Jaarstukken 2014 Een stevig fundament

Jaarstukken 2014 Een stevig fundament

Breukelen, Mei 2015

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament Leeswijzer Voorwoord

Pagina 3

Directeur-bestuurder Bert van Rossum trapt af met een inleidend verhaal over het fundament van Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken.

Het jaar in vogelvlucht

Pagina 4

Een beknopte weergave van waar we mee te maken kregen gedurende het afgelopen jaar, weergegeven in enkele gebeurtenissen per maand.

1. Onze organisatie

Pagina 7

Een korte weergave van wie we zijn, hoe de organisatie in elkaar steekt, wat we willen bereiken en hoe we dat organiseren. Dit hoofdstuk eindigt met de bestuursverklaring.

2. Maatschappelijke resultaten

Pagina 13

Hoeveel woningen zijn toegewezen, wat gebeurde er op het gebied van leefbaarheid en met welke belanghouders hebben wij contact om het wonen in ons werkgebied te verbeteren.

3. Onderhoud en beheer

Pagina 27

Hoe is de samenstelling van ons bezit, wat deden wij aan onderhoud en hoe staan we ervoor op het gebied van duurzaamheid.

4. Vermogenspositie

Pagina 34

U leest hoe onze vermogenspositie zich heeft ontwikkeld gedurende het afgelopen jaar en wat daarvan de consequenties zijn.

5. Raad van commissarissen

Pagina 43

Hier leest u over de wijze waarop onze toezichthouders functioneren. De raad van commissarissen geeft zijn goedkeuring over de verantwoordingsgegevens in de jaarstukken.

6. Jaarrekening

Pagina 46

We presenteren de cijfers en geven uitleg over de verschillende posten. De accountant verklaart dat de jaarrekening een juist beeld geeft van resultaat en vermogen.

Bijlagen

Pagina 84

Hier vindt u een lijst met gebruikte afkortingen en de BBSH-tabel.

Relevante documenten kunt u downloaden in onze online bibliotheek op www.vechtenomstreken.nl

Jaarstukken 2014

2

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament Voorwoord: Een stevig fundament om verder te bouwen Vorig jaar was de titel van het jaarverslag ‘Van voor naar achter, van links naar rechts’. Zo voelde dat ook in 2013. Toen de raad van commissarissen tijdens het beoordelingsgesprek over 2014 aan mij vroeg hoe ik op het jaar terugkeek, antwoordde ik dat ik het gevoel had dat ik gedurende het jaar op mijn handen had gezeten. Dat terwijl ze jeukten om aan de slag te gaan. Maar dat was lastig: aan de slag waarmee? Wat zou de uitkomst worden van de parlementaire enquête? Wat mogen we nog? Wat kunnen we nog? Wat jammer dat het zover heeft moeten komen, dat onze sector onderwerp werd van een parlementaire enquête. De uitslag van de parlementaire enquête is duidelijk. Ook de politieke conclusie is helder. De sector weet nu wat haar te doen staat. Ik ben blij met deze duidelijkheid. Nu kunnen we weer bouwen (letterlijk en figuurlijk). Hoewel ik het gevoel had op de handen te moeten zitten, hebben we gedurende het afgelopen jaar veel zaken voortvarend aangepakt. Er ligt een nieuw ondernemingsplan voor de komende periode. Onze speerpunten zijn vastgesteld. Stippen en stipjes aan de horizon zijn gezet. We hebben dus als het ware ons fundament verder verstevigd. Wat dat betreft was 2014 een goed jaar. Nu we helderheid hebben over overheidsbeleid en onze reactie daarop, kunnen we verdergaan met wat we altijd al deden en zullen blijven doen: zorgen voor goede en betaalbare huisvesting in een prettige woonomgeving. Het fundament is verstevigd en Vecht en Omstreken staat als een huis! Bert van Rossum Directeur-bestuurder

Jaarstukken 2014

3

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament Het jaar 2014 in vogelvlucht Januari We beginnen het jaar vol verwachting. We verwachten geen positieve effecten van de verhuurdersheffing en ander overheidsbeleid, maar we weten nu wel waar we aan toe zijn. We hebben zicht op enkele kleinschalige nieuwbouwprojecten in het werkgebied. Kortom: we sluiten een periode van stilstand af en we gaan weer bewegen. We besluiten dit jaar eens goed te kijken naar ons strategisch voorraadbeleid. Tegelijk willen we het ondernemingsplan voor de komende jaren vaststellen. Hiervoor plannen we een zorgvuldig traject in. Huurachterstanden nemen toe. Overlastzaken nemen helaas ook toe. Anderzijds nemen aanvragen van zittende huurders om de woning te kopen ook toe. Februari Als de voorstellen van minister Blok voor een aangepast wetsvoorstel Herziening Woningwet doorgaan, zijn toekomstige investeringen in herstructurering door corporaties in wijken en dorpen vrijwel onmogelijk. ‘De minister laat bewoners van wijken waar echt wat moet gebeuren, in de kou staan’, zegt Marc Calon, voorzitter van Aedes. Aedes onderschrijft dat corporaties niet-DAEBactiviteiten, zoals duurdere huur en goedkope koopwoningen, alleen onder voorwaarden moeten uitvoeren: de gemeente moet het wensen, commerciële partijen tonen geen interesse en de investeringen moeten financieel haalbaar zijn. Maar de extra voorwaarden maken niet-DAEBactiviteiten vrijwel onmogelijk. En dat maakt bijvoorbeeld de mogelijkheden van stads- en dorpsuitbreiding te beperkt. We praten en discussiëren een hele dag met managementteam en raad van commissarissen om het strategisch voorraadbeleid te actualiseren. Het is nodig om de neuzen in dezelfde richting te zetten en de koers voor de komende jaren te bepalen. Resultaten van het onderzoek naar woonwensen in ons klantenpanel komen binnen. De meeste huurders hebben op korte termijn geen verhuisplannen. Met name ouderen met een lager inkomen willen verhuizen. De woonwensen van verhuizers sluiten in het algemeen aan bij ons aanbod. De raad van commissarissen gaat akkoord met de bouw van vijf eengezinswoningen op een braakliggend terrein aan de Huyck Aertsenstraat in Breukelen. De komende tijd maken we afspraken met gemeente, aannemer en architect om te komen tot een geschikt nieuwbouwplan. Maart Aedes verzamelt reacties van corporaties op de conceptnovelle en bundelt deze in een reactie richting minister Blok. Nu afwachten of de reactie voldoende serieus genomen wordt om de novelle nog op punten aan te passen, voordat deze naar de Tweede Kamer gaat. De gemeentelijke verkiezingen vinden plaats deze maand. Welke gevolgen zal dit hebben voor onze betrekkingen met de gemeente Stichtse Vecht? Ook de parlementaire enquête komt eraan… April We hebben een eigen Facebookpagina geopend. We zetten de eerste stappen in de wereld van social media. We hopen hiermee de interactie met huurders en andere belanghouders te vergroten. De directeur-bestuurder en communicatieadviseur doen mee aan een oefening crisismanagement. Daaruit blijkt dat je nooit echt voorbereid bent op een crisis. Bruikbare tips worden meegenomen naar de eigen organisatie en verwerkt in ons eigen crisisplan. Een collega woonconsulent gaat met zwangerschapsverlof. We hebben tijdelijk een nieuwe collega die haar vervangt. In het nieuws verschijnen verschillende items over corporaties die aangeven dat er op termijn een gebrek aan seniorenwoningen verwacht wordt. Investeren in de huidige woningvoorraad is nodig, maar veel corporaties kunnen dat juist niet vanwege de overheidsmaatregelen. Wij houden vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.

Jaarstukken 2014

4

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament Mei Per 1 mei gaat onze collega Henk Slot na 24 dienstjaren met vroegpensioen. Dat is wel even wennen. De huurachterstanden stijgen explosief. We zoeken enerzijds naar de oorzaken hiervan en anderzijds zetten we in op het terugdringen van de achterstanden. Hiervoor schakelen we externe partijen in. We zien dat onze medewerkers steeds vaker geconfronteerd worden met agressie. Alle medewerkers krijgen daarom een agressietraining. Juni De directeur-bestuurder neemt een aantal ingrijpende beslissingen om de organisatie bedrijfsmatig verder te stroomlijnen. De functie van het hoofd Vastgoed wordt om bedrijfseconomische redenen opgeheven. De huur van ons kantoorpand aan Poeldijk 8 wordt opgezegd per 1 januari 2016. Tijdens de algemene ledenvergadering presenteren we de jaarstukken over 2013 en het concept strategisch voorraadbeleid. Sommige collega’s genieten al van een vroege zomervakantie. Het blijft vrij stil rond de parlementaire enquête. We hebben de tijd om eens goed in te zoomen op ons risicomanagement en andere relevante beleidstukken. We bevinden ons op een dieptepunt qua woningmutaties. Deze maand komen er slechts twee woningen leeg. Juli De resultaten van de aanbesteding op mutatieonderhoud worden bekend. Voor de komende jaren zijn prijzen en aannemers vastgelegd. We zijn veel tijd kwijt met bemiddelen en regelen van een overlastzaak die al jaren loopt. We willen graag een oplossing voor alle partijen. We doen alles wat in ons vermogen ligt om betrokkenen zo goed mogelijk van dienst te zijn. We voeren veelvuldig overleg met de gemeente, zorgpartijen en onze advocaat. Eind van de maand, midden in de vakantieperiode, vindt er een enorme hoosbui plaats met veel wateroverlast als gevolg. Onze telefoons staan roodgloeiend en we kunnen niet iedereen direct helpen. De brandweer is druk met het leegpompen van ondergelopen gebouwen en straten, de meeste aannemers zijn op vakantie. Augustus In deze periode zijn vrij veel medewerkers en huurders op vakantie. We schrijven een concept ondernemingsplan voor de komende periode. Ook herzien we verschillende beleidstukken. Op onze Facebookpagina plaatsen we regelmatig berichten. We krijgen gestaag meer volgers. Eind augustus hebben we er 79. September Het ondernemingsplan is gereed na overleg met de raad van commissarissen. Verschillende scenarioberekeningen zijn opgenomen voor de komende vier jaar. De voorgenomen Herzieningswet gaat hoogstwaarschijnlijk 1 januari 2015 niet halen, dus we hebben nog steeds te maken met onduidelijkheid. Ons strategisch voorraadbeleid is inmiddels vastgesteld. We hebben voor ongeveer 10% van onze woningen besloten onderzoek te doen naar mogelijkheden voor de toekomst. We plannen het onderzoek in voor de komende periode. Daarbij hebben we ook meteen ons jaarplan voor 2015 met bijbehorende begroting in concept opgesteld. Het gaat in november voor goedkeuring naar onze raad van commissarissen en in december leggen we het voor aan de algemene ledenvergadering.

Jaarstukken 2014

5

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament Oktober In ons klantenpanel gaan we onderzoeken hoe onze huurders het contact met de buren ervaren. Daarbij willen we hen meegeven dat zij zelf een belangrijke rol hierin kunnen hebben door te zorgen dat men elkaar kent. Dit heeft direct invloed op de leefbaarheid en veiligheid in de buurt. Newcom gaat aan de slag om voor ons een gedegen onderzoek op te zetten. De uitkomsten van de parlementaire enquête worden gepresenteerd op 30 oktober. Titel van de rapportage luidt ‘Ver van huis’. Onze reactie hierop leest u in hoofdstuk 1.1. November Uit de eerste benchmark van Aedes in de sector blijkt dat we onze bedrijfskosten goed op orde hebben. De gemiddelde kosten per verhuurbare eenheid zijn voor Vecht en Omstreken minder dan het gemiddelde van corporaties van vergelijkbare grootte. In het kader van de herindeling van taken en werkplekken in 2015 zijn we bezig met het inventariseren van de mogelijkheden. Afdelingen worden verhuisd en of samengevoegd. Ter voorbereiding hierop hebben we een clean desk policy ingesteld en zijn alle medewerkers hun overbodige papieren en documenten aan het opschonen. De plannen voor het jubileumjaar 2015 worden concreter. We leggen contact met de Historische Kring Breukelen en Historische Kring Loenen voor het samenstellen van een gezamenlijk jubileumtijdschrift. December Tijdens de algemene ledenvergadering worden jaarplan en begroting voor 2015 vastgesteld. Ook presenteren we ons ondernemingsplan voor 2015-2018. We geven de contouren aan en proberen zoveel mogelijk flexibel te bewegen binnen de kaders. We hebben nog steeds te maken met veel bemoeienis en onduidelijkheid van het Rijk. We houden een peiling over burenrelaties in ons klantenpanel. Newcom onderzoekt voor ons hoe onze huurders met hun buren omgaan, hoe men de eigen rol hierin ziet en wat het effect is op overlast. Uitkomsten laten zien met wat voor soort huurders wij te maken hebben en welke verwachtingen men heeft van de buren. We sturen volgens planning de aanvraag bouwvergunning voor de Huyck Aertsenstraat naar de gemeente. Het plan is nu al ruim een jaar in voorbereiding en we staan te popelen om te beginnen met de bouw. Eind december maken we nogmaals de balans op, zorgen we dat we klaar zijn om het jaar af te sluiten en kijken we uit naar 2015.

Jaarstukken 2014

6

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament

1. ONZE ORGANISATIE We zijn een maatschappelijke onderneming met als kerntaak het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woningen. 1.1 Missie We zijn lokaal sterk. We hebben dagelijks contact met onze bewoners. Wij kennen hun woonwensen. Wij beheren de woningen die zij nodig hebben. Alleen of samen met partners ontwikkelen wij nieuw bezit. We staan midden in de samenleving. We werken actief aan leefbaarheid en combinaties van wonen en zorg. Ver van huis? Wij blijven lokaal sterk Ver van huis is de titel van het eindrapport van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties dat in oktober 2014 verscheen. Het onderzoek is opgestart naar aanleiding van vijftien incidenten in de afgelopen twintig jaar. Ook wij hebben ons plaatsvervangend geschaamd voor de misstanden in de sector en we juichen het onderzoek en de resultaten daarom toe. Gelukkig wordt in het rapport ook opgemerkt dat door het overgrote deel van de 400 corporaties veel en goed werk is verricht. Er worden aanbevelingen gedaan om de sector op onderdelen te herzien. In onze dagelijkse praktijk verandert er vooralsnog niet veel. Wij beperken ons al tot activiteiten voor de sociale huisvesting, wij voeren geen commerciële activiteiten uit. Ons werkgebied is beperkt tot Stichtse Vecht en wij hebben geen verbindingen met derden. Wij werken nu ook al aan prestatieafspraken met de gemeente en wij zien het belang hiervan in. De afgelopen jaren hebben we zelf onderzoek verricht naar hoe we meer invulling kunnen geven aan de invloed van de huurder. Uitkomst hiervan is dat de gemiddelde huurder geen tijd en/of zin heeft zich te bemoeien met beleid, alleen daar waar het gaat om de eigen woning is men bereid zich in te zetten. We zoeken onverminderd naar manieren om de huurder meer te betrekken bij de organisatie, dat doen we onder meer in overleg met De Woonbond. De Tweede Kamer neemt hopelijk de aanbevelingen in het rapport ter harte en maakt daar serieus werk van. De sector volgt de aanbevelingen hopelijk ook op, zodat excessen tot het verleden behoren. En wij, wij blijven zorgen voor betaalbare huisvesting op een zo doelmatig en efficiënt mogelijke wijze. Wij blijven lokaal sterk.

1.2 Ondernemingsplan 2012-2015 We hebben in het ondernemingsplan ons beleid vastgesteld voor de komende jaren. We maken de omslag naar een meer proactieve organisatie met als insteek nieuwe zakelijkheid: we gaan ondernemend de toekomst tegemoet. We sturen intern op de competenties doelmatigheid, duurzaamheid en betrokkenheid. We sturen extern op toenemende burgerkracht en we zoeken coalities met diverse lokale (markt)partijen. Ons jaarplan en de resultaten die we beschrijven in deze jaarstukken stoelen op dit uitgangspunt. In 2014 hebben we een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de komende periode (2015-2018). Uitgangspunt voor de komende periode vormt het vinden van een evenwicht tussen toenemende uitgaven enerzijds en inkomsten anderzijds. Onze opdracht is het bieden van betaalbare huurwoningen, terwijl we tegelijkertijd onze financiële positie gezond houden. We verdienen waar het kan en geven uit waar het moet. 1.3 Opbouw organisatie De uitvoerende organisatie bestaat in 2014 uit drie uitvoerende afdelingen met elk een eigen invalshoek en eigen doelstellingen. De afdeling Wonen heeft zowel een maatschappelijke als een bouwkundige insteek: daar vinden de klantcontacten plaats en wordt het dagelijks onderhoud gestuurd. De afdeling Vastgoed voert planmatig onderhoud aan de woningen uit en is verantwoordelijk voor de nieuwbouwprojecten. De afdeling Financiën bewaakt de geldstromen. Het bestuur zorgt voor integratie van de verschillende invalshoeken door

Jaarstukken 2014

7

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament overkoepelend beleid. Daarbij wordt de organisatie in zijn geheel ondersteund door de staf. De raad van commissarissen verzorgt het interne toezicht op de bedrijfsvoering. De algemene ledenvergadering vormt het hoogste orgaan. De governancestructuur ziet er als volgt uit:

Vanaf 2015 hanteren we een gewijzigde structuur. We voegen dan de afdelingen Wonen en Vastgoed samen tot één afdeling Vastgoed-Wonen. Daarmee gaan we efficiënter werken door een strakkere aansturing en meer directe interne samenwerking. 1.4 Vereniging Wij zijn een vereniging. Dat betekent dat we leden hebben met stemrecht en dat zij goedkeuring geven aan de voorgedragen nieuwe leden voor de raad van commissarissen. Op 31 december 2014 had de vereniging 250 leden. Het aantal loopt gestaag terug: in 2012 waren er 335 leden, in 2013 telden we 280 leden. Het aantal actieve leden is echter al jaren vrijwel stabiel. In juni kwamen acht leden naar de algemene ledenvergadering (ALV). We stelden met hen de jaarstukken over 2013 vast, er werd décharge verleend (dat betekent dat het bestuur vrijgesproken wordt van verantwoording voor de besproken onderwerpen aan de leden) en we presenteerden de opzet van ons nieuwe strategische voorraadbeleid. In december kwamen elf leden naar de ledenvergadering. We stelden de begroting voor 2015 vast en we presenteerden het ondernemingsplan voor 2015-2018. Alle vastgestelde verslagen staan op onze website. 1.5 Bestuur en management Het eenkoppige bestuur bestaat uit directeur-bestuurder Bert van Rossum. Hij is per 1 april 1985 in dienst getreden en op 1 januari 2005 voor onbepaalde tijd benoemd als directeurbestuurder. Zijn salaris is vastgesteld conform de regeling Izeboud en ligt onder de Balkenendenorm. Op eigen initiatief werd het salaris van de directeur-bestuurder bevroren per 2013. Hierdoor is het mogelijk om geleidelijk af te bouwen naar een salaris volgens de vastgestelde normen (Bloknorm). De taken en bevoegdheden van het bestuur zijn vastgelegd in de statuten en verder uitgewerkt in een bestuursreglement. Vanaf 2013 heeft Bert van Rossum een nevenfunctie als lid van de raad van toezicht van Stichting Voortgezet Onderwijs De Vechtstreek in Breukelen/Maarssen (www.vodevechtstreek.nl). Functie

Totaal vast inkomen

Niet opgenomen verlofuren

Pensioen kosten

Vergoedingen en werkgeverslasten

Totaal

Directeurbestuurder

101.825

5.036

22.783

2.908

132.552

De directeur-bestuurder vormt eind 2014 samen met twee afdelingshoofden (Wonen en Financiën) het managementteam. Begin 2014 was het managementteam groter, omdat toen het hoofd Vastgoed nog in functie was. Om bedrijfseconomische redenen werd deze functie halverwege het jaar uit de formatie geschrapt (zie 1.6). De afdeling Vastgoed wordt sindsdien aangestuurd door de directeur-bestuurder. Vanaf 2015 voegen we de afdelingen Wonen en Vastgoed samen tot een nieuwe afdeling: Vastgoed-Wonen. De nieuwe afdeling wordt aangestuurd door het voormalige hoofd Wonen. Jaarstukken 2014

8


In 2014 werd 22 keer managementoverleg gevoerd. Vele onderwerpen werden besproken. Eén van de belangrijkste beslissingen van 2014 was om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Meer hierover leest u in hoofdstuk 2.1.4. We hanteren een beleidscyclus, waarmee we zorgdragen voor actueel beleid voor bijvoorbeeld de strategische voorraad, risicomanagement en duurzaamheid. 2014 bleek een bewogen jaar, waarin we relatief veel veranderingen doormaakten op diverse fronten. 1.6 Medewerkers De organisatie bestaat eind 2014 uit twintig medewerkers verdeeld over drie afdelingen en staf. In 2014 is afscheid genomen van het hoofd van de afdeling Vastgoed. Bij aantreden was nog sprake van een bruisende woningmarkt en stonden nieuwbouwprojecten in de planning. Deze zijn niet doorgegaan door het stilvallen van de economie. Eén van de projectleiders ging met pensioen. Deze functie wordt niet opgevuld. Mede door deze ontwikkelingen werd besloten een kantoorpand af te stoten per 1 januari 2016. We gebruikten de tweede helft van 2014 om een interne herindeling van taken en werkplekken voor te bereiden. In 2015 vinden de wijzigingen en verhuizingen plaats. In onderstaande tabel staan de gegevens per 31 december 2014. Aantal medewerkers Personele bezetting (fte) Gemiddelde leeftijd Gemiddelde diensttijd Instroom Uitstroom Ziekteverzuim Totale loonsom Opleidingskosten Percentage opleidingskosten van de loonsom

20 17,5 50,5 14,1 0 2 2,6% € 1.122.758 € 26.086 2,32%

Verzuimoverzicht Het verzuimpercentage kwam in 2014 uit op een gemiddelde van 2,6%. Met de medewerkers voeren we regelmatig overleg over verzuimpreventie en re-integratie. In 2014 werd de directiesecretaresse ingezet voor HRM-taken. Het verzuimbeleid is verder aangescherpt en vastgelegd in een protocol.

