Jaarstukken Met elkaar en met hart voor de wijk de leefbaarheid verbeteren. woningstichting swz. - Tim Kwakman, wijkconsulent -

Jaarstukken 2013 woningstichting swz

“Met elkaar en met hart voor de wijk de leefbaarheid verbeteren” - Tim Kwakman, wijkconsulent -

Inhoudsopgave Jaarverslag 1. Voorwoord

4

2.

Wij maken duidelijk waar we voor staan

6

2.1 2.2 2.3

6 7 7

3.

4.

Ondernemingsplan 2014-2017 Strategisch voorraadbeleid 2012-2025 Huurprijsontwikkeling

We geven aan wat in 2013 is gerealiseerd

10

3.1

Leefbare wijken en buurten

10

3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5

Prestatieafspraken De stad Zwolle Stadsdeel Zuid Stadsdeel Midden Stadsdeel Noord

10 11 13 15 17

3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5

Tevreden klanten Aandacht voor klant en markt Verhuur Verhuur bijzondere doelgroepen Verkoop woningen Dagelijks onderhoud woning

19 19 20 23 24 24

Wij werken aan een solide organisatie 4.1 Betaalbare woningen 4.1.1 Transformatie van de woningvoorraad 4.1.2 Energieneutraal wonen

25 25 25 26

4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8

Financiën in balans Externe ontwikkelingen Vergelijking jaarresultaat met voorgaand boekjaar Realisatie versus begroting Realisatie versus investeringsbegroting Doorkijk naar de toekomst Kasstroomoverzichten 2014-2019 Treasury Ontwikkeling waarde bezit

28 28 29 30 33 34 35 36 36

4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3

Zelfstandige medewerkers (Samen)werken in de nieuwe hoofdstructuur Ziekteverzuim Ontwikkelen van medewerkers

37 37 38 38

4.3.4

Ontwikkeling zelfstandige medewerker

39

Pagina 2 van 105

4.4 4.4.1

Externe legitimatie Inrichting belanghoudersdomein

39 39

4.4.2 4.4.3 4.4.4

Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel Centrale klachtenadviescommissie Ondernemingsraad

41 43 45

4.4.5

Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw

5.

47

Wij leggen uit hoe het bestuur en toezicht functioneert

48

5.1 5.2

Werkwijze organisatie en intern toezicht Bestuurlijke verantwoording

48 48

5.3

Toezicht door de Raad van commissarissen

50

5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5

Reguliere vergaderingen en toezicht Zelfevaluatie Raad van commissarissen Overleg met belanghouders Beloning Raad van commissarissen en directeurbestuurder Rooster van aftreden Raad van commissarissen

50 51 52 52 52

Jaarrekening 6. Balans per 31 december 2013 7. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 8. Kasstroomoverzicht 9. Toelichting op de waarderingsgrondslagen 1. Algemeen 2. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 3. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 10. Toelichting op de balans 11. Toelichting op de winst- en verliesrekening 12. Kengetallen 13. Overige gegevens 14. Controleverklaring 15. Verklaring Raad van commissarissen en bestuur Bijlagen 1. Overzicht ontwikkeling 2. Kengetallen organisatie 3. Overzicht sponsoring 4. Maatschappelijke belanghouders 5. Beheersinstrument 6. Deelnemingen en verbindingen 7. Functies Raad van commissarissen

Pagina 3 van 105

54 56 57 58 58 59 64 67 81 89 90 91 94

1.

Voorwoord

In het jaar 2013 werd de grote invloed van het Rijk op het beleid van woningcorporaties nog maar eens duidelijk. Hoe het beleid vanuit Den Haag zich verder ontwikkelt de komende jaren is mogelijk het grootste risico voor woningcorporaties en dus ook voor SWZ. In 2013 werden we geconfronteerd met de uitwerking van het regeerakkoord in het woonakkoord. Aedes sloot een deal met het Rijk en gaat ervan uit dat de verhuurderheffing tijdelijk is. SWZ gaat er in het nieuwe Ondernemingsplan 2014-2017 vanuit dat deze heffing structureel is. De komende vier jaar moet SWZ 20 tot 25 miljoen afdragen aan het Rijk. In 2013 werd de Parlementaire Enquête op woningcorporaties voorbereid en kwam het ministerie met de aankondiging van een Novelle die het speelveld van woningcorporaties verder inperkt. Ondanks deze ontwikkelingen op rijksniveau en de gevolgen voor SWZ, is SWZ in 2013 niet bij de pakken neer gaan zitten. Op 18 november 2013 werd het eerste exemplaar van het nieuwe Ondernemingsplan 2014-2017 uitgereikt aan minister Blok van Wonen en Rijksdienst. Het gebeurt niet vaak dat de minister een individuele corporatie bezoekt; we waren dan ook trots op het bezoek aan SWZ. In het nieuwe Ondernemingsplan maakt SWZ nadrukkelijke keuzen. Om aan de rijksheffingen te kunnen voldoen worden de bedrijfslasten verder teruggebracht, bouwen we minder woningen dan gepland in Stadshagen en gaan de huren voor zittende en nieuwe huurders omhoog. De prioriteiten liggen de komende jaren bij het afronden van de wijk- en buurt0vernieuwing en bij de bestaande voorraad (inclusief energiebesparing). In de periode 2014-2017 bouwt SWZ ongeveer 500 nieuwe woningen in Zwolle. In 2013 hebben we 186 nieuwe woningen gebouwd in Zwolle. Dit is ongeveer 40% van de totale nieuwbouwproductie. Op 31 december 2013 was 86% van het geplande onderhoud uitgevoerd. Budgetten voor onderhoud zijn in 2013 te ruim geraamd. Dit is een aandachtspunt voor de komende jaren. Het financiële resultaat over 2013 ligt in lijn met de begroting. Binnen het resultaat vallen aan de opbrengstenkant de hogere verkoopresultaten op. Enerzijds komt het aantal verkochte woningen overeen met de begroting, anderzijds zijn de gemiddelde opbrengsten per woning hoger dan begroot. Dit komt omdat er meer eengezinswoningen worden verkocht dan appartementen. In het eerste kwartaal van 2013 is reeds de post Afschrijvingen aangepast. SWZ heeft geen actieve belastinglatentie gevormd voor de beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen op de opgenomen langlopende leningen. De argumenten voor het niet verantwoorden van een latentie zijn door het bestuur uiteengezet op pagina 88 van de jaarstukken. Het nieuwe Ondernemingsplan en de uitgangspunten die we hanteren in de Meerjarenbegroting hebben consequenties voor de post Waardeveranderingen. Dit wordt in de toelichting bij de jaarrekening nader toegelicht. De bedrijfskosten zijn in 2013 verder verlaagd. Het streven om op 1 januari 2014 uit te komen op € 1.000 per woning, is net niet gehaald. De bedrijfskosten per woning (exclusief leefbaarheid) bedragen op 31 december 2013 € 1.026 per woning. In de winsten verliesrekening is binnen de post 'Overige bedrijfslasten' de verhuurderheffing opgenomen.

Pagina 4 van 105

De druk op de woningmarkt was in 2013 onverkort hoog in Zwolle. De wachttijden om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen zijn hoog. De mogelijkheden om een beroep te doen op de hardheidsclausule zijn vergroot. SWZ heeft de afgelopen jaren veel gebouwd; toch zijn de wachttijden niet gedaald. De netto toevoeging aan de woningvoorraad vanuit SWZ is de komende jaren gering. We bouwen wel ongeveer 500 woningen, maar er wordt ook een aantal complexen gesloopt. Het is belangrijk dat we dit goed bespreken met De Woonkoepel en met de gemeente, onze belangrijkste stakeholders. Echte transparantie in investeringsafwegingen binnen SWZ is een must de komende periode. Eddy Veenstra, juni 2014

Pagina 5 van 105

2.

Wij maken duidelijk waar we voor staan

SWZ is een organisatie zonder winstoogmerk die zich richt op het ontwikkelen, beheren en verhuren van woonruimte. In dit hoofdstuk maken we duidelijk waar SWZ voor staat. 2.1 Ondernemingsplan 2014-2017 Het Ondernemingsplan 2014-2017 is in 2013 vastgesteld. Het plan geeft aan welke maatschappelijke meerwaarde SWZ de komende jaren voor de stad Zwolle en haar inwoners gaat bieden. Demografische en economische ontwikkelingen maken duidelijk dat onze doelgroep blijft groeien, terwijl economische en politieke ontwikkelingen de investeringsruimte beperken. Het afronden van de wijk- en buurtvernieuwing heeft voor ons de komende jaren hoge prioriteit. Daarnaast steken we in op groot onderhoud binnen onze bestaande woningvoorraad, gecombineerd met duurzaamheidmaatregelen, zodat woonlasten niet te veel stijgen. Ondanks de aangekondigde verhuurderheffingen en de voortdurende economische crisis, investeren we de komende jaren volop in Zwolle. De forse afdracht aan het rijk proberen we hierbij zo eerlijk mogelijk te verdelen: zittende huurders (jaarlijkse huurverhogingen), nieuwe huurders (huurverhoging bij mutatie), bedrijfskostenreductie (onder andere minder personeel bij SWZ) en minder investeren in nieuwbouw (met name in Stadshagen). Wij zijn al enkele jaren geleden gestart met het terugdringen van de bedrijfskosten. We richten ons op vier terreinen:  investeren in en ontwikkelen van betaalbare woningen  huisvesting van bijzondere doelgroepen  verbeteren van de kwaliteit van de dienstverlening 

actief aanwezig zijn in wijken en buurten (leefbaarheid)

Missie en doelgroep We zien voldoende mogelijkheden om maatschappelijke meerwaarde voor de inwoners van Zwolle te kunnen bieden. Wij doen dit door samen met andere belanghouders actief te zorgen voor goede, betaalbare woningen in leefbare buurten en wijken in Zwolle. De verantwoordelijkheid van SWZ richt zich primair op het terrein Wonen. Onze inkomsten worden actief ingezet voor de te realiseren volkshuisvestingsopgave. Wij richten ons in het geheel op het huisvesten van mensen met een verzamelinkomen tot maximaal € 34.229*. Missie

SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare Zwolse buurten en wijken.

Doelgroep

De doelgroep van SWZ bestaat uit mensen die nu een sociale huurwoning huren en een ieder die in Zwolle een sociale huurwoning wil gaan huren en een verzamelinkomen heeft < € 34.229*. (* wettelijk prijspeil 2013)

Pagina 6 van 105

Aanscherping van keuzes We hebben de publicatie van het Ondernemingsplan tot eind 2013 aangehouden om afdoende rekening te kunnen houden met de uitwerking van het regeer- en woonakkoord. Allebei hebben namelijk een effect op de manier waarop we invulling kunnen geven aan onze opgave in Zwolle. We richten ons op de sociale huursector en het ontwikkelen van woningen onder de huurtoeslaggrens. De markt is voor het ontwikkelen van duurdere huurwoningen en koopwoningen. Als marktpartijen in een project niet afdoende aanhaken passen wij ons bouwprogramma aan. Dit doen we door het realiseren van (meer) sociale huurwoningen of het aanpassen van het tempo van het bouwprogramma. Voor de komende jaren zien we ook een belangrijke opgave in het duurzaam renoveren van de bestaande woningvoorraad. Om daardoor de energielasten, als onderdeel van de woonlasten, voor onze huurders verder te kunnen beperken. Positieve reflectie Een bijzonder accent in de gehouden belanghoudersbijeenkomst in november 2013 was de aanwezigheid van de heer S. Blok, minister voor Wonen en Rijksdienst. De minister nam het eerste exemplaar van het Ondernemingsplan in ontvangst. De minister reflecteert positief ten opzichte van de inhoud van het plan en de gemaakte keuzes en investeringen binnen de gegeven omstandigheden. Ook Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel heeft, ondersteund door de Woonbond, een uitgebreid advies op het Ondernemingsplan uitgebracht. Hier is door ons positief op gereageerd. We gaan per thema (leefbaarheid, participatie, betaalbaarheid en duurzaamheid) bijeenkomsten beleggen en De Woonkoepel actief inhoudelijk betrekken. 2.2

Strategisch voorraadbeleid 2012-2025

Medio 2012 hebben wij ons strategisch voorraadbeleid vastgesteld. Doel van het strategisch voorraadbeleid is de woningvoorraad op de korte en lange termijn in overeenstemming te brengen met onze missie en de daarvan afgeleide strategische doelstellingen. We hebben in ons strategisch voorraadbeleid gekozen voor een heldere maatschappelijke positie. We richten onze activiteiten op de Zwolse woningmarkt en focussen op mensen met de lagere inkomens. Voor een goede inbedding van het strategisch voorraadbeleid in de organisatie en om op termijn te komen tot een verder uitgebalanceerd strategisch voorraadbeleid werken we naar een versie 2.0. Voor de implementatie op strategisch, tactisch en operationeel niveau werken we organisatiebreed samen in een kernteam dat functioneert als coördinatieorgaan en vraagbaak. We hebben expliciet gemaakt welke procesonderdelen wel en welke niet afdoende zijn ingericht. Belangrijke inhoudelijke (maatschappelijke) thema's waar organisatorisch (mede voor de complexbeheerplannen) verbinding moet worden gemaakt zijn onder andere de verkoopstrategie, investeringen duurzaamheid en consequenties omtrent de inzet, op termijn, van Verenigingen van Eigenaren en de gevolgen die ontstaan door het scheiden van Wonen en Zorg. 2.3 Huurprijsontwikkeling De focus ligt op mensen met de lagere inkomens en bijzondere doelgroepen. Dit betekent primair dat we moeten zorgen dat voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn. De maximale huurgrens voor een sociale huurwoning was in 2013 € 681,02. Woningen met een huurprijs onder deze huurprijs zijn bereikbaar voor de doelgroep. Dit betekent niet dat de woningen voor hen ook betaalbaar zijn. Boven de aftoppingsgrens van € 535 (één- en tweepersoonshuishoudens) of € 574 (huishoudens van drie of meer personen) moeten de huurders meer betalen. Zo is een woning van bijvoorbeeld € 650 ook met huurtoeslag duur voor mensen met de laagste inkomens. Op dit moment heeft ongeveer 85,15 % van onze woningen een huur onder de € 574 en is Pagina 7 van 105

bereikbaar en betaalbaar voor de mensen met de laagste inkomens. Onze woningen hebben een huur van gemiddeld 70% van de maximaal redelijke huur. In ons huurbeleid is tot en met 2013 uitgegaan van een gemiddelde streefhuur van 80% van de maximale huur. Vanaf 2013 moet SWZ een verhuurderheffing betalen die de komende jaren fors gaat oplopen. Wij willen de pijn hiervoor zo eerlijk mogelijk verdelen over de organisatie, huurders en toekomstige huurders. Dit heeft ook gevolgen voor het huurprijsbeleid. Van zittende huurders wordt een bijdrage gevraagd door middel van een hogere jaarlijkse huurverhoging. In 2013 was deze voor de eerste keer inkomensafhankelijk en voor het eerst sinds jaren was de huurverhoging hoger dan inflatie. De huurverhogingspercentages zijn (per 1 juli 2013): Verzamelinkomen < € 33.416 inflatie + 1,5 % = 4,0 % € 33.416 - € 43.000

inflatie + 2,0 % = 4,5 %

> € 43.000 inflatie + 4,0 % = 6,5 % Van toekomstige huurders wordt een bijdrage gevraagd doordat wij de mutatiehuur gemiddeld verhogen naar 83%. In 2013 zijn hiervoor de voorbereidingen gestart en per 1 januari 2014 gaat dit in. De inkomensafhankelijke huurverhoging is vrijwel zonder problemen uitgevoerd. In onderstaande tabellen staat informatie over het aantal ontvangen bezwaren, het aantal verstuurde rappelbrieven en het aantal ontvangen verzoeken tot huurverlaging. Bezwaar huurverhoging

Reden van het bezwaar Huurverhoging is niet redelijk Inkomensafhankelijk deel huurverhoging klopt niet Totaal

Ontvangen

Toegekend SWZ

Ingetrokken huurder

Verzoek huurcommissie

Toegekend huurcommissie

91

19

48

24

0

115

102

12

1

0

206

121

60

25

0

Verstuurd

Betaald

Verzoek huurcommissie

Toegekend huurcommissie

113 29 142

112 29 141

1 0 1

0 0 0

Rappel huurverhoging

Voorstel huurverhoging ≤ 4% > 4% Totaal

Pagina 8 van 105

Verzoek huurverlaging

Reden van het verzoek Daling inkomensamenstelling huishouden gewijzigd Daling inkomensamenstelling huishouden gelijk Totaal

Ontvangen

Toegekend SWZ

Ingetrokken huurder

Verzoek huurcommissie

Toegekend huurcommissie

3

3

0

0

0

2

2

0

0

0

5

5

0

0

0

Pagina 9 van 105

3.

We geven aan wat in 2013 is gerealiseerd

We trachten onze meerwaarde voor de stad Zwolle en haar inwoners zo goed mogelijk inzichtelijk te maken. Eén van de streefwaarden is de leefbaarheid van de wijken en de buurten in Zwolle, in samenwerking met en eigen inzet van bewoners, ten positieve te ontwikkelen. Verder willen wij dat onze klanten over de hele linie tevreden zijn, zowel over de uitkomst/het resultaat van onze dienstverlening als over de manier waarop SWZ met hen is omgegaan. 3.1 Leefbare wijken en buurten Voor ons staat voorop dat de bewoner zelf bepaalt of de wijk of buurt als leefbaar wordt ervaren. Daarbij is het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek van de gemeente Zwolle bepalend in de prioriteitstelling welke wijk of buurt aandacht nodig heeft. 3.1.1 Prestatieafspraken Prestatieafspraken zijn waardevol om de afspraken tussen de gemeente en de corporaties in de stad te sturen en borgen. Voor de periode 2012-2015 zijn afspraken gemaakt. Na de totstandkoming en ondertekening van de afspraken in het voorjaar van 2012 hebben zich belangrijke veranderingen voorgedaan op het beleidsterrein Wonen en de kaders waarbinnen wordt gewerkt. De aanhoudende stagnatie op de woningmarkt en het landelijke woonakkoord hebben invloed op de omstandigheden waarbinnen de afspraken inhoud moet worden gegeven. Daarom is in het najaar 2013 gestart met een actualisatie van de prestatieafspraken per eerste kwartaal 2014. In deze geactualiseerde prestatieafspraken voor 2014 wordt prioriteit gegeven aan de volgende thema’s/afspraken:     

Betaalbaarheid sociale huursector en woonlastenproblematiek Scheiden wonen en zorg Inzetten op tijdelijke woonruimte voor urgente woningzoekers/spoedzoekers Voorkomen instroom en bevorderen uitstroom maatschappelijke opvang Blijven investeren in duurzaamheidsopgave

De actualisatie is allereerst op ambtelijk niveau tussen gemeente en corporaties besproken. Daarna zijn de huurdersorganisaties van de drie Zwolse corporaties actief betrokken bij de concept-afspraken. De resultaten van deze overleggen zijn verwerkt in een concept dat op bestuurlijk niveau is besproken en dat voor advies is verstuurd aan de huurderbelangenverenigingen. In het eerste kwartaal 2014 wordt definitieve besluitvorming verwacht. De overleggen hebben in een constructieve en goede sfeer plaatsgevonden. De Zwolse Woonagenda 2013–2017 De Woonagenda is een actieplan van de gemeente Zwolle voor de Zwolse woningmarkt, waarin de gemeentelijke analyse van en visie op het functioneren van de woningmarkt is vertaald in een aantal ambities, kaders en concrete uitvoeringsmaatregelen. De Woonagenda borduurt voort op het gemeentelijk Woonplan. De Woonagenda bevat veertien acties voor de komende twee jaar, waarvan een belangrijk deel al in uitvoering is. Doel van de acties is de markt te stimuleren en de doorstroming te bevorderen. Inzet is ook in de bestaande woningvoorraad de energietransitie en levensloopbestendigheid van woningen en buurten te bevorderen. Naast de focus op de nieuwbouw ligt in de Woonagenda ook een belangrijk accent op de relatie met de corporaties. Daarbij gaat het met name om de omvang van de sociale voorraad en de woonruimteverdeling. De concept Woonagenda is besproken met de corporaties. Wij hebben aangegeven dat we positief zijn over de insteek en toon van de Woonagenda en dat wij ons kunnen vinden in de opzet en maatregelen. Pagina 10 van 105

We hebben daarbij onze ideeën uitgesproken over de gewenste toename van de sociale huurvoorraad en goedkope koopvoorraad. En we hebben aangegeven dat de verwachtingen ten opzichte van onze rol aangaande de transformatie van kantoren en het aanbieden van kluswoningen wat ons betreft moet worden getemperd. Ook hebben we aangegeven dat het element van de woonlasten een structurele plek moet krijgen in het woonbeleid. Kwantitatieve resultaten In 2013 zijn 503 woningen opgeleverd in Zwolle (opgave gemeente Zwolle). Van de in 2013 opgeleverde woningen zijn er door SWZ 188 (137 nieuwbouw huur en 51 nieuwbouw koop) woningen gerealiseerd. Naast nieuwbouw en het reguliere planmatig onderhoud (zie paragrafen 3.1.3 tot en met 3.1.5) hebben we 54 woningen in de Pieter Steynstraat gerenoveerd. 3.1.2

De stad Zwolle

In de vorig jaar geformuleerde missie is de term leefbaarheid bewust opgenomen. Los van de wettelijke taak die wij hebben als het gaat om het verschaffen van woongenot, geloven wij dat een leefbare woonomgeving - net als de kwaliteit van de woningen zelf ('de stenen') - niet alleen bijdraagt aan het woonplezier van onze huidige huurders, maar ook aan de verhuur- en verkoopbaarheid van onze woningen in de toekomst. In die zin is leefbaarheid voor ons een sociaal-maatschappelijk én een financieel-economisch thema. De werkzaamheden met betrekking tot leefbaarheid resp. sociaal beheer bestaan grotendeels uit het houden van toezicht (preventief), het signaleren van problemen c.q. ongewenst bewonersgedrag, en het oplossen van deze problemen (curatief), al dan niet in samenwerking met of middels een doorverwijzing naar partnerorganisaties (o.a. zorginstellingen, welzijnsorganisaties, politie en gemeente). Voor een klein deel bestaan onze werkzaamheden uit het stimuleren en faciliteren van bewonersinitiatieven gericht op het versterken van de leefbaarheid in een wijk of buurt (proactief). Dat doen we met name in buurten waarin wij veel bezit hebben en die onder de norm van de score 7,0 scoren in het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek. De door ons ondersteunde initiatieven zijn altijd sterk verbonden aan het wonen. Initiatieven die primair liggen op het gebied van bijvoorbeeld zorg, onderwijs of werkgelegenheid, ondersteunen wij niet. Én we vinden het in toenemende mate belangrijk dat bewoners zelf de drijvende kracht zijn. Huurachterstandspercentage onder de norm Huurders met betalingsproblemen benaderen we actief en persoonlijk. Daarbij doen we al het mogelijke om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden te voorkomen. Huurders worden binnen tien dagen schriftelijk in kennis gesteld van een huurachterstand. Bij het uitblijven van een reactie benaderen we de huurders nogmaals schriftelijk, telefonisch of via een huisbezoek. Daar waar mogelijk treffen we betalingsregelingen of brengen we huurders in contact met (schuld)hulpverlenende instanties. Met deze werkwijze streven we naar een goede relatie met onze huurders en een tijdig inzicht in de betalingsproblematiek. Hiermee kunnen we huurachterstanden voorkomen of sneller oplossen. Voor 2013 stelden we een achterstandspercentage van maximaal 0,8% van de jaarhuur als doel. Op 31 december 2013 bedroeg de achterstand 0,78%. Op grond van huurachterstanden sprak de rechter 46 ontruimingsvonnissen uit. We hebben 15 woningen moeten ontruimen (t.o.v. 10 in 2012), waarvan er 8 voortijdig door de bewoners waren verlaten. De huishoudensamenstelling Pagina 11 van 105

van de ontruimde woningen was als volgt: 12 alleenstaande mannen, 2 alleenstaande vrouwen en 1 alleenstaande met kind(eren). Het huurachterstandpercentage aan het eind van het vierde kwartaal ligt hoger dan aan het eind van het tweede en derde kwartaal. Toen was de achterstand ongeveer 0,70%. Als gevolg van de nieuwe incassoregelgeving bij de banken op grond van Europese wetgeving (SEPA), steeg de achterstand in november fors. Het aantal keer dat een automatische incasso werd teruggedraaid steeg in november en december van gemiddeld ongeveer 120 naar ongeveer 400. Meldingen sociale problematiek Per wijk en buurt hebben we het aantal meldingen van sociale problematiek in kaart gebracht. We maken een onderscheid tussen meldingen van burenoverlast, omgevingsoverlast en persoonlijke problematiek (bijvoorbeeld versmering of hennepteelt). Werkeren

Burenoverlast

Holtenbroek IV

Noord

Holtenbroek III Holtenbroek II

Omgevingsoverlast

Holtenbroek I Frankhuis

Persoonlijke problematiek

Breecamp Aalanden-oost Aalanden-noord Kamperpoort Indische buurt Midden

Hogenkamp Het Noorden Bollebieste Binnenstad-zuid Berkum Aalanden-zuid Aalanden-midden Wipstrik-zuid Wezenlanden Stationsbuurt Schellerlanden Zuid

Pierik Oud-Assendorp Oldenelerbroek Nieuw-Assendorp Ittersumerlanden Ittersumerbroek Geren

0

10

20

30

40

50

60

70

Doorontwikkeling wijkgericht werken Met de gemeente en alle andere partners in de stad (welzijnswerk, zorg, politie en andere corporaties) is dit jaar volgens een vernieuwde aanpak gewerkt aan de leefbaarheid van de Zwolse wijken. Belangrijke kenmerken zijn dat de bewoners zelf een grote stem hebben in het bepalen van de opgaven voor hun wijk. Dat er zoveel als mogelijk een beroep wordt gedaan op de eigen kracht van de bewoners en dat de bijdrage van de professionele partners zo scherp mogelijk wordt geformuleerd. Aan de hand van het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek zijn de

Pagina 12 van 105

zogenoemde wijkdialogen gevoerd. Op basis hiervan zijn de leefbaarheidopgaven per wijk geformuleerd, en is een aantal opgaven reeds opgepakt (onder andere in Holtenbroek 3). 3.1.3

Stadsdeel Zuid

Stadsdeel Zuid bestaat uit de wijken Wipstrik, Indische Buurt, Pierik, Assendorp en Zwolle-Zuid. Renovatie en planmatig onderhoud  In 2012 hebben we aan 33 woningen aan de Abel Tasmanstraat en De Keijzerstraat werkzaamheden uitgevoerd. In 2013 hebben we bij de resterende 20 woningen aan De Keijzerstraat, naast de badkamer- en toiletrenovatie, het gehele dak aangepast en



