JAARPLAN 2013
“Verantwoord acteren in een turbulente sector”
Woonveste | Afrikalaan 92 | 5152 MD Drunen | T 0416 37 87 80 | www.woonveste.nl
inhoudsopgave
pagina
1 | Inleiding
4
2 | Woningverhuur
5
3 | Onderhoud
7
4 | Nieuwbouw
9
5 | Woon- en leefomgeving
10
6 | De organisatie woonveste
12
7 | Financieel plan
13
Missie Woonveste ziet als haar werkterrein alle activiteiten die nodig of gewenst zijn om ervoor te zorgen dat mensen goed wonen. •
• •
oonveste is een maatschappelijke ondernemer op het terrein van volkshuisvesting. Ultiem doel is het W hebben van tevreden klanten. Woonveste biedt een ruime keuze aan woonproducten tegen een passende prijs-kwaliteitverhouding. Woonveste zorgt er in haar werkgebied voor dat de doelgroep van beleid (mensen met een smallere beurs) betaalbaar en goed kan wonen. Woonveste investeert in duurzaam vastgoed en leefbaarheid in buurten en wijken in haar werkgebied. Zij brengt daartoe relevante partijen met elkaar in verbinding.
Woonveste realiseert dit alles met professionele, gemotiveerde en integere medewerkers. Woonveste investeert in haar medewerkers zodat zij de missie kunnen waarmaken. WOONVESTE: `VOOR MENSEN, DOOR MENSEN’
Kernwaarden • • • • •
Klantgericht Ondernemend Resultaatgericht Samenwerken Betrouwbaar
Jaarplan 2013
Woonveste
pagina 3
1. INLEIDING Woonveste bevindt zich halverwege haar ondernemingsplan 2011 tot en met 2015. De koers die in het ondernemingsplan is opgenomen, geven we in 2013 verder inhoud. In dit verkorte jaarplan 2013 met als titel “Verantwoord acteren in een turbulente sector” leest u onze plannen. De resultaten van de gesprekken met onze belanghouders zijn in dit jaarplan verwerkt. Het strategisch voorraadbeleid is één van onze belangrijkste richtinggevende beleidsplannen. Dit plan gaan we in 2013 evalueren en -waar nodig- actualiseren. Het opnieuw afstemmen van onze woningvoorraad op de marktvraag is onder meer aan de orde vanwege de veranderende marktomstandigheden en de gemaakte keuzes ten aanzien van het energetisch verbeteren van woningen. Een belangrijk onderwerp voor 2013 is de uitvoering van de plannen voor Geerpark in Vlijmen. Eind 2012 hebben we samen met de gemeente Heusden hernieuwde afspraken gemaakt over de realisatie van deze duurzame woonwijk. Zodra het bestemmingsplan medio 2013 is vastgesteld, zullen beide partijen er voortvarend aan werken om zo snel mogelijk de eerste bouwfase te realiseren. Bij de voorbereiding van dit jaarplan werden de eerste contouren van de plannen op het terrein van de volkshuisvesting van het nieuwe kabinet duidelijk. Naar verwachting komt er een verruiming van de jaarlijkse huurverhogingsmogelijkheden. Over de concrete uitvoering van de kabinetsafspraken bestaat nog onzekerheid. Wel duidelijk is dat –na vaststelling door de Eerste Kamer- de nieuwe Huisvestingswet in werking zal treden. Het jaar 2013 wordt een belangrijk overgangsjaar in de opmaat naar toepassing van de onderdelen van de wet. Veel elementen uit de wet worden nog uitgewerkt in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Uit dit jaarplan en de financiële meerjarenraming blijkt dat Woonveste een gezond financieel beleid voert. Daardoor is het mogelijk om vast te houden aan de koers die is uitgezet in het Ondernemingsplan 20112015 van Woonveste. Ook in 2013 kunnen we onze maatschappelijke functie op een goede wijze blijven vervullen. We hebben er vertrouwen in dat we samen met onze medewerkers, huurders en belanghouders de voornemens uit dit jaarplan kunnen gaan realiseren. Namens het managementteam van Woonveste, Aart Jan Gorter directeur-bestuurder
