Persoonlijke oproepen van huurders

Meer huur voor minder huis Persoonlijke oproepen van huurders

Februari 2016

Inhoudsopgave

Voorwoord 3 1

Over de oproepen 5

2

Een selectie van de oproepen 7

3

Gereguleerde huren in de commerciële sector 15

Meer huur voor minder Persoonlijke oproepen van huurders Februari 2016 Nederlandse Woonbond Postbus 3389 1001 AD Amsterdam 020-5517700 www.woonbond.nl

Voorwoord In de zomer van 2015 sloten de Woonbond en Aedes een Sociaal Huurakkoord om een eind te maken aan de enorm huurstijgingen in de gereguleerde sector. Minister Blok heeft, op basis van dit akkoord, een voorstel aan de Tweede Kamer gestuurd voor een nieuw huurbeleid. Dit voorstel wijkt op belangrijke punten af van het Sociaal Huurakkoord. Zo wil de minister bij huurders in de gereguleerde sector, die bij een particuliere verhuurder huren, een hogere huurverhoging toestaan. Dit betekent een ongelijke behandeling van huurders, en nog hogere huren voor sociale huurders in de particuliere sector. Het Sociaal Huurak koord was bedoeld als een rem op de stijgende huren. Minister Blok wil de huren bij particuliere aanbieders van gereguleerde woningen nu nog harder laten stijgen. De verdiencapaciteit van deze verhuurders groeit zelfs, ten koste van de huurders. Terwijl deze huurders vaak al veel meer betalen, voor minder kwaliteit. Deze groep huurders betaalt gemiddeld 10% meer dan huurders bij corporaties, terwijl de kwaliteit van de woning gemiddeld 10% lager is. Voor een sociale huurwoning bij een commerciële verhuurder betaal je gemiddeld € 549,-, dat is € 54,- meer dan bij een corporatie. De kwaliteit is, volgens het woningwaarderingsstelsel dat de maximumprijs bepaalt, juist gemiddeld 11 punten minder waard. Dit komt neer op een kwaliteit van € 56,- minder. De Woonbond spreekt van een ‘meer-voor-minder-gat’, dat dus € 110,- in de maand bedraagt. In hoofdstuk 3 zetten we de cijfers over gereguleerde huurcontracten en de slechte kwaliteit in de commerciële sector nog eens op een rijtje. Om deze huurders zelf de kans te geven een persoonlijke oproep te doen aan de minister en aan de Tweede Kamer, heeft de Woonbond de website meerbetalenvoorminder.nl gelanceerd. Honderden huurders hebben hier een oproep gedaan. In deze rapportage bieden wij u een kleine bloemlezing. In totaal zijn er 277 oproepen gedaan, waarvan meerdere door groepen huurders, bewonerscommissies of huurdersorganisaties. In deze rapportage zetten we uiteen wat voor oproepen er gedaan zijn, en laten we een paar van die persoonlijke boodschappen zien.

NEDERLANDSE WOONBOND

3


4

1

Over de oproepen Uit de honderden persoonlijke boodschappen hebben we een selectie gemaakt om een beeld te geven van het soort persoonlijke oproepen die huurders hebben achtergelaten op de website. Het gaat om huurders bij een particuliere aanbieder, maar met een gereguleerd huurcontract. De actie van de Woonbond is bedoeld om huurders een kans te geven een oproep te doen aan de politiek, niet als steekproef onder deze groep huurders. Toch biedt de informatie over huurprijs en kwaliteit van de huurwoning die door de participanten is gegeven, een interessant beeld. 65% van deze huurders betaalt een kale huur boven de € 600,-. Meer dan een derde (35%) betaalt al een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens. 2% betaalt zelfs een kale huurprijs boven de € 1.000,-.

Figuur 1: Huurprijs van de participanten

> € 1000 € 800 – € 1000 € 710 – € 800 € 600 – € 710 € 400 – € 600 < € 400

Figuur 2: Kwaliteit van de woning per huurprijscategorie 100%

Zeer goed Goed

80%

Voldoende 60%

Matig Slecht

40%

10 00 € >

€ €

80 0

–

– 0 71


10 00

80 0 €

71 0 €

€

60

0

–

€

60 0 €

€

40

0

–

€

40 0

20%

<

5

MEER HUUR VOOR MINDER HUIS

SOORT OPROEPEN Dit zijn de meest voorkomende argumenten tegen de extra huurverhoging vanuit de oproepen.

Willekeur Veel huurders geven aan het oneerlijk en willekeurig te vinden dat zij een hogere huurverho ging kunnen krijgen dan huurders bij een corporatie, omdat ze een woning huren bij een particuliere verhuurder. Deze huurders willen dezelfde behandeling als andere huurders in de gereguleerde sector.

Lage inkomens Huurders met een laag inkomen maken zich zorgen over de betaalbaarheid van hun huurwoning wanneer commerciële verhuurders de huren met 2,5% boven inflatie mogen verhogen.

Geen keuze Vaak geven huurders aan geen keuze te hebben. Ze krijgen geen hypotheek, lopen tegen lange wachtlijsten bij corporaties aan, of ze komen net niet in aanmerking voor een corporatiewoning. Ze moeten wel kiezen voor een woning bij een commerciële verhuurder. Terwijl ze nergens anders terecht kunnen, krijgen deze huurders met de huidige plannen van minister Blok een extra hoge huurverhoging.