 



 

 





voorzien van geïsoleerde dakplaten en nieuwe dakpannen. Het aanwezige asbest is gesaneerd. Bewoners konden tegen een huurverhoging kiezen voor een vaste trap naar de zolder, een cv-installatie, isolatieglas en het vergroten van de badkamer waardoor meer ruimte en gebruiksgemak in de badkamer ontstaat. De binneninrichting van de meeste woningen aan de Baarskolk, Kolbleikolk en Steurkolk is vernieuwd. In totaal zijn 75 keukens, 91 badkamers (eventueel met gecombineerd toilet) en 80 toiletten gerenoveerd. Ook hebben 57 woningen, die nog een verouderde cv-ketel hadden, een nieuwe combiketel met een hoog rendement gekregen. Bij 24 woningen aan de Kadeneterkamp, Knoppertkamp en Ten Busschekamp is de verouderde cv-ketel vervangen door een cv-combi ketel met een hoog rendement. De 22 gestapelde wooneenheden aan de Van der Laenstraat worden energetisch verbeterd. Eind 2013 is gestart met de werkzaamheden en is in 8 eenheden alvast een individuele hoogrendements verwarmingsketel geplaatst. De overige werkzaamheden starten begin 2014. Bij de 98 woningen aan de Vondeling- en Gerbrandystraat hebben we diverse werkzaamheden uitgevoerd. Zo zijn bij 71 woningen de keukens vernieuwd. Verder is het buitenschilderwerk van alle woningen van een nieuwe frisse verflaag voorzien. De gevelbeplating van de achtergevel is ter hoogte van de eerste verdieping gedemonteerd en opnieuw opgebouwd. Ook is het glas van de lichtstraat gecoat om de instraling van de zon te verminderen. De drie woningen aan de Goudsbloemstraat zijn aan de buitenzijde geschilderd en bij twee woningen is het enkele glas vervangen door hoogwaardig isolatieglas. De 16 woningen aan de Molenweg zijn aan de buitenzijde geschilderd en op het dak zijn nieuwe dakpannen aangebracht. Bij deze woningen aan de Molenweg, maar ook bij de 18 woningen aan de Leliestraat, zijn de asbestgolfplaten van de bergingen gesaneerd. Aan de Kamerledenlaan hebben we de liften gereviseerd. Bij het Earthship hebben we diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Zo zijn de elektrische installatie, de riolering van de keuken en het toilet en de verwarmingsinstallatie aangepast. In totaal hebben we bij 401 woningen aan de Goudsbloemstraat, Violierenstraat, Ten Oeverstraat, Derk Buismanstraat, Jan van Riebeekstraat, Van Hogendorpware, Tuinstraat, Van der Laenstraat, Molenweg en Leliestraat de buitenzijde geschilderd en hiermee opgefrist. Bij 336 woningen aan de Kadeneterkamp, Knoppertkamp, Kolbleikolk, Meervalkolk, Mimosastraat, Ten Busschekamp en De Rijpstraat zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Pagina 13 van 105

Ittersumerlanden - Sloop en nieuwbouw In 2013 zijn in Ittersumerlanden 20 eengezinswoningen en 7 appartementen opgeleverd en verhuurd. Ook is een start gemaakt met de laatste 7 eengezinswoningen aan de Staatsmanlaan en 29 wooneenheden voor Frion. Om al deze nieuwbouwwoningen te kunnen realiseren, zijn in Ittersumerlanden op diverse locaties in totaal 144 onzelfstandige wooneenheden gesloopt. Deze voldeden niet meer aan de bouw- en woontechnische eisen van deze tijd. In de zomer van 2014 wordt het gehele project van renovatie, vervangende nieuwbouw en aanpassing van de openbare ruimte afgerond. Pierik-Zuid - Sloop en nieuwbouw Afgelopen jaar zijn de voorbereidingen voor de nieuwbouw in Pierik-Zuid afgerond. Op de locatie van 16 eengezinswoningen aan de Lobelia- en Lavendelstraat en 42 duplexwoningen aan de Mimosastraat gaan we 30 eengezinswoningen en 28 appartementen realiseren. Eind juni is in aanwezigheid van omwonenden de aannemer Dura Vermeer geselecteerd om de nieuwbouw te realiseren. In november is gestart met de eerste werkzaamheden voor de sloop. Assendorp/Pierik - Verbetering aanzicht achterpaden en tuinen Een aantal mensen had zich aangemeld om de achterpaden aan te pakken. Een aantal achterpaden is zichtbaar verbeterd dankzij inspanningen van bewoners. Door het onder de aandacht brengen van de achterpaden zijn er ook tuinen in beeld gekomen die niet onderhouden worden. Daarvan zijn er drie opgeknapt/op orde gebracht met behulp van buren. Assendorp/Pierik - Buurtmoestuin De buurtmoestuin is door bewoners van Assendorp/Pierik opgezet en wordt geheel door hen onderhouden. Omdat bleek dat de bodem niet geschikt was voor verbouwing van groente is besloten om bakken te plaatsen waarin groente wordt verbouwd. Daarnaast wordt meegedaan met landelijke acties zoals NLdoet en zijn bewoners bezig om via het Oranjefonds kinderactiviteiten te organiseren. SWZ heeft een faciliterende rol. Zeeheldenbuurt - Plan van aanpak leefbaarheid Het ontwikkelen van een plan van aanpak voor de leefbaarheid in de Zeeheldenbuurt is meegenomen in de ontwikkeling van het betreffende stadsdeeladvies. Doel is het tegengaan van overlast en het versterken van de weerbaarheid van bewoners. Er is een uitvoerend team samengesteld. SWZ heeft hier geen zitting in. De werkzaamheden die van ons worden verwacht vallen binnen ons reguliere werk.

Pagina 14 van 105

3.1.4 Stadsdeel Midden Stadsdeel Midden bestaat uit de wijken Centrum, Kamperpoort, Diezerpoort, Aa-landen en Berkum. Renovatie en planmatig onderhoud 

Bij de flats aan de Alm, Gantel, Noord en Vlist zijn de vloeren van de hoofdentrees van



een anti-slip coating voorzien. Verder zijn hier bij 12 van de 48 garages de asbesthoudende plafonds gesaneerd. De overige garages volgen begin 2014. Bij twaalf losstaande garages aan de Hogenkampsweg zijn de asbesthoudende plafonds gesaneerd. Daarnaast is bij negen garages die onder één VVE vallen het platte dak van een nieuwe afwerklaag (dakbedekking) voorzien.



De lift van de seniorenwoningen aan de Rijnlaan is gereviseerd.



Bij wooneenheden aan de Erasmuslaan hebben we verschillende werkzaamheden uitgevoerd. Zo is de oude collectieve warmtevoorziening, die niet naar behoren werkte, verwijderd en hebben de wooneenheden elk een eigen hoogrendement cv-ketel gekregen. Ook is asbest gesaneerd ter plaatse van de panelen en de gootbekleding, hebben de wooneenheden nieuwe kunststof ramen gekregen bij de tweede slaapkamer op de verdieping en is de meterkast vernieuwd. De wooneenheden zijn van een E/F-label naar een B/C-label gegaan. De 66 woningen aan de Beerze, Dommel, Eemlaan, Gender en Scheldelaan zijn aan de buitenzijde geschilderd en van een frisse verflaag voorzien. Hier zijn bij 18 woningen de verouderde cv-ketels vervangen door een hoogrendement cv-ketel. Voor de start van de werkzaamheden werden dwergvleermuizen aangetroffen, waardoor de flora- en faunaregelgeving op de uitvoering van toepassing was. In de Bekenbuurt is het buitenschilderwerk van 207 woningen aan de Oelerbeek, Polbeek, Reggelaan, Schipbeek, Schutterbeek, Sombeek en Vlierbeek van een nieuwe frisse verflaag voorzien. Ook de dakgoten van de woningen zijn vernieuwd. In totaal zijn hier 235 verouderde cv-ketels vervangen door hoogrendement cv-ketels met warmwatervoorziening. Bij 190 eengezinswoningen aan de Leerinkbeek, Leuvenumsebeek, Loenensebeek, Lovinkbeek, Oelerbeek, Polbeek, Reggelaan, Schipbeek, Schutterbeek, Sombeek en Vlierbeek is het dak vervangen door een dakconstructie met een hoogwaardige isolatie en nieuwe dakpannen. Ook bij 40 eengezins koopwoningen zijn deze dakwerkzaamheden uitgevoerd. Deze woningen waren eerder in het bezit van SWZ, maar zijn in de afgelopen jaren verkocht met het beding dat de nodige dakwerkzaamheden te zijner tijd uitgevoerd zouden worden tegelijk met de uitvoering van de huurwoningen. Bij de 76 woningen aan de Kamerlingh Onneslaan, Snelliuslaan, Ambonstraat, Bankastraat, Floresstraat en Ternatestraat zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld. Ook bij De Herberg zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld.









Dieze-Oost Onze visie op de wijkvernieuwing Dieze-Oost is om deze wijk toekomstbestendig te maken door in te grijpen op zowel woontechnisch als op het gebied van leefbaarheid. Het toekomstbestendig maken wordt bereikt door in de komende tien jaar éénderde van ons bezit te transformeren van portieketagewoningen naar eengezinswoningen (in 2016 en 2020 van 234 naar 160) en appartementen met lift (22 gerealiseerd en 25 in 2014 gereed) en éénderde te renoveren (54 gerealiseerd en 126 in 2014). Voor het overige deel van de woningen staat geen renovatie Pagina 15 van 105

gepland. Deze woningen voorzien in de behoefte van onze klanten om ook de mogelijkheid te hebben een woning te huren met een lagere huur. In de komende jaren monitoren we of die behoefte blijvend is. In 2013 was er geen aanleiding om de strategie van deze woningen te wijzigen. 

Geert Grootestraat De bewoners van de 16 eengezinswoningen aan de Geert Grootestraat hebben in 2013 te horen gekregen dat hun woning in 2014 gerenoveerd wordt. Het energielabel wordt verhoogd van F naar A en de keuken, badkamer en toilet worden vernieuwd. De aanbesteding voor het groot onderhoud van de eengezinswoningen aan de Geert Grootestraat is in 2013 gestart. De uitvoering wordt afgerond voor augustus 2014. In de zomer is gestart met de sloop van de tweede flat aan de Geert Grootestraat. Vervolgens is gestart met de bouw van het nieuwe appartementengebouw. Voor alle 25 te realiseren appartementen, die in het voorjaar van 2014 worden opgeleverd, zijn inmiddels huurders geselecteerd.



Pieter Steynstraat De eerste flat in de Pieter Steynstraat is grondig gerenoveerd en opgeleverd in de zomer van 2013. De badkamer, keuken en toilet zijn vernieuwd. Er is centrale verwarming aangelegd, de kozijnen zijn vernieuwd en mede hierdoor zijn de woningen energetisch sterk verbeterd tot energielabel A/B. Voor de tweede tot en met de vierde flat is gekozen voor dezelfde werkzaamheden, maar met een sobere aanpak. Er heeft een aanbestedingsproces plaatsgevonden waar drie aannemers aan deelnamen. In juli 2013 hebben de bewoners zich duidelijk uitgesproken voor één van de aannemers. Vanaf medio november is gestart met de renovatie. De uitvoering wordt afgerond in de zomer van 2014.



Isaäc van Hoornbeekstraat en Caspar Fagelstraat De bewoners van de Isaäc van Hoornbeekstraat en Caspar Fagelstraat hebben de keuze gehad om cv aan te laten brengen tegen huurverhoging. Ook hebben tien woningen aan de Caspar Fagelstraat in het kader van de Wet Geluidhinder naar aanleiding van de verkeershinder van de Ceintuurbaan isolerende beglazing en suskasten gekregen.



Binnenhofjes De locatie van de Binnenhofjes is binnen Dieze-Oost aangewezen om omgevormd te worden van flats naar eengezinswoningen (vrije sectorhuurwoningen, sociale huurwoningen en/of koopwoningen). De bewoners van het eerste deelgebied zijn per 1 januari 2013 uitverhuisd. Slechts 4% van de bewoners moet nog een ander onderkomen vinden, want deze woningen worden in de zomer van 2014 gesloopt. De bewoners van het tweede en derde deelgebied zijn ook op de hoogte gebracht van de toekomstige sloopplannen. Voor de tweede fase is de peildatum definitief vastgelegd op 1 november 2014. De bewoners van de derde fase hebben een aanbod voor het plaatsen van een cv-installatie tegen huurverhoging gehad, omdat we hen nog geen duidelijkheid kunnen geven over de datum waarop hun woning gesloopt gaat worden.

Pagina 16 van 105

Centrum - Weezenlanden Ontwikkelaar Novaform was één van de partijen die heeft geboden op de grond van het ziekenhuisterrein De Weezenlanden. Gedachte van de ontwikkelaar was een onvoorwaardelijk bod te doen. In deze zoektocht hebben we samen met Openbaar Belang aangegeven op dit terrein ongeveer 65 sociale huurwoningen te willen afnemen. Ondertussen is duidelijk geworden dat Novaform de ontwikkelaar van deze toplocatie wordt en eind 2013 is in een overeenkomst tussen de twee corporaties en Novaform de eerder uitgesproken intentie vastgelegd. SWZ maakt onderdeel uit van de klankbordcommissie om te komen tot een stedenbouwkundig plan voor deze locatie. Wij nemen ruim 30 sociale huurappartementen over. 3.1.5 Stadsdeel Noord Stadsdeel Noord bestaat uit de wijken Holtenbroek, Westenholte en Stadshagen. Renovatie en planmatig onderhoud  Bij de zeven woningen aan de Greppelmos is het buitenschilderwerk van een nieuwe frisse verflaag voorzien. Daarbij zijn ook de aanwezige bloembakken hersteld.  Ook bij de 35 appartementen (De Wendakker) aan de Belvédèrelaan en de Winterdijkstraat is het houtwerk van buiten geschilderd. Verder zijn in de hal de binnendeuren en kozijnen geschilderd en zijn bij de oplaadpunten voor de scootmobiel beschermstrippen aangebracht.  Bij de appartementen 't Hoge Huis aan de Bonkenhavestraat zijn naar aanleiding van klachten van bewoners over de overlast van de wind glazen windschermen geplaatst.  Het buitenschilderwerk van de 33 galerijflats aan de Beethovenlaan is van een nieuwe frisse verflaag voorzien.  De liften van de hoge flats aan de Palestrinalaan zijn gereviseerd.  Ook bij de flats aan de Gombertstraat zijn we eind 2013 gestart met het reviseren van de liften. Deze werkzaamheden ronden we in 2014 af.  Bij de vijf woningen aan de Zinniaweg zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld.  In totaal zijn, buiten de hiervoor vermelde aantallen, nog 149 individuele verwarmingsketels vervangen door hoogrendement ketels of zijn complete installaties aangebracht. Bachlaan - Sloop en nieuwbouw Na de voorbereidende werkzaamheden in het voorjaar is na de zomer gestart met de sloop van de 162 portiekflats, winkels en bedrijfsruimtes. Net voor de kerst waren alle gebouwen gesloopt. Begin 2014 worden de werkzaamheden afgerond en richten we het terrein tijdelijk in op basis van een groenplan dat in samenspraak met de omwonenden tot stand is gekomen. In 2013 is tevens gestart met de voorbereiding van de nieuwbouw. Muziekwijk Ook in 2013 zijn in de Muziekwijk volop woningen gebouwd en opgeleverd. Bovendien hebben we besloten om in 2014 de laatste 43 woningen te bouwen, zodat dit wijkdeel straks helemaal klaar is. Naast het ontwikkelen van de woningen werd gewerkt aan het woonrijp maken, het groenplan en zijn de eerste speelvoorzieningen voor kinderen geplaatst. De inrichting van het openbare gebied blijft een belangrijke pijler van het project. Zo is ook in 2013 een aantal lindebomen, die tijdelijk uit het project verwijderd zijn, weer teruggeplaatst in de wijk.

Pagina 17 van 105



Derde fase Muziekwijk Begin 2013 is gestart met de bouw van twee van de drie clusters van wat we de derde (en tevens laatste) fase van de Muziekwijk noemen. Het gaat om een cluster aan de Schumannlaan met 46 koopwoningen die in september/oktober 2013 zijn opgeleverd. Van deze woningen zijn er 29 verkocht, staan er 2 nog te koop en worden er 15 tijdelijk verhuurd boven de huurtoeslaggrens. Aan de Klooienberglaan is een cluster van 12 eengezinswoningen en 18 appartementen gebouwd (sociale huur). Deze woningen zijn allen opgeleverd en eind 2013 verhuurd.



MMWT In 2012 is gestart met de bouw van het project Mens- en Milieuvriendelijk Wonen (MMWT). Met de vereniging MMWT is intensief samengewerkt om een project van 36 woningen vorm te geven en te realiseren. SWZ is verantwoordelijk voor de ontwikkeling, maar de vereniging is medeopdrachtgever. Mede daarom is binnen het project extra veel aandacht voor materiaalgebruik, isolatie en andere duurzaamheidaspecten. Onderscheidend ten opzichte van de overige fases in de Muziekwijk is het groene binnengebied. Doordat in verhouding minder auto’s overdekt geparkeerd kunnen worden, ontstaat een prachtige ontmoetingsplek voor de bewoners. Eind 2013 zijn de woningen opgeleverd en is tussen de vereniging en SWZ een beheersovereenkomst getekend. In totaal zijn van de 17 appartementen er 9 verhuurd en 8 verkocht (waarvan 7 onder Koopgarant). Van de 18 eengezinswoningen zijn er 9 onder de huurtoeslaggrens verhuurd, 1 boven de huurtoeslaggrens en zijn er 9 verkocht (waarvan 6 onder Koopgarant).



Stadsverwarming Muziekwijk In de Muziekwijk is gekozen voor een vorm van stadsverwarming. De exploitant van de installatie is Cogas Duurzaam. Cogas is direct na de zomer van 2013 gestart met de bouw van de definitieve verwarmingsinstallatie, net achter de dijk van het Zwarte Water. De installatie wordt begin 2014 in gebruik genomen.



Jouw Energie Moment In de pilot Jouw Energie Moment wordt onderzocht hoe we in Nederland anders kunnen omgaan met energie door vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Hiervoor is een slim netwerk nodig, genaamd smart-grid. De pilot is een gezamenlijk initiatief van Enexis, SWZ en een consortium waarvan de Technische Universiteit Eindhoven deel uitmaakt. SWZ maakt de woningen geschikt voor aansluiting op het netwerk en rust de woningen voor de deelnemers uit met zonnepanelen. Het elektriciteitstarief is variabel en wordt 24 uur van te voren via de energiecomputer bekend gemaakt. Voor de deelnemers betekent dit dat zij de mogelijkheid krijgen om het gunstigste energiemoment te kiezen. Ook komt de in de woning opgewekte energie ten goede aan de bewoners. Dit levert een lagere energierekening op. Naast duurzaamheid draagt de pilot bij aan de bewustwording van het energieverbruikgedrag en grip op de woonlasten. in 2013 is ook de bewoners van de derde fase en MMWT gevraagd deel te nemen. Wederom is het aantal deelnemers erg hoog. 95% van de bewoners neemt deel aan de pilot. De 1e resultaten van de deelnemers uit de tweede fase laten zien dat er daadwerkelijk een verschuiving van de energievraag over de dag plaatsvindt. Op momenten dat de zonnepanelen energie opwekken wordt de slimme wasmachine gebruikt. De pilot loopt door tot 31 december 2015.

Pagina 18 van 105

Stadshagen 

Havezate Vlak voor de zomer hebben we 28 ruime sociale huurwoningen, waarvan vier geschikt en beschikbaar zijn als Wmo-woning, opgeleverd.



Breecamp-Oost In het najaar van 2013 hebben 21 woningen in de Plantage opgeleverd. Hiervan zijn de drie hoekwoningen ondanks de moeizame koopmarkt verkocht. De overige 18 sociale huurwoningen zijn allemaal verhuurd. Voor twee gebieden in Breecamp-Oost (Plantage en Oude Wetering) is besloten de ontwikkeling van respectievelijk 31 (25 sociale huurwoningen en 6 woonwagenlocaties) en 16 sociale huurwoningen te verplaatsen naar 2017 of later.



Stadshagen+ In 2012 is gekozen om met twee pilots te starten, één in de Tippe en één in Breezicht. SWZ richt zich voor de eerste ontwikkeling op Breezicht. SWZ neemt hier 42 woningen voor haar rekening. In 2013 is het realisatiejaar van deelgebied Breezicht door de gemeente Zwolle in overleg met de ontwikkelende partijen Stadshagen+ verschoven naar 2018. SWZ heeft in Stadshagen+ geen ontwikkelopgave meer tot en met 2017.



Warmtenet BeGreen In Breecamp-Oost is een duurzaam houtsnipper gestookt warmtenet aangelegd door exploitant BeGreen. Wij hebben al onze woningen hierop aangesloten. De houtsnipperkachel is in 2013 feestelijk opgeleverd.

Versterken leefbaarheid Holtenbroek 3 In november is een inlooppunt geopend (Buxtehudestraat 13) van waaruit gemeente, welzijnswerk, politie en SWZ samenwerken. Daartoe is een convenant gesloten. De insteek is het vertrouwen van bewoners terug te winnen en dit vervolgens proberen te vertalen in een hogere bewonersparticipatie. 3.2

Tevreden klanten

Eén van onze streefwaarden is dat onze klanten over de hele linie tevreden zijn, zowel over de uitkomst/het resultaat van onze dienstverlening als over de manier waarop SWZ met hen is omgegaan. 3.2.1 Aandacht voor klant en markt Wij verdiepen ons in de wensen van huidige en toekomstige klanten. Bij onze investeringen in bestaand en nieuw vastgoed beschouwen we deze wensen in het licht van de financiële consequenties. Op deze manier borgen we optimaal woonplezier op korte termijn en de verhuuren verkoopbaarheid van ons bezit op langere termijn. Ook in de dienstverlening aan en de omgang met onze klanten willen we laten zien dat we hen serieus nemen. Dit betekent niet dat we klakkeloos alles doen wat klanten vragen. Het betekent wel dat we actief meedenken, flexibel, creatief en zeer zorgvuldig willen zijn. Vooral in de communicatie met onze klanten. We doen dit niet alleen uit fatsoensbesef, maar ook op grond van de overtuiging dat we met snelle en adequate reacties op klantvragen tijd- en geldrovende herstelacties kunnen voorkomen. Klachten kunnen we niet altijd voorkomen, maar proberen we zo goed mogelijk te behandelen.

Pagina 19 van 105

Trendanalyse is opgesteld Net als in de voorgaande jaren hebben we de belangrijke ontwikkelingen in de Zwolse woonmarkt bestudeerd. Demografische en economische ontwikkelingen maken dat onze doelgroep blijft groeien, terwijl economische en politieke ontwikkelingen onze investeringsruimte verkleinen. In de afgelopen jaren is veel ingezet op het toevoegen van kwaliteit in het woningbezit. Kwaliteit blijft - ook op langere termijn bezien - van belang maar het kwantitatieve vraagstuk wordt steeds pregnanter: hoe kunnen we met de aanwezige (beperkte) investeringsruimte zo veel mogelijk woningen leveren. Daarnaast blijft aandacht nodig voor de toenemende vraag van ouderen om in hun eigen woning oud te kunnen worden. Nieuwe methodiek kwaliteit dienstverlening Vorig jaar is reeds besloten om KWH te verruilen voor een andere methodiek die 

goedkoper is;



gericht ingaat op de belangrijkste klantcontactmomenten;



eenvoudiger toepasbaar is in de zin dat rapportages snel en makkelijk leesbaar zijn;



vertaling naar verbeteracties nadrukkelijk gemaakt wordt.

Er    

wordt ingezoomd op vier klantcontactmomenten: rondom het aangaan van een huurcontract; rondom het beëindigen van een huurcontract; rondom een reparatieverzoek; rondom planmatig onderhoud.

Met ingang van 1 oktober is gestart met de nieuwe manier van meten. In het onderzoeksproces is georganiseerd dat we de gelegenheid krijgen om zaken die in de beleving van de klant nog niet naar tevredenheid zijn afgehandeld, alsnog te kunnen oplossen. 3.2.2 Verhuur De toewijzing en verhuur van onze huurwoningen vindt plaats via De Woningzoeker, het woonruimteverdeelsysteem voor Zwolle en Kampen waarin wij samenwerken met de corporaties deltaWonen, Openbaar Belang en Beter Wonen IJsselmuiden. De meeste sociale huurwoningen (ongeveer 60%) worden aangeboden via de wensmodule, waarin wordt toegewezen op basis van inschrijfduur. Ongeveer een kwart van het beschikbare aanbod wordt toegewezen via de spoedmodule; in deze module worden woningen verloot. Daarnaast wordt een deel van het woningaanbod gebruikt voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen en mensen die wegens sloop of renovatie worden uitverhuisd (bemiddelingsmodule). Vrije sectorwoningen worden allemaal toegewezen op basis van inschrijfduur. Mutaties stabiel Het aantal woningen dat dit jaar door de Zwolse corporaties is toegewezen, bedraagt 1.650. Dat zijn er 39 meer dan in 2012. Door SWZ zijn dit jaar in totaal 651 woningen toegewezen. Dit zijn er 23 minder dan in 2012 (674). Dit aantal is inclusief 137 nieuwbouwwoningen in de Muziekwijk, Stadshagen en Zwolle-Zuid. Uitgesplitst naar module gaat het om 357 woningen die via de wensmodule zijn toegewezen, 138 via de spoedmodule, 26 via de vrije sectormodule en 130 via de bemiddelingsmodule.

