J A A R V E R S LAG. LEKSTEDEwonen

J A A R V E R S LA G 2 013

LEKSTEDE wonen

GRONDSLAG, DOELSTELLINGEN EN MISSIE Grondslag LEKSTEDEwonen, statutair Stichting Volksbelang Vianen, is gevestigd in de gemeente Vianen en is opgericht op 6 januari 1911. De vigerende statuten zijn van 16 juni 2011. Het werkgebied omvat de regio Utrecht (BRU) en de gemeente Leerdam. Het VROM-nummer is L-0144 en de stichting is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te Utrecht onder nummer 23036735. -

Toegelaten in de regio Utrecht en de gemeente Leerdam Aangesloten bij en lid van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties Lid van Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) Lid van Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU)

Doelstellingen en missie LEKSTEDEwonen is een maatschappelijke onderneming die zorgt voor kwalitatief goede en betaalbare huisvestingsruimte. Flexibel, betrouwbaar, solidair en ondernemend zijn de kernwaarden in onze missie. We werken aan gevarieerde woonmilieus in vitale wijken en buurten, in het bijzonder in de gemeente Vianen en in de regio. We richten ons primair op betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen. Daarnaast kunnen mensen voor wie de huisvesting extra zorg vraagt op onze speciale aandacht rekenen. Kijk voor meer informatie op www.lekstedewonen.nl.

inHoud

Hoofdstuk Voorwoord H1

1.2 Maatschappelijk Platform Vianen

H3

H4

2

GoVernance en Goed bestuur 1.1 Raad van Commissarissen

H2

Pagina

4

H5

12

bestuursVerslaG

lekstedewonen 4.1 Werkorganisatie

54

4.2 Ondernemingsraad

57

4.3 Klachtencommissie

57

Financiële continuïteit 5.1 Jaarrekening algemeen

58

5.2 Jaarresultaat

59

5.3 Relatie begroting/jaarresultaat

61

2.1 2013 in vogelvlucht

14

5.4 Financieel beleid

62

2.2 Verklaring van de directeur-bestuurder

17

5.5 Bedrijfswaarde

64

2.3 Prestaties van LEKSTEDEwonen

18

5.6 Financiële sturing

66

2.4 Wat is niet gerealiseerd?

19

5.7 Belastingen

72

5.8 Risicomanagement

73

VolksHuisVestinGsVerslaG H6

VerbindinGen

3.1 Kwaliteit van de woongelegenheden

20

3.2 Huren en verhuren van woningen

25

6.1 Vereenigd Belang Holding BV

3.3 Ontwikkelingen op de woningmarkt

31

6.2 Vereenigd Bouw Belang BV

79

3.4 Huurprijzen en huurincasso

33

6.3 BV Vrijstad Vianen

80

3.5 In gesprek met huurders

37

6.4 LEKSTEDE energie BV

80

3.6 Leefbaarheid

42

6.5 Overige verbindingen

81

3.7 Sponsorbeleid

46

3.8 Bevorderen eigen woningbezit

47

3.9 Nieuwbouw en herstructurering

47

H7

78

Financieel VerslaG 7.1 Geconsolideerde balans

82

7.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening

84

7.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

86

|1|

Voorwoord in de wijk Monnikenhof is een woonzorgcomplex, met de eerste zelfstandige seniorenwoningen in deze wijk, door ons opgeleverd. In de buurt Vijfheerenlanden zijn 36 koop- en huurappartementen in Bascule opgeleverd die gesitueerd zijn boven het gebouw De Prenter, waarin een basisschool en veel maatschappelijke instellingen hun intrek hebben genomen. Fase I van de aanpak van deze buurt is daarmee afgerond en de uitvoering van Fase II is najaar 2013 van start gegaan. In het dorp Zijderveld is door ons het nieuwe dorpshuis opgeleverd en is de bouw van 12 sociale huurwoningen van start gegaan. In Houten zijn 20 huurwoningen en 11 Koopgarantwoningen in de nieuwbouwbuurt Castellum-West opgeleverd, nadat wij in 2012 op verzoek van de gemeente Houten en de projectontwikkelaar besloten hebben deze (oorspronkelijke koop)woningen over te nemen. De maatschappelijke en volkshuisvestelijke investeringen leveren een flinke impuls aan de leefbaarheid in de verschillende wijken en buurten. Bouwen voor de aanwezige behoefte, dat is waar LEKSTEDEwonen voor wil staan. lekstedewonen heeft najaar 2013 een intentieovereenkomst gesloten met het gemeentebestuur van Bunnik. In deze gemeente zijn geen investerende corporaties meer aanwezig en corporaties uit de direct aangrenzende gemeenten beschikten over onvoldoende investeringscapaciteit om de aanwezige plannen voor sociale woningbouw te realiseren. In goed overleg met de collega-corporaties in de regio Utrecht heeft LEKSTEDEwonen besloten onder voorwaarden in de komende jaren de sociale woningbouw in de gemeente Bunnik te garanderen. Uitgangspunt zijn grondkavelprijzen die passend zijn bij nieuwbouwwoningen in het zogenoemde DAEBsegment. Bovendien zullen we de nieuwbouwplannen zoveel als mogelijk vanuit het model conceptueel bouwen proberen in te vullen. Doelstelling is betaalbare kostprijzen voor de nieuwbouw, zodat we acceptabele huren kunnen afspreken met de toekomstige nieuwe bewoners. Met deze stap breidt LEKSTEDEwonen haar werkgebied verder uit. in februari 2013 hebben de regeringspartijen met steun van enkele bevriende politieke partijen een Woonakkoord gesloten. Dit akkoord zou duidelijkheid moeten gaan brengen op de woningmarkt, maar ook de stagnerende woningmarkt weer vlot moeten trekken. Corporaties moeten een forse financiële aderlating doen door het verschuldigd worden van de verhuurdersheffing. In december 2013 heeft de Eerste Kamer na een flinke discussie een besluit bekrachtigd dat de verhuurdersheffing ook in de jaren vanaf 2014 van toepassing blijft. De heffing zal oplopen tot € 1,7 miljard in het jaar 2017 en vormt daarmee een substantiële bron van inkomsten voor de Rijksbegroting. Het is een soort accijns op de sociale woningbouw, waarbij vrije sector huurwoningen geheel buiten schot blijven. Naast de algehele waardedaling van woningen van particuliere eigenaren in Nederland als gevolg van de economische crisis, krijgen woningcorporaties - met eveneens correcties als gevolg van daling van marktwaarden - vanwege de inrekening van de verhuurdersheffing te maken met een

|2|

flinke extra waardedaling van het bezit. Dat tast bij veel woningcorporaties de investeringscapaciteit aan. De heffing brengt met zich dat grote bedragen aan de economie worden onttrokken zonder dat er enige economische activiteit tegenover staat. in tegenstelling tot veel andere corporaties, heeft LEKSTEDEwonen geen bezuinigingen in de personele formatie toegepast. We werken al sinds jaar en dag met een kleiner dan gemiddelde bezetting en substantieel lage beheerkosten. Dat neemt niet weg dat we alert zijn op de kostenstructuur. Ook wordt de kwaliteit van de geleverde diensten periodiek beschouwd om vast te stellen of die kwaliteit ook voor onze bewoners wel wenselijk is. De betaalbaarheid van het wonen zal de agenda voor de komende jaren gaan bepalen. na een groot aantal jaren van stagnatie lijkt de markt van koopwoningen weer voorzichtig aan te trekken. De uitgestelde vraag door verschillende groepen van kopers wordt weer ingevuld en ook zijn de nieuwe regels voor het verkrijgen van hypothecaire financieringen hier debet aan. Er is naar de toekomst toe weer duidelijkheid over de fiscale faciliteiten voor dergelijke financieringen ontstaan. Tegelijk kan geconstateerd worden dat het kopen van een woning door particulieren nu vanuit een heel ander perspectief moet worden bezien. Aflossing van de financiering wordt verplicht en de drempel om een passende financiering te verkrijgen ligt inmiddels aanmerkelijk hoger. in het najaar zijn we gestart met het opstellen van een nieuw ondernemingsplan 2014 >> 2017. We hebben onze primaire stakeholders, het Huurdersberaad en het Maatschappelijk Platform Vianen, erbij betrokken. Aan de Raad van Commissarissen en aan de personeelsleden is gevraagd input te leveren voor het nieuwe plan. Ook de evaluatie van de Prestatieafspraken met de gemeente Vianen zijn meegenomen bij de visievorming. We zijn verheugd dat we voldoende investeringscapaciteit overhouden voor verschillende plannen in de komende jaren en niet in de laatste plaats voor de toekomstige bouw van 360 sociale huurwoningen in het uitleggebied Hoef en Haag in Vianen. Evenzo wordt LEKSTEDEwonen (nog) niet afhankelijk van woningverkopen. Het verkopen van woningen zal echter wel strategisch ingezet gaan worden om daarmee een vernieuwing van de woningvoorraad in de gemeente Vianen te realiseren. de Minister heeft najaar 2013 ook gewerkt aan een nieuw “ondernemingsplan” voor de sector, namelijk aan zijn Novelle op de Herziening van de Woningwet. De sector zal zich moeten concentreren op de corebusiness, het leveren van betaalbare huurwoningen. Veel andere activiteiten worden verboden en/of moeten worden afgebouwd. De vraag is of dit gelet op de verantwoordelijkheid voor het maatschappelijk vermogen van woningcorporaties als een straf moet worden gezien. Wij stellen ons op het standpunt dat woningcorporaties tegen zo laag mogelijke kosten een goed product moeten leveren, in het bijzonder aan de doelgroepen van het volkshuisvestelijk beleid. Wij vinden ook dat de middeninkomens die zich geen koopwoning kunnen verwerven

bediend moeten kunnen worden door corporaties. Die ruimte lijkt in de Novelle aanwezig te zijn, mits er hierover met de gemeenten in het werkgebied goede afspraken worden gemaakt. Ook de verplichte juridische scheiding tussen DAEB en niet-DAEB bezit is na een akkoord met branchevereniging Aedes niet meer opgenomen. Wel is de administratieve scheiding voorwaarde. We maken ons grote zorgen over de flinke administratieve lastenverzwaring die in de afgelopen jaren is ontstaan en nog verder zal toenemen. De hoeveelheid regelgeving neemt steeds verder toe en de uitvraag van verscheidene instanties neemt vormen aan die haaks staan op efficiënt en doelmatig werken. de werkorganisatie is op sterkte en het Managementteam is sinds januari 2013 weer compleet. We hebben enkele belangrijke onderzoeken en beleidsstukken kunnen afronden en zullen in 2014 werken aan een woonvisie in de gemeente Vianen en zo mogelijk ook in de gemeente Bunnik. Het Strategisch Voorraadbeheer is wel toegepast, maar nog niet volledig op schrift afgerond. de jaarrekening laat eenmalig een flink negatief resultaat zien door het inrekenen van de verhuurdersheffing. De mutatie van het Eigen Vermogen in 2013 na resultaatbestemming was begroot op € 1,6 miljoen positief en komt uit op € 17,8 miljoen negatief. Worden de financiële effecten van de verhuurdersheffing, na aftrek van de ingerekende extra huurinkomsten vanwege de tijdelijke boveninflatoire huurverhogingen, uit de waarderingsgrondslagen (totaal € 19,6 miljoen negatief ) geëlimineerd, dan zou de mutatie van het Eigen Vermogen in 2013 € 1,8 miljoen positief zijn geweest. Het Eigen Vermogen van LEKSTEDEwonen is hierdoor per saldo afgenomen van € 118,6 miljoen ultimo 2012 naar € 100,8 miljoen ultimo 2013. Onze meerjarenprognose geeft echter aan dat de kasstromen ondanks de verhuurdersheffing op lange termijn positief zullen zijn. Daarmee kunnen we de beoogde investeringen realiseren, zij het dat we nieuwe investeringsplannen wel kritischer gaan beschouwen. Voor u ligt het jaarverslag 2013 van onze organisatie. LEKSTEDEwonen beschikt nog steeds over voldoende middelen om uitvoering te geven aan haar voorgenomen beleidsactiviteiten. Als corporatie blijven we zonder noodzakelijke grote bezuinigingen staan voor onze kerntaak, het voorzien in betaalbare woonruimte voor diegenen die dat op eigen kracht niet kunnen. In het bijzonder onze medewerkers, onze belanghouders en onze zakelijke relaties wil ik vanaf deze plaats bedanken voor hun grote inzet, samenwerking en betrokkenheid in het afgelopen jaar. Mede namens alle medewerkers van LEKSTEDEwonen wens ik u veel plezier bij het lezen van dit verslag. Zijn er suggesties of vragen naar aanleiding van dit verslag dan vernemen wij dat graag. Vianen, mei 2014 E. de Groot | Directeur-bestuurder

|3|

H1 GoVernance en Goed bestuur 1.1

Raad van CommissaRissen

1.1.1

WeRkWijze

De Raad van Commissarissen bestaat statutair uit vijf personen. De Raad heeft als taak toezicht te houden op de bestuurder en op de algemene zaken van LEKSTEDEwonen en de met haar verbonden ondernemingen. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: - De realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen, inclusief het kwaliteitsbeleid; - De realisatie van de doelstellingen van de corporatie; - De strategie voor en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; - De naleving van de van toepassing zijnde wet- en regelgeving; - Het financiële verslagleggingsproces; - De werking en opzet van het interne risicobeheersings- en controlesysteem. Het toezichtskader wordt bepaald door de branchecodes en externe regelgeving (zoals de Woningwet, het BBSH, andere relevante wet- en regelgeving en de Aedescode/Governancecode Woningcorporaties). Daarnaast is vanzelfsprekend de interne regelgeving van groot belang (statuten, interne reglementen en codes evenals de integriteitscode). Het toezichtkader omvat onder andere de missie en het ondernemingsplan, de doelstellingen en de financiële begroting en meerjarenraming, de prestatieafspraken en andere afspraken met de gemeenten, de andere belanghouders zoals het Maatschappelijk Platform Vianen, de risicobeheersing bij projectontwikkeling, de benchmarks, de jaarafspraken met de directeurbestuurder alsmede de aanbevelingen van de externe accountant. Ook wordt het kader bepaald door de resultaten van de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen. Op grond van de Aedescode, waarvan de Governancecode Woningcorporaties deel uitmaakt, onderschrijft de Raad in het belang van deugdelijk en goed ondernemerschap het integer en transparant handelen door de bestuurder, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. De code is gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In 2011 is de Governancecode Woningcorporaties voor het laatst herzien. De Raad heeft toen besloten de principes en uitwerkingen van deze Codes op te volgen, met uitzondering van de volgende best practice-bepalingen: - de directeur-bestuurder is benoemd voor invoering van de code en is op grond van zijn arbeidsovereenkomst benoemd voor onbepaalde tijd;

|4|

saMenstellinG raad Van coMMissarissen Per 31 deceMber 2013 - er is geen formele remuneratiecommissie ingesteld. In wisselende samenstelling wordt, na consultatie van de voltallige Raad, de jaarlijkse beoordeling met de directeur-bestuurder besproken; - er is geen auditcommissie ingesteld, alhoewel het daarbij om een “kan”-bepaling gaat. Sinds het jaar 2010 nemen twee leden deel aan minimaal een jaarlijks gesprek met de Treasurycommissie van de organisatie. In 2013 waren dit de heren H.A.J.M. van der Bruggen en ir. H.J. Hettinga. In 2014 is de heer Hettinga opgevolgd door de heer drs. ing. N.A.A. Jansen. Ter voorbereiding op besluitvorming rapporteren deze leden aan de voltallige Raad; - de beoordeling op het functioneren van de individuele leden van de Raad door de voorzitter vindt niet plaats. Vanwege de keuze te functioneren als team vindt een integrale beoordeling over het functioneren plaats door de voltallige Raad. taakinvulling Om de taken goed te kunnen vervullen, legt de directeur-bestuurder onder meer een aantal voorgenomen besluiten vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. De voornemens hebben onder andere betrekking op het jaarverslag, de jaarrekening, de begroting, het investeringsprogramma (met separate investeringsvoorstellen voor projecten), de financiële meerjarenraming, de treasuryactiviteiten en de samenwerking met gemeenten en andere stakeholders. In de statuten is precies aangegeven welke voorgenomen besluiten vooraf aan de Raad van Commissarissen worden voorgelegd. In het kader van het interne toezicht spreekt de Raad van Commissarissen in ieder geval één keer per jaar met elkaar buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. In die besprekingen vindt ook de interne evaluatie plaats. transparantie De Governancecode schrijft voor dat de verschillende zaken met betrekking tot de governancestructuur op de website van de corporatie worden geplaatst. Daardoor is de toegankelijkheid voor iedereen gegarandeerd. De volgende documenten zijn gepubliceerd op www.lekstedewonen.nl: - Toelichtende tekst onderneming - Statuten LEKSTEDEwonen - Samenstelling Raad van Commissarissen - Profielschetsen - Ondernemingsplan 2009 >> 2013 - Jaarverslagen - Aedescode en Governancecode

De heer H.A.J.M. van der Bruggen (1943), Expertise: financieel-economisch, projectontwikkeling en risicomanagement Functie: Gepensioneerd wethouder, gepensioneerd ICT-organisatiedeskundige Relevante nevenfuncties: adviseur projectontwikkelingsmaatschappij, secretaris bibliotheek Lek en IJssel. Mevrouw mr. L.M. van der Sluis (1955), Vicevoorzitter Expertise: Juridisch, Wonen, Welzijn en Zorg Functie: advocaat-partner bij Berculo Advocaten te Utrecht Relevante nevenfuncties: Vicevoorzitter Raad van Commissarissen stichting “De Opbouw” te Utrecht en Lid van de Raad van Commissarissen Woningbouwvereniging Vecht en omstreken te Breukelen. De heer drs. N.J.G. Mertens (1957), lid Expertise: Volkshuisvesting en bedrijfsvoering Functie: directeur bedrijfsvoering van de regionale brandweer Brabant-Noord en controller van de veiligheidsregio Brabant-Noord. Relevante nevenfuncties: geen De heer mr. A.H. Brouwer (1960), lid Expertise: maatschappelijk middenveld, wonen en openbaar bestuur Functie: directeur-bestuurder kinderopvang Koos te Raalte Relevante nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht kinderopvangorganisatie Haarlemmermeer. De heer drs. ing. N.A.A. Jansen (1964), lid Expertise: vastgoedbeheer en (sociaal en maatschappelijke) projectontwikkeling Functie: DGA PolarReal te Zeist en partner B&S Polar te Laren Relevante nevenfuncties: Bestuurslid Zakelijk Zeist. Mevrouw Van der Sluis en de heer Mertens hebben zitting in de Raad van Commissarissen op voordracht van het Huurdersberaad van LEKSTEDEwonen. Het Huurdersberaad heeft met hun herbenoemingen in 2010 ingestemd. De heer prof. dr. J.B.J.M. ten Berge en de heer ir. H.J. Hettinga waren vanaf december 2006 tot december 2013 lid respectievelijk vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen. Van de heren Ten Berge en Hettinga is vanwege het aflopen van hun benoemingstermijn in een speciale bijeenkomst op 11 december 2013 afscheid genomen, onder dankzegging voor hun grote inzet en deskundigheid. Na een externe wervingsprocedure zijn in hun plaats de heren Brouwer en Jansen in 2013 benoemd als lid van de Raad. Mevrouw van der Sluis is per 19 november 2013 tot eind 2014 benoemd als vice-voorzitter van de Raad, in de plaats van de heer Hettinga.

- Integriteitscode en klokkenluidersregeling - Procuratieregeling informatievoorziening De Raad baseert haar oordeel op extern verkregen informatie (ondermeer van het Ministerie, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het overleg en de discussies met het Maatschappelijk Platform Vianen, de gemeente, de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), vakbladen en de pers) alsmede de intern verkregen informatie van de directeur-bestuurder. Het gesprek met de accountant vormt een belangrijke bron van informatie voor de Raad. Een delegatie van de Raad spreekt jaarlijks met het Huurdersberaad en de Ondernemingsraad. Enkele leden van de Raad nemen jaarlijks deel aan officiële bijeenkomsten in de vorm van seminars of symposia om kennis te nemen van de ontwikkelingen in de branche. De directeur-bestuurder zorgt ervoor dat de Raad steeds van relevante informatie met betrekking tot de werkvelden wordt voorzien. De Raad bespreekt met de lokale stakeholders, onder andere via het Maatschappelijk Platform, de bijdrage van LEKSTEDEwonen aan de prestaties op het gebied van huisvesting van de primaire doelgroep, de kwaliteit van de woningen, leefbaarheid in wijken en buurten, wonen en zorg en het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, maar ook over de richting waarin het bedrijf koerst. Ook heeft de Raad in november 2013 een gesprek gevoerd met de politieke partijen en vertegenwoordigers van het College van Burgemeester en Wethouders in Vianen en de voorzitter heeft gesproken met Collegeleden van de gemeente Bunnik. Vastgesteld is dat LEKSTEDEwonen in de regio een belangrijke partner is op het gebied van de volkshuisvesting. Vertegenwoordigers van de gemeente Vianen hebben uitgesproken zeer te spreken te zijn over het functioneren van de corporatie en haar inzet voor de inwoners van Vianen. Financiële continuïteit De Raad beschouwt de financiële continuïteit als belangrijkste randvoorwaarde voor het toekomstige functioneren van de onderneming. De economische crisis en het beleid van de huidige Regering beperken door de verhuurdersheffing de investeringscapaciteit van de sector helaas fors. De Raad bewaakt met informatie uit de kwartaalrapportages, incidentele tussenrapportages, het projectenoverzicht en toelichtingen van de directeur-bestuurder de ontwikkelingen nauwgezet. Ook de rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (het continuïteitsoordeel, het solvabiliteitsoordeel en de uitgave “Corporatie in Perspectief”), van het Waarborgfonds

|6|

Sociale Woningbouw (het faciliteringsvolume) en van de accountant (managementrapportage en het rapport van bevindingen) maken hiervan een belangrijk onderdeel uit. Vanzelfsprekend staat de verantwoordelijkheid voor de volkshuisvestelijke taak steeds hoog op de agenda. Twee leden van de Raad nemen minimaal één keer per jaar deel aan de Treasurycommissie, in het bijzonder gericht op de beheersing van de financieringspositie. Alle investeringen in vastgoedprojecten worden gelet op de impact op het Eigen Vermogen voorgelegd aan de voltallige Raad. Voor LEKSTEDEwonen is een structurele minimale solvabiliteit van 25%, berekend op basis van de gehanteerde waarderingsgrondslagen, uitgangspunt om toekomstige financiële en volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren en de daarbij behorende risico’s te kunnen opvangen. Elk jaar wordt uitgebreid stilgestaan bij de projectenportefeuille en het bijbehorende risicoprofiel. Besproken is het effect van het investeringsvolume op de financiële ratio’s en in relatie tot de vastgoedportefeuille. Ook de politieke risico’s en de maatschappelijke effecten van de voorgenomen investeringen vormen een onderdeel van de overwegingen in de besluitvorming. onafhankelijkheid van de raad van commissarissen De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn in de zin van de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Dit is zowel statutair als in de profielen vastgelegd. De leden van Raad onderschrijven de gehanteerde integriteitscode. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van LEKSTEDEwonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of opdrachtnemers van LEKSTEDEwonen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad of onderhoudt banden met LEKSTEDEwonen, hetzij direct of indirect, buiten het commissariaat. De Raad is alert op “onverenigbaarheden”. De regel is dat het verrichten van nevenactiviteiten wordt gemeld of aangevraagd. Er hebben zich gedurende het jaar 2013 geen tegenstrijdigheden in dit verband voorgedaan. Zelfevaluaties Er heeft in 2013 in goed overleg geen interne evaluatie van de Raad van Commissarissen plaatsgevonden. Vanwege het aftreden van een tweetal leden en de wervingsprocedure voor een tweetal nieuwe leden is ervoor gekozen de evaluatie te agenderen begin 2014, zodat de nieuwe leden van de Raad zich kunnen inwerken. Deze evaluatie heeft in maart en april 2014 plaatsgevonden.

Wel is er buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder in de vergadering gesproken over het functioneren van de directeur-bestuurder alsmede over de classificatie op grond van de nieuwe WNT-tabellen voor topfunctionarissen in dienst bij woningcorporaties. leningen of garanties LEKSTEDEwonen heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan medewerkers, het bestuur of leden van de Raad. Er is in 2013 door de directeur-bestuurder om redenen aan één medewerker een gering voorschot op het salaris verstrekt, dat in december 2013 is verrekend. Er zijn verder geen leningen verstrekt. onafhankelijkheid van en relatie met de externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van de directeur-bestuurder. In 2010 is PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V. de opdracht verleend de controle uit te voeren voor de boekjaren 2010 tot en met 2013. Vanwege het feit dat PriceWaterhouseCoopers ook in de daaraan voorafgaande jaren onze accountant was, is er vanaf de controle van het boekjaar 2010 een andere controlerend accountant van deze organisatie en een ander controleteam aangesteld. In 2014 zal een procedure worden gestart voor de aanstelling van een nieuwe accountant voor de komende jaren. Gezien alle kwesties in de sector beschouwt de externe accountant de sector Woningcorporaties als gevoelig voor fraude. Hij acht het zijn verantwoordelijkheid om frauderisico’s te identificeren voor zover die risico’s kunnen leiden tot een materiele fout in de jaarrekening. Het is daarom een actueel onderwerp in de gesprekken tussen de directeur-bestuurder en de accountant. De accountant stelt daarbij kritische vragen over hoe de risico’s zijn aangepakt en over de controle die zijn ingesteld om fraude te ontdekken. De accountant heeft ons in december 2013 schriftelijk geïnformeerd geen aanwijzingen van materiele fraude te hebben geconstateerd tijdens de interim controle. Voor de Raad is het onderwerp fraude en fraudepreventie een belangrijk onderwerp. De Raad realiseert zich dat het ten aanzien van de organisatie de primaire verantwoordelijkheid is van de directeur-bestuurder, maar wenst er op toe te zien dat er adequate procedures worden gevolgd en dat het risicomanagement goed is ingericht. De Raad bewaakt zelf dit onderwerp in de relatie naar de directeur-bestuurder. De accountant heeft het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen in juni 2013, waarin het verslag van de accountant over het onderzoek van de jaarrekening 2012 is besproken en waarin werd besloten over de goedkeuring van de jaarrekening, bijgewoond. Met de accountant zijn de jaarresultaten, het rapport van bevindingen en de Managementletter

besproken. Tijdens de vergadering is de accountant bevraagd door de Raad over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening. De accountant heeft een presentatie van de belangrijkste financiële indicatoren gegeven, waarbij een vergelijking met corporaties op landelijk en regionaal niveau en de benchmark is gemaakt. 1.1.2

veRsl ag en aC tiviteiten

De Raad van Commissarissen is in 2013 acht keer (waarvan één keer ten behoeve van het nieuwe ondernemingsplan) bijeen geweest. Voorafgaande aan de vergadering is de agenda door de bestuurder in overleg met de voorzitter opgesteld. In december 2013 is er een extra informele bijeenkomst geweest, in aanwezigheid van het Managementteam, vanwege het afscheid van de heren Ten Berge en Hettinga. De volgende besluiten zijn door de Raad genomen: - Goedkeuring verleend aan het groot onderhoud aan vier flatgebouwen in fase II van het project Vijfheerenlanden en het voeren van gesprekken met bewoners in de aanloop naar de sloop en nieuwbouw van één gebouw in deze buurt; - In aansluiting op de in de vergadering van november 2012 verleende goedkeuring voor de afname van 40 huurappartementen in het project Clarissenhof in Vianen, wordt goedkeuring verleend aan de garantstelling naar AM Projectontwikkeling voor afname van maximaal 15 koopappartementen in dit project, te verwerven met korting en te exploiteren als huurwoningen. De onrendabele top vanwege de af te nemen 40 huurappartementen wordt goedgekeurd; - Besluit om vanwege de op handen zijnde discussie over de honoreringstabellen van de Minister het honorarium van de directeur-bestuurder in 2013 niet aan te passen; - De aanstelling van een plaatsvervangend directeur; - Instemming met de financiële uitwerking van fase II van het project Vijfheerenlanden, inbegrepen de sloop van gebouw Goudhaver en de toekomstige nieuwbouw van 40 woningen; - Goedkeuring verleend aan de afname van 15 huurwoningen in het plan De Boomgaard in het dorp Zijderveld; - Instemming met de herwaardering van de grondposities van de kavels Hoef en Haag en Achterweg in Hagestein op grond van de ontwikkeling van de marktwaarde; - Instemming met de begrotingswijziging 2013 op grond van gewijzigde wet- en regelgeving, evenals met de scenarioberekeningen voor het jaar 2014 – 2024; - Na een gehouden peiling onder belangstellenden wordt ingestemd met de voornemens te komen tot ontwikkeling en verkoop van vier koopwoningen in het plan Dorpsweg te

|7|

-

-

-

-

-

-

Zijderveld, in samenspraak met de projectontwikkelaar. Zo nodig wordt maximaal één koopwoning omgezet in een huurwoning; Goedkeuring voor het afsprakenkader over de grondpositie en toekomstige ontwikkeling in de uitleglocatie in de polder Hoef en Haag in Vianen, waarbij de grondpositie wordt verkocht en in ruil 360 kavels, bestemd voor de realisatie van sociale huurwoningen in de periode 20162026, worden gekocht. Tevens wordt goedgekeurd dat 180 woningen op de helft van deze kavels tegen een vaste prijs (prijspeil 2014) op basis van conceptueel bouwenmodel worden afgenomen van het bouwbedrijf van een Consortiumpartij. LEKSTEDEwonen treedt daarbij uit het eerder gevormde Consortium Hoef en Haag; Instemming met het aangaan van de verplichting in en met de gemeente Bunnik om onder condities garant te staan voor de bouw van 140 sociale huurwoningen in een tijdshorizon van circa zes jaar; De aankoop van 12 huurwoningen in het plan NieuwEyk in Werkhoven, gemeente Bunnik, als eerste bouwproject in deze gemeente wordt goedgekeurd; Instemming met de aankoop van het pand Schoolstraat 6 in Vianen, in de toekomst te betrekken bij de naastgelegen grondkavel in eigendom; Goedkeuring aan de jaarstukken over het boekjaar 2012, inclusief de jaarstukken van de verbindingen over het jaar 2012, waarbij aan de directeur-bestuurder decharge is verleend voor het gevoerde beleid; Vaststelling van het Investeringsstatuut oktober 2013 en het bijbehorende investeringskader; Goedkeuring verleend aan de terugkoop van een grondkavel in de polder Bloemendaal in Vianen; De goedkeuring aan de jaarbegroting 2014, de financieringsbegroting 2014 en aan de meerjarenraming 2015 tot en met 2018, waarbij vanaf 2015 de opgenomen investeringen en financieringen steeds per project aan een afzonderlijk besluit onderhevig zijn; Kennisneming van het feit dat de gemeente Vianen heeft besloten de onderhandelingen omtrent de aankoop van de grondkavels Sluiseiland met het oog op de realisatie van 200 koop- en huurwoningen te stoppen en een besluit tot het nemen van het bijbehorende verlies vanwege de gemaakte voorbereidingskosten; Goedkeuring voor de nieuwe planvorming, de onrendabele top en een eenmalig verlies voor het project Langendijk/Badhuisstraat. Het betreft een herontwikkeling van negen appartementen met parkeervoorzieningen in de oude binnenstad van Vianen.

Daarnaast heeft de Raad in haar vergaderingen aan de orde gehad: de Governancecode, de beoordeling van het functioneren van de directeur-bestuurder, de periodieke directieberichten en de kwartaalrapportages, de fiscaliteit alsmede de brieven en rapportages van het Ministerie,

|8|

van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De Raad heeft voorts ingestemd met de herbenoeming van de heer Van der Bruggen voor de tweede termijn en mevrouw Van der Sluis is per 19 november 2013 benoemd tot vicevoorzitter. In een extra bijeenkomst in november 2013 heeft de Raad de eerste contouren en uitgangspunten van het nieuwe Ondernemingsplan besproken met het Managementteam. De Raad betreurt het dat nieuwe voorschriften voor de verslaglegging een forse impact hebben de bepaling van de waarde van het materieel vast actief en daarmee op het Eigen Vermogen. In enkele jaren is het de zoveelste wijziging in waarderingsgrondslagen, waardoor het voor de Raad moeilijker is consistent te sturen op inzet en borging van het Eigen Vermogen, de daaraan verbonden investeringsvoorstellen en de kaders voor de financiële continuïteit op termijn. Leden van de Raad, in de meeste gevallen de voorzitter, hebben verschillende officiële bijeenkomsten bijgewoond zoals openingshandelingen en ondertekeningsmomenten. Borging kwaliteit Het is van groot belang dat de kwaliteit van het intern toezicht goed is geborgd met gekwalificeerde toezichthouders die over verschillende en gespreide deskundigheden beschikken en die een actieve belangstelling voor de (lokale en regionale) volkshuisvesting hebben. De Raad schoolt zich daarin en houdt haar kennis up-to-date met vakliteratuur en specifieke bijeenkomsten en cursussen, bijvoorbeeld van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Aanwezigheid Op de vergaderingen van de Raad van Commissarissen waren steeds alle leden van de Raad aanwezig, behoudens een enkele verhindering die steeds van tevoren is kenbaar gemaakt. 1.1.3

deskundigheid en samenstelling

De Raad van Commissarissen werkt met profielschetsen voor de gewenste deskundigheid en achtergronden van de leden van de Raad van Commissarissen. De Raad is van oordeel dat alle gewenste deskundigheden en competenties in de Raad juist zijn vertegenwoordigd. Desalniettemin functioneert de Raad als één team.

Samenstelling per 31 december 2013 en bezoldiging: naam

Functie

Jaar van benoeming 1 oktober 2009

1e betaald herbenoeming Honorarium* Oktober 2013 € 14.734,-

Vicevoorzitter

18 december 2006

December 2010

Lid

18 december 2006

December 2010

€

9.817,-

14 mei 2013

Mei 2017

€

6.250,-

11 september 2013

September 2017

€

3.017,-

Dhr. H.A.J.M. van der Bruggen Voorzitter

Mevr. mr. L.M. van der Sluis

Dhr. Drs. N.J.G. Mertens

Dhr. Drs. A.H. Brouwer

Dhr. Drs. ing. N.A.A. Jansen

Lid

Lid

wervingsbureau. Uit een grote hoeveelheid reacties en na de gevoerde gesprekken en onderzoeken is besloten over te gaan tot benoeming van de heer mr. A.H. Bouwer op het profiel maatschappelijk middenveld, wonen en openbaar bestuur en de heer drs. ing. N.A.A. Jansen op het profiel vastgoedbeheer en (sociaal en maatschappelijke) projectontwikkeling. De benoemingen hebben plaatsgevonden per mei respectievelijk september 2013. In 2014 zal een nieuwe werving, op soortgelijke wijze, plaatsvinden vanwege het aftreden van mevrouw mr. L.M. van der Sluis en de heer drs. N.J.G. Mertens per december 2014.

€

9.938,-

* inclusief onkostenvergoeding en BTW.

Naast bovengenoemde vergoedingen zijn aan de in 2013 aan de afgetreden leden de volgende bedragen betaald: een bedrag van € 9.817,= inclusief onkostenvergoeding en BTW aan de heer prof. dr. J.B.J.M. ten Berge uit Vianen en een bedrag van € 11.583,= inclusief onkostenvergoeding en BTW aan de heer ir. H.J. Hettinga te Driebergen-Rijssenburg. Vanwege de fiscale voorschriften zijn de honoraria vanaf 2013 belast met omzetbelasting en zijn de uitbetalingen uit dien hoofde aangepast. De honorering gaat uit van de adviestabellen van de VTW en houdt rekening met de maatschappelijke waarden en normen en is niet gekoppeld aan de prestaties van LEKSTEDEwonen. werving nieuwe leden In 2012 is besloten te komen tot een betere spreiding van de toekomstige data van aftreden. Om die reden is de afspraak gemaakt dat de benoemingstermijn van de heren Ten Berge en Hettinga zou eindigen in december 2013. Voorjaar 2013 heeft de Raad besloten de profielschetsen vast te stellen voor de werving van nieuwe leden van de Raad. De werving heeft plaatsvonden met behulp van een deskundig

werkgeversrol raad van commissarissen Naast de werkgeversrol staat de Raad de directeur-bestuurder met raad bij. Over het jaar 2013 heeft de Raad van Commissarissen de directeur-bestuurder op prestaties en inzet beoordeeld. Dat is gebeurd tijdens een individueel beoordelingsgesprek in maart 2014, na een voorafgaande voorbereiding in de voltallige Raad. In de beoordeling zijn de volgende aspecten aan de orde gekomen: behaalde resultaten programma 2013 (zowel intern als extern), de relatie Raad en bestuurder, het relatiemanagement, het aansturen van de werkorganisatie, het risicomanagement, de relatie met de gemeenten en andere stakeholders, de taakopvatting en de werkdruk in de organisatie. Er is vooral gekeken naar de financiële resultaten in combinatie met de volkshuisvestelijke prestaties. De Raad maakt zich zorgen over de door de consequenties van de door de Minister en het Kabinet opgelegde beperkingen aan de sector. Een verhuurdersheffing wordt als een oneigenlijk middel om de Algemene Rijksmiddelen aan te vullen beschouwd. De Raad blijft van mening dat woningcorporaties vanuit het Ministerie sterk eenzijdig worden behandeld, zonder dat recht wordt gedaan aan lokale prestaties. Vanwege de afgekondigde honoreringstabel voor directeuren-bestuurders heeft de Raad besloten te participeren in een juridische procedure die door de VTW en de Nederlandse Vereniging Bestuurders van Woningcorporaties (NVBW) is gevoerd. De Raad maakt zich zorgen dat de consequenties op termijn de ambitie en de kwaliteit van de sector zullen schaden. De Raad heeft specifiek haar waardering uitgesproken over de oplevering van bijzondere bouwprojecten van LEKSTEDEwonen in 2013 in de gemeente Vianen en Houten. Het Dorpshuis in Zijderveld, het zorgcomplex De Plataan in de nieuwe buurt Helsdingen en het project Brede School De Prenter in combinatie met de appartementen Bascule in de buurt Vijfheerenlanden, hebben gezorgd voor veel vernieuwing in de gemeente Vianen. Daarnaast was de Raad graag bereid een deel van de investeringscapaciteit in te gaan zetten in de gemeente Bunnik, nadat was gebleken dat er geen corporaties meer investeren in deze gemeente terwijl er wel de nodige plannen voor sociale woningbouw zijn.

|9|

Als werkgever van de directeur-bestuurder zijn de beloningsstructuur en de arbeidsvoorwaarden vastgesteld aan de hand van de adviezen van de commissie Westerlaken, waarvan de inhoud sinds 2011 als gangbaar voor de sector worden gehanteerd. De Raad koos voor een vast salaris, zonder een bonus of een flexibel deel. In de arbeidsovereenkomst is een beperkte opzegtermijn en een summiere afvloeiingsregeling opgenomen.

samenleving. In de december-vergadering heeft ook het Huurdersberaad verslag gedaan van haar activiteiten in het verslagjaar ten overstaan van het Platform en de Raad. Voor de Raad is zo’n gecombineerde vergadering belangrijk is een goede indruk te kunnen krijgen van de maatschappelijke inzet van LEKSTEDEwonen. Vanzelfsprekend zijn ook het jaarverslag 2012 en een samenvatting van de begroting 2014 met de leden van het Platform besproken.

