Brochure Nieuwe Huurders. Pagina 1. Nieuwe huurders

Brochure Nieuwe Huurders

Pagina 1

‘Nieuwe huurders’

Brochure Nieuwe Huurders

Pagina 2

OPLOSSINGEN VOOR LEEGSTAND IN DORPSHUIZEN EN MFA’S De leegstand van maatschappelijk vastgoed is een sluimerend probleem met een immense omvang. De komende jaren komt er zo’n 20 miljoen m2 maatschappelijk vastgoed beschikbaar dat geen economische drager heeft. De laatste jaren is deze trend ook in dorpshuizen en mfa’s zichtbaar. Er ontstaan lege ruimtes in deze gebouwen waar ooit een kinderopvang, bibliotheek of peuterspeelzaal gehuisvest waren. Vooral de huurders die sterk afhankelijk zijn van subsidie, zeggen massaal de huur op. Ook de bezetting van multifunctionele ruimtes loopt terug. Het gevolg is zichtbaar in teruglopende exploitaties van dorpshuizen en mfa’s. Tijd dus voor besturen om maatregelen te nemen. Het devies is ‘gewoon doen’. Maar er moet wel eerst geïnvesteerd worden voordat nieuwe huurders zich aandienen. Wat zijn de mogelijkheden en hoe pak je het aan? We geven u een handreiking aan de hand van tips en twee praktijkvoorbeelden.

Gouden tips Ruimte in je gebouw biedt nieuwe kansen en brengt nieuwe doelgroepen in beeld. Geen reden om bij de pakken neer te gaan zitten, aan de slag dus! Hierbij 10 gouden tips: 1.

Een concreet stappenplan om nieuwe huurders te vinden;

2.

Analyseer wat de mogelijkheden en sterke punten van je gebouw zijn en gebruik deze;

3.

Maak budget vrij of zoek aanvullende financiële middelen om het plan uit te voeren;

4.

Communiceer dat er ruimtes te huur zijn voor zowel particulieren als ondernemers;

5.

Investeer in een verbouwing om ruimtes geschikt te maken voor je toekomstige huurders;

6.

Zorg voor de juiste faciliteiten zoals snel draadloos internet, catering en print/copy voorzieningen;

7.

Bied laagdrempelige huurtarieven en korte of flexibele contracten;

8.

Organiseer activiteiten voor zzp’ers zodat zij hun netwerk kunnen vergroten of opdrachten binnenhalen;

9.

Zorg voor een goede mix tussen maatschappelijke en commerciële huurders;

10.

Gebruik de kennis en kunde van de nieuwe huurders, laat ze deelgenoot zijn van de bedrijfsvoering.

Pagina 2

Brochure Nieuwe Huurders Pagina 3 KNELPUNTEN 

Geen geld voor verbouw?

Dat hoeft geen beletsel te zijn. Bij het Oranje Fonds en andere fondsen is geld beschikbaar voor het beter benutten van een accommodatie. Informeer ook bij uw gemeente of de provincie welke mogelijkheden er zijn. 

Teruggaaf energiebelasting.

Bedenk dat als meer dan 30% van de huurinkomsten uit commerciële verhuur bestaat, u niet meer in aanmerking komt voor teruggaaf van de energiebelasting. 

Aanpassen bestemmingsplan.

De ene gemeente is soepeler in het aanpassen (of gedogen) van het bestemmingsplan dan de andere gemeente. Bedenk dat bestemmingsplannen kunnen worden aangepast.

Pagina 3

Brochure Nieuwe Huurders

Pagina 4

FLEXIBELE WERKPLEKKEN ZZP’ERS In de grotere steden zie je het steeds vaker; leegstaande kantoorruimten of schoolgebouwen die worden omgetoverd tot flexibele werkplekken voor kleine zelfstandigen en zzp’ers in de dienstverlenende sector. Deze professionals hebben vaak eerst vanuit huis gewerkt. Na verloop van tijd ontstaat bij veel van deze mensen de behoefte om een werkplek buitenshuis te vinden. Dat zou een werkplek in een dorpshuis kunnen zijn. Onderzoek van TNO heeft uitgewezen dat volledig thuiswerken op de korte termijn gunstig is voor de productiviteit. De productiviteit neemt na enige tijd weer af en kan zelfs minder worden in vergelijking met de niet-thuiswerker. Dit komt doordat men de binding met het bedrijf en contacten met collega's gaat missen. Datzelfde geldt voor zzp’ers. Ook zij ervaren na verloop van tijd vaak een verminderde productiviteit en missen het contact met andere mensen.

