Investeren in verandering

F G H Va s t g o e d b e r i c h t 2 0 0 8 | F G H R e a l E s t a t e R e p o r t 2 0 0 8

Investeren in verandering Investing in change


FGH Vastgoedbericht 2008

6

FGH Vastgoedbericht 2008. Investeren in verandering

16

Interview Willem Lageweg, directeur MVO Nederland

20

Trends kantorenmarkt

30

Trends winkelmarkt

38

Trends bedrijfsruimtemarkt

48

Trends woningmarkt

58

Trends vastgoedbeleggingsmarkt

68

Begrippenlijst

70

Adressen

141

Factsheets

Inhoud Content

76

FGH Real Estate Report 2008. Investing in change FGH Real Estate Report 2007. Inve

86

Interview Willem Lageweg, Director of CSR Netherlands

90

Trends office market

100

Trends retail market

108

Trends industrial real estate market

118

Trends residential market

128

Trends real estate investment market

138

Glossary and acronyms

140

Addresses

141

Factsheets

2 | FGH Vastgoedbericht 2008 | FGH Real Estate Report 2008


FGH Vastgoedbericht 2008 | 3

voorwoord


Investeren in verandering Voor u ligt het FGH Vastgoedbericht 2008: ‘Investeren in verandering’. Met deze jaarlijkse uitgave geeft FGH Bank een overzicht van de trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, én onze visie daarop. Om dat alles te vatten in één passende titel, is geen sinecure. Toch denken wij dat het ons opnieuw is gelukt. De titel verwijst naar grote financiële investeringen die wij noodzakelijk achten voor een duurzame invulling van de ruimte. En vooral naar de vele kansen die wij zien. Investeren in vastgoed is oog hebben voor de toekomst. Veel trends wijzen op een veranderende vraag. Naar producten en naar locaties. Kansen dus voor diegenen die durven te veranderen. Want veranderen vraagt om lef en een langetermijnvisie. Als maatschappelijk thema haalt duurzaamheid tegenwoordig dagelijks het nieuws. En niet voor niets. Er is nog nooit zo’n collectief bewustzijn geweest dat veranderingen noodzakelijk zijn. Ontwikkelingen die de vastgoedmarkt direct raken, en waar vastgoedondernemers ook actief een bijdrage aan kunnen leveren. Vastgoedgebruikers zullen hogere eisen gaan stellen met betrekking tot kwaliteit, de omgeving én duurzaamheid. Directeur Willem Lageweg van MVO Nederland hebben wij daarom gevraagd uiteen te zetten wat Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen betekent voor de vastgoedsector. Kansen zien wij in markten die gebaseerd zijn op belangrijke trends als individualisering, vrijetijdsbesteding, vergrijzing en welvaartsgroei. Dat vraagt naast bestaande beleggingssectoren om een visie op nieuwe producten en concepten. Nieuwe woonvormen behoren zonder meer tot deze categorie. Maar ook hotels,

P.C. Keur | Directievoorzitter

scholen en infrastructuur zijn voorbeelden van vastgoed die de laatste tijd erg in opmars zijn. Wij merken dat vastgoedbeleggers zich steeds meer en beter verdiepen in de kansen die de markt biedt, maar zich ook bewust zijn van de risico’s. Zeker nu de internationale financiële wereld door grote onzekerheid is omgeven, wordt aan vastgoedbeleggers om een duidelijke visie gevraagd. Omdat de aankooprendementen in de top van de markt niet langer dalen, is de verwachting dat vastgoedbeleggers zich weer meer gaan richten op een stabiele langetermijninvestering. En daarmee wordt de kwaliteit van het onderliggende vastgoed, oftewel van de ‘stenen’, weer belangrijker. En dat past ons goed. Want ‘stenen’, dat is het specialisme van waaruit FGH Bank al 118 jaar succesvol opereert. Onze kennis en ervaring delen wij graag met onze klanten. Te beginnen met dit FGH Vastgoedbericht,

F.B. Overdijk RA | Directielid

4 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Voorwoord

waarvan wij hopen dat het ook u inspireert en aanzet tot verandering.

Voorwoord | FGH Vastgoedbericht 2008 | 5

visie


Investeren in verandering In 2008 staat de vraag centraal in

staan daarom ook wel bekend als ninja-leningen:

hoeverre de onzekerheid in de

no income, no jobs, no assets. Door de explosieve

financiële sector, als gevolg van de

jaren is dit marktsegment flink gegroeid en neemt nu

internationale kredietcrisis, grip

ongeveer 10-15% van het aantal hypotheken in de

groei van de Amerikaanse huizenmarkt in de laatste

totale Amerikaanse koopwoningenmarkt in beslag.

krijgt op de reële economie. Wordt het buigen of barsten? Echte

Wat is begonnen als een sluimerende veenbrand, heeft

tekenen van een verslechterende

basis van de crisis ligt bij de gestegen hypotheekrente,

economie in Nederland zijn er nog

die – anders dan in Nederland – veelal met kortlopende

niet. De vrees voor een recessie

kosten voor de hypotheekleningen in het begin laag

in ons land lijkt daarom ongegrond.

zijn, maar in de opvolgende jaren snel stijgen (variable

Maar de onzekerheid is terug in de

dat veel hypotheeknemers hun verplichtingen niet

economie. En dat betekent opletten.

meer kunnen voldoen. De koopwoningprijzen in

Daarnaast maakt de wereld zich op

Amerikaanse hypotheekverstrekkers zijn door de hoge

ongekende schaal zorgen over de

loan to value in de problemen gekomen. Hoewel de

opwarming van de aarde.

gekregen op het mondiale kredietsysteem. Dit komt

De bereidheid om over te gaan tot

omdat de risico’s van de leningen massaal op de

concrete acties lijkt groot, ook in de

(institutionele) beleggers, in de vorm van mortgage

vastgoedmarkt, waar duurzaam

backed securities. Deze beleggers zien zich nu

bouwen steeds hoger op de agenda

gedaald.

het mondiale kredietsysteem tot in de kern geraakt. De

rentes is gefinancierd. Daar komt bij dat de rente-

rate loans). Snel oplopende kosten hebben ertoe geleid

de Verenigde Staten zijn hierdoor gedaald en veel

crisis op zichzelf staat, heeft deze toch forse impact

wereldwijde kapitaalmarkt zijn doorverkocht aan grote

geconfronteerd met producten die flink in waarde zijn

komt te staan.

Sinds de Azië-crisis in 1997 is het vertrouwen in de mondiale financiële sector niet zo op de proef gesteld als nu. Amerikaanse (hypotheek)banken en beleggings-

6 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Visie

Verenigde Staten zetten de toon

fondsen die failliet zijn gegaan, zakenbanken die

De financiële markten zijn sinds vorig jaar erg

enorm moeten afwaarderen en openlijke twijfels aan

nerveus, en niet onterecht. De kredietcrisis die vorig

de adviezen van de rating agencies. Ook de Europese

jaar is ontstaan, is veroorzaakt door de problemen

bankenwereld blijft niet ongeschonden. Het is te

op de Amerikaanse subprime hypothekenmarkt.

danken aan het ingrijpen van centrale banken dat

Dit marktsegment bestaat uit leningen aan minder

erger is voorkomen. Voorlopig tenminste, want pas

kredietwaardige

banken

in de loop van 2008, als alle jaarcijfers van banken en

nauwelijks zekerheden kunnen bieden. Deze leningen

andere financiële instellingen bekend zijn, zal het effect

consumenten,

die

de

Visie | FGH Vastgoedbericht 2008 | 7

visie


Geld lenen is door een gebrek aan vertrouwen tussen financiële instellingen duurder geworden, en dat heeft volgens economische wetten een negatieve invloed op het groeiperspectief. In de tweede helft van 2007 werd dit zichtbaar. Bedrijfsovernames zijn lastiger te financieren, en ook financieringen voor bedrijven en particulieren zijn aan striktere regels gebonden. Bovendien merkt het Europese bedrijfsleven dat de dure euro ten opzichte van de dollar de concurrentiepositie heeft verzwakt. Opportunisme maakt plaats voor realisme. Economische prognoses worden daarom op grote schaal naar beneden bijgesteld. Daar komt bij dat de positie van het Nederlandse bedrijfsleven onder druk is komen te staan. De internationalisering draagt eraan bij dat de slagkracht van typisch Nederlandse bedrijven en sectoren op internationaal niveau te klein lijkt te worden. Diverse grote Nederlandse bedrijven worden overgenomen door internationale concurrenten of grote investeringsfondsen. Te denken valt aan ABN Amro, Numico, Stork en Grolsch. De effecten van deze overnames voor de economie zijn niet per definitie belemmerend, maar feit is wel dat de beslissingsbevoegdheid naar een hoger plan verschuift. Dat zet indirect ook de concurrentiekracht van het Nederlandse bedrijfsleven onder druk. Doorslaggevend voor de toekomstige positie van Nederland zijn volgens FGH Bank de fysieke infrastructuur en de beschikbaarheid van menselijk kapitaal. De huidige discussie over de nivellering van top-


pas goed zichtbaar worden. Voorlopig blijft de onrust in het mondiale financiële verkeer

inkomens leidt daarom af van waar het werkelijk over

aanhouden, en dat is overal terug te zien op de aandelenbeurzen. Overduidelijk is dat

zou moeten gaan: nationale actieplannen gericht

de wereldeconomie anno 2008 uit één netwerksysteem bestaat, dat alleen op basis van

op bereikbaarheid en onderwijs, als basis voor een

vertrouwen succesvol kan zijn. Maar de grootste verliezers zijn toch wel de duizenden

structuurversterking van het Nederlandse vestigings-

Amerikanen die huis en haard hebben verloren.

klimaat op de middellange termijn.

Nederland koploper, verandering noodzakelijk

Dilemma’s voor centrale banken

Ondanks alle onzekerheid in de financiële sector is de reële economie in 2007 sterk

Wereldwijd noodzaakt de kredietcrisis centrale banken

gebleven. Zowel de consumptie en de investeringen, als de netto-exporten zijn gegroeid.

tot belangrijke beleidskeuzes. In het voorjaar van

In totaal is het Bruto Binnenlands Product (BBP) vorig jaar met ongeveer 3% gestegen. Die

2007 verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) de

groei is bovengemiddeld, maar de stijging is minder hoog dan op voorhand werd verwacht.

rente tot twee keer toe. De kredietcrisis was op dat

Toch behoort Nederland tot de koplopers in de Eurozone. Niet alleen de economische

moment nog niet zichtbaar. In de zomermaanden

groei, ook de lage werkloosheid geeft duidelijk aan dat ons land in een hoogconjunctuur

werd zelfs ernstig rekening gehouden met een derde

verkeert. Die lage werkloosheid lijkt structureel te worden en kan de groeimogelijkheden

verhoging aan het einde van het jaar. Die verhoging

van de Nederlandse economie in de komende jaren negatief beïnvloeden.

is als gevolg van de kredietcrisis niet doorgevoerd.


visie


Het blijft onrustig op de financiële markten. Ten eerste

vooral op richt het spaargedrag van de Amerikaanse

door de problemen op de Amerikaanse hypotheken-

consument te veranderen.

markt en de gevolgen daarvan voor de Amerikaanse economie. En verder door de onzekerheid over de moge-

Afname vertrouwen consumenten

lijke betrokkenheid van banken in de Verenigde Staten

Na een voorzichtig herstel medio 2005 is sinds

en Europa bij deze problemen. De onzekerheden in de

september 2007 de twijfel bij de Nederlandse consu-

markt vertaalden zich in een flinke risico-opslag in de

menten weer terug. De fluctuatie van de maandelijkse

Euribor-tarieven op de geldmarkt. De ECB heeft als

vertrouwensgraadmeter toont aan hoe gevoelig de

reactie hierop een aantal keer geïntervenieerd door

hedendaagse consument is voor ‘negatief’ nieuws.

extra geld beschikbaar te stellen aan financiële

De continue stroom aan vaak tegengestelde bericht-

instellingen. Op het moment dat eind november de

geving brengt consumenten aan het twijfelen. Terwijl

eenmaands Euribor over het jaareinde ging, steeg het

de arbeidsmarkt er ronduit rooskleurig voor staat, de

tarief in één dag van 4,169% naar 4,809%. Het jaar-

contractlonen en looneisen flink stijgen en de kans

einde effect van 2007 was erg groot, een sterk signaal

op langdurige werkloosheid verwaarloosbaar klein is.

van onzekerheid.

Consumenten worden steeds ‘ongrijpbaarder’ en dat maakt het er voor vastgoedpartijen niet eenvoudiger

In 2007 is de inflatie in de Eurozone tot boven het

op. Hoe meer informatie consumenten in handen

gewenste niveau van 2% gestegen. De kredietcrisis

hebben, hoe gevarieerder hun gedrag wordt. Het

maakt een renteverhoging door de ECB onmogelijk en

vertrouwen zakt weg, terwijl de uitgaven stijgen.

een renteverlaging zou onder de huidige omstandig-

FGH Bank verwacht dat dit tegenstrijdige beeld van

heden een verkeerd signaal afgeven. Maar tegelijkertijd

korte duur zal zijn. Als de kredietcrisis zich beperkt tot

zorgen de kredietcrisis en de ‘dure’ euro in combina-

de financiële markten en een sterke groeivertraging in

tie met sterk gestegen olie- en voedselprijzen ervoor

de reële economie uitblijft, ligt een stijging van het

dat de economische ontwikkeling in Europa onder

vertrouwen voor de hand. Mocht de huidige crisis

druk komt te staan. De ECB kiest met het huidige

doorslaan naar de reële economie dan moet echter

rentebeleid voor stabiliteit op de langere termijn.

rekening worden gehouden met een daling van de consumptie.

Het stelsel van Amerikaanse centrale banken (FED) voert


een ongekend actief beleid om een dreigende recessie

Kabinet wil regie terug

in de Verenigde Staten te voorkomen. In september en

De onzekerheid bij Nederlandse consumenten wordt

oktober 2007 is de rente in totaal met 0,75% verlaagd

verder gevoed door de beleidskeuzes van het kabinet

om de economische groei te stimuleren. In januari 2008

Balkenende IV. Het is consumenten nauwelijks uit te

heeft de FED de rente zelfs onverwacht in één keer met

leggen dat zij er na vier jaar bezuinigingsbeleid, op het

0,75% verlaagd om de financiële markten te onder-

hoogtepunt van de economie, niet in koopkracht op

steunen. Desondanks lijken meer maatregelen nodig te

vooruit gaan. Toch is de verklaring hiervoor eenvoudig.

zijn. Renteverlagingen en overheidssteun leiden weer

Het nieuwe kabinet investeert in het sociale karakter

tot andere problemen, zoals een dalende dollarkoers en

van de samenleving en streeft tegelijkertijd naar een

hogere inflatiedruk. Door de lagere rente is het verder

begrotingsoverschot. Een tweesporenbeleid waarvoor

moeilijker om de enorme tekorten op de Amerikaanse

de rekening bij de Nederlandse burger wordt gelegd.

lopende rekening met buitenlands kapitaal gefinan-

Het

cierd te krijgen. De renteverlaging in de Verenigde

conjunctuurbeleid. Oftewel, er wordt een extra lasten-

Staten is dan ook vooral een kortetermijnmaatregel

verzwaring doorgevoerd op een moment dat de

om de huidige crisis het hoofd te bieden. Het is geen

economie het kan hebben. De timing van dit beleid is

oplossing voor de onderliggende financiële problemen

echter ongelukkig. Net nu de consumptie na jaren van

die het land al veel langer heeft. Daarvoor is een

terugval eindelijk flink toeneemt, wordt deze belangrijke

structurele koerswijziging nodig. Een koers die zich er

pijler voor economische groei weer onder druk gezet.

kabinet

volgt

daarmee

een

anticyclisch


visie


‘Nationale actieplannen gericht op bereikbaarheid en onderwijs, daar zou het werkelijk over moeten gaan.’

De vakbewegingen hebben laten weten alsnog een koopkrachtverbetering na te streven. Zo stelt de FNV in 2008 een looneis van 3,5%, waardoor het bedrijfsleven

Perspectief voor de vastgoedmarkt

met een aanzienlijke stijging van de lasten te maken

bouwen, is daarmee op voorhand bijna kansloos. Uit

(ver)bouwplannen moeten voldoen. Modernisering

het verleden blijkt dat oplossingen moeilijk te vinden

van deze wet is nodig om meer snelheid in bouw-

zijn. Zo wordt de stijging van de prijzen voor grond-

procedures te krijgen. Nu lopen veel projecten onnodig

stoffen bepaald door de wereldmarkt. Individuele

veel vertraging op, bijvoorbeeld omdat er onduide-

Sterke kostenstijgingen in de bouwsector

partijen hebben hierop geen invloed. Ook aan de

lijkheid bestaat over het verhalen van kosten of over

Hoewel de omzet in de bouwsector vorig jaar wederom

stijging van de loonkosten kan op dit moment weinig

planschade. Daarnaast is het inhoudelijke bouw-

Daarnaast neemt ‘Den Haag’ voor een deel de ruimte-

is gestegen, zijn capaciteitsproblemen een groeiende

worden gedaan, want dat is een gevolg van een tekort

programma van een locatie vaak onderwerp van

lijke regie weer in handen. De beoogde decentralisatie,

bedreiging. De kosten stijgen snel, zowel voor grond-

aan goed opgeleide vaklieden. In principe blijven er

discussie. De Grondexploitatiewet biedt een nieuw

hét kenmerk van het beleid in voorgaande jaren, wordt

stoffen als voor arbeid. Omdat de kosten sneller stijgen

dan nog twee opties over: een efficiëntere productie

kader, dat de contractvorming tussen gemeenten en

voor een deel aan banden gelegd. Regie is nodig om

dan de opbrengsten van de eindproducten, staan de

of een aanpassing van de grondprijzen. Een efficiënter

marktpartijen moet verduidelijken. Lokale overheden

bij grotere projecten knopen te kunnen doorhakken.

winstmarges voor projectontwikkelaars en bouwers

bouwproces is zeker mogelijk, maar binnen korte tijd

krijgen meer mogelijkheden om ongewenste situaties

Alleen leert het verleden dat dit ook met centrale

onder druk. Bovendien worden onderaannemers

moeilijk te realiseren. Een aanpassing van de grond-

bij grondexploitaties te voorkomen.

regie een vaak moeizaam pad blijkt te zijn. Eén van

geconfronteerd met veel werk, waardoor ook zij hogere

prijzen is wel een optie, maar dat wijzen gemeenten

de grootste opdrachten is zonder meer de binnen-

kosten kunnen doorberekenen aan hoofdaannemers.

haast categorisch af. Een directe oplossing is dus niet

De Grondexploitatiewet geeft lokale overheden meer

stedelijke herstructureringsopgave die op veel plaatsen

Daar

de

voorhanden, met als uitkomst dat de bouwproductie

ruimte om kosten te verhalen op een vergunning-

in Nederland speelt. Om een duurzame invulling van de

productie moeten worden uitgevoerd. Maar verschil-

in gevaar komt. Want goedkoper bouwen door te

houder. Verder kunnen particulieren die niet willen

ruimte te realiseren, zijn grote financiële investeringen

lende projectontwikkelaars en bouwers verwachten

besparen op de kwaliteit van de gebouwen past niet

meewerken aan een project (free riders) daar nu toe

nodig, en dus een lokaal draagvlak. Volgens FGH Bank

verliezen te gaan leiden, omdat projecten onder de

in de tijdgeest waarin duurzaamheid nog steeds aan

gedwongen worden. Tot slot krijgen gemeenten meer

moet de regie vanuit ‘Den Haag’ zich dan ook louter

kostprijs moeten worden gebouwd. Deze situatie is niet

belang wint.

mogelijkheden om bepaalde soorten functies aan te

concentreren op een consistent beleidskader en

lang houdbaar, met als gevolg dat de bouwproductie in

verkorting van regels en procedures. Een hele opgave.

de komende jaren onder druk komt te staan.

krijgt.


waar

contracten

zijn

afgesloten,

zal

wijzen. Bijvoorbeeld of een project sociale woning-

Meer ruimte voor gemeenten

bouw is, een recreatiebestemming krijgt of dat het

Op 1 juli van dit jaar gaat de nieuwe Wet op de ruimte-

bouwkavels voor particulieren zijn. Kortom, gemeen-

De doelstelling uit het regeerakkoord om tot en

lijke ordening (Wro) in. Deze vervangt de bestaande wet

ten krijgen meer juridische middelen in handen om de

met 2011 80.000 tot 100.000 woningen per jaar te

uit 1965. De wet regelt aan welke eisen en procedures

exploitatie te realiseren.


visie


Toch verwacht FGH Bank dat gemeenten alleen

rente stijgt, nemen de kosten en alternatieve beleggings-

Voor grote internationale zakenbanken en hedge-

vormen en gated communities zijn enkele voorbeelden

sancties zullen opleggen, als dat echt noodzakelijk

opbrengsten voor beleggers toe. Verder zijn de funding-

fondsen die grote vastgoedportefeuilles kopen, deze

van concepten die de laatste tijd in opmars zijn. Verder

is. In combinatie met de duidelijkere richtlijnen voor

kosten voor banken gestegen, wat leidt tot een toename

herstructureren en vervolgens (vaak in delen) door-

is sprake van duidelijke veranderingen in publieke

contractvorming, zal dat in veel gevallen de snelheid

van de kosten voor het financieren met vreemd ver-

verkopen, wordt het moeilijker om op korte termijn

sectoren, wat tot nieuwe kansen leidt voor onder

van een ontwikkelingstraject positief beïnvloeden.

mogen. Deze kostenstijgingen leiden ertoe dat vastgoed-

winsten te genereren. Dat komt vooral omdat

andere zorgen onderwijsvastgoed en infrastruc-

beleggers een hogere rendementsdoelstelling eisen.

hun activiteiten sterk met vreemd vermogen zijn

tuur. Daarnaast zien we veel initiatieven in sectoren

Naar duurzame gebouwen

gefinancierd. Ook besloten vastgoedfondsen, die sterk

die gerelateerd zijn aan vrije tijd en leisure. Hotels,

De snelheid waarmee het thema duurzaamheid

De centrale vraag is nu of hogere opbrengsten uit

afhankelijk zijn van vreemd vermogen, zullen kritischer

vakantiewoningen, horeca, bioscopen, fitness- en

(opnieuw) de aandacht krijgt, is revolutionair. Het besef

toekomstige verhuur voldoende zijn om de gestegen

worden in hun aankoopbeleid.

wellnesscentra zijn allemaal vormen van vastgoed die

dringt door dat de opwarming van de aarde door het

kosten te dekken. De verhoudingen in de verhuur-

broeikaseffect een ernstige bedreiging is. In december

markten geven daarbij de doorslag. Die zijn ten opzichte

Meer kansen ontstaan er juist voor beleggers met

toont aan dat de vastgoedmarkt in brede zin steeds

2007 is in Bali een akkoord ondertekend dat de

van vorig jaar niet echt veranderd. In alle belangrijke

een langetermijnstrategie. Bijvoorbeeld institutionele

professioneler wordt.

weg vrijmaakt om tot een nieuw klimaatverdrag te

deelmarkten is een tekort aan topobjecten. De vraag

beleggers die traditioneel kiezen voor rendement op

komen; de opvolger voor het Kyoto-verdrag. Maar de

naar nieuwbouwprojecten en bestaande gebouwen op

de lange termijn en door de relatief hoge inbreng

oplossing is geen politieke, want er is vooral op micro-

toplocaties is hoog en de huurprijzen stijgen. Aan die

van eigen vermogen minder worden gehinderd in

Internationalisering vastgoedbeleggingen zet door

niveau een omslag nodig, dus bij consumenten en

situatie komt naar verwachting voorlopig geen einde,

hun acquisitiebeleid. Omdat institutionele beleggers

De vastgoedbeleggingsmarkt is steeds verder aan het

bedrijven. Ook de vastgoedmarkt kan daaraan een

en de perspectieven voor deze locaties zijn goed. De

steeds meer indirect beleggen, zullen ook de niet-

internationaliseren. Voor professionele assetmanagers

belangrijke bijdrage leveren.

verwachting is dan ook dat de gestegen kosten voor

beursgenoteerde vastgoedfondsen van de huidige

een logisch gevolg van de trend dat institutionele

beleggers kunnen worden gecompenseerd door hogere

marktomstandigheden profiteren. Een andere, bijzon-

beleggers veel meer in indirect vastgoed investeren.

inkomsten en waardevastheid.

dere groep is de particuliere belegger. Omdat zij vaak

Om dat volume te kunnen beleggen, zijn zij genood-

over uitstekende kennis van lokale markten beschik-

zaakt buiten de eigen landsgrenzen te kijken.

FGH Bank verwacht dat duurzaamheid de komende jaren hoog op de agenda blijft staan bij consumenten,

steeds serieuzere aandacht verdienen én krijgen. Dit

bedrijven en dus ook bij vastgoedpartijen. Daar is een

In het minder courante segment van de markt is wel

ken, zijn zij beter in staat om lokale marktrisico’s in

Voor particuliere beleggers is de stap naar het buiten-

aantal redenen voor. Zo verschuift de discussie over

sprake van een keerpunt. FGH Bank heeft al vaker

te schatten. Zeker als zij die kennis combineren met

land minder vanzelfsprekend. Zij hebben vaak sterke

duurzaamheid zich van gebieds- en locatieniveau naar

aangegeven dat dit segment in de verschillende deel-

de inzet van lokale netwerken, kunnen zij een hoge

lokale netwerken en zien de fysieke afstand bij een

gebouwniveau. En daarmee dus van een abstracte

markten minder perspectief heeft. Dat laat zich nu in

toegevoegde waarde genereren. Kortom, voor ver-

acquisitie vaak als een belangrijk besliscriterium. Toch

discussie naar concrete oplossingen. En die oplossingen

de praktijk zien. Het aantal verhuurtransacties is laag

schillende categorieën beleggers ontstaan gunstige

nemen zij die stap in de praktijk juist wel. Dat toont

zijn er ook. Investeren in energiebesparing en schone

en huurprijzen in dit segment stijgen niet. Dit alles

tijden voor de acquisitie van nieuwe vastgoed-

volgens FGH Bank twee aspecten aan. Allereerst dat

energie hoeft geen kostenpost te zijn. Het kan juist

ondanks de relatief goede economische omstandig-

objecten.

er bij particuliere beleggers een sterke ondernemers-

besparingen opleveren. Zeker als de energiekosten door

heden en groeiende vraag naar personeel. Nu de

een toenemende vraag en steeds beperktere beschik-

kosten stijgen en de rente oploopt, laat de markt een

Nieuwe beleggingssectoren in opkomst

te benutten. De schaal waarop dit plaatsvindt, geeft

baarheid verder stijgen. Bovendien is een duidelijke trend

duidelijke wending zien. Aanvangsrendementen dalen

Naast

–

daarnaast aan dat een groot deel van de Nederlandse

te zien waarbij de overheid positief gedrag beloont,

niet langer. Sterker nog, in het laatste kwartaal van

woningen, kantoren en winkels – wordt door beleggers

particuliere beleggers zeer professioneel is. Daarom

terwijl de kosten voor ongewenst gedrag juist sterk

afgelopen jaar zien we al voorbeelden van oplopende

steeds vaker en serieuzer naar aanvullende vastgoed-

verwacht FGH Bank dat deze internationalisering, die

toenemen. Vastgoedgebruikers zullen daarom andere

aanvangsrendementen. Uit rendementsoverwegingen

segmenten gekeken. In eerste instantie omdat zij door

enkele jaren geleden is ingezet, zich verder zal uit-

normen stellen en meer kwalitatief hoogwaardige,

maken beleggers momenteel de balans op en keren

gebrek aan goede investeringsmogelijkheden in de

breiden naar met name onze buurlanden en Midden-

duurzame gebouwen wensen. Om die reden nemen

weer terug naar de basis. De keuze valt op vastgoed-

afgelopen jaren hiertoe gedwongen werden. Maar nu

en Oost-Europa.

steeds meer ontwikkelaars, bouwers en vastgoed-

objecten die op langere termijn een goed rendement

het inzicht in deze markten groeit, lukt het om risico’s

beleggers duurzaamheid op in hun bedrijfsstrategie.

bieden. Een ontwikkeling die volgens FGH Bank alle

en rendementen beter in te schatten. Het zijn vooral

Utrecht, maart 2008

kenmerken heeft van een gezonde marktcorrectie.

potentiële groeimarkten waarin beleggers hun geld

Directie FGH Bank N.V.

Markt ‘schoont’ zichzelf op

zin bestaat om kansrijke ontwikkelingen te zien en de

traditionele

beleggingscategorieën

investeren. Markten die gebaseerd zijn op belang-

De meeste signalen voor de Nederlandse economie zijn

Langetermijnbeleggers terug in de markt

rijke trends als individualisering, vrijetijdsbesteding en

gematigd positief, en toch is een waardedaling van

Grote deals, gedreven door snelle waardegroei, zijn

welvaartsgroei.

vastgoed in de komende periode niet uit te sluiten.

onder de huidige marktomstandigheden minder

De afgelopen jaren zijn de aanvangsrendementen zo

waarschijnlijk. Deze beleggingen maken plaats voor

Nieuwe woonvormen behoren zonder meer tot deze

scherp gedaald, dat de risico-opslag ten opzichte van

investeringen met een langetermijnvisie. En dat zorgt

categorie. Luxe appartementen, zorggerelateerde woon-

de lange rente marginaal is geworden. Nu de lange

weer voor een ander type beleggers in de markt.



Willem Lageweg Directeur MVO Nederland

‘Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen wordt de standaard.’ MVO Nederland MVO Nederland is een kennis- en netwerkorganisatie die vooral het midden- en kleinbedrijf (MKB) stimuleert om maatschappelijk verantwoord te ondernemen. In de praktijk blijkt dat vooral deze bedrijven hulp kunnen gebruiken bij het in praktijk brengen van MVO. MVO Nederland is een jonge organisatie, opgericht in 2004 die bedrijfsleven, maatschappelijk veld, overheid, onderwijs en onderzoek bij elkaar brengt. Om voorbeelden, instrumenten en publicaties te verspreiden en om discussie te voeren over MVO-gerelateerde onderwerpen. Maar ook om specifieke MVO-projecten op te zetten en uit te voeren. In dit proces worden partijen betrokken waarmee ondernemers al vertrouwd zijn, zoals brancheorganisaties, gemeenten, ondernemingsverenigingen en Kamers van Koophandel. Op die manier worden branchespecifieke oplossingen gevonden voor maatschappelijke vraagstukken.

Wat is MVO? MVO Nederland hanteert de volgende definitie voor Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO): Bedrijven die maatschappelijk verantwoord ondernemen streven naar winst (profit), maar houden daarbij expliciet rekening met het effect van hun activiteiten op het milieu (planet) en laten ook menselijke aspecten binnen en buiten het bedrijf (people) zwaar meewegen. Het gaat erom een balans te vinden tussen people, planet en profit, ofwel de drie p‘s.

“Een maatschappelijk verantwoorde organisatie streeft

niet alleen de overheid en haar beleid van de laatste

ernaar de balans te vinden tussen de drie p’s, en doet

jaren, ook de sector zelf is verantwoordelijk voor de

méér dan de wet voorschrijft, zet een stapje extra.

achterstand. Want die heeft, zo blijkt uit internationaal

En gaat de dialoog aan met de verschillende belang-

onderzoek, een redelijk vertekend beeld van zichzelf.

hebbenden, zowel binnen als buiten de organisatie. Dus

De bijdrage van de bouwsector wereldwijd aan de

niet alleen met aandeelhouders en de ondernemings-

CO2-uitstoot wordt geschat op 40%. De bouwsector

raad, maar ook met die fanatieke belangengroepering.

zelf denkt dat dit slechts 19% is. Daarnaast overheerst

Transparantie over de manier van zakendoen is daarbij

de gedachte dat duurzaam bouwen leidt tot hoge

belangrijk. Dus ook over de dilemma’s die een bedrijf

bouwkosten die moeten worden terugverdiend in te

tegenkomt bij het zoeken naar een balans tussen de

hoge huurprijzen. Vertegenwoordigers uit de bouw-

drie p’s. Denk bijvoorbeeld aan grote financiers die MVO

sector schatten de extra kosten van duurzaam bouwen

voorstaan en tegelijkertijd sectoren financieren waar

op 17%, terwijl de werkelijke meerkosten maar 5%

maatschappelijke discussie over bestaan, zoals bijvoor-

bedragen. En daarin is het maatschappelijke voor-

beeld de intensieve veehouderij. Of oliemaatschappijen

deel nog niet eens meegenomen. Om deze verkeerde

die te maken hebben met de negatieve effecten van

gedachten om te buigen, is voorlichting en discussie

het oppompen van olie in de gebieden waar dat plaats-

binnen de branche nodig. Onze ervaring is dat vooral

vindt. Als bedrijf hoef je niet met alles naar buiten te

praktische voorbeelden duidelijk kunnen maken dat

komen, maar geef wel de dilemma’s aan.”

duurzaam bouwen op de lange termijn juist besparingen oplevert en de leefkwaliteit bevordert.

Het jaar van de doorbraak

Door verschillende organisaties in de bouw, zoals de

“Ik noem 2007 ‘het jaar van de doorbraak’. Mede

Regieraad voor de Bouw, wordt gelukkig al hard

dankzij het werk van Al Gore leeft nu wereldwijd

gewerkt om dit alles handen en voeten te geven.”

het besef dat er iets moet gebeuren om de klimaatverandering tegen te gaan. Nederland doet het niet slecht, maar we zijn internationaal gezien geen koploper. Wel hebben we een aantal internationaal opererende bedrijven die we zeker als koploper mogen beschouwen. De naam Philips bijvoorbeeld staat nage-

‘Duurzaam bouwen levert op de lange termijn besparingen op.’

noeg gelijk aan duurzaamheid en innovatie. Maar als land valt er voor ons nog heel veel te doen. Onder

Nu investeren is rendabeler dan wachten

andere op het terrein van klimaatneutraal produceren,

“De toenemende schaarste aan grondstoffen en

om de CO2-uitstoot terug te brengen naar nul. Dat we

energie maakt dat we eraan moeten wennen dat we

een flinke inhaalslag moeten maken, is mede toe te

gebouwen langer moeten gebruiken. Dus laten we er

schrijven aan de publieke opinie en het overheidsbeleid

dan nu alvast over nadenken hoe we dat gaan doen.

van de afgelopen tien jaar, waarin minder aandacht

Er zijn voorbeelden van bedrijven die MVO en duur-

was voor het milieuthema. En daar zien we ook in het

zaam bouwen tot hun kernstrategie hebben gemaakt.

Wat is duurzaamheid?

bedrijfsleven de effecten van, waaronder in de bouw-

Zoals OVG, dat zichzelf met de bouw van de

Naast MVO, is ook ‘duurzaamheid’ een term die veel wordt gebruikt. Volgens MVO Nederland heeft duurzaamheid te maken met het streven naar een duurzame wereld, door rekening te houden met toekomstige generaties die over minstens dezelfde resources moeten kunnen beschikken als de huidige. MVO is de manier waarop ondernemers aan die duurzame wereld bijdragen.

sector.”

Maastoren in Rotterdam en het bijbehorende energie-

16 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Interview

interview Willem Lageweg


concept, ook internationaal op de kaart heeft gezet.

Kostenstijging beperkt

Toch ligt in het programma van eisen over het algemeen

“Hoewel er steeds meer interessante initiatieven

vooral de aandacht op de bouw en het zo laag moge-

plaatsvinden, zoals op het gebied van klimaatneutraal

lijk houden van de kosten daarvan. Voor het beheer

bouwen, loopt de bouw in vergelijking met veel andere

en onderhoud van het gebouw is, in verhouding, veel

sectoren achter. Voor zaken als transparantie, bewust

minder aandacht. Een initiële, duurzame investering in

omgaan met materiaalgebruik en verantwoord slopen,

de ontwikkeling van een gebouw, kan in de beheer-

is in deze branche pas sinds kort meer aandacht. Maar

fase juist besparingen opleveren. Maar daar willen veel

Interview | FGH Vastgoedbericht 2008 | 17

opdrachtgevers nog niet aan. Er wordt nog altijd meer

van innovatie en omzet gaat dienen. Aan duurzaamheid

gestuurd op budget, terwijl nu investeren rendabeler is

moet je blijven werken, steeds weer naar een volgend

dan wachten tot later, als de energieprijzen nog hoger

doel. Gore heeft de zorg voor de klimaatverandering

zijn. Kortom, als er meer integraal naar het proces zou

op de kaart gezet. En nu zoeken we eigenlijk nog

worden gekeken, naar de bouw én naar het beheer,

iemand voor ‘people’, want ook daar valt wereldwijd

dan kunnen er op de lange termijn juist voordelen

nog veel te verbeteren. Ook in Nederland, waar we het

worden behaald. Op dat punt valt volgens mij heel

dankzij goede weten regelgeving over het algemeen

veel winst te behalen. Een ander winstpunt ligt in mijn

goed voor elkaar hebben. Maar rondom het thema

visie bij het terugbrengen van de hoeveelheid afval en

‘participatie’ liggen er zeker nog kansen en mogelijk-

nutteloos sloopmateriaal. Om van dit afval af te

heden. Groepen die best kunnen, maar vaak nog niet

komen, zal in de toekomst met hogere kosten rekening

mogen meedoen worden in een schaarse arbeidsmarkt

gehouden moeten worden. Daarom denk ik dat ook

steeds interessanter.”

de bouw veel winst kan halen uit het cradle-to-cradleconcept, oftewel het produceren zonder afval, door materiaal te gebruiken dat altijd kan worden hergebruikt, of weer terug de natuur in kan. Tot slot zou de sector ook door te streven naar een efficiënter werkproces een sprong in de goede richting kunnen maken.”

‘Duurzaamheid gaat steeds vaker als bron van innovatie en omzet dienen.’