De beloning van de directeur-bestuurder bedroeg in 2013 € 130.249,- (2012: € 131.742,-). De beloning is benedenwaarts aangepast vanwege de regeling bezoldigingsmaxima voor topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Er is een pensioen toegezegd op basis van een middelloonregeling zoals dat door de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties wordt gehanteerd. In de arbeidsovereenkomst is opgenomen dat de pensioenkosten worden gefinancierd door LEKSTEDEwonen. Om aansluiting te vinden bij de sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties is in goed overleg met de bestuurder afgesproken dat het werknemersdeel van de pensioenpremie in de toekomst door de bestuurder zal worden voldaan, op te bouwen over een periode van 6 jaar. In 2013 is die bijdrage wederom met € 1.200,= verhoogd. Aan de bestuurder is een dienstauto beschikbaar gesteld. De functie van de bestuurder is ingedeeld in groep E van de beloningscode. Deze indeling is in opdracht van de Raad voorjaar 2012 onderzocht, door een adviesbureau bevestigd, en vastgesteld. De bestuurder valt vanwege de nieuwe regeling bezoldigingsmaxima voor topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting in de daarvoor gedefinieerde tabel E met een lagere maximale bezoldiging. De Raad zal, met inachtneming van de overgangsregeling, daarover gesprekken gaan voeren met de bestuurder. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten.

relatie met de ondernemingsraad Een delegatie van de Raad heeft in oktober 2013 overleg gevoerd met de Ondernemingsraad in verband met de algemene gang van zaken in het bedrijf. Aan de hand van een agenda zijn veel organisatorische zaken besproken. De Raad heeft vastgesteld dat de medewerkers in het algemeen tevreden zijn over de arbeidsomstandigheden en hun inbreng in het beleid. Dit jaar is er veel gesproken over de werkdruk als gevolg van de vele nieuwbouwprojecten en andere actuele zaken in het beheer. De Ondernemingsraad heeft aangegeven dat zij bij de bestuurder en MT-leden voldoende gehoor vinden over hun zorgen op dit gebied.

relatie met het Maatschappelijk Platform Vianen De Raad hecht grote waarde aan kontakten met stakeholders. Dit wordt vooral vormgegeven door deelname aan de besprekingen met het Maatschappelijk Platform Vianen. In het verslagjaar zijn er (conform de statuten) een drietal vergaderingen gehouden. In het Platform is doorgepraat over zaken die van belang zijn voor het nieuwe ondernemingsplan. Besproken werden verder de actuele ontwikkelingen en de consequenties daarvan, zoals de verhuurdersheffing, de beperking van het aantal investeringen op termijn, de aanpak van de buurt Vijfheerenlanden en de leefbaarheidspilot in deze buurt, het Woonwensenonderzoek 2013 en de financiële continuïteit van de onderneming. Ook de legitimiteit van de werkzaamheden van een corporatie kwam aan de orde. De Raad stelt het zeer op prijs op een dergelijke directe wijze regelmatig kontakten te onderhouden met vertegenwoordigers uit de

Verbindingen LEKSTEDEwonen kent een aantal verbindingen, die in hoofdstuk 6 zijn beschreven. De verbindingen zijn aangegaan vanuit het oogpunt van risicobeheersing of fiscale optimalisatie. In de verbindingen zijn onder meer de zogeheten ’commerciële activiteiten’ opgenomen, zoals het bouwen van koopwoningen en dure huurwoningen. De verantwoording over de verbindingen vindt plaats binnen de geconsolideerde jaarrekening. Zo nodig wordt per kwartaal afzonderlijk gerapporteerd over de activiteiten binnen de verbindingen. Voor enkele verbindingen, zoals de kapitaaldeelname in het Wooninvesteringsfonds (WIF), CV Uithof III en de BV Vrijstad, is geconstateerd dat de economische recessie een flinke invloed heeft op de waardering van deze deelnemingen. De Raad houdt met de

| 10 |

relatie met het Huurdersberaad De leden van de Raad van Commissarissen benoemd op voordracht van het Huurdersberaad hebben najaar 2013 overleg gevoerd met het dagelijks bestuur van het Huurdersberaad. Belangrijke bespreekpunten waren het overleg met de werkorganisatie en de invloed van het Huurdersberaad. Actuele onderwerpen waren de dienstverlening door de werkorganisatie, de opvolging en afhandeling van reparatieverzoeken en de zorgen over de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van woningen in de gemeente Vianen. Een jaarlijks gesprek leidt tot verbetering van de communicatie tussen de verschillende organen van LEKSTEDEwonen.

bestuurder de vinger aan de pols en wenst de ontwikkelingen nauwgezet te volgen. De Raad heeft inmiddels ingestemd met de inzet van de directeur-bestuurder om in 2014 te onderzoeken het aantal verbindingen te beperken.

een woord van dank De Raad bedankt de bestuurder, het management en de medewerkers voor hun inzet en de behaalde resultaten in het verslagjaar. Dit jaarverslag geeft een goede impressie van de gebeurtenissen, van de oplevering van verrassende complexen tot de impact van de regeringsmaatregelen, in dit jaar. Daarnaast waardeert de Raad de betrokkenheid van de Ledenraad, het Huurdersberaad en andere stakeholders zeer.

VerklarinG Van de raad Van coMMissarissen Vianen, 27 mei 2014 In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en het financiële verslag 2013 aan, zoals deze zijn vastgesteld door het bestuur en gecontroleerd door de accountant.

w.g. De heer H.A.J.M. van der Bruggen, Voorzitter Raad van Commissarissen Stichting Volksbelang Vianen, h.o.d.n. LEKSTEDEwonen

In de bijeenkomst van de Raad van Commissarissen van 27 mei 2014 heeft de Raad kennisgenomen van de bevindingen van de accountant en de jaarstukken goedgekeurd overeenkomstig artikel 12, lid 1a van de statuten.

De Raad heeft kennis genomen van de ingrijpende en opgelegde wijzigingen op het gebied van de

Mevrouw L.M. van der Sluis De heer N.J.G. Mertens De heer A.H. Brouwer De heer N.A.A. Jansen Leden Raad van Commissarissen Stichting Volksbelang Vianen, h.o.d.n. LEKSTEDEwonen

waarderingsgrondslagen van de materiele vaste activa en de gevolgen daarvan, met name veroorzaakt door de impact van de verhuurdersheffing. Het groepsresultaat na belastingen bedraagt € 5,8 miljoen negatief (2012: € 3,0 miljoen negatief) en de post waardeveranderingen rechtstreeks ten gunste van het Eigen Vermogen bedraagt € 12,0 miljoen negatief (2011: € 7,7 miljoen positief ), waardoor per saldo het Eigen Vermogen met € 17,8 miljoen is afgenomen tot € 100,9 miljoen.

De verplichte inrekening van de verhuurdersheffing op grond van recente regelgeving van de Raad voor de Jaarverslaggeving alsmede de daaraan gegeven uitleg door de accountant veroorzaakt in de bedrijfswaarde een last op termijn van € 34,1 miljoen. Dit kan volgens de gehanteerde parameters voor € 14,5 miljoen gecompenseerd worden uit verwachte hogere huuropbrengsten. Het saldo van deze posten van € 19,6 miljoen negatief is inbegrepen in het Eigen Vermogen.

| 11 |

1.2 maatsChappelijk pl atfoRm vianen Het Maatschappelijk Platform Vianen (MPV) heeft de functie van maatschappelijk klankbord voor de Raad van Commissarissen, de directeur-bestuurder en de werkorganisatie. Statutair heeft het Platform op grond van artikel 31 van de statuten van LEKSTEDEwonen de volgende bevoegdheden: - het gevraagd en ongevraagd adviseren van de Raad van Commissarissen en de directeurbestuurder; - het uitbrengen van een gekwalificeerd advies over een voorgenomen besluit tot fusie, een voorgenomen besluit tot het aangaan van een belangrijke samenwerkingsovereenkomst met andere rechtspersonen en ten aanzien van een voorgenomen besluit tot wijziging van de statuten; - goedkeuring verlenen voor de competenties en vaardigheden vanwege de profielen van twee leden van Raad van Commissarissen, die statutair worden voorgedragen door het Huurdersberaad. Het Platform komt drie keer per jaar bijeen, waarvan minimaal één keer per jaar een vergadering met de leden van het Huurdersberaad. De vergaderingen worden bijgewoond door de directeur-bestuurder en een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen hebben geen stemrecht in de vergaderingen van het Platform. De voorzitter van de Raad van Commissarissen zit de vergaderingen van het Platform voor. In de statuten zijn een aantal onverenigbaarheden voor het vervullen van het lidmaatschap van het Platform geformuleerd. In de profielschetsen is voor alle leden van het Platform de verwachting opgenomen dat zij beschikken over: 1. Affiniteit met de sociale en maatschappelijke doelstelling van de corporatie; 2. Inzicht op een goed evenwicht tussen de sociale doelstellingen en de bedrijfsmatige inzet van de beschikbare middelen; 3. Het hebben van een brede maatschappelijke belangstelling, ervaring en inzicht in de politieke krachtenvelden waarin de corporatie zich bevindt; 4. Beschikken over het vermogen om in teamverband te kunnen werken.

| 12 |

samenstelling Maatschappelijk Platform per 31 december 2013: - De heer B. den Breejen (lid Huurdersberaad) - De heer C. Bouwstra - De heer J. Bruning (jeugd en opvoeding) - De heer F. Docter (lid Huurdersberaad) - Mevrouw C. van Es (wonen en ouderen) - Mevrouw S. Gimenez-Odijk (sociale binding) - Mevrouw P.H.A. de Jong - De heer Th.B.M. Kerkhof (milieu en natuur) - Mevrouw I. Lodewijk-Heil (starters en multiculturele samenleving) - De heer H.J.G.M. Steur - De heer R. Tips - De heer J.A.A. Uittenbogaard - De heer T. Wammes (lid Huurdersberaad)

Conform de gemaakte afspraken heeft het Huurderberaad een tweetal nieuwe leden voorgedragen. De heren Docter en Wammes zijn in de vergadering van 24 juni 2013 op voorstel unaniem benoemd als lid van het Platform voor de duur van vier jaar. In de vergadering van 2 december 2013 zijn mevrouw De Jong en de heren Bruning en Steur herbenoemd als lid voor een periode van vier jaar. De vergadering heeft ook kennis genomen van het in 2014 aftredend zijn van twee leden van de Raad van Commissarissen die op voordracht van het Huurdersberaad zijn benoemd. In de eerste vergadering van 2014 zullen de profielen voor de werving van nieuwe leden van de Raad worden besproken. Voorts zal in 2014 een besluit worden genomen op welke wijze de rol van LEKSTEDEwonen in de gemeente Bunnik in het Platform kan worden verankerd. Vergaderingen Platform Het Platform is in 2013 drie keer in vergadering bijeen geweest. De leden hebben kennis genomen van alle regeringsvoornemens voor de sector woningcorporaties en hebben daar hun zorgen over uitgesproken. Het in februari 2013 bereikte Woonakkoord heeft grote gevolgen, zowel voor de betaalbaarheid als voor de toekomstige investeringen.

De consequenties voor het woningbestand en de bewoners van LEKSTEDEwonen zijn doorgenomen en de leden hebben vastgesteld dat er geen bezuinigingen op onderhoudsactiviteiten noodzakelijk zijn. Ook de voorgenomen investeringen voor de eerstkomende jaren kunnen doorgang vinden. Het Platform heeft zich uitgesproken dat LEKSTEDEwonen vooral moet focussen op de sociale taakstelling. Juist in tijden van economische malaise is het wenselijk dat corporaties werk maken van hun primaire taakstelling, het huisvesten van minder draagkrachtigen in de samenleving. Door de directeur-bestuurder is het Platform op de hoogte gehouden van de financiële ontwikkelingen aan de hand van compacte schetsen en toelichtingen op de jaarrekening 2012 en de begroting voor 2014. Vanwege de hoeveelheid onderhanden projecten heeft het Platform voorafgaande aan de vergadering van 24 juni 2013 een bezoek gebracht aan enkele complexen in aanbouw. Uitgesproken is dat het bijzonder spijtig is dat het project Sluiseiland door de gemeente Vianen is gestopt. Anderzijds zal er op termijn een flinke bouwproductie in het uitbreidingsgebied Hoef en Haag tot stand komen. Ook zijn besproken de resultaten van en de visie op het Woonwensenonderzoek 2013 voor Vianen en de pilot van de leefbaarheidsmonitor die in de buurt Vijfheerenlanden in Vianen is gestart. In de vergadering van 2 december 2013 heeft een gesprek plaatsgevonden aan de hand van het werkexemplaar van het concept Ondernemingsplan. Afgesproken is dat de leden van het Platform een bijeenkomst beleggen begin 2014 om het concept ondernemingsplan te bespreken en van advies te voorzien. Het Platform en het huurdersberaad hebben elkaar in de gezamenlijke vergadering van 2 december 2013 geïnformeerd.

| 13 |

H2 bestuursVerslaG 2.1

2013 in vogelvluCht

Daartegenover zijn woningcorporaties onderhevig aan het in februari 2013 gesloten Woonakkoord, waarin corporaties verplicht worden een verhuurdersheffing over de betaalbare voorraad aan de overheid te gaan betalen. Daarbij is ook afgesproken dat ter bestrijding van goedkoop scheefwonen huurders van betaalbare woningen een aantal jaren geconfronteerd worden met extra huurverhogingen. Dit levert extra huurinkomsten op. Er is sprake van een forse uitstroom van geldmiddelen van corporaties naar de rijksoverheid, oplopend naar € 1,7 miljard per jaar in 2017. Ook de doelgroepen van beleid krijgen een boveninflatoire huurverhoging om de kostprijs van het huren meer in overeenstemming te brengen met de geleverde kwaliteit. De laagste inkomens worden daarbij gecompenseerd door een verhoging van de Huurtoeslag om voor hen de betaalbaarheid te garanderen. De inzet van de Rijksoverheid is de sector op termijn drastisch te verkleinen en sociale woningbouw alleen te bestemmen voor huishoudens met lagere inkomens. Met de heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting tasten de heffingen bij elkaar de investeringscapaciteit van de woningcorporaties flink aan. Terwijl juist in tijden van economische crisis extra investeringen door corporaties nodig zijn. De vraag is ook of de Kabinetsvoornemens uiteindelijk niet leiden tot segregatie zoals we dat in de jaren ’70 van de vorige eeuw in buurten en wijken hebben gekend. Helaas zullen de effecten van dit overheidsingrijpen pas na enige jaren zichtbaar worden. De inrekening van de verhuurdersheffing tast uiteraard ook het Eigen Vermogen van LEKSTEDEwonen eenmalig fors aan. Alhoewel dat in het vorige jaarverslag al stond genoteerd, is het Eigen Vermogen van LEKSTEDEwonen door de aanpassing van parameters van de waarderingsgrondslagen met € 19,6 miljoen negatief bijgesteld. We kunnen het voorgenomen investeringsprogramma continueren, maar zullen nieuwe investeringsplannen extra moeten toetsen. Gelukkig blijven de kasstromen van LEKSTEDEwonen volgens de meerjarenraming in de nabije toekomst wel op orde. Daarom zijn naar de maatsteven van nu ook geen extra bezuinigingen noodzakelijk. Uiteraard zullen we de verschillende kostencomponenten wel permanent monitoren en zo nodig bijstellen. We willen er voor zorgen dat we kunnen blijven beschikken over voldoende faciliteringsvolume van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, zodat we steeds tijdig financieringen onder borgstelling op de kapitaalmarkt kunnen aantrekken.

LEKSTEDEwonen voert een financieel solide beleid. Zo zijn de bedrijfslasten aanmerkelijk lager dan het gemiddelde in de sector. Ook de overige exploitatiekosten krijgen permanent aandacht van het management. Vanzelfsprekend loopt LEKSTEDEwonen als maatschappelijke ondernemer de nodige risico’s. Er wordt een adequaat risicomanagement gevoerd en er zijn voldoende buffers om tegenvallers en risico’s te kunnen opvangen. landelijk Minister Blok van Wonen en Rijksdienst heeft voortvarend werk gemaakt van de kabinetsagenda rondom het thema wonen. Zo is in februari 2013 een politiek akkoord (het ‘Woonakkoord’) over het invoeren van de verhuurdersheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging voor het jaar 2013 tot stand gekomen. In december 2013 is de verhuurdersheffing voor de eerstkomende jaren door de Eerste Kamer geloodst. In de zomer van 2013 is na een periode van onderhandelen door de Regering een afspraak gemaakt met brancheorganisatie Aedes ten aanzien van de voornemens voor het Herziening van de Woningwet en de toekomstige rol van woningcorporaties in relatie tot de verhuurdersheffing en de huurinkomsten. Vanuit het voornemen van het Kabinet Rutte II mag minister Blok trots zijn op de bereikte resultaten vanwege zijn “afvink”-lijstje.

van het stelsel van woningcorporaties. Doel van het onderzoek is te komen tot een beoordeling van het stelsel om zo bij te dragen aan ontwikkeling van toekomstig beleid. Het onderzoek van de enquêtecommissie beslaat een periode van circa 20 jaar, met als beginpunt de verdere verzelfstandiging van de woningcorporaties begin jaren '90 van de vorige eeuw. De enquêtecommissie rondt haar onderzoek naar verwachting in het najaar van 2014 af. De Vestia-affaire heeft mede bijdragen dat de Tweede Kamer heeft besloten dit zware middel in te zetten. We verwachten dat er daarmee wel duidelijkheid zal ontstaan over het stelsel en vooral dat er ook geconcludeerd gaat worden dat veel corporaties hun werkzaamheden op een nette en transparante wijze vervullen. lokaal en regionaal Met de gemeente Vianen is in het verslagjaar intensief samengewerkt. Ter verdere verbetering van de samenwerking is door ons met de gemeente afgesproken een (parttime) casemanager aan te stellen. Zij heeft de van belang zijnde procesgangen van beide partijen beschreven en toegelicht. Ook heeft zij de samenwerking verbeterd door medewerkers belast met triviale dossiers bij elkaar te brengen. In juni 2013 heeft de gemeenteraad van Vianen de Toekomstvisie 2025 vastgesteld. Dit document is in samenspraak met ondernemers en burgers opgesteld. LEKSTEDEwonen heeft zitting gehad in de visiegroep en is trots op het feit dat Wonen als nummer 1 van de hoofdbeleidskeuze in de visie is opgenomen. In de komende jaren zullen wij in overleg met de gemeente graag uitwerking geven aan de visie, vanzelfsprekend in het bijzonder aan het thema Wonen.

De inzet van de overheid is de prijs van het huren flink te verhogen en meer in overeenstemming te brengen met woonlasten van koopwoningen. De betaalbaarheid van het huren dreigt daarmee op termijn onder druk te komen, reden voor de Woonbond om daarvoor flink actie te voeren. De rek in de huurprijzen van de sociale voorraad is theoretisch wel aanwezig, maar het blijft de vraag of grote groepen van bewoners de snelle stijging van woonlasten blijvend kunnen betalen. Daarom zal betaalbaarheid een belangrijk agendapunt worden. Een grote groep huurders met middeninkomens wordt steeds meer aangewezen op deze vrije sector huurwoningen nu de regelgeving de toewijzing van corporatiewoningen aan dit segment huurders blokkeert. De Regering rekent erop dat beleggers en pensioenfondsen de markt van vrije sector huurwoningen zullen betreden door in dat segment veel nieuwbouw te doen en complexen met hogere huurprijzen van woningcorporaties over te nemen. Alhoewel deze groep investeerders geen verhuurdersheffing voor vrije sector huurwoningen verschuldigd is, is het de vraag of zij op grote schaal deze markt zullen gaan bedienen. Corporaties zullen alleen onder voorwaarden nog mogen investeren in het zogenoemde niet-DAEB segment.

Teleurstellend was de keuze van de gemeente om het overleg over het prachtige binnenstedelijke project Sluiseiland te verbreken. Alhoewel LEKSTEDEwonen meent dat zij, rekening houdend met de omstandigheden op de woningmarkt, een zeer passend bod heeft uitgebracht en een hoogwaardig plan had ontwikkeld, koos de gemeente voor het afsluiten van dit dossier. De verwachtingen, specifiek die van de inwoners van Vianen, en de inzet van enkele jaren werden daarmee geheel teniet gedaan. Dit proces kent daardoor twee verliezers. LEKSTEDEwonen heeft als gevolg daarvan besloten het financiële aandeel van in 2008 uitgebrachte “Bod van Vianen” voor dit project geheel in te trekken. Het gealloceerde bedrag was nodig om de gemaakte kosten te betalen.

Voorjaar 2013 is door de Tweede Kamer besloten dat er een parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties wordt ingesteld. Zij zal onderzoek doen naar de opzet en het functioneren

Najaar 2013 is de anterieure overeenkomst voor de bouw van de nieuwbouwwijk Hoef en Haag tussen de gemeente Vianen en de commerciële ontwikkelaars afgesloten. LEKSTEDEwonen heeft

| 15 |

in 2013 besloten niet meer deel te nemen aan het Consortiumverband van ontwikkelaars. In goed overleg is onze grondkavel verkocht tegen de huidige marktprijs aan Bouwfonds Ontwikkeling. In ruil voor de verkoop zal LEKSTEDEwonen over een periode van circa 12 jaar bouwrijpe grondkavels voor de realisatie van 360 sociale huurwoningen in het plan aankopen. Na een positief besluit van de gemeenteraad van Vianen in maart 2014 op het bestemmingsplan, kan vanaf najaar 2014 de ontwikkeling en planvorming van deze uitbreidingswijk van start gaan. In 2013 is veel aandacht besteed aan het vervolg van het Inbraakpreventietraject in Vianen. Veel inwoners zijn via het project Waaks gemobiliseerd en er zijn informatieavonden en clinics voor de inwoners georganiseerd om permanent aandacht te vragen voor veiligheid en alertheid rondom woninginbraken. LEKSTEDEwonen heeft zich aangemeld voor de prijsvraag “De sleutel tegen woninginbraak” bij het Bureau Regionale Veiligheidsstrategie, een samenwerkingsverband van gemeenten, het OM en de politie in Midden-Nederland. De regionaal samenwerkende corporaties, verenigd in het RWU, hebben in 2013 vooral gekeken naar de impact van de verhuurdersheffing op de investeringscapaciteit. Vastgesteld is dat een flink aantal investeringen komen te vervallen of worden uitgesteld in de tijd. Ook zullen enkele collega-corporaties drastische bezuinigingen moeten doorvoeren om de verhuurdersheffing te kunnen bekostigen. Bij verschillende gemeenten in de Utrechtse regio ontstaat daardoor stagnatie in de productie van sociale woningbouw. Dit bracht de RWU-corporaties ertoe een zogenoemde beursvloer te organiseren. Verschillende projecten werden aangeboden aan andere corporaties en er zijn onderzoeken gestart om deze projecten over te nemen. In de meeste gevallen bleek het moeilijk om tot overdracht en realisatie te komen. De stichtingskosten liggen ten opzichte van thans gangbare prijzen te hoog en bij enkele projecten zijn de overnamekosten niet reëel ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat. Ook is geconstateerd dat de huurprijzen in de regio fors zijn gestegen. Door toepassing van huurharmonisatie bij mutaties, stijgen de huurprijzen van sociale huurwoningen dusdanig dat voor huishoudens met lage inkomens de huurquote hoog ligt. Er is nog nauwelijks aanbod van huurwoningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrenzen van de Wet Huurtoeslag. Terecht maken lokale politici zich daarover grote zorgen. De Provincie Utrecht heeft de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) voor de periode 20152024 vastgesteld. In dit document zijn belangrijke uitbreidingsgebieden voor LEKSTEDEwonen benoemd. Zo is de locatie Hoef en Haag in Vianen mogelijk geworden met een opgave van in totaal 1.500 woningen in deze beleidsperiode, evenals de locatie Odijk-West in de gemeente Bunnik met 1.000 woningen.

| 16 |

toezicht Het interne toezicht wordt uitgevoerd door de Raad van Commissarissen, beschreven in hoofdstuk 1. Het externe toezicht wordt voor corporaties ingevuld door de Minister van Wonen en Rijksdienst, onderdeel van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK). De financiële toezichthouder is het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Najaar 2013 heeft het CFV per brief het continuïteitsoordeel voor LEKSTEDEwonen wederom vastgesteld op de A1-status. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht voldoende geborgd zijn. Eveneens najaar 2013 heeft het CFV geoordeeld dat LEKSTEDEwonen voldoende solvabel is. Daarmee wordt vastgesteld dat de corporatie op basis van voortzetting van beheer op balansdatum 31 december 2012 haar verplichtingen kan nakomen. Daarnaast voert LEKSTEDEwonen op verschillende fronten een permanente dialoog met de omgeving. Het gaat dan om gesprekken met belanghouders, collega-corporaties en huurdersvertegenwoordigers. LEKSTEDEwonen hanteert hiervoor de AedesCode, waarmee duidelijk wordt aangegeven waarop we aanspreekbaar zijn. In 2013 is in overeenstemming met deze code gehandeld. bestuur en samenstelling Het bestuur is niet alleen verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur en de naleving van interne regelingen van LEKSTEDEwonen, maar onder andere ook voor de naleving van wet- en regelgeving en de verantwoordelijkheden en bevoegdheden rondom de interne risicobeheersing en -controle. Het bestuur van LEKSTEDEwonen is sinds 15 januari 2007 in handen van E. de Groot (30-04-1962). Hij bekleedt de volgende nevenfuncties c.q. is betrokken bij: - directeur van de verbindingen Vereenigd Belang Holding BV en Vereenigd Bouw Belang BV; - directeur BV Vrijstad Vianen, Maatschappij tot stadsherstel (sinds 15 april 2009); - secretaris van het bestuur van Machado BV te Vianen; - lid/vicevoorzitter DB- en AB-bestuur RWU (Regionale Woningcorporaties Utrecht); - aandeelhoudersvergadering WoningNet; - Commanditaire vennootschap Uithof III te Utrecht; - Commanditaire vennootschap Witte Vrouwe te Utrecht; - Algemeen bestuurslid Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht; - Ledenvergadering certificaathouders Wooninvesteringsfonds te Zeist. De Groot is tevens lid van een intervisie/management follow-up groep.

taakinvulling Bestuur en management voeren hun taken uit vanuit de visie en missie dat LEKSTEDEwonen hanteert binnen het maatschappelijke speelveld in de regio. In het ondernemingsplan zijn als kernwaarden gedefinieerd: flexibel, betrouwbaar, solidair en ondernemend. Deze kernwaarden zijn leidend voor het handelen en het inspelen op de actualiteiten en de behoeften in de markt. De belangrijkste bestuursbesluiten in 2013 hadden betrekking op: - Opstart/voortgang groot onderhoudsplannen; - Ontwikkeling/voortgang nieuwbouwprojecten; - Vaststelling jaarstukken 2012, inclusief die van de verbindingen; - Vaststelling Begroting 2014 en bijbehorende deelbegrotingen; - Oprichting LEKSTEDE energie BV met bijbehorende administratieve organisatie; - Aangiften vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing; - Energiebeleid; - Uitvoering treasurytransacties; - Aanpassingen in mutatiebeleid; - Splitsing in appartementsrechten van gebouw De Prenter/Bascule. - Afbouw verkoop Koopgarantwoningen, voor zover er geen afspraken zijn met de betreffende gemeenten. - Leefbaarheidspilot in de buurt Vijfheerenlanden. integriteit Bestuur en management zijn zich bewust van hun maatschappelijke positie, verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie en zullen uit dien hoofde geen handelingen verrichten of nalaten die de reputatie van LEKSTEDEwonen schaden. Zij bevorderen ook dat de medewerkers zich volgens deze norm gedragen. Hiervoor is er een integriteitcode opgesteld, die ook beschikbaar is op onze website. De bestuurder zorgt ervoor dat medewerkers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen LEKSTEDEwonen te melden bij de bestuurder of desgewenst de aangestelde vertrouwenspersoon kunnen benaderen. Er heeft zich in het verslagjaar een incident voorgedaan met een mogelijke schending van integriteitsafspraken. Onderzoek door een derde deskundige heeft uitgewezen dat daar geen medewerkers bij betrokken zijn geweest.

2.2

veRkl aRing van de diReC teuR-bestuuRdeR

Ik ben van mening dat in 2013 opnieuw op een juiste wijze inhoud is gegeven aan de verantwoordelijkheden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Uit dit verslag blijkt welke resultaten zijn behaald. Ik verklaar dat in het verslagjaar alle middelen conform artikel 22 van het BBSH uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting in de regio.

Met betrekking tot het in-control zijn, wordt verklaard dat ondanks een goed intern risicobeheersingen controlesysteem er nooit absolute zekerheid kan worden geboden dat de doelstellingen op het gebied van strategie, operatie, berichtgeving en naleving van alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving altijd zullen worden bereikt. De werkelijkheid is dat bij het nemen van beslissingen menselijke beoordelingsfouten kunnen optreden en dat er steeds bij het aanvaarden van risico’s en het treffen van beheersingsmaatregelen kosten-baten afwegingen worden gemaakt. Rekening houdend met de voornoemde beperkingen die noodzakelijkerwijs verbonden zijn aan alle interne risicobeheersingsystemen en controlesystemen en met in acht neming van de geïdentificeerde mogelijkheden tot verbetering daarvan, geven de interne risicobeheersing- en controlesystemen het bestuur een redelijke mate van zekerheid dat, in 2013 en in 2014 tot het moment van ondertekenen van dit jaarverslag: a) het bestuur op de hoogte is van de mate waarin de strategische enoperationele doelstellingen van LEKSTEDEwonen worden gerealiseerd; b) LEKSTEDEwonen zich houdt aan de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Ten aanzien van de financiële verslaglegging wordt verklaard dat: a) De financiële verslaglegging geen onjuistheden van materieel belang bevat, en b) De risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt. w.g. E. de Groot

| 17 |

2.3

pRestaties van lekstedewonen

Van de opgaven en gestelde doelen voor 2013 zijn de navolgende prestaties gerealiseerd: 1 organisatie - Managementteam weer compleet door de indiensttreding Manager Wonen in januari 2013; - Na de aanstelling van een Plancoördinator Projecten begin januari 2013 is de inhuur van externe projectleiders afgebouwd. Gezien de hoeveelheid projecten resteert ultimo 2013 nog de beperkte inhuur vanwege onderhanden projecten voor ca. 16 uur per week; - Trainingsprogramma timemanagement en efficiënt werken voor personeel afgerond; - Er is vanwege werkpieken meer structuur gebracht in de bezetting en de capaciteitsplannen van de afdelingen; - De afdelingsplannen 2013 zijn grotendeels geeffectueerd. 2 beleid - Integraal Woonwensenonderzoek in Vianen afgerond (incl. aanvullende opdracht om inkomende pendelaars werkzaam in Vianen bij het onderzoek te betrekken) en breed met stakeholders besproken; - Tijdelijke huisvesting van de Hospice in gebouw De Plataan mogelijk gemaakt; - Vervolgonderzoek Klanttevredenheid op onderdeel reparatieverzoeken uitgevoerd; - In RWU-verband de consequenties van het zogenoemde Woonakkoord van februari 2013 geëvalueerd en besproken; - Inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 doorgevoerd; - Na intensief overleg is ervoor gekozen dat LEKSTEDEwonen de sociale woningbouw in de gemeente Bunnik gaat plegen, waarover een intentieovereenkomst is opgesteld en afgesloten om gedurende een periode van 10 jaar onder condities garant te staan voor de bouw van maximaal 150 nieuwe sociale huurwoningen; - De financiële positie van corporatie WoonInvesteringsFonds (WIF) in Zeist staat onder forse druk vanwege de wegvallende zekerheidsstructuur in 2015. In het vierde kwartaal participeerde LEKSTEDEwonen in het overleg voor een passende oplossing; - Er is gewerkt aan een procesherijking en nieuwe afspraken voor het mutatieproces; - De beperking van de leegstandsduur bij mutaties en vanwege projecten is aangepakt; - Met RWU is een zg. beursvloer van projecten gerealiseerd. LEKSTEDEwonen onderzoekt een overname van bestaande complexen/projecten; - Het concept van het nieuwe Ondernemingsplan 2014 >> 2017 is geconcipieerd, breed besproken en voor advies onder stakeholders uitgezet.

| 18 |

3 -

-

-

-

-

-

-

Projecten Verhuur en opleveringen nieuwbouwwoningen De Plataan gerealiseerd; Verhuur en opleveringen nieuwbouwwoningen Bascule gerealiseerd; Verhuur en oplevering nieuwbouw bedrijfsruimten De Prenter, De Plataan in Vianen en van het dorpshuis in Zijderveld gerealiseerd; Nieuwbouwproject 31 koop- en huurwoningen Castellum-West hoe V te Houten opgeleverd en in gebruik genomen, waarbij de 11 Koopgarantwoningen in vier maanden tijd zijn verkocht; Samenwerkingsovereenkomst met gemeente Vianen voor sloop/nieuwbouwproject Wilhelminastraat en omgeving opgesteld en ondertekend; Met Raad van Advies van BV Vrijstad het vervolg voor de aanpak van het monument Dorpsstraat 25 te Hagestein besproken en het aankoopvoorstel van LEKSTEDEwonen in de Aandeelhoudersvergadering geaccordeerd. Vervolgens is er een nieuwe omgevingsvergunning voor realisatie van een 2-tal huurwoningen bij gemeente Vianen aangevraagd, nadat het oorspronkelijke plan flink is gewijzigd; Het sloop/nieuwbouwproject Badhuisstraat/Langendijk is opnieuw opgestart, waarbij in goed overleg met de gemeente Vianen is onderzocht om in plaats van de koopwoningen een aantal kleinere huurwoningen voor starters te ontwikkelen (in totaal 9 appartementen met parkeren op eigen terrein); Vervolgbesprekingen gevoerd met de gemeente Vianen over het project Sluiseiland. Het project is uiteindelijk met een gemeenteraadsbesluit stopgezet; Afspraken gemaakt over de grondpositie en een nieuwbouwprogramma van 360 sociale huurwoningen in uitleggebied Hoef en Haag in Vianen. Er is overeenstemming bereikt met de leden van het Consortium Hoef en Haag over het uittreden van LEKSTEDEwonen uit het Consortium. Voorwaarden en condities voor de bouw van 180 van deze 360 huurwoningen zijn met partner BAM Vastgoed afgesproken; Met de gemeente Leerdam voorlopige afspraken gemaakt over de verhuur van de leegstaande bedrijfsruimte in de Raadsliedenbuurt.; Vervolgbesprekingen met gemeente Vianen gevoerd over de totstandkoming van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst fase II aanpak Vijfheerenlanden en voorlopige overeenstemming bereikt; Met de gemeente Houten en de projectontwikkelaar zijn voorbereidingen getroffen voor het nieuwbouwproject De Stenen Poort (waarvan 16 sociale huurwoningen voor LEKSTEDEwonen) in Houten en met de ontwikkelaar is een intentie tot afname afgesproken; Nieuwbouw 12 huurwoningen project Sidewende in Zijderveld is van start gegaan; Met de projectontwikkelaar is een herontwikkeling van vier twee-onder-een-kapwoningen

-

-

-

-

-

-

aan de Dorpsweg in Zijderveld onder voorwaarden ter hand genomen en eind november 2013 is de verkoop gestart; Een overeenkomst met projectontwikkelaar AM voor de turn-key levering van 40 appartementen Clarissenhof is ondertekend, waarbij ook een afnamegarantie voor 15 eventueel niet-verkochte koopappartementen, alsdan te exploiteren als huurwoningen, is afgegeven; Er zijn eerste oriënterende gesprekken gevoerd over een project met 46 sociale huurwoningen in de gemeente Nieuwegein (appartementencomplex op een plint met maatschappelijke voorzieningen), waarbij uiteindelijk de keuze is gemaakt hierin niet te participeren; Groot onderhoud gebouw Veldsalie in Vijfheerenlanden is opgeleverd en afgerond; Aanbesteding groot onderhoud gebouwen Zilvermos en Boterbloem in de buurt Vijfheerenlanden gerealiseerd en de uitvoering van het groot onderhoud aan gebouw Boterbloem is gestart; Voor het eerste nieuwbouwproject in gemeente Bunnik, project NieuwEyk in de kern Werkhoven, is een koop-/aannemingsovereenkomst voor de bouw van 12 sociale huurappartementen afgesloten. Start bouw: april 2014; Het oude verenigingsgebouw in Zijderveld is na aankoop leeg aan LEKSTEDEwonen opgeleverd en er is ten behoeve van nieuwbouw gewerkt aan een ontwikkelingsplan voor 14 seniorenwoningen; In september zijn de laatste bewoners van 36 huurwoningen in het project Wilhelminastraat e.o. in Vianen verhuisd en in december 2013 is de sloop gestart; De grootste helft van de langdurig leegstaande bedrijfsruimte Forum (Castellum-Oost) in Houten is langjarig verhuurd; De eerste gesprekken met de (in 2013 nieuw opgerichte) bewonerscommissie Stammershoefstraat vanwege de toekomstvisie van de gestapelde bouw zijn gestart; Intensief overleg gevoerd met gemeente Vianen en andere belanghouders over locatie Hospice/zorgboerderij in polder Bloemendaal.

