NIEUWSBRIEF 2014
IT’S THE ECONOMY STUPID
TUSSEN WAARDERING EN COMMON SENSE Het begrip waarde is heel actueel anno 2014. Voor de crises was waarde heel gewoon en niet bijzonder interessant. Iedereen wist ongeveer ‘de waarde’, en uiteindelijk, vooral door invloeden buiten ons om, lag de transactiewaarde nog hoger dan vooraf ingeschat. Vooral gefinancieerde vraag en aanbod waren de main drivers achter de waardeontwikkeling. Anno 2014 komen de rekenmodellen weer uit de kast. Het bierviltje lijkt te klein geworden voor complexe waardeinschattingen. Ook accountants, onder druk gezet door Financiele Autoriteiten, zoeken steun bij de waardebepaling van taxateurs, Royal Surveyors en data- en risicoanalysten. Eigenlijk gaat het vooral om risicobeperking van de loan to value. De waarde is nodig om het risico van het verlies bij deconfiture van de huurder, eigenaar of belegger in te kunnen inschatten. Assets bepalen natuurljk niet de continuïteit van een onderneming. Belangrijker is hoe de onderneming geleid wordt en of het producten en diensten aanbiedt en afzet waar betaalde vraag naar is. Tenzij je onderneming vooral bestaat uit assets, zoals beleggers, corporaties en REITs of Global Funds. Voor beleggers zijn hun assets toch niet alleen de stenen. De assets zijn vooral de huurders en dat zijn weer gewone ondernemingen. De huurders zorgen voor cashflow. Het huurcontract, de looptijd en de stabiliteit van de huurder creëren waarde voor de belegger. Beleggers zullen meer dan ooit in moeten spelen op de behoefte van hun klant, de huurder. De aanbieder van ruimtes, woningen, kantoren en winkels moet er blijvend voor zorgen dat deze ruimtes state of the art is in termen van flexibiliteit en duurzaamheid in combinatie met 3B Vastgoed: Behoefte, Binnenstedelijk en Bereikbaar. Dan zal de waarde van het vastgoed een asset zijn. Gedwongen door de geest des tijds van compliance zijn beleggers genoodzaakt meer grip te krijgen op hun performance versus risicoanalyse. Beleggers dienen eerst zelf de waardeverandering van hun vastgoed te begrijpen om tijdig bij te kunnen sturen en hun handelen uit te kunnen leggen aan hun aandeelhouders. De directeur/bestuurder zal zelf betrokken moeten willen zijn in dit proces. Om consensus te bereiken tussen belegger, taxateur en adviseur is een gedegen marktkennis een vereiste. Kennis van marktindices, benchmarks en risicoanalyse en onderzoek binnen de onroerend goed sector vormt hierbij de basis. Een betrouwbaar rekenmodel die valideert op waardering (en onbetrouwbare data elimineert) zorgt dat het proces op output kan worden gemanaged. Dit levert een bijdrage aan het begrijpen van de waardeontwikkeling van de eigen portefeuille, waarmee de transparantie wordt vergroot binnen de onroerend goed sector. Vanaf 2014 zal er meer met scenario’s gewerkt dienen te worden. Gevoeligheidsanalyses waarbij met name contracthuur, mutatiegraad/leegwaarde en disconteringsvoet belangrijke waarden zijn voor de bepaling van het rendement.
Enterprise Governance, Risk en Compliance Enterprise Governance, Risk en Compliance (GRC) management is noodzakelijk voor beleggers: de vaardigheid ondernemingsrisico’s en compliance-situaties continu te monitoren en daarbij direct te reageren als (strategische) bedrijfsdoelstellingen in gevaar komen. Succesvolle governance vraagt om heldere definities van die doelstellingen en de geldende regels en richtlijnen, procedures en standaarden. Risico management vereist identificatie en prioritering van risico’s en zorgt dat risico’s geen belemmering vormen voor de groei van de onderneming. Compliance tenslotte wordt ingezet om aan te tonen dat het proces en alle transacties daarbinnen voldoen aan wet en regelgeving en contractuele verplichtingen. Het managen van die risico’s wordt steeds lastiger. Daarom is in toenemende mate informatisering en automatisering nodig om alle processen real-time en geïntegreerd te kunnen blijven volgen. Continue monitoring van de basisinfrastructuur en alle informatieprocessen is hiervoor de basis. 3B Vastgoed werkt voor een aantal vastgoedpartijen, zoals: beleggers, corporaties en ontwikkelaars . Hierbij adviseren wij directies over de organisatorische- procesmatige (GRC) en financiële kant van vastgoed. Recent hebben wij het projectteam geleid om een omvangrijk herstructureringsproject in een Fonds CV te plaatsen. Het kompas: een heldere marktvisie. We maken een plan, zorgen voor overeenstemming en draagvlak en vervolgens voeren we het uit. Zo doen we dat bij 3B Vastgoed.
verleden: “…maar we kunnen niet beter…”
heden: “….maar het moet beter….”