Verzuimpercentages 10,0 8,0 6,0 8,8

4,0 2,0

5,2

5,1

2,9

2,6

0,0 2010

2011

2012

2013

Jaarstukken 2014

2014

9


1.7 Ondernemingsraad

Jaarstukken 2014

10


1.8 Geschillencommissie Jaarverslag 2014 Geschillencommissie Woningbouwvereniging Vecht en omstreken Wijziging samenstelling commissie Op 3 november 2014 ontving de secretaris van de Geschillencommissie het overlijdensbericht van Hans Goldhoorn, voorzitter van de commissie. Doordat wij weinig contact hadden, omdat wij niet bijeen hoefden te komen, sloeg dit bericht in als een bom. Activiteiten in 2014 In 2014 is de Geschillencommissie niet bijeen geweest. Samenstelling per 31 december 2014 Hans de Boom lid namens de huurders Paul Egberts plaatsvervangend lid namens de huurders Toos Menke-van Zwol lid namens WBV Vecht en Omstreken, tevens secretaris Geschillencommissie Dirk Bakker plaatsvervangend lid namens WBV Vecht en Omstreken Februari 2015, Toos Menke-van Zwol, secretaris Geschillencommissie

1.9 Interne risicobeheersingen controlesystemen We werken zorgvuldig en we hebben continu aandacht voor het beheersbaar houden van risico’s en het bestrijden van fraude. Dat doen we als volgt:  Procedures en afspraken zijn vastgelegd in reglementen en beleidstukken. Deze houden we actueel door het bijhouden van een beleidcyclus. Relevante documenten zijn gepubliceerd op onze website.  Voor inkoop, aanbesteding en procuratie hebben we een regeling vastgesteld. We controleren de naleving maandelijks, bevindingen bespreken we in het managementoverleg.  We hanteren een dynamisch document risicomanagement waarin we actuele risico’s en beheersmaatregelen vastleggen. We herzien het risicomanagement minstens een keer per jaar in de beleidscyclus en tussentijds wanneer nieuwe, actuele risico’s vastgesteld worden in het managementteam of wanneer processen aangepast worden na een audit.  Risicomanagement is een vast onderwerp op de agenda van het managementoverleg.  In het investeringsstatuut beschrijven we specifiek wat we aan risicobeheersing doen bij investeringen in projecten.  In ons verbindingenstatuut leggen we op adequate en transparante wijze verantwoording af over samenwerkingsverbanden (verbindingen).  Nieuw- en verbouwprojecten evalueren we na afronding met betrokken partijen. Eventuele verbeterpunten vormen input voor toekomstige projecten.  We rapporteren elk kwartaal de voortgang op doelstellingen uit ons jaarplan en begroting. De kwartaalrapportages bespreken we met de raad van commissarissen.  We sturen op de richtlijnen die het WSW hanteert voor vaststellen van het faciliteringsvolume voor corporaties. Het WSW heeft de beoordelingssystematiek vernieuwd, waardoor de kans op risico’s nog verder afneemt.  In het kader van risicobeheersing voert onze accountant periodiek een integrale risicoanalyse uit, inclusief frauderisico’s. Over de interim-controle 2014 schrijft de accountant: ‘Wij hebben tijdens de in november 2014 uitgevoerde interim-controle de procesrisico’s onderzocht, waarbij wij ons primair hebben gericht op de opzet, het bestaan en (waar mogelijk en relevant) de werking van maatregelen van administratieve organisatie en interne beheersing, voor zover van belang voor onze controle op de betrouwbaarheid van de in de jaarrekening opgenomen gegevens. Wij hebben geconcludeerd dat de administratieve organisatie en interne beheersing binnen Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken toereikende aanknopingen bevat om te komen tot betrouwbare financiële jaarverslaggeving.’ Jaarstukken 2014

11


Geen garantie Adequate en effectieve risicobeheersingen controlesystemen bieden helaas geen absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen. Noch kunnen zij fouten, verliezen, fraude of overtreding van wet en regelgeving volledig voorkomen. Audits We hanteren dynamische procesbeschrijvingen voor de zeven belangrijkste bedrijfsprocessen: mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, (ver)nieuwbouw, verkoop, strategisch voorraadbeleid, inkoop/aanbesteding en liquiditeit/solvabiliteit. Deze processen controleren wij minimaal één keer per jaar op naleving en effectiviteit door middel van een audit. In 2014 werden vier processen geauditeerd door een extern auditor, waarbij planmatig onderhoud en (ver)nieuwbouw werden samengenomen. Voor de overige drie processen (verkoop, inkoop/aanbesteding en liquiditeit/solvabiliteit) werd een interne check uitgevoerd. Alle processen zijn in control. In elk overleg van het managementteam komt een overzicht van wijzigingen en checks in de processen aan de orde. Auditverslagen bespreken we met de raad van commissarissen. 1.10 Governancecode Wij werken op basis van de Governancecode Woningcorporaties. Deze code bevat principes voor een goede bedrijfsvoering. Wij leggen elke verandering in de organisatiestructuur en/of in naleving van de code vooraf ter goedkeuring voor aan de raad van commissarissen en/of onze leden. Principe II.2.1 stelt dat het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd wordt. Onze directeur-bestuurder is in afwijking hiervan voor onbepaalde tijd aangesteld. Dit komt de bestuurlijke continuïteit ten goede. De raad van commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder. Wanneer daar aanleiding toe is, kan de raad van commissarissen besluiten tot ontbinding van het contract. 1.11 Bestuursverklaring Ik verklaar dat wij onze middelen uitsluitend besteden in het belang van de volkshuisvesting, met uitzondering van de verhuurdersheffing. Wij handelen in overeenstemming met de Aedescode en de Governancecode (op www.aedes.nl zijn beide te downloaden). Tenslotte verklaar ik dat wij relevante weten regelgeving naleven en dat de interne risicobeheersingen controlesystemen effectief zijn. Bert van Rossum Directeur-bestuurder

Jaarstukken 2014

12


2. MAATSCHAPPELIJKE RESULTATEN Doelstellingen:  Huisvesten van de doelgroep  Leefbaarheid in de kernen stimuleren  Aandacht voor de combinatie van wonen en zorg  Overleg voeren met huurders en andere belanghouders 2.1 Huisvesten van de doelgroep In ons werkgebied zijn we de grootste aanbieder van sociale huurwoningen. We hebben 2.361 verhuurbare eenheden: 2.044 huurwoningen, woon- en zorgcomplex De Driestroom (inclusief verzorgingshuis De Aa en negen bedrijfsruimten met een maatschappelijke functie), woonboerderij De Poel (begeleid wonen voor mensen met een verstandelijke beperking), 247 garages, 55 parkeerplaatsen en vier standplaatsen voor woonwagens (peildatum 31 december 2014).

Aantal woningen per kern (totaal 2.044) 1% 7% Breukelen (1.259)

Loenen (603)

30% 62%

Vreeland (153)

Overige kernen (29)

Figuur 1. Verdeling woningen per kern, 31 december 2014.

2.1.1 Doelgroepen We hanteren een primaire doelgroep met een inkomen tot € 34.678 (prijspeil 2014) en een secundaire doelgroep met een inkomen tot € 46.423 (prijspeil 2014). We wijzen minstens 90% van onze woningen aan de primaire doelgroep toe (lagere inkomens). Afhankelijk van actuele regelgeving zoeken we naar manieren om ook de secundaire doelgroep (middeninkomens) te bedienen. De actuele regelgeving staat toe dat maximaal 10% van het aanbod verhuurd wordt aan de secundaire doelgroep. Daarom hebben we een aantal woningen met een maandhuur boven € 600 zowel aangeboden aan woningzoekenden met een laag inkomen als met een middeninkomen. In een aantal gevallen had een woningzoekende met een lager inkomen een langere inschrijfduur en ging daarom voor bij de toewijzing. In 2014 verhuurden wij slechts vijf woningen aan de secundaire doelgroep. Met ons aanbod koopwoningen uit bestaand bezit willen we extra mogelijkheden bieden voor het huisvesten van middeninkomens.

Jaarstukken 2014

13


2.1.2 Toewijzingen In 2014 hebben we 100 woningen aan een nieuwe huurder toegewezen. Maar liefst 95 daarvan aan woningzoekenden met een laag inkomen (primaire doelgroep), slechts vijf aan woningzoekenden met een middeninkomen. Het aantal toewijzingen is lager dan gebruikelijk, er was afgelopen jaar weinig beweging op de woningmarkt. Bijzondere toewijzingen - Huisvesting statushouders Vluchtelingen die een verblijfstatus krijgen, mogen in Nederland blijven. Zij hebben recht op een woning. Vanuit het Rijk worden deze mensen over alle gemeenten in Nederland verdeeld. De gemeenten verdelen de statushouders naar rato van het aantal woningen over de woningcorporaties. Helaas worden er wereldwijd veel oorlogen uitgevochten. Dat leidt tot een enorme stroom aan vluchtelingen, waarvan een deel ook in Nederland terechtkomt. We zijn blij dat wij iets voor deze mensen kunnen doen. Het zijn er alleen wel heel veel. Zo veel dat een groot deel van het woningaanbod volgend jaar naar statushouders gaat. Omdat we dit in goede banen willen leiden, gaan we hierover in gesprek met de gemeente. In 2014 hebben we acht woningen toegewezen aan mensen met een vluchtelingenstatus. Hiermee hebben wij twintig vluchtelingen aan een huis geholpen. Bijzondere toewijzingen - Urgentie Eind van het jaar zijn veertien woningen verhuurd aan urgent woningzoekenden. Eén woning is verhuurd aan het Leger des Heils in het kader van een samenwerking (zie hoofdstuk 2.3.1). Bijzondere toewijzingen - Woningruil Twee huurders vonden een nieuwe woning door van woning te ruilen. Voor woningruil gelden vergelijkbare regels als voor regulier woningzoekenden. Bij ons op kantoor staat een map, waarin huurders die hun woning willen ruilen dat kenbaar kunnen maken. Zij geven aan welke kenmerken hun woning heeft en welke woning zij graag terug willen. Een enkele keer leidt dit tot een match. 2.1.3 Verkoop Het verkoopprogramma is opgesteld voor een periode van tien jaar (2009-2018). In deze periode willen we 126 woningen verkopen. We verkopen woningen waar op de huurmarkt minder vraag naar is, zoals grote woningen waarvan de huurprijs ver boven de sociale sectorgrens uitkomt, woningen die relatief oud zijn en woningen in krimpgebieden. Met de opbrengst van de verkoop verbeteren we onze financiële positie, waardoor we kunnen investeren in verbetering van bestaand bezit of uitbreiding door nieuwbouw. De verkoop van een deel van onze woningen betekent dus een verjonging van het totale bezit en het aanpassen van ons aanbod aan de actuele vraag in de huursector. In het verkoopprogramma is aangegeven welke woningen we verkopen tegen marktwaarde en welke woningen eventueel met Koopgarant verkocht mogen worden. Leeggekomen huurwoningen, die vermeld staan in het verkoopprogramma, worden te koop aangeboden via de website van Koop Lenstra Makelaars en www.funda.nl. Meer informatie staat op onze website. Er is goed verkocht in 2014. We verkochten maar liefst vijftien woningen. Daarnaast hebben we twee woningen teruggekocht, waarvan de verkoop destijds met terugkoopgarantie plaatsvond.

Jaarstukken 2014

14


2.1.4 Huurbeleid Woningcorporaties zijn sociale ondernemingen: we zijn niet uit op winst. Maar we moeten wel genoeg geld binnenkrijgen voor onderhoud en beheer. Hoe houden we inkomsten en uitgaven in evenwicht? Eén van de belangrijkste beslissingen van 2014 was om voor het eerst in onze geschiedenis een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. We hebben uitvoerig gepraat en nagedacht over het dilemma van de betaalbaarheid van onze huurwoningen versus de financiële continuïteit van onze organisatie. Voor 2014 werd uiteindelijk besloten de laagste inkomensgroepen meer te ontzien dan de hogere inkomensgroepen. Op die manier zetten wij de inkomensafhankelijke huurverhoging enerzijds in om de ons opgelegde extra heffingen te kunnen betalen. Anderzijds beschermen we het meest kwetsbare deel van onze doelgroep door de huurverhoging voor hen te beperken. Veel meer huurders dan gebruikelijk hebben bezwaar aangetekend: 41 huurders. De enige reden op basis waarvan men bezwaar kan maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging is een daling van inkomen sinds de peildatum van de Belastingdienst. Dat kan komen door verhuizing van een van de leden van het huishouden of door wijziging van het inkomen. Het bezwaar van 24 huurders was terecht, het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging is teruggedraaid. Zeventien huurders hebben na uitleg hun bezwaar ingetrokken. Eén huurder heeft bezwaar ingediend bij de Huurcommissie. Deze procedure loopt nog in 2015.

Huurbeleid: de regels en de praktijk (Aedes) Het kabinet-Rutte koos er in het regeerakkoord voor dat de huren van sociale huurwoningen harder mogen stijgen dan de inflatie. De huurverhogingen zijn bovendien inkomensafhankelijk: de huur kan meer stijgen bij een hoger (gezins)inkomen. Tegelijkertijd voerde het kabinet voor alle verhuurders een nieuwe belasting in: de verhuurdersheffing. Om die verhuurdersheffing te kunnen betalen moeten verhuurders de huren verhogen, zo realiseert ook het kabinet zich. Huurstijging Woningcorporaties verhoogden de huren in 2014 iets meer dan particuliere verhuurders. De huren van sociale huurwoningen van corporaties stegen gemiddeld met 4%; die van particuliere verhuurders 3,5%. Corporaties maakten wat vaker gebruik van de mogelijkheid om de huren extra te verhogen bij hogere inkomens. De belangrijkste oorzaak van de huurstijging is de verhuurdersheffing die woningcorporaties aan het Rijk moeten afdragen en die oploopt tot € 1,7 miljard in 2017. Nieuwe huurders Verhuurders stellen de huur opnieuw vast als de woning leeg komt en er een nieuwe huurder in komt (harmonisatie). Soms sluit de prijs niet meer aan bij de kwaliteit en de waarde van de woning. De huur wordt dan aangepast op basis van het puntenstelsel. Woningcorporaties verhoogden de huren bij mutaties in 2014 meer dan commerciële verhuurders. Een verklaring daarvoor is dat commerciële verhuurders al een meer marktconforme huur vragen (gemiddeld 85% van maximaal redelijk) dan woningcorporaties (gemiddeld 69% van maximaal redelijk). Daarnaast investeren woningcorporaties extra in energiebesparing en woningverbetering. Zij rekenen deze investeringen vaak pas door in de huur als de volgende huurder in de woning komt. Betaalbaarheid In de analyse van het huurbeleid in 2014 staat ook dat woningcorporaties lang niet altijd gebruik maakten van de maximale mogelijkheden om de huur te verhogen. Corporaties houden steeds meer rekening met wat hun huurders kunnen betalen, blijkt uit de huurenquête van Aedes over 2014 en de voornemens van corporatiedirecteuren voor 2015. Dat geldt vooral voor de laagste inkomensgroepen, die de afgelopen jaren te maken kregen met forse inkomensdalingen.

Jaarstukken 2014

15


Verschillen Niet alle woningcorporaties voeren hetzelfde huurbeleid. Dat komt door soms grote verschillen in financiële positie, situatie op de lokale en regionale woningmarkt en keuzes die corporaties maken. Financiële positie Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) publiceerde onlangs cijfers over de vermogensstijging van woningcorporaties. Het beeld ontstond daardoor dat het vermogen van corporaties groeit door de huren te verhogen. Dat beeld behoeft volgens Aedes nuancering. Het gaat hier om een ‘papieren’ stijging, veroorzaakt door een andere waardering van het woningbezit. De investeringen van woningcorporaties staan al een aantal jaren onder druk. Dat komt door de financiële crisis, maar ook door de verhuurderheffing. Corporaties brengen dit geld deels op door te besparen op bedrijfslasten en hun investeringen te minderen en deels door de huren te verhogen.

2.2 Leefbaarheid We hebben te maken met verschillende wijken en dorpen met een eigen karakter. Bewoners vinden de leefbaarheid in hun eigen woonomgeving belangrijk. De verantwoordelijkheid voor leefbaarheid delen we met onze huurders en samenwerkingspartners. Onze ambitie op het gebied van leefbaarheid is kort en krachtig: schoon, heel en veilig. Doel is dat onze huurders in goed onderhouden huizen wonen en op een prettige manier met elkaar samenleven. Onze rol daarin is de huurder te ondersteunen waar het mis gaat. We verwijzen hen door, bemiddelen of adviseren. In ernstige situaties nemen we juridische maatregelen. Wat hebben wij hiervoor nodig? Kennis om goed te adviseren. Dat begint met inschatten wat er nodig is om tot een oplossing te komen. Inhoudelijk beschikken we over financiële kennis (om bij betalingsproblemen te kunnen adviseren). Daarnaast herkennen we het als iemand er sociaal-emotioneel niet uit komt en weten we wanneer we het meldpunt zorg en overlast in moeten schakelen. Tot slot kennen wij het netwerk en weten we welke organisaties we waarvoor en hoe kunnen bereiken. Omgekeerd weten zij ook ons te vinden. Wij houden de communicatie zowel met huurders als partners waar we mee samen werken open. Onze ambitie en doelen passen binnen het leefbaarheidsbeleid zoals we dat nu kennen. Wat wijzigt is de druk op de leefbaarheid (door ontwikkelingen in zorg en welzijn, door de nadruk op het uitsluitend huisvesten van de lagere inkomensgroepen) en de wijze waarop ondersteuning voor zorgbehoevende huurders georganiseerd en gefinancierd wordt. De verantwoordelijkheid van woningcorporaties voor (sociale) leefbaarheid is vanuit het Rijk aan banden gelegd. Dat betekent dat onze ambitie voor schoon, heel en veilig wonen past binnen de wettelijke kaders. Schoonmaak Huurders maken zelf hun galerij, portiek en trappenhuis schoon. Voor huurders van een aantal appartementsgebouwen doen wij dat. Wij schakelen een schoonmaakbedrijf in en rekenen de kosten af met de huurders. De kwaliteit van de schoonmaak wordt ieder kwartaal gecontroleerd door een extern bureau. Omdat het huidige schoonmaakbedrijf goede kwaliteit levert en goed inspeelt op kritiek (van ons of bewoners), hebben we de afspraken met de controleur gewijzigd. Er wordt wel gecontroleerd, maar geen uitgebreide rapportages meer gemaakt. Ook laten wij ons adviseren door deze adviseur bij vraagstukken rondom schoonmaak of glasbewassing.

