10.4 Risicomanagement
56
7.2
De visitatie
36
10.5
57
7.3
Onze acht belanghoudersgroepen
36
8
ONZE ORGANISATIE
40
8.1 Inleiding
40
8.2 Organisatiestructuur
40
8.3 Kengetallen
40
8.4 Arbobeleid
40
8.5
41
Opleidingen en trainingen
8.6 Ziekteverzuim
41
8.7 Personeelsvereniging
41
8.8 Organisatiecultuur
41
8.9 Ondernemingsraad
42
8.10 Integriteit
42
8.11
43
Risico- en fraudebeleid
8.12 Klokkenluidersregeling
43
8.13 Informatiebeveiliging
44
8.14
44
Voorkoming belangenverstrengeling
8.15 Vertrouwenspersonen
44
8.16 Toezichtsbrief
44
8.17 Nevenstructuren
44
8.18
44
De toekomst
9 BESTUURSVERKLARINGEN
46
9.1
Verklaring van de statutair directeur
46
9.2
Verklaring van de raad van commissarissen
46
Verbindingen met andere rechtspersonen
11 KENGETALLEN
58
12 JAARREKENING
60
13
OVERIGE GEGEVENS
102
14
ACCOUNTANTSVERKLARING (VOLGT)
103
3
VOORWOORD Het jaar 2013 zal voor velen die betrokken zijn bij de volkshuisvesting in Nederland waarschijnlijk
De vele items die in dit jaarverslag worden belicht, geven inzicht in de omvang van
de geschiedenis ingaan als markering van grote veranderingen. Plannen en voornemens van het
aandachtsgebieden waar een woningcorporatie als de onze zich vandaag de dag mee bezighoudt.
kabinet waren er al eerder, maar in 2013 werden grote stappen gezet naar de invoering ervan. De
Het is een breed palet, maar wel doelgericht. De maatschappij is immers de afgelopen jaren
afronding van de Herzieningswet met de uitgebreide novelle van minister Blok zal waarschijnlijk
steeds meer gaan vragen van woningcorporaties. Dat kon en mocht ook zeker; de middelen waren
in 2014 plaatsvinden, maar de verhuurdersheffing en de ongekend grote saneringsheffing waren
hiervoor beschikbaar. Maar bij afnemende middelen moet opnieuw een focus worden aangebracht.
in 2013 een feit. Veel woningcorporaties moesten daardoor in 2013 alle zeilen bijzetten om hun
Graag betrekken wij ook nu weer al onze belanghouders bij het maken van de keuzes die hierbij
plannen en ambities waar te kunnen maken. Talloze reorganisaties bij woningcorporaties kwamen
horen. De ontwikkeling van ons nieuwe ondernemingsplan in 2014 geeft hiervoor volop kansen.
op gang. Deze moeten op termijn gaan leiden tot een kostenbesparing. Ik kijk er met plezier naar uit om weer nieuwe uitdagingen met u en onze medewerkers aan te gaan. Ook voor ons was het belangrijk om de gevolgen goed te kennen, voordat grote
Dit jaarverslag mag dan wel geschiedenis zijn, het biedt voor ons een prima basis voor het aangaan
investeringsverplichtingen in nieuwbouw konden worden aangegaan. Hiervoor was een time-
van deze nieuwe uitdagingen. Ik hoop dat u, al lezend in dit jaarverslag, ook tot de conclusie komt
outbesluit nodig. Tijdens de time-out hebben we de gevolgen van de heffingen voor onze
dat de basis hiervoor goed is.
financiële positie opnieuw in kaart gebracht. Onze financiële positie bleek gelukkig sterk genoeg om de bouwplannen door te kunnen laten gaan. De voorbereiding van de plannen is tijdens de time-out niet stilgelegd, waardoor de vertraging gelukkig beperkt kon blijven. Ook de komende jaren kunnen wij verder met onze geplande investeringen en is een ingreep in de organisatie niet noodzakelijk. Onze bedrijfskosten liggen immers al jarenlang circa twintig procent lager dan die van vergelijkbare woningcorporaties. Dat neemt niet weg dat ook wij onze focus zullen moeten blijven aanscherpen. Er breekt een nieuwe tijd aan en de veranderingen in de maatschappij en de regelgeving zullen naar mijn verwachting verdergaan. Wij gaan een nieuw volkshuisvestelijk tijdperk in. Dat vraagt andere keuzes om onze missie succesvol voort te zetten. Waar het rond 1900 allemaal begon met vooral gezond én betaalbaar kunnen wonen, ging het later vooral om voldoende woningen. Met de economische voorspoed in de jaren ’80 en later, werd ook de kwaliteit van de woningen belangrijk. In de toekomst zal het de uitdaging worden om betaalbare huisvesting te blijven bieden, waarin onze huurders prettig wonen en zich thuis voelen. Een nieuwe focus die om andere keuzes zal vragen.
4
Ed Pannebakker Statutair directeur
INLEIDING In 2013, het derde jaar van ons ondernemingsplan, hebben we nadat wij op stoom zijn gekomen
Hoofdstuk 6 gaat specifiek over duurzaamheid. Omdat dit een belangrijk thema is, wijden wij hier
met het behalen van onze doelstellingen, enerzijds de focus gelegd op de wijze waarop wij onze
een apart hoofdstuk aan. Ook onze belanghouders zijn belangrijk voor wat wij maatschappelijk
doelstellingen waarmaken en anderzijds op het voorbereiden van een verdere focus voor de
kunnen presteren. Zij zijn onze klanten, ons klankbord en onze samenwerkingspartners. Zij zijn de
toekomst. Hoe we dat hebben gedaan, verantwoorden wij in dit jaarverslag. Door middel van dit
mensen voor wie en met wie wij onze missie ‘Goed wonen in vitale buurten’ realiseren. Daarover
jaarverslag, opgesteld door de bestuurder en vastgesteld door de raad van commissarissen, kunnen
leest u meer in hoofdstuk 7. Hoofdstuk 8 gaat over onze organisatie en onze medewerkers, de
onze toezichthouders en onze belanghouders onze prestaties en keuzes terugvinden.
zestig gezichten van De Goede Woning die zorgen dat wij onze ambities waar kunnen maken. De persoonlijke passie voor hun werk is essentieel om met overtuiging de verbinding te leggen met
Via het jaarverslag vindt de formele verantwoording plaats. Om maatschappelijk goed te kunnen
onze belanghouders.
functioneren zijn er veel meer momenten waarop, en niveaus waarmee, wij met onze belanghouders communiceren. Bijvoorbeeld via persoonlijke communicatie, digitaal via onze website, via
De bestuursverklaringen, onze financiële verantwoording, de kerngegevens en kengetallen vindt
schriftelijke communicatie en de media. Sinds enkele jaren stellen wij ook een jaarbericht op waarin
u in de hoofdstukken 9, en verder. Gevolgd door de volledige jaarrekening in hoofdstuk 12 en de
de samenwerking met onze belanghouders centraal staat. Dit, omdat onze maatschappelijke
overige gegevens in hoofdstuk 13. Wij sluiten af met onze accountantsverklaring.
betrokkenheid en verbondenheid met onze belanghouders vandaag de dag essentieel zijn en wij hun graag een specifieke terugkoppeling geven over ons volledige speelveld en de samenhang van
Soms verwijzen wij in de tekst naar een document dat gepubliceerd staat op onze of op een
onze gezamenlijke inspanningen.
andere website. Dat doen wij om u zo volledig mogelijk te informeren en om onze bronnen te verantwoorden.
De leeswijzer voor dit jaarverslag is als volgt. Na deze inleiding leest u in hoofdstuk 3 over de voor ons belangrijkste ontwikkelingen op Europees, nationaal, regionaal en lokaal niveau. Vervolgens
Wilt u meer weten of heeft u vragen over dit jaarverslag? Wij zijn u graag van dienst. Actuele en
vertalen wij deze ontwikkelingen naar de gevolgen, of mogelijke gevolgen, voor ons.
uitgebreide informatie kunt u vinden op onze website: www.dgw.nl. Uw vragen kunt u stellen aan Rosemarie Weber, onze manager Beleid:
[email protected].
2011 was het startjaar van ons ondernemingsplan 2011-2014 met de titel ‘Samen ... vanuit eigen kracht’. Over onze missie en visie, rolopvatting en uitwerking van onze missie en visie in hoofddoelstellingen leest u in hoofdstuk 4. Wij hebben onze ambities uit het ondernemingsplan in doelstellingen vertaald. Hoe meet je nu dat je de gestelde doelen ook bereikt? Over de methoden die wij hiervoor gebruiken, de benchmarks en andere instrumenten, leest u ook in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 kijken wij terug op 2013. De resultaten over 2013 voor wat betreft onze volkshuisvestelijke opgave hebben wij hier beschreven.
5
ONTWIKKELINGEN Om het jaarverslag goed te kunnen duiden en om te tonen van welke ontwikkelingen wij ons onder
3.2 ONTWIKKELINGEN IN NEDERLAND
andere bewust zijn, is dit hoofdstuk opgenomen. Akkoord Aedes en kabinet
3.1 ONTWIKKELINGEN IN EUROPA
Aedes heeft in augustus met het kabinet een akkoord gesloten dat begin oktober ook door de leden van Aedes via een extra ledencongres is bekrachtigd. Het akkoord heeft heel wat losgemaakt.
Europese besluiten beïnvloeden de praktijk van woningcorporaties in Nederland steeds meer.
Niet alle leden waren het eens met de inhoud van het akkoord. Vooral waren er zorgen over de
Er wordt graag en vaak gewezen naar ‘Brussel’ als veroorzaker van regeldruk. Tegelijkertijd geeft
betaalbaarheid. Daarom is, voorafgaande aan het congres, een motie opgesteld over het maken
‘Europa’ er wel degelijk blijk van oog te hebben voor de bijzonderheden van de Nederlandse
van afspraken over betaalbaarheid. De motie, die vooraf ook door ons is ondertekend, is tijdens dit
huizenmarkt. De Europese Commissie (EC) ziet de Nederlandse huizenmarkt als een starre
congres met bijna 90% van de stemmen aangenomen. Mede daarom hebben wij ingestemd met
markt met verstorende prikkels. De maatregelen die onze regering heeft genomen om de
het akkoord.
woningmarkt te hervormen, worden volgens de EC te traag ingevoerd. De EC doet een aantal hervormingsaanbevelingen voor de periode 2013-2014.1
In de voorbereiding op het akkoord werden proefballonnetjes opgelaten. Bijvoorbeeld over de 142-puntengrens, waarbij corporaties hun woningbezit met meer dan 142 punten op termijn
De EC pleit voor meer marktwerking en wil meer vaart zetten achter de hervormingen. Het
moesten afstoten. Die afspraak zou voor ons en voor Zoetermeer desastreus zijn. Ons woningbezit
Europees parlement heeft een genuanceerder oog voor de sociale huursector in Nederland. De
bestaat namelijk voor 55% uit woningen met meer dan 142 punten.
erkenning van het Europees parlement voor de specifieke taak en verantwoordelijkheden van de corporatiesector zorgt voor een tegengeluid op de mening van de EC, die alleen oog lijkt te
Parlementaire enquête
hebben voor de vermeende economische gevolgen van de organisatie en financiering van de
De Tweede Kamer heeft op 16 april de onderzoeksopdracht vastgesteld en de
huizenmarkt. Niet in de laatste plaats omdat men zich in sommige andere lidstaten zorgen maakt
voorbereidingscommissie gekozen tot een enquêtecommissie voor de ‘Parlementaire enquête
over de inkomensgrens die Nederland heeft afgesproken met de EC.
woningcorporaties’. Het onderzoek richt zich op de periode van de verdere verzelfstandiging van de corporaties (begin jaren ’90) tot heden. Het doel van de enquête is tweeledig: waarheidsvinding
Eind 2013 roept een meerderheid van de Tweede Kamer de minister op de inkomensgrens voor
en lessen trekken voor de toekomst. De focus ligt op het functioneren van het corporatiestelsel,
sociale huurwoningen op te trekken naar een gezamenlijk huishoudinkomen van € 38.000. Een
inclusief de maatschappelijke gevolgen van de werking van dit stelsel en de rol van de politieke
verhoging waar wij een warm voorstander van zijn. Zeker omdat in 2014 de herhuisvesting van
besluitvorming.
huurders in Palenstein van start gaat, is het belangrijk dat er meer ruimte komt om binnen de norm te blijven. De huidige grens zal remmend werken op het herstructureringsproces. Huurders met
De enquêtecommissie schat in dat ze voor haar opdracht anderhalf jaar nodig heeft. Dit jaar
een inkomen boven de huidige grens zullen meer tijd nodig hebben om een andere woning te
besteedt de enquêtecommissie aan voorbereidend onderzoek. De gesprekken en verhoren
vinden omdat woningcorporaties ‘slechts’ 10% ruimte hebben om woningen voor deze doelgroep
door de enquêtecommissie vinden pas in de eerste helft van 2014 plaats. Het eindrapport is
beschikbaar te stellen.
naar verwachting in oktober 2014 gereed. Daarna weegt de Tweede Kamer de conclusies en aanbevelingen van de enquêtecommissie. Zo op het eerste oog is er ruimte voor een grondige analyse.
1
Europese Commissie; Aanbeveling over het nationale hervormingsprogramma 2013 van
Nederland en met een advies van de Raad over het stabiliteitsprogramma van Nederland
6
voor de periode 2012-2017.
Ontwikkelingen
In opdracht van Aedes, en specifiek voor de parlementaire enquêtecommissie, heeft drs. Rudy de
Actie ‘Huurders de klos’ slaat aan
Jong MRE het rapport ‘De Balans Verstoord’ geschreven. Hij heeft daarin een analyse gemaakt van
Het jaar 2013 heeft voor ons vooral in het teken gestaan van de (gevolgen van de)
hoe de ontwikkelingen in onze branche zijn verlopen. Daarbij heeft hij de branche zelf zeker niet
verhuurdersheffing. Het begon op 12 februari met het ‘Carnavalsakkoord’ over de woningmarkt
gespaard. Terecht, omdat er veel te veel misstanden zijn geweest.
tussen het kabinet en D66, CU en SGP. Dit is in een recordtijd tot stand gekomen, nadat met het CDA geen overeenstemming kon worden bereikt.
Marc Calon, de voorzitter van Aedes, heeft namens Aedes als reactie daarop zijn verontschuldigingen uitgesproken. De misstanden hebben de reputatie van de vele
Na dit akkoord zijn wij, samen met onze huurders en alle huurdersverenigingen van Zoetermeer, de
woningcorporaties die wel goed hebben gefunctioneerd, geschaad. Wij zijn blij met de
actie gestart ‘Huurders de klos’, waarmee wij een protest lieten horen tegen de verhuurdersheffing.
parlementaire enquête omdat het onderzoek breed is opgezet en naar verwachting alle relevante
Bij deze actie bleek wel degelijk dat huurders zich zorgen maakten. Het probleem zit vooral in de
aspecten worden beoordeeld. Wij wachten het rapport met belangstelling af.
generieke huurverhoging boven het inflatieniveau. Het kabinet heeft weliswaar fiscale maatregelen genomen om de effecten te verzachten, maar deze zullen alleen in het eerste jaar afdoende zijn.
Steeds meer huurders leven in armoede
Daarnaast worden meer huurders afhankelijk van huurtoeslag waardoor de totale rijksbijdrage fors
In opdracht van de Woonbond heeft onderzoeksbureau Rigo onderzocht hoe de betaalbaarheid
zal stijgen. Het kabinet houdt nu al rekening met een stijging van circa 25%! Men lijkt zich geen
van het wonen in de gereguleerde sector zich tot 2017 zal ontwikkelen. Rigo heeft dit gedaan
zorgen te maken over het blijvende effect hiervan.
op basis van de uitkomsten uit WoON 2012. Een belangrijke conclusie uit het onderzoek is dat het aantal huurders dat in armoede leeft, flink zal stijgen. In 2012 leefden 724.000 huishoudens in
Wij hebben al onze huurders gevraagd de actie ‘HuurAlarm’ van de Woonbond te tekenen en wij
armoede. Dat aantal zal volgens dit onderzoek tijdens de huidige kabinetsperiode stijgen tot maar
hebben ruim 3.800 handtekeningen opgehaald van onze huurders voor de actie ‘Huurders de klos’.
liefst 891.000 huishoudens. De armoede is daarbij berekend volgens de definitie van het Centraal
De 3.800 huurders die hun handtekening hebben gezet onder onze petitie, zeggen ‘NEE’ tegen de
Planbureau (CPB).
extreem hoge huurverhogingen van de regering. Alle handtekeningen zijn door de heer R. Baart, lid van het dagelijks bestuur van huurdersvereniging ‘In De Goede Woning’ (IDGW), aangeboden
Het onderzoek laat ook zien dat in 2012 nog niet eens de helft van de huurders met huurtoeslag
aan de commissie Binnenlandse zaken. De heer ir. dr. G.A. van Strien, lid van de Eerste Kamer der
en minder dan de helft van de jongeren tot 25 jaar beschikken over voldoende inkomen. Blijkbaar
Staten-Generaal, nam, samen met een aantal commissieleden, de handtekeningen in ontvangst.
schiet de huurtoeslag nu al in veel gevallen tekort. Met de aankomende bezuinigingen op de
Hij heeft de toezegging gedaan om de brief die namens ons en alle huurdersverenigingen in
huurtoeslag én de verhoging van de huurprijzen lijkt het standpunt van het kabinet, dat de huurders
Zoetermeer was geschreven, te verspreiden onder alle commissieleden.
met een laag inkomen er niet op achteruit zullen gaan, niet houdbaar. Het is dan ook opvallend hoe weinig maatschappelijk verweer er is. Wij maken ons daar zorgen over en roeren, waar mogelijk,
Inkomensafhankelijke huurverhoging
de trom over deze ontwikkeling. Zelf zetten wij in op betaalbaarheid; wij houden 85% van onze
Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen
woningen bereikbaar, toppen af op de vrijesectorgrens en voeren niet de maximale huurverhoging
boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. Met deze
door.
maatregel wil het kabinet het zogenaamde ‘te goedkoop wonen/scheefwonen’ tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Wij onderschrijven het belang dat huurders niet alleen een passende huurprijs hebben bij een laag inkomen, maar ook bij een hoog inkomen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is een grove methode die nauwelijks rekening houdt met de
7
mate waarin het inkomen te hoog is. Voor het inkomen tussen de € 33.000 en de € 43.000 is volgens
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) maakt zich vooral zorgen over de invloed die
het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) de extra huurstijging alleen betaalbaar
zij heeft op het beleid van woningcorporaties. Omdat veel woningcorporaties in meer gemeenten
voor de een- en tweepersoonshuishoudens. Dit was voor ons de reden om bij deze inkomensgroep
actief zijn, zal het in de praktijk altijd lastig zijn om die invloed daadwerkelijk te kunnen uitoefenen.
de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren. Huurders met een gezamenlijk
Nog daargelaten of het wenselijk is dat gemeenten wél woningcorporaties tot investeringen
huishoudinkomen van meer dan € 43.000 hebben wel een inkomensafhankelijke huurverhoging
zouden kunnen dwingen, zónder dat zij voor de financiële gevolgen verantwoordelijk kunnen
gekregen.
worden gehouden. Uiteraard is het wel belangrijk dat gemeenten een goed inzicht hebben in de financiële mogelijkheden van een woningcorporatie. Wij proberen hierin zo transparant mogelijk
In 2014 zal de inkomensafhankelijke huurverhoging helaas alweer worden afgeschaft. Hiervoor
te zijn, bijvoorbeeld door het opnemen van de volledige jaarrekening bij dit jaarverslag dat via
zal de huursombenadering in de plaats komen. Een instrument dat wij kennen uit het verleden
onze website openbaar toegankelijk is. Daarnaast verstrekken wij ook andere overzichten aan de
en waarmee wij succesvol de grootste onderlinge verschillen in prijs-kwaliteitverhouding in onze
gemeente Zoetermeer die dit inzicht verder vergroten.
woningvoorraad konden terugbrengen. Omdat deze onderlinge verschillen nu niet meer zo groot zijn, is de behoefte aan dit instrument ook niet groot.
Heffingen De verhuurdersheffing die ons door het rijk is opgelegd, legt enerzijds een groot beslag op onze
Voorstel herziening Woningwet
investeringscapaciteit en anderzijds op het betaalbaar houden van ons woningbezit. In 2013 was
Eindelijk is in de Tweede Kamer het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet in juli 2012
deze heffing € 135.000 en deze loopt op tot € 5,5 miljoen in 2017. Naast de verhuurdersheffing is er
aangenomen. In november 2012 heeft minister Blok aangekondigd een novelle te schrijven op
een saneringsheffing ingerekend op basis van een percentage van de huursom, overeenkomend
deze herziening. Hij wil daarin de uitgangspunten uit het Regeerakkoord meenemen. Daarnaast
met 4% in 2013, 3% in 2014, 3% in 2015, 2% in 2016 en 1% voor 2017, en verder. Wij moeten
is de novelle nodig om ook in de Eerste Kamer voldoende draagvlak te vinden. In augustus 2013
€ 1,4 miljoen bijdragen. Dit is opmerkelijk meer dan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)
werd door het kabinet op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de kaders bij de novelle.
aan goedgekeurde verbeterplannen heeft vastgesteld. Zelfs inclusief de bekende concept-
Zeer recent heeft de minister de novelle ter consultatie van partijen gepubliceerd. Daarbij heeft
verbeterplannen is deze € 1,4 miljoen niet nodig. Het CFV geeft ook aan dat als deze middelen
Aedes voornamelijk bezwaar gemaakt tegen de complicaties bij het realiseren van commerciële
achteraf niet nodig blijken te zijn, het later terugstorten van de gelden niet aan de orde kan zijn. En
activiteiten, op het moment dat deze niet door de markt worden opgepakt. De regels schieten
dat terwijl deze heffingen een groot beslag leggen op onze investeringscapaciteit.
in de ogen van Aedes het doel voorbij. Voor ons kan dit mogelijk gevolgen hebben voor onze herstructureringsafspraken in de wijk Palenstein. Een en ander is onder andere afhankelijk van de
Waar Aedes en de minister zeggen dat een deel van de verhuurdersheffing kan worden
juridische uitleg van de al gemaakte afspraken met de gemeente Zoetermeer.
opgebracht door efficiencyverbetering, zijn wij in 2012 in de benchmark al ongeveer 16% lager in onze bedrijfskosten dan onze collega-corporaties. Het is een grote uitdaging om nog
De Woonbond is met de huidige novelle bang dat teveel woningen uit het gereguleerde bezit
efficiënter te gaan werken. Dit gaan wij in ons volgende ondernemingsplan nader gestalte
zullen worden geliberaliseerd. Iets wat overigens nu ook al jarenlang mogelijk is, maar nog op
geven. Wij zijn niet voornemens onze investeringsplannen, zoals onder andere op het gebied van
beperkte schaal gebeurt. Het is vooral de verhuurdersheffing die verschillende woningcorporaties
energiekostenbesparing, terug te brengen.
ertoe dwingt meer woningen over te brengen naar de vrije sector. Dat staat dus los van de novelle.
8
Ontwikkelingen
Warmtewet
Hoofddoelstelling van de prestatieafspraken is inzet op voldoende vrijkomende sociale-
Op 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht geworden. De Warmtewet is een energiewet die
huurvoorraad in een ongedeelde regio Haaglanden. De (vrijkomende) huurvoorraad moet
de levering van warmte aan eindgebruikers (consumenten) regelt. Bij warmte is de leverancier de
naar prijsopbouw en kwaliteit voldoende gedifferentieerd zijn in iedere gemeente van de
exploitant van het warmtenet. In principe vallen alle netten die warmte leveren aan meer dan één
regio en moet staan in leefbare wijken. Thema’s daarbij zijn doelgroep van de corporatie,
afnemer onder de Warmtewet. De invoering van de Warmtewet heeft heel wat voeten in de aarde
betaalbaarheid, ongedeelde regio, leefbaarheid en voldoende sociale kernvoorraad. De regionale
gehad.
prestatieafspraken vormen ook de basis voor de lokale prestatieafspraken. Om het proces goed te laten verlopen is een onafhankelijke voorzitter aangetrokken. Wij zijn betrokken bij de werkgroep
Tot nu worden de kosten van een collectieve installatie verrekend via de servicekosten. De huurders
die de prestatieafspraken voorbereidt en nemen deel aan de bestuurlijke werkgroep.
betalen op die manier de kosten van het gas voor de centrale cv-ketel, de elektriciteit voor de pompen en de eventuele kosten voor de verdeelmeters en het aflezen daarvan. Door de invoering
Onderzoek naar de gevolgen Woonakkoord voor de regio Haaglanden
van de Warmtewet verandert dit. De huurder gaat een bedrag betalen voor vastrecht en een
De omvang en de samenstelling van het corporatiebezit in de regio Haaglanden zullen de
bedrag voor het variabele deel van zijn energieverbruik. Een belangrijk verschil is dat compensatie
komende jaren veranderen als gevolg van huurharmonisatie, sloop, nieuwbouw en verkoop. Voor
op het energieverbruik op grond van de ligging van de woning niet meer is toegestaan. Voor de
het onderzoek ‘Volkshuisvestelijke gevolgen, ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020’,
Warmtewet gaven wij woningen aan de schil van een hoogbouwcomplex een liggingscorrectie,
dat begin 2013 in opdracht van SVH en Stadsgewest Haaglanden is uitgevoerd, zijn de plannen van
waardoor de huurder minder servicekosten betaalde. Nu mag dat niet meer en wordt de geleverde
de corporaties in Haaglanden opgevraagd. In het genoemde onderzoek is het effect van acht jaar
energie in rekening gebracht.
huurharmonisatie gecombineerd met de verkoop, sloop en nieuwbouwplannen van de corporaties voor de periode 2013-2020. Uitgaande van deze plannen is een ontwikkelingsrichting geschetst.
De Warmtewet is zonder overgangstermijn van kracht per 1 januari 2014. Dat betekende een snelle invoering van de veranderingen die met de invoering van deze wet gepaard gaan, zoals
De uitwerking van dit akkoord voor de plannen van de corporaties in het stadsgewest voor
de verrekening van de servicekosten. Wij hebben de veranderingen op tijd door kunnen voeren,
sloop, nieuwbouw, verkoop en huurharmonisatie heeft flinke gevolgen voor de omvang van
inclusief een constructief overleg met onze huurdersvereniging en voorlichting aan onze huurders.
het corporatiebezit en de verdeling van het bezit naar prijsklassen. Uitgaande van de sloop-, nieuwbouw- en verkoopplannen van de corporaties neemt het aantal corporatiewoningen in
3.3 REGIONALE ONTWIKKELINGEN IN HAAGLANDEN
Haaglanden in de periode 2013-2020 met ongeveer tienduizend woningen af. Dit is een afname van ongeveer 6% van het totale corporatiebezit in deze regio.
Regionale prestatieafspraken Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en Stadsgewest Haaglanden willen allebei regionale
Op basis van de plannen neemt de ‘betaalbare’ corporatievoorraad af 2 met ongeveer
prestatieafspraken maken. Hiertoe zijn in het derde kwartaal de voorbereidingen gestart.
twintigduizend woningen in de periode 2013-2020. Dit is een afname van ruim 15% naar
De voorbereidingen zijn gestart in een veranderende context. In maart 2014 zijn de
ongeveer 111.000 in 2020 3. Naast een afname van het totale corporatiebezit in deze regio 4 zorgt
gemeenteraadsverkiezingen zodat deze afspraken worden gemaakt met een nieuw bestuur. Het
huurharmonisatie bij mutatie voor een toename van het segment tussen de aftoppingsgrens en
stadsgewest houdt per 1 januari 2014 op te bestaan en zal opgaan in de metropoolregio. Rekening
de maximale huurprijsgrens. De woningen met een huurprijs tot € 574 per maand zijn grotendeels
houdend met deze omstandigheden gaan wij kijken waar we elkaar kunnen versterken en waar we
appartementen van nog geen vijftig vierkante meter. In ten minste een derde van alle wijken
elkaar nodig hebben.
en dorpen in Haaglanden zal in 2020 geen enkele eengezinswoning meer bereikbaar zijn voor
2
Vraagontwikkeling Haaglanden 2013-2025, Explica juni 2013.
3
Idem.
4
Idem.
9
mensen die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Wij handhaven ons woningaanbod voor de doelgroep
3.4 LOKALE ONTWIKKELINGEN IN ZOETERMEER
in Zoetermeer. Helaas is dat niet meer voor elke woningcorporatie in Zoetermeer mogelijk. De bijdrage vanuit Zoetermeer aan het doel van een ongedeelde regio is daardoor afgenomen.
Lokale prestatieafspraken In 2013 hebben de huurdersverenigingen positief geadviseerd over de lokale prestatieafspraken die
De gevolgen van dit beleid voor de sociale-huursector zijn duidelijk. Vanuit SVH en Stadsgewest
gemaakt zijn tussen de Zoetermeerse corporaties en de gemeente. De lokale prestatieafspraken
Haaglanden is een brief aan minister Blok geschreven waarin staat dat men zeer geschrokken is
zijn aanvullend op de regionale afspraken en zijn inmiddels in werking. De prestatieafspraken
van de uitkomsten van dit onderzoek. Tevens wordt aangeboden om samen met de minister te
worden gemonitord door de gemeente. In de lokale prestatieafspraken is een aantal nieuwe
zoeken naar een oplossing. De minister heeft hierop geantwoord dat hij niet bevreesd is voor de
afspraken gemaakt; bijvoorbeeld de ‘dag van het wonen’. De ‘dag van het wonen’ wordt eenmaal
afname van de sociale-huursector omdat met de Herzieningswet wordt beoogd de doorstroming
per jaar georganiseerd door een van de vier partijen die de lokale prestatieafspraken hebben
in de sociale-huursector te bevorderen, waardoor de wachtlijsten voor huishoudens met een
ondertekend. Het doel van de dag is elkaar een overzicht te geven van de laatste ontwikkelingen
lager inkomen kunnen afnemen. De minister wil met dit beleid een bijdrage leveren aan het
op het gebied van de sociale woningmarkt in Zoetermeer. Zo krijgen de deelnemers inzicht in
aantrekkelijker maken van het investeren in huurwoningen, ook voor private marktpartijen.
taken, rollen en verantwoordelijkheden van gemeente en corporaties, kennen zij de actuele ontwikkelingen bij de drie corporaties en de gemeente, kennen zij elkaar en weten zij bij wie ze
Voor de lokale situatie en oplossingen verwijst minister Blok naar de (nieuwe) positie van de
moeten zijn om een vraag te stellen of een antwoord te krijgen. Wij hebben de eerste ‘dag van het
gemeente die meer sturend wordt. De corporatie moet met haar werkzaamheden naar redelijkheid
wonen’ georganiseerd.
bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Daarmee vindt de minister dat er gewerkt kan worden aan lokaal maatwerk en specifiek beleid in kwetsbare regio’s.
Een tweede belangrijke prestatieafspraak is te komen tot nieuwe afspraken over de verlening
Hij vindt dat de kabinetsmaatregelen en de inzet van alle betrokken partijen leiden tot een betere
van voorrangsverklaringen. De gemeente wil zijn personele inzet op de voorrangsverklaringen
werking van de woningmarkt. Wij maken gebruik van het rapport ‘Vraagontwikkeling Haaglanden
verminderen en Vidomes heeft dezelfde wens. Wij willen, net als Vestia, vooral een efficiënte
2013-2025 , onder andere voor ons nieuwe ondernemingsplan en ons huurbeleid. Hoe we dat
en effectieve procedure voor voorrangsverklaringen die recht doet aan de achterliggende
hebben gedaan, leest u verderop in dit jaarverslag.
problematiek. Inmiddels is er een werkgroep, waar wij deel van uitmaken, die werkt aan een nieuwe
5
procedure. Uitvoeringsregels voorrangsbepaling Stadsgewest Haaglanden In 2013 zijn de uitvoeringsregels voorrangsbepaling Stadsgewest Haaglanden herzien. De nieuwe
Een derde belangrijke prestatieafspraak is te komen tot de bouw van tweehonderd
voorrangsregels gaan in op 1 januari 2014 en zijn gemoderniseerd waarbij ook is gelet op de
jongerenwoningen in Zoetermeer. Wij hebben de gemeente Zoetermeer aangeboden de komende
praktische uitvoerbaarheid. Op grond van de uitvoeringsregels voorrangsbepaling Stadsgewest
jaren in jongerenhuisvesting te investeren zodat jongeren ook in Zoetermeer blijven wonen. Nu
Haaglanden worden de urgenties toegekend.
trekken nog veel jongeren weg. Wij hebben in 2013 in Zoetermeer een eerste selectie gemaakt van tien locaties waar jongerenwoningen gebouwd kunnen worden. Wij hebben een rapport opgesteld en per locatie aangegeven welk programma (in woningaantal, gebouwhoogte en parkeerplaatsen) past bij de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten van de locatie. Dit rapport is aan de gemeente Zoetermeer gepresenteerd. Wij zijn nu in overleg met de gemeente over wanneer er locaties beschikbaar komen.
10
5
Vraagontwikkeling Haaglanden 2013-2025, Explica juni 2013.
Ontwikkelingen
Huurkorting jongeren Wij willen de wachttijd voor jongeren bekorten en bouwen daarom extra jongerenwoningen.
Zoetermeerse woningmarkt
Woningen voor jongeren van 18 tot 23 jaar verhuren we voor een huur onder de
De gevolgen voor de Zoetermeerse woningmarkt van het verkoop- en vooral ook het verhuurbeleid
kwaliteitskortingsgrens. In 2013 ligt deze grens op € 374,44. Om de woningen te verhuren onder de
van Vestia wordt steeds duidelijker. Het verhuurbeleid van Vestia laat de huren van zijn woningen
kwaliteitskortingsgrens geven wij een flinke korting op de huur. Deze woningen kunnen wij op basis
bij mutatie tot 95% maximaal redelijk stijgen. Daardoor worden de woningen van Vestia duurder
van ons huurbeleid en de WWS-punten voor een veel hoger bedrag verhuren. In de praktijk blijkt
en voor de doelgroep niet meer betaalbaar. Het beleid van Vestia is het gevolg van het concept-
dat de jongeren meestal rond hun 22ste jaar de woning betrekken en er ook na hun 23ste jaar nog in
verbeterplan dat geen rekening houdt met de specifieke woningmarktsituatie in Zoetermeer. De
blijven wonen. In het jaar nadat de jongere 23 jaar wordt, heeft hij of zij recht op huurtoeslag voor
woningen zijn hier nieuwer dan elders het geval is en beschikken daardoor per definitie over meer
een hogere huur. Dit betekent dat de jongere vanaf 23 jaar de contracthuur kan gaan betalen die
WWS-punten. Het gevolg hiervan is dat veel woningen helaas naar de vrije sector verdwijnen.
bij deze woning hoort. Zo zetten we onze middelen efficiënt en effectief in en bevorderen we ook
In Zoetermeer zien we daar duidelijk de gevolgen van. In het laatste kwartaal verhuurde Vestia
nog de doorstroming in onze jongerencomplexen. Nu betalen jongeren voor hun kleine woning
negentien vrijesectorwoningen, tegenover Vidomes en De Goede Woning elk één.
ongeveer € 400. Voor € 100 tot € 150 meer kunnen ze ook een grotere woning huren. In Zoetermeer komen steeds minder goedkope woningen beschikbaar. In het geheel lopen Huisvesting grote gezinnen
de verhuringen van Vestia terug. Ook het aantal reacties per woning loopt terug. Vestia krijgt
De huisvesting van grote gezinnen is in Haaglanden een terugkerend probleem. Vanuit de SVH is in
37 reacties per woning, tegenover 98 voor Vidomes en 204 voor ons. Door ons aanhoudende,
2012 aandacht gevraagd voor een juiste labeling van woningen waarin grote gezinnen gehuisvest
gematigde huurbeleid zijn onze woningen goedkoper dan die van Vestia en Vidomes. Wij zien dat
kunnen worden. Wij hebben naar aanleiding van dit verzoek ons woningbezit nogmaals kritisch
terug in de vraag naar onze huurwoningen.
doorgelopen en het aantal woningen waar grote gezinnen in gehuisvest kunnen worden uitgebreid door goed te kijken naar niet alleen het woonoppervlak, maar ook naar de indeling van de woning.