Concrete, branchespecifieke oplossingen “Er is zeker aandacht voor MVO, maar die is vaak nog niet ‘verinnerlijkt’. En dat geldt niet alleen voor de bouwsector. De drie p’s zijn voor de meeste ondernemers nog geen mindset. Zij houden zich doorgaans wel aan de wettelijke eisen op milieu- en sociaal gebied, maar dat heeft nog weinig te maken met waarde creëren. Of bijvoorbeeld de grondstoffen die nodig zijn om een bepaald product tot stand te brengen, op een verantwoorde manier zijn gewonnen, dat leeft bij de meesten nog niet erg. Want hoe kun je hier invloed op uitoefenen? Die vraag is voor een MKB-er moeilijk te beantwoorden. De drie p’s, die klinken voor veel ondernemers erg abstract. Die abstracties moeten voor hen hanteerbaar worden gemaakt. Wat kan een ondernemer met zijn inkoop- en productieproces? Daarom werken wij veel samen met brancheverenigingen, zoals met Bouwend Nederland. Zo komen we tot concrete, branchespecifieke oplossingen waar ondernemers mee aan de slag kunnen.”

Blijven werken “Mijn overtuiging is dat MVO de nieuwe vorm van ondernemen is, die de standaard gaat worden voor de 21e eeuw. Dat betekent dat er volop uitdagingen ontstaan, waarbij duurzaamheid steeds vaker als bron

18 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Interview

Interview | FGH Vastgoedbericht 2008 | 19

Krappe arbeidsmarkt beïnvloedt vraag Aan de vraagzijde van de kantoren-

De kantoorgebonden economische sectoren profiteren

markt domineert nog altijd het

van de goed draaiende Nederlandse economie.

positieve sentiment. De jaaropname

komen en ligt het werkloosheidspercentage met iets

In 2007 zijn er in Nederland 168.000 banen bijge-

van 2,3 miljoen m² kantoorruimte in

meer dan 4% aan het begin van 2008 op een bijzonder

2007 is vergelijkbaar met 2006,

geweest; eind 2007 stonden er 236.000 vacatures

kantorenmarkt

Trends

laag niveau. Nog nooit is het aantal vacatures zo hoog

en ligt duidelijk boven het langjarige

open. Dit aantal is dusdanig hoog dat ze momenteel

gemiddelde.

verlenende branches als de ICT en de accountancy, is

niet allemaal kunnen worden ingevuld. Vooral in dienst-

De aanbodzijde blijft echter met

het moeilijk om gekwalificeerd personeel te vinden. De

problemen kampen. Er is sprake van

verdere economische groei. Een andere onzekerheid

krapte op de arbeidsmarkt is een belemmering voor is de toenemende afvloeiing van kantoorwerkgelegen-

structurele leegstand en een een-

heid richting de lagelonenlanden.

duidige oplossing om deze ‘onderkant’ van de kantorenmarkt uit het slop

Ondanks de krapte op de arbeidsmarkt zijn de

te halen, ontbreekt.

gebonden sectoren gunstig. De omzetgroei in de

perspectieven voor de dienstverlenende en kantoordienstverlenende sector is voor 2008 geraamd op 6%. Toch zal de totale werkgelegenheidsgroei volgens

Aanbod en opname van kantoorruimte in m 2 (1985-2007) Bron: Vastgoedmarkt

– Aanbod

x 1.000 m 2

– Opname

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

20 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Trends kantorenmarkt

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Trends kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 21

het Centraal Plan Bureau (CPB) dalen van 2,25% in 2007 naar 1,5% in 2008. Omdat de groei van kantoorgebruik wordt bemoeilijkt door de krappe arbeidsmarkt, staat de

a)

– Grote steden > 10,000 m

2

– Overig > 10,000 m

2

50%

uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in 40%

2008 onder druk.

30%

Opname blijft gelijk De totale opname van kantoorruimte voor 2007 is uitgekomen op 2,3 miljoen m2 en dat is evenveel als in 2006. Historisch gezien is de hoeveelheid opgenomen kantoorruimte

20% 10%

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

b)

– Grote steden < 1,000 m 2

– Overig < 1,000 m 2

50% 40%

nieuw kantoor en laten daarbij het oude, 30%

vaak minder courante pand achter.

20%

Het totale aanbod blijft nog steeds op een onwenselijk hoog niveau. Ondanks de relatief hoge opname is het aanbod in 2007 met minder dan een half miljoen m²

de noordvleugel van de Randstad (grofweg het gebied

dan 10.000 m2 gedaald. Deze grote transacties komen

tussen Amsterdam, Utrecht en Almere) zit een grote

sinds 2000 vooral voort uit verhuisbewegingen van

hoeveelheid uitbreidingsplannen in de pijplijn. Om

reorganiserende zakelijke dienstverleners, verzekeraars,

die reden is het initiatief van het Platform Bedrijven-

financiële instellingen en publieke organisaties. Deze

terreinen en Kantoren (Plabeka), een samenwerkings-

trend is vorig jaar aanmerkelijk afgezwakt. In het

verband van gemeenten in de regio Amsterdam, positief

kleinschalige segment trok de markt juist wel aan.

te noemen. Zij willen namelijk een deel van de plannen

Opnames tot 1.000 m² namen in 2007 maar liefst

voor nieuwe kantoren uitstellen of zelfs schrappen.

32% voor hun rekening, tegen 27% in 2006 en 28%

Zo wil men bewerkstelligen dat de aandacht vooral

in 2005.

uitgaat naar locaties met de hoogste toegevoegde

Dit beeld zien we ook als de transactievolumes binnen

10% 0 1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

worden bekeken. In de grote steden is het aandeel

FGH Bank verwacht dat nieuwbouwbeslissingen steeds

grote transacties binnen het totale transactievolume

vaker worden genomen op basis van de marktkennis

sinds 2000 structureel hoog gebleven, tussen de 25 en

bij betrokken partijen en strengere voorverhuureisen.

30%. In de overige steden schiet het aandeel groot-

In vergelijking met eind jaren ‘90 besluiten meer ont-

schalige transacties incidenteel omhoog, maar ligt het

wikkelaars om selectiever om te gaan met speculatief

gemiddeld rond de 10%. Het aandeel transacties van

bouwen. Hoewel er door de hoogconjunctuur weer

minder dan 1.000 m² ligt in de grote steden rond de 20%

iets meer kantoorruimte op risico wordt ontwikkeld, is

en is redelijk stabiel. In de overige steden ligt het aan-

er zeker geen sprake van wildgroei. Dit toont aan dat

deel kleinschalige transacties aanzienlijk hoger. Volgens

vastgoedontwikkelaars zorgvuldig naar de toekomstige

FGH Bank een goede reden om juist buiten de grote

marktontwikkelingen kijken.

steden kantoorontwikkelingen ‘op maat’ te realiseren.

gedaald, tot een niveau van 5,5 miljoen m².

Al geruime tijd pleit FGH Bank voor herontwikke-

Dit komt neer op ongeveer 12% van de voorraad. De structurele leegstand van kantoor-

gewaarborgd.

de grote steden en de overige steden afzonderlijk

in Nederland op circa 1,85 miljoen m². Onder

gebruikers verhuizen naar een modern,

In 2007 is het aantal grootschalige transacties van meer

waarde en wordt het evenwicht op de lange termijn 1996

jaar ligt het gemiddelde opnameniveau

seringstrend zich verder door. Kantoor-

projecten beschikt over een bouwvergunning. Vooral in

0

in 2007 nog steeds hoog. De laatste tien

invloed van de ruime markt zet de moderni-

Minder grootschalige transacties

Aandeel grootschalige (a) en kleinschalige (b) transacties in het totale transactievolume in de vier grote steden en overig Nederland (1996-2007) Bron: FGH Bank

Marktgerichte nieuwbouw

ling van binnenstedelijke locaties tot perspectiefrijke

In 2007 is de hoeveelheid opgeleverde kantoorruimte

kantoorgebieden. In dit kader passen nieuwe kantoor-

toegenomen en ook de komende jaren komt er een

ontwikkelingen in de buurt van de NS-stations en

stijgen. Volgens gegevens van de Vereniging

substantiële hoeveelheid nieuwe kantoorruimte op

andere vervoersknooppunten in Nederland. Binnen alle

van

objecten in Nederland blijft bovendien Project-

de markt. Begin 2007 was er volgens cijfers van de

vier de grote steden bestaan plannen voor de bouw

ontwikkeling Maatschappijen) wordt bijna

NEPROM 1,3 miljoen m² kantoorruimte in aanbouw,

van kantoorruimte in de buurt van stations. Dit geldt

3 miljoen m² kantoorruimte al twee jaar

bijna 45% meer dan aan het begin van 2006. Nieuw-

ook voor een aantal middelgrote steden in Neder-

of langer niet gebruikt. Alleen al in de vier

bouw wordt in de huidige markt relatief eenvoudig

land, zoals Arnhem en Breda. Terugdringing van files

grote steden staat 800.000 m² kantoor-

verhuurd. De hogere bouwproductie is dus te verklaren

en duurzaamheid gaan een steeds grotere rol spelen

ruimte langere tijd leeg. Er bestaat een meer

uit het feit dat kantoorgebruikers een sterke voorkeur

bij de locatiekeuzes van de gebruikers en bij investe-

dan gerede kans dat een pand dat twee jaar

hebben voor kwaliteit op maat. Dit leidt ertoe dat

ringsbeslissingen van ontwikkelaars en beleggers in

of langer in aanbod staat, het volgende jaar

het

daalt.

Nederland. Kantoorlocaties in een stedelijke omgeving

ook niet wordt verhuurd. Zeker nu blijkt

Transformatie en herontwikkeling van dit bestaande

en op vervoersknooppunten passen uitstekend binnen

dat in een periode van hoogconjunctuur

aanbod is volgens FGH Bank daarom noodzakelijk.

deze maatschappelijke trend.

het aanbod maar mondjesmaat afneemt.

Betrokken partijen uit zowel de markt als de publieke

Tot slot is er binnen de vastgoedmarkt een groeiende

Vooral monofunctionele kantoorgebieden

sector pakken momenteel nog zelden de handschoen

focus op energiebesparing en duurzaamheid merk-

met een laag voorzieningenniveau, solitair

op om aan deze vernieuwingsslag invulling te geven.

baar. Duurzaamheid wordt steeds meer object-

NEPROM

(Nederlandse

bestaande

aanbod

maar

nauwelijks

gelegen kantoorpanden en kantoorruimte

gebonden en uit zich in een flexibele opzet van het

op bedrijventerreinen laten veel structurele

Voor de langere termijn bestaat er een planvoorraad

gebouw, materiaalkeuze en energiezuinige installaties.

leegstand zien.

van rond de 9,5 miljoen m². Ongeveer 8% van deze

Maar energiebesparing is vooral een argument dat


kantorenmarkt

Trends


kantorenmarkt

Trends



centrum van Nederland. Eind vorige eeuw namen

400

de grote steden 38% van het totale opnameniveau 350

voor hun rekening. Dat aandeel is de laatste jaren verder gegroeid. Enerzijds heeft dit te maken met

300

professionalisering, anderzijds met de krapte in de grote steden die inmiddels is opgelost met kwalitatief

250

goede nieuwbouwlocaties. Maar er is ook sprake van een tegenbeweging. Back-offices worden juist vaker

200

geconcentreerd in gebieden buiten, of aan de rand 150

van de grote steden. De aanwezigheid van goed

kantorenmarkt

Trends Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland 1985-2007 (in euro/m 2) Bron: FGH Bank

gekwalificeerd personeel en lagere personeelskosten

100

maken deze gebieden aantrekkelijk voor bijvoorbeeld callcenters en dataverwerkingsbedrijven. Dit geeft

50

volgens FGH Bank aan, dat de traditionele verdeling van kantooractiviteiten in sectoren verandert in 2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

locatiebeslissingen die genomen worden op grond van het soort activiteit binnen een onderneming. Ook binnen bepaalde bedrijfstakken is sprake van

speelt aan de gebruikerskant. Volgens FGH Bank zijn

van een huurvrije periode, een financiële tegemoet-

concentratietendensen. De toenemende bedrijvigheid

deze trends een belangrijke kans voor marktpartijen om

koming in de verhuizing of in de inrichting. Dit is op-

en professionaliteit binnen de Nederlandse economie

op de huidige en toekomstige marktvraag in te spelen.

vallend in een periode van economische groei en een

genereert groei in sectoren die een specifieke toege-

relatief grote vraag naar kantoren. Daarnaast bieden

voegde waarde leveren. Creatieve bedrijvigheid en R&D/

Verdere prijsstijging toplocaties

verschillende marktpartijen in toenemende mate de

technologie zijn hiervan de belangrijkste voorbeelden.

De huurprijzen zijn het afgelopen jaar licht gestegen.

afkoop van bestaande huurcontracten aan of wordt de

Deze bedrijven zoeken ruimtelijke clustering vanwege

Het gemiddelde huurprijsniveau steeg van e 141,-/m²

bestaande huisvesting van de gebruiker overgenomen

de onderlinge functionele verwevenheid en om kennis

in 2006 naar e 143,-/m² in 2007. Deze stijging wordt

door ontwikkelende partijen. Hiermee worden de ruime

uit te wisselen. De laatste jaren zijn al dan niet plan-

voornamelijk veroorzaakt door een huurstijging van

marktomstandigheden en de hevige concurrentie in de

matig, verschillende concentraties ontstaan, zoals de

nieuw opgeleverde kantoorobjecten en bestaande

markt nog eens onderstreept.

creatieve bedrijven aan de zuidelijke en noordelijke

courante kantoren. In verouderde, incourante panden

IJ-oevers in Amsterdam en de technologieclusters

staan de huren onder neerwaartse druk. De hoogste

Concentratie versus ruimtelijke spreiding

in Delft en Eindhoven. Op deze locaties ontstaat

huurprijzen worden, net als de afgelopen jaren, be-

Concentratie binnen de Nederlandse kantorenmarkt

een bijzonder vestigingsklimaat met grote aantrek-

haald aan de Zuidas in Amsterdam en op luchthaven

uit zich op verschillende schaalniveaus. Dat in een

kingskracht. Omdat westerse economieën zich in de

Schiphol. Hier ligt het topniveau rond e 350,-/m².

aantal specifieke deelsectoren flinke reorganisaties zijn

toekomst verder zullen professionaliseren, is het groei-

FGH Bank verwacht dat de tophuren door de grote

doorgevoerd, werd al eerder genoemd. Accountants-

perspectief voor deze locaties groot.

vraag naar kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw in

en advocatenkantoren, financiële dienstverleners en

2008 iets verder zullen stijgen. Tegelijkertijd neemt het

verzekeraars hebben in het recente verleden verschil-

overaanbod van oudere kantoorgebouwen dusdanige

lende vestigingen geconcentreerd. Daarnaast vestigen

vormen aan, dat de huurprijzen in dit segment onder

steeds meer kantoorgebonden bedrijven zich in de grote

neerwaartse druk staan. De kwaliteit van een kantoor-

steden in de Randstad. Dit geldt vooral voor hoofd-

gebouw vertaalt zich dus steeds sterker in de hoogte

kantoren en andere beslissingsgerichte bedrijfsonder-

van de huurprijzen, met een verdere differentiatie in de

delen. In dit beeld past de in 2007 aangekondigde

markt tot gevolg.

verhuizing van de hoofdkantoren van bijvoorbeeld Akzo Nobel, Endemol, Unibail Rodamco en Vodafone

Hoewel incentives in 2007 iets zijn afgenomen, krijgen

naar de regio Amsterdam. Daarmee groeit de regio

huurders nog steeds voordelen aangeboden in de vorm

Amsterdam steeds meer uit tot het zakelijke beslis-



Samenvatting • De kantoorhoudende sectoren profiteren in

2007 van de goed presterende economie.

De krappe arbeidsmarkt zorgt er echter voor

dat de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte wordt belemmerd.

• Aan de vraagzijde heeft de kantorenmarkt zich met een opname van 2,3 miljoen m2, goed

ontwikkeld. De grootste problemen doen zich voor aan de aanbodzijde. Vooral het structurele aanbod is onwenselijk hoog. Daardoor groeien

kantorenmarkt

Trends

vraag en aanbod steeds verder uit elkaar.

• Huurprijzen zijn in 2007 licht gestegen, vooral

in het nieuwbouwsegment.

De incentives dalen licht, maar worden nog steeds toegepast. De strijd om de gunst

van de huurder is nog steeds hevig, er is sprake van een ‘huurdersmarkt’ .

• Er liggen veel plannen voor nieuwe kantoor

ruimte. Nieuwbouwbeslissingen worden

in toenemende mate genomen op basis van marktkennis bij betrokken partijen.

• Energiebesparing en duurzaamheid zijn belangrijke kansen voor vastgoedpartijen. • Ruimtelijke concentratie speelt op


verschillende niveaus in de kantorenmarkt.


Consumentenvertrouwen onder druk De detailhandel is een sterk

Nederlandse consumenten zijn gevoelig voor slecht nieuws. Volgend op het positieve beeld van de

veranderende bedrijfstak die als geen

economische conjunctuur, steeg het consumenten-

ander wordt gekenmerkt door een

winkelmarkt

Trends

vertrouwen in de eerste maanden van 2007 gestaag, tot een piek van 18 punten in juni. Maar aan het zorg-

starre ruimtelijke en hiërarchische

vuldig opgebouwde vertrouwen kwam in september

structuur. Vernieuwing van locaties en

een abrupt einde. De stemmingsindicator daalde in een maand tijd van 15 naar -1. Daarbij vallen twee

vastgoedconcepten verloopt dan ook

aspecten op. Nog nooit eerder daalde het vertrouwen

moeizaam. Met toenemende problemen

in een maand tijd zo snel. En voor het eerst sinds mei 2006 waren er meer pessimisten dan optimisten.

aan de vraagzijde van de markt als

Vooral de crisis op de internationale financiële

gevolg.

markten en de gevolgen daarvan voor de economie, baren consumenten grote zorgen. Dat blijkt ook uit de onderliggende indicatoren. In het bijzonder over de verwachting voor de komende twaalf maanden zijn consumenten sceptisch. Langzaam maar zeker tast de vertrouwensbreuk ook de koopbereidheid aan. Steeds minder consumenten vinden het momenteel een geschikt moment voor het doen van grote aankopen. De ontwikkeling van het consumentenvertrouwen is

Ontwikkeling consumentenvertrouwen (1988-2007) Bron: CBS – Consumentenvertrouwen

– Economisch klimaat

– Koopbereidheid

40

20

0

-20

-40

-60

30 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Trends winkelmarkt

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

-80

Trends winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 31

opmerkelijk. De situatie op de arbeidsmarkt is name-

En dat terwijl de expansieplannen bij retailers groot zijn.

lijk rooskleurig. De werkloosheid is ook in 2007 verder

Als reactie daarop stijgen de huurprijzen voor winkel-

gedaald, en in veel sectoren is sprake van krapte.

ruimte. Op de beste locaties in Amsterdam, de duurste

Hierdoor stijgen de contractlonen, terwijl de kans op

stad in Nederland, zijn de huurprijzen opgelopen tot

(langdurige) werkloosheid gering is. Het lagere ver-

ruim e 2.000,-/m². Voor kleine metrages liggen de

trouwen heeft zich nog niet vertaald in een daling

huurprijzen zelfs nog iets hoger. Ook in andere grotere

van de feitelijke uitgaven. Maar alertheid blijft nodig.

steden stijgen de huurprijzen op de toplocaties. Overi-

Tussen het vertrouwen en de feitelijke consumptie

gens niet altijd als gevolg van een tekort aan winkels.

bestaat namelijk een relatie, zeker als het gebrek aan

Ook verbetering van de kwaliteit van de omgeving,

vertrouwen langere tijd aanhoudt. Toch verwacht

onder meer door hoogwaardige nieuwbouw, heeft een

FGH Bank niet direct een daling van de winkelbestedin-

positief effect op de winkelhuren.

gen, behalve als de kredietcrisis in 2008 grip krijgt op

De ontwikkeling op de A-locaties staat in contrast met

de reële economie.

de locaties die daarbuiten vallen. Hier blijft de vraag

Aanbod en opname van winkelruimte in m 2 (2003-2007) Bron: Vastgoedmarkt

– Aanbod

– Opname

900.000 800.000

winkelmarkt

Trends

700.000 600.000 500.000 400.000

matig, en de veelal lokale winkeliers kunnen de hoge

Krapte door onvoldoende kwaliteit

huurprijzen veel moeilijker betalen. Maar zij geven wel

Beleggers in A1-winkelvastgoed beleven gouden tijden.

kleur aan de lokale markt, en hebben alleen al om

De vraag bij retailers is groot, terwijl het aanbod niet

die reden een belangrijke plaats in de lokale winkel-

of nauwelijks voor handen is. De opname van circa

structuur. Hierop zijn overigens wel uitzonderingen.

500.000 m² in 2007 weerspiegelt dan ook niet de

In

feitelijke vraag in de markt. Ten opzicht van een jaar

Rotterdam, zijn zeer aantrekkelijke winkelgebieden

eerder is namelijk sprake van een daling van bijna 20%.

buiten het kernwinkelgebied te vinden, die door

sommige

steden,

waaronder

Amsterdam

Tophuurniveaus van winkelruimte in Nederland 1988-2007 (in euro/m 2) Bron: FGH Bank

300.000 200.000 100.000

en

0 2003

2004

2005

2006

2007

specialisatie een goede ontwikkeling doormaken met

voorbeeld een groot tekort aan grotere winkelunits.

positieve invloed op de huurprijzen.

Upgrading van de voorraad, in combinatie met het samenvoegen van bestaande winkels, voorziet in de

2.000 1.800 1.600

Het aanbod op de vrije markt is in 2007 toegenomen

vraag bij retailers. Ook nieuwbouw van grootschalige

en bedraagt momenteel circa 848.000 m². De parallel

ruimtes is een optie, maar wel met het besef dat dit

met de vraagzijde is duidelijk; vooral de minder aan-

mogelijk op andere locaties in de (binnen)steden tot

trekkelijk gelegen winkelpanden worden te huur

omzetverlies leidt. Meer meters zijn dus niet per

aangeboden. Een situatie die in vergelijking met vorige

definitie een oplossing. Er moet vooral selectief naar

jaren niet wezenlijk is veranderd, maar blijkbaar ook

het type winkel worden gekeken.

niet wordt opgelost. Voor creatieve onwikkelaars met

1.400

toekomstvisie liggen daar kansen. 1.200

Dit geldt ook voor de locaties aan de randen van steden. Ontwikkelaars zien kansen om met nieuwe

1.000 800 600 400 200

Renovatie en herontwikkeling wenselijk

concepten in te spelen op de trends van toenemende

Het tekort aan eersteklas winkelruimte roept de vraag

mobiliteit, vergrijzing, parkeerdruk in binnensteden en

op of er een inhaalslag moet plaatsvinden door meer

meer vrije tijd. Maar ontwikkelingen, en vooral intro-

meters te ontwikkelen. In de visie van FGH Bank is

ducties van nieuwe concepten, worden op voorhand

er niet zozeer behoefte aan extra meters, maar wel

al bijna onmogelijk gemaakt. Dit komt allereerst door

aan meters die voldoen aan de behoefte in de markt.

de sterke hiërarchische opzet van de winkelstructuur,

Sinds de jaren ´50 is er in Nederland gemiddeld circa

die ook is terug te vinden in het ruimtelijke beleid.

380.000 m winkelruimte ontwikkeld. Dit heeft geleid

De tweede oorzaak bestaat uit belanghebbenden

tot de huidige voorraad van ruim 27 miljoen m2. Een

die uit vrees voor omzetverlies of aantasting van de

dergelijk jaarlijks nieuwbouwvolume is in de komende

kwaliteit van een omgeving, een sterke lobby voeren

jaren niet nodig. Waar wel behoefte aan bestaat,

om vernieuwende concepten te dwarsbomen. Zo is

is selectieve nieuwbouw. In de binnensteden is bij-

er het restrictieve beleid voor perifere detailhandels-

2


2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0


Aantal onlineshoppers blijft groeien

trouwd onderdeel van de Nederlandse winkelstraten

Het afgelopen jaar is het aantal webwinkels in

geworden, en het aantal neemt verder toe. Bedrijven

Nederland verdubbeld. Volgens cijfers van Shopnet.nl

als Nike, Puma, Diesel en Apple hebben al diverse

zijn er circa 5.500 internetwinkels actief. De online-

vestigingen. Nieuwkomers zijn onder meer Le Coq Sportif

omzet in Nederland is in 2007 gegroeid met 38%.

en Crocs. Ook in warenhuizen als Bijenkorf en

Het aantal Nederlanders dat online-aankopen doet

Vroom & Dreesmann komt deze trend terug, in de vorm

is hiermee wederom explosief gestegen. Maar liefst

van het ‘shop-in-shop’-concept. Om hun merk sterker

800.000 consumenten deden vorig jaar voor het eerst

te positioneren, huren producenten van merken winkel-

een online-aankoop. In totaal kochten 6,2 miljoen

meters in bestaande warenhuizen. De opmars zet zich

klanten online. Volgens cijfers van Thuiswinkel.org,

dus voort en brandstores lijken voor producenten een

de branchevereniging voor thuiswinkels in Nederland,

belangrijk afzetkanaal. Door de hoge vraag blijft de

ligt de omzet van thuiswinkelen boven de e 3 miljard

concurrentie op A-locaties groot; zowel tussen

per jaar. Kleding is de populairste aankoop van de

producenten onderling als tussen productenten en

Nederlandse online-consument, gevolgd door boeken,

detailhandel. FGH Bank verwacht dat als gevolg hiervan

vakanties, cd’s en dvd’s. Het aantal Nederlanders dat

de huurprijzen op A-locaties voor winkels hoog blijven.

winkelmarkt

Trends

online koopt, zal naar verwachting de komende jaren groeien naar tien miljoen. De grenzen van het poten-

Narrowcasting: doelgerichte marketing

tieel van dit koopkanaal zijn dus nog lang niet bereikt.

Een sterk opkomende trend in de winkelmarkt is narrowcasting: via audiovisuele displays worden één of

Uit onderzoek van het Ruimtelijk Planbureau (RPB)

meer specifieke doelgroepen benaderd, op een specifieke

blijkt dat de snelle toename van internetaankopen een

plaats en op een specifiek moment. De inhoud

verschuiving in het winkellandschap zal gaan opleveren.

is op maat gesneden voor de ontvanger. Er wordt

De invloed zal vooral merkbaar zijn in branches waar

gebruik gemaakt van digitale schermen, lcd- of plasma-

een fysieke winkel nauwelijks een toegevoegde waarde

schermen in (semi-) openbare ruimtes als winkels,

heeft. Steeds vaker gaan klanten eerst in de winkel een

horecagelegenheden, tijdens evenementen en in het

product bekijken om het vervolgens via het internet

openbaar vervoer. Narrowcasting is het tegenover-

te kopen. Wil een retailer goed blijven meedoen, dan

gestelde van broadcasting, de meer traditionele wijze

zal hij op deze trend moeten inspelen. In de visie van

waarop reclameboodschappen worden overgebracht.

FGH Bank zal internet de winkel als belangrijkste verkoopkanaal in de meeste branches kunnen ver-

Narrowcasting heeft de afgelopen jaren een enorme

sterken.

vlucht genomen. Vooral de retailmarkt, op zoek naar continue optimalisatie en vernieuwing, maakt er gretig

Opmars brandstore zet door

gebruik van. Volgens recente cijfers hangen er nu meer

(GDV). Ook nieuwe concepten, zoals de factory outlet

A-merken hebben een sterke positie in de markt. Ze

dan 15.000 beeldschermen in Nederlandse winkels.

centers (FOC’s), ondervonden bij de introductie veel

bieden consumenten vertrouwen, maar ook een iden-

Hiermee is de retailsector de grootste gebruiker van

tegenwerking. Terwijl de praktijk uitwijst dat deze

titeit. Het merk staat voor een bepaalde beleving, een

deze technologie in Nederland. De grootste retailer

winkelcentra wel degelijk bestaansrecht hebben. En nu

gevoel dat het individu aanspreekt. Veel producenten

in Nederland op het gebied van narrowcasting is

er voor diverse plaatsen (Geldermalsen, Venlo, Tilburg)

van A-merken proberen op deze manier de andere

MediaMarkt. Het elektronicabedrijf beschikt over een

plannen zijn (geweest) voor een megamall naar

merken voor te blijven. Steeds meer fabrikanten van

groot aantal (eigen) schermen. Het kanaal biedt enter-

buitenlands voorbeeld, wordt de consument wederom

deze merken zijn overgegaan op de introductie van

tainment, informatie en commercials. Per vestiging

buitenspel gezet. Nederland heeft geen behoefte

brandstores. Winkels waar exclusief het A-merk wordt

wordt er lokale inhoud getoond en worden commercials

aan meer winkelmeters, maar wel aan meters die de

verkocht. De concurrentie tussen de producenten en

verzorgd. Narrowcasting heeft als voordeel dat de

winkelstructuur meer variatie geven. Om variatie buiten

de detailhandel is hierdoor groter geworden, met als

informatieoverdracht naar de klanten veel efficiënter

de bestaande winkelstructuren aan te brengen, blijkt

inzet de belangrijke winkel op de A1-locatie. Hoe meer

wordt. In het voorbeeld van MediaMarkt is narrow-

echter bijna onmogelijk. Dit alles houdt de winkelmarkt

ruimte er beschikbaar is voor het merk, hoe groter

casting een integraal onderdeel van de formule en speelt

af van de broodnodige vernieuwing.

het verkoopperspectief. Brandstores zijn een ver-

het een cruciale rol in de merkuitstraling van de winkels.

vestigingen


(PDV)

en

grootschalige

detailhandel


Samenvatting • Het consumentenvertrouwen laat in 2007 een tweeslachtig beeld zien. Het optimisme in de eerste maanden van het jaar is sinds september sterk gedaald. • Consumenten hebben meer twijfels over

de economie in de komende periode. Toch

hebben zij vorig jaar meer geconsumeerd dan in

winkelmarkt

Trends

2006. • In 2007 is er circa 500.000 m² opgenomen in

de vrije winkelmarkt. Ten opzicht van een jaar eerder is dit een daling van bijna 20%.

• Het aanbod van winkelruimte is in 2007

toegenomen en bedraagt momenteel circa 848.000 m².

• Huurprijzen laten een opwaartse trend zien.

De huren stijgen vooral op A1-locaties.

Op B- en C-locaties is de groei gering.

De tophuren liggen op circa e 2.000,-/m².

• Het renoveren en herontwikkelen van

bestaande winkels in de toekomst is een grote uitdaging.

• De detailhandel is aan veranderingen onderhevig en hier zal het beleid van lokale overheden op moeten inspelen.

Ontwikkelaars zien kansen om met nieuwe

concepten in te spelen op de trends van

toenemende mobiliteit, vergrijzing, parkeerdruk in binnensteden en meer vrije tijd.

De sterke hiërarchische opzet van de

winkelstructuur en het ruimtelijke beleid maken de uitvoering ervan vaak moeilijk,

zo niet onmogelijk.

• De online-omzet in Nederland is in 2007 gegroeid. Het aantal Nederlanders dat online aankopen doet, is eveneens explosief gestegen. • De opmars van brandstores zet door en lijkt

hierdoor het nieuwe afzetkanaal voor de

toekomst.

• Narrowcasting heeft de afgelopen jaren een enorme vlucht genomen.



Sterk vertrouwen, meer onzekerheden Investeerders in bedrijfsruimte hebben

Het Nederlandse bedrijfsleven laat over 2007 in het

geen reden tot klagen. Het gaat goed in

algemeen goede resultaten zien. Dat geldt zowel voor

deze van oudsher statische deelmarkt.

de orderportefeuilles voor veel bedrijven goed gevuld.

de omzetten als voor de winstontwikkeling. Verder zijn

De vraag naar grond en bedrijfs-

Veel positieve ontwikkelingen dus. Dat zorgt voor

gebouwen is groot. De introductie van

name van de werkgelegenheid. Waar de twijfel bij de

vertrouwen in de toekomst, meer investeringen en toe-

nieuwe concepten zorgt voor

consumenten in de tweede helft van 2007 is toege-

vernieuwing in de markt. Bovendien

Meer mensen dan ooit starten hun eigen bedrijf, een

slagen, zijn producenten niet van hun stuk te krijgen.

leidt de sterke economie tot meer

signaal dat er in Nederland wel degelijk een onder-

initiatieven in het kleinschalige

tot gevolg dat de dynamiek in het kleinschalige tot

nemingszin bestaat. Al die startersinitiatieven hebben

segment van de markt. Daarmee wordt

middelgrote segment van de bedrijfsruimtemarkt sterk

een solide basis voor de toekomst

nog vaak onderbelicht, maar biedt voor vastgoed-

gelegd, met kansen voor vastgoedbeleggers. Toch blijft de bedrijfsruimte-

bedrijfsruimtemarkt

Trends

groeit. Die zogenoemde ‘vastgoedmiddenmarkt’ blijft investeerders veel kansen. Vooral door de inzet van lokale kennis en netwerken.

markt vooral voorbehouden aan

De aanhoudend hoge groei van de wereldhandel is een

specialisten.

concurrentiepositie van Nederland is de laatste jaren

belangrijke stuwende kracht achter het optimisme. De sterk verbeterd, en dat zien we terug in de blijvend hoge bijdrage van de export in het Bruto Binnenlands Product (BBP). Wel worden groeiverwachtingen bijgesteld. De hoge koers van de euro ten opzichte van de dollar tast de concurrentiepositie aan. Direct, door de export van het Nederlandse bedrijfsleven naar dollarlanden, en indirect omdat ook de groeiverwachtingen voor onze belangrijkste handelspartner Duitsland licht naar beneden zijn bijgesteld. Bovendien stijgen de productiekosten, vooral onder invloed van hogere kosten voor grondstoffen en energie.

Planning bedrijfslocaties: mission impossible De planning en ontwikkeling van nieuwe bedrijfslocaties begint zo langzamerhand op een karikatuur te lijken. Dat heeft voor een belangrijk deel met perceptie te maken. Het beeld is ontstaan, dat in Nederland onzorgvuldig met de uitgifte van bedrijfslocaties wordt

38 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Trends bedrijfsruimtemarkt

Trends bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 39

Ontwikkeling producentenvertrouwen (1985-2007) Bron: CBS

10 8 6 4 2 0

weer bij elkaar brengt. Een illusie, zoals tot nu toe

inmiddels ook terug te zien in de bedrijfsruimtemarkt.

vaak blijkt. Veel verouderde terreinen in Nederland zijn

Het aanbod is het sterkst gedaald in de regio Den Haag.

voor de jaren ‘70 van de vorige eeuw aangelegd. Zij maken inmiddels onderdeel uit van bestaande binnen-

De daling van het aanbod is grotendeels een gevolg

stedelijke structuren, zowel in de steden als in kleinere

van meer vraag naar bedrijfsruimte. Na enkele jaren

gemeenten. In termen van volume gaat de vraag uit naar

van een relatief stabiele opname, is er in 2007 meer

grootschalige nieuwbouw met een hoog kwaliteits-

dynamiek geweest. In totaal is 3,4 miljoen m2 door

niveau. Herontwikkeling van bestaande terreinen

bedrijven in gebruik genomen. De regio Rijnmond laat

met als doel de ontwikkeling van nieuwe locaties te

een sterke stijging zien. Deze regio profiteert van de

minimaliseren, zou daarom leiden tot schaalvergroting

groeiende vraag naar hoogwaardig logistiek vastgoed.

van bedrijfsruimte in het binnenstedelijk gebied. Een

Dat geldt ook voor Limburg en Noord-Brabant, waar de

situatie die volgens FGH Bank ongewenst is.

logistieke kerngebieden sterk profiteren van de hoge vraag vanuit de transportsector.

Waar liggen dan wel de oplossingen? In elk geval door

-2

oorzaak en gevolg uit elkaar te houden. We blijven

Huurprijzen in lijn met Europese markt

in Nederland nieuwe bedrijfslocaties nodig hebben,

Door de toenemende vraag naar bedrijfsruimte stijgen

locaties die niet kunnen worden ingevuld door

de huurprijzen van courant vastgoed. De tophuur-

herontwikkeling van bestaande terreinen.

prijzen zijn gestegen van e 80,- naar e 90,-/m2, en

Maar tegelijkertijd groeit de maatschappelijke weer-

worden betaald in de regio Schiphol. De stijging van

stand. Volgens FGH Bank liggen aan mogelijke

de tophuurprijzen wordt ingegeven door een tekort

oplossingen twee denkrichtingen ten grondslag. De

aan eersteklas logistiek vastgoed in de directe nabij-

eerste is het regionaliseren van de bedrijventerreinen-

heid van de luchthaven. Maar niet alleen rond Schiphol

planning in Nederland. Dus minder, maar wel beter

stijgen de huurprijzen, dit gebeurt in de meeste regio’s.

omgesprongen. En om dat beeld kracht

op de vraag aansluitende terreinen. En soms zullen

Daardoor stijgt ook de gemiddelde huurprijs voor

bij te zetten, wordt herhaaldelijk gewe-

dat ook grotere terreinen worden. De tweede denk-

bedrijfsruimte in heel Nederland. Die kwam vorig jaar

richting is financiële verevening, gericht op het leggen

uit op e 51,-/m2. De huurprijsstijging van bedrijfsruimte

-4 -6 -8

zen naar de Nederlandse snelwegen. Als

x 1.000 m

2

– Aanbod

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

-10

– Opname

zouden die ingeklemd worden door een

9.000

van een relatie tussen nieuwe en bestaande terreinen.

lijkt op het eerste oog groot, maar in internationaal

aaneenschakeling van distributiecentra,

8.000

Verevening doorbreekt financiële tekorten op de

perspectief zijn de huurprijzen voor Nederlandse

bedrijventerreinen en kantoorlocaties.

7.000

exploitatie van een verouderd terrein. Bijvoorbeeld

bedrijfsruimte gemiddeld te noemen. Van een ver-

Dat is schromelijk overdreven. Bedrijven

6.000

door een grondfonds dat bij voorkeur op het niveau

slechterde concurrentiepositie als gevolg van hogere

hebben behoefte aan nieuwe gebouwen

5.000

van regio’s wordt opgericht. Dergelijke oplossingen

huurprijzen is daarom nauwelijks sprake.