4. Financieel - Jaarverslag 2012, inclusief alle verbindingen, opgemaakt en vastgesteld met goedkeuring door de Raad van Commissarissen; - Gegevens CorpoData over 2012 (dVi) en 2013 (dPi) opgesteld en, na accountantscontrole, opgestuurd; - Nieuw faciliteringsvolume 2013 en verder ten behoeve van financieringen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verkregen; - Treasuryactiviteiten 2013 zijn gerealiseerd; - Jaarbegroting 2014 en meerjarenraming 2015 e.v. is opgesteld, goedgekeurd en vastgesteld.

5 bijzondere beheeractiviteiten - Het EYOF-festival en de summerschools op het UCU-terrein in Utrecht in de zomer van 2013 zijn succesvol verlopen. De medewerkers leverden een forse inspanning, maar er zijn – mede dankzij veel voorzorgsmaatregelen – nauwelijks incidenten geweest. De inhuizing van de nieuwe UC-studenten voor het nieuwe seizoen heeft plaatsgevonden; - Tijdens de zomerperiode heeft bij gebouw G op het UCU-terrein in Utrecht een nagekomen asbestsanering plaatsgevonden; - De nieuwe bewonerscommissie complex Stammershoefstraat Vianen officieel opgericht; - De bezwaren op de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn behandelend en verwerkt. In totaal zijn er uiteindelijk 7 dossiers doorgestuurd naar de Huurcommissie; - Er is een leefbaarheidsmonitor opgesteld en de activiteiten voor een pilot in de buurt Vijfheerenlanden zijn oktober 2013 gestart; - Met het Huurdersberaad is de Samenwerkingsovereenkomst herijkt en vastgesteld.

2.4

Wat is niet geRealiseeRd?

1. Er is geen overeenstemming bereikt met de gemeente Vianen met betrekking tot de projectontwikkeling en het grondbod voor de locatie Sluiseiland in Vianen; 2. Een volgens de regionale afspraken gangbaar percentage sociale woningbouw in uitleggebied Hoef en Haag is niet bereikt maar gecombineerd met een percentage betaalbare koopwoningen. LEKSTEDEwonen had graag 30% in plaats van de thans afgesproken 20% nieuwbouw van sociale huurwoningen gerealiseerd; 3. Strategisch Voorraadbeheerplan: er is gedeeltelijk wel gewerkt volgens de voorgestane koers, maar de afronding van de vastlegging is door prioritering van andere werkzaamheden doorgeschoven naar 1e halaar 2014; 4. De afronding van het Ondernemingsplan en het opstellen van een populaire versie, dat pas in de maand mei 2014 is voorzien; 5. Het is nog niet gekomen tot een uitgaven van het Bewonersblad. Wel is de website structureel ingezet voor nieuwsberichten en andere actualiteiten. We zien een flinke toename van het aantal gebruikers van de website; 6. Het realiseren van een tweetal planmatig onderhoudsactiviteiten aan complex 10 (Reigerstraat, Nachtegaalstraat e.o. in wijk De Hagen in Vianen) respectievelijk complex 25 (Benedictushof in de wijk Monnikenhof in Vianen) is opgeschoven naar 2014.

| 19 |

H3 VolksHuisVestinGsVerslaG 3.1

kWaliteit van de Woongelegenheden

De implementatie van het kwaliteitsbeleid is in het verslagjaar gecontinueerd. Bij mutatie worden alle woningen op het niveau van de vastgestelde basiskwaliteit gebracht, zowel technisch als energetisch. In het kader van het strategisch voorraadbeheer zal de differentiatie van de kwaliteit op complexniveau nog verder moeten worden ingevuld. In deze paragraaf zal voor de onderdelen planmatig-, dagelijks-, mutatie onderhoud, veiligheid, energie-beleid, duurzaam bouwen en woningaanpassingen de resultaten worden gepresenteerd van onze inzet voor de woningen binnen de gemeenten Vianen en Utrecht. Voor onze woningen waarvan het beheer is ondergebracht bij de woningcorporaties Viveste in Houten, Kleurrijk wonen in Geldermalsen en SSH in Utrecht zijn voor het planmatig-, dagelijksen mutatie onderhoud beheercontracten afgesloten. Met deze corporaties is jaarlijks overleg over de uitgevoerde werkzaamheden en het gehanteerde kwaliteits- en prijsniveau. Tevens wordt voor het planmatig onderhoud een doorkijk gemaakt naar de werkzaamheden die in de eerste tien jaar moeten plaatsvinden. Deze woningen worden hier niet apart toegelicht. Planmatig onderhoud Doel van het planmatig onderhoud is het handhaven van het afgesproken kwaliteitsniveau van de ‘schil’ en aan de collectieve voorzieningen van de woningen en onze gebouwen. Binnen het planmatig onderhoud 2013 is een gedeelte van onze woningen geschilderd (buitenzijde), zijn bij twee complexen dakramen vervangen, zijn achterpaden hersteld en zijn mechanische ventilatieboxen gereinigd. Binnen het planmatig onderhoud vallen ook de contractwerkzaamheden zoals onder andere onderhoud van cv-ketels, liften, automatische deuren, deuropeners en de collectieve installaties (zoals verwarming, ventilatie en branddetectie). Maar ook het schoonhouden van goten alsmede keuringen van diverse installaties worden hiertoe gerekend. De werkzaamheden die in het kader van planmatig onderhoud zijn uitgevoerd, worden overeenkomstig het aanbestedingsbeleid van LEKSTEDEwonen in de markt gezet. De bedrijven die daarvoor worden uitgenodigd zijn bedrijven die voorkomen op de door het Managementteam vastgestelde aannemerslijst. Deze lijst wordt bij het vaststellen van de begroting voor het verslagjaar bepaald. De gerealiseerde kosten voor het planmatig onderhoud vallen in 2013 lager uit dan begroot. De druk op de bouwwereld als gevolg van de economische recessie zorgt nog steeds voor goede

| 20 |

opbouw bezit per 31 december 2013

aanbestedings-resultaten. Aanbestedingsvoordelen werden vooral behaald bij schilderwerk, het reinigen van mechanische ventilaties en het vervangen van goten. De totale uitgaven voor planmatig onderhoud bedragen € 2,16 miljoen (2012: € 1,92 miljoen).

Grotere en complexere reparaties worden uitbesteed aan vaste, geselecteerde relaties (vastgestelde aannemerslijst ) die zowel het bezit van LEKSTEDEwonen als onze kwaliteitseisen kennen. Voor werkzaamheden waarvoor dat nodig is (onder andere legionella en asbest) worden gespecialiseerde bedrijven ingeschakeld.

Enkele projecten zijn in 2013 niet tot uitvoering gekomen. De belangrijkste oorzaken zijn de lange vergunningstrajecten en extra drukte binnen de afdeling Vastgoed als gevolg van de oplevering van diverse nieuwbouwprojecten. Projecten waarvoor dit speelt zijn het vervangen en isoleren van gevels in complex 10 (Reigerstraat, Nachtegaalstraat e.o. in Vianen) en het aanpassen van de trappenhuizen en de veiligheid in complex 25 (Benedictushof in Vianen).

Als gevolg van ziekteverzuim (niet werk gerelateerd) van twee medewerkers van het Serviceteam zijn 2013 meer dan gebruikelijk reparatieverzoeken weggezet bij de vaste, geselecteerde relaties. Dit heeft geleid tot extra kosten binnen de post Reparatieverzoeken. Gezien het ziektebeeld zal dit ook gaan gelden voor het eerste half jaar van 2014.

In 2013 hebben we voor de onderhoudsplanningen van ons woningbezit een overstap gemaakt naar het automatiseringspakket IBIS-Main. Alle onderhoudsplanningen worden in dit systeem ingevoerd, waarbij de inrichting is bepaald op complexniveau maar ook op woningniveau. Daarmee kan op termijn een eenvoudige scheiding tussen DAEB en niet-DAEB bezit worden aangebracht. In 2014 zal het nieuwe pakket functioneel zijn en ontstaat een nog betere beheersing van het vastgoedmanagement.

Voor enkele typen reparatieverzoeken dienen de bewoners zelf contact op te nemen met het betreffende servicebedrijf. Het gaat dan om storingen aan de CV, glasbreuk en verstoppingen in het riool (indien men lid is van het rioolfonds). Op basis van periodieke overleggen met deze servicebedrijven blijven we op de hoogte van de ontwikkelingen en kunnen we daar waar nodig snel bijsturen. Buiten kantooruren worden bewoners automatisch doorgeschakeld naar de meldkamer.

Het groot onderhoud Fase I in Vijfheerenlanden is in 2013 voortvarend voortgezet. Het groot onderhoud aan gebouw Veldsalie is uitgevoerd en afgerond. De bruto-investering hiervan bedroeg € 4,64 miljoen, omgerekend een bedrag van € 76.013,= per appartement. Begin 2014 is het laatste, nagekomen, appartement in het gebouw Veldsalie opgeleverd. Daarmee is tevens fase I van de aanpak groot onderhoud in de buurt Vijfheerenlanden gerealiseerd. In 2013 is de voorbereiding gestart voor de uitvoering van fase II. In fase I zijn de flatgebouwen per stuk aangepakt. Op basis van de opgedane ervaring is besloten om in fase II steeds per twee gebouwen het werk aan te besteden. Insteek daarbij is om de uitvoering te versnellen. Als eerste zijn de gebouwen Boterbloem en Zilvermos aanbesteed. In september 2013 is gestart met de werkzaamheden aan gebouw Boterbloem. Dit gebouw zal voor de zomervakantie 2014 opgeleverd worden. Gedurende de realisatie starten direct aansluitend de werkzaamheden aan gebouw Zilvermos in het eerste kwartaal 2014.

Bijzondere vermeldingen binnen de reparatieverzoeken in het jaar 2013 zijn gecompliceerde rioleringsproblemen, het herstel van kapotte waterleidingen bij UCU, de vele storingen aan intercom-installaties en gesprongen tegelvloeren. Daarnaast is binnen de post Reparatieverzoeken ook een deel van de kosten opgenomen voor het actualiseren van de puntentelling van ons woningbestand in de gemeente Vianen. Ook is het bestand plattegrondtekeningen ge-updated.

dagelijks onderhoud LEKSTEDEwonen beschikt over een eigen Serviceteam, dat wordt ingezet voor het uitvoeren van de kleinere en spoedeisende reparatieverzoeken en eenvoudige mutaties. Ook wordt het Serviceteam ingezet voor het leveren van extra service aan onze bewoners, zoals het controleren en het bijvullen van de cv-ketels in seniorenwoningen, het vervangen van batterijen in rookmelders, het smeren van (kunststof ) kozijnen en het nazien van tochtstrippen.

| 22 |

In 2013 zijn er voor onze woningen binnen de gemeente Vianen en Utrecht (Donkerstraat en UCU) 4.883 reparatieverzoeken ontvangen. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek, die de afgelopen jaren flink waren gestegen, zijn in 2013 licht gedaald.

reparatieverzoeken 2013 2012 2011 2010 2009

aantal 4.883 4.111 4.797 5.128 4.565

Gemiddelde kosten* € 155* € 159 € 151 € 152 € 138

* Vanaf 2013 zijn de kosten inclusief BTW en tot en met 2012 exclusief BTW

Mutatie onderhoud In 2013 is wederom de nodige aandacht besteed aan de kostenbeheersing van het mutatieonderhoud. De werkwijze rondom de mutatie van woningen is doorgelicht en aangescherpt. Deze moeten in de toekomst leiden tot een kostenreductie en een beterde beheersing van het proces. Bij het mutatieonderhoud wordt nu een onderscheid gemaakt in vier klassen: - Klasse A-mutaties (tot maximaal € 4.000, excl. btw) Woningen waarbij vooral op bruikbaarheid en veiligheid en aantal zaken wordt nagelopen en kleinere reparaties worden uitgevoerd. Deze woningen worden zo veel mogelijk door het eigen serviceteam aangepakt. Is dat niet mogelijk dan worden de werkzaamheden in regie uitgevoerd door vaste geselecteerde partners. De teamleider Dagelijks onderhoud begeleidt de uitvoering. - Klasse B-mutaties (van € 4.000 tot maximaal € 10.000, excl. btw) Woningen waarbij naast kleine reparaties één renovatie (badkamer, keuken of toilet) plaatsvindt. Voor deze klasse wordt gewerkt met een werkomschrijving, op basis waarvan één aannemer een aanbieding doet. De opzichters Klachten- en mutatieonderhoud begeleiden de uitvoering. - Klasse C-mutaties (groter dan € 10.000, excl. btw) Woningen waarbij naast kleine reparaties meerdere renovaties (badkamer, keuken en/of toilet) plaatsvinden. Voor deze klasse wordt een bestek gemaakt op basis waarvan drie aannemers worden uitgenodigd een prijsaanbieding te doen. De opzichters Klachten- en mutatieonderhoud begeleiden de uitvoering. - Klasse D Woningen waarvan bij een bewonersmutatie behalve één of meerdere renovaties ook de woningplattegrond wordt gewijzigd. Voor deze klasse wordt een bestek gemaakt op basis waarvan drie aannemers worden uitgenodigd een prijsaanbieding te doen. De opzichter Planmatig Onderhoud begeleidt de uitvoering. Het aantal reguliere mutaties in het werkgebied Vianen was in 2013 (175 stuks) hoger dan in 2012. Deze stijging wordt vooral veroorzaakt door de ingebruikname van een flinke hoeveelheid nieuwbouwwoningen. De doorgestroomde bewoners lieten veelal een lang bewoonde woning achter. Om deze woningen gereed te maken voor verhuur moesten er vaak grotere mutatiewerkzaamheden plaatsvinden. Door met name deze mutaties vallen de gemiddelde kosten per mutatie hoger uit.

Mutaties 2013 2012 2011 2010 2009

aantal mutaties regulier 175 143 161 172 138

Gemiddelde kosten* € 4.082* € 3.316 € 3.522 € 4.002 € 3.702

* Vanaf 2013 zijn de kosten inclusief BTW en tot en met 2012 exclusief BTW

Daarnaast waren er vanuit de projecten Vijfheerenlanden en Wilhelminastraat de nodige extra mutaties (43 stuks) vanwege het gebruik als wisselwoningen en antikraakwoningen. De betreffende kosten zijn niet opgenomen in bovenstaand overzicht. Elk jaar vindt er bij de University College Utrecht (UCU) in de zomermaanden een groot aantal mutaties plaats. De studenten verlaten aan het eind van het collegejaar hun kamers. Tijdens de zomermaanden worden er een groot aantal cursussen en congressen (summerschools) gegeven waarbij de deelnemers overnachten bij de UCU. Aan het eind van de zomerperiode komen de studenten terug voor het nieuwe studiejaar. Er wordt jaarlijks een grote inspanning geleverd om in korte tijd de noodzakelijke reparaties uit de voeren en de kamers weer schoon op te leveren. Buiten de jaarlijkse zomermutatie werden de accommodaties van de University College Utrecht dit jaar ingezet voor het European Youth Olympic Festival 2013. Een tweejaarlijks sportevenement voor jonge sporters uit heel Europa, deze keer gehouden in Utrecht. In negen verschillende Olympische disciplines gingen jonge sporters (13 t/m 18 jaar) voor goud. Het EYOF is een voorproee voor de ‘echte’ Olympische Spelen. Het EYOF betekende dat behalve de gebruikelijke mutaties veel extra werk moest plaatsvinden te behoeve van dit evenement. Gezien de korte tijdspanne waarin dit alles zich allemaal afspeelde, gaf dit een enorme druk op onze organisatie. Veiligheid Het veiligheidsbeleid van de afgelopen jaren is in 2013 gecontinueerd. Bij elke mutatie worden de gas- en elektrische installaties van de woning gecontroleerd. Als er zaken worden geconstateerd die niet veilig zijn, zoals ondeugdelijke uitbreidingen van de installatie door de vertrokken huurder, vinden herstellingen plaats en wordt een keuring uitgevoerd. Open verbrandingstoestellen (geisers) worden vervangen door gesloten toestellen (boilers).

| 23 |

Buiten de hiervoor genoemde onderwerpen vallen binnen Veiligheid ook legionellapreventie, controle brandblusmiddelen, noodverlichting en brandmeldinstallaties. Op basis van Arbowetgeving wordt ook het gereedschap waarmee het Serviceteam werkt jaarlijks onderworpen aan een veiligheidsinspectie. asbest Tijdens mutatie- en onderhoudswerkzaamheden zijn we alert op de aanwezigheid van asbest. Vooral bij mutaties komen we onverwachte situaties tegen doordat bewoners in het verleden asbesthoudende materialen in hun woningen hebben verwerkt. Te denken valt aan asbesthoudende vloerbedekking en/of lijmlagen, (schoorsteen)doorvoeren en aftimmeringen. realistische brandweeroefeningen Jaarlijks zijn er ongeveer 5.500 woningbranden in Nederland. Om in tijden van nood snel en adequaat te kunnen optreden is het van belang dat brandweerpersoneel geoefend blijft. Het is daarbij van belang dat bij oefeningen situaties zo realistisch mogelijk worden nagebootst.

gestart met het plaatsen van een energiezuinige lucht/water warmtepomp. De ketels worden door Itho Daalderop gemonitord. Eind 2012 heeft Itho Daalderop iedere betrokken bewoner afzonderlijk bezocht om hun ervaringen te bespreken. Begin 2013 is er een bewonersavond georganiseerd om de bevindingen van de individuele gesprekken te evalueren. Tijdens deze avond waren buiten de betrokken bewoners ook aanwezig Eneco, Itho Daalderop en LEKSTEDEwonen. Naar aanleiding van deze avond heeft Itho Daalderop enkele technische aanpassingen uitgevoerd om het gebruik van de ketels te verbeteren. Bij het groot onderhoudsproject Vijfheerenlanden worden de woningen geïsoleerd en voorzien van een energiezuinige warmte- en warmwatervoorziening. In de onderstaande tabel is aangeven hoe de verdeling van energielabels is binnen ons woningbestand in de gemeente Vianen, zowel in procenten als in aantallen woningen. Daarnaast is een tabel opgenomen waarbij ook de woningen in Houten en Leerdam zijn meegenomen. De zelfstandige woningen in Utrecht hebben (nog) geen energielabels. Deze woningen zijn dan ook niet opgenomen in het onderstaande overzicht.

Omdat veiligheid van bewoners een belangrijk item is voor zowel LEKSTEDEwonen als de Veiligheids-regio Utrecht hebben zij op dit gebied de samenwerking opgezocht. In onderling overleg heeft de brandweer meerdere malen geoefend in woningen en gebouwen van LEKSTEDEwonen. Voor het realisme werd oefenrook gebruikt en werden hulpmiddelen ingezet om vlamverschijnselen te simuleren. Binnen het scenario moest de brandweer ook vermisten redden. Voor aanvang van de oefening zijn omwonenden geïnformeerd. energiebeleid De doelstelling van LEKSTEDEwonen is om het Energielabel van alle woningen met een energielabel E of lager met minimaal twee labelstappen te verbeteren. Bij grotere mutaties worden daarom energie-maatregelen doorgevoerd, zoals het isoleren van gevels, daken en vloeren en het plaatsen van dubbel glas. In bewoonde staat blijkt het om verschillende redenen lastig om energiemaatregelen door te voeren. Als er een huurverhoging wordt gevraagd, ook al is deze fractioneel ten opzichte van de besparing op energiekosten, blijken huurders terughoudend voor het laten uitvoeren van de maatregelen. In 2013 is geëxperimenteerd met een lagere bijdrage voor de bewoners. Hieruit is gebleken dat het aantal deelnemers licht stijgt. Bij het isoleren van de daken (van binnenuit) is het (gedeeltelijk) leegruimen van de zolderverdieping vaak al een reden voor bewoners om ervan af te zien. In 2011 is in samenwerking met Itho Daalderop in de Mariënhof (complex 19) een proefproject

| 24 |

Gemiddeld gezien heeft het huidige woningbestand in de gemeente Vianen een D label met een energieindex (EI) van 1,71. In 2012 was dit 1,86. De verschillen ten opzichte van de jaren voor 2012 hebben als reden dat in 2012 iedere woning afzonderlijk van een label is voorzien. Tot 2012 werd gewerkt met zogenaamde pré-labels.

Als de woningen in Houten en Leerdam ook worden meegenomen komt de energieindex uit op 1,65. De grens tussen een D en C label ligt bij 1,60. Binnen ons woningbestand in Houten hebben 53 woningen een A-label en 157 een B-label. De woningen in Leerdam (97 stuks) hebben allemaal een A-label. duurzaam bouwen In 2013 zijn een tweetal WKO-installaties in gebruik genomen bij de opgeleverde nieuwbouwcomplexen De Plataan en De Prenter/Bascule in Vianen. Bij al onze (ver)bouwactiviteiten maken we zoveel mogelijk gebruik van duurzame materialen. We gebruiken FSC hout, recyclebare pvc- leidingen, high-solidverf, waterbesparende douchekoppen en toiletreservoirs en voeren het afval op verantwoorde wijze af. Daar waar mogelijk passen we ook LED-verlichting toe. Voor nieuwbouw is de ambitie een GPR-score van 7 of hoger. woningaanpassingen In 2013 zijn er geen woningen aangepast in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), althans niet door LEKSTEDEwonen. In 2012 werden nog drie woningen, in 2011 vijf woningen en in 2010 drie woningen aangepast. De aanpassingen in de voorgaande jaren hadden allen betrekking op het aanbrengen van oplaadpunten voor scootmobielen.

3.2

huRen en veRhuRen van Woningen

3.2.1

huisvesting doelgRoepen

LEKSTEDEwonen zet zich al jarenlang primair in voor alle huishoudens die moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien met een bruto jaarinkomen tot € 34.229-, zoals senioren, starters en studenten. Ook in 2013 heeft LEKSTEDEwonen zich gehouden aan de Europese Beschikking en is 94,3% van alle vrijkomende sociale huurwoningen aan deze doelgroep toegewezen. In de gemeente Vianen zijn de wachttijden voor een betaalbare huurwoning lang en in de regio Utrecht is dat niet anders. Ondanks de oplevering van verschillende nieuwbouwprojecten, zijn ook dit jaar de wachttijden verder toegenomen. De primaire doelgroep heeft daarom blijvende aandacht en de resultaten van het Woonwensenonderzoek 2013 helpen ons bij het maken van juiste keuzen om deze groep goed te bedienen.

Primaire doelgroep Senioren Binnen deze belangrijke doelgroep onderscheiden we drie categorieën: - Senioren die volledig zelfstandig kunnen wonen; - Senioren die in de nabijheid van zorgvoorzieningen willen wonen; - Senioren die aangewezen zijn op woningen met zorgvoorzieningen. Door het regeringsbeleid van “scheiden van wonen en zorg”, komt vooral de laatste doelgroep sinds 2013 in de verdrukking. Zo komen ouderen met een ZorgZwaartePakket (ZZP) 1 t/m 3 niet meer in aanmerking voor het wonen in een verzorgingshuis. Het gaat veelal om 75-plussers die afhankelijk zijn van hulp. Juist voor hen is in 2008 Hof van Batenstein gerealiseerd, waarin zich diverse eerstelijnsvoorzieningen (zoals huisartsen, apotheek en thuiszorg) en 154 verzorgings-/verpleegeenheden bevinden, waarbij de zorg wordt geleverd door stichting Zorgspectrum. Daarnaast zijn er 31 zelfstandige seniorenwoningen, zowel in het sociale segment als in de vrije sectorsegment van LEKSTEDEwonen De appartementen in Hof van Batenstein zijn voor ouderen met een zorgaanvraag de oplossing voor hun wensen. Daarom hebben Zorgspectrum, gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen afspraken gemaakt over de teruggave en toewijzingsvoorwaarden van 24 (zorg)appartementen. De appartementen die eerder onder het verzorgingshuisdeel vielen, worden nu als “zelfstandige huurwoningen” en met voorrang toegewezen aan ouderen met behoefte aan zorg (ZZP 1 t/m 4). Zorgspectrum draagt kandidaten voor en LEKSTEDEwonen verhuurt. Op deze wijze zijn er in 2013 negen woningen verhuurd. In het voorjaar van 2013 is het appartementencomplex “De Plataan” in de wijk Monnikenhof opgeleverd. In dit complex bevinden zich in totaal 22 zelfstandige huurappartementen voor 55-plussers, waarvan 15 sociale huurappartementen en 7 appartementen in de vrije sector. Ten behoeve van de doorstroming zijn 12 van de 15 opgeleverde appartementen met voorrang toegewezen aan senioren uit Vianen. Een vrije sector appartement op de begane grond wordt tijdelijk verhuurd aan Stichting Hospice Vianen. Mensen die aan hun laatste levensfase zijn begonnen, willen het liefst in hun eigen omgeving sterven. Dit kan juist ook een moment zijn om te kiezen voor de zorg in een bijnathuis-huis. Deze keuze geeft rust voor de zieke en verlicht de taak van de mantelzorgers. Met dit doel huurt de stichting sinds medio 2013 dit appartement en de officiële opening van de tijdelijke hospice vond plaats in februari 2014. Daarnaast bevinden zich in dit gebouw vier woongroepen voor dementerende ouderen met in totaal 24 studio’s. Iedere woongroep heeft een gezamenlijke huiskamer met keuken, bestaat uit

| 25 |

zes appartementen en er is vierentwintig uur per dag zorg aanwezig. Voor senioren uit de omliggende wijk is ook een ontmoetings- respectievelijk dagopvangruimte gerealiseerd. Door de oplevering complex De Plataan en de teruggave van appartementen in het Hof van Batenstein is het aantal seniorenwoningen in ons bezit afgelopen jaar gestegen tot 382 stuks. Hiervan voldoen 136 woningen aan de voorwaarden die wij stellen aan levensloopbestendige woningen. Daarnaast zijn 18 appartementen in de Vijfheerenlanden (gebouw Watergentiaan) levensloopbestendig. Hoewel deze appartementen niet specifiek voor senioren bestemd zijn, zijn ze wel uitermate geschikt om er tot op hoge leeftijd te kunnen wonen. In Zijderveld wordt in 2014 gestart met de bouw van 14 appartementen op de hoek van Dorpsweg en Krooshofstraat. Veel ouderen willen in Zijderveld blijven wonen, maar soms gaat thuis wonen alleen nog met extra ondersteuning of kan de benodigde (thuis)zorg niet passend in de eigen vertrouwde omgeving verleend worden. De 14 appartementen worden zeer geschikt voor het verlenen van zorg: nu of in de toekomst. LEKSTEDEwonen en Present thuiszorg werken daarom samen om dit project mogelijk te maken. Starters Sinds 2010 werkt LEKSTEDEwonen actief aan het vergroten van een passend en betaalbaar aanbod voor jongeren om te voorkomen dat steeds meer jongeren (noodgedwongen) uit Vianen wegtrekken. Ondanks diverse inspanningen en meer gelabelde jongerenwoningen blijft de woningnood onder jongeren in Vianen groot. In totaal 1.671 jongeren onder de 35 jaar (34,6% van de woningzoekenden) staan eind 2013 ingeschreven als woningzoekend, terwijl dat er in 2012 1.560 (33,2%) waren. De afgelopen jaren zijn onder andere de volgende initiatieven gerealiseerd of in voorbereiding: - In totaal zijn er 123 woningen in Vianen gelabeld voor jongeren onder de 30 jaar. Het gaat hierbij om appartementen aan de Benedictushof en Ursulinenhof (wijk Monnikenhof ), appartementen in het centrum en de helft van alle vrijkomende tweekamerappartementen in de Vijfheerenlanden. Dit jaar zijn er 10 gelabelde woningen aan jongeren onder de 30 jaar verhuurd, waarvan de meeste in de Monnikenhof zijn gelegen en slechts één woning in de Vijfheerenlanden. - In de Vijfheerenlanden zijn de gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen in 2012 gestart met een woonexperiment om jongeren nog meer kansen op de woningmarkt te bieden. Als eerste in de regio Utrecht behouden jongeren tot 23 jaar hun inschrijfduur als woningzoekende bij acceptatie van een eenkamerappartement in de Vijfheerenlanden. Daarmee kunnen zij vanuit een zelfstandige woonsituatie sneller doorstromen naar een andere woning. In 2013 zijn binnen dit experiment twee appartementen toegewezen aan kandidaten met een

| 26 |

-

-

-

wachttijd van ruim vier jaar. Of dit experiment het gewenste effect zal hebben, wordt pas over een paar jaar zichtbaar. Bij het bevorderen van eigen woningbezit worden starters ook niet vergeten. In 2012 zijn in twee Viaanse nieuwbouwprojecten in totaal 14 Koopgarantwoningen opgeleverd en dit jaar zijn in Vianen in de Bascule 12 appartementen met voorrang en korting aan starters verkocht en opgeleverd. In Zijderveld is in 2013 gestart met de bouw van 12 huurwoningen aan de Sidewende. Het project bestaat uit vier eengezinswoningen en acht starterswoningen, zodat jongeren in Zijderveld kunnen blijven wonen. Daarnaast is LEKSTEDEwonen voornemens om 40 appartementen aan de Clarissenhof over te nemen van Projectontwikkelaar AM, om deze vooral te verhuren aan starters en alleenstaanden. De verwachting is dat de bouw niet voor eind 2014 zal starten. Met de gemeente Vianen is samengewerkt om bij verkopen aan starters de zogenoemde startersleningen onder de aandacht te brengen om daarmee de woonlasten in eerste jaren te beperken.

In 2013 hebben wij 10,7% van alle vrijkomende huurwoningen in Vianen verhuurd aan jongeren tot 25 jaar. Het jaar daarvoor was dat nog 17,1%. In absolute aantallen gaat het in 2013 om 24 verhuringen en in 2012 om 28 verhuringen. Het lagere percentage wordt vooral veroorzaakt door het in 2013 grote aantal afgesloten huurovereenkomsten. Vanwege de werkzaamheden in buurt Vijfheerenlanden komen er momenteel minder woningen beschikbaar voor jongeren. Juist jongeren maken van oudsher meer kans op een appartement in de Vijfheerenlanden, maar moeten vooralsnog wachten. De verwachting is vanaf 2014 het aantal toewijzingen aan jongeren in deze buurt weer zal toenemen, vanwege de afronding van werkzaamheden en tijdelijke verhuur (Leegstandswet). Vanwege de veranderde (markt)omstandigheden blijven we extra aandacht aan deze doelgroep besteden. Ook buiten Vianen hebben wij oog voor de starters op de woningmarkt. Naast de eerdere opleveringen van 18 Koopgarantwoningen in Leerdam zijn dit jaar 11 woningen in de gemeente Houten verkocht. In Hoe V in Castellum-West zijn 11 van de 31 nieuwbouwwoningen als Koopgarantwoningen aan starters opgeleverd. Huisvesting studenten Studenten en afgestudeerde studenten beschouwen wij, naast de starters, als een aparte doelgroep. Deze groep bevindt zich vooral in Utrecht, waar we in samenwerking met SSH Utrecht

huisvesting voor hen realiseren. Naast de 801 eenheden die LEKSTEDEwonen op University College Utrecht in eigendom heeft, zijn we deelnemer in diverse commanditaire vennootschappen om zo de nood onder studenten en net afgestudeerden te verkleinen. Sinds 2011 verhuren wij in het monumentale Huis Zoudenbalch in het centrum van Utrecht in totaal 24 sociale en vrije sectorappartementen, waarvan een deel in eigendom van Machado BV en collegacorporatie Seyster Veste, aan afgestudeerden. In 2013 hebben wij vijf afgestudeerden de sleutels van hun nieuwe appartement kunnen overhandigen. Bijzondere aandachtsgroepen - Tot het bezit van LEKSTEDEwonen horen twee gezinsvervangende tehuizen (GVT’s). Een bevindt zich in Vianen (De Regenboog) en heeft 10 appartementen, de ander bevindt zich in Leerdam (De Poort van West) en beschikt over 16 appartementen. Beide GVT’s beschikken over een gezamenlijke huiskamer. - In het overige bezit zijn 20 appartementen op een relatief eenvoudige wijze aan te passen aan bewoning door gehandicapten. Het gaat om zes woningen in de Donjon en 14 appartementen in Hof van Batenstein. - In appartementencomplex “De Plataan” wonen sinds de zomer 2013 jongeren met een licht verstandelijke beperking of een vorm van autisme. In de 16 appartementen kunnen zij met begeleiding van stichting Syndion zelfstandig wonen. Een eigen thuis voor deze jongeren is mogelijk geworden dankzij de samenwerking van Ouderinitiatief Stichting Steevast en Syndion. In Utrecht participeert LEKSTEDEwonen met een aandeel in het project CV Witte Vrouwe. Dit project is gericht op de opvang en begeleiding van zwerongeren. Statushouders Elke gemeente krijgt per half jaar een taakstelling van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) voor te huisvesten statushouders. Gemeenten moeten op de peildata 1 januari en 1 juli taakstellingen van het afgelopen half jaar hebben gerealiseerd. De taakstelling is sinds januari 2013 anders ingeregeld. Gemeenten (en corporaties) hoeven woningen niet meer “actief” aan te bieden, maar stellen deze op verzoek van de COA beschikbaar. In 2013 bedroeg de taakstelling voor te huisvesten statushouders in Vianen 11 personen. Aangezien we eind 2012 nog twee kandidaten moesten huisvesten, moesten wij dit jaar in totaal 13 personen huisvesten. Uiteindelijk zijn er in overleg met de gemeente Vianen en Vluchtelingenwerk Vianen 6 personen gehuisvest en vanwege gezinshereniging tellen er nog twee personen mee met de taakstelling. In 2013 zijn derhalve 8 personen gehuisvest, waardoor wij het jaar hebben afgesloten met een resterende taakstelling van 5.

