HUURDERS BELANGEN ORGANISATIE DE PEEL

JAARVERSLAG 2012

HUURDERS BELANGEN ORGANISATIE DE PEEL JAARVERSLAG HBO DE PEEL 2012

INHOUDSOPGAVE INLEIDING…………………………………………………………………………………..

1

UITGANGSPUNTEN VAN BELEID………………………………………………………

2

BESTUUR HBO DE PEEL……………………….………………………….…………….

2

Samenstelling van het bestuur………...……………………………………….………….

2

Secretariaat………………………………………………………………………………….

3

Financiële zaken…………………………………………….………………………………

3

Beleidsplan 2013………………………………………………….…………………………

3

Scholing / Opleiding bestuur………………………………………………………….……

3

Vertegenwoordiging van de HBO…………………………………………………………

4

VERGADERINGEN EN OVERIGE OVERLEGSITUATIES……………………………

4

Bestuursvergaderingen…………………………………………………………………….

4

Overleg met de Directeurbestuurder van Bergopwaarts………………….…………….

5

Overleg met leden van de Raad van Commissarissen van Bergopwaarts…..……….

5

Overleg met de manager Wonen van Bergopwaarts……………………………………

5

Overleg met de beleidsadviseur van Bergopwaarts……………………………………..

6

Overleg met overige medewerkers van Bergopwaarts………………………………….

6

Overleg met de gemeente Asten en Deurne……………………………………………..

6

Provinciale vergaderingen van de Nederlandse Woonbond……………….……….…..

7

Het contact met het Platform Helmondse Bewonersorganisaties………….…………..

7

BELANGRIJKE PUNTEN VAN OVERLEG IN 2011 MET BERGOPWAARTS……..

7

Overleg over het Ondernemingplan 2013 – 2016……………….………………………

7

Overleg over het beleid m.b.t. energiebesparende maatregelen………………………

7

Overleg over de toegepaste servicekosten en aanverwante zaken in appartementencomplex de Wolfsberg te Deurne………………………………………..

8

Overleg en informatie over de renovatie van een groot aantal woningen in de Bloemenwijk te Asten……………………………………………………………………….

9

ADVISERINGEN AAN BERGOPWAARTS……………………………………………… 10 1. en Ad. 1. Het Convenant en Prestatieafspraken Wonen 2012 - 2015 tussen Bergopwaarts en de gemeente Deurne………………………………………………..

10

2. en Ad. 2. De Huurronde 2011…………………………………………………………… 10 3. en Ad. 3. < 43.000 regeling en 5% extra huurverhoging……….…………………….

JAARVERSLAG HBO DE PEEL 2012

10

CONTACT MET DE HUURDERS……………………………………..…………….…….

11

Spreekuur………………………………………………………..…….…………………..…

11

Meldingen van huurders…………………………………………………..……………..…

11

Contact met de huurders door contacten informatieavonden………..…………..…..

11

Huurderscommissies……………………………………………………………………….

12

Contact- en informatieblad “Huurders Informatie “……………….….………………….

12

Website……………………………………………………………………..………………..

12

Bereikbaarheid HBO voor de huurders………………………………….……………….

13

AKTIVITEITEN VAN HET BESTUUR VAN DE HBO…………………………………..

13

VERTEGENWOORDIGING UIT OF OP VOORDRACHT VAN HBO DE PEEL……

14

REPRESENTATIVITEIT VAN DE HBO…………………………………………….……

14

LIDMAATSCHAP WOONBOND…………………………………………………….……

14

HUISVESTING EN KANTOORFACILITEITEN………………………………….………

15

NASCHRIFT………………………………………………………………………….……… 15


Pagina 1

HUURDERS BELANGEN ORGANISATIE DE PEEL

JAARVERSLAG 2012 INLEIDING Het jaar 2012 karakteriseren wij, de bestuursleden van Huurders Belangen Organisatie De Peel, als een “roerig“ jaar voor de huurders van sociale huurwoningen. Dit slaat niet zozeer op de huurders van Bergopwaarts, maar meer in algemene zin op de huurders van woningen van woningcorporaties. Het nieuws hierover wordt door ons zo goed als mogelijk bijgehouden op onze website www.hbodepeel.nl. Wanneer we de koppen van de op deze site verschenen berichten in 2012, die daarop betrekking hebben, achter elkaar plaatsen komen we tot het volgende rijtje:                  

