JAARVERSLAG 2014 Bo-Ex

JAARVERSLAG 2014 Bo-Ex

Vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 22 april 2015

Jaarverslag 2014 INHOUDSOPGAVE

BLADZIJDE

1. 2. 3. 4. 4.1 4.2 4.3 4.4

Algemene gegevens Voorwoord directie Verslag van de raad van commissarissen Jaar- en volkshuisvestingsverslag Bo-Ex en haar omgeving Voortgang realisatie Ondernemingsplan 2012 – 2016 Beschikbaarheid van de voorraad Markt en huur

2 3 5 8 8 13 21 25

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 5.

Klant- en bewonersparticipatie Woningkwaliteit en duurzaamheid Leefbaarheid Financiën Organisatie Risicobeheersing Kwaliteit van Dienstverlening Personalia en bezoldiging

33 37 46 51 65 72 75 76

6. 7. 8.

Jaarrekening Overige gegevens Overzicht kerngegevens

78 148 151

Bijlage: BBSH Tabel 2014

1

1 ALGEMENE GEGEVENS

Naam

: Stichting Bo-Ex ‘91

Gevestigd

: Utrecht

Kantooradres

: Jan Cornelisz Maylaan 18 3526 GV Utrecht

Postadres

: Postbus 3151 3502 GD Utrecht

E-mailadres Website

: [email protected] www.boex.nl

Datum oprichting

: 28 juni 1907

Koninklijk Besluit toelating

: nr. 501 d.d. 25 juli 1907

Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken te Utrecht Stichtingsregister Handelsregister

: S 181828 : H 30002710

Statuten d.d.

: 5 maart 2008

2

2 VOORWOORD DIRECTIE Historisch jaar 2014 zal de geschiedenis ingaan als een zeer bewogen jaar waarin principiële besluiten zijn genomen met betrekking tot de woningcorporaties. In het Regeerakkoord van het huidige Kabinet is opgenomen dat woningcorporaties ”weer terug moeten naar hun kerntaak”. Inmiddels is deze hernieuwde focus vastgelegd in de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze wet is met algemene stemmen aangenomen in de Tweede Kamer. Tijdens de opstelling van dit jaarverslag heeft ook de Eerste Kamer in maart 2015 de Herzieningswet met algemene stemmen aangenomen. Met deze wet wordt het corporatiebestel ingrijpend hervormd. Het taakgebied van de woningcorporaties wordt beperkt tot het bouwen en beheren van woningen voor lage inkomens. Verder wordt het toezicht versterkt en krijgen de huurders meer zeggenschap. De wet wordt 1 juli 2015 van kracht. In het afgelopen decennium zijn talloze discussies geweest, zeker in de politieke arena, over de taken en de positie van de woningcorporaties. Deze discussies werden helaas sterk gevoed door een schier onophoudelijke reeks van incidenten met betrekking tot de woningcorporaties. Dit was uiteraard zeer betreurenswaardig. Het is een juiste zaak dat de politiek uiteindelijk haar verantwoordelijkheid heeft genomen en het taakgebied van de woningcorporaties opnieuw heeft gedefinieerd. Het is verder volkomen terecht dat de woningcorporaties zich (nagenoeg) uitsluitend moeten inzetten voor mensen met lage inkomens. Woningcorporaties zijn immers maatschappelijke organisaties met een publieke taak die hun bestaansrecht ontlenen aan de huisvesting van mensen die niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen opereren. Het verslagjaar was natuurlijk ook een dieptepunt in de historie van de woningcorporaties. De Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties bracht haar rapport “Ver van huis” uit. De Vestia-affaire was voor de Tweede Kamer de directe aanleiding voor het instellen van deze commissie die een onderzoek moest doen naar het functioneren van het stelsel van woningcorporaties in Nederland. Het is natuurlijk buitengewoon triest dat het gedrag van collega-woningcorporaties en de talloze incidenten die zich hebben voorgedaan tot de instelling van deze commissie heeft geleid. Ik prijs me gelukkig dat Bo-Ex in de afgelopen jaren steeds een duidelijke koers heeft gevaren die qua focus in hoge mate overeenkwam met de kerntaak van de woningcorporaties zoals die nu in de Herzieningswet is gedefinieerd. Bo-Ex heeft zich eveneens bewust verre gehouden van financiële- of projectontwikkelingsavonturen. In tegenstelling tot de algemene conclusie van de enquêtecommissie is Bo-Ex dus “Dicht bij huis” gebleven. Betaalbaarheid De effecten van het Regeringsbeleid zijn in 2014 meer manifest geworden. Zoals voor invoering van de Wet op de Verhuurderheffing is voorzien, gaat deze wet voor ernstige problemen zorgen. Deze liggen in eerste instantie op het vlak van de betaalbaarheid voor de huurders. Om de verhuurderheffing (gedeeltelijk) te kunnen compenseren heeft de Regering de woningcorporaties de mogelijkheid geboden om extra huurverhogingen door te voeren. Bo-Ex heeft daar nu twee opeenvolgende jaren gebruik van gemaakt. Bij mutatie wordt tevens de huurprijs geharmoniseerd tot het niveau van de streefhuur. Dit leidt tot steeds hogere huren. Dit systeem van als maar stijgende huurprijzen is onmogelijk vol te houden. Het zou ertoe leiden dat huurders een steeds groter deel van hun inkomen aan woonlasten moeten besteden. Voor een belangrijk deel van onze huurders is de grens al bereikt. Voor de huurders met een laag inkomen, onze doelgroep, zal Bo-Ex daarom in 2015 over gaan tot een inflatievolgende huurverhoging. Prestatieafspraken Het proces voor het maken van nieuwe Prestatieafspraken met de gemeente Utrecht is eind 2014 gestart. Dit is begonnen met het opstellen van een aangepaste Woonvisie voor de stad. Deze Woonvisie is het ijkpunt voor de nieuwe Prestatieafspraken. In de Herzieningswet is vastgelegd dat woningcorporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van de Woonvisie. Door het beleid van de Rijksoverheid staat er een behoorlijke spanning op het proces van de Prestatieafspraken. De inkomsten van de woningcorporaties staan stevig onder 3

druk door de Verhuurder- en de saneringsheffing van het CFV, de betaalbaarheid heeft zijn grenzen bereikt, het woningtekort loopt verder op in de komende jaren en de roep om woningen te verduurzamen en te renoveren is groot. Bij het maken van de Prestatieafspraken zullen dus keuzes gemaakt moeten worden die ingrijpend zijn en die met de nodige pijn gepaard zullen gaan. Verbetering woningvoorraad Bo-Ex kent een zeer fors investeringsprogramma. Zo worden er in de periode 2014 – 2022 ruim 2.100 woningen gerenoveerd en circa 130 nieuwe gebouwd met name in een tweetal sloop/nieuwbouw complexen. Gezien de ontwikkelingen is het de vraag of Bo-Ex dit programma wel daadwerkelijk zal kunnen uitvoeren. Dit zal vermoedelijk in belangrijke mate beïnvloed worden door de nieuw te maken Prestatieafspraken. Krijgt betaalbaarheid voorrang op de kwaliteit van woningen? Bo-Ex heeft het in 2014 geplande deel van het investeringsprogramma gerealiseerd. Zo zijn 396 woningen, gelegen in de voormalige Krachtwijken Overvecht en Kanaleneiland, gerenoveerd. Extra aandacht is hierbij gegeven aan duurzaamheid. De woningen in Overvecht kennen na de renovatie energielabel B en de woningen op Kanaleneiland zelfs label A. De zittende huurders betalen voor deze verbetering geen huurverhoging zodat zij onmiddellijk van het woonlastenvoordeel genieten. De voorbereidingen op de renovatie van 388 woningen in de zogenaamde Rietveldcomplexen in Hoograven was in 2014 zo ver gevorderd dat een investeringsbeslissing kon worden genomen. In januari 2015 is met de uitvoering van het project gestart. In eerste instantie met de aanpak van 97 woningen. In de verbetering van de woningvoorraad zijn in het totaal 1.075 labelstappen gerealiseerd en zijn 444 woningen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen voorzien. Hiermee is ruimschoots voldaan aan de bestaande Prestatieafspraken. Tot slot Nu door de Rijksoverheid zeer belangrijke besluiten zijn genomen over de toekomst van de woningcorporaties volgt de implementatie van de Herzieningswet en de daarbij behorende Maatregel van Bestuur. Dit zal voor de woningcorporaties inhouden dat zij een overmaat aan regelgeving over zich “uitgestort” krijgen. En dat leidt overigens tot een forse stijging van de administratieve lastendruk. Daarnaast laat 2015 zich kenmerken door de totstandkoming van nieuwe Prestatieafspraken met de gemeente Utrecht. De bewonersorganisatie neemt hierbij een volwaardige plaats in. 2015 heeft dus alle ingrediënten in zich om uit te groeien tot een uiterst boeiend en spannend jaar. Een jaar waarin gemeente, bewonersorganisatie en Bo-Ex voor pittige besluiten komen te staan.

Utrecht, 22 april 2015, Johan Klinkenberg

4

3 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Vergaderingen en besluiten In 2014 is de Raad van Commissarissen zes maal bijeen geweest. Daarbij was de directie steeds aanwezig en in de regel ook de leden van het Managementteam. Het betroffen vijf reguliere vergaderingen en één vergadering gewijd aan het functioneren van de Raad. In de reguliere vergaderingen heeft de Raad verschillende besluiten genomen, waaronder de volgende: De vaststelling van het Jaarplan voor 2014 en de Meerjarenbegroting voor 2014 – 2023; De goedkeuring van de investering in de bouw van acht sociale huurwoningen op het Veemarktterrein; -

De benoeming van de heer E. Meijerman tot commissaris op voordracht van bewonersorganisatie STOK; De vaststelling van de prestatie-indicatoren voor de directie voor 2014; De vaststelling van een introductieprogramma voor nieuwe commissarissen; De goedkeuring van het Jaarverslag en de Jaarrekening over 2013; De benoeming van de accountant; De goedkeuring van de aankoop van twee aandelen in de B.V. Woonwagenexploitatie; De goedkeuring van de investering in groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen in de Rietveldcomplexen in Hoograven; De goedkeuring van de investering in een nieuw ICT-platform; De goedkeuring van de overname door SSH van de participatie in de C.V. De Witte Vrouwe; De benoeming van de heer C. Veldhuijsen tot commissaris op voordracht van de bewonersorganisatie STOK; De vaststelling van het Jaarplan voor 2015 en de Meerjarenbegroting voor 2015 – 2024; De vaststelling van de procuratieregeling; De vaststelling van de besluiten van de directie die onderworpen zijn aan de goedkeuring van de Raad; De vaststelling van een profielschets en de instelling van een selectiecommissie voor de werving van een commissaris.

Naast deze besluiten zijn tal van onderwerpen in de Raad besproken. De hoofdmoot hierbij werd gevormd door de veranderingen in het Rijksoverheidsbeleid met betrekking tot de woningcorporaties en de markt voor sociale huurwoningen. De concept Herzieningswet en de daarbij behorende Algemene Maatregel van Bestuur waren hierbij de leidraad. Apart is stil gestaan bij de (nieuwe) positie en rol van de Raad na de invoering van de wet. Andere onderwerpen waren onder andere het accountantsverslag, de managementletter en de assurancerapporten van de accountant, de kwartaalcijfers, de voortgang van de realisatie van het Ondernemingsplan, het resultaat van de Aedes Benchmark en de invulling van het risicomanagement. De vergadering over het functioneren van de Raad zou in eerste instantie in het teken staan van de zelf-evaluatie die tweejaarlijks wordt gehouden. Aangezien echter sinds december 2013 drie nieuwe leden tot de Raad zijn toegetreden is deze evaluatie verschoven naar 2015. De vergadering stond onder leiding van een externe gespreksleider. Hoofdzakelijk is van gedachten gewisseld over de rol, taak en werkwijze van de Raad en de invulling die elk lid daaraan geeft. Aan het einde van de vergadering is geconcludeerd dat de beelden van de individuele leden in hoge mate overeenkwamen. Jaarrekening De Raad van Commissarissen heeft in zijn vergadering van 22 april 2014 goedkeuring verleend aan de jaarrekening en het jaarverslag over 2013, inclusief het volkshuisvestingsverslag. Hiermee handelt de Raad in overeenstemming met artikel 15, lid 3 van de statuten. De jaarrekening is opgesteld door de directie en goedgekeurd door de accountant. Eerder heeft de Raad de accountant, KPMG Accountants N.V., opdracht verstrekt de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag te onderzoeken. De accountant heeft zijn bevindingen aan de Raad gerapporteerd. De verklaring van getrouwheid van de grootte en samenstelling van het vermogen van Stichting Bo-Ex ’91 is opgenomen in dit jaarverslag in hoofdstuk 8, Controleverklaring van de onafhankelijke accountant. 5

Taken van de Raad De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de directie en de algemene gang van zaken in de organisatie en de met haar verbonden ondernemingen. De Raad staat de directie met raad ter zijde. Bij de invulling van zijn taak richt de Raad zich op het belang van de organisatie en zorgt hij voor een evenwichtige afweging met andere belangen. De Raad let bij zijn toezichthoudende taak in het bijzonder op: De realisatie van de doelstellingen van de organisatie; De strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de organisatie; De opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; Het kwaliteitsbeleid; De kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; -

De financiële positie van de organisatie; Het financiële verslagleggingsproces; Het risicomanagement en de interne beheersing van de diverse verbindingen; Het verwerken van nieuwe wetgeving in het beleid en de organisatie; De relatie met belanghouders, de gemeente Utrecht en de huurders in het bijzonder.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn vastgelegd in de statuten van de organisatie. De werkwijze van de Raad is uitgewerkt in het Reglement van de Raad van Commissarissen. Het toetsingskader van de Raad omvat onder andere de Aedes- en Governancecode, het Ondernemingsplan 2012 – 2016, het Jaarplan en de daarbij behorende Meerjarenbegroting. Statutaire en majeure besluiten van de directie worden ter goedkeuring aan de Raad voorgelegd. Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van STOK, de bewonersorganisatie van Bo-Ex. Deze commissarissen hebben in de loop van 2014 verschillende bijeenkomsten van de STOK bijgewoond. Voor zover van belang hebben zij hierover kort verslag gedaan aan de Raad of hebben zij de directie geïnformeerd. Deze commissarissen zijn, evenals de andere commissarissen, onafhankelijk in hun functioneren. Het rechtstreekse contact met de bewonersorganisatie wordt als een waardevolle aanvulling gezien op de rapportages en de beleidsstukken van de directie. Zo wordt ook door de Raad voeling gehouden met de bewoners. Samenstelling van de Raad van Commissarissen De Raad bestaat uit vijf leden. In 2014 zijn twee commissarissen afgetreden. Mevrouw Y. Tümer vanwege het bereiken van de maximale zittingstermijn en mevrouw Y. Koster – Dreese door het aanvaarden van een positie als wethouder. Beiden waren benoemd op voordracht van de bewonersorganisatie STOK. De Raad dankt de dames voor hun grote, maar vooral ook originele inbreng. Door STOK zijn in de loop van 2014 twee bindende voordrachten gedaan voor een nieuwe commissaris, de heren Meijerman en Veldhuijsen. Beiden zijn door de Raad benoemd. De heer P. van Gool zal in het begin van 2015 aftreden wegens het bereiken van de maximale zittingstermijn. In de vergadering van december 2014 heeft de Raad een tijdelijke selectiecommissie benoemd voor de werving van een nieuwe commissaris, bestaande uit de heren De Leeuw en Meijerman. Tevens heeft de Raad de profielschets vastgesteld. De commissie zal een voordracht doen aan de Raad om de vacature, die ontstaat na het vertrek van de heer Van Gool, in te vullen. Kandidaten zullen op een openbare wijze worden geworven door plaatsing van een advertentie in enkele landelijke dagbladen. Helaas heeft de voorzitter, de heer L. Markensteyn, eind januari 2015 om gezondheidsredenen zijn functie per direct neer moeten leggen. De Raad is de heer Markensteyn veel dank verschuldigd voor zijn inzet en grote betrokkenheid bij de organisatie. Hij betreurt het aftreden dan ook ten zeerste.

6

De samenstelling van de Raad en het rooster van aftreden is ultimo 2014 als volgt: Naam

Datum benoeming

Datum herbenoeming

Datum einde zittingstermijn

Markensteyn L. drs.

01-01-2009

27-12-2012

01-01-2017

Gool, P. van, prof. dr.

27-03-2007

06-12-2011

27-03-2015

Leeuw MBA, J. de, drs.

10-12-2013

-

10-12-2017

Meijerman, E.

22-04-2014

-

22-04-2018

Veldhuijsen, C. drs.

23-09-2014

-

23-09-2018

Verdere gegevens over de individuele leden van de Raad zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van dit jaarverslag. De Raad kent geen commissies voor specifieke onderwerpen zoals een audit- of remuneratiecommissie. De Raad heeft nadrukkelijk stil gestaan bij een eventuele instelling van een auditcommissie. Besloten is om niet hiertoe over te gaan. De redenen hiervoor liggen in de beperkte omvang van de organisatie en de mogelijkheid dat een dergelijke commissie afbreuk doet aan de collegiale verantwoordelijkheid binnen de Raad. Daarbij is afgesproken dat de Raad dan wel “strakker” op bepaalde onderwerpen moet zitten en daarom mogelijk vaker bijeen moet komen. De voorzitter van de Raad heeft één maal de Overlegvergadering van de Ondernemingsraad en de directie bijgewoond. De beoordeling van het functioneren van de directie is aan hem gemandateerd. Door de voorzitter is met enige regelmaat een gesprek met de directie gevoerd. Dit heeft echter geen formele afronding gekend door ziekte van de voorzitter. Dit zal later in 2015 plaatsvinden. Onafhankelijkheid Door de Raad is in 2014, met name bij de benoeming van nieuwe commissarissen en tijdens de vergadering over het functioneren van de Raad, vastgesteld dat de leden van de Raad onafhankelijk zijn in de zin van de criteria zoals opgenomen in bepaling III 2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. Eveneens is geconstateerd dat in 2014 geen sprake is geweest van transacties of besluiten waarbij leden van de Raad en/of de directie belangen hadden of hebben. Verder is gebleken dat in het kader van de interne integriteitscode en klokkenluidersregeling er geen melding is gemaakt van onregelmatigheden. Honorering Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht geworden. Daarna is door de minister een “Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting” vastgesteld en ingevoerd met specifieke (herziene) bezoldigingsmaxima. De bezoldiging van de nieuwe leden van de Raad is op basis hiervan vastgesteld. De bezoldiging van de overige leden van de Raad en de directie past in de overgangsregeling van de WNT. Een overzicht van de bezoldiging van de leden van de Raad is opgenomen in hoofdstuk 5 van dit jaarverslag. De punten waar Bo-Ex afwijkt van de Governancecode, die volgens het principe “pas toe of leg uit” zijn gemotiveerd, zijn daarin eveneens weergegeven. Utrecht, 22 april 2015, De Raad van Commissarissen: Drs. J. de Leeuw MBA, E. Meijerman, Drs. C. Veldhuijsen.

7

4 JAAR- EN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 4.1 Bo-Ex en haar omgeving 4.1.1 Ontwikkelingen In het najaar van 2013 heeft het Kabinet, met steun van de Tweede Kamer, een hervormingsagenda voor de woningmarkt vastgesteld. Deze was gebaseerd op het Regeerakkoord en het zogeheten Woonakkoord dat door het Kabinet met een aantal politieke partijen was gesloten. De rol en de positie van de woningcorporaties kwam daarin uitgebreid aan de orde. Geconstateerd werd dat veel woningcorporaties in de afgelopen decennia activiteiten zijn gaan ontplooien die, weliswaar toegestaan, niet tot de inhoudelijke kerntaken behoren. Deze activiteiten hebben geleid tot forse risico’s voor het maatschappelijk bestemde vermogen van de woningcorporaties en daarmee voor de uitvoering van de kerntaak: het huisvesten van mensen met een smalle beurs. Indien de woningcorporaties zich meer richten op hun kerntaak dan ontstaat volgens het Kabinet meer ruimte voor particuliere investeerders in het geliberaliseerde segment. En indien de woningcorporatie toegestane niet-kerntaken verricht, dient dit plaats te vinden in een gelijk speelveld met private partijen. Dit beeld werd verder bevestigd door het rapport “Ver van huis” van de commissie Parlementaire Enquête Woningcorporaties. De enquêtecommissie uit de Tweede Kamer schetste in haar rapport een onthutsend beeld over het woningcorporatiestelsel zoals dat is gegroeid in de jaren na de brutering. Niemand werd hierbij gespaard. Er was zeer forse kritiek op woningcorporaties, de verantwoordelijke politici en de (financiële) toezichthouders. De commissie deelde de publieke verontwaardiging over het verloren gaan van maatschappelijk vermogen dat had moeten worden aangewend voor de publieke taak. Tot slot doet de commissie 18 aanbevelingen ter verbetering van het stelsel van woningcorporaties. Een zeer belangrijk deel van deze aanbevelingen is door het Kabinet en de Tweede Kamer overgenomen. Zoals door de minister aangekondigd en later nog versterkt door de uitkomsten van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties heeft deze ontwikkeling geleid tot een Novelle met betrekking tot de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze Novelle is in december 2014 behandeld en aanvaard in de Tweede Kamer. De minister heeft de Herzieningswet, aangepast op de aangenomen amendementen, aangeboden aan de Eerste Kamer. De Eerste Kamer heeft in maart 2015 de Herzieningswet met algemene stemmen aangenomen. De wet wordt per 1 juli 2015 van kracht. In de Herzieningswet en het daarbij behorende Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting veranderen de kaders waarbinnen woningcorporaties opereren fors. Zo wordt het werkdomein van de woningcorporaties versmald, dienen sociaal en commercieel vastgoed strikt gescheiden te worden, moet passend worden toegewezen, wordt de positie van de gemeenten en de bewoners versterkt , worden strikte regels gesteld aan de Governance, is de wooncoöperatie geïntroduceerd en komt er een nieuwe externe toezichthouder, de Woonautoriteit. Daarnaast heeft de minister nog meer wetgeving voor 2015 in het vooruitzicht gesteld. Zo wordt de Huisvestingswet ingevoerd per 1 januari 2015 en komt er wetgeving met betrekking tot het woningwaarderingssysteem, de huursombenadering en tijdelijke huurcontracten. 4.1.2

Lokale ontwikkelingen

Zoals hiervoor beschreven brengt de Herzieningswet vele wijzigingen met zich mee. Op lokaal niveau verandert er veel in de verhouding tussen de gemeente en de woningcorporaties. In de (concept) wet is namelijk vastgelegd dat woningcorporaties worden geacht naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het gemeentelijke huisvestingsbeleid. Tevens dient de woningcorporatie de gemeente jaarlijks voor 1 juli inzicht te verschaffen in de wijze waarop de woningcorporatie dit vorm geeft. Hierbij moet zij de gemeente inzicht geven in haar vermogenspositie en investeringscapaciteit. De woningcorporatie nodigt de gemeente daarbij uit om te komen tot het maken van controleer- en meetbare Prestatieafspraken. Voorwaarde is dat de gemeente beschikt over een actueel volkshuisvestingsbeleid bijvoorbeeld in de vorm van een woonvisie.

8

De huidige Prestatieafspraken, vastgelegd in de overeenkomst “Bouwen aan de Stad”, hebben een looptijd tot eind 2015. Inmiddels is met de gemeente Utrecht afgesproken om, in STUS-verband, te komen tot nieuwe afspraken. Als eerste staat een herijking van de bestaande Woonvisie 2009 – 2019 op de agenda. Eind 2014 zijn gemeente en woningcorporaties hiermee gestart. De belangrijkste thema’s in deze nieuwe woonvisie zijn betaalbaarheid voor lage inkomens, beschikbaarheid voor lage- en middeninkomens, duurzaamheid en de kwaliteit van woningen. Volgens de planning moet de woonvisie in het voorjaar van 2015 worden vastgesteld in de gemeenteraad. In het kader van de nieuwe Huisvestingswet willen de gemeente in de zogenaamde U10, Utrecht en de omliggende gemeenten, komen tot een aangepaste Huisvestingsverordening. De eerste, door de wet vereiste, stap is dat door de gemeenten aangetoond wordt dat er sprake is van schaarste van sociale huurwoningen. Het onderzoek hiernaar is in 2014 afgerond en de schaarste is daadwerkelijk aangetoond. Inmiddels is een werkgroep van medewerkers van de gemeenten en de woningcorporaties gestart met het maken van een voorstel voor een nieuwe verordening. Deze verordening moet dan op 1 juli 2015 van kracht worden. 4.1.2.1 Samenwerking en verbindingen Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) De STUW is het overlegplatform van de Utrechtse woningcorporaties. De agenda voor dit overleg wordt bepaald door de actuele onderwerpen die betrekking hebben op de relatie met de gemeente Utrecht en het gezamenlijke volkshuisvestingsbeleid. In 2014 vonden er gemeenteraadsverkiezingen plaats. Dit heeft een wisseling van de, voor Wonen, verantwoordelijke wethouder ingehouden. Met een nieuwe wethouder met een nieuwe agenda, gebaseerd op het Collegeprogramma, is halverwege het jaar de samenwerking tussen gemeente en woningcorporaties met nieuw elan verder gegaan. Op verzoek van de wethouder is veel aandacht besteed aan benchmarking van de Utrechtse woningcorporaties. Tijdens een vergadering van de betreffende Raadscommissie is hieraan aandacht besteed. Afgesproken is om hieraan jaarlijks een vervolg te geven. Het maken van nieuwe Prestatieafspraken zal in 2015 veel aandacht gaan krijgen. De woningcorporaties hebben in STUW-verband hieraan in het afgelopen jaar al de nodige aandacht gegeven. Daarnaast zijn drie woningcorporaties, waaronder Bo-Ex, met betrekking tot een tweetal onderwerpen onderzoeken begonnen om te bezien of door bepaalde activiteiten gezamenlijk te doen een inkoopvoordeel kan worden behaald. De resultaten hiervan zullen in 2015 zichtbaar worden. Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) In dit platform overleggen de woningcorporaties uit Utrecht en omgeving met elkaar. Inmiddels nemen 21 woningcorporaties aan dit overleg deel. Gezamenlijk bezitten zij circa 114.000 woningen. Besproken worden actuele thema’s en de consequenties daarvan voor de samenwerking en de relatie met de gemeenten en de Provincie Utrecht. In 2014 betrof dit voornamelijk de woonruimteverdeling, de nieuwe Huisvestingsverordening en het rapport met betrekking tot de schaarste aan sociale huurwoningen in de regio. Daarnaast stonden landelijke thema’s op de agenda zoals de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen en de Herzieningswet van de minister. Na de gemeenteraadsverkiezingen is een kennismakingsbijeenkomst georganiseerd tussen de wethouders van de gemeenten en de directies van de woningcorporaties. Tijdens deze bijeenkomst ontspon zich een interessant en boeiend debat over het huisvestingsbeleid in de regio Utrecht. Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) SWRU is opgericht door de 26 woningcorporaties in de regio Utrecht die in het kader van de woonruimteverdeling met elkaar samenwerken. De stichting treedt op als centrale opdrachtgever in de richting van WoningNet die belast is met de uitvoering van de woonruimteverdeling in de regio. Zij int tevens alle inkomsten, met name de inschrijfgelden, en doet alle uitgaven rond het gemeenschappelijk deel van de woonruimteverdeling. SWRU initieert tevens productvernieuwingen bij WoningNet. In 2014 stonden de gesprekken met name in het licht van de nieuwe Huisvestingswet en de voorbereiding van een nieuwe Huisvestingsverordening.

9

WoningNet N.V. Bo-Ex bezit slechts een zeer gering aandeel in WoningNet N.V. namelijk 1,4% van de geplaatste aandelenkapitaal. Voor Bo-Ex is WoningNet, onder regie van SWRU de uitvoerder van het regionale woonruimteverdelingsysteem. Binnen WoningNet heeft in 2014 de vraag naar innovatie van de producten voor woningcorporaties centraal gestaan. Dit moet in 2015 leiden tot de start van het realiseren van een programma “Woonruimtebemiddeling 2.0”. Dit houdt een geheel nieuw automatiseringsplatform in. De verschillende bestaande programma’s voor de woonruimteverdeling moeten worden samengevoegd in dit nieuwe programma. Binnen WoningNet is flink gediscussieerd over de business-case behorend bij dit nieuw programma. Halverwege 2015 zal de beslissing “go/no go” in de aandeelhoudersvergadering moeten worden genomen. Het maatschappelijk kapitaal van WoningNet bedroeg ultimo 2013 € 10.755.000,- verdeeld in 900.000 gewone aandelen, elk € 11,95. Het geplaatste aandelenkapitaal was op die datum groot € 5.980.150,- verdeeld in 500.431 aandelen, elk van € 11,95 nominaal. Het geplaatste kapitaal is voor 75% volgestort. In 2013 werden 1.600 aandelen uitgegeven. Bo-Ex bezat aan het einde van het boekjaar 2013 7.146 aandelen. Het eigen vermogen bedroeg ultimo 2013 € 6.940.000,-. De omzet bedroeg ruim € 14 miljoen en het resultaat na belastingen € 146.000,-. Bo-Ex verstrekte geen leningen of garanties aan WoningNet en er vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Ook is er geen bestuurlijke betrokkenheid in enigerlei vorm. Door de zeer geringe deelname van Bo-Ex in de vennootschap voert Bo-Ex geen specifiek beleid om eventuele risico’s van haar deelname te beperken. B.V. Woonwagenexploitatie SSH heeft eind 2013 aangegeven dat zij haar 11 aandelen in deze vennootschap wilde overdragen aan de andere aandeelhouders, waaronder Bo-Ex. Dit verzoek is daarna in overleg tussen de aandeelhouders verder onderzocht en uitgewerkt. De aandelen van SSH zijn in de loop van 2014 overgedragen. Portaal heeft 9 en Bo-Ex 2 aandelen overgenomen. De koopprijs per aandeel bedroeg € 0,10. De nominale waarde van een aandeel is € 180,-. Na deze overdracht bezit Bo-Ex 18% van de aandelen. De stemverhouding binnen de vennootschap is nu zo dat altijd de stemmen van twee aandeelhouders benodigd zijn om een besluit te kunnen nemen. Naast de overdracht van aandelen heeft SSH een afkoopsom betaalt van € 25.000,-. Dit bedrag was berekend aan de hand van de toekomstige onderhoudsuitgaven. De vennootschap heeft een maatschappelijk kapitaal van € 90.000,- verdeeld in 500 aandelen. Het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal bedraagt € 18.000,- bestaande uit 100 aandelen, elk van € 180,- nominaal. Het jaarresultaat over 2013 was nihil dankzij een exploitatiebijdrage van ruim € 95.000,- uit de egalisatiereserve. Ultimo 2013 bedroeg het eigen vermogen € 1.347.000,- negatief. De egalisatierekening bedroeg € 1.436.000,-. De omzet bedroeg in 2013 € 497.000,-. Verder is het beheer van de woonwagens en standplaatsen in handen gegeven van een commerciële beheerder met veel ervaring op dit terrein. Met deze beheerder is een nieuwe business-case opgezet, waarbij het uitgangspunt een (tenminste) sluitende exploitatie is. Wel dient er achterstallig onderhoud te worden weggewerkt. In 2014 is hiermee begonnen. Ook zullen enkele vervangingsinvesteringen worden gedaan. Hierna kunnen de onderhoudswerkzaamheden tegen een gebruikelijke uitgavennorm worden uitgevoerd. Door Bo-Ex zijn geen leningen of garanties verstrekt en vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. C.V. De Witte Vrouwe In het pand Wittevrouwekade 1 te Utrecht is huisvesting voor zwerfjongeren gerealiseerd door deze vennootschap. Een zevental woningcorporaties in Utrecht en omgeving (waaronder Bo-Ex voor 7,14%) heeft dit mogelijk gemaakt. Het pand is in zijn geheel verhuurd aan Stichting Singelzicht. In 2014 heeft de beherend vennoot SSH kenbaar gemaakt de participaties van de commanditaire vennoten te willen overnemen. De reden was vooral gelegen in de beperking van de administratieve lasten. SSH heeft daarbij toegezegd ernaar te streven om het pand langdurig bestemd te houden voor de huidige doelgroep. De vennoten hebben met het voorstel van SSH ingestemd. De participaties zijn door SSH overgenomen tegen de oorspronkelijke kapitaalinbreng. Voor Bo-Ex was dit € 150.000,-. Het pand is door een beëdigd taxateur getaxeerd op € 2.150.000,-. Dit is € 50.000,- meer dan de oorspronkelijke totale kapitaalinbreng. Dit meerdere is naar rato uitgekeerd aan de participanten. Daarnaast was 10

bij de start een rendement van 2% afgesproken op de kapitaalinbreng. Dit is, over een periode van 10 jaar, uitgekeerd aan de participanten. In totaal is aan Bo-Ex bij de overdracht van de participatie aan SSH € 186.122,uitgekeerd door SSH. De kosten van overdracht kwamen voor rekening van SSH. De C.V. is daarna opgeheven. Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Lombok B.V. In 2012 is Bo-Ex, op verzoek van de gemeente Utrecht, aandeelhouder geworden in deze vennootschap. Dit is gebeurd door de overname van de aandelen van SSH. Deze wilde zich als aandeelhouder terug trekken. Bo-Ex bezit 1% van de aandelen. De vennootschap is een zogenaamde wijkontwikkelingsmaatschappij. Deze wil in de wijk Lombok de economische ontwikkeling stimuleren door, daar waar nodig en mogelijk, panden te kopen of te huren ten behoeve van een grote diversiteit aan ondernemers. De panden die aangekocht worden moeten wel allemaal opgeknapt of gerenoveerd worden. Hierdoor wordt het kwaliteitsbeeld, met name in de Kop van Lombok, verbeterd. Daarnaast wil de vennootschap de woonfunctie in het gebied versterken. In alle aangekochte panden worden dan ook wooneenheden gerealiseerd c.q. gehandhaafd en verbeterd. De vennootschap betreft een publiek-private samenwerking waarin de gemeente Utrecht 95% van de aandelen bezit. De vennootschap kent een maatschappelijk kapitaal van € 4.537.800,- verdeeld over 10.018 aandelen. Het geplaatste en volgestorte kapitaal bedroeg € 2.382.664,-. Ultimo 2014 bedroeg de boekwaarde van de vaste activa € 5.270.341,-. De WOZ-waarde is door de gemeente Utrecht voor het jaar 2014 vastgesteld op € 5.043.000,-. De omzet in 2014 bedroeg € 428.754,-. De activiteiten zijn eind 1999 gestart. De exploitatie van het vastgoed kent een positief resultaat. Over 2014 bedroeg dit € 6.306,- (na belastingen). In 2014 werden 4 panden verworven in de Damstraat voor een koopsom van circa € 1.000.000,-. Dit is voor de vennootschap van grote betekenis omdat zij in eerste instantie haar aandacht richt op deze straat. Door Bo-Ex zijn geen leningen of garanties verstrekt en er vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Bo-Ex Holding B.V. Deze Holding, waarvan Bo-Ex alle aandelen in bezit heeft, is enkel jaren geleden opgericht in verband met de fiscale wetgeving voor woningcorporaties. De Holding kent drie dochtermaatschappijen. Slechts één hiervan is actief, namelijk Bo-Ex Dienstverlening B.V.. In deze dochter is de exploitatie van de WKO-installatie van Parc Transwijk ondergebracht. Het ligt niet in het voornemen om de activiteiten in deze dochter verder uit te breiden. In 2014 bedroeg de omzet € 204.122,- en was het resultaat € 32.850,- negatief. Vereniging van Eigenaren Bo-Ex verzorgde ultimo 2014 voor 46 Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) de beheer- en/of de bestuursfunctie. Dit betekent in voorkomende gevallen het verzorgen van de financiële administratie, de bestuurlijke begeleiding en het complex- en technisch beheer. Over 2014 ontving Bo-Ex hiervoor een vergoeding van € 131.800,-. exclusief BTW. Bo-Ex is lid van 21 VvE’s waar huurappartementen zijn verkocht en van 10 VvE’s waar nog geen appartementen zijn verkocht. Voorts zijn er vijf VvE’s waarvan Bo-Ex geen lid is, maar wel een vorm van dienstverlening voor verricht. 4.1.3

Verslaglegging over verantwoordingsvelden

Het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) onderscheidt, ten aanzien van de werkzaamheden van de toegelaten instellingen in het kader van de Woningwet, zes verantwoordingsvelden waarop de woningcorporaties hun inspanningen in het bijzonder moeten richten en zich verantwoorden. Dit zijn: De kwaliteit van de woongelegenheden; De bijdrage aan de leefbaarheid; Wonen en zorg; Het toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen; Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; Het waarborgen van de financiële continuïteit. In de hierna volgende hoofdstukken doet Bo-Ex verslag van de wijze waarop zij in 2014 haar activiteiten in het kader van deze verantwoordingsvelden vorm en inhoud heeft gegeven. 11

Tevens verklaart het bestuur van Bo-Ex dat zij de middelen in het verslagjaar uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Dat betekent dat geen ondersteuning is gegeven aan buitenlandse instellingen als bedoeld in MG 2005-04 en MG 2008-03. Er hebben geen sponsoractiviteiten plaatsgevonden. Bo-Ex staat garant voor de aflossing van een lening verstrekt door Stichting Dutch International Guarantees for Housing voor huisvestingsprojecten in de gemeente Léon in Nicaragua. Deze garantstelling vindt plaats vanuit de stedenband tussen de gemeente Utrecht en Léon. De restant hoofdsom per ultimo 2014 bedroeg € 105.302,-. Gebleken is dat de werkzaamheden van DIGH geen toekomst meer hebben. In de jaarrekening is een reservering opgenomen van € 60.000,-.

