Huurders Informatie
• • •
• • •
Huur- en Verhuurbeleid BOW Betrokkenheid van de huurders Huurronde 2010
Inspraak van de huurders in de VvE Vragen van de huurders Vernieuwing Bloemenwijk Asten
DE PEEL
Huurders Belangen Organisatie
• • • • • • • •
Colofon
Inhoud Voorwoord
1
Huur- en Verhuurbeleid BOW
2
Betrokkenheid van de huurders
4
Huurders Belangen Organisatie De Peel Jaargang 5, nr. 1. Juni/Juli 2010 Huurders Informatie is het contact- en informatieblad wat door de Huurders Belangen Organisatie De Peel wordt uitgegeven voor de huurders van Bergopwaarts@BOW. Redactie en verantwoording voor de inhoud berust bij het bestuur van HBO De Peel.
Huurronde 2010
5
Vernieuwing Bloemenwijk Asten
6
Bestuur Ton van de Weerd, voorzitter/secretaris Wim Martens, penningmeester Jan van Geffen, vice-voorzitter Martie van den Berg, bestuurslid Wim Goossens, bestuurslid Vivian Willekens, bestuurslid
7
Kantoor Stijn Streuvelslaan 48a 5751 XZ Deurne
Vragen van huurders Inspraak van de huurders in de VvE
8
De Raad van Commissarissen
9
Afbeelding omslag: Paul Sebregts en Bram Meijer geven voorlichting over de plannen van BOW betreffende het Huur- en Verhuurbeleid
Tel.nr.: 0493-323200 Faxnr.: 0493-323210 E-mail:
[email protected] Website : www.hbodepeel.nl Spreekuur in kantoor: Iedere donderdag van 10.00 tot 12.00 uur. Oplage 4800 exemplaren Vormgeving/layout Frans-Jozef Bax Drukwerk Smits Drukwerkservice Deurne
DE PEEL
jaargang 5, nr. 1 - Juni/Juli 2010
Voorwoord
1
Geachte huurders van Bergopwaarts@BOW, Voor u ligt Huurders Informatie 5e jaargang nr. 1. Als bestuur van HBO De Peel hebben wij ons best gedaan om ook deze editie van ons contacten informatieblad zo aantrekkelijk mogelijk voor u en ons te maken zodat we er beiden een goed gevoel aan over kunnen houden. Tussen de uitgave van de edities van ons blad ligt iedere keer ongeveer een half jaar. Een deel van de inhoud van dit blad zal dan ook gaan over zaken die zich het afgelopen halve jaar hebben afgespeeld, aangevuld met overige wetenswaardigheden voor huurders. We roeren de jaarlijkse huurverhoging aan, met een belangwekkend initiatief van de Woonbond hierover, we praten u bij over de plannen die binnen Bergopwaarts@BOW leven over het huur- en verhuurbeleid, de huurderspanels die we hierover hebben gehouden en het advies dat wij hierover hebben uitgebracht, nieuws over de vernieuwing van de Bloemenwijk in Asten en we borduren verder op inspraak van huurders in de Vereniging van Eigenaren in gemengde complexen. Zomaar een greep uit de onderwerpen die we voor u uitgezocht hebben en waarvan wij denken dat deze in uw belangstelling zullen staan omdat ze vrijwel alle het huurdersbelang direct raken. Verder benaderen wij u (weer) over de betrokkenheid van huurders bij het werk dat HBO De Peel in het belang van de huurders uitvoert. Wij denken dat er onder de ruim 4700 huurders van Bergopwaarts er nog best enkelen te vinden zullen zijn die ons op de één of andere wijze willen en kunnen ondersteunen. Wij kijken daarbij met name in de richting van de wat jongere huurders en verwijzen u allen graag naar datgene wat wij daarover in deze uitgave schrijven. Als bestuur hebben we dit laatste halfjaar weer flink aan moeten poten om alles wat van ons gevraagd en verwacht werd zo goed mogelijk uit te voeren. Met een enkel missertje hier of daar (maar waar gebeurt dat niet?) denken we dat we onszelf wel een ruime voldoende te mogen geven. Die ruime voldoende zien we als een stimulans om naar de kwalificatie “goed” te kunnen reiken. Wij wensen u allen veel leesplezier toe en voor naaste toekomst allen een prettige vakantieperiode. Bestuur van links naar rechts: Wim Goossens, Wim Martens, Martie van den Berg, Vivian Willekens, Jan van Geffen en Ton van de Weerd.
