Jaarplan
2014
Inhoud 1. Voorwoord
2
2. Klanten, kernen, kwaliteit
4
3. Ontwikkeling van de woningvoorraad
8
4. Ontwikkeling organisatie en personeel
13
5. Overzicht activiteiten
17
6. Financieel jaarplan
19
jaarplan 2014
1
1
Voorwoord
Ik wil dit voorwoord graag opbouwen rond een aantal quotes van de Amerikaanse filosoof/ essayist Ralph Waldo Emerson (1803-1882). Uit het gegeven dat deze schrijver al ruim 130 jaar geleden is overleden blijkt al wel dat sommige discussies van alle tijden zijn. Het is goed om ons daarvan bewust te zijn. De eerste quote waarbij ik wil stilstaan luidt:
“Wat achter ons ligt en wat voor ons ligt, is van weinig belang in vergelijking met wat binnenin ons ligt.” Waarom juist deze tekst, zult u zich misschien afvragen. Ik zal proberen dat duidelijk te maken. In 2013 zijn we als corporatie heel intensief bezig geweest met het opstellen van een nieuw ondernemingsplan. Een plan, waarin we onze voornemens voor de komende 4 tot 6 jaar hebben verwoord. Niet tot in detail, maar ‘als de stip op de horizon’ waar we naar op weg zijn. Bij het maken van zo’n ondernemingsplan kijk je met een aantal mensen die bij het wel en wee van de corporatie betrokken zijn terug op de afgelopen jaren, en probeer je ook – zo goed als mogelijk – een beeld te schetsen van de activiteiten en doelstellingen in de komende jaren. Dat is op zich al een lastige opgave, en als u de tekst van het ondernemingsplan leest zult u voor uzelf moeten beoordelen of we daar in geslaagd zijn. Waar we al discussiërende achter kwamen is dat alles draait om mensen, en om de rol die we als corporatiemedewerkers kunnen spelen bij wat ik gemakshalve noem ‘het welbevinden van onze huurders’. Dat betekent dat de band die we met onze huurders hebben intensiever/ beter moet worden, maar soms ook dat we dingen kunnen loslaten die huurders zelf net zo goed of beter kunnen. Het goed functioneren als verhuurder moet bij elke medewerker ‘tussen de oren zitten’, die opgave hebben we onszelf in het ondernemingsplan gesteld. Dat traject gaan we vol vertrouwen in, met in het achterhoofd te tekst van de tweede quote van Emerson:
“De jaren leren je dingen die de dagen niet weten.” Als woningcorporaties hebben we te maken met onzekere tijden. De parlementaire enquête werpt z’n schaduwen vooruit en regels, ‘control’ en verantwoording worden aangescherpt. De (on)eindigheid van een aantal heffingen en belastingen maakt het opstellen van een meerjarenplanning lastiger dan in de afgelopen jaren het geval was. Ook hebben we te maken met majeure vraagstukken als ‘de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen’ en ‘hoe goed en snel verduurzamen we ons woningbezit’. Dat leidt enerzijds tot voorzichtigheid, en anderzijds tot de noodzaak om inventief en innovatief elke dag opnieuw aan de slag te gaan. In het ondernemingsplan, maar zeker ook in dit jaarplan, vindt u daarvan de door ons gemaakte keuzes en de uitwerkingsrichting. Dat brengt mij op de derde quote:
“De wereld is vol met poorten, vol met kansen en een aaneenschakeling van spanningen die er op wachten om benut te worden”. De aanhoudende financiële crisis, het gebrek aan consumentenvertrouwen, de ingestorte woningmarkt en het afbreken/ versoberen van het sociale vangnet zijn niet de meest positieve
jaarplan 2014
2
items om het over te hebben. Maar toch ……… Het heeft ook z’n voordelen. We zien allerlei initiatieven ontstaan die vijf jaar geleden nog ondenkbaar waren. Ik denk daarbij aan de lokale (duurzame) energiebedrijven en de financieringsopties die daarbij onderzocht worden, de woningbouw-concepten van ontwikkelaars, nieuwe bank-concepten die hopelijk minder gericht zijn op het verstrekken van bonussen en winstuitkeringen en dergelijke. Binnen de corporatiesector zie ik initiatieven van de grond komen die tot doel hebben om de bedrijfslasten te verlagen. Ook worden bestuurlijke uitwassen eindelijk goed aangepakt en staan we nadrukkelijk stil bij ons bestaansrecht. Kortom, er ontstaat een nieuw elan. Ook bij Sprengenland Wonen is dat het geval. U vindt dat terug in onze ambities en activiteiten. We blijven onze doelen, zoals verwoord in het ondernemingsplan, in het oog houden en doen ons best om die doelen ook te bereiken. Dat vereist soms ‘verkennerswerk’ en doorzettingsvermogen. Daar staan we voor, ook in 2014. Om dat te benadrukken wil ik afsluiten met het citaat:
“Ga niet waar de weg je leidt maar ga waar geen pad is en laat je eigen spoor achter.”
Dick de Man, directeur-bestuurder november 2013
jaarplan 2014
3
2 1.1
Klanten, Kernen, Kwaliteit Klantprocessen en dienstverlening
afdeling
activiteit
Wonen
Onderzoek naar belangrijkste succesfactoren klantwaardering
Wonen
Kiezen van prioriteiten in de dienstverlening
In de wijze waarop we onze dienstverlening organiseren stellen we klanten centraal met goede dienstverlening, door wensen en behoeften te beantwoorden en klanten zoveel mogelijk de ruimte te bieden om zich betrokken te tonen bij de eigen woning en woonomgeving. Goede dienstverlening betekent dat de klant op een heldere, duidelijke en vlotte manier geholpen wordt. Wij stellen ons hierbij op als een professionele dienstverlener. We zoeken steeds een balans tussen efficiency en maatwerk. We gaan uit van het principe dat (potentiële) bewoners en andere klanten mondig en zelfredzaam zijn. Als iemand een steun in de rug nodig heeft, bieden we extra hulp, verwijzen we door of brengen hem in contact met iemand die hem verder kan helpen. We meten de waardering. Afgelopen jaren hebben we hierin al belangrijke stappen gezet. We willen echter ook weten wat klanten zelf in het bijzonder van ons verwachten. En welke factoren zijn het meest bepalend voor de tevredenheid van klanten? En, wat waardeert men het meest of het minst aan ons? We gaan hier onderzoek naar doen. Tevens maken we hierbij gebruik van uitkomsten van KWH. De resultaten passen we toe op de verdere ontwikkeling van onze dienstverlening.