Het onderzoek van Explica naar de vraagontwikkeling in Haaglanden 7 2013-2025 laat in paragraaf
Zo hebben wij in 2013 vijf grote gezinnen kunnen huisvesten. Hiermee zijn wij de enige corporatie in
4.2 zien dat de vraag naar (goedkope) corporatiewoningen in de toekomst alleen maar toeneemt,
Zoetermeer die in 2013 grote 6 gezinnen heeft gehuisvest; een ontwikkeling die wij met zorg volgen.
terwijl het beleid van de corporaties een afname van het betaalbare huursegment tot gevolg heeft. Dit effect doet zich ook in Zoetermeer voor. Hiermee lijkt een mismatch te ontstaan tussen vraag en
Voorrangsverklaringen
aanbod.
Als er in Haaglanden een voorrangsverklaring (urgentie) wordt afgegeven dan geldt deze voorrangsverklaring voor heel Haaglanden. In 2013 hebben wij 69 verhuringen gedaan aan
Wij staan in Zoetermeer voor goed en betaalbaar wonen en houden daarom 85% van ons bezit
huishoudens met een voorrangsverklaring, tegenover Vestia met 14 huishoudens en Vidomes
bij mutatie bereikbaar. Hiermee kunnen wij echter niet alle gevolgen van de situatie bij Vestia
met 42 huishoudens. Deze cijfers geven grote verschillen aan, zeker gezien het feit dat wij in
opvangen die in Zoetermeer spelen. Wij willen graag in discussie blijven met de Zoetermeerse
Zoetermeer alle drie vergelijkbaar bezit hebben. Wij huisvesten veel van deze huishoudens in onze
gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders over de kernvoorraad en
appartementen. Het toekennen van veel woningen aan huishoudens met een voorrangsverklaring
de gewenste aanvullingen voor de bestaande voorraad van Zoetermeer. Ons aanbod om
zorgt dat gewone woningzoekenden niet voor deze woningen in aanmerking komen. Daar krijgen
in Zoetermeer tweehonderd jongerenwoningen te bouwen, ligt al vast in de gemaakte
wij van onze (aspirant)huurders ook vragen over. Dit soort zaken wordt zichtbaar door de benchmark
prestatieafspraken. Wij sluiten graag overeenkomsten over de noodzakelijke locaties voor deze
die wij ieder kwartaal maken. Wij stellen deze benchmark ook ter beschikking aan de gemeente
tweehonderd jongerenwoningen in Zoetermeer.
en onze collega-corporaties in Zoetermeer. De resultaten worden besproken in het overleg met de gemeente en de drie corporaties.
6
Een huishouden met zes of meer personen.
7
Vraagontwikkeling Haaglanden 2013-2025, Roelof van Till en Jacolien Vogelzang, 15 juli 2013.
11
DE NEGEN HOOFDDOELEN UIT ONS ONDERNEMINGSPLAN In 2011 zijn we gestart met ons huidige ondernemingsplan en in dit hoofdstuk beschrijven wij in
4.2 ROL EN TAAKOPVATTING
het kort de negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan en hun voortgang. Wij starten met de missie, visie, rol en taakopvatting. Onze hoofddoelen zijn hierop gebaseerd. Met deze hoofddoelen
Wij richten ons primair op Zoetermeer en laten ons inspireren en beïnvloeden door de input van
brengen wij focus aan en leggen wij accenten binnen ons BBSH-werkveld.
onze belanghouders. Om onze doelen te verwezenlijken, is samenwerking met onze belanghouders essentieel. In 2013 hebben wij onze tweede visitatie gehad. Over de resultaten leest u in het
4.1 MISSIE EN VISIE
hoofdstuk over belanghouders. Samenwerking vraagt van ons flexibiliteit en bereidheid om te kunnen en te willen veranderen. Zo hebben wij in de afgelopen jaren veel aandacht besteed
Wij zien onszelf als een maatschappelijke ondernemer die, binnen de opdracht van het BBSH
aan leefbaarheid. Nu focussen we ons, zonder de leefbaarheid uit het oog te verliezen, meer op
en met het besef van de belangen van onze belanghouders, een heldere koers vaart. Dat doen
betaalbaarheid.
wij binnen de financiële kaders en de regionale prestatieafspraken. Nadat wij de strategische keuzes voor ons ondernemingsplan hebben gemaakt, hebben wij deze aan onze belanghouders
4.3 GOED WONEN IN VITALE BUURTEN
voorgelegd. Wij hebben hen uitgedaagd zich te laten inspireren en met elkaar de noodzakelijke verbindingen te leggen omdat wij vandaag de dag onze doelen niet alleen kunnen realiseren en wij
De kern van ons lopende ondernemingsplan, waar alle doelen uit ons ondernemingsplan aan
juist in samenwerking onze droom, goed wonen voor iedereen, kunnen realiseren.
bijdragen, is ‘Goed wonen in vitale buurten’. Ons beeld van een vitale buurt is een buurt die schoon, heel en veilig is, waar bewoners elkaar kennen en zich met elkaar en met de buurt
Missie
verbonden voelen. Goed wonen, leefbaarheid, is een gevoel, een beleving.
De Goede Woning maakt in Zoetermeer goed en duurzaam wonen betaalbaar met ruimte voor de woonwensen van onze klant. Dat doen wij primair voor mensen die niet zelfstandig in wonen
Eind 2010 hebben wij voor de eerste keer op complexniveau onderzocht hoe onze bewoners
kunnen voorzien.
de leefbaarheid in hun complex beleven. In 2011 hebben wij uit deze nulmeting een schat aan informatie gekregen. Daaruit bleek bijvoorbeeld dat veel meer huurders dan verwacht hun steentje
Visie
willen bijdragen aan het verbeteren van de leefbaarheid. Sindsdien hebben wij ook het aantal
De Goede Woning is de corporatie in Zoetermeer. De zestig gezichten van De Goede Woning
huurders dat zich voor de buurt inzet, daadwerkelijk zien groeien. In 2012 zijn wij op complexniveau
maken het verschil. Wij gaan uit van onze eigen kracht en die van onze klant. Wij werken samen met
met de verbeterpunten voor de leefbaarheid aan de slag gegaan met als doel dat onze bewoners in
onze partners in continuïteit en betrokkenheid aan vitale buurten. Onze thema’s zijn jong, duurzaam
2014 de leefbaarheid in hun woning en hun buurt met een ‘7’ waarderen. De tussenmeting uit 2013
en vanuit eigen kracht.
laat zien dat we hiermee al op de goede weg zijn. De bewoners vinden dat de leefbaarheid in hun complex is verbeterd 8. Wij hebben er bewust voor gekozen de leefbaarheid aan te pakken met onze partners in de wijk, en vooral met onze huurders. Uiteindelijk is het doel de huurders in hun eigen kracht te zetten, zodat zij zelf de leefbaarheid gestalte geven.
12
8
Evaluatie leefbaarheidsacties in de zes prioriteitscomplexen, USP juli 2013.
De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan
4.4 HOOFDDOELSTELLINGEN
Goed wonen in vitale buurten – duurzaam De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische
Ons ondernemingsplan heeft negen hoofddoelstellingen. Dat zijn:
succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten. Wij streven naar een positieve beoordeling met ten minste het overall leefbaarheidscijfer ‘7’. In 2014
Goed wonen in vitale buurten – jong
zal het onderzoek naar de leefbaarheid in al onze complexen voor de tweede keer plaatsvinden.
Een mix van leefstijlen en leeftijden in de buurt draagt bij aan de sfeer in de buurt. De huisvesting van jongeren voorziet buurten van een nieuwe, jonge instroom van bewoners die op hun eigen Hoofddoel
wijze bijdragen aan de diversiteit en de levendigheid van de buurt
De bewoners van onze complexen geven voor de leefbaarheid het cijfer ‘7’. In 2014 hebben Hoofddoel
wij dit in 70% van onze complexen gerealiseerd.
In 2014 zijn ten minste veertig jongerenwoningen in Waterzicht gerealiseerd en zijn minimaal zeventig jongerenwoningen in ontwikkeling voor de Denemarkenlaan. Resultaat De jaarplannen voor onze complexen en wijken zijn gemaakt op basis van de input uit onze Resultaat
leefbaarheidsmonitor. Investeren in leefbaarheid vraagt een invoelend vermogen, creativiteit,
De veertig jongerenwoningen in Waterzicht zijn gerealiseerd en waren allemaal snel verhuurd. De
flexibiliteit en heeft een lange adem nodig. Wij zien wel dat onze investeringen lonen en krijgen dat
zeventig jongerenwoningen aan de Denemarkenlaan zijn helaas niet gerealiseerd. Het project is
ook terug van onze samenwerkingspartners en van bewoners in de wijk. In 2013 hebben we onze
inmiddels intern geschrapt omdat deze locatie niet beschikbaar kwam. Wel hebben we tijdens dit
inzet bij onze prioriteitscomplexen gemeten. Conclusie uit het rapport 9: hoewel het totaaloordeel
ondernemingsplan, naast de veertig jongerenwoningen in Waterzicht, ook jongerenwoningen in
over de leefbaarheid bij geen van de complexen nog op de doelstelling van een ‘7’ ligt, komen
het project De Chrysant gerealiseerd en is een intentieovereenkomst gesloten voor nog eens 69
we hier met een ‘6,9’ wel dicht bij in de buurt. Ook al worden nog diverse pijnpunten herkend, de
jongerenwoningen in Cadenza.
bewoners van de complexen vinden dat er wel een flinke verbetering is gerealiseerd. Aan de hand van de metingen stellen we jaarlijks nieuwe plannen op.
Begin 2014 volgt naar verwachting de intentieovereenkomst om 67 jongerenwoningen te gaan realiseren in een al lang leegstaand kantoorgebouw in het Stadshart. Tevens wordt de haalbaarheid
Goed wonen in vitale buurten – vanuit eigen kracht
getoetst om nog een project met 24 jongerenwoningen in Waterzicht te ontwikkelen. In de
Onze bewoners staan centraal. Zij ervaren iedere dag of zij prettig wonen in hun buurt. Ook zij zijn
herontwikkeling van Palenstein zijn in het plan Vlek E&I 24 jongerenwoningen opgenomen. Voorts
onze samenwerkingspartners. Om hun eigen kracht in te zetten voor goed wonen in een vitale buurt
hebben wij bij de gemeente aangegeven nog eens tweehonderd jongerenwoningen te willen
willen wij onze bewoners, samen met onze partners, ondersteunen. Van onze bewoners verwachten
bouwen; deze zijn opgenomen in de prestatieafspraken. Wij hopen in 2014 de locaties voor deze
wij dat zij hierin participeren omdat juist zij de sleutel in handen hebben tot een vitale buurt.
tweehonderd jongerenwoningen met de gemeente overeen te komen. De beoogde doelstelling zal wat betreft het aantal jongerenwoningen dus ruimschoots worden gerealiseerd.
9
Evaluatie leefbaarheidsacties in de zes prioriteitcomplexen, USP juli 2013.
13
Hoofddoel
Ruimte voor woonwensen – jong
In 2014 hebben wij in 80% van onze complexen een plan van aanpak voor de leefbaarheid in
Wij bieden ruimte voor het realiseren van woonwensen in de eigen huurwoning en we bouwen om
het complex, dat met participatie tot stand is gekomen.
de woonwensen van onze klanten ruimte te geven. Bij onze woningproductie gaat het veel meer om maatwerk dan om de confectieoplossingen uit het verleden. Jongeren moeten in Zoetermeer gemiddeld 34 maanden wachten nadat zij zich voor een woning hebben ingeschreven; dat is heel
Resultaat
erg lang. Wij zijn in overleg met de gemeente om concrete locaties beschikbaar te krijgen om de
Al onze hoogbouwcomplexen hebben inmiddels leefregels die op basis van participatie tot stand
tweehonderd jongerenwoningen uit de prestatieafspraken te kunnen toevoegen, zodat jongeren
zijn gekomen. In 2011 zijn wij van start gegaan om dit ook in de laagbouw samen met de bewoners
voor de stad behouden blijven.
vast te stellen. In zes prioriteitscomplexen zijn wij gestart met een plan van aanpak ter verbetering van de leefbaarheid. Voor deze zes complexen is gekozen omdat onze huurders vooral daar de laagste waardering gaven in het USP-onderzoek. Hier kon naar onze mening ook het meest worden
Hoofddoel
geleerd. De ervaringen uit de wijkteams in de prioriteitscomplexen leert ons dat de programma’s
Wij willen de wachttijd van jongeren bekorten. Te beginnen met ten minste 10% in 2014.
die in de prioriteitscomplexen zijn ingezet intensief zijn en veel tijd vragen. Inmiddels zijn wij gestart met concrete plannen en zijn successen geboekt. Resultaat Het simpelweg kopiëren van deze programma’s naar de overige complexen is niet effectief en ook
In 2012 hebben wij over dit hoofddoel een tussenrapportage gemaakt. De invloed op de verkorting
niet nodig. De aanpak van de verbetering van de leefbaarheid is maatwerk. Het is ook belangrijk
van de wachttijd door het bouwen van jongerenwoningen, is beperkt. Dat komt door de beperkte
te kijken naar wat bereikt is en wat een duurzame bijdrage levert in de wijk. Als huurders hun
aantallen die wij kunnen bouwen. Maar ook omdat wij afhankelijk zijn van het huurbeleid van
schutting vervangen ziet dit er vaak jarenlang veel beter uit en dit draagt positief bij aan de indruk
andere aanbieders. Zo bieden steeds minder woningcorporaties in Haaglanden woningen met een
die de buurt maakt voor bezoekers. Zo zijn er veel mooie voorbeelden van successen die we in
huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens 10, exclusief aan voor jongeren.
de afgelopen jaren hebben geboekt en waarmee we op weg zijn naar een verbetering van de leefbaarheid in onze complexen.
In 2010 hebben wij in Castellum Palensteyn 45 jongerenwoningen opgeleverd en in 2012 nog 40 jongerenwoningen in Waterzicht. In 2013 zijn we gestart met de bouw van veertig
Wat duidelijk is geworden in de ervaring tot op heden is dat er keuzes gemaakt moeten worden in
jongerenwoningen in project De Chrysant in de wijk Seghwaert die in het begin van 2014 zijn
de aanpak. Niet alles kan door een woningcorporatie worden opgepakt en niet alle ideeën die wij
opgeleverd. Verder hebben we nog extra jongerenwoningen in ontwikkeling in deelplan Waterzicht
ontvangen, kunnen we waarmaken. In ons ‘spoorboekje verbetering leefbaarheid’ staan de keuzes
in Oosterheem, als onderdeel van de herstructurering van Palenstein en diverse projecten in het
die we gemaakt hebben in de aanpak waarin wij geloven, met als doel de leefbaarheid naar een
Stadshart, waarvan een project een transformatie betreft. Daarnaast onderzoeken wij momenteel de
hoger plan te tillen. Zo hebben wij in 2013 maar liefst vijf nieuwe bewonerscommissies mogen
mogelijkheden van diverse locaties in Zoetermeer in opvolging van de prestatieafspraken.
verwelkomen. Meer hierover leest u in hoofdstuk 5.
14
10
De kwaliteitskortingsgrens bedraagt € 374,44 per maand.
De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan
Ruimte voor woonwensen – duurzaam Wij willen onze bedrijfsvoering en onze bedrijfsmiddelen duurzaam maken. Ons energiebeleid is
Resultaat
gericht op minder energieverbruik en op het toepassen van duurzame materialen. Het beleid zorgt
Onze bewoners worden zo veel mogelijk betrokken bij het onderhoudsbeleid; bijvoorbeeld bij
dat onze bewoners hun energiekosten kunnen beperken en minder energieverbruik zorgt voor een
kleurkeuze. Feitelijk is het actuele beleid geëvalueerd en het bleek bij nader inzien voldoende
lagere CO2-uitstoot.
ruimte te bieden om de bewoners hierbij te betrekken. Gezien de ontwikkelingen in de markt en een focus op het beperken van onze bedrijfskosten, achteraf bezien een verstandige keuze.
Hoofddoel
Zestig gezichten maken De Goede Woning – jong
In 2014 is 30% van onze doelstelling uit het energiebeleid gerealiseerd.
Onze medewerkers realiseren samen onze doelen. Wij willen onze medewerkers vitaal aan het werk houden en tegelijkertijd met hen een verandering inzetten naar een meer naar buiten toe gerichte organisatie.
Resultaat Deze doelstelling is aangepast naar 7%. In 2013 zijn de energiemaatregelen op het complex Savelsbos uitgevoerd. Hiermee is eind 2013 7% (ruim € 800.000) uit het energiebeleid gerealiseerd.
Hoofddoel
Dit is veel lager dan wat als doelstelling is gesteld. In de praktijk blijkt de uitvoering van het beleid
Eind 2011 is een stimulerend vitaliteitsbeleid onderdeel van ons personeelsbeleid.
veel weerbarstiger te zijn dan was voorzien. Wij zien dit ook bij andere woningcorporaties. De twee projecten die de afgelopen jaren wel zijn uitgevoerd, zijn erg succesvol geweest. Momenteel wordt gewerkt aan een grootschalig energiebesparingsproject met zonnepanelen waarmee een
Resultaat
groot deel van het budget wordt gebruikt. Naast een besparing op gaskosten wordt ook op
Het vitaliteitsbeleid is vastgesteld. Hierin staat het stimuleren van de vitaliteit van medewerkers
elektrakosten bespaard. Het elektraverbruik neemt immers steeds meer toe. De voorbereiding voor
centraal. Dit is terug te vinden in de arbeidsvoorwaarden, waarbij gestreefd wordt naar
dit project en de pilots bij de combinatie met grootonderhoudsactiviteiten vragen een langere
een optimale balans tussen werk en privé. Ook is er ruimte voor ontspanning, waarbij de
voorbereidingstijd. De uitvoering hiervan komt net buiten de ondernemingsplanperiode te liggen,
personeelsvereniging een belangrijke rol vervult. Wanneer medewerkers getroffen worden door een
waardoor de doelstellingen met een vertraging van één à twee jaar gerealiseerd gaan worden.
handicap kijken wij actief met hen naar wat eventueel wel mogelijk is. Daarnaast is er veel ruimte voor medewerkers om zichzelf te ontwikkelen, eventueel ook buiten hun eigen vakgebied. Eind
Ruimte voor woonwensen – vanuit eigen kracht
2013 beschikten alle medewerkers over een persoonlijk ontwikkelingsplan (POP). In 2013 zijn wij,
Huiseigenaren zijn doorgaans meer betrokken bij hun woning en hun buurt dan huurders. Daarom
op initiatief van de ondernemingsraad, contracten aangegaan met verschillende fitnessorganisaties
willen wij dat onze huurders zich eigenaar van hun huurwoning voelen en geven wij ze inspraak in
waardoor medewerkers met korting een bedrijfscontract konden aangaan.
het onderhoudsbeleid. Wat voor kleur willen zij hun voordeur geven? Zestig gezichten maken De Goede Woning – duurzaam Duurzame inzetbaarheid vraagt een permanente alertheid van en voor medewerkers. Naast Hoofddoel
maatregelen in de cao, is maatwerk noodzakelijk. Een juiste begeleiding, stimulering en scholing
Met ingang van 2012 participeren onze bewoners in het onderhoudsbeleid en hebben zij
vormen de basis.
ruimte om hun woonwensen te realiseren.
15
Hoofddoel
4.5 KERNCOMPETENTIES
In 2013 is het goed werken bij De Goede Woning en is het KWH Goed Werkgeverschaplabel behaald.
De drie kerncompetenties voor ons ondernemingsplan zijn:
Resultaat
• Samenwerken: Met anderen in goed overleg gemeenschappelijke doelen realiseren, ook wanneer er geen direct persoonlijk belang aanwezig is.
Met de uitkomsten van het Goed Werkgeverschaplabel zijn wij aan de slag gegaan. Of wij in 2013 onze medewerkerstevredenheid daadwerkelijk zouden meten met het KWH Goed
Werkgeverschaplabel was nog een vraag die wij met de ondernemingsraad zouden uitwerken.
• Initiatief: Mogelijkheden in ontwikkelingen signaleren, ernaar handelen of erop inspelen, vanuit zichzelf beginnen, verantwoorden en leren.
Dat hebben we gedaan en we zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat het KWHlabel niet voldoende paste bij onze manier van werken. Daarom hebben we ons nieuwe medewerkersonderzoek laten uitvoeren door Effectory. De rapporten zijn inmiddels klaar en de
• Flexibiliteit: Het effectief kunnen inspelen op een veranderde situatie om een doelstelling te realiseren.
presentaties aan het personeel zijn gegeven. Met de uitslagen worden in 2014 per afdeling/team verbeterplannen gemaakt.
Gedurende de voortgang van ons ondernemingsplan hebben we deze kerncompetenties verder vertaald naar OOK: Oplossingsgericht, Openstaan en Keuzes maken. Met deze competenties
Zestig gezichten maken De Goede Woning – vanuit eigen kracht
werken wij nog gerichter aan een klantgerichte organisatie die haar belanghouders betrekt bij haar
De eigen kracht van de medewerker wordt vergroot als hij of zij, zijn of haar eigen kennis en kunde
beleid.
kan benutten, er voldoende eigen verantwoordelijkheid wordt genomen en er uitdaging in het werk is. Plezier, regelvrijheid en het kennen van de eigen ambities zijn hierbij doorslaggevend.
4.6 HOE METEN WIJ ONZE RESULTATEN? In onze hele bedrijfsvoering is de plan-do-check-act-cyclus doorgevoerd. Beleid wordt periodiek
Hoofddoel
geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Het leren staat voor ons centraal. Daarom gebruiken wij
In 2012 heeft 80% van de medewerkers een persoonlijk ontwikkelingsplan (POP).
het INK-managementmodel, een methodiek die ons uitstekend past. Wij leggen onze ambities vast in ons ondernemingsplan. De doelen uit dit plan vormen de basis voor onze jaarplannen. De jaarplannen vormen weer de basis voor de afdelingsplannen. Het management rapporteert
16
In 2011 hebben de voorbereidingen hiervoor plaatsgevonden en is ons ontwikkelbeleid
per kwartaal over de resultaten in de managementrapportage. Daarnaast kennen wij het
geactualiseerd. In 2012 zijn de ontwikkelgesprekken, met daarin opgenomen de POP’s van de
directieverslag dat per kwartaal wordt opgesteld, de IC-verslagen en diverse andere financiële
werknemers, van start gegaan.
verantwoordingsverslaglegging, zoals de tussentijdse financiële rapportage.
Resultaat
Wij willen niet alleen ons tastbare productieresultaat weten. Wij willen ook weten welke
Eind 2013 is dit zelfs voor alle medewerkers gerealiseerd!
maatschappelijke resultaten wij behaalden. Daarvoor zetten wij de volgende onderzoeken in.
De negen hoofddoelen uit ons ondernemingsplan
KWH-huurlabel
Visitatie in 2012
Wij hebben het KWH-huurlabel. Dit betekent dat onze dienstverlening continu wordt gemeten.
In 2008 zijn wij voor het eerst gevisiteerd en in 2012 vond onze tweede visitatie plaats. Deze tweede
Ook in 2013 hebben wij dit label behouden. In 2014 gaan wij bekijken of wij onze metingen blijven
visitatie heeft een andere (verplichte) standaard meetmethode. Hierdoor zijn de twee metingen
verrichten met het KWH-huurlabel of dat we voor een andere meetmethode gaan kiezen. Meten is
niet geheel vergelijkbaar. Wij zien de visitatie als een leermoment voor onze organisatie. Het
namelijk geen doel op zich. We willen weten hoe wij onze dienstverlening zo effectief en efficiënt
rapport van de visitatie is in 2013 opgeleverd. Wij hebben met elk van de betrokken belanghouders
mogelijk kunnen maken. Met het onderzoek naar een nieuwe manier van meten, kijken we ook of
inhoudelijk besproken om hier van te leren en zo mogelijk en zo nodig tot nadere afspraken te
we nog steeds op de onderwerpen meten die voor onze klanten van doorslaggevende betekenis
komen. Meer hierover leest u in paragraaf 7.2 en op onze website www.dgw.nl.
zijn in hun ervaring met kwaliteit van dienstverlening. Leefbaarheidsmonitor In 2010 hebben wij al onze bewoners gevraagd een leefbaarheidsenquête in te vullen. Hier hebben 2.027 bewoners gehoor aan gegeven. Nu hebben wij een schat aan gegevens over de leefbaarheidsbeleving van onze bewoners in al onze complexen. Deze informatie vormt de basis voor al onze leefbaarheidsactiviteiten in de wijk. Wij gebruiken de cijfers bij ons strategisch voorraadbeleid en investeringsbeslissingen, evenals bij het opstellen van plannen van aanpak ter verbetering van de leefbaarheid en het stellen van prioriteiten in de complexen, buurten en wijken. In 2013 hebben wij een tussenmeting gedaan in onze prioriteitscomplexen. Hier hebben 405 bewoners aan meegedaan. In 2014 zal in al onze complexen een nieuwe meting worden gedaan. Benchmarks Wij vergelijken onze resultaten via verschillende benchmarks. De benchmark van het CFV wordt door ons kritisch bestudeerd en waar wij dat nodig vinden, wordt om nadere uitleg gevraagd of voorzien wij deze van commentaar. Het is dan ook jammer dat deze benchmark ophoudt te bestaan, maar wij zijn blij dat Aedes de benchmark overneemt. Wij zouden het toejuichen als de gegevens die in de benchmark worden opgenomen meer openbaar zouden zijn. Wij maken ieder kwartaal zelf een benchmark van de drie Zoetermeerse corporaties over de resultaten van de woningtoewijzing. Deze benchmark wordt ter beschikking gesteld aan de corporaties en de gemeente. Zo krijgt de output, ofwel het tastbare productieresultaat, meer betekenis en leren wij continu. Ook met betrekking tot de huurincasso verzorgen wij een benchmark met onze collega-corporaties.
17
VITALE BUURTEN 5.1 INLEIDING
Het eerste overzicht hierna is de actuele situatie per ultimo 2013 voor de verdeling van goedkope naar dure huur. Het betreft de contracthuur. Wij hebben 75 woningen in de vrije sector. Wij
Onze grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale woonbuurten. Vitale buurten zijn
verhuren 24 woningen aan een zorginstelling waardoor er 51 overblijven die ook als niet-DAEB
buurten met goede voorzieningen, waarin bewoners goed wonen, elkaar kennen en de bewoners
worden aangemerkt volgens de Europese beschikking. Hiervan zijn 41 woningen gelegen in het
bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. In dit hoofdstuk leest u hoe wij onze grootste uitdaging
wooncomplex De Elementen. Deze appartementen zijn uiteindelijk bestemd voor de verkoop. Wij
gestalte geven. U leest over de slaagkansen, onze woningtoewijzing, de huisvesting van jongeren,
zien het verhuren van vrije sectorwoningen namelijk niet als onze primaire taak.
ouderen, gezinnen en statushouders. Kortom, ons dagelijks werk.
5.2 OVERZICHT VAN ONS BEZIT IN 2013 Eind 2013 hadden wij in totaal 6.308 woningen in eigendom. Daarvan hebben wij in 2010 75 woningen gerealiseerd in de buurgemeente Lansingerland en deze in beheer gegeven bij onze collega-woningcorporatie 3B Wonen; de woningcorporatie waarmee wij vanuit het oogpunt van matching van taken en middelen een samenwerkingsovereenkomst hebben gesloten. Geen woningen gesloopt
Subsidiabele huurprijs per maand
Alleen in eigendom
Totaal in beheer en eigendom
t/m € 374,44
627
Van € 374,45 t/m € 574,35
36
4.008
Van € 574,36 t/m € 681,02
39
1.384
75
6.233
Vanaf € 681,03
214
11
Totaal
5.3 AAN WIE HEBBEN WIJ ONZE WONINGEN VERHUURD?
In 2013 hebben wij geen enkele woning gesloopt. Zeker tot 2016 verwachten wij geen woningen te slopen.
In 2013 zijn in Zoetermeer door drie corporaties circa 1.426 sociale huurwoningen verhuurd, waarvan wij er 415 voor onze rekening hebben genomen. 92% van de verhuringen zijn gedaan aan
42 woningen verkocht uit het bestaande bezit
huishoudens die binnen de Europa-doelgroep vielen.
Wel hebben wij 7 appartementen en 35 grondgebonden woningen verkocht. Deze verkoop vindt voornamelijk plaats vanuit het belang van gemêleerde woonbuurten, wat bijdraagt aan een prettig
5.4 REALISATIE WONINGTOEWIJZING REGIONALE PRESTATIEAFSPRAKEN
woonklimaat voor onze huurders. Binnen Stadsgewest Haaglanden streven we naar een ongedeelde regio waar de lagere Geen nieuwe woningen opgeleverd of bezwaard met een hypotheek
inkomensgroepen zo veel mogelijk ruimte hebben om hun woonwens vrij binnen de regio te
Wij hebben in 2013 geen woningen opgeleverd en geen woningen bezwaard met een
vervullen. Een tweede streven is het aandeel inwoners, behorend tot de BBSH-doelgroep, in de
hypotheekrecht. In 2012 leverden wij nog een recordaantal nieuwe woningen op en ook de
eenzijdige wijken in Den Haag af te laten nemen. Daarvoor zijn de volgende afspraken gemaakt:
komende jaren zijn nieuwe opleveringen van sociale huurwoningen voorzien. Dit gaat vooral om
• minimaal 70% van de vrijkomende woningen tot de huurprijsgrens moet worden verhuurd aan de BBSH-doelgroep,
jongerenwoningen waaraan in Zoetermeer een fors tekort bestaat.
• minimaal 85% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een Wij bieden woningzoekenden voldoende kans op een goed en duurzaam woonklimaat met
inkomen tot en met de lage middeninkomensgrenzen,
speciale aandacht voor kwetsbare groepen. Wij letten daarom onder andere op een evenwichtige verdeling van slaagkansen voor de verschillende doelgroepen en leeftijdscategorieën. 11
18
Van deze woningen zijn er 75 niet-DAEB. De overige 139 woningen zijn DAEB-woningen waarvan de huur boven de liberalisatiegrens is gestegen.
Vitale buurten
Slaagkansen exclusief vrije sector 2013
• minimaal 30% van de sociale nieuwbouw wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot en met de BBSH-doelgroepgrenzen,
Inkomenscategorie
• binnen deze afspraak garanderen de corporaties dat van de sociale nieuwbouw onder de aftoppingsgrenzen, minimaal 90% wordt toegewezen aan de BBSH-doelgroep. Wij hebben onze woningen volgens deze afspraken binnen Haaglanden toegewezen. Toewijzing
Zoetermeer
Totaal
Zoetermeer percentage
De Goede Woning aantal
De Goede Woning percentage
100%
423
1.049
79%
341
82%
41
85%
1
100%
Nieuwbouw 30% / 90%
0
n.v.t.
0
n.v.t.
Europa 90%
1.285
94%
382
92%
Nieuwbouw 85%
Aantallen gehuisvest in Zoetermeer
Aantallen gehuisvest in De Goede Woning
Minima
15,0
693
228
Totaal BBSH-doelgroep
14,8
1.067
341
Lage middeninkomens
14,4
255
71
Overige inkomens
19,2
42
3
Hoewel de overige inkomens een hoger slagingspercentage hebben, wordt hier niet extra op
1.495
Bestaand 70%
Slaagkanspercentage Zoetermeer
bijgestuurd omdat dit te lage aantallen betreft en de 90% toewijzing Europa-doelgroep ruimschoots wordt gehaald. Het leert ook dat er in Zoetermeer voor deze doelgroep op de huurwoningmarkt weinig knelpunten zijn. De bijsturing die wij doen is slechts hogere inkomens uitsluiten wanneer de commerciële huurmarkt voldoende aanbod biedt. Voor woningen met een huurprijs vanaf € 750 is
5.5 SLAAGKANSEN ZOETERMEER
er bijvoorbeeld voldoende aanbod. De andere afspraken over slaagkansen worden wel gehaald.
5.6 MONITORING IN HET KADER VAN DE EUROPA-NORM Volgens de Europese beschikking moeten wij in 2013 ten minste 90% van onze woningen beneden
Over slaagkansen zijn de volgende afspraken gemaakt:
de vrijesectorhuurgrens verhuren aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.229. In 2013
• slaagkans sociale minima wordt gemonitord,
hebben wij 92% van onze woningen volgens deze norm verhuurd. De onderscheiding in 2012 was
• slaagkans totale BBSH-doelgroep ≥ slaagkans lage middeninkomens,
een incident dat geheel het gevolg was van het omvangrijke project De Elementen. Dit complex
• slaagkans lage middeninkomens ≥ overige (hogere) inkomens.
was nog voor de Europa-norm gecontracteerd. Ook vóór 2012 voldeden wij al aan de norm.
De slaagkans voor de betreffende groep moet dus beter zijn dan (of gelijk zijn aan) die van de
Aangegane huurovereenkomsten met een kale huur beneden € 681,03
volgende genoemde groep. Daarbij horen de minima tot de ‘totale BBSH-doelgroep’. In dit
(op basis van in 2013 ingegane huurovereenkomsten)
verslag is voor wat betreft de inkomensgrens van lage middeninkomens aangesloten bij de regio. De regio neemt als lage middeninkomensgrens anderhalf maal de BBSH-grens. Dit komt voor
Aantal aangegane huurcontracten in 2013 Zoetermeer
Lansingerland
Totaal aantal huurovereenkomsten
415
4
Aantal huishoudens < € 34.229
382
4
92%
Aantal huishoudens > € 34.229
33
4
8%
gezinnen uit op een jaarinkomen van circa € 44.800. De verhuringen in de vrije sector worden buiten beschouwing gelaten.
19
5.7 HUURPRIJSBELEID
Met ons huurprijsbeleid streven wij naar het bieden van betaalbare huisvesting voor onze doelgroep door:
Het jaar 2013 was voor ons spannend. De invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing stonden beide prominent op de politieke agenda. Wij voeren al jaren
• huurprijzen onderling in evenwicht te brengen en te houden en gemiddeld het landelijk percentage van de maximaal redelijke huur (momenteel +70%) na te streven,
een gematigd huurbeleid. Het gevolg daarvan is dat een woning van ons goedkoper is dan een
• een prijs-kwaliteitverhouding tussen de 85% en 115%,
vergelijkbare woning van onze collega-corporaties in Zoetermeer.