Jaarplan 2013
Woonveste
pagina 4
2. WONINGVERHUUR Woonveste streeft naar een combinatie van kostenbewust verhuren met een uitstekende dienstverlening aan individuele huurders. In 2012 is de woningmarkt vast blijven zitten. De verkoopmarkt trok niet aan en er is sprake van een kopersmarkt. Deze lijn trekt zich ook door naar huurders. Zij zijn kritisch op kwaliteit en prijs. Bovendien is er nog steeds sprake van schaarste op de verhuurmarkt. Dit heeft vooral betrekking op (sociale) huurwoningen met een huurprijs tot aan de huurtoeslaggrens. Het aanbod aan woningen boven deze grens stijgt omdat steeds meer particulieren besluiten (tijdelijk) hun koopwoning te verhuren. Gelukkig zijn er nog wel genoeg kandidaten voor de woningen die Woonveste aanbiedt. De verwachting is dat de markt in 2013 nauwelijks verandert. Dit betekent dat er blijvend aandacht nodig is om vraag en aanbod goed op elkaar af te stemmen. Verhuren van woningen Toewijzing van vrijkomende en nieuwbouwwoningen gebeurt – net als in voorgaande jaren – op basis van inschrijfduur. Daarbij moet Woonveste ook in 2013 voldoen aan de Europese eis dat 90 procent van de woningen onder de huurtoeslaggrens wordt toegewezen aan huishoudens met een maximaal gezinsinkomen tot circa € 34.000,-. In 2012 hebben we de toewijzingscriteria aangescherpt. Hiermee houden we ons aan de Europese regelgeving. Nieuwe website Woonveste heeft dagelijks contact met haar huurders; via wijkbezoeken, aan de telefoon, per brief of e-mail en steeds vaker via onze website. De meeste huurders geven aan meer zaken liever online te regelen. Het gaat om zaken waarvoor ze nu nog langs moeten komen of een brief of e-mail moeten sturen. Dat gaat veranderen. In het voorjaar van 2013 introduceert Woonveste een nieuwe (interactieve) website. Daar kunnen huurders straks nog gemakkelijker informatie vinden, vragen stellen en meldingen doen. Woningaanbod voortaan online Met de komst van de nieuwe website vervalt onze wekelijkse advertentie met woningaanbod in lokale kranten. Dat betekent dat voortaan alles op één plek staat en dat huurders meteen kunnen reageren. Een woningzoekende maakt eenmalig een zoekprofiel aan dat voldoet aan de persoonlijke wensen. Desgewenst sturen wij vervolgens automatisch een bericht als een woning die aan dit profiel voldoet, vrijkomt. Er zijn natuurlijk huurders die nog geen internet hebben. Ervaring van andere corporaties leert dat dit nauwelijks problemen oplevert. Vrijwel iedereen heeft wel iemand in de omgeving die graag helpt. Wie dat niet heeft, kan nog altijd terecht op het kantoor van Woonveste of kan telefonisch een van onze mensen om hulp vragen. U leest meer over de nieuwe website in hoofdstuk 6. Woonwinkel In de woonwinkel van Woonveste kunnen toekomstige huurders van een woning in aanbouw en huurders bij wie wij groot onderhoud gaan plegen, zelf een keuze maken uit verschillende soorten tegels, aanrechtbladen, keukenkastfrontjes en -greepjes voor de inrichting van hun keuken, badkamer en/of toilet. Naar verwachting zullen zo’n tachtig huurders in 2013 keuzes maken in de woonwinkel.