Al een hoge huur Veel huurders geven aan dat ze al een hoge huur betalen, en vinden het onterecht dat ze over deze toch al hoge huurprijs een extra huurverhoging moeten betalen. Hierdoor stijgt de huurprijs nog harder, en komen ook veel huurders met een iets hoger inkomen in de financiële problemen.

Slechte kwaliteit woning Veel huurders geven aan dat de kwaliteit van de woning te wensen overlaat. Dat de kwaliteit vaak minder is, terwijl er meer wordt betaald, blijkt ook uit onderzoek van de Woonbond (zie hoofdstuk 3). Deze huurders vinden het onterecht dat ze voor een kwalitatief mindere woning vaak al meer betalen dan huurders bij corporaties, en zien dit gat oplopen met de voorstellen van minister Blok.

Verdiencapaciteit boven betaalbaarheid Veel huurders geven aan dat ze het onbehoorlijk vinden dat de minister de verdiencapaciteit van commerciële verhuurders belangrijker vindt dan de betaalbaarheid van huurwoningen. Ze vinden dat hun belang bij een betaalbare woning ondergeschikt wordt gemaakt aan het vergroten van de verdiencapaciteit bij verhuurders.

Voormalige corporatiehuurders krijgen nu hogere huurverhoging Huurders die in een huurwoning wonen die (recent) is verkocht door een corporatie aan een belegger kunnen nu een hogere huurverhoging krijgen. Verkoop van corporatiebezit aan beleggers veroorzaakt dus groot nadeel voor zittende huurders.


6

2

Een selectie van de oproepen “ Ik huur een huurwoning van een commerciële verhuurder. Er is sprake van veel achterstallig onderhoud. Lekkages, rottende kozijnen, afgebladderd schilderwerk, weigerende entreedeu ren enz. De huur is al hoger dan € 1.400,- per maand. Ik verzoek u dringend maatregelen te nemen dat huurverhoging sterk wordt gelimiteerd. ”

H. de Wit

“ Doordat wij bewoners van gereguleerde woningen met een huur boven de liberalisatiegrens bijna allemaal binnenkort met pensioen gaan of al zijn, daalt ons inkomen tot net boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen (huur tot € 710,-). De huur die wij nu betalen is gezien ons nieuwe inkomen erg hoog tot veel te hoog, maar wij kunnen geen kant op. Maar toch wilt u toestaan dat onze huren stijgen met 2,5% per jaar boven de inflatie. Dat wordt voor ons op een houtje bijten. Daarom vragen wij om een inflatievolgend huurbeleid. ”

G. Stuart

“ Waarom word ik met een gereguleerde huur ver boven de sociale huurgrens (nl. € 911,- p.m.) toch behandeld als ‘scheefwoner’ omdat mijn bruto-inkomen > € 43.000,- ligt? In de afgelopen drie jaar is mijn huur met bijna 20% (!!!!) gestegen. Mijn verhuurder is een commerciële partij die het liefst het huis zou verkopen, dus totaal geen belang bij huurmatiging heeft. Als ik over een paar jaar met pensioen ga, kan ik de huur niet meer betalen; maar een enigszins redelijke koopwoning zit er dan ook niet in. Zou u zo vriendelijk willen zijn: 1) de scheefwonersregeling te beperken tot de echt sociale huurwoningen (dus tot de liberali satiegrens) en niet te laten gelden voor alle gereguleerde huurwoningen; 2) commerciële verhuurders niet het recht geven extra huurverhoging toe te passen, zeker niet voor huren boven de sociale huurgrens?

Misschien is er dan voor soortgelijke gevallen als de mijne nog hoop op een redelijke woning in de toekomst... ”

C. de Jong

“ Ook de gereguleerde huurwoningen in de commerciële sector betaalbaar houden. Dus deze huurders gelijk behandelen als de huurders van woningcorporaties en een tweedeling in de sociale huur voorkomen. Na verhuizing van de huidige bewoner komt deze woning meestal in de geliberaliseerde sector terecht en wordt hiermede aan de sociale woningvoorraad onttrokken. ”


Met vriendelijke groet, A. Wulff

7


“ Bij deze de oproep om het huren betaalbaar te maken. Lonen stijgen niet, het aanbod van werk is minder, maar de huurprijs stijgt en stijgt. Laat ons nu niet nog meer betalen, voor minder! ”

W. Wildschut

“ Met verbazing en verontwaardiging heb ik vernomen van het plan van minister Blok de huurprijs van gereguleerde woningen in de particuliere sector met 2,5% bovenop het inflatiepercentage te laten stijgen. In de afgelopen drie jaar is mijn huurbedrag met 19% gestegen als gevolg van de inkomensafhankelijke huurprijsverhoging; deze huurprijs ligt inmiddels ver boven het niveau van de sociale huurwoning, ondanks dat het energielabel slecht is (label e). Terwijl huizenbezitters via de hypotheekrenteaftrek gesubsidieerd worden, worden de huurders via het opleggen van de verhuurdersafdracht aan de verhuurders gestraft. Deze verhuurdersafdracht is voor het komende jaar begroot op 1,7 miljard euro. Volgens de begroting voor komend jaar gaan sommige gepensioneerden (tweeverdieners met een aanvullend pensioen) er 10% in besteedbaar inkomen op achteruit; nu komt daar voor hurende gepensioneerden nog eens een extra huurverhoging bovenop. Zijn dit de cijfers die een juichstemming bij de kiezers teweeg moeten brengen? ”