Het bestuur van de Huurders Belangen Organisatie De Peel.
jaargang 5, nr. 1 - Juni/Juli 2010
DE PEEL
•
Aanvangshuren koppelen aan- en afstemmen op het inkomen • De gemiddelde huuropbrengst per woning sterk verhogen • De streefhuren verhogen • Het verminderen van “scheefwonen” Met betrekking tot het koppelen van het inkomen aan de huurprijs loopt nog steeds het experiment Huur op Maat, waar wij u in ons vorige contacten informatieblad van december 2009 informatie over hebben verstrekt. Conclusies over dit experiment kunnen nog niet worden getrokken en het loopt nog door tot 2011. Of en op welke wijze Huur op Maat ingevoerd zal worden zal
Huur- en verhuurbeleid
2
Het huur- en verhuurbeleid van Bergopwaarts@BOW
In mei 2009 kondigde men vanuit Bergopwaarts@BOW in onze richting aan dat er binnen BOW gedachten leefden en ideeën werden ontwikkeld om het huur- en verhuurbeleid te gaan veranderen en vernieuwen. In de loop van de tijd zijn daarover stukken geschreven waarin een aantal voorstellen werden gedaan die in onze richting kwamen. Een aantal punten die er in de voorstellen uitsprongen waren:
door de 2e Kamer en het Kabinet worden beslist en als bestuur van HBO De Peel vinden wij dat daar niet op vooruitgelopen dient te worden. Het streven van BOW is om de huidige gemiddelde huurprijs van ongeveer € 402,00 per maand te verhogen naar een gemiddelde van ongeveer € 500,00 per maand. Een vrij forse verhoging zo vinden wij. Wanneer wij de cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting bekijken zien wij dat de gemiddelde huurprijs van Bergopwaarts vergeleken met soortgelijke corporaties redelijk goed in de pas loopt en niet opvallend laag is. Het peil van de streefhuren van BOW ligt op 65% en 70% (afhankelijk van de leeftijd van de woning) van de maximaal toegestane huur vastgesteld aan de hand van het puntenaantal van het Woning Waardering Systeem. Het gemiddelde percentage streefhuur van Bergopwaarts ligt nog iets boven de cijfers van soortgelijke corporaties. Op grond daarvan behoeven naar onze mening de streefhuren van BOW niet te worden verhoogd. Bergopwaarts geeft aan dat zo’n 27% van haar huurders zogenaamd “scheef woont”. Dit betekent dat deze huurders een té hoog inkomen zouden hebben in vergelijking met de huurprijs die zij moeten betalen. Landelijk gezien ligt dit percentage op 4%. Dit is een zo groot verschil dat wij vraagtekens zetten bij het percentage van 27%. Bovendien is het zo dat scheefwonen uitsluitend bestreden kan worden bij de verhuur van een woning aan een nieuwe huurder
DE PEEL
jaargang 5, nr. 1 - Juni/Juli 2010
Alleen dan kan bekeken worden of inkomen en huurprijs een situatie van scheefwonen op zou leveren. Bij het woningaanbod dient naar onze mening de inkomensgrens aangepast te worden aan de huurprijs. Kandidaten die boven die inkomensgrens zitten kunnen dan niet meedingen naar de betreffende woning en zo wordt scheefwonen voorkomen.
