Jaarverslag 2014
INHOUDSOPGAVE Inleiding ................................................................................................................... 1 Verslag van de Raad van Toezicht ........................................................................ 3 De taak en werkwijze van de Raad van Toezicht .............................................................................. 3 Governance Code .............................................................................................................................. 3 De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne control functie en van de externe accountant ............................................................................................................................ 4 Inhoud van het toezicht in 2014 ......................................................................................................... 5 Samenstelling RvT ........................................................................................................................... 10
Integriteit ............................................................................................................... 11 Integriteitscode ................................................................................................................................. 11 Klokkenluidersregeling ..................................................................................................................... 11 Onafhankelijkheid van de RvT ......................................................................................................... 11
Het bestuur ............................................................................................................ 11 Externe accountant .......................................................................................................................... 13 Verklaring ......................................................................................................................................... 13
Samenwerking....................................................................................................... 14 Lokaal .............................................................................................................................................. 14 Regionaal ......................................................................................................................................... 14
Het huisvesten van de doelgroep ........................................................................ 17 Huiswaarts.nu .................................................................................................................................. 17 Verhuringen in de regio.................................................................................................................... 17 Het huisvesten van bijzondere doelgroepen ................................................................................... 19 Vrijgekomen en verhuurde woningen .............................................................................................. 20 Stichting Huurdersbelangen VWS ................................................................................................... 24 Bewonerskrant ................................................................................................................................. 25 Bewonersinformatie ......................................................................................................................... 25 Geschillenadviescommissie ............................................................................................................. 25
Leefbaarheid.......................................................................................................... 26 Parkeren op eigen terrein ................................................................................................................ 26 Wijkgericht werken ........................................................................................................................... 26 Sociaal Vangnet ............................................................................................................................... 26
Vandalisme en graffitibestrijding ...................................................................................................... 26 Inbraken ........................................................................................................................................... 26 Buurtbemiddeling ............................................................................................................................. 27
Duurzaamheid ....................................................................................................... 27 Davidsstraat ..................................................................................................................................... 27 Overige complexen .......................................................................................................................... 27
Onderhoud ............................................................................................................ 27 Planmatig onderhoud ....................................................................................................................... 28 Planmatig per adres ......................................................................................................................... 28 Niet-planmatig onderhoud ............................................................................................................... 29
Huurbeleid ............................................................................................................. 31 Huurverhoging ................................................................................................................................. 32 Leegstand ........................................................................................................................................ 32 Huurincasso ..................................................................................................................................... 32
Financiën ............................................................................................................... 34 Financieel beleid .............................................................................................................................. 34 Prognose verloop eigen vermogen 2014-2019 ............................................................................... 34 Kasstromen ...................................................................................................................................... 35 Jaarresultaat 2014 ........................................................................................................................... 36 Treasury ........................................................................................................................................... 37 Renterisico’s .................................................................................................................................... 39 Risico’s en risicobeheersing ............................................................................................................ 40 Fiscaliteiten ...................................................................................................................................... 41
De organisatie ....................................................................................................... 43 Verklaring van het bestuur ................................................................................... 44 Verklaring van de Raad van Toezicht .................................................................. 45 Jaarrekening ......................................................................................................... 46 Balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) .......... 47 Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014 ............................................. 49 Kasstroomoverzicht ............................................................................................. 50
Toelichting Waarderingsgrondslagen................................................................. 51 Toelichting balans per 31 december 2014 .......................................................... 61 Niet uit de balans blijkende verplichtingen....................................................................................... 68 Gebeurtenissen na balansdatum ..................................................................................................... 69
Toelichting winst- en verliesrekening over 2014................................................ 70 Belastingen ........................................................................................................... 73 Overige informatie ................................................................................................ 74 Overige gegevens ................................................................................................. 75 Controleverklaring ................................................................................................ 76 Resultaatbestemming ........................................................................................... 78 Kengetallen ........................................................................................................... 79
Inleiding Voor u ligt het jaarverslag van de VWS over 2014. Zeven jaar na het uitbreken van wat we nog steeds “de crisis” noemen is hier bij ons weinig van te merken, zeker niet als het om risico’s rondom continuïteit gaat. Wel gebeurt er veel rondom de wettelijke regelgeving hetgeen het resultaat is van politieke compromissen alsmede de roep om meer overheidscontrole. Bottom line hiervan is dat de corporatiesector mag blijven bestaan met als product laaggeprijsde, maar kwalitatief hoogwaardige, huurwoningen voor een markt van woonconsumenten met relatief lage inkomens. Naast het betalen van de huur en het ontvangen van eventuele huurtoeslag moet er voldoende van het netto inkomen over blijven om te kunnen leven, is het idee. Als de beschikbare en betaalbare voorraad gematched wordt met de hoeveelheid hierbij passende gezinsinkomens dan lijkt er in voorkomende gevallen sprake van voldoende woningen (perfect match). Toch zijn er wachtlijsten en dit zou dan komen door de forse hoeveelheid zogenaamde scheefwoners. De meesten hiervan blijven gewoon zitten ondanks de verhuisprikkel in de vorm van een extra huurverhoging. Het politieke compromis heeft dit “probleem” dus niet kunnen oplossen. Bouwen door corporaties voor deze scheefwoners is iets wat onder de nieuwe regels niet meer is toegestaan. Andere investeerders zien hier blijkbaar ook geen brood in zodat deze vorm van “oneigenlijke” bewoning gewoon blijft bestaan. Hier zit de kern van het probleem. In de huidige markt is het netto inkomen bepalend voor het beschikbare budget voor de netto woonlasten. De verwachting is dan ook dat de ontwikkeling van de inkomens en de bijbehorende woonlasten een belangrijke driver is voor zowel consumenten als investeerders c.q. corporaties. Economische groei kan zorgen voor stijging van inkomens maar verzwaring van lasten en verminderen van toeslagen kan zorgen voor daling. De woonlasten in onze sector zijn afhankelijk van de huurprijs aanpassingen en de ontwikkeling van de energielasten. Het komende regime van “passend toewijzen” gaat er voor zorgen dat mensen met lagere inkomens juist de goedkopere vrijgekomen huurwoningen toegewezen krijgen en tegelijkertijd ook niet meer in aanmerking komen voor de duurdere huurwoningen. Op zich lijkt dit logisch maar de echte driver is natuurlijk het beperken van de uitgaven voor huurtoeslag. Door toepassing van dit systeem verwachten wij veel vraag naar woningen onder de eerste aftoppingsgrens van € 620. Bij deze grens hoort een gezinsinkomen van maximaal € 29.000. De vrijkomende woningen met huren boven de € 620 tot aan de huurtoeslaggrens van € 710 zijn dus voor de groep met inkomens tussen de € 29.000 en € 34.000. Doordat maar een klein gedeelte van de woningzoekenden in deze inkomensgroep valt, verwachten wij een forse daling van het aantal reacties. Eventuele nieuwbouw zou dus wellicht bestemd moeten worden voor de markt tot € 620 huur. De vraag is wat voor kwaliteit je hier nog voor kunt bouwen. Goed balansbeheer blijft belangrijk voor de VWS. Voldoende buffers dus, maar ook voldoende marge proberen te houden in de gewenste financiële ratio’s. Overschotten kunnen dan ingezet worden voor verbetering van het bestaand bezit en in voorkomende gevallen in nieuwbouw. Ook regionaal hebben wij in 2014 weer een bijdrage geleverd aan het aandachtsveld wonen. Niet alleen door inspanningen rondom het regionale woonruimte verdeelsysteem “Huiswaarts”, maar ook door deelname in een veelheid aan bestuurlijke en operationele overlegstructuren.
1
Het team is sterk en professioneel en dit geldt ook voor de huurdersvertegenwoordiging en uiteraard de Raad van Toezicht. Ieders inzet wordt hooglijk gewaardeerd en we zien uit naar een goede samenwerking in 2015. Veenendaal, april 2015 J.W. van Heteren
2
Verslag van de Raad van Toezicht In dit verslag verantwoordt de Raad van Toezicht zich over haar werkzaamheden in 2014 en de inrichting van het toezicht voor de VWS.
De taak en werkwijze van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht (RvT) houdt toezicht op de uitvoering van het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de VWS. Het toezicht op de werking en integriteit van zowel de bestuurders als op de interne controle- en risicobeheersingssystemen en -procedures die zijn of moeten worden ingesteld door het bestuur krijgen daarbij specifieke aandacht. Daarnaast geeft de RvT gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur over de hoofdlijnen van het strategisch beleid en het opstarten en uitvoeren van bijzondere projecten. De doelstellingen van de stichting en die van een woningcorporatie als maatschappelijke onderneming in het bijzonder worden hierbij als referentiekader gehanteerd. Dit op basis van het vastgestelde en goedgekeurde meerjarenbeleidsplan. De RvT onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en hanteert deze als uitgangspunt voor haar eigen handelen en de beoordeling van het bestuur. De missie en beleidsuitgangspunten, als vastgelegd in het beleidsplan 2012-2015, gelden als uitgangspunt voor de uitoefening van het toezicht. Van belang zijn onder andere de realisatie van de doelstellingen voor de doelgroep, de relatie met de diverse belanghebbenden, de maatschappelijke positie en structuur van de corporatie en de positie van de VWS ten opzichte van de sector woningcorporaties. De RvT onderschrijft de strategie en de daarbij behorende doelstellingen, zoals deze zijn ingezet door het bestuur. Vanwege verwachte marktomstandigheden en anticiperend op het regeringsbeleid, maar zeker ook de op dit moment al veel lagere vraag naar duurdere huurwoningen is in 2014 bij ca. 100 woningen de huur verlaagd tot de toeslaggrens. Daardoor richt de VWS zich bij de exploitatie alleen op de DAEB-woningen. De taakstelling, samenstelling, bevoegdheden en wijze van besluitvorming van de RvT zijn geformaliseerd in het Reglement RvT. Het reglement is gepubliceerd op de website van de VWS (www.veenendaalsewoningstichting.nl).
Governance Code De RvT hecht aan een transparante ondernemingscultuur waarin de belangen van alle belanghebbenden tot uiting komen. De RvT en het bestuur onderschrijven het belang van de Governance Code Woningcorporaties (hierna: de "Code"). De Code is bij de VWS geïmplementeerd. In de Code worden normen gesteld voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Code worden door de RvT en het bestuur onderschreven. De statuten en reglementen van de VWS zijn conform de Code. De statuten geven regels weer omtrent samenstelling, taken, bevoegdheden en de verantwoording van bestuur en RvT. Deze zijn nader beschreven in het reglement voor de RvT en het bestuursstatuut.
3
Bij de benoeming van de leden van het bestuur, voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar, wijkt de VWS af van de Code. De huidige leden van het bestuur zijn beide benoemd vóór invoering van de Code en de VWS is daardoor gebonden aan arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Zelfevaluatie De RvT is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. Jaarlijks wordt het functioneren van de voltallige RvT geëvalueerd. De leidraad van de Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) wordt hierbij gehanteerd. De evaluatie ziet zowel toe op het functioneren van de RvT als collectief als op de leden afzonderlijk. Over de bevindingen van deze besloten vergadering wordt mondeling terugkoppeling aan het bestuur gegeven. Daarnaast is een brief aan het bestuur gezonden waarin eveneens de weerslag van deze evaluatie is neergelegd. De RvT acht het eigen functioneren en dat van de afzonderlijke leden ruim voldoende. Vrijwel alle leden zijn bij alle vergaderingen aanwezig, de stukken zijn goed voorbereid. Alle leden van de raad komen voldoende tot hun recht tijdens de vergaderingen. Deskundigheid, onafhankelijkheid en samenstelling Raad van Toezicht Elk lid van de RvT is in staat om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elk lid van de RvT beschikt daarnaast over de specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de raad. Ook leden die op voordracht van de huurdersorganisatie zijn benoemd voldoen aan dit profiel. Herbenoeming van een lid van de RvT vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Geen der leden heeft banden met de organisatie, de bestuurders of personeelsleden, dan wel met opdrachtnemers van de organisatie. Daarmee is de onafhankelijkheid gewaarborgd en is er geen enkele sprake van belangenverstrengeling. De voorzitter bereidt de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen van de raad. De voorzitter ziet toe op: de tijdige verstrekking van de informatie, de aanwezigheid van voldoende tijd voor beraadslagingen, het naar behoren functioneren van de commissies, het minimaal eenmaal per jaar beoordelen van het bestuur, het correcte verloop van de contacten met het bestuur en het personeel, het indien nodig, door de leden van de RvT, volgen van een introductie -, opleidings- of trainingsprogramma. De voorzitter heeft daarnaast regelmatig tussentijds overleg met het bestuur en is voorzitter van de remuneratiecommissie. Van het tussentijds overleg wordt altijd verslag gedaan aan de voltallige Raad van Toezicht.
De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne control functie en van de externe accountant De RvT laat zich informeren over de accountantscontrole, door middel van een schriftelijke en mondelinge rapportage door de accountant. In 2014 is door de accountant een interim-controle uitgevoerd waarbij in het bijzonder aandacht is besteed aan enkele (werk)processen. Door middel van een verslag hierover van de accountant is de RvT geïnformeerd over de bevindingen. De RvT vond het, gelet op de kwaliteit van de financiële verslaglegging in de driemaandelijkse managementrapportages, niet nodig om de accountant tussentijds om een (financiële) beoordeling te
4
vragen. De RvT besprak in haar mei-vergadering van 2014 de opgestelde jaarstukken in aanwezigheid van de externe accountant en het bestuur. Daaraan voorafgaande is door de auditcommissie indringend op de voorgelegde stukken ingegaan, met de accountant gesproken en de concept jaarrekening diepgaand bestudeerd. De auditcommissie heeft schriftelijk verslag gedaan aan de RvT. Dit verslag is in de voltallige RvT besproken voorafgaande aan de bespreking van de jaarstukken met de accountant tijdens de vergadering van de RvT, waarbij ook het bestuur aanwezig was. De RvT heeft de jaarstukken goedgekeurd. Speciale aandacht werd besteed aan de risicopositie van de VWS in het licht van de derivatenportefeuille, waarbij ook de accountant het risico op bijstorten zeer laag acht. Deze portefeuille is in omvang zeer beperkt. Overigens is conform het advies van de accountant het bestuur gevraagd in 2015, door middel van een beleidsnotitie, extra aandacht te besteden aan het risicoprofiel en de risicobeheersing in het algemeen. In 2012 is na een selectieprocedure, waarbij de auditcommissie was betrokken, Verstegen Accountants en Adviseurs uit Dordrecht benoemd voor de controle van de jaarrekening over 2012. De benoeming is in principe voor vier jaar maar er zal jaarlijks een evaluatie plaatsvinden. De RvT is tevreden over de werkzaamheden van Verstegen en na evaluatie is besloten Verstegen opdracht te geven om de controlewerkzaamheden ook over 2014 uit te voeren. Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden In 2009 is de stichting Huurdersbelangen VWS opgericht. Twee leden van de RvT, onder wie de voorzitter, die op voordracht van deze huurdersorganisatie zijn benoemd, onderhouden het contact namens de raad. Ook in 2014 heeft een afvaardiging van de RvT enkele vergaderingen van de stichting Huurdersbelangen bijgewoond om zich te laten informeren over de door de huurders ervaren kwaliteit van het gevoerde beleid. In de daaropvolgende vergadering van de RvT is verslag gedaan van de vergadering met de huurdersstichting en is dit teruggekoppeld aan het bestuur. Het bestuur onderhoudt eveneens contacten met de huurdersstichting over belangrijke beleidslijnen, bijvoorbeeld de voorgenomen huurverhogingen en het onder het DAEB regime brengen van alle woningen in het bezit van de VWS. De reden hiervoor zijn zoals eerder genoemd door marktoverwegingen ingegeven. Daarnaast neemt de raad kennis van de externe contacten op lokaal, regionaal en landelijk niveau door het vast agenderen van deze maatschappelijke activiteiten van het bestuur. Mede hierdoor worden belanghebbenden in staat gesteld te participeren in de totstandkoming van het beleid van de VWS.
Inhoud van het toezicht in 2014 De RvT beoordeelt de prestaties van het bestuur aan de hand van het opgestelde beleidsplan 20122015. Bij de uitvoering van het toezicht wordt gebruik gemaakt van interne rapportages en beleidsdocumenten, welke worden getoetst aan de missie en strategische doelstellingen. Deze documentatie bestaat onder andere uit de (meerjaren)begroting, treasuryjaarplan en uitgebreide kwartaalrapportages. In deze kwartaalrapportage wordt aandacht besteed aan financiële aspecten, onderhouds- en sociale aspecten zoals doorstroming, leegstand en/of betalingsproblematiek en verantwoording ten aanzien van het treasuryjaarplan en de derivatenportefeuille. Met de genoemde documentatie wordt in een integrale informatievoorziening aan de RvT voorzien. Hoofdlijnen van beleid en strategie, interne, lokaal en regionaal, worden in documenten en mondelinge
5
verslaglegging voorgelegd. Ook de landelijke politieke ontwikkelingen komen in de kwartaalrapportage aan bod, vooral voor zover deze van belang zijn voor strategie en positie van de VWS. Indien nodig wordt de RvT ook buiten haar reguliere vergaderingen over de voortgang en stand van zaken geïnformeerd. De voorzitter overlegt tussen de vergaderingen minimaal één keer met het bestuur, ten behoeve van de agendering van de vergaderingen en het volgen van ontwikkelingen. Besluitvormingsproces De voorzitter van de RvT stelt in overleg met het bestuur de agenda voor de vergaderingen op en legt deze aan het begin van de vergadering als concept voor aan de leden van de RvT. De noodzakelijke besluitvorming wordt daarmee transparant geagendeerd. De werkorganisatie faciliteert de RvT hierbij met de noodzakelijke stukken. Per agendapunt wordt door de werkorganisatie een oplegnotitie gemaakt waarin de punten worden samengevat die om eventuele besluitvorming dan wel advisering vragen. Mandatering van het bestuur De mandatering van het bestuur is vastgelegd in een bestuursstatuut. Het betreft hier een uitwerking van de statuten die de verantwoordelijkheid en de bevoegdheden van het bestuur scherper omlijnt. In het algemeen is het bestuur niet bevoegd tot handelen indien deze handelingen niet binnen de goedgekeurde jaarbegroting en jaarplan passen. Het bestuur is bevoegd handelingen en uitgaven te doen die buiten de begroting vallen voor zover deze op jaarbasis minder dan vijf procent van de totale begroting bedragen. Financiële continuïteit De RvT heeft de financiële continuïteit beoordeeld op basis van de begroting en de kwartaalrapportages. Er is beoordeeld in hoeverre het beleid voldeed aan de doelstellingen die gesteld zijn in de begroting en het beleidsplan. In het beleidsplan staat vermeld binnen welk kader het bestuur haar doelstellingen wenst te realiseren. Dit geldt eveneens voor de financieringsbehoefte en de resultaten van eventuele verkopen. Voor het verslagjaar 2014 heeft de RvT geconstateerd dat de financiële continuïteit voldoende wordt geborgd, mede in het licht van de gestelde financiële kaders. Dit oordeel werd besproken met de externe accountant. Vanuit de accountantscontrole zijn geen tekortkomingen naar voren gekomen. Daarnaast is kennis genomen van de financiële beoordelingen betreffende de continuïteit en solvabiliteit als afgegeven door Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De parameters die worden gehanteerd om de meerjarenprognoses op te stellen en door te rekenen zijn, conform beleid, voorzichtig te noemen en dragen derhalve weinig tot geen risico in zich. Landelijke politiek De RvT volgt nauwgezet en met aandacht de ontwikkelingen in de landelijke politiek op het gebied van de volkshuisvesting. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren:
integriteit binnen de corporatiesector en interne toezichthouders van de corporaties,
parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties,
toegestane honorering bestuurders en commissarissen,
6
verwachte uitwerking splitsing en financiering van DAEB en niet-DAEB portefeuille.
