JAARPLAN 2015
Door het bestuur vastgesteld op 10 december 2014
Woonveste, Afrikalaan 92, 5152 MD Drunen, Tel: 0416 - 37 87 80, Fax: 0416 - 37 32 76
INHOUDSOPGAVE 1.
INLEIDING ..................................................................................................................... 2
2.
WONEN ......................................................................................................................... 3
3.
4.
5.
6.
2.1
Verhuur ................................................................................................................... 3
2.2
Woonservice ........................................................................................................... 7
2.3
Onderhoud .............................................................................................................. 7
ONTWIKKELING ..........................................................................................................11 3.1
Wijken ....................................................................................................................11
3.2
Voorraad- en gebiedsontwikkeling.........................................................................15
3.3
Beleid en onderzoek...............................................................................................18
ORGANISATIE .............................................................................................................20 4.1
HR en formatie .......................................................................................................20
4.2
Digitalisering en communicatie ..............................................................................20
4.3
Dienstverlening bedrijfsmanagement .....................................................................21
4.4
visitatie en ondernemingsplan ................................................................................21
4.5
financieel verantwoord ondernemen.......................................................................22
FINANCIEEL PLAN ......................................................................................................23 5.1
Exploitatie ..............................................................................................................23
5.2
(Des)investeringen .................................................................................................28
5.3
Treasury .................................................................................................................29
BIJLAGEN ....................................................................................................................31 6.1
Meerjarenprognose 2015-2019 .............................................................................31
6.2
Uitgangspunten exploitatieberekeningen nieuwbouw van woningen ......................32
6.3
Doelstellingen en activiteiten 2015 per afdeling/team .............................................33
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 1
1.
INLEIDING
In dit Jaarplan zijn de voornemens van Woonveste voor 2015 opgenomen. Op het moment dat dit plan vorm en inhoud kreeg, bestond er (nog steeds) onduidelijkheid over de exacte inhoud van en over de gevolgen van toekomstige wetgeving. Het is onduidelijk op welk moment Woonveste ingespeeld moet hebben op zaken die in de Herzieningswet en de “Novelle van Blok” aangekondigd zijn. Ook over een nieuw woningwaarderingsstelsel bestaat onduidelijkheid. Uitgangspunt van Woonveste is om niet reeds te anticiperen op wetgeving die nog niet van kracht is. En dat in de wetenschap dat de organisatie naar verwachting voldoende snel kan inspelen op vastgestelde wetgeving. Woonveste kan het jaar 2015 ingaan met de zekerheid dat haar financiële positie toereikend is om haar ambities te kunnen realiseren. Deze ambities liggen in lijn met het huidige ondernemingsplan en concentreren zich op: een voldoende aanbod van sociale huurwoningen, het verbeteren van de woningvoorraad door bestaande huurwoningen energetisch te verbeteren en het toevoegen van nieuwe energiezuinige woningen waar de klant om vraagt en die de woonlasten beperken. Voorafgaand aan de voorbereiding van dit jaarplan zijn gesprekken gevoerd met alle belanghouders. Relevante zaken zijn verwerkt in dit plan. Woonveste hecht aan een op samenwerking gerichte relatie met haar belanghouders, primair met de huurdersorganisaties en met de gemeenten Heusden en Haaren. Ook met groepen van medewerkers zijn gesprekken gevoerd. Deze hebben eveneens geleid tot inspiratie voor de planvoornemens. Het huidige ondernemingsplan loopt tot en met 2015. De resultaten van de in oktober 2014 gestarte visitatie vormen impliciet een belangrijke evaluatie van de voornemens uit dit ondernemingsplan. Bij de visitatie wordt met name aan de omgeving van Woonveste gevraagd hoe deze de prestaties van de organisatie beoordeelt. De visitatieresultaten vormen daarnaast één van de bouwblokken voor het nieuwe ondernemingsplan dat eind 2015 vastgesteld zal worden. We zetten ons in om ook 2015 een succesvol woon-jaar te maken!
Het managementteam en bestuurder van Woonveste
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 2
2.
WONEN
In dit hoofdstuk worden de doelstellingen en activiteiten op het gebied van Wonen beschreven die worden uitgevoerd door de teams Verhuur, Woonservice en Onderhoud. Er wordt vooral aangegeven welke specifieke activiteiten in 2015 worden ondernomen naast het „normale‟/primaire proces dat zich richt op: „Een uitstekende dienstverlening rond de individuele klant en kostenbewust verhuren en onderhouden‟. Deze uitstekende dienstverlening wordt onder andere gemeten door de eigen klanttevredenheidsonderzoeken en de onderzoeken vanuit KWH waarbij we minimaal een 7 willen scoren. We registreren sociale meldingen en klachten1 want daar kunnen we, net als van de onderzoeken, van leren en verbeteren. 2.1
VERHUUR
De kernactiviteiten van Verhuur zijn het verhuren van woningen, huurincasso en het sociaalen buurtbeheer met de volgende opdrachten: Zo snel mogelijk verhuren van vrijkomende woningen; Zo snel mogelijk zorgen voor een technische staat van de vrijkomende woningen volgens het in 2014 vastgestelde uitrustingsniveau; Zo laag mogelijk houden van huurachterstanden en voorkomen van (nieuwe) schulden; Sociaal en fysiek beheer voor individuele huurders, wijk of buurt met als doel een prettige, schone en veilige leefomgeving. 2.1.1 Het verhuren van woningen Opzeggingen/Nieuwbouw Het proces bij verhuur start als een woning wordt opgezegd of als een nieuwbouwproject gerealiseerd wordt. Het aantal verhuringen wordt geschat op zo‟n 400. Dit is opgebouwd uit het aantal verwachte opzeggingen van 400 (meer dan in 2014 gezien het aantrekken van de verkoopmarkt), het aantal nieuwbouwwoningen (23) en de woningen die we na mutatie verkopen (25-30). Voor de verhuur van nieuwbouw worden verhuurplannen gemaakt. De nieuwbouwprojecten Morgen II en Wijngaert III worden eind 2015 opgeleverd. Derhalve zal de verhuur in 2015 plaatsvinden. Samen met ‟t Heem is reeds gestart met de voorbereidingen rondom de verhuur van de 70 seniorenpluswoningen voor Haarensteyn en Leyenhof. Deze worden naar verwachting begin 2016 opgeleverd. De wachttijd voor actief woningzoekenden in de primaire doelgroep (2014: € 34.678,-) zal in 2015 vermoedelijk rond gemiddeld 10 maanden uitkomen. Woonveste blijft met ‟t Heem en Schakelring samenwerken voor wat betreft het aanbieden van hun woningen en het verzamelen en doorgeven van de reacties hierop. 1
Sociale melding: uiting van ontevredenheid waarbij Woonveste niet direct of indirect als beklaagde wordt aangemerkt. Klacht: uiting van ontevredenheid waarbij Woonveste direct of indirect als beklaagde wordt aangemerkt.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 3
