Innovatie, durf en actief ondernemerschap zorgen voor aantrekkelijk. rendement

Innovatie, durf en actief ondernemerschap zorgen voor aantrekkelijk

rendement

1

Inhoudsopgave pagina

1

Inhoudsopgave _____________________________________________________________ 1

2

Kerncijfers _________________________________________________________________ 2

3

Profiel ____________________________________________________________________ 3

4

Organisatie en bestuur ________________________________________________________ 4

5

Bericht van de Commissarissen _________________________________________________ 5

6

Verslag van de directie ________________________________________________________ 6

7

Jaarrekening 2010 ___________________________________________________________ 12 Geconsolideerde Balans per 31 december 2010 ________________________________ 12 Geconsolideerde Winst- en verliesrekening 2010 _______________________________ 14 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2010 ____________________________________ 15 Toelichting algemeen ___________________________________________________ 16 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2010 __________________ 18 en de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2010 7.6 Fiscale positie _________________________________________________________ 25 7.7 Vennootschappelijke Balans per 31 december 2010 _____________________________ 26 7.8 Vennootschappelijke Winst- en verliesrekening 2010 ___________________________ 27 7.9 Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2010 _______________ 28 en de vennootschappelijke winst- en verliesrekening 2010 7.10 Overige gegevens ______________________________________________________ 35 7.11 Accountantsverklaring ___________________________________________________ 36

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

8

Overzicht vastgoedportefeuille _________________________________________________ 38

1

2

Kerncijfers Resultaten (x € 1.000)

2010

Bruto huuropbrengsten

€

2009

11.431

€

11.697

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

€

8

€

62

Gerealiseerde waardemutaties

€

80

€

285

Kosten

€

2.581

€

2.855

Rentelasten en soortgelijke kosten

€

4.143

€

4.175

Belastingen

€

617

€

Direct beleggingsresultaat

€

3.932

€

4.096

Indirect beleggingsresultaat

€

1.731- a)

€

7.943- a)

217-

Balans (x € 1.000) Beleggingsopbjecten

€

159.777

€

Eigen vermogen

€

51.122

€

50.360

Externe financieringen

€

100.147

€

98.952

Gemiddeld rentepercentage

2

4,17% b)

Uitgekeerd dividend

€ 2.304.996 d)

Aantal geplaatste aandelen (€ 1,= nominaal)

33.362.664

155.743

4,00% b)

€ 1.950.354

32.777.740

Bedragen per aandeel van € 1 Eigen vermogen exclusief herwaardering vastgoed

€

1,26

c)

€

1,25

c)

Herwaardering vastgoed

€

0,27

a)

€

0,28

a)

Waardering aandeel

€

1,53

€

1,54

Uitgekeerd dividend Fondsperformance

a) volgens “de grondslagen voor waardering” van Inside Investments N.V. b) gemiddeld hoofdsom gewogen renteniveau per ultimo boekjaar c) na uitkering dividend d) slot-dividend 2009 plus interim-dividend 2010

0,070 d) 4,3%

0,060 d) -6,9%

3

Profiel Inside Investments N.V.

Afgifte en inkoop van aandelen Inside Investments N.V.

Inside Investments is een naamloze vennootschap naar Nederlands recht, statutair gevestigd te IJsselstein, kantoor houdend aan de Utrechtsestraat 7a te IJsselstein. De thans van kracht zijnde statuten zijn vastgesteld op 2 september 2010 bij notariële akte verleden voor mr. J. Kemper, notaris te Rotterdam. Inside Investments is opgericht 2 oktober 2000. Destijds is op 28 augustus 2000 een ministeriële verklaring van geen bezwaar verleend onder nummer NV84256.

De koers van de aandelen Inside Investments N.V. beweegt zich rond de intrinsieke waarde. Toetreding of uitbreiding is, in beginsel doorlopend, mogelijk op basis van de intrinsieke waarde van het aandeel per ultimo van de maand voorafgaande aan het moment van toetreden of uitbreiden. Het minimum toetredingsbedrag bedraagt € 100.000. Iedere uitbreiding dient tenminste € 10.000 te bedragen. De toetredingskosten bedragen maximaal 2,5%. Verhandeling van aandelen geschiedt altijd met tussenkomst van Inside Investments N.V.

Kapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bestaat uit 67.350.000 aandelen van € 1. Het aantal uitgegeven aandelen bedraagt 33.362.664. Er worden geen aandelen door de vennootschap zelf gehouden. Alle aandelen zijn gelijkelijk winst-en stemgerechtigd. Inside Investments N.V. is ingeschreven in de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Utrecht onder nummer 08022253.

Financiering De financiering van de vastgoedaankopen geschiedt met eigen middelen en externe financieringen onder hypothecair verband. Hierbij wordt een verhouding van ca. 30% - 70% nagestreefd.

Doelstelling De aanleiding tot het initiëren van Inside Investments N.V. is het opbouwen van een kwalitatief hoogwaardige vastgoedportefeuille, welke concurrerend is met vergelijkbare – al dan niet beursgenoteerde – fondsen. Daarbij wordt een optimale spreiding nagestreefd, zowel voor wat betreft locatie (regionale spreiding) als marktsegment ( sectorale spreiding).

3

4

Organisatie en bestuur De statutaire directie van Inside Investments N.V. wordt gevormd door Side Management B.V. Tot de taken van de directie behoren onder meer: - Het voeren van de dagelijkse leiding over de onderneming, waaronder beheer van onroerende zaken ; - Het voeren van de administratie ; - Het opstellen van begrotingen ; - Het opstellen van de jaarrekening en het jaarverslag ; - Het informeren van de aandeelhouders en de Raad van Commissarissen ; - Het uitvoeren van besluiten die door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zijn genomen. Voorts kent de vennootschap een Raad van Commissarissen, die belast is met het toezicht op het beleid en de algemene gang van zaken in de vennootschap.

Personalia Statutaire directie

Side Management B.V. - Posthoven Beheer B.V. (Drs. C. Post) - Menlé Vastgoed B.V. (A.J.W. Overhorst)

Raad van Commissarissen - Ing. P. de Munnik (voorzitter) - N. Nieuwenhuijs (vice-voorzitter) - Ir.drs. R.B. Albrecht

4

Adres

Inside Investments N.V. Utrechtsestraat 7a 3401 CS IJsselstein (Ut) Tel Fax E-mail Website

030 - 686 81 40 030 - 687 72 50 [email protected] www.insideinvestments.nl

5

Bericht van de Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders

Wij hebben hierbij het genoegen u de jaarrekening 2010 van Inside Investments N.V, aan te bieden. Met de door de directie, Side Management B.V. gepresenteerde en door Ernst & Young gecontroleerde jaarrekening, kunnen wij ons verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening dienovereenkomstig vast te stellen. Tijdens de in april te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal een, door de Raad van Commissarissen goedgekeurd, besluit van de directie aangaande het slot-dividend over het jaar 2010 bekend worden gemaakt. Bij betaalbaarstelling van dividend kan dit dividend, onder inhouding van de verplichte dividendbelasting, op de gebruikelijke wijze naar keuze worden genoten in contanten of in levering van aandelen Inside Investments N.V. Er is in de loop van het jaar 2010 frequent overleg gevoerd tussen de directie en de leden van de Raad van Commissarissen. Er is, onder meer, uitvoerig stilgestaan bij de te hanteren investeringscriteria en er is nauwlettend op toegezien dat de criteria bij alle voorgelegde transacties zijn gerespecteerd. Daarnaast is gedurende alle vergaderingen de te volgen strategie van de onderneming uitgebreid besproken.

IJsselstein, maart 2010

Raad van Commissarissen

5

6

Verslag van de directie Highlights 2010 - Stijging direct resultaat van 7,4% naar 7,8% - Winst na belasting naar € 2,2 mln. ten opzichte van een verlies van € 3,9 mln. in 2009 - Leegstand blijft beperkt - Op 3 locaties aan het bouwen en nog 1 locatie in ontwikkeling

2010, Het jaar van herstel? Na de recessie van de jaren 2008 en 2009, heeft de economie nu pas op de plaats gemaakt en is iedereen aan het bijkomen van de grootste economische crisis na de tweede wereldoorlog. Ondanks dat een aantal markten en bedrijfstakken de weg omhoog weer heeft ingeslagen, lijkt dit nog niet echt aan de orde te zijn met de vastgoedmarkt. Alles wat met vastgoed te maken heeft, van architect tot bouwer en van financier tot eindbelegger, moet nog wennen aan de nieuwe realiteit. Dit betekent in ieder geval dat het woord risico weer met hoofdletters wordt geschreven.

6

Inside Investments heeft, zoals bekend, in 2008 en 2009, de waardering van de beleggingsportefeuille negatief moeten bijstellen. Dit betrof een bijstelling van al onze objecten van de beleggingsportefeuille. Ook in 2010 is voor een aantal panden een afwaardering aan de orde geweest. Dit betreft voornamelijk panden die kampen met leegstand. Onze panden in Venray, Kerkrade, Houten en Almere hebben last van (beperkte) leegstand. Aangezien de theoretische huurwaarde van deze panden zakt, acht de directie het verstandig deze panden lager te waarderen. Doordat de leegstand in Arnhem en Utrecht (St. Jacobsstraat) is ingevuld, zijn deze panden daarentegen opgewaardeerd. Per saldo is sprake van een afwaardering van bijna € 700.000. Momenteel heeft de huidige beleggingsportefeuille per einde boekjaar een waardering die overeenkomt met 11,3 x de jaarhuur. De directie is van mening dat dit overeenkomt met de altijd gehanteerde conservatieve waarderingsgrondslagen van het fonds. Eind 2010 heeft de totale portefeuille een leegstand van 5,4%, gebaseerd op huurwaardes. De leegstand op basis van verhuurbare meters bedraagt 7,0%. Ondanks dat dit een stijging is ten opzichte van vorig boekjaar, wordt dit in de markt als laag beschouwd. De directie besteedt veel tijd en aandacht aan het invullen van deze leegstand en natuurlijk aan het voorkomen van nieuwe leegstand. Daarvoor is het noodzakelijk periodiek goed contact te hebben met de huurders.