Pagina 20 van 105

Uitgesplitst naar starters en doorstromers zien we de verdeling: Woonsituatie Ik ben inwonend

Totaal 222 (34,1%)

Ik huur een kamer

89 (13,7%)

Ik heb een huurwoning

301 (46,2%)

Ik heb een koopwoning

30 (4,6%)

Onbekend

9 (1,4%)

Eindtotaal

651

1phh

Uitgesplitst naar huishoudgrootte, leeftijdscategorie en inkomensgroep zien we de verdeling: > 374,44 ≤ 574,35

> 574,35 ≤ 681,02

10,0%

22,7%

6,8%

0,0%

39,5%

> 22.025

0,9%

9,1%

5,2%

0,0%

15,2%

<=20.675

0,0%

2,5%

0,8%

0,0%

3,2%

> 20.675

0,0%

0,2%

0,0%

0,0%

0,2%

< = 29.900

2,0%

17,1%

12,0%

0,0%

31,0%

> 29.900

0,0%

2,2%

2,0%

0,0%

4,1%

65 jaar en ouder

< = 28.225

0,0%

0,6%

0,6%

0,0%

1,2%

65 jaar en ouder

> 28.225

0,0%

0,5%

0,3%

0,0%

0,8%

< 34.229

0,0%

0,5%

0,5%

3,8%

4,8%

12,9%

55,1%

28,1%

3,8%

100,0%

Leeftijd Jonger dan 65 jaar Jonger dan 65 jaar 65 jaar en ouder

Meerphh

65 jaar en ouder Jonger dan 65 jaar Jonger dan 65 jaar

≤ Jaarinkomen 374,44 < = 22.025

> 681,02

Totaal

Inschrijfduur wensmodule licht gestegen De gemiddelde inschrijfduur van de mensen aan wie via de wensmodule een woning is toegewezen, bedroeg dit jaar 3,9 jaar. In 2012 was dit 3,7 jaar. Minder quotumwoningen toegewezen Met zorginstellingen die woonvoorzieningen van ons huren zijn quota afgesproken ten behoeve van de uitstroom van hun cliënten. Zo voorkomen we dat cliënten onnodig lang een plaats in een woonvoorziening bezet houden en faciliteren we de belangrijke stap naar zelfstandig wonen voor deze doelgroep. Dit jaar hebben we in totaal 94 quotumwoningen toegezegd, ten opzichte van 127 in 2012. Het kleinere aantal heeft te maken met het genoemde grotere beroep op de zorginstellingen om de uitstroom naar de regio te bevorderen. In 2013 zijn daadwerkelijk 94 quotumwoningen toegewezen.

Pagina 21 van 105

Slaagkans spoedmodule fors gestegen Lag de slaagkans in de spoedmodule eind vorig jaar nog op 36%, dit jaar is deze gestegen naar gemiddeld ongeveer 50%. De stijgende lijn heeft te maken met het feit dat de spoedmodule alleen nog toegankelijk is voor inwoners van Zwolle en Kampen, en ook niet meer voor studenten. In het vierde kwartaal van 2013 kwam de slaagkans zelfs op 75%. Deze uitschieter heeft te maken met een stijging van het totale aanbod en dus ook het aantal woningen in de spoedmodule. Het aantal spoedzoekers steeg minder hard waardoor de slaagkans toenam. Toewijzing hardheidsclausule blijft beperkt Op grond van de hardheidsclausule worden mensen gehuisvest wiens woning door calamiteiten onbewoonbaar is geworden, en gezinnen met minderjarige kinderen die buiten eigen schuld dakloos dreigen te worden, mits ze aan een aantal voorwaarden voldoen. In 2013 zijn 6 woningen toegewezen op grond van de hardheidsclausule. Dit is er slechts 1 meer dan in 2012, terwijl de hardheidsclausule sinds medio 2013 ruimer is dan daarvoor. Mogelijk heeft de gestegen slaagkans in de spoedmodule ervoor gezorgd dat mensen die in aanmerking zouden zijn gekomen voor de hardheidsclausule, op eigen kracht huisvesting gevonden hebben. Leegstand verzorgingshuizen onderzocht Gelet op de druk op de woningmarkt is onderzocht of we tijdelijk woningen aan de markt kunnen toevoegen door gebruik te maken van de (aanstaande) leegstand in verzorgingshuizen. In de verzorgingshuizen wordt leegstand verwacht door de ontwikkelingen in het kader van het scheiden van wonen en zorg. De vraag is of we deze woningen aan de tijdelijke huurmarkt toe kunnen voegen, en hoe we dat het beste organiseren. Op korte termijn blijken er nog geen concrete mogelijkheden te zijn. Het project spitst zich nu toe op het verruimen van de mogelijkheden om leegstaand vastgoed in het bezit van de corporaties en de beide gemeentes, tijdelijk te verhuren. Toewijzing voldoet aan Europese toewijzingsregels Van alle toegewezen sociale huurwoningen (huurprijs tot € 681) hebben we dit jaar 1% toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.229. Hiermee zijn we binnen de grens van de Europese toewijzingsregels (10%) gebleven. Mutatiekosten verder gedaald In 2012 is het nieuwe mutatieproces geïmplementeerd. De mutatieonderhoudskosten kwamen in dat jaar uit op € 1.374.000 en de leegstandskosten op € 71.000. In 2013 zijn deze kosten verder gedaald naar € 854.000 resp. € 87.000. De gemiddelde kosten per mutatie daalden van € 1.593 naar € 1.417. Mutatiekosten cumulatief x € 1.000

1.800

1.620

Werkelijk

1.600

1.444

Budget

1.400

1.215 1.190

1.200 1.000

941

848810

738 622

800 600 400 200 0

984

546 405

492 386 246 158

1/2012 - 2/2012 -5% 3/2012 2% 4/2012 11%1/2013 36%2/2013 22%3/2013 16% 4/20134% Pagina 22 van 105 35%

3.2.3

Verhuur bijzondere doelgroepen

We richten ons primair op mensen met een verzamelinkomen lager dan € 34.229 (Europese toewijzingsregels). Binnen deze groep gaat speciale aandacht uit naar mensen die op grond van hun behoefte aan zorg en/of begeleiding zijn aangewezen op specifieke woningen of woonvormen. Hieronder vallen De Herberg, de Vrouwenopvang, intramurale woonzorgvoorzieningen, woonzorgvoorzieningen met ambulante zorg/ begeleiding, en zorgwoningen (bestemd voor mensen met CIZ-indicatie of ouder dan 65 jaar). Waar huisvesting in dergelijke voorzieningen een tijdelijk karakter heeft/kan hebben, zijn afspraken gemaakt over de uitstroom van bewoners naar reguliere woningen om te voorkomen dat zij onnodig lang een (dure) plaats bezet houden. Optimalisatie toewijzing zorgwoningen De toewijzing van zorgwoningen verloopt op dit moment via een apart kanaal: het Servicepunt Zorgwoningen. Via het servicepunt worden zorgwoningen van corporaties en van een aantal zorgpartijen toegewezen aan mensen met een CIZ-indicatie of ouder dan 65 jaar. Dit jaar hebben de bij het servicepunt aangesloten organisaties besloten een project uit te voeren met als doel de toewijzing van zorgwoningen - met behoud van kwaliteit , op een efficiëntere manier te organiseren. Het idee is om aansluiting te zoeken bij de reguliere processen van de organisaties, en om de toewijzing - net als bij 'gewone' woningen - te laten verlopen via de Woningzoeker. Een groot deel van de herontwerpfase is afgerond. De afronding van deze fase en de realisatie/ implementatie zijn gepland voor 2014. Scheiding wonen en zorg We zien een forse ontwikkeling die de scheiding van wonen en zorg met zich meebrengt. In de eerste plaats natuurlijk voor zorginstellingen en haar cliënten, maar in de tweede plaats ook voor woningcorporaties. Zeker waar vastgoed een intramuraal karakter heeft. Hoewel eind april 2013 een beleidswijziging is geformuleerd blijft toch veel onduidelijk. Onduidelijk is welke zorg en cliënten gaan vallen onder de scheiding wonen en zorg en welke zorg naar de wmo, de kern AWBZ of de Zorgverzekeringswet gaat. Op initiatief van het RIBW, Frion met IJsselheem, Travers Welzijn, MEE IJsseloevers, gemeente Zwolle en de woningcorporaties is een samenspraak georganiseerd. Aan de hand van een inventarisatie van het zorgvastgoed in Zwolle is gepoogd duidelijk te krijgen welke effecten het scheiden van wonen en zorg op de ontwikkeling van vastgoed heeft. Ook is stilgestaan bij welke samenwerkingsvorm op wijk- en buurtniveau ondersteunend kan zijn, mede vanuit het gegeven dat de scheiding van wonen en zorg wordt ingevoerd. De aanbevelingen van het rapport zijn inmiddels in een programma opgenomen en worden in een werkconferentie, begin 2014, gedeeld met de andere maatschappelijke organisaties in Zwolle. Vanuit de werkconferentie wordt bepaald welke organisaties mede inhoud gaan geven aan de uitwerking van het programma.

Pagina 23 van 105

3.2.4

Verkoop woningen

We verkopen een deel van ons bestaande bezit om investeringsruimte te creëren, om mensen die dat kunnen en willen in de gelegenheid te stellen een woning te kopen en om gevarieerde wijken te krijgen. Ook verkopen we nieuwbouwwoningen. Verkoopdoelstelling is meer dan gerealiseerd We hadden in onze begroting 41 te verkopen woningen met een bruto opbrengst van € 5,5 miljoen opgenomen. Gerealiseerd zijn 43 woningen en 7 garages met een opbrengst van ruim € 7 miljoen. De netto verkoopopbrengst bedraagt ruim € 5 miljoen ten opzichte van de begrote opbrengst van € 3,5 miljoen. Begin dit jaar is onze nieuwe verkoopsite live gegaan. We hebben ons dit jaar weer vooral gericht op de individuele verkoop. Besloten is deel te nemen aan de pilot van een nieuwe koopvariant (Koopstart). Anders dan bij Koopgarant ontbreekt hier de terugkoopverplichting. Naar verwachting gaat de pilot in de loop van 2014 van start. Verkoopdoelstelling nieuwbouwwoningen derde fase Muziekwijk is meer dan gerealiseerd In de derde fase van de Muziekwijk is in 2012 begonnen met de verkoop van 46 woningen. De verkoop liep door in 2013. Gezien de moeilijke woningmarkt was de doelstelling om vóór oplevering de helft (23 woningen) te verkopen. We zijn uitgekomen op 29 verkochte woningen. Twee woningen zijn in verkoop gehouden en 15 worden via de vrije sector verhuurd. De verhuurde woningen blijven gelabeld als verkoopwoning. Zittende huurders hebben dus de mogelijkheid om de gehuurde woning te kopen en bij mutatie wordt deze te koop aangeboden. 3.2.5

Dagelijks onderhoud woning

Het budget voor het dagelijks onderhoud is vastgesteld op € 4 miljoen. De werkelijke uitgaven bedragen € 2,9 miljoen. Dit is inclusief het contractonderhoud door derden. Het onderhoud betreft het uitvoeren van ‘kleine’ reparaties, onderhoud bij mutatie, groot onderhoud en serviceonderhoud. Onder groot onderhoud verstaan we onderhoud dat een structurele verbetering van het woongenot oplevert. De kosten van dit type onderhoud worden gezien als een structurele investering in het woningbezit. De werkzaamheden hebben betrekking op douche-, keuken- en toiletrenovaties en plafond- en wandverbetering. Er is voor ongeveer € 0,2 miljoen aan investeringen uitgevoerd (€ 0,4 miljoen in 2012). SWZ biedt haar klanten bovendien de mogelijkheid om een servicecontract af te sluiten tegen een vergoeding van € 4,75 per maand. De klant heeft daarmee recht op een aantal kosteloze reparaties. Ook komt een vakman eens in de twee jaar langs om preventief onderhoud te verrichten. Het serviceonderhoud heeft een tweeledig doel; enerzijds bereiken we hiermee dat minimaal eens per twee jaar een contactmoment met de bewoner plaatsvindt en anderzijds beogen we een terugdringing van het correctief onderhoud. De bijdrage is niet helemaal kostendekkend, maar wordt gezien als een maatschappelijke investering (€ 6.000). In 2013 zijn 800 servicebeurten uitgevoerd in vergelijking met 1.458 servicebeurten in 2012.

Pagina 24 van 105

4.

Wij werken aan een solide organisatie

Vanuit een solide organisatie kunnen wij de gewenste effecten bereiken en toegevoegde waarde ontwikkelen. We maken onze organisatie meer solide door te werken aan vier strategische speerpunten: het ontwikkelen van een betaalbare woningvoorraad, bevorderen van financiële continuïteit, meer focus op de zelfstandige medewerker en de wijze waarop SWZ haar externe (en interne) legitimatie inhoud geeft. 4.1 Betaalbare woningen We willen betaalbare woningen aanbieden. Daarbij ligt de focus op de woonlasten die in balans moeten zijn met het besteedbaar inkomen van de klant. Om het aanbod van betaalbare woningen op peil te houden is een transformatie van de woningvoorraad noodzakelijk onder andere door het verhogen van kwaliteit van het bestaande vastgoed en het toevoegen van nieuwbouw aan de woningvoorraad. 4.1.1 Transformatie van de woningvoorraad Aan de hand van het strategisch voorraadbeleid koersen we op een omzetting van de woningvoorraad die in 2025 voldoet en ervoor zorgt dat we een investeringsruimte hebben die past bij onze maatschappelijke positie en ambitie. Een doorkijk naar onze portefeuille in 2025 is de basis voor de begroting. Het resultaat van de doorrekening van het reële scenario is als volgt:  Het woningbezit neemt in omvang eerst af en vervolgens weer toe. In 2025 beschikken we over ongeveer dezelfde hoeveelheid woningen. Het sloopbesluit van de projecten Bachlaan, Pierik-Zuid en Dieze leggen vooral de komende jaren een beslag op de financiële middelen. Vanaf 2020 neemt het woningbezit toe (nog niet gebaseerd op concrete plannen). 

  

Het goedkope bezit neemt af en het duurdere bezit neemt toe. Omdat in het strategisch voorraadbeleid de huur is gekoppeld aan de kwaliteit betekent een hogere huur ook een betere kwaliteit. Tot 2016 blijven we in de buurt van ons streven. Het bezit met een exploitatieduur langer dan vijftien jaar kent op termijn minimaal onderhoudsklasse III. Voor de lange termijn (2040) streven wij naar energieneutraliteit. Alle woningen die de strategie 'doorexploiteren' hebben bevinden zich, in 2020, minimaal op energielabel C. De solvabiliteit in 2020 komt boven de 20%. Hierbij is geen rekening gehouden met de duurzaamheidinvesteringen, na 2020, om te komen tot energieneutrale woningen. De in 2013 op Prinsjesdag vastgestelde verhuurderheffing is gedurende de volledige exploitatietermijn ingerekend.

Transformatie bezit 2013 Het bezit van SWZ bestaat eind 2013 uit 8.761 verhuureenheden. Hiertoe behoren 7.458 woningen en kamers, 66 commerciële ruimten, 286 parkeerplaatsen en 951 overige verhuureenheden. In 2013 zijn 137 woningen door nieuwbouw toegevoegd. Daarnaast zijn 43 woningen, 7 garages verkocht, 348 wooneenheden, 7 bedrijfsruimtes en 28 overige ruimten gesloopt. Daarnaast heeft een aanpassing in het complex Pieter Steynstraat plaatsgevonden door het ombouwen van garages naar woningen, en in de Ambachtschool door het omzetten van 1 gezamenlijk huurcontract naar 33 individuele huurders. Per saldo is het bezit in 2013 met 220 verhuureenheden afgenomen.

Pagina 25 van 105

4.1.2

Energieneutraal wonen

Vanuit een duurzaam kader geven we inhoud aan onze strategie. We zijn ons bewust van het effect van ons handelen op de samenleving. Duurzaamheid wordt bij ons voorgesteld vanuit de drie p’s. Dit zijn people (mensen in een sociale samenleving), planet (planeet, ecologie en natuur) en profit (economische winst/welvaart). Bij duurzaamheid is het streven deze p's zoveel mogelijk harmonieus met elkaar te verbinden. Om niet te verzanden in het brede begrip van duurzaamheid en om concrete resultaten te behalen beperken we ons in eerste instantie tot de opgave energiebesparing/CO2-reductie. Primaire doelstelling is om grip te krijgen op de woonlasten van onze huurders. De verbinding en balans in de drie p’s wordt gemaakt in de wijkstrategieën binnen het Strategisch voorraadbeleid. In 2012 hebben wij de doelstelling op energiebesparing concreet gemaakt. In 2013 gold deze doelstelling nog steeds. Alle woningen die de strategie 'doorexploiteren' hebben bevinden zich, in 2020, minimaal op energielabel C. In 2013 hebben wij 267 woningen geüpgraded naar label B en 276 woningen geüpgraded naar label C. Daarnaast zijn er nog 2 label A++, 11 label A+, 86 label A en 20 label B woningen bijgekomen.1 Bij de labels D t/m G is het aantal woningen met ongeveer 695 verminderd. Deze vermindering is mogelijk gemaakt door onder andere de verkoop en sloop van woningen, het uitvoeren van verbetermaatregelen en het installeren/vervangen van cv-installaties. Door sloop van de Campus zijn ook 60 eenheden met een A-label verdwenen. Verder hebben door kwaliteitscontroles woningen een ander label gekregen.

De nieuwbouw die in het laatste kwartaal van 2013 is opgeleverd is nog niet afgemeld en staat nog niet in het overzicht. 1

Pagina 26 van 105

100% 701 90% 882

529 796

80% 70%

642 1.058

1.227

387 490 878

1.249

G

1.468

60% 50%

424

1.774

E D

2.120

C

2.531

2.153

40% 1.877 30% 20% 10% 0%

F

A

1.658

A+

1.420 776

B

1.199

1.486

606 216

528

590

612

2.010

2.011

2.012

2.013

A++

Toepassen duurzaam programma van eisen voor nieuwbouw/grootschalige renovatie Naast duurzame randvoorwaarden voor de nieuwbouw is in 2013 gewerkt aan duurzame randvoorwaarden voor de bestaande voorraad. Duurzame randvoorwaarden zijn gebaseerd op het principe van Trias Energetica. Ook zijn we begonnen met het ontwikkelen van een stappenplan dat inzicht geeft in de stappen naar een energieneutrale woningvoorraad in 2040. Energiefonds Overijssel Als uitvloeisel van het Convenant Energiebesparing Overijssel heeft de provincie een Energiefonds ingesteld. We hebben bij dit fonds een lening van € 5,3 miljoen aangevraagd en toegekend gekregen voor de energetische renovatie van woningen in de periode 2013-2017. Deze woningen worden verbeterd naar energielabel B of C door verbetering van de schil(isolatie). De investeringen hebben een duurzaam rendement, een financieel rendement en een maatschappelijk rendement. Duurzaam Energie- en Ontwikkelbedrijf Zwolle (DEOZ) In de eerste helft van 2013 hebben de corporaties aangegeven dat zij erg kritisch zijn op de ontwikkeling van DEOZ en dat zij daarom niet verder meewerken aan dit initiatief. De reden is dat het niet binnen de primaire taak van een woningcorporatie past en dat de voordelen voor de corporaties niet voldoende duidelijk waren. De gemeente zou DEOZ alleen verder ontwikkelen, maar heeft half 2013 besloten om hier ook mee te stoppen. Dit betekende een no-go waardoor DEOZ is gestopt.

Pagina 27 van 105

Bewustwording duurzaamheid In 2013 hebben we aantal activiteiten doorgezet om de bewustwording bij huurders en medewerkers te bevorderen:  Participatie op de Dag van de Duurzaamheid door middel van een informatiemarkt in de Muziekwijk; 

Participatie Stichting Earthship, onder andere door middel van diverse lezingen op het



gebied van duurzaamheid in relatie tot overheid, ondernemen, onderwijs en onderzoek. Deelname rondetafel bijeenkomst 'Energiebesparing in de huursector' van Natuur en Milieu Overijssel;



Aandacht voor het thema tijdens planmatig onderhoudsprojecten waar isolerende maatregelen werden genomen.

Verder    

werken we met andere partijen om inhoud te geven aan het thema duurzaamheid: Natuur en Milieu Overijssel Zwolse corporaties Kennisplatform corporaties Provincie Overijssel Stichting Duurzaamheidbarometer (in de loop van 2013 overgedragen aan KWH)

4.2

Financiën in balans

4.2.1 Externe ontwikkelingen Belangrijke externe ontwikkelingen die van grote invloed zijn op de bedrijfsvoering van woningcorporaties en dus ook voor onze organisatie zijn:  Definitieve vaststelling verhuurderheffing    

Vaststelling saneringsheffing Warmtewet per 1 januari 2014 Strenger toetsingskader Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Herziening woningwet

Bovengenoemde ontwikkelingen zijn met uitzondering van de herziening woningwet in 2013 vastgesteld. De verwachting is nu dat de ingangsdatum van de herziening van de woningwet in 2015 plaatsvindt. In deze wet worden onder andere de rol van de gemeente, de administratieve scheiding Daeb, en de financiering rondom niet Daeb-bezit duidelijk. Definitieve keuzes met betrekking tot het Daeb- en niet Daeb-bezit zijn nog niet gemaakt. In de balans van de jaarrekening 2013 is het niet Daeb-bezit evenals vorig jaar onder commerciële beleggingen opgenomen. In ons Ondernemingsplan 2014-2017 is voor de komende jaren zoveel mogelijk rekening gehouden met bovenstaande ontwikkelingen. De in 2012 doorgevoerde reorganisatie binnen SWZ is hier een uitvloeisel van en heeft als belangrijk doel het inrichten van een zo efficiënt mogelijke organisatie met een zo laag mogelijke beheerslast. Dit jaar is hiervoor een belangrijk meetpunt. Hebben wij de voor 2013 voorgenomen besparingen ook daadwerkelijk gerealiseerd? Uit onze cijfers over 2013 blijkt dat wij hierin goed zijn geslaagd door een verdere daling van onze beheerslasten.

Pagina 28 van 105

4.2.2. Vergelijking jaarresultaat met voorgaand boekjaar Het jaarresultaat na belasting bedraagt € 3,2 miljoen positief (2012 € 7,0 miljoen positief). Voor de diverse onderdelen uit de verlies- en winstrekening wordt hieronder het verschil ten opzichte van 2012 (x € 1 miljoen) weergegeven: Opbrengsten   

Huren Vergoedingen Verkoopresultaat

 

Geactiveerde productie Overige opbrengsten

1,2 - 0,1 0,4 -0,0 0,4

1,9

0,4 5,6 - 0,6 - 0,1 - 0,1 0,4 0,1

5,7

Bedrijfslasten  Afschrijvingskosten  Waardeveranderingen  Personeelskosten  Onderhoudskosten  Leefbaarheid  Lasten servicecontracten  Overige bedrijfslasten Financierings baten en lasten  Waardeverandering financiele activa  Rentelasten  Rentebaten Belastingen

- 0,1 0,1

Vennootschapsbelasting

-

Totaal resultaatafname

3,8

De belangrijkste bovengenoemde resultaatmutaties worden hieronder kort toegelicht. Opbrengsten In 2013 is een groot aantal woningen in verband met sloop uit de exploitatie gehaald. Ondanks de opgeleverde nieuwbouw in 2012 (87 woningen) en 2013 (137 woningen) en de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 van ruim 4,1% is hierdoor de toename in de huuropbrengsten beperkt. Het verkoopresultaat is als gevolg van stijgende verkopen en een hoger netto verkoopresultaat per woning ten opzichte van 2012 hoger uitgevallen. De overige opbrengsten zijn hoger als gevolg van de eenmalige bate in 2013 in verband met de verrekening van de prorata regeling over een aantal jaren en het positieve saldo met betrekking tot de afwikkeling van de reorganisatievoorziening. Bedrijfslasten Het belangrijkste deel van het verschil wordt verklaard door de post overige waardeveranderingen. Vanaf 2012 wordt de waardeverandering per project getoetst aan de beschikbare ruimte van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het project gaat behoren. Als gevolg van onduidelijk overheidsbeleid in 2012 zijn aannames gehanteerd voor de doorrekening van de bedrijfswaarde die, zoals achteraf blijkt, te ruim zijn geweest. Dit is in 2013 aangepast. Voor een specificatie van de waardeveranderingen in 2013 en de dekking hiervan wordt verwezen naar pagina 83 van de jaarrekening onder 'Toelichting op de winsten verliesrekening'. Pagina 29 van 105

De personeelskosten zijn ten opzichte van 2012 gedaald als gevolg van de uitgevoerde reorganisatie in 2012. De stijging van de overige bedrijfslasten wordt volledig veroorzaakt door de heffing van het Centraal Fonds. Fiscale positie In 2013 is evenals in 2012 het fiscaal resultaat negatief. Dit wordt met name veroorzaakt door de fiscaal hogere onderhoudskosten en de fiscale toerekening van kosten aan de koopwoningen van de Muziekwijk. In 2013 is evenals voorgaand jaar geen latente belastingvordering opgenomen. De verwachting is dat we in verband met de herstructureringsplannen in verschillende wijken nog ten minste vijf jaren in een fiscale verliessituatie verkeren. 4.2.3 Realisatie versus begroting In dit hoofdstuk wordt de realisatie versus zowel de begrote resultatenrekening als de investeringsbegroting kort toegelicht. Het begrotingsresultaat is opgenomen onder de in de jaarrekening opgenomen verlies- en winstrekening. Het werkelijk gerealiseerde jaarresultaat bedraagt in 2013 € 2,6 miljoen en wijkt hiermee met € 0,3 miljoen negatief af van het begrote positieve resultaat ad € 2,9 miljoen euro. De verschillen tussen de realisatie en de begrote resultatenrekening zijn (x € 1miljoen): Opbrengsten - Huuropbrengst - Vergoedingen - Opbrengsten uit verkoop

- 0,5 1,8

- Geactiveerde productie - Overige opbrengsten Bedrijfslasten - Waardeveranderingen - Afschrijvingen - Personeelskosten - Onderhoudslasten - Leefbaarheidsuitgaven - Lasten servicecontracten - Overige bedrijfslasten Financieringsbaten en –lasten - Waardeveranderingen financiële vaste activa - Rentebaten - Rentelasten Belastingen - Vennootschapsbelasting Totaal verschil tussen realisatie en begroting