Afgelopen jaar is wederom gebleken dat het verhuren van seniorenwoningen binnen een aantal kernen en/of complexen een hogere verhuurinspanning vereist dan de rest van de woningen. Voor deze groep woningen wordt in 2015 een aanvullend communicatie-/aanbiedingsplan gemaakt. Doel is om deze woningen op een meer passende manier bij de doelgroep onder de aandacht te brengen en sneller en gemakkelijker te kunnen verhuren. Woning toewijzen De vrijkomende- en nieuwbouwwoningen zullen, evenals in voorgaande jaren, via een aanbodmodel worden toegewezen. Het toewijzingssysteem gebaseerd op de langste inschrijvingsduur blijft dus gehandhaafd. Hierbij is het beleid dat zoveel mogelijk sociale woningen worden toegewezen aan de primaire doelgroep van Woonveste. Dit zijn de huishoudens met een maximaal gezinsinkomen tot € 34.678,- (cijfer 2014). Hiervan wordt alleen afgeweken indien dit leegstand tot gevolg heeft. Dit zal er naar verwachting toe leiden dat minimaal 95% van de woningen onder de huurtoeslaggrens wordt toegewezen aan de primaire doelgroep. Hiermee wordt dan tevens voldaan aan de Europese eis die momenteel op 90% ligt. In de herziene Woningwet is de overheid voornemens de inkomensgrens voor een sociale huurwoning tijdelijk (5 jaar) te verruimen. Tot nu toe mag 10% van de woningvoorraad aan inkomens boven de € 34.678,- worden toegewezen. Daar bovenop komt nog eens 10% extra ruimte voor inkomens tussen € 34.678,- en € 38.000,-. Mocht dit voornemen worden goedgekeurd, dan zal Woonveste het toewijzingsbeleid zodanig aanpassen dat woningzoekenden met een inkomen tussen de € 34.678,- en € 38.000,- kunnen reageren op een woning met een huur vanaf € 596,75. De woningen onder deze prijs worden alleen toegewezen aan de primaire doelgroep. Woonveste streeft ernaar om vrijkomende woningen zo snel mogelijk passend te verhuren met het vastgestelde uitrustingsniveau om (de kosten van) leegstand te voorkomen. Ook in 2015 wordt ingezet om zoveel mogelijk aansluitend te verhuren en minimaal 70% (2014: 65%) van het aantal vrijkomende woningen binnen 14 dagen weer verhuurd te hebben. Doel is ook dat de huurderving door leegstand maximaal 0,35% (2014: 0,4%) van de bruto huuropbrengsten bedraagt. Beide doelstellingen worden hiermee aangescherpt ten opzichte van de doelstellingen in 2014. Bijzondere doelgroepen Woonveste wordt diverse keren per jaar vanuit de markt benaderd met een specifiek huisvestingsvraagstuk voor een bijzondere doelgroep. Woonveste beoordeelt deze aanvragen en daar waar zij voor zichzelf een rol ziet, spant zij zich in om een oplossing voor dit vraagstuk te vinden. Ook kan het voorkomen dat er een noodsituatie ontstaat die opgelost moet worden door een woning beschikbaar te stellen. Woonveste zal hiervoor maximaal 6 woningen per jaar (2014: 8) ter beschikking te stellen, buiten het reguliere toewijzingssysteem om. Statushouders De gemeenten Heusden en Haaren bespreken elk half jaar met Woonveste het aantal statushouders dat de gemeente moet huisvesten. Woonveste neemt hierin verantwoordelijkheid en zal waar mogelijk voldoen aan de voorgestelde taakstelling. Door de grote toestroom van (met name jonge, 18/19 jarige, alleenstaande) asielzoekers zal het aantal taakstellingen in de gemeenten Heusden en Haaren aanzienlijk toenemen. Samen met de gemeente, Vluchtelingenwerk en het COA wordt er bekeken hoe voldaan kan worden aan deze verplichting vanuit de overheid. Bestuurlijke afspraken hierover worden nog gemaakt.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 4
Het inburgeringsproces met betrekking tot de woning en woonomgeving kan beter. Daarom zal in 2015 in samenwerking met Vluchtelingenwerk een bijeenkomst georganiseerd worden met de nieuwe bewoners. Ook zullen de sleutels van deze woningen voortaan uitgegeven worden door de buurtbeheerders. Hierdoor kunnen meteen de eerste contacten tussen Woonveste en de statushouders worden gelegd. Dit kan voordelen bieden voor de vervolgcontacten. Mutaties Woningen die worden aangeboden aan nieuwe huurders moeten voldoen aan het bij de woning passende uitrustingsniveau. Dit beleid is in 2014 geactualiseerd en dit zal zorgen voor meer eenduidigheid in uitrustingsniveau, passend bij het label van de desbetreffende woning. Bovendien moeten woningen verplicht voorzien worden van een energieprestatielabel (EPA-label) in de vorm van een energiecertificaat. Deze wordt door de mutatieopzichters bij elke woning die opnieuw verhuurd wordt berekend en waar nodig aangepast. In 2015 worden verdere stappen gemaakt om het mutatieproces te optimaliseren middels de verbeterpunten die voortkomen uit de “LEAN”–benadering van het mutatieproces. Er zal, net als bij het reparatieonderhoud, gewerkt gaan worden met vaste prijzen voor mutatiewerkzaamheden. Ook zal de aansturing van de werkzaamheden meer bij de aannemer gelegd worden. In 2015 wordt gestart met verdergaande digitalisering van het mutatieproces. Dit alles heeft ook tot gevolg dat er met minder opdrachtnemers gewerkt gaat worden. Bovenstaande zal het mutatieproces vergemakkelijken en zorgen voor meer grip op de kosten. Dit alles zonder dat het ten koste gaat van de klanttevredenheid. Huurverhoging Jaarlijks kunnen de huren van sociale woningen maximaal verhoogd worden met het door de overheid toegestane percentage. Ook in 2015 zal het overheidsbeleid inkomensafhankelijke huurverhoging (dus boven inflatie) toestaan. Woonveste wil haar woningen betaalbaar houden voor de huurders. Vandaar dat de huurverhoging beperkt wordt tot wat nodig is om ook op langere termijn financieel gezond te blijven. Hiervoor worden verschillende scenario‟s uitgewerkt. In februari wordt de voorgenomen huurverhoging besproken met de Huurdersvereniging Heusden. Risico’s De grootste risico‟s bij verhuur betreffen het risico op leegstand, het niet passend toewijzen van een woning en het niet betalen van de huur. De processen en de managementinformatie zijn erop gericht om deze risico‟s te beperken. 2.1.2 Het verkopen van woningen In het in 2013 vastgestelde portefeuilleplan is bepaald dat woningen in bestaande bouw verkocht gaan worden. Er zijn 550 woningen gelabeld voor verkoop en er wordt gekoerst om in 10 jaar 350 woningen te verkopen. De verkoop zal met name plaatsvinden na opzegging van de woningen; deze worden verkocht conform de uitgangspunten van het verkoopbeleid. Voor 2015 wordt ingezet op verkoop van 25 - 30 woningen.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 5
2.1.3 Huurincasso Woonveste past een strikt en daarmee klantgericht incassobeleid toe. Dit beleid past bij de maatschappelijke rol van Woonveste omdat het erop gericht is om huurachterstanden en eventuele uitzettingen te voorkomen. Woonveste streeft ernaar de vorderingen op actieve huurders onder de 0,4% (2014: 0,4%) van de jaarhuur te houden. In 2015 zal daarom wederom worden ingezet op het vroegtijdig signaleren van problematieken die er spelen bij huurders die niet betalen en op het aanbieden van budgetondersteuning. Ook wordt ingezet op persoonlijk contact met huurders middels huisbezoeken en afspraken op kantoor. Dit zeker met huurders die op het punt staan te worden overgedragen aan de deurwaarder of te worden ontruimd. Ook blijven we de samenwerking met diverse hulpverlenende instanties in deze opzoeken. Daarnaast wordt bekeken hoe en wanneer Woonveste haar huurders met een achterstand het beste kan bereiken. Hierbij kan gedacht worden aan de inzet van sociale media en aan het benaderen in de avonduren. 2.1.4 Het sociaal- en buurtbeheer De inspanningen die in het kader van sociaal- en buurtbeheer worden geleverd zijn vooral gericht op het actief betrekken van buurtbewoners bij de buurt waarin zij wonen en/of het zelf oplossen van problemen die zich voordoen. Uitgangspunt is dat Woonveste bewoners faciliteert en ondersteunt bij het uitvoeren van activiteiten die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de buurt. Dit met een zo hoog mogelijk inzet van de bewoners zelf. De in 2012 opgestelde visie op leefbaarheid geldt als uitgangspunt. De rayonconsulenten en de buurtbeheerders vervullen een belangrijke rol bij het ondersteunen van huurders bij individuele woongerelateerde problemen. Bovendien houden zij toezicht op het naleven van woon- en leefregels. Dit door actief aanwezig te zijn in de wijken en in de wijkwinkels in Vlijmen, Oudheusden en op het spreekuur in Drunen. In specifieke gevallen of wanneer de situatie daarom vraagt worden gespecialiseerde partners ingeschakeld. Daar waar netwerkpartners een specifieke taak hebben wordt de verantwoordelijkheid daar neergelegd waar deze hoort. Indien nodig zullen er gezamenlijke inspanningen worden verricht om problemen achter de voordeur in kaart te brengen en bij te dragen aan een oplossing. Bij (buren-)conflicten waarbij partijen aangeven dat ze bereid zijn om tot een oplossing te komen wordt ook dit jaar gebruik gemaakt van buurtbemiddeling. Hierbij zijn vrijwilligers opgeleid om middels gesprekken met betrokkenen te komen tot een passende oplossing. Dit instrument is de afgelopen jaren naar tevredenheid ingezet.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 6
2.2
WOONSERVICE
De kernactiviteit van team Woonservice is zoveel mogelijk vragen duidelijk en klantgericht te beantwoorden. Deze vragen komen binnen via verschillende kanalen, namelijk via de website, de telefoon en aan de balie. Ook vindt de coördinatie van woonwinkelkeuzes plaats en worden woonwinkelgesprekken duidelijk en klantgericht gevoerd. De dienstverlening naar de klant kan nog beter als er intern op een meer eenduidige manier gewerkt wordt met agendabeheer en als terugbelverzoeken beter worden opgevolgd. Deze onderwerpen worden komend jaar vanuit Woonservice opgepakt.
2.3
ONDERHOUD
De kernactiviteiten van team Onderhoud zijn het planmatig onderhoud, contractonderhoud, dagelijks onderhoud en het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen. Dit met als doel een kwalitatieve goede en betaalbare woningvoorraad te hebben. Dit staat ook vermeld in het ondernemingsplan 2011 t/m 2015. De uitdaging is om het onderhoud op een klantgerichte, efficiënte, effectieve en kostenbewuste manier uit te voeren. Voor 2015 is voor de verschillende onderhoudsactiviteiten het volgende begroot: Bedrag X € 1.000