• ten minste 85% van onze woningen bij mutatie bereikbaar te houden voor de doelgroep 12, • daarom worden sommige woningen bij mutatie ook in huurprijs verlaagd tot de aftoppingsgrens
Explica heeft in het rapport ‘Vraagontwikkeling Haaglanden 2013-2025 (juni 2013) de gevolgen
(plus de eventuele energiemarge). Tegelijkertijd worden de huren niet lager dan 85% van de
van het nieuwe huurbeleid van de corporaties in Haaglanden in beeld gebracht. De hogere
landelijke prijs-kwaliteitverhouding,
harmonisatiepercentages: Vestia gaat tot maximaal 95% en Vidomes tot 85% harmoniseren. Vidomes let er dan nog op om bij de harmonisatie van de huurprijs bij mutatie deze niet verder dan
• wij voeren het Europa-beleid uit en verhuren maximaal 10% van onze dure woningen aan meerpersoonshuishoudens met een inkomen hoger dan € 34.229 tot maximaal € 43.600.
tot de aftoppingsgrens te laten stijgen. Beide corporaties voeren ook een actief verkoopbeleid. Onze huurdersvereniging ‘In De Goede Woning’ geeft desgewenst een gekwalificeerd advies over Het jaarlijks harmoniseren van de huurprijs bij mutatie en de verkoop van huurwoningen hebben
ons huurbeleid. De huurdersvereniging heeft dit jaar geen gebruikgemaakt van dit recht.
niet alleen effect op de mogelijkheden voor de woningzoekenden, maar ook gevolgen voor de omvang en samenstelling van het corporatiebezit. In Zoetermeer komen daardoor steeds minder
In verband met de inkomensafhankelijke huurverhoging hebben wij acht zaken doorgezonden
betaalbare woningen vrij. Wij kiezen voor betaalbaarheid. Wij houden 85% van onze vrijkomende
aan de Huurcommissie met het verzoek om uitspraak te doen over de redelijkheid van het
woningen bereikbaar voor mensen die afhankelijk zijn van huurtoeslag. Tegelijkertijd vinden wij
huurverhogingsvoorstel. Een huurder heeft alsnog de zaak ingetrokken. In de overige zaken heeft
gemêleerde wijken belangrijk en willen wij ook de huurder met wat meer inkomen vasthouden in
de Huurcommissie uitspraak in ons voordeel gedaan en zijn de huurverhogingsvoorstellen redelijk
onze woonbuurten. Dit doen wij enerzijds door gerichte verkoop en anderzijds door een gematigd
bevonden.
huurbeleid.
5.8 DE PRIJS-KWALITEITVERHOUDING VAN ONZE WONINGEN Zo kwam De Goede Woning tot het volgende huurbeleid: • huishoudens met een verzamelinkomen tot € 43.000 krijgen een huurverhoging van 3,25%,
De prijs-kwaliteitverhouding van ons woningbezit is vrij gunstig 13. Zeker in vergelijking met andere
• huishoudens met een verzamelinkomen boven € 43.000 krijgen een huurverhoging van 5,75%.
sociale huurwoningen in Zoetermeer en Haaglanden. Dat komt omdat wij de betaalbaarheid voor onze huurders al jarenlang belangrijk vinden. De huurprijs ligt in absolute zin op een hoog
Wij hebben ervoor gekozen de huishoudens met een gezamenlijk inkomen tussen de € 33.614 en €
niveau. Datzelfde geldt ook voor de kwaliteit van onze woningen. Dit komt omdat ons bezit
43.000, die een huurverhoging mochten krijgen van inflatie plus 2% = 4,5%, een huurverhoging van
gemiddeld vrij nieuw is. Wij letten bij onze prijs-kwaliteitverhouding op het landelijk gemiddelde.
3,25% te geven.
Daar willen wij niet veel van afwijken. Wij hebben voor de bepaling van ons huurbeleid bij onze prijs-kwaliteitverhouding voor 50% de WOZ-waarde betrokken. Zo introduceren wij de bewonersvoorkeuren, en daarmee de kwaliteitsverschillen, in het theoretische WWS-systeem.
12
Om een eenzijdige inkomensopbouw in bepaalde complexen of buurten te voorkomen, hebben wij de regionale prestatieafspraak om 70% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan de
BBSH-doelgroep intern vertaald in de doelstelling dat tussen de 75% en 85% van de vrijgekomen woningen wordt toegewezen aan de doelgroep.
20
13
In 2010 was de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen vrijwel gelijk aan het landelijke corporatiegemiddelde (Feiten en achtergronden van het huurbeleid, Ministerie BZK 2011).
Vitale buurten
5.9 VERTROKKEN HUURDERS EN LEEGSTANDSVERLIES
Uit de grafiek blijkt tevens de trendbreuk aan het einde van de jaren ’90, waarna de mutatiegraad naar een lager niveau is overgegaan. Naar onze mening is daar het ‘gat’ in de woningmarkt
Voor de huurderving wegens leegstand wordt uitgegaan van het totaal van huur en servicekosten,
ontstaan. Rond die tijd ontstond tussen de koop- en huurwoningmarkt het probleem met de
exclusief leegstand wegens verkoop, sloop en grootschalige renovatieprojecten. Daarbij wordt
aansluiting tussen deze twee markten. Belangrijk was hierbij de versoepeling van hypotheekregels
het leegstandsbedrag uitgedrukt in een percentage van de theoretische huur over de betrokken
van banken. Wat dat betreft zou het met het huidige kabinetsbeleid mogelijk kunnen zijn dat de
periode. Over de laatste twaalf maanden waren de totaalcijfers voor frictieleegstand bij onze
aansluiting inderdaad weer wordt hersteld.
woningen € 104.284. Hiermee hebben wij de laagste leegstandskosten van de in Zoetermeer werkzame woningcorporaties. De huurachterstand vertoont een duidelijk dalende trend. Gezien de
5.10 HUURACHTERSTANDEN EN WONINGUITZETTINGEN
sterk stijgende woonlasten en de nog oplopende werkloosheid, is het de vraag of deze trend zich ook in de toekomst zal voortzetten. Vanzelfsprekend zetten wij ons daar wel voor in.
Ruim 6% van de huurders betaalt niet of niet op tijd. Een percentage dat langzaam stijgt. Voor huurders met een relatief laag inkomen is een huurachterstand al snel een groot probleem. Om
In 2013 zijn er bij ons in totaal 413 huurders vertrokken.
problemen niet groter te laten worden dan ze al zijn, reageren wij direct bij huurachterstand. Al bij de eerste achterstand krijgen onze huurders een herinnering. Daarvan worden er maandelijks
In 1997 was het gemiddeld aantal reacties per woning dertien. In 2001 was dit gestegen naar
ongeveer vijfhonderd verstuurd. Na de aanmaning, als de huurders dan nog niet betalen, bellen
honderd reacties per vrijkomende woning. In 2003 was het aantal reacties gestegen naar 150 en in
wij onze huurders of gaan we bij hen langs. In totaal worden maandelijks circa 1.100 herinneringen/
2013 kregen wij gemiddeld 204 reacties per vrijgekomen woning. Als je dit in het perspectief plaatst
aanmaningen verstuurd.
dat de landelijke politiek het aantal sociale huurwoningen fors wil verminderen, staat dat voor onze situatie haaks op elkaar.
In 2013 is gestart met het herhaaldelijk inzetten van slepersacties. Onder slepers verstaan we huurders die elke maand te laat de huur betalen. Door hen in een telefonisch gesprek te waarschuwen voor een huurachterstand willen we voorkomen dat de huurachterstand verder oploopt. Een maand achterstand wordt al snel twee maanden en dat kunnen veel van onze huurders vaak niet of moeilijk oplossen, waardoor de achterstand nog verder oploopt. De gemiddelde huurachterstand is in 2013 gedaald en ligt nu op 0,82%. In 2012 was de huurachterstand gemiddeld 0,89% van de totale huuropbrengst. Voor 2014 is onze grootste zorg de groep waarbij in het verleden de huurtoeslag met de huur werd verrekend. Zij krijgen nu de huurtoeslag direct op hun rekening gestort. We hebben die groep goed voorgelicht over de verandering, maar toch vrezen we dat er huurders bij zijn die binnenkort een betalingsachterstand gaan krijgen.
21
Extra inzet via vrijwilligers van Humanitas en samenwerking met bureau
5.11 ONRECHTMATIGE BEWONING EN VROEGSIGNALERING
Schuldhulpverlening Wij hebben een uitgebreide incassoprocedure waarbij we huurders ook persoonlijk bezoeken
De medewerker van het wijkteam voert een uitgebreide intake bij verhuur. Potentiële huurders
en adviseren. Contact met onze huurders in het incassotraject is belangrijk. Zo vragen wij al
worden veel meer dan voorheen voorgelicht over de rechten en plichten bij verhuur, over de
bij het eerste contact bij huurachterstand aan onze huurders of zij hulp nodig hebben bij hun
samenstelling en voorzieningen in de buurt en de leefregels in het complex. Bij de intake toetsen
betalingsproblemen. Wij werken hierin samen met Humanitas Thuisadministratie Zoetermeer. Zij
we eveneens of een nieuwe huurder extra steun nodig heeft en of er wellicht problemen te
bieden in een vroeg stadium laagdrempelige, extra hulp bij de thuisadministratie. Ook werken wij
verwachten zijn. Als dat zo is, plant de verhuurmedewerker zes weken nadat de huur is ingegaan
nauw samen met de schuldhulpverlening van de gemeente Zoetermeer.
een bezoek met de wijkconsulent van het zelfde wijkteam. Wij informeren dan naar de ervaringen van de huurder. En als er signalen zijn die extra aandacht vragen dan gaan onze medewerkers
Veel betalingsregelingen al dan niet naar de deurwaarder en soms naar de rechter
met de huurder in gesprek. Als andere partijen, zoals zorg- of welzijnsorganisaties, de huurder
Met ongeveer tachtig huurders hebben wij continu betalingsregelingen lopen. Als al onze inzet
wellicht verder kunnen helpen dan verwijzen wij, zo nodig, door. Ook de complexbeheerder van het
niet slaagt, geven wij het dossier uit handen aan onze deurwaarder. Deze had in 2013 432 dossiers
wijkteam kan hierbij ingeschakeld worden.
van onze huurders in zijn portefeuille. Daarvan zijn 123 dossiers van ex-huurders en 309 dossiers van huidige huurders. Ook dat leidt vaak tot een oplossing. Als alle voorgaande maatregelen
Aan de andere kant krijgen huurders ook een veel gerichter en individueel advies over de
geen effect hebben, moeten wij helaas in uiterste gevallen naar de rechter om ontbinding van het
verhuizing, de buurt en het complex. Zo weet een toekomstige huurder wat hij of zij zoal kan
huurcontract te vragen. In 2013 zijn er 25 ontruimingen geweest, waarvan twee garages. Dat zijn er
verwachten van de buurt waar de woning die wij verhuren, staat. Dat wordt door onze huurders zeer
zes meer dan in 2012. Voor ons is dat een hoog aantal en dit baart ons zorgen.
op prijs gesteld.
Een nog sterker stijgende trend is dat het aantal aanzeggingen van ontruimingen op basis van
Het project ‘Onrechtmatige bewoning’ rond de bestrijding van woonfraude heeft in 2013 acht
een rechterlijke uitspraak (133 in 2013 tegen 86 in 2012) toeneemt. Echter het percentage van
gevallen van onderhuur geconstateerd. Het betrof in hier in alle acht van de gevallen, naast
deze uitspraken dat leidt tot een daadwerkelijke ontruiming is in 2013 gedaald. Een aanzegging
onderhuur, ook hennepkwekerijen. Alle acht gevallen zijn zonder juridische stappen opgelost
tot ontruiming eindigt dus niet altijd in een daadwerkelijke ontruiming. Daarvoor gebeurt het nog
doordat de huurder zelf het huurcontract heeft opgezegd.
dat huurders alsnog een manier vinden om de huurachterstand te betalen en zo ontruiming te voorkomen. In 2012 is 22% van de aanzeggingen daadwerkelijk ontruimd tegen 17% in 2013. Hieruit
Een ander belangrijk project is ‘Kijken achter de voordeur’. Ofwel ‘vroegsignalering’ omdat wij,
blijkt dat onze inzet ook na de rechterlijke uitspraak nodig is om ontruimingen te voorkomen.
met onze partners, eerder problemen bij huurders inzichtelijk hebben en soms al actie kunnen nemen voordat zaken een huurder boven het hoofd groeien en bijvoorbeeld een huisuitzetting
Hoewel we percentueel het aantal ontruimingen terugdringen, blijven we te allen tijde proberen
dreigt. Met een kijkje achter de voordeur krijgt een corporatiemedewerker heel veel informatie.
een uitzetting te voorkomen. De cijfers zijn het resultaat van een combinatie van forse inzet
Een woning die niet is opgeruimd of schoongemaakt, duidt soms op meerdere problemen. Het is
op communicatie met huurders met een betalingsachterstand, samenwerking met partners,
dus zaak bewoners met open vizier tegemoet te treden en de discussie met hen aan te gaan. De
vroegsignalering en de uitgebreide intake bij verhuur. Onze prestatie zien wij in het licht van de
ervaring leert dat veel huurders dat op prijs stellen. Daar hebben wij onze medewerkers ook op
huidige economische situatie, die ook onze huurders niet ongemoeid heeft gelaten.
getraind. Achter de voordeur kan vaak gemakkelijker over problemen met de kinderen of huiselijk geweld worden gesproken. Onze ervaring is dat hoe vroeger wij de problematiek signaleren en hoe
22
Vitale buurten
sneller er wordt ingegrepen, hoe kleiner de problemen blijven. Doorverwijzing vindt plaats naar de
5.14 JONGEREN EN STUDENTEN
wijkcoach die in dienst is van de gemeente en de coördinator van de zorginzet. De slaagkans van jongeren op het krijgen van een passende woning in Zoetermeer is 6,2%. Dit Wij waren in 2013 ook deelnemer in het proefproject WGH (wijkgericht handhaven). In de proef
ligt aanmerkelijk lager dan het gemiddelde over alle subdoelgroepen. De gemeente Zoetermeer
met wijkgericht handhaven in de wijk Meerzicht wisselen samenwerkende partijen, zoals de
wil jongeren aan zich binden. Nu vertrekken er meer jongeren dan er zich hier vestigen. Als wij
Belastingdienst, het UWV, de politie, de woningcorporaties, Stedin, de inspectie SZW en de
ze een grotere slaagkans kunnen bieden past dit in de gemeentelijke ambities om Zoetermeer
gemeente informatie uit. Uiteraard met in acht name van de Wet persoonsregistratie (WPR).
aantrekkelijk te maken voor jongeren. Het draagt daarnaast bij aan het vitaal maken en houden van onze stad. Vooral op deze doelgroep hebben wij onze focus gelegd.
Met dit project kunnen de partners sneller en effectiever uitkerings- en fiscale fraudeurs opsporen en misstanden in de wijk, zoals uitbuiting of hennepplantages, aanpakken. Dit komt de leefbaarheid
Sinds 2010 huisvesten wij studenten van de Haagse Hogeschool, de IT-opleiding in Zoetermeer.
in de wijk Meerzicht ten goede. Door wijkgerichte handhaving komen ook mensen die hulp of zorg
Studenten van buiten de regio die deze opleiding volgen, kunnen met voorrang een woning krijgen
nodig hebben sneller in beeld. Zo zijn er dankzij de proef vijftien huishoudens doorgeleid naar
in Zoetermeer. De hogeschool verzorgt de intake en de studenten krijgen een zogenaamde HAT-
hulpverlening en zijn twee zorgmeldingen bij het Advies- en Meldpunt Kindermishandeling gedaan.
woning aangeboden. Er zijn in 2013 vier nieuwe studenten gehuisvest.
Ook zijn er soms huishoudens die door onwetendheid geen gebruikmaken van voorzieningen, zoals schuldhulpverlening of de bijstand. Mogelijk wordt het project het komende jaar voortgezet in een
5.15 BEGELEID WONEN JONGEREN
andere wijk. Waar wij tot 2013 woningen verhuurden aan het RIBW in het kader van de
5.12 AANPAK ILLEGALE BEWONING
samenwerkingsovereenkomst ‘Begeleid wonen jongeren’, verhuren we nu aan de jongeren zelf. Zij huren hun huis zelfstandig en krijgen van de zorginstelling een aan de huurovereenkomst
Wij hebben, in samenwerking met de gemeente Zoetermeer, een aanpak ontwikkeld om illegale
gekoppelde, verplichte begeleiding bij het zelfstandig wonen. In 2013 hebben we in dit kader
bewoning tegen te gaan. Deze aanpak is ook in 2013 voortgezet. Binnen deze aanpak werken wij
twintig jongeren gehuisvest.
samen met gemeente en politie. Illegale bewoning komt in Zoetermeer gelukkig op zeer beperkte schaal voor.
5.16 STATUSHOUDERS
5.13 ZERO TOLERANCE BIJ HENNEPKWEKERIJEN
Afgesproken is dat de woningcorporaties de taakstelling van hogere overheden uitvoeren. Dit hebben wij samen met Vestia en Vidomes ook in 2013 gerealiseerd. In 2013 hebben wij achttien
In heel Zoetermeer zijn in 2013 46 hennepkwekerijen opgerold. Acht van deze kwekerijen bevonden
statushouders gehuisvest.
zich in een van onze woningen. Deze woningen zijn allemaal ontruimd (zie ook onrechtmatige bewoning, 5.11). Het aantal opgerolde hennepkwekerijen stijgt in Zoetermeer. De stijging in Zoetermeer komt overeen met het landelijk beeld.
23
5.17 WOONWAGENBEWONERS
In Oosterheem hebben wij in ons project De Elementen een aantal appartementen boven de vrijesectorgrens. Deze appartementen waren vanaf het begin bedoeld voor de verkoop. Door de
In 2000 sloten de gemeente Zoetermeer en Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer (SWZ), waarin
marktomstandigheden zijn ze in eerste instantie ook te huur aangeboden. Eind 2013 zijn deze
de drie corporaties Vestia, Vidomes en wij verenigd zijn, een overeenkomst. Wij komen deze
appartementen alsnog aan de zittende huurders te koop aangeboden.
overeenkomst na. SWZ heeft al jaren geleden uitvoering gegeven aan de genoemde afspraken en heeft deze ook in 2013 voortgezet. De renovatie die op basis van deze overeenkomst voor
In 2014 geven we in de bovengenoemde complexen spijtoptanten nog eenmaal de kans om hun
rekening van en door de gemeente Zoetermeer zou worden uitgevoerd, is in een afrondende fase.
woning te kopen en zullen wij nieuwe complexen voor verkoop aanwijzen. Na de eerste verkopen
Verklaringen van de bewoners en de brandweer worden afgerond.
in een complex gaan wij in het complex blokken aanwijzen die voor 100% worden verkocht. Zo ontstaat er in de wijk een menging van koop en huur die, zoals wij eerder aangaven, de
5.18 VERKOOP
leefbaarheid ten goede komt.
Wij hebben eerder onderzocht of verkoop bijdraagt aan de leefbaarheid in een complex. Wij zijn de
5.19 LEEFBARE BUURTEN
verkoop van woningen gestart met de bedoeling een bijdrage aan de leefbaarheid in complexen te leveren. Uit ons onderzoek uit 2009 14 onder onze huurders en kopers bleek dat zowel de huurders
In ons ondernemingsplan hebben wij een aantal duidelijke keuzes gemaakt. Allereerst ‘Goed
als de kopers vonden dat huiseigenaren beter voor hun woning zorgen en meer betrokken zijn bij
wonen in vitale buurten’. Onze grootste uitdaging is het behouden en realiseren van vitale buurten.
hun woonomgeving. Door deze betrokkenheid leveren zij een bijdrage aan de leefbaarheid in het
Vitale buurten zijn buurten met goede voorzieningen waarin de bewoners goed wonen, elkaar
complex, aldus de geïnterviewde huurders en kopers.
kennen en de bewoners bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. Zoals u in hoofdstuk 4 heeft kunnen lezen, hebben wij hier in ons ondernemingsplan drie doelen voor bepaald. Een voor vitale
De uitkomsten uit het onderzoek onder huurders en kopers heeft ons doen besluiten verkoop als
buurten, een voor de leefbaarheid en een voor de eigen kracht van onze bewoners.
leefbaarheidsinstrument in te zetten. Daarom hebben wij in 2013 in kwetsbare complexen met eengezinswoningen de woningen aan de zittende bewoners aangeboden. Wij zijn gestart met
De beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners van onze wooncomplexen is de kritische
de verkoop van woningen in de complexen in de Tuinen-/Akkerbuurt, Rodenbuurt en Weiden-/
succesfactor voor een vitale wijk. In 2010 hebben wij de waardering van al onze bewoners gemeten.
Veldenbuurt. Hier hebben wij de eengezinswoningen met ten minste vier kamers te koop
Daarom hebben we allereerst de leefbaarheid in onze complexen in beeld gebracht. Dat hebben
aangeboden aan de zittende huurders. De twee- en driekamerwoningen verkopen we niet omdat
we gedaan door middel van een enquête onder al onze bewoners. Daardoor weten we nu op
deze woningen uitstekend geschikt zijn voor jongeren. De MIVA-woningen die rolstoeltoegankelijk
complexniveau waar de pijnpunten zitten en waar we het eerst aan de slag moeten gaan om ons
zijn, verkopen we ook niet. In 2013 hebben wij 35 eengezinswoningen aan zittende huurders
doel te realiseren, namelijk in 70% van al onze complexen een ‘7’ te scoren voor de leefbaarheid.
verkocht.
Vanuit die enquête, de leefbaarheidsmonitor, zijn vijf prioriteitscomplexen benoemd waar de leefbaarheid onder druk staat. Daar is vanuit ons strategisch voorraadbeheer nog een complex aan
24
In 2013 hebben wij in de Bossenbuurt in de wijk Meerzicht zeven appartementen verkocht voor
toegevoegd. Dat hebben we gedaan omdat ook ons strategisch voorraadbeheer zo is ingericht dat
circa € 116.000. Hierdoor zijn deze appartementen uitstekend geschikt voor starters. De gemeente
het signalen afgeeft die gebruikt kunnen worden om in te grijpen bij een complex. Voor al deze
draagt daar, zo mogelijk, aan bij met de starterslening waardoor de appartementen nog beter
complexen wordt, samen met de bewoners, een plan van aanpak gemaakt voor de verbetering van
bereikbaar worden voor starters.
de leefbaarheid.
14
USP-onderzoek effecten verkoop Hoevenbos en Laveibos, 2009.
Vitale buurten
De afdeling Wonen is ingericht in wijkteams. Die wijkteams zijn multidisciplinair; techniek en
het contract beëindigd. Ervaringen uit de afgelopen jaren leert dat relatief kleine ingrepen in de
sociaal zijn samengevoegd. De teams opereren gezamenlijk in de wijken. Primair zijn de teams
complexen een grote bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid. Een voorbeeld hiervan is het
verantwoordelijk voor het verhuren van woningen, het uitvoeren van mutaties en het niet-planmatig
omdraaien van de toegangsdeuren van een wooncomplex waardoor de deuren niet meer ingetrapt
onderhoud van de woningen, het signaleren en bestrijden van overlast, de uitvoering van het
kunnen worden.
incassobeleid en van de complexbeheerdertaken in de complexen. Daarnaast zijn de teams nauw betrokken bij het formuleren en uitvoeren van de wijkplannen met als doel de leefbaarheid in de
Pijler 3. De bewoner aan zet
wijken te bevorderen.
Bewoners worden geactiveerd deel te nemen aan bewonerscommissies, overlegvormen of sociale activiteiten binnen het complex of de wijk. Door deze participatie heeft de bewoner invloed op de
In 2012 zijn we gestart met drie buurtbeheerders. De buurtbeheerders richten zich op het vergroten
onderhoudsstaat van het complex en de leefbaarheid van de buurt. Wij faciliteren in ondersteuning
van de leefbaarheid, met betrokkenheid en inzet van de ‘eigen kracht’ van bewoners en op het
en middelen mits vooraf duidelijk is welk resultaat, dat bijdraagt aan de leefbaarheid, zal worden
versterken van de zelfredzaamheid van de kwetsbare gezinnen. Hiervoor kunnen ze een individuele
behaald.
en een gezinsbenadering toepassen. De buurtbeheerders maken deel uit van een team van elf complexbeheerders en voeren voor 50% van hun tijd taken uit als buurtbeheerder. Het belang van
Pijler 4. Wij zijn actief achter de voordeur
onze focus op leefbaarheid was de reden om ook in 2013 deze inzet met buurtbeheerders voort te
Wij komen veel bij onze huurders en zien dus veel van wat zich achter de voordeur van huurders
zetten. Zie hiervoor ook 5.26.
afspeelt. Vraagstukken voor justitie en zorg voor lijf en psyche van onze huurders horen thuis bij de professionals die kennis van zaken hebben op dit terrein. Voor een goede hulpverlening is
Ons leefbaarheidsbeleid kent vier pijlers:
ketensamenwerking noodzakelijk. Formele afspraken over signalering, privacy en toewijzing zijn tussen partijen schriftelijk vastgelegd. De opgestelde sociale kaart is noodzakelijk voor effectieve
Pijler 1. Aanpak overlast
en juiste toewijzing van de zorg daar waar hij hoort. Onze professionals signaleren waar dat nodig
Overlast wordt niet getolereerd. Bij het oplossen van overlast gaan wij uit van de eigen kracht van
en gewenst is en betrekken daar uiteraard de huurders zelf bij. Uitdrukkelijke toestemming van de
de bewoners. Bij een overlastmelding vragen wij eerst of de bewoner zelf de overlastgever heeft
huurder voor een verwijzing is noodzakelijk.
aangesproken. Als dit meerdere keren is gebeurd en de overlast blijft, wordt Buurtbemiddeling of het Laatste Kansbeleid ingezet. Als ook deze interventies geen effect hebben, wordt de rechter
5.20 WIJKONTWIKKELPLANNEN
gevraagd de huurovereenkomst te ontbinden. In een uiterste geval volgt uitzetting. Dat dit voor ons de uiterste remedie is, leest u in paragrafen 5.22 en 5.23.
In 2010 begon de gemeente Zoetermeer, samen met de drie Zoetermeerse corporaties, met het opstellen van wijkontwikkelplannen (WOP’s). Beoogd was de visie te beschrijven hoe elke wijk zich
Pijler 2. Schoon, heel en een veilige omgeving
de komende tien tot vijftien jaar moet ontwikkelen tot een gewilde wijk. Bij de totstandkoming
Voor alle wooncomplexen gelden regels over schoon, heel en veilig. De omgeving rondom de
is veel gesproken met bewoners en actieve partijen in de wijk. In 2011 heeft de gemeente door
complexen is schoon en de tuinen moeten netjes worden onderhouden. Complexbeheerders en
bezuinigingen besloten de WOP’s niet meer voor iedere wijk te ontwikkelen.
buurtbeheerders handhaven de afspraken, verbaliseren de huurders bij overtreding en signaleren samen met de opzichters de kwaliteit die geleverd wordt door aannemers. Bij het niet nakomen van
Nu worden door het wijkteam wijkactieplannen (WAP’s) gemaakt, in samenwerking
kwaliteitsafspraken door aannemers, worden zij daarop aangesproken en in het uiterste geval wordt
met de betrokken partijen in de WOP-wijken. Het is de uitkomst van overleggen met
25
bewoners(commissies), schouwen, maar ook van brieven en telefoontjes van wijkbewoners.
5.22 HET LAATSTE KANSBELEID
In het wijkteam zitten vertegenwoordigers van de gemeente, politie, woningcorporaties en welzijnsorganisaties. Het is een plan met een minder lange beleidstermijn dan de eerdere WOP’s.
Een belangrijk en laatste instrument om ontbinding van de huurovereenkomst als gevolg van
Voor ons is het vooral van belang dat onze bewoners extra inspraakmogelijkheden hebben om mee
overlast te voorkomen, is het aanbieden van een ‘Laatste Kanscontract’. Dit is een aangepast
te werken aan hun wijk. Daarnaast biedt een WAP de mogelijkheid om, zo mogelijk, plannen op
contract waarbij de huurder zich verplicht om zich te laten begeleiden. Het contract stelt expliciet
andere partners in de wijk af te stemmen.
dat afwijkend gedrag niet meer zal worden geaccepteerd. Het aangaan van zo’n contract gebeurt op vrijwillige basis. Als de bewoner echter niet meewerkt, wordt een procedure tot ontruiming
5.21 AANPAK OVERLAST
gestart. Wij hanteren het ‘Laatste Kansbeleid’ omdat wij ontruimingen zo veel mogelijk willen voorkomen en wij ervaren hebben dat we deze huishoudens anders op een andere plek weer met
Het ervaren van overlast is voor huurders nadelig in de beleving van hun woonsituatie. Dat heeft
dezelfde problemen tegenkomen. We willen problemen dus niet verplaatsen, maar oplossen.
soms te maken met verschillen in leefstijlen, culturen, generaties, hobby’s, maar ook met ronduit storend woongedrag of pesterijen. Voor een belangrijk deel zijn huurders in staat om daar
Als een Laatste Kanscontract wordt gesloten, spelen er vaak meer problemen. Doordat in onze
onderling goed uit te komen. Soms na bemiddeling van ons of van vrijwilligers van de stichting
wijkteams meer disciplines nauw samenwerken, kunnen deze problemen worden onderkend
MOOI vanuit het project Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling biedt bewoners de kans hun zaken
en worden ook contacten gelegd met onze ketenpartners die deze huurders verder kunnen
zelf onderling op te lossen. Dat gebeurt onder begeleiding van een vrijwilliger. Wij doen hier al
helpen. Een belangrijk samenspel, waardoor niet alleen overlast wordt voorkomen, maar huurders
geruime tijd aan mee. Binnen de wijkteams wordt bij overlastzaken samengewerkt.
soms voor zichzelf ook weer een nieuwe toekomst vinden. Een toekomst met meer perspectief. Het Vierde Huis is de organisatie die in opdracht van de drie corporaties in Zoetermeer het
In 2013 zijn 143 meldingen van overlast geweest. Een flinke afname ten opzichte van 2012. In
Laatste Kansbeleid uitvoert. Ieder jaar worden het beleid en de samenwerking geëvalueerd. De
ernstige gevallen zorgen wij voor een interventie die na tussenkomst van de rechter, in het ergste
overeenkomst is voor 2014 verlengd.
geval, kan uitmonden in het ontbinden van de huurovereenkomst. De aanpak van overlast is verscherpt. De afspraken uit de algemene voorwaarden worden nadrukkelijker dan voorheen
5.23 BUURTTAFEL EN BUURTFORUM
gehandhaafd. De verscherpte handhaving laat een geringe toename van het aantal ontruimingen zien. Deze vinden echter plaats na zorgvuldige weging van het dossier en worden pas uitgevoerd
Een buurttafel is een vorm van participatie, waarbij bewoners in een buurt elkaar inspireren,
als er geen enkele andere optie overblijft.
enthousiasmeren en plannen maken voor verbetering van de leefbaarheid in de buurt. Het buurtforum vindt plaats in dezelfde wijk en is het zorg- en welzijnsnetwerk van de professionals in
De wijkteams hebben op bewonersniveau overleg met zorg- en welzijnspartijen in de wijken. Op
de buurt waarin wordt gesignaleerd, wordt overgenomen en wordt gezorgd dat er zaken doorgang
individueel en groepsniveau worden afspraken gemaakt om problemen aan te pakken en op
vinden. In de praktijk werken buurttafel en buurtforum samen aan de leefbaarheid in de buurt.
een juiste wijze door te verwijzen naar de hulpverlenende instanties. Een voorbeeld is het door jongerenorganisaties aanbieden van zinvolle dagbesteding voor jongeren om het hangen en het
Sinds 2012 is er een buurttafel in ons prioriteitscomplex Wadi. Zij noemen zich De Ruifjes.
veroorzaken van overlast te voorkomen. Door signalering dragen wij ons steentje hieraan bij.
Minister Blok heeft Zoetermeer een werkbezoek gebracht met daarin een bezoek aan twee vertegenwoordigers van deze buurttafel. Zij hebben de minister verteld over hun inzet in de buurt en de manier waarop zij het verschil maken in hun buurt.
26
Vitale buurten
De buurttafels en buurtforums kunnen alleen tot stand komen met behulp van ketenpartners in de
5.25 BUURTBEHEERDER
wijk. Daarom werkt De Goede Woning samen met jongerenwerk, opbouwwerk, gemeente en politie om bewoners in de wijken bij elkaar te brengen in de buurttafels. Zo leren buren elkaar kennen en
In de wijk werken wij met veel verschillende partijen. Wij richten ons samen met hen op het
worden er activiteiten georganiseerd. Een buurttafel bestaat, anders dan een bewonerscommissie
vergroten van de leefbaarheid, met betrokkenheid en inzet vanuit de ‘eigen kracht’ van de
in een complex, soms uit meer leden dan alleen de bewoners uit een wooncomplex. Zo hebben we
bewoners. Maar ook op het versterken van de zelfredzaamheid van de kwetsbare gezinnen met een
een buurttafel waar ook bewoners van koopwoningen in participeren. Doel van al deze activiteiten
individuele en een gezinsbenadering. Wij dragen daar op verschillende manieren aan bij. Naast
is de bewoners in hun kracht te zetten, de saamhorigheid in de wijk te bevorderen met als effect
de complexbeheerders in de hoogbouw hebben wij sinds 2012 drie buurtbeheerders actief in de
een verhoogde beleving van de leefbaarheid in de wijk.
laagbouw. De drie buurtbeheerders zijn als eerste gestart in de laagbouw, waar de huurders de leefbaarheid als laagste beoordeelden. Zij zijn met concrete plannen van aanpak in verschillende
5.24 LEEFBAARHEIDSPROJECTEN
wooncomplexen gestart. Daarbij hebben zij zich gericht op de taakvelden schoon, (heel), veilig, groen en bevordering van de sociale cohesie. Er wordt niet alleen strikt ten behoeve van bewoners
Dit jaar hebben wij onze inzet op de leefbaarheid in onze prioriteitswijken geëvalueerd. Wij hebben,
die een woning van ons huren gekeken, maar wij richten ons ook op de directe leefomgeving en in
zoals al eerder beschreven, onze bewoners gevraagd naar hun beleving van de leefbaarheid in
die hoedanigheid ook op andere buurtbewoners. De buurtbeheerder heeft op uitvoeringsniveau
hun complex . Onze bewoners gaven aan dat zij vonden dat de leefbaarheid verbeterd was
contact met belanghouders in de wijk.
15
en konden zelfs aangeven welke activiteiten daarbij de meeste invloed hadden. Daarom blijven wij leefbaarheidsprojecten organiseren. Wij investeren bijvoorbeeld in bewonerscommissies en
Hun regelmatige aanwezigheid heeft ertoe geleid dat bewoners consequent aangesproken werden
buurttafels.
op hun gedrag (afval, rommel, tuinonderhoud), met als resultaat dat de wijk een opgeruimder beeld laat zien. Ook worden bewoners uitgenodigd zelf de handen uit de mouwen te steken. De
In het hoogbouwcomplex Jagersbos hebben we een zeer actieve bewonerscommissie. Zij stellen
buurtbeheerder faciliteert in de start van deze inzet en ondersteunt bewoners in zelfstandigheid
kritische vragen over ons beleid en denken mee. Bijvoorbeeld in het project ‘De huurder de
door hen bij vragen te verwijzen naar de juiste kanalen.
klos’ hebben zij een zeer actieve rol gespeeld in het benaderen van huurders en het bekend maken van de actie, waardoor de respons in dat wooncomplex vrij hoog lag. In een van onze seniorencomplexen vierde de bewonerscommissie zijn 10-jarig bestaan met de onthulling van de
5.26 S PONSORING EN BIJDRAGEN AAN PARTNERS VOOR LEEFBAARHEIDSPROJECTEN
naam op het complex. Een buurttafel in de laagbouw ontving minister Blok tijdens zijn werkbezoek aan Zoetermeer.
Wij sponsoren al jaren diverse organisaties, primair vanuit het belang van onze doelgroep en secundair vanuit onze rol als woningcorporatie in Zoetermeer. Ieder jaar kijken wij kritisch naar onze
Andere voorbeelden van activiteiten met als doel de bewoner in zijn kracht te zetten, zijn
sponsorbijdragen. Wij sponsoren alleen wanneer wij directe belangen hebben in de activiteit of de
burendagen, straatfeesten en barbecues. We zetten daarbij in op participatie van buurtbewoners en
resultaten van de activiteiten.
waar nodig acteren wij in een passende ondersteuning. Een voorbeeld daarvan is deelname aan de netwerkbowling van de Round Table Zoetermeer. Deze Leefbaarheid, in het algemeen schoon, heel en veilig, bestaat niet alleen uit sociale activiteiten
activiteit zorgde voor sponsorgelden voor Jong Perspectief. Begin september sturen wij al onze
maar ook uit technische ingrepen. Denk daarbij aan achterpadverlichting, alarminstallaties,
relaties een brief met daarin de vraag ons vooral geen relatiegeschenken te sturen. Wanneer zij
buitenverlichting, camerabeveiliging, noodverlichting en onkruidbestrijding.
toch iets willen doen, vragen wij om een bijdrage aan ons goede doel.
