JAARPLAN 2014
Door het bestuur vastgesteld op 12 december 2013
Woonveste, Afrikalaan 92, 5152 MD Drunen, Tel: 0416 - 37 87 80, Fax: 0416 - 37 32 76
INHOUDSOPGAVE 1.
INLEIDING ..................................................................................................................... 2
2.
WONEN ......................................................................................................................... 3
3.
4.
5.
6.
2.1
Verhuur ................................................................................................................... 3
2.2
Woonservice ........................................................................................................... 6
2.3
Onderhoud .............................................................................................................. 6
ONTWIKKELING ...........................................................................................................11 3.1
Wijken ....................................................................................................................11
3.2
Voorraad- en gebiedsontwikkeling.........................................................................14
3.3
Beleid en onderzoek...............................................................................................16
ORGANISATIE ..............................................................................................................19 4.1
Toegeruste organisatie ...........................................................................................19
4.2
Communicatie en profilering ...................................................................................20
4.3
Verantwoord ondernemen ......................................................................................21
FINANCIEEL PLAN .......................................................................................................23 5.1
Exploitatie ..............................................................................................................23
5.2
(Des)investeringen .................................................................................................28
5.3
Treasury .................................................................................................................29
BIJLAGEN .....................................................................................................................31 6.1
Meerjarenprognose 2014-2018 .............................................................................31
6.2
Uitgangspunten exploitatieberekeningen nieuwbouw van woningen ......................33
6.3
Doelstellingen en activiteiten 2014 per afdeling/team .............................................34
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 1
1.
INLEIDING
Wooncorporaties verkeren al enige jaren in turbulente omstandigheden. Heffingen, mogelijke wetgeving, kabinetsvoornemens, het maakt het speelveld onzeker. De financiële positie van een aantal collega-corporaties heeft gevolgen voor andere corporaties binnen de stelsels van onderlinge waarborg en centraal fonds; het leidt tot scherpere regelgeving en toezicht alsmede tot forse heffingen. Over sommige thema‟s zoals de verhuurdersheffing bestaat inmiddels duidelijkheid voor de huidige kabinetsperiode. Geen duidelijkheid bestaat er nog over de aangekondigde Herzieningswet. Met name het moment van administratieve scheiding van DAEB- en niet-DAEBactiviteiten is nog onzeker. Ondanks de turbulente omstandigheden is Woonveste in staat gebleken om financieel gezond te blijven en actief te kunnen blijven acteren op belangrijke terreinen van de volkshuisvesting. Er kan voldoende nieuwbouw gepleegd worden om de sociale woningvoorraad te vernieuwen en het wonen in combinatie met zorg kwalitatief te verbeteren. Geerpark is gestart en ondanks de moeizame woningmarkt lijkt er voldoende zicht op een succesvolle eerste fase. Belangrijke woon-zorgprojecten zijn in samenwerking met belanghouders in voorbereiding. Er is een verkoopplan dat gericht is op het geleidelijk afstoten van die delen van de voorraad die minder toegesneden zijn op de toekomstige vraag, dan wel die zeer duur in onderhoud zijn. Ook de organisatie is in staat om onder de vernieuwde omstandigheden goed te kunnen acteren. In 2014 wordt specifiek aandacht besteed aan het mee-bewegen van de organisatie en haar medewerkers met het nieuwe speelveld van corporaties. Een goed intern toezicht op de organisatie is van grote waarde; de Raad van Commissarissen van Woonveste bestaat vanaf begin 2014 uit een vrijwel geheel nieuw team.
Het managementteam van Woonveste
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 2
2.
WONEN
In dit hoofdstuk worden de doelstellingen en activiteiten op het gebied van Wonen beschreven welke worden uitgevoerd door de teams Verhuur, Woonservice en Onderhoud. Er wordt vooral aangegeven welke specifieke activiteiten in 2014 worden ondernomen naast het „normale‟/primaire proces dat zich richt op: “Een uitstekende dienstverlening rond de individuele klant en kostenbewust verhuren en onderhouden”. Deze uitstekende dienstverlening wordt onder andere gemeten door de eigen klanttevredenheidsonderzoeken en de onderzoeken vanuit KWH waarbij we minimaal een 7 willen scoren. We registreren sociale meldingen en klachten1 want daar kunnen we, net als van de onderzoeken, van leren en verbeteren. 2.1
VERHUUR
De kernactiviteiten van Verhuur zijn het verhuren van woningen, huurincasso en het sociaalen buurtbeheer met de volgende opdrachten: Zo snel mogelijk verhuren van vrijkomende woningen door de medewerkers Verhuur; Zo snel mogelijk zorgen voor een technische staat van de vrijkomende woningen volgens de vastgestelde basiskwaliteit door de mutatieopzichters; Zo laag mogelijk houden van huurachterstanden en voorkomen van (nieuwe) schulden door de medewerkers incasso en de medewerker budgetbeheer; Sociaal en fysiek beheer voor individuele huurders, wijk of buurt door rayonconsulenten en buurtbeheerders met als doel een prettige, schone en veilige leefomgeving. Risico’s De grootste risico‟s bij verhuur betreffen het risico op leegstand, het niet passend toewijzen van een woning, en het niet betalen van de huur. De processen en de managementinformatie zijn erop gericht om deze risico‟s te beperken. 2.1.1 Het verhuren van woningen Opzeggingen/Nieuwbouw Het proces bij verhuur start als een woning wordt opgezegd of als een nieuwbouwwoning aan de orde is. Het aantal opzeggingen wordt geschat op 380. Dat zijn er meer dan in 2013. Reden hiervoor is dat er signalen zijn dat de koopwoningmarkt in de regio iets aantrekt. Woonveste gaat als alles volgens plan verloopt in 2014 de eerste nieuwbouw in Geerpark toewijzen. Dit betreft (36) appartementen en (19) woningen. De eerste woningen worden naar verwacht medio 2015 opgeleverd. De wachttijd voor actief woningzoekenden zal hiermee vermoedelijk rond gemiddeld 10 maanden uitkomen. Woonveste blijft met ‟t Heem en met Vestia (Watertorens Drunen) samenwerken inzake het aanbieden van hun woningen en het verzamelen en doorgeven van de reacties hierop. Ook worden hierover gesprekken gevoerd met Schakelring. 1
Sociale melding: uiting van ontevredenheid waarbij Woonveste niet direct of indirect als beklaagde wordt aangemerkt. Klacht: uiting van ontevredenheid waarbij Woonveste direct of indirect als beklaagde wordt aangemerkt. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 3
Woonruimteverdeelsysteem De vrijkomende- en nieuwbouwwoningen zullen, evenals in voorgaande jaren, via het aanbodmodel worden toegewezen. Het toewijzingssysteem gebaseerd op de langste inschrijvingsduur blijft dus gehandhaafd. Hierbij is het beleid dat zoveel mogelijk sociale woningen worden toegewezen aan de primaire doelgroep van Woonveste. Dit zijn de huishoudens met een maximaal gezinsinkomen tot € 34.229,- (cijfer 2013). Hiervan wordt alleen afgeweken indien dit leegstand tot gevolg heeft. Dit zal er naar verwachting toe leiden dat minimaal 95% van de woningen onder de huurtoeslaggrens wordt toegewezen aan de primaire doelgroep. Hiermee wordt dan tevens voldaan aan de Europese eis die op 90% ligt. Woonveste streeft ernaar om vrijkomende woningen zo snel mogelijk passend te verhuren volgens de vastgestelde basiskwaliteit. Dit om (de kosten van) leegstand te voorkomen. Ook in 2014 wordt ingezet om zoveel mogelijk aansluitend te verhuren en zodoende minimaal 65% van het aantal vrijkomende woningen binnen 14 dagen weer verhuurd te hebben. Doel is dat de huurderving door leegstand maximaal 0,4% van de bruto huuropbrengsten bedraagt. Bijzondere doelgroepen Woonveste wordt diverse keren per jaar vanuit de markt benaderd met een specifiek huisvestingsvraagstuk voor een bijzondere doelgroep. Woonveste beoordeelt deze aanvragen en daar waar zij voor zichzelf een rol ziet, spant zij zich in om een oplossing voor dit vraagstuk te vinden. Ook kan het voorkomen dat er een noodsituatie ontstaat die opgelost moet worden door een woning beschikbaar te stellen. Het beleid om hiervoor maximaal 8 woningen per jaar