Omschrijving Planmatig onderhoud * Regulier planmatig onderhoud * IPO1
€
5.494 P.M.
Verduurzamen 136 woningen * Geclusterd onderhoud * Investering in energetische kwaliteit
€ €
1.087 618
Contractonderhoud
€
894
Dagelijks onderhoud * Reparatieverzoeken (5.500 x € 220) * Mutatieonderhoud (375 x € 3.400)
€ €
1.210 1.275
Totaal budget onderhoud en verduurzamingen * Budget onderhoud * Investering verbetering energetische kwaliteit
€ € €
10.578 9.960 618
*)
De overheid heeft kenbaar gemaakt het verlaagde btw-tarief op arbeid voort te zetten tot 1 juli 2015. Dit is niet verwerkt in de onderhoudsbegroting omdat het geldt voor projecten die vóór 1 juli 2015 geheel gereed zijn. Dit is vooraf lastig in te schatten. Wanneer de halfjaarcijfers bekend zijn, inclusief het btw-voordeel, zal bepaald worden welk onderhoud alsnog met dit positief resultaat uitgevoerd wordt. Voorkeur is om daarvoor IPO (Incidenteel Planmatig Onderhoud) uit te voeren.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 7
2.3.1 Planmatig onderhoud (Planmatig) onderhoud is de grootste jaarlijkse kostenpost voor Woonveste. Om te zorgen voor een scherpe onderhoudsbegroting vinden jaarlijkse inspecties plaats. Elk complex wordt één keer in de 6 jaar geïnspecteerd. In 2015 zal bekeken worden of deze inspectie/conditiemeting volgens de NEN 2767-norm kan gaan plaatsvinden. Dit is een methode die helpt de onderhoudsstatus van een complex te objectiveren en te kwantificeren. Hiermee kan de verbinding worden gemaakt tussen de kwaliteit van de voorraad en de complexbeheerplannen. Voordeel hiervan is dat er betere vergelijkingen in de branche gemaakt kunnen worden en dat hiermee alvast gegevens worden vastgelegd die behulpzaam kunnen zijn bij de omslag van vastgoedbeheer naar vastgoedsturing. Binnen het planmatig onderhoud is het binnenonderhoud (keuken, douche, toilet) kostbaar, belastend voor bewoners en een intensief werkproces voor Woonveste. In 2015 zal Woonveste zich beraden of dit binnenonderhoud een planmatige activiteit blijft of dat dit op afroep en/of bij mutatie gedaan gaat worden. 2.3.2 Contractonderhoud Eind 2015 loopt het huidige cv-contract af, de grootste kostenpost binnen het contractonderhoud dat aanbesteed gaat worden. Bij het maken van verantwoorde keuzes en beoordeling van dit contract zal een extern adviseur worden betrokken. Het schoonmaakcontract zal op onderdelen opnieuw worden aanbesteed. Dit geldt ook voor het tuinonderhoud van een aantal complexen. Beide met als insteek de servicekosten te verlagen met behoud van kwaliteit. Het begrote bedrag voor contractonderhoud is met een kleine 6% gedaald ten opzichte van de begroting voor 2014. Dit komt enerzijds omdat de contractactiviteiten voor mechanische ventilatie, onderhoud op inbouwapparatuur en het schoonmaken van kozijnen zijn beëindigd. Van de eerste twee bleken de kosten voor het onderhoudscontract hoger dan de feitelijke reparaties die de afgelopen jaren gemonitord zijn. Het schoonmaken van kozijnen is vervallen omdat dit, conform het aangescherpte onderhouds-ABC, voortaan een verantwoordelijkheid is van de bewoners. 2.3.3 Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat uit mutatieonderhoud en reparatieverzoeken. Mutatieonderhoud Het aantal huuropzeggingen voor 2015 wordt geschat op 400. Een toelichting hierop is te vinden onder “Verhuur”. Hiervan hebben er naar verwachting 25 - 30 het label “Verkoop”. Veelal zijn dit woningen waar veel mutatieonderhoud plaats zou moeten vinden. Dat wordt op deze woningen nu niet uitgevoerd. Dit betekent dat de gemiddelde kosten per mutatie lager begroot worden dan in 2014 en wel op € 3.400,- per woning (2014: € 3.750,-). Reparatieverzoeken Woonveste rekent in 2015 op zo‟n 5.500 reparatieverzoeken met een gemiddelde prijs van € 220,-. Dit is hoger dan in 2014 (€ 190,-) gezien de toename van het aantal grote en dus dure reparaties (lekkages, herstel riolering, verzakking woning etc.).
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 8
Reparaties zullen zoveel mogelijk worden uitgezet in (goed uitonderhandelde) vaste prijsafspraken met vaste aannemers. 2.3.4 Energetische kwaliteit verbeteren De doelstelling van Woonveste is om in 2023 de totale woningvoorraad op minimaal energielabel C te hebben. Eind 2015 zijn er naar verwachting nog zo‟n 1.500 woningen met een lager label dan energielabel C. In het ondernemingsplan 2011 t/m 2015 is als doel gesteld om eind 2015 een 600 tot 800 woningen naar minimaal een C-label te brengen. Deze doelstelling wordt (met ruim 800 woningen) gerealiseerd. Voor de 136 woningen die in 2015 naar energielabel C worden gebracht, is gemiddeld een kleine € 8.000,- per woning begroot voor „normale‟ planmatig onderhoudskosten. Daarnaast is een investering gereserveerd voor isolatieverbeterende maatregelen van gemiddeld zo‟n € 4.500,- per woning. De uitvoering van energetische verbetermaatregelen vindt plaats in combinatie met het planmatig onderhoud aan de buitenschil van de desbetreffende woningen. Door deze activiteiten te combineren kan synergie worden bereikt die leidt tot sterk verbeterde energieprestaties. Dit heeft (ook naar de toekomst) een gunstig effect op de woonlasten voor de huurders. Daarnaast draagt het bij aan vermindering van de CO²uitstoot. STEP-subsidieregeling In juli 2014 heeft de overheid een subsidieregeling geopend voor energetische verbetering van woningen. De regeling loopt tot en met 2017. Projecten komen onder bepaalde voorwaarden in aanmerking voor subsidie die ligt tussen de € 2.000,- en € 3.500,- per woning, afhankelijk van het aantal labelstappen (STEPS) dat gemaakt wordt. Woonveste vraagt subsidie voor ruim 400 woningen die hiervoor in aanmerking kunnen komen. 2.3.5 Overige Risico’s Er speelt een aantal risico‟s voor het wel of niet realiseren van de onderhoudsactiviteiten. Een risico is de kans op faillissement van opdrachtnemers en/of toeleveranciers. In de keuze voor partijen wordt hiermee zoveel mogelijk rekening gehouden. Tevens liggen er risico‟s in gemaakte aannames bij dagelijks onderhoud. Deze richten zich op het aantal en de kosten van mutaties en reparatieverzoeken. Ook het deelnamepercentage voor de projecten binnenonderhoud is gebaseerd op ervaringscijfers. Om het risico op doorschuiven van projecten nagenoeg uit te sluiten, zijn alle in 2015 geplande planmatige activiteiten vooraf geïnspecteerd. LEAN In 2014 zijn positieve ervaringen opgedaan in het mutatieproces met LEAN. Daarbij wordt een proces geanalyseerd en wordt in breder verband gekeken waar “verspillingen” zitten, waar activiteiten worden ondernomen die geen/weinig klantwaarde toevoegen en waar meer eenduidig/uniform gewerkt en (in- en extern) gecommuniceerd kan worden. In 2015 zullen ook de werkprocessen van planmatig onderhoud en reparatieonderhoud beoordeeld worden op efficiency en effectiviteit middels LEAN. Deze trajecten zullen begeleid worden door een externe partij.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 9
Afpersen gasleidingen In de afgelopen jaren zijn met regelmaat berichten in de media gekomen over lekkages van gasleidingen in woningen. Het groot aantal lekken komt aan het licht doordat netbeheerders op grote schaal gasmeters vervangen door een slimme meter. Ook in onze woningen hebben we de afgelopen jaren een toenemend aantal lekkages aan gasleidingen verholpen. Daarom is ervoor gekozen om een periodieke controle op de gasleiding in te voeren, gelijktijdig met onderhoud aan de cv-ketel. In 2015 zal de ene helft van de voorraad worden gecontroleerd en in 2016 de andere helft. Vervolgens zal om de zes jaar een periodieke controle worden gevoerd. Landelijk Asbest Volg Systeem (LAVS) In een aantal woningen van Woonveste is asbesthoudend materiaal verwerkt. Bij de verwijdering hiervan wordt de woningeigenaar als eindverantwoordelijke beschouwd. Daarom is het belangrijk om het proces van inventarisatie tot het storten nauwkeurig te volgen. Vanwege landelijke wanprestaties uit het verleden is een volgsysteem ontwikkeld. Dit is het Landelijk Asbest Volg Systeem (LAVS). Het is de verwachting dat de projectmodule van het LAVS in 2015 zonder kinderziektes werkt en dat Woonveste dan ook goed kan gaan werken via dit systeem.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 10
3.
ONTWIKKELING
Het realiseren van wijken waar onze klanten graag wonen en waar het Woonvestevastgoed zich goed kan ontwikkelen is een belangrijke doelstelling van Woonveste. De afdeling Ontwikkeling geeft op het gebied van wijken, nieuwbouw, beleid en onderzoek hieraan inhoud. Via geplande activiteiten werkt Woonveste aan prettige en vitale buurten/wijken, aan het behouden van goede contacten met klanten en aan het zijn van een betrouwbare partner voor belanghouders op het gebied van wonen, welzijn en zorg.