Goedkeuring doelstellingen en strategie In de financiële meerjarenbegroting zijn de operationele en financiële doelstellingen van de VWS opgenomen. Dit is de basis waarop de strategie om de doelstellingen te behalen en de prestaties gemeten kunnen worden. Het bestuur heeft het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting bepaald. Hierbij wordt rekening gehouden met de (financiële) kaders die het CFV en het WSW gesteld hebben. De begroting 2014 is in november 2013 goedgekeurd door de RvT. Met de gemeente Veenendaal zijn voor 2013 op hoofdlijnen en merendeels kwalitatieve prestatieafspraken gemaakt op het gebied van onderzoek en ontwikkeling op het gebied van wijkgericht werken en de woningbehoefte in de regio. Voor de prestatieafspraken 2014 wilde de gemeente wachten tot na de verkiezingen op 19 maart 2014. Gelet op de ontwikkelingen rond bijvoorbeeld zorg en welzijn (Wmo) en de uitkristallisering van het sociale woningen beleid, zijn de prestatie afspraken pas in de loop van 2014 opgesteld en uiteindelijk begin 2015 ondertekend. De gemeente was hier, naar eigen zeggen, hier niet eerder klaar voor. Interne risicobeheersing Gedurende het verslagjaar heeft de RvT regelmatig met het bestuur gesproken over de risicobeheersing. De RvT ondersteunt het bestuur bij de genomen en nog te nemen maatregelen ter beoordeling en verbetering van de risicobeheersing o.a. door het voortdurend optimaliseren van de (kwartaal)rapportages. Door het bestuur en management wordt gewerkt aan optimalisatie van de risicobeheersing. Volkshuisvestelijke opgaven In het integrale beleidsplan voor de periode 2012-2015 is rekening gehouden met de politiekmaatschappelijke situatie, de woningmarkt en –behoefte in het werkgebied, de wensen van huidige en eventuele toekomstige bewoners en de samenwerking met andere corporaties en de gemeenten in het werkgebied (FoodValley). De VWS heeft voor deze periode opnieuw gekozen voor consolidatie: verbetering van de bestaande woningvoorraad zonder investeringen in aankoop en nieuwbouw. Verkopen worden evenmin beschouwd als passend binnen dit beleid. De verbetering van de bestaande voorraad bestaat voornamelijk uit investeringen in energetische maatregelen. Het beleidsplan kan als volgt worden samengevat: Visie
werkzaam in het midden van het land, goed bereikbaar en veel groen, huidige regio WERV wordt uitgebreid tot FoodValley, door aanwezigheid van collega corporaties is de plaatselijke rol van de VWS beperkt, vanwege samenstelling eigen bezit belangrijke rol voor doelgroep plus, beperkte uitbreidingsmogelijkheden binnen Veenendaal, vermindering van investeringscapaciteit door markt- en politieke ontwikkelingen.
Missie voorzien in goede en betaalbare huisvesting, bijdrage leveren aan uitvoering van woonvisie, investeren in kwaliteitsverbetering bestaand bezit met name op het gebied van energetische maatregelen, actieve en positieve bijdrage leveren aan regionale samenwerking.
7
Ondanks dat het politieke speelveld in de afgelopen jaren flink in beweging is en de woningcorporaties flink in beeld komen leidt dit vooralsnog niet tot een discrepantie ten opzichte van het beleid van de VWS. In tegendeel: de aanbevolen focus op de volkshuisvestelijke doelstellingen spoort volledig met het beleid van de VWS. Het bestuur van de VWS zet zich sterk in voor de regionale afstemming in de FoodValley. De bestuurder van de VWS is secretaris van het regionale Woningcorporatie-bestuurdersoverleg. Daarnaast is de bestuurder lid van de adviesraad van de Vastgoedmonitor. Dit is een inventarisatie van de hele vastgoedmarkt in de FoodValley gemeenten in samenwerking met de Stichting Vastgoedmonitor ondersteund door de verschillende marktpartijen: corporaties, ontwikkelaars, bouwers, makelaars en de gemeenten. Vanuit deze twee functies is er een grote spin-off naar verschillende overleg- en afstemmingsorganen op gemeentelijk, regionaal en provinciaal niveau. Er wordt voortdurend onderzoek gedaan op het gebied van woningbehoefte en bouwopgaven met investeringscapaciteit waarbij aandacht komt voor regionale afstemming op het gebied van geplande bouwproductie. In 2014 is dit onderzoek uitgebreid met het in beeld brengen van de (concrete) vraag van de consumenten. De Raad van Toezicht neemt iedere vergadering kennis van de relevante ontwikkelingen en de positie en acties van het bestuur die hiermee gepaard gaan. De RvT adviseert en ondersteund het bestuur bij voorgenomen standpunten en beleidslijnen. Daarnaast is de werkorganisatie van de VWS betrokken bij de data-analyse van de woningzoekenden en de verhuur, het financieel management rondom de regionale woonruimte verdeling en secretariële ondersteuning van het regionale Woningcorporatie-bestuurdersoverleg. Verbindingen De VWS heeft geen verbindingen met ondernemingen waarover de corporatie (overwegende) zeggenschap heeft. VWS neemt wel deel in het kapitaal van Woningnet N.V. te Utrecht (belang kleiner dan 0,5%). Woningnet is een samenwerkingsverband van woningcorporaties om beschikbare huur- en koopwoningen in een regio via internet aan te bieden. In ons geval gaat het om de FoodValley regio. Interne informatievoorziening Per kwartaal wordt de RvT geïnformeerd in een uitgebreide rapportage. Hierin komen zowel de financiële, sociale en volkshuisvestelijke koers van de VWS aan de orde. De afwijkingen ten opzichte van het jaarplan en de begroting worden hierin uitgebreid toegelicht. Voortdurend wordt gewerkt aan de optimalisatie van deze rapportage. In deze rapportage wordt op verzoek van de RvT speciale aandacht besteed aan het onderwerp duurzaamheid. Korte samenvatting van de activiteiten van de RvT In 2014 vergaderde de RvT vijf maal (samen met het bestuur). De belangrijkste punten tijdens deze vergaderingen waren:
herbenoeming leden RvT, goedkeuring huurverhoging per 1 juli 2014, bespreking verslag Auditcommissie, goedkeuring Jaarverslag 2013, bespreking fiscale positie, mogelijke aankoop 89 woningen Vestia in Veenendaal,
8
Governance Code, optimalisatie intern toezicht, beoordeling financiële positie door WSW, prestatieoordeel VROM en CFV, ontwikkelingen in de sector: plaatselijk, regionaal en landelijk, gevolgen nieuwe woningwet en novelle: DAEB en niet-DAEB, regionale samenwerking WERV en FoodValley, herbenoeming accountant, goedkeuring financiële meerjarenbegroting 2015-2019, goedkeuring meerjarenonderhoudsbegroting 2015-2019, energiebesparende maatregelen en duurzaamheid, renovatie en isolatie 40 woningen Davidsstraat, bespreking kwartaalrapportages, bespreking mogelijke nieuwbouw- en verbouwplannen, prestatieafspraken met de Gemeente Veenendaal, terugkoppeling afvaardiging naar vergadering St. Huurdersbelangen, functioneren bestuur, zelfevaluatie RvT, beloning bestuurders en RvT, integriteit, risicobeheersing, sociaal beleid.
De RvT (en de leden van de raad afzonderlijk) heeft een eigen verantwoordelijkheid om van het bestuur en de externe accountant de informatie te verlangen die nodig is om de taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen. Zoals eerder in het verslag genoemd heeft de RvT gesproken met de externe accountant. In een separate vergadering heeft de Auditcommissie met de accountant gesproken over de risico’s, continuïteit en de jaarrekening van de VWS. De vermogenspositie is goed te noemen. Tevens is aandacht besteed aan de treasuryactiviteiten. In juni 2014 heeft de RvT gesproken met een afvaardiging van het personeel tevens is heeft de RvT toen enkele complexen bekeken, waaronder de eventueel aan te kopen Vestia-woningen (Deze aankoop is helaas niet doorgegaan na een warrig proces, te wijten aan Vestia). Ook de succesvol uitgevoerde renovatie met nadruk op energiebesparende maatregelen van de woningen aan de Davidsstraat is bezien, onder meer door een bezoek aan een van de gerenoveerde/gerestaureerde woningen, met dank aan de betreffende bewoners.
9
Samenstelling RvT De leden van de RvT zijn voor een periode van 4 jaar benoemd. De maximale zittingsduur is 8 jaar. Bij het opstellen van het rooster van aftreden zal er voor gezorgd worden dat niet de hele RvT op één moment aftreedt, zodat de continuïteit gewaarborgd is. Het rooster van aftreden is op de website gepubliceerd. Per 31 december 2014 is de samenstelling van de RvT als volgt: Naam:
Geboortejaar
Benoemd
Aftreden
Functies
Mw. B.H. Pijl 2)
1947
2013 3)
2017
Directeur/bestuurder
1962
2013 3)
2017
HRM manager
Dhr. Mr. P.M. Vinke
1949
2013 3)
2017
Notaris
Dhr. Mr. M. Westhuis
1966
2014 3)
2018
Directeur
Dhr. C.H. Achterberg RA
1966
2012
20161)
Registeraccountant
Mw. Drs. F.C. van Dedem
2)
1)
Herbenoembaar voor nog eens vier jaar.
2)
Op voordracht van de huurders.
3)
Herbenoeming voor tweede vier jaar.
Voor alle leden die benoemd zijn is de benoemingsprocedure verlopen volgens of in de geest van het vooraf vastgestelde reglement. Onderdeel daarvan was het opstellen van profielschetsen. Het reglement en de profielschetsen zijn gepubliceerd op de website. Bezoldiging De bezoldiging van de leden van het bestuur en de RvT over 2014 zijn getoetst aan de Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties die is opgesteld door de Commissie Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties waarin leden van het Aedes Directeurencontact en de VTW zitting hebben (hierna te noemen als Beloningscode). De, binnen de toetsing passende, bezoldiging van de RvT bedroeg in 2014 € 36.200 (2013: € 35.900) inclusief btw in totaal voor de gehele raad. Elk jaar wordt de jaarlijkse vergoeding vastgesteld. Voor een specificatie van de individuele beloningen wordt verwezen naar de bijlage van de jaarrekening. Alle leden zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW) en wonen met bepaalde regelmaat themabijeenkomsten bij. Ook blijven zij door middel van vakliteratuur op de hoogte van de situatie in de volkshuisvestingsector. Commissies Er zijn twee kerncommissies ingesteld. Mevrouw Pijl en mevrouw Van Dedem vormen de remuneratiecommissie. De auditcommissie wordt gevormd door de heren Achterberg en Vinke. De auditcommissie heeft een gesprek gehad met de accountant over de jaarrekening, de (interne) controle en de integriteit van de organisatie. Ook de treasury-activiteiten in het algemeen en de derivatenpositie zijn aan de orde geweest. Verder is de auditcommissie betrokken geweest bij het
10
vaststellen van de uitgangspunten van de meerjarenbegroting. De commissies hebben verslag gedaan in de vergadering van de RvT, waar ook de besluitvorming plaatsvindt. In het verslagjaar is niet afgeweken van de adviezen van de commissies. De remuneratiecommissie heeft op basis van de Beloningscode de beloning van de bestuurders beoordeeld en met het bestuur besproken. In overleg met het bestuur is in 2010 besloten de beloning niet meer jaarlijks aan te passen, met uitzondering van een inflatiecorrectie. De remuneratiecommissie heeft op basis van de rapportages van en gesprekken met het bestuur het functioneren van het bestuur beoordeeld. Dit is met het bestuur doorgenomen in functioneringsgesprekken tussen de remuneratiecommissie en de bestuursleden. Een belangrijke beslissing vanuit deze gesprekken betrof het geplande aftreden van de heer Van den Berg en het niet invullen van deze vacature, maar het op de juiste wijze neerleggen van zijn taken binnen de bestaande formatie. De verslagen van de functioneringsgesprekken zijn in de vergadering van de RvT besproken. Er is met de bestuurders gesproken over de afbouw van de beloning om te voldoen aan de WNT norm. Dit zal in 2018 leiden tot een daling van het inkomen van de bestuurder. In dit overleg is vastgesteld dat dit de wettelijke kaders zijn waaraan niet getornd kan worden.
Integriteit Integriteitscode De integriteitscode van de VWS is gepubliceerd op de website.
Klokkenluidersregeling Het bestuur draagt er zorg voor dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie, de mogelijkheid hebben te rapporteren over vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen de woningcorporatie aan het bestuur of aan een door hem aangewezen functionaris. Daartoe beschikt de VWS over een klokkenluiderregeling, deze is gepubliceerd op de website. In het verslagjaar zijn geen zaken aanhangig gemaakt.
Onafhankelijkheid van de RvT De RvT is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van de VWS, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers en geen van de leden verleent andere diensten aan de Veenendaalse Woningstichting dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvT. Het reglement van de RvT bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen.
Het bestuur Het bestuur van de VWS bestaat uit twee directeur-bestuurders, te weten de heren G. van den Berg en J.W. van Heteren. De heren Van den Berg en Van Heteren vertegenwoordigen gezamenlijk de
11
VWS. Het bestuur heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd. De beloning van het bestuur is bij de benoeming vastgesteld, en opgenomen in de arbeidsovereenkomst, op basis van de toen geldende adviesregeling (commissie Peters). De beloning is destijds door de accountant als marktconform beoordeeld. Bij toetsing aan de Beloningscode blijkt de beloning aan de hoge kant. In overleg met het bestuur is besloten de beloning niet meer jaarlijks aan te passen, met uitzondering van een inflatiecorrectie. De bestuurdersbeloning is als volgt in te delen: Omschrijving categorie
2014
2013
Categorie I Periodiek betaalde beloningen 1)
€ 148.000
€ 147.400
Categorie II Beloningen betaalbaar op termijn
€ 26.200
€ 25.700
Categorie III Bij beëindiging dienstverband
0
0
Categorie IV Bonusbetalingen
0
0
€ 174.200
€ 173.100
Totaal 1) Inclusief
werkgeverslasten
Voor een specificatie van de individuele beloningen verwijzen we u naar de bijlage van de jaarrekening. Aan de bestuurders zijn geen leningen of voorschotten verstrekt en geen garanties gegeven. Ook is er geen winstdelingsregeling of bonussen en zijn er evenmin afspraken gemaakt over een uitkering bij einde dienstverband. Het toegezegde pensioen is conform de pensioenregeling Woningcorporaties. De remuneratiecommissie heeft een functioneringsgesprek gevoerd met het bestuur. Het gesprek is voorbereid met inbreng van de overige leden van de RvT. Over het gevoerde gesprek is de RvT door de voorzitter geïnformeerd. De uitkomst van het functioneringsgesprek is in de RvT vergadering aan de orde geweest. Op basis hiervan is de RvT tot een positief oordeel gekomen over het functioneren van het bestuur. De heer Van den Berg heeft aangegeven dat hij per 31 maart 2015 stopt met zijn werkzaamheden voor de VWS. In overleg de RvT is besloten zijn taken te verdelen onder de bestuurder en de werkorganisatie. Het lijkt vooralsnog niet nodig het parttime dienstverband (75%) met de heer van Heteren uit te breiden. Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Dit houdt onder andere in dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Het bestuur legt hierover in de vergaderingen met de RvT uitgebreid verantwoording af. Het bestuur heeft de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen verwoord in de meerjarenbegroting, die door de RvT is goedgekeurd.
12
Het bestuur richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de corporatie. Het bestuur verschaft de RvT tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de RvT. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. Het bestuur rapporteert hierover en bespreekt dit met de RvT. Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de corporatie en de bestuurders wordt vermeden. Eventuele besluiten tot het aangaan van transacties waarbij de tegenstrijdige belangen van de bestuurders spelen, die van materiële betekenis zijn, behoeven goedkeuring van de RvT. Het bestuur informeert de RvT regelmatig over de genomen bestuursbesluiten. Tevens wordt periodiek verslag uitgebracht in de vorm van uitgebreide kwartaalrapportages. In de kwartaalrapportages wordt de RvT geïnformeerd over de nieuw- en verbouwplannen, het onderhoud, de verhuur van woningen, de financiële resultaten en de financiële positie.
Externe accountant Deze jaarrekening werd door Verstegen Accountants en Adviseurs gecontroleerd en goedgekeurd. De accountant kan naast de algemene controle-opdracht ook specifieke opdrachten, dan wel adviesaanvragen ontvangen. Ten aanzien van alle aspecten van deze jaarrekening is, door de auditcommissie, overleg gevoerd met de accountant. Bij de vergadering van de RvT waarin het jaarverslag wordt behandeld en goedgekeurd is de accountant aanwezig geweest.