Het renteniveau is nog steeds op een historisch laag niveau. Van onze totale financieringsportefeuille is momenteel 22% variabel gefinancierd. Per einde boekjaar bedraagt het gemiddeld rentepercentage op onze totale leningsportefeuille 4,2%. Het directe resultaat heeft zich in 2010 goed ontwikkeld en bedroeg 7,8% (2009: 7,4%). Dit hoge resultaat is te danken aan een goede bezetting van de panden, beheerste kostenontwikkeling en lagere rentekosten. Het indirecte resultaat bedroeg in 2010 -3,4% (2009: -14,3%). Dit negatieve resultaat wordt veroorzaakt door het afschrijven van de aankoopkosten en door de hierboven reeds genoemde afwaarderingen. Per saldo bedroeg de fondsperformance in 2010 4,3% (2009: - 6,9%). Dit betekent dat er een flink herstel van de fondsperformance heeft plaatsgevonden ten opzichte van 2009, ondanks dat de marktomstandigheden moeizaam waren. Het totale resultaat is van een verlies van € 3,9 mln. in 2009 omgebogen naar een winst van € 2,2 mln. in 2010.

Fondsontwikkelingen Begin 2010 ontvingen wij het trieste bericht van het overlijden van onze voorzitter van de Raad van Commissarissen, dhr. L.H.(Bertus) Pijper. Bertus heeft de jaren tot zijn overlijden met volle inzet en overgave bijgedragen aan de ontwikkeling van Inside Investments. Wij zullen hem herinneren als een betrokken, bevlogen en ter zaken kundige commissaris. Nadat eerst R.B.(Rogier) Albrecht de voorzittershamer heeft overgenomen na het overlijden van Bertus Pijper, is deze functie nu ingevuld door P.(Peter) de Munnik. De directiefunctie van Peter de Munnik is ingevuld door C. (Kees) Post. Dit laatste markeert een bijzonder moment in de geschiedenis van Inside Investments. Peter is vanaf de oprichting van het fonds directeur geweest en de directie is blij met zijn nieuwe rol in de Raad van Commissarissen. Nadat de groei van het fonds in 2009 door de crisis tot stilstand is gekomen, is door de directie en Raad van Commissarissen besloten de desinvesteringswensen van aandeelhouders niet meer te honoreren. Om toch een verkoopmogelijkheid te hebben is in 2009

een interne markt gecreëerd. In 2010 zijn er via de interne markt 17 pakketten verhandeld. Aan het einde van 2010 staan er een 11 tal pakketten in de verkoop en lijkt momenteel aan de koopzijde de interesse bij bestaande aandeelhouders minder. In juli 2010 is door de directie een businessplan opgesteld. Hierin is o.a. opgenomen het doel om binnen een periode van 4 jaar tot verkoop van de gehele portefeuille c.q. aandelen Inside Investments te komen. Vooralsnog houdt de directie zich nog steeds vast aan het businessplan. In 2010 is door de directie veel tijd en energie gestopt in de lopende herontwikkelingen en bouwplannen. Het betreft dan het aansturen van het proces, het acquireren van huurders en het financieren van de bouw. Momenteel is Inside Investments op 3 locaties (Rotterdam, Beverwijk en Aalsmeer) grootschalig aan het bouwen. Na afronding van de revitalisering van de winkelcentra zal het percentage winkels in onze vastgoedportefeuille verder toenemen.

- Arnhem: Met de huurder IF Technology is een nieuw 7 jarig contract gesloten, waardoor ook invulling is gegeven aan de leegstaande bovenverdieping. - Oldenzaal: In 2010 is aan dit pand grootschalig onderhoud uitgevoerd (zowel binnen- als buitenzijde). - Huis ter Heide: Hier kampen we op twee verdiepingen met leegstand (totaal 430 m2). Afgelopen jaar zijn wel twee huurcontracten verlengd met 4 en 10 jaar. - Aalsmeer: De verbouwing van de (hoofd)kantoren en distributiehallen van Perry Sport is in 2010 aangevangen. De totale investering bedraagt € 3,7 mln. Na de zomer 2011 vindt oplevering plaats, waarna het 10 jarig huurcontract in gaat. Het huurcontract met The Beach is verlengd in een nieuw 10 jarig huurcontract. Na verbouwing zal de jaarlijkse huurstroom ca. € 1 mln. gaan bedragen.

Ontwikkelingen in de beleggingsportefeuille

(Her)ontwikkelingsprojecten

Gedurende het jaar 2010 heeft zich in de bestaande vastgoedportefeuille een aantal meldenswaardige ontwikkelingen voorgedaan. We noemen hiervan:

Wijkwinkelcentrum Marinus Bolkplein te Rotterdam De bouwwerkzaamheden zijn in 2010 aangevangen en een gedeelte van de gerenoveerde winkels zijn reeds opgeleverd aan onder andere AH en Kruidvat. Momenteel is 81% verhuurd. De eindoplevering vindt plaats in de zomer van 2011. De waardering na oplevering bedraagt naar verwachting € 10,5 mln.

- Ede: De huurovereenkomst met Toyota Material Handling is verlengd tot 1 maart 2012, zodat dit pand in 2011 niet voor leegstand zal zorgen. - Venray: Het pand in Venray is in 2010 leeg gekomen, nadat de huurder niet meer aan zijn verplichtingen kon voldoen. - Amsterdam: Het pand aan het Buikslotermeerplein is nagenoeg helemaal verhuurd. Een nieuwe huurder in 2010 is Orthocenter, welke een 10 jarig contract heeft getekend. Fortis heeft zijn huurcontract afgekocht tot oktober 2011 en staat reeds leeg. - Almere: Een van de twee identieke panden staat leeg (396 m2). - Rotterdam, Bovenstraat: Het huurcontract met PontMeyer is met 5 jaar verlengd. - Naarden: Het huurcontract met de beide huurders (MCC/ Mascot) is verlengd tot 2015/2016. Hier hebben we nog wel een leegstand van 550 m2. - Utrecht, St. Jacobsstraat: In dit multitenant pand hebben er afgelopen jaar veel mutaties plaatsgevonden. ING heeft de leeggekomen ruimte van Fortis ingevuld (huurcontract tot 2013), Infraflex heeft verlengd tot 2016, de leeggekomen bovenverdieping is ingevuld door Compare Group (tot 2015), Bell Solutions heeft voor 5 jaar verlengd met een break–optie na 2,5 jaar.

Winkelcentrum Wijkerbaan te Beverwijk In 2010 zijn de bouwvergunningen voor uitbreiding en verbouwing van dit winkelcentrum verkregen en is, nadat de grond van de gemeente is gekocht, eind 2010 gestart met de bouw voor een nieuwe winkel met parkeerdak voor AH. De contracten voor overname van de bestaande AH winkel zijn getekend, zodat deze kan worden verbouwd en half 2011 worden opgeleverd aan Aldi. In totaliteit is 73% voorverhuurd. De waardering na oplevering bedraagt naar verwachting € 18,6 mln. Winkelcentrum de Gordiaan te Lelystad Met de gemeente Lelystad is een nieuwe samenwerkingsovereenkomst gesloten. In 2011 zal tot een oplossing moeten worden gekomen. Gezien de twijfelende markt in Lelystad, is dit de uitdaging voor 2011. Het totale project heeft momenteel een boekwaarde van € 15 mln., waarvan € 5 mln. met hypotheek gefinancierd. Dit betekent dat van het totale eigen vermogen van ruim € 51 mln. van Inside Investments, 20% geïnvesteerd is in dit object. Door de grote hoeveelheid gecreëerde leegstand, kan uit de huuropbrengsten nog net de rentelasten worden voldaan. In 2010 is onderhandeld met een geïnteresseerde partij over overname van deze ontwikkeling, maar dat heeft nog niet tot overeenstemming geleid.

7

Financiering

Vooruitzichten 2011

De banken die Inside Investments financieren zijn als volgt verdeeld: Bedrag

In 2011 zal veel tijd en energie gestoken worden in verdere ontwikkeling van onze locatie in Lelystad. Als zal blijken dat we niet in staat zijn de huidige positie tegen een voor ons aanvaardbare prijs te vervreemden, zullen we overwegen om dit zelf gefaseerd te gaan bouwen. Dit zal mede afhangen van de mogelijkheden tot verhuur van de nieuwbouw en financiering van de bouw.

-

ING ABN AMRO (incl. Fortis) SNS Bank Van Lanschot Bankiers FGH

€ € € € €

17,4 mln. 28,5 mln. 44,6 mln. 1,0 mln. 8,6 mln.

Totaal

€

100,1 mln.

De SNS Bank en Van Lanschot Bankiers hebben aangegeven bestaande financieringen te continueren, maar wensen geen uitbreiding meer van hun portefeuille. Dit heeft niets te maken met de kwaliteit van de debiteur Inside Investments, maar is enkel en alleen het gevolg van interne ontwikkelingen binnen de bank. Dit betekent wel dat de toch al niet grote concurrentie onder Nederlandse banken, verder afneemt.

In 2011 zullen de bouwwerkzaamheden in Rotterdam en Aalsmeer compleet worden afgerond en een groot gedeelte van de revitalisering van het winkelcentrum in Beverwijk. Verder zal de directie veel aandacht besteden aan de huurders om de leegstand in te vullen en nieuwe leegstand te beperken. De directie verwacht een direct rendement in 2011 van ca. 6%. Momenteel is het nog te vroeg een verwachting uit te spreken voor het indirect rendement.

Kentering van de markt 2010-2011

8

De verbouwingen in Aalsmeer (extra gefinancierd € 3 mln. Rente 5,1%) en Rotterdam (extra gefinancierd € 2,6 mln. Rente 4,5%) zijn gefinancierd door SNS Bank en de herontwikkeling in Beverwijk door ING (gefinancierd € 11,5 mln. Rente 1 maands Euribor +2,69%). De investeringen vergen echter een steeds groter deel eigen geld. Dit kan in de toekomst invloed hebben op het (dividend)beleid van het fonds. De totale loan to value bedraagt ultimo 2010 62,7%. De looptijd van de renteperiodes is als volgt: Bedrag Variabel <1 jaar <2 jaar <3 jaar <4 jaar <5 jaar Langer dan 5 jaar

€ € € € € € €

22,3 mln. 9,6 mln. 11,6 mln. 13,5 mln. 3,4 mln. 34,9 mln. 4,8 mln.