Jaarplan 2013
Woonveste
pagina 5
Verhuizingen en wachttijd Omdat de woningmarkt naar verwachting niet veel verandert, schatten we het aantal verhuizingen in 2013 op 330. De gemiddelde wachttijd voor actief woningzoekenden komt eind 2013 naar verwachting uit op ongeveer elf maanden. Ook dit is vergelijkbaar met 2012. Huurachterstand beperken Ons incassobeleid is strikt en daardoor klantgericht. Juist met nog meer persoonlijke aandacht en duidelijkheid proberen we huurachterstand en een mogelijke uitzetting te voorkomen. In 2013 biedt Woonveste minimaal tachtig huurders hulp aan bij het bijhouden van hun geldzaken. De inzet is dat zeker vijftig van hen de lopende huur blijvend op tijd betalen. Daarnaast bieden we dit jaar minstens drie workshops budgetteren aan, waarin we huurders helpen met het onder controle krijgen en houden van hun inkomsten en uitgaven. Woningaanbod afstemmen op de vraag Woonveste herziet in 2013 het strategisch voorraadbeleid. De woningvoorraad wordt opnieuw afgestemd op de marktvraag. De financiële mogelijkheden zijn hierbij kaderstellend. In het kader van langer zelfstandig thuis wonen gaat Woonveste de woonwensen van senioren in eengezinswoningen onderzoeken. Zo willen we meer inzicht krijgen in de mogelijkheden om hen succesvol te laten doorstromen naar een seniorenwoning of appartement. Kwaliteit van dienstverlening Jaarlijks onderzoekt het Kwaliteitscentrum Huursector (KWH) onze dienstverlening. Woonveste scoorde in 2012 goed en kreeg opnieuw het KWH-Huurlabel. Anders dan in andere jaren telde de mening van de huurder dit jaar zwaarder mee. Woonveste is trots op haar score van een 8 of hoger op de onderdelen communicatie en informatie, bereikbaarheid, nieuwe woning en onderhoud. Hiermee is ruimschoots de minimale score behaald. Enkele aandachtspunten bevinden zich op het gebied van klachten afhandelen en reparaties. Woonveste gaat met deze bevindingen aan de slag zodat huurders ook in de toekomst tevreden blijven. Scheiding van wonen en zorg In 2013 start het scheiden van wonen en zorg. Dat betekent dat klanten voortaan zelf hun woninghuur betalen. De zorg wordt gefinancierd vanuit de zorgverzekering, Wmo, AWBZ en eventuele eigen middelen. Deze scheiding geeft klanten meer keuzevrijheid. De gevolgen zijn groot voor zorgorganisaties die vastgoed huren. Woonveste gaat daarom met deze instellingen in gesprek over toekomstige verhuurmogelijkheden. Bijzondere doelgroepen Woonveste maakt ook in 2013 afspraken met de gemeente over het huisvesten van mensen die een extra steun in de rug nodig hebben. Hiervoor stellen wij acht woningen beschikbaar.
Jaarplan 2013
Woonveste
pagina 6
3. Onderhoud Woonveste vindt het belangrijk om haar woningen goed te onderhouden, tegen een scherpe prijs en met zo min mogelijk overlast voor de bewoners. Zo blijven de woningen goed van kwaliteit, betaalbaar en kunnen ze weer jaren mee. De komende jaren richten wij ons nadrukkelijk op energiebesparing in een geselecteerd aantal woningen. Op deze manier houden we de woonlasten voor huurders betaalbaar. En ook dragen we zo bij aan het milieu. Woonveste voert verschillende soorten onderhoud uit: • Planmatig onderhoud op basis van de meerjarenplanning die we actueel houden door jaarlijkse inspecties. • Contractonderhoud met duidelijke resultaatafspraken voor terugkerende onderhoudsactiviteiten. • Dagelijks onderhoud naar aanleiding van het vrijkomen van een woning en reparatieverzoeken. • Het toepassen van energiebesparende maatregelen. Onderhoud in 2013
x € 1.000,-
Planmatig onderhoud
€ 2.413,-
Contractonderhoud
€ 1.019,-
Dagelijks onderhoud
€ 2.546,-
Energiebesparende maatregelen
€ 6.710,-
Totale onderhoudsuitgaven
€ 12.688,-
Planmatig onderhoud In 2013 voert Woonveste onderhoud uit dat in 2012 al geïnspecteerd en voorbereid is. Ook staan dit jaar de voorbereidingen voor 2014 op het programma. Het voordeel van vooruit plannen is niet alleen dat huurders eerder informatie krijgen. Er is ook meer zicht op de onderhoudskosten. Vanaf 2013 gaat Woonveste onderhoud om de zes jaar of een veelvoud van zes jaar inplannen. Voorheen was dat vijf jaar. Een cyclus van (een veelvoud van) zes jaar komt overeen met de landelijke norm en is mogelijk door de langere levensduur van de producten. Contractonderhoud Terugkerend onderhoud brengen we steeds meer onder in contracten met vaste leveranciers. Zo kan Woonveste duidelijke afspraken maken over resultaten en profiteren we van inkoopvoordelen. Bovendien kunnen we de voorbereiding beter afstemmen. Dagelijks onderhoud Als een huurwoning na een verhuizing vrijkomt, voert Woonveste regelmatig onderhoud en reparaties uit om het huis weer klaar te maken voor de volgende bewoner. Woonveste schat het aantal verhuizingen voor 2013 op 330. We rekenen dit jaar op 5.500 reparatieverzoeken. Energiebesparende maatregelen Woningen die Woonveste aanbiedt aan nieuwe huurders, voldoen minstens aan de vastgestelde basiskwaliteit. We hebben voor al onze woningcomplexen de zuinigheid op het gebied van energie in beeld gebracht. We streven ernaar dat in 2023 alle woningen minimaal energielabel C hebben. Tot en met 2015 maakt Woonveste 600 tot 800 woningen energiezuiniger. In 2013 staan er 236 woningen op het programma. Ook werken we aan de voorbereiding van het verduurzamen van ongeveer 170 woningen in 2014.
