Jaarverslag 2013
Inhoudsopgave Hoofdstuk
Pagina
Inleiding ................................................................................................................... 3 Hoofdstuk 1 - De Woonplaats .................................................................................. 4 Hoofdstuk 2 - Vastgoed, Onderhoud en Projecten ................................................... 5 Hoofdstuk 3 - Huisvesting & Leefbaarheid ............................................................. 16 Hoofdstuk 4 - Welzijn, Wonen & Zorg.................................................................... 24 Hoofdstuk 5 - Financiën ......................................................................................... 26 Hoofdstuk 6 - Risicomanagement .......................................................................... 36 Hoofdstuk 7 - Directieverklaring ............................................................................. 38 Hoofdstuk 8 - Verslag Raad van Commissarissen ................................................... 39
Inleiding Voor u ligt het jaarverslag 2013. Afgezien van formele vereisten, vinden we het als maatschappelijke onderneming van belang transparant te zijn in onze bedrijfsvoering en de resultaten daarvan. Daarin vormt het jaarverslag een belangrijk onderdeel. In de verschillende hoofdstukken leest u welke ontwikkelingen zowel in- als extern van belang waren voor De Woonplaats het afgelopen jaar, welke activiteiten wij hebben ondernemen en welke resultaten zijn behaald. Het jaar 2013 was voor De Woonplaats wederom een veelbewogen jaar. En dat niet alleen door de normale dynamiek die voor De Woonplaats kenmerkend is. De hoofdstukken 2 t/m 4 laten zien wat er allemaal is gebeurd op het gebied van het huisvesten van onze doelgroep en de vastgoedprojecten die daaraan hebben bijdragen. De corporatiesector bevindt zich op dit moment in een sterk veranderende omgeving. De wet- en regelgeving voor corporaties wijzigt en de maatschappelijke opvatting is dat corporaties zich moeten beperken tot hun kerntaken. Daarnaast kijken onze belang- en toezichthouders kritisch naar hoe wij onze middelen inzetten. Wij vinden het daarom nog belangrijker om onszelf maatschappelijk te kunnen verantwoorden. Wij willen transparant zijn en inzichtelijk maken hoe we onze middelen inzetten voor onze maatschappelijke taak. Wij wensen een optimaal rendement op ons vastgoed te behalen en de netto bedrijfslasten omlaag te brengen, zodat we maximaal maatschappelijk kunnen blijven investeren. Dat is ons bestaansrecht als corporatie. Wij zijn tevreden over de bereikte resultaten, zowel volkshuisvestelijk als over het financiële resultaat uit de gewone bedrijfsvoering. Tegelijkertijd is duidelijk geworden dat het gezien alle ontwikkelingen nodig was om als organisatie een nieuwe stip aan de horizon te plaatsen, wat ook is gebeurd. We willen de innovatieve volkshuisvester blijven, maar zullen de focus nog meer leggen op het bestaande bezit in met name Enschede en het oosten van de Achterhoek, de aanwezigheid in de wijken en buurten waar wij met dat bezit substantieel aanwezig zijn en het opzoeken van samenwerking met andere partijen en organisaties om continue te verbeteren. Al met al kijken wij tevreden terug op 2013. Wij danken alle medewerkers en externe relaties die daaraan hebben bijgedragen. In de wetenschap dat we op hen kunnen blijven bouwen, zien we de toekomst met vertrouwen tegemoet. Enschede, dinsdag 3 juni 2014 Frans Kooiker directievoorzitter
Marion Wolters directeur
3
Hoofdstuk 1 - De Woonplaats Wij zijn als woningcorporatie een maatschappelijk verantwoorde vastgoedonderneming die er voor zorgt dat ook mensen met een economisch of sociaal-maatschappelijk zwakkere positie op de woningmarkt goed kunnen wonen in vitale wijken en buurten. Maatschappelijk houdt voor ons in dat wij samen met onze stakeholders werken aan de invulling van onze doelstelling en ons (financieel) rendement uitsluitend aanwenden voor volkshuisvestelijke doelen. Ons uitgangspunt daarbij is dat goed wonen verder gaat dan alleen te voorzien in een goede woning en dat het alles te maken heeft met de beleving van de woonomgeving. Samenwerking staat daarbij voor ons voorop. Alleen door samen met onze klanten en stakeholders te werken aan wijken en buurten, creëren we een leefbare en prettige woonomgeving. Een omgeving waarin mensen goed kunnen werken, zich kunnen ontwikkelen en deel uitmaken van de maatschappij en daarin eigen verantwoordelijkheid kunnen en willen nemen. De kern van ons werkgebied ligt in de gemeenten Enschede, Aalten, Oost Gelre en Winterswijk. Verantwoord betekent voor ons dat we transparant willen zijn in onze bedrijfsvoering en willen werken volgens de principes van good governance. Aansluiting bij de Governancecode Woningcorporaties vinden we wenselijk, totdat er een code wordt aangewezen die op alle woningcorporaties van toepassing is. Vastgoed is voor ons niet alleen het middel om mensen een dak boven het hoofd te bieden, maar is ook het ‘revolverend fonds’ waarmee we onze maatschappelijke doelstellingen financieren. Voor zover wij nog niet-DAEB vastgoed en woningen buiten ons kerngebied in bezit hebben, gaan wij dat niet meer uitbreiden. Waar zich verantwoorde kansen voordoen buiten ons kerngebied, zullen wij dat verantwoord afbouwen. Wij streven naar een toekomstbestendig en waardevaste vastgoedportefeuille van DAEB-vastgoed in ons kerngebied. Dat doen we door te kijken naar de vraag en de kansen van nu, maar ook door te anticiperen op de wereld van morgen. De bevolkingsontwikkeling in OostNederland is daarbij van groot belang, zowel qua omvang als samenstelling. We zien dat mensen langer in hun woning willen en moeten blijven wonen en de behoefte aan wonen met zorg toeneemt, dus kijken we met zorgpartijen hoe deze doelgroep zo lang mogelijk zelfstandig mogelijk kan wonen. Zowel vanuit het oogpunt van duurzaamheid als vanuit betaalbaarheid, wordt energieneutraal bouwen steeds belangrijker. Daarom werken wij samen met onze partners volop aan duurzaamheid. Dat geldt niet alleen bij nieuwbouw, maar zeker ook voor onze bestaande woningvoorraad. Als onderneming streven wij naar een optimaal rendement en zijn we voortdurend op zoek naar kansen om ons te verbeteren. Dit doen wij binnen het kader van onze maatschappelijke doelstelling en het daarbij behorende risicoprofiel. Als uitgangspunt van onze dienstverlening willen wij voldoen aan de verwachtingen die de klant van ons heeft: Een goede en goed onderhouden woning, nu en in de toekomst Aandacht voor en betrokkenheid bij de woning, de woonomgeving en de klant zelf Duidelijke informatie over alles wat betekenis heeft voor de klant en over wat de klant wel/niet krijgt voor zijn geld Contact met medewerkers die voor vragen en problemen adequate oplossingen bieden
4
Hoofdstuk 2 – Vastgoed, Onderhoud en Projecten Vastgoedbeleid In 2012 heeft De Woonplaats een nieuw vastgoedplan opgesteld. Hierin is vastgelegd op welke wijze wij onze vastgoedportefeuille willen laten aansluiten op de ontwikkeling van bevolking en huishoudens in het primaire werkgebied en de ontwikkeling van de sociale doelgroep in het bijzonder. Hierin is bijgestuurd op basis van de veranderende regelgeving en is geanticipeerd op de gevolgen van de gewijzigde Woningwet en de aangekondigde novelle van minister Blok waarvan de inhoud in concept bekend is. 2013 Heeft in het teken gestaan van het proces van integrale vastgoedsturing. De Woonplaats gaat er op basis van de beleids8baan van Rigo voor zorgen dat: Ondernemingsdoelstellingen, demografische ontwikkelingen, marktverwachtingen en de huidige prestaties van de vastgoedportefeuille worden vertaald in het vastgoedplan. Het vastgoedplan wordt mede op basis van beleid op het gebied van bouw, verhuur, onderhoud en leefbaarheid vertaald naar het tactische en operationele niveau. Het tactische niveau (nog strategisch voorraadbeleid genoemd) vertaalt zich, rekening houdend met de desbetreffende wijkvisie, in complexplannen. Wij doen dat door een integrale benadering met input breed uit de organisatie op basis van kennis van de huidige staat en het functioneren van complexen en hun bewoners. Er een continu proces ontstaat van plan-do-check-act, waarbij keuzes worden gemonitord, geëvalueerd en bij het uitblijven van effect- worden heroverwogen. Bovenstaande actiepunten hebben als uiteindelijk doel dat de organisatie effectiever en efficiënter gaat opereren, waardoor er meer ruimte ontstaat om aan onze volkshuisvestelijke doelstellingen te voldoen en op de langere termijn te blijven voldoen.
Hoofdlijnen Vastgoedplan Werkgebied Ons primaire werkgebied bestaat uit Enschede, Aalten, Winterswijk en Oost Gelre. Dit is het kerngebied waar De Woonplaats prestatieafspraken met de gemeenten heeft opgesteld en waar wij maatschappelijke investeringen doen. Ons secundaire werkgebied is Oost-Nederland. Wij investeren hier alleen als ten gevolge van een overname (van een organisatie, dan wel een vastgoedportefeuille), fusie of verregaande samenwerking De Woonplaats door de substantiële omvang van het bezit een voldoende dominante positie kan innemen. Alleen daardoor zal het namelijk mogelijk zijn voldoende rendement te behalen om in die gemeente of wijk de noodzakelijk geachte maatschappelijke investeringen te doen om onze visie op volkshuisvesting daar waar te maken en met de stakeholders (waaronder met name ook de desbetreffende gemeente) daarover voldoende afspraken te maken. Die gemeente wordt op deze wijze dan toegevoegd aan ons primaire werkgebied gebied. Woningvoorraad binnen het primaire werkgebied We richten ons op het bestaand bezit. Demografische ontwikkelingen hebben tot gevolg dat er niet (in de Achterhoek) of nauwelijks (in Enschede) woningen aan de voorraad kunnen worden toegevoegd. Woningen zonder toekomstperspectief worden gemarkeerd en niet voor de verkoop beschikbaar gesteld. Deze complexen worden tot het einde van de levensduur gecontroleerd door geëxploiteerd en laten op termijn ontwikkellocaties voor de toekomst achter. Daarbij gaan wij er vanuit dat er verdund wordt in de randen van plaatsen en dat er verdicht wordt in de centra. De stads-/dorpscentra zijn de drijvende kracht van een plaats. Daar ligt onze prioriteit en die van gemeenten. Nieuwbouw wordt conform onze kerntaak gerealiseerd in de prijsklasse tot de liberalisatiegrens. Dit zijn woningen die nu goed verhuurd kunnen worden en op termijn goed verkoopbaar zijn. In gevallen waar de diversiteit in de wijken ook vraagt om koop of huur in de vrije sector, ontwikkelden wij die woningen tot nu toe ook zelf. Maar vanaf 2013 zullen andere partijen worden uitgedaagd deze te realiseren vanuit een gezamenlijke benadering van de buurt, wijk of het gebied. Maatschappelijk vastgoed De Woonplaats ziet maatschappelijk vastgoed als katalysator om mensen in de wijk duurzaam met elkaar te verbinden en bewoners daarin eigen verantwoordelijkheid te laten nemen. De rijksoverheid schrijft voor wat maatschappelijk vastgoed is. Wij constateren dat deze definitie is aangescherpt en soms tot moeilijke discussies binnen lopende projecten leidt. De Woonplaats ontwikkelt maatschappelijk vastgoed daarom alleen nog op plaatsen waar we een dominante positie met ons bezit innemen. 5
Commercieel vastgoed Het ontwikkelen van commercieel vastgoed behoort niet tot de primaire taken van een woningcorporatie. De Woonplaats kan commercieel vastgoed ook niet (langer) met geborgd geld financieren. De Woonplaats investeert daarom in principe niet (meer) in commercieel vastgoed en is voornemens het commerciële bezit af te stoten waar dit (economisch) mogelijk is. Wonen & Zorg De Woonplaats realiseert alleen zorgwoningen in het primair werkgebied en met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. In principe betreft het alleen reguliere woningen. Binnen het bestaande bezit kiezen we voor het vraaggestuurd aanpassen van de woningvoorraad. Op deze manier leveren wij maatwerk en worden aanpassingen alleen uitgevoerd als daar vraag naar is. Het doel is mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Strategisch voorraadbeleid In het strategisch voorraadbeleid wordt op tactisch niveau de vertaling van het vastgoedplan naar de verschillende complexen gemaakt. Ieder complex is voorzien van een complexstrategie voor de middellange termijn. We onderscheiden vier strategieën: consolideren, complexgewijze verkoop, uitponden en temporiseren. Deze strategieën dragen bij aan het creëren van meer grip op het vastgoed en het focussen op complexen die extra aandacht behoeven.
Bezit De Woonplaats 31 december 2013 Aalten Enschede
Groenlo
Landelijk Winterswijk
Totaal
Woningen en woongebouwen 31 december 2012
1.328
10.769
640
1.187
2.379
16.303
-32 0 0 21
-97 0 3 89
-20 0 0 3
-4 0 3 0
-52 0 0 19
-205 0 6 132
1.317
10.764
623
1.186
2.346
16.236
31 december 2012
77
1.038
1
153
339
1.608
Verkoop
0 -1 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
-1
Nieuw
-1 0 0 0
0 0
-2 -1 0 0
31 december 2013
76
1.037
1
153
338
1.605
40
2
2
44
0 0 0 0
-1 0 0 0
0 0 0 0
-1 0 0 0
0
40
1
0
2
43
37
252
48
56
89
482
Verkoop
0
0
-1
0
-6
-7
Sloop/samenvoegen uit administratie/uitsplitsing
0
-1
0
-3
-1
-5
Verkoop Sloop/samenvoegen uit administratie/uitsplitsing Aankoop/administratieve redenen Nieuw 31 december 2013
Garages, carports, parkeerplaatsen
Sloop/samenvoegen uit administratie/uitsplitsing Aankoop/administratieve redenen
Woonwagens en standplaatsen 31 december 2012 Verkoop Sloop/samenvoegen uit administratie/uitsplitsing Aankoop/administratieve redenen Nieuw 31 december 2013
Overige vhe's 31 december 2012
6
Aankoop/administratieve redenen
0
0
0
0
0
0
Nieuw
0
2
0
0
38
40
37
253
47
53
120
510
1.442
12.099
691
1.396
2.809
18.437
-33
-97
-22
-4
-59
-215
Sloop/samenvoegen uit administratie/uitsplitsing
0
-2
0
-3
-1
-6
Aankoop/administratieve redenen
0
3
0
3
0
6
21
91
3
0
57
172
1.430
12.094
672
1.392
2.806
18.394
31 december 2013
Totaal bezit De Woonplaats 31 december 2012 Verkoop
Nieuw 31 december 2013
Renovatie
Commerciële ruimte
Maatschappelijk vastgoed
Overige eenheden
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 50 0 0 0 0 0 0 12 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 1 0 1 0 0 0 0 0 0
0 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Enschede
23
0
0
0
0
0
0
0
0
0
X
Enschede Enschede Enschede Enschede
0 0 0 0
0 0 0 80
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
21 308 4 0
0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0
X X X X
Houtwal
Oost Gelre
0
0
14
0
0
0
0
0
2
0
X
X X X X X X X X X X X
7
Opgeleverd in 2013
Parkeergelegenheid
0 0 0 0 0 45 0 0 0 0 0
In voorbereiding in 2013
Koopeenheden
20 0 0 0 40 0 0 0 0 0 0 0 110 0 18 0 10 0 12 0 52 60
In uitvoering in 2013
Aantal kavels
In voorbereiding Eufraatterrein (de Bothoven) Gezondheidscentrum Helmerhoek Haaksbergerstraat/Blekerstraat Helmerhoek kindcentrum Janninkscomplex Koningsstraat Lage Bothof fase 2 Lage Bothof locatie Ketama Lipperkerkstraat 5/7 Nieuwluststraat (Roombeek) Oost-Boswinkel Stroinkslanden (E-1 woningen, Individueel Duurzaam en Flexibel bouwen) Stroinkslanden hobbykamerwoningen Tattersall Twekkelerveld Poolsterstraat Wooldriksweg (en omgeving)
Gestart in 2013
Zorgeenheden
Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede
Overzicht projecten 2013
Appartementen
Eengezinswoningen
Projecten
Beekhuizen
Velp
0
6
0
0
0
0
0
0
0
0
X
De Rikker Europalaan 25-71 Jeugdkerkstraat Onderwijs Impuls Oost-Winterswijk ’t Spek-Ende (fase 2) In uitvoering Lage Bothof (fase 4 - grondsanering) Stevenfenne
Winterswijk Winterswijk Winterswijk Winterswijk Winterswijk
0 0 0 0 6
8 16 0 0 0
0 0 30 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 1 0
0 0 0 0 0
X X X X X
Enschede Enschede
0 0
0 0
0 0
1 0
0 0
0 0
0 117
0 1
0 0
0 0
X X
Balinkesstraat Bossesteeg Meddosestraat Opgeleverd Hofstraat ’t Wapen van Bredevoort
Winterswijk Winterswijk Winterswijk
0 0 0
0 1 0
0 0 19
0 0 0
0 0 2
0 0 0
0 0 0
0 0 0
1 0 2
0 0 0
X X X
Aalten Aalten
0 0
0 0
20 6
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
X
Balengebouw Laares fase 5 (deel 3) Laares Papaverstraat Lage Bothof (fase 0 – grondsanering) Pathmos (fase 3) Spoorzone Stroinkslanden verhuurgereed maken Velve-Lindenhof (nieuwbouw) Velve-Lindenhof (openbaar gebied) Wolvecampwoningen Stadsveld
Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede Enschede
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 19 10 0 0 0 0 14 0 9
0 0 0 0 0 18 0 0 0 0
0 0 0 1 5 0 0 0 1 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 24 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
X X X X X X X X X X
Lichtenvoordseweg 51 (herontwikkeling) Totaal
Oost Gelre
0 0 3 291 223 155
0 8
0 2
9 71
0 474
0 3
0 9
0 0
X
X
Velve-Lindenhof, Enschede In 2013 werden de laatste van 211 nieuwbouwwoningen opgeleverd in Velve-Lindenhof, ons grootste herstructureringsgebied. De woningen zijn voorzien van energiebewuste installaties en materialen. Alle woningen hebben het energielabel A++, gebouwd volgens het Passiefhuisprincipe. De aanleg van de openbare ruimte wordt in 2014 afgerond. In 2013 zijn we verder gegaan met het monitoren van energieverbruik. Hebben de bewoners (zowel kopers als huurders) daadwerkelijk voordeel van hun energiezuinige woning? De monitoring wordt in 2014 voortgezet. Door huisbezoeken te doen op basis van het verbruik van mensen -bij zowel een erg hoog als extreem laag verbruik- vergroten we het bewustzijn en de kennis bij de bewoners over goed gebruik van de duurzame voorzieningen in de woning. Hart van de Wijk Velve-Lindenhof In samenwerking met de gemeente Enschede, collega-corporatie Ons Huis en de wijk, ontwikkelt De Woonplaats het nieuwe Hart van de Wijk Velve-Lindenhof. Voor een prettig woonklimaat is het belangrijk dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten en dat men zich verbonden voelt met de wijk. De voorzieningen daarvoor ontbreken nu nog. Daarnaast missen bewoners een laagdrempelige, centrale voorziening waar ze terecht kunnen voor uiteenlopende zaken als onderwijs, opvang, opvoedingsondersteuning, vergaderingen en educatie. Daarom wordt het Hart van de wijk een multifunctioneel gebouw met een Brede School waarin diverse partijen 8
gaan samenwerken in onder meer welzijnswerk, ruimten voor jongeren, educatie, cultuur, jeugdzorg, veiligheid en kinderopvang. In het ontwikkelingstraject hebben gebruikers en bewoners veel inspraak gehad. Hun aangedragen wensen en ideeën zijn in het ontwerp meegenomen. Ook de bewoners hebben inspraak gehad in de keuze voor de architect. Het Hart van de Wijk biedt straks een vertrouwde en veilige omgeving voor kinderen, ouders en andere buurtbewoners. In 2013 is het ontwerp afgerond en de aanbesteding gedaan. De bouw start in 2014.