Pagina 30 van 105

- 0,1 0,3

1,5

2,2 1,8 0,1 - 3,3 0,2 0,2 1,2

- 2,4

0,1 0,5 0,3

De belangrijkste afwijkingen in de resultatenrekening 2013 ten opzichte van de in de begroting opgenomen bedragen worden hieronder toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Vergoedingen De vergoedingen worden onder aftrek van de gemaakte servicekosten verrekend met onze huurders. Een lagere opbrengst dan begroot heeft hierdoor vrijwel geen invloed op ons jaarresultaat. Verkoop onroerende zaken In 2013 zijn 43 woningen en 7 garages (begroot 41 woningen) uit ons bestaand bezit verkocht. Het positieve verschil in het nettoresultaat per verkochte woning ten opzichte van het hiervoor gemiddelde begrote bedrag is de belangrijkste oorzaak van toename van het verkoopresultaat. Dit wordt met name veroorzaakt doordat in de begroting rekening is gehouden met de verkoop van appartementen, waarvan het netto verkoopresultaat beduidend lager is. Het werkelijke verkoopresultaat uit de verkoop van nieuwbouw koopwoningen is vrijwel gelijk aan het hiervoor opgenomen begrote bedrag. Overige opbrengsten Onder overige opbrengsten is in 2013 de afwikkeling van de pro rata regeling over voorgaande jaren als incidentele bate verantwoord. In de begroting is met deze extra opbrengsten geen rekening gehouden. Bedrijfslasten Waardeveranderingen De werkelijk opgenomen waardeveranderingen (€ 6,9 miljoen) ten laste van het resultaat zijn hoger dan begroot (€ 4,8 miljoen). Dit wordt met name veroorzaakt door gewijzigde planvorming en aangepaste inzichten als gevolg van het overheidsbeleid met betrekking tot de uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening. Voor het totaaloverzicht van de waardeveranderingen en de toelichting hierop wordt verwezen naar de post waardeveranderingen opgenomen in de jaarrekening op pagina 83. Afschrijvingen Vanaf 1 januari 2012 gelden de nieuwe verslagleggingsregels en is afschrijving op annuïtaire basis niet meer toegestaan en wordt lineair afgeschreven. De waarderingsgrondslag voor de materiële vaste activa (zowel voor sociaal als commercieel vastgoed) blijft de historische kostprijs of de lagere bedrijfswaarde. In de opgestelde begroting 2013 is de afschrijvingspost nog volgens de oude methode (annuïteitenbasis) opgenomen. Door de verplichte omzetting van annuïtaire naar lineaire afschrijving valt de post afschrijving fors hoger uit dan begroot. Hiermee wordt het belangrijkste verschil ten opzichte van de begroting 2013 verklaard. Onderhoudskosten De fors lagere onderhoudsuitgaven dan begroot hebben betrekking op zowel het dagelijks onderhoud (€ 1,1 miljoen) als het planmatig onderhoud (€ 2,0 miljoen). De lagere uitgaven voor dagelijks onderhoud betreffen voornamelijk de posten klachten- en mutatieonderhoud, waarbij de werkelijke uitgaven voor G-onderhoud bij mutatie en klachtenonderhoud (0,1 miljoen) ver achterblijven op het hiervoor begrote bedrag (€ 0,7 miljoen). Naast het verbeterde mutatieproces Pagina 31 van 105

en een strakkere sturing op de klachtenmelding is ook de te ruime budgettering voor deze post een belangrijke oorzaak van het positieve begrotingsresultaat. De lagere uitgaven voor planmatig onderhoud (€ 2 miljoen) dan begroot worden in belangrijke mate veroorzaakt door:  Gunstige aanbesteding 

Btw-wijziging van 21% naar 6%

  

Niet uitgevoerde werkzaamheden Te ruim vastgestelde budgetten Doorgeschoven projecten naar 2014 (Kamperstraat, Van der Laenstraat, Nieuwe Deventerweg en de Gantel)

Een deel van het resultaat op de projecten planmatig onderhoud uit de begroting 2013 is/wordt ingezet door een aantal nieuwe planmatige onderhoudsprojecten eerder op te pakken. Hierover heeft in 2013 besluitvorming plaatsgevonden. De uitvoering hiervan verschuift grotendeels naar 2014. Voor verdere toelichting op de projecten planmatig onderhoud wordt verwezen naar de paragrafen 3.1.3 tot en met 3.1.5 van dit jaarverslag. Overige bedrijfslasten De hogere uitgaven dan begroot worden veroorzaakt door de saneringsheffing (€ 1,7 miljoen) van het Centraal Fonds en de post diversen/onvoorzien. In de post diversen/onvoorzien zijn opgenomen de incidentele lasten in verband met reeds aangegane verplichtingen van reeds verkochte woningen in voorgaande jaren, diverse kosten van reeds opgeleverde nieuwbouw en de kosten in verband met staking van diverse ontwikkelplannen. Voor een verdere specificatie wordt verwezen naar pagina 85 van dit jaarverslag. Financieringsbaten en -lasten De financieringsvraag in 2013 is met name door vertraging in de uitvoering van de nieuwbouwplannen in de Muziekwijk in de wijk Holtenbroek ongeveer € 6 miljoen lager uitgevallen. Dit en de gunstige renteontwikkeling leveren een positief begrotingsresultaat op van € 0,5 miljoen. Vennootschapsbelasting Het begrote fiscale negatieve resultaat over 2013 wordt vooral veroorzaakt door de verwachte verliezen op de herstructureringsprojecten van de afgelopen jaren en de afwaardering van sloop. In het fiscale jaarresultaat heeft in 2013, maar ook in de voorgaande jaren, echter nog geen afwaardering WOZ plaatsgevonden.

Pagina 32 van 105

4.2.4 Realisatie versus investeringsbegroting In de begroting 2013 zijn de investeringsplannen opgenomen van de volgende nieuwbouw- en verbeterprojecten. De stand van zaken lichten we kort toe. Nieuwbouw huur

Aantal

Overige

woningen

Budget (x € 1.000)

Werkerhoven (woonwagens) Pierik-Zuid sloop/nieuwbouw (egw)

30

12

€ 1.910 € 5.180

Pierik-Zuid sloop/nieuwbouw (app.)

25

€ 4.514

42

€ 3.116

Verbeterplannen Pieter Steynstraat fase 2

Investering nieuwbouw/herstructurering Van de nieuwbouwplannen huur is het project Pierik-Zuid eind 2013 binnen het beschikbare budget in uitvoering gegaan. Het project Werkerhoven (woonwagens) is in voorbereiding. Het ontwikkelbesluit van dit project wordt in 2014 verwacht. Verder heeft in 2013 aanvullende besluitvorming plaatsgevonden over aanpassing van het deelproject Muziekwijk T19. Dit cluster, oorspronkelijk ingezet voor de vrije sector en reeds opgenomen in eerdere begroting, is omgezet in een project van sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. De oplevering van dit project wordt eind 2014, begin 2015 verwacht. Het verbeterplan Pieter Steynstraat fase 2 is in 2013 als gevolg van de kabinetsplannen eind 2013/begin 2014 aangepast. In het oorspronkelijke plan werden 42 woningen als deelproject opgepakt. In januari is besloten de resterende te renoveren woningen (126) aan de Pieter Steynstraat als één plan uit te voeren tegen een fors lager budget (€ 55.000 per woning). De uitvoering van deze werkzaamheden is in het vierde kwartaal van 2013 gestart. Investering bestaand bezit De levensduurverlengende investeringen en de energiebesparende maatregelen inclusief overloop uit 2012 (€ 1,5 miljoen) zijn begroot op € 4,9 miljoen. Van twee projecten (verwachte uitgaven in 2014 € 0,4 miljoen) vindt de oplevering van de werkzaamheden in 2014 plaats. De werkelijke investering in projecten planmatig onderhoud in 2013 bedraagt € 4,0 miljoen. De lagere uitgaven ten opzichte van de begrote investeringen worden vooral veroorzaakt door het niet uitvoeren van energiebesparende maatregelen in diverse projecten. De werkelijke investeringen in G-onderhoud (niet projectmatig planmatig onderhoud, € 0,15 miljoen) zijn belangrijk achtergebleven bij het hiervoor opgenomen begrote bedrag (€ 0,7 miljoen). De redenen hiervan zijn naast een scherpere beoordeling bij de ontvangst van de onderhoudsklachten ook een te ruim opgenomen budget. Investering bedrijfsmiddelen De investeringen in bedrijfsmiddelen zijn in 2013 (inclusief overloop begrote investeringen uit 2012 € 0,1 miljoen) begroot op ruim € 0,5 miljoen. Ondanks overschrijdingen op de investeringen in bedrijfsauto´s en de projectadministratie blijven de werkelijke uitgaven achter bij de begroting. De werkelijke investering in bedrijfsmiddelen in 2013 bedraagt € 0,35 miljoen. De lagere uitgaven dan begroot worden vrijwel geheel veroorzaakt doordat een aantal investeringen in bedrijfsmiddelen doorschuiven naar 2014. Deze posten zijn in de begroting

Pagina 33 van 105

2014 opnieuw opgevoerd. Dit betreft met name het nieuwe document management systeem en nieuwe software voor de uitvoering van het dagelijks onderhoudproces. 4.2.5 Doorkijk naar de toekomst Het jaar 2013 is een roerig jaar geweest voor de woningcorporatiesector in Nederland. Prinsjesdag heeft voor een deel duidelijkheid gebracht. De verhuurderheffing is voor de eerstkomende jaren vastgesteld. Verder is duidelijkheid geschapen rondom de toekomstige rollen van de sectorinstituten Centraal Fonds (werkzaamheden worden overgenomen door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties) en het Waarborgfonds (nieuwe toezichthouder) en de te verwachten saneringsheffing in de komende jaren. Met al deze maatregelen is zoveel mogelijk rekening gehouden bij de opstelling van ons nieuwe Ondernemingsplan en de bijbehorende meerjarenbegroting 2014-2017. De basis voor dit Ondernemingsplan is nog steeds ons in 2012 vastgestelde strategisch voorraadbeleid, welke in 2013 op een aantal onderdelen is aangepast. Om de financiële continuïteit te bewaken wordt gestuurd op de volgende kengetallen:  Ondergrens solvabiliteitspercentage 15%  Kasstromen voldoen ruim aan de door het Waarborgfonds gestelde eisen  Minimale rentedekkingsgraad van 1,4  Een positief jaarresultaat  Verdere daling van de beheerkosten (2017 € 900 per verhuureenheid) Naast de bovengenoemde sturingskengetallen zijn onze meerjarencijfers ook getoetst aan de in het najaar van 2013 vastgestelde nieuwste criteria van het Waarborgfonds. Onze in 2014 opgestelde meerjarencijfers voldoen aan deze nieuwe criteria. Bij de doorrekening van onze meerjarenbegroting 2014-2018 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:   

   

  

De in 2013 vastgestelde verhuurderheffing wordt ingerekend op basis van de in 2013 vastgestelde tarieven; De saneringsheffing wordt op basis van de in 2013 ontvangen opgaven ingerekend; De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt tot en met 2015 ingerekend op basis van een inflatiepercentage van 2% + de inkomensafhankelijke opslagen. Vanaf 2016 bedraagt de jaarlijkse huurverhoging inflatie + 1%;. Huurharmonisatie wordt toegepast, waarbij de streefhuur is vastgesteld op gemiddeld 83% van de maximaal redelijke huur; Verkoopopbrengsten blijven gehandhaafd op het niveau van het reële scenario uit het strategisch voorraadbeleid; De investeringsprojecten zijn vastgesteld op basis van het in 2013 aangepaste strategisch voorraadbeleid; De onderhoudskosten zijn gebaseerd op de in 2013 vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting, waarbij met een jaarlijkse inflatiecijfer van 3% wordt gerekend; Netto bedrijfskosten komen op 1 januari 2014 op € 1.000 per woning per jaar en worden vervolgens verder teruggebracht naar € 900 per woning per jaar op 1 januari 2018; Voor nieuwe financiering wordt in 2014 en 2015 rekening gehouden met een rentelast van 4% en vanaf 2016 met 5,25%; In verband met de herstructureringsopgave in de komende periode en de hiermee te verwachten en nog te verrekenen fiscale verliezen wordt voor de komende vijf jaar geen heffing vennootschapsbelasting verwacht.

De in de jaarrekening 2013 opgenomen meerjarenbegroting (2014 tot en met 2018) vormt naast de berekening van de bedrijfswaarde 2013 ook de basis voor de dPi-aangifte in 2014. De in de Pagina 34 van 105

jaarrekening 2012 opgenomen meerjarencijfers waren gebaseerd op het in februari 2013 gesloten Woonakkoord. We hebben op basis van dit Woonakkoord toen gekozen voor het volledig inrekenen van de verhuurderheffing, maar ook het maximaal doorrekenen van de inkomensafhankelijke huren. De verschillen met de in deze jaarrekening opgenomen meerjarenbegroting worden hiermee grotendeels verklaard. In onderstaande tabel zijn de kasstromen uit onze meerjarenbegroting voor de komende vijf jaar opgenomen. 4.2.6 Kasstroomoverzichten 2014-2018 (x € 1.000) Omschrijving Operationele kasstroom

2014

2015

2016

2017

2018

45.143 2.865 113 39 48.160

47.389 2.887 114 41 50.431

49.251 2.910 115 44 52.320

51.019 2.912 115 69 54.115

52.809 2.927 116 42 55.894

Uitgaven: Erfpacht Lasten onderhoud Salarissen/pensioenlasten/sociale lasten Verhuurderheffing Saneringsheffing Bedrijfskosten Belastingen/verzekeringen Rentelasten Te betalen vennootschapsbelasting (vpb)

3 8.430 6.906 3.798 1.794 5.353 2.931 11.024 0

3 9.092 6.767 4.383 1.432 5.306 2.937 11.844 0

3 8.290 6.634 4.619 1.008 5.281 2.942 12.303 0

3 9.358 6.713 4.831 522 5.282 2.935 12.483 0

3 10.407 6.830 4.959 545 5.312 2.937 12.484 0

Totaal uitgaven

40.239

41.764

41.080

42.127

43.477

Ontvangsten: Huur Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Totaal ontvangsten

Saldo operationele kasstroom (excl. vpb)

7.921

8.667

11.240

11.988

12.417

WSW fictieve aflossingsnorm 2%

5.644

5.963

6.017

6.009

5.942

Ontvangsten: Verkoop bestaand bezit Verkooptermijnen nieuwbouw koop

5.015 3.108

4.882 0

4.187 1.152

4.001 7.355

5.483 1.162

Totaal ontvangsten (des)investeringen

8.123

4.882

5.339

11.356

6.645

6.988 4.670 2.502 20.477 2.334 352

481 3.673 765 12.160 0 400

31 3.600 46 11.713 767 400

65 2.448 1.269 10.490 5.753 400

1.466 3.662 2.932 10.901 2.064 400

Kasstroom (des)investeringen

Uitgaven Investeringen in verbeterplannen Levensduurverlengende investeringen Investeringen in energiemaatregelen Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Investeringen MVA ten dienste van exploitatie Totaal uitgaven (des)investeringen

37.323

17.479

16.557

20.425

21.425

Saldo kasstroom (des)investeringen

-29.200

-12.597

-11.218

-9.069

-14.780

Pagina 35 van 105

Het kasstroomoverzicht geeft inzicht in de operationele kasstromen en de (des)investeringskasstromen over de periode 2014-2019. De opgenomen plannen in de prognose vallen binnen de door het Waarborgfonds borgbare activiteiten. De stand van het beschikbare faciliteringsvolume bij het Waarborgfonds bedraagt eind 2013 € 41 miljoen. 4.2.7

Treasury

De jaarlijkse financieringsbehoefte op basis van de meerjarenprognose wordt vastgelegd in het treasury jaarplan. Vervolgens wordt het jaarplan goedgekeurd door de Raad van commissarissen en vastgesteld door de directie. In dit jaarplan zijn ook de afgesloten rente-instrumenten (payerswaps) opgenomen. Per kwartaal wordt de werkelijke financieringsbehoefte hieraan getoetst. Eind 2013 hebben wij de beschikking over negen langlopende swaps (einddatum eerstvervallende swap 2 mei 2017) met een totale waarde van € 70 miljoen. In 2013 zijn geen derivatencontracten afgesloten. Eind 2013 is elke swap gekoppeld aan een lening. Aan geen van de afgesloten swaps zijn extra verplichtingen verbonden. Bijstorten of verplicht aanhouden van liquiditeiten bij een bepaalde positieve of negatieve afwijking van het afgesloten swappercentage is niet van toepassing. De marktwaarde van de swaps is opgenomen in de jaarrekening onder het hoofdstuk niet uit de balans blijkende verplichtingen. In ieder kwartaal wordt een geactualiseerd kasstroomoverzicht van alle inkomsten en uitgaven opgesteld, waarin de (toekomstige) financieringsbehoefte inzichtelijk wordt gemaakt. Per kwartaal wordt deze financieringsbehoefte besproken in de treasurycommissie en worden door de externe treasury adviseur, indien van toepassing, transactievoorstellen uitgewerkt. In 2013 is voor een totaalbedrag van € 12,9 miljoen aan leningen ontvangen. Het herfinancieringsdeel bedraagt € 8,7 miljoen. Ruim € 4,2 miljoen is aangetrokken voor investeringen in 2013. Naast de aangetrokken financiering in 2013 heeft ook de herziening van een renteopslag van twee leningen plaatsgevonden. De specificatie van de leningportefeuille en de gemiddelde rentevoet is opgenomen in de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening onder toelichting op de balans op pagina 76. Eind 2013 zijn geen financieringsafspraken voor toekomstige renteaanpassing en aflossingsverplichtingen afgesloten. 4.2.8 Ontwikkeling waarde bezit De bedrijfswaarde bedraagt in 2013 € 444 miljoen (2012 558 miljoen). Een belangrijk deel (€ 86 miljoen) van het verschil ten opzichte van 2012 betreft de lagere doorgevoerde jaarlijkse huurverhogingen. Voor een specificatie van de verschillen en de gehanteerde uitgangspunten wordt verwezen naar het verloopoverzicht, opgenomen in de jaarrekening op pagina 71 onder toelichting op de activa. Naast de bedrijfswaarde heeft het bezit ook een marktwaarde (directe opbrengstwaarde bij vrije verkoop). SWZ beschikt niet over waardetaxaties bij verkoop van het gehele bezit. Wel is een belangrijk deel van het bezit voor verkoop aangewezen (bijna 2.000 woningen), waardoor voor een deel dit inzicht wel bestaat. De WOZ-taxaties worden hieraan getoetst en waar nodig wordt hierop bezwaar aangetekend. De WOZ-waarde geeft een redelijk goede afspiegeling van de marktprijzen in Zwolle. Op basis van de WOZ-beschikkingen bedraagt de totale waarde van het bezit € 1 miljard. In 2013 bedraagt de gemiddelde waarde per woning € 136.000 (in 2012 was dit € 143.000).

Pagina 36 van 105

4.3

Zelfstandige medewerkers

De komende jaren wordt veel gevraagd van de medewerkers. Om maatschappelijke vraagstukken effectief inhoud te kunnen geven hebben we medewerkers nodig die betrokken zijn bij de klant en de organisatie en competent zijn in hun vakgebied. Vanuit dit streven behandelen we een aantal voor de organisatie belangrijke ontwikkelingen. 4.3.1 (Samen)werken in de nieuwe hoofdstructuur Vanaf 1 januari 2013 zijn we binnen SWZ officieel gaan werken binnen de nieuwe hoofdstructuur, een platte organisatie die bestaat uit de afdelingen Vastgoed, Wonen en Middelen en ter ondersteuning de afdelingen Staf en Officemanagement.

Directie

Officemanagement

Staf

Vastgoed

Wonen

Middelen

In 2013 hebben we afscheid genomen van vijf medewerkers die vanuit de reorganisatie in 2012 boventallig zijn verklaard. Deze medewerkers hebben gebruik gemaakt van een outplacementtraject en hebben ter ondersteuning van hun nieuwe loopbaan volop opleidingen gevolgd. Een aantal medewerkers heeft elders een nieuw dienstverband aanvaard. In september 2013 hebben we het Sociaal statuut geëvalueerd met de vertegenwoordigers van FNV Bouw en CNV Vakmensen. Het Sociaal statuut had een looptijd tot 1 januari 2014. In overleg met de vakbonden is afgesproken dat er op dit moment geen aanleiding is voor verlenging, omdat we er vanuit gaan dat we in 2014 geen medewerkers boventallig hoeven te verklaren. Als er in de toekomst weer aanleiding is om met de bonden in gesprek te gaan over een Sociaal statuut, dan maken we op dat moment nieuwe afspraken.

Pagina 37 van 105

4.3.2

Ziekteverzuim

Het ziekteverzuim is gedaald van 5% in 2012 naar 4,86% in 2013. We zien een afname van de verzuimfrequentie van 1,21 in 2012 naar 0,98 in 2013. Wel is de gemiddelde verzuimduur gestegen van 7,3 naar 11,76. Wat opvalt is vooral een stijging van het middellange verzuim (7-42 dagen). In nauwe samenwerking met de Arbodienst begeleiden we onze medewerkers daar waar mogelijk zo snel mogelijk weer terug naar hun werk. 4.3.3 Ontwikkelen van medewerkers In 2013 hebben ongeveer 60 personen een functiegerelateerde opleiding of training gevolgd. Dit betreft zowel individuele opleidingen als seminars, certificeringen en incompany trainingen. Er zijn zes incompany trainingen geweest. Eén ervan is een CiEP workshop (gericht op efficiënt werken) als een basistraining, waardoor nu ruim 70% van de medewerkers kennis heeft genomen van het CiEP werken. Verder waren er incompany trainingen op het gebied van onder andere lifttechniek en huurrecht. Ook is er binnen de afdeling Vastgoed een traject in gang gezet waarbij het accent ligt op samenwerken. Hierbij kijken we naar 'hoe we met elkaar samenwerken' en naar een efficiënte inrichting van de processen binnen Vastgoed. Het aantal medewerkers dat een functiegerelateerde opleiding volgt ligt al een aantal jaren rond de 60. Opleidingsbudget In 2013 is 77% van het beschikbare budget voor opleidingen besteed. Globaal is de verdeling:

€ 21.000

€ 12.500 opl. uit LOB

€ 37.500

55+ uren

€ 76.500

functiegerelateerd e opl. incompany

Duizenden

In onderstaande grafiek is te zien dat in het jaar 2013 door vrijwel alle afdelingen meer is besteed aan opleiden en trainen dan het jaar ervoor. Daarbij valt op dat de afdelingen Staf en Middelen duidelijk meer investeren in ontwikkeling dan de afgelopen jaren.

€ 100 82 € 80

72

€ 60 34

€ 40

34 26

20 € 20

39

10

4

2

Staf

OM

2

27 14

5

€0 2011

Middelen 2012

Vastgoed 2013

Pagina 38 van 105

Wonen

Loopbaanbudget In 2013 hebben 13 medewerkers het loopbaanbudget aangesproken om een opleiding te bekostigen. In 2012 waren dat er bijna twee keer zoveel, mogelijk als gevolg van de reorganisatie. Ook wordt er gebruik gemaakt van de mogelijkheid om 55+ uren aan te kopen uit het loopbaanontwikkelingsbudget. De opleidingen die worden gevolgd zijn van uiteenlopende aard: er is sprake van functiegerichte opleidingen, maar ook een aantal medewerkers richt zich juist op opleidingen buiten hun vakgebied om hun kansen op de externe arbeidsmarkt te vergroten.

€ 12.500 € 21.000

opleiding 55+

4.3.4 Ontwikkeling zelfstandige medewerker Eén van de bouwstenen uit het Ondernemingsplan 2014-2017 is de zelfstandige medewerker. Om de medewerkers te betrekken bij dit plan hebben we in het najaar negen sessies georganiseerd. Centraal hierbij stond de zelfstandige medewerker in relatie tot ons nieuwe Ondernemingsplan. Doel van de bijeenkomsten was:  bewustwording  het delen van informatie met collega's (buiten je eigen afdeling)  input voor het MT Per sessie is samen met zo'n tien collega's uit verschillende afdelingen stilgestaan bij de eigen bijdrage aan de plannen van SWZ. Medewerkers konden ook aangeven wat ze daarvoor nodig hadden. We hebben geconstateerd dat er veel uit de bijeenkomsten naar voren is gekomen. Iedere groep was uniek, maar er zijn wel rode draden te vinden. We hebben ook gemerkt dat medewerkers het heel plezierig vinden om eens met andere collega's te sparren en dat er een keer tijd is om even met elkaar 'met de benen op tafel' in gesprek te gaan. Belangrijke zaken die bij alle groepen naar boven kwamen en waarvan we constateren dat ze niet nieuw zijn: duidelijkheid en transparantie, eilandjescultuur doorbreken, vertrouwen krijgen en geven, elkaar aanspreken en betrokkenheid. We hebben gezien dat er veel betrokkenheid bij onze organisatie is. Op basis van de uitkomsten van de sessies is een actieplan voor 2014 opgesteld. 4.4 Externe legitimatie Het handelen van SWZ staat of valt met de externe en interne legitimatie. We hebben op lokaal niveau aandacht voor de maatschappelijke belanghouders en willen de belanghouders graag betrekken en invloed laten uitoefenen op onze strategische keuzes. Met belanghouders vindt daarvoor, formeel en informeel, frequent intensief overleg plaats en worden prestatieafspraken gemaakt. 4.4.1 Inrichting belanghoudersdomein Onze belangrijkste belanghouders zijn de huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel en de gemeente Zwolle. Samen met hen en met de overige twee Zwolse woningcorporaties geven aan lokale opgaven in Zwolle inhoud. Met overige belanghouders in de stad hebben we frequent

Pagina 39 van 105

overleg, bijvoorbeeld over projecten op wijk- en buurtniveau. We zijn lid van Aedes en zijn ons bewust van de landelijke context waarin corporaties werken. Ook in 2013 hebben we een bijeenkomst voor onze belanghouders georganiseerd. Met name de inhoud van het Ondernemingsplan is in deze bijeenkomst gepresenteerd. Bovendien is door middel een paneldiscussie nader stil gestaan bij drie thema's:   

focus op betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad; mate waarin een verdere reductie op de bedrijfskosten wenselijk is; de ontwikkeling van een scherper kader omtrent de investeringen die een corporatie

inzet ter bevordering van de leefbaarheid. Een inhoudelijk verslag van deze bijeenkomst is op onze website www.swz.nl geplaatst. Hieronder geven we een overzicht van de belanghouders, de overlegvorm, de frequentie van het overleg en de te behandelen onderwerpen. Door het jaarverslag heen geven we zelf en/of onze belanghouders een verantwoording van de resultaten die mede vanuit de samenwerking zijn gerealiseerd. Voor een opsomming van de belanghouders verwijzen we naar bijlage 4. Externe belanghouders

Verantwoordelijk

Overlegvorm

Frequentie

Onderwerp

Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel

Directie

Overleg

1x per kwartaal

Belangen huurders

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Directie/Financiën

Overleg

1x per jaar

Gemeenteraad (politiek)

Directie

Overleg

1x per jaar en ad hoc

Wethouder (bestuurlijk)

Directie

Overleg

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Gemeente Zwolle Raadsleden reiken onderwerpen aan Woonthema’s

1x per 6 weken Ambtelijk (beleidsmatig) - afd. Ruimte en Strategie - gebied beheerteams (8) - begeleiding bijzondere doelgroepen - duurzaamheid

Beleid & Innovatie Wonen Wonen Vastgoed

Vergadering Vergadering Vergadering Overleg

Wonen, welzijn en zorg Platform WWZ Servicepunt Zorgwoning Bijzondere doelgroep Bijzondere doelgroep