4.000

zijn voor gemeenten vaak een brug te ver, zeker als zij

en locaties. Gemeenten en vastgoedeigenaren kampen met het probleem van verouderde locaties met leegstaande gebouwen. Dit probleem wordt

3.000 2.000

de regie en verantwoordelijkheid uit handen moeten

Gemiddeld worden de hoogste huurprijzen betaald in

geven. En dus blijft het voorlopig doormodderen.

het kleinschalige segment van de markt. Dit segment wordt vaak over het hoofd gezien, maar vertoont juist

1.000

Marktverhoudingen verbeterd

veel dynamiek. De huurprijzen in het segment tot

De markt van vraag en aanbod is nog lang niet in

1.000 m2 liggen duidelijk boven het landelijk gemid-

evenwicht, maar in 2007 is wel een zichtbare verbe-

delde. Ook grootschalige bedrijfsruimte is schaars,

tering opgetreden. Na jaren van stijgend aanbod, is

zeker voor wat betreft het courante marktsegment.

in 2007 een kentering ontstaan. Voor het eerst sinds

De huurprijzen in dit segment liggen met e 52,-/m2

2000 is het aanbod van bedrijfsruimte gedaald. Er is

ook net boven de gemiddelde huurprijs. In het

momenteel 7,8 miljoen m bedrijfsruimte voor verhuur

middelgrote segment, tussen 1.000 en 5.000 m2,

en

beschikbaar. Dit betekent een daling van meer dan 8%

liggen de gemiddelde huurprijzen lager. Een mogelijke

probleem op één hoop geveegd, in de

vergeleken met begin 2007. Op zichzelf geen scherpe

verklaring hiervoor is dat juist in dit marktsegment

veronderstelling dat herontwikkeling van

daling, maar de trendbreuk is duidelijk zichtbaar. De

relatief veel aanbod beschikbaar is, waardoor de huur-

een bestaande locatie vraag en aanbod

effecten van de aantrekkende economie in 2007 zijn

prijsontwikkeling wordt gedrukt. FGH Bank verwacht

Het voeren van een restrictiever beleid bij de uitgifte van nieuwe terreinen, lost het probleem in ieder geval niet op.

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

bijna altijd een financiële achtergrond.

2000

Dat dit proces niet op gang komt, heeft

0 1999

onderkend, maar nauwelijks opgelost.

Aanbod en opname van bedrijfsruimte in m 2 (1999-2007) Bron: Vastgoedmarkt

2

Voortdurend

worden

behoefte


bedrijfsruimtemarkt

Trends


Tophuurniveaus van bedrijfsruimte in Nederland 1987-2007 (in euro/m 2) Bron: FGH Bank

90 80 70 60 50 40 30 20

bedrijfsruimtemarkt

Trends

10

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

dat de verschillen in de huurontwikkeling naar grootteklasse, de komende jaren verder zullen toenemen.

60 58

Groei logistieke ‘hotspots’

56

De bedrijfsruimtemarkt is een steeds

54

interessantere markt voor vastgoedpartijen geworden, niet in de laatste plaats door de ontwikkeling van de

52 50

logistieke sector. Sinds de jaren ‘80 van

48

de vorige eeuw profiteren strategisch

46

gelegen gebieden buiten de Randstad

44

van het ruimtegebrek rond de Rotter-

<500 m 2

500 -1.000 m 2

1.000 - 2.000 m 2

2.000 - 5.000 m 2

>5.000 m 2

damse haven en Schiphol. In Venlo, de Brabantse Stedenrij en het knooppunt Arnhem-Nijmegen zijn sterke locaties

Gemiddelde huurprijzen per grootteklasse in 2007 (in euro/m 2) Bron: FGH Bank

ontwikkeld, met dito ondersteunende voorzieningen. De verschuiving naar het achterland heeft Nederland in Europees verband een sterke positie in de logistieke vastgoedmarkt opgeleverd. De laatste jaren vindt een proces plaats, waarbij vooral middelgrote gemeenten



Op gebouwniveau bestaan veel nieuwe initiatieven op

ingespeeld op een duidelijke behoefte bij de gebruiker.

snel marktterrein winnen. Enkele voorbeelden zijn

Vernieuwing door veranderende marktvraag

het gebied van starterscentra en bedrijfsverzamel-

Ten tweede is sprake van een hoge mate van service-

gemeenten als Venray en Roermond in Limburg en

Nieuwe concepten geven de bedrijfsruimtemarkt kleur.

gebouwen. De gebouwen zelf zijn geen nieuw

verlening, die een duidelijke toegevoegde waarde

Etten-Leur, Oosterhout en Waalwijk in Noord-Brabant.

Op locatie- en gebouwniveau is dat merkbaar.

fenomeen, wel de commerciële exploitatie door

genereert en de projecten tot een concept maken.

Op zichzelf bewijst de markt dat grootschalige

Duidelijk zichtbaar is dat meer wordt ingespeeld op

marktpartijen. Een ander segment dat zich snel heeft

En ten derde zijn het in veel gevallen professionele

logistieke ontwikkelingen in zulke gemeenten voor-

de vraag en behoefte bij de (eind)gebruiker. Op

ontwikkeld, is de markt voor self storage. Momenteel

marktpartijen die vanuit een commercieel perspectief

zien in behoefte bij het bedrijfsleven. Behalve als dit

locatieniveau is meer onderscheid naar thema terug

zijn er in dit marktsegment in Nederland circa tien

de ontwikkelingen starten. En juist aan die onder-

ten koste gaat van de internationale concurrentie-

te vinden. Logistieke terreinen bestaan al geruime tijd,

grotere bedrijven actief, die gezamenlijk meer dan 80

scheidende creativiteit is in de bedrijfsruimtemarkt een

kracht van de echte hotspots. Want de kracht van de

maar nieuw zijn bijvoorbeeld zogenaamde truckcities:

vestigingen exploiteren. De komende jaren zal deze

grote behoefte.

logistieke sector is juist de concentratie van veel

beveiligde locaties voor de vervoerssector die onder-

markt volgens FGH Bank nog verder groeien.

bedrijven en voorzieningen in specifieke gebieden.

deel zijn van een Europees netwerk. Ook in de

Ook dit vraagt volgens FGH Bank extra aandacht bij

technologische en in de creatieve sector is sprake van

Het succes van deze nieuwe ontwikkelingen in de

Hoewel de markt groter wordt, de huurprijzen stijgen

de regionale planning van terreinen en voorzieningen.

thematische locatieontwikkeling.

markt is volgens FGH Bank drieledig. Ten eerste wordt

en de kansen en risico’s inzichtelijker worden, zijn in de

die grenzen aan de logistieke hotspots in Nederland,

Specialisten beheersen de markt

bedrijfsruimtemarkt vooral veel specialisten actief. Op lokaal niveau zijn dat lokale ontwikkelaars en particu-

bedrijfsruimtemarkt

Trends

liere beleggers. Zij hebben vaak als voordeel dat zij over een uitstekend lokaal netwerk beschikken, en daardoor de mogelijkheden in de markt heel goed kunnen inschatten. En voor bedrijfsruimte zijn die er overal in het land. Anders dan bijvoorbeeld de kantorenmarkt, zijn er voor bedrijfsruimten in bijna alle gemeenten interessante vastgoedontwikkelings- en beleggingsmogelijkheden. Voor vastgoedfondsen, institutionele beleggers of buitenlandse partijen is dat specifieke regionale niveau meestal te gedetailleerd, waardoor zij nauwelijks in deze sector beleggen. In het grootschalige segment van de markt is juist sprake van sterke internationalisering. Ontwikkelaars van grootschalige distributiecentra concentreren zich op logistieke hotspots in Europa, en zijn daardoor selectief in de locatiekeuze. Dat geldt ook voor vastgoedbeleggers. Die spreiden de risico’s door Europese fondsen te ontwikkelen, met hoogwaardig logistiek vastgoed. De relatief hoge huurprijzen in de bedrijfsruimtemarkt voor kleinschalig én grootschalig vastgoed, zijn dus ook te verklaren vanuit de relatief grote vraag door beleggers. Binnen de bedrijfsruimtemarkt bieden deze marktsegmenten de meest interessante perspectieven voor vastgoedbeleggers.



Samenvatting • De opname van 3,4 miljoen m2 aan bedrijfsruimte in 2007 is aanzienlijk hoger dan in de voorbije jaren. Daardoor neemt ook voor het eerst sinds jaren het aanbod weer af. Dat aanbod bedraagt momenteel 7,8 miljoen m2. • De vooruitzichten voor 2008 zijn positief. Er is bij ondernemers een groot vertrouwen en order

portefeuilles zijn goed gevuld. Ook het hoge aantal startende ondernemers geeft blijk van een vertrouwen in de economie.

• Een grote bedreiging voor de sector is het voortdurend blijven voorzien in locaties en gebouwen die aan de marktvraag tegemoet komen.

Door maatschappelijke weerstand wordt de

planning van nieuwe locaties steeds moeilijker.

bedrijfsruimtemarkt

Trends

Dat kan worden doorbroken door meer in te

zetten op regionale planning en grondkosten en

-opbrengsten te verevenen. Regionale planning zorgt bovendien voor behoud van de

internationale concurrentiekracht voor de echte logistieke hotspots.

• De tophuurprijzen voor bedrijfsruimte zijn

gestegen tot ongeveer e 90,-/m2 in de regio Schiphol. Gemiddeld werd in 2007 e 51,-/m2

betaald voor bedrijfsruimte. De hoogste

huurprijzen worden betaald voor kleinschalige ruimte tot 1.000 m2 en voor grootschalige

objecten vanaf 5.000 m2. • Initiatieven van professionele marktpartijen

zorgen voor meer vernieuwing in de bedrijfs-

ruimtemarkt. Voorbeelden zijn de opzet van truckcities en de groeiende markt voor self storage. Het zijn concepten die gericht zijn op een behoefte in de markt.

• De bedrijfsruimtemarkt wordt steeds

professioneler en daardoor interessanter voor ontwikkelaars en beleggers. Toch zijn het vooral specialisten die in de markt actief zijn. In het kleinschalige segment lokale ontwikkelaars en particuliere beleggers. In het grootschalige

segment juist partijen die actief willen zijn in grote delen van Europa.



Woningprijzen stijgen, groei vlakt af De woningmarkt is een belangrijke

De woningprijzen in Nederland zijn het afgelopen

peiler van de Nederlandse economie.

jaar verder gestegen. Eind 2007 lag de gemiddelde

Het is wel een complexe markt, waar

In vergelijking met het jaar daarvoor is dit een

verkoopprijs voor een koopwoning op e 247.000,-.

verschillende deelmarkten (grond,

stijging van 3,3%. De prijzen per vierkante meter

bouw en kapitaal) in relatie tot elkaar

gemiddeld e 2.119,-/m². Gerelateerd aan de inflatie,

zijn vorig jaar ook gestegen, namelijk met 3,9% tot

staan. Daar komt bij dat de overheid

die in 2007 gemiddeld is uitgekomen op 1,6%,

de woningmarkt reguleert via weten

aanhoudende prijsstijging is ook in 2007 het gevolg

betekent dit wederom een reële waardestijging. De

regelgeving en financiële instrumenten.

van een tekort aan (nieuwe) woningen.

In de praktijk is er van optimale

In vergelijking met voorgaande jaren is de prijsstijging

marktwerking dus nauwelijks sprake.

van de woningen afgevlakt. Een opvallende ontwikke-

Het resultaat is dat vraag en aanbod

steeds in een hoogconjunctuur bevond en de gemid-

ling, omdat de Nederlandse economie zich in 2007 nog

niet op elkaar aansluiten, de

delde inkomens van huishoudens verder zijn gestegen.

nieuwbouwproductie achterblijft en

van koopwoningen en de stijgende rente, waardoor de

De afvlakking is te wijten aan de jarenlange prijsstijging

prijzen voor (koop)woningen jaarlijks

woningen voor consumenten minder betaalbaar zijn

stijgen. Daardoor groeien de koop- en

geworden in het verstrekken van hypotheken, waar-

huurmarkt steeds verder uit elkaar.

woningmarkt

Trends

geworden. Daar komt bij dat banken restrictiever zijn door het voor (aspirant)kopers lastiger is geworden om een betaalbare woning te vinden. Dit geldt vooral voor starters, lagere inkomens en eenverdieners. Dit heeft indirect ook effect op andere segmenten in de woning-

Mediane verkoopprijzen en vierkante meterprijzen in e naar woningtype Bron: NVM

48 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Trends woningmarkt

Verkoopprijzen

Vierkante meterprijs

Eind 2006

Eind 2006

Eind 2007 % verandering

Eind 2007 % verandering

Tussenwoning

209.000

215.000

2,9%

1.793

1.847

3,0%

Hoekwoning

229.000

238.000

3,9%

1.870

1.939

3,7%

Twee-onder-een-kapwoning

288.000

298.000

3,5%

2.073

2.137

3,1%

Vrijstaande woning

413.000

424.000

2,7%

2.414

2.483

2,9%

Appartement

170.000

181.000

6,5%

2.168

2.289

5,6%

Totaal

239.000

247.000

3,3%

2.039

2.119

3,9%

Trends woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 49

Verdeling van de woningvoorraad naar eigendom (1980-2007) Bron: ABF Research

heeft verschillende oorzaken. Onvoldoende bouw-

Focus te veel op kwantiteit

locaties, belemmerende weten regelgeving en

Wet- en regelgeving is er vaak de oorzaak van dat

juridisch-planologische discussies over nieuwe bouw-

bouwplannen en -procedures extra tijd vergen. De

locaties blijken de nieuwbouwproductie telkens af

nieuwe Grondexploitatiewet die in 2008 in werking

te remmen. Na een dieptepunt in 2003 is de bouw-

treedt, maakt het mogelijk om het planproces te ver-

productie weliswaar weer aangetrokken, maar een

korten. Daarnaast worden nieuwe bewindslieden,

oplevering van meer dan 80.000 nieuwbouwwoningen

samen met lokale bestuurders, verantwoordelijk voor

is sinds 1999 in geen enkel jaar meer gehaald. Vorig

concrete bouwprojecten. Ook dit zal het proces

jaar is de bouwproductie volgens de laatste cijfers

kunnen versnellen. Convenanten die met regio’s zijn

blijven steken op circa 73.000 nieuwbouwwoningen,

afgesproken om productiedoelstellingen te realiseren,

5.000.000

ongeveer vergelijkbaar met het niveau in 2006.

zijn hierdoor eenvoudiger te behalen.

4.000.000

Ondanks alle tegenvallende nieuwbouwcijfers in

Toch lijken de gestelde targets van het nieuwe kabinet

het afgelopen decennium heeft het nieuwe kabinet

ambitieus. Zo nadert het Vinex-tijdperk, dat sinds begin

Balkende IV een ambitieuze doelstelling geformuleerd.

jaren ‘90 voor veel nieuwe uitleglocaties heeft gezorgd,

In de periode tot en met 2011 moeten er 80.000 tot

langzaam maar zeker zijn einde. Het accent komt nu

100.000 nieuwe woningen per jaar worden gebouwd.

meer te liggen op stedelijke ‘inbreiding’, een bewuste

Dit is nodig om het tekort terug te brengen tot 1,5%.

keuze die volgens FGH Bank de meest duurzame

Voorgaande kabinetten zijn er niet in geslaagd om

oplossing biedt voor de langere termijn. Op zichzelf is

de gestelde targets te halen. Het is daarom maar de

die accentverschuiving positief, maar vergt wel meer

vraag of de nieuwe doelstellingen door dit kabinet wél

samenwerking en afspraken tussen alle betrokken

worden gerealiseerd.

partijen. Het gevolg is dat een andere proces-

■ Koop ■ Huur 8.000.000

7.000.000

6.000.000

3.000.000

2.000.000

1.000.000

markt. Want consumenten die willen doorstromen

woningen dat tegenwoordig gebouwd wordt, bestaat

naar een duurdere woning hebben vaker moeite om

uit koopwoningen. Bovendien worden er veel huurwo-

hun bestaande woning te verkopen.

ningen omgezet in koopwoningen, door verkoop aan

Toch zijn er wel grote regionale verschillen. Daarbij is

zittende huurders of bij leegkomen.

het opvallend dat de verschillen tussen de duurdere en

De markt voor uitponden is voor vastgoedbeleggers

goedkopere regio’s groter worden. In sommige regio’s

ook de laatste jaren erg succesvol gebleken. Wel geldt

is zelfs sprake van prijsdalingen.

dat als gevolg van de koppeling van de huurstijging

Prognoses van de Rabobank voorzien onder de huidige

aan de inflatie, de verschillen in woonlasten tussen de

marktsituatie in 2008 een blijvende druk op de betaal-

koop- en huurmarkt verder toenemen. Dat maakt het

baarheid. Als gevolg hiervan wordt een prijsstijging van

voor huurders minder interessant om te verhuizen naar

3,25% verwacht, vergelijkbaar met de prijsontwikke-

een koopwoning. Het gevolg is dat de mutatiegraden

ling in 2007.

omlaag gaan. Actief uitponden verandert daarom langzaam maar zeker in een passieve uitpondstrategie.

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

0

woningmarkt

Trends

Opgeleverde woningen en verleende bouwvergunningen (1990-2007) Bron: CBS/Rabobank

– Opgeleverd

– Bouwvergunning

120.000

100.000

80.000

60.000

Woningvoorraad tot boven zeven miljoen


2007

2006

2005

2004

2003

doelstellingen van de overheid niet worden gehaald,

2002

bezit verder toenemen. Het merendeel van de

2001

behoefte te voorzien. De praktijk is weerbarstiger. Dat

2000

naar 57%. De komende tijd zal het eigenwoning-

0 1999

Bouwen lijkt in theorie de oplossing om in de woning-

1998

woningbezit sinds begin jaren ‘80 gestegen van 40%

1997

woningmarkt, met oplopende prijzen tot gevolg.

1996

te stimuleren werpt zijn vruchten af. Zo is het eigen-

20.000

1995

van de belangrijkste knelpunten voor de Nederlandse

1994

van de voorraad. Het beleid om het eigenwoningbezit

1993

De achterblijvende nieuwbouwproductie blijft een

1992

dus gestaag door. Ondertussen verandert het karakter

40.000

1991

Nieuw kabinet: 80.000 tot 100.000 nieuwe woningen per jaar

1990

grens van 7 miljoen gepasseerd. De voorraad groeit

De Nederlandse woningvoorraad is eind 2007 de


aanpak nodig is en dat rekening moet worden gehouden met langere doorlooptijden van projecten. Daar komt bij dat de bouwkosten sterk zijn gestegen, waardoor de marges van bouwers en ontwikkelaars onder druk komen te staan. Om deze reden zullen zij, zeker op de korte termijn, kritischer zijn ten aanzien van de bouwproductie en risico’s waar mogelijk uit-

woningmarkt

Trends

sluiten. Gegeven het feit dat ook de verleende bouwvergunningen vorig jaar zijn gedaald, is het daarom maar zeer de vraag of de gestelde targets al op korte termijn worden behaald. Er moeten nieuwe woningen gerealiseerd worden om de woningvoorraad te vernieuwen en het groeiend aantal huishoudens in de woningbehoefte te voorzien. Maar de focus ligt volgens FGH Bank te veel op de kwantitatieve doelstellingen. Terwijl het tekort juist een kwalitatieve achtergrond heeft. Centraal staan de te verwachten veranderingen in de vraag. En wat voor type woningen, woonconcepten en locaties vervolgens nodig zijn om in die toekomstige vraag te voorzien. Volgens FGH Bank is er vraag naar multifunctionele gebieden met elkaar versterkende functies, een veilige omgeving, woonconcepten die aangepast zijn aan de ouder wordende bevolking en woningen die duurzaam zijn ontwikkeld. Dit zou moeten leiden tot een heel ander woningbouwbeleid, gericht op investeren in vroegtijdige samenwerking en procesontwikkeling.

Accent verschuift naar alleenstaanden Volgens

bevolkingsprognoses

van

het

Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) groeit de Nederlandse bevolking van 16,3 miljoen in 2007 naar ruim 17 miljoen in 2035. De verwachting is dat de bevolking daarna licht in omvang afneemt. De gemiddelde leeftijd van de Nederlandse bevolking blijft nog wel toenemen. Het aantal 65-plussers zal in 2040 zijn opgelopen tot meer dan 4 miljoen personen. Dit is bijna een verdubbeling ten



opzichte van het huidige aantal van 2,2 miljoen. Dit

Een voorbeeld van een energiebesparende maatregel

vergrijzingsproces zal zich vanaf 2010, met de

is Koude-WarmteOpslag (KWO). In de utiliteitsbouw

pensionering van de ‘babyboomgeneratie’, gaan versnellen.

is KWO al een volwassen markt, maar voor woon-

woningmarkt

Trends

doeleinden kan het nog veel vaker worden ingezet. Dat vergrijzing tot minder behoefte aan woningen

Bijvoorbeeld als collectief systeem voor een nieuw-

leidt, is een misverstand. Bij de vraag naar woningen

bouwwijk. Duurzaam bouwen zal het totale leefklimaat

speelt in het bijzonder de ontwikkeling van de huis-

in Nederland kunnen verbeteren. In de visie van

houdens een rol. Op dit moment heeft Nederland

FGH Bank is het daarom van belang dat de overheid

ongeveer 7,1 miljoen huishoudens. Volgens verwach-

de regie neemt en daarbij vroegtijdig, integraal en

tingen van het CBS zal dit tussen nu en 2030 oplopen

actief met ontwikkelaars, bouwers, beleggers, archi-

naar meer dan 8 miljoen, om vervolgens op dit niveau

tecten en eindgebruikers in gesprek gaat. Creativiteit

te stabiliseren. Tot 2030 is er dus nog steeds sprake

en expertise van marktpartijen is daarbij onontbeerlijk.

van een substantiële groei van het aantal huishoudens

Bovendien kan de bouwsector daarmee haar verant-

in Nederland. Bovendien groeit het aantal huishoudens

woordelijkheid nemen en een belangrijke toegevoegde

tot 2020 aanmerkelijk sneller dan de bevolking, wat

waarde leveren aan energiebesparing. De verwachting

betekent dat de gemiddelde woningbezetting verder

is dat duurzaam bouwen de nieuwe maat wordt in de

daalt. In de komende jaren zal dus zeker behoefte

sector en de komende jaren prominent op de agenda

blijven bestaan aan nieuwbouwwoningen.

van vastgoedpartijen zal staan.

De groei van het aantal huishoudens wordt veroorzaakt

Het energielabel dat begin dit jaar is geïntroduceerd,

door de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens.

maakt duurzaamheid ook concreet zichtbaar bij de ver-

Het aantal alleenstaanden zal naar verwachting name-

koop of verhuur van een woning. Eigenaren moeten

lijk toenemen van circa 2,5 miljoen tot 3,3 miljoen in

sinds 1 januari een energielabel afgeven dat de energie-

2025. De trend van kleinere huishoudens zal daarmee

zuinigheid van het gebouw vaststelt. Dat zal op heel

de toekomstige nieuwbouwvraag domineren, waar-

korte termijn naar verwachting nog geen direct effect

door ook de kwaliteit van de woonproducten op deze

op de prijsvorming hebben. Die wordt vooral bepaald

doelgroep moet worden afgestemd. Dat vraagt volgens

door de inhoud, de stijl, de inrichting en de locatie.

FGH Bank om een herbezinning op de kwaliteit van de

Maar het energielabel kan wel invloed hebben op de

40 aandachtswijken om te vormen tot ‘pracht-

corporaties is verklaarbaar, omdat dit het level playing

Nederlandse woningvoorraad. De uitdaging is om de

keuze van potentiële kopers. Op de langere termijn

wijken’. Onderscheidend aan dit plan is dat verder

field tussen de corporaties en private vastgoedpartijen

statische woningmarkt, die zich vooral richt op eenge-

verwacht FGH Bank dat het energielabel aan betekenis

wordt gekeken dan alleen de woningvoorraad. Er is

herstelt. Hierover is begin 2007 al een Vaststellings-

zinswoningen in de koopsector, om te vormen naar een

zal winnen. Vooral omdat het label de investeringen

gekozen voor een integrale sociaal-maatschappelijke

overeenkomst (VSO) gesloten tussen de corporaties

sector die snel op de veranderende vraag kan inspelen.

die bij de (ver)bouw van een woning worden gedaan,

aanpak, gericht op het leefbaar maken van deze wijken.

en de belastingdienst. Maar het is opmerkelijk dat

Dit zal, net als bij commercieel vastgoed, vooral moge-

positief kan beïnvloeden. Woning-eigenaren zullen

lijk zijn door de ontwikkeling van nieuwe concepten en

sneller kiezen voor energiebesparende constructies,

Voor de financiering van de plannen verwacht de

verplichting dreigt te worden opgelegd. Hierdoor

het creëren van een onderscheidende omgeving. Er is

materialen en installaties.

minister een miljardeninvestering van de woning-

wordt het ‘broze’ level playing field alweer verstoord,

corporaties. Die zijn hier niet op voorhand tegen, maar

nu ten koste van de corporaties. Zij zien hun positie

dus vooral behoefte aan een creatief proces.

ruim een halfjaar later alsnog een integrale VPB-

Een fragiel evenwicht

zij willen hiervoor een afzonderlijk investeringsfonds

ten opzichte van financiële beleggingsinstellingen

Duurzaam bouwen: van hype naar trend

Woningcorporaties zijn allang niet meer de maatschap-

opzetten. Daartoe is een overeenkomst met de minister

(fbi’s)

Door de collectieve bewustwording dat het klimaat

pelijke stichtingen die ze vroeger waren. Toch vervullen

gesloten, waarbij de woningcorporaties de komende

corporaties een jarenlang commitment gevraagd om

verandert, de gemiddelde temperatuur op aarde stijgt

ze nog steeds een belangrijke maatschappelijke rol. Zo

tien jaar circa e 250 miljoen per jaar investeren.

bij te dragen in de financiering van de aandachts-

en grondstoffen schaarser worden, neemt de vraag

huurt ongeveer een derde van de Nederlandse huis-

Maar het is vreemd dat diezelfde corporaties, op voor-

wijken. Voor het succes dat dit mogelijk oplevert, zullen

naar duurzame oplossingen in de bouwsector toe.

houdens een woning van een corporatie. Bovendien

stel van minister Bos van Financiën, verplicht worden

zij financieel ‘gestraft’ worden. Dat zet toekomstige

Duurzaamheid is lange tijd geassocieerd met hoge

hebben de woningcorporaties grote belangen in de

om Vennootschapsbelasting (VPB) te betalen over

investeringen in de volkshuisvestingssector volgens

initiële investeringen. Dat wordt anders nu oplossingen

diverse aandachtswijken die de komende jaren worden

alle activiteiten. Een voorstel daartoe is al goedge-

FGH Bank onder druk. En dat terwijl die investeringen

worden aangedragen, waarbij energiezuinige inves-

herontwikkeld. Mevrouw Vogelaar, minister van Wonen,

keurd door de Tweede Kamer. Een VPB-verplichting

juist hard nodig zijn.

teringen op termijn kunnen worden terugverdiend.

Wijken en Integratie, heeft een plan opgesteld om

over de commerciële activiteiten van de woning-


verzwakken.

Bovendien

wordt

aan

de


Samenvatting • De woningprijzen in Nederland zijn in 2007

verder gestegen. Wel vlakt de stijging af, een gevolg van de afgenomen betaalbaarheid

van woningen. Dit jaar zullen de prijzen voor koopwoningen volgens prognoses van de

Rabobank met gemiddeld 3,25% stijgen.

• In 2007 is de totale woningvoorraad in

Nederland de grens van 7 miljoen woningen gepasseerd. Toch is het woningtekort nog steeds

woningmarkt

Trends

groot. Herbestemming en transformatie van binnenstedelijke locaties is een kansrijke markt, maar vergt wel andere beleidsuitgangspunten. • Het nieuwe kabinet Balkenende IV streeft naar de oplevering van 80 tot 100 duizend nieuwe

woningen per jaar. De praktijk leert dat dit niveau al jarenlang niet wordt gehaald. Zeker nu de Vinex-uitleglocaties hun voltooiing naderen,

is dit streven wel erg ambitieus.

• De focus ligt te veel op kwantitatieve doel

stellingen. Er is geen antwoord op de vraag aan wat voor type woningen er de komende periode, mede door vergrijzing, behoefte is. En dat

terwijl deze vraag alle aandacht verdient.

• Duurzaam bouwen bepaalt steeds meer de

agenda’s van vastgoedpartijen en zal een

blijvend onderdeel bij investeringen in de sector worden. De vastgoedsector kan een belangrijke bijdrage leveren aan de terugdringing van de CO2-uitstoot, zeker nu steeds meer investeringen tot kostenbesparingen leiden. Duurzaam bouwen zal daardoor dus ook commercieel aantrekkelijk worden.

• Bij de binnenstedelijke herstructureringsopgave is de rol van de woningcorporaties cruciaal. Maar de financiering van de plannen leidt voorlopig tot een patstelling, waardoor de uitvoering van ambitieuze plannen al in een vroegtijdig stadium vertraging oploopt.



Naar een Europese vastgoedbeleggingsmarkt Door de grote beschikbaarheid aan

De vastgoedbeleggingen in Europa hebben de laatste

kapitaal blijven de investeringen in

jaren een grote vlucht genomen. Inmiddels wordt

vastgoed enorm. Duidelijk is dat de

vastgoed geïnvesteerd. Dit is een verviervoudiging ten

jaarlijks meer dan e 225 miljard in Europees

professionalisering van de markt tot

opzichte van het begin van dit decennium. Duidelijke

belangrijke veranderingen leidt.

Frankrijk, samen goed voor ongeveer driekwart van het

koplopers zijn het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en

Vooral de internationale spreiding

geïnvesteerde beleggingsvolume. Andere landen waar

van de investeringen is veelzeggend.

en Nederland. Het geeft eens te meer aan dat de

veel interesse voor bestaat zijn Zweden, Italië, Spanje

Het gevolg is dat het gemiddelde

Nederlandse markt, ondanks een relatief kleine

investeringsniveau stijgt, en dat

De professionaliteit, volwassenheid en inzichtelijkheid

voorraad, door vastgoedbeleggers wordt gewaardeerd.

nieuwe verhoudingen binnen de

van de Nederlandse markt zijn hiervoor belangrijke

vastgoedbeleggingsmarkt ontstaan.

in de markt.

verklaringen. Een resultaat van jarenlange investeringen

vastgoedbeleggingsmarkt

Trends

De toename van de investeringen wordt gedreven door een sterke groei van de cross border-investeringen. De oorzaak voor die groei is in beginsel te danken aan grote institutionele beleggers, die steeds vaker bereid zijn om directe vastgoedinvesteringen op afstand te plaatsen. Dit heeft de weg vrijgemaakt voor het ontstaan van professionele vastgoedfondsen, zowel beurs- als niet-beursgenoteerde fondsen. Daarnaast is er ook bij particuliere beleggers een sterke vraag naar producten die door deze fondsen worden ontwikkeld. Door de grote vraag naar vastgoedinvesteringen, zijn de fondsen en assetmanagers hun focus meer op de internationale markt gaan richten. Het speelveld heeft zich daardoor in snel tempo verplaatst van individuele landen naar continenten, en dat leidt tot meer risicospreiding en schaalvergroting. Maar ook tot meer kennis over die markten. En juist dat zorgt er volgens FGH Bank voor dat de internationalisering van de vastgoedbeleggingsmarkt een structurele basis heeft.

Particuliere vastgoedbeleggers volgen In het kielzog van de snel veranderende marktomstandigheden, verandert ook het beleid van Nederlandse particulieren die direct in vastgoed beleggen. Dit is een

58 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Trends vastgoedbeleggingsmarkt

Trends vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 59

Institutionele

Buitenlandse

beleggers

Vastgoedfondsen

vastgoedinvesteringen

Totaal

3.250

4.550

omvangrijke groep die inmiddels een fors aandeel van

Binnen Nederland vindt er een lichte verschuiving

Kantoren

450

850

de totale beleggingsmarkt vertegenwoordigt. Er vindt

plaats naar nieuwe, opkomende vastgoedsectoren.

Winkels

800

600

400

1.800

een verbreding van de beleggingsactiviteiten plaats,

Vooral hotels en zorggerelateerd vastgoed zijn erg

Bedrijfsruimte

150

250

1.150

1.550

zowel naar geografische gebieden als naar sectoren.

in trek. Maar ook de interesse voor aan vrije tijd 1.400

1.700

4.800

7.900

gerelateerde concepten, zoals bioscopen, fitnesscen-

Totaal

In geografisch opzicht ligt de focus van Nederlandse

tra en vakantiewoningen, wordt groter. Beleggingen

particuliere beleggers sterk op Duitsland, en in iets

in deze sectoren zijn echter sterk afhankelijk van de

mindere mate op België en Frankrijk. Kortom, op

exploitatieresultaten, en dat vertaalt zich in een ander

voor bijna e 19 miljard belegd. Investeringen in indivi-

zorgvuldig opgebouwde winkelportefeuilles. Hierin

landen waar de fysieke afstand tot de vastgoedbezit-

risico/rendementsprofiel.

volgens

duele gebouwen en portefeuilles met een omvang van

kan verandering komen als het nieuwbouwvolume van

tingen nog redelijk beperkt is. Maar voor investeringen

FGH Bank niet te verwachten dat de kernsectoren

meer dan e 100 miljoen zijn allang geen uitzondering

winkelcentra wordt vergroot. Maar de feiten leren dat

in Duitsland zijn vooral de rendementsverwachtingen

kantoren, winkels en woningen aan kracht zullen

meer. De aankoop van de portefeuille van Bankhaus

dit bouwvolume, ondanks de enorme planvoorraad,

doorslaggevend. De economische hervormingen die de

inboeten. De investeringen in nieuwe sectoren zijn

Wölbern door het Britse Fordgate bedroeg zelfs meer

niet substantieel toeneemt. De schaarste houdt hier-

afgelopen jaren zijn doorgevoerd, werpen momenteel

vooral een aanvulling op bestaande portefeuilles.

dan een miljard euro. De aankoop van het Atrium

door ook in de komende jaren aan.

Het

is

daarom

door Quinlan Private en het nieuwe hoofdkantoor van

hun vruchten af. De vooruitzichten voor de economie zijn positief, de arbeidsmarkt is verbeterd en de

Record na record

De Brauw Blackstone door Evans Randall, beide op de

Bedrijfsruimte en woningen zijn eventuele alterna-

vraag naar huisvesting is gegroeid. Vooral het westelijk

In 2007 is opnieuw voor een recordbedrag geïnves-

Amsterdamse Zuidas, bevestigen het beeld dat vooral

tieven, maar hebben hun beperkingen. Beleggingen

deel van Duitsland, en in het bijzonder de grootstede-

teerd in Nederlands vastgoed. Geholpen door de lage

Angelsaksische investeerders de toon zetten en in-

in bedrijfsruimte concentreren zich meer en meer op

lijke gebieden zijn kansrijk. Particulieren concentreren

aanvangsrendementen, hebben beleggers voor bijna

vesteren in prime buildings.

logistiek vastgoed, dat het domein is geworden van

zich met hun beleggingen vooral op de woningen

e 15,5 miljard geïnvesteerd, waarbij e 7,9 miljard

winkelsector.

nieuwe investeringen betreft. Inclusief woningen is zelfs

Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro (1987-2007) Bron: Vastgoedmarkt

internationaal actieve specialisten. Nederlands vastgoed Het

in

maakt in veel gevallen onderdeel uit van internationale

Nederlands vastgoed bedroeg vorig jaar 60% en ligt

aandeel

van

buitenlandse

investeringen

portefeuilles. Wel zien we dat het investeringsvolume

de laatste jaren op een structureel hoog niveau.

in deze sector vorig jaar verder is toegenomen.

Tegelijkertijd investeren Nederlandse beleggers ook

Woningen zijn ook een belangrijke sector voor beleg-

steeds meer over de landsgrenzen heen. Deze ontwik-

gers, maar de druk op deze markt is groot. Vooral

kelingen bevestigen dat de vastgoedbeleggingsmarkt

het perspectief voor de directe rendementen is matig,

steeds verder internationaliseert.

temeer omdat de beoogde liberalisatie van de huren


Trends Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed naar type vastgoed en investeerder (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro (2007) Bron: Vastgoedmarkt

begin 2007 is afgeblazen. ■ Nederlandse beleggers ■ Buitenlandse beleggers – Totaal

Kantoren gekocht, winkels gewenst schilt weinig met voorgaande jaren. Kantoren blijven de

Directe en indirecte beleggingen bijna in evenwicht

belangrijkste investeringscategorie voor beleggers. In

De indirecte vastgoedbeleggingen door Nederlandse

2007 is e 4,5 miljard in deze categorie geïnvesteerd.

institutionele beleggers zijn bijna gelijk aan de totale

Kantoren nemen bijna 60% van de totale investeringen

directe beleggingen. Die ontwikkeling komt vooral

in commercieel vastgoed voor hun rekening. De beleg-

voor rekening van de pensioenfondsen. Zij hebben hun

gingen in winkelvastgoed blijven met e 1,8 miljard een

indirecte investeringen tussen 2005 en 2006 verhoogd

stuk achter bij de kantoorbeleggingen. Dit is opmerke-

tot meer dan e 52 miljard. De directe investeringen zijn

lijk, omdat winkelvastgoed juist als de meest stabiele

in dezelfde periode gelijk gebleven. De trend die begin

sector wordt beschouwd. De populariteit van kantoren-

jaren ‘80 is ingezet, en waarbij directe beleggingen

vastgoed heeft twee belangrijke oorzaken. Allereerst

steeds meer plaatsmaken voor indirecte beleggingen,

hebben buitenlandse beleggers een sterke voorkeur

zal zich de komende jaren verder doorzetten. Zowel de

voor kantoorgebouwen, in het bijzonder nieuwbouw-

spreidingsmogelijkheden voor institutionele beleggers,

kantoren op de A1-locaties. De verhuurbaarheid van

als het brede aanbod dat assetmanagers van beleg-

deze gebouwen is namelijk goed, ook op de langere

gingsfondsen aanbieden, maken dit mogelijk.

Het beeld dat de spreiding naar sectoren geeft, ver-

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000


2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

termijn. Ten tweede is het aanbod aan winkelvastgoed simpelweg onvoldoende om in de vraag te voorzien. Er

Opvallend is dat het vastgoed als percentage van de

zijn maar weinig beleggers die afstand doen van hun

totale beleggingen de laatste jaren sterk is gestegen.