12

4.2

Voortgang realisatie Ondernemingsplan 2012 – 2016

De totstandkoming van het nieuwe Ondernemingsplan 2012 - 2016 startte eind 2009. Door ’s Rijks visies op volkshuisvestelijk terrein, mede veroorzaakt door de bancaire crises, betrachtte Bo-Ex het zorgvuldigheidsprincipe en wachtte op meer duidelijkheid van de wetgever en zicht op resultaten van tal van ontwikkelingen: de regering wisselde van samenstelling in 2010, de Herzieningswet (nieuwe woningwet) zat er aan te komen, nieuwe wetgeving voor de huurprijsbepaling en huurinning was in ontwikkeling met als uiteindelijk resultaat dat het exploitatiemodel van de corporaties onder druk wordt gezet. Op lokaal niveau werden de Prestatieafspraken herijkt en in 2011 opnieuw vastgelegd in de Samenwerkingsafspraken. Het ambitieniveau van de corporaties daarin is bijgesteld van ‘wij zullen’ naar ‘wij trachten’, gegeven de verslechterende financiële ruimte waarin de corporaties moeten opereren. Voorzien van deze kennis bepaalde Bo-Ex welk beleidsprogramma zij moet waarmaken en welk programma zij kán waarmaken om de komende vijf jaar aan haar missie te voldoen. “Bo-Ex biedt als Utrechtse woningcorporatie betaalbaar en goed wonen in een leefbare en prettige woonomgeving. Dit doen we vooral voor huishoudens met een bescheiden inkomen en huishoudens die om andere redenen aangewezen zijn op de sociale huursector. Dat doen we in nauwe samenwerking met onze huurders en de gemeente”. In juni 2012 is het concept Ondernemingsplan ter advies aan STOK voorgelegd, die het gekwalificeerd adviesrecht hanteerde. STOK ondersteunt de missie van Bo-Ex en de uitwerking daarvan in het Ondernemingsplan maar maakt zich, gelet op ’s Rijks visies, zorgen over de betaalbaarheid, toegankelijkheid en beschikbaarheid van het woningbezit en vermoed een toenemende segregatie. In de vergadering van de Raad van Commissarissen van september 2012 is het Ondernemingsplan 2012 - 2016 goedgekeurd. In het Ondernemingsplan zijn de ondernemingsthema’s en de doelen beschreven. De doelen zijn uitgewerkt in, zoveel als mogelijk, meetbare doelstellingen. In een apart document zijn de doelstellingen uitgewerkt in, ook hier, meetbare strategische stappen: het Activiteitenplan 2012 - 2016. Deze wijze van vastlegging legt de basis voor de monitoring voor de jaren tot en met 2015. Het Ondernemingsplan is beschikbaar op de website. Het Ondernemingsplan vermeldt de volgende ambities:

13

Thema: Bedienen van de primaire doelgroep. Doel 1

Bo-Ex zorgt voor de betaalbaarheid van haar woningbezit voor onze doelgroepen.

Doelstelling

Bereikt in 2014

Op 31 december 2015 heeft Bo-Ex 7.317 zelfstandige

De teller in december staat op 7.699

woningen beschikbaar met een prijs beneden €664,66 (prijspeil 2012)

De prognose ultimo 2015 is 7.500 woningen. Om dit aantal zeker te stellen wordt het huurprijsbeleid bij mutatie aangepast. Vrij vertaald zal Bo-Ex meer huurkorting verlenen. Dit wordt inzichtelijk gemaakt.

Op 31 december 2015 heeft minimaal 70 % van de voorraad zelfstandige woningen van Bo-Ex een huur onder de 2e aftoppingsgrens. Deze woningen zijn, als

Ultimo 2014 bedraagt het percentage 77%. In de loop van 2015 zal het teruglopen naar 71%. Maatregelen in het huurprijsbeleid bij mutatie zorgen

het inkomen van de bewoner zich daarvoor leent, volledig huurtoeslagtoegankelijk.

ervoor dat we de prestatieafspraak nakomen.

Bo-Ex zet zich in om op 31 december 2013 in het regionale woonruimteverdelingssysteem een verantwoorde verhouding te hebben tussen inkomen en huurprijs.

Deze doelstelling is bereikt. Wethouders van zestien gemeenten hebben per 31-12-2014 ingestemd met wijzing van de huisvestingsverordening met een voorrangregeling ‘huur naar inkomen’.

Vanaf 1 juli 2013 geven wij kandidaat-huurders inzicht in de relatie tussen hun woonlasten en hun huishoudinkomen. Wij ondersteunen hen bij hun beslissing de woning eventueel te accepteren.

Onze website heeft een instrument, de Huur Wijzer, waarmee de kandidaat huurder een beeld kan krijgen van zijn financiële ruimte. Er worden geen cijfers getoond, slechts een indicatie met kleuraanduiding. Deze doelstelling is hiermee gereed.

Bo-Ex helpt huurders in hun afweging de woonlasten in overeenstemming te brengen met hun inkomen.

Het instrument Bo-Ex Huur Wijzer wordt intensief gebruikt door de woonconsulenten om de huurder inzicht te verschaffen in zijn woonlasten, mede als gevolg van ons strenger huurincassobeleid. De doelstelling is hiermee gereed. Desalniettemin neemt het aantal interventies om huisuitzettingen te voorkomen toe. Aspirant-huurders kiezen soms bewust voor een onverstandige start van hun wooncarrière.

Bo-Ex stimuleert en adviseert bewoners tot

Huurders van Utrechtse corporaties en gezinnen die

energiezuiniger- en besparend woongedrag om het energieverbruik, en daarmee de woonlasten, te beperken.

in een schuldhulpverleningstraject zitten, kunnen een gratis energieadvies en een energiebox vragen. Zes voormalig werklozen zijn opgeleid en gaan als energieadviseur aan de slag. Zij geven de bewoners advies om te besparen (gedrag) en installeren gelijk producten uit de energiebox. In totaal kunnen 800 huurders gebruik maken van dit aanbod. Twintig huurders maken op vrijwillige basis als energieambassadeur andere huurders enthousiast voor het energieadvies. De doelstelling is hiermee gereed.

14

Thema: Bedienen van de primaire doelgroep. Doel 2

Bo-Ex levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen.

Doelstelling

Bereikt in 2014

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 370

237 woningen zijn gerealiseerd. De bouwvergunning

nieuwbouw woningen te hebben gebouwd.

voor twee nieuwbouwprojecten van 74 woningen elk, wordt teruggegeven aan de gemeente, tenzij een ontwikkelaar wordt gevonden die deze plannen wil overnemen.

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 plannen voor 129 woningen in de uitwerkingsfase te hebben gebracht.

Het nieuwbouwproject Terwijde Zuidoost met 109 woningen bevindt zich in de voorlopige ontwerpfase en blijven in portefeuille. De 8 woningen aan het Veemarkt-terrein worden begin 2015 opgeleverd. Gemeente en corporaties hebben in de stad Utrecht tal van woonruimteverdelingsmaatregelen genomen om de doorstroming te bevorderen. In 2014 is voor het eerst een heel jaar gewerkt met de lotingmodule, hetgeen een succesvolle evaluatie heeft opgeleverd. Om de doorstroming van senioren van grote naar kleine woningen te stimuleren, is een

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2013 in samenwerking met de regionale partners tot een nieuw woonruimteverdelingssysteem te zijn gekomen, gericht op het bevorderen van doorstroming.

voorrangsregeling geïntroduceerd. Bo-Ex en Gemeente hebben samen werk gemaakt van een verhuiskorting en verhuisadviseur voor senioren. De doelstelling is gereed per 1 januari 2015.

15

Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad. Doel 1

Bo-Ex realiseert haar bijdrage aan de verbetering van de woningvoorraad in Utrecht, overeenkomstig de ambitie zoals die is verwoord in Bouwen aan de Stad.

Doelstelling

Bereikt in 2014

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 533 woningen te hebben gerenoveerd en voor 724 woningen de renovatie te hebben gestart, of het plan in de uitwerkingsfase te hebben gebracht.

De doelstelling voor de 533 woningen is bereikt, zelfs met een surplus van 48 woningen. Van de tweede doelstelling, de 724 woningen, zijn er 444 gereed en 145 in uitvoering.

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 81 woningen te hebben gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw.

Dit betreft de locatie Reitdiepstraat. De sloop is door gewijzigde marktomstandigheden uitgesteld naar 2017.

Op 31 december 2015 blijkt dat Bo-Ex een plan in uitwerking heeft om 174 woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw.

Uit de draagvlakmeting in januari 2014 bleek dat 90,5% van de bewoners akkoord is met de sloopplannen in 2018. Het sociaal plan is in werking en de verhuizingen zijn gestart. De tijdelijke verhuringen doen wij in eigen beheer. De doelstelling is gereed.

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 ongeveer 200 sociale huurwoningen vervangende nieuwbouw te hebben gebouwd en ongeveer 115 vervangende koopwoningen.

Dit betreft de locaties Parc Transwijk en Reitdiepstraat. Parc Transwijk is gerealiseerd: 211 sociale huurwoningen. De locatie Reitdiepstraat is uitgesteld naar 2017.

Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad. Doel 2

Bo-Ex realiseert haar energiebesparingsprogramma.

Doelstelling

Bereikt in 2014

In 2020 hebben wij onze voorraad naar een gemiddeld energielabel B gebracht. En minimaal label C voor

In 2014 zijn 1.075 labelstappen gerealiseerd. Daarbij zijn 450 woningen aangepakt / betrokken.

afzonderlijke complexen. Tot 2020 ondergaan per jaar gemiddeld 400 woningen een aanpak waarbij de energie-index wordt verlaagd. Tot 2020 realiseert Bo-Ex jaarlijks gemiddeld 700 labelstappen d.m.v. renovatie, sloop/nieuwbouw en verbeteringen die in het planmatig onderhoud worden meegenomen. Bo-Ex voert haar aandeel in het energiebesparingsproject Kanaleneiland Zuid uit, zoals beschreven in het plan Vooruit in Kanaleneiland Zuid.

De gemeente heeft het bereiken van energieneutraliteit van (de nog aan te pakken woongebouwen op) Kanaleneiland-zuid en de wijk West geheel los gelaten. Bo-Ex hierna ook.

Bo-Ex zet zich in voor een energie-neutrale wijk West.

Bo-Ex richt zich op de schil van de woning om op termijn via een beter renderende warmteopwekking lagere stookkosten voor de huurder te regelen.

16

Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad. Doel 3

Bo-Ex bezit veilige, gezonde en duurzame woningen.

Doelstelling

Bereikt in 2014

Eind 3e kwartaal 2013 heeft Bo-Ex haar beleid met betrekking tot de technische basiskwaliteit (veilig, gezond en duurzaam) vastgelegd waaraan alle woningen en

De projectgroep, met daarin STOK, kiest ervoor om de beleidsnotitie Technische Basiskwaliteit begin 2015 op te leveren. En daarna om een

complexen moeten voldoen.

uitvoeringsplan per 1 juni 2015 gereed te hebben. Daarnaast zal de projectgroep aanhaken bij de landelijke ontwikkeling binnen de branche betreffende dit thema. Wij voorzien een risico gemeten in tijd, omdat de definities en definitiehantering zorgvuldige ontwikkeling vraagt.

Eind 1e kwartaal 2014 is deze beleidsnotitie uitgebreid met een uitvoeringsprogramma.

Thema: Invloed van bewoners. Doel

Bewoners zijn tevreden met hun invloed op de kwaliteit van de woning, de directe woonomgeving en dienstverlening.

Doelstelling

Bereikt in 2014

Eind 2013 kent Bo-Ex de behoeften die leven onder haar huurders.

De behoeftemetingen worden via onze webservice uitgevoerd door jaarlijks twee thema’s aan onze huurders voor te leggen. Inmiddels hebben 432 huurders ‘elektronisch zitting’ in het Klantenpanel. Samen met STOK zijn in 2014 de thema’s communicatie en onderhoud bij deze klantpanels neergelegd. De respons is aangenaam hoog en erg

Vanaf half 2013 optimaliseert Bo-Ex de betrokkenheid en inzet van huurders.

snel (25% respons binnen een dag). In 2014 zijn twee enquêtes gehouden. “Dienstverlening en Communicatie” en “Onderhoud”. Inmiddels profileert Bo-Ex zich ook via Twitter en facebook. Medio 2014 gebruikt Bo-Ex een bedieningsmodel dat aansluit op de wensen van de huurders en dat past binnen een doelmatige en efficiënte bedrijfsvoering.

Dit is samen met STOK opgepakt. Een van de resultaten uit de Klantenpanels en het gebruik van “Mijn Bo-Ex” is, dat we de klantbenadering / klantbediening inzake huurincasso slimmer kunnen doen. Anders dan de standaardbrief kunnen we ook snelle kanalen als SMS en e-mail gebruiken, daarbij voorzien van een hyperlink naar de betaalomgeving.

In 2015 heeft Bo-Ex op basis van de wensen en behoeften van huurders een bijdrage geleverd aan een schone, hele en veilige woonomgeving. Bo-Ex continueert haar voornemens in de Krachtwijkenaanpak volgens de vastgestelde Wijkactieprogramma’s.

De wijkactieplannen oude stijl zijn met ingang van 1 januari gestopt, hoewel de uitwerking / impact daarvan niet zo rigoureus is als het klinkt. Het karakter van de wijkactieplannen is opgenomen in de reguliere bedrijfsvoering van Bo-Ex

17

Thema: Financiële continuïteit Doel

Bo-Ex waarborgt de continuïteit van haar onderneming.

Doelstelling

Bereikt in 2014

Om haar activiteiten te kunnen verwezenlijken zorgt BoEx ervoor dat zij voldoende financiële middelen beschikbaar heeft. Zij hanteert daarvoor de volgende normen: -

-

Solvabiliteit 1) ≥20% ICR ≥ 1,5 DSCR 2) ≥ 1,1 De bruto bedrijfslasten op het niveau van het landelijk gemiddelde per gewogen verhuureenheid

Solvabiliteit 1) 30,0% ICR 2,1 DSCR 2) 1,4 De bruto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid liggen op een lager niveau dan het landelijk gemiddelde (CIP 2013).

De solvabiliteit 1) is op basis van de waardering op bedrijfswaarde voor het totale bezit. In de jaarrekening is het sociaal vastgoed gewaardeerd op bedrijfswaarde en het commercieel vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat en geeft daarmee een andere solvabiliteit. Bij het vaststellen van de DSCR 2) is rekening gehouden met 2% aflossingsfictie.

Om toegang tot de kapitaal- en geldmarkt te waarborgen voldoet Bo-Ex minimaal aan de normen van WSW en CFV: -

CFV verleent Bo-Ex de A1-status Bo-Ex voldoet minimaal aan monitorprofiel 2 van het WSW

Doelstelling A1-status is vervallen omdat CFV inmiddels een integrale beoordeling doet aan de hand van zes toezichtvelden. Het karakter van de financiële beoordeling is hierdoor wezenlijk anders dan de oordelen die CFV in het verleden uitbracht. Het CFV heeft op 9 september 2014 de toezichtbrief 2014 opgesteld. Het CFV geeft daarin aan dat het door het CFV uitgevoerde risicogericht onderzoek, op basis van de ingediende prognosegegevens 20142018, de verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie, geen aanleiding geeft tot opmerkingen en interventies. Eind 2013 stelde WSW een nieuw risicobeoordelingsmodel vast en presenteerde dit aan de corporaties, de achtervangers en de stakeholders. Met behulp van dit model identificeert, analyseert en interpreteert WSW de risico’s van een individuele corporatie en van de totale borg op een heldere en voorspelbare manier. De risicobeoordeling en het risicomanagement zijn beiden duidelijk: voor elke deelnemende corporatie gelden dezelfde uitgangspunten en criteria. In 2014 is WSW met dit model aan de slag gegaan. Gebaseerd op het jaarverslag 2012 en de prognosegegevens 2013 heeft het WSW op 27 juni 2014 een borgbaarheidsverklaring afgegeven waarin is aangegeven dat Bo-Ex voldoet aan de eisen die WSW stelt aan Bo-Ex als deelnemer.

18

Thema: Financiële continuïteit Doel

Bo-Ex waarborgt de continuïteit van haar onderneming.

Doelstelling

Bereikt in 2014

Bo-Ex hanteert een risicomanagement systeem om de

De opzet van het integraal risicomanagement-

risico’s te beheersen:

systeem is gereed en geborgd in software. De implementatie en werking zal haar eerste echte proeve ondergaan in het eerste kwartaal van 2015.

-

Strategische en algemene risico’s Operationele risico’s Projectrisico’s Financieringsrisico’s

19

Thema: Organisatie Doel

Bo-Ex beschikt over een organisatie die ervoor zorgt dat haar doelen kunnen worden gerealiseerd.

Doelstelling

Bereikt in 2014

Bo-Ex heeft eind eerste kwartaal 2013 een integraal

Het personeelsbeleidsplan is gereed. Aan SPORT

personeelsbeleidsplan opgesteld op basis waarvan gericht zal worden gewerkt aan de vier onderdelen Mensen, Cultuur, Systemen en Structuren.

wordt bewust even minder energie gegeven. Het competentievraagstuk komt in 2015 opnieuw aan de orde. Begrippen als zakelijkheid, ondernemerschap, flexibiliteit en mentaliteit zullen een plaats krijgen in het competentiegericht werken. Het MD-traject voor de leidinggevenden is ook uitgerold over álle medewerkers.

Eind 2012 is een op onze kernwaarden gebaseerde communicatiebeleidsplan gereed.

Het communicatiebeleidsplan wordt geactualiseerd. De uitwerking van de Herzieningswet, met daarin een steviger positie voor de Gemeente en onze huurders, verlangt een breder communicatiepalet. De actualisatie wordt in 2015 geïmplementeerd.

Eind 2013 heeft Bo-Ex een op de uit het ondernemingsplan blijkende ontwikkelingen afgestemd ICT-beleidsplan.

Het ICT-beleidsplan is gereed en goedgekeurd. Eind 2014 is het definitief besluit genomen om met Cegeka-dsa in zee te gaan.

Uiterlijk in 2014 zal Bo-Ex haar belanghouders bevragen op een (h)erkenning van onze kernwaarden ‘SPORT’.

Wij kiezen ervoor om dit niet op te pakken. Enerzijds omdat uit de visitatie (najaar 2012) bleek dat onze belanghouders Bo-Ex als SPORT herkennen, anderzijds omdat 2015 een jaar van inspanning en verandering zal zijn. Ook voor onze belanghouders die hun rol opnieuw zullen willen invullen.

Medio 2014 zijn alle kernprocessen in het kader van efficiënte en doelmatige organisatie doorgenomen en waar nodig aangepast.

Inmiddels zijn processen onder de loep genomen en het volledig risicomanagement is in beeld gebracht.

Eind 2013 zijn bij Com-bo alle interne processen gereed alsmede alle processen en procedures tussen Com-bo en de Bo-Ex-afdelingen waardoor een efficiënte en doelmatige uitvoering de Bo-Ex processen blijvend

De procesbeschrijvingen voor Com-bo zijn gereed en vastgelegd.

mogelijk is.

De administratieve verwevenheid met (de moeder) Bo-Ex laat zich niet ontvlechten. De doelstelling is daarmee niet aantoonbaar te maken. De oplossing ligt in het nieuw automatiseringssysteem, mede gecombineerd met de administratieve scheiding tussen DAEB en niet-DAEB. Inmiddels is het besluit genomen om de afdeling Com-bo op te heffen en de VvE activiteiten af te stoten.

20

4.3

Beschikbaarheid van de voorraad

4.3.1

Ontwikkelingen: onzekerheid als dominant gegeven

Het afgelopen jaar kenmerkte zich door aanhoudende onzekerheid over de financiële positie en dus de investeringsmogelijkheden van Bo-Ex. Na de aanscherping van het risicobeleid door het WSW eind 2013, is het WSW begin van 2014 met een sterk uitgebreid risicomanagementbeleid gekomen. In kwalitatieve zin is dat beleid vrij helder: het WSW heeft alle criteria waarlangs ze corporaties, hun bezit en financiële positie legt benoemd. De kwantitatieve uitwerking daarvan is echter niet duidelijk. Zo wordt bijvoorbeeld als risicovariabele de mate van spreiding van het bezit over woningmarkten genoemd. Nu is Bo-Ex uitsluitend in de woningmarkt Utrecht actief. In die zin is het risico voor Bo-Ex dus groot. Maar hoe dit leidt tot een eis aan de financiële positie is niet duidelijk. Te verwachten valt dat dit tot een opslag leidt voor de aan te houden financiële buffer, maar dat kan niet met zekerheid worden gesteld, laat staan de omvang er van. Deze onzekerheid heeft directe gevolgen voor de ontwikkeling van de beschikbare woningvoorraad. De laatste nieuwbouwontwikkeling vindt plaats op het Veemarktterrein en Bo-Ex heeft in het verslagjaar geen nieuwe bouwplannen gestart. Dat terwijl het tekort op de woningmarkt aan sociale huurwoningen groot is en de gemeente de locaties bij wijze van spreken klaar heeft staan. De financiële ruimte is er op dit moment, op basis van de laatste beoordeling door het WSW, niet. Naar verwachting zal het WSW weer ruimte gaan bieden op basis van de laatst ingediende dPi (meerjarenprognose), maar of dat ook ruimte voor nieuwbouw zal opleveren is twijfelachtig. Naast de onzekere situatie met betrekking tot de financiering van investeringen in sociale huurwoningen (nieuwbouw, maar ook renovaties), heeft de minister ook aangegeven de mogelijkheden voor corporaties om in koop- of vrije sector huurwoningen te investeren aanzienlijk te willen inperken. Bij de behandeling van de Herzieningswet van de woningwet en in de conclusies uit de parlementaire enquête was dit één van de meer omstreden onderwerpen. De minister lijkt nu toch wat meer ruimte te willen laten voor verdienmogelijkheden voor woningcorporaties op koop- of vrijesector huurwoningen bij herstructurering. Dat zou de haalbaarheid van herstructureringsplannen ten goede komen. Maar zolang de onzekerheid bestaat, kan planontwikkeling niet door Bo-Ex zelf worden opgepakt. Dit heeft bij de locaties Reitdiepstraat en Ivoordreef tot een patstelling geleid. Nieuw is de aanzienlijk grotere aandacht voor door beleggers te bouwen woningen. Voor Bo-Ex heeft zich dit geuit in gesprekken met tussenpartijen, die zich hebben gespecialiseerd in het makelen van overeenkomsten tussen corporaties en beleggers. Dat heeft nog niet tot concrete resultaten geleid. Ook heeft Bo-Ex meegedaan aan het uitbrengen van een “bidbook”, waarin de gemeente Utrecht aan beleggers en ontwikkelaars locaties in de gemeente presenteert. Bo-Ex heeft in het “bidbook” de locatie Ivoordreef gepresenteerd, ook om te onderzoeken of er überhaupt belangstelling zou zijn. Inmiddels lijkt er serieuze belangstelling uit de beleggerswereld te bestaan voor deze locatie. Voorbereiding nieuwe prestatie afspraken Afgelopen jaar trad een nieuw college aan, dat de bestaande prestatie afspraken ziet aflopen per 31-12-2015. De nieuwe wethouder is het proces om tot nieuwe afspraken te komen inmiddels gestart. De eerste gesprekken verliepen moeizaam door de nadruk vanuit de gemeente op de inkomenspositie van huurders. Het nieuwe college hanteert een andere bestuursstijl dan we gewend zijn. 4.3.2

Kenmerken van de voorraad

De woningvoorraad van Bo-Ex, uitgedrukt in aantal verhuureenheden, bestond op 31 december 2014 uit 9.032 woningen. Dit aantal is inclusief de verhuureenheden in gemeenschappelijke eigendom met SSH aan de Cambridgelaan (Uithof) en het in 2009 opgeleverde complex MAX. Ze worden hier volledig meegeteld. In prestatie afspraken met de gemeente nemen SSH en Bo-Ex beiden de helft mee in hun tellingen. De studenteneenheden op de Uithof en in het complex MAX worden op basis van een samenwerkingsovereenkomst beheerd door de Stichting Studenten Huisvesting in Utrecht (SSH). Daadwerkelijk in eigen beheer zijn 7.628 zelfstandige woningen en 540 onzelfstandige woningen. Daarnaast zijn er nog andere ruimten als garages, bedrijfsruimten enz. in eigen beheer. De afname ten opzichte van 2013 is veroorzaakt door verkoop van woningen en één garage.

21

Het woningbezit bestaat voor 78% uit meergezinswoningen, 11% uit eengezinswoningen en voor 11% uit onzelfstandige eenheden (inclusief de Uithof). Van de woningen in eigen beheer bestaat 7% uit onzelfstandige eenheden. DAEB/niet-DAEB Van de woningen hebben er 469 (5,7%) een netto (kale) huur boven de liberalisatiegrens. Dit aantal is afgelopen jaar toegenomen (2013: 3,7%). De stijging wordt beperkt veroorzaakt door het huurbeleid, en sterker door de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ondanks dat woningen in deze laatste categorie dus een huurprijs hebben boven de liberalisatiegrens, worden ze nog steeds als ‘sociaal’ / DAEB beschouwd, indien de streefhuur onder de liberalisatiegrens ligt. Bij mutatie krijgen deze woningen dan ook weer een sociale huurprijs. Het aantal woningen dat aan deze voorwaarde voldoet, bedraagt 113. Het aantal woningen in eigen beheer met een potentiële huur boven de DAEB grens is aanzienlijk hoger: 53%. Bo-Ex gaat terughoudend om met het verhogen van de huur tot boven de DAEB grens. Daarvoor zijn drie redenen aan te wijzen: Ten eerste de verplichting jegens de gemeente om tenminste 7.317 woningen aan te houden met een huur beneden de liberalisatiegrens. Ten tweede de afspraak met onze bewonerskoepel STOK om de streefhuren, uitgedrukt als percentage van de maximale huur, ongeveer gelijk te houden aan de vorige beleidsperiode (toen er nog geen sprake was van schaarstepunten). Effectief wordt hierdoor voor ongeveer 85% gebruik gemaakt van de verruiming van de maximale huren. Ten derde het gegeven dat de toekomstige financiering van het niet-DAEB bezit een onzekere zaak is. Om deze redenen worden woningen waarvan de huur volgens het streefhuur beleid boven de DAEB-grens zou uitkomen, veelal afgetopt tot op of net onder de DAEB-grens. Bij enkele categorieën (woningen met seniorenlabel, onzelfstandige eenheden gericht op jongeren en de KwaZeGa complexen in Overvecht) wordt bovendien de huur zo vastgesteld, dat de huur en servicekosten tezamen (de zgn. rekenhuur) bij de aanbieding van de woning niet boven de huurtoeslag grens uitkomt. Deze grens is in euro’s gelijk aan de liberalisatiegrens. Bij een rekenhuur boven deze grens vervalt het recht op huurtoeslag, behalve wanneer de rekenhuur boven de grens komt in de loop van een contractperiode, doordat de rekenhuur harder stijgt dan de aanpassing van de liberalisatiegrens. In dat geval gaat het recht op huurtoeslag niet verloren. Bo-Ex heeft bezit in alle wijken van Utrecht, met uitzondering van Noordwest (Zuilen en Ondiep) en Vleuten - De Meern. Een relatief groot deel van het bezit ligt in Zuidwest (Kanaleneiland, Transwijk en Rivierenwijk) en Zuid (Hoograven en Lunetten). Ten opzichte van andere corporaties in Utrecht is Bo-Ex relatief sterk vertegenwoordigd in Oost en West. Buiten Utrecht bezit Bo-Ex 54 woningen in de gemeente Nieuwegein. 4.3.3.

Verkoop van huurwoningen

Na de uitbreiding van de verkoopvijver in 2013 stond het jaar 2014 vooral in het teken van de verdere professionalisering van de Bo-Ex woningverkoop. De organisatiestructuur van het verkoopteam is vastgesteld en het verkoopproces daarna nader uitgewerkt en geïmplementeerd. Ook heeft het verkoopteam haar visie vertaald in een marketing- en communicatie strategie. Tenslotte is met het team van makelaars een stevige samenwerkingsbasis neergezet. Bo-Ex maakt nu gebruik van drie vaste makelaars. Naast de genoemde professionalisering heeft de langzaam en gestaag herstellende markt voor verkoopwoningen, en specifiek het segment van de verkoop van corporatiewoningen, bijgedragen aan het behaalde verkoopresultaat. In het verslagjaar zijn 39 woningen en één garage verkocht aan natuurlijke personen (in 2013 waren dit 15 woningen en één garage, in 2012 8 woningen). De gemiddelde verkoopprijs van de woningen (excl. een garage), op basis van kosten koper, bedroeg het afgelopen jaar € 188.104,- (2013: 170.540,-, 2012: €172.062,-).

22

De woningen en één garage zijn verkocht in de volgende wijken: •

Overvecht

•

Lunetten

•

Lombok

•

Rivierenwijk

•

Nieuw Engeland

1

•

Tolsteeg

2

•

Tuinwijk-Oost

4

4.3.4

3 13 5 12

Nieuwbouwontwikkelingen

Onder invloed van de algemene financiële druk binnen de sector als direct gevolg van het kabinetsbeleid en de ingrijpende beleidswijzigingen door het WSW is Bo-Ex eind 2013 genoodzaakt haar projecteninvesteringsprogramma drastisch bij te stellen. Door de aanscherping van de eigen signaleringsgrenzen en de verdere uitwerking van het kabinetsbeleid, heeft wederom een bijstelling van het projecteninvesteringsprogramma in 2014 plaatsgevonden. De bijstellingen hebben een directe invloed op de geplande nieuwbouwomvang. Nieuwbouw bij herstructurering Rivierenwijk, Reitdiepstraat (complex 108) In deze buurt staan 81 woningen die in de jaren ‘50 zijn gebouwd. Bo-Ex heeft het complex in 2005 aangemeld voor het DUO-II-contract en de bewoners meegedeeld dat zij het complex wil slopen. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn toen al met de gemeente overeengekomen. In 2009 is een schetsontwerp gemaakt aan de hand waarvan in september 2009 een draagvlakmeting plaatsvond. Hierbij stemde circa 82% van de huurders in met de sloop van het complex. Daarna is de planontwikkeling verder opgepakt. Dit plan betreft naast het terrein van de te slopen woningen ook het terrein waarop de onderhoudsdienst van Bo-Ex was gevestigd. De onderhoudsdienst nam in november 2011 het nieuwe pand aan de Tennesseedreef in gebruik. In 2011 is reeds besloten, gezien de zwakke markt voor koopwoningen, voorlopig niet met dit plan door te gaan. In 2012 zijn wel verdere studies verricht naar alternatieven, maar de omstandigheden voor verkoopwoningen werden steeds slechter. Dit marktgegeven, de nieuwe WSW beleidsregels en het kabinetsbeleid heeft ertoe geleid dat de ontwikkeling van dit project voorlopig is stilgelegd. Deze vertraging zorgde voor de nodige ruimte om de te slopen woningen nog te gebruiken voor tijdelijke huisvesting van bewoners van drie complexen (402 Jan van den Doemstraat, 503 Groeneweg en 501 Surinamestraat) die in de periode 2011 tot en met 2013 ingrijpend zijn gerenoveerd. Nadat genoemde projecten gereed waren, zijn de bewoners weer terug verhuisd. Hierdoor zijn de woningen aan de Reitdiepstraat wederom vrijgekomen en worden tot op heden ingezet voor tijdelijk verhuring. Bo-Ex onderzoekt op dit moment op welke wijze ze het project wilt realiseren. Hierbij wordt onder andere gedacht aan een mogelijke aanbesteding, waarbij derden de ontwikkeling en realisatie op zich nemen en Bo-Ex turn-key een aantal woningen afneemt. Nieuwbouw “Krachtwijken” Overvecht, Ivoordreef (complex 116). In 2010 is gestart met de planontwikkeling van dit sloopnieuwbouwproject. In de nieuwbouw waren 32 huurwoningen en 108 koopwoningen gepland. In 2011 is gezien de onzekere koopmarkt al besloten voorlopig niet met de daadwerkelijke projectontwikkeling te starten. De situatie is in 2012 nog verder verslechterd. Daarbovenop komt de onzekerheid in 2013 met betrekking tot het kabinetsbeleid en beleidswijziging van het WSW. De ontwikkeling van dit project is dus ook in 2014 nog niet gestart. Wel is december 2013 een positieve draagvlakmeting gehouden waarbij 90,5% van de stemgerechtigde bewoners voor de sloop heeft gestemd. Ruim 94% van de bewoners heeft zijn/haar stem uitgebracht.

23

Nieuwbouw in bestaande stad. Veemarktterrein, blok J Door de gemeente Utrecht is Bo-Ex verzocht deel te nemen aan de ontwikkeling van blok J. In dit bouwblok worden circa 50 woningen ontwikkeld met als randvoorwaarde dat de toekomstige kopers en huurders mede worden betrokken bij de ontwikkeling in de vorm van “medeopdrachtgeverschap”. Een projectontwikkelaar neemt 41 grondgebonden koopwoningen voor haar rekening en Bo-Ex 8 eengezinswoningen binnen de sociale huur. De realisatie van de woningen is juni 2014 gestart en zal volgens planning maart 2015 worden opgeleverd. Alle 8 woningen zijn reeds verhuurd aan toekomstige huurders. Nieuwbouw Leidsche Rijn Deelgebied Terwijde-Zuid in Leidsche Rijn Blokken 5 en 6 In dit deelgebied heeft Bo-Ex twee bouwblokken ontwikkeld waarvoor één blok reeds de bouwvergunning is afgegeven. De appartementen en eengezinswoningen in deze gebouwen waren bestemd voor de verkoop. Gezien de moeilijke verkoopmarkt zijn de woningen niet in de verkoop gegaan en heeft Bo-Ex onderzocht of het mogelijk is de genoemde blokken op een andere wijze in de markt te zetten. Hierbij zijn gesprekken gestart met partijen die beide blokken 5 en 6 in eigen beheer verder willen ontwikkelen. Gedurende 2014 heeft hiervoor intensief overleg plaatsgevonden met institutionele en ontwikkelende beleggers, dit met als uitgangspunt binnen de bestaande massa van beide blokken het oorspronkelijke programma en plan te realiseren. Voor elk van de beide blokken is op dit moment een partij geïnteresseerd en reeds in een vergaand haalbaarheidsonderzoek. Voor blok 5 is het overleg met de gemeente in de fase waarbij beide partijen denken een oplossing voor het grondvraagstuk te hebben. Blok 6 zit nog in de eerste haalbaarheidsfase.

24

4.4

Markt en huur

4.4.1

Verhuringen

In 2014 zijn in totaal 1.630 eenheden administratief verhuurd, inclusief nieuwbouw, tijdelijke verhuur en de complexen in beheer bij de SSH. Verhuringtype

Totaal

Aantal t.b.v.

Aantal t.b.v.

Aantal t.b.v.

aantal 2014

Bo-Ex

verantwoording inkomenstoets

Bbsh-tabel

Zelfstandige eenheden regulier

550

550

550

531

50

50

-

-

26

26

-

-

14

-

-

153

-

Zelfstandige eenheden vrije sector Zelfstandige eenheden bruikleenovereenkomst Zelfstandige eenheden eigen verhuur Correcties Ivoordreef Onzelfstandige eenheden

14 -

3

-

153

3 153

SSH onzelfstandige eenheden

584

-

584

-

SSH zelfstandige eenheden

171

-

171

171

6

6

-

-

Bedrijfsruimte Bergingen

6

6

-

-

Garages

13

13

-

-

Parkeerplekken

60

60

-

-

1.630

875

1.458

702

Totaal Mutatiegraad Verhuringtype

Mutatiegraad in %

Zelfstandig DAEB Bo-Ex Zelfstandig DAEB SSH deel

7,64 21,10

Zelfstandig DAEB totaal

8,36

Onzelfstandig DAEB/niet-DAEB Bo-Ex Onzelfstandig DAEB/niet-DAEB SSH deel

28,33 63,89

Onzelfstandig DAEB/niet-DAEB totaal

44,63

Niet woongelegenheden

8,79

Zelfstandige huurwoningen niet-DAEB 4.4.2

10,71

Woonruimteverdeling

De vrijkomende zelfstandige woningen worden vrijwel allemaal via WoningNet aangeboden op internet. De woningzoekende geeft in zijn persoonlijke account een aantal woonwensen aan. Op basis van zijn wensprofiel ontvangt hij, indien gewenst, tweewekelijks een Digizine. Dit is een overzicht van aanbevolen woningen die per e-mail wordt verstuurd. Vanuit deze e-mail kan direct online gereageerd worden. De woningen met de hoogste slaagkans staan bovenaan. Reageren meer kandidaten op een woning dan wordt op basis van de regels in de regionale Huisvestingsverordening bepaald wie de woning krijgt aangeboden. Kandidaten kunnen via een voice-response-

25

systeem horen wat hun rangnummer geworden is voor de betreffende woning. Zij kunnen de gegevens ook via internet raadplegen. De woningzoekende krijgt direct inzage in zijn slaagkans voor de woning. Tegelijkertijd worden alternatieven aangeboden van woningen die dicht bij zijn zoekprofiel liggen en waar zijn slaagkans hoger ligt. Dit geeft de woningzoekende de mogelijkheid zijn keuze bij te stellen. Leegkomende woningen worden dagelijks gepubliceerd op de website. De woningzoekende krijgt dan maximaal acht dagen de tijd om te reageren op een woning, tenzij de reactietermijn door de corporatie wordt verlengd. Zo ziet een woningzoekende die wekelijks naar nieuw aanbod kijkt, altijd alle nieuwe woningen. Naast het proces voor de reguliere verhuring wordt voor speciale doelgroepen afwijkende processen gevolgd. In paragraaf 4.4.7 worden deze doelgroepen nader beschreven. In het verslagjaar is door Gemeente en STUW een aantal experimenten in de woonruimteverdeling gerealiseerd. Deze experimenten stonden in de planning voor 2013 maar zijn uiteindelijk pas in 2014 van start gegaan. Het gaat hierbij om: 1.