Match tussen dorpshuis en zzp’ers Zzp’ers zijn op zoek naar een inspirerende werkomgeving, willen een scheiding aanbrengen tussen werk en privé en ook vooral mensen ontmoeten. De voorwaarden om zzp’ers dit te bieden, zijn in potentie aanwezig in dorpshuizen. Sterker nog, vraag en aanbod komen dicht bij elkaar vanwege het groeiend aantal zzp´ers en leegstand in dorpshuizen. Tijd om deze match te verzilveren.

Voorbeeld uit de praktijk Een mooi voorbeeld van een flexwerkplek in een dorpshuis (of gemeenschapshuis) is in het dorp Bentelo (Overijssel). Het gemeenschapshuis in Bentelo heeft een flexwerkplek ingericht voor iedereen die een tijdelijke of permanente werkruimte zoekt. Of het nu een dagdeel is of meerdere dagen. Of je nu student, ondernemer of thuiswerker bent. Iedereen is welkom. Kijk voor meer informatie en inspiratie op Bentelo Werkt.

De juiste randvoorwaarden Voordat je zzp’ers gaat werven als nieuwe huurders, moet je gebouw en organisatie hier wel op ingericht zijn. Denk aan een draadloze breedband internetverbinding, aanbod van catering en de mogelijkheid om een klant te ontvangen. Zie ook de eerder genoemde 10 gouden tips.

Begin een café Om deze nieuwe huurders te trekken, is het organiseren van een zzp-café een goed begin. Dit café zou bijvoorbeeld iedere twee weken op een vrijdagochtend georganiseerd kunnen worden. Het dorpshuis regelt de koffie en de locatie. Tijdens deze bijeenkomsten kunnen zzp’ers elkaar informeel ontmoeten en hun netwerk vergroten. Een goed lopend zzp-café bindt de doelgroep en haalt nieuwe huurders wellicht sneller over de streep.

Pagina 4

Brochure Nieuwe Huurders Pagina 5 BEWONERSBEDRIJF ‘OP EIGEN HOUTJE’ UIT EMMEN Er zijn in Drenthe enkele initiatieven die succesvol zijn bij het vinden van nieuwe huurders. Eén daarvan is bewonersbedrijf Op Eigen Houtje in Emmen. Mede dankzij ondersteuning van het LSA (Landelijk Steunpunt Actieve bewoners) hebben zij een financieel gezonde buurtonderneming weten op te zetten. Statutair gezien is het weliswaar geen buurt- of dorpshuis, maar er zijn wel verrassend veel overeenkomsten.

Aanleiding Drie jaar geleden ging de school dicht en tegelijkertijd werd het winkelcentrum afgebroken. In het winkelcentrum was ook het buurtcentrum gevestigd. Daar gebeurde niet zo veel meer, maar er waren wel een aantal gebruikersgroepen en verenigingen die op zoek moesten naar een nieuw onderkomen. Voor een aantal mensen in de wijk Emmerhout was dat aanleiding om de koppen bij elkaar te steken om een doorstart te maken in het leegstaande schoolgebouw. Het bewonersbedrijf Op Eigen Houtje heeft als doel de buurt economisch, fysiek en sociaal te helpen ontwikkelen. Het principe is gebaseerd op Development Trusts en Community Enterprices in Engeland. Wat daar nog het meest bij in de buurt komt in Nederland is een stichting met een ANBI status. Het bewonersbedrijf wil startend ondernemerschap ondersteunen en stimuleren. Dat doen ze door een lage huursom te vragen. Daarnaast richten ze zich op duurzame energie, gezonde voeding en bieden ze ruimte aan activiteiten, eigen initiatieven, creativiteit en meer samenhang in de wijk.