1.2
Participatie en vitaliteit kernen afdeling
activiteit
Wonen
Onderzoeken succesfactoren bewonersbeleving woonkwaliteit en leefbaarheid
Wonen
Ontwikkelen aanvullende methoden (‘gereedschappen’) stimuleren participatie en eigen (actieve) rol van bewoners
Wonen
In beeld brengen van behoeften en knelpunten in de kernen en bepalen welke rol we hierin kunnen vervullen
Onze benaderingswijze van kernen is maatwerk. Dit rust op 3 pijlers: - onze eigen dienstverlening - stimuleren actieve rol bewoners - samenwerking met andere ‘partijen’ Het centraal stellen van de klant is een belangrijke voorwaarde om bewoners actiever te betrekken bij de eigen woning en de woon- en leefomgeving. We willen hierin een stap verder gaan dan de ‘klassieke’ overlegvormen. Ons ideaal is dat bewoners meer invloed uitoefenen op
jaarplan 2014
4
het beleid en beheer van woningen en de omgeving, mogelijk zelf taken overnemen. Dus niet alleen meepraten, maar vooral meedoen en verantwoordelijkheid nemen. Dit alles met het doel om bij te dragen aan de vitaliteit en leefbaarheid van kernen. Het bijzondere van ons werkgebied is de diversiteit. Dit brengt met zich mee dat de aanpak in het ene dorp niet automatisch ook toepasbaar of succesvol is in het andere. We kiezen daarom voor maatwerk. Bewoners kunnen hierin een grote rol spelen. Zij vervullen een sleutelrol in het behoud of het versterken van de vitaliteit en leefbaarheid van een dorp. Onze aanpak Voor ons is de hamvraag welke thema’s voor de bewoners het meest wezenlijk zijn als het gaat om woonkwaliteit en leefbaarheid. Welke zaken beïnvloeden hun woongenot het meest? In hoeverre is men hierover nu tevreden? Welke rol willen of kunnen bewoners zelf spelen? Vervolgens is voor ons de vraag aan de orde; kunnen of moeten we in elk van die thema’s en in elk van die dorpen een rol spelen en zo ja, welke? En vooral: op welke van die thema’s zijn bewoners zelf aanspreekbaar om een actieve rol te spelen? We gaan steeds met bewoners de dialoog aan hoe zij een eigen rol kunnen nemen. We gaan ons bij elke activiteit de vraag stellen hoe we ruimte kunnen bieden voor een grotere betrokkenheid van bewoners. Om bewoners te stimuleren tot het nemen van initiatief en tot zelfwerkzaamheid reiken we hen een ‘gereedschapskist’ aan met verschillende mogelijkheden en middelen, afhankelijk van de situatie en wensen van de betreffende bewoners. Hetzij om hun woning te verbeteren en aan te passen aan eigen wensen en behoeften. Hetzij om de woonomgeving aantrekkelijker te maken. Eén van die gereedschappen is ProPoints. Dat betekent dat bewoners ook beloond worden voor hun inspanningen en betrokkenheid. Als bewoners in georganiseerd verband taken willen overnemen, bieden we hiervoor eveneens de ruimte. We verwachten dat dit een geleidelijk (groei)proces zal zijn. We stimuleren dit, maar bewoners zullen zelf de handschoen moeten oppakken. Informatiebronnen We hebben verschillende ‘informatiebronnen’ tot onze beschikking om een beeld te krijgen van de behoeften en knelpunten in de kernen en hoe we ons hierin manifesteren. Om er enkele te noemen: o Metingen in het kader van KWH o Enquêtes, panelgesprekken, etc. o Onderzoek bewonerswaardering woonkwaliteit o Waarnemingen medewerkers o Etc. Als daartoe aanleiding bestaat voeren we aanvullende inventarisaties uit. Deze informatiebronnen ‘verbinden we met elkaar’ om inzicht te krijgen in de meest wezenlijke ontwikkelingen en wensen/behoeften van elke kern en de wijze waarop deze zijn of moeten worden opgepakt . Dit vormt één van de onderliggers van ons portefeuillebeleid. In 2014 geven we hiertoe een aanzet in het kader van de actualisatie van het DVB. Samenwerking met andere ‘partijen’ Op veel zaken, zoals zorg, welzijn en veiligheid, hebben wij geen directe invloed en deze behoren niet tot onze kerntaak. Andere partijen zoals de gemeente, onderwijs-, welzijns- en zorginstellingen, politie, zijn op deze terreinen meer deskundig. We vinden dat vooral de gemeentelijke overheid een initiatiefnemende rol vervult om verschillende partijen bij elkaar te brengen. Het ontwikkelen van woonservicegebieden en de uitwerking van gemeentelijke woon- en dorpsvisies zijn hierbij belangrijke aanknopingspunten. Dat betekent overigens niet dat we initiatieven tot samenwerking lijdzaam afwachten. Als we vanuit onze invalshoek knelpunten of ontwikkelingen signaleren die ook voor anderen van belang zijn, leggen we hiervoor de noodzakelijke contacten voor een gezamenlijke aanpak.
jaarplan 2014
5
Samenwerking moet tot doel hebben om in de dorpen te komen tot een sluitend aanbod. We vinden dat belangrijk omdat daarmee het draagvlak in de dorpen wordt gewaarborgd of versterkt. Specifiek aandachtspunt zijn de ontwikkelingen die de komende jaren plaatsvinden in de zorg- en hulpverlening. Het overheidsbeleid is er steeds meer op gericht dat zorg en hulpverlening aan bijvoorbeeld ouderen en mensen met een beperking in de eigen woonomgeving en door het eigen netwerk plaatsvindt. Het is niet vanzelfsprekend dat vanwege de schaalgrootte in ons werkgebied, het huidige voorzieningenniveau en dienstenaanbod overeind gehouden kan worden. Vanwege deze reden is samenwerking de komende jaren urgenter dan ooit. Het actiepunt ‘Samenwerking met andere partijen’ heeft permanente aandacht.
1.3
Duurzaamheid afdeling
activiteit
Bedrijfsv.
Opzetten en uitvoeren plan van aanpak Uitvoering MJOB/duurzaamheidsmaatregelen
Comm.
Opzetten communicatieplan duurzaamheidsbeleid
Bedrijfsv.
Communicatie en overleg betr. draagvlak duurzaamheidsmaatregelen
Bedrijfsv.
Aanwenden van externe financiering en subsidies
Beleidsontw.
Uitwerken uitgangspunten en randvoorwaarden toepassing huurverhoging
Wonen
Organiseren betrokkenheid bewoners bij duurzaamheid (aanbod kostendekkende maatregelen, voorlichting en ZAV, Propoints)
Uitvoering duurzaamheid: plan van aanpak We hebben in 2012 ca. 600 woningen aangewezen waar in de komende 10 jaar duurzaamheidsmaatregelen zullen worden getroffen. Dit gebeurt in combinatie met MJOBwerkzaamheden. Deze projecten vormen een wezenlijk onderdeel van ons beleid om de huidige woningvoorraad kwalitatief op een goed peil te houden. In 2014 wordt gestart met de uitvoering van een pilot in 2 complexen (76 woningen). Bij de uitvoering van dit verbeterprogramma spelen meerdere aspecten een rol: o uitwerking (uitvoering) technische maatregelen: er moeten keuzes worden gemaakt welke maatregelen het meest effectief zijn qua energetische opbrengst (dus ook: reductie energielasten) o Kostenbeheersing: is een afzonderlijk aandachtspunt. Hoe kan met een combinatie van werkzaamheden het maximale resultaat worden gehaald, welke mogelijkheden zijn er in sfeer van aanbesteding, welke mogelijkheden zijn er qua financiering en aanwending van subsidies. o Bijdrage huurders: uitgangspunt is dat waar mogelijk een deel van de investering in de woning ‘terugverdiend’ wordt via een huurverhoging. De zgn. woonlastenbenadering is hiervoor leidend en het moet passen in het portefeuille- en huurbeleid. Deze uitgangspunten worden verder uitgewerkt. o Communicatie vergt expliciete aandacht vanwege 3 redenen: - een huurbijdrage is alleen mogelijk als bewoners mee willen doen. Dat vereist een gedegen motivering van onze plannen en goede voorlichting over de aard en het verwachte effect van de duurzaamheidsmaatregelen. Medewerking van bewonerszijde staat of valt met overtuigende communicatie.
jaarplan 2014
6
- de projecten vormen een goed aanknopingspunt om met voorlichting bewoners bewuster te maken wat men aanvullend zelf kan doen om de energielasten te verminderen. Het gaat hier om ‘bewust woongedrag’, maar ook om zelfwerkzaamheid. Wat betreft dit laatste brengen we de mogelijkheden die ZAV en ProPoints bieden, over het voetlicht. De faciliteiten die we in dit verband bieden moeten hiervoor overigens verder worden uitgewerkt. - De uitvoering van projecten is tevens een uitgelezen moment om de ambities van Sprengenland Wonen over het voetlicht te brengen. Werkgroep Duurzaamheid Bij voorgaande zijn meerdere afdelingen/disciplines binnen Sprengenland Wonen betrokken. Voor een efficiënte en samenhangende aanpak werken betrokkenen samen in een werkgroep. Bedrijfsvoering is de ‘trekker’ van deze werkgroep. Deze werkt een opdracht uit en doet een voorstel betreffende de opdracht en werkzaamheden (tevens tijdsplanning) en de samenstelling van de werkgroep. Deze wordt vastgesteld door het MT.
1.4
Woonruimteverdeling afdeling
activiteit
Wonen
Advies klantgericht en efficiënt dienstverleningsconcept woonruimteverdeling
In Woonkeus-verband wordt gewerkt aan een onderbouwd advies ten aanzien van een klantgericht en efficiënt dienstverleningsconcept voor het woonruimteverdeelsysteem van de Stedendriehoek met daarbij een zo efficiënt en klantvriendelijk mogelijk automatiserings- en informatiesysteem. Uitgangspunt is een verlaging van kosten voor de wooncorporaties en/of Woonkeus ten opzichte van de huidige kosten.
.
jaarplan 2014
7
3 2.1
Ontwikkeling van de woningvoorraad
MJOB afdeling
activiteit
Bedrijfsv.
Uitvoeren conditiemeting
Bedrijfsv.
Uitwerken mogelijkheden kostenbeheersing MJOB
Bedrijfsv.