Jaarplan 2013
Woonveste
pagina 7
Energiebewust Om huurders zelf energiebewuster te maken, zet Woonveste verschillende producten in. Met het online bespaarprogramma BeterPeter krijgt de huurder tips om energie te besparen. Daarnaast kunnen huurders profiteren van de lage tarieven en gunstige voorwaarden van energieleverancier WoonEnergie. Woonlasten De laatste jaren stegen de energiekosten sneller dan de huurlasten. Het ziet er naar uit dat dit voorlopig zo blijft. Woonveste wil daarom niet alleen de huurlasten, maar ook de energielasten zichtbaar maken voor huurders. Bij elkaar opgeteld noemen we deze lasten: de woonlasten. Zonne-energie In 2013 gaan we de mogelijkheden bezien om op alle appartementgebouwen zonnepanelen te plaatsen. Deze kunnen voorzien in het algemene energieverbruik van deze gebouwen zoals verlichting en liftgebruik. Verder wil Woonveste ook haar kantoor voorzien van zonnepanelen. Die investering is naar verwachting binnen tien jaar terugverdiend. Ook bekijken we op welke wijze we zonnepanelen kunnen plaatsen op huurwoningen, zodat de huurder daar direct profijt van heeft. Renovatie Voor twintig appartementen aan de Toon Hermanslaan-Ruybosch in Haaren onderzoekt Woonveste in 2013 de haalbaarheid van een zeer grondige renovatie. Het doel is om de woningen beter te isoleren en de indeling en de uitstraling te verbeteren. Woningaanpassingen in het kader van Wmo Met de Wet maatschappelijke ondersteuning wil de overheid mensen met een beperking de mogelijkheid geven om noodzakelijke aanpassingen te doen in hun woning. Denk hierbij aan het laten plaatsen van trapliften of beugels in douche- en toiletruimtes. De betrokkene zelf maakt keuzes en overlegt met de gemeente.
Jaarplan 2013
Woonveste
pagina 8
4. NIEUWBOUW Woonveste werkt in 2013 naar de oplevering van verschillende projecten toe. In drie verschillende woonkernen komen in totaal 46 nieuwbouwwoningen beschikbaar. Verder start de bouw van een serie appartementen en ontwikkelt Woonveste projecten voor de nabije toekomst. Een overzicht van de geplande uitvoering en ontwikkeling van nieuwbouwlocaties in 2013: Op te leveren projecten
Plaats
3 woningen aan de Kavelingweg
Haarsteeg
25 appartementen aan de Wolput 18 appartementen in 2e fase Castellum Ca. 36 appartementen en ca. 19 huurwoningen in ‘Morgen 1’, Geerpark 10 huurwoningen in ‘Groensteeg’, Geerpark Start bouw Ca. 30 appartementen woon-zorgcentrum samen met ’t Heem Aanpassing rijksmonument Mommersteeg naar kleinschalige woon-zorgvorm Projecten in ontwikkeling Ca. 30-105 appartementen in zorgcentrum Haarensteyn Herstructurering van ca. 20 appartementen in de Toon HermanslaanRuybosch met toevoeging van 5 nieuwe appartementen Multifunctionele onderwijsaccommodatie Ca. 35 huurwoningen in de Kloosterstraat Ca. 175 huurwoningen in Geerpark Ca. 22 appartementen bij zorgcomplex Van Houtplein samen met Schakelring Ca. 25 appartementen voor centrumplan
Vlijmen Oudheusden Vlijmen Vlijmen Plaats Helvoirt Vlijmen Plaats Haaren Haaren Helvoirt Nieuwkuijk Vlijmen Vlijmen Vlijmen
Gebiedsontwikkeling Woonveste, de gemeente Heusden, de provincie Noord-Brabant en waterschap Aa en Maas werken samen bij de ontwikkeling van de duurzame woonwijk Geerpark. We verwachten een definitief bestemmingsplan in 2013. Een deel van de wijk is bestemd voor huur.