Stroinkslanden-Zuid, Enschede De complete aanpak van de wijk Stroinkslanden-Zuid loopt tot 2015. Minder stenen, meer groen met Groenfase II In Groenfase II worden openbaar en particulier groen in Stroinkslanden-Zuid met elkaar verbonden. Deze samenhangende groenstructuur vormt een belangrijk onderdeel van de herstructurering. In 2011 startten we met de sloop van 39 woningen ten gunste van de veiligheid, leefbaarheid en de groenvoorziening. Om tot een passende invulling voor het groen te komen, zijn we in 2012 met het participatieproces gestart. Bewoners hebben onder andere de ontwerper kunnen kiezen. Deze is na een aantal keukentafelsessies aan de slag gegaan. De uitvoeringsfase was in 2013 en wordt in het voorjaar 2014 afgerond, waarna de bewoners kunnen genieten van de groene ruimte in hun wijk. E1 IDF woningen Eén van de onderdelen van de wijkaanpak betreft de oude seniorenwoningen, genaamd E1 woningen. Een deel van deze woningen zal gesloopt worden en plaatsmaken voor kleinschalige appartementencomplexen. Aan de Bruggemanlanden en Brookhuislanden maken de oude E1 woningen plaats voor een concept waarbij de toekomstige huurders veel inspraak krijgen in de indeling en ontwerp van hun woningen en de buitenzijde van de complexen. De appartementen worden gerealiseerd volgens het IDF-principe: Industrieel, Duurzaam en Flexibel. Dit houdt in dat er niet alleen veel prefabelementen in zitten, maar ook dat bewoners zelf de mogelijkheid krijgen om een flexibele indeling in het appartement te realiseren. Voor dit project krijgen Gold Serviceleden uit Stroinkslanden voorrang, om hen de mogelijkheid te bieden wooncarrière te maken in de eigen wijk. In het najaar van 2013 zijn de bewoners gestart met het ontwerptraject; de eerste plattegrondtekeningen laten al een grote diversiteit zien! Hanenberglanden In de wijk Hanenberglanden hebben we samen met bewoners en stakeholders gewerkt aan de voorbereiding van het aanpakken van hobbykamerwoningen. De uitvoer hiervan start begin 2014 en zal mede resulteren in een verbetering op energetisch gebied van 21 huurwoningen. De verschillende stakeholders zijn daarin verantwoordelijk voor hun eigen domein.
Oost-Boswinkel, Enschede In Oost-Boswinkel werkt De Woonplaats sinds 2010 aan een ingrijpende herstructurering. Alle 329 woningen van De Woonplaats zullen worden gesloopt. Om de wijk leefbaar en veilig te houden, zijn de reeds vrijgekomen woningen tijdelijk in beheer gegeven aan FMT Vastgoedbeheer. Door de huurprijs van de vrijgekomen woningen af te toppen tot onder de kwaliteitsgrens (deze grens was voor aanvragers jonger dan 23 jaar per 1 januari 2013 € 374,44) worden de vrijgekomen woningen tijdelijk verhuurd aan voornamelijk studenten van onder de 23 jaar. Alle huurders in Oost-Boswinkel zijn meerdere keren thuis bezocht om naar aanleiding van de gewijzigde planning hun woonwensen te actualiseren. De terugkeerders hebben telkens volledige keuzevrijheid gehad om te blijven of om alsnog te vertrekken. Eind 2013 hebben circa 50 huurders aangegeven in principe terug te willen keren in de nieuwe wijk en hebben recht op een wisselwoning. Met de gemeente is in 2013 de SamenwerkingsOvereenKomst (SOK) getekend. Begin 2014 zal de exploitatieovereenkomst worden ondertekend. De terugkeerders en (potentiële) nieuwe bewoners zijn actief betrokken bij de totstandkoming van het nieuwe stedenbouwkundig plan. Hiervoor is in oktober 2013 de ontwerpcharrette ‘Bomen over Boswinkel’ georganiseerd. Samen met bewoners en stakeholders is door middel van workshops, wandelingen en onderzoek binnen 5 dagen gekomen tot een stedenbouwkundig schetsontwerp. Dit is verder uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp, dat het uitgangspunt vormt voor de bestemmingsplanprocedure. De nieuwbouw zal uit circa 9
206 woningen bestaan, waarvan ongeveer de helft bestemd is voor de koop en de andere helft voor huur onder de toeslaggrens. Voor de ontwikkeling van het project wordt de markt uitgedaagd, want de nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd door marktpartijen/aannemers. Zij worden in het voorjaar van 2014 geselecteerd. Op die manier wordt optimaal gebruik gemaakt van de mogelijkheden die marktpartijen zien om een betere prijs/prestatieverhouding te realiseren. Naar verwachting worden eind 2014 alle woningen gesloopt, waarna in 2015 de nieuwbouw kan beginnen.
Tattersall en omgeving, Enschede Tattersall is een wijk in het centrum van Enschede met ongeveer 310 sociale verhuureenheden die in de jaren tachtig zijn gebouwd. Er is een sociale monitor gemaakt waarin de wijk in vergelijking met de rest van Enschede wordt beoordeeld op aspecten als werkgelegenheid, sportparticipatie, imago en verhuisbewegingen. Deze gegevens vormen mede input voor de verbeterplannen. Ook heeft in 2013 de selectie van de stedenbouwkundige en architect plaatsgevonden. Zij gaan aan de slag met de informatie die eerder al is opgehaald bij de bewoners. Tijdens verschillende atelierbijeenkomsten hebben bewoners en professionals samen keuzes gemaakt om de veiligheid en leefbaarheid impulsen te geven. Hiermee is de basis gelegd voor een voorlopig schetsontwerp. Voor het implementeren van de diverse thema’s wordt nauw samengewerkt met de gemeente, bewoners en collega-corporatie Domijn. Domijn gaat het Polaroidterrein een nieuwe invulling geven en de wijk Transburg verbeteren. De gemeente is bezig om de waterbekkens van Vitens als groen in de wijk toe te voegen. Door meer vanuit een gezamenlijke gebiedsontwikkeling te kijken, wordt er mogelijk ook voor Tattersall een groter effect bereikt.
Wooldriksweg en omgeving, Enschede Het complex Wooldriksweg (100 woningen en 2 BOG-objecten) is gebouwd in 1913 en ligt op loopafstand ten zuiden van het centrum. De technische staat van de woningen is slecht en er is sprake van veel vocht- en tochtproblemen. Bovendien zijn de technische installaties in veel gevallen erg verouderd. De woningen kunnen in de meeste gevallen slechts weer verhuurbaar worden gemaakt door veel te investeren. Vaak betekent dit een nieuwe keuken, badkamer (in meeste gevallen nog op de begane grond van de woning, achter de keuken), toilet, aanleg CV en het aanbrengen van dubbel glas. De neergaande tendens uit zich niet alleen in de staat van de woningen, maar ook in het aantal reacties op de woningen. De sociale controle in de buurt werkt niet meer en het gevoel van onveiligheid voor andere buurtbewoners neemt sterk toe. Er is een vicieuze cirkel ontstaan, die niet meer met reguliere maatregelen doorbroken kan worden. In 2013 zijn daarom 4 scenario’s uitgewerkt. 1) De woningen verkopen als ‘opknappers’ 2) De woningen 15 jaar door exploiteren 3) Renovatie 4) Sloop - nieuwbouw Alles tegen elkaar afwegend is uiteindelijk gekozen voor optie 4, sloop-nieuwbouw. Er worden ongeveer 80 woningen teruggebouwd. Begin 2014 gaat het sociaal plan in voor de bewoners. Zij krijgen de mogelijkheid om terug te keren naar een nieuwbouwwoning in de wijk. Verder gaan we in 2014 samen met onze stakeholders starten met de stedenbouwkundige invulling van de nieuwe situatie.
Stevenfenne, Enschede Stevenfenne bestaat uit 117 eengezinswoningen en een Bedrijfs Onroerend Goed-pand aan de Boekweitstraat, Gerststraat, Stevenfennestraat en Wicher Nijkampstraat. Besloten is om in de wijk groot onderhoud te plegen. In 2013 is gestart met de uitvoering van de werkzaamheden. Dit gebeurt op basis van vernieuwend opdrachtgeversschap. Marktpartijen konden op basis van vooraf gedefinieerde projectdoelstellingen plannen indienen. Samen met het geselecteerde consortium is de strategie uitgewerkt om te komen tot een draagvlak voor de uitvoering van de plannen bij tenminste 70% van de huurders. 90% Van de huurders ging akkoord met de plannen en de daaraan gekoppelde huurverhoging. Naar verwachting wordt het project halverwege 2014 opgeleverd.
De Laares, Enschede In de wijk De Laares is De Woonplaats deelnemer in de Wijk Ontwikkelings Maatschappij (WOM). De WOM ontwikkelt een aantal huurwoningen voor De Woonplaats. In 2013 zijn de voorlopig laatste huurwoningen opgeleverd, bestaande uit 19 rijwoningen 10 twee-onder-een-kap woningen in voorbereiding aan de 10
Papaverstraat en de Begoniastraat. In totaal worden 23 woningen onder de toeslaggrens verhuurd. De woningen zijn van een hoog afwerkingsniveau in een gunstig gelegen wijk met veel potentie voor de toekomst.
Haaksbergerstraat-Blekerstraat, Enschede In 2012 heeft De Woonplaats een overeenkomst getekend met ontwikkelaar Ten Brinke om samen de ontwikkeling aan de Haaksbergerstraat-Blekerstraat te doen. Het programma voorziet in 40 appartementen en een commerciële ruimte. De commerciële ruimte wordt eigendom van Ten Brinke. Op het binnenterrein van de kavel worden 10 van de 40 appartementen ontwikkeld voor STUMASS, een stichting die huisvesting biedt aan studerende jongeren met een aan autisme verwante stoornis. De Woonplaats heeft met dit nieuwe plan goed gekeken wat de bezwaren uit de buurt op het vorige plan waren. Het plan is zorgvuldig doorgesproken met de wijkraad en de bewonerscommissie om tot een beter gedragen plan te komen. Een belangrijke wijziging is een kleinschaligere ontwikkeling aan de Blekerstraat die architectonisch beter past in de klassieke stijl. Het project bevindt zich nu in de ontwerpfase. Naar verwachting komt begin 2014 de realisatie op gang.
Janninkscomplex, Enschede In het Janninkscomplex, aan de Haaksbergerstraat 147 in Enschede zijn 123 wooneenheden van in totaal 8300 m² gevestigd, inclusief verkeersruimten. Tevens is in het complex 2500 m² multifunctionele ruimte aanwezig, te beschouwen als plint van een woongebouw. De activiteiten in het Janninkscomplex betreffen volgens het ministerie toegestane activiteiten die overeenkomen met de kerntaken van corporaties. Dit is ook bevestigd door het ministerie.
Wolvecampwoningen Stadsveld, Enschede In 2013 zijn 9 bijzondere huurwoningen met kunst van de Hengelose kunstenaar Wolvecamp op de gevel opgeleverd. Deze kunst was al aanwezig op de gevel van de bergingen van de gesloopte woningen. In verband met auteursrechten op dit ontwerp, komt dit terug in de nieuwe woningen. Het gaat om 3 blokken van 3 woningen met een moderne architectuur en bijzondere indeling. Zo is er bijvoorbeeld de mogelijkheid voor een extra slaapkamer of werkvertrek op de begane grond. Daarmee zijn de woningen geschikt voor ouderen maar ook voor starters. Verder zijn de woningen energiezuinig met een EPC van 0,4.
Gezondheidscentrum Helmerhoek, Enschede In de Helmerhoek is De Woonplaats al geruime tijd bezig met de ontwikkeling van een gezondheidscentrum met wijkfunctie. In 2013 is het voorlopig ontwerp hiervoor afgerond. Het centrum moet komen in het pand van wat nu nog het wijkcentrum is. Na een grondige verbouwing zullen hier een aantal medische wijkvoorzieningen worden gevestigd en komt er een ruimte voor wijkwerk en -ontmoeting. Het is de bedoeling dat de verbouw in 2014 aanvangt en dat het pand medio 2015 in gebruik wordt genomen.
Bossesteeg 2c, Winterswijk Nadat de Notaristuin jarenlang voor veel overlast heeft gezorgd in het centrum van Winterswijk, is deze inmiddels door de PPS waarin ook De Woonplaats participeert helemaal opgeknapt en levert zij weer een positieve bijdrage aan de uitstraling van het centrum. Binnen de plannen van de Notaristuin hoort ook de invulling van de Bossesteeg. In juli 2012 is daarom een woning aan de Bossesteeg 2 c , een rijksmonument, aangekocht. De woning stond al geruime tijd leeg en had veel achterstallig onderhoud. In 2013 is begonnen met het opknappen en begin 2014 wordt deze opgeleverd.
Europalaan, Winterswijk In 2011 is een complex met 24 appartementen aan de Europalaan in Winterswijk gesloopt. Het maakt plaats voor circa 16 eengezinswoningen. In 2013 is het aangepaste stedenbouwkundig plan ambtelijk met de gemeente afgestemd. Het is positief ontvangen en wordt momenteel verder uitgewerkt. Begin 2014 komt het college met een besluit. Voor de uitvoering dagen we marktpartijen uit om met concepten te komen die zoveel mogelijk keuzevrijheid bieden aan de toekomstige bewoner.
De Rikker, Winterswijk Aan de rand van Winterswijk ligt een klein ontwikkelgebied. In totaal worden hier circa 50 woningen gebouwd, waarvan 8 sociale huurwoningen voor De Woonplaats. In 2013 is het ontwerp gemaakt en begin 2014 wordt gestart met de bouw. 11
Houtwal en Mattelierstraat, Groenlo In Groenlo is De Woonplaats al geruime tijd bezig met twee belangrijke zorgpartners om invulling te geven aan de woningbehoefte vanuit deze zorgpartijen, in totaal circa 25 appartementen. In 2013 is voor beide (lastige) locaties gekeken naar een optimale invulling van het totale programma. In 2014 worden de plannen in nauwe samenwerking met de gemeente verder uitgewerkt en aansluitend zal zo snel mogelijk worden gestart met de realisering van deze locaties.
Grondposities/inzet middelen In 2013 heeft De Woonplaats geen gronden verworven.
Onderhoud Eind 2013 is een begin gemaakt met de evaluatie van ons onderhoudsbeleid. Op basis hiervan wordt het onderhoudsbeleid in 2014 bijgesteld en moet het onderdeel gaan uitmaken van het facetbeleid. Het facetbeleid is een uitwerking van het vastgoedbeleid van De Woonplaats. Klantgestuurd onderhoud en resultaatgericht onderhoud zijn de nieuwe thema’s binnen ons onderhoudsbeleid. De Woonplaats wil het onderhoud vanaf 2015 op basis van resultaten gaan uitvoeren. Het Resultaatgericht samenwerken heeft als doel betere resultaten te verkrijgen tegen lagere kosten waar de markt komt met oplossingen. Binnen het onderhoudsbeleid zullen ook de kwaliteiten voor zowel de buiten- als de binnenzijde van de woningen gedefinieerd worden, in een basiskwaliteit van de woning.
Complexbeheerplannen Op basis van de complexstrategie en het onderhoudsbeleid werkt De Woonplaats voor elk complex met een complexbeheerplan. Hierin liggen de uitgangspunten met betrekking tot de verschillende soorten onderhoud vast. Deze plannen worden jaarlijks geactualiseerd.