Huurderspanels
3
Op 8 april hebben wij, in samenwerking met BOW, twee huurderspanels georganiseerd om te discussiëren over deze voorstellen. Om de deelnemers aan deze panels te ondersteunen bij de vorming van hun mening hadden wij Bram Meijer, opleider en trainer bij het Woonbond Kennis- en Adviescentrum, ingehuurd. Dit bleek een goede greep, want Bram maakte ons erg veel duidelijk en zette de voorstellen van BOW goed in het juiste perspectief. Op 6 mei hebben wij de deelnemers aan de huurderspanels uitgenodigd op ons kantoor om hun mening over de besproken voorstellen aan ons kenbaar te maken. Deze meningen hebben wij verwerkt in het advies wat wij als huurdersbelangenorganisatie uit hebben moeten brengen naar Bergopwaarts@BOW. De meningen van de deelnemers aan de huurderspanels, gekoppeld aan de mening van ons, bestuursleden van HBO De Peel, hebben een kritisch advies opgeleverd dat inmiddels is ingediend bij de directie van BOW. Over het verdere verloop van de voorstellen over het huur- en verhuurbeleid zullen wij in de december uitgaven van Huurders Informatie berichten.
jaargang 5, nr. 1 - Juni/Juli 2010
DE PEEL
huurders meer te interesseren voor het ondersteunen en versterken van uw huurdersbelangenorganisatie. Het resultaat daarvan was over het algemeen niet goed te noemen. Ons bestuur bestaat op dit moment uit 5 mannen en 1 vrouw. De gemiddelde leeftijd van de mannen ligt vrij hoog zo vinden wij en de belangstelling van vrouwelijke kandidaten is erg laag. Wij doen hierbij een oproep aan de wat jongere huurders van Bergopwaarts@BOW – het zijn echt meer als 4700 huurders – om belangstelling om te zetten in werkelijke ondersteuning en contact met ons te zoeken. In een gesprek zullen wij u duidelijk maken op welke wijze u het
HBO De Peel is UW organisatie!!
4
Betrokkenheid van de huurders
Dit onderwerp hebben wij al eens eerder in ons contact- en informatieblad Huurders Informatie aangesneden. Het is namelijk zo dat wij als bestuur vinden dat de betrokkenheid van het geheel van de huurders van Bergopwaarts@BOW bij een organisatie als de onze, HBO De Peel, wat aan de magere kant is. We hebben regelmatig oproepen geplaatst in dit blad en uitgesproken op onze huurders contacten informatieavonden om
huurdersbelang van u en uw medehuurders kan ondersteunen. Wanneer u niet gebonden wenst te zijn in een organisatie, waar vanzelfsprekend enige verplichtingen uit voortvloeien, maar u toch uw steentje zou willen bijdragen dan vragen wij u om u op te geven als kandidaat voor huurderspanels die in de toekomst georganiseerd kunnen worden. Elders in dit blad kunt u lezen hoe dat gegaan is bij het huur- en verhuurbeleid van BOW. Door het houden van huurderspanels over belangrijke onderwerpen kunnen wij een wat breder gedragen advies indienen bij onze verhuurder. U zult dan één, hooguit twee keer per jaar mogelijk gevraagd worden mee te denken en te praten over belangrijke huurdersaangelegenheden. Belt u naar 0493-323200 of mailt u naar
[email protected] en wij nemen contact met u op. Wij rekenen op u!!! Wij willen op dit moment ook reeds een oproep doen om één van onze huurders contact- en informatieavonden te bezoeken. Deze avonden – één in Asten en één in Deurne - worden veelal in de maand november georganiseerd. Wij bespreken dan het afgelopen jaar en geven u inzicht in het reilen en zeilen van de HBO. Verder zorgen wij voor een bespreking met een discussie over een voor huurders van belang zijnd onderwerp. Wij dagen u uit om ons dit jaar te verassen met een erg hoge opkomst.
DE PEEL
jaargang 5, nr. 1 - Juni/Juli 2010
Maximum 1,2%
U heeft allen kunnen zien dat Bergopwaarts@BOW ons per 1 juli 2010 een huurverhoging heeft opgelegd van 1,2%, gelijk aan het inflatiepercentage over 2009. Dat is het maximum percentage aan huurverhoging dat de regering toestaat aan de woningbouwcorporaties. Minder mag, meer mag niet.
