JAARVERSLAG 2009
Groesbeek 26 april 2010
1
INHOUDSOPGAVE Deel 1 Bestuurs- en volkshuisvestingsverslag VOORWOORD 1.
MAATSCHAPPELIJK ONDERNEMEN............................................................................................ 5 1.1 Ondernemingsplan 2009-2012 “Pand, Klant, Wijk”.................................................................... 5 1.2 Speerpunt evenwichtige leefgemeenschappen ......................................................................... 5 1.3 Belanghoudersparticipatie .......................................................................................................... 8 1.4 Prestatieafspraken met de belanghouders................................................................................. 8 1.5 Visitatie ....................................................................................................................................... 8
2.
VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT ................................................................................... 9 2.1 Toezichtrol .................................................................................................................................. 9 2.2 Klankbordrol ............................................................................................................................. 11 2.3 Werkgeverrol ............................................................................................................................ 12 2.4 Samenstelling Raad van Toezicht ............................................................................................ 13 2.5 Honorering ................................................................................................................................ 15 2.6 Slotwoord.................................................................................................................................. 15
3.
CORPORATE GOVERNANCE...................................................................................................... 16 3.1 Naleving van de Governance code Woningcorporaties ........................................................... 16 3.2 Naleving van de Aedescode..................................................................................................... 16 3.3 Interne beheersing.................................................................................................................... 17 3.4 Integriteit ................................................................................................................................... 18
4.
ORGANISATIE EN MEDEWERKERS ........................................................................................... 19 4.1 De organisatiestructuur ............................................................................................................ 19 4.2 Organisatieontwikkeling en basiswaarden ............................................................................... 19 4.3 Personeel.................................................................................................................................. 20 4.4 Ondernemingsraad................................................................................................................... 21
5.
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2009 ...................................................................................... 23 5.1 Vastgoed................................................................................................................................... 23 5.1.1 Woningvoorraad............................................................................................................... 23 5.1.2 Kwaliteit en onderhoud .................................................................................................... 27 5.1.3 Energiebesparingsbeleid ................................................................................................. 29 5.2 Verhuur en verkoop van woningen........................................................................................... 30 5.2.1 Huurprijsbeleid ................................................................................................................. 30 5.2.2 Verhuur- en woningtoewijzingsbeleid .............................................................................. 31 5.2.3 Lokaal maatwerk en bijzondere doelgroepen.................................................................. 37 5.2.4 Huurbetaling en huurincasso ........................................................................................... 39 5.2.5 Verkoopbeleid woningen ................................................................................................. 40 5.3 Bewonersbetrokkenheid ........................................................................................................... 41 5.3.1 Samenwerking met huurdersorganisaties ....................................................................... 41 5.3.2 Reguliere bewonerscommissies ...................................................................................... 42 5.3.3 Projectcommissies ........................................................................................................... 42 5.3.4 Informatieverstrekking ..................................................................................................... 43 5.3.5 Klachtencommissie .......................................................................................................... 44 5.4 Leefbaarheid............................................................................................................................. 47 5.4.1 Evenwichtige leefgemeenschappen ................................................................................ 47 5.4.2 Activiteiten........................................................................................................................ 47 5.4.3 Fondsen ........................................................................................................................... 48 5.4.4 Sponsoring....................................................................................................................... 49 5.5 Wonen en Zorg ......................................................................................................................... 49 5.5.1 Zichtbaar presteren op wonen, zorg en welzijn ............................................................... 49
2
5.5.2 Activiteiten Gemeente Groesbeek ................................................................................... 50 5.5.3 Activiteiten Gemeente Ubbergen..................................................................................... 50 5.5.4 Activiteiten Gemeente Heumen ....................................................................................... 51 5.6 Financieel beleid en beheer ..................................................................................................... 51 5.6.1 Waarborgen financiële continuïteit .................................................................................. 51 5.6.2 Onrendabele investeringen.............................................................................................. 54 5.6.3 Benchmarks ..................................................................................................................... 55 5.7 Samenwerking met derden....................................................................................................... 56 5.7.1 Gemeenten Groesbeek, Ubbergen en Heumen.............................................................. 56 5.7.2 Sociaal Maatschappelijke Organisaties ........................................................................... 57 5.7.3 Samenwerking overige instellingen ................................................................................. 57 5.8 Overzicht verbindingen............................................................................................................. 58 5.9 Verklaring van het bestuur en de Raad van Toezicht .............................................................. 64
Deel 2 Jaarrekening JAARREKENING 2009 Balans per 31 december 2009 Winst- en verliesrekening over 2009 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Kengetallen over de afgelopen vijf jaren Accountantsverklaring
Deel 3 Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3
Verantwoording prestaties uit Ondernemingsplan 2009-2012 Balans en W & V rekening over 2009 van Oosterpoort Holding BV Balans en W & V rekening over 2009 van Oosterpoort Projectontwikkeling BV
Stichting Oosterpoort Wooncombinatie Atelierweg 12 6562 AS GROESBEEK Inschrijving KvK. voor Centraal Gelderland nr.10016860 Inschrijving Nationaal Register Volkshuisvestinginstellingen : nr. 15874 E-mail :
[email protected] Internet : www.oosterpoortwoon.nl
3
VOORWOORD In een jaarverslag kijken we terug op de prestaties en behaalde resultaten van het afgelopen jaar en leggen daar verantwoording over af. Minstens zo interessant is vooruitkijken, zeker omdat we dit jaar onze koers voor de komende vier jaar hebben vastgelegd. Oosterpoort slaat met haar ondernemingsplan 2009-2012 “Pand, Klant, Wijk” een nieuwe weg in. Een weg die we zorgvuldig hebben uitgekozen en die niet binnen vier jaar geplaveid is. We houden vast aan een grote maatschappelijke verantwoordelijkheid, maar maken hierbinnen wel keuzes. Langzaamaan verschuift het accent van bouwen naar bijdragen aan meer sociale aspecten van de buurt, de wijk en het dorp. Daarbij kunnen en willen we niet alles zelf oppakken, maar zoeken we nadrukkelijk samenwerking met onze maatschappelijke partners. Met bijna vijfduizend woningen verdeeld over drie gemeenten is het woningbezit van Oosterpoort gemiddeld. Ons ambitieniveau is daarentegen hoog. Om zo effectief mogelijk te blijven werken, willen we zelfstandig blijven. We kiezen regelmatig voor een regisserende rol, waarbij we de uitvoering nadrukkelijk bij andere partijen laten. Daarnaast voeren we een aantal organisatorische veranderingen door. Zo brengen we bijvoorbeeld een scheiding aan in de (financiële) bedrijfsvoering van onze primaire basistaken en de meer marktgerichte activiteiten, zoals het realiseren van woningbouwprojecten, het verhuren en beheren van (middel)dure woningen en maatschappelijke voorzieningen. Al met al zet Oosterpoort stappen die leiden tot een corporatie met een brede maatschappelijke verantwoordelijkheid die weloverwogen keuzes maakt om ook in de toekomst haar opgaven waar te kunnen maken. De komende vier jaar zien wij als een overgangsfase waarin we vorm en inhoud geven aan de richting die we in ons plan gekozen hebben. Dit betekent enerzijds dat we de productieafspraken nakomen die we met onze partners gemaakt hebben. We zorgen voor voldoende goede en betaalbare woningen voor mensen die dit nodig hebben. Dat betekent dat we op grote schaal slopen, bouwen en verbeteren. Anderzijds gaan we ons breder oriënteren. We willen samen met de gemeenten (regierol) en onze maatschappelijke partners aan de slag om de vitaliteit in de kernen te verbeteren. Werken aan vitale kernen is voor ons een belangrijke opgave, waarmee wij onze maatschappelijke verantwoordelijkheid willen nemen. Oosterpoort streeft ernaar om de sociale en economische vitaliteit in de dorpen te behouden en te vergroten. Dit doen we niet alleen door woningen te bouwen, maar ook door te investeren in de leefbaarheid. In kleine kernen wordt die mede bepaald door het voorzieningenniveau. Oosterpoort bouwt en exploiteert daarom maatschappelijk vastgoed, zoals wijkcentra of scholen. Ook werken we mee aan het clusteren van voorzieningen. Dit is bijvoorbeeld goed gelukt in het Kulturhus in Beek. Samen met de gemeenten en andere maatschappelijke partners bepalen we welke voorzieningen waar nodig zijn. Dit gaat veelal hand in hand met het vergroten van de mobiliteit van mensen. Werken aan voorzieningen vraagt om samenwerking met andere partijen. Niet alleen met gemeenten, maar ook met maatschappelijke organisaties en ondernemers, en natuurlijk met de bewoners zelf. Door samen te werken kunnen we maatwerk leveren in de dorpen. Want elk dorp is uniek. Eugène Janssen directeur-bestuurder
4
1. MAATSCHAPPELIJK ONDERNEMEN 1.1 Ondernemingsplan 2009-2012 “Pand, Klant, Wijk” Het takenpakket van corporaties verandert snel. Nu de maatschappelijke problemen groeien en de overheid zich juist meer terugtrekt, doet de maatschappij steeds vaker een beroep op ons. Zo verschoof onze aandacht een decennium geleden van pand naar klant en schuift hij nu alweer verder op richting wijk. Tegelijkertijd is onze financiële situatie onder druk komen te staan, waardoor wij keuzes moeten maken. Oosterpoort heeft dat het afgelopen jaar gedaan en heeft een duidelijke richting bepaald en vastgelegd in haar nieuwe ondernemingsplan. Dit heeft geleid tot de volgende nieuwe missie: Missie “Oosterpoort is een maatschappijgedreven corporatie die zorgt voor goed en betaalbaar wonen. Waar betrokken medewerkers samen met lokale (maatschappelijke) partners werken aan vitale kernen”. Wij pakken onze maatschappelijke verantwoordelijkheid door te werken aan vitale kernen. Primair zijn wij daarbij verantwoordelijk voor voldoende voorraad en goed en betaalbaar wonen voor de doelgroepen die dit nodig hebben. Deze maatschappelijke taak vraagt onze grootste aandacht en prioriteit. Als we (financiële) keuzes moeten maken, staat deze taak voorop. Werken aan vitale kernen doen we niet alleen. Wij vinden dat we samen met lokale overheden en andere maatschappelijke organisaties meerwaarde kunnen creëren als elke partij doet waar hij goed in is en gebruik maakt van de kwaliteiten van zijn partners. Identiteit Wij definiëren onze identiteit als een maatschappijgedreven en klantgerichte corporatie. Dit betekent voor ons het volgende: Maatschappijgedreven • De oriëntatie van Oosterpoort op de samenleving is breed en overstijgt het vraagstuk van wonen. • In dialoog met de lokale stakeholders bepalen we de maatschappelijke opgaven en organiseren we samen de aanpak. • Oosterpoort maakt met haar maatschappelijke partners wederzijdse afspraken over te leveren prestaties. We evalueren de behaalde resultaten en verantwoorden ons erover. Als we de beoogde effecten niet voldoende hebben gerealiseerd, stellen we onze aanpak bij. • Oosterpoort laat zich de maat meten, door periodiek een onafhankelijke visitatiecommissie een oordeel te laten vellen over haar doen en laten. Klantgericht • Bij het realiseren van onze doelstellingen richten wij ons op de wensen en behoeften van de klant. Niet onze eigen ideeën, maar die van de klant zijn uitgangspunt. • Medewerkers hebben voeling met de klant en we passen onze interne processen zo aan dat er voldoende ruimte is om klantencontacten goed te onderhouden. • Klanttevredenheid staat hoog in het vaandel. • Op basis van (door ons verzamelde) klantinformatie kunnen wij vragen van klanten snel en eenvoudig oppakken. • We gebruiken ieder contactmoment om klantsignalen op te pikken en zien kritische fasen in onze relatie met onze klanten aankomen. 1.2 Speerpunt evenwichtige leefgemeenschappen Werken aan vitale kernen betekent een verruiming van onze taken en verantwoordelijkheden. We willen vitaliteit behouden door voorwaarden te scheppen voor evenwichtige leefgemeenschappen. Dit is een nieuw thema binnen Oosterpoort, waar we op het gebied van taken en rollen het volgende mee willen: 1) Bijdragen aan noodzakelijke groei van kernen
5
Oosterpoort haakt aan bij de woonvisies van de drie gemeenten waarin zij werkzaam is. Om de verdergaande verdunning van het aantal bewoners per woning op te vangen, investeren wij in de groei van het aantal woningen in de komende jaren. Zo bouwen wij nieuwe wijken in de kernen Ooij, Leuth en Heumen. We willen deze wijken goed positioneren en vermarkten, omdat dit bepalend is voor de toekomst ervan. 2) Een gedifferentieerde wijkopbouw en bevolkingssamenstelling Oosterpoort wil niet alleen onze primaire aandachtsgroep een goede woning in een prettige leefomgeving kunnen bieden, maar ook doelgroepen in het ‘middensegment’. Deze doelgroepen vallen namelijk vaak buiten de boot. Daarnaast zorgen ze voor differentiatie in woon- en leefmilieu. Als Oosterpoort een nieuwe wijk realiseert, heeft zij invloed op de woningdifferentiatie en kan zo de vitaliteit van een wijk bevorderen. Oosterpoort wil bij deze taak niet automatisch (onrendabele) financier zijn. Wel levert Oosterpoort het vastgoed. Bij een nieuwe wijk kan Oosterpoort in overleg met de gemeente de rol van organisator op zich nemen. We stellen dan als voorwaarde dat alle partners samen een integraal plan hebben opgesteld waaraan ieder zijn bijdrage levert. Ook doen we dit alleen als de belangen van (toekomstige) huurders groot zijn. 3) Voor de kern benodigde maatschappelijke complexen Oosterpoort wil een positieve bijdrage leveren aan de vitaliteit van een kern door maatschappelijke complexen te realiseren. Wij hebben samen met onze partners voor een aantal kernen al onderzocht aan welke maatschappelijke voorzieningen behoefte is. De komende jaren realiseren we onder andere een multifunctioneel gezondheidscentrum voor eerstelijnszorg in Groesbeek, een brede school in Malden en een zorgboerderij in Ooij. Binnen deze taak kiest Oosterpoort nadrukkelijk voor een rol als vastgoedleverancier. Als er een integraal plan is en de belangen voor huurders groot zijn, kan Oosterpoort ook hierbij in overleg de rol van financier of organisator op zich nemen. 4) Een positieve sociale cohesie in de kernen Sociale cohesie is een voorwaarde voor vitale kernen. In onze optiek komt sociale cohesie tot uiting in: • Een sociaal netwerk, actief verenigingsleven, mantelzorg en burenhulp. • De aanwezigheid van maatschappelijke voorzieningen zoals onderwijs, opvang, zorg, welzijn en winkelvoorzieningen. Oosterpoort heeft geen primaire verantwoordelijkheid voor sociale cohesie, omdat deze taak in eerste instantie bij andere partijen ligt. Wij kiezen daarom voor een signalerende, doorverwijzende en meedenkende rol vanuit onze eigen organisatie. Hierin ligt onze kracht, kennis en ervaring. Daarnaast kan Oosterpoort de rol van financier op zich nemen als er een gezamenlijk integraal plan is en de belangen van de huurders groot zijn. Ook de aanwezigheid van vastgoedbezit is bepalend voor deze rol. In de figuur op de volgende pagina staat weergegeven hoe Oosterpoort haar basisactiviteiten en bijdrage aan vitale kernen vorm wil geven.
6
7
1.3 Belanghoudersparticipatie Borging van belanghoudersparticipatie Bij het opstellen van onze laatste twee ondernemingsplannen hebben we nadrukkelijk onze belanghouders betrokken. Voor het nieuwe ondernemingsplan 2009-2012 hebben we hen geïnterviewd. Hun reactie was positief kritisch en zij hebben een goede bijdrage geleverd aan het nieuwe plan. Tijdens de interviews gaven onze stakeholders aan dat Oosterpoort al maatschappijgedreven is en dat onze focus hier in de toekomst nog meer op mag liggen. Overleg met belanghouders De laatste bijeenkomst met onze belanghouders dateert van juni 2008. Tijdens deze bijeenkomst hebben zij aangegeven eens in de twee jaar een collectief overleg op prijs te stellen. Voor de visitatie in 2010 staat een nieuw overleg gepland. 1.4 Prestatieafspraken met de belanghouders Gemeenten In 2007 zijn wij een prestatieovereenkomst aangegaan met de drie gemeenten waarmee wij samenwerken. Basis hiervoor waren een gezamenlijk vormgegeven woonvisie en de opgave van Oosterpoort. In 2010 vernieuwen wij onze prestatieafspraken. Huurdersverenigingen In 2006 hebben wij de samenwerkingsafspraken geëvalueerd, geactualiseerd en opnieuw afgesloten voor een periode van 4 jaar. Bij die nieuwe samenwerkingsbijeenkomst hebben we een protocol bewonersparticipatie gevoegd. Hierin staan de bevoegdheden van de huurdersorganisaties en de afzonderlijke projectbewonerscommissies bij herstructureringsprojecten. 1.5 Visitatie Oosterpoort heeft in 2009 tot een visitatie besloten. Na aanmelding bij de Stichting Visitaties Woningcorporaties Nederland hebben wij uit vijf bureaus gekozen voor KWH als begeleidend bureau. KWH spreekt ons zeer aan, omdat zij inzetten op kwaliteitsdenken en het continu verbeteren van de organisatie. Inmiddels (voorjaar 2010) is de visitatie begonnen.
8
2. VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT De Raad van Toezicht (RvT) onderscheidt in haar toezichthoudende taak drie rollen: • • •
De toezichtrol De klankbordrol De werkgeversrol
De rol en het functioneren van de RvT zijn vastgelegd in de statuten en in het reglement “Rollen en regels Governance Code en reglement bestuur en toezicht”. Dit laatste reglement is in 2009 vernieuwd. 2.1 Toezichtrol Toezicht De RvT heeft als taak toezicht te houden op Oosterpoort. De RvT van Oosterpoort ziet toe op de (realisatie van) de strategie, de financiële risicobeheersing en de invulling van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke taken. Daarnaast strekt het toezicht van de RvT zich uit over de verbindingen van Oosterpoort en meer in het bijzonder de dochtermaatschappijen. De RvT beschikt over een set van instrumenten om de toezichthoudende taak te kunnen invullen. 1. Besluitvormingsproces: Goedkeurings-, schorsings- en informatiebevoegdheden ten aanzien van bestuursbesluiten in de Toegelaten Instelling en bij dochtermaatschappijen; RVB-schema en directiestatuut. 2. Wettelijk kader: BBSH voorschriften, rapportages van externe toezichthouders zoals WSW, CFV en Ministerie, accountantscontrole. 3. Beheersings- en toetsingsinstrumenten: ondernemingsplan, beleidsplan, jaarplan, jaarbegroting en meerjarenbegroting, trimesterrapportages, jaarverslag, treasuryrapportages, benchmarkinformatie uit de Aedex, Aedes en CFV. 4. Overleg met externen: huurdersorganisaties, bewonerscommissies, gemeenten, Ondernemingsraad. Vergaderingen en besluiten De RvT fungeert als een college met gezamenlijke verantwoordelijkheid. Dat betekent dat alle leden van de RvT gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor besluiten die de meerderheid van de Raad neemt. In het verslagjaar heeft de RvT acht maal officieel vergaderd, waarbij in alle gevallen de directeurbestuurder (en tot 1 november de directeur Bedrijfsvoering) aanwezig waren. Afhankelijk van het onderwerp was in een aantal gevallen ook een lid van het managementteam aanwezig. Belangrijke besluiten in de vergaderingen zijn de jaarlijks terugkerende bespreking en goedkeuring van de jaarstukken 2008, het treasuryjaarplan 2009, de goedkeuring van de begroting 2010 en meerjarenbegroting 2010 – 2019. Daarnaast was ook de goedkeuring van belang van besluiten die de directeur-bestuurder heeft genomen als aandeelhouder in Oosterpoort Holding BV en haar werkmaatschappijen. De Raad heeft in 2009 verder uitvoerig stilgestaan bij onderwerpen als: • Trimesterrapportages (voortgang jaarplan, begroting, projectontwikkeling etc.). • Voortgang diverse nieuwbouw en herstructureringsprojecten (planning, financiering, risicobeheersing, winstwaarschuwingen etc.). • Managementletter en Accountantsverslag Ernst & Young. • Vaststelling Ondernemingsplan 2009-2012. • Toezichtbrief van het Ministerie van WWI. • Rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting: continuïteitsoordeel 2009, solvabiliteitsoordeel 2009, Corporatie in Perspectief, nulmeting integriteit. • Jaarverslag van de klachtencommissie van Oosterpoort. • Rooster van aftreden. • Evaluatie functioneren RvT.
9
Evaluatie functioneren RvT/directeur-bestuurder. Brief Minister v/d Laan van 12 juni 2009 inzake voorstellen woningcorporatiesector alsmede de brief over staatsteun aan woningcorporaties. • Plan van aanpak visitatie. • Maandelijkse monitoring van de financiële positie. • Nieuw onderhoudskader. • Evenwichtige leefgemeenschappen. • Personeel- en organisatiebeleidsplan. • Organisatieontwikkeling Stichting en Holding. • Benoeming voorzitter RvT. • Benoeming nieuwe directeur-bestuurder Oosterpoort. • Benoeming directeur Holding BV. • Samenstelling auditcommissie. • Vaststellingsovereenkomst VPB (VSO2). • Resultaten werkateliers ter verbetering van financiële positie. • Energiebeleid in nieuwbouw. • Klantbedieningsconcept. In sommige gevallen leidde dit tot discussies met de directeur-bestuurder, de directeur bedrijfsvoering en overige managementleden.
• •
Leden van de RvT kunnen ook lid zijn van een kerncommissie, te weten de audit- of renumeratiecommissie. Deze commissies hebben tot taak besluiten van de RvT voor te bereiden en, indien nodig, uit te voeren. Zij rapporteren over hun adviezen en bevindingen aan de RvT. Hun taken zijn vastgelegd in een reglement. De Auditcommissie richt zich in het bijzonder op het toezicht op bestuurswerkzaamheden met betrekking tot: 1. Werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, waaronder het toezicht op de handhaving van de relevante wet- en regelgeving en het toezicht op de werking van gedragscodes. 2. De financiële informatieverschaffing door het bestuur. 3. De naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van accountants. 4. De relatie met de externe accountant waaronder zijn onafhankelijkheid. 5. De financiering. 6. De toepassing van informatie- en communicatietechnologie (ICT). De Auditcommissie heeft in 2009 drie maal vergaderd. In de vergadering waarin de commissie de jaarstukken heeft behandeld, waren ook de accountants aanwezig. Onderwerpen van gesprek waren: managementletter interim controle van de accountant, procesaudits van de controller, ICT beleidsplan, financieringsvoorstel 2009, jaarstukken van Oosterpoort en haar dochtermaatschappijen, begroting 2010 en meerjarenbegroting 2010-2019, fiscaliteiten. De Remuneratiecommissie is onder andere belast met: 1. Een voorstel doen voor de selectiecriteria en de benoemingsprocedure inzake de leden van de RvT en de directeur-bestuurder. 2. Een voorstel doen voor een profielschets van de RvT. 3. Werven, selecteren en voordragen van leden voor de RvT. Als de benoeming betrekking heeft op een bindende voordracht vanuit de huurdersvertegenwoordiging, dan neemt een afvaardiging van de betreffende huurdersorganisatie deel aan de wervings- en selectieprocedure. 4. Een voorstel doen aan de RvT over het bezoldigingsbeleid van de directeur-bestuurder. 5. Een bezoldiging voorstellen voor de directeur-bestuurder. Dit gebeurt op basis van de beoordeling van de selectie- en remuneratiecommissie van het functioneren van de directeurbestuurder. De RvT stelt uiteindelijk de bezoldiging vast. 6. Het remuneratierapport van de RvT opstellen. Dit remuneratierapport beschrijft hoe het bezoldigingsbeleid voor het bestuur in het afgelopen boekjaar in praktijk is gebracht en welke eventuele voorgenomen wijzigingen er zijn.