Jaarplan 2013
Woonveste
pagina 9
5. WOON- EN LEEFOMGEVING Woonveste werkt aan wijken waar onze huurders graag wonen. In 2013 onderneemt Woonveste allerlei activiteiten die buurten en wijken levendiger maken. Daarnaast proberen we voortdurend de klanttevredenheid over Woonveste te verhogen. Ook wil Woonveste een betrouwbare partner zijn voor belanghouders op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Actief buurtbeheer Onze rayonconsulenten en buurtbeheerders ondersteunen huurders op individueel niveau. Daarnaast zien zij er op toe dat huurders de woon- en leefregels naleven. Bijvoorbeeld door actief aanwezig te zijn in de wijk, maar ook met spreekuren in de wijkwinkels van Vlijmen en Oudheusden. Zichtbaar zijn in de wijk betekent problemen eerder signaleren en eerder kunnen ingrijpen. Onze buurtbeheerders verzorgen bovendien het contact met de bewoners van woningen die we energiezuiniger maken. Bewoners doen mee Prettig wonen in de buurt is een speerpunt voor Woonveste. Als uitgangspunt kiezen wij ervoor om bewoners te ondersteunen bij het uitvoeren van activiteiten die bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt. Hierin is een sleutelrol weggelegd voor de wijkregisseurs van Woonveste. We sturen niet alleen aan op de deelname van bewoners in bestaande wijken maar betrekken ook toekomstige bewoners bij de ontwikkeling van Geerpark. Zo investeren we, nog voor de bouw begint, in een leefbare wijk. Gerichte wijkontwikkeling Het is belangrijk om mensen te betrekken bij activiteiten in de wijk. Omdat elke wijk weer anders is, werkt Woonveste wijkgericht. Dat betekent dat wij activiteiten organiseren en stimuleren die nuttig zijn voor een wijk. Hierbij zoeken we nadrukkelijk de samenwerking met wijkbewoners en belanghouders op. De komende jaren richt Woonveste zich vooral op de wijken Oudheusden en Vliedberg. Ook komen we in BrakenOost, Braken-West en Venne-Oost in actie. Juist in deze wijken verdient de leefbaarheid extra aandacht. Woonveste ziet in deze wijken het liefst de onderlinge binding tussen bewoners toenemen en het vertrouwen groeien. Een greep uit de plannen: • • • • •
S amen met bewoners brandgangen opknappen en tuinafscheidingen verbeteren om de eigen verantwoordelijkheid te vergroten. In Oudheusden een speellint voor kinderen aanleggen langs de route van school naar huis. Het buurtcontact in de wijkwinkels laagdrempelig houden. Koffiegesprekken houden met huurders om nieuwe contacten te leggen en bestaande te onderhouden. Samen met buurtbewoners verbeterpunten voor hun wijk vaststellen en daar vervolgens invulling aan geven.
Het is belangrijk dat wijkbewoners zelf de leefbaarheid bewaken. Dat kan alleen met voldoende samenhang en betrokkenheid. Daarom neemt Woonveste in wijken waar geen problemen spelen met de leefbaarheid, niet zo snel een actieve rol (meer) op zich. Wel blijven wij ons regelmatig inzetten voor initiatieven van bewoners of belanghouders.