houden. Ondanks dat is de Woonbond bereid om in de komende kabinetsperiode een jaarlijkse huurstijging te accepteren van 1% op het inflatiepercentage. Hiermee brengen de huurders een offer om de woningmarkt gezond te maken aldus de Woonbond. Twee voorwaarden stelt de bond bij dit aanbod, te weten: er mag geen
Huurronde 2010 Het is zo dat ons, huurders van Bergopwaarts, nog steeds een extra huurverhoging boven het hoofd hangt van 0,2% wanneer de servicekosten van € 0,70 voor glasverzekering en rioolontstopping wordt afgeschaft. In ons advies voor de huurronde van het vorige jaar en ook in het advies voor dit jaar hebben wij aan Bergopwaarts het voorstel gedaan die 0,2% huurverhoging te schenken aan de huurders op het moment dat die € 0,70 servicekosten worden afgeschaft. Zowel in 2009 als dit jaar heeft men beslist hier nog niet op in te gaan. In dit kader is het goed denken wij om hier een initiatief van de Nederlandse Woonbond te vermelden. De Woonbond vindt dat de komende kabinetsperiode er sprake moet zijn van een gematigde huurontwikkeling om het huren betaalbaar te
5
euro worden bezuinigd op de huurtoeslag en de hypotheekrenteaftrek voor eigenaar-bewoners moet fors worden beperkt. Wanneer het volgende jaar het voorstel van de Woonbond wordt uitgevoerd zullen wij bij Bergopwaarts opnieuw op de deur kloppen met ons voorstel over het niet doorvoeren van de verhoging van de extra 0,2%.
jaargang 5, nr. 1 - Juni/Juli 2010
DE PEEL
Vernieuwing in plaats van Revitalisering
Eerder was u gewend dat er gesproken werd over de “revitalisering” van de Bloemenwijk in Asten. Kortgeleden is besloten de term “revitalisering” te veranderen in “vernieuwing”. De wens hiertoe kwam uit de participatiegroep die vond dat vernieuwing beter paste bij het geheel van het project in de
duidelijk aanwezig en op 17 mei 2010 zal bekeken worden of het zetten van de handtekeningen binnen bereik komt. Het is overigens zo dat wanneer de corporaties het groene licht geven er nog een voorlichtingsavond voor alle bij dit sociaal plan betrokken bewoners zal worden gehouden waar ook van hen de instemming gevraagd zal gaan worden.
digers uit de participatiegroep. Door twee architectenbureaus zijn plannen gepresenteerd over de renovatie van de gevels van de woningen. Uit deze twee bureaus is in goede samenspraak en overleg er één gekozen. Voordat de definitieve plannen gemaakt worden voor deze gevelrenovatie is het de wens van de werkgroep een
Vernieuwing Bloemenwijk Asten Sociale plannen voor sloop en renovatie Bloemenwijk. In de vorige Huurders Informatie kon u lezen dat er een voorlichtingsavond voor de bij de sloop betrokken huurders over het Sociaal Plan werd gehouden. Vanaf dat moment zijn de onderhandelingen met Bergopwaarts@BOW en woCom op gang gekomen. De werkgroep sociaal plan uit de participatiegroep en de vertegenwoordigingen van de beide corporaties moesten van de twee voorliggende concepten sociaal plan er één maken. Gebleken is dat het tot stand komen van een definitieve versie van de sociale plannen, één voor sloop en één voor renovatie, een tijdrovende bezigheid is. Bovendien wordt het er niet eenvoudiger op wanneer de beslissing hierover niet bij één maar bij twee corporaties ligt. De wil om er uit te komen is echter
Renovatie 1e Bloem gaat na de bouwvakvakantie van start
De voorbereidingen voor het eerste renovatieproject in de Bloemenwijk, welk project de naam 1e Bloem heeft gekregen, vorderen gestaag. Het betreffen totaal 18 woningen, waarvan er 13 in het bezit van Bergopwaarts@BOW zijn en de overige 5 door particuliere eigenaren worden bewoond. De technische inventarisatie en de wensen van de huurders zijn inmiddels in kaart gebracht. Aan de hand van deze inventarisatie en de wensen worden nu de mogelijkheden met de daaraan verbonden voorwaarden aan de huurders aangeboden. Intussen is er een werkgroep renovatie samengesteld waarin drie huurders van de betrokken woningen zitting hebben en twee vertegenwoor-
bijeenkomst te organiseren tussen de architect en alle bewoners van de 18 woningen – dus ook de eigenaren – en daar de mogelijkheden en eventuele wensen door te spreken. Het is de bedoeling dat de start van de werkzaamheden van deze renovatie kort na de bouwvakvakantie plaats zal vinden.
