Huurders Informatie
• • •
Nieuwe Overlegwet en Samenwerkingsovereenkomst Huurders contact- en informatieavonden Nieuw Mutatiebeleid en Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen
DE PEEL
Huurders Belangen Organisatie
• • • •
Colofon
Inhoud Voorwoord
1
Nieuwe Overlegwet en Samenwerkingsovereenkomst
2
Huurders contact- en informatieavonden
3
Nieuw Mutatiebeleid en Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen 6 Afbeelding omslag: impressie van de huurdersavonden in Asten en Deurne.
Huurders Belangen Organisatie De Peel Jaargang 3, nr. 2. December 2008 Bestuur Ton van de Weerd, voorzitter/secretaris Wim Martens, penningmeester Jan van Geffen, vice-voorzitter Cor Kools, 2e penningmeester Martie van den Berg, bestuurslid Wim Goossens, kandidaat bestuurslid Kantoor Stijn Streuvelslaan 48a 5751 XZ Deurne Tel.nr.: 0493-323200 Faxnr.: 0493-323210 E-mail:
[email protected] Website : www.hbodepeel.nl Spreekuur in kantoor: Iedere donderdag van 10.00 tot 12.00 uur. Oplage 4650 exemplaren Vormgeving/layout Frans-Jozef Bax Drukwerk Smits Drukwerkservice Deurne
DE PEEL
jaargang 3, nr 2 - december 2008
Voorwoord
Het is ons een genoegen u dit exemplaar van Huurders Informatie van de Huurders Belangen Organisatie De Peel aan te bieden. Zoals u ongetwijfeld heeft gezien zit Huurders Informatie in een compleet nieuw jasje. Wij hopen dat het nieuwe uiterlijk van dit contact- en informatieblad u aanspreekt en uitnodigt om het te lezen. De tekst wordt ondersteund door wat foto’s zodat het geheel een wat levendiger karakter krijgt. Hoofdzaak is en blijft echter de inhoud. Dat is waar het om draait. Het doel van Huurders Informatie is enerzijds het houden van contact met de huurders, u dus, en anderzijds het geven van informatie aan de huurders van Bergopwaarts@BOW, ook u dus.
1
Hoofdonderwerpen van deze editie zijn het nieuwe Mutatiebeleid en Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen, de vernieuwing van de Overlegwet en daarbij de aanzet naar een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst met Bergopwaarts@BOW en de gehouden huurders contact- en informatieavonden in Asten en Deurne. Deze hoofdonderwerpen zijn alle erg belangrijk voor u als huurder en wij nodigen u dan ook uit om er eens voor te gaan zitten en te lezen wat wij daarover schrijven. Zoals de laatste jaren gebruikelijk is mag u van ons eens per half jaar een editie van Huurders Informatie verwachten. Mocht u suggesties hebben over de uitvoering of inhoud van ons contact- en informatieblad dan houden wij ons daar voor aanbevolen. Het bestuur van HBO De Peel.
Staand van links naar rechts: Wim Martens, Ton van de Weerd en Wim Goossens. Zittend van links naar rechts: Cor Kools, Martie van den Berg en Jan van Geffen.
jaargang 3, nr 2 - december 2008
DE PEEL
In de praktijk komt het er op neer dat in die Overlegwet een aantal zaken staat opgesomd waarover de verhuurder overleg moet voeren met de vertegenwoordiging van de huurders. Nieuw in de Overlegwet is verder dat een aantal rechten ook wordt toebedeeld aan bewonerscommissies. Het omgaan met nieuwe regels moet geleerd worden vinden wij en daarom gingen twee van onze bestuursleden, Ton van de Weerd en Wim Martens op 21 oktober naar een cursus van de Woonbond om zich precies uit te laten leggen wat de veranderingen in de Overlegwet precies inhouden en wat dit betekent voor HBO De Peel in de relatie naar Bergopwaarts@BOW. Wat hen daar duidelijk is geworden is dat deze wijzigingen moeten worden opgenomen in de Samenwerkingsovereenkomst tussen Bergopwaarts@BOW en de HBO.