15
Evaluatie prioriteitscomplexen De Goede Woning, USP juli 2013.
27
Beschrijving van onze sponsoruitgaven in 2013
Ons goede doel in 2013 was Stichting Leergeld. Stichting Leergeld verzorgt ook activiteiten voor onze huurders. Zo ondersteunen wij partners waarmee wij samenwerken aan
VKCZ/Bijdrage 2013
Jaarlijkse donatie ter bevordering van kunst en cultuur in Zoetermeer.
€ 250
Netwerk Bowling van Round Table Zoetermeer
Deelname aan een benefietevenement, waarvan de opbrengsten ten goede komen aan het maatjesproject van Jong Perspectief 16.
€ 726
Extra promotie Netwerk Bowling
Exposure tijdens het bovenstaande benefietevenement (vermelding van logo) als sympathisant.
€ 61
Bevrijdingsfestival Zoetermeer, 5 mei
Sponsoring bevrijdingsfestival in Zoetermeer; een groot gratis evenement voor alle inwoners van Zoetermeer.
€ 5.143
Oranje Stichting
Sponsoring van Koninginnedag; een gratis evenement voor alle inwoners van Zoetermeer.
Molen de Hoop
Jaarlijkse bijdrage voor het behoud van de molen als cultureel erfgoed van Zoetermeer.
Stichting Van Harte
Sponsoring Resto Van Harte in de wijk Buytenwegh. In deze wijk hebben wij veel bezit met bewoners die in sociaal isolement verkeren. Resto Van Harte biedt een plek en zorgt voor verbinding.
€ 3.334
Promotie Zoetermeer Charity Gala
Deelname aan benefietgala ten behoeve van Humanitas. Als tegenprestatie begeleidt Humanitas Thuisadministratie huurders die moeilijkheden hebben met hun administratie.
€ 1.846
Stichting Zoetermeer Topsport
De stichting is opgeheven. Om het richting de jonge sporters goed af te ronden, hebben we een bijdrage geleverd. De sporters hebben jarenlang meegedaan aan leefbaarheidsactiviteiten, waaronder de dag van Palenstein.
Stichting Het Gilde Zoetermeer
Sponsoring in natura: boekje ‘Doe maar normaal’ voor alle vrijwilligers van Het Gilde Zoetermeer. Stichting Het Gilde geeft Nederlandse les aan buitenlanders. Onze huurders maken ook gebruik van hun diensten.
Sponsoring vervoer buurtforum
Buurtforum de Bloementuinen gaat met jongeren in de buurt naar projecten, om hen te betrekken en te inspireren bij hun buurt. Hiervoor hebben ze vervoer nodig.
Promotie Zoetermeer
Lidmaatschap 2013.
Stichting MOOI
Bedrukken van T-shirts t.b.v. de dag van Palenstein.
€ 250
Kledingbank Zoetermeer
Bijdragen voor de inrichting van de kledingbank. Een initiatief van een bewoner voor de buurt waarin de kledingbank tevens een ontmoetingsplek is.
€ 500
TOTAAL
28
leefbaarheidsactiviteiten in Zoetermeer. Een tweede voorbeeld is stichting Het Gilde Zoetermeer. Zij krijgen van ons de boekjes ‘Doe maar normaal’, die zij gebruiken voor de Nederlandse les aan mensen die nog weinig of nog niet bekend
€ 250 € 50
zijn met de taal en de gebruiken van Nederland. Ook onze bewoners maken gebruik van deze lessen. Zo is er altijd een directe relatie tussen de sponsoring en onze eigen activiteiten. Afwegingen om akkoord te gaan met sponsorverzoeken of bijdragen aan leefbaarheidsprojecten doen wij altijd met meer personen. Daarbij zijn het belang voor ons, voor onze kernwaarden en de toegevoegde waarde van doorslaggevende betekenis. Vooraf is voor sponsoring een bescheiden post in de begroting opgenomen. De uitgaven zijn binnen de begroting gebleven.
5.27 KLACHTENCOMMISSIES EN KLACHTENMANAGEMENT Hoe goed wij het ook proberen te doen, klachten zijn helaas niet altijd te voorkomen. Dat kunnen klachten zijn over het gedrag van onze medewerkers of over ons handelen. Om de klachten netjes € 939
af te handelen, hebben wij de AedesCode, een Geschillencommissie Huursector en bestaat er de landelijke Huurcommissie. Deze drie worden onder 5.28, 5.29 en 5.30 nader toegelicht.
€ 1.073
De Klachtencommissie Woonruimteverdeling bestaat sinds 2011 niet meer. Klachten over de woonruimteverdeling moeten direct worden ingediend bij de Commissie Bezwaar en Beroep van de gemeente. Wij hebben van de gemeente geen bericht ontvangen dat er in 2013 klachten over
€ 200
€ 2.763
€ 17.385
ons zijn ontvangen.
5.28 AEDESCODE In de AedesCode 17 is de maatschappelijke functie van Aedes-leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de AedesCode laten corporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. De governancecode is een integraal onderdeel van de
16
Voor doelstellingen Jong Perspectief zie www.jongperspectief.nl.
Vitale buurten
AedesCode. In 2012 hebben wij onze governancecode 18 aangepast aan de nieuwe code. Deze
5.31 GROOT- EN PLANMATIG ONDERHOUD
is gepubliceerd op onze website. Belanghebbenden kunnen bij de onafhankelijke commissie AedesCode klachten indienen over het handelen of nalaten van woningcorporaties die zijn
Voor ons groot- en planmatig onderhoud beschikken wij uiteraard over een uitgebreide (meerjaren)
aangesloten bij Aedes. Voor zover bekend, zijn er geen klachten over ons op basis van deze code
begroting waarin wij onze activiteiten plannen. Per jaar wordt een taakstellende begroting
bij Aedes ingediend.
vastgesteld.
5.29 GESCHILLENCOMMISSIE HUURSECTOR
De totale onderhoudsbegroting van 2013 bedroeg € 8,8 miljoen. Binnen deze begroting zijn verschillende onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Het grootste project betreft het
Klachten over een afrekening of klachten over technische zaken in en om de woning kunnen worden
onderhoud aan het complex Savelsbos. Op dit complex is het bestaande cv-systeem omgebouwd
gemeld bij de Geschillencommissie Huursector. Deze commissie behandelt geschillen tussen
van een éénpijpssysteem naar een systeem met een aanvoer- en een retourleiding. De
individuele huurders en de corporatie en bestaat uit onafhankelijke, externe deskundigen. Wij zijn
elektrische keukenboilers met een inhoud van tachtig liter zijn vervangen door een collectief
aangesloten bij deze regionale Geschillencommissie Huursector. In 2013 zijn drie klachten over ons
warmwatersysteem. Ondanks dat de deelname hieraan vrijwillig was, is er onder de bewoners een
bij deze commissie ingediend. Twee zaken zijn afgehandeld en een zaak loopt nog. Van de twee
deelname van rond de 80% gehaald. In het kader van duurzame energie zijn beide installaties
zaken die zijn afgehandeld, heeft een klager afgezien van verdere actie bij de geschillencommissie.
gekoppeld aan gasabsorptiewarmtepompen. Deze hebben op een ander complex (Alferbos in
De andere klager heeft, nadat wij contact met hem hebben gezocht, zijn klacht ingetrokken omdat
2012) een besparing van 30% op het gasverbruik gerealiseerd.
wij het probleem alsnog naar tevredenheid hebben opgelost. Naast voorgenoemde werkzaamheden is er tevens grootonderhoud uitgevoerd in het complex
5.30 HUURCOMMISSIE
Savelsbos met 309 woningen. Hierbij zijn in alle natte ruimten (keuken, toilet en badkamer) het tegelwerk, het keukenblok en het sanitair vernieuwd.
De Huurcommissie doet uitspraak bij geschillen tussen huurder en verhuurder over woon- en bouwtechnische kwaliteit, servicekosten en huurprijzen van woonruimten. In 2013 zijn zes zaken
Naast de werkzaamheden in Savelsbos is er ook onderhoud uitgevoerd dat heeft bijgedragen aan
aangemeld en twee zaken liepen nog vanuit 2012.
de thema’s schoon, heel en veilig. Er is op meerdere complexen schilderwerk uitgevoerd waarbij houtrot is gerepareerd en de oorzaak is weggenomen om herhaling te voorkomen.
In de zaken van 2012 zijn de bewoners in het ongelijk gesteld. Van drie van de zes in 2013 aangemelde klachten zijn de bewoners in het ongelijk gesteld. Een bewoner heeft zijn legeskosten
Het hang- en sluitwerk waarderen wij op basis van de NBR, de nationale beveiligingsrichtlijn.
niet betaald en de klacht is daardoor niet-ontvankelijk verklaard. Er lopen nu nog twee zaken door
Wij kiezen voor deze richtlijn omdat wij onze bewoners willen stimuleren mee te doen aan het
in 2014.
vernieuwen en verbeteren van het hang- en sluitwerk.
In 2013 hebben we acht verzoekschriften gekregen naar aanleiding van de extra huurverhoging. De
Een woning die volgens de NBR is beveiligd, krijgt een certificaat waarmee bewoners korting
Huurcommissie heeft in zes dossiers uitspraak gedaan ten gunste van ons. Een huurder heeft ons
kunnen krijgen op hun inboedelverzekering. Dit geldt ook voor het Politie Keurmerk Veilig Wonen
verzocht het dossier in te trekken en het laatste dossier verwacht de Huurcommissie in maart 2014
(PKVW). Alleen zijn deze eisen strenger en dit vraagt een hogere bijdrage van de bewoners. Het
af te ronden.
opwaarderen is in 2012 begonnen en loopt door tot in 2017.
17
http://www.aedes.nl/aedescode-01012007.pdf.
18
http://www.aedes.nl/content/artikelen/bedrijfsvoering/governance/De-vernieuwde-Governancecode.xml.
29
Vitale buurten
In 2013 is de wijk Buytenwegh aangepakt. Het deelnamepercentage was circa 25%. Dat is nagenoeg
samenwerkingsverband aangegaan met Bouw- en aannemingsbedrijf Van Omme & De Groot, dat
gelijk aan het deelnamepercentage van de wijk Seghwaert, de wijk die in 2012 is aangepakt. Vanuit
optreedt als risicodragend ontwikkelaar voor het totale project. Van Omme & De Groot neemt
technisch oogpunt is te verwachten dat in de overige wijken minder hang- en sluitwerk vervangen
daarbij de levensloopbestendige, grondgebonden koopwoningen voor zijn rekening, terwijl De
hoeft te worden. Woningen in deze wijken zijn minder oud of hebben in het verleden onderhoud
Goede Woning de gestapelde jongerenwoningen ‘turn-key’ afneemt.
gehad waarbij het hang- en sluitwerk al sterk verbeterd is. Het jongerenproject bestaat uit veertig tweekamerappartementen met een gebruiksoppervlakte Onze complexen in Oosterheem hebben het PKVW-keurmerk. Dit keurmerk is tien jaar geldig. Bij
van circa 50 m². Aan de Akeleituin worden ook duurzaamheidstoepassingen aangebracht, zoals lage
ons wooncomplex Wadi loopt dit keurmerk als eerste af. Als we het keurmerk willen continueren
temperatuurvloerverwarming, vraaggestuurde ventilatie, led-verlichting in de gemeenschappelijke
gaat dat gepaard met bouwkundige aanpassingen. Dit gaan wij niet doen. Wij hebben de
ruimten, zonnepanelen op het dak voor het elektraverbruik van de collectieve verlichting en
bewoners hierover en over de stappen die ze kunnen nemen om zelf het keurmerk te verlengen,
een mos-/sedumdak. Iedere woning heeft een eigen balkon. De woningen zijn in 2013 allemaal
geïnformeerd.
verhuurd. Voor iedere jongerenwoning waren circa tien gegadigden.
5.32 NIEUWBOUW
5.32.3 Waterzicht II Dura Vermeer bouwt voor ons 56 energiezuinige eengezinswoningen met een A++ status in
5.32.1 Start ontwikkeling 59 woningen Lansingerland
Waterzicht (Oosterheem). In januari 2014 start de bouw met de grondboringen voor het aanbrengen
Begin 2010 heeft collega-woningcorporatie 3B Wonen ons benaderd om in het kader van onze
van de bronnen voor de warmtekoudeopslag. In februari 2014 is de eerste paal de grond ingegaan.
samenwerkingsovereenkomst opnieuw een project te realiseren met sociale huurwoningen. De
Zoals tegenwoordig gangbaar is in de bouwsector, zet Dura Vermeer flink de vaart erin: vóór de
gemeente Lansingerland heeft hiervoor eerst een onteigeningsprocedure moeten afronden.
bouwvakantie 2014 vinden naar verwachting de eerste opleveringen plaats en in september/
Verwacht werd om in juni 2013 te starten met de bouw. Door de onzekere financiële en politieke
oktober 2014 reiken we de laatste sleutels uit. Het betreft vierkamereengezinswoningen met een
situatie rond de financiën van woningcorporaties, hebben we in 2013 een time-outbesluit moeten
vrij-indeelbare zolder en een gebruiksoppervlak van circa 116 m².
nemen over onze geplande investeringen. We wilden eerst meer duidelijkheid hebben over de heffingen die ons door de overheid werden opgelegd. Toen eenmaal de gevolgen van de heffing
Voor de verwarming/passieve koeling wordt gebruikgemaakt van warmtekoudeopslag met
duidelijk waren, is het time-outbesluit opgeheven en konden de verplichtingen voor de bouw
individuele bronnen en warmtepompen. De warmteoverdracht in de woning vindt plaats via
van 59 woningen in Lansingerland worden afgerond. Op 11 februari 2014 is voor het project ‘59
vloerverwarming. ’s Zomers worden de woningen via de buizen in de vloeren passief gekoeld. Het
woningen in Lansingerland’ de eerste paal geslagen.
ventilatiesysteem is extra energiezuinig. De mechanische afzuiging vindt vraaggestuurd plaats op basis van CO2-meting in de diverse ruimten, aangevuld met luchtvochtigheidsmeting in de
5.32.2 Start bouw 40 jongerenwoningen De Chrysant
badkamer. De luchttoevoer vindt niet zoals gebruikelijk plaats via roosters in de gevelkozijnen, maar
In oktober 2011 schreef de gemeente Zoetermeer een niet openbare Europese aanbesteding uit
via het trappenhuis en de sleuven onder de deuren. Naast de regeling van de ventilatie via sensors
voor de ontwikkeling van een woningbouwproject aan de Akelei-/Chrysantentuin in Seghwaert in
kunnen de bewoners met handschakeling ook voor extra frisse lucht zorgen.
Zoetermeer. Het betrof de bouw van 25 levensloopbestendige, grondgebonden koopwoningen en 40 huurappartementen bestemd voor jongeren in de leeftijd van 18 tot en met 22 jaar. Omdat de bouw van die jongerenwoningen ‘koren op onze molen’ is, zijn we een succesvol
30
31
DUURZAAMHEID 6.1 INLEIDING
toepassen van verfsystemen die het milieu zo min mogelijk belasten. Anderzijds grijpen wij de onderhoudsmomenten aan om ons bezit te verduurzamen. Een belangrijk voorbeeld hiervan
Duurzaamheid is een belangrijk maatschappelijk thema. Daarom willen wij ons hier apart over
is het energiezuiniger maken van ons bezit. De drijfveer hierachter ligt in het verlagen van de
verantwoorden. Duurzaamheid staat voor ons voor het zoeken naar evenwicht tussen financieel-
woonlasten voor onze huurders. Het eerder beschreven project met het transformeren van het
economische resultaten, sociale belangen en het milieu. Duurzaam ondernemen is voor ons
verwarmingssysteem naar gasabsorptiepompen voor de 309 woningen aan het Savelsbos is hier
een breed en veelomvattend begrip waarbij niet de vernieuwing het doel is, maar wij gewoon
een goed voorbeeld van.
nuchter kijken naar wat maatschappelijk gewenst en economisch verantwoord is. Wij benaderen duurzaamheid vanuit verschillende invalshoeken die wij hierna benoemen.
6.4 DUURZAAM BOUWEN
6.2 DUURZAAM ZOETERMEER
Wat voor onderhoud geldt, is uiteraard ook van groot belang bij de nieuwbouw. De eerste keuzes die worden gemaakt zijn immers belangrijke maatgevers voor de omvang van de ecologische
De klimaatveranderingen, de groei van Zoetermeer en de toenemende luchtvervuiling vragen om
voetstap die de woningen tijdens de exploitatieperiode maken. En verhoudingsgewijs liggen de
maatregelen. De gemeente Zoetermeer maakt in het programma ‘Duurzaam Zoetermeer’ afspraken
kosten veel lager als direct de juiste stap wordt gemaakt.
om Zoetermeer in de toekomst leefbaar te houden. Met het programma werkt de gemeente aan een groene, schone, milieuvriendelijke stad, waarin wij zuinig zijn op natuurlijke hulpbronnen en
In het deelgebied Waterzicht in de wijk Oosterheem realiseren wij samen met andere ontwikkelaars
de beschikbare groene ruimte. De gemeente heeft de ambitie om een van de tien duurzaamste
een extra duurzame woonbuurt. In 2012 leverden wij hier al de eerste 158 woningen op die
gemeenten van Nederland te worden. Een aantal Zoetermeerse ondernemers, waaronder wij,
zijn aangesloten op warmtepompen. In 2013 hebben wij, zoals eerder toegelicht, contracten
steunt deze ambities. Daarom ondertekenden wij op 12 januari 2009 het convenant ‘Duurzaam
afgesloten voor het realiseren van 56 eengezinswoningen. Ook deze woningen zullen op individuele
Zoetermeer’.
warmtepompen worden aangesloten.
Wij hebben dit ingevuld door ons expliciet te verbinden aan beleid op het gebied van energie,
6.5 DUURZAAM WONEN
duurzaam inkopen en mobiliteit. Hierbij valt te denken aan het voorkomen van energieverbruik door onze reclameverlichting ’s nachts uit te zetten, het gebruik van led-verlichting en het voorkomen
Lang zelfstandig blijven wonen en bijdragen aan de buurt; dat is voor ons duurzaam wonen.
van onnodig gebruik van de ‘stand by’-stand op apparatuur. Maar ook het verzorgen van praktische
Daarom zetten wij in samenwerking met een zorgpartner bijvoorbeeld Domotica in, zodat ouderen
zaken, zoals het gebruik van milieuvriendelijk papier, het plaatsen van een fietsenstalling, een
in onze seniorencomplexen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Dat hebben wij gedaan in
kilometervergoeding bij het zakelijk gebruik van fietsen, een gedeelde bedrijfsauto en het
ons seniorencomplex De Witte Dame en het systeem kan ook in individuele woningen worden
overstappen op minimaal energielabel B voor bedrijfsauto’s.
aangebracht. Het sluit ook aan op de ontwikkeling van extramuralisering die al enige jaren geleden door de overheid is ingezet.
6.3 DUURZAAM ONDERHOUD In een ander seniorencomplex, het Camee, hebben wij in 2011 voor de bewoners een woning vrijge-
32
Duurzaam onderhoud heeft voor ons twee betekenissen. Enerzijds betekent dit dat wij
maakt om als ontmoetingsruimte te dienen. Hier wordt veel gebruik van gemaakt. Bewoners zijn zelf
ons onderhoud op een zo duurzaam mogelijke wijze uitvoeren. Bijvoorbeeld door het
actief en op deze wijze dragen zij zelf bij aan het eigen woongenot en dat van de medebewoners.
Duurzaamheid
Ook stimuleren wij bijdragen aan de buurt. Daarvoor verwijzen wij naar onze leefbaarheidsactivi-
de leefbaarheid op peil te houden. In 2013 heeft onze collega Vidomes het eerste sloopbesluit in
teiten. Daarnaast zetten wij ons, samen met huurders, in om de leefbaarheid in buurten verder te
de wijk genomen. Wij zijn bezig met een haalbaarheidsstudie van het winkelcentrum in de wijk als
ontwikkelen. Elders in dit jaarverslag is dit al uitgebreid toegelicht.
onderdeel van een gecombineerd project met onze nieuwe woningen. Als daar meer duidelijkheid over is, verwachten wij in 2014 ons sloopbesluit te kunnen nemen.
6.6 DUURZAAM WERKEN
6.8 DUURZAME KANSEN
Hierbij kijken wij vooral naar ons eigen kantoor en ons eigen werk. Wij zijn bijvoorbeeld gaan printen op Black Label Zero Paper. Dat is het meest milieuvriendelijke papier dat op de
Wij willen onze woningen zo evenredig mogelijk verdelen. Daarom houden wij de slaagkans
Nederlandse markt te koop is. Uiteraard maken wij ook gebruik van fair trade-koffie. Ook zijn wij
van de verschillende groepen goed in de gaten en passen, waar nodig, de labeling aan.
in 2013 gestopt met het inkopen van Spa blauw. Ons kraanwater in Zoetermeer is immers van een
Bijzondere aandacht hebben de starters op de woningmarkt. Gezien onze doelstellingen uit het
hoge kwaliteit en belast het milieu veel minder dan de vooraf gebottelde flesjes water.
ondernemingsplan zorgen wij dat de slaagkans voor deze groep bijzondere aandacht krijgt.
Binnen Zoetermeer kunnen onze medewerkers gebruikmaken van de dienstfiets. Snel, groen en
Daarnaast bieden wij jongeren kans op een stageplaats. In 2013 hebben we tien stagiair(e)s gehad.
goed voor de conditie. Verder stimuleren wij medewerkers op andere manieren om vooral de fiets
Nieuw voor ons waren daarbij de werktoppers: inwoners uit Zoetermeer die tijdelijk geen baan
te nemen. Zo hebben we in de zomer van 2013 weer meegedaan aan de actie ‘Op de fiets werkt
hebben. Zij krijgen vanuit de gemeente de kans om werkervaring op te doen. Wij bieden deze
beter’. Dat is een actie om het fietsen naar het werk te promoten. Per 100.000 gefietste kilometers
werktoppers werkervaring. Zij lopen mee met de complex- en buurtbeheerders. In 2013 hebben
werd door het Stadsgewest Haaglanden € 600 aan een goed doel overgemaakt. Bij ons deden acht
zeven werktoppers bij ons stage gelopen. Daarnaast hebben we nog drie hbo-studenten een
medewerkers mee.
stageplaats aangeboden. Daarmee voldeden we ruim aan de aan onszelf opgelegde norm van ten minste drie stageplaatsen per jaar.
6.7 DUURZAME GEBIEDSONTWIKKELING
6.9 DUURZAME RELATIES
Een woning kan nog zo goed zijn, als het gebied eromheen niet aansluit bij de behoeften van de gebruikers kan dit het woonplezier verstoren. Bij herstructureringsprojecten liggen hier grote
In onze relaties kiezen wij ook voor duurzaamheid. Wij hechten veel waarde aan relaties en
kansen. In de wijk Palenstein gaan we, samen met de gemeente en Vidomes, de hoogbouw
verwachten daar veel van. Vertrouwen is daarbij het sleutelwoord. Een relatie is een partij waarop je
herstructureren, waarmee deze buurt prettiger is om te wonen en beter zal gaan functioneren.
kunt bouwen, vertrouwen en terugvallen. Dat vraagt onder andere het jezelf inleven in de belangen
De eerste mijlpaal hebben wij in 2010 bereikt met de oplevering van ons complex Castellum
van anderen. Wij proberen dat zo goed mogelijk bij anderen te doen en vragen dat ook terug. Vaak
Palensteyn. In 2012 hebben we de vernieuwde wijkvisie ondertekend. De vernieuwde visie voor
gaat dat heel goed en zijn relaties heel bestendig, maar soms blijken onderlinge verwachtingen
de stedelijke vernieuwing van de wijk Palenstein voorziet in de afspraak om de wijk in ongeveer
niet te passen. Dit kan als partijen alleen een kortetermijnvisie blijken te hebben. Dan zullen wij een
tien jaar tijd te vernieuwen naar een groene, gezellige, gezinsvriendelijke stadswijk. Het gaat om
dergelijke relatie niet aangaan of nemen wij nadrukkelijk afscheid van elkaar. Met onze leveranciers
een grote investering over een groot aantal jaren. Het is in Nederland geen vanzelfsprekendheid
evalueren wij periodiek de samenwerking en de dienstverlening. Zo houden wij elkaar scherp.
meer dat projecten van deze omvang door kunnen gaan. Dat maakt de vernieuwing van Palenstein redelijk uniek. Uiteraard blijven wij tussentijds technisch en sociaal beheer uitvoeren in de flats om
33
Duurzaamheid
Wij investeren graag in onze relaties, zoals door onze belanghoudersbijeenkomsten en door deelname aan en inbreng in bijeenkomsten die door onze belanghouders worden georganiseerd. Ook de Zoetermeerse politiek is voor ons een zeer belangrijke relatie. Deze relatie onderhouden wij actief door geregeld vergaderingen bij te wonen, uitnodigingen van politieke partijen aan te nemen of zelf bijeenkomsten te organiseren. Bijvoorbeeld door het DGW-kenniscafé dat jaarlijks direct na het zomerreces voor gemeenteraadsleden wordt georganiseerd.
6.10 DUURZAAM FINANCIEEL BELEID Wij voeren een duurzaam financieel beleid. Onze huurders, de gemeente en andere belanghouders moeten immers niet alleen vandaag, maar ook in de toekomst op ons kunnen rekenen. We kijken naar solide financiering, wij mijden financiële risico’s en beleggen niet actief. Wij gebruiken bij de keuzes in ons financieel beleid onze Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & Liquiditeiten. Regelgeving vanuit de overheid en kostenfluctuaties hebben grote invloed op ons vermogen en onze kasstromen. Ook een adequaat risicomanagement is van groot belang. Het feit dat we jaren geleden al het risico van wisselend overheidsbeleid hebben onderkend, bleek in 2013 verstandig. Wij zijn de enige woningcorporatie in Zoetermeer die mogelijkheden heeft om te investeren en de huurprijs betaalbaar te houden en gelijktijdig te differentiëren naar de geboden kwaliteit. De voorgestelde (verhoogde) verhuurdersheffing, in combinatie met de extra (inkomensafhankelijke) huurverhogingen, evenals saneringssteun in de komende jaren, zijn hierbij van materieel belang. Wij hebben in de hiervoor genoemde meerjarenbegroting een aantal scenario’s doorgerekend om te toetsen of ons beleid ook voor de langere termijn houdbaar is. Die toetsing hebben we gedaan op basis van de kennis die wij nu hebben. De afgelopen jaren is gebleken dat de overheid iedere keer opnieuw extra heffingen aan de corporaties oplegt. Dat vraagt een doorlopende toetsing aangezien veel huurders en belanghouders mede van ons afhankelijk zijn. De scenario’s hebben ons geleerd dat de verhuurdersheffing slechts deels gecompenseerd kan worden door de extra huurverhogingen. Ondanks het feit dat onze bedrijfskosten al lager zijn dan het gemiddelde in de branche, hebben we al in 2011 het besluit genomen om onze interne normen verder aan te scherpen.
34
35
BELANGHOUDERS 7.1 IN CONTACT MET ONZE BELANGHOUDERS
Inmiddels hebben wij zelf met alle partijen de uitkomsten van dit onderzoek individueel besproken en waar mogelijk al vervolgafspraken gemaakt. Zo hebben de huurdersvereniging en de bewonerscom-
Voor ons is de dialoog met onze belanghouders het belangrijkste middel om op een effectieve manier
missies, naast veel complimenten, ook kritiekpunten naar voren gebracht. Punten die ook al opgete-
onze doelstellingen te bepalen. Zo bepalen wij onze ambities en doelen op basis van de behoefte
kend waren bij de evaluatie van de samenwerking met bewonerscommissies, die relatief kort voor dit
in onze omgeving waar we werkzaam zijn. Daarom hebben wij jaarlijks, buiten het reguliere werk om,
onderzoek is uitgevoerd. Een betere en dus ook meer heldere manier van communiceren was daarbij
contact met onze belanghouders. Dat doen we op verschillende manieren.
het belangrijkste leerpunt. Vertegenwoordigers van bewonerscommissies geven helder aan dat zij heel goed begrijpen dat niet alles wat zij graag zien gebeuren, kan en dat wij goed op de financiën
In het afgelopen jaar hebben we voor de tweede maal ons DGW-kenniscafé gehouden voor de
moeten letten. Maar het tijdig aangeven van wat wel en niet kan en waarom is wel heel belangrijk voor
plaatselijke politiek. Voor onze samenwerkingspartners in de wijk hebben wij dit jaar een interactieve
hen. En terecht. Een verbeterpunt dat wij zeer serieus nemen. Daarnaast was voor sommige andere
workshop georganiseerd. Wij hebben daarbij ervaringen uitgewisseld over het activeren van burgers.
partijen niet altijd duidelijk waarom verzoeken een langere afhandeling vroegen of werden afgewezen.
En natuurlijk hebben wij ook diverse activiteiten georganiseerd met onze huurdersvereniging en
Aanbevelingen om ook die communicatie te verbeteren, zullen wij ter harte nemen.
bewonerscommissies. Zo diepen we, buiten de contacten die we in ons werk hebben, een actueel onderwerp uit. Of onze belanghouders onze inzet hierin ook herkennen en waarderen, is een van de
Elke woningcorporatie die lid is van branchevereniging Aedes, zoals wij, moet elke vier jaar zo’n
onderwerpen die met de vierjaarlijkse visitatie gemeten worden.
onderzoek laten uitvoeren. Dit is een goede zaak omdat we er altijd weer van leren en het voorkomt dat we dingen over het hoofd zien. Gelijktijdig zijn wij natuurlijk trots als deze partijen laten opschrij-
7.2 DE VISITATIE
ven dat wij het hart op de goede plaats hebben en het, in deze tijd van crisis, mogelijk blijkt te kunnen blijven investeren in onderhoud, energiebesparende activiteiten en nieuwe woningen.
In 2012 zijn wij gestart met onze tweede visitatie. Het doel van de visitatie is te leren van de ervaringen van onze belanghouders over onze maatschappelijke prestaties. Om een oordeel te vellen over onze
7.3 ONZE ACHT BELANGHOUDERSGROEPEN
feitelijke prestaties van de afgelopen vier jaar, worden onze prestaties afgezet tegen onze voorgenomen ambities, onze opgave én worden ze beoordeeld door onze belanghebbenden. Om tot een
We hebben onze belanghouders opgedeeld in acht groepen. Bij elke groep hebben wij een ander
goed oordeel te komen, wordt het maatschappelijk presteren op alle beschouwde visitatievelden in
belang te dienen.
samenhang en in tijdsperspectief bekeken en verwoord door een onafhankelijk onderzoeksbureau. Bewoners(organisaties) Een visitatie wordt uitgevoerd volgens de vaste visitatiemethodiek. Deze keer is dat Methodiek Maat-
Onze huurdersvereniging ‘In De Goede Woning’ (IDGW) bestond dit jaar vijftien jaar. Met onze
schappelijke Visitatie versie 4.0. Het eindrapport wordt voorgelegd aan de Stichting Visitatie Woning-
huurdersvereniging hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. De samenwerkingsovereenkomst
corporaties Nederland (SVWN). Deze beoordeelt de rapportage op consistentie, transparantie van het
is te vinden op onze website 20. Onze huurdersvereniging heeft ook een eigen website 21. IDGW en
oordeel en op de wijze waarop de methodiek is gevolgd. Hierna vindt openbaarmaking van de rap-
bewonerscommissies hebben in 2013 een onkostenvergoeding van respectievelijk € 37.520 22 en € 290
portage plaats. De SVWN registreert de goedgekeurde visitaties. In 2013 is het rapport opgeleverd.
(per bewonerscommissie) ontvangen. De directie heeft in 2013 viermaal met de huurdersvereniging
U vindt het volledige rapport op onze website . Over het geheel genomen was de waardering goed
overleg gevoerd.
19
voor een ruime ‘zeven’. De beoordeling van de partijen waarmee wij samenwerken was zelfs een ‘7,6’.
36
19
http://www.dgw.nl/DeGoedeWoning/public/download/Rapport%20Ecorys%20140313.pdf.
20
www.dgw.nl onder huurdersvereniging.
21
www.indegoedewoning.nl.
22
Gebaseerd op een vooraf door het bestuur van De Goede Woning goedgekeurde begroting van de huurdersvereniging.
Belanghouders
De belangrijkste onderwerpen die zij besproken hebben, zijn:
Periodiek heeft de directie overleg met leden van het college van burgemeester en wethouders. De
• huurverhoging per 1 juli 2013,
meeste contacten waren er vanzelfsprekend met de wethouder Wonen. Op ambtelijk niveau zijn er
• visitatierapport,
binnen onze organisatie veel contacten. Voorbeelden hiervan zijn de overleggen met de wijkteams
• schouw,
en de afstemming over de ontwikkeling van projecten. Een ander voorbeeld is het intensieve overleg
• voortgang herstructurering Palenstein,
over huisvestingszaken in Zoetermeer. Binnen dit overleg heeft de urgentieverlening in Zoetermeer
• afhandeling van enkele klachten uit de Algemene Ledenvergadering van de huurdersvereniging,
een prominente plaats ingenomen. In dit proces wordt intensief samengewerkt om de urgentieproce-
• protestactie ‘De huurder de klos’,
dure efficiënter en effectiever te laten verlopen en de dienstverlening aan de klant zo goed mogelijk
• huurkorting jongeren,
te handhaven.