ter beschikking te stellen, buiten het reguliere toewijzingssysteem om, blijft gehandhaafd. Statushouders De gemeente Heusden en Haaren bespreken elke half jaar met Woonveste het aantal statushouders dat de gemeente moet huisvesten. Woonveste neemt hierin verantwoordelijkheid en zal waar mogelijk voldoen aan de voorgestelde taakstelling. Mutaties Woningen die worden aangeboden aan nieuwe huurders voldoen tenminste aan de vastgestelde basiskwaliteit. Bovendien moeten woningen verplicht voorzien worden van een energieprestatielabel (EPA-label) in de vorm van een energiecertificaat. Deze wordt door de mutatieopzichters bij elke woning die opnieuw verhuurd wordt berekend en waar nodig aangepast. In 2014 zal ten aanzien van het gehele mutatieproces gekeken worden wat er nog effectiever en efficiënter kan in dit proces. Hier zijn naar verwachting een aantal stappen te maken die het werken vergemakkelijken en ervoor zorgen dat er vooraf meer inzicht is in de uitgaven. Hierbij zullen de aanbevelingen vanuit de interne controle 2013 worden meegenomen. Dit alles met als uitgangspunt dat het niet ten koste gaat van de klanttevredenheid. Voor dit traject zal een externe partij ondersteuning bieden. Huurverhoging Jaarlijks kunnen de huren van sociale woningen maximaal verhoogd worden met het door de overheid toegestane beleid. Dit beleid staat ook in 2014 inkomensafhankelijke verhoging boven inflatie toe. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 4
Woonveste kiest als uitgangspunt voor de huurverhoging een huurontwikkeling van 1% boven inflatie. In maart 2014 zal worden bezien of het financieel noodzakelijk c.q. verantwoord is om van dit uitgangspunt af te wijken. 2.1.2 Huurincasso Woonveste past een strikt en daarmee klantgericht incassobeleid toe. Dit beleid past bij de maatschappelijke rol van Woonveste omdat het erop gericht is om huurachterstanden en eventuele uitzettingen te voorkomen. We streven ernaar de vorderingen op actieve huurders onder de 0,4% van de jaarhuur te houden. Er is duidelijk een verandering in de samenstelling van huurders met een achterstand te zien, namelijk huurders die werkloos geworden zijn (1 of beide partners), gekort zijn op hun inkomen of door wetswijzigingen terugval/verandering in hun inkomsten hebben. Deze nieuwe groep wil actief aan de slag gaan om hun probleem op te lossen, echter de problematiek is complexer en urgenter. In 2014 zal worden ingezet op het vroegtijdig signaleren van problematieken die er spelen bij huurders die niet betalen. Hier zal gekeken worden welke oplossingen mogelijk zijn (waaronder budgetondersteuning) en welke hulpverleningsinstanties er mogelijk ingeschakeld moeten worden. Denk hierbij aan Juvans, Mee, ContourdeTwern en Modus. Naar verwachting zullen ongeveer 100 huishoudens gebruik gaan maken van budgetondersteuning. Dit zijn er meer dan in 2013, gezien de maatschappelijke ontwikkelingen. Dit moet leiden tot minimaal 50 deelnemers die na budgetondersteuning de lopende huur blijvend op tijd betalen. In 2014 wordt de workshop budgetteren geëvalueerd. Daarbij worden de mogelijkheden bekeken om samen met onze samenwerkingspartners (o.a. Juvans) een workshop of cursus op te zetten. In 2014 zal onderzocht worden wat er aanvullend gedaan kan worden om de vorderingen op vertrokken huurders te innen en te verminderen. 2.1.3 Het sociaal- en buurtbeheer De inspanningen die in het kader van sociaal- en buurtbeheer worden geleverd zijn vooral gericht op het actief betrekken van buurtbewoners bij de buurt waarin zij wonen en/of om zelf problemen op te lossen die zich voordoen. Uitgangspunt is dat Woonveste bewoners faciliteert en ondersteunt bij het uitvoeren van activiteiten die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de buurt. Dit met een zo hoog mogelijk inzet van de bewoners zelf. De in 2012 opgestelde visie op leefbaarheid geldt als uitgangspunt. De rayonconsulenten en buurtbeheerders vervullen een belangrijke rol bij het ondersteunen van huurders bij individuele woongerelateerde problemen. Bovendien houden zij toezicht op het naleven van woon- en leefregels. Dit door actief aanwezig te zijn in de wijken als ook op een vast moment tijdens spreekuren in de wijkwinkels in Vlijmen en in Oudheusden. In specifieke gevallen of wanneer de situatie daarom vraagt worden gespecialiseerde partners ingeschakeld. Daar waar netwerkpartners een specifieke taak hebben wordt de verantwoordelijkheid daar neergelegd waar deze hoort. Indien nodig zullen er gezamenlijke inspanningen worden verricht om problemen achter de voordeur te ontdekken en bij te dragen aan een oplossing. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 5
Bij (buren-)conflicten waarbij partijen aangeven dat ze bereid zijn om tot een oplossing te komen, wordt ook dit jaar gebruik gemaakt van buurtbemiddeling. Vrijwilligers zijn opgeleid om middels gesprekken met betrokkenen te komen tot een passende oplossing. Dit is de afgelopen jaren naar tevredenheid ingezet. In 2014 zal, naast bovengenoemde, ingezet worden op de volgende zaken: Voor de uitwisseling van kennis wordt er op initiatief van Woonveste door de rayonconsulent een netwerkgroep opgezet met collega‟s van omliggende corporaties; Het initiatief om collega‟s mee te nemen in de wijk wordt in 2014 voortgezet; Als pilot gaan de buurtbeheerders en de rayonconsulent meer „s avonds de wijk in. Dit zal de efficiëntie van de huisbezoeken en de contacten met de huurders vergroten; Samen met collega-corporaties uit de regio wordt ook in 2014 aan gedetineerden een presentatie gegeven over (sociale) huur en de verplichtingen die hierbij horen. Dit om succesvolle re-integratie in de maatschappij te bevorderen; Er wordt een pilot gestart met het tijdelijk plaatsen van mobiele camera‟s om structurele overlastsituaties in complexen weg te kunnen nemen. Dit gaat altijd in overleg met bewoners. Hierbij wordt duidelijk en zichtbaar aangegeven dat er een camera hangt. Dit in verband met de wet op de privacy. 2.2
WOONSERVICE
De kernactiviteit van Woonservice is zoveel mogelijk vragen duidelijk en klantgericht te beantwoorden. Deze vragen komen binnen via verschillende kanalen, namelijk via de website, de telefoon en aan de balie. Ook vindt de coördinatie van woonwinkelkeuzes plaats en worden woonwinkelgesprekken (in 2014 naar verwachting 130 à 150) duidelijk en klantgericht gevoerd. In april 2013 is de nieuwe interactieve website succesvol geïmplementeerd. Dit geeft aan klanten nog meer mogelijkheden om zaken zelf te regelen. Het promoten van de website aan klanten die bellen is een continue activiteit voor team Woonservice. Dit geldt zeker voor het melden van reparatieverzoeken via de website. Ook zullen er daar waar nodig verbeteringen worden doorgevoerd op de website. Om de klanten nog beter van dienst te zijn en de interne klant te ontlasten, zal in 2014 ingezet worden op het vastleggen van klantcontacten in Wocas. Woonservice kan de klant dan sneller van informatie voorzien en hiermee beter van dienst zijn. Dit vergt wel een aanpassing van attitude en werkwijze voor de interne organisatie. In 2013 zijn er taken naar Woonservice gegaan die gedaan kunnen worden als het minder druk is. Dit zal zijn vervolg krijgen in 2014 waarmee er nog meer gekeken gaat worden hoe de piek- en daluren beter benut kunnen worden. 2.3
ONDERHOUD
De kernactiviteiten van Onderhoud zijn het planmatig onderhoud, contractonderhoud, dagelijks onderhoud en het verbeteren van de energetische kwaliteit van een (tot en met 2015) geselecteerd aantal woningen. Dit met als doel een kwalitatieve en betaalbare woningvoorraad. Dit staat ook vermeld in het ondernemingsplan 2011 t/m 2015. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 6
De uitdaging is om het onderhoud op een klantgerichte, efficiënte, effectieve en kostenbewuste manier uit te voeren. Risico’s Er speelt een aantal risico‟s voor het wel of niet realiseren van de onderhoudsactiviteiten. Een risico is de kans op faillissement van opdrachtnemers en/of toeleveranciers. In de keuze voor partijen wordt hier zoveel mogelijk rekening mee gehouden. Een ander risico heeft te maken met de overheid. Deze heeft duidelijk kenbaar gemaakt (echter nog niet geformaliseerd) het verlaagde btw-tarief op arbeid ook na 1 maart voort te zetten voor heel 2014. Dit levert Woonveste een voordeel van zo‟n € 700.000,- welke reeds verwerkt is in de onderhoudsbegroting. Hiervoor is een aantal aannames gemaakt over de verhouding arbeid en materiaal (50% - 50%) per onderhoudsactiviteit. Tevens liggen er risico‟s in de gemaakte aannames bij dagelijks onderhoud. Deze richten zich met name op het aantal en de kosten van mutaties en van reparatieverzoeken en het deelnamepercentage voor het project binnen onderhoud. De aannames zijn gebaseerd op ervaringscijfers uit het verleden. Om het risico op het doorschuiven van projecten nagenoeg uit te sluiten, zijn alle in 2014 geplande planmatige activiteiten vooraf geïnspecteerd (inclusief het incidenteel planmatig onderhoud). Deze zijn opgenomen in de begroting indien de activiteit ook wordt uitgevoerd.