Totaal

€

100,1 mln.

Heel voorzichtig kruipt de Nederlandse economie uit het diepe dal dat de historie ingaat als “de kredietcrisis”. De kentering heeft in 2010 plaatsgevonden met name als gevolg van het feit dat de wereldhandel zich herstelde. De invoer van buitenlandse goederen steeg met 12,5%, onze uitvoer met 7,5%. Voor 2011 wordt een afvlakkende groei van in-en uitvoer geraamd van 5% en 2,5%. De bruto investeringen in de bedrijvensector stijgt voor het eerst in 2 jaar met 2,75% (in 2009 -/- 18,2% en in 2010 -/- 3,75%). De rekenmeesters van het Centraal Planbureau gaan in hun conceptraming voor 2011 en 2012 uit van een hogere economische groei, minder werkloosheid en een lager begrotingstekort. Voor dit jaar verwacht het CPB 1,75% groei, de werkloosheid daalt naar 4,5% en het CPB verwacht een begrotingstekort van 3,6% in plaats van 4,1% van het bruto binnenlands product. Deze daling is vooral het gevolg van hogere aardgasbaten. De overheidsfinanciën staan niettemin onder grote druk en dat vertaalt zich in een behoudend consumentenvertrouwen. Onzekerheid over o.a de hypotheekrenteaftrek en pensioenopbouw/inkomen resulteren in een voorzichtig aankoopgedrag. Echt herstel van de koopkracht zal in 2011 nog niet plaatsvinden. Voorlopig ziet het er naar uit dat de inflatie uitkomt op 1,5% à 2%. Huishoudens worden bij min of meer gelijke bruto inkomens geconfronteerd met hogere kosten voor energie, gezondheid, vervoer en een (te) lage spaarrente, waardoor het vrije deel van de bestedingen krapper is geworden.

9

Gelukkig is de hypotheekrente, alhoewel iets oplopend, relatief laag. De dynamiek in de koopwoningmarkt is nog niet hersteld vanwege gebrek aan consumentenvertrouwen. Het aantal transacties is weliswaar in het laatste kwartaal van 2010 met 17,7% flink toegenomen, maar het lek is nog niet boven. Met name duurdere woningen laten nog steeds een forse prijsdaling zien. Inmiddels is het aantal te koop staande woningen opgelopen tot ca. 180.000 eenheden en is de gemiddelde verkooptijd 133 dagen; in het duurdere segment 224 dagen. De prijsontwikkeling is na het hoogste punt in 2008 (€ 255.000) gedaald naar ca. € 230.000 per woning. Voor 2011 wordt een verdere prijsdaling verwacht van 2%. Er is een sterk toenemende vraag naar huurwoningen. Corporaties hebben de laatste 2 jaar veel betaalbare woningen gerealiseerd. Huurwoningen vormen met € 14 miljard de grootste beleggingscategorie in de Nederlandse portefeuilles van pensioenfondsen. In 2010 zijn volgens de Neprom 26.500 nieuwbouwwoningen verkocht, een stijging van ca. 40% ten opzichte van 2009. De ontwikkelaars hebben zich met name gefocust op de goedkopere sector. In 2011 is de invloed merkbaar van oplopende rente en twijfel over de hypotheekrenteaftrek. Verkopers zullen zich moeten conformeren aan de marktsituatie van vandaag en niet aan die van het verleden.

10

De detailhandel heeft in 2010 ca. 1% minder omgezet op een totaal van € 82,1 miljard. Het volume steeg miniem met 0,25%. De verwachting is dat de komende kwartalen een broos herstel zullen laten zien. Veel ondernemers hebben, op de met name mindere locaties, hun deuren moeten sluiten. Ook bekende winkelketens ontkomen niet aan de verminderde koopkracht en kunnen de race niet winnen vanwege flinterdunne marges en relatief hoge kosten. In de eerste helft van 2010 noteerden met name de woonwinkels ( -/-2%), schoenenzaken ( -/- 14%) , dhz ( -/-6 % ) , food-speciaalzaken ( -/-4,5%), computer winkels (-/- 11,6%) een teruglopende omzet. Ondanks de crisis doen de supermarkten het goed evenals o.a. fietsenwinkels. Na de afgelopen zomer plusten met name de elektronica - en de modebranche. Eveneens is de woonbranche uit het dal gekropen en plust sinds het 3e kwartaal van 2010. Het gebruik van internet door consumenten heeft een grote vlucht genomen, niet alleen om rechtstreeks artikelen te kopen maar ook om aanbieders on-line te selecteren en producten te vergelijken. Dit verkoopkanaal beïnvloedt het winkellandschap. Het is een grote uitdaging voor de retailers de juiste combinatie te vinden in de fysieke en virtuele wereld. De turbulente veranderingen in de markt hebben ons scherper gemaakt in ons doen en laten en ons geleerd dat we ons uiterst moeten inspannen om de snelle wereld bij te houden en mondiaal te denken en te handelen. Vandaag is niet meer gisteren. Binnen de eurozone heeft Nederland de geringste werkloosheid van de beroepsbevolking. Alle voortekenen zijn er dat de banengroei fors zal toenemen, met name in de productieve sector. Uitzendbureaus zijn weer nadrukkelijk aanwezig op de arbeidsmarkt.

Eerder is al vermeld dat de nationale staatsschuld explosief is opgelopen (ca. € 390 miljard). Op vele fronten zet de overheid het mes in de uitgaven om weer onder de toegestane grens van 3% te komen. De historie van de kaasschaafbezuinigingen is ten einde. Ook de Nederlandse vastgoedmarkt lijkt zich, zij het met veel moeite, te ontworstelen aan een lange periode van teruggang. Elke sector van het speelveld kampt nog met generale en specifieke bedreigingen waardoor het landschap van vastgoed aan verandering onderhevig is. Veel gemeenten bevriezen vastgoedprojecten en moeten forse verliezen incasseren in de grondopbrengsten. Landelijk gaat het hierbij om ca. 4 á 5 miljard euro voor met name kantoor- en bedrijfsgebouwen. Afgezien van financieringsmogelijkheden spelen landelijke demografische factoren zoals vergrijzing en bevolkingskrimp in diverse provincies ook een belangrijke rol. Voorts is een vrij nieuw fenomeen actueel geworden, namelijk het “Het Nieuwe Werken”. Steeds meer organisaties willen dit socialere werkmodel implementeren dat leidt tot aanpassing van de huisvesting. Het metrage per werkplek zal in ieder geval af gaan nemen met ca. 20%, en van verdere invloed zijn op de toch al grote leegstand van kantoren. Daarnaast ontdekt de markt het verduurzamen van vastgoed. Onze focus zal dan ook meer dan voorheen gericht moeten zijn op duurzaam investeren waarvan ook Inside Investments inmiddels de meerwaarde en noodzaak heeft onderkend. Het gaat hierbij om de afweging tussen levensduur verlengen, de investeringen die daarmee gemoeid zijn en de te realiseren meerwaarde. De kantorenmarkt kent een totale voorraad van ca. 46 miljoen m2 met een leegstandspercentage van 14%. De verwachting is dat de eerder al genoemde ontwikkelingen leiden tot een verdere afname van het bestand tot 37 miljoen m2 kantoren. Landelijke regie is noodzakelijk en alle creativiteit moet worden benut om de kapitaalvernietiging zo klein mogelijk te houden. Markt en overheid moeten samenwerken aan de oplossing. Zo hier en daar worden kantoren middels herbestemming al uit de markt genomen. Ook merken wij dat verhuizing van bestaand naar nieuw elders vertraagd wordt uitgevoerd of dat huurcontracten worden verlengd op het oude adres . Dit onder de voorwaarde dat verhuurder bereid is het vastgoed te moderniseren (gevel , entree, installaties e.d.). Winkelvastgoed wordt steeds vaker herontwikkeld en dit is het motto voor de komende jaren. De planvoorraad van retailvastgoed vertoont al enkele jaren een neergaande beweging. Vergrijzing, krimp van de bevolking, verminderde koopkracht en internet hebben forse invloed op de grootte van het winkelareaal en -bestand. De retailketens hebben naast hun fysieke winkels ook on-line winkelen geïntroduceerd en spelen in op de individuele winkelvoorkeuren van de consument. De verwachting is dat de invloed van de technologie steeds groter en complexer wordt en niet moet worden onderschat.

Inside Investments is al jaren betrokken bij herontwikkelingen van verouderde winkelcentra en wil de ervaring in deze specifieke markt dan ook graag continueren. In de loop van 2011/2012 worden de wijkwinkelcentra Lage Land in Rotterdam en Wijkerbaan in Beverwijk opgeleverd. De pijn in het winkelvastgoed zit met name in de leegstand in de aanloopstraten naar het kernwinkelapparaat, winkelstrips op buurtniveau, in qua inwonertal afkalvende woongebieden en op de locaties, buiten de regionale verzorgingcentra, waar veel te veel grootschalige winkels zijn gerealiseerd. Op de “( woon) boulevards” in de grote steden zijn de GDV/ PDV branches en ketens nog voldoende vertegenwoordigd. Nieuwe verhuurtransacties zijn echter beperkt. Van de ca. 220.000 winkelpanden staan er ca. 13.500 leeg, voornamelijk in Zeeland en Limburg ; ook het noorden van Nederland ziet zich geplaatst voor dezelfde problematiek. Op de zgn. A -1 locaties is een stabiel leegstandspercentage van slechts 2%, op C-stand echter is dit inmiddels opgelopen tot 12,3%. De afgelopen 10 jaar is het aantal winkelpassanten in winkelstraten gedaald. Als trend zien we wel dat de consumenten gericht funshoppen in combinatie met de vele vormen van horeca die men tegenwoordig aantreft. Sommige branches zijn uit het straatbeeld verdwenen en naar winkelgebieden buiten de stad verhuisd. Niettemin is er in 2010 ruim 430.000 m2 winkelvloeroppervlak bijgekomen. De koopprijs voor winkelvastgoed is de afgelopen 2 jaar gedaald met ca. 1 á 2 keer de huurfactor. Beleggers richten zich inmiddels weer volledig op goed verhuurd winkelvastgoed in de hoop dat ze nog voor een redelijke prijs zaken kunnen doen. Met een huurfactor van 14 á 15 keer de huur is het oude peil weer in zicht. (equivalent van een bar van 6,67% á 7,15%). De kantorenmarkt herstelt niet vanzelf en er ontstaat een tweedeling van een relatief gezond deel en een incourant deel. Kantoren gelegen op aantrekkelijke binnenstedelijke locaties in de grote steden en sterke deelgebieden zullen weinig leegstand kennen. Zij zijn veelal modern van architectuur en voorzien van duurzame installaties. Zit je er even buiten dan loop je het risico van langdurige leegstand en bij een transactie een lagere huur. De directie van Inside Investments investeert veel van haar tijd in rechtstreekse contacten met haar huurders teneinde al in een vroeg stadium de signalen op te vangen over het wel en wee van de huurder.