De verwachting is dat wij deze achterstand in 2014, naast de nieuwe taakstelling, zullen inlopen door de toewijzing van een eengezinswoning aan een groot gezin. secundaire doelgroep Deze groep woningzoekenden, met een inkomen tussen € 34.229,- en € 43.000,-, kan wel in hun eigen woningbehoefte voorzien, maar heeft moeite om een kwalitatief goede woning te bemachtigen. In Vianen is er te weinig diversiteit in het woningaanbod en voor veel mensen is de stap tussen huren en kopen te groot. Ook stellen mensen in verschillende levensfasen of omstandigheden andere eisen aan hun woning. Deze groep is groot en zal naar verwachting de komende jaren verder groeien: vooral door de Europese Beschikking is een veel grotere groep woningzoekenden nu (gedwongen) aangewezen op de vrije sector. Voornamelijk de middeninkomens en gezinnen vallen tussen wal en schip. Wij onderzoeken jaarlijks de mogelijkheden om het aanbod in de hogere huurprijsklasse te vergroten, om zo aan de toenemende vraag van deze groep te voldoen. Dit realiseren wij onder andere bij nieuwbouw en de scheiding van ons DAEB en niet-DAEB woningbezit in de bestaande portefeuille. Voorwaarde is wel dat we voldoende financiering voor de woningen in het hogere prijssegment kunnen krijgen. In 2013 zijn in De Plataan zeven vrije sector appartementen opgeleverd en zijn er zes bestaande woningen in de vrije sector geadverteerd. Per woning wordt er besloten of de woning te koop wordt aangeboden of in de vrije sector wordt weggezet. Omdat in deze tijd blijkt dat verkoop een lastige opgave is, wordt vaker voor vrije sector gekozen. Dit geldt overigens ook voor de twee niet verkochte appartementen in Bascule: deze worden voor zolang in de vrije sector verhuurd. In 2014 heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen om de inkomensgrenzen voor het DAEB-deel op te rekken naar € 38.000,-. De verdere uitwerking door de Regering moet nog plaatsvinden. 3.2.2. veRhuuR reguliere verhuur In 2013 hebben 252 huurders in Vianen hun huurovereenkomst opgezegd, wat een aanzienlijke stijging is ten opzichte van 2012 (177 opzeggingen). Deze stijging wordt vooral veroorzaakt door de oplevering van twee nieuwbouwprojecten, de groot onderhoudswerkzaamheden in de Vijfhereenlanden en de sloop van de woningen in de Wilhelminastraat. Hierdoor ontstaat de nodige doorstroming op de woningmarkt (verhuisketen), verhuizen er meer bewoners met hun volkshuisvestelijke urgentie en worden er woningen tijdelijk verhuurd.

| 27 |

Het aantal afgesloten huurovereenkomsten in Vianen is met 224 eveneens aanzienlijk hoger dan vorig jaar (164 verhuringen). Dat er iets minder woningen verhuurd dan opgezegd zijn, is vooral te verklaren door de grootschalige onderhoudswerkzaamheden in de Vijfheerenlanden. Een aantal vrijkomende woningen wordt de komende jaren ingezet als logeerwoning en een aantal woningen is tijdelijk gereserveerd voor herhuisvesting. De lege woningen in complex Wilhelminastraat e.o. worden vanwege de voorgenomen sloop sinds 2010 tijdelijk verhuurd in het kader van de Leegstandswet. Aangezien de woningen uit de eerste projectfase eind 2013 zijn gesloopt, is het aantal tijdelijke verhuringen hier afgenomen.

afgesloten huurovereenkomsten Vianen aantal 2013 224 2012 164 2011 184 2010 187 2009 141

Bijzonderheden - In Houten (Castellum-West) is nieuwbouwproject Hoe V opgeleverd, waarvoor 20 huurovereenkomsten zijn afgesloten en 11 woningen in dit project zijn verkocht. Daarnaast zijn er in Houten 11 woningen en in Leerdam 4 woningen opnieuw verhuurd. - In nieuwbouwproject Bascule in Vianen zijn 11 van de 21 huurappartementen toegewezen aan volkshuisvestelijke urgenten uit de buurt Vijfheerenlanden. - In Utrecht hebben wij aan de Donkerstraat (Huis Zoudenbalch) in totaal vijf appartementen verhuurd. LEKSTEDEwonen voert het beheer voor dit complex uit en verhuurt alle appartementen. Twee van de vijf appartementen zijn verhuurd namens Machado BV, waarin LEKSTEDEwonen en Seyster Veste beide participeren. Wij proberen de appartementen met voorrang aan oud-studenten toe te wijzen, maar de verhuur van enkele woningtypen blijkt moeilijk te zijn. De ligging van de appartementen in de binnenstad van Utrecht is erg mooi, maar weegt niet altijd op tegen de oppervlakte en huurprijs van de woning. - In Utrecht heeft SSH Utrecht voor LEKSTEDEwonen in totaal 226 zelfstandige woningen op de University College Utrecht verhuurd in het kader van Short Stay (tijdelijke contracten). Het totaal aantal verhuringen van ons woningbezit in 2013 komt daarmee uit op 488 stuks (2012: 400 nieuwe huurovereenkomsten).

| 28 |

toewijzingen Conform de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht mag jaarlijks maximaal 30% van het vrijkomend woningaanbod (sociale huurwoningen) op basis van Lokaal Maatwerk toegewezen worden. Met de gemeente Vianen hebben wij afspraken gemaakt over de invulling van het Lokaal Maatwerk. In 2013 is 25,8% op basis van Lokaal Maatwerk toegewezen en de toewijzingspercentages waren als volgt: Regulier - 66,6% reguliere verhuur (via WoningNet) - 7,6% tijdelijke verhuur Lokaal Maatwerk - 4,8% wachtlijst Vijfheerenlanden - 4,8% kernbinding (voorrang binnen de de dorpen in Vianen) - 5,2% nieuwbouw Bascule - 5,7% nieuwbouw De Plataan (voorrang aan senioren uit Vianen) - 1,0% Experiment Vijfheerenlanden (jongerenhuisvesting) - 4,3% Hof van Batenstein (via Zorgspectrum) Conform de afspraak met de gemeente zijn de nog niet-gerenoveerde appartementen in de Vijfheerenlanden in het kader van Lokaal Maatwerk toegewezen via een “wachtlijst”. Doel hiervan is om zoveel mogelijk gemotiveerde mensen in deze appartementen te huisvesten om zo de leefbaarheid en betrokkenheid in deze wijk te verbeteren. Het afgelopen jaar zijn er op deze manier steeds minder appartementen toegewezen. De reden hiervan is dat er steeds meer gebouwen inmiddels gerenoveerd zijn. De gerenoveerde appartementen worden sinds 2010 weer via WoningNet aangeboden. In 2013 zijn er in de Vijfheerenlanden 10 appartementen via de wachtlijst toegewezen en 26 appartementen via WoningNet verhuurd. Daarnaast zijn er 7 appartementen via bemiddeling toegewezen. Het gaat hier veelal om urgenten die in verband met de herstructurering moeten verhuizen. Ook zijn er 14 woningen tijdelijk verhuurd in het kader van de Leegstandswet. De leegkomende woningen in de dorpen Hagestein, Everdingen en Zijderveld worden met voorrang toegewezen aan de eigen inwoners. Dankzij deze “kernbinding” kunnen woningzoekenden met voorrang een leeggekomen woning betrekken. Ook dit valt volgens de huisvestingsverordening onder Lokaal Maatwerk. Dit jaar zijn 10 van de 13 vrijgekomen woningen (78%) met kernbinding toegewezen, tegen 46% het jaar daarvoor. Het percentage is de laatste jaren toegenomen (in 2011 nog 33%). Inwoners van de dorpen willen ook graag in

hun kern blijven wonen. De verwachting is dat dit toewijzingspercentage in de dorpen in 2014 verder oploopt door de oplevering van nieuwbouwproject Sidewende in Zijderveld. In 2012 is er voor het project De Plataan een ruimte van 8% in het lokaal maatwerk gereserveerd. De reden hiervan is dat de verhuur in 2012 gestart is, maar de verantwoording pas kan plaatsvinden bij de oplevering van de appartementen, dat voorjaar van 2013 heeft plaatsgevonden. Omdat veel inwoners op oudere leeftijd het liefst binnen de gemeente Vianen willen verhuizen en om de doorstroming op de Viaanse woningmarkt te bevorderen zijn deze appartementen met voorrang toegewezen aan inwoners van de gemeente Vianen. Uiteindelijk zijn 12 van de 15 sociale huurwoningen toegewezen aan deze doelgroep. De gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen zijn tevreden over de invulling van Lokaal Maatwerk en hebben besloten ook in 2014 de 30% ruimte volledig in te zetten. In 2014 wordt ook een reservering opgenomen voor beleidsontwikkelingen, bijvoorbeeld ten behoeve van overlastproblematiek of doorstroming projecten. weigeringen De gemiddelde aanbiedingsgraad in het verslagjaar lag in Vianen op 3,2 en is in vergelijking met 2012 aanzienlijk gestegen (2,7). Dat wil zeggen dat gemiddeld iedere woning ruim twee keer is geweigerd alvorens te worden geaccepteerd. Vergeleken met de regio Utrecht is dit cijfer nog steeds goed, aangezien de aanbiedingsgraad daar de afgelopen jaren rond de 4,5 ligt. Vooralsnog hebben wij niet de indruk dat de stijging van de weigeringsgraad in Vianen wordt veroorzaakt door de (kwaliteit) van de aangeboden woningen. De stijging heeft vooral te maken met het digitaal aanbieden van woningen, waardoor kandidaten kortere reactie- en bedenktijd hebben. Bij ruim 1/3 van de weigeringen heeft de kandidaat niet tijdig gereageerd en/of de gegevens aangeleverd, waardoor de woning automatisch wordt geweigerd. Regionaal is dit beeld hetzelfde. wachttijden Ook de wachttijden zijn dit jaar wederom toegenomen. De gemiddelde wachttijd voor een appartement ligt rond de zeven jaar en voor een eengezinswoning begint dit met 10 jaar opgebouwde wachttijd. Het blijkt dat woningzoekenden steeds kritischer worden bij de bezichtiging van een woning. Men wil het “neusje van de zalm” wanneer zij al zo lang ingeschreven staan. Dit heeft mede tot gevolg dat een woning meerdere malen geweigerd wordt ondanks dat de woning in goede staat is.

leegstand en huurderving Het onderhanden hebben van veel projecten brengt met zich dat huurderving vanwege de projecten toeneemt. Vanwege de onderhanden projecten is er in totaal voor € 141.000,- aan huurderving geregistreerd. Daarnaast is er voor € 183.000,- aan huurderving vanwege leegstand en niet-aansluitende verhuur genoteerd. De niet-aansluitende verhuur ontstaat vooral door de mutatiewerkzaamheden, waarvoor bij oudere woningen veel mutatiewerkzaamheden noodzakelijk zijn om de vastgestelde basiskwaliteit te bereiken. Dit jaar stonden er aan het eind van iedere maand in Vianen gemiddeld 17 woningen leeg, waarvan zeven woningen langer dan 30 dagen. De gemiddelde leegstandsperiode tussen twee verhuringen (vanwege mutatiewerkzaamheden) komt in 2013 uit op gemiddeld 28 dagen. Vanwege de toename van de leegstand en bijbehorende huurderving wordt vanaf najaar 2013 strakker gestuurd op leegstand. Vanaf 2014 moeten deze acties structureel ingebed zijn binnen de werkorganisatie. Een aantal verbeterpunten zijn: - Leegstandsmonitor opstellen; - Formuleren normdagen leegstand; - Tweewekelijks leegstandsoverleg tussen de betrokken medewerkers (Vastgoed en Wonen); - Herijken en aanpassen mutatieprocedure; - Vaststellen kwaliteit oplevering mutatiewoningen. University College Utrecht Op het terrein van University College in Utrecht hebben wij 705 onzelfstandige studenteneenheden. Door de aard van de huisvesting van de collegestudenten kan niet over aanbieden gesproken worden. Elk jaar verlaten studenten de Campus en stroomt er een nieuwe lichting studenten in. Bij dit onderwijsconcept is het voor alle studenten verplicht om eens per jaar van unit te wisselen.

instroom studenten ucu 2013 841 studenten 2012 858 Studenten 2011 806 studenten 2010 831 studenten 2009 798 studenten

aantal verhuringen door ssH utrecht 2013 226 2012 172 2011 148

| 29 |

Daarnaast hebben wij in Utrecht 96 zelfstandige studenteneenheden in eigendom, die via collega corporatie SSH Utrecht worden verhuurd. In 2013 zijn er in totaal 226 huurovereenkomsten afgesloten met Short Stay studenten, eveneens met een maximale contractduur van één jaar. Dat is een aanzienlijke stijging ten opzichte van 2012 (totaal 172 verhuringen). 3.2.3

passend toeWijzen volgens de euRopese besChikking

Sinds 1 januari 2011 moeten corporaties 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan hun primaire doelgroep: huishoudens met een lager inkomen. In 2013 lag de grens voor het maximale gezamenlijk jaarinkomen op € 34.229,-. LEKSTEDEwonen heeft eind 2010 besloten om vanwege deze maatregel voorlopig geen huurwoningen in Vianen toe te wijzen aan huishoudens met een hoger inkomen. Wij kiezen er sindsdien voor de 10% ruimte primair in te zetten om huishoudens met een hoger inkomen te huisvesten die vanwege sloop of renovatie dringend een andere woning nodig hebben. Ook met onze collega-corporaties in Houten, Leerdam en Utrecht hebben wij deze basisafspraak gemaakt, behoudens nieuwbouwprojecten. In Vianen vallen onder deze 10%-norm in ieder geval de stadvernieuwingsurgenten uit gebouw Goudhaver in de buurt Vijfheerenlanden en sloopcomplex aan de Wilhelminastraat e.o.. Daarnaast moeten wij ook rekening houden met het huisvesten van “reguliere” urgenten. Het percentage toewijzingen boven de €34.229 ligt in 2013 op 5,7%, ofwel 94,3% van alle vrijkomende sociale huurwoningen in ons bezit zijn conform de Europese Beschikking toegewezen. Aangezien het percentage in 2012 nog 97,1% bedroeg is besloten om dit jaar bij nieuwbouwprojecten ook een aantal woningen aan huishoudens met middeninkomens toe te wijzen. In Vianen is dat geeffectueerd bij De Bascule (3 appartementen) en in Houten bij Castellum-West (8 woningen). In 2013 is een toename te zien van het (her)huisvesten van urgenten met hogere inkomens: 8 van de 13 toewijzingen betrof een urgente. Voor 2014 houden wij rekening met een verdere stijging vanwege de oplevering van nieuwbouwproject Sidewende in Zijderveld en de grotere uitstroom van stadvernieuwingsurgenten uit gebouw Goudhaver.

| 30 |

Verantwoording toewijzingen 2013 Plaats

(verhuurd door)

Vianen Houten Leerdam Utrecht Utrecht Totaal

(LEKSTEDEwonen) (Viveste) (KleurrijkWonen) (LEKSTEDEwonen) (SSH Utrecht)

Totaal

Vrije sector

224 31 4 3 226 488

14 2 2 0 34 18

Sociale huur < € 34.229 210 29 2 3 192 436

Sociale huur > € 34.229 (10%) 12 8 1 0 4 25

eenpersoonshuishoudens Leeftijd <65

Inkomen < 21.025

<65

> 21.025

>=65

< 21.100

>=65

< 21.100

Huurgrens Vianen <= 374,44 19 > 374,44 – 535,91 18 => 535,91 9 <= 374,44 7 > 374,44 – 535,91 14 => 535,91 20 <= 374,44 > 374,44 – 535,91 4 => 535,91 13 <= 374,44 > 374,44 – 535,91 4 => 535,91 5 Totaal 113

Houten 1 5

10

16

Leerdam Utrecht Totaal 177 197 11 29 23 37 4 11 14 1 31 0 4 13 0 4 5 1 215 345

3.3

ont Wikkelingen op de WoningmaRkt

tweepersoonshuishoudens Leeftijd <65

Inkomen < 28.550

<65

> 28.550

>=65

< 28.725

>=65

< 28.725

Huurgrens Vianen <= 374,44 3 > 374,44 – 535,91 14 => 535,91 16 <= 374,44 > 374,44 – 535,91 4 => 535,91 13 <= 374,44 > 374,44 – 535,91 1 => 535,91 13 <= 374,44 > 374,44 – 535,91 1 => 535,91 9 Totaal 74

Houten

5 1 4

10

Leerdam Utrecht Totaal 3 14 1 14 36 0 5 2 19 0 1 13 0 1 9 3 14 101

LEKSTEDEwonen opereert in het marktgebied van de Bestuur Regio Utrecht (BRU). De toewijzing van huurwoningen met een (reken)huurprijs tot € 681,02 per maand vindt plaats conform de voorwaarden van de regionale Huisvestingsverordening. WoningNet verzorgt voor de corporaties in de regio de woonruimteverdeling en publiceert dagelijks het actuele woningaanbod. Sinds 2013 kunnen corporaties ook gebruikmaken van de Woonmonitor van WoningNet. Hiermee ontstaat een actueel inzicht in de markt- en managementinformatie. We kunnen ontwikkelingen beter monitoren en zonodig bijsturen. de vraag Het aantal woningzoekenden met een woonadres in Vianen is in 2013 verder gestegen. Sinds 2010 is er sprake van een gestage toename van gemiddeld 150 woningzoekenden per jaar. De stijging tot 4.835 stuks wordt geheel veroorzaakt door een toename van de inschrijvingen door “overig woningzoekenden”, ofwel de starters (onzelfstandig wonend) en huiseigenaren die op termijn een woning willen huren. Bij “doorstromers” is er dit jaar sprake van een daling.

doorstromers Meerpersoonshuishoudens Leeftijd <65

Inkomen < 28.550

<65

> 28.550

>=65

< 28.725

>=65

< 28.725

Huurgrens Vianen <= 374,44 > 374,44 – 574,35 14 => 574,35 13 <= 374,44 > 374,44 – 574,35 4 => 574,35 6 <= 374,44 > 374,44 – 574,35 => 574,35 <= 374,44 > 374,44 – 574,35 => 574,35 Totaal 37

Houten 1 4

5

Leerdam Utrecht Totaal 0 15 17 0 4 6 0 0 0 0 0 0 0 0 42

2013 2012 2011 2010 2009

Vianen 1.487 1.545 1.526 1.522 1.538

Utrecht 58.786 60.671 61.014 58.895 56.537

overige woningzoekenden Vianen Utrecht 3.348 138.631 3.150 132.383 2.994 127.725 2.790 121.338 2.890 114.712

totaal Vianen 4.835 4.695 4.520 4.312 4.428

Utrecht 197.417 193.054 188.739 180.233 171.249

% Mutatie Vianen Utrecht 3,0% 2,3% 3,9% 2,3% 4,8% 4,7% - 2,6% 5,2% 5,2% 8,3%

actief woningzoekenden Het percentage woningzoekenden in Vianen dat actief andere woonruimte zoekt, is dit jaar verder gedaald. In 2013 heeft 5,6% van alle woningzoekenden op vrijkomende woningen gereageerd tegen 6,7% in 2012. Dit percentage ligt daarmee ruim onder het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar (7,0%). Ook regionaal is er sprake van een daling van het percentage actief woningzoekenden. De afgelopen vijf jaar is het percentage in de regio zelfs met ruim 5% gedaald tot 7,1% in 2013. De oorzaak van deze procentuele daling in Vianen en de regio komt door een continue stijging

| 31 |

van het totaal aantal woningzoekenden en een daling van het aantal actief woningzoekende in absolute aantallen. Het lijkt erop dat mensen, waarschijnlijk als gevolg van de economische crisis, steeds minder verhuisgeneigd worden. reacties Op de woningen in Vianen hebben gemiddeld 52 belangstellenden gereageerd, tegen 80 reacties in 2012. Het gemiddeld aantal reacties in de regio Utrecht bedraagt 62 per woning (in 2012 nog 98). De afname van het gemiddeld aantal reacties wordt volgens WoningNet veroorzaakt door de digitalisering, veranderde reactievoorwaarden en de dagelijkse publicatie van het woningaanbod. Zo kunnen woningzoekenden nog op maximaal twee woningen reageren (voorheen vier), zien zij op de website per woning hun slaagkans en hun virtuele rangorde/positie. Woningzoekenden kunnen hierdoor steeds “bewuster en realistischer” kiezen uit het beschikbare woningaanbod. slaagkans De slaagkans van de actief woningzoekenden in Vianen kwam in 2013 uit op 3,0%. In vergelijking met voorgaande jaren is dat meer dan een halvering: in 2012 nog 7,0%. De totale slaagkans is echter een fictief cijfer en zegt niet zo veel over de slaagkans van individueel woningzoekenden. Zo hebben senioren (55+) vanwege gelabelde woningen de grootste slaagkans (ruim 15%) en ook doorstromers maken meer kans op een andere woning dan starters (3,6% tegen 1,8%). Regionaal ligt de slaagkans van woningzoekenden aanzienlijk hoger en is ook vorig jaar gestegen, namelijk van 6,7% naar 8,9%. Overigens is in de regio eenzelfde slaagkans waarneembaar per categorie woningzoekenden: senioren en doorstromers hebben een hogere slaagkans. Gemiddelde wachttijd De gemiddelde wachttijd is vorig jaar in Vianen gestegen en in de regio Utrecht ongewijzigd gebleven. Gemiddeld moeten woningzoekenden in Vianen nu 8,2 jaar op een woning wachten (in 2012 nog 7,7 jaar). De stijging van de gemiddelde wachttijd is zichtbaar voor alle woningzoekenden (doorstromers en starters) en wordt deels veroorzaakt door een dalend woningaanbod. Regionaal bedraagt de wachttijd over 2013 8,1 jaar en het gemiddelde over de afgelopen vijf jaar ligt op 7,4 jaar. De stijging van de gemiddelde wachttijd in Vianen is enigszins verrassend, omdat er steeds meer opgeknapte appartementen in de Vijfheerenlanden via WoningNet worden aangeboden. Aangezien de gemiddelde wachttijd voor een appartement per definitie lager is dan die voor een eengezinswoning, hadden wij een daling van de gemiddelde wachttijd in Vianen verwacht.

| 32 |

Herkomst woningzoekenden In 2013 is 77,5% van ons vrijkomend woningbezit verhuurd aan inwoners uit Vianen. Ten opzichte van vorig jaar (56,1%) is dat een forse stijging, deels veroorzaakt door de oplevering van nieuwbouw (Bascule en De Plataan) en de Vijfheerenlanden (huisvesten urgenten). Over de afgelopen vijf jaar wordt gemiddeld 63,3% van de vrijkomende woningen verhuurd aan eigen inwoners. In de regio Utrecht is er sprake van een vrije woningmarkt, waardoor wordt voorkomen dat niet-ingezetenen van Vianen worden uitgesloten. urgenten Het aantal woningzoekenden in Vianen met een urgentie is in 2013 fors gestegen: van 26 naar 109. Deze stijging is verklaarbaar door de afgifte van bijna 100 volkshuisvestelijke urgenties voor de Vijfheerenlanden. Dit is uiteraard een momentopname en de meeste urgenten zullen gedurende 2014 verhuizen. Daarnaast is er in Vianen sprake van een stijging van het aantal woningzoekenden met een medische indicatie en een hardheidsclausule. Regionaal is het totaal aantal woningzoekenden met een urgentie vorig jaar licht gestegen (+100 stuks). Met name om financiële en maatschappelijke redenen en vanwege relatiebreuk is een stijging waarneembaar, terwijl het aantal volkshuisvestelijke urgenties (vanwege het stopzetten van steeds meer projecten) nagenoeg ongewijzigd is gebleven. Het aandeel urgenten binnen het woningzoekendenbestand in Vianen komt uit op 2,24% (in 2012 nog 0,56%) en ligt daarmee ruim boven het regionaal gemiddelde van 0,6% (in 2012 nog 0,7%).

aantal woningzoekenden naar urgentie in Vianen (ultimo) Sociale Medische Hardheids- Volkshuis- Totaal indicatie indicatie clausule vestelijk 2013 10 6 5 85 3 2012 10 0 2 14 0 2011 4 2 2 3 0 2010 10 2 1 1 0 2009 13 3 4 2 0

Overig

Urgenten %

109 26 11 14 22

2,24 0,56 0,25 0,34 0,51

Veranderingen woningnet Alle leeggekomen woningen die opnieuw verhuurd kunnen worden, adverteren wij via WoningNet. Afgelopen jaren konden de woningen via het aanbodsysteem van WoningNet eens per twee weken gemeld worden. Dit was de cyclus die gebruikt werkt toen woningkrant nog in

gebruik was. Met het afschaffen van de woningkrant is deze termijn verkort naar eens per week. Vanaf januari 2013 is het mogelijk om nieuwe beschikbare woningen dagelijks te melden. De woningen blijven minimaal acht dagen op de website staan; woningzoekenden hebben dus acht dagen de tijd om te reageren op een passende woning. Als een woningzoekende eenmaal per week op een vaste dag op de website kijkt, zal hij dus altijd de nieuwe woningen zien staan en geen woning “missen”. In 2012 heeft Woningnet het Digizine gelanceerd waarbij woningzoekenden door middel van een e-mail nieuwsbrief persoonlijk op de hoogte gehouden worden van hun persoonlijke aanbod van huurwoningen. Dit wordt verzonden aan de hand van het zoekprofiel dat een woningzoekende zelf heeft aangemaakt. Vanaf 8 januari verschijnt deze tweemaal per week; op maandag- en donderdagavond. Bijna 75% van de actief woningzoekenden ontvangt deze mail met voor hen relevant en actueel huizenaanbod. Halverwege het jaar is de website van WoningNet volledig aangepast. Dit heeft nogal wat voeten in aarde gehad en is helaas niet zonder slag of stoot verlopen. De website www.woningnetregioutrecht.nl was niet altijd bereikbaar en/of traag, het actueel woningaanbod werd niet altijd correct getoond en woningzoekenden hadden regelmatig te kampen met inlogproblemen. Na diverse updates is de betrouwbaarheid en bereikbaarheid van de website stabiel. Sinds halverwege 2013 kunnen woningzoekenden zelf hun persoonsgegevens wijzigen in de periode tussen het plaatsen van een reactie en het einde van de reactietermijn. Wanneer een woningzoekende gegevens heeft gewijzigd, wordt automatisch gecontroleerd of de reacties nog steeds mogen worden geplaatst (passend zijn). Woningzoekenden kunnen sinds 2013 maximaal twee actuele reacties plaatsen, terwijl zij voorheen op drie of zelfs vier woningen konden reageren. Hierdoor moeten woningzoekenden selectiever worden bij het reageren. Een direct gevolg hiervan is dat het gemiddeld aantal reacties op woningen terugloopt. Daarentegen stijgt het aantal weigeringen, omdat de wachttijden behoorlijk lang zijn en woningzoekenden steeds kritischer worden bij het bezichtigen van een woning.

3.4

huuRpRijzen en huuRinC asso

3.4.1

huuRpRijzen

In 2013 hebben inmiddels 50 woningen (2,0%) een huurprijs in het vrije sectorsegement, tegenover 26 woningen in 2012. De gemiddelde huurprijs ligt ultimo 2013 op € 440,- ofwel 57,3% van maximaal redelijk, terwijl dit in 2012 nog € 410,- bedroeg. De stijging heeft te maken met de oplevering van relatief veel nieuwbouwwoningen en de inkomensafhankelijke huurverhoging, die in 2013 voor de eerste keer is gehanteerd. Aangezien er de komende jaren flink geïnvesteerd zal moeten worden om het bezit uit de jaren ‘60 en ‘70 te moderniseren en te laten voldoen aan ons vastgestelde kwaliteitsniveau, is dit jaar gewerkt aan het actualiseren van ons huurprijsbeleid om zo de prijzen beter af te stemmen op de kwaliteit van de woningen. Tot 2012 is bij mutatie de huurprijs alleen opgetrokken bij een gedeeltelijke woningverbetering of een algehele renovatie waardoor het aantal kwaliteitspunten wordt verhoogd. Dit speelt vooral bij de aangepakte woningen in de buurt Vijfheerenlanden en bij het oudere bezit in de buurt Hogeland in Vianen. Vanaf medio 2012 worden bij mutaties de huurprijzen beleidsmatig geharmoniseerd. Daarmee ontstaat ook ruimte om aanpassingen c.q. verbeteringen in langer bewoonde woningen na vertrek van bewoners door te voeren. De doelstelling is de woningen na mutatie op te leveren op de door ons gewenste basiskwaliteit. Huurtoeslag Het grootste deel van de huurders die Huurtoeslag ontvangen, liet dit in 2013 direct via ons verrekenen met de huur. Dit heeft onze voorkeur, aangezien we dan zeker weten dat de Huurtoeslag wordt verrekend met de maandelijks verschuldigde bruto huur. De Belastingdienst heeft echter besloten dat 2013 het laatste jaar is waarin de toeslagen via de verhuurder worden uitbetaald. Voor 2014 ontvangen bewoners (alle) toeslagen rechtstreeks op eigen rekening.

Huurtoeslag per 31 december Aantal woningen in Vianen Aantal huurders met Huurtoeslag

2013 2.555 377 (14,8%) Gemiddelde Huurtoeslag per maand € 185

2012 2.520 376 (14,9%) € 179

2011 2.524 403 (16,0%) € 192

2010 2.523 431 (17,0%) € 180

2009 2.520 472 (18,6%) € 181

| 33 |

| 34 |

3.4.2

jaaRlijkse huuRveRhoging

De huurverhoging per 1 juli 2013 was anders en hoger dan afgelopen jaren. Dat komt door de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het Kabinet wil de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan, zodat er meer sociale huurwoningen (huurprijs onder € 681,02) beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen. Het moet ook een compensatie bieden voor het opleggen van de verhuurdersheffing. De afgelopen jaren was de maximale jaarlijkse huurverhoging gelijk aan de inflatie, maar per 1 juli 2013 zijn de huren afhankelijk van het huishoudinkomen extra verhoogd. LEKSTEDEwonen heeft in overleg met het Huurdersberaad besloten om de maximaal toegestane huurverhoging in Vianen niet door te voeren, maar een korting van 5 % op de maximaal toegestane percentages te geven. Daarnaast houden wij rekening met huishoudens die in inkomen terugvallen (Vangnetregeling). In 2013 hanteerde LEKSTEDEwonen voor sociale huurwoningen in Vianen de volgende huurverhogingspercentages:

inkomenscategorie Lager dan € 33.614,Tussen € 33.614,- en € 43.000,Hoger dan € 43.000,-

Max. verhoging (wettelijk) 4,0% (2,5% inflatie + 1,5% extra) 4,5% (2,5% inflatie + 2,0% extra) 6,5% (2,5% inflatie + 4,0% extra)

Huurbeleid lekstedewonen 3,8% 4,3% 6,2%

bijzonderheden - Voor vrije sector woningen (huurprijs boven € 681,02) is een huurverhoging van 5,0% toegepast; - Voor woningen met een sloopbesluit (bijvoorbeeld gebouw Goudhaver in de Vijfheerenlanden en complex Wilhelminastraat e.o.) zijn de huren “bevroren” en geldt géén huurverhoging (0%); - Voor enkele woningen geldt om redenen een afwijkend huurverhogingspercentage; - LEKSTEDEwonen hanteerde in 2013 een aftopping van de huren van de sociale huurwoningen tot maximaal de vrije sectorgrens (nu € 681,02). Op deze manier kunnen deze bewoners, wanneer hun inkomen in de toekomst terugvalt, toch een beroep doen op Huurtoeslag;

informatieverstrekking Alle huurders hebben voor 30 april 2013 de schriftelijke aanzegging ontvangen. Aangezien de inkomensafhankelijke huurverhoging zowel voor LEKSTEDEwonen als de huurders nieuw was, hebben wij dit met veel communicatie begeleid. Bij de aanzeggingsbrief ontvingen alle huurders de puntenwaardering van hun woning en een toelichting op het huurbeleid van LEKSTEDEwonen, de inkomensafhankelijke huurverhoging en de bezwaarprocedure. Meer informatie, de veelgestelde vragen (FAQ) en een contactformulier zijn geplaatst op onze website. Om de inkomensafhankelijk huurverhoging uit te kunnen voeren hebben wij bij de Belastingdienst de benodigde gegevens opgevraagd. Wij ontvangen van de sociale huurwoningen alleen een “code” die aangeeft in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in 2011 valt. Als de code (het inkomen) meer dan € 33.614,- of € 43.000,- is, vermeldt de Belastingdienst ook het aantal bewoners en ontvangt LEKSTEDEwonen voor dat adres een inkomensverklaring, die bij het huurverhogingsvoorstel is verstuurd. Uit de bij de Belastingdienst opgevraagde gegevens blijkt dat 60% van onze huurders een inkomen onder de € 33.614,- heeft, ofwel tot onze primaire doelgroep hoort. In onze huurwoningen in Vianen huisvesten wij 12,3% middeninkomens en 21,1% hogere inkomens. Bij 6,6% van onze huurders (ruim 150 adressen) kan de Belastingdienst de gegevens niet aanleveren. Vanwege de inkomensafhankelijke huurverhoging werd rekening gehouden met een toename van het aantal bezwaarschriften. In totaal ontvingen wij 77 bezwaren tegen de aangekondigde huurverhoging, waarvan er 36 gegrond zijn verklaard. In deze gevallen is de huurprijs aangepast vanwege een inkomensdaling in 2012 (onze vangnetregeling), foutieve inkomensverklaringen van de Belastingdienst en de regeling chronisch zieken. Daarnaast hebben 34 huurders een rappelbrief ontvangen, omdat zij de huurverhoging niet (tijdig) hebben betaald. Uiteindelijk hebben wij zeven bezwaarschriften van huurders ter behandeling doorgezonden naar de Huurcommissie. 3.4.3

huuRaChteRstanden

Eind 2013 lag de huurachterstand van zittende huurders in Vianen en Utrecht (complex Donkerstraat) op 0,72% van de bruto jaarhuur. Het totaalbedrag van € 176.098 is aanzienlijk hoger dan eind 2012 (€ 123.908) en ook de gemiddelde achterstand per huurder is gestegen. De achterstand loopt op doordat bijvoorbeeld het UWV langer tijd nodig heeft voordat een uitkering wordt toegekend en meer huurders schuldhulpverlening aanvragen. In de periode

| 35 |

totdat de schuldhulpverlening is toegekend wordt de achterstand bevroren, maar moet de lopende huur wel worden betaald. De huurachterstand van een bewoner in een schuldsaneringstraject blijft drie jaar staan totdat het schuldhulptraject is afgesloten, deze achterstand blijft zichtbaar in het achterstandspercentage. Daarnaast moeten betalingsregelingen vaak over een langere termijn worden uitgesmeerd, omdat de betalingscapaciteit ontbreekt. Sinds twee jaar werken wij met een sociale, maar zakelijke aanpak. Deze houdt in dat we onze klanten met een achterstand strak manen en hen vragen om contact met ons op te nemen. Als zij dit niet doen, nemen wij zelf contact op (telefonisch of huisbezoek). Waar we vermoeden dat huurders niet in staat zijn om zelfstandig hun betalingsachterstand op te lossen, verwijzen we door naar het maatschappelijk werk (Rivas) en vanaf mei 2013 naar Werk en Inkomen Lekstroom (WIL). De samenwerking met Rivas verloopt goed, maar WIL heeft in 2013 gekampt met flinke opstartproblemen. Dit heeft een grote impact, omdat bewoners veel langer dan noodzakelijk op de behandeling van de aanvraag schuldhulpverlening en op hun uitkering moeten wachten. We hebben WIL gemaand de procedures aan te scherpen.

2013 2012 2011 2010 2009

achterstand zittende huurders € 176.098 € 123.908 € 99.647 € 109.960 € 90.088

aantal huurders 197 177 172 180 188

Gemiddelde achterstand € 893 € 700 € 579 € 611 € 479

% van bruto jaarhuur 0,72 0,53 0,46 0,54 0,45

Ook het totaal bedrag aan betalingsregelingen van zittende huurders is iets toegenomen. Ultimo 2012 hadden we 93 betalingsregelingen voor een bedrag van € 51.929,-. In 2013 liepen er gemiddeld 125 regelingen voor een totaalbedrag van € 69.958,-. Het gemiddeld bedrag per betalingsregelingen is de laatste jaren nagenoeg onveranderd gebleven.

2013 2012 2011 2010

| 36 |

betalingsregelingen € 69.958 € 51.929 € 51.121 € 41.820

aantal huurders 125 93 86 74

Gemiddeld bedrag € 560 € 558 € 594 € 565

De totale huurachterstand van inmiddels vertrokken huurders (zogenoemde niet-actieve contracten) is in 2013 gestegen naar € 173.963,- (in 2012: € 154.366,=). In 2013 betrof het 51 dossiers met een gemiddelde hoofdsom van € 3.411 en in 2012 ging het om 43 dossiers met een gemiddelde hoofdsom van € 3.590,-. De daling van de gemiddelde hoofdsom wordt veroorzaakt door het afboeken van twee grote vorderingen: bijna € 20.000,- blijkt oninbaar te zijn bij twee vertrokken huurders. Het aantal dossiers van zittende huurders bij de deurwaarder bedraagt gemiddeld 40 stuks. Door ons strakkere beleid is voorkomen dat dit aantal sterk is gestegen ten opzichte van 2012 (38 stuks). Vanzelfsprekend zijn bewoners er niet mee geholpen om achterstanden op te laten lopen, maar de tussenkomst van een deurwaarder is vaak net het hulpmiddel om met enige externe dwang de huurbetaling weer te continueren en de aflossing op te pakken. Na 22 aanzeggingen tot ontruiming hebben we in 2013 zeven daadwerkelijke ontruimingen gehad. Ondanks alle inzet van zowel LEKSTEDEwonen als diverse hulpverleningsinstanties (waaronder Rivas Maatschappelijk Werk, Centrum Jeugd en Gezin en de wijkagent) zijn deze ontruimingen niet te voorkomen geweest.

2013 2012 2011 2010 2009

dossiers deurwaarder 40 38 35 18 21

Vonnissen

ontruimingen

22 18 17 25 17

7 5 6 2 4

schuldhulpverlening Het aantal minnelijke schikkingen lag eind 2013 op zeven stuks, acht huurders met achterstand zijn opgenomen in de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). Het aantal huurders met een lopende aanvraag voor een schuldsaneringsprocedure bedroeg eind 2013 negen personen. Een aantal hiervan zal in 2014 tot de WSNP toegelaten worden, tevens zijn er bewoners die dan de periode van drie jaar afsluiten, naar verwachting met een schone lei. Het duurt enige tijd voordat de intakeprocedure voor schuldsanering is afgerond en de schuldhulpverlening is opgestart. De achterstand loopt echter niet verder op: tijdens de procedure wordt de bestaande achterstand ‘bevroren’ en wordt uitsluitend de maandhuur voldaan. LEKSTEDEwonen gaat alleen akkoord met kwijtschelding van een deel van de schuld als het een zittende huurder betreft die buiten eigen schuld in de problemen is gekomen en de lopende maandhuur weer correct betaalt. De reservering voor LEKSTEDEwonen in de schuldsanering moet tenminste 10% van de vordering bedragen. Dit heeft wel tot gevolg dat de totale achterstandscijfers hoger worden: achterstandsbedragen van bewoners die zijn opgenomen in de schuldsanering of waarvan de aanvraag nog in behandeling is, blijven staan en kunnen pas na afloop van de saneringsperiode (drie jaar) worden afgewikkeld.

stand per 31-12-2013: Totale vordering in minnelijk traject WSNP Aanvraag tot minnelijk traject / WSNP

aantal 7 8 9

bedrag € 5.443,€ 12.149,€ 9.124,-

Via-traject – laatste kansbeleid Het traject Voorkomen Huisuitzetting is er voor huurders die een ontruimingsvonnis hebben ontvangen op basis van huurachterstand, maar waarbij meerdere problemen blijken te bestaan (zoals niet met geld kunnen omgaan, relatieproblemen of psychische problemen). Bij een dergelijk traject werken meerdere hulpverleningsinstanties samen, De coördinatie is in handen van de GGD-Midden Nederland. Een dergelijk traject loopt één jaar, zodat na deze periode een goede begeleiding is opgezet. Werkt een huurder niet mee, dan wordt alsnog ontruiming aangezegd. De Gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen zorgen voor de financiering. In 2013 is voor het éérst ook een overlastzaak voor een Via-traject aangemeld. Dit traject wordt vaker ingezet voor huurders met een huurachterstand, maar nog niet voor specifieke overlastsituatie. Dit jaar is één traject succesvol afgesloten, huurder is opgenomen in een Minnelijk Schuldsaneringstraject en wordt intensief begeleid door onder andere Maatschappelijk Werk en Geestelijke Gezondheidszorg. Ook is een budgetbeheerder ingezet. Eén traject is niet succesvol afgesloten, bewoonster weigerde elke medewerking, maar heeft net voor de ontruiming de vordering voldaan. In 2013 zijn geen nieuwe trajecten opgestart.