Stravis en de nieuwe meerjarenonderhoudsbegroting Stravis is het nieuwe meerjarenbegrotingssysteem, dat opgenomen is in ons primaire automatiseringssysteem SG. Bestaande complexgegevens zijn vastgelegd in Stravis. Dit gaat ervoor zorgen dat er minder extra handelingen verricht hoeven te worden. Het systeem geeft inzicht in zowel de onderhoudskosten als de onderhoudscondities van de complexen voor de komende 10 tot 25 jaar en is tegelijkertijd de basis voor de jaarlijkse onderhoudsbegroting.
Vochtproblematiek Er is veel tijd besteed aan het oplossen van de vochtproblematiek in de wijken Pathmos en Stadsveld in Enschede. De Woonplaats heeft alle individuele klachten afgehandeld. Tegelijkertijd worden de gegevens gebruikt om in samenwerking met de collega-corporaties en de gemeente te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om het probleem wijkgericht op te lossen dan wel te voorkomen.
Veiligheid Asbest We vinden het belangrijk dat onze huurders in een veilig huis wonen. Daarom is er in 2013, naar aanleiding van de asbestinventarisatie die in 2012 is uitgevoerd, gestart met het preventief verwijderen van asbesthoudende materialen met risicoklasse 3. Overige asbest wordt alleen verwijderd in combinatie met werkzaamheden waarbij men asbest tegenkomt.
Reparaad De samenwerking met Reparaad, onze partner in de uitvoering van het dagelijks onderhoud, is in 2013 verder verbeterd. Dit met als doel om onze klanttevredenheid op het gebied van klachtenonderhoud ruim boven het rapportcijfer 7 te houden en de interne afstemming van bijvoorbeeld openstaande reparatieverzoeken te verbeteren. Reparaad heeft in 2013 een keuze gemaakt voor een nieuw primair automatiseringspakket waardoor ook de digitale dienstverlening voor onze klanten uitgebreid kan worden en bijvoorbeeld de factuurafwikkeling efficiënter op ons systeem afgestemd wordt. In 2013 is de klanttevredenheid vier keer door een onafhankelijk onderzoeksbureau gemeten. De waardering was bij iedere meting ruim boven het cijfer 7. 12
Onderhoudsuitgaven 2013 (in €) Jaar 2013 2012
Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud 5.345.223 7.090.271
2.914.606 2.993.069
Planmatig onderhoud 13.026.132 9.876.445
Overig onderhoud 158.760 164.199
Totaal onderhoud 21.444.721 20.123.983
Vernieuwend aanbesteden Het vernieuwend aanbesteden komt voort uit onze positieve ervaringen met het Resultaat Gericht Bouwen (RGBO). Bij RGBO gaat het om het verminderen van faalkosten tijdens de bouw. Daarvoor werken verschillende marktpartijen als consortium samen waarbij ze gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het ontwerpen, bouwen en onderhouden van een project. Aandachtspunten zijn de integrale aanpak, het energieneutraal bouwen en onderhouden, Cradle to Cradle, Total Cost of Ownership en Building Information Modeling (BIM). In 2013 heeft De Woonplaats, op basis van het vernieuwend aanbesteden, 18 zorgappartementen in de Spoorzone in Enschede ontwikkeld. De evaluatie heeft uitgewezen dat deze werkwijze effectiever is en dat de marktpartijen gedurende het traject de voordelen zijn gaan inzien. Ook is op basis van vernieuwend aanbesteden gestart met de renovatie van Stevenfenne in Enschede. Om verder invulling te geven aan het vernieuwend aanbesteden is De Woonplaats betrokken bij het initiatief niaNesto, een initiatief van woningcorporatie Portaal. Op basis van de resultaten van niaNesto is in 2013 de ambitie geformuleerd om te komen tot de ontwikkeling van energienotanulwoningen in Oost-Boswinkel in Enschede. Deze woningen voldoen daarnaast aan Woonkeur en de onderhoudskosten liggen voor een periode van 15 jaar vast.
Duurzaamheid In het duurzaamheidplan van De Woonplaats is het energiebeleid een belangrijk thema. Nieuwbouwwoningen worden sinds 2009 gebouwd met een EPC van 0,4 (huidige wettelijke eis is 0,6). Vanaf 2015 wil De Woonplaats energieneutraal bouwen. In 2014 wordt als pilot zelfs gestart met het ontwikkelen van energienotanulnieuwbouwwoningen. In de bestaande woningvoorraad willen wij 20% CO2-reductie realiseren in 10 jaar tijd, gerekend vanaf 2008. Waarbij twee energielabelstappen bij het verduurzamen het uitgangspunt is. Alle investeringen in het energiezuinig bouwen en renoveren hebben het doel de woonlasten voor de huurder te stabiliseren. Daarnaast denkt De Woonplaats energiezuinige woningen beter te kunnen verhuren en te verkopen. Natuurlijk is CO2-reductie ook van maatschappelijk belang, om een bijdrage te leveren aan een beter milieu. Verduurzamen bestaande woningvoorraad 2013 Heeft in teken gestaan van de voorbereiding van de verduurzaming van de woningvoorraad in Enschede en de Achterhoek. Begin 2014 zullen de eerste woningen verduurzaamd worden. Enschede Enschede staat voor de uitdaging veertigduizend woningen te verduurzamen. Om dat op een effectieve en vernieuwende wijze aan te pakken, hebben woningcorporaties Domijn en De Woonplaats, in samenwerking met de gemeente Enschede, de markt uitgedaagd. Onder de noemer MIO Duurzaamheid zochten zij in een uniek traject naar een nieuw type organisatie die de bewoner ontzorgt bij het verduurzamen van de woning: van advies tot na oplevering. Eén marktpartij is nu geselecteerd die de Enschedese huurders en kopers gaat stimuleren hun woning te verduurzamen. Reimarkt Twente, een consortium van KAW, KUUB & Ten Hag Makelaarsgroep, zorgt ervoor dat straks alle Enschedeërs de renovatiekoorts krijgen. De Woonplaats heeft in 2013 een duurzaamheidslening van ongeveer € 8 miljoen van de provincie Overijssel ontvangen voor het verduurzamen van haar aandeel in de woningvoorraad in Enschede. Deze duurzaamheidslening heeft een looptijd van 15 jaar en een rentepercentage van 1,5 % onder de geldende marktrente. Achterhoek In Aalten, Groenlo en Winterswijk gaat De Woonplaats de aankomende twee jaar minimaal 300 woningen verduurzamen. De aanpak is identiek aan die in Enschede. We beginnen met de leegkomende mutatiewoningen en van daaruit worden zittende huurders geïnteresseerd om mee te doen. De eerste mutatiewoning zal gebruikt worden als modelwoning voor de huurders in de wijk. In de Achterhoek is De Woonplaats partner van Stichting Achterhoek Duurzaam Verbouwen (ADV). Deze werkt samen met andere woningcorporaties, gemeenten, bouwen installatiebedrijven, adviseurs, leveranciers en kennisinstellingen en wordt vanuit de Regio Achterhoek en de 13
provincie Gelderland financieel ondersteund. ADV zal de particulieren benaderen om de woning te verduurzamen en kan gebruik maken van de model referentiewoningen van De Woonplaats. In 2013 is het eerste gezamenlijke project met ADV van start gegaan. In het project Hazelder in Winterswijk zijn in aanvulling op het planmatig onderhoud 7 huurwoningen verduurzaamd. Voor de verduurzaming van de 300 woningen in de Achterhoek zal De Woonplaats ongeveer € 2 miljoen subsidie van de provincie Gelderland ontvangen, in het kader van het programma ‘Robuuste Investeringsimpuls’. Voorwaarden zijn onder andere dat de werkzaamheden uitgevoerd gaan worden in 2014 en 2015, de woningen 10 jaar niet verkocht mogen worden, de subsidie maximaal 50% van de investering uitmaakt en het subsidiedeel niet tot huurverhoging mag leiden. CO2-reductie In 2011 is vanuit het implementatieplan Milieubeleid begonnen met het ontwikkelen van een monitoringssysteem om de reductie in CO2-uitstoot te meten voor ons totale woningbezit. Dit systeem maakt zichtbaar of de doelstelling van 20% reductie in 2018 realiseerbaar is. Dat is 2% CO 2-reductie per jaar. In 5 jaar tijd heeft De Woonplaats ongeveer 11% CO2 gereduceerd in haar woningbezit. Daarmee zitten wij op schema. Zie onderstaande tabel.
Overzicht CO²-reductie in woningbezit Energielabel
01-01-2008 01-01-2008
11-02-2014 11-02-2014
A++
0
0%
27
0%
A+
8
0%
168
1%
A
750
4%
1.803
11%
B
1.602
9%
2.932
18%
C
3.993
23%
4.249
26%
D
5.193
30%
4.351
27%
E
3.244
19%
1.886
12%
F
1.689
10%
646
4%
G
569
3%
177
1%
Totaal aantal woningen met energielabel
17.048
01-01-2008 Gemiddelde CO2 uitstoot [kg/m2]
38,13
100,00%
reductie t.o.v. 2008 0,00%
16.239
11-02-2014 33,67
100,00%
reductie t.o.v. 2008 -11,70%
Energielabeling De afgelopen jaren heeft De Woonplaats verschillende energiemaatregelen genomen die betrekking hebben op de bestaande woningvoorraad. Voorbeelden daarvan zijn het vervangen van de CV-ketel, het plaatsen van zonnepanelen en de isolatie van de schil. Op dit moment worden al onze nieuwbouwwoningen met een EPC van 0,4 gerealiseerd. De huidige verdeling van de energielabels is weergegeven in onderstaande grafiek.
14
Energiemonitoring Wij investeren veel in energiezuinigheid bij het bouwen van woningen en renoveren van ons woningbezit. Ook wordt ons bestaande woningbezit vraaggestuurd energetisch verbeterd. Energiemonitoring speelt een belangrijke rol binnen onze ambities en wordt als instrument ingezet om de hieronder genoemde doelstellingen te realiseren: 1) Inzicht krijgen of werkelijke verbruiken van de woningen overeenkomen met de berekende (lage) verbruiken en welke maatregelen eventueel nodig zijn om deze alsnog te behalen. Het kan hierbij zowel om technische als gebruiksmaatregelen gaan. 2) Inzicht krijgen of het comfort van de woning daadwerkelijk goed is. 3) Kennis opdoen om onze duurzame producten/projecten in de toekomst verder te verbeteren. Het is dus een continu leerproces en we blijven ontwikkelen. 4) Bewoners bewust laten worden van de invloed die zij zelf uit kunnen oefenen op het energieverbruik van hun woning. In de wijk Velve-Lindenhof in Enschede is samen met de stichting Pioneering (platform voor vernieuwers in de Twentse bouw) een onderzoekstraject opgezet waarbij de meterstanden zijn opgenomen en geanalyseerd. De meterstanden zijn teruggekoppeld naar de bewoners als een benchmark met vergelijkbare woningen in de wijk. De onderzoeksresultaten worden in 2014 ook teruggekoppeld naar de bouwkolom zodat hier lering uit getrokken kan worden. De ontwikkelde methode van energiemonitoring moet een blauwdruk worden voor onze nieuwbouw en verduurzaamde bestaande woningen.
15
Hoofdstuk 3 - Huisvesting & Leefbaarheid Het huisvesten van onze doelgroepen is en blijft de kerntaak van De Woonplaats. Onze klant mag rekenen op een goede en goed onderhouden woning. Daarnaast zet De Woonplaats in op een goede samenwerking met huurdersverenigingen en bewoners in wijk en buurt. Bij het toewijzen houden we rekening met de Europese en nationale regelgeving en leveren we, waar dat binnen de grenzen van de regelgeving is toegestaan, maatwerk.
Woonruimteverdelingsbeleid In 2013 zijn twee belangrijke beleidswijzigingen voor de woonruimteverdeling vastgesteld: Jongerenkorting Door het hanteren van een marktconforme huurprijs zouden voor verschillende jongerencomplexen de jongeren < 23 jaar geen mogelijkheid hebben om in aanmerking te komen voor een woning in deze complexen. Om dit op te lossen, hebben we er voor gekozen om jongeren onder de 23 jaar een zogenaamde “jongerenkorting” op de huurprijs te geven, tot de subsidiabele huurprijs voor die leeftijdsgroep. Zodra de betreffende jongere de leeftijd van 23 jaar bereikt, vervalt deze korting. Het Huurdersplatform heeft geadviseerd voor meerdere complexen deze korting toe te passen waardoor de keuzemogelijkheid voor jongeren jonger dan 23 jaar wordt vergroot. Dit advies zal door De Woonplaats betrokken worden bij het actualiseren van het woonruimteverdelingsbeleid begin 2014. Invoeren Product Markt Combinaties Zodra de nieuwe WoonVinder van start gaat, zullen voor een deel van de woningvoorraad Product Markt Combinaties (PMC’s) toegepast worden. PMC’s geven de corporatie de mogelijkheid om bepaalde complexen voor bepaalde groepen open te stellen, zoals 65+-ers, jongeren of gezinnen met kinderen. Het grootste deel van de woningvoorraad zal echter voor iedereen toegankelijk blijven; voor huishoudens met een inkomen < € 34.229.
Toewijzing DAEB-woningen Woningzoekenden die een woning zoeken met een netto huurprijs onder € 681,02 kunnen bij De Woonplaats snel een passende huurwoning vinden met behulp van WoonVinder, ons woonruimteverdeelsysteem dat woningen objectief en onpartijdig verdeelt. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet een woningzoekende zich eenmalig bij ons registreren. Daarna kan men op het beschikbare aanbod reageren. Vaak zijn er meerdere kandidaten voor een woning. In dat geval bepaalt de computer volgens een gecertificeerd systeem wie de woning krijgt aangeboden. Deze persoon krijgt het goede nieuws binnen een dag te horen. Hoe actiever de woningzoekende, hoe groter de kans om voor een woning te worden ingeloot. De Woonplaats hanteert voor het toewijzen van woningen de volgende inkomenstabel:
Inkomensgroepen 2013 Leeftijd Jonger dan 23 jaar 23 jaar en ouder of jonger dan 23 jaar met kind(eren)
Gezamenlijk jaarinkomen in € t/m 34.229 vanaf 34.229 t/m 34.229 vanaf 34.229
Rekenhuur in € t/m 374,44 vanaf 681,02 t/m 681,02 vanaf 681,02
Aantal woningen per 31-12-2013 onderverdeeld in DAEB - niet-DAEB DAEB Rayon Aalten
Gemiddelde subsidiabele huur Gemiddelde geliberaliseerde huur Aantal woningen Enschede-Centrum Gemiddelde subsidiabele huur Gemiddelde geliberaliseerde huur Aantal woningen Enschede-Noord Gemiddelde subsidiabele huur Gemiddelde geliberaliseerde huur Aantal woningen Enschede-Oost Gemiddelde subsidiabele huur
in %
niet-DAEB in %
Eindtotaal
€ 496,89 1.249 € 504,31
94,8%
€ 733,27 68
5,2%
1.317
1.835 € 522,23
91,6%
€ 803,85 169
8,4%
2.004
2.063 € 478,87
91,4%
€ 783,13 193
8,6%
2.256
16
Gemiddelde geliberaliseerde huur Aantal woningen Enschede-West Gemiddelde subsidiabele huur Gemiddelde geliberaliseerde huur Aantal woningen Enschede-Zuid Gemiddelde subsidiabele huur Gemiddelde geliberaliseerde huur Aantal woningen Groenlo Gemiddelde subsidiabele huur Gemiddelde geliberaliseerde huur Aantal woningen Landelijk Gemiddelde subsidiabele huur Gemiddelde geliberaliseerde huur Aantal woningen Winterswijk Gemiddelde subsidiabele huur Gemiddelde geliberaliseerde huur Aantal woningen Totaal gemiddelde subsidiabele huur Totaal gemiddelde geliberaliseerde huur Totaal Aantal van Perceel
1.518 € 473,86
96,1%
€ 785,63 62
3,9%
1.580
2.131 € 522,09
94,1%
€ 759,66 133
5,9%
2.264
2.503 € 491,53
97,8%
€ 720,07 56
2,2%
2.559
690 € 586,36
98,0%
€ 761,15 14
2,0%
704
1.022 € 512,70
89,0%
€ 758,62 126
11,0%
1.148
2.350 € 508,44
97,8%
€ 765,82 54
2,2%
2.404
15.361
94,6%
€ 770,88 875
5,4%
16.236
Mutatieprocedure In 2013 is een voorstel uitgewerkt om het verhuurproces anders en efficiënter in te richten. De bestaande werkwijze is onder de loep genomen. De conclusie is dat wij zowel in het klant- als in het organisatiebelang het proces kunnen verbeteren. In 2014 start een project om de veranderingen verder te implementeren.
Europaregeling Sinds 1 januari 2011 is de Europaregeling van kracht. Deze regeling legt staatssteun aan woningcorporaties aan banden. Volgens de regeling moeten corporaties (onder meer) minimaal 90% van hun gereguleerde woningen toewijzen aan de doelgroep met een inkomen van maximaal € 34.229,- per jaar (peildatum 1 januari 2013). De Woonplaats verhuurde ook in 2013 veel meer dan 90% van haar woningen volgens de Europaregeling (dit betreft nieuwe verhuringen). Al in 2010 startte De Woonplaats met het toetsen, beoordelen en vastleggen van het inkomen van nieuwe huurders; niet alleen ter voorbereiding op de Europaregeling, maar ook om te meten of het nieuwe beleid daadwerkelijk bij onze doelgroep aansluit.