Jaarstukken 2014

16


Verlichting achterpaden De Poel Het wijkcomité Breukelen Midden heeft het initiatief genomen om de achterpaden in De Poel te verlichten. Vrijwilligers brengen op strategische punten verlichting aan. Lampen en bedrading worden gefinancierd, de huurder betaalt de stroom en onderhoudt de lamp. Het wijkcomité doet dit in overleg met de bewoners van de woningen. Naast ons heeft ook de gemeente een financiële bijdrage aan dit project geleverd. 2.2.1 Sociale leefbaarheid In het licht van de veranderingen in de zorg (de overheveling van taken en budget van het Rijk naar gemeenten) willen wij onze positie en rol in de samenwerking met gemeente en zorgorganisaties herijken. Dat bleek in 2014 niet goed mogelijk: te lang bleef onduidelijk hoe de gemeente haar rol en taken invulling ging geven en met welke instanties. Wel is duidelijk dat onze rol niet zoveel verandert: wij hebben geen zorgtaken. Wij werken waar nodig samen met anderen die zorg leveren. Vaak gaat het dan om onderwerpen waar overlast speelt. Overlast Soms is de overlast een indicator dat er bij een huurder thuis iets mis is. Dan schakelen we anderen in. Gaat het puur om overlast, dan kunnen we bemiddelen. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor hun onderlinge relaties en zullen zelf stappen moeten zetten om deze te verbeteren. Komen huurders er samen niet uit, dan kan Buurtbemiddeling hulp bieden. Buurtbemiddeling, de naam zegt het al, bemiddelt bij problemen tussen buren. Zij helpt de huurders afspraken te maken, die de onderlinge relatie moeten verbeteren. Is er sprake van onwil of moedwillig gedrag, dan nemen we juridische stappen tegen de overlastveroorzaker. Soms is er meer aan de hand en werken we nauw samen met gemeente, politie en instanties om een eind te maken aan de problemen. Afgelopen jaar werkten we aan een aantal van deze situaties. De meeste situaties zijn afgerond, dankzij een rechtszaak, het dreigen met een rechtszaak, ingrijpen van justitie of door vrijwillige verhuizing. Onderhuur Omwonenden melden bij ons regelmatig vermoedens van onderhuur: de huurder woont er zelf niet meer, maar heeft de woning aan iemand anders verhuurd. Een van deze meldingen in 2014 bleek terecht. De bewoning van dit adres is onderzocht en onze jurist bereidt een procedure voor. Dit moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder wordt in 2015 gedagvaard. In ons klantenpanel deden wij onderzoek naar burenrelaties. De resultaten hiervan leest u in hoofdstuk 2.4.1. 2.2.2 Sponsoring We zetten sponsoring in om de lokale leefbaarheid te vergroten. Met ingang van 1 maart 2014 sponsoren wij de Voedselbank Stichtse Vecht met een maandelijkse bijdrage. Met deze sponsoractie leveren wij onze medewerking aan armoedebestrijding, bevorderen wij de leefbaarheid en zijn wij Lokaal Sterk. Daarnaast gaven we in 2014 een bescheiden bijdrage aan Stichting Ontmoetingscentrum de Boffers in Breukelen, waarmee de vrijwilligers en mensen met een beperking vervoerd konden worden naar Cirque du Soleil. We droegen bij aan de festiviteiten van Oranjeverenigingen Breukelen en Loenen, waarmee een draaimolen en kinderochtend georganiseerd werden op Koningsdag. De Toerclub Breukelen ontving een bijdrage voor kleding (driejarig contract). De Triathlonvereniging kreeg de kosten vergoed van het toevoegen van een link op de website. Met Stichting ParkPodium in Breukelen maakten we

Jaarstukken 2014

17


alvast afspraken over de jubileumviering voor 2015. En we droegen bij aan de hanging baskets van de winkeliersvereniging in Breukelen (vijfjarig contract). In totaal gaven we € 5.160 uit aan sponsoring, we hadden € 7.500 begroot. 2.3 Wonen en zorg We hebben enerzijds te maken met vergrijzing, anderzijds met versobering van het voorzieningenaanbod. Er is behoefte aan voldoende en betaalbare zorgen welzijnsproducten in de nabijheid van de eigen woning. We ondersteunen huurders in hun zorgbehoefte, zodat zij zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. 2.3.1 Samenwerken met zorgverleners We hebben een belangrijke signaalfunctie als het gaat om het doorspelen van zorgbehoeftes bij individuele huurders aan passende instanties. We werken daarbij samen met verschillende zorgverleners. Deze schakelen we in via het Meldpunt Zorg en Overlast. Dat Meldpunt wordt beheerd door de GGD. De GGD schakelt de juiste organisatie in om contact te zoeken met onze huurder. Dat kan maatschappelijk werk zijn, maar ook een GGZinstelling als Altrecht. Wanneer melden wij iemand aan? Wij melden een huurder standaard aan bij een ontruimingsvonnis. Het vonnis wordt betekend en een datum voor de ontruiming wordt ingepland. Dat geven wij door aan het Meldpunt. Het Meldpunt schakelt dan (meestal) maatschappelijk werk in, die contact zoekt met de huurder. Doel is de ontruiming te voorkomen. In de meeste gevallen lukt dat ook: een huurder accepteert op het laatste moment vaak toch nog hulp. Ook schakelen we het Meldpunt in bij een vermoeden dat er ‘iets’ aan de hand is, waardoor de huurder het niet meer alleen redt. Meestal ontdekken we dat na een melding over overlast of naar aanleiding van een toevallig contact, zoals meter opnemen, reparatie of betalingsherinnering. Samenwerking met het Leger des Heils Een belangrijke ontwikkeling op het gebied van wonen en zorg is de samenwerking met het Leger des Heils en de gemeente Stichtse Vecht. De samenwerking is bedoeld om mensen in acute nood, die voldoen aan een aantal vooraf vastgestelde criteria, tijdelijke woonruimte en begeleiding te bieden. De acute nood wordt opgelost, de situatie gestabiliseerd en er wordt naar een definitieve oplossing gezocht. We voeren een pilot uit om de samenwerking verder vorm te geven en we verhuren in het kader van deze pilot een woning aan het Leger des Heils. De pilot loopt door in 2015. 2.3.2 Huurachterstand Het bedrag aan huurachterstand blijft stijgen. Eind 2014 staat de teller op een huurachterstand van € 167.456. 144 huurders zijn verantwoordelijk voor dit bedrag. Maar liefst € 139.261 is al bezwaard, dat wil zeggen dat er een betalingsregeling, een regeling voor schuldhulpverlening of WSNP (wet schuldsanering natuurlijke personen) is. Het bedrag waar we nog iets mee kunnen, is dus niet zo hoog. Desondanks onderzoeken we wat we nog kunnen doen om het betaalgedrag van huurders te beïnvloeden. De focus van dit onderzoek ligt op het zoeken naar mogelijkheden mensen eerder te bewegen schuldhulp in te roepen. Op een moment dat de huurachterstand nog niet zo hoog is en de bedragen waartegen finale kwijting plaatsvindt nog niet over vele maanden huurachterstand gaan. In 2015 gaan we hiermee verder.

Jaarstukken 2014

18


Dit onderwerp is een aantal maal met onze incassobureau en gerechtsdeurwaarder GGN besproken. Uiteindelijk hebben wij besloten de incassoprocedure aan te passen. De puntjes worden op de i gezet met behulp van GGN en de nieuwe werkwijze wordt naar verwachting in 2015 ingezet. 2.3.3 Uitzettingen In 2014 hebben we bij zeven woningen het vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning uitgevoerd. Slechts bij één huurder leidde dit daadwerkelijk tot het ontruimen door de deurwaarder en ontruimingsploeg. De overige huurders hebben de woning zelf leeggehaald en de sleutel een dag voor de ontruiming bij ons ingeleverd. Zo voorkwamen ze de bijkomende kosten van een ontruiming. Toch zijn zeven huurbeëindigingen naar aanleiding van een vonnis voor ons ongekend veel. Het waren:  vier huurbeëindigingen naar aanleiding van een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst vanwege huurschuld;  een combi: zowel op huurschuld als overlast;  een vanwege overlast;  een vonnis, omdat de huurder de woning gebruikte als hennepkwekerij. 2.4 Overleg met huurders en andere belanghouders Een maatschappelijke onderneming stemt haar activiteiten af op de wensen van de samenleving. We zoeken daarom steeds naar afstemming en samenwerking met onze belanghouders. Gezien de huidige economische ontwikkelingen kunnen we het niet meer alleen, dus we zoeken synergie met andere partijen om ons heen. 2.4.1 Samenwerken met huurders We zoeken onze huurders op in diverse samenstellingen en voor verschillende doeleinden. We zijn steeds minder uitsluitend aan het informeren en zoeken meer de interactie op met huurders. Hier een greep uit de samenwerking met huurders. Bewonerscommissie De onderstaande commissies bestaan nog wel, maar zijn niet allemaal actief. Commissie De Angstel stopt eind 2014, omdat er geen actieve leden meer zijn. Twee commissies zijn slapend, omdat er geen onderwerpen zijn voor overleg.

Bewonerscommissie ALDO De Angstel

De Boemerang De Eendracht De Poel

Aantal leden 2014 2 2

6 4 4

Besproken onderwerpen Slapende commissie, geen overleg Stook-, servicekostenafrekeningen; glasbewassing/schoonmaak; cameratoezicht; lekkage parkeergarage Stook-, servicekostenafrekeningen Slapende commissie, geen overleg Diverse overleggen i.v.m. ernstige overlastproblemen

Jaarstukken 2014

19


Klantenpanel We zetten het online klantenpanel in voor onderzoek op actuele onderwerpen. In het eerste kwartaal is een peiling naar de verhuiswensen van onze huurders uitgevoerd. Door het geringe aantal huurders met verhuiswensen onder de respondenten kunnen we hier geen algemene conclusies uit trekken. De resultaten bevestigen wel wat wij al wisten en leveren geen verrassingen op.

Samenvatting peiling woonwensen 2014 Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken wil graag weten wat de omvang en aard van de verhuiswensen van haar huurders is. Hiermee wil zij toetsen in hoeverre ze met haar woningaanbod tegemoet komt aan de wensen van huurders met verhuisplannen. De meeste huurders hebben – op korte termijn – geen verhuisplannen Eén op de vijf huurders van Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken is van plan om de komende jaren te gaan verhuizen. Hiervan heeft de helft op korte termijn concrete verhuisplannen (één op de tien van alle huurders). Huurders die geen verhuisplannen hebben, zijn tevreden met wat men huurt. Daarnaast is er een groep huurders die niet gaat verhuizen vanwege financiële redenen. Met name ouderen met een lager inkomen willen verhuizen Op basis van leeftijd en gezinsinkomen (primaire of secundaire doelgroep) zijn vier typen verhuizers te onderscheiden: primaire doelgroep van 55 jaar en ouder, secundaire doelgroep van 55 jaar en ouder, primaire doelgroep jonger dan 55 jaar en secundaire doelgroep jonger dan 55 jaar. Het blijkt dat met name de eerste groep, binnen het huurderbestand van Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken, verhuisplannen heeft. De meeste huurders met verhuisplannen, zowel oud als jong, staan ingeschreven bij WoningNet. Hoewel de woonwensen van verhuizers in het algemeen aansluiten bij het aanbod van Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken, is een groep verhuizers op zoek naar iets anders Huurders zijn met name op zoek naar een eengezinswoning met tuin (vooral huurders jonger dan 55 jaar) of een gelijkvloerse woning (vooral huurders ouder dan 55 jaar), voor een maximale huurprijs van € 548. In het algemeen sluiten de woonwensen hiermee aan bij het huidige woningaanbod van de woningbouwvereniging. Toch is er een deel van de huurders dat niet per se bij Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken hoeft te blijven huren (vooral huurders jonger dan 55 jaar). Nieuwbouwprojecten spreken een specifieke groep aan, namelijk de secundaire doelgroep van 55 jaar en ouder. De balans opgemaakt Het aantal huurders met verhuisintenties is, vergeleken met landelijke cijfers, relatief laag. Daarnaast voldoet het huidige woningaanbod grotendeels aan de woonwensen van huurders die verhuisplannen hebben. Resultaten waar rekening mee gehouden dient te worden: ► Er zijn meerdere typen verhuizers met ieder hun eigen woonwensen; ► Een deel van de verhuizers is op zoek naar iets anders dan wat Vecht en Omstreken aanbiedt; ► Nieuwbouwprojecten spreken een specifieke groep huurders aan.

Jaarstukken 2014

20


Eind 2014 lieten wij in het online klantenpanel een onderzoek uitvoeren naar burenrelaties. We wilden deze keer het panel gebruiken om de respondenten niet alleen om input te vragen, maar ze ook bewust te maken van de eigen relatie met de buren. Verschillende typen buren zijn in kaart gebracht.

Samenvatting peiling burenrelaties 2014 In december 2014 werd een peiling uitgevoerd met als onderwerp burenrelaties. In totaal hebben ruim 300 huurders deelgenomen aan dit onderzoek. Huurders zijn redelijk tevreden over hun relatie met buren Huurders beoordelen de huidige relatie met hun buren gemiddeld met een voldoende (6,9). Hierbij geeft bijna de helft een rapportcijfer van een acht of hoger (44%); bijna één op de vijf geeft echter met een vijf of lager een onvoldoende (18%). Huurders hechten de meeste waarde aan privacy (80% vindt dit zeer belangrijk) en openheid (71% vindt dit zeer belangrijk). Aspecten waar relatief minder belang aan wordt gehecht zijn saamhorigheid (47%) en sociale afstand (40%). Wanneer het gaat om type buren geeft de meerderheid de voorkeur aan een “groetende buur” (40%) – die de buren goed kent en waarde hecht aan burenrelaties, maar zich niet actief inzet voor de buurt –of de “behulpzame buur” (38%) – die de buren niet even goed kent, maar zich wel actief inzet voor de buurt. Huurders typeren zichzelf als relatief goede buren, die niet heel intensief contact hebben met elkaar maar wel het nodige doen om de buurt leefbaar te houden Huurders blijken niet heel intensief contact met elkaar te hebben; aan de andere kant heeft de meerderheid ook geen problemen met elkaar. Daarnaast ondernemen de meesten eenvoudige stappen om de leefbaarheid van de buurt te vergroten, zoals het netjes houden van de straat en op het huis van de buren letten wanneer zij afwezig zijn. Echt actief zijn de meeste huurders niet; de meerderheid geeft aan nooit naar buurtbijeenkomsten te gaan. Een beduidend deel van de huurders acht Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken verantwoordelijk voor bemiddeling bij burengeschillen Hoewel de meeste huurders geen problemen hebben met de buren, geeft een kwart aan wel eens onenigheid met de buren te hebben (gehad). Het gaat hierbij met name om onenigheid vanwege geluidsoverlast (61%). De meerderheid van de huurders acht de bewoners zelf verantwoordelijk voor het oplossen van burengeschillen (61%). Echter, een kwart ziet een verantwoordelijkheid weggelegd voor Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken wanneer het gaat om het bemiddelen bij dergelijke buurtproblemen. Vecht en Omstreken kent voornamelijk “stille wakers”. Zij hebben niet heel veel contact met de buren, maar houden de buurt wel veilig en leefbaar Huurders zijn volgens het onderzoek in te delen in drie typen buren: flierefluiter, sociale buur en stille waker. Het huurderbestand van Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken bevat voornamelijk stille wakers (57%). Deze groep heeft de volgende kenmerken: ► Men heeft niet heel vaak contact met de buren; ► Men is wel bereid een helpende hand te bieden; ► Men is bereid de leefbaarheid van zijn/haar buurt te vergroten. Een kwart van de huurders behoort tot de sociale buur (24%): ► Men hecht veel waarde aan goed burencontact, behulpzaamheid en saamhorigheid; ► Men heeft veelvuldig en intensief contact met buren; ► Het bieden van een helpende hand is vanzelfsprekend. De kleinste groep huurders behoort tot de flierefluiters (19%) met de volgende kenmerken: ► Men kent zijn/haar buren niet goed; ► Men heeft regelmatig problemen met buren; ► Men helpt zijn/haar buren niet en is hier ook niet toe bereid.

Jaarstukken 2014

21


Facebook Sinds halverwege 2014 hebben we een eigen Facebookpagina. We delen hier nieuws en wetenswaardigheden en we komen graag in gesprek met huurders en woningzoekenden. Reparatieverzoeken, klachten en andere zaken die privacygevoelig zijn, worden niet via de Facebookpagina afgehandeld. Het aantal volgers groeit gestaag. Begin 2015 hadden we 134 volgers. De volgers kunnen reageren op onze berichten en dat doen ze ook.

Klanttevredenheid We hebben ook in 2014 enquêtes verzonden om de klanttevredenheid te meten. Dat deden we voor drie contactmomenten: planmatig onderhoud, reparatieverzoek en mutatie. Klanttevredenheid - Planmatig onderhoud We versturen vragenlijsten na de uitvoering van planmatig onderhoud om de betrokken aannemers te kunnen beoordelen. We doen dat op de onderdelen: wijze van afspraak maken, tijdsplanning, nakomen van afspraken, netheid van het werk, gedrag medewerkers en eindresultaat. Dit jaar zijn vier schilderprojecten en daarnaast het vervangen van cv-ketels in Breukelen geënquêteerd. De respons op deze enquêtes ligt ruim boven de 50% en is daardoor representatief. Het tevredenheidspercentage ligt tussen de 85% en 100%. Vragen en opmerkingen worden door de projectopzichter rechtstreeks met de huurders besproken. Een uitvoerder die eerder een slechte prestatie behaalde, werd door ons hierop aangesproken. Hij haalt nu een 100% tevredenheidsscore. Klanttevredenheid - Reparatieverzoek We verstuurden in totaal 214 vragenlijsten aan huurders, waar we naar aanleiding van een reparatieverzoek een aannemer of onze eigen servicemedewerker naartoe stuurde. We kregen 89 ingevulde vragenlijsten retour. Per aannemer kregen we voldoende respons om uitspraken te kunnen doen over de tevredenheid. De tevredenheid meten we op de onderdelen: tot stand komen van de afspraak, kwaliteit van het werk, netheid van het werk en gedrag van de uitvoerende. Ook hier ligt het tevredenheidspercentage tussen de 85% en 100% op alle onderdelen. Huurders die aangeven op een van de onderdelen niet tevreden te zijn, staan we persoonlijk te woord om de klachten alsnog op te lossen. Waar mogelijk in samenspraak met de betrokken aannemer.

Jaarstukken 2014

22


Klanttevredenheid- Mutatie Ondanks het digitaliseren van de vragenlijsten, waarbij nieuwe huurders de vragen online kunnen invullen, blijft de respons teleurstellend laag. Zo laag zelfs, dat we geen steekhoudende uitspraken kunnen doen over de resultaten. We verstuurden 50 vragenlijsten (49 e-mails met daarin een link naar de vragenlijst op onze website en één schriftelijk). Slechts twaalf nieuwe huurders vulden de vragenlijst in. Ook het rappelleren en aanbieden van nazenden van een schriftelijke vragenlijst leverde geen hogere respons op. We hebben nieuwe huurders gevraagd naar de onderdelen: aanbieding, bezichtiging, staat van oplevering, afhandeling (eventuele) opleverpunten, informatie en contact met de woningbouwvereniging. Op alle onderdelen was de tevredenheid >90%. We willen het meten van klanttevredenheid verbeteren in 2015. Eind 2014 hebben we hierover gesprekken gevoerd met meerdere externe partijen, die de meting eventueel voor ons kunnen uitvoeren. 2.4.2 Samenwerken met de gemeente Jaarlijks maken we concrete en haalbare afspraken met de gemeente. Onze speerpunten zijn gewenste woningvoorraad, veiligheid, leefbaarheid en kwetsbare groepen. Op uitvoeringsniveau voeren we veelvuldig overleg. We hebben met de wethouders een aantal keren overleg gevoerd over mogelijkheden voor nieuwbouwprojecten. Bij de wethouders, maar ook bij de ambtenaren, merken we een grote bereidheid om samen te werken aan mogelijkheden voor sociale woningbouw. Met één van de wethouders vond ook overleg plaats over sociale problematiek. Ook hiervoor weten we elkaar goed te vinden. Het Lokaal Platform is een platform waar organisaties, betrokken bij het welzijn van senioren, elkaar ontmoeten. Zij is in het eerste kwartaal bijeen geweest met de intentie de contacten te intensiveren, met name gezien de verplaatsing van de WMO naar de gemeente en zicht op welke partijen hierin een rol zullen spelen. Met de gemeente Stichtse Vecht hebben we contact over het toepassen van Lokaal Maatwerk voor bewoners van Woonzorgcentrum De Aa. De Aa biedt echtparen de mogelijkheid samen te verhuizen als een van de twee partners intensieve zorg en begeleiding nodig heeft. Overlijdt de zorgbehoevende partner, dan moet de andere partner verhuizen als deze zelf (nog) geen zorg nodig heeft. Dat moet dan wel op korte termijn mogelijk zijn. De wethouder heeft in oktober aangegeven positief te zijn over Lokaal Maatwerk voor deze doelgroep, maar dit voor de hele gemeente te willen regelen. De gemeente plant een overleg in. 2.4.3 Samenwerken met andere corporaties Woningstichting Wuta De werkzaamheden die we uitvoeren voor Woningstichting Wuta (Wacht Uw Tijd Af) in Nigtevecht worden voortgezet. Regelmatig stemmen we de werkzaamheden onderling af. Er zijn geen bijzonderheden te melden. Woningstichting Kockengen In de tweede helft van 2014 sloten we een overeenkomst met Woningstichting Kockengen om een medewerker tijdelijk te detacheren. Het ging om twee dagdelen per week voor een periode van zes maanden. Deze periode leverde een samenwerking op en een kijkje in elkaars keuken. Voortaan weten beide corporaties elkaar makkelijker te vinden.

Jaarstukken 2014

23


Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) Corporatiedirecteuren treffen elkaar op regelmatige basis in het RWU. We spraken dit jaar met elkaar over de (inkomensafhankelijke) huurverhoging, de uitkomsten van de parlementaire enquête en woonruimteverdeling. Ook het imago van de sector en de belangenbehartiging door Aedes waren onderwerp van gesprek. Portaal Samen met Portaal hebben we in het derde kwartaal een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de nieuwe raadsleden van de gemeente. Wij verzorgden een presentatie waarin we onszelf en onze speerpunten voor de komende periode uitlegden. Behalve een fors aantal nieuwe raadsleden, waren ook een wethouder en een ambtenaar aanwezig. Werkgroep volkshuisvesting In de werkgroep volkshuisvesting treffen de regionale corporaties elkaar over onderwerpen die met de woonruimteverdeling te maken hebben. Betaalbaarheid van de huurwoningen was hét onderwerp afgelopen jaar: zorgen over huurders die met een minimum inkomen toch voor een woning met een huur hoger dan € 600 kiezen. Veel (nieuwe) huurders die in betalingsproblemen komen. Corporaties voelen aan de ene kant de druk van de overheid om hun verdiencapaciteit te verhogen (door de druk op markthuren en gebruik van de Donnerpunten, verhuurdersheffing, inkomensafhankelijke huurverhoging) en aan de andere kant de druk van diezelfde overheid om de huren betaalbaar te houden. Dat is een lastige positie waar iedere corporatie op zijn eigen wijze mee worstelt.