Gerichte doorstroming van ouderen uit grote woningen.

Het vrijkomen van deze woningen levert naar verwachting meer doorstroming op (lange verhuisketens). Veel eengezinswoningen en grote appartementen worden bewoond door senioren, die wellicht toe zijn aan een kleinere en meer geschikte (toegankelijke) woning. 2 Het gaat hierbij om eengezinswoningen en appartementen van minimaal 80 m (volgens het woningwaarderingsstelsel) met minimaal vijf kamers gehuurd van een corporatie. Senioren die een dergelijke woning achterlaten komen in aanmerking voor de gerichte doorstroming. Zij krijgen op basis van deze achter te laten woning voorrang bij de toewijzing. Dit is automatisch geregeld via WoningNet. Het verleiden van ouderen tot verhuizing lukt alleen als er voldoende geschikt aanbod is waarin zij ook op korte termijn terecht kunnen. Het actief benaderen/informeren van ouderen over geschikt aanbod en over het principe van de ‘gerichte doorstroming ouderen’ is de belangrijkste pijler voor het laten slagen van het experiment. De gemeente Utrecht heeft sinds 2013 een verhuisadviseur senioren aangesteld. De verhuisadviseur begeleidt senioren met een verhuiswens, onder andere door het verstrekken van informatie en het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. Het contract met de verhuisadviseur is door corporaties en Gemeente in het najaar van 2014 met één jaar verlengd. De voorrangsregeling is op 10 september 2014 van start gegaan. In het verslagjaar hebben stadsbreed 11 huishoudens gebruik gemaakt van de voorrangsregeling. In 2014 was daarnaast binnen Bo-Ex de Seniorenkortingsregeling van kracht. Deze regeling heeft Bo-Ex ingesteld omdat uit onderzoek is gebleken dat de hogere prijs van huurwoningen een drempel vormt voor senioren met een verhuiswens. Bo-Ex verleent, omwille van de doorstroming, korting aan senioren die willen verhuizen naar een kleinere, meer passende woning. De nieuwe huurprijs bedraagt in die gevallen maximaal € 50,- meer dan de oude kale huur. In 2014 zijn vier huishoudens met deze kortingsregeling gehuisvest. In september 2014 is het experiment geëvalueerd en is het besluit genomen om in 2015 ook bij de andere STUWcorporaties de Seniorenkortingsregeling toe te passen. 2.

Wijziging in bezettingsnormen.

In 2014 is een nieuwe bezettingsnorm van kracht geworden. Betaalbare, grotere, woningen zijn schaars in de stad Utrecht. Daarnaast merkten corporaties dat het lastig was bij herhuisvesting om voor (grote) gezinnen geschikte woningen te vinden in de stad. Dit leidde tot vertraging van (renovatie/sloop)-projecten. De oude Huisvestingsverordening kende slechts één bezettingsnorm waarbij alleen de alleenstaande niet gehuisvest wordt in een woning met vijf of meer kamers. Grote gezinnen ondervonden dus veel concurrentie van kleine huishoudens.

26

De wijziging had betrekking op alle eengezinswoningen en op grote appartementen. Van een groot appartement 2

is sprake als er minimaal vijf kamers zijn én een oppervlakte van tenminste 80 m volgens het woningwaarderingsstelsel. Het uitgangspunt is dat voor deze woningen een bezettingsnorm wordt gehanteerd van minimaal het aantal personen gelijk aan het aantal kamers. In het verslagjaar is de tabel met nieuwe bezettingsnormen vastgesteld in de STUW-werkgroep “Implementatie voorstellen woonruimteverdeling”. De STUW heeft naar aanleiding van deze tabel uitzonderingen benoemd zodat in sommige gevallen van deze minimale bezettingsnorm afgeweken kan worden. Na goedkeuring door de gemeente is de bezettingsnormentabel geïmplementeerd door WoningNet en maakt daarmee deel uit van het woonruimteverdelingssysteem. De bezettingsnormentabel is ingegaan per 10 september 2014. 3.

Loting

Door middel van loting (van woningen met een lagere populariteit) wordt een woningaanbod gecreëerd voor de woningzoekenden met weinig inschrijftijd. Iedereen die ingeschreven staat bij WoningNet mag meedoen en iedereen maakt evenveel kans. Het inventariseren en labelen van geschikt aanbod voor de loting is door elke corporatie zelf gedaan. In 2014 moest elke corporatie 10% van zijn woningbezit via de lotingregeling aanbieden. Dit zijn uitsluitend 1, 2 of 3-kamerwoningen. In de zomer van 2014 is de lotingmodule in Utrecht geëvalueerd. Dit leidde tot een positief beeld over de mate waarin loten voldoet aan de doelstellingen (meer kansen voor spoedzoekers, meer reacties op woningen, kortere wachttijden). 4.4.3

Huisvestingsvergunning

De nacontrole voor de huisvestingsvergunning werd voor het overgrote deel van 2014 nog door WoningNet uitgevoerd. Zij checkten of een woningzoekende voor een huisvestingsvergunning in aanmerking kwam. De STUW-corporaties zagen echter niet veel meerwaarde in de uitbesteding van de nacontrole. Het bestuur van de STUW heeft daarom ingestemd met het voorstel om de corporaties zelf de nacontrole uit te laten voeren en de huisvestingsvergunning bij verhuur van de woning te verstrekken. De gemeente Utrecht is bereid gebleken de corporaties voor dit doel een BRP-aansluiting (voorheen BSN genaamd) te verschaffen. Dit betekent dat de woningzoekende geen uittreksel bij de gemeente meer hoeft te halen. Naast tijd en energie bespaart hen dit legeskosten. Inmiddels zijn licenties voor raadpleging van het BRP afgegeven op naam van individuele medewerkers. Iedere medewerker heeft daarbij ook een geheimhoudingsverklaring ondertekend. 4.4.4

Huisvestingswet

In het verslagjaar heeft de Tweede Kamer de Huisvestingswet 2014 aangenomen. Daartoe dient de regionale huisvestingsverordening te worden aangepast. Bo-Ex heeft zitting genomen in werkgroepen t.b.v. aanpassing van deze regionale huisvestingsverordening, die op 1 juli 2015 van kracht zal gaan. 4.4.5

Volledig rolstoelgeschikte woningen

Begin 2014 was er in Utrecht een wachtlijst van 51 huishoudens die op zoek zijn naar een woning die volledig rolstoelgeschikt is. De Utrechtse corporaties bieden woningen die leeg komen aan bij Het Vierde Huis die namens de gemeente bekijkt of er op de wachtlijst een geschikte kandidaat is. Als dat zo is, wordt met die kandidaat een huurovereenkomst afgesloten. Voor zogenoemde “schrijnende gevallen” wordt een extra inspanning geleverd om een geschikte woning aan te bieden. Bijvoorbeeld door extra aanpassingen aan te brengen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

27

In het verslagjaar hielp Bo-Ex tien huishoudens, die op de wachtlijst stonden, aan een rolstoelgeschikte woning. De Utrechtse corporaties hebben gezamenlijk 29 huishoudens aan een rolstoelgeschikte woning geholpen. Eind 2014 stonden nog 61 huishoudens op de wachtlijst. Ondanks de gezamenlijke inspanningen is de wachtlijst dus gegroeid. Opmerkelijk is dat de verhuur van aangepaste woningen moeizaam verloopt. Ondanks de wachtlijst moet een woning vaak aan meerdere kandidaten worden aangeboden alvorens hij wordt geaccepteerd. Dit betekent leegstand. In 2015 zal bekeken worden welke oorzaken hiervoor te vinden zijn en of deze kunnen worden weggenomen. 4.4.6

Verhuur volgens EU-regels

Sinds 1 januari 2011 zijn woningcorporaties gehouden bij de verhuur van woningen te voldoen aan de EU-regels. Deze regels zijn vastgelegd in de Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (DAEB). Deze regeling bevat de condities waaronder staatssteun voor woningcorporaties (onder meer borging van leningen door het WSW) is toegestaan. De regeling bepaalt onder andere dat de woningcorporaties tenminste 90% van hun sociale-huurwoningen (met een huurprijs van maximaal € 699,48) moeten toewijzen aan huishoudens met een belastbaar huishoudjaarinkomen van maximaal € 34.678,- (prijspeil 1-1-2014). Daarbij geldt de regel dat het inkomen van inwonende kinderen niet wordt meegerekend. In het verslagjaar is bij alle nieuwe verhuringen een inkomenstoets uitgevoerd volgens een vaststaande procedure. Bij het adverteren van woningen is aangegeven of de woning uitsluitend bestemd is voor huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.678,- of dat ook huishoudens met een inkomen tot € 46.423,- (de zogenoemde middeninkomens zoals vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening) op de woning kunnen reageren. Om de 90%-regel te monitoren, is maandelijks een overzicht gemaakt van de actuele stand van zaken. De maatregel geldt voor alle zelfstandige en onzelfstandige woningen in het bezit van de corporatie die onder het DAEB-regime vallen. De zelfstandige woningen van de Cambridgelaan en MAX zijn van Bo-Ex en SSH. Ze worden volledig door laatstgenoemde beheerd. Deze twee complexen zijn in ongedeeld eigendom. Om die reden zijn er afspraken met de SSH gemaakt over de verantwoording van de nieuwe verhuringen in deze complexen. Onderstaande tabel geeft de gerealiseerde procentuele verdeling (inclusief SSH) weer van het aantal verhuringen van DAEB-eenheden en het huishoudinkomensklasse van de nieuwe huurder.

percentage toegewezen

totaal aantal verhuurde DAEB-eenheden

Verhuur aan huishoudens met een inkomen < € 34.678,-

95%

1.384

Verhuur aan huishoudens met een inkomen > € 34.678,-

5%

74

100,0%

1.458

Totaal

Van alle verhuurde DAEB-eenheden is 95% verhuurd aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.678,-. De dossiers in de 5% bestaat voor het merendeel uit inkomens tussen de € 34.678,- en de € 46.423,- en een paar woningen verhuurd aan instellingen. Hiermee is voldaan aan de betreffende regeling.

28

Inkomenscontrole middels een steekproef door de accountant Volgens de EU-norm dient Bo-Ex minimaal 90% van de woningen toe te wijzen aan de doelgroep, kandidaten met een inkomen van maximaal € 34.678,-. Over de toewijzingen in de categorie 90% wordt een inkomenscontrole gedaan d.m.v. een steekproef. In 2014 zijn er 1.458 woningen toegewezen. Dit betekent dat Bo-Ex 10%, dus maximaal 145 woningen vrij mocht toewijzen. In werkelijkheid heeft Bo-Ex 125 woningen vrij toegewezen. De EU-norm is in 2014 ruim gehaald met de verdeling 95% (1.384) en 5% (74). 4.4.7

Bijzondere aandachtsgroepen

In het Stedelijk Kompas 2.0 wordt de aanpak om het aantal mensen dat dakloos raakt tot een minimum te beperken concreet vormgegeven. Waar mensen toch dakloos raken bieden de betrokken partijen snel en slagvaardig opvang, ondersteuning en zorg. Het uiteindelijk doel is om de mensen naar vormen van zelfstandig(er) wonen te begeleiden. In het Stedelijk Kompas 2.0 is het ambitieniveau verbreed van het verbeteren van de leefsituatie van daklozen naar het structureel tegengaan van dakloosheid. Dit is verwoord in drie hoofddoelstellingen: 1. het voorkomen van dakloosheid door te investeren in preventie van uitval en op het voorkomen van terugval; 2. 3.

in zorg en opvang brengen van mensen die nu nog dakloos zijn en verbeteren van de doorstroom; bevorderen dat mensen die in zorg en opvang zitten uitstromen en re-integreren en participeren in de samenleving (blijvend herstel).

Lister (voormalig Stichting Begeleid Wonen Utrecht) Lister is gespecialiseerd in beschermende woonvormen. Lister wil werken aan het herstel (denken) van cliënten met aanhoudende psychische klachten of een verslavingsprobleem. Dit is niet hetzelfde als genezing van de klachten bij de cliënten. Om dit doel te bereiken maakt Lister gebruik van ervaringsdeskundigen van Bureau Herstel. Zij zetten zich in om het herstel(denken) onder de cliënten en medewerkers van Lister te bevorderen. Bureau Herstel wil ervaringen uitwisselen, kennis overdragen, medewerkers adviseren en mensen ondersteunen bij hun eigen herstelproces. Zij wil dit doen in de vorm van een zogenoemd “Clubhouse model” naar Amerikaans voorbeeld. Het “Clubhouse model” is een ondersteunende omgeving voor mensen van wie het leven in meer of mindere mate is verstoord door een psychiatrische- en of verslavingskwetsbaarheid, die behoefte hebben aan steun van mensen die geloven dat herstel mogelijk is. Het pand aan de Vaartserijnstraat 51 sluit aan bij de visie en doelstelling van het “Clubhouse model”. Om deze visie uit te kunnen voeren is een praktische verbouwing noodzakelijk. In 2014 is met de verbouw van het pand begonnen. Van de oorspronkelijk 60 kleine kamers blijven er nog 30 ruime kamers over. De werkzaamheden worden in eigenbeheer uitgevoerd onder de verantwoordelijkheid van Lister. Het bijzondere daarbij is dat naast professionele inzet ook cliënten hieraan hebben meegewerkt. Lister huurt in verschillende wijken in totaal 191 woonruimtes van Bo-Ex voor de huisvesting van mensen die begeleiding nodig hebben. Ook de groep dak- en thuislozen wordt door Lister gehuisvest in woningen op loopafstand van de centrale opvang of een maatschappelijk steunpunt. Beide vormen van huisvesting gaan via de zogenoemde instellingswoningen. Lister huurt, naast nog een paar andere organisaties, van Bo-Ex de meeste instellingswoningen. Het totale bestand van aan instellingen verhuurde woningen, zelfstandig en onzelfstandig, is in 2014 300 verhuureenheden. De ontwikkelingen op het gebied van scheiden van wonen en zorg hebben in het verslagjaar geleid tot een verschuiving van cliënten gehuisvest in (intramurale) groepswoningen naar huisvesting in extramurale zelfstandige woningen. Zo zijn in het verslagjaar zes cliënten gehuisvest in het Bo-Ex complex aan de Elzas. Het overgrote deel van deze cliënten komt uit de eengezinswoningen die Lister van Bo-Ex huurt in Lunetten. Lister heeft vervolgens de huur van drie van deze woningen opgezegd. Bo-Ex heeft deze woningen vervolgens verkocht. Het is de verwachting dat deze ontwikkeling zich in 2015 voortzet. 29

Vecht en IJssel De woon-zorgvoorziening Parc Transwijk wordt deels verhuurd aan Stichting Vecht en IJssel. De zorgvoorziening voorziet in het huisvesten van PG cliënten en zorgbehoevenden met een CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg) indicatie. Naast deze groep bewoners zijn er ook 96 reguliere sociale huurwoningen. Met de 96 huurders is een zelfstandige huurovereenkomst afgesloten. Het aanbieden en verhuren van deze woningen wordt uitgevoerd conform de geldende aanbiedingscriteria. In Parc Transwijk zijn ook commerciële ruimten gerealiseerd. De grote ruimte, circa 700 m2, is verhuurd aan Stichting Vecht en IJssel, die hier haar hoofdkantoor heeft gevestigd. Voor de overige commerciële ruimten zijn er huurovereenkomsten afgesloten met: Cabane, Stichting “Het Inloophuis”. Inloophuis Utrecht is voor mensen met kanker of een andere ernstige ziekte en hun naasten. Het inloophuis biedt een veilige, gastvrije plaats waar zij welkom zijn voor wat ontspanning, een kop koffie en een praatje met een vrijwilliger of medebezoeker.; Pedicure, Manicure Adriana; Praktijk voor de Fysiotherapie Eisenhowerlaan; Aan Vecht en IJssel is in 2014 nog een opslagruimte verhuurd.

Op stedelijk niveau zijn afspraken gemaakt voor het leveren van woningen aan de Vereniging Beter Wonen. Deze vereniging stelt de woningen beschikbaar aan de aangesloten instellingen op het gebied van begeleid wonen. Deelnemende instellingen kunnen cliënten voordragen voor een urgentie, een eenmalige aanbieding of een verzoek doen voor een instellingswoning. Er zijn in 2014 in het kader van Beter Wonen aan verschillende doelgroepen in totaal 22 woningen beschikbaar gesteld. Bo-Ex huisvest, conform de taakstelling van het Rijk, statushouders. Voor het verslagjaar is deze taakstelling fors verhoogd naar 48. Aangezien er nog sprake was van een achterstand uit 2013 van 3 was de totale opgave 51. Gedurende het verslagjaar zijn slechts 9 (=18% van de taakstelling) statushouders door de gemeente aangeboden die allemaal voorzien zijn van huisvesting. De taakstelling is derhalve niet gehaald maar de oorzaak ligt in het beperkte aanbod van statushouders. Gelet op de knelpunten die de huidige procedure kent én het feit dat voor 2015 de taakstelling bijna verdubbeld wordt, is in het najaar door de RWU een bijeenkomst georganiseerd waarbij naast de corporaties ook Provincie, Gemeente, COA (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers) en Vluchtelingenwerk Nederland uitgenodigd waren. Tijdens deze bijeenkomst bleek dat er veel onnodige beperkingen op het terrein van uitrustingsniveau van de woning en woningtype opgelegd worden bij het huisvesten van statushouders. Ook bleek dat in de administratieve afwikkeling door COA en Gemeente forse vertraging zit. Tenslotte bleek ook dat Vluchtelingenwerk Nederland kampt met een capaciteitstekort om de toestroom aan statushouders adequaat te begeleiden. Het complex Reitdiepstraat is aangeboden aan COA om te dienen als locatie voor vluchtelingen in afwachting van hun asielaanvraag. Hierop is afwijzend gereageerd. Afgesproken is dat Gemeente Utrecht met voorstellen komt om de verhoogde taakstelling te realiseren. Eind 2014 waren deze voorstellen nog niet gereed. In 2015 zullen de STUW-corporaties het initiatief nemen om met creatieve oplossingen de taakstelling zo goed als mogelijk te realiseren. Daarbij is echter medewerking van alle andere partijen onontbeerlijk.

30

Het is de vraag of de ontstane achterstand van 42 met de nieuwe taakstelling (voor het eerste half jaar van 2015 is dat voor Bo-Ex 44 en wellicht nog eens 44 voor het tweede half jaar) gehaald wordt. Het gemiddeld aantal mutaties van zelfstandige en onzelfstandige eenheden bedraagt de afgelopen jaren ongeveer 775. Hiervan zouden er 130 toegewezen moeten worden aan statushouders welke, naast allerlei andere doelgroepen, aanspraak maken op woningen. De slaagkans voor de regulier woningzoekende daalt daardoor enorm. 4.4.8

Huurbeleid

Huurverhoging In het regeerakkoord is afgesproken dat de jaarlijkse huurverhoging gekoppeld wordt aan de inflatie (2013: 2,5%) van het voorgaande jaar vermeerderd met een extra 1,5% én dat er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging. STOK heeft het definitieve huurverhogingsvoorstel van Bo-Ex voor kennisgeving aangenomen. Voor de uitvoering van deze inkomensafhankelijke huurverhoging zijn, conform de procedure van het ministerie, gegevens bij de Belastingdienst opgevraagd. Voor 2014 is een gemiddelde huurverhogingspercentage van 4,2% gerealiseerd. Bij 2.018 huishoudens was sprake van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Evenals in voorgaande jaren is met de bewonersorganisatie STOK overlegd over de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli. Tijdens dit overleg is met STOK een extra bezwaarmogelijkheid overeengekomen voor huishoudens waar het inkomen in 2013 of 2014 drastisch gedaald was waardoor men in een andere huurverhogingscategorie valt. Op basis van deze extra mogelijkheid hebben 175 huishoudens (2013: 224) bezwaar aangetekend tegen het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging. Hiervan zijn er 66 definitief toegekend en 39 voorlopig. Bij deze laatste categorie moet in 2015 het inkomen voor 2014 nog worden aangetoond aan de hand van de inkomensgegevens die dan bij de Belastingdienst bekend zijn. Bij 105 (60%) van de ingediende bezwaren is dus een (voorlopig) nieuw huurverhogingspercentage vastgesteld. Van de overige 70 huishoudens die bezwaar hadden aangetekend zijn er 52 afgewezen, bijvoorbeeld vanwege het ontbreken van een juridische grond. Van 17 huurders hebben we, na het opvragen van aanvullende (inkomens-)gegevens, niets meer gehoord. Eén huurder heeft het bezwaar ingediend en weer ingetrokken voor er een besluit door Bo-Ex over was genomen. categorie

totaal aantal

toegekend

voorlopig toegekend

alsnog voldaan

Inkomensachteruitgang 2013

80

40

21

19

Inkomensachteruitgang 2014

17

3

11

3

Zorgindicatie

22

15

-

7

HH-samenstelling + overig

56

8

7

41

175

66

39

70

totaal

De Rijksoverheid heeft bepaald dat in gevallen waarbij er, na 1 juli, een inkomensdaling in het huishoudinkomen is, een huurder alsnog een voorstel tot een huurverlaging kan indienen bij een verhuurder. Op basis hiervan zijn er vijf voorstellen tot huurverlaging ontvangen. Vier van deze verzoeken zijn gehonoreerd. Naast de reguliere huurverhoging wordt bij mutatie de huur opgetrokken naar het streefhuurniveau. De huurprijsaanpassing bij renovaties is afhankelijk van de ingreep.

31

4.4.9

Rappelprocedure Huurcommissie

Als de huurder het niet eens is met de aangezegde huurverhoging moet hij het initiatief nemen om het bezwaarschrift binnen de geldende termijnen in te dienen bij de Huurcommissie. Voor 2014 zijn, evenals in de vijf voorgaande jaren, geen bezwaarschriften ingediend.

32

4.5

Klant- en bewonersparticipatie

4.5.1

Samenwerkingsovereenkomst met STOK en bewonerscommissies

Bewonerskoepel STOK, bewonerscommissies en Bo-Ex hebben begin 2012 een geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst ondertekend. In de samenwerkingsovereenkomst staan afspraken vermeld die voor alle partijen gelden. Naast de algemene afspraken staat in de overeenkomst de mate van invloed van STOK en bewonerscommissies op de verschillende onderwerpen van beheer en beleid aangegeven. De overeenkomst versterkt de positie en invloed van STOK en bewonerscommissies. In een zeggenschapsmatrix staat aangegeven of bij het onderwerp sprake is van adviesrecht, gekwalificeerd adviesrecht of instemmingsrecht. Onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst is een financieringsovereenkomst. De bijdragen aan bewonerscommissies en STOK zijn hierin geregeld. De financiële bijdrage aan STOK is opgebouwd uit vier elementen: een bedrag per aangesloten bewonerscommissie, een bedrag per verhuureenheid ter dekking van het lidmaatschap van het Regionaal Huurdersberaad, een bedrag ter dekking van het lidmaatschap van de Woonbond en een bedrag ten behoeve van inhoudelijke advisering en secretariële en financiële dienstverlening van Stade voor STOK. Bewonerscommissies krijgen vanaf 2012 een financiële bijdrage die stijgt naarmate de commissie meer actief is en activiteiten ontplooit. In het verslagjaar zijn de spelregels van de financieringsovereenkomst schriftelijk nog eens extra toegelicht aan de bewonerscommissies. Daarnaast kan STOK voor bijzondere activiteiten en projecten een financiële bijdrage vragen. Ook heeft Bo-Ex in het kader van de herstructurering van de complexen 109/404 (Hoograven Zuid), 501 (Jaffa), 115/409 (KwaZeGa) en 116 (Ivoordreef) bewonerscommissies extra gesubsidieerd. 4.5.2

Bewonersorganisatie STOK

In samenwerking met STOK is dit jaar een bijeenkomst georganiseerd voor alle bewonerscommissies in complex Van Baarenhove in Nieuwegein. Hier gaf het Amsterdam Steunpunt Wonen (ASW) een lezing over ‘Het versterken van het contact met de achterban’. Zowel de traditionele communicatiemethoden, als de inzet van sociale media en websites kwamen aan bod. De commissies gaven aan door de lezing en uitwisseling nieuwe inspiratie te hebben gekregen. De bijeenkomst werd afgesloten met een uitgebreide high tea. Van de 27 commissies waren er 11 aanwezig. In ieder bestuurlijk overleg met STOK worden de knelpunten uit de algemene ledenvergadering van STOK doorgenomen en zo nodig van acties voorzien. Bo-Ex heeft in het verslagjaar samen met een afvaardiging van STOK een nieuwe huurovereenkomst en nieuwe algemene huurvoorwaarden ontwikkeld. Samen met een jurist van Tomlow Advocaten zijn deze stukken aangepast aan de huidige tijd. In de loop der jaren zijn verschillende versies van algemene huurvoorwaarden ontstaan. De nieuwe huurvoorwaarden sluiten aan bij de nu geldende wetgeving en het actuele beleid van Bo-Ex. Voor alle huurders gelden nu dezelfde regels. Nieuw is ook een korte toelichting in niet-juridische taal waarin we aan nieuwe huurders uitleggen wat er allemaal in de huurvoorwaarden staat. De nieuwe algemene huurvoorwaarden zijn per 1 januari 2015 van kracht geworden. 4.5.3

Werkgroepen

Naast het overleg met het bestuur van STOK, is een aantal werkgroepen ingesteld. Deze werkgroepen bereiden de besluitvorming op een specifiek terrein voor. In de werkgroepen zitten vertegenwoordigers van STOK, bewonerscommissies, bewoners en medewerkers van Bo-Ex. Werkgroep Energiebesparing In 2014 kwam de interne werkgroep Energiebesparing een aantal malen bijeen waarvan tweemaal met een afvaardiging van STOK. Met deze afvaardiging besprak de werkgroep het energetisch programma van Bo-Ex tot het jaar 2020, waarbij de voortgang en inhoud van lopende projecten aan STOK is toegelicht. 33

Andere gespreksonderwerpen waren de voortgang en invulling van de afspraken uit Bouwen aan de Stad (BAS), de door de gemeente beschikbaar gestelde goedkope energieleningen, de inzet van PV-panelen en het beïnvloeden van bewonersgedrag ten behoeve van energiebesparingen. In het verslagjaar is de campagne om het bewonersgedrag te beïnvloeden van start gegaan. Deze campagne wordt door gemeente en corporaties gezamenlijk gevoerd. Corporaties hebben op zich genomen medewerkers (op vrijwillige basis) te trainen in het bewoners erop te wijzen, dat er mogelijkheden kunnen zijn om op energielasten te bezuinigen. De bewoners worden dan verwezen naar een energie-adviseur. Deze laatste wordt door de gemeente opgeleid en gestuurd. Ook hebben corporaties op zich genomen bewoners te werven die als energie ambassadeur willen optreden. Hun vrijwillige taak bestaat daaruit dat men medebewoners bewust maakt van hun gedrag omtrent energieverbruik. Vanuit Bo-Ex zijn 11 collega’s naar de training geweest. Uit verschillende contacten zijn negen gesprekken voortgekomen. Alles bij elkaar geen groots resultaat, ondanks serieuze inspanningen. Dit sluit aan bij eerdere ervaringen, waaruit bleek dat de animo om over het eigen energieverbruik na te denken niet erg hoog ligt. Werkgroep Huur en Voorraadbeleid De werkgroep Huur en Voorraadbeleid is in het verslagjaar drie keer bijeen geweest. Daarbij is de werkgroep geïnformeerd over recentelijke ontwikkelingen in de volkshuisvesting. Ook wordt hier de afspraak met STOK ten aanzien van de ontwikkeling van de woningvoorraad getoetst met cijfers. STOK en Bo-Ex hebben afgesproken e dat 70% van de woningvoorraad een huurprijs onder de 2 aftoppingsgrens houdt. Het behouden van voldoende betaalbare woningen en een evenwichtige verdeling daarvan over de wijken was het belangrijkste thema. Dat uit zich ook in aandacht voor het rapport van RIGO over betaalbaarheid, over de mate waarin isolatie van woningen, labelverbetering, daadwerkelijk leidt tot lagere woonlasten en hoe woonruimteverdeling kan bijdragen aan een betere betaalbaarheid. Werkgroep Participatie en Communicatie Deze werkgroep is drie keer bijeen gekomen in 2014. Tijdens deze bijeenkomsten staat een aantal vaste thema’s op de agenda. Eén daarvan is de ontwikkeling van het Bo-Ex Panel. De werkgroep denkt mee met het opstellen van de enquêtes en de resultaten worden in de werkgroep besproken. Eind 2014 bestond het Bo-Ex Panel uit 432 huurders. Een ander onderwerp is de stand van zaken van “Mijn Bo-Ex”. De vormgeving, onderdelen en toegankelijkheid van dit onderdeel van de Bo-Ex website wordt in de werkgroep besproken. Tenslotte heeft de werkgroep meegedacht over de organisatie van de bewonerscommissiebijeenkomst in complex Van Baarenhove. 4.5.4

Bewonerscommissies

In 2014 waren er 27 bewonerscommissies actief binnen het bezit van Bo-Ex. 26 daarvan zijn aangesloten bij STOK. De 27 bewonerscommissies vertegenwoordigen 3.041 eenheden. Er zijn in het verslagjaar twee nieuwe commissies opgericht en er zijn twee commissies opgezegd. Evenals in 2013 zijn er in 2014 rondgangen georganiseerd in alle complexen, ook waar geen bewonerscommissie actief is. Het gaat daarbij om 64 rondgangen in 97 complexen. In een aantal gevallen bevatte een rondgang meerdere complexen. Bij 18 rondgangen waren leden van de bewonerscommissie aanwezig. Dit jaar hebben 159 bewoners meegelopen bij de rondgangen. Bij zeven rondgangen waren één of meerdere externe professionals aanwezig zoals gemeentelijke veiligheidscoördinatoren en/of de politie. Tijdens de rondgangen wordt voornamelijk gekeken naar de algemene ruimtes en de directe leefomgeving rondom het complex. Wanneer gebreken worden geconstateerd in de openbare ruimten, wordt dit direct doorgegeven aan de gemeente.

34

Om zoveel mogelijk huurders bij de rondgangen te betrekken, is dit jaar gestimuleerd dat bewoners ook digitaal hun wensen en klachten rondom het wooncomplex konden geven. Hoewel bij een aantal rondgangen er soms geen bewoners aanwezig waren, hebben 117 bewoners diverse digitale meldingen bij Bo-Ex gemaakt. Deze mogelijkheid zal in 2015 een vervolg krijgen. In navolging van de bijeenkomst en lezing van het ASW hebben alle commissies informatie ontvangen over het betrekken van de achterban. Ook zijn commissies gestimuleerd met een digitale handleiding om een facebookpagina op te zetten. In het verslagjaar zijn er nog geen nieuwe facebookpagina’s ontstaan. In 2015 zal Bo-Ex dit nogmaals onder de aandacht brengen. Ook is een cursus ‘Wordpress’ aangeboden. Hiermee kunnen commissies in twee dagen een website opzetten. Want hoewel persoonlijk contact zeer belangrijk is, is intussen ook gebleken hoe nuttig ‘online’ kan zijn. Er zijn 27 commissies aangeschreven per e-mail en brief. Vier commissies hebben gereageerd waarvan er twee aangaven interesse te hebben. Bij één van de geïnteresseerde bleek geen basis computerkennis aanwezig te zijn waarna nog slechts één commissie resteerde. Hierop is besloten de cursus niet door te laten gaan. Bo-Ex is nog steeds enthousiast over het idee dat meerdere commissies een website beheren. Naar verwachting wordt volgend jaar nogmaals een uitnodiging voor deze cursus gestuurd. 4.5.5 Bo-Ex Panel Het online huurderspanel is eind 2014 ruim anderhalf jaar actief en bestaat uit ongeveer 432 leden. Het doel is om meer huurders een stem te geven bij Bo-Ex. STOK praat mee over de onderwerpen en opzet van de enquêtes, en welke conclusies er uit de uitkomsten getrokken kunnen worden voor het beleid en beheer. De grootste aanwas komt van nieuwe huurders die zich bij de contractondertekening aanmelden. Aan het eind van het verslagjaar kan, mede door de hoge respons op de enquêtes, gezegd worden dat het panel voldoende representatief is. Er zijn dit jaar twee grote enquêtes gehouden. Het thema “Dienstverlening en Communicatie” werd in het voorjaar gehouden en had een hoge respons van 66%. De resultaten bevatten bruikbare informatie voor het verbeteren van de dienstverlening en de communicatie. De resultaten zijn uitvoerig met STOK en de werkgroep Participatie en Communicatie besproken en meegenomen in de beleidsvorming. Het tweede thema “Onderhoud” werd in het najaar gehouden. De respons was wederom hoog, ruim 62%. De resultaten worden begin 2015 besproken met de afdeling Wonen, de Onderhoudsdienst, STOK en de werkgroep Participatie en Communicatie. De uitkomsten van deze enquête zullen een rol spelen bij het beleidsproces op dit terrein. 4.5.6 “Mijn Bo-Ex” In het verslagjaar is de persoonlijke pagina “Mijn Bo-Ex” online gegaan. Huurders kunnen hiermee veel zaken direct zelf regelen wanneer hun dat uitkomt. Voorbeelden zijn reparatieverzoeken melden, medebewoners aanvragen en de contact- en betaalgegevens wijzigen. Vanaf april zijn er stapsgewijs huurders aangeschreven en inlogcodes uitgereikt om de account te activeren. De complexen waar een bewonerscommissie actief is, mochten als eerste inloggen en feedback geven. In totaal hebben zeven commissies feedback gegeven op “Mijn Bo-Ex”. Veel huurders hebben direct de “Mijn Bo-Ex” account geactiveerd en hun persoonlijke gegevens bijgewerkt. Gaandeweg het verslagjaar is een duidelijke stijging te zien in het gebruik van “Mijn Bo-Ex”. Er zijn diverse acties gehouden om een hoger gebruik van de persoonlijke pagina te realiseren. Het doel was om eind 2014 in totaal 2.000 unieke inloggers te hebben. Dit doel is ruimschoots gehaald. Eind 2014 waren er 2.735 unieke inloggers.