M.J. Renne

“ De huurprijzen rijzen de pan uit, onderhoud wordt nauwelijks gepleegd. Door omstandighe den kunnen we geen huis kopen waardoor onze maandelijkse lasten lager zouden zijn. Op basis van ons huidige inkomen zouden we dit huis niet eens toegewezen krijgen, maar een huis met lagere huurprijs krijgen we ook niet omdat ze zich baseren op het inkomen van 2 jaar geleden. Zo krom!! En wij liggen elke maand krom om het geld op te hoesten. Doe er iets aan svp! Geen onderhoud, dan lagere huurprijzen! ”

V. Roest

“ Wij worden verplicht voor een matige woning veel huur te betalen om dat we rond de inkomensgrens zitten. ” G.J. Brokling

“ De laatste paar jaar is mijn huur al enorm gestegen; als dit niet stopt kan ik niet meer rondkomen van mijn salaris omdat de huur een onevenredig deel hiervan opslokt. ”

E. van der Wolf

“ Ook ons staat het water aan de lippen, maar voor een ‘gewone’ sociale huurwoning komen wij (nog) niet in aanmerking. Echter, elk jaar weer gaat de huur in juli met tientallen euro’s per maand omhoog, terwijl het onderhoud allerbelabberdst is. Om mensen als wij nu nóg meer te laten betalen met uw plannen, zal voor velen financieel onoverkomelijk zijn. ”


M. van den Brink

8


“ Aangezien ik als alleenstaande ouder na scheiding niet in de sociale huursector terecht kon, moest ik wel huren in de commerciële sector. De wachttijd voor een woning is in onze gemeen te ca. 8,5 jaar. Lig dus regelmatig wakker door financiële zorgen. Veel van de commerciële verhuurders zijn huisjesmelkers. Doen weinig tot niets aan renovatie, behalve als het echt niet anders kan. Dan gebeurt het vaak door beunhazen, die zo voordelig en snel opknappen dat het resultaat weinig duurzaam is. Wat ook schrijnend is: een straat verderop zijn de huren van dezelfde woningen ca. €300,- (!) lager! Dus: Niet die huren laten verhogen in de commerciële sector!! ”

S. Rosdorff

“ Waarom een hogere huurverhoging van deze woningen? Wij wonen al ruim 30 jaar in zo’n woning tot volle tevredenheid. Maar de huur van € 722,- begint wel een zware financiële molensteen te worden. Als gepensioneerd echtpaar staan onze pensioenen al jaren op gelijke stand, maar de kosten (incl. de huur) gaan elk jaar gewoon omhoog. Als senioren voelen wij ons wederom gepakt, mede door de belastingmaatregelen van de laatste jaren. ”

A. Gerritsen

“ Als bejaarden met een aanvullend (bescheiden) onderwijspensioen zitten wij volledig klem in ons huurhuis van een commerciële verhuurder. In de jaren ‘70 hadden wij geen vrije keus: het was dit huis voor ons jonge gezin of niets. Bepaald door de gemeente. De huur was eigenlijk te hoog voor ons inkomen, maar subsidie was/is er niet bij. De situatie nu: Wij horen tot de pseudo-criminele groep ‘scheefhuurders’ die daarvoor zwaar gestraft worden: in drie jaar een huurverhoging van ruim 19%, een huur van bijna € 800,- voor een eenvoudige woning van 50 jaar oud in een slechte staat van onderhoud en met weinig comfort. Voorbeeld: Voor de vervanging van de keuken (na 50 jaar!!!!) gaan we wederom meer huur betalen, ca. 5%. Met al weer een extra verhoging in het verschiet in juli. Een huis kopen zit er niet in (geen hypotheek), naar een goedkopere woning (eenvoudiger wonen bestaat niet!) is ook niet mogelijk: een te hoog inkomen... Wij doen een klemmend beroep op u om ons als huurders in de commerciële sector niet op te zadelen met extra huurverhoging, alleen omdat we destijds noodgedwongen een huurhuis van een commerciële partij moesten aanvaarden. Het is uitermate onrechtvaardig, zeker ten opzichte van huizenkopers die door dezelfde overheid zwaar gesubsidieerd zijn/worden. Een subsidie waaraan wij indirect OOK al mee moeten betalen. ”

T.H. van der Worp

“ Het water staat aan onze lippen door de desastreuse verhoging van de huur. Ben 15 jaar gepensioneerd en heb de bodem van mijn spaarpotje bereikt. Vraag u om de huren betaalbaar te houden aangezien wij al veel hebben ingeleverd en mijn pensioen niet meer wordt aangepast. Wij vragen u of wij nog mogen blijven wonen en straks niet op straat komen te staan. Want de verzorgingshuizen waar wij in het verleden naar toe konden zijn gesloten, daarom zijn wij veroordeeld om in een woning te wonen waar wij binnen niet te lange tijd uit moeten omdat wij de huur niet meer kunnen betalen. ”


I.F. Meijnders

9


“ Ons huis wordt via een commercieel bureau verhuurd door een grote auto importeur. Onze huur is sowieso al erg hoog voor een woning met 2 slaapkamers. Helaas wachten wij al anderhalf jaar totdat de buitenkant van de woning wordt geschilderd, waarbij het hout van kozijnen en vensterbanken aan het verrotten is. Ook hebben we een dakgoot waarbij overtollig hemelwater in de woning komt in plaats van in de tuin. Waarom zouden wij dan nog meer huurverhoging moeten krijgen dan huurders in de sociale sector? ”