10
De Remuneratiecommissie heeft in 2009 vier maal vergaderd. Onderwerpen van gesprek waren: benoeming nieuwe directeur-bestuurder, benoeming directeur Holding BV en werving en selectie nieuw lid RvT, verhouding Stichting en Holding en de juridische aspecten tussen Stichting en Holding, gewijzigde governance codes “rollen en regels governance code en reglement bestuur en toezicht” en die van de Holding en het communicatieplan van het ondernemingsplan. (Her)benoeming accountant De huidige accountant Ernst & Young is in 2003 na een uitgebreide selectieprocedure aangesteld als de accountant van Oosterpoort. Vier jaar later, in 2007, heeft een evaluatie plaatsgevonden van de dienstverlening van de accountant, waarbij gekeken is naar: controle, rapportages, controleteam, advies, contacten met RVT en kosten. Ernst & Young is toen herbenoemd tot accountant voor een periode van vier jaar. Na deze termijn (in 2011) starten we een nieuwe selectieronde en krijgt Ernst & Young naast andere accountantskantoren de gelegenheid om hieraan mee te doen. Corporate Governance De Raad heeft in 2006 de Governance code Woningcorporaties vastgesteld. Oosterpoort voldoet in nagenoeg alle bepalingen in de code. Voor een nadere toelichting op de Governance bij Oosterpoort verwijzen we naar hoofdstuk 3. Integriteit Oosterpoort beschikt over een integriteitscode waaraan de Raad zich heeft geconformeerd. Onderdeel van deze integriteitscode is de klokkenluidersregeling, die de RvT heeft goedgekeurd. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de RvT of bestuur hebben gespeeld die van materiële betekenis waren voor Oosterpoort. De Raad heeft op basis van de criteria vermeld in artikel III.2.2 van de Governance code vastgesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en Oosterpoort onafhankelijk van elkaar hebben kunnen opereren. In de vergadering van de benoeming van de nieuwe voorzitter van de RvT heeft de voorzitter van de remuneratiecommissie van Oosterpoort de vergadering tijdelijk overgenomen. Eind 2009 is de voorzitter van de RvT door de directeur-bestuurder op de hoogte gesteld van een melding van een klokkenluider. De directeur-bestuurder heeft vervolgens de procedure volgens de klokkenluidersregeling begin 2010 doorlopen. Zelfevaluatie Medio 2009 heeft de RvT een zelfevaluatie gehouden. Tijdens deze evaluatie hebben de leden van de RvT een groot vertrouwen naar elkaar en in de organisatie uitgesproken. Zij hebben diverse afspraken gemaakt om de scherpte in de toezichtstaak te waarborgen en te voorkomen dat toezicht “op automatische piloot” ontstaat. Een greep uit de afspraken: • De Raad gaat meer kijken naar de impact van besluiten op de lange termijn, dit in relatie tot het ondernemingsplan. • De raad neemt vaker zelf het initiatief tot het bepalen van de agenda. • De remuneratiecommissie gaat nadrukkelijker input vragen van de Raad en koppelt ook terug naar de Raad. • De directeur-bestuurder en de directeur van de Holding stellen een persoonlijk plan (smart) op, en rapporteren regelmatig over de voortgang. Het plan dient als onderlegger van de jaarlijkse beoordeling. • De Raad gaat haar profielschets actualiseren. 2.2 Klankbordrol Bijwonen bijeenkomsten Leden van de RvT hebben deelgenomen aan vergaderingen van de huurdersverenigingen, het gezamenlijk overleg met de huurdersorganisaties, themabijeenkomsten en het jaarlijkse overleg met de belanghouders. Themabijeenkomsten In 2009 heeft één themabijeenkomst plaatsgevonden, waarin de RvT als klankbord fungeerde. Deze bijeenkomst stond in het teken van de doelgroepdiscussie en van de overeenstemming tussen
11
minister Van der Laan en de Europese Commissie over het toewijzingsbeleid van woningen die zijn gerealiseerd met staatssteun. Overleg met de huurdersorganisaties Het jaarlijks overleg tussen (delegaties) van de RvT en de huurdersorganisaties was voor iedereen zeer constructief. Ook de directeur-bestuurder van Oosterpoort was hierbij aanwezig. Gespreksonderwerpen waren: verdeling werkzaamheden tussen Stichting en BV’s, meerjarenbegroting en meerjarenonderhoudsbegroting, evaluatie van de beleidsadvisering en raadpleging van de achterban. Leden van de RvT op voordracht van de huurdersorganisaties overleggen periodiek met ‘hun’ huurdersvereniging. Overleg met OR De RvT en de Ondernemingsraad hebben in april en in oktober 2009 overlegd. Tijdens deze bijeenkomsten kwamen de volgende onderwerpen ter sprake: • Benoeming directeur-bestuurder. • Organisatie- en personele ontwikkelingen. • Voortgang jaarplanning. • De economische crisis en de impact hiervan op Oosterpoort. • Organisatorische ontwikkeling in relatie tot stichting en BV’s. • Kasgeldscenario’s in relatie tot de organisatorische ontwikkeling. 2.3 Werkgeverrol Bestuurswisseling De RvT is werkgever voor de directeur-bestuurder. In de loop van 2009 heeft een bestuurswisseling plaatsgevonden. Op basis van positieve adviezen van zowel de OR als het MT heeft de RvT in haar vergadering van 12 oktober 2009 de heer Eugène Janssen per 1 november 2009 benoemd in de functie van directeur-bestuurder. De RvT heeft in 2009 geen prestatieafspraken met de oude noch de nieuwe directeur-bestuurder gemaakt. Periode 1 januari tot 1 november 2009 Naam directeur-bestuurder Geboortedatum Werkzaam bij Oosterpoort en in huidige functie sinds Duur van benoeming
Nevenfuncties
Jan Verbeet 1952 1-2-2002 Onbepaald, per 1-11-2009 nieuwe functie directeur Verbindingen in Oosterpoort Holding BV Bestuurslid Rabobank Groesbeek-Millingen a/d Rijn
Periode 1 november tot en met 31 december 2009 Naam directeur-bestuurder Eugène Janssen Geboortedatum 1954 Werkzaam bij Oosterpoort: - in functie directeur Bedrijfsvoering 1-08-2008 - in functie directeur-bestuurder 1-11-2009 Duur van benoeming Onbepaald Nevenfuncties Bestuurslid Stichting Maat Salariëring directeur-bestuurder De RvT en de directie hebben het volgende standpunt geformuleerd over het Advies van de Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (Commissie Izeboud): 1. Oosterpoort neemt de “transparantievoorstellen” (publicatie salarissen/vergoedingen, functiezwaartebepaling, berekeningswijze total cash, prestatiebeoordeling e.d.) over.
12
2. De “beloningsvoorstellen” (vaste/variabele beloning, salaristabellen, secundaire arbeidsvoorwaarden e.d.) neemt Oosterpoort niet over. Oosterpoort neemt de beloningsvoorstellen niet over omdat de RvT en directeur-bestuurder unaniem van mening zijn dat voor een corporatie als maatschappelijk onderneming, werkend met maatschappelijk kapitaal, een “bonusregeling” als bezoldiging voor de directeur-bestuurder niet op zijn plaats is. Een marktconform salaris is voldoende voor de directeur-bestuurder om vanuit maatschappelijke betrokkenheid de prestaties te leveren, die de maatschappij mag verwachten. Als de maatschappelijke prestaties meer of minder zijn dan was afgesproken of mocht worden verwacht, dan heeft de RvT voldoende mogelijkheden om hierop in te spelen. Wij huldigen dit standpunt ook omdat met de huidige discussie over salarishoogte en bonussen voor directeuren – zeker vanuit de corporatiesector – het een verkeerd maatschappelijk signaal zou zijn om tot invoering van dit soort beloningsinstrumenten over te gaan. Tot slot bevatten de voorstellen van de Commissie Izeboud elementen die aanleiding kunnen geven tot “calculerend gedrag”, wat wij als niet wenselijk ervaren. Bestuursbeloning Vast inkomen Pensioenkosten Vergoedingen en werkgeverslasten Totaal
1/1 – 1/11/2009 Verbeet € 116.000,€ 44.000,€ 19.000,€ 179.000,-
1/11 –31/12/2009 Janssen € 22.000,€ 4.000,€ 1.000,€ 27.000,-
Totaal 2009 € 138.000,€ 48.000,€ 20.000,€ 206.000,-
Totaal 2008 € 139.000,€ 46.000,€ 18.000,€ 203.000,-
Toelichting: Het vast inkomen van de heer Verbeet is in 2009 toegenomen met een normale periodieke verhoging. Het vast inkomen van de heer Janssen is gebaseerd op het beloningsbeleid van Oosterpoort, rekening houdende met de “Balkenendenorm”. Er is geen prestatiebeloning overeengekomen. De vermelde pensioenkosten zijn inclusief de werkgeverslasten. 2.4 Samenstelling Raad van Toezicht Profielschets De RvT gebruikt de volgende profielschetsen: • Algemeen kwaliteitsprofiel RvT. • Afzonderlijke kwaliteitsprofielen leden van de RvT. • Samenstelling RvT en teamrollen. Uitgangpunt is dat de RvT uit generalisten bestaat die gezamenlijk een multidisciplinair team vormen. De volgende disciplines/deskundigheden zijn gewenst: volkshuisvesting/ruimtelijke ordening/projectontwikkeling, financiën/economie, rechten, organisatie, marketing/communicatie, wonen/zorg/welzijn, huurdersparticipatie. Voor deze disciplines en voor de voorzittersrol zijn geactualiseerde kwaliteitsprofielen vastgesteld. De Raad is van mening dat bovenstaande disciplines goed verdeeld en geborgd zijn binnen de Raad. Vanwege ernstige ziekte van de heer Olthoff heeft vicevoorzitter mevrouw Delissen de taak van voorzitter per 1 november 2009 overgenomen. De heer Schel was in 2009 aftredend en niet meer herkiesbaar. Bij zijn afscheid hebben wij uitgebreid stilgestaan bij zijn verdiensten voor Oosterpoort in de tien jaar die hij als toezichthouder betrokken is geweest bij Oosterpoort en zijn rechtsvoorganger. Werving nieuw lid Samen met huurdersbelangenvereniging Het Blok hebben we voor de werving en selectie van de vervanger van de heer Schel gekozen voor één gezamenlijke selectie- en wervingscommissie. Deze commissie bestond uit twee leden van de RvT, twee leden van Het Blok en een externe adviseur. De directeur-bestuurder van Oosterpoort had een adviserende stem. De werving vond plaats in de regionale media (dagblad De Gelderlander en weekblad De Rozet). Bij het vaststellen van het kwaliteitsprofiel hebben we gekeken naar de huidige bezetting in de RvT en de ontwikkelingen bij Oosterpoort. Wij hebben gekozen voor de kwaliteitsprofielen “Organisatie” en “Wonen, zorg en welzijn”. Het kwaliteitsprofiel “Huurdersparticipatie” hebben we expliciet in de advertentietekst meegenomen. De selectie- en wervingscommissie hebben met drie van de 22
13
kandidaten gesprekken gevoerd en koos unaniem voor de heer W. de Bie uit Wijchen. Huurdersbelangenvereniging Het Blok heeft de heer De Bie voorgedragen als nieuw lid. De keuze viel op de heer De Bie vanwege zijn senioriteit, ervaring met toezicht houden en uitgebreide netwerk; belangrijke aspecten voor Oosterpoort. De RvT is in haar vergadering van 14 december 2009 unaniem akkoord gegaan met de benoeming van de heer W. de Bie als lid van de RvT. Tevens is de Raad unaniem akkoord gegaan met de herbenoeming van de heer Kersten en de heer Peters voor een laatste termijn (besluit bekrachtigd in de RvT vergadering van 8 februari 2010). De samenstelling van de Raad na de nieuwe benoeming is als volgt: Lid RvT
Geboorte Datum
Beroep
Jaar van benoeming
Aftredend in 1):
Mevr. M. Delissen (voorzitter) * Dhr. J. Kersten
1959
Manager Communicatie gemeente Nijmegen Belastingadviseur
2001
2011 A
2000
2012 A
Mevr. S. Visser
1961
2000
2011 A
Dhr. P. Peters Dhr. W. de Bie *** Mevr. M. Kuvalja Mevr. E. Harbers (vicevoorzitter)**
1957 1951 1973 1965
Adj. Directeur dienst samenleving Gem. Apeldoorn Directeur Adviseur Docent Advocaat
2001 2009 2006 2008
2013 A 2013 A/H 2010 A/H 2012 A/H
1948
* Op voordracht van Huurdersbelangenvereniging Heumen * * Op voordracht van Huurdersvereniging Het Tegenwicht ** * Op voordracht van Huurdersbelangenvereniging Het Blok 1) De leden van de Raad worden voor een periode van vier jaar benoemd. Herbenoeming kan voor maximaal één nieuwe periode van vier jaar. Het rooster van aftreden is in 2007 opnieuw vastgesteld. A = aftredend en niet herkiesbaar; A/H = aftredend en herkiesbaar
Lid RvT
Relevante nevenfuncties
Mevr. M. Delissen Dhr. J. Kersten Mevr. S. Visser Dhr. P. Peters Dhr. W. de Bie Mevr. M. Kuvalja Mevr. E. Harbers
Voorzitter Raad van Toezicht Woonzorgcentrum Malderburch Geen Geen Geen Lid Raad van Toezicht ZZG Zorggroep Nijmegen Geen Geen
De samenstelling van de kerncommissies is als volgt: Kerncommissie
Lid RvT
Lid werkorganisatie
Auditcommissie
Peters, Schel* en Kersten (voorzitter) Kersten, Delissen en Peters (voorzitter)
Directeur-bestuurder, manager FCI, controller Directeur-bestuurder
Remuneratiecommissie
*) M.i.v. 1-1-2010 is de plaats van de heer Schel ingenomen door de heer De Bie
14
2.5 Honorering De vergoedingen van de leden van de RvT zijn gebaseerd op de adviesregeling Honorering Toezichthouders in Woningcorporaties en zijn tot en met 2012 gefixeerd. De totale vergoeding voor de RvT bedroeg in 2009 € 61.000,- (in 2008 € 57.000,-). Lid Regulier lid Voorzitter
Bandbreedte € 6.000,- en € 7.500,€ 9.000,- en € 11.250,-
Vergoeding € 6.750,€ 10.125,-
2.6 Slotwoord In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingverslag en de jaarrekening 2009 aan, zoals deze zijn vastgesteld door het bestuur en gecontroleerd door Ernst & Young Accountants. De auditcommissie heeft in haar vergadering van 17 mei 2010 de jaarstukken in aanwezigheid van de accountant besproken en heeft in een gezamenlijke reactie met de directeur-bestuurder een positief advies afgegeven voor goedkeuring. In de bijeenkomst van 31 mei 2010 heeft de Raad op basis van het verslag van de auditcommissie en de directeur-bestuurder van gedachten gewisseld over de jaarrekening, het accountantsverslag en het interne beheersingsysteem waarna ze de jaarstukken heeft goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. Wij spreken onze dank uit aan bestuur, directie en alle medewerkers voor hun inzet en bijdrage in het afgelopen jaar. Een jaar waarin hard is gewerkt en een flinke stap voorwaarts is gezet in het proces van verdere professionalisering. Namens de Raad van Toezicht, Marij Delissen voorzitter
15
3. CORPORATE GOVERNANCE 3.1 Naleving van de Governance code Woningcorporaties Governance structuur Oosterpoort heeft haar Governance structuur ingericht volgens het 2-lagen bestuursmodel, te weten een RvT en een directeur-bestuurder. Het kader van de Governance ligt vast in de statuten van Oosterpoort en het reglement “werkwijze statutair directeur – Raad van Toezicht”. In 2009 heeft Oosterpoort dit reglement geactualiseerd en op haar website geplaatst. Hier zijn ook alle andere Governance documenten te vinden waarvan de Governance code publicatie op internet aanbeveelt. Verder liggen Governance elementen besloten in het instemmings- en adviesrecht van de drie huurdersorganisaties zoals vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. Oosterpoort is 100% aandeelhouder van de dochtermaatschappij Oosterpoort Holding BV. Oosterpoort Holding BV is 100% aandeelhouder van de werkmaatschappijen: • Oosterpoort Projectontwikkeling BV. • Oosterpoort Maatschappelijk Vastgoed BV. • Oosterpoort Energie BV. • Oosterpoort Marktverhuur BV. De directeur-bestuurder van Oosterpoort is enig aandeelhouder van de Holding. De directie van de Holding en haar werkmaatschappijen is in handen van een directeur Verbindingen. De RvT van Oosterpoort oefent het toezicht op alle BV’s uit. “Pas toe en leg uit” principe Oosterpoort voldoet bijna helemaal aan de Governance Code en heeft deze onderschreven. Op een paar punten wijken we af: • Oosterpoort baseert de bezoldiging van de bestuurder niet op de “Izeboud-regeling”; zie voor een verklaring hoofdstuk 2 Verslag van de Raad van Toezicht. • Het benoemen van de bestuurder voor vier jaar met de mogelijkheid voor herbenoeming voor telkens 4 jaar passen wij niet toe. Oosterpoort ziet in deze regeling geen meerwaarde voor de continuïteit van de organisatie. • Het bestuur en de auditcommissie aan de RvT rapporteren niet afzonderlijk over de ontwikkelingen in de relatie met de externe accountant. Bovendien woont de accountant de vergadering waarin de RvT het jaarverslag goedkeurt, niet bij. Bij Oosterpoort vindt rapportage naar de RvT in overleg plaats. Hier is de manager Bedrijfsbeheer en indien nodig de controller bij betrokken. Wij vinden dit een efficiënte en praktische werkwijze, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft. Dit geldt ook voor het bijwonen van de vergaderingen van de RvT door de accountant. De huidige werkwijze, waarbij de accountant en vertegenwoordigers van de RvT in de auditcommissie de jaarstukken bespreken en toelichten, bevalt iedereen goed. 3.2 Naleving van de Aedescode Oosterpoort heeft de Aedescode 2b onderschreven. De bepalingen in de code passen zeer goed bij missie, beleid en activiteiten van Oosterpoort, zoals die geformuleerd zijn in ons ondernemingsplan “Klant, Pand, Wijk”. Maatschappelijke doelstelling Onze visie op maatschappelijk ondernemen is vastgelegd in ons ondernemingsplan. Onze maatschappelijke prestaties maken wij zichtbaar in ons volkshuisvestingsverslag. Belanghouders Wij voeren regelmatig overleg met onze belanghouders (zie paragraaf 5.7). Klanten De samenwerkingsovereenkomst met onze huurdersorganisaties loopt tot 2010. Voor inspraak bij herstructurering hebben wij gezamenlijk een protocol voor bewonersparticipatie opgesteld. Wij meten
16
onze prestaties naar de klant en evalueren dit. Oosterpoort past keuzevrijheid toe op een aantal producten. Bestuur en toezicht De bestuurlijke organisatie is ingericht volgens de Governance code. Integer ondernemen Integer ondernemen is één van de kernwaarden van Oosterpoort. Wij hebben een integriteitscode en een klokkenluidersregeling. Inzet van middelen De bedrijfsvoering is doelmatig en ondervindt naast periodieke interne audits jaarlijks een kritische toets door de accountant. Verantwoording en rapportage Wij laten ons visiteren in 2010. 3.3 Interne beheersing Beleidscyclus De beleidscyclus van Oosterpoort ziet er als volgt uit: Ondernemingsplan 2009-2012 → Jaarplan → Afdelingsplannen → Begroting → Trimesterrapportages → Jaarverslag → Evaluatie. Planning & Control cyclus De belangrijkste bedrijfsprocessen zijn beschreven en vastgelegd in het professionele softwarepakket MAVIM. Voor het beheer en actueel houden van de procesbeschrijvingen hebben we een procesmanagementsysteem opgezet. Oosterpoort heeft een controleplan waarin we uiteenzetten hoe we risico’s en beheersingsmaatregelen in kaart brengen en hoe we ons risicomanagement hebben geïmplementeerd. Voor alle processen hebben we de risico’s en bijbehorende beheersmaatregelen beschreven. Wij hanteren een auditschema waarmee we volgens een planning van circa drie jaar alle bedrijfsprocessen actualiseren.Tegelijkertijd toetst onze controller die processen op hun effectiviteit. Hij heeft in 2009 conform het schema diverse audits uitgevoerd op de bedrijfsprocessen. Het managementteam en de auditcommissie hebben zijn rapportages hierover besproken. De accountant heeft tijdens de interim controle bijzondere aandacht besteed aan de volgende processen: • Planning & Control cyclus. • Beheer van projecten en onderhoud. • Processen verhuur en personeel. • De opvolging van de bevindingen uit de managementletter 2008. Hiermee heeft hij de werking van de bedrijfsprocessen getoetst. Op basis van deze controle concludeert de accountant dat Oosterpoort voldoende “in control” is en voldoende waarborg biedt om op de administratie en de interne beheersing te kunnen vertrouwen. Zijn aanbevelingen richten zich op verdere verbetering van het niveau van de interne beheersing. Risicomanagement Oosterpoort is zich bewust van de noodzaak bedrijfsrisico’s te beheersen. Ons integrale risicomanagement berust op twee sporen: 1. integraal: vertrekpunt is het (resultaatgericht) ondernemingsplan. 2. procesgericht: vertrekpunten is de beschreven bedrijfsprocessen. Vooral risicomanagement bij projectontwikkeling vinden we erg belangrijk. We monitoren de risico’s bij projectontwikkeling continu. Indien nodig passen we beheersmaatregelen toe en rapporteren we naar management, directeur-bestuurder en RvT.