Goedkope huurwoningen vanaf 2015 met voorrang naar lagere inkomens Het regionale samenwerkingsverband van negen gemeenten in de Utrechtse regio, het Bestuur Regio Utrecht (BRU) heeft op 17 december besloten om vanaf 2015 sociale huurwoningen met een huur onder de € 619 bij voorrang toe te wijzen aan huishoudens met een lager inkomen die beroep kunnen doen op huurtoeslag. De regeling is de uitkomst van overleg van gemeenten in de woningmarktregio Utrecht met het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) waarbij 21 corporaties zijn aangesloten. Het besluit moet ervoor zorgen dat goedkope huurwoningen daadwerkelijk terechtkomen bij de groep die deze het hardst nodig heeft. De regeling houdt concreet in dat huishoudens die recht hebben op huurtoeslag voorrang krijgen bij de toewijzing van de goedkopere sociale huurwoningen met een lagere huur. Het gaat om woningen met een huurprijs onder € 577 voor alleenstaanden met een inkomen onder € 21.950 en om woningen met een huur onder € 619 voor tweepersoonshuishoudens en gezinnen met een inkomen onder € 29.825. Voor de duurdere sociale huurwoningen tussen € 619 en € 710 houden de wat hogere inkomens tussen € 29.825 en € 34.911, net als nu, evenveel kans op een sociale huurwoning als de huishoudens met huurtoeslag. Gemeenten en woningcorporaties maken zich steeds meer zorgen over de betaalbaarheid van het wonen voor mensen met een smalle beurs. Door het kabinetsbeleid mogen de huren met meer dan inflatie stijgen, terwijl veel mensen te kampen hebben met dalende inkomens, bijvoorbeeld door verlies van werk. Huurders kunnen daardoor steeds moeilijker de huur betalen. We zien deze maatregel als noodzakelijk, omdat de lagere inkomens hierdoor meer kansen krijgen op een betaalbare huurwoning. (voor alle genoemde bedragen geldt prijspeil 2014)

Jaarstukken 2014

24


2.4.4 Overige overlegvormen Hieronder een beknopt overzicht van de netwerken waar wij actief aan deelnemen. We hanteren een belanghoudersregister, dat jaarlijks geactualiseerd wordt.

Belanghouder Aannemers op derdenlijst Aedes

ALV Deloitte Gemeente Stichtse Vecht GGN Intervisiegroep bestuurders Lokaal Platform Stichtse Vecht Maatschappelijk werk: Zuwe, MEE, Amerpoort, Careyn, Leger des Heils, Reinaerde, Altrecht Makelaar en notaris Meldpunt zorg en overlast Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) Nederlandse Woonbond Omgevingsdienst Regio Utrecht (ODRU) Ondernemersvereniging Stichtse Vecht (OSV) Participantenoverleg De Driestroom Platform voor woningcorporaties (MKW) Politie/brandweer Rabobank, NWB, BNG Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) Seniorenraad, Welzijn Stichtse Vecht, WMO-raad Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) Stichting Zorggroep de Vechtstreek VvE De Drie Hoven, VvE De Driestroom Wijkcomités WSW en CFV

Gespreksonderwerpen Onderhoud, bouwprojecten, duurzaamheid, ketensamenwerking Belangenbehartiging, ontwikkelingen sector, netwerk duurzaamheid, netwerk bestaande bouw, netwerk strategisch voorraadbeleid Begroting, jaarverslag, invulling intern toezicht Financiële continuïteit en controle Leefbaarheid, veiligheid, bouwlocaties en projecten, samenwerkingsafspraken Huurachterstanden terugdringen Diverse sectorbrede onderwerpen Afstemmen nieuwe gemeente Adviesaanvragen en doorverwijzingen individuele huurders Verkoop Adviesaanvragen en doorverwijzingen individuele huurders Landelijke actualiteiten in de volkshuisvesting Overleg over huurderszaken Duurzaamheid Diverse onderwerpen, netwerken Actuele onderwerpen afstemmen Belangenbehartiging kleinere corporaties Veiligheid en leefbaarheid Financiële continuïteit Actualiteiten in de sector Leefbaarheid en zelfredzaamheid Alles rond woonruimteverdeling Bestuurlijk overleg aanbod wonen en zorg Beheer gebouwen Leefbaarheid en veiligheid Borgingsfaciliteiten en financiële continuïteit

Jaarstukken 2014

25


2.5 Risico’s en beheersmaatregelen Het huidige overheidsbeleid zorgt direct of indirect voor een aantal ontwikkelingen waar wij risico’s zien. De betaalbaarheid van de sociale sector is in het geding. We verwachten een toename van sociale problematiek, huurschulden en leegstand in zorgcomplexen. Leegstand zorgsector Wij hebben regelmatig overleg met Stichting Zorggroep de Vechtstreek (huurder van De Aa). De meest recente overleggen stonden in het teken van de veranderingen in de zorg en wat deze voor het gebruik van onze gebouwen betekenen. Voor wat betreft de ruimtes die de Zorggroep van ons huurt, voorzien wij in ieder geval op korte termijn geen problemen. Dat is anders in de ruimtes die door organisaties voor maatschappelijk werk en jeugdzorg gehuurd worden. Beide typen werkzaamheden worden vanaf 2015 jaarlijks aanbesteed door de gemeente. Dat maakt huurcontracten voor langere termijn niet aantrekkelijk voor deze partijen. Dit heeft al geleid tot het opzeggen van een contract dat het einde van de looptijd nadert. Voor de begane grond van dit pand hebben wij inmiddels een nieuwe huurder. Er lopen gesprekken met twee andere partijen voor de bovenverdieping. Met Reinaerde hebben wij onderhandeld over het beëindigen van het huurcontract voor langere termijn. Zij huren een ruimte waar dagbesteding voor mensen met een verstandelijke beperking georganiseerd wordt. Dit contract wordt beëindigd en ook hiervoor zoeken wij een nieuwe huurder. 2.6 En verder… We verwachten een toename van kwetsbare groepen binnen ons woningbezit. We wijzen (vrijwel) uitsluitend toe aan mensen met een laag inkomen. Door wijzigingen in de zorg blijven mensen met een zorgbehoefte thuis wonen. Zo lang de economische situatie niet verbetert blijven huurders betalingsproblemen houden. In ons dagelijks werk verwachten wij dat burenrelaties onder druk komen te staan, de eenzaamheid onder met name senioren toeneemt en de huurachterstanden blijven stijgen. In het aanpakken van de oorzaken hebben wij als woningcorporatie geen rol, daar zijn andere organisaties voor. Bij het bestrijden van de gevolgen werken we nauw samen met deze welzijnsorganisaties. We houden de vinger aan de pols.

Jaarstukken 2014

26


3. ONDERHOUD EN BEHEER VAN HET WONINGAANBOD Doelstellingen:  Kwaliteit van de woongelegenheden garanderen  Aanbod uitbreiden en verjongen door nieuwbouw  Duurzaamheid van de woningen verbeteren Net als andere corporaties staan wij momenteel onder druk van financiële overheidsmaatregelen. Wij moeten extra voorzichtig zijn met investeringen in nieuwbouw en onderhoud. Indirect gevolg van de overheidsmaatregelen is dat wij ons teruggetrokken hebben uit een aantal projecten of dat andere partijen dit gedaan hebben. Wij voeren echter geen bezuinigingen door op (planmatig) onderhoud. 3.1 Kwaliteit van de woongelegenheden We bieden voldoende, kwalitatief goede, bij voorkeur levensloopbestendige woningen. We hanteren een taakstellende onderhoudsbegroting met strikte sturing en verantwoording op mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, planmatig niet-regulier en reparatieverzoeken. 3.1.1 Strategisch voorraadbeleid In februari hebben de raad van commissarissen en de leden van het managementteam een brainstorm gehouden over de toekomst van ons bezit. Het resultaat is gebruikt als uitgangspunt om het strategisch voorraadbeleid (SVB) te herijken. Inmiddels is een nieuw SVB voor de periode 2015-2018 vastgesteld. Dit is besproken met de gemeente en gepresenteerd op de ledenvergadering. Het nieuwe SVB leidt tot een voorraad van kwalitatief voldoende omvang. De afweging investeren of betaalbaar houden moet per complex gemaakt worden en kan per complex anders uitpakken. Nieuwbouw om de voorraad kwalitatief te vernieuwen is op beperkte schaal gewenst. De belangrijkste punten voor de komende vijf jaar zijn: behouden wat we hebben, nieuwbouw op beperkte schaal en per complex een afweging maken tussen betaalbaarheid en investeringen (die huurverhogend werken). Dit kader is vervolgens op complexniveau uitgewerkt. Voor het gros van de complexen zijn geen ‘spannende’ ingrepen noodzakelijk. Circa 90% van ons bezit exploiteren we gewoon door. Voor circa 10% van ons bezit ontwikkelen we de komende tijd plannen. Deze plannen variëren van het renoveren van woningen, zodat zij ook voor een andere doelgroep geschikt zijn tot het optoppen van woningen en onderzoeken van de toekomstbestendigheid van een aantal verouderde complexen. Het standaard uitrustingsniveau (SUN) Voor het uitrustingsniveau geldt dat woningen aan het geformuleerde kwaliteitsniveau moeten voldoen bij mutatie of bij planmatige vervanging van onderdelen. In de complexbeheerplannen wordt getoetst waar de verschillen zitten tussen gewenst en huidig uitrustingsniveau. Vervolgens wordt een investeringsoverzicht opgesteld om het gewenste niveau te bereiken. Met deze gegevens kan op complexniveau een plan van aanpak worden opgesteld. Op basis van het standaard uitrustingsniveau (SUN) en de complexbeheerplannen kunnen er verschillen in het kwaliteitsniveau worden onderscheiden. Het gewenste kwaliteitsniveau houdt verband met de toekomstwaarde van het complex. Deze toekomstwaarde wordt vastgesteld aan de hand van het exploitatieperspectief en de technische staat. De onderhoudsuitgaven zijn daarbij van groot belang. De ondergrens van het kwaliteitsniveau van ons vastgoed wordt bepaald door de bouwverordening of het bouwbesluit dat geldt op het moment van de bouw van het complex. Jaarstukken 2014

27


Bij de exploitatie ligt de nadruk op het voorkomen van gebreken op het gebied van veiligheid en gezondheid. Dit kwaliteitsniveau is van toepassing op complexen waar sloopplannen voor bestaan, de verkoopcomplexen en complexen die binnen tien jaar van einde exploitatie liggen. Aanwezige gebreken worden veelal op basis van reparatieverzoeken verholpen. Gebreken bij meerdere woningen kunnen bij onevenredig grote tijdsbesteding en afhankelijk van de resterende exploitatieduur planmatig worden verholpen. Omdat het standaard uitrustingsniveau uitgaat van een goede basiskwaliteit voor alle complexen, waar geen andere plannen voor bestaan dan doorexploiteren, is dit op het grootste deel van ons bezit van toepassing. Heeft het complex groot onderhoud gehad, dan is het meestal op basis van het Bouwbesluit bestaande bouw op een hoger niveau gebracht. Het basisniveau garandeert een goede bruikbaarheid van de woning. Uitgangspunt voor woningen in deze categorie is ook om de huurprijs zo laag mogelijk te houden. Doelmatig onderhoud of het streven om overlast door uitval van bouwdelen te voorkomen door tijdig planmatig onderhoud is hier het uitgangspunt. De uitstraling van de woningen is verzorgd. Het onderhoud aan het exterieur en de installaties wordt planmatig aangepakt. Onderhoud en marktconforme aanpassingen aan het interieur kunnen bij herpositionering of bij mutatieonderhoud worden uitgevoerd. De woningen voldoen in belangrijke mate aan de nu geldende eisen voor uitrusting en comfort. 3.1.2 Onderhoud We onderscheiden de volgende soorten onderhoud: 1. Bij planmatig onderhoud plegen we op gestructureerde wijze onderhoud aan bouwdelen en installaties ter voorkoming van defecten. Dit wordt jaarlijks bepaald aan de hand van inspecties en vastgelegd in de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB); 2. Bij mutatieonderhoud herstellen we niet alleen de door de mutatieopzichter geconstateerde gebreken, maar worden ook aanpassingen gedaan om de woning weer aan de huidige eisen te laten voldoen en/of de kwaliteit te verbeteren; 3. De werkzaamheden die naar aard als planmatig worden beschouwd maar bij mutatie worden uitgevoerd, zoals inpandige renovaties van keuken, badkamer en toiletruimte, worden als planmatig niet-regulier beschouwd; 4. Bij reparatieverzoeken herstellen we gebreken na melding door een huurder of na constatering door een eigen medewerker; 5. Bij woningverbetering doen we onderhoud op basis van een tactisch of strategisch plan en daarmee voegen we iets toe aan het vastgoed. Dit kan zijn om de woning weer aan de huidige eisen te laten voldoen of om de kwaliteit te verbeteren. Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is het onderhoud aan het casco van de woningen, zoals schilderwerkzaamheden, houtrotreparaties en het vervangen van dakbedekking. Het onderhouden van woningen gebouwinstallaties, waaronder verwarmingsketels, mechanische ventilatie-units en liften, behoort ook tot planmatig onderhoud. De voortgang bewaken we in de managementrapportages. Daarnaast stemmen we de diverse projecten af tussen de verschillende afdelingen. Aan bewoners vragen we hun mening over de kwaliteit van werk en werken.

Jaarstukken 2014

28

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament In 2014 hebben we in totaal € 943.492 begroot voor planmatig onderhoud. Het totaalbedrag aan uitgaven komt hoger uit en bedraagt € 956.736. Het verschil wordt verklaard door onderhoudswerkzaamheden die we begroot hadden voor latere jaren, maar die we wegens veiligheid en Warmtewet naar voren gehaald hebben.

Onderhoudskosten 2014 1%

Mutatieonderhoud (120) 5% 15%

36%

Reparatieverzoeken (327) Planmatig onderhoud (957) Planmatig niet regulier (791)

43%

Geactiveerd onderhoud (28)

Figuur 2. Verdeling onderhoudskosten 2014 (bedragen x € 1.000).

Mutatieonderhoud Er zijn precies 100 woningen opnieuw verhuurd. Dat aantal is minder dan begroot. Marktomstandigheden liggen hieraan ten grondslag. Aan mutatieonderhoud hebben we € 119.963 uitgegeven. Dit bedrag ligt iets onder het begrote bedrag van € 132.000. De aanbesteding van het mutatieonderhoud is afgerond in het laatste kwartaal van 2014. Met de aannemers die uit de aanbesteding naar voor kwamen zijn gesprekken gevoerd over de onderaannemers die zij inzetten. Bouwbedrijf Aalberts werkt deels met ons onbekende aannemers. Zij hebben de in de aanbesteding gevraagde gegevens aangeleverd en akkoord gekregen. Gooi’s Bouwbedrijf werkt met ons bekende aannemers. Zij staan daardoor al op onze derdenlijst. Dat is een overzicht van aannemers waar wij opdrachten aan verstrekken. Hun gegevens worden jaarlijks gecontroleerd. Ook Gooi’s Bouwbedrijf heeft daarom akkoord gekregen op de samenwerking. Planmatig niet-regulier onderhoud Werkzaamheden die planmatig niet-regulier zijn, betreffen onderhoudswerkzaamheden waarmee we een woning renoveren. Oude badkamers en keukens worden bijvoorbeeld vervangen, muren worden opnieuw gestuukt, vlizotrappen vervangen door een vaste trap. Dit onderhoud wordt bijna altijd uitgevoerd naar aanleiding van een mutatie en een enkele keer naar aanleiding van een reparatieverzoek. In 2014 hebben wij € 791.061 geïnvesteerd in planmatig niet-regulier onderhoud. Hiermee blijven we ruim onder het begrote bedrag van € 1.015.000. Het tegenvallende aantal mutaties is hiervoor de reden. Wij hebben onderzoek laten doen naar de technische staat van de kopgevels van onze flats en of herstel nodig is. Aanleiding hiervoor waren de met enige regelmaat terugkerende berichten, waarbij in Nederland het kopgevelmetselwerk van flats veelal na een storm bezweek en naar beneden viel. Naar aanleiding van het onderzoek werden in 2014 extra renovatieankers in de gevels aangebracht.

Jaarstukken 2014

29


Reparatieverzoeken De totale uitgaven aan reparatieverzoeken bedragen € 327.245. Het begrotingsbedrag is vastgesteld op € 400.000. Er zijn in totaal 1.661 reparatieverzoeken gemeld en afgehandeld, terwijl we er 2.000 hadden begroot. 3.1.3 Woningverbetering Als één van de eerste acties uit het nieuwe strategisch voorraadbeleid (zie 3.1.1) worden de bovenwoningen aan Bisschopswater (Breukelen) en Vijverlaan (Vreeland) verbeterd door er een dakkapel te plaatsen en de trap te verplaatsen dan wel een vaste trap naar zolder aan te brengen en de zolder te isoleren. In plaats van een grote bergzolder ontstaat nu een tweede (zeer grote) slaapkamer. Hierdoor zijn de woningen geschikt voor een bredere doelgroep: kleine huishoudens van diverse samenstelling. De woningen zijn aangeboden en er wordt goed op gereageerd.

Een nieuwe dakkapel op een woning in de Vijverlaan (Vreeland).

Ook de voormalige grondgebonden seniorenwoningen aan Hoefijzer (Loenen) en Floraweg, Boterweg (Vreeland) worden verbeterd door de zolderverdieping voor bewoning geschikt te maken. Ook deze woningen zijn hierdoor voor een bredere doelgroep beschikbaar dan alleen senioren. Dat is nodig, omdat aan de ene kant senioren nauwelijks reageren op voor hen gelabeld aanbod en er aan de andere kant vraag is naar geschikt aanbod voor kleinere huishoudens.

Jaarstukken 2014

30


3.2 Nieuwbouw In voorgaande jaren ging een aantal nieuwbouwprojecten niet door. Wij zijn daarom verheugd dat wij weer met een kleinschalig nieuwbouwproject kunnen starten. 3.2.1 Huyck Aertsenstraat Breukelen Al jaren wordt er gespeculeerd over het braakliggende terrein aan de Huyck Aertsenstraat in Breukelen. Het zou goed zijn voor de wijk als hier gebouwd wordt, maar wie gaat het doen en wat gaat er gebouwd worden? Met groot enthousiasme presenteren wij onze bouwplannen. Wij bouwen in 2015 op deze locatie vijf driekamerwoningen met eigen tuin. Het gaat om huurwoningen met een huurprijs in de sociale sector. De woningen zijn qua oppervlakte en huurprijs uitermate geschikt voor kleine huishoudens. We breiden hiermee het aanbod aan sociale huurwoningen in Breukelen uit en we verwachten een positieve bijdrage te leveren aan de leefbaarheid en sociale betrokkenheid in wijk De Poel. De gemeente staat ook positief tegenover dit plan en is bereid de hiervoor benodigde planologische procedure te doorlopen. We hebben met de gemeente overeenstemming bereikt over de aankoop van de grond. De bouwplannen zijn in overleg met bouwbedrijf Van Schaik gereedgemaakt. De aanvraag voor de bouwvergunning is in december naar de gemeente gegaan. We verwachten in mei 2015 met de bouw te kunnen starten.

Jaarstukken 2014

31


3.3 Duurzaamheid We richten ons qua duurzaamheid voornamelijk op energiebesparing. Werken aan duurzaamheid is werken aan leefbaarheid voor nu en de toekomst. 3.3.1 Energieprestatie woningen In 2014 verbeterden we opnieuw de energieprestatie van ons woningbezit. We hebben circa 105 woningen opgewaardeerd door vervanging van cv-ketels, vervanging van enkel glas door HR++isolatieglas en het aanbrengen van dakisolatie. Daardoor is de gemiddelde energie-index van de gehele woningvoorraad gestegen van 1,63 in 2013 naar 1,62 (nog net label D). Daarmee scoren we landelijk iets beter dan de gemiddelde corporatiewoning (1,65). In 2014 is de gemiddelde CO2-uitstoot afgenomen van 2.666 naar 2.634 kg per woning (2.745 landelijk). Het gemiddelde gasverbruik is gedaald van 1.207 naar 1.187 m³/woning (landelijk 1.193). Per 1 januari 2015 is de energielabelberekeningsmethodiek gewijzigd.

Energielabels 2014 4% 3% 11%

17%

A (72)

B (357)

C (747)

D (575)

E (230)

F (62)

28%

37% G (1)

Figuur 3. Verdeling energielabels december 2014.

Ook dit jaar namen we deel aan het monitoringproject SHAERE van Aedes, voluit Sociale Huursector Audit en Evaluatie van Resultaten Energiebesparing. Deelname hieraan levert inzicht op in de verbetering van onze woningvoorraad qua energieprestatie in vergelijking met andere corporaties. Nieuwe cv ‘t Heijcop In ‘t Heijcop werd een nieuwe cv-installatie geïnstalleerd, een zogenaamd cascadesysteem. In de zomer van 2013 hebben we al een energiezuinige warmwatervoorziening (boiler) geplaatst met financiële bijdrage van de bewoners. Nu staat er, vanwege betrouwbaarheid en veroudering, ook een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Dit levert uiteraard weer voordeel op in de stookkosten.

Jaarstukken 2014

32


3.4 Risico’s en beheersmaatregelen De betaalbaarheid staat onder druk. De huren stijgen, omdat de overheid ons heffingen oplegt. De overheid maakt het betalen van de heffingen mogelijk door hogere, inkomensafhankelijke huurverhogingen toe te staan, aan te dringen op marktconforme huurprijzen en de mogelijkheid schaarstepunten toe te kennen. Allemaal mogelijkheden waardoor de huren stijgen. Investeringen, bijvoorbeeld in duurzaamheid, hebben ook invloed op de hoogte van de huurprijs. Wij vragen ons daarom steeds opnieuw af welke effecten investeringen hebben op de betaalbaarheid. 3.5 En verder… Herijking van de rol van woningcorporaties is nodig, gezien de maatschappelijke ontwikkelingen en overheidsmaatregelen. In hoeverre hebben we de ruimte nog om een ontwikkelcorporatie te blijven of noodgedwongen slechts een beheercorporatie te worden? Als we nieuwe woningen kunnen bouwen, breiden we dan het aanbod uit of vervangen we verouderde complexen door nieuwer bezit? Verkoop zonder dat er nieuwbouw tegenover staat, betekent krimp van het aanbod. Is dat nog langer gewenst? Waar mogelijk vernieuwen we ons aanbod. Hoe we dat doen, laten we zien in ons strategisch voorraadbeleid. We maken daarnaast de keuze voor uitbreiding van ons woningaanbod op beperkte schaal (gemiddeld zo’n vijf woningen per jaar). Tegelijk blijven we in eerste instantie de verkoop van tien woningen per jaar stimuleren. Dat betekent voorlopig per saldo een lichte afname van ons woningaanbod.