Implementeren ‘klantgevraagd’ planmatig onderhoud
Conditiemeting Onder planmatig onderhoud valt een groot aantal werkzaamheden om het casco en diverse voorzieningen in goede staat en up to date te houden. Onderhoudscycli en waarnemingen hoe de woning er bij staan vormen de basis wanneer welke werkzaamheden worden uitgevoerd. De conditiemeting die we in 2014 gaan uitvoeren moet bijdragen aan de onderbouwing van het planmatig onderhoud op de langere termijn. Dit is van belang vanuit een oogpunt van ‘techniek’ en om grip te krijgen op toekomstige kostenontwikkelingen. Planmatig onderhoud: kostenbeheersing Met (planmatig) onderhoud is veel geld gemoeid. Om de kwaliteit te waarborgen is de komende jaren de vraag aan de orde hoe het budget efficiënter kan worden ingezet zonder in te boeten op kwaliteit. Aanknopingspunten zijn de fasering en timing van het planmatig onderhoud (bijv. meer afstemming met mutatieonderhoud). Ook zien we mogelijkheden in gezamenlijke aanbesteding met andere corporaties en meer uitbesteding. ‘Klantgevraagd’ planmatig onderhoud Wij gaan de wensen van bewoners meer betrekken bij het moment waarop planmatige onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd. Hierbij is de vraag aan de orde: kan het vervangen van sanitair, keukeninrichting e.d. meer worden afgestemd op individuele wensen van de bewoner. Moet planmatig onderhoud per se collectief per complex worden uitgevoerd, of kan de wens van de bewoner hierbij ook een rol spelen? Randvoorwaarde is dat het niet ten koste mag gaan van de onderhoudstaat, het mag niet leiden tot een structurele stijging van het uitgavenpatroon cq. moet passen binnen de doelstelling tot kostenreductie. Er mogen bovendien geen onbeheersbare pieken of dalen gaan optreden in het uitgavenpatroon. In de notitie ‘Klantgevraagd Onderhoud’ is in 2013 een eerste aanzet gegeven tot een systematiek hiervoor. Dit model wordt in 2014 verder uitgewerkt en geïmplementeerd.
2.2
Projectontwikkeling afdeling
activiteit
Directie
Uitvoering projecten volgens projectenoverzicht
Bedrijfsv.
Onderzoeken mogelijkheden reduceren onrendabele top nieuwbouw
Reduceren onrendabele top nieuwbouw
jaarplan 2014
8
Het ontwikkelen van sociale huurwoningen brengt een onrendabele top met zich mee. De laatste jaren hebben we gezien dat de bouwkosten structureel zijn gestegen, waardoor de hoogte van de onrendabele top is toegenomen. Dit vergroot de druk op onze liquiditeitspositie. In 2014 wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn om de onrendabele top bij de bouw van sociale huurwoningen te verkleinen, om zo bij te dragen aan een financieel gezonde organisatie. Projecten in voorbereiding of uitvoering In 2012 zijn de nieuwbouw- en herstructureringsprojecten kritisch tegen het licht gehouden. Diverse projecten zijn beëindigd of opgeschort. Dit beleid zetten we de komende jaren voort. We ontwikkelen de komende jaren geen nieuwe nieuwbouwinitiatieven. Nieuwe initiatieven in de sfeer van sloop en vervangende nieuwbouw behoren wel tot de mogelijkheden, mits financieel verantwoord. Dit vormt dan een onderdeel van ons beleid ten aanzien van onze huidige portefeuille. De volgende projecten zijn in 2014 in uitvoering/voorbereiding. De meeste van deze projecten beslaan meerdere fasen.
Kern
Project
Start bouw
Hoenderloo
Veldheim
2013
Krimweg Loenen Uddel
Eerbeek
Totaal nieuw
Huur
2015
12
6
2015
2016
10
Horstweg
2013
2014
10
6
Ronde Akker
2017
2017
10
10
Uddelsekampweg
2013
2015
26
17
4
Aardhuisweg
2014
2021
30
24
6
Eerbeekse Enk
2015
2019
24
38
38
44
136
101
2.3
Oplevering Te slopen/ verkoop
20
Koop Koop (vrij) (Koopg.) 6 10 4
26
5
9
Dynamisch voorraadbeleid afdeling
activiteit
Beleidsontw.
Actualiseren dynamisch voorraadbeleid
Beleidsontw.
Uitwerken aanpak en strategieën inspelen op vergrijzing
Beleidsontw.
Onderzoeken bewonersbeleving woningkwaliteit (aansluitend op conditiemeting MJOB)
Bedrijfsv.
Uitwerken diverse complexstrategieën n.a.v. DVB
In 2012 is het dynamisch voorraadbeleid voor Sprengenland Wonen vastgesteld. Sindsdien hebben zich meerdere ontwikkelingen voorgedaan: o enkele herstructurerings- en nieuwbouwprojecten hebben zich anders ontwikkeld dan destijds aangenomen o vooral een deel van de seniorenwoningen is moeilijker verhuurbaar geworden. Aspecten als prijs en kwaliteit speelt hierbij mogelijk een rol. o we hebben het Ondernemingsplan 2014-2017 vastgesteld. Hierin is een aantal uitgangspunten gekozen die invloed hebben op het portefeuillebeleid. In het bijzonder geldt dit voor het
jaarplan 2014
9
inspelen op de vergrijzing, beschikbare aanbod voor middeninkomens en de mix van vrije verkoop en verkoop ‘onder voorwaarden’. o in 2013 is het ‘eigen’ huurbeleid geïntroduceerd. In datzelfde jaar is dat gepaard gegaan met de (landelijke) inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit heeft effect op betaalbaarheid en verhuurbaarheid. o de uitvoering van energetische maatregelen heeft huureffecten op de korte en langere termijn o in de zorgsector doen zich ontwikkelingen voor die mogelijk met zich meebrengen dat er een extra beroep wordt gedaan op huisvesting van bijzondere doelgroepen. (De samenhang tussen) Deze ontwikkelingen gaan we opnieuw in beeld brengen door het Dynamisch VoorraadBeleid te actualiseren. Vergrijzing De meest ingrijpende demografische verandering die de komende decennia op ons afkomt is de vergrijzing. Hierbij spelen ook ontwikkelingen in de zorgsector een rol (scheiden wonen en zorg). Voor Sprengenland Wonen is het van belang om in beeld te krijgen wat dit gaat betekenen. Hoe spelen we in op vergrijzing, wat is naar verwachting de toekomstige behoefte in kwantitatief en kwalitatief opzicht? In hoeverre matcht het aanbod met die toekomstige vraag? Welke aanpak en strategieën vloeien hier uit voort? Dit maakt onderdeel uit van de actualisatie van het DVB. Beleving bewoners woningkwaliteit We gaan meten hoe bewoners de kwaliteit van hun woning ervaren. Dit zien we als een aanvulling op de technische conditiemeting. De resultaten hiervan nemen we mee in de keuzes die we maken in het kader van MJOB en DVB. Als dergelijk onderzoek wordt herhaald, is het tevens een instrument om te meten welke invloed maatregelen hebben op de waardering van woningen. Het vormt daarnaast de input voor een volgende update van het dynamisch voorraadbeleid. Uitwerking complexstrategieën Er zijn 12 complexen (127 woningen) benoemd waar ingrepen plaats moeten vinden, maar waarvan de aard en omvang nog moet worden vastgesteld. Daarvoor worden de knelpunten die zich in die complexen voordoen (niet alleen technisch) eerst verder geanalyseerd. Dit leidt voor elk van die complexen tot een strategie die verder wordt uitgewerkt. Werkgroep Dynamisch Voorraadbeleid Bij het ontwikkelen/actualiseren van DVB zijn vrijwel alle ‘disciplines’ binnen Sprengenland Wonen betrokken. Voor een efficiënte en samenhangende aanpak werken betrokkenen samen in een werkgroep. Beleidsontwikkeling is de ‘trekker’ van deze werkgroep. Deze werkt een opdracht uit en doet een voorstel betreffende de opdracht en werkzaamheden (tevens tijdsplanning) en de samenstelling van de werkgroep. Deze wordt vastgesteld door het MT.
2.4
Maatschappelijk en commercieel vastgoed afdeling
activiteit
Control
Risico’s maatschappelijk vastgoed in kaart brengen en scenario ontwikkelen Uitgangspunt: afstoten van maatschappelijk vastgoed
Wonen
We starten met gefaseerd verkopen van garages
Bedrijfsv.
Inventariseren mogelijkheden afstoten overig vastgoed
Afstoten maatschappelijk vastgoed We hebben diverse gebouwen en voorzieningen ontwikkeld die worden gebruikt voor sociaalculturele doeleinden en om bijzondere doelgroepen te huisvesten. Het risico van dergelijke projecten wordt steeds groter. Als de huidige gebruiker de huur opzegt, blijven we als eigenaar
jaarplan 2014
10
zitten met een gebouw waaraan nauwelijks een nieuwe invulling gegeven kan worden. Zo’n scenario is vanwege ondermeer de ontwikkelingen in de zorg waarschijnlijker dan ooit. We ontwikkelen daarom geen nieuwe projecten meer in de sfeer van zorg- of sociaal-culturele voorzieningen. De ontwikkeling van risico’s van de bestaande gebouwen en voorzieningen volgen we nauwlettend. Voor elk van deze voorzieningen maken we een analyse van de risico’s en een scenario hoe deze zo goed mogelijk beheerst kunnen worden. Uitgangspunt is dat we de betreffende gebouwen afstoten als zich hiervoor gunstige omstandigheden voordoen of we zoeken hiervoor een andere bestemming. Afstoten garages, winkels, bedrijven Naast het zgn. maatschappelijk vastgoed hebben we ook garages en (via ‘Vastgoed Beheer Eerbeek BV) diverse bedrijfspanden, winkels in bezit. Deze activiteit behoort niet tot de kerntaak van een corporatie en gaan we beëindigen. In 2014 starten we met het gefaseerd aanbieden van garages. Tevens inventariseren we de mogelijkheden om het overige vastgoed af te stoten.