Omschrijving
2014
Planmatig onderhoud * Regulier planmatig onderhoud * IPO aan 42 woningen
€ 4.183.285 € 235.000
Verduurzamen 200 woningen * Geclusterd onderhoud * Investering in energetische kwaliteit
€ 3.429.893 € 650.839 € 951.000
Contractonderhoud Dagelijks onderhoud * reparatieverzoeken (5.500 x € 190) * mutatieonderhoud ( 345 x € 3.750)
€ 1.045.000 € 1.293.750
Totaal budget onderhoud en verduurzamingen
€ 11.788.767
Onderverdeling totaal budget: * Budget onderhoud * Investering verbetering energetische kwaliteit
€ 11.137.928 € 650.839
2.3.1 Planmatig onderhoud (Planmatig) onderhoud is de grootste jaarlijkse kostenpost van Woonveste. Het is belangrijk om deze ook voor de langere termijn goed te begroten, wat zichtbaar wordt in de meerjarenonderhoudsbegroting (Homerun). De onderhoudsnorm die hieruit naar voren komt, ligt hoger dan de financiële norm die Woonveste heeft gesteld. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 7
Vandaar dat in 2014 de kwaliteit van de meerjarenonderhoudsbegroting wordt getoetst en waar nodig wordt bijgesteld. Hier zullen zowel medewerkers bij worden betrokken alsook een extern deskundige. 2.3.2 Contractonderhoud In 2014 zullen voor wat betreft het contractonderhoud o.a. de volgende activiteiten plaatsvinden: - Een aanbesteding voor beveiligingsvoorzieningen op daken, inclusief dakankers, kooiladders, brandtrappen etc.; - Voorbereiding op de aanbesteding van het CV/MV-contract welke in 2015 afloopt. - Start op de bewaking van garantietermijnen en verwerking in Wocas; mits dit in Wocas mogelijk wordt gemaakt; - Implementeren contract rioolonderhoud en tuinonderhoud; - Verdere aanscherpingen op de contractafspraken van BMI (Brand Meld Installaties) omdat dit complexer is dan verwacht. Daarnaast zal met zorgpartijen gekeken worden naar ieders verantwoordelijkheden; - Aanscherpen van (contract)afspraken met huurders inzake het schoonmaken van goten, kunststof kozijnen en panelen in kozijnen bij grondgebonden woningen. Het bedrag dat begroot staat voor contractonderhoud is nagenoeg hetzelfde bedrag als in het voorgaande jaar. Er zijn echter meer zaken in contracten ondergebracht, er is nieuwbouw toegevoegd en er zijn toegezegde indexeringen doorgevoerd. 2.3.3 Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat uit mutatieonderhoud en reparatieverzoeken. Om dit proces met opdrachtnemers verder te optimaliseren, wordt in 2014 onderzocht of verder automatiseren middels een aannemersportaal toegevoegde waarde biedt. Mutatieonderhoud Het aantal opzeggingen voor 2014 wordt geschat op 380 woningen. Een toelichting hierop is te vinden onder Verhuur. Hiervan zijn er naar verwachting 35 in de complexbeheerplannen gelabeld als te verkopen. Hier zal geen mutatieonderhoud worden uitgevoerd. Dit betekent dat er zo‟n 345 woningen opnieuw verhuurd gaan worden. De kosten per mutatie bedragen gemiddeld € 3.750,-. Reparatieverzoeken Woonveste rekent in 2014 wederom op zo‟n 5.500 reparatieverzoeken met een gemiddelde prijs van € 190,-. Van het budget van € 1.045.000,- wordt zo‟n 20-25% uitgezet in (goed uitonderhandelde) vaste prijzen. Dit proces is “in control” en naar verwachting zal dit zo‟n 3.300 reparaties (60%) betreffen. In 2014 zal de focus gelegd worden op de uitgaven aan repartieverzoeken die niet in vaste prijsafspraken mogelijk zijn en zo‟n 75 tot 80% van de kosten veroorzaken. Er zal onderzocht worden hoe deze kosten verminderd kunnen worden en er zal gekeken worden of dit proces verbeterd kan worden. Om reparatiekosten te reduceren zullen in 2014 nazorginspecties plaats gaan vinden, daar waar garantietermijnen aflopen op groot-onderhoudsactiviteiten en nieuwbouw. Voorwaarde hierbij is dat deze gegevens makkelijk voorhanden zijn, bijvoorbeeld doordat hiervoor een module in Wocas is ingericht en gevuld met relevante gegevens. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 8
Deze inspectie zal uitgevoerd worden door de projectopzichter tijdens de herinspecties voor het planmatige onderhoud. Zo kunnen eventuele gebreken binnen de garantie door de leverancier worden verholpen. 2.3.4 Energetische kwaliteit verbeteren Duurzaam onderhouden De doelstelling van Woonveste is om in 2023 de totale woningvoorraad op minimaal energielabel C te hebben. In het ondernemingsplan 2011 t/m 2015 is als doel gesteld om eind 2015 zo‟n 600 tot 800 woningen naar minimaal een C-label te brengen. Tussen 2011 en 2013 zijn inmiddels ruim 450 woningen opgewaardeerd naar een C- of B-label. Hiermee lopen we dus op koers. Voor 2014 staan 200 woningen gepland tot energetisch verbeteren naar energielabel C en waar mogelijk B. Het opwaarderen naar energielabel B wordt uitgevoerd als dit technisch haalbaar is en er voldoende financiële dekking mogelijk is door middel van een huurprijsaanpassing. De uitvoering van energetische verbetermaatregelen vindt plaats in combinatie met het planmatig onderhoud aan de buitenschil van de desbetreffende woningen. Door deze activiteiten te combineren kan synergie worden bereikt die leidt tot sterk verbeterde energieprestaties. Omdat dit ingrijpende projecten zijn, worden partijen vroegtijdig betrokken en wordt er gewerkt met een bouwteam. Dit betekent dat de begroting is gebaseerd op offertes van de bij het bouwteam betrokken partijen. Gezien het inkoop- en aanbestedingsbeleid van Woonveste is het niet nodig om aanvullende offertes op te vragen. Echter op onderdelen zal nog een tweede offerte worden opgevraagd, daar waar naar verwachting de huidige marktomstandigheden scherper inkopen mogelijk maakt. Dit betekent dat voor het energetisch opwaarderen naar energielabel C in 2014 gemiddeld € 16.780,- per woning wordt begroot aan „normale‟ planmatig onderhoudskosten, die hiervoor worden geclusterd. Daarnaast is een investering gereserveerd voor isolatieverbeterende maatregelen van € 3.300,- per woning. Woonklimaat Voor een goed woonklimaat is het van belang om een goede balans te realiseren tussen verwarming en ventilatie. Bij het energetisch verbeteren van woningen wordt met name ingezet op een goede isolatie van de buitenschil. Er is hierbij wel sterke behoefte aan het ventileren van ruimten. Om te zorgen voor de juiste balans wordt in 2014 onderzocht of een ClimaRad-systeem standaard als maatregel toegepast moet worden bij energetische verbeterprojecten. 2.3.5 Overige Relatiebijeenkomst Voor de vaste opdrachtnemers (van zowel dagelijks- als planmatig onderhoud) zal wederom de jaarlijkse relatiebijeenkomst worden georganiseerd, waarin doelstellingen, verwachtingen en werkafspraken voor het nieuwe jaar duidelijk worden gecommuniceerd. Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) Al enkele jaren wordt op het gebied van Wmo vanuit de overheid de stap gezet naar regie en inkoop door de bewoner zelf. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 9
In 2013 is daardoor het aantal Wmo-verzoeken drastisch afgenomen. Woonveste zal ondersteuning blijven leveren op initiatief van de gemeenten Heusden en Haaren. Hiervoor zijn duidelijke afspraken overeengekomen in een convenant. Optimaliseren proces verwerken en registreren EPA-labels Bij de interne controle van 2013 is gebleken dat de labelsprongen na het energetisch verbeteren van woningen niet goed worden doorgevoerd in Wocas en in EPAview. Het actualiseren van Wocas gebeurt momenteel handmatig per woning. Er is opdracht gegeven aan Centric om een koppeling te maken tussen de database EPAview en Wocas. Deze koppeling laat helaas nog op zich wachten. In de tussentijd wordt gekeken hoe dit proces geoptimaliseerd kan worden. Dit is relevant omdat de EPA-labels een steeds belangrijker plek krijgen in het WWS (Woning Waardering Systeem) en hiermee in de huurprijsbepaling. Landelijk Asbest Volg Systeem (LAVS) In een groot aantal woningen van Woonveste is asbesthoudend materiaal verwerkt. Bij de verwijdering hiervan wordt de woningeigenaar als eindverantwoordelijke beschouwd. Daarom is het belangrijk om het proces van inventarisatie tot het storten nauwkeurig te volgen. Vanwege wanprestaties uit het verleden is een goed volgsysteem ontwikkeld. Dit is het Landelijk Asbest Volg Systeem (LAVS). Woonveste zal vanaf 2014 gaan werken via dit systeem. Opzichters zullen, samen met de asbestinventarisatiebedrijven en -saneerders die voor Woonveste werken, een implementatietraject ondernemen.
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 10
3.
ONTWIKKELING
Het realiseren van wijken waar onze klanten graag wonen en waar het Woonvestevastgoed zich goed kan ontwikkelen is een belangrijke doelstelling. De afdeling Ontwikkeling geeft op het gebied van wijken, nieuwbouw, beleid en onderzoek hieraan inhoud. Via geplande activiteiten werkt Woonveste aan prettige en vitale buurten/wijken, verdere verbetering van tevredenheid van klanten en belanghouders en wil Woonveste een betrouwbare partner zijn voor belanghouders op het gebied van wonen, welzijn en zorg.