3.5

in gespRek met huuRdeRs

Open communicatie met huurders is een belangrijke voorwaarde voor de klantgerichte organisatie die LEKSTEDEwonen wil zijn. Structureel overleggen wij met onze huurdersvertegenwoordigingen in Vianen, zoals het Huurdersberaad en de bewonerscommissies. In de gemeenten Houten en Leerdam wordt de bewonersparticipatie op grond van de beheerovereenkomsten door de collega-corporaties uitgevoerd. 3.5.1

huuRdeRsbeRaad

“Stichting Huurdersberaad LEKSTEDEwonen Vianen” vertegenwoordigt alle huurders van LEKSTEDEwonen in Vianen. Conform de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WohV), ofwel de Overlegwet, is het Huurdersberaad de formele gesprekspartner voor LEKSTEDEwonen in alle zaken die van belang zijn in de verhouding huurder-verhuurder. In de Samenwerkingsovereenkomst zijn nadere afspraken gemaakt om tot een optimale samenwerking te komen met respect voor elkaars standpunten en wederzijdse doelstellingen. In 2013 is deze Samenwerkingsovereenkomst geactualiseerd en op 12 februari 2014 formeel ondertekend.

| 37 |

Dit jaar is de samenstelling van het Huurdersberaad gewijzigd vanwege het vertrek van twee leden, waardoor er eind 2013 drie vacatures waren. - Amaliastein: De heer S. Jupijn heeft eind 2013 zijn zetel beschikbaar gesteld vanwege privéomstandigheden. - Centrum/Hogeland: De heer M. van Beest heeft begin 2013 een woning gekocht en is als gevolg daarvan uit het Huurdersberaad getreden. - Jongerenzetel: Het Huurdersberaad is gedurende het jaar niet gekomen tot het vinden van een geschikte kandidaat voor het invullen van de jongerenzetel. Deze functie blijft vacant totdat een kandidaat (tot 30 jaar) zich meldt voor het vertegenwoordigen van deze doelgroep. Het Huurdersberaad heeft besloten om de wijkzetels Amaliastein en Centrum/Hogeland pas vanaf 2014 in te vullen. Dit vanwege andere prioriteiten en verdere besluitvorming over bewonersparticipatie en – vertegenwoordiging. De wijkzetel van Centrum/Hogeland kan wellicht ingevuld worden door een afvaardiging uit de Bewonerscommissie Stammershoefstraat (hoogbouw). Vanwege de opstart dit jaar wil het Huurdersberaad ze niet gelijk overbelasten en zal in 2014 een gesprek met de commissie aangaan. De samenstelling van het Huurdersberaad was december 2013 als volgt: - De heer A.J. Baauw (Voorzitter) Bewonerscommissie Mariënhof - Mevrouw D. Breedveld (Secretaris) Bewonerscommissie Vijfheerenlanden - De heer B. den Breejen Kernen - De heer F. Docter De Hagen Laagbouw - De heer P. Heil (Penningmeester) Bewonerscommissie Vijfheerenlande - De heer F. van der Kuil Monikkenhof 2 (Kampen) - Mevrouw C. Lenting-Klinkhamer Monikkenhof 3 (Molens) - De heer R. Verhoeven Senioren Hoogbouw - De heer T. Wammes Senioren Laagbouw - Vacature Amaliastein - Vacature Centrum/Hogeland - Vacature Jongeren Huurdersberaad Het Huurdersberaad kwam dit jaar tien keer bijeen, waaronder vier Overlegvergaderingen met LEKSTEDEwonen en één bijeenkomst met de twee Huurdersvertegenwoordigers van de Raad van Commissarissen. Daarnaast heeft het Huurdersberaad in december 2013 de gecombineerde vergadering met het Maatschappelijk Platform Vianen bijgewoond. Belangrijke onderwerpen tijdens de Overlegvergaderingen tussen Huurdersberaad en LEKSTEDEwonen waren:

| 38 |

-

Onderhoudsplanning en -begroting LEKSTEDEwonen; Jaarlijkse huurverhoging per juli 2013; Regelgeving en aanzet uitwerking inkomensafhankelijke huurverhoging 2014; Jaarlijkse verantwoordingsplicht (Huurderskrant cq. Jaarvergadering); Vacatures in het Huurdersberaad en nieuwe wijkindeling; Vernieuwing Samenwerkingsovereenkomst; Woonwensenonderzoek 2013; Het Woonakkoord van februari 2013 en het akkoord met Aedes van augustus 2013; Leefbaarheidsprojecten (inbraakpreventie en leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden); Bewonersparticipatie (klantenpanels); Nieuwe huurovereenkomst en Algemene Huurvoorwaarden; Invoering warmtewet; Begroting Huurdersberaad en Bewonerscommissies; Actualiteiten en voortgang projecten;

Verantwoordingsvergadering Het Huurdersberaad heeft, volgens de Overlegwet en de afgesloten Samenwerkingsovereenkomst tussen Huurdersberaad en LEKSTEDEwonen, de verplichting om jaarlijks een verantwoordingsvergadering te organiseren. In 2012 heeft dit voor het eerst plaatsgevonden door middel van een Informatiemarkt. Aangezien deze eerste editie matig werd bezocht, hebben LEKSTEDEwonen en Huurdersberaad tijdens de gezamenlijke evaluatie de verantwoording voor de komende jaren vastgelegd: in 2013 geschiedt dit schriftelijk en in 2014 wederom met een Informatieavond (jaarvergadering). Op basis van deze afspraken heeft het Huurdersberaad december 2013 een Huurderskrant gemaakt en bij alle huurders laten bezorgen. Bij de totstandkoming van de nieuwe Samenwerkingsovereenkomst heeft de directeurbestuurder, in afwijking van artikel 1 lid 4, het Huurdersberaad ontheffing verleend om de verantwoording naar de achterban ook in 2014 per krant te mogen doen. Voorwaarde is dat er jaarlijks voor de huurders in Vianen gelegenheid is kennis te nemen van het werk van het Huurdersberaad. Vergoedingen LEKSTEDEwonen vergoedt de kosten voor zover die redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de activiteiten van het Huurdersberaad en de aangesloten bewonerscommissies met betrekking tot: - De oprichting en instandhouding van het Huurdersberaad en de aangesloten Bewonerscommissies;

| 39 |

- De communicatie met de huurders, zoals het betrekken van de huurders bij haar standpuntbepaling, informatievoorziening en het beleggen van vergaderingen; - (De voorbereiding van) het overleg met LEKSTEDEwonen; - (De voorbereiding van) de uitoefening van het informatie- en adviesrecht. Het Huurdersberaad heeft in 2013 afgerond € 16.500,- uitgegeven om haar taken te kunnen vervullen. Deze uitgaven zijn inclusief de bijdragen aan de drie actieve bewonerscommissies. Aangezien er nog een “overschot” in de kas van het Huurdersberaad aanwezig was, zijn de door LEKSTEDEwonen in 2013 betaalde voorschotten beperkt gebleven tot € 10.000,-. In 2012 bedroeg de bijdrage van LEKSTEDEwonen aan het Huurdersberaad € 15.800,-. In 2013 zijn werkafspraken gemaakt over de verantwoording en de risicobeheersing. Enkele van de gemaakte afspraken zijn: - Op grond van de goedgekeurde begroting worden op afroep voorschotten uitbetaald; - Het Huurdersberaad mag aan het eind van het jaar een reserve hebben van maximaal € 2.500,-. Een hogere (reserve)bedrag wordt in mindering gebracht op het in het volgend jaar uit te keren budget. 3.5.2

beWoneRsCommissies

In 2013 waren er drie bewonerscommissies actief: Donjon, Vijfheerenlanden en Stammershoefstraat (hoogbouw). Zij behartigen de gemeenschappelijke belangen van alle bewoners in hun complex en zetten zich in voor de leefbaarheid en veiligheid in en rondom de woningen. Sinds 2011 wordt de samenwerking tussen de Bewonerscommissies, het Huurdersberaad en LEKSTEDEwonen officieel bekrachtigd door ondertekening van het Bewonerscommissiereglement. Uiteraard geldt dit reglement ook voor alle nieuw op te richten commissies, waaronder de Stammershoefstraat (hoogbouw) welke juni 2013 is ondertekend. In 2013 zijn er in totaal 14 overlegvergaderingen geweest met de verschillende Bewonerscommissies. Wij zijn blij met de betrokkenheid en inzet van onze commissies. Op die manier kan het beleid van LEKSTEDEwonen getoetst worden en kunnen problemen snel opgelost worden. De leden van de commissies denken en praten actief mee en dragen ook zelf onderwerpen aan. Onderwerpen die jaarlijks structureel aan de orde komen zijn: - jaarlijkse huurverhoging; - servicekosten (omvang, afrekening en aanpassing); - onderhoud en beheer van de woningen; - leefbaarheid en woonomgeving.

| 40 |

Met de Bewonerscommissie Vijfheerenlanden is intensief contact geweest in verband met het groot onderhoud in fase l en ll en de nieuwbouw Bascule/De Prenter. De wijkvernieuwing (Fase II) vormde dit jaar de rode draad van alle vergaderingen. De commissie heeft eind 2012 positief geadviseerd over deze wijkvernieuwing en is nauw betrokken bij de voortgang en communicatie van LEKSTEDEwonen hierover. Wat zijn de gevolgen voor de bewoners van de gebouwen Zilvermos, Pijlkruid, Rijstgras en Boterbloem (groot onderhoud) en Goudhaver (sloop)? Zo is de aanpak van en rondom de appartementengebouwen Zilvermos en Boterbloem (groot onderhoud) uitvoerig met de Bewonerscommissie doorgesproken. Ook worden de verhuisstromen van de volkshuisvestelijke urgenten regelmatig besproken, met name de verhuizingen binnen de wijk (binnen het groot onderhoud of naar de nieuwbouw Bascule). Daarnaast is ook het groot onderhoud aan en oplevering van gebouw Veldsalie uitvoerig besproken. Aangezien de wijk in beweging is (groot onderhoud en nieuwbouw) overlegt het Dagelijks Bestuur van de commissie maandelijks met de projectleider en de woonconsulent. In de bouwkeet wordt de voortgang van het groot onderhoud en praktische problemen besproken, wat voor beide partijen goed werkt. In navolging van vorig jaar heeft er ook in 2013 een apart gesprek plaatsgevonden met de commissie over de servicekostenafrekening 2012 (communicatie en afrekenmethodiek). Een belangrijk onderwerp van gesprek was ook de start van de “Leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden” om de buurt blijvend schoon, heel en veilig te houden. Vanaf november worden de huisregels strakker gehandhaafd en de bewoners actief op (ongewenst) gedrag aangesproken. De Bewonerscommissie Donjon heeft zich dit jaar vooral gericht op goede bewonerscontacten en de directe woonomgeving. In samenwerking met de vrijwilligers van de huiskamer en Stichting Welzijn Vianen (SWV) is een druk bezochte Nieuwjaarsbijeenkomst georganiseerd, om vooral de sociale contacten tussen de bewoners te stimuleren. Conform het Bewonerscommissiereglement heeft de commissie in september een geslaagde jaarvergadering belegd, waarbij ruim 50 bewoners aanwezig waren. De commissie legde verantwoording af over haar werkzaamheden tot heden, presenteerde haar plannen voor het komende jaar en LEKSTEDEwonen was als gast aanwezig om een toelichting te geven op uiteenlopende vragen. Een ander belangrijk speerpunt van de commissie was dit jaar de verbetering van het gemak voor bewoners, zowel binnen het complex als in de directe woonomgeving. Zo heeft de commissie zich ingezet voor meer fietsenrekken en scootmobielplaatsen, het verbeteren van looproutes en afstemming van schoonmaakschema. Over het afvalbeleid van de gemeente en de achteruitgang van de openbare ruimte (zwerfvuil en groen) heeft de commissie twee brieven

aan het College van Burgemeester en Wethouders gestuurd. In samenhang met deze onderwerpen is ook de “Leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden” met de commissie afgestemd, aangezien deze ook in de Donjon is gestart. De Bewonerscommissie Stammershoefstraat (hoogbouw) is juni 2013 officieel opgericht. De directe aanleiding hiervoor is dat twee bewoners zich zorgen maken over de achteruitgang van hun complex en woonomgeving (overlast, vervuiling, etc.) en diverse ideeën hebben voor oplossing/verbetering daarvan. Naar de eerste informatiebijeenkomst kwamen acht belangstellenden en uiteindelijk hebben zeven bewoners besloten om de Bewonerscommissie Stammershoefstraat (hoogbouw) op te richten. De eerste overlegvergaderingen stonden vooral in het teken van het oprichten en functioneren van een commissie, maar daarna hebben de leden een aantal lopende zaken voortvarend aangepakt. Zo hebben de commissie en LEKSTEDEwonen huisregels opgesteld om ervoor te zorgen dat de woningen, gebouwen en directe woonomgeving schoon, heel en ook veilig blijven. Deze huisregels zijn bij de trappenhuizen en achterpaden opgehangen, zodat elke bezoeker ze kan lezen en weet wat we niet accepteren. Ook het onderhoud van het wooncomplex in combinatie met de verdere planvorming (toekomst) van het wooncomplex stond regelmatig op de agenda. Vanaf 2014 wordt met de commissie een traject gestart om te komen tot sloop- en nieuwbouw van het complex: wat zijn de mogelijkheden en gevolgen daarvan voor de bewoners? De Bewonerscommissie Mariënhof is een commissie in ruste geworden. Sinds 2011 hebben er geen Overlegvergaderingen meer plaatsgevonden, omdat hiervoor geen aanleiding was. Met de projectcommissie Wilhelminastraat e.o. is afgelopen jaar enkele malen vergaderd over de voortgang van het sloop- en nieuwbouwtraject. Onderwerpen van gesprek waren het ontwerp van de woningen, de verhuis- en terugkeermogelijkheden, de bewonersbegeleiding en het leefbaar houden van de wijk. Vanwege het toenemend aantal verhuizingen, waaronder die van commissieleden, en de sloop van ruim 30 woningen is de projectcommissie in het najaar opgeheven. Wel onderhouden wij regelmatig contact met de (oud)projectleden en de ‘terugkeerders’. sociaal huismeester Onze huismeester en complexbeheerder borgen een kwalitatief goede leefomgeving in en om de woongebouwen. De gemeenschappelijke ruimten en de directe omgeving moeten schoon, heel en veilig zijn en de installaties moeten goed functioneren. Het is gebruikelijk dat de huurder

betaalt voor de huismeester, maar LEKSTEDEwonen berekent tot 60% van de kosten van de huismeester door aan de huurders. Een deel van de werkzaamheden die de huismeester uitvoert, zijn immers werkzaamheden voor rekening van de verhuurder. Sinds 2011 streven wij naar het inzetten van een “sociaal huismeester” ofwel het actiever aanspreken van bewoners op hun gedragingen. Naast zijn dagelijkse werkzaamheden signaleert de huismeester zaken of spreekt regelmatig met bewoners. Het meer benutten van de oren en ogen in de wijk enerzijds en het stimuleren van bewonerscontacten anderzijds ligt hieraan ten grondslag. Voor een grotere betrokkenheid en om te weten wat er speelt, schuiven de complexbeheerder en huismeester daarom aan bij de Overlegvergaderingen met de bewonerscommissies. Bij de Donjon is de complexbeheerder iedere vergadering aanwezig, bij de Vijfheerenlanden afhankelijk van de agendapunten. 3.5.3

tevRedenheidsondeRzoek

In 2013 heeft LEKSTEDEwonen een onderzoek laten uitvoeren naar een belangrijkste proces: de afhandeling van reparatieverzoeken. Uit het in 2012 gehouden klanttevredenheidsonderzoek bleek namelijk dat de basisdienstverlening van LEKSTEDEwonen voor verbetering vatbaar was. Door specifiek onderzoek te doen naar reparatieverzoeken krijgen wij meer inzicht hoe deze klantencontacten verlopen en waar de mogelijkheden liggen om klanten beter van dienst te zijn. Wat is de tevredenheid van huurders over het gehele proces van de afhandeling van reparatieverzoeken, vanaf het moment van melden tot aan de uiteindelijke uitvoer van de reparatie, en wat zijn de kritieke momenten binnen het proces? In totaal hebben 250 huurders meegewerkt aan het onderzoek, dat opnieuw is uitgevoerd door Onderzoekbureau USP Marketing Consultancy. De uitkomsten zijn heel verhelderend (zowel positief als negatief ) en geven aan wat wij volgens de huurders kunnen en moeten veranderen en verbeteren. Het totaalcijfer voor het proces ligt voor LEKSTEDEwonen ver onder de beoordeling van de verschillende subelementen. De rapportcijfers zijn dan ook niet de verklaring voor het lage procescijfer, maar de verbeterpunten zijn vooral te vinden op het gebied van het nakomen van (vervolg)afspraken, het snel maken van een afspraak en het snel afhandelen van het reparatieverzoek. De huurders zijn het meest tevreden over de vriendelijkheid en deskundigheid van de medewerker die het verzoek uitvoert. In 2013 en 2014 worden de verbeterpunten uit het onderzoek geëvalueerd en de werkprocessen aangepast.

| 41 |

3.5.4

mijn lekstede wonen

Sinds november 2012 kunnen de huurders op onze website gebruikmaken van ons klantenportaal. Op “Mijn LEKSTEDEwonen” kunnen zij online hun persoonlijke gegevens inzien en eventueel wijzigen, hun woninggegevens bekijken, de huur online betalen (iDEAL) of een reparatieverzoek melden. Ook zijn zij als eerste op de hoogte van het laatste nieuws over de (nieuwbouw) projecten. Op onze vertrouwde telefonische en persoonlijke dienstverlening kunnen huurders uiteraard blijven rekenen. Alle huurders hebben bij de lancering van Mijn LEKSTEDEwonen een welkomstbrief met hun persoonlijke inlogcode en korte handleiding ontvangen en de nieuwe huurders ontvangen deze gegevens bij ondertekening van hun huurovereenkomst. Als service ontvangen alle huurders nogmaals hun inlogcode en een reminder bij de jaarlijkse huurverhoging. Eind 2013 maken ruim 500 huurders gebruik van ons klantenportaal, een verdubbeling ten opzichte van voorgaand jaar. Nog steeds ontvangt iedere 50e huurder die een account aanmaakt (inlogt) een cadeaubon. Het aantal gebruikers (20%) voldoet weliswaar aan onze verwachtingen, maar kan meer prioriteit krijgen. Voor 2014 zijn de doelstellingen om de mogelijkheden ervan meer te benutten, het (actiever) in te zetten als communicatiemiddel en te streven naar meer gebruikers (promotie). De website en het klantenportaal worden actueel gehouden met nieuwsberichten, projecten en actueel woningaanbod. Regelmatig worden er digitale nieuwsbrieven gestuurd, zowel een algemene (LEKSTEDEwonen nieuws) als projectgerelateerd. Tot de voorgenomen uitgifte van het bewonersblad is het in 2013 niet gekomen.

3.6

leefbaaRheid

De komende jaren willen wij de leefbaarheid in wijken verder verbeteren. Dat doen we met fysieke en sociale maatregelen. Fysieke maatregelen zoals het verbeteren van de uitstraling van de appartementengebouwen Vijfheerenlanden, het opknappen van achterpaden en in de vorm van sociale maatregelen door een beter beheer en gebruik van de openbare ruimte. Daarnaast willen wij met het LEEFfonds huurders stimuleren om zelf aan de slag te gaan. Een goed woon- en leefklimaat heeft immers alles te maken met betrokken bewoners die hun verantwoordelijkheid pakken.

| 42 |

3.6.1

aanpak individuele oveRl ast

In 2013 ontvingen wij 281 overlastmeldingen, waarvan er 264 zijn afgehandeld (94%) en er jaar ultimo nog 17 in behandeling zijn. Verreweg de meeste klachten gaan over buren- of geluidsoverlast, vervuiling van gemeenschappelijke ruimten en het tuinonderhoud. Wij signaleren een (verdere) toename van ernstige overlastzaken, het gaat daarbij veelal om bewoners met psychische problemen waarbij meerdere zorgpartijen betrokken zijn. Deze multi-problem casuïstiek vergt veel tijd, deskundigheid en samenwerking van onze partners. Procedure overlast Er is in het derde kwartaal een aanzet gemaakt voor de herijking van de procedurebeschrijving Overlast. Door meer inzicht te krijgen in en het uitdiepen van de lopende overlastzaken wordt het overlastbeleid van LEKSTEDEwonen geactualiseerd. In een zogenoemde Overlastmonitor worden de feitelijke cijfers met bijbehorende gradaties van de overlastzaken vastgelegd. Zo wordt in een overzicht duidelijk hoeveel (ernstige) zaken er spelen, wat de workload is en hoeveel overlastzaken er afgesloten zijn. VIOOL In (complexe) overlastzaken is het belangrijk om een goede samenwerking te hebben met dienst- en hulpverlenende organisaties. Maandelijks worden in het Viaans Integraal Overleg Overlast & Leefbaarheid (VIOOL) ernstige overlast besproken. Al ruim 10 jaar werken de gemeente, politie, Rivas en LEKSTEDEwonen hierin samen om de problemen op te lossen, aangezien overlastveroorzakers vaak op meerdere terreinen problemen hebben en het belangrijk is om ze daar tegelijkertijd vanuit verschillende disciplines op aan te spreken. Sinds 2013 is ook samenwerking gezocht met nieuwe partijen, zoals de Stichting Beschermd Wonen Utrecht (SBWU). Zij bieden hulp en begeleiding aan bewoners met een psychiatrische achtergrond: huurders die wel zelfstandig kunnen wonen, maar daar hulp en begeleiding bij nodig hebben. Eind 2013 is ervoor gekozen om het VIOOL anders in te richten door op een andere manier te overleggen en meer samen te werken met elkaar. Hierbij stond centraal: de inzet van het instrument Horizontale doorstroming, het effectief oppakken van overlastzaken, elkaar weten te vinden in lastige zaken en samenwerking opzoeken met externe partijen. Daarnaast heeft de gemeente Vianen eind 2013 het Sociaal Team opgericht. Meldingen die meerdere raakvlakken hebben of zorg behoeven worden door het Sociaal Team gecoördineerd en uitgezet naar de aangesloten partijen. Het Sociaal Team moet in 2014 nog verder worden vormgegeven.

Hennep Hennepteelt tast het leefmilieu aan door overlast, verloedering en brandgevaar, schade aan de woning en gaat vaak gepaard met uitkeringsfraude, belastingontduiking en diefstal van stroom. Om te komen tot een effectieve aanpak van illegale hennepteelt, hebben de gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen begin 2013 het regionale hennepconvenant ondertekend. Het convenant draagt bij aan een betere en snellere informatie-uitwisseling tussen partners en een samenhangende, effectieve aanpak van illegale hennepteelt. LEKSTEDEwonen voert een zeer stringent beleid bij de aanpak en bestrijding van hennepteelt en werkt daarbij nauw samen met de politie en energiebedrijven. Als er een hennepplantage wordt aangetroffen, dan vragen wij de rechtbank altijd om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. In tegenstelling tot voorgaande jaren (gemiddeld drie stuks) zijn er in dit verslagjaar geen hennepplantages of –drogerijen aangetroffen in onze huurwoningen, overigens wel een aantal in de gemeente Vianen. 3.6.2

hoevenden bij extra preventiemaatregelen. Daarnaast is in 2013 het cameratoezicht in de buurt Vijfheerenlanden verder uitgebreid en zullen we de komende jaren alle toegangspartijen voorzien van camera’s. Veilig hang- en sluitwerk Wij hebben onze woningen jaren geleden voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Voor alle woningen is ook een Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) uitgegeven. Alhoewel de geldigheidsduur van deze certificaten is verstreken, zijn de gebruikte materialen bijna overal gelijk aan de eisen voor de huidige materialen. Soms is een kleine bijstelling nodig en daarom hebben wij in 2013, vooral in wijken waar meer inbraken voorkomen, het aanwezige inbraakwerend hang- en sluitwerk onderzocht. Mede hierdoor hebben wij besloten om de sloten van de kunststof achterdeuren te vervangen in de Haviklaan. Nieuwbouwwoningen en woningen waar groot onderhoud is uitgevoerd voldoen aan het huidige Politie Keurmerk Veilig Wonen.

veiligheid en (inbRaak)pReventie in vianen

De afgelopen jaren is het aantal woninginbraken in de regio fors toegenomen. Iedereen heeft recht op een prettige en veilige leefomgeving. Woninginbraken hebben een grote impact op de slachtoffers, maar ook op hun directe omgeving en zijn alleen gezamenlijk te bestrijden. LEKSTEDEwonen legt bij inbraakpreventie niet alleen de focus op vernieuwing, maar vooral op het continueren van successen en het samenwerken met bewoners en partners. Gemeente Vianen, politie en LEKSTEDEwonen kijken over hun eigen grens en pakken inbraakpreventie gestructureerd aan. In 2013 hebben de politie, gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen met succes Waaks doorgezet. Het aantal inbraken is in 2013 met ruim 3% gedaald. Minder dan vooraf was gehoopt, maar zonder de extra inzet zou het aantal fors gestegen zijn aldus de politie. Daarnaast zijn er verschillende aanhoudingen geweest van mensen die zich bezighouden met het plegen van woninginbraken. Afgelopen jaar kwamen ruim 250 bewoners naar diverse preventieavonden en clinics, zijn er inmiddels circa 200 Waaks!-deelnemers en ruim 1.800 Burgernetters (9,2%), werden er veel beveiligingsadviezen verstrekt en is de alertheid van bewoners en sociale cohesie vergroot. LEKSTEDEwonen heeft bewoners actief geïnformeerd en bij verschillende complexen extra preventiemaatregelen getroffen. Naast de samenwerking met onze partners geven we ook inbraakpreventietips aan (nieuwe) bewoners en treffen ook andere maatregelen. Zo onderzoeken en verbeteren we het huidige inbraakwerend hang- en sluitwerk in onze woningen en helpen we senioren en hulpbe-

Hulp voor senioren en hulpbehoevenden Het kan zijn dat bewoners nog extra voorzieningen willen aanbrengen. Die uitbreidingen zijn de eigen verantwoordelijkheid van bewoners en wij geven daarover graag advies. Voor 65plussers en hulpbehoevenden zijn wij bereid om extra inbraakwerend hang en sluitwerk (geen alarminstallaties) kosteloos te verzorgen. De aanschaf van de materialen betaalt de bewoner zelf, maar wij verzorgen de montage ervan en nemen ook de loonkosten voor onze rekening. Hiervan hebben afgelopen jaar de nodige senioren gebruik van gemaakt. Cameratoezicht Vijfheerenlanden Wij onderzoeken de mogelijkheden om het cameratoezicht in de Vijfheerenlanden uit te breiden. Voor de tien appartementengebouwen zijn sinds augustus 2011 nieuwe huisregels opgesteld. Sindsdien kan bij ernstige overlast en incidenten ook cameratoezicht ingezet worden. In overleg met Bewonerscommissie Vijfheerenlanden is in 2012 de invoering van een meer structureel cameratoezicht onderzocht. Het doel hiervan is om het vandalisme en de (kleine) criminaliteit terug te dringen, waardoor mensen zich veiliger kunnen voelen in hun huis en woonomgeving. In 2013 is in het tweede appartementengebouw gestart met het aanbrengen en installeren van camera’s in de gemeenschappelijke ruimten (centrale entree en lift). Het camerasysteem kan indien nodig nog uitgebreid worden met meerdere zichtbare en/of verborgen camera’s. De werking van deze camera’s worden momenteel geëvalueerd. Het cameratoezicht is sinds augustus 2011 gemeld bij het College voor Bescherming van de Persoonsgegevens en wij werken met een protocol cameratoezicht.

| 43 |

Inbraakpreventiefilm In 2013 heeft LEKSTEDEwonen meegedaan aan de regionale Preventiecup Woningcorporaties. In oktober gaf Minister Opstelten (Ministerie van Veiligheid en Justitie) het startsein voor deze wedstrijd, waarbij corporaties kunnen laten zien wat zij doen aan inbraakpreventie. In het kader hiervan is de van “Dé sleutel tegen woninginbraak!” gemaakt. Dit is een informatiefilm van LEKSTEDEwonen waarbij onze partners en huurders actief betrokken zijn. Zo hebben dhr. W.G. Groeneweg (Burgemeester van Vianen), dhr. B. van der Horst (plv. wijkchef politie Vianen), dhr. F. van der Kuil (lid Huurdersberaad) en vele anderen aan deze film meegewerkt. Met hen werken wij dan ook constructief samen om ervoor te zorgen dat het aantal inbraken in Vianen daalt en bewoners zich bewust(er) worden van preventie. Sinds begin 2014 staat “Dé sleutel tegen woninginbraak!” dan ook op onze website Naar verwachting wordt rond de zomer 2014 bekendgemaakt welke corporatie het beste scoort op inbraakpreventie. Wij hopen bij de finale aanwezig te zijn en de Preventiecup te winnen met ons initiatief en goede samenwerking. Waaks! Sinds 2012 is de gemeente Vianen in samenwerking met de Politie en LEKSTEDEwonen gestart met Waaks! Dit is een samenwerking tussen hondenbezitters, politie en gemeente om de veiligheid in de wijk te verhogen en samen woninginbraken tegen te gaan. In 2013 zijn diverse bijeenkomsten georganiseerd om deelnemers meer informatie te geven over inbraakpreventie en hen betrokken te houden bij dit project. Naast deze activiteiten krijgen de Waaks! deelnemers, om hen te blijven betrekken bij dit project, elke twee weken een bericht waarin informatie wordt gegeven of om hun aandacht wordt gevraagd. Daarnaast is de Waaks!-mail in 2013 ook ingezet om extra aandacht te vragen voor wijken waar verhoudingsgewijs veel inbraken zijn gepleegd. LEKSTEDEwonen verzorgt voor Waaks! de administratie (verwerken aanmeldingen en beantwoorden vragen via [email protected]) en in overleg met de politie de publiciteit (nieuwsbrieven versturen en bijeenkomsten organiseren). Eind 2013 waren er circa 200 Waaks! deelnemers. 3.6.3

Wijken en buuRten in vianen

Aandacht geven en aandacht houden voor de leefbaarheid in en rondom onze complexen is een belangrijk speerpunt van LEKSTEDEwonen. Naast de leefbaarheidspilot zijn er in 2013 geen andere leefbaarheidsprojecten opgepakt. We zijn voornemens om in 2014 wel weer andere leefbaarheidsprojecten te implementeren.

| 44 |

openbare ruimten Vijfheerenlanden De openbare ruimte rondom de gebouwen is gevoelig voor vervuiling: één bewoner kan het voor velen verpesten, en helaas gebeurt dat regelmatig. Door de ondergrondse containers te voorzien van een slot hoopte de gemeente Vianen dat er minder illegaal vuil gestort zou worden. Helaas is dat niet bewaarheid en vormt het dumpen van huishoudelijk en grof afval een steeds grotere bron van ergernis en vervuiling. Daarom zijn er met de buitengewoon opsporingsambtenaren (boa’s) afspraken gemaakt. De boa’s zijn op twee vaste dagen in de buurt Vijfheerenlanden. Daarnaast zijn zij direct door de huismeester en de complexbeheerder te benaderen als er sprake is van vervuiling. Zij zullen ook trachten de vervuiler te achterhalen. Opknap- en opruimactie We hebben medio november in samenwerking met de gemeente de openbare ruimten rondom gebouwen van de Vijfheerenlanden opgeschoond; plinten van de gevels zijn schoongemaakt, zwerfafval is opgeruimd, struiken zijn gesnoeid, graskanten ingezaaid, speelplaatsen en hekwerken zijn hersteld en trottoirtegels zijn recht gelegd. Naast dat de buitenruimte flink onder handen was genomen, konden de bewoners ook van deze gelegenheid gebruik gemaakt om alle (overtollige) spullen gratis te storten. Bewoners hebben dankbaar gebruik gemaakt van het gratis ophalen van grofvuil. In totaal is door de gemeente 12,5 ton (geperst) grofvuil opgehaald. Met recht kunnen wij zeggen dat de opknap- en opruimactie een groot succes was. Deze opknap- en opruimactie staat niet op zich zelf. Naast het feit dat deze actie gelinkt was aan de leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden, gaat LEKSTEDEwonen in samenwerking met de gemeente meer aandacht geven aan de openbare ruimten. Parkeren Vanaf medio 2012 geldt er betaald parkeren bij Hof van Batenstein, zodat er optimaal gebruik gemaakt kan worden van de (beperkte) parkeerruimte bij Hof van Batenstein en Batensteinplantsoen. Het gematigde parkeertarief (eerste uur gratis) zorgt voor de doorstroming zodat meer bezoekers er kunnen parkeren. Het systeem is inmiddels “ingeburgerd” en de praktijk wijst uit dat het effect sorteert. De meeste bezoekers van de voorzieningen in het complex ervaren vooral de voordelen: zij kunnen dichtbij parkeren en ruim 80% kan gratis uitrijden. In 2013 ontvingen wij een enkele klacht van een bezoeker over het betaald parkeren. Achterpaden Ook heeft LEKSTEDEwonen in 2013 aandacht gehouden voor de achterpaden van onze complexen. Bij een controle hiervan letten we zowel op goede afwatering van regenwater, de

trottoirtegels, maar ook op het groenonderhoud. Zelf heeft LEKSTEDEwonen geen groen in onderhoud, maar we letten wel op de aangrenzende tuinen van de bewoners. Indien wij groen aantreffen die de doorgang cq. toegankelijkheid van een achterpad belemmerd, schrijven wij de betreffende bewoners aan dat zij conform de huurovereenkomst en de algemene bepalingen verantwoordelijk zijn voor het bijhouden van het groen. Gemeenschappelijke ruimten Huisregels gebouwen Bij gestapelde bouw werken wij met huisregels, die duidelijk zichtbaar opgehangen zijn voor bezoekers. Sinds 2011 hangen deze huisregels bij de 10 appartementengebouwen in de Vijfheerenlanden en Donjon. Sinds dit verslagjaar hangen de huisregels op verzoek van de Bewonerscommissie ook bij het complex Stammershoefstraat (hoogbouw). De huisregels geven duidelijk aan wat wij wel en niet accepteren van bewoners én bezoekers, om zo ervoor te zorgen dat de woningen, gebouwen en directe woonomgeving schoon, heel en ook veilig blijven. Leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden In het vierde kwartaal van 2013 is door de leefbaarheidsteam heel hard gewerkt om de leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden uit te rollen van papier naar praktijk. Het leefbaarheidsteam heeft extra aandacht geschonken aan goede interne en externe communicatie inzake het project. Hiermee valt of staat een project. Voordat we van start zijn gegaan met de pilot hebben alle huurders die in de Vijfheerenlanden en Donjon wonen, een brochure met de woonafspraken gestuurd. Dit is een brochure geweest die vrij uitgebreid was over de onderwerpen waarop wij gaan handhaven, zoals spullen op de galerij, spullen in de bergingsgangen, schotelantennes en balkons (hekwerkafscheidingen). We hebben bewust gekozen voor een uitgebreide brochure zodat de bewoners van tevoren goed geïnformeerd zijn wat we van ze verwachten en welke consequenties er zijn bij geen medewerking. Daarnaast is het belangrijk te melden dat we er voor hebben gekozen om, indien dat mogelijk is, de bewoners persoonlijk te benaderen. Dus eerst mondeling aanspreken voordat wij middels een brief de melding vastleggen. Dit verhoogt de kansen op medewerking en kunnen wij eventueel extra uitleg geven. Nulmeting Na de opknap- en opruimactie van begin november, zijn we halverwege november gestart met de nulmeting in de Donjon en de Vijfheerenlanden. Om het uiteindelijke succes van een pilot te meten zijn een aantal parameters opgesteld die getoetst moeten worden aan zowel het begin als einde van de pilot. Deze gegevens vergelijken we met elkaar en geeft een beeld of de pilot

na afronding succesvol is geweest. Alle wooncomplexen zijn van deur voor deur doorlopen en hebben we daar waar nodig bewoners aangesproken op zaken die niet meer toegestaan zijn door invoering van deze leefbaarheidspilot. Dit is een arbeidsintensieve klus geweest, maar wel nodig om een goede start te kunnen maken met het project. We hebben overwegend positieve reacties vanuit bewoners ontvangen. Tijdens het aanspreken gaven zij aan het te kunnen waarderen dat er vanuit LEKSTEDEwonen concrete stappen ondernomen wordt om de woonomgeving schoon, heel en veilig te houden. Ook kwam naar voren dat bewoners trots zijn op hun buurt. Dit is mede te danken aan de metamorfose die de Vijfheerenlanden ondergaat. Het opstarten van deze leefbaarheidspilot is dus precies op tijd gekomen. Handhaven in het project Een belangrijk onderdeel van het project is natuurlijk “Doen wat we zeggen”. Dat is het dagelijks controleren en handhaven als bewoners niet de aanwijzingen van de huismeester opvolgen. De meeste bewoners geven gehoor aan onze verzoeken. Een aantal huurders hebben telefonisch contact met ons gezocht en een aantal hebben via de mail kenbaar gemaakt dat ze niet helemaal eens zijn met de uitvoering. Nadat de woonconsulenten met de huurders hadden gesproken, was er begrip voor het handhaven. Leefbaarheidsmonitor Om de leefbaarheidspilot te ondersteunen is het belangrijk dat de betrokken medewerker(s) weten wie wanneer welke actie verricht. In deze monitor is de taakscheiding tussen verschillende functies inzichtelijk, heeft het een ingebouwde rappel, faciliteert het in de dagelijks warme overdracht tussen huismeester en woonconsulenten, etc. Hierdoor is het nu een gestandaardiseerd proces waarin de noodzakelijke communicatie tussen de buitenmedewerkers en kantoormedewerkers is gewaarborgd. Door deze nieuwe manier van werken en de hoeveelheid werk wat uit het project naar voren komt, zijn niet altijd de gestelde termijnen gehaald. Dit verdient verdere aandacht en afstemming. Vervolg leefbaarheidspilot In 2014 gaan we door met de leefbaarheidspilot. Medio februari gaan we een tussenevaluatie houden om vervolgens eind april de eindevaluatie te houden. Indien we tot de conclusie komen dat de pilot een succes is, gaan we ons beraden op de continuering. Ook bekijken we of deze formule geschikt is om uit te rollen naar de andere complexen gestapelde bouw. De eindevaluatie zal in ieder geval in samenwerking met de gemeente en onderzoeksbureau USP worden uitgevoerd. Dit bureau kan de subjectieve beleving van de bewoners toetsen en concluderen of het project door de bewoners ook als succesvol wordt ervaren.

| 45 |

3.6.4

leeffonds

LEKSTEDEwonen ondersteunt met het LEEFfonds initiatieven van betrokken huurders en anderen, die bijdragen aan een prettig en sociaal woon- en leefklimaat. Het gaat om initiatieven op het gebied van voorzieningen en maatregelen voor de veiligheid in de (sociale) omgeving. Het heeft te maken met betrokken huurders die hun verantwoordelijkheid op dit gebied nemen. Voorwaarden voor het LEEFfonds zijn dat het initiatief door minimaal drie huurders ingediend moet worden, er in de buurt of wijk draagvlak moet zijn, het initiatief vooral realistisch en haalbaar moet zijn. Bovendien mag het niet gaan om een structurele bijdrage. LEKSTEDEwonen stelt hiervoor jaarlijks € 15.000,- beschikbaar. Wegens het achterblijven van aanvragen hebben we de afgelopen jaren ook aanvragen van instellingen gehonoreerd, op voorwaarde dat daarmee de doelstellingen van het LEEFfonds worden gerealiseerd. In 2013 hebben we ook eigen activiteiten, veelal gerealiseerd vanwege algemene verzoeken van bewonerscommissies of groepen van bewoners, bekostigd. De in 2013 toegekende projecten voor een totaal bedrag van € 8.402,55 hadden betrekking op: - De tweede bijdrage voor het driejarig project “De Vreemdzame School” van basisschool De Rank in Vianen ter grootte van € 2.500,-. Dit project leert kinderen (en ouders) hoe je met elkaar moet omgaan en samenleeft om daarmee de basis te leggen voor leefbare wijken en buurten; - Een bedrag van € 633,88 voor een initiatief tot het opknappen van beplanting in de wijk Vijfheerenlanden; - Vanwege de wens de huisregels bij de gestapelde bouwcomplexen beter onder de aandacht te brengen van bewoners is er voor een bedrag van € 1.966,25 besteed aan structurele voorzieningen bij deze complexen in Vianen in de vorm van borden; - Externe kosten vanwege de kosten van pilot leefbaarheid in de buurt Vijfheerenlanden voor een bedrag van € 3.302,42. De uitgaven zijn besteed aan nieuwsbrieven en brochures vanwege de pilot en de uitrusting van de huismeester en complexbeheerder.