2.5
Basiskwaliteit afdeling
activiteit
Beleidsontw.
Definiëren en uitwerken basiskwaliteit
De vraag welke ‘basiskwaliteit’ we als standaard voor woningen hanteren heeft raakvlakken met zowel dagelijks- en mutatieonderhoud als met het planmatig onderhoud. Daarnaast vormt het een referentiekader welke investeringen op langere termijn noodzakelijk zijn om het woningbezit op langere termijn up to date te houden. Hiermee is het begrip ‘basiskwaliteit’ ok van belang voor het dynamisch voorraadbeleid. We gaan beschrijven welke basiskwaliteit we gaan hanteren. Hierbij moeten tevens vragen worden beantwoord als: kan of moet basiskwaliteit variëren al naar gelang het huurprijsniveau en/of de doelgroep? Randvoorwaarden bij het uitwerken van ‘basiskwaliteit’ is dat het integraal onderdeel vormt van het (geactualiseerde) dynamisch voorraadbeleid en moet passen in het huurbeleid. De duurzaamheidsambities worden meegenomen in het formuleren van basiskwaliteit. Het definiëren en uitwerken van basiskwaliteit moet bovendien passen binnen financiële uitgangspunten, in het bijzonder de opdracht om te komen tot een reductie van bedrijfskosten. Werkgroep Basiskwaliteit Bij het definiëren van basiskwaliteit zijn vrijwel alle ‘disciplines’ binnen Sprengenland Wonen betrokken. Voor een efficiënte en samenhangende aanpak werken betrokkenen samen in een werkgroep. Beleidsontwikkeling is de ‘trekker’ van deze werkgroep. Deze werkt een opdracht uit en doet een voorstel betreffende de opdracht en werkzaamheden (tevens tijdsplanning) en de samenstelling van de werkgroep. Deze wordt vastgesteld door het MT.
jaarplan 2014
11
2.6
Leegstand afdeling
activiteit
Wonen
Treffen maatregelen i.v.m. leegstand
Een deel van het woningaanbod is moeilijker verhuurbaar. Als gevolg hiervan dreigt leegstand. Dit geldt onder andere voor een deel van de seniorenwoningen. Om inkomstenderving te voorkomen worden keuzes gemaakt hoe dit te ondervangen. Als deze keuzes tevens van invloed zijn op het portefeuillebeleid en het huurbeleid in het algemeen, vindt hiermee afstemming plaats.
jaarplan 2014
12
4 3.1
Ontwikkeling organisatie en personeel
Rapportagestructuur afdeling
activiteit
Control
Implementeren bedrijfsbrede rapportagestructuur
Een goede rapportagestructuur is vanwege meerdere redenen van belang. Allereerst voor een goede bedrijfsvoering: met rapportages wordt inzichtelijk gemaakt in hoeverre doelstellingen (tijdig) worden gehaald en of zich onvoorziene ontwikkelingen voordoen waarop gereageerd moet worden. Rapportages zijn tevens van belang om marktontwikkelingen te volgen en hierop tijdig in te spelen. Vastgesteld is welke rapportages relevant zijn, voor wie (afdeling, MT, RvC) en in welke frequentie verschillende rapportages worden gemaakt. In 2014 wordt dit geïmplementeerd.
3.2
Automatisering afdeling
Activiteit
Bedrijfsv.
Implementeren papierloos vergaderen RvC en MT
In 2012 is besloten om voor de RvC en het MT ‘papierloos vergaderen’ mogelijk te maken. Dit wordt in 2014 geïmplementeerd.
3.3
Archivering afdeling
Activiteit
Bedrijfsv.
Inrichten papieren archief
Bedrijfsv.
Mappenstructuur windows afstemmen op structuur papieren archief
Papieren archivering In 2012 is een start gemaakt met het aanleggen van een nieuw papieren archief. In 2014 moet het inrichten van het nieuwe archief zijn vervolg gaan krijgen. Het archief moet een heldere opbouw/ordening hebben en toegankelijk zijn. Hiervoor is het van belang in beeld te krijgen op welke wijze de archiefstukken worden ingedeeld en gerangschikt. Een eerste inventarisatie hiervoor heeft inmiddels plaatsgevonden. In 2014 wordt op basis van een Documentair Structuurplan het archief verder ingericht. Digitale archivering Een groot deel van de papierstroom binnen Sprengenland Wonen wordt inmiddels gedigitaliseerd. Denk aan de post, facturen, uitgaande brieven via VP. Het streven is om zoveel mogelijk binnen
jaarplan 2014
13
ons automatiseringssysteem te archiveren. Hiervoor zal aandacht zijn binnen de verschillende procesbeschrijvingen. Daarnaast bestaat ook nog een digitale archivering in een mappenstructuur binnen Windows. Dit wordt in 2014 tegen het licht gehouden en afgestemd op de structuur van het papieren archief.
3.4
Beheersing bedrijfskosten afdeling
activiteit
Control
Analyseren bedrijfskosten (met oog op reductie)
De financiële middelen worden de komende jaren fors minder. Het rijk confronteert ons met forse heffingen, de kosten stijgen en we worden in onze activiteiten beperkt. Vooral de landelijke verhuurdersheffing heeft een grote impact. Deze loopt voor ons op naar bijna € 2,5 miljoen in 2017. Vanaf 2014 bedraagt de heffing structureel ruim 20% van de beïnvloedbare (!) bedrijfslasten. Om de heffing op te vangen kunnen we extra huurinkomsten behalen, de zgn. inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze compenseert echter bij lange na niet de landelijke heffing. Lagere bedrijfskosten en een afgeslankte projectenportefeuille moeten er voor zorgen dat Sprengenland Wonen op langere termijn financieel solide blijft. Wat betreft de ontwikkeling van de bedrijfskosten speelt ook de omvang van de portefeuille van Sprengenland Wonen een rol, die de komende 10 jaar afneemt met ± 7,5%. Vanwege bovenstaande ontwikkelingen ontkomen we er niet aan onze bedrijfskosten te verlagen. Het gaat om de vraag waar nog ‘lucht’ zit om kosten terug te brengen zonder het niveau van dienstverlening en kwaliteit wezenlijk aan te tasten. Waar en hoe kan met slimmer en efficiënter werken geld worden ‘verdiend’? Kunnen we met meer uitbesteding van werkzaamheden hetzelfde product leveren tegen lagere kosten? Levert samenwerking met collega-corporaties hieraan een bijdrage? Wat betreft de verlaging van de bedrijfskosten hanteren we als uitgangspunt dat: * de beïnvloedbare bedrijfskosten dalen ten opzichte van 2012 met tenminste 10% in 5 jaar en * de beïnvloedbare bedrijfskosten per woning niet stijgen. De reductie in de komende 5 jaar wordt aangewend om ruimte te maken voor ambities en investeringen naar voren te halen die nu nog voorzien zijn in de periode 2019-2023. Om reductie van bedrijfskosten mogelijk te maken, is het noodzakelijke om de (beïnvloedbare) bedrijfskosten door te lichten en deze af te zetten tegen de ambities en doelstellingen van Sprengenland Wonen en tegen criteria van doelmatigheid. Hierop moeten vervolgens keuzes worden gemaakt. Benchmarking met vergelijkbare corporaties maakt hiervan onderdeel uit.
3.5
Samenwerking met andere corporaties afdeling
activiteit
Directie
Verder ontwikkelen samenwerking WSB
jaarplan 2014
14
Directie
Verkennen efficiencywinst activiteiten en uitwerking voorstellen tot samenwerking (met corporaties in de regio)
Directie
Heroriëntatie op bestaande samenwerkingsverbanden
Samenwerking met Woningstichting Brummen We willen meer werk maken van samenwerking met andere corporaties om zo onze doelstellingen en opgaven beter en (kosten)efficiënter te kunnen realiseren. Primair zoeken we de samenwerking met Woningstichting Brummen. We willen de komende jaren benutten om die samenwerking op concrete punten te ontwikkelen. Alle geledingen worden hierbij betrokken. Behalve afstemming van beleid en uitvoering, willen we deze samenwerking ook benutten om op basis van schaalvoordelen doelgericht te zoeken naar mogelijkheden tot een efficiëntere inzet van middelen (kostenreductie). Het ontwikkelen van deze samenwerking wordt bestuurlijk gecoördineerd. De samenwerking wordt stap voor stap geïntensiveerd. Samenwerking met regiocorporaties Naast deze samenwerking op ‘Brummens niveau’ werken we ook samen met overige corporaties in de regio. Samenwerking met andere corporaties zien we vooral in het licht van het ‘praktische nut en noodzaak’. Welk rendement levert de samenwerking op? In het bijzonder doelen we hierbij op mogelijkheden om ‘winst’ te behalen door gezamenlijk taken en werkzaamheden te organiseren. Bijvoorbeeld backofficewerkzaamheden, uitvoering van bijv. onderhoudsactiviteiten, gezamenlijke aanbestedingen, etc. Het draagvlak hiervoor moet vanaf 2014 worden ontwikkeld. We gaan een verkenning uitvoeren op welke wijze kostenreductie via deze weg kan worden gerealiseerd. We maken een inventarisatie welke activiteiten en werkzaamheden zich het meest lenen om middels samenwerking efficiencywinst te behalen. We werken op basis hiervan concrete plannen uit om samenwerking met andere corporaties te organiseren. Deze samenwerking kan bestaan uit gezamenlijke inkoop en aanbesteding en uit het herorganiseren van taken en werkzaamheden. Omdat het praktische nut en noodzaak de basis is voor samenwerkingsverbanden, houden we onze deelname aan bestaande samenwerkingsvormen meer dan voorheen tegen het licht.