35

De volgende zaken worden op de persoonlijke pagina gedaan: activiteit

aantal keer uitgevoerd in 2014

betalingen verrichten

576

reparatieverzoek indienen

840

telefoonnummer wijzigen

583

serviceabonnement aanvragen

49

36

4.6

Woningkwaliteit en duurzaamheid

4.6.1

Herstructurering van de voorraad

Tijdelijke huisvesting Reitdiepstraat (complex 108) De afgelopen jaren zijn drie complexen in onbewoonde staat ingrijpend gerenoveerd. De bewoners hebben de gelegenheid gekregen om met een urgentie definitief naar een andere woning te vertrekken. Als ze dat niet wilden of konden, dan konden ze een beroep doen op Bo-Ex voor een wisselwoning in dit complex. Daarvan is vanuit alle drie complexen gebruik gemaakt. Nu de renovaties begin 2014 zijn opgeleverd wordt het complex, in afwachting van sloop, verhuurd op basis van tijdelijke contracten. Kwango-, Zebra- en Gambiadreef (complexen 115 en 409) De complexen Kwango-, Zebra- en Gambiadreef, gezamenlijk bestaande uit 348 appartementen, is in twee fasen gerenoveerd. In de eerste fase is het interieur van deze appartementen gerenoveerd. De uitvoering van de tweede fase, het vernieuwen van de gevels en trappenhuizen en liften, is eind 2013 gestart en eind 2014 afgerond. De aanpak heeft ervoor gezorgd dat alle woningen energielabel B hebben gekregen en een aanmerkelijke verbetering van de uitstraling van de gebouwen. De liften hadden hun entree voor de renovatie op de eerste verdieping, en gedurende de renovatie zijn deze doorgetrokken naar de begane grond. Daarmee zijn de 348 woningen zonder treden toegankelijk gemaakt. De afvalinzameling vindt niet meer plaats middels stortkokers, maar door gemeentelijke ondergrondse verzamelplaatsen voor de flats. De woningen voldoen nu aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Ivoordreef (complex 116) Begin van het jaar werd de uitslag van de draagvlakmeting bekend: in totaal konden 157 stemmen worden uitgebracht, waarvan er 148 daadwerkelijk werden uitgebracht. Het opkomstpercentage is daarom 94,3%. Van de 148 uitgebrachte stemmen waren er 134 voor het sloopplan en sociaal plan. 14 huishoudens stemden tegen. Het percentage voorstanders bedroeg dus 90,5%. Daarop heeft Bo-Ex definitief het besluit tot sloop genomen en dit aan bewoners bekend gemaakt. Er zijn geen bezwaren gemaakt. Vervolgens werden per 1-1-2014 de urgenties verleent met een termijn van twee jaar. Standaard is een termijn van één jaar. Op dat moment waren er nog 130 (= 75%) reguliere huurcontracten. Met de afgifte van de urgentie ging ook de betaalbaarheidsgarantie Ivoordreef van start. De huurder die gaat verhuizen naar een andere woning in Overvecht én die afhankelijk is van huurtoeslag kan daar gebruik van maken. De huur van de woning die ze gaan betrekken gaat hen netto maximaal € 56,61 meer kosten dan de huidige huur. Dat betekent dat in een aantal gevallen de kale huur per maand, op verzoek van de bewonersbegeleider van Bo-Ex hierop is aangepast. Dat is in 2014 twaalf keer gebeurd bij zowel Bo-Ex woningen als bij collega corporaties in Utrecht. Om de bewoners te begeleiden naar hun nieuwe woonsituatie is vanaf het voorjaar wekelijks een afsprakenspreekuur georganiseerd. Eén medewerker van Bo-Ex (de bewonersondersteuner) begeleidt deze bewoners intensief en is voor hen aanspreekpunt van Bo-Ex. Van het spreekuur wordt veel gebruik gemaakt. Ruim honderd gesprekken hebben plaatsgevonden, en ook telefonisch vinden veel gesprekken tussen huurder en de bewonersondersteuner plaats. Met enige regelmaat wordt ook door de bewonersondersteuner een huisbezoek afgelegd om de mensen te stimuleren te verhuizen. Daar waar nodig en mogelijk legt de bewonersondersteuner tevens verbinding tussen de huurder en hulpverlening. In het verslagjaar zijn vijf nieuwsbrieven naar de bewoners geschreven. Ook is een verhuisbrochure gemaakt die toegepast op de vertrekkende bewoners van de Ivoordreef. Op 31 december 2014 waren er nog 70 huishoudens met een vast huurcontract (= 40%) woonachtig op de Ivoordreef. Hiervan hadden er vijf hun huur opgezegd om begin 2015 te verhuizen.

37

De woningen op de Ivoordreef worden, na verhuizing van de oorspronkelijke bewoners, verhuurd op basis van de Leegstandswet met een tijdelijk huurcontract. Voorzien was dat de uitvoering van de herhuisvesting tot problemen zou kunnen leiden. Gebleken was dat de software van WoningNet nog niet gereed was om de nieuwe urgenties te verlenen. Bo-Ex heeft vervolgens op zich genomen om het proces van aanpassing van de software te leiden. Dat bleek nog lastig te zijn. Het aanpassingsproces zou geruime tijd in beslag moeten nemen. Met een noodoplossing werd voorkomen dat de urgentie verlening grote vertraging opleverde. De noodoplossing kon de rechten voor bewoners nagenoeg geheel gestand doen. Ook is de herontwikkeling van de locatie in 2014 opgepakt. Grootste vraag daarbij is, met welke partner dit zal gebeuren. Doelstelling met de sloop is om ook woningen in de vrije sector, huur of koop, terug te bouwen, om de woningvoorraad van Overvecht evenwichtiger van samenstelling te maken. De herziening van de Woningwet maakt het veel moeilijker voor Bo-Ex om dit in eigen beheer te doen. Bovendien neemt Bo-Ex liever geen marktrisico’s. Ook om deze reden heeft Bo-Ex met de locatie Ivoordreef geparticipeerd in het “bidbook” van de gemeente Utrecht, dat in de stad en door de gemeente op de vastgoedbeurs in München is gepresenteerd. Deze deelname aan het “bidbook” kan ook worden gezien als een invulling van de eis een markttoets uit te voeren. Inmiddels zijn er verkennende gesprekken geweest met commerciële partijen. Aanpak Kanaleneiland-Zuid; Stanleylaan (complex 111) De planontwikkeling voor de eerste van de twee complexen aan de Stanleylaan is reeds in 2013 afgerond. April 2014 zijn de daadwerkelijke werkzaamheden voor de Stanleylaan gestart en zijn de woningen door deze gekozen aanpak op het energielabel A gebracht. Tevens heeft vernieuwing van de keuken, badkamer, toilet en de huisinstallaties plaatsgevonden. Verder zijn de woningen voorzien van CO2-gestuurde mechanische ventilatie. Het complex is voorzien van een GSO-installatie en er is vervolgens een schotelvrij-beleid ingevoerd. Ook voldoen de woningen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Gedurende de werkzaamheden hebben de bewoners een kleine twee weken de beschikking gekregen over een zogenaamde logeerwoning. De oplevering heeft naar volle tevredenheid december 2014 plaatsgevonden. Hoograven Zuid, Rijnesteinhof en Tjepmahof (complex 109 en 404) In de loop van 2014 werd duidelijk, dat Bo-Ex voldoende middelen zou hebben om rond de jaarwisseling 2014/2015 te starten met een kwart van het complex (97 woningen). Het proces is vervolgens daarop ingericht: aan bewoners werd dit bekend gemaakt en getoetst hoe het zou vallen wanneer eerst een deel zou worden gedaan, zonder zekerheid dat de rest aansluitend zou worden aangepakt. Daar werd positief op gereageerd. Vervolgens werden een sociaal plan opgesteld, een besluitvormingsproces afgesproken, uitmondend in een draagvlakonderzoek en een communicatieplan. Ook werd een aannemer geselecteerd. Dit alles resulteerde in een zeer positief ontvangen plan, waarbij meer dan 90% van de bewoners heeft ingestemd met het plan. Van de uitgebrachte stemmen was dat zelfs 97,8%. De financiële druk heeft niet geleid tot bijstelling van het plan. Er wordt geen huurverhoging voor de verbetering gevraagd en de eis om label B te halen is gehandhaafd. Ook wordt de architectuur van Rietveld gerespecteerd en hersteld. In het sociaal plan staan de logeerwoningen centraal. Inmiddels is de uitvoering gestart. Tuinwijk-Oost, Van Humboldtstraat en J.D. van der Waalsstraat (complex 483 en 484) Deze 35 woningen maakten samen met de in 2012 gerenoveerde woningen aan de Jan van der Doemstraat, deel uit van het voormalige complex 402. De woningen aan de Van Humboldtstraat en aan de J.D. van der Waalsstraat zijn bouwkundig gezien zeer verschillend. Zij stammen wel uit dezelfde vooroorlogse periode. Begin 2012 is gestart met overleg met de bewoners en bewonerscommissie van de complexen. Vanuit de bewonerscommissie werd contact opgenomen met Bo-Ex met een door een ruime meerderheid van de bewoners

38

gedragen verzoek om de toestand van de woningen flink op te waarderen. Met name ten aanzien van vocht, tocht, warmte- en geluidsisolatie verzochten de bewoners om een ingreep. In 2013 is een onderzoek uitgevoerd naar de bouwtechnische staat van de woningen. Op basis daarvan is met de bewoners een Programma van Eisen afgesproken. Vervolgens is een bouwkundig adviesbureau geselecteerd, in overleg met de bewonerscommissie. Uit de selectie is architectenbureau KAW naar voren gekomen als het bureau dat Bo-Ex en de bewonerscommissie zal ondersteunen bij de uitwerking van een plan. De eerste bevindingen zijn in 2013 met Bo-Ex en de bewonerscommissie gedeeld. Door verschillende scenario´s te delen kan worden gewerkt naar een gezamenlijk gedragen plan. Echter onder bewoners bestaat verdeeldheid in welke aanpak nu voor het complex het beste is. Om deze reden is 2014 een dynamisch jaar gebleken voor de planontwikkeling. Het is de verwachting dat met bewoners in 2015 consensus over een gedragen plan wordt bereikt en dat daarna een draagvlakmeting kan plaatsvinden. De uitvoering zou dan in 2016 kunnen starten. 4.6.2

Onderhoud

In de onderstaande tabel is een specificatie van de lasten opgenomen naar het soort onderhoud. Soort onderhoud

totaal (x € 1.000,-)

per woning (x € 1,-)

2014

2013

2014

2013

90

45

9

5

mutatieonderhoud

697

1.117

72

117

toegerekende beheerlasten mutatieonderhoud

387

377

40

39

1.661

1.835

171

191

534

90

55

9

52

50

5

5

contractonderhoud

1.222

1.193

126

124

planmatig onderhoud

3.732

3.762

384

394

planmatig onderhoud

391

465

40

49

asbest

260

368

27

38

bijdrage onderhoudsfonds vve

437

491

45

51

44

60

5

6

9.507

9.853

979

1.028

- 2.156

- 1.735

7.351

8.118

schades

serviceonderhoud toegerekende beheerlasten serviceonderhoud serviceabonnement

toegerekende beheerlasten

overig subtotaal reeds verantwoord onder personeelskosten/beheerlasten Totaal

39

-

225 754

-

181 847

Schades De post schades is niet of nauwelijks te beïnvloeden door Bo-Ex. In totaal zijn er door de gemeente Utrecht 112 (2013: 140) inbraken geregistreerd in woningen van Bo-Ex. Een daling van 20%. Het was niet noodzakelijk om in alle woningen herstelwerkzaamheden te verrichten. In de hele gemeente Utrecht zijn bijna 2.200 inbraken geregistreerd. Het werkelijke aantal inbraken ligt waarschijnlijk hoger omdat niet iedereen aangifte van een inbraak doet. De wijken Hoograven en Kanaleneiland waren het meest inbraakgevoelig. Bewoners kunnen altijd van gecertificeerde medewerkers van Bo-Ex advies krijgen om de woning veiliger te maken. Ook wordt bij diverse gelegenheden voorlichting gegeven om inbraken te voorkomen, bijvoorbeeld bij het afsluiten van de huurovereenkomst of bij de jaarlijkse schouw van een complex. Daarnaast geeft Bo-Ex een korting van 20% aan huurders als zij inbraakbeveiliging (laten) aanbrengen. De schade door vandalisme en graffiti, waarvan de kosten niet kunnen worden verhaald, is ten opzichte van het voorgaand jaar toegenomen. Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud wordt verstaan al het onderhoud dat uitgevoerd wordt vanaf de opzegging door de vertrekkende huurder tot een maand na de nieuwe verhuring. Bij een mutatie vertrekt de huurder uit een wooneenheid en betrekt een nieuwe huurder dezelfde wooneenheid. Bij woningen worden de verhuringen onderverdeeld in “mutatieverhuur” en “renovatie/nieuwbouwverhuur”. Bij mutatieverhuur zijn kosten te verwachten om de woning voor de opvolgende huurder op peil te brengen. Bij renovatie- of nieuwbouwwoningen zijn deze kosten niet van toepassing. In het verslagjaar zijn er geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. Ook waren er geen woningen die onder de definitie van renovatiewoning vielen. In het verslagjaar ging het om 790 Bo-Ex eenheden. Het betreft uitsluitend de werkzaamheden die voor rekening van Bo-Ex komen. Alle woningen worden schoon, heel en veilig opgeleverd. Alle nieuwe bewoners ontvangen een opleverrapport waarin de technische toestand van de woning is beschreven en gefotografeerd. Er is een folder gemaakt met alle bouwonderdelen en de kwaliteitseisen waar die bouwonderdelen aan moeten voldoen wanneer een huurder de woning verlaat. De mutatiekosten zijn, ten opzichte van 2013, flink gedaald als gevolg van een beleidswijziging waarbij minder snel tot vervanging is overgegaan en meer is doorberekend aan de vertrekkende huurder. Dit beleid wordt in 2015 verder voortgezet. Serviceonderhoud Serviceonderhoud is dagelijks onderhoud dat voor rekening van de verhuurder is. Het gaat daarbij om reparaties naar aanleiding van standaardmeldingen of vervangingswerkzaamheden, gebaseerd op de folder “Reparaties en onderhoud” van Bo-Ex. In het verslagjaar zijn er in 3.824 (2013: 4.345) woningen een of meerdere grote of kleine reparatie(s) verricht. Serviceabonnement Er is een wettelijke verdeling tussen huurder en verhuurder voor onderhoudswerkzaamheden. Bepaalde werkzaamheden moet de verhuurder uitvoeren en voor sommige werkzaamheden zijn bewoners zelf verantwoordelijk. In het laatste geval gaat het om klein dagelijks onderhoud. Bo-Ex biedt haar huurders de mogelijkheid om een serviceabonnement af te sluiten. In dat geval neemt Bo-Ex een groot gedeelte van de onderhoudsverplichting van de huurder over. De kosten voor een serviceabonnement is al een aantal jaren € 5,- per maand (inclusief BTW). In enkele ouderencomplexen neemt Bo-Ex de kosten voor haar rekening. In totaal hebben bijna 1.800 huurders een serviceabonnement afgesloten.

40

Planmatig onderhoud De werkzaamheden, die in het kader van het planmatige onderhoud in het verslagjaar zijn uitgevoerd, worden onderverdeeld in categorieën. In onderstaande tabel zijn de lasten per categorie voor het jaar 2014 en 2013 weergegeven. x € 1.000,categorieën

2014

2013

casco

138

9

gevels

133

106

daken

103

279

installaties

307

591

liften

257

524

1.298

660

schilder- en timmerwerk

851

1.387

exterieur

246

0

pre planmatig

120

77

planmatig Uithof/Max

279

129

toegerekende loon/beheerlasten

391

465

4.123

4.227

interieur

totaal planmatig onderhoud Contractonderhoud

In het contractonderhoud maakt Bo-Ex onderscheid tussen contracten die gebonden zijn aan de complexen en contracten die aan de huurders zijn gebonden. Van de contracten die aan huurders zijn gebonden vindt een doorbelasting plaats van kosten aan de huurders in de servicekosten. Dit geldt bijvoorbeeld voor het schoonmaken van trappenhuizen of het ontstoppen van de riolering. Indien onderhoudscontracten technisch van aard zijn, worden deze beheerd door de afdeling Vastgoed Onderhoud. In onderstaande tabel staan de technische contracten voor 2014. x € 1.000,categorieën veiligheidsvoorzieningen daken

2014

2013

20

21

490

550

waterinstallaties

38

52

werktuigbouwkundige installaties

35

21

verwarming

telecommunicatie

37

3

brandmeldinstallaties

110

123

liften / liftbeheer

234

237

26

58

automatische deuren zonwering legionellapreventie subtotaal contract onderhoud

9

5

26

123

1.025

1.193

41

Additioneel contractonderhoud € 1.000,categorieën

2014

2013

liftonderhoud

48

0

brandmeldinstallaties

73

0

verwarming

76

0

197

0

1.222

1.193

totaal additioneel contract onderhoud totaal contractonderhoud

4.6.3 Energiereductie en duurzaamheid Beleid Het energiebeleid van Bo-Ex is opgebouwd uit vier pijlers, te weten: nieuwbouw, bestaande bouw, bewonersgedrag en specials. Het energiebeleid is vastgelegd tot 2020. Communicatie energiebeleid fungeert als drager van de vier pijlers en verbindt deze in- en extern met elkaar. Voor alle deelgebieden zijn ambities geformuleerd en plannen gemaakt. Met STOK is in 2010 overeenstemming bereikt over de verdeling van de kosten om de bestaande woningvoorraad van Bo-Ex op een energetische basiskwaliteit te brengen van minimaal label C. Een hierbij behorend investeringsprogramma is in de tijd uitgezet (2011 - 2020). Bij 100% uitvoering van dit programma wordt een energiereductie binnen de bestaande voorraad bereikt van ruim 20% (gemiddeld label B). Eind december 2014 is er een nieuw energieakkoord afgesloten. In dit akkoord is een nieuwe rekenmethodiek van de energielabels opgenomen. Deze methode leidt mogelijk tot een andere Energie-Index (EI) van onze zelfstandige huurwoningen. Deze verandering kan gevolgen hebben voor het woningwaarderingsysteem dat de maximale huurprijs van woningen bepaalt. Maar ook voor de energetische basiskwaliteit en het investeringsprogramma. De gevolgen en de implicaties worden door de werkgroep energie uitgewerkt Het beleid van Bo-Ex is overeenkomstig het Aedes-convenant, waaraan Bo-Ex zich geconformeerd heeft en overeenkomstig de Samenwerkingsafspraken met de gemeente Utrecht, ‘Bouwen aan de Stad’. Omdat deze energetische basismaatregelen zonder huurverhoging worden uitgevoerd, is het behalen van deze doelstelling realistisch. Communicatie Interne en externe communicatie zijn van groot belang voor de reputatie van Bo-Ex als duurzame corporatie en daarmee een kritische succesfactor bij het behalen van onze doelstellingen. Communicatie heeft een prominentere rol binnen het energiebeleid van Bo-Ex gekregen. Enerzijds maakt Bo-Ex haar woningen duurzamer en energiezuiniger. Het betrekken van bewoners bij duurzame woningverbetering is essentieel en vraagt om relatief veel communicatie-inspanning. Anderzijds staat het gedrag van bewoners bij het besparen van energie centraal. De communicatiestrategie is erop gericht om bewoners te stimuleren energiezuinig gedrag te vertonen. Over het beleid is regelmatig overleg gevoerd met een werkgroep van STOK. Zie paragraaf 4.5.3 Certificering Bo-Ex Vanaf 1 januari 2011 heeft Bo-Ex het zogenoemde BRL 9500-certificaat. Dit certificaat stelt Bo-Ex in staat om, onafhankelijk van derden, voor haar eigen woningen energielabels te maken.

42

Vanaf 2012 heeft Bo-Ex een certificaathouder, die nauwkeurige analyses maakt en de voortgang van het uit te voeren energieprogramma bewaakt. Om het certificaat te behouden, vindt jaarlijks een audit plaats. In 2014 heeft Bo-Ex deze audit met succes afgerond zodat het certificaat met een jaar verlengd is. Energetische projecten In 2014 zijn diverse energetische projecten afgerond, te weten: Kanaleneiland, Stanleylaan (deel van complex 111) In 48 woningen van de flat aan de Stanleylaan 126 t/m 220 zijn in 2014 diverse werkzaamheden uitgevoerd, waarbij de kwaliteit van de woningen is verhoogd. Deze 48 portiekwoningen maken deel uit van de planontwikkeling “Kanaleneiland-Zuid”. De portiekwoningen zijn van het gemiddelde energielabel F naar gemiddeld energielabel A gebracht. Hiermee is de doelstelling van minimaal B ruimschoots gehaald. Er zijn in totaal 207 labelstappen gemaakt. Kwango-, Zebra- en Gambiadreef (complexen 115 en 409) De renovatie van de complexen Kwango-, Zebra- en Gambiadreef, gezamenlijk bestaande uit 348 appartementen, zijn in 2014 volledig afgerond. Een van de doelstellingen voor deze renovatie, het gemiddelde energielabel komt uit op minimaal label B. Deze doelstelling is gehaald waardoor in totaal 707 labelstappen zijn gemaakt. Nieuwe labels en labelstappen Gerealiseerde labelstappen in 2014 Renovatie Stanleylaan (deel van complex 111)

207

Renovatie KwaZeGa

707

Vervangen HR-verwarmingsketels Busken Huetstraat.

39

Diverse planmatige energieprojecten

122

Totaal

1.075

Bo-Ex blijft op koers liggen om het gemiddelde van de 700 labelstappen per jaar te realiseren. Dit is in overeenstemming met de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Utrecht. Gezien het aantal van 3.659 behaalde positieve labelstappen vanaf 2011, komt het gemiddelde over de afgelopen jaren uit op 915 labelstappen per jaar. Het gemiddelde energielabel van alle 8.112 gelabelde woningen in 2014, komt uit op het energielabel C met een energie-index van 1,56. Specials Herman de Zonnestroom verdeler Het is voor huurders in gestapelde bouw om fiscale redenen niet mogelijk te genieten van het voordeel dat ontstaat door opgewekte stroom van zonnepanelen te salderen met van het net betrokken stroom. Een apparaat “Herman de Zonnestroomverdeler” zou deze fiscale belemmering omzeilen. Bo-Ex heeft in 2014 onderzocht of “Herman” een goede oplossing zou zijn voor het plaatsen van zonnepanelen op gestapelde bouw. De uitkomst hiervan was wat teleurstellend. Strikt genomen is de plaatsing rendabel te krijgen, maar voor de bewoners blijft er geen noemenswaardig voordeel over. Belangrijke oorzaken daarvoor zijn de geringe dakoppervlakte per woning, waardoor de opbrengst per woning laag is. Bovendien kost “Herman” extra geld ten opzichte van het recht toe recht aan plaatsen van panelen, doordat een extra apparaat nodig is en er een bijdrage betaald moet worden voor de geleverde en benodigde software. Op zichzelf is het te behalen milieuvoordeel ook voldoende reden om zonnepanelen te plaatsen. Daar is echter toch van af gezien. “Herman” is omstreden in zijn fiscale uitwerking. Bovendien kwam in het verslagjaar het bericht dat de overheid het salderen door huurders van opgewekte stroom door zonnepanelen, die door de verhuurder zijn geplaatst, mogelijk wil maken. Bo-Ex geeft er de voorkeur aan op die regeling te wachten.

43

Led in de flat Eind van het jaar is het besluit genomen geleidelijk aan in alle gemeenschappelijke ruimten van Bo-Ex over te gaan op led verlichting. Led verlichting is goedkoper in energieverbruik, maar ook in onderhoud. Bewoners zullen dit gaan terugzien in de servicekosten. 4.6.4 Milieubeheer en veiligheid In 2014 heeft Bo-Ex zijn aandachtsgebieden op het gebied van milieubeheer en veiligheid geactualiseerd en voortgezet. Deze aandachtsgebieden zijn: a. Binnenmilieu b. Veiligheid c.

Liften

a. Binnenmilieu Mechanische ventilatie In 2004 heeft Bo-Ex een onderhoudsplan opgezet voor het periodiek reinigen van zowel de collectieve als de individuele mechanische ventilatiesystemen in haar woningen. Jaarlijks wordt dit plan geactualiseerd en dienovereenkomstig aangepast in de meerjarenonderhoudbegroting. In renovatie- en grootonderhoudprojecten worden woningen, voor zover dit nog niet het geval is en het technisch mogelijk is, voorzien van een mechanisch ventilatiesysteem. Binnen het reguliere onderhoudsprogramma reinigde Bo-Ex in 2014 in ruim 1.900 woningen het mechanische ventilatiesysteem. Asbestsanering Bo-Ex heeft een asbestsaneringsprogramma voor al haar woningen waarin, op welke wijze dan ook, asbesthoudende bouwdelen zijn verwerkt. Uitgangspunt van het asbestbeleid is om op een vooraf vastgestelde termijn de woningen asbestvrij te krijgen. Asbesthoudende delen die geen direct gevaar opleveren, zoals vensterbanken, vloerzeil, ventilatiekanalen en geschilderde gevelpanelen, worden gesaneerd bij mutatie, sloop of renovatie. Bedoelde onderdelen zijn, voor zover dit mogelijk is, voorzien van een waarschuwingssticker. Bo-Ex heeft een groot deel van haar saneringsprogramma gerealiseerd. Voor 2015 staat nog een aantal saneringen op de begroting die in combinatie met renovatieprojecten wordt uitgevoerd. Legionellapreventie Bo-Ex verhuurt woningen aan zorginstanties en is eigenaar van zorgcomplexen. Om de kans op overmatige legionellawaarden in drinkwater te beperken, stelt de wetgever bij zorgcomplexen specifieke eisen aan het beheer van de drinkwaterinstallatie. Naast deze specifieke beheertaken neemt Bo-Ex ook haar maatschappelijke verantwoordelijkheid door periodieke controle van de drinkwaterinstallaties van haar zorgpartners. In 2014 omvatte het beheer vijf zorglocaties, waarbij elk type zorg zijn eigen specifieke beheermaatregelen kent. Open geisers Eind 2014 heeft Bo-Ex in haar woningen nog zo’n 679 open geisers. Het merendeel van de geisers wordt de komende jaren vervangen in sloop- en renovatieprogramma’s. Voor het restant wordt nagedacht over een duurzaam alternatief. Bij renovatie worden de geisers verwijderd. Veiligheidshalve zijn alle open gastoestellen al voorzien van CO-melders die net zoals de geisers jaarlijks worden gecontroleerd. b. Veiligheid Brandpreventieve maatregelen in onzelfstandige woningen en woongroepen Samen met de Veiligheidsregio Utrecht (VRU) zijn diverse onzelfstandige wooneenheden en woongroepen gecontroleerd. Het gaat hierbij alleen om woningen waar meer dan vier personen staan ingeschreven. Tijdens deze controle is er veel aandacht gegeven op aanwezigheid van rookmelders, brandblussers en nooduitgangen.

44

Om de werking van rookmelders, brandblussers en noodverlichting te borgen heeft Bo-Ex een contract met een hiervoor gespecialiseerd bedrijf c. Liften In enkele complexen zijn de liften gereviseerd of zijn besturingen vervangen. Om te voorkomen dat tijdens de werkzaamheden van de lift bewoners, die daarvan afhankelijk zijn, geïsoleerd raken, zijn er maatregelen getroffen waarmee de mobiliteit van de bewoners gewaarborgd werd.

45

4.7

Leefbaarheid

4.7.1

Algemeen

Bo-Ex vindt de aanwezigheid van complexbeheerders in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat belangrijk. Er zijn drie complexbeheerders actief. Zij hebben een kantoor in de wijken Overvecht, Kanaleneiland en Hoograven. Daarnaast is er nog een complexbeheerderskantoor in de Gansstraat, deze wordt in 2015 opgeheven. De complexbeheerders zijn aanspreekpunt voor de bewoners. Zij proberen proactief de leefbaarheid te verbeteren. Dagelijkse rondes en direct reageren op bijvoorbeeld vandalisme is onderdeel van hun takenpakket. De kosten van de complexbeheerders worden niet doorberekend aan de huurders, maar komen volledig ten laste van Bo-Ex. Hiermee laat Bo-Ex zien dat de aanpak van leefbaarheid een hoge prioriteit heeft en dat zij bereid is hierin te investeren. De complexbeheerders worden in eerste instantie ingezet in de wijken Kanaleneiland, Hoograven en Overvecht. In de andere wijken komen zij minder vaak of ‘op afroep’. Daarnaast houden zij spreekuur in seniorencomplexen en hebben ze een avondspreekuur in de wijk. Op Kanaleneiland en in Overvecht hebben de complexbeheerders continue aandacht voor de aanpak van zwerfvuil en het schoonhouden van portieken en bergingsgangen. Ook komen zij regelmatig zaken tegen op openbaar grondgebied, zoals grof vuil. Zij maken dan gebruik van de Buiten Beter-app. Via een foto en een korte mededeling komt de melding snel terecht bij de gemeente Utrecht, die de zaken verder oppakt. Verder is er actief toezicht op het plaatsen van schotels. In sommige complexen van Bo-ex zijn schotels niet toegestaan, in andere complexen kunnen alleen schotels geplaats worden onder bepaalde voorwaarden. In Hoograven is in 2014 het project “KOEK” (Klimmen Op Eigen Kracht) in complex 109/404 afgerond. In dit project worden bewoners geholpen om hun droom of passie te verwezenlijken. Daarmee krijgen zij eigenwaarde en ontsnappen zij uit hun slachtofferrol. Gemeente en Bo-Ex zijn co-financier van dit project. Met behulp van wijkwelzijnsorganisatie Portes (inmiddels U-Centraal) worden woonoverlastsituaties met alle betrokkenen besproken. De goede samenwerking met de casemanagers van project Woonoverlast zorgt voor goede resultaten bij de aanpak van de woonoverlast. Zo nodig wordt verdere hulpverlening ingeschakeld. Ten aanzien van de stedelijke aanpak van jeugdgroepen is een samenwerkingsconvenant tussen gemeente en corporaties opgesteld. Doel van de aanpak is het effectief aanpakken van jeugdoverlast en het verminderen van criminaliteit van jeugdgroepen. Het convenant regelt de mogelijkheid om onderling informatie uit te wisselen op dit onderwerp. Alle tien-hoogflats in Overvecht van Bo-Ex zijn inmiddels voorzien van een camerabewakingssysteem. Door middel van borden wordt iedereen hierop geattendeerd. De complexbeheerder reageert direct op geconstateerde onrechtmatigheden. Bewoners beleven hierdoor een groter veiligheidsgevoel en de algemene ruimten zien er verzorgder uit. Het project is aangemeld bij het College Bescherming Persoonsgegevens. Verder is Bo-Ex in het bezit van een mobiel systeem voor cameratoezicht. Voordeel hiervan is, dat de aanschafkosten aanzienlijk lager zijn. De camera wordt ingezet als tijdelijke maatregel wanneer ernstige overlast in een portiek wordt geconstateerd. Zodra de overlast is opgelost kan de camera op een nieuwe locatie worden ingezet. De resultaten van de camerabewaking zijn zeer positief. In nauwe samenwerking met politie en gemeente worden zogenoemde hotspots vastgesteld. Dit zijn plekken waar veel/geregeld woninginbraken plaatsvinden. Afhankelijk van de situatie en de manier waarop is ingebroken, worden passende maatregelen getroffen. Daarmee wordt (nog) niet voldaan aan de vereisten uit het PKVWcertificaat, maar wordt wel een barrière opgeworpen om herhaling te voorkomen. 46

Na een melding van een woninginbraak bezoekt de complexbeheerder de gedupeerde. Bo-Ex heeft 444 PKVW-certificaten in het verslagjaar gerealiseerd (2013: 371). Een afgegeven certificaat is tien jaar geldig. In het verslagjaar is besloten om woningen waar het PKVW-certificaat verloopt, aan te passen aan de nieuwe eisen op PKW-terrein en daarmee het certificaat te continueren. In het verslagjaar is een concept-veiligheidsbeleid opgesteld. Deze verwoord alle acties op het gebied van veiligheid. Te denken valt aan fysieke onderwerpen zoals asbest, ventilatie en inbraak. En daarnaast sociale onderwerpen zoals onrechtmatige bewoning en het oprollen van wietplantages. Ook de uitkomst van het klantenpanelonderzoek over veiligheid is er in verwerkt. Het concept-veiligheidsbeleid wordt begin 2015 ter advisering aan STOK voorgelegd. Met de bewonerscommissies van herstructureringsprojecten wordt regelmatig een beheeroverleg gehouden. Tijdens dit overleg wordt vooral de leefbaarheid in het complex besproken. Ook houdt de bewonerscommissie toezicht op het nakomen van de met Bo-Ex gemaakte afspraken, zoals die in het sociaal plan zijn vastgelegd. Met name de oudere bewoners in deze complexen worden intensief begeleid. Er wordt spreekuur gehouden en bewoners worden regelmatig bezocht. De inhoud van de begeleiding is divers: het aannemen van klachten, het uitleg geven over de procedures, het invullen van formulieren, het slechten van taalbarrières en zo nodig het ondersteunen bij het zoeken naar andere huisvesting. Medewerkers zorgen er in sommige gevallen voor dat ook familie van de oudere bewoners betrokken wordt bij het gehele proces. 4.7.2

Leefbaarheidsbudget

Uit het leefbaarheidsbudget kunnen bewoners van een complex jaarlijks aanspraak maken op een bedrag om de leefbaarheid in het complex te verbeteren. De beoordeling van de aanvragen gebeurt op de afdeling Wonen en kent een korte procedure. De aanvragers kunnen hun initiatief zodoende snel uitvoeren. In zijn algemeenheid betreft het activiteiten die de onderlinge contacten in het complex of de buurt versterken. In 2014 ging het hierbij onder meer om de volgende initiatieven: Een financiële bijdrage voor de jaarlijkse wijkdag in Lunetten; Versiering van de hal/ entree en een barbecue op de Henriettedreef; Activiteiten rondom de kerstboom op het plein bij het complex Salzburg; Opknappen van de entrees bij de Dommering- Brandenburchdreef; Het plaatsen van een bank in de hal van het complex aan de Vrouwjuttehof; Een buurtbarbecue op het Steven Butendiekplateau; -

Een garden party bij het complex aan de Arthur van Schendelstraat; Maandelijkse activiteiten en workshops en een zomerkunstmarkt in het complex aan de Kruisstraat; Een dagje uit voor de bewoners van de Vuurscheschans; Een buurtfeest en aanschaf van kerstviering voor het complex Figaro.

Er wordt veel aandacht besteed aan het enthousiasmeren en activeren van huurders om gebruik te maken van dit budget. Daarom worden nieuwe huurders bij het afsluiten van het huurcontract gewezen op dit budget en krijgen zij een brochure over dit onderwerp. 4.7.3

Onrechtmatige bewoning

Bo-Ex handelt bij de woningtoewijzing op een transparante wijze. Dat houdt in dat de vrijkomende woningen via het geldende aanbodsysteem opnieuw worden verhuurd. Helaas gebeurt het in de praktijk dat woningen illegaal onderverhuurd worden. Dat doorkruist de transparantie van het geldende woningtoewijzingsbeleid. Deze handelwijze dupeert de woningzoekenden. Zij moeten langer wachten om in aanmerking te komen voor woonruimte en soms veroorzaakt de onderverhuur overlast in de woonomgeving. Door de illegale onderverhuur

47

leidt Bo-Ex financiële schade. Immers, bij mutatie van een woning is het niet mogelijk de voorgestane huurharmonisatie te realiseren. Bo-Ex ontvangt meldingen van onrechtmatige bewoning van bewonerscommissies, buurtbewoners en de gemeente Utrecht. Alle meldingen worden serieus onderzocht. Na het onderzoek krijgen zo nodig de gemeente Utrecht en de Belastingdienst, afdeling Toeslagen, bericht van Bo-Ex. Bij de aanpak van onrechtmatige bewoning wordt een onderscheid gemaakt in projecten en individuele meldingen. Bijzondere projecten In het verslagjaar zijn de volgende gebiedsonderzoeken gehouden. Kornalijnlaan 30 woningen; Ivoordreef 100 woningen; Stanleylaan 49 woningen; De werkzaamheden worden in nauwe samenwerking met de gemeente Utrecht, afdeling Bijzondere Handhaving uitgevoerd. Hierbij worden verschillende vormen van fraude in de vorm van een huis-aan-huisactie uitgevoerd. In totaal zijn 179 woningen onderzocht. De coördinatie van de onderzoeken is in handen van de gemeente Utrecht. Op verzoek van het Regionaal Coördinatiepunt Fraudebestrijding (RCF) leverde Bo-Ex, in het kader van de aanpak woonfraudebestrijding, wooninformatie aan. In het kader van de Wet op de privacy ontvangt Bo-Ex geen rechtstreekse terugkoppeling van het RCF. Daar waar onrechtmatige bewoning wordt geconstateerd, wordt Bo-Ex door de gemeente Utrecht bij het onderzoek betrokken. Individuele meldingen Naast de projectmatige aanpak worden alle individuele meldingen nagelopen. In 2014 zijn 89 dossiers in behandeling genomen. Het aantal nieuwe meldingen in 2014 ten opzichte van het totaal aantal dossiers bedraagt 65%. In 2014 zijn 73% van de aangemelde adressen afgehandeld. Op 31 december 2014 waren nog 24 dossiers in onderzoek. In totaal is bij 20 woningen de huurovereenkomst vrijwillig beëindigd. De onderverhuurder erkende zijn ongelijk. Dit heeft als voordeel dat er geen dure juridische procedures nodig waren. Van de in 2014 ontruimde adressen is het standaardbeleid bij huurmutatie toegepast. Van 18 adressen is de huurprijs conform het streefhuurbeleid aangepast; dat is 90% van de ontruimde woningen.

jaar

aantal onderzochte woningen

aantal vrijwillige opzeggingen

aantal ontruimingen door gemeente of deurwaarder

2012

145

17

0

2013

104

17

5

2014

89

20

0

4.7.4

Aanpak thuisteelt hennep

Bo-Ex neemt deel aan het regionale Hennepconvenant. Dit is een overeenkomst tussen de politie, de gemeenten, het energiebedrijf, de belastingdienst, de uitkeringsinstanties, institutionele beleggers en de woningcorporaties. Het convenant geeft de partijen meer mogelijkheden om samen te werken, om op deze manier bedrijfsmatige thuisteelt van hennep een halt toe te roepen. Hennepplantages geven overlast en kunnen leiden tot gevaarlijke situaties voor omwonenden. Bo-Ex heeft zich ingezet voor een goede informatieoverdracht tussen de

48

verschillende partijen, zodat het mogelijk is voor corporaties om de huur te beëindigen in een juridische procedure. In 2014 is een aanzet gegeven voor een Hennepconvenant voor heel Midden Nederland.