Nieuwe Overlegwet en Samenwerkingsovereenkomst Wijziging Samenwerkingsovereenkomst
2
De Overlegwet
Op 23 september 2008 heeft de 1e Kamer de vernieuwde Overlegwet goedgekeurd. De gewijzigde wet gaat in op 1 januari 2009. U vraagt zich wellicht af: “Wat heb ik daar mee te maken?” Wij zullen u dat vertellen. In de Overlegwet wordt een groot aantal zaken geregeld die te maken hebben met de verhouding tussen verhuurders en huurders. In die wet staat een groot aantal rechten en verplichtingen die verhuurders en huurders ten opzichte van elkaar hebben.
De nieuwe rechten uit de Overlegwet – en die van de bewonerscommissies – moeten opnieuw vastgelegd worden. Om deze wijzigingen goed voor te kunnen bereiden werd, eind oktober 2008, de huidige Samenwerkingsovereenkomst geëvalueerd door Directeurbestuurder Chris Theuws, beleidsmedewerker Paul Sebregts van Bergopwaarts@BOW en het bestuur van de HBO. Daar werd de vinger gelegd op een aantal zaken die in de afgelopen jaren goed zijn gelopen, enige zaken die aandacht behoeven en enkele regelingen die aangepast moeten worden. Deze evaluatie wordt door beide partijen beschouwd als het startpunt van waar uit het overleg begint over de aanpassingen die de samenwerkingsovereenkomst moet
DE PEEL
jaargang 3, nr 2 - december 2008
Huurders contact- en informatieavonden in Asten en Deurne
Op maandag 27 oktober 2008 en maandag 3 november 2008 vond in respectievelijk Zalen van Bussel in Deurne en De Beiaard in Asten de jaarlijkse contact- en informatieavonden voor de huurders van Bergopwaarts@BOW plaats. In Deurne waren 60 huurders aanwezig en in Asten 25. De opkomst in Deurne betekende een verdubbeling van het aantal van vorig jaar, in Asten bleef het op hetzelfde niveau. Wij hopen dat de groeiende lijn van Deurne het volgend jaar ook in Asten te zien zal zijn en roepen nu al alle huurders op om informatie te komen halen op deze avonden in 2009. Wij willen u in het kort op de hoogte brengen van de inhoud van de informatie die aan de huurders werd gegeven op deze beide avonden.
Huurders contact- en informatieavonden
Verstevigen de band tussen de HBO en de huurders 3
Bestuurszaken ondergaan onder druk van de veranderingen in de Overlegwet. Op het moment dat u deze editie van Huurders Informatie ontvangt zijn de besprekingen over dit onderwerp in volle gang. Wij verwachten dat in de eerste maanden van 2009 de nieuwe Samenwerkingsovereenkomst in concept gereed zal zijn en daarna formeel zal worden vastgesteld. Wij zullen in de voorjaarseditie van Huurders Informatie verslag doen over dit belangrijke onderwerp.