Is de huurder tevreden over technische- en administratieve beheerzaken; voldoet het gehuurde aan zijn eisen, hoe zijn de verwachtingen in zijn branche; hoe draait hij zelf en trachten te weten te komen of hij zal doorhuren dan wel overweegt te vertrekken en zo ja, waarom. Kortom, actief beheer en tijdige en regelmatige monitoring van onze huurders verkleint het leegstandsrisico. Onze kantoor- en bedrijfspanden zijn realistisch gewaardeerd tussen de 9 en 11,5 keer de huur. Logistiek vastgoed ondervindt nog een staartje van de recessie die deze sector in zwaar weer heeft gebracht. Op de belangrijke vervoersknooppunten wordt weer verhuurd en gebouwd omdat het internationale transport van transitogoederen enorm is toegenomen. De huurprijzen liggen nog onder het oude niveau van rond de € 35 á € 40 per m2 per jaar maar zijn stijgende. De beleggingsmarkt herstelt zich nu duidelijk en is in 2010 uitgekomen op een groei van 45% ten opzichte van het volume van 2009. De transacties beperken zich nagenoeg alleen tot eerste klas vastgoed; secundair vastgoed wordt amper verhandeld. In de kantorensector zijn het uitsluitend professionele buitenlandse beleggers die panden op super A1 locaties verwerven in de grote steden van de Randstad. In de winkelsector zijn het met name de Nederlandse beleggers die investeringen doen. Inside Investments heeft zich afzijdig moeten houden van de handelsmarkt vanwege het gebrek aan inkomende gelden van toetreders en hoge investeringen in met name de winkelprojecten en het DC/hoofdkantoor van Perry Sport. De dynamiek is zo op het oog beperkt geweest maar de nieuw te realiseren objecten die in de loop van dit jaar en volgend jaar gestalte krijgen, de persoonlijke aandacht voor onze huurders, en het verkleinen van de leegstand geven ons desalniettemin het gevoel dat het belang van u, onze aandeelhouders, met deze werkwijze onze maximale aandacht heeft gekregen. Ook in 2011 zullen wij ons met kracht inzetten de resultaten te behalen die wij ons hebben opgelegd. IJsselstein, maart 2011 Directie Side Management B.V.

11

7.1

Geconsolideerde Balans per 31 december 2010 Activa

toelichting

31-12-2010

31-12-2009

€

€

Vaste Activa Beleggingen in onroerende zaken

7.5.1

159.777.066

155.742.666

Financiële vaste activa

7.5.2

-

939 159.777.066

155.743.605

Vlottende Activa Vorderingen en overlopende activa

7.5.3

Liquide middelen

911.127

808.220

627.708

1.848.717

Totaal activa

1.538.835

2.656.937

161.315.901

158.400.542

12

Verdeling vastgoedportefeuille 2009

35,1%

40,8%

23,1%

Winkelruimte

Woonruimte

1,0%

Bedrijfsruimte

Kantoorruimte

Passiva

toelichting

31-12-2010

31-12-2009

€

€

Eigen Vermogen Geplaatst kapitaal

7.5.4

33.362.664

33.096.068

Agio

7.5.5

6.550.597

7.733.742

Herwaarderingsreserve

7.5.6

8.907.931

9.257.324

Algemene Reserve

7.5.7

2.300.906

273.329 51.122.098

50.360.463

Voorzieningen

7.5.8

6.670.099

6.743.349

Langlopende schulden

7.5.9

100.147.153

98.952.429

Kortlopende schulden en overlopende passiva

7.5.10

3.376.551

2.344.301 13

Totaal passiva

161.315.901

158.400.542

Verdeling vastgoedportefeuille 2010

33,9%

42,6%

22,8%

Winkelruimte

Woonruimte

0,8%

Bedrijfsruimte

Kantoorruimte

7.2

Geconsolideerde Winst- en verliesrekening over 2010 Activa

toelichting

2010

2009

€

€

Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengsten Overige opbrengsten

11.431.343

11.696.864

-

175 11.431.343

11.697.039

Waarde mutaties Gerealiseerde waardemutaties

7.5.13

Ongerealiseerde waardemutaties

7.5.14

80.443

285.155

1.978.489 -

9.078.0711.898.046 -

8.792.916 -

Overige bedrijfskosten

14

Exploitatiekosten

7.5.15

1.955.377 -

2.211.724-

Algemene kosten

7.5.16

625.953 -

643.5122.581.330 -

2.855.236 -

6.951.967

48.887

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

7.5.17

Rentelasten en soortgelijke kosten

7.5.18

Resultaat voor belastingen Belastingen

Resultaat na belastingen

7.5.19

8.759

61.752

4.142.696 -

4.174.9864.133.937 -

4.113.234 -

2.818.030

4.064.347 -

617.085 -

2.200.945

217.434

3.846.913 -

7.3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2010 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

2010

2009

€

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat na belastingen Mutatie voorzieningen Toename / Afname vorderingen Afname / Toename kortlopende schulden Mutatie aandelenkapitaal Mutatie agio Mutatie herwaarderingsreserve Mutatie algemene reserve (inkoop eigen aandelen) Mutatie algemene reserve (verkoop aandelen) Mutatie algemene reserve

2.200.945 73.250 102.907 1.032.250 266.596 127.965 349.393 471.125 349.393

3.846.913 1.040.472 72.691 1.567.227 1.996.474 761.769 1.996.474

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Uitgekeerd dividend

3.922.724 2.304.996 -

5.620.152 1.950.354 -

1.617.728

7.570.506 -

1.978.489 6.012.889 939

9.078.071 4.412.979 3.754

4.033.461 -

13.494.804

2.415.733 -

5.924.298

Afname / toename langlopende schulden minus aflossingen

1.194.724

5.739.135 -

Toename / afname geldmiddelen

1.221.009 -

15 Kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Herwaardering materiele vaste activa Investeringen / desinvesteringen in materiele vaste activa Desinvestering in financiele vaste activa

kasstroom uit financieringsactiviteiten

185.163

7.4

Algemene toelichting Op de rechtspersoon is van toepassing het jaarrekeningregime voor middelgrote ondernemingen als bedoeld in artikel 2:396 BW. Rapportering vindt plaats op basis van toepassing van het regime voor middelgrote ondernemingen. De geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening zijn beide opgesteld in overeenstemming met titel 9 Boek 2 BW.

Consolidatie De balans en winst- en verliesrekening in deze rapportage betreffen de geconsolideerde cijfers van Inside Investments NV, Bloemenlust Vastgoed Aalsmeer B.V. en Pantarhei B.V.

Activiteiten De activiteiten van Inside Investments N.V. en haar groepsmaatschappijen betreffen met name het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van onroerend goed alsmede de financiering daarvan. Inside Investments N.V. is statutair gevestigd te IJsselstein, Utrechtsestraat 7a.

7.4.1

Grondslagen van waardering van activa en passiva Beleggingen in onroerende zaken


De beleggingen in onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde.

De financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor eventuele oninbaarheid wordt een voorziening getroffen.

16

De beleggingen zijn in dit verband te onderscheiden in beleggingsvastgoed en (her-) ontwikkelingsvastgoed. Voor beleggingsvastgoed vindt de berekening van de actuele waarde plaats door de actuele huur (bij leegstand te vermeerderen met de ingeschatte jaarhuur rekening houdende met leegstandskosten) te vermeningvuldigen met de oorspronkelijke aankoopfactor exclusief aankoopkosten. Indien marktomstandigheden daartoe aanleiding geven wordt de factor hierop aangepast. Bij (her-)ontwikkelingsvastgoed vindt de berekening van de actuele waarde plaats door de verkrijgingsprijs te vermeerderen/ verminderen met het geprognosticeerde ontwikkelingsresultaat waarbij rekening gehouden wordt met de bijbehorende ontwikkelingsrisico’s. In beginsel wordt jaarlijks circa éénderde van de portefeuille getaxeerd door externe deskundigen. De transactiekosten en overdrachtsbelasting bij aankoop worden separaat van de beleggingen in onroerende zaken geactiveerd en in 5 jaar afgeschreven.

Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor eventuele oninbaarheid wordt een voorziening getroffen. Vooruitbetaalde rente De kosten van het herfinancieren van leningen worden geactiveerd en afgeschreven over de looptijd van de nieuwe rentevastperiode van de desbetreffende lening. Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen Deze voorziening betreft latent verschuldigde vennootschapsbelasting over het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van de materiële vaste activa, berekend tegen de contante waarde van het nominale belastingtarief. Ultimo het verslagjaar bedraagt dit percentage 12,5%. Overige activa en passiva

Zowel gerealiseerde als ongerealiseerde waardemutaties worden in de winst-en verliesrekening verantwoord. Ten laste van de vrije reserves wordt een herwaarderingsreserve gevormd.