• uitgangspunten huurprijsbeleid 2014, • jaarbegroting Onderhoud & Beheer 2014,
Zorg, welzijn en vrijwilligersorganisaties
• meerjarenbegroting Onderhoud & Beheer 2015-2034,
Samenwerkende partners zijn:
• ondernemingsplan 2015-2018,
• Stichting Vierstroom; samenwerkingspartner voor personenalarmering en leverancier van zorg aan
• de voordracht bij herbenoeming van de heer R. Pijpers als lid van de raad van commissarissen, • de gevolgen van de nieuwe warmtewet en de communicatie aan bewoners.
huis in de wijken, • Stichting Ipse; samenwerkingsverband voor huisvesting verstandelijk en meervoudig gehandicapten in ons bezit,
Op complexniveau organiseren onze huurders zich in bewonerscommissies. Ook met onze zestien
• RIBW Fonteynenburg; samenwerkingsverband voor huisvesting cliënten op kleine schaal in ons bezit,
bewonerscommissies hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. Zo weten wij wat we van elkaar
• Kentalis; samenwerkingsverband voor huisvesting doven en slechthorenden op kleine schaal in ons
mogen verwachten. Door de wijkteams, ondersteund door de medewerker bewonersparticipatie,
bezit,
wordt periodiek overleg gevoerd met alle bewonerscommissies. In 2013 hebben we veelvuldig contact
• Stichting Jeugdformaat; samenwerking in verwijzing naar jeugd- en opvoedhulp,
gehad met onze bewonerscommissies. Allereerst hebben wij de commissies betrokken bij onze actie
• Stichting Wende; samenwerkingsverband voor huisvesting bedreigde jonge moeders in ons bezit,
‘De huurder de klos’, wij hebben het visitatierapport ook met onze bewonerscommissies besproken en
• Steinmetz de Compaan = MIDDIN geworden; samenwerking in verwijzing naar instantie voor op-
op gebied van de leefbaarheid zijn met de verschillende commissies verschillende activiteiten georganiseerd. Dit varieert van samen met bewoners de buurt opruimen tot (informele) bijeenkomsten waar met bewoners werd gesproken over leefbaarheid.
vang cliënten met verstandelijke, lichamelijke of meervoudige beperking, • Limor; samenwerking in verwijzing naar instelling voor maatschappelijke ondersteuning en rehabilitatie, • Humanitas; samenwerkingsverband voor ondersteuning in schuldhulpverlening voor onze bewoners,
Gemeente Zoetermeer
• Het Vierde Huis; samenwerkingsverband voor aanpak complexe sociale overlast,
Zowel op politiek en bestuurlijk als ambtelijk niveau zijn er contacten en is er veelvuldig overleg
• Stichting Kwadraat; samenwerking met wijkcoaches voor begeleiding bewoners in maatschappelijk
gevoerd. Het management en de directie hebben regelmatig vergaderingen van gemeenteraadscommissies bijgewoond. Ook is het jaarlijkse DGW-kenniscafé (zie paragraaf 7.5) georganiseerd om politici kennis te laten maken met ons werk en onze dilemma’s. Maar vooral ook om van hen hun visie op het wonen in Zoetermeer te horen.
werk, • Impegno; samenwerkingsverband als professionele hulpverlener voor jongeren in begeleiding jongeren onder dak, • WZH Oosterheem; samenwerking voor opvang intramurale zorg Oosterheem,
37
Belanghouders
• Stichting Piëzo; samenwerking voor kansen bewoners in participatie en integratie,
Op regionaal niveau voeren het management en de directie periodiek overleg met adviescommissies
• Palet Welzijn; samenwerking in verwijzing en inzet vrijwilligers en mantelzorg in wijken en in het
en het bestuur van SVH. Het management en de directie volgen nauwgezet de ontwikkeling van de
Camee, • Stichting MOOI; samenwerking in verwijzing naar en samenwerking met jongerenopbouwwerk in
belangenbehartiging door branchevereniging Aedes en hebben in het verslagjaar regelmatig bijeenkomsten bijgewoond.
wijken en buurten. Opdrachtnemers Het management heeft met al deze organisaties jaarlijks ten minste één overleg. Als er huisvestings-
Wij evalueren de kwaliteit en de dienstverlening van onze opdrachtnemers. In dit evaluatiegesprek
vraagstukken aan de orde zijn, wordt uiteraard veel intensiever overleg gevoerd.
wordt ook de klachtafhandeling door de opdrachtnemers besproken.
Belangenorganisaties
Medewerkers
OSO (Overleg Samenwerkende Ouderen) adviseert ons met betrekking tot huisvestingsvraagstuk-
Met medewerkers vindt dagelijks de gebruikelijke afstemming van de werkzaamheden plaats. Uiter-
ken voor ouderen. De VAC (Vrouwen Advies Commissie) adviseert ons bij nieuwbouwplannen en het
aard heeft er periodiek werkoverleg van de verschillende teams plaatsgevonden om werkzaamheden
Platform Gehandicaptenbeleid Zoetermeer adviseert ons over huisvestingsaangelegenheden voor
te evalueren en/of knelpunten te bespreken. De directie voert periodiek overleg met de onderne-
mensen met een handicap. Met de OSO is in 2013 regelmatig contact geweest via onze manager
mingsraad. Zie elders in dit verslag de verdere toelichting over wat hier zoal besproken is.
Beleid. De VAC heeft in 2013 onderzoek gedaan naar de woonkwaliteit in ons jongerencomplex in Palenstein. Het rapport hiervan verwachten wij in 2014. Collega-corporaties Vestia en Vidomes in Zoetermeer, maar ook onze collega’s in de regio Haaglanden en de collega’s bij 3B Wonen en Habeko waarmee wij samenwerkingsovereenkomsten hebben, zien en spreken we regelmatig. Op directie- en managementniveau wordt periodiek overleg gevoerd over de afstemming van afspraken en het mede ontwikkelen van lokaal beleid. Aedes, Ministerie van BZK, SVH en SGH • Aedes; als onze branchevereniging, • Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken (Ministerie van BZK); als het ministerie dat het externe toezicht verzorgt, • Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH); als regionale belangenbehartiger, • Stadsgewest Haaglanden waarmee, via SVH, prestatieafspraken zijn gemaakt.
38
39
ONZE ORGANISATIE 8.1 INLEIDING
De statutair directeur (bestuurder), drs. ing. E.E. Pannebakker, heeft de algemene leiding. Hij draagt verantwoording af en overlegt periodiek met de raad van commissarissen, de ondernemingsraad
Wij willen onze medewerkers een uitdagende functie bieden, waarin samenwerken centraal staat en
en de huurdersvereniging. De ondernemingsraad en het bestuur van de huurdersvereniging
waarin zij met plezier naar hun werk gaan. Onze medewerkers bepalen immers in belangrijke mate
hebben volgens wettelijke regels een raadgevende stem en/of instemmingsbevoegdheid. Met de
het succesvol realiseren van onze doelstellingen. Wij bieden hiervoor de randvoorwaarden met
huurdersvereniging werken wij samen volgens onze geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst die
uitstekende arbeidsvoorwaarden en goede faciliteiten. Onze ondernemingsraad participeert actief
in 2010 is ondertekend. Binnen de afdelingen zorgen de teamleiders voor de vertaling van het beleid
en professioneel bij de ontwikkeling van ons beleid.
en voor een goede afstemming tussen en binnen de teams.
8.2 ORGANISATIESTRUCTUUR
8.3 KENGETALLEN Formatie 2013
Onze organisatie kent drie afdelingen en diverse staffuncties: Statutair directeur
Beleid
Wonen
Vastgoedontwikkeling
Financieel beheer & ICT
Aantal personeelsleden
65
Aantal formatieplaatsen op fulltime basis
57,53
Aantal parttime functies
25
Aantal complexbeheerders/buurtbeheerders
11
Ziekteverzuim 2013
6,55%
Uitgaven aan opleiding en training
€ 161.740
Openstaande vacatures per 31-12-2013
1
8.4 ARBOBELEID
Ons managementteam bestaat uit vier leden:
Ons Arbobeleid is een belangrijke randvoorwaarde waaronder onze medewerkers goed en met
• drs. G.J. Leideman
Wonen
plezier bij ons werken. Het Arbojaarplan 2013, gebaseerd op ons Arbobeleidsplan 2010-2014, is
• ir. K.A.M. Priem-Mens
Vastgoedontwikkeling
besproken met de ondernemingsraad. Belangrijkste punten uit het Arbojaarplan waren:
• L.P. Boerman AA
Financieel beheer & ICT
• updatecursus voor de BHV’ers en EHBO’ers inclusief een ontruimingsoefening,
• mr. R.M. Weber MPM
Beleid
• training ‘werken op hoogte’, • updaten van het agressie- en geweldprotocol.
De leden van het managementteam sturen de afdelingen aan en managen samen met de directeur de organisatie. Zij ontwikkelen nieuw beleid, evalueren periodiek bestaand beleid en procedures,
Alle punten zijn uitgevoerd. Alle medewerkers hebben in 2013 een agressietraining gehad. De
dragen binnen hun portefeuille zorg voor risicobeheersing, integriteitsaangelegenheden en voeren
ontruimingsoefening was onaangekondigd, ook voor de BHV’ers en voor onze baliemedewerkers van
het personeelsbeleid uit. Samen met de directeur houden zij veelvuldig contact met de verschillende
het team Woonservice. De ontruimingsoefening is door een extern bedrijf opgezet als bommelding.
belanghouders. Verder worden zij nauw betrokken bij de besluitvorming door de directeur/bestuurder en bewaken zij wekelijks gezamenlijk met hem de voortgang van projecten en processen.
40
Onze organisatie
Alle medewerkers waren binnen de gestelde tijd buiten op de verzamelplaats. Uit de oefening
8.6 ZIEKTEVERZUIM
kwamen verbeterpunten, zoals het verplaatsen van de verzamelplaats buiten. Deze wordt verplaatst omdat de verzamelplaats nu in de aanrijdroute van de hulpdiensten ligt.
Het ziekteverzuim, exclusief vangnetmeldingen en langdurig zieken, is 1,59%. Daarmee is het onder onze norm gebleven van 2,5%. Helaas is het langdurig ziekteverzuim, exclusief vangnetgevallen,
In 2013 heeft de Inspectie van SZW intensief bij woningcorporaties geïnspecteerd hoe zij omgaan
niet onder de norm van 4,5% gebleven. Over geheel 2013 is het uitgekomen op 6,55%. Daarmee
met het voorkomen en beheersen van agressie tegen medewerkers. Ook wij zijn geselecteerd voor
bleven we wel onder het percentage van 2012, wat 7,5% bedroeg. De doelstelling was om het
deze inspectie en hebben twee arbeidsinspecteurs op bezoek gehad. Het onderzoek bestond uit
langdurig verzuimpercentage in 2013 (exclusief vangnetmeldingen) terug te dringen tot 4,5%. Enkele
een documentenonderzoek, een rondgang in het kantoor en drie gesprekken met medewerkers.
medewerkers hadden helaas dusdanige klachten dat het langdurig ziekteverzuim hoger is uitgevallen.
Tijdens het nagesprek werd aangegeven dat wij op alle punten van de inspectie voldoen om onze
Het betreft een categorie die moeilijk te beïnvloeden is. Een verdere daling is in 2014 voorzien.
medewerkers te beschermen tegen agressie en geweld. De inspectie heeft daarbij onder andere gelet op onze risico-inventarisatie, procedures en protocollen, de werking van het alarmsysteem,
8.7 PERSONEELSVERENIGING
huisregels en voorlichting, en instructie en training aan de medewerkers over agressie en geweld. Wij hebben een actieve personeelsvereniging die ook in 2013 veel verschillende activiteiten heeft
8.5 OPLEIDINGEN EN TRAININGEN
ontplooid. Zo organiseren zij elke maand ‘De Kuil’: een personeelsborrel in ons kantoor. Soms geven zij daar een speciaal tintje aan, zoals een haringkuil, een beaujolais-primeurkuil en een tombolakuil.
Opleidingen en trainingen vinden wij belangrijk omdat het essentieel is dat onze medewerkers
Een andere activiteit die de personeelsvereniging organiseert is een jaarlijks theaterbezoek. In 2013
zich blijven ontwikkelen. Opleidingen hebben als doel het up-to-date houden van kennis en
zijn we naar de toneelvoorstelling ‘Een ideale vrouw’ geweest. Als een personeelslid een activiteit
vaardigheden, maar ook om te kunnen inspireren en motiveren. Onze steeds wijzigende rol in
wil organiseren met en voor andere collega’s, dan kan hiervoor aan de personeelsvereniging een
de samenleving vraagt om een zich continu ontwikkelende organisatie. Medewerkers zijn zich
bijdrage worden gevraagd.
hiervan doorgaans goed bewust en zijn bereid hierin te investeren. Daarvoor hebben wij ook een stimulerend opleidingsbeleid. Het initiatief voor een opleiding kan vanuit de medewerker of vanuit de
8.8 ORGANISATIECULTUUR
leidinggevende komen. Met ons ondernemingsplan ‘Jong, duurzaam en vanuit eigen kracht 2011-2014’ hebben we een koers In 2013 is € 161.740 besteed aan opleidingen en trainingen. Deze worden veelal afgesproken
uitgestippeld. In 2011 hebben we gekeken of onze organisatiecultuur past bij de door ons uitgezette
tijdens de POP-gesprekken tussen leidinggevende en medewerkers. POP is het persoonlijk
koers. De directie heeft in samenspraak met het managementteam bepaald welke cultuur er bij ons
ontwikkelingsplan waarin de medewerker en leidinggevende afspraken maken over werk,
past en nodig is om optimaal te kunnen blijven functioneren als woningcorporatie. Een en ander is
competenties en opleidingen. In 2013 hadden alle medewerkers een POP voor zichzelf opgesteld
vastgelegd in OOK: Openstaan, Oplossingsgericht en Keuzes maken.
en dit besproken met hun leidinggevende. Dit betrof opleidingen om zowel het kennisniveau te onderhouden als voor de ontwikkeling van medewerkers/teams; zoals de hiervoor bij het Arbobeleid
In een maatschappij waarin steeds meer een beroep op ons wordt gedaan, moeten we openstaan en
al genoemde bedrijfsbrede agressietraining.
luisteren naar onze belanghouders. We moeten oplossingsgericht werken, zodat we steeds meer en beter klantgericht werken. En ten slotte zullen we keuzes moeten maken. Ook ons budget is beperkt en we willen dat zo effectief en efficiënt mogelijk inzetten. Daarom is keuzes maken belangrijk.
41
In 2013 hebben we met ons medewerkersonderzoek gemeten hoe OOK is geland in onze organisatie.
8.10 INTEGRITEIT
Uit dit onderzoek blijkt dat onze medewerkers goed weten wat OOK is en dat OOK nog niet door iedereen wordt toegepast. Wij zien wel dat de organisatie een positieve ontwikkeling heeft ingezet
De afgelopen jaren zijn bij andere corporaties grote integriteitsproblemen aan het licht gekomen. Al
die zeker verder zal gaan. Dat nemen we mee in de plannen van aanpak die door de afdelingen
jaren nemen wij onze integriteit serieus en wij hebben dan ook al veel beleid hiervoor ontwikkeld. Dat
worden gemaakt naar aanleiding van de uitkomsten van het medewerkersonderzoek dat door
gaat niet alleen om beleid over welk gedrag niet mag, maar ook over het maken van integere keuzes
onderzoeksbureau Effectory is uitgevoerd.
en het levend houden van dit beleid. Wij hebben ook hiervoor een vaste planning en beleidscyclus.
8.9 ONDERNEMINGSRAAD
Binnen onze organisatie liggen bijvoorbeeld opdracht, controle en betaling nooit in één hand. Eenmaal per drie jaar wordt het beleid herijkt, inclusief het fraude- en risicomanagement. Dit is
De directeur voert sinds de oprichting van De Goede Woning in 1995 overleg met onze actieve en
voor de laatste keer gebeurd in 2012. Voor investeringen, het beheer van de voorraad en voor de
betrokken ondernemingsraad. In het verslagjaar heeft de directeur zesmaal overleg gevoerd met de
ontwikkeling van de liquiditeiten en het vermogen werken wij met jaar- en meerjarenbegrotingen.
ondernemingsraad. Belangrijke onderwerpen waren:
Integriteit wordt ook gecheckt door middel van interne audits. Wij zijn er alert op dat deze audits
• vitaliteitsbeleid,
passend zijn bij onze relatief kleine organisatie.
• Meteo, • verkoop extra uren,
Integriteitsbeleid
• agressieprotocol,
De wijze waarop wij willen omgaan met onze belanghouders hebben wij vastgelegd in ons
• aanstellingsbeleid,
integriteitsbeleid. Dit beleid betreft respectvolle omgangsvormen die zich de afgelopen jaren hebben
• visitatie,
ontwikkeld en waarop wij zowel individueel als collectief aanspreekbaar zijn. Onze integriteitscode
• evaluatie Wonen II.
staat vermeld op onze website. In 2012 hebben wij onze code geactualiseerd. De code is te vinden op onze website 23. We hebben een nieuwe internet- en social mediacode. Ons integriteitsbeleid krijgt
Onze ondernemingsraad publiceert jaarlijks zijn eigen jaarverslag op intranet. Hier hebben zij een
ieder jaar aandacht. In september krijgen al onze relaties een brief waarin uitgelegd wordt hoe wij
speciale pagina die zij zelf vullen met nieuws en verslagen.
omgaan met relatiegeschenken 24. Deze brief sturen we niet alleen naar al onze relaties, wij publiceren hem ook op onze website en intranet. Alle medewerkers worden door middel van een nieuwsitem op
Samenstelling ondernemingsraad:
intranet geïnformeerd dat de brief is verstuurd in september, en we informeren hen nogmaals rond de
Voorzitter
H. Lamers
kerstdagen.
Vicevoorzitter
I. ten Have
Secretaris
M. Derks
Zo ook in 2013. In december van dit jaar kregen wij echter zoveel taarten, chocola en oliebollen
2e secretaris
Y. Pogalin
binnen dat wij deze relaties nogmaals een brief hebben gestuurd met onze integriteitscode
Lid
A. Madho
waarin staat dat wij geen relatiegeschenken aannemen. Onze relaties kunnen in plaats van een relatiegeschenk een bedrag voor ons goede doel schenken. Wij verdubbelen de gift. In 2013 hebben wij € 800 overgemaakt aan stichting Leergeld Zoetermeer.
42
23
http://www.dgw.nl/PaginaView.aspx?MenuId=144&LngId=1&SearchQuery=integriteitscode.
24
http://www.dgw.nl/Anders-geinteresseerd/Integriteit/Relatiegeschenken.
Onze organisatie
Naast de brieven die wij versturen hebben wij twee keer per jaar een poll op ons intranet met een
We zien de AedesCode en de governancecode en het naleven daarvan onder meer als een
integriteitsdilemma. Dit dilemma wordt op de afdelingen in het afdelingsoverleg besproken.
ondergrens om: • onze belanghebbenden te betrekken bij de beleidsvorming en realisatie van onze maatschappelijke
Governancecode
en volkshuisvestelijke doelstellingen,
Het gebruik van de governancecode is bij de verklaring van de raad van commissarissen nader
• op transparante wijze verantwoording af te leggen aan onze belanghebbenden,
toegelicht. Deze code staat ook op onze website 25. Wij hechten veel waarde aan goed, efficiënt en
• onze kwaliteiten, dienstverlening en werkprocessen te verbeteren,
verantwoord ondernemingsbestuur en intern toezicht. Daarom onderschrijven we de AedesCode
• samenwerkingspartners, medewerkers, bestuurder en commissarissen aan te trekken, te binden en
en de principes uit de governancecode voor woningcorporaties. De codes bevatten normen voor
te boeien.
goed bestuur en goed toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. De governancecode is gekoppeld aan de AedesCode, waarmee de code onderdeel is van de
8.11 RISICO- EN FRAUDEBELEID
lidmaatschapseisen van Aedes. Ons Risico- en fraudebeleid is in 2012 herijkt en in 2013 vastgesteld. Risicomanagement heeft voor We onderschrijven de governancecode volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. Dat betekent dat
ons niet alleen betrekking op het voorkomen van materiële en immateriële schade maar ook op
corporaties vanuit deze principes gemotiveerd moeten uitleggen of zij afwijken van de code en
het voorkomen dat kansen worden gemist en de continuïteit van de organisatie is verzekerd. Het
waarom. De normen/principes uit de code waar we van afwijken zijn:
managen van risico’s heeft betrekking op beheersing en verantwoording en op de ontwikkeling en
• de directeur-bestuurder heeft een vast dienstverband; de raad van commissarissen respecteert deze
besturing van onze organisatie.
rechtspositie, die is aangegaan voordat de governancecode is vastgesteld, • de inschaling en bezoldiging van de directeur-bestuurder is destijds door de raad van
Uitgaande van de missie, visie en strategie onderzoeken we proactief wat de risico’s zijn die
commissarissen vastgesteld met inachtneming van de toen geldende beloningscode. Per 1
het realiseren ervan in de weg kunnen staan. Wij hebben de beheersmaatregelen in onze
januari 2013 is de Wet normering topinkomens (WNT) van kracht. Deze heeft de Sectorbrede
bedrijfsprocessen verwerkt. De actualisatie van bedrijfsprocessen ligt dan ook vooral in onderdelen
Beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties, uit de governancecode, buiten
die in de vorige analyse nog in voorbereiding waren en nu zijn uitgevoerd. Voorbeelden hiervan zijn
werking gesteld. De minister heeft voor woningcorporaties specifieke regelgeving afgekondigd
het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) en de AO/IC-cyclus. Waar nodig zijn de risicovelden aangevuld.
(de zogenaamde beloningsstaffel). De raad van commissarissen heeft besloten dat op de
Nieuw is ook de relatie die gelegd is tussen de risicoanalyse en ons Interne Controleplan, om zo
beloningsafspraken met de bestuurder de overgangsregeling uit de WNT van toepassing is. De
ook risicoanalyse te laten voldoen aan de nieuwe governancecode die meer aandacht besteedt aan
bestuurder heeft aan de raad van commissarissen kenbaar gemaakt dat hij in 2013 geen gebruik zal
risicobeheersing en toezicht op verbindingen.
maken van zijn recht op de overeengekomen indexatie van zijn beloning, • ook voor de beloning van de raad van commissarissen is door de raad van commissarissen besloten
8.12 KLOKKENLUIDERSREGELING
gebruik te maken van het overgangsrecht uit de WNT, • de raad van commissarissen heeft voor de benoemingsperiode voor de heer prof. dr. P. Boelhouwer besloten gebruik te maken van de overgangsregeling uit de governancecode.
Wij beschikken over een Klokkenluidersregeling die door een externe organisatie voor ons wordt bewaakt en die in ons jaarverslag (zie bijlage a) melding maakt van haar bevindingen. Voor onze medewerkers is een externe, onafhankelijke vertrouwenspersoon benoemd.
25
http://www.dgw.nl/DeGoedeWoning/public/download/Governancecode%20De%20Goede%20 Woning%202012.pdf.
43
Onze organisatie
8.13 INFORMATIEBEVEILIGING
De Goede Woning is directeur van de holding en de holding is op haar beurt directeur van de projecten B.V.
Personeels- en huurdersdossiers, overeenkomsten, digitale bestanden en systemen en andere aktes zijn niet openbaar. Voor deze informatie zijn intern autorisatieafspraken gemaakt. We verstrekken
De raad van commissarissen heeft ten aanzien van de nevenstructuur een identiek toezicht als bij de
geen persoonlijke mededelingen over onze klanten aan derden en gaan vertrouwelijk om met
toegelaten instelling De Goede Woning.
de informatie over hen. Ook in de informatieverstrekking over onze zakelijke activiteiten zijn wij terughoudend.
8.18 DE TOEKOMST
8.14 VOORKOMING BELANGENVERSTRENGELING
Het niveau en de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten van corporaties zijn de afgelopen jaren veelvuldig aan de orde gekomen in rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
In onze reglementen en statuten zijn artikelen opgenomen die voorzien in maatregelen bij
Hoge netto bedrijfslasten hebben een negatief effect op de financiële positie van een corporatie en
belangenverstrengeling. Zie onze website onder Governance .
verminderen de verdiencapaciteit van ons bezit. Het vermindert daarmee nadrukkelijk ook de inzet van ons. Wij zijn ons daar al sinds jaar en dag van bewust en zoeken daarom actief naar het juiste
8.15 VERTROUWENSPERSONEN
evenwicht tussen inzet en bedrijfskosten. Wij hebben dan ook de opdracht de volkshuisvestelijke opgave sober en doelmatig uit te voeren.
Onze vertrouwenspersoon is werkzaam bij de Arbo Unie en is voor onze medewerkers te vinden in de Kennisbank op ons intranet. De vertrouwenspersoon wordt ten minste eenmaal
Wij letten hier al jaren op. Daarom hebben we ruimschoots lagere bedrijfslasten per VHE dan het
per jaar via een nieuwsitem op intranet onder de aandacht van de medewerkers gebracht. Ook
landelijk gemiddelde. En voor de komende jaren hebben wij afgesproken dat onze bedrijfslasten
voor de Klokkenluidersregeling beschikken wij, zoals eerder vermeld, over een onafhankelijke
niet meer stijgen dan de inflatie. Waar andere corporaties mensen moeten ontslaan, konden wij de
vertrouwenspersoon. Overige verslaglegging over onze integriteit vindt u in het hoofdstuk van onze
werkgelegenheid ook in 2013 vasthouden. Ook in 2014 kijken we kritisch naar onze bedrijfskosten.
raad van commissarissen.
Ook dat is kijken naar en je goed voorbereiden op een duurzame toekomst, waardoor onze huurders en andere belanghouders op ons kunnen blijven rekenen.
8.16 TOEZICHTSBRIEF Het CFV heeft in haar toezichtsbrief te kennen gegeven geen aanleiding te zien tot het doen van interventies 27.
8.17 NEVENSTRUCTUREN In december 2007 hebben wij een nevenstructuur opgericht om commerciële activiteiten af te scheiden van de activiteiten die wij als woningcorporatie en toegelaten instelling ondernemen. De nevenstructuur bestaat uit De Goede Woning Holding B.V. en De Goede Woning Projecten B.V. 26
44
27
Zie voetnoot 17.
http://www.cfv.nl/media_dirs/13483/media_files_data/l1459_toezichtbrief_2013.pdf.
45
BESTUURSVERKLARINGEN 9.1 VERKLARING VAN DE STATUTAIR DIRECTEUR
9.2 VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
Het Jaarverslag 2013 geeft een getrouwe weergave van de prestaties en de financiële positie van
Profielen raad van commissarissen en zijn commissies per ultimo 2013
De Goede Woning over het jaar 2013, waarbij alle bestede middelen zijn ingezet in het belang van
Peter Boelhouwer
de volkshuisvesting.
Peter Boelhouwer (1958) is sinds oktober 2002 commissaris bij De Goede Woning. Tot en met 2013 was hij lid van de remuneratiecommissie. Hij is werkzaam als wetenschappelijk afdelingsvoorzitter/
Het is een groot goed dat (maatschappelijke) organisaties tegenwoordig kritischer worden gevolgd.
hoogleraar bij de TU Delft en voorzitter van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek
Ethische normen worden steeds meer expliciet. De ontstane wantoestanden in vele branches,
(KCAF) en het European Network for Housing Research (ENHR). Daarnaast verricht hij regelmatig
waaronder helaas niet in geringe mate ook die van woningcorporaties, waren daar in sterke mate
visitaties bij woningcorporaties. Zijn zittingsperiode eindigt in oktober 2014. Peter Boelhouwer heeft
de aanleiding toe. Het scherpt de alertheid van bestuurders. Het uitbreiden van governanceregels
de Nederlandse nationaliteit.
draagt hier ook aan bij. Ook ik ben mij hiervan bewust en handel daar naar. Het besturen conform wet- en regelgeving is daarbij een ondergrens. Het verschil tussen voldoende en adequaat besturen
Raymond Pijpers
vraagt de juiste alertheid bij zaken waarvoor geen regels zijn. En of dat afdoende is geweest,
Raymond Pijpers (1957) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en lid van de
blijkt vaak pas over een langere tijd. Het is kritiek van anderen, zoals vanuit onze belanghouders,
auditcommissie. Hij is partner bij Pro4all. Voorts is hij lid van The Lighthouse Club Nederland in Den
onze medewerkers, de ondernemingsraad en de raad van commissarissen, die maakt dat ik het
Haag en lid van diverse onderwijsraden. Zijn zittingsperiode eindigt (na de herbenoeming in 2014)
vertrouwen heb dat ik de eerste zinsnede met stelligheid durf te ondertekenen.
in april 2018. Raymond Pijpers heeft de Nederlandse nationaliteit.
In deze verklaring wil ik nadrukkelijk al onze belanghouders, onze medewerkers, de
John van der Meulen
ondernemingsraad en de raad van commissarissen bedanken voor het in mij gestelde vertrouwen.
John van der Meulen (1952) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en lid van de
Maar ook voor hun inzet die veelal ertoe heeft bijgedragen dat wij samen het verschil konden
benoemingscommissie en de remuneratiecommissie. Hij is partner bij Wielinq en daarnaast is
maken en als gezonde woningcorporatie de toekomst met vertrouwen tegemoet zien.
hij voorzitter van de stichting Telecom- en internetgebruikers Nederland, lid van de raad van toezicht van Veiligheid.nl en voorzitter van de businessclub van voetbalvereniging Soccer Boys. Zijn
In 2013 zijn door ondergetekende de volgende bestuurlijke nevenfuncties ingevuld: Functie
Organisatie
Gerelateerd aan De Goede Woning
Bezoldiging/ onkostenregeling
Penningmeester/ penvoerder
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer
Ja
Nee/nee
Lid/ vicevoorzitter
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Ja
Nee/nee
Lid
Stichting Zoetermeer Topsport
Ja
Nee/nee
46
Marie-Christine Schoordijk Marie-Christine Schoordijk (1968) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en vanaf 2014 lid van de remuneratiecommissie. Zij is concernsecretaris bij GVB Amsterdam. Hiervoor bekleedde zij dezelfde functie bij woningcorporaties Far West en Ymere. Marie-Christine Schoordijk
28
is voorts lid van de raad van commissarissen van woningcorporatie Intermaris. Haar zittingsperiode
In 2013 is door ondergetekende de volgende niet-bestuurlijke nevenfunctie ingevuld: Functie
Organisatie
Gerelateerd aan De Goede Woning
Bezoldiging/ onkostenregeling
Verhuurderlid
Huurcommissie
Ja
Nee/nee
Zoetermeer, 16 april 2014
zittingsperiode eindigt in april 2016. John van der Meulen heeft de Nederlandse nationaliteit.
eindigt in juli 2015. Marie-Christine Schoordijk heeft de Nederlandse nationaliteit.
29
28
Deze stichting heeft in de loop van 2013 haar activiteiten beëindigd. 29
Vergoeding vervalt aan De Goede Woning.
Bestuursverklaringen
Maarten Souverijn
Activiteiten
Maarten Souverijn (1961) is sinds april 2012 commissaris bij De Goede Woning en voorzitter van de
Vergaderingen en onderwerpen van discussie
auditcommissie. Hij is accountant. Maarten Souverijn is voorts lid van de raad van commissarissen
In 2013 heeft de raad van commissarissen zesmaal met de directeur-bestuurder vergaderd. In
van Dunavie in Katwijk. Zijn zittingsperiode eindigt (na de herbenoeming in 2014) in april 2018.
december 2013 heeft een zelfevaluatie van de raad van commissarissen plaatsgevonden. Hiervan
Maarten Souverijn heeft de Nederlandse nationaliteit.
wordt later in deze paragraaf verslag gedaan.
De raad van commissarissen heeft een profielschets voor nieuwe leden van de raad van
Kernpunten in het verslagjaar
commissarissen opgesteld, waarin onder meer oog is voor nationaliteit, leeftijd, geslacht, ervaring,
Het belangrijkste agendapunt in het verslagjaar was ‘de gevolgen van de verhuurdersheffing op de
deskundigheid en maatschappelijke spreiding. De raad van commissarissen is van oordeel dat hij
planvorming’. Tevens heeft de raad van commissarissen, naast het reguliere toezicht, veel aandacht
divers is samengesteld wat betreft deskundigheid en competenties. Wel wordt opgemerkt dat de
besteed aan het nieuwe ondernemingsplan 2015-2018 en aan de uitkomsten van de visitatie.
verdeling tussen mannen en vrouwen in de raad niet helemaal in balans is. Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De gemiddelde leeftijd eind 2013 was 54 jaar.
Onderwerpen In 2013 heeft de raad van commissarissen zich in zijn toezichthoudende taak geconcentreerd op
Een actueel overzicht van de samenstelling, de commissies en de relevante (neven)functies van de
de volgende hoofdonderwerpen: de volkshuisvestelijke opgave, de financiële en niet-financiële
raad van commissarissen is te vinden op www.dgw.nl. Ook is hier aangegeven voor welke functies
verantwoording, risico’s, governance, visitatie en integriteit en de belangen van de diverse
de Wet bestuur en toezicht geldt.
stakeholders.
Binnen de raad van commissarissen functioneren twee interne commissies: de auditcommissie
Volkshuisvestelijke opgave
en de remuneratiecommissie. De commissies hebben ieder een eigen intern reglement, waarin
De raad van commissarissen heeft met veel belangstelling en toenemende zorg de ontwikkelingen
taken, verantwoordelijkheden en de werkwijze zijn beschreven. De reglementen zijn, evenals de
gevolgd die, met name door wijzigend overheidsbeleid, op de woningcorporatie afkomen. De
‘spelregels’ die tussen de raad van commissarissen en het bestuur gelden, vastgelegd enerzijds
effecten van dit overheidsbeleid voor De Goede Woning zijn met de bestuurder besproken.
in de statuten van de stichting en anderzijds in de Governancecode Woningcorporaties. Ze zijn te
Zo leidde de invoering van de verhuurdersheffing en het opleggen van de saneringsheffing tot
raadplegen via www.dgw.nl.
een time-outbesluit, waaraan wij goedkeuring verleenden. Nadat inzichtelijk was gemaakt dat de voorgenomen investeringsverplichtingen ook in de toekomst verantwoord bleken, is dit time-
Verslag
outbesluit opgeheven.
De rol van de raad van commissarissen is gescheiden van de rol van de directeur-bestuurder. De raad van commissarissen is een onafhankelijk orgaan dat toezicht houdt op het beleid van de
Met genoegen heeft de raad kennisgenomen van het akkoord dat Aedes met het kabinet heeft
directeur-bestuurder en daarnaast overzicht houdt op de algemene gang van zaken en de vervulling
gesloten. Met name omdat het kabinet er eerder van uitging dat woningen met meer dan 142
van de strategie van de organisatie. De raad van commissarissen staat daarnaast de directeur-
punten moesten worden afgescheiden.
bestuurder met raad terzijde. Ten slotte vervult de raad van commissarissen de rol van werkgever van de directeur-bestuurder.
Eind 2013 is in de Tweede Kamer een motie aangenomen om de inkomensgrens voor sociale woningen te verhogen naar € 38.000. De raad van commissarissen is tevreden dat meer huurders
47
met een bescheiden middeninkomen, die niet zelfredzaam zijn op de Zoetermeerse woningmarkt,
De raad van commissarissen ontvangt elk kwartaal een directieverslag, waarin verantwoording
hierdoor in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.
wordt afgelegd over de uitvoering van de voorgenomen activiteiten uit het jaarplan, waaronder de volkshuisvestelijke taken en de ontwikkeling van de resultaten. Ook wordt in dit verslag ruimschoots
Deze hiervoor geschetste ontwikkelingen nopen tot voorzichtigheid van De Goede Woning in
aandacht besteed aan de verschillende ontwikkelingen op landelijk, regionaal en lokaal niveau. In
de uitvoering van de volkshuisvestelijke opgave. Ook is er aandacht voor de gevolgen van deze
de gezamenlijke vergaderingen is hier uitgebreid over gesproken.
maatregelen voor de bewoners. Binnen de raad van commissarissen wordt regelmatig gesproken over het helaas toch stijgende aantal ontruimingen.
Financiële en niet-financiële verantwoording Hiervoor zijn reeds de financiële gevolgen van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing
Ook heeft de raad van commissarissen een intentieovereenkomst goedgekeurd voor de realisatie
genoemd. Deze gevolgen zijn besproken en zullen ook in 2014 onze aandacht blijven vragen.
van 68 appartementen voor jongeren (project Cadenza). Het is de raad van commissarissen bekend dat De Goede Woning de mogelijkheid onderzoekt een aantal jongerenwoningen te realiseren in
Recente ontwikkelingen in de corporatiesector en een nieuwe (politieke) visie op toezicht hebben
een bestaand kantoorgebouw. Tevens is de raad van commissarissen periodiek geïnformeerd over
tot een aanpassing van het borgingsstelsel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW),
de voortgang van de herstructurering in Palenstein. Ten slotte heeft de raad van commissarissen
het nieuwe risicobeoordelingssysteem 2014, geleid. Het WSW wil hier een betere en snellere
kennisgenomen van het Statusdocument Projectontwikkeling 2013-2029.
risicobeoordeling doen, met als doel dat aanspraken op het borgingsstelsel zo veel mogelijk worden voorkomen. De raad van commissarissen heeft hier kennis van genomen.