17
3.4 Integriteit Integriteitscode “Zo houden wij het zuiver” Integer handelen geldt voor iedereen binnen Oosterpoort. Het management geeft daarbij het goede voorbeeld. Samen met de medewerkers en de Raad van Toezicht zetten zij zich in om binnen Oosterpoort openheid en transparantie te bevorderen. De integriteitscode is hierbij een instrument om vraagstukken die binnen de organisatie (kunnen) spelen, bespreekbaar te maken. Alle medewerkers en leidinggevenden geven zo goed mogelijk invulling aan de zeven kwaliteiten van integriteit uit onze integriteitscode. De mate waarin dit lukt, bepaalt in feite of we met elkaar kunnen spreken van een integere organisatie. Kwaliteit 1: We zijn helder Kwaliteit 2: We geven het goede voorbeeld Kwaliteit 3: We nemen verantwoordelijkheid Kwaliteit 4: We zijn betrokken Kwaliteit 5: We zijn zichtbaar Kwaliteit 6: We maken zaken bespreekbaar Kwaliteit 7: We zijn aanspreekbaar op ons gedrag De integriteitscode van Oosterpoort is geen dichtgetimmerd en uitputtend reglement. Er staat niet per onderwerp in wat precies wel en niet mag. Uit de praktijk blijkt namelijk dat er altijd lastige situaties zullen blijven bestaan die niet vooraf in regels te vatten zijn. Onze integriteitscode biedt daarom aan de ene kant ruimte voor ieders eigen verantwoordelijkheid en aan de andere kant handvatten in de vorm van duidelijke richtlijnen en afspraken. Hierbij is de belangrijkste richtlijn: Bij twijfel, overleg! Klokkenluidersregeling Oosterpoort beschikt over een klokkenluidersregeling. De regeling biedt medewerkers de mogelijkheid om vermoedens van misstanden te melden. Eventuele meldingen handelen wij zorgvuldig af en waar nodig nemen we repressieve en/of preventieve maatregelen. In 2009 hebben we één melding ontvangen van een anonieme klokkenluider, die vragen stelde over het integer handelen van één of meerdere medewerkers van Oosterpoort. Conform onze klokkenluidersregeling hebben we een procedure opgestart om de anonieme melder te bewegen zich te melden bij zijn leidinggevende of de vertrouwenspersoon. Omdat niemand zich binnen de termijn heeft gemeld en de melding te vaag was voor verder onderzoek, heeft de directie de melding ambtshalve afgewikkeld en het “dossier” gesloten.
18
4. ORGANISATIE EN MEDEWERKERS 4.1 De organisatiestructuur De organisatiestructuur van Oosterpoort ziet er als volgt uit:
Directie/bestuur
Personeel & Organisatie
Marketing & Strategie
Vastgoedontwikkeling
Wonen
Financiën, Bedrijfsbeheer Control en ICT
Stafmedewerker
Woonadvies
Woondiensten
Onderhoud
4.2 Organisatieontwikkeling en basiswaarden Organisatorische doelstellingen Oosterpoort wil haar zelfstandigheid behouden en financieel gezond blijven. De komende jaren is in principe geen sprake van fusies. We denken hiermee de maximale garantie te kunnen bieden aan onze stakeholders en huurders om onze doelen in de drie gemeenten te realiseren. Om de gewenste zelfstandigheid te waarborgen en onze ambities te realiseren is het belangrijk om “Oosterpoort als regieorganisatie” ook in onze dagelijkse dienstverlening verder vorm te geven. Dit betekent dat we zo scherp mogelijk moeten definiëren welke reguliere werkzaamheden we zelf blijven uitvoeren en wat we aan anderen willen overlaten. In 2003 heeft Oosterpoort een aparte aan haar gelieerde entiteit, Holding BV, opgericht om daarin de meer marktgerichte activiteiten onder te brengen. Er is sprake van een moeder-dochterconstructie. De komende jaren zullen we de scheiding tussen het ontwikkelen, beheren en verhuren van sociale woningen en het ontwikkelen, beheren en verhuren van (middel)duur bezit en maatschappelijke voorzieningen verder vormgeven. We hebben hiervoor gekozen om gemakkelijker samen te werken met marktpartijen. We laten de daadwerkelijke realisatie zoveel mogelijk over aan de markt zonder de reguliere organisatie ermee te belasten. Daarnaast doen we dit met het oog op de lange termijn. Door geld te genereren buiten de huurinkomsten, stellen we onze activiteiten in de toekomst veilig. Oosterpoort blijft de regie voeren over de werkzaamheden van de Holding. Personele doelstellingen Oosterpoort vraagt de volgende competenties van haar medewerkers en leidinggevenden: • Resultaatgericht Oosterpoort heeft enkele jaren geleden de ontwikkeling naar een resultaatgerichte organisatie ingezet. Deze ontwikkeling is echter nooit af. • Omgevingsgericht Oosterpoort is een maatschappijgedreven en klantgerichte corporatie. Daarom vinden we het belangrijk om te weten wat er om ons heen gebeurt en waar de maatschappij behoefte aan heeft.
19
•
•
We willen nog meer los komen van bestaande denkpatronen en goed naar onze klanten en stakeholders luisteren. Om bijvoorbeeld goed te kunnen investeren in “evenwichtige leefgemeenschappen”, hebben we nieuwe kennis en vaardigheden nodig. Deze kunnen we zelf ontwikkelen of “inkopen”. Kostenbewust Onze financiële situatie vraagt, naast een kostenbewuste en efficiënte bedrijfsvoering, om een kostenbewuste houding van het personeel. Samenwerkend Samenwerken is een essentiële competentie voor alle medewerkers van Oosterpoort. Goede samenwerking is noodzakelijk om zowel intern als extern met minimale inspanning een maximaal resultaat te bereiken.
Basiswaarden De basiswaarden voor een maatschappijgedreven en klantgerichte corporatie zijn voor Oosterpoort: • Verantwoordelijk en betrokken. Wij zijn verantwoordelijkheid voor onze taken en voelen ons betrokken bij onze doelgroepen, stakeholders en de maatschappij in zijn algemeenheid. We richten ons actief naar de maatschappij, luisteren, weten wat er speelt en zijn aanspreekbaar voor wie ons nodig heeft. • Open en transparant. Wij staan open voor ideeën en meningen van anderen en laten belanghebbenden meepraten over ons beleid. We pakken onze taak daadkrachtig op en zijn transparant over onze voornemens, activiteiten en resultaten. • Eerlijk en duidelijk. We maken werk van vertrouwen, eerlijkheid en duidelijkheid. We vinden deze basiswaarden essentieel voor een goede samenwerking met onze maatschappelijke partners. 4.3 Personeel Per 31 december 2009 waren 73 medewerkers in dienst van Oosterpoort die 64,4 formatieplaatsen bezetten. Wij hebben twaalf medewerkers (ongeveer 6,5 fte’s) ingehuurd gedurende (een gedeelte van) het jaar. De samenstelling binnen het vaste personeelsbestand was als volgt:
-
Percentage mannen Percentage vrouwen Gemiddelde leeftijd Gem. aantal dienstjaren Percentage deeltijd Vast contract Tijdelijk contract
31-12-2009 55 % 45 % 42,9 jaar 7,6 jaar 48 % 82 % 18 %
31-12-2008 56 % 44 % 43,3 jaar 9,4 jaar 46 % 97 % 3%
31-12-2007 53 % 47 % 43 jaar 9,5 jaar 45 % 97 % 3%
Mutaties In 2009 heeft Oosterpoort elf nieuwe medewerk(st)ers aangenomen waarvan er drie al ingehuurd waren. Eén medewerker heeft de organisatie verlaten. Stages In 2009 hebben vier stagiaires stage gelopen bij Oosterpoort. Twee stagiaires kwamen van het ROC in Nijmegen. De andere twee volgden HBO-studies aan de Hogeschool Arnhem Nijmegen en de Fontys Hogeschool in Tilburg. Opleidingen In 2009 heeft Oosterpoort ruim 4,7 % (2008 3,5%) van het bruto jaarloon geïnvesteerd aan het opleiden en ontwikkelen van onze medewerkers. We hebben weer veel aandacht besteed aan “samenwerken”, het “leren aanspreken” van elkaar en het geven van feedback. Oosterpoort heeft dit jaar een nieuw personeelsbeleidsplan ontwikkeld.
20
Personeelsoverleg In 2009 hebben we drie gezamenlijke personeelsbijeenkomsten georganiseerd onder leiding van de directeur-bestuurder en/of directeur bedrijfsvoering. Onderwerpen die hierbij uitgebreid aan de orde kwamen waren onder andere: • • • • • • • • •
Vitale kernen Splitsing Stichting / BV Overstap van woningtoewijzingsysteem Nieuwe Buren naar Entree Ondernemingsplan 2009-2012 Personeelsbeleidsplan 2009-2012 Nieuwe CAO Nieuwe voorzitter Raad van Toezicht Aanstelling nieuwe directeur-bestuurder Aanstelling directeur Verbindingen
Een aanvulling op deze onderwerpen leverden berichten op intranet en de ‘MT-tours’ op de vestigingen. Ziekteverzuim/Arbodienst Het percentage ziekteverzuim (aantal ziektedagen ten opzichte van het totaal aantal werkbare dagen) exclusief zwangerschap- en bevallingsverlof bedroeg 4,6% (2008 5,6%). Het percentage is aanzienlijk gedaald, mede dankzij de ondersteuning van het inzetbaarheidsbeleid. Dit beleid dat in 2008 is geïmplementeerd, stimuleert leidinggevenden en werknemers om bij verzuim met elkaar in gesprek te blijven. Zo kunnen we verzuim waar mogelijk voorkomen of verkorten en re-integratie stimuleren. Oosterpoort heeft een contract met de ArboUnie voor de ziekteverzuimbegeleiding Wij hebben met hen ook afspraken gemaakt over de ARBO-wetgeving en de Wet Verbetering Poortwachter. De ArboUnie begeleidt bijvoorbeeld Risico Inventarisaties en Evaluaties en voert werkplekonderzoeken en Periodieke Medische Onderzoeken uit. Dertien medewerkers van Oosterpoort volgen jaarlijks de herhalingscursus Bedrijfshulpverlener. Hierdoor voldoet elke vestiging aan de wettelijke verplichting. Er is voor 0,2 fte een calamiteitencoördinator in de organisatie aangesteld. Hij ontwikkelt beleid voor en opereert in het bijzonder bij grootschalige rampen en storingen. 4.4 Ondernemingsraad De OR van Oosterpoort functioneert volgens de rolaanpak uit 2007. Zij heeft het jaarplan 2009 beoordeeld en met de directie besproken. Daarbij heeft ze die punten geselecteerd die voor de Ondernemingsraad van toepassing zijn en daarover haar rol bepaald. De OR onderscheidt drie rollen: 1. Formele rol. Deze staat uitgebreid beschreven in de WOR. 2. Klankbordrol. Voornamelijk in het beginstadium van onderwerpen. Op dit moment staat voor de werkgever nog niet vast of de OR hier instemming of adviesrecht in heeft. 3. Mee-ontwikkelrol. Voornamelijk bij strategische thema’s. Dit kan op twee manieren: • Een afvaardiging van de OR ontwikkelt mee. Advies of instemming is niet vanzelfsprekend positief. Een afvaardiging krijgt geen volledig mandaat. • De OR ontwikkelt mee. De OR behoudt het recht op negatief advies of het niet verlenen van instemming. Eventueel koppelt zij eerst terug naar de achterban. Onderwerpen ter advies of instemming: Belangrijke gespreksonderwerpen waren in 2009: • Personeelsbeleidsplan, met daarin opgenomen de blijvende aandacht voor cultuur en leiderschap; • Ondernemingsplan; • Organisatorische ontwikkelingen in relatie tot “Stichting – BV” • Overleg delegatie remuneratiecommissie en daarop volgend een positief advies reactie benoeming “directeur bestuurder”.
21
De OR heeft verder ingestemd met: buitengewoon verlof, klokkenluidersregeling, wijziging hiërarchische aansturing directiesecretariaat en heeft een advies uitgebracht over: verbouwing kantoorpand Atelierweg 12, overstap woonruimteverdeling Enserve, strategische communicatie en de benoeming van een Raad van Toezichtlid. Ambities Ondernemingsraad 2010 • Verdere uitrol van het personeelsbeleidsplan. • Verkiezingen Ondernemingsraad. • Organisatorische ontwikkelingen “Stichting - BV”. • Klantbedieningsconcept. Samenstelling ondernemingsraad 2009 Trees Lammers: • Voorzitter • Lid commissie achterbancommunicatie • Communicatie OR intern (incl. commissies) • Ondernemings-, jaar- en afdelingsplan • Organisatieontwikkelingen
Ronnie van Laarhoven: • Lid • Voorzitter ARBO commissie • CAO • Personeelsbeleid • Ondernemings-, jaar- en afdelingsplan
Henk Gerrits: • Secretaris • Digitalisering secretariaat • Lid ARBO commissie • CAO • Personeelsbeleid • Ondernemings-, jaar- en afdelingsplan
Frits Isenbügel: • Vicevoorzitter • Lid commissie Achterbancommunicatie • Externe communicatie ook namens de commissies • Werkgroep financiën • Ondernemings-, jaar- en afdelingsplan • Organisatieontwikkelingen
Trees Lammers heeft juli 2009 het voorzitterschap overgenomen van Frits Isenbügel. ARBOcommissie- en commissie Achterbancommunicatie In 2009 heeft de OR twee adviserende commissies opgericht: commissie Achterbancommunicatie en Arbocommissie. In beide commissies hebben OR leden en medewerkers zitting. De Arbocommissie heeft als klankbord meegewerkt aan het opstellen van het programma van eisen voor het Periodiek Geneeskundig Onderzoek. De commissie Achterbancommunicatie onderhoudt het contact met de achterban en verricht ondersteunende werkzaamheden bij communicatiemomenten, bijvoorbeeld bij de verspreiding van de ‘flyers’. ARBO commissie • Ronnie van Laarhoven • Henk Gerrits • Henk Willems • Jacqueline Coenen
Achterbancommunicatie commissie • Trees Lammers • Frits Isenbügel: • Brigitte Wielheesen • Roy van Driel
22
5. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2009 5.1 Vastgoed In het ondernemingsplan 2009-2012 heeft Oosterpoort de volgende opgave voor de komende jaren geformuleerd:
Effect Meer passende woningen
Doelstelling 525 meer woningen voldoen aan klantwens na uitvoering projecten
Prestatie eind 2012 230 woningen gesloopt 295 nieuwbouwwoningen teruggebouwd of in ontwikkeling 230 woningen verbeterd
Woningen beschikbaar voor starters en senioren
Aanbod woningen neemt met 660 toe
660 nieuwbouwwoningen (huur+koop) opgeleverd en 280 woningen in ontwikkeling
5.1.1 Woningvoorraad Aantal woningen en samenstelling Oosterpoort heeft per 31 december 2009 4942 verhuureenheden in bezit, onderverdeeld in:
Verhuureenheid
31-12-2009
31-12-2008
Woningen Onzelfstandige woningen Woonwagens Maatschappelijke ruimtes Commerciële ruimtes Garages Totaal
4831 22 6 7 4 72 4942
4799 22 10 7 4 73 4915
Woningtype
31-12-2009
Eengezinswoningen Appartementen Totaal
75% 25% 100%
Bouwjaar
31-12-2009
Vóór 1945 1946 – 1965 1966 – 2009 Totaal
0,5% 26,0% 73,5% 100,0%
Opgeleverd In 2009 heeft Oosterpoort op zeven locaties woningen opgeleverd: • Heumen Noord: 24 huurappartementen • De Sprankel te Beek: 16 huurappartementen • Eendepoelseweg te Malden: verstening van 9 woonwagens • Cranenburgsestraat te Groesbeek: 5 woningen (van in totaal 33 woningen)
23
• •
Hulsbeek fase 2 te Groesbeek: 9 Koopgarant woningen (van in totaal 45 woningen) Lindenhof fase 1 te Groesbeek: 16 huurwoningen (van in totaal 33 woningen)
Aangekocht In 2009 vonden (deels via de Projectontwikkeling BV) de volgende grondaankopen plaats: Project
Bestemming
Ooijse Graaf Verlengde Schoolstraat te Kekerdom Hollestraat ‘t Hoogh Sportpark Zuid Lindehof Leuth-Zuid Broeksingel
Sociale woningbouw Sociale woningbouw Sociale woningbouw Sociale woningbouw Sociale woningbouw Sociale woningbouw Sociale woningbouw Sociale woningbouw
Bedrag grondaankoop € 2.475.000,€ 101.000,€ 675.000,€ 421.000,€ 84.000,€ 172.000,€ 104.000,€ 225.000,-
Sloop in 2009 In 2009 zijn geen huurwoningen gesloopt. Wel hebben we een start gemaakt met de sloop van De Vluchtheuvel in Beek (plan De Geest). Stand van zaken nieuwbouw en herstructureringsprojecten eind 2009
NIEUWBOUW Projectnaam
In uitvoering
TD-Locatie, Spoorlaan te Groesbeek
Medisch Centrum 6 koopappartementen
Hulsbeek fase 2 te Groesbeek
36 huurappartementen
In voorbereiding
In ontwikkeling
16 huurappartementen
( 9 al opgeleverd)
Sportpark-Zuid te Groesbeek
Ca. 120 woningen (in samenwerking met commerciële ontwikkelaar)
De Geest te Beek
12 appartementen
Hollestraat te Nederasselt
31 woningen
23 appartementen
Broeksingel Malden
34 woningen
Bibliotheek Beek
Woningbouwprogramma nog niet bekend
Leuth-Zuid
Circa 170 woningen (inclusief herstructurering Pastoor van Tielstraat)
Spieringshof te Leuth
10 woningen
Ooijse Graaf te Ooij
Circa 150 woningen
Meerberg te Berg en Dal
30 appartementen
Centrumlocatie Groesbeek
40 appartementen
24
Hussenhof te Groesbeek
124 woningen (50% voor OWC)
Parachutistenstr. 2e fase te Groesbeek
16 appartementen
Heumen Noord 3e fase
80 woningen (in samenwerking met commercieel ontwikkelaar)
Schoonenburg Overasselt
15 woningen via coll. particulier opdrachtgeverschap (i.c.m. Koopgarant) en 5 grondgebonden woningen.
•
•
•
•
•
• •
•
•
•
TD-locatie / Spoorlaan Op de huidige TD-locatie van de Pluryn-Werkenrode Groep en de Gemeentewerf in Groesbeek bouwt Oosterpoort zes koopappartementen voor de Pluryn-Werkenrode Groep, zestien huurappartementen van Oosterpoort en een medisch centrum voor eerstelijnszorg. Einde 2008 is gestart met het bouwrijp maken van de locatie. Medio 2009 is gestart met de bouw van het Medisch Centrum. Hulsbeek fase 2 Eind 2008 is de ontwikkelaar gestart met de bouw van 36 appartementen en negen sociale koopwoningen. De koopwoningen zijn eind 2009 opgeleverd. De rest volgt voorjaar 2010. Sportpark-Zuid Groesbeek In samenwerking met de gemeente Groesbeek en voetbalvereniging de Treffers zijn de voetbalvelden van de Treffers verplaatst. Op de oude locatie komen ongeveer 120 nieuwbouwwoningen, die volgende de huidige planning zijn onderverdeeld in 32 vrije sector koopappartementen, 20 grondgebonden sociale koopwoningen, 24 sociale huurappartementen, 20 grondgebonden sociale huurwoningen en 30 bouwrijpe kavels. Inmiddels is de grond bouwrijp gemaakt. De Geest Beek Oosterpoort ontwikkelt samen met een projectontwikkelaar zowel het noordelijke als het zuidelijke gebied van de Geest. Het gebied kenmerkt zich door historische panden en een hoge natuurwaarde. We streven naar een invulling die hierbij aansluit en zijn medio 2009 met de bouw begonnen. Hollestraat Nederasselt Na het faillissement van de aannemer, zijn we met de bouw van 31 woningen herstart. Oplevering vindt naar verwachting najaar 2010 plaats. Broeksingel Malden Realisatie van 34 woningen koop- en huursector. Start van de bouw derde kwartaal 2010. Bibliotheek Beek Oosterpoort heeft in 2006 de bestaande bibliotheek aangekocht. De ontwikkeling is niet eenvoudig. We sluiten daarom een gecombineerde ontwikkeling niet uit en ook verhuur of verkoop is mogelijk. Leuth Zuid We onderzoeken de mogelijkheden tot verplaatsing van de sportvelden, ontwikkeling van de huidige voetbalvelden en sloop- en nieuwbouw van de huurwoningen aan de Pastoor van Tielstraat. We gaan vooralsnog uit van de bouw van 18 sociale huurwoningen, 36 sociale koopwoningen, 36 dure huurwoningen, 18 vrije kavels en 18 twee-onder-een-kapwoningen. Naar verwachting kunnen we voorjaar 2011 starten met de sloop en herbouw van de woningen aan de Pastoor van Tielstraat. Parachutistenstraat 2e fase Aankoop van 16 woningen. Plan ligt stil door bezwaar vanwege stankcirkel. Verwachte start van de bouw is einde 2010. Schoonenburg Overasselt Oosterpoort wil 15 Koopgarantwoningen realiseren via collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en 5 grondgebonden seniorenwoningen (huur). Start van de bouw is gepland voor medio 2011. Op dit moment loopt de bestemmingsplanprocedure.
25
• •
•
•
•
•
Spieringshof Aankoop van 10 woningen. Exploitatie met externe ontwikkelaar is nog niet sluitend. Ooijse Graaf Voor de ontwikkeling van nieuwbouw zijn de sportvelden van SVO verplaatst. Oosterpoort wil voorjaar 2010 met de bouw van het woningbouwgedeelte (fase 1) beginnen. In het plan gaan we op dit moment nog uit van 30 vrije kavels, 30 twee-onder-één-kapwoningen, 60 Koopgarantwoningen en 30 sociale huurwoningen. De fasering is problematisch in verband met een ontvankelijk bezwaar. De Meerberg Oosterpoort heeft in 2008 besloten 30 huurappartementen te kopen van een externe ontwikkelaar uit een project dat in totaliteit bestaat uit 54 appartementen. De bouw start medio 2010. Centrumlocatie Groesbeek In het centrum van Groesbeek wordt door een externe partij een ontwikkelplan gemaakt (woningen en winkels). Oosterpoort koopt 40 sociale huurappartementen uit het centrumplan voor woningen en winkels van een externe partij. De bouw start op zijn vroegst voorjaar 2011. Hüsenhoff te Groesbeek Oosterpoort werkt samen met een commerciële projectontwikkelaar aan de nieuwbouwontwikkeling op het terrein Cranenburgsestraat, Hoflaan en Heikantweg. De bouw start eind 2010. de Heumen Noord 3 fase We onderzoeken een derde fase in woningbouw in Heumen Noord en sluiten dan de intentiefase af. Woningbouwontwikkeling in Heumen West gaat niet door.
HERSTRUCTURERING Project Het Hoogh 2
In uitvoering de
fase
Sloop: 11 Nieuwbouw: 17
Cranenburgsestraat / Hoflaan
Sloop: 29 Nieuwbouw: 33
Stekkenberg
Broekkant
Herstructurering 250 woningen Sloop: 12 Nieuwbouw 12 Sloop: 51 Nieuwbouw: ca. 68
Pastoor v. Tielstraat
•
•
In ontwikkeling
Sloop: 24 Nieuwbouw: 37
Lindehof fase 2, Beek
Thilman Werenbertszstr.