05-03-2012 05-03-2012 08-03-2012 10-03-2012 28-03-2012 06-04-2012 13-04-2012 14-04-2012 22-06-2012 13-07-2012 14-09-2012 29-10-2012 20-10-2012 18-11-2012 22-11-2012 24-11-2012 01-12-2012 06-12-2012

Sociale huurwoningen fors duurder Geen Gluurverhoging!!! Extra huurverhoging strijdig met privacy wetgeving Minister Spies ontkent schending van privacy huurders Extra huurverhoging voor meerverdieners??? Wet gluurverhoging wordt aangepast Tweede Kamer neemt omstreden voorstel gluurverhoging aan Rechter verbiedt uitvoering gluurverhoging Minister Spies gaat stug door met gluurverhoging Gluurverhoging van de baan!!! Kwart van de huurders gedupeerd Verhuurdersheffing betekent huurdersbelasting!!! Regeerakkoord slecht voor huurders!!! Koopkrachtdaling van half miljoen huurders onaanvaardbaar Toenemend protest tegen kabinetsplannen huursector Tweede Kamer stemt in met verhuurderheffing Verzet tegen huurparagraaf verbreedt zich Dwarsboomt Eerste Kamer huurplannen kabinet???

Deze bloemlezing van koppen die boven de berichtgeving stonden die gingen over de plannen die werden gemaakt over de huren geven weer hoe onzeker en ongemakkelijk het jaar 2012 voor huurders en huurdersorganisaties is geweest.


Pagina 2

Ook nu nog – op het moment van het verschijnen van dit jaarverslag - begin 2013 zijn er nog erg veel zaken rondom het huurbeleid ondoorzichtig en onzeker en maken huurders en hun organisaties zich ernstig zorgen over de ontwikkelingen in de huursector die hen te wachten staan.

UITGANGSPUNTEN VAN BELEID De uitgangspunten van beleid waar HBO De Peel ook in 2012 van uit is gegaan en die ook in eerdere jaarverslagen zijn vastgelegd, beogen in algemene zin de belangen van huurders bij de verhuurder Bergopwaarts zo goed mogelijk te behartigen. De vertrekpunten die hierbij door ons bestuur als vaste leidraad worden gehanteerd zijn:  een organisatie te zijn die door goede communicatie met de huurders van Bergopwaarts de taal van deze huurders spreekt en daarbij kan bogen op een zo breed mogelijk draagvlak van deze huurders;  het zijn en blijven van een open, laagdrempelige en vertrouwde organisatie waar van een goede wisselwerking tussen het bestuur en de huurders kan worden gesproken;  het zijn en blijven van een goede en betrouwbare overlegpartner in de richting van woningbouwcorporatie Bergopwaarts, de gemeenten Asten, Deurne en Helmond en alle overige instanties waarmee overleg wordt gevoerd en samen wordt gewerkt in het belang van de volkshuisvesting in algemene zin en de huurders van Bergopwaarts in het bijzonder en  een organisatie te zijn die zich middels een goede oriëntatie, scholing en bijscholing op het gebied van de volkshuisvesting een goede vertegenwoordiger van de huurders van Bergopwaarts mag noemen. Wij vertrouwen er op dat u deze uitgangspunten van beleid in dit jaarverslag over het jaar 2012 als basis van ons handelen en de bereikte resultaten zult kunnen onderkennen.

BESTUUR HBO DE PEEL Samenstelling van het bestuur In het begin van het jaar 2012 bestond het bestuur uit onderstaande personen, die de bij hun naam geplaatste functie uitoefenden: C. (Conny) Raasveldt, T. (Ton) van de Weerd, W. (Wim) Goossens, J. (Jan) van Geffen, M. (Martie) van den Berg, V. (Vivian) Willekens,

voorzitter secretaris penningmeester vice-voorzitter bestuurslid bestuurslid

In het verleden is het streven van het bestuur er altijd op gericht geweest om een minimum aantal van zeven bestuursleden zitting te laten hebben in ons bestuur. Vandaar dat in het laatste kwartaal van 2012 een kandidaat bestuurslid werd geworven in de persoon van de heer H. (Hans) van Eijk, huurder van Bergopwaarts en woonachtig te Deurne.


