Inkomenstoets bij nieuwe huurders van studentenhuisvesters
Praktijkrichtlijn inzake de uitvoering van de “Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting”
Utrecht, 25 november 2010
Eindversie
Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting Op 8 november stond de “Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting” (hierna “regeling”) in de Staatscourant. De regeling treedt daardoor in werking per 1 januari 2011 en stelt voorwaarden aan met staatssteun gesteunde activiteiten van toegelaten instellingen. De belangrijkste voorwaarde is dat woningcorporaties woningen alleen nog toewijzen aan mensen met een inkomen van maximaal €33.614,-. Om dat te kunnen aantonen, moeten toegelaten instellingen een inkomenstoets verrichten bij nieuwe huurders. Deze praktijkrichtlijn dient ter ondersteuning bij de uitvoeringspraktijk van de inkomenstoets bij studenten en is een aanvulling op de documentatie rond de regeling vanuit het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (factsheet “schema toetsing huishoudinkomen”), waar ook Aedes en VNG aan hebben meegewerkt. Deze Kences-praktijkrichtlijn is tot stand gekomen in overleg met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Algemeen De regeling stelt dat woningcorporaties zich naar redelijkheid ervan dienen te vergewissen welk gezamenlijk verzamelinkomen de nieuwe huurder(s) naar schatting zullen genieten in het jaar van aanvang van het huurcontract. Deze praktijkrichtlijn geeft daar invulling aan voor wat betreft de doelgroep studenten. Het toetsinkomen is het verwachte gezamenlijke verzamelinkomen van woningzoekende en partner die medebewoner wordt in het jaar waarin het huurcontract zal worden getekend (als eerste jaar 2011). De inkomenstoets bij (reguliere) studenten Om te voldoen aan de administratieve eisen van de regeling, dient de verhuurder bij de woningzoekende te vragen naar de hoogte van zijn/haar inkomen. Een woningzoekende met studiefinanciering mag maximaal €13.215,83 bijverdienen (prijspeil 2010), waardoor een bewijs van studiefinanciering voldoende is om te bepalen dat een student een lager verzamel- of belastbaar inkomen heeft dan €33.614,-. De woningzoekende heeft dan een verzamel- of belastbaar inkomen van maximaal €13.215,83 hetgeen reeds gecontroleerd is door de rijksoverheid (DUO). Vraag de woningzoekende naar een bewijs van studiefinanciering. Die is door de student online op te vragen bij de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO). Daardoor is vast te stellen dat de student een belastbaar inkomen heeft van maximaal €13.215,83. o
De mutatie telt mee in de categorie mutaties die onder de norm zitten (categorie A).
Indien er geen bewijs van studiefinanciering is, maar de woningzoekende geeft wel aan minder te verdienen dan de norm van €33.614,-, dan geldt de reguliere procedure zoals opgesteld door het ministerie van BZK. De woningzoekende wordt verzocht om een verklaring omtrent het verzamelinkomen over 2010 of 2009 bij de Belastingdienst op te vragen, middels een IB60 formulier. Ter bepaling van het toetsinkomen worden verzamelinkomens uit jaar 2010 resp. 2009 geïndexeerd met index I1 (= 1,0186) resp. index I2 (= 1,0366). Deze indices hebben betrekking op de gemiddelde inkomensstijging van de afgelopen 1 resp. 2 jaren. De hoogten van I1 en I2 zullen jaarlijks door het Rijk worden gepubliceerd. Mochten er volgens de woningzoekende grote inkomensveranderingen aan de
Praktijkrichtlijn ‘Inkomenstoets bij nieuwe huurders van studentenhuisvesters’
2
orde zijn, dan kan dat worden onderbouwt middels loonstroken, jaaropgaven of uitkeringsspecificaties. o
Is het inkomen lager dan € 33.614,- dan telt de mutatie mee in de categorie mutaties die onder de norm zitten (categorie A).
o
Is het inkomen hoger dan € 33.614,- dan kan de woningzoekende worden afgewezen in verband met een te hoog inkomen.