Jaarplan 2013
Woonveste
pagina 10
Intensieve samenwerking met belanghouders en partners Woonveste werkt succesvol samen met partners in het maatschappelijk veld. In 2013 gaan we: • samen met de politie het project ‘Samen tegen inbrekers’ opzetten. Dit project maakt bewoners bewust van wat zij kunnen doen om de kans op inbraak te verkleinen. • de algemene ruimten in appartementencomplexen inventariseren. Zijn er geschikte ruimtes die als steunpunt kunnen dienen voor de zorg? • samen met de gemeente Heusden en De Twern verder met het Sociaal Café. Hier ontmoeten uitvoerders van verschillende organisaties elkaar en krijgen meer inzicht in elkaars werkzaamheden. Dit levert naar verwachting goede, nieuwe ideeën op om uit te voeren. • ons samen met de gemeente Heusden en De Twern richten op het verbeteren van de leefbaarheid. Dit doen we in een zogenaamd werkvloeroverleg in de plaatsen Drunen, Oudheusden en Vliedberg. • verder met onze actieve deelname aan de regiegroep ‘Wijk- en buurtgericht werken’. In deze groep zorgen we samen met bestuurders van de gemeente Heusden, de politie en De Twern dat de plannen voor wijkgericht werken niet alleen in het beleid staan, maar ook uitgevoerd worden. • door met onze deelname aan het Platform Wonen, Welzijn en Zorg in de gemeente Heusden. In dit platform wisselt Woonveste informatie uit met andere deelnemers, waaronder verschillende zorginstellingen. Het doel is om het aanbod op het gebied van wonen, welzijn en zorg te versterken.
Jaarplan 2013
Woonveste
pagina 11
6. DE ORGANISATIE WOONVESTE Woonveste investeert in een ondernemende bedrijfscultuur. De organisatie streeft naar een goed werkklimaat waarin medewerkers gezond en betrokken blijven. Werkwijze De medewerkers van Woonveste vormen de basis voor een stevige organisatie. Daarom investeren we in onze mensen. We onderzoeken bijvoorbeeld de werkbeleving en we zetten concrete stappen richting het nieuwe werken. De doelstelling van Woonveste is om het ziekteverzuim onder de vijf procent te houden. Naast de investeringen in een motiverend werkklimaat, zoeken we ook voortdurend naar manieren om onze kantoororganisatie te verbeteren. Door vaker onderling informatie te delen, door processen te digitaliseren en te automatiseren kunnen onze mensen meer procesgericht werken. Dit alles om de organisatie van Woonveste nog flexibeler, efficiënter en slagvaardiger te maken. Het aantal fulltime medewerkers voor 2013 bedraagt 51,5. Nieuwe communicatiemiddelen In het voorjaar van 2013 lanceert Woonveste een compleet nieuwe website. Door onze service uit te breiden op de site kunnen we onze klanten nog beter van dienst zijn en zaken sneller regelen. Woonveste is dan 24 uur per dag, 7 dagen per week bereikbaar. Klanten kunnen op de nieuwe website zaken afhandelen waar en wanneer het hen uitkomt. Want de nieuwe interactieve site krijgt ook een handige mobiele variant. De site komt begin tweede kwartaal online. We gaan nog onderzoeken of social media (zoals bijvoorbeeld Twitter en Facebook) ons ook kunnen helpen om sneller en beter contact te onderhouden met onze doelgroep.
Jaarplan 2013
Woonveste
pagina 12
7. FINANCIEEL PLAN Woonveste streeft naar een structureel gezonde kasstroom waarbij de inkomsten groter zijn dan de kosten. Om de gestelde ambities te realiseren, is een financieel verantwoord beleid een randvoorwaarde. Met een adequaat risicomanagement sluit Woonveste onnodige risico’s uit en blijven noodzakelijke risico’s beheersbaar. Exploitatie Begroting 2013 x € 1.000 Exploitatie bestaand bezit Exploitatieopbrengsten Exploitatielasten Organisatiekosten Personeelskosten Beheerkosten Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Operationeel resultaat
20.914 36.033 15.119 5.458 3.916 1.542 9.554 90 9.644 5.902
Begroting 2012 x € 1.000 22.094 34.388 12.294 5.336 3.848 1.488 9.874 120 9.994 6.884
Woonveste houdt rekening met jaarlijkse forse bijdragen als gevolg van de verhuurdersheffing door het Rijk. Dit zal flinke effecten hebben op de begrotingen na 2013.
Jaarplan 2013
Woonveste
pagina 13