In het verslajaar zijn vijf hennepplantages in woningen van Bo-Ex ontdekt. Conform de afspraken is de huurovereenkomst van deze bewoners beëindigd. In één geval was de huur van de woning al opgezegd, in een ander geval was de bewoner overleden. In twee gevallen heeft de bewoner er voor gekozen de huur zelf op te zeggen om zodoende een juridische procedure te voorkomen. In één geval was wel een ontruimingsprocedure nodig. Daarnaast is in het verslagjaar ook een huurovereenkomst ontbonden waarbij de juridische procedure in 2013 was opgestart. Deze plantage is reeds in het jaarverslag 2013 verwerkt, de ontruiming wordt wel meegerekend voor 2014. Bo-Ex participeert in de stuurgroep en de projectgroep “Aanpak hennep” namens alle STUW-corporaties. De projectgroep is in 2014 tweemaal bij elkaar geweest (trimester-overleg) om de afspraken aan te scherpen. In totaal heeft de politie in de gemeente Utrecht in 101 woningen hennepplanten en/of hennepplantages aangetroffen en ontmanteld. 4.7.5

Aanpak woonoverlast en Laatste-Kansbeleid

In Utrecht is een aanpak georganiseerd waarbij het Laatste-Kansbeleid het sluitstuk vormt bij de gehele ketenaanpak van overlast veroorzakende huurders. Bo-Ex heeft zitting in de stuurgroep waar de ketenaanpak van woonoverlast besproken wordt. In 2014 is het project gecontinueerd. In het project Extreme woonoverlast participeren onder andere de woonconsulenten van Bo-Ex. Tussen de huurder, de woonconsulenten en andere (zorg)partijen worden afspraken gemaakt om de overlast op klantniveau aan te pakken. In samenwerking met Het Vierde Huis voert Bo-Ex het Laatste-Kansbeleid uit. Dit is bedoeld voor personen die zich geen goed huurder tonen en/of overlast veroorzaken. Het kan gaan om bijvoorbeeld geluidsoverlast, vernieling, vervuiling of wangedrag. Met het Laatste-Kansbeleid kan huisuitzetting voorkomen worden. Het traject neemt twee jaar in beslag. De huurder krijgt een andere woning met een aangepast huurcontract. Indien de huurder voor de periode van twee jaar de afspraken goed nakomt en geen overlast meer veroorzaakt wordt het contract omgezet naar een regulier huurcontract. Bo-Ex heeft in 2014 voor drie situaties gebruikgemaakt van het Laatste-Kansbeleid. 4.7.6

Pilot gedragsaanwijzing

In het verslagjaar heeft Bo-Ex zich aangemeld voor de pilot gedragsaanwijzing. De pilot is een initiatief van het Centrum voor Criminaliteit en Veiligheidspreventie en wordt gevolgd door het ministerie van Justitie. In de pilot wordt onder andere samengewerkt met de Rijksuniversiteit Groningen en Tomlow Advocaten. De pilot loopt tot mei 2015. Bo-Ex heeft één casus aangedragen waarin twee huurders over en weer klagen over elkaars woongedrag. Het gaat hierbij onder andere om het stoken van een vuurkorf, het houden van bijen en het gooien met water. In veel gevallen blijkt een gedragsaanwijzing een prima alternatief voor een ontruimingsvonnis. De huurder krijgt in eerste instantie een gedragsaanwijzing. Dit kan ‘vrijwillig’ door de corporatie worden opgelegd of ‘gedwongen’ via de rechter. Wanneer de huurder zich niet aan de gedragsaanwijzing houdt, dan wordt alsnog het ontruimingsvonnis ten uitvoer gelegd.

49

4.7.7

Buurtteams

In 2015 gaat de zorg in Nederland veranderen. De gemeente wordt verantwoordelijk voor de zorg voor jeugd en voor veel zorg voor volwassenen. Utrecht gaat dat doen met buurtteams. De buurtteams kunnen ondersteunen bij veel verschillende problemen. De medewerkers hebben veel ervaring en kennen de wereld van zorg, welzijn, wonen en werk goed. De buurteams zijn er voor gezinnen, jongeren en ouderen met verschillende vragen. Bijvoorbeeld bij geldproblemen (schulden), problemen in het gezin of op school, opvoedingskwesties, huisvesting, gezondheid, echtscheiding, overlast, werk of eenzaamheid. Na een pilotperiode in 2014 starten per 1 januari 2015 buurtteams in 18 buurten van Utrecht. Iedere buurt heeft een buurtteam sociaal en een buurtteam jeugd en gezin. Doel van de buurtteams is het creëren van één loket per buurt voor vragen van bewoners over allerlei leefgebieden. Veel van het gevestigde welzijnswerk, woonbegeleiding en andere bewonersondersteuning is opgegaan in de buurtteams. Gespecialiseerde zorg biedt het buurtteam niet. Hiervoor blijven de bekende organisaties (bijvoorbeeld Altrecht en Victas) verantwoordelijk. In 2014 heeft Bo-Ex in de pilot samengewerkt met het buurtteam in Overvecht de Gagel. Veel bewoners wisten het loket in buurthuis de Boog goed te vinden en hierbij waren ook huurders van Bo-Ex. Veruit de meeste vragen gingen over hulp bij schulden. De eerste ervaringen zijn positief. De samenwerking tussen Bo-Ex en het buurtteam verliep prettig. Medewerkers van het buurtteam maakten een duidelijk onderscheid tussen de verantwoordelijkheid van de huurder, de rol van het buurtteam en de betrokkenheid van Bo-Ex. Het blijkt een andere en frissere insteek waarbij bewoners ondersteund worden hun eigen verantwoordelijkheid te nemen. Dit in tegensteling tot het uit handen nemen van deze verantwoordelijkheid, zoals voorheen veel gebeurde. Voor medewerkers van Bo-Ex is nu duidelijk waar een huurder met een hulpvraag naar doorverwezen kan worden. Medewerkers van het buurtteam weten daarnaast straks welke wooncomplexen in hun gebied vallen en welke corporatie daarvan de eigenaar is. Een medewerker van het buurtteam weet dus ook de weg naar ons te vinden. Samenwerking komt zo makkelijker tot stand.

50

4.8

Financiën

4.8.1

Financieel beleid

Het financieel beleid van Bo-Ex heeft als doelstelling de continuïteit van de organisatie te waarborgen en optimale randvoorwaarden te creëren voor het realiseren van de missie en de doelstellingen. Om de continuïteit te waarborgen, is voldoende solvabiliteit en liquiditeit vereist. Bo-Ex hanteert hiervoor dezelfde financiële kengetallen als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het betreft voor de liquiditeit de ICR en de DSCR. Daarnaast wordt de solvabiliteit gehanteerd om te beoordelen of Bo-Ex op langere termijn aan de verplichtingen kan voldoen. Bovenop de normen die de toezichthouders stellen voor deze kengetallen hanteert Bo-Ex een risico-opslag. Bo-Ex zet haar middelen uitsluitend in ten behoeve van de volkshuisvesting. 4.8.2

Beoordeling door de toezichthouders

Bo-Ex dient als woningcorporatie te voldoen aan de regels en normen die het CFV en het WSW stellen. Het CFV heeft op 9 september 2014 de toezichtbrief 2014 opgesteld. Het CFV geeft daarin aan dat het door het CFV uitgevoerde risicogericht onderzoek, op basis van de ingediende prognosegegevens 2014-2018, de verantwoordingsgegevens 2013 en andere informatie, geen aanleiding geeft tot opmerkingen en interventies. Het CFV heeft het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2013 vastgesteld op 24,8% van het balanstotaal. Het WSW heeft in haar brief van 27 juni 2014 het borgingsplafond vastgesteld. Dit borgingsplafond komt, in het kader van het nieuwe risicobeoordelingsmodel van WSW, in de plaats van het faciliteringsvolume. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan door het WSW geborgde leningen dat een deelnemer op enig moment gedurende het jaar mag hebben. Het borgingsplafond van Bo-Ex is vastgesteld op basis van de financieringsbehoefte voor de jaren 2014 tot en met 2016, zoals dat is ingediend middels de dPi2013. De kredietwaardigheidsverklaring wordt sinds 1 april 2014 niet meer door het WSW gehanteerd. Deze is vervangen door de borgbaarheidsverklaring. De borgbaarheidsverklaring is door het WSW in haar brief van 27 juni 2014 afgegeven. Dit betekent dat Bo-Ex gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW. Bo-Ex voldoet aan de eisen die het WSW stelt aan Bo-Ex als deelnemer. 4.8.3

Financieel beheer

Het financieel beheer bestaat uit maatregelen, voorzieningen en regels voor het opstellen, verwerken, vastleggen en controleren van de uitgaven, de verplichtingen en de ontvangsten. Een belangrijk aspect van de financiële beheersingsmaatregelen betreft de planning- en controlcyclus. Deze bestaat uit de volgende onderdelen: ondernemingsplan meerjarenprognose; jaarprognose/jaarbegroting; liquiditeitsprognose; maandrapportage; kwartaalrapportage; jaarrekening. Het sturen op kasstromen is in 2014, voor zowel de korte als de lange termijn, verder geïntensiveerd. Daarnaast is er nadrukkelijk aandacht geschonken aan kostenbeheersing en begrotingsdiscipline.

51

4.8.4

Ontwikkeling van het resultaat 2014

De onderstaande tabel toont de (geconsolideerde) resultaten over 2014 en geeft de vergelijkende cijfers over 2013 weer. Voorts zijn de cijfers volgens de begroting 2014 weergegeven. (x € 1.000,-)

jaar

begroting

2014

2014

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

-

Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

55.193

55.337

3.995

3.681

verschil begroot/ realisatie 2014 -

jaar 2013

144

52.100

314

2.686

110

0

176

150

110 26

-

241 53

613

419

194

646

59.867

59.587

280

55.244

13.827

15.432

- 1.605

14.622

2.533

8.210

- 5.677

- 2.107

81

95

4.492

4.482

739

783

-

824

850

-

26

833

7.351

8.112

-

761

8.118

-

Afschrijvingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeverandering materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid

-

14

115

10

4.598

44

646

548

603

55

905

4.138

3.721

417

2.911

Overige bedrijfslasten

12.922

14.264

- 1.342

9.287

Som der bedrijfslasten

47.455

56.552

9.097

39.928

Bedrijfsresultaat

12.412

3.035

9.377

15.316

Lasten servicecontracten

Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

6.881

0

6.881

17.057

Rentebaten

273

33

240

131

Rentelasten

-14.472

- 15.156

684

- 14.777

Totaal financiële baten en lasten

-14.199

- 15.123

924

- 14.646

5.094

- 12.088

17.182

- 2.277

0

2.277

Groepsresultaat voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen Netto resultaat

2.717

35

0

35

1

7.406

- 12.088

19.494

20.443

Op hoofdlijnen In vergelijking met het jaar 2013 is het jaarresultaat na belastingen met € 13,0 miljoen gedaald. In vergelijking met de begroting van 2014 is het jaarresultaat na belastingen € 19,5 miljoen hoger uitgekomen. Op onderdelen De totale huuropbrengsten, na aftrek van de derving, nemen in vergelijking tot het voorgaande jaar toe met € 3,1 miljoen. De jaarlijkse huurstijging over het totale bezit per 1 juli 2014 bedroeg 4,2% (vorig jaar 4,1%). Dit ligt op het inflatieniveau van het jaar 2013 plus de extra huurstijging van 1,5% en de inkomensafhankelijke huurverhoging van 0,5% en 2,5%. In 2014 zijn geen nieuwe projecten opgeleverd. De huurderving daalde ten opzichte van vorig jaar met € 0,4 miljoen, met name als gevolg van een lagere leegstand.

52

17.727 -

De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille zijn ten opzichte van het vorig boekjaar met € 0,8 miljoen afgenomen. Ten opzichte van de begroting is er een positieve afwijking van € 1,6 miljoen. Dit verschil wordt veroorzaakt door een grotere overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel vastgoed in exploitatie dan begroot en de aanpassing in de bedrijfswaarde van het resterende sociaal vastgoed in exploitatie. De post overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille bedraagt € 2,5 miljoen en heeft betrekking op een aantal projecten. In 2014 is het besluit tot realisatie van 8 woningen Veemarkt genomen en voor de eerste fase van de renovatie van het project Hoograven (109/404). Naast deze projecten zijn er voorbereidingskosten en nagekomen kosten voor al afgesloten en geactiveerde projecten in de resultatenrekening verantwoord. Tevens is het resultaat van eerder verwerkte waardeverandering bij het besluit tot investering en de gerealiseerde waardeverandering bij oplevering van projecten en terugname waardevermindering hier verwerkt. In vergelijking met de begroting is er een positief verschil van € 5,7 miljoen. Dit wordt met name veroorzaakt door verschuiving van een deel van het renovatieproject Hoograven, nieuwbouw Veemarktterrein, een lagere afwaardering voor de Stanleylaan en een ontvangen subsidie voor het reeds afgesloten project Transwijk. De personeelslasten blijven nagenoeg gelijk ten opzichte van het voorgaand boekjaar en de begroting. De gemiddelde personeelsbezetting in fte’s is 85,7 in 2014 (2013 87,5). In de begroting was een bezetting voorzien van 85,2 fte. In de personeelslasten in 2014 is 0,3 fte opgenomen aan oproepkrachten/vakantiekrachten en 0,6 fte aan uitzendkrachten (2013 respectievelijk 0,6 en 0,2 fte). De onderhoudslasten zijn in vergelijking met voorgaand jaar € 0,8 miljoen lager. Ten opzichte van de begroting zijn de onderhoudslasten eveneens € 0,8 miljoen lager. Het verschil ontstaat met name door lager mutatieonderhoud en lager planmatig onderhoud. Het lagere mutatieonderhoud volgt uit een beleidswijziging om minder snel over te gaan tot vervanging bij mutatie en het meer doorberekenen van kosten aan de vertrokken huurder. Het lagere planmatig onderhoud vindt zijn oorzaak in een positief aanbestedingsresultaat inclusief het BTW voordeel in verband met het tijdelijk verlaagd tarief voor renovatie en herstel woningen. De kosten in het kader van leefbaarheid zijn ten opzichte van het vorig boekjaar € 0,4 miljoen en ten opzichte van de begroting € 0,1 miljoen lager. Voor een uitgebreide verantwoording van de leefbaarheidsactiviteiten wordt verwezen naar hoofdstuk 4.7 Leefbaarheid. De post overige bedrijfslasten is in 2014 € 1,3 miljoen lager dan de begroting, en € 3,6 miljoen hoger dan het vorig boekjaar. De negatieve afwijking ten opzichte van vorig boekjaar wordt met name veroorzaakt door de verhuurderheffing. Bo-Ex heeft in 2014 BTW terugontvangen inzake de pro-rata voor de jaren 2005-2009. Het bedrag ad € 402.428,- is in mindering gebracht op de algemene kosten. Het saldo van de rentebaten en -lasten is in 2014 € 0,5 miljoen lager dan in het voorgaande boekjaar. Ten opzichte van de begroting komen de financieringslasten € 0,9 miljoen lager uit. Dit positieve verschil ontstaat door lagere opname van de roll-overlening. Daarnaast was het begrote rentetarief hoger dan in werkelijkheid. De verkopen bedroegen in 2014 39 huurwoningen en één garage aan overige natuurlijke personen (2013: 15 woningen/1 garage). In de begroting was de verkoop van 35 huurwoningen opgenomen. In 2014 was de gemiddelde verkoopprijs per woning hoger dan in het voorgaande jaar: € 188.104,-, ten opzichte van € 170.540,- in 2013.

53

Bij het opstellen van de begroting wordt bij belastingen uitgegaan van een belastingdruk van nihil in verband met verrekenpotentie van eventueel te betalen vennootschapsbelasting. De verwerking van de mutatie in actieve en passieve latenties leidt tot een positief resultaat van € 3,1 miljoen in 2014. 4.8.5

Ontwikkeling van het vermogen 2014

(x € 1.000,-) 2014 Eigen vermogen begin boekjaar Jaarresultaat Ongerealiseerde waardeverandering t.g.v./ t.l.v. vermogen (sociaal vastgoed)

136.219

139.076

7.406

20.443

29.656

Eigen vermogen eind boekjaar

4.8.6

2013

173.281

-

23.300 136.219

Financiering

Om haar doelstellingen te kunnen realiseren dient Bo-Ex over voldoende financiële middelen te beschikken. Naast de interne financiering vanuit de positieve operationele kasstromen en verkopen worden externe (geborgde) middelen aangetrokken. Het effect van de mutaties in de leningportefeuille is zichtbaar in de onderstaande tabel. Hierin is de leningportefeuille verdeeld naar rentepercentages. Het aandeel van de leningen onder de 4,0% bedraagt eind 2014 69,8% (2013 70,4%). De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt 9,2 jaar (2013: 9,6 jaar). De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 3,87% (2013: 3,89%). Verdeling in % van leningportefeuille naar rentepercentage per ultimo jaar 2014

2013

2012

< 4,0

rentepercentage

69,8

70,4

70,6

4,0 – 4,99

23,5

23,0

22,9

5,0 – 5,99

6,7

6,6

6,5

De totale leningportefeuille ultimo 2014 van € 370,6 miljoen bestaat voor € 18,0 miljoen uit een opname van een roll-over lening van € 28,0 miljoen. Renterisico Het gemiddelde renterisico van de leningportefeuille moet binnen de bandbreedte blijven welke in het treasurystatuut is bepaald. Dit is conform de WSW richtlijnen. Corporaties mogen een renterisico hebben van maximaal 15% van het vreemd vermogen, gerekend over een aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Het renterisico bedraagt voor 2015 4,86% (2014 4,76%). Beleggingen Per ultimo 2014 beschikt Bo-Ex over € 7,5 miljoen aan tijdelijk overtollige middelen. Deze zijn voor € 2,5 miljoen gedeponeerd op een BedrijfsSpaarRekening en voor € 5,0 miljoen op een BedrijfsBonusRekening bij de huisbankier. Deze middelen zullen worden ingezet voor de investeringen in de geplande renovatie- en herstructureringsprojecten welke vertraging hebben opgelopen. Liquiditeit De current ratio geeft een indicatie van de liquiditeitspositie van de organisatie. Dit kengetal is gedefinieerd als de verhouding tussen de vlottende activa en vlottende passiva op balansdatum. De current ratio is - 0,7 54

(2013: - 0,2). Op de balansdatum is een rekening-courantkrediet van € 5,0 miljoen beschikbaar bij de huisbankier en is er per eind 2014 een kredietruimte betreffende de flexibele roll-over-lening van € 28,0 miljoen, waarvan eind 2014 € 10,0 miljoen is opgenomen. Bo-Ex stuurt actief op kasstromen om over voldoende liquiditeiten te beschikken om geplande activiteiten te kunnen realiseren. Solvabiliteit Voor elke organisatie is het van belang dat het weerstandsvermogen voldoende is om tegenvallers te kunnen opvangen. Het weerstandsvermogen bestaat uit het eigen vermogen en de voorzieningen. Elke organisatie kent dan ook haar eigen eisen met betrekking tot dit weerstandsvermogen, wat samenhangt met de perceptie van het risicoprofiel van de organisatie. Naarmate de organisatie hogere risico's in haar beleid heeft verdisconteerd worden ook aan dat weerstandsvermogen hogere eisen gesteld. Het CFV houdt bij zijn jaarlijkse beoordeling rekening met het risicoprofiel en beoordeelt de organisatie ook op die manier. Eind 2014 bedraagt de solvabiliteit (eigen vermogen/balanstotaal) 30,8% (2013: 25,6%). 4.8.7

Incasso

4.8.7.1 Preventie huisuitzettingen en Huur Wijzer Om kandidaat huurders inzicht te bieden in hun toekomstige woonlasten en daarmee huurbetalingsproblemen te voorkomen, is in samenwerking met het NIBUD de Bo-Ex Huur Wijzer ontwikkeld. De Bo-Ex Huur Wijzer staat op de website van Bo-Ex. De (kandidaat)huurders en andere geïnteresseerden kunnen bekijken of een huurprijs van een (potentiële) woning bij hun inkomen past. Ook is op de website van WoningNet bij de advertentie van vacante woningen een link geplaatst naar de Bo-Ex Huur Wijzer. In het verslagjaar is gekeken naar het gebruik van de Bo-Ex Huur Wijzer. Daaruit is gebleken dat zowel intern door de woonconsulenten als extern door onze huurders dit hulpmiddel veel wordt gebruikt. Daarnaast blijkt dat diverse anderen, zoals collega corporatiemedewerkers én huurders vanuit het hele land gebruik maken van de Bo-Ex Huurwijzer. Het aantal bezoekers is gemiddeld 35 per dag. De gebruikers van de pagina’s van de Bo-Ex Huur Wijzer zijn ongeveer één minuut op de pagina met uitleg over de Bo-Ex Huur Wijzer. Ze zijn gemiddeld drie minuten actief op de pagina waar de Bo-Ex Huur Wijzer ingevuld kan worden. Dit betekent zeer waarschijnlijk dat veel van deze gebruikers ook daadwerkelijk de Bo-Ex Huur Wijzer invullen. Tevens is regelmatig door collega corporaties de vraag aan Bo-Ex gesteld of zij een link naar de Bo-Ex Huurwijzer op hun eigen site mogen plaatsen om ook hun huurders inzicht te geven. Deze vraag beantwoordt Bo-Ex altijd positief. Wel wordt uitdrukkelijk gemeld dat de Bo-Ex Huur Wijzer is samengesteld op de Utrechtse situatie en wordt verzocht een bronvermelding te plaatsen (Bo-Ex in samenwerking met het NIBUD). Om privacy-redenen worden in de Bo-Ex Huur Wijzer géén gegevens bewaard waardoor het effect van het instrument (leidt het invullen van de vragen en de uitkomst tot afwijzing van een woning als deze te duur blijkt) niet kan worden nagegaan. Op basis van waarnemingen van de woonconsulenten bij het aangaan van huurcontracten blijkt echter dat kandidaat-huurders, ondanks een negatieve uitkomst van de Bo-Ex Huurwijzer, er toch voor kiezen de woning te accepteren. De woonconsulent wijst deze huurders vervolgens op de gevolgen van het niet tijdig betalen van de huur. 4.8.7.2 Wijziging incassoprocedure In het verslagjaar is het incassoproces onder de loep genomen vanuit twee doelstellingen: ‘Voorkomen van schuldpositie, extra kosten en ontruiming bij de huurder’; ‘Het terugdringen van de huurachterstand’. 55

Een aantal maatregelen is genomen om het incassoproces te optimaliseren. Er is een incassoteam gevormd, bestaande uit drie woonconsulenten. Hiermee is meer aandacht en focus op het incassoproces. Ook heeft het incassoteam een notitie opgesteld waarin het incassobeleid staat verwoord. Deze notitie is ter advisering voorgelegd aan STOK die begin 2015 haar advies formuleert. Een aantal operationele maatregelen is genomen ten behoeve van het incassoproces: De managementinformatie is verfijnd, zodat deze goede handvatten biedt om huurders met achterstanden in de gaten te houden; Per april 2014 is de acceptgirokaart als betalingsmogelijkheid afgeschaft; -

Verplichting van een automatische incasso bij het afsluiten van een huurcontract; Monitoren van het betaalgedrag van nieuwe huurders.

Daarnaast is in het verslagjaar de focus gelegd op preventie en contact. Bo-Ex wil dat de huurders sneller contact opnemen, om sneller te kunnen ingrijpen en waar nodig door te kunnen verwijzen naar hulpverlening, schuldhulp etc. Daartoe is een communicatiestrategie gemaakt waarbij onder andere bij de Laatste Kans brieven motivatiekaartjes zijn toegevoegd die de huurder moet bewegen contact met Bo-Ex op te nemen. Ook zijn er nieuwsbrieven opgesteld voor nieuwe huurders die al een huurachterstand hebben opgelopen. Hierin wordt de huurder gewezen op het belang van tijdig betalen, maar ook worden tips en adviezen voor schuldhulpverlening aangereikt. 4.8.7.3 Samenwerking met schuldhulpverlening Steeds vaker komt het voor dat huurders problemen hebben met het tijdig betalen van de huur. Wanneer zij eenmaal een huurachterstand hebben, blijkt het moeilijk voor hen om de financiën weer op orde te krijgen. Het meest ingrijpende, het ontruimen van de woning na uitspraak door de rechtbank, is een maatregel die voorkomen moet worden. Om die reden kent Bo-Ex het beleid waarbij huurders de mogelijkheid wordt geboden om gedurende 12 weken begeleiding te krijgen van een budgetcoach. Samen met de huurder zet de budgetcoach de inkomsten en uitgaven op een rij en wordt bekeken of het uitgavenpatroon aangepast kan worden en hoe openstaande schulden ingelost. Het doel is dat de huurder na de begeleiding de financiën zelfstandig regelt. De huurders met een huurachterstand van één of twee maanden worden telefonisch benaderd of krijgen schriftelijk het aanbod tot begeleiding. Wanneer de huurder interesse heeft, vindt een eerste gesprek bij Bo-Ex plaats. Voor situaties waarbij de huurder met enige hulp zijn financiële zaken weer op de rit kan zetten, wordt Adago (budgetcoach) ingezet. Deze organisatie krijgt met enkele uren inzet (gemiddeld 10 uur) samen met de huurder de betalingen weer op de rit. De inzet van de budgetcoach is de afgelopen jaren succesvol gebleken. Recidivisme komt sporadisch voor en in de meeste gevallen is de huurder er mee geholpen. Voorwaarde is wel dat er nog geen deurwaarderstraject actief is, zodat tijdig wordt ingegrepen en de budgetcoach realistische betalingsregelingen kan treffen die kunnen worden nagekomen. Er waren in het verslagjaar vijf aanmeldingen voor Adago. Voor het gehele jaar is het volgende resultaat geboekt: resultaat interventie

2014

2013

succesvol afgesloten

2

3

niet succesvol afgesloten

1

0

afgesloten en voor verdere hulpverlening doorverwezen

2

4

afgesloten omdat huurder medewerking weigert

1

1

nog lopende dossiers

2

2

Naast de inzet van de budgetcoach is er de afspraak met de gemeente dat in het kader van het project “Voorkom Huisuitzetting!” (VH!) huurders aangemeld kunnen worden voor een intensieve begeleiding teneinde de schuldsituatie en andere problemen op te lossen. 56

Bo-Ex heeft gemiddeld 12 trajecten per jaar ter beschikking. In 2014 zijn drie nieuwe aanmeldingen voor VH! gedaan. Het geringe aantal aanmeldingen is te verklaren doordat Bo-Ex selectief is en veelal zelf afspraken maakt met huurders om ontruiming te voorkomen. Daarnaast houden veel huurders hulp af ondanks dat VH! wordt aangeboden. Ook is er regelmatig sprake van andere problematiek zoals illegale bewoning, overlast en herhaalde wanprestatie waardoor geen aanmelding plaatsvindt. In het verslagjaar zijn twee huurders ontruimd die eerder een VH! traject hadden. Dat is opvallend, omdat VH beoogt werkelijk succesvol te zijn en effect te hebben. 4.8.7.4 Ontruimingen Bij de aanpak van schuldenproblematiek zijn alle activiteiten erop gericht de huurschuld in een zo vroeg mogelijk stadium bespreekbaar te maken en aan te pakken. In 2014 hebben de hiervoor beschreven acties ertoe geleid dat Bo-Ex actief bezig is met preventie van huurachterstanden. In 2014 zijn er 94 (2013: 116) ontruimingen aangezegd. In totaal zijn er 18 ontruimingen geëffectueerd (2013: 37), waarvan er één op basis van overlast en twee op basis van hennep. Het aantal ontruimingen is daarmee gehalveerd.Het zijn voornamelijk alleenstaanden die ontruimd worden. Nog steeds worden veel ontruimingen geannuleerd, dit jaar namelijk 76. In de meeste gevallen wordt het schuldbedrag alsnog in zijn geheel betaald of gedeeltelijk met aanvullend een betalingsregeling. Ook kan een uiteindelijke aanmelding bij het project Voorkom Huisuitzetting een ontruiming voorkomen. Onderstaand de cijfers schematisch weergegeven. ontruimingen 2014

aantal

ontruimingen aangezegd

94

waarvan geannuleerd

76

waarvan doorgang

18

vanwege huurschuld

15

vanwege overlast

1

vanwege hennep

2

jaar

vonnissen

ontruimingen als gevolg van huurschuld

% ontruimd

2012

46

7

15

2013

116

37 (inclusief 3 garages)

32

2014

94

15

16

Bij sommige huurders is er sprake van recidivistisch gedrag; huurders waarvoor in het verleden ook al eens een vonnis voor ontruiming is uitgesproken. ontruimingsvonnis uit verleden

aantal

1 keer

10

2 keer

3

3 keer

2

57

4.8.7.5 Betalingsregelingen Wanneer een huurder de huur niet tijdig betaalt is er sprake van een betalingsachterstand. Er zijn twee mogelijkheden om een overdracht naar de deurwaarder te voorkomen. Dit betreft een betaalafspraak of een betalingsregeling. Voor beide geldt dat Bo-Ex een mogelijkheid biedt om de huur op een ander afgesproken tijdstip, dan de gebruikelijke eerste van de maand, te betalen. Bij het verlenen van uitstel dient de reden bekend te zijn en de overweging gemaakt te worden of het een geldige reden is om de huur niet op tijd te betalen. Bij een betalingsregeling wordt de huur opgesplitst in termijnen terugbetaald. In 2014 zijn er 682 betalingsregelingen afgesloten. Dit is fors meer dan vorig jaar. Het actief benaderen van huurders door het incassoteam heeft hierbij een rol gespeeld. De stijging van het afsluiten van het aantal betalingsregelingen heeft er voor gezorgd dat de totale achterstand is gedaald ten opzichte van vorig jaar. Het aanbieden van een regeling is effectief voor het terugdringen van achterstanden. De stijging van het aantal betalingsregelingen is met name veroorzaakt doordat in de eerste twee maanden van 2014 nog steeds problemen bij de bank waren met het invoeren van SEPA/IBAN. De automatische incasso’s van januari en februari 2014 mislukten. Hierop zijn veel reacties van huurders geweest die plotseling geconfronteerd werden met een foutieve saldo-informatie waardoor zij in de financiële problemen kwamen. Bovendien vond in de maand december 2013 ook nog de afrekening stookkosten plaats. Door forse tariefstijgingen van de energieleverancier en een strenge winter kregen veel huurders te maken met een naheffing. Er is hen de mogelijkheid van een kosteloze betalingsregeling geboden, die in vele gevallen is ingegaan in januari of februari 2014. De stijging is verder te verklaren door een strakker incassobeleid. Huurders worden min of meer gedwongen hun achterstand in te lopen en krijgen daarbij de mogelijkheid een korte betalingsregeling af te sluiten. Bij niet nakoming volgt alsnog de weg naar de deurwaarder. 4.8.7.6 Huurachterstand De huurachterstand, inclusief betalingsregelingen, exclusief de vooruit ontvangen huur in procenten van de jaarhuur, bedraagt eind 2014 2,0% (2013: 3,1%). Het saldo huurdebiteuren, gecorrigeerd met vorderingen op vertrokken bewoners, bedraagt eind 2014 1,1% van de jaarhuur (2013: 1,95%). De eind 2013 ontstane hoge huurachterstand door het gedeeltelijk mislukken van de SEPA/IBAN incasso bij de bank, is begin 2014 ingelopen. Daarnaast is er in 2014 extra aandacht geschonken aan het verder terugdringen van de huurachterstanden bij zowel zittende als vertrokken bewoners. 4.8.7.7 WSNP Het aantal WSNP-dossiers (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen) in 2014 bedroeg 25 (2013: 20). In vergelijking met het voorgaande jaar is dit een stijging van 25%, mogelijk te wijten aan de huidige economische omstandigheden. In het verslagjaar zijn vijf dossiers beëindigd, waarvan vier met een ‘schone lei’. Eén dossier is geëindigd zonder ‘schone lei’, waardoor de vordering weer opeisbaar is geworden. Jaar 2013 2014

aantal WSNP totaal 20 25

aantal aanmeldingen 7 5

aantal afgesloten 4 5

Bij de afgewikkelde dossiers was sprake van een totale vordering van € 17.708,-. Van dit bedrag heeft Bo-Ex bij de slotuitdeling € 5.317,- ontvangen. Dat is 30% van de totale openstaande vordering. In 2014 is € 12.830,53 afgeboekt op WSNP-dossiers (2013: € 5.303,-). In totaal is de openstaande vordering op WSNP-dossiers ultimo 2014 € 56.485,36 (2013: € 47.155,-).

58

Deurwaarder Eind 2014 waren 335 dossiers in behandeling bij de deurwaarder van huidige huurders en 23 dossiers van vertrokken huurders. In totaal 358 dossiers (2013: 274). In het gehele jaar zijn 280 dossiers afgehandeld van huidige huurders en 17 dossiers van vertrokken huurders. Totaal 297 dossiers (2013: 228). De gemiddelde hoofdsom van de dossiers was bij de lopende dossiers van huidige huurders € 2457.- (2013: € 2.435,-) en bij de dossiers van de vertrokken huurders € 2.609,- (2013: € 3.134,-). De totale vordering van de dossiers van huidige huurders steeg met 33,49% en bedroeg eind 2014 € 823.161,(2013: € 616.632,-). Er zitten 55 dossiers in de schuldbewaking van de deurwaarder. Zes dossiers zijn afgesloten. Hiervan is één dossier deels betaald en vijf dossiers zijn afgesloten vanwege overig redenen, zoals oninbaarheid. 4.8.8

Benchmark en prestatieoordeel van de minister

Benchmark (2013) Aedes heeft het initiatief genomen om tot een meerdimensionale benchmark voor de branche te komen mede op basis van het Corporatie Benchmark Centrum (CBC). In eerste instantie zijn nu de onderdelen Kwaliteit en Bedrijfsvoering indicatief uitgewerkt. Om de benchmarkpositie van corporaties weer te geven, zijn er per benchmarkonderdeel drie klassen: A, B en C. Per klasse is een derde van de deelnemende corporaties ondergebracht. De corporaties met de beste scores in klasse A, de middengroep in klasse B en de corporaties met de mindere scores in klasse C. Elke corporatie krijgt een score. Dit bestaat uit letters. Corporaties krijgen één letterscore voor het huurdersoordeel en één voor de bedrijfslasten. De combinatie van letters geeft de benchmarkpositie in de matrix aan: corporaties met twee maal een A behoren tot de kopgroep, corporaties met twee maal een C tot de staartgroep. Op die manier zijn er vijf groepen geformeerd: koplopers, achter de koplopers, middengroep, voor de staartgroep en staartgroep. Bo-Ex (Grootteklasse M 5.000 - 10.000 verhuureenheden) heeft (geldend voor 2013) voor kwaliteit een C en voor de bedrijfslasten een A. Positie in de meerdimensionale Aedes matrix

Bouwsteen Kwaliteit

CA

Deelscore Nieuwe huurder

C

Deelscore Huurder Reparatie verzoek C

Deelscore Vertrekkende huurder

C

C

Totaal score Huurders oordeel 7,2

KWH Huurlabel

7,0

Het gemiddelde huurdersoordeel van grootteklasse M is 7,4. De hoogste score in deze klasse is 7,8. bouwsteen bedrijfsvoering

geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten per gewogen vhe A

€ 834

Het gemiddelde van grootteklasse M voor de geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid is € 975,-. De totale gemiddelde geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid bedraagt € 1.035,-. 59

Eerst in 2014 is over verslagjaar 2013 door het Corporatie Benchmark Centrum de Corporatie in Perspectief (CIP) gepubliceerd. Enkele belangrijke kengetallen zijn hieronder weergegeven. Voor de vergelijkende cijfers van 2010 tot en met 2012 is gebruik gemaakt van de Corporatie in Perspectief, zoals afgegeven door het CFV. Huurprijs huurwoningen per maand (x 1,-) 2013

2012

2011

2010

472 460 470

435 439 447

416 426 433

408 415 422

2012

2011

2010

146 194 136 181 141

147 195 135 171 140

130

125

131

127

137

131

N DAEB 176

175

2013

2012

2011

2010

212 335 312

225 350 320

223 361 325

204 358 306

2013

2012

2011

2010

Bo-Ex

159

117

98

86

Referentie Landelijk

229 188

230 189

202 186

239 195

2013

2012

2011

2010

454 777 787

396 763 800

754 774 832

778 725 821

Bo-Ex Referentie Landelijk

Gemiddeld aantal punten woningwaardering huurwoningen 2013 Bo-Ex Referentie Landelijk

DAEB N DAEB DAEB N DAEB DAEB

Klachten onderhoud (x 1 € per gewogen verhuureenheid)

Bo-Ex *) Referentie Landelijk *) 2013 aangepast voor vergelijkingsdoeleinden

Mutatie onderhoud (x 1 € per gewogen verhuureenheid)

Planmatig onderhoud (x 1 € per gewogen verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

60

Uitgaven leefbaarheid 2013 (x 1 € per woongelegenheid) Bo-Ex Referentie Landelijk

Fysiek

Sociaal

Totaal

0 32 36

129 105 76

129 137 112

2013

2012

2011

2010

1.627 1.834 1.842

1.710 1.920 1.894

1.643 1.936 1.889

1.698 1.952 1.860

2013

2012

2011

2010

1.264 1.313 1.346

1.336 1.415 1.396

1.297 1.401 1.392

1.349 1.390 1.356

2013

2012

2011

2010

70.523 71.253 72.305

70.385 68.586 66.128

67.517 63.160 64.267

69.158 61.207 63.134

2013

2012

2011

2010

3.150 2.753 2.982

2.641 2.368 2.634

2.115 2.220 2.410

2.037 2.163 2.350

2013

2012

2011

2010

112 91 97

107 87 89

102 79 88

102 79 87

Ontwikkeling bruto bedrijfslasten (x 1 € per verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Ontwikkeling netto bedrijfslasten (x 1 € per verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Personeelslasten lonen en salarissen (per fte x 1 € )

Bo-Ex Referentie Landelijk Netto kasstroom (per verhuureenheid x 1 €)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Aantal Verhuureenheden per FTE

Bo-Ex Referentie Landelijk

61

Rentedekkingsgraad (op basis van winst- en verliesrekening) 2013

2012

2011

2010

2,0 2,2 2,6

2,0 1,9 1,8

1,5 1,9 1,8

1,4 1,9 1,8

2013

2012

2011

2010

45.788 44.407 49.281

52.610 40.294 43.917

43.544 38.027 43.491

40.710 34.911 40.171

2013

2012

2011

2010

Bo-Ex Referentie Landelijk

24,8 31,4 32,1

31,0 26,2 25,0

26,0 26,6 27,1

24,5 24,5 27,2

Leningen, schulden en rentelasten 2013

Bo-Ex

Referentie

Landelijk

Nominale waarde langlopende leningen per verhuureenheid (x 1 €) Kortlopende schulden per verhuureenheid (x € 1) Rentelast per verhuureenheid (x 1 € ) Rentelast op leningportefeuille (x 1%)

39.253 0 1.534 3,90

Bo-Ex Referentie Landelijk

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (x 1 € per verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Volkshuisvestelijk vermogen (als % balanstotaal)

31.173 1.504 1.312 4,04

34.480 1.824 1.486 4,11

Prestatieoordeel van de minister Jaarlijks geeft de minister op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) een oordeel over de werkzaamheden van een woningcorporatie in het voorafgaande verslagjaar (2013). Dit oordeel heeft betrekking op de mate waarin de woningcorporatie wetten en andere relevante regels heeft nageleefd en de financiële positie van de woningcorporatie. Voor het oordeel over de financiële positie verwijst de minister naar de Toezichtbrief 2014 van het CFV. In de brief van 24 november 2014 heeft de minister tot de volgende opmerking(en): “Uit uw verantwoordingsstukken over verslagjaar 2013 maak ik op dat de accountant de juistheid en volledigheid van uw opgave inzake de toewijzingsgegevens heeft kunnen vaststellen en dat uw toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot € 681,02 voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van € 34.229,-. Hiermee voldoet u aan de staatssteunregeling.