Cor Kools heeft met ingang van 1 januari het voorzitterschap van de HBO neergelegd. Op ons verzoek functioneert hij nu in ons bestuur als 2e penningmeester. Secretaris Ton van de Weerd is – in onderling overleg – nu ook (tijdelijk) voorzitter. Voorzitter Ton gaf aan dat Henk Manders zijn bestuursfunctie heeft neergelegd. Wim Goossens uit Liessel is kandidaat bestuurslid en zal op korte termijn beslissen of hij een vaste zetel in ons bestuur zal gaan innemen. In Deurne kon hij niet aanwezig zijn, in Asten wel. Martie van den Berg kon door persoonlijke omstandigheden niet aanwezig zijn op de contactavonden. Enkele huurders hebben er blijk van gegeven belangstelling te hebben voor het bestuur van de HBO. Met hen is contact gelegd dat zal leiden tot nadere afspraken. Ton gaf aan achtereenvolgens informatie te verstrekken over het huurbeleid van Bergopwaarts@BOW, de nieuwe regeling over het Mutatiebeleid en het beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen, de nieuwe Overlegwet en de gevolgen jaargang 3, nr 2 - december 2008
DE PEEL
van de maximale huur voor woningen van vóór 1998 en 70% voor woningen van 1998 en jonger. Dit betekent geen enkele verandering voor de zittende huurder, maar wel een huuraanpassing voor de nieuwe huurder aan de streefhuur. Zo kan het gebeuren dat twee huurders die naast elkaar in eenzelfde soort woning wonen verschillende huurbedragen moeten betalen.
Mutatiebeleid en beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen
De voorzitter ging in op de regels die gelden bij een mutatie zoals een verhuizing, het betrekken van een nieuwe woning, woningruil etc. en de regels voor Zelf Aangebrachte Veranderingen, ook wel ZAV genaamd. Deze regels zijn bij elkaar opnieuw neergezet en geven een goed beeld voor huurders die daarmee te maken gaan krijgen. Bij het mutatiebeleid wordt duidelijk hoe alles verloopt voor de vertrekkende en de nieuw komende huurder, zoals wat moet de vertrekkende huurder aan zijn woning doen en wat doet Bergopwaarts@BOW daar aan, hoe zit het met het onderhoud wat er aan de woning moet gebeuren, wie doet dit en wanneer gebeurt dat.
4
voor de Samenwerkingsovereenkomst en de activiteiten van het bestuur gedurende het laatste jaar.
Huurbeleid
Het huurbeleid van Bergopwaarts@ BOW werd uiteengezet. Het is een inflatievolgend huurbeleid dat werd afgesproken in 2006. Inhoudelijk wil dit zeggen dat wanneer het inflatiecijfer voor 2008 uitkomt op 2%, onze verhuurder de huren op 1 juli 2009 met 2% zal gaan verhogen. De streefhuren zijn vastgesteld op 65%
Voor wat de ZAV betreft is de algemene regel dat voor alles wat er aan de buitenkant van de woning gebeurt, toestemming moet worden gevraagd. ZAV’s die zonder noemenswaardige kosten kunnen worden verwijderd kunnen zonder toestemming worden aangebracht. Bij de nieuwe regeling behoren lijsten waarop wordt aangegeven of toestemming vereist is, of de verandering mag blijven zitten, of deze eventueel kan worden overgenomen door Bergopwaarts@BOW of mag worden overgedragen aan de nieuwe huurder. Ook wordt vermeld of er voor een ZAV nog een restwaarde is die door Bergopwaarts@BOW zal worden betaald en al dit soort van bijzonderheden in de nieuwe regeling. Aan nieuwe brochures over het geheel van deze nieuwe regeling wordt gewerkt en zodra deze gereed zijn kunt u die verkrijgen in de woonwinkel in Deurne aan de Molenstraat.
De nieuwe Overlegwet
In september is de nieuwe Overlegwet goedgekeurd door de 1e Kamer. In deze wet wordt het overleg tussen huurders en verhuurders geregeld, het recht op informatie, overleg en advies, de financiering van huurdersorganisaties en de
DE PEEL
jaargang 3, nr 2 - december 2008
geschillenregeling. Omdat er in de nieuwe wet een uitbreiding van het aantal onderwerpen waarover de verhuurder met de huurder moet overleggen - en daarover informatie moet verstrekken - is het noodzakelijk dat de huidige Samenwerkingsovereenkomst van Bergopwaarts@BOW met de HBO wordt aangepast. De oude overeenkomst is al geëvalueerd en de eerste gesprekken over de aanpassing daarvan hebben al plaatsgevonden. Wij verwachten in de eerste editie van Huurders Informatie van 2009 u daar meer over te kunnen vertellen.