3.1
WIJKEN
Door het onderhouden van contacten met huurders en maatschappelijke organisaties blijft Woonveste op de hoogte van sociale ontwikkelingen in de wijken. Woonveste streeft naar samenwerking met de bewoners van de wijken en met de belanghouders, mits dat een meerwaarde heeft. Deze samenwerking kan per wijk een andere vorm aannemen. Succesvolle samenwerkingsacties zoals Buurt Bestuurt, Burendag en Sociaal Café worden in 2015 gecontinueerd. Door de gemeente Heusden wordt jaarlijks een Dromen, Doen, Heusden-dag georganiseerd. De gemeente zoekt naar verbreding van dit initiatief. Woonveste en Schakelring gaan in 2015 hieraan een bijdrage leveren. Woonveste speelt in op initiatieven die in de loop van het jaar door bewoners en/of belanghouders kenbaar worden gemaakt. Nieuwe projecten worden volgens een vastgesteld afwegingskader beoordeeld op onze inzet. De strategische wijkkaders worden in 2015 geactualiseerd. De scores van de wijken worden herzien op basis van interne verhuur- /marktgegevens en input van de gemeenten Haaren en Heusden. 3.1.1 Wijkgerichte activiteiten Oudheusden, Vliedberg en Venne-Oost zijn onze aandachtswijken; hier ligt voor Woonveste een maatschappelijke opgave in het kader van leefbaarheid en participatie en daarom zijn de werkzaamheden vooral hierop gericht. In de overige wijken faciliteert Woonveste initiatieven van bewoners en/of belanghouders die passend zijn binnen de strategische visie leefbaarheid. De ontwikkelingen in deze wijken worden onder meer gemonitord via sociale meldingen bij Woonveste en de geactualiseerde wijkatlas van de gemeente Heusden. In 2015 wordt in de wijken Oudheusden, Vliedberg en Venne-Oost actief ingezet op schone, hele en veilige brandgangen en tuinen. Signalen van bewoners, maatschappelijke partners en eigen waarneming vormen de basis voor de aanpak van knelpunten. Woonveste levert door deze inspanningen een bijdrage aan het prettig wonen. De effecten van onze inzet monitoren we via de wijkatlas Heusden en de veiligheidsmonitor in beide gemeenten. In de aandachtswijken zijn we ook actief op de volgende terreinen:
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 11
Buurt Bestuurt Woonveste heeft samen met de kernpartners (gemeente, politie, ContourdeTwern) de methode Buurt Bestuurt geïnitieerd. Inmiddels zijn in deze wijken diverse bewonersteams actief die volgens deze aanpak werken en zich richten op veiligheid, schoon en heel, leefbaarheid en sociale cohesie. De basis van Buurt Bestuurt is simpel; met een zo breed mogelijke groep bewoners worden knelpunten in de wijk geïnventariseerd. Gezamenlijk wordt de prioriteitenlijst bepaald en vervolgens worden afspraken met de kernpartners gemaakt over organisatie, planning en uitvoering. Belangrijke voorwaarde is dat het initiatief bij de buurt ligt en dat organisaties beter en meer doelgericht in beweging komen omdat de buurt erom vraagt. De ambitie van de gemeente Heusden is om in alle (17) wijken Buurt Bestuurt van de grond te krijgen. Woonveste neemt al deel in Venne-Oost, Vliedberg en Oudheusden. In de overige wijken waar Woonveste aanzienlijk bezit heeft, neemt Woonveste deel aan de door ContourdeTwern in het kader van Buurt Bestuurt georganiseerde startbijeenkomsten. In deze bijeenkomst bepalen bewoners de prioriteitenlijst en vervolgens participeert Woonveste bij acties op het gebied van schoon, heel en veilig. Activeren buren Het project ruildienstenkring Lets in Oudheusden wordt in 2015 geëvalueerd. Vanuit de kerngroep (bewoners, ContourdeTwern en Woonveste) wordt deelname aan de ruilkring gestimuleerd. Woonveste en ContourdeTwern hebben een faciliterende rol. Woonveste blijft de uitleenservice van tuingereedschap in Oudheusden en Vliedberg stimuleren en faciliteren. Door van deze dienst gebruik te maken kunnen bewoners elkaar helpen in het onderhoud van de buurt. Daarnaast krijgen actieve bewonersgroepen elders in het werkgebied gereedschap ter beschikking. Wijkwinkels In de wijken Oudheusden, Venne-Oost en Vliedberg blijft Woonveste deelnemen aan en betrokken bij acties vanuit de wijkwinkel. De wijkwinkel Oudheusden verhuist begin 2015 naar een andere locatie. In 2015 worden nut en noodzaak van Woonvestes betrokkenheid in de wijkwinkel Venne-Oost geëvalueerd. Bewonersparticipatie Woonveste hecht aan het betrekken en activeren van bewoners en daarom worden bewoners gestimuleerd tot meedoen. Bewonersparticipatie levert kennis en inzicht op en draagt bij aan betrokkenheid en verantwoordelijkheid van bewoners in de wijk. Uiteindelijk leidt het tot meer sociale cohesie en prettig wonen in de buurt. De persoonlijke aanwezigheid van Woonveste in wijken zorgt ervoor dat bewoners op een laagdrempelige manier contact kunnen leggen. Op signalen en initiatieven van bewoners wordt ingespeeld en daartoe worden middelen beschikbaar gesteld. In 2015 wordt de zichtbaarheid van Woonveste in de wijk en activering van bewoners die zich inzetten voor een schone, hele en veilige wijk vergroot door buurtbezoek, met en zonder kernpartners, koffiegesprekken, wijklunches, opschoonacties en buurtpreventieacties. Er worden tien wijkgerelateerde werkzaamheden uitgevoerd, al dan niet met kernpartners.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 12
Bewonerscommissies en vrijwilligers Woonveste onderhoudt contact met de (10) bewonerscommissies en actieve bewoners in de wijken. Gewerkt wordt aan een goede informatie-uitwisseling. In 2015 wordt het overleg met bewonerscommissies gecontinueerd en worden commissies en vrijwilligers gefaciliteerd in het uitvoeren van hun werkzaamheden (bijv. ter beschikking stellen van materiaal). Bewustwording energiegebruik Woonveste heeft Wattchers aangeschaft die huurders in bruikleen kunnen krijgen om te onderzoeken hoe ze kunnen besparen op energieverbruik. De Wattcher laat het stroomverbruik in het hele huis zien en de huurder kan zien waar het energieverbruik kan worden verlaagd. In 2015 wordt dit product frequent onder de aandacht gebracht en aan bewonersgroepen ter beschikking gesteld. Woonveste heeft in samenwerking met de gemeente Heusden deelgenomen aan het door wooncorporatie Casade ontwikkelde product „energieadvies aan huis‟. Eind 2014 wordt dit product geëvalueerd en wordt een besluit genomen over continuering. Veiligheid Indien door bewoners en/of kernpartners behoefte aan inbraakpreventie kenbaar wordt gemaakt, organiseert Woonveste een voorlichtingsbijeenkomst. De verwachting is dat in 2015 twee bijeenkomsten worden georganiseerd. Er zijn drie buurtpreventieteams in Heusden die acteren in onze aandachtswijken. Deze teams worden gefaciliteerd door de gemeente, politie en Woonveste. Met hen is minimaal twee keer per jaar overleg om een eenduidige aanpak te bewaken en informatie uit te wisselen. De signalen vanuit deze teams worden opgepakt door Woonveste en we verlenen financiële ondersteuning in de aanschaf van benodigd materiaal voor de uitvoering van hun werkzaamheden. Woonvorm Turkse ouderen Woonveste heeft een aanzet gegeven om binnen de bestaande woningvoorraad een woonvorm met een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte voor Turkse ouderen te ontwikkelen. Een werkgroep Turkse ouderen is geformeerd. Deze werkgroep moet het initiatief nemen om tot verdere planvorming te komen. Reststroken grond De gemeente Haaren start in 2015 met het te koop aanbieden van gemeentegrond rondom huurwoningen. Woonveste wordt betrokken en maakt hierin haar afweging of de aankoop van deze grond meerwaarde heeft. 3.1.2 Samenwerking met maatschappelijke partners Woonveste werkt op diverse terreinen in het maatschappelijk veld samen met partners en onderhoudt bestaande contacten voor het afstemmen van beleid en werkzaamheden op het terrein van wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid. Daarnaast pakt Woonveste meerdere activiteiten in gezamenlijkheid op en wordt aangesloten bij initiatieven van de belanghouders, indien dit binnen de kaders van Woonveste valt.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 13
Wijkgericht overleg In de werkvloeroverleggen Drunen, Oudheusden en Vliedberg is de samenwerking gericht op de aanpak van kerngerelateerde problemen en vraagstukken op het gebied van leefbaarheid. Ook in 2015 gaat Woonveste door met dit overleg. Daarnaast wordt deelgenomen aan de regiegroep wijk- en buurtgericht werken en het platform wonen, welzijn en zorg in Heusden. Zeer waarschijnlijk wordt de overlegstructuur gewijzigd. In de gemeenten Haaren en Heusden wordt namelijk gewerkt aan het formeren van een maatschappelijk netwerk in de vorm van een sociaal wijkteam. Met het sociaal wijkteam worden afspraken gemaakt over het uitwisselen van informatie en de samenwerking in de aanpak van knelpunten in de wijk. Woonveste zet in op een effectieve en efficiënte overlegstructuur. Sociaal Café Het Sociaal Café, dat Woonveste in samenwerking met de gemeenten Haaren en Heusden en ContourdeTwern organiseert, wordt in 2015 voortgezet. Doelstelling hiervan is dat door verbinding tussen uitvoerders van diverse organisaties in de wijk effectiever gewerkt kan worden. In 2015 worden vier Sociaal Cafés georganiseerd. Wonen, welzijn, zorg De decentralisatie van overheidstaken naar gemeenten heeft gevolgen voor het wonen in de wijk. Voor een deel wordt de druk op de samenleving verhoogd doordat minder zelfredzame mensen in een huurwoning gaan of blijven wonen. In de wijken waar Woonveste een aanzienlijk deel van de woningen beheert is het van belang om goed geïnformeerd te zijn en als aanspreekpunt makkelijk bereikbaar te zijn voor huurders en maatschappelijke organisaties. In 2015 verkent Woonveste nut en noodzaak om met maatschappelijke partners en zorgorganisaties nadere afspraken te maken over het wonen van minder zelfredzame personen in de wijk. Als gevolg van de Wet langdurige zorg constateert Woonveste een toenemende vraag vanuit particuliere (ouder)initiatieven naar kleinschalige woon/zorgvoorzieningen. Met betrokkenen wordt gezocht naar passende huisvesting in bestaande en/of nieuwbouw. Ook in 2015 wordt dit voortgezet. De decentralisaties onder meer in wonen, zorg en welzijn hebben gevolgen voor de beleving van het prettig wonen. Voor behoud van een goed woonklimaat vraagt dit van Woonveste het ontwikkelen van een visie op haar rol en positie in het maatschappelijk netwerk. De rol van Woonveste ligt vooral in het signaleren, het bemiddelen en het faciliteren van huurders en maatschappelijke organisaties en minder in een actieve deelname aan een sociaal wijkteam. In 2015 wordt deze visie opgesteld. Buurtcultuurfonds Woonveste heeft een eigen buurtcultuurfonds opgericht dat door het Prins Bernard Cultuurfonds wordt beheerd. Woonveste houdt de zeggenschap over de uitgaven van het buurtcultuurfonds. De betrokkenheid en participatie van bewoners kan worden vergroot door de inzet van culturele activiteiten. In 2015 worden vanuit dit fonds minimaal 3 projecten gerealiseerd die bijdragen aan het verbeteren van de leefbaarheid. Novelle Blok/herziening Woningwet Als gevolg van de Novelle van Blok zal de verhouding met de gemeenten in ons werkgebied veranderen. Vanuit de gemeenten is kenbaar gemaakt dat ze hierover afspraken willen maken met Woonveste. Zodra de wetgeving een feit is, zal Woonveste gesprekken met de gemeenten initiëren.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 14