Alle overige posten in de balans worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

7.4.2

Grondslagen van resultaatbepaling Onder netto-omzet wordt verstaan de opbrengst uit leveringen van goederen en diensten aan derden onder aftrek van kortingen en dergelijke en van over de omzet geheven belastingen.

De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen van waardering toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden verantwoord in het jaar waarin de goederen zijn geleverd c.q de diensten zijn verricht. De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten.

17

7.5

7.5.1

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2010 31-12-2010

31-12-2009

€

€

Beleggingen in onroerende zaken Het verloop van het onroerend goed in exploitatie kan als volgt worden weergegeven:

7.5.2

Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijving geactiveerde aankoopkosten Herwaardering

155.742.666 6.290.593 277.704 1.286.655 691.834 -

Stand per 31 december

159.777.066

155.742.666

-

939

162.023 459.267 289.837

313.613 49.407 445.200

911.127

808.220

251.343 44.482 133.802 -

384.043 45.232 115.662 -

162.023

313.613

190.843 268.424

49.407

459.267

49.407

35.349 230.331 24.157

34.837 277.178 73.548 59.637

289.837

445.200

Financiële vaste activa Vordering BT

7.5.3

Vorderingen en overlopende activa

7.5.3.1

Debiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa en overige vorderingen

7.5.3.2

18

7.5.3.3

169.233.716 2.314.243 6.727.222 1.365.330 7.712.741 -

Alle vorderingen en overlopende activa, uitgezonderd een bedrag van € 230.331 hebben een resterende looptijd van minder dan een jaar.

7.5.3.1

Debiteuren Te ontvangen huren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

7.5.3.2

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting

7.5.3.3

Overlopende activa en overige vorderingen Vooruitbetaalde erfpacht Vooruitbetaalde rente Nog af te rekenen servicekosten Overige vorderingen en transitoria

Eigen Vermogen 7.5.4

Geplaatst kapitaal Het geplaatste kapitaal bedroeg oorspronkelijk € 13.470.760 bestaande uit 13.470.760 aandelen van € 1,= Ultimo 31 december 2010 bedroeg het geplaatste kapitaal 33.362.664,= bestaande uit 33.362.664 aandelen van € 1,= Hiervan worden geen aandelen door de vennootschap zelf gehouden. Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bestaat uit 67.350.00 aandelen van € 1,=

7.5.5


7.5.7

31-12-2009

€

€

Agio Stand per 1 januari Aanpassing voorgaand jaar Dividenduitkering Dotatie i.v.m. uitgifte en plaatsing nieuwe aandelen

7.5.6

31-12-2010

7.733.742 1.311.110 127.965 6.550.597

10.956.622 1.272.526 1.950.354 7.733.742

19

Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari Aanpassing voorgaand jaar Herwaardering onroerend goed Herwaardering realisatie

9.257.324 349.393 -

9.664.961 3.108.101 1.996.474 1.519.264 -


8.907.931

9.257.324

Stand per 1 januari Aanpassing voorgaand jaar Bij: uit resultaatbestemming

273.329 2.200.945

1.678.310 1.835.575 3.846.913 -

Mutatie herwaarderingsreserve (per saldo) Mutatie herwaarderingsreserve realisatie Inkoop eigen aandelen Verkoop aandelen Dividenduitkering

2.474.274 349.393 471.125 993.886 -

4.004.178 1.996.474 1.519.264 761.769 -

Algemene Reserve


2.300.906

273.329

7.5.8

Voorzieningen

7.5.8.1

Voorziening latentie belastingverplichtingen Voorziening groot onderhoud

7.5.8.2

7.5.8.1

31-12-2010

31-12-2009

€

€

6.670.099 -

6.468.157 275.192

6.670.099

6.743.349

Stand per 1 januari Af: Aanpassing voorgaand jaar Bij: Dotatie i.v.m herwaardering onroerend goed Bij: Dotatie i.v.m. fiscale afschrijvingen Bij: Dotatie i.v.m. onderhoudsvoorziening Af: Vrijval i.v.m. verkoop onroerend goed Bij: Dotatie vorming HIR

6.468.157 58.947 247.309 256.893 112.731 16.318 36.998

7.324.918 29.608 1.134.760 224.225 500.898 525.064


6.670.099

6.468.157

Voorziening latente belastingverplichtingen Deze voorziening is gevormd als het gevolg van verschillen in commerciële en fiscale waardering van de onroerende zaken

20 7.5.8.2

Voorziening groot onderhoud Stand per 1 januari Dotatie onderhoudsvoorziening Bestedingen (uitgevoerd onderhoud) Stand per 31 december

275.192 275.192 -

458.903 183.711 275.192

7.5.9

31-12-2010

31-12-2009

€

€

Langlopende schulden De externe financieringen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Hypothecaire leningen met een looptijd < 1 jaar Hypothecaire leningen met een looptijd > 1 jaar - < 5 jaar Hypothecaire leningen met een looptijd > 5 jaar

Stand per 1 januari Nieuw opgenomen financieringen Tussentijdse en eindaflossing

Zutphen Zutphen Utrecht Zwolle Amsterdam Lelystad Aalsmeer Aalsmeer Ede/Venray/Almere Oldenzaal Kerkrade * Rotterdam Zwolle Naarden Maastricht Utrecht ** Arnhem Huis ter Heide Huis ter Heide Zutphen Den Bosch Houten Houten Rotterdam Beverwijk

10.867.372 20.391.500 67.693.557

100.147.153

98.952.429

98.952.429 3.640.926 2.446.202 -


Onderpand

2.807.012 70.110.518 27.229.623

104.691.564 5.739.135 -

100.147.153

Verval datum

Oorspronkelijke hoofdsom

Rentepercentage

01-12-15 01-12-15 28-08-28 01-01-15 01-10-18 01-12-15 01-12-15 01-12-15 01-05-31 20-08-32 01-07-11 01-07-12 01-07-12 01-07-13 01-10-14 01-04-11 03-12-12 01-01-18 01-01-18 06-12-32 01-04-41 01-11-13 01-11-18 01-09-15 01-04-12

22.689.011 4.084.022 4.750.000 3.000.000 6.800.000 5.593.750 4.500.000 3.028.500 4.800.000 2.495.800 1.200.000 4.500.000 2.300.000 3.300.000 3.910.000 6.090.000 5.600.000 3.000.000 1.250.000 1.750.000 6.000.000 4.500.000 1.000.000 6.500.000 6.000.000

4,250% Euribor + 1,75% Euribor + 1,3% Euribor +2,2% Euribor + 0,90% 4,250% 4,250% 5,100% 4,950% Euribor +1,0% Euribor + 1,5% 5,610% 5,660% 3,95% 4,100% 4,800% 5,400% 5,350% 5,350% Euribor +2,25% 4,780% 4,683% Euribor + 1,45% 4,500% Euribor + 2,69%

98.952.429

Saldo

Aflossing 2011 21

Stand per 31 december * rekening-courant faciliteit ** onderhandeling met de bank over de voortzetting zijn gaande. Verstrekte zekerheid: hypothecaire inschrijving op de onroerende zaken.

20.450.246 3.486.734 3.789.789 2.630.640 6.256.000 4.964.453 3.892.500 495.972 4.188.000 2.171.346 1.038.350 4.185.000 2.142.150 2.953.500 3.490.000 5.453.700 5.236.000 2.727.240 1.250.000 1.592.500 5.550.000 4.500.000 800.000 5.575.333 1.327.700

226.896 40.840 156.000 81.120 272.000 139.848 135.000 216.556 144.000 99.832 60.000 90.000 46.200 99.000 120.000 181.800 112.000 90.920 52.500 180.000 100.000 162.500 -

100.147.153

2.807.012

31-12-2010

31-12-2009

€

€

7.5.10 Kortlopende schulden en overlopende passiva

7.5.10.1 7.5.10.2

Krediteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva en overige schulden

1.582.121 11.289 1.783.141

304.200 299.405 1.740.696

3.376.551

2.344.301

11.289

162.809 129.508 7.088

11.289

299.405

121.820 213.125 880.318 272.694 84.552 139.250 71.382

400.609 301.397 474.820 256.043 144.080 163.747

1.783.141

1.740.696

Alle kortlopende schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van minder dan een jaar.

7.5.10.1

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Dividendbelasting Loonheffing

7.5.10.2

22

Overlopende passiva en overige schulden Investeringsverplichting Nog te betalen onderhoudskosten Vooruitontvangen huren Waarborgsommen Nog af te rekenen servicekosten Te betalen rente Overige overlopende passiva

7.5.11 Niet in de balans opgenomen regelingen Inside Investments N.V. vormt met ingang van 9 juni 2006 een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Bloemenlust Vastgoed Aalsmeer BV en Pantarhei B.V. Op grond daarvan is Inside Investments N.V. hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. Inzake de onroerende zaken Buikslotermeerplein te Amsterdam, Winkelcentrum Lage Land en Bovenstraat te Rotterdam is sprake van erfpacht met een looptijd tot resp. 2016, 2039 en eeuwigdurend. De erfpachtcanon voor 2011 bedraagt € 97.792,= Ten behoeve van de verstrekte hypothecaire leningen zijn de huurpenningen verpand. Ter realisatie van een aantal projecten zijn ultimo 2010 verplichtingen aangegaan voor: herontwikkeling WC Lage Land te Rotterdam herontwikkeling WC Wijkerbaan te Beverwijk herontwikkeling WC Gordiaan te Lelystad Verbouwing Perry Sport te Aalsmeer

€ € € € €

1,6 9,8 1,7 2,3

mio mio mio mio

15,4 mio

7.5.12 Overige informatie Personeelsbestand Bij de vennootschap waren gedurende 2010 geen personeelsleden in dienst (2009:0)

