Investeren in maatschappelijk vastgoed? Ellen-Jane van Straten Kennissessie 21 juni 2013
‘Gemeenten laten vastgoedmiljoenen liggen’ Gemeenten verspillen jaarlijks drie- tot vierhonderd miljoen euro doordat ze inefficiënt en amateuristisch omgaan met hun vastgoed. Dit meldt Nieuwsuur maandag op basis van een rapport van de TU Delft. Met kosten voor onder meer gas, water, licht en onderhoud wordt niet goed omgesprongen. Gemeenten zouden zo'n 180 miljoen euro kunnen bezuinigen op de exploitatiekosten. Commerciële vastgoedbeleggers zijn twintig procent goedkoper uit dan gemeenten, zo zou uit het rapport blijken. Gemeenten weten vaak niet hoeveel vastgoed ze bezitten. Daarnaast verhuren ze hun commerciële vastgoed niet tegen marktprijzen. "Vergelijkend onderzoek heeft laten zien dat corporaties met vergelijkbare portefeuilles circa dertig procent hogere inkomsten halen", licht hoogleraar Hans de Jonge van de TU Delft toe in het programma. Volgens De Jonge kunnen gemeenten zeker honderd miljoen aan extra inkomsten behalen. Als ze gebouwen commerciëler verhuren. Verder zou gemeentelijk vastgoed niet efficiënt worden gebruikt. Zo staan schoolgebouwen vaak dagdelen leeg, worden wijk- en buurthuizen beperkt gebruikt en hebben maatschappelijke organisaties vaak onnodig veel ruimte omdat de feitelijke kosten niet inzichtelijk zijn. Daar zou een jaarlijkse besparing van zo'n zeventig miljoen euro mogelijk zijn. De ruim vierhonderd gemeenten bezitten meer dan tienduizend gebouwen. De waarde daarvan wordt geschat tussen de 23 miljard euro en 35 miljard euro.
Veranderende vraag Verouderde gebouwen Vastgoedbubble Economische situatie Demografie
STRATEEG MANAGER CONTROLLER BEHEERDER Beheren van gebouwen
Gebouwkosten minimaliseren
Problemen oplossen en standaardiseren
Portefeuillemanagement en adviseren
ontwikkeling vastgoedorganisatie
technisch
financieel
analytisch
strategisch
Dekking huidige lasten en investeringen vernieuwing
Sluitend model Besparingen en kostenverhogingen
Stap 1
Inzicht Stap 6
Stap 2
Uitvoering
Legitimatie
Stap 5
Stap 3
Maatregelen
Quick wins Stap 4
Beleid
26.000 inwoners Financiële optimalisering: Maatschappelijke optimalisering: Structureel saldo:
-€
30.000 inwoners Financiële optimalisering: Maatschappelijke optimalisering: Structureel saldo:
5.000 € 920.000 € 585.000
+ € 335.000
33.000 inwoners Financiële optimalisering: Maatschappelijke optimalisering: Structureel saldo:
€ 562.000 € 567.000
€ 980.000 € 360.000
+ € 620.000
Functie
Onderwijs & opvang Cultuur & welzijn Binnensport Zwembad Totaal
Maatschappelijke optimalisering (investeringen) 164.000
Financiële optimalisering (besparingen) -124.500
Saldo
-39.500
108.000 155.000 140.000 567.000
-294.509 -61.000 -60.000 -562.509
+ 186.509 - 94.000 - 80.000 -4.491
Stap 1
Inzicht Stap 6
Stap 2
Uitvoering
Legitimatie
Stap 5
Stap 3
Maatregelen
Quick wins Stap 4
Beleid
Type gegevens
Type vastgoed
Binnensport Buitensport Zwembad Onderwijs PO Onderwijs VO Cultuur Welzijn Zorg Opvang Bedrijfshuisvest. Strategisch Overig Niet-gemeentelijk eigendom
Gebouw
Eigenaar
Gebruiker
Exploitatie
Juridisch
Waardering
PKN Ferwert
Onderverdeling jaarlijkse kapitaallasten (2012)
PLATTELANDSKERNEN SNEEK
CBS op ‘e Hichte
Gauw
CBS de Twatine
OBS Epemaskoalle
Aantal scholen
8
Aantal kernen met onderwijs
7
Aantal denominaties
2
Betrokken schoolbesturen
Odyssee Palludara De Gearhing
CBS de Gearrin
Oosthem
CBS East Kime
Gemiddelde schoolgrootte 2012 | 2027
119 | 83
Leerlingontwikkeling 2012-2027 abs. | rel.