3.1.3 Risico’s Het realiseren van de plannen voor leefbaarheid en participatie hangt nauw samen met de medewerking van belanghouders en bewoners. Als het draagvlak bij bewoners en/of de middelen bij belanghouders onvoldoende zijn dan heeft dit gevolgen voor de uitvoering. Dit kan leiden tot vertraging en/of uitstel van de activiteit. In de projectplannen worden de risico‟s benoemd en worden maatregelen beschreven om risico‟s te beheersen. 3.2
VOORRAAD- EN GEBIEDSONTWIKKELING
In 2015 staan de uitvoering en ontwikkeling van diverse nieuwbouwlocaties op het programma. Hieronder volgt een overzicht van de projecten. Over de projecten wordt in- en extern tijdig gecommuniceerd. Voor omwonenden, geïnteresseerden en toekomstige huurders worden per project specifieke bijeenkomsten georganiseerd. De brochure „verhuur nieuwbouw‟ wordt geactualiseerd. 3.2.1 Nieuwbouwprojecten 2015 Bestuursbesluit genomen 1. Vlijmen 2. Vlijmen
„Morgen I‟ Geerpark; 13 woningen in sociale huur en 6 woningen in commerciële huur „Morgen II fase 1‟ Geerpark; 8 woningen in sociale huur
3. Haaren
Wijngaert III fase 2; 15 woningen in sociale huur
4. Vlijmen
De Grassen, 18 woningen in sociale huur
5. Haaren
Haarensteyn; 40 appartementen in sociale huur Leyenhof; 30 appartementen in sociale huur
6. Helvoirt 7. Vlijmen
Jaarplan 2015
Centrumplan Vlijmen, 26 appartementen in sociale huur
Woonveste
Oplevering 1e/2e kwartaal 2015 Start bouw 1e/2e kwartaal 2015, oplevering 3e/4e kwartaal 2015 Start bouw 1e/2e kwartaal 2015, oplevering 3e/4e kwartaal 2015 Start bouw 2e/3e kwartaal 2015, oplevering 4e 2015 / 1e kwartaal 2016 Oplevering 1e/2e kwartaal 2016 Oplevering 1e/2e kwartaal 2016 Oplevering 2016 / 2017
pagina 15
Bestuursbesluit nog te nemen 1. Helvoirt
2. Vlijmen 3. Vlijmen 4. Vlijmen
Multifunctionele accommodatie; schoolgebouw met kinderdagverblijf, gymzalen buurthuis en 10 appartementen in sociale huur „Morgen II fase 2‟ Geerpark, 16-18 woningen in sociale huur „Mortelweg‟ Geerpark, 6-12 woningen in sociale huur Van Houtplein; appartementencomplex met zorgsteunpunt Schakelring, ca. 45 appartementen in sociale huur
Oplevering 3e kwartaal 2015
Start bouw 2e/3e kwartaal 2015, oplevering 1e/2e kwartaal 2016 Start bouw 2e/3e kwartaal 2015, oplevering 1e/ 2e kwartaal 2016 Start bouw 1e kwartaal 2016, oplevering 1e kwartaal 2017
Toelichting: Centrumplan Vlijmen, 26 appartementen Het oorspronkelijke plan voor het centrum is in de ruimtelijke ordeningsprocedure gestrand na bezwaren van omwonenden. De gemeente Heusden en de ontwikkelaar werken aan een aangepast plan. Woonveste heeft een overeenkomst met de ontwikkelaar voor de afname van 26 appartementen en is betrokken bij de uitwerking van dit aangepaste plan. De start van het project is afhankelijk van de voortgang van de RO-procedure. MFA, Helvoirt: multifunctionele accommodatie De gemeente Haaren is initiatiefnemer in de realisatie van een MFA in Helvoirt. Woonveste is in onderhandeling met de gemeente Haaren over de overname van het gebouw na oplevering. Vlijmen Vliedberg Woonveste heeft een intentieovereenkomst afgesloten, gericht op de realisatie van een wooncomplex met een zorgsteunpunt aan het Van Houtplein. Een bestemmingsplanwijziging is noodzakelijk om de realisatie van het complex mogelijk te maken. De parochie dient de bouwgrond beschikbaar te stellen. Projecten in ontwikkeling/onderzoek Vlijmen
Geerpark; ca. 145 huurwoningen in voorbereiding
Drunen
Beukstraat; 15 sociale huurwoningen
Drunen
Dillenburg; 25 sociale huurwoningen
Nieuwkuijk
Kloosterstraat
Helvoirt
Den Hoek; 15 sociale huurwoningen
Rosmalen
De Hoef; 30 zorgeenheden, ouderinitiatief/Chapeau
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 16
Toelichting: Geerpark, Vlijmen In 2015 is een deel van Geerpark in uitvoering, een deel in verkoop en een deel in voorbereiding. Met ontwikkelaars zijn afspraken gemaakt over de verkoop van gronden. De eerste koopwoningen worden opgeleverd. Het gebied zal per fase ontwikkeld worden over een periode van ca. 10 jaar. Woonveste zal verspreid over het gebied ca. 230 huurwoningen realiseren. Drunen, Beukstraat Woonveste onderzoekt mogelijkheden tot het realiseren van huurwoningen op een voormalig schoolterrein. Woonveste wil ca. 15 sociale huurwoningen realiseren. Drunen, Dillenburg De voorbereiding van de gebiedsontwikkeling Dillenburg is gestart door de ontwikkelaar. Woonveste is met deze ontwikkelaar in gesprek over de afname van huurwoningen in dit gebied en wordt betrokken bij de planvorming. Nieuwkuijk, Kloosterstraat In samenwerking met een ontwikkelaar worden de mogelijkheden van de locatie onderzocht. Woonveste onderzoekt de mogelijkheid tot ontwikkeling of verkoop van deze locatie. Helvoirt, Den Hoek In overleg met de ontwikkelaar van Den Hoek wordt de mogelijkheid tot realisatie van huurwoningen in dit gebied onderzocht. Rosmalen, De Hoef Ontwikkeling van 30 eenheden in samenwerking met B3o, een ouderinitiatief voor kwetsbare jeugd, wordt verkend. 3.2.2 Gebiedsontwikkeling Geerpark Woonveste en de gemeente Heusden zijn een samenwerking aangegaan gericht op de ontwikkeling van de woonwijk Geerpark. Vanuit deze samenwerking wordt door de Stuurgroep Geerpark de ontwikkeling voorbereid. De investeringen passen binnen het eerder vastgestelde risicoprofiel voor Geerpark. Bewonersparticipatie Bij de realisatie van gebiedsontwikkeling Geerpark worden, waar dit mogelijk is, (toekomstige) bewoners betrokken. Door samen met (toekomstige) bewoners van gedachten te wisselen over de inrichting van openbare gebieden in Geerpark, wil Woonveste een degelijke basis creëren voor een actieve, duurzame, sociale en leefbare wijk. In 2015 worden vervolgactiviteiten georganiseerd over de invulling van het park in Geerpark en de inrichting van de openbare ruimte. 3.2.3 Overig Nul op de meter en Energieprestatievergoeding Naar verwachting wordt in 2015 wetgeving vastgesteld waarbij corporaties de mogelijkheid krijgen een energieprestatievergoeding bij huurders in rekening te brengen.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 17
De woningen (renovatie en nieuwbouw) dienen dan aan een aantal eisen te voldoen. De hiervoor gebruikte term is „nul op de meter‟. Met een aantal nieuwbouwprojecten wordt al ervaring opgedaan met deze methodiek. Woonveste volgt de actuele ontwikkelingen en vergaart kennis over deze wetgeving. Gevolgen van deze wetgeving op het beleid zullen worden vastgelegd in de nota milieubeleid. Evaluatie uitgangspunten exploitatieberekening nieuwbouw Investeringen in nieuwbouwprojecten vragen een beoordeling op basis van een rendement. Dit rendement wordt bepaald aan de hand van de berekeningsmethodieken en door de opgevoerde parameters. In 2015 worden de uitgangspunten exploitatie nieuwbouw geëvalueerd. Kwaliteitsprogramma planvorming nieuwbouw In het proces nieuwbouw is vastgelegd dat het portefeuilleplan en het kwaliteitsprogramma nieuwbouw uitgangspunten zijn voor realisatie van huurwoningen. Op basis van reeds voorhanden informatie wordt met betrokkenen vanuit verschillende teams een kwaliteitsprogramma planvorming nieuwbouw opgesteld. 3.3
BELEID EN ONDERZOEK
In dit onderdeel worden de plannen op gebied van kwaliteit, strategisch voorraadbeleid en maatschappelijke vraagstukken beschreven, evenals voornemens die nader onderzoek vragen. 3.3.1 Kwaliteitsbeleid De klant is tevreden over de dienstverlening van Woonveste. Metingen vertonen al jaren een stabiel patroon waarbij bovengemiddeld wordt gescoord. Werken aan kwaliteit is echter een continu proces. Zo is vorig jaar een nieuwe website online gegaan, gericht op het nog beter van dienst kunnen zijn van de klant. De aanloop naar het ondernemingsplan wordt benut om de visie van Woonveste op haar klant opnieuw met elkaar vast te stellen en vast te leggen. De belangrijkste argumenten hiertoe zijn de veranderingen in klantbehoeften de afgelopen jaren, maar ook de veranderde omstandigheden waarin corporaties verkeren. 3.3.2 Strategisch voorraadbeleid Integrale afweging complexen Voor complexen waarbij een verhuurvraagstuk speelt en/of vanuit planmatig onderhoud gezien extra investeringen noodzakelijk zijn om het complex op langere termijn in stand te kunnen houden, wordt een business case ingezet. Een eenduidige afweging op complexniveau vanuit het integrale perspectief van markt, verhuur, onderhoud en financiën versterkt de kwaliteit van de onderbouwing van keuzes hierin. In 2015 wordt voor drie complexen een integrale afweging (business case) opgesteld.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 18
Om scenario‟s (renovatie en sloop/nieuwbouw) van de uit te voeren business cases financieel goed te kunnen vergelijken is het belangrijk dat er een eenduidige werkwijze en format worden ontwikkeld. Renovatie en sloop/nieuwbouw binnen de bestaande voorraad vergen een ander financieel afwegingskader dan nieuwbouw. Besluitvorming over een investeringsvoorstel aangaande de bestaande voorraad wordt zo kwalitatief verbeterd. 3.3.3 Maatschappelijke vraagstukken Betaalbaarheid Woonveste draagt zorg voor een betaalbare woningvoorraad. In het nieuwe ondernemingsplan wordt nader invulling gegeven aan deze kerntaak. Als voorbereiding op het ondernemingsplan worden in 2015 interne workshops georganiseerd over het thema betaalbaarheid. De resultaten van deze workshops vormen input voor het nieuwe ondernemingsplan. Om toekomstige huurders inzicht te kunnen geven in de woonlasten van de huurwoning gaat Woonveste onderzoeken op welke manier zij de woningzoekenden kan informeren over de energielasten van de woning. Milieubeleid In 2015 wordt milieubeleid ontwikkeld dat de kaders aangeeft voor het nieuw op te stellen ondernemingsplan. Daarmee wordt het huidige milieubeleidsplan geactualiseerd. Ontwikkelingen van de afgelopen jaren leiden ertoe dat de titel “milieubeleid” onvoldoende de lading dekt. De termen energie en duurzaamheid sluiten hier beter op aan. Het nieuwe plan wordt in 2015 voorbereid en de hoofdlijnen van beleid worden opgenomen in het nieuwe ondernemingsplan.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 19
4.