3.1
WIJKEN
De inzet van Woonveste op het gebied van leefbaarheid en participatie in wijken wordt hieronder beschreven. Woonveste streeft altijd naar samenwerking met de bewoners van de wijken en met de belanghouders, mits dat een meerwaarde heeft. Deze samenwerking kan per wijk een andere vorm aannemen. Succesvolle samenwerkingsacties zoals wijkgesprekken in Heusden, burendag en het opschonen van brandgangen worden in 2014 gecontinueerd. Woonveste speelt in op initiatieven die in de loop van het jaar door bewoners en/of belanghouders kenbaar worden gemaakt. Nieuwe projecten worden volgens een vastgesteld afwegingskader beoordeeld op onze inzet. 3.1.1 Wijkgerelateerde activiteiten In de wijken Oudheusden, Vliedberg en Venne-Oost ligt voor Woonveste een maatschappelijke opgave in het kader van leefbaarheid en participatie en dus zijn de werkzaamheden voornamelijk hierop gericht. In 2014 wordt in deze wijken voornamelijk actief ingezet op schoon, heel en veilig. Bewoners worden gestimuleerd in meedoen. Door elkaar te ontmoeten wordt binding en vertrouwen gecreëerd. Hiermee wordt bereikt dat bewoners verantwoordelijkheid nemen tot het verbeteren van de directe woon- en leefomgeving. In 2014 worden de onderstaande werkzaamheden uitgevoerd: Oudheusden - In het gebied Kasteellaan tot aan G. Voetiusstraat: het opknappen van brandgangen en het verbeteren van tuinafscheidingen tussen de Kasteellaan en de A. Loeffstraat. Verder wordt onderzoek gedaan of het verbeteren van tuinafscheidingen in de overige straten in dit gebied wordt ingezet. In brandgangen van straten waar Woonveste voornamelijk bezit heeft, neemt ze de regierol. In de overige brandgangen participeert Woonveste. - Het gemeentelijk programma „Hart voor Oudheusden‟ wordt door gezamenlijke partijen geëvalueerd. Hieruit vloeien afspraken voort over verdere acties t.b.v. het uitvoeringsprogramma Oudheusden. - Woonveste participeert in de bewonerswerkgroep leefbaarheid. - Voor de woningen in de Irenestraat e.o. (complex 2207) vindt planvorming over de woningen plaats en worden mogelijke scenario‟s ontwikkeld. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 11
Vliedberg - In de wijk Vliedberg is Woonveste in 2013 samen met bewoners en belanghouders gestart met het opstellen van een wijkwerkplan. Uit de speerpunten volgen acties die samen met belanghouders en bewoners in werkgroepen worden opgepakt. Woonveste ondersteunt minimaal één werkgroep. - Woonveste pakt minimaal twee brandgangen aan. Venne-Oost Vanuit de methode Buurtsignaal zijn speerpunten vastgesteld voor de wijk. In 2014 worden vanuit het werkvloeroverleg acties ondernomen ter versterking van de betrokkenheid en participatie van bewoners. Overige wijken In de overige wijken faciliteert Woonveste initiatieven van bewoners en/of belanghouders die passend zijn binnen de strategische visie leefbaarheid. De ontwikkelingen in deze wijken worden onder meer gemonitord via sociale meldingen bij Woonveste en de geactualiseerde wijkatlas van de gemeente Heusden. Wijkwinkels In de wijken Oudheusden en Vliedberg blijft Woonveste deelnemen aan en betrokken bij de acties vanuit de wijkwinkel. In 2014 wordt een besluit genomen over een andere locatie voor de wijkwinkel in Oudheusden zodat het pand weer beschikbaar komt als woning. 3.1.2 Wijkoverstijgende activiteiten Naast het realiseren van wijkgerelateerde activiteiten worden ook werkzaamheden verricht die minder wijkgebonden zijn. In 2014 richten we ons op: Bewustwording energiegebruik Door het verduurzamen van de woningvoorraad en het aanbieden van de producten Beter Peter en Woonenergie kunnen huurders besparen op het energieverbruik en dus de woonlasten. Met het product „Beter Peter‟ wil Woonveste huurders bewust maken van hun energieverbruik. Dit is een online programma met tips om meer energie te besparen waarvan elke huurder gebruik kan maken. Eind 2013 wordt het project geëvalueerd en afhankelijk van het aantal deelnemers wordt de inspanning voor 2014 bepaald. In samenwerking met de gemeente Heusden worden mogelijkheden onderzocht tot deelname aan het door woningcorporatie Casade ontwikkelde product „energieadvies aan huis‟. Bij een positief besluit van partijen wordt dit product in 2014 geïmplementeerd. Bewonersparticipatie Woonveste hecht aan het betrekken en activeren van bewoners. Bewonersparticipatie levert kennis en inzicht op en draagt bij aan betrokkenheid en verantwoordelijkheid van bewoners in de wijk. Uiteindelijk leidt het tot meer sociale cohesie en prettig wonen in de buurt. De persoonlijke aanwezigheid van Woonveste in wijken zorgt ervoor dat bewoners op een laagdrempelige manier contact kunnen leggen. Op signalen en initiatieven van bewoners wordt ingespeeld en er zijn middelen beschikbaar. In 2014 wordt zichtbaarheid in de wijk vergroot door buurtbezoek met ketenpartners, koffiegesprekken in complexen, wijklunches en overleg met bewonerscommissies. Met de kernpartners gemeente Heusden, ContourdeTwern en politie is gestart met het activeren van bewoners die zich inzetten voor een schone, hele en veilige wijk. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 12
In Drunen en Oudheusden zijn de eerste teams gestart en in 2014 wordt dit initiatief uitgebreid naar de kern Vlijmen. Tevens wordt met de kernpartners gezocht naar een product/aanpak die voor bewoners in de gemeente Heusden herkenbaar is. Indien nodig faciliteert Woonveste vrijwilligers zodat zij hun werkzaamheden kunnen uitvoeren. Veiligheid Om de veiligheid bij onze bewoners te vergroten maakt Woonveste hen bewust van wat zij zelf kunnen doen om de kans op inbraak te verkleinen. Woonveste heeft een inbraakpreventiepakket ontwikkeld en gaat dit in 2014 via diverse communicatiekanalen promoten. Indien door bewoners en/of belanghouders behoefte aan inbraakpreventie kenbaar wordt gemaakt, haakt Woonveste aan. De verwachting is dat twee voorlichtingsbijeenkomsten worden georganiseerd. Activeren buren Woonveste investeert in leefbaarheid zodat huurders op een prettige manier kunnen wonen. In 2014 worden in de wijken Oudheusden en Vliedberg bewoners actief benaderd met de vraag wat zij kunnen bijdragen in de hulp aan buren voor het behouden van een prettige woonomgeving. In samenwerking met ContourdeTwern en gemeente Heusden participeert Woonveste in dit project. De uitleenservice tuingereedschap blijven we faciliteren. Door van deze dienst gebruik te maken kunnen bewoners elkaar helpen in het onderhoud van de buurt. 3.1.3 Samenwerking Woonveste werkt op diverse terreinen samen met partners in het maatschappelijk veld en onderhoudt bestaande contacten voor het afstemmen van beleid en werkzaamheden op het terrein van wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid. Daarnaast pakt Woonveste meerdere activiteiten in gezamenlijkheid op en wordt aangesloten bij initiatieven van de belanghouders, indien dit binnen de kaders van Woonveste valt. Woonveste is zich ervan bewust dat er ook verschillende zaken spelen die niet (direct) op haar werkterrein liggen. In de werkvloeroverleggen Drunen, Oudheusden en Vliedberg is de samenwerking gericht op de aanpak van kerngerelateerde problemen en vraagstukken op het gebied van leefbaarheid. Ook in 2014 gaat Woonveste door met dit overleg. Daarnaast wordt deelgenomen aan de regiegroep wijk- en buurtgericht werken en het platform wonen, welzijn en zorg. Sociaal café Het sociaal café, dat Woonveste in samenwerking met de gemeentes Haaren en Heusden en ContourdeTwern organiseert, wordt in 2014 voortgezet. Doelstelling hiervan is om de banden tussen uitvoerders van diverse organisaties in de wijk aan te halen, te versterken en elkaar wederzijds inzicht in werkzaamheden te verschaffen. Dit mede in de verwachting dat dit tot vernieuwende en meer integrale plannen leidt. Door elkaar te kennen en samen te werken kunnen nieuwe initiatieven ontstaan die ten gunste komen van de bewoners in de wijken. In 2014 worden vier sociaal cafés georganiseerd. Buurtcultuurfonds Vanuit het Prins Bernard Cultuurfonds/Provincie Noord-Brabant zijn contacten gelegd met woningcorporaties voor het opzetten van een buurtcultuurfonds. Woonveste gaat een eigen buurtcultuurfonds oprichten dat door het Prins Bernard Cultuurfonds wordt beheerd. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 13
Woonveste stort € 25.000,- in het buurtcultuurfonds. Door het Prins Bernard Cultuurfonds/ Provincie Noord-Brabant wordt een bijdrage van € 8.250,- in dit fonds gestort. Woonveste houdt de zeggenschap over de uitgaven van het buurtcultuurfonds. De betrokkenheid en participatie van bewoners kan worden vergroot middels de inzet van culturele activiteiten. In 2014 wordt gestart met het inventariseren van mogelijkheden en worden minimaal twee projecten gerealiseerd. 3.1.4 Risico’s Het realiseren van de plannen voor leefbaarheid en participatie hangt nauw samen met de medewerking van belanghouders en bewoners. Als het draagvlak bij bewoners en/of de middelen bij belanghouders onvoldoende zijn dan heeft dit gevolgen voor de uitvoering. Dit kan leiden tot vertraging en/of uitstel van de activiteit. In de projectplannen worden de risico‟s benoemd en worden maatregelen beschreven om risico‟s te beheersen. 3.2
VOORRAAD- EN GEBIEDSONTWIKKELING
In 2014 staat de uitvoering en ontwikkeling van diverse nieuwbouwlocaties op het programma. Hieronder volgt een overzicht van de projecten. Over de projecten wordt in- en extern tijdig gecommuniceerd. Er wordt geïnvesteerd in kennis op het gebied van ketensamenwerking en zonne-energie krijgt eveneens aandacht. 3.2.1 Nieuwbouwprojecten 2014 Bestuursbesluit genomen 1. Vlijmen
Wolput; 25 sociale huurappartementen
Oplevering 1e kwartaal 2014
2. Haarsteeg Kavelingweg; 3 grondgebonden sociale huurwoningen 3. Vlijmen Aanpassing Rijksmonument Mommersteeg naar kleinschalige woon/zorgvorm: Thomashuis, ca. 8 eenheden voor verstandelijk beperkten en de Herbergier, ca. 16 eenheden voor Alzheimer- en dementiepatiënten 4. Vlijmen „Morgen 1‟ Geerpark; 36 appartementen in sociale huur 5. Vlijmen „Morgen 1‟ Geerpark; 13 grondgebonden woningen in sociale huur en 6 grondgebonden woningen in commerciële huur. 6. Helvoirt Leyenhof; ca. 30 sociale huurappartementen
Oplevering 1e kwartaal 2014
7. Haaren
Start bouw 3e kwartaal 2014
8. Vlijmen
Jaarplan 2014
Haarensteyn; ca. 40 sociale huurappartementen Centrumplan Vlijmen, 26 appartementen in sociale huur
Woonveste
Oplevering 3e/4e kwartaal 2014
Oplevering 3e/4e kwartaal 2014 Start bouw 1e kwartaal, oplevering 4e kwartaal 2014 Start bouw 3e kwartaal 2014
Start bouw 4e kwartaal 2014
pagina 14
Bestuursbesluit nog te nemen 1. Helvoirt
Multifunctionele accommodatie; schoolgebouw met kinderdagverblijf, gymzalen buurthuis en 10 sociale huurappartementen
Start bouw 1e kwartaal 2014
Toelichting: Helvoirt, Leyenhof: Samen met woon-/zorgorganisatie ‟t Heem wordt het plan voorbereid en gerealiseerd. Het totale complex bestaat uit 50 appartementen en ca. 30 intramurale zorgeenheden. Haaren, Haarensteyn: Samen met woon-/zorgorganisatie ‟t Heem wordt het plan voorbereid en gerealiseerd. Het totale complex bestaat uit 63 appartementen en ca. 34 intramurale zorgeenheden. MFA, Helvoirt: Multifunctionele accommodatie. Gemeente Haaren is initiatiefnemer in de realisatie van een MFA in Helvoirt. Na aanbesteding van de bouw kan de gemeente het project aan Woonveste verkopen. Besluitvorming en start bouw is gepland voor het eerste kwartaal. Projecten in ontwikkeling/onderzoek Vlijmen
Geerpark; ca. 175 huurwoningen in voorbereiding
Haaren
Wijngaert III; 15 grondgebonden huurwoningen
Nieuwkuijk
Kloosterstraat; ca. 35 grondgebonden huurwoningen
Vlijmen
Van Houtplein; appartementencomplex met zorgsteunpunt Schakelring, ca. 45 sociale huurappartementen
Toelichting: Geerpark, Vlijmen: De eerste fase van de gebiedsontwikkeling wordt bebouwd. Met een ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt over de verkoop van een deel van de gronden. Naast de bouw van huurwoningen zal ook de bouw van koopwoningen starten. Het gebied zal per fase ontwikkeld worden over een periode van ca. 10 jaar. Woonveste zal verspreid over het gebied ca. 230 huurwoningen realiseren. Haaren, Wijngaert: Woonveste onderzoekt de haalbaarheid van de herbestemming van een locatie voor vrijstaande woningen in rijwoningen bestemd voor verhuur in de wijk Wijngaert in Haaren. Nieuwkuijk, Kloosterstraat: In samenwerking met een ontwikkelaar worden de mogelijkheden tot woningbouw onderzocht. Woonveste wil ca. 35 grondgebonden woningen in het sociale segment realiseren. Vlijmen Vliedberg: Woonveste heeft een intentieovereenkomst afgesloten gericht op de realisatie van een wooncomplex met een zorgsteunpunt aan het Van Houtplein. Een bestemmingsplanwijziging is noodzakelijk om de realisatie van het complex mogelijk te maken. De parochie dient de bouwgrond beschikbaar te stellen.