Jaarstukken 2014

33


4. VERMOGENSPOSITIE Doelstellingen:  Financiële continuïteit waarborgen  Ontwikkeling van resultaten, balansposities en kengetallen monitoren  Solvabiliteit en operationele kasstromen op orde houden In deze tijd vol veranderingen is het waarborgen van onze financiële continuïteit van primair belang. De brede taakopvatting die we als corporatie de laatste decennia hebben gehanteerd, wordt om diverse redenen steeds moeilijker houdbaar. We dienen er in de eerste plaats voor te zorgen dat we onze basistaken kunnen blijven uitvoeren. We werden al eerder geconfronteerd met de invoering van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties, nu hebben we bovendien te maken de verhuurdersheffing en de heffing voor saneringssteun. Ook zorgen het Woonakkoord, de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting en de op 11 december 2014 door de Tweede Kamer aangenomen Novelle tot wijziging van het wetsvoorstel voor een verhoging van de lastendruk. De toekomstige kasstromen en financiële resultaten staan in toenemende mate onder druk. Dit brengt voor ons de verplichting met zich mee om scherp, efficiënt en effectief te opereren. De laatste jaren staan daarom in het teken van maatregelen om kasstromen en resultaten te verbeteren. Hierbij kijken we onder andere kritisch naar de kosten van algemeen beheer. De volgende grafiek laat de ontwikkeling van de netto kosten van algemeen beheer zien. Onder de netto kosten verstaan we in dit verband de personeelskosten en overige bedrijfslasten verminderd met de verschillende heffingen, vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten. Er is sprake van een duidelijke trendbreuk: 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500

Excl.heffingen

2.000

Incl.heffingen

1.500 1.000 500 0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Figuur 4. Ontwikkeling netto kosten algemeen beheer (bedragen x € 1.000).

In 2014 werd de meerjarenbegroting voor het planmatig onderhoud opnieuw beoordeeld en verder aangescherpt. Ook voor wat de huurinkomsten betreft werken we aan een verdere optimalisatie, zo gingen we door met het harmoniseren van de huren en ook maakten we in 2014 voor het eerst gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Jaarstukken 2014

34


4.1 Financiële continuïteit We beschrijven dit aan de hand van risico’s op een aantal onderdelen, zoals portefeuille- en marktrisico’s, risico’s voor de werkorganisatie, projecten en treasury. Voor een uitgebreid overzicht van de interne risicobeheersings- en controlesystemen en het in 2014 geformaliseerde risicomanagement verwijzen wij u naar hoofdstuk 1 van dit jaarverslag. Door het goed in beeld houden van de risico’s, kunnen we onze financiële continuïteit waarborgen. 4.1.1 Portefeuille- en marktrisico’s Op basis van de verhuurresultaten constateren we dat leegstand door marktomstandigheden momenteel niet voorkomt. Ondanks verscherpte toewijzingscriteria is het gemiddeld aantal reacties per opgezegde huurwoning hoog. Zo reageerden er in 2014 op iedere aangeboden woning gemiddeld 50 kandidaten. Opvallend hierbij is dat het aantal reacties op seniorenwoningen al jaren sterk achterblijft. Het is de vraag hoe de verhuurbaarheid van ons woningbezit zich op langere termijn gaat ontwikkelen. We volgen deze ontwikkelingen nauwgezet en passen waar nodig ons beleid hierop aan. Wij bouwen geen koopwoningen. Wel verkopen we jaarlijks een aantal huurwoningen, waarvan een deel aan zittende huurders. Vanuit ons verkoopprogramma gingen we in de begroting voor 2014 uit van de verkoop van tien woningen. Uiteindelijk verkochten we vanuit het bestaande bezit vijftien woningen (inclusief twee garages), waarvan vijf met Koopgarant. Dat wil zeggen een koopconstructie waarbij de koper 10% korting op de verkoopprijs krijgt en wij verplicht zijn de woning op termijn terug te kopen. We kochten aan het einde van het jaar twee woningen met zo’n Koopgarantconstructie terug, deze worden in 2015 opnieuw te koop aangeboden. De woningen uit het verkoopprogramma zijn vooral voor starters op de woningmarkt interessant, omdat er in ons werkgebied weinig koopwoningen in deze prijsklasse worden aangeboden. Belangstelling voor deze woningen is er dan ook voldoende. Uit de overheidsmaatregelen ten aanzien van de scheiding van activiteiten met en zonder staatssteun volgt een aantal risico’s. Zo is er het risico van financiering van de commerciële activiteiten, zoals bijvoorbeeld middeldure huurwoningen. Omdat we ons voor wat betreft het ontwikkelen van (ver)nieuwbouw in eigen bezit beperken tot sociale activiteiten, vormt dit voor ons geen risico. Wel moeten we voor borging door het WSW blijven voldoen aan de eisen ten aanzien van liquiditeit en solvabiliteit. 4.1.2 Risico’s (werk)organisatie Om tot goede resultaten te komen is een grote mate van resultaatgerichtheid en een goede samenwerking tussen de verschillende afdelingen van groot belang. Ook dient het risico van fraude en wanbeheer minimaal te zijn. Vereisten hiervoor zijn dat de verschillende procedures duidelijk zijn en dat ook volstrekt duidelijk is wie bevoegd is tot het verstrekken van opdrachten en het aangaan van transacties. Minimaal eenmaal per jaar worden de procesbeschrijvingen beoordeeld en - indien nodig - geactualiseerd. Ook het inkoop- en aanbestedingsbeleid en de procuratieregeling worden jaarlijks tegen het licht gehouden. Door middel van interne audits zien we toe op naleving hiervan. Uit de in 2014 uitgevoerde audits bleek dat alle processen in control zijn. Interne controle Als relatief kleine organisatie hebben we geen onafhankelijke controller in dienst. Dat risico ondervangen we door naast de controle op de jaarrekening eenmaal per jaar een interim controle uit te laten voeren door de externe accountant. Daarbij wordt voornamelijk gelet op in hoeverre de interne controleomgeving bijdraagt aan een betrouwbaar gegevensverwerkend proces en een effectieve interne controle. De bevindingen en aanbevelingen worden door middel van een management letter gerapporteerd aan het bestuur en de raad van commissarissen.

Jaarstukken 2014

35


We werken met proceseigenaren en laten ons bij de interne audits ondersteunen door een externe controller. De bevindingen hiervan worden rechtstreeks aan het bestuur en aan de raad van commissarissen gerapporteerd. In 2014 waren de door ons beschreven belangrijkste processen in control. Afbakening taken en verantwoordelijkheden De bestuurlijke kaders zijn helder. De taken en werkwijze van de raad van commissarissen zijn vastgelegd in het Reglement raad van commissarissen en bestuur Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken. Ook is in dit reglement een duidelijke afbakening van taken en verantwoordelijkheden tussen enerzijds de directeur-bestuurder en anderzijds de raad van commissarissen vastgelegd. Communicatiestructuur De communicatiestructuur bestaat uit directe communicatielijnen en formele communicatiemomenten, waarbij van de vergaderingen met een formele status (managementteam en raad van commissarissen) notulen en besluitenlijsten worden opgesteld. Op hoofdlijnen bestaat de communicatiestructuur uit kwartaalrapportages richting raad van commissarissen en maandrapportages (informatie met betrekking tot nieuwbouw, verhuur, onderhoud en financiën) ten behoeve van het managementteam. De diverse rapportages worden als voldoende relevant en kritisch ervaren om de strategie en beleidsuitvoering te volgen en bij te sturen. In een aantal rapportages wordt inzicht gegeven in de liquiditeitspositie en de kasstroomprognoses op korte en lange termijn. Dit inzicht is uitermate belangrijk voor een effectief en efficiënt vermogensbeheer en voor investeringsbeslissingen. 4.1.3 Projectrisico’s We investeerden de laatste tien jaar fors. We bouwden in Breukelen woonzorgcentrum De Driestroom en zorgden voor woonruimte en dagopvang voor mensen met een verstandelijke beperking in woonboerderij De Poel. Met de renovatie van wijk De Eendracht pakten wij ongeveer 10% van ons bezit grondig aan. In deze wijk sloopten we bovendien een paar sterk verouderde complexen en bouwden hiervoor in de plaats 78 nieuwe huurwoningen in complex De Boemerang. Ook pakten we van ongeveer 5% van het bezit (wijk De Poel) de schil van de woningen grondig aan. Projectontwikkeling speelt dus een belangrijke rol in onze activiteiten. Het projectmatig ontwikkelen van vastgoed behoort echter ook tot de meest risicovolle activiteiten binnen de sector. Het is daarom belangrijk om het proces rondom projectontwikkeling en de daarmee gepaard gaande risico’s te beheersen door heldere beleidskaders, een effectieve administratieve organisatie en interne beheersing, alsook een betrouwbare projectadministratie. Voor groot onderhouden nieuwbouwprojecten is een specifieke procesbeschrijving van toepassing, ook is in het inkoop- en aanbestedingsbeleid en de procuratieregeling de nodige aandacht besteed aan de aanbestedingsregels en is er een investeringsstatuut. De controle op naleving van al deze zaken gebeurt door proceseigenaar, externe controller en accountant. Er is sprake van een duidelijke fasering in de activiteiten, waarbij in de diverse fasen besluitvorming wordt gevraagd van het bestuur en, in voorkomende gevallen, de raad van commissarissen.

Jaarstukken 2014

36


Specifieke projecten in 2014 In 2014 heeft verder onderzoek en besluitvorming plaatsgevonden voor de locatie Huyck Aertsenstraat in Breukelen, waar we in 2015 op een braakliggend terrein vijf nieuwe huurwoningen realiseren. Met de geselecteerde aannemer is een intentieovereenkomst aangegaan. In 2014 voerden wij geen renovatiewerkzaamheden op grote schaal uit en ook zijn deze niet gepland voor 2015. Er is op dit moment geen sprake van een risico als het gaat om prijsontwikkelingen bij langlopende onderhouds- en nieuwbouwprojecten. 4.1.4 Treasuryrisico’s Bij het aantrekken van nieuwe leningen zorgen we dat deze passen binnen het risicoprofiel van de vervalkalender. Dit houdt in dat het renterisico in een toekomstig jaar niet boven de 15% komt. Risico’s daarboven dekken we af met gebruikmaking van financiële instrumenten. Voorstellen hiertoe leggen we voor aan de raad van commissarissen. Het renterisico berekenen we door de jaarlijkse (her)financieringsbedragen en renteherzieningen uit te drukken in een percentage van de leningenportefeuille. De samenstelling van de leningenportefeuille is dusdanig dat er geen noodzaak is tot het toepassen van financiële instrumenten. Hiervan maakten we in 2014 geen gebruik. Werkelijk Prognose Prognose Prognose Prognose Prognose 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Saldo leningenportefeuille begin boekjaar Saldo renteherzieningen Saldo herfinancieringen Totaal renterisico

75.712

71.358

67.003

61.055

54.500

53.547

8.787 8.787

-

2.656 2.656

2.700 2.700

6.125 6.125

3.125 3.125

Percentage renterisico 12% 0% 4% Tabel 1. Overzicht renterisico leningenportefeuille (bedragen x € 1.000).

4%

11%

6%

Afspraken met betrekking tot het beheersen van de treasuryrisico’s liggen vast in het financieel statuut. Liquiditeitsplanning Voor de optimalisatie van de benodigde liquide middelen op korte termijn beschikken we over een liquiditeitsplanning. Daarin worden iedere maand de inkomsten en uitgaven voor de eerstkomende twaalf maanden op maandbasis geprognosticeerd. Per kwartaal actualiseren we de liquiditeitspositie voor de langere termijn. Langlopende leningen worden gezien de gunstige tarifering voornamelijk afgesloten bij de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten) en de NWB (Nederlandse Waterschapsbank). Er is geen faciliteit voor mogelijke kortlopende liquiditeitstekorten. Gezien onze financiële positie is dat ook niet nodig. Valutarisico We lopen geen valutarisico. Er is geen sprake van derivaten of beleggingen. Naast een kleine deelneming in het woonruimteverdeelsysteem van WoningNet (€ 1.000) is er geen sprake van andere deelnemingen en kapitaalbelangen.

Jaarstukken 2014

37

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament 4.1.5 Financiële risico’s We informeren belanghouders, waaronder toezichthouders en garantieverstrekkers, op de gebruikelijke wijze over onze financiële positie en de invloed van onze voornemens op de ontwikkeling hiervan. We zijn ons, mede gezien de huidige ontwikkelingen, goed bewust van de noodzaak onze financiële positie scherp te monitoren en flexibiliteit te betrachten als het gaat om het realiseren van onze ambities. We monitoren een aantal kengetallen, waaronder de solvabiliteit en de loan to value. Deze kengetallen zijn erg afhankelijk van de wijze van waarderen van het vastgoed. De richtlijnen voor de jaarverslaglegging geven corporaties op dit moment nog de nodige vrijheid hoe zij hun vastgoed waarderen. Dat bemoeilijkt de onderlinge vergelijkbaarheid en de vaststelling van de omvang van het eigen vermogen. De Novelle verplicht corporaties straks hun vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat te waarderen. Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 geeft aan die waardering verder uitwerking. De komende waardering tegen marktwaarde geldt voor zowel het sociaal als het commercieel vastgoed. Op dit moment waarderen wij het sociaal vastgoed tegen bedrijfswaarde en het commercieel vastgoed tegen historische kostprijs. Een eenduidige waardering tegen markwaarde in verhuurde staat draagt bij aan een verdere professionalisering van de vastgoedsturing. Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks onze financiële continuïteit en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van de door ons ingediende begrotingsgegevens 2014-2018 (dPi 2013), de gegevens ontleend aan onze jaarrekening 2013 (dVi 2013) en andere informatie heeft het CFV risicogericht onderzoek gedaan op zes toezichtterreinen, die van invloed kunnen zijn op onze financiële continuïteit. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het in 2014 uitgevoerde onderzoek gaf het CFV geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek. De toezichtbrief van het CFV staat ter inzage op onze website. Oordeel Waarborgfonds Sociale Woningbouw Eind 2013 stelde het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een nieuw risicobeoordelingsmodel vast. Onderdeel van het nieuwe beoordelingsmodel is de introductie van het borgingsplafond voor een deelnemer. Het borgingsplafond is in de plaats gekomen van het faciliteringsvolume en is het maximale bedrag aan door het WSW geborgde leningen dat een deelnemer op enig moment gedurende het jaar mag hebben. Bij de risicobeoordeling die het WSW uitvoert, wordt een aantal financiële ratio’s gehanteerd, met daarbij een sturende normstelling. Deze financiële ratio’s zijn de interest coverage ratio (ICR), de debt service coverage ratio (DSCR), de loan to value (LTV), de solvabiliteitsratio en de dekkingsratio. In paragraaf 4.2.3 meer hierover. In juni 2014 ontvingen wij van het WSW de jaarlijkse borgbaarheidsverklaring en de vaststelling van het borgingsplafond. Het WSW stelde vast dat wij borgbaar zijn, maar dat er in ons geval, gelet op het saldo liquide middelen en de geprognosticeerde operationele kasstromen gedurende de jaren 2014 tot en met 2016, sprake is van overliquiditeit. Het WSW kwam op basis van bovengenoemde reden in haar berekeningen voor de komende jaren uit op een borgingsplafond dat lager uitkomt dan het saldo van onze (geborgde) leningenportefeuille. Wij zijn hierin overigens niet de enige, na beschikbaarstelling van het borgingsplafond worden 210 corporaties geacht een te hoge schuldpositie te hebben.

Jaarstukken 2014

38


Werkelijk 2014 Saldo geborgde leningen begin boekjaar 72.584 Borgingsplafond 64.751 Tabel 2. Overzicht borgingsplafond WSW (bedragen x € 1.000).

Prognose 2015 62.635

Prognose 2016 60.132

Het WSW verzocht ons in dit verband de mogelijkheid van vervroegde aflossing te onderzoeken. Dit deden wij uit eigen beweging al eerder. Waar dit op een economisch verantwoorde wijze mogelijk was, hebben wij vervroegd afgelost. In 2013 losten we een lening met een restant hoofdsom van € 1,4 miljoen vervroegd af. Hierna losten we in 2014 nog eens drie leningen eerder af met een totaalbedrag van € 2,1 miljoen. Ondanks deze extra aflossingen beschikken we eind 2014 nog over een bedrag van € 8,8 miljoen aan liquide middelen. Deze liquide middelen houden wij aan voor toekomstige borgbare bestedingsdoelen of voor toekomstige aflossingen op leningen. Ook voor 2015 is er al een afspraak voor vervroegde aflossing vastgelegd, in januari lossen we een lening met een schuldrestant van € 1,6 miljoen vervroegd af. Het terugbrengen van het saldo van de leningenportefeuille heeft ook een positief effect op onze relatief hoge financieringsratio (uitgedrukt in loan to value).

Jaarstukken 2014

39


4.2 Ontwikkeling resultaten, balansposities en kengetallen Hier geven wij de (geprognosticeerde) ontwikkeling van resultaten, balansposities en kengetallen weer voor de jaren 2014 tot en met 2019. Het belangrijkste uitgangspunt hierbij is de begroting. De begroting is geactualiseerd door gebruikmaking van de jaarcijfers 2014. Voor de gehanteerde grondslagen en inschattingen voor waardering en resultaatbepaling verwijzen wij naar hoofdstuk 6, waar u de jaarrekening aantreft. 4.2.1 Ontwikkeling resultaten Werkelijk Prognose Prognose Prognose Prognose Prognose 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Bedrijfsopbrengsten: Huren Servicecontracten Verkoopresultaat Ov. waardeverand. vaste activa en vastg.portefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

13.935 636

14.227 648

14.476 661

14.758 675

14.986 688

2.443 119 16.797

72 14.643

72 14.947

72 15.209

73 15.506

73 15.747

4.515

4.503

4.449

4.378

4.280

4.246

503 1.471 2.195 66 470 426 1.374 1.321 12.341

1.438 2.946 99 622 252 1.660 1.537 13.057

1.471 3.027 102 634 252 1.852 1.488 13.275

175 1.489 2.577 105 647 129 2.062 1.510 13.072

1.589 1.511 2.693 109 660 129 2.103 1.555 14.629

175 1.513 3.046 112 673 2.145 1.600 13.510

4.456

1.586

1.672

2.137

877

2.237

70 -3.131

67 -2.841

46 -2.653

25 -2.415

14 -2.288

14 -2.207

16 -3.045

-2.774

-2.607

-2.390

-2.274

-2.193

1.411

-1.188

-935

-253

-1.397

44

-893

-836

-882

-1.042

-188

-1.045

518

-2.024

-1.817

-1.295

-1.585

-1.001

0

0

0

0

0

0

Jaarresultaat 518 -2.024 Tabel 3. Ontwikkeling resultaten (bedragen x € 1.000).

-1.817

-1.295

-1.585

-1.001

Bedrijfslasten: Afschrijvingen Ov. waardeverand. vaste activa en vastg.portefeuille Lonen incl.werkgeverslasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Servicecontracten Heffing saneringssteun Verhuurdersheffing Overige bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat Rentebaten Rentelasten Waardeveranderingen vaste fin. activa en passiva Saldo fin. baten en lasten Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen Buitengewone baten en lasten

13.585 479 171

Jaarstukken 2014

40


4.2.2 Ontwikkeling balansposities Werkelijk 2014

Prognose 2015

Prognose 2016

Prognose 2017

Prognose 2018

Prognose 2019

96.839 9.413 300 106.552 9.540 116.092

95.798 9.379 300 105.477 6.942 112.419

93.905 9.345 300 103.550 4.962 108.512

91.949 9.311 300 101.560 2.306 103.866

92.427 9.277 300 102.004 2.341 104.345

89.011 9.243 300 98.554 2.338 100.892

Credit Eigen vermogen 32.169 34.465 36.636 Voorzieningen 223 71 71 Langlopende schulden 75.423 69.475 60.220 Kortlopende schulden 8.277 8.408 11.585 Totaal 116.092 112.419 108.512 Tabel 4. Ontwikkeling balansposities (bedragen x € 1.000).

38.664 71 55.842 9.289 103.866

40.076 71 54.823 9.375 104.345

40.799 71 53.937 6.085 100.892

Debet Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vlottende activa Totaal

4.2.3 Ontwikkeling financiële kengetallen Werkelijk Prognose Prognose Prognose Prognose Prognose 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Solvabiliteit eigen vermogen 27,7% 30,7% 33,8% 37,2% 38,4% 40,4% Loan to value 73,2% 69,9% 65,0% 59,3% 57,9% 55,6% Interest coverage ratio 2,1 2,1 2,2 2,7 3,0 2,8 Debt service coverage ratio 1,1 1,1 0,9 0,7 0,9 0,9 Tabel 5. Overzicht financiële kengetallen.