Woningwaardering De Woonplaats heeft in 2013 onveranderd gewerkt met het puntenstelsel, gecombineerd met het EPA-label (Energie Prestatie Advies). Om extra huurinkomsten te genereren, zodat de verhuurdersheffing uit eigen middelen gefinancierd kan worden, gebruikt De Woonplaats een op de marktomstandigheden gebaseerd deel van de ruimte om de huren te verhogen na mutatie van de woning. Onze woonruimte is er voor mensen met een economisch of sociaal zwakkere positie op de woningmarkt. We willen voldoende betaalbare woningen in onze voorraad beschikbaar houden.
Huurprijsbeleid Voor een belangrijk deel van onze woningen kiezen wij voor verduurzaming na mutatie door het uitvoeren van passieve isolatiemaatregelen zoals gevel-, vloer- en dakisolatie. Dit zorgt er in veel gevallen voor dat een woning het energielabel B behaalt. Aan de hand van referentiewoningen is gekeken naar de kosten van het aanbrengen van deze maatregelen en de daarbij horende streefhuur. Eind 2013 is dit proces afgerond en is de streefhuur bepaald. In 2014 zullen woningen bij mutatie verduurzaamd worden.
17
De jaarlijkse huurverhoging Voor het eerst heeft de overheid de corporaties de mogelijkheid gegeven om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. De Woonplaats heeft deze toegepast voor de bewoners die daarvoor in aanmerking kwamen.
Opgevraagde gegevens bij de Belastingdienst voor de inkomensafhankelijke huurverhoging Inkomen Belastingdienst Laag inkomen = < € 34.229 Midden inkomen = > € 34.229 en € 43.000 Hoog inkomen = > € 43.000 Niet aangevraagd – vanwege uitzonderingen O = Inkomen onbekend bij Belastingdienst X = Geen gegevensuitwisseling mogelijk Eindtotaal
Totaal 9.988 1.051 967 434 427 779 13.646
In % 73 8 7 3 3 6 100
Zo’n 15 % van de huurders van De Woonplaats heeft een huishoudinkomen van meer dan € 34.229. Vergeleken bij andere corporaties in het werkgebied van De Woonplaats, is dit beduidend lager. Dit is vermoedelijk veroorzaakt door het jarenlange verkoopbeleid van De Woonplaats waarbij veel huishoudens met een inkomen boven de € 34.229 de huurwoning gekocht hebben. In 2013 heeft De Woonplaats meer dan 200 bezwaarschriften op de huurverhoging ontvangen. Daarvan hebben 148 huurders met een inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,5% of 6,5% terecht bezwaar aangetekend bij De Woonplaats tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging (op basis van een bijgesteld inkomen, getoetst met het IB 60-verklaring). In onderstaande tabellen zijn de aanpassingen voor deze huuraanzeggingen te lezen.
Bezwaren inkomensafhankelijke huurverhoging Voorgaande huurverhoging in % 4,5 Totaal
Huidige huurverhoging in % 0 2,5 4 4,5
Totaal 1 14 72 88
Bezwaren inkomensafhankelijke huurverhoging Voorgaande huurverhoging in % 6,5 Totaal
Huidige huurverhoging in % 2,5 4 4,5 6,5
Totaal 3 12 45 60
Ook al heeft De Woonplaats de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast, dat neemt niet weg dat zij de voorkeur geeft aan de huursombenadering die in 2015 toegepast gaat worden. Deze geeft meer mogelijkheden om een gedifferentieerd huurprijsbeleid te realiseren voor de woningvoorraad en de geboden kwaliteit.
Bewoners betrekken bij beleid en beheer Overleg met huurdersorganisaties De huurdersorganisaties worden vertegenwoordigd door het Huurdersplatform De Woonplaats. Het platform behartigt de belangen van al onze huurders en voert overleg over beleids- en marktontwikkelingen op lokaal en regionaal niveau. In een samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd op welke beleidsterreinen De Woonplaats het platform informeert en over welke onderwerpen het Huurdersplatform advies aan De Woonplaats kan geven. Ook zijn lokale afspraken met huurdersorganisaties en bewonerscommissies vastgelegd. Naast de reguliere overleggen is er een tweejaarlijks themaoverleg om over de ontwikkelingen in de sector te discussiëren. In het themaoverleg wordt ook stilgestaan bij de financiële ontwikkelingen. Een goede samenwerking met onze huurdersorganisaties zorgt voor wederzijds draagvlak. De Woonplaats werkt samen met 8 huurdersorganisaties: 2 in Enschede, 3 in de Achterhoek en 3 verenigingen in het landelijk bezit. Op buurt- en wijkniveau hebben we overleg met bewonerscommissies die de belangen van de huurders 18
vertegenwoordigen. Zij worden op hun beurt door de huurdersverenigingen ondersteund. De huurdersorganisaties hebben een actieve rol en zorgen ervoor dat onderwerpen bespreekbaar worden gemaakt. In 2013 zijn zijn onder andere de volgende onderwerpen aan bod gekomen: Het Huurdersplatform is nauw bij betrokken bij de ontwikkeling van WoonVinder en is uitgenodigd om bij het testen aanwezig te zijn. Het thema-overleg op 20 november is benut om de reorganisatie van De Woonplaats te bespreken met de leden van het Huurdersplatform. In 2011 is de Woonvisie voor Enschede opgesteld. Er komen voornamelijk samenwerkingsafspraken met de intentie voor een goede samenwerking en flexibiliteit. De Woonvisie is opgesteld samen met de gemeente Enschede, Ons Huis en Domijn. Daarna is deze voorgelegd aan de huurdersverenigingen HBE en VHBS. De HBE heeft een concept met hun visie opgestuurd naar De Woonplaats. Hoewel de prestatieafspraken in Winterswijk, Oost Gelre en Aalten in 2013 herzien zouden moeten worden, is dit doorgeschoven naar 2014. Uiteraard zal hierover in 2014 met de huurdersorganisaties worden gesproken. Er is op 18 december een presentatie gegeven aan de leden van het Huurdersplatform over de nieuwe Warmtewet en de gevolgen voor De Woonplaats en haar huurders. De Warmtewet gaat in op 1 januari 2014. Over de begroting 2013 is in december een presentatie gegeven aan de leden van het Huurdersplatform over de realisatie 2013 versus de begroting. De huurdersverenigingen hebben een enquête gehouden onder de huurders over de functie van complexhuismeester in de Achterhoek. Samen met de huurdersverenigingen is de verandering van complexhuismeester naar wijkhuismeester besproken.
Klachtencommissie In totaal zijn er in 2013 21 klachten bij de Klachtencommissie ingediend. Van deze klachten werden er 2 alsnog ingetrokken door de huurders, 11 klachten werden afgewezen of niet ontvankelijk verklaard en bij 8 klachten heeft De Woonplaats het advies van de Klachtencommissie opgevolgd en zaken in goed overleg met de betrokkenen opgelost. In totaal ontving De Woonplaats in 2013 435 officiële meldingen van klanten. Deze kunnen worden opgesplitst in meldingen van technische aard en overlast enerzijds (367) en zaken betreffende de organisatie en/of medewerkers van De Woonplaats anderzijds (68). Alle officiële meldingen die schriftelijk binnenkomen bij De Woonplaats, worden beantwoord met een ontvangstbevestiging. De Woonplaats handelt deze meldingen binnen 10 werkdagen af.
Verkoopbeleid De Woonplaats voert een actief verkoopbeleid. Verkoop van woningen is enerzijds de drijvende kracht achter de investeringscapaciteit van De Woonplaats en anderzijds stelt De Woonplaats de klant zo veel als mogelijk centraal. Met het verkoopbeleid wordt tegemoet gekomen aan wens van de klant om een woning te kopen. Niet alleen voor de doelgroep met een laag inkomen. Ook de doelgroep die geen aanspraak kan maken op een huurwoning kan bij De Woonplaats terecht voor een koopwoning.
Verkoop bezit De Woonplaats geeft haar klanten de mogelijkheid een woning te kopen. Dat kan zowel de eigen huurwoning als een woning zijn die we op de vrije markt aanbieden. Het merendeel van onze woningverkoop gebeurt op de vrije markt. Deze woningen hebben binnen de regelgeving een verkoopprijs die voor onze primaire doelgroep in het werkgebied Twente en de Achterhoek bereikbaar is.
Verkoopfeiten In 2013 is er meer duidelijkheid gekomen over de hypotheekrenteaftrek en de overdrachtsbelasting. Ook de rente is laag gebleven waardoor het voor starters op de woningmarkt aantrekkelijk blijft om een woning te kopen. De verkoopaantallen zijn conform prognose gerealiseerd, wel zien we als gevolg van de waarde ontwikkeling van de woningen echter wel dat het verkoopresultaat is achtergebleven.
19
Verkopen 2013 Plaats
Aantal
%
Aalten
33
15,3%
Enschede
97
45,2%
Groenlo
22
10,2%
Winterswijk
59
27,4%
4
1,9%
215
100,0%
Landelijk Totaal
Huurincassobeleid en ontruimingen Huurders met een huurachterstand worden zo vroeg mogelijk door ons benaderd om tot een oplossing te komen. Hoe lager de achterstand, hoe meer mogelijkheden er zijn om de achterstand weer in te lopen. Dit doen we actief door het sturen van herinneringen en aanmaningen, we organiseren belavonden omdat mensen ’s avonds beter bereikbaar zijn en we leggen huisbezoeken af. Kortom kiezen wij voor een directe en persoonlijke benadering om oplopende huurachterstanden te voorkomen. Vanaf 1 augustus is het samenwerkingsverband ‘vroegsignalering huurschulden’ (VSHS), formeel van start gegaan. Voor deze datum was er sprake van een pilot, per augustus is dit omgezet in een structurele werkwijze. De gemeente Enschede, de Stadsbank Oost-Nederland, de Sociaal Maatschappelijke Dienst en de drie Enschedese woningcorporaties werken samen om huurachterstanden zo vroeg mogelijk te signaleren en aan te pakken. Er wordt gebruik gemaakt van een scala aan instrumenten, die gaan van het treffen van een betalingsregeling, het afleggen van een huisbezoek door onze consulent huurschulden om de problemen in kaart te brengen, de inzet van een budgetbeheerrekening (BBR) via de Stadsbank Oost-Nederland, tot aan een intensief begeleidingstraject van de huurder door de Sociaal Maatschappelijke Dienst om de huurachterstand op te kunnen lossen. Het team Huurincasso zet zich daarnaast actief in om ontruimingen zoveel als mogelijk te voorkomen. Dit alles resulteerde in een flinke afname van het aantal ontruimingen ten opzichte van 2012.
Ontruimingen per huurprijs Huurprijs tot € 300,00
Ontruimingen per rayon
2013 2012
Rayon
2013
2012
Enschede Noord Oost Centrum
22
28
Enschede Zuid-West
26
18
Achterhoek
5
20
Landelijk
2
5
55
71
0
0
€ 300,01 - € 400,00
10
13
€ 400,01 - € 500,00
14
24
€ 500,01 - € 681,00
26
21
5
13
Totaal
55
71
> € 681,00 Totaal
Huurderving Ten opzichte van 2012 is er een stijging waarneembaar in de leegstand van ons sociale woningbezit in Enschede. Dit als gevolg van het aantal woningen dat op de nominatie staat om gesloopt te worden en nu met een antikraakovereenkomst bewoond wordt. In Winterswijk is de frictieleegstand gestegen door met name de oplevering van complexen in de vrije sector die moeilijk verhuurbaar blijken. In de kernen Aalten en Groenlo zien we geen afwijkingen ten opzichte van 2012. De leegstand in het Bedrijfs Onroerend Goed blijft ondanks alle inspanningen een aandachtspunt.
20
Huurderving 2013 (in €) Rayon
Antikraak
Aalten Enschede
Frictieleegstand
Projecten
115.859 403.724
1.554.653
Groenlo
88.303
Landelijk
208.733
Winterswijk
887.960
Eindtotaal
Overige leegstand
403.724
2.855.508
Eindtotaal 115.859
28.751
934.330
2.921.459
300.912
389.215 208.733
28.751
50.375
938.334
1.285.617
4.573.600
Leefbaarheid Leefbaarheidsbeleid Het doel van ons leefbaarheidsbeleid is tweeledig. Ten eerste zetten we in op klanttevredenheid. Als de klant prettig woont, zal deze langer blijven wonen, meer willen investeren in woning, buurt en wijk. Klachten zullen afnemen, (mutatie)kosten dalen en de beleving van woning, buurt en wijk zal positiever worden. Daarnaast is het ook van belang voor de waardeontwikkeling van het vastgoed: doordat mensen prettig wonen, zal het vastgoed een goede waarde hebben wat voor De Woonplaats hogere opbrengsten tot gevolg heeft: weinig leegstand, betere verkoop, hogere huren. De ontwikkelingen ten aanzien van leefbaarheid in relatie tot de gewijzigde Woningwet worden gevolgd en waar nodig zal dit leiden tot aanpassing van ons beleid.
Leefbaarheidsbudget Het beschikbare leefbaarheidsbudget zetten we in daar waar een groep bewoners er voordeel van heeft. Bewoners worden actief betrokken bij leefbaarheidsinvesteringen en er wordt ingezet op optimale samenwerking met partners als gemeenten en welzijnsinstellingen. Op de begroting is rekening gehouden met een budget van € 2.1 miljoen. Daarvan is € 792.542 beschikbaar gesteld voor leefbaarheid in de woonomgeving: een bedrag van € 42,50 per verhuureenheid. De rest van het bedrag is onder meer gereserveerd voor niet-af te rekenen servicekosten, huismeesterkosten, onbereikbaar glas en algemeen groen onderhoud. In totaal is een bedrag van € 1.485.578 uitgegeven voor de leefbaarheid in de woonomgeving. Hieronder een kleine opsomming van de investeringen die in het kader van leefbaarheid van de woonomgeving zijn gedaan: Gold Service Het Gold Serviceprogramma heeft naast het stimuleren van onafhankelijkheid van huurders ook tot doel de leefbaarheid in wijken en buurten te vergroten. Het is namelijk prettig wonen in wijken en buurten waar bewoners deelnemen aan het arbeidsproces en het maatschappelijke leven. We hebben geconstateerd dat Gold Service door de jaren heen is veranderd. De invulling gericht op het individu past minder bij de huidige tijd. De Woonplaats richt zich op haar kerntaak, het verhuren van betaalbare woningen in leefbare wijken en buurten. In 2013 is het Gold Serviceprogramma geëvalueerd en begin 2014 zal over het continueren van het programma besluitvorming plaatsvinden. Achterhoek In Aalten nemen we deel aan het project Buurtaanzet, dat samen met een aantal zorgpartijen en de welzijnsinstelling Figulus is opgezet. Doel is de participatiekracht van wijken en buurten te vergroten. De Woonplaats werkt mee in het pilotgebied Aalten-Zuid. In Winterswijk is ook in 2013 een bijdrage geleverd aan Buurtbemiddeling. We hebben meerdere keren deelgenomen aan het signaaloverleg, waar met verschillende partijen leefbaarheidssignalen integraal worden besproken en aangepakt. In dit kader hebben we aan de Europalaan -in samenwerking met andere partijen- huisbezoeken afgelegd om de sociale problematiek in kaart te brengen. Enschede Net als in de Achterhoek zijn er ook in Enschede de nodige leefbaarheidsactiviteiten uitgevoerd. Bijzondere aandacht verdiende de ‘Huiskamer van Mekkelholt’. Hier bieden vrijwilligers allerlei activiteiten aan voor de 21
wijk. Zij maken daarbij gebruik van de commerciële ruimte die De Woonplaats beschikbaar stelt. Hierdoor blijven de gevolgen van leegstand op de leefbaarheid beperkt. De panden zijn eigenhandig door de buurtbewoners opgeknapt en vormen het hart van de activiteiten. Het aanbod van de activiteiten is voor groot en klein in de wijk. Vanuit leefbaarheid is er een bijdrage geweest in de vorm van materialen, er wordt gewerkt met gebruikersovereenkomsten en er is een bijdrage geleverd voor het opknappen van de panden.
Prestatieafspraken gemeenten Enschede Op 12 maart 2012 heeft de gemeenteraad van Enschede de Woonvisie 2025 vastgesteld. De Woonvisie geeft antwoord op de vraag hoe gemeente, ontwikkelaars en partijen ook op de lange termijn kunnen inspelen op ontwikkelingen in de Enschedese woningmarkt. De woonvisie is in nauwe samenspraak met de corporaties, waaronder De Woonplaats, opgesteld. Centraal staat de lange termijn waarin Enschede afstevent op stagnatie van het aantal inwoners en huishoudens en vervolgens een lichte krimp. Dit heeft gevolgen voor het aantal toe te voegen woningen. Daarnaast staan duurzaamheid in relatie tot woonlasten en Wonen & Zorg centraal. Omdat het onmogelijk is de toekomst te voorspellen, is er voor gekozen kaders te formuleren waarbinnen de stakeholders de gelegenheid krijgen hun bijdrage aan de doelstellingen vorm te geven en uit te werken. De corporaties hebben een procesvoorstel gedaan om in de toekomst samen met de gemeente op te trekken voor het realiseren van de gezamenlijke woonvisie. Gezamenlijk, maar ieder vanuit eigen rol, taak en verantwoordelijkheid. Corporaties en gemeente gaan vanuit de procesorganisatie de woonvisie uitwerken tot nieuwe prestatieafspraken en deze continu monitoren, evalueren en eventueel bijstellen. In 2013 hebben de corporaties in Enschede invulling gegeven aan de thema’s uit de woonvisie waaraan de corporaties een bijdrage kunnen leveren. In overeenstemming met de gemeente Enschede is besloten om van deze invulling geen formele prestatieafspraken te maken.