In voorbereiding
Sloop: 19 Nieuwbouw 39
Het Hoogh te Groesbeek In 2006 hebben we met de gemeente Groesbeek overeenstemming bereikt over de financiële haalbaarheid van het plan, de aankoop van gronden en de taakverdeling. Het totale project bestaat uit de sloop van 34 huur- en 1 particuliere woning en het bouwen van 28 huurwoningen en 33 koopwoningen waarvan 5 sociale koopappartementen, in een mix aan woningtypen. In fase 1 zijn 11 woningen gesloopt en 24 woningen opgeleverd. Medio 2009 is gestart met fase 2a. Doel is om medio 2010 te starten met fase 2b. We hebben fase 2 in tweeën gesplitst vanwege afzetproblemen van de vrije sector koopwoningen Lindestraat e.o. te Beek Het totale plan bestaat uit de sloop van de gemeentewerf, de brandweerlocatie, 24 kleine eengezinswoningen en 3 seniorenwoningen en de bouw van 33 nieuwe woningen in een mix van woningtypen, prijscategorieën en eigendomsvormen. Fase 1 is in 2009 opgeleverd en fase 2 willen we medio 2010 opleveren. Ook dit project heeft te maken met tegenvallende vrije verkoop.
26
•
•
•
• • •
Cranenburgsestraat Groesbeek In de Cranenburgsestraat heeft Oosterpoort 29 woningen gesloopt. Wij willen daar vervangende nieuwbouw realiseren voor voornamelijk senioren. De bouw is maart 2009 gestart, 5 woningen zijn eind 2009 opgeleverd, het restant volgt medio 2010. Door het faillissement van aannemer Verkerk en de doorstart van Verkerk/Veluwezoom is circa 1 maand vertraging ontstaan. Stekkenberg Groesbeek Dit project is in overleg en overeenstemming met de gemeente Groesbeek in 2006 opgestart met een nota van uitgangspunten. Het project betreft de herstructurering van 225 PeGe-woningen (met en zonder souterrain), 14 seniorenwoningen en 54 woningen van het type WD. In totaal gaat het dan om circa 290 woningen. Herstructureringsgebied wil in dit geval niet zeggen dat we alle woningen in dit gebied slopen. De sloop van de woningen uit fase 1 is voorzien voor medio 2010. Thilman Werenbertszstraat Ubbergen Halverwege 2006 is voor de sloop van 12 woningen in Ubbergen een nota van uitgangspunten opgesteld. In 2007 is de haalbaarheid van het plan verder onderzocht. Voorjaar 2009 is gestart met de bouw, medio 2010 is de oplevering. Pastoor van Tielstraat Leuth De bouw start voorjaar 2011. Broekkant Malden Naar verwachting beginnen we medio 2010 met slopen. Eendenpoelseweg Malden In overleg met de gemeente Heumen is de nieuwbouw en vervanging van 9 woonwagens aan de Eendenpoelseweg voorbereid. De laatste vervangende woningen zijn medio 2009 opgeleverd.
5.1.2 Kwaliteit en onderhoud Marktgericht onderhoudsbeleid Oosterpoort kiest voor een marktgericht onderhoudsbeleid. Belangrijke pijlers hierin zijn: • Onderhoudskader: In 2009 hebben wij ons onderhoudskader vernieuwd. Hierin zijn alle bouwonderdelen opgenomen die naar verwachting gedurende de exploitatietermijn onderhoud nodig hebben. Wij hebben een verdeling gemaakt in planmatig onderhoud en onderhoud bij mutatie of bij melding (prestatieherstel). We gaan uit van een normaal onderhoudsniveau om de functionaliteit, behoud en veiligheid te kunnen garanderen. Om de kosten laag te houden investeert Oosterpoort minder in onderhoud om esthetische redenen. • Assortimentsbeleid: Per productklasse heeft Oosterpoort kwaliteitsnormen benoemd. • Kleurwijziging bij schilderwerk: Wij betrekken huurders bij de kleurkeuzes bij schilderwerk. • Prestatieafspraken: Oosterpoort werkt steeds meer met prestatieafspraken voor het schilder- en houtwerk. Kwaliteit van de woningen De onderhoudstoestand van de gehele woningvoorraad kunnen we redelijk noemen. We bepalen deze toestand via inspecties en gebruiken daarbij ook signalen van bewoners. Oosterpoort werkt met raamovereenkomsten met lokale en regionale bedrijven voor de uit te voeren werkzaamheden. In zo’n raamovereenkomst is opgenomen aan welke kwaliteitseisen producten minimaal moeten voldoen. Daarnaast staan er prijsafspraken in voor de verschillende werkzaamheden. Onderhoud Oosterpoort verdeelt onderhoud in de volgende categorieën: prestatieherstel, verhuurklaar maken, planmatig onderhoud en geriefsverbeteringen tegen huurverhoging. 1) Prestatieherstel Prestatieonderhoud is noodzakelijk om onderdelen (aan de binnenkant) van een woning tot het einde van de exploitatieduur te laten functioneren. Of we onderhoud plegen, hangt dus af van hoe lang de woning nog mee moet gaan. Het gaat om herstelwerkzaamheden naar aanleiding van een melding of mutatie. Het prestatieherstel is de afgelopen jaren sterk gestegen. Dit komt vooral omdat er ieder jaar meer onderhoud nodig is bij mutaties. We hebben de kosten in 2009 ten opzichte van 2008 kunnen stabiliseren door onder andere strak te sturen op de budgetten.
27
Uitgaven Aantal opdrachtbonnen Kosten per woning
2009 € 2.945.000,8.375
2008 € 3.064.000,8.370
2007 € 2.795.000,7.911
2006 € 2.678.000,8.590
€ 549,-
€ 623,-
€ 562,-
€ 510,-
2) Verhuurklaar maken Bij mutaties verrichten wij ook werkzaamheden om een woning verhuurbaar te maken. Die zijn dus niet om een technische reden noodzakelijk. Onder het verhuurklaar maken valt ook het verwijderen van Zelf Aangebrachte Veranderingen die de nieuwe huurders niet over willen nemen.
Uitgaven
2009 € 27.000,-
2008 € 22.000,-
2007 € 34.000,-
2006 € 41.000,-
3) Planmatig onderhoud Bij planmatig onderhoud voeren wij werkzaamheden aan de buitenzijde van woningen uit. Deze werkzaamheden plannen we ruim van te voren in en voeren we per straat of per complex uit. In 2009 is aan planmatig onderhoud € 5.263.000,- uitgegeven. Per 31 december 2009 is voor € 686.000,- aan verbeterprojecten nog uit te voeren. De overlooppost wordt toegevoegd aan de onderhoudsbegroting 2010. 2009 € 1.900.000,€ 600.000,€ 400.000,€ 900.000,€ 200.000,€ 700.000,€ 300.000,€ 0,€ 200.000,€ 63.000,€ 5.263.000,-
Schilderwerk Vervanging van verwarmingsinstallaties Kozijnen, ramen en deuren Dakbedekking Metselwerk Onderhoudscontracten Bergingen en dakramen Keukens en badkamers 1) Politiekeurmerk Overigen Totaal
2008 € 1.900.000,€ 500.000,€ 300.000,€ 600.000,€ 100.000,€ 600.000,€ 400.000,€ 600.000,€ 0,€ 59.000,€ 5.359.000,-
1) Kosten in 2009 verantwoord onder Prestatieherstel
4) Geriefsverbeteringen tegen huurverhoging Op verzoek van de bewoners zijn de volgende geriefsverbeteringen tegen een huurverhoging aangebracht: WarmwaterVoorziening 22
DoucheVerbetering 0
Isolatie
2009
Centrale Verwarming 9
2008
18
31
0
60
2007
19
44
0
44
2006
27
40
5
96
2005
19
38
0
55
2004
41
46
4
59
2003
42
33
8
79
2002
30
90
18
132
58
Renovatie en woningverbetering Oosterpoort heeft in 2009 18 seniorenwoningen in de kernen Beek, de Horst en Kekerdom, 6 seniorenwoningen in Overasselt (Hollestraat) en 85 woningen in Breedeweg gerenoveerd. Naast de
28
gewone onderhoudswerkzaamheden zijn in Breedeweg-Links ook energiebesparende maatregelen aangebracht. 5.1.3 Energiebesparingsbeleid Oosterpoort heeft drie doelstellingen geformuleerd als het gaat om energiebesparing: woonlastenverlaging,CO2-reductie en verbetering van wooncomfort. Deze doelstellingen passen prima bij de opstelling van de gezamenlijke woningcorporaties zoals verwoord in ‘het antwoord aan de samenleving’ (Aedes convenant, 2007). Hierin stellen de corporaties dat ze een besparing van 20% op het gasverbruik van hun woningvoorraad mogelijk willen maken. Bestaande woningvoorraad In 2008 heeft Oosterpoort het energiebeleid voor haar bestaande woningvoorraad opgesteld. Centrale vraag in dit energiebeleid luidt: “Op welke wijze kan de uitvoering van energiebesparende maatregelen het meest effectief en efficiënt geïmplementeerd worden binnen de organisatie?” Subvragen hierbij zijn: • Hoe houden we de woonlasten van onze huurders laag? • Hoe bereiken we de CO2-reductie van minimaal 20% die is afgesproken? Oosterpoort wil de komende twaalf jaar van ongeveer 2300 woningen het energieverbruik verlagen. Op hoofdlijnen ziet het beleid er als volgt uit: 1) Het energieverbruik van het woningbezit willen we verlagen via: - Mutaties (grootste deel van de woningen) - Geriefsaanvragen - Verbeterprojecten 2) We willen de woningen naar minimaal label C brengen. 3) We brengen altijd een totaalpakket van maatregelen aan (dak-, vloer-, gevel- en glasisolatie). 4) De tarieven die we hanteren naar bewoners (bij geriefaanvragen en verbeterprojecten) zijn de tarieven die we berekenen bij Geriefverbetering. Daardoor betaalt iedereen altijd hetzelfde. 5) Oosterpoort werft een energiecoördinator die het werk intern coördineert en de contacten met uitvoerende partijen onderhoudt. Met de partijen sluiten wij raamovereenkomsten. 6) Oosterpoort spant zich in om energiebewustzijn bij haar huurders te creëren. Stookgedrag bepaalt in belangrijke mate de energierekening. Nieuwbouw In 2009 heeft Oosterpoort een beleidskader voor energiebesparing bij nieuwbouw vastgesteld. Hierin staan de belangrijkste uitgangspunten voor het toepassen van energiemaatregelen in de nieuwbouw. Bij nieuwbouwprojecten kiest Oosterpoort in principe voor duurzame warmteopwekking tenzij het aantoonbaar niet mogelijk of rendabel is. Dat betekent dat wij in elk nieuwbouwproject expliciet de mogelijkheden voor toepassing van duurzame warmteopwekking onderzoeken. Wij streven naar maximale energiereductie tegen minimale kosten. Dit vereist een gebalanceerde mix van maatregelen. Per project dienen we een goede afweging te maken of en wanneer we duurzame warmte opwekking kunnen toepassen (vooral ook omdat hieraan een exploitatie verbonden is). Wij maken deze afweging op basis van de volgende randvoorwaarden: Energetische uitgangspunt • De maatregelen die Oosterpoort neemt, voldoen minimaal aan de geldende EPC-normen uit het Bouwbesluit (wettelijke verplichting). De huidige EPC-norm is 0,8. Voor nieuw te bouwen woningen is ons kader een EPC van 0,6. Uitgangspunten toekomstvast bouwen • Oosterpoort realiseert woningen die beperkt afhankelijk zijn van aardgas. Wij kiezen voor warmtesystemen die werken op alternatieve energiebronnen zoals aard- en zonnewarmte. • De (collectieve) warmtesystemen beschouwen we als integraal onderdeel van de woning, ook al zijn collectieve installaties fysiek buiten de woning gepositioneerd. De financiële consequenties hiervan vertalen wij door naar het woningbouwproject.
29
Financiële uitgangspunten • De aansluitkosten op het warmtesysteem brengen we ten laste van de ontwikkelaar van de woning (eenmalig). Dat is in dit geval Oosterpoort. De doorbelasting van deze investering naar de woning gebeurt via de zogenaamde bijdrage aansluitkosten (BAK). Deze bijdrage nemen we mee in de stichtingskosten en daarmee in het onrendabele deel van een woning. Organisatorisch kader • Oosterpoort heeft een Energie BV opgericht voor exploitatie van warmtesystemen. Bij de realisatie van nieuwbouwprojecten vindt steeds afstemming plaats tussen Oosterpoort en de Energie BV. Die afstemming is noodzakelijk voor design en build, om diverse combinaties van maatregelen en collectieve installaties door te rekenen en om de exploitatie in de (financiële) bedrijfsvoering van de Energie BV in te passen. Oosterpoort Energie BV trekt hiervoor deskundigheid en capaciteit aan (extern) of bouwt deze intern op. 5.2 Verhuur en verkoop van woningen De verhuur van woningen is de primaire doelstelling van Oosterpoort. We geven hier invulling aan met oog voor de behoeften van onze huurders en voor onze financiële continuïteit. 5.2.1 Huurprijsbeleid Het huurprijsbeleid van Oosterpoort bestaat uit de volgende punten: 1. We handhaven het gemiddelde huurprijsniveau van de goedkope en betaalbare woningvoorraad (gemiddeld 61% van maximaal redelijk). 2. We positioneren een mutatie- of nieuwbouwwoning in principe op 61% van maximaal redelijk. Vervolgens hanteren wij de volgende opslagmogelijkheden: - WOZ-waarde ten opzichte van de WWS-punten: -10 % / -5% / +5% / +10% - ontwikkeld zorgarrangement: +5% - aanwezigheid gemeenschappelijk huiskamer/recreatieruimte: +5% - hoge mate (80%) van rolstoeltoegankelijkheid: +5% - gewenste prijsklasse (middel)duur: +10% 3. We maken een integrale afweging in ons Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Op basis hiervan kunnen we ervoor kiezen om de gewenste (berekende) streefhuur aan te passen, dan wel een andere prijsstrategie te volgen. 4. Wij voeren ons huurbeleid door bij mutaties en de jaarlijkse huurverhoging. Op die momenten kunnen we de huurprijs wijzigen. Doorvoering bij mutatie Als de streefhuur hoger ligt dan de huidige huurprijs, trekken wij bij mutatie de huurprijs op. Ligt de streefhuur lager dan de huidige huurprijs, dan continueren we bij mutatie de huidige huur. Doorvoering bij de jaarlijkse huurverhoging (als de minister daar toestemming voor geeft) Uitgangspunt is dat de gemiddelde huurverhoging overeenkomt met de inflatie. Alleen bij een absolute afwijking tussen streefhuur en huidige huur van meer dan 5% voeren we een lagere dan wel een hogere huurverhoging door. 5. We werken met vaste bedragen bij individuele verzoeken tot het aanbrengen van geriefsverbeterende voorzieningen (CV, isolatie e.d.). Huurverhoging 2009 Alle woningen hebben een inflatievolgende huurverhoging gekregen van 2,5%. Uitgezonderd zijn een aantal woningen die in een herstructureringstraject zijn opgenomen. Het gaat om: • 45 woningen aan de Broekkant in Heumen • 65 woningen in de wijk Stekkenberg in Groesbeek • 20 woningen aan de Pastoor van Tielstraat in Leuth • 6 garages aan de Sneeuwbeshof in Groesbeek. Tegen de huurverhoging van 1 juli 2009 zijn geen bezwaarschriften ingediend.
30
Huurprijsopbouw woningbezit Oosterpoort per 31 december 2009 Goedkoop
Groesbeek Heumen Ubbergen Totaal Oosterpoort
BBSH Grens (tot 357,37) 548 58% 190 20% 204 22% 942
100%
Betaalbaar Tot huursubsidiegrens (tot 511,50) 1743 47% 1021 28% 930 25% 3694
Middelduur Tot liberalisatiegrens (tot 647,53) 70 33% 99 47% 42 20%
100%
211
100%
Duur Boven liberalisatiegrens (boven 647,53) 12 75% 4 25% -
Totaal
16
4859
100%
5.2.2 Verhuur- en woningtoewijzingsbeleid Woningtoewijzingbeleid De landelijke, regionale en lokale beleidskaders voor woningtoewijzing staan in de huisvestingswet, Algemene Wet Inkomensafhankelijke Regelingen (AWIR), Wet op de Huurtoeslag, Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2007 en in de lokale huisvestingsconvenanten van de drie gemeenten waar Oosterpoort werkzaam is. Belangrijkste kenmerken woonruimteverdeelsysteem Voor het woonruimteverdeelsysteem gelden de kenmerken uit de KAN-verordening van 2007. Daarnaast heeft Oosterpoort prestatieafspraken gemaakt met de gemeenten over de invulling van het lokale maatwerk. Deze prestatieafspraken worden in 2010 jaar geëvalueerd. Voor het verdeelsysteem hanteert Oosterpoort de volgende regels: •
•
• •
• • • •
We bieden woningen aan zonder beperkingen ten aanzien van inkomen en huishoudengrootte (de zogenaamde passendheidscriteria). Uitzonderingen zijn: - De zogenaamde grote woningen met minimaal vier slaapkamers; hier is de grootte van het huishouden het criterium. - Betaalbare nieuwbouwhuurwoningen; Oosterpoort stelt bij de eerste toewijzing eisen aan het maximale inkomen met als doel de woningen te bestemmen voor de primaire doelgroep. Wij zijn met de gemeenten overeengekomen dat wij de door de Stadsregio vrijgegeven 30% maatwerk primair gebruiken om vrijkomende woningen te labelen voor starters. Hiermee bieden wij hen meer kansen op de krappe woningmarkt. We wijzen woningen, gelabeld voor rollator, rolstoel of verzorgd wonen, toe aan mensen met een indicatie hiervoor. De gemeentes geven deze indicaties af. Woningzoekenden die een woonruimte accepteren met een oppervlakte van 40 m2 of kleiner, behouden hun opgebouwde meettijd. Hun status wordt wel gewijzigd van starter naar doorstromer. Wij hanteren afwijkende toewijzingsregels voor vrijkomende woonwagens. We vervullen de taakstelling voor statushouders binnen de door de Stadsregio vrijgegeven 30% maatwerk. We sluiten zeer gewilde woningen uit voor urgenten (maximaal 30% van het woningaanbod). We maken gebruik van de diensten van Enserve bij (regionale) urgentieaanvragen. Hiervoor hebben we een aparte dienstverleningsovereenkomst met Enserve afgesloten. Klachten op het gebied van de woonruimteverdeling neemt de regionale klachtencommissie in behandeling. Deze commissie werkt onder de Stadsregio.
Overstap naar Entree Oosterpoort hanteerde een eigen woonruimteverdeelsysteem: “Nieuwe Buren”. Omdat sinds april 2007 de regelgeving voor alle corporaties in de regio gelijk is getrokken, was er geen reden meer om de woonruimteverdeling apart te blijven doen. Op 1 juli 2009 zijn we dan ook overgestapt op het regionale woonruimteverdeelsysteem Entree. Enserve beheert dit systeem. Tal van voordelen speelden bij deze overstap een rol: •
Interactieve internetmogelijkheden voor woningzoekenden: – Woningen gelijk na adverteren op internet. 31
2373 1310 1176
•
•
•
•
– Wijzigen van keuze mogelijk. – Plattegronden beschikbaar. – Toegang tot eigen gegevens. Voordelen voor Oosterpoort: – Grotere database. – Groter verspreidingsgebied. – Centraal vraagpunt voor medewerkers. – Rapportages beschikbaar. – Gebruikersvriendelijk. Kosten: – Betalen per match inclusief applicaties en helpdesk. – Op basis van jaarlijkse kosten goedkoper. Imago en profilering: – Duidelijkheid over positie binnen Stadsregio en regelgeving. – Eenduidigheid en overzicht in woningaanbod. – Klantgericht en professioneel. Beleidsvrijheid: – Via lokale maatwerkruimte.
De woningzoekenden die bij Oosterpoort staan ingeschreven (bijna 10.000) hebben een nieuw inschrijfnummer gekregen waarmee ze voortaan op woningen in de gehele regio kunnen reageren. Wij hebben hen zorgvuldig over de overstap geïnformeerd, net zoals onze stakeholders. Voor woningzoekenden is er niet veel veranderd door de overstap. Zij kunnen nog steeds reageren op het wekelijks in een woningkrant gepresenteerde woningaanbod. Ook de wijze is niet veranderd: reageren kan via internet of door een woonbon in te vullen. Daarnaast zijn de regels voor urgentie hetzelfde gebleven. Woningzoekenden die in een noodsituatie verkeren, kunnen urgentie aanvragen bij de urgentiecommissie. Eenmaal urgentie verkregen, dienen zij te reageren op het woningaanbod. Urgenten komen bovenaan de selectielijst. Om onze lokale uitstraling te waarborgen blijft Oosterpoort na de overstap het aanspreekpunt voor woningzoekenden in deze regio. Onze aandacht gaat de komende tijd extra uit naar de positie van lokale woningzoekenden. Wij bouwen immers vooral voor hen en dus mag de overstap naar Entree niet nadelig zijn voor hun kans op een woning. Entree wijst net als wij een woning toe op basis van meettijd. Bij starters is dat de inschrijftijd, bij doorstromers de woonduur. Oosterpoort blijft woningen reserveren voor bijzondere doelgroepen zoals starters en mensen met een indicatie. Mutaties In onderstaande tabel staan de mutaties van de laatste vijf jaar. Hiertoe behoren ook de woningen die wij na huuropzegging uit de exploitatie hebben genomen voor sloop of verkoop. In 2009 is het aantal gemuteerde woningen in de gemeenten Groesbeek en Ubbergen gedaald. In Heumen was er sprake van een lichte stijging als gevolg van een door nieuwbouw op gang gebrachte verhuisstroom. 2009
2008
2007
2006
2005
Groesbeek Mutatiegraad
153 7,1 %
157 6,6 %
164 6,8 %
179 7,6 %
171 7,3%
Heumen Mutatiegraad
103 7,1 %
92 6,4 %
99 7,3 %
96 7,7 %
102 7,6%
Ubbergen Mutatiegraad
78 8,0 %
116 8,4 %
85 7,0 %
95 8,2 %
113 9,2%
Totaal Mutatiegraad
334 7,3 %
365 6,9 %
348 7,0%
370 7,8%
386 7,8%
32
Woningzoekenden Oosterpoort definieert een actief woningzoekende als een woningzoekende die het afgelopen jaar minimaal één keer op een advertentie heeft gereageerd. In onderstaande tabel staan de actief woningzoekenden die bij Oosterpoort staan ingeschreven. Door de overstap naar Entree komen de gegevens van 2009 uit twee verschillende databases. Aangezien die niet volledig met elkaar overeenkomen, is gekozen voor een gesplitste weergave.
2007 2008 juni 2009 eind 2009
Groesbeek DoorStarter stromer 105 194 105 231
Heumen
Ubbergen
Totaal 299 336
Starter 58 94
Doorstromer 100 147
Totaal 158 241
Starter 48 46
Doorstromer 108 105
Totaal 156 151
104
238
342
70
115
185
38
75
113
159
246
405
188
169
357
94
103
197
In de database van Entree is het aantal woningzoekenden in iedere gemeente hoger. Dit komt omdat een aantal woningzoekenden uit onze gemeenten voorheen al ingeschreven stond bij Entree, maar niet bij Oosterpoort. Deze woningzoekenden, voornamelijk starters, waren bijvoorbeeld niet op zoek naar een woning in één van onze gemeenten, maar naar een woning in de regio, bijvoorbeeld in Arnhem of Nijmegen. Reacties op advertenties In onderstaande tabel is te zien hoeveel advertenties geplaatst zijn voor woningen in een gemeente, hoeveel reacties daar gemiddeld op zijn gekomen en welk percentage van de reacties afkomstig is uit de eigen gemeenten.