Wonen Wonen Directie Wonen

Communicatie Pers

Communicatie

Gez. communicatie Stadshagen Gez. communicatie Diezerpoort

Prestatieafspraken Leefbaarheid Afst. vraag/aanbod Prestatieafspraken

2x 1x 1x 1x

per per per per

jaar maand maand kwartaal

Bijeenkomst Stuurgroep Stuurgroep Begeleidingsgroep

2x 1x 2x 1x

per per per per

jaar kwartaal jaar maand

Doorlopend

Div. onderwerpen

Communicatie Communicatie

Interviews/ persbijeenkomst Vergadering Vergadering

2x per jaar 1x per kwartaal

Gebiedsmarketing Gebiedsmarketing

Onderwijsinstellingen

Directie

Bijeenkomst

2x per jaar

Studentenstad en huisvesting

Gezamenlijke Zwolse corporaties Woonruimteverdeling

Wonen

Stuurgroep

1x per maand

Beleid woonruimte verdeelsysteem

Woonruimteverdeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling

Wonen Vastgoed Vstgoed Vastgoed Vastgoed

Werkgroep Stuurgroep Stuurgroep Stuurgroep Stuurgroep

1x 1x 1x 1x 1x

Pagina 40 van 105

per per per per per

2 2 2 2 2

weken maand maand maand maand

WWZ gerelateerd Huisvesting Huisvesting

Stadshagen Dieze Holtenbroek Kamperpoort

4.4.2

Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel

In deze paragraaf is het eigen verslag van Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel opgenomen. Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel zet zich in om de belangen van de ruim 8.000 huurders van SWZ te vertegenwoordigen. Speerpunten daarbij zijn: 

betaalbaarheid van woningen (gevolgen effecten huur en beleid);



energiebesparing (onder andere optimale energiekwaliteit woningen);

 

duurzaamheid (kwalitatief goed en levensloopbestendig bouwen); beschikbaarheid (doelgroepenbeleid, woningtoewijzing);



prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties

Het afgelopen jaar zijn er bestuurswisselingen geweest. Een interim-bestuur (ingesteld in juni 2012) heeft tijdens de algemene ledenvergadering van 25 maart haar taken overgedragen aan een nieuw bestuur. Vergaderingen De Woonkoepel heeft vanaf maart 2013 één keer per maand een reguliere vergadering gehouden. In de vergaderingen komen onderwerpen aan de orde zoals de statuten, nieuwsbrief, huurverhoging, prestatieafspraken, gesprek met de Raad van commissarissen, taak- en functieomschrijving bestuursleden, plan van aanpak, financiële zaken, wijziging vergaderlocatie, klachtenbehandeling en deskundigheidsbevordering. Daarnaast waren er extra vergaderingen over adviesaanvragen van SWZ over het Ondernemingsplan, de prestatieafspraken en de samenwerkingsovereenkomst. Ook is er een kennismakingsbijeenkomst geweest met de Raad van commissarissen waarop de samenwerkingsovereenkomst en het Ondernemingsplan besproken zijn. Met de directie en management van SWZ is vier keer vergaderd. In 2013 vond twee keer een algemene ledenvergadering plaats. Samenwerkingsovereenkomst De samenwerkingsovereenkomst bepaalt bevoegdheden, plichten en werkwijze over en weer tussen beide partijen. Dit is in het belang van een optimale samenwerking. Het gaat onder meer over de positie van de huurdersbelangenvereniging en instemmingsrecht, adviesrecht en informatierecht van De Woonkoepel. Ook het regelmatig overleg met beide partijen wordt in de overeenkomst vastgelegd. Tijdens de algemene ledenvergadering op 25 november is de overeenkomst getekend door de directeur van SWZ en namens De Woonkoepel door de voorzitter een secretaris. Hiermee is de samenwerkingsovereenkomst tussen SWZ en De Woonkoepel weer voor twee jaar verlengd. De overeenkomst is vrijwel gelijk aan de vorige. Alleen zijn de artikelen 1623g/1623h boek 7a vervangen door artikelen 266 t/m 268, omdat de oude artikelen vervallen zijn. Qua strekking is er niets veranderd. De begroting van De Woonkoepel moet in plaats van voor 1 oktober nu ingediend worden voor 1 december. In de samenwerkingsovereenkomst zijn de verhoudingen tussen beide partijen uiteen gezet. Spoorboekje Tevens heeft De Woonkoepel samen met SWZ een ‘Spoorboekje’ opgesteld. Hierin staan de onderwerpen en het tijdspad vermeld waarover adviesaanvragen door De Woonkoepel moeten worden gegeven. Dit zijn:  Samenwerkingsovereenkomst en prestatieafspraken 2013-2014  Ondernemingsplan 2014-2017  Strategisch voorraadbeleid Pagina 41 van 105

  

Huurbeleid en huurverhoging Meerjarenbegroting 2013-2016 Jaarverslag 2013

Advies extra huurverhoging en verhuurderheffing De Woonkoepel heeft een negatief advies uitgebracht over de extra huurverhoging, omdat:  het niet duidelijk is wat de gevolgen zijn voor de huurders;  voor de middeninkomens weinig mogelijkheden zijn om te verhuizen; 

het niet duidelijk is of de huurverhoging alleen de oplossing is voor de verhuurderheffing.

Overige adviezen Ook heeft het bestuur een negatief advies uitgebracht over het voorstel van SWZ om de huur bij mutatie te verhogen naar gemiddeld 83 procent van de maximaal redelijke huur. Het bestuur vindt dat dit een te algemene reden is waarbij grote kans is dat zittende huurders blijven waar ze wonen, waardoor de doorstroming in gevaar komt. Bovendien is het bestuur van mening dat op deze manier teveel ongelijkheid komt in huren in dezelfde buurt. Nieuwe huurders kunnen dan op te hoge kosten komen. Het bestuur stelt SWZ voor om de voorstellen van het Rijk omtrent de huursombenadering af te wachten en dan verdere beslissingen nemen. Daarnaast is het bestuur van De Woonkoepel het niet eens met de ruime keuze aan sociale huurwoningen die de komende jaren te koop worden aangeboden. Aangezien de wachtlijst van woningzoekenden met een minimaal inkomen enorm is in Zwolle, komen deze inwoners van Zwolle voorlopig niet aan de beurt voor een goede sociale huurwoning in Zwolle, en door verkoop zeker niet in door hen gewenste wijken. SWZ heeft vervolgens besloten om 41 woningen minder te verkopen in verschillende wijken. Ondernemingsplan 2014-2017 Bij het ondernemingsplan zijn opmerkingen aangegeven. De Woonkoepel heeft daarom onder andere met SWZ afgesproken om onderwerpen als leefbaarheid, participatie, duurzaamheid en wonen, welzijn en zorg tijdens verschillende bijeenkomsten aan de orde te stellen. Contacten Het contact met de bewonersverenigingen is verstevigd. Er is twee keer per jaar overleg geweest en er zijn duidelijke afspraken gemaakt over financiële bijdragen en de verantwoording daarvan. Als nieuwe bewonerscommissie heeft De Woonkoepel de bewonersvereniging Wooncomplex Händellaan 237 mogen verwelkomen. Ook is er een start gemaakt met regelmatig overleg met de voorzitters van de ledenraad van deltaWonen en de huurdersraad van Openbaar Belang. Dit is later uitgebreid met overleg tussen de dagelijkse besturen, om waar mogelijk samen op te trekken in het belang van Zwolse huurders. Cursussen en trainingen Bestuursleden van De Woonkoepel hebben deelgenomen aan de regionale vergaderingen en symposia van de Woonbond en volgden bijscholingscursussen van het Kennis- en Adviescentrum van de Woonbond, waaronder 'Besturen van een huurdersorganisatie'. Samen met de ledenraad van deltaWonen werd een cursus bijgewoond over het werk van een visitatiecommissie.

Pagina 42 van 105

Bijeenkomsten In 2013 zijn door De Woonkoepel de volgende bijeenkomsten bijgewoond:  de presentatie van het Ondernemingsplan van SWZ dat aan minister Blok is overhandigd tijdens een bijeenkomst in Holtenbroek. De Woonkoepel had zitting in het forum waarbij onder andere de leefbaarheid en de gevolgen van de verhuurderheffing aan de orde kwamen;  

gesprek met Jacques Monasch, Tweede Kamerlid voor de PvdA; bijeenkomst georganiseerd door gemeente en diverse Zwolse organisaties over verbeteren van buurten;

 

start nieuwbouw Ittersumerbroek; oplevering woningen Muziekwijk;



de landelijke bijeenkomst ter gelegenheid van het 100-jarig bestaan van Aedes, de

    

vereniging van woningcorporaties; provinciale vergaderingen van de Woonbond; bijeenkomst van de gemeente met andere organisaties over de prestatieafspraken; Earthship lezing over duurzaamheid; presentatie van het strategisch voorraadbeleid van SWZ; de bewonerskeuze bouwonderneming renovatie deel II in de Pieter Steynstraat (met als gevolg dat De Woonkoepel regelmatig bij SWZ laat zien hoe de stand van zaken nu is).

Samenstelling bestuur De samenstelling van het bestuur van De Woonkoepel is als volgt:  mevrouw D. Weegenaar-Bosch, voorzitter  mevrouw A. Mackor-Kreffer, vice-voorzitter  de heer A. Buning, penningmeester  mevrouw F. Rodjan, secretaris  mevrouw E. de Groot, lid  mevrouw P van de Griend, lid  de heer A. Oosterhof, lid Als adviseur tot 1 januari 2014 is de heer D. Eikenaar benoemd. Helaas heeft mevrouw Van de Griend in mei 2013 moeten besluiten haar functie ter beschikking te stellen. Het bestuur heeft besloten als adviseur de heer M. Groen van de Woonbond te benoemen. Hij staat het bestuur bij vanwege de vele werkzaamheden, nieuwe taken, nieuwe ontwikkelingen en nieuwe regelgeving. 4.4.3 Centrale klachtenadviescommissie De drie Zwolse corporaties, deltaWonen, Openbaar Belang en SWZ en woningcorporatie Beter Wonen uit IJsselmuiden en SallandWonen uit Raalte hebben gezamenlijk een centrale klachtenadviescommissie. De werkwijze en bevoegdheden van deze klachtenadviescommissie zijn vastgelegd in het Reglement klachtenadviescommissie dat eind 2012 is geactualiseerd en met instemming van de bewonersvertegenwoordigingen door de directies 1 januari 2013 is vastgesteld. De klachtenadviescommissie van SWZ heeft in 2013 zestien klachten ontvangen. Van de ingediende klachten heeft de klachtenadviescommissie drie klachten in behandeling genomen en daarover advies uitgebracht aan de directie. Deze adviezen zijn door de directie overgenomen. Conform de adviezen heeft de organisatie de zaak afgehandeld. Van de overige dertien klachten hadden drie brieven betrekking op het woonruimteverdeelsysteem. Deze brieven zijn ter behandeling doorgestuurd naar de stuurgroep Woonruimteverdeling, omdat het geen klachten betrof voor de klachtenadviescommissie. Wat de overige tien klachten betreft, heeft de organisatie die zelf in behandeling genomen. In overleg met de betrokken huurders is in de Pagina 43 van 105

meeste gevallen een oplossing gevonden voor de klachten of problemen. Voor meer informatie en een overzicht van de klachten wordt verwezen naar het eigen jaarverslag van de centrale klachtenadviescommissie.

Klacht behandeld door Klachtenadviescommissie (hoorzitting)

Klachten t.a.v. Organisatie SWZ Woonruimteverdeling

Organisatie SWZ

2012

2011

3

2

0

0

10

1

0

0

3

3

16

6

9

2

20

11

20

16

5

Organisatie SWZ Woonruimteverdeling

Stuurgroep woonruimteverdeling

2013

7

Woonruimteverdeling

Totaal aantal door SWZ ontvangen klachten: Totaal aantal ontvangen klachten door commissie Behandeld door commissie (hoorzitting) Organisatie SWZ Woonruimteverdeling

Per 1 januari 2012 neemt de commissie ook klachten in behandeling die over de woonruimteverdeling gaan. De klachtencommissie Woonruimteverdeling Zwolle is met ingang van deze datum opgeheven. Overleg klachtenadviescommissie Voor een goede beoordeling en advisering van de ingediende klachten is het belangrijk dat de commissie op de hoogte blijft van ontwikkelingen binnen en buiten de organisaties. Hiervoor is een algemeen overleg ingesteld, waarbij de ambtelijk secretaris de verantwoordelijkheid draagt voor het overleg en de informatievoorziening. In 2013 heeft dit overleg twee keer plaatsgevonden bij de corporaties Beter Wonen in IJsselmuiden en SallandWonen in Raalte. Daarnaast wordt wekelijks een overzicht gestuurd met allerlei publicaties met betrekking tot de woonsector, met zowel lokaal als landelijk nieuws. Werkwijze en samenstelling commissie Het jaarverslag van de klachtenadviescommissie wordt jaarlijks toegezonden aan de De Woonkoepel. Ook de Raad van commissarissen ontvangt elk jaar het jaarverslag. De commissie bestaat uit onafhankelijke leden. Zij hebben geen werkrelatie met één van de corporaties en zijn ook niet bestuurlijk betrokken bij een huurdersbelangenvereniging. De vijf afzonderlijke corporaties hebben elk een ambtelijk secretaris beschikbaar gesteld, die de commissie in haar werk ondersteunt. In de loop van 2013 is een sollicitatieprocedure opgestart, omdat twee commissieleden eind 2013 aftraden. Beide leden hebben hiertoe besloten, omdat zij vanwege hun werkzaamheden voor respectievelijk de Provinciale Staten van Overijssel en de gemeente Zwolle de schijn van belangenverstrengeling willen vermijden.

Pagina 44 van 105

12

Begin 2014 treden twee nieuwe leden toe tot de commissie. Eind 2013 bestond de klachtenadviescommissie uit:  de heer J. ter Schegget , voorzitter (huurderslid)  de heer R.G. Berkhof, plaatsvervangend voorzitter (onafhankelijk lid), aftredend  mevrouw C.B. Bos, onafhankelijk lid 

mevrouw D. de Vries, huurderslid, aftredend

 

mevrouw V.T.M. Bonke-Nijensteen, huurderslid mevrouw M. Knigge, onafhankelijk lid

Het secretariaat wordt verzorgd door:  mevrouw F. Folkerts-Diekman, ambtelijk secretaris deltaWonen 

mevrouw M. Vakkert, ambtelijk secretaris Openbaar Belang

  

de heer J. Kanis, ambtelijk secretaris Beter Wonen de heer J. van Hittersum, ambtelijk secretaris SallandWonen de heer J. Albada, ambtelijk secretaris SWZ

4.4.4 Ondernemingsraad In deze paragraaf is het eigen verslag van de Ondernemingsraad opgenomen. 2012 was een turbulent jaar voor onze organisatie en dus ook voor de Ondernemingsraad. In het vorige jaarverslag heeft de Ondernemingsraad daar uitgebreid bij stil gestaan. Inmiddels zijn de plannen van het kabinet ingevuld en weten we als sector voorlopig waar we aan toe zijn. Onze aangepaste ambities, welke zijn verwoord in het nieuwe Ondernemingsplan, kunnen zelfs de goedkeuring van minister Blok wegdragen. Hiermee zijn we als organisatie ook in een iets rustiger vaarwater gekomen en dat is te zien in de agenda van de Ondernemingsraad. Al zijn de onderwerpen op zichzelf misschien wat minder spannend, toch zijn er het afgelopen jaar een aantal de revue gepasseerd. De belangrijkste worden hieronder in chronologische volgorde toegelicht. Voorzitterschap Bij het aantreden van de nieuwe Ondernemingsraad is Martin Scholten als tijdelijke voorzitter benoemd. Per 1 januari 2013 wordt deze functie definitief ingevuld door Rob Rutgers. Om ook met voldoende slagkracht te kunnen opereren bij afwezigheid van de voorzitter is besloten een vicevoorzitter aan te wijzen. De gehele Ondernemingsraad was het al gauw met elkaar eens dat Martin Scholten hiervoor de aangewezen kandidaat zou zijn gezien zijn ervaring. Martin Scholten heeft deze functie aanvaard. Overleg met de Raad van commissarissen In januari heeft de Ondernemingsraad haar jaarlijkse overleg met de Raad van commissarissen gehad. Na de reorganisatie was dit voor de Ondernemingsraad de eerste gelegenheid om van gedachten te wisselen met de Raad van commissarissen. Voor een aantal leden van de Ondernemingsraad was dit ook de eerste kennismaking. Er is natuurlijk gesproken over de reorganisatie, maar ook de plannen van het kabinet zijn ruimschoots aan de orde gekomen. Het was een open en prettig gesprek, waarbij de Ondernemingsraad het gezamenlijke belang (zijnde de continuïteit van de organisatie) als uitgangspunt voor dit gesprek op haar netvlies had. Nieuwe samenstelling Ondernemingsraad Per 1 maart heeft Frank Eikelenberg de positie van Mariska Eshuis overgenomen. Omdat de ORwerkzaamheden meer tijd in beslag namen dan verwacht, kon Mariska Eshuis hieraan niet de Pagina 45 van 105

aandacht geven die ze voor haar gevoel verdienen. Conform het reglement is Frank Eikelenberg gevraagd of hij zitting wilde nemen in de Ondernemingsraad. Frank Eikelenberg heeft hierop positief gereageerd. Training Kennis is macht. In dit licht is het vergroten van de kennis van de Ondernemingsraad een belangrijk aandachtsveld. Medio april heeft de Ondernemingsraad daarom een eendaagse algemene training gevolgd van het FNV. Hierin heeft de Ondernemingsraad zich bij laten praten over de WOR (Wet op de Ondernemingsraden) en heeft de Ondernemingsraad gepoogd een gezamenlijk standpunt in te nemen over de rol die zij zichzelf als Ondernemingsraad toedicht. Een heel intensieve dag, waarin veel is geleerd, maar waarin ook geconcludeerd is dat er zo mogelijk nog veel meer valt te leren. Dit gaat dus zeker een vervolg krijgen. Verhuisplan Om efficiënter te kunnen werken in de nieuwe organisatie en eventueel het nieuwe werken te faciliteren is begin dit jaar een interne verhuizing aangekondigd. Voor de Ondernemingsraad is de input vanuit het medewerkerstevredenheidsonderzoek (specifiek de arbeidsomstandigheden), de belangrijkste leidraad geweest. In eerste instantie organisatiebreed ingestoken, is uiteindelijk maar een beperkt deel afgelopen zomer verhuisd. Met de directie is inmiddels afgesproken dat de afdeling Vastgoed een studie gaat maken naar de toekomstbestendigheid van ons kantoor en werkplaats. In deze studie worden ook de mogelijke maatregelen meegenomen die het (werk) klimaat positief kunnen beïnvloeden. Van Het Nieuwe Werken is eigenlijk in grote lijnen geconcludeerd dat dit niet past binnen onze organisatie. Enkele elementen hieruit (zoals thuiswerken) worden meegenomen in het speerpunt 'zelfstandige medewerker'. Routeplanningssysteem Bij de invoering van dit systeem in 2012 is een minimale besparing van 10% als doel en eis gesteld. De Ondernemingsraad heeft aangedrongen op een daadwerkelijk evaluatie. Uiteindelijk heeft dit in mei plaatsgevonden, waarin ook is aangetoond dat de verwachte besparing is gehaald. In oktober is de Ondernemingsraad gevraagd in te stemmen met de uitbreiding van het routeplanningssysteem met GPS om de ritten effectiever te kunnen plannen. De Ondernemingsraad heeft aangegeven hier niet direct afwijzend tegenover te staan, mits het voornemen op instemming van de vaklieden kon rekenen. De afstemming heeft inmiddels plaatsgevonden en is ook akkoord bevonden, zodat het systeem kan worden uitgebreid. De zelfstandige medewerker Één van de bouwstenen uit het nieuwe Ondernemingsplan is de 'zelfstandige medewerker'. Een prachtig begrip, maar ook lastig grijpbaar. Eind 2013 is er een aantal bijeenkomsten georganiseerd, waarin iedereen in de gelegenheid is gesteld mee en door te praten over dit thema. Het is goed te zien dat de betrokkenheid groot is, omdat het ons ook allemaal raakt. De directie heeft op de kerstborrel alvast een voorschot genomen op de belangrijkste aandachtspunten die dit jaar aangepakt gaan worden. Geen makkelijke opgave, maar wel eentje waar de Ondernemingsraad een stempel op wil gaan drukken. Vooruitblik De eerste tekenen van economisch herstel lijken zich aan te dienen. Belangrijke graadmeters als het consumentenvertrouwen en de woningverkopen laten al een half jaar een stijgende lijn zien. Daarnaast zijn in het nieuwe Ondernemingsplan stevige ambities vastgelegd, welke nieuwe uitdagingen voor de werkvloer opleveren. Wat ons betreft ziet de toekomst er weer een beetje Pagina 46 van 105

rooskleuriger uit. Toch zijn we er nog niet. Want ondanks (of misschien wel dankzij) dat, streeft de organisatie bijvoorbeeld nog steeds naar het verlagen van de bedrijfskosten. De gevolgen van mogelijke keuzes betekenen ongetwijfeld werk aan de winkel voor de Ondernemingsraad. Net als voorgaande jaren blijft de Ondernemingsraad zich inzetten voor het behoud van werkgelegenheid. Mocht het toch zo ver komen dat er collega's gedwongen moeten vertrekken, dan wil de Ondernemingsraad ervoor zorgen dat diegenen, zo goed als mogelijk, in staat worden gesteld een nieuwe uitdaging te vinden. De Ondernemingsraad heeft er alle vertrouwen in dat zij weer op constructieve wijze kan samenwerken met de directie. Eind 2013 bestaat de Ondernemingsraad uit:  Rob Rutgers, voorzitter 

Martin Scholten, vicevoorzitter

 Jasper Bitterling, lid  Christiaan Dirksen, lid  Frank Eikelenberg, lid Ambtelijk secretaris is Erika Hoogland. 4.4.5 Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw SWZ hecht er waarde aan maximaal te presteren binnen de randvoorwaarden gesteld door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. We streven ernaar om het A1-oordeel te behouden en de borgingsruimte van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw optimaal te benutten voor vernieuwing van het bezit. Voor 2013 zijn de doelen bereikt. We voldoen aan de gestelde normen. Zoals het nu lijkt, geldt dit ook voor de nieuwe normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Eind 2013 hebben we het nieuwe Ondernemingsplan getoetst aan de nieuwe normen.

Pagina 47 van 105

5.

Wij leggen uit hoe het bestuur en toezicht functioneert

Eén van de waarden van SWZ is het open en helder willen zijn over het functioneren. We hebben de Governance Code onderschreven. Op basis van deze code staan we in dit hoofdstuk stil bij de wijze waarop we inhoud geven aan aspecten zoals goed bestuur, toezicht, transparantie en externe verantwoording. 5.1 Werkwijze organisatie en intern toezicht De leiding van SWZ is in handen van de directeurbestuurder die verantwoording aflegt aan de Raad van commissarissen. De Raad van commissarissen bestaat uit vijf leden, ieder met een eigen specifiek kennisgebied. In 2013 is het managementteam teruggegaan van vijf naar drie managementleden. De afdelingen waar de managementleden leiding aan geven zijn: Vastgoed, Wonen en Middelen De directeurbestuurder geeft leiding aan de stafafdelingen en het officemanagement. Het managementteam komt tweewekelijks samen voor afstemming en besluitvorming. In de MT-vergaderingen komt een veelheid van onderwerpen aan de orde. Zo kwamen van diverse projecten deelbesluiten aan de orde (onder andere Dieze-Oost, Muziekwijk, aankoop/nieuwbouw De Weezenlanden, sloop/nieuwbouw Bachlaan) en kregen duurzaamheid en de nieuwe Warmtewet een plek. De interne projecten zoals urenverantwoording, strategisch voorraadbeleid en KIK (Kpi’s, informatievoorziening en kwartaalrapportage) stonden diverse keren op de agenda. Ook werd vooruit gekeken via het nieuwe Ondernemingsplan, de jaarplannen en meerjarenramingen. Voortdurend is de voortgang in de bedrijfskostenreductie, het huurbeleid en bewonersparticipatie onder de aandacht. Interne controle We hanteren voor onze werkzaamheden een intern controleplan, dat ook als onderlegger voor de tussentijdse controle van de accountant dient. In de managementletter van de accountant worden aandachtspunten verwoord. De verbeteringen die naar aanleiding daarvan worden doorgevoerd, worden aan het MT en de Raad van commissarissen gerapporteerd. Risicobeheersing In de diverse bijeenkomsten van de auditcommissie en treasurycommissie wordt nadrukkelijk het belang van risicobeheersing en rapportage onder de aandacht gebracht. Dit leidde in het afgelopen jaar voor deze onderdelen tot een aantal verbeterslagen in de rapportage. Auditcommissie De Auditcommissie uit de Raad van commissarissen heeft voorafgaand aan de vergadering van de Raad van commissarissen een eigen bijeenkomst. In deze vergaderingen komen onder andere de kwartaalrapportages, het treasurystatuut, het treasuryjaarplan, veranderingen in waarderingsgrondslagen, het jaarplan en de jaarstukken aan de orde. Indien noodzakelijk was hierbij ook de accountant of de treasury adviseur aanwezig. 5.2