Verklaring De RvT heeft de jaarrekening 2014, die de balans, de winst- en verliesrekening, de toelichting daarop en het volkshuisvestingsverslag omvat, bestudeerd. De RvT kan zich met deze jaarrekening verenigen, heeft kennis genomen van de verklaring van het bestuur over het boekjaar 2014 en heeft de jaarrekening over 2014 in overeenstemming met artikel 25 van de statuten goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt het bestuur conform dit artikel tot decharge. Veenendaal, april 2015 B.H. Pijl, voorzitter
13
Samenwerking Lokaal Binnen de gemeente Veenendaal heeft de VWS periodiek overleg met collega corporaties, de gemeente en diverse andere organisaties. De VWS neemt deel aan de volgende overlegsituaties:
Sociaal vangnet casuïstiek en beleid. In de loop van 2014 is besloten dit overleg te stoppen. De bezuinigingen bij diverse organisaties zijn de belangrijkste redenen voor het stoppen van dit overleg Periodiek overleg met de wethouder volkshuisvesting en de wethouder ruimtelijke ordening. Dit overleg heeft in 2014 twee keer plaats gevonden. Periodiek overleg plaatselijke corporaties met de wethouders. In dit overleg dat twee keer heeft plaatsgevonden waren de belangrijkste onderwerpen: o wijkgericht werken o prestatieafspraken Overleg in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). In 2014 is samen met de gemeente een convenant voorbereid. Hierin worden de belangrijkste afspraken met betrekking tot het aanpassen van woningen en woongebouwen geregeld. De verwachting is dat dit convenant in 2015 ondertekend zal worden.
Regionaal Binnen de FoodValley vinden de volgende overlegsituaties plaats: Periodiek overleg corporaties. De heer J.W. van Heteren, bestuurder van de VWS, had in 2014 de rol van secretaris. Dit overleg heeft in 2014 zes keer plaatsgevonden. Aan dit overleg nemen de directeuren deel van de corporaties in Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal, Nijkerk, Barneveld, Woudenberg en Renswoude. De belangrijkste onderwerpen waren: o woonlasten, o gevolgen huisvestingswet, o vraagmonitor. Periodiek overleg managers woondiensten. Het overleg van de managers woondiensten heeft voornamelijk als doel zaken af te stemmen die te maken hebben met de woonruimteverdeling. Voorstellen vanuit het afstemmingsoverleg voor werkafspraken worden besproken en vastgesteld of doorgestuurd naar het directeurenoverleg. In 2014 is vijf keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen waren: o huisvestingswet en gevolgen voor de gemeentelijke verordeningen, o vernieuwing website Huiswaarts.nu, o vernieuwde management informatie van Huiswaarts. Periodiek overleg managers financiën. Dit overleg vindt ongeveer twee keer per jaar plaats. In dit overleg wordt o.a. gesproken over de actuele ontwikkelingen in de sector, verslaglegging, financiering en controle. Periodiek afstemmingsoverleg woonruimteverdeling (huiswaarts.nu). Aan dit overleg nemen woonconsulenten van de Food Valley corporaties deel. In 2014 is
14
deze groep tweemaal bijeen geweest. Tijdens deze overleggen worden de actueel knelpunten en mogelijke verbeteringen van de programmatuur en de processen besproken. Daarnaast is de heer J.W. van Heteren Voorzitter van de werkgroep regionale woonagenda en Lid van de adviesraad van de Stichting Vastgoedmonitor Woonruimteverdeling Barneveld en Scherpenzeel zijn in 2014 deel gaan nemen aan huiswaarts. Hierdoor is het voor de woningzoekende uit de regio eenvoudiger om een beeld te krijgen van het totale huuraanbod. In de loop van 2015 wordt de website van huiswaarts responsive gemaakt. Dit houdt in dat de vormgeving van de website zich aanpast aan het apparaat waarmee de site wordt bekeken. Omdat steeds meer mensen gebruik maken van een tablet of smartphone is dit een goede ontwikkeling. Regionaal OGGZ overleg Dit overleg is door bezuinigingen gestopt. De belangrijkste basis voor het samenwerken is wel gelegd. De betrokken partijen kennen elkaar en in de verdere toekomst zal moeten blijken of deze basis voldoende is.
15
Het woningbezit In het verslagjaar zijn geen nieuwe woningen opgeleverd. Het woningbezit van de VWS omvat per 31 december 2014 in totaal 1.239 woningen. De woongelegenheden van de corporatie zijn, conform het Besluit Beheer Sociale-Huursector, ingedeeld in drie zogenoemde huurklassen: goedkoop, betaalbaar en duur. Hierbij worden de volgende uitgangspunten gebruikt:
Goedkoop: woningen met een huurprijs tot de kwaliteitsgrens. Betaalbaar: woningen met een huur tussen de kwaliteitsgrens en de hoogste aftoppingsgrens. Duur: woningen met een huur boven de hoogste aftoppingsgrens.
De bedragen voor 2014 zijn: Huurklasse
2014
Goedkoop
tot € 389,05
Betaalbaar
vanaf € 389,05 t/m € 596,75 meer dan € 596,75
Duur
Als de woningen van de VWS volgens deze grenzen in huurklassen ingedeeld worden, ontstaat het volgende beeld: Aantal 2014
Perc. 2014
Aantal 2013
Perc. 2013
Aantal 2012
Perc. 2012
Goedkoop
110
9%
112
9%
134
11%
Betaalbaar
699
56%
705
57%
740
59%
Duur
430
35%
422
34%
373
30%
1.239
100%
1.239
100%
1.247
100%
Huurklasse
Totaal
De geringe verschuivingen worden veroorzaakt door de huurverhoging in 2014 (4,0%), eventuele harmonisatie bij mutatie en individuele geriefverbeteringen. In de loop van 2014 is er voor gekozen om het zogenaamde “Niet DAEB” bezit in prijs te verlagen tot de huurtoeslaggrens van € 699,48. Dit voorgenomen besluit is na bespreking met en goedkeuring van de stichting Huurdersbelangen uitgevoerd. In totaal zijn er 108 woningen in prijs verlaagd. In onze eerdere plannen dachten wij vrije sector bezit te kunnen gebruiken om de groep middeninkomens te bedienen. Door de aangekondigde verruiming van de toewijzingsregels ontstaat er ook ruimte binnen de sociale voorraad. Daarnaast zien wij ook dat nieuwbouw huurwoningen voor vergelijkbare of lagere prijzen worden verhuurd. Omdat onze bestaande woningen hiermee moeten concurreren voorzien wij verhuurproblemen. De bestaande woningen moeten het op de energielasten altijd afleggen tegen nieuwbouwwoningen.
16
Het huisvesten van de doelgroep Huiswaarts.nu Onder de naam huiswaarts.nu wordt het woningaanbod van Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal, Barneveld en Scherpenzeel gezamenlijk aangeboden. De woningen worden aangeboden op een gemeenschappelijke website, www.huiswaarts.nu. In totaal stonden er aan het einde van het jaar ruim 36.000 woningzoekenden ingeschreven. Dit is ongeveer gelijk aan het jaar daarvoor. De kenmerken van de ingeschreven woningzoekenden zijn redelijk constant. Zelfs met de toevoeging is hier geen verandering in gekomen. Verreweg de meeste (bijna 90%) wonen al binnen de regio. Het aantal alleenstaanden bedraagt ruim de helft en ongeveer 25% is jonger dan 28 jaar. Het percentage actief woningzoekenden (woningzoekenden die in de afgelopen 12 maanden een reactie hebben uitgebracht) was in 2014 18%. Dit is ongeveer gelijk aan het percentage van 2012 (20%). Het lage percentage van 2013 (13%) was dus een uitzondering en geen trend.
Verhuringen in de regio In 2014 zijn er in totaal 1.639 woningen verhuurd via huiswaarts (2013: 1.550). Op een totaal van circa 30.000 woningen is dit een mutatiegraad van 5,5%. Vorig jaar bedroeg het mutatie percentage nog 6,2%. Bij de verhuringen valt het volgende op:
6% is verhuurd aan woningzoekenden met urgentie (2013: 8%). De meeste woningzoekenden verhuizen binnen de regio. Slechts 12% van de nieuwe bewoners komt van buiten de regio. Het percentage mensen dat binnen de regio verhuist naar een andere plaats, bedraagt 25%. Het aantal reacties neemt vanaf 2010 elk jaar af. Deze trend doet zich voor binnen alle modellen (aanbod, loting en optie). Het aantal huurders dat jonger is dan 28 jaar bedraagt 34%. Het jaar 2012 was met 45% een uitschieter. In 2011 was het percentage vrijwel gelijk aan 2013 namelijk 35%.
Aanbod De mutatiegraad is de laatste jaren redelijk stabiel. De Europese regels hebben hier geen invloed op gehad. De verdeling over de modellen in 2014 was als volgt:
Aanbod 75% (2013: 72%). Loting 15% (2013: 17%). Optie 3% (2013: 3%). De overige 7% (2013: 8%) is bemiddeld. Hierbij gaat het om asielzoekers, tijdelijke verhuur, verhuur aan zorginstellingen maar ook om herstructureringsprojecten.
Op het aanbod kwamen gemiddeld 41 reacties per woning. Dit is lager dan in 2013 (55 reacties). De reacties op seniorenwoningen blijven onverminderd laag (gemiddeld 10 reacties). De verhuisbereidheid onder ouderen blijkt niet erg hoog. Daarnaast reageren ouderen ook heel gericht.
17
Er wordt gemiddeld minder vaak een aangeboden woning geweigerd. Europese regelgeving Bij nieuwe verhuringen wordt door de VWS een inkomenstoets uitgevoerd. Bij 90% van de verhuringen mag het inkomen in 2014 niet meer bedragen dan € 34.678. In 2014 is in twee gevallen (3,4%) een woning verhuurd aan woningzoekenden met een hoger inkomen. In beide gevallen ging het om een woningzoekende met urgentie.
18
Het huisvesten van bijzondere doelgroepen Urgenten In totaal heeft de VWS in het verslagjaar 6 huishoudens (2013: 8) met een urgentieverklaring gehuisvest. Asielzoekers In 2014 zijn er vijf woningen verhuurd aan statushouders gehuisvest door de VWS. Binnen Veenendaal is de taakstelling voor het huisvesten van asielzoekers verdeeld onder de lokale corporaties. Mensen met een lichamelijke beperking Door bezuinigingsmaatregelen van de gemeente komen er een groot aantal aanpassingen in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) niet langer meer voor vergoeding in aanmerking. Voor dit soort aanpassingen moet de huurder dus zelf zorgdragen. In 2014 zijn er 5 aanvragen voor het uitvoeren van (kleine) Wmo aanpassingen ingediend. De kosten hiervan zijn vergoed door de gemeente. Het totaalbedrag van deze aanpassingen bedraagt € 4.310. In 2013 zijn er 2 woningen aangepast, de kosten hiervan bedroegen € 17.000. Als een aangepaste woning vrijkomt voor verhuur dan wordt aan de hand van de aanpassingen gekeken of het wenselijk is een kandidaat te zoeken die weer gebruik kan maken van de aanwezige voorzieningen. Door de afdeling Wmo van de gemeente wordt hiervoor een wachtlijst bijgehouden. In 2014 zijn er drie aangepaste woningen vrijgekomen. Deze woningen zijn verhuurd aan een kandidaat die door de gemeente is voorgedragen. Bij kleine aanpassingen wordt er over het algemeen besloten de woning regulier te verhuren en zonodig de voorzieningen te verwijderen. Mensen met een verstandelijke beperking Vanaf 2008 wordt Vollewens 43 tm 73 verhuurd aan Philadelphia zorg. De verwachting is dat op termijn Philadelphia stopt met het huren van dit complex. Het aantal cliënten is niet langer rendabel. Omdat het gaat om zelfstandige woningen die ook regulier verhuurd kunnen worden, is dat niet echt een probleem. Stichting de Opbouw huurt één appartement voor een cliënt.
19
Vrijgekomen en verhuurde woningen In het verslagjaar zijn er bij de VWS 71 nieuwe verhuringen geweest. In 2013 waren dat er 80. Van de verhuurde woningen waren er 57 die een huurprijs hebben die onder de toeslaggrens van € 699,48 valt. Bij de overige 14 woningen was bij verhuur van de woning de huur hoger dan de toeslaggrens. Per 1 december is de huur van alle vrije sector woningen teruggebracht tot € 699,48. Van de 71 mutaties zijn er 57 woningen via het aanbodsysteem verhuurd aan nieuwe bewoners. De overige 14 woningen zijn buiten het systeem om direct verhuurd:
Vijf woningen zijn verhuurd aan asielzoekers. Bij zes woningen was sprake van woningruil. Drie woningen waren rolstoel aangepaste woningen. Voor deze woningen is een kandidaat aangedragen door de gemeente.
Voor de indeling van de verhuringen volgens het Besluit Beheer Sociale-Huursector zijn de volgende grenzen gehanteerd: De inkomensgrenzen in 2014: Eenpersoons onder 65 jaar
€ 21.600
Meerpersoons onder 65 jaar
€ 29.325
Eenpersoons vanaf 65 jaar
€ 21.600
Meerpersoons vanaf 65 jaar
€ 29.400
De huurprijsgrenzen in 2014: Kwaliteitskortingsgrens
€ 389,05
Laagste aftoppingsgrens
€ 556,82
Hoogste aftoppingsgrens
€ 596,75
Verhuringen in 2014 Uitgaande van deze inkomens- en huurprijsgrenzen zag het aantal verhuringen er voor de verschillende categorieën huishoudens in 2014 als volgt uit. Eenpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen onder kwaliteitskortingsgrens Tot 65 jaar
t/m inkomensgrens boven inkomensgrens
7 3
20
Huurklasse tussen kwaliteitskortingsgrens en laagste aftoppingsgrens 10 12
boven laagste aftoppingsgrens
1 0
Vanaf 65 jaar
t/m inkomensgrens boven inkomensgrens
0 0
0 0
Tweepersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen onder kwaliteitskortingsgrens Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar
t/m inkomensgrens boven inkomensgrens t/m inkomensgrens boven inkomensgrens
1 0 0 0
0 1
Huurklasse tussen kwaliteitskortingsgrens en laagste aftoppingsgrens 6 1 0 0
Drie- en meerpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen
Vanaf 65 jaar
3 8 1 0
Huurklasse onder kwaliteitskortingsgrens
Tot 65 jaar
boven laagste aftoppingsgrens
t/m inkomensgrens
0
tussen kwaliteitskortingsgrens en hoogste aftoppingsgrens 1
boven hoogste aftoppingsgrens
boven inkomensgrens
0
0
11
t/m inkomensgrens
0
0
0
boven inkomensgrens
0
0
0
5
De verwachting is dat in 2015 passendheidseisen worden gesteld aan nieuwe verhuringen. Dit houdt in dat mensen met een inkomen tot en met de inkomensgrens, een woning moeten gaan huren met een huur onder de aftoppingsgrens. Wanneer we de verhuringen van 2014 bekijken, dan is er in 9 gevallen niet passend verhuurd. Aangezien de regels nog niet zijn ingevoerd is hier dus ook niet op gestuurd. In 2014 zijn er 14 woningen verhuurd met een huur die hoger ligt dan de toeslaggrens. Bij deze woningen is een inkomenseis van minimaal € 34.085 gesteld. Van de overige 57 sociale huurwoningen zijn er twee woningen verhuurd aan mensen met een inkomen dat hoger ligt dan € 34.085. Bij één ervan ging het om een urgente die vanuit een koopwoning verhuisde naar een aangepaste woning. Bij de andere was de huur op het moment van huuringang (6 juni 2014) nog onder de toeslaggrens maar werd de huur per 1 juli verhoogd tot boven de grens. Vandaar dat bij deze woning een uitzondering is gemaakt. Mutaties Als we kijken naar de mutatiegraad de afgelopen jaren, dan ontstaat het volgende beeld:
21
Doelgroep
2014
2013
2012
2011
2010
Gezinnen
2,2%
4,0%
2,9%
4,9%
6,8%
1-2 persoons
12,8%
9,4%
9,8%
9,0%
15,8%
Senioren
6,3%
7,1%
5,4%
7,1%
10,7%
Totaal
5,8%
6,8%
5,7%
5,8%
8,6%
De doorstroming blijft moeizaam. De grotere doorstroming in 2013 heeft niet doorgezet. Bovenstaande verdeling geeft weer in welke woningen een mutatie heeft plaatsgevonden. De indeling in doelgroepen is op basis van de woningkenmerken. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Alle woningen met drie of meer kamers, zijn gelabeld voor meerpersoonshuishoudens (70% van totale bezit). De gelijkvloerse woningen die zonder trap te bereiken zijn, zijn gelabeld voor één- en tweepersoonsouderenhuishoudens (9%). Gelijkvloerse woningen met één of twee kamers zijn gelabeld voor één- en tweepersoonsjongerenhuishoudens (19%). Daarnaast zijn er nog een klein aantal geschikt voor huisvesting van mensen met een beperking (2%).
Reacties op het aanbod Er is een duidelijk verschil in het aantal reacties op een sociale huurwoning (huur <€ 699,48) en een vrije sector woning (huur > € 699,48). Op de sociale huurwoningen van de VWS kwamen gemiddeld 80 reacties (2013: 129 reacties). Op de vrije sector woningen van de VWS kwamen in 2014 gemiddeld 13 reacties. Het jaar daarvoor was dit gemiddeld 12 reacties. Gemiddeld aantal reacties naar huurprijsklasse Huurprijsklasse
2014
2013
2012
2011
Huur < 389
54
59
134
127
Huur van € 389 tot € 596
93
152
199
171
Huur van € 596 tot € 699
100
163
247
204
Huur > € 699
13
12
20
27
Totaal gemiddeld per woning
73
108
131
124
Ten opzichte van het totale aanbod in de regio scoren de woningen van de VWS elk jaar weer
22
bovengemiddeld. Het gemiddeld aantal reacties voor de regio bedraagt 42. Het dalende aantal reacties is trendmatig. Vanaf 2011 (gemiddeld 80 reacties) neemt het gemiddeld aantal reacties af. Gemiddeld zijn de woningen 2,3 keer aangeboden. Binnen de regio worden woningen gemiddeld ruim drie keer aangeboden. Ook hierin vormen onze woningen een positieve uitzondering. Verhuisbewegingen Evenals voorgaande jaren blijkt dat de woningzoekenden veelal binnen hun eigen plaats verhuizen. In 2014 is zelfs 92% van de woningzoekenden uit Veenendaal die via huiswaarts.nu verhuisd zijn, binnen Veenendaal gebleven. De Barnevelders zijn het meest honkvast, ruim 93% is binnen Barneveld verhuisd. De via Huiswaarts.nu verhuizende Veenendalers betrokken ruim 75% van de in Veenendaal aangeboden woningen. Slechts 10% van de aangeboden woningen is verhuurd aan woningzoekenden van buiten de regio.