3.7

sponsoRbeleid

LEKSTEDEwonen staat midden in de samenleving. Regelmatig krijgen wij het verzoek om financieel bij te dragen aan een activiteit of een organisatie. Wij trachten hierin steeds verantwoorde keuzes te maken. Het toetsingskader om sponsorverzoeken te beoordelen is als volgt:

| 46 |

- De sponsoraanvraag dient een doel dat aansluit bij de maatschappelijke doelstelling van LEKSTEDEwonen; - De sponsoraanvraag stelt de politiek niet ter discussie; - LEKSTEDEwonen heeft een direct belang bij de aanvrager; - Er moet een duidelijke link zijn met het thema: werken aan de Viaanse samenleving; - De sponsoraanvrager moet schriftelijk een aanvraag indienen met een financiële onderbouwing (mag ook per email); - De sponsoraanvrager heeft haar werkgebied voornamelijk in de gemeente Vianen; - De sponsoraanvrager moet aantonen dat de activiteit in belangrijke mate beschikbaar is voor de klanten van LEKSTEDEwonen in Vianen; - Er moet een positieve verhouding bestaan tussen kosten en opbrengsten. Het sponsorbedrag moet in verhouding staan tot de geleverde tegenprestatie. Een aanvraag kan interessant voor LEKSTEDEwonen zijn als aan zoveel mogelijk elementen van het toetsingskader is voldaan. sponsoring 2013 In 2013 is afgerond voor totaal € 5.900,- besteed aan sponsoring van diverse activiteiten, tegenover € 6.100,- in 2012. Bij de toekenningen dit jaar is in veel gevallen een relatie gelegd met onze klanten in Vianen en in alle gevallen is nadrukkelijk naar het maatschappelijk belang gekeken. - Mede dankzij een bijdrage van LEKSTEDEwonen zijn de Nationale Sleepbootdagen 2013, de jaarlijkse Paardenmarkt en de jaarlijkse Oldtimertocht weer mogelijk gemaakt. - Bij de Oldtimertocht zijn leden van het Maatschappelijk Platform Vianen en enkele leden van de bewonerscommissies getrakteerd op een prachtige tourrit in de regio met een oude bus. - Een bijzondere vermelding verdient de sponsoring van SeniorenCultuurdag, georganiseerd door de vrijwilligers van het Stedelijk museum in Vianen. Oudere, mindervalide bewoners uit het woon-zorgcomplex Hof van Batenstein kregen deze prachtige dag aangeboden. - De stichting Kunst en Cultuur ten behoeven van de Grote Kerk is met een bijdrage van € 100,- gepromoot, er is een bijdrage van € 100,- voor een sponsoractie ten behoeve van de Hospice bijgedragen en er is een bedrag van € 100,- toegekend voor het door IJsvereniging De Bosbaan georganiseerde straatvoetbaltoernooi.

3.8 bevoRdeRen eigen Woningbezit Verkoop van huurwoningen Een aantal jaren geleden is besloten 191 van onze bestaande huurwoningen op de vrije markt te verkopen. Eind 2013 waren hiervan 122 woningen verkocht. Het beleid rondom verkoop is mede naar aanleiding van de gemaakte Prestatieafspraken met de gemeente Vianen heroverwogen. Besloten is van de resterende 69 woningen een deel als vrije sectorhuurwoning op de markt te zetten en de rest bij een bewonersmutatie te verkopen. Wij menen daarmee beter tegemoet te komen aan de volkshuisvestelijke doelen en het strategisch vastgoedbeleid. In Vianen is er weinig aanbod in het duurdere huursegment met huurprijzen tussen € 700,- en € 850,- per maand. We bedienen daardoor ook de hogere inkomensgroepen die niet in staat zijn een woning te kopen. In het afgelopen jaar zijn twee bestaande huurwoningen uit de voorraad verkocht. Het betreft een woning in Vianen voor een verkoopprijs van € 175.000,- kosten koper en een woning in Leerdam voor een verkoopprijs van € 240.000,- kosten koper. Beide woningen zijn verkocht met inachtneming van de regelgeving die het Ministerie van Infrastructuur en Milieu hiervoor heeft opgesteld. Verkoop van nieuwbouwwoningen In 2013 zijn de koopwoningen in het gebouw Bascule te Vianen opgeleverd. Het betreft 12 Koopgarantwoningen. Deze Koopgarantwoningen zijn zeer snel verkocht. In hetzelfde nieuwbouwcomplex zijn 8 maisonnetteappartementen te koop aangeboden. Hiervan zijn er uiteindelijk 3 verkocht. Vereenigd Bouw Belang BV (100% dochteronderneming van LEKSTEDEwonen) heeft de verkoop gerealiseerd, LEKSTEDEwonen heeft vanuit de ontwikkeling de grond geleverd. De resterende 5 maisonnettes zijn, ondanks diverse verkoop stimulerende maatregelen, als gevolg van de stagnerende woningmarkt niet verkocht. Bij oplevering van het project is besloten om deze 5 woningen om te zetten in huurwoningen, waarbij twee woningen als vrije sector huurwoning zijn verhuurd en drie woningen als sociale huurwoning. In 2013 is de verkoop en oplevering afgerond van 11 nieuwbouw Koopgarantwoningen in het project Houten Castellum-West (hoe V). Met de gemeente Houten zijn afspraken gemaakt over de verkopen en de koopprijzen. Mede door de scherpe prijs van € 199.900 vrij op naam zijn alle woningen in zeer korte tijd verkocht. Ultimo 2013 zijn er geen nieuwbouwwoningen in verkoop.

koopgarant Vorig jaar heeft LEKSTEDEwonen besloten om geen woningen meer als Koopgarantwoning aan te bieden, tenzij er afspraken zijn met de betreffende gemeente. Door de voorschriften voor de balanswaardering van dergelijke woningen kiest LEKSTEDEwonen ervoor deze portefeuille af te bouwen. In 2013 hebben er vier terugkopen van Koopgarantwoningen plaatsgevonden. Twee woningen in het project De Poort van Hagestein (starterswoningen) en twee woningen in de Raadsliedenbuurt in Leerdam. Drie woningen zijn opnieuw als Koopgarantwoning op de markt gebracht en verkocht. Een woning (in Leerdam) is teruggekocht en op verzoek aan de voormalige eigenaar in de vrije sector verhuurd. De voormalige eigenaar was vanwege relationele problemen niet in staat een aanvullende financiering voor de koopwoning te verkrijgen. De terugkoopverplichtingen Koopgarant bestaan op dit moment uit: - 5 Koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject de Poort van Hagestein (2009). - 3 Koopgarantwoningen uit het bestaande bezit in de wijk Monnikenhof. - 17 Koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject Raadsliedenbuurt Leerdam (2011). - 8 Koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject De Plataan Helsdingen Vianen (2012). - 6 Koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject De Bleek Vianen (2012). - 12 Koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject Brede School/Bascule in Vianen (2013) - 11 Koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject Castellum West –Hoe V- in Houten (2013). De totale voorraad Koopgarantwoningen omvat 62 woningen. Op de balans is hiervoor een maximale terugkoopverplichting verwerkt van afgerond € 11,4 miljoen.

3.9

nieuWbouW en heRstRuC tuReRing

LEKSTEDEwonen heeft in het verslagjaar een groot aantal woningen, met een diversiteit in het aanbod, en maatschappelijke ruimten opgeleverd en in gebruik gegeven. In totaal hebben we van 73 woningen in Vianen, waarvan 24 studio’s in complex De Plataan, en van 20 woningen in Houten de sleutels aan bewoners uitgereikt. Ook werden 26 koopwoningen opgeleverd aan de kopers. Na jaren van voorbereiding zijn deze bijzondere complexen in 2013 gereed gekomen.

| 47 |

Er is door LEKSTEDEwonen verder gewerkt aan het verbeteren van wijken en buurten. Met de afronding van het groot onderhoud aan gebouw Veldsalie is fase I van het groot onderhoud in de buurt Vijfheerenlanden gereed. Ook de nieuwbouw van gebouw De Prenter met de woningen in Bascule is afgerond. Najaar 2013 is gestart aan de aanpak van groot onderhoud aan de vier flatgebouwen van fase II. De werkzaamheden in gebouw Boterbloem gingen van start. 3.9.1. opgeleveRde Complexen In 2013 zijn opgeleverd: De Plataan in Helsdingen (gemeente Vianen) Dit complex bestaat uit 23 huurappartementen, waarvan 1 appartement voor een tijdelijke periode is verhuur aan stichting hospice in Vianen, een dagopvangruimte, 24 studio’s met een viertal huiskamers vanwege de huisvesting van ouderen in een intramurale verpleeghuissetting en 16 appartementen begeleid wonen voor jongeren met een verstandelijke beperking of een vorm van autisme. De stichtingskosten van het complex bedroegen € 10.376.500,= en de onrendabele top is ingeboekt op € 3.305.000,=. Het gebouw is ontworpen door GBS Architecten uit Boskoop en de bouw is gerealiseerd door Ballast Nedam uit Nieuwegein. Het complex is voorzien van een WKO-installatie. De Prenter/Bascule in de buurt Vijfheerenlanden (gemeente Vianen) In dit complex zijn een openbare basisschool, een peuterspeelzaal en een voor- en naschoosel opvang met een gymzaal gerealiseerd en er zijn 21 huurappartementen en 15 koopappartementen opgeleverd. Van de huurappartementen waren 5 appartementen gelabeld voor de verkoop , maar deze zijn vanwege gebrek aan belangstelling onder kopers omgezet in huurwoningen en verhuurd. De stichtingskosten van het complex, exclusief koopwoningen, bedroegen € 7.550.000,= en de onrendabele top is ingeboekt op € 771.000,=. Het gebouw is ontworpen door SVP architectuur en stedenbouw uit Amersfoort en Klaassen Bouw uit Arnhem heeft de bouw gerealiseerd. Voor de exploitatie van het schoolgedeelte is een bijzondere constructie met de gemeente Vianen afgesproken, waarbij de huur voor een periode van 40 jaar is afgekocht. Het gebouw is voorzien van een WKO-installatie. Dorpshuis in Zijderveld (gemeente Vianen) Dit gebouw is zomer 2013 opgeleverd en aan het bestuur van stichting Verenigingsgebouw Zijderveld in huur uitgegeven. Met de nieuwbouw wordt een belangrijke impuls geleverd aan

| 48 |

het handhaven en bevorderen van de leefbaarheid in dit dorp. De grond onder het dorpshuis is in erfpacht verkregen van de Hervormde Gemeente van Zijderveld. Het gebouw is bouwkundig gekoppeld aan de bestaande gymzaal in eigendom van de gemeente Vianen. Na de aanleg van de infrastructuur rondom het dorpshuis en de gymzaal door de gemeente is er een prachtig dorpsplein ontstaan. De stichtingskosten van het complex bedroegen € 1.106.500,= inclusief BTW. Het gebouw is ontworpen door Van der Padt & partners, architecten uit Giessenburg en de realisatie is uitgevoerd door bouwbedrijf Bot en van der Ham uit Meerkerk. Castellum-West (hoe V) in de gemeente Houten Dit complex bestaande 11 Koopgarantwoningen, 19 huurwoningen en 1 huurwoning met en bedrijfsruimte is najaar 2013 gereed gekomen. De Koopgarantwoningen waren in circa 4 maanden verkocht. Het complex is in 2012 overgenomen van C.V. Ontwikkelingsverband Houten, nadat de verkoop was gestagneerd. Met medewerking en ondersteuning van de gemeente Houten heeft de overdracht plaatsgevonden. Collega-corporatie Viveste uit Houten verzorgd het beheer. De bouw is uitgevoerd door Trebbe West Bv uit Nieuwegein. De stichtingskosten van de huurwoningen bedroegen € 3.815.000,= en aan onrendabele top vanwege de investering is een bedrag van € 1.395.000,= verantwoord. 3.9.2. lopende pRojeC ten nieuwbouw in Vianen In de gemeente Vianen wordt gewerkt aan de ontwikkeling van nieuwbouw van circa 310 eenheden, waarvan 42 koopwoningen en 26 zorgeenheden. Het plan aan de Langendijk/Valkenplein is herontwikkeld, omdat het oorspronkelijke plan vanwege de economische crisis niet haalbaar is gebleken. Het plan voorziet thans in 9 appartementen, waarvan 8 stuks voor het sociale segment. In het dorp Zijderveld is de bouw van 12 sociale huurwoningen zomer 2013 van start gegaan. De oplevering is voorzien in maart 2014. Een 4-tal aangrenzende koopwoningen zijn najaar 2013 in overleg met de projectontwikkelaar opnieuw ontwikkeld en in november te koop aangeboden tegen aanmerkelijk lagere verkoopprijzen. Als de verkoop in 2014 wordt gerealiseerd, zal de bouw eveneens van start gaan. Blijft één woning onverkocht, dan is LEKSTEDEwonen bereid deze woning over te nemen en als huurwoning te gaan exploiteren.

Na de oplevering van het nieuwe dorpshuis is het oude verenigingsgebouw conform afspraak aan LEKSTEDEwonen geleverd en vervolgens door ons gesloopt. Er is een kleinschalig (zorg)complex met 14 appartementen voor senioren ontworpen, waarvan naar verwachting de bouw in 2014 zal aanvangen. Het bestemmingsplan voorziet in de nieuwbouw. Voor wat betreft de aanpak Vijfheerenlanden is met de gemeente Vianen na langjarig onderhandelen een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst voor fase II tot stand gekomen. Deze Overeenkomst is mart 2014 feestelijk ondertekend. Deze overeenkomst voorziet ook in de nieuwbouw van de complexen aan de Hoekenstraat alsmede in de sloop van appartementengebouw Goudhaver en de vervangende nieuwbouw. Er is ook een voorschot genomen op toekomstige locaties in de wijk De Hagen, die als compensatie dienen voor de kosten van de ingrepen en voor het lagere aantal sociale huurwoningen. Met de differentiatie van het aanbod beogen we de leefbaarheid van de buurt te borgen. In dat verband zullen na uitvoering van het groot onderhoud de appartementen in één gebouw te koop worden aangeboden aan zittende huurders en de lege appartementen op de particuliere markt. In Hagestein gaat LEKSTEDEwonen twee huurwoningen in het gebouw ’t Regthuys aan de Dorpsstraat realiseren. Voor dit monumentale gebouw, eigendom van BV Vrijstad Vianen, waren helaas geen geïnteresseerde kopers. Om het pand niet verder te laten vervallen is besloten een sociale huurwoning en een vrije sector huurwoning te realiseren. De aandeelhoudersvergadering van BV Vrijstad heeft ingestemd met de planwijziging en de verkoop van de opstal. Daarmee kan dan in 2014 na vijf jaar oponthoud de restauratie eindelijk aangepakt worden. Met betrekking tot de ontwikkeling van de nieuwbouw Hospice en zorgboerderij in de polder Bloemendaal heeft de gemeente Vianen ervoor gekozen in 2013 eerst een landschapsvisie voor het buitengebied op te stellen. Deze visie is in maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. Daarna kan met het opstellen van een bestemmingsplan worden gestart. Met de leden van de werkgroep Hospice is het plan verder afgestemd. Voor de zorgboerderij zijn gesprekken gevoerd met de stichting Iris, een initiatief van ouders van kinderen met een verstandelijke beperking. Het is de bedoeling dat de kinderen onder begeleiding zelfstandig kunnen gaan wonen. De verwachting si dat de planvorming na de zomer van 2014 verder vorm zal krijgen.

gebied mogelijk gemaakt en de overige 300 woningen in de jaren daarna. De gemeente Vianen heeft ingestemd met de anterieure overeenkomst met de Consortiumpartijen die de wijk Hoef en Haag gaan realiseren. LEKSTEDEwonen heeft ervoor gekozen niet meer deel uit te maken van het Consortium en heeft haar gronden in dit gebied in 2013 verkocht aan Bouwfonds Ontwikkeling te Amersfoort als consortiumpartij, in ruil voor de aankoop van 360 bouwrijpe kavels voor de realisatie van het aandeel sociale huurwoningen. In 2014 zal het bestemmingsplan voor het eerste deelgebied worden vastgesteld en kan de ontwikkeling van woningen een aanvang nemen. overige nieuwbouw Met de gemeente Bunnik is een intentieovereenkomst gesloten voor de realisatie van circa 140 sociale huurwoningen gedurende de komende jaren. Als eerste is een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de realisatie van 12 seniorenwoningen in het project NieuwEyk in het dorp Werkhoven. De bouw zal mei 2014 van start gaan. Voorts is gewerkt aan een bouwplan voor 47 intramurale zorgwoningen in het project Scholeneiland in Bunnik. De scholen zijn in 2013 opgeleverd en de ontwikkeling van een complex met zorg- en jongerenwoningen is eerder gestaakt vanwege de economische crisis. Met een andere zorgpartij onderzoeken wij nu de kansen voor een nieuwe uitwerking. In totaal wordt in de gemeente Bunnik voor de komende jaren de bouw van 89 eenheden voorzien met een uitloop naar 140 eenheden in de jaren daarna. Op verzoek van de gemeente Houten werken wij mee aan de ontwikkeling van 16 sociale huurwoningen in het project De Steenen Poort. In dit binnenstedelijk gebied, voorheen in gebruik als sportvelden, zullen ook veel koopwoningen worden gerealiseerd door Roosdom Tijhuis, bouwonderneming te Rijssen. Er zijn principe-afspraken gemaakt over de bouwvorm, de kwaliteit en de prijs. Een verdere uitwerking van dit bouwplan wordt in 2014 verwacht. Mogelijk kan de start bouw nog in 2014 plaatsvinden. overzicht Elders in dit verslag zijn de nodige toelichtingen en vorderingen in lopende projecten beschreven. Bij veel projecten is de volgende fase van voorbereiding c.q. realisatie aangebroken. Van enkele projecten is de planning door voortschrijdend inzicht aangepast. Op de volgende pagina vindt u het projectenoverzicht ultimo 2013.

Voor uitbreidingsgebied Hoef en Haag heeft de provincie Utrecht in 2013 ingestemd met de verankering van de geplande nieuwbouw in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie voor de jaren 2015-2025. Hierin worden 1.500 van de 1.800 verwachte nieuwbouwwoningen in dit

| 49 |

| 50 |

toelichting fasen 1.) Potentiele zoeklocatie - Acquisitie 2.) Haalbaarheidsonderzoek 3.) Initiatieffase 4.) Definitiefase 5.) Ontwerpfase 6.) Voorbereidingsfase 7.) Realisatiefase 8.) Nazorg en beheer

3.9.3

heRstRuC tuReRing

wilhelminastraat en omgeving – de Poorten van oranje, Vianen Vanaf 2012 zijn er diverse informatieve bijeenkomsten geweest over de sloop en nieuwbouw in deze buurt. In 2013 is dit voortgezet met een bewonersavond, waarin het uiteindelijke stedenbouwkundig plan, de plattegronden en de huurprijzen zijn toegelicht. Op basis van deze informatie konden bewoners aangeven of zij wilden terugkeren naar de nieuwbouw. Uiteindelijk hebben 10 van de 50 bewoners aangegeven graag te willen terugkeren. In afwachting van de nieuwbouw zijn twee bewoners uit de eerste fase vanwege de sloop verhuisd naar een tijdelijke wisselwoning. Informatieavond daadwerkelijk sloop Om zowel bewoners als direct omwonenden te informeren over de sloop is er een extra informatieavond gehouden voorafgaande aan de sloop. Tijdens deze avond is uitleg gegeven over de wijze van slopen, de rijroutes, de planning maar ook over het bestemmingsplan dat vanaf eind september bij de gemeente Vianen ter inzage lag. Tijdelijke verhuur Nadat de volkshuisvestelijke urgenties waren afgegeven, kwam er een verhuisstroom op gang. De woningen die hierdoor leeg kwamen zijn eerst door LEKSTEDEwonen en later door Totaal Vastgoedbeheer tijdelijk verhuurd. De tijdelijke verhuur had als oogmerk de bewoonbaarheid en leefbaarheid in de wijk in stand te houden. In dit kader heeft Totaal Vastgoedbeheer ook de opdracht gekregen om de achterpaden en tuinen van leegstaande woningen periodiek op te schonen.

Opzeggen huurovereenkomsten Om eind 2013 de eerste woningen te kunnen slopen zijn per 30 september 2013 de huren van de vaste en tijdelijke bewoners opgezegd en per 31 oktober 2013 de huren van de tijdelijke bewoners van de woningen aan Beatrixstraat 2 t/m 8. Overige communicatie Bewoners zijn in 2013 verder via nieuwsbrieven en persoonlijk contact op de hoogte gesteld van het verloop van het project. Ook zijn er enkele gesprekken geweest met de voor dit project opgerichte projectcommissie Wilhelminastraat. Voortgang project In december 2013 zijn de eerste 32 bestaande woningen in het complex gesloopt. Voorjaar 2014 start de gemeente Vianen op basis van Samenwerkingsovereenkomst met de aanleg van de nieuwe infrastructuur en het gedeeltelijk vervangen van de riolering. Nadat het opgestelde bomenplan (verplaatsen van aantal bomen en kappen van een aantal bomen) is uitgevoerd, kunnen de verdere voorbereidingen voor de bouw starten. In maart 2014 is het bestemmingsplan goedgekeurd en kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd. Deze procedure heeft nog vertraging opgelopen door een procedurele fijnstofkwestie vanwege de aanwezigheid van snelweg A2. We verwachten dat in augustus 2014 de aannemer kan starten met de bouw van fase I van dit project. Vijfheerenlanden, Vianen Planning groot onderhoud Het groot onderhoud aan de gebouwen Boterbloem en Zilvermos zal zomervakantie 2014 volgens de planning door aannemer TransVORM uit Papendrecht worden afgerond. Voorjaar 2014 starten de voorbereidingen voor het plan van aanpak en de aanbesteding van het werk aan de gebouwen Pijlkruid en Rijstgras. Dit zijn de laatste van de in totaal 9 gebouwen waaraan groot onderhoud zal worden uitgevoerd. Er is voor gekozen deze gebouwen aan de zijde van de W. van Duvenvoordestraat te laten onderscheiden met enkele esthetische verbeteringen. Daarmee ontstaat meer diversiteit in kleur en uitstraling. Ook zal bij gebouw Rijstgras wordt geanticipeerd op de geplande, direct aangrenzende nieuwbouw. De verwachting is dat het werk aan de gebouwen Pijlkruid en Rijstgras in september 2014 een aanvang zal nemen en de doorlooptijd tot oktober 2015 zal zijn. De bestaande plintwoningen in de gebouwen Zilvermos, Pijlkruid en Rijstgras zullen vervallen. De gemeente zal de buitenomgeving binnen de kwadranten van deze vier gebouwen aanpakken.

| 51 |

Het opstellen van een bestemmingsplan voor de nieuwbouw op de plaats van het huidige gebouw Goudhaver zal in 2014 worden afgerond en bij de gemeente in behandeling worden genomen. De aangebrachte versnelling in de uitvoering van fase II Vijfheerenlanden begint zichtbaar vorm te krijgen in de resultaten. Groot onderhoud Veldsalie In 2013 is het groot onderhoud aan gebouw Veldsalie uitgevoerd. De appartementen zijn energiezuiniger en comfortabeler geworden doordat zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde diverse onderdelen zijn vervangen. De uitgevoerde werkzaamheden bestaan onder meer uit: de vervanging van de bestaande beglazing in HR++ glas vervanging van keukens, badkamers en toiletten en de asbestsanering in de gehele woning. Daarnaast zijn met toestemming van de bewoners de 2 bestaande plintwoningen uitgebouwd. Aanpak tweekamerappartementen De 12 tweekamerappartementen zijn met goedkeuring van de bewoners opnieuw ingedeeld. Voor het realiseren van deze indelingswijziging van de tweekamerappartementen zijn de huurovereenkomsten ontbonden. De bewoners hebben een volkshuisvestelijke urgentie gekregen waarmee zij konden verhuizen naar soortgelijke woningen. Ook konden zij ervoor kiezen om terug te keren naar de gerenoveerde woning. Vijf bewoners van de tweekamerappartementen zijn in september 2013 teruggekeerd naar hun vernieuwde woning. De overige vernieuwde woningen zijn toegewezen aan bewoners van tweekamerappartementen in de gebouwen Zilvermos, Pijlkruid en Rijstgras. In deze gebouwen moet het groot onderhoud nog uitgevoerd worden. Wissel- en logeerwoningen In de periode dat de woningen werden aangepakt, is aan de bewoners die na het groot onderhoud wilden terugkeren een wisselwoning in de Vijfheerenlanden aanboden. De bewoners van de plintwoningen en 13 andere huishoudens waarbij het niet wenselijk was om gedurende het groot onderhoud vanwege gezondheidsproblemen in de woning te verblijven, hebben een logeerwoning in de Vijfheerenlanden aangeboden gekregen. Communicatie tijdens het groot onderhoud Gedurende het groot onderhoud zijn bewoners regelmatig via nieuwsbrieven en persoonlijke brieven op de hoogte gehouden van de voortgang van de werkzaamheden. Daarnaast is er tijdens de ‘bouw’ twee keer per week een spreekuur gehouden. Er is ook regelmatig contact geweest met de bewonerscommissie Vijfheerenlanden.

| 52 |

Overige maatregelen LEKSTEDEwonen heeft naast bovengenoemde maatregelen, zoals de logeerwoning, de volgende maatregelen getroffen om de overlast door het groot onderhoud te verminderen: - Het ter beschikking stellen van een rustwoning in een ander gebouw, waar bewoners overdag konden verblijven; - Een Klushulp aangeboden aan bewoners die bijvoorbeeld om gezondheidsreden niet in staat waren om spullen te verplaatsen en te (de)monteren. - Het waar mogelijk afstemmen van de werkzaamheden op de wensen van bewoners. Ondanks deze maatregelen heeft het groot onderhoud een grote impact op het leefgenot van bewoners. Om dit ongemak te verzachten hebben bewoners een ongeriefsvergoeding ontvangen. Een groep bewoners heeft via een juridisch adviseur bij LEKSTEDEwonen aangegeven het niet eens te zijn met de hoogte van de ongeriefsvergoeding. Wij zijn hierover met elkaar in overleg. Groot onderhoud Boterbloem en Zilvermos Begin september is het groot onderhoud aan de gebouwen Boterbloem en Zilvermos gestart. In het gebouw Boterbloem is gestart met de werkzaamheden in de woningen en bij gebouw Zilvermos alleen met werkzaamheden aan de zg. gebouwgebonden installaties, zoals het ketelhuis. Communicatie en begeleiding tijdens het groot onderhoud Voorafgaande aan het groot onderhoud zijn de bewoners net als bij de vorige gebouwen op verschillende manieren geïnformeerd. Begin 2013 zijn de bewoners middels een bewonersavond op hoofdlijnen geïnformeerd over de werkzaamheden en de werkmethode. Daaropvolgend hebben er technische en sociale huisbezoeken plaats gevonden. Tijdens die huisbezoeken wordt de technische staat van de woning opgenomen en worden individuele vragen beantwoord. Tevens wordt gekeken welke bewoners hulp nodig hebben. Na deze huisbezoeken is regelmatig informatie verstrekt over de laatste stand van zaken via nieuwsbrieven. Logeerwoningen Aan 18 bewoners is gedurende de werkzaamheden van dit deel van het project een logeerwoning aangeboden. Hiervan hebben 10 bewoners in verband met persoonlijke omstandigheden (zoals medische indicatie) in een logeerwoning moeten verblijven. Bij de overige huishoudens waren de werkzaamheden van dusdanige aard dat het technisch niet mogelijk was om in de woning te verblijven. Het ging vooral om de bewoners van de éénkamerappartementen die,

op één bewoner na, allen toestemming hadden gegeven voor een wijziging van de indeling van de woning. Maar ook de bewoners van de plintwoningen zijn tijdelijk naar een logeerwoning gegaan. In deze woningen zijn diverse leidingen vervangen waardoor de woning niet goed bewoonbaar was. Keuzeopties Bewoners hebben voorafgaande aan het groot onderhoud individuele keuzes gemaakt voor de afwerking (keuken, badkamer en toilet). Dan is mogelijk gemaakt in een modelwoning, waarbij zij tevens een goede indruk kregen van het eindresultaat. Verloop werkzaamheden Het groot onderhoud in gebouw Boterbloem is niet probleemloos verlopen. Planningen en beoogde kwaliteit zijn, tot teleurstelling van LEKSTEDEwonen en bewoners, door de aannemer meerdere keren niet of onvoldoende gehaald. De aannemer en onderaannemers hebben bij de start veel moeite gehad om de werkzaamheden in de verkorte periode van 15 werkdagen ten opzichte van voorheen 25 werkdagen uit te voeren. Er zijn diverse overleggen geweest met de aannemer en de werkmethodiek is aangepast en vervolgens verbeterd. Februari 2014 is de uitvoering aan de appartementen in gebouw Zilvermos van start gegaan.

Urgenties Eén van de rechten die bewoners hebben is een vervangende woonruimte. In onderstaand schema is een overzicht weergegeven van de urgenties:

Gebouw

aantal urgenties Zilvermos 15 Pijlkruid 13 Goudhaver 55 Rijstgras 14

afgiftedatum urgenties en urgentietermijn Mei 2013 tot 31 december 2013 Mei 2013 tot 31 augustus 2014 November 2013 tot oktober 2015 Oktober 2013 tot augustus 2014

Verhuisd op 31-12-2013 terugkeerder 13 2 5 1 12 7

Met de volkshuisvestelijke urgenties zijn ook diverse bewoners verhuisd naar de nieuwbouw Bascule, dat in 2013 in deze buurt is opgeleverd. Sommigen verhuisden binnen de regio. Voor de leeggekomen woningen in de gebouwen Goudhaver, Pijlkruid en Rijstgras is bij de gemeente Vianen een leegstandsvergunning aangevraagd, zodat deze woningen tijdelijk verhuurd kunnen worden. De tijdelijke verhuur wordt gedaan om de leefbaarheid en bewoonbaarheid van de wijk te continueren.

Sloop gebouw Goudhaver Eind 2012 zijn de bewoners van gebouw Goudhaver geïnformeerd over de sloop van hun woning. Ook de duo woningen, tweekamerappartementen en de plintwoningen van de gebouwen Rijstgras, Pijlkruid en Zilvermos zijn toen geïnformeerd over de indelingswijzigingen of sloop van hun woning. Tijdens een persoonlijk gesprek begin 2013 zijn de bewoners geïnformeerd over gevolgen hiervan, hun rechten en plichten, over de werkwijze van Woningnet en het uitbetalen van de verhuiskostenvergoeding. Daarnaast is er advies gegeven over het zoeken naar een vervangende woning. In afwijking op de regionale huisvestingsverordening is in samenspraak met de Gemeente Vianen afgesproken dat bewoners in gebouw Goudhaver hun inschrijftijd bij Woningnet behouden als zij verhuizen naar een ander appartement in de Vijfheerenlanden.

| 53 |

H4 lekstede wonen 4.1

WeRkoRganisatie

bestuurlijke organisatie LEKSTEDEwonen is een woningcorporatie die vanuit de statuten een bestuurder kent die tevens optreedt als directeur van de werkorganisatie: de heer E. de Groot. De directeur-bestuurder is sinds 15 januari 2007 aangesteld voor onbepaalde tijd. De directeurbestuurder heeft geen andere nevenfuncties dan die welke voortvloeien uit zijn functie en er spelen in het verslagjaar geen tegenstrijdige belangen. Ultimo verslagjaar wordt het toezicht op het bestuur uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. In hoofdstuk 1 is het toezicht en de verantwoording van het toezicht verder beschreven. werkorganisatie Het Managementteam wordt voorgezeten door de directeur-bestuurder en bestaat ultimo 2013 verder uit Mevrouw I. M.J. Berndsen (Manager Wonen) en de heren A.W.M. Kooijman (Manager Vastgoed) en H. Kooij (Manager Financiën). De Managers van de afdelingen adviseren de directeur-bestuurder en de directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de besluitvorming.

Bestuur directeur-bestuurder

Afdeling

Afdeling

Afdeling

Financiën

Vastgoed

wonen

Sinds februari 2013 is de heer Kooij bij ontstentenis van de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor de continuïteit van het bedrijf. De kwaliteit van de organisatie worden in belangrijke mate bepaald door de medewerkers, de onderlinge samenwerking en de aanwezige competenties bij de medewerkers. Daarmee worden de geleverde diensten optimaal geleverd. Een goed personeelsbeleid en goed werkgeverschap is een voorwaarde voor het realiseren van de gestelde doelen. Om die reden willen we onze medewerkers goed toerusten op de uit te voeren taken. Alle vastgestelde en beleidsmatige kerntaken worden in eigen beheer gerealiseerd. We werken

bewust vanuit een kleine organisatie. Voor ons is een efficiënte werkorganisatie met lage beheerkosten al sinds jaar en dag een uitgangspunt. Mede om die reden is het ook niet, zoals bij vele collega-corporaties, noodzakelijk te bezuinigen op de werkorganisatie. Wel zijn we alert op de monitoring van de kostenontwikkeling van de organisatie. Capaciteit wordt efficiënt ingezet aan de hand van goedgekeurde jaarplannen per afdeling. De toename van het woningbezit en vooral door de toename van de administratieve lastendruk vanwege vergaande regelgeving en verantwoordingsverplichtingen maken dat in 2013 enkele aanpassingen aan de formatie zijn aangebracht. Er moet aan (overheids)instanties steeds meer gedetailleerde verantwoording worden afgelegd. In 2013 is invulling gegeven aan de per 31 december 2012 nog openstaande vacatures. In tegenstelling tot het jaar 2012 zijn minder kosten van inhuur van externe medewerkers gemaakt. Wel moesten een aantal langdurig zieke medewerkers in 2013 door externe krachten worden vervangen. De stijging van de directe personeelskosten laat zich verklaren door de invulling van vacatures op functies die in de voorgaande jaren door externe krachten werden ingevuld. Daartegenover staat een flinke besparing op de kosten van inhuurkrachten die onder de overige bedrijfskosten worden verantwoord. Veranderingen personeelsbestand Op 31 december 2013 waren er 38 (2012: 35) medewerkers in dienst bij LEKSTEDEwonen. De organisatie heeft na een kleine aanpassing ultimo 2013 in totaal 33,2 fte’s (2012: 33,2 fte’s). Gedurende het jaar 2013 waren gemiddeld 31,6 fte ingevuld. Per saldo is er geen sprake van een uitbreiding ten opzichte van de formatie ultimo 2012. In de formatie zijn de volgende mutaties geweest: - Uitbreiding uren afdeling Wonen 0,1 fte - Bijstelling vacature Beleidsmedewerker (van 28 naar 24 uur) -/- 0,1 fte Per 16 januari 2013 is de nieuwe Manager Wonen aangesteld en is, na een periode van bijna 11 maanden, afscheid genomen van de Manager Wonen a.i. Sinds najaar 2012 bestaat het Managementteam uit 2 nieuwe leden. In 2013 is er daarom veel aandacht besteed aan het inwerken van de nieuwe leden en de teamvorming. In 2013 zijn 3 nieuwe medewerkers in dienst getreden. Zij hebben de ultimo 2012 openstaande vacatures binnen de formatie ingevuld.

Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2013 7,3% (2012: 6,5%). Verschillende medewerkers zijn een lange periode arbeidsongeschikt of arbeidsongeschikt geweest. In nagenoeg alle gevallen ligt dat buiten oorzaak van de werkgever. Enkelen werden getroffen door een zwaar ongeval, waarmee een lange periode van herstel , soms met noodzakelijke operaties, gemoeid is. In 2013 zijn we overgegaan naar een nieuwe Arbo-dienst, te weten 365ArboNed. Het risico van langdurig verzuim is niet afgedekt met een verzuimverzekering. De verwachting is dat in 2014 de re-integratie van zieke medewerkers zal kunnen plaatsvinden, waarbij herstel en tewerkstelling in de huidige functie de inzet is. inzet tijdelijke medewerkers De afdeling Wonen is gedurende het jaar 2013 ondersteund met een tweetal tijdelijke medewerkers vanwege zwangerschaps- en ziekteverlof. Ten behoeve van het werk aan projecten zijn onder meer 4 (2012: 4) projectleiders parttime ingehuurd. Gedurende het jaar is dit vanwege de aanstelling van de Plancoördinator projecten afgebouwd naar twee projectleiders (in december 2013 nog 0,7 fte). De bezetting van de externe projectleiders komt gedurende het jaar 2013 overeen met circa 1,3 fte. De afbouw van de externe projectleiders is mede mogelijk geworden door het afronden van het voorbereidende werk rondom het project Hoef en Haag en het gereed komen van de voorbereiding voor de aanpak van de uitvoering van fase II Vijfheerenlanden. Vanaf oktober 2013 is in overleg met de gemeente Vianen een zogenaamde Casemanager aangesteld voor 8 uur per week. Zij werkt ook 8 uur per week bij de gemeente. De doelstelling is de samenwerking op werkvloerniveau tussen gemeente en corporatie te stroomlijnen en te verbeteren. Tegelijk is ervoor gekozen dat werkprocessen van beide organisaties worden toegelicht voor een beter wederzijds begrip. De bedoeling is dat de Casemanager tot eind april 2014 haar werkzaamheden zal uitvoeren. opleiding en ontwikkeling In 2013 hebben veel medewerkers bijscholingen en trainingen gevolgd. De nadruk bij de opleidingen lag op actualiseren van kennis op het gebied van jaarverslaglegging, rapportage en beheersing onderhoudskosten en op het gebied van veiligheid, zoals asbest en asbestherkenning. De intercompany-training “time-management” is afgerond. Daarnaast zijn verschillende cursussen op het gebied van automatisering bijgewoond, onder andere voor het werken van het nieuw geïmplementeerde meerjarenonderhoudsprogramma voor de afdeling Vastgoed. In totaal is dit verslagjaar voor € 34.000,= (2012: € 45.000,=) aan opleidingen besteed.

| 55 |

Formatieplaatsen per afdeling Per afdeling waren er ultimo verslagjaar de volgende formatieplaatsen:

samenstelling personeelsbestand

Directie Directiesecretaresse Facilitair medewerker Beleidsmedewerker *

1 fte 1 fte 0,6 fte 0,7 fte

Afdeling Financiën Manager Financiële administratie

1 fte 3,3 fte

Leeftijdsgroep < 25 jaar 25 tot 35 jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar Eindtotaal

geslacht

Afdeling Vastgoed Manager Opzichters Dagelijks Onderhoud ** Opzichters Vastgoed Serviceteam, incl. Teamleider Servicebureau Complexbeheerder en huismeester Projectmanager Plancoördinator Projecten Team University College Utrecht Afdeling Wonen Manager Stafmedewerker Woondiensten Receptie Verhuur, huurincasso en sociaal beheer Woonconsulent projecten Woonconsulent Huishoudelijke dienst Totaal aantal formatieplaatsen*** * **

1 fte 2 fte 2 fte 4 fte 1 fte 2 fte 1 fte 1 fte 4 fte

0,9 fte 1 fte 1 fte 2,4 fte 1 fte 0,9 fte 0,4 fte 33,2 fte

formatie is nog niet ingevuld. 1 opzichter dagelijks onderhoud maakt gebruik van ouderschapsverlof voor 12 uur per week, deze uren zijn (nog) niet ingevuld. *** betreft aantal fte inclusief nog niet vervulde vacatures (exclusief: 32,2).

| 56 |

Man 0 4 4 10 2 20

Vrouw 0 3 8 5 2 18

Totaal 0 7 12 15 4 38

Procentueel 0% 18% 32% 39% 11% 100%

Medewerkers-tevredenheidsonderzoek In mei 2013 is door de directeur-bestuurder een medewerkers-tevredenheidsonderzoek uitgevoerd. Ruim 70 % van de medewerkers hebben meegedaan aan het onderzoek. Ten opzichte van het vorige onderzoek uit 2011 zijn er enkele nuanceverschillen in de uitkomsten. De grootste afwijkingen doen zich voor bij collegialiteit (gestegen), flexibiliteit (gedaald), salariëring en gratificaties (licht gedaald). Opvallend is dat de werkdruk laag heeft gescoord (van een 6,7 naar een 5,6). Het Managementteam heeft hierover intensief met de teams gesproken en onder andere is besloten bij ziektegevallen sneller een tijdelijke medewerker in te zetten. Ook is besloten werkzaamheden meer te prioriteren en medewerkers meer rust en ruimte te geven voor het produceren van beleidsmatige stukken. Medewerkers hebben aangegeven dat de animo voor openstelling van het kantoor op vrijdagmiddag niet groot is. De directie heeft besloten het bespreekbaar maken van een 9-urige werkdag te combineren met de bereikbaarheid en openstelling van het kantoor gedurende de hele werkweek. Huisvesting De organisatie is gehuisvest in het pand Hogelandseweg 44 te Vianen. Begin 2013 is de aanpassing aan het kantoor voor de medewerkers belast met de projecten in gebruik genomen. Zomer 2013 is de bedrijfskantine met nieuw meubilair uitgerust, waarbij ook extra werkplekken voor collegiaal overleg zijn gerealiseerd. Daarmee is het aanpassingsplan 2010 van het kantoor geheel gerealiseerd.

4.2

ondeRnemingsRaad

De Ondernemingsraad geeft op constructieve manier invulling aan haar taken en legt het accent hierbij vooral op taken die deel uitmaken van het organisatie- en personeelsbeleid. In haar eigen interne overleg bereidt de Ondernemingsraad zaken voor die met de directeur-bestuurder zullen worden besproken. In 2013 heeft vier keer formeel overleg plaatsgevonden tussen de Ondernemingsraad en de directeur-bestuurder. De belangrijkste onderwerpen van overleg en advies waren: - Het aanstellen van een nieuwe Arbodienst; - De voortgang en borging van klantgericht werken; - De proef met flexibele arbeidstijden voor een drietal medewerkers; - Het uitbrengen van een advies bij de werving van nieuwe leden van de Raad van Commissarissen; - Eventuele personele consequenties bij asbestkwesties; - Het medewerkers-tevredenheidsonderzoek; - Het project “Aanspreken en afspreken”, waarbij de Ondernemingsraad aandacht heeft gevraagd voor het tijdig voeren van de gesprekscyclus; - De bereikbaarheidsdienst na kantoortijd; - Besprekingen rondom de CAO Woondiensten; - Jaarrekening 2012 en begroting 2014; - Woonakkoord en Aedesakkoord in relatie tot de impact voor woningcorporaties; De Ondernemingsraad is ook betrokken bij het opstellen van het nieuwe Ondernemingsplan. De koers en denkrichting is uitvoerig met hen besproken. Tenslotte is er ook gesproken over het bouwen door LEKSTEDEwonen in Bunnik. Vanzelfsprekend heeft de Ondernemingsraad daarbij vooral gekeken naar de personele consequenties op termijn. De Ondernemingsraad heeft in het najaar een gesprek gehad met twee leden, de voorzitter en de vice-voorzitter, van de Raad van Commissarissen over het functioneren van de organisatie en de tevredenheid van medewerkers. Ultimo 2013 bestaat de Ondernemingsraad uit: - De heer P. Laurman (Teiamleider Dagelijks Onderhoud), Voorzitter - De heer M. Gijsbertse (Complexbeheerder), lid - De heer V.A.M. Beringen (Stafmedewerker Woondiensten), lid

Bij de verkiezingen in februari 2013 is de heer Beringen gekozen als nieuw lid. Daarbij is in de vergadering van maart 2013 onder dankzegging voor zijn inzet afscheid genomen van de heer C.M. de Kriek (Foreman UCU).

4.3

kl aChtenCommissie

Om te voorzien in het feit dat in elke organisatie iets mis kan gaan, werkt LEKSTEDEwonen al jaren met een klachtencommissie. In de meeste gevallen wordt een klacht in eerste aanleg door de werkorganisatie verholpen. Toch kan het voorkomen dat het probleem niet of niet tot tevrdenheid van de klant wordt opgelost. Soms stranden pogingen van huurders om er met onze medewerker(s) uit te komen. Voor dit soort geschillen wordt de onafhankelijke klachtencommissie ingezet. De klachtencommissie bestond in 2013 uit drie leden, namelijk - de heer W.G.J. Ammerlaan, voorzitter - de heer H.J.H. Bolk, lid - vacature in verband met het vertrek van de voormalig Manager Vastgoed In 2013 zijn er drie officiële klachten ingediend, gericht aan de Klachtencommissie. Daarnaast zijn twee zwaarwegende klachten bij de directeur-bestuurder tegen de werkorganisatie ingediend. Daarvan heeft er één betrekking op een collectieve klacht van zeven bewoners uit gebouw Kruisdistel in de buurt Vijfheerenlanden. De ingediende klachten hadden vooral betrekking op de afhandeling van door huurders ingediende reparatieverzoeken. Bij enkele klachten ging het om een geschil in verband met het in uitvoering zijnde groot onderhoud. Alle officiële klachten zijn afgehandeld door de werkorganisatie. De directeur heeft in overleg met het Managementteam de andere klachten afgehandeld.

2013 2012 2011 2010 2009

klachten ingediend 6 6 6 6 0

afgehandeld door werkorganisatie 6 6 5 4 0

behandeld door klachtencommissie 0 0 1 2 0

uitspraak N.v.t. -

| 57 |

H5 Financiële continuïteit

(alle bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld) 5.1

jaaRRekening algemeen

LEKSTEDEwonen heeft in de afgelopen jaren een gedegen financieel beleid gevoerd. Een beleid waarin sterk is gestuurd op verlaging van de gemiddelde rentekostenvoet, lage beheerkosten en een heldere investeringsstrategie. Dit heeft ertoe geleid dat er een sterke financiële positie is, een positie waarin wij niet afhankelijk zijn van opbrengsten uit de verkoop huurwoningen. De jaarrekening is onder verantwoordelijkheid van de directie samengesteld door de werkorganisatie. Bij het samenstellen van de jaarrekening zijn de eisen zoals geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) gehanteerd. Naast het op grond van artikel 26 lid 2 BBSH vereiste volkshuisvestingsverslag, is ook het bestuursverslag inbegrepen. De volgende elementen zijn verwerkt: - De gang van zaken en het gevoerde beleid tijdens het verslagjaar en de toestand per balansdatum; - De doelstellingen en beleid van risicobeheer in verband met de financiële instrumenten; - Bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening hoeft te worden gehouden; - De verwachte gang van zaken; - De activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van LEKSTEDEwonen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Volledig geconsolideerd - Vereenigd Bouw Belang BV(100%) - Vereenigd Belang Holding BV (100%) - LEKSTEDE energie BV (100%) - BV Vrijstad Vianen, Maatschappij tot stadsherstel (51,375%)

Voorts heeft de LEKSTEDEwonen naast bovengenoemde belangen de volgende verbindingen: - C.V. De Witte Vrouwe, Utrecht - C.V. Uithof III C.V., Utrecht - Wooninvesteringsfonds (WIF) - Machado BV Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie omdat er geen sprake is van een economische eenheid, maar er slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een verstrekte lening. Presentatiewijziging In 2013 heeft LEKSTEDEwonen de volgende presentatiewijziging doorgevoerd. Aan de Winst & Verliesrekening is de post "uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering" toegevoegd. Voorheen werd deze post gesaldeerd met de post "Waardeveranderingen rechtstreeks in het eigen vermogen". Naar de mening van het bestuur verhoogt dit de vergelijkbaarheid en daarmee de leesbaarheid van deze jaarrekening. De vergelijkende cijfers over 2012 zijn dienovereenkomstig aangepast, hetgeen betekent dat € 2,7 miljoen nu via het resultaat is verwerkt onder de post "uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering", in plaats van een verwerking rechtstreeks via het eigen vermogen. Financieel beleid Het beleid is in de eerste plaats gericht op het in stand houden van de financiële continuïteit van de organisatie. Daarbij is het beschikbaar zijn van financiële middelen van groot belang. Er wordt gekoerst op voldoende weerstandsvermogen alsmede op beperking van financiële risico’s. De risico’s in de vastgoedportefeuille zijn op korte en middellange termijn voldoende in kaart gebracht. Vermogensbestanddelen worden daarnaast ook ingezet voor maatschappelijke prestaties. Een woningcorporatie heeft een groot aantal maatschappelijke opgaven. Die doelen moeten we afzetten tegen de beschikbare financiële middelen.

De rechtstreeks aan het Eigen Vermogen toegerekende waardeveranderingen komen afgerond uit op negatief € 12 miljoen. In 2012 was nog € 7,7 miljoen positief rechtstreeks aan het Eigen Vermogen toegerekend. Ook hier is de inrekening van de verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde als belangrijkste reden aan te voeren. Het Eigen Vermogen neemt in 2013 per saldo af met € 17,8 miljoen en komt uit op € 100,8 miljoen. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2012 zijn aangepast aan de presentatiewijziging die in 2012 is doorgevoerd. Ondanks dit negatieve resultaat kan LEKSTEDEwonen met volle overtuiging schrijven dat zij financieel gezond is. Dit is gestoeld op het feit dat de kasstroom uit bedrijfsoperaties een positief resultaat laat zien van € 14 miljoen. Deze kasstroom is ruim voldoende om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. Per saldo bedraagt de kasstroom uit operationele activiteiten € 9,4 miljoen positief. waardering sociaal Vastgoed LEKSTEDEwonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde, onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. waardering commercieel Vastgoed LEKSTEDEwonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen.

Vaste activa in explotiatie

5.2

jaaRResultaat 2013

LEKSTEDEwonen heeft in 2013 in de geconsolideerde jaarrekening een negatief jaarresultaat gerealiseerd van € 5,8 miljoen. Dit is ten opzichte van 2012 een verlaging van het resultaat met € 2,9 miljoen. Het negatieve jaarresultaat wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de inrekening van de (ver-)huurdersheffing in de bedrijfswaarde.

Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Totaal

2013 218.500 15.276 233.776

2012 228.308 9.750 238.058

Mutatie -9.808 5.526 -4.282

| 59 |

Grafische weergave verdeling resultaat voor belastingen Geconsolideerde winst- en VerliesrekeninG (x € 1.000) 2013

(x € 1.000) 2012

21.882 2.439 341 817 303 25.782

20.782 2.281 3 524 258 23.848

9.076 9.141 2.088 3.838 5.915 30.058

9.289 6.678 1.801 3.385 4.864 26.017

niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-385

328

niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

3.972

2.681

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten saldo financiële baten en lasten

106 217 -5.789 -5.466

107 349 -5.306 -4.850

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-6.155

-4.009

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Aandeel derden groepsresultaat na belastingen

912 -572 -4 -5.819

1.526 -479 -5 -2.968

-11.983

7.704

bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Personeelslasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten

Waardeveranderingen rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen

| 60 |

bedriJFsoPbrenGsten

bedriJFslasten

waardeveranderingen vastgoedportefeuille (onrendabel investeren) Maatschappelijk is er in 2013 voor € 9.100 opgenomen onder waardeveranderingen, bestaande uit € 2.300 onrendabele investeringen en voor € 6.900 vanwege herwaarderingen op eerdere onrendabels en niet-gerealiseerde waardeveranderingen.

Onrendabele (des)investeringen Aanpak groot onderhoud Fase I Vijfheerenlanden (aanvulling) Aanpak groot onderhoud Fase II Vijfheerenlanden Onrendabel nieuwbouwprojecten Onrendabel restauratieproject Overig onrendabel Vrijval onrendabel agv stopzetten project of lagere stichtingskosten Totaal

(x 1.000) 748 1.704 1.927 180 138 -2.428 2.269

5.3

Rel atie begRoting / jaaRResultaat

Het boekjaar 2013 sloten wij af met een negatief resultaat van € 5,8 miljoen. In de begroting 2013 hielden wij rekening met een positief resultaat van € 0,3 miljoen. Het grote verschil zit met name in de wijziging van de waarderingsgrondslagen van het sociale vastgoed waarin de verhuurdersheffing tot einde looptijd meegenomen moet worden. Gebeurtenissen na balansdatum Het beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid voor 2013 en 2014. De verhuurderheffing voor LEKSTEDEwonen komt voor de jaren 2014-2019 naar schatting uit op circa € 15,7 miljoen. Het inkomensafhankelijke huurbeleid is alleen voor de jaren 2013 en 2014 ingerekend. Welke effecten de eventuele huursombenadering vanaf 2015 heeft is niet bekend, hier is in de berekeningen slechts beperkt rekening mee gehouden.

5.4

finanCieel beleid

Om de maatschappelijke opgave te kunnen realiseren is de beschikbaarheid van financiële middelen op korte en lange termijn essentieel. Daarom stelt LEKSTEDEwonen eisen aan haar vermogenspositie, die is gebaseerd op de risico’s die zij loopt. Het vermogen van LEKSTEDEwonen moet toereikend zijn om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen. Daarvoor is een betrouwbaar financieel beleid nodig. LEKSTEDEwonen stelt zich daarbij de volgende vragen: 1. Hoe zorgen we dat wij financieel gezond blijven? 2. Hoe ontwikkelen zich de liquiditeiten? 3. Hoe zetten we onze financiële middelen in? 5.4.1

hoe zoRgen We dat Wij finanCieel gezond blijven?

Bij de keuze om maatschappelijk te ondernemen hoort expliciet het ervoor kiezen om niet altijd de hoogste opbrengst te realiseren. Dit brengt een extra risico met zich en vraagt om een solide financieel beleid. In 2013 is het financiële beleid gepresenteerd voor de periode 2014-2019. Punten die in het financieel beleid aan de orde komen zijn onder andere: - de ontwikkeling van de kasstromen; - de ontwikkeling van het jaarresultaat; - de ontwikkeling van onze vermogenspositie; - de ontwikkeling van de renterisico’s.

(x € 1.000) begroting 2013

(x € 1.000) jaarrekening 2013

(x € 1.000) verschil *

21.669 2.122 -30 665 234 24.690

21.882 2.439 341 817 303 25.782

183 317 371 152 69 1.092

9.157 2.454 2.204 4.129 4.940 22.884

9.076 9.141 2.088 3.838 5.915 30.058

81 -6.687 116 291 -975 -7.174

niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2.223

-358

-2.608

uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

3.054

3.972

918

249 82 -5.584 -5.253

106 217 -5.789 -5.466

-143 135 -205 -213

1.830

-6.155

-7.985

-1.386 -140 -5

912 -572 -4

2.298 -432 1

299

-5.819

-6.118

1.299

-11.983

-13.282

bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Personeelslasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Aandeel derden groepsresultaat na belastingen Waardeveranderingen rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen

*Bedragen met een – hebben, ten opzichte van de begroting, een negatief effect op het resultaat.

| 61 |

5.4.2

hoe ont Wikkelen ziCh de liquiditeiten?

Wij bewaken onze liquiditeiten zorgvuldig. Dit doen we door een prognose te maken van de inkomende en uitgaande kasstromen. De prognose toetsen wij voortdurend en daar waar noodzakelijk stellen wij de prognose bij. In 2013 is de liquiditeitenprognose gepresenteerd voor de komende tien jaren. In de liquiditeitenprognose wordt onderscheid gemaakt tussen: - Kasstromen uit exploitatie; - Kasstromen uit investeringen en desinvesteringen; - Kasstromen uit financiële activiteiten. leningen Eind 2013 bedraagt het schuldrestant vreemd vermogen € 138,5 miljoen. Het schuldrestant vreemd vermogen bedroeg in 2012 € 125,9 miljoen. De toename van de leningenportefeuille heeft te maken met investeringen in projecten in ontwikkeling. In totaal is in 2013, uitgedrukt in kasstromen, voor een bedrag van ruim € 17,1 miljoen geïnvesteerd. Het gaat daarbij om zowel nieuwbouw- als om renovatieprojecten. Grafiek: ontwikkeling totale financiering

Om adequaat te kunnen reageren op marktomstandigheden wordt van een treasurystatuut gebruik gemaakt. Naar aanleiding van de ontwikkelingen in de sector heeft LEKSTEDEwonen begin 2013 een geactualiseerd treasurystatuut vastgesteld. Het treasurystatuut van LEKSTEDEwonen is een gedragscode als het gaat om financieringsen beleggingsbeslissingen. Hierbij moet gedacht worden aan: - de hoofdlijnen van het financierings- en beleggingsbeleid; - de bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van de uitvoering van dit beleid; - de informatievoorziening. derivaten Voor het afsluiten van derivaten heeft LEKSTEDEwonen zogenaamde ISDA-overeenkomsten afgesloten. Het gebruik van derivaten beperkt zich tot rentederivaten. LEKSTEDEwonen onderkent de mogelijkheden van het toepassen van rentederivaten en vult het rentemanagement op een actieve wijze in. Ook traditionele instrumenten zoals leningen met een uitgestelde storting ehoren tot haar instrumentarium. In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten wil LEKSTEDEwonen de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele financiële instrumenten kunnen aantonen. Het speculatief handelen in rentederivaten, bijvoorbeeld door het innemen van “open posities” zonder een onderliggende (nog af te sluiten) lening, is niet toegestaan. De tabel op pagina 65 geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2013: Mutual termination clause (Mtc) Op IRS558 en IRS597 is een Mutual Termination Clause van toepassing. Dit betekent dat zowel LEKSTEDEwonen als de Deutsche Bank elke vijf jaar na transactiedatum, het recht heeft om het contract te beëindigen. De MTC gaat voor het eerst in op respectievelijk 1 juni 2016 en 26 februari 2016. Begin 2014 zijn de gesprekken met de Deutsche Bank afgerond waarbij de MTC van IRS597 is omgezet in drie Mandatory Termination Clauses (MaTC) van elk € 4.000, per 1 maart 2020, 1 maart 2022 en 1 maart 2024. Dit houdt in dat op betreffende datum de Swap definitief eindigt en de marktwaarde van dat moment met elkaar wordt afgerekend. Gelijktijdig is vastgelegd dat de MTC van IRS558 geheel is komen te vervallen. toezicht belemmerende bepalingen Op 18 oktober 2012 heeft LEKSTEDEwonen een beoordeling laten uitvoeren door een extern bureau om te onderzoeken of er binnen de afgesloten derivatencontracten toezichtbelemmerende bepalingen in de zin van artikel 5 van de Beleidsregel d.d. 5 september 2012 van

| 62 |

het Ministerie van Binnenlandse Zaken staan. Halverwege 2013 is pas duidelijk geworden wat het Ministerie concreet bedoeld met toezicht belemmerende maatregelen. LEKSTEDEwonen heeft op basis van deze concrete uitspraak nogmaals een screening van haar derivatenportefeuille gedaan. De conclusie is dat er bij LEKSTEDEwonen geen sprake is van toezicht belemmerende maatregelen. LEKSTEDEwonen heeft dit op 27 augustus 2013 kenbaar gemaakt aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting met een ondertekende bestuursverklaring. De marktwaarde van de derivaten inclusief opgelopen rente bedraagt per balansdatum -/- € 5,4 miljoen (2012: -/- € -7,4 miljoen). stresstest centraal Fonds Volkshuisvesting (cFV) Per 31 december 2013 heeft het CFV opnieuw een zogenaamde stresstest uitgevoerd bij corporaties met een derivatenportefeuille. Gekeken is in hoeverre corporaties in staat zijn om te voldoen aan onderpandverplichtingen bij een rentedaling van respectievelijk 1% en 2%. LEKSTEDEwonen heeft deze stresstest doorstaan en daarmee aangetoond het liquiditeitsrisico uit hoofde van de derivatenportefeuille te beheersen.

5.4.3

hoe zet ten We onze finanCiële middelen in?

In de verschillende hoofdstukken van dit jaarverslag is een overzicht gegeven van onze activiteiten. Die activiteiten zijn noodzakelijk om onze maatschappelijke doelen te bereiken. Daar worden financiële middelen voor gealloceerd. Het inzetten van financiële middelen kan op twee manieren, namelijk door te investeren of het doen van uitgaven. De overeenkomst is dat zowel investeringen als uitgaven maatschappelijk nuttig en wenselijk moeten zijn. Bij investeren gaat het vooral om de bouw van huurwoningen. Bij deze investeringen wordt een deel terugverdiend door de huuropbrengsten. Bij uitgaven ligt dat anders. Vaak staan hier geen directe inkomsten tegenover, bijvoorbeeld uitgaven voor een wijkwinkel of buurtbeheer. Wel kan het een positief effect op de (waarde)ontwikkeling van een wijk of buurt hebben. LEKSTEDEwonen beschikt ultimo 2013 over een vermogen van € 100,9 miljoen (2012: € 118,7 miljoen). Dat vermogen is voornamelijk geïnvesteerd in huurwoningen. De forse daling is het gevolg van de inrekening van de verhuurdersheffing. De actuele bedrijfswaarde van onze woningen bedraagt uitimo 2013 € 236 miljoen (2012: € 238 miljoen).

| 63 |

De WOZ-waarde geeft bij benadering aan wat de woningen op de vrije markt waard zijn. De totale WOZ-waarde bedraagt op waarde peildatum 1 januari 2013 volgens de beschikkingen van de lokale overheden ruim € 542 miljoen (2012: € 532 miljoen). Ondanks een algemene daling van de WOZ waarden neemt de totale WOZ waarde toe als gevolg van opgeleverde nieuwbouw. Grafisch weergegeven ziet dit er als volgt uit:

- een beperkt aantal werkzaamheden voortkomende uit leefbaarheidactiviteiten en de aanpak van wijken en dorpen; - de bouw en verhuur van maatschappelijk vastgoed dat is opgenomen in de gelimiteerde lijst uit de Europese beschikking. Deze activiteiten kunnen gefinancierd worden met borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Onder de niet-DAEB activiteiten vallen alle activiteiten welke niet aan één van de bovenstaande criteria voldoen. De meest voorkomende niet-DAEB activiteiten bestaan uit woningen met een huurprijs boven de € 681,02 per maand, koopwoningen, commerciële ruimten en maatschappelijk vastgoed dat niet op de lijst van de Europese Commissie staat vermeld. benchmark Het belangrijkste resultaat van het inzetten van vermogen is dat wij in staat zijn om bijna 4.000 goede, betaalbare woningen te verhuren. Binnen de regio Utrecht behoren wij tot de corporaties met de laagste netto huurprijzen.

lekstedewonen Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen € 440 Huur in procenten van maximaal toegestane huur* 57,3% Gemiddeld aantal punten huurwoningen* 157 Netto bedrijfslasten inclusief leefbaarheid per VHE* € 772 Uitgaven Leefbaarheid per VHE € 70 daeb (sociaal)/ niet daeb (vrije sector) Woningcorporaties zijn verplicht onderscheid te maken tussen DAEB bezit en niet DAEB bezit. Deze diensten van algemeen en economisch belang (DAEB) onderscheiden zich van de gewone diensten door de aanwezigheid van een publiek belang. Voor het DAEB-bezit is het toegestaan dat overheden een financiële bijdrage kunnen leveren zodat corporaties hun taak naar behoren kunnen uitvoeren. Staatsteun is in de Europese beschikking toegestaan voor: - de bouw, aankoop en verhuur van woningen door corporaties onder de liberalisatiegrens van € 681,02 per maand blijft en waarvan minimaal 90% wordt toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van minder dan € 34.229 per jaar (prijspeil 1 januari 2013); - de aanleg van kleinschalige infrastructuur welke een directe relatie heeft tot de sociale huisvesting;

| 64 |

referentie landelijk € 459 € 445 65,4% 67,3% 143 137 €1.281 € 1.296 € 85 € 106

* Bron: Rapport Corporatie in Perspectief CFV 2013 (referentie en landelijk zijn cijfers van 2012)

5.5

bedRijfsWaaRde

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen van de directie die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht, heffingen en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de langjarige meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde stijging voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Huurverhoging sociaal vastgoed; - 2014: 2,50% + inkomensafhankelijke huurverhoging (was 2,00%) - 2015: 1,75% + 1,50% extra huurverhoging (was 2,00%) - 2016: 1,83% + 1,50% extra huurverhoging (was 2,00%) - 2017: 1,88% + 1,50% extra huurverhoging (was 2,00%) - 2018: 1,91% (was 2,00%) - 2019 en verder: 2,00% (gelijk gebleven) Huurverhoging commercieel vastgoed (vastgoedbelegging); - 2014: 6% (was 5,5%) - 2015 - 2017: Inflatie + 1,50% (was 3,00%) - 2018 en verder: 2,00% (was 3,00%) - Jaarlijkse huurderving van 0,50 % (was 0,30%); Huurharmonisatie sociaal vastgoed - Huurharmonisatie eengezinswoningen naar minimaal 65% en appartementen naar minimaal 70%-75% van de maximaal redelijke huur; Verhuurdersheffing (alleen sociaal vastgoed) - De verhuurdersheffing maakt deel uit van de bedrijfswaarde voor het sociale vastgoed. overige parameters voor sociaal- en commercieel vastgoed - De exploitatielasten zijn genormeerd opgenomen en gebaseerd op de begroting 2014; Variabele lasten - 2014: 1,50% (was 2,75%) - 2015: 1,95% (was 3,00%) - 2016: 2,27% (was 3,00%) - 2017: 2,49% (was 3,00%) - 2018 en verder: 3,00% (gelijk gebleven);

onderhoudslasten - 2014: 1,50% (was 2,75%) - 2015: 1,95% (was 3,00%) - 2016: 2,27% (was 3,00%) - 2017: 2,49% (was 3,00%) - 2018 en verder: 3,00% (gelijk gebleven); Variabele exploitatielasten - De variabele exploitatielasten zijn genormeerd opgenomen, gebaseerd op de begroting van 2014. Planmatig onderhoud - Kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm gebaseerd op het 10 jarig gemiddelde per complex. restwaarde - Een restwaarde- voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden- op basis van de huidige vergelijkbare kavelprijs voor een sociale huurwoning, onder aftrek van geschatte kosten voor verhuis- en herinrichtingskosten, sloop en sanering grond. disconteringsvoet - een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); - de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 aar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde op basis van de RJ645 (2011) wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaardeberekening worden geen verkopen meegenomen. Uitzondering vormen de verkoopopbrengsten van projecten uit de zogenaamde “Vermogensovermaat”. Hierbij zijn met betreffende collega corporaties contractuele afspraken gemaakt over de verplichte aankoop door collega-corporaties van ruim 200 huurwoningen, zorgeen-

| 65 |

heden en bedrijfsruimten over 10-15 jaar na aanvang van de exploitatie. De opbrengsten hiervan zijn wel meegenomen omdat hier geen sprake is van een voorwaardelijk karakter. ontwikkeling bedrijfswaarde Door de realisatie van een groot aantal nieuwbouwprojecten in de komende jaren stijgt het aantal verhuureenheden van 3.980 in 2013 naar ruim 4.300 in 2019. Daarbij is rekening gehouden met de sloop van 85 woningen. De bedrijfswaarde van de activa in exploitatie, inclusief deze nieuwbouw maar exclusief verkoopresultaten, ontwikkelt zich als volgt:

direct rendement vastgoedportefeuille Zicht op direct rendement van de vastgoedportefeuille ontstaat door de operationele kasstromen af te zetten tegen de bedrijfswaarde van het bezit. Wij gaan uit van de gemiddelde bedrijfswaarde per jaar. Als ondergrens voor het direct rendement wordt veelal aansluiting gezicht bij de gewogen gemiddelde kapitaalskosten. De vastgoedportefeuille moet voldoende rendement opleveren voor zowel het bekostigen van de rentelast op vreemd vermogen als tenminste de inflatiecorrectie op het eigen vermogen. De operationele kasstromen zullen gaan dalen als gevolg van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing van het CFV. Daar staat een toename van de huurinkomsten tegenover vanwege het toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De verhuurdersheffing wordt als exploitatielast meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. Deze daalt hierdoor. Omdat zowel de kasstroom als de bedrijfswaarde dalen, kan het directe rendement op peil blijven. Het direct rendement op basis van de gemiddelde bedrijfswaarde bedroeg in 2013: 5,93% en het direct rendement op basis van de gemiddelde marktwaarde in verhuurde staat (op basis van 65 % van de WOZ-waarde) bedraagt 4,01%.

5.6

finanCiële stuRing

activiteitenplan 2014-2019 Wij hebben onze volkshuisvestelijke activiteiten voor een reeks van jaren uitgezet. Als vertrekpunt voor deze raming heeft als basis de going-concern gedachte gediend. Het beheer van het woningbezit wordt vanzelfsprekend gecontinueerd. De (vastgoed)projecten vanuit de acquisitie in 2012/2013 en een budget voor sociaal maatschappelijke activiteiten zijn toegevoegd. In totaliteit gaat het in de periode t/m 2019 om de realisatie van circa 350 nieuwbouwwoningen, groot onderhoud van 240 appartementen en herstructurering van 110 woningen. Ook zijn de effecten van de integrale belastingheffing en de verhuurdersheffing afzonderlijk in de prognose opgenomen. Beide hebben een aanzienlijk negatief effect op de geprognosticeerde resultaten. * Het betreft de enkelvoudige cijfers waarbij de cijfers van 2013 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2013. De overige jaren zijn afkomstig van de in november 2013 vastgestelde meerjarenbegroting. De cijfers 2014 en verder zijn niet aangepast aan het werkelijk resultaat 2013.

| 66 |

Verwachte jaarresultaten (enkelvoudig) Op basis van onze begroting 2014 en de meerjarenbegroting 2014-2019 verwachten wij de volgende ontwikkeling van het jaarresultaat (met inbegrip van de verhuurdersheffing en Saneringssteun CFV vanaf 2013) (zie rechterpagina):

MeerJarenbeGrotinG bedragen x € 1.000 (verwacht) jaarresultaat

jaarrek.

begroting

jaarrek.

begroting

begroting

begroting

begroting

begroting

begroting

2012

2013

2013

2014*

2015*

2016*

2017*

2018*

2019*

Bedrijfsopbrengsten

24.690

24.690

25.759

26.850

28.332

29.050

31.157

32.818

33.464

Bedrijfskosten

-9.968

-10.817

-11.190

-12.235

-12.215

-12.357

-12.928

-13.198

-13.514

Afschrijvingen

-9.289

-9.157

-9.076

-10.867

-11.120

-11.550

-12.383

-13.264

-14.092

5.433

4.716

5.493

3.748

4.997

5.143

5.846

6.356

5.858

-4.723

-5.253

-5.844

-5.633

-5.907

-5.980

-6.617

-6.901

-7.094

Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering

710

-537

-351

-1.915

-910

-837

-771

-545

-1.236

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

309

2.223

-358

2.272

3.950

5.170

3.867

2.396

2.211

Exploitatieresultaat Financiële baten en lasten

Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering Onrendabel investeren Heffingen Resultaat voor vpb Belastingen

2.681

3.054

3.972

4.785

4.710

4.860

5.373

5.978

6.592

-6.678

-2.454

-9.195

-3.774

-3.808

-2.405

-3.724

-2.328

-2.388

-66

-456

-823

-2.501

-2.182

-2.407

-2.749

-2.862

-2.960

-3.044

-1.830

-6.782

-1.133

1.760

4.381

1.996

2.639

2.219

1.350

-1.386

1.089

-167

-387

-1.962

-1.988

-2.285

-2.294

Resultaat deelnemingen

-1.268

-140

-121

-140

-140

-140

-140

-140

-140

Resultaat na vpb

-2.962

304

-5.814

-1.440

1.233

2.279

-132

214

-215

7.704

1.299

-11,983

2.596

43

5.214

5.358

2.988

2.825

Waardeveranderingen rechtstreeks in Eigen vermogen

* Het betreft de enkelvoudige cijfers waarbij de cijfers van 2013 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2013. De overige jaren zijn afkomstig van de in november 2013 vastgestelde meerjarenbegroting. De cijfers 2014 e.v. zijn niet aangepast aan het werkelijk resultaat 2013.

ontwikkeling solvabiliteit De solvabiliteit is ons eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen. Op basis van onze financiële meerjarenprognose ontwikkelt de solvabiliteit zich als volgt:. enkelvoudig (verwachte) solvabiliteit

jaarrek.

begroting

jaarrek.

begroting

begroting

begroting

begroting

begroting

begroting

2012

2013

2013

2014*

2015*

2016*

2017*

2018*

2019*

42,1%

38,9%

36,6%

41,3%

40,0%

40,7%

40,4%

40,5%

40,5%

* Het betreft de enkelvoudige cijfers waarbij de cijfers van 2013 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2013. De overige jaren zijn afkomstig van de in november 2012 gepresenteerde meerjarenbegroting. De cijfers 2014 e.v. zijn niet aangepast aan het werkelijk resultaat 2013.

Ten opzichte van voorgaande jaren neemt de solvabiliteit af. Dit is volledig toe te schrijven aan de productievoornemens.

| 67 |

* Het betreft de enkelvoudige cijfers waarbij de cijfers van 2013 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2013. De overige jaren zijn afkomstig van de in november 2013 gepresenteerde meerjarenbegroting. De cijfers 2014 e.v. zijn niet aangepast aan het werkelijk resultaat 2013.