Pagina 3

Na de bij ons bestuur gebruikelijke wederzijdse proefperiode - die voor beiden in positieve zin werd afgesloten - werd de heer van Eijk benoemd tot bestuurslid van HBO De Peel per 1 januari 2013. Secretariaat Het secretariaat van HBO De Peel is een geheel open systeem. Alle bestuursleden hadden ook in 2012 de mogelijkheid om álle stukken in te zien. Geen enkel stuk is voor enig bestuurslid niet ter inzage. Middels een abonnement op de brochures van de Nederlandse Woonbond vindt regelmatig aanvulling van vakliteratuur plaats. Deze brochures liggen gereed voor alle bestuursleden zodat zij hierdoor in de mogelijkheid zijn de kennis op het gebied van de volkshuisvesting tot zich te nemen en bij te houden. In het jaar 2012 passeerden 1200 in- en uitgaande berichten het secretariaat van onze HBO. Deze berichten zijn in de vorm van ontvangen en verstuurde stukken, brieven en e-mails, digitaal en/of op papier alle geregistreerd en opgeslagen. Financiële zaken Door penningmeester W. (Wim) Goossens werd de begroting voor het jaar 2013 opgemaakt en ingediend bij de directie van Bergopwaarts. Deze begroting werd door Bergopwaarts in de maand december 2012 goedgekeurd. Over het financiële boekjaar 2012 wordt door de penningmeester een financieel verslag opgemaakt. Begin 2013 worden deze stukken ter controle en vastlegging in een financieel verslag overgedragen aan het accountantskantoor. Verslagen daarvan worden aangeboden aan de Directeurbestuurder van Bergopwaarts. Beleidsplan 2013 De secretaris heeft in december 2012 een concept Beleidsplan 2013 opgemaakt en voorgelegd aan de bestuursleden van HBO De Peel. Na instemming met dit concept door de bestuursleden werd het Beleidsplan 2013 aan de Directeurbestuurder van Bergopwaarts en een aantal andere bij de HBO betrokken functionarissen en organisaties aangeboden. Het Beleidsplan 2013 van HBO De Peel is in januari 2013 op haar website geplaatst en voor alle belangstellenden daar te lezen. Scholing / Opleiding bestuur Het is van groot belang voor de leden van het bestuur van HBO De Peel om een goede gespreks- en overlegpartner te zijn en te blijven voor de corporatie en alle overige instanties waarmee volkshuisvestingszaken en huurdersbelangen dienen te worden overlegd en besproken. De kennis en kunde van de afzonderlijke bestuursleden dienen voor dit doel kwalitatief op een goed peil te zijn. Verder moeten de adviezen die van ons als bestuur gevraagd worden, verantwoord en van goede kwaliteit zijn. Het is daarom van grote betekenis dat de bagage van onze bestuursleden, op volkshuisvestelijk terrein, goed op peil wordt gebracht en gehouden. Cursussen en symposia op dit gebied worden veelal aangeboden door het Woonbond Kennis- en Adviescentrum. De kosten voor het volgen van deze cursussen en symposia zijn in onze ogen weliswaar vrij hoog, maar mogen voor ons geen beletsel te zijn om deze te volgen. In dit kader hebben we op dit gebied een vorm van samenwerking ontwikkeld tussen de huurders belangen organisaties van de huurders van de woningstichtingen Laarbeek te Laarbeek en Goed Wonen te Gemert.


Pagina 4

In 2012 werden twee gezamenlijke cursussen georganiseerd waaraan ons gehele bestuur beide malen deelnam. Het voordeel hiervan is dat deze cursussen in de naaste omgeving - Deurne, Gemert of Laarbeek – konden worden gegeven. Weinig verlies aan reistijd en reiskosten. De onderwerpen werden gezamenlijk en in overleg met de docent gekozen. De kosten leverden op deze wijze een voordeel op van bijna € 150,00 per deelnemer. Deze gezamenlijke cursussen werden gegeven door de heer Henk Stegink, opleider bij het Woonbond Kennis- en Adviescentrum en behelsden de onderwerpen:    

Diensten van Algemeen en Economisch Belang Huurbeleid en Woonlasten De Financiën van de Corporatie en Huurders en Kopers door één deur.