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 15
3.2.2 Gebiedsontwikkeling Geerpark Woonveste en de gemeente Heusden zijn een samenwerking aangegaan gericht op de ontwikkeling van de woonwijk Geerpark. Vanuit deze samenwerking wordt door Stuurgroep Geerpark de ontwikkeling voorbereid. Bewonersparticipatie Bij de verdere realisatie van gebiedsontwikkeling Geerpark worden, waar dit mogelijk is, toekomstige bewoners betrokken. Het betrekken van bewoners zorgt voor draagvlak en kan leiden tot een degelijke basis voor een leefbare wijk. 3.2.3 Verkoop woningen Om de komende jaren in de te verwachten marktvraag te voorzien, is in 2013 het portefeuilleplan met de complexbeheerplannen vastgesteld. Dit heeft tot gevolg dat er meer woningen verhuurd gaan worden boven de huurtoeslaggrens (segment commercieel) en dat er bestaande woningen verkocht gaan worden. Er zijn zo‟n 650 woningen gelabeld als commercieel en ruim 550 woningen als verkoopgeschikt. Hierbij wordt erop gekoerst om in 10 jaar 350 woningen te verkopen. Dit betekent zo‟n 35 woningen per jaar. De verkoop zal met name plaatsvinden na opzegging van de woningen en de woningen worden verkocht conform de uitgangspunten van het verkoopbeleidsplan. 3.2.4 Overig Ketensamenwerking in de bouw Team Vastgoed zet in op een vergroting van de kennis en kunde op het gebied van ketensamenwerking. Het oplossen van nieuwe vraagstukken vraagt een innovatieve aanpak. Vanuit de gewenning stelling in te nemen kunnen we meer toe naar samen, in een open structuur, zoeken naar oplossingen. Dit vraagt enerzijds vertrouwen en anderzijds ook kennis en kunde. Het vinden van de juiste positie en het aannemen van de juiste houding in het bouwproces vanuit de principes van ketensamenwerking draagt daar aan bij. Zon als energiebron Woonveste wil het geschikte deel van haar woningvoorraad gefaseerd voorzien van zonnepanelen. Deze panelen dragen bij aan betaalbare woonlasten voor de huurder. De huurder zal een deel van het verbruik zelf kunnen gaan opwekken. Woonveste zet hiermee in op een productie van „schone‟ energie op grote schaal. Begin 2014 wordt besloten in welke vorm huurders de mogelijkheid tot deelname geboden wordt. Aansluitend zal gestart worden met de gefaseerde plaatsing van de panelen. Om huurders te stimuleren tot deelname wordt via verschillende kanalen gecommuniceerd. 3.3
BELEID EN ONDERZOEK
In dit onderdeel worden de plannen op gebied van kwaliteit, strategisch voorraadbeleid en maatschappelijke vraagstukken beschreven, als ook voornemens die nader onderzoek vragen.
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 16
3.3.1 Kwaliteitsbeleid Woonveste maakt gebruik van het KWH Huurlabel om haar dienstverlening jaarlijks aan te spiegelen. De resultaten van de meting dienen als input voor de werkgroep Kwaliteit van dienstverlening. Ook worden hierbij de resultaten die het klachtenmanagement (sociale meldingen en klachten) oplevert en de resultaten op de door Woonveste uitgevoerde tevredenheidsonderzoeken betrokken en beoordeeld. Op basis van voorgaande inzichten worden eventuele verbetervoorstellen gedaan om de dienstverlening verder te optimaliseren. Zo borgt Woonveste dat zij continu werkt aan een optimale kwaliteit van dienstverlening. 3.3.2 Strategisch voorraadbeleid Portefeuillesturing Het portefeuilleplan en de complexbeheerplannen zijn in 2013 geactualiseerd en zijn leidraad voor de operationele processen. De ontwikkelingen in de portefeuille worden jaarlijks gemonitord. Deze monitoring zal in 2014 geïntegreerd worden in de planning en control cyclus van Woonveste. Professionalisering tactisch portefeuilleniveau Woonveste gaat zich verder verdiepen in werkwijzen en middelen die de financiële en maatschappelijke prestatie van complexen inzichtelijk maken zodat deze inzichten betrokken kunnen worden bij beleidsafwegingen. In 2014 willen we meer inzicht in het rendement per complex krijgen. We doen daarnaast onderzoek naar de onderhoudsstrategie voor de sociale en commerciële woningvoorraad en ontwikkelen een verhuurstrategie voor de commerciële woningen. 3.3.3 Maatschappelijke vraagstukken Scheiden wonen en zorg De extramuralisering in de zorg zet verder door. Klanten die voorheen via een zorginstelling een woning betrokken gaan zelfstandig huren. Vanaf 2014 wijzigt de financiering van klanten met een ZZP3-indicatie. Dit houdt in dat de woonlasten niet meer vanuit de AWBZ worden gefinancierd en dat deze klanten ook zelf de huur gaan betalen. Met zorgorganisaties worden in 2014 afspraken gemaakt over de verhuur van het vastgoed. Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg blijven met name ouderen langer in hun eigen woning wonen. Woonveste heeft onderzoek gedaan naar huurwoningen die voor ouderen geschikt zijn om langer zelfstandig thuis te wonen. Op basis van dit onderzoek worden gewenste faciliteiten in beeld gebracht. Woonveste constateert een maatschappelijke behoefte aan kleinschalige woon/zorgvoorzieningen. Met het Wooninitiatief is contact gelegd en wordt onderzoek gedaan naar het huisvesten van schizofrenen in een kleinschalige woonzorgvorm. Wet maatschappelijke ondersteuning De overheid bereidt een transitie voor van de overheveling van AWBZ-gelden naar de Wmo. Met gemeenten, maatschappelijke- en zorgorganisaties wordt contact onderhouden over de ontwikkelingen in de transitie WMO en wordt aangehaakt bij (pilot)projecten indien dit toegevoegde waarde heeft voor Woonveste. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 17
Voorbereidingen ten behoeve van actualisatie milieubeleid 2015-2020 In 2014 wordt middels workshops het thema duurzaamheid besproken om vandaaruit de visie milieubeleid te herformuleren. Deze visie vormt kaders en wordt de basis voor het beleid met betrekking tot het duurzaam beheren van de vastgoedportefeuille en het ontwikkelen van duurzaam vastgoed. Dit beleid wordt geborgd in het te actualiseren milieubeleid in 2015.
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 18
4.
ORGANISATIE
Om haar ambities te realiseren dient de organisatie van Woonveste voldoende toegerust te zijn en moet Woonveste beschikken over een gezonde financiële positie. Daarbij is het als maatschappelijk ondernemer belangrijk dat Woonveste haar beleid en doelstellingen op een goede manier weet uit te dragen. In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe Woonveste in 2014 hieraan een nadere invulling gaat geven.