Tijdens een strategiebijeenkomst, onder leiding van een externe gespreksleider, heeft de raad van commissarissen met de directeur-bestuurder van gedachten gewisseld over de verschillende
Onderdeel van het risicobeoordelingssysteem 2014 is dat het WSW begin oktober 2013 alle
ontwikkelingen die van belang zijn bij het tot stand brengen van het nieuwe ondernemingsplan.
corporaties heeft verzocht een volmacht te ondertekenen om, indien een corporatie in financiële
De directeur-bestuurder zal deze beschouwingen meenemen in zijn afwegingen bij de verdere
problemen verkeert, een hypotheekrecht te kunnen vestigen. Hoewel de raad van commissarissen
uitwerking van het ondernemingsplan. De raad van commissarissen zal gedurende dit proces door
er begrip voor heeft dat dit voor het WSW een belangrijk instrument is om de schade voor andere
de directeur-bestuurder worden geconsulteerd. Op deze wijze is de raad van commissarissen
corporaties te kunnen beperken, is de raad van commissarissen van mening dat het verstrekken van
vanuit zijn toezichthoudende en adviserende rol actief betrokken bij het ontwikkelen van de nieuwe
een zekerheidsrecht de mogelijkheden van corporaties beperkt (bijvoorbeeld tot het verkrijgen van
strategie.
ongeborgde financiering). Na ampele overwegingen heeft de raad van commissarissen besloten het verlenen van een zekerheidsrecht aan het WSW goed te keuren. Het aantal door De Goede
In 2013 is in opdracht van De Goede Woning door Ecorys uit Rotterdam een visitatie uitgevoerd.
Woning bij het WSW geregistreerde woningen is beperkt, evenals de behoefte aan ongeborgde
De raad van commissarissen is betrokken geweest bij de selectie van dit bureau en heeft vooraf om
leningen.
een paar extra interviews gevraagd met de huurdersvereniging en de wethouder (interviews tevens
48
uitgevoerd door Ecorys). Dit heeft geleid tot extra inzicht in hun beleving van het functioneren van
In december 2013 besprak en accordeerde de raad van commissarissen de Meerjarenbegroting
De Goede Woning. De raad van commissarissen heeft vervolgens kennisgenomen van de follow-up
Vermogensontwikkeling & Liquiditeiten 2014-2023 en de Meerjarenbegroting Onderhoud &
over leerpunten die de directeur-bestuurder heeft vastgesteld. Deze follow-up is met de bestuurder
Beheer 2014-2023. Vanzelfsprekend heeft de raad van commissarissen ook in 2013 de (bescheiden)
besproken; dit is een terugkerend gespreksonderwerp.
derivatenportefeuille van De Goede Woning besproken: de financiële risico’s hiervan zijn beperkt.
Bestuursverklaringen
Risicobeheersing
• protocol internet- en e-mail,
Risicobeheersing vraagt steeds meer aandacht. Hierbij valt te denken aan liquiditeitsrisico,
• regeling relatiegeschenken.
renterisico, maar ook risico’s op het gebied van wet- en regelgeving, en veranderende marktomstandigheden. De verwachting is dat de risico’s de komende jaren zullen toenemen. De
Er zijn geen gevallen van onrechtmatigheden bij de raad van commissarissen bekend.
raad van commissarissen volgt de ontwikkelingen nauwlettend. Belangen van stakeholders Governance, onafhankelijkheid en tegenstrijdig belang, en integriteitsbeleid
De raad van commissarissen hecht veel waarde aan een goed contact met stakeholders (bewoners,
Governance
gemeente, banken, zorg- en welzijnsinstellingen). De raad van commissarissen heeft eenmaal
De organisatiestructuur van De Goede Woning is gebaseerd op het raad van toezicht-
met het bestuur van huurdersvereniging In De Goede Woning gesproken en eenmaal met de
model. Daarbij is de statutair directeur bestuurder in de zin van de wet en houdt de raad van
ondernemingsraad. Ook is er eenmaal, buiten aanwezigheid van de bestuurder, gesproken met de
commissarissen actief toezicht op de bestuurder.
accountant. Het is de raad van commissarissen bekend dat De Goede Woning veelvuldig contact heeft met diverse partijen.
De Goede Woning heeft een nevenstructuur om commerciële en niet-commerciële activiteiten te scheiden. De nevenstructuur bestaat uit De Goede Woning Holding B.V. en De Goede Woning
Verslag van de auditcommissie
Projecten B.V. De Stichting De Goede Woning is directeur van de holding en de holding is op
Vanaf 2012 is de auditcommissie actief. De auditcommissie is een vaste commissie die functioneert
haar beurt directeur van de projecten-B.V. De raad van commissarissen houdt ook toezicht op
onder verantwoordelijkheid van de raad van commissarissen en heeft als taak de raad van
de nevenstructuur. Met het oog op de verwachte invoering van de herziene Woningwet zal deze
commissarissen te adviseren bij het toezichthouden op de naleving van interne procedures, wet- en
structuur gehandhaafd blijven.
regelgeving, het beheersen van bedrijfsrisico’s, het functioneren van de accountant en de kwaliteit van de informatievoorziening van en naar de raad van commissarissen en alle externe rapportages.
Onafhankelijkheid en tegenstrijdig belang
In 2013 heeft de auditcommissie driemaal met de directeur-bestuurder en de manager Financieel
De statuten en de Governancecode Woningcorporaties bevatten objectieve voorwaarden om de
Beheer & ICT vergaderd. Onderwerpen van gesprek waren onder meer de jaarrekening 2012, het
onafhankelijkheid van de leden van de raad van commissarissen te borgen. Alle leden van de raad
accountantsverslag, de managementletter, de planning- en controlcyclus, de (totstandkoming van)
van commissarissen voldoen aan deze code.
managementinformatie, de begrotingen voor de komende jaren en de rol van de accountant. Ook de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & Liquiditeiten 2013-2023 was onderwerp van
In 2013 hebben zich geen situaties voorgedaan waarin sprake was van tegenstrijdig belang.
overleg.
Integriteitsbeleid
Verslag van de remuneratiecommissie
In 2012 heeft de raad van commissarissen het aangepaste integriteitsbeleid vastgesteld. De raad
De bezoldiging van de directeur-bestuurder wordt bepaald door de raad van commissarissen. Het
van commissarissen heeft de directeur-bestuurder gevraagd te zorgen dat dit onderwerp in de
beloningsniveau van de bestuurder is gebaseerd op de adviesregeling van de commissie Peters
organisatie blijft leven. Het is de raad van commissarissen voorts bekend dat De Goede Woning
(2000). In 2010 heeft de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties de Sectorbrede
over de volgende integriteitsregelingen beschikt:
beloningscode bestuurders woningcorporaties vastgesteld. Voor de toenmalige raad van toezicht
• klokkenluidersregeling,
was dit geen aanleiding het beloningsbeleid voor de directeur-bestuurder aan te passen. Vanaf
• protocol ongewenste intimiteiten,
2013 geldt de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (semi)publieke sector (WNT).
49
Specifiek voor woningcorporaties geldt hierbij de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen
De raad van commissarissen heeft kennisgenomen van de mededeling van de directeur-bestuurder
toegelaten instellingen volkshuisvesting (de zogenaamde ‘staffel’). De WNT en de staffel hebben
dat hij in 2013 geen gebruikmaakt van het overeengekomen recht op salarisstijging.
grote gevolgen voor het remuneratiebeleid. De raad van commissarissen heeft in 2013 advies ingewonnen om de juridische kaders voor wat betreft de beloning van de directeur-bestuurder en
Binnen De Goede Woning is er geen andere topfunctionaris geïdentificeerd en is er geen sprake
die van zichzelf nader te bepalen. De WNT en de staffel kennen een overgangsregeling. De raad
van een gewezen bestuur.
van commissarissen heeft besloten hier gebruik van te maken. Hoofdlijnen remuneratiebeleid raad van commissarissen Benoeming
Het remuneratiebeleid van de raad van commissarissen is gebaseerd op de in 2010 door de
De directeur-bestuurder wordt benoemd door de raad van commissarissen. De huidige directeur-
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) vastgestelde Honoreringscode
bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd.
commissarissen van woningcorporaties. In 2012 is de honoreringscode geïndexeerd. Ook voor zijn eigen beloning maakt de raad van commissarissen gebruik van de overgangsregeling. Voor
Hoofdlijnen remuneratiebeleid directeur-bestuurder
nieuw te benoemen en te herbenoemen commissarissen zijn de WNT en bijbehorende staffel 30 van
Het remuneratiebeleid omvat de volgende componenten:
toepassing.
1. vaste bruto jaarvergoeding: de vaste bruto jaarvergoeding is gebaseerd op de adviesregeling van de commissie Peters en bedroeg in 2013 € 11.010 per maand,
Beloning raad van commissarissen 2013 (exclusief btw)
2. variabele beloning: de raad van commissarissen kan besluiten een variabele beloning toe te kennen, maar dit is in 2013 niet gebeurd, 3. pensioenbijdrage: de directeur-bestuurder neemt onder dezelfde condities als de
Mevrouw drs. M.A.C. Galesloot (voorzitter)
(t/m april 2013) € 3.743
Mevrouw mr. D.S.N. Bakker-van den Berg
(t/m april 2013) € 2.495
overige werknemers van De Goede Woning deel aan Stichting Pensioenfonds voor de
De heer prof. dr. P.J. Boelhouwer
€ 7.485
woningcorporaties,
De heer ing. J. van der Meulen MSc
€ 9.981
De heer ir. I.R. Pijpers
€ 7.485
Mevrouw mr. M.C.J. Schoordijk
€ 7.485
4. bedrijfsauto en overige emolumenten: aan de directeur-bestuurder is een auto ter beschikking gesteld. Ook ontvangt hij jaarlijks een netto onkostenvergoeding.
De heer M. Souverijn AA TOTAAL
Beloning directeur-bestuurder
€ 7.485 € 46.159
Op grond van het hierboven genoemde beleid was de remuneratie voor de heer E.E. Pannebakker in 2013 als volgt:
De leden van de raad van commissarissen ontvangen geen andere vaste vergoedingen (reis- en
• bruto jaarvergoeding
€ 142.689
• variabele beloning
€
• pensioenbijdrage werkgever
€ 33.787
Leningen en garanties
• bedrijfsauto (fiscale bijtelling)
€ 8.541
Er zijn geen leningen en garanties verstrekt aan de directeur-bestuurder, noch aan de leden van de
• netto onkostenvergoeding
€
raad van commissarissen.
onkosten) dan hetgeen vermeld staat.
-
1.986
30
50
Gebaseerd op de beloning van de directeur-bestuurder.
Bestuursverklaringen
Werving en selectie
Verkrijgen van informatie
De raad van commissarissen was in 2013 volledig op sterkte.
Voor de toezichthoudende taak beschikt de raad van commissarissen onder andere over directieverslagen, die per kwartaal inzicht geven in de belangrijkste ontwikkelingen en de financiële
Op 1 mei 2013 hebben mevrouw Riet Galesloot (voorzitter) en mevrouw Denise Bakker-van den
en niet-financiële resultaten. Ook ontvangt de raad van commissarissen de managementletter van
Berg, aan het einde van hun benoemingstermijn, de raad van commissarissen verlaten. Daarmee
de accountant. Verder is de raad van commissarissen lid van de VTW, ontvangt de raad vakliteratuur,
is een einde gekomen aan de tijdelijke uitbreiding van de raad. Deze tijdelijke uitbreiding was
persberichten en nieuwsbrieven van berichten op intranet. Ook worden de leden van de raad van
noodzakelijk omdat vier van de vijf leden vanwege de gewijzigde regelgeving binnen een zeer
commissarissen in de gelegenheid gesteld cursussen te volgen. In 2013 is hier door drie leden
korte tijd moesten vertrekken. Met deze tijdelijke uitbreiding kon de continuïteit in kennis en
gebruik van gemaakt.
ervaring van de raad van commissarissen worden zeker gesteld. Op 1 mei 2013 heeft de raad van commissarissen de heer John van der Meulen benoemd tot voorzitter.
Goedkeuring jaarrekening 2013 Zoals de statuten voorschrijven, stelt de directeur-bestuurder de jaarrekening op en stelt de raad
Begin 2014 is de werving gestart voor de opvolging van de heer Peter Boelhouwer. Naar
van commissarissen deze vast. De jaarrekening 2013 is gecontroleerd door BDO en voorzien van
verwachting wordt de vacature per oktober 2014 ingevuld. De werving en selectie wordt begeleid
een goedkeurende verklaring.
door een extern bureau. Bij de werving van een nieuwe commissaris zal gestreefd worden naar een evenwichtige samenstelling binnen de raad van commissarissen, waarbij voldaan wordt aan de Wet
Tot slot
bestuur en toezicht.
De raad van commissarissen bedankt alle medewerkers en de directeur-bestuurder van harte voor hun inzet het afgelopen jaar. De raad van commissarissen wenst alle medewerkers en natuurlijk ook
Zelfevaluatie
de directeur-bestuurder veel wijsheid, succes en plezier toe om 2014 tot een goed jaar te maken.
In december 2013 heeft de raad van commissarissen zijn eigen functioneren geëvalueerd. Nadat dit in 2012 onder externe begeleiding is gebeurd, is de zelfevaluatie dit jaar door de voorzitter
Zoetermeer, 22 mei 2014
voorbereid en in gezamenlijkheid uitgevoerd. Hiervoor is gebruikgemaakt van een aantal stellingen. De uitkomsten zijn vastgelegd in een verslag en met de directeur-bestuurder gedeeld.
Raad van commissarissen De Goede Woning John van der Meulen (voorzitter)
De raad van commissarissen wil in 2014 graag een stakeholdersbijeenkomst bijwonen. Teneinde
Peter Boelhouwer
goed toezicht te houden op de volkshuisvestelijke opgave heeft de raad van commissarissen er
Raymond Pijpers
behoefte aan meer contact te hebben met medewerkers van De Goede Woning. Tijdens de schouw
Marie-Christine Schoordijk
van juni 2014 zullen ook de leden van het managementteam en andere medewerkers van De Goede
Maarten Souverijn
Woning aanwezig zijn.
51
FINANCIËN EN VERBINDINGEN 10.1 FINANCIEEL BEHEER
De financiële positie
Een gezonde financiële basis is een voorwaarde om de noodzakelijk geachte volkshuisvestelijke
Historie over de afgelopen vijf jaar
inspanningen te kunnen verrichten. De solvabiliteit en financiële continuïteit van De Goede Woning zijn onveranderd goed. Gaf het CFV tot en met 2012 tweemaal per jaar een oordeel (continuïteit en solvabiliteit) af, vanaf 2013 is haar beleid veranderd en er wordt nog maar eenmaal per jaar een oordeel gegeven in de maand oktober. Dit wordt gedaan via een toezichtsbrief. In de brief van 1 oktober gaf het CFV aan dat er op dit moment geen aanleiding is tot opmerkingen of nader onderzoek en verder geeft de beoordeling geen aanleiding tot het doen van interventies. De integrale vennootschapsbelastingplicht, het inflatievolgend huurbeleid tot 2013 van het Kabinet en de bijdrage heffingen (bijdrage saneringssteun en de bijdrage verhuurdersheffing vanaf 2013) betekenen per saldo minder inkomsten en verminderen de mogelijkheid om maatschappelijke te investeren. In onze meerjarenbegroting hebben wij met de eventuele bijdrage aan de verhuurdersheffing rekening gehouden in de jaarlijkse kasstromen. Mutatie bedrijfswaarde In de bedrijfswaardeberekeningen ultimo 2013 is de verhuurdersheffing (in tegenstelling tot
Per jaar (ultimo) x 1 miljoen Inkomsten
2013
2012
2011
2010
2009
38
35
33
32
31
6
6
5
5
5
Bedrijfskosten Werkorganisatie Onderhoud
9
11
7
9
7
Belasting en verzekeringen
2
2
2
2
2
Saneringsheffing/Verhuurdersheffing
2
0
0
0
0
Rentelasten
8
6
6
5
6
27
25
20
21
20
Operationeel resultaat voor VPB
11
10
13
11
11
Afboeking onrendabele investeringen
-6
-4
-6
7
-59
Mutatie bedrijfswaarden
-23
3
17
28
-1
VPB
-3
-2
7
-3
-2
-21
7
31
43
-51
Vermogenstoename
voorgaand jaar) ook meegenomen. Daartegenover staan hogere huuropbrengsten voor de jaren 2014 t/m 2017. Per saldo betekent dit een afwaardering op het sociaal vastgoed van circa € 35
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat het operationeel resultaat op een stabiel niveau ligt. Dit
miljoen. Door lagere kosten (werkorganisatie circa € 11 miljoen en overige kosten circa € 1 miljoen)
betekent ook dat de kosten van de werkorganisatie onder controle zijn. Dit blijkt ook uit de
en rekening houdend met de mutatie van de verkochte woningen ad € 6 miljoen is per saldo circa
vergelijking die het CFV maakt in 'Corporatie in perspectief'. Deze rapportage is in te zien via de
€ 18 miljoen afgeboekt op de bedrijfswaarde. Daarnaast is ruim € 5 miljoen afgeboekt op de
website van het CFV. De mutatie in het vermogen fluctueert daarentegen aanzienlijk. Dit wordt
41 vrije sectorwoningen De Elementen. Deze woningen waren eind 2012 gewaardeerd tegen
veroorzaakt door enerzijds de afboekingen van onrendabele investeringen en anderzijds door de
de verkoopprijs en eind 2013 tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Voor een uitgebreide
mutatie in de bedrijfswaarden.
financiële verantwoording wordt verwezen naar het hoofdstuk jaarrekening. Prognose voor de komende vijf jaar De onderstaande kerncijfers geven, op basis van de geactualiseerde meerjarenbegroting 20142023, een beeld van de financiële positie over de eerstvolgende jaren.
52
Financiën en verbindingen
Per jaar (ultimo) x 1 miljoen
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Overige reserves
112
106
114
102
112
117
5
10
0
14
2
3
Schulden op lange termijn
192
198
198
192
194
200
Vermogensmutatie
-/-21
-/-6
8
-/-12
10
5
Onderhoudsuitgaven
9
9
11
13
11
10
Liquide middelen
4
-/-1
-/-5
-/-5
-/-6
-/-6
Voorziening nieuwbouw
De bovenstaande projecten zijn nog niet, buiten de 56 woningen Waterzicht II en de 59 woningen 3B Parkzoom 2, daadwerkelijk gestart en er dient daarom een voorbehoud te worden gemaakt voor de genoemde bedragen. Voor de 59 woningen 3B Parkzoom 2 in Lansingerland is de investering berekend op € 9,1 miljoen met een geprognosticeerde onrendabele afboeking op te nemen in de jaarrekening 2013 van € 4,0 miljoen. De 56 woningen Waterzicht II met een berekend investeringsbedrag van € 8,8 miljoen en een onrendabele afboeking van € 2,6 miljoen (2013).
Onrendabele investeringen nieuwbouw Volkshuisvestelijk vermogen conform CFV
1
Rente dekkingsgraad
-/- 6
-/-14
0
-/-19
0
-/-6
De 24 woningen Waterzicht III met een berekend investeringsbedrag van € 2,9 miljoen en een
33
32
35
32
35
35
onrendabele afboeking van € 2,4 miljoen (2014).
2,2
2,0
2,1
2,0
2,4
2,5
De 67 woningen EIM kantoor met een investeringsbedrag van € 5,9 miljoen en een onrendabele afboeking van € 5,3 miljoen (2014).
1
A fgerond op gehele percentages en inclusief veronderstelde correctie CFV ad € 8 miljoen in 2013,
De 68 woningen Cadenza met een investeringsbedrag van € 7,7 miljoen en een onrendabele
daarna geleidelijk afgebouwd naar € 2,0 miljoen.
afboeking van € 5,9 miljoen (2014).
Het vermogen daalt in 2014 en 2016 onder invloed van de geprognosticeerde onrendabele
In verband met de herstructurering Palenstein is er in 2005 een samenwerkingsovereenkomst
investeringen. Procentueel gezien blijft het vermogen uitgedrukt in een percentage van het
met Vestia, Vidomes en de gemeente Zoetermeer afgesloten om de herstructurering van de
balanstotaal ruimschoots boven de grenswaarde bepaald door het CFV ad 13,4%. De rente-
hoogbouw galerijflats in Palenstein te realiseren. In 2012 is hard gewerkt aan een aanvulling op
dekkingsgraad, waarvan het WSW als grenswaarde 1,3 hanteert, is eveneens ruimschoots
de samenwerkingsovereenkomst in de vorm van een Allonge die in het derde kwartaal 2012
voldoende.
bekrachtigd is. Daarmee komt de daadwerkelijke herstructurering van deze wijk een stuk dichterbij. Het daadwerkelijke sloopbesluit van het complex Jan van Beierenlaan zal naar verwachting eind
Voor de betreffende onrendabele nieuwbouwinvesteringen is een bedrag van in totaal
2014 genomen kunnen worden.
€ 45 miljoen (exclusief rentabiliteitswaardecorrectie) verwerkt in de periode 2013 tot en met 2018. Deze (beoogde) projecten betreffen:
De eerste fase nieuw te bouwen woningen in de wijk Palenstein levert naar verwachting in 2016 een onrendabele investering op van circa € 19 miljoen en de tweede fase levert in 2018 naar verwachting
• 59 woningen (ontwikkeling voor 3B Wonen) Parkzoom 2 in de gemeente Lansingerland (start bouw 2014)
een onrendabele investering van circa € 6 miljoen. Opgemerkt dient te worden dat grondwaarde en de sloopkosten c.a. van de te slopen complexen wordt toegerekend aan de nieuwbouwcomplexen.
• 56 woningen Waterzicht II (start bouw begin 2014) • 24 woningen Waterzicht III (start bouw 2014)
De in het ondernemingsplan opgenomen verkooppilots betreffende de laagbouwcomplexen
• 67 woningen EIM kantoor (start bouw 2014)
zijn in deze prognoses verwerkt. Door het aanzienlijke verschil tussen de bedrijfswaarde
• 68 Cadenza woningen (start bouw 2015)
en de verkoopwaarde heeft de verkoop van woningen een sterke positieve invloed op de
• Nieuwbouw herstructurering Palenstein (vanaf 2017)
vermogenspositie. Voor de laagbouwcomplexen is dit circa € 7 miljoen en betreft het 55 woningen in de komende 5 jaar.
53
Mutaties in het vermogen voor de jaren (2013) 2014-2018:
Negatief scenario
Waardering van het sociaal vastgoed vindt plaats op basis van bedrijfswaarde. Deze bedrijfswaarde
In dit negatieve scenario zijn eveneens twee wijzigingen aangebracht ten opzichte van de MJB.
geeft inzicht in de waarde van het bezit op basis van de in de toekomst te verwachten inkomende
Allereerst is verondersteld dat het kabinet met ingang van 2015 ingrijpt in de mogelijkheid van extra
en uitgaande kasstromen. Daarnaast worden de effecten van beleidswijzigingen inzichtelijker. Ook
huurverhogingen boven inflatie. Dit betekent concreet dat de extra huurverhoging ad 2% over de
schommelingen in de marktsituatie werken zichtbaar door in de bedrijfswaarde.
jaren 2015 t/m 2017 is geëlimineerd. Daarbovenop is de realisatie van de verkopen op 50% gezet
Het commercieel vastgoed is gewaardeerd op de marktwaarde.
ten opzichte van de MJB.
In 2013 is het vermogen circa € 21 miljoen gedaald, onder andere door de afname van de
De beperking van de huurverhoging heeft een aanzienlijk effect op de operationele kastromen en
bedrijfswaardes van het sociaal bezit ad ruim € 18 miljoen en de afwaardering met circa € 5 miljoen
de benodigde financieringen. Doordat de lagere huurinkomsten een direct effect hebben op de
van het commercieel vastgoed. Aan de voorziening nieuwbouw is € 6 miljoen toegevoegd.
bedrijfswaarde daalt het eigen vermogen direct met circa 7%. Het effect op de rentedekkingsgraad
In de jaren 2014 t/m 2018 wordt jaarlijks een operationeel positief resultaat verwacht van gemiddeld
is in het begin te verwaarlozen maar loopt op naar min 0,6 in 2023.
circa € 9 miljoen. Alleen doordat in de jaren 2014 en 2016 hoge afboekingen voor onrendabele investeringen in de nieuwbouwprojecten zijn begroot is het jaarresultaat in deze jaren negatief.
Het daarna ook nog eens halveren van de aantallen verkochte woningen heeft als effect dat de
Eind 2018 is een eigen vermogen geprognosticeerd van € 117 miljoen.
solvabiliteit in 2023 op circa min 13% uitkomt. De rentedekkingsgraad verslechtert nog iets meer (0,1) en is totaal min 0,7 in 2023. In 2016 zijn de solvabiliteit (24%) en de ICR (1,9) op het laagste
Scenario’s in de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling & liquiditeiten 2014 t/m
niveau maar nog altijd boven de gestelde minimum grenzen.
2023 In deze begroting zijn een drietal scenario’s uitgewerkt. Het betreft een positief scenario ten
Met dit scenario is tevens inzichtelijk gemaakt dat een aantal jaren een zeer lage inflatie ook kan
opzichte van de MJB (het midden scenario), een negatief scenario en een scenario waarin extra
worden opgevangen. Bij een zeer lage inflatie nemen immers de huuropbrengsten op ongeveer
nieuwbouw is opgenomen om de effecten hiervan zichtbaar te maken.
een gelijke wijze af. Echter zullen dan ook de kosten afnemen (en waarschijnlijk ook de rentelast). Een dergelijk scenario heeft dus minder impact dan het hier berekende scenario.
Positief scenario In dit positieve scenario zijn twee wijzigingen aangebracht ten opzichte van de genoemde MJB.
Extra nieuwbouw scenario
Er is van uitgegaan dat de bouwkosten van de opgenomen investeringen 10% lager uitvallen.
In dit scenario wordt uitgegaan van extra 200 jongerenwoningen verdeeld over 5 projecten van elk
Daarbovenop is verondersteld dat er in 2014 met drie extra complexen laagbouw gestart wordt met
40 woningen. Deze projecten zijn gespreid in de tijd over de periode 2015 t/m 2019.
verkoop op een gelijke wijze als nu al in deze MJB is opgenomen.
Het betreft hier ruwe schattingen omdat locaties en dus locatie gebonden eigenschappen
Het effect op de solvabiliteit en de rentedekkingsgraad van de eerste aanpassing is gering.
en voorwaarden nog onbekend zijn. De kengetallen zijn ontleend aan recent opgeleverde
Met het daarna inrekenen van extra verkopen komt de solvabiliteit uiteindelijk in 2023 op circa 6%
jongerenwoningen.
hoger uit. De rentedekkingsgraad is dan met 0,4 verbeterd. Het effect op de operationele kasstroom is beperkt. De feitelijke jaarlijkse kosten en opbrengsten van deze extra projecten houden elkaar in evenwicht. Slechts een beperkt deel van het bezit is gefinancierd met vreemd vermogen (circa 20%).
54
Financiën en verbindingen
Het feitelijke rentetarief is veel lager dan het discontopercentage van 5,25%. Hierdoor ontstaat in
In deze begroting is tevens aangegeven op welke wijze de rente- en rendementsrisico’s binnen
de operationele kasstroom een heel ander beeld dan bij de afboekingen op het vermogen van de
algemeen aanvaardbare proporties zijn teruggebracht.
onrendabele investeringen. Het effect op de solvabiliteit loopt op van minus 2% in 2015 tot minus 6% in 2023. Pas in 2017 is er een effect op de ICR maar deze is beperkt tot minus 0,1. In 2023 loopt
Financieringen met gemeentegarantie van de gemeente Zoetermeer kunnen voor maximaal de
dit op tot minus 0,3. Ook hier geldt dat in het jaar 2016 de solvabiliteit (31%) en de ICR (2,0) op het
exploitatieperiode van het betreffende complex met gemeentegarantie worden geherfinancierd.
laagste niveau worden geprognosticeerd maar nog altijd boven de gestelde minimum grenzen.
Daarna kunnen deze leningen (indien nog steeds nodig) worden ondergebracht bij het WSW. Daarmee worden de mogelijkheden voor herfinanciering van de betreffende leningen op de
Voldoende middelen voor onderhoud beschikbaar
kapitaalmarkt in voldoende mate gewaarborgd.
De onderhoudsuitgaven maken een belangrijk deel uit van de bedrijfslasten (circa 40%). De voor de toekomstige onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk geachte middelen zijn zowel in vermogen
Voor het project 340 woningen De Elementen is, gezien de hoogte van het gefinancierde
als in liquiditeiten voldoende aanwezig. Toekomstig grootonderhoud kan eveneens uit eigen
bedrag van € 62,5 miljoen het renterisico, voor ondertekening van de overeenkomst, afgedekt.
middelen worden bekostigd.
Hiervoor is gebruik gemaakt van Swaps welke zijn afgesloten bij de Rabobank. Met de Rabobank is overeengekomen dat een (eventuele) negatieve waarde niet in liquiditeiten hoeft te worden
Geen overtollige middelen aanwezig
bijgestort. De gemeente Zoetermeer staat garant voor bovengenoemde financiering.
De financieringsbeoordeling op korte termijn vindt plaats met behulp van een dynamische liquiditeitsbegroting, over een periode van twee jaar. Op grond van de steeds geactualiseerde
Vennootschapsbelasting en vaststellingsovereenkomsten
situatie worden de tijdelijk overtollige middelen voor niet langer dan een periode van zes maanden
Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de Wet op
uitgezet. Er is geen sprake van overtollige geldmiddelen die elders in de volkshuisvesting ingezet
de Vennootschapsbelasting. Dit wil zeggen dat over de resultaten uit alle activiteiten belasting
kunnen worden.
verschuldigd is, volgens de in de wet opgenomen uitgangspunten. De Goede Woning heeft zowel VSO I (model I) als VSO 2 ondertekend.
De Goede Woning heeft haar financiële reserves onder andere nodig voor de eerder genoemde (onrendabele) nieuwbouwprojecten inclusief de herstructurering van de wijk Palenstein en het
In deze jaarrekening en de Meerjarenbegroting 2014-2023 is rekening gehouden met de effecten
opvangen van risico’s verbonden aan de exploitatie van haar woningbezit.
van de integrale VPB-plicht op basis van deze vaststellingsovereenkomsten en de geldende fiscale wetgeving. Over de jaren 2008 t/m 2011 hoeft geen vennootschapsbelasting te worden betaald
Financiële risico’s afdoende afgedekt
omdat in die jaren gebruik is gemaakt van het vormen van een herinvesteringsreserve. Vanaf 2012 is
De financiële gevolgen van nieuwbouw, onderhouds- en beheersactiviteiten zijn becijferd en
dit niet meer mogelijk door een wetswijziging. In 2012 is echter wel gebleken dat de woz-waarden
verwerkt in de Meerjarenbegroting Vermogensontwikkeling en Liquiditeiten 2014-2023. Deze
van het bezit dat is ingebracht op 1 januari 2008 sterk zijn gedaald. Op basis van de VSO2 is het
begroting verschaft, rekening houdend met verschillende uitgangspunten, tevens inzicht in de
mogelijk om bij de bepaling van de fiscale winst met deze waardedaling rekening te houden. Daar
liquiditeits- en financieringsstroom. De uitkomst van deze informatie biedt een betrouwbare basis
de waardedaling over de periode 2008 tot en met de meest recente woz-aanslagtotaal circa € 79
voor het nemen van beleidsbeslissingen op het gebied van toekomstige investeringen en de
mln. bedraagt ontstaat er in 2013 (2012) een compensabel verlies. Hierdoor zal naar verwachting de
financiering daarvan.
komende jaren geen vennootschapsbelasting betaald hoeven te worden.
55
10.2 BEZWAREN EN VERVREEMDEN
10.4 RISICOMANAGEMENT
De Goede Woning heeft in het verslagjaar zeven woningen verkocht in de hoogbouwcomplexen
Een belangrijk onderdeel van het besturen van een organisatie is het nagaan op welke plaatsen
Hoevenbos en Laveibos, waarvan geen woning aan zittende huurders. Dit heeft in eerdere jaren
welke risico´s worden gelopen en of die voldoende beheerst worden. Elk kwartaal verantwoordt
wel plaatsgevonden. Vrijgekomen woningen worden tegen marktprijs verkocht. Bij verkoop aan
de manager Financieel beheer & ICT uitgebreid over de resultaten van de interne controle,
de zittende huurders geldt de taxatieprijs. Verder zijn er 35 woningen verkocht in drie aangewezen
de onderhoudskosten en elk half jaar over de ontwikkeling van veel beheeraspecten (via het
laagbouwcomplexen aan de zittende huurder met 10% korting.
complexsignaleringssysteem) en de bedrijfskosten. Bijstellingen van het interne risicobeheersingsen controlesysteem en de werking hiervan worden verantwoord in de Interne Controlerapportage.
Bij een aantal verkoopwoningen is gebleken dat mede veroorzaakt door de dalende WOZ-waarden
De beleidsnota Risicomanagement is in 2013 geactualiseerd. In 2013 heeft ook een verdere
er meer dan 10% korting is verstrekt en dat er geen gevalideerde taxatierapporten aanwezig waren.
beperkte evaluatie plaatsgevonden van de processen in het kader van frauderisico’s.
Over deze problematiek is gecommuniceerd met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en hierbij is aangegeven door De Goede Woning dat vanaf heden gebruik wordt gemaakt van gevalideerde
De verschillende fasen van de nieuwbouwprojecten worden beheerst met status- en
taxatierapporten. Het Ministerie beschouwt deze zaak verder als afgedaan. Voor het beleid met
fasebeslisdocumenten. Voordat naar een nieuwe fase kan worden overgegaan wordt hierover
betrekking tot het bezwaren van onroerend goed wordt verwezen naar de vermelding van de
formeel door de directeur een besluit genomen. Indien er zich in enig jaar geen volgende fase
zekerheden in de toelichting op de balans. Daarnaast is in 2013 één vrije sectorwoningen van het
aandient wordt minimaal een statusdocument per jaar opgemaakt. In zowel het fasebeslisdocument
complex De Elementen verkocht bij oplevering.
als het statusdocument is een risico-paragraaf een vast onderdeel. Hierin wordt een opsomming gegeven van de mogelijke risico’s en de wijze waarop deze risico’s worden beheerst indien ze zich
10.3 DE ZORG VOOR EEN GOEDE BEDRIJFSVOERING EN ADMINISTRATIE
zouden voordoen.
Bij het leveren van goede maatschappelijke prestaties wordt per prestatieonderdeel nagegaan
Bij voorstellen door het MT aan de directie worden waar nodig de verschillende risico’s inzichtelijk
welke mogelijkheden er zijn voor wat betreft de in te zetten financiële middelen en capaciteit
gemaakt, zodat bij de besluitvorming rekening wordt gehouden met eventuele risico’s en de
om de gewenste resultaten te realiseren. Uitgangspunt is om de doelen op een efficiënte en
wijze waarop deze worden afgedekt. Het management verantwoordt elk kwartaal aan de directie
effectieve wijze te bereiken. Het ondernemingsplan bepaalt de koers van de organisatie. Hierop
de voortgang van de doelstellingen uit het jaarplan en de bijzonderheden van het betreffende
wordt op een andere plaats in dit jaarverslag uitgebreid ingegaan. Het ondernemingsplan krijgt
kwartaal. Tweewekelijks worden de voortgang van de projecten en processen door het
een jaarlijkse vertaling in de vorm van een jaarplan. Het jaarplan bevat, indachtig het gevolgde
management met de directie besproken.
INK-managementmodel, ook een aantal activiteiten dat moeten leiden tot een verder leer- en verbeterproces van de organisatie. Dat werkt tot op teamniveau door. De bereikte resultaten worden door het jaar heen gevolgd via maandrapportages (teamniveau), kwartaalrapportages (managementniveau) en het directieverslag. Zo nodig wordt apart gerapporteerd.
56
Financiën en verbindingen
10.5 VERBINDINGEN MET ANDERE RECHTSPERSONEN
Daarnaast is voor het complex 340 appartementen De Elementen in Oosterheem ook een aantal VvE’s opgericht in 2012. De administratie wordt verzorgd door Flatbeheer te Zoetermeer.