23
Communicatie met huurders en woningzoekenden
Stichting Huurdersbelangen VWS De voorzitter van de stichting Huurdersbelangen Veenendaalse Woningstichting (SHV) overlegt maandelijks, voorafgaand aan hun vergadering, met de manager woondiensten over de actuele zaken. Daarnaast worden er door de VWS op verzoek een aantal vergaderingen bijgewoond. Het huurverhogingsvoorstel voor 2014 is voorgelegd aan de SHV. In de vergadering van mei is het voorstel nog een keer mondeling toegelicht. De SHV stemde in met een integrale verhoging van 4% voor het totale woningbezit. Ook deze keer was de SHV positief over het feit dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet is doorgevoerd. Binnen het bezit van de VWS zijn er een tweetal complexen die collectief verwarmd worden. Door de invoering van de warmtewet worden er andere eisen gesteld aan de afrekening van de stookkosten. Waar in het verleden de totale kosten van het gasverbruik e.d. werden doorberekend, mag nu uitsluitend de geleverde warmte worden afgerekend. De installaties zijn hier in de loop van 2014 op aangepast. De warmte wordt nu gemeten achter de installatie. Dit betekent dat rendementsverliezen van de installatie niet meer mogen worden doorberekend. Voor de kosten worden jaarlijks maximale bedragen vastgesteld door de Autoriteit Consument & Markt (ACM). Uitgangspunt is dat de kosten niet meer worden dan bij een individuele installatie. Op basis van de voorgaande afrekeningen denken wij dat bij het doorberekenen van de maximale tarieven de kosten voor de huurders gaan stijgen. Aangezien wij van mening zijn dat wij niet hoeven te verdienen aan deze doorberekening hebben we voor 2014 een lager bedrag voor het vastrecht voorgesteld. Dit is besproken met de SHV en zij zijn akkoord gegaan met ons voorstel. Dit is vervolgens gecommuniceerd met de betreffende bewoners. In overleg met de stichting Huurdersbelangen is een regeling voor tegemoetkomingen bij overlast door onderhoud opgesteld. Hierin is geregeld wanneer bewoners recht hebben op een vergoeding. Ook de hoogte van de vergoedingen is vastgelegd. Deze regeling is ingegaan per 1 januari 2015. Voor de Davidsstraat is deze met terugwerkende kracht van toepassing verklaard. Eén van de bewoners van de Davidsstraat heeft bezwaar gemaakt tegen de uitvoering van de werkzaamheden. Hij eiste een hogere vergoeding dan in de regeling is vastgesteld. Na een nadere toelichting heeft hij zijn eis laten varen. In de vergadering van 4 november 2014 is het voorgenomen besluit voor het verlagen van de huren van de niet-DAEB woningen toegelicht. Ook zijn de gewijzigde Algemene Huurvoorwaarden besproken. Voor beide onderwerpen heeft de SHV aangegeven akkoord te gaan met de uitvoering ervan. De stichting Huurdersbelangen heeft in gedeelten van het bezit van de VWS een wijkschouw uitgevoerd. De (positieve) bevindingen zijn gedeeld met de VWS.
24
Nieuwsbrieven In 2013 zijn er twee nieuwsbrieven van de SHV verstuurd. In de nieuwsbrieven werd aandacht besteed aan de huurverhoging, de regeringsbegroting en andere actuele zaken. De samenstelling van de stichting is per 31 december als volgt:
de heer A. van Ewijk, voorzitter
mevrouw E. H. Chevalking, penningmeester
de heer T. Ferkranus, secretaris
de heer W. Helderman
de heer D. Meijer
Bewonerskrant In 2014 is de bewonerskrant twee keer verschenen. Zoals de laatste jaren gebruikelijk, is deze digitaal verstuurd aan bewoners waarvan het e-mailadres bekend is. De rest is op papier verzonden. De nieuwsbrief van de SHV is gelijktijdig bezorgd. De belangrijkste onderwerpen in 2014 waren onder andere:
Renovatie van de Davidsstraat, Informatie over huurtoeslag, De gewijzigde algemene huurvoorwaarden, Het in het voorjaar van 2015 geplande klanttevredenheidsonderzoek, Het uitgevoerde onderzoek naar de leefbaarheid.
Bewonersinformatie In mei is aan alle huurders weer het jaaroverzicht verstuurd. In dit overzicht wordt een verkorte weergave gegeven van alle belangrijke onderwerpen die in het afgelopen jaar gepasseerd zijn. Ook wordt een kort overzicht gegeven van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkelingen. Bij het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging hebben alle bewoners de Huurkrant ontvangen. Bij alle complexgewijs uit te voeren onderhoudswerkzaamheden informeert de VWS de bewoners schriftelijk over de aard en de planning van de werkzaamheden.
Geschillenadviescommissie Voor de behandeling van eventuele geschillen neemt de VWS deel aan de Geschillenadviescommissie WERV. Deze commissie is een initiatief van de gezamenlijke corporaties in de WERV. De werkwijze van de commissie en de procedure voor het melden van een geschil, is vastgelegd in het reglement. Ook is er een brochure waarin de werkwijze verkort wordt uitgelegd. Dit reglement en de brochure zijn te vinden op de website.
25
Als er geschillen door huurders van de VWS worden gemeld, ontvangt de directie hiervan bericht. De Raad van Toezicht wordt hierover geïnformeerd. In 2014 is er één geschil door een vertrokken huurder van de VWS gemeld bij de commissie. De huurster gaf aan dat zij het niet eens met de doorberekende kosten na de verhuizing. Tijdens de zitting bleek dat ze ook vond dat ze onvoldoende tijd had gehad om de woning zelf in orde te brengen. Aangezien dit niet vooraf gemeld was, was er onvoldoende informatie voor handen om het tegendeel aan te tonen. De commissie was daarom van oordeel dat de factuur verlaagd moest worden. Het advies van de commissie is niet opgevolgd omdat er duidelijk met de huurster was besproken dat de herstelwerkzaamheden door de VWS zouden worden uitgevoerd.
Leefbaarheid Parkeren op eigen terrein Binnen ons bezit worden de mogelijkheden om te parkeren op eigen terrein zoveel mogelijk benut. Waar nodig worden aanpassingen gedaan om dit verder mogelijk te maken. Ook bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten wordt, in de wijken waar dit speelt, hier rekening mee gehouden.
Wijkgericht werken In het kader van het wijkgericht werken heeft de gemeente per wijk een wijkmanager aangesteld. Onder leiding van deze wijkmanager is er per wijk een wijkteam samengesteld. Hierin zijn de instanties vertegenwoordigd zoals: Welzijn Veenendaal, de politie maar ook de corporaties. Het ingestelde inloopspreekuur is in de meeste wijken weer komen te vervallen. Er werd vrijwel geen gebruik van gemaakt. In de loop van 2014 zijn er door de gemeente twee wijkregisseurs aangesteld die het beleid voor wijkgericht werken verder gaan uitwerken. Het blijft een beetje zoeken naar de juiste invulling.
Sociaal Vangnet Onder de noemer Sociaal Vangnet wordt geprobeerd hulp te bieden aan zogenoemde zorgwekkende zorgmijders. Aan dit overleg nemen diverse zorginstellingen, de gemeente, de politie en de woningcorporaties deel. In 2014 is vanwege bezuinigingen besloten het Sociaal Vangnet te ontbinden. Actuele casuïstiek wordt nu binnen het wijkteam besproken. De tijd zal leren of dit een goed alternatief is.
Vandalisme en graffitibestrijding De herstelkosten van schade door graffiti en vandalisme bedragen in 2014 in totaal € 2.500 (2013: € 1.300). Ondanks de bijna verdubbeling van de kosten kunnen we concluderen nog steeds erg meevalt. De kosten die voor onze rekening komen bedragen € 550 de overige kosten zijn vergoed door de verzekering.
Inbraken Het schadebedrag ten gevolge van inbraken in 2014 weer gedaald. In 2013 bedroegen deze kosten € 7.675 en in 2014 is dit gedaald naar € 1.900. Deze kosten zijn gemaakt bij 9 woningen, de helft van het aantal in 2013.
26
In 2014 zijn er 14 woningen voorzien van hang- en sluitwerk dat voldoet aan het politiekeurmerk. Bij 8 woningen is dit uitgevoerd naar aanleiding van een verzoek van de bewoners. De overige 6 woningen zijn bij mutatie aangepast. Van de eengezinswoningen van de VWS is circa 40% voorzien van het politiekeurmerk.
Buurtbemiddeling Onder begeleiding van Veens is het initiatief Buurtbemiddeling gehandhaafd. Opgeleide burgers treden op als bemiddelaar bij (beginnende) ruzies tussen buurtbewoners. Ook in 2014 zijn er weer diverse bewoners doorverwezen.
Duurzaamheid Onder het begrip duurzaamheid kunnen vele onderwerpen worden verstaan. Voor de VWS is duurzaamheid iets wat in vele aspecten van onze werkzaamheden een rol speelt. Op dit moment ligt de prioriteit van de VWS vooral bij de verbetering van de energetische kwaliteit van de bestaande woningen. Dit levert naast een besparing in de CO2 uitstoot, ook een direct voordeel op voor de bewoners. Natuurlijk wordt ook gelet op de materiaalkeuzes bij onderhoud en vervanging.
Davidsstraat De werkzaamheden aan de Davidsstraat zijn in april 2014 afgerond. Het resultaat mag er zijn. Van een gemiddeld energielabel F, scoren de woningen nu gemiddeld B. Over het geheel genomen zijn de bewoners positief over de uitgevoerde werkzaamheden.
Overige complexen In 2014 zijn er verder geen projecten op het gebied van duurzaamheid uitgevoerd. Wel is gestart met de voorbereiding van het plan bij de woningen aan de Zandstraat. In deze portiek etageflats uit de jaren ’50 van de vorige eeuw, zijn de nodige problemen met zogenaamde “koude bruggen”. Bij dit complex is er niet voor gekozen om zelf een plan van aanpak op te stellen. In plaats daarvan zijn er een aantal aannemers uitgenodigd die een voorstel mogen maken. Vooraf is wel aangegeven waar de problemen zitten. Ook is het te besteden budget gecommuniceerd. De aannemer mogen individueel hun plan presenteren waarna de selectie zal plaats vinden. De presentatie vindt in maart 2015 plaats. De uitvoering staat in 2015 gepland.
Onderhoud Bij al het onderhoud dat door de VWS wordt uitgevoerd wordt vooraf een zorgvuldige afweging gemaakt op het gebied van milieu en comfort verhogende maatregelen. Alle werkzaamheden worden getoetst aan de uitgangspunten van het strategisch voorraadbeheer. In veel gevallen betekent dit dat de woning al bij mutatie wordt aangepast. In een aantal gevallen betekent dit dat bij de uitvoering van planmatig onderhoud extra maatregelen worden getroffen. Ook kan er bij uitvoering van planmatig onderhoud worden besloten om de bewoners een keuze te laten maken uit verschillende mogelijkheden.
27
Planmatig onderhoud In de begroting van 2014 was een bedrag van € 1.720.500 opgenomen voor planmatig onderhoud. Een groot gedeelte hiervan heeft nog betrekking op de renovatie van de Davidsstraat (€ 694.500). De gemaakte kosten bedragen € 1.326.000. Dit veroorzaakt een positief verschil met de begroting van € 394.500. Belangrijkste “veroorzaker” hiervan is het uitstellen van de onderhoudsbeurt aan de appartementen in de wijk Kostverloren. Door een versobering van de oorspronkelijke plannen, heeft de voorbereiding meer tijd gekost. Dit project wordt nu uitgevoerd in 2015. De begrote kosten hiervoor bedragen € 422.500. Per saldo is er dus een overschrijding van de begroting van € 28.000. Deze wordt voornamelijk veroorzaakt door een post asbestsanering bij de woningen aan de Davidsstraat. Een toelichting op de op deze post vindt u verderop in dit verslag. Dakgoten schoonmaken Bij een aantal complexen zijn de dakgoten van de woningen schoongemaakt. Dit is uitgevoerd door IW4 bedrijven. IW4 is er voor mensen die graag willen werken, maar zelfstandig wat moeilijker de juiste baan kunnen vinden. Dahliastraat Bij een aantal van de woningen in deze straat is de c.v. ketel vervangen door een HR combi ketel. Ook zijn de dakkapellen op deze woningen schoongemaakt. Stationsplein Bij deze woningen zijn de keukens vervangen. Dit is uitsluitend uitgevoerd bij de bewoners die hier aan mee wilden werken. Aangezien het seniorenwoningen betreft is ook de mogelijkheid geboden om alleen het keukenblok en de kastjes te vervangen. Bij deze keuze is er geen overlast door het verwijderen en aanbrengen van het tegelwerk. Uiteindelijk zijn er 20 van de 37 keukens vervangen. De overige worden bij mutatie uitgevoerd. Gelijktijdig is ook de mechanische ventilatie vervangen en de kanalen gereinigd en is de elektra installatie aangepast. Alle woningen zijn nu voorzien van extra groepen die beveiligd worden met een aardlekschakelaar. In de algemene ruimten is nieuwe vloerbedekking aangebracht. De kleuren hiervan zijn gekozen door de bewonerscommissie. Vooruitlopend hierop zijn de dorpels van de voordeuren verlaagd. Hierdoor zijn de woningen beter toegankelijk voor bewoners met rollators en dergelijke. Op het gebouw is een zogenaamde lichtstraat aanwezig. Deze is bedekt met lichtdoorlatende kunststof platen. Doordat er schade was aan deze platen, zijn ze in 2014 vervangen. In de oorspronkelijke planning was de vervanging gepland in 2016. Door de schade en het daardoor toegenomen risico van lekkage, is de uitvoering vervroegd. Gelderse Blom Bij de 55 eengezinswoningen in de buurt Gelderse Blom, is het schilderwerk uitgevoerd. Gelijktijdig zijn er ook een aantal deuren vervangen en is het aanwezige houtrot hersteld. Het stucwerk op de gevels is ook hersteld en geschilderd. De woningen staan er weer prima bij.
Planmatig per adres Onder deze noemer worden kosten geboekt die niet per complex worden uitgevoerd, maar toch een relatie hebben met planmatig onderhoud. Je kunt hierbij denken aan het alsnog uitvoeren van planmatig onderhoud bij bewoners die tijdens de complexmatige werkzaamheden niet mee wilden
28
doen. Ook worden hier de kosten geboekt van voortijdig uitgevoerd planmatig onderhoud. Als er een woning vrijkomt waar binnen drie jaar een interieur renovatie staat gepland (badkamer of keuken), dan worden voorafgaand aan de sleuteluitreiking deze werkzaamheden al uitgevoerd. Hiermee voorkomen we dat mensen vrij kort na het betrekken van de woning geconfronteerd worden met grote werkzaamheden. Als laatste soort werkzaamheden worden ook de kosten geboekt van vroegtijdige vervangingen van c.v. ketels bij een technisch defect. Als de vervanging op korte termijn gepland staat worden geen grote reparaties uitgevoerd maar wordt de ketel vervangen. In 2014 was het totaalbedrag voor deze werkzaamheden € 195.000. In de begroting was rekening gehouden met € 244.800.
Niet-planmatig onderhoud De totale kosten van het niet-planmatig onderhoud bedroegen ruim € 425.000. Dit is een stijging ten opzichte van 2013 van ruim € 29.000. Klachtenonderhoud De totale kosten voor het klachtenonderhoud bedroegen in 2014 € 227.000. In 2013 was dit € 197.120. De raming voor 2014 ging uit van 1.600 reparatieverzoeken met een gemiddeld bedrag aan kosten van € 133. In totaal zijn er 176 reparatieverzoeken minder uitgevoerd terwijl de kosten per verzoek € 161 bedroegen. Verloop van het aantal reparatieverzoeken 2014
2013
2012
2011
2010
2009
Aantal reparatieverzoeken
1.424
1.460
1.667
1.533
1.819
1.643
Gem. kosten per melding
€ 161
€ 135
€ 126
€ 132
€ 128
€ 114
Serviceabonnement De kosten die geboekt worden onder deze noemer bedragen circa € 20.000. Het grootste gedeelte van dit bedrag (90%) wordt veroorzaakt door ontstoppingen. Voor dit onderhoud worden geen kosten door berekend aan de huurders. Mutatieonderhoud In de raming voor de mutatiekosten voor 2014 is uitgegaan van 80 woningen à € 800. In werkelijkheid is er aan 73 woningen onderhoud uitgevoerd met een gemiddeld kostenbedrag van € 1.136. Dit betekent een daling ten opzichte van 2013 van bijna € 20.000 (75 woningen met gemiddeld kostenbedrag van € 1.370). Contractonderhoud Onder deze noemer worden de kosten geboekt die betrekking hebben op het c.v. onderhoud, het onderhoud aan de liften, automatische deuropeners e.d.
29
Het totaalbedrag voor 2014 bedraagt € 94.000. Dit is nagenoeg gelijk aan de raming (€ 96.000). Geriefverbeteringen In 2014 zijn er in totaal bij 32 woningen geriefverbeteringen (2013: 23) op verzoek van de bewoners aangebracht. Daarnaast zijn er bij 12 woningen 19 geriefverbeteringen (2013: 19 woningen met 34 geriefverbeteringen) uitgevoerd in het kader van het strategisch voorraadbeheer. Na uitvoering van de geriefverbeteringen wordt de huur aangepast. Omschrijving
Aantal
Investering
Op verzoek van bewoner Dakraam
6
€
6.700
Berging
1
-
1.600
Dubbelglas
3
-
1.650
Zonnescherm
1
-
1.100
Extra aansluiting electra
14
-
2.300
2 Toilet
1
-
600
Hang- en sluitwerk
8
-
11.350
Plaatsen berging
1
-
4.250
Hang- en sluitwerk
6
-
14.300
Dubbel glas
4
-
4.650
Vloerisolatie
1
-
1.300
Klokthermostaat
7
-
1.550
Totaal
53
€
51.350
e
Naar aanleiding van strategisch voorraadbeleid
30
Huurbeleid Bij het huurbeleid streeft de VWS naar een goede prijs-kwaliteit verhouding bij het vaststellen van de huurprijs. Bij het vaststellen van de streefhuur (= onze inschatting van de markthuur) wordt een weging gemaakt van de woningkenmerken (o.a. isolatielabel, grootte en doelmatigheid) en de marktkenmerken (o.a. vraag en woz-waarde). Jaarlijks worden de streefhuren beoordeeld, aan de hand van de markt en de regelgeving, en indien nodig bijgesteld. Bij mutatie wordt de woning tegen de (hogere) streefhuur verhuurd, dus geharmoniseerd. Vooral als gevolg van de marktomstandigheden heeft de VWS in 2014 besloten alle huurwoningen onder de zgn. DAEB grens te brengen. De inkomens staan onder druk, stijgen niet of dalen zelfs. Daardoor is het voor steeds minder mensen mogelijk een woningen te huren met een prijs boven de € 700. Zeker omdat daar in voorkomende gevallen geen huurtoeslag bij ontvangen kan worden. VWS wil zich primair richten op de huurders met een inkomen tot ca. € 34000. Voor de woningzoekenden met een inkomen tussen de € 34.000 en € 43.000 worden de wettelijke toelatingseisen iets verruimd, zodat de VWS hier beleidsmatig geen rekening mee hoeft te houden. Daarom zijn in overleg met de stichting Huurdersbelangen de huren van ongeveer 100 woningen in prijs verlaagd tot op de DAEB grens. Door deze verlaging heeft de VWS geen “niet-DAEB” woningen meer. De streefhuur ligt voor ca. 60% van het bezit onder de € 618 en ca. 40% tussen de € 618 en de € 700 (prijspeil 2014). Bij woningen die niet aan de gewenste kwaliteit voldoen zal, voor uitgifte aan een nieuwe bewoner, een verbeterpakket (o.a. isolatie) worden uitgevoerd. In 2014 heeft de VWS bij 24 woningen de huur geharmoniseerd met gemiddeld € 49,95 (2013: 43 woningen, gemiddeld € 71,58). Onderstaande grafiek geeft inzicht in de huurprijs ultimo 2014.