 Solvabiliteit eigen vermogen: Meet de omvang van ons weerstandsvermogen in relatie tot het totale vermogen. Hiervoor delen we het totaal eigen vermogen door het totaal vermogen. We hanteren een minimale solvabiliteitseis van 22,5%.  Loan to value: Meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de portefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de bedrijfswaarde van de portefeuille vastgoed in exploitatie in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Hiervoor delen we het vreemd vermogen door de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie. We hanteren hiervoor een norm van maximaal 75%.  Interest coverage ratio: Meet in hoeverre wij in staat zijn de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Hiervoor delen we de kasstroom uit operationele activiteiten (excl. rente-uitgaven en ontvangen rente) door de rente-uitgaven. We hanteren hiervoor een minimum van 1,4.  Debt service coverage ratio: Meet in hoeverre we in staat zijn om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. Hiervoor delen we de kasstroom uit operationele activiteiten (excl. rente-uitgaven) en de verkoopopbrengsten door de rente-uitgaven en de aflossingen. Algemeen geldt een minimum van 1.

Jaarstukken 2014

41

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament 4.3 En verder… We blijven zoeken naar manieren om opbrengsten verantwoord toe te laten nemen en kosten verder te minimaliseren. We moeten immers, ondanks de toenemende belastingen en heffingen voldoende positieve kasstromen blijven genereren om aan onze verplichtingen te kunnen blijven voldoen. Spijtig is het te moeten constateren dat ondermeer de uitvoering van wettelijke maatregelen zorgt voor hogere administratieve lasten. Tegelijk dienen we er rekening mee te houden dat we een kwalitatief goed product willen blijven bieden. Dit wil zeggen voldoende betaalbare en kwalitatief goede woonruimte voor mensen met een beperkt inkomen. De komende jaren kost het de nodige inspanning om aan zowel het een als het ander te voldoen. Onze beperkte financiële mogelijkheden zullen steeds vaker grenzen stellen aan onze ambities.

Resultaten Aedes-benchmark De Aedes-benchmark maakt de prestaties van woningcorporaties onderling vergelijkbaar. In de eerste benchmark werden huurdertevredenheid en bedrijfskosten onderzocht. Het betreft een nulmeting waarin de prestaties van 312 corporaties over 2013 werden bekeken. Huurdertevredenheid Wij kozen ervoor niet deel te nemen aan het onderdeel huurdertevredenheid. In de eerste plaats, omdat wij de tevredenheid al meten via diverse enquêtes. In de tweede plaats, omdat wij vooraf geen inzage hadden in de vragen of de wijze van het selecteren van respondenten. Bedrijfskosten Wel hebben we deelgenomen aan het onderdeel bedrijfskosten. Alle corporaties werken aan een efficiëntere bedrijfsvoering en willen hun geld op de juiste manier inzetten. Sectorbreed zijn de bedrijfskosten in 2013 gedaald met 2,4%. De gemiddelde bedrijfskosten kwamen uit op € 1.035 per verhuurbare eenheid. Voor corporaties ter grootte van Vecht en Omstreken was het gemiddelde € 976 per verhuurbare eenheid. Vecht en Omstreken heeft gemiddelde bedrijfskosten van € 862 per verhuurbare eenheid. Onze inspanningen om de bedrijfskosten te drukken lonen dus. Meer informatie over de benchmark en de resultaten leest u op www.aedes.nl.

Jaarstukken 2014

42


5. RAAD VAN COMMISSARISSEN In dit hoofdstuk legt de raad van commissarissen verantwoording af over de wijze waarop hij invulling geeft aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden. 5.1 Taken en verantwoordelijkheden De raad van commissarissen houdt toezicht op algemeen beleid, financiële continuïteit, rechtmatigheid van uitgaven, maatschappelijke bijdrage aan volkshuisvesting, integriteit en strategieontwikkeling van de organisatie. Daarnaast ziet hij toe op het functioneren van de directeur-bestuurder. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad zijn in de statuten vastgelegd en verder uitgewerkt in het huishoudelijk reglement van de vereniging. De afbakening van taken en verantwoordelijkheden tussen de directeurbestuurder en de raad van commissarissen is ook vastgelegd in een reglement. 5.2 Werkwijze Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de raad het BBSH, ondernemingsplan, jaarplan, begroting en andere beleidsdocumenten. In 2014 overlegde de raad in totaal vier keer met het bestuur. Bij één vergadering was de accountant aanwezig. Twee keer vond een algemene ledenvergadering plaats en er werd één keer overleg gevoerd met de ondernemingsraad. Geen van de leden van de raad van commissarissen is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. Besluitenlijst 2014 De RVC geeft goedkeuring voor het bouwplan H. Aertsenstraat. Datum goedkeuring 11 februari 2014 De RvC is akkoord met het remuneratierapport. Datum akkoord besluit 11 februari 2014 De RvC is akkoord met het vaststellen van de jaarrekening 2013. Datum akkoord besluit 13 mei 2014 De RvC is akkoord met het ondernemingsplan 2015-2018 met besproken wijzigingen. Datum akkoord besluit 16 september 2014 De RvC is akkoord met de accountantskeuze voor de periode van vier jaar (2014-2017). Datum akkoord besluit 16 september 2014 De RvC is akkoord met het voorstel verkoop snippergroen. Datum akkoord 16 september 2014 De RvC is akkoord met het jaarplan en begroting 2015. Datum akkoord besluit 11 november 2014 De RvC is in 2014 akkoord gegaan met vervroegde aflossing van drie leningen (BNG, NWB en Gemeente Stichtse Vecht) met data 1 april, 21 juli en 30 september

De raad van commissarissen sprak over de volgende onderwerpen:  Missie en visie van de corporatie  Planning van activiteiten in ondernemingsplan, jaarplan en begroting  Verantwoording van resultaten in kwartaalrapporten en jaarstukken  Strategisch voorraadbeleid, huurbeleid en andere onderliggende beleidstukken  Betrouwbaarheid van interne risicobeheersings- en controlesystemen  Financiële continuïteit van de organisatie  Samenwerking met andere corporaties in de regio  Ontwikkelingen en trends in de (lokale) omgeving van de corporatie  Naleving van weten regelgeving en de Governancecode Woningcorporaties

Jaarstukken 2014

43


5.3 Deskundigheid en samenstelling De raad bestaat uit vijf commissarissen. Drie van hen werden voorgedragen door de huurders. Alle leden worden benoemd op basis van een profielschets. Bij vacatures vermelden we specifieke eisen om de al in de raad aanwezige deskundigheid aan te vullen. De profielschets is opgenomen in het huishoudelijke reglement en werd in 2014 niet herzien. In onderstaand overzicht de samenstelling van de raad van commissarissen per 31 december 2014. Naam en functie De heer T.S.J. Meester RA (1955) Voorzitter

Deskundigheid

De heer dr. H. van der Heijden (1959) Vicevoorzitter

Volkshuisvesting

Benoemd in 2009, herbenoemd in 2012, aftredend in 2016

De heer A.J.H. van Riel (1969) Lid

Projectontwikkeling

Mevrouw mr. L. van der Sluis (1955) Lid

Juridische zaken en human resources

Mevrouw H. Jorna-Leussink MSc (1982) Lid

Zorg & welzijn

Benoemd in 2011, herkiesbaar in 2015, aftredend in 2019 Benoemd in 2013, herkiesbaar in 2017, aftredend in 2021 Benoemd in 2013, herkiesbaar in 2017, aftredend in 2021

Financiële zaken

Benoeming/ Aftreden Benoemd in 2010, herbenoemd in 2014, aftredend in 2018

Hoofdfunctie

Nevenfuncties

Registeraccountant, vennoot Meester & Kuiper (Hilversum), docent Nyenrode School of Accounting & Controlling (Breukelen) Senior onderzoeker en coördinator sectie Volkshuisvesting en Woningmarkt, onderzoeksinstituut OTB, TU Delft Conceptontwikkelaar Janssen de Jong Projectontwikkeling BV (Son en Breugel) Advocaat Berculo advocaten (Utrecht)

Lid raad van commissarissen Woningbouwvereniging Laren, penningmeester buurtvereniging (Hilversum) Voorzitter Commissie Taxaties Woonbron (Rotterdam), lid Expertgroep Bouwstatistiek, Centraal Bureau voor de Statistiek

Vicevoorzitter raad van commissarissen Lekstede Wonen (Vianen), vicevoorzitter raad van toezicht De Opbouw (Utrecht)

Integraal programmamanager Stichting Opvoedondersteuning en Training (Amsterdam)

5.4 Onafhankelijkheid De raad van commissarissen waakt ervoor dat zijn leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governancecode aangeduide criteria (principe III 2.2). In 2014 zijn er geen transacties met tegenstrijdige belangen geweest waarbij leden van de raad en/of het bestuur betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de raad of het bestuur een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de raad of het bestuur. 5.5 Accountant De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de financiële jaarstukken. De raad van commissarissen ziet hierop toe. Het bestuur en de raad van commissarissen maken elke vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant. De raad heeft in 2014 het functioneren van de accountant

Jaarstukken 2014

44


geëvalueerd en benoeming voor de komende vier jaar verlengd. De accountant woonde in mei de vergadering bij waarin de jaarrekening over 2013 werd besproken en goedgekeurd. 5.6 Honorering De honorering van de raad van commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering sluit aan bij de honoreringsregeling van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en is vastgesteld in de ledenvergadering van juni 2007. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Vecht en Omstreken. Naam

Functie

De heer T.S.J. Meester RA De heer dr. H. van der Heijden De heer A.J.H. van Riel Mevrouw mr. L. van der Sluis Mevrouw H. Jorna-Leussink MSc

Voorzitter Vicevoorzitter Lid Lid Lid

Honorering (excl. btw) € 7.500 € 5.000 € 5.000 € 5.000 € 5.000

5.7 Eindoordeel Het jaar 2014 was turbulent voor de corporatiewereld. Hoewel de rust nog niet is teruggekeerd, lijken de contouren van de toekomst voor deze sector langzaam duidelijk te worden. Het is helder dat de oude tijden niet zullen terugkeren. De corporaties en dus ook Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken zullen geconfronteerd blijven met hoge afdrachten aan de overheid en de druk van politiek en markt. Ondanks de onzekerheid over de te varen koers op vrijwel alle onderdelen is Vecht en Omstreken erin geslaagd om in 2014 toch haar doelstellingen voor dit boekjaar te realiseren en de basisfunctie van de corporatie goed in te vullen. De verschillende scenarioanalyses die Vecht en Omstreken heeft opgesteld om risico’s, mogelijkheden en beperkingen in beeld te krijgen en te houden blijven de basis voor een verantwoorde besluitvorming. De raad van commissarissen heeft de prestaties van de organisatie beoordeeld vanuit de door hem goedgekeurde kaders en doelstellingen. De raad is tevreden over de bereikte resultaten gelet op de doelstellingen uit het jaarplan 2014. Het is gelukt om tot een steeds efficiëntere organisatie en exploitatie te komen, terwijl de kernfunctie voor de bewoners op een kwalitatief goed peil is gebleven. Om dit te bereiken waren de inzet en loyaliteit van de leden, het management en de medewerkers van Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken heel belangrijk. Namens de raad van commissarissen dank ik u allen voor de medewerking, die ook het afgelopen jaar weer door iedereen is geboden. In het nieuwe jaar 2015 zullen de onzekerheden nog niet helemaal verdwijnen of worden opgelost. De actuele problematiek van de woningbouwsector vraagt inventief beleid en een effectieve en efficiënte uitvoering. De inzet van het team, dat de organisatie vormt, zal daarvoor opnieuw bepalend zijn. Het niveau van de samenwerking tussen het management en de raad van commissarissen geeft voldoende reden tot vertrouwen. Op deze wijze moet het mogelijk zijn om ook in 2015 de primaire functie voor de huurders en daarnaast ook resultaten en stabiliteit van Vecht en Omstreken in 2015 te bereiken of te behouden. Dick Meester Voorzitter raad van commissarissen

Jaarstukken 2014

45


6. JAARREKENING 2014 6.1 Balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming (alle bedragen x € 1.000) ACTIVA

31-12-2014

31-12-2013

VASTE ACTIVA (1) Materiële vaste activa (1.1) Sociaal vastgoed in exploitatie (1.2) Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie (1.3) Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

96.326

96.674

-

-

513

581 96.839

97.255

(2) Vastgoedbeleggingen (2.1) Commercieel vastgoed in exploitatie

1.113

1.125

(2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

8.300

7.866 9.413

8.991

(3) Financiële vaste activa (3.1) Te vorderen BWS subsidies

-

-

(3.2) Deelnemingen

1

1

299

298

(3.3) Latente belastingvordering

Som der vaste activa

300

299

106.552

106.545

421

30

VLOTTENDE ACTIVA (4) Voorraden (4.1) Vastgoed bestemd voor verkoop

(5) Vorderingen (5.1) Huurdebiteuren

118

130

(5.2) Gemeenten

4

2

(5.3) Belastingen en premies sociale verzekeringen

2

-

(5.4) Overige vorderingen

47

47

(5.5) Overlopende activa

124

133 295

312

(6) Liquide middelen

8.824

7.221

Som der vlottende activa

9.540

7.563

116.092

114.108

TOTAAL

Jaarstukken 2014

46


PASSIVA

31-12-2014

31-12-2013

EIGEN VERMOGEN (7) Reserves (7.1) Statutaire reserve

13

13

(7.2) Overige reserves

32.156

27.176

Som eigen vermogen

32.169

27.189

VREEMD VERMOGEN (8) Voorzieningen (8.1) Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw (8.2) Overige voorzieningen

155

-

68

71 223

71

(9) Langlopende schulden (9.1) Leningen overheid (9.2) Leningen kredietinstellingen (9.3) Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden (9.4) Waarborgsommen

2.649

2.983

64.354

70.431

8.419

8.001

1

1 75.423

81.416

(10) Kortlopende schulden (10.1) Schulden aan kredietinstellingen

4.089

2.082

(10.2) Schulden aan gemeenten

266

216

(10.3) Schulden aan leveranciers

483

443

(10.4) Belastingen en premies sociale verzekeringen

1.349

459

(10.5) Overlopende passiva

2.090

2.232

Som vreemd vermogen

TOTAAL

Jaarstukken 2014

8.277

5.432

83.923

86.919

116.092

114.108

47

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament 6.2 Winst-en-verliesrekening over 2014 (alle bedragen x € 1.000) Resultaat

Begroting

Resultaat

2014

2014

2013

(11) Bedrijfsopbrengsten (11.1) Huren

13.585

13.506

13.141

(11.2) Opbrengsten servicecontracten

479

649

543

(11.3) Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

171

-

316

2.443

-

492

119

67

99

16.797

14.222

14.591

4.515

4.410

4.983

503 1.103 161 208 2.195 66 470 3.120 12.341

1.164 163 256 2.490 111 634 3.299 12.527

3.557 1.100 153 226 2.571 65 536 1.802 14.993

4.456

1.695

-402

75

-

-506

70 -3.131 -59 -3.120

58 -3.252 -3.194

59 -3.429 454 -2.916

1.411

-1.499

-3.824

-893

-672

-1.169

518

-2.171

-4.993

-

-

-

518

-2.171

-4.993

(11.4) Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (11.5) Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten (12) Bedrijfslasten (12.1) Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (12.2) Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (12.3) Lonen en salarissen (12.4) Sociale lasten (12.5) Pensioenlasten (12.6) Onderhoudslasten (12.7) Leefbaarheid (12.8) Lasten servicecontracten (12.9) Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat (13) Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (13.1) Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (14) Financiële baten en lasten (14.1) Rentebaten (14.2) Rentelasten (14.3) Waardeveranderingen vaste fin.activa en passiva Saldo financiële baten en lasten JAARRESULTAAT uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen (15) Belastingen (15.1) Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening JAARRESULTAAT uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen (16) Buitengewone baten en lasten (16.1) Buitengewone baten en lasten JAARRESULTAAT

Jaarstukken 2014

48

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament 6.3 Kasstroomoverzicht 2014 volgens de directe methode (alle bedragen x € 1.000)

Ontvangsten van huurders

Boekjaar

Boekjaar

2014

2013

14.242

13.543

-

-

104

119

14.346

13.662

-1.457 -2.585 -3.275 -7.317 7.029

-1.478 -2.589 -2.431 -6.498 7.164

Kasstroom uit operationele activiteiten

64 -3.340 -3.276 3.753

60 -3.510 -3.450 3.714

Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-561 2.765 2.204

-100 2.632 15 2.547

Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-4.354 -4.354

-3.398 -3.398

Mutatie geldmiddelen

1.603

2.863

Saldo liquide middelen 1-1 Saldo liquide middelen 31-12 Mutatie geldmiddelen

7.221 8.824 1.603

4.359 7.221 2.862

Ontvangsten van subsidiegevers Overige ontvangsten

Betalingen ten behoeve van werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting

Jaarstukken 2014

49


6.4 Toelichting op de jaarrekening 6.4.1 Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. 6.4.2 Activiteiten De activiteiten van Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken, statutair gevestigd en kantoor houdende te Breukelen, bestaan uit werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting, een en ander met inachtneming van hetgeen in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is neergelegd. 6.4.3 Verbindingen Naast de maatschappijen die onder de financiële vaste activa zijn vermeld, zijn geen maatschappijen verbonden met de rechtspersoon. Er is geen sprake van enige invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid. Deze verbinding(en) worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. 6.4.4 Regelgeving De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (verder: RJ 645). Deze richtlijn is in 2011 herzien. 6.4.5 Stelselwijziging Wij passen vanaf verslagjaar 2012 RJ 645 (2011) toe. In deze herziene richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo is er sprake van een voorgeschreven classificatie van het bezit naar sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Vanwege het feit dat er in ons geval slechts in geringe mate sprake is van commercieel bezit, is dit door ons in het verleden aangemerkt als “niet materieel” en daarom is er geen administratieve scheiding toegepast. Bij het opstellen van de jaarrekening over 2014 hebben wij dit onderscheid wel gemaakt. Om te bepalen wat tot het commercieel vastgoed behoort is gebruik gemaakt van de lijst borgbare activa die het WSW hanteert. Op basis van deze lijst merken we het volgende bezit aan als commercieel vastgoed:  Onze huurwoningen die een huurprijs hebben boven de huurliberalisatiegrens;  Onze bedrijfsruimtes voor zover deze niet kunnen worden aangemerkt als maatschappelijk vastgoed;  De garages en parkeerplaatsen in ons bezit die worden verhuurd aan mensen die geen woning van ons huren. Hiermee komt het commercieel bezit per januari 2013 uit op zes huurwoningen, drie bedrijfsruimtes en drieënzestig garages c.q. parkeerplaatsen. Eind 2014 komen deze aantallen uit op respectievelijk vijf, drie en zeventig. Deze aanpassing wordt beschouwd als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten hebben wij de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2013 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelstelwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen van het boekjaar 2013.

Jaarstukken 2014

50


De waarderingsgrondslag voor het sociaal vastgoed blijft ongewijzigd, dit blijft de bedrijfswaarde. Het commercieel vastgoed waarderen we tegen historische kostprijs. Op 1 januari was de waarde van het commercieel vastgoed, gewaardeerd tegen bedrijfswaarde, € 2.326.000. Op basis van historische kostprijs bedraagt de waarde € 1.159.000. Het effect van de stelselwijziging op de vermogenspositie is als volgt weer te geven: Eigen vermogen 1 januari 2013 Overige reserves voor stelselwijziging Afname waarde sociaal vastgoed Toename waarde commercieel vastgoed Overige reserves na stelselwijziging

38.021 -2.326 1.159 36.854

Correctie resultaat 2013 Correctie afschrijvingen Correctie overige waardeveranderingen Gecorrigeerd resulaat over 2013

47 -27 20

Correctie rechtstreekse vermogensmutatie 2013 Correctie rechtstreeks verwerkte waardeveranderingen

-77

Eigen vermogen 31 december 2013 Overige reserves voor stelselwijziging Saldo voorafgaande correcties Overige reserves na stelselwijziging

28.413 -1.224 27.189

6.4.6 Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de “niet uit de balans blijkende verplichtingen”. 6.4.7 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Tenzij bij de desbetreffende grondslag anders wordt vermeld, vindt de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat plaats op basis van historische kosten. Materiële vaste activa / Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed betreft woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Jaarstukken 2014

51


Wij kwalificeren het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien wij een beleid hebben dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Dit vastgoed wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Wij kiezen voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden, omdat deze aansluit bij de interne bedrijfsvoering en de basis vormt voor onze vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de berekening van de bedrijfswaarde sluiten we zoveel mogelijk aan bij de parameters van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, uitgegaan is van de volgende parameters:

Jaarlijkse huurverhoging incl harmonisatie Huurderving Lastenstijging onderhoud Lastenstijging overige kosten

2015 2,50% 1,00% 3,00% 3,00%

2016 2,40% 1,00% 3,00% 3,00%

2017 2,30% 1,00% 3,00% 3,00%

2018 2019 e.v. 2,20% 2,00% 1,00% 1,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Voor wat betreft de restwaarde van de grond kent de gemeente Stichtse Vecht geen vaste sociale kavelprijs. De restwaarde, na verrekening van sloop- en verhuiskosten, is door ons bepaald op € 5.000 voor een zelfstandige huurwoning en € 2.500 voor een onzelfstandige wooneenheid en (bedrijfs)ruimte. De jaarlijks af te dragen bijdrage verhuurdersheffing is voor de gehele restant levensduur ingerekend in de bedrijfswaarde. Vanwege de niet structurele aard van de heffing saneringssteun is deze niet ingerekend. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van

Jaarstukken 2014

52


onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond en opstal. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt:  Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord.  Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen. Materiële vaste activa / Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een eventuele bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Aan het vastgoed in ontwikkeling worden geen eigen ontwikkelingskosten en rente toegerekend. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Materiële vaste activa / Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Vastgoedbeleggingen / Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

Jaarstukken 2014

53


Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. Vastgoedbeleggingen / Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie en worden gewaardeerd tegen de verkoopwaarde onder aftrek van het overeengekomen kortingspercentage in het kader van de Koopgarantformule. De waardeverandering die optreedt bij herrubricering als gevolg van het verschil tussen de boekwaarde op het moment van het aangaan van de transactie zoals opgenomen onder onroerende zaken in exploitatie en de waarde van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden op basis van verkoopwaarde na aftrek van de korting wordt rechtstreeks toegevoegd aan het eigen vermogen. De waardeverandering in latere jaren wordt verantwoord onder de categorie “niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Financiële vaste activa De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen wordt jaarlijks verminderd met de door budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. Ultimo 2014 zijn er geen te vorderen subsidies BWS meer. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en (indien van toepassing) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Onder de financiële vaste activa zijn ook actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering (complexen bestemd voor de verkoop en langlopende schulden) en op eventuele aanwezige compensabele verliezen. Voorraden / Vastgoed bestemd voor verkoop De voorraad gereed product wordt opgenomen tegen kostprijs of eventueel lagere (geschatte) opbrengstwaarde. Vorderingen

Jaarstukken 2014

54


De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en de geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Eventuele rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. Reserves Het saldo van deze reserves op balansdatum betreft de algemene bedrijfsreserve en de verenigingsreserve. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. Leningen overheid en kredietinstellingen De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Wij maken geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden

Jaarstukken 2014

55


In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden is er een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Overige passiva De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. 6.4.8 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg het maximumpercentage 6,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Naast de aanpassing van de huren als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging vinden tussentijds aanpassingen plaats als gevolg van woningverbeteringen of harmonisatie. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De post overige waardeveranderingen betreft waardeverhogingen voor zover deze betrekking hebben op de terugneming van eerder verantwoorde waardeverminderingen. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. In de afschrijvingen op de bedrijfswaarde is het effect van het tijdsverloop niet gecorrigeerd. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven.