H. Volk-ter Maaten

“ Wij wonen zogenaamd ‘scheef’, maar betalen wel € 720,- voor een slecht geïsoleerde, vochtige, tochtige eengezinswoning van een particuliere belegger. Na alle extra inkomensafhankelij ke huurverhogingen slokt de huur inmiddels 36% van ons netto inkomen op: over scheef gesproken! Toch wil minister Blok de sociale huurwoningen van particuliere beleggers nóg eens jaarlijks blijven verhogen met 2,5%. Dit zodat wij de huur binnenkort écht niet meer op kunnen brengen en plaats maken voor een uitkeringsgerechtigde. Maar zodra wij er uit gaan, wordt onze sociale huurwoning helemáál niet aan een uitkeringsgerechtigde verhuurd: hij wordt verkocht! Dit is met alle sociale huurwoningen in onze buurt zo gegaan! Tja, hoe minder sociale huurwoningen, hoe minder huurtoeslag de overheid hoeft uit te betalen: dat is helaas het beleid van minister Blok. En de maximale huurgrens is een farce: die biedt de huurder geen enkele bescherming meer tegen woekerhuren. Die wordt kunstmatig zó hoog gehouden dat wij die niet meer gaan bereiken: we zien hem elk jaar opgetrokken worden. ”

R. Xue

“ Al 8 jaar huur ik een appartement van een particuliere verhuurder. Het maandbedrag bedraagt € 757,-. Elk jaar stijgt de huur maar helaas mijn salaris niet. Sterker nog, dit is afgenomen doordat ik minder ben gaan werken ivm. het alleen opvoeden van mijn zoontje. De kwaliteit van mijn appartement laat te wensen over en zal in de nabije toekomst ook niet veranderen. Voor huursubsidie of zorgtoeslag om de kosten nog iets te drukken kom ik niet in aanmerking omdat ik te veel verdien. Sta al vanaf 2001 ingeschreven voor een sociale huurwoning en maak nog steeds totaal geen kans. Een betere betaalbare woning in een redelijke prijsklasse is er niet, alleen maar van € 1000,- of meer. Het kan toch niet zo zijn dat door de nieuwe regels de kans op een huurwoning voor mensen met een modaal inkomen onmogelijk wordt? (kopen is voor deze groep vaak ook geen optie) En dat de huur voor een slecht onderhouden woning meer dan de helft van een nettosalaris gaat worden? Ik weet dat er heel veel mensen in dezelfde situatie zitten en zie dit in de toekomst alleen maar meer worden. Dit lost het probleem van scheefhuurders totaal niet op maar zal het juist versterken. ”

S. Bosma

“ In 22 jaar is onze huur verdubbeld en nu staat ons wederom een gigantische huurverhoging te wachten, wanneer houdt dit eindelijk eens op, het water staat al aan onze lippen, straks moeten we ons fijne huis uit omdat wij deze huurverhoging niet kunnen betalen, waar moeten we dan heen? ”


E. Uijtdewilligen

10


“ Mijn woning van ongeveer 40 jaar oud, heeft alleen in de woonkamer annex keuken dubbele beglazing. Verder in het gehele huis is geen isolatie aangebracht. Het toilet op de begane grond is gebouwd buiten de buitenmuren van het huis onder het niet geïsoleerde dak van de car-port. Ergo in de winter extreem koud en in de zomer erg heet; ontluchting alleen via een open verbinding met het dak van de car-port. Buitenwerk is 5 jaar geleden voor het laatst geschilderd. De huur bedraagt: €758,83,-. ”

A.H. Kleijn

“ Ik heb een sociale huurwoning die we via een vastgoedbeheerder huren. De huur van deze ‘zogenaamde’ sociale huurwoning is de afgelopen jaren schrikbarend verhoogd, terwijl de kwaliteit van de woning steeds slechter is geworden (bv. weinig tot geen onderhoud, regelmatig kapotte cv-ketel, lekkend dak). Ik doe daarom een oproep om de huren van de sociale huurwoningen die door commerciële partijen worden aangeboden niet meer te laten stijgen dan de huur van sociale huurwoningen die door de huurcorporaties worden aangeboden. Op die manier blijven de ‘sociale’ huurwoningen van commerciële aanbieders nog enigszins sociaal. ”

Met vriendelijke groeten, P. van der Wielen

“ Ik wil u oproepen mensen met een laag inkomen niet de dupe te laten worden van commerciële verhuurders, die uw plannen om de maximale huurverhoging te verhogen, van harte omhelzen. Zij krijgen hierdoor de macht mensen uit hun huis te jagen, zonder dat er voor die mensen zicht is op een vergelijkbare woning voor een betaalbare prijs. ”

Hartelijk dank, M. Kraan

“ Mijn huis is van een bedroevende kwaliteit met een zeer hoge huur. De verhuurder is niet aanspreekbaar als het gaat om verzoeken om het huis te updaten op het gebied van verwarming of isolatie. Dit maakt dat ik ook nog eens zeer hoge stookkosten maak. De laatste jaren krijg ik ook ieder jaar een maximale huurverhoging voor mijn kiezen terwijl mijn inkomen is afgenomen. ”

Met vriendelijke groet, B. Evers

“ Waarom laat u de commerciële verhuurders de kans om de huren maximaal met 2,5% boven inflatie te verhogen? Wij vinden dat heel oneerlijk en met twee maten meten. De huren zijn al veel te hoog, de laatste jaren is de huurstijging abnormaal hoog geweest, veel gezinnen kunnen dat niet meer opbrengen. Kopen van een huis is geen optie, wij en veel andere gezinnen krijgen geen hypotheek van de bank. Wilt u hier iets aan gaan doen svp. ”

Met vriendelijke groet, H. Reynders

“ Stop deze manier van kapotmaken van de sociale huursector! ”


Piet V.