4.1
TOEGERUSTE ORGANISATIE
Meegroeien, digitaliseren, kostenbewust zijn en verduurzamen zijn de belangrijkste thema‟s waarmee de organisatie in 2014 aan de slag gaat. Meegroeien met de veranderende omstandigheden Vandaag succesvol zijn is geen garantie dat men morgen ook nog succesvol is. In dit kader is het van belang dat Woonveste accuraat inspeelt op de veranderende omstandigheden. Om succesvol in te blijven spelen op de ontwikkelingen is het noodzakelijk dat de medewerkers meegroeien. Dit kan door het ontwikkelen van de benodigde vaardigheden en gedrag, zodat de medewerker op een vlotte manier kan en wil inspelen op de continu veranderende omstandigheden. Belangrijk hierbij is om binnen Woonveste een cultuur te realiseren waarin men initiatief neemt, oplossingsgericht meedenkt en elkaar inspireert om een flexibelere, efficiëntere en slagvaardigere organisatie te realiseren. Een cultuur die mede gebaseerd is op „afspraak is afspraak‟ en waar verwachtingen naar elkaar helder zijn -en blijven- door het checken van aannames (= iets wat je denkt of vindt zonder het zeker te weten). Om dit te realiseren zal in 2014 het meegroeien, „afspraak is afspraak‟ en het checken van aannames bijzondere aandacht krijgen in de jaarlijkse personeelscyclus. Daarnaast zullen individuele of organisatorische ontwikkelingsvraagstukken door Woonveste ondersteund worden door middel van coaching door leidinggevenden en het inzetten van het jaarlijks opleidingsbudget. Duurzame en kostenbewuste bedrijfsvoering Naast duurzame en betaalbare woningen realiseren is het van belang dat ook de interne bedrijfsvoering adequaat blijft inspelen op nieuwe ontwikkelingen en daardoor duurzaam, efficiënt en effectief blijft. In 2014 gaat een projectgroep de inkoop, het gebruik en de bijbehorende afvalstromen van bedrijfsmiddelen onderzoeken. Doel hierbij is om de bedrijfsvoering verder te verduurzamen. Een andere projectgroep gaat aan de slag met de inkoop van gas en elektra. Doel hierbij is de servicekosten van bewoners zo laag mogelijk te houden door goede prijzen te realiseren bij de inkoop van gas en elektra. Verbeteren digitaal werken Digitale hulpmiddelen zijn onmisbaar voor een organisatie als Woonveste. Om de inzet van de digitale hulpmiddelen verder te optimaliseren is Woonveste in 2013 begonnen met het opstellen van een informatieplan. Dit plan geeft aan hoe Woonveste informatie voor belanghebbenden toegankelijk wil hebben en welke acties Woonveste onderneemt om deze gewenste situatie te realiseren. Het informatieplan zal in de eerste helft van 2014 vastgesteld worden. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 19
Voorts wordt in kader van het verbeteren van digitaal werken een nieuwere versie van Shareworx geïnstalleerd en als voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden wordt in de tweede helft van 2014 het factuurproces gedigitaliseerd. De nieuwere versie van Shareworx biedt betere mogelijkheden om werkdocumenten met elkaar (intern/extern) te delen. Formatie en verzuim De formatie voor 2014 bedraagt 49,1 fte. De doelstelling voor ziekteverzuim wordt om deze onder de 4% te houden. In dit kader zal ook in 2014 (extra) aandacht besteed worden aan het terugdringen van het kort verzuim. HR-activiteiten Om ervoor te zorgen dat de medewerkers de ontwikkelingen kunnen volgen, doormaken en doorpakken gaat HR in 2014 de volgende ondersteunende activiteiten doorvoeren: Project ‘Presteren met Plezier’: Dit project is eind 2013 gestart met als doel dat de individuele medewerker met plezier zowel zijn individuele resultaatdoelstellingen als de organisatiedoelstellingen bereikt. In 2014 zal vervolg gegeven worden aan punten die hieruit naar voren komen. Evaluatie HR-cyclus: De huidige HR-cyclus is inmiddels drie jaar oud. Dit is een goed moment om de HR-cyclus te evalueren op verschillende factoren zoals inhoud, kwaliteit en gebruikersgemak. Stage- en afstudeerprojecten: Vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid wil Woonveste jonge mensen middels stage- en afstudeerprojecten of via werkervaringsplekken verder op weg helpen in de maatschappij en de kans bieden om zich (verder) te ontwikkelen. Daarnaast kan een stagiair/afstudeerder Woonveste voorzien van nieuwe kennis en inzichten en kan hij voor vernieuwing zorgen door „onverwachte vragen‟ te stellen. Met deze instelling heeft Woonveste besloten dat iedere afdeling minstens één werkervaringsplek, stage- of afstudeerproject bij een scholen-gemeenschap aan zal bieden. Risico-inventarisatie en –evaluatie: Er wordt een risico-inventarisatie en –evaluatie uitgevoerd om de veiligheids- en gezondheidsrisico‟s voor zowel de organisatie als de medewerkers inzichtelijk te krijgen en aan te pakken. 4.2
COMMUNICATIE EN PROFILERING
Woonveste communiceert op verschillende manieren via verschillende kanalen en middelen met haar klanten. De behoefte aan informatie is dynamisch en verschillend. Om hier adequaat op in te spelen is Woonveste actief geworden op het gebied van social media (Facebook en Twitter) en heeft Woonveste in 2013 haar website vernieuwd. Met de vernieuwde interactieve website kunnen klanten voortaan met Woonveste communiceren waar en wanneer het hen uitkomt. Website In 2014 zal met behulp van Google Analytics het gebruik van de website gevolgd worden. De analyses vormen de basis voor verdere verbetering van de online communicatie met onze klanten via de website.
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 20
Communicatieonderzoek Naast de analyse van het gebruik van de website zal in de tweede helft van 2014 een onderzoek plaatsvinden onder de lezers van het huisblad Woonvenster. Doel hiervan is te achterhalen of Woonvenster qua opmaak en inhoud aan de behoefte voldoet. Op basis van de onderzoeksresultaten zal Woonvenster desgewenst worden aangepast. Ook zullen er vragen gesteld worden over de andere communicatiemiddelen van Woonveste (website, Facebook en Twitter). Deze onderzoeksresultaten worden ingezet bij de verbeterslag van de website en bij de beslissing over het gebruik van social media door Woonveste. Social media Om het draagvlak voor social media intern te vergroten zullen er in eerste helft van 2014 acties worden uitgevoerd, die onder meer gericht zijn op het delen van kennis over (het doel van) social media. In de tweede helft van 2014 wordt de inzet van social media geëvalueerd. Wat kost het en wat levert het op? Op basis van deze evaluatie wordt besloten of en hoe Woonveste social media blijft inzetten. Organisatie communicatiever maken In 2014 gaan we medewerkers stimuleren om informatie te delen. Resultaat hiervan moet zijn dat medewerkers nieuws delen ten gunste van de in- en externe communicatie. Onder het communicatiever maken verstaan we ook het correct (foutloos en klantgericht) communiceren en het hanteren van de huisstijl (gebruik van de juiste sjablonen en standaardbrieven). PR In 2014 zal Woonveste zich naar buiten toe profileren met nieuwbouw- en onderhoudsprojecten, duurzaamheid en leefbaarheid. Daarnaast zal gekeken worden hoe de beeldvorming over Woonveste van de nieuwe gemeenteraden positief te beïnvloeden.
4.3
VERANTWOORD ONDERNEMEN
Gezonde operationele kasstromen Cruciaal bij financieel verantwoord ondernemen is het hebben en houden van een gezonde operationele kasstroom die groot genoeg is om de gewenste investeringen te realiseren en eventuele tegenvallers op te vangen. Uit de meerjarenprognose (zie bijlage 6.1) blijkt dat Woonveste een gezonde financiële positie heeft. Deze laat het toe om passend te investeren in de ambities van Woonveste zonder daarbij de continuïteit in gevaar te brengen. Veranderende wet- en regelgeving Om het toezicht op de inzet van de door de overheid geborgde financieringen te verbeteren moeten corporaties een verplichte administratieve splitsing doorvoeren, te weten tussen DAEB- en niet-DAEB-activiteiten. De verwachting is dat deze administratieve splitsing ultimo 2014 gerealiseerd moet zijn. Om zich op deze ontwikkeling voor te bereiden gaat Woonveste beginnen met het hanteren van aparte kostenplaatsen voor commerciële eenheden. De Herzieningswet zal naar verwachting ingaan op1 januari 2015. Indien de Herzieningswet leidt tot een verplichte aanpassing van onderdelen van de statuten van Woonveste zal dit plaatshebben. Woonveste gaat uit van een verplichte betaling in 2014 als gevolg van de Verhuurdersheffing. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 21
Om op 1 februari 2014 één Europese betaalmarkt te realiseren is Woonveste gestart met de voorbereidingen op SEPA (Single Euro Payments Area). Acties die gericht zijn op het omzetten van Nederlandse automatische incasso naar Europese automatische incasso en het omzetten van een Nederlands- naar een internationaal bankrekeningnummer (IBAN). Rond de invoeringsdatum zullen de resterende acties uitgevoerd worden. Visitatie Woonveste is lid van Aedes. Deze brancheorganisatie stelt het laten visiteren voor alle leden verplicht. Visitatie past goed binnen de cyclus „Ondernemingsplan vaststellen, jaarplannen realiseren, visitatie, evaluatie, nieuw ondernemingsplan vaststellen‟. Een nieuw ondernemingsplan voor Woonveste zal medio 2015 worden voorbereid. De resultaten van de visitatie zullen dan bekend moeten zijn. Dit betekent dat de visitatie in de tweede helft van 2014 zal worden voorbereid. De uitvoering zal eind 2014/ begin 2015 plaatshebben. Opdrachtgever is de directeur-bestuurder; deze zal de wijze van uitvoering ter goedkeuring voorleggen aan de Raad van Commissarissen. Risicomanagement In het kader van verantwoord ondernemen zal in 2014 het interne controleplan uitgevoerd worden. De focus hierbij ligt op het intern toetsen of risicovolle processen nog steeds op afdoende manier worden beheerst. Aanvullend zal Woonveste de ontwikkelingen vanuit wetgeving (Herzieningswet) en vanuit de sector (toezicht met Bite, veranderende werkwijze WSW) actief volgen. Doel hierbij is om op het gebied van beheersing en verantwoording tijdig en adequaat in te spelen op nieuwe ontwikkelingen en/of eisen. Tot slot wordt de beheersing van de risico‟s ook in 2014 door externen (accountant, Centraal Fonds) getoetst.