62

Uit uw verantwoordingsstukken over het jaar 2013 (het jaarverslag en/of de accountantsrapportages) maak ik vervolgens op dat bij uw instelling de maximale bezoldigingsnorm en/of de maximale ontslagvergoeding door één of meerdere (top)functionarissen is overschreden. De accountant heeft geconstateerd dat de overschrijding valt onder het overgangsrecht en heeft om die reden een goedkeurend oordeel gegeven. Op basis van de jaarstukken zie ik geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. Dit betekent dat de overschrijding van de maximale bezoldigingsnorm tot 2017 is toegestaan, waarna de bezoldigingsnorm in een periode van drie jaar moet worden teruggebracht tot het voor de instelling geldende maximum. Op grond van de WNT zal uw instelling wel worden opgenomen in het overzicht dat jaarlijks voor 31 december door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan de Staten-Generaal wordt aangeboden. In dit overzicht worden de bezoldigingen en ontslagvergoedingen opgenomen van alle topfunctionarissen, topfunctionarissen zonder dienstbetrekking en gewezen topfunctionarissen die de voor hen geldende norm te boven gingen.” 4.8.9

Toekomstperspectief

De Herzieningswet wordt 1 juli 2015 van kracht. De kaders waarbinnen corporaties opereren veranderen daardoor. De Herzieningswet brengt voor Bo-Ex veel wijzigingen met zich mee. Bo-Ex is in gesprek met de gemeente en de huurdersorganisaties om in 2015 te komen tot nieuwe prestatieafspraken voor 2016-2020. De gemeente komt in april 2015 met een Woonvisie. De Herzieningswet geeft aan dat de corporatie naar redelijkheid moet bijdragen aan de uitvoering van de Woonvisie van de gemeente. De Woonvisie vormt dus de basis van de prestatieafspraken. Deze prestatieafspraken vormen op hun beurt de basis voor de keuze in de toekomstige DAEB en niet-DAEB portefeuille van Bo-Ex. De voorraad sociale huurwoningen mag volgens de gemeente niet dalen. Het huidige Bo-Ex beleid leidt tot een afname van de DAEB voorraad. Hier ontstaat een spanningsveld. De passendheidstoets leidt tot een ander spanningsveld. Indien Bo-Ex het huurbeleid niet aanpast zal de slaagkans voor huurders afnemen. De (administratieve) scheiding tussen DAEB en niet-DAEB zal, naast de waardering van het totale bezit op marktwaarde in verhuurde staat, leiden tot extra administratieve lasten. De voor Bo-Ex uit de Herzieningswet voorkomende wijzigingen zullen moeten passen binnen de door toezichthouders aangegeven randvoorwaarden. Bo-Ex zal hier altijd op blijven sturen, zodat de continuïteit van de organisatie gewaarborgd blijft. De onderstaande gegevens zijn op basis van het jaarplan 2015 en de dPi2014. Er wordt hierin uitgegaan van bestaand beleid en waarderingsgrondslagen. De wijzigingen in het kader van de Herzieningswet zijn hier nog niet in verwerkt. De verhuurderheffing voor Bo-Ex komt neer op een bedrag van € 4,8 miljoen in 2015, wat oploopt tot € 5,9 miljoen in 2019. In 2015 wordt geen saneringsheffing toegepast. Voor de jaren 2016 tot en met 2019 is in de kasstroomprognoses rekening gehouden met € 2,1 miljoen saneringssteun. Deze heffingen hebben een grote invloed op de operationele kasstromen. Bo-Ex zal deze extra heffingen trachten te compenseren door: aangepast eigen (streef) huurbeleid; uitbreiding van het verkoopprogramma; gebruikmaking van verdere verruiming van het huurbeleid van de overheid; -

temporisering van voorgenomen investeringen; aanpassing van de bedrijfsvoering door te anticiperen op verloop in de bezetting en het verder stroomlijnen van processen; beperking van de onderhoudslasten waarbij de kwaliteit gewaarborgd blijft.

Uit berekeningen blijkt dat Bo-Ex aan de gestelde normen voor de ICR, DSCR, Loan to Value, Dekkingsratio en Solvabiliteit kan voldoen in de jaren tot en met 2019. 63

De hiervoor beschreven gebeurtenissen of omstandigheden leiden niet tot een onzekerheid van materieel belang die gerede twijfel kan doen ontstaan over het vermogen van de toegelaten instelling om haar continuïteit te handhaven in de voorzienbare toekomst. De saneringsheffing is voor de jaren 2016 tot en met 2019 nog niet definitief vastgesteld. Ook de huuropbrengsten zijn onzeker voor wat betreft het huurbeleid van de overheid, de mutatiegraad en de mogelijkheid tot harmoniseren van de huren. De in onze meerjarenprognose 2015-2019 ingerekende verhuurderheffing en saneringsheffing is als volgt: (x € 1.000,-) 2015 Verhuurderheffing Saneringsheffing

4.796 0

2016

2017

5.275 1.032

5.734 539

2018 5.806 541

2019 5.904 0

Op basis van de meerjarenprognose 2015-2019 (waarderingsgrondslag bedrijfswaarde) zien de belangrijkste kengetallen (o.b.v. bedrijfswaarde) er als volgt uit:

ICR DSCR LtV Solvabiliteit Dekkingsratio

2015

2016

2017

2018

2019

1,8 1,04 71% 29% 28%

1,8 1,09 70% 30% 28%

1,8 1,10 71% 29% 28%

1,8 1,07 70% 30% 28%

1,8 1,09 69% 31% 28%

De ontwikkeling van de kasstromen van Bo-Ex 2015-2019 ziet er als volgt uit: (x € 1 miljoen)

Operationele activiteiten Investeringen/desinvesteringen Financiering Saldo

2015

2016

2017

2018

2019

14.229 -26.408 8.500

13.223 -15.533 2.500

15.128 -23.211 8.000

14.911 -25.832 11.000

15.666 -16.005 0

-3.679

190

-83

79

339

Het investeringsprogramma van Bo-Ex 2015-2019 ziet er als volgt uit: (x € 1 miljoen) 2015 Erfpacht (eeuwigdurende afkoop) Renovaties Sloop-Nieuwbouw

19,0 10,6 0

2016 0 19,4 0

2017 0 26,8 0,3

2018 0 14,3 15,6

2019 0 20,9 0

Bo-Ex heeft in haar toekomstige investeringsprogramma geen niet-DAEB investeringen opgenomen. Daarnaast zal door verkopen de voorraad niet-DAEB gaan afnemen.

64

4.9

Organisatie

Organisatiestructuur In 2014 is de organisatiestructuur van Bo-Ex niet gewijzigd. Bo-Ex is een stichting met een statutair bestuur en een Raad van Commissarissen. Onder de stichting vallen tevens een viertal B.V.’s. Eén hiervan is een holding met drie dochters.

Bo-Ex

Bo-Ex Holding BV

Bo-Ex Dienstverlening BV

Bo-Ex Projectontwikkeling BV

Bo-Ex Verhuur BV

Stichting Bo-Ex bezit alle aandelen van Bo-Ex Holding B.V. en de laatste op haar beurt bezit alle aandelen van de afzonderlijke dochters. Momenteel worden alleen in de Bo-Ex Dienstverlening B.V. activiteiten uitgeoefend en wel ten behoeve van het project Parc Transwijk. Hierbij gaat het om de exploitatie van een warmte-/ koude opslagsysteem. Bestuur Het bestuur bestond op 31 december 2014 uit de heer J.J.G.M. Klinkenberg. Het bestuur en het managementteam vormen samen het directieoverleg waarin wekelijks overleg wordt gevoerd over de beleids- en uitvoeringszaken van de organisatie. Governancecode Bo-Ex onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties. Niet alleen de organisatie maar ook de belanghouders hebben belang bij het intern vaststellen van normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie in het handelen, een goede externe verantwoording en een deugdelijke financiële beheersing. Toch wijkt Bo-Ex op een aantal punten af van de Governancecode Woningcorporaties: - er geldt geen benoemingsbeleid voor telkens maximaal vier jaar (II 2.1 Code) op grond van het feit dat het bestuur een arbeidsovereenkomst kent voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van het bestuur; - er wordt geen remuneratierapport opgesteld omdat het bezoldigingsbeleid al in de arbeidsovereenkomst van de bestuurder is vastgelegd (artikel II 2.3 en II 2.4 Code); - op grond van het feit dat er geen remuneratierapport wordt opgesteld wordt deze ook niet op de website van Bo-Ex geplaatst (artikel II 2.5 Code); - de Raad van Commissarissen is een voorstander van het evalueren van het eigen functioneren van de leden van de raad. De Raad van Commissarissen is echter van mening dat, op grond van de eerder opgedane ervaringen hierin, dat een jaarlijkse evaluatie niet opportuun is. Een tweejaarlijkse evaluatie geschiedt grondiger en voorkomt mede dat het evalueren tot een ritueel verwordt. In de vergadering van de Raad met betrekking tot de zelfevaluatie is de directie eveneens aanwezig (artikel III 4.1 sub d Code); - de Raad van Commissarissen kent geen kerncommissies, behalve een ad hoc commissie indien er nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen worden gezocht (Artikel III 5 Code);

65

- Bo-Ex kent, gezien haar omvang, geen eigen interne accountant. De financieel verantwoordelijke manager treedt hiervoor in de plaats. Aangezien Bo-Ex ook geen auditcommissie kent, welke normaliter bij het werkplan betrokken wordt, zou de Raad van Commissarissen erbij betrokken moeten worden. Hier is niet voor gekozen omdat de Raad voldoende over de werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem door de externe accountant wordt ingelicht. (artikel IV 3.1 Code); - de Raad van Commissarissen neemt geen deel aan het overleg dat de directie met de belanghebbenden voert. Praktisch is dit niet of nauwelijks haalbaar en via een uitgebreide rapportage wordt de Raad voldoende door de directie van de gesprekken op de hoogte gebracht (artikel V 2 Code). Tenslotte kan worden meegedeeld, dat aan het bestuur geen persoonlijke leningen, garanties of dergelijke zijn verstrekt (II 2.2 Code), dat er geen transacties waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur en de Raad van Commissarissen aan de orde zijn geweest (II 3.4 Code). Werkorganisatie De organisatie van Bo-Ex is opgebouwd uit vier afdelingen. Dat zijn ultimo 2014 de afdelingen Algemene Zaken, Financiën, Vastgoed & Ontwikkeling en de afdeling Wonen. Verder kent de organisatie nog een stafafdeling Strategie & Beleid welke direct onder de directie valt.

Directie

Strategie & Beleid

Algemene Zaken

Financiën

Vastgoed & Ontwikkeling

Wonen

Het managementteam bestond per 31 december 2014 uit: Braan, C.M., drs.

manager Wonen

Kerlien, H., mr.

manager Algemene Zaken

Schols, S.F.C., ir.

manager Vastgoed & Ontwikkeling

Ven, J.T.R.M., van der, QC

manager Financiën

In de opzet van de werkorganisatie als boven omschreven is gedurende 2014 geen wijzing opgetreden.

66

Personeel en Organisatie Eind 2014 bedroeg het aantal medewerkers in voltijdseenheden 85,74. Er is een aantal medewerkers dat gebruik maakt van ouderschapsverlof. Het totaal aantal voltijdseenheden komt hiermee op 84,99. Dit komt overeen met 93 medewerkers in dienst. Hiermee is het aantal medewerkers gelijk gebleven ten opzichte van 2013. Hiervan zijn er 34 vrouwelijke en 59 mannelijke medewerkers. De personele bezetting over de afdelingen laat het volgende beeld zien:

59

60 50 40

34

30 20

Vrouwen

22 11 12

11 8

10

5

4

Mannen

14

6

0

0

Algemene Zaken

Financien

Onderhoudsdienst

Vastgoed & ontwikkeling

Wonen

Bo-Ex Totaal

Met 93 medewerkers, waarvan 22 medewerkers bij de Onderhoudsdienst werkzaam zijn, voldoet Bo-Ex ruim aan de gangbare norm van maximaal één medewerker per 100 verhuureenheden. ( Eind 2014 bedroeg deze ratio 117,77 verhuureenheden per medewerker) Ziekteverzuim Het ziekteverzuim over 2014 bedroeg 6,08%. Daarmee is het ziekteverzuim over 2014 ten opzichte van 2013 (5,43%) gestegen. Deze stijging is voornamelijk veroorzaakt door een toename van het langdurig verzuim. Het langdurig verzuim bedroeg 4,50% in 2014 ten opzichte van 3,81% in 2013. Bij het langdurig verzuim is ook voor 2014 geen relatie met het werk als zodanig gevonden. Het kort verzuim is ten opzichte van 2013 gelijk gebleven en het middellang verzuim is licht afgenomen. Verzuim 2014 6,08 %

Verzuim 2013 5,43%

kort verzuim 0,96%

0,96% 0,62% 4,50%

middellang verzuim

0,66% 3,81%

lang verzuim

kort verzuim middellang verzuim lang verzuim

Het lang verzuim is ook voor 2014 de hoofdoorzaak van het totale verzuimcijfer gebleken. Uiteraard probeert de organisatie, binnen de grenzen van hetgeen mogelijk is, dit zo veel mogelijk terug te dringen. Helaas is dat, gezien het ziektebeeld van de betreffende medewerkers, niet altijd mogelijk. Leiderschapstraject Gedurende 2014 hebben er gedurende het jaar weer een aantal leiderschapsdagen plaatsgevonden waarbij de

67

ontwikkeling van de leidinggevenden centraal stond. Hiervoor wordt er gewerkt met de zogenaamde Management Drives methode. Vorig jaar, maar ook dit jaar stond het thema feedback geven en –ontvangen centraal binnen de gehele organisatie. Dus ook binnen het leiderschapstraject. De feedback is een spiegel die inzicht biedt in de wijze waarop leidinggevende naar een aantal aspecten van zichzelf kijkt en hoe anderen dat ervaren. Hierover gaan deelnemers met elkaar in gesprek. Iedere deelnemer heeft zijn ontvangen feedback gepresenteerd aan de groep en heeft een ontwikkelingsplan opgesteld om te komen tot de gewenste ontwikkeling. Voor volgend jaar is het idee dat iedere deelnemer een update geeft met betrekking tot de stand van zaken van zijn ontwikkelplan. Feedback Een onderdeel van het activiteitenplan is het leren feedback geven en ontvangen. Dit jaar hebben alle afdelingen in dit kader een workshop gevolgd. De medewerkers hebben voorafgaand aan de workshop de vragenlijst Management Drives ingevuld om inzicht te krijgen in hun drijfveren in relatie tot de werksituatie. Drijfveren bepalen hoe je als medewerker naar je werk kijkt, hoe je over samenwerken denkt, maar ook hoe je van nature communiceert en hoe je communicatie vanuit anderen ontvangt. Inzicht in deze drijfveren kan de medewerker helpen bij het geven en het ontvangen van feedback. Omdat het geven en ontvangen van feedback als lastig wordt ervaren zal dit volgend jaar ook op de agenda staan. In 2015 zullen er wederom workshops in dit kader worden georganiseerd om ruimte te bieden voor het oefenen met feedback geven en ontvangen. In dit kader zal er desgewenst ook aandacht zijn voor de management drives profielen. Thema-uurtjes Dit jaar zijn de thema-uurtjes geïntroduceerd. Een thema-uurtje wordt maandelijks georganiseerd (door de afdeling Communicatie en P&O) en wordt verzorgd door een collega of iemand buiten de organisatie. Deelname gebeurt op basis van inschrijving, maximaal 20 deelnemers. De onderwerpen die aan bod komen kunnen heel divers zijn. Het gaat om specifieke items die relevant, interessant of verdiepend zijn voor medewerkers. De beoogde doelstellingen van de thema-uurtjes zijn: • de medewerkers informeren over visie, strategie en beleid van Bo-Ex, betrekken bij de organisatiedoelstellingen • kennis delen, van elkaar leren (afdeling overstijgend) • het onderlinge samenzijn en de samenwerking vergroten: o.a. elkaar beter leren kennen De volgende thema-uurtjes hebben plaatsgevonden in 2014: • Integriteit • Energie • ICT • Ontwikkelingen vanuit Den Haag, Bo-Ex jaarplan Deze bijeenkomsten vervangen deels de huidige personeelsbijeenkomsten. De personeelsbijeenkomsten zullen beperkt worden tot 2 keer per jaar. Ondernemingsraad De ondernemingsraad en het bestuur zijn vier maal in een overlegvergadering bijeen geweest. Bij een vergadering was eveneens de voorzitter van de Raad van Commissarissen aanwezig. Het overleg kan worden omschreven als open en constructief. In de overlegvergadering zijn diverse zaken aan de orde gekomen en besproken. Hieronder worden de belangrijkste onderwerpen kort aangeduid: • • •

Het jaarverslag en sociaal jaarverslag over 2013 Het algemene ondernemersbeleid Het jaarplan 2014

68

• • • • • •

Het personeels- & organisatiebeleid Het ziekteverzuimbeleid Evalueren van de werkkostenregeling Evalueren van de bedrijfsfitnessregeling Beleid inzake integriteit Arbobeleid

Advies en / of instemmingspichtige besluiten In het kader van artikel 25 en 27 WOR is het volgende besluit aan de orde gekomen: • Aanschaf automatiseringssysteem Dynamics Empire Algemeen informatierecht In het kader van artikel 31 WOR is de Ondernemingsraad geïnformeerd over: • Afdelingsplan Financiën • Afdelingsplan Com-bo Minder, slimmer en efficiënter Mede in het kader van de negatieve gevolgen van de verhuurderheffing en de druk vanuit Den Haag om op de bedrijfslasten te besparen is het traject ‘Minder, slimmer en efficiënter’ gestart. Doel van dit traject is mede door slimmer en efficiënter te werken geld te besparen op de bedrijfslasten. Het doel voor de begroting 2013 tot en met 2015 is het maximaal behalen van het kostenniveau van de gerealiseerde begroting van 2012. Hierbij wordt onder meer gekeken naar het niveau voor de beheer- en personeelskosten. De insteek die voor 2013 is gekozen is voortgezet in 2014. ICT Eind 2014 is besloten om met Cegeka-dsa een overeenkomst te sluiten voor een compleet nieuw ICT-systeem. Daarbij is de keuze gevallen op Dynamics Empire. Mede op basis van het beperken van de bedrijfslasten is gekozen voor een zogenaamde ‘Best Practice’ oplossing. Dit houdt in dat er vanuit een gestandaardiseerde omgeving gewerkt gaat worden en dat er dus weinig maatwerk nodig is. Dit scheelt in de ontwikkelingskosten maar ook in de kosten voor onderhoud en nieuwe releases en / of updates. Voor het project is besloten om het geheel in twee fasen op te knippen. De eerste fase van verkenning moet resulteren in een compleet beeld van de omvang van de te installeren software, een fit-gap-analyse, een plan van aanpak en een Project Identificatie Plan (PID). De tweede fase bestaat uit de daadwerkelijke implementatie, de opleidingen, een testfase, de nazorg en de officiële oplevering. Vooraf is reeds bepaald dat de implementatie meerdere doelstelling kent naast alleen het installeren van de nieuwe software. Dit betreft de volgende onderdelen: • De kennisoverdracht en -ontwikkeling op het gebied van processen en ICT bij kerngebruikers; • Best Practice gebruiken als verbeterinstrument voor problematiek t.a.v. de informatievoorziening; • Best Practice ondersteunt het traject “Beter, slimmer en efficiënter”; • Best Practice wordt gebruikt als verandermechanisme om bepaalde organisatorische veranderingen te initiëren (inkoop onderhoud, scheiding DAEB en niet-DAEB, procesvolwassenheid, etc.); Com-bo Als subafdeling van de afdeling Algemene Zaken verricht Com-bo op een drietal gebieden werkzaamheden. Hierbij moet worden gedacht aan het beheer van het maatschappelijk- en commercieel vastgoed, de beheerdiensten voor VvE’s in het bezit alsmede het beheer van Transwijk Energie (WKO Transwijk). Eind 2014 is in overleg met de afdeling Com-bo besloten om deze aan het eind van het eerste kwartaal van 2015 als zodanig op te heffen. Met de oorspronkelijke opzet van Com-bo zijn werkzaamheden, die niet direct met de sociale verhuur verbonden waren, bijeengevoegd met als doel meer kennis en efficiency. Het betrof de volgende werkzaamheden:

69

- verhuur bedrijfsonroerend goed (niet-DAEB) - verhuur maatschappelijk onroerend goed (DAEB) - verhuur van zorgvastgoed (DAEB) - beheer van VvE’s (niet-DAEB) - de uitvoering van de WKO (niet-DAEB) Naar aanleiding van de Herzieningswet is gebleken, dat de corporatie zich moet focussen op haar kerntaken. Verder bleek dat door de scheiding in DAEB en niet-DAEB corporaties hun activiteiten administratief moeten gaan scheiden in een DAEB en een niet-DAEB onderdeel. Ook het uitvoeren van nieuwe niet-DAEB werkzaamheden bleek nagenoeg onmogelijk te zijn. Terug naar de kerntaak betekent een focus op die zaken en werkzaamheden vallend onder hetgeen met DAEB kan worden betiteld. Verder bleek dat het exploitatieresultaat voor de diensten die wij aan VvE’s verrichtten niet voldoende was voor een positief resultaat indien en zolang het aantal VvE’s niet werd uitgebreid. Door de Herzieningswet werd deze mogelijkheid - nieuwe niet-DAEB activiteiten zijn in principe niet toegestaan doorkruist en daarmee bleek ook voor de toekomst dat het VvE beheer in de huidige opzet verliesgevend zou zijn. Daarnaast valt de verhuur van maatschappelijk- en zorgvastgoed ook onder het DAEB-regime en daarmee dient bij de scheiding DAEB en niet-DAEB rekening mee worden gehouden. Door deze combinatie van feiten bleek het afstoten van het VvE-beheer een logische keuze en in combinatie met de andere factoren ook de opheffing van Com-bo als specifieke afdeling. Maatschappelijk vastgoed Stichting Emmaus Domstad Stichting Emmaus Domstad is gehuisvest in het complex aan de Gloriantdreef. In samenwerking met de Stichting is in het voorjaar 2014 gestart met de verbouwing. Met deze verbouwing is de bestaande locatie uitgebreid. Naast een de verzamelpunt voor 2 handsgoederen is ook een verkooppunt gerealiseerd. De voorbereidende werkzaamheden hebben geruime tijd in beslag genomen. Deze inspanningen hebben ertoe geleid dat in 2013 een bouwvergunning is ontvangen. Financieel draagt Emmaus de verantwoordelijkheid. Zo heeft zij diverse subsidie en bijdragen ontvangen. Door Bo-Ex is naast personele inzet ook een financieel tegemoetkoming verstrekt. Het plan voorziet er tevens in dat de gemeenschappelijke bergingen voor de huurder worden vervangen voor individuele bergingen. Deze kosten worden door Bo-Ex gedragen. De bouwfase is gestart op 22 april 2014. De oplevering heeft plaats gevonden op 25 juli 2014. De verkoopinrichting is volledig uitgevoerd door de medewerkers van Emmaus. Medio september is Emmaus gestart met de verkoop van verzamelde goederen. De afdeling Com-bo beheert een tiental panden die bestemd zijn voor het huisvesten van bedrijven of instellingen. In de bedrijfsruimten wordt veelal een bedrijf gehuisvest dat een maatschappelijk doel en/of een maatschappelijke functie heeft. Op een nieuwbouwlocatie in Leidsche Rijn is ruimte verhuurd aan Buitenschoolse Opvang Evita, een maatschap voor verloskundigen, een Hamam, een cardiologe Heartlife Klinieken B.V. en Medical Zorg. Aan het einde van 2014 is nog slechts één bedrijfsruimte beschikbaar. In samenwerking met de makelaar wordt gezocht naar een huurder. Enkele jaren geleden besloot Bo-Ex tot de aankoop van het buurthuis De Nieuwe Jutter in de Rivierenwijk. Dit buurthuis wordt in zelfbeheer geëxploiteerd. Com-bo ondersteunt het project door het beschikbaar stellen van een ambtelijk secretariaat. In de werkgroep “energiebesparing” participeert Bo-Ex met kennis en personele inzet. Doel van de werkgroep is te onderzoeken waar energie kan worden bespaard, het bewust worden van energiegebruik en het coachen van buurtbewoners om de kennis thuis toe te passen. Op voorstel van de werkgroep heeft BoEx thermostaatkranen op de radiatoren geplaatst.

70

-

-

-

-

Aan de Meerkoethof 48 is een tandartspraktijk gehuisvest met speciale aandacht voor de sociaal zwakkeren uit de Utrechtse samenleving, zoals dak- en thuislozen. De praktijk is uitgebreid met een naastgelegen pand Meerkoethof 50. Het pand aan de Gansstraat 110 is verhuurd aan een tandarts die uitsluitend gericht is op kindertandheelkunde. In deze praktijk worden kinderen behandeld die om welke reden dan ook van een reguliere tandarts niet de zorg kunnen krijgen of deze juist mijden als gevolg van extreme angsten. De kantoorpanden aan de Meerkoethof 6 en 50 en aan de Krommerijn 101-109 zijn verhuurd aan Lister. Op experimentele basis ontwikkelde Lister enkele jaren geleden aan de Vleutenseweg een winkel annex activiteitencentrum. Op deze locatie is met medeweten van Lister het “Ubuntuhuis” Utrecht gehuisvest. De voedsel- en kledingbank is gratis gehuisvest in een pand in de Rivierenwijk. De voedsel- en kledingbank bereikt circa 200 gezinnen. In Lombok, complex 507, tussen de Van Heutszstraat en de Bandoengstraat zijn de aangekochte panden verhuurd aan de Stichting SWK Kunsthuisvesting Utrecht. Dit is een non-profitorganisatie met als doelstelling professionele kunstenaars, kunstinstellingen en bedrijven in de creatieve sector een betaalbaar onderkomen in de gemeente Utrecht te bieden. De voormalige ruimte van de onderhoudsdienst van Bo-Ex aan de Jutfaseweg, wordt eveneens verhuurd aan Stichting SWK. Het is een tijdelijke verhuur in afwachting van de uitvoering van de voorgenomen sloopplannen van het complex.

GeschillenAdviesCommissie De leden van de GeschillenAdviesCommissie worden voorgedragen door enerzijds de overkoepelende bewonersorganisatie STOK - en anderzijds door BO-EX. Deze dragen gezamenlijk een onafhankelijke voorzitter voor. In 2014 zijn drie zaken in behandeling genomen en waarvan één zaak tot een bindend advies heeft geleid. Dat is een beneden gemiddeld aantal zaken. Dat is wel een kenmerk voor het aantal klachten dat de commissie jaarlijks krijgt te verwerken. Het gemiddelde ligt rond de 4 à 5 zaken per jaar. Voor een corporatie met een omvang van circa 9.000 woningen in een stedelijke omgeving is dat betrekkelijk weinig. Een van de oorzaken daarvoor kan het feit zijn dat de afdeling Wonen een aparte klachtenprocedure kent. Jaarlijks worden daar circa 50 zaken behandeld die voor het merendeel tot de tevredenheid van de klager worden afgehandeld en daarmee verdwijnt de noodzaak om de zaak voor de GeschillenAdviesCommissie te brengen.

71

4.10

Risicobeheersing

Opdracht Eind 2013 startte KPMG Advisory met een opdracht die de bestuurder als volgt formuleerde: Help ons bij het gestructureerd inventariseren en prioriteren van risico’s, het analyseren van de bestaande beheersmaatregelen en bij het vastleggen van de risico’s en beheersmaatregelen in een model. Dit dient op een zodanige wijze te gebeuren dat Bo-Ex na deze opdracht op zelfstandige wijze beter in staat is het risicomanagementproces richting de toekomst te onderhouden. In het verkennend gesprek dat plaats vond met KPMG Advisory, is aangegeven dat risicomanagement geen onbekend begrip is binnen Bo-Ex. De bestuurder sprak de wens uit om: • inzicht te verkrijgen in de voor Bo-Ex meest wezenlijke risico’s in relatie tot de strategie; • over een raamwerk te beschikken waarin op eenvoudige en transparante wijze de risico’s en beheersmaatregelen zijn vast te leggen; • inzicht te verkrijgen in de materiële restrisico’s en het formuleren van acties daar waar noodzakelijk; • het aanreiken van tools om risicomanagement te borgen in de reguliere planning & control cyclus. Zoals bekend is KPMG extern accountant van Bo-Ex. Daarom diende er duidelijkheid te bestaan over de scheiding tussen de advieswerkzaamheden die in het kader van deze opdracht zijn uitgevoerd en de werkzaamheden van de externe accountant. KPMG hecht bijzonder aan die duidelijkheid. Die duidelijkheid is gerealiseerd door de navolgende maatregel. • De verantwoordelijkheid voor het adviesteam dat in deze opdracht is ingezet, is strikt gescheiden van het team dat verantwoordelijk is voor de externe accountantscontrole. De leiding van het adviesteam berust bij Sikko Bruinsma, director van KPMG, verbonden aan KPMG Accountants N.V. te Groningen. De leiding van de externe accountantscontrole berust bij Dennis Maas, partner van KPMG, verbonden aan KPMG Accountants N.V. te Rotterdam. Inventarisatie Aan de hand van elf één op één interviews met leden van de staf, het middenkader, het management en met de bestuurder bleken 21 risico-oorzaken zwaarwichtig genoeg om in te brengen bij workshops. Workshops februari, mei en oktober 2014 Het overkoepelend beeld uit de eerste workshop is dat de omgeving van Bo-Ex volop in beweging is. Voorbeelden van externe factoren die in dit kader zijn herkend zijn onder meer de novelle van Blok, de wijzigingen in wet- & regelgeving (verhuurderheffing, warmtewet, etc.), veranderingen rond scheiden DAEB/nietDAEB, wonen & zorg, toenemende druk op het besteedbaar inkomen van huurders etc. Ook intern zijn er diverse ontwikkelingen en uitdagingen. Een toenemende druk op de kasstromen, achterstanden in het onderhoud van delen van het bezit, de vacaturestop en de toenemende werkdruk etc. Het in goede banen leiden van deze ontwikkelingen en uitdagingen vraagt veel van de organisatie. In de tweede workshop is doorgesproken over de belangrijkste thema’s die uit de prioritering zijn voortgekomen, hierbij is in subgroepen (bestaande uit het MT, middenkader en staf van Bo-Ex) nagedacht over mogelijke acties die uitgevoerd kunnen worden. Thema’s die hoog scoren ten aanzien van externe ontwikkelingen: • (Aanvullend) opgelegde maatregelen binnen de sector en de druk op liquiditeit: Als actie is aangegeven dat het van belang is om speerpunten ten aanzien van de ontwikkelingen te benoemen. Eén van de genoemde voorbeelden is ‘Terug naar de kerntaak’. Wat betekent dit voor de impact op de portefeuille? Het strategisch voorraadbeleid? De financiën? Het interne apparaat? etc. Het is van belang om de ‘wat’ -vraag beantwoord te krijgen zodat vervolgens het beeld van het ‘hoe’ ingekleurd kan worden. Het maken van scenario-analyses is voorwaardelijk om gericht de juiste keuzes te kunnen maken. In aanvulling hierop is aangegeven dat de PDCA cyclus geprofessionaliseerd moet worden. Er dient een actieplan vormgegeven te worden waarin een en ander zijn beslag gaat krijgen.

72

• Veranderingen rond scheiding DAEB/niet-DAEB, Wonen/Zorg, verhuurderheffing, warmtewet etc.: Uit de workshops komt naar voren dat veel mensen zich bezighouden met externe ontwikkelingen, waarbij het niet altijd duidelijk is wie intern verantwoordelijk is om er inhoudelijk iets over te roepen of over voor te bereiden. Thema’s die hoog scoren t.a.v. interne ontwikkelingen: • Cultuur / het elkaar aanspreken op gedrag / onderlinge werkrelaties: In de discussie tijdens de workshop komt naar voren dat het ingezette MD-programma een belangrijke maatregel is om de gewenste verandering te bewerkstelligen. • Automatisering / informatievoorziening: Op dit moment is de automatisering verouderd en de managementinformatie is (op onderdelen) nog niet van een voldoende niveau. Niet altijd is het systeem toereikend om informatie op te leveren en wordt informatie op andere wijzen bijgehouden. Dit heeft gevolgen voor de betrouwbaarheid en tijdigheid van de informatie. Een nieuw primair systeem moet uitkomst bieden. • Kwaliteit van het bezit: Het bezit van Bo-Ex verdient op onderdelen aandacht. In dit kader is (in aanvulling op eerdere punten) aangegeven dat onder meer vanuit de kerntaak, de wensen van Bo-Ex en externe en demografische ontwikkelingen nagedacht moet worden wat de strategische koers gaat worden. Op 7 oktober 2014 heeft KPMG Advisory de derde en laatste workshop gefaciliteerd. Tijdens de workshop is het managementteam, middenkader en staf van Bo-Ex in subgroepen uiteengegaan en is (opnieuw) nagedacht over de belangrijkste strategische risico’s van Bo-Ex. Na een plenaire terugkoppeling, motivering en discussie over de geïdentificeerde risico’s zijn deze ingebracht in stemsoftware waarbij vervolgens de risico’s zijn geprioriteerd op basis van kans en impact. Daarna is in subgroepen nagedacht over maatregelen en acties die nodig zijn om de risico’s op een gewenst niveau te beheersen. Dit leidde tot een lijstje van 10 strategische risico’s die Bo-Ex hoog op de bestuursagenda plaatst. De strategische risico-opgave:

1

2

3

4

5

Risico Als gevolg van het ontbreken van een eenduidige kwaliteitseis hebben we onvoldoende inzicht in de huidige kwaliteit van ons bezit waardoor de druk op de kasstromen toeneemt.

Beheersmaatregel Het classificeren van het bezit in risicoklassen. Het SVB opnieuw vormgeven en aan de hand daarvan het maken van gerichte keuzes (welke projecten krijgen voorrang) waarbij de impact op de kasstroom zichtbaar wordt gemaakt.

Als gevolg van het niet tijdig herkennen / onderkennen dat kasstromen afnemen bestaat het risico dat de (huidige) doelstellingen van de organisatie niet gerealiseerd worden. Als gevolg van maatschappelijke druk bestaat het risico dat Bo-Ex besluiten neemt die onvoldoende op de gevolgen zijn doordacht/getoetst waardoor Bo-Ex in de problemen komt (financieel/imago).

Per kwartaal wordt aan DO en middenkader de impact van de parameterwijzigingen op de kasstromen inzichtelijk gemaakt.