ORGANISATIE
Om haar ambities te realiseren dient de organisatie van Woonveste voldoende toegerust te zijn en moet Woonveste beschikken over een gezonde financiële positie. Als maatschappelijk ondernemer is het belangrijk dat Woonveste haar beleid en doelstellingen op een goede manier weet uit te dragen. In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe Woonveste in 2015 hieraan een nadere invulling gaat geven.
4.1
HR EN FORMATIE
De HR-activiteiten zullen er in 2015 vooral op gericht zijn dat de medewerkers de door de organisatie gewenste ontwikkelingen kunnen volgen en realiseren. Zonder deze thema‟s opnieuw specifiek te benoemen voor 2015 zal –waar dat nog nodig blijkt te zijn- aandacht uitgaan naar de cultuurthema‟s die de afgelopen jaren aan de orde zijn geweest (zoals elkaar aanspreken, afspraak-is-afspraak, checken van aannames). Eind 2015 zal er een nieuw ondernemingsplan liggen. Op basis van dit plan zal een aanzet gegeven worden tot een geactualiseerd HR-beleid, evenals een geactualiseerde strategische personeelsplanning. Net als in 2014 het uitgangspunt was, zal in 2015 erop ingezet worden dat elke afdeling minimaal één werkervaringsplek, stage- of afstudeerproject aanbiedt. Om succesvol in te blijven spelen op de ontwikkelingen is het noodzakelijk dat de medewerkers meegroeien. Dit kan door het ontwikkelen van benodigde vaardigheden en gedrag, zodat de medewerker op een vlotte manier kan en wil inspelen op de continu veranderende omstandigheden. Belangrijk hierbij is om binnen Woonveste te blijven werken aan een cultuur waarin men initiatief neemt, oplossingsgericht meedenkt en elkaar inspireert om een flexibeler, efficiënter en slagvaardiger organisatie te realiseren. Deze punten zullen aan de orde komen in de HR-gesprekken met de medewerkers. In 2015 zal in deze gesprekken tevens aandacht worden besteed aan de thema‟s „waardering en vertrouwen‟, „ondernemerschap‟ en „veranderbaarheid‟. De formatie voor 2015 bedraagt 47,9 fte. De doelstelling voor ziekteverzuim blijft om deze onder de 4% te houden. 4.2
DIGITALISERING EN COMMUNICATIE
Een keuze voor digitaliseren gaat verder dan het in een systeem opslaan van informatie. Processen moeten digitaal ondersteund worden, middelen moeten beschikbaar zijn en medewerkers dienen ondersteund en begeleid te worden. Ook in de communicatie met klanten en samenwerkingspartners is verdergaand digitaliseren mogelijk. In 2014 heeft Woonveste de keuze gemaakt voor „100% digitaal in 2017 tenzij‟. Om deze ambitie te realiseren is tevens een groeipad informatisering en automatisering opgesteld. De te nemen ontwikkelstappen zijn hierin opgenomen. Een belangrijke ontwikkelstap is dat Woonveste in de eerste helft van 2015 nader omschrijft wat het precies wil realiseren met digitaal werken. Op basis van deze omschrijving zal vervolgens voor 1 oktober een marktoriëntatie uitgevoerd worden naar systemen die dit kunnen ondersteunen. Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 20
Uitgangspunt hierbij is de ambitie om 100% digitaal te werken, behalve op die onderdelen waar dit geen voordelen oplevert (qua efficiency, effectiviteit, kosten versus opbrengsten). Voor enkele processen is al duidelijk dat meerwaarde wordt verwacht van digitaliseren (factuurstroom, digitale inspectiemodule). De digitalisering van deze processen wordt in 2015 opgepakt. Communicatie Bij het groeiend aantal communicatiekanalen is het belangrijk dat klanten de weg weten in de online wereld van Woonveste en dat Woonveste de juiste keuzes maakt bij de in te zetten communicatiemiddelen. In dit kader heeft Woonveste in 2014 een onderzoek uitgevoerd naar de effectiviteit en de waardering van haar communicatie. Aan de hand van de uitkomsten wordt een actieplan opgesteld dat in 2015 wordt uitgevoerd. Daarnaast zal in 2015 aandacht besteed worden aan het gebruikersvriendelijk en actueel houden van de website en aan het stimuleren van medewerkers om informatie te delen ten gunste van de interne- en externe communicatie. Ook wordt onderzocht of en hoe het huidige intranet verbeterd kan worden. In de externe communicatie zijn betaalbaarheid en duurzaamheid twee belangrijke thema‟s. 4.3
DIENSTVERLENING BEDRIJFSMANAGEMENT
De afdeling Bedrijfsmanagement gaat in eerste helft van 2015 een onderzoek onder haar interne klanten uitvoeren. Het onderzoek richt zich enerzijds op de kwaliteit van de diensten en anderzijds op de wijze van dienstverlening. Doel hierbij is om te kijken wat goed gaat en wat beter kan. Aan de hand van de bevindingen worden verbeteracties in gang gezet. Daarnaast zal in het kader van procesoptimalisatie ook binnen de afdeling Bedrijfsmanagement het begrip LEAN geïntroduceerd worden, waarna in 2015 het factuurproces beoordeeld zal worden op verspillingen en het verhogen van klantwaarde. 4.4
VISITATIE EN ONDERNEMINGSPLAN
Woonveste laat zich visiteren over de periode 2010 tot en met 2015. De voorbereidingen voor deze visitatie zijn in de tweede helft van 2014 gestart. Volgens planning vindt de rapportage aan bestuur en RvC in februari/maart plaats. De bevindingen zullen mede benut worden ten behoeve van het nieuwe ondernemingsplan van Woonveste. Het huidige ondernemingsplan van Woonveste heeft als einddatum december 2015. In de loop van 2015 zal een nieuw ondernemingsplan voorbereid worden en wel voor de periode 2016 tot en met 2019. Externe input voor dit plan komt onder meer uit de periodiek gevoerde gesprekken met diverse belanghouders. Ook de bevindingen van de visitatie vormen een belangrijk vertrekpunt. Aanvullend zal input voor de meerjarenvisie gevraagd worden vanuit de bestuurlijke overleggen met de gemeenten Heusden en Haaren en de Huurdersvereniging. Intern zullen medewerkers, managementteam en commissarissen betrokken worden. De regie ligt bij de bestuurder. Het ondernemingsplan zal uiterlijk vastgesteld worden op het moment dat vaststelling van het jaarplan 2016 aan de orde is.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 21
4.5
FINANCIEEL VERANTWOORD ONDERNEMEN
Gezonde operationele kasstromen Het hebben en houden van een operationele kasstroom die groot genoeg is om gewenste investeringen te realiseren is cruciaal bij financieel verantwoord ondernemen en krijgt ook in 2015 alle aandacht. Daarbij is Woonveste kritisch op haar kosten zodat Woonveste de huurverhoging weet te beperken tot hetgeen noodzakelijk is. Uit de meerjarenprognose (zie bijlage 6.1) blijkt dat Woonveste een gezonde financiële positie heeft. Planvorming en verantwoording In 2015 start Woonveste met het vervroegen van de werkzaamheden rondom planvorming (jaarplan/begroting) en verantwoording (jaarverslag). Dit doet Woonveste om tijdig in te spelen op komende wet- en regelgeving die Woonveste verplicht om deze activiteiten eerder uit te voeren. Bij het vervroegen wordt ook gekeken naar welke informatie (markt, vastgoed en financieel) op welk moment aanwezig moet zijn om tijdig de juiste keuzes te maken en hier transparant over te kunnen verantwoorden. Woningwet Op basis van de huidige inzichten verwacht Woonveste: dat 1 juli 2015 de invoerdatum wordt van de herziene Woningwet; dat het voorstel van overheveling van DAEB-vastgoed naar niet-DAEB voor 1 januari 2016 dient plaats te vinden; dat het voorstel voor administratieve of juridische scheiding voor 1 januari 2017 ingediend moet zijn. Woonveste zal ervoor zorgen dat dit alles tijdig wordt gerealiseerd. Risicomanagement Aan de hand van het interne controleplan 2015 zal intern getoetst worden of de risicovolle processen nog altijd op afdoende manier worden beheerst en of de geformuleerde verbetervoorstellen van het vorig jaar gerealiseerd zijn. Aanvullend zal Woonveste de ontwikkelingen vanuit wetgeving (Herzieningswet) en vanuit de sector (WSW, CFV) actief volgen. Doel hierbij is om op het gebied van beheersing en verantwoording tijdig en adequaat in te spelen op nieuwe ontwikkelingen en/of eisen. Tot slot wordt de beheersing van de risico‟s ook in 2015 door externen (accountant, Centraal Fonds) getoetst.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 22
5.