3.6
Uitwerking ondernemingsplan afdeling
activiteit
Beleidsontw.
Bewaken uitwerking reactie personeel op ondernemingsplan
Bij de vaststelling van het ondernemingsplan hebben 2 personeelsbijeenkomsten plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomsten zijn veel reacties naar voren komen die van belang zijn voor de uitwerking van diverse thema’s die in het ondernemingsplan voorkomen. De meeste van die thema’s zijn ook aan de orde in dit jaarplan. De reactie van het personeel wordt betrokken bij de uitwerking in 2014 van de betreffende thema’s. De personeelsreactie op het ondernemingsplan is in een verslag vastgelegd. In 2014 wordt periodiek aan het personeel teruggekoppeld op welke wijze hieraan invulling wordt gegeven.
jaarplan 2014
15
Tijdens de personeelsbijeenkomsten is in het vooruitzicht gesteld dat begin 2014 een afzonderlijke bijeenkomst plaatsvindt over huurbeleid en betaalbaarheid. Mogelijk worden over andere wezenlijke beleidsonderwerpen/-ontwikkelingen eveneens soortgelijke bijeenkomsten georganiseerd, om het personeel nadrukkelijker te betrekken bij dergelijke thema’s.
jaarplan 2014
16
5
Overzicht activiteiten Directie
onderwerp
activiteit
Projectontwikkeling
Uitvoering projecten volgens projectenoverzicht Verder ontwikkelen samenwerking WSB
Samenwerking corporaties
Verkennen efficiencywinst activiteiten en uitwerking voorstellen tot samenwerking (met corporaties in de regio) Heroriëntatie op bestaande samenwerkingsverbanden
Bedrijfsvoering onderwerp
activiteit Opzetten en uitvoeren plan van aanpak Uitvoering MJOB/duurzaamheidsmaatregelen
Duurzaamheid
Communicatie en overleg betr. draagvlak duurzaamheidsmaatregelen Aanwenden van externe financiering en subsidies Uitvoeren conditiemeting
MJOB
Uitwerken mogelijkheden kostenbeheersing MJOB Implementeren ‘klantgevraagd’ planmatig onderhoud
Projectontwikkeling
Onderzoeken mogelijkheden reduceren onrendabele top nieuwbouw
DVB
Uitwerken diverse complexstrategieën n.a.v. DVB
Maatsch./commerc. vastgoed
Inventariseren mogelijkheden afstoten overig vastgoed
Automatisering
Implementeren papierloos vergaderen RvC en MT
Archivering
Inrichten papieren archief Mappenstructuur windows afstemmen op structuur papieren archief
Wonen onderwerp
activiteit
Klantprocessen en dienstverlening
Onderzoek naar belangrijkste succesfactoren klantwaardering
jaarplan 2014
Kiezen van prioriteiten in de dienstverlening
17
Onderzoeken succesfactoren bewonersbeleving woonkwaliteit en leefbaarheid Participatie en vitaliteit kernen
Ontwikkelen aanvullende methoden (‘gereedschappen’) stimuleren participatie en eigen (actieve) rol van bewoners
In beeld brengen van behoeften en knelpunten in de kernen en bepalen welke rol we hierin kunnen vervullen Duurzaamheid
Organiseren betrokkenheid bewoners bij duurzaamheid (aanbod kostendekkende maatregelen, voorlichting en ZAV, Propoints)
Woonruimteverdeling
Advies klantgericht en efficiënt dienstverleningsconcept woonruimteverdeling
Maatsch./commerc. vastgoed
We starten met gefaseerd verkopen van garages
Leegstand
Treffen maatregelen i.v.m. leegstand
Control onderwerp
activiteit
Maatsch./commerc. vastgoed
Risico’s maatschappelijk vastgoed in kaart brengen en scenario ontwikkelen Uitgangspunt: afstoten van maatschappelijk vastgoed
Rapportagestructuur Implementeren bedrijfsbrede rapportagestructuur Beheersing bedrijfskosten
Analyseren bedrijfskosten (met oog op reductie)
Communicatie, HRM onderwerp
activiteit
Duurzaamheid
Opzetten communicatieplan duurzaamheidsbeleid
Beleidsontwikkeling onderwerp
activiteit
Duurzaamheid
Uitwerken uitgangspunten en randvoorwaarden toepassing huurverhoging Actualiseren dynamisch voorraadbeleid
DVB
Uitwerken aanpak en strategieën inspelen op vergrijzing Onderzoeken bewonersbeleving woningkwaliteit (aansluitend op conditiemeting MJOB)
Basiskwaliteit
Definiëren en uitwerken basiskwaliteit
Ondernemingsplan
Bewaken uitwerking reactie personeel op ondernemingsplan
jaarplan 2014
18
6
Financieel jaarplan
6.1 Toelichting op de begroting 2014 Algemeen De indeling van de begroting is gelijk aan de indeling van de jaarrekening. Hierdoor is het mogelijk om vergelijkende cijfers van opeenvolgende jaren naast elkaar weer te geven, zodat een goed inzicht in het verloop van de baten en lasten ontstaat. Uitgangspunten De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd: Huurverhoging Lage inkomens Midden inkomens Hoge inkomens
2014
2015
2016
2017
2018
4,00% 4,50% 6,50%
2,75% 3,00% 4,00%
2,75% 3,00% 4,00%
2,00% 2,00% 2,00%
2,00% 2,00% 2,00%
Voor 2014 t/m 2016 worden in de financiële meerjarenbegroting gerekend met inkomensafhankelijke huurverhogingspercentages. In 2014 wordt hierbij aangesloten bij de percentages van 2013. In de jaren daarna wordt een gematigder huurbeleid begroot. Overige normen Huurderving Stijging variabele lasten Stijging onderhoudslasten Rentepercentage leningen
2014
2015
2016
2017
2018
0,30% 2,50% 3,00% 5,25%
0,95% 2,00% 3,00% 5,25%
0,95% 2,00% 3,00% 5,25%
0,95% 2,00% 3,00% 5,25%
0,95% 2,00% 3,00% 5,25%
De huurderving zal in de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid gaan stijgen in verband met moeilijkere verhuurbaarheid van bijzondere complexen. Hierdoor is gerekend met een hogere huurderving vanaf 2015. Waarderingsgrondslagen De waardering van de vaste activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- c.q. vervaardigingsprijs of nominale waarde. Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de gebruikelijke waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden genomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur.
jaarplan 2014
19
Lasten onderhoud Alle onderhoudskosten worden rechtstreeks toegerekend aan de winst- en verliesrekening van het betreffende jaar. Het onderhoud wordt volledig uitbesteed aan derden. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die gemaakt zijn in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening, zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen en leveringen van goederen en diensten. Rente De rentebaten en rentelasten omvatten respectievelijk de ontvangen rente op middelen en de betaalde rente op leningen. Jaarresultaat Het jaarresultaat over 2014 is begroot op circa € 489.000 negatief. Een specificatie van dit jaarresultaat is op de volgende pagina’s vermeld. Als vergelijkende cijfers worden de werkelijke uitkomsten van 2012, alsmede de verwachte cijfers van 2013 gepresenteerd. Belangrijke afwijkingen worden per begrotingspost aangegeven en verklaard. Liquiditeit en financiering In deze begroting is ook een liquiditeitsprognose opgenomen. Het is van belang dat er inzicht is in het verloop van de liquide middelen. Op die manier kunnen tijdig en tegen zo aantrekkelijk mogelijke voorwaarden externe middelen worden aangetrokken. Het spreiden van renterisico’s, door een evenwichtige vervalkalender van de leningenportefeuille na te streven, is ook een belangrijk onderdeel bij het aantrekken van leningen. Meerjarenprognose 2015-2018 In aansluiting op de begroting 2014 wordt een meerjarenprognose gegeven voor de jaren tot en met 2018.