Totale rendementen per sector (1995-2007) in % Bron: ROZ/IPD

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Kantoren

8,6

8,8

12,0

14,4

15,5

15,1

Gemiddeld 2007 12 jr 3e kw

12,0

8,3

5,2

5,5

7,0

11,5

10,3

11,5

Winkels

9,4

8,7

10,6

12,7

13,3

12,0

9,9

9,8

9,2

10,3

13,5

14,9

11,2

14,5

De onderliggende waarde van het vastgoed is toe-

van de cijfers over de eerste negen maanden van 2007

Bedrijfsruimte

10,0

11,3

12,1

13,7

17,1

13,1

10,5

9,5

6,4

8,5

11,1

13,0

11,3

12,3

genomen en dat vertaalt zich in een stijging van

is de verwachting dat de cijfers over vorig jaar een

Woningen

12,3

14,3

13,7

13,7

16,9

18,5

12,1

8,4

7,1

7,6

10,1

11,4

12,1

10,6

het totaalvolume, tot ruim e 124 miljard in 2006.

vergelijkbaar rendement laten zien. Winkels behalen

Totaal

10,8

11,9

12,7

13,7

15,8

16,1

11,4

8,8

7,1

7,8

10,2

12,5

11,5

12,0

Daarnaast is vastgoed een belangrijke diversificatie-

de hoogste rendementen, en dat past bij het schaarse

factor in de portefeuilles van beleggers. Tot slot zijn met

aanbod van beleggingspanden in dit segment. Ook

Aandelen

19,1

38,7

45,9

14,7

25,9

2,9 -17,4 -32,3

7,6

5,1

32,5

18,5

10,5

het transparanter worden van internationale markten,

bedrijfsruimte scoort bovengemiddeld. De rendemen-

Obligaties

15,7

11,7

9,6

17,7

-6,8

5,1

8,0

4,7

11,2

-1,1

8,4

ook de risico’s beter in te schatten. Diverse institutionele

ten van kantoren (11,5%) en woningen (11,4%) liggen

beleggers verhogen daarom om strategische redenen

net iets onder het gemiddelde. De stijging van de

het aandeel vastgoed in de totale portefeuille.

rendementen op kantoorbeleggingen is opvallend. Een jaar eerder lag het rendement nog maar op 7%.

Waardeontwikkeling stuwt rendementen

De stijging van de rendementen is vooral te danken aan

De rendementen op vastgoedbeleggingen hebben de

het indirecte rendement, oftewel de waardeontwikke-

afgelopen jaren een stijgende lijn laten zien, en die

ling. Die bedroeg in 2006 gemiddeld 6,6%. De hogere

heeft zich ook in 2006 doorgezet. Het gemiddelde

indirecte rendementen zijn het gevolg van lagere aan-

rendement op de investeringen bedraagt volgens de

vangsrendementen in de waarderingen en de af-

ROZ/IPD-index 12,5%. Dat is een procentpunt meer

genomen leegstand in de kantoorportefeuilles van

dan het gemiddelde over de laatste 12 jaar. Op grond

institutionele beleggers. Aangezien de daling van de

Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro en in procenten Bron: CBS

Totale rendementen per type woning (2000-2006) in % Bron: Aedex/IPD

Meergezinswoningen

8,5

9,5

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2,2

3,4

6,4

6,8

Eengezinswoningen

1,9

2,4

7,2

Overige woningen

-0,7

1,9

7,9

1,9

3,0

6,7

Totaal

Gemiddeld 5 jr

9,7

9,3

5,9

7,6

7,4

7,2

7,6

6,3

7,1

7,6

11,4

9,2

8,0

8,8

7,0

8,8

8,6

6,1

7,5

aanvangsrendementen zich in de tweede helft van

Einde aan daling aanvangsrendementen

2007 niet verder heeft doorgezet, is te verwachten dat

Aan de daling van de aanvangsrendementen die

de waardegroei in 2007 ongeveer vergelijkbaar is met

sinds 2002 heeft plaatsgevonden, is in de tweede

het niveau van 2006.

helft van 2007 een einde gekomen. Dit is het gevolg van een stijging van de rente, gecombineerd met de

Rendementen corporatiewoningen fors lager

beperkte beschikbaarheid van financieringskapitaal.

1980

1990

1995

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Pensioenfondsen

6,3

14,2

19,4

23,3

26,0

23,4

22,9

23,1

22,9

22,9

De rendementen van woningcorporaties, vastgelegd

financiële markten sinds de tweede helft van 2007

Verzekeraars

4,8

7,3

8,6

13,5

14,8

15,1

13,8

14,3

13,1

12,5

in de Aedex/IPD-index, zijn in 2006 fors gedaald.

raakt. Beide ontwikkelingen leiden tot een stijging van

Beleggings-maatschappijen

1,5

7,0

8,9

28,7

31,1

23,1

23,2

21,7

24,5

29,1

Gemiddeld behaalden de corporaties een totaal-

de financieringslasten, en dus tot hogere kosten voor

Overige instellingen

-

-

0,3

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

0,2

0,2

rendement van 6,1%. Dit is 1,5% lager dan het

vastgoedbeleggers. In de eerste maanden van 2007

jaar daarvoor. De daling is vooral te wijten aan de

heeft nog wel een daling van de aanvangsrendementen

Totaal

12,6

28,5

37,2

65,5

71,9

61,7

61,0

59,2

60,7

64,7

afgenomen waardegroei. Die daalde van 5,9% in

plaatsgevonden, als gevolg van de enorme druk op de

2005 naar 3,6% in 2006. Het directe rendement ligt

markt.

0,3

2,5

6,0

23,8

24,3

22,8

25,9

31,0

39,9

52,6

Direct vastgoed

Indirect vastgoed Pensioenfondsen

Dit laatste is een oorzaak van de kredietcrisis die de

met 2,5% nagenoeg op hetzelfde niveau als in 2005. Omdat de aanvangsrendementen in de top van de

Verzekeraars

0,1

0,4

0,7

2,1

2,3

2,0

2,0

2,9

3,0

3,3

Beleggings-maatschappijen

0,0

0,2

0,5

3,4

2,7

1,9

2,0

2,4

2,7

3,6

De beperkte waardegroei is voor een belangrijk deel

markt sinds het najaar van 2007 niet langer dalen,

Overige instellingen

-

-

0,1

0,0

0,0

0,0

0,1

0,1

0,1

0,1

toe te schrijven aan de verwachting dat toekomstige

verandert het perspectief op de vastgoedbeleggings-

huurinkomsten minder snel zullen groeien. Die ver-

markt. Beleggers zullen zich meer richten op een

wachting is het directe gevolg van het stopzetten van

stabiele langetermijninvestering. Uiteraard blijven de

de beoogde liberalisering van het huurbeleid. Door

huurinkomsten een belangrijke basis bij de keuze. In

het uitblijven van de beoogde liberalisering blijven

tegenstelling tot voorgaande jaren zal de kwaliteit

de huurinkomsten de komende jaren gekoppeld aan

van het onderliggende vastgoed, oftewel van de

Direct vastgoed

de inflatie, die momenteel relatief laag is. In 2007 is

‘stenen’, weer aan belang winnen. Dat zorgt ook

Indirect vastgoed

bovendien de kapitaalmarktrente opgelopen, en dat

voor een verdere diversificatie in de markt.

leidt tot een opwaartse beweging van de disconte-

FGH Bank verwacht dat de aanvangsrendementen voor

Totaal

Totaal

0,4 13,0

3,1 31,6

7,3 44,5

29,3

29,3

94,8 101,2

26,7 88,4

30,0 91,0

36,4

45,7

59,6

95,6 106,4 124,3

96,9% 90,2% 83,6% 69,1% 71,1% 69,8% 67,0% 61,9% 57,0% 52,0% 3,1%

9,8% 16,4% 30,9% 28,9% 30,2% 33,0% 38,1% 43,0% 48,0%

Totale beleggingen

Aandeel direct vastgoed


Trends

116,6

290,1

466,8

830,0

831,2

779,4

854,9

932,1 1.069,0 1.148,0

ringsvoet en daarmee de nettoaanvangsrendementen.

prime locations door de nog altijd grote vraag naar

10,8%

9,8%

8,0%

7,9%

8,7%

7,9%

7,1%

6,4% 10,0% 10,8%

De waardegroei van de corporatiewoningen blijft dus

beleggingsvastgoed daarom nauwelijks zullen stijgen.

onder druk staan.

Dit is anders voor commercieel vastgoed op B-locaties,



waar zowel de huurwaardegroei als de verhuurbaarheid

Nu het belang van de kwaliteit van het vastgoed zelf,

op de middellange termijn minder perspectief bieden.

de stenen, weer prioriteit krijgt, zijn zij in staat om op

Bij een aanhoudend hogere kostenstructuur voor

grond van hun specifieke lokale marktkennis zich te

beleggers, zullen de aanvangsrendementen voor

onderscheiden van veel andere vastgoedbeleggers. In

gebouwen op deze locaties stijgen.

die kennis schuilt een belangrijke, doorslaggevende meerwaarde.

Nieuw speelveld

In het verlengde hiervan moet ook de vastgoed-

De vastgoedbeleggingsmarkt is sterk in beweging.

middenmarkt als kansrijke doelgroep worden gezien.

FGH Bank verwacht daarom dat er een nieuw speelveld

Deze markt bestaat uit kleine, opkomende vastgoed-

zal ontstaan. Vooral voor beleggers met een lange-

beleggers die vooral door herontwikkeling van bestaand

termijnhorizon wordt het eenvoudiger om courant

vastgoed een duidelijke (huur)waardegroei kunnen

vastgoed te verwerven. Vanuit dit perspectief verbe-

realiseren. Zij onderscheiden zich door ondernemer-

tert de markt voor institutionele beleggers en voor

schap en een hoge mate van creativiteit. En dat zijn

professionele vastgoedfondsen. Toch blijft de vraag

precies de eigenschappen die van beleggers in de

naar vastgoed groter dan het beschikbare aanbod.

huidige markt worden gevraagd.

Om die reden is te verwachten dat de trend van direct naar indirect beleggen en daarmee het afstoten van vastgoedportefeuilles door institutionele partijen ook in 2008 zal aanhouden. Ook voor particuliere beleggers blijft de vastgoed-


Trends

beleggingsmarkt volgens FGH Bank aantrekkelijk.

Laagste nettoaanvangsrendementen op vastgoed in % (1990-2007) Bron: FGH Bank

– Kantoorruimte in de Randstad

– Winkelruimte in de Randstad

– Bedrijfsruimte in de Randstad

9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5


2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

3


Samenvatting • In 2007 heeft de vastgoedbeleggingsmarkt opnieuw een groei vertoond. In totaal is e 7,9 miljard nieuw in vastgoed geïnvesteerd. Kantoren blijven de grootste investeringscategorie. Winkels zijn het meest gewild, maar lastig te verwerven. • De trend waarbij institutionele beleggers overstappen van direct naar indirect vastgoed zet zich versneld door. Vooral pensioenfondsen kiezen steeds vaker voor indirecte beleggingen. Dat maakt de weg vrij voor professionele assetmanagers.

Door de grote vraag naar vastgoed vervagen de landsgrenzen in snel tempo.

• In navolging van de vastgoedfondsen investeren meer particuliere beleggers direct in buitenlands vastgoed. Duitsland is bij Nederlandse beleggers veruit de belangrijkste markt. Andere ons

omringende landen volgen op afstand.

• De rendementen op vastgoedinvesteringen door

institutionele beleggers lagen in 2006 met 12,5% boven het langjarige gemiddelde. In 2007 is naar verwachting een vergelijkbaar rendement behaald.


Trends

De stijging van de rendementen wordt veroorzaakt door de waardegroei. In de corporatiesector zijn

de rendementen juist gedaald.

• De opgelopen rente en de beperkte beschikbaarheid

van financieringskapitaal leiden tot oplopende kosten voor beleggers. Als gevolg hiervan is er vorig jaar een einde gekomen aan de dalende trend van de aanvangsrendementen. Het vastgoed zelf wordt bij de beoordeling van een investering weer belangrijker. Hierdoor nemen binnen deelmarkten de verschillen toe, ten gunste van courant, langjarig verhuurd vastgoed.

• In 2008 is een verschuiving in de vastgoed

beleggingsvraag te verwachten. Vooral beleggers met een langetermijnstrategie, zoals institutionele

beleggers en professionele vastgoedfondsen,

zullen door de veranderde marktomstandigheden kansen kunnen benutten. Bovendien zijn er goede mogelijkheden voor particuliere beleggers. Hun toegevoegde waarde ligt in hun kennis van lokale markten. Nu de kwaliteit van het vastgoed weer

belangrijker wordt, zijn zij in staat om op lokaal niveau de kansen en risico’s in te schatten.

Naast de grote particuliere beleggers, bestaan er ook mogelijkheden voor kleine, nieuwe partijen.




Aanbod

GDV-locatie

FGH Bank is dé bank voor de financiering van commer-

Maar FGH Bank gaat verder dan vastgoedfinanciering

Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfs-

Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom

cieel vastgoed. Met onze brede kijk op vastgoed zijn wij

alleen. Dochterorganisatie FGH Vastgoed Expertise

ruimte die vrij voor de markt te huur of te koop is,

met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld

als geen ander in staat om onze relaties maatwerk te

biedt uitgebreide dienstverlening op het gebied van

afgerond op 1.000 m . Het betreft bestaande en in

verkoopvloeroppervlak van minimaal 500 m vvo,

bieden. Dankzij ons landelijk dekkend kantorennetwerk

vastgoedconsultancy. De Nederlandse Hypotheek-

aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.

die niet binnen een bestaand of gepland winkel-

kunnen wij bovendien de regionale marktontwikkelin-

bank en Rijnlandse Hypotheekbank ten slotte zijn de

gebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt.

gen van dichtbij volgen. En is er altijd een kantoor bij

financieringsspecialisten voor het intermediair op de

Opname

Een GDV-locatie is een detailhandelslocatie waar

u in de buurt.

vastgoedmiddenmarkt. Medio 2008 gaan zij samen

Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom

de branchebeperkingen die geformuleerd zijn in het

en bedrijfsruimte, geregistreerd door Vastgoedmarkt.

PDV-beleid en die onverkort blijven gelden voor

In de commercieelvastgoedmarkt moet een keuze heel

Sale-and-lease-back-transacties worden meegeteld,

perifere locaties, niet of in mindere mate worden

precies worden afgewogen. Zeker omdat de gevolgen

FGH Bank heeft kantoren in Amsterdam, Den Haag,

evenals onttrekkingen van kantoorruimte voor andere

gehanteerd.

voor zowel de korte, als voor de lange termijn zeer

Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem, Groningen

ingrijpend kunnen zijn. Dat maakt doordachte vast-

en Frankfurt. Het hoofdkantoor is gevestigd in Utrecht.

2

bestemmingen.

2

verder onder de naam rnhb hypotheekbank.

over FGH Bank

begrippenlijst


goedfinanciering onontbeerlijk. FGH Bank kan hier

Kantoorruimte

met haar actuele marktkennis op lokaal en nationaal

Kantoorruimte > 500 m vvo in specifieke kantoor2

niveau, een belangrijke rol in spelen.

Als onderdeel van Rabobank Groep maakt FGH Bank deel uit van een sterk netwerk, waarbinnen de zakelijke vastgoedfinanciering een belangrijke plaats inneemt.

gebouwen. Ons commerciële team wordt ondersteund door

Winkels

ervaren vastgoedanalisten, taxateurs, bouwkundigen

Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met

Winkels/showroom > 200 m2 vvo.

en risicoanalisten. Ook voor juridisch en fiscaal advies

ons op. Wij staan u graag te woord.

heeft FGH Bank experts in huis. Daarmee beschikken

Bedrijfsruimte

wij over de benodigde kennis om solide financie-

Productie- en distributieruimte > 750 m vvo (inclusief

ringsconstructies neer te zetten. Of het nu gaat om

kantoorruimte).

financiering bij ontwikkelen, beleggen, uitponden of

2

andere commercieelvastgoedtransacties. Bovendien is

Voorraad

FGH Bank uitstekend thuis in vastgoedlease, zakelijk

Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkel-

eigen gebruik financiering en lease of financiering via

en/of bedrijfsruimte-areaal.

CV-constructie.

Leegstand Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruikneming.

Huurprijs Prijs per m2 vvo per jaar.

PDV-locatie Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt.

68 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Begrippenlijst

Over FGH Bank | FGH Vastgoedbericht 2008 | 69

adressen


Hoofdkantoor

FGH Real Estate Report 2008

Groningen

FGH Vastgoed Expertise B.V.

Verlengde Hereweg 173 Leidseveer 50

9721 AP Groningen

Utrecht

3511 SB Utrecht

T + 31 50 311 45 82

Leidseveer 50

Postbus 2244

F + 31 50 311 45 63

3511 SB Utrecht

3500 GE Utrecht

E [email protected]

T + 31 30 232 34 00 F + 31 30 232 34 31

T + 31 30 232 39 11 F + 31 30 233 45 72

Maastricht

E [email protected]

E [email protected]

Avenue Céramique 225a

W www.fgh-vastgoedexpertise.nl

W www.fghbank.nl

6221 KX Maastricht

Vestigingen FGH Bank N.V.

T + 31 43 350 08 85

Eindhoven

F + 31 43 325 87 23

Parklaan 62

E [email protected]

5613 BH Eindhoven T + 31 40 264 94 60

Amsterdam

Rotterdam

F + 31 40 245 18 20

Koningslaan 33

Blaak 333

E [email protected]

1075 AB Amsterdam

3011 GB Rotterdam

T + 31 20 664 41 41

T + 31 10 242 01 50

Vanaf medio 2008

F + 31 20 662 03 06

F + 31 10 212 14 55

rnhb hypotheekbank

E [email protected]

E [email protected]

(voorheen Nederlandse Hypotheekbank en

Arnhem

Frankfurt

Cronjéstraat 10

Beethovenstrasse 4

6814 AH Arnhem

D-60325 Frankfurt am Main

Leidseveer 35

T + 31 26 442 77 10

Duitsland

3511 SB Utrecht

F + 31 26 442 94 48

T + 49 69 767 579 50

Postbus 2244

E [email protected]

F + 49 69 767 579 513

3500 GE Utrecht

E [email protected]

T + 31 30 755 20 00

Rijnlandse Hypotheekbank B.V.)

Den Haag

F + 31 30 755 20 20

Nieuwe Uitleg 15

E [email protected]

2514 BP Den Haag

W www.rnhb.nl

T + 31 70 304 01 38 F + 31 70 385 38 34 E [email protected]

Eindhoven Parklaan 62 5613 BH Eindhoven T + 31 40 296 08 11 F + 31 40 245 18 20 E [email protected]

70 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Adressen


Content

76

FGH Real Estate Report 2008. Investing in change

86

Interview Willem Lageweg, Director of CSR Netherlands

90

Trends office market

100

Trends retail market

108

Trends industrial real estate market

118

Trends residential market

128

Trends real estate investment market

138

Glossary and acronyms

140

Addresses

141

Factsheets

Investing in change

foreword


Investing in change We are proud to present the 2008 FGH Real Estate Report, entitled ‘Investing in change’. The FGH Real Estate Report is an annual publication in which we at the FGH Bank provide not only an overview of the trends and developments in the real estate market, but also our views regarding those trends and developments. Finding a suitable title that embodies all of these aspects is no mean feat, but we believe that we have succeeded once again. In addition to the major financial investments that we believe are necessary in order to ensure sustainable spatial development, the title refers above all to the many opportunities offered by these investments. Investing in real estate means having an eye for the future. For example, many trends indicate changes in demand, for both products and locations. In other words, these present opportunities for those that dare to change, because change requires courage and a long-term vision. The issue of sustainability is always in the headlines nowadays – and with good reason, because there has never before been such a collective awareness that changes are needed. These are developments that have a direct impact on the real estate market and to which real estate companies can actively contribute. Real estate occupants will demand more as regards quality, the area surrounding the property and also sustainability. We therefore asked Mister Willem Lageweg, the Director of CSR Netherlands to explain what Corporate Social Responsibility means for the real estate sector.

P.C. Keur | Chairman of the Board

We can see opportunities in markets that are based on major trends such as an increased focus on the individual, leisure activities, an ageing population and growth in prosperity. In addition to the current investment sectors, taking advantage of these opportunities will require a vision of new products and concepts. New types of housing definitely fall into this category, but so do hotels, schools and infrastructure, which are all examples of forms of real estate that have recently been developing strongly. We have noticed that real estate investors are increasingly researching the opportunities offered by the market and more in depth, whilst remaining aware of the risks that are involved. It is more important than ever for real estate investors to have a clear vision now that the international financial world is surrounded by such great uncertainty. The expectation is that real estate investors will focus more once again on stable long-term investments because the returns on purchases at the high end of the market are no longer falling. As a result, the quality of the underlying real estate – i.e. the ‘bricks and mortar’ – will be more important once again.

F.B. Overdijk RA | Member of the Board

74 | FGH Real Estate Report 2008 | Foreword

These developments are ideal for us, because ‘bricks and mortar’ have been the key to success for FGH Bank for 118 years. In that time we have accumulated a wealth of knowledge and experience that we are delighted to be able to share with our customers, starting with this FGH Real Estate Report, which we hope will also inspire and encourage you to embrace change.

Foreword| FGH Real Estate Report 2008 | 75

vision


Investing in change The key question in 2008 is how far

hardly any collateral, which is why these loans are also

the uncertainty in the financial

known as ‘ninja loans’: no income, no jobs, no assets.

sector resulting from the inter-

substantially because of the boom in the American

national credit crunch will affect the

housing market in recent years, to the point where it

real economy. Will it bend or break?

number of mortgages in the entire American owner-

There have as yet been no real signs

occupied housing market.

of an economic downturn in the

What began as a smouldering moorland fire has since

Netherlands. Therefore, the fear of

struck right through to the very heart of the global

a recession in this country would

increase in mortgage interest rates, which – unlike in

seem to be unfounded. However,

the Netherlands – are primarily financed by short rates.

uncertainty has returned to the

are low initially, but then rise rapidly in the years that

economy, which means that it is

follow (variable rate loans). Many mortgagees are

important to be alert. The world is

these rapidly increasing charges. This situation has led

also concerned to a previously

to a fall in the price of owner-occupied housing in the

unprecedented extent about global

are now in trouble because of the high loan-to-value

warming. There appears to be

ratio. Although in principle a standalone situation, this

substantial willingness to take

credit system because the risks accompanying these

concrete action, including in the real

loans have been resold on a massive scale on the

estate market, where there is an

in the form of mortgagebacked securities, and those

increasing focus on sustainable

investors are now facing products that have fallen

The sub-prime mortgage market segment has grown

now accounts for approximately 10-15% of the total

credit system. The main reason for the crunch is the

In addition, the interest charges for the mortgage loans

unable to continue paying their liabilities as a result of

United States and many American mortgage lenders

crunch has in fact had a major impact on the global

global capital market to major (institutional) investors

substantially in value.

construction. Confidence in the global financial sector has not been tested like this since the Asia crisis of 1997, with

76 | FGH Real Estate Report 2008 | Vision

United States setting the tone

American (mortgage) banks and investment funds

The financial markets have been extremely nervous

going into liquidation, merchant banks with enormous

since last year – and justifiably so. The credit crunch

write-downs and doubts being expressed openly about

that started last year was caused by the problems on

the recommendations of the rating agencies. This

the American sub-prime mortgage market. The sub-

crunch has also impacted the European banking world.

prime mortgage market consists of loans to consumers

It is thanks to the intervention of the central banks that

with lower credit ratings who can offer the banks

the situation is not even worse than it is – at least for

Vision | FGH Real Estate Report 2008 | 77

vision


It has become more expensive to borrow money because of the shortage of liquid assets on the market, and according to the laws of economics, this will have a negative impact on growth prospects, as became clear in the last six months of 2007. Corporate takeovers are more difficult to finance and financing for companies and private individuals is subject to stricter rules. The European business sector is also feeling the effects of a weaker competitive position because the euro is strong against the dollar. Opportunism is giving way to realism and a great many economic forecasts are consequently being adjusted downwards. In addition, the position occupied by the Dutch business sector is under pressure: internationalisation appears to be playing a part in reducing the strength of typical Dutch companies and sectors to the point where they are not sufficiently effective on the international stage. Various large Dutch companies such as ABN Amro, Numico, Stork and Grolsch are being taken over by international competitors or large investment funds. The effects of these takeovers for the economy are not by definition restrictive, but the fact is that the decision-making power does shift to a higher level, which indirectly exerts pressure on the competitiveness of the Dutch business sector. According to FGH Bank, the decisive factors as regards the future position of the Netherlands are its physical infrastructure and the availability of human resources. The current debate about capping executive salaries is therefore a distraction from what is really needed, namely national action plans that target infrastructure and education, as the basis for strengthening the structure of the climate for establishing businesses in the Netherlands in the medium term. the moment, in any event, because the full impact of this crunch will only become clear in the course of 2008 once all the banks and other financial institutions have published their

Dilemmas for central banks

annual figures. For the moment, the turmoil in global financial transactions continues,

The credit crunch is obliging central banks worldwide to take major

which is reflected on stock exchanges worldwide. It is abundantly clear that the world

policy decisions. Initially, the European Central Bank (ECB) raised

economy in 2008 consists of a single network that can only be successful if it is based on

interest rates twice in the spring of 2007, when the credit crunch was

trust. Nevertheless, the biggest losers are of course the thousands of Americans who have

not yet evident. In the summer months there was even the serious

lost everything.

possibility of a third increase towards the end of the year, but the credit crunch put an end to that possibility.

The Netherlands is leading the way, but change is still required


In spite of all the uncertainty in the financial sector, the real economy remained strong in

Nevertheless, the financial markets are still turbulent. The problems

2007. Consumer expenditure and investments increased, as did net exports. The Gross

on the American mortgage market and the consequences for the

Domestic Product (GDP) increased by approximately 3% last year, which is above average,

development of the American economy are the main reason for the

but less than had been expected. Nevertheless, the Netherlands is still one of the front-

turbulence. Another contributing factor is the uncertainty about the

runners in the Eurozone with a booming economy, which can be seen not only from the

possible involvement of banks in the United States and Europe in

level of economic growth, but also from the low level of unemployment, which seems to

these problems. The market uncertainties were reflected in a substan-

be taking on a more permanent character and may have a negative impact on the growth

tial risk premium in the Euribor rates on the money market. The ECB

of the Dutch economy in the coming years.

has reacted to these developments a number of times by intervening


to make extra money available to financial institutions.

today’s consumers are to ‘negative’ news. The continu-

When the one-month Euribor rate extended into the

ous stream of often-conflicting reports is causing

new year (i.e. at the end of November) the rate rose

consumers to have doubts, even though the prospects

from 4.169% to 4.809% in a single day. The 2007

on the labour market are extremely bright, negotiated

year-end effect was extremely large, which is a strong

wage rates and wage demands are rising substantially

sign of market uncertainty.

and the possibility of long-term unemployment is negli-

vision


gible. Consumers are becoming increasingly ‘difficult In 2007 inflation in the Eurozone increased to above

to comprehend’, which is not making life any easier for

the target level of 2%. The credit crunch makes it

the players on the real estate market. The more infor-

impossible for the ECB to raise interest rates and

mation consumers have, the more varied their behaviour

lowering interest rates would send the wrong signal in

becomes: confidence is ebbing away, but expenditure

the current circumstances. However, at the same time

is increasing. FGH Bank expects that this contradictory

the credit crunch and the ‘strong’ euro – combined

picture will not last long, because if the credit crunch

with major increases in oil and food prices – are

remains limited to the financial markets and there is no

exerting pressure on economic development in Europe.

significant slowdown in the real economy, consumer

The ECB has opted for long-term stability in its current

confidence can be expected to return. However, if the

interest rate policy.

crunch starts to affect the real economy as well, then consumer spending can be expected to fall.

The American central banking system (the FED) is threat of recession from becoming a reality in the

The government wants overall control back

United States. The FED reduced interest rates by a total

The policy decisions taken by the fourth Balkenende

of 0.75% in September and October 2007 to encou-

government are fuelling Dutch consumer uncertainty

rage economic growth. In January 2008, the FED also

even more. It is almost impossible to explain to consu-

unexpectedly cut interest rates by 0.75% all at once in

mers why their purchasing power is not increasing after

order to provide support for the financial markets.

four years of austerity policies, even though the eco-

However, further measures appear to be necessary, alt-

nomy is booming. However, the reason is simple: the

hough interest rate reductions and government support

new government is investing in the social side of soci-

lead to other problems, such as a fall in the value of the

ety whilst at the same time aiming to achieve a budget

dollar and increased inflationary pressure. The lower

surplus. The Dutch public is being presented with the

interest rates also make it more difficult to use foreign

bill for this two-pronged policy. The government’s eco-

capital to finance the enormous current account deficit

nomic policy is countercyclical, which means that the

in the United States. In other words, the reduction in

tax and premium burden is increased at a time when

interest rates in the US is mainly a short-term measure

the economy can handle the increase. However, the

designed to tackle the current crunch rather than a

timing of this policy is unfortunate: now that there is

solution to the country’s long-term underlying financial

finally a significant increase in consumer expenditure

problems. The underlying problems can only be solved

after years of decline, pressure is once again exerted on

if there is a structural change of direction aimed

this major pillar of economic growth. The trade unions

primarily at changing the saving habits of American

have announced that they will be seeking an improve-

consumers.

ment in purchasing power and to this end the FNV

pursuing a more active policy than ever to prevent the

(Netherlands Trade Union Confederation) has tabled a

Unwarranted loss of confidence

wage demand of 3.5% in 2008, which would signifi-

Following a cautious recovery in mid-2005, Dutch

cantly increase the burden on the business sector.

consumers began to have their doubts once again


from September 2007 onwards. The fluctuations in the

The Hague is also taking back control of part of spatial

monthly confidence indicator show how sensitive

planning. The envisaged decentralisation – which was


2011 will not be met. Past experience shows that solutions are difficult to find. For example, the global

vision


market determines the increase in the price of raw materials. Individual players have no influence. There is

‘National action plans that target infrastructure and education, as the basis for strengthening the structure of the climate for establishing businesses in the Netherlands in the medium term.’

also little that can be done for the moment about the increase in wage costs because it is the result of a shortage of skilled workers. In principle, this means that two options remain: make production more efficient, or alter the price of land. It would certainly be possible to make the construction process more efficient, but it would be difficult to achieve in the short term. Altering the price of land is an option, but municipal authorities reject such changes almost categorically. Therefore, an immediate solution is not available, which is why the level of building output is under threat, because building more cheaply by economising on the quality of the buildings is not in line with the spirit of the times in which sustainability is increasingly important.

More leeway for municipal authorities The new Wro (Spatial Planning Act), which will replace the current 1965 Act, takes effect on 1 July of this year. The Act lays down the requirements and procedures for construction and conversion plans. The Act is being updated in order to accelerate building procedures, because many projects currently incur unnecessary delays for reasons such as lack of clarity about cost recovery or about losses resulting from government planning decisions. The technical construction programme at a particular site is often also a subject of some discussion. The Grondexploitatiewet (Land Exploitation Act) provides a new framework that is intended to clarify the establishment of contracts between municipal authorities and market players. Local authorities the hallmark of policy in previous years – has to an extent been shelved. Overall control is needed to take the plunge on larger projects. However, past experience

Outlook for the Real Estate Market

shows that difficulties often remain, even with central

great deal of work, as a result of which they are also

are given more opportunities to prevent undesirable

passing on higher costs to principal contractors. Vari-

situations in relation to land exploitation.

ous project developers and builders are expecting to incur losses because properties will have to be built for

For example, the Act gives them more leeway to

less than cost price, but they will nevertheless have to

recover costs from a licence holder. In addition, private

in-town restructuring taking place at many different

Major cost increases in the construction sector

comply with contracts that have already been signed.

individuals who do not wish to participate in a project

locations in the Netherlands. Major financial invest-

Although turnover in the construction sector increased

This situation is not tenable for long, which means that

(free riders) can now be obliged to do so. Finally, muni-

ments – and therefore local support – are needed

once again last year, there is a growing threat of capa-

building output will be under pressure in the coming

cipalities have greater freedom to designate land for

to achieve sustainable use of space. According to

city problems. Costs are rising quickly – for both raw

years.

certain purposes such as the construction of social hou-

FGH Bank, control from The Hague should therefore

materials and labour – and because costs are rising

concentrate solely on a consistent policy framework

quicker than the proceeds from the end products, there

As a result, it is already almost certain that the coalition

individuals. In short, the law will provide municipal

and shortening rules and procedures – which is quite a

is pressure on profit margins for both developers and

agreement target of building between 80,000 and

authorities with more legal means to achieve certain

task.

builders. In addition, subcontractors are faced with a

100,000 new homes each year up to and including

purposes as regards land exploitation.

control. One of the largest projects is undoubtedly the


sing, recreational facilities or building plots for private


Nevertheless, FGH Bank expects that municipal autho-

Initial yields have fallen so sharply in recent years that

vision, which is in turn creating a different type of

There are also clear changes in the public sectors,

rities will only impose those sanctions that are strictly

the risk premium with regard to the long-term interest

investor on the market. Large international merchant

leading to new opportunities in segments such as

necessary. That approach, combined with clearer guide-

rate is now marginal. Now that the long-term interest

banks and hedge funds that purchase large real estate

healthcare-based properties, the education sector and

lines for the establishment of contracts, will have a

rate is rising, the costs and alternative income for inves-

portfolios, restructure them and then resell them (often

infrastructure. In addition, there are many initiatives in

positive impact on the speed of a development project

tors are increasing. The funding costs for banks have

in parts) are finding it increasingly difficult to generate

sectors that are related to free time and leisure. Hotels,

in a great many cases.

also risen, which means that the costs of financing

profits in the short term, mainly because their activities

holiday homes, catering industry premises, cinemas,

with borrowed capital are also increasing. Real estate

are heavily financed by borrowed capital. Real estate

and fitness and wellness centres are all forms of real

Towards sustainable construction

investors are demanding a higher target yield as a

partnerships, which depend greatly on borrowed capi-

estate that should be and are receiving more serious

The subject of sustainability is once again taking centre

consequence of these cost increases.

tal, will also be more critical in their purchasing policy.

attention, which shows that the real estate market

stage and this is happening at an unprecedented speed.

vision


across the board is increasingly professional.

People are realising that global warming as a result of

The central question now is whether higher rental

There will be more opportunities for investors with a

the greenhouse effect is a serious threat. In December

income from future letting will be sufficient to cover

long-term strategy, such as institutional investors who

2007 an agreement was signed in Bali that paves the

the increased costs. The balance on the lease markets

traditionally choose long-term yield and are less incon-

Internationalisation of real estate investments continues

way for a new climate treaty to succeed the Kyoto

will be decisive in that regard, and the balance has not

venienced in their acquisition policy by the relatively

The real estate investment market is increasingly

Protocol. However, the solution to this problem cannot

really changed compared to last year. Prime properties

large amount of their own capital that they invest.

international. For professional asset managers this is a

come from politicians, because a change of attitude is

are in short supply in all the major market segments.

needed at the micro-level, i.e. by consumers and

The demand for new-build projects and for existing

The unlisted real estate funds will also benefit from the

investors to invest much more in indirect real estate,

businesses. The real estate market can also make a

buildings in prime locations is high and rents are rising.

current market circumstances because institutional

because they have to look beyond their own country’s

major contribution to the change that is needed.

This situation is expected to continue for the time

investors are increasingly making indirect investments.

borders in order to be able to invest the volume that

logical consequence of the trend for institutional

being, and the outlook for these locations is good.

Private investors are another, special group. They often

they do. Starting to look abroad is less obvious a move

FGH Bank expects that sustainability will remain a prio-

The expectation is therefore that higher income levels

have excellent knowledge of local markets, which puts

for private investors, because they often have strong

rity for consumers, businesses and therefore also the

and stable property values will compensate for the

them in a better position to estimate the local market

local networks and frequently see the physical distance

players on the real estate market in the coming years.

increased costs for investors.

risks. If they combine this knowledge with the deploy-

involved in an acquisition as a major decision-making

ment of local networks they can certainly generate a

criterion. However, in practice these private investors

which is that the debate about sustainability is shifting

By contrast, the less readily marketable segment has

high level of added value. In short, there are good times

do finally look abroad. FGH Bank believes that these

focus from areas and locations to the buildings them-

reached a turning point. FGH Bank has often stated in

ahead for various categories of investors who wish to

trends show two points: first of all, private investors

selves. Therefore, what was an abstract discussion is

the past that this segment of the various markets has

acquire new real estate.

have a strong sense of entrepreneurship, which ena-

becoming more about specific solutions. Furthermore,

fewer prospects and this can now be seen in practice.

the solutions in question are already available. For

The number of lease transactions in this segment is low

New investment sectors are emerging

developments, and secondly, the scale of operations

example, investing in energy-saving measures and

and rents are not rising, in spite of the relatively good

In addition to the traditional investment categories –

shows that by far the majority of Dutch private inves-

clean energy does not need to be a cost item. On the

economic conditions and the increasing demand for

housing, offices and retail outlets – investors are

tors are extremely professional. As a result, FGH Bank

contrary, it can generate cost savings, especially if

workers. The market is clearly changing course now

looking increasingly and more and more seriously at

expects that this internationalisation – which has been

energy costs continue to rise because of increasing

that costs are rising and the long-term interest rate is

supplementary real estate segments. In the first

in progress for several years – will extend even further

demand and less and less availability. In addition, there

increasing. Initial yields are no longer falling. In fact,

instance, this is because they have been compelled to

to include our neighbouring countries and Central and

is a clear trend whereby the government rewards

there were already examples of increasing initial yields

do so in the course of recent years because of a lack of

Eastern European countries.

positive behaviour, whereas the costs of undesirable

in the fourth quarter of last year. Currently, when inves-

good investment opportunities. However, now that

behaviour are increasing sharply. Real estate occupants

tors consider the possible yield, they take stock and

more information is available about these markets, the

will therefore set different standards and look for high-

decide to return to basics by opting for real estate that

risks and yields can be better assessed. They are in fact

Utrecht, March 2008

quality, sustainable buildings. An increasing number of

offers a good yield in the long term. FGH Bank believes

potential growth markets, in which investors invest

Managing Board of FGH Bank N.V.

developers, builders and real estate investors are there-

that these developments have all the characteristics of

their money, markets that are based on major trends as

fore including sustainability in their corporate strategy.

healthy market correction.

regards individualisation, leisure activities and the

Market ‘cleans’ itself

Long-term investors back in the market

Although most of the signs point to positive develop-

Major deals – driven by rapid capital growth – are less

This category certainly includes new, recently emerging

ments in the economy, it remains possible that real

likely in the current market circumstances. These invest-

types of housing such as luxury apartments, housing

estate will decrease in value in the coming period.

ments are making way for investments with a long-term

based on healthcare needs, and gated communities.

There are a number of reasons for this priority, one of

bles them to see and take advantage of promising

growth in prosperity.