- 285 | - 30%
CBS it Harspit CBS de Twine OBS de Kogge
Normatieve overcapaciteit (m² bvo) *excl. CBS Op 'e Hichte
Leerlingontwikkeling 250
200
historie
prognose CBS Op 'e Hichte (Scharnegoutum) CBS De Twine (IJlst)
150
OBS Epemaskoalle (Ysbrechtum) 2.073
OBS De Kogge (IJlst) 100
CBS It Harspit (Oppenhuizen) CBS De Twatine (Gauw)
50
845
CBS De Gearrin (Folsgare) CBS East Kime (Oosthem)
0
Gemiddelde leegstand per school 2012: 121 m² bvo 14 2027: 296 m² bvo
Spiegel en benchmark (portefeuille) Uitgangsituatie
Waardering
Aantallen
Financiële staat
PO: 9 scholen SO: 0 scholen VO: 1 school Totale omvang:
6.994 m² bvo 0 m² bvo 2.037 m² bvo 9.031 m² bvo
Boekwaarden: € 4.959.561 Kapitaallasten: € 458.057 (jaarlijks) Onderhoudslasten: € 180.000 (jaarlijks) Exploitatielasten: € 390.000 (jaarlijks)
Ontwikkeling leerlingaantal 2012–2020 Technische staat
Aantal 2012: 903 Aantal 2020: 754 Ontwikkeling: - 17%
Goed: 3 Redelijk: 3
-17%
Ontwikkeling capaciteit (leegstand)
Functionele staat
Saldo 2012: 657 m² bvo Saldo 2020: 1.654 m² bvo Ontwikkeling: + 152%
Goed: 5 Redelijk: 2
+152%
Matig: 3 Slecht: 1
Matig: 3 Slecht: 0
Leeftijd schoolgebouwen 60
Ontwikkeling leerlingenaantal 50
1.000
OBS Op 'e Dobbe
GBS de Opbouw
900 800
40
700 600 30
500
CBS de Ikker CBS It Fundamint CBS Op Streek Dockinga College
CBS Aasterage
400 20
300 200 100
historie
prognose
10
0
OBS Op 'e Trije 0
CBS de Flieterpen CBS de Welle
Object: OBS de Mheenskoalle Uitgangssituatie
Waardering
Object Adres
OBS De Mheenskoalle Tjelpstraat 28 8013 ZS Tsjuggem Leerlingen 2012 127 Groepen 5 Capaciteit 1.015 m² bvo Bouwjaar 1955 Renovatie 1998 Boekwaarde € 424.148 Kapitaallasten € 25.600 Gr. Onderhoud/jr € 56.000 Exploitatielasten € 34.000 Expl. inkomsten € 26.000 Onderwijsconcept: Regulier Partners: Lytse Bieb/TSO Ligging
ONDERHOUD
Het gebouw is goed onderhouden en oogt attractief. Naast schoolgebouw is een gymzaal gesitueerd die de gemeente beheert. FUNCTIONALITEIT
Het gebouw is ingedeeld als een traditionele gangenschool. De smalle gang die door het gebouw heen loopt kan niet worden gebruikt voor activiteiten zoals bijvoorbeeld zelfstandig werken. BINNENKLIMAAT
Situering
Het binnenklimaat wordt als onprettig ervaren. Er zijn onvoldoende ventilatiemogelijkheden. BEREIKBAARHEID
- ll 1 2 3 Stadskanaal 1. OBS De Oleander 2. CBS Oranje Nassauschool 3. GBS De Basis 4. GBS Piet Prinsschool 5. Ubbo Emmius(Maasdreef) 6. RK St Willibrord 7. CBS De Maarsborg 8. OBS Neuteboomschool 9. Voormalige OBS Spitzenschool 10. Praktijkonderwijs De Catamaran 19 11. CBS Gabriel Damschool 12. SBO De Baldakijn 13. ZMLK Meidoornschool 14. OBS Hagenhofschool 15. CBS De Ark 16. CBS Anne de Vriesschool 17. Ubbo Emmius(Stationslaan) 18. OBS Parkwijkschool 19. OBS Westerschool
7 8
4
5
De bereikbaarheid van de locatie is goed. Het aantal parkeerplaatsen is in de piekuren aan de lage kant. SPREIDING
9
6 11 10
De school dient als enige school in het gebied de volledige zuidkant van Tsjuggem.