DE PEEL
jaargang 5, nr. 1 - Juni/Juli 2010
6
Heeft u vragen als huurder??
Wij kunnen ons voorstellen dat u wel eens met vragen zit die te maken hebben met de huur van uw woning. Dat kunnen vragen van allerlei aard zijn, zoals: “Mag ik dit of dat veranderen of aanpassen in mijn woning? Heb ik zo onderhand recht op een nieuwe keuken of op een nieuwe verwarmingsketel? Kan er in mijn woning dubbel glas worden geplaatst?? Ik weet niet hoe ik na kan gaan of ik
dat de oplossing dan onmiddellijk voor de deur staat, maar we weten wel vaak de weg naar een antwoord te vinden. Het is niet zo dat wij denken de wijsheid in pacht te hebben, maar over bepaalde zaken kunnen wij ook het advies van een consulent of een adviseur van de Woonbond inwinnen. Wij zijn per slot van rekening niet voor niets lid van de Woonbond waar we met de meeste van onze vragen
Heeft u een vraag?? recht heb op huurtoeslag??” Voor al dat soort vragen kunt u uitstekend terecht in de woonwinkel van Bergopwaarts aan de Molenstraat in Deurne. Ons is aangegeven dat de medewerkers van Bergopwaarts u graag antwoord geven op uw vragen of u in ieder geval op weg helpen met de beantwoording van uw vraag. In de woonwinkel van BOW treft u daarvoor dan mogelijk Wiljan Raijmakers (foto rechtsboven)
7
terecht kunnen. Iedere donderdagmorgen tussen 10.00 en 12.00 uur is er open spreekuur in ons kantoor aan de Stijn Streuvelslaan 48a in Deurne, het telefoonnummer is 0493-323200 en het e-mail adres is
[email protected]. Op het spreekuur van de HBO ziet u dan waarschijnlijk Ton van de Weerd (foto rechtsonder) Zit u met een vraag over huren of uw woning: Stel de vraag!!
Mocht u, om welke reden dan ook, in de woonwinkel de vraag die u heeft niet beantwoord zien, of vindt u dat men een regeling niet goed toepast en wilt u daarover spreken, dan kunt u als huurder ook bij ons, HBO De Peel de vraag neerleggen. Het is niet zo
jaargang 5, nr. 1 - Juni/Juli 2010
DE PEEL
Zoeken naar een goede formule
De inspraak van huurders in de Vereniging van Eigenaren(VvE) regelen blijkt geen eenvoudige zaak te zijn. Op zich zou je kunnen zeggen: Je geeft “de huurders” stemrecht en daarmee is de kous af, maar zo eenvoudig ligt het niet. Het stemrecht van de eigenaren in deze complexen is via toewijzing van breukdelen geregeld,
we besloten dat we moeten gaan zoeken naar een goede formule om deze inspraak te gaan regelen. Besloten is om met een vertegenwoordiging van het Palladium in Helmond en het Kompas in Asten om de tafel te gaan zitten en daar in gezamenlijk overleg de goede formule proberen te vinden. Bij de Wolfsberg in Deurne liggen de
Inspraak van huurders in gemengde complexen
daar is een bepaalde formule voor. Het gaat er dus om een goede manier te vinden waarop huurders of een vertegenwoordiging van huurders uitsluitend voor bepaalde zaken een stem mogen uitbrengen in de VvE. Het is verder zo dat wanneer stemrecht voor de vergadering van de VvE wordt overgedragen, daarvoor steeds een volmacht dient te zijn die dit recht overdraagt voor uitsluitend die betreffende vergadering. Het zou dus een erg omslachtige aangelegenheid worden wanneer voor elke vergadering van de VvE een aantal stemmen van Bergopwaarts@BOW per volmacht overgedragen zou moeten worden aan een aantal huurders. In overleg met de manager Klanten de heer Kieft en mevrouw Artz, coördinator Leefbaarheid van Bergopwaarts@BOW hebben
8
zaken anders. Hier hebben we te maken met eigenaren van de winkels op de begane grond en de parkeerkelder. De appartementen daarboven zijn alle huurappartementen in eigendom van Bergopwaarts@BOW. Op dit moment wordt de mogelijkheid bekeken of in die situatie een bewonerscommissie uit de huurders van de appartementen opgericht zou kunnen worden die het zeggenschap krijgt over de leefregels en mogelijk nog enige andere met name genoemde zaken zonder daarbij in de vergadering van de VvE te hoeven komen. Of dit op deze wijze zal lukken is nog niet bekend, maar er wordt aan gewerkt en wij houden u op de hoogte zodra hierover nieuws te melden is.