jaarplan 2014
20
6.2 Winst- en verliesrekening 2014 ( x € 1.000) Begroting resultaat 2014
Verwacht resultaat 2013
Werkelijk resultaat 2012
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten
16.329 0 1.516 145
15.564 0 1.913 261
15.109 11 209 280
Som der bedrijfsopbrengsten
17.990
17.738
15.609
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen vaste activa Overige waardeveranderingen Salarissen en sociale lasten Lasten onderhoud Heffingen Overige bedrijfslasten
3.057 1.212 1.537 4.247 2.291 2.402
3.028 1.994 1.564 3.989 659 2.002
3.132 -534 1.512 4.312 55 2.437
14.746
13.236
10.914
3.244
4.502
4.695
-149
-107
-67
404 -3.295
380 -3.522
572 -3.678
204
1.253
1.522
Afdracht vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen
-958 265
-1.242 8
2.142 -667
NETTO RESULTAAT NA BELASTINGEN
-489
19
2.997
Som der bedrijfslasten
BEDRIJFSRESULTAAT
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Rentebaten Rentelasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
jaarplan 2014
21
6.3 Toelichting op de winst- en verliesrekening 2014 BEDRIJFSOPBRENGSTEN (x € 1.000)
Huren
Te ontvangen nettohuur Af: huurderving Totaal
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
16.378 -49 16.329
15.611 -47 15.564
15.142 -33 15.109
Voor de huurstijging per 1 juli 2013 is gerekend met een inkomensafhankelijk huurverhogingspercentage en is rekening gehouden met het in 2013 vastgestelde huurbeleid. De huurverhogingspercentages variëren hierdoor van 0% tot 6,5%. Ook in 2014 wordt gerekend met een inkomensafhankelijk huurverhogingspercentage. Verder is er rekening gehouden met harmonisatie van de huurprijs van de woningen bij woningmutatie conform het huurbeleid. In bovenstaande cijfers is rekening gehouden met nieuwbouwoplevering in 2013 en 2014 en de voorgenomen sloop van diverse complexen, medio 2014, in het kader van herstructurering. De te ontvangen huur van de maand oktober 2013 is als uitgangspunt gehanteerd bij de berekening van de huur ten behoeve van 2014. Voor de huurderving van woningen wordt 0,30% van de te ontvangen huur begroot, vastgesteld op basis van ervaringscijfers.
Vergoedingen
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
0
0
11
0
0
11
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
Verkoop bestaand woningbezit Verkoop nieuwbouwwoningen
1.483 33
2.015 -102
476 -267
Totaal
1.516
1.913
209
Te ontvangen vergoedingen, overige zaken, leveringen en diensten Totaal
Verkoop onroerende goederen
jaarplan 2014
22
Er wordt in 2014 rekening gehouden met de verkoop van 20 woningen uit het bestaande woningbezit, waarvan 10 woningen via de Koopgarant-variant en 10 woningen via de vrije verkoop. Het positieve verkoopresultaat van de Koopgarant-verkopen wordt rechtstreeks via het vermogen verantwoord. Het negatieve resultaat op de Verkoop nieuwbouwwoningen in 2013 heeft betrekking op de nieuwbouwwoningen Veldheim, die onder Koopgarant zijn verkocht.
Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoedingen voor verrichte diensten: Doorbelast onderhoud Doorberekende administratiekosten Doorberekende administratiekosten BV’s Administratiekosten glasfonds Administratiekosten huurdersonderhoud Doorberekende afschrijvingen de Haere Fabriekswoningen Bijdrage Verzilverd Wonen Projectopbrengsten Nagekomen baten Overige dekkingen Totaal
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
10 7 29 2 5 0 1 40 48 0 3 145
10 7 28 2 5 144 1 61 0 0 3 261
10 7 28 2 5 134 1 0 0 90 3 280
Eind 2013 is binnen het BWSA (Beheer Woonwagens en Standplaatsen Apeldoorn) gekozen voor een andere verrekenmethodiek, waardoor de opbrengsten en kosten niet meer worden doorberekend. De post projectopbrengsten betreft het resultaat in 2014 van verkoop van de panden Illinckstraat en Stuijvenburchstraat waar oorspronkelijk nieuwbouwprojecten waren gepland.
jaarplan 2014
23
BEDRIJFSLASTEN (x € 1.000) Afschrijvingen materiële vaste activa
Woningen, activiteitencentra, garages Kantoorpand, inventaris Totaal
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
2.908 149 3.057
2.879 149 3.028
2.972 160 3.132
De afschrijvingen voor de woningen, activiteitencentra, garages en kantoorpand worden berekend volgens het lineaire systeem.
Overige waardeveranderingen
Onrendabele investeringen nieuwbouw Afboeking wegens structureel lagere bedrijfswaarde bestaande woningen Totaal
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
1.212 0
1.494 500
-534 0
1.212
1.594
-534
In 2013 wordt een afboeking verwacht wegens structureel lagere bedrijfswaarde van de gezamenlijke woonwagenlocaties in de gemeente Apeldoorn. Deze afboeking is onderdeel van de nieuwe verrekenmethodiek die vanaf 2014 van toepassing is. Het onrendabele deel van de nieuwbouwinvestering wordt verwerkt in het jaar waarin de opdracht tot de bouw van het project wordt verstrekt (veelal één jaar voor het jaar van oplevering). Voor 2013 worden onrendabele investeringen verwacht voor: - Veldheim 1e fase 0,4 mln - Horstweg 0,6 mln e e - Uddelsekampweg 1 /2 fase 0,5 mln
Voor 2014 worden onrendabele investeringen verwacht voor: - Veldheim 2e fase 0,4 mln - Uddelsekampweg 3e fase 0,6 mln - Aardhuisweg 1e fase 0,2 mln
jaarplan 2014
24
Lonen en salarissen
Salarissen Ingehuurd personeel Sociale lasten Pensioenlasten Af: ontvangen ziekengeld Totaal
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
1.161 138 226 12 0 1.537
1.168 142 232 22 0 1.564
1.119 22 166 218 -13 1.512
Bij de salarissen is rekening gehouden met het jaarlijks toekennen van een periodieke verhoging voor werknemers die nog niet het einde van de salarisschaal hebben bereikt. In 2014 is geen rekening gehouden met prijscompensatie. Eventueel te ontvangen ziekengeld wordt niet begroot. De premiepercentages van 2013 zijn ook voor 2014 gehanteerd.
Onderhoudslasten
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Totaal
564 232 356 3.095 4.247
482 146 349 3.012 3.989
455 321 303 3.233 4.312
Voor het klachten-, mutatie- en contractonderhoud wordt gerekend met ervaringscijfers. Het planmatig onderhoud voor 2014 wordt verderop in deze begroting gespecificeerd.
Heffingen
Heffing bijzondere projectsteun Verhuurdersheffing Saneringsheffing Totaal
jaarplan 2014
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
0 1.682 609 2.291
0 62 597 659
55 0 0 55
25
Overige bedrijfslasten
Overige kostensoorten - Overige personeelslasten - Huisvestingskosten - Toezichtskosten - Algemene kosten - Belastingen - Verzekeringen - Contributie landelijke federatie - Overige directe exploitatielasten leveringen en diensten - Woonruimteverdeling /VSW - Kosten BWSA - Kosten afboeking nieuwbouwprojecten - Kosten dynamisch voorraadbeleid Totaal
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
192 54 40 880 637 41 27 83
181 53 38 800 628 40 26 64
171 131 35 1.050 596 41 27 138
46 0 0
44 60 18
44 60 14
402
50
130
2.402
2.002
2.437
De overige bedrijfslasten worden op de volgende pagina nader gespecificeerd. Verdeling bedrijfslasten 2012 – 2014 (x € 1.000) 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000
2012 2013
2014
500 0
jaarplan 2014
26
Onderstaand wordt per onderdeel een nadere toelichting gegeven. Specificatie
Overige personeelslasten Reis- en verblijfkosten Kosten opleidingen / cursussen Werkkostenregeling Verzekeringen personeel Overige personeelskosten Huisvestingskosten Onderhoud kantoor Gas, water en elektra Schoonmaakkosten Belasting en assurantiepremie Overige huisvestingskosten Toezichtskosten Presentie- en vacatiegelden Representatie-,reis-/verblijfkosten Opleidingen Overige toezichtskosten Algemene kosten Portikosten Telefoonkosten Drukwerk, kantoorbenodigdheden PR en communicatie Sponsoring ideële projecten Representatiekosten Advertentiekosten Kantinekosten Contributie en abonnementen Kosten netwerken Kosten externe controle Advieskosten Kosten automatisering Onderhoudskosten inventaris Exploitatiekosten auto Verzekeringen Kosten leefbaarheid Kosten huurdersparticipatie Kosten beleidsontwikkeling Kosten koopgarant / te woon Kosten vrije verkoop Kosten energielabel Kosten samenwerking Overige algemene kosten
jaarplan 2014
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
55 51 17 53 16 192
52 47 15 51 16 181
50 26 18 49 28 171
26 19 0 6 3 54
26 19 0 5 3 53
96 22 1 6 6 131
31 1 2 6 40
30 2 1 5 38
30 1 1 3 35
13 41 22 16 19 1 3 7 6 1 51 44 285 19 39 9 76 38 49 24 5 0 0 112 880
13 23 19 16 19 1 3 7 9 1 41 51 350 21 38 9 74 37 17 23 0 0 0 28 800
10 24 15 9 14 0 2 5 8 0 50 66 310 19 36 8 63 131 49 27 0 35 9 160 1.050
27
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
-149
-107
-67
-149
-107
-67
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
- Rente onroerende zaken in ontwikkeling - Rente op overige vorderingen - Rente op uitgezette middelen
176 72 156
199 90 91
172 214 186
Totaal
404
380
572
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Totaal
OVERZICHT RENTE (x € 1.000) Rentebaten
De post ‘Rente onroerende zaken in ontwikkeling’ omvat de rente die wordt toegerekend aan nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. De ‘Rente op overige vorderingen’ houdt o.a. verband met de verstrekte gelden aan dochter-bv’s. De ‘Rente op uitgezette middelen’ geeft de rentebaten weer van de uitstaande gelden (in rekening-courant).