Jaarstukken 2014

56


Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering, het onrendabel deel van de kosten van na-investeringen en waardeverminderingen van het sociaal vastgoed voor zo ver er in het verleden geen sprake was van waardevermeerderingen. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn ten behoeve van eigen werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Pensioenverplichtingen De (vroeg)pensioenen van de werknemers zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich als een toegezegde-pensioenregeling, aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegdebijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling, omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat: a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdrage in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terugontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2014 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114%. De Nederlandse Bank hanteert een minimale dekkingsgraad van 105%. In een situatie van onderdekking schrijft de wet voor dat er een herstelplan gemaakt moet worden. Onderhoudslasten Hieronder worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van reparatieverzoeken, mutatie- en planmatig onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen en sociale lasten. Activering van onderhoudskosten vindt slechts plaats wanneer er sprake is van een waardeverhoging van het actief op basis van bedrijfswaarde. Het gedeelte van de te activeren kosten dat, met inachtneming van bedrijfswaarde op basis van het strategisch voorraadbeleid, niet zal worden terugverdiend is verantwoord onder de overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. Leefbaarheid Deze post omvat gemaakte kosten voor maatregelen, waaronder fysieke ingrepen, die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Jaarstukken 2014

57


Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord, die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, et cetera. Deze lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet. Rentebaten betreffen de rente op banktegoeden en beleggingen, de eventueel toegerekende rente aan projecten en de rente op de vordering BWS-subsidies. De rentelasten hebben betrekking op de over het boekjaar verschuldigde rente op leningen. Onder “waardeveranderingen financiële vaste activa en passiva” wordt de jaarlijkse mutatie in de terugkoopverplichting van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden verantwoord. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is in 2008 eenzijdig door de Belastingdienst opgezegd. Wij hebben de VSO 1 en VSO 2 getekend. Op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 hebben wij de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties, die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden voorkomen. 6.4.9 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

Jaarstukken 2014

58


6.4.10 Analyse jaarresultaat Zoals bij alle corporaties die het woningbezit waarderen tegen bedrijfswaarde kan het jaarresultaat behoorlijk fluctueren door de waardeverandering van het woningbezit. Bij deze manier van waarderen gaan we er niet vanuit wat we voor het bezit hebben uitgegeven, maar wat het in de toekomst opbrengt. Als de aannames ten aanzien van deze toekomstige kasstromen wijzigen, bijvoorbeeld door het inrekenen van lagere verkoopaantallen of huurstijging, is dit van directe invloed op de waarde van het bezit. Omdat prijsaanpassingen vaak doorwerken in de volledige restantlevensduur is de invloed hiervan in veel gevallen fors te noemen. Hiernaast kunnen er flinke fluctuaties optreden door afboekingen in verband met onrendabele investeringen in sociale huurwoningen, het als gevolg van de verkoop van woningen geboekte resultaat en de optredende waardemutaties met betrekking tot de Koopgarantwoningen. Deze zaken behoren niet tot de normale beheeractiviteiten. De gevolgen van de normale beheeractiviteiten voor het jaarresultaat bestempelen we in de winst-en-verliesrekening als “operationele activiteiten” en de andere (eerdergenoemde) invloeden op het resultaat zijn “niet-operationele activiteiten”. Als het gaat om de analyse van het resultaat is het goed het resultaat te splitsen in deze twee activiteiten. Over 2014 sloten we met een positief jaarresultaat van € 0,5 miljoen. Dit resultaat is te splitsen in een negatief resultaat van € 1,4 miljoen uit operationele activiteiten en een positief resultaat van € 1,9 miljoen uit niet-operationele activiteiten. In de hierna volgende opstelling een overzicht van de verschillen met de jaarrekening 2013 en met de begroting 2014, verbijzonderd naar categorie.

Jaarstukken 2014

59

Jaarstukken 2014: Een stevig fundament Het behaalde jaarresultaat over 2014 komt € 5,5 miljoen hoger uit dan het jaarresultaat over 2013: x € 1.000 Hogere huurontvangsten

444

Lagere opbrengst servicecontracten

-64

Hogere overige bedrijfsopbrengsten

20

Lagere afschrijvingen

468

Lagere onderhoudslasten

376

Lagere loonkosten

7

Hogere overige bedrijfslasten

-1.253

Hogere rentebaten / lagere rentelasten

309

Lagere vennootschapsbelasting

276

Subtotaal / operationele activiteiten

583

Lager resultaat op de verkoopportefeuille

-145

Hogere herwaarderingen

5.073

Subtotaal / niet-operationele activiteiten

4.928

Totaal

5.511

Het behaalde jaarresultaat over 2014 komt € 2,7 miljoen hoger uit dan het begrote resultaat over 2014: x € 1.000 Hogere huurontvangsten

79

Lagere opbrengst servicecontracten Hogere overige bedrijfsopbrengsten Hogere afschrijvingen

-170 52 -105

Lagere loonkosten

111

Lagere onderhoudslasten

295

Lagere overige bedrijfslasten

388

Hogere rentebaten / lagere rentelasten

133

Hogere vennootschapsbelasting

-221

Subtotaal / operationele activiteiten Hoger resultaat op de verkoopportefeuille

562 171

Hogere herwaarderingen

1.956

Subtotaal / niet-operationele activiteiten

2.127

Totaal

2.689

Jaarstukken 2014

60


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

Actuele waarde begin boekjaar

92.986

108.348

Mutaties in het boekjaar: Stelselwijziging Voorraadmutaties Afschrijvingen Waardeveranderingen Saldo mutaties

-2.422 -4.262 6.599 -85

-613 -2.148 -4.736 -7.866 -15.362

Actuele waarde einde boekjaar:

92.901

92.986

6.4.11 Toelichting op de posten uit de balans Activa (1) (1.1)

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen (tegen actuele waarde):

De voorraadmutaties in 2014 ad -/- € 2.422.000 hebben betrekking op de verkoop van negen woningen en de herrubricering van vijf woningen in verband met verkoop onder voorwaarden (-/- € 2.450.000) en overige investeringen in bestaande bouw (+ € 28.000). Onroerende goederen niet zijnde woningen (tegen actuele waarde): Actuele waarde begin boekjaar Mutaties in het boekjaar: Stelselwijziging Voorraadmutaties Afschrijvingen Herclassificatie Waardeveranderingen Saldo mutaties Actuele waarde einde boekjaar:

Totaal onroerende en roerende zaken in exploitatie

3.688

5.478

-13 -145 -25 -80 -263

-1.713 -131 -12 67 -1.790

3.425

3.688

96.326

96.674

De voorraadmutaties in 2014 ad -/- € 13.000 betreffen twee garages, deze zijn meeverkocht met de veertien woningen. In 2014 heeft herclassificatie plaatsgevonden voor vijf garages c.q. parkeerplaatsen, deze zijn verhuurd aan mensen die geen woning van ons huren en worden daardoor aangemerkt als commercieel bezit. (2013: twee garages)

Jaarstukken 2014

61


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

De totale waardeveranderingen in 2014 ad € 6.519.000 zijn als volgt onder te verdelen: 2014 -2.030 -3.999 12.548 6.519

Levensduurwijzigingen Parameterwijzigingen Niveauwijzigingen

2013 -1.644 6.401 -12.556 -7.799

De forse waardeveranderingen, gekwalificeerd als niveauwijzigingen, zijn in 2013 voornamelijk het gevolg van de inrekening van de verhuurdersheffing. In 2014 worden deze voornamelijk veroorzaakt door bijstelling van de niveaus van huurontvangsten en exploitatiekosten. Voor de ten behoeve van de actuele waardeberekening gehanteerde parameters verwijzen wij naar de “grondslagen voor waardering en resultaatbepaling”. De waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie voor de onroerend zaakbelasting bedroeg in 2014 € 377.990.000 (2013: € 411.119.000). Uitgaand van de aanname dat de marktwaarde in verhuurde staat bij benadering 70% van de waarde voor de onroerend zaakbelasting bedraagt, komt deze eind 2014 uit op € 264.593.000 (2013: € 287.783.000). Op basis van de historische kostprijs bedroeg de waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie eind 2014 € 77.871.000 (2013: € 80.511.000). Hieruit volgt per eind 2014 een herwaarderingsreserve van € 18.455.000 (2013: € 16.164.000). In het sociaal vastgoed zijn per ultimo 2014 356 woningen gelabeld voor verkoop. We verwachten hiervan tien woningen te verkopen in 2015, waarbij kopers ook de mogelijkheid van Koopgarant wordt geboden. De onroerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade tegen een vaste premie per verhuureenheid, waarbij onderverzekering is uitgesloten. Er is geen sprake van een verzekerde som. In de afschrijvingen is het effect van het tijdsverloop niet gecorrigeerd. (1.2)

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie In ontwikkeling Ten laste van voorziening nieuwbouw Saldo einde boekjaar

20 -20 -

-

Eind 2014 is het nieuwbouwproject vijf woningen Huyck Aertsenstraat in ontwikkeling. De gemaakte kosten zijn ten laste van de voorziening nieuwbouw gebracht.

Jaarstukken 2014

62


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

(1.3)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Saldo begin boekjaar: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde begin boekjaar Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Terugname afschrijvingen op desinvesteringen Afschrijvingen Saldo mutaties Saldo einde boekjaar: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Saldo einde boekjaar:

1.600 -1.019 581

1.592 -938 654

18 -146 133 -73 -68

8 -81 -73

1.472 -959 513

1.600 -1.019 581

Het betreft hier het kantoorgebouw, de inventaris en de bedrijfswagens. In 2014 investeerden we niet in kantoorgebouw, in de inventaris investeerden we € 18.000. Het kantoorgebouw wordt afgeschreven in 35 jaar. De voorzieningen in het gebouw worden in vijftien respectievelijk vijf jaar afgeschreven. De inventaris, de apparatuur en ook de auto’s worden in vijf jaar afgeschreven. De afschrijvingswijze is lineair. (2) (2.1)

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Historische kostprijs begin boekjaar Mutaties in het boekjaar: Stelselwijziging Voorraadmutaties Afschrijvingen Herclassificatie Saldo mutaties Historische kostprijs einde boekjaar:

1.125

-

-18 -36 42 -12

1.159 -35 1 1.125

1.113

1.125

De voorraadmutatie in 2014 bestaat uit de verkoop van één woning. In 2014 heeft herclassificatie plaatsgevonden van vijf garages c.q. parkeerplaatsen, deze zijn in de loop van het jaar verhuurd aan mensen die geen woning van ons huren en worden daardoor aangemerkt als commercieel bezit (2013: twee garages). De waarde voor de onroerend zaakbelasting bedroeg in 2014 € 3.445.000 (2013: € 3.806.000). Uitgaande van de aanname dat de marktwaarde in verhuurde staat bij benadering 70% van de waarde voor de onroerend zaakbelasting bedraagt, komt deze eind 2014 uit op € 2.412.000 (2013: € 2.664.000).

Jaarstukken 2014

63


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

Op basis van bedrijfswaarde bedroeg de waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie eind 2014 € 2.289.000 (2013: € 2.349.000). In het commercieel vastgoed zijn per ultimo 2014 vijf woningen gelabeld voor verkoop. (2.2)

Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

Saldo begin boekjaar: Reële waarde moment verkoop Herwaarderingen Boekwaarde begin boekjaar Mutaties in het boekjaar: Toevoegingen Afname i.v.m. terugkoop Afname i.v.m. afkoop Herwaarderingen Saldo mutaties Saldo einde boekjaar: Reële waarde moment verkoop Herwaarderingen Saldo einde boekjaar:

9.061 -1.195 7.866

8.716 -687 8.029

929 -356 -205 66 434

553 -208 -508 -163

9.429 -1.129 8.300

9.061 -1.195 7.866

Overzicht aantal Koopgarantwoningen: Aantal 2008 Aantal 2009 Aantal 2010 Aantal 2011 Aantal 2012 Aantal 2013 Aantal 2014 Totaal verkocht onder Koopgarant

2014 7 9 13 3 6 3 5 46

2013 7 10 14 4 6 3 44

In 2014 zijn er vijf woningen verkocht onder de Koopgarantconstructie en in december zijn twee (in 2009 en 2011 verkochte) woningen teruggekocht om in 2015 te worden doorverkocht. Ook is er, op verzoek van koper, een Koopgarantconstructie afgekocht. Bij de jaarlijkse waardering wordt gebruik gemaakt van CBS indexcijfers. Deze index is gebaseerd op objectieve verkoopcijfers ontleend aan het Kadaster. Voor 2014 is gerekend met een waardeontwikkeling van +0,9%. (3) Financiële vaste activa (3.1) Te vorderen BWS subsidies Saldo begin boekjaar Ontvangen Toegerekende rente Saldo einde boekjaar

-

Jaarstukken 2014

15 -16 1 -

64


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

Eind 2014 is de volledige subsidie verrekend en is er geen vordering meer. (3.2)

Deelnemingen Saldo begin boekjaar Aankopen Verkopen Saldo einde boekjaar

1 1

1 1

Vanuit bedrijfseconomische overwegingen is in 2003 besloten deel te nemen in WoningNet n.v. in Weesp. WoningNet verzorgt voor onze woningbouwvereniging de woonruimteverdeling. Waardering van het aandeel vindt plaats tegen aanschafwaarde. Uit het bezit van het aandeel volgt geen zeggenschap van enige betekenis. (3.3)

Latente belastingvordering Waardering verkoopportefeuille Waardering leningportefeuille Saldo einde boekjaar

54 245 299

25 273 298

In ons geval is sprake van belastinglatenties. Deze ontstaan als gevolg van verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in de jaarrekening. De waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed dat voor verkoop is gelabeld en de waardering van leningen. Van de latentie in verband met de waardering van de leningenportefeuille vervalt het volgend jaar een bedrag van € 27.000. (4) Vlottende activa (4.1) Vastgoed bestemd voor verkoop Voorraad nieuwbouw koopwoningen Voorraad teruggekochte koopgarant-woningen Saldo einde boekjaar

30 391 421

30 30

Van de in 2005 opgeleverde nieuwbouw koopappartementen in complex De Driestroom te Breukelen resteren twee niet verkochte parkeerplaatsen. Deze zijn gewaardeerd tegen verwachte opbrengstwaarde. Tevens zijn hier twee teruggekochte Koopgarantwoningen verantwoord. Deze zijn in december 2014 teruggekocht en weer opnieuw te koop aangeboden. (5) (5.1)

Vorderingen Huurdebiteuren Huurachterstand einde boekjaar Af: voorziening dubieuze debiteuren Saldo einde boekjaar

Jaarstukken 2014

167 -49 118

130 130

65


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

In het jaar 2014 is een voorziening gevormd voor het mogelijk oninbare deel van het saldo huurdebiteuren. De huurachterstanden zijn in 2014 toegenomen ten opzichte van 2013. De huurachterstand bedraagt per einde boekjaar 1,18% van de bruto jaarhuur, eind 2013 was dit 0,95%. Het saldo is per ultimo 2014 (en 2013) als volgt onder te verdelen: 2014 Aantal maanden minder dan 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden meer dan 5 maanden

(5.2)

Aantal huurders 47 43 17 13 10 14 144

Bedrag in € 12.017 27.735 21.953 24.399 25.270 56.083 167.456

2013 Bedrag in Aantal % huurders 7,18% 62 16,56% 54 13,11% 8 14,57% 14 15,09% 9 33,49% 10 100,00% 157

2 2

-

47 47

47 47

93 24 7 124

75 23 35 133

2 486 8.336 8.824

3 370 6.848 7.221

Overlopende activa Vooruitbetaalde verzekeringspremies Te ontvangen rente Overige overlopende activa Saldo einde boekjaar

(6)

2 2

Overige vorderingen Overige debiteuren Saldo einde boekjaar

(5.5)

4 4

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Saldo einde boekjaar

(5.4)

14.307 33.881 7.213 26.531 21.274 27.147 130.353

Bedrag in % 10,98% 25,99% 5,53% 20,35% 16,32% 20,83% 100,00%

Gemeenten Gemeente Stichtse Vecht Saldo einde boekjaar

(5.3)

Bedrag in €

Liquide middelen Kas Rabobank Rabobank spaarrekening Saldo einde boekjaar

Jaarstukken 2014

66


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

Passiva (7) (7.1)

Eigen vermogen Statutaire reserves / Verenigingsreserve Saldo begin boekjaar Resultaat boekjaar Saldo einde boekjaar

(7.2)

13 13

13 13

27.176 518 4.408

38.008 -1.168 -4.993 -4.749

54 32.156

77 27.176

Statutaire reserves / Algemene Bedrijfsreserve Saldo begin boekjaar Stelselwijziging Resultaat boekjaar Waardeveranderingen materiële vaste activa Direct verwerkte verschillen materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden Saldo einde boekjaar

Het eigen vermogen per ultimo 2014 was voor een gedeelte van € 18.455.000 nog niet gerealiseerd. Per ultimo 2013 was het eigen vermogen voor € 16.164.000 niet gerealiseerd. (8) Voorzieningen (8.1) Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand begin boekjaar Dotatie aan de voorziening Onttrekking aan de voorziening Stand einde boekjaar

175 -20 155

-

In verband met de aanstaande nieuwbouw van vijf huurwoningen (Huyck Aertsenstraat in Breukelen) is voor het onrendabele deel van de investering een voorziening gevormd. Op deze voorziening zijn de in 2014 gemaakte ontwikkelkosten in mindering gebracht. (8.2) Overige voorzieningen Saldo begin boekjaar Mutatie inzake individuele opleidingskosten Mutatie inzake jubileumuitkering Saldo einde boekjaar

71 -3 68

74 -4 1 71

Er is sprake van een voorziening individuele opleidingskosten welke is gevormd n.a.v. de CAO voor woningcorporaties. Hierbij wordt per werknemer, rekening houdend met een parttimefactor, een budget toegekend van maximaal € 4.500 voor een periode van vijf jaar. De werknemer mag dit bedrag in principe naar eigen inzicht besteden aan een opleiding binnen of buiten de sector. Ook is er een voorziening voor jubileumuitkeringen. Hier wordt op basis van een procentuele blijfkans, het aantal dienstjaren en de leeftijd van de werknemer een verplichting tot het uitbetalen van een jubileumuitkering berekend.

Jaarstukken 2014

67


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

Met ingang van 2014 is er ook sprake van een voorziening voor het mogelijk oninbaar deel van het saldo huurdebiteuren. Deze voorziening is in mindering gebracht op de uitstaande vorderingen. (9) (9.1)

Langlopende schulden Leningen overheid (Gemeente Stichtse Vecht) Saldo begin boekjaar Aflossing boekjaar Aflossing volgend boekjaar Saldo einde boekjaar

(9.2)

3.199 -284 -266 2.649

3.403 -204 -216 2.983

Saldo begin boekjaar Aflossing boekjaar Aflossing volgend boekjaar Nieuwe leningen Saldo einde boekjaar

72.513 -4.070 -4.089 64.354

75.707 -3.194 -2.082 70.431

Totaal leningen

67.003

73.414

Leningen kredietinstellingen

In 2014 is er geen nieuwe financiering aangetrokken, wel is er € 2.069.000 extra afgelost. Op het saldo van de leningen is de aflossing volgend boekjaar in mindering gebracht. Deze is opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting tussen een en vijf jaar bedraagt € 29.424.000 (2013: € 26.635.000) en langer dan vijf jaar bedraagt € 37.579.000 (2013: € 46.779.000). Van het vermelde saldo van de leningen ad € 67.003.000 bedraagt het deel dat onder borgstelling van het WSW is verkregen € 64.087.000 (2013: € 70.286.000). In 2013 is er door ons aan het WSW een volmacht tot hypotheekvestiging op eerste verzoek afgegeven. Het gemiddelde rentepercentage over de leningen bedroeg in 2014 4,26%. In 2013 was dit 4,43%. Er is geen sprake van leningen met een variabele rente.