FINANCIEEL PLAN
5.1
EXPLOITATIE Begroting 2015 x € 1.000
Begroting 2014 x € 1.000
Exploitatieopbrengsten
39.297
38.047
Lasten onderhoud Heffingen Overige exploitatielasten Exploitatielasten
9.960 5.440 1.250 16.650
11.138 6.210 1.334 18.682
Exploitatie bestaand bezit
22.647
19.365
Personeelskosten Beheerkosten
3.737 1.443
3.770 1.527
Organisatiekosten
5.180
5.297
Rentebaten Rentelasten
11 9.704
46 9.475
Financiële baten en lasten
9.693
9.429
Operationeel resultaat
7.774
4.639
Het begrote operationele resultaat over 2015 bedraagt € 7,8 miljoen. Dit is € 3,1 miljoen hoger dan voor 2014 was begroot. De stijging wordt met name veroorzaakt door hogere huuropbrengsten en lagere exploitatielasten, zoals onderhoudslasten en heffingen. In de komende paragrafen worden de verschillende onderdelen nader toegelicht.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 23
5.1.1 Exploitatieopbrengsten Huren Bij de huuropbrengsten van woningen is rekening gehouden met een rekenkundige gemiddelde huurverhoging van 1% per 1 juli 2015 voor alle woningen, eenheden in zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed. Dit percentage betreft de verwachte inflatie over 2014. Een eventuele inkomensafhankelijke huurverhoging is niet ingerekend. Begroting 2015 Begroting 2014 x € 1.000 x € 1.000 35.914 34.565 1.038 1.082 846 836 460 450 305 351 -134 -148 38.429 37.136
Huuropbrengst woningen in exploitatie Huuropbrengst eenheden in zorgvastgoed Huuropbrengst maatschappelijk vastgoed Huuropbrengst garages/overige in exploitatie Huuropbrengst nieuwbouwcomplexen Huurderving door leegstand Totaal huren
Bij de inschatting van de huuropbrengsten over 2015 en volgende jaren is ermee rekening gehouden dat bij mutatie de huur van de woningen verhoogd wordt naar het gewenste percentage van de maximaal redelijke huur (= streefhuur). Vergoedingen De vergoedingen betreffen de bedragen die de huurders betalen voor de levering van goederen en diensten (servicekosten) zoals bijvoorbeeld het schoonmaken en verlichten van de gemeenschappelijke ruimtes, de levering van gas, water en elektra en het onderhouden van de gemeenschappelijke tuinen. Ook de te ontvangen premies voor het glasfonds zijn hierin begrepen. Het begrote bedrag voor 2015 (€ 828.000,-) is lager dan begroot in 2014 (€ 861.000,-). De reden hiervoor is dat bij de afrekening servicekosten 2013 bleek dat de voorschotbedragen te hoog waren. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten betreffen o.a. inschrijfgeld, vergoedingen voor VvE-beheer en vergoedingen voor administratiekosten en toezicht bij Wmo-aanpassingen en brandschades. In totaliteit is hiervoor € 40.000,- begroot (2014: € 50.000,-). Dit bedrag komt overeen met de verwachte realisatie in 2014. 5.1.2 Exploitatielasten De exploitatielasten, die bestaan uit lasten voor onderhoud, heffingen en overige exploitatielasten, komen uit op € 16,7 miljoen. Dit is € 2,0 miljoen (11%) lager dan in 2014. De daling wordt veroorzaakt door lagere onderhoudslasten (€ 1,2 miljoen) en lagere heffingen (€ 0,8 miljoen).
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 24
Lasten onderhoud
Kosten regulier planmatig onderhoud Kosten geclusterd planmatig onderhoud Kosten IPO (incidenteel planmatig onderhoud) Kosten contractonderhoud Kosten dagelijks onderhoud Totaal lasten onderhoud
Begroting 2015 Begroting 2014 x € 1.000 x € 1.000 5.494 4.183 1.087 3.430 0 235 894 951 2.485 2.339 9.960 11.138
Een nadere toelichting wordt in hoofdstuk 2 gegeven. Heffingen Begroting 2015 Begroting 2014 x € 1.000 x € 1.000 1.440 1.380 4.000 3.720 0 1.110 5.440 6.210
OZB en waterschapslasten Verhuurderheffing Saneringssteun Totaal heffingen
De stijging van de OZB is een gevolg van het beleid van de gemeenten. Tegenover de verwachte daling van de WOZ-waarden met gemiddeld 5% staat een verwachte forse tariefstijging waardoor de OZB-lasten per saldo met 5% stijgen. Voor de verhuurderheffing stijgt het tarief van 0,381% naar 0,449%. Dit tarief wordt berekend over de WOZ-waarde van het DAEB-bezit (= sociaal vastgoed). Wat betreft de saneringssteun heeft het CFV aangegeven dat er in 2015 geen heffing plaatsvindt. Overige exploitatielasten Begroting 2015 Begroting 2014 x € 1.000 x € 1.000 760 800 74 85 84 105 332 344 1.250 1.334
Servicekosten Kosten leefbaarheid fysiek Kosten leefbaarheid sociaal Overige kosten Totaal overige exploitatielasten
De overige kosten betreffen o.a. de verzekeringspremies en de Aedes-contributie.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 25
5.1.3 Organisatiekosten De organisatiekosten, die bestaan uit de personeelskosten en de beheerkosten, komen over 2015 uit op € 5,2 miljoen. Dit is € 117.000,- (2,2%) lager dan in 2014. Personeelskosten Begroting 2015 Begroting 2014 x € 1.000 x € 1.000 2.393 2.405 60 100 120 120 482 475 467 438 215 232 3.737 3.770
Salarissen medewerkers Kosten hulp en vervanging Opleidingskosten Pensioenpremies Sociale lasten Overige personeelslasten Totaal personeelskosten
De periodieke loonsverhogingen zijn in de salarissen medewerkers verwerkt, waarbij de aanname is gemaakt dat er een cao-afspraak komt met 1% (looninflatie) op jaarbasis. De sociale lasten (loonheffingen, ziekteverzuimverzekering) zijn begroot op 19,5% (2014: 18,2%) en de pensioenpremie op 20,1% (2014: 19,7%) van het brutoloon. Deze percentages zijn gebaseerd op de werkelijke kosten in 2014. Beheerkosten Begroting 2015 Begroting 2014 x € 1.000 x € 1.000 562 545 250 277 94 118 175 188 65 54 297 345 1.443 1.527
Kosten ICT Advieskosten Kosten PR en communicatie Facilitaire kosten Kosten RvC Overige beheerkosten Totaal beheerkosten
In 2014 zijn de (taxatie)kosten die Woonveste bij het verkopen van woningen verwacht te gaan maken, opgenomen onder de overige beheerkosten. In 2015 zijn deze kosten in mindering gebracht op de verwachte verkoopontvangsten (zie paragraaf 5.2).
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 26
5.1.4 Financiële baten en lasten Rentebaten De rentebaten ad € 11.000,- betreffen de rentevergoeding over het rekening-couranttegoed. Voorzichtigheidshalve is de renteopbrengst van certificaten bij het Wooninvesteringsfonds (WIF) ad € 1,5 miljoen (rente 2,25%) niet meegenomen. Dit naar aanleiding van het feit dat, door de slechte financiële positie van het WIF, er de afgelopen jaren ook geen rente is vergoed. Rentelasten De totale financiële lasten over 2015 bedragen € 9,7 miljoen. Dit is € 230.000,- meer dan in 2014. Deze stijging komt doordat de omvang van de leningenportefeuille in 2015 zal toenemen als gevolg van het nieuwbouwprogramma. De begrote financiële lasten zijn als volgt te specificeren: Begroting 2015 Begroting 2014 x € 1.000 x € 1.000 8.867 9.154 800 257 35 35 3 29 9.704 9.475
Rente lopende geldleningen o/g Rente nieuwe leningen Borgstellingsvergoeding WSW Overige financiële lasten Totaal overige financiële lasten
Het gemiddelde rentepercentage van bestaande leningen bedraagt ultimo 2014 naar verwachting 4,1%. In de begroting 2015 is gerekend met een rente van 4,5% voor de nieuw af te sluiten financieringen. In 2015 vinden er geen renteconversies van geldleningen plaats.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 27
5.2
(DES)INVESTERINGEN
Investeringen Investeringsuitgaven nieuwbouw huurwoningen Investeringsuitgaven bestaand bezit Investeringen (on)roerende zaken t.d.v. de exploitatie Ontvangsten uit verkoop Investeringskasstroom
Begroting 2015 Begroting 2014 x € 1.000 x € 1.000 31.332 23.824 30.245 22.940 818 666 269 218 3.636
5.460
27.696
18.364
De totale investeringsuitgaven bedragen € 31,3 miljoen. De ontvangsten uit verkoop betreffen de geschatte opbrengst uit de verkoop van 25 bestaande huurwoningen tegen een gemiddelde verkoopprijs van € 147.000,- minus de taxatie- en courtagekosten van € 2.000,-. In de onderstaande tabellen zijn de uitgaven voor het jaar 2015 met betrekking tot de materiële vaste activa weergegeven. Investeringen in nieuwbouw zullen plaatsvinden nadat hierover een specifiek bestuursbesluit is genomen.