Bestuurlijke verantwoording

In november 2013 is het nieuwe Ondernemingsplan gepresenteerd aan minister Blok. Het maken van scherpe keuzes en bedrijfskostenreductie leiden ertoe dat wij ook de komende jaren kunnen blijven investeren. De missie voor de komende jaren is 'SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare wijken en buurten in Zwolle'. De financiële meerjarenraming is leidend. Deze wordt vertaald in jaarplannen en vervolgens in kwartaalberichten. Verantwoording in het kwartaalbericht Pagina 48 van 105

is een belangrijke basis voor het structureel overleg tussen de directeurbestuurder en de Raad van commissarissen. We hebben ook in 2013 de A-status conform de CFV-voorwaarden behouden en hebben voldaan aan blijvende financierbaarheid met voldoende borgingsruimte conform de WSW-voorwaarden. De afgelopen jaren is de interne beheersing van risico’s fors verbeterd. Bij ontwikkel- en investeringsvoorstellen wordt een risicoparagraaf opgenomen. Organisatiebreed heeft een risicoinventarisatie plaatsgevonden waarnaar wordt gehandeld. Vooral op het terrein van projectontwikkeling en planmatig onderhoud zijn specifieke, gerichte audits verricht. In 2013 werden we geconfronteerd met de gevolgen van het Regeerakkoord en het Woonakkoord. De komende vijf jaar moet ruim € 20 miljoen worden afgedragen aan het Rijk. In reguliere vergaderingen en twee extra vergaderingen heeft de directeurbestuurder aan de Raad van commissarissen scenario's voorgelegd hoe om te gaan met deze forse afdracht. In september 2013 is een scenario gekozen dat de basis vormt voor het Ondernemingsplan 2014-2017. We gaan er in onze meerjarenraming vanuit dat de verhuurderheffing een structureel karakter heeft. Belangrijke onderwerpen die de Raad van commissarissen in 2013 besprak, waren: het nieuwe Ondernemingsplan 2014-2017, de nieuwe meerjarenraming, scenario's voor de toekomst, planonderdelen van de wijkvernieuwing in Dieze-Oost en de Muziekwijk en participatie in de nieuwe ontwikkeling De Weezenlanden. De deelnemingen in De Herberg en de Vrouwenopvang in Zwolle zijn in 2013 gecontinueerd. In dit jaarverslag zijn onder bijlage 7 de deelnemingen en samenwerkingverbanden met een toelichting opgenomen. Directeurbestuurder Het bestuur van SWZ bestond in 2013 uit één statutair directeur. Eddy Veenstra is vanaf 1 augustus 2003 werkzaam als directeurbestuurder. Zijn aanstelling is voor onbepaalde tijd. Als directeurbestuurder van SWZ is Eddy Veenstra ook bestuurder van:  stichting Bouwtalent Overijssel/Gelderland  Concilium Zwolle (bouwproductie Zwolle) (tot medio 2013)  stichting Jeugdsportfonds Zwolle  stichting Gereglementeerd Eigendom Zwolle (voorzitter) Overige relevante nevenfuncties:  Lid Provinciale Staten Drenthe (voorzitter PvdA-fractie) (vanaf maart 2003)  Lid Raad van Toezicht Kjenning bv (vanaf 2008)  Bestuurslid Stichting Earthship Zwolle (vanaf 2008)  Lid Programmaraad Trendburo Overijssel (vanaf 2008) Het bestuur van SWZ verricht haar taak conform de Statuten van SWZ en de arbeidsovereenkomst uit 2003. Het bestuur legt inhoudelijke en financiële verantwoording af aan de Raad van commissarissen en opereert inhoudelijk vanuit de kaders zoals aangegeven in het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Pagina 49 van 105

5.3

Toezicht door de Raad van commissarissen

De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van commissarissen zijn vastgelegd in de statuten van SWZ en het reglement van de Raad van commissarissen. De Raad van commissarissen en haar individuele leden zijn onafhankelijk. De leden handelen zonder last en ruggespraak en conform de wettelijke vereisten. De samenstelling van de Raad van commissarissen is gedurende 2013:   

Jacob Kielman, voorzitter Theun Oosterhuis, vicevoorzitter Ellen Kruize

 

Magriet van der Werff John van der Meer

5.3.1 Reguliere vergaderingen en toezicht De Raad van commissarissen heeft in 2013 vier keer regulier vergaderd en twee keer is een extra bijeenkomst geweest. De consequenties van het Regeerakkoord en Woonakkoord en het nieuwe Ondernemingsplan waren hier aanleiding voor. In alle reguliere vergaderingen is een kwartaalbericht besproken. In april 2013 is het Jaarverslag 2012 vastgesteld, in september 2013 is het Ondernemingsplan 2014-2017 goedgekeurd en in december vervolgens de daarop gebaseerde begroting 2014. Het gehele jaar 2013 is Karin Verdooren aangeschoven bij de vergaderingen van de Raad van commissarissen. Zij volgt een opleiding tot toezichthouder bij de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Vanuit de Raad van commissarissen zijn de Auditcommissie en Remuneratiecommissie actief. Auditcommissie De Auditcommissie laat zich in haar werkzaamheden bijstaan door de directeurbestuurder, de controller en de manager Middelen. De commissie is ingesteld om inhoud te geven aan de voorbereiding van de raadsvergaderingen waar het gaat om risicobeheersing en controle, financiële informatievoorziening, wet- en regelgeving en de aanbevelingen van de accountant. De Raad van commissarissen ontvangt een verslag van de beraadslagingen. De samenstelling van de commissie is in 2013 als volgt:  John van der Meer, voorzitter  Theun Oosterhuis, lid De Auditcommissie is zes keer bijeen geweest. Aan de orde kwamen onder andere de jaarstukken, de kwartaalberichten, de begroting 2014, risicomanagement, treasury jaarplan, de managementletter, maar ook financiële scenario's naar aanleiding van het Regeerakkoord en het Woonakkoord. Nadrukkelijk is een aantal keer gesproken over de financiële verantwoording van de projecten Dieze en Muziekwijk. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie is ingesteld om inhoud te geven aan de werkgeversfunctie van de Raad van commissarissen ten aanzien van met de directeurbestuurder gemaakte prestatieafspraken. De samenstelling van de commissie is, in 2013, als volgt:  Jacob Kielman, voorzitter  Ellen Kruize, lid De Remuneratiecommissie is in 2013 één keer bijeen geweest. De hieruit voortgevloeide voorstellen zijn besproken en ter goedkeuring voorgelegd aan de voltallige Raad van commissarissen. De voorzitter van de Remuneratiecommissie heeft de Raad van commissarissen geïnformeerd over hetgeen de directeurbestuurder volgens afspraak heeft afgehandeld en

Pagina 50 van 105

opgepakt. De Raad van commissarissen heeft de voorstellen van de Remuneratiecommissie overgenomen. De gevraagde prestaties directeurbestuurder over het jaar 2013 zijn: Adequaat inspelen op regeerakkoord en het ontwikkelen van een realistische meerjarenplanning Dit is afgerond in het nieuwe Ondernemingsplan. Hieraan voorafgaand zijn tweemaal scenario's in de Raad van commissarissen besproken. Heldere en realistische keuzes zijn gemaakt. Doorzetten van de kostenreductie De kostenreductie is in 2013 voortvarend doorgezet. De bedrijfskosten per woning liggen op 1 januari 2014 op ruim € 1.000 (exclusief kosten leefbaarheid). In 2009 was dit bedrag € 1.280 per woning. Doelstelling is om in 2017 uit te komen op € 900 per woning. Aandacht voor communicatie en het ontwikkelen van nieuwe vormen van bewonersparticipatie Dit punt is in 2013 onvoldoende naar voren gekomen en wordt doorgeschoven naar 2014. De wijze waarop SWZ bewoners bij haar plannen betrekt, is nog wel eens te traditioneel. Communicatie is vaak een bespreekpunt. Visiedocument ontwikkelen met betrekking tot de vraag: hoe ziet SWZ er over vijf jaar uit? Het nieuwe Ondernemingsplan 2014-2017 is gepresenteerd in november 2013. Dit punt is hiermee afgerond. Werkafspraken directeurbestuurder voor het jaar 2014 1. Informatievoorziening Dieze-Oost en Holtenbroek qua systeem verbeteren 2. De in het bedrijfsplan opgenomen doelstelling inzake de ‘zelfstandige medewerker’ uitwerken in criteria, acties en in toetsingsmomenten 3. De bewonersparticipatie op de kaart zetten, zowel qua vorm als qua inhoud SWZ blijft, na de keuzes in het Ondernemingsplan goed gefocust op haar omgeving. Het is belangrijk om te blijven investeren in het Zwolse netwerk. Aan het eind van 2014 moet aantoonbaar zijn welke acties op dit punt zijn opgepakt. Algemeen oordeel Evenals in voorgaande jaren is de Remuneratiecommissie tevreden over het functioneren van de directeurbestuurder. De ambitie en realiteitszin die in het nieuwe Ondernemingsplan zijn gepresenteerd, zijn hier goede voorbeelden van. In 2013 was er volop discussie over de salarissen van bestuurders in de semipublieke sector. De Wet op Topinkomens stelt grenzen aan de salarissen. De Raad van commissarissen vindt dit een goede ontwikkeling. Het salaris van de directeurbestuurder van SWZ is per 1 augustus 2013 bevroren. Eind december presenteerde minister Blok een nieuwe tabel voor de salarissen van corporatiedirecteuren en toezichthouders. De Raad van commissarissen is van mening dat deze evenwichtig en reëel is opgesteld. 5.3.2 Zelfevaluatie Raad van commissarissen In juni 2012 heeft een zelfevaluatie van de Raad van commissarissen plaatsgevonden. In de tweede helft van 2013 is hier opnieuw aandacht aan besteed. Door twee leden van de Raad van commissarissen is een toezichtkader en een memo over zelfevaluatie opgesteld. In de eerste helft van 2014 worden beide documenten besproken, samen met het verslag van Karin Verdooren, trainee namens Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.

Pagina 51 van 105

5.3.3

Overleg met belanghouders

De Raad van commissarissen heeft in 2013 gesproken met een afvaardiging van huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel. Ingegaan werd vooral op bewonersparticipatie, ontwikkelingen op rijksniveau, ontwikkelingen binnen De Woonkoepel en het huurbeleid. Ook heeft de Raad van commissarissen gesproken met de Ondernemingsraad. Bij dit gesprek was de directeurbestuurder niet aanwezig. Gesproken is over onder andere het nieuwe Ondernemingsplan, de bedrijfskostenreductie en ontwikkelingen in de sector. Ook schuiven de diverse MT-leden aan bij de reguliere vergaderingen van de Raad van commissarissen. De accountant is één keer bij de Raad van commissarissen aangeschoven. Op de website van SWZ is een pagina over de Raad van commissarissen opgenomen. Naast algemene informatie staan hier korte verslagen van de vergaderingen. 5.3.4 Beloning Raad van commissarissen en directeurbestuurder De beloning vindt plaats op basis van de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties’. Volgens de code geldt voor een commissaris een indicatief minimum van € 7.000 per jaar en maximaal € 12.000 per jaar (bruto/E). De vergoedingen voor de leden van de Raad van commissarissen zijn vastgesteld op € 7.000 per jaar. De vergoeding voor de voorzitter kan volgens de code +50% zijn. Afgesproken is dat de vergoeding € 10.000 per jaar wordt. De kosten voor de commissarissen bedragen, in 2013, € 38.000,00 per jaar. Dit is hetzelfde bedrag als in 2012. De bezoldiging van de bestuurder is opgebouwd met de volgende posten: Bruto-inkomen (loon en vakantiegeld) € 130.529,00 Overige vergoedingen € 608,00 Sociale lasten

€

9.282,00

Per 1 augustus 2013 is het bruto inkomen van de bestuurder bevroren, vooruitlopend op de consequenties van de Wet normering topinkomens. In 2013 is de beloning van de directeurbestuurder gebaseerd op de geldende normen. De beloning bleef hier binnen. De pensioenlasten bestaan enkel uit een reguliere afdracht en er zijn geen extra afspraken gemaakt. De pensioenlasten bedragen, in 2013, € 30.657,00. In de arbeidsovereenkomst is geen regeling getroffen voor een uitkering ineens bij beëindiging van de arbeidsovereenkomst. 5.3.5

Rooster van aftreden Raad van commissarissen

Naam

Aftredend in

Benoembaar in

Jacob Kielman

2017

niet

John van der Meer

2014

2014

Theun Oosterhuis

2014

2014

Ellen Kruize

2016

2016

Margriet van der Werff

2016

2016

Pagina 52 van 105

Jaarrekening 2013

Pagina 53 van 105

6. Balans per 31 december 2013

(na resultaatbestemming)

(bedragen x € 1.000) ACTIVA

31-12-2013 31-12-2012

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

301.763

293.531

Sociaal vastgoed in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van eigen

6.191

7.422

exploitatie

3.585

3.940

311.539

304.893

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

43.630 1.888 -

38.130 736 -

Totaal vastgoedbeleggingen

45.518

38.866

Totaal materiële vaste activa

Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

11

11

1.050

1.180

Totaal financiële vaste activa

1.061

1.191

358.118

344.950

Vlottende activa Voorraad Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

1.523 353

803 2.983 352

Totaal voorraad

1.876

4.138

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa

384 1.329 508 481

406 2.049 729 353

Totaal vorderingen

2.702

3.537

Liquide middelen

6.559

7.349

11.137

15.024

369.255

359.974

Totaal vaste activa

Totaal vlottende activa

Totaal activa

Pagina 54 van 105

(bedragen x € 1.000)

PASSIVA

31-12-2013 31-12-2012

Eigen vermogen Overige reserves

66.524

63.924

Totaal eigen vermogen

66.524

63.924

Voorzieningen Voorziening waardeveranderingen materiële vaste activa Voorziening reorganisatie Voorziening nieuwbouw

3.330 -

2.701 752 418

Totaal voorzieningen

3.330

3.871

9.986 272.206 26

10.500 267.517 47

1.876

702

284.094

278.766

2.894 3.920 2.448 6.045

122 4.813 2.323 6.155

15.307

13.413

369.255

359.974

Langlopende schulden Leningen overheid (gemeente Zwolle) Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Verplichtingen verkoop onder voorwaarden Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden Onderhanden werk Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren Belastingen en (pensioen)premies Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

Pagina 55 van 105

7. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 (bedragen x € 1.000)

2013

Begroting 2013

2012

42.735 2.512 5.883

42.766 3.012 4.124

41.510 2.607 5.477

1.229 649

1.285 350

1.201 269

53.008

51.537

51.064

9.228

7.399

8.856

6.940 3 4.585 713

4.772 3 4.562 687

612 3 5.036 743

880 6.499 692 2.814 7.325

861 9.822 476 2.647 6.055

952 6.614 755 2.425 7.190

Totaal bedrijfslasten

39.679

37.284

33.186

Bedrijfsresultaat

13.329

14.253

17.878

Omschrijving Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

Pagina 56 van 105

40

55

73 -10.842

31 -11.351

10 -10.952

-10.769 2.600

-11.320 2.933

-10.887 6.991

-

-

-

2.600

2.933

6.991

8. Kasstroomoverzicht (volgens de indirecte methode) (bedragen x € 1.000) Omschrijving

2013

2012

13.329

17.879

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Verkoopopbrengst Geactiveerde productie

-5.279 -1.229

-158 -1.201

Afschrijvingen Waardeveranderingen Mutatie voorzieningen

9.228 6.160 -541

8.856 612 734

Mutatie waarborgsommen/VOV

1.154

Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie operationele vorderingen Mutatie voorraden Mutatie operationele schulden

9.493

703

835

-951

2.262 -1.103

-184 -132

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

1.994 24.816

Ontvangen interest Betaalde interest

113 -10.739

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa

-28.850 6.671 130

-1.267 26.158

65 -10.901

14.190

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden

-10.626

9.546

-10.836 15.322

-20.697 2.162 -613 -22.049

12.882 -8.707

-19.148

57.500 -47.186

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

4.175

10.314

Toename/afname geldmiddelen

-3.684

6.488

Saldo liquide middelen en schulden kredietinstellingen Saldo begin boekjaar Saldo eind boekjaar

7.349 3.665

861 7.349

Mutatie in boekjaar

-3.684

6.488

Pagina 57 van 105

9. Toelichting op de waarderingsgrondslagen 9.1 Algemeen Activiteit De activiteiten van woningstichting SWZ, statutair gevestigd te Zwolle (Galvaniweg 2, 8013 RG) bestaan uitsluitend uit activiteiten die passen binnen de doelstelling op het gebied van volkshuisvesting zoals omgeschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Op de jaarverslaggeving van toegelaten instellingen is in overeenstemming met het Besluit Sociale Huursector (BBSH) titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Voor de inrichting en de waardering van onze verslaggeving zijn de richtlijnen Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, zoals die door de Raad van de Jaarverslaglegging (RJ) in RJ 645 zijn gepubliceerd, bepalend. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat vermeerderd of verminderd met: opbrengsten en kosten uit de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van gerealiseerde bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. De stichting past kostprijs hedge-accounting toe. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijs hedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst-enverliesrekening verwerkt.

Pagina 58 van 105

9.2 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva MATERIELE VASTE ACTIVA Vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde per kasstroomgenerende eenheid. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. De grondslag voor commercieel vastgoed is in overeenstemming met de grondslag voor sociaal vastgoed. Echter wordt de waardevermindering bepaald door het vergelijk tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Vastgoed in ontwikkeling Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. De grondslag voor commercieel vastgoed is in overeenstemming met de grondslag voor sociaal vastgoed. Echter wordt de bijzondere waardevermindering bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten.

Pagina 59 van 105

Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (vov) Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Berekening bedrijfswaarde Bij de bedrijfswaardeberekening voor sociaal vastgoed gelden de volgende uitgangspunten:  Jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014 en 2015 is 3,5%, 4% en 6%. Vanaf 2016 tot en met 2018 is de huurverhoging 3% en vanaf 2019 is de huurverhoging 2%. (Voorgaand jaar was dit respectievelijk 4%, 4,5% en 6,5%);  Jaarlijkse huurderving 0,75% (idem voorgaand boekjaar);  Mutatiegraad op basis van driejaarlijks gemiddelde per complex en huurharmonisatie tot gemiddeld 83% van de gemiddelde streefhuur (voorgaand boekjaar mutatiegraad idem maar  



 

 

de harmonisatie tot 100% van de maximaal redelijke huur of de huurtoeslaggrens); Jaarlijkse stijging van de vastgoed gerelateerde kosten jaar 1 tot en met 5 is 2%, vanaf jaar 6 een jaarlijkse stijging van 3%. Voorgaand boekjaar was de jaarlijkse stijging 2% vanaf jaar 1; Klachten- en mutatieonderhoud conform onderhoudsbegroting jaarlijks stijgend met 3% (Voorgaand boekjaar jaarlijks stijgend met 2,5% van jaar 1 tot en met 5 en vanaf jaar 6 een stijging van 3%); Een geschatte restwaarde van € 5.000 per sociale huurwoning, voor commercieel vastgoed wordt de restwaarde bepaald op basis van 17-33% van de WOZ waarde. (voorgaand boekjaar idem); De disconteringsvoet bedraagt 5,25% (voorgaand boekjaar 5,25%); De periode waarover contant wordt gemaakt loopt parallel met de geschatte levensduur van het vastgoed (variërend van 15-50 jaar). De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit besluitvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (voorgaand boekjaar idem); De heffing van het Centraal Fonds en de te betalen belastingen maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde (voorgaand boekjaar idem); De verhuurderheffing wordt gedurende de restant exploitatieduur volledig ingerekend(voorgaand boekjaar idem).

De bovenstaande uitgangspunten gelden ook voor het commercieel vastgoed met uitzondering van:  De jaarlijks inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor commercieel vastgoed worden de  

huren vanaf 2014 jaarlijks verhoogd met 2% (voorgaand boekjaar 2%) De verhuurderheffing is niet van toepassing op commercieel vastgoed (idem voorgaand boekjaar) De restwaarde is bepaald op basis van de gemeentelijke grondquotes van 20-30% van de WOZwaarde (idem voorgaand boekjaar) Pagina 60 van 105

FINANCIELE VASTE ACTIVA Deelnemingen Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden De voorraad bestaat uit:  Vastgoed bestemd voor verkoop  Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop  Overige voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Het vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. De vervaardigingprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. Overige voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen eenheidsprijzen. Deze prijzen zijn gebaseerd op de historische kostprijs. De voorraad algemene goederen (grijpvoorraad) is bepaald op basis van een vaste voorraad per onderhoudsmedewerker.

Pagina 61 van 105

Resultaatneming Projectresultaten uit hoofde van de onderhanden projecten worden naar rato van het verrichte werk op balansdatum genomen. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel (percentation of completion methode). Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening verwerkt in de post wijziging in onderhanden werk zolang het project nog niet is voltooid. Projectkosten zijn verwerkt in de kosten uitbesteed werk. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit: kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Pagina 62 van 105

Voorziening waardeveranderingen materiële vaste activa In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als 'intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd'. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Voorziening reorganisatiekosten Deze voorziening heeft betrekking op kosten in verband met de reorganisatie van activiteiten. In het derde kwartaal van 2012 is het sociaal plan voor de boventallig verklaarde medewerkers in werking getreden. De loonkosten inclusief afkoopsommen van de boventallig verklaarde medewerkers vanaf 1-1-2013, de kosten voor outplacement en overige advieskosten zijn ten laste van deze voorziening worden gebracht. Hiermee is de reorganisatie eind 2013 financieel afgewikkeld. Het positieve saldo van de voorziening is ten gunste van het resultaat gebracht. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Woningcorporatie SWZ heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Woningcorporatie SWZ maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningcorporatie SWZ met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. De leningen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Het (dis)agio op leningen wordt in het jaar van betaling geactiveerd, waarna deze gelijkmatig oploopt met de rentelasten van de betreffende lening.

Pagina 63 van 105

Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Het criterium “betalingstermijn” is beslissend voor de rubricering van een schuld onder de post langlopende of kortlopende schulden. Met betalingstermijn wordt die termijn bedoeld die is overeengekomen bij de normale tenuitvoerlegging van de overeenkomst. Indien de (oorspronkelijke) betalingstermijn van een schuld minder dan één jaar bedraagt, is deze schuld aan te merken als een kortlopende schuld. Uitzondering hierop is dat het kortlopende deel van de langlopende schulden als toelichting is opgenomen onder de langlopende schulden, maar geen onderdeel uitmaakt van de balansposten kortlopende schulden. Investeringssubsidies Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. 9.3. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden opgenomen in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij gemaakt zijn dan wel waaraan zij kunnen worden toegerekend. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroegen de maximumpercentages afhankelijk van de inkomensgrenzen 4%, 4,5% en 6,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte kosten voor voorzieningen als energielevering, schoonmaakkosten, kosten huismeester enz. Verrekening vindt jaarlijks plaats op basis van daadwerkelijke bestedingen. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De resultaten uit woningverkopen van zowel bestaande huurwoningen als nieuwbouw koopwoningen worden in de verlies- en winstrekening als afzonderlijke post opgenomen. De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Voor de verkoop van de bestaande huurwoningen geldt dat de resultaten worden verantwoord in het jaar waarin de eigendomsakte wordt getransporteerd. Van de koopwoningen in nieuwbouwcomplexen worden de verkoopresultaten verantwoord op basis van percentage of completion. Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.

Pagina 64 van 105

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten (eigen diensten) aan ontwikkeling, onderhoudsactiviteiten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden o.a. de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de verlies- en winstrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van het klachten-, mutatie- en het planmatig onderhoud verantwoord. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging.

Pagina 65 van 105

Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Het renteresultaat wordt bepaald door het saldo van de betaalde en de ontvangen rente. Eveneens wordt het resultaat uit deelnemingen onder deze post verantwoord. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningcorporatie SWZ heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Woningcorporatie SWZ heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Pagina 66 van 105

10. Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000) ACTIVA SOCIAAL VASTGOED IN EXPLOITATIE

1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen Inbrengwaarde herstructureringsprojecten Afschrijving inbrengwaarde Nieuw vastgoed in exploitatie Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Herclassificaties Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013

Sociaal vastgoed in exploitatie €

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €

Totaal €

372.885

7.422

14.631

394.938

-79.354

-

-10.690

-90.044

293.531

7.422

3.941

304.894

4.651 -1.058 176 -7.774

21.526 -

351 -27 27 -707

26.528 -1.085 203 -8.481

-4.800 4.327 17.159

473 -17.159

-

-4.327 4.327 -

-589 -3.860

-5.573 -498

-

-6.162 -4.358

8.232

-1.231

-356

6.645

384.388

6.191

14.955

405.534

-82.625

0

-11.370

-93.995

301.763

6.191

3.585

311.539

Hieronder worden de diverse mutaties in 2013 in het sociaal vastgoed en het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie nader gespecificeerd (x € 1.000,-): Investeringen Sociaal vastgoed in exploitatie: Groot Onderhoud complex 57 woningen De Keyzerstraat e.o. Groot onderhoud complex Lovinkbeek e.o. Groot onderhoud complex Amer (mgw) Individuele woningaanpassingen Onderhoudsprojecten diverse complexen Totaal investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie

Pagina 67 van 105

1.389 1.744 915 301 302 4.651

Vastgoed in ontwikkeling Nieuwbouw/herstructurering Muziekwijk MMWT Nieuwbouw/herstructurering Muziekwijk T15 Nieuwbouw/herstructurering Muziekwijk T19 Nieuwbouw Stadshagen Havezate

1.968 4.098 1.000 2.402

Nieuwbouw Stadhagen Plantage 1a

2.354

Nieuwbouw/herstructurering Dieze Geert Groote 2 Nieuwbouw/herstructurering Ittersumerlanden 3 Nieuwbouw/herstructurering Bachlaan

1.846 4.485 770

Nieuwbouw/herstructurering Feniks Verbeterplan Pieter Steynstraat 1

- 932 3.854

Overige mutaties diverse nieuwbouw- en verbeterprojecten

- 319

Totaal investeringen

21.526

Herclassificatie bezit De herclassificatie van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed heeft betrekking op de vastgoedinvestering (€ 3,8 miljoen) in het Ahoed-gebouw behorende tot het nieuwbouwproject Feniks, welke reeds opgeleverd is in 2011. Daarnaast zijn de grondposities Berkum-Veldhoek en Pierik Vlindertuin (totaal € 0,5 miljoen) in verband met onzekerheid over toekomstige ontwikkeling opgenomen onder voorraad bestemd voor verkoop.