Activiteiten van het bestuur
Vervolgens gaf voorzitter Ton aan welke activiteiten de leden van het bestuur van de HBO het afgelopen jaar hebben uitgevoerd. Dit komt neer op: Deelname aan zo’n 24 vergaderingen of andere overlegsituaties; door onze bestuursleden werd 12 maal deelgenomen aan cursussen en symposia op het gebied van de volkshuisvesting; in ons kantoor aan de Stijn Streuvelslaan in Deurne werd iedere donderdagmorgen tussen 10.00 en 12.00 uur inloop spreekuur gehouden; het bijhouden van een uitgebreid secretariaat; het uitbrengen van adviezen naar Bergopwaarts@BOW over de wijziging van het incassobeleid, het beleid m.b.t. de vervanging van keukens en het mutatiebeleid en beleid ZAV;
het insturen van 30 meldingen van huurders naar Bergopwaarts@BOW die aangaven dat die huurders problemen hadden met een bepaalde situatie of regeling en waarvan zij vonden dat Bergopwaarts@BOW hierin verkeerd handelde; het uitbrengen van twee edities van het contact- en informatieblad Huurders Informatie; het deelnemen in de Klankbordgroepen WSZ St. Jozefparochie en Liessel, Participatieraad WMO Gemeente Deurne de Participatiegroep en Coördinatiegroep Revitalisering Bloemenwijk Asten, Participatie Woonvisie Deurne en het Woonforum van de gemeente Asten; ook werden een beleidsplan en een begroting gemaakt, gevolgd door een jaarverslag; van het financiële reilen en zeilen van de HBO wordt een accountantsverslag gemaakt. Wij denken dat hiermee is aangegeven dat we het afgelopen jaar niet stil hebben gezeten.
Energiebesparing
Vervolgens sprak Jan van Geffen over het onderwerp Energiebesparing. Jan bezocht een cursus en een symposium hierover en wilde de kennis die hij daar had opgedaan graag delen met de huurders. Hij legde daarbij vooral de vinger op de verspilling van energie die door wat onoplettendheid of onwetendheid plaatsvindt. Verder gaf hij aan waar de echte
energievreters uit bestaan en gaf tips om energie (en geld) te besparen.
5
Nieuw keukenbeleid
Na de pauze gaf de voorzitter het woord aan de heer Ad Koppens, teamleider Vastgoed Beheer van Bergopwaarts@BOW. De heer Koppens stond aan de wieg van het nieuwe beleid op het gebied van de plaatsing en vervanging van keukens waarvoor Bergopwaarts@BOW met Berkers Keuken Centrum in Deurne een contract heeft afgesloten. Een greep uit de nieuwe regeling luidt: Eens in de ongeveer 15 jaar heeft de huurder recht op een nieuwe standaard keuken; deze standaard
jaargang 3, nr 2 - december 2008
DE PEEL
keuken kost de huurder niets; Berkers komt in de woning de situatie opnemen en geeft de huurder de mogelijkheden aan; de huurder kan in de showroom van Berkers een keuken naar eigen inzicht uitzoeken; daarbij zijn een zeer groot aantal mogelijkheden in kleur, uitvoering etc. mogelijk; de keuken kan naar de wens van de huurder op allerlei gebied uitgebreid en aangepast worden; voor de uitbreiding buiten het standaardpakket moet de huurder de kosten betalen.
De heer Koppens mocht zich verheugen in uitgebreide belangstelling van de huurders die hem met allerlei op- en aanmerkingen en vragen bestookten. Geen van de vragen bleef onbeantwoord, waarna de heer Koppens door Ton van harte werd bedankt waarbij penningmeester Wim een stoffelijke blijk van waardering overhandigde.
geslaagd genoemd mogen worden. Voorzitter Ton gaf aan dat het bestuur van de HBO zich komend jaar energiek zal inzetten voor de belangen van de huurders waarbij dit bestuur graag het gevoel heeft door de huurders “gedragen” te worden. Voor het volgende jaar spreken wij – vooral voor Asten – de hoop uit op een goede opkomst van u als huurder van Bergopwaarts@BOW.