Achterhoek Hoewel de prestatieafspraken in Winterswijk, Oost Gelre en Aalten in 2013 herzien zouden moeten worden, is dit doorgeschoven naar 2014. In regionaal verband is voor het uitvoeren van de regionale woonvisie besloten om per hoofdkern een zogenaamde ’kernenfoto’ te maken. Deze kernenfoto moet antwoord geven op de vraag welke nieuwbouw nog noodzakelijk is en welke acties uitgezet worden om de bestaande voorraad kwalitatief te verbeteren. De logische stap is dan ook om dit proces af te wachten om tot nieuwe prestatieafspraken te komen. Zeker ook omdat het resultaat van de kernenfoto terug komt op de ‘Woonagenda’, die de provincie eind 2014 op wil stellen. De Woonagenda levert de afspraken op tussen de provincie en de gemeente die dan weer afspraken met de corporaties maakt. Met de wethouders van Winterswijk, Aalten en Oost Gelre wordt regelmatig bestuurlijk overlegd over de ontwikkelingen in de betreffende kern.
Maatschappelijk vastgoed De Woonplaats wil partner zijn in het realiseren van maatschappelijk vastgoed voor gemeenten waarmee zij prestatieafspraken opstelt en waar de markt dit niet oppakt. Wij zien maatschappelijk vastgoed als katalysator/middel om mensen in de wijk met elkaar te verbinden en bewoners te activeren. Goed wonen komt het best tot zijn recht in wijken en buurten die leefbaar en veilig zijn, waar goed onderwijs, een rijk verenigingsleven wordt geboden en waar de bevolking aan het arbeidsproces en het maatschappelijk leven deelneemt. De Woonplaats vindt het belangrijk dat bewoners daarin eigen verantwoordelijkheid nemen en initiatief tonen. De rol van wijkvoorzieningen die met het maatschappelijk vastgoed worden gerealiseerd, is het stimuleren van verbindingen en het aanjagen van de activering en leefbaarheid in de wijk. De wijkvoorziening is voor en door bewoners van de wijk. Bewoners bepalen wat de focus van de wijk is en waar de prioriteiten liggen. Het doel hiervan is om een wijk te creëren die actief, betrokken en zelfredzaam is en waar de wijkbewoners zelf de regie hebben over de resultaten en doelen die zij voor hun wijk willen behalen. De wijkvoorzieningen Prismare (2008) en Stroinkshuis (2011) geven een forse impuls in het sociaal economische domein in wijken waar De Woonplaats bezit heeft. Activering van bewoners in onze wijken in de breedste zin van het woord is daarin een belangrijk gegeven. Activering gaat om velerlei onderwerpen: het tot stand komen en behouden van verenigingsleven in de wijk onderlinge verbanden en verbondenheid stimuleren en zo sociale cohesie versterken 22
het letterlijk actiever worden, in beweging komen, bewoners stappen laten zetten op de participatielader via meedoen, leren, vrijwillige inzet en maatschappelijke inzet tot passend werk komen
Wijkvoorzieningen zijn het centrum van de wijk, het hart van de buurt en faciliteren en stimuleren tal van activiteiten. Een uitvalsbasis en een ontmoetingsplek voor en vooral van de wijk.
Resultaten wijkvoorzieningen De wijkvoorzieningen Prismare en Stroinkshuis hebben vaste partners als basisscholen, kinderdagopvang, BSO, bibliotheek, Volksuniversiteit, dagbesteding, verenigingen en horeca. De getallen: 65 betaalde fte’s zijn werkzaam bij de wijkvoorziening 25 leerwerkplekken 32 wekelijkse cursussen, trainingen of opleidingen 110 vrijwilligers die betrokken zijn bij activiteiten of projecten 75 verenigingen of organisaties die wekelijks een programma uitvoeren 2250 wijkbewoners nemen gemiddeld wekelijks deel aan activiteiten 395 kinderen bezoeken wekelijks de jeugdbibliotheek 1800 incidentele passanten bezoeken wekelijks de wijkvoorziening voor bijvoorbeeld een vergadering, informatie, kop koffie of voor een ontmoeting 1500 kinderen die naar school of de kinderdagopvang in de wijkvoorziening gaan 22 jaarlijkse activiteiten die bijdragen aan sociale cohesie, meedoen, in beweging komen (voorbeelden: kunst- en creatiefmarkt, houtdorp voor jongeren in de zomervakantie, kidsrun tijdens marathon, een kerstmarkt, een darttoernooi, et cetera) 62 jongeren krijgen wekelijks huiswerkbegeleiding in de wijkvoorzieningen 2 keer per maand een Repair Café, met bijna 20 vrijwilligers en gemiddeld 20 reparaties per keer Second Change kledingwinkel van Het Leger Des Heils
23
Hoofdstuk 4 – Welzijn, Wonen & Zorg Ouderen, mensen met een beperking en bijzondere doelgroepen moeten de mogelijkheid krijgen en houden om volwaardig zelfstandig te kunnen leven en wonen in de eigen woning en woonomgeving. De Woonplaats faciliteert het zelfstandig wonen door geschikte woonvormen voor zorgvragers aan te bieden, zowel door nieuwbouw als binnen het bestaand bezit. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met de klant van vandaag en morgen, gemeenten, en partners op het gebied van Zorg & Welzijn. Daarbij hanteert De Woonplaats haar eigen criteria ten aanzien van kwaliteit, toekomstwaarde en financiën. De Woonplaats treedt op als ontwikkelaar en investeerder van woningen en voorzieningen (zorginfra) en gaat samenwerkingscombinaties aan om deze bijzondere doelgroepen beter van dienst te zijn. Deze rol wordt opgepakt in het gehele werkgebied. De Woonplaats is een gesprekspartner met kennis van zaken die handelt vanuit het welbevinden van de bewoner in de woonsituatie. Wij passen de woning aan de behoeftes en wensen van de klant aan. Binnen het bestaande bezit kiezen we voor het vraaggestuurd aanpassen van de woningvoorraad. Op deze manier wordt maatwerk geleverd en worden aanpassingen alleen uitgevoerd als daar vraag naar is. Het doel is mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. De Woonplaats realiseert alleen zorgwoningen in het primair werkgebied met een huurprijs onder de liberalisatiegrens en in principe alleen reguliere woningen. Zo willen we bij nieuwbouw bijvoorbeeld met name vastgoed ontwikkelen dat geschikt is voor meerdere doelgroepen en minder insteken op specifiek zorgvastgoed. Gezien de marktontwikkelingen heeft De Woonplaats besloten met name in te zetten op vervangende huisvesting in geval van verouderde huidige huisvesting. Hier ligt nog een redelijk grote taak, ervan uitgaande dat de doelgroepen in omvang gelijk zullen blijven.
Doelgroepen Uiteraard was de toenemende vergrijzing ook in 2013 een regelmatig terugkerend agendapunt. Is onze woningvoorraad toereikend voor de ouder wordende huurder en kunnen we hier meer in betekenen? Onze nieuwbouw is er op gericht om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Maar de doelgroep is ook op onze bestaande woningen aangewezen. Aanpassingen daaraan doen we niet planmatig, maar op basis van de individuele vraag van de klant (vraaggestuurd). Daarnaast wordt er ook doorlopend gewerkt aan passende huisvesting voor mensen met een verstandelijke beperking en voor mensen met een psychische zorgvraag. Tot voor kort werden nieuwe panden ontwikkeld zodat zorgpartijen nieuwe klanten konden huisvesten. Gezien de marktontwikkelingen, heeft De Woonplaats besloten met name in te zetten op vervangende huisvesting in geval van verouderde huidige huisvesting. De ontwikkelingen van het scheiden van Wonen & Zorg zijn in 2013 op de voet gevolgd en waar mogelijk vertaald in beleid ten aanzien van ons zorgvastgoed. Daarnaast zijn we in 2013 gestart met een risicoinventarisatie voor onze zorgwoningen, die in 2014 wordt afgerond. Op basis van de uitkomsten worden het beleid ten aanzien van ons zorgvastgoed zo nodig aangepast.
Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Er is regelmatig overleg met gemeenten over de invulling van de WMO en de gevolgen hiervan voor het aanpassen van bestaande huurwoningen. De bewustwording bij senioren over het langer zelfstandig blijven wonen is een belangrijk thema. In 2013 zijn onze woningen gelabeld op basis van toegankelijkheid (rolstoel- en rollatorgeschikt). Door dit label weer te geven in WoonVinder, kunnen woningzoekenden gerichter zoeken naar een goed toegankelijke woning.
Zorggerelateerde projecten Hofstraat, Aalten Aan de Hofstraat in Aalten heeft De Woonplaats een nieuwbouwcomplex gerealiseerd voor cliënten van Stichting de Lichtenvoorde. De 20 appartementen zijn gelegen achter het oude fabriekscomplex aan de Hofstraat dat nu ook wordt gerenoveerd door Rots Bouw en de TPN Groep. De appartementen zijn ruim en hebben elk 2 slaapkamers; hier woont een groep relatief zelfstandige cliënten op een ideale plek in het centrum van Aalten. De appartementen zijn eind 2013 opgeleverd.
24
‘t Wapen van Bredevoort, Bredevoort Eind 2011 is het complex Ambtshuis Bredevoort opgeleverd. Stichting Zorgcombinatie Marga Klompé huurt het gehele complex. Om alle cliënten van Marga Klompé te kunnen bedienen, was er ook behoefte aan een groepswoning met minimaal 6 eenheden. Het naastgelegen ’t Wapen van Bredevoort biedt deze mogelijkheid. In mei 2013 is de groepswoning opgeleverd.
Spoorzone, Enschede De herontwikkeling van de Spoorzone geeft het centrum van Enschede een kwalitatieve impuls. De Woonplaats heeft op de plek van de oude Sanders fabriek 18 woon-zorgappartementen ontwikkeld en gebouwd voor de JP van den Bent stichting.
Oude Schans, Groenlo Het voormalige gezinsvervangend tehuis aan de Lichtenvoordseweg in Groenlo, genaamd de Oude Schans, heeft plaatsgemaakt voor een nieuw complex met drie groepswoningen. Hier wonen in totaal 18 kinderen met een licht verstandelijke beperking, die om verschillende redenen niet langer thuis kunnen wonen. De kinderen hebben ieder een eigen slaapkamer met eigen badkamer en delen de woonkamer en keuken in groepen van 6. Er is een grote tuin met veel mogelijkheden om buiten te spelen. Mocht Stichting de Lichtenvoorde, die het complex huurt, ooit vertrekken, dan kan De Woonplaats de groepswoningen eenvoudig ombouwen tot 9 reguliere appartementen. Vooralsnog is het pand volledig uitgerust voor de kinderdoelgroep.
Meddosestraat, Winterswijk Een deel van de Meddosestraat in Winterswijk heeft een nieuw gezicht gekregen. De Woonplaats renoveerde hier een monumentale bakkerij en het naastgelegen pand. Het totale complex omvat nu 17 appartementen voor cliënten van Stichting de Lichtenvoorde, waarbij er ook ruimte is voor gemeenschappelijk gebruik. Op de begane grond krijgt ‘In het hart van Winterswijk’ een plek, waar de bewoners van de appartementen deels hun dagbesteding zullen hebben. Even verderop in de straat is de oude stadsboerderij op nummer 30 volledig gerenoveerd en verbouwd. Hier verblijven ook enkele cliënten van Stichting de Lichtenvoorde en er is een grote maatschappelijke ruimte op de begane grond. Eind 2013 is het complex opgeleverd.
25
Hoofdstuk 5 - Financiën Er tonen zich langzamerhand tekenen van economisch herstel in Nederland. Over de situatie op de woningmarkt zijn de reacties voor het eerst sinds jaren gematigd positief, de verwachting is dat we het dieptepunt hebben bereikt. Het herstel zal echter nog jaren duren. Ook binnen de corporatiesector is er veel gebeurd in 2013. Het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet is in juli 2012 aangenomen in de Tweede Kamer. Naar verwachting zal minister Blok dit voorstel in het eerste kwartaal van 2014 nog aanpassen via een zogenoemde novelle. De uitwerking van de wet vindt plaats in een Algemene Maatregel van Bestuur. Ook over belangstelling hebben we nog niet te klagen, deze duurt onverminderd voort. De parlementaire enquête woningcorporaties is van start gegaan. Vooruitlopend op eventuele uitkomsten heeft de Tweede Kamer al aangekondigd dat zij graag duidelijkheid wil over de vormgeving van het toezicht. De veranderende rol voor het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (beoordeling zes toezichtterreinen) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (nieuw beoordelingskader) is al merkbaar en vraagt steeds meer in het kader van informatievoorziening.
Ontwikkelingen De woningverkopen stabiliseren zich en komen in 2013 zelfs licht boven begroting uit. Het is nog te vroeg om te spreken over een herstel. We verwachten dan ook geen enorme wijzigingen de komende jaren, maar gaan uit van een redelijk stabiele omzet en verkoopaantallen. De economische crisis en mismanagement bij een aantal corporaties dwong het CFV er toe de sector een bijdrage te vragen in de saneringssteun. Deze bedroeg voor De Woonplaats in 2013 € 3,7 miljoen. Ook voor de komende jaren houden we rekening met forse saneringsbijdragen. Daarnaast is de verhuurderheffing een feit. De effecten hiervan zijn direct zichtbaar in de exploitatielasten van het vastgoed. Voor 2013 bedroeg de heffing nog € 0,2 miljoen. In 2014 zal deze toenemen tot circa € 6 miljoen en de komende jaren verder stijgen tot ruim € 8 miljoen per jaar. Daartegenover staat de mogelijkheid voor (beperkte) extra huurverhogingen, waarbij De Woonplaats rekening houdt met de betaalbaarheid van haar voorraad. Een reactie van de sector op deze maatregelen kon niet uitblijven. Veel corporaties, waaronder ook De Woonplaats, zetten in op een verlaging van de bedrijfslasten. In 2013 heeft De Woonplaats een reorganisatie aangekondigd die naar verwachting in de eerste helft van 2014 zijn beslag gaat krijgen. Ook het Kabinet zet zwaar in op een verlaging van de bedrijfslasten. De Tweede Kamer ondersteunde de minister in zijn wens een zogeheten kapstokartikel in de novelle voor de herziening van de Woningwet op te nemen. Op grond daarvan kan hij met een Algemene Maatregel van Bestuur zo nodig nadere regels stellen om de bedrijfskosten van corporaties te verlagen.
Financieel beleid en beheer Uit het Sectorbeeld van het CFV blijkt dat de solvabiliteit van de sector als geheel in 2012 is gezakt naar 25%. Het CFV hanteert een ondergrens van 22,5%. Hieruit blijkt dat de financiële reserves van de corporaties fors aan het afnemen zijn. In het financieel beleidsplan van De Woonplaats is bepaald dat de solvabiliteit op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde) tenminste 25% dient te zijn. Eind 2013 is de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde 45,0%. Uit de meerjarenprognose van De Woonplaats blijkt dat de solvabiliteit de komende jaren redelijk stabiel zal blijven. De negatieve impact van de sanerings- en verhuurdersheffing wordt gecompenseerd door bezuinigingen op de beheerlasten en hogere huuropbrengsten. De vooruitzichten zijn daarmee positief. Dit geeft ons echter niet de mogelijkheid om achterover te leunen. De Woonplaats heeft daarom in 2013 het financiële sturingskader geactualiseerd en verder uitgewerkt. Door allerlei ontwikkelingen (zowel intern als extern) is het belang van professionele en transparante financiële sturing sterk toegenomen. Het financiële sturingskader en de hieraan verbonden financiële continuïteit van De Woonplaats is gebaseerd op drie pijlers, te weten vermogen, financierbaarheid en rendement. Daarbij kijken we ook nadrukkelijker dan voorheen naar
26
geautomatiseerde systemen die ons hierin faciliteren, zoals systemen voor strategische vastgoedsturing, assetmanagement en taxatiemanagement.
Financiële positie Onze financiële positie eind 2013 is goed. De hiervoor genoemde ontwikkelingen hebben echter een forse impact op de toekomstige kasstromen en resultaten. Het sturen op kasstromen en financiële kengetallen zal de komende tijd blijvend veel aandacht krijgen. In onderstaand overzicht geven we een opsomming van de belangrijkste kengetallen per eind 2013, afgezet tegen de waarde ultimo 2013.
Resultaten 2013 Solvabiliteit Current ratio (liquiditeit) Interest coverage ratio (ICR) Loan-to-Value
Realisatie 25,3% 2,8 1,7 34,8%
Begroting 24,2% 2,2 1,8 n.b.
Solvabiliteit De solvabiliteit wordt berekend door het eigen vermogen te delen door het totale vermogen. De solvabiliteit per 31 december 2013 bedraagt 25,3% (2012: 26,6%). Liquiditeit De current ratio is een kengetal om de liquiditeit te meten. De current ratio wordt berekend door de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden. De current ratio van De Woonplaats per eind 2013 is 2,8 (2012: 1,8). Interest Coverage Ratio (ICR) Voor verschaffers van vreemd vermogen is het van belang dat De Woonplaats haar verplichtingen (verschuldigde rente) uit de lopende exploitatie kan voldoen. Met andere woorden: de exploitatie is voldoende winstgevend. Het kengetal ICR (of rentedekkingsgraad) maakt inzichtelijk hoe vaak de rente-uitgaven betaald kunnen worden uit het saldo van de operationele kasstromen. De Woonplaats streeft een ratio van tenminste 1,6 na. Eind 2013 bedraagt de ICR 1,7 (2012: 1,7). Loan-to-Value De Loan-to-Value (LtV) is een indicator van de omvang van de leningportefeuille ten opzichte van de waarde van het vastgoed. Als waarderingsgrondslag van het vastgoed geldt de WOZ-waarde. Dit is in lijn met de systematiek die het WSW hanteert, met als norm een LtV van maximaal 50%. De LtV is een belangrijke indicator voor de financierbaarheid van de organisatie. De LtV per eind 2013 is 34,8% (2012: 34,4%).