Hoe de huren zich in de komende jaren zullen ontwikkelen is sterk afhankelijk van het politieke klimaat. De politiek is op dit moment sterk betrokken bij het beleid van de woningsector in het algemeen en de corporatie sector in het bijzonder. De huursombenadering, waardoor bij de jaarlijkse huurverhoging gedifferentieerd kan worden op bijvoorbeeld kwaliteitsverschillen, is opnieuw uitgesteld. VWS wil met de huursombenadering haar huurprijsbeleid, zoals dat bij mutatie wordt gevoerd, ook implementeren bij de zittende huurders en bij de huurverhoging rekening houden met
31
de prijs-kwaliteitsverhouding.
Huurverhoging Voor de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2014 was door het ministerie ruimte gegeven om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. VWS heeft hier geen gebruik van gemaakt maar alle woningen met 4% verhoogd (2013: 4%). De belangrijkste overwegingen hierbij waren net als in 2013:
advies stichting Huurdersbelangen, systeem op basis van inkomen geldt maar tijdelijk, nieuwe verhuringen worden pas vanaf 3e kwartaal 2012 afgewezen op te hoog inkomen, (on)betrouwbaarheid van de gegevens van de Belastingdienst, het niet hoeven aanpassen van de voorgestelde én doorgevoerde huurverhoging als het inkomen lager blijkt te zijn of als het inkomen in de eerste jaren daalt.
Tegen deze verhoging zijn 2 bezwaren ingediend, die na een toelichtend gesprek zijn ingetrokken (2013: 4). Er zijn geen bezwaren ingediend bij de Huurcommissie. De gemiddelde huurprijs van het bezit is gestegen van € 526 naar € 543.
Leegstand In het verslagjaar is er in 36 woningen mutatie-leegstand geweest (2013: 74). De totale huurderving als gevolg van deze leegstand bedroeg € 17.000 (2013: € 20.000). Bij verschillende woningen zijn na mutatie verbeteringen aangebracht waardoor de woningen langer leeg stonden. Daarnaast stond een deel van een bedrijfspand van 1 januari t/m 30 november 2014 leeg. De derving bedroeg hier € 18.000.
Huurincasso De meeste huurders hebben een correct betalingsgedrag. Net als in 2013 heeft ongeveer 84% van de huurders een machtiging tot automatische incasso afgegeven. Maandelijks wordt aan gemiddeld 50 huurders één of meer betalingsherinnering(en) gestuurd (2013: 55). Van de 1.239 huurders had 7,3 % per 31 december 2014 een achterstand (2013: 7,7%). De huurachterstand bedroeg € 54.500. Dat is 0,66% van de totale huursom (2013: 0,84%). Eind 2014 was er met 21 huurders een betalingsregeling getroffen voor een totaalbedrag van € 11.800 (2013: 21 voor een bedrag van € 15.400). We zien dat er steeds meer huurders in moeilijkheden komen. We krijgen vaker met schuldsanering te maken, ook bij zittende huurders. In de meeste gevallen gaat het dan niet alleen om huurschuld. VWS heeft intensieve contacten met andere instanties om de huurachterstand te verlagen. Als het niet lukt tijdig een betalingsregeling te treffen worden bewoners doorverwezen naar hulpverlenende instanties om de risico’s voor de corporatie en de huurders te beperken. De wachtlijsten bij de hulpverlenende instanties nemen toe waardoor huurders in de knel dreigen te komen. VWS streeft voortdurend naar samenwerking met andere (vrijwilligers) organisaties om huurders die in problemen dreigen te komen een vangnet te bieden om verdere problemen (= uitzettingen en afboekingen) te beperken.
32
Opbouw van de huurachterstand per einde jaar (in €) 2014
2014
2013
2013
0 tot 1 maand
€ 16.200
53
€ 16.700
56
1 tot 2 maand
€ 14.200
15
€ 13.100
15
2 tot 3 maand
€ 12.800
9
€ 13.400
12
> 3 maanden
€ 11.300
6
€ 23.000
12
Totaal
€ 54.500
83
€ 66.200
95
Van huurders met een achterstand vanaf twee maanden wordt de incasso overgedragen aan een deurwaarderskantoor. Eind 2014 waren er 20 vorderingen op zittende huurders bij de deurwaarder ingediend voor een totaal bedrag van € 22.500 en 17 vorderingen op vertrokken huurders voor een bedrag van € 3.200 (2013: resp. 17 vorderingen; € 18.900 en 11 vorderingen; € 17.500). In 2014 zijn er twee woningen ontruimd vanwege huurachterstand. Bij 5 woningen is ontruiming aangezegd en op het laatste moment voorkomen, doordat alsnog volledig betaald werd (2) of een goede betalingsregeling werd getroffen (3). In 2013 resp. 0 en 8.
33
Financiën Financieel beleid Het huidige beleidsplan met een looptijd van 2012-2015 heeft als speerpunt de continuïteit van de organisatie en continuïteit van het bezit. Uitbreiding van het bezit is geen doel op zich. Goede kwaliteit van bestaand bezit blijft een speerpunt. In het kader van het strategisch voorraadbeleid wordt nog steeds het belang onderkent van de verhouding prijs en kwaliteit. Echter, de VWS is van mening dat de marktomstandigheden aanleiding geven om de huurprijs onder de DAEB-grens te houden. Dat houdt in dat de huren minder zullen stijgen dan waar in voorgaande jaren vanuit gegaan is. De door de corporatie op te brengen verhuurdersheffing en de saneringsheffing hebben een groot negatief effect op de financiële positie van de sector. Ook bij de VWS is dat het geval, hoewel de continuïteit niet in gevaar komt. Hoe de financiële positie zich in de komende jaren zal ontwikkelen is sterk afhankelijk van het politieke klimaat. De nieuwe woningwet gaat per 1 juli 2015 in. Hoewel de gevolgen nog niet helemaal bekend zijn, is de verwachting dat de VWS het door haar gewenste beleid kan blijven uitvoeren. In de komende maanden zal er meer duidelijk worden. Vooralsnog lijkt het er op dat de politiek sterk gaat inzetten op sturing en handhaving bij de woningtoewijzing aan de huishoudens met de lage(re) inkomens. Uit de meerjarenbegroting blijkt dat de door het WSW gestelde eisen betreffende de positieve kasstromen en andere ratio’s ook in de komende jaren door de VWS ruim worden gehaald. De solvabiliteit (het weerstandsvermogen) aan het einde van het boekjaar bedraagt 32,0% (2013: 28,8%). Volgens de huidige begroting zal dit percentage in de komende jaren verder toenemen. Op basis van de meerjarenbegroting verwachten we de komende jaren een groei van het eigen vermogen. Ten opzichte van de voorgaande jaren zelfs een forse toename.
Prognose verloop eigen vermogen 2014-2019 Bedragen x € 1.000
Verloop ABR
2014
2015
2016
2017
2018
2019
€ 18.572
€ 20.327
€ 22.461
€ 24.709
€ 26.048
€ 27.371
34
Kasstromen Het kasstroomoverzicht geeft inzicht in de inkomsten en uitgaven, zoals deze zijn opgegeven in de dPi2014. Waar komt het geld vandaan en waar wordt het aan besteed. Onderstaand treft u de prognose van de kasstromen in de komende 5 jaar. Daarbij is onderscheid gemaakt in operationele kasstromen, kasstromen i.v.m. investeringen en kasstromen i.v.m. financieringen Operationele kasstroom Bedragen x € 1.000 Ontvangsten Huur Opbrengsten servicecontracten Mutatie BWS subsidie Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Uitgaven Personeelskosten Salarissen Uitzendkrachten Premie Soc. lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Bedrijfskosten Overige personeelskosten Overige huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Automatisering Overige alg.beheerkosten Belastingen Verhuurderheffing Overige bedrijfskosten Leefbaarheid Extra kosten SVB Ov. exploitatielasten Contributie Aedes Heffing CfV Service kosten Rentelasten Te betalen VPB
Cashflow operationele activiteiten
Jaarrek Begroting Begroting Begroting Begroting 2014 2015 2016 2017 2018
Begroting 2019
8.028 148 38 23 73 8.310
8.342 153 41 23 48 8.607
8.682 158 43 24 48 8.955
9.089 162 46 25 44 9.366
9.462 167 49 25 39 9.742
9.824 172 52 26 37 10.111
-693 -10 -99 -134 -1826
-671 -10 -94 -127 -1941
-687 -10 -96 -130 -1908
-715 -11 -100 -136 -1930
-743 -11 -104 -141 -1673
-758 -11 -106 -144 -2061
-67 -58 -56 -98 -140 -330 -707
-68 -47 -58 -93 -185 -340 -861
-70 -49 -60 -95 -151 -350 -904
-72 -58 -62 -98 -155 -364 -956
-74 -67 -64 -101 -160 -378 -927
-76 -66 -65 -104 -209 -392 -937
-19 -30 -37 -11 -250 -146 -1534 0 -6.245
-18 -30 -54 -14 0 -150 -1306 0 -6.067
-13 -54 -53 -14 -86 -155 -1051 0 -5.936
-19 -56 -55 -14 -90 -159 -1104 0 -6.154
-14 -56 -57 -15 -94 -164 -1098 0 -5.941
-20 -60 -58 -15 -97 -169 -1019 0 -6.367
2.065
2.540
3.019
3.212
3.801
3.744
35
Cashflow operationele activiteiten Cashflow (des)investeringen Cashflow investeringen bestaand bezit Cashflow investeringen nieuwbouw Cashflow financieringsactiviteiten Cashflow nieuwe leningen o/g Cashflow aflossingen leningen o/g
Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting totaal 2015 2016 2017 2018 16.316 2.540 3.019 3.212 3.801
Begroting 2019 3.744
-2.292 -7.270
-222 0
-532 -2.348
-296 -1.910
-681 -1.661
-561 -1.351
16.478 -23.547 -315
5.465 -8.316 -533
5.456 -5.331 264
2.388 -3.516 -122
2.009 -3.367 101
1.160 -3.017 -25
De investeringen in bestaand bezit betreffen voornamelijk energetische maatregelen en investeringen die worden gedaan in het kader van het strategisch voorraadbeleid. De investeringen in nieuwbouw betreffen de, voorzichtigheidshalve opgenomen, te bouwen 40 woningen in Veenendaal-Oost. Het bouwprogramma loopt nog steeds vertraging op. Het is daardoor nog onduidelijk of de hierboven opgenomen planning gehaald zal worden. In de loop van 2015 zal de planning met betrekking tot 2016 in beeld komen. De mutaties in de vermogenssfeer betreffen de aflossingen en het aantrekken van nieuwe leningen.
Jaarresultaat 2014 Het jaarresultaat na belasting over 2014 bedraagt € 1.052.000 positief (2013: € 4.179.000 positief). Het resultaat na belasting is € 0,4 miljoen minder gunstig dan begroot. Het verschil wordt enerzijds veroorzaakt door de het planmatig onderhoud dat voor een bepaald complex is doorgeschoven naar 2015. Anderzijds door de afwaardering van het commerciële vastgoed en de vennootschapsbelasting. Door fiscale afwaardering van de woningen (lagere woz waarde) ontstaat er een fiscaal verlies, dat verlies is lager dan begroot. Voor de wijze van berekening verwijzen we u naar de toelichting elders in dit verslag. Resultatenrekening
Jaarrekening
Begroting Jaarrekening
Bedragen x € 1.000
2014
2014
2013
Huuropbrengsten
8.019
8.055
7.722
126
153
128
Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat bestaand bezit
0
0
1.114
20
23
25
Bedrijfsopbrengsten
8.165
8.231
8.989
Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen
1.236
1.268
1.242
480
-
-
702
717
690
232
233
221
Onderhoudslasten
1.694
2.024
1.797
Overige bedrijfslasten
1.893
2.048
1.188
Overige bedrijfsopbrengsten
Sociale lasten en pensioenen
36
Bedrijfslasten
6.237
6.290
5.138
Bedrijfsresultaat
1.928
1.941
3.851
Rentebaten
71
56
79
1.498
1.505
1.608
-1.427
-1.449
-1.529
Resultaat voor belasting
501
492
2.322
"VPB druk"
551
898
-1.857
1.052
1.390
4.179
Rentelasten leningen o/g Saldo financiële baten en lasten
Jaarresultaat
Treasury Algemeen Het financierings- en beleggingsstatuut is gericht op vermindering en spreiding van de renterisico’s. De VWS belegt niet in aandelen of opties e.d. De VWS speelt adequaat in op de rentestanden en volgt de rentevisies van verschillende professionele partijen. In het treasurystatuut is onder andere expliciet vastgelegd dat:
de financierings- en beleggingsactiviteiten jaarlijks inzichtelijk worden gemaakt in een meerjarenbegroting, er jaarlijks, door het bestuur, een treasuryjaarplan wordt opgesteld dat wordt goedgekeurd door de RvT, alleen die type financieringen worden aangegaan die voldoen aan het WSW en CFV; financieringen die gepaard kunnen gaan met mogelijke toekomstige bijstortverplichtingen worden uitgesloten, de VWS geen nieuwe financiële derivaten zal toepassen voor het afdekken van haar financieringsposities, vervroegd aantrekken van nieuwe leningen slechts is toegestaan voor de financieringsbehoefte die binnen één jaar ontstaat.
Interne organisatiestructuur Het treasuryjaarplan wordt door de bestuurder en de manager financiën opgesteld en met de auditcommissie besproken. Het treasuryjaarplan wordt samen met de meerjarenbegroting goedgekeurd door de RvT. De bestuurder heeft daarmee mandaat om binnen het gestelde kader de financiering te regelen. In het treasuryoverleg worden voor elke kredietaanvraag minimaal twee offertes opgevraagd en besproken, waarna in voor de meest optimale offerte wordt gekozen. In het kader van interne controle en transparantie wordt in de eerst volgende kwartaalrapportage aan de auditcommissie en de RvT uitgebreid gerapporteerd over de gearrangeerde financiering. De externe
37
accountant beoordeelt jaarlijks dit proces en controleert de afgesloten contracten. Beheersingsstructuur risico financiële derivaten De VWS heeft in het verleden vier swaps afgesloten ter afdekking van het renterisico van 4 variabel rentende leningen. Dat paste toen in het beleid. In het huidige treasurystatuut is opgenomen dat de VWS geen swaps meer zal afsluiten. De vier reeds afgesloten swaps lopen af in 2015 t/m 2017. De waarde ontwikkeling van deze swaps wordt voortdurend gemonitord. Van de tegenpartij (ING bank) ontvangen we maandelijks een overzicht van de waarde aan het einde van iedere maand. Dit wordt maandelijks besproken tussen de directeur/bestuurder en de manager financiën en vergeleken met de allowance faciliteit. Per kwartaal wordt de ontwikkeling van de waarde en de allowance faciliteit gerapporteerd aan de auditcommissie en de Raad van Toezicht. Indien nodig wordt er geanticipeerd op de ontwikkelingen. Periodiek wordt de ING bank uitgenodigd om de portefeuille te evalueren. Aflossingen Er zijn in 2014 drie leningen afgelost voor een totaalbedrag van € 5,1 miljoen. Deze leningen zijn voor € 2 miljoen geherfinancierd bij de BNG tegen een rente van 1,09% voor een periode van 7 jaar. In onderstaande tabel treft u de aflossingen voor de komende jaren i.v.m. einde looptijd en de geplande herfinancieringen. Bedragen x € 1.000 mutatie leningen
aflossing
nwe leningen
in % vd schuld
schuldrest ultimo
2015 * €
2.851-
€
8.316
€
5.465
14%
€
35.595
2016 * €
126
€
5.331
€
5.457
15%
€
35.721
2017 * €
1.129-
€
3.516
€
2.387
7% €
34.592
2018 * €
1.357-
€
3.367
€
2.010
6% €
33.235
2019 * €
1.858-
€
3.017
€
1.159
3% €
31.377
* Exclusief twee leningen met variabele rente, totaal € 3,3 miljoen. Te weten € 1,5 miljoen tegen 1 maands rente, einddatum 1 september 2017 en € 1,8 miljoen tegen 6 maandsrente, einddatum 1 april 2019.
In de afgelopen jaren werden de leningen voornamelijk afgesloten met een looptijd van 10 jaar. Voor de jaren 2015 t/m 2016 houden we rekening met afwijkende looptijden om de aflossingen beter in de vervalkalender (o.a. 15% risiconorm) te laten komen. Ook in de volgende jaren zal er aandacht zijn voor gelijkmatige vervalkalender. Doordat de kasstroom uit operationele kasstroom positief is, is het mogelijk de reguliere aflossing uit de exploitatie te betalen. Bovenstaande tabel geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen. Voor 2015 staat herfinanciering voor een bedrag van € 5,5 miljoen gepland. In de loop van 2014 zal dit bedrag worden aangetrokken. Er is nu rekening gehouden met een looptijd van 7 en 8 jaar. Bij de jaarlijkse toetsing door het WSW heeft de VWS zonder problemen de faciliteringsruimte (financieringsruimte) gekregen die paste bij de huidige begroting.