11


“ Gedurende 24 jaar is de huur van het door mij bewoonde pand verdubbeld en mijn inkomen meer dan gehalveerd. Onderhoud is al die tijd verwaarloosd, dat heeft geresulteerd in rottende kozijnen en lekkende dubbelglasramen, die door de eigenaar ondanks meldingen sinds bijna een jaar nog steeds niet vervangen zijn. ”

G.H. Albus

“ Wij, 61 huurders van de Bewonersvereniging Hart van de Weezenhof te Nijmegen, waarvan de meeste gereguleerde woningen zijn, huren van twee commerciële verhuurders, Grouwels bv en Woning & Winkelfonds III. Wij betalen te veel huur voor de kwaliteit van onze woningen, die uit de jaren ‘70 dateren en nooit grondig zijn gerenoveerd. Dat de kwaliteit van het wonen te wensen overlaat is ook gebleken uit een in 2014 gehouden enquête die besproken is met beide eigenaren. Op grond van de resultaten daaruit hebben wij dit jaar tevergeefs gepleit voor een inflatievolgende huurverhoging. Omdat uit het recente onderzoek van de Woonbond eveneens blijkt dat huurders van commerciële eigenaren meer huur betalen voor minder kwaliteit, roepen wij op uw beleid t.a.v. huurverhoging te wijzigen, en gelijk te schakelen aan dat voor de corporaties. ”

H. Otto-Stegeman

“ Ik roep u op om beleggers en commerciële verhuurders géén status aparte te geven binnen het sociale huurakkoord. De huren van sociale huurwoningen stijgen extravagant, terwijl het woningonderhoud in toenemende mate verwaarloosd wordt en achterstallig is geraakt. ”

R. van der Veer

“ U bent kennelijk zeer begaan met de belangen van commerciële verhuurders en daarom doet u maar een extra graai in mijn portemonnee. Is daar een rechtvaardiging voor te vinden? Als commerciële huurder geniet ik geen enkel voorrecht boven corporatiehuurders. Mijn huis is niet groter of mooier. Mijn verhuurder doet ook niet beter zijn best. Integendeel, voor elke reparatie en regulier onderhoud moet er gevochten worden. Er is geen enkele rechtvaardiging voor extra huurverhogingen. ”

G. Martens

“ Reeds 39 jaar bewoon ik dit pand. De verhuurder doet te weinig aan onderhoud. Slecht schilderwerk, totaal geen isolatie, verouderde badkamer etc. Ik ben van mening dat de waarde van het huis al lang en breed door mij is betaald in al die jaren. Dat gegeven in combinatie met slechte staat van het huis zou reden moeten zijn om de huur flink te verlagen in plaats van te verhogen! ”

“ Moet ik nog verder uitgeknepen worden door een huisjesmelker? ”


J. de Rooij

B. Bos

12


“ Ik vraag met klem aandacht voor de misstanden in de particuliere huursector. Het kan niet zo zijn, dat de minst draagkrachtigen in onze samenleving worden misbruikt door opportunistische huisjesmelkers die elke kans die de overheid hen biedt te gelde maken ten koste van de huurders. Zeker gezien de kwetsbare positie waarin deze jonge startende huur ders terecht zijn gekomen door een gebrek aan alternatieve huisvestingsmogelijkheden. Deze huurders verdienen het om beschermd te worden door ook hún overheid. Het lijkt er sterk op, dat het huidige politieke klimaat de sterken bevoordeelt ten koste van de zwakkeren. Doe er iets aan!!! ”

Met vriendelijke groet, A. Senders

“ Ik ben het niet eens dat commerciële verhuurders meer mogen verhogen. Ik woon in een woning en dat kost € 685,-. Ik heb nog een moederhaard en hele oude radiatoren waardoor mijn huis altijd koud is in de winter. Alleen waar de moederhaard staat is het wel warm. Klachten bij onderhoud altijd aangegeven maar enige wat je hoort is dat het vervangen moet worden. Maar vervolgens gebeurt er niks. Ik ben alleenstaande moeder met een zoontje van 8 jaar en mijn inkomen is €1350,- netto per maand. ”

N. Ercul

“ Er mankeert van alles aan mijn woning vanwege achterstallig onderhoud, maar het onroerend goed bedrijfje dat mijn huis verhuurt, komt enkel in actie als er schade ontstaat, dat is dus te laat. Ik heb in 4 jaar tijd alleen al 12 meldingen van lekkage moeten doen, en dat is ook alleen nog maar mijn verdieping, met boven komen we bijna op het dubbele. Dan is er nog het achterstallig onderhoud in de keuken en badkamer en als je op een muur zonder behang klopt, dan valt het gruis naar beneden... Het onroerend goed bedrijfje heeft zelf klusjesmannen in dienst voor reparaties, maar die zijn goedkoop en zo is het resultaat van hun werk. Het probleem wordt meestal eerst groter voordat het echt wordt opgelost. Zo is de cv-ketel bijna ontploft door geknoei aan zekeringen door ondeskundigheid, en ik heb mijn douche zelf maar opnieuw laten kitten door een echte loodgieter om lekkage naar beneden te voorkomen (de benedenwoning is een koophuis). MAAR ik krijg natuurlijk wel doodleuk elk jaar huurverhoging! Ik sta al 9 jaar (!) op een wachtlijst voor een huurwoning van de gemeente, maar ik ben nog lang niet aan de beurt... ”