Willem Lageweg Director of CSR Netherlands

‘Corporate social responsibility will be standard practice’ CSR Netherlands CSR Netherlands (MVO Nederland) is a knowledge- and network-based organisation that encourages small and medium-sized enterprises (SMEs) in particular to practise corporate social responsibility (CSR). Experience shows that SMEs need the most help with implementation of CSR in practice. MVO Nederland is a young organisation that was set up in 2004 to bring together the business sector, civil society, the government, and the education and research sectors in order to spread best practices, instruments and publications and debate a variety of CSR-related subjects. MVO Nederland also sets up and carries out specific CSR-related projects. The organisation works with parties that are already known and trusted in the business sector, such as trade associations, municipal authorities, employers’ associations and Chambers of Commerce, in order to ensure that the solutions to social issues are sector-specific.

What is CSR? MVO Nederland uses the following definition of corporate social responsibility (CSR): Companies that practise corporate social responsibility strive for profit, but in doing so they explicitly take account of the impact of their activities on the planet and they also attach great importance to the impact on people both inside and outside the company. This is all about finding the right balance between people, planet and profit, otherwise known as ‘the three P’s’.

What is sustainability? In addition to ‘CSR’, the term ‘sustainability’ is also widely used. According to MVO Nederland, sustainability is about striving for a sustainable world by allowing for the fact that future generations need to have at least the same resources available to them as the current generation. CSR is the means by which businesses make their contribution to that sustainable world.

86 | FGH Real Estate Report 2008 | Interview

“A company that practises corporate social responsibi-

transparency, environmentally aware consumption of

lity tries to find the right balance between the three P’s

materials and responsible demolition. However, it is not

and goes that extra mile by doing more than is prescri-

only the government and its policies over the last few

bed by law. Such a company also enters into a dialogue

years, but also the sector itself that is responsible for

with the various stakeholders, both inside and outside

the sector lagging behind, because international sur-

its own organisation – in other words, not only with the

veys have shown that the sector has a relatively distorted

shareholders and the works council, but also with that

view of itself: the contribution of the construction

fanatical lobby group. As part of this process it is espe-

sector worldwide to CO2 emissions is estimated at

cially important that the company is transparent about

40%, whereas the sector itself thinks it’s only 19%.

the way in which it does business. That includes the

There is also the widespread belief that sustainable

dilemmas it faces in seeking the right balance between

construction leads to high construction costs that have

the three P’s, such as the dilemmas facing major finan-

to be recovered through excessive rents. Construction

ciers who support CSR and at the same time fund

industry representatives estimate the extra costs of

sectors that are the subject of public debate – such as

sustainable construction at 17%, whereas the actual

intensive livestock farming, for example. Another

addition costs are only 5%, and that doesn’t even take

example is that of oil companies who are confronted

account of the benefits to society as a whole. Informa-

with the negative effects that pumping oil has on the

tion will have to be provided and discussions will be

surrounding area. Companies don’t need to make eve-

needed within the sector if these mistaken beliefs are

rything public, but they should state what dilemmas

to be corrected. In our experience, practical examples

they face.”

are the best illustration that sustainable construction



will deliver savings and improve quality of life in the

The breakthrough year

long term. Luckily, there are various organisations in

“I call 2007 ‘the breakthrough year’. Partly thanks to

the construction sector, such as the Regieraad voor de

the work done by Al Gore, there is now a worldwide

Bouw (Construction Sector Management Council), that

awareness that something has to be done to combat

are working hard to flesh all of this out.”

climate change. The Netherlands isn’t doing too badly, but we’re not international frontrunners either. Although we do have a number of multinationals that can certainly be considered frontrunners. The name ‘Philips’, for example, is practically synonymous with sustainability and innovation. But as a country we still

‘Sustainable construction will deliver savings in the long term.’

have a great deal to do, including as regards climateto zero. The fact that we have such a lot of catching up

Investing now is more profitable than waiting

to do is partly because of public opinion and the

“The increasing scarcity of raw materials and energy

government policies of the last ten years – which were

means that we need to get used to the idea of using

less concerned with the environment, and we can see

buildings for longer, so let’s start thinking now about

the impact of those policies on business, including in

how we’re going to do that. Some companies have

the construction sector.”

made CSR and sustainable construction part of their

neutral production so that we can reduce CO2 emissions

core strategy. However, the main focus of the pro-

Limited cost increases

gramme of requirements is generally on construction

“Although there are an increasing number of interes-

and keeping the costs of construction as low as possi-

ting initiatives – for example in relation to climate-

ble. There is much less attention paid – in comparison

neutral construction – the construction industry is

– to management and maintenance of the building,

lagging behind many other sectors. The sector only

whereas an initial, long-term investment in the deve-

increased its focus more recently on issues such as

lopment of a building may generate savings in the

Interview | FGH Real Estate Report 2008 | 87

management phase. However, many principals are still

Keep working towards the next goal

unwilling to make that investment. Strategy remains

“I am convinced that CSR is the new way of doing busi-

largely budget-based, even though investing now is

ness that will become standard practice for the 21st

more profitable than waiting until later when energy

century, which means that there are countless challen-

prices are even higher than they are currently. In short,

ges ahead where sustainability will increasingly be a

concentrating more on the process as a whole – both

source of innovation and turnover. You have to keep

the construction aspect and the management aspect –

working on sustainability, constantly targeting the next

would reap rewards in the long term. I believe there is

goal. Gore has put the concerns about climate change

still a great deal of progress to be made in this regard.

on the map. Now what we need is someone to put

Another area where improvements can be made in my

‘People’ on the map as well, because that’s another

view is in reducing the amount of waste and useless

area where a great deal needs to improve worldwide.

material left over from demolition work. We have to

That includes the Netherlands – although the situation

prepare ourselves for the possibility that the costs of

in general is very good thanks to sound legislation and

disposing of this waste will increase in future. There-

regulations. However, there are still possibilities and

fore, I believe that the construction sector also has a lot

opportunities in relation to ‘participation’. Groups that

to gain from the ‘cradle-to-cradle’ concept, in other

certainly could but are often not allowed to participate

words eliminating waste from the production process

are becoming increasingly interesting in a tight labour

by using only materials that can either be recycled or

market.”

returned to nature. By striving for a more efficient working process the sector might finally make a leap forwards in the right direction.”

Concrete, sector-specific solutions “There is certainly a focus on CSR, but it’s often the



‘Sustainability will increasingly be a source of innovation and turnover.’

case that it’s not yet ‘embedded in corporate thinking’. This applies to more than just the construction sector – the three P’s are not yet the prevailing mindset for most businesses. Most companies do comply with the statutory environmental and social requirements, but that has little to do with added value in the sense of issues such as whether the raw materials that are needed to make a particular product were obtained in a responsible manner. Most companies still don’t spend much time thinking about questions like that. The problem is how companies – especially SMEs – can influence such issues. The three P’s sound extremely abstract for many companies. We have to make those abstractions tangible for them by explaining what a business can do as part of the procurement and production process. That’s why we spend a lot of time working with trade associations such as Bouwend Nederland (the association of construction and infrastructure companies). That enables us to achieve concrete, sector-specific solutions that businesses can use.”

88 | FGH Real Estate Report 2008 | Interview

Interview | FGH Real Estate Report 2008 | 89

Tight labour market is affecting demand Feelings are still predominantly

The office-based sectors are benefiting from the

positive on the demand side of the

strength of the Dutch economy. In 2007 the number of

office market. The annual take-up

ployment was extremely low at the beginning of 2008

of 2.3 million m² of office space in

at slightly more than 4%. There have never been more

2007 is comparable to 2006, and well

fact, there are currently so many vacancies that it is

above the long-term average.

impossible to fill all of them, especially in service indu-

However, the supply side still faces

to find skilled workers. This tight labour market is an

a number of problems: there are

obstacle to further economic growth. Another factor

structural vacancy levels and there is

jobs that are being outsourced to low-wage countries.

jobs in the Netherlands rose by 168,000 and unem-

office market

Trends

vacancies available: 236,000 at the end of 2007. In

stries such as ICT and accountancy, where it is difficult

causing uncertainty is the increasing number of office

no simple solution to revive this

However, despite the tight labour market, the outlook

‘bottom end’ of the office market.

for the service and office-based sectors is positive. It is estimated that turnover will increase by 6% in the service industry in 2008. By contrast, the overall increase in the number of jobs will fall from 2.25% in 2007 to 1.5% in 2008 according to the CPB (Netherlands

Supply and take-up of office space in m 2 (1985-2007) Source: Vastgoedmarkt

– Supply

x 1,000 m 2

– Take-up

6,000

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

90 | FGH Real Estate Report 2008 | Trends office market

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

Trends office market | FGH Real Estate Report 2008 | 91

Bureau for Economic Policy Analysis). The demand for more office space will be restricted in 2008 because the tight labour market will mean that less space is required.

Take-up stable

a)

– G4 > 10.000 m

2

– Others > 10.000 m

2

50% 40%

The total take-up of office space in 2007 was 2.3 million m2, which is the same as in 2006. From a historical perspective, the take-up of office space in 2007 was still high. The average take-up in the Netherlands over the last ten years was

30% 20% 10%

1996

approximately 1.85 million m . As there is

There are plans to build some 9.5 million m2 of new

The slight fall in take-up is the result of there being

office space in the longer term. Planning permission

fewer large-scale transactions involving more than

has been granted for approximately 8% of these

10,000 m² of office space. Since 2000, such large

schemes. Many expansion schemes are in the pipeline

transactions have mainly involved the relocation of

for the Noordvleugel (‘northern wing’) of the Randstad

commercial service providers, insurance companies,

conurbation (roughly speaking, the area between

financial institutions and public bodies as part of reor-

Amsterdam, Utrecht and Almere), which is why the

ganisations. This trend tailed off significantly last year,

Plabeka (Industrial Estates and Offices Platform) – a

especially in the last six months of the year. In contrast,

joint venture established by the municipalities in the

the small-scale segment of the market recovered: take-

Amsterdam area – is a welcome initiative. The fact is,

up of office space up to 1,000 m accounted for no less

they want to postpone or even scrap some of the plans

than 32% of overall take-up in 2007, compared to

for new offices altogether in order to focus attention

27% in 2006 en 28% in 2005.

on sites with the greatest added value and ensure that

2

0

2

Smaller transactions

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

an ample market, the modernising trend is

balance is retained in the long term.

continuing: the occupants of offices are moving to modern, new premises, and

b)

– G4 < 1.000 m 2

– Others < 1.000 m 2

This picture can also be seen in the individual transaction volumes for the large cities and for the other cities.

FGH Bank expects that new-build decisions will be

In the large cities, the share of large-scale transactions

increasingly based on the market knowledge of the

in the total transaction volume has remained structu-

parties involved and on stricter preletting requirements.

rally high since 2000 at between 25% and 30%. In the

An increased number of developers are now more

other cities the share of large-scale transactions showed

selective with regard to speculative construction than

incidental peaks, but the average share was around

they were in the late 1990s. Although the strong eco-

10%. The share of transactions involving less than

nomy has resulted in another slight increase in the

1,000 m2 of office space was relatively stable in the

amount of speculative development of office space,

large cities at around 20%. The share of small-scale

the increase is by no means uncontrolled, which shows

transactions was significantly higher in the other cities,

that real estate developers are behaving responsibly

vacancy level for office property in the

which is why FGH Bank believes there is a good reason

with regard to future market developments.

Netherlands also continues to increase.

to build ‘customised’ office developments outside the

leaving the old, often not very marketable buildings behind.

50% 40%

The total amount of space available is still at an undesirably high level. In spite of the

30% 20%

relatively high take-up, the amount of office space available fell by only half a million m² in 2007 to 5.5 million m , which is approxi-

10%

²

mately 12% of the stock. The structural

According to data published by the NEPROM (Netherlands Association of Property Deve-

0 1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Share of large-scale (a) and small-scale (b) transactions in the total volume of transactions in the four large cities and in the rest of the Netherlands (1996-2007) Source: FGH Bank

large cities.

FGH Bank has been arguing for some time that inner urban locations should be redeveloped into office areas

Market-oriented new build

with a wide variety of prospects. New office develop-

office space has been vacant for two years

The amount of completed new office space increased

ments close to the Netherlands’ railway stations and

or longer. Long-term vacancy in the four

in 2007 and a substantial amount of new office space

other transport hubs are part of that picture. There are

lopers and Investors), almost 3 million m2 of

large cities alone stands at 800,000 m .

will also be added to the market in the next few years.

plans to build office space near stations in all four of

There is more than a reasonable chance

According to NEPROM figures, 1.3 million m² of office

the large cities, as well as in a number of medium-sized

that a building that has been available for

space was under construction at the beginning of

cities such as Arnhem and Breda. Reducing traffic

rent for two years or more will not be rented

2007, which was almost 45% more than at the begin-

congestion and environmental considerations will play

in the next twelve months, especially now

ning of 2006. It is relatively easy to lease new build in

an increasingly important role when future users choose

that the amount of available office space

the current market. The increase in building output can

the location for their office and when developers and

is only falling very slightly in the current

therefore be explained by the fact that office occupants

investors take decisions about investments in the

economic boom. The greatest levels of

strongly prefer customised quality, which is why the

Netherlands. Offices in an urban environment and at

structural vacancy can be found in single-

amount of office space currently available is hardly

transport hubs fit in excellently with these trends in

function office-block areas with a low level

falling at all. FGH Bank therefore believes that

society.

of facilities, as well as for solitary office buil-

transformation and redevelopment of this available

dings and office space on industrial estates.

space is essential. At the moment, it is rare for either

Finally, there is a growing focus in the real estate market

market players or the public sector to take on this

on energy savings and sustainability. Sustainability is

modernising challenge.

increasingly property-based, which is reflected in a

2


office market

Trends


office market

Trends



400

Amsterdam area is increasingly becoming the commercial decision-making centre of the Netherlands. At the

350

end of the last century the large cities accounted for 38% of total take-up. That share has grown even

300

further in recent years, partly due to professionalisa250

tion, and partly because of the lack of available real estate in the large cities (a problem that has since been

200

solved with high-quality new-build sites). However, the opposite trend can also be seen: back offices are incre-

150

office market

Trends Prime rents for office space in the Netherlands 1985-2007 (in EUR/m 2) Source: FGH Bank

asingly concentrated outside of or on the outskirts of the large cities where the availability of skilled workers

100

and lower staff costs make the location especially 50

attractive for businesses such as call centres and dataprocessing companies. FGH Bank believes that these 2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

0

developments show that the traditional distribution of office activities in sectors is making way for location decisions based on the type of activity performed by the company in question.

flexible building design, choice of materials and energy-

Although incentives reduced slightly in 2007, tenants

There is also a trend towards concentration in certain

efficient installations. However, saving energy is mainly

are still offered benefits in the form of a rent-free

business sectors. The increasing level of activity and

of interest to the occupants of the building in question.

period, a contribution towards relocation or furnishing

professionalism in the Dutch economy is generating

FGH Bank believes that these trends represent a major

costs, which is striking in a period of economic growth

growth in sectors that provide a specific added value.

opportunity for market players to respond to current

and a relatively high demand for office space. There are

The main examples are the creative and R&D/techno-

and future demands.

also an increasing number of cases where various

logy sectors, where companies focus on geographical

market players are offering to buy out existing lease

clustering because of the interconnected nature of

Further price increases at prime locations

contracts, or where developers take over the tenant’s

the different jobs and because of the need to share

current premises. These trends once again emphasise

knowledge. Various concentrations of companies have

Rents increased slightly last year. The average rent

the wide range of conditions and fierce competition on

sprung up in recent years – sometimes deliberately,

increased from EUR 141/m² in 2006 to EUR 143/m² in

this market.

sometimes by chance. Examples include the creative

2007, mainly due to an increase in the rents charged

companies on the southern and northern banks of the River IJ in Amsterdam and the technology clusters in

marketable offices. There is downward pressure on the

Concentration versus geographical spread

rents for old, not very marketable premises. As has

There are various scales of concentration in the Dutch

for establishing businesses is created at such locations.

been the case in recent years, the highest rents were

office market. Major reorganisations in a number of

There are substantial growth prospects for these sites

once again in the Zuidas business district in Amsterdam

specific segments have already been mentioned.

because the western economies will continue to

and at Schiphol Airport, where the highest rent was

Accountancy firms, law firms, financial service provi-

professionalise their activities in the future.

approximately EUR 350/m2. FGH Bank expects that

ders and insurance companies have recently merged

there will also be a slight increase in prime rents in

various different branches. An increasing number of

2008 because of the great demand for high-quality

office-based companies are also opening branches in

new build. At the same time, the surplus of older office

the large cities in the Randstad conurbation, especially

buildings is now so great that there is downward

where the premises in question are headquarters or

pressure on rent levels in this segment. Therefore, the

other decision-making parts of the company. Examples

quality of an office building can increasingly be seen in

include the relocations (announced in 2007) of the

the level of the rent, with a further increase in differen-

headquarters of Akzo Nobel, Endemol, Unibail Rodamco

tiation on the market as a result.

and Vodafone to the Amsterdam area. As a result, the

for new office buildings and already existing, readily


Delft and Eindhoven. A special, very attractive climate


Summary • The office-accommodated sectors are benefiting from the healthy economy. However, the tight labour market is limiting the need to expand into more office space. • On the demand side, the office market

developed well with a take-up of 2.3 million m2. The main problems are on the supply side. One major problem is that the amount of office space available on a structural basis is too high, which

office market

Trends

is leading to an increasing gap between the

available space and the demand.

• Rents increased slightly in 2007, especially in the new-build segment. Incentives were slightly reduced but are still being offered. There is still

a fierce battle for tenants’ favour: it is a ‘tenants’ market.

• A large number of plans are in the pipeline for new office space. New-build decisions will be increasingly based on the market knowledge of the parties involved. • The desire to save energy and the need to achieve sustainability represent major

opportunities for real estate players.

• Geographical concentration is a factor at various levels on the office market.



Consumer confidence under pressure The retail business is a rapidly changing

Dutch consumers are extremely susceptible to bad

sector with a more rigid spatial and

news, as was shown again last year when the positive

hierarchical structure than any other

confidence in the first few months of 2007, leading to

sector. Consequently, it is difficult to

a peak of 18 points in June. However, this carefully cul-

modernise locations and real estate

when the sentiment indicator fell from 15 to –1 in the

concepts, with increasing problems on

space of one month. Two aspects of this fall in confi-

the demand side of the market as a

previously fallen as much in the space of a single month,

result.

and for the first time since May 2006 there were more

economic situation led to a steady growth in consumer

retail market

Trends

tivated confidence came to an abrupt end in September

dence are especially striking: confidence had never

pessimists than optimists. The underlying indicators show that consumers are especially concerned about the crisis on the international financial markets and the consequences for the economy, especially as regards the next 12 months. The crisis of confidence is also slowly affecting consumers’ willingness to spend, in particular where large purchases are concerned.

Development of consumer confidence (1988-2007) Source: CBS (Statistics Netherlands)

– Consumer confidence

– Economic climate

– Willingness to spend

40

20

0

-20

-40

-60

100 | FGH Real Estate Report 2008 | Trends retail market

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

-80

Trends retail market | FGH Real Estate Report 2008 | 101

This change in consumer confidence is even more stri-

there is hardly any retail space available. Therefore, the

king given the fact that the situation on the labour

take-up of approximately 500,000 m² in 2007 does not

market is extremely positive. Unemployment fell once

reflect the actual demand on the market: this level of

again in 2007, and in many sectors there is a shortage

take-up was actually 20% lower than in the previous

of available workers. As a result, negotiated wage rates

year. However, retailers do have major expansion plans,

are increasing, whereas there is only a small possibility

which explains why rents for retail properties are rising.

of becoming unemployed (especially for a longer period

Rents are now in excess of EUR 2,000/m² at the prime

of time). Although the lower level of confidence has

locations in Amsterdam, which is the Netherlands’ most

not yet resulted in a fall in the overall spending level, it

expensive city. The rent is even a little higher still in the

remains necessary to monitor the situation closely,

case of small units. The rents are also rising at prime

because there is a relationship between confidence and

locations in other major cities, although not always as

actual consumer spending, and the relationship beco-

a result of a shortage of retail space: improvements in

mes even stronger if the lack of confidence persists for

the quality of the surrounding area – including high-

a longer period of time. However, FGH Bank does not

quality new build – also have a positive effect on the

expect an immediate fall in retail spending, although

rent for retail space.

that will certainly occur if the credit crunch starts to

– Supply

– Take-up

900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000

The developments at prime locations contrast with the

affect the real economy in 2008.

Supply and take-up of retail space in m 2 (2003-2007) Source: Vastgoedmarkt

retail market

Trends

situation at other locations where demand remains

Shortages due insufficient quality

poor and the mostly local retailers have much more dif-

Investing in prime retail is currently extremely profita-

ficulty in paying the high rents. However, these retailers

ble. There is significant demand from retailers, but

do add character to the local market, and that fact in

Prime rent levels for retail space in the Netherlands 1985-2007 (in EUR/m 2) Source: FGH Bank

2,000 1,800

100,000 0 2003

2004

2005

2006

2007

itself means that they occupy an important place in the

retail space that meets the market needs. Approxima-

local retail structure. Nevertheless there are exceptions,

tely 380,000 m2 of retail space have been developed

because in some cities – including Amsterdam and

on average in the Netherlands since the 1950s, which

Rotterdam – there are extremely attractive shopping

has resulted in the current stock of more than

areas outside the main shopping area that specialise

27 million m2. A similar annual volume of new build is

and as a result are prospering, with the consequent

not needed in the coming years. Instead, selective new

positive impact on rent levels.

build is needed. For example, there is a huge shortage of larger retail units in city centres. Upgrading the stock

1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200


2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0

The amount of retail space available on the open

– as well as merging existing retail outlets – will meet

market increased in 2007 and currently stands at

the demand from retailers. Building new, large retail

approximately 848,000 m². The parallel with demand is

properties is also an option, but if this option is chosen,

clear: mainly the retail properties in less attractive

it must be with the understanding that it may lead to a

locations are put up for rent. This situation has not

loss in turnover at other locations in the city (including

changed substantially compared to previous years,

in the centre). In other words, adding more retail space

but has apparently not been solved either. In other

is not necessarily a solution. Instead, it is important to

words, there are opportunities in this area for creative

consider selectively the type of retail outlet that is

developers with a vision for the future.

required.

Renovation and redevelopment are desirable

The same applies to locations on the outskirts of cities.

The shortage of prime retail space raises the question

cepts to take advantage of the trends of increasing

of whether a construction programme is required to

mobility, an ageing population, a shortage of parking

make up for the shortfall. However, in FGH Bank’s view,

space in city centres and more leisure time. However,

there is not so much a need for extra retail space, as for

developments, especially when it comes to introducing

Developers can see opportunities to apply new con-


online. No fewer than 800,000 consumers shopped

of other companies, including Le Coq Sportif and

online for the first time last year. A total of 6.2 million

Crocs. This trend can be seen in department stores such

customers purchased at least one item online. Accor-

as Bijenkorf and Vroom & Dreesmann as well, in the

ding to figures published by Thuiswinkel.org – the trade

form of the ‘shop-in-shop’ concept. Brand producers

association for homeshopping companies in the

hire a certain amount of floor area in existing depart-

Netherlands – homeshopping companies have an

ment stores in order to guarantee better positioning for

annual turnover of more than EUR 3 billion. The most

their brand. The concept is therefore continuing to

popular item bought by Dutch online consumers was

grow and brand stores appear to be a major sales

clothing, followed by books, holidays, CDs and DVDs.

channel for producers. Due to the high demand, the

The number of Dutch people shopping online is

competition at prime locations remains considerable,

expected to increase to ten million in the course of the

both between different producers and between

next few years. In other words, the full potential of this

producers and the retail sector. FGH Bank expects that

sales channel has by no means been exhausted.

rents for retail space at prime locations will remain high

retail market

Trends

as a result. A study carried out by the RPB (Netherlands Institute for Spatial Research) shows that the rapid increase in

Narrowcasting: targeted marketing

Internet purchases will produce a shift in the retail land-

One rapidly emerging trend on the retail market is that

scape. The impact will be especially noticeable in sectors

of ‘narrowcasting’, which refers to the technique of

where a physical shop has little added value, because

using audiovisual displays to attract the attention of

customers are increasingly looking at a product in the

one or more specific target groups, in a specific place

physical shop to decide whether to buy it later on the

and at a specific moment, with a content tailored to

Internet. Retailers who wish to remain competitive will

suit the audience. The technique uses digital, LCD or

have to respond to this trend. FGH Bank believes that

plasma screens in public and semi-public places such as

the Internet has the potential to strengthen the posi-

in retail outlets and catering establishments, during

tion of the physical shop as the main sales channel in

events and in public transport. Narrowcasting is the

most sectors.

opposite of broadcasting, which is the more traditional way of spreading advertising messages.

The growth of brand stores continues Category A brands have a strong position on the

Narrowcasting has really taken off in recent years,

market. Consumers have confidence in these brands,

especially on the retail market, where retailers are con-

new concepts – are nearly completely blocked before

the consumer has once again been sidelined. Rather

which also project a specific identity. The brand stands

tinually looking to improve and modernise. According

they can start. The main obstacle is the extremely hier-

than more retail space, the Netherlands needs space

for a particular experience, a feeling that appeals to the

to recent figures, there are now more than 15,000

archical organisation of the retail structure, which is

that adds greater variety to the retail structure.

individual. Many producers of category A brands try to

screens in Dutch retail outlets, which makes the sector

also reflected in spatial policy. The second obstacle is

However, it remains practically impossible to introduce

use these features to stay ahead of other brands. With

the largest user of this technology in the Netherlands.

formed by interested parties who lobby heavily to block

variety outside the existing retail structures, and this

that in mind, an increasing number of manufacturers

The retailer that uses narrowcasting the most in the

modernising concepts out of fear of a loss of turnover

prevents the essential modernisation of the retail

of these category A brands have introduced ‘brand

Netherlands is the electronics company MediaMarkt,

or an adverse impact on the quality of the surrounding

market.

stores’, which are stores that only sell the category A

which has a large number of its own screens. The

brand in question. This has increased competition bet-

narrowcasting channel offers entertainment, informa-

area. One of the results of this situation is the restrictive

Number of online shoppers continues to grow

ween the producers and the retail sector, with the stake

tion and commercials. The content and commercials in

tion of new concepts, such as Factory Outlet Centres

being that important store at the prime location. The

each branch are tailored to the local situation.

(FOCs), has also met with a great deal of resistance – in

The number of web shops in the Netherlands doubled

more space there is available for the brand, the greater

Narrowcasting is a much more efficient method of

spite of the evidence proving that these shopping

last year. According to figures compiled by Shopnet.nl,

the sales prospects. Brand stores have become a tried

providing

centres are certainly needed. In addition, now that

there are currently about 5,500 active Internet shops.

and trusted feature of Dutch shopping streets, and

MediaMarkt example narrowcasting is an integral part

there are (or have been) plans for a large mall in various

Online turnover in the Netherlands rose by 38% in

their numbers continue to increase. Companies such as

of the formula and plays a crucial role in the branding

locations in the Netherlands (Geldermalsen, Venlo,

2007, which means that there was once again an enor-

Nike, Puma, Diesel and Apple already have a number of

of the retail outlets.

Tilburg) based on the model used in other countries,

mous increase in the number of Dutch people shopping

brand stores. They have also been joined by a number

policy regarding out-of-town retail parks. The introduc-


customers

with

information.

In

the


Summary • There were two different aspects to consumer confidence in 2007: the optimism of the early part of the year, and the sharp fall in confidence from September onwards. • Consumers will have more doubts about the economy in the coming period. Nevertheless, the

retail market

Trends

total level of consumer expenditure was higher last year than in 2006. • Approximately 500,000 m² of retail space was taken up on the open market in 2007, which is a fall of 20% compared to the previous year. • The amount of retail space available increased in 2007 and is currently approximately 848,000 m². • Rent levels show an upward trend, especially at prime locations, but also at the alternative

locations and on routes into the major cities. Increases were slight at B and C locations. Prime rents are currently standing at approximately EUR 2,000/m².

• Renovating and redeveloping existing retail

outlets will be a major challenge in the future.

• The retail trade is subject to change and the local authorities’ policies will have to be tailored to these changes. Developers can see opportunities to apply new concepts in order to take

advantage of the trends of increasing mobility, an ageing population, a shortage of parking space in city centres and increased leisure time. However, it is often difficult – if not impossible – to implement these new concepts because of the extremely hierarchical organisation of the retail structure and because of spatial policy.

• Online turnover in the Netherlands increased in 2007, as there was once again an enormous increase in the number of Dutch people shopping online. • The number of ‘brand stores’ continues to

increase, to such an extent that they appear to be the new sales channel for the future.

• There has been a boom in narrowcasting in


recent years.


High confidence, more uncertainties Investors in the traditionally static

The Dutch business sector posted good results in gene-

industrial real estate market have no

ral for 2007 as regards both turnover and profits. Many

reason to complain, because the

there are many positive developments, which leads to

market is flourishing with significant

greater confidence in the future, increased investment,

demand for both land and industrial

began to feel uncertain in the last four months of 2007,

buildings. The introduction of new

producers remained unperturbed. More people than

concepts is modernising the market.

there is indeed a strong entrepreneurial spirit in the

In addition, the strong economy

Netherlands. The small and medium-sized segments of

is resulting in more initiatives in the

dynamic because of all these start-ups. These segments

small-scale segment of the market.

are referred to as the ‘middle market’, which is a market

This creates a solid foundation

of opportunity for investment in real estate, thanks to

for the future, with opportunities for

local knowledge and networking, in particular.

investment in real estate.

The ongoing major growth in world trade is a signifi-

However, the industrial real estate

cant driving force behind the current optimism. The

market remains largely the domain

significantly in recent years, which is reflected in the

of specialists.

consistently high proportion of the Gross Domestic

companies also have full order books. In other words,

and reduced unemployment. Unlike consumers, who

ever started their own company, which is a sign that

the industrial real estate market are significantly more

that is often overlooked but which offers a great deal

Netherlands’

competitive

position

has

industrial real estate market

Trends

improved

Product (GDP) that consists of exports. Nevertheless, growth forecasts are being adjusted downwards. The strong euro against the dollar is harming competitiveness, both directly because of the products that the Dutch business sector exports to countries that use the dollar, and indirectly because the growth forecasts for our main trading partner – Germany – have also been adjusted slightly downwards. Furthermore, production costs are increasing, especially as a result of the higher cost of raw materials and energy.

Planning industrial sites is mission impossible Although the planning and development of new industrial sites is slowly beginning to resemble a caricature, the problem is largely a question of perception. The Netherlands’ has acquired a reputation for being careless in the allocation of industrial sites. Dutch motorways

108 | FGH Real Estate Report 2008 | Trends industrial real estate market

Trends industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2008 | 109

Development of producer confidence (1985-2007) Source: CBS

10 8 6 4

This has often proven to be an illusion. Many of the

The reduced availability is largely a consequence of

older sites in the Netherlands are pre-1970 and have

greater demand for industrial real estate. Take-up was

now become part of current inner urban structures,

significantly more dynamic in 2007 after several years

both in the cities and in smaller municipalities. The

of relative stability. Companies occupied a total of

greatest demand in terms of volume is for large-scale,

3.4 million m2 of real estate for the first time. There

high-quality new build. The intention is therefore that

was a great increase in the Rijnmond region, which is

redevelopment of current sites in order to minimise

benefiting from the growing demand for high-quality

the need for new ones should increase the scale of

logistical real estate. The same applied to the provinces

industrial real estate in inner urban areas. FGH Bank

of Limburg and Noord-Brabant, where the core

does not believe that this is a desirable situation.

logistics areas benefited greatly from the high demand from the transport sector.

2

So what is the solution? In any event, cause and effect 0

new industrial sites in the Netherlands, which is a need

Rent levels in line with the European market

that cannot be met by redeveloping existing sites.

Rent levels for readily marketable industrial real estate

However, public opposition is increasing. FGH Bank

are rising because of the increasing demand. Prime

believes that there are two basic areas to address in

rents – which can be found in the area around Schiphol

solving this problem. The first involves regionalising the

Airport – have risen from EUR 80 to EUR 90/m2. The

planning of industrial sites in the Netherlands. In other

reason behind the increase is a shortage of prime logis-

words, there would be fewer sites, but they would res-

tical real estate in the immediate vicinity of the airport.

pond better to demand. Some of these sites would also

However, rent levels are rising in most areas, not only

be large. The second area to address is levelling the

around Schiphol. As a result, the average rent for indu-

financial playing field, with the focus on establishing a

strial real estate in the Netherlands as a whole increased

relationship between new and existing sites. Levelling

last year to EUR 51/m2. At first glance, the rent increa-

the playing field eliminates the problem of funding

ses for industrial real estate in the Netherlands appear

must be kept separate. We have a continuous need for

-2 -4 -6 -8

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

-10

are repeatedly cited as proof that this reputation is deserved – as if they are

shortages when operating an old site, for example by

to be considerable, but from an international perspec-

of distribution centres, industrial estates

9,000

establishing a land fund (preferably at regional level).

tive the rent levels are still average, which means that

and office locations. This is a gross

8,000

However, such solutions are often a bridge too far for

any negative impact on competitiveness as a result of

exaggeration. It is simply the case that

higher rents is negligible.

boxed in between a continuous stream

x 1,000 m

2

– Supply

– Take-up

7,000

municipal authorities, especially if they have to surren-

companies need new buildings and new

6,000

der overall control and responsibility. Consequently,

sites, and municipal authorities and pro-

5,000

muddling through is the result for the moment.

perty owners are faced with the problem

4,000

On average, the highest rents are paid in the smallscale segment of the market, which is an often

Improving market relationships

overlooked segment, although it is in fact extremely

There is still by no means a stable balance between

dynamic. Rent levels in the segment up to 1,000 m2 are

supply and demand, but there was a visible improve-

considerably above the national average. Large-scale

ment in 2007 when the tide turned and the amount of

industrial real estate is also scarce, especially in the

available industrial real estate fell for the first time since

readily marketable segment, where rent is also just

2000.There are currently 7.8 million m2 of industrial

above average at EUR 52/m2. In the medium-sized

real estate available for rent, which represents a drop of

segment (between 1,000 and 5,000 m2) average rent

more than 8% compared to the beginning of 2007. In

levels are lower, possibly because any increases are

itself this is not a sharp drop, but it’s a clear interruption

restricted due to a relatively substantial amount of

The needs and the problems are conti-

of the trend. The effects of the recovering economy are

available real estate in this segment of the market.

nually

the

now also reflected in the industrial real estate market.

FGH Bank expects that the differences in rent levels

assumption that redevelopment of an

The greatest drop in the amount of real estate available

between the different sizes of real estate will become

existing site will bring supply and

was in the The Hague region.

even greater in the years to come.

regards the allocation of new sites does not solve the problem.

lumped

together,

on

2007

2006

2005

2004

pursuing a more restrictive policy as

0 2003

financial reasons. One thing is certain:

1,000

2002

had little success – nearly always for

2,000

2001

nised, but efforts to find a solution have

3,000

2000

This problem has long since been recog-

1999

of vacant buildings on obsolete sites.


Trends

Supply and take-up of industrial real estate in m 2 (1999-2007) Source: Vastgoedmarkt

demand back into line with each other.



Prime rents for industrial real estate in the Netherlands 1987-2007 (in EUR/m 2) Source: FGH Bank

90 80 70 60 50 40 30 20 10

Increase in logistical ‘hotspots’

60

The industrial real estate market has

58

become increasingly interesting for real

56

estate players, not least because of the

54

developments in the logistics sector. Strategically located areas outside the Randstad conurbation have benefited

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

52 50

from the lack of space around the Port

48

of Rotterdam and Schiphol Airport since

46

the 1980s. Major sites – including the

44

corresponding support facilities – have

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0


Trends

<500 m 2

500 -1,000 m 2

1.000 - 2,000 m 2

2.000 - 5,000 m 2

>5,000 m 2

been developed in Venlo, the area known as the Brabantse Stedenrij (‘Brabant line of cities’) and the Arnhem-

Average rent levels per size category in 2007 (in EUR/m 2) Source: FGH Bank

Nijmegen hub. The shift to the hinterland has put the Netherlands in a dominant position on the European logistical real estate market. Recent years have seen a rapid increase in market share for medium-sized municipalities in particular that border on the



premises. The buildings themselves are not a new phe-

concept. Thirdly, professional market players are often

municipalities such as Venray and Roermond in the

Modernisation through changing market demand

nomenon, but their commercial exploitation by market

the ones that start developments from a commercial

province of Limburg and Etten-Leur, Oosterhout and

New concepts are lending colour to the industrial real

players is new. Another segment that has developed

perspective. It is precisely this distinctive creativity that

Waalwijk in the province of Noord-Brabant. The market

estate market. This can clearly be seen as regards both

quickly is the self-storage market, where there are

is greatly needed in the industrial real estate market.

in itself proves that large-scale logistical developments

sites and buildings, which are more attuned to demand

currently some ten larger companies operating, who

in these municipalities meet a need that is present in

and the needs of the (end) users. Sites increasingly have

together run more than 80 branches. FGH Bank

Specialists control the market

the business sector, except if this occurs at the expense

a theme. For example, although logistical sites have

believes that this market will continue to grow in the

Although the size of the market is increasing, and rent

of the international competitiveness of the real

existed for some time, the ‘truck cities’ are a new

coming years.

levels are rising and the opportunities and risks are

hotspots, because the great strength of the logistics

development. Truck cities are secure locations for the

sector is that large numbers of companies and facilities

transport sector that are part of a European network.

According to FGH Bank, there are three reasons for the

of specialists operating on the industrial real estate

are concentrated in specific areas. FGH Bank believes

The development of sites with a theme can also be

market success of these new developments. Firstly, they

market. At the local level, these specialists are local

that this is another issue that requires extra attention in

seen in the technological and creative sectors.

respond to a clear user need. Secondly, these develop-

developers and private investors, who often have the

the regional planning of industrial real estate sites and

As regards buildings, there are many new initiatives

ments are extremely service-oriented, which generates

advantage that they have access to an excellent local

facilities.

involving start-up centres and multi-tenanted business

a clear added value and turns the projects into a

network that allows them to make an extremely accu-

Netherlands’ logistical hotspots. Examples include

becoming clearer, there are an especially large number

rate estimate of the possibilities on the market – and possibilities can be found all over the country on the industrial real estate market. In contrast to the office market, for example, there are interesting real estate development and investment opportunities in almost every municipality. This specific regional level is usually too detailed for real estate funds, institutional investors or foreign players, which is why they rarely invest in this sector.