38
Derivaten In het verleden is voor € 11,1 miljoen aan variabel rentende leningen vier renteswaps aangegaan. De renteswaps hebben de volgende kenmerken: Bedragen x € 1.000 lening
Bank
restschuld restant looptijd contractdatum ingangsdatum einddatum
marktwaarde
31-12-14
SWAP 31-12-14 SWAP
31-12-14
SWAP
SWAP
SWAP
balanswaarde rente
affectiviteit
percentage hedge
NWB
ING
5.541
1
17-2-2003
1-12-2005
1-12-2015
272-
0
4,93%
100,00%
NWB
ING
1.560
2
17-2-2003
2-1-2006
2-1-2016
96-
0
4,93%
100,00%
BNG
ING
2.000
2
9-2-2005
3-7-2006
3-7-2016
133-
0
3,84%
100,00%
BNG
ING
2.000
3
9-2-2005
3-9-2007
1-9-2017
216-
0
3,96%
100,00%
717-
0
Totaal
11.101
De reële waarde van de derivaten bedraagt per balansdatum € 0,7 miljoen (2013: € 1,1 miljoen) negatief, dit blijkt uit de maandelijkse opgave van de ING bank. De marktwaarde van de derivaten wordt elke maand kritisch gevolgd. In de kwartaalrapportage aan de auditcommissie en de RvT wordt gerapporteerd over de (ongewijzigde) samenstelling van de portefeuille en de ontwikkeling van de waarde en de Allowancefaciliteit. VWS heeft met haar derivatentegenpartij (ING bank) een overeenkomst voor een Allowancefaciliteit OTC-derivaten transacties. Per 31 december 2014 bedraagt de overeenkomen Allowancefaciliteit € 1,1 miljoen. Daarom hoeft de VWS geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Geen van de derivaten is ineffectief (geweest).
Renterisico’s De renterisico’s op de leningenportefeuille betreffen de renterisico’s die worden gelopen bij herfinanciering van afgeloste geldleningen en bij renteherzieningsmomenten. Indien op bepaalde momenten grote bedragen aan aflossingen moeten worden geherfinancierd, worden er op die momenten renterisico’s gelopen. Immers als de herfinancieringsrente hoger is dan de rente op de afgeloste geldlening betekent dit een lager resultaat. De inschatting van de renterisico’s dienen in samenhang te worden bezien met de kasstromen uit operationele - en investeringsactiviteiten. De renterisico’s op de bestaande leningenportefeuille kunnen goed in beeld worden gebracht aangezien de onderliggende uitgaande kasstromen uit financieringsactiviteiten zeker zijn. Dit in tegenstelling tot de kasstromen uit operationele activiteiten en investeringsactiviteiten veel minder zeker zijn. Daardoor is de ruimte die beschikbaar is voor financiering met eigen vermogen onzeker. WSW-deelnemers mogen een renterisico hebben van maximaal 15% van het vreemd vermogen, gerekend over een aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Door een maximum te stellen aan het renterisico kunnen risicovolle rentepieken worden voorkomen en daarmee het renterisico begrensd. Verloop renterisico herfinanciering en renteconversie, in procenten van de schuldrest ultimo jaar.
39
18% 16% 14% 12% 10%
in % vd schuld
8%
wsw norm
6% 4% 2% 0% '14
'15
'16
'17
'18
'19
Het renterisico ligt in 2015 en 2016 ligt tegen het maximum van het door wsw toegestane risico. Dit komt door aflossing en herfinanciering van leningen die in het verleden zijn afgesloten ten opzichte van de verwachte restschuld eind 2015 en 2016. Openbreken van die contracten is niet mogelijk. WSW is op de hoogte van deze risico’s. Bij herfinanciering wordt rekening gehouden met de vervaltermijn van de rest van de portefeuille.
Risico’s en risicobeheersing Als woningcorporatie loopt de VWS risico’s bij de uitvoering van haar taken. De belangrijkste bedrijfsrisico’s liggen op het gebied van:
Macro-economische en politieke aspecten. De macro-economische en politieke aspecten worden onderkend. In de inleiding is hier al aandacht aan geschonken. Het is niet in te schatten hoe deze aspecten zich zullen ontwikkelen, VWS houdt de situatie scherp in de gaten. Bestuur en personeel. De VWS is een kleine organisatie met een redelijk klein personeelsbestand. VWS loopt een risico dat er een van de medewerkers (langdurig) ziek wordt. VWS verwacht dan echter geen probleem bij (externe) vervanging. Qua integriteit loopt de VWS tevens een beperkt risico. Bij de belangrijkste bedrijfsprocessen wordt gewerkt met het vier ogen principe waardoor de kans op misstanden aanmerkelijk afneemt. Verder komt “integriteit en betrouwbaarheid” regelmatig aan de orde in de gesprekken met en onder het personeel. Projecten. De VWS heeft zich niet verbonden aan (nieuwbouw)projecten. Dus op dat vlak loopt de VWS geen risico’s. Treasury. In het treasurybeleidsplan wordt aandacht besteed aan de mogelijke risico’s die de VWS loopt. Ook bij treasury wordt gewerkt met het vier ogen principe. Informatievoorziening. De informatievoorziening aan bestuur en RvT wordt per kwartaal samengesteld door een
40
breed samengesteld team. De kwartaalrapportage wordt vervolgens uitgebreid besproken in de vergaderingen met bestuur en RvT. Exploitatie. Op het gebied van de exploitatie van de woningen zijn verschillende risico’s aan te wijzen, zoals: 1. verhuurbaarheid, 2. kwaliteit van de woningen, 3. levensduur van de woningen, 4. Europese toewijzingsnorm. Ad. 1 t/m 3 Gezien de samenstelling van het bezit van de VWS worden hier geen problemen verwacht. In het strategisch voorraadbeleidsplan wordt aan deze aspecten aandacht besteed. Het strategisch voorraadbeleid wordt voortdurend geactualiseerd. Ad. 4 Op basis van de regelgeving moet 90% van de leeggekomen woningen verhuurd worden aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.678. Dit om te voorkomen dat de WSW borging in gevaar komt. VWS heeft het verhuurbeleid en de verhuurprocedures hier op aangepast.
In 2014 is een begin gemaakt met het meer modelmatig en in beeld brengen en monitoren van de risico’s. Hier bij is aansluiting gezocht bij het model het WSW hanteert. Het WSW hanteert een risicobeoordelingsmodel dat gebaseerd is op de standaard van ratingbureau Standard & Poor's. Het model is aangepast zodat dit meer aansluit op de specifieke eigenschappen van de sector en de corporaties. Op basis van dit model wordt vastgesteld welke mate van risico (omvang van het risico en de mate van beheersing van dit risico) de corporatie heeft. Het model bestaat uit 5 financiële ratio’s (die de VWS ook in haar begroting heeft opgenomen) en 24 “business vragen”. Periodiek worden de ratio’s en de 24 vragen door bestuur en management van de VWS beoordeeld. Tevens worden er de nodig geachte risicomaatregelen genomen. Voor 2015 staat verdere uitwerking op de agenda. In eerste instantie:
Het opstellen van een gestructureerd en integraal overzicht van de risico’s die het bereiken van de doelstellingen kunnen bedreigen, Implementeren van standaard rapportagesoftware, Huurbeleid in relatie tot de marktontwikkelingen en de toewijzing naar inkomenscategorieën.
Fiscaliteiten Met ingang van 2008 zijn de woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De VWS heeft de VSO ondertekend. Voor de belastingaangiften wordt advies ingewonnen bij Baker Tilly Berk Belastingadviseurs. Voor de aangiften tot en met het boekjaar 2012 is een definitieve aanslag ontvangen. De aangifte over 2013 is ingediend.
41
In 2014 is opnieuw een fiscaal verrekenbaar verlies in aanmerking genomen. Dit fiscale verlies werd veroorzaakt door de daling van de (woz)waarde van het bezit. De woz waarde daalt nog steeds, maar aanmerkelijk minder snel dan in de voorgaande jaren. De verrekenbare verliezen bedragen circa € 20,6 miljoen (2013: € 18,4 miljoen), hiervoor is een belastinglatentie opgenomen. De verliezen zijn voornamelijk ontstaan door afwaardering van de fiscale boekwaarde van de materiële vast activa. Volgens de huidige prognose zullen de verliezen in de periode 2018 t/m 2023 worden verrekend. De actieve belastinglatentie is als volgt opgebouwd: Actieve latenties
Bedrijfsecon. waarde
Fiscale waarde
Latentie nominaal
Compensabele verliezen
0
20.681
5.170
Door te exploiteren bezit
50.164
137.768
0
Activa ten dienste van
687
910
0
Agio op BWS-subsidie
0
68
18
Disagio op leningenportefeuille
0
78
19 5.207
Totaal
Voor de berekening van de belasting verwijzen we u naar de toelichting elders in dit verslag.
42
De organisatie De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 26 mei 2003. Zij voldoen aan de eisen die in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) gesteld zijn. In 2010 is het directiestatuut opnieuw opgesteld. Daarmee is, in aanvulling op de statuten, vastgelegd wat de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur/bestuurders zijn. Het treasurystatuut is in 2013 aangepast. De werkorganisatie van de VWS bestaat uit twee afdelingen, te weten Woondiensten en Financiën. In totaal werken er 14 medewerkers, inclusief de directeur/bestuurders, bij de VWS. Er zijn in 2014 geen mutaties geweest in de personele bezetting. Er werken bij de VWS vier vrouwen en tien mannen. Zes personeelsleden hebben een parttime dienstverband. De rechtspositie is geregeld in de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Er wordt periodiek gezamenlijk overleg gehouden waar alle medewerkers hun inbreng kunnen leveren. Ook met betrekking tot 2014 zijn verschillende actuele zaken van binnen en buiten de organisatie besproken. De belangrijkste onderwerpen waren: jaarverslag, begroting, politieke ontwikkelingen, bewonerstevredenheid, renovatie en duurzaamheid. Het ziekteverzuim was net als in de voorgaande jaren minder dan 1%. Drie medewerkers van de VWS zijn opgeleid als bedrijfshulpverlener, twee op kantoor en één in de buitendienst. Zij hebben ook in 2014 de jaarlijkse herhalingscursus bedrijfshulpverlening gevolgd. VWS geeft alle medewerkers gelegenheid tot het volgen van opleidingen in het kader van het vakgebied. Eigen initiatief van de medewerkers wordt hierbij gestimuleerd. Verschillende medewerkers hebben cursussen gevolgd om bij te blijven in hun vakgebied. In het verslagjaar werden de financiële administratie, de managementinformatie, de jaarrekening, de meerjarenbegroting en liquiditeitsprognose in eigen beheer uitgevoerd. Per kwartaal wordt de RvT, door middel van de managementinformatie, geïnformeerd over de realisatie ten opzichte van de begroting en over de stand van zaken van de projecten. De controle en goedkeuring van de jaarrekening 2014 is door Verstegen Accountants en Adviseurs verricht. De accountantsverklaring is op een andere plaats in dit verslag opgenomen. Belastingadvieskantoor Baker Tilly Berk zorgt voor ondersteuning bij het bepalen van de fiscale positie en de belastingaangiften.
43
Verklaring van het bestuur Het bestuur is van mening dat, dit jaarverslag een juist beeld geeft van de door de VWS verrichte activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting gedurende het jaar 2014. Het bestuur verklaart tevens dat, in het verslagjaar, de middelen van de VWS uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het bestuur:
De heer J.W. van Heteren directeur/bestuurder
44
Verklaring van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van het jaarverslag over het boekjaar 2014, zoals deze door het bestuur is vastgesteld. Tevens heeft de Raad van Toezicht kennis genomen van de bevindingen van de accountant. Op 29 april 2015 heeft de Raad van Toezicht het jaarverslag 2014 goedgekeurd. De Raad van Toezicht:
Mevrouw B.H. Pijl (voorzitter),
Mevrouw drs. F.C. van Dedem,
De heer mr. P.M. Vinke,
De heer mr. M. Westhuis.
De heer C.H. Achterberg RA,
Veenendaal, 29 april 2015
45
Jaarrekening 2014
46
Balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming)
31-12-2014 x € 1.000
ACTIVA
31-12-2013 x € 1.000
Vaste activa Materiele vaste activa Sociaal vastgoed * Onroerende en roerende zaken in exploitatie * Onroerende zaken in ontwikkeling * Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
49.519 0 687
44.985 505 702
Totaal sociaal vastgoed
50.206
46.192
Vastgoedbeleggingen * Commercieel vastgoed in exploitatie * Onroerende zaken in ontwikkeling
644 0
5.758 0
Totaal vastgoedbeleggingen
644
5.758
50.850
51.950
* Te vorderen BWS- subsidies * Deelnemingen * Latente belastingvordering
681 13 5.207
721 13 4.657
Totaal financiele vaste activa
5.901
5.391
56.751
57.341
28
34
Vorderingen * Huurdebiteuren * Gemeente * Overige vorderingen * Overlopende activa
55 1 11 121
67 16 30 166
Totaal vorderingen
188
279
Liquide middelen
1.022
3.181
Totaal vlottende activa
1.238
3.494
57.989
60.835
Totaal materiële vaste activa
Financiele vaste activa
Totaal vaste activa
Vlottende activa Voorraden
Totaal
47
31-12-2014 x € 1.000
PASSIVA
31-12-2013 x € 1.000
Eigen vermogen Overige reserves
18.572
17.520
Totaal eigen vermogen
18.572
17.520
Voorziening latente belastingverplichtingen
0
0
Totaal voorzieningen
0
0
Leningen o/g
30.130
36.448
Totaal langlopende schulden
30.130
36.448
Kredietinstellingen Belasting en premies sociale verzekering Aannemers en leveranciers Overlopende passiva
8.316 118 219 634
5.423 272 495 677
Totaal kortlopende schulden
9.287
6.867
57.989
60.835
Voorzieningen
Langlopende schulden
Kortlopende schulden
Totaal
48
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014 2014 x € 1.000
2013 x € 1.000
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
8.019 126 0 20
7.722 128 1.114 25
Totaal bedrijfsopbrengsten
8.165
8.989
Afschrijving op materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten en pensioenen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
1.236 480 702 232 1.694 1.893
1.242 0 690 221 1.797 1.188
Totaal bedrijfslasten
6.237
5.138
Bedrijfsresultaat
1.928
3.851
Rentebaten Rentelasten
71 1.498
79 1.608
Totaal financiële baten en lasten
1.427
1.529
501
2.322
-551
-1.857
1.052
4.179
Bedrijfslasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
49
Kasstroomoverzicht 2014 2013 x € 1.000,-- x € 1.000,--
Kasstroom uit operationele activiteiten 1.928
3.851
1.236 0 480 1.716
1.242 -1.198 0 44
6 91 2.420 2.517
2 -22 -1.148 -1.168
4.233
-1.124
6.161
2.727
71 -1.498 551 -876
79 -1.608 1.857 328
Kasstroom uit operationele activiteiten
5.285
3.055
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa
-617 0 -510
-666 266 -619
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-1.128
-1.020
Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden
2.000 -8.318
5.200 -5.423
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-6.318
-223
Mutatie geldmiddelen
-2.161
1.812
Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor : - Afschrijvingen - Vrijval/dotatie voorziening - Overige waardeveranderingen materiele vaste activa Veranderingen in werkkapitaal: - Mutatie voorraden - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Rentebaten Rentelasten Vennootschapsbelasting
50
Toelichting Waarderingsgrondslagen
Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt het Burgerlijk Wetboek Boek 2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen.De nieuwe Richtlijn 645 (herzien 2011) die Richtlijn 645 (aangepast 2005) vervangt is van kracht voor verslagjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. Deze richtlijn wordt vanaf de jaarrekening 2012 toegepast. Vergelijking met vorig jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Grondslagen van waardering
De activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij anders wordt vermeld.
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen. Resultaatbepalingsgrondslagen
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. De baten worden verantwoord in het jaar waarin zij worden gerealiseerd. De lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.
Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie
De investeringen zijn per complex gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen.
Naïnvesteringen die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de verwachte economische gebruiksduur. Omdat de grond niet aan economische slijtage onderhevig is, vindt hierop geen afschrijving plaats. De afschrijvingen worden vanaf 1 januari 2012 berekend volgens de lineaire methode (voorheen annuïtair). De classisficatie van de onroerende zaken in exploitatie is gesplitst in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Het commercieel vastgoed omvat woningen met een huurprijsboven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commericiële vastgoed.
De historische kostprijs wordt getoetst aan de bedrijfswaarde van het sociale bezit en de marktwaarde van het commercieel bezit.
51
Bedrijfswaarde De Veenendaalse Woningstichting bezit eind 2014 1.239 woningen, 2 bedrijfspanden en enkele parkeervoorzieningen. Met ingang van 1 januari 2012 is het bezit met betrekking tot het actuele waarde begrip gesplitst in sociaal en commercieel vastgoed. Het sociaal vastgoed wordt getoetst aan de bedrijfswaarde en bestaat per 31-12-2014 uit 1.239 woningen en 9 parkeervoorzieningen (per 31-12-2013 1.146 woningen en 9 parkeervoorzieningen). Dit bezit is op basis van het beleidsplan voor strategisch voorraadbeheer ingedeeld, in drie complexen voor de woningen (op basis van twee kwaliteitsklassen en één complex met zorgwoningen) en één complex voor de parkeervoorzieningen. In het beleid wordt rekening gehouden met twee kwaliteitsklassen met elk een differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid. Het commercieel bezit bestaat per 31-12-2014 uit 2 bedrijfspanden en 4 parkeervoorzieningen (per 31-12-2013 uit 93 woningen, 2 bedrijfspanden en 4 parkeervoorzieningen). Het commerciële bezit wordt getoetst aan de marktwaarde, daarnaast wordt ter vergelijking de bedrijfswaarde bepaald. Ook hiervoor wordt het strategisch voorraadbeleid als basis gehanteerd. Het commerciële bezit is ingedeeld in drie complexen, namelijk woningen, bedrijfspanden en parkeer- voorzieningen.
Jaarlijks wordt de bedrijfswaarde per complex getoetst aan de boekwaarde. De complex indeling is gebaseerd op de product- en beheerkenmerken van de woningen, zoals uiteengezet in RJ645-204.
Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaam is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode van ten minste twee jaar lager is dan de boekwaarde.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognotiseerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende gebruiksduur van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming van het bezit.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
Huurverhoging 2013 (conform woonakkoord) Huurverhoging 2014 (conform woonakkoord) Huurverhoging 2015 Huurverhoging 2016 t/m 2018 Huurverhoging 2019 Huurverhoging vanaf 2020
2014 4,00% 4,00% 2,50% 4,00% 4,00% 2,00%
2013 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 2,00% 2,00%
Loonindex
2,00%
2,00%
Algemeen
Inflatie vanaf 2015 Disconteringsvoet Overige bedrijfslasten netto per woning (1e jr) Dagelijks onderhoud per woning Preventief onderhoud
Planm. Onderhoud
3,00% 5,25% € 2.141 Meerjarenbegroting Meerjarenbegroting
52
3,00%
Algemeen
Planm. Onderh.