Financiële continuïteit Solvabiliteit Eind 2013 is onze solvabiliteit goed. De meerjarenprognose geeft aan dat de solvabiliteit de komende jaren licht zal gaan afnemen, mede als gevolg van de verhuurdersheffing. Door bezuinigingen op de beheerlasten en hogere huuropbrengsten zal de solvabiliteit vanaf 2016 stijgen en daarmee op een gezond niveau blijven.
27
Solvabiliteit 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Solvabiliteit o.b.v. historische kostprijs Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde Interest Coverage Ratio (ICR) De operationele kasstromen laten de komende jaren een geleidelijk toenemend verloop zien. De toename wordt met name veroorzaakt door de huuropbrengsten, de uitgaven blijven redelijk stabiel. Naar verwachting zal de ICR de komende jaren gaan toenemen tot een niveau van 2,4. Een verdere stijging wordt niet verwacht. Daarmee blijft de ICR ruim boven de interne norm van De Woonplaats en de norm die het WSW hanteert.
Interest Coverage Ratio 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 ICR Loan-to-Value Met name door dalende WOZ-waardes zal de LtV de eerstvolgende jaren licht toenemen. Na 2017 verwachten wij een daling van de LtV door enerzijds stabiliserende WOZ-waardes en anderzijds een afnemende financieringsbehoefte.
28
Loan to Value 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Loan-to-Value
Norm WSW
Kasstromen De operationele kasstromen laten een geleidelijk toenemend verloop zien. Wij verwachten de verhuurdersheffing en saneringsheffing uit onze operationele kasstromen te kunnen betalen. Onder andere door de reorganisatie en een verdere besparing op de algemene beheerlasten. Na 2015 is er sprake van een afnemende uitgaande investeringskasstroom. De afname van de projectenportefeuille is een logisch gevolg van de prioriteringsdiscussie in relatie tot de demografische ontwikkelingen, maar ook vanwege het ingezette beleid ons tot de kerntaken te beperken.
Bedrag (x € 1.000)
Kasstroomoverzicht 50.000 40.000 Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Totale netto kasstroom
30.000 20.000 10.000 0 -10.000 -20.000 -30.000 -40.000
Jaren
29
Bedrag (x € 1.000)
Overzicht (des)investeringen 70.000 60.000 50.000 40.000 Uitgaven investeringsactiviteiten
30.000 20.000
Ontvangsten (des)investeringsactiviteiten
10.000 0 Jaren
Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt jaarlijks onze financiële positie. Op basis van de prognosegegevens (dPi) 2013-2017 en de verantwoordingsinformatie (dVi) 2012 heeft het CFV risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van De Woonplaats. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Op basis van deze beoordeling ziet het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies. Waarborgfonds Sociale Woningbouw De jaarlijkse beoordeling van onze kredietwaardigheid door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) leidde in het verslagjaar weer tot het oordeel dat “De Woonplaats voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid”. Met het afgegeven faciliteringsvolume is De Woonplaats in staat te voorzien in de verwachte financieringsbehoefte in 2014.
Treasury Stresstest Per 1 oktober 2012 zijn de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van kracht. Onderdeel daarvan is dat corporaties moeten kunnen voldoen aan de financiële verplichtingen die voortvloeien uit een renteschok van -2%. De Woonplaats kon eind 2012 nog niet aan deze stresstest voldoen. Daarom is een plan van aanpak opgesteld met daarin maatregelen die De Woonplaats wenste uit te voeren om wel een positief resultaat op de stresstest te behalen. In 2013 zijn de maatregelen uit dit plan van aanpak uitgevoerd, wat er toe heeft geleid dat De Woonplaats per eind augustus aan de 2%stresstest voldeed. Dit is gemeld aan het CFV en de minister heeft dit ook gecommuniceerd aan de Tweede Kamer in september 2013. Uitgevoerde maatregelen De Woonplaats had een aantal langlopende plain vanilla payerswaps in haar portefeuille. Wanneer de looptijd van deze swaps wordt verkort, daalt de gevoeligheid voor renteschommelingen en daardoor ook het liquiditeitsrisico bij een plotselinge rentedaling. In april van 2013 zijn van acht payerswaps met een totale hoofdsom van € 96 miljoen de looptijden verkort met gemiddeld 23 jaar. Door deze verkorting van de looptijden is de vaste rente van deze swaps met gemiddeld 0,50% gestegen. Deze eerste fase van looptijdverkortingen heeft geleid tot een impact op de stresstest van destijds € 55,8 miljoen. In augustus van 2013 is een tweede fase van looptijdverkortingen uitgevoerd. Van twaalf payerswaps met een totale hoofdsom van € 170,9 miljoen, zijn de looptijden verkort met gemiddeld 21 jaar. Hierdoor is de gemiddelde rente op de swaps met 0,40% gestegen. De totale impact op de 2% stresstest was destijds € 63,9 miljoen. 30
Resultaat Door het uitvoeren van bovengenoemde maatregelen was De Woonplaats in staat om per eind augustus aan de stresstest te voldoen. Het resultaat van de stresstest was per 31 augustus 2013 € 36,1 miljoen positief. Het resultaat van de stresstest per 31 december 2013 was € 37,5 miljoen positief. Toezichtsbelemmerende bepalingen Een tweede belangrijk onderdeel van de beleidsregels is dat corporaties geen bepalingen in derivatencontracten mogen hebben die het toezichtsinstrumentarium van de minister zouden kunnen hinderen. De zogenaamde toezichtsbelemmerende bepalingen (TBB). Het idee daarachter is dat ten tijde van de Vestia-affaire de minister zich belemmerd voelde in het uitvoeren van haar toezichtstaken, door bepalingen aanwezig in de derivatencontracten van Vestia. Het ingrijpen van de overheid zou een trigger kunnen zijn voor de banken om over te gaan tot ontbinding van de afgesloten derivaten tegen verrekening van de (fors negatieve) marktwaarde. Om dit voor de toekomst te voorkomen, is besloten dat alle TBB uit de contracten van corporaties verwijderd zouden moeten worden. Begripsverduidelijking en inventarisatie Op 12 juli 2013 heeft de minister de regeling gepubliceerd tot wijziging van eerder genoemde beleidsregels. In een brief van het CFV van 16 juli wordt specifiek aangeduid welke bepalingen als toezichtsbelemmerend kwalificeren: “Als toezichtsbelemmerend worden daarmee uitsluitend gezien de bepalingen in de derivatencontracten die rechtstreeks verwijzen naar de artikelen 41 en 43 van het Bbsh en de artikelen 70d t/m 70i van de woningwet.“ Op basis van de specifieke invulling van de betreffende artikelen, is door een juridisch adviseur een nieuwe inventarisatie van de contracten van De Woonplaats uitgevoerd. Op basis van deze inventarisatie bleek dat De Woonplaats in de contracten met vier partijen bepalingen had staan die als TBB waren aan te merken. Ondernomen acties De Woonplaats is in 2013 actief met de betreffende banken in gesprek getreden. Dit heeft er toe geleid dat bij twee van de vier partijen de TBB in 2013 uit de contracten zijn verwijderd. Met de overige partijen wordt ten tijde van het schrijven van dit verslag nog overleg gevoerd om ook tot overeenstemming te komen en de TBB uit de contracten te verwijderen. Plan van aanpak Eén en ander houdt in dat De Woonplaats per 31 december 2013 nog TBB heeft in de contracten bij twee bancaire partijen. Corporaties die per ultimo 2013 nog TBB in de contracten hebben, moesten voor 1 maart 2014 een plan van aanpak indienen bij het CFV. De Woonplaats heeft een dergelijk plan van aanpak bij het CFV voorgelegd. Hierin staat beschreven welke inspanningen De Woonplaats zal leveren om de TBB te laten verwijderen. Treasurystatuut Eind 2012 is er een nieuw treasurystatuut opgesteld. Deze is begin 2013 vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In het nieuwe treasurystatuut zijn de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ verwerkt. De kaders die in het statuut worden gesteld, zien er onder andere op toe dat De Woonplaats met haar treasury (trans)acties en treasury-organisatie voldoet aan de geldende wet- en regelgeving en de richtlijnen van het WSW. Op onderdelen zijn de kaders in het statuut strakker geformuleerd dan de ruimte die de externe regelgeving en het WSW biedt. In artikel 3 van de beleidsregels worden eisen gesteld aan de interne organisatie bij corporaties die gebruik maken van derivaten. Het CFV heeft met een brief van 15 juli 2013 De Woonplaats geselecteerd voor de beoordeling van de opzet van de interne organisatie. Deze beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van een door De Woonplaats uitgevoerde zelfevaluatie. Daartoe heeft het CFV concrete toetspunten gedefinieerd. Dit betrof de werkwijze, het afwegingskader en de bestuurlijke besluitvorming bij het aangaan van transacties, de interne informatievoorziening, de interne controle, de rol en betrokkenheid van het bestuur, de RvC en de externe accountant en de externe verantwoording in de jaarrekening. De Woonplaats heeft haar interne organisatie en -processen weten te verwoorden in de zelfevaluatie. De Audit Commissie en RvC zijn betrokken bij de totstandkoming van de zelfevaluatie. Het CFV heeft gemeld dat De Woonplaats niet is geselecteerd voor 31
een nader onderzoek. In haar berichtgeving heeft het CFV een beperkt aantal aanbevelingen gedaan met betrekking tot het treasurystatuut. Deze zullen ter harte worden genomen en worden meegenomen in de evaluatie van het treasurystatuut.
Verbindingen Verbindingenstatuut Om haar maatschappelijke taak goed te kunnen uitvoeren zoekt De Woonplaats actief de samenwerking met organisaties die werkzaam zijn in het werkgebied van De Woonplaats. Samenwerking met zakelijke relaties als gemeenten, (zorg)instellingen en collega-corporaties probeert De Woonplaats in principe altijd vorm te geven door het aangaan van samenwerkingsovereenkomsten. Indien een samenwerking met derden niet kan worden vormgegeven door middel van een overeenkomst, kan De Woonplaats een rechtspersoon (verbinding) oprichten, gericht op de realisatie van een specifieke taak. De Woonplaats heeft hiervoor een verbindingenstatuut opgesteld waarin de kaders en beleidsuitgangspunten voor het aangaan, besturen en opheffen van verbindingen zijn beschreven. In het statuut staat ook omschreven hoe De Woonplaats het risicomanagement en het toezicht op haar verbindingen heeft geregeld. Governance verbindingen De directie van De Woonplaats wijst binnen haar organisatie per verbinding een verantwoordelijk directielid en een verantwoordelijk manager aan. De manager legt verantwoording af over de verbinding aan het verantwoordelijke directielid. De Raad van Commissarissen (RvC) is verantwoordelijk voor het intern toezicht op De Woonplaats en haar verbindingen. Ten aanzien van verbindingen dienen de volgende voorstellen ter goedkeuring aan de RvC te worden voorgelegd: de vaststelling en wijziging van het verbindingenstatuut; het aangaan of verbreken van een duurzame samenwerking van De Woonplaats met een verbinding; de overdracht of overgang van (een overwegend deel van de) de onderneming van De Woonplaats aan een derde.
Stedelijk Wonen De Woonplaats neemt samen met woningcorporatie Domijn (beide 50%) deel in Stedelijk Wonen Holding BV, met daaronder Neighbourhood Corporation Enschede BV. Stedelijk Wonen is er voor (toekomstige) eigenaren van vastgoed en levert producten waarbij waardeontwikkeling centraal staat. Niet alleen een financiële waarde maar ook waarden zoals leefbaarheid, duurzaamheid en aangenaam wonen en werken. De belangrijkste producten van Stedelijk Wonen zijn het beheer van VvE’s en het uitvoeren van bouwtechnische keuringen. Begin 2014 is Stedelijk Wonen Holding BV verkocht aan een marktpartij die gespecialiseerd is in VvE-beheer. De dochtermaatschappij Neighbourhood Corporation Enschede BV is niet mee verkocht, maar is een rechtstreekse deelneming van De Woonplaats en Domijn geworden (beide 50%). Het resultaat van Stedelijk Wonen over 2013 bedraagt € 192.028.
GOS Enschede VOF De Woonplaats participeert samen met woningcorporatie Domijn (beide 50%) in GOS Enschede VOF. Door de VOF is geïnvesteerd in een locatie voor Gezondheid, Onderwijs & Sport (GOS) in Enschede. De bouw is medio 2010 afgerond en de locatie wordt sindsdien verhuurd. Het resultaat van GOS Enschede VOF over 2013 bedraagt € 341.794.
MFA Velve-Lindenhof VOF De Woonplaats participeert samen met wooncorporatie Ons Huis (beide 50%) in MFA Velve-Lindenhof VOF. De VOF is in 2012 opgericht. In samenwerking met Ons Huis, de gemeente Enschede en de wijk ontwikkelt De Woonplaats het nieuwe Hart van de Wijk Velve-Lindenhof. Het Hart van de Wijk wordt een multifunctioneel gebouw met een brede school waarin diverse partijen gaan samenwerken in onder meer welzijnswerk, ruimten voor jongeren, educatie, cultuur, jeugdzorg, veiligheid en kinderopvang. In 2013 is het ontwerp afgerond en de aanbesteding gedaan. De bouw start in 2014. Het resultaat van MFA Velve-Lindenhof VOF over 2013 bedraagt € 43 negatief.
32
Wijk Ontwikkelings Maatschappij De Laares Voor de stadsvernieuwing van de wijk De Laares in Enschede is een BV in combinatie met een CV opgericht. De Woonplaats neemt voor 20% deel in de BV en voor 19% in de CV (als commanditair vennoot). De overige deelnemers zijn woningcorporatie Domijn, wooncorporatie Ons Huis, bouwcombinatie Nijhuis-Hegeman en AM wonen BV. In De Laares zijn in 2013 in totaal 61 woningen opgeleverd, waarvan 41 nieuwbouw en 20 renovatie. De Woonplaats heeft van de nieuwbouw 29 woningen uitgenomen. De resterende 12 nieuwbouwwoningen zijn door Domijn uitgenomen. De 20 woningen die gerenoveerd zijn, is bezit van Ons Huis. Het gezamenlijke resultaat van WOM Laares Beheer BV en Laares CV over het boekjaar 2013 bedraagt € 259.806.
Winterswijk Regio Stad Het PPS-samenwerkingsverband Winterswijk Regio Stad bestaat uit een BV in combinatie met een CV. De Woonplaats neemt voor 33% deel in de BV en CV. De andere deelnemers zijn de gemeente Winterswijk en de Ontwikkelende Bouwers Winterswijk (OBW BV). Doel van de PPS is het gezamenlijk ontwikkelen van locaties met een positieve grondexploitatie in combinatie met locaties die verliesgevend zijn. De overeenkomst eindigt uiterlijk in 2015. Het financiële resultaat over 2013 bedraagt € 37.224.
VOF In de Groene Bogen VOF In de Groene Bogen is in 2013 beëindigd. Deze VOF was opgericht voor de ontwikkeling van het binnenstedelijk gebied in de wijk Horstlanden/Veldkamp in Enschede. Het totale project bestond uit 230 woningen, waarvan 177 koop- en 53 huurwoningen. Het project is in 2013 afgerond. Het resultaat over het afsluitende boekjaar 2013 bedraagt € 10.989.
VOF De Rikker II De Woonplaats heeft een aandeel van 22,5% in VOF De Rikker II. De andere deelnemers zijn aannemersbedrijf Bussman Winterswijk BV, Enning Makelaardij BV, WBC Projecten BV en W.A.M. Bouwprojecten BV. Het doel is het verwerven van grond in het gebied de Rikker II in Winterswijk. In 2009 tekenden de gemeente Winterswijk en VOF de Rikker II een intentieovereenkomst. VOF de Rikker II gaat een aantal ruimtelijk en financieel moeilijke locaties in de gemeente Winterswijk ontwikkelen. In ruil daarvoor zorgt de gemeente Winterswijk er voor dat uitvoering kan worden gegeven aan het ontwikkelen van de vervolgfase van De Rikker. De totale grondpositie en onderhanden werk, bedroeg op 31 december 2013 € 1,9 miljoen. Over 2013 behaalde VOF De Rikker een resultaat van € 32.777.
Eenvoud IT BV Eenvoud IT BV is een 100% dochtermaatschappij van De Woonplaats. In deze BV worden de kosten en opbrengsten ondergebracht die voortvloeien uit ICT-diensten die De Woonplaats aan andere corporaties of daar aan verbonden organisaties verleent. Het resultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 29.546.
PreWon Beheer BV PreWon Beheer BV heeft in het verleden de financiële en technische zaken voor VvE’s binnen De Woonplaats beheerd. Sinds 2008 beheert PreWon geen VvE’s meer. De werkzaamheden zijn gestaakt. Deze deelneming is dan ook in 2013 beëindigd. Over 2013 behaalde PreWon Beheer BV een resultaat van € 5.960.
Stichting Woontotaal De Stichting Woontotaal was een samenwerking tussen De Woonplaats en Siza. De doelstelling van de stichting was het verwerven en exploiteren van zorgaccommodaties voor de doelgroep van Siza. De afgelopen jaren vonden in Stichting Woontotaal geen activiteiten meer plaats. De stichting is in 2013 ontbonden. Over 2013 behaalde stichting Woontotaal een resultaat van € 0.
Stichting De Energiezuinige Woonplaats De Woonplaats richtte in 2002 de Stichting De Energiezuinige Woonplaats op. De doelstellingen van de stichting waren volledig gericht op energiebesparing. De stichting is in 2013 ontbonden. Over 2013 behaalde stichting De Energiezuinige Woonplaats een resultaat van € 2.499.
33
Maastricht CV 3, Woningen Nederland 29 CV, Woningen Nederland 30 CV De Woonplaats heeft in de jaren 2007 en 2008 complexen in Maastricht, Zevenbergen en Tilburg aan de genoemde CV’s verkocht. Doelstelling van de CV’s is om de complexen uit te ponden. De Woonplaats heeft als commanditair vennoot een aandeel van 99,5%. De kapitaalinbreng van De Woonplaats is € 19.900 per CV.