Trends

The large-scale segment of the market, on the other hand, is increasingly international. Developers of largescale distribution centres are focusing on logistical hotspots throughout Europe, and are therefore selective in their choice of location. The same applies to real estate investors, who spread the risks by developing European funds using high-quality logistical real estate. The relatively high rents in both the small- and largescale industrial real estate markets can therefore be explained because of the relatively high level of demand from investors. These are the segments that offer the most interesting prospects for real estate players in the industrial real estate market.



Summary • The take-up of 3.4 million m2 of industrial space in 2007 is significantly higher than in previous years. As a result, the amount of space available also fell for the first time in years. The amount of available space is currently 7.8 million m2. • The outlook for 2008 remains positive. Businesses are extremely confident and order books are full. The large number of start-ups is also a sign of confidence in the economy. • One major problem for the sector is how to continue to provide sites and buildings that meet the demands of the market. Public resistance is making it increasingly difficult to plan new sites. However, the problem of public resistance can be solved by concentrating more on regional planning and by balancing out the cost of land and the proceeds from the land. Regional planning also enables the international competitiveness of the real logistical hotspots to be maintained. • The prime rents for industrial real estate have risen to approximately EUR 90/m2 in the

Schiphol Airport area. An average of EUR 51/m2


Trends

was paid for industrial real estate in 2007. The highest rents are paid for small-scale real estate (up to 1,000 m2) and for large premises (5,000 m2 and above). • Initiatives by professional market players are generating more modernisation in the

industrial real estate market. Examples include the establishment of truck cities and the growing self-storage market. These concepts are clearly focused on meeting market needs.

• The industrial real estate market is becoming increasingly professional and therefore more interesting for developers and investors.

Nevertheless, most of the parties that operate on the industrial real estate market are specialists. In the small-scale segment these specialists are local developers and private investors. In the large-scale segment they are parties that wish to operate in large parts of Europe.



Housing prices rising, growth levelling off The residential market is one of the

Housing prices in the Netherlands increased once again last year. The average selling price of an owner-

major pillars of the Dutch economy.

occupied home was EUR 247,000 at the end of 2007,

It is a complex market that is composed

which is an increase of 3.3% over the previous year. The prices per square metre also increased by 3.9% to

of various related segments (land,

an average of EUR 2,119/m² last year. Taking account

construction and capital). In addition,

of inflation – which averaged 1.6% in 2007 – this was once again an increase in the value of housing in real

the government uses legislation,

residential market

Trends

terms. The ongoing price increases in 2007 were once

regulations and financial instruments

again due to a shortage of (new) homes.

to control the housing market, which

The increase in the price of housing levelled out

means that the market is extensively

compared to previous years, which was surprising,

restricted in practice. As a result, the housing that is available is not in line with demand, insufficient new homes are being built and the prices for

because the Dutch economy was still booming in 2007 and the average household income rose once again. The levelling out was due to the fact that the price of owner-occupied homes had been increasing for years, as had interest rates, as a result of which housing became less affordable for consumers in general.

owner-occupied housing are increasing each year. Consequently, the owner-

In addition, banks became more restrictive in the provision of mortgages, which made it more difficult for prospective buyers to find an affordable home – especially first-time buyers, those on low incomes and

occupied and rental markets are

single wage earners. These trends also had an indirect

growing further and further apart.

impact on other segments in the housing market,

Median selling prices and prices per square metre in € according to housing type Source: NVM (Dutch Association of Real Estate Brokers)

Selling prices

End of 2006

Terraced houses

118 | FGH Real Estate Report 2008 | Trends residential market

209,000

Price per square metre End of 2007 % change 215,000

2.9%

End of 2006 1,793

End of 2007 % change 1,847

3.0%

End-of-terrace houses

229,000

238,000

3.9%

1,870

1,939

3.7%

Semi-detached houses

288,000

298,000

3.5%

2,073

2,137

3.1%

Detached houses

413,000

424,000

2.7%

2,414

2,483

2.9%

Appartments

170,000

181,000

6.5%

2,168

2,289

5.6%

Total

239,000

247,000

3.3%

2,039

2,119

3.9%

Trends residential market | FGH Real Estate Report 2008 | 119

Distribution of the housing stock according to ownership (1980-2007) Source: ABF Research

■ Owner-occupied ■ Rent 8,000,000

7,000,000

6,000,000

5,000,000

shortage by building new homes. However, the reality

Too much focus on quantity

is more difficult. There are a number of reasons

Legislation and regulations are often the reason why

why the government’s new-build targets are not

building plans and procedures require extra time. The

being met: inadequate development sites, legislative

new Land Exploitation Act, which becomes effective

and regulatory obstacles and legal/planning debates

in 2008, makes it possible to shorten the planning

about new development sites. It is true that housing

process. There are also new ministers and local

production recovered after the low point of 2003, but

administrators who are jointly responsible for specific

1999 is still the last year when more than 80,000 new

construction projects, which will also help to accelerate

homes were completed. According to the latest figures,

the process by making it easier to achieve covenants

housing production failed to get past the 73,000 mark

with regional authorities on production targets.

last year, which is approximately the same number of Nevertheless, the new government’s targets still seem

new homes as were completed in 2006. 4,000,000

ambitious. For example, the Vinex era, which has

3,000,000

2,000,000

1,000,000

because consumers who wish to climb the housing

housing. A large number of rental homes are also

ladder often have difficulty selling their current home.

being converted to owner-occupied housing either

There are major regional differences, however. It is

when they become vacant or because they are sold to

especially noticeable that the differences between the

sitting tenants.

more expensive and less expensive regions are growing

The market for selling off individual units has also

wider. Prices are even falling in some regions.

proven extremely successful for real estate investors

Rabobank forecasts continued pressure on affordability

in recent years. However, the differences in housing

if the current market situation persists in 2008. As

costs between the owner-occupied and the rental

a result, prices are expected to increase by 3.25%,

markets continue to increase because the increase

which is comparable with the development of prices

in rents is linked to inflation, which makes it less

in 2007.

of an attractive option for tenants to move to an

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

0

Nevertheless, in spite of all the disappointing new-

produced a great deal of greenfield locations since the

build figures, the fourth Balkenende government

early 1990s, is now coming slowly but surely to an end.

has set the ambitious target of between 80,000 and

(Vinex sites are sites designated by the government for

100,000 new homes being built a year between now

future urban development.) The emphasis is now more

and 2011 inclusive, which is the amount that is needed

on urban redevelopment, a conscious choice, which

to reduce the shortage to 1.5%. Previous governments

FGH Bank believes offers the most sustainable solution

did not manage to achieve their targets, which raises

for the longer term. In itself this shift in emphasis is

the question of whether this government will achieve

positive, but it does require more cooperation and

the new targets that it has set.

agreements between all parties involved. Consequently,

residential market

Trends

Number of homes completed and number of building permits issued (1990-2007) Source: CBS (Statistics Netherlands)/Rabobank

– Completed

– Permits

120,000

100,000

80,000

owner-occupied home. The rate of tenant turnover

Housing stock over seven million

is consequently falling. Selling off individual units is

The Netherlands’ housing stock passed the 7 million

therefore changing slowly but surely from an active

mark at the end of 2007. The stock therefore continues

into a passive strategy.

60,000

40,000

to grow steadily. As it grows, the nature of the stock


2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

In theory, it should be possible to solve the housing

1997

that are currently being built will be owner-occupied

1996

Dutch residential market, with rising prices as a result.

1995

still further in the coming period. Most of the homes

0 1994

built remains one of the major problem areas for the

1993

to 57% since the early 1980s and is set to increase

1992

The shortfall in the number of new homes being 1991

its rewards: homeownership has increased from 40%

20,000

1990

encouraging people to buy their own homes is reaping

New government sets a target of between 80,000 and 100,000 new homes a year

is changing significantly. For example, the policy of


a different approach to the process as a whole is needed. Allowance will also have to be made for longer project completion times. In addition, construction costs have risen sharply, which has put pressure on margins for builders and developers. This pressure will cause them to be more critical – certainly in the short term – in relation to the number of houses being built and to exclude risks wherever possible. Given these circumstances and the fact that the number of building permits issued fell last year, it is very much open to question whether the targets will be achieved in the short term.

residential market

Trends

New homes must be built to modernise the housing stock and meet the housing needs of the growing number of households. However, FGH Bank believes there is too much focus on quantity targets, whilst there is in fact a shortage of good quality housing. The changes to be expected in the demand are key, especially as regards what types of homes, housing concepts and locations will be needed to meet this future demand. FGH Bank believes that there is a demand for multi-functional areas where the various functions support each other, as well as a safe environment, housing concepts that are adapted to suit the ageing population, and sustainable homes – all of which requires an entirely different housing construction policy focused on investment in timely cooperation and process development.

Emphasis shifts towards single-person households According to population forecasts compiled by CBS (Statistics Netherlands), the Dutch population will grow from 16.3 million in 2007 to in excess of 17 million by 2035, after which the size of the population is expected to decrease slightly. The average age of the Dutch population will continue to increase. The number of people aged 65 and over will increase to more than 4 million by 2040, which is almost twice as many as the current 2.2 million. This ageing process will accelerate from 2010 onwards when the ‘baby boom generation’ starts to retire.



The suggestion that the ageing of the population will

saving measure. Cold-and-heat storage is already a

lead to less need for housing is a misunderstanding,

mature market in general construction, but it can still

because the demand for housing is determined

be much more widely deployed for residential real

in particular by the number of households. The

estate (as a collective system in a new neighbourhood,

Netherlands currently has approximately 7.1 million

for example). Sustainable construction will improve

households, which according to CBS forecasts will

the entire living environment in the Netherlands.

increase between now and 2030 to more than 8 million,

FGH Bank therefore believes that it is important for

at which level it will then even out. Therefore, there will

the government to take control and enter into talks

be a substantial growth in the number of households in

with developers, builders, investors, architects and

the Netherlands until 2030. Furthermore, the number

end users at an early stage and in an active and

of households will grow significantly faster than the

integrated manner. The market players’ creativity

size of the population until 2020, which means that

and expertise will be essential in that process. The

the average housing occupancy will continue to fall.

process will also enable the construction sector to

Therefore, there will certainly still be a need for new

assume its responsibilities and make a major additional

build in the years to come.

contribution to saving energy. The expectation is that

residential market

Trends

sustainable construction will become the new yardstick Most of the new households will be single-person

in the sector and that it will occupy a prominent

households: the number of people living alone is

position on the agenda of real estate players in the

expected to increase from approximately 2.5 million

coming years.

to 3.3 million by 2025. Consequently, the trend towards smaller households will dominate the future

The energy label that was introduced at the beginning

demand for new build, which means that the quality

of this year also makes sustainability a visible, specific

of housing products will have to be geared to this

issue when a home is sold or let. Owners wishing to

target group. FGH Bank believes that the quality of

sell or let their home have been obliged since 1 January

the Dutch housing stock must therefore be reviewed.

to provide an energy label that states how energy-

priority neighbourhoods that will be redeveloped in the

housing corporations to pay corporation tax on their

The challenge is to transform the static housing

efficient the building is. The label is not expected to

coming years. The Minister of Housing, Communities

commercial activities is logical because it restores

market that focuses mainly on single-family homes

have any direct impact on pricing in the very short

and Integration, Ms Vogelaar, has drawn up a plan

the level playing field between the corporations and

in the owner-occupied sector into a sector that can

term, because the main determining factors will

for converting 40 problem neighbourhoods into

private real estate players. The corporations and the

respond quickly to changes in demand. As in the case

continue to be contents, style, fixtures and fittings

‘exemplary neighbourhoods’. An especially distinctive

Dutch tax authorities already signed a VSO (contract

of commercial real estate, this challenge will be met

and location. However, the energy label may have an

feature of this plan is that it looks further than simply

of settlement) to this effect at the beginning of 2007.

principally through developing new concepts and

impact on potential buyers’ choices. FGH Bank expects

the housing stock. The plan is based on an integrated

However, it is still striking that there is the threat of

creating a distinctive environment. A creative process

that the mandatory energy label will become more

social approach that focuses on improving the quality

a complete obligation to pay corporation tax being

is therefore essential.

significant in the longer term, especially because it may

of life in the neighbourhoods in question. The Minister

imposed more than six months later, because this once

have a positive effect on investment in construction or

expects the housing corporations to invest billions to

again disrupts the ‘fragile’ level playing field – now to

Sustainable construction: from hype to trend

modification work in that homeowners will be more

finance the plans. They are not opposed in principle

the detriment of the corporations, whose position is

inclined to opt for energy-saving structures, materials

to doing so, but they wish to establish a separate

consequently weakened compared to that of financial

The demand for sustainable solutions in the construction

and installations.

investment fund for this purpose. With this aim in

investment institutions. The corporations are also being

mind, the housing corporations have already signed

asked to make a long-term commitment to contribute

sector is increasing because of the collective awareness

Government, housing corporations and market players: a delicate balance

an agreement with the minister under which they will

to the financing of the priority neighbourhoods. The

on earth is increasing and energy sources are

invest approximately 250 million euros annually for the

corporations will then be ‘punished’ financially if the

increasingly scarce. Sustainability has for a long time

Housing corporations have long since stopped being the

next ten years.

measures taken in regard to the priority neighbourhoods

been associated with a high level of initial investment.

social foundations that they once were. Nevertheless,

However, it is strange that these same corporations –

are successful. FGH Bank believes that this will exert

However, that will change now that solutions are

they still have a major role to play in society because

under a proposal from Finance Minister Bos – will be

pressure on future investments in the public housing

available where the cost of investing in energy-saving

approximately one third of all Dutch households

obliged to pay corporation tax on all their activities.

sector precisely at a time when such investment is

measures is recovered in due course.

rent their home from a corporation. In addition, the

The Lower House of the Dutch Parliament has already

crucial.

Cold-and-heat storage is an example of such an energy-

housing corporations have major interests in the various

approved a draft proposal to this effect. Obliging the

that the climate is changing, the average temperature



Summary • Housing prices in the Netherlands increased once again in 2007. However, the increasing trend is levelling out, which is a result of housing becoming less affordable. According to Rabobank forecasts, the prices for owneroccupied housing will increase by an average of 3.25% this year. • The total housing stock in the Netherlands passed the 7 million mark in 2007. However, there is still a considerable housing shortage. Re-designation and transformation of in-town locations is a market with many opportunities, but it does require different starting points

residential market

Trends

for policy. • The new government (the fourth Balkenende government) has set a target of between 80,000 and 100,000 new homes being built each year. However, practical experience shows that that number has not been achieved for many years and setting it as a target is extremely ambitious, especially now that the Vinex urban expansion areas are nearing completion. • There is too much focus on quantity targets. In spite of the significance of the question, there is no answer as to the type of housing that will be needed in the coming period, especially in view of the ageing population. Furthermore, a different housing construction policy will be required for these future needs. • Sustainable construction occupies an increasingly prominent position on the agenda of real estate players and will remain an issue as regards investment in the sector. The real estate sector can make a major contribution to reducing CO2 emissions, especially now that investment increasingly results in cost savings. Consequently, sustainable construction will also become a commercially interesting activity. • The role of the housing corporations is crucial in relation to in-town restructuring. However, attempts to finance the plans are currently deadlocked, which means that there are already delays at an early stage in the implementation of ambitious plans.



Towards a European real estate investment market Investment in real estate remains at

There has been a boom in real estate investment in

an extremely high level due to the

Europe in recent years. More than EUR 225 billion is

enormous amount of capital that is

is four times the amount at the beginning of this

available. Major changes will

decade. The clear leaders are the United Kingdom,

obviously result from the increasing

approximately three quarters of the total volume of

professionalisation of the market.

investments. Sweden, Italy, Spain and the Netherlands

The international spread of

once again, that real estate investors appreciate the

investments is especially important,

Dutch market – in spite of its relatively small stock.

because it raises the average level

include its professionalism, maturity and transparency.

of investment and creates new

This is the result of years of investment in the market.

relationships within the real estate

The driving force behind the increase is a sharp growth

investment market.

in cross-border investments, especially by large institu-

now invested in European real estate every year, which

Germany and France, who between them account for

are also the focus of particular interest. This proves,

Major reasons why the Dutch market is so appreciated

tional investors, who are increasingly prepared to make remote, direct investments in real estate. This growth has cleared the way for both listed and unlisted real

real estate investment market

Trends

estate funds to emerge. In addition, there is also a great demand from private investors for real estate investment opportunities. They also invest large amounts in various products that are developed by the funds. The funds and the asset managers are now focussing more on the international market because of the great demand for real estate investments. Consequently, the playing field has quickly moved from individual countries to continents, resulting not only in a greater spread of risk and an increase in scale, but also in increased knowledge of those markets – which is precisely why FGH Bank believes that the internationalisation of the real estate investment market has a structural basis.

Private real estate investors react to changing market circumstances Private Dutch investors who invest directly in real estate are also changing policy in the wake of rapidly changing market circumstances. These investors form a substantial group that now represents a significant portion of the total investment market and they are

128 | FGH Real Estate Report 2008 | Trends real estate investment market

Trends real estate investment market | FGH Real Estate Report 2008 | 129

Institutional

Foreign real estate

investors

Real estate funds

investments

Total

3,250

4,550

spreading their investments, both to other geographi-

Nevertheless, investments in these sectors depend

Offices

450

850

cal areas and to other sectors.

greatly on the operating results, which is reflected in a

Retail

800

600

400

1,800

different risk/yield profile. FGH Bank therefore does

Industrial real estate

150

250

1,150

1,550

1,400

1,700

4,800

7,900

Geographically, private Dutch investors focus mainly on

not believe that the core office, retail and residential

Germany, and to a slightly lesser extent on Belgium and

sectors will lose any of their strength. Investment in

France. In other words, they focus on countries where

new sectors is mainly in addition to investments in

the physical distance between them and their property

existing portfolios.

Total

holdings is still reasonably small. However, in the case of Germany, the forecast yields are the deciding factor.

Record after record

Amsterdam Zuidas business district) confirm the view

in industrial real estate is focused increasingly on logis-

Germany’s economic reforms of recent years are now

The total amount invested in Dutch real estate in

that it is mainly Anglo-Saxon investors that are setting

tical properties, which have become the domain of

paying off: the economic outlook is positive, the labour

2007 once again hit a new record. Helped by the low

the tone and investing in prime buildings.

international specialists. Dutch real estate is often part

market has improved and the demand for real estate by

initial yields, investment reached a total of almost

potential occupiers has increased. The opportunities

EUR 15.5 billion, of which EUR 7.9 billion was new

Last year, foreign investment accounted for 60% of the

further increase in investment in this sector last year.

are greatest in the western part of Germany, especially

investment.When adding residentials the total amount

total investment in Dutch real estate, thereby remai-

The residential market is also an important sector for

in the metropolitan areas. Private investors concentrate

of investments is almost EUR 19 billion. It has long

ning at the structurally high level of recent years. At the

investors, but the pressure on this market is considera-

mainly on the residential and retail sectors.

been common practice for investors to invest in

same time, Dutch investors are also investing abroad

ble. The prospects for direct yields are especially poor,

individual buildings and portfolios worth in excess of

more and more frequently. Both of these developments

all the more so since the envisaged liberalisation of

In the Netherlands, there is a slight shift in progress

EUR 100 million. The British investment company

confirm that the real estate investment market is beco-

rents at the beginning of 2007 was cancelled.

towards new, emerging real estate sectors. Hotels and

Fordgate even spent more than a billion euros to pur-

ming increasingly international.

real estate in the health care sector are especially popu-

chase the Bankhaus Wölbern portfolio. Quinlan Private’s

lar. However, interest is also growing in leisure concepts,

purchase of the Atrium and Evans Randall’s purchase of

Offices purchased, retail in demand

Direct and indirect investments almost balance each other out

such as cinemas, fitness centres and holiday homes.

De Brauw Blackstone’s new head office (both in the

The picture presented by the breakdown by sector

Dutch institutional investors’ indirect investments in

varies little compared to previous years. Investors are

real estate are almost equal to the total amount of

still putting the most money into offices (a total of EUR

direct investments. The fact that the two are now

4.5 billion in 2007). Offices accounted for almost 60%

almost equal is due to the decision by the pension

of the total investment in commercial real estate. At

funds to raise their indirect investments to more than

EUR 1.8 billion, investment in retail property still lags

EUR 52 billion between 2005 and 2006, while direct

some distance behind the investment in offices, which

investments remained unchanged during that period.

is surprising because retail property is considered to be

The trend whereby direct investments increasingly

the most stable sector. There are two main reasons

make way for indirect investments – which began in

behind the popularity of office real estate. The first is

the early 1980s – will continue in the coming years as a

that foreign investors strongly prefer office buildings,

result of the spread possibilities for institutional inves-

especially new office buildings at prime locations,

tors and the broad range of investment options offered

because they are easy to let (including in the longer

by the asset managers of investment funds.

New investment in commercial real estate (excluding residential real estate and private investors) in EUR million (1987-2007) Source: Vastgoedmarkt ■ Dutch investors ■ Foreign investors – Total 8,000

7,000

6,000

5,000

of international portfolios, as is underlined by the


Trends New investment in commercial real estate by type of real estate and investor (excluding residential real estate and private investors) in EUR million (2007) Source: Vastgoedmarkt

term). The second reason is that there is quite simply

4,000

3,000

2,000

1,000

insufficient retail property available to meet demand:

It is striking that real estate has increased sharply in

very few investors are willing to part with their carefully

recent years as a percentage of total investment. There

built up retail portfolios. That might change if more

has been an increase in the underlying value of the real

new shopping centres were to be built, but the facts

estate, and that is reflected by a sharp increase in total

show there has been no substantial increase, in spite of

volume, which was in excess of EUR 124 billion in 2006.

the many plans in the pipeline. In other words, invest-

Real estate is also a major diversification factor in

ment opportunities will continue to be scarce in the

investors’ portfolios. Finally, the increasing transparency

coming years.

of international markets is also making it easier to


2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0

estimate the risks, which is why institutional investors Industrial real estate and residentials are possible alter-

are increasing the share of real estate in their overall

natives, but they also have their limitations. Investment

portfolios for strategic reasons.


Total yields per sector (1995-2007) in % Source: ROZ/IPD Netherlands Property Index

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

12 year average

2007 Q3

Offices

8.6

8.8

12.0

14.4

15.5

15.1

12.0

8.3

5.2

5.5

7.0

11.5

10.3

11.5

Yields are driven by capital growth

value), due to theaverage capital growth, which was

Retail outlets

9.4

8.7

10.6

12.7

13.3

12.0

9.9

9.8

9.2

10.3

13.5

14.9

11.2

14.5

The yields on real estate investments have shown an

6.6% in 2006. The higher indirect yields were the result

Industrial

increasing trend in recent years, which continued in

of lower initial yields in the valuations and the reduced

real estate

10.0

11.3

12.1

13.7

17.1

13.1

10.5

9.5

6.4

8.5

11.1

13.0

11.3

12.3

2006. According to the ROZ/IPD index, the average

vacancy levels in the office portfolios held by institutio-

Housing

12.3

14.3

13.7

13.7

16.9

18.5

12.1

8.4

7.1

7.6

10.1

11.4

12.1

10.6

yield on investments was 12.5%, which is one percen-

nal investors. Given that initial yields did not fall any

Total

10.8

11.9

12.7

13.7

15.8

16.1

11.4

8.8

7.1

7.8

10.2

12.5

11.5

12.0

tage point more than the average over the last 12

further in the last six months of 2007, it is to be expec-

years. The figures for the first nine months of 2007

ted that the increase in value in 2007 was approximately

Shares

19.1

38.7

45.9

14.7

25.9

2.9 -17.4 -32.3

7.6

5.1

32.5

18.5

10.5

suggest that the figures for 2007 will show a compara-

comparable to the equivalent figure in 2006.

Bonds

15.7

11.7

9.6

17.7

-6.8

5.1

8.0

4.7

11.2

-1.1

8.4

8.5

9.5

ble yield. because of the scarcity of investment properties in this

Sharp fall in yields on housing corporation homes

segment. Industrial real estate also scored above aver-

The yields on housing corporation homes, as set down

age. The yields on offices (11.5%) and housing (11.4%)

in the Aedex/IPD index, fell sharply in 2006. The corpo-

were slightly below average. The increase in the yields

rations yielded a total of 6.1% on average, which is

on investments in offices was remarkable (the yield was

1.5% lower than the previous year. The fall was mainly

still only 7% a year earlier).

due to reduced capital growth, which fell from 5.9% in

The highest yields were achieved from retail outlets

2005 to 3.6% in 2006.The rental growth (2.5%) was The yield increase was mainly indirect (i.e. increases in

Total yields per type of housing in percentages (2000-2006) in % Source: Aedex/IPD Social Housing Property Index

Multi-family housing

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2.2

3.4

6.4

6.8

Single-family housing

1.9

2.4

7.2

Other housing

-0.7

1.9

7.9

1.9

3.0

6.7

Total

5-year average

9.7

9.3

5.9

7.6

7.4

7.2

7.6

6.3

7.1

7.6

11.4

9.2

8.0

8.8

7.0

8.8

8.6

6.1

7.5

almost exactly the same as in 2005.

Direct and indirect real estate investments in billions of EUR and percentages Source: CBS (Statistics Netherlands), edited by FGH Bank

The main reason for the restricted capital growth was

changed because the initial yields at the high end of

the expectation that there will be a slowdown in the

the market have not fallen since the autumn of 2007.

growth of future rental income. That expectation is the

Investors will concentrate more on stable, long-term

direct result of discontinuation of the intended liberali-

investments. Rental income obviously remains a major

1980

1990

1995

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

sation of rental policy, because rental income will now

factor when choosing investments. In contrast to previ-

Pension funds

6.3

14.2

19.4

23.3

26.0

23.4

22.9

23.1

22.9

22.9

remain linked to inflation in the coming years, and

ous years, the quality of the underlying real estate – i.e.

Insurance companies

4.8

7.3

8.6

13.5

14.8

15.1

13.8

14.3

13.1

12.5

inflation is relatively low at the moment. Furthermore,

of the ‘bricks and mortar’ – will be more important,

Investment companies

1.5

7.0

8.9

28.7

31.1

23.1

23.2

21.7

24.5

29.1

the long-term interest rate increased in 2007, a deve-

which will lead to further diversification in the market.

Other institutions

-

-

0.3

0.0

0.0

0.1

0.1

0.1

0.2

0.2

lopment which results in a rising discount rate and

FGH Bank therefore expects that there will hardly be

consequentially also higher net initial yields. Therefore,

any increase in the initial yields for prime locations

Total

12.6

28.5

37.2

65.5

71.9

61.7

61.0

59.2

60.7

64.7

there continues to be pressure on the capital growth of

because the demand to invest in real estate remains

housing corporation homes.

high. The situation is different for commercial real

0.3

2.5

6.0

23.8

24.3

22.8

25.9

31.0

39.9

52.6

Direct real estate

Indirect real estate Pension funds

estate at B locations, where the outlook is poor as

Insurance companies

0.1

0.4

0.7

2.1

2.3

2.0

2.0

2.9

3.0

3.3

Fall in initial yields ends

regards both growth in rental value and lettability in

Investment companies

0.0

0.2

0.5

3.4

2.7

1.9

2.0

2.4

2.7

3.6

The five year trend of falling initial yields (since 2002)

the medium term. The initial yields for buildings at

Other institutions

-

-

0.1

0.0

0.0

0.0

0.1

0.1

0.1

0.1

ended in 2007 as a result of an increase in the long-

these locations will increase if the higher cost structure

term interest rate, combined with the limited availability

for investors persists.

Total

0.4

3.1

7.3

29.3

29.3

26.7

30.0

36.4

45.7

59.6

of financing capital, the latter being one of the causes of the credit crunch that hit the financial markets in the

New playing field

last six months of 2007. Both developments resulted in

There is a lot of movement on the real estate invest-

an increase in financing costs, and consequently in

ment market, which is why FGH Bank expects that a

Direct real estate

higher costs for real estate investors. During the first six

new playing field will emerge. It will be easier to acquire

Indirect real estate

months of 2007, net initial yields dropped slightly, due

readily marketable real estate, especially for investors

to the enormous pressure on investment opportuni-

with a long-term horizon. From this point of view, the

ties.

market for institutional investors and professional real

Total

13.0

31.6

44.5

94.8 101.2

88.4

91.0

95.6 106.4 124.3

96.9% 90.2% 83.6% 69.1% 71.1% 69.8% 67.0% 61.9% 57.0% 52.0% 3.1%

9.8% 16.4% 30.9% 28.9% 30.2% 33.0% 38.1% 43.0% 48.0%

Total investments

Direct real estate share

116.6

290.1

466.8

830.0

831.2

779.4

854.9

932.1 1,069.0 1,148.0

10.8%

9.8%

8.0%

7.9%

8.7%

7.9%

7.1%

6.4% 10.0% 10.8%

estate funds is improving. Nevertheless, demand for The outlook for the real estate investment market has



Trends

real estate still exceeds the amount available, which is



Trends

why the trend towards indirect rather than direct investment – and institutional players consequently selling off real estate portfolios – can be expected to continue in 2008. FGH Bank believes that the real estate investment market is still attractive for private investors, too. Now that the main focus is again on the quality of the real estate itself – i.e. the bricks and mortar – private investors have an advantage over many other real estate investors because of their specific knowledge of the local market. That knowledge represents a significant – and decisive – added value. Continuing this line of reasoning, the real estate ‘middle market’ should also be seen as a promising target group. The real estate middle market consists of small, emerging real estate investors that are able to realise significant growth in (rental) value mainly through redevelopment of existing real estate. These investors are especially noted for their entrepreneurship and high degree of creativity – which are precisely the qualities that investors need in today’s market.

Lowest NIY (Net Initial Yield) at year-end (1990-2007) in % Source: FGH Bank

– Office space in the Randstad

– Retail space in the Randstad

– Industrial space in the Randstad

9 8.5 8 7.5 7 6.5 6 5.5 5 4.5 4 3.5


2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

3


Summary • The real estate investment market grew once again in 2007. New investment totalled EUR 7.9 billion.

Offices remain the largest investment category. Retail outlets are the most popular, but they are

difficult to acquire.

• The trend for institutional investors to switch from direct to indirect investments is continuing at a faster pace. Pension funds in particular are increasingly opting for indirect investments. This trend is clearing the way for professional asset managers. National borders are rapidly losing their significance because of the great demand for real estate. • An increasing number of private investors are

following the example of the real estate funds and opting to invest directly in foreign real estate. Germany is by far the most important market for Dutch investors. Other countries that border on the Netherlands lag a long way behind.

• The yield from real estate investments by

institutional investors was above the long-term average at 12.5% in 2006. A similar yield is expected for 2007. Capital growth is causing yield levels to increase. However, in the housing corporation sector yields have fallen.

• The rise in interest rates and the limited availability


Trends

of financing capital result in rising costs for

investors. As a result, the fall in initial yields – which had been an ongoing trend for several years – ended last year. The real estate itself is once again becoming more important when assessing an investment. Consequently, the differences within market segments are increasing, in favour of readily marketable real estate under a long-term lease.

• A shift in the demand to invest in real estate can

be expected in 2008. The changed market circumstances will offer opportunities, especially for

investors with a long-term strategy, such as

institutional investors and professional real estate funds. There are also good opportunities for private investors. Their great advantage is their knowledge of local markets. Now that the quality of the real estate is becoming more important once again, private investors can assess the opportunities and risks at the local level. In addition to large private investors, there are also many opportunities for small, new players, too.




Supply

Out-of-town retail development

FGH Bank is the bank for commercial real estate

However, FGH Bank’s services and products go further

Office space, retail space/showroom and industrial

Concentration within the existing built-up area with

financing. Our broad view across the real estate sector

than real estate financing alone. Its subsidiary,

space, which is free for the market to rent or buy,

five or more shops, each with an average lettable

means that we are better placed than anyone to offer

FGH Vastgoed Expertise, offers comprehensive real

rounded off to the nearest 1,000 m .

floor area of at least 500 m , which are not located

tailor-made solutions to our clients. Furthermore,

estate advice, and the Nederlandse Hypotheekbank

It includes existing properties and properties under

within an existing or planned shopping area or

thanks to our national network of branches we can

and the Rijnlandse Hypotheekbank are the financing

construction or undergoing renovation.

immediately adjacent area.

closely follow regional developments in the market.

specialists for brokers on the ‘middle market for real

And there is always a branch near you.

estate financing’. Mid 2008 they will merge and

Take-up

Large-scale retail development

The letting of and transactions relating to office

Concentration within the existing built-up area

Choices must be weighed very precisely in the

space, registered by Vastgoedmarkt. Sale and lease-

with five or more shops, each with an average

commercial real estate market, particularly because the

FGH Bank has offices in Amsterdam, The Hague,

back transactions are included, as are the withdrawals

lettable floor area of at least 500 m , which are not

consequences for both the short and long term can be

Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem, Gronin-

of office space for other designated uses.

located within an existing or planned retail area or

very extensive. It is therefore vital that real estate

gen and Frankfurt. Its headquarters are located in Utrecht.

2

2

2

continue as rnhb hypotheekbank.

immediately adjacent area.

financing be thought through carefully. Its up-to-date

Office space

A large-scale retail development is a retail site in

local and national market knowledge means that

Office space of more than 500 m2 net floor area in

which the industry restrictions formulated in the

FGH Bank can play an important role in this regard.

specific office buildings.

out-of-town policy and which apply in full to fringe locations, are not applied at all or to a lesser extent.

Retail/shops

As part of Rabobank Group FGH Bank is part of a strong network, in which commercial real estate

Our commercial team receives support from experien-

financing occupies an important position.

ced real estate analysts, appraisers, structural engineers

Shops/showrooms of more than 200 m2 net floor

Noord

North

and risk analysts. FGH Bank also has in-house

Would you like to know more about FGH Bank? Please

area.

Oost

East

specialists to give you legal and tax-related advice. This

feel free to contact us. We look forward to hearing

Zuid

South

gives

from you.

Industrial space

West

West

establish solid financing structures, whether you require

Production and distribution space of more than

Zuidoost South-East

financing for development, investment, single-unit

750 m net floor area (including office space).

Centrum City centre

sales or for any other type of commercial real estate

Centraal Central

transaction. FGH Bank is also very much at home in real

Stock

Kanaal

estate leasing, owner-occupied commercial real estate

Total size of the existing office, retail and/or industrial

Kwartier Quarter

financing, and leasing and financing constructions that

floor space.

Randstad Randstad conurbation

use the ‘limited partnership’ approach.

2

Canal

GIY

Gross Initial Yield

Vacancy

IRR

Internal Rate of Return

Office, retail and/or industrial space which is available

IRS

Interest Rate Swap

for occupation immediately.

NIY

Net Initial Yield

ROZ

Real Estate Council of the Netherlands

IPD

Investment Property Databank Ltd.

VINEX

Fourth Policy Document On Physical

Planning

Rent Price per m rentable floor area per year. 2

138 | FGH Real Estate Report 2008 | Glossary and acronyms

about FGH Bank

glossary and acronyms


us

the

knowledge

that

is

required

to

About FGH Bank | FGH Real Estate Report 2008 | 139


addresses


Headoffice

Eindhoven

FGH Vastgoed Expertise B.V.

Parklaan 62

Factsheets

Leidseveer 50

5613 BH Eindhoven

Utrecht

3511 SB Utrecht

The Netherlands

Leidseveer 50

Postbus 2244

T + 31 40 296 08 11

3511 SB Utrecht

3500 GE Utrecht

F + 31 40 245 18 20

The Netherlands

The Netherlands

E [email protected]

T + 31 30 232 34 00

Huurprijzen

Op de volgende pagina’s is per deelmarkt

F + 31 30 232 34 31

Genoemde bandbreedte betreft de huurprijzen

(de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt) een overzicht opgenomen van de regionale gegevens.

T + 31 30 232 39 11 F + 31 30 233 45 72

Groningen

E [email protected]

in euro per m per jaar exclusief BTW voor

E [email protected]

Verlengde Hereweg 173

W www.fgh-vastgoedexpertise.nl

een courant object, in zijn geheel verhuurd voor

W www.fghbank.nl

9721 AP Groningen

Offices FGH Bank N.V.

Amsterdam

een periode van 5+5 jaar.

The Netherlands

Eindhoven

T + 31 50 311 45 82

Parklaan 62

F + 31 50 311 45 63

5613 BH Eindhoven

E [email protected]

The Netherlands T + 31 40 264 94 60

Koningslaan 33 1075 AB Amsterdam

Maastricht

F + 31 40 245 18 20

The Netherlands

Avenue Céramique 225a

E [email protected]

T + 31 20 664 41 41

6221 KX Maastricht

F + 31 20 662 03 06

The Netherlands

E [email protected]

T + 31 43 350 08 85 F + 31 43 325 87 23

(Formerly

E [email protected]

Nederlandse Hypotheekbank and

Arnhem Cronjéstraat 10

2

Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft u toegang tot het overzicht van de regionale

Verwachting p = blijft gelijk p /o = stijgt p /a = daalt

marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting: www.fghbank.nl.

Bronnen: • ABF Research

Nettoaanvangsrendement

• Bak R.

Genoemde bandbreedte betreft het netto-

• CBS

As from mid-2008

aanvangsrendement voor een courant object, in zijn

• Diverse gemeenten

rnhb hypotheekbank

geheel verhuurd voor een periode van 5+5 jaar aan

• Locatus

een solvabele huurder.

• Ministerie van VROM

Rijnlandse Hypotheekbank B.V.)

• NEPROM

Verzorgingsindex

• PropertyNL

De verzorgingsindex geeft de verhouding weer

• Vastgoedmarkt

6814 AH Arnhem

Rotterdam

The Netherlands

Blaak 333

Leidseveer 35

tussen het totaalverkoopoppervlak en het aantal

T + 31 26 442 77 10

3011 GB Rotterdam

3511 SB Utrecht

inwoners.

F + 31 26 442 94 48

The Netherlands

Postbus 2244

data for the office, retail and industrial real estate

E [email protected]

T + 31 10 242 01 50

3500 GE Utrecht

market. Would you like to have more information?