3,00% 3,00% 5,25% € 2.060 Meerjarenbegroting Meerjarenbegroting
Als restwaarde van de grond is de geschatte grondwaarde aan het eind van de exploitatieperiode gehanteerd. Deze is ingeschat op basis van de huidige grondprijs van € 18.000 per kavel, en € 92.000 per kavel bij de bedrijfspanden aan de Sterke Arm. De verwachte waardedaling is 4% in de jaren 2015-2018. In de jaren 2019-2022 wordt een stijging van 0,5% verwacht en vanaf 2023 een stijging van 2%. De contante waarde van de restwaarde bedraagt € 5,6 miljoen voor het sociale bezit en € 0,4 miljoen voor het commercieel bezit. De berekende huurstijging vanaf 2015 is de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli én de verhoging wegens harmonisatie van de huur bij mutatie. Voor 2015 is de door de minister vastgestelde basishuurverhoging aangehouden. Voor de jaren 2015 t/m 2019 wordt een verwachte huurverhoging aangehouden conform de huursombenadering en vanaf 2020 wordt voorzichtigheidshalve het inflatieniveau aangehouden.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt naar aanleiding van de RJ geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van de leningen en de waardering van deze leningen op de balans.
Op basis van bovenstaande uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het totale bezit per 31 december 2014: Bedragen x € 1.000.000 2014
2013
Sociaal Vastgoed
Sociaal Vastgoed
Type Woningen Parkeervoorzieningen Totaal
Aantal 1239 9 1248
Bedrijfswaarde 69,76 0,04 69,80
Commercieel Vastgoed Type Woningen Parkeervoorzieningen Bedrijfspanden Totaal
Type Woningen Parkeervoorzieningen Totaal
Aantal 1146 9 1155
Bedrijfswaarde 65,35 0,05 65,40
Aantal 93 4 2 99
Bedrijfswaarde 11,36 0,02 1,06 12,44
Commercieel Vastgoed Aantal 0 4 2 6
Bedrijfswaarde 0,00 0,02 1,28 1,30
Type Woningen Parkeervoorzieningen Bedrijfspanden Totaal
In de bedrijfswaarde 2014 van het sociaal bezit wordt, net als in de bedrijfswaarde 2013, conform WSW/CFV rekening gehouden met de verhuurdersheffing tot einde levensduur. Er wordt er geen rekening gehouden met de bijdrage saneringssteun omdat dit niet vastgoed gerelateerd is.
Afschrijving Componentenbenadering De nieuwe richtlijn schrijft voor dat de componentenbenadering wordt toegepast. Voor onroerende zaken in exploitatie worden grond, casco, inrichting en installaties als bestanddelen onderscheiden. Bij het toepassen van de componentenmethode van de overige bouwdelen is het van belang het materialiteitsbeginsel in aanmerking te nemen. Hierbij kan de financiële omvang van het component als leidraad worden gehanteerd. Omdat de financiële omvang van de componenten installteies en inrichting bij nieuwbouw niet meer dan 10% uitmaakten van de totale kosten van de woning is een onderscheidt naar die betreffende componenten achterwege gebleven. De gehele nieuwbouwinvestering wordt als één geheel afgeschreven op basis van een levensduur van 50 jaar.
53
Gehanteerde afschrijvingstermijnen Omschrijving
Aantal jaren
Bouw Overige bouwkosten Geriefsverbeteringen Garages
50 40 15/20/40 20/40
Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot balansdatum bestede bedragen inclusief rente van schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging kan worden toegerekend, onder aftrek van éénmalige subsidies en het eventueel onrendabele deel van de investering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde dan wel tegen de lagere bedrijfswaarde verminderd met de afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens de lineaire methode. Op de grond van het kantoor wordt niet afgeschreven. Gehanteerde afschrijvingstermijnen Omschrijving
Aantal jaren
Kantoorgebouw Verbouwing kantoor Kantoorinventaris Automatiseringsapparatuur Magazijn Garage Bedrijfsauto's
40 40 5 / 10 5 20 20 10
Financiële vaste activa Te vorderen BWS De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de Gemeente Veenendaal beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van de disconteringsvoet en loopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder vlottende activa. Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Belastinglatenties Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.
54
Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. De VWS heeft in de jaarrekening 2014 te maken met de volgende latenties: - Compensabele verliezen - Door te exploiteren bezit - Activa ten dienste van exploitatie - Agio op BWS-subsidie - Disagio op leningenportefeuille Omdat de afwikkeling van de latenties met betrekking tot het door te exploiteren bezit en activa ten dienste van de exploitatie onvoldoende betrouwbaar zijn in te schatten, worden deze op nul gewaardeerd. De belastinglatenties worden nominaal gewaardeerd. Met een nominale waardering wordt toereikend inzicht verschaft in de aard en de omvang van de verschillen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
Vlottende activa Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen zijn gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs. Tevens wordt rekening gehouden met incourantheid. Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Schulden op lange termijn Leningen De langlopende schulden worden bij eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De geamortiseerde kostprijs is het bedrag waarvoor de financiële verplichting bij eerste verwerking in de balans wordt opgenomen, verminderd met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of verminderd met de via de effectieve-rentemethode bepaalde cumulatieve amorisatie van het verschil tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag, en verminderd met eventuele afboekingen. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Op basis van RJ-Uiting 2007-9 Richtlijn 'Overgangsbepalingen hoofdstuk 290 Financiële instrumenten' hoeft de Veenendaalse Woningstichting leningen die zijn aangetrokken voor 1 januari 2007 niet opnieuw te beoordelen met betrekking tot de eerste waardering. Deze leningen blijven gewaardeerd tegen de nominale waarde verminderd met de gedane aflossingen.
Eventueel per balansdatum nog te ontvangen leningen worden niet in de balans opgenomen, indien van toepassing zal hier melding van worden gedaan in de toelichting. De aflossingsverplichting van het komende boekjaar is verantwoord bij kortlopende schulden kredietinstellingen.
De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten of ineens (fixe leningen).
55
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is, worden tegen kostprijs opgenomen. Indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, dan wel negatief is, wordt het derivaat ten laste van de winst-en-verliesrekening afgewaardeerd naar de lagere reële waarde, tenzij kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij de bepaling van de lagere reële waarde wordt rekening gehouden met het effect van de lopende rente. De winst of het verlies uit de herwaardering naar reële waarde per balansdatum wordt onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien financiële derivaten echter voor hedgeaccounting in aanmerking komen en hedge-accounting wordt toegepast, is de verwerking van deze winst of dit verlies afhankelijk van de aard van de afdekking.
VWS maakt gebruik van rentederivaten in de vorm van swaps. VWS heeft geen (in de branche veel gebruikte) extendible leningen: leningscontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen vooraf vastgesteld vast rentepercentage te verlengen. De VWS past hedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedge-relatie. De VWS documenteert de wijze waarop de hedge-relaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedge-strategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. De VWS past hedge-accounting toe: het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst- en verliesrekening verwerkt.
Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
56
Winst- en verliesrekening algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Baten Huren Onder de post huren worden de netto huren, dat is exclusief eventuele service kosten, verantwoord. Onder aftrek van eventuele derving wegens leegstand of oninbaarheid. Vergoedingen
Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de nettohuur verschuldigd zijn voor overige goederen en levering goederen en diensten. Dit betreft o.a. schoonmaken, tuinonderhoud, glasverzekering, stookkosten en gemeenschappelijke verlichting. De vergoedingen worden op basis van geraamde kosten in rekening gebracht. Jaarlijks wordt het overschot of tekort ten opzichte van de werkelijke kosten verrekend c.q. afgerekend met de huurders. Lasten Afschrijvingen
De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden vanaf 1 januari 2012 plaats volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Omdat de grond niet aan economische slijtage onderhevig is, vindt hierop geen afschrijving plaats. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door de jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde respectievelijk de marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde. Lasten onderhoud Hieronder worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden op balansdatum nog niet zijn uitgevoerd worden verwerkt onder niet uit de balans blijkende verplichtingen. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen technische dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Activeren van rentelasten Rentelasten gedurende de periode van vervaardiging van een actief worden, als het langer dan één jaar vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken, geactiveerd (bijvoorbeeld bij projecten in ontwikkeling). De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en/of van de gewogen rentevoet van de totale leningenportefeuille als er (deels) niet specifiek voor de vervaardiging van het actief leningen zijn aangetrokken.
57
Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is de Veenendaalse Woningstichting integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht, waarmee corporaties te maken hebben, afgerond. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In de VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst - en verliesrekening, rekening houdend met de beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van de niet aftrekbare kosten. boekjaren. In overleg met de fiscaal adviseur is besloten om vanaf 2013 geen fiscale voorziening onderhoud meer te treffen en het reeds opgebouwde saldo in 2013 vrij te laten vallen. Financiële instrumenten en risicobeheersing In 2013 is het treasurystatuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de auditcommissie en de Raad van Toezicht. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van VWS dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. VWS is nu niet voornemens om nog derivaten aan te gaan. Mocht de VWS hier in de toekomst toch toe besluiten geldt dat VWS zich volgens haar treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Valutarisico VWS is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.
Renterisico VWS loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt VWS risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft VWS renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt VWS een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: a)
de financieringsbehoefte,
b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.
Kredietrisico VWS heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten, vorderingen en effecten. VWS maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Liquiditeitsrisico
58
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat VWS loopt per balansdatum zijn als volgt: 2014 x € 1.000
Bankschuld Kredietlimiet Kortlopend deel van de leningen og Lopende investeringsverplichtingen Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g Nog niet benutte borgingsruimte WSW
0 0 8.300 0 0 0
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien VWS zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Het kortlopende deel van de leningen wordt in 2015 voor € 5,5 miljoen geherfinancierd. Hiervoor is door het WSW faciliteringsvolume afgegeven. Daardoor lijkt de herfinanciering geen problemen op te leveren. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt VWS gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden (na afstemming met het WSW) nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord.
Daarnaast loopt VWS liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. VWS heeft met haar derivatentegenpartij (ING bank) een overeenkomst voor een Allowancefaciliteit OTC-derivaten transacties. Per 31 december 2014 bedraagt de overeenkomen allowancefaciliteit € 1,1 miljoen, bij een negeatieve waarde van de swaps van € 0,7 miljoen.
Beschikbaarheidsrisico De maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. VWS heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. VWS voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat VWS minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers staat de VWS open voor andere bronnen voor lange termijn financiering. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert VWS het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. VWS heeft daardoor de mogelijkheid om (de beperkte) niet-DAEB investeringen te financieren uit de positieve operationele kasstroom. Over 2013 en 2014 is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat VWS ook in 2015 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
59
Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op de ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van eventuele bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de eventuele onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.
60
Toelichting balans per 31 december 2014
ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed De mutaties in sociaal vastgoed zijn in het navolgende schema samengevat: Sociaal vastgoed in exploitatie
Soc. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
Stand per 31 december 2013 - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2013
56.760 -11.775 44.985
505 0 505
1.137 -435 702
58.402 -12.210 46.192
Mutaties in het boekjaar : - afschrijvingen - investeringen - tegenboeking aanschafwaarde - tegenboeking afschrijving - overb.aanschafwaarde comm. vastgoed - overb. afschrijvingen comm. vastgoed - desïnvestering
-1.168 52 1.037 0 5.571 -958 0
0 532 -1.037 0 0 0 0
-48 33 0 0 0 0 0
-1.216 617 0 0 5.571 -958 0
Saldo per 31 december 2014
49.519
0
687
50.206
- aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen
63.420 -13.901
0 0
1.170 -483
64.590 -14.384
Boekwaarde per 31 december 2014
49.519
0
687
50.206
Woningen N/z woningen, parkeervoorzieningen Boekwaarde per 31 december 2014
49.490 29 49.519
61
Op basis van nieuw ingezet beleid worden er geen woningen meer in de vrije sector aangehouden. De woningen waarvan de huur boven de liberalisatiegrens lagen zijn in huur verlaagd. Daarmee vallen alle huurwoningen in het DAEB segment en sluiten beter aan op de vraag in de markt. De investeringen in 2014 betreffen verschillende geriefverbeteringen, o.a. het aanbrengen van dubbelglas. De totale bedrijfswaarde per 31 december 2014 bedraagt circa € 69,8 miljoen (2013: € 65,4 miljoen). De marktwaarde per 31 december 2014 bedraagt circa € 136,9 miljoen (2013: 128,0 miljoen). De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Het onroerend goed is gefinancierd met leningen van kredietinstellingen. De leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Er is aan het WSW een volmacht verleend voor het vestigen van hypotheek op het onderpand van de VWS. Vastgoedbeleggingen De mutaties in het commercieel vastgoed zijn in het navolgende schema samengevat: Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand per 31 december 2013 - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2013
6.776 -1.018 5.758
Mutaties in het boekjaar : - afschrijvingen - overige waardeveranderingen - investeringen - overb.aanschafwaarde soc. vastgoed - overb. afschrijvingen soc. vastgoed - desïnvestering Saldo per 31 december 2014
-21 -480 0 -5.571 958 0 644
- aanschafwaarde - cumulatieve overige waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2014 Woningen Comm. ruimte en parkeervoorz. Boekwaarde per 31 december 2014
1.205 -480 -81 644 0 644 644
De marktwaarde per 31 december 2014 bedraagt circa € 0,6 miljoen (2013: 12,3 miljoen). De totale bedrijfswaarde per 31 december 2014 bedraagt circa € 1,3 miljoen (2013: € 12,4 miljoen).
62
De overige waardeverandering betreft de afwaardering van de 2 bedrijfspanden aan de Sterke Arm te Veenendaal. Dit naar aanleiding van taxtatie van de waarde in verhuurde staat door, een MRICS geregistreerd, bedrijfsmatig vastgoed taxateur. De getaxeerde waarde is € 645.000, de boekwaarde was € 1.125.000. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies
Saldo per 1 januari
721
760
40
39
681
721
13
13
Latente belastingvordering vanwege leningen o/g Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december
27 -8 19
36 -9 27
Latente belastingvordering vanwege te vorderen BWS-subsidies Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december
19 -1 18
21 -2 19
Latente belastingvordering vanwege compensabele verliezen Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december
4.611 559 5.170
3.942 669 4.611
Totale latente belastingvordering per 31 december
5.207
4.657
Mutaties in het boekjaar : Komend jaar te ontvangen bedrag gepresenteerd onder overige vorderingen Saldo per 31 december Deelnemingen Woningnet De VWS bezit 1.247 aandelen Woningnet. Woningnet is een bedrijf dat onder andere het aanbieden van de woningen via internet faciliteert. Latente belastingvordering De actieve belastinglatentie is als volgt opgebouwd: Actieve latenties Door te exploiteren bezit Activa ten dienste van Disagio op leningenportefeuille Agio op BWS-subsidie Compensabele verliezen
Bedrijfsec. waarde 50.164 687 0 0 0
Fiscale waarde 137.768 910 78 68 20.681
Latentie Nominaal 0 0 19 18 5.170
5.207
Totaal Overzicht verloop latente belasting vordering:
In 2014 is de fiscale waarde van het door te exploiteren bezit opnieuw beoordeeld aan de hand van 70% van de WOZ-waarde (peildatum 1-1-2014) en het verhuurde bedrijfspand aan de hand van de getaxeerde waarde. Als gevolg hiervan heeft er een bijzondere waardevermindering plaatsgevonden van € 4,5 miljoen.
63
De fiscale verliescompensatie leidt per ultimo boekjaar tot een latente belastingvordering van € 5,2 miljoen (2013 € 4,6 miljoen). De compensabele verliezen worden naar verwachting verrekend in de periode 2018-2023. Vlottende activa Voorraden
Dit betreft de voorraad grond- en hulpstoffen ten behoeve van het onderhoud dat wordt uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Beginvoorraad 1 januari
34
36
Mutaties in het boekjaar : Inkopen Materiaalverbruik
62 68
59 61
Eindvoorraad 31 december
28
34
16 14 13 16 59
17 13 16 26 72
4
5
55
67
Woningaanpassingen
1
16
Totaal
1
16
Vorderingen Huurdebiteuren De huurdebiteuren kunnen als volgt worden gespecificeerd : Tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden Voorziening dubieuze debiteuren Totaal De vorderingen op vertrokken huurders zijn verantwoord onder de post overige vorderingen. Het huurachterstandpercentage ultimo 2014 is 0,7% (2013: 0,8%).
Gemeente
Dit betreft de kosten gemaakt voor het aanpassen van woningen voor mensen met een lichamelijke beperking. Deze kosten worden door de Gemeente Veenendaal vergoed.
Overige vorderingen Overig
11
30
Totaal
11
30
64
Overlopende activa Rente Kortlopend deel te vorderen bws Vooruitbetaalde kosten Overig Totaal
34 31 46 10
43 29 76 18
121
166
Van het kortlopende deel van het te vorderen bedrag bws dat betrekking heeft op 2015, is eind 2014 al € 10.000 ontvangen.
Liquide middelen Kas en banksaldi Totaal
1.022 1.022
3.181 3.181
Saldo per 1 januari Jaarresultaat
17.520 1.052
13.341 4.179
Saldo per 31 december
18.572
17.520
0 0 0
1.198 -1.198 0
De liquide middelen zijn direct opeisbaar. PASSIVA Eigen vermogen Overige reserves
Voorziening
Verloop voorziening latente belastingverplichting Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december
De fiscale onderhoudsvoorziening is in 2013 opnieuw beoordeeld. Op basis van fiscale prognoses lijkt er de komende jaren geen noodzaak te zijn om een onderhoudsvoorziening te vormen. De fiscale onderhoudsvoorziening is daarom in 2013 opgeheven. Als gevolg hiervan valt de voorziening latente belastingverplichting vrij in 2013.