Financiële ondersteuning buitenland Family Help Programme Holland - Sri Lanka (FHP) FHP probeert de positie van de allerarmsten in de Sri Lankaanse maatschappij te verbeteren door inkomen, zorg, ondersteuning en voorzieningen aan individuele en groepen mensen te leveren. Daarbij is het voortdurende streven om afhankelijkheid te doorbreken en mensen uit te dagen zelf invulling aan hun toekomst te geven. Wij sponsoren het programma onder andere door de administratieve en fondsenwervende organisatie van FHP in Nederland te faciliteren en we ondersteunen het onderhoud en beheer van het vastgoed in het Welkom Dorp. De bijdrage van De Woonplaats aan FHP bedroeg in 2013 € 50.902. De Woonplaats heeft een overeenkomst met FHP die eind 2015 afloopt. De financiële ondersteuning zal na 2015 niet worden voortgezet. Dutch International Guarantees for Housing De Woonplaats staat borg voor een tweetal leningen van de Dutch International Guarantees for Housing (DIGH). DIGH maakt betaalbare woningbouw voor mensen met een laag inkomen in ontwikkelingslanden mogelijk, door het verstrekken van geldleningen. De leningen waarvoor De Woonplaats borg staat, zijn gebruikt voor woningbouw-/renovatieprojecten in Montenegro en Oekraïne en bedragen per ultimo 2013 € 775.486 respectievelijk € 117.628. De Woonplaats staat garant voor de jaarlijkse betaling van rente en aflossing. In 2013 is voor de lening aan het project in Oekraïne een beroep gedaan op de garantstelling en is door De Woonplaats een bedrag voldaan van € 61.016. Er is sprake van betalingsproblemen bij de organisatie in Oekraïne. Door DIGH worden diverse juridische acties ondernomen om betaling door de organisatie in Oekraïne te bewerkstelligen. Op basis van de huidige stand van zaken heeft De Woonplaats in 2013 hiervoor een voorziening gevormd van € 78.000. Totaal financiële steun buitenland 2013 Het totale bedrag voor financiële steun aan buitenlandse instellingen in 2013 (inclusief de getroffen voorziening) bedraagt € 189.918. Dit is conform de regelgeving minder dan 0,3 promille van het balanstotaal van De Woonplaats.
Fiscaliteiten Vanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat zij vanaf dat moment over hun fiscale resultaat (winst) belasting verschuldigd zijn. De berekeningssystematiek voor het fiscale resultaat wijkt af van de berekeningssystematiek voor het commerciële resultaat. De commerciële jaarrekening voldoet aan de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. De fiscale jaarrekening is op de belastingwetgeving gebaseerd. Daarnaast zijn voor woningcorporaties specifieke afspraken met het Ministerie van Financiën en de Belastingdienst gemaakt. Deze zijn in een Vaststellingsovereenkomst (VSO2) vastgelegd. De Woonplaats heeft de VSO2 in 2009 ondertekend. In de VSO2 zijn afspraken vastgelegd die afwijken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Er kan daardoor een verschil tussen het commerciële en het fiscale resultaat ontstaan.
Fiscale strategie De fiscale resultaten van De Woonplaats over de afgelopen jaren zijn negatief geweest. De belangrijkste oorzaak is het afwaarderen van het vastgoed naar een lagere WOZ-waarde. De daling van de WOZ-waarde per 1 januari 2014 ten opzichte van de openingsbalans per 1 januari 2008 is in de fiscale positie meegenomen. Een toekomstige waardestijging tot de oorspronkelijke waarde per 1 januari 2008 zal te zijner tijd ten gunste van het fiscale resultaat teruggenomen moeten worden. Het fiscaal verrekenbare verlies over de afgelopen jaren zorgt ervoor dat De Woonplaats verwacht ook over 2013 geen vennootschapsbelasting te betalen. In 2013
34
heeft De Woonplaats haar fiscale strategie herzien. Het gevolg hiervan is dat de waardeverandering van de WOZ-waarde jaarlijks gevolgd zal worden.
Fiscale positie De fiscale positie van De Woonplaats is afhankelijk van de gekozen fiscale strategie. Op basis van de ingediende aangiftes tot en met 2011 is een verrekenbaar verlies ontstaan. Dit verrekenbare verlies kan in de 9 jaren volgend op de aangifte met toekomstige winsten worden verrekend. Op basis van de fiscale meerjarenprognose van 2014 en verder, wordt verwacht dat de verrekenbare verliezen binnen de gestelde termijn kunnen worden verrekend.
Latenties In de jaarrekening 2013 is een aantal belastinglatenties opgenomen. Deze ontstaan door de waarderingsverschillen tussen de commerciële en fiscale jaarrekening. Ze hebben betrekking op de voorraad onverkochte woningen, de leningenportefeuille en de waardering van derivaten. Daarnaast is er een latentie uit hoofde van verrekenbare fiscale verliezen zoals hiervoor beschreven.
Aangiftetraject/boekenonderzoek VPB De Belastingdienst is in 2012 gestart met een boekenonderzoek VPB over de jaren 2006 tot en met 2008. In 2013 is dit onderzoek afgerond. De belangrijkste bevinding had betrekking op het fiscale onderscheid tussen onderhoud en investeringen bij een tweetal grote renovatieprojecten. De Belastingdienst is van mening dat een groter deel van de totale investering moest worden gezien als investering en daarmee niet direct in het fiscale resultaat mag worden verwerkt. Deze aanpassing en een aantal andere (relatief kleine) aanpassingen zijn verwerkt in het fiscale resultaat. De aanpassingen hebben niet geleid tot een directe belastinglast, maar tot een aanpassing van het compensabele verlies. Na afronding van het boekenonderzoek zijn de aanslagen over de jaren 2006 t/m 2008 definitief opgelegd. Inmiddels zijn ook de aanslagen over de jaren 2009 t/m 2011 definitief opgelegd. Daarmee is er geen onzekerheid meer over de fiscale positie t/m 2011.
35
Hoofdstuk 6 - Risicomanagement Binnen De Woonplaats vindt continue monitoring van risico’s en beheersmaatregelen plaats. Dit wordt als onderdeel van integraal management op zowel organisatieniveau als op afdelingsniveau gedaan. Periodiek worden de belangrijkste risico’s gerapporteerd aan de RvC. De belangrijkste risico’s in 2013 zijn onder te verdelen in enkele categorieën, te weten treasuryrisico’s, interne risico’s en omgevingsrisico’s.
Treasuryrisico’s Het niet kunnen verwijderen van toezichtbelemmerende bepalingen uit ISDA-contracten, zoals opgelegd in de beleidsregels De beleidsregels zoals opgesteld door het CFV inzake het gebruik van derivaten, bepalen dat contracten met toezichtbelemmerende bepalingen moeten worden afgebouwd. Afhankelijk van de bereidwilligheid van banken ten aanzien van het verwijderen van deze bepalingen uit de contracten, loopt De Woonplaats het risico niet aan de beleidsregels van het CFV te kunnen voldoen. Beheersmaatregel(en) Bij het grootste deel van de banken waarbij de aanwezigheid van toezichtbelemmerende bepalingen in contracten van toepassing is, zijn de contracten in het afgelopen jaar aangepast. Hierdoor wordt voor deze banken voldaan aan de beleidsregels. Met de overige banken van de overige drie contracten met toezichtbelemmerende bepalingen is overleg gaande over mogelijke aanpassingen. In 2013 is hiervoor een plan van aanpak geschreven, zoals werd gevraagd door het CFV. Optreden van termination event in ISDA-documentatie Voor het gebruik van derivaten sluiten corporaties met tegenpartijen ISDA-contracten af. Dit zijn parapluovereenkomsten waarin geregeld wordt wat er gebeurt bij situaties als faillissementen. Wanneer een termination event (zoals geen WSW-borging meer, aanwijzing CFV) zich voordoet, moeten derivaten worden afgerekend tegen marktwaarde. Beheersmaatregel(en) Alle mogelijke termination events uit de ISDA-overeenkomsten zijn door De Woonplaats geïnventariseerd. Continue monitoring vindt plaats op het eventueel optreden van deze termination events. Op dit moment zijn geen aanwijzingen voor het optreden van deze events. Het niet kunnen voldoen aan artikel 8 van de beleidsregels inzake het gebruik van derivaten Een onderdeel van de meeste derivatencontracten betreft het uitwisselen van marktwaarde, teneinde tegenpartij risico te mitigeren. Op dit moment is de marktwaarde vanuit De Woonplaats bezien negatief. Het risico is aanwezig dat De Woonplaats bij forse rentedalingen niet meer zal kunnen voldoen aan de eisen, gesteld in artikel 8 van de beleidsregels. Hierin is bepaald dat woningcorporaties de liquiditeitsrisico's verbonden aan een rentedaling van 2% moeten kunnen opvangen. Beheersmaatregel(en) De afgelopen periode zijn door De Woonplaats maatregelen getroffen om aan de vereiste van een 2% rentedaling te kunnen voldoen. De maatregelen zijn geëffectueerd en daarmee heeft De Woonplaats voldoende buffers (liquide middelen en een kredietfaciliteit) om een 2% rentedaling te kunnen opvangen. Periodiek wordt de marktwaarde aan de hand van de actuele rentestand gemonitord. Hierdoor is tijdig inzichtelijk of aan de 2% verplichting bij eventuele verdere rentedalingen kan worden voldaan.
Interne risico’s Organisatiekosten worden gezien als te hoog De ontwikkelingen in de corporatiesector evenals de ontwikkelingen in Den Haag hebben ervoor gezorgd dat het speelveld waarin corporaties zich bevinden de afgelopen jaren is gewijzigd. Er zal naast het behalen van de maatschappelijke doelstelling meer gestuurd moeten worden op het beheersen van kosten. Daarnaast zorgen de door het Rijk opgelegde heffingen die de komende jaren betaald moeten worden voor extra nadruk op kostenbeheersing. Beheersmaatregel(en) Het reorganisatietraject dat begin 2013 is ingezet, heeft als doel het efficiënter en effectiever maken van de processen in de organisatie. Hierdoor zal naar verwachting een aanzienlijke verlaging van de beheerslasten worden gerealiseerd.
36
Onvoldoende kaders en tools voor financiële (vastgoed)sturing Door de gewijzigde marktomstandigheden en het herziene speelveld waarin woningcorporaties zich bevinden, ziet De Woonplaats zich genoodzaakt om haar financiële beleidskaders te herzien. Dit is noodzakelijk om ook in de toekomst tijdig en adequaat te kunnen inspringen op strategische beslissingen ten aanzien van mutaties in de vastgoedportefeuille. Beheersmaatregel(en) Het afgelopen jaar zijn herziene beleidskaders opgesteld en is onderzoek gedaan naar nieuwe applicaties om invulling te geven aan de (financiële) sturingsbehoefte die er nu en in de toekomst zal zijn.
Omgevingsrisico’s Zorgpartijen zijn in de toekomst mogelijk onvoldoende in staat zorgwoningen rendabel te verhuren De financiering van zorginstellingen verliep in het verleden op basis van een combinatie van Wonen & Zorg. Met ingang van 2013 is de financiering van Wonen & Zorg voor cliënten met een lichte zorgvraag gescheiden. De zorginstelling ontvangt nu alleen nog financiering op basis van zorg. De huur van de zorgwoning moet vanaf nu door de cliënt zelf worden betaald. Door deze gewijzigde wet- en regelgeving lopen woningcorporaties het risico dat zorginstellingen niet meer aan hun contractverplichtingen kunnen voldoen en bezit leeg komt te staan. Beheersmaatregel(en) De Woonplaats ontwikkelt enkel nog woningen die geschikt zijn voor een brede doelgroep. Voor het huidige bezit aan zorgwoningen is in 2013 een risico-inventarisatie uitgevoerd. In 2014 zal een plan van aanpak worden opgesteld om de risico’s ten aanzien van dit huidige bezit te minimaliseren. Dienstverlening van de corporatie sluit niet meer aan op de wensen en behoeften van de klant Demografische ontwikkelingen spelen een grote rol in de mate waarin de dienstverlening van De Woonplaats en corporaties in het algemeen aansluit bij de wensen van de klant. Daarnaast spelen ontwikkelingen vanuit de overheid een grote rol in (de beperking van) het speelveld waarin de woningcorporaties zich bevinden. Beheersmaatregel(en) Om bij de actuele ontwikkelingen aan te sluiten, is herbezinning van het speelveld en de dienstverlening van de woningcorporatie hierin, gewenst. De Woonplaats bevindt zich op dit moment midden in dit herbezinningstraject, waarin vragen als ’Wat willen, mogen en kunnen wij in dit nieuwe speelveld betekenen voor onze stakeholders?’ worden beantwoord. Stijging huurderving door leegstand van het (BOG)bezit Gezien de huidige economische ontwikkelingen en de stagnatie van de vastgoedmarkt, is de verhuur van BOG steeds lastiger geworden. Enerzijds heeft dit te maken met het moeilijk verkrijgen van financiering door startende ondernemers, anderzijds is het nieuwe werken en winkelen -waarbij veel meer vanuit huis wordt gedaan- van invloed. Beheersmaatregel(en) Al sinds enige tijd is het beleid van De Woonplaats om -daar waar financieel verantwoord- BOG-bezit af te stoten om dit risico te mitigeren. Wijzigende wet- en regelgeving (nieuwe woningwet) De rol van corporaties is de afgelopen jaren ter discussie gesteld. De herziening van de Woningwet is al enige tijd terug aangekondigd. De impact van de wijzigingen zal groot zijn, echter het tempo van implementatie van de nieuwe regelgeving is traag. Dit leidt tot onzekerheid in de sector. De aankomende wijzigingen in de nieuwe Woningwet worden continu gevolgd. Waar mogelijk wordt al voorgesorteerd op de aangekondigde wijzigingen (bijvoorbeeld bij scheiden DAEB/ niet-DAEB), zodat implementatie van de wijzigingen snel en soepel kan verlopen.
37
Hoofdstuk 7 – Directieverklaring Verklaring directie In 2013 hebben wij vanuit onze verantwoordelijkheid als directie van De Woonplaats voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van De Woonplaats geanalyseerd en beoordeeld. Rekening houdend met beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, zijn wij van mening dat de interne risicobeheersing en controlemaatregelen die door ons worden geïmplementeerd een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: Wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen worden gerealiseerd De Woonplaats haar middelen in het verslagjaar uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting De Woonplaats zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving De interne en externe (financiële) rapportages betrouwbaar zijn Er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid Frans Kooiker directievoorzitter
Marion Wolters directeur
Enschede, dinsdag 3 juni 2014
38
Hoofdstuk 8 – Verslag Raad van Commissarissen Het jaar 2013 was opnieuw een jaar waarin er veel beweging was in de corporatiesector en er veel ontwikkelingen gaande waren. Er wordt daardoor scherper naar corporaties en hun governance gekeken. Goed toezicht houden was al belangrijk, maar is op dit moment meer dan ooit vereist om er voor te zorgen dat de organisatie goed functioneert, tijdig inspeelt op veranderingen en waar nodig en mogelijk risico’s beheerst. Raden van Commissarissen worden steeds meer uitgedaagd om op adequate wijze invulling te geven aan hun taak. De komende jaren gaat er, mede door op handen zijnde wijzigingen in de huidige wet- en regelgeving, het nodige veranderen in de sector Volkshuisvesting. Corporaties kunnen niet op dezelfde voet verder en kunnen hun huidige beleid niet handhaven. Ook De Woonplaats niet. Dit betekent dat zij voorbereid en klaar moet zijn voor de toekomst. Eind 2012 heeft De Woonplaats een reorganisatie aangekondigd. Hierover heeft de Raad van Commissarissen (RvC) in 2013 open en kritisch gesproken met de directie en de ondernemingsraad van De Woonplaats. De Raad is positief over de wijze waarop De Woonplaats omgaat met de veranderingen die op haar afkomen en de manier waarop zij zich voorbereidt op de toekomst. De Raad beoordeelt ontwikkelingen vanuit een kritische, onderzoekende maar ook positieve benadering. Deze lijn zet de Raad in 2014 voort.