F + 31 10 212 14 55

The Netherlands

Through our website you have access to an

E [email protected]

T + 31 30 755 20 00

overview of all regional data, including an extensive

F + 31 30 755 20 20

explanation: www.fghbank.nl

The Hague Nieuwe Uitleg 15

The following pages show an overview of regional

2514 BP Den Haag

Frankfurt

E [email protected]

The Netherlands

Beethovenstrasse 4

W www.rnhb.nl

T + 31 70 304 01 38

D-60325 Frankfurt am Main

• ABF Research

F + 31 70 385 38 34

Germany

• Bak R.

E [email protected]

T + 49 697 675 79 50

• CBS (Statistics Netherlands)

F + 49 697 675 79 513

• Local authorities

E [email protected]

• Locatus

Sources:

• NEPROM • PropertyNL • Vastgoedmarkt • VROM (Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment)

140 | FGH Real Estate Report 2008 | Addresses

Factsheets | FGH Vastgoedbericht 2008 | 141

Kantorenmarkt

Drenthe Assen 64.300 3.100 32.700 10,4 26,9 9,7 4,1 48,9 254.000 3,95 7.000 4.000 -43% 27.000 20.000 -26% Borgstee 110-120 110-120 p Tappellocatie 5.500 Toplocaties Centrum/Stationsgebied 110-125 110-125 p Veemarktterrein 4.000 Overige locaties Oude Grachtpad 105-125 105-125 p Peelerpark 110-120 110-120 p Flevoland Almere 181.100 9.600 69.600 24,7 35,1 5,1 3,0 32,1 482.000 2,66 26.000 25.000 -4% 47.000 93.000 98% Almere Buiten 90-125 90-130 p Almere Poort 25.800 Toplocaties Almere-Haven 90-110 90-115 p Almere Poort, Olympiakwartier Oost 66.000 Overige locaties Almere-Stad/Zakencentrum 100-160 110-170 p Almere Poort, Olympiakwartier West 10.000 Gooise Poort 100-140 100-150 p Cascade 6.700 Muziekwijk 90-120 90-125 3.600 p Keypoint Parkwijk 90-120 90-125 p Zakencentrum/ WTC (Carlton, Martinez en Majestic) 88.000 Lelystad 72.200 4.200 32.000 19,1 32,0 10,8 1,6 36,5 216.000 2,99 4.000 12.000 200% 35.000 32.000 -9% Centrum/Stationsgebied 85-120 90-125 p Centrumplan Lelystad 40.000 Toplocaties Lelycenter 65-90 65-95 4.000 Overige locaties p Nieuwbouw Openbaar Ministerie Zilverparkkade 5.000 Friesland Leeuwarden 92.200 4.800 65.300 12,0 40,0 12,5 9,9 25,6 521.000 5,65 5.000 2.000 -60% 24.000 18.000 -25% Business Park Leeuwarden 90-115 90-115 p FEC-terrein 15.000 Toplocaties Centrum/Stationsgebied 120-130 120-135 p Leeuwarden Zuid (Zuidlanden) 150.000 Overige locaties Oostergoweg 110-125 110-125 p Oostergoweg 6.000 Tesselschadeweg 120-140 120-145 p Philipslocaties 5.000 Zuiderplein 110-125 110-125 p Gelderland Apeldoorn 155.400 8.500 89.400 14,0 30,2 13,6 5,9 36,3 650.000 4,18 26.000 13.000 -50% 85.000 94.000 11% Apeldoorn-Noord 100-130 100-130 9.000 Toplocaties p Belastingdienst Kennedylaan 2e toren Centrum/Stationsgebied 115-150 115-155 p Business Park Apeldoorn (TNO terrein) 36.500 Overige locaties Laan van Osseveld 110-130 110-130 6.000 p Kantoor Univé Welgelegenpark 6.000 Zuidwest Poort (herontwikkeling ROC locatie) 18.000 Zuidwest Poort Van Gelderpark 45.000 Arnhem 142.600 8.000 92.900 21,2 22,6 11,8 4,9 39,5 996.000 6,98 33.000 41.000 24% 142.000 183.000 29% Centrum/Stationsgebied 115-160 115-160 p Business Park Arnhem (Kema-terrein) 47.000 Toplocaties Gelderse Poort 125-145 125-145 p Business Park Ijsseloord II 105.000 Overige locaties IJsseloord II 120-145 120-145 30.000 p Eusebiusstate Kronenburg 100-135 100-135 p La Maire 10.000 Kroonpark (Arnhem-Zuid) 115-150 120-150 p La Perle 6.600 Velperweg 110-160 110-160 p Place du Gare 15.200 Rijnboog 85.000 Westervoortsedijk 8.000 Nijmegen 160.700 7.900 94.500 11,7 30,9 5,6 1,4 50,4 436.000 2,71 13.000 3.000 -77% 60.000 44.000 -27% Bedrijvenpark Lindenholt 100-120 100-120 7.800 Toplocaties p Brabantse Poort Brabantse Poort 110-130 115-135 p Business Park Lindenhof 14.000 Overige locaties Mercator Science Park 115-135 115-135 p Neerbosch 19.000 Spoorzone/Centrum/Singels 115-135 115-140 p Waalsprong/Citadel 150.000 Groningen Groningen 181.800 8.700 121.900 19,2 25,0 9,1 2,1 44,6 910.000 5,01 32.000 18.000 -44% 120.000 100.000 -17% Centrum/Stationsgebied 130-145 130-145 p Kranenburg, Atos Origin 3 6.200 Toplocaties Corpus den Hoorn 105-135 105-135 p /a De Meeuwen W/ K1 t/m 5 30.000 Overige locaties Europapark - 135-150 p /o Euroborg kantoor Volta 15.000 Kranenburg 130-140 130-145 p /o IB-Groep en Belastingdienst, Kempkensberg 47.000 Martini Trade Park 125-135 125-140 9.000 p Kantoor VCD Automatisering Zernike Science Park 110-135 110-135 p Kantorenkwadrant Euroborg 100.000 Kop Europapark 5.000

142 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Overzicht kantorenmarkt

Bandbreedte nettoaanvangsrendementen 2007

Locaties

Plancapaciteit 2007 in m2

Aanvangsrendementen

In aanbouw 2007 in m2

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ plannen

Verwachting 2008

Bandbreedte huurprijzen 2007 in e/m2


Nieuwbouw

Belangrijkste kantorenlocaties

Stijging/daling t.o.v. 2006 in %

Aanbod 2007 in m2

Huurprijzen

Aanbod 2006 in m2

Opname vergeleken met jaren 2002-2006 in %

Opname 2007 in m2

Gemiddelde opname 2002-2006 in m2

Kantoorruimte per inwoner 2007 in m2

Voorraad 2007 in m2

% overig 2007

% bank en verzekeringen 2007

% overheid 2007

% industrie, handel, transport 2007

% zakelijke dienstverlening 2007

Aantal banen 2007

Aantal bedrijven 2007

Algemeen Marktstructuur

Aantal inwoners 2007

Provincie/Steden

5,75-7,00 6,75-8,00

5,00-6,25 5,50-6,75

5,50-6,75 5,75-7,00

5,75-7,00 6,75-8,00

6,00-6,75 6,50-7,50

5,50-6,25 6,00-7,00

6,00-6,75 6,50-7,50

5,25-6,50 6,50-7,75

Overzicht kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 143

Kantorenmarkt

Limburg Heerlen 90.400 4.300 52.300 10,2 32,6 11,3 6,7 39,2 444.000 4,91 16.000 6.500 -59% 43.000 36.500 -15% Centrum 110-130 115-135 23.000 Toplocaties p Nieuwbouw CBS Overige locaties Maastricht 119.100 6.300 72.700 16,5 32,6 6,5 1,5 42,9 480.000 4,03 11.500 5.000 -57% 40.500 66.000 63% Centrum/Stationsgebied 120-140 120-140 p Belvédère, Bosscherveld e.o. 75.000 Toplocaties Céramique 120-150 120-150 p /o Maartenspoort, Noormansingel 14.000 Overige locaties Randwijck 110-135 120-145 p /o Randwijck 80.000 Noord-Holland Amstelveen 79.000 5.400 39.900 29,4 29,2 4 6,2 31,2 623.000 7,89 23.000 30.000 30% 82.000 54.000 -34% Bovenkerk-Legmeer 125-175 125-175 p Commerce Park 53.000 Toplocaties Centrum 150-215 165-225 p Hoofdkantoor KPMG 62.000 Overige locaties Commerce Park 150-200 165-225 p Kronenburg/Uilenstede 35.000 Amsterdam 744.000 64.000 477.000 23,6 25,1 6,3 8,5 36,5 6.400.000 8,60 281.000 430.000 53% 1.091.000 1.018.000 -7% Amstel Business Park 90-160 100-175 p Centrumgebied Amsterdam Noord 65.000 Toplocaties Centrum/binnenstad 190-325 200-350 25.000 Overige locaties p Nieuw Europa, Oostelijk Havengebied De Omval 225-300 225-300 p Oosterdokseiland 70.000 Noord 100-190 100-190 p Overhoeks 70.000 Oost 115-200 125-215 p Riekerpolder 120.000 Riekerpolder 150-200 175-225 p Teleport, KPN 22.600 Teleport/Sloterdijk 145-185 150-200 p Trinity Building, Kabelweg 48.000 West 125-165 125-165 p XXL (NDSM-werf-zuid) 100.000 Zuidas 190-325 200-350 p /o Zuidas, Amsterdam Symphony 35.000 Zuidelijke IJ-oevers 110-200 135-225 30.000 p Zuidas, Mahler 4 Zuidoost 110-190 100-200 p Zuidas, Vivaldi 112.000 Zuidas, Vivaldi, Ernst & Young 26.000 Diemen 23.900 1.600 18.700 31,5 34,9 0,3 5,2 28,1 293.000 12,26 9.000 4.000 -56% 67.000 69.000 3% Bergwijkpark 100-150 100-165 p Alpha Centauri II & III 45.000 Toplocaties Diemen-Zuid 100-140 100-150 p Overige locaties Haarlem 147.000 10.000 65.000 16,4 41,5 4,3 2,1 35,7 476.000 3,24 11.000 44.000 300% 61.000 54.000 -11% Centrum/binnenstad 140-170 150-185 p 023 Haarlem 4.000 Toplocaties Schalkwijk 100-140 100-150 p Figee 30.000 Overige locaties Waarderpolder 100-140 100-165 8.000 p Mariastichting Nieuwe Energie 15.000 Raaks 11.000 Stadion Haarlem 5.000 Hilversum 83.600 6.500 47.500 15,9 29,8 4,9 2,3 47,1 589.000 7,05 26.000 30.000 15% 89.000 84.000 -6% Arenapark 130-170 135-180 p Arena Campus 40.000 Toplocaties Centrum/Stationsgebied 125-155 125-165 p Mediapark 122.000 Overige locaties Mediapark 130-170 135-180 p Haarlemmermeer 139.400 7.400 124.900 24,3 41,6 0,3 2,4 31,4 1.283.000 9,20 66.000 97.000 47% 252.000 223.000 -12% Hoofddorp Hoofddorp Toplocaties (Hoofddorp en Schiphol) Beukenhorst-Oost 135-180 140-185 p Beukenhorst 0ost-Oost 60.000 Overige locaties Beukenhorst-West 100-155 100-155 p Werkstad A4 45.000 Beukenhorst-Zuid 150-190 150-200 p Business Garden Hoofddorp 22.500 Centrum 90-160 90-165 p De Hoek 100-150 100-150 p Schiphol Schiphol Toplocaties Schiphol-Centrum 200-325 225-350 p Anthony Fokker Business Park 109.000 Overige locaties Schiphol-Oost 120-180 120-180 p Beechavenue Business Park Schiphol Rijk II 105.000 Schiphol-Rijk 125-160 125-160 p Schiphol Centrum, Gateway 31.500 Schiphol-Zuid 130-160 130-160 38.500 p Schiphol Centrum, The Outlook Schiphol Elzenhof Business Park 180.000 Schiphol Oost (Martinair) 13.000 Schiphol Rijk (Campus) 37.500



Locaties


Aanvangsrendementen



Verwachting 2008



Nieuwbouw



Aanbod 2007 in m2

Huurprijzen

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2



Voorraad 2007 in m2

% overig 2007


% overheid 2007



Aantal banen 2007




Provincie/Steden

5,75-6,75 6,25-7,25 5,50-6,00 5,75-6,75

5,00-6,25 5,50-6,75 4,50-6,00 5,25-6,50

5,25-6,50 5,75-7,00 5,25-6,25 5,75-7,00

5,25-6,25 5,75-7,00 5,25-6,50 5,75-7,00

4,75-6,00 5,25-6,50


Kantorenmarkt

Noord-Holland Zaanstad 141.300 8.300 56.200 16,4 41,5 4,3 2,1 35,7 224.000 1,59 18.000 7.000 -61% 24.000 30.000 25% Centrum 90-145 100-150 p De Icoon II 8.000 Toplocaties Stadskantoor 23.000 Overige locaties Zaans Medisch Centrum 5.000 Noord-Brabant Breda 170.500 10.000 93.100 15,7 33 8,9 2,2 40,2 661.000 3,88 22.000 19.000 -14% 94.500 117.500 24% Claudius Prinsenlaan e.o. 125-150 130-150 p OV-Terminal 22.000 Toplocaties Stationsgebied 120-130 120-130 p /o Stadion 12.000 Overige locaties Westerhage/Steenakker 115-135 120-140 p Via Breda 100.000 Den Bosch 135.600 9.700 97.100 18,1 33,9 6,9 4,5 36,6 923.000 6,81 30.500 28.500 -7% 104.000 85.500 -18% De Brand 110-140 115-140 p Koningsweg (renovatie) 14.000 Toplocaties De Herven 120-135 120-135 p Paleiskwartier 40.000 Overige locaties Pettelaarpark 125-140 130-145 p Periphium, Zuiderkruis 25.000 Stationsgebied/Paleiskwartier 135-160 135-165 p Eindhoven 209.700 12.900 143.900 23,1 35,1 3,2 4,6 34 1.333.000 6,36 52.000 75.000 44% 179.000 134.000 -25% Eindhoven Airport/Flight Forum 125-155 125-155 9.200 Toplocaties p Flight Forum 2 Ekkersrijt/Science Park 120-135 120-135 10.000 Overige locaties p Hurkse Poort

Stationsgebied 135-170 135-170 p Stationsgebied Fellenoord 90.000 Strijp S 90.000 Tilburg 201.100 8.700 99.900 11 38,1 5,7 4,5 40,7 467.000 2,32 7.400 4.000 -46% 32.000 33.500 5% Centrum/Stationsgebied 120-145 120-150 p /o Kempenbaan 100.000 Toplocaties ‘t Laar 120-140 120-145 p Spoorzone 70.000 Overige locaties Overijssel Enschede 154.700 7.400 74.500 13,7 35,7 6,6 2,4 41,6 394.000 2,55 16.000 5.000 -69% 44.000 37.000 -16% Business & Science Park/Hengelosestraat 120-140 120-140 p Atrium 13.000 Toplocaties Centrum/Stationsgebied 135-145 135-145 5.000 Overige locaties p Business & Science Park Grolsch terrein 7.500 Novation Tower 10.500 Zuiderval 5.000 Zuiderval 80.000 Hengelo 81.400 4.100 42.700 12,4 45,8 5,6 1,4 34,8 264.000 3,24 8.000 4.000 -50% 40.000 33.000 -18% Centrum/Stationsgebied 130-145 130-145 p Campus Westermaat 10.000 Toplocaties Westermaat 120-140 120-140 p Hart van Zuid 87.000 Overige locaties Lange Wemen 14.000 Oosterbosch locatie 22.300 Voormalig Holec locatie 5.700 Zwolle 114.500 5.100 79.900 13,4 31,5 8,4 4,7 42,0 705.000 6,16 36.000 54.000 50% 62.000 69.000 11% A28-zone 120-170 120-180 p /o Kantoor Achmea 15.000 Toplocaties Centrum 115-160 115-160 p Kantorencomplex La Diligence 35.000 Overige locaties Hanzeland 135-160 135-165 6.000 p Oosterenk Stadion Oosterenk (Zone Ceintuurbaan) 110-130 120-140 p /o Vendôme 12.400 Voorsterpoort 65.000 Uitbreiding rechtbank 15.000 Utrecht Amersfoort 139.000 7.900 74.800 20,5 29,4 5,0 8,5 36,6 779.000 5,60 36.000 34.000 -6% 168.000 153.000 -9% Bergkwartier 125-170 125-170 9.700 Toplocaties p Between Calveen 110-145 110-145 p Eemcenter 16.000 Overige locaties Centrum/Stadsring 125-150 125-150 p KSA/Hoge school 13.500 De Brand 110-135 110-135 6.200 p The Phone House Netherlands De Hoef 110-145 110-145 p The Works 68.500 Stationsgebied 130-160 130-160 18.500 p Vathorst, Landmark Vathorst 125-150 125-150 p Vathorst Podium 95.000 Vathorst Podium fase I 15.000 Houten 45.600 2.500 18.600 21,7 33,6 3,2 6,6 34,9 215.000 4,71 15.000 8.000 -47% 23.000 20.000 -13% Molenzoom 100-140 100-140 28.600 Toplocaties p De Koppeling (Getronics PinkRoccade) Stationsgebied 100-140 100-140 p Spoor Zuid 5.100 Overige locaties Nieuwegein 61.200 3.600 45.600 23,2 33,9 3,6 4,7 34,6 495.000 8,09 24.000 17.000 -29% 104.000 85.000 -18% Merwestijn 100-130 100-130 p Admiraal fase III 22.000 Toplocaties Plettenburg/Rijnhuizen 95-135 100-135 p Blokhoeve The Cube 14.000 Overige locaties Stadscentum/City Plaza 135-145 135-145 p Palmtorens (Ecobuildings) 28.000 Parklaan 27.000



Locaties


Aanvangsrendementen



Verwachting 2008



Nieuwbouw



Aanbod 2007 in m2

Huurprijzen

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2



Voorraad 2007 in m2

% overig 2007


% overheid 2007



Aantal banen 2007




Provincie/Steden

5,50-6,75 6,00-7,25

5,75-6,50 6,00-6,50 5,50-6,00 5,75-6,50

5,50-6,00 5,75-6,50

5,75-6,50 6,00-6,50 6,00-7,00 6,50-8,00

6,00-7,00 6,75-8,00

5,75-7,00 6,50-8,00

5,50-6,25 6,00-7,00

6,25-7,50 6,50-7,75 6,00-7,00 6,75-7,75


Kantorenmarkt

Utrecht Utrecht 288.700 17.200 197.700 22,3 24,2 6,2 6,8 40,5 2.390.000 8,28 110.000 121.000 10% 308.000 315.000 2% Centrum 130-195 130-195 p Belle van Zuylen 30.000 Toplocaties Kanaleneiland 100-160 100-160 p /a De Taats 40.000 Overige locaties Lage Weide 100-140 100-140 30.000 p Galgenwaard Kantoren Maliebaan 180-230 180-240 p /o Wetering Zuid, Hoofdkantoor OPG 22.000 Overvecht 110-130 110-130 p Kantoor van Deventer 16.500 Papendorp 175-195 175-195 p Kromhoutkazerne 50.000 Rijnsweerd 135-170 135-170 p Le Mirage 18.500 Stationsgebied 160-190 160-190 p Medisch carré 26.300 Rijnsweerd, Pythagoraslaan 30.000 Stadskantoor Jaarbeurslplein 60.000 Woerden 48.000 3.200 27.100 17,8 38,7 1,4 1,7 40,4 215.000 4,48 9.000 5.000 -44% 30.000 26.000 -13% Middelland/Snel en Polanen 90-125 90-125 6.300 Toplocaties p Barwoutswaarder West Stationsgebied 130-150 130-150 p Overige locaties Zeist 60.200 3.800 34.500 21,0 21,8 4,4 6,8 46,0 301.000 5,00 14.000 12.000 -14% 46.000 41.000 -11% Boulevard 130-190 130-190 p Hoofdkantoor PGGM 30.000 Toplocaties Utrechtseweg 120-185 120-185 p Overige locaties Zeeland Middelburg 47.300 2.700 23.500 8,8 31,3 14,1 1,4 44,4 142.000 3,00 3.500 3.500 0% 4.000 3.000 -25% Middelburg 110-135 115-145 40.000 Toplocaties p Mortiere Overige locaties Zuid-Holland Capelle a/d IJssel 65.500 2.400 36.400 30,6 32,6 2,1 3,4 31,3 456.000 6,96 18.000 14.000 -22% 110.000 100.000 -9% Capelle Office Park 125-145 125-145 p Fascinatio 4.000 Toplocaties Fascinatio/Rhijnspoor 145-165 145-165 p Nova Vista (Rietbaan) 12.000 Overige locaties Hoofdweggebied 90-120 100-125 p Rivium 110-150 110-150 p Delft 95.300 3.100 47.800 22,7 23,7 4,9 1,1 47,6 381.000 4,00 12.500 3.000 -76% 31.500 19.000 -40% Delft 115-150 115-150 p Spoorzone Delft Centraal 30.000 Toplocaties Spoorzone Delft Centraal Zuid 35.000 Overige locaties Technopolis Innovation Park 58.000 Den Haag 474.700 17.000 228.800 15,2 24,4 22,1 4,5 33,8 4.300.000 9,06 125.000 106.000 -15% 319.000 297.000 -7% Beatrixkwartier 135-190 140-200 p /o De Binckhorst 59.000 Toplocaties Congresgebouwgebied 125-170 125-170 33.000 Overige locaties p Nieuwbouw CBS De Binckhorst 95-125 95-135 18.000 p Haagsche Zwaan Laakhaven/Holland Spoor 125-145 120-145 p Internationaal Strafhof 30.000 Lange Voorhout 170-220 170-250 58.300 p Ministerie LNV (renovatie) Nieuw Centrum/Stationsgebied 150-190 150-190 p /o New Babylon 54.500 Wijnhavenkwartier 122.000 Dordrecht 118.600 4.300 53.271 11,9 37,7 7,5 1,2 41,7 270.000 2,28 6.500 6.500 0% 25.500 37.500 47% Amstelwijck 125-140 125-145 p Amstelwijck 102.000 Toplocaties Centrum 115-140 115-145 8.000 Overige locaties p Leerpark Gouda 70.900 2.500 32.900 15,8 29,9 5 4,5 44,8 300.000 4,23 13.000 17.000 31% 44.500 35.000 -21% Goudse Poort 95-135 95-135 17.000 Toplocaties p Centric Goudse Poort Gouwe Spoor 135-150 135-150 p Goudse Poort 55.000 Overige locaties Stationsgebied/Binnenstad 115-130 115-135 p Stadskantoor Gouda 19.000 Leiden 117.500 4.100 55.700 11,1 25,3 6,8 0,8 56 415.000 3,53 23.000 29.000 26% 33.000 31.000 -6% Kanaalpark/Lammenschans 100-135 100-150 30.000 Toplocaties p Achmea Plesmanlaan/Science Park 125-150 125-150 p /o Trafolocatie 12.000 Overige locaties Stationsgebied 125-150 125-150 p /o Vondellaan 21.000 Rijswijk 47.100 2.000 35.100 40,2 21,7 9,4 2,1 26,3 860.000 18,26 25.000 50.000 100% 156.000 109.000 -30% Hoornwijck 125-155 125-155 p Alaska, Lange Kleiweg (Shell) 27.500 Toplocaties Plaspoelpolder 95-135 90-135 32.000 Overige locaties p Da Vinci, Lange Kleiweg Stationsgebied/Eisenhowerplein 135-160 115-160 p Hoornwijck 20.000



Locaties


Aanvangsrendementen



Verwachting 2008



Nieuwbouw



Aanbod 2007 in m2

Huurprijzen

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2



Voorraad 2007 in m2

% overig 2007


% overheid 2007



Aantal banen 2007




Provincie/Steden

5,00-5,75 5,75-7,00

5,75-6,50 6,50-7,50 5,75-6,50 6,50-7,50 6,75-7,25 7,00-7,75 6,25-7,00 6,50-7,25

6,00-7,00 6,50-7,50 4,75-6,50 6,50-7,50

6,25-7,00 6,75-7,50 6,50-7,00 6,75-7,50 6,00-6,50 6,50-7,00 6,00-7,00 6,75-7,50


Kantorenmarkt

Zuid-Holland Rotterdam 581.600 22.700 309.600 16,8 33 5,8 5,2 39,2 3.300.000 5,67 126.500 136.000 8% 350.000 343.000 -2% Prins Alexander/Oosterhof 130-155 130-160 p Baltimore 40.000 Toplocaties Blaak/Westblaak 120-175 130-180 p /o Brainpark Centrum 50.000 Overige locaties Brainpark I 150-175 150-175 p Brainpark III Noord 40.000 Brainpark II 160-180 160-185 54.600 p Central Post (renovatie) Brainpark III 170-185 170-185 p Coolsingeltoren 50.000 De Boompjes 135-180 140-185 p /o De Lotus 53.000 Kop van Zuid 150-180 150-185 p De Rotterdam 70.000 Waalhaven 114-150 115-150 63.000 p Maastoren Weena/Coolsingel 145-185 150-190 p /o Rotterdam Centraal Station en omgeving 100.000 Zuidplein 115-140 120-145 p Zoetermeer 118.100 3.500 448.300 15,8 34 9 3,7 37,5 613.000 5,19 35.000 31.000 -11% 131.000 100.500 -23% Afrikaweg 120-140 110-140 p /a Boerhaavelaan 145.000 Toplocaties Rokkeveen 130-155 135-155 p Overige locaties Stadscentrum 130-140 130-140 p



Locaties


Aanvangsrendementen



Verwachting 2008



Nieuwbouw



Aanbod 2007 in m2

Huurprijzen

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2



Voorraad 2007 in m2

% overig 2007


% overheid 2007



Aantal banen 2007




Provincie/Steden

4,75-6,50 6,50-7,00

6,00-7,00 6,50-7,50


Winkelmarkt

Drenthe Assen 64.300 27.400 Hoog 157.618 14% 86% 2.500 2.000 -20% 6.000 6.000 0% Gedempte Singel 160-225 175-250 p De Triade 200-400 200-400 p Autorama 6.500 Toplocaties Koopmansplein/Forum 225-450 250-475 p Meubelboulevard Borgcenter 50-70 50-70 3.500 Overige locaties p Centrumplan Noord Kruisstraat 135-210 150-250 p Centrumplan Triade (2e fase miro-complex) 8.000 Meruisplein 275-400 275-400 p Citadel 13.000 Kloosterveste 10.900 Emmen 56.800 26.300 Hoog 241.310 19% 81% 4.000 3.000 -25% 7.000 7.000 0% Hoofdstraat 125-250 125-275 p Winkelcentrum Nieuwe Weiert 225-500 225-500 8.000 Toplocaties p Voorhavenkwartier Noorderstraat-Derkstraat 180-275 200-300 p Winkelcentrum Emmerhout 7.500 Overige locaties Vlinderpassage 225-320 250-350 p Flevoland Almere 181.100 29.600 Gemiddeld 226.687 18% 82% 3.000 12.500 317% 10.000 5.500 -45% Bottelaarspassage 275-350 275-375 p Stadshart Almere 450-750 450-800 p /o Almere Buiten 11.000 Toplocaties Citadel 450-750 475-800 p /o T’ Circus 300-550 300-600 p Almere Buiten Centrum 9.400 Overige locaties Grote Markt 185-275 200-300 p De Mondriaan 3.600 Korte Promenade 225-300 225-325 p Gamma Bouwmarkt 7.000 Stadshuisplein 320-650 325-675 p Metropool 4.500 Stationsstraat 325-700 325-725 p Olympiakwartier Oost 19.000 Olympiakwartier Westzijde 45.000 T’ Circus 12.000 Lelystad 72.200 27.400 Gemiddeld 114.949 20% 80% 5.000 3.500 -30% 5.500 4.500 -18% Centrum, Dukaatpassage 180-400 185-425 p Batavia Stad Shopping Outlet 225-350 225-350 12.000 Toplocaties p Batavia Stad Fase II De Wissel 250-300 250-325 p De Gordiaan 80-115 80-125 p Winkelcentrum De Gordiaan 16.500 Overige locaties Neringspassage 225-325 225-350 p Woonboulevard Palazzo 75-95 55-75 20.000 p Wisselplein Friesland Leeuwarden 92.200 24.600 Hoog 216.411 17% 83% 2.500 3.500 40% 500 500 0% Nieuwestad 250-625 250-625 p Woonboulevard De Centrale 65-90 65-90 p De Centrale Retailpark 18.000 Toplocaties Ruiterskwartier 125-235 125-235 p Wijkwinkelcentrum Bilgaard 10.000 Overige locaties Wirdumerdijk 275-625 275-625 p Winkelcentrum Nieuw Zaailand 10.000 Zaailand 180-300 180-300 p Zuidlanden 55.000 Gelderland Apeldoorn 155.400 29.100 Gemiddeld 247.694 20% 80% 15.000 3.500 -77% 7.000 8.500 21% Brinklaan 150-300 200-350 p De Eglantier 140-200 150-225 p Anklaar 14.000 Toplocaties Hoofdstraat 650-800 650-800 p Oranjerie 250-650 275-650 p De Hoofdstraat 5.200 Overige locaties Korenstraat 175-350 200-375 p Woonboulevard Het Rietveld 55-85 60-90 p Herontwkkeling C&A 4.000 Omnisportcentrum Apeldoorn 12.000 Arnhem 142.600 25.600 Gemiddeld 278.589 19% 81% 10.000 9.000 -10% 4.500 7.000 56% Bakkerstraat 300-600 350-800 p Kronenburg 275-400 325-450 p Coberco kwartier (Arnhem-Oost) 5.000 Toplocaties Grote Oord 950-1.050 950-1.050 p Musiskwartier 225-1.100 275-1.150 p Presikhaaf 8.800 Overige locaties Jansstraat 450-850 450-850 p Presikhaaf 180-300 200-350 p Rijnboog 25.000 Ketelstraat 700-1.150 700-1.200 p /o Woonboulevard Gelderse Poort 60-90 70-100 p Schuytgraaf 8.000 Roggestraat 600-1.000 600-1.000 p Steenstraat 100-275 100-275 p Vijzelstraat 600-1.100 600-1.200 p /o Ede 107.000 30.700 Laag 142.829 24% 76% 3.500 8.000 129% 12.000 10.000 -17% Achter de Doelen 350-455 375-500 p Hof van Gelderland 200-350 250-450 p Bunschotenplein 5.000 Toplocaties Grote Straat 200-450 250-500 p Kerkplein 2.200 Overige locaties Maandereind 150-250 175-300 p Kernhem Dura Ede 10.000 Nijmegen 160.700 26.200 Gemiddeld 237.660 21% 79% 7.000 7.000 0% 10.000 13.000 30% Broerstraat 600-900 650-900 p Dukenburg 350-550 350-550 5.000 Toplocaties p Brabantse Poort Burchtstraat 350-600 400-650 p De Molenpoort 150-450 150-450 p De Citadel, Waalsprong 20.000 Overige locaties Marikenstraat 300-550 300-550 p Woonboulevard Novium 60-85 60-90 p Plein 1944 13.000 Moenenstraat 180-300 200-325 p Waalfront 27.500

152 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Overzicht winkelmarkt


Locaties


Aanvangsrendementen


Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ herontwikkelingen

Verwachting 2008

Nieuwbouw Bandbreedte huurprijzen 2007 in e/m2


Belangrijkste winkelcentra

Verwachting 2008

Huurprijzen Bandbreedte huurprijzen 2007 in e/m2


Belangrijkste winkelstraten

Huurprijzen


Aanbod 2007 in m2

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2

Opname 2006 in m2

Aandeel winkels non-food in %

Aandeel winkels food in %

Voorraad 2007 in m2

Marktstructuur

Verzorgingsindex 2007

Besteedbaar inkomen 2007

Algemeen


Provincie/Steden

4,75-6,00 5,75-7,00

4,75-6,00 5,75-7,00

4,25-5,75 5,00-6,25

4,50-5,75 5,00-6,25

4,50-5,50 5,50-7,00

4,75-5,50 5,50-6,00

4,75-5,25 5,25-5,75

5,25-5,75 5,75-6,50 5,00-5,75 5,50-6,25

Overzicht winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 153

Winkelmarkt

Groningen Groningen 181.800 24.500 Hoog 391.522 18% 82% 17.000 7.500 -56% 38.000 35.000 -8% A-Kerkhof 250-400 250-400 p De Nieuwe Westerhaven 100-325 100-350 p CiBoGa 10.000 Toplocaties Carolieweg 200-300 200-300 p Meubelboulevard Groningen 65-90 65-90 p Herontwikkeling Sontweg 12.000 Overige locaties Herestraat 650-1.200 750-1.400 p /o Paddepoel 225-575 225-575 4.200 p Kop van Oost Vismarkt 275-600 300-700 p /o Vinkhuizen 140-180 140-180 p Leeuwenborg 8.300 Waagstraat 225-400 250-500 p /o Meerstad 7.500 Zwanestraat 200-300 200-350 p Paddepoel 3.500 Reitdiephaven 3.500 Limburg Heerlen 90.400 24.700 Hoog 271.400 13% 87% 500 4.000 700% 14.500 9.500 -34% Promenade I en II 450-600 450-625 p Corio Center (begane grond) 350-650 350-650 p Grasbroek 6.000 Toplocaties Saroleastraat I 500-675 500-700 p Corio Center (souterrain) 135-160 135-160 15.000 Overige locaties p IKEA, woonboulevard Saroleastraat II 325-450 325-500 p Woonboulevard In de Cramer 65-85 70-90 p Maankwartier 12.000 Roermond 45.400 26.500 Zeer hoog 167.300 14% 86% 500 2.500 400% 1.000 12.500 1150% Graaf Gerardstraat 300-350 300-350 p Roercenter 170-270 150-270 p /a Fase 2 Designer Outlet Center 13.000 Toplocaties Hamstraat 200-325 225-350 p /o p /a Huis- en tuinboulevard 38.000 Overige locaties Steenweg 350-600 350-600 p Retail Park Roermond 35.000 Varkensmarkt 350-500 350-500 p Maastricht 119.100 26.400 Gemiddeld 241.300 19% 81% 20.000 2.000 -90% 10.500 8.000 -24% Grote Staat 900-1.300 900-1.400 p /o Brusselse Poort 200-400 200-400 p Belvédère 12.500 Toplocaties Kleine Staat 750-1.100 800-1.200 p /o Entre Deux 400-1.000 400-1.000 p De Leim 8.500 Overige locaties Maastrichter Brugstraat 700-1.050 700-1.100 p Mosae Forum 300-850 300-850 p Muntstraat 500-700 500-800 p Spilstraat 500-700 500-750 p Stokstraat 450-650 500-750 p Wolfstraat 500-725 500-750 p Wycker Brugstraat 300-500 300-500 p Noord-Holland Alkmaar 87.400 27.400 Hoog 248.880 15% 85% 4.000 2.000 -50% 9.500 11.500 21% De Laat 225-550 225-600 p Noorder Arcade 90-125 100-150 p Uitbreiding De Mare 5.600 Toplocaties Langestraat 375-725 375-750 p Overige locaties Payglop 450-625 450-650 p Amstelveen 79.000 33.900 Laag 115.062 20% 80% 1.500 1.500 0% 500 500 0% Zaagland 230-365 250-400 p Stadshart Amstelveen 475-900 550-900 p Winkelcentrum Groenhof 2.250 Toplocaties Winkelcentrum Binnenhof 475-650 500-700 p Overige locaties Amsterdam 744.000 25.200 Gemiddeld 949.601 23% 77% 25.000 37.000 48% 35.000 33.000 -6% Beethovenstraat 385-550 400-600 p Amsterdamse Poort 300-525 300-550 p Centrumgebied Amstedam Noord 22.000 Toplocaties Damrak 800-900 800-950 p Arena Boulevard 190-250 200-250 p GETZ Entertainment Center 21.000 Overige locaties Ferdinand Bolstraat 270-400 300-425 p Boven ‘t IJ 320-650 325-675 p Houthavens (Amsterdams werk) 10.000 Heiligeweg 1.100-1.400 1.250-1.500 p Groot Gelderlandplein 250-550 275-600 p IJburg solid 16.500 Kalverstraat 1.200-1.625 1.500-2.000 p /o Kalvertoren 400-1.000 450-1.250 p Linné (voorheen Polderweg) 16.300 Kinkerstraat 225-350 225-375 p Magna Plaza 400-1.000 400-1.100 p Oosterdokseiland 17.000 Leidsestraat 775-1.150 800-1.250 p Osdorpplein 200-400 250-450 p Overhoeks 33.750 Nieuwendijk 550-1.250 550-1.350 p Plein ‘40-’45 150-375 150-375 p ROC Amsterdam 10.000 P.C. Hooftstraat 900-1.200 1.000-1.400 p Villa Arena 90-160 90-160 p Stadscentrum Osdorpplein 21.000 Rokin 500-700 500-750 p Woon & Bouwcentrum Westpoort 50.000 Van Baerlestraat 290-550 290-600 p Haarlem 147.000 28.100 Gemiddeld 224.327 20% 80% 4.000 1.500 -63% 7.000 9.500 36% Anegang 225-450 250-500 p Winkelcentrum Schalkwijk 300-550 375-600 p Marsmanplein 3.500 Toplocaties Barteljorisstraat 325-500 350-550 p Raaksgebied 9.500 Overige locaties Generaal Cronjéstraat 140-230 150-250 p Stadion Haarlem 10.000 Grote Houtstraat 320-800 350-900 p Stadsdeelhart Schalkwijk 44.000 Zaanstad 141.300 28.500 Gemiddeld 253.257 20% 80% 5.000 8.500 70% 4.500 8.500 89% Gedempte Gracht 250-400 250-450 p Shopping Centre Zaandam 50-75 60-80 p Centrumplan Inverdan 18.000 Toplocaties Westzijde 150-250 175-275 p Woonboulevard Zaanplein 60-80 65-85 p Zaans Medisch Centrum 5.000 Overige locaties