65
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari
41.871
43.570
2.000 5.425
5.200 6.899
Schuldrestant ultimo boekjaar Af: aflossing komend jaar
38.446 8.316
41.871 5.423
Saldo per 31 december
30.130
36.448
Langlopende schulden met looptijd > 5 jaar Langlopende schulden met looptijd < 5 jaar
14.899 15.231
13.561 22.887
Gemiddelde rentevoet
2,51%
3,60%
Mutaties in het boekjaar : Nieuwe leningen Aflossing
De aflossing van komend jaar is gepresenteerd onder kortlopende schulden. In 2014 zijn er 3 leningen afgelost te weten: een lening van € 3,6 miljoen (rente 4,76%) en een lening van € 1,5 miljoen (rente 3,91%) en een schuldrestant lening van € 181.000 ( rente 5,4%). In het kader van de herfinanciering van deze leningen is, rekening houdend met de vervalkalender van de leningportefeuille, een lening aangetrokken van € 2,0 miljoen (rente 1,09%, looptijd 7 jaar). Er is aan het WSW een volmacht verleend voor het vestigen van hypotheek op het onderpand van de VWS. Schulden/leningen kredietinstellingen Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken:
Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd (in jaren) Reële waarde
24.044 3,74% 8,9 0
27.468 3,79% 8,3 0
Leningen met variabele rente Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde rente, rekening houdend met swaps Gemiddelde looptijd (in jaren) Reële waarde
14.402 0,30% 3,67% 2,1 0
14.402 0,29% 3,67% 3,1 0
De VWS maakt gebruik van derivaten met het doel het stabiliseren van de variabel rentende leningen. Ultimo 2014 bedraagt het saldo van de leningen met een variabele rente € 14,4 miljoen. Er is voor € 11,1 miljoen aan renteswaps aangegaan. Door middel van het aantrekken van deze swaps is de variabele rente van deze leningen in feite omgezet in een vaste lange rente. Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken: Bedragen x € 1.000 lening
Bank
restschuld restant looptijd contractdatum ingangsdatum einddatum
marktwaarde
31-12-14
SWAP 31-12-14 SWAP
31-12-14
SWAP
SWAP
SWAP
balanswaarde rente
affectiviteit
percentage hedge
NWB
ING
5.541
1
17-2-2003
1-12-2005
1-12-2015
272-
0
4,93%
100,00%
NWB
ING
1.560
2
17-2-2003
2-1-2006
2-1-2016
96-
0
4,93%
100,00%
BNG
ING
2.000
2
9-2-2005
3-7-2006
3-7-2016
133-
0
3,84%
100,00%
BNG
ING
2.000
3
9-2-2005
3-9-2007
1-9-2017
216-
0
3,96%
100,00%
717-
0
Totaal
11.101
66
De reële waarde van de derivaten bedraagt per balansdatum € 0,7 miljoen (2013: € 1,1 miljoen) negatief dit blijkt uit de maandelijkse opgave van de ING bank. VWS heeft met haar derivatentegenpartij (ING bank) een overeenkomst voor een Allowancefaciliteit OTC-derivaten transacties. Per 31 december 2014 bedraagt de overeenkomen allowancefaciliteit € 1,1 miljoen.Er zijn met de bank geen afspraken gemaakt om de negatieve martkwaarde te storten. Geen van de derivaten is ineffectief (geweest).
Voor het effectieve deel van de hedge worden de resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie overeenkomstig de regels voor kostprijs hedge-accounting van Richtlijn 290 gelijktijdig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Omdat de hedge volledig effectief is, zijn de resultaten gelijk en tegengesteld aan elkaar waardoor het netto-effect in de winst- en verliesrekening nihil is. Na het effect van swaps is de gemiddelde rente op de variabel rentende leningen 3,67% (2013: 3,67%).
Er is aan het WSW een volmacht verleend voor het vestigen van hypotheek op het onderpand van de VWS. Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 38,4 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Onder de langlopende schulden is geen achtergestelde schuld opgenomen. Onder de leningen zijn geen zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Onder de leningen zijn geen zogenaamde extendibles/tijdvakleningen opgenomen. De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 4,71 jaar (2013: 5,79 jaar).
Kortlopende schulden Kredietinstellingen
8.316
5.423
37 26 55
165 30 77
Totaal
118
272
Aannemers en leveranciers
219
495
Vooruitontvangen huren Vooruitontvangen huurtoeslag Af te rekenen servicekosten Rente leningen Overig
32 0 35 534 33
33 0 29 576 39
Totaal
634
677
Betreft de aflossingsverplichting van de leningen o/g voor het komende jaar. In de begroting is voor 2015 een herfinanciering van € 5,5 miljoen opgenomen. De herfinanciering in 2014 bedroeg € 2,0 miljoen. Belastingen en premies sociale verzekering Omzetbelasting Pensioenen Loonheffing
Overlopende passiva
67
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Obligo WSW In verband met de afgegeven borgstelling door het WSW dient hiervoor een obligo te worden aangehouden van 3,85% van de som van de schuldrestanten van de geborgde leningenportefeuille. Deze obligo wordt opeisbaar indien het garantievermogen van het WSW zou dalen tot een vooraf bepaald niveau. Per 31 december 2014 bedroeg deze obligo circa € 1,5 miljoen. Dit ten opzichte van het eigen vermogen van € 18,5 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient VWS het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. VWS verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Derivaten De VWS maakt gebruik van derivaten, interest swaps. Te weten payer swaps. De VWS maakt gebruik van deze swaps om lange rentevaste perioden mogelijk maken met lage liquiditeitsopslagen (bancaire opslagen) voor de onderliggende lening. De swaps worden dus nooit afgesloten zonder onderliggende lening. De zogenaamde hedging. Voor de hedging activiteiten met interest rate swaps past de VWS hedge-accounting toe. De VWS maakt daarbij gebruik van het kostprijs hedge-accounting model, zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, Richtlijn 290 Financiële Instrumenten. Deze richtlijn voorziet in de mogelijkheid om hedging instrumenten te waarderen op kostprijs, overeenkomstig de waardering voor de herziening van deze standaard en daarmee in lijn met voorgaande verslagjaren. Regels van de VWS met betrekking tot derivaten • Er dient steeds een verband te bestaan tussen enerzijds de opbouw van de leningenportefeuille en beleggingen en/of nieuw aan te trekken middelen en anderzijds het gebruik van rente-instrumenten. Het volume en de looptijd van de rente-instrumenten sluit aan bij de omvang en duur van de gesignaleerde risico’s. • De gebruikte rente-instrumenten zijn uitsluitend toelaatbaar om het rentetype van de leningenportefeuille te veranderen dan wel om de renterisico’s te beperken. • Het gebruik van rente-instrumenten met een ‘open einde’ (zoals het verkopen (‘schrijven’) van opties zonder onderliggende waarde) is niet van toepassing. Tegenpartijrisico • Anders dan bij leningen, waarbij het tegenpartijrisico geheel bij de financier ligt, kan bij rente-instrumenten het tegenpartijrisico bij (één van) beide partijen liggen. Om te voorkomen dat de tegenpartij niet aan haar verplichtingen kan voldoen, wil de VWS haar tegenpartijrisico beperken. Hiervoor staan de VWS de volgende instrumenten ter beschikking: - Spreiding van transacties over meerdere partijen. - Het overeenkomen van verplichte periodieke marktwaardeverrekening (bijvoorbeeld in de vorm van een Credit Support Annex (‘CSA’; een bijlage met specifieke afspraken over marktwaardeverrekening). Dit heeft echter wel tot gevolg dat De VWS zelf mogelijk op enig moment liquide middelen moet stallen bij haar tegenpartij. Dit resulteert in een liquiditeitsrisico. In beginsel zal de VWS niet opteren voor een CSA. Huidig liquiditeitsrisico De VWS heeft per balansdatum geen derivaten waarvoor een afspraak geldt met betrekking tot marktwaardeverrekening. Daarmee voldoet de VWS aan de interne regels. Kostprijs hedge-accounting • De waardeveranderingen van derivaten kunnen van invloed zijn op het resultaat. Om de waardeveranderingen van renteinstrumenten buiten de resultatenrekening te houden, is het van belang de rente-instrumenten voor accounting doeleinden te koppelen aan leningen. • Voor het gebruik van interest rate swaps past de VWS daarom hedge accounting toe. De VWS maakt daarbij gebruik van het kostprijs hedge accounting model, zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, Richtlijn 290, Financiële Instrumenten. Voor toepassing van hedge accounting dient sprake te zijn van een effectieve relatie tussen het rente-instrument en de onderliggende lening. Deze hedge effectiviteit wordt in ieder geval één keer per jaar, te weten op 31 december, bepaald. De hedge effectiviteit van de VWS is op balansdatum 100%. Aanpassingen in de RJ 290 ultimo 2013 De door de RJ eind 2013 doorgevoerde wijzigingen in de RJ 290 hebben geen invloed op de jaarverslaggeving van de VWS. Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting Per ultimo 2014 is er aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting verantwoording m.b.t. derivaten gedaan. Ook wel genoemd de stresstest. De VWS heeft deze test ook ingevuld. Doordat de VWS geen verrekening heeft van negatieve marktwaarden met de verstrekkers van de derivaten is de test postitief beoordeeld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
68
Toezicht belemmerende bepalingen De ministeriële richtlijn voor derivaten bevat aanwijzigingen voor ‘toezicht belemmerende bepalingen’. VWS heeft de contracten voor financiële instrumenten beoordeeld. Uit deze beoordeling komt naar voren dat in de contracten geen toezicht belemmerende bepalingen zijn opgenomen.
Heffing saneringsfonds De VWS zal de komende 5 jaren naar verwachtig € 0,4 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.
Voorziening jubileumuitkeringen Conform de RJ 271 is de VWS verplicht om in de toekomst verwachte uitgaven aan haar medewerkers vanwege jubileumuitkeringen op te nemen in de balans. Aangezien het hier om een zeer onzekere en grof geschatte verplichting gaat, heeft de VWS ervoor gekozen om dit niet tot uitdrukking te brengen in de balans. De hoogte van de uitkering is niet materieel. Huiswaarts.nu Onder de naam huiswaarts.nu wordt het woningaanbod van Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal, (en vanaf januari 2014) Barneveld en Scherpenzeel gezamenlijk aangeboden. De woningen worden aangeboden op een gemeenschappelijke website, www.huiswaarts.nu. De baten en lasten van deze samenwerking verlopen over een separate bankrekening op naam van VWS inzake huiswaarts.nu. Het saldo van deze rekening bedraagt € 246.680. Dit saldo is onstaan uit de jaarlijkse vergoeding van de woningzoekenden verminderd met de gemaakte kosten. Het resterende saldo is bestemd voor de gezamenlijke uitgaven ten behoeve van de woonruimteverdeling. De VWS voert de administratie van deze baten en lasten. Dit is voor rekening en risico van de deelnemende corporaties. In het gezamenlijke bestuurlijk overleg wordt hierover verantwoording afgelegd. Derhalve is er voor gekozen dit bedrag niet op de balans van de VWS op te nemen onder liquide middelen en overige schulden.
Gebeurtenissen na balansdatum Op het moment van opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend.
69
Toelichting winst- en verliesrekening over 2014 2014 x € 1.000
2013 x € 1.000
Bedrijfsopbrengsten Huren Woningen en woongebouwen Bedrijfsruimten en garages
Derving wegens leegstand Derving wegens oninbaar
7.980 82 8.062
7.681 70 7.751
34 9 43
20 9 29
8.019
7.722
126
128
0 0 0
1.380 266 1.114
20
25
1.168 20 1.188
1.101 96 1.197
48
45
1.236
1.242
480
0
De te ontvangen netto huur is gewijzigd als gevolg van : - de huurverhoging per 1 juli 2014 van gemiddeld 4,0% (2013 4,0%) - huurverhoging door strategisch voorraadbeleid, enerzijds uit vergoeding voor kwaliteitsverbetering anderzijds uit huurharmonisatie - geriefverbeteringen (zoals combiketels, cv - installaties, glasisolatie enz.) - verlaging dure huur vanwege marktomstandigheden Vergoedingen Servicekosten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit
Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed zaken in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De overige waardeverandering betreft de afwaardering van de 2 bedrijfspanden aan de Sterke Arm te Veenendaal. Dit naar aanleiding van taxtatie van de waarde in verhuurde staat door, een MRICS geregistreerd, bedrijfsmatig vastgoed taxateur. De getaxeerde waarde is € 645.000, de boekwaarde was € 1.125.000.
70
Lonen en salarissen Salarissen lnleenkrachten
693 9 702
681 9 690
97 135
88 133
232
221
247 83 95 425 1.326 1.751 57 1.694
207 103 86 396 1.470 1.866 69 1.797
330 111 25 30 0 707 250 88 1.541
320 112 26 15 0 29 280 41 823
38 55 45 92 19 31 72 352
48 61 49 88 26 17 76 365
1.893
1.188
Ter vervanging en ondersteuning van de balie in bepaalde perioden in het jaar wordt gebruik gemaakt van inleenkrachten. Dit om een optimale bereikbaarheid te garanderen. Voor de WNT toelichting verwijzen we u naar de bijlage. Sociale lasten en pensioenen Sociale lasten Pensioenlasten
Lasten onderhoud Klachten onderhoud Mutatie-onderhoud Overig onderhoud Preventief onderhoud Af: uitgevoerd door eigen dienst
Overige bedrijfslasten
Exploitatielasten: Belastingen en verzekeringen Servicekosten Leefbaarheid Extra kosten door strategisch voorraadbeleid Heffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak Verhuurdersheffing Bijdrage saneringssteun Overige exploitatielasten Beheerskosten: Overige personeelskosten Overige huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Automatisering Bewonersparticipatie Advies-/onderzoekskosten Overige algemene beheerskosten
Totaal overige bedrijfslasten
71
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht, Verstegen Accountants en Adviseurs: Controle jaarrekening Andere controlewerkzaamheden
13 3
12 3
16
15
In verband met te vorderen bws subsidies Overige rente ( Deposito's/spaarrekening etc.)
48 23
50 29
Totaal rentebaten
71
79
Rentelasten Leningen o/g
1.498
1.608
Totaal rentelasten
1.498
1.608
Rentebaten
De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden en leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd: - rentelasten van leningen met een vaste rente - rentelasten van leningen met een variabele rente - rentelasten van rentederivaten met een effectieve hedge relatie
969 44 485
1.079 42 487
Totaal rente langlopende schulden en leningen kredietinstellingen
1.498
1.608
72
Belastingen
Bij het opstellen van de jaarrekening 2014 is de acute belasting als volgt bepaalt:
2014
Resultaat voor belastingen
501
Bijzondere waardeverminderingen Afschrijving woningen 1) Afschrijving bedrijfspanden 2) Bijdrage saneringssteun Totaal permanente en tijdelijke verschillen Mutatie agio BWS-subsidies Mutatie disagio leningen o/g Correctie niet fiscale baten en lasten Winstbijtelling gemengde kosten fiscaal Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek
-4.085 1.169 -25 250 -2.691 -5 -29 -6 4 -9
Belastbaar bedrag
-2.235
Verschuldigde winstbelasting
0
2014: 20% over € 200.000 en 25% over de bedragen daarboven. 1) 2)
Fiscaal geen afschrijvingen op woningen wanneer boekwaarde lager is dan WOZ-waarde. Afschrijving bedrijfspanden wijkt fiscaal af van commercieel.
De post Belastingen in de W&V komt als volgt tot stand: Mutatie latente belastingvordering inzake leningen o/g Mutatie latente belastingvordering inzake BWS-subsidies Mutatie latentie belastingvordering vanwege compensabele verliezen Belastingdruk
73
7 1 -559 -551
Terugwenteling fiscale verliezen
Jaar
Compensabele Fiscaal verlies aanspraak per in 2014 1-1-2014
2009 2010 2011 2012 2013 2014
5.565 4.454 -1.366 7.115 2.678
Totaal
18.446
Compensabele aanspraak per 31-12-2014
2.235
5.565 4.454 -1.366 7.115 2.678 2.235
2.235
20.681
De compensabele verliezen worden naar verwachting verrekend in de periode 2018-2023.
Overige informatie
Werknemers
In 2014 zijn er geen personeelsmutaties geweest bij de VWS. De VWS heeft 14 werknemers in dienst (2013 14). Dit is 11,0 fulltime equivalenten.
74
Overige gegevens In het jaar 2014 is er geen sprake van bijzondere of buitengewone posten.
75
Controleverklaring
76
77
Resultaatbestemming Conform artikel 3 van de statuten is de VWS uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting, één en ander met inachtneming van het "Besluit Beheer Sociale Huursector". Derhalve zal het jaarresultaat toegevoegd worden aan de Algemene bedrijfsreserve.
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Toezicht al in de jaarrekening verwerkt.
78
Kengetallen 2014
2013
2012
2011
2010
Woningbezit Woningen Parkeervoorzieningen Bedrijfspanden Totaal Gem. WOZ waarde per woning
1.239 13 2 1.254 €
161.260
1.239 13 2 1.254 €
173.127
1.247 13 2 1.262 €
182.750
1.247 13 2 1.262 € 188.735
1.247 7 2 1.255 €
196.000
Verhuren Goedkope woningen (2014: < € 389) Overige woningen (2014: > € 389) Gemiddelde netto huurprijs Mutatiegraad Acceptatiegraad Mutatiegraad sociale huuwoningen Mutatiegraad comm. huurwoningen Acceptatiegraad sociale huuwoningen Acceptatiegraad comm. huurwoningen Huurachterstand Huurderving
110 1.129 543 €
€ -
113 1.126 526 € -
3,9% 12,8% 43% 27% 0,7% 0,5%
6,6% 12,1% 49% 50% 0,8% 0,4%
1,1
1,2
134 1.113 502 € 5,6% 9,8% 67,0% 50,0% 0,8% 0,4%
149 1.098 489 € 5,8% 48,0% 0,7% 0,3%
1,3
1,2
143 1.104 479 8,6% 52,0% 0,8% 0,6%
Onderhoud Reparatieverzoeken / woning Niet-planmatig onderhoud / woning Planmatig onderhoud / woning Totaal onderhoud / woning
€ € €
332 1.070 1.402
€ € € € €
32,0% 0,1 3,6% 4,3% 1.846 14.989 998 1.528 848
€ € €
325 1.186 1.512
€ € € € €
28,8% 0,5 3,7% 9,6% 4.375 14.140 1.002 958 3.373
€ € €
302 707 1.009
€ € € € €
22,5% 0,2 4,0% 8,4% 3.495 10.698 1.000 744 2.495
€ € €
296 694 990
€ € € € €
17,5% 0,2 4,3% 8,3% 2.852 8.202 661 821 2.191
1,5 € € €
302 802 1.104
€ € € € €
13,0% 0,4 4,5% 6,1% 1.589 6.011 617 831 972
Financieel Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Cash flow / woning Eigen vermogen / woning Afschrijving / woning Overige bedrijfslasten / woning Jaarresultaat / woning
Personeel (in fte's) Algemeen Financiën Woondiensten
1,0 4,4 5,6
79
1,0 4,4 5,6
1,0 4,4 5,6
1,0 4,4 5,6
1,0 4,4 5,6