Rentelasten
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
- Rente leningen kredietinstellingen - WSW-disagio - Rente schulden aan kredietinstellingen
3.279 16 0
3.506 16 0
3.670 0 8
Totaal
3.295
3.522
3.678
WSW-disagio is in de jaarrekening 2012 ondergebracht onder de bedrijfslasten in plaats van onder de rentelasten. Er is besloten om dit vanaf 2013 onder te brengen bij de rentelasten.
jaarplan 2014
28
Vennootschapsbelasting
Totaal
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
-958
-1.242
2.142
De verwachte verschuldigde vennootschapsbelasting is gebaseerd op het bedrijfseconomische resultaat, verminderd met de niet-aftrekbare posten (afschrijvingen en onrendabele investeringen). Bovendien zijn de opbrengsten uit verkoop niet meegenomen, voor zover hiervoor een herinvesteringsreserve kan worden gevormd.
Resultaat deelnemingen
Vastgoed Eerbeek BV Xia Woonservices BV Totaal
Begroting 2014
Verwacht 2013
Werkelijk 2012
265 0 265
32 -24 8
-548 -119 -667
Na de verkoop van de kavel Ruimzicht in Hoog Soeren zal de deelneming XIA Woonservices BV worden opgeheven.
jaarplan 2014
29
6.4 Ontwikkelingen leningenportefeuille Algemeen In dit hoofdstuk wordt beschreven welke acties er in 2014 op het gebied van de leningenportefeuille moeten worden genomen. Afhankelijk van de ontwikkelingen op de geld- en kapitaalmarkt kunnen dan maatregelen worden getroffen. Het streven van Sprengenland Wonen is om haar leningenportefeuille zo optimaal mogelijk in te richten. Dit gebeurt bijvoorbeeld door bij het aantrekken van leningen meerdere leningen samen te voegen. Ook wordt getracht om de lasten van de leningen evenredig over het jaar te spreiden. Renterisico’s worden zoveel mogelijk voorkomen door te zorgen voor spreiding in de leningenportefeuille. Indien mogelijk vindt er tevens vervroegde aflossing van leningen plaats. Sprengenland Wonen is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW voert tweemaal per jaar een toetsing uit op de kredietwaardigheid van de aangesloten corporaties. In de “wintertoets” (dpi) wordt gekeken naar de meerjarenbegroting, in de “zomertoets” (dvi) naar de cijfers van de jaarrekening. Aan de hand van de “wintertoets” wordt het faciliteringsvolume bepaald, de ruimte die corporaties hebben om financieringen af te sluiten. Controle op de leningen en de bijbehorende investeringen gebeurt achteraf. Transacties in 2013 In 2013 is één nieuwe (fixe) lening afgesloten voor 10 jaar met een hoofdsom van € 3 mln en een rentepercentage van 2,505%. Deze lening is in de meerjarenbegroting verwerkt. De gemiddelde rentevoet bedraagt ultimo 2013 3,51%. Aflossingen, renteconversies en herfinancieringen in 2014 Aflossingen In 2014 worden de volgende leningen contractueel volledig afgelost: Vervaldatum
Geldgever
01-03-2014 17-10-2014 20-12-2014
NWB NWB NWB Totaal
Restant hoofdsom 504.446 1.437.381 1.051.308 2.993.135
Rente
Soort
4,38% 4,22% 3,91%
Annuïtair Annuïtair Annuïtair
Voor bovengenoemde leningen wordt geen herfinanciering aangetrokken. Renteconversies In 2014 zullen twee leningen een renteconversie ondergaan. Het gaat om een fixe-lening bij de Bank Nederlandse Gemeenten (hoofdsom € 744.200 ; huidige rente 4,49%) en een lineaire lening bij de Nederlandse Waterschapsbank (hoofdsom € 2.757.000 ; huidige rente 4,435%). Daarnaast kent ook de roll-overlening (Nederlandse Waterschapsbank ; hoofdsom € 4.000.000) in 2014 wederom diverse renteherzieningsmomenten.
jaarplan 2014
30
Nieuwe leningen Naar verwachting zullen er in 2014 en 2015 geen nieuwe leningen nodig zijn. Hierbij is wel uitgegaan van het genereren van voldoende liquide middelen door jaarlijkse verkoop van 20 woningen uit het bestaande woningbezit. Mochten de verkopen tegenvallen, dan zal opnieuw worden bekeken of het aantrekken van een lening noodzakelijk is. Financieringsrisico’s Het WSW staat binnen gestelde voorwaarden borg voor financieringen die woningcorporaties afsluiten. Aan de hand van een kasstromenmodel wordt het faciliteringsvolume berekend. Dit faciliteringsvolume geeft aan voor hoeveel miljoen euro een corporatie leningen kan afsluiten. Het wordt bepaald aan de hand van de operationele kasstromen (de jaarlijkse inkomsten en uitgaven en een 2% aflossingsfictie), de begrote investeringen en verkopen en financieringskasstromen (nieuwe leningen en aflossingen leningen). Er wordt hierbij gekeken naar de cijfers voor de eerstkomende drie jaar. Het faciliteringsvolume wordt jaarlijks aan de hand van de meest recente begrotingscijfers opnieuw bepaald. Overigens gaat het WSW met ingang van 2014 de toetsingssystematiek en de bepaling van het faciliteringsvolume herijken. Het laatst bekend zijnde faciliteringsvolume is uit 2012 en bedraagt € 5,1 mln. Vanuit dit faciliteringsvolume is begin 2013 een lening van € 3 mln aangetrokken. Het WSW heeft in 2013 nog geen nieuw faciliteringsvolume verstrekt. We verwachten voor het einde van 2013 informatie over de hoogte van het nieuwe faciliteringsvolume te ontvangen. Gezien de positieve kasstromen in de voorgaande en huidige meerjarenbegroting verwachten we voldoende faciliteringsvolume om eventueel benodigde leningen te kunnen afsluiten. Renterisico’s Op het moment dat leningen een renteconversie of een herfinanciering behoeven, wordt er renterisico gelopen. Immers, het is van tevoren onbekend of het nieuwe rentepercentage hoger of lager is dan het huidige rentepercentage. Renterisico’s kunnen behoorlijk omvangrijk zijn. Het WSW houdt als richtlijn dat jaarlijks over niet meer dan 15% van de totale renteportefeuille renterisico mag worden gelopen. Uitgaande van de situatie per ultimo 2013 zal de komende 5 jaar de 15%-grens worden overschreden in de jaren 2016 en 2017. Dit wordt veroorzaakt doordat in de berekening van het renterisico de roll-over-lening van 4 mln euro ieder jaar dient te worden meegenomen. Indien noodzakelijk zullen passende maatregelen worden genomen om de renterisico’s in te perken.
jaarplan 2014
31
Vervalkalender Hieronder zijn grafieken opgenomen met de aflossingen van de leningen en de renteconversies tot en met het jaar 2023 (x € 1.000.000). Gestreefd wordt naar een gelijkmatige verdeling van de aflossingen.