o
Als de woningzoekende met een hoger inkomen dan € 33.614,- de studentenwoning toch krijg toegewezen, dan is het van belang dat de woningcorporatie voorrang geeft aan “huishoudens voor welke de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten, en aan huishoudens die personeel zijn als bedoeld in artikel 6, onderdeel b, van het Huisvestingsbesluit en aan andere huishoudens in de gevallen, genoemd in artikel 9, onderdelen a en b, van dat besluit”. In het geval van toewijzing met een hoger inkomen dan de norm, telt de mutatie mee in de categorie mutaties die boven de norm zitten (categorie B). Categorie B mag niet groter zijn dan 10% van het totaal aantal mutaties van de (gehele) toegelaten instelling.
De inkomenstoets bij internationale studenten Internationale studenten ontvangen geen studiefinanciering vanuit Nederland. Ook hebben zij in de afgelopen periode geen inkomen gehad in Nederland. Een verklaring van DUO of de Nederlandse Belastingdienst is derhalve niet mogelijk. Daarom vragen we de studenten op voorhand aan te geven of zij meer of minder dan de norm verdienen. Indien zij minder dan de norm verdienen, vragen wij ze een eigen verklaring af te geven omtrent het inkomen. Voeg aan de huurovereenkomst de volgende zin toe: “The tenant states that his/her annual income is below EUR 33,614.- or an equivalent sum in another currency.” o
De mutatie telt mee in de categorie mutaties die onder de norm zitten (categorie A).
Als een internationale student de eigen verklaring niet afgeeft omdat hij/zij meer verdient dan de norm, dan valt de student in de categorie mutaties die boven de norm zitten (categorie B). Categorie B mag niet groter zijn dan 10% van het totaal aantal mutaties van de (gehele) toegelaten instelling.
Wat moet er worden bijgehouden, en hoe? Geadviseerd wordt om een overzicht bij te houden van het aantal mutaties in categorie A en categorie B. Bij elk dossier van elke huurder die valt onder categorie A (onder de norm), is het bewijs van studiefinanciering opgenomen middels het DUO-correspondentienummer. Dat overzicht kan er als volgt uit zien. Mutaties studenten onder de norm (categorie A) 1325 (100%)
Mutaties studenten boven de norm (categorie B) 0 (0%)
Totaal aantal mutaties toegelaten instelling 1325
Praktijkrichtlijn ‘Inkomenstoets bij nieuwe huurders van studentenhuisvesters’
3
Stroomschema bepaling toetsinkomen woningzoekende student Is de woningzoekende student een internationale student? Ja
Vraag de woningzoekende om een verklaring in de huurovereenkomst omtrent het inkomen: “The tenant states that his/her annual income is below EUR 33,614.- or an equivalent sum in another currency.”
Nee
Heeft de woningzoekende student een actueel bewijs van studiefinanciering? Nee
Volg de reguliere procedure voor bepaling van toetsinkomen zoals door BZK omschreven in het “schema toetsing huishoudinkomen”.
Ja Corporatie stelt toetsinkomen vast: -
studenten zonder bijverdiensten € 0,-
-
studenten met bijverdiensten € 13.215,83
Vraag een verklaring van inkomen via aanslag IB of IB60 formulier (2010 of 2009). Is het inkomen sindsdien wezenlijk veranderd? Zo ja, vraag om bewijzen, zoals loonstroken, jaarrekening, etc. Het toetsinkomen is: verzamelinkomen 2010 x 1,0186 verzamelinkomen 2009 x 1,0366
Toetsinkomen lager dan € 33.614,-
De nieuwe verhuring van de sociale studenteneenheid (huurprijs lager dan € 652,52 in 2011) meetellen als categorie A (lager dan norminkomen) voor toets op 90%toewijzingsnorm.
Toetsinkomen hoger dan € 33.614,-
De nieuwe verhuring van de sociale studenteneenheid (huurprijs lager dan € 652,52 in 2011) meetellen als categorie B (hoger dan norminkomen) voor toets op 90%toewijzingsnorm.