Onderstaand zijn de verbindingen met andere rechtspersonen aangegeven. De Goede Woning heeft in 2013 geen financiële ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen.
De Goede Woning Holding BV en De Goede Woning Projecten BV Op 24 december 2007 zijn, mede ten behoeve van de invulling van de voorwaarden gesteld in de
Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer (SWZ)
VSO I, twee (dochter)vennootschappen opgericht:
Samen met de Vestia Groep (statutair gevestigd in Rotterdam) en Vidomes (statutair gevestigd in Delft), wordt sinds 2000 samengewerkt in de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer. Deze stichting heeft als taak om de van de gemeente Zoetermeer overgenomen woonwagens en standplaatsen te beheren. Het beheer en de administratie zijn ondergebracht bij Nijbod Consultancy uit Eindhoven.
• De Goede Woning Holding BV te Zoetermeer is voor 100% eigendom van R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning. • De Goede Woning Projecten BV te Zoetermeer is voor 100% eigendom van De Goede Woning Holding BV.
De Goede Woning treedt op als penvoerder namens de stichting. Zij heeft een minderheidsbelang
Het gestorte aandelenkapitaal in De Goede Woning Holding BV bedraagt € 1.500.000.
van tweezevende. SWZ stelt een eigen jaarverslag op. Het jaarresultaat van de stichting (aandeel De
De resultaten van De Goede Woning Holding BV en De Goede Woning Projecten BV over 2013 zijn
Goede Woning) is circa € 10.000 negatief.
respectievelijk € 7.260 positief en € 197.737 positief. Alle gepresenteerde cijfers in dit jaarverslag omvatten de geconsolideerde cijfers van R.K. Woningbouwstichting De Goede Woning BV en deze
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH)
onderliggende twee (dochter)vennootschappen.
De Goede Woning is vanaf de oprichting lid van SVH. Onder andere via SVH weet zij haar regionale belangen te behartigen. Naast de beleidsmatige belangenbehartiging faciliteert SVH het regionale aanbodmodel. Vereniging van Eigenaren (VvE’s) Per 1 juli 2003 is de VvE Alferbos opgericht, per 1 september 2004 de VvE Laveibos. In 2006 zijn de VvE Hoevenbos en VvE Jagersbos opgericht. De VvE´s zijn het gevolg van het verkoopprogramma dat De Goede Woning in 2003 is gestart in Meerzicht-Oost voor deze vier complexen. De Goede Woning heeft als eigenaar van meer dan 70% van de woningen een meerderheidsstem in de VvE’s. De doelstelling is om in totaal 30% van de woningen te verkopen. De administratie wordt verzorgd door Flatbeheer te Zoetermeer. Voor het complex Castellum Palensteyn, dat in oktober 2010 is opgeleverd en waarvan het eigendom wordt gedeeld met de gemeente Zoetermeer, is op 1 februari 2011 de VvE-splitsingsakte gepasseerd. De administratie wordt tegen een kleine vergoeding door De Goede Woning gedaan. De daadwerkelijke VvE is in 2012 opgericht.
57
KENGETALLEN 2013
2012
2011
2010
2009 (a)
Aantal eenheden in exploitatie - Woningen en woongebouwen:
6.308
6.351
5.858
5.862
5.684
- In aanbouw
40
0
498
340
186
- Garages
221
221
221
221
221
- Bedrijfsruimten
21
21
22
22
19
- Totaal
6.590
6.593
6.599
6.445
6.110
Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) - Overige reserves
111.625
132.705
125.915
94.890
51.976
- Voorzieningen nieuwbouw
5.269
3.513
3.203
29.198
51.286
- Huren (1)
38.056
34.376
32.778
31.649
30.667
- Vergoedingen (1)
3.093
2.630
2.618
2.723
2.738
- Mutatie vermogen
-21.080
6.790
31.024
42.915
-50.785
- Toewijzing BBSH-doelgroep in % (2)
82
55
80
79
78
- Toewijzing EU-norm (vanaf 2011) in % (3)
92
90
94
Verhuur en incasso
- Gemiddelde (kale) maandhuur per woning, ultimo jaar
502
484
462
455
448
- Gemiddelde toegepaste huurverhoging (per 01-07) in %
3,6
2,3
1,3
1,2
2,5
- Huurdersmutaties (alleen woningen) in %
6,5
8,3
6,4
7,7
6,8
- Huurachterstand v.d. huren en vergoedingen in %
0,93
0,88
0,94
1,14
1,33
- Huurderving v.d. huren en vergoedingen in %
0,48
0,59
0,42
0,41
0,54
Onderhoud
58
- Kosten klachtenonderhoud gemiddeld per woning
313
338
316
307
320
- Onderhoudskosten gemiddeld per mutatie
2.515
3.053
2.082
2.053
1.792
- Totaal directe onderhoudskosten per woning
1.512
1.600
1.213
1.526
1.299
Kengetallen
2013
2012
2011
2010
2009 (a)
- Personeelskosten per woning (incl. werk derden/ en dekking)
637
661
733
679
657
- Overige kosten
260
278
279
280
301
Bedrijfsvoering
- Personeelsbezetting einde boekjaar: Medewerkers (inclusief vacatures)
65
67
66
63
60
Formatieplaatsen (inclusief vacatures)
57,5
58,9
58,2
55,3
51,1
Idem exclusief vacatures
56,5
58,9
56,2
55,3
48,0
17.696
20.895
21.495
16.187
9.144
Financiële continuïteit - Eigen vermogen einde boekjaar, per woning
32,8
35,4
39,4
32,4
23,5
- Actuele waarde per woning
47.741
52.035
45.935
43.978
39.082
- Operationeel resultaat ( x € 1.000) (5)
8.798
7.535
19.793
7.945
9.269
- Schuldverdienratio (6)
10,3
12,6
9,4
9,0
8,5
2,2
2,2
3,2
3,0
2,9
34,5
37,0
39,4
33,5
20,5
- Volkshuisvestelijk vermogen in %
- Rente dekkingsgraad
(4)
(7)
- Solvabiliteit in % (8) - Liquiditeit
0,9
0,7
1,1
0,7
1,3
- Rentabiliteit vreemd vermogen in %
3,8
3,0
3,4
3,2
3,1
- Rentepercentage leningen
4,0
3,6
4,0
4,4
4,6
- Interne financiering per woning (inclusief in aanbouw)
19.246
22.739
19.086
20.842
17.264
- Cash-flow per woning
1.395
1.186
3.101
1.538
1.891
- Huurkapitalisatiefactor
7,9
9,6
8,2
8,1
7,2
Voor zover van toepassing kengetallen aangepast i.v.m het opnemen van de rentabiliteitswaardecorrectie leningen in de Bedrijfswaardeberekening
(a)
Na aftrek huurderving en te restitueren vergoedingen
(1)
ivm oplevering nieuwbouw relatief laag in 2012
(2)
Exclusief nieuwbouw De Elementen in 2012
(3)
Inclusief (in 2013 veronderstelde correctie ad € 8,0 miljoen) correcties CFV
(4)
Het jaarresultaat exclusief afschrijvingen en bedrijfswaardecorrecties
(5)
Langlopende leningen/netto kasstroom
(6)
Operationeel resultaat inclusief VPB en rentelasten gedeeld door de rentelasten (t/m 2011 exclusief vpb)
(7)
Vanaf 2012 exclusief rentabiliteitswaardecorrectie
(8)
59
JAARREKENING 12.1 G ECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER (ná voorstel resultaatbestemming) ACTIVA
Per 31-12-2013
Per 31-12-2012
VASTE ACTIVA
Materiele vaste aktiva: Sociaal vastgoed in exploitatie in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
294.093.875
317.570.089
0
0
1.363.744
1.610.588 295.457.619
319.180.677
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling
14.535.542
20.246.108
0
0 14.535.542
20.246.108
Financiële vaste activa: Deelname Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer Deposito BNG Latente Belastingvordering
26.895
25.231
6.000.000
6.000.000
363.931
Subtotaal vaste activa
464.307 6.390.826
6.489.538
316.383.987
345.916.323
VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen
Huurdebiteuren Vennootschapsbelasting Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa
387.116
330.751
0
1.415.000
6.877
17.581
757.275
859.973
2.764.634
2.989.814 3.915.902
Liquide middelen Subtotaal vlottende activa TOTAAL GENERAAL
60
5.613.119
3.525.630
7.173.938
7.441.532
12.787.057
323.825.519
358.703.380
Jaarrekening
PASSIVA
Per 31-12-2013
Per 31-12-2012
111.624.948
132.704.896
Eigen vermogen Overige reserves Voorzieningen Voorziening nieuwbouw
5.269.097
3.513.000
Belastinglatentie
4.773.719
2.265.785 10.042.816
5.778.785
Lang lopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
192.053.854
199.353.854
2.153.825
Subtotaal
2.146.294 194.207.679
201.500.148
315.875.443
339.983.829
Kortlopende schulden Leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva
TOTAAL GENERAAL
2.547.684
3.354.384
119.501
9.820.029
5.282.890
5.545.138 7.950.075
18.719.551
323.825.519
358.703.380
61
12.2 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2013 Omschrijving
Boekjaar 2013
Boekjaar 2012
38.056.009
34.375.999
Opbrengsten servicecontracten
3.093.214
2.630.424
Verkoop onroerende goederen
-593.140
-36.848
91.251
152.903
40.647.334
37.122.478
Bedrijfsopbrengsten Huren
Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
14.312.016
14.212.795
Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeullie
Afschrijvingen op vaste activa
4.092.549
5.705.091
Lonen en salarissen
2.520.847
2.532.672
Sociale lasten Lasten onderhoud
851.940
8.969.360
10.204.978
Leefbaarheid
1.121.403
1.305.535
Lasten servicecontracten
3.077.040
2.614.521
Overige bedrijfslasten
5.074.973
3.501.123
40.014.733
40.928.655
-5.412.377
0
-4.779.776
-3.806.177
Som der bedrijfslasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Exploitatieresultaat Rentebaten
338.462
493.999
Rentelasten
7.959.205
6.696.273
-12.400.519
-10.008.451
Vennootschapsbelasting
-2.608.310
-2.359.591
Resultaat deelnemingen
-10.336
-14.791
-15.019.165
-12.382.833
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering
Jaarresultaat
62
846.545
Jaarrekening
12.3 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen
12.3.1 ALGEMENE WAARDERINGSGRONDSLAGEN
en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheidene posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare
boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie
grondslagen voor financiële verslaglegging zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening
over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.
is opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH en in overeenstemming met boek 2 titel 9 BW
Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per
en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ645), rekening houdend met de in de branche
balanspost. De financiële derivaten zijn allen toegewezen voor kostprijshedge-accounting waarbij
geldende richtlijnen voor de jaarverslaglegging. Voor de indeling en de presentatie van de in
het effectieve deel wordt gewaardeerd tegen kostprijs. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil
deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst- en
tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645. Geconsolideerde jaarrekening De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag
De cijfers opgenomen in deze jaarrekening betreffen de geconsolideerde cijfers van R.K. Woning-
van verkrijgings- en vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld.
bouwstichting De Goede Woning en de 100% deelneming (rechtstreeks dan wel middellijk) in:
De materiële vaste activa in exploitatie en vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op actuele
• De Goede Woning Holding B.V., te Zoetermeer
waarde (bedrijfswaarde).
• De Goede Woning Projecten B.V., te Zoetermeer
De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten
Actuele waarde (bedrijfswaarde)
worden slechts genomen voor zover zij op de balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en
Materiele vaste activa
mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht
Het beleid van De Goede Woning is gericht op het realiseren van haar volkshuisvestelijke taken. Het
genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
sociaal vastgoed kwalificeert daarom als bedrijfsmiddel en wordt gewaardeerd tegen de actuele
Bij het samenstellen van de balans en winst- en verliesrekening wordt een bestendige gedragslijn
waarde (bedrijfswaarde). Deze bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het
aangehouden.
saldo van de kasstromen met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investering. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt als
Onderstaand worden enkele algemene waarderingsgrondslagen nader toegelicht.
toekomstige bestemming aan het einde van de exploitatieduur, tenzij anders bekend, uitgegaan van sloop en vervangende nieuwbouw in de vorm van huurwoningen.
RJ 645 De herziene richtlijn voor de verslaggeving RJ 645 ”Toegelaten instellingen volkshuisvesting” is
In de materiele vaste activa zitten 10 vrije sectorwoningen verdeeld over een aantal complexen.
vanaf het boekjaar 2012 (verplicht) toegepast.
Materieel gezien is de betekenis hiervan minimaal. Deze 10 woningen zijn daarom niet
Het sociale vastgoed is onveranderd gewaardeerd als bedrijfsmiddel tegen de actuele waarde. Het
overgeheveld naar de post commercieel vastgoed in exploitatie. Daarnaast is er een beperkt aantal
commercieel vastgoed is gewaardeerd als vastgoedbelegging tegen marktwaarde.
bedrijfsruimten in de plint van een aantal flats dat materieel gezien een minimale betekenis heeft.
Op het commercieel vastgoed wordt niet afgeschreven.
Deze zijn niet overgeheveld naar de post commercieel vastgoed in exploitatie.
Er wordt vanaf 2012 geen rentabiliteitswaardecorrectie meer in de balans opgenomen.
63
Restwaarde woningen (grond)
Verkochte woningen in het verslagjaar
De Goede Woning gaat ervan uit dat de grond blijvend wordt ingezet voor haar volkshuisvestelijke
In de Bossenbuurt zijn in 2013 7 woningen verkocht met een verkoopopbrengst van € 0,8 miljoen. In
taak zijnde het exploiteren van sociale huurwoningen. Er wordt gerekend met een (gemiddelde)
het complex De Elementen is begin januari 2013 één vrije sector woningen verkocht bij oplevering
restwaarde van € 5.000 per woning (saldo van de sociale kavelprijs en de sloop- en
tegen een verkoopopbrengst van € 0,3 miljoen en bij de laagbouwcomplexen zijn 35 woningen
herhuisvestingskosten). Er is rekening gehouden met de (gemiddelde) restant looptijd van het hele
verkocht tegen een totale verkoopopbrengst van € 5,2 miljoen.
bezit (ultimo 2013 is dit 22 jaar). Dit bedrag is vervolgens geïndexeerd vanaf 2014 met 2,0% per jaar en verdisconteerd tegen 5,25%. Met deze uitgangspunten is de restwaarde van de bestaande
Mutatie bedrijfswaarde
complexen (exclusief de twee te slopen complexen in Palenstein) vastgesteld op € 14,6 miljoen.
De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie van de bestaande complexen is € 294 miljoen (2012 € 317 miljoen). In 2013 zijn geen nieuwbouwcomplexen opgeleverd.
Te verkopen woningen Bij sociale huurwoningen die aangemerkt zijn voor verkoop en waarvan verwacht wordt dat deze
Met de op complexniveau gehanteerde uitgangspunten moest in het verslagjaar een bedrag
binnen vijf jaar worden verkocht wordt bij de berekening van de bedrijfswaarde rekening gehouden
worden afgeboekt van circa € 23 miljoen (met inbegrip van mutatie verkopen ad € 6 miljoen) op
met de verwachte verkoopopbrengst minus verkoopkosten.
de bestaande complexen. De negatieve afboeking wordt voornamelijk veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurdersheffing (€ 72 miljoen), daartegenover staan de hogere ingerekende
Bossenbuurt
huuropbreng-sten ad € 37 miljoen. Daarnaast kon door de lagere geprognosticeerde kosten
Vanuit bestaand bezit gaat het hier om 42 woningen. Voor de komende vijf jaar is hier een bedrag
Werkorganisatie ook nog € 11 miljoen worden teruggehaald. De overige posten zijn per saldo € 1
voor ingerekend van ruim € 4,5 miljoen. Daadwerkelijk was er aan het eind van dit verslagjaar één
miljoen positief.
van deze woningen beschikbaar en aangemeld bij de makelaar voor verkoop. De prognose voor 2014 is dat 7 woningen worden verkocht voor totaal € 0,8 mln.
Herwaarderingsreserve In die gevallen waarin de waardering van de materiele vaste activa en de vastgoedbeleggingen
Laagbouwcomplexen
in exploitatie hoger zijn gewaardeerd dan de boekwaarde op basis van historische kostprijs is een
Bij drie laagbouwcomplexen is een verkoopprogramma gestart in 2013. Hierbij zijn in eerste
herwaarderingsreserve gevormd. Woningcorporaties mogen op basis van de regelgeving deze
instantie de woningen aangeboden (met 10% korting) aan de zittende huurder en worden daarna
reserve niet opnemen in de balans. Deze reserve is daarom alleen in de toelichting opgenomen als
afhankelijk van het aangewezen blok voor verder verkoop. Voor de komende vijf jaar zijn
onderdeel van de overige reserves. Mutaties in de herwaarderingsreserve zijn rechtstreeks verwerkt
55 woningen opgenomen waarvoor een bedrag is ingerekend van ruim € 8 miljoen. Daadwerkelijk
in de overige reserves.
waren er aan het eind van dit verslagjaar vier van deze woningen beschikbaar en aangemeld bij de makelaar voor verkoop. De prognose voor 2014 is dat 13 woningen worden verkocht voor totaal
Uitgangspunten bij de berekeningen
€ 1,9 miljoen.
Van alle complexen die zijn opgenomen onder de post materiele vaste activa zijn rendementswaardeberekeningen gemaakt met de volgende uitgangspunten:
De Elementen Er wordt van uitgegaan dat de 41 resterende vrije sector woningen op de langere termijn verkocht gaan worden. Voor de komende 5 jaar zijn 6 woningen ingerekend voor in totaal € 1,7 miljoen. De prognose voor 2014 is twee woningen voor in totaal € 0,6 miljoen.
64
Jaarrekening
Onderhoud
Huren
Conform jaarbegroting Onderhoud en Beheer 2014 en meerjarenbegroting Onderhoud 2015-
In de berekening van de in de balans en het resultaat verwerkte rendementswaarden is uitgegaan
2034. De cijfers t/m einde looptijd van alle complexen zijn aangeleverd door de afdeling
van een basishuurverhoging in het jaar 2014 van 2,75%. Vanaf 2015 is gerekend met 2%. Deze
Vastgoedontwikkeling en worden automatisch de laatste 10 jaar voor einde exploitatie lineair
percentages zijn gebaseerd op de veronderstelde inflatie in het voorafgaande jaar.
afgebouwd. Indien (groot-)onderhoud aangemerkt kan worden als levensduurverlenging wordt dit
Daarnaast is rekening gehouden met extra huurverhogingen (algemeen en inkomensafhankelijk) in
meegenomen in de rendementswaardeberekeningen.
de jaren 2014 t/m 2017 van respectievelijk 1,5% en 0,5% (2,5% voor de inkomens boven € 43.600 met een aandeel van 20%).
Het curatief onderhoud in de bedrijfswaarden is gebaseerd op de begroting Onderhoud & Beheer 2014 en vervolgens jaarlijks geïndexeerd met de verwachte inflatie.
Alle bovenstaande componenten zijn contant gemaakt tegen 5,25%.
Kosten Werkorganisatie
Looptijd complexen
Voor de jaren 2014-2018 de (meerjaren) begroting Werkorganisatie en vanaf 2019 de gemiddelde
In het algemeen wordt uitgegaan, bij begin exploitatie van het complex, van 50 jaar (HAT-
kosten over de jaren 2014-2018. Deze kosten worden met uitzondering van de kosten
complexen 40-jaar). De minimale looptijd van de complexen is (evenals voorgaand jaar) 15 jaar.
complexbeheerders verdeeld voor een gelijk bedrag per woning.
Bij twee complexen (0200/0210) in de wijk Palenstein is rekening gehouden met sloop in de jaren 2015/2020.
Belastingen/verzekeringen Belastingen zijn gebaseerd op de werkelijke bedragen van 2013. Voor wat betreft de verzekeringen
12.3.2 BALANSWAARDERING
geldt vanaf 2014 een tarief van € 18,15 per woning. Voor de diverse VvE complexen gelden andere tarieven. Voor de kostencomponent belastingen geldt een prijsstijging vanaf het jaar 2014 van 2,0%.
Materiële vaste activa
Voor de verzekeringscomponent geldt het stijgingspercentage van 2,0% vanaf het jaar 2015.
Onroerende zaken in exploitatie
Deze percentages zijn gebaseerd op de veronderstelde inflatie in de genoemde jaren.
De grond en de woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De eerste waardering van zaken die worden toegevoegd aan
Verhuurdersheffing (gebaseerd op het CFV)
de onroerende zaken in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde.
2014: 0,381% x WOZ waarde sociaal bezit -/- vrijstelling van 10 woningen 2015: 0,449% x WOZ waarde sociaal bezit -/- vrijstelling van 10 woningen
Onroerende zaken in ontwikkeling
2016: 0,491% x WOZ waarde sociaal bezit -/- vrijstelling van 10 woningen
Van de in ontwikkeling zijnde (nog op te leveren) nieuwbouwprojecten, waarbij al verplichtingen
2017: 0,536% x WOZ waarde sociaal bezit -/- vrijstelling van 10 woningen
zijn aangegaan, worden rendementswaarde (bedrijfswaarde) berekeningen gemaakt met dezelfde
2018 en volgende jaren gelijk aan het tarief van 2017.
uitgangspunten en parameters als bij de bepaling van de bedrijfswaarde van de activa in
Rekening is gehouden met een stijging van de WOZ-waarden gelijk aan inflatie van 2%.
exploitatie.
65
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Deposito BNG
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op
Bij de BNG is een deposito per 3 maart 2005 uitgezet ad € 6 miljoen met een looptijd van 10 jaar
basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het
tegen een rentepercentage van 3,8%. Dit deposito dient als onderpand voor de kredietfaciliteit bij
lineaire afschrijvingssysteem.
de BNG ad € 6 miljoen. Hiertegenover staat een lening van de BNG (langlopende schulden) onder dezelfde condities.
Commercieel vastgoed in exploitatie/in ontwikkeling Het Winkelcentrum Palenstein is gewaardeerd op taxatiewaarde. Een rapport betreffende dit
Vlottende activa
winkelcentrum geeft aan dat de onderhandse verkoopwaarde € 4 miljoen is.
Onderhanden Projecten
In 2011 is het winkelcentrum afgewaardeerd met € 558.000.
Geen onderhanden projecten in 2013.
Bij de herontwikkeling van het betreffende gebied is het voornemen dat deze waarde wordt ingebracht in het plan voor de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum.
Vorderingen
De 41 vrije sectorwoningen van het complex De Elementen zijn in tegenstelling tot voorgaand jaar
De vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Bij de vordering op de post Ex-
gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat (voorheen verkoopprijs). Hierdoor is in 2013 circa
huurders is een bedrag van € 190.000 als voorziening voor oninbaar opgenomen. Dit is gebaseerd
€ 5,4 miljoen afgeboekt.
op basis van afboekingen in het verleden en het saldo einde boekjaar en is berekend op basis van
Het overig commercieel vastgoed (4 bedrijfsruimten en 111 garages die niet worden verhuurd aan
0,5% van de jaarhuur.
een huurder van een sociale huurwoning) is gewaardeerd tegen de getaxeerde marktwaarde. Liquide middelen Financiële vaste activa
De bank- en kassaldi worden hier opgenomen. De op korte termijn uitgezette bedragen zijn vrij
Deelnemingen
opneembaar. Ultimo 2013 staat er een bedrag van in totaal € 8,7 miljoen op bedrijfsspaarrekeningen
Deelnemingen zijn gewaardeerd op het evenredig deel van de netto vermogenswaarde.
bij de Rabobank. Dit spaarbedrag wordt in 2014 aangewend voor de gestarte (te starten)
In het kader van de (gedeeltelijke) overdracht van de diverse locaties standplaatsen / woonwagens
nieuwbouwprojecten in 2014. Vooralsnog wordt ervanuit gegaan dat voor de nieuwbouw in 2014
te Zoetermeer (thans totaal 35 standplaatsen en 3 huurwoonwagens) naar de plaatselijk werkzame
geen nieuwe leningen behoeven te worden aangetrokken.
corporaties is op 19 juni 2000 de Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer opgericht, met de plaatselijke corporaties als deelnemers.
Voorzieningen Voorziening nieuwbouw
Het verlies van 2013 ad € 35.651, waarvan voor rekening van De Goede Woning 2/7e deel, zijnde
Voor het gedeelte van de berekende onrendabele investering per nieuwbouwcomplex dat de
€ 10.186 plus een correctie ad € 150 van 2012 is in mindering gebracht op de waarde van de
ultimo het boekjaar gemaakte kosten te boven gaat wordt een voorziening gevormd.
deelneming. In 2013 is voor een totaal bedrag van € 42.000 afgestort door de deelnemers, met een
Deze voorziening ultimo 2013 betreft het project 40 woningen De Chrysant ad € 0,1 miljoen
aandeel voor De Goede Woning van € 12.000.
voordelig (in 2012 is al € 3,5 miljoen afgeboekt). Daarnaast zijn voor de complexen 56 Waterzicht II (€ 2,6 miljoen) en 59 3B Parkzoom 2 (€ 4 miljoen) voorzieningen opgenomen. De voorzieningen zijn
Het beheer en de administratie zijn uitbesteed aan een daarin gespecialiseerd bedrijf.
ultimo 2013 gesaldeerd met de al geboekte kosten van deze complexen. Bij de bepaling van de voorziening onrendabele investeringen worden dezelfde parameters en uitgangspunten gehanteerd als bij de bepaling van de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie.
66
Jaarrekening
Voorziening latente belasting
12.3.3 RESULTAATBEPALING
Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de commerciële balans (commerciële boekwaarde) is een belastinglatentie gevormd. Hierbij wordt gerekend met
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen.
het actuele belastingtarief en een discontopercentage gebaseerd op de interne rentevoet.
Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het
De actieve belastinglatentie (betreffende de waardering van de leningen) is gevormd tot een
jaar waarin zij voorzienbaar zijn.
bedrag van € 0,5 miljoen daar het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De resterende looptijd is t/m 2017.
Bedrijfsopbrengsten
De passieve latentie is gevormd inzake de dotatie aan de voorziening groot onderhoud
Verkoop onroerende goederen
(gemiddelde looptijd 17 jaar) en de afwaardering van het bestaand bezit als gevolg van de
De verkoopresultaten van de 7 verkochte woningen Bossenbuurt (complex 215 Laveibos, 307
daling van de WOZ-waarden. Hierdoor vindt verschuiving plaats van de te betalen belasting naar
Hoevenbos en 135 Jagersbos) en de 35 verkochte woningen van de laagbouwcom-plexen (279
de toekomst (circa 6 jaar vooruit). Bij de toelichting op de vennootschapsbelasting is dit nader
Rodebuurt, 403 Weiden/Veldenbuurt en 313 Tuinen/Akkerbuurt) en de één verkochte woning uit
toegelicht.
het nieuwbouwcomplex de 340 De Elementen zijn hier opgenomen, na aftrek van de gemaakte verkoopkosten en huurderving door leegstand.
Pensioenvoorzieningen De Goede Woning heeft voor haar werknemers een toegezegde pensioenregeling getroffen.
Bedrijfslasten
Dit is een zogenaamde salaris-/diensttijdregeling (toegezegd pensioen/DB-regeling). Deze
Afschrijvingen
pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW) en
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op verkrijgings- of
wordt in de jaarrekening verwerkt als toegezegde-bijdrageregeling. In het geval van een tekort bij
vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire afschrijvingsmethode op basis
SPW heeft De Goede Woning geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders
van de geschatte economische levensduur.
dan hogere toekomstige premies. De risico’s van prijsindexatie en beleggingsrendement op het fondsvermogen zullen mogelijk
Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
leiden tot toekomstige aanpassingen in de jaarlijkse bijdragen aan het pensioenfonds.
Dit betreft de bij(af) boeking van de nieuwe complexen op basis van een lagere bedrijfswaarde die
Deze risico’s komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening.
voortvloeit uit de gemaakte rendementswaardeberekening of vastgestelde taxatiewaarde versus de kostprijs (de zogenaamde onrendabele top). Daarnaast worden bij deze post tevens de jaarlijkse
Leningen/Langlopende schulden
afschrijvingen geboekt op basis van de Herwaarderingsreserve.
Alle bestaande leningen zijn fixe en roll-over leningen en worden op de einddatum ineens afgelost of (deels) geherfinancierd.
Leefbaarheid Dit betreft de kosten vanuit onderhoud en de kosten werkorganisatie (gedeeltelijk salariskosten e.d. en out-of pocket kosten).
67
Jaarrekening
Overige bedrijfslasten
Onderhoud versus verbetering
Dit betreft de overige kosten werkorganisatie; belastingen, verzekeringen en contributie landelijke
De posten in het onderhoud die fiscaal als verbetering moeten worden aangemerkt worden
branchevereniging, kosten overige goederen, levering en diensten en overige (normale) lasten. De
gecorrigeerd op de fiscale onderhoudslasten. Op deze fiscaal geactiveerde kosten wordt (indien
overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
mogelijk) afgeschreven.
Renteresultaat
Toerekening kosten aan projecten
Het renteresultaat omvat het verschil tussen de betaalde en ontvangen rente rekening houden met
Aan de onderhanden projecten wordt fiscaal rente en kosten toegerekend. De toerekening betreft
de toegerekende rente aan de warmtemeters in de verschillende complexen.
rente (bedrijfsfinanciering) op basis van het geïnvesteerd bedrag en de personeelskosten inclusief overhead van de afdeling vastgoedontwikkeling.
Belastingen Belastingplicht
Buitengewone baten en lasten
Doordat in de jaren 2008 t/m 2011 gebruik is gemaakt van de herbestedingsreserve is er over die
Onder buitengewone baten en lasten worden de posten opgenomen die niet uit normale
jaren effectief geen vennootschapsbelasting verschuldigd. Vanaf 2012 is het niet meer mogelijk
bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het resultaat uit gewone bedrijfsvoering worden
om een herbestedingsreserve te vormen. Hieronder volgen de belangrijkste afwijkingen tussen het
verantwoord.
commerciële en fiscale resultaat.
12.3.4 GRONDSLAGEN VOOR HET OPSTELLEN VAN HET Mutaties bedrijfswaarde MVA
KASSTROOMOVERZICHT
De onrendabele investeringen in nieuw bezit en de mutaties in de bedrijfswaarde worden fiscaal geëlimineerd. Fiscaal is in 2012 afgeschreven op de waardering van de openingsbalans in 2008 als
Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals
gevolg van de sterke daling van de WOZ-waarden in 2012 ten opzichte van 2008. Dit leidt tot een
opgenomen in RJ 360.
aanzienlijk compensabel verlies wat de komende jaren als effect heeft dat geen belasting hoeft te worden betaald. Voorziening (groot) onderhoud Vanaf 2012 vindt er jaarlijks een dotatie plaats aan de voorziening groot onderhoud voor het in de toekomst uit te voeren planmatig onderhoud. De gemiddelde cyclus van dit onderhoud is 17 jaar. De verwachting is dan ook dat na 17 jaar de dotatie aan de voorziening even groot zal zijn als de vrijval op basis van het uitgevoerde onderhoud. Voor het verschil in last commercieel versus fiscaal wordt een passieve belastinglatentie gevormd.
68
69
12.4 SPECIFICATIE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS ACTIVA VASTE ACTIVA 01. Materiële vaste activa a. Recapitulatie 1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie
31-12-2013
31-12-2012
294.093.875
317.570.089
2. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
b. Totaal overzicht materiële vaste activa
Woningen en woongebouwen
Woningen en woongebouwen in ontwikkeling
Onroerende zaken niet zijnde woningen
0
0
1.363.744
1.610.588
295.457.619
319.180.677
Overige zaken
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Stand per 1 januari Historische kostprijs
272.201.396
0
156.086
171.092
2.848.306
Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen
-48.692.786
0
-9.882
-54.294
-1.237.718
Cumulatieve herwaarderingen
93.347.374
Bedrijfswaarde
316.855.984
0
116.798
1.610.588
464.103
4.841.885
99.755
60.108
451.104 597.308
Mutaties in boekjaar Investeringen (nieuwbouw) Overboeking nieuwbouw 2013
0
Overboeking cumulatieve afboekingen
0
Verkochte woningen
0
-6.489.316
Volledig afgeschreven Desinvesteringen Afschrijvingen/afboekingen
-11.458.210
-3.902
Correcties (op cumulatieve afschrijvingen) -6.128.729 -23.612.152
70
-86.254
-17.703
-279.033
24.116
58.335
72.704
-246.844
-4.841.885
Saldering kosten met voorziening Mutatie Herwaardering
-33.464
67.136 0
63.234
Jaarrekening
b. Totaal overzicht materiële vaste activa
Woningen en woongebouwen
Woningen en woongebouwen in ontwikkeling
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Overige zaken
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Stand per 31 december Historische kostprijs
266.176.183
4.841.885
156.086
237.383
2.822.160
Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen
-60.150.996
-4.841.885
-13.784
-47.881
-1.458.416
189.502
1.363.744
Cumulatieve herwaarderingen
87.218.645 293.243.832
518.240 0
660.542
De gerealiseerde aktiva zijn volledig verzekerd tegen brandschade en verzekerd tegen stormschade met een eigen risico bij storm van € 250 per woonhuis, een maximum van € 500 per aangebouwd blok woningen of flatgebouw en een maximum van € 25.000 per stormgebeurtenis. De verzekerde waarde wordt jaarlijks middels een index-clausule aangepast. Het winkelcentrum Palenstein is verzekerd voor de herbouwwaarde van € 2.847.000 Het kantoorpand is verzekerd voor een waarde van € 2.785.000 gebaseerd op het taxatierapport januari 2011. De jaarlijkse index is hierop van toepassing. De bedrijfsinventaris c.a. is verzekerd voor een waarde van € 1.200.000 gebaseerd op het taxatierapport van februari 2014. De jaarlijkse index is hierop van toepassing. c. Component
aantal jaren
Warmte-meters
10
Meubilair c.a.
10
Gereedschappen/bedrijfsauto's
5
Computer/programmatuur c.a.
5
Bedrijfspand
45
d. Zekerheden De Goede Woning heeft voor alle leningen die via Gemeentegarantie ge(her) financierd zijn een hypothecaire volmacht aan de Gemeente Zoetermeer verstrekt. Alleen bij het complex 3090 ten bedrage van € 3,676 miljoen is een recht van hypotheek verstrekt aan de Gemeente Zoetermeer. Drie leningen (totaal € 24 miljoen) zijn geborgd door het WSW.
71
e. WOZ waardes Een indicatie van de verkoopwaarde van de onroerende zaken in exploitatie en de vastgoedbeleggingen is € 988 miljoen. Dit bedrag is getaxeerd op de waarde volgens de onroerend zaakbelasting met peildatum 01-01-2012. 31-12-2013
31-12-2012
14.535.542
20.246.108
0
0
14.535.542
20.246.108
02. Vastgoedbeleggingen a. Commercieel vastgoed in exploitatie b. Commercieel vastgoed in Ontwikkeling Totaal Vastgoedbeleggingen Woningen en woongebouwen
Woningen en woongebouwen in ontwikkeling
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Stand per 1 januari 2013 Historische kostprijs Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen
14.440.674
0
-823.674
Cumulatieve herwaarderingen
Overboeking stichtingskosten
4.902.745 1.726.363
13.617.000
0
0
0
6.629.108
Investeringen Verkopen Afschrijvingen/afboekingen
-299.000 -5.412.377
Herwaardering
811 -5.711.377
0
811
Historische kostprijs
14.141.674
0
4.902.745
Cumulatieve afschrijvingen/afboekingen
-6.236.051
Stand per 31 december 2013
Cumulatieve herwaarderingen
1.727.174 7.905.623
De Bedrijfswaarde van de Vastgoedbeleggingen is berekend op € 10,7 miljoen.