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 22
5. 5.1
FINANCIEEL PLAN EXPLOITATIE Begroting 2014 x € 1.000
Begroting 2013 x € 1.000
Exploitatieopbrengsten
38.047
36.033
Exploitatielasten Lasten onderhoud Heffingen Overige exploitatielasten
18.682 11.138 4.830 2.714
15.109 10.782 1.620 2.707
Exploitatie bestaand bezit
19.365
20.924
Personeelskosten Beheerkosten
3.770 1.527
3.916 1.552
Organisatiekosten
5.297
5.468
Rentebaten Rentelasten
46 9.475
90 9.644
Financiële baten en lasten
9.429
9.554
Operationeel resultaat
4.639
5.902
Het begrote operationele resultaat over 2014 bedraagt € 4,6 miljoen. Dit is € 1,3 miljoen lager dan in 2013 was begroot. De daling wordt veroorzaakt door de verhuurdersheffing (€ 3,7 miljoen) die Woonveste in 2014 moet gaan betalen. In de komende paragrafen worden de verschillende onderdelen nader toegelicht.
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 23
5.1.1 Exploitatieopbrengsten Huren Bij de huuropbrengsten van woningen is rekening gehouden met een rekenkundige huurverhoging van 3,75% voor alle verhuureenheden per 1 juli 2014. Dit percentage bestaat uit 2,75% inflatie plus 1%. Een eventuele inkomensafhankelijke huurverhoging is niet ingerekend. Huren
2014 X € 1.000
Huuropbrengst woningen in exploitatie
2013 X € 1.000
34.565
32.925
1.082
1.060
Huuropbrengst maatschappelijk vastgoed
836
817
Huuropbrengst garages/overige in exploitatie
450
437
Huuropbrengst nieuwbouwcomplexen
351
19
-148
-140
37.136
35.118
Huuropbrengst eenheden in zorgvastgoed
Huurderving door leegstand Totaal huuropbrengst
Bij de inschatting van de huuropbrengsten over 2014 en volgende jaren is ermee rekening gehouden dat bij mutatie de huur van de woningen verhoogd wordt naar het gewenste percentage van de maximaal redelijke huur. Vergoedingen De vergoedingen betreffen de bedragen die de huurders betalen voor de levering van goederen en diensten (servicekosten) zoals bijvoorbeeld het schoonmaken en verlichten van de gemeenschappelijke ruimtes, de levering van gas, water en elektra en het onderhouden van de gemeenschappelijke tuinen. Ook de te ontvangen premies voor het glasfonds zijn hierin begrepen. Over 2014 wordt nagenoeg hetzelfde bedrag (€ 861.000,-) begroot als in 2013 (€ 865.000,-). Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten betreffen onder andere inschrijfgeld, vergoedingen voor VVE-beheer en vergoedingen voor administratiekosten en toezicht bij Wmo-aanpassingen en brandschades. In totaliteit is hiervoor € 50.000,- begroot (2013: idem). 5.1.2 Exploitatielasten De exploitatielasten, die bestaan uit lasten voor onderhoud, heffingen en overige exploitatielasten, komen uit op € 18,7 miljoen. Dit is € 3,6 miljoen (24%) hoger dan in 2013. De stijging wordt veroorzaakt door een toename van onderhoudslasten met € 0,4 miljoen en een toename van de heffingen met € 3,2 miljoen.
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 24
Lasten onderhoud 2014
2013
X € 1.000
X € 1.000
Kosten regulier planmatig onderhoud
4.183
2.343
Kosten geclusterd planmatig onderhoud
3.430
4.804
Kosten IPO (incidenteel planmatig onderhoud)
235
70
Kosten contractonderhoud
951
1.018
2.339
2.547
11.138
10.782
Kosten dagelijks onderhoud Totaal lasten onderhoud
De toename van het regulier planmatig onderhoud wordt met name veroorzaakt door een onderhoudsproject (€ 1,1 miljoen) dat voor 2014 gepland staat. Heffingen De heffing van € 4,8 miljoen bestaat uit € 1,1 miljoen saneringssteun aan het Centraal Fonds voor Volkshuisvesting (2013: € 1,5 miljoen) en uit € 3,7 miljoen verhuurdersheffing (2013: € 0,12 miljoen). Overige exploitatielasten 2014 X € 1.000 1.380
2013 X € 1.000 1.242
800
807
Kosten leefbaarheid fysiek
85
125
Kosten leefbaarheid sociaal
105
75
Overige kosten
344
458
2.714
2.707
OZB en waterschapslasten Servicekosten
Totaal overige exploitatielasten
De stijging van de OZB is een gevolg van het beleid van de gemeenten. Tegenover de verwachte daling van de WOZ-waarden met gemiddeld 5% staat een verwachte forse tariefstijging waardoor de OZB-lasten per saldo met 7,5% stijgen.
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 25
5.1.3 Organisatiekosten De organisatiekosten, die bestaan uit de personeelskosten en de beheerkosten, komen over 2014 uit op € 5,3 miljoen. Dit is € 171.000,- (3,1%) lager dan in 2013. De afname wordt vooral veroorzaakt door lagere personeelskosten als gevolg van een kleinere formatie welke al in 2013 is ingezet. Personeelskosten
Salarissen medewerkers
2014
2013
X € 1.000
X € 1.000
2.405
2.502
Kosten hulp en vervanging
100
125
Opleidingskosten
120
120
Pensioenpremies
475
492
Sociale lasten
438
429
Overige personeelslasten
232
248
3.770
3.916
Totaal personeelskosten
De periodieke loonsverhogingen zijn in de salarissen medewerkers verwerkt waarbij de aanname is gemaakt dat er een cao-afspraak komt met 1% (looninflatie) op jaarbasis. De sociale lasten (loonheffingen) zijn begroot op 19,3% (2013: 17,0%) en de pensioenpremie op 21,2% (2013: 19,5%) van het brutoloon. Deze percentages zijn gebaseerd op de werkelijke kosten in 2013. Beheerkosten 2014
2013
X € 1.000
X € 1.000
Kosten ICT
545
518
Advieskosten
277
304
Kosten PR en communicatie
118
152
Facilitaire kosten
188
205
54
73
Overige beheerkosten
345
300
Totaal beheerkosten
1.527
1.552
Kosten RvC
De toename van de overige beheerkosten is een gevolg van de (taxatie)kosten die Woonveste bij het verkopen van woningen verwacht te gaan maken.
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 26
5.1.4 Financiële baten en lasten Rentebaten De rentebaten ad € 46.000,- betreffen met name de rentevergoeding op een lening u/g van € 1,5 miljoen (rente 3,09%). Voorzichtigheidshalve is de renteopbrengst van certificaten bij het Wooninvesteringsfonds (Wif) ad € 1,5 miljoen (rente 2,25%) niet meegenomen. Dit naar aanleiding van het feit dat, door de slechte financiële positie van het Wif, er afgelopen jaren ook geen rente is vergoed. Rentelasten De totale financiële lasten over 2014 bedragen bijna € 9,5 miljoen. Dit is € 170.000,- minder dan in 2013. Deze daling komt doordat de omvang van de leningenportefeuille is afgenomen in 2013. De begrote financiële lasten zijn als volgt te specificeren:
Rente lopende geldleningen o/g
2014
2013
X € 1.000
X € 1.000
9.154
9.292
257
288
Borgstellingsvergoeding WSW
35
35
Overige financiële lasten
29
29
9.475
9.644
Rente nieuwe leningen/rekening courant
Totaal overige financiële lasten
Het gemiddelde rentepercentage van bestaande leningen bedraagt ultimo 2013 naar verwachting 4,2%. In de begroting 2014 is gerekend met een rente van 4,5% voor de nieuw af te sluiten financieringen. Renteconversies in 2014 Bedrag X € 1.000 Lening 212, Bank Nederlandse Gemeenten (1 oktober)
1.240
Totaal renteconversies geldleningen
1.240
Jaarplan 2014
Woonveste
Looptijd 20 jaar
Huidige Rente 4,680%
pagina 27
5.2
(DES)INVESTERINGEN
Investeringen Investeringsuitgaven nieuwbouw huurwoningen Investeringsuitgaven bestaand bezit Investeringen (on)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Ontvangsten uit verkoop Investeringskasstroom
Begroting 2014 x € 1.000
Begroting 2013 x € 1.000
23.824 22.940 666 218
21.996 19.210 2.426 360
5.460
PM
18.364
21.996
De totale investeringsuitgaven bedragen € 23,8 miljoen. De ontvangsten uit verkoop betreffen de geschatte opbrengst uit de verkoop van 35 bestaande huurwoningen tegen een gemiddelde verkoopprijs van € 156.000,-. In onderstaande tabellen zijn de uitgaven voor het jaar 2014 met betrekking tot de materiële vaste activa weergegeven. Investeringen in nieuwbouw zullen plaatsvinden, nadat hierover een specifiek bestuursbesluit is genomen. Investeringsuitgaven nieuwbouwprojecten huurwoningen 2014 Woonzorg Helvoirt (30 woningen)
Bedrag X € 1.000 3.148
Woonzorg Haaren (40 woningen)
1.510
Geerpark Morgen 1 (55 woningen)
7.703
Geerpark fase 2 (44 woningen)
4.014
Kantoorpand Mommersteeg
3.213
Wolput (25 woningen)
925
Kavelingweg (3 woningen)
408
MFA Helvoirt (woningen en educatief centrum)
2.020 22.940
Investeringsuitgaven (on)roerende zaken in exploitatie 2014 Energetische verbetering 200 woningen
Bedrag X € 1.000 651 15
Proef ClimaRad
666
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 28
Investeringsuitgaven (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2014 Automatisering software
Bedrag X € 1.000 150
Automatisering hardware
20
Kantoor
48 218
Verkoopontvangsten 2014
Bedrag X € 1.000 5.460
Verkoop 35 bestaande huurwoningen
5.460
5.3
TREASURY
De totale financieringsbehoefte in 2014 bedraagt € 17,2 miljoen. Dit betreft de investeringskasstroom (€ 18,4 miljoen) vermeerderd met de aflossingen van bestaande financieringen (€ 3,4 miljoen) minus het resultaat van de operationele kasstroom (€ 4,6 miljoen). Leningenportefeuille Om aan de totale financieringsbehoefte van 2014 te voldoen moet Woonveste € 15,5 miljoen nieuwe financieringen aantrekken. Begroting Prognose 2014 2013 x € 1.000 x € 1.000 219.680 221.160
Omvang per 1-1 AF: Aflossingen
3.420
37.480
BIJ: Storting reeds afgesloten leningen/aflossing lening u/g
1.500
36.000
15.540
0
233.300
219.680
13.620
- 1.480
BIJ: Nieuw aan te trekken financieringen Omvang per 31-12 Toename / afname leningenportefeuille
De strategie is om deze financieringsbehoefte met langlopende leningen met een vastrentend karakter te financieren. Op deze manier profiteert Woonveste van de huidige historisch lage rente en wordt de impact van een (mogelijke) toekomstige rentestijging beperkt. Voor de financiering van de DAEB-investeringen maakt Woonveste gebruik van de borgstelling door het WSW. Woonveste beschikt in dit kader over een faciliteringsvolume van € 63,4 miljoen. Dit volume is gebaseerd op de investerings- en herfinanciering prognoses tot en met 2015. Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 29
Op basis van de huidige inzichten is het niet noodzakelijk dat Woonveste commerciële financieringen aantrekt ten behoeve van de niet-DAEB-investeringen (op basis van de huidige inzichten betreft dit 6 tot 18 commerciële woningen). Op basis van de werkelijke kasstromen zal de treasurycommissie in 2014 besluiten nemen over wanneer en tegen welke condities de treasurytransacties gaan plaatsvinden. Dit alles binnen de hiervoor geldende kaders. Op 1 november wordt een verstrekte lening ad € 1,5 miljoen aan Wooninvesteringsfonds retour ontvangen.