91 102
22 41
32% 34%
101 115
23 20
26% 24%
83
26
38%
66
20
35%
55
18
26%
62
64
23%
17
50
25%
26
60
13%
% uit de reacties Gemeente
36% 37%
% uit de reacties Gemeente
24 19
Gemiddeld aantal reacties per advertentie
% uit de reacties Gemeente
Ubbergen
177 181
% uit de reacties Gemeente
Aantal advertenties
Heumen Aantal advertenties
2007 2008 juni 2009 eind 2009
Gemiddeld aantal reacties per advertentie
Aantal advertenties
Groesbeek
In 2009 lag het aantal advertenties per jaar iets lager lag dan vorige jaren. Verschillende herstructureringsprojecten, verkoop van woningen, huisvesting van statushouders en minder doorstroom van huurders naar een koopwoning zijn factoren die hierbij een rol spelen. Sinds de overstap naar Entree is het gemiddeld aantal reacties per advertentie flink toegenomen. Deze reacties komen voornamelijk uit de regio, aangezien het percentage reacties afkomstig uit de eigen gemeente is gedaald. Dit is terug te zien in de grafieken, waarin ook is af te lezen dat veel starters gereageerd hebben. De getallen in de kolommen zijn de absolute aantallen reacties in de gemeentes.
33
Overzicht reacties doelgroep / herkomst 100% 90%
863
779
488
358
80% 70%
657
512
328
60%
DoorstromersGroesbeek
1512
50% 40%
496
1074
1670
Starters Groesbeek Doorstromers Regio
864
Starters Regio
30% 20% 10%
1099
1079
1292 500
0% 2007
2008
2009 1e hlft
2009 2e hlft
GEMEENTE GROESBEEK Overzicht reacties doelgroep / herkomst 100% 90% 80%
295
631
206
287
730
231
70%
92
60% 50%
698
114
Doorstromers Heumen
298 1500
Starters Heumen
499
Doorstromers Regio
40%
Starters Regio
30% 20%
353
752
1362
359
2007
2008
2009 1e hlft
10% 0%
2009 2e hlft
GEMEENTE HEUMEN
34
Overzicht reacties doelgroep / herkomst 100% 90%
375
379
149
80%
187
133
95
979
1027
129 81
70% 858
60% 50%
Doorstromers Ubbergen
429
Starters Ubbergen Doorstromers Regio
40%
Starters Regio
30% 20%
715
718
291
2007
2008
2009 1e hlft
615
10% 0% 2009 2e hlft
GEMEENTE UBBERGEN Woningaanbieding De aanbiedingsgraad van een woning is het aantal keer dat een woning aangeboden moet worden, voordat hij opnieuw verhuurd is. Deze aanbiedingsgraad is sinds de overstap naar Entree verhoogd. Vooral woningzoekenden uit de regio weigeren vaker een woning. In Ubbergen was de aanbiedingsgraad voor woningzoekenden uit de regio na de overstap zelfs 11.1!
2007 2008 juni 2009 eind 2009
Aanbiedingsgraad woningzoekende uit de regio
Aanbiedingsgraad woningzoekende uit de gemeente
Aantal advertenties
Ubbergen Aanbiedingsgraad woningzoekende uit de regio
Aantal advertenties
Aanbiedingsgraad woningzoekende uit de gemeente
Heumen Aanbiedingsgraad woningzoekende uit de regio
Aanbiedingsgraad woningzoekende uit de gemeente
Aantal advertenties
Groesbeek
177 181
1.3 1.3
2.5 1.5
91 102
1.4 1.8
2.7 2.8
101 115
1.3 1.4
3.7 2.7
83
1.5
2.3
66
1.3
2.9
55
1.3
2.5
62
1.7
3.7
17
1.3
1.8
26
2.4
11.1
Verhuur woningen Oosterpoort heeft het afgelopen jaar nauwkeurig bijgehouden aan welke doelgroepen woningen uiteindelijk zijn toegewezen. Ook na de overstap naar Entree hebben we meer dan de helft van de woningen verhuurd aan woningzoekenden uit de eigen gemeenten (Groesbeek circa 70%, Heumen ruim 70% en Ubbergen circa 60%). Dit is vergelijkbaar met andere jaren. Van alle woningen gaat gemiddeld 30% naar starters. Door de overstap naar Entree krijgen meer woningzoekenden het woningaanbod van Oosterpoort onder ogen. Over het afgelopen half jaar is al te zien dat dit meer reacties op de advertenties tot gevolg heeft. Daar staat tegenover dat woningzoekenden uit de regio veel vaker een woning weigeren. Binnen de gemeenten waar Oosterpoort woningen verhuurt, bestaat de zorg dat woningzoekenden uit de eigen gemeenten minder kans maken op lokale woningen door de overstap. De cijfers over het afgelopen half jaar tonen aan dat dit niet het geval is. Het blijft voor Oosterpoort wel een punt van aandacht en we zullen het komende jaar de toewijzingen zeker blijven monitoren.
35
Verhuur doelgroep / herkomst 100% 90% 80%
21
12
11
40
13
5
70%
11
10 Doorstromers Regio
60% 50%
Starters Regio
40
97 73
40%
42
Doorstromers Groesbeek Starters Groesbeek
30% 20% 10%
24
24
2007
2008
19 9
0% 2009 1e hlft
2009 2e hlft
GEMEENTE GROESBEEK Verhuur doelgroep / herkomst 100% 90%
13
11 26
80% 70%
5 Doorstromers Regio
18
Starters Regio
32
50% 40%
4
16
60%
3
Doorstromers Heumen
40
11 31
30%
Starters Heumen
20% 10%
19 13
12
2007
2008
3
0% 2009 1e hlft
2009 2e hlft
GEMEENTE HEUMEN
36
Verhuur doelgroep / herkomst 100% 90% 80% 70%
3
24
22
11
23
4
16
Doorstromers Regio
60%
Starters Regio
50% 40%
5
Doorstromers Ubbergen
10
57
35
Starters Ubbergen
30% 15
20% 10%
14
0% 2007
9
4
2008
2009 1e hlft
3 2009 2e hlft
GEMEENTE UBBERGEN Meettijd Het afgelopen jaar is de meettijd voor starters afgenomen in alle drie de gemeenten. Dit is een hoopvolle ontwikkeling. De meettijd van doorstromers is in de gemeente Ubbergen iets afgenomen, terwijl hij in Groesbeek en Heumen juist iets is toegenomen.
Meettijd* Doorstromer Starter *meettijd in jaren
2007 21* 9
Groesbeek 2008 2009 21 22 9 6
2007 15 9
Heumen 2008 15 9
2009 19 7
2007 19 10
Ubbergen 2008 2009 23 21 9 7
5.2.3 Lokaal maatwerk en bijzondere doelgroepen Lokaal maatwerk De Stadsregio schrijft voor dat maximaal 30% van de nieuwe verhuringen lokaal maatwerk mag zijn. Oosterpoort heeft in prestatieovereenkomsten met de gemeenten afgesproken hoe zij dit maatwerk invult. Hieronder valt: • Toewijzing van bepaalde woningen aan starters. • Toewijzing van betaalbare nieuwbouw met inkomenseisen (een bovengrens). • Toewijzing van vrijkomende huurwoningen van het voormalige woonwagencentrum. • Toewijzing aan statushouders. • Toewijzing van rolstoelgeschikte woningen en woningen die door de gemeente voor meer dan € 6800 zijn aangepast, aan WMO-geïndiceerden met een lokale binding. • Overige bijzondere toewijzingen.
37
De volgende tabel geeft weer hoeveel woningen in 2009 voor lokaal maatwerk zijn gelabeld. Groesbeek 19 13% 0 0%
Ubbergen 9 11% 16 20%
1 24
Heumen 1% 29%
Woonwagens Taakstelling: statushouders en generaal pardon
3 3
2% 2%
1 3
1% 4%
0 5
0% 6%
Aangepaste woningen (WMO) boven bepaald bedrag
2
1%
1
1%
1
1%
Bijzonder overig Totaal maatwerk
3 30
2% 21%
3 33
4% 41%
1 32
1% 39%
Reguliere advertenties Totaal aantal advertenties
115 145
79% 100%
48 81
59% 100%
51 83
61% 100%
Starters Inkomenseis en betaalbare nieuwbouw + overige projecten
De in de tabel vermelde cijfers zijn exclusief kamerverhuur en inclusief collectieve advertenties voor het aanbieden van nieuwbouwwoningen. Bijzondere doelgroepen Vergunninghouders en statushouders uit de regeling (generaal pardonners) In onderstaande tabel staat in hoeverre Oosterpoort erin geslaagd is de haar toegewezen vergunningen statushouders huisvesting te bieden. De gegevens zijn afkomstig van het COA en gebaseerd op een meetpunt van 1 november 2009. In de maanden november en december heeft Oosterpoort nog enkele vergunninghouders een woning kunnen aanbieden. Oktober 2009 berichtte het Ministerie van Justitie en de VNG dat van de statushouders uit de regeling (de generaal pardonners) landelijk gezien 92% is gehuisvest. De overige 8% is formeel gezien nog niet gehuisvest. De druk is er echter af, want deze groep is niet actief op zoek naar woonruimte. De verwachting is dan ook dat de resterende huisvestingsopgave ‘oplost’. In overleg met de drie gemeenten ligt de nadruk daarom op het huisvesten van vergunninghouders. Vergunninghouders (reguliere taakstelling) Nog niet Nieuwe gerealiseerd taakstelling tot 1 januari eerste helft 2010) 2010 Groesbeek Heumen Ubbergen
5 4 3
3 8 4
Totale taakstelling tot 1 juli 2010 8 12 7
Statushouders uit de regeling (generaal pardonners) Totale Gerealiseerd Nog te realiseren huisvestings- tot 1 januari opgave 2010 voor 1 januari 2010 32 17 15 28 22 6 16 6 10
Dak- en thuislozen In de gemeenten Groesbeek, Ubbergen en Heumen zijn nauwelijks dak- en thuislozen. Oosterpoort heeft zich bereid verklaard om in KR8 verband te participeren aan stedelijke projecten voor deze doelgroep. Daarnaast heeft Oosterpoort goede contacten met het Tweede Huis in Overasselt. Deze stichting biedt opvang aan mensen die tijdelijk geen woning meer hebben of niet meer thuis kunnen wonen. Mensen met een beperking Oosterpoort past regelmatig woningen aan in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Huurders die beperkingen ondervinden in het gebruik van hun woning kunnen op basis van een indicatie (afgegeven door het CIZ of door het WMO-loket van de gemeente) hun woning aan laten passen. Wij hebben met de gemeente Ubbergen afspraken gemaakt over woningen met een
38
aanpassing van meer dan € 6800,-. Wij wijzen deze woningen bij mutatie in overleg met de gemeente toe. Dit valt binnen de 30% maatwerk. In de andere twee gemeenten worden de woningen volgens de verordening van de Stadsregio toegewezen. Daarnaast heeft Oosterpoort op verzoek van de huurder in veel woningen kleinere woningaanpassingen aangebracht. Dit zijn eenvoudige WMO-voorzieningen, zoals beugels en handgrepen, gefinancierd door de gemeente. Geïndiceerden rollator, rolstoel en verzorgd wonen Oosterpoort labelt haar seniorenwoningen op basis van een criterialijst. Er zijn vier mogelijkheden: ‘gewone’ seniorenwoning, rolstoeltoegankelijke en -doorgankelijke woning, rollatortoegankelijke en doorgankelijke woning of verzorgd-wonen-woning. In 2008 heeft Oosterpoort het aanbod van deze woningen voor de drie gemeenten in een overzichtelijke brochure opgenomen en verspreid. Daarnaast hebben wij een aantal reguliere huurwoningen in het kader van de WMO aangepast voor rolstoelgebruik. Bij mutatie wijzen wij deze woningen met voorrang toe aan mensen die een indicatie voor de betreffende woning hebben. Dit gebeurt volgens de regels die de Stadsregio voorschrijft. Vraagwijzer Oosterpoort heeft afgelopen jaar samen met de ouderenbonden, zorginstelling Malderburch en de gemeente Heumen een samenwerkingsovereenkomst gesloten over een uitbreiding van de dienstverlening van Vraagwijzer in de gemeente Heumen. Vraagwijzer is het WMO-loket van de gemeente Heumen waar bewoners met al hun vragen over Wonen, Zorg en Welzijn terecht kunnen. Vraagwijzer neemt een deel van de dienstverlening van Oosterpoort over zodat bewoners niet meer onnodig van het loket van de gemeente naar Oosterpoort gestuurd worden of andersom. Het is de bedoeling dat Vraagwijzer alle vragen van bewoners over wonen direct kan beantwoorden en/of afhandelen. Vooralsnog is de samenwerking aangegaan voor 1 jaar en uitsluitend voor de doelgroep 55+. Na een evaluatie in september 2010 kijken we of en hoe we met dit initiatief verder gaan. 5.2.4 Huurbetaling en huurincasso Huurachterstanden De totale huuromzet inclusief vergoedingen bedroeg in 2009: € 23.981.000,-. De totale huurachterstand bedroeg ultimo 2009 € 149.310,- ofwel 0,62 % van de te innen huren en vergoedingen (in 2008 was dit eveneens 0,62%, in 2007 0,66%, in 2006 0,59%, in 2005 0,72%). De huurachterstand per 31 december 2009 is als volgt opgebouwd: Groesbeek
Heumen
Ubbergen
Huurachterstand bij huidige huurders
€ 51.407
€ 47.340
€ 10.596
Oosterpoort totaal € 109.343
Huurachterstand bij vertrokken bewoners
€ 19.980
€ 6.054
€ 13.933
€ 39.967
Deurwaarderszaken en ontruimingen Groesbeek Aantal nieuwe vorderingen in handen gegeven aan de deurwaarder in 2009 Aantal vorderingen in behandeling bij deurwaarder per 31 december 2009
Heumen
Ubbergen
Totaal
11
3
11
25
11
5
11
27
7 4 2
4 1 0
7 4 1
18 9 3
• huidige huurders • vertrokken huurders Aantal ontruimingen in 2009
In 2009 is hetzelfde aantal nieuwe vorderingen naar de deurwaarder gegaan als in 2008. Het aantal ontruimingen is ten opzichte van 2008 behoorlijk gedaald, van zeven in 2008 naar drie in 2009. In 2008 was al een dalende lijn zichtbaar, deze heeft zich in 2009 voortgezet. Sinds 2007 voert
39
Oosterpoort in samenwerking met de gemeenten een beleid dat gericht is op het tegengaan van huurachterstand. De daling in het aantal ontruimingen lijkt aan te tonen dat dit beleid zijn vruchten begint af te werpen. 5.2.5 Verkoopbeleid woningen Doel verkoop Oosterpoort heeft verschillende redenen om woningen (nieuw en bestaand) te verkopen: • Financiële motieven - Liquide maken van de waarde van het onroerend goed. - Financiële ruimte voor nieuwbouw en investeringen in de bestaande voorraad. • Leefbaarheidsdoelen - Differentiatie en stabiliteit in de wijk. • Volkshuisvestelijke doelen - Inspelen op de toenemende vraag naar een koopwoning van huurders met lagere en middeninkomens. - Keuzevrijheid voor de klanten. - De verkopen woning heeft geen volkshuisvestelijk doel meer (te klein). Gezien de krapte op de markt speelt dit argument op dit moment niet. Verkoopopgave Oosterpoort heeft in 2004 ruim zevenhonderd woningen gelabeld voor verkoop: ongeveer een derde voor verkoop met Koopgarant en tweederde voor vrije verkoop. Nadat de zittende huurders de mogelijkheid hadden gekregen hun woning te kopen, is overgegaan tot verkoop bij mutatie. In 2010 wijzen we een tweede groep woningen aan om te verkopen. Dit vanwege de financiële positie van Oosterpoort. We bieden de woningen in eerste instantie weer aan de zittende huurders aan en verkopen de rest bij mutatie. Verkoopopgave vanuit strategisch voorraadbeleid:
Gewone verkoop Koopgarant Totaal
Groesbeek 212 69 281
Ubbergen 180 65 245
Heumen 117 61 178
Verkoop bestaand bezit in 2009 In de begroting 2009 zijn we uitgegaan van de verkoop van 25 woningen vanuit bestaand bezit, uiteindelijk zijn er zeventien woningen verkocht
Groesbeek Ubbergen Heumen Totaal
Totaal
Koopgarant:
5 9 3 17
1 6 2 9
Verkoop nieuwbouw in 2009 Vrije verkoop Groesbeek 0 Ubbergen 4 Heumen 0 Totaal 4
Vrije verkoop: 4 3 1 8
Koopgarant 22 0 12 34
Bij mutatie: 5 9 3 17
Zittende bewoners: 0 0 0 0
Totaal 22 4 12 38
Terugkoop Koopgarant in 2009 In 2009 zijn zeven Koopgarantwoningen teruggekocht door Oosterpoort. Vijf woningen zijn opnieuw verkocht (2 in 2009, 3 in 2010). Twee Koopgarantwoningen zijn niet verkocht: één woning wordt als wisselwoning verhuurd in het project Stekkenberg, één woning is terugverhuurd aan de bewoner.
40
5.3 Bewonersbetrokkenheid Oosterpoort betrekt haar bewoners op verschillende manieren bij de uitvoering van haar taken. We werken samen met de drie huurdersorganisaties en diverse bewoners- en projectcommissies. Daarnaast informeren wij individuele huurders over ons beleid en onze voorgenomen activiteiten. 5.3.1 Samenwerking met huurdersorganisaties Vernieuwing in gang gezet Oosterpoort werkt samen met drie huurdersorganisaties, in iedere gemeente één. In 2008 hebben wij gemeenschappelijk onze samenwerking geëvalueerd en hebben we gekozen voor een nieuwe opzet. In 2009 hebben we deze nieuwe werkwijze in praktijk gebracht. Oosterpoort vraagt niet meer voor elk beleidsonderwerp schriftelijk gekwalificeerd advies. In overleg kiezen de huurdersorganisaties nu vooraf zes tot acht onderwerpen per jaar waarbij ze gebruik willen maken van hun adviesrecht. Deze onderwerpen komen samen met de overlegdata op de jaarkalender. Iedere zes tot acht weken overleggen de HBO’s met een delegatie van het management van Oosterpoort in het zogenaamde beleidsoverleg over de gekozen onderwerpen. Het voordeel van zo’n duidelijke planning is dat we direct zaken kunnen doen. Na een inhoudelijke discussie, kunnen we knopen doorhakken omdat de vertegenwoordiging van de huurdersorganisaties met mandaat aan tafel zit. We willen deze werkwijze in 2010 evalueren en daarna definitief vastleggen in de samenwerkingsovereenkomst tussen Oosterpoort en de huurdersorganisaties. In 2009 zijn de volgende onderwerpen besproken tijdens de overlegvergaderingen: • Overstap van Nieuwe Buren naar Enserve • Prestatieafspraken met de gemeenten • Concept ‘Te Woon’ • Ondernemingsplan 2009–2012 Oosterpoort • Energievoorziening in nieuwbouw • Laatste kans beleid • Politie Keurmerk Veilig Wonen • Beleidskader leefbaarheid • Herziening ZAV-beleid • Organisatie en samenwerking Oosterpoort en Oosterpoort Holding • Financiële situatie Oosterpoort en gevolgen • Verhuur en toekenning van huurwoningen • Onderhoudskader en onderhoudsbegroting • Strategisch Voorraad Beleid • Assortimentsbeleid • Klantbedieningsconcept • Plan van aanpak visitatie Oosterpoort De volgende stukken hebben de huurdersorganisaties ter informatie gekregen: • Jaarverslag 2008 • Jaarplan en jaaractiviteiten 2009 • Begroting 2010 en meerjarenbegroting 2010 – 2019 • De trimesterrapportages ‘Versterking bestuur’ en ‘het betrekken achterban’ Uit de evaluatie 2008 kwam naar voren dat de huurdersorganisaties moeite hebben met het vinden van versterking voor hun besturen en ook de achterban steeds moeilijker bereiken. In 2009 zijn beide onderwerpen regelmatig besproken. De drie huurdersorganisaties proberen nieuwe vormen van participatie uit en zijn creatief in het zoeken naar nieuwe bestuursleden. Het blijft echter een punt van zorg. En daarmee ook een punt van overleg.