Jaarstukken 2014

68


(9.3)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

9.060 -1.059 8.001

8.717 -605 8.112

929 -361 -209 59 418

553 -210 -454 -111

9.419 -1.000 8.419

9.060 -1.059 8.001

1 1

1 1

4.089 4.089

2.082 2.082

266 266

216 216

483 483

443 443

1.349 1.349

455 4 459

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden Saldo begin boekjaar: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen / verminderingen Boekwaarde begin boekjaar Mutaties in het boekjaar: Toename i.v.m. verkoop Afname i.v.m. terugkoop Afname i.v.m. afkoop Waardeveranderingen Saldo mutaties Saldo einde boekjaar: Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde einde boekjaar

(9.4)

Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Waarborgsommen Woningen / garages Saldo einde boekjaar

(10) Kortlopende schulden (10.1) Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen volgend boekjaar Saldo einde boekjaar

(10.2) Schulden aan gemeenten Aflossingsverplichtingen volgend boekjaar Saldo einde boekjaar

(10.3) Schulden aan leveranciers Diverse crediteuren Saldo einde boekjaar

(10.4) Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Saldo einde boekjaar

Jaarstukken 2014

69


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

1.790 136 142 22 2.090

2.008 117 92 15 2.232

(10.5) Overlopende passiva Niet vervallen rente geldleningen Vooruitontvangen huur Te verrekenen inzake servicekosten Overige schulden op korte termijn Saldo einde boekjaar

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Obligo WSW WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Deze verplichting is dit jaar (net als vorig jaar) niet vermeld in de balans. De obligo is 3,85% van het schuldrestant van de geborgde leningen: € 2,6 miljoen. Aangegane verplichtingen nieuwbouw en renovatie Voor het nieuwbouwproject Huyck Aertsenstraat is een intentieovereenkomst aangegaan met de aannemer.

Jaarstukken 2014

70


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

6.4.12 Toelichting op de posten uit de winst-en-verliesrekening (11) Bedrijfsopbrengsten (11.1) Huren Sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Af: Huurderving Wegens leegstand Wegens te woon Wegens oninbaarheid

Subtotaal sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Af: Huurderving Wegens leegstand Wegens te woon Wegens oninbaarheid

Subtotaal commercieel vastgoed in exploitatie Totaal

13.159 345 13.504

12.689 332 13.021

32 14 64 110

33 29 4 66

13.394

12.955

53 139 192

51 135 186

1 1

-

191

186

13.585

13.141

De huurverhoging per 1 juli 2014 varieerde van 3,5% tot 5,5%. De toename van de netto huur met € 489.000 is als volgt te verklaren: De netto huurontvangsten zijn in 2014 met € 454.000 toegenomen als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging en met € 29.000 als gevolg van inkomensafhankelijke huurverhoging. De toename is verder het gevolg van huurverhoging bij geriefverbeteringen of harmonisatie (€ 104.000). De netto huurontvangsten zijn in 2014 afgenomen met € 98.000 als gevolg van de verkoop van woningen vanuit het bestaande bezit. In verband met het mogelijke oninbaar worden van een deel van het saldo huurdebiteuren is hiervoor ten laste van de post “huurderving wegens oninbaarheid” in 2014 een voorziening van € 49.000 gevormd. (11.2) Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Contributies Totaal

Jaarstukken 2014

478 1 479

541 2 543

71


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

1.631 8 -1.576 -67 -4

2.150 -1.760 -74 316

Commercieel vastgoed in exploitatie Verkoopopbrengst bestaand bezit (1 woning) Af: Boekwaarde bestaand bezit Af: Direct toerekenbare kosten Subtotaal commercieel vastgoed in exploitatie

197 -17 -5 175

-

Totaal

171

316

(11.3) Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Verkoopopbrengst bestaand bezit (9 woningen) Verkoopresultaat afkoop Koopgarant (1 woning) Af: Boekwaarde bestaand bezit Af: Direct toerekenbare kosten Subtotaal sociaal vastgoed in exploitatie

Hier verantwoorden we met ingang van 2011 alleen de woningen die verkocht zijn tegen marktwaarde. De woningen die zijn verkocht onder de Koopgarantconstructie worden rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen, onder de post (7.2) “overige reserves”. In 2014 zijn vijftien woningen verkocht vanuit het bestaande bezit. Tien woningen hiervan zijn verkocht tegen marktwaarde en vijf woningen zijn verkocht met Koopgarant. In december 2014 zijn er twee Koopgarantwoningen teruggekocht om in 2015 te worden doorverkocht. Daarnaast is een contract voor een in het verleden gesloten koopgarant-verkoop afgekocht en is de woning in 2014 verkocht. (11.4) Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Terugname eerdere onrendabele investeringen Terugname eerdere negatieve herwaarderingen Totaal

1.145 1.298 2.443

492 492

10 47 62 119

10 15 37 37 99

4.406 36 73 4.515

4.867 35 81 4.983

(11.5) Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding kapitaallasten Terug ontvangen BTW Beheerdiensten Overige opbrengsten Totaal

(12) Bedrijfslasten (12.1) Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende goederen ten dienste v.d.exploitatie Totaal

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie hebben

Jaarstukken 2014

72


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

betrekking op het bedrijfspand en zaken als inventarissen en bedrijfsauto’s. (12.2) Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeverminderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Onrendabele top nieuwbouw Totaal

328 175 503

3.557 3.557

In verband met de aanstaande nieuwbouw van vijf huurwoningen (project Huyck Aertsenstraat in Breukelen) is voor het onrendabele deel van de investering een voorziening gevormd. (12.3) Lonen en salarissen Bruto salarissen Ontvangen ziekengeld Totaal

1.123 -20 1.103

1.151 -51 1.100

64 46 19 32 161

71 35 16 31 153

163 42 3 208

178 45 3 226

(12.4) Sociale lasten Bijdrage ZVW WIA / WAO premie WW premie WG premie Totaal

(12.5) Pensioenlasten Pensioenpremie VUT/VP premie Overige premies Totaal

Het aantal formatie-eenheden bedroeg per ultimo 2014 17,5 (2013: 19,5). De verdeling over de verschillende afdelingen is als volgt weer te geven:

Directie Staf Financiën Wonen Vastgoed Totaal

2014 1,0 1,6 2,9 8,2 3,8 17,5

2013 1,0 1,6 2,9 8,2 5,8 19,5

Op basis van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector zijn de directeur-bestuurder en de leden van de raad van commissarissen aan te merken als topfunctionaris. In het volgende overzicht zijn de bezoldigingen weergegeven.

Jaarstukken 2014

73

Functie

Voorzitter RvC

Lid RvC

Lid RvC

Lid RvC

Dhr. A.J.H. van Riel

Mw. mr. L. van der Sluis

Mw. H. JornaLeussink MSc

Dhr. dr. H. Vice van der voorzitter Heijden RvC (nieuw)

Dhr. T.S.J. Meester RA

Dhr. L. van directeurRossum bestuurder

Naam

Jaarstukken 2014

1,5 jaar

1,5 jaar

3,5 jaar

5,5 jaar

4,5 jaar

onbepaald

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

1 Fte

€ 5.000

€0

€0

€ 5.000

€0

€ 5.000

€0

€0

€ 7.500

€ 5.000

€0

€0

€0

€0

€0

€0

€ 2.908

€0

€0

€0

€0

€0

€ 22.783

€0

€0

€0

€0

€0

€0

2021

2021

2019

2016

2018

n.v.t.

Door Belastbare Voorzieningen Beëindigings Jaar werkgever kostenbetaalbaar op uitkeringen beëindiging betaalde SV- vergoedingen termijn premies

€ 106.861

Duur Omvang Beloning dienstverband dienstverband

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Motivering


74


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

Volgens de klasse-indeling van de Wet Normering Topinkomens (WNT) valt Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken in klasse D. De bezoldiging van de directeurbestuurder is hoger dan het maximum van deze klasse, echter de bezoldigingsafspraken dateren van vóór 1 januari 2014 en daarom kan Vecht en Omstreken gebruik maken van de overgangsregeling. Dit betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling de komende jaren zal worden afgebouwd. De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van leden van de raad van commissarissen aan dat de vergoeding aan de voorzitter maximaal 7,5% van de bezoldiging van de directeurbestuurder mag bedragen en die aan leden mag maximaal 5%. De vergoedingen aan de voorzitter en de leden van de raad van commissarissen zijn lager dan het gestelde maximum en vallen daarmee binnen de grenzen van de WNT. (12.6) Onderhoudslasten Sociaal vastgoed in exploitatie Reparatieverzoek Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Subtotaal sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Reparatieverzoek Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Subtotaal commercieel vastgoed in exploitatie Totaal

326 120 1.746 2.192

380 136 2.051 2.567

1 2 3

2 2 4

2.195

2.571

Een gedeelte van het onderhoud bestaat uit eigen personeelskosten, die elders zijn verantwoord. De personeelskosten van de eigen dienst zijn daarom niet in de onderhoudskosten opgenomen. (12.7) Leefbaarheid Huurdersonderhoud Wijkonderhoud Overige kosten Totaal

9 37 20 66

17 38 10 65

135 54 149 12 80 40 470

187 51 165 11 75 47 536

(12.8) Lasten servicecontracten Stookkosten Water Electriciteit Tuinonderhoud Schoonmaak Diversen Totaal

Jaarstukken 2014

75


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

Opvallend is de afname van de stookkosten in 2014 ten opzichte van 2013. Dit komt voornamelijk door besparingen op de verbruikskosten door het vervangen van de warmwaterboiler in complex ’t Heijcop en door het aanpassen van verschillende leveringscontracten. (12.9) Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Kosten raad van commissarissen Huisvestingskosten Kantoorkosten Administratieve- en advieswerkzaamheden derden Inleenkrachten Projectontwikkeling Bankkosten en provisie leningen Contributies / bijdragen Heffing CFV Saneringssteun Verhuurdersheffing Belastingen Verzekeringen Verkoopkosten koopgarant Overige kosten Totaal

75 36 84 233 132 36 1 13 39 426 1.374 552 52 40 27 3.120

72 44 85 207 135 4 13 34 478 55 563 58 17 37 1.802

De totale kosten van de raad van commissarissen ad € 36.000 bestaan in 2014 voor een gedeelte van € 27.500 aan vergoedingen. Van de kosten van administratieve- en advieswerkzaamheden derden heeft in 2014 een deel van € 62.000 betrekking op de kosten van de externe accountant en het netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze zijn als volgt de specificeren: Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Subtotaal accountantskosen Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal

34 7 41 21 62

43 6 49 24 73

Voor de controle jaarrekening 2014 is een bedrag overeengekomen van € 27.200 excl. btw. (13) Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (13.1) Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Mutatie marktwaarde onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal

Jaarstukken 2014

75 75

-506 -506

76


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

5 65 70

3 55 1 59

97 3.034 3.131

185 3.244 3.429

(14) Financiële baten en lasten (14.1) Rentebaten Rekening courant banken Termijndeposito´s en spaarrekeningen Te vorderen subsidie BWS Totaal

(14.2) Rentelasten Leningen Gemeente Stichtse Vecht Leningen kapitaalmarkt Totaal

Het gemiddelde rentepercentage over de leningen bedroeg in 2014 4,26%. In 2013 was dit 4,43%. (14.3) Waardeveranderingen financiële vaste activa en passiva Mutatie terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden Totaal

-59 -59

454 454

Dit betreft de jaarlijkse herwaardering van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. (15) Belastingen (15.1) Belastingen (Vennootschapsbelasting) Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken is vanaf 1 januari 2006 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2007 was sprake van een partiële belastingplicht. Vanaf 1 januari 2008 is sprake van integrale belastingheffing. In 2009 is de vaststellingsovereenkomst VSO 2 getekend. Eerst een opzet van de berekende directe belasting op de volgende pagina.

Jaarstukken 2014

77


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

Jaarresultaat voor belastingen conform jaarrekening

1.411

-3.843

Bij: Commerciële afschrijvingen goederen ten dienste van expl. Waardeveranderingen materiële vaste activa Waardeveranderingen materiële vaste activa (VOV) Onderhoud fiscaal aangemerkt als investering Fiscaal hoger resultaat verkoop woningen Vorming commerciële voorziening personeelskosten subtotaal bij:

4.516 503 59 105 31 5.214

5.030 3.529 507 17 9.083

-105 -2.443 -74 -285

-98 -492

Af: Fiscale afschrijvingen Overige waardeveranderingen MVA Bijzondere waardeverminderingen MVA t.d.v. exploitatie Waardeveranderingen fin.vaste activa en passiva Fiscaal lager resultaat verkoop activa Fiscaal verlies bij terugkoop Koopgarantwoningen Dotatie HIR verkopen Investeringen fiscaal aangemerkt als onderhoud Afschrijving Boemerang Afschrijving Angstel 32 + 34 Vrijval verschil leningen o/g Correctie voorziening portocabins Correctie mutatie personeelsvoorziening subtotaal af: Fiscale winst Bij: Beperkt aftrekbare kosten Bijdrage Saneringssteun Af: Investeringsaftrek Belastbare winst Af: verliesverrekening Belastbaar bedrag

-454 -283 -

-11 -25 -25 -268 -13 -109 -3 -3.361

-57 -268 -9 -109 -12 -3 -1.785

3.264

3.455

4 426

4 478

-5

-2

3.689

3.935 -2.076 1.859

3.689

In ons geval is er sprake van belastinglatenties. Deze ontstaan als gevolg van verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De waardeverschillen betreffen de waardering van vastgoed dat voor verkoop is gelabeld en de waardering van leningen en heeft tevens betrekking op verliescompensatie. Hiermee komt de vennootschapsbelasting voor 2014 op: Directe belastingen Mutaties met terugwerkende kracht Mutatie latente verrekenbare verliezen Mutatie latentie leningenportefeuille Mutatie latentie verkoop huurwoningen Totaal

912 -18 -28 27 893

Jaarstukken 2014

455 516 27 171 1.169

78


Boekjaar 2014 (x € 1.000)

Boekjaar 2013 (x € 1.000)

Het toepasselijk belastingtarief is voor 2013 en 2014 20% over de eerste schijf van € 200.000 en 25% over het meerdere. (16)

Buitengewone baten en lasten Buitengewone baten en lasten Totaal

-

Jaarstukken 2014

-

79


6.5 Kengetallen 2014

2013

2012

2011

2010

Vermogenspositie Eigen vermogen Voorziening(en) Financiële reserves

x € 1.000 x € 1.000 x € 1.000

32.169 223 32.392

27.189 71 27.260

38.021 74 38.095

33.753 156 33.909

26.064 361 26.425

27,7 4,3 2,1 73,2

23,8 4,4 2,0 77,4

29,7 4,4 2,1 69,5

26,7 4,6 1,8 72,5

22,2 4,7 1,0 78,6

Financiële kengetallen Solvabiliteit eigen vermogen Bet.rente tov gemiddeld VV Interest coverage ratio Loan to value

% % %

Onderhoud x € 1.000 x € 1.000 x € 1.000

327 120 1.748

382 136 2.053

394 172 2.447

363 146 2.231

440 160 4.030

Algemene kosten Kosten Raad v.Commissariss. Heffingen CFV Verhuurdersheffing Kosten verzekeringen Kosten belastingen

x € 1.000 x € 1.000 x € 1.000 x € 1.000 x € 1.000 x € 1.000

680 36 426 1.374 52 552

604 44 478 55 58 563

786 34 47

899 41 137

1.256 42 136

71 553

56 536

51 571

WOZ waarde

x € 1.000

381.435

414.925

438.534

445.255

454.144

Klachtenonderhoud Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud

Bedrijfskosten

Indeling woningbezit Vooroorlogs 1945-1968 1968-1975 1975-1992 1992Totaal

aantal aantal aantal aantal aantal

0 967 283 523 271 2.044

0 973 286 529 271 2.059

0 979 287 536 271 2.073

2 984 288 541 271 2.086

2 990 289 544 193 2.018

Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal

aantal aantal aantal

286 1.327 431 2.044

305 1.358 396 2.059

365 1.385 323 2.073

414 1.384 288 2.086

456 1.328 234 2.018

Verkocht Verkocht bestaand bezit Verkocht nieuwbouw Waarvan koopgarant

aantal aantal aantal

15

14

13

10

16

5

3

4

3

15

Huurderving Verhuurmutaties Aantal verhuringen Uitzettingen

% aantal aantal aantal

0,44 113 100 5

0,48 121 109 0

0,51 126 124 0

1,20 176 240 2

0,60 114 136 2

Gemiddeld aant. punten WWS Gemiddelde puntprijs Gemiddelde huurverhoging Gem. huur tov max. redelijk Acceptatiegraad

aantal € % % %

148 3,46 3,97 68 3,80

147 3,32 4,00 67 1,90

145 3,21 2,30 67 1,50

145 3,09 1,30 66 3,23

140 3,08 1,20 66 1,80

Verhuur

Jaarstukken 2014

80


6.6 Overige gegevens 6.6.1 Voorstel resultaatbestemming Het totale positieve jaarresultaat bedraagt in 2014 € 518.000. Dit bedrag is ten gunste van het eigen vermogen gebracht. 6.6.2 Statutaire winstbestemming Er is geen sprake van een statutaire bepalingen in verband met bestemming van de winst. 6.6.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring is opgenomen in hoofdstuk 6.7.

Breukelen, 12 mei 2015 Directeur- bestuurder:

Raad van commissarissen:

L. van Rossum

T.S.J. Meester RA

Dr. H. van der Heijden

A.J.H. van Riel

Mw. H. Jorna-Leussink Msc

Mw. L.M. van der Sluis

Jaarstukken 2014

81


6.7 Controleverklaring

Jaarstukken 2014

82


Jaarstukken 2014

83


Bijlage A: Overzicht afkortingen A1-status ALDO ALV AWB B2-status BBSH BNG BRU BWS CAO CBS CFV CSV CV DAEB dPi EI EPA EU GGD GGN GGZ GPR (Gebouw) HAT-woning HR k.k. MEE mv NVBW NWB OR OSV OTB POP PLP PKVW PR RA RIE RvC RWU SPW SUN SWRU TU VAR VO Vpb VSO VTW VvE WBV WOZ WSNP WSW WWS

voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie corporatie (CFV) Bewonerscommissie van Albrechtlaan en Doude van Troostwijkplein algemene ledenvergadering algemene wet bestuursrecht voorgenomen activiteiten brengen corporatie op korte termijn in gevaar (CFV) besluit beheer sociale huursector Bank Nederlandse Gemeenten Bestuur regio Utrecht besluit woninggebonden subsidies collectieve arbeidsovereenkomst Centraal Bureau voor de Statistiek Centraal Fonds Volkshuisvesting Christelijke School Vreeland centrale verwarming diensten van algemeen economisch belang de prospectieve informatie: financiële prognose voor komende vijf jaar energie-index, in welke energieklasse een woning valt (hoe lager, hoe beter) energielabel voor woningen Europese Unie Gemeentelijke Gezondheidsdienst Incassobureau en gerechtsdeurwaarder Geestelijke Gezondheidszorg gemeentelijke praktijkrichtlijn (gebouw) huisvesting alleenstaanden of tweepersoons huishouden hoog rendement kosten koper stichting voor ondersteuning bij leven met een beperking mechanische ventilatie Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties Nederlandse Waterschapsbank ondernemingsraad Ondernemersvereniging Stichtse Vecht onderzoeksinstituut voor maatschappelijke vraagstukken en problemen die samenhangen met wonen, bouwen en de gebouwde omgeving persoonlijk ontwikkelingsplan persoonlijk loopbaanplan politie keurmerk veilig wonen public relations register accountant risico inventarisatie en evaluatie raad van commissarissen Regioplatform Woningcorporaties Utrecht Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties standaard uitrustingsniveau Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht Technische Universiteit regionale weekkrant huis-aan-huis Vecht en Omstreken vennootschapsbelasting vaststellingsovereenkomst Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties vereniging van eigenaren woningbouwvereniging waardering onroerende zaken Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen Waarborgfonds Sociale Woningbouw woningwaarderingsstelsel

Jaarstukken 2014

84


meerpersoons huishouden

tweepersoons huishouden

eenpersoons huishouden

Bijlage B: BBSH E Leeftijd/inkomen/huurtabel Er werden 100 contracten afgesloten in de periode van 1 januari 2014 tot 1 januari 2015:

Leeftijd

Inkomen 1. goedkoop <= € 389,05

niet ouderen laag hoog ouderen laag hoog Totaal Leeftijd

5

5


niet ouderen laag hoog ouderen laag hoog Totaal Leeftijd

2. betaalbaar 3. duur tot 4. duur vanaf Totaal € 389,05- € 596,75 huurtoeslag grens > huurtoeslag grens € 596,75 - € 699,448 > € 699,48

7 11 9 1 28

1 1

28 17 17 4 66


0


niet ouderen laag hoog ouderen laag hoog Totaal

16 6 8 2 32

5 2 1 1 9

7 1 2 10

1 1

12 3 1 4 20


0

3

4 7

3

11

Jaarstukken 2014

0

7 7 0 0 14

85

Jaarstukken 2014 Een stevig fundament

Recommend Documents