12 13
18
17
16
16
Stap 1
Inzicht Stap 6
Stap 2
Uitvoering
Legitimatie
Stap 5
Stap 3
Maatregelen
Quick wins Stap 4
Beleid
Bouwjaren Voor 1960 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2013
VERVANGINSWAARDE GEBOUWEN TOT 1980 • Renovatie 20 mio investering 1,5 mio jaarlast • Nieuwbouw 40 mio investering 3,0 mio jaarlast
Kostprijzen Kostprijs nieuwe sporthal (€ 95/uur)
Commerciële gebruikers
Exploitatielasten
Maatschappelijk tarief (€ 35/uur)
Beheerlasten Onderhoudslasten Kostendekkend tarief (€ 95/uur) Kapitaallasten
Maatschappelijke gebruikers
Subsidie (€ 60/uur)
Stap 1
Inzicht Stap 6
Stap 2
Uitvoering
Legitimatie
Stap 5
Stap 3
Maatregelen
Quick wins Stap 4
Beleid
Object
WOZ-waarde
Correctie executiewaarde
Kantoor
536.000
214.400
Kantoor
245.000
98.000
Antikraak
19.000
7.6000
Kantoor
307.000
122.800
Kantoor
204.000
81.600
Woning
154.000
61.600
Woning
272.000
108.800
Woning
39.000
15.600
Woning
167.000
66.800
Woning
157.000
74.800
Industrieel erfgoed
79.000
31.600
Industrieel erfgoed
108.000
43.200
Industrieel erfgoed
179.000
71.600
Industrieel erfgoed
173.000
69.200
Omroepgebouw
114.000
45.600
Woning
205.000
82.000
Oude gemeentewerf
135.000
54.000
Stadstoezicht
182.000
72.800
3.462.000
1.384.800
TOTAAL
OPTIMALISERING
2.077.200
Niet maatschappelijk vastgoed
Stap 1
Inzicht Stap 6
Stap 2
Uitvoering
Legitimatie
Stap 5
Stap 3
Maatregelen
Quick wins Stap 4
Beleid
Maatschappelijk relevant
Maatschappelijk niet relevant
Rendabel / courant object
INSTANDHOUDEN
VERKOPEN
Onrendabel / incourant object
OPTIMALISEREN
HERONTWIKKELEN
VERKOPEN
HERONTWIKKELEN
OPTIMALISEREN
INSTANDHOUDEN
‘Spelregels maatschappelijk vastgoed’ • • • • • • •
Multifunctioneel, tenzij Primaat bij eigen vastgoed Beheer en exploitatie extern Eigendom en groot onderhoud in één hand Basisvoorzieningen per kern Afbouw subsidie accommodaties Niet investeren, tenzij
Positionering Vastgoedrol
Geen kerntaak
Wel kerntaak
Eigendom
Privaat
Gemeente, tenzij
Groot onderhoud
Privaat
Gemeente, tenzij
Vernieuwing
Privaat
Gemeente
Beheer en exploitatie
Privaat
Instellingen, tenzij
30
Stap 1
Inzicht Stap 6
Stap 2
Uitvoering
Legitimatie
Stap 5
Stap 3
Maatregelen
Quick wins Stap 4
Beleid
Ondernemerschap
Onderhoud
Ermelo
Fase 1: 2013-2014 Fase 2: 2015-2016 Fase 3: 2017-2018
Afstoten de Leemkuul Bepalen taken en verantwoordelijkheden Herhuisvestingsplan gebruikers Creëren ontmoetingsplan Ermelo-West Vastleggen tarieven en contracten Sloop gebouw
Creëren Kulturhus Ermelo Ontwikkeling vastgoedorganisatie Professionalisering Centralisering Transparantie Verzakelijking Tarieven- en subsidiebeleid
Aankoop pand Bedrijfsplan Combi gemeentehuis Afstoten gebouwen Verplaatsen o.a. bieb, Palet, PSZ
Vernieuwing binnensport / Ontwikkeling beleid PSZ Medegebruik scholen zwembad Samenwerking onderwijs Harmonisatie PSZ - kinderopvang Reductie aantal locaties
Realisatie Pretoriusplein Nieuwbouw school
Bepalen benodigde capaciteit Afstemming met Putten Combinatiemogelijkheden beheer en exploitatie
Gersloot
Tjalleberd (2016-2018) Van 3 naar 1 school
Jubbega
Hoornsterzwaag
Tjalleberd
Jubbega-Schurega
Bontebok Heerenveen
Noord (2016-2018) Renovatie
Oudehorne Nieuwehorne
Nieuwehorne (2019-2020) Van 2 naar 1 school
Katlijk
Mildam (2016-2018) Renovatie Mildam
Greiden (2019-2020) Van 5 naar 2 scholen
Oudeschoot (2013) Projectgroep reductie leegstand
Aanpak na 2028 Aanpak 2019 – 2028 Aanpak 2016 – 2018 Aanpak 2013 - 2015
Stap 1
Inzicht Stap 6
Stap 2
Uitvoering
Legitimatie
Stap 5
Stap 3
Maatregelen
Quick wins Stap 4
Beleid
Business Cases
Ellen-Jane van Straten