Nieuwe Huurders Via het bedrijvenregister op de website van de Kamer van Koophandel heeft Op Eigen Houtje achterhaald dat in de wijk Emmerhout (8000 inwoners) meer dan tweehonderd bedrijven waren gevestigd. Deze waren lang niet allemaal zichtbaar. De eerste informatieavond werd bezocht door ongeveer 40 personen. Er volgden nog drie informatieavonden die in totaal door zo’n 60 tot 80 zzp’ers en ondernemers zijn bezocht. Uiteindelijk bleven er een tiental startende zzp’ers en ondernemers over, zoals een yoga-instructeur, danstheater, computerlessen en schildersworkshops. Deze huurders/gebruikers zijn het economisch fundament voor het bewonersbedrijf. Daarnaast wordt er samengewerkt met maatschappelijke instellingen. Met het Leger des Heils om gezonde en betaalbare maaltijden aan te kunnen bieden. Met de naastgelegen zorginstelling omdat het hen aan een activiteitenruimte ontbreekt. Met de Trans (dagbesteding voor mensen met een beperking) omdat zij voor continuïteit van de bemensing van de bar gaan zorgen.

Succes Het bewonersbedrijf is nog maar net begonnen en moet het nog waarmaken. Een deel van de succesvolle start is de laagdrempeligheid door een lage huursom te vragen. Ondernemers kunnen er terecht voor € 75 per vierkante meter per jaar. Dat is inclusief gas en licht, schoonmaak, aansluitingskosten telefoon en draadloos internet. Op die manier wordt het voor (startende) ondernemers haalbaar om een ruimte te huren. Ook niet onbelangrijk is dat LSA en de stichting Doen een deel van de financiële middelen hebben gedekt om de school te verbouwen. Het overige deel wordt uit de meerjaren exploitatie gehaald. Het belangrijkst is dat mensen nut en noodzaak van het bewonersbedrijf inzien en mensen enthousiast worden gemaakt voor het voortbestaan van de voorziening.

Wilt u meer informatie over bewonersbedrijf Op Eigen Houtje? Kijk dan op www.eigenhoutje.info

Pagina 5

Brochure Nieuwe Huurders

Pagina 6

DORPSHUIS DE TILLE IN WITTEVEEN In het Drentse dorp Witteveen (700 inwoners) was de basisschool onderdeel van MFA de Tille. Toen de school dicht ging, is er een aantal leslokalen en een gymzaal leeg komen te staan. De gemeente had geen plannen met het gebouw en de optie om te slopen, stond open. Het bestuur van het dorpshuis dacht daar echter anders over.

Aanleiding Toen de school in 2011 ging sluiten, stond meer dan de helft van het gebouw leeg. Het bestuur van het dorpshuis heeft toen onderzocht of ze het volledige gebouw ook zelf zouden kunnen beheren en exploiteren. De verantwoordelijke wethouder vond dat een prima idee, mits het dorp zelf met een uitgewerkt plan zou komen. Dat eerste plan was heel globaal. De dorpshuisruimten werden gebruikt zoals men dat altijd had gedaan en de inkomsten uit verhuur bleven voor het dorpshuis. De klaslokalen mochten gratis gebruikt worden en de inkomsten uit verhuur zouden naar de gemeente gaan. Het bestuur van het dorpshuis heeft nadrukkelijk gesteld dat ze geen concurrentie van de horeca wilden zijn. Het doel van de stichting was om de extra inkomsten uit verhuur ten goede te laten komen aan de gebruikers.

Betrokkenheid inwoners Dat de school dicht ging, was een issue in het dorp. Mensen vonden daar wat van en dachten allemaal: wat nu? In omliggende dorpen (Elp, Zwiggelte) zag men ongewenste dingen gebeuren. Jarenlange leegstand, vage plannen die om onduidelijke redenen niet doorgingen. Witteveen is een actief dorp en men dacht: “dat gaat hier niet gebeuren”. Er zijn toen een paar dames aan de slag gegaan met het maken van gordijnen voor de leegstaande lokalen. Ook hebben ze een tijdschakelaar op de verlichting geplaatst. Dat zag er gelijk anders uit.