VALUE BASED MANAGEMENT In de rol van bestuurder en leidinggevende ben je verantwoordelijk voor het uitdragen van de woonvisie aan stakeholders: klanten, de organisatie én toezichthouders. De continuïteit van uw corporatie hangt vooral af van het feit of U uw mensen en klanten weet te inspireren tot voldoende innovatie en creativiteit om een goede kwaliteit van wonen ook financieel rendabel te houden. Belangrijker nog: het beheersen van de cashflowpostie door de juiste vragen te stellen en mensen te verbinden. 3B VASTGOED helpt u hierbij.
Als bestuurder bent u verantwoordelijk voor het verder professionaliseren van een maatschappelijke organisatie. In samenwerking met het managementteam zult u de organisatie bewust dienen te maken, en houden, van het belang van value-basedmanagement: het financieel en duurzaam sturen van de organisatie op keyvalues en assetdrivers. Kennis van en interesse in het woonproduct en de mensen is essentieel om te kunnen verbinden. Met onze ervaring kunnen wij u helpen uw organisatie te trainen op deze professionaliteit zodat u dit ook beheerst. Corporaties, vastgoedbedrijven en overheden zullen realistisch naar dingen moeten kijken om weer rendabel te kunnen worden, zodat de doelstellingen van het bedrijf kunnen worden gehaald. Een (maatschappelijke) onderneming heeft een lange termijn verantwoordelijkheid. Het doel is te werken aan vitale buurten en wijken in kernen, dorpen en steden waar mensen graag wonen en leven en zich kunnen ontwikkelen en ontplooien en die om financiële of andere redenen ondersteuning nodig hebben om kwalitatief goed te wonen. De wensen en behoeften van huurders staan centraal en zij worden actief bij het participatiebeleid betrokken.
3B Vastgoed - Nieuwsbrief 2014
3B VASTGOED BV werkt voor een aantal vastgoedpartijen, zoals: corporaties, ontwikkelaars, beleggers en bouwers . Hierbij adviseren wij directies over het ontwikkelingsproces, de conceptueleprocesmatige- organisatorische- en financiële kant van vastgoedontwikkeling en binnenstedelijke herstructureringsopgaven. Recent hebben wij het participatieproces en projectteam geleid van een omvangrijk renovatie project (500 woningen) van corporatie Dudok Wonen in Hilversum en herstructurering (sloop-nieuwbouw 150 woningen) van woningstichting Mooiland (Amersfoort) en nieuwbouwvastgoedontwikkeling (400 appartementen) voor RondomWonen (Pijnacker). Namens BAM heeft Roy van Buren, in de ontwikkelingscombinatie OBAN B.V. o.a. meegewerkt aan de ontwikkeling van Saendelft (800 nieuwbouwwoningen) en de Bongerd (Amsterdam, 1.500 nieuwbouwwoningen) en Schelphoek (Alkmaar 200 woningen - AM) Roy van Buren MRICS – directeur - is aangesloten bij de RICS vastgoedprofessionals die waarden als betrouwbaarheid en integriteit centraal stelt in de ‘code of conduct’. Wij beschikken over een uitgebreid (internationaal) netwerk bij zowel commerciële vastgoedbedrijven als in de maatschappelijke zorg- en welzijnsector. Wij onderscheiden ons in de markt door uitdagende en vaak complexe vraagstukken op te lossen op basis van output en resultaatsverplichting. Door grip en control op uw organisatie te krijgen kan vanuit een integrale visie keuzes worden gemaakt en het resultaat op basis hiervan worden bestuurd. - SAMEN MOETEN WE HET DOEN
-
THINK GLOBAL ACT LOCAL -
Roy van Buren
www.3b-vastgoed.nl
[email protected] 020 6592923
3B Vastgoed -Nieuwsbrief 2014