Als gevolg van de Novelle bestaat het risico dat de positie (wie voert de regie?) van de gemeente onderschat wordt met als gevolg dat Bo-Ex niet al haar doelstellingen kan realiseren. Als gevolg van de opgelegde wijzigingen in de regelgeving bestaat het risico dat implicaties onvoldoende (tijdig) worden ingeschat met als gevolg dat doelstellingen niet worden gerealiseerd.

Op structurele wijze met de gemeente in gesprek blijven op basis van transparante en onderbouwde argumenten (het opbouwen/onderhouden van een vertrouwensrelatie). Het proces van Zien / Onderkennen / Impactanalyse en Aktie organiseren. Bij het onderkennen vindt de toewijzing plaats waarbij kennisdeling een belangrijk aandachtspunt is bij de acties.

Het intensief inzetten van SBI. Het maken van gerichte keuzes en het definiëren van de bodem (financieel/principieel) en daar in de uitvoering naar handelen en op sturen (niet van afwijken).

73

Risico Als gevolg van de toename in de regeldruk en verantwoordingsvraagstukken bestaat het risico dat Bo-Ex niet in staat is om de informatie (juist, tijdig en volledig) aan te leveren met als gevolg dat je beperkt wordt in je handelen.

Beheersmaatregel In aanvulling op bovenstaande actie is het van belang om inzicht te hebben in de noodzakelijke informatie.

7

Als gevolg van het niet (volledig) slagen van het automatiseringsproject bestaat het risico dat de bedrijfsvoering stokt met grote gevolgen voor BoEx.

8

Als gevolg van het wegvallen van personen op sleutelposities bestaat de kans dat kennis weglekt met als gevolg dat de organisatie kwetsbaar wordt.

Het vormgeven van een rapportage waarbij op tweewekelijkse basis informatie wordt verstrekt over de belangrijke (gerealiseerde) mijlpalen, risico's. Het informeren van de gebruikers (zowel qua inhoud als proces) om de betrokkenheid van de gebruikers te waarborgen. Identificeren van sleutelposities en interviewen wat de belangrijkste (kwetsbare) activiteiten zijn.

9

Als gevolg van het te lang vasthouden aan oude normen en waarden (de huidige situatie) kan het risico ontstaan dat de organisatie te weinig oog heeft voor nieuwe ontwikkelingen met als gevolg dat vereiste vernieuwingen niet tot stand komen. Als gevolg van onjuiste, onvolledige basisregistratie bestaat het risico dat Bo-Ex op basis van onbetrouwbare gegevens foutieve besluiten neemt.

6

10

Concreet benoemen en zichtbaar maken van de cultuurambities in jaarplannen op afdelingsniveau. Toetsen dat dit in lijn ligt met strategische doelstellingen en personeelsbeleid binnen Bo-Ex. Inzichtelijk maken wat t.a.v. de basisregistratie strategisch/tactisch/operationeel is. Identificeren waar in de huidige situatie verschillen (bijv. in definities) aanwezig zijn. Deze herdefiniëren (op bedrijfsniveau) en het proces zodanig inrichten dat borging gewaarborgd is. Benoem data-eigenaar/eigenaren.

Bovenstaande 10 risico’s staan voor 2015 bovenaan op de bestuursagenda. Maar niet alleen deze worden gemonitord. Alle uit de gesprekken risico-oorzaken blijven in beeld naast de risico-aandachtgebieden waarop WSW en CFV Bo-Ex onderzoekt. De monitoring is geborgd in software, waarin ook onze procesbeschrijvingen zijn vastgelegd. Daardoor zijn wij in staat om operationele, tactische én strategische risico’s op een integrale wijze in beeld te houden, de beheersing daarvan te bewaken en daarover voortgangsrapportages te leveren. De voortgangsrapportage wordt in het eerste kwartaal van 2015 vervolmaakt.

74

4.11

Kwaliteit van Dienstverlening

De kwaliteit van dienstverlening wordt gemeten door KWH, Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. KWH is een coöperatieve vereniging opgericht door en voor corporaties. In 2013 ‘zakten’ we voor de onderdelen Telefonische en Online Dienstverlening en werd verlenging van het Huurlabel aangehouden. KWH geeft de corporatie dan een jaar de tijd om verbeteringen door te voeren om zodoende het resultaat te verbeteren. In 2014 verbeterden een aantal resultaten, maar niet de telefonische en online dienstverlening. Bo-Ex verliest het Huurlabel. Onderdeel

Waardering 2014

Waardering 2013

Telefonische dienstverlening

5,6

6,6

Online dienstverlening Woning zoeken Nieuwe woning betrekken Huur opzeggen Reparaties Planmatig onderhoud

6,6 7,1 7,5 7,7 8,0 8,4

6,6 7,3 7,7 7,8 7,9 7,6

TOTAALSCORE

7,4

7,2

Behandeling ontevredenheid

6,2

6,2

De dalende waarderingen voor de drie onderdelen in het mutatieproces worden onder andere veroorzaakt doordat huurders vergelijkingen maken met FUNDA (er is onvoldoende informatie); het voor de huurder ondoorzichtige proces van woningtoewijzing; het veranderende dienstverleningsniveau van Bo-Ex; de sobere kwaliteit waarin Bo-Ex mutatieonderhoud oplevert en het strikt toepassen van de huurovereenkomst voor wat betreft de teruglevering aan Bo-Ex. In 2015 zal Bo-Ex op dezelfde onderdelen onderzocht worden. Voor de telefonische dienstverlening zijn aanpassingen doorgevoerd en de webservice wordt op de benodigde onderdelen verbeterd. Het onderdeel Behandeling ontevredenheid wordt niet betrokken in de cijferbepaling van het Huurlabel.

75

5 PERSONALIA EN BEZOLDIGING RAAD VAN COMMISSARISSEN Drs. L. Markensteyn (1947)

voorzitter

Directeur Markensteyn bv Advies en Interim-management Relevante nevenfuncties: Voorzitter bestuur Zuidelijke Rekenkamer (Noord-Brabant en Limburg) Vicevoorzitter raad van toezicht Signum, stichting voor primair onderwijs Prof. dr. P. van Gool (1954)

lid

Hoofd vastgoed bij SPF beheer Hoogleraar vastgoedeconomie aan de Amsterdamse School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam Relevante nevenfuncties: Lid van de beleggingsadviescommissie van het pensioenfonds PNO Media Bestuurslid van de Stichting Blindenpenning en van de Stichting Werkverschaffing voor hulpbehoevende blinden Bestuurslid van de Stichting Vastgoeddata (Stivad) Mevrouw drs. Y. Koster - Dreese (1952)

lid tot en met 26 mei 2014

Wethouder Woerden Relevante nevenfuncties: Lid van raad van toezicht Instituut Verantwoord Medicijngebruik Utrecht Lid raad van commissarissen zorggroep Elzha Drs. J. de Leeuw MBA (1960)

lid

Hoofd eenheid Bedrijfsmanagement Rabobank Nederland Relevante nevenfuncties: Lid Raad van Advies Bachelor Financial Services management NCOI Lid Raad van Advies Landelijk Overleg Opleidingen Bedrijfseconomie E. Meijerman (1954)

lid vanaf 22 april 2014

Voorzitter Raad van Bestuur Stichting Amsterdams Steunpunt Wonen Lid adviesraad StrategiePlatform Woningcorporaties Mevrouw drs. Y. Tümer (1955)

lid tot en met 27 maart 2014

Directeur-eigenaar RYT Holding bv Relevante nevenfuncties: Lid van raad van commissarissen Holding Nationale Loterijen Lid raad van commissarissen UW Holding Voorzitter stichting Centrale Programma Organisatie (Cenpro) Drs. C. Veldhuijsen (1958)

lid vanaf 23 september 2014

Directeur Veldhuysen Consultancy Senior adviseur Tympaan Instituut Relevante nevenfuncties: Bestuurslid IVN Zoetermeer Bestuurslid stichting Wijsneus Secretaris Dr. Gradus Hendriksstichting aan de faculteit der sociale wetenschappen van de Erasmusuniversiteit Lid bewonerscommissie Woningcorporatie De Goede Woning te Zoetermeer

76

DIRECTIE EN MANAGEMENT Ir. J.J.G.M. Klinkenberg (1952)

statutair directeur

Relevante nevenfunctie uit hoofde van functie: Commissaris en aandeelhouder namens Bo-Ex in de WOM Lombok Aandeelhouder namens Bo-Ex in de BV Woonwagenexploitatie en de C.V. De Witte Vrouwe Aandeelhouder namens Bo-Ex in WoningNet B.V. Vice-voorzitter van de STUW Lid Dagelijks- en Algemeen Bestuur RWU Lid Algemeen Bestuur SWRU Overige relevante nevenfuncties: Lid van de Bestuursadviescommissie Arbeidsvoorwaarden (cao) van Aedes Lid van de Kandidaatstellingscommissie Bestuur Aedes Mr. H. Kerlien (1962)

Algemene Zaken plaatsvervangend directeur

Ir. S.F.C. Schols (1972)

Vastgoed & Ontwikkeling

Drs. C.M. Braan (1964)

Wonen

J.T.R.M. van der Ven QC (1957)

Financiën

Bezoldiging raad van commissarissen en directie Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van Bo-Ex gekomen voor: Bestuurder Commissarissen en voormalig commissarissen

€ 246.445,- (2013: € 244.472,-) € 48.632,- (2013: € 47.589,-)

De totale bezoldiging van de statutair directeur bestaat uit brutoloon, fiscale bijtelling auto, sociale lasten, pensioenpremies en onkostenvergoeding. De verandering in bezoldiging in 2014 ten opzichte van 2013 is veroorzaakt door een stijging van de sociale lasten. Voor specificatie van de bezoldiging van de Raad van Commissarissen en informatie in het kader van de WNT, gebaseerd op de Beleidsregels toepassing WNT, wordt verwezen naar de jaarrekening 2014.

77

JAARREKENING 2014 Stichting Bo-Ex ‘91

6.1

Geconsolideerde balans per 31 december 2014

6.2

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2014

6.3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2014

6.4

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2014

6.5

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2014

6.6

Toelichting op de geconsolideerde balans

6.7

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

6.8

Enkelvoudige balans per 31 december 2014

6.9

Enkelvoudige winst-en-verliesrekening 2014

6.10

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2014

7.

Overige gegevens

8.

Overzicht kerngegevens

78

6.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 in duizenden euro’s, voor resultaatbestemming Activa 2014

2013

Vaste Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.6.1.1

443.130

429.756

6.6.1.2

456

1.266

6.6.1.3

3.435

3.635

447.021

434.657

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie 6.6.2.1

93.400

74.386

93.400

74.386

Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies

6.6.3.1 6.6.3.2 6.6.3.3 6.6.3.4

87 9.534 17 479

Totaal vaste activa

237 8.582 17 666

10.117

9.502

550.538

518.545

Vlottende Activa Voorraden Overige voorraden

6.6.4.1

17

23

17

23

De cijfers van boekjaar 2013 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. Het betreft hier een herrubricering die geen effect heeft op het vermogen of het resultaat.

79

2014

2013

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

6.6.5.1 6.6.5.2

262 0

802 0

6.6.5.3 6.6.5.4 6.6.5.5

255 0 1.154

170 30 2.080

6.6.6.1

Totaal vlottende activa

Totaal activa

1.671

3.082

9.505

11.529

11.193

14.634

561.731

533.179

De cijfers van boekjaar 2013 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. Het betreft hier een herrubricering die geen effect heeft op het vermogen of het resultaat.

80

2014

Passiva Groepsvermogen

2013

6.6.7.1 165.875

Eigen vermogen Resultaat boekjaar

115.776 20.443

7.406

Totaal groepsvermogen

173.281

136.219

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

6.6.8.1

1.500

507

6.6.8.2 6.6.8.3

0 318

1.325 229

Totaal voorzieningen

1.818

2.061

Langlopende schulden Schulden/leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

6.6.9.1 6.6.9.2

370.596 18

Totaal langlopende schulden

378.096 14

370.614

378.110

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva

6.6.10.1

0 4.081

0 4.214

6.6.10.2 6.6.10.3

395 11.542

395 12.180

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

16.018

16.789

561.731

533.179

De cijfers van boekjaar 2013 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. Het betreft hier een herrubricering die geen effect heeft op het vermogen of het resultaat.

81

6.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 in duizenden euro’s 2014

2013

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

6.7.1.1 6.7.1.2

55.193 3.995

52.100 2.686

6.7.1.3

-110 176 613

-241 53 646

6.7.1.4

Som der bedrijfsopbrengsten

59.867

55.244

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

6.7.2.1

13.827

14.622

6.7.2.2

2.533 81 4.492 739 824 7.351 548 4.138 12.922

-2.107 115 4.598 646 833 8.118 905 2.911 9.287

6.7.2.3 6.7.2.4 6.7.2.5 6.7.2.6 6.7.2.7

Som der bedrijfslasten

47.455

39.928

Bedrijfsresultaat (transporteren)

12.412

15.316

De cijfers van boekjaar 2013 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. Het betreft hier een herrubricering die geen effect heeft op het vermogen of het resultaat. 82

2014 12.412

Transport Niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2013 15.316

6.881

6.7.3

17.057

Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

6.7.4.1 6.7.4.2

273 -14.472

Totaal financiële baten en lasten

131 -14.777

-14.199

-14.646

5.094

17.727

-2.277 35

-2.717

7.406

20.443

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen

6.7.5.1 6.7.5.2

Netto resultaat

-1

De cijfers van boekjaar 2013 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. Het betreft hier een herrubricering die geen effect heeft op het vermogen of het resultaat.

83

6.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2014 (in duizenden euro’s) 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen huren Ontvangen servicecontracten Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Betaalde erfpacht Betaalde lonen en salarissen Betaalde sociale lasten Betaalde pensioenlasten Betaalde onderhoud Betaalde servicecontracten Betaalde overige bedrijfsuitgaven Betaalde sectorspecifieke heffing Betaalde verhuurdersheffing Betaalde leefbaarheid (externe uitgaven niet investeringsgebonden)

2013

56.248 3.995 211 1.030 -95 -4.331 -453 -825 -7.737 -3.896 -7.190 -1.758 -4.455

51.067 2.869 211 637 -115 -4.574 -697 -846 -8.061 -2.738 -7.224 -1.941 -181

-644

-722 30.100

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

-14.486 197 -

-14.639 140 -

-43

-

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen, voorraad en onderhanden werk: • Nieuwbouw huur • Woningverbetering • Leefbaarheid (externe uitgaven projectgebonden) • Aankoop • Nieuwbouw verkoop • Aankoop voor doorverkoop (verkocht onder voorwaarden) • Aankoop grond • Overige investeringen Overige uitgaven: • Sloopuitgaven

84

27.685

-14.332

-14.499

15.768

13.186

-826 -15.877

-1.971 -8.631

-

-

-367 -248

-1.804 -327

-

-

2014

2013

•

Externe kosten bij verkoop Desinvesteringen materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen, voorraad en onderhanden werk: • Verkoopontvangsten bestaand bezit • Verkoopontvangsten na inkoop (verkocht onder voorwaarden) • Verkoopontvangsten nieuwbouw • Verkoopontvangsten grond • Verkoopontvangsten overig Kasstromen uit financiële vaste activa • Ontvangsten verbindingen • Overige ontvangsten • Uitgaven verbindingen • Overige uitgaven

-572

-319

7.356

2.578

13

60 13

246 -22 -

4 -184 -

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-10.297

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Opname verplichting verkocht onder voorwaarden Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden Ontvangsten schulden kredietinstellingen Terugbetaling schulden kredietinstellingen Ontvangen waarborgsommen Betaalde waarborgsommen

-10.581

-7.500

-2.500

-

-

-

-

-

-

4 -

-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-7.496

-2.500

Nettokasstroom

-2.025

105

Aansluiting geldmiddelen 1 januari 31 december

11.529 9.505

11.424 11.529

Toename / afname geldmiddelen

-2.025

105

85

6.4 Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2014 in duizenden euro’s 2014

2013

Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon Herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie via het eigen vermogen Terugname herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie via het eigen vermogen

7.406

29.656

20.443

-23.300

0

0

Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon

29.656

-23.300

Totaalresultaat van de rechtspersoon

37.062

-2.857

86

6.5 Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2014 6.5.1

Algemeen

Toegelaten instelling Stichting Bo-Ex ‘91, gevestigd te Utrecht, kantoorhoudend aan de J.C. Maylaan 18, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft regio Utrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Groepsverhoudingen Stichting Bo-Ex ’91staat aan het hoofd van de Bo-Ex groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Bo-Ex wordt hiermee bedoeld Stichting Bo-Ex ’91 en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard en de Beleidsregels toepassing WNT. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. De vergelijkende cijfers in de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. Het betreft hier een herrubricering die geen effect heeft op het vermogen of het resultaat. Tot 1 januari 2014 vond het opstellen van het kasstroomoverzicht plaats op basis van de indirecte methode. Aangezien de toegelaten instelling in de methodiek van opstellen van het kasstroomoverzicht aansluiting wil zoeken bij de verantwoordingsstaten voor de toezichthouder, is overgegaan op de directe methode. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2013 zijn herzien op basis van de nieuwe presentatiegrondslag. De wijziging in presentatie¬grondslag heeft geen effect op het vermogen per 1 januari 2014, het resultaat over 2013 en de kasstromen over 2013. Continuïteit De jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

87

In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormings- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld. Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritiek voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit yield, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de 88

jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en met haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het Raad van Commissarissen besluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. Vastgoed bestemd voor de verkoop: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen onder meer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties en de huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie): Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten. Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarop op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden, indien van toepassing, afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: 1 Stichting Bo-Ex ’91, Utrecht (100%) 2 Bo-Ex Holding B.V., Utrecht (100%) 3 Bo-Ex Dienstverlening B.V., Utrecht (100%) 4 Bo-Ex Projectontwikkeling B.V., Utrecht (100%) 5 Bo-Ex Verhuur B.V., Utrecht (100%) De activiteiten van de vennootschappen bestaan voornamelijk uit dienstverlening aan niet-huurders en energielevering aan huurders en niet-huurders, projectontwikkeling van koop- en huurwoningen en verhuur van dure huurwoningen, bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk onroerend goed. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten, handelsschulden en overige te betalen posten.

89

Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien financiële instrumenten bij de vervolgwaardering worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, worden in afwijking hiervan de direct toerekenbare transactiekosten direct in de winsten-verliesrekening verantwoord. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden. Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt gewaardeerd tegen reële waarde met waardewijzigingen in de winst-en-verliesrekening of geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde, wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan de toegelaten instelling toekomend bedrag onder voorwaarden die de toegelaten instelling anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door de toegelaten instelling worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet-significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt de toegelaten instelling historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van geleden verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de leiding van de toegelaten instelling van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren.

90

Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief. Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief met de oorspronkelijk effectieve rente. Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden direct ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord. Als in een latere periode de waarde van het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-enverliesrekening tot maximaal de oorspronkelijke kostprijs. Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. Kwalificatie sociaal vastgoed Bo-Ex kwalificeert het sociale vastgoed als bedrijfsmiddel. De nadruk van het beleid ligt op het terrein van het realiseren van volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat centraal. De kernpunten uit dit volkshuisvestelijke beleid betreffen: voorzien in betaalbare woningen, van goede kwaliteit voor lage inkomens; verzekeren van de toegankelijkheid betaalbare woningen; investeren in zwakke wijken. Het beleid van Bo-Ex is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Bo-Ex zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

91

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoedgerelateerde opbrengsten en lasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Onder paragraaf 6.6.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling zijn gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. De volgende economische levensduren worden gehanteerd: Component: • Casco • Installaties

Economische levensduur: : 50 jaar : 25 jaar

•

:

Inventaris

10 jaar

Op grond wordt niet afgeschreven. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan tien procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan tien procent afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten-verliesrekening gebracht. 92

Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugneming zijn van eerder ten laste van de winsten-verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst-en-verliesrekening verwerkt, en wel onder de post overige waardeveranderingen van materiële vaste activa. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen van materiële vaste activa. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal vastgoed) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet over het geïnvesteerd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het Raad van Commissarissen besluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven.

93

De verwachte economische levensduur luidt als volgt: Kantoorpand Uitbreiding kantoorpand Meubilair, aankleding gebouw etc. Apparatuur, computers, software Bedrijfsauto’s

33 jaar 25 jaar 10 jaar 3 - 5 jaar 3 - 7 jaar

Bij de bedrijfsauto’s wordt rekening gehouden met een restwaarde. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 6.6.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling zijn gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord onder de post niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verantwoord.

94

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (commercieel vastgoed) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van het geïnvesteerd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het Raad van Commissarissen besluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verantwoord. Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. 95

Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieverentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten. Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet welke is opgegeven door de subsidieverstrekker en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa, niet zijnde sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.

Verder wordt op iedere balansdatum beoordeeld of er enige indicatie is dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies is verminderd. Als een dergelijke indicatie aanwezig is, wordt de realiseerbare waarde van het betreffende actief (of kasstroomgenererende eenheid) geschat. Terugneming van een eerder verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies vindt alleen plaats als sprake is van een wijziging van de gehanteerde schattingen bij het bepalen van de realiseerbare waarde sinds de verantwoording van het laatste bijzonder waardeverminderings-verlies. In dat geval wordt de boekwaarde van het actief (of kasstroomgenererende eenheid) opgehoogd tot de geschatte realiseerbare waarde, maar niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn (na afschrijvingen) als in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief (of kasstroomgenererende eenheid) zou zijn verantwoord. Voorraden Voorraad materialen De voorraden materialen is gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs onder aftrek van een eventuele voorziening voor incourantheid. Onderhanden projecten In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen en gebruikte materialen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage 96

of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden project. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans. Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten. Groepsvermogen Eigen vermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeveranderingen voor het sociaal vastgoed worden gevormd per individueel actief en zijn niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen en de boekwaarde op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde). De ongerealiseerde waardeverandering voor het commercieel vastgoed wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde (marktwaarde). Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen of tegen de contante waarde van de verwachte uitgaven. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: - sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en - een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en - het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

97

Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Overige voorzieningen De overige voorzieningen betreft de voorziening jubileumuitkering/uitkering bij uitdiensttreding, gewaardeerd tegen contante waarde. Langlopende schulden De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten. Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten (exclusief de inbegrepen servicedienst). Huuropbrengsten worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten instelling. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen in rekening gebrachte bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruit ontvangen baten zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat de toegelaten instelling zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door de toegelaten instelling gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van de toegelaten instelling voor de kosten van een actief worden systematisch in de winst-en-verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten.

98

Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto-omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst-en-verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering zijn gebracht de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten en de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreffen de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden hieronder verantwoord. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed).

99

De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Tevens worden hieronder kosten van personeel verantwoord die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden.

100

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zij begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed). Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan 1 jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de toegelaten instelling bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. 101

De te activeren rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het geïnvesteerd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen, direct opeisbare deposito's. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De directe methode ter splitsing van de operationele kasstromen geeft een beeld van de ontvangsten en uitgaven per categorie zoals die zich werkelijk in de bedrijfsactiviteiten voordoen. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Bepaling reële waarden financiële instrumenten Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereist de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderingsen informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de hierna genoemde methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is. Handels- en overige vorderingen De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen actuele rentes vermeerderd met een gewogen gemiddelde opslag voor kredietrisico’s.

102

6.6 Toelichting op de geconsolideerde balans In duizenden euro’s

Materiële vaste activa 6.6.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2014 445.720 49.585 -21.547 -44.002

Aanschafprijs Herwaardering Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen

429.756

Bedrijfswaarde

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Overboeking investering van vastgoed in ontwikkeling Overboeking waardevermindering van vastgoed in ontwikkeling Herwaardering Afschrijvingen Waardevermindering Terugneming waardevermindering Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie

761 -4.493 15.512 -179 29.656 -13.393 0 0 -15.713 1.223

13.374

Saldo

Stand per 31 december 2014: Aanschafprijs

443.010

Herwaardering Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen

79.241 -21.726 -57.395

443.130

Bedrijfswaarde

De boekwaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt € 356.065.000,-. De som van de herwaarderingen bedraagt per balansdatum € 87.065.000,-. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de actuele waarde met € 13.374.000,- toegenomen, met name door aanpassing van de grondslag verhuurdersheffing, de overboeking van sociaal naar commercieel vastgoed, investeringen Kwazega en Stanleylaan en verkoopbeleid.

103

De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 443.130.000.- (2013: € 429.756.000.-). De bedrijfswaarde ten behoeve van de dVi bedraagt € 441.053.000,(inclusief saneringsheffing conform opgave CFV 2014). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoed gerelateerde opbrengsten en lasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroom genererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroom genererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhogingen kernvoorraad BaS afspraken gemeente Utrecht van 0,50% in 2015,

–

– –

– –

– – –

–

0,75% in 2016, 1,75% in 2017, 2,00% in 2018 en 2019 en vervolgens vanaf 2020 jaarlijks 2,00% (voorgaand jaar: geen onderscheid kernvoorraad); jaarlijkse huurverhogingen overig van 1,00% in 2015, 1,25% in 2016, 1,75% in 2017 en vanaf 2018 jaarlijks 2,00% (voorgaand jaar: 2,00% in 2015, 2,25% in 2016 en 2017 en vervolgens jaarlijks 2,00%); een extra huurverhoging van 1,50% in 2015, 2016, en 2017 en vanaf 2018 0,00% (voorgaand jaar: idem); jaarlijkse huurstijging voor harmonisatie, gebaseerd op een mutatiegraad van 7,00% voor de eerste vijf jaar, waarbij deze wordt opgetrokken naar de streefhuur en afgetopt op de DAEB grens (voorgaand jaar: idem met een mutatiegraad van 6,00%); jaarlijkse huurderving van 1,40% voor de eerste vijf jaar en daarna 1.00% (voorgaand jaar: idem); jaarlijkse stijgingen van de exploitatie- en onderhoudslasten van 1,75% in 2015, 2,25% in 2016, 2,50% in 2017, 2018 en 2019 en vanaf 2020 3,00% (voorgaand jaar: 2,75% in 2015, 2016, en 2017 en vervolgens vanaf 2018 jaarlijks 3,00%); de verwachte verkopen voor de komende vijf jaar (voorgaand jaar: idem); de onderhoudslasten zijn, evenals voorgaand jaar, gebaseerd op het verwachte cyclisch onderhoud en de verwachte kosten voor mutatie- en serviceonderhoud; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop, onder aftrek van de te maken kosten van sloop en herhuisvesting (voorgaand jaar: idem); een disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar: idem), jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met inachtneming van de bepalingen van RJ 121; kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerandomodel.

104

–

– – –

de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, tenzij vanuit de planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; de saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting maakt voor 2014 en volgende jaren geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde (voorgaand jaar: idem); de verhuurderheffing maakt voor 2014 en volgende jaren onderdeel uit van de bedrijfswaarde (voorgaand jaar alleen: idem); de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

In het sociaal vastgoed in exploitatie zijn 8.978 verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen van deze woningen bedraagt € 1.191.251.130,- (waarde per 1-1-2014) (waarde per 1-1-2013: € 1.380.051.000,-). Woningen bestemd voor verkoop op korte termijn Het aantal woningen behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 578. Het aantal woningen, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 29. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 4.205.000,-. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. De toegelaten instelling heeft hiervoor een volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kan indien het dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder punt 14 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen opgenomen. Gevoeligheidsanalyse Een verlaging van de inflatieverwachting met 1% voor elk jaar tot en met 2018 resulteert in een verlaging van de bedrijfswaarde met € 13.115.000,- tot € 430.015.000,-. Een verlaging van de inkomensafhankelijke huurverhoging naar nihil vanaf 2015 resulteert in een verlaging van de bedrijfswaarde met € 4.109.000,- tot € 439.021.000,-. Een aanpassing van de verwachte verkopen naar maximaal 66% leidt tot een verlaging van de bedrijfswaarde met € 1.986.000,- tot € 441.144.000,-. De bovenstaande aanpassingen leiden tezamen tot een bedrijfswaarde van € 423.920.000,-.

105

6.6.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Stand per 1 januari 2014: Aanschafprijs Cumulatieve waardevermindering Verantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

2.825 -2.066 507

1.266

Boekwaarde onder aftrek van voorziening

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Toegerekende investeringen Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Overboeking waardevermindering naar sociaal vastgoed in exploitatie Waardevermindering Terugneming waardevermindering Vervallen projecten aanschafprijs Vervallen projecten cumulatieve waardevermindering Mutatie voorziening onrendabele investeringen

16.306 0 -15.512 179 -3.293 517 -214 214 993

-810

Saldo

Stand per 31 december 2014: Aanschafprijs Cumulatieve waardeverminderingen/voorziening Verwantwoord als voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

3.405 -4.449 1.500

456

Boekwaarde onder aftrek van voorziening

In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie € 86.648,- aan bouwrente geactiveerd (2013: € 0,-).

106

6.6.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie en overige zaken Bedrijfsgebouwen

Onroerende Overige installaties roerende

Totaal

zaken Stand 1 januari 2014: Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde

3.832

544

1.509

5.885

-1.310

-82

-858

-2.250

2.522

462

651

3.635

6 0 0 -186

19 -4 4 -40

224 -351 343 -215

249 -355 347 -441

-180

-21

1

-200

3.838 -1.496

559 -118

1.382 -730

5.779 -2.344

2.342

441

652

3.435

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen

Saldo

Stand per 31 december 2014: Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde

107

Vastgoedbeleggingen 6.6.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2014 50.372 24.014

Aanschafprijs Cumulatieve waardeveranderingen

74.386

Marktwaarde

Mutaties in het boekjaar: 15

Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie

-2.372 -1.223 15.713 6.881

Desinvesteringen verkopen Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie Herwaardering

19.014

Saldo

Stand per 31 december 2014: 62.505 30.895

Aanschafprijs Cumulatieve waardeveranderingen

93.400

Marktwaarde

De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 93.400.000,- (2013: € 74.386.000,-) Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat wordt gebruik gemaakt van de Discounted Cash Flow (DCF) methode. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenoemde exit-yield). Het schatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt

108

tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip marktwaarde in verhuurde staat. Het schatten van kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconforme uitgangspunt gedaan. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van gegevens van een externe onafhankelijke taxateur en van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX). De VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zo nodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere contractuele verplichtingen. De leegwaarde welke benut wordt bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van te maken kosten. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt voor woningen 7,5% en voor bedrijfsonroerend goed 8,75% (2013: 7,5% en 8,75%). In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn 1.269 verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen van deze woningen bedraagt € 101.157.589,- (waarde per 1-1-2014). (waarde per 1-1-2013: € 83.669.000,-). Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 85.625.000,(2013: € 65.446.000,-). De bedrijfswaarde ten behoeve van de dVi bedraagt € 85.444.000,- (inclusief saneringsheffing conform opgave CFV 2014). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde conform RJ 121, wordt verwezen naar hoofdstuk 6.5. Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder punt 14 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen opgenomen. Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn Het aantal woningen behorend tot het commercieel vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 185. Het aantal woningen, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 6. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 832.000,-. Gevoeligheidsanalyse Een verlaging van de inflatieverwachting jaarlijks met 1,0% resulteert in een verlaging van de marktwaarde met € 3.525.000,- tot € 89.875.000,-. Een daling van de leegwaarde met 5% in 2015 leidt tot een daling van de marktwaarde met € 690.000,- tot € 92.710.000,-. De bovenstaande aanpassingen leiden tezamen tot een marktwaarde van € 89.185.000,-.

109

Financiële vaste activa 6.6.3.1 Deelnemingen Deelnemingen 237

Stand 1 januari 2014: Mutaties in het boekjaar:

0 -150 0 0 0

Investeringen/verstrekkingen Desinvesteringen/aflossingen Aandeel in resultaat deelnemingen Ontvangen dividend deelnemingen Waardeveranderingen

87

Stand per 31 december 2014

De post deelnemingen (allen gevestigd te Utrecht) betreft: 2014 WoningNet N.V. B.V. Woonwagenexploitatie C.V. De Witte Vrouwe Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok B.V.

( 1,43%) (16,00%) ( 7,14%) ( 1,00%)

2013

64 0 0 23

64 0 150 23

87

237

C.V. De Witte Vrouwe is opgeheven. Het Bo-Ex belang is aan SSH verkocht. De actuele waarde van B.V. Woonwagenexploitatie is nihil waardoor een voorziening voor de totale aanschaffingsprijs is opgenomen. Deze voorziening is gesaldeerd in de post deelnemingen.

6.6.3.2 Latente belastingvorderingen Sinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot 2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de Belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 1 december 2012. Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds 1 jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Bo-Ex opgezegd vóór 1 december 2013 en derhalve van toepassing op het jaar 2014.

110

Vastgoed dat Bo-Ex al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van VSO2 op de openingsbalans gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de fiscale afschrijvingslast wettelijk beperkt is. Leningen zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde. De latente belastingpositie is berekend over tijdelijk verrekenbare verschillen uit hoofde van de waardering van vastgoedbezit, leningen en derivaten (indien van toepassing), alsmede voorwaartse verliescompensatie.

Latente belastingvorderingen 8.582

Stand per 1 januari 2014: Mutaties in het boekjaar:

249 1.495 - 792

Oprenting Dotatie ten gunste van het resultaat Vrijval ten laste van het resultaat

9.534

Stand per 31 december 2014

De post latente belastingvorderingen ad € 9,5 miljoen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. De contante waarde van deze vordering is gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,9025% (2013: 2,9175%). Het kortlopende deel (< 1 jaar) bedraagt € 1.733.254,-. De nominale waarde van de post belastingvordering bedraagt ultimo 2014 € 10,5 miljoen. De niet tot waardering gebrachte tijdelijke verschillen bedragen ultimo 2014 € 141 miljoen. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen

•

Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd en waarvan de commerciële waarde per PMC (productmarktcombinatie) lager ligt dan de fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 141 miljoen (2013: € 157,1 miljoen). De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 1.120,8 miljoen. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 556,9 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 141 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

•

Bij een aantal objecten komt de fiscale boekwaarde boven de bodemwaarde uit. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid tot fiscale afschrijvingen op woningen in exploitatie. De maximale afschrijvingscapaciteit over de totale looptijd bedraagt € 12,1 miljoen. De latentie hiervan bedraagt € 3 miljoen. Bij een disconteringsvoet van 2,9025% is de contante waarde € 2,7 miljoen.

•

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 6,3 miljoen, en is gewaardeerd tegen contante waarde, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigt) van 2,9025% (2013: 2,9175%). De gemiddelde gewogen looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt 11 jaar. 111

•

Het tijdelijke verschil inzake vastgoed waarvan verwacht wordt dat dit in de komende 5 jaar wordt verkocht bedraagt € 2,3 miljoen (2013: € 5,7 miljoen). De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal € 572.335,-. (2013: € 1,4 miljoen) (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Het kortlopend deel (<1 jaar) bedraagt € 34.792,-.

•

Het tijdelijke verschil inzake materiele vaste active ten dienste van de exploitatie bedraagt € 431.454,-. De fiscale waarde van de materiele vaste active ten dienste van de exploitatie is hoger dan de boekwaarde. De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal € 107.863,- (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

•

Het tijdelijke verschil inzake de fiscale verliesverrekening. Dit betreft een bedrag van € 17 miljoen (2013: € 9,3 miljoen). De latente belastingvordering bedraagt over de eerste 5 jaar nominaal € 1,6 miljoen. De contante waarde van dit verschil gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigt) van 2,9025% (2013: 2,9175%) bedraagt € 1,5 miljoen.

6.6.3.3 Leningen u/g Lening u/g Stand 1 januari 2014: 17 0

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

•

17

Boekwaarde

Mutaties in het boekjaar: 0 0 0

Verstrekkingen Aflossingen Waardeveranderingen

0

Saldo

Stand per 31 december 2014 17 0

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

• Boekwaarde

17

De Leningen u/g betreft een renteloze lening voor onbepaalde tijd aan de STUW (Stichting Utrechtse Woningcorporaties).

112

6.6.3.4 Te vorderen BWS-subsidies Te vorderen BWSsubsidies Stand 1 januari 2014: 10.199 -9.533

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

•

Boekwaarde

666

Mutaties in het boekjaar: 24

Toevoeging rente

-211

Ontvangen BWS-subsidies

-187

Saldo

Stand per 31 december 2014 10.199 -9.720

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

• Boekwaarde

479

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt € 211.000,- (2013: € 211.000,-).

Voorraden 6.6.4.1 Overige voorraden 2014 Onderhoudsmaterialen

113

2013

17

23

17

23

Vorderingen 6.6.5.1 Huurdebiteuren 2014 Huurdebiteuren Vooruitontvangen huur Betalingsregelingen met huurders Af: voorziening wegens oninbaarheid

2013

1.028

1.586

-454 108 -420

-519 71 -336

262

802

De achterstand huurdebiteuren, inclusief betalingsregelingen, exclusief vooruit ontvangen huur in procenten van de jaarhuur bedraagt ultimo jaar 2,0% (2013: 3,1%). Het saldo huurdebiteuren exclusief de vertrokken bewoners bedraagt ultimo jaar 1,1% (2013: 1,95%).

6.6.5.2 Gemeenten In de vorderingen op gemeenten is een bedrag opgenomen van € 0,- (2013: € 0,-).

6.6.5.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen

2014

2013

Omzetbelasting Premies sociale verzekeringen

107 0

170 0

Loonheffing Vennootschapsbelasting Verhuurderheffing

0 0 148

0 0 0

255

170

De post Verhuurderheffing betreft bezwaar tegen de hoogte van de WOZ-waarden.