72
0
6.629.919
Jaarrekening
31-12-2013
31-12-2012
03. Financiele vaste activa a. Deelneming Stichting Woonwagen Zoetermeer b. Deposito's c. Latente Belastingverplichting
26.895
25.231
6.000.000
6.000.000
363.931
464.307
6.390.826
6.489.538
25.231
24.022
a. Deelneming Stichting Woonwagen Zoetermeer Stand begin boekjaar Aanvulling resultaat voorgaand boekjaar Aanvulling lening boekjaar
-150
-1.612
12.000
16.000
Resultaat boekjaar
-10.186
-13.179
Stand ultimo boekjaar
26.895
25.231
6.000.000
6.000.000
6.000.000
6.000.000
b. Deposito's BNG 3,8% per 3 maart 2005 t/m 3 juni 2015 Subtotaal overige c. Latente Belastingverplichting Stand begin boekjaar Mutatie boekjaar
464.307
558.113
-100.376
-93.806
363.931
464.307
6.390.826
6.489.538
Hiervan is € 100.802 verrekenbaar binnen één jaar. Totaal vaste activa
73
VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2013
31-12-2012
04. Onderhanden projecten a. Castellum Palensteyn Investeringen t/m voorgaand boekjaar
10.210.767
Investeringen boekjaar Totaal investering
68.919 0
Verkooptermijnen t/m voorgaand boekjaar
-10.483.586
Verkooptermijnen boekjaar Totaal opbrengst
10.279.686 -64.531
0
Resultaat t/m voorgaand boekjaar
-10.548.117 272.819
Resultaat boekjaar
0
-4.388
Naar winst- en verliesrekening
0
4.388
Totaal onderhanden werken
0
0
05. Vorderingen a. Huurders b. Vennootschapsbelasting c. Gemeente d. Overige vorderingen e. Overlopende activa Totaal
74
387.116
330.751
0
1.415.000
6.877
17.581
757.275
859.973
2.764.634
2.989.814
3.915.902
5.613.119
Jaarrekening
a. Huurders De huurachterstand ultimo boekjaar kan als volgt worden gespecificeerd: Achterstand in (omvang) maanden huur
Aantal huurders 2013
2012
31-12-2013
31-12-2012
6 maanden of meer
7
13
19.303
48.625
5 tot 6 maanden
11
9
31.969
22.063
5 tot 5 maanden
19
11
43.756
23.562
7 tot 6 maanden
20
23
36.020
35.691
3 tot 4 maanden
140
35
149.009
41.088
1 tot 2 maanden
229
198
81.897
115.422
Minder dan 1 maand
88
193
25.162
44.300
514
482
387.116
330.751
De huurachterstand per ultimo boekjaar bedraagt 0,93% van de jaarhuur en vergoedingen over 2013; per 31-12-2012 was dit 0,88 %. Voor een totaalbedrag ter grootte van € 277.027 zijn 267 vorderingen in handen van de deurwaarder gesteld (2012 € 201.995 m.b.t. 176 huurders). Aan 79 vorderingen ter grootte van € 23.354 wordt bijzondere aandacht besteed (2012 € 31.088 m.b.t. 82 huurders). De overige vorderingen betreffen in hoofdzaak 1- en 2-maandsgevallen. 31-12-2013
31-12-2012
b. Vennootschapsbelasting Aangifte 2012
0
1.415.000
0
1.415.000
Miva bijdragen
3.011
10.617
Huurderving Miva
3.866
3.954
0
3.010
6.877
17.581
c. Gemeente
Overig
75
31-12-2013
31-12-2012
d. Overige Ex-huurders 1 Voorziening ex-huurders Rekening-courant deurwaarder Debiteuren VvE 's Af te dragen BTW verkoop woning (januari 2013) BTW terug te vorderen 4e kwartaal Diverse debiteuren
593.642
472.079
-190.000
-172.000
403.642
300.079
776
316.943
108.126
134.320
0
52.765
225.263
19.550
19.468
36.316
757.275
859.973
132.427
132.427
e. Overlopende activa Te ontvangen rente op U/G lening BNG Rente spaarrekeningen VvE's reserves ultimo jaar (aandeel DGW)
1.411.000
SPW inzake werknemers
1.506
41.402
4.959
40.637
Door te berekenen aan huurders
1.321
1.583
WOZ-(gehonoreerde) bezwaarschriften 2012
5.882
14.944
Voorbereidingskosten Herontwikkeling Palenstein Voorbereidingskosten Parkzoom 2
76
201.832
1.650.000
Door te berekenen verzekeringszaken
Subsidies (2012:158 Waterzicht)
1
93.286
0
265.513
819.109
606.788
0
200.525
Voorbereidingskosten diverse projecten
18.442
8.267
Diversen
37.702
64.896
2.764.634
2.989.814
Hiervan is € 557.893 (vorig jaar € 371.317) in handen van de deurwaarder.
Jaarrekening
31-12-2013
31-12-2012
06. Liquide middelen BNG De Goede Woning
-5.248.984
-3.596.866
BNG De Goede Woning Holding BV
24.074
39.831
BNG De Goede Woning Projecten BV
69.048
154.465
197
3.850
Kas Rabo
19.680
6.498
Rabo, Bedrijfstelerekening
11.704
11.522
Rabo, Bedrijfsplusrekening
10
10
548.000
143.000
Rabo, Spaarvrij
0
5.000.000
Rabo, Spaarvrij
2.600.000
5.000
Rabo, Spaarvrij
5.500.000
3.400.000
Rabo, Bonusrekening
Rabo, Spaarvrij Kruisposten
0
2.000.000
1.901
6.628
3.525.630
7.173.939
De Goede Woning heeft een permanente kredietfaciliteit bij de BNG van € 6 miljoen.
77
PASSIVA 31-12-2013
31-12-2012
a. Algemene bedrijfsreserve
22.160.890
37.180.055
b. Herwaarderingsreserve
89.464.058
95.524.841
111.624.948
132.704.896
07. Eigen vermogen Overige reserves
a. Algemene bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar Resultaat Saldo einde boekjaar
37.180.055
49.562.888
-15.019.165
-12.382.833
22.160.890
37.180.055
Toelichting Algemene bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar 2013
37.180.055
Resultaat exploitatie woningen c.a.
34.357.389
Renteresultaat
-7.615.256
Resultaat exploitatie goederen, leveringen en diensten
-7.016
Netto kosten Werkorganisatie
-5.656.043
Lasten onderhoud
-9.366.250
Overig resultaat (verkoop onroerende goederen) Resultaat SWZ Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (inclusief afschrijvingen) Vennootschapsbelasting 2013 (inclusief mutatie latente belastingverplichting)
-593.140 -10.336 -23.520.203 -2.608.310 -15.019.165 22.160.890
b. Herwaarderingsreserve Saldo begin boekjaar
95.524.841
76.351.791
Afschrijvingen boekjaar
-6.580.935
-6.825.453
Herwaarderingen boekjaar
78
520.152
25.998.503
89.464.058
95.524.841
Jaarrekening
31-12-2013
31-12-2012
a. Totaal nieuwbouw
5.269.097
3.513.000
b. Belasting latentie
4.773.719
2.265.785
10.042.816
5.778.785
08. Voorzieningen
a. Nieuwbouw Voorziening 40 De Chrysant begin boekjaar Mutatie voorziening boekjaar Subtotaal Saldering met geboekte kosten huidige boekjaar Voorziening 40 De Chrysant ultimo jaar Voorziening 56 Waterzicht II begin boekjaar
3.513.000
0
-68.201
3.513.000
3.444.799
3.513.000
-3.214.422
0
230.377
3.513.000
0
0
Mutatie voorziening boekjaar
2.640.192
0
Subtotaal
2.640.192
0
Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar Voorziening 56 Waterzicht II ultimo jaar Voorziening 59 3B Parkzoom 2 begin boekjaar Mutatie voorziening boekjaar Subtotaal
-60.609
0
2.579.583
0
0
0
4.025.991
0
4.025.991
0
Saldering met geboekte kosten huidig boekjaar
-1.566.854
0
Voorziening 59 3B Parkzoom 2 ultimo jaar
2.459.137
0
b. Belastinglatentie Stand begin boekjaar
2.265.785
0
Mutatie boekjaar
2.507.934
2.265.785
4.773.719
2.265.785
79
31-12-2013
31-12-2012
192.053.854
199.353.854
2.153.825
2.146.294
194.207.679
201.500.148
09. Langlopende schulden a. Leningen kredietinstellingen b. Waarborgsommen
a. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari
199.353.854
Mutaties in het boekjaar (Extra) aflossingen
-30.624.349
Nieuwe leningen (herfinancieringen)
29.324.349
Mutatie leningen ten behoeve van de 340 woningen De Elementen (tijdelijke terugstorting)
-6.000.000 -7.300.000
Looptijd langer dan 5 jaar
85.861.359
Specificatie per geldgever B.N.G. 91% Nederlandsche Waterschapsbank
174.053.854
160.353.854
9%
18.000.000
39.000.000
100%
192.053.854
199.353.854
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 4,0 % (2012: 3,6%). De gemiddelde looptijd van de leningen is 6,8 jaar (2012:6,4 jaar). Het kortlopende deel van de langlopende schulden (looptijd korter dan 1 jaar) bedraagt € 29,4 miljoen. Op 4 maart 2013 is een lening geherfinancierd van € 7,124 miljoen, tegen 3,04% met een looptijd van 13 jaar. Per 4 juli 2013 is een lening ad € 8,5 miljoen geherfinancierd, tegen 2,72% met een looptijd van 13 jaar. De rente-swap is bij deze lening tevens per 04-07-2013 beëindigd. Per 4 december 2013 is een lening ad € 15 miljoen geherfinancieerd, looptijd 2 1/2 jaar, euribor 6 maanden + opslag 0,159%, hiertegenover staat een Swap van 4,57% (t/m 04-04-2020). De effectieve rente over deze lening bedraagt (dus) per 4 december 2013 4,729%. Op 4 december 2013 is op een lening van € 12 miljoen tijdelijk € 6 miljoen afgelost. Per 4 juni 2014 wordt beoordeelt welk bedrag voor deze lening nodig is, afhankelijk van de voortgang van de diverse nieuwbouwprojecten.
80
Jaarrekening
Op 31 december 2013 is een lening afgelost van € 1,3 miljoen en niet geherfinancieerd. Per 2 mei 2014 moet een lening worden geherfinancieerd van € 5 miljoen, op 3 juni 2014 moet een lening van € 6,4 worden geherfinancieerd, op 4 oktober 2014 een lening van € 12 miljoen en op 4 december 2014 moet een lening van € 12 miljoen worden geherfinancieerd. Bij de laatste twee leningen staan hiertegenover Swaps van respectievelijk 4,48% en 4,6%. 31-12-2013
31-12-2012
2.146.294
1.954.492
-2.981
151.969
b. Waarborgsommen Stand begin boekjaar Mutaties in boekjaar (2012: oplevering 498 nieuwbouwwoningen) Rentebijschrijving ultimo jaar
10.512
39.833
2.153.825
2.146.294
Waarborgsommen worden geheven bij de verhuur van woningen, bedrijfsruimten en bij niet aan de woningen gekoppelde verhuur van garages. Jaarlijks wordt rente bijgeschreven gelijk aan het tarief voor een belegging van 1 jaar, welke voor 2013 is vastgesteld op 0,5 % De waarborgsom is gemaximeerd op € 320.
31-12-2013
31-12-2012
2.547.684
3.354.384
119.501
9.820.029
10. Kortlopende schulden a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw) b. Belastingen en premies sociale verzekeringen c. Overlopende passiva
5.282.890
5.545.138
7.950.075
18.719.551
1.837.229
1.657.153
a. Leveranciers (inclusief nieuwbouw) Onderhoud/groot-onderhoud Servicekosten, vnl. Eneco gas oktober/november/december Werkorganisatie Subtotaal crediteuren Nieuwbouwcrediteuren Totaal Leveranciers
322.956
293.664
2.160.185
1.950.817
183.803
341.228
2.343.988
2.292.045
203.696
1.062.339
2.547.684
3.354.384
81
31-12-2013
31-12-2012
b. Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Aangifte B.T.W. 4e kwartaal Nog af te dragen BTW Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
119.501
109.390
0
9.708.304
0
2.335
119.501
9.820.029
3.644.379
3.270.155
c. Overlopende passiva Rentelasten Fixe-leningen Kort-geld leningen
2.578
2.359
A
3.646.957
3.272.514
Te verrekenen saldo leveringen en diensten
B
417.333
372.414
Vakantietegoed ultimo jaar
C
209.092
199.029
Subtotaal rente
Egalisatiefondsen Glaskosten Stand per begin boekjaar Kosten Stortingen
2.212
20.688
-88.304
-89.829
82.911
71.353
-3.181
2.212
24.315
17.468
-62.056
-19.978
30.668
26.825
-7.073
24.315
-10.254
26.527
Goten schoonmaken Stand per begin boekjaar Kosten Stortingen Totaal egalisatiefondsen
82
D
Jaarrekening
31-12-2013
31-12-2012
41.883
70.566
Te ontvangen fakturen: Te ontvangen facturen inzake doorberekeningen aan huurders
9.525
50.198
0
530.864
523.489
428.066
Nieuwbouwcomplexen (2012:158 Waterzicht/340 De Elementen ) Vooruitontvangen posten : Huren Huurtoeslagen
7.387
149.934
428.334
428.334
9.144
16.692
E
1.019.762
1.674.654
Totaal overlopende passiva
5.282.890
5.545.138
Bijdrage huurgewenning Palenstein Diversen
A t/m E
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van verplichtingen inzake drie nieuwbouwprojecten waarvan opdrachten
Te betalen Belastingen
met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Het bedrag
RK Woningbouwstichting De Goede Woning te Zoetermeer, De Goede Woning Holding BV en De
(2013) aan aangegane verplichtingen heeft betrekking op:
Goede Woning Woning Projecten BV vormen met ingang van 1 januari 2008 een fiscale eenheid 2013
2012
Dit betekent dat iedere eenheid verantwoordelijk is voor het geheel van de belastingschulden van
40 De Chrysant
1.191.944
0
de fiscale eenheden indien één van de drie eenheden hieraan niet kan voldoen.
56 Waterzicht II
8.729.610
0
voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting.
59 3B Parkzoom 2 Voorziening Jubileumuitkering/Loopbaanbudget
7.493.551
0
17.415.105
0
Voor een jubileumuitkering of loopbaanbudget is geen voorziening gevormd, omdat de omvang van deze verplichting door onzekere schattingen niet betrouwbaar kan worden bepaald. Daarnaast
Onderhoudsuitgaven
zal deze voorziening beperkt van omvang zijn.
Reguliere onderhoudsuitgaven: deze verplichtingen zijn reeds verwerkt in de berekening Rendementswaarden ultimo 2013.
Pensioenvoorzieningen De risico’s die vanwege de bedrijfstakpensioenregeling nog bij de organisatie berusten (met name de prijsindexatie en het beleggingsrendement op het fondsvermogen) komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening.
83
Jaarrekening
Aangetrokken leningen en renteswaps Voor de financiering van het project 340 woningen De Elementen zijn in juni 2009 een 5-tal roll-overleningen aangetrokken bij de NWB. Ter afdekking van het renterisico zijn een vijftal swaps afgesloten bij de Rabobank. Met de Rabobank is overeengekomen dat er geen liquiditeiten hoeven te worden bijgestort op het moment dat de swaps de drempelwaarde van € 13,650 miljoen overschrijden. Het is dan ook niet noodzakelijk om een gevoeligheidsanalyse te maken voor een rentedaling van -1% en -2%. In het navolgende overzicht worden de roll-overleningen en swaps weergegeven inclusief de marktwaarde van de swaps ultimo 2013. Er wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-accounting. De swaps voldoen aan de kaders van het Treasurystatuut. NWB/BNG ingang
Opslag einde
Type
Bedrag in miljoen
in bp
Opgenomen in miljoen
06/06/11
04/07/13 *
6 mnds euribor
10
8.500.000
8.500.000
04/12/11
04/07/15
6 mnds euribor
17
15.000.000
15.000.000
04/12/12
04/10/14
6 mnds euribor
12
12.000.000
12.000.000
04/12/13
03/04/16
6 mnds euribor
75
15.000.000
15.000.000
4-9-2011 (Flexibel)
04/12/14
6 mnds euribor
82
12.000.000
12.000.000
62.500.000
62.500.000
renteswaps Rabo
Rente
ingang
einde
04/07/11
04/07/13
Bedrag in miljoen 3,690%
Waarde 31-12-13 8.500.000
Waarde 31-12-12 *
-264.000
04/11/12
04/07/15
4,260%
15.000.000
-1.170.783
-1.556.559
04/02/13
04/10/18
4,480%
12.000.000
-2.006.870
-2.440.810
04/04/13
04/04/20
4,570%
15.000.000
-2.994.423
-3.543.809
04/06/13
04/10/20
4,600%
12.000.000
-2.512.991
-2.893.704
4,473%
62.500.000
-8.685.067
-10.698.882
* Einddatum renteswap 04-07-2013, per 31-12-2013 (dus) niet meer van toepassing. Obligo’s Obligo's op drie leningen WSW ad totaal € 24 miljoen: Hoogte van deze obligo bedraagt 3,85% zijnde € 924.000. Voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2013 € 95 miljoen aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum 01-01-203). In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen. De overige leningen ad € 174 miljoen vallen onder de gemeente garantie Zoetermeer, hiervoor is € 343 miljoen aan WOZ waardes ingezet. Circa € 484 miljoen aan WOZwaarde is niet als onderpand ingezet.
84
85
12.5 SPECIFICATIE TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING 2013
2012
37.633.094
33.996.568
335.303
321.411
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 01. Huren 1. Te ontvangen netto huur a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen niet zijnde woningen c. Winkelcentrum Palenstein
285.288
278.191
38.253.685
34.596.170
a. Wegens leegstand
95.396
180.051
b. Wegens oninbaarheid
84.280
31.120
c. Dotatie voorziening oninbare vorderingen
18.000
9.000
2. Af: Huurderving
197.676
220.171
38.056.009
34.375.999
3.101.247
2.644.432
8.033
14.008
3.093.214
2.630.424
-46.275
-4.120
-406.980
0
02. Opbrengsten servicecontracten 1. Ontvangen vergoedingen a. Servicekosten (inclusief verrekening) 2. Af: Vergoedingsderving wegens leegstand
03. Verkoop onroerende goederen Verkoop bestaand bezit Bossenbuurt (2013: 7 woningen, 2012: 3 woningen) Verkoop bestaand bezit laagbouwcomplexen (2013: 35 woningen) Verkoop nieuwbouw 340 De Elementen
0
7.782
Af: Huurderving
32.919
19.691
Verkoopkosten
106.967
16.431
Correctie resultaat Castellum Palensteyn aan gemeente Zoetermeer
86
0
-4.388
-593.140
-36.848
Jaarrekening
2013
2012
04. Overige bedrijfsopbrengsten Administratiekosten afsluiten huurcontracten
24.136
48.237
Opslag Miva-kosten
1.411
3.361
Toezichtskosten brandschades/nieuwbouw
4.429
9.779
Opname's Ista Diversen (voornamelijk Habeko en VvE's) Aanmaningsbrieven
961
3.586
60.173
85.876
141
2.064
91.251
152.903
13.964.853
13.826.884
50.427
63.653
BEDRIJFSLASTEN 05. Afschrijvingen op materiële vaste activa a. Woningen b. Onroerende zaken niet zijnde woningen a. Overige zaken b. Onroerende en de roerende zaken t.d.v. de exploitatie
17.703
15.877
279.033
306.381
14.312.016
14.212.795
06. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Mutatie Rentabiliteitswaardecorrecties
0
9.185.000
4.075.502
-167.456
-6.534.411
-6.765.981
-46.524
-59.472
56 Waterzicht II
2.640.192
0
59 3B Parkzoom 2
4.025.991
0
Bestaande complexen op basis Historische Kostprijs Bestaande complexen op basis Herwaarderingsreserve Bestaande overig onroerende zaken niet-zijnde woningen Nieuwbouw
40 Jongerenwoningen De Chrysant (mutatie op 2012)
-68.201
3.513.000
4.092.549
5.705.091
87
2013
2012
2.906.235
2.919.502
-385.388
-386.830
2.520.847
2.532.672
Sociale lasten
425.275
424.996
Sociale lasten t.l.v. Leefbaarheid
-62.063
-61.088
07. Lonen en salarissen Salarissen Salarissen t.l.v. Leefbaarheid
08. Sociale lasten
Pensioenpremies Pensioenpremies t.l.v. Leefbaarheid Totaal sociale lasten
363.212
363.908
551.068
555.699
-67.735
-67.667
483.333
488.032
846.545
851.940
Werknemers Gedurende het verslagjaar had De Goede Woning gemiddeld 57,7 (2012: 58,6) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Bestuurders en raad van commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen van: - Bestuurder: hierbij wordt verwezen naar punt 9.2 van het jaarverslag. - Raad van commissarissen hierbij wordt verwezen naar punt 9.2 van het jaarverslag. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.
88
Jaarrekening
2013
2012
6.215.436
5.355.063
22.777
1.009.590
09. Lasten onderhoud (directe kosten) Planmatig Garantiebijdragen Vve Alferbos Mutatie reserves VvE's Alferbos/Laveibos/Jagersbos/Hoevenbos Kosten curatief onderhoud (inclusief overig) Onderhoud t.l.v. Leefbaarheid
-239.351
635.627
3.367.388
3.814.698
-396.890
-610.000
8.969.360
10.204.978
Onderhoudskosten
396.890
610.000
Lonen en Salarissen
385.388
386.830
62.063
61.088
10. Leefbaarheid
Sociale lasten Pensioenlasten Overige Bedrijfskosten
67.735
67.667
209.327
179.950
1.121.403
1.305.535
3.100.230
2.635.594
11. Lasten Servicekosten Kosten overige goederen, levering en diensten Af: Kapitaalslasten
-23.190
-21.073
3.077.040
2.614.521
1
Aantal leden Raad van Commissarissen 7 (ultimo 2011: 5)
89
2013
2012
a. Overige kosten werkapparaat
1.376.354
1.732.872
b. Belastingen, verzekeringen en contributie Aedes
2.063.115
1.906.499
12. Overige bedrijfskosten
c. Overige baten/lasten
1.635.504
-138.248
5.074.973
3.501.123
Reis-, verblijf- en representatiekosten
157.106
153.853
Overige personeelskosten
248.208
307.882
Werk door derden
264.245
199.386
50.128
149.601
A
719.687
810.722
Huisvestingskosten B
302.229
295.589
57.333
56.875
a. Overige kosten werkapparaat Overige personeelskosten:
Werk door derden (Overhead Groot-onderhoud/projecten) Subtotaal overige personeelskosten
Vergoedingen raad van commissarissen Overige kosten
28.596
29.343
Subtotaal bestuurskosten
C
85.929
86.218
Algemene kosten
D
1.042.766
1.205.028
A t/m D
2.150.611
2.397.557
-279.033
-306.381
-94.599
-81.849
Doorberekening aan servicekosten
-293.658
-260.024
Doorberekening aan verkoopwoningen
-106.967
-16.431
1.376.354
1.732.872
1.883.968
1.770.535
Totaal overige kosten werkapparaat Af: Kapitaalslasten over de (on)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Servicekosten: opslag administratiekosten
b. Belastingen, verzekeringen en contributie Aedes Belastingen Verzekeringen
90
179.147
135.964
2.063.115
1.906.499
Jaarrekening
2013
2012
-15.751
-23.345
0
109.983
-11.069
-9.932
12. Overige bedrijfskosten (vervolg) c. Overige baten/lasten Overige baten/lasten Heffing Wijkaanpak Elektra zonnecellen (complex 0330)
1.428.975
0
Verhuurdersheffing
Bijdrage Saneringsheffing
134.255
0
Niet te verhalen vervolgingskosten bij huurachterstand
112.926
8.902
BTW Pro-rata regelingen
-13.832
-227.494
0
5.327
Verhuiskosten huurder Verschil servicekosten/dekking administratiekosten
0
-1.689
1.635.504
-138.248
-5.412.377
0
-5.412.377
0
5.487
5.193
13. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 38 (44) De Elementen
14. Rente over geïnvesteerd eigen en vreemd vermogen a. Overige zaken b. (On)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Toerekeningsrente
0
0
5.487
5.193
5.487
5.193
15. Resultaat op interest Toerekeningsrente Af: totaal verschuldigde rente Bij: totaal (te) ontvangen rente Totaal renteresultaat
7.959.205
6.696.273
-7.953.718
-6.691.080
338.462
493.999
-7.615.256
-6.197.081
91
2013
2012
16. Vennootschapsbelasting Belasting boekjaar Mutatie latente belastingvordering Mutatie latente belastingverplichting Totaal Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijvingen op materiele vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Mutatie voorziening onderhoud en verbeteringen Mutatie lening U/G en O/G Saneringssteun/Heffing Wijkaanpak Oort-kosten en overig Investeringsaftrek Resultaat koopwoningen verschil commercieel/fiscaal Fiscale afschrijving winkelcentrum Palenstein Fiscale afschrijving complexen Fiscale afschrijving verbeteringen Fiscale toerekening personeelskosten aan nieuwbouwprojecten Fiscale toerekening rente aan nieuwbouwprojecten Belastbare winst Toevoeging HIR Belastbaar bedrag Toevoeging aan compensabel verlies boekjaar
0
0
100.376
93.806
2.507.934
2.265.785
2.608.310
2.359.591
-12.400.519
-10.008.451
4.092.549
5.705.091
14.015.280
13.890.537
5.412.377
0
-4.207.470
-3.715.505
-444.502
-444.502
1.428.975
109.983
11.457
11.836
-7.167
-3.167
1.173.515
13.558
-248.786
-248.786
-40.790.749
-38.372.000
36.324
-36.324
384.881
399.961
26.064
637.476
-31.517.771
-32.060.293
613.294 0
0
32.131.065
32.060.293
64.191.358
32.060.293
Effectieve belasting druk
0,00%
0,00%
Nominaal belastingtarief
25%
25%
Saldo compensabel verlies Verschuldigde Vennootschapsbelasting
92
Jaarrekening
2013
2012
17. Resultaat deelnemingen Stichting woonwagenzaken Zoetermeer boekjaar
-10.336
-14.791
-10.336
-14.791
-15.019.165
-12.382.833
18. Verdeling jaarresultaat Algemene bedrijfsreserve 19. (Toerekening) bedrijfskosten Kostensoorten Personeelskosten: Salarissen
2.520.847
2.532.672
Sociale lasten
363.212
363.908
Pensioenpremies
483.333
488.032
Reis-, verblijf- en representatiekosten
157.106
153.853
Overige personeelskosten
248.208
307.882
Werk door derden
264.245
199.386
50.128
149.601
4.087.079
4.195.334
302.229
295.589
57.333
56.875
Werk door derden Projecten
Huisvestingskosten Vergoedingen raad van commissarissen Reis-, verblijf- en representatiekosten Overige kosten Subtotaal bestuurskosten Algemene kosten Algemene kosten Holding/Projecten BV Toerekening aan kosten Leefbaarheid Totaal kosten Werkorganisatie
1.499
5.042
27.097
24.301
85.929
86.218
1.252.093
1.384.978
0
0
-209.327
-179.950
5.518.003
5.782.169
93
Jaarrekening
2013
2012
94.599
81.849
19. (Toerekening) bedrijfskosten (vervolg) Externe dekkingsbronnen Servicekosten: opslag adm.kosten Dekking uit opslag MIVA
1.411
3.361
Bijdragen nieuwe huurders (incl. soc. Indicaties)
24.136
48.237
Doorberekening Habeko
18.143
39.419
Toezichtskosten brandschades Servicekosten : Complexbeheerders VvE 's
4.429
9.779
293.658
260.024
41.752
45.873
Verkoopkosten
106.967
16.431
Opname's Ista
961
3.586
Overige opbrengsten
276
582
Aanmaningsbrieven
Saldo: t.l.v. de Winst- en Verliesrekening
141
2.064
586.473
511.205
4.931.530
5.270.964
42.955
40.600
* Onder de Algemene kosten zijn de volgende accountantshonoraria opgenomen: Onderzoek Jaarrekening (inclusief fiscale paragraaf) Extra werkzaamheden over het boekjaar Totaal accountantskosten
94
0
0
42.955
40.600
95
12.6 KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 2013 Bedrijfsresultaat voor Belastingen
-4.785
2012 -3.811
Afschrijvingen ten Dienste van de Activa
279
306
Correctie op afschrijvingen
-82
-125
18
16
23.520
19.596
Afschrijvingen Warmte meters Afschrijvingen/Overige waardeverandering Mutatie Voorziening belasting latentie
2.508
2.266 26.242
22.059
Veranderingen in Werkkapitaal Vorderingen Overlopende Activa Krediteuren Overlopende Passiva
1.472
1.074
225
215
-10.507
7.112
-262
Kasstroom uit Bedrijfsoperaties
700 -9.072
9.101
12.385
27.349
Ontvangen/betaalde interest
-7.615
-6.197
Betaalde (2011: Ontvangen) Winstbelasting
-2.608
-2.360 -10.224
Kasstroom uit Operationele activiteiten
96
-8.557 2.161
18.792
Jaarrekening
2013
2012
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Lening c.a. Stichting Woonwagen zaken Zoetermeer
-12
-14
Latente Belastingverplichting
100
94
Investeringen in materiele vaste activa
-5.306
-42.220
Investeringen in vastgoedbeleggingen
0
-7.146
-60
-313
Investeringen Ten Dienste van de Activa Investeringen Warmtemeters
-100
-17
Verkochte woningen Materiële vaste activa
6.489
393
Verkochte woningen vastgoedbeleggingen
252
521
Desinvesteringen in Overige zaken
33
0
Desinvesteringen in Materiele vaste activa (Ten Dienste van)
86
Kasstroom uit Investeringsactiviteiten
127 1.487
-48.577
Kasstroom uit Financieringsactiviteiten Mutatie Waarborgsommen Ontvangsten uit nieuwe leningen Aflossing leningen
Mutatie Geldmiddelen Stand Liquide middelen per begin boekjaar Stand Liquide middelen per einde boekjaar Toename boekjaar
8
192
23.324
60.091
-30.624
-28.891 -7.292
31.392
-3.648
1.603
7.174
5.571
3.526
7.174
-3.648
1.603
97
12.7 ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER (ná voorstel resultaatbestemming) ACTIVA
Per 31-12-2013
Per 31-12-2012
VASTE ACTIVA
Materiele vaste aktiva: Sociaal vastgoed in exploitatie in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
294.093.875
317.570.089
0
0
1.363.744
1.610.588 295.457.619
319.180.677
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling
10.535.542
16.246.108
0
0 10.535.542
16.246.108
Financiële vaste aktiva: Deelname Stichting Woonwagenzaken Zoetermeer
26.895
25.231
2.013.932
1.808.936
Lening U/G
2.020.000
2.270.000
Deposito BNG
6.000.000
6.000.000
Deelname De Goede Woning Holding (100%)
Latente Belastingvordering
363.931
Subtotaal vaste aktiva
464.307 10.424.758
10.568.474
316.417.919
345.995.259
VLOTTENDE AKTIVA Vorderingen
Huurdebiteuren Vennootschapsbelasting Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa
387.116
330.751
0
1.415.000
6.877
17.581
783.689
933.102
2.763.127
2.989.814 3.940.809
Liquide middelen
Subtotaal vlottende activa TOTAAL GENERAAL
98
5.686.248
3.432.508
6.979.642
7.373.317
12.665.890
323.791.236
358.661.149
Jaarrekening
PASSIVA
Per 31-12-2013
Per 31-12-2012
111.624.948
132.704.896
EIGEN VERMOGEN Overige reserves VOORZIENINGEN Voorziening Nieuwbouw
5.269.097
Belastinglatentie
4.773.719
3.513.000 2.265.785 10.042.816
5.778.785
LANG LOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
192.053.854
199.353.854
2.153.825
2.146.294
Subtotaal
194.207.679
201.500.148
315.875.443
339.983.829
KORTLOPENDE SCHULDEN Leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva
TOTAAL GENERAAL
2.540.228
3.353.154
119.501
9.806.593
5.256.063
5.517.573 7.915.792
18.677.320
323.791.236
358.661.149
99
12.8 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2013 Omschrijving
Boekjaar 2013
Boekjaar 2012
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 37.770.721
34.097.807
Opbrengsten servicecontracten
Huren
3.086.446
2.623.656
Verkoop onroerende goederen
-593.140
-36.848
102.015
164.171
40.366.042
36.848.786
Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op vaste activa
14.312.016
14.212.795
Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeullie
4.092.549
5.705.091
Lonen en salarissen
2.520.847
2.532.672
846.545
851.940
Lasten onderhoud
8.920.459
10.189.846
Leefbaarheid
1.121.403
1.305.535
Lasten servicecontracten
3.070.272
2.607.753
Sociale lasten
Overige bedrijfslasten
5.056.662
3.475.645
39.940.753
40.881.277
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-5.412.377
0
EXPLOITATIERESULTAAT
-4.987.088
-4.032.491
Som der bedrijfslasten
Rentebaten
351.688
522.699
Rentelasten
7.959.169
6.696.273
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering
-12.594.569
-10.206.065
Vennootschapsbelasting
-2.619.256
-2.369.825
Resultaat deelnemingen
194.660
193.057
-15.019.165
-12.382.833
JAARRESULTAAT
100
Jaarrekening
12.9 TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING Algemene waarderingsgrondslagen Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, evenals voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Deelneming De Goede Woning Holding BV Dit betreft de 100% deelneming in De Goede Woning Holding BV (opgericht op 24 december 2007). Het geplaatste aandelenkapitaal bedraagt € 1.500.000 Het verloop is als volgt:
Boekwaarde begin boekjaar Resultaat boekjaar Boekwaarde ultimo boekjaar
2013
2012
1.808.936
1.601.088
204.996
207.848
2.013.932
1.808.936
Spaarrekeningen Kas, overige banken en kruisposten Totaal
-5.248.984
-3.596.866
8.659.714
10.559.531
21.778
16.977
3.432.508
6.979.642
Overige vorderingen Kortlopende schulden (afrekening servicekosten)
39 1.230
1.536
1.486
13.038
13.436
Overlopende passiva (vnl. vooruitontvangen huren)
25.291
26.079
Winst-en Verliesrekening posten 0
0
-272.277
-266.409
Overige bedrijfslasten
16.064
24.963
18.836
Kosten Onderhoud
48.901
15.132
Vennootschapsbelasting
-10.947
-10.234
Winkelcentrum Palenstein
4.000.000
4.000.000
Lening De Goede Woning Holding BV
2.020.000
2.270.000
2.279
91 7.456
BTW-aangifte
Afwaardering Winkelcentrum Palenstein
Afwijkende posten van belang
Rekening-courant Holding BV
2012
Balansposten Crediteuren
Liquide middelen BNG De Goede Woning
2013 Overige afwijkende posten van te verwaarlozen betekenis
Rekening-courant Projecten BV
11.187
54.332
BNG De Goede Woning projecten BV
69.048
154.465
BNG De Goede Woning Holding BV
24.074
39.831
Exploitatie winkelcentrum
Renteresultaat Subtotaal Resultaat deelnemingen
13.262
28.700
-204.996
-207.848
204.996
207.848
101
OVERIGE GEGEVENS 13.1 STATUTAIRE BEPALINGEN RESULTAATBESTEMMING Op basis van de statutaire bepalingen zal het jaarresultaat 2013 worden toegevoegd aan de Overige reserves.
13.2 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM
102
ACCOUNTANTSVERKLARING
103
Storkstraat 6 | 2722 NN Zoetermeer | Postbus 11 | 2700 AA Zoetermeer T: 079 343 80 00 | F: 079 331 14 38 |
[email protected] | www.dgw.nl