7.5

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 31-12-2010

31-12-2009

€

€

Waardemutaties 7.5.13 Gerealiseerde waardemutaties Gerealiseerd door verkoop

80.443

285.155

80.443

285.155

1.286.655 691.834 -

1.365.330 7.712.741 -

1.978.489 -

9.078.071 -

170.542 277.541 94.726 21.031 381.867

179.510 298.537 94.147 9.675 380.389

323.386 82.528 10.000 28.557 94.472 236.761 38.561 195.405

613.664 60.054 65.420 34.968 54.792 233.976 32.479 154.113

1.955.377

2.211.724

473.649

494.585

30.700 4.200 48.918 23.030 26.115 10.881 3.436 5.024

27.000 2.500 2.250 39.558 14.808 15.760 13.774 30.270 3.007

625.953

643.512

7.5.14 Ongerealiseerde waardemutaties Afschrijving aankoopkosten Herwaardering beleggingen in onroerende zaken

Overige bedrijfskosten 7.5.15 Exploitatiekosten Verzekeringen Zakelijke- en gemeentelijke lasten Erfpacht Bijdrage v.v.e. Beheervergoeding Side Management B.V. (3% van de door Inside Investments N.V. gefactureerde huuropbrengsten in het boekjaar.) Onderhoudskosten en dotatie voorziening groot onderhoud Courtage Taxatiekosten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Niet verrekenbare omzetbelasting Promotionele bijdrage Eijerkamp Juridische kosten/incassokosaten Overige exploitatiekosten

7.5.16 Algemene kosten Managementvergoeding Side Management B.V. (0,3% van het totaal belegd vermogen gedurende het boekjaar) Accountant ** Belastingadviezen Overige adviezen Commissarissenvergoeding Notariskosten Representatiekosten / vergaderingen Drukwerk Reclame- en promotiekosten Overige algemene kosten

**) De accountantskosten hebben betrekking op de dienstverlening door Ernst & Young Accountants LLP en betreffen de controle van de jaarrekening.

23

31-12-2010

31-12-2009

€

€

Financiële baten en lasten 7.5.17 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten minus kosten banken Overige rentebaten

8.488 265

51.656 10.096

8.753

61.752

4.074.253 5.893 62.550

4.167.621 6.010 1.355

4.142.696

4.174.986

7.5.18 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente hypothecaire leningen Overige rentelasten Afsluitprovisie

7.5.19 Belastingen 24

Vennootschapsbelasting Mutatie latente belastingverplichtingen herwaarderingen Mutatie latente belastingverplichtingen

415.143 247.309 449.251 617.085

639.327 1.134.760 277.999 217.434 -

7.6

Fiscale positie Inside Investments N.V. vormt met ingang van 9 juni 2006 een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Bloemenlust Vastgoed Aalsmeer BV en Pantarhei B.V. Het belastbare bedrag per 31 december 2010 is als volgt berekend €

€

Resultaat voor belastingen volgens winst- en verliesrekening

2.818.030

Ongerealiseerde waardemutaties/ Gerealiseerde waardemutaties Fiscaal hogere boekwinst verkoop onroerend goed Fiscaal hogere afschrijvingen Vorming Herinvesteringsreserve Dotatie onderhoudsvoorziening

1.978.489 130.543 2.055.124 210.987 534.394 691.473 -

Belastbaar bedrag

2.126.557

De hierover verschuldigde vennootschapsbelasting bedraagt: 20,00% over € 200.000 25,50% over € 1.926.557

40.000 491.272

25

Totaal te betalen vennootschapsbelasting 2010

531.272

Verschuldigde vennootschapsbelasting ultimo 2010 In de balans ultimo 2010 is een bedrag opgenomen van € 190.843,= voor nog te ontvangen vennootschapsbelasting. Het verloop van deze fiscale positie is als volgt weer te geven:

Stand per 01-01-10

2008 2009 2010

Ontstaan

Betaald/ Ontvangen

Stand per 31-12-10

7.330 155.479 -

116.129 531.272 -

7.330 39.350 722.115

190.843

162.809-

415.143-

768.795

190.843

7.7

Vennootschappelijke Balans per 31 december 2010 (na verwerking voorstel resultaatbepaling)

Activa

toelichting

31-12-2010

31-12-2009

€

€

Vaste Activa Beleggingen in onroerende zaken

7.9.1

140.915.257

141.010.839


7.9.2

26.456.488

25.481.548 167.371.745

166.492.387

Vlottende Activa Vorderingen en overlopende activa

7.9.3

Liquide middelen

807.347

564.753

534.737

1.757.629

26

Passiva

1.342.084

2.322.382

168.713.829

168.814.769

31-12-2010

31-12-2009

€

€

Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agio Herwaarderingsreserve Algemene Reserve

7.9.4

33.362.664 6.550.597 8.907.931 2.300.906

33.096.068 7.733.742 9.257.324 273.329 51.122.098

50.360.463

Voorzieningen

7.9.5

5.222.813

5.306.336

Langlopende schulden

7.9.6

90.183.348

91.083.429


7.9.7

22.185.570

22.064.541

168.713.829

168.814.769

7.8

Vennootschappelijke Winst- en verliesrekening over 2010 toelichting

2010

2009

€

€

Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengsten Overige opbrengsten

10.389.681 -

10.458.248 175 10.389.681

10.458.423

Waarde mutaties Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutaties

7.9.8 7.9.9

6.891 1.978.483-

81.5049.078.0711.971.592-

9.159.575 -

Overige bedrijfskosten Exploitatiekosten Algemene kosten

7.9.10 7.9.11

1.658.278625.403-

1.954.785642.3972.283.681-

2.597.182 -

6.134.408

1.298.334 -

Financiële baten en lasten 27 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

7.9.12 7.9.13

Resultaat voor belastingen Resultaat deelnemingen

8.848 4.671.772-

61.859 4.704.0754.662.924-

4.642.216 -

1.471.484

5.940.550 -

975.879 2.447.363

Belastingen Resultaat na belastingen

7.9.14

246.4182.200.945

1.455.174 4.485.376 638.463 3.846.913 -

7.9

Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2010 Algemeen De jaarrekening van Inside Investments N.V. is opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De geconsolideerde groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. Voor de grondslagen van waardering van de overige activa en passiva wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Hetzelfde geldt ten aanzien van de methode van resultaat bepaling.

7.9.1

Beleggingen in onroerende zaken Het verloop van het onroerend goed in exploitatie kan als volgt worden weergegeven: 31-12-2010

31-12-2009

€

€

Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijving geactiveerde aankoopkosten Herwaardering

141.010.839 2.160.611 277.704 1.286.655 691.834 -


140.915.257

148.471.155 1.699.259 1.446.8347.712.741141.010.839

28

7.9.2

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarop invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de waarderingsgrondslagen zoals die gelden voor deze jaarrekening. Voor een overzicht van de hieronder begrepen deelnemingen wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2010 Het verloop van de post deelnemingen in groepsmaatschappijen is als volgt: 31-12-2010

31-12-2009

€

€

Deelnemingen Stand per 1 januari Resultaat deelnemingen

25.480.609 975.879

24.025.435 1.455.174


26.456.488

25.480.609

-

939

26.456.488

25.481.548

Leningen Vordering BT Totaal Financiële vaste activa

7.9.3

7.9.3.1 7.9.3.2 7.9.3.3

Vorderingen en overlopende activa

Debiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa en overige vorderingen

31-12-2010

31-12-2009

€

€

82.404 459.263 265.680

105.804 59.555 399.394

807.347

564.753

213.713 2.493 133.802 -

219.717 1.749 115.662-

Alle vorderingen en overlopende activa, uitgezonderd een bedrag van € 230.331 hebben een resterende looptijd van minder dan een jaar.

7.9.3.1

Debiteuren Te ontvangen huren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

7.9.3.2

190.843 268.420

59.555

459.263

59.555

35.349 230.331 -

33.963 38.822 277.177 49.432

265.680

399.394

Overlopende activa en overige vorderingen Vooruitbetaalde erfpacht Nog af te rekenen servicekosten Vooruitbetaalde rente Overige vorderingen en transitoria

7.9.4

105.804

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting

7.9.3.3

82.404

Eigen Vermogen Het eigen vermogen en resultaat volgens de enkelvoudige jaarrrekening zijn gelijk aan het eigen vermogen en resultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening. Voor een toelichting op de posten wordt verwezen naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening.

29

7.9.5

7.9.5.1 7.9.5.2

7.9.5.1

Voorzieningen

Voorziening latentie belastingverplichtingen Voorziening groot onderhoud

31-12-2010

31-12-2009

€

€ 5.222.813 -

5.048.168 258.168

5.222.813

5.306.336

Stand per 1 januari Bij : Dotatie i.v.m herwaardering onroerend goed Bij : Dotatie i.v.m. fiscale afschr. / HIR / voorziening onderhoud

5.048.168 247.309 421.954

5.939.282 1.134.760243.646


5.222.813

5.048.168

Voorziening latente belastingverplichtingen Deze voorziening is gevormd als het gevolg van verschillen in commerciële en fiscale waardering van de onroerende zaken.

7.9.5.2

30

Voorziening groot onderhoud Stand per 1 januari Dotatie onderhoudsvoorziening Bestedingen (uitgevoerd onderhoud) Stand per 31 december

258.168 258.168 -

440.625 182.457258.168

7.9.6

31-12-2010

31-12-2009

€

€

Langlopende schulden De externe financieringen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Hypothecaire leningen met een looptijd < 1 jaar Hypothecaire leningen met een looptijd > 1 jaar - < 5 jaar Hypothecaire leningen met een looptijd > 5 jaar

2.292.956 27.229.623 60.660.769

10.673.872 20.391.500 60.018.057

90.183.348

91.083.429

Stand per 1 januari Nieuw opgenomen financieringen Tussentijdse en eindaflossing

91.083.429 1.327.700 2.227.781 -

93.486.345 2.402.916-


90.183.348

91.083.429

Onderpand

Zutphen Zutphen Utrecht Zwolle Amsterdam Lelystad Ede/Venray/Almere Oldenzaal Kerkrade Rotterdam Zwolle Naarden Maastricht Utrecht Arnhem Huis ter Heide Huis ter Heide Zutphen Den Bosch Houten Houten Beverwijk

Verval datum

Oorspronkelijke hoofdsom

Rentepercentage

01-12-15 01-12-15 28-08-28 01-01-15 01-10-18 01-12-15 01-05-31 20-08-32 01-07-11 01-07-12 01-07-12 01-07-13 01-10-14 01-04-11 03-12-12 01-01-18 01-01-18 06-12-32 01-04-41 01-11-13 01-11-18 01-04-12

22.689.011 4.084.022 4.750.000 3.000.000 6.800.000 5.593.750 4.800.000 2.495.800 1.200.000 4.500.000 2.300.000 3.300.000 3.910.000 6.090.000 5.600.000 3.000.000 1.250.000 1.750.000 6.000.000 4.500.000 1.000.000 6.000.000

4,250% Euribor + 1,75% Euribor + 1,3% Euribor +2,2% Euribor + 0,90% 4,250% 4,950% Euribor +1,0% Euribor + 1,5% 5,610% 5,660% 3,95% 4,100% 4,800% 5,400% 5,350% 5,350% Euribor +2,25% 4,780% 4,683% Euribor + 1,45% Euribor + 2,69%

Saldo

Aflossing 2011 31


Verstrekte zekerheid : hypothecaire inschrijving op de onroerende zaken.