41
5.3.2 Reguliere bewonerscommissies De drie vestigingen van Oosterpoort overleggen een paar keer per jaar met hun bewonerscommissies. Het werkgebied van een bewonerscommissie kan heel verschillend zijn: sommige commissies zijn voor een hele wijk actief en andere horen specifiek bij een complex. Afhankelijk van de onderwerpen voeren we vaker of minder vaak overleg. Groesbeek • Hollands Klooster: één overleg. De commissie was vorig jaar onderbemand, maar is nu weer op sterkte. • Dennenoord: geen overleg, de eerste afspraak voor 2010 is gepland. • De Bats: twee overleggen. In overleg met de gemeente pakken we een probleem met hangjongeren aan. Ook heeft de rommel van de winkel op de agenda gestaan, inmiddels is dit opgelost. • Evertsenstaete: twee overleggen. De commissie is ook het bestuur van de VvE. We hebben onder andere de gladheid van de houten loopbrug besproken. • Rembrandtweg. Oosterpoort gaat ervan uit dat deze bewonerscommissie niet meer actief is aangezien we in 2008 en 2009 niets van de commissie gehoord hebben. • De Meent (cliëntenraad). We hebben geen structureel overleg, maar worden uitgenodigd om over onderwerpen een toelichting te geven. We hebben meerdere malen contact gehad. • Mariënhof: één overleg. Het parkeerprobleem is eindelijk opgelost. • Anthoniushof: twee overleggen. De problemen met de afrekening Servicekosten lijken nu opgelost te zijn. • In 2009 zijn de bewonerscommissies van de Spoorlaan, ’t Hoogh en de Hoflaan opgericht. Ubbergen • ’t Höfke: één overleg met de gemeente over een ondergrondse glascontainer die voor overlast zorgde. • Loeffenstraat: omdat er niets speelde en er geen behoefte was aan overleg is afgesproken om in 2010 weer bij elkaar te komen. • De Sprankel: de commissie van dit nieuwe complex is enthousiast aan de slag gegaan en heeft een positieve bijdrage geleverd aan de oplevering van de woningen en aan de inrichting van het buitengebied. Heumen • Brugstaete: twee overleggen, onder andere over aanpassing van de tuin. Oosterpoort heeft de plaatsing van een tuinbeeld gesponsord. • Oase. Afgelopen jaar zijn we begonnen met de overleggen met het stichtingsbestuur en de bewonerscommissie te splitsen; • ’t Grind. HBV Heumen probeert deze commissie weer te activeren. Door gebrek aan animo is er geen overleg geweest. • De Mijlpaal: twee overleggen. • De Heumense Hof. Naast een stichtingsbestuur, is er dit jaar ook een bewonerscommissie opgezet. Met beiden heeft Oosterpoort apart overleg gevoerd. • Malderhof: één overleg. • Hubertushof: drie overleggen. De bewonerscommissie had veel vragen over het grote onderhoudsproject. 5.3.3 Projectcommissies Oosterpoort richt een projectcommissie van huurders op als de voorbereiding van een project start. Wij vinden het belangrijk huurders zo vroeg mogelijk te betrekken bij gepland onderhoud aan hun woning of het nu om een schilderbeurt gaat of een herstructureringsproject. De frequentie van het overleg met huurders is wel afhankelijk van de aard van het onderhoud en ook van de fase waarin een project zich bevindt. Voor wijkvernieuwings- en herstructureringsprojecten zijn de participatiemogelijkheden en de bevoegdheden van projectcommissies vastgelegd in ons bewonersparticipatieprotocol. Niet alleen vinden wij de inbreng van bewoners inhoudelijk waardevol, ook is hun participatie belangrijk voor een goed verloop van het proces. Het protocol geeft hiervoor
42
een heldere werkwijze om een optimale samenwerking tussen bewoners en Oosterpoort te garanderen. Groesbeek • Stekkenberg De projectcommissie van herstructureringsproject Stekkenberg-West is in 2006 opgericht. We onderhouden intensief contact over de voortgang en de planning. In 2009 zijn bewoners verhuisd naar wisselwoningen, zodat in juni 2010 de sloop van fase 1 kan beginnen. • Cranenburgsestraat/Hoflaan De projectcommissie Cranenburgsestraat/Hoflaan stamt uit september 2007 en telt vier projectbewoners. De commissie heeft intensief meegepraat over de oplevering van de woningen. Ubbergen • Lindenhof In 2009 is gestart met de tweede fase, de bouw van nog zeventien woningen. De projectcommissie van zes personen participeert intensief in dit project dat in 2006 is begonnen. Zij hebben veel invloed gehad op het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en het woningontwerp. • Thilman Werenbertszstraat Dit herstructureringsproject is in 2007 gaan lopen en toen is de commissie van vier bewoners opgericht. De commissie had een stem in de keuze van het architectenbureau. Naar verwachting leveren wij de woningen voorjaar 2010 op. • Pastoor van Tielstraat Een kleine projectcommissie van drie personen heeft in 2008 positief geadviseerd over het sociaal plan. Nadat in 2009 het sloopbesluit is genomen, heeft de commissie zich al gebogen over het stedenbouwkundig plan en de woningdifferentiatie. • J. Arntzstraat In 2009 is het sloopbesluit genomen voor een herstructureringsproject van twaalf eengezinswoningen. Een projectcommissie van vier personen denkt onder andere mee over de (tijdelijke) herhuisvesting van de huurders, hetgeen binnen een kleine kern als Kekerdom niet meevalt. We onderzoeken de mogelijkheden om iets verderop nieuwbouw te realiseren, waar deze huurders met voorrang definitieve herhuisvesting kunnen vinden. Heumen • Broekkant In dit herstructureringsproject van 68 woningen uit 2008 loopt een pilot aanbestedingsmethodiek design & construct. De projectcommissie maakt deel uit van een selectiecommissie voor het woningontwerp. Zij hebben niet alleen een stem op de onderdelen beeldkwaliteit en woonkwaliteit, maar gaan ook over het communicatie-, organisatie- en participatieproces. • Hollestraat Alle huurders van de zeven woningen uit het kleinschalige herstructureringsproject in Nederasselt nemen deel aan de projectcommissie. Bijzonder in dit project is dat vier bewoners een wisselwoning krijgen in een nieuwbouwproject in het dorp, totdat hun eigen woning klaar is. 5.3.4 Informatieverstrekking Onze huurders kunnen onze statuten en reglementen op internet vinden, net als de verantwoordingsstukken zoals het financiële jaarverslag en het Volkshuisvestingsverslag. Huurdersorganisaties Het Tegenwicht, Het Blok en HBV Heumen beschikken daarnaast over essentiële beleidsdocumenten, het Ondernemingsplan, het Jaarplan, de begroting en het Jaarverslag. Ondernemingsplan In het nieuwe ondernemingsplan van Oosterpoort staat de ontwikkeling van pand, klant en wijk centraal voor de periode 2009-2012. Het vormt de basis voor een communicatiebeleidsplan dat we in de loop van 2010 willen ontwikkelen.
43
Informatiemap voor huurders Iedere nieuwe huurder ontvangt een informatiemap van Oosterpoort. Deze informatiemap bevat diverse brochures en informatiekaarten met algemene informatie die van belang is voor de huurder. Met de introductie van een nieuwe huisstijl hebben we deze brochures in 2008 geactualiseerd. In 2009 zijn de laatste twee brochures afgerond: Algemene huurvoorwaarden en Wonen naar eigen wens. Website Oosterpoort De website van Oosterpoort heeft in 2009 geen ingrijpende veranderingen ondergaan. Enkele verantwoordelijken bewaken de actualiteit van de website en zorgen voor aanpassingen en nieuwsberichten. Bewonersblad Perspectief Ons bewonersblad Perspectief verscheen in 2009 drie keer. We willen met het blad onze huurders informeren over activiteiten van Oosterpoort en onze wederzijdse relatie verstevigen. Ook een aantal relaties, leveranciers en de lokale pers krijgen het blad toegestuurd. In Perspectief staat de mens centraal. Huurders vertellen iets over hun woonsituatie en medewerkers lichten nieuwbouw- en leefbaarheidsprojecten toe. Persberichten Oosterpoort geeft regelmatig persberichten uit om huurders en relaties te informeren, om een signaal af te geven naar de plaatselijke politiek en om Oosterpoort op de kaart te zetten. We versturen de persberichten in de regel naar de Gelderlander en de drie lokale huis-aan-huisbladen: de Rozet, de Regiodiek en het Groesbeeks Weekblad. Mailings aan huurders Er zijn natuurlijk zaken waarvan we huurders op de hoogte willen stellen voordat het onderwerp in de krant verschijnt. Daarvoor gebruiken we mailings en nieuwsbrieven. Over organisatiebrede onderwerpen informeren we al onze huurders gelijktijdig. In 2009 kregen alle huurders de vernieuwde brochure algemene huurvoorwaarden toegestuurd. Informatie per project Bij een specifiek project zoals herstructurering of nieuwbouw zetten we informatieavonden, huis-aanhuisbezoeken en nieuwsbrieven in om een bewonersgroep te informeren. De combinatie van mondelinge en schriftelijke communicatie is essentieel. Mondeling om maatwerk te leveren, emoties te kunnen peilen en vragen te beantwoorden. Schriftelijk om alles helder op een rij te zetten en een naslagwerk te bieden. Woningaanbod via Entree In 2009 sloot Oosterpoort zich aan bij Entree, het woningtoewijzingsysteem van de Stadsregio. Ons
eigen blad Nieuwe Buren en de advertenties op de website werden vervangen door EntreeMagazine en www.entree.nu. Het systeem van toewijzen bleef hetzelfde, dus naast blad en website veranderde er voor woningzoekenden niets. Om deze boodschap duidelijk over te brengen en de overstap soepel te laten verlopen stelde Oosterpoort een subwerkgroep communicatie samen, die een gedegen communicatieplan opstelde en uitvoerde. 5.3.5 Klachtencommissie Oosterpoort heeft een onafhankelijke klachtencommissie waar huurders met hun klachten over de woningcorporatie terecht kunnen. De klachtencommissie buigt zich over die klachten die onze interne klachtenprocedure zonder succes hebben doorlopen. Voor klachten over de woonruimteverdeling zijn we aangesloten bij de klachtencommissie van de Stadsregio. De klachtencommissie heeft in januari 2010 verslag aan Oosterpoort uitgebracht over de werkzaamheden in 2009. Dit verslag is hieronder integraal opgenomen. Voorwoord van de voorzitter In vergelijking tot voorgaande jaren is het jaar 2009 te kenmerken als een jaar waarin relatief veel klachten door de Klachtencommissie ter zitting zijn behandeld. De toename hiervan is toe te schrijven aan vier klachten die betrekking hadden op herstructureringsprojecten van Oosterpoort in Groesbeek.
44
In vergelijking met voorgaande jaren is daardoor sprake van een nieuwe ontwikkeling in de aard van de klachten. De overige klachten die de Klachtencommissie bereikten waren zo divers van aard dat er geen patroon in te ontdekken valt en ook geen trend in vergelijking met voorgaande jaren. Onderstaand is over de periode 2003 tot en met 2009 een overzicht samengesteld. Jaar
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Aantal ingekomen klachten 4 6 5 5 14 14 13
Aantal in een zitting behandelde klachten 1 2 2 1 4 3 7
De Klachtencommissie heeft getracht in de haar voorgelegde gevallen naar redelijkheid en billijkheid te oordelen en een goed advies te geven. Voor wat betreft het interne functioneren kunnen we constateren dat de verschillende visies van de onderscheiden leden elkaar duidelijk aanvullen, zodat bij het formuleren van een advies ook de overtuiging ontstaat dat alle relevante gegevens in de overwegingen zijn meegenomen. Door de jaren heen heeft de Klachtencommissie bij de behandeling van de klachten in een aantal gevallen geconstateerd dat de tussen verhuurder en huurder gemaakte mondelinge afspraken (in het bijzonder die, welke financiële consequenties hebben c.q. kunnen hebben) niet schriftelijk waren vastgelegd. Was dit wel gebeurd, dan waren de gemaakte afspraken voor alle partijen duidelijk geweest en zou hiermee voorkomen zijn dat tijdens het horen van partijen door de Klachtencommissie de discussie op momenten niet zou zijn verzand in een welles/nietes spelletje. In (ongevraagde) advisering aan de directeur-bestuurder van Oosterpoort is dit aspect zowel in voorgaande jaren als in 2009 meerdere malen aan de orde gesteld. De Klachtencommissie waardeert het zeer dat de directeur-bestuurder van Oosterpoort doorgaans haar adviezen onverkort overneemt en de algemene aanbevelingen meeneemt in haar besluiten. Dit draagt zeker bij aan het gevoel van de Klachtencommissie dat zij een waardevolle en gewaardeerde taak vervult. Wij zullen ons ook het komende jaar inspannen om voor zowel huurders als verhuurder tot een goed en onafhankelijk oordeel te komen. Samenstelling van de Klachtencommissie in 2009 Per 1 maart 2009 waren de heren H.(Herm) Joosten, voorzitter, en Th.(Theo) Bekker, lid, statutair aftredend. Om de continuïteit van de Klachtencommissie te waarborgen is na overleg met en advies door de voorzitters van de huurdersorganisaties besloten de functie van voorzitter te laten vervullen door de heer J. (Jan) Meesters. Voor de ontstane vacante plaatsen is besloten een open sollicitatieprocedure te volgen, waarna de directeur-bestuurder van Oosterpoort de heren mr. M. (Marcel) L.J.W. Willemsen als lid en de heer drs. G.(Go) J.J. Geurts als plaatsvervangend lid van de Klachtencommissie heeft benoemd. De samenstelling per 31 december 2009 is als volgt:
Functie
Naam
Op voordracht van
Voorzitter
dhr. J. Meesters
Lid
dhr. D.J.C.M. Arntz
gezamenlijke huurdersorganisaties en verhuurder Verhuurder
45
Lid Lid (plv)
dhr. mr. M.L.J.W. Willemsen dhr. drs. G.J. J. Geurts
Secretaris
dhr. J.F. Kok
gezamenlijke huurdersorganisaties gezamenlijke huurdersorganisaties en verhuurder benoemd door directeur-bestuurder van verhuurder
De leden van de Klachtencommissie ontvangen van de Stichting Oosterpoort een onkostenvergoeding van € 136,15 per ter zitting behandelende klacht. Afhandeling van de in 2009 ontvangen klachten Ontvangen zijn 13 klachten, waarvan er: 2 direct klachtwaardig en ontvankelijk zijn verklaard en behandeld; 8 klachten (nog) niet klachtwaardig waren en voor verdere afhandeling zijn doorgezonden aan de directeur-bestuurder van Oosterpoort. Deze klagers zijn hiervan schriftelijk in kennis gesteld, waarbij vermeld, dat indien zij het niet eens zijn met de door de directeur-bestuurder van Oosterpoort te nemen beslissing dan wel de gestelde termijn door hem wordt overschreden, klagers alsnog de Klachtencommissie kunnen verzoeken hun klacht in behandeling te nemen. Vijf klagers hebben hierop gereageerd en hebben verzocht hun klacht alsnog in behandeling te nemen. 3 betrekking hadden op het woningtoewijzinggebied. Deze klagers zijn schriftelijk geïnformeerd en zijn geadviseerd hun klacht te deponeren bij Enserve. Aard van de klacht
Klachtwaardig / ontvankelijk
Ingangsdatum huurbetaling Vergoeding isolatieglas Duur van woningtoewijzing Woningtoewijzing Woningtoewijzing (vergoeding) barsten vloer
Ja
Advies
Afhandelingstermijn
Beslissing directeurbestuurder naar aanleiding van het advies.
Gegrond
4 weken
Advies overgenomen
Ja Nee
Ongegrond n.v.t.
5 weken 1 week
Advies overgenomen n.v.t.
Nee Nee Ja
n.v.t. n.v.t. Een deel gegrond en ander deel geen advies in afwachting rapport
1 week 1 week 10 weken
Burenoverlast Geluidsoverlast dakventilator Onheuse bejegening
Nee Nee
n.v.t. n.v.t.
4 weken 1 week
n.v.t. n.v.t. Het gegronde deel overgenomen. Intern onderzoek. Dir./bestuurder zal in een gesprek met klager uiteenzetting geven n.v.t. n.v.t.
Wel besproken
Diverse aanbevelingen
Wijziging nieuwbouwwoning Geen juiste wijze van overleg Vergoeding kosten wissel-/permanente woning Vaststelling meettijd en toewijzing nieuwbouw
Ja
Ongegrond
3 weken
In een gezamenlijk overleg met directie besproken Advies overgenomen
Ja
Niet bevoegd
4 weken
Ja
Gegrond
8 weken
Naar arbitragecommissie Advies overgenomen
In eerste instantie wel
Ongegrond i.v.m. niet ontvankelijkheid klacht
4 weken
Advies overgenomen
46
Met betrekking tot de in het overzicht genoemde negende klacht “onheuse bejegening” moet worden opgemerkt dat deze niet afkomstig was van een huurder, maar van een aantal medewerkers van verhuurder. Zij waren van mening dat de Klachtencommissie hen ter zitting onheus zou hebben bejegend. Hierover is met alle betrokkenen overleg gevoerd en dat heeft geleid tot een aantal belangrijke aanbevelingen naar verhuurder. Vergaderingen De Klachtencommissie is acht maal bijeen geweest. Tijdens deze zittingen zijn er acht klachten behandeld. Verder heeft een overleg met de directeur-bestuurder van Oosterpoort plaatsgevonden en is er een bijeenkomst van de klachtencommissie in haar nieuwe samenstelling geweest. 5.4 Leefbaarheid Oosterpoort slaat met het ondernemingsplan 2009-2012 een nieuwe weg in. Bouwen blijft belangrijk maar langzaam verschuift het accent naar meer sociale aspecten. Samen met maatschappelijke partners wil Oosterpoort de vitaliteit in haar kernen verbeteren en bijdragen aan evenwichtige leefgemeenschappen. Werken aan leefbaarheid in wijken is één van de vijf basisactiviteiten van Oosterpoort. 5.4.1 Evenwichtige leefgemeenschappen We zijn in 2009 begonnen met het uitwerken van een tactische en operationele werkwijze voor het creëren van ‘Evenwichtige Leefgemeenschappen’. Wijkanalyses Met wijkanalyses onderzoekt Oosterpoort waar de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van iedere wijk liggen. We benoemen verbetermogelijkheden die passen bij ons Strategisch Voorraad Beleid (SVB) en die we gedeeltelijk zelf oppakken. Voor een aantal activiteiten zoeken we de samenwerking met gemeenten, zorg- en welzijnspartners. Samenwerken in netwerkverband neemt daardoor toe. Zo ontstaan ‘bottom up’-activiteiten die gezamenlijk de ‘bedrijfsopgave per wijk’ gaan vormen. Organisatorische randvoorwaarden Om ‘Evenwichtige Leefgemeenschappen’ tot bloei te laten komen, heeft Oosterpoort een volledig maatschappijgedreven identiteit nodig. Uit de MRM-scan van 2008 bleek dat dit nog niet het geval is. Zo’n identiteit ontstaat door een duidelijke externe blik, gericht op samenwerking en partnerschap, gecombineerd met de flexibiliteit en creativiteit om maatwerk te kunnen bieden. In november 2009 zijn we begonnen met een onderzoek naar de organisatorische randvoorwaarden die nodig zijn om Oosterpoort te laten uitgroeien tot een maatschappijgedreven organisatie. Als we deze randvoorwaarden in praktijk kunnen brengen door onze interne organisatievariabelen aan te passen (organisatiestructuur, cultuur, leidinggeven & mensen en de samenwerking met stakeholders) ontstaat een goed fundament voor onze nieuwe taakstelling. 5.4.2 Activiteiten Totdat alle wijken in beeld zijn gebracht, gaan we natuurlijk door met concrete leefbaarheidsmaatregelen. Oosterpoort heeft drie woonadviseurs leefbaarheid die elk een gemeente onder hun hoede hebben. Een greep uit de activiteiten in 2009: In de wijk De woonadviseurs leefbaarheid hebben wijkgericht werken geïntroduceerd bij de beheerteams en alle andere medewerkers die dagelijks in de wijken aanwezig zijn, bijvoorbeeld de onderhoudsmedewerkers. Zij zijn getraind in het signaleren van zorgwekkende situaties die een negatieve uitwerking hebben op de leefbaarheid in de wijk. Een voorbeeld hiervan is het tuinonderhoud: snellere signalering van verwaarlozing leidt tot een betere handhaving wat de leefbaarheid in een wijk ten goede komt.