Overzicht Raad van Commissarissen 2013 Naam
Functie
Kerncommissie
Leeftijd Beroep
Relevante nevenfuncties
Deskundigheidsgebied (indien van toepassing) en overige opmerkingen
Voorzitter INSEAD Mgt. Roundtable
Voorzitter Raad van De heer T.R. Doesburg
Voorzitter Remuneratiecommissie (voorzitter)
64
Directeur Alliander AG (Berlijn)
De heer O.A.M. Fisscher
Vicevoorzitter
Remuneratiecommissie (lid)
66
Hoogleraar Universiteit Twente (parttime sinds emeritaat)
De heer J.A. Schoo
Lid
Auditcommissie (voorzitter)
65
Gepensioneerd (sinds 16-07-2013)
Mevrouw H.P. Jaspers
Lid
Geen
53
Saxion, Teammanager Academie Mens en Maatschappij
Toezicht De Drie Gasthuizen Groep Arnhem Penningmeester Stichting Loesje Lid Raad van Commissarissen Twence B.V. Lid Raad van Toezicht SIOO (tot 01-05-2013) Voorzitter Bestuur Twents Jeugd Symfonie Orkest Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Concordia Kunst & Cultuur Lid Commissie Accreditaties, Raad voor Accreditatie RvT-lid Stichting Kinderopvang Enschede Voorzitter Raad van Toezicht van de Stichting Beroepsregister Agogisch en Maatschappelijk werk Lid Raad van Toezicht Stichting
Overheidsbeleid, regelgeving en algemeen management
Management en organisatie
Financieel en strategisch management
Voordracht huurders Wonen, Welzijn en Zorg
39
Maatschappelijke Dienstverlening Enschede Haaksbergen De heer H.G.A. Fleurij
Lid
Geen
72
Gepensioneerd/ organisatieadviseur en interimmanagement
Geen
Geen
De heer R.J. de Redelijkheid
Lid
Geen
63
Zelfstandig adviseur op het gebied van interim- en projectmanagement
De heer A.B.J. Winkelman
Lid
Auditcommissie (lid)
68
Gepensioneerd
Geen
Voordracht huurders Volkshuisvesting en bedrijfskunde Management en projectontwikkeling, bestuurlijke expertise op gemeentelijk niveau en aandachtsgebied Achterhoek Financiën en Openbaar bestuur
Governance De Woonplaats is als zodanig geen lid van een branchevereniging. De RvC vindt het echter wel wenselijk om zich te conformeren aan een code en vast te leggen aan welke code De Woonplaats zich conformeert als het gaat om governance. In mei heeft de Raad daartoe een Governancecommissie ingesteld die de opdracht heeft meegekregen te formuleren hoe De Woonplaats omgaat met diverse governance-onderdelen, te beschrijven hoe de governancestructuur van De Woonplaats er uit ziet en te formuleren hoe De Woonplaats omgaat met diverse governance-onderdelen en welke regels zij hierbij in acht neemt. De Goverancecommissie is meerdere keren bijeen geweest. In de RvC-vergadering van juni 2013 is besloten aansluiting te zoeken bij de Governancecode Woningcorporaties, totdat er een code wordt aangewezen die op alle toegelaten instellingen van toepassing is. De Governancecode Woningcorporaties sluit het beste aan op specifieke zaken die een corporatie betreffen. In haar vergadering van december heeft de Raad besloten de aandachtspunten die de Governancecommissie heeft benoemd op haar actiepuntenlijst te plaatsen en deze iedere vergadering terug te laten komen op de agenda, zodat er onverminderd aandacht voor governance is en er tijdig kan worden ingespeeld op eventuele wijzigingen vanuit veranderende wet- en regelgeving. Meer informatie over governance en de governancestructuur van De Woonplaats is te vinden op de website: https://www.dewoonplaats.nl/over_ons/Governance/.
Samenstelling RvC Onderstaand een overzicht van de Raad van Commissarissen 2013.
Vergaderingen In 2013 kwam de RvC zes keer bijeen. Er werd terugkerend gesproken over de ontwikkelingen in de corporatiesector en volkshuisvesting, de gevolgen van de gewijzigde Woningwet, politieke ontwikkelingen, financiën en de woningmarkt. Daarnaast stonden tijdens de reguliere vergaderingen onder andere de volgende onderwerpen op de agenda: Treasuryjaarplan 2013 Treasurystatuut Contouren ondernemingsplan De Woonplaats Addendum bij de begroting 2013 Corporatie in Perspectief 2012 Managementletter PWC (interim bevindingen 2012) Samenwerking Ontbinding Stichting De Energiezuinige Woonplaats Governance Diverse projecten in Enschede en de Achterhoek Kwartaalrapportages 2013; bestaande uit een kwartaalrapportage, een rapportage over treasury, risicomanagement en projecten Jaarrekening, jaarverslag en accountantsverslag 2012 Verlenen decharge aan bestuur De Woonplaats over 2012 40
Eindrapportage ‘Onderzoek Reorganisatie De Woonplaats’ Uitkomst onderzoek samenwerking met woningstichting Dinxperlo Werving-, selectie-, en benoemingsprocedure RvC Begroting 2014 Treasuryjaarplan 2014 Controleplan De Woonplaats 2013 Managementletter De Woonplaats 2013 Investeringsstatuut De Woonplaats Verkoop Stedelijk Wonen Rooster van aftreden RvC Benoeming nieuwe RvC-leden per 01-01-2014 Beoordeling en beloning directie Beloning RvC Correspondentie CFV, WSW en ministerie van BZK Vergaderschema RvC 2014
De RvC heeft in 2013 voldaan aan de verplichtingen zoals deze zijn opgenomen in het RvC-reglement. Zij heeft tijdens haar vergaderingen ook gesproken over: Het functioneren van de Raad Het gewenste profiel, de samenstelling en competenties van de Raad Het functioneren van de directie en dat van haar individuele leden, en de conclusies die hieraan verbonden moeten worden Het introductie-, trainings- en opleidingsprogramma De strategie en de risico’s, verbonden aan de onderneming De beoordeling door de directie van de opzet en werking van interne risicobeheersing- en controlesystemen en de uitkomsten van die beoordeling Belangrijke wijzigingen in de opzet en werking van interne risicobeheersing- en controlesystemen. Van iedere RvC-vergadering is een verslag gemaakt, inclusief een actie- en een besluitenlijst.
Auditcommissie De Auditcommissie ziet er op toe dat de organisatie sluitende procedures en controlesystemen onderhoudt, ter beheersing van de financiële en operationele risico’s. Daarnaast houdt zij controle op de integriteit van de financiële rapportage. De Auditcommissie bestaat uit twee leden van de RvC en de Controller, aangevuld met de manager Financiën en één van de directeuren van De Woonplaats. In 2013 kwam de Auditcommissie vijf keer bijeen. Bij het bespreken van de jaarrekening, het jaarverslag, het accountantsverslag en de managementletters 2012 (interim bevindingen) en 2013 en het controleplan De Woonplaats 2013 waren ook de accountants aanwezig. In overige vergaderingen zijn de kwartaalrapportages, de begroting 2014, Treasuryjaarplannen 2013 en 2014, assurance-rapporten PWC (Corpodata dVi 2012 en verkoop bezit, aanbesteding van maatschappelijk vastgoed en naleving voorwaarden bij derivatentransacties), ophoging limieten per bank, investeringsstatuut en correspondentie van het CFV en het WSW besproken.
Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie is in het jaar 2013 twee keer bijeen geweest. Tijdens de vergaderingen zijn de prestaties van beide directeuren besproken, mede aan de hand van de strategische planning van De Woonplaats enerzijds en de behaalde resultaten anderzijds. Tevens is gesproken over de bezoldiging van het bestuur. De Remuneratiecommissie bestaat uit de voorzitter en vicevoorzitter van de RvC. Onderstaande zaken behoren tot hun functie: Een voordracht doen voor de benoeming en het ontslag van directieleden Een voorstel doen voor de profielschets van de Raad Het werven, selecteren en voordragen van nieuwe commissarissen Een voorstel doen voor de bezoldiging van de directie en commissarissen Het opmaken van een remuneratierapport
41
Beloningsoverzicht Raad van Commissarissen 2013 (x € 1.000,00) Naam
Functie
Beloning
De heer T.R. Doesburg De heer O.A.M. Fisscher De heer J.A. Schoo Mevrouw H.P Jaspers De heer H.G.A. Fleurij De heer R.J. de Redelijkheid De heer A.B.J. Winkelman
Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid, namens huurders Lid, namens huurders Lid Lid
12,839 11,118 10,270 10,270 10,270 10,270 10,270
Onkostenvergoeding -
BTW
Totaal
2,696
15,535
2,335
13,453
2,157
12,427
2,157
12,427
2,157
12,427
2,157
12,427
2,157
12,427
Sinds 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen in de publieke en semi publieke sector in werking getreden. In deze wet is geregeld dat de bezoldiging niet mag uitstijgen boven een maximumbezoldigingsnorm. Voor 2013 is deze norm 5% voor leden en respectievelijk 7,5% voor de voorzitter van de maximum bezoldigingsnorm van €228.599. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen over 2013 stijgt niet uit boven de gestelde norm.
Functioneren Raad - zelfevaluatie Op vrijdag 8 en zaterdag 9 november 2013 vond een evaluatiebijeenkomst van de Raad van Commissarissen plaats. De Raad heeft de eerste dag gekeken naar haar eigen functioneren. De tweede dag is gekeken naar en gesproken over de ontwikkelingen ten aanzien van de visie op wonen/leven in Twente en de samenwerking die daarvoor nodig is tussen corporaties en gemeenten. Burgemeester Den Oudsten van de gemeente Enschede was uitgenodigd om een lezing te houden over dit onderwerp. De directie van De Woonplaats was deze dag ook aanwezig.
Benoeming directie De Governancecode Woningcorporaties stelt dat onverlet de arbeidsrechtelijke positie een lid van het bestuur wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een periode van maximaal vier jaar plaatsvinden. De Raad wijkt op dit onderdeel af van de Governancecode Woningcorporaties. De directievoorzitter van De Woonplaats, de heer Kooiker, is door de Raad in 2012 aangesteld voor een periode van vijf jaar. De Raad van Commissarissen heeft hiervoor gekozen in verband met het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd van de heer Kooiker na vijf jaar. De Raad van Commissarissen heeft mevrouw Wolters, directeur, voor onbepaalde tijd aangesteld. Deze afspraak dateert uit 2009. Op dat moment was de Governancecode Woningcorporaties nog niet van kracht en worden bestaande afspraken gerespecteerd.
Functioneren directie In de RvC-vergadering van 11 december stond de Raad stil bij het functioneren van de directie. De RvC is van mening dat de directie het afgelopen jaar naar volle tevredenheid invulling heeft gegeven aan haar taken. Gegeven de ontwikkelingen rond het corporatiewezen in Nederland, sprak de RvC met de directie af de bestaande beloningsafspraken voor het jaar 2013 te handhaven.
42
Gegevens directie 2013 Naam
Frans Kooiker
Marion Wolters
Functie
Nevenfuncties
Huidige functie sinds
Werkzaam bij de organisatie sinds
Directievoorzitter
Lid Raad van Commissarissen Stichting OpMaat Lid Raad van Toezicht Thuiszorg het Friese Land Bestuurslid Stichting Vliegwiel Producties
01-09-2012
01-09-2012
15-02-2010
15-02-2010
Lid Raad van Toezicht* Stichting Kinderopvang Arnhem (SKAR)
Directeur
*
tot en met juni 2013
Beloning directie 2013 (bedragen in €) Periodiek betaalde beloningen
Beloningen betaalbaar op termijn
Vergoedingen
Totaal
Frans Kooiker
158.938
29.337
9.960
198.235
Marion Wolters
165.379
29.074
0
194.453
Naam
Sinds 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen in de publieke en semi publieke sector in werking getreden. In deze wet is geregeld dat de bezoldiging niet mag uitstijgen boven een maximumbezoldigingsnorm. Topfunctionarissen binnen De Woonplaats betreffen de directieleden. Voor 2013 is deze norm €228.599. De bezoldiging van de directie over 2013 stijgt niet uit boven de gestelde norm. Bij de samenstelling van de in de bovenstaande tabel opgenomen verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014, inclusief de wijziging van 12 maart 2014, van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd.
Risicobeheersing Het bestuur van De Woonplaats informeert de RvC over projecten met een investering van € 8 miljoen en hoger. Tevens worden de kwartaalrapportages projecten van De Woonplaats periodiek doorgenomen met een lid van de Raad (de heer De Redelijkheid is hiermee belast). Dit lid rapporteert hetgeen besproken in verslagvorm aan de RvC en verzorgt tijdens de vergaderingen een mondelinge toelichting. Begin 2014 heeft de Raad besloten om het overleg over de projecten te formaliseren tot een projectencommissie waarin twee leden van de Raad zitting hebben. Deze commissie zal vanaf 2014 onder de Raad functioneren net als de Audit- en Remuneratiecommissie.
Accountant In 2012 is PWC benoemd als externe accountant van De Woonplaats met als optie een verlenging van drie jaar. De externe accountant van De Woonplaats (PWC) was aanwezig bij de RvC-vergadering van 13 juni 2013 waarin de jaarrekening 2012 werd besproken en goedgekeurd door de RvC. Tevens was de externe accountant aanwezig bij de vergaderingen van de Auditcommissie op 6 maart, 6 juni en op 25 november.
Inhoudelijk toezicht De RvC houdt toezicht op de directie van de woningcorporatie en de algemene gang van zaken van de stichting en de met haar verbonden onderneming. Daarnaast adviseert zij de directie op diverse gebieden. De Raad richt zich hierbij op het belang van de stichting en de met haar verbonden onderneming. De Raad weegt de belangen van iedereen die bij de stichting betrokken is (waaronder personeel, huurders, stakeholders et cetera) goed af. De Raad is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar functioneren. Daarnaast behoren onderstaande zaken tot de werkzaamheden van de Raad, waaraan de Raad in 2013 inhoud heeft gegeven: Toezicht houden op het functioneren van de directie De directie adviseren over haar functioneren 43
De directie adviseren over het functioneren van de organisatie Toezicht houden op het uitvoeren van de strategie Toezicht houden op de realisatie van de doelstellingen Waken over de risico’s verbonden aan de ondernemingsactiviteiten
Verder heeft de Raad gelet op de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen, het financiële verslaggevingsproces en de naleving van de wet- en regelgeving.
Verbindingen De Woonplaats kent een aantal verbindingen. Met een verbinding wordt bedoeld; een duurzaam met De Woonplaats verbonden zelfstandige juridische entiteit, waarin De Woonplaats een zakelijk belang heeft. Dit zakelijk belang kent meerdere verschijningsvormen, maar is vooral financieel van aard. De directie informeert de RvC over de verbindingen van De Woonplaats. Tijdens de RvC-vergaderingen worden zaken besproken die spelen bij en rondom verbindingen. Daarnaast doet De Woonplaats ieder jaar verslag van haar verbindingen in het jaarverslag. Behoudens de goedkeuringsrechten die de RvC zijn toegekend in de statuten van De Woonplaats en in het RvC-reglement, worden onderstaande zaken ook ter goedkeuring aan de RvC voorgelegd: De vaststelling en wijziging van het verbindingenstatuut De overdracht of overgang van (een overwegend deel van de) de onderneming van De Woonplaats aan een derde Het aangaan of verbreken van een duurzame samenwerking van De Woonplaats met een verbinding Het afgelopen jaar heeft de Raad haar goedkeuring gegeven aan het ontbinden van de Stichting De Energiezuinige Woonplaats en de verkoop van Stedelijk Wonen Holding B.V.
Werving, selectie en benoeming leden Raad van Commissarissen In augustus is de Raad gestart met het werven van twee nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen van De Woonplaats. De Raad heeft gekozen voor een openbare werving en heeft hiertoe in augustus een advertentie voor twee vacatures in de regionale dagbladen De Gelderlander en TC Tubantia laten publiceren. Beide vacatures hebben tot een overweldigende hoeveelheid reacties geleid, waar de Raad zeer content mee was. De kwaliteit van de ontvangen sollicitaties was hoog. Uit alle sollicitatiebrieven en cv’s die zijn ontvangen, heeft de Raad van Commissarissen aan de hand van werkervaring, profiel en specifieke functie-eisen vijf kandidaten geselecteerd. Met deze kandidaten zijn sollicitatiegesprekken gevoerd. Vervolgens heeft de Raad twee beoogde kandidaten voorgedragen voor een kennismakingsgesprek met de ondernemingsraad en het Huurdersplatform van De Woonplaats. Zowel de ondernemingsraad als het Huurdersplatform werd gevraagd een advies uit te brengen naar aanleiding van het gesprek dat zij met de kandidaten afzonderlijk hadden gevoerd. Ook de directie heeft mogen kennismaken met de twee beoogde kandidaten. In november ontving de Raad van het Huurdersplatform en de ondernemingsraad een positief advies. De Raad besloot daarop in de vergadering van 11 december 2013 unaniem om mevrouw Van Hövell van Wezeveld tot Westerflier-Wolberink en de heer Van Broekhoven per 1 januari 2014 te benoemen tot leden van de Raad van Commissarissen.
Afscheid heren Fisscher en Schoo Op 1 januari 2014 hebben de heren prof dr. O.A.M. Fisscher en drs. J.A. Schoo, conform het rooster van aftreden en zoals afgesproken in 2012, afscheid genomen van de Raad van Commissarissen van De Woonplaats. Tijdens de evaluatiebijeenkomst van de Raad en de vergadering in december 2013 is stilgestaan bij het afscheid van de heren Schoo en Fisscher. De Raad is de heren dankbaar voor hun inzet, samenwerking en de geleverde bijdrage aan de ontwikkeling van De Woonplaats de afgelopen jaren.
44
Schema van aftreden Raad van Commissarissen De Woonplaats 2013 Naam De heer T.R. Doesburg De heer O.A.M. Fisscher* De heer J.A. Schoo* Mevrouw H.P. Jaspers De heer H.G.A. Fleurij De heer R.J. de Redelijkheid De heer A.B.J. Winkelman
Eerste benoeming 2002 2007 (benoemd als voorzitter van de RvC) 2005 2005 2004 2009 2009 2010
Jaar van aftreden 2014 2013 2013 2014 2017 2015 2014
*De heren Fisscher en Schoo zijn per 31-12-2013 afgetreden als vice-voorzitter en lid van de Raad van Commissarissen
De twee afgetreden commissarissen, de heren Fisscher en Schoo, zijn inmiddels opgevolgd door mevrouw Van Hövell van Wezeveld tot Westerflier-Wolberink en de heer Van Broekhoven. De heer Fleurij is in 2013 met een positief advies van het Huurdersplatform, herbenoemd voor een tweede zittingstermijn binnen de RvC van De Woonplaats. In het jaar 2014 zullen de commissarissen, mevrouw Jaspers en de heer Doesburg aftreden. Bij het verschijnen van dit jaarverslag was de procedure voor het vinden van kandidaten al gestart. Om praktische redenen, zoals de BTW-plicht voor commissarissen, is er voor gekozen dat commissarissen vanaf nu altijd vertrekken aan het eind van het jaar en dat nieuwbenoemde commissarissen aantreden per 1 januari.
Verklaring Raad De Raad verklaart dat er in het boekjaar 2013 geen transacties met een tegenstrijdig belang (zoals bedoeld in de best practice bepaling) plaatsvonden. Enschede, dinsdag 3 juni 2014
Ton Doesburg voorzitter Raad van Commissarissen
45