Als bestuur van de HBO vinden wij dat beide avonden qua inhoud en sfeer
6
DE PEEL
jaargang 3, nr 2 - december 2008
Mutatiebeleid en Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen van Bergopwaarts@BOW Vanaf november 2007 tot en met juli 2008 hebben wij, het bestuur van de HBO, overleg gevoerd en onderhandeld met een vertegenwoordiging van Bergopwaarts@BOW over de vernieuwing van het Mutatiebeleid en het beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV beleid).
Het mutatiebeleid
In het mutatiebeleid kunt u vinden wat Bergopwaarts@BOW verwacht van de vertrekkende huurder. Er staan een aantal regels in genoemd die u, voor u uw woning verlaat, op uw gemak kunt bekijken. Daardoor kunt u zich tijdig, zonder de druk van een komende verhuizing, goed voorbereiden. Verder kunt u in het nieuwe mutatiebeleid vinden wat Bergopwaarts@BOW aan
Nieuw Mutatiebeleid
Het ZAV beleid
en Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen In het begin werd alleen gesproken over het ZAV beleid, maar op voorstel van Bergopwaarts@BOW werd het Mutatiebeleid bij deze besprekingen betrokken. Dit ligt ook eigenlijk wel voor de hand want de zelf aangebrachte veranderingen komen meestal pas ter sprake wanneer iemand een woning gaat verlaten of een al eerder bewoonde woning gaat betrekken. Bergopwaarts@BOW geeft aan dat het nieuwe ZAV en mutatiebeleid er op is gericht om het een huurder die gaat verhuizen of verbouwen, het zo makkelijk mogelijk te maken.
hele mutatieproces van het begin tot het eind beschreven zodat zowel de “oude” als de “nieuwe” huurder precies kan zien waar hij of zij aan toe is.
de woning die leegkomt voor een volgende huurder gaat doen. Dit zijn tal van kleine werkzaamheden die de woning weer de verwachte basiskwaliteit zullen geven. Er wordt ook bekeken of de vrijkomende woning toe is aan een grotere onderhoudsbeurt. Mocht dit zo zijn dan wordt dit direct uitgevoerd en mocht dit binnen afzienbare tijd het geval zijn wordt overwogen of het mogelijk verstandig is deze onderhoudsbeurt eerder te plannen. Iedere leegkomende woning wordt onderworpen aan de Woning Periodieke Keuring ongeacht of de woning daarvoor aan de beurt is of niet. Zo wordt gegarandeerd dat de nieuwe huurder in ieder geval een veilige woning betrekt. Verder staat het
Bergopwaarts@BOW gaat uit van de gedachte dat huurders prettig moeten kunnen wonen in een veilige woning die past bij hun leefstijl en wooncarrière. Duidelijke spelregels, die aangeven in hoeverre huurders hun woning naar eigen inzicht aan kunnen en mogen passen, spelen hier een belangrijke rol in. De spelregels hebben vooral betrekking op veiligheid, doelmatigheid en kwaliteit.