47
Participatie De woonadviseurs Leefbaarheid zijn het directe aanspreekpunt voor de plaatselijke huurdersbelangenverenigingen. Elke maand bespreken zij samen de plaatselijke gebeurtenissen die voor leefbaarheid van belang zijn en aandacht behoeven. Overlast en zorg In Heumen speelden in 2009 veertien gevallen van overlast. Eén zaak is opgelost via de rechter, vijf zaken zijn in het netwerkoverleg behandeld en één zaak is in handen gegeven van een extern bureau. In Beek-Ubbergen was sprake van 25 overlastgevallen. Twee zaken zijn opgelost via de rechter, acht gevallen zijn in het netwerkoverleg behandeld. In Groesbeek speelden in 2009 23 gevallen. Eén zaak loopt al heel lang, zodat Oosterpoort deze nu voor de rechter heeft gebracht. Na een voorlopig getuigenverhoor is een bodemprocedure gestart. In alle drie de gemeenten neemt Oosterpoort deel aan een actief netwerk op het gebied van Wonen, Zorg en Welzijn. De deelnemers bespreken zorgwekkende situaties en begeleiden die waar mogelijk naar de juiste zorginstantie. In Beek-Ubbergen is het netwerk bijvoorbeeld ingeschakeld bij twaalf zorggevallen en tien financieel moeilijke situaties. Leefbaarheidsactiviteiten Om de formele en informele structuren in wijken te leren kennen, hebben de woonadviseurs in 2009 aansluiting gezocht bij diverse leefbaarheidsactiviteiten. Zo heeft Oosterpoort actief bijgedragen aan kinderspeelmiddagen in diverse wijken en kernen van de gemeente Heumen. In Groesbeek hebben we meegedaan met activiteiten in het kader van de beweegweek. Verder hebben we een informatiemiddag over diverse vervoersmiddelen georganiseerd in samenwerking met de ouderenbond en SWG. Ook was Oosterpoort aanwezig bij de opening Kerkplein Breedeweg. In BeekUbbergen waren we twee maal medeorganisator van schoonmaakacties in de kernen Beek, Ooij, Leuth en Ubbergen. Verder hebben we diverse presentaties over leefbaarheid en tuinonderhoud gegeven. Extern De drie gemeenten kennen verschillende formele structuren. Om hier in mee te kunnen draaien, hebben de woonadviseurs kennisgemaakt met de spelers. Ze hebben gesproken met wethouders, zorgcentra, dorps- en wijkraden. Ook hebben ze al deelgenomen aan formele overlegstructuren. In Groesbeek is de woonadviseur betrokken bij het “Taakstellingsoverleg”. De leden willen dit overleg verder formaliseren en hebben de naam gewijzigd in “Netwerkoverleg 23+”. Oosterpoort is verder een samenwerking gestart om een verhuisdienst op te richten als verlengstuk van de klussendienst. De woonadviseur heeft ook verkenningsgesprekken gevoerd met Stichting Welzijn Groesbeek en de gemeente om kanslozen op de arbeidsmarkt een werkervaringsplaats te geven. Dit proces loopt in 2010 verder. De woonadviseur neemt deel aan de adviesraad “Voorzieningenhart Stekkenberg” waarin de gemeente de realisatie van een brede school heeft aangekaart. 5.4.3 Fondsen Oosterpoort heeft diverse fondsen opgericht die financiële impulsen geven aan allerlei leefbaarheidsprojecten. Haukesfonds Ubbergen Het Haukesfonds is in 1998 ontstaan ter gelegenheid van het vijftig jarig bestaan van een van de fusiepartners. Met de jaarlijkse renteopbrengsten financiert het fonds initiatieven ter verbetering van de leefbaarheid van wijken en buurten in de gemeente Ubbergen. In 2009 heeft de commissie van het Haukesfonds zeventien (kleinschalige) aanvragen toegewezen voor een totaalbedrag van € 3.200,-. Het gaat bijvoorbeeld om jeugdactiviteiten, kindervakantiewerk en activiteiten door verenigingen. Volkshuisvestingsfonds In samenwerking met de gemeente Ubbergen is in 2003 een Volkshuisvestingsfonds opgericht, waarmee ook leefbaarheidsprojecten in de gemeente Ubbergen worden gefinancierd. De commissie fondsbeheer bestaat uit een lid namens Oosterpoort, een lid namens de gemeente Ubbergen en een onafhankelijke voorzitter. In 2009 heeft dit fonds geen uitgaven gedaan. Jeugdzaken vier kerkdorpen
48
Het bestuur van de voormalige woningstichting Sint Joseph Heumen heeft een bedrag gereserveerd voor uitgaven voor de jeugd in de vier kerkdorpen van de gemeente Heumen. Eind 2009 bedraagt de reservering € 8.317,69 voor vier kerkdorpen: Nederasselt, Overasselt, Malden en Heumen. 5.4.4 Sponsoring Oosterpoort werkt met duidelijke criteria bij het toekennen van sponsorbedragen. Deze criteria hebben betrekking op maatschappelijke verbondenheid, lokale gemeenschappen en het centraal stellen van de klant. Een greep uit de verstrekte sponsorbijdragen in 2009: Sport: • Zwitserloot Dakrun • Petanque Vereniging Leuth Publicaties: • Veiligheidswijzer Jeugd: • • • •
Jeugddriedaagse Ooij Stichting Kindervakantieactiviteiten Beek Stichting Kakatoe/ KVA Leuth Groesrock van OJC Maddogs
Ouderen: • KBO Beek • Mijlpaal 65 Cultuur: • Jubileumjaar fanfare Jubilate Deo • Wereldmuziekfestival Onder de Stuwwal 5.5 Wonen en Zorg 5.5.1 Zichtbaar presteren op wonen, zorg en welzijn Oosterpoort wil betaalbare en geschikte woningen kunnen bieden met bijpassende zorg en welzijnsvoorzieningen. Hiervoor werken we samen met de gemeente en lokale zorg- en welzijnsinstellingen. We zien het als onze plicht om oplossingen te bedenken voor bijzondere woonvragen van ouderen, mensen met een handicap en anderen die zorg of begeleiding nodig hebben. Dit is echter geen eenvoudige opgave. Senioren blijven steeds langer zelfstandig wonen en hun aantal groeit. Groesbeek en Ubbergen behoren tot de meest vergrijsde gemeenten van de provincie. De vergrijzing heeft dan ook grote invloed op het voorraadbeleid van Oosterpoort. Onze visie is dat mensen zo lang mogelijk in de eigen omgeving kunnen wonen. Dit betekent dat we actief moeten investeren in wijkgerichte oplossingen en in aan ouderen aangepaste woningen en woonvormen. Zo willen sommige ouderen bijvoorbeeld beschermd wonen. Oosterpoort heeft diverse marktonderzoeken geëvalueerd en daaruit bepaald welke woningtypen voor senioren geschikt zijn. Voor nieuwbouwwoningen hebben we dit vastgelegd in ons assortimentsbeleid. Daarbij stellen we niet alleen eisen aan de oppervlakten van de woonruimte, maar ook aan de voorzieningen in en om de woning. Oosterpoort bezit seniorenwoningen die rollator- en rolstoeltoegankelijk zijn of die voldoen aan verzorgd wonen. We hebben met de drie gemeenten afspraken gemaakt over de toekenning van deze woningen. In 2009 hebben we de specificaties voor rolstoel- en rollatortoegankelijke woningen opnieuw onder de loep genomen en aangepast aan de huidige bouwtechnische eisen die gelden voor het label rollator- of rolstoeltoegankelijk. Samen met de gemeenten hebben wij concepten als woonservicewijken en dienstverleningsarrangementen verkend. Gezamenlijk hebben we vraagstukken over
49
voorzieningenniveaus in kleine kernen opgepakt. Daarnaast heeft Oosterpoort deelgenomen aan projecten over 'langer zelfstandig wonen'. Oosterpoort is ook lid van de stichting Maat. Dit is een samenwerkingsverband van corporaties, zorginstellingen en welzijnsorganisaties in Zuidoost-Gelderland. De opgerichte werkorganisatie biedt specifieke expertise waarmee de deelnemende partijen verder invulling kunnen geven aan een concept als “servicewijk”. Alle betrokkenen huldigen het uitgangspunt dat ze bewoners zo goed mogelijk willen bedienen. 5.5.2 Activiteiten Gemeente Groesbeek Gestarte of opgeleverde projecten van Oosterpoort op het snijvlak van wonen, zorg en welzijn in 2009 in Groesbeek zijn: • Uitvoering project Cranenburgsestraat/Hoflaan: naast de realisering van vijf eengezinswoningen, ook zeven sociale en twee middeldure grondgebonden seniorenwoningen en acht betaalbare gestapelde seniorenwoningen. • Spoorlaan: Start bouw van een locatie voor de Pluryn-Groep, zes sociale huurappartementen, 21 koopappartementen en een gezondheidscentrum voor eerstelijnsgezondheidszorg. • Verbeteren seniorenwoningen Breedeweg-Links. • Start herstructurering Stekkenberg-West met veel seniorenwoningen. • Stekkenberg-West op de Kaart: initiatief om huidige en nieuwe bewoners aan de wijk te binden, de wijk op de kaart te zetten en aantrekkelijk te maken voor jong én oud. We hebben hiervoor een brede consultatieronde op touw gezet. • Haalbaarheidsstudie naar het behoud van de basisschool en de aanwezigheid van een voorzieningenhart in Stekkenberg-West. Oosterpoort heeft samen met de gemeente het initiatief genomen. • Start ontwikkeling Sportpark-Zuid te Groesbeek, de verplaatsing van een deel van het sportpark biedt nieuwbouwmogelijkheden voor ruim 120 woningen, waaronder seniorenwoningen en Focuswoningen voor mensen met een beperking. • In samenwerking met Maat hebben we projecten opgestart om de servicewijkgedachte verder te ontwikkelen, zoals: • Dagbesteding en buurtactiviteiten in de Meent. • Winkelvoorziening Breedeweg. • Beheer infocentrum Stekkenberg, een inloopcentrum waar bewoners van de wijk en partners rondom Wonen Zorg en Welzijn elkaar treffen. • Haal- en brengdiensten en welzijn in Mariëndaal. • Bevorderen participatie bijzondere doelgroepen in Groesbeek: Licht Verstandelijk Gehandicapte jongeren. • Samenwerking voor een huiskamerproject als ontmoetingsplek voor de ouderen van de Stekkenberg. 5.5.3 Activiteiten Gemeente Ubbergen
Oosterpoort neemt deel aan de stuurgroep Wonen, Zorg en Welzijn van de gemeente Ubbergen, waarin ook Kalorama zit. Vanuit deze samenwerking zijn onderstaande activiteiten in 2009 gerealiseerd dan wel opgepakt: • • • • •
Afronding project de Sprankel in Beek; zestien appartementen voor ouderen. Uitwerken Woonservicezone. Ontwikkeling centrumplan Beek. Afronding project verbeteren zeventig seniorenwoningen in Ooij en Leuth. Voorbereiding project Op de Geest waar Kalorama zes appartementen afneemt voor mensen met een visuele beperking.
50
5.5.4 Activiteiten Gemeente Heumen Oosterpoort maakt deel uit van de Werkconferentie Wonen, Zorg, Welzijn in Heumen. In dit samenwerkingsverband zijn onder andere de gemeente, zorginstellingen, ouderenbonden en maatschappelijke organisaties vertegenwoordigd. Vanuit de werkconferentie werken we in projectgroepen die een concreet doel realiseren. Oosterpoort heeft geparticipeerd in de volgende werkgroepen: • Project opplussen seniorenwoningen: een pilot is afgerond in 2009 en krijgt mogelijk vervolg in de hele gemeente. • Project dienstverleningsarrangementen: de uitwerking van een advies over mogelijke dienstverleningsarrangementen waarmee senioren en mensen met een beperking langer zelfstandig thuis kunnen wonen. Daarnaast heeft Oosterpoort bijgedragen aan: • Gebiedsontwikkeling kern Malden vanuit gemeenten. • Ontwikkelen gezamenlijke visie op Wonen Zorg en Welzijn met Malderburch. • Onderzoek naar voorzieningen in Heumen en gerichte acties om voorzieningen vitaal te houden. 5.6 Financieel beleid en beheer 5.6.1 Waarborgen financiële continuïteit Resultaat en vermogen in 2009 Het eigen vermogen van Oosterpoort bestaat ultimo 2009 geheel uit de algemene bedrijfsreserve en bedraagt: Saldo 31-12-2009 Algemene bedrijfsreserve
€ 72.198.000,-
Saldo 31-12-2008 € 80.619.000,-
De algemene bedrijfsreserve ultimo 2009 is niet geheel vrij beschikbaar. Door de waardering op actuele waarde (bedrijfswaarde) dient een aanzienlijk deel van de reserve nog gerealiseerd te worden. Over 2009 is een negatief jaarresultaat gerealiseerd van € 8,4 miljoen (begroot was € 4,9 miljoen negatief, vorig jaar een negatief jaarresultaat van € 0,3 miljoen). Het negatieve jaarresultaat is met name veroorzaakt door: - Een onverwacht hogere afboeking van de (bedrijfs-)waarde van het woningbezit. Door een veel lagere toe te passen huurverhoging (gekoppeld aan inflatie) over 2010 van 1,2%, terwijl met 2,5% was gerekend, moesten we eind 2009 een bedrag van ruim € 2,5 miljoen. afboeken. - De onrendabele top (€ 4,5 miljoen) van de eerste fase van de herstructurering van StekkenbergWest is in 2009 geheel genomen; in de begroting was de afboeking verspreid over 2009 en 2010. - Het woningverbeteringsproject Breedeweg-Links is in 2009 ineens ten laste van het resultaat (onderhoud) gebracht (€ 3,9 miljoen). Verbetering financiële positie Oosterpoort heeft een grote investeringsopgave. Deze opgave hebben we de afgelopen jaren geformuleerd en willen we in de komende periode uitvoeren. Daarnaast blijven wijken waar de vitaliteit onder druk staat om aandacht vragen. Transformatie of verbetering van deze wijken vraagt naast deze aandacht om tijd en geld. Tegelijkertijd moeten we de gevolgen van de financiële crisis erkennen. Dit betekent dat we nu en in de toekomst rekening houden met de verslechterde situatie. Financiële mogelijkheden worden meer kaderstellend. Om onze ambities toch waar te maken is het noodzakelijk dat we financieel gezond zijn en blijven. Om over voldoende investeringsruimte te beschikken om onze opgave uit het ondernemingsplan te realiseren, hebben we in 2009 onderzocht hoe we onze financiële positie (lees kasstromen) kunnen
51
verbeteren en de financiële sturing aanscherpen. We hebben vijf werkateliers ingesteld en gaan meer financiële kengetallen en rendementscijfers toepassen als financieel kader en maandelijkse monitoring van budgetten. De werkateliers zijn op zoek gegaan naar bezuinigingsmaatregelen en we willen hun aanbevelingen gebruiken bij de meerjarenbegroting 2010-2019. Werkatelier Huurinkomsten/beleid Verkoopopbrengsten Assortimentsbeleid
Maatregel Verhoging van 63% naar 67% van het maximaal redelijke. Vervallen korting Koopgarant Verlaging stichtingskosten nieuwbouw door diverse maatregelen
Financieel effect + € 6 miljoen + € 2 miljoen + € 7 miljoen
+ € 4 miljoen Uitstel opwaarderen Toevoeging van 70 woningen aan het programma 5% besparing
Strategisch Voorraad Beleid Algemene beheerskosten
- € 5 miljoen onrendabel + € 0,5 miljoen
Naast deze werkateliers zijn nog twee werkgroepen actief op zoek naar verbetering van de financiële positie van Oosterpoort: • De werkgroep Onderhoud richt zich op financiële sturing en beperking van de onderhoudskosten door een nieuw onderhoudskader en een nieuwe meerjarenplanning. De eerste effecten op de meerjarenbegroting voor onderhoud verwachten we in de loop van 2010. • De werkgroep “Derde Geldstromen” optimaliseert subsidieprocessen binnen Oosterpoort en boort nieuwe subsidiebronnen aan. We verwachten resultaten in het eerste kwartaal van 2010. Financiële randvoorwaarden Ondernemingsplan 2009-2012 De drie financiële randvoorwaarden uit het Ondernemingsplan 2009-2012 zijn: 1. Behoud A-oordeel (toegekend door CFV) door (beter) te sturen en te beheersen 2. Financierbaar blijven, door kasstromen te verbeteren 3. Gezonde exploitatie realiseren die goed beheersbaar en bestuurbaar is In het financieel meerjarenperspectief is af te lezen in hoeverre we aan deze randvoorwaarden voldoen. Ontwikkeling vermogenspositie Eigen en vreemd vermogen (in miljoenen euro’s): - algemene bedrijfsreserve - voorziening onrendabele toppen - vreemd vermogen
Ratio’s: - solvabiliteit - volkshuisvestelijk vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Interest Coverage Rate (ICR) - Aflossingsratio - operationele kasstromen - idem volgens WSW methode
Werkelijk 2009
Prognose 2010 2011
2012
72,2 18,8
71,2 24,7
67,2 19,8
64,2 13,9
62,0 11,6
59,9 13,5
131,2
136,4
144,1
160,5
170,7
176,4
31,5% 40,4% -1,5% 1,4 0,9 + -
30,5% 41,4% 0,3% 1,1 0,3 + -
28,9% 37,8% 1,2% 1,4 1,0 + +
26,3% 32,2% 1,9% 1,5 1,2 + +
23,6% 28,2% 2,3% 1,6 1,4 + +
21,8% 26,9% 2,3% 1,6 1,3 + +
52
2013
2014
Conclusies 1. Behoud A-oordeel, door (beter) te sturen en te beheersen a) Solvabiliteitsoordeel 2010 (meetjaar 2010): Het A-oordeel is gewaarborgd; het solvabiliteitspercentage is ruim voldoende. De minimumeis van het CFV bedroeg over 2009 (boekjaar 2008) 10,1%. b) Continuïteitsoordeel 2010 (meetjaar 2010-2014): Op basis van het percentage van 26,9% is het A-oordeel gewaarborgd. De minimumeis in 2009 was 20,6% (meetperiode 2008-2013). 2. Financierbaar blijven, door kasstromen te verbeteren Over de periode 2010-2014 wordt Oosterpoort geconfronteerd met één negatief en vier positieve jaren. Met name in de jaren 2010 en 2011 staan de operationele kasstromen onder druk door hogere onderhoudskosten (o.a. doorschuiven planmatig onderhoud van 2009 naar 2010). 3. Gezonde exploitatie realiseren die goed beheersbaar en bestuurbaar is Voor 2010 wordt de doelstelling van een minimum ICR van 1,4 niet gehaald, in de jaren daarna voldoen we wel aan de doelstelling. Financieringspositie Het treasurybeleid is beschreven in het treasurystatuut dat we in 2009 hebben geactualiseerd. Het treasurybeleid is verder uitgewerkt in een treasuryjaarplan en meerjarenplan. Een treasurycommissie adviseert in de uitvoering over het treasurybeleid. De commissie krijgt externe deskundige ondersteuning. In 2009 vonden de volgende activiteiten plaats: • Tweetal kapitaalmarktleningen (schuldrestant € 1,3 miljoen, gem. rentevoet 5,75%) zijn ineens afgelost. • Aantrekken van een lening van € 8,6 miljoen. (4% rente) bij de gemeente Heumen voor de financiering van de Brede School in Malden. • Doorrollen van een SWAP-contract met één jaar naar 1 maart 2010. Op basis van de ingediende prognoses over 2009-2013 heeft het WSW haar jaarlijkse kredietwaardigheidsbeoordeling uitgevoerd en de conclusie getrokken dat Oosterpoort voldoet aan de eisen. Het WSW heeft een faciliteringsvolume toegekend van € 31 miljoen voor 2009 tot en met 2011. De gemiddelde rentevoet is in 2009 aanzienlijk gedaald van 4,55% ultimo 2008 naar 3,5% ultimo 2009. Dit relatief zeer lage gemiddelde is het gevolg van het relatief grote aandeel van leningen in de portefeuille met een rente gekoppeld aan de één- en driemaands Euribor (1/3 deel). Het renteniveau van deze leningen nam in 2009 een ware duik naar beneden van 3,5% begin van het jaar naar 0,4% aan het einde. Door het hoge aandeel van deze leningen in de totale portefeuille gaf dit een gunstig effect voor Oosterpoort. Overzicht leningenportefeuille ultimo december 2009: Financier
Aantal leningen
Bedrag
Aandeel
BNG NWB Diversen (8)
23 7 12
€ 71 miljoen € 27 miljoen € 33 miljoen
54% 21% 25%
Gem. Rente % December 2009 3,0% 3,8% 4,3%
Totaal
42
€ 131 miljoen
100%
3,5%
Het WSW staat ultimo 2009 voor 97% (in 2008 eveneens 97%) borg voor de kapitaalmarktleningen met een achtervanggarantie van respectievelijk de gemeenten Groesbeek, Ubbergen en Heumen. De resterende 3% zijn rechtstreeks geborgd door de betrokken gemeenten. Oosterpoort heeft bij de huisbank een kredietfaciliteit van in totaal € 7,5 miljoen afgesloten, bestaande uit € 3,0 miljoen rekening courant krediet en € 4,5 miljoen kasgeldfaciliteit. Van de laatste hebben we in 2009 eenmaal gebruik gemaakt. In januari 2010 hebben wij de kasgeldfaciliteit opgezegd vanwege
53
de daaraan verbonden kosten. Oosterpoort is in 2009 geen risicovolle optieposities aangegaan. Verder zijn geen risicovolle opties in bezit en zijn geen zekerheden gesteld. Renterisicopositie Oosterpoort ziet zich de komende jaren geconfronteerd met omvangrijke renterisico’s. De oorzaak van deze renterisico’s ligt voornamelijk in de toenemende financieringsbehoefte in de jaren 2010 tot en met 2014. Deze financieringsbehoefte bestaat hoofdzakelijk uit de geplande uitgaven voor: • Nieuwbouwinvesteringen. • Strategisch Voorraad Beleid. • Planmatig onderhoud. • Eindaflossingen van leningen.
Rente-exposure bestaande leningenportefeuille incl. Forward fixatie 2009 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045 2047 -10.000
eindaflossingen renterisico rollover leningen extendible fixe WSW-norm huidige leningenportef.
schuldrest bij renteconversie derivaten afloop swap
Grafiek1: Renterisicopositie bestaande leningenportefeuille Oosterpoort Wooncombinatie 2009 – einde looptijd Gesaldeerde rente-exposures bestaande leningenportefeuille incl. Beoogde transactie 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2009 2011 2013 2015 2017
2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031
eindaflossingen extendible fixe
2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045
schuldrest bij renteconversie afloop swap
2047
renterisico rollover leningen WSW-norm leningenportef.
Grafiek 2: Gesaldeerde renterisicopositie bestaande leningenportefeuille Oosterpoort 2009 – einde looptijd De komende jaren voldoet Oosterpoort aan de WSW-norm inzake rente-exposures (maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen mag rente-exposure ondergaan in enig jaar). 5.6.2 Onrendabele investeringen Conform de bepalingen in het BBSH (artikel 26, lid 1) stelt Oosterpoort de jaarstukken op overeenkomstig het Burgerlijk Wetboek 2 titel 9 alsmede conform de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, met daarin opgenomen de specifieke Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting.
54
In 2009 is in totaal € 6,4 miljoen (in 2008 € 5,6 mijoen) onrendabel ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Dit betrof onrendabele toppen van nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. 5.6.3 Benchmarks Aedex/IPD rendementscijfers 2008 Oosterpoort neemt vanaf het indexjaar 2003 deel aan de Aedex/IPD. In onderstaande tabellen zijn de resultaten weergegeven van de benchmark over 2008, waarbij een vergelijking wordt gemaakt met het regiogemiddelde (Regio Oost Nederland) en het landelijke gemiddelde. Oosterpoort
Aedex 2006
2007
2008
2008
Oost Nederland. 2008
2,7% 8,3%
2,2% 4,2%
2,5% 4,1%
2,0% -9,3%
2,5% -3,7%
2,6% -5,1%
7,4%
11,2%
6,5%
6,7%
-7,5%
-1,2%
-2,6%
3,0%
2,5%
2,4%
2,4%
2,6%
1,7%
1,7%
2003
2004
Rendement Direct 1) Indirect 2)
2,4% 3,2%
2,6% 4,7%
Totaal
5,8%
Beleidseffect 3)
3,4%
2005
Exploitatiekosten 47,6% (% van inkomsten)
43,6% 40,2%
48,7% 41,6% 56,4%
48,7%
47,9%
Transformatieindex 4)
-
7,1%
5,0%
niet bekend
1) 2) 3) 4)
-
3,8%
4,6%
4,0%
Direct rendement bestaat uit de netto inkomsten uit exploitatie in verhouding tot de gemiddelde waarde van het woningbezit Indirect rendement bestaat uit de toename van de waarde van het woningbezit in een jaar Het beleidseffect, oftewel het maatschappelijk dividend, is het percentage wat de corporatie aan rendement heeft laten liggen door geen commercieel rendement na te streven Totaal van investeringen en desinvesteringen (sloop en verkoop) in een percentage van de marktwaarde van het woningbezit.