Pagina 68 van 105

VASTGOED BELEGGINGEN (COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE)

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie €

Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden €

41.954

-

736

42.690

-3.824

-

-

-3.824

38.130

-

736

38.866

87 -1.189 679 -747 2.810 3.860

2.810 -2.810 -

1.152 -

4.049 -1.189 679 -747 0 3.860

5.500

-

1.152

6.652

47.522

-

1.888

49.410

-3.892

-

-

-3.892

43.630

-

1.888

45.518

Commercieel vastgoed in exploitatie € 1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen Overboekingen Herclassificaties Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013

Totaal €

In 2013 heeft een WOZ waardetoets plaatsgevonden, waarbij is vastgesteld dat deze de boekwaarde van het commercieel vastgoed ruimschoots overschrijdt. De WOZ waarde van het commercieel vastgoed bedraagt ultimo boekjaar € 72,6 miljoen. Hieronder worden de belangrijkste mutaties in 2013 in het commercieel vastgoed en de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden nader toegelicht (€ x 1.000,-) : Investeringen Commercieel vastgoed in ontwikkeling Nieuwbouw Muziekwijk T16 (omzetting koop naar dure huur) Verbeterplan bedrijfsruimtes project Pieter Steynstraat Nieuwbouw T17 (omzetting koop naar dure huur) Totaal mutaties nieuw vastgoed

2.490 131 189 2.810

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Nieuwbouwkoop project Muziekwijk MMWT

1.152

Pagina 69 van 105

Herclassificaties Zie toelichting herclassificaties sociaal vastgoed( betreft verschuiving). Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek voor zowel het sociaal als het commercieel vastgoed luiden als volgt: Vastgoed in exploitatie Component

Afschrijvingsmethode

Levensduur

Grond Casco

geen afschrijving lineair

n.v.t. 40-50 jaar

Installaties

lineair

18-24 jaar

Inrichting Woningverbetering Garages/bedrijfsruimtes

lineair lineair lineair

21-24 jaar 25/40 jaar 50 jaar

Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Onroerende goederen ten dienste van de exploitatie Component Afschrijvingsmethode Grond geen afschrijving Bedrijfsgebouwen lineair Terreinen geen afschrijving Installaties lineair

Levensduur n.v.t. 40-50 jaar n.v.t. 18-24 jaar

Bedrijfsmiddelen Vervoermiddelen

5 jaar 5 jaar

lineair lineair

Bedrijfswaarde De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie, gebaseerd op de bedrijfswaardeberekening bedraagt op basis van de nieuwe jaarverslagleggingsregels in 2013 € 444,4 miljoen (sociaal vastgoed € 393,9 miljoen, commercieel vastgoed € 50,5 miljoen). Onze goedgekeurde begroting/meerjarenraming is de belangrijkste onderlegger voor de doorrekening van onze bedrijfswaarde. Zowel voor het sociaal vastgoed als het commercieel vastgoed is op basis van het huidige beleid binnen SWZ de bedrijfswaarde volgens dezelfde systematiek berekend. In 2012 bedroeg de totale bedrijfswaarde € 557,5 miljoen (sociaal vastgoed € 501,1 miljoen, commercieel vastgoed 56,4 miljoen). Op basis van de beschikbare investeringsruimte binnen de vanaf 1-1-2012 vastgestelde kasstroomgenererende clusters van het bestaand vastgoed wordt de waardeverandering in het boekjaar bepaald. De uitgangspunten (op sommige onderdelen afwijkend) voor zowel de bedrijfswaardeberekening van sociaal vastgoed als commercieel vastgoed in exploitatie zijn opgenomen onder het hoofdstuk waarderingsgrondslagen onderdeel bedrijfswaarde.

Pagina 70 van 105

Indeling in kasstroom genererende eenheden De binnen SWZ vastgestelde kasstroomgenererende eenheden zijn: Sociaal vastgoed Hoogbouw 15

Commercieel vastgoed niet-Daeb vastgoed

Hoogbouw 25 Hoogbouw 25+ Laagbouw 15 Laagbouw 25 Laagbouw 25+ Overig vastgoed Het verloop in de bedrijfswaarde ten opzichte van 2012 wordt hieronder gespecificeerd weergegeven(x € 1 miljoen): Bedrijfswaarde 2012 -Autonome ontwikkeling -Voorraadmutaties -Parameterwijzigingen -Wijzigingen exploitatiebeleid -Wijzigingen (des)investeringsbeleid Bedrijfswaarde 2013

557,5 6,7 14,0 -5,5 -106,0 -22,3 444,4

De belangrijkste verschillen ten opzichte van 2012 in bovenstaande analyse hebben betrekking op: Autonome ontwikkeling De mutatie in de autonome ontwikkeling wordt veroorzaakt door de mutatie in de kasstroom en de (des)investeringen in de nieuw tijdhorizon. Voorraadmutaties De voorraadmutaties betreffen de in 2013 opgeleverde nieuwbouwplannen in de Muziekwijk, Ittersummerlanden en Stadshagen. Parameterwijziging De parameters zijn ten opzichte van het vorige jaar nauwelijks gewijzigd, waardoor ook de mutatie beperkt is. Wijzigingen in exploitatiebeleid De belangrijkste wijzigingen in het exploitatiebeleid worden veroorzaakt door de gewijzigde huuropbrengsten (€ 86 miljoen) en de verhuurderheffing (€ 10 miljoen). Werd in de bedrijfswaardeberekening van 2012 de inkomensafhankelijke huurverhoging onverkort doorberekend tot de maximaal redelijke huurprijs of de huurtoeslaggrens; in 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging slechts twee jaar ingerekend en vindt de huuraanpassing plaats tot de streefhuur of maximaal de huurtoeslaggrens. Verder zijn de meest actuele tarieven van zowel de sanerings- als de verhuurderheffing opgenomen. Deze vallen hoger uit dan de in 2012 gehanteerde tarieven.

Pagina 71 van 105

Wijziging in (des)investeringsbeleid In de berekening van 2012 zijn de groot onderhoudsplannen voor 5 jaar ingerekend. In 2013 zijn ze volledig in de berekeningen meegenomen met een afbouwpercentage vanaf de laatste 10 exploitatiejaren. Zekerheden Het onroerend goed is, naast het optimaal benutten van het eigen vermogen, gefinancierd met gemeenteleningen (€ 9,9 miljoen), kapitaalmarktleningen (€ 266,8 miljoen) en een lening van de provincie Overijssel (€ 5,3 miljoen). Ons gehele woningbezit is als onderpand ingezet voor de door het waarborgfonds geborgde kapitaalmarktleningen. Op de leningportefeuille rusten geen hypothecaire zekerheden. Verzekerde waarde De activa zijn voor brand- en stormschade verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Voor de brand- en stormverzekering is een tarief per verhuureenheid afgesproken, waarbij door de verzekeraar geen beroep kan worden gedaan op onderverzekering. Het eigen risicobedrag bij brandschade bedraagt in 2013 € 2.000. Voor stormschade geldt een maximaal eigen risico van € 10.000 per gebeurtenis. Verkopen uit bestaand bezit Op basis van de binnen SWZ goedgekeurde verkoopplannen zijn ultimo 2013 nog 1994 woningen bij mutatie beschikbaar voor verkoop. Naar verwachting worden in 2014 circa 37 woningen verkocht met een geprognosticeerd resultaat van € 3,5 miljoen.

FINANCIELE VASTE ACTIVA

2013

2012

6 5 11

6 5 11

1.050 1.050

1.180 1.180

1.180

567

-

680

Deelnemingen De samenstelling van de boekwaarde van de participaties is als volgt: Deelnemingen in overige verbonden maatschappijen Overige deelnemingen Totaal deelnemingen Leningen u/g Leningen aan gelieerde partijen Totaal boekwaarde lening u/g Het verloop van de post leningen u/g is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Mutaties leningen Ontvangen aflossingen

-130

-67

Boekwaarde per 31 december

1.050

1.180

TOTAAL FINANCIELE VASTE ACTIVA

1.061

1.191

Pagina 72 van 105

VLOTTENDE ACTIVA

2013

2012

1.523

803

-

2.983

352

352

1.876

223 -345 -122 122 4.138

Het saldo huurdebiteuren wordt als volgt gespecificeerd. Huurachterstand actieve contracten Overige vorderingen (actieve en niet actieve contracten)

323 384

312 347

Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren (actieve en niet actieve contracten)

707 -323 384

659 -253 406

1.329

2.049

Overige vorderingen Vorderingen op overige verbonden maatschappijen Overige vorderingen Totaal overige vorderingen per 31 december

237 271 508

245 484 729

Overige overlopende activa

481

353

2.702

3.537

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop Het vastgoed bestemd voor de verkoop betreft voormalig terrein Lankhorstgebouw, bedrijfsruimte Stradivarius en drie nog niet verkochte woningen in Muziekwijk alsmede grondposities Berkum Veldhoek en Pierik Vlindertuin. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Bestede kosten Overige voorraden Voorraad materialen Onderhanden werk Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal gedeclareerde termijnen Saldo onderhanden werk Gepresenteerd onder de kortlopende schulden Totaal voorraden Vorderingen Huurdebiteuren

Gemeente Te ontvangen subsidies en bijdragen Een belangrijk deel van de vordering heeft betrekking op een subsidie van € 1 miljoen van de gemeente Zwolle inzake het project Feniks.

Totaal vorderingen

Pagina 73 van 105

2013 Liquide middelen Bank/giro

2012 -

847

Deposito Kas

6.557 2

6.500 2

Totaal liquide middelen per 31 december

6.559

7.349

11.137

15.024

De uitstaande deposito per 31 december 2013 ad € 6,6 miljoen bij de ABNAMRO bank is direct opvraagbaar. Verder beschikt SWZ over een kredietlimiet bij ABN-AMRO tot maximaal € 8,5 miljoen.

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

Pagina 74 van 105

PASSIVA

2013

2012

Stand per 1 januari Resultaat

63.924 2.600

56.933 6.991

Stand per 31 december

66.524

63.924

Eigen vermogen Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt:

Voorzieningen Voorziening waardeveranderingen materiële vaste activa Het verloop van de post voorziening waardeveranderingen mva is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Vrijval voorziening in verband met verwachte lagere kosten Onttrekking investering in vastgoed in ontwikkeling Dotatie ten laste van resultaat in verband met nieuwe projecten Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

2.701 -2.157 -544 3.330 -

3.538 -837 -

3.330

2.701

De onttrekking en de vrijval betreft het project grondexploitatie Muziekwijk. De verwachte kosten voor dit project zijn fors lager, waardoor het opgenomen bedrag in de voorziening per 31 december 2013 volledig vervalt. De dotaties aan de voorziening betreffen de in 2013 gestarte herstructureringsprojecten Muziekwijk T19 (€ 1,1 miljoen) en Pierik-Zuid (€ 2,2 miljoen). Voorziening nieuwbouw Het verloop van de post voorziening nieuwbouw binnen SWZ is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotatie ten laste van resultaat in verband met nieuwe projecten Onttrekking in verband met gemaakte kosten Boekwaarde per 31 december

418 -418

557 -139

-

418

Voorziening nieuwbouw betreft verlies op project koopwoningen Muziekwijk MMWT. Voorziening reorganisatie Het verloop van de post voorziening reorganisatie binnen SWZ is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotatie Onttrekking in verband met gemaakte kosten Vrijval in verband met lagere uitgaven Boekwaarde per 31 december

Pagina 75 van 105

751 -560 -191

791 -40 -

-

751

Langlopende schulden Leningen van de overheid en kredietinstellingen Het verloop van de post leningen van de overheid en kredietinstellingen van SWZ is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen

278.017 12.882

Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december

267.703 57.500

-8.707

-47.186

282.192

278.017

Van de leningportefeuille is ultimo 2013 € 277,2 miljoen geborgd door het WSW.

Rente- en kasstroomrisico Onderstaand is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd (x1.000).

< 1 jaar 1 - <5 jaar 5 - <10 jaar 10 - <15 jaar 15 - <20 jaar > 20 jaar Totaal

Roll-over 15.000 27.500 22.500 7.500 17.500 90.000

< 2% 570 5.382 5.952

< 3% 5.000 5.000

< 4% 493 27.352 34.902 990 54.532 118.269

< 5% 6.552 1.174 2.755 10.000 13.269 26.291 60.041

< 6% 727 1.651 2.378

< 8% 552 552

Totaal 22.045 57.305 62.378 23.872 30.769 85.823 282.192

Drie roll-over leningen zijn niet gehedged. De rente van deze leningen is gebaseerd op basis van het 3-maand euribortarief met een maximale opslag van 98 basispunten. De looptijd van deze leningen is maximaal 3 jaar. De gemiddelde rentevoet van de totaal uitstaande leningen bedraagt per balansdatum 3,84% (2012: 3,96%). De totale aflossingsverplichting voor het komende jaar bedraagt € 24 miljoen (€ 22 miljoen aflossing ineens en € 2 miljoen reguliere aflossingen van nog doorlopende leningen). Waarborgsommen Boekwaarde per 1 januari Mutaties Boekwaarde per 31 december

46 -20

48 -2

26

46

Toelichting op waarborgsommen: Het saldo van de waarborgsommen heeft betrekking op de tijdelijke huurcontracten in herstructureringsgebieden en in een aantal gevallen bij de verhuur van dure huurwoningen. Verplichtingen onder Verkoop onder Voorwaarden Boekwaarde per 1 januari Mutatie Boekwaarde per 31 december

702 1.174 1.876

Deze verplichtingen hebben betrekking op 2 woningen in Pierik-Zuid (€ 0,3 miljoen) en 13 woningen project Muziekwijk MMWT (€ 1,6 miljoen). De mutatie betreft het in 2013 opgeleverde project MMWT uit de Muziekwijk waarvan 13 woningen vallen onder de koopgarantregeling.

Pagina 76 van 105

702 702

Kortlopende schulden en overlopende passiva

2013

2012

Schulden aan kredietinstellingen

2.894

-

-

122

Crediteuren Verschuldigd wegens levering diverse goederen en diensten

3.920

4.813

Totaal schulden aan crediteuren

3.920

4.813

Belastingen en (pensioen)premies Omzetbelasting (Pensioen) premies Loonheffing

2.132 118 198

1.868 236 219

Totaal belastingen en (pensioen)premies

2.448

2.323

Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Nog te verrekenen servicekosten Overige overlopende passiva

4.576 487 319 663

4.473 400 242 1.040

Totaal overlopende passiva

6.045

6.155

15.307

13.413

Onderhanden Werk

Totaal kortlopende schulden

Pagina 77 van 105

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Obligo WSW Uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen dient een obligo aangehouden te worden, die opeisbaar wordt indien blijkt dat de aan het WSW betaalde disagio/borgstellingsvergoeding niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Het WSW verwacht conform de actuele meerjaren-liquiditeitsprognose voor de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. De maximale obligoverplichting voor SWZ bedraagt per 31 december 2013 € 10,05 miljoen. Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een totaal (restant) verplichting ad € 24,1 miljoen betreffende nieuwbouw- en verbeterprojecten, waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet zijn afgewikkeld. Het bedrag aan aangegane verplichtingen (x € 1.000) heeft betrekking op: Nieuwbouw-projecten  Grondexploitatie Muziekwijk  Muziekwijk energie  Muziekwijk fase 3 (T19)  Ittersumerlanden  Pierik-zuid  Geert Groote vlek 2

400 403 6.854 2.009 7.442 1.502

Subtotaal nieuwbouwprojecten

18.610

Verbeterprojecten  Pieter Steyn 2,3 en 4  Project P13227  Project P13242

5.149 183 137

Subtotaal verbeterprojecten

5.469

Totaal verplichtingen nieuwbouw- en verbeterprojecten

Pagina 78 van 105

24.079

Jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is. Grondpositie Berkum Veldhoek SWZ heeft met de andere twee corporaties deltaWonen en Openbaar Belang en bouwbedrijf Hegeman een gezamelijke grondpositie in Berkum-Veldhoek. De drie corporaties hebben het aandeel van Hegeman (50%) gezamenlijk voorgefinancierd. In de jaarrekening 2011 heeft SWZ op deze grondpositie € 1,4 miljoen afgewaardeerd. Van deze afboeking komt ongeveer € 0,7 miljoen (=50%) voor rekening van bouwbedrijf Hegeman. De corporaties zijn in gesprek over de betaling van Hegemans aandeel in het verwachte verlies. Verliescompensatie Op balansdatum is een voorwaardelijk recht op verliescompensatie voor een totaalbedrag van € 37,9 miljoen (2012 € 7,6 miljoen) niet opgenomen. Voorziening voor pensioenen SWZ heeft voor haar werknemers een toegezegd-pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers hebben op de pensioengerechtigde leeftijd recht op een pensioen dat is gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon berekend over de jaren dat de werknemer pensioen heeft opgebouwd bij SWZ. De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds SPW 114% (zie www.spw.nl). In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten woningcorporaties om extra stortingen te verrichten of om bijzondere premieverhogingen door te voeren. SWZ heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij de pensioenfondsen, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. SWZ heeft daarom alleen de verschuldigde premies tot en met het einde van het jaar in de jaarrekening opgenomen. Rente-instrumenten SWZ heeft per 31-12-2013 de beschikking over negen payer swaps, welke al voor 2009 met verschillende (toekomstige) ingangsdata zijn afgesloten bij diverse banken. Met deze swaps zijn renteafspraken gemaakt, waarbij de hoogte van de rente voor SWZ is vastgelegd. Hierdoor wordt het (toekomstige) renterisico verminderd. SWZ past kostprijshedge-accounting toe op de ingezette payer swaps. Op basis van de vigerende regelgeving is per balansdatum sprake van een effectieve hedge. In overeenstemming met RJ-Uiting 2013-15 zal de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten vanaf het boekjaar 2014 worden toegepast. Voor alle payer swaps geldt dat de omvang, de looptijd, het afgedekte risico en de wijze van afrekening van de payer swaps gelijk zijn aan de afgedekte positie, waarmee sprake is van een effectieve hedge. De toepassing van de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten zal in de jaarrekening 2014 overeenkomstig de voorschriften gehanteerd worden.

Pagina 79 van 105

Een payerswap is een rente-instrument met een waardeontwikkeling, afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde.

De belangrijkste modaliteiten van de afgesproken payer swaps zijn: Tegenpartij

Hoofdsom

Ingangsdatum

Einddatum

ABN-AMRO ABN-AMRO ABN-AMRO ABN-AMRO ABN-AMRO ABN-AMRO BNG BNG BNG Totaal

€ 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 €10,0 €70,0

01-12-2006 02-05-2007 02-05-2008 01-12-2008 03-12-2007 03-09-2007 04-01-2010 03-05-2010 01-10-2010

02-12-2019 02-05-2017 02-05-2018 01-12-2020 01-12-2023 01-09-2025 02-01-2031 03-05-2032 03-10-2033

mln. mln. mln. mln. mln. mln. mln. mln. mln. mln.

Pagina 80 van 105

Te betalen vaste rente 3,74% 3,68% 3,77% 4,13% 4,14% 4,15% 4,87% 4,88% 4,88%

Marktwaarde (31/12/2013) -1,0 mln -0,7 mln -0,9 mln -1,3 mln -1,5 mln -1,6 mln -2,1 mln -2,6 mln -3,6 mln -15,3 mln

-

11. Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) 2013

2012

Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

40.709 2.154

39.333 2.308

Subtotaal

42.863

41.641

-128

-131

42.735

41.510

Bedrijfsopbrengsten

Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Totaal huuropbrengst

De te ontvangen huur is ten opzichte van voorgaand boekjaar gewijzigd als gevolg van:  Algemene huurverhoging per 1-7-2013 met gemiddeld 4,1% (voorgaand boekjaar 2,3%) tot een bedrag van € 1.343;  Door de in exploitatie genomen nieuwbouw in zowel 2012 als 2013. Hiermee is een extra opbrengst gemoeid van € 538;  In 2013 zijn een aantal complexen uit de exploitatie gehaald, waardoor de huuropbrengsten ten opzichte van het voorgaand boekjaar met € 599 zijn gedaald;  Overige wijzigingen als gevolg van aanpassingen bij mutatie, woningverbetering en verkoop geven een meer/minderopbrengst van - € 60. Opbrengsten servicecontracten Ontvangen vergoedingen voor de levering van goederen en diensten Af: te verrekenen met bewoners Totaal vergoedingen Af: derving wegens leegstand/oninbaarheid Totaal vergoedingen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie Opbrengsten verkopen bestaand bezit Opbrengsten verkopen bestaand bezit niet woningen Af:verkoopkosten Af:boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Doorberekende kosten eigen makelaardij Totaal verkoop onroerende zaken bestaand bezit Verkoopopbrengsten vanuit nieuwbouw koopprojecten Totaal opbrengst uit verkoop in resultatenrekening

Pagina 81 van 105

2.829 -262 2.567 -55 2.512

2.919 -161 2.758 -151 2.607

6.908 91 -490 -1.392 5.117 162

6.823 51 -501 -2.162 4.211 158

5.279

4.369

604

1108

5.883

5.477

Verkoop bestaand bezit In 2013 zijn 43 woningen en 7 garages verkocht uit het bestaande bezit (voorgaand boekjaar 44 woningen en 4 garages). Het verschil in resultaat ten opzichte van vorig jaar laat zien welke consequentie de boekwaarde van de verkochte woningen heeft bij het bepalen van het netto verkoopresultaat. Verkoop nieuwbouwkoopwoningen In 2013 zijn een drietal nieuwbouwkoopprojecten opgeleverd. Dit betreft 64 koopwoningen in de Muziekwijk project T17 en T16 en een drietal koopwoningen in het project Plantage in Stadshagen. Met uitzondering van 1 woning in project T17 en 17 woningen in project T16 zijn alle woningen verkocht. Van de niet verkochte woningen zijn er 16 woningen omgezet naar huur en 2 koopwoningen zijn opgenomen onder de voorraad. Met uitzondering van het bijzondere project T17 (Mens- en milieuvriendelijk wonen) hebben de koopwoningen een prima verkoopresultaat opgeleverd.

Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouw huurwoningen Geactiveerde productie m.b.t. onderhoud huurwoningen

2013

2012

951 278

877 324

1.229

1.201

De geactiveerde productie betreft de kosten van ons eigen personeel welke zijn doorberekend aan de zowel nieuwbouw- als geactiveerde verbeter- en groot onderhoudsplannen. Naast de kosten van het eigen personeel wordt onder deze post ook de toegerekende rente aan onze nieuwbouwplannen opgenomen. Overige opbrengsten Belastingdienst: verrekening BTW 2007-2012

226

-

Overige opbrengsten

423

269

Totaal

649

269

Pagina 82 van 105

Bedrijfslasten

2013

2012

Afschrijvingen op materiële vaste activa en activa ten dienste van de eigen exploitatie Materiële vaste activa sociaal vastgoed

7.774

8.181

Materiële vaste activa commercieel vastgoed

747

-

Activa ten dienste

707

675

9.228

8.856

6.200 13.339

-

-12.750 94 57 6.940

612 612

620 2.082 -713 2.254 1.866 2.249 -2.158

-

6.200

-

13.339

-

-12.750

-

Totaal Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Vastgoed in ontwikkeling Afwaardering sociaal vastgoed (diverse complexen) Terugname sociaal vastgoed (diverse complexen) Overige waardeveranderingen Vastgoed beleggingen Totale overige waardeveranderingen materiële vaste activa Vastgoed in ontwikkeling Nieuwbouwproject Muziekwijk T15 (oplevering in 2013) Nieuwbouwproject Muziekwijk T16 (oplevering in 2013) Nieuwbouwproject Muziekwijk T17 (oplevering in 2013) Nieuwbouwproject Ittersumerlanden Nieuwbouwproject Geert Grootestraat Nieuwbouwproject Pierik-Zuid Grondexploitatie Muziekwijk Totaal vastgoed in ontwikkeling Afwaarderingen sociaal vastgoed Diverse complexen in verband met lagere bedrijfswaarde Terugname sociaal vastgoed Diverse complexen ivm hogere bedrijfswaarde

Toelichting afwaardering en terugname van sociaal vastgoed: In 2012 heeft een herindeling van de kasstroomgenerende eenheden plaatsgevonden. Op basis van het in 2012 vastgestelde strategisch voorraadbeleid zijn kasstroomgenerende eenheden in clusters vastgesteld. Als gevolg van de lagere bedrijfswaarde dan de boekwaarde in het cluster 25+ appartementen vindt per 31-12-2013 een afwaardering plaats van € 13,3 miljoen. In verband met een verwachte duurzame hogere bedrijfswaarde dan de boekwaarde in verschillende andere clusters met kasstroomgenerende eenheden vindt daarentegen een terugname van de waardeverandering plaats van € 12,7 miljoen. Overige waardeveranderingen Sloop campus

94

Pagina 83 van 105

-

2013

2012

57

612

Vastgoedbeleggingen Waardevermindering vastgoedbeleggingen Nieuwbouw Koopwoningen MMWT De waardevermindering betreft het verwachte verlies op het koopwoningenproject van 18 woningen, waarvan 13 woningen onder de koopgarantregeling worden verkocht.

Voor verdere toelichting op de waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de bedrijfswaarde in hoofdstuk 9.2 waarderingsgrondslagen in deze jaarrekening.

Erfpacht Gemeente Zwolle: verschuldigde erfpacht

3

3

Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten

4.585 713 880

5.036 743 952

Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

6.178

6.731

(De verschuldigde erfpacht heeft betrekking op 171 woningen)

Werknemers Ultimo boekjaar 2013 had de corporatie 88 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Het aantal werknemers ingedeeld naar de afdelingen binnen SWZ is als volgt: Afdeling Directie Staf en ondersteunende diensten Middelen Vastgoed afdeling Ontwikkeling Vastgoed afdeling Realisatie Wonen afdeling Verhuur en Verkoop Wonen afdeling Sociaal beheer Totaal

2013 1 14 11 7 27 16 12 88

2012 1 16 10 11 29 18 17 102

Bestuurders en commissarissen De bezoldiging in 2013 van de bestuurder en commissarissen van de woningcorporatie is als volgt (excl. btw):

Naam E. Veenstra J. Kielman J. v an der Meer Th. Oosterhuis H.F. Kruize M.H.M. v /d Werff Tot aal

Func t ie Direc teurbestuurder Commissaris (v oorzitter) Commissaris Commissaris Commissaris Commissaris

Duur dienst verband Onbepaalde tijd nv t nv t nv t nv t nv t

Omvang dienst verband

Periodiek bet aalde beloning

1 fte

130.529

nv t nv t nv t nv t nv t

10.000 7.000 7.000 7.000 7.000 168. 529

Pagina 84 van 105

Pensioen Overige last en vergoeding 30.657

608

Soc iale last en

Tot aal

9.282

171.076

710

10.710 7.000 7.000 7.543 7.000 210. 329

543 30. 657

608

10. 535

2013

2012

7.359 -860 6.499

7.494 -880 6.614

4.411 2.264 684 7.359

4.203 2.413 878 7.494

692

755

2.814

2.425

Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Huisvestingskosten Overige personeelskosten Overige beheerskosten Totaal beheerkosten

397 330 92 248 570 284 1.921

578 275 94 369 941 394 2.651

Heffingen Belastingen Verzekeringen Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Contributies Totaal heffingen

2.699 214 1.870 68 4.851

2.650 230 141 42 3.063

98 41 191 -191 184 230 553

144 22 87 791 228 204 1.476

7.325

7.190

Lasten onderhoud Onderhoudsuitgaven Onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd door eigen dienst

De onderhoudskosten zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Totaal onderhoudsuitgaven Leefbaarheid* Leefbaarheidsuitgaven (contract groenonderhoud) Lasten servicecontracten* Servicekosten aan huurders *De post leefbaarheiduitgaven en de servicekosten worden vanaf 2013 als aparte posten in de winst- en verliesrekening opgenomen. In 2012 zijn onder deze posten de kosten gedeeltelijk opgenomen. Voor de vergelijkbaarheid zijn ook de cijfers van 2012 aangepast. Overige bedrijfslasten Beheerkosten

Overige bedrijfslasten Beheer door derden Incassokosten Dotatie voorzieningen debiteuren Dotatie overige voorzieningen Projectontwikkelings- en vastgoedactiviteiten Diverse bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten

Pagina 85 van 105

Honorarium externe accountant en de accountantorganisatie 2013 Controle van de jaarrekening Andere controle/opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Totaal

Deloitte accountants 47

Overige adviseurs Totaal

2012 Controle van de jaarrekening Andere controle/opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Totaal

Deloitte accountants Overige adviseurs Totaal 43

61 108

47 13 13

74 121

43

51

9

60

94

9

103

Financiële baten en lasten

2013

2012

Renteopbrengsten activa in ontwikkeling Renteopbrengsten leningen

40

16 39

Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

40

55

Rente rekening-courant en uitgezette middelen Overige rentebaten

73 -

10 -

Totaal rentebaten

73

10

7.897 2.855 90

8.335 2.465 153

10.842

10.953

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen overheid en kredietinstellingen Rente derivaten Rente overige schulden, bankkosten Totaal rentelasten

In 2013 is voor een bedrag van ruim € 327.000 aan rentelasten geactiveerd. Deze geactiveerde rentelasten zijn opgenomen onder de post “geactiveerde productie nieuwbouw.