Locaties


Aanvangsrendementen



Verwachting 2008




Verwachting 2008




Huurprijzen


Aanbod 2007 in m2

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2

Opname 2006 in m2



Voorraad 2007 in m2

Marktstructuur



Algemeen


Provincie/Steden

4,25-5,50 5,50-6,75

4,50-5,50 5,50-6,00 4,75-5,75 5,25-6,25

4,00-5,00 4,75-6,00

4,50-5,50 4,75-6,00 4,25-5,50 4,75-6,00 4,00-5,00 4,25-5,50

4,25-5,25 4,50-5,75

4,50-5,75 5,00-6,25


Winkelmarkt

Noord-Brabant Breda 170.500 28.800 Hoog 343.800 16% 84% 12.000 4.500 -63% 5.000 7.500 50% Eindstraat 550-900 575-950 p /o De Barones 325-600 350-650 p /o Achter de Lange Stallen, Keizerstraat 28.000 Toplocaties Ginnekenstraat 550-850 575-900 p /o Woonboulevard Breda 75-100 75-100 p De Lunet 6.500 Overige locaties Karrestraat 550-850 575-900 p /o Stadionkwartier 22.000 Ridderstraat 500-700 500-700 p Winkelcentrum Dr. Struyckenplein 6.150 Den Bosch 135.600 28.900 Gemiddeld 252.300 18% 82% 6.500 3.000 -54% 6.000 8.000 33% Hinthamerstraat-Zuid 325-450 325-450 p Bossche Boulevard 70-100 70-100 p Ziekenhuisterrein (GZG) 15.000 Toplocaties Hinthamerstraat-Noord 450-700 475-725 p Winkelcentrum Arena 250-450 250-450 p Overige locaties Hooge Steenweg 625-950 650-1.000 p /o Kerkstraat 400-775 425-800 p /o Markt 450-775 500-850 p /o Pensmarkt 500-900 550-950 p /o Schapenmarkt 400-600 450-650 p /o Eindhoven 209.700 27.100 Hoog 382.300 18% 82% 15.000 20.500 37% 37.000 22.500 -39% Demer 700-1.100 750-1.200 p /o Heuvelgalerie 225-600 250-625 p /o Cassandraplein 4.500 Toplocaties Hermanus Boexstraat 425-625 425-625 p Piazza Center 250-900 300-950 p /o De Toeloop 4.000 Overige locaties

Hooghuisstraat 410-650 425-650 p Woensel 375-600 400-650 p /o Nimbus (I-park), Westelijke Randweg 15.000 Marktstraat 450-700 475-750 p /o Woonboulevard Ekkersrijt 75-100 75-100 19.000 p Rond de Admirant Rechtestraat 475-825 500-875 p /o Stationsdistrict, Fellenoord 15.000 Vrijstraat 250-550 250-550 p Winkelcentrum Meerrijk, Meerhoven 11.000 Tilburg 201.100 27.100 Gemiddeld 294.800 20% 80% 4.000 7.500 88% 15.500 10.000 -35% Heuvelstraat 400-850 425-900 p /o Emmapassage 275-375 275-375 p AaBe-Complex 30.000 Toplocaties Juliana van Stolberstraat 325-600 325-650 p Heyhoef 200-250 200-250 p Pieter Vreedeplein 22.700 Overige locaties Wagnerplein 5.500 Overijssel Enschede 154.700 25.200 Gemiddeld 271.726 19% 81% 6.000 5.000 -17% 20.000 13.500 -33% Havenstraatpassage 275-500 275-500 p De Klanderij 400-650 400-675 p /o Miro-complex 14.000 Toplocaties Hofpassage 365-500 375-500 p /o Twentec 200-250 200-250 p Enschede-Zuid 4.600 Overige locaties Kalanderstraat 350-850 350-850 p Woonboulevard Schuttersveld 55-75 55-75 p Grolsch-terrein 9.300 Langestraat 300-500 300-500 p Stokhorst 6.000 Van Heekplein 350-700 350-725 p /o Twekkelerveld 6.000 Eschmarke 2.400 Deventer 78.400 27.300 Gemiddeld 157.303 19% 81% 2.000 17.000 750% 5.000 5.000 0% Korte Bisschop 550-800 550-800 p De Boreel 100-175 100-175 17.000 Toplocaties p De Boreel Lange Bisschop 225-800 225-800 p De Snipperling 65-75 65-75 p Keizerslanden 8.000 Overige locaties Hengelo 81.400 27.400 Gemiddeld 176.528 16% 84% 6.000 4.500 -25% 11.000 14.000 27% Brinkstraat 325-450 325-450 p Retail Park Plein Westermaat 90-125 90-130 p Campus Westermaat 10.000 Toplocaties Markt 275-375 275-375 p Plein Westermaat (fase III) 18.000 Overige locaties Nieuwstraat 400-525 400-525 p Holec-locatie 8.500 Telgen 375-500 375-500 p Lange Wemen 14.000 Zwolle 114.500 28.300 Gemiddeld 201.262 18% 82% 7.000 3.500 -50% 6.000 3.500 -42% Broerenstraat 250-425 250-475 p Stadshagen 180-225 180-225 p PDV Stadion Zwolle 13.000 Toplocaties 50-75 50-80 9.000 Overige locaties Diezerstraat 400-1.000 400-1.100 p /o Woonboulevard Zwolle p Oosterenk Stadion Grote Markt 350-500 350-500 p Woonboulevard Zwolle 50.000 Roggenstraat 325-500 325-500 p Winkelcentrum Zwolle-Zuid 17.000 Spiegelstraat 225-350 225-350 p Spoolderwerk 20.000 Vismarkt 160-325 160-325 p Willemspoort 8.000 Weeshuisstraat 350-550 350-550 p Utrecht Amersfoort 139.000 30.500 Gemiddeld 249.809 15% 85% 12.000 2.000 -83% 6.500 10.000 54% Langestraat 225-725 225-725 p Emiclaerhof 160-250 160-250 p Buurtwinkelcentrum Vathorst 3.500 Toplocaties Utrechtsestraat 625-725 625-725 p St. Jorisplein 320-570 320-570 p Eemcenter 12.000 Overige locaties Varkensmarkt 225-775 225-775 p Hoofdwinkelcentrum Vathorst 18.000 Uitbreiding Emiclear 5.000 Nieuwegein 61.200 31.100 Gemiddeld 96.148 18% 82% 500 500 0% 5.000 4.500 -10% City Plaza 300-500 300-500 p De Batau 125-200 125-200 p Hoog Zandveld 6.000 Toplocaties Muntplein/De Batau 15.000 Overige locaties Stadshart/City Plaza 35.000



Locaties


Aanvangsrendementen



Verwachting 2008




Verwachting 2008




Huurprijzen


Aanbod 2007 in m2

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2

Opname 2006 in m2



Voorraad 2007 in m2

Marktstructuur



Algemeen


Provincie/Steden

4,25-5,00 5,00-5,75

4,00-4,75 4,75-5,50

4,00-4,75 4,75-5,50

4,25-5,00 5,00-6,00

4,50-5,75 5,50-7,00

4,75-5,75 5,50-7,00 4,50-5,75 5,50-7,00

4,25-5,50 5,50-7,00

4,75-6,25 6,25-7,00

5,75-6,50 6,50-7,50


Winkelmarkt

Utrecht Utrecht 288.700 27.500 Gemiddeld 440.757 18% 82% 15.500 2.500 -84% 8.000 5.000 -38% Bakkerstraat 650-850 650-850 p Hoog Catharijne 250-1.200 250-1.200 p Hoog Catharijne 35.000 Toplocaties Lange Elisabethstraat 1.000-1.250 1.000-1.250 p /o Kanaleneiland 250-375 250-375 p Leidsche Rijn Centrum 45.000 Overige locaties Lange Viestraat 800-1.000 800-1.000 p Overvecht 350-550 350-550 p Leidsche Rijn Terwijde 14.500 Oudegracht 700-1.150 700-1.200 p /o Overvecht 22.000 Oudkerkhof 550-750 550-750 p /o Sleutelproject Utrecht 7.000 Radboudtraverse 800-1.100 800-1.100 p The Wall fase 2 20.000 Steenweg 700-1.050 700-1.000 p Vleuterweide, Leidsche Rijn 14.000 Vredenburg 900-1.150 900-1.150 p Winkelcentrum Kanaleneiland 21.000 Zeeland Middelburg 47.300 27.500 Hoog 103.300 20% 80% 1.500 1.000 -33% 9.500 4.000 -58% Lange Delft 275-625 275-625 p Woonboulevard Mortiere 75-105 75-105 3.300 Toplocaties p De Veersche Poort Langeviele 200-325 200-325 p ZEP, A58/Schroeweg 6.000 Overige locaties Zuid-Holland Delft 95.300 27.500 Gemiddeld 146.700 20% 80% 1.500 1.500 0% 3.000 4.500 50% Brabantse Turfmarkt 225-475 225-500 p Zuidpoort 250-550 250-550 p Winkelcentrum Hovenpassage 9.000 Toplocaties

Den Haag 474.700 26.500 Gemiddeld 599.300 23% 77% 11.000 10.500 -5% 45.500 36.000 -21% Dordrecht 118.600 27.100 Gemiddeld 161.700 23% 77% 8.000 1.000 -88% 8.000 5.300 -34% Leiden 117.500 28.700 Laag 144.300 22% 78% 3.500 1.500 -57% 13.000 14.000 8% Rotterdam 581.600 24.600 Gemiddeld 831.700 23% 77% 33.000 12.000 -64% 42.000 45.000 7% Zoetermeer 118.100 31.500 Laag 146.800 22% 78% 1.500 1.000 -33% 500 500 0%


Jacob Gerritstraat Paradijspoort Grote Marktstraat Hoogstraat Korte Poten Lange Poten Noordeinde Passage Spuistraat Venestraat Vlamingstraat Wagenstraat Bagijnhof Sarisgang Voorstraat Breestraat Donkersteeg Haarlemmerstraat Maarmansteeg Beurstraverse Beijerlandselaan Groene Hilledijk Hoogstraat Korte Lijnbaan Lijnbaan Noordmolenstraat Stadhuisplein Zwart Janstraat Dorpstraat Promenade Stadshart/Spazio

425-550 400-610 500-1.000 600-750 300-400 325-400 200-450 400-550 800-1.250 800-1.100 500-800 600-1.000 250-500 320-575 175-375 180-350 500-700 300-700 350-550 850-1.400 120-130 150-230 300-700 500-1.000 750-1.400 195-300 260-850 195-300 180-225 375-750 325-600

425-600 400-650 500-1.000 600-850 300-400 325-400 200-450 400-550 1.000-1.400 800-1.200 500-800 600-1.000 250-500 320-575 175-375 180-350 500-700 300-700 350-550 850-1.400 120-150 145-250 275-750 500-1.000 750-1.500 195-300 250-900 195-300 180-250 375-750 325-600

p Overige locaties p 90-160 90-160 p Laakhaven Megastores p AAD, A4/A12 (ADO stadion) 15.000 Toplocaties 340-550 340-550 p Leyweg p Forepark Prime Location, Donau 15.000 Overige locaties 230-325 230-325 p Theresiastraat p Koningin Julianaplein 7.000 p Spuimarkt, V&D/M&S 37.000 14.000 p Winkelcentrum Leidschenveen p Winkelcentrum Rooyaardsplein 7.000 p /o p p p 225-600 225-600 11.000 Toplocaties p Drie Vriendenhof p Winkelcentrum Bagijnhof 250-600 250-600 3.500 Overige locaties p Statenplein p Winkelpassage Achterom 200-300 200-300 p Sterrenburg - 150-250 p Winkelcentrum Luifelbaan p Morspoort 6.000 Toplocaties p V&D-blok 15.000 Overige locaties p Winkelcentrum Stevensbloem 6.400 p 350-750 350-750 p /o Coolsingel (voorm. postkantoor) 12.000 Toplocaties p /o Alexandrium I (Oosterhof) 175-250 175-250 p Alexandrium II (Megastores) p Lijnbaanhoven 10.000 Overige locaties 180-250 180-275 p /o Markthal 8.000 p Alexandrium III (Woonmall) 150-230 150-250 10.000 p /o Binnenhof p Nesselande 365-455 350-475 p /o Noorderhelling, Stadionweg 45.000 p Keizerswaard 475-750 475-750 11.500 p Zuidplein (hoog) p Veranda, Stadionboulevard 200-300 200-300 26.000 p /a Zuidplein (Zuiderterras) p Vierhavenstrip/Parkboulevard p p /a 150-200 150-200 23.000 Toplocaties p Meerzicht p Cadenza, Oostwaarts 160-205 160-205 10.700 Overige locaties p Rokkeveen p Oosterheem 70-105 70-105 p Woonhart p


Locaties


Aanvangsrendementen



Verwachting 2008




Verwachting 2008




Huurprijzen


Aanbod 2007 in m2

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2

Opname 2006 in m2



Voorraad 2007 in m2

Marktstructuur



Algemeen


Provincie/Steden

4,50-5,50 5,50-6,50

5,50-6,50 6,50-7,25 4,75-5,50 5,50-6,50 4,25-5,25 5,25-6,50

5,00-5,75 5,75-7,00 5,00-5,50 5,50-6,50

4,25-5,25 5,25-7,00

5,50-6,00 6,00-6,50


Bedrijfsruimtemarkt

Drenthe Assen 64.300 3.100 32.700 10,4 26,9 9,7 4,1 48,9 284 70 8.000 2.000 -75% 18.000 18.000 0% Peelerpark 35-45 35-45 47 ha Toplocaties p Messchenveld Scheepersmaat 25-35 25-35 p Overige locaties Stadsbedrijvenpark 25-35 25-35 p Emmen 56.800 5.900 46.800 10,5 40,2 4,0 1,2 44,1 817 112 3.000 21.000 600% 100.000 57.000 -43% Bargermeer 15-40 15-40 42 ha Toplocaties p Bargermeer Business Park Eigenhaard 25-40 25-40 49 ha Overige locaties p Bedrijvenpark A37 Hoogeveen 38.700 3.000 25.100 7,7 43,1 3,6 4,4 41,2 493 142 5.000 10.000 100% 49.000 32.000 -35% Bedrijventerrein De Wieken 15-40 15-40 p /a Buitenvaart I 40 ha Toplocaties Buitenvaart 15-40 15-40 90 ha Overige locaties p Buitenvaart II Flevoland Almere 181.100 9.600 69.600 24,7 35,1 5,1 3,0 32,1 686 247 37.000 31.000 -16% 190.000 169.000 -11% De Steiger 40-55 40-60 52 ha Toplocaties p De Vaart IV De Vaart 40-55 40-60 13 ha Overige locaties p Hoge Kant Gooise Kant 50-65 50-70 135 ha p Stichtse Kant Hollandse Kant 50-65 50-65 p Veluwse Kant 50-65 50-70 p Lelystad 72.200 4.200 32.000 19,1 32,0 10,8 1,6 36,5 466 161 3.000 10.000 233% 80.000 100.000 25% Larserpoort 25-55 25-55 32 ha Toplocaties p Bio Science Park (Noord en Zuid) Noordersluis 25-45 25-45 66 ha Overige locaties p Flevopoort Oostervaart 25-45 25-45 22 ha p Larserpoort 123 Lelystad Airport 35 ha Friesland Leeuwarden 92.200 4.800 65.300 12,0 40,0 12,5 9,9 25,6 415 42 8.500 3.000 -65% 35.000 39.000 11% Hemrik 35-55 35-55 12 ha Toplocaties p Business Park Leeuwarden Leeuwarden-West 35-55 35-55 26 ha Overige locaties p Newtonpark IV Newtonpark 35-55 35-55 p Drachten 44.200 2.900 28.100 10,7 42,5 2,3 1,3 43,2 463 154 5.000 3.500 -30% 22.000 12.000 -45% Bedrijvenpark Azeven-Noord 35-50 35-55 110 ha Toplocaties p Bedrijvenpark Azeven-Noord De Haven 20-45 20-50 28 ha Overige locaties p De Haven-Noorderhogeweg Gelderland Apeldoorn 155.400 8.500 89.400 14,0 30,2 13,6 5,9 36,3 662 107 8.000 3.000 -63% 79.000 75.000 -5% Apeldoorn-Noord 40-60 40-60 48 ha Toplocaties p Apeldoorn-Noord (Fase II) Apeldoorn-Zuid 35-60 35-60 41 ha Overige locaties p Ecofactorij Laan van Malkenschoten 35-60 35-60 15 ha p Stadshoudersmolen (Fase II) Stadshoudersmolen 25-45 25-45 p /o Arnhem 142.600 8.000 92.900 21,2 22,6 11,8 4,9 39,5 260 48 9.000 25.000 178% 30.000 32.000 7% IJsseloord II 45-55 45-55 19 ha Toplocaties p IJsseloord II Kleefse Waard 30-50 30-55 p /o Kleefse Waard 10 ha Overige locaties Westervoortsedijk 35-50 35-55 15 ha p Westervoortsedijk Ede 67.700 6.600 51.600 13,0 31,7 5,4 5,6 44,3 308 26 31.000 15.000 -52% 57.000 43.000 -25% Frankeneng 35-50 35-50 14 ha Toplocaties p Bedrijvenpark De Vallei Heestereng 35-50 35-50 6 ha Overige locaties p Kievietsmeent Kievitsmeent 35-50 35-55 p 62 ha Toplocaties Nijmegen 160.700 7.900 94.500 11,7 30,9 5,6 1,4 50,4 572 109 40.000 12.500 -69% 111.000 126.000 14% Bijsterhuizen 40-55 45-60 p Bijsterhuizen West Kanaaldijk 30-45 30-45 37 ha Overige locaties p De Grift Winkelsteeg 25-40 25-45 p Groningen Groningen 181.800 8.700 121.900 19,2 25,0 9,1 2,1 44,6 711 220 15.000 19.000 27% 66.000 68.000 3% Driebond 40-55 40-55 49 ha Toplocaties p Eemspoort Eemspoort 45-55 45-60 150 ha Overige locaties p Westpoort Euvelgunne 30-40 30-45 14 ha p Zernike Science Park Winschoterdiep/Eemskanaal 30-45 30-45 p Limburg Heerlen 90.400 4.300 52.300 10,2 32,6 11,3 6,7 39,2 475 142 15.000 3.500 -77% 88.000 81.000 -8% De Beitel 40-55 35-55 68 ha Toplocaties p Avantis De Koumen 40-55 35-55 37 ha Overige locaties p Trilandis Maastricht 119.100 6.300 72.700 16,5 32,6 6,5 1,5 42,9 394 63 13.500 2.000 -85% 62.000 54.000 -13% Beatrixhaven 35-50 35-55 11 ha Toplocaties p Beatrixhaven Bosscherveld 35-50 35-50 45 ha Overige locaties p Maastricht/Eijsden

160 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Overzicht bedrijfsruimtemarkt

Bandbreedte nettoaanvangsrendement 2007

Locaties

Aanvangsrendementen Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2007 in netto ha

Belangrijkste nieuwbouwlocaties/ uitbreidingen

Verwachting 2008



Nieuwbouw

Belangrijkste bedrijventerreinen


Aanbod 2007 in m2

Huurprijzen

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2

Opname 2006 in m2

Totaal nog uitgeefbaar 2007 in netto ha

Voorraad bedrijventerreinen 2007 in netto ha

% overig 2007


% overheid 2007



Aantal banen 2007




Provincie/Steden

6,50-7,50 7,50-9,00 6,50-7,50 7,50-9,00 6,50-7,75 7,75-9,00 6,25-7,50 6,75-8,00

6,50-7,75 7,25-8,00

6,50-7,50 7,50-9,00 6,50-7,50 7,50-9,00 6,50-7,00 7,00-8,00

6,25-7,00 7,00-8,00 6,50-7,00 7,00-8,00 6,25-7,00 7,00-8,00

6,50-7,50 7,50-9,00

7,00-8,00 7,50-8,50 7,00-8,00 7,50-8,50

Overzicht bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 161

Bedrijfsruimtemarkt

Limburg Sittard/Geleen 96.300 4.800 50.400 11,3 48,6 2,9 2,8 34,4 894 235 4.500 10.500 133% 126.000 106.000 -16% Bedrijvenstad Fortuna 40-45 35-45 p /a Bedrijvenstad Fortuna 31 ha Toplocaties Holtum-Noord 25-60 35-60 156 ha Overige locaties p Chemelot Industriepark-Noord 25-45 30-45 16 ha p Holtum-Noord Industrial Park Swentibold 18 ha Venlo 92.000 5.000 53.400 7,4 50,9 5,7 1,1 34,9 854 84 4.500 122.500 2622% 184.000 179.000 -3% Veegtes 29-36 30-40 11 ha Toplocaties p Venlo Trade Port Oost Venlo Trade Port 40-55 40-55 9 ha Overige locaties p Venlo Trade Port West Venlo Trade Port West 40-55 45-65 p /o Zon Fresh Park 46 ha Noord-Holland Alkmaar 87.400 6.200 46.800 14,2 33,2 10,0 3,6 39,0 485 143 9.000 12.500 39% 61.000 62.000 2% Beverkoog 40-55 40-60 140 ha Toplocaties p Boekelermeer-Zuid Fase II Boekelermeer 35-50 35-50 p Overige locaties Amsterdam 744.000 64.000 477.000 23,6 25,1 6,3 8,5 36,5 1.065 416 110.000 147.000 34% 416.000 402.000 -3% Amstel Business Park 45-70 50-75 172 ha Toplocaties p Afrikahaven Noord, Noordelijke IJ-oevers 40-65 45-70 20 ha Overige locaties p Airport Business Park Amsterdam Osdorp West, Schinkel 40-70 45-75 14 ha p Amsterdam Noord

Sloterdijk I & II 45-60 50-65 118 ha p Atlaspark (West en Oost) Westpoort/Havengebied 40-60 40-65 13 ha p Sloterdijk III-Zuid Zuidoost/Amstel III 55-80 55-85 p Haarlemmermeer 139.400 7.400 124.900 24,3 41,6 0,3 2,4 31,4 1.374 923 137.000 100.000 -27% 238.000 188.000 -21% Hoofddorp A4-zone West 370 ha Toplocaties (Hoofddorp De Hoek 50-65 50-70 63 ha Overige locaties p De Hoek en Schiphol) Graan voor Visch 50-65 50-70 48 ha p De President Noord 45-55 45-60 48 ha p Lijnden West Schiphol Schiphol Logistics Park 47 ha Toplocaties Schiphol-Oost 45-65 45-70 200 ha Overige locaties p Zwanenburg Zuid Schiphol-Rijk 55-80 55-85 p Schiphol-Zuid 60-80 60-90 p Zaanstad 141.300 8.300 56.200 16,4 41,5 4,3 2,1 35,7 716 311 9.000 11.000 22% 89.000 119.000 34% Achtersluispolder 35-60 35-60 25 ha Toplocaties p Hembrugterrein Hoogtij/Westzanerpolder 35-60 35-60 100 ha Overige locaties p Hoogtij/Westzanerpolder Wijkermeerpolder 175 ha Noord-Brabant Breda 170.500 10.000 93.100 15,7 33,0 8,9 2,2 40,2 711 55 124.000 61.000 -51% 210.000 223.000 6% De Krogten 35-50 35-50 22 ha Toplocaties p Hoogeind I, II en III Haagse Beemden 40-55 45-55 11 ha Overige locaties p Hazeldonk Hazeldonck 40-55 40-60 6 ha p Druivenstraat Hoogeind 45-55 45-60 p /o Digit Park 6 ha Den Bosch 135.600 9.700 97.100 18,1 33,9 6,9 4,5 36,6 547 28 27.000 22.000 -19% 88.000 95.000 8% De Brand 45-55 45-60 9 ha Toplocaties p De Brand De Herven 40-55 40-55 9 ha Overige locaties p De Grote Vliet (Rosmalen) 7 ha De Rietvelden 40-55 40-55 p Treurenburg Maaspoort 40-55 40-55 p Eindhoven 209.700 12.900 143.900 23,1 35,1 3,2 4,6 34,0 818 161 71.000 106.500 50% 217.000 183.000 -16% De Hurk 45-60 45-60 p /o Esp 6 ha Toplocaties Eindhoven/Acht 45-55 40-55 11 ha Overige locaties p Flight Forum Ekkersrijt 45-55 45-60 p /o GDC Eindhoven Acht 73 ha Esp 45-55 50-60 4 ha p Kapelbeemd Flight Forum/Eindhoven Airport 45-60 45-65 p /o Park Forum 64 ha Kapelbeemd 35-45 45-55 p /o Helmond 86.000 4.200 36.500 10,0 46,8 4,0 1,5 37,7 556 49 20.000 18.000 -10% 76.000 56.000 -26% BZOB-terrein 35-45 40-55 5 ha Toplocaties p Brandevoort Hoogeind 30-45 35-50 40 ha Overige locaties p BZOB-terrein Tilburg 201.100 8.700 99.900 11,0 38,1 5,7 4,5 40,7 862 43 66.000 85.000 29% 122.000 178.000 46% Katsbogen 35-45 40-50 p /o Katsbogen 8 ha Toplocaties Kraaiven 35-45 40-50 34 ha Overige locaties p Vossenberg Loven 35-45 40-50 20 ha p Tradepark 58 (Noord en Zuid) Vossenberg 40-50 40-55 p



Locaties



Verwachting 2008



Nieuwbouw



Aanbod 2007 in m2

Huurprijzen

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2

Opname 2006 in m2



% overig 2007


% overheid 2007



Aantal banen 2007




Provincie/Steden

7,25-8,25 7,75-8,75

6,75-7,75 7,75-9,00

6,50-7,75 6,75-8,00 6,00-6,75 6,50-7,75

6,25-7,50 6,75-8,00

6,00-7,25 6,50-7,75

6,50-7,25 7,25-8,00

6,25-6,75 6,50-7,75

6,25-7,75 7,50-8,50

6,25-7,75 7,50-8,50

7,00-8,25 7,75-8,75 6,25-8,00 7,75-8,75


Bedrijfsruimtemarkt

Noord-Brabant Moerdijk 36.600 2.640 19.700 9,4 57,4 1,8 1,1 30,3 1.417 27 17.000 53.000 212% 156.000 102.000 -35% Moerdijk 45-50 45-60 p /o Moerdijk 19 ha Toplocaties Overige locaties Oss 76.600 4.700 41.700 9,7 53,1 2,2 1,3 33,7 515 107 17.500 9.000 -49% 30.000 27.000 -10% Danenhoef 30-45 35-45 23 ha Toplocaties p De Geer zuid/oost Elzenburg 30-45 35-50 62 ha Overige locaties p Vorstengrafdonk Landweer 30-45 35-45 p Roosendaal 77.400 4.400 38.900 11,4 44,5 5,0 1,4 37,7 388 66 - 14.000 67.000 87.000 30% Borchwerf 25-45 35-50 30 ha Toplocaties p Borchwerf II Majoppeveld 25-45 30-45 37 ha Overige locaties p Uitbreiding Majoppeveld Waalwijk 45.700 2.800 23.500 10,4 51,8 2,0 2,7 33,1 403 67 13.500 68.500 407% 28.000 32.000 14% Haven 25-45 40-50 p /o Haven VII 60 ha Toplocaties Zanddonk 25-45 35-45 p Overige locaties Overijssel Almelo 68.600 3.500 38.200 9,3 40,6 7,9 1,6 40,6 512 138 6.000 4.500 -25% 40.000 24.000 -40% Bedrijvenpark Twente 25-40 25-40 6 ha Toplocaties p Bleskolksingel Dollegoor/Turfkade 25-40 25-40 130 ha Overige locaties p XL Businesspark Twente Twentepoort 35-45 35-45 p

Enschede 154.700 7.400 74.500 13,7 35,7 6,6 2,4 41,6 523 55 27.000 12.000 -56% 83.000 68.000 -18% Business & Science Park 35-45 35-50 7 ha Toplocaties p Business & Science Park De Haven 35-45 35-45 14 ha Overige locaties p Euregio Bedrijvenpark II De Marssteden 40-50 40-50 16 ha p Josink Es Euregio Bedrijvenpark I 30-40 30-40 p Deventer 78.400 4.500 45.000 15,8 38,5 3,9 1,4 40,4 280 120 4.000 25.000 525% 141.000 112.000 -21% Bergweide 25-50 25-50 60 ha Toplocaties p Bedrijvenpark A1 Kloosterlanden 20-50 20-50 55 ha Overige locaties p Linderveld Hengelo 81.400 4.100 42.700 12,4 45,8 5,6 1,4 34,8 481 35 43.000 23.000 -47% 97.000 88.000 -9% Twentekanaal Zuid 30-45 30-50 p Hart van Zuid Toplocaties Westermaat 35-45 30-50 7 ha Overige locaties p Twentekanaal Zuid Westermaat Campus 27 ha Zwolle 114.500 5.100 79.900 13,4 31,5 8,4 4,7 42,0 468 80 18.000 18.500 3% 52.000 33.000 -37% De Marslanden 30-55 30-55 16 ha Toplocaties p De Marslanden Hessenpoort 45-55 45-55 59 ha Overige locaties p Hessenpoort I Voorst 30-55 30-55 p Utrecht Amersfoort 139.000 7.900 74.800 20,5 29,4 5,0 8,5 36,6 353 60 31.000 12.000 -61% 88.000 84.000 -5% Calveen 50-65 50-65 35 ha Toplocaties p De Wieken/Vinkenhof De Hoef 50-65 50-65 24 ha Overige locaties p Vathorst De Isselt 35-50 30-50 p Vathorst 50-65 50-65 p Nieuwegein 61.200 3.600 45.600 23,2 33,9 3,6 4,7 34,6 278 83 19.000 12.000 -37% 67.000 57.000 -15% De Wiers 30-60 30-55 10 ha Toplocaties p Galecopperzoom Laagraven/Liesbosch 40-70 40-70 73 ha Overige locaties p Het Klooster Plettenburg 45-60 45-60 p Utrecht 288.700 17.200 197.700 22,3 24,2 6,2 6,8 40,5 429 70 72.000 82.000 14% 267.000 249.000 -7% Cartesiusweg 35-60 35-60 12 ha Toplocaties p De Wetering 12 ha Overige locaties De Wetering 55-75 55-75 p Haarrijn (De Meern) Lage Weide 35-60 35-60 7 ha p Nieuwerijn (Papendorp) Oudenrijn (De Meern) 40-55 40-55 6 ha p Oudenrijn Overvecht 35-50 35-55 30 ha p Strijkviertel Woerden 48.000 3.200 27.100 17,8 38,7 1,4 1,7 40,4 189 11 2.000 2.500 25% 53.000 24.000 -55% Barwoutswaarder 35-55 35-65 3 ha Toplocaties p Barwoutswaarder Middelland/Polanen 35-55 35-65 3,5 ha Overige locaties p Polanen Zeeland Goes 36.600 2.700 24.400 12,0 30,7 5,2 3,8 48,3 153 44 2.500 4.500 80% 13.000 8.000 -38% De Poel 35-60 35-60 39 ha Toplocaties p De Poel fase II Overige locaties Middelburg 47.300 2.700 23.500 8,8 31,3 14,1 1,4 44,4 209 19 1.000 1.000 0% 10.000 7.000 -30% Arnestein 25-40 25-40 9 ha Toplocaties p Arnestein Zuid Mortiere 35-50 35-50 10 ha Overige locaties p Mortiere Zuid-Holland Capelle a/d IJssel 65.500 2.400 36.400 30,6 32,6 2,1 3,4 31,3 125 13 12.000 8.000 -33% 21.000 32.000 52% Hoofdweggebied 40-60 40-65 6 ha Toplocaties p Capelle Trade Centre Fascinatio 6 ha Overige locaties



Locaties



Verwachting 2008



Nieuwbouw



Aanbod 2007 in m2

Huurprijzen

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2

Opname 2006 in m2



% overig 2007


% overheid 2007



Aantal banen 2007




Provincie/Steden

6,75-8,00 7,50-8,50 7,00-8,50 8,00-9,25 7,00-8,50 8,00-9,25 7,00-8,25 7,75-8,75 6,50-7,50 7,25-8,50 6,50-7,25 7,00-8,25

6,50-7,25 7,00-8,25 6,50-7,25 7,00-8,25 6,50-7,25 7,00-8,25

6,50-7,25 7,25-8,50

6,50-7,25 7,75-8,50 6,50-7,25 7,25-8,00

6,75-7,50 7,00-8,00 6,75-7,50 7,50-8,50 6,75-7,75 7,50-8,50 6,75-7,25 7,50-8,50


Bedrijfsruimtemarkt

Zuid-Holland Delft 95.300 3.100 47.800 22,7 23,7 4,9 1,1 47,6 252 61 - - 36.000 33.000 -8% Den Haag 474.700 17.000 228.800 15,2 24,4 22,1 4,5 33,8 404 46 20.000 36.000 80% 120.000 72.000 -40% Dordrecht 118.600 4.300 53.300 11,9 37,7 7,5 1,2 41,7 526 71 20.000 9.000 -55% 40.000 27.000 -33% Leiden 117.500 4.100 55.700 11,1 25,3 6,8 0,8 56,0 137 37 10.000 7.000 -30% 15.000 32.000 113%

Schieoevers Noord 35-50 Schieoevers Zuid Technopolis Innovation Park 60-70 Bedrijvenpark Ypenburg 65-80 De Binckhorst 50-70 Forepark 65-80 Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek 50-75 Nieuw Laakhaven 45-60 Amstelwijck 55-60 Dordtse Kil I + II 45-55 Dordtse Kil III 55-65 Roomburg 55-70 Rooseveltlaan/Cronestein 45-55

35-50 35-50 65-75 70-85 45-70 65-80 50-75 45-60 60-65 45-60 55-65 55-70 45-55

Honderdland Trade Park Westland Wateringse Veld Bedrijvenpark Oosterheem Dwarstocht Oosterhage

12 ha 7 ha 6 ha 5 ha Toplocaties 10 ha Overige locaties 19 ha


Locaties

Nog uitgeefbare bedrijventerreinen 2007 in netto ha

Aanvangsrendementen

60 ha Toplocaties p Technopolis Innovation Park p Overige locaties p 14 ha Toplocaties p Overig Ypenburg 6 ha Overige locaties p Ypenburg, de Bras 18 ha p Ypenburg, Prins Clausplein p /o p 20 ha Toplocaties p Amstelwijck 41 ha Overige locaties p Dordtse Kil III 5 ha p Krabbepolder 2 ha Toplocaties p Bio Science Park 35 ha Overige locaties p Oostvlietpolder 75 ha Toplocaties p Businesspark Schieveen 6 ha Overige locaties p /o Hoog Zestienhoven 11 ha p Nesselande 20 ha p Rotterdam Airport (RTM Airpark) 168 ha p Zeehaventerreinen Rotterdam p 8 ha Toplocaties p /o ABC Westland 7 ha Overige locaties p /o De Woerd

Rotterdam 581.600 22.700 309.600 16,8 33,0 5,8 5,2 39,2 5.477 293 115.000 112.000 -3% 372.000 378.000 2% Bedrijvenpark Noordwest 50-70 50-70 Charlois/Groene Kruisweg 55-70 55-70 Distripark Eemhaven 55-65 55-65 Gadering (Hoogvliet) 45-60 45-60 Spaanse Polder 40-60 40-65 Zuidelijk Havengebied 40-65 40-65 Westland 98.900 6.600 50.600 13,2 35,8 1,6 2,3 47,1 442 45 - - 14.000 14.000 0% Honderdland 60-70 65-75 Wateringse Veld/Zwethove 65-70 65-75 Zoetermeer 118.100 3.500 448.300 15,8 34,0 9,0 3,7 37,5 213 43 15.000 16.000 7% 96.000 60.000 -38% Lansinghage/Rokkeveen-Oost 50-75 50-75 p Zoeterhage 35-70 35-70 p



Verwachting 2008



Nieuwbouw



Aanbod 2007 in m2

Huurprijzen

Aanbod 2006 in m2


Opname 2007 in m2

Opname 2006 in m2



% overig 2007


% overheid 2007



Aantal banen 2007




Provincie/Steden

6,50-7,50 7,50-8,50 6,50-7,50 7,00-8,00

6,50-7,00 7,00-8,50 7,00-7,50 7,50-8,00 6,50-7,00 7,00-8,50

6,75-7,50 7,50-8,00

7,00-8,00 7,50-8,00


FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport weergegeven informatie met de grootste zorg samengesteld, doch staat niet in voor de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Hieraan kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. FGH Bank N.V. aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden in de informatie in dit rapport. Het is de gebruiker van dit rapport niet toegestaan de inhoud te gebruiken voor commerciële doeleinden en/of te vermenigvuldigen, door te sturen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van FGH Bank N.V. De in deze uitgave genoemde huurprijzen, (voorraad)cijfers en de aanbod- en opnamecijfers van kantoor-, winkel- en bedrijfsruimten zijn deels ontleend aan: ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministerie van VROM, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, Rabobank, ROZ/IPD, Shopnet.nl, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS en Thuiswinkel.org. Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing & Communicatie van FGH Bank in Utrecht (telefoon 030 - 232 35 31). De prijs bedraagt e 50,- inclusief 6% BTW en verzendkosten.

Tekst | text FGH Bank N.V. Valuation and Research department drs. Maarten Donkers

FGH Bank N.V. has compiled the information shown in this report

Roel Drenth MSc RE

with the greatest care. However, we cannot be held responsible for

drs. Jacob Velleman

the accuracy or completeness of the information provided, nor can

Staalwerk Amsterdam (interview)

any rights be derived from the information provided. Users of this report are not permitted to use its content for commercial purposes

Fotografie | photography

and/or are not permitted to duplicate, send, distribute, spread or

Jan van Rietschoten

make said content available to third parties for money without

Sjaak Ramakers (portretten pag. 4)

the explicit written permission of FGH Bank N.V. Eindredactie | editing The prices, (stock) figures and supply and take-up figures for office,

FGH Bank N.V.

industrial and retail space contained in this report are partly obtained

Marketing & Communications department

from ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak,

Angélique Bronneberg

CBS, CPB, Cushman & Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministry of Housing,

Vormgeving en productie |

Spatial Planning and the Environment, NEPROM, NVB, NVM,

design and production

PropertyNL, Rabobank, ROZ/IPD, Shopnet.nl, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS and Thuiswinkel.org.

Coördinatie/coordination FGH Bank N.V.

For a copy of this publication contact the Marketing & Communications

Marketing & Communications department

Department of FGH Bank in Utrecht (tel. +31 30 232 35 31). The

Monique Derksen

price is EUR 50.00 inclusive of 6% VAT and mailing costs. Vertaling/translation © FGH Bank N.V. 2008

Overtaal, Utrecht Uitvoering/realization Select Advertising, Geldermalsen/Rotterdam

168 | FGH Vastgoedbericht 2008 | FGH Real Estate Report 2008

Investeren in verandering

Recommend Documents