Opvallende zaken over 2008 zijn: Het direct rendement van 2,0% blijft ver achter op de benchmark. Ook ten opzichte van de cijfers over de afgelopen 5 jaren is 2008 in financieel opzicht een “mager” jaar. Belangrijkste oorzaken: stijgende beheers- en onderhoudskosten en enkele uitgevoerd verbeterprojecten in 2008 van € 2,3 miljoen. In 2008 is vooral bij Oosterpoort sprake van een sterke waardedaling van het vastgoed (indirect rendement), de eerste sinds de deelname aan de Aedex in 2003. Dit heeft te maken met de financiële crisis in 2008 en de slechte vooruitzichten voor de komende jaren. De waardedaling is bij Oosterpoort sterker dan in de benchmark als gevolg van een afnemende mutatiegraad in te verkopen complexen (huurders blijven langer in hun woning zitten, waardoor de mogelijkheid tot verkoop afneemt, hetgeen een waardedrukkend effect heeft op het vastgoed). Het maatschappelijk dividend blijft in lijn met voorgaande jaren nog steeds ruim boven de benchmark. De exploitatiekosten zijn in 2008 fors gestegen en komen ruimschoots boven de benchmark uit. De oorzaken zijn hierboven al genoemd. Het verbeterproject seniorenwoningen Leuth/Ooij van € 2,3 miljoen heeft een invloed van 10% in de exploitatiekosten! De score van Oosterpoort in de transformatie-index ligt in 2008 onder de benchmark. Voorgaande jaren lag onze score hoger. Enerzijds blijven de nieuwbouw- en herstructureringsinvesteringen achter door uitstel van de bouw, anderzijds is het verkoopvolume in 2008 afgenomen. Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex In deze index is opgenomen: - Collectief woon/zorg vastgoed - Kinderdagverblijven - (Brede) Scholen - Overig maatschappelijk vastgoed (zoals buurt- en wijkvoorzieningen)
55
Het aandeel van het maatschappelijk vastgoed (totaal 2,5 miljard euro) is nog gering ten opzichte van de totale index (78 miljard euro) Oosterpoort
Aedex
2007
2008
2008
Oost. Ned. 2008
Rendement Direct Indirect
1,6% 6,9%
4,3% -21,4%
6,4% -5,2%
4,8% -4,6%
Totaal
8,5%
-18,0%
0,8%
0,0%
Exploitatiekosten (% van inkomsten)
44%
13,1%
18,5%
24,6%
Opvallende zaken over 2008 zijn: • Het direct rendement van het maatschappelijk vastgoed is sterk verbeterd in 2008 en komt in de buurt van de regionale benchmark (Oost Nederland). Het blijft echter laag (onder andere in vergelijking met de landelijke benchmark) doordat Oosterpoort een aantal maatschappelijke vastgoedobjecten ver onder de markthuur verhuurt (Peuterspeelzalen, Kinderopvang en jongerensoos Kulturhus). • De waarde van het maatschappelijk vastgoed is in 2008 met ruim 21% gedaald. De waardedaling is bij Oosterpoort sterker dan de benchmark. Belangrijkste oorzaken zijn de verhoging van de risicoparameter voor dit soort vastgoed en een aantal aflopende huurcontracten in 2009 (eerste termijn van vijf jaar loopt af). We hebben de huurcontracten in 2009 verlengd voor een tweede termijn van 5 jaar. • De kale huurinkomsten van het maatschappelijk vastgoed bedragen gemiddeld € 52,- per m2. Het 2 commercieel tarief ligt op circa € 125,- per m . Het maatschappelijk rendement (beleidseffect) is dus hoog. Centraal Fonds Volkshuisvesting 2009 De belangrijkste conclusies die wij uit de benchmark “Corporatie in Perspectief” van het CFV hebben getrokken, zijn: • De huurprijs in relatie tot maximaal redelijk bij Oosterpoort (63% in 2008) is vergelijkbaar met de referentiecorporatie. Landelijk ligt het percentage aanmerkelijk hoger (> 70%). • De hoogte van de onderhoudskosten blijft een thema bij Oosterpoort. • De hoogte en stijging van de bedrijfslasten blijft een aandachtspunt. Die lasten moeten omlaag, soberder en doelmatiger. • De grondpositie bij Oosterpoort ultimo 2008 is aanzienlijk hoger dan de benchmark. We blijven kritisch op met name risicovolle grondposities. 5.7 Samenwerking met derden 5.7.1 Gemeenten Groesbeek, Ubbergen en Heumen Oosterpoort heeft in 2007 met de drie gemeenten concrete prestatieafspraken gemaakt. In deze prestatieafspraken hebben we de gezamenlijke woon- en woongerelateerde opgaven zo concreet mogelijk vastgelegd. Beide partijen wijzen daarbij op de eigen verantwoordelijkheid. De afspraken zijn per gemeente vastgelegd in een overeenkomst, die een structuur biedt voor de onderlinge samenwerking en een kader voor de investeringen die beide partijen de komende jaren aangaan. Dit betekent dat de overeenkomst ingaat op de manier waarop de partijen met elkaar omgaan. Ook zijn de beleidsambities opgenomen, de afspraken over resultaten en de inzet van beide partijen om daar te komen. Per gemeente is de overeenkomst anders vormgegeven. De volgende afspraken zijn gemaakt:
56
Gemeente Groesbeek: • Opstart project “Stekkenberg op de kaart” rondom de gewenste identiteit van de nieuwe Stekkenberg. Voor dit project nodigde Oosterpoort de gemeente Groesbeek, verenigingen van de Stekkenberg, zorg- en welzijnspartijen en bewoners uit. • Prestatieafspraken over toewijzingen seniorenwoningen, kwaliteit van het woningbezit voor senioren, labeling van woningen en vergoedingen voor woningaanpassingen. • Opening van het Infocentrum Stekkenberg waar bewoners van de wijk en partners in Wonen, Zorg en Welzijn elkaar treffen. • Afstemming eenduidige toewijzing rollator- en rolstoelgeschikte woningen. Gemeente Ubbergen: • Structurele prestatieafspraken over woningtoewijzing, labeling seniorenwoningen en WMOvoorzieningen voor woningaanpassingen. • Betrokkenheid bij visie op welzijn en zorg die is verwoord in de ‘Woonservicezone’-gedachte. • Betrokkenheid bij visievorming centrumplan Beek. Gemeente Heumen: • Deelname aan projectgroepen vanuit de werkconferentie (preventief opplussen en dienstverleningsarrangementen) • Deelname gebiedsontwikkeling kern Malden vanuit gemeente. • Structurele prestatieafspraken over woningtoewijzing, labeling seniorenwoningen en WMOvoorzieningen voor woningaanpassingen. 5.7.2 Sociaal Maatschappelijke Organisaties Oosterpoort heeft contact met diverse sociaal maatschappelijke instellingen, zoals: • Zorggroep Zuid Gelderland (in Ubbergen, Groesbeek en Heumen) • Woonzorgcentrum Mariëndaal in Groesbeek (Zorggroep Zuid Gelderland) • Woonzorgcentrum De Meent in Groesbeek (Zorggroep Zuid Gelderland) • Woonzorgcentrum De Vijverhof in Berg en Dal (Zorggroep Zuid Gelderland) • Kalorama, woonzorgcentrum in Beek • Kalorama, locatie ’t Höfke, in verband met de 36 aanleunwoningen van Oosterpoort • Malderburch, centrum voor welzijn, wonen en zorg in Malden • Stichting Maat • Stichting Welzijn Ouderen Gemeente Heumen • Stichting Welzijn Groesbeek en het Ouderenwerk in Groesbeek • Stichting De Heumense Hof in Heumen • Stichting De Mijlpaal in Overasselt • Stichting Het Tweede Huis in Nederasselt • Pluryn • Dichterbij • De Driestroom • NIM, voor individuele hulpverlening maar ook in het kader van burenoverlast • Regionaal Instituut voor Begeleid Wonen • Meldpunt bijzondere zorg • Politie, met name de netwerkers van de politie • Ouderenbonden in Groesbeek, Ubbergen en Heumen • VAC (Vrouwen Advies Commissies) • WVG-platform Groesbeek 5.7.3 Samenwerking overige instellingen Kr8 In 2004 hebben acht corporaties uit de Stadsregio, waaronder Oosterpoort, een samenwerkingplatform opgericht onder de naam KR8. Dit Platform stemt allerlei beleidszaken af en
57
bediscussieert thema’s die in de branche spelen. Inmiddels is de groep uitgegroeid tot tien deelnemende regionale corporaties. Aedes Oosterpoort is aangesloten bij Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. KEI Oosterpoort heeft een samenwerkingsovereenkomst gesloten met K E I - kenniscentrum voor stedelijke vernieuwing. Doel is het bundelen en beschikbaar stellen van kennis en expertise voor herstructureringsprojecten en stads- en dorpsvernieuwing. Woonenergie Nederland Oosterpoort neemt deel aan de bundeling van de energievraag, wegens liberalisering van de energiemarkt, om vanuit de bedrijfstak aantrekkelijke prijzen te bedingen. Meldpunt Bijzondere Zorg Oosterpoort heeft zich in 1999 aangesloten bij Meldpunt Bijzondere Zorg. Dit samenwerkingsverband tussen een aantal gemeenten en corporaties heeft tot doel doeltreffend hulp te vinden/bieden bij extreme overlastsituaties, zodat de overlast afneemt. Platform Plattelandscorporaties Dit is een netwerk van corporaties die hun bezit hebben op het "platteland" met als gemeenschappelijk kenmerk dat het woningbezit verdeeld is over veel verschillende kernen en dorpen. Dit platform is bedoeld voor informatie-uitwisseling en onderlinge afstemming. Stichting Maat Zie volgende paragraaf. Kulturhus te Beek Zie volgend paragraaf. 5.8 Overzicht verbindingen Oosterpoort is met de hierna vermelde instellingen een verbinding aangegaan. Deze verbindingen dienen een volkshuisvestelijk doel. Vereniging van Eigenaren De Bats Aard van de verbinding Woonwinkelcomplex De Bats te Groesbeek is in 22 appartementsrechten gesplitst. Oosterpoort is eigenaar van zestien appartementsrechten (allen woningen) en neemt deel in de Vereniging van Eigenaren De Bats. We hebben afspraken gemaakt met de eigenaar van de winkels (projectontwikkelaar) over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten van het complex en de verdeling van de kosten van het beheer. Oosterpoort verzorgt de administratie van deze VvE. Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de VvE. Beleid ten aanzien van risicobeheersing De financiële en bestuurlijke risico’s van deze VvE zijn beperkt. Er is een bestuursaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Verenigingen van Eigenaren De Meent Aard van de verbinding De Meent is een woonzorgcomplex waarin drie partijen vanuit hun eigen verantwoordelijkheid participeren: • Oosterpoort is eigenaar van 53 driekamerhuurwoningen, waarvan vijf MIVA-woningen bedoeld voor rolstoelgebruikers met een verzorgingshuisindicatie (volgens de eigendomsverhouding van de hoofdsplitsing 474/1000e deel).
58
•
•
Habicura is eigenaar van 22 intramurale verzorgingseenheden en diverse ruimten met e ondersteunende functies (volgens de eigendomsverhouding van de hoofdsplitsing 316/1000 deel). De Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw is eigenaar van twintig vrije sector driekamerappartementen (volgens de eigendomsverhouding van de hoofdsplitsing 210/1000e deel).
De Vereniging van Eigenaren De Meent heeft als doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren van het woonzorgcomplex. De vereniging is formeel opgericht bij notariële akte van 11 januari 2000. De verdeling van de gemeenschappelijke kosten en opbrengsten is geregeld in het reglement van splitsing in appartementsrechten. De appartementsrechten van Habicura en Oosterpoort zijn weer gesplitst, waarvoor een aparte VvE is opgericht. Talis verzorgt de administratie van deze VvE. Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de VvE. Beleid ten aanzien van risicobeheersing De financiële en bestuurlijke risico’s van deze VvE zijn beperkt. Er is een bestuursaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Vereniging van Eigenaren Appartementencomplex Zonnekant te Malden Aard van de verbinding De Zonnekant is een koopappartementencomplex van dertig eenheden met één commerciële ruimte te Malden. De verwarming van deze eenheden geschiedt door het winnen van aardwarmte. Oosterpoort participeert in de exploitatie hiervan. Begin 2003 heeft Oosterpoort met de VvE een beheerovereenkomst afgesloten voor de duur van drie jaar. In deze overeenkomst is vastgelegd dat Oosterpoort onder andere het financieel beheer, het technisch beheer en het secretarieel en algemeen beheer verzorgt. Vanaf 1 januari 2006 doet Intrema dit. Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de VvE. Beleid ten aanzien van risicobeheersing De financiële en bestuurlijke risico’s van deze VvE zijn beperkt. Vereniging van Eigenaren Kulturhus Beek Aard van de verbinding Na een discussie van tientallen jaren is in 2006 een multifunctioneel dorpshuis in Beek opgeleverd met de naam “Kulturhus Beek”. Drie participanten, de gemeente Ubbergen, stichting Kalorama en Oosterpoort, vormen samen de VvE en bieden onderdak aan: een gymzaal voor de basisschool die tevens geschikt is voor uitvoeringen en optredens, de schutterij, de jeugdsoos, de muziekruimte, een kantoor voor Oosterpoort, het kinderdagverblijf, de buitenschoolse opvang, een kantoor van Thuiszorg, dagactiviteiten voor doofblinde cliënten van Kalorama, de bibliotheek, een consultatiebureau, maatschappelijk werk en een mensendieckpraktijk. De eigendomsverhouding tussen de drie eigenaren is: Gemeente Ubbergen 77,15% Kalorama 12,99% Oosterpoort 9,86% In het eigendom van Oosterpoort zijn naast het eigen kantoor tevens begrepen de te verhuren ruimtes aan het GSJ (jeugdsoos) en de GGD. De gemeente Ubbergen heeft om strategische en fiscale redenen gekozen om haar eigendom van het Kulturhus over te dragen aan een vastgoedstichting. In het bestuur van deze stichting zitten mensen uit de “Beekse gemeenschap”. Een beheerstichting voert het (dagelijks) beheer van het Kulturhus uit. Het bestuur van de stichting bestaat uit vijf personen: - Twee leden op bindende voordracht door de vastgoedstichting; - Eén lid op bindende voordracht door Kalorama;
59
- Eén lid op bindende voordracht door Oosterpoort; - Eén lid op bindende voordracht van het Gebruikeroverleg. Namens Oosterpoort hebben de volgende personen een specifieke taak binnen het Kulturhus: - De directeur-bestuurder neemt zitting in de VvE. - De manager Bedrijfsbeheer neemt zitting in de Beheerstichting. - De vestigingsleider kantoor Ubbergen neemt zitting in het Gebruikersplatform. Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de VvE. Beleid ten aanzien van risicobeheersing Er is een bestuursaansprakelijkheidsverzekering afgesloten voor de bestuursleden in de VvE en de Beheerstichting. Ten laste van de VvE worden onder andere gebracht het grootonderhoud en de servicekosten die niet toerekenbaar zijn aan een gebruiker of eigenaar. Naar verhouding van het eigendom is het aandeel voor Oosterpoort in de VvE bepaald op € 11.000,-. Een belangrijk aspect bij de oprichting van de VvE is de eis van Oosterpoort om een langdurige onderhoudsverplichting voor het gebouw aan te gaan. Vereniging van Eigenaren “Kerkplein 6 - 16 te Leuth” Aard van de verbinding Het complex bestaat uit vier bedrijfsruimtes en twee koopappartementen. Oosterpoort is eigenaar van de bedrijfspanden waarin drie praktijken en een peuterspeelzaal zijn gevestigd. Talis verzorgt de administratie van deze VvE. Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de VvE. Beleid ten aanzien van de risicobeheersing De financiële en bestuurlijke risico’s zijn beperkt. Er is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Vereniging van Eigenaren “Kerkplein 9 - 29 te Leuth” Aard van de verbinding Het complex bestaat uit vijf koopappartementen, één commerciële (winkel)ruimte en tien huurappartementen. Talis verzorgt de administratie van deze VvE. Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de VvE. Beleid t.a.v. de risicobeheersing De financiële en bestuurlijke risico’s zijn beperkt. Er is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Vereniging van Eigenaars “Gebouw Karel Doormanstraat’ Aard van de verbinding Het complex bestaat uit 22 huurappartementen, drie onzelfstandige wooneenheden en vier koopappartementen. Talis verzorgt de administratie van deze VvE. Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de VvE. Beleid ten aanzien van de risicobeheersing De financiële en bestuurlijke risico’s zijn beperkt. Er is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
60
Stichting MAAT Aard van de verbinding Een tiental in de regio Nijmegen opererende woon-, zorg- en welzijnspartijen, waaronder Oosterpoort, heeft het initiatief genomen tot een samenwerkingsverband. Dit heeft in 2005 geresulteerd in de oprichting van een commanditaire vennootschap “Programma Maat”. Commanditaire vennoten zijn de aangesloten organisaties. Beherend vennoot is Stichting Maat. De ambitie is door intensieve samenwerking “gebiedsgebonden werken” te realiseren in de vorm van servicewijken en het ontwikkelen van woon- zorg- en dienstenprogramma’s. Zekerheden Oosterpoort heeft als commanditaire vennoot een kapitaal van € 29.000,- ingebracht in de vennootschap. Oosterpoort heeft geen garanties verstrekt aan Stichting MAAT. Beleid ten aanzien van risicobeheersing De financiële risico’s binnen deze stichting zijn beperkt. Oosterpoort Holding BV Aard van de verbinding Oosterpoort heeft per 21 februari 2003 Oosterpoort Holding BV opgericht. Het maatschappelijk kapitaal van deze BV bedraagt € 90.000,-, waarvan € 18.000,- geplaatst en gestort. Oosterpoort is de enige aandeelhouder in de Holding. Met deze structuur beoogt Oosterpoort te voldoen aan haar regelgeving. De directie van de BV is in handen van de algemeen directeur J.P. Verbeet. De Holding neemt voor het volledige geplaatste kapitaal deel in: - Oosterpoort Projectontwikkeling BV - Oosterpoort Energie BV - Oosterpoort Maatschappelijk Vastgoed BV - Oosterpoort Marktverhuur BV In bijlage 2 van dit jaarverslag is de balans en winst- en verliesrekening over 2009 opgenomen. Er heeft geen consolidatie met de cijfers met Oosterpoort plaatsgevonden. Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de Holding. Wel is sprake van een rekening courant verhouding, die ultimo 2009 € 119.000,- bedroeg. Beleid ten aanzien van risicobeheersing Risicobeheersing binnen deze BV is vormgegeven door: De Raad van Toezicht van Oosterpoort keurt besluiten van de bestuurder/directie van de BV goed (vastgelegd in de statuten van de BV). Teken- en beslissingsbevoegdheid. Oosterpoort Projectontwikkeling BV Aard van de verbinding Oosterpoort Holding BV heeft op 26 mei 2003 Oosterpoort Projectontwikkeling BV opgericht voor het onderbrengen van risicovolle projecten om deze af te scheiden van de toegelaten instelling. Vanaf 2009 neemt deze BV. Alle projecten van Oosterpoort in ontwikkeling. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000,-, waarvan geplaatst en gestort € 18.000.-. Oosterpoort Holding BV is 100% aandeelhouder. De directie van de BV is in handen van algemeen directeur J.P. Verbeet. Het interne toezicht op de BV is gewaarborgd via de Raad van Toezicht van Oosterpoort. Alle (project)besluiten die de bestuurder/directie neemt, worden voorgelegd aan de Raad van Toezicht van Oosterpoort.
61
In bijlage 3 van dit jaarverslag is de balans en winst- en verliesrekening over 2009 opgenomen. Er heeft geen consolidatie met de cijfers met de Holding/Oosterpoort plaatsgevonden. Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de BV. Wel is sprake van een rekening courant verhouding, die ultimo 2009 € 9,4 miljoen bedroeg. Beleid ten aanzien van risicobeheersing Risicobeheersing binnen deze BV is vormgegeven door: • Goedkeuring van de door de bestuurder/directie van de BV genomen besluiten door de RVT van Oosterpoort (vastgelegd in de statuten van de BV). • Periodieke rapportages met inzicht in financiële risico’s ter beoordeling naar RVT van Oosterpoort • Bestuursaansprakelijkheidsverzekering. • Teken- en beslissingsbevoegdheid. Oosterpoort Energie BV Aard van de verbinding Oosterpoort Holding BV heeft op 29 december 2009 Oosterpoort Energie BV opgericht voor het beheer over en het participeren in de exploitatie en financiering van installaties op het gebied van energievoorziening door warmtekrachtkoppeling of andere technieken. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000,-, waarvan geplaatst en gestort € 18.000.-. Oosterpoort Holding BV is 100% aandeelhouder. De directie van de BV is in handen van algemeen directeur J.P. Verbeet. Het interne toezicht op de BV is gewaarborgd via de Raad van Toezicht van Oosterpoort. Alle (project)besluiten die de bestuurder/directie neemt, worden voorgelegd aan de RvT. Gezien de datum van oprichting (eind 2009) is geen balans en Winst & Verliesrekening over 2009 opgesteld. Er heeft geen consolidatie met de cijfers met de Holding/Oosterpoort plaatsgevonden. Eind 2009 zijn twee duurzame warmtesystemen in nieuwbouwprojecten in uitvoering: in de nieuwbouw aan de Hollestraat te Nederasselt en in de nieuwbouw Brede School in Malden. Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de BV. Wel is sprake van een rekening courant verhouding, die ultimo 2009 nihil was. Beleid ten aanzien van risicobeheersing Risicobeheersing binnen deze BV is vormgegeven door: • Goedkeuring van de door de bestuurder/directie van de BV genomen besluiten door de RvT van Oosterpoort (vastgelegd in de statuten van de BV). • Periodieke rapportages met inzicht in financiële risico’s ter beoordeling naar RvT van Oosterpoort. • Teken- en beslissingsbevoegdheid. Oosterpoort Maatschappelijk Vastgoed BV Aard van de verbinding Oosterpoort Holding BV heeft op 29 december 2009 Oosterpoort Maatschappelijk Vastgoed BV opgericht voor het beheer en exploitatie van maatschappelijke vastgoedobjecten die bijdragen aan de vitaliteit en leefbaarheid van dorpen, kernen, wijken en buurten en aan het maatschappelijke en culturele leven (zoals multifunctionele accommodaties, gezondheidscentra, scholen, centra’s voor peuter- en kinderopvang, wijk- en buurthuizen, sociale en culturele centra e.d.). Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000,-, waarvan geplaatst en gestort € 18.000.-. Oosterpoort Holding BV is 100% aandeelhouder. De directie van de BV is in handen van algemeen directeur J.P. Verbeet. Het interne toezicht op de BV is gewaarborgd via de Raad van Toezicht van Oosterpoort. Alle (project)besluiten die de bestuurder/directie neemt, worden voorgelegd aan de RvT. Gezien de datum van oprichting (eind 2009) is geen balans en Winst & Verliesrekening over 2009 opgesteld. Er heeft geen consolidatie met de cijfers met de Holding/Oosterpoort plaatsgevonden Oosterpoort heeft eind 2009 een voorlopige lijst van objecten opgesteld, waarvan zij het beheer en de exploitatie overdraagt aan Maatschappelijk Vastgoed BV Ook het beheer en de exploitatie van het Medisch Centrum van Groesbeek (in aanbouw) komt bij de BV te liggen.
62
Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de B.V. Wel is sprake van een rekening courant verhouding, die ultimo 2009 nihil was. Beleid ten aanzien van risicobeheersing Risicobeheersing binnen deze BV is vormgegeven door: • Goedkeuring van de door de bestuurder/directie van de BV genomen besluiten door de RvT van Oosterpoort (vastgelegd in de statuten van de BV). • Periodieke rapportages met inzicht in financiële risico’s ter beoordeling naar RvT van Oosterpoort. • Teken- en beslissingsbevoegdheid. Oosterpoort Marktverhuur BV Aard van de verbinding Oosterpoort Holding BV heeft op 29 december 2009 Oosterpoort Marktverhuur BV opgericht voor het beheer en de exploitatie van middeldure en dure huurwoningen, zoals deze door Oosterpoort zijn gedefinieerd. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000,-, waarvan geplaatst en gestort € 18.000.-. Oosterpoort Holding BV is 100% aandeelhouder. De directie van de BV is in handen van algemeen directeur J.P. Verbeet. Het interne toezicht op de BV is gewaarborgd via de Raad van Toezicht van Oosterpoort. Alle (project)besluiten die de bestuurder/directie neemt, worden voorgelegd aan de Raad van Toezicht van Oosterpoort. Gezien de datum van oprichting (eind 2009) is geen balans en winst- en verliesrekening over 2009 opgesteld. Er heeft geen consolidatie met de cijfers met de Holding/Oosterpoort plaatsgevonden Oosterpoort heeft eind 2009 een voorlopige lijst van woningen opgesteld, waarvan zij het beheer en de exploitatie overdraagt naar Marktverhuur BV. Daarnaast zijn eind 2009 nieuwe objecten in aanbouw, waarvan Oosterpoort het beheer en de exploitatie eveneens overdraagt. Zekerheden Oosterpoort heeft geen leningen en/of garanties verstrekt aan de BV. Wel is sprake van een rekening courant verhouding, die ultimo 2009 nihil was. Beleid ten aanzien van risicobeheersing Risicobeheersing binnen deze BV is vormgegeven door: • Goedkeuring van de door de bestuurder/directie van de BV genomen besluiten door de RvT van Oosterpoort (vastgelegd in de statuten van de BV). • Periodieke rapportages met inzicht in financiële risico’s ter beoordeling naar RvT van Oosterpoort. • Teken- en beslissingsbevoegdheid.
63
5.9 Verklaring van het bestuur en de Raad van Toezicht Het bestuur en de Raad van Toezicht van Oosterpoort, verklaren hierbij dat alle middelen in het verslagjaar 2009 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Om onze sociaal maatschappelijke taakopvatting kracht bij te zetten, hebben wij de Aedescode en de Governance code onderschreven en overeenkomstig de inhoud en de geest van beide codes gehandeld. Wij zijn daarop aanspreekbaar. Dit jaarverslag is in de vergadering van 26 april 2010 door het bestuur van Oosterpoort vastgesteld en door de Raad van Toezicht op 31 mei 2010 goedgekeurd.
Mei 2010
Eugène Janssen directeur-bestuurder
Marij Delissen voorzitter Raad van Toezicht
64