Pagina 86 van 105

Vennootschapsbelasting

2013

2012

-

-

(Aansluiting commercieel een fiscaal resultaat) Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting

2.600

Bij: Fiscaal lagere afschrijving MVA Fiscaal terugname afwaardering huurwoningen Fiscaal geen waardeveranderingen

7.211 94 6.790

Bijdrageheffing saneringssteun Aftrekbeperking gemengde kosten Boetes

1.726 18 -

15.839

5.883 15.239 3.813 970 107 9.785 2.553

38.350

Af: Fiscaal geen opbrengst woningverkopen Fiscaal afwaarderen desinvestering huurwoningen Fiscaal hogere lasten onderhoud Vrijval disagio op leningen Energie investeringsaftrek Nagekomen bate afgewerkte nieuwbouw Fiscaal resultaat nieuwbouw koop Fiscaal onderhoud verbeterplannen Belastbare winst 2013

nihil

Af: te verrekenen verliezen

-

Belastbaar bedrag 2013

nihil

Totaal te verrekenen verlies ultimo 2013 Belastbare winst 2006 Belastbare winst 2007 Belastbare winst 2008 Belastbare winst 2009 Belastbare winst 2010 Belastbare winst 2011 Belastbare winst 2012 Belastbare winst 2013

-278 -238 -1.298 -2.020 -2.153 -7.739 -4.296 -19.911

Totaal te verrekenen verlies ultimo 2013

-37.933

Pagina 87 van 105

Het belastbare verlies in 2013 leidt ertoe dat over 2013 geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Op basis van een doorkijk naar de komende vijf jaar lijken er mogelijkheden te ontstaan voor verrekening van compensabele verliezen. Het opvoeren van een actieve belastinglatentie zou onder deze omstandigheid in beginsel aan de orde zijn, maar voorzichtigheidshalve is besloten geen waarde toe te kennen aan de compensabele verliezen in de vorm van een latente belastingvordering. Het inzichtvereiste is met het opnemen van een belastinglatentie niet gediend, onder meer omdat geen sprake is van een verwachte inkomende geldstroom, dan wel van uitgaven die aan meerdere jaren dienen te worden toegerekend én de verantwoording van een bate tot een gelijk bedrag aan hogere lasten zou leiden in komende jaren. Voorts is het opnemen van een actieve belastinglatentie prematuur omdat de fiscale meerjarenprojecties mede gebaseerd zijn op forse huurverhogingen, waarvan het ongewis is of die gerealiseerd kunnen worden. Het is belangrijk om eerst daadwerkelijke resultaten te laten zien.

Pagina 88 van 105

12. Kengetallen Boekjaar

2013

2012

2011

2010

2009

7.712

7.770

7.677

7.612

7.521

-43

-44

-86

-77

-74

-348 137

-96 82

-22 201

0 142

0 164

0 0

0 0

0 0

0 0

0 1

7.458

7.712

7.770

7.677

7.612

66 1.237

42 1.227

42 1.224

37 1.162

35 1.022

8.761

8.981

9.036

8.876

8.669

51

48

53

0

0

141 21

160 106

88 38

157 37

128 0

8,61 0,78 0,40 4,2 468

8,4 0,75 0,64 2,3 430

9,3 0,78 0,70 1,3 416

9,5 0,82 0,74 1,2 411

9,4 0,82 0,71 2,5 393

Jaarresultaat voor belastingen (x € 1.000) Jaarresultaat na belastingen (x € 1.000)

2.600 2.600

6.991 6.991

6.063 2.365

-1.350 292

4.823 7.377

Solvabiliteit in % Current ratio in % Rentabiliteit eigen vermogen in % Rentabiliteit totaal vermogen in % Eigen vermogen per woning

18,0 0,73 3,9 3,66 8.920

17,8 1,1 10,94 4,91 8.289

16,7 0,55 10,65 4,54 7.326

16,9 0,4 -0.9 2,79 7.106

17,4 0,9 8,89 4,33 7.129

Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen in exploitatie per 1/1 Verkoop Sloop Nieuwbouw Aankoop Omzetting/samenvoeging/overig Woningen en woongebouwen in exploitatie per 31/12 Winkels/bedrijfsruimten Overige (voornamelijk garages)

Totaal Opgeleverde nieuwbouw koopwoningen Nieuwbouwwoningen en woongebouwen in aanbouw: Huurwoningen Koopwoningen Mutatiegraad in % Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % Gemiddelde huurverhoging woningen in % Gemiddelde kale huurprijs per woning per maand

Pagina 89 van 105

13. Overige gegevens Resultaatbestemming Het jaarresultaat over 2013 (na belasting) ad € 2,6 miljoen positief is vooruitlopend op de goedkeuring van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen aan het eind van het boekjaar ten gunste gebracht van de post overige reserves. De resultaatbestemming van het jaarresultaat over 2012 ten gunste van de overige reserve is ongewijzigd goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen materiële gebeurtenissen die van invloed zijn op de jaarrekening.

Pagina 90 van 105

14. Controleverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de (in deze jaarstukken opgenomen) jaarrekening 2013 van Woningstichting SWZ teZwolle gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van degehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector WNT, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met het in Nederland geldende artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige inteme beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijnafhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het Pagina 91 van 105

bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is omeen onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Onderbouwing van het oordeel met beperking Voor verrekenbare tijdelijke verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie (en nog niet gebruikte fiscale verrekeningsmogelijkheden) dient een actieve belastinglatentie te worden opgenomen op basis van respectievelijk RJ 272.306 en RJ 272.311, tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening c.q. compensatie. De toegelaten instelling heeft geen actieve belastinglatentie gevormd voor de beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen op de opgenomen langlopende leningen. Dit is in afwijking op artikel 26, eerste lid, van het Bbsh enrichtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De argumenten voor het niet verantwoorden van een latentie zijn door het bestuur uiteengezet oppagina 88 van de jaarstukken. Het bestuur is van mening dat het inzichtvereiste met het opnemen van een belastinglatentie niet is gediend, onder meer omdat geen sprake is van een verwachte inkomende geldstroom dan wel van uitgaven die aan meerdere jaren dienen te worden toegerekend en de verantwoording van een bate tot een gelijk bedrag aan hogere lasten zou leiden in komende jaren. Wij zijn op grond van RJ 272.306 en RJ 272.311 van mening dat het verantwoorden van een actieve belastinglatentie in casu aan de orde is. Dit omdat het, uitgaande van en in lijn met de meerjarenprognose 2014-2018, als waarschijnlijk moet worden verondersteld dat de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en dat de compensabele verliezen binnen de beleidshorizon van vijf jaar kunnen worden gecompenseerd. Wij verschillen derhalve van mening met het bestuur van de toegelaten instelling over de noodzaak tot activering. Op basis van de administratie en de door vastgesteld beleid ondersteunde meerjarenbegroting van de toegelaten instelling, zijn wij mening dat per 31 december 2013 een actieve belastinglatentie van € 5,3 miljoen onder de financieel vaste activa geactiveerd had moeten worden. Het eigen vermogen per 31 december 2013 is daardoor voor € 5,3 miljoen te laag voorgesteld. De bate vennootschapsbelasting 2013 (onderdeel van de winst- en verliesrekening) en het resultaat na belasting 2013 zouden met € 5,3 miljoen verhoogd moeten worden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening, uitgezonderd de gevolgen van de aangelegenheid beschreven in de paragraaf ‘Onderbouwing van het oordeel met beperking', een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting SWZ per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, vanhet Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT.

Pagina 92 van 105

Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, enof de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 10 juni 2014 Deloitte Accountants B .V.

w.g. J.S. Huizinga RA

Pagina 93 van 105

15. Verklaring Raad van commissarissen en bestuur Verklaring van besteding van middelen Conform het gestelde in artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector zijn de beschikbare financiële middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Verklaring van ondertekening van de jaarrekening en het jaarverslag Conform het gestelde in artikel 25 lid 5 van de statuten van Woningstichting SWZ wordt door de leden van de directie en alle leden van de Raad van commissarissen de jaarrekening en het jaarverslag van 2013 ondertekend. Zwolle, 24 april 2014 Opmaken van de jaarrekening directeurbestuurder wg de heer drs. E.R. Veenstra

Vaststellen van de jaarrekening Raad van commissarissen wg de heer J.E. Kielman

wg mevrouw H.F. Kruize

wg de heer drs. J.H.M. van der Meer

wg de heer Th. Oosterhuis

wg mevrouw mr. M.H.M. van der Werff

Pagina 94 van 105

Bijlage 1

Overzicht ontwikkeling

Opgeleverde woningen in 2013 Project

Appartementen koop goed-

duur

huur sociaal b. IHS*

koop

koop goed-

duur

9

6

Plantage, Breecamp-Oost Ittersumerlanden fase 3

b.

31

12

15

3

9

1

3

18

7

20

Havezate, Breecamp-Oost Totaal

sociaal

huur

IHS*

18 8

Overig

huur

koop

Muziekwijk fase 3 (T15 en T16) Muziekwijk MMWT

Grondgebonden

28 8

34

6

37

87

16

Op te leveren woningen in 2014 Project

Appartementen koop goed-

duur

huur sociaal b. IHS*

koop

Grondgebonden koop goed-

duur

huur sociaal

koop

Geert Groote

25

Muziekwijk fase 3 (T19)

22

Ittersumerlanden fase 3

29

Overig huur b. IHS*

21 7

Werkerhoven woonwagens

12

Totaal

76

21

19

Op te leveren woningen in 2015 Project

Appartementen koop goed-

duur

huur sociaal b. IHS*

koop Pierik Zuid sloop/nieuwbouw

koop goed-

duur

25

sociaal

Pagina 95 van 105

huur b.

IHS* 30 48

25

Overig

huur

koop

Binnenhofjes 1 Totaal

Grondgebonden

78

Op te leveren woningen in 2016 Project

Appartementen koop goed-

duur

huur sociaal b. IHS*

koop

Grondgebonden koop goed-

Overig

huur

duur

sociaal

koop

huur b.

IHS*

Bachlaan 2

20

20

Geert Groote 3, Dieze-Oost

22

Totaal

42

20

Appartementen

Grondgebonden

Op te leveren woningen in 2017 Project

koop goed-

duur

huur sociaal b. IHS*

koop

koop goed-

huur

duur

Overig huur

sociaal b. IHS*

koop

Bachlaan 2

20

20

Binnenhofjes 2, Dieze-Oost Totaal

20

12

36

12

56

Op te leveren woningen in 2018 Project

Appartementen koop goed-

duur

huur sociaal b. IHS*

koop 20 48

Geert Groote 4, Dieze-Oost Totaal

koop goed-

duur

huur sociaal b. IHS*

koop

Bachlaan 2 Binnenhofjes 2, Dieze-Oost

Grondgebonden

10 16

22 48

42

Pagina 96 van 105

26

Overig huur

Bijlage 2

Kengetallen organisatie 2007

Aantal medewerkers Aantal fte Inleners in fte Uit dienst In dienst Percentage vrouwen Percentage mannen Vrouwen in deeltijd Mannen in deeltijd Jubilarissen Gemiddelde leeftijd Gemiddelde dienstjaren Opleiding Ouderschapsverlof Ziekteverzuim Instroom WAO/WIA

2008

2009

2010

2011

2012

2013

111

115

120

123

112

105

98

98,7

104,7

105,11

106,46

102,65

102

87,64

9

12

10

10,5

8,5

8,33

3

9

7

4

2

7

6

7

9

11

9

5

1

1

2

43%

47%

48%

48%

45%

43%

43%

57%

57%

30

38

42

42

36

32

31

4

3

2

4

4

4

4

3

0

1

2

5

4

5

43

42,7

43,5

44,2

45,3

45

47

10,9

11

13

€ 157.935 € 107.446

€ 134.787

9,1

8,9

9,1

9,6

€ 86.369

€ 128.697

€ 154.392

€ 132.268

3

3

3

5

5

2

2

4,3%

3,9%

5,4%

5,6%

3,5%

5,0%

4,86%

1

0

0

0

1

2

1

Pagina 97 van 105

Bijlage 3

Overzicht sponsoring

We zijn een maatschappelijke onderneming die haar huurders centraal stelt. SWZ steunt initiatieven van bewoners en maatschappelijke organisaties door activiteiten te faciliteren die in brede zin met wonen en de woonomgeving te maken hebben. Dan valt vooral te denken aan het prestatieveld ‘leefbaarheid’: veiligheid van de buurt, het bestrijden van vandalisme en burenoverlast, enzovoort. En met sponsoring willen we vooral onze doelgroepen bereiken: onze huurders in het algemeen, ouderen, jongeren en mensen met een beperking . Sponsoractiviteit

Bedrag

Parochie Thomas a Kempis, familiedag

€ 100

25 jaar WRZV de Boog

€ 100

10 Mijl van Zwolle

€ 500

Boottochtje bewoners Curans

€ 250

Winners Festival toernooi WRZV

€ 125

Buurtvereniging Botlek, buurtfeest

€ 150

Holtenbroedt

€ 540

Festival Vrienden van Frion

€ 250

Wijkvereniging Vlasakkers, Vlasweide

€ 100

Buurtbemiddeling

€ 250

Burendag Breecamp-Oost

€ 150

Wijkvereniging Strik, burendag Kamperpoort

€ 150

Zomercarrousel Holtenbroek

€ 150

Bestevaer, Speeltuin Wipstrikkerkwartier

€ 150

Stadshagenrun

€ 150

Jeugdsportfonds

€ 300

ZZuit, Uit in Zwolle-Zuid

€ 150

Jubileum BaBuTi

€ 250

Zwolse Kerstpakkettenactie

€ 250

Kerstdiner De Herberg

€ 250

Totaal

€ 4.315

Pagina 98 van 105

Bijlage 4

Maatschappelijke belanghouders

Onze maatschappelijke partners en belanghouders zijn globaal in te delen in vijf categorieën: zorg- en welzijnsinstellingen, huurders, de overheid, andere corporaties en de categorie overige. Zorg- en welzijnsinstellingen  De Kern, Zwolle    

Driezorg, Zwolle Fokus, Groningen Frion, Zwolle IJsselheem Ouderenzorg, Kampen

       

RIBW IJssel Vecht, Zwolle Stichting De Herberg, Zwolle Stichting De Wissel, Zwolle Stichting JP van de Bent, Deventer Kadera, Zwolle Travers, Zwolle Leger des Heils, Zwolle Stichting BeMa, Zwolle

  

Zorgcombinatie Zwolle Icare Zwolle WijZ

Huurders  Bewonersvereniging Amer  Bewonersvereniging BABUTI  Bewonersvereniging Botlek  Bewonersvereniging Dollard/Haringvliet  Bewonersvereniging Ittersumerbroek  Bewonersvereniging Parkplan Berkum  Bewonersvereniging ’t Vissersdorp  Bewonersvereniging Tweestromen Veste  Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel, Zwolle Overheid  Gemeente Zwolle  Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Den Haag  Provincie Overijssel, Zwolle Corporaties  Openbaar Belang, Zwolle  deltaWonen, Zwolle  Beter Wonen, IJsselmuiden  Beter Wonen Vechtdal, Hardenberg

Pagina 99 van 105

Overige    

Concilium, Zwolle Deltion College, Zwolle ROC Landstede, Zwolle Stichting BE-MA, Zwolle



Stichting MMWT, Zwolle

  

Stichting Present, Zwolle Aedes Centraal Fonds

 

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Politie



Brandweer



Natuur en Milieu Overijssel

Pagina 100 van 105

Bijlage 5

Beheersinstrument

Planning

Frequentie

Meerjarenplanning

om de vier jaar

Resultaat

Activiteiten

Middelen

Beleidsplan 2014-2017

jaarlijks Jaarplanning

jaarlijks

Prognose

Meerjarenprognose Jaarplannen

jaarlijks

Begroting

jaarlijks

Urenprognose

Control

Frequentie

Resultaat

Hoofdrapportage

kwartaal

Kwartaalrapportage per afdeling

jaarlijks

Jaarverslag

Maandrapportages per onderwerp op aanvraag

Interne controle en beoordeling

Frequentie

Resultaat

Controles ICP

doorlopend

AO en processen

Fraudeonderzoek

jaarlijks

Integriteit/volledigheid kosten opbrengsten

Meetpunten

kwartaal

Controle op jaarplannen

Personeelstevredenheidonderzoek

om de drie jaar

Onderzoek naar tevredenheid personeel

MT-stukken/besluiten

tweewekelijks

Beoordelen managementstukken

Externe controle en beoordeling

Frequentie

Resultaat

Controle accountant

jaarlijks

Managementletter/jaarrekening/jaarverslag

CFV/WSW

jaarlijks

Rapportage Centraal Fonds /Waarborgfonds woningcorporaties

Kwaliteitsmeting

doorlopend

Interne rapportage

CFV

regelmatig

Stresstest

Pagina 101 van 105

Bijlage 6: Deelnemingen en verbindingen In deze bijlage worden de deelnemingen van SWZ behandeld. Stichting de Herberg Zwolle en Omgeving De stichting de Herberg Zwolle en Omgeving heeft als doel het bieden van opvang aan daklozen en andere hulpbehoevenden. In 2009 heeft de stichting de beschikking gekregen over een nieuw onderkomen. De statuten van de stichting zijn in 2009 gewijzigd. In een samenwerkingsverband tussen de Zwolse en zes regionale woningcorporaties wordt huisvesting, beveiliging en begeleiding aangeboden aan daklozen. De zorg wordt geleverd door de Regionale Instelling voor Begeleid Wonen (RIBW IJssel Vecht.) De exploitatie van de opvang is in handen van de stichting. In de samenwerkingsovereenkomst zijn de maximale deelnamebedragen, weliswaar geïndexeerd, voor de verschillende deelnemende corporaties opgenomen. Stichting Beheer Bijzondere Woonvormen De Stichting Beheer Bijzondere Woonvormen (opgericht door SWZ, deltaWonen en Openbaar Belang) is eind boekjaar 2012 een slapende stichting. Hierin worden mogelijk in de toekomst gezamenlijke projecten met de woningstichtingen deltaWonen en Openbaar Belang ondergebracht. In 2013, maar ook voor het volgende jaar, zijn geen gezamenlijke activiteiten gepland. Het eigen vermogen in de stichting is nihil en er bestaan geen onderlinge financiële verplichtingen tussen SWZ en de stichting. De omzet, evenals het resultaat, in 2013 is nihil. Geen aanvullende zekerheden zijn gesteld ten aanzien van deze stichting, waardoor het risico zich beperkt tot de eventuele activiteiten van de stichting. Stichting Beheer Onroerende Zaken Met de start van de verkoop van bestaande huurwoningen in het complex Gender in de wijk de Aa-landen is het eigendom van het gemeenschappelijk groen overgedragen aan de Stichting Beheer Onroerende Zaken. De deelnemers in deze stichting zijn SWZ en de kopers in het betreffende complex (eind 2013 34 verkochte woningen). Deze stichting is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gemeenschappelijk groen in het betreffende complex. De officiële overdracht van de grond tegen een symbolische prijs van € 1 heeft in 2005 plaatsgevonden. De omzet in deze stichting beperkt zich tot het beheer van het groen. Het eigen vermogen in de stichting is nihil en de financiële verplichting aan SWZ beperkt zich tot de symbolische overdrachtsprijs. De omzet in 2013 bedroeg € 8.000. De gemaakte kosten voor tuinonderhoud worden volledig doorberekend aan de kopers in dit complex en aan SWZ. Het behaalde resultaat in 2013 in de stichting is nihil. De risico’s in deze stichting beperken zich tot de onderhoudskosten van gemeenschappelijk groen. BV Tussen de Verlaten In 2004 is door Openbaar Belang, deltaWonen en SWZ samen met andere marktpartijen 60 hectare grond aangekocht op een mogelijk toekomstige bouwlocatie in de wijk Berkum van de gemeente Zwolle. Met deze aankoop is voor SWZ een bedrag van € 1,3 miljoen gemoeid. De marktpartijen bezitten 30 hectare, terwijl de woningcorporaties ieder 10 hectare van de totale grondoppervlakte in eigendom hebben verkregen. De activiteit van SWZ in deze BV beperkt zich tot deelname in het aandelenkapitaal ad € 6.000 tot er duidelijkheid is over de bestemming van de aangekochte locatie. Hoewel de aangekochte locatie in de structuurvisie van de gemeente Zwolle als potentiële toekomstige woninglocatie is aangewezen, is de kans dat op de middellange termijn hier gebouwd gaat worden niet groot. In 2011 is uit voorzichtigheidsoverwegingen de grond reeds afgewaardeerd tot landbouwgrond. Met de andere partijen vindt heroriëntatie van Pagina 102 van 105

deze grondpositie plaats. De omzet in 2013 is nihil en de gemaakte kosten blijven beperkt tot de gemaakte accountantskosten voor het opstellen van de jaarrekening. Het risico voor SWZ blijft, totdat er duidelijkheid is over het bestemmingsplan in het betreffende gebied, beperkt tot de deelname in het aandelenkapitaal, de jaarlijkse exploitatielasten en de waardeontwikkeling van de grond. Stadsherstel Zwolle BV De Stadsherstel BV is een organisatie die zich bezighoudt met het opknappen/vernieuwen van panden in de binnenstad van Zwolle. In 2004 heeft SWZ een deelneming genomen in deze organisatie. Onze activiteit in deze deelneming beperkt zich tot het aanhouden van eigendomscertificaten tot een bedrag van € 5.000. De aandelen geven recht op maximaal 5% dividend per jaar. Uitkering daarvan gebeurt op voorstel van de vergadering van houders van prioriteitsaandelen. Voorwaarde is dat voldoende winst is behaald. Nu is Stadsherstel een organisatie zonder winstoogmerk. Dit betekent dat naar verwachting de eerste tientallen jaren geen winst wordt behaald. Uitkering van dividend zal voorlopig dus nog op zich laten wachten. De risico’s blijven beperkt tot het aandeel van SWZ in het aandelenkapitaal. Stichting Gereglementeerd Eigendom In de tweede helft van de jaren negentig van de vorige eeuw is in Zwolle Stichting Gereglementeerd Eigendom opgericht. Vanaf 2003 participeert SWZ bestuurlijk in deze stichting. De stichting heeft zich ten doel gesteld om goedkope koopwoningen blijvend beschikbaar te houden voor mensen met lagere inkomens. Hiertoe is een stelsel van gereglementeerd eigendom ontwikkeld. Onder het gereglementeerde eigendom vallen twee projecten in Stadshagen. In 2012 en 2013 hebben de drie Zwolse woningcorporaties een lening verstrekt aan de stichting. Ontwikkelingen op de woningmarkt leiden namelijk tot langere verkooptijden. De leningen zijn bedoeld om deze periode te overbruggen. De lening wordt in het jaarverslag verantwoord.

Pagina 103 van 105

Bijlage 7

Functies Raad van commissarissen

Jacob Kielman, voorzitter Hoofdfunctie:  commercieel directeur GasTerra b.v. te Groningen (tot 1 oktober 2013)  directeurbestuurder Stichting Woonborg te Vries (vanaf 19 november 2013) Nevenfuncties:  voorzitter RvC Linxtelecom b.v. te Amsterdam (vanaf 1 mei 2013)  voorzitter Beleggingscie. Stichting Oude Groninger Kerken te Groningen   

voorzitter Raad van Commissarissen ForumImages te Groningen voorzitter departement Groningen van de Maatschappij lid Raad van Toezicht van Museum de Buitenplaats te Eelde



lid Raad van Toezicht van Groninger Museum te Groningen

Theun Oosterhuis, vicevoorzitter Hoofdfunctie:  adviseur/interim manager Oosterhuis-advies Nevenfuncties:  auditor visitatie woningcorporaties  voorzitter Raad van commissarissen van Woonmensen in Apeldoorn  lid Raad van advies van Mainplus BV te Rijswijk  gastdocent MRE opleiding Hanzehogeschool in Groningen Ellen Kruize, lid Hoofdfunctie:  directeur Concel B.V. (vanaf 1 februari 2013)  algemeen directeur bij Stichting De Meerpaal in Dronten (tot 1 februari 2013) Nevenfuncties:  voorzitter Raad van Toezicht Openbaar Onderwijs Zwolle  lid Raad van Toezicht AOC De Groene Welle Zwolle  lid Raad van Bestuur Kunstconnectie Utrecht (tot 1 februari 2013)  lid Raad van Bestuur Multifunctioneel Centrum De Marke Hattem (tot 1 juli 2013)  lid Raad van Toezicht Stichting Driezorg Zwolle  vicevoorzitter OSG Hengelo (vanaf 1 juli 2013) Magriet van der Werff, lid Hoofdfunctie:  directeur MW Connect, Advies & Coaching voor Mens & Organisatie Nevenfuncties:  lid van Raad van toezicht van Bibliotheekservice Fryslân  lid van Raad van toezicht van Tjallinga Hiem  vicevoorzitter Raad van Toezicht van de Ombudscommissie Delfzijl

Pagina 104 van 105

John van der Meer, lid Hoofdfunctie:  directeur Meerpen BV en Meerpen Holding BV Nevenfuncties:  lid Raad van Toezicht en voorzitter auditcommissie van Bestuursstichting Lentis 

lid Raad van Toezicht en lid auditcommissie van Carint Reggeland Groep

  

lid Raad van commissarissen en voorzitter auditcommissie van Countus Groep BV lid van het Bestuur en penningmeester van Alliance Française Twente (onbezoldigd) lid van het bestuur van Vrienden van Rijksmuseum Twente (onbezoldigd)



lid van de Raad van Commissarissen Zorginstelling KWZA Woonmensen, Apeldoorn

Pagina 105 van 105