K.M. de Ruiter

“ Een paar jaar geleden is mijn huurwoning van een corporatie overgegaan naar een commer ciële partij. Deze commerciële partij is zittende huurders aan het ‘uitroken’; er wordt geen on derhoud gepleegd aan (de binnenzijde) van het gehuurde, een lekkende radiator wordt vervangen met een smerig oud exemplaar afkomstig uit een andere oude woning, een kapotte keuken wordt niet hersteld, er worden geen energiebesparende maatregelen genomen (kierige, enkelglazen ramen). Badkamer en keuken zijn versleten en allang afgeschreven, maar er wordt niks gedaan tot een zittende huurder vertrekt. Pas dan wordt er gerenoveerd (isolatie aangebracht, keuken en badkamer vernieuwd) om deze vervolgens voor een hogere huurprijs terug in de markt te zetten. Waarom zou mijn woning nog duurder moeten worden, terwijl zaken erin alleen maar verder slijten en het pand amper geïsoleerd is (allemaal enkel glas)!? ”


E. Zwijnenberg

13


“ Toen ik mijn huurwoning betrok was deze in bezit van een corporatie. Later is het huis verkocht aan een commerciële verhuurder. Het lijkt het erop dat ik alléén om die reden volgend jaar een hogere huurverhoging zal krijgen. Dit is heel willekeurig. Aan de beslissing van de corporatie om de woning te verkopen kon ik immers niets doen. Bovendien is er aan mijn woning al zo’n 40 jaar geen onderhoud uitgevoerd, en moet ik door de slechte isolatie heel hoge stookkosten maken. Daardoor lijkt een extra hoge huurverhoging ook al niet terecht. Ik koos er destijds voor om een woning te betrekken met 84 woningwaarderingspunten. De woning kostte toen dus meer dan 80% van de maximale huur. Door allerlei veranderingen in de puntentelling is het aantal punten inmiddels zo ongeveer verdubbeld en zit ik nu dus ruim onder die 80%. Ook daar kan ik niets aan doen maar toch word ik geconfronteerd met het voornemen mij om die reden een extra hoge huurverhoging te gaan berekenen. Dit beleid is erg oneerlijk en zou mij bovendien financieel onder druk zetten, zeker op de langere termijn. Er zijn voor mij, als geboren Amsterdammer, geen alternatieven. Als zzp’er kan ik geen huis kopen en binnen de stad verhuizen is ook geen optie aangezien er hier geen reëel aanbod is aan betaalbare huurwoningen. Hopelijk willen de heer Blok en de leden van de Tweede Kamer het voorstel heroverwegen en besluiten om toekomstige huurverhogingen op rechtvaardige gronden te gaan reguleren. ”


Vriendelijke groet, K. Dijkstra

14

3

Gereguleerde huren in de commerciële sector Minister Blok stelt dus voor dat de gereguleerde huren in de commerciële sector meer mogen stijgen dan andere gereguleerde huren, terwijl huurders van commerciële verhuurders vaak al meer betalen, voor minder kwaliteit, zoals de Woonbond in dit rapport zal aantonen.

OMVANG COMMERCIËLE SECTOR In Nederland staan ongeveer 2,9 miljoen huurwoningen. 19% Hiervan is in handen van commerciële verhuurders, zoals institutionele beleggers of kleine particulieren. Het grootste deel van de huurwoningen is in handen van woningcorporaties. Het gaat hier om alle huurwoningen, dus zowel gereguleerd als geliberaliseerd.

Figuur 3: Verdeling van huurwoningen over commerciële verhuurders Aantal woningen

Percentage van totaal aantal huurwoningen

Institutionele beleggers

128.000

4%

Bedrijven

250.000

9%

Natuurlijke personen

182.000

6%

Commerciële verhuurders totaal

560.000

19%

Bron: Companen, Analyse van het huurbeleid van verhuurders (2014), 8

Als we inzoomen op de gereguleerde woningmarkt, blijkt het aandeel van commerciële verhuurders iets kleiner. Exacte cijfers zijn moeilijk te geven, omdat de commerciële sector hierover weinig bekend maakt. Onderstaande cijfers zijn gebaseerd op cijfers die brancheorganisaties ivbn en Vastgoedbelang ter beschikking hebben gesteld aan onderzoekers. De gereguleerde sector bestaat uit 2.564.000 woningen. 2.162.000 hiervan zijn eigendom van corporaties. 402.000 woningen, 16% van de gereguleerde huurmarkt, behoort tot de commerciële sector. Slechts 2% van de gereguleerde woningmarkt (60.750 woningen) is in bezit van institutionele beleggers. Overige particuliere verhuurders bezitten 14% (341.250 woningen) van de gereguleerde woningen. Door deze scheve verhouding is het mogelijk dat specifieke kenmerken van woningen van institutionele beleggers ondersneeuwen in gemiddelde uitkomsten.