Het Financiële dashboard Om de ontwikkelingen van de diverse financiële kengetallen te kunnen monitoren, is er een dashboard ontwikkeld. Aan de hand van een aantal intern bepaalde bandbreedtes zijn de financiële kengetallen gerubriceerd in kritisch (rood), redelijk (geel) en goed (groen) met dezelfde functie als bij een verkeerslicht. Met dit dashboard kan op eenvoudige wijze inzicht worden verkregen wat de gevolgen zijn van de diverse beleidsbeslissingen. Faciliteringsvolume waarborgfonds sociale woningbouw Om woningen te kunnen bouwen en te onderhouden moeten wij leningen afsluiten, om in de financieringsbehoefte te voorzien. De financieringen trekken wij aan op de geld- en kapitaalmarkt. Een goede solvabiliteit en positieve operationele kasstromen zijn belangrijk om onze toegang tot de geld- en kapitaalmarkt te garanderen. Dat betekent dat wij moeten zorgen voor voldoende eigen vermogen en voldoende faciliteringsvolume bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Door de extra investeringsambitie van LEKSTEDEwonen neemt de financieringsbehoefte de komende jaren fors toe.

| 68 |

Het door het WSW vrijgegeven faciliteringsvolume bedraagt per ultimo 2013 € 10 miljoen en is als volgt opgebouwd: overzicht Faciliteringsvolume waarborgfonds sociale woningbouw Faciliteringsvolume volgens prognose af: Facilteringsvolume 2015 af: Beëindiging project Sluiteiland bij: niet opgenomen Roll-over bij: herfinanciering Roll-over bij: afronding Totale claim af: vooruitontvangen leningen af: uitgegeven leningen na 1/1/2013 Vrijgegeven faciliteringsvolume

in miljoenen euro's 58,2 -23,5 -3,0 4,0 8,0 0,7 -13,8 44,4 -18,4 -16,0 -34,4 10,0

| 69 |

Het nieuwe WSW risicobeoordelingsmodel Het WSW werkt met een vijftal monitoringsprofielen, de daarbij behorende inschaling is gebaseerd op: - De financiële positie van een corporatie; - de markt waarin een corporatie opereert; - de organisatie en het management van een corporatie; - de risico’s en (niet uit de balans blijkende) verplichtingen van een corporatie. Voor de kwalitatieve toets heeft het WSW inmiddels haar toetsingskader gepubliceerd. Onderdeel hiervan vormen ook de bevindingen uit de managementletter en het accountantsverslag. De kwaliteit van de ingeleverde dPi en dVi nemen een belangrijke plaats in het toetsingskader in. In kwantitatieve zin zijn de kengetallen van een aangepaste normering voorzien. Door LEKSTEDEwonen is de door het WSW beschikbaar gestelde berekeningsmethodiek gehanteerd om haar interne kengetallen uit te lijnen met het beoordelingskader van het WSW. Interest Coverage Ratio (WSW-methodiek) Het WSW hanteert de interest coverage ratio (ICR) om vast te stellen in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Voor financiers is de ICR, samen met de DSCR,

een belangrijke indicatie van een financieel gezonde exploitatie van huurwoningen. Een ICR lager dan 1,3 geeft het WSW een signaal dat een corporatie bij een slechtweerscenario al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geld beschikbaar heeft voor aflossingen. LEKSTEDEwonen voldoet aan deze norm, de gewogen ICR komt uit op 1,74. Debt service coverage ratio (DSCR) Daarnaast beoordeelt het WSW de aflossingsruimte binnen kasstromen met behulp van de debt service coverage ratio (DSCR): een kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen. De DSCR op basis van de 2% aflossingsfictie is hoger dan die op grond van werkelijke aflossingen, omdat wordt uitgegaan van terugbetaling over 50 jaar. Dit in plaats van de kortere terugbetaaltermijn bij werkelijke afloop van leningen. LEKSTEDEwonen voldoet aan deze norm, de gewogen DSCR komt uit op 1,21. Loan to Value (op basis van bedrijfswaarde) De Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Als vuistregel voor deze ratio hanteren

| 70 |

we als norm een plafond van 75%. Dit kengetal is een richtinggevend kengetal. Vermogensontwikkeling is wel een belangrijke indicator voor de omvang van de te betalen vermogenskosten. LEKSTEDEwonen voldoet aan deze norm. Solvabiliteit Onder de solvabiliteit van een onderneming wordt verstaan de mate waarin de onderneming in geval van liquidatie kan voldoen aan haar financiële verplichtingen aan de verschaffers van vreemd vermogen. Aangezien de liquidatiewaarde (verkoopwaarde) van de vaste activa niet bekend is, moet er bij de bepaling van de liquiditeit worden uitgegaan van de waarden van de activa, zoals deze zijn opgenomen in de balans. Anders gezegd: "solvabiliteit" is de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen op de balans. Toezichtbrief 2013 Centraal Fonds Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële positie van woningcorporaties en brengt daarvan verslag uit aan de Minister van Wonen en Rijksdienst. Op basis van een door het Centraal Fonds uitgevoerde toetsing aan de beleidsregels 2013 op een zestal toezichtterreinen ziet het Centraal

| 71 |

aangepast. De aangiften tot en met 2010 zijn inmiddels definitief vastgesteld (acute last nihil), 2011 is in behandeling en 2012 is ingediend. Verlenging Vaststellingsovereenkomst (Vso 2) De VSO 2 is een overeenkomst tussen een woningcorporatie en de Belastingdienst. VSO 2 geeft een kader met bepalingen voor de openingsbalans als gevolg van het integraal belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting met ingang van 1 januari 2008. Daarnaast zien enkele specifieke regelingen op de fiscale jaarwinstbepaling. Hierbij gaat het vooral om de gemengde projectenregeling, het vormen van een onderhoudsvoorziening, het afwaarderen van vastgoed, het nemen van resultaten op de kooptussenvormen en een regeling bij krimp. Daarnaast bevat VSO 2 een regeling voor de fiscale eenheid voor de omzetbelasting. De VSO 2 liep per 31 december 2013 af, maar kon stilzwijgend worden verlengd. LEKSTEDEwonen heeft een afwegingskader gemaakt en besloten om gebruik te maken van de mogelijkheid om stilzwijgend te verlengen.

Fonds geen aanleiding tot het doen van interventies. In de periode 2012 tot en met 2017 blijft het Volkshuisvestelijk vermogen van LEKSTEDEwonen boven de door het Centraal Fonds gehanteerde minimale buffer.

5.7

bel astingen

Vennootschapsbelasting De aangiften tot en met 2012 en de geschatte aangifte (fiscale positie) over 2013 zijn in de jaarrekening verwerkt. Per saldo is de geschatte acute belastinglast voor 2013 € 0,6 miljoen. In de jaren 2008-2011 is een fiscale herbestedingsreserve gevormd van in totaal € 22,8 miljoen. Door het grote aantal opgeleverde nieuwbouwprojecten in de afgelopen jaren is de herbestedingsreserve eind 2013 volledig ingezet. Ten aanzien van de eerder door LEKSTEDEwonen ingenomen standpunten heeft de Belastingdienst verklaard deze standpunten te accepteren, danwel op onderdelen te hebben

| 72 |

omzetbelasting Integratieheffing vervalt per 1 januari 2014. Het kabinet heeft de integratieheffing per 1 januari 2014 afgeschaft. De integratieheffing houdt in dat de woningcorporatie BTW moet betalen over alle zogenaamde voortbrengingskosten van de betreffende nieuw- of verbouw. Tot die kosten behoren onder meer de kosten van leges, de inzet van eigen personeel en de waarde van de eigen grond waar de woningen op worden gebouwd (ook al is de corporatie al eigenaar). Deze nieuwe regeling pakt voor LEKSTEDEwonen gunstig uit omdat, wanneer op eigen grond woningen worden gebouwd bestemd voor verhuur, wij de integratieheffing niet meer hoeven toe te passen. Wel betekent het dat er voor projecten die over het boekjaar lopen en van de ene regeling in de andere terechtkomen, meer administratieve vastleggingen moeten plaatsvinden. Tijdelijke verlaging BTW-tarief op renovatie, herstel en tuinonderhoud. Per 1 maart 2013 is tijdelijk het btw-tarief voor renovatie en herstel van woningen ouder dan twee jaar verlaagd van 21% naar 6%. Het verlaagde tarief is uitsluitend van toepassing op de arbeidskosten en niet op gebruikte materialen. De tijdelijke regeling is in 2013 verlengd en eindigt nu 31 december 2014. LEKSTEDEwonen maakt optimaal gebruik van deze regeling door aantal grootonderhoudsingrepen in appartementengebouwen in de wijk Vijfheerenlanden eerder uit te voeren.

loonbelasting en -heffing Werkkostenregeling. LEKSTEDEwonen heeft besloten om de werkkostenregeling per 1 januari 2013 in te voeren. In 2012 is hier samen met een externe adviseur een onderzoek naar gedaan. De werkkostenregeling pakt voor LEKSTEDEwonen iets gunstiger uit dan de huidige fiscale regeling. Over heel 2013 genomen blijven de betreffende personeelskosten binnen het gestelde maximum van de werkkostenregeling.

5.8

RisiComanagement

5.8.1

inteRn RisiCobeheeRsings- en ContRolesysteem

De directie is van mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn. De instrumenten daarvoor worden gevormd door de toegesneden administratieve organisatie. De periodieke opstelling van kwartaal- en jaarcijfers wordt samengesteld op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie uit het centraal geautomatiseerde informatiesysteem. De gekozen systematiek moet ertoe bijdragen dat de: - Bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt mogelijk worden uitgevoerd; - Financiële en operationele informatie volledig en betrouwbaar is; - Handelingen en beslissingen in overeenstemming zijn met de voor de organisatie geldende wet- en regelgeving; - Goede informatie beschikbaar is; - Juiste activiteiten worden uitgevoerd.

LEKSTEDEwonen hanteert een risico-averse houding voor zowel het beleggings- als het financieringsbeleid. Belangrijke risico’s in dit verband zijn het beschikbaarheids- en het renterisico. LEKSTEDEwonen optimaliseert hiertoe het vervalschema van de leningenportefeuille en richt zich ook op het verkrijgen van vreemd vermogen tegen de economisch meest voordelige condities. LEKSTEDEwonen formuleert het renterisico als het saldo van alle geldstromen, vermeerderd met de renteconversies van de leningenportefeuille. Voor het beheersen van het renterisico is belangrijk dat LEKSTEDEwonen periodiek de omvang van het renterisico bepaalt. Dit vormt de basis voor het voeren van het renterisicobeleid. LEKSTEDEwonen vindt risicomanagement op dit vlak heel belangrijk, niet alleen vanuit haar verantwoordelijkheden, maar ook in het kader van transparantie in haar treasuryactiviteiten, zowel extern als intern. Hiertoe richt LEKSTEDEwonen haar treasurywerkzaamheden zo in dat zij altijd verantwoording kan afleggen op een voor iedereen toegankelijke wijze. derivaten De problematiek die is ontstaan omtrent de derivaten in de sector heeft geen effect op LEKSTEDEwonen. We maken wel gebruik van derivaten, maar we hebben deze afgesloten zonder margin calls. Hierdoor hebben wij bij dalende rentes geen bijstortingsverplichting die voor liquiditeitsproblemen kunnen zorgen. We voldoen daarmee aan de eisen die het WSW stelt aan derivaten. Voor alle derivaten geldt dat wij hedgeaccounting toepassen. Dat wil zeggen dat voor afgesloten renteswaps waarvan de startdatum per ultimo boekjaar is ingegaan een onderliggende financiering is aangetrokken. 5.8.2

treasury Periodiek beoordelen het bestuur en de Treasurycommissie de risico’s ten aanzien van het financieren van het woningbezit en het eventueel beleggen van (tijdelijk) overtollige middelen. Minimaal één keer per jaar is daar een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen bij aanwezig. LEKSTEDEwonen wordt bijgestaan door een extern bureau. Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks concretiseert LEKSTEDEwonen de treasuryactiviteiten in het treasuryjaarplan dat onderdeel uitmaakt van de begroting. Hierin spreekt LEKSTEDEwonen met de Raad van Commissarissen een kader af op basis van de huidige vermogensstructuur, de te verwachten vraag naar vreemd vermogen voor het komende drie jaren, de laatste rentevisie en de huidige kijk op de mondiale economie.

RisiCo ’s en RisiCobeheeRsing

Het realiseren van doelstellingen is niet mogelijk zonder het nemen van risico’s. Daarom is het van groot belang dat LEKSTEDEwonen zich bewust is van de risico’s waarmee zij als maatschappelijke ondernemer te maken krijgt bij het uitvoeren van haar taken. LEKSTEDEwonen beseft dat zij zowel financiële risico’s dient te beheersen als zelf in dit kader activiteiten onderneemt die zij altijd en direct dient te kunnen verantwoorden. Mensen en systemen spelen hierin een hele belangrijke rol. Dit vereist openheid en duidelijke structuren. Zoals ieder bedrijf hebben ook wij te maken met risico’s en onzekerheden. Risico’s zijn er in diverse soorten en maten. Wij vinden het belangrijk om die te onderkennen en onze controlesys-

| 73 |

| 74 |

temen daarop af te stemmen. Om die reden hebben wij een aantal interne en externe risico’s onderscheiden. In de kwartaalrapportages vindt monitoring van de risico’s plaats.

interne risico’s operationele risico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die voorvloeien uit het feit dat LEKSTEDEwonen een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten. Onderdelen die wij actief hebben opgepakt zijn de agressie- en integriteitstraining. Alle medewerkers zijn hiervoor op cursus geweest. Doelstelling van de trainingen was hoe om te gaan met agressie, zowel intern als extern en het integriteitsbeleid van LEKSTEDEwonen blijvend uit te dragen. continuïteit Het risico van tijdelijke niet-beschikbaarheid van personeel is beperkt. Het risico van vertrekkende medewerkers is, gegeven het geringe verloop, minder groot. Wel zien wij risico’s bij het aantrekken van nieuw personeel en voor gespecialiseerde werkzaamheden. Om mogelijke risico’s te beperken wordt, indien nodig, gebruik gemaakt van interim medewerkers Gedrag Gedrag van medewerkers is moeilijk te beïnvloeden en vormt daarmee een risico voor de organisatie. Uiteraard is de grondhouding vertrouwen in elkaar, maar dat is onvoldoende om dit risico te kunnen handelen. Wij hebben een administratieve organisatie opgezet waarin de interne controle is verankerd. De belangrijkste onderscheiden bedrijfsprocessen zijn beschreven. Er is een strikte scheiding tussen uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden altijd door twee bevoegde functionarissen ondertekend. Met het integriteitsbeleid wordt inhoud gegeven aan de uitgangspunten voor het zaken doen en de gedragsregels voor directie en medewerkers. informatiesysteem Het risico bestaat uit ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem. Het (primaire) informatiesysteem draait op een andere locatie dan onze eigen kantoren. Van de databestanden wordt dagelijks (zowel bij NCCW als de applicaties in eigen beheer) een externe

back-up gemaakt. De gehele ICT-infrastructuur, inclusief het beheer daarvan is geoutsourcet. Met de leverancier is een Service Level Agreement (SLA) gesloten waarin de afspraken zijn gemaakt rondom de beschikbaarheid van het netwerk. In het afgelopen jaar is het netwerk > 99% beschikbaar geweest. strategische risico’s Dit zijn risico’s die verbonden zijn aan de strategische keuzes van LEKSTEDEwonen. Niets doen brengt namelijk ook risico’s met zich mee.Om goede strategische keuzes te kunnen maken is in 2008 een ondernemingsplan gepresenteerd met als titel: “Werken aan Wonen”. Een van de speerpunten vormde onze strategische keuze om onze vermogensovermaat in te zetten bij collega-corporaties. Eind 2012 is het project “Vermogensovermaat 2008” in de gemeenten Houten en Leerdam afgerond. Zomer 2014 zal een nieuw, geactualiseerd ondernemingsplan verschijnen. bestuursaansprakelijkheidsrisico Het bestuur is aansprakelijk voor handelingen die als bestuurder van de corporatie en de vennootschappen worden verricht. Bestuurder en toezichthouders dienen hun werk te doen op een wijze die bij hun taak hoort. Dus niet alleen naar “beste vermogen” maar bovendien zoals het een bestuurder en toezichthouders betaamt. Leidraad vormt de governance code, waarbij de ervaring, deskundigheid en integriteit van de directeur van groot belang is. Dit geeft een grote mate van verantwoordelijkheid. Om risico’s op dit gebied te beperken heeft LEKSTEDEwonen een bestuursaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

externe risico’s rijksoverheid De corporaties zijn integraal belastingplichtig. Hierdoor is LEKSTEDEwonen gevoeliger geworden voor van overheidswege opgelegde wetswijzigingen. Daarnaast is het overheidsbeleid ook van toepassing op de bepaling van het maximale percentage aangaande de jaarlijkse huurverhoging. Wijzigingen in overheidsbeleid hebben dus direct invloed op de risico’s. Ook vanuit bouwvoorschriften en nieuwe (Europese) regelgeving kunnen extra onvoorziene kosten en beperkingen op verwachte opbrengsten ontstaan. Dit risico is beperkt te beïnvloeden. Wel zullen wij via onze brancheorganisatie Aedes invloed op de politiek blijven uitoefenen. Daarnaast zorgen wij ervoor dat wij in een vroeg stadium informatie tot ons krijgen waardoor wij tijdig, indien noodzakelijk, het beleid kunnen bijstellen.

| 75 |

Marktrisico Met betrekking tot de vraag- en aanbodverhoudingen in ons marktgebied zijn er risico’s. Hierbij valt te denken aan een mis match tussen vraag en aanbod. Om dit risico te monitoren wordt per kwartaal, vanuit het woonruimteverdeling systeem, marktinformatie gegenereerd. Hierin zijn indicatoren aangegeven waarin tot uitdrukking komt hoe het met de verhuurbaarheid van ons bezit is gesteld. Indien noodzakelijk zal hierop worden geanticipeerd. Daarnaast is de toewijzingsprocedure geheel geautomatiseerd via WoningNet.

bouwkosten Mede door de kredietcrisis zien we dat er nog steeds sprake is van lagere prijzen bij aanbesteding, ook door de toepassing van nieuwe bouwmethoden. Het gevolg is dat de onrendabele investeringen nu blijven steken tussen de € 45.000 en € 65.000,= per woning en dat er momenteel nauwelijks winst op koopwoningen kan worden gemaakt. Op het gebied van koopwoningen opereren wij beperkt en alleen in het sociale segment en aan de onderkant van het middeldure koopsegment.

Huurmarktontwikkelingen Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid van ons bezit en huurprijsontwikkelingen. LEKSTEDEwonen zorgt ervoor dat woningen bij mutatie zoveel mogelijk aansluitend worden verhuurd. Vooruitlopend op het in 2014 te publiceren strategisch voorraadsbeleidsplan, is het nieuwe huurprijsbeleid reeds ingevoerd. Dit houdt in dat bij mutatie de huurprijzen minimaal worden verhoogd naar 65% tot 75% van maximaal redelijk.

Procesgang projectontwikkeling Het realiseren van een project kent veel mogelijk vertragende factoren. Allereerst moeten diverse plannen worden opgesteld en goedgekeurd. Hierbij valt te denken aan bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan en het uiteindelijke bouwplan. De gemeenten en het politieke krachtenveld vervullen hierin een grote rol. Deze plannen kennen daarnaast een inspraakprocedure waar belanghebbenden gebruik van kunnen maken. LEKSTEDEwonen heeft met de gemeente Vianen Prestatieafspraken gemaakt waarin ook de projectontwikkeling is benoemd. Hierover vindt een aantal keren per jaar intensief overleg plaats tussen de gemeente en LEKSTEDEwonen. LEKSTEDEwonen werkt sinds najaar 2013 met een investeringsstatuut en een investeringskader waarin de uitgangspunten en te hanteren parameters voor de beoordeling van investeringen zijn opgenomen.

nakomingsrisico’s huurders Het risico bestaat uit het huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan het gehuurde waardoor achterstanden in betalingen kunnen ontstaan. Maandelijks wordt een debiteurenoverzicht opgesteld waarin de ontwikkeling van dit risico wordt gevolgd en zo nodig wordt actie ondernomen. Wij hanteren een sociaal incassobeleid gericht op het voorkomen van huisuitzetting, waarbij wij onze klanten actief benaderen en zo nodig huisbezoeken afleggen. Dit beleid resulteert in een totale achterstand van 0,72 % van de jaarhuur voor zittende huurders, dat landelijk gezien acceptabel is te noemen. Na 21 aanzeggingen zijn er 4 ontruimingen uitgevoerd. nakomingsrisico leveranciers Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. In de huidige markt is dit risico aanzienlijk toegenomen. Alle (nieuwe) leveranciers worden, afhankelijk van de omvang van de opdracht, gescreend door het management. Door de kredietcrisis hebben wij het screenen van opdrachtnemers geïntensiveerd. Dit doen wij met een externe partij, die informatie op dit gebied aan ons verstrekt. Wij streven tegelijk naar bestendige relaties met onze leveranciers. Hiermee wordt het risico op niet deugdelijke nakoming verkleind.

| 76 |

technische staat van gebouwen Gebouwen worden ouder waardoor ook de technische staat achteruit gaat. Wanneer hier geen rekening mee wordt gehouden, kan LEKSTEDEwonen geconfronteerd worden met onverwachte uitgaven in het onderhoud. Jaarlijks wordt 1/3e deel van ons bezit op locatie onderzocht. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek wordt de meerjarenonderhoudsprognose geactualiseerd. Het bezit is via de opstalverzekering voldoende verzekerd voor de risico’s van geheel of gedeeltelijke tenietgaan. Milieurisico’s Het beheersen van milieurisico’s behoort steeds vaker tot de aandachtsgebieden van een corporatie. Niet enkel met het oog op het milieu alleen, maar eveneens ter voorkoming van hoge saneringskosten en verlies van reputatie.

LEKSTEDEwonen vindt het belangrijk deze risico’s te onderkennen. Om die reden beoordelen wij bij renovatie en nieuwbouwprojecten de gevolgen daarvan voor het milieu. Dit kan zijn een rapportage over bodemverontreiniging, een rapportage over aanwezig asbest bij renovatie maar ook een rapportage in het kader van fijnstof. Bij renovaties krijgt asbest beleidsmatig veel aandacht. Een Energielabel kan als een milieurisico worden gezien. Daarom is er beleid geformuleerd om besparende maatregelen uit te voeren bij woningen met een slecht energielabel. Fundingrisico’s Dit omvat het risico dat LEKSTEDEwonen niet de benodigde middelen kan aantrekken tegen bedrijfseconomisch acceptabele voorwaarden om de bedrijfsdoelstellingen te kunnen behalen, rekening houdend met het renterisico. Om dit risico te beperken voldoet LEKSTEDEwonen aan de eisen die interne en externe toezichthouders stellen met betrekking tot liquiditeit en solvabiliteit. Daarnaast reageren wij proactief op de ontwikkelingen op de markt, bijgestaan door een extern deskundige. Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten zijn we aangewezen op de kapitaalmarkt. Daarbij is het verkrijgen van een financiering voor 100% van de investering niet mogelijk en zijn Eigen Middelen noodzakelijk. renterisico’s De hoogte van de toekomstige financieringsrente en de daarmee samenhangende opslagen zijn per definitie onzeker. Om dit risico zoveel mogelijk te kunnen elimineren is een treasurystatuut en een treasuryjaarplan opgesteld waarin normen zijn benoemd met betrekking tot renterisico’s. Twee keer per jaar komt de treasurycommissie bij elkaar. Een extern deskundige maakt deel uit van de commissie.

| 77 |

H6 VerbindinGen

6.1

veReenigd bel ang holding bv

Deelneming van LEKSTEDEwonen in Vereenigd Belang Holding BV: algemene gegevens Naam verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats

Vereenigd belang Holding bV BV Vianen

statutaire doelstellingen - Het uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening; - Het beleggen en herbeleggen van vermogensbestanddelen van welke aard ook, evenals het instaan voor schulden onder meer aan LEKSTEDEwonen gelieerde rechtspersonen; - Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, evenals het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm ook; - Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en het beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van onder meer aan LEKSTEDEwonen gelieerde rechtspersonen; - Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn.

| 78 |

Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden

Geen Ja

Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Intrinsieke waarde Overige deelnemers

€ 519.000 positief € 453.000 positief 100% Nihil Geen

Geldstromen van ti naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel van de TI

< € 5.000,N.v.t. Geen Directeur en management

Geldstromen van verbinding naar ti Ontvangen winstuitkering Afgegeven zekerheden Maximaal risico-exposure/aansprakelijkheid

Geen Geen 100%

risicobeheersing Vereenigd belang Holding bV LEKSTEDEwonen is bestuurder en enig aandeelhouder van de BV. De vertegenwoordiging vindt plaats door de directeur-bestuurder. Er zijn geen zekerheden verkregen. Vereenigd Belang Holding BV neemt voor 100% deel in Vereenigd Bouw Belang BV. Winstuitkeringen kunnen slechts worden gedaan uit de reserves, welke niet krachtens de wet moeten worden aangehouden.

6.2

veReenigd bouW bel ang bv

Deelneming van Vereenigd Belang Holding BV in Vereenigd Bouw Belang BV: algemene gegevens Naam verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats

Vereenigd bouw belang bV BV Vianen

statutaire doelstellingen - Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerken ten behoeve van ondermeer LEKSTEDEwonen, de besloten vennootschap Vereenigd Belang holding BV of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen in welke vorm dan ook; - Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, evenals het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm ook; - Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en het beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van onder meer aan LEKSTEDEwonen gelieerde rechtspersonen; - Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn.

Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden

Geen N.v.t.

Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen Jaaromzet Belang in %

€ 555.000 positief € 429.600 positief Geen

Geldstromen van ti naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel van de TI

Geen € 1.578.000 3,65% Geen Gekoppeld aan projectontwikkeling Geen Directeur en management

6.3

bv vRijstad vianen

6.4

Deelneming van LEKSTEDEwonen in BV Vrijstad Vianen: algemene gegevens Naam verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats

Deelneming van LEKSTEDEwonen in LEKSTEDE energie BV:

bV Vrijstad Vianen Maatschappij tot stadsherstel BV Vianen

statutaire doelstellingen - De vennootschap heeft uitsluitend of nagenoeg uitsluitend ten doel in het belang van volkshuisvesting de restauratie van al dan niet door aankoop verkregen register goederen gelegen in de gemeente Vianen, die als woonruimte verloren zijn gegaan, dan wel als zodanig dreigen te vervallen, in het bijzonder daar waar gebouwen dreigen verloren te gaan die zijn ingeschreven in het rijksregister van Monumenten en die bij verbetering naar de hedendaagse eisen behouden kunnen blijven als woonruimte.

Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Intrinsieke waarde Overige deelnemers Geldstromen van ti naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekt rekening courant krediet Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel van de TI

| 80 |

lekstede eneRgie bv

Restauratie panden Ja

€ 138.500 -/- € 7.200 negatief 51,375% € 92.000 Aandeelhouders

< € 5.000 € 200.000 6 maands Euribor + opslag 1,5% Hypothecaire zekerheid pand(en) Gekoppeld aan projectontwikkeling Geen Directeur en medewerkers

algemene gegeven Naam verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats

lekstede energie Maatschappij tot stadsherstel BV Vianen

statutaire doelstellingen - De activiteiten van LEKSTEDE energie BV bestaan voornamelijk uit het verkrijgen, bewaren, houden, onderhouden, beheren, exploiteren en vervreemden van warmte /koude -installaties, onder meer door middel van de verkrijging van zakelijke rechten zoals rechten van opstal welke onder andere de bevoegdheid omvatten tot het in eigendom hebben en houden, onderhouden en zo nodig vernieuwen van een zogenaamd Warmte Koude Opslagsysteem (WKO), met alle daarbij behorende werken en installaties.

Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden

Exploiteren 2 Warmte Koude Opslaginstallaties Ja

Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Intrinsieke waarde Overige deelnemers

€ 5.631 € 4.856 positief 100% nihil geen

Geldstromen van ti naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekt rekening courant krediet Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel van de TI

< € 5.000 n.v.t. Geen Directeur en medewerkers

Geldstromen van verbinding naar ti Ontvangen winstuitkering Afgegeven zekerheden Maximaal risico-exposure/aansprakelijkheid

Geen Geen 100%

6.5

oveRige veRbindingen

LEKSTEDEwonen heeft nog de volgende verbindingen met een ondergeschikt belang. Aangegeven wordt de toegevoegde waarde van de samenwerking voor LEKSTEDEwonen. De directeur-bestuurder vertegenwoordigt LEKSTEDEwonen in deze verbindingen. commanditaire Vennootschap de witte Vrouwe Belang: € 300.000 (2 aandelen van € 150.000,-; 14% belang) Betreft: Huisvesting van dakloze zwerongeren. commanditaire Vennootschap de uithof iii Belang: € 1.950.000 is gelijk aan 10% Betreft: Aandeel in studentenhuisvesting in het wooncomplex Casa Confetti in de Utrechtse universiteitswijk De Uithof in Utrecht. wooninvesteringsfonds (wiF) Belang: € 2.000.000 (vier certificaten van € 500.000) Betreft: Deelneming in achtergestelde lening. Machado bV Belang: Betreft:

€ 915.000 (waarvan € 465.000 agio) is gelijk aan 50% belang Studentenhuisvesting, deels in een luxer segment in monumentaal pand in Utrecht. De overige eenheden zijn bezit van de T.I.

woningnet nV Belang: € 909 (101 aandelen á € 9) Betreft: Aandeel in organisatie belast met de uitvoering van Woonruimteverdelingssystemen.

| 81 |

H7 Financieel VerslaG 7.1

geConsolideeRde bal ans

De geconsolideerde (samengevoegde) balans betreft de organisatorische en economische eenheid van LEKSTEDEwonen, LEKSTEDE energie BV, BV Vrijstad Vianen, Vereenigd Belang Holding BV en haar dochter Vereenigd Bouw Belang BV. Onderlinge vorderingen en schulden worden daarbij geëlimineerd.

Geconsolideerde balans (in miljoenen euro’s) Bezittingen

Schulden en eigen vermogen 2013

Woningen, gronden en overige verhuurde bezittingen; kantoor, auto's, e.d.

2013

2012

Groepsvermogen Eigen Vermogen Aandeel derden

100,8 0,1

118,6 0,1

Egalisatierekening

4,8

3,0

10,0

17,5

260,3

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Belastinglatenties

3,9 0,7

4,4 1,0

Voorzieningen

Voorraden, vorderingen en transitoria

3,9

6,4

Langlopende schulden

141,9

131,4

12,2

6,9

Kortlopende schulden

16,1

8,4

273,7

279,0

273,7

279,0

Geldmiddelen Totaal

| 82 |

253,0

2012

nadere toelichting bij enkele posten

•

•

Woningen, gronden en overige verhuurde bezittingen Enerzijds neemt de waarde toe als gevolg van de oplevering in de nieuwbouw van 54 sociale huurwoningen, waarvan 1 met een kleine bedrijfsruimte, 24 zorgwoningen met een dagopvang, 16 zelfstandige eenheden voor begeleid wonen en 9 vrije sector huurwoningen. Daarnaast zijn de volgende projecten op het gebied van maatschappelijk vastgoed gerealiseerd: 1 brede school, 1 peuterspeelzaal, 1 buitenschoolse opvang in Vianen en een Dorpshuis in Zijderveld. Tot slot zijn er in de nieuwbouw 23 koopgarantwoningen opgeleverd welke onder deze post zijn verantwoord. Ondanks het grote aantal opleveringen daalt de waarde van het bezit als gevolg van het inrekenen van de verhuurderseffing in de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed. Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deze post heeft betrekking op deelnemingen. LEKSTEDEwonen (geconsolideerd) neemt deel in Commanditaire Vennootschap De Witte Vrouwe (opvang zwerongeren), in Commanditaire Vennootschap Uithof III en in het Wooninvesteringsfonds. Gezien de ontwikkelingen bij het Wooninvesteringsfonds is in 2013 een voorziening getroffen van € 1 miljoen, zijnde 50 % van de deelname. Sinds 2007 wordt er deelgenomen in Machado BV en is er een participatie in WoningNet NV.

•

Belastinglatenties De latente belastingvordering heeft betrekking op de fiscale eenheid en de contant gemaakte waarde van toekomstige kasstromen van leningen tegen zero coupon.

•

Groepsvermogen Het groepsvermogen bestaat uit de Bedrijfsreserve dat samen met een aandeel derden uit de consolidatie met BV Vrijstad Vianen het Eigen Vermogen vormt.

De overige mutaties hebben betrekking op waardeveranderingen welke rechtstreeks in het eigen vermogen zijn verwerkt.

•

Egalisatierekening De egalisatierekening heeft betrekking op een afgekochte exploitatiebijdrage (netto contant) voor het complex Brede School in Vianen over een periode van 40 jaar. Na oplevering zal jaarlijks een bedrag worden onttrokken ten gunste van de exploitatie. Jaarlijks wordt aan de egalisatierekening 4,75% rente toegerekend.

•

Voorzieningen Dit betreft o.a. voorzieningen voor onrendabele investeringen in de komende jaren. De voorzieningen zijn als volgt te specificeren: Voorziening herstructurering € 2,5 miljoen Voorziening nieuwbouw € 7,4 miljoen Voorziening personeel € 0,1 miljoen

•

Langlopende schulden De mutatie wordt veroorzaakt door de toename van langlopende leningen vanwege het aantrekken van € 14,4 miljoen aan nieuwe leningen en een aflossing van € 1,8 miljoen. Het saldo langlopende leningen komt daarmee uit op € 130,4 miljoen. Daarnaast is voor een bedrag van € 11,4 miljoen euro een terugkoopverplichting opgenomen voor 62 in gebruik zijnde woningen, eerder verkocht onder voorwaarden (Koopgarant).

•

Kortlopende schulden De grootste post binnen de kortlopende schulden vormt de aflossingsverplichting langlopende schulden voor een bedrag van € 8 miljoen.

De ontwikkeling van Algemene Bedrijfsreserve verliep in 2013 als volgt: Groepsvermogen begin van het jaar: € 118,7 miljoen Af: jaarresultaat 2013 € -/- 5,8 miljoen Af: Herwaardering direct in het eigen vermogen € -/- 8,1 miljoen Af: overige mutaties € -/- 3,9 miljoen Groepsvermogen eind van het jaar: € 100,9 miljoen AF: Aandeel derden in het groepsvermogen

€`

Eigen Vermogen

€

-/- 0,1 miljoen 100,8 miljoen

| 83 |

7.2

geConsolideeRde Winst-en-veRliesRekening Geconsolideerde winst-en-VerliesrekeninG (in miljoenen euro’s)

Baten:

Huren en vergoedingen Bijdragen en verkoopresultaten Overige baten

2013 24,3 0,3 1,1

Totaal baten Lasten:

Afschrijvingen Waardeveranderingen Lonen en salarissen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

2012 23,1 0 0,8 25,7

9,1 9,1 2,1 3,8 5,9

23,9 9,3 6,7 1,8 3,4 4,8

Totaal bedrijfslasten

30,0

26,0

Saldo (baten - lasten)

-/- 4,3

-/-2,1

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-/- 0,4

0,3

4,0

2,7

Financiële baten en lasten

-/-5,5

-/- 4,9

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen

-/-6,2

-/- 4,0

Belastingen Resultaat deelnemingen

0,9 -/-0,5

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

Groepsresultaat na belastingen Waardeveranderingen rechtstreeks verwerkt In het eigen vermogen

| 84 |

-

1,5 -/-0,5

-5,8

-3,0

-12,0

7,7

nadere toelichting bij enkele posten

•

Huren en vergoedingen De toename ten opzichte van 2012 wordt grotendeels veroorzaakt door de huurstijging per 1 juli 2013 en het in exploitatie nemen van de opgeleverde nieuwbouw. In mindere mate wordt de verhoging veroorzaakt door individuele huurprijs aanpassingen als gevolg van aangebrachte voorzieningen. De vergoedingen voor servicekosten zijn gestegen door nieuwbouw en een lichte verhoging van de tarieven.

•

Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten met betrekking tot het klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud. In 2013 is meer planmatig onderhoud uitgevoerd. Er is een flinke stijging van het mutatieonderhoud, veroorzaakt door relatief veel mutaties waarbij oude woningen zijn gerenoveerd. De kosten van de eigen dienst zijn verantwoord bij lonen, salarissen en sociale lasten.

•

Bijdragen en verkoopresultaten In 2013 zijn er twee huurwoningen verkocht en twee bestaande koopgarantwoningen ingekocht en opnieuw als koopgarantwoning verkocht. In de nieuwbouw zijn 23 koopgarantwoningen en 3 vrije sector koopwoningen verkocht en opgeleverd.

•

Overige bedrijfslasten Onder de overige bedrijfslasten is de solidariteitsheffing Centraal Fonds en de verhuurdersheffing verantwoord. Dit brengt € 0,75 miljoen extra lasten met zich. Aan leefbaarheid is € 0,25 miljoen meer uitgegeven en de lasten van servicekosten zijn toegenomen. De bedrijfskosten zijn met 8,8% gedaald met name als gevolg van minder inzet van interim personeel.

•

Overige baten Hieronder zijn onder meer de vergoedingen voor verrichtte diensten vanwege eigen projecten verantwoord.

•

Financiële baten en lasten Onder deze post zijn de renteopbrengsten en de rentekosten van leningen en derivaten verantwoord.

Afschrijvingen Conform de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging wordt er afgeschreven over sociaal vastgoed in exploitatie. In 2013 komen de afschrijvingen uit op ruim € 9 miljoen.

•

Belastingen Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft LEKSTEDEwonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2011 en 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - De waardebepaling van de ontwikkelrechten; - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; - Het vormen van een herbestedingsreserve; - Het vormen van een herinvesteringsreserve.

•

•

Waardeveranderingen vaste activa De veranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende een verslagjaar nieuwe juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering aan te gaan. Ook is onder deze post het onrendabel herwaardering opgenomen voor een bedrag van € 7,5 miljoen. Deze post wordt met name veroorzaakt door het verplicht inrekenen van de verhuurdersheffing.

•

Lonen en salarissen Ten opzichte van voorgaand jaar nemen de kosten voor lonen en salarissen toe. Dit wordt veroorzaakt doordat er gedurende 2012 een aantal vacatures waren, die in het verslagjaar zijn ingevuld.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en 2012 nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties een andere waarde hebben. Voor de jaren 2006 t/m 2010 zijn definitieve aanslagen door de Belastingdienst vastgesteld.

| 85 |

7.3

ContRoleveRkl aRing van de onafhankelijke aCCountant

aan: de raad van commissarissen van stichting Volksbelang Vianen De in dit rapport op pagina 91 tot en met 95 opgenomen samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte geconsolideerde balans per 31 december 2013 en de samengevatte geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 met bijbehorende toelichtingen, is ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Volksbelang Vianen te Vianen over 2013. Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 27 mei 2014. Desbetreffende jaarrekening en deze samenvatting daarvan, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 27 mei 2014. De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Volksbelang Vianen. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de stichting is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in 7 van de toelichting. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder Standaard 810, "Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten". Oordeel Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Volksbelang Vianen voor het jaar geëindigd op 31 december 2013 in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in 7 van de toelichting.

Zwolle, 27 mei 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. | Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle | Postbus 513, 8000 AM Zwolle | T: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61 | www.pwc.nl 'PwC' is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory NV. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions Actuarial & lnsurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

| 86 |

COLOFON © 2014 LEKSTEDEwonen | Vianen Ut Projectcoördinatie LEKSTEDEwonen | Vianen Ut Vincent Beringen Redactie LEKSTEDEwonen | Vianen Ut Ed de Groot, Henk Kooij en Vincent Beringen (eindredactie) Fotografie en illustraties LEKSTEDEwonen | Vianen Ut Ontwerp, creatie en realisatie Ronald Wassink www.557design.nl

Adres: Postbus 187 | 4130 ED VIANEN Ut Kantoor: Hogelandseweg 44 | 4132 CW VIANEN Ut Mail: [email protected] Website: www.lekstedewonen.nl Telefoon: (0347) 37 20 20 KvK nr: 23036735 Instellingsnr: L0144 NRV nr: 2236