Praktijkrichtlijn ‘Inkomenstoets bij nieuwe huurders van studentenhuisvesters’
4
Antwoord op veelgestelde vragen Vraag 1. Hoe bewijst de woningzoekende dat hij of zij studiefinanciering krijgt? Door het correspondentienummer van DUO door te geven en een papieren of digitaal bewijs te verstrekken aan de verhuurder (brief van DUO, of screendump van persoonlijke gegevens van www.ib-groep.nl, via ‘inloggen’). Woningzoekenden die een campuscontract krijgen, moeten staan ingeschreven bij een hoger onderwijsinstelling. En aangezien studenten minimaal 3 maanden voorafgaand aan de start van de studie studiefinanciering aan moeten vragen, kunnen de meeste studenten een bewijs van studiefinanciering overleggen.
Vraag 2. Hoe gaan we om met eerstejaarstudenten die al vóór 1 september bij ons komen wonen en nog geen bewijs van studiefinanciering hebben? Dit is een kleine groep woningzoekenden. Zeker bij campuscontracten is het niet mogelijk dat de huurder nog geen student is. Mocht deze situatie zich toch voordoen, dan vertellen wij de student bij inschrijving als woningzoekende al dat zij bij aanvaarding van een woning voorafgaand aan de start van de studie een inkomensverklaring van de Belastingdienst moeten overleggen. Deze kunnen zij aanvragen via een IB-60 formulier. Let op: hier gaan 10 werkdagen overheen. De woningzoekende moet zelf zorg dragen voor tijdige aanlevering van de inkomensverklaring. Let wel: We wachten niet tot de woningzoekende dat bewijs van studiefinanciering wel kan overleggen. Daardoor zou namelijk huurderving ontstaan. Kortom, we wijzen wel toe, met een inkomensverklaring. Vraag 3. Hoe toetsen we het inkomen van internationale gasten van hoger onderwijsinstellingen (AIO/TOIO/TWAIO/PHD)? Internationaal worden PHD’ers en AIO’s gezien als studenten. Wij beschouwen ze in Nederland als werknemer, maar zij zien zichzelf als student. Omdat de woningzoekende in dit geval geen inkomensverklaring van de Belastingdienst kan opvragen, vragen we de woningzoekende aan te geven wat hij of zij per maand gaat verdienen in Nederland. We vragen de woningzoekende als bewijs een (digitale) kopie van zijn of haar arbeidscontract te verstrekken. Daaruit leiden we het inkomen af dat hij of zij in Nederland gaat verdienen per maand. Dat vermenigvuldigen we met het aantal maanden dat de woningzoekende in het jaar van toewijzing in Nederland verblijft. Dat inkomen hanteren we als toetsinkomen. Rekenvoorbeeld: De woningzoekende verblijft per 1 september 2011 als AIO in Nederland en verdient € 2.500,- bruto per maand. De AIO verblijft 4 maanden in Nederland in 2011, dat betekent € 10.000,- bruto inkomen. Het gaat immers om het vaststellen van het (verzamel- of belastbaar) inkomen over het jaar waarin de toewijzing plaatsvindt. Vraag 4. Hoe gaan we om met woningen die wij (door)verhuren voor andere woningcorporaties (zoals sloopwoningen)? “Indien huurwoningen met een huurprijs van € 652,52 of lager verhuurd worden door een andere instelling, dient de woningcorporatie hierover toewijzingsafspraken en verantwoordingsafspraken te maken met die andere instelling.”, zo luidt de informatie vanuit het ministerie van BZK. Als de studentenhuisvester het beheer en de verhuur regelt voor andere woningcorporaties, dan moeten er derhalve afspraken worden gemaakt met de woningcorporatie die de woningen in eigendom heeft. De studentenhuisvester kan dan de 1
Kences-praktijkrichtlijn hanteren als leidraad. De verantwoording vindt echter niet plaats aan BZK, maar aan de woningcorporatie waarvoor wij de woningen verhuren. Over de wijze van verantwoording maken de corporaties onderling afspraken.
2