15


Figuur 4: Verdeling van gereguleerde huurwoningen over commerciële verhuurders Aantal gereguleerde woningen Institutionele beleggers

Percentage van totaal aantal gereguleerde huurwoningen

60.750

2%

Particuliere beleggers

341.250

14%

Commerciële verhuurders totaal

402.000

16%

Bron: Platform 31, Kansen voor particuliere huur in Nederland (2015), 9-10. Bovenstaande percentages berekend op basis van gegevens uit de bron.

HUURPRIJS

Figuur 5: Gemiddelde huurprijs gereguleerde sector 2014 Gemiddelde kale huurprijs Corporaties

€ 495,-

Commerciële verhuurders

€ 549,-

Bron: ministerie van Binnenlandse Zaken, Staat van de Woningmark 2014, 56

Huurders betalen bij commerciële verhuurders dus gemiddeld 54 euro per maand meer dan huurders bij corporaties voor een woning in de gereguleerde sector.

HUURPRIJS TEN OPZICHTE VAN DE KWALITEIT Het Woningwaarderingsstelsel is het systeem waarmee de maximale huurprijs van een socia le huurwoning wordt berekend. Daarbij wordt gekeken naar de kwaliteit van de woning. Het gaat hier nadrukkelijk om het aangeven van een bovengrens, niet om een streefhuur. Aan de hand van hoe hoog de feitelijke kale huur ten opzichte van de maximale huur is, kunnen we corporaties en commerciële verhuurders vergelijken op prijs-kwaliteitverhouding.

Figuur 6: Huurprijs t.o.v. maximale huurprijs volgens wws Huurprijs als percentage van maximaal toegestaan Corporaties

69%


83%

Bron: Companen, Analyse van het huurbeleid van verhuurders 2014, 3

Hieruit blijkt dat commerciële verhuurders veel meer dan corporaties zo dicht mogelijk op de maximaal toegestane huurprijs voor een woning mikken. Een vergelijkbare woning is bij een commerciële verhuurder maar liefst 20% duurder dan bij een corporatie. Huurders betalen dus aanmerkelijk meer als zij in deze sector terecht komen.


16


Door de gemiddelde prijs van de woningen bij corporaties en commerciële verhuurders af te zetten tegen het gemiddelde percentage wws, komen we op een gemiddelde maximale prijs en het bijbehorende puntenaantal uit het woningwaarderingsstelsel.

Figuur 7: Gemiddelde maximale prijs en bijbehorend aantal wws-punten Gemiddelde maximale huurprijs

Corresponderend aantal wws-punten

Corporaties

( 495 / 69 × 100 = ) € 717,-

142


( 549 / 83 × 100 = ) € 661,-

131

De gemiddelde kwaliteit bij corporatiewoningen is 11 waarderingspunten hoger dan bij commerciële verhuurders. Omgerekend scheelt dat 56 euro in de maand kale maximum huur. Anders gezegd: in de corporatiesector is de gemiddelde huur per maand € 495,- bij een maximale huur van € 717,- (een verschil van € 222,-). In de commerciële huursector is de gemiddelde huur per maand € 549 bij een maximale huurprijs van € 661,-. Daar is het verschil € 112,-. Het ‘meer voor minder gat’ is dus gemiddeld € 222,- min € 112,- = € 110,- per maand. De gemiddelde kwaliteit bij commerciële verhuurders in de gereguleerde sector is dus een stuk lager dan bij corporaties, terwijl de gemiddelde prijs juist hoger is bij commerciële verhuurders. Huurders in de commerciële huursector betalen 10% meer voor een kwaliteit die gemiddeld 10% minder is.

WOONKWALITEIT Corporaties onderhouden hun woningbezit gemiddeld beter dan commerciële verhuurders, waardoor de kwaliteit van de woning hoger is. Dat blijkt onder meer uit het energielabel van de woning. Dat duidt de energieprestatie van de woning aan, maar is daarnaast ook een indicatie van de mate waarin groot onderhoud is gepleegd. Meer dan de helft van de huurwoningen in de commerciële sector (54%) heeft een van de drie slechtste energielabels (e-g). Voor corporatiewoningen is dat 37%. Ter vergelijking: 35% van de koopwoningen heeft een label e, f of g. In de commerciële huursector zijn dus relatief veel woningen met verouderde kwaliteitseisen. Bron: ministerie van Binnenlandse Zaken, Cijfers over bouwen en wonen 2013, 141

GEEN KEUZE Alhoewel corporaties bestaan om huurders met een smalle beurs te huisvesten, is het niet zo dat lagere inkomens niet bij commerciële verhuurders huren. Van de 20% huishoudens met het laagste inkomen, huurt 23 % in de commerciële sector. Bovengemiddeld veel lage inkomens huren in de commerciële sector: Bijna 1 op de 4 huurders met de laagste inkomens huurt dus niet bij een corporatie, maar bij een commerciële verhuurder. 60% van deze huishoudens geeft aan geen andere keuze te hebben. Zij moesten de eerste huurwoning die op hun pad kwam wel accepteren. Vaak heeft dit te maken met een combinatie van lange wachtlijsten en een acute woningnood. Het beeld dat huurders in de commerciële sector hogere inkomens hebben dan in de corporatiesector is dus incorrect. Bron: De laagste inkomens in de huursector, Companen 2014


17


DIENSTVERLENING Niet alleen betalen huurders van commerciële verhuurders meer voor minder kwaliteit, ook de dienstverlening en bejegening van commerciële verhuurders laat vaak te wensen over. Er zijn veel meer conflicten dan bij corporaties, waarbij de huurder zich vaak ook nog onheus be jegend voelt. De Huurderslijn en de juridische afdeling van de Woonbond merken een wereld van verschil tussen commerciële verhuurders en corporaties. Veel conflicten waarin zij huur ders bijstaan zijn met een commerciële verhuurder. Hetzelfde beeld is te vinden bij de Huurcommissie. In 2012 behandelde de Huurcommissie tweemaal zoveel zaken in de commerciële sector als in de corporatiesector, ondanks het feit dat die laatste veel groter is.