Aflossingen 12,0
10,0
8,0
6,0
Aflossingen
4,0
2,0
0,0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Renteconversie 9,0 8,0 7,0
6,0 5,0 Renteconversie
4,0
3,0 2,0 1,0 0,0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Treasurystatuut Eind 2013 is een herzien treasurystatuut vastgesteld, waarin de gedragsregels met betrekking tot het nemen van beslissingen op het gebied van financiering, beleggen, rentemanagement, liquiditeitenbeheer en de financiële logistiek zijn vastgelegd.
jaarplan 2014
32
6.5 Liquiditeitsbegroting 2014 Onder liquiditeit wordt verstaan: het vermogen om aan de direct opeisbare verplichtingen te kunnen voldoen. Op de liquiditeitsbegroting komen alle verwachte ontvangsten en uitgaven voor de betreffende periode voor. Hierdoor kan de liquiditeit worden beoordeeld en zo nodig kunnen bijtijds maatregelen worden getroffen ter verbetering hiervan. Het streven is om liquide middelen zo optimaal mogelijk in te zetten en het beroep op de kapitaalmarkt zo gering mogelijk te laten zijn. De liquiditeitsbegroting voor 2014 ziet er als volgt uit: Specificatie
Begroting 2014
Ontvangsten - Huren - Rente - Leningen - Verkoop woningen - Opbrengst nieuwbouwstrategie - Aflossing rekening courant BV - Overige ontvangsten
16.329 228 0 3.915 48 300 97
Som der ontvangsten
20.917
Uitgaven - Rente - Aflossing - Dagelijks onderhoud - Planmatig onderhoud - Investeringen tdv exploitatie - Investeringen nieuwbouw - Belastingen, verzekeringen - Personeelskosten - Huisvestings-, bestuurs- en algemene kosten - Dynamisch voorraadbeheer - Heffingen - Vennootschapsbelasting
3.295 3.295 1.152 3.095 11 5.829 678 1.537 1.322 1.216 2.291 0
Som der uitgaven
23.721
Saldo liquide middelen primo boekjaar Saldo ontvangsten - uitgaven
8.543 -2.804
Saldo liquide middelen ultimo boekjaar
5.739
jaarplan 2014
33
Investeringsoverzicht In de liquiditeitsbegroting 2014 zijn de volgende investeringen nieuwbouw en investeringen ten dienste van de exploitatie meegenomen. Investeringen tdv exploitatie Optimalisatie serveromgeving Papierloos vergaderen Totaal
Bedrag 4.600 6.200 10.800
Nieuwbouwprojecten Veldheim huur Veldheim koop Horstweg huur Horstweg koop Uddelsekampweg huur Uddelsekampweg koop Eerbeekse Enk Aardhuisweg Ronde Akker
Bedrag 657.000 586.000 529.000 638.000 1.230.000 631.000 610.000 898.000 50.000
Totaal
5.829.000
jaarplan 2014
34
6.6 Onderhoudsbegroting 2014 De onderhoudswerkzaamheden zijn te onderscheiden in klachtenonderhoud, mutatie-onderhoud, contractonderhoud en planmatig onderhoud. Alle kosten komen rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening. Onderstaand is het planmatig onderhoud 2014 uitgesplitst op onderdelen. Werkzaamheden
Buitenschilderwerk Vervanging keuken en/of douche/toilet Vervanging cv ketel Vervanging / herstel dakbedekking Diverse werkzaamheden
Aantal complexen
Aantal woningen
Totaalbedrag
21 13 37 3 -
396 158 117 -
803.000 1.956.000 216.000 54.000 66.000 3.095.000
jaarplan 2014
35
6.7 Meerjarenprognose 2014 – 2018 Winst- en verliesrekening (x € 1.000)
Werkelijk 2012
Prognose 2013
Prognose 2014
Prognose 2015
Prognose 2016
Prognose 2017
Prognose 2018
BEDRIJFS-OPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop onroerend goed Overige bedrijfsopbrengsten
15.109 11 209 280
15.564 0 1.913 261
16.329 0 1.516 145
16.936 0 2.247 67
17.465 0 1.718 65
17.766 0 1.901 61
18.187 0 1.530 58
Som der bedrijfsopbrengsten
15.609
17.738
17.990
19.250
19.248
19.728
19.775
3.132 -534 1.512 1.079 3.233 55 2.437
3.028 1.994 1.564 977 3.012 659 2.002
3.057 1.212 1.537 1.152 3.095 2.291 2.402
3.146 729 1.572 1.145 3.170 2.574 2.326
3.207 535 1.595 1.161 3.288 2.729 2.437
3.211 919 1.636 1.171 3.488 2.880 2.585
3.270 759 1.623 1.199 3.764 2.857 2.549
10.914
13.236
14.746
14.662
14.952
15.890
16.021
4.695
4.502
3.244
4.588
4.296
3.838
3.754
-67
-107
-149
-115
56
25
67
572 -3.678
380 -3.522
404 -3.295
413 -3.037
262 -2.925
165 -2.862
144 -2.762
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
1.522
1.253
204
1.849
1.689
1.166
1.203
Belastingen Resultaat deelnemingen
2.142 -667
-1.242 8
-958 265
-1.179 66
-1.265 86
-1.193 105
-1.104 79
NETTO RESULTAAT NA BELASTINGEN
2.997
19
-489
736
510
78
178
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen vaste activa Ov. waardeveranderingen Salarissen en sociale lasten Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Heffingen Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
BEDRIJFSRESULTAAT Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Rentebaten Rentelasten
jaarplan 2014
36
Balans (x € 1.000)
Werkelijk 2012
Prognose 2013
Prognose 2014
Prognose 2015
Prognose 2016
Prognose 2017
Prognose 2018
ACTIVA Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Deelnemingen Financiële vaste activa Totaal vaste activa
96.698 12.136 8.545 2.033 119.412
91.598 13.131 8.482 2.033 115.244
89.985 14.592 8.514 2.033 115.124
89.802 16.647 8.779 2.033 117.261
87.466 17.549 8.845 2.033 115.893
86.505 18.885 8.931 2.033 116.354
84.354 20.476 9.036 2.033 115.899
Voorraden nieuwbouw Overige vorderingen Liquide middelen
159 4.810 4.171
765 4.022 8.543
1.484 6.301 5.739
1.129 2.693 3.553
360 2.520 483
0 2.298 454
0 1.868 972
128.552
128.574
128.648
124.635
119.256
119.106
118.739
22.874 123 2.598 90.945 9.059 2.953
23.774 62 2.240 88.206 10.190 4.102
24.293 22 4.018 84.911 11.914 3.490
26.091 12 2.176 78.628 14.222 3.506
27.412 4 2.144 70.698 15.428 3.570
28.429 0 2.118 68.114 16.848 3.597
29.787 0 2.118 64.897 18.482 3.455
128.552
128.574
128.648
124.635
119.256
119.106
118.739
Totaal activa
PASSIVA Eigen vermogen Egalisatierekening Overige voorzieningen Langlopende schulden Verplichting v.o.v. Kortlopende schulden Totaal passiva
Financiële kengetallen
Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen
jaarplan 2014
Werkelijk 2012
Prognose 2013
Prognose 2014
Prognose 2015
Prognose 2016
Prognose 2017
Prognose 2018
17,8% 3,10 5,19%
18,5% 3,25 2,75%
18,9% 3,88 2,20%
20,9% 2,10 3,00%
23,0% 0,94 2,88%
23,9% 0,77 2,47%
25,1% 0,82 2,48%
16,76%
0,11%
-2,63%
3,89%
2,74%
0,42%
0,94%
37
Kasstroomoverzicht operationele activiteiten (x € 1.000)
Prognose 2014
Prognose 2015
Prognose 2016
Prognose 2017
Prognose 2018
Ontvangsten Huren Overige bedrijfsopbrengsten Renteontvangsten
16.329 97 228
16.936 67 273
17.465 65 151
17.766 61 84
18.187 58 80
Saldo ingaande kasstromen
16.654
17.276
17.681
17.911
18.325
Uitgaven Salarissen en sociale lasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Heffingen Vennootschapsbelasting
1.537 4.247 2.402 3.295 2.291 0
1.572 4.315 2.326 3.037 2.574 1.179
1.595 4.449 2.437 2.925 2.729 1.265
1.636 4.659 2.585 2.862 2.880 1.193
1.623 4.963 2.549 2.762 2.857 1.104
Saldo uitgaande kasstromen
13.772
15.003
15.400
15.815
15.858
2.882
2.273
2.282
2.096
2.467
-1.764
-1.698
-1.573
-1.414
-1.362
1.118
575
709
682
1.105
Kasstroom uit operationele activiteiten Af: 2% aflossingsfictie Saldo operationele kasstromen
jaarplan 2014
38
Verloop eigen vermogen Naar de huidige berekeningen zal de omvang van de reserve van ultimo 2012 22,9 mln euro in de jaren 2013 t/m 2018 stijgen tot 29,8 mln euro. Het grootste deel van de stijging betreft de verwachte stijging van de herwaarderingsreserve in verband met verkopen onder voorwaarden. Verder is één en ander uiteraard sterk afhankelijk van de uitvoering van de nieuwbouwprojecten. Een wijziging in uitvoeringsjaar, nieuwbouwplannen of begrote kosten kan sterke invloed hebben op de reserve. Ook de verhouding eigen/totaal vermogen (solvabiliteit) zal toenemen: van 17,8% ultimo 2012 tot 25,1% ultimo 2018. De ontwikkeling van het vermogen is hieronder grafisch weergegeven:
Ontwikkeling overige reserves 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Onderstaand de ontwikkeling van de solvabiliteit:
Ontwikkeling solvabiliteit 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0%
0,0% 2012
jaarplan 2014
2013
2014
2015
2016
2017
2018
39