Nieuwe huurders Doordat de bestuursleden zelf enthousiast waren, gingen ze met iedereen in gesprek. Met plaatselijk belang, de gemeente, de welzijnsinstelling, zorginstellingen, bewoners, etc. Deze partijen gingen weer in gesprek met andere partijen en bewoners tot het een 'talk of the town' werd. Mensen begonnen zich spontaan bij het dorpshuis aan te melden. Mond tot mond reclame dus. Naast de vaste dorpshuisgebruikers en de kinderopvang is een drietal nieuwe huurders erbij gekomen: een kapster, fysiotherapeut en fitness. Waar nu de kapsalon is gevestigd, was voorheen de koffiehoek. Er is een afscheiding gemaakt en de ruimte is mooi ingericht met laminaat, stoelen, spiegels en kasten. Het is vier dagdelen per week geopend en op afspraak.

Pagina 6

Brochure Nieuwe Huurders Pagina 7

De fysiotherapeut is afkomstig van een grotere praktijk met vestigingen in Beilen en Westerbork. De filosofie van die praktijk is dat je naar de mensen toe moet, omdat dat drempelverlagend werkt. De insteek was dat ze één ochtend in de week praktijk zou houden. De realiteit is dat ze nu drie dagen per week zijn geopend. Daarbij trekken ze niet alleen klanten uit Witteveen, maar ook uit Nieuw Balinge, Aalden en Zweeloo. In een van de lokalen is nu een fitnessruimte ingericht. De fitness is een initiatief van de gymnastiekvereniging. De vereniging had te maken met een dalend ledenaantal, maar sinds ze zijn begonnen met de fitness is dat weer toegenomen. Er staan professionele toestellen en er wordt gefitnesst onder deskundige begeleiding van mensen uit het dorp.

Meerwaarde in het dorp Er is een mooi voorbeeld van hoe deze functies elkaar kunnen versterken. In het dorp woont een man met een dwarslaesie. Er was een open dag georganiseerd door de gebruikers van het dorpshuis waaronder de fysiotherapeut. Die man wilde best aan de slag, maar Westerbork was al te ver voor hem. In overleg met de fysiotherapeut en fitness is er een behandelplan opgesteld, hij is afgevallen, fitter en staat weer volop in het leven. En dat na 15 jaar .

Tarieven Het bestuur vraagt € 65 tot € 85 per m2 huur per jaar. Dat is inclusief schoonmaak van openbare ruimtes, gas en licht, water en internetverbinding. Met de kapperszaak is een huurovereenkomst opgesteld voor vijf jaar. Met de andere twee zijn jaarcontracten afgesloten.

Waarom is het succesvol? Het initiatief is succesvol omdat de vraag uit het dorp komt. Het bestuur is nadrukkelijk in gesprek gegaan met het dorp. Op die manier kwamen ze erachter welke ideeën er leefden. Door in gesprek te gaan, kregen mensen niet alleen binding met het initiatief, maar raakten ze ook verbonden met elkaar. De belangrijkste tip van het bestuur is: blijf veranderen. Dat is moeilijk, want veel mensen vinden het moeilijk om te veranderen. Het bestuur heeft daarbij het goede voorbeeld willen geven door zelf iets losser te zijn bij het zetten van vervolgstappen. Door dat simpele bewegen, veranderde er vanzelf wat. Niet op de manier die ze op voorhand hadden verwacht, maar wat er uiteindelijk uitkwam was ook mooi!

Langzaam internet Een groot nadeel van het dorpshuis is het langzame internet. Er is een 6 MB aansluiting en dat zou veel sneller moeten. Om de huurders van nu te behouden en nieuwe huurders aan je te binden, zou dat opgelost moeten worden. Het dorpshuis heeft een offerte laten opmaken voor het laten aansluiten op het glasvezelnetwerk. Dat zou € 12.000 moeten kosten. Veel geld, maar een must.

Pagina 7

Brochure Nieuwe Huurders Pagina 8 Colofon Dit is een uitgave

Deze brochure is een samenwerkingsverband tussen de volgende partijen

van BOKD/SDD en Stimuland, november 2014. Deze uitgave is een product van het Landelijk Platform Dorpshuizen.nl van de LvKK. Werkgroep Paul van Schie Sonja Corsmit Jeroen Geerdink

Deze uitgave is mede tot stand gekomen met steun van het Oranje Fonds

Meer informatie? Heeft u vragen over de inhoud van deze brochure, neem dan contact op met uw Provinciaal Steunpunt, kijk voor de contactgegevens op www.dorpshuizen.nl.