Figuur 8: Huurcommissiezaken naar type verhuurder 2012 Corporaties

36%

Overige verhuurders

64%

Bron: Jaarverslag Huurcommissie 2012, 17

SOCIAAL HUURAKKOORD In 2013 startte het kabinet Rutte, zoals afgesproken in het Woonakkoord, met een systeem van inkomensafhankelijke huur waardoor de huren ver boven inflatie konden stijgen. De huren stegen over drie jaar (2013-2015) 12% gemiddeld. In juni 2015 bereikten Aedes en de Woonbond een sociaal huurakkoord, om de enorme huurprijsstijging te remmen. Corporaties kunnen de huren van hun sociale huurwoningen gemiddeld maximaal 1% boven inflatie laten stijgen. Het ligt voor de hand voor huurders in de gereguleerde sector bij commerciële verhuurders een vergelijkbaar maximum te hanteren. Minister Blok dreigt echter verschillende maatstaven te gaan hanteren.

BESPARING HUURTOESLAG Het budget voor huurtoeslag stijgt al jaren. Deels wordt dat veroorzaakt door stijgende huren, deels door lagere inkomens van huurders. Stijging van de aanspraak tot de huurtoeslag heeft in de afgelopen jaren geleid tot bezuinigingen, omdat het beschikbare budget over meer aanvragen moest worden uitgesmeerd. Hierdoor is in enkele jaren 28 euro per maand per ontvanger gekort op de huurtoeslag. Een belangrijk uitgangspunt van het sociaal huurakkoord is daarom het terugbrengen van de uitgaven op de huurtoeslag. Dit gebeurt door de huurstijgingen voor nieuwe en zittende huurders af te remmen. Uit een doorrekening van het ministerie van bzk blijkt dat in de corporatiesector een besparing wordt gerealiseerd van 38 miljoen in 2016 en daarna jaarlijks 27 miljoen. Het plan van minister Blok, om een hogere huurverhoging toe te staan in de commerciële sector, doet dit voordeel echter weer deels teniet: in de commerciële sector stijgen de uitgaven voor de huurtoeslag met 7 miljoen per jaar.


18


Als minister Blok het voorstel van Aedes en Woonbond had overgenomen, dan had dit geleid tot een besparing van 7 miljoen op de huurtoeslag in de commerciële sector. Het voorstel van minister Blok heeft dus een negatief effect van 14 miljoen euro op het huurtoeslagbudget, in vergelijking met het sociaal huurakkoord. Bron: Brief minister Blok aan Tweede Kamer inzake uitwerking huursombenadering

Door een uitzondering te maken voor de huurstijging in de commerciële sector bewijst Blok zijn eigen poging om de uitgaven van de huurtoeslag te beperken geen goede dienst.

CONCLUSIE Huurders betalen bij een commerciële verhuurder gemiddeld een hogere huur, voor een lagere kwaliteit. Gemiddeld is de prijs € 54,- hoger, terwijl de kwaliteit gemiddeld 11 punten lager ligt. In de commerciële sector zijn huurders 20% duurder uit. Het ‘meer voor minder gat’ valt te berekenen op € 110,- per maand. Ook huurders met lage inkomens huren van commerciële verhuurders (bijna één op de vier), vaak omdat zij geen alternatief hebben. De kwaliteit van huurwoningen in de commerciële sector is lager dan die van andere woningen. Meer dan de helft heeft een laag energielabel, wat aantoont dat een onderhoudsbeurt of renovatie noodzakelijk is. Onder koopwoningen en corporatiewoningen zijn verhoudingsgewijs veel minder woningen met slechte energielabels. Hier is het onderhoud beter. Het voornemen van minister Blok, om bij commerciële verhuurders hogere huurverhogingen toe te staan dan bij corporaties, zal de scheve prijs-kwaliteitsverhouding in deze sector alleen maar doen toenemen. Daarnaast is het voor huurders in een sociale huurwoning willekeurig dat de hoogte van de huurverhoging is afhankelijk is van de eigendomssituatie van de woning. Voor hetzelfde huis zal een huurder jaarlijks een hogere huurverhoging krijgen als zijn woning toevallig wordt verkocht aan een commerciële partij. Bovendien kost deze uitzonderingspositie de schatkist geld, aangezien de huurtoeslaguitgaven in de commerciële sector zullen stijgen. De Woonbond wijst deze aanpassing van minister Blok op het Sociaal Huurakkoord daarom af. Huurders betalen nu al meer voor minder kwaliteit.


19

Nederlandse Woonbond • Postbus 3389 • 1001 ad Amsterdam • telefoon 020-5517700 • www.woonbond.nl

februari 2016

Persoonlijke oproepen van huurders

Recommend Documents