Woonzorg Leyenhof (30 woningen) Woonzorg Haarensteyn (40 woningen) Geerpark Morgen I (19 woningen) Geerpark Morgen II (38 woningen) Wijngaert III fase 2 (15 woningen) De Grassen fase 1 (18 woningen) De Hoef Rosmalen (30 woningen) MFA Helvoirt (woningen en educatief centrum) Investeringsuitgaven nieuwbouwprojecten huurwoningen 2015
Bedrag x € 1.000 4.297 5.788 1.245 6.158 1.522 1.744 689 8.802 30.245 Bedrag x € 1.000
Energetische verbetering 136 woningen Overige investeringen (geriefverbeteringen) Investeringsuitgaven (on)roerende zaken in exploitatie 2015
618 200 818
Bedrag x € 1.000 Automatisering software Automatisering hardware Inventaris Kantoor Investeringsuitgaven (on)roerende zaken t.d.v. exploitatie 2015
Jaarplan 2015
Woonveste
150 28 35 56 269
pagina 28
Bedrag x € 1.000 3.687 51 3.636
Verkoop 25 bestaande huurwoningen Af: kosten voor courtage en taxaties Verkoopontvangsten 2015
5.3
TREASURY
De totale financieringsbehoefte in 2015 bedraagt € 36,6 miljoen. Dit betreft de investeringskasstroom (€ 27,7 miljoen) vermeerderd met de aflossingen van bestaande financieringen (€ 16,7 miljoen) minus het resultaat van de operationele kasstroom (€ 7,8 miljoen). Leningenportefeuille Om aan de totale financieringsbehoefte van 2015 te voldoen moet Woonveste € 35,9 miljoen nieuwe financieringen aantrekken. Begroting 2015 Prognose 2014 x € 1.000 x € 1.000 221.671 220.164 16.699 3.493 0 5.000 35.890 0 240.862 221.671 19.191 1.507
Omvang per 1-1 AF: Aflossingen BIJ: Storting reeds afgesloten leningen BIJ: Nieuw aan te trekken financieringen Omvang per 31-12 Toename / afname leningenportefeuille
De strategie is om deze financieringsbehoefte met langlopende leningen met een vastrentend karakter te financieren. Op deze manier profiteert Woonveste van de huidige historisch lage rente en wordt de impact van een (mogelijke) toekomstige rentestijging beperkt. Voor de financiering van de DAEB-investeringen maakt Woonveste gebruik van de borgstelling door het WSW. Woonveste beschikt in dit kader over een borgingsplafond dat ultimo 2015 € 245.927,- bedraagt. Dit volume is gebaseerd op de investeringsprognoses die begin 2014 zijn gemaakt. Begin 2015 wordt de nieuwe prognose ingediend via de dPi. Op basis hiervan verwacht Woonveste een vernieuwd plafond te krijgen dat past bij de benodigde investeringen voor de komende jaren. Het niet-geborgde deel binnen de leningenportefeuille bedraagt € 6,7 miljoen. Op basis van de huidige inzichten is het niet noodzakelijk dat Woonveste commerciële financieringen aantrekt ten behoeve van de niet-DAEB-investeringen (dit betreft 8 eenheden). Op basis van de werkelijke kasstromen zal de treasurycommissie in 2015 besluiten nemen over wanneer en tegen welke condities de treasurytransacties gaan plaatsvinden. Dit alles binnen de hiervoor geldende kaders.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 29
Aflossingen in 2015 In 2015 zullen de volgende aflossingen van (delen van) geldleningen plaatsvinden:
Lening 48, Nederlandse Waterschapsbank (1 november) Lening 49, Nederlandse Waterschapsbank (1 november) Lening 142, Nederlandse Waterschapsbank (1 mei) Lening 209, Stichting Trustkantoor Colonnade (26 juni) Jaarlijkse annuïtaire aflossingen overige leningen Totaal aflossingen geldleningen
Jaarplan 2015
Woonveste
Bedrag (x € 1.000) 3.011 1.472 2.347 8.500 1.369 16.699
Rente % 3,52% 3,50% 3,90% 4,25% div.
pagina 30
6.
BIJLAGEN
6.1
MEERJARENPROGNOSE 2015-2019
Prognose van kasstromen 2015
2016
2017
2018
2019
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
Bedrijfsontvangsten Bedrijfsuitgaven Kasstroom operationele activiteiten
39.253 31.218 8.035
41.082 33.910 7.172
43.044 35.649 7.395
44.719 36.556 8.163
45.769 36.551 9.218
Investeringsuitgaven Ontvangsten uit verkoop Kasstroom
31.332 3.636 27.696
32.123 3.605 28.518
11.698 2.226 9.472
4.656 2.635 2.021
8.374 2.947 5.427
Aflossing leningen o.g. Financieringsbehoefte
16.699 36.360
8.136 29.482
10.409 12.486
12.535 6.393
6.828 3.037
3.602
2.345
2.141
2.868
4.046
Saldo operationele kasstroom -/aflossingsfictie
In bovenstaand kasstroomoverzicht zijn de verwachte inkomsten en uitgaven in de desbetreffende jaren weergegeven. Hieruit volgt de financieringsbehoefte per jaar en het feit of Woonveste in staat is om gemiddeld 2% van haar leningenportefeuille jaarlijks af te lossen. Bij de bedrijfsuitgaven is rekening gehouden met bedragen zoals opgenomen in de volgende tabel.
Saneringssteun Verhuurdersheffing VPB
2015
2016
2017
2018
2019
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
0 4.000 0
330 4.370 0
330 4.780 0
330 4.780 0
330 4.780 0
Prognose van resultaat en kengetallen
Exploitatieopbrengsten Exploitatielasten en organisatiekosten Financiële lasten minus baten Operationeel resultaat Beleidswaarde materiële vaste activa Totaal eigen vermogen ultimo jaar Interest dekkingsratio Loan to value o.b.v. beleidswaarde
2015
2016
2017
2018
2019
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
x € 1.000
39.298 21.990 9.659 7.649
41.085 23.749 10.562 6.774
43.046 24.627 10.956 7.463
44.719 25.395 11.153 8.171
45.765 25.788 10.663 9.314
421.828 443.784 447.157 444.180 449.365 154.733 157.013 163.482 171.267 183.852 1,9 1,7 1,7 1,7 1,9 60% 62% 62% 61% 60%
Bovenstaande meerjarenprognoses tonen aan dat Woonveste financieel gezond is en blijft. Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 31
6.2
UITGANGSPUNTEN EXPLOITATIEBEREKENINGEN NIEUWBOUW VAN WONINGEN
Bij de exploitatieberekening van nieuwbouwwoningen hanteert Woonveste het uitgangspunt dat de huren jaarlijks inflatievolgend stijgen en dat er geen sprake is van een verhuurdersheffing. Onderdeel
Uitgangspunt
Bijkomende kosten
Begroting; indien niet bekend 15% van de bouwkosten Calculatie; indien niet bekend schatting 5,25% (conform voorschriften CFV en WSW)
Bouwkosten Discontovoet (percentage om toekomstige geldstromen terug te rekenen naar de huidige waarde) Economische levensduur 50 jaren Exploitatieberekening op basis van In- en uitgaande geldstromen Grondwaarde Aankoopwaarde Ingaande geldstroom Huren en (eventuele) subsidies IRR (= interne opbrengstvoet) Minimaal 3% voor sociale huurwoningen Jaarlijkse huurstijging 2% Jaarlijkse stijging onderhoudskosten 2% Jaarlijkse stijging overige kosten 2% Leegstand en huurderving 0,35% van de jaarlijkse huur Restwaarde € 12.825 per verhuureenheid Kosten onderhoud per jaar* Norm van € 1.850,- per woning per jaar Rente financiering Gemiddelde financieringsrente Uitgaande geldstroom Variabele exploitatiekosten; onderhoudskosten Variabele exploitatiekosten** (o.a. OZB, Norm van € 1.296,- per woning per jaar automatiseringskosten, advieskosten, personeelskosten) * Voor garages en overige verhuureenheden wordt ¼ deel en voor eenheden in zorgvastgoed ½ deel van deze normen genomen. ** Indien Woonveste wel een (langdurige) verhuurdersheffing in zou rekenen zou de norm van variabele exploitatiekosten uitkomen op € 2.133,- per sociale woning per jaar.
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 32
6.3
DOELSTELLINGEN EN ACTIVITEITEN 2015 PER AFDELING/TEAM Doelstelling / activiteit team Verhuur
1
Aanvullend communicatie-/aanbiedingsplan voor bepaalde seniorenwoningen
2
Afspraken maken inzake statushouders op bestuurlijk niveau
3
Informatiebijeenkomst voor statushouders samen met Vluchtelingenwerk
4
Vaste prijzen voor mutaties
5
Digitaliseren mutatieproces Doelstelling / activiteit team Woonservice
1
Eenduidig agendabeheer binnen Woonveste
2
Beter opvolgen terugbelverzoeken Doelstelling / activiteit team Onderhoud
1 2 3 4 5 6
Onderzoeken en indien mogelijk implementeren eenduidig conditiemeten van woningen volgens NEN 2767 Onderzoeken of binnenonderhoud een planmatige activiteit blijft of dat dit op afroep en/of bij mutatie gedaan gaat worden Aanbesteding cv-onderhoud en delen van schoonmaak- en tuinonderhoud Werkproces reparatieonderhoud toetsen op efficiency en effectiviteit met behulp van LEAN Werkproces planmatig onderhoud toetsen op efficiency en effectiviteit met behulp van LEAN Werken met projectmodule LAVS (Landelijk Asbest Volg Systeem) Doelstelling / activiteit afdeling Ontwikkeling
1
Voorbereiden en uitvoeren van leefbaarheidsprojecten/activiteiten in de wijken
2
Actualisatie strategische wijkkaders
3
Evaluatie betrokkenheid Woonveste in wijkwinkel Venne-Oost
5
Onderzoek naar het maken van afspraken met zorgorganisaties over huisvesten van minder zelfredzame mensen in bestaande bouw Visie ontwikkelen op rol en positie Woonveste in maatschappelijk netwerk
6
Evalueren uitgangspunten exploitatieberekening nieuwbouw
7
Actualiseren klantvisie
8
Opstellen business case complex 2207(Oudheusden), 1014 en 1057(Vliedberg)
9
Organiseren workshops betaalbaarheid
10
Actualisatie milieubeleid
4
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 33
Doelstelling / activiteit directeur-bestuurder 1
Visitatie
2
Opstellen ondernemingsplan Doelstelling / activiteit afdeling Bedrijfsmanagement
1
Meting kwaliteit diensten en dienstverlening Bedrijfsmanagement
2
Factuurproces toetsen op efficiency en effectiviteit met behulp van LEAN en digitaliseren
3
Activiteiten groeipad informatisering en automatisering uitvoeren
4
Verbeteren/vervangen intranet
5
Planvorming en verantwoordingsactiviteiten eerder in het jaar uitvoeren
6
Voorstel opstellen inzake overheveling DAEB-vastgoed naar niet-DAEB
Jaarplan 2015
Woonveste
pagina 34