DE PEEL
jaargang 5, nr. 1 - Juni/Juli 2010
Bergopwaarts@BOW heeft een Raad van Commissarissen
Wat heb ik daar nu mee te maken vraagt u zich wellicht af. Als alles goed gaat en Bergopwaarts@BOW koopt geen schip waar voor zo’n 200 miljoen euro aan verspijkerd moet worden en de Directeurbestuurder leaset geen dure Maserati dan heeft u er inderdaad weinig mee van doen. Maar binnen corporaties kan het ook anders gaan. En het is dan deze raad
de organisatie van onze corporatieHet is van groot belang dat deze raad haar taak goed uitvoert. Zoals u uit de media heeft op kunnen maken zijn er bij diverse woningbouw corporaties in Nederland wat zaken fout gegaan, waarvan achteraf is gebleken dat er aan het toezicht van de Raad van Commissarissen wel wat heeft ontbroken. Op dit moment bestaat de raad uit vier commissarissen, te weten:
Bij de selectie van kandidaten hebben wij vanzelfsprekend wel gekeken naar de ideeën van beide heren op het gebied van de volkshuisvesting, hun achtergronden en de drijfveren die hen naar het solliciteren naar het commissariaatschap hebben gedreven. Eénmaal per jaar hebben wij als bestuur van de HBO een informeel overleg met de heren Dams en Feurriegel. Er wordt dan in algemene termen gesproken over de gang van
De Raad van Commissarissen van Bergopwaarts@BOW
9
die tot taak heeft toezicht te houden op het beleid van de directeurbestuurder en op de algemene gang van zaken in de woningbouwvereniging en de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat zij de directeurbestuurder met advies ter zijde. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de woningbouwvereniging en de met haar verbonden ondernemingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de woningbouwvereniging en de betrokkenen af. Zoals uit dit deel van de taakomschrijving van de Raad van Commissarissen blijkt is deze raad een toezichthoudend orgaan binnen
de heer drs. B.C.J.M. van Beurden, voorzitter, de heer M. Littooij, de heer mr. M.C.M. Dams en de heer drs. J. Feuerriegel. Er is op dit moment één vacature vanwege het feit dat de oud-voorzitter van de raad, de heer J. van der Steen, onlangs zijn functie heeft neergelegd. De commissarissen Michiel Dams en Jürgen Feurriegel zijn benoemd op voordracht van ons, het bestuur van HBO De Peel. Het feit dat deze beide heren op onze voordracht benoemd zijn wil niet zeggen dat zij binnen deze raad de HBO direct vertegenwoordigen. Zij functioneren daar zoals dat wordt genoemd: “zonder last of ruggespraak”.
zaken bij de corporatie en vanuit ons, de HBO, worden zaken aangedragen waar wij ons mee bezig hebben gehouden en bezig gaan houden. Zonder daarbij op details in te gaan blijven we op de hoogte van het reilen en zeilen van elkaar. Onlangs vond dit overleg weer plaats. Vanwege een onverwachte wending in zijn werkzaamheden moest de heer Dams hierbij verstek laten gaan. De indruk die wij kregen tijdens dit overleg is er één die aangeeft dat “onze” commissarissen het in de raad goed doen en staan voor hun zaak.
jaargang 5, nr. 1 - Juni/Juli 2010
DE PEEL
Huurders Belangen Organisatie De Peel