6.6.5.4 Overige vorderingen

2014

2013

0

Projectdebiteuren

0

114

30

30

6.6.5.4 Overlopende activa 2014

2013

Vooruitbetaalde leveringen en diensten

922

820

Nog te ontvangen rente liquide middelen Nog te ontvangen bijdragen onderhoudskosten Overige

23 1 208

30 190 1.040

1.154

2.080

2014

2013

De overlopende activa hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

Liquide middelen 6.6.6.1

Liquide middelen

Kas Bank Giro

1 9.504 0

2 11.523 4

9.505

11.529

De liquide middelen staan ter vrije beschikking, met uitzondering van de bankgarantie ten bedrage van € 8.000,-. Bij Rabobank bestaat een kredietruimte van € 5,0 miljoen. Deze faciliteit is voor onbepaalde tijd, tot wederopzegging, ter beschikking gesteld.

115

Groepsvermogen 6.6.7.1

Eigen vermogen

Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening.

Voorzieningen 6.6.8.1

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 1 januari 2014 Verantwoord onder activa in ontwikkeling

2.272 -1.765

507

Stand per 1 januari 2014 Mutaties in het boekjaar

3.293 -599 -517

Dotaties Onttrekkingen Vrijval

-2.177 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 31 december 2014 Verantwoord onder activa in ontwikkeling

4.449 -2.949

1.500

Stand per 31 december 2014

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De voorziening is gesaldeerd met het vastgoed in ontwikkeling.

116

6.6.8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 1.325

Stand per 1 januari 2014 Mutaties in het boekjaar

0

Oprenting

0 -1.325

Toevoeging ten laste van resultaat Vrijval ten gunste van resultaat

0

Stand per 31 december 2014

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 6.6.3.2 van de toelichting.

6.6.8.3 Overige voorzieningen Jubileumvoorziening 229

Stand per 1 januari 2014 Mutaties in het boekjaar

103 -14

Dotatie Onttrekking

318

Stand per 31 december 2014

Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 4.242,-. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt bedraagt € 220.521 ,-. Het uitstroompercentage is in 2014 gewijzigd, waardoor de dotatie gestegen is.

117

Langlopende schulden 6.6.9.1

Schulden/leningen kredietinstellingen

378.096

Stand per 1 januari 2014 Mutaties in het boekjaar:

0 -7.500

Nieuw opgenomen leningen Aflossingen

0

Saldo

Schulden/leningen kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar

370.596 0

Stand per 31 december 2014

370.596

Looptijd van: 1-5 jaar > 5 jaar

18.000 352.596

118

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Schulden/ leningen kredietinstellingen Vastrentende leningen Variabel rentende leningen

352.596 18.000

Stand per 31 december 2014

370.596

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Voor een overzicht van deze renteherzieningsmomenten wordt verwezen naar punt 6.6.11 Financiële instrumenten, van de toelichting. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de hoger dan wel lager is dan de oude contractrente - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 3,87% (2013: 3,89%). De rente van de variabel rentende lening (zogeheten roll-over lening) is gebaseerd op 1-maands euribor. De rente van de roll-over lening kent een spread van 45 punten boven euribor. Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 380,6 miljoen (2013: € 380,6 miljoen). De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de Rabobank bedraagt per 31 december 2014 € 5,0 miljoen (2013: € 5,0 miljoen) en de rente euribor plus 1,1%. Het krediet wordt niet verlaagd. De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 9,2 jaar (2013: 9,6 jaar).

119

6.6.9.2 Waarborgsommen Waarborgsommen 14

Stand per 1 januari 2014 Mutaties 2014:

4 0 0

Vermeerderingen waarborgsommen Verminderingen a.g.v. terugbetaling Rente

18

Stand per 31 december 2014

Looptijd van: < 1 jaar 1-5 jaar

0 4 14

> 5 jaar

120

Kortlopende schulden 6.6.10.1 Schulden aan kredietinstellingen 2014 Schulden aan kredietinstellingen

2013

0

0

0

0

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij Rabobank N.V. bedraagt per 31 december 2014 € 5,0 miljoen (2013: € 5,0 miljoen), de debetrente bedraagt het 1-maands gemiddeld Euribortarief (referentierente) plus 1,50%, de kredietprovisie 0,15% per jaar.

6.6.10.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2014 Omzetbelasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting

2013

139 91 165

151 66 178

0

0

395

395

6.6.10.3 Overlopende passiva

Niet vervallen rente op leningen Verplichtingen inzake onderhoud en opgeleverde nieuwbouwprojecten Gemeenten Schulden aan personeel Overige

121

2014

2013

7.208 3.770 98

7.347 4.437 0

266

258

200

138

11.542

12.180

6.6.11

Financiële instrumenten

Algemeen Bo-Ex maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de onderneming blootstelt aan marktrisico, reële waarde renterisico, kasstroomrisico en prijsrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen en de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van Bo-Ex te beperken, heeft Bo-Ex een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld. Kredietrisico Bo-Ex loopt kredietrisico over financiële vaste activa, vorderingen en effecten. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt € 583.000,- (zijnde andere deelnemingen, vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen en overige financiële vaste activa). Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 1.671.000,-. De vorderingen van Bo-Ex uit hoofde van de huurdebiteuren zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden blijken hier geen grote risico’s uit. Renterisico en kasstroomrisico Bo-Ex loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Het beleid van Bo-Ex is om haar financieringen aan te trekken binnen de daarvoor gestelde randvoorwaarden van het WSW. Hieronder is een tabel opgenomen met het totaal effect van een stijging en daling van de marktrente inzake de flexibele roll-over op het vermogen en resultaat voor de komende 5 jaar:

Ontwikkeling Marktrente (x €1.000,-)

Effect op vermogen

Effect op resultaat

+0,50%

-90

-90

+1,00%

-180

-180

Ultimo 2014 is de toegelaten instelling, voor wat betreft het opgenomen deel, voor 95,14% gefinancierd met vastrentende leningen en voor 4,86% met variabel rentende leningen. De verhouding voor het totaal beschikbare krediet bedraagt respectievelijk 92,65% en 7,35%. Het verschil bestaat uit het niet opgenomen deel van de rollover lening. Het renterisico van de flexibele roll-over leningen is niet afgedekt met een rente instrument. De rentelast over de leningenportefeuille bedraagt € 14,4 miljoen en de effectieve vermogenskostenvoet 3,87% (2013: 3,89%). Indien de rente per 31 december met 1% zou stijgen waarbij alle andere variabelen constant blijven zal de rentelast met € 0,18 miljoen in 2015 stijgen.

122

Renterisico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid van Bo-Ex is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico inclusief herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restanthoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:

• • •

het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt: verminderd met:

Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit:

Renterisico lang lopende leningen 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00%

Renterisico

3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 7,60%. Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar.

123

Herfinancieringsrisico Op basis van de leningenportefeuille ziet het herfinancieringsrisico (inclusief variabel rentende leningen) bestaande uit de renteherzienings- en aflossingsmomenten er als volgt uit:

Herfinancieringsrisico lang lopende leningen 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% Herfinancieringsrisico

4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Het herfinancieringsrisico van de portefeuille bedraagt maximaal € 28,0 miljoen (7,94%) in 2015. Dit betreft het risico dat een vervallen financiering niet opnieuw gefinancierd kan worden. Concentratie liquiditeitsrisico Bo-Ex zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen: Leningen overheid en kredietinstellingen N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V.

271.596 99.000

Stand per 31 december 2014

370.596

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Nationale Waterschapsbank N.V. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. De 124

Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt. Liquiditeitsrisico Bo-Ex ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn om gedurende een periode van 30 dagen de verwachte operationele kosten te dekken, inclusief het voldoen aan de financiële verplichtingen. Hierin is geen rekening gehouden met het eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs niet kunnen worden voorspeld, zoals natuurrampen. Daarnaast beschikt de onderneming over de volgende kredietruimte:

•

een niet door zakelijke zekerheid gedekt rekening-courantkrediet van € 5,0 miljoen. De te betalen rente bedraagt 1-maands Euribor plus 150 basispunten (2013: 1-maands Euribor plus 110 basispunten);

Valutarisico Bo-Ex is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Prijsrisico Bo-Ex heeft geen aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico. Reële waarde De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de schulden/leningen van de overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2014 € 515.087.876,-. De boekwaarde bedraagt ultimo 2014 € 370.596.013,-.

125

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en planmatig onderhoud tot een bedrag van € 5.5 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. Erfpachtverplichtingen Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 81.239,14 (2014). De canonverplichtingen zijn aflopend tot het jaar 2021. De erfpachtverplichtingen zullen in 2015 eeuwigdurend worden afgekocht. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW-deelnemers hebben naar het WSW een obligoverplichting. Door de obligoverplichting staan deelnemers onderling garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zolang de borgstellingsreserve van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2014 € 14,4 miljoen (2013: € 14,4 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties. Ultimo 2014 is voor € 8.940,- (2013: € 19.440,-) aan bankgaranties verstrekt. Er bestaat een verplichting tot het volstorten van de aandelen WoningNet N.V. Deze verplichting bedraagt € 21.350,-. Bo-Ex staat garant voor de aflossing van een lening verstrekt door Stichting Dutch International Guarantees for Housing voor projecten in de gemeente Leon in Nicaragua met een restant hoofdsom per 31 december 2014 van € 105.302,-. Deze garantstelling vindt plaats vanuit de stedenband tussen de gemeente Utrecht en León. Gebleken is dat de werkzaamheden van DIGH geen toekomst meer hebben. In de jaarrekening is een reservering opgenomen van € 60.000,-. Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting is Bo-Ex hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake van de fiscale eenheid verschuldigde belasting. Claims Tegen de toegelaten instelling zijn enkele claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt mede op grond van ingewonnen juridisch advies aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie. De toegelaten instelling heeft tegen de bouwonderneming BAM een claim ingediend inzake de nieuwbouw van complex Tableau blok A, B en C in Leidsche Rijn, wegens te late oplevering van het gehele complex.

126

Saneringsheffing Voor 2015 is de saneringsheffing op nihil gesteld. Bo-Ex zal naar verwachting in de jaren 2016 tot en met 2019 € 2,1 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffing. Overig In de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) werken de woningcorporaties, 26 in totaal, die werkzaam zijn in de regio’s Utrecht-West, -Midden en -Zuidoost samen op het terrein van de woonruimteverdeling. De SWRU treedt op als centrale opdrachtgever in de richting van WoningNet en is verantwoordelijk voor alle financiën rond het gemeenschappelijke deel van de woonruimteverdeling in de hiervoor genoemde gebieden. Het Bo-Ex deel van het over de jaren opgebouwde exploitatieoverschot bedraagt per ultimo 2014 € 67.723,-. Dit wordt door de SWRU aangehouden voor eventuele investeringen of als buffer voor het geval bijdragen van overheden verminderen. Leasing Bo-Ex huurt kopieerapparaten van Océ. De kosten hiervan bedragen op jaarbasis € 59.000,-.

127

6.7 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening in duizenden euro’s

Bedrijfsopbrengsten Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland.

6.7.1.1 Huuropbrengsten

Netto huur Derving wegens leegstand en oninbaarheid

Huurderving in % van de netto huur Huurachterstand (incl. betalingsregelingen) in % van de netto huur

2014

2013

55.842

53.172

-649

-1.072

55.193

52.100

1,16 2,00

2,02 3,10

De netto huur is per 1 juli 2014 verhoogd met gemiddeld 4,2% (2013: 4,1%). De gemiddelde huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2014: 69,1% (2013: 67,5,0%). De "te ontvangen netto huur" is gewijzigd als gevolg van: – – – – –

de algemene huurverhoging per 1 juli; huuraanpassingen bij mutatie; verhoging huurprijzen als gevolg van aanpassingen en verbeteringen; huurverlagingen in verband met de maximaal redelijke huurprijs en uitspraken van de huurcommissie; verkoop van vastgoed en ingebruikname van nieuwe woningen en woongebouwen.

De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

Gemeente Utrecht Gemeente Nieuwegein

128

2014

2013

54.830 363

51.755 345

55.193

52.100

6.7.1.2 Opbrengsten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten Derving wegens leegstand en oninbaarheid

2014

2013

4.033 -38

2.738 -52

3.995

2.686

2014

2013

6.7.1.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Verkoopresultaat bestaand bezit

-110

-302

Verkoopresultaat koopprojecten

0

61

-110

-241

7.356 -6.864 -665

2.578 -2.336 -584

-173 63

-342 40

Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopopbrengst bestaand bezit Actuele waarde bestaand bezit Verkoopkosten bestaand bezit

Doorbelasten Loonkosten inzake verkopen

-110

-302

Verkoopresultaat koopprojecten Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en Onderhanden projecten

Aantal verkochte woningen bestaand bezit Aantal verkochte garages bestaand bezit

129

0

61

0

61

39 1

15 1

6.7.1.4 Overige bedrijfsopbrengsten 2014

2013

Dienstverlening aan derden Contractkosten en inschrijfgelden Serviceabonnementen huurders

343 81 67

357 84 65

Overige

122

140

613

646

Bedrijfslasten 6.7.2.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

6.7.2.2

2014

2013

13.393 434

14.195 427

13.827

14.622

2014

2013

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

Waardevermindering/terugname waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie Waardevermindering/terugname waardevermindering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) Dotatie/vrijval voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (met betrekking tot sociaal vastgoed)

0

0

-243

-1.116

2.776

-991

2.533

-2.107

De dotatie/vrijval voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (met betrekking tot sociaal vastgoed) betreft vrijval vanuit overige schulden, zijnde een gereserveerde post voor afrekening van projectkosten.

130

6.7.2.3

Lonen en salarissen

Lonen en salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. De post lonen en salarissen betreft voor € 156.000,- (2013: € 75.000,-) ingehuurd personeel. Personeelsbestand Gedurende het boekjaar 2014 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij Bo-Ex in fte’s 85,7 (2013: 87,5). Daarnaast is in 2014 0,3 fte als oproepkracht/vakantiekracht en 0,6 fte als inleenkracht werkzaam geweest (2013: respectievelijk 0,6 fte en 0,2 fte). De personeelsomvang in fte’s ultimo 2014 is 85,7 (2013: 86,4) en is als volgt onder te verdelen naar de verschillende personeelscategorieën: 2014 Management

2013

5,0

5,0

49,3

49,6

2,0

2,9

Administratie

11,3

10,4

Overige

18,1

18,5

85,7

86,4

Exploitatie Projectontwikkeling

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. Voor een verdere toelichting op het personeelsbestand wordt verwezen naar het jaarverslag.

6.7.2.4

Pensioenlasten

De pensioenregeling betreft een pensioenregeling bij een bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, dienstjaren en salaris. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Voor de pensioenregeling betaalt Bo-Ex op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het bedrijfstakpensioenfonds. Behalve de betaling van premies zijn er geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Bo-Ex heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het doen van aanvullende bijdragen, anders dan de hogere toekomstige premie. De premies worden verantwoord als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

131

De geschatte dekkingsgraad (marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB) van het fonds per balansdatum was 114% (2013: 114%). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%.

6.7.2.5

Onderhoudslasten 2014

2013

Serviceonderhoud

2.156

1.879

Serviceabonnement Dagelijks onderhoud Uithof/Max Mutatieonderhoud Contractonderhoud Schades, vandalisme en inbraakpreventie Planmatig en projectmatig onderhoud Asbestverwijdering Bijdrage onderhoudsfonds VvE Overig onderhoud

52 39 1.084 1.222 90 4.123 260 437 44

50 46 1.494 1.193 45 4.227 368 491 60

9.507 -2.156

9.853 -1.735

7.351

8.118

Reeds verantwoord onder personeelskosten/beheerlasten

6.7.2.6

Leefbaarheid 2014

Leefbaarheid Reeds verantwoord onder personeelskosten

132

2013

758 -210

1.205 -300

548

905

6.7.2.7 Overige bedrijfslasten 2014

2013

Onroerend zaakbelasting Rioolrecht/zuiveringsheffing Waterschapsheffing

1.322 1.870 312

1.383 1.832 308

Verzekeringen Verhuurderheffing Saneringsheffing CFV Contributie branchevereniging Personeelslasten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Uitbesteed beheer

135 4.307 1.758 62 603 286 67 1.039 375

108 181 1.941 72 607 261 78 1.605 346

786

565

12.922

9.287

Overige bedrijfslasten

6.7.3

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

2013

6.881

17.057

6.881

17.057

6.7.4.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2014

2013

Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Rente te vorderen BWS-subsidies Rente op uitgezette middelen

87 25 70

0 32 95

Rente levering & diensten Heffingsrente belastingdienst

6 85

4 0

273

131

133

6.7.4.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente langlopende schulden Rente overige schulden Disagio, afsluitkosten en provisie

134

2014

2013

14.439 1 32

14.743 1 33

14.472

14.777

6.7.5.1 Belastingen De onderneming vormt tezamen met haar dochterondernemingen Bo-Ex Holding B.V., Bo-Ex Dienstverlening B.V., Bo-Ex Projectontwikkeling B.V. en Bo-Ex Verhuur B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten. Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25,0% (2013: 25,0%). De belastingbate in de winst- en verliesrekening over 2014 bedraagt € 2,3 miljoen, ofwel 44,4% van het resultaat vóór belastingen (2013: 15,3%) en bestaat uit de volgende componenten: 2014 Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen Mutatie compensabele verliezen -

Mutatie tijdelijke verschillen

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Onrendabele investeringen Afschrijvingen Verkoopresultaat bestaand bezit Fiscale onderhoudslasten in renovatieprojecten Ongerealiseerde waardeverandering vastgoedbeleggingen.in exploitatie Overige tijdelijke verschillen

2013 0 0

0 0

952

3.215

1.325

- 498

2.277

2.717

5.129 2.533 8.663 494 -12.306 -6.881 869

Totaal permanente en tijdelijke verschillen

-6.628

-1.499 Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar Fiscale verliescompensatie Dotatie HIR

0 -385

-1.884

Acute belastingen boekjaar

0

135

Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 44,4 % negatief, bij een nominaal wettelijk tarief van 25,0%. Er is in 2014 geen fiscaal resultaat gerealiseerd. Na verliesverrekening resteert € 17 miljoen (2013: € 9,3 miljoen (in verband met fiscale aangifte gewijzigd vergelijkend cijfer)) als verrekenbaar verlies met toekomstige winsten.

6.7.5.2 Resultaat deelnemingen Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 6.6.3.1 van de toelichting.

Transacties met verbonden partijen Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de toegelaten instelling goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.

136

6.8

Enkelvoudige balans per 31 december 2014

In duizenden euro’s, na resultaatbestemming Activa

2014

2013

Vaste Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

443.130

429.756

456

1.266

3.075

3.243

446.661

434.265

Vastgoedbeleggingen 93.400

Commercieel vastgoed in exploitatie

74.386

93.400

74.386

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen

6.10.1

9.534

8.582

Overige vorderingen Andere deelnemingen

6.10.1 6.10.1

496 87

683 237

Totaal vaste activa

10.117

9.502

550.178

518.153

Vlottende Activa Voorraden Overige voorraden

17

23

17

137

23

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premie sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

262 0 709

802 0 804

255 0 1.138

170 30 1.958

Liquide middelen

Totaal vlottende activa

Totaal activa

138

2.364

3.764

9.156

11.209

11.537

14.996

561.715

533.149

Passiva 2014 Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar

2013

6.10.2 165.875

115.776 20.443

7.406 173.281

Totaal eigen vermogen

136.219

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

1.500

507

0 318

1.325 229

1.818

Totaal voorzieningen

2.061

Langlopende schulden Schulden/ leningen overheid Waarborgsommen

370.596

378.096

18

14

370.614

Totaal langlopende schulden

378.110

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

4.081

4.214

391 11.530

387 12.158

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

139

16.002

16.759

561.715

533.149

6.9 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 In duizenden euro’s 2014

2013

Resultaat deelnemingen (na belastingen) Overig resultaat na belastingen

35 7.371

-1 20.444

Nettoresultaat

7.406

20.443

140

6.10 Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2014 Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2014 van de toegelaten instelling. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt de toegelaten instelling gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. De cijfers voor 2013 zijn, waar nodig, geherrubriceerd om vergelijkbaarheid met 2014 mogelijk te maken. Dit heeft geen effect op het vermogen of het resultaat. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening, met uitzondering van het volgende: Financiële instrumenten In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

141

6.10.1 Financiële vaste activa Latente belasting vorderingen Stand per 1 januari 2014

Overige vorderingen

Andere deelnemingen

8.582

683

237

952 0 0 0 0

0 0 -212 0 25

0 -150 0 0 0

952

-187

-150

9.534

496

87

Mutaties in het boekjaar: Dotaties/onttrekkingen Investeringen/verstrekkingen Ontvangen subsidies Waardeverminderingen Toevoeging rente

Saldo Stand per 31 december 2014

De toegelaten instelling staat aan het hoofd van de Groep en heeft de volgende kapitaalbelangen: Naam

Vestigingsplaats

Aandeel in geplaatst kapitaal %

Deelnemingen in groepsmaatschappijen (volledig opgenomen in consolidatie) Bo-Ex Holding B.V. Bo-Ex Dienstverlening B.V. Bo-Ex Projectontwikkeling B.V. Bo-Ex Verhuur B.V.

Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht

100,00 100,00 100,00 100,00

WoningNet N.V. B.V. Woonwagenexploitatie Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok B.V.

Utrecht Utrecht Utrecht

1,43 16,00 1,00

142

6.10.2 Eigen vermogen Overige reserves Stand 1 januari 2014

Totaal

136.219

136.219

29.656 7.406

29.656 7.406

173.281

173.281

Mutaties in het boekjaar Herwaardering sociaal vastgoed Resultaat boekjaar

Stand per 31 december 2014

Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar de toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt € 87.065.000,- (2013: € 70.556.000,-). Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt € 30.895.000,- (2013: € 24.024.000,-).

6.10.3 Fiscale eenheid De onderneming vormt tezamen met haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Elk der vennootschappen is volgens de standaard voorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen.

143

6.10.4 Bezoldiging bestuurders en commissarissen Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van Bo-Ex gekomen voor: 2014 2013 Bestuurder Commissarissen en voormalig commissarissen (1)

246.445 48.632

244.472 46.974

295.077

291.446

2013: (1) exclusief de in 2014 te verrekenen bezoldiging commissaris drs. J. de Leeuw. De totale bezoldiging van de statutair directeur bestaat uit brutoloon, fiscale bijtelling auto, sociale lasten, pensioenpremies en onkostenvergoeding. De verandering in bezoldiging in 2014 ten opzichte van 2013 is veroorzaakt door een stijging van de sociale lasten. De totale bezoldiging van de commissarissen bedraagt in het boekjaar € 48.632,-. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Drs. L. Markensteyn (voorzitter) Prof. dr. P. van Gool B.K.J. Groenhof Drs. J. de Leeuw Mevrouw drs. Y. Tümer Mevrouw drs. Y. Koster-Dreese E. Meijerman

€ 13.001,- incl. BTW € 10.208,- incl. BTW € -,€ 10.208,- incl. BTW € 2.405,- incl. BTW € 4.083,- incl. BTW € 6.265,- incl. BTW

(2013: € 13.001,- incl. (2013: € 10.208,- incl. (2013: € 3.350,- incl. (2013: € 615,- incl. (2013: € 10.208,- incl. (2013: € 10.208,- incl. (2013: € -,-

Drs. C. Veldhuijsen

€ 2.466,- incl. BTW (2013: €

144

-,-

BTW) BTW) BTW) BTW) BTW) BTW) ) )

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De informatie in het kader van de WNT is, gebaseerd op de Beleidsregels toepassing WNT, als volgt (bedragen x € 1,-): Voorzit-

Naam

tersclausule van toepassing

Ingangsdatum

Einddatum

Omvang

dienstverband

dienstverband

dienstverband

Beloning

Belastbare

Voorzieningen

vaste en variabele onkostenvergoedingen

beloning betaalbaar op termijn

N

J.J.G.M. Klinkenberg Bestuurder

01-01-1984

nvt

1 FTE

192.060,07

3.625,56

41.572,44

N

H. Kerlien – plaatsvervangend bestuurder

11-12-2013

nvt

1 FTE

113.654,72

4.070,76

25.014,24

J

L. Markensteyn – voorzitter Raad van Commissarissen

01-01-2009

01-01-2017

nvt

10.745,00

0,00

0,00

N

P. van Gool – lid Raad van Commissarissen

27-03-2007

27-03-2015

nvt

8.436,04

0,00

0,00

N

Y. Koster – lid Raad van Commissarissen

27-03-2012

26-05-2014

nvt

3.374,41

0,00

0,00

28-03-2006

27-03-2014

nvt

1.987,67

0,00

0,00

10-12-2013

10-12-2017

nvt

8.436,04

0,00

0,00

22-04-2014

22-04-2018

nvt

5.177,42

0,00

0,00

23-09-2014

23-09-2018

nvt

2.038,36

0,00

0,00

N

Y. Tümer – lid Raad van Commissarissen

N

N

J. de Leeuw – lid Raad van Commissarissen E. Meijerman – lid Raad van Commissarissen

N

C. Veldhuijsen – lid Raad van Commissarissen

Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband hebben niet plaatsgevonden. Motivatie voor overschrijding norm bestuurder: De beloning is vastgesteld door de Raad van Commissarissen op basis de bestaande arbeidsovereenkomst.

145

Resultaat deelnemingen (na belastingen) 2014

2013

0

Resultaat Wonen Boven Winkels Utrecht B.V. Resultaat C.V. De Witte Vrouwe

146

35

-4 3

35

-1

6.10.5 Honoraria van de accountant De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW. KPMG Overig Totaal Accountants KPMG KPMG N.V. netwerk 2014 Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

2014

2014

63 14 0 0

0 0 0 36

63 14 0 36

77

36

113

KPMG

Overig

Totaal

Accountants N.V. 2013

KPMG netwerk 2013

KPMG 2013

71 6 0 0

0 0 0 0

71 6 0 0

77

0

77

Utrecht, 22 april 2015 Stichting Bo-Ex ‘91 Het bestuur Ir. J.J.G.M. Klinkenberg

Raad van Commissarissen Drs. J. de Leeuw MBA E. Meijerman Drs. C. Velthuijsen

147

7 Overige gegevens Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatverdeling. Bo-Ex stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Voorstel resultaatbestemming Vooruitlopend op de vaststelling van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen wordt voorgesteld het resultaat over 2014 van € 7.406.000,-- toe te voegen aan de overige reserves. Het resultaat over 2014 is opgenomen onder resultaat boekjaar 2014 in het eigen vermogen. Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer heeft dinsdag 17 maart 2015 unaniem ingestemd met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze wet beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen ontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet-DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. De voor Bo-Ex uit de Herzieningswet voorkomende wijzigingen zullen moeten passen binnen de door toezichthouders aangegeven randvoorwaarden. Bo-Ex zal hier altijd op blijven sturen zodat de continuïteit van de organisatie gewaarborgd blijft.

148

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen en het bestuur van Stichting Bo-Ex ’91 Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting Bo-Ex '91 te Utrecht gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Bo-Ex '91 per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek 149

bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Amstelveen, 22 april 2015 KPMG Accountants N.V. D.Th.J. Maas RA

150

8 Overzicht kerngegevens 2014

2013

2012

2011

2010

9.032 249

9.075 249

9.090 249

8.874 138

8.781 138

48 175 41 -------9.545

43 176 41 -------9.584

43 177 41 -------9.600

39 177 36 -------9.264

38 177 36 -------9.170

116 581

118 568

118 568

118 363

118 274

6 --------10.248 =====

4 --------10.274 =====

4 -------10.290 =====

4 -------9.749 ====

4 -------9.566 ====

141 108

141 108

141 108

30 108

30 108

-

-

224 111 3 205 4

108 89 1

129

-4 -2

-

-

-

-

-1 3 2

-

-

-

-

-

-

-

-

2

39 1

15 1

8 -

15 -

16 -

8 396

102

174

275 60 78

255 60 -

910

8 964

116 208 784

413 297 987

522 297 1.065

Aantal verhuureenheden - in exploitatie 1. woningen/woongebouwen 2. eenheden in centra voor zorg, dak- en thuislozen 3. maatschappelijk vastgoed 4. garages 5. bedrijfsruimten

- overige eenheden 6. bergingen 7. parkeerplekken 8. overige

- aantal verblijfplaatsen in centra zorg, dak- en thuislozen zorg dak- en thuislozen - opgeleverd huur woningen zorgwoningen koopwoningen bedrijfsruimten parkeergarage cq parkeerplaatsen maatschappelijk vastgoed - bestemmingswijziging/administratieve correctie huur woningen koopwoningen bedrijfsruimten parkeergarage cq parkeerplaatsen maatschappelijk vastgoed - aangekocht bedrijfsruimten - verkocht woningen garage - in aanbouw huurwoningen koopwoningen - renovatie - ontwikkelingsfase projecten nieuwbouw (huur) nieuwbouw (koop) renovatie

151

37 7 6 1

2014

2013

Aantal verhuureenheden - in exploitatie 1. woningen/woongebouwen 2. eenheden in centra voor zorg, dak- en thuislozen 3. maatschappelijk vastgoed 4. garages 5. bedrijfsruimten

- overige eenheden 6. bergingen 7. parkeerplekken 8. overige

sociaal

commercieel

sociaal

commercieel

8.563 249 48 -

469 175 41

8.737 249 43 -

338 176 41

-------8.860

-------685

-------9.029

-----555

115 4 --------8.979

1 581 2 -------1.269

116 3 -------9.148

2 568 1 ------1.126

=====

====

====

====

-

141 108

-

12

-

-

- 147 -1 3 1

143 -1 -1 1

- 107 -

107 -

27 -

12 1

11 -

4 1

1

1 -

-

-

8 396

-

102

-

-

-

8

-

910

-

964

-

- aantal verblijfplaatsen in centra zorg, dak- en thuislozen zorg 141 thuis en daklozen 108 - opgeleverd parkeergarage cq parkeerplaatsen - bestemmingswijziging/administratieve correctie woning bedrijfsruimte berging garage maatschappelijk vastgoed overige - verkocht woningen garage - gesplitst parkeerplekken maatschappelijk vastgoed - in aanbouw huurwoningen - renovatie - ontwikkelingsfase projecten nieuwbouw (huur) nieuwbouw (koop) renovatie

152

Bedrijfsvoering 1. Netto bedrijfslasten per vhe (x € 1,-) 2. Netto kasstroom per vhe (x € 1,-) 3. Rente per vhe (x € 1,-) 4. Huuropbrengsten per vhe (x € 1,-) 5. Aantal vhe’s per medewerk(st)er

2014

2013

2012

2011

2010

1.993 3.213 1.522 5.916 108,8

1.608 2.997 1.564 5.562 108,4

1.460 2.593 1.329 4.998 106,3

1.425 2.143 1.490 4.935 100,3

1.489 2.059 1.350 4.816 100,5

6,33 3,87 2,00 1,16 93,0 85,7 6,08

6,14 3,89 3,10 2,02 93,0 86,4 5,43

5,28 3,97 1,90 1,93 96,0 88,3 4,75

5,12 4,02 1,90 2,29 98,0 90,2 7,09

4,96 4,08 1,90 1,43 97,0 89,1 4,26

6. Direct rendement verhuur 7. Rendement vreemd vermogen 8. Huurachterstand in % ultimo jaar 9. Huurderving in % jaarhuur 10. Aantal medewerkers in dienst per ultimo 11. Aantal medewerkers in fte in dienst per ultimo 12. Ziekteverzuim in %

Netto bedrijfslasten: bedrijfslasten (incl lasten servicecontracten), personeelslasten, erfpacht verminderd met opbrengst vergoedingen en overige opbrengsten Netto kasstroom: exploitatie-omzet verhuur verminderd met de exploitatielasten verhuur Vhe: aantal woningen/woongebouwen in exploitatie Direct rendement verhuur: netto kasstroom in procenten van de actuele waarde woningen en woongebouwen Rendement vreemd vermogen: rentelasten inclusief boeterente in procenten van langlopende schulden

153

Kenmerken woningbezit in eigen beheer 1. Goedkope woningen 2. Betaalbare woningen 3. Dure woningen tot huurtoeslag 4. Dure woningen boven huurtoeslag

Kenmerken woningbezit niet in eigen beheer 5. Sociale huurwoningen Totaal woningen/woongebouwen in exploitatie

6. Huur per woningwaarderingspunt *) 7. Huur in procenten maximaal *) 8. Woningwaarderingspunten per woning *)

2014

2013

2012

2011

2010

1.700 4.222 1.777 469 -------8.168

1.821 4.292 1.760 338 --------8.211

2.075 4.629 1.285 237 -------8.226

2.273 4.542 970 225 -------8.010

2.326 4.576 779 236 --------7.917

864 -------9.032 --------

864 -------9.075 --------

864 -------9.090 --------

864 -------8.874 --------

864 -------8.781 --------

3,48 69,1 149,9

3,32 67,5 149,0

3,13 65,0 147,6

3,53 74,0 128,7

3,49 76,4 124,9

- Goedkope/betaalbare woningen: de grenzen voor goedkoop en betaalbaar zijn voor 2014 € 389,05 en € 596,75. Voor 2013 € 374,44 en € 574,35. Voor 2012 € 366,37 en € 561,98. Voor 2011 en 2010 € 361,66 en € 554,76. Huur per woningwaarderingspunt: het kengetal is berekend op basis van de zelfstandige woningen. *) Dit betreft de zelfstandige eenheden. De trendbreuk in 2012 wordt veroorzaakt door de invoering van de schaarstepunten, onderdeel van het nieuwe huurbeleid. Omdat de netto huren beperkt stegen door het inflatievolgend huurbeleid en de lage mutatiegraad, daalde de netto huur per WWS punt. Doordat de maximale huur van de woningen toenam, daalde de netto huur als percentage van de maximale huur. Financiën (stelselwijziging m.i.v. 2011) 1. Liquiditeit (vlottende activa t.o.v. schulden kort) 2. Solvabiliteit I (eigen vermogen t.o.v. balanstotaal)

- 0,3

- 0,1

- 0,3

- 0,3

- 0,2

30,8

25,5

25,7

21,5

25,5

31,0 4,3 4,3

25,9 6,1 15,0

25,9 1,9 - 4,4

21,7 1,0 - 7,1

27,3 5,5 11,0

18.574

14.542

14.824

10.972

12.877

195 847 794 493

220 963 2.182 464

114 945 - 645 417

79 1.344 - 779 410

927 1.251 1.418 401

3. Solvabiliteit II (eigen vermogen en voorziening t.o.v. balanstotaal) 4. Rentabiliteit totaal vermogen 5. Rentabiliteit eigen vermogen Per verhuureenheid (x € 1,-) 1. Eigen vermogen 2. Voorzieningen 3. Onderhoud/leefbaarheid 4. Jaarresultaat 5. Huuropbrengst per maand

154

Bijlage: BBSH Tabel 2014 Utrecht 1-persoon

Huur <=

Huur € 389,06 t/m € 556,82

€ 389,05 <65

143

413

€ 21.600

8

32

64

104

<= € 21.600

0

3

12

15

>

0

1

3

4

165

149

222

536

€ 21.600

2-personen

Huur <=

Huur € 389,06 t/m € 556,82

€ 389,05

>=65 jaar

Totaal

€ 556,82

25

50

75

>

€ 29.325

0

8

18

26

<= € 29.400

0

1

5

6

>

0

0

3

3

0

34

76

110

€ 29.400

Huur <=

Huur € 389,06 t/m € 556,82

€ 389,05

Subtotaal

Totaal

0

>=3 personen

>=65 jaar

Huur >

<= € 29.325

Subtotaal

<65

€ 556,82

113

Subtotaal

<65

Totaal

157

<= € 21.600 >

>=65 jaar

Huur >

Huur >

Totaal

€ 556,82

<= € 29.325

2

19

20

41

>

€ 29.325

0

2

8

10

<= € 29.400

0

0

0

0

>

0

0

0

0

2

21

28

51

167

204

326

697

€ 29.400

155

BBSH Tabel 2014 Nieuwegein 1-persoon

Huur <=

Huur € 389,06 t/m € 556,82

€ 389,05 <65

>=65 jaar

0

1

1

>

€ 21.600

0

0

1

1

<= € 21.600

0

0

1

1

>

0

0

1

1

0

0

4

4

€ 21.600

Huur <=

Huur € 389,06 t/m € 556,82

€ 389,05

Totaal

€ 556,82

0

0

0

>

€ 29.325

0

0

0

0

<= € 29.400

0

0

0

0

>

0

0

1

1

€ 29.400

0 Huur <=

0 Huur € 389,06 t/m € 556,82

€ 389,05

Subtotaal

Totaal

0

>=3 personen

>=65 jaar

Huur >

<= € 29.325

Subtotaal

<65

€ 556,82

0

2-personen

>=65 jaar

Totaal

<= € 21.600

Subtotaal

<65

Huur >

1 Huur >

1 Totaal

€ 556,82

<= € 29.325

0

0

0

0

>

€ 29.325

0

0

0

0

<= € 29.400

0

0

0

0

>

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5

5

€ 29.400

156