20.450.246 3.486.734 3.789.789 2.630.640 6.256.000 4.964.453 4.188.000 2.171.346 1.038.350 4.185.000 2.142.150 2.953.500 3.490.000 5.453.700 5.236.000 2.727.240 1.250.000 1.592.500 5.550.000 4.500.000 800.000 1.327.700

226.896 40.840 156.000 81.120 272.000 139.848 144.000 99.832 60.000 90.000 46.200 99.000 120.000 181.800 112.000 90.920 52.500 180.000 100.000 -

90.183.348

2.292.956

7.9.7

7.9.7.1 7.9.7.2 7.9.7.3


Krediteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Rekening courant groepsmaatschappijen Overlopende passiva en overige schulden

31-12-2010

31-12-2009

€

€ 1.086.812 11.289 19.565.402 1.522.067

254.639 299.405 19.981.519 1.528.978

22.185.570

22.064.541

11.289

162.809 129.508 7.088

11.289

299.405

66.017 139.105 729.058 272.694 139.250 18.165 16.149 141.629

298.228 281.941 445.553 251.954 105.473 31.958 113.871

1.522.067

1.528.978

Alle kortlopende schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van minder dan een jaar.

7.9.7.1

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Dividendbelasting Loonheffing

Rekening courant groepsmaatschappijen 7.9.7.2

Deze post betreft schulden aan groepsmaatschappijen die deel uitmaken van de groep, waarvan Inside Investments N.V. als houdstermaatschappij optreedt.

32

Gedurende het boekjaar is over het saldo van de rekeningencourant 5% interest berekend (2009: 5%).

Overlopende passiva en overige schulden 7.9.7.3

Investeringsverplichting Nog te betalen onderhoudskosten Vooruitontvangen huren Waarborgsommen Te betalen rente Rekening courant Redema Nog te verrekenen sericekosten Overige overlopende passiva

7.9

Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2010 31-12-2010

31-12-2009

€

€

Waardemutaties 7.9.8

Gerealiseerde waardemutaties Gerealiseerd door verkoop

7.9.9

6.891

81.504 -

6.891

81.504 -

Ongerealiseerde waardemutaties Afschrijving aankoopkosten Herwaardering beleggingen in onroerende zaken

1.286.654 691.829 -

1.365.330 7.712.741 -

1.978.483 -

9.078.071 -

Overige bedrijfskosten 33

7.9.10 Exploitatiekosten Verzekeringen Zakelijke- en gemeentelijke lasten Erfpacht Bijdrage v.v.e. Beheervergoeding Side Management B.V. (3% van de door Inside Investments N.V. gefactureerde huuropbrengsten in het boekjaar.) Onderhoudskosten en dotatie voorziening groot onderhoud Courtage Taxatiekosten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Niet verrekenbare omzetbelasting Promotionele bijdrage Eijerkamp Juridische kosten/incassokosten Overige exploitatiekosten

131.581 247.645 91.230 16.194 345.693

134.524 265.579 90.934 9.526 339.831

218.256 67.528 28.557 94.259 236.761 13.372 167.202

502.238 60.054 63.920 34.968 54.580 233.976 11.422 153.233

1.658.278

1.954.785

473.649

494.585

30.700 4.200 48.918 22.871 26.114 10.784 3.435 4.732

27.000 2.500 2.250 39.558 13.986 15.760 13.774 30.270 2.714

625.403

642.397

7.9.11 Algemene kosten Managementvergoeding Side Management B.V. ( 0,3% van het totaal belegd vermogen gedurende het boekjaar) Accountant Belastingadviezen Overige adviezen Commissarissenvergoeding Notariskosten Representatiekosten / vergaderingen Drukwerk Reclame- en promotiekosten Overige algemene kosten

31-12-2010

31-12-2009

€

€

Financiële baten en lasten 7.9.12 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten minus kosten banken Overige rentebaten

8.827 21

51.797 10.062

8.848

61.859

3.671.399 966.980 5.893 27.500

3.774.018 923.557 5.145 1.355

4.671.772

4.704.075

7.9.13 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente hypothecaire leningen Rente rekening courant groepsmaatschappijen Overige rentelasten Afsluitprovisie

7.9.14 Belastingen 34 Vennootschapsbelasting Mutatie latente belastingverplichtingen herwaarderingen Mutatie latente belastingverplichtingen

71.773 247.309 421.954 246.418

252.652 1.134.760 243.645 638.463 -

7.10

Overige gegevens Statutaire resultaatbestemmingsregeling De resultaatbestemming vindt plaats overeenkomstig artikel 26 van de statuten. Hierin is het volgende bepaald: De directie bepaalt, met goedkeuring van de raad van commissarissen, welk gedeelte van de winst wordt gereserveerd. Het dan resterende bedrag wordt naar verhouding van het geplaatst nominaal kapitaal als dividend uitgekeerd aan de aandeelhouders. De vennootschap kan aan de aandeelhouders en eventuele andere gerechtigden tot uitkering van de winst slechts uitkering doen voor zover haar eigen vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. Uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening, waaruit blijkt dat zulks geoorloofd is.

Resultaatbestemming Aan de algemene vergadering van aandeelhouders wordt voorgesteld het positieve resultaat over 2010 groot € 2.200.945,= toe te voegen aan de algemene reserve.

35

7.11

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2010 van Inside Investments N.V. te IJsselstein gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2010 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. 36

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) . Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap, Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Inside Investments N.V. per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen,verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Arnhem, 1 maart 2011

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. Drs. W. van Olst RA

37

8

Overzicht vastgoedportefeuille Woonboulevard Eijerkamp te Zutphen De woonboulevard omvat een 3-tal gebouwen, en is verhuurd aan Woonboulevard Eijerkamp B.V. In 2009 bestond Eijerkamp 80 jaar. Eijerkamp richt zich in zijn aanbod van meubels en woon- accessoires hoofdzakelijk op het midden en hogere marktsegment en vertegenwoordigt diverse woonstijlen.Tevens zijn in het complex o.a. BCC en Carpetright gevestigd.

Jaarhuur (op basis van 01-01-2011) Huuroppervlakte m2

€ 2.877.272 35.000m2

Aankoopdatum

sept. 2000

Expiratiedatum

01-01-18

Perceeloppervlakte

3 ha., 39 are, 65 ca.

Energieweg 19 te Venray Een moderne, representatieve bedrijfsruimte met kantoren in 2 bouwlagen. In dit pand hebben we leegstand. 38

Jaarhuur (op basis van 01-01-2011) Huuroppervlakte m2 Aankoopdatum

€0 770m2 kantoor en 3.060m2 bedrijfshal 29-10-01

Expiratiedatum Perceeloppervlakte

84 are, 50 ca.

Frankeneng 53-55 te Ede Het object bestaat uit twee gekoppelde bedrijfsgebouwen. De panden zijn gebouwd in 1989/1992 en bevinden zich in goede staat van onderhoud. Het complex is verhuurd aan Toyota Material Handling BV en is actief op het gebied van fabricage, verkoop en service van interne transportmiddelen, met name palletwagens en vorkheftrucks.

Jaarhuur (op basis van 01-01-2011) Huuroppervlakte m2 Aankoopdatum Expiratiedatum Perceeloppervlakte

€ 389.784 kantoor 2.076 m2 en bedr.ruimte 3.987 m2 03-08-01 01-03-12 73 are, 54 ca.

Operetteweg 7-9 te Almere Dit betreft twee kantoor/bedrijfspanden met ruime parkeervoorzieningen. Bouwjaar 2000, gelegen op 1.853 m2 eigen grond en hebben beiden een verhuurbaaroppervlak van circa 400 m2. (in twee lagen). Eén gebouw is leeg. Het tweede gebouw is verhuurd tot 30 september 2012 aan THL Travel.


€ 54.539 791 m2

Aankoopdatum

01-04-06

Expiratiedatum

30-09-12

Perceeloppervlakte

18 are, 53 ca.

Dr. Stolteweg 60-66 te Zwolle Modern kantoorgebouw op zichtlocatie. Het gebouw dateert uit de eind tachtiger jaren en is eind 2004 intern geheel gemoderniseerd. Hierbij is tevens topkoeling aangebracht. Het pand is geheel verhuurd aan N.I.C. B.V. Deze organisatie is in feite een onderdeel van de geprivatiseerde voortzetting van het Rijks-inkoopbureau.


€ 336.134 2.199m2 kantoorruimte

Aankoopdatum

01-01-05

Expiratiedatum

01-01-15

Perceeloppervlakte

27 are, 43 ca.

Buikslotermeerplein 406-434 te Amsterdam Kantoorgebouw in drie bouwlagen met een totaal huuroppervlak van 3.745m2. In het gebouw zijn o.a. gevestigd: makelaarskantoor Van de Steege, accountantskantoor Van Hier BV, ING Bank, Orthocenter, notariskantoor Ten Hage & Schot, Citybox en een drietal uitzendbureau’s. Het gebouw, uit de tachtiger jaren, is strategisch gelegen en vormt een onderdeel van het zeer bekende goed draaiende winkelcentrum Amsterdam-Noord.