Aflossingen in 2014 Bedrag X € 1.000
Rente %
557
4,38%
Lening 214, Bank Nederlandse Gemeenten (2 november)
1.500
4,12%
Jaarlijkse annuïtaire aflossingen overige leningen
1.363
div.
Totaal aflossingen geldleningen
3.420
Lening 43, Bank Nederlandse Gemeenten (1 februari)
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 30
6. 6.1
BIJLAGEN MEERJARENPROGNOSE 2014-2018
In onderstaand kasstroomoverzicht zijn de verwachte inkomsten en uitgaven in de desbetreffende jaren weergegeven. Hieruit volgt de financieringsbehoefte per jaar en het feit of Woonveste in staat is om gemiddeld 2% van haar leningenportefeuille jaarlijks af te lossen. Prognose van kasstromen
2014
2015
2016
2017
2018
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
Bedrijfsontvangsten
38.093
40.588
43.541
45.405
46.920
Bedrijfsuitgaven
33.454
32.764
34.605
36.234
36.378
4.639
7.824
8.936
9.171
10.542
23.824
30.448
19.188
4.188
9.584
5.460
4.118
4.361
3.627
4.519
18.364
26.330
14.827
561
5.065
3.420
16.618
8.054
10.325
12.449
17.145
35.124
13.945
1.715
6.972
508
3.157
3.899
4.016
5.559
Kasstroom operationele activiteiten (Des)investeringen Investeringsuitgaven Ontvangsten uit verkoop Kasstroom (des)investeringsactiviteiten Financiering Aflossing leningen o.g. Financieringsbehoefte ultimo jaar Saldo operationele kasstroom -/- aflossingsfictie
Bij de bedrijfsuitgaven is rekening gehouden met bedragen zoals opgenomen in de volgende tabel.
Saneringssteun Verhuurdersheffing VPB
Jaarplan 2014
2014
2015
2016
2017
2018
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
1.110 3.720
275 4.380
275 4.790
275 5.230
275 5.230
0
0
0
0
0
Woonveste
pagina 31
Prognose van resultaten In onderstaande tabel is de meerjarenprognose van de winst- en verliesrekening over de jaren 2014 tot en met 2018 weergegeven. De prognoses tonen aan dat Woonveste financieel gezond is en blijft. Prognose van resultaten
2014
2015
2016
2017
2018
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
Exploitatieopbrengsten
38.047
40.570
43.525
45.257
46.917
Exploitatielasten en organisatiekosten
23.979
23.098
24.348
25.146
25.563
Financiële lasten minus baten
9.429
9.879
10.639
10.602
10.798
Operationeel resultaat
4.639
7.593
8.538
9.509
10.556
Totaal eigen vermogen
247.234
272.822
294.575
319.560
346.614
Totaal vermogen ultimo jaar
492.672
538.653
564.747
580.873
602.577
1,53 48,2%
1,81 47,5%
1,87 46,4%
1,83 43,6%
1,97 41,1%
Interest dekkingsratio Loan to value
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 32
6.2
UITGANGSPUNTEN EXPLOITATIEBEREKENINGEN NIEUWBOUW VAN WONINGEN
Onderdeel
Uitgangspunt
Bijkomende kosten
Begroting. Indien niet bekend 15% van de bouwkosten.
Bouwkosten
Calculatie. Indien niet bekend schatting.
Discontovoet (percentage om toekomstige geldstromen terug te rekenen naar de huidige waarde)
5,25%
Economische levensduur
50 jaren
Exploitatieberekening op basis van
In- en uitgaande geldstromen
Grondwaarde
Aankoopwaarde
Ingaande geldstroom
Huren en (eventuele) subsidies
IRR (= interne opbrengstvoet)
Minimaal 3% voor sociale huurwoningen
Jaarlijkse huurstijging
3%
Jaarlijkse stijging onderhoudskosten 2% Jaarlijkse stijging overige kosten
2%
Leegstand en huurderving
0,4% van de jaarlijkse huur
Kosten onderhoud per jaar*
Norm van € 1.813,- per woning per jaar
Rente financiering
Gemiddelde financieringsrente
Uitgaande geldstroom
Variabele exploitatiekosten; onderhoudskosten
Variabele exploitatiekosten (o.a. ozb, Norm van € 2.206,- per woning per jaar automatiseringskosten, advieskosten, personeelskosten, verhuurdersheffing)* * Voor garages en overige verhuureenheden wordt ¼ deel en voor eenheden in een zorgvastgoed ½ deel van deze normen genomen.
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 33
6.3
DOELSTELLINGEN EN ACTIVITEITEN 2014 PER AFDELING/TEAM Doelstelling / activiteit team Verhuur
1
Mutatieproces optimaliseren
2
Evalueren workshop budgetteren
3
Onderzoek vorderingen vertrokken huurders innen/verminderen
4
Netwerkgroepen met omliggende corporaties initiëren op gebied van sociaal beheer
5
Meer „s avonds de wijk in om contacten met huurders te vergroten
6
Presentaties geven aan gedetineerden
7
Pilot plaatsen mobiele camera‟s bij overlastsituaties in complexen
Doelstelling / activiteit team Woonservice 1
Vastleggen klantcontacten
2
Beter benutten piek- en daluren
Doelstelling / activiteit team Onderhoud 1
Meerjarenonderhoudsbegroting toetsen en bijstellen
2
Toegevoegde waarde aannemersportaal onderzoeken
3
Inspecties op aflopende garantietermijnen
4
(Financiële) afweging meer toepassen van ClimaRad bij energetische verbeterprojecten
5
Organiseren relatiemiddag voor de vaste opdrachtnemers
6
Optimaliseren proces verwerking en registreren EPA-labels
7
Implementeren LAVS (Landelijk Asbest Volg Systeem)
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 34
Doelstelling / activiteit afdeling Ontwikkeling 1
Voorbereiden en uitvoeren van leefbaarheid projecten/activiteiten in wijken
2
Planvorming voor woningen Irenestraat e.o. Oudheusden (complex 2207)
3
Plaatsen zonnepanelen in bestaande bouw en nieuwbouw
4
Onderzoek onderhoudsstrategie voor sociale en commerciële voorraad
5
Onderzoek verhuurstrategie voor commerciële woningen
6
Realiseren verkoop bestaande huurwoningen
7
Afspraken met zorgorganisaties over verhuur van vastgoed
8
Onderzoek huisvesten schizofrenen in kleinschalige woon/zorgvoorziening
9
Workshops organiseren over thema duurzaamheid
Doelstelling / activiteit afdeling Bedrijfsmanagement 1 Project “Presteren met plezier” opvolgen 2 Evaluatie HR-cyclus 3 Risico-inventarisatie en –evaluatie uitvoeren 4 Organiseren stage- en afstudeerprojecten of werkervaringsplekken 5 Verduurzamen interne bedrijfsvoering 6 Servicekosten: onderzoeken en verbeteren inkoop van gas en elektra 7 Vaststellen (1e helft 2014) en uitvoeren informatieplan 8 Implementeren Shareworx 4.3 9 Digitaliseren van factuurproces 10 Website verbeteren op basis van Google Analytics 11 Uitvoeren onderzoek bij lezers van Woonvenster 12 Vergroten interne betrokkenheid bij externe communicatie 13 Evaluatie inzet social media; beslissing continueren of niet 14 Invoering SEPA per 1 februari 2014 15 Voorbereiden splitsing DAEB – niet-DAEB
Jaarplan 2014
Woonveste
pagina 35