Toestemming of geen toestemming nodig
Voor veranderingen aan de buitenzijde van de woning is altijd toestemming vereist. Voor aanpassingen die eenvoudig en zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden hoeft de huurder geen toestemming te vragen. Voor alle overige aanpassingen is schriftelijke toestemming van Bergopwaarts@BOW nodig.
jaargang 3, nr 2 - december 2008
DE PEEL
7
Met “zonder noemenswaardige kosten” wordt bedoeld dat er, na verwijdering van de ZAV, geen grote herstelwerkzaamheden aan de woning verricht moeten worden. Naast diverse kleine zaken in de woning zoals gordijnrails, vloerbedekking, losliggend parket/laminaat, spiegels etc. wordt hieronder ook verstaan “losse” zaken zoals relatief eenvoudig te verwijderen overkappingen, tuinhuisjes en eigen schuttingen. Deze zaken kunnen achterblijven als hierover overeenstemming is met de nieuwe huurder. Is dit niet het geval dan moet de vertrekkende huurder
ze verwijderen. Overname door de nieuwe huurder is mogelijk en de oude en nieuwe huurder kunnen dit onderling regelen. Zaken die niet worden overgenomen moeten door de vertrekkende huurder worden verwijderd. De mogelijkheid bestaat dat u een verandering heeft aangebracht waarvoor u toestemming had moeten vragen en u deze toestemming niet heeft gevraagd. Bergopwaarts@BOW beoordeelt de verandering dan op de geldende regels daarvoor. Voldoet de verandering aan deze regels dan hoeft deze niet te worden
verwijderd omdat er geen toestemming voor gevraagd en verleend is. Verder bestaat de mogelijkheid dat u voor veranderingen zoals bijvoorbeeld een keuken, dakisolatie, badkamer een extra toilet enz. die u zelf heeft aangebracht een vergoeding ontvangt wanneer u de woning verlaat. De voorwaarden daarvoor, met name de afschrijvingstermijnen, zijn ook in het nieuwe beleid vastgelegd.
Huurderspanel
Op 29 september jl. hebben wij een aantal huurders uitgenodigd om met ons, het bestuur van HBO De Peel, van gedachten te wisselen over het voorgestelde Mutatie- en ZAV beleid. In dit panel zijn door de panelleden een aantal op- en aanmerkingen geplaatst over het nieuwe beleid. Sommige waren goedkeurend, andere kritisch of afkeurend. Zoals met Bergopwaarts@BOW werd afgesproken zijn de uitkomsten van dit huurderspanel op schrift gezet en aan hen aangeboden om te dienen als ondersteuning van de advisering van HBO De Peel over dit onderwerp aan Bergopwaarts@BOW. Gezien de aard van de discussie en de inbreng van de leden van dit panel stellen wij dat het panel als een succes bestempeld mag worden.
DE PEEL
jaargang 3, nr 2 - december 2008
8
Brochures
De regels voor het Mutatiebeleid en het beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen worden gevat in goed leesbare brochures. De voorbereidingen voor het maken van deze brochures lopen en deze nieuwe brochures zullen op korte termijn te verkrijgen zijn in de woonwinkel van Bergopwaarts@BOW aan de Molenstraat in Deurne.
Kleinere corporaties presteren beter!
9
Wij lazen in Woonbondig, een uitgave van de Nederlandse Woonbond waar wij als HBO De Peel lid van zijn, een artikeltje waarin werd aangegeven dat de prestaties van kleinere corporaties duidelijk beter waren dan die van hun grote collega’s. Kleinere corporaties – die minder als 5000 woningen bezitten – scoren op alle aspecten die voor de huurders van groot belang zijn beter. Met name werd daarbij genoemd de snelheid waarmee huurders worden geholpen aan de balie en de telefoon, de snelheid waarmee gebreken aan de woning worden opgelost en de mate waarin dit dan ook goed gebeurt. Bergopwaarts@BOW mag zich ook scharen onder de groep die hierbij door de Woonbond wordt aangeduid en wij denken dat de aangeduide resultaten van het onderzoek zeker ook op Bergopwaarts@BOW van toepassing zijn. Mocht u daarover andere ervaringen of een andere mening hebben, nodigen wij u uit om dit aan ons kenbaar te maken, zodat wij daar in onze overlegsituaties over kunnen spreken.
jaargang 3, nr 2 - december 2008
DE PEEL