€ 839.038 3.745 m2

Aankoopdatum

20-06-05

Expiratiedatum

de eerste 31-01-2011 en de laatste 31-07-2020

Perceeloppervlakte

erfpacht 20 are, 26 ca.

39

Zeehaenkade 30 te Utrecht Dit perceel bestaat uit een kantoorruimte in twee bouwlagen en een bedrijfsmagazijnruimte. Het gedeeltelijk uit 1990 en gedeeltelijk uit 1999 daterende gebouw is gelegen op het kantoren/bedrijvenpark Kanaleneiland-Zuid pal aan de rijksweg A12. Sinds 1 oktober 2008 verhuurd aan het Leger des Heils.


€ 499.397

3.410 m2 kantoorruimte 1.852m2 bedrijfsruimte

Aankoopdatum

01-08-2003

Expiratiedatum

30-09-18

Perceeloppervlakte

75 are, 70 ca.

Winkelcentrum Wijkerbaan te Beverwijk Dit multifunctionele wijkwinkelcentrum wordt momenteel grootschalig gerevitaliseerd. Toekomstige huurders, zoals Albert Heijn en Aldi en een aantal lokale detailisten vormen een prima branchering, waardoor het winkelcentrum, zeker ook door de samenwerking met de woningcorporatie en gemeente, een parel binnen de Gemeente Beverwijk (en binnen onze portefeuille) zal worden.

40


voor revitalisatie 3.749 m2 winkels

Aankoopdatum

09-06-06

Expiratiedatum

na oplevering 5 of 10-jarige huurcontracten na revitalisatie 6.996 m2 winkels

Perceeloppervlakte

Winkelcentrum Gordiaan te Lelystad Het object betreft een enigszins verouderd winkelproject gelegen tegen het kernwinkelapparaat in het stadshart van Lelystad. Het project leent zich op termijn uitstekend voor omvangrijke (her)ontwikkelingsmogelijkheden. Plannen voor de vernieuwing worden steeds concreter maar plancontouren staan nog niet definitief vast. Realisatie zal naar verwachting gestart worden in 2012. De planontwikkeling gaat in nauwe samenwerking met de gemeente.


voor revitalisatie 7.800 m2 winkels 09-06-06 na oplevering 5 of 10-jarige huurcontracten na revitalisatie 17.500 m2 winkels en leisure

Woningen Noorddonk, Oostende en Oude Saag te Steenbergen Dit object betreft 9 traditionele eengezinswoningen met een gemiddelde huur van euro 500 p/mnd. Bij leegkomen van de woningen zullen de woningen worden verkocht.

Jaarhuur (op basis van 01-01-2011)

€ 57.755

Huuroppervlakte m2 Aankoopdatum

09-06-06

Expiratiedatum

geen termijn

Perceeloppervlakte

Winkelcentrum Lage Land te Rotterdam Dit wijkwinkelcentrum, met huurders als Albert Heijn en Kruidvat wordt momenteel grootschalig verbouwd. De oplevering is tweede kwartaal 2011. 41

Jaarhuur Huuroppervlakte m2

voor revitalisatie 3.500 m2 winkels

Aankoopdatum

09-06-06

Expiratiedatum

na oplevering 5 of 10-jarige huurcontracten

Perceeloppervlakte

Nijverheidsstraat 28 te Oldenzaal Dit object betreft een disctributiecentrum in twee lagen. Het gebouw dateert uit 1980. Het is volledig verhuurd aan TNT Fashion Logistics


€ 385.324 17.500 m2 waarvan 1.000 m2 kantoor

Aankoopdatum

09-06-06

Expiratiedatum

01-04-2014 (break-optie: 01-04-2012)

Perceeloppervlakte

1 ha, 15 are, 46 ca.

Klarenanstelerweg 5 te Kerkrade Dit object betreft een kantoren / bedrijfshallencomplex in twee bouwlagen . Het gebouw dateert uit 1990. Het pand staat gedeeltelijk leeg.


circa € 116.230 1.050 m2 kantoor en 5.000m2 bedrijfshal

Aankoopdatum

09-06-06

Expiratiedatum


Perceeloppervlakte

1 ha

Oosteinderweg te Aalsmeer Op deze locatie bevindt zich het voormalige veilingcomplex te Aalsmeer en bestaat uit een distributiecentrum, twee woningen en overige leisure activiteiten. Huurders zijn Perry Sport, The Beach en kinderparadijs Chimpie Champ. Het pand van Perry Sport wordt in 2011 helemaal grootschalig gemoderniseerd, waarbij vooral de kantoren weer helemaal voldoen aan de eisen van deze tijd.

42


€ 763.940 totaal 20.661 m2

Aankoopdatum

09-06-06

Expiratiedatum


Perceeloppervlakte

4 ha, 54 are, 12 ca.

Bovenstraat 224 te Rotterdam Het geheel omvat een bedrijfspand, grotendeels opgetrokken in één bouwlaag. Het kantoorgedeelte is opgetrokken in twee bouwlagen. Het pand dateert uit 2001 en is geheel verhuurd aan Pontmeijer Rotterdam BV.


€ 341.544 684 m2 kantoor en 4.812 m2 bedrijfsruimte 13-06-07 30-05-15 82 are, 2 ca.

Zuiddiepjeskade 36 te Rotterdam Het geheel omvat een bedrijfspand, bestaande uit een kantoorpand, opgetrokken in drie bouwlagen en een aangebouwde bedrijfshal, welke bestaat uit één bouwlaag. Het pand is geheel verhuurd aan De Combi Groep.


€ 156.804 933 m2 kantoor- en 557 m2 bedrijfsruimte

Aankoopdatum

13-06-07

Expiratiedatum

12-11-19

Perceeloppervlakte

altijddurend recht van erfpacht 40 are, 60ca.

Bloemendalstraat 7 te Zwolle Monumentaal kantoorpand. Opgetrokken in drie bouwlagen. In 2006 geheel gerenoveerd. Gesitueerd in het centrum van Zwolle. Geheel verhuurd aan Dommerholt Advocaten. 43


€ 224.108 1.420 m2 kantoor

Aankoopdatum

29-06-07

Expiratiedatum

01-07-14

Perceeloppervlakte

7 are, 32 ca.

Rijksweg 79 te Naarden Op zichtlocatie aan de A1 gelegen kantoor/bedrijfsruimte waarin 2 huurders zijn gevestigd. Gebouw dateert uit de jaren 80. Het gebouw is momenteel niet geheel verhuurd.

Jaarhuur (op basis van 01-01-2011)

€ 193.075

Huuroppervlakte m2

2.396 m2

Aankoopdatum

23-07-07

Expiratiedatum

01-06-2015 en 01-10-2016

Perceeloppervlakte

39 are, 30 ca.

G. Martinolaan 50 te Maastricht Modern kantoorgebouw in vijf bouwlagen gelegen aan de zuidzijde van Maastricht. Verhuurd aan Boston Scientific (medische apparatuur). Gebouw dateert uit 1998.


€ 363.536 2518 m2

Aankoopdatum

23-07-07

Expiratiedatum

31-03-13

Perceeloppervlakte

14 are, 86 ca.

St. Jacobsstraat 6-8 te Utrecht Klassiek kantoorgebouw in vijf bouwlagen daterend uit de jaren 60, gelegen in het hart van de binnenstad. Begane grond verhuurd aan ING Bank. De verdiepingen aan o.a. De Gemeente Utrecht, Compare Group, Bell Solutions en Infraflex. 44


€ 700.703 2.518 m2 kantoor

Aankoopdatum

23-07-07

Expiratiedatum


Perceeloppervlakte

5 are, 85 ca.

Velperweg 37 te Arnhem Modern kantoorgebouw in 5 bouwlagen, bouwjaar 1996, op zeer goede locatie in Arnhem. Geheel verhuurd aan ABN AMRO en IF Technology (ingenieursbureau).


€ 498.252 3.471 m2 kantoor

Aankoopdatum

03-09-07

Expiratiedatum

01-06-2015 en 01-12-2017

Perceeloppervlakte

28 are, 60 ca.

Dolderselaan 2 te Huis ter Heide Het betreft een tweetal – vrijwel identieke – kantoorgebouwen welke bestaan uit drie bouwlagen en een dakopbouw. Bouwjaar omstreeks 1986, geheel gerenoveerd in 2007. Eén gebouw is multi-tenant, met beperkte leegstand, het tweede gebouw is geheel verhuurd aan Client first BV.


€ 333.825 2.580 m2 kantoor

Aankoopdatum

07-12-07

Expiratiedatum


Perceeloppervlakte

72 are, 84 ca.

Graaf van Solmsweg 111 te Den Bosch Het betreft een kantoor-bedrijvencomplex geheel verhuurd aan Benier BV, onderdeel van de Kaak-groep (wereldspeler op het gebied van ontwerp en productie broodbaklijnen). Dit pand heeft 2.597 m2 kantoor- en 7.100 m2 bedrijfsruimte.


€ 602.068

7.100 m2 bedrijfsruimte en 2.597 m2 kantoor

Aankoopdatum

01-04-08

Expiratiedatum

01-04-18

Perceeloppervlakte

1 ha, 35 are, 24 ca.

Meidoornkade 15-19 te Houten Kantoor-bedrijvencomplex bestaande uit een tweetal gebouwen strategisch gesitueerd op een zichtlocatie direct aan de A27. Verhuurd aan Kofax (wereldmarktleider scanapparatuur en software) voor 7 jaar en aan Eneco Holding voor 10 jaar. Leegstand 966 m2 kantoorruimte. Parkeerfaciliteiten zijn zeer ruim bemeten en bieden op lange termijn perspectief op intensievere bebouwing.


€ 670.088

4.752 m2 kantoor en 2.139 m2 bedrijfsruimte

Aankoopdatum

03-11-08

Expiratiedatum

01-04-2015 en 01-06-2018

Perceeloppervlakte

1 ha, 28 are, 80 ca.

45

Bepalen waar

risico’s en kansen liggen

Innovatie, durf en actief ondernemerschap zorgen voor aantrekkelijk. rendement

Recommend Documents