Verder werd in het jaar 2012 door één of meerdere bestuursleden deelgenomen aan cursussen en symposia van de Woonbond met de onderwerpen:  Huurbeleid en Woonlasten  Kascommissie, Financieel Verslag en Financiële Organisatie  Streefhuren en servicekosten Tijdens deze cursus die op 20 april 2012 te Rotterdam werd gehouden vond de verkiezing plaats van de huurders organisatie die naar de mening van de jury het beste had gescoord in het overleg met de verhuurder. De keuze van de jury viel hierbij op onze HBO, waarbij onze voorzitter en ons bestuurslid M. (Martie) van den Berg een fraaie beker in ontvangst mochten nemen.  Zonnepanelen bij huurders  Training sociale media  Het grote Huurdebat  Convenant Energiebesparing Huursector  Cursus Energiecoach Vertegenwoordiging van de HBO Zoals in de voorgaande jaarverslagen, vanaf 2006, steeds is vastgelegd staat in artikel 12 van onze statuten dat de HBO in en buiten rechte vertegenwoordigd dient te worden door het bestuur, dan wel door twee of meer leden van het dagelijks bestuur. Het is de intentie van het bestuur om hier scherp de hand aan te houden. Deze voorgeschreven - en toegepaste - regel uit de statuten voorkomt (ongewenst) solistisch optreden van de afzonderlijke leden van het bestuur van de HBO.

VERGADERINGEN EN OVERIGE OVERLEGSITUATIES Bestuursvergaderingen In 2012 werden drieëntwintig algemene bestuursvergaderingen gehouden en zeven vergaderingen van het dagelijks bestuur van HBO De Peel. Op deze vergaderingen waren met een enkele uitzondering, alle daarbij betrokken leden van ons bestuur aanwezig. Beleids- en andere beslissingen werden goed doorgesproken en er heerste een redelijke vergaderdiscipline.


Pagina 5

De aandacht voor het vergaderklimaat en de mogelijkheid tot inbreng van ieder bestuurslid zorgde er voor dat vrijwel altijd unanieme beslissingen genomen konden worden. Voor het uitbrengen van adviezen aan Bergopwaarts werd ook in 2012 de daarvoor vastgestelde procedure gevolgd. Onderwerpen waarover adviezen uitgebracht moesten worden in de richting van Bergopwaarts werden eerst doorgesproken in de algemene bestuursvergadering. Vanuit díe bespreking van het onderwerp maakte de secretaris een concept advies dat alle bestuursleden toegezonden kregen en waarop zijn hun open aanmerkingen konden plaatsten. De secretaris vulde het concept aan met de open aanmerkingen waarna de bestuursleden nogmaals hun mening konden geven over het geheel van de concept adviezen. Pas daarná werden de adviezen uitgebracht. Door deze wijze van werken droegen de adviezen die uitgebracht werden in 2012 zeer zeker het karakter van unanimiteit vanuit het bestuur van de HBO. Overleg met de Directeurbestuurder van Bergopwaarts In 2012 werd zeven maal overleg gevoerd met de Directeurbestuurder van Bergopwaarts de heer Theuws. Dit overleg bestond uit twee reguliere vergaderingen en vijf maal werd een incidenteel overleg ingelast. Punten voor de agenda werden zowel door de heer Theuws als door de HBO ingebracht. Met betrekking tot de agenda van de overleggen kon van een evenwichtigheid tussen huurder en verhuurder worden gesproken. Wederzijds werd open overleg in een goede sfeer nagestreefd. Buiten het reguliere voor- en najaarsoverleg werd in een “rondetafeloverleg” gesproken over het ondernemingsplan 2012 – 2016. Medio 2012 werd inzicht gegeven in de financiële toestand van de corporatie in verband met niet ingecalculeerde plannen van de overheid, waaruit financiële consequenties voort zullen gaan vloeien voor de corporatie. Overleg met leden van de Raad van Commissarissen Twee leden van de Raad van Commissarissen van Woningbouwvereniging Bergopwaarts zijn benoemd op voordracht van HBO De Peel. Dit zijn de heren M. Dams en J. Feurriegel. Met hen werd in 2012 drie maal overleg gevoerd. In dit overleg werd gesproken over de gang van zaken binnen het bestuur van de HBO, de onderwerpen die op dat moment voor ons bestuur het meest relevant waren en de resultaten die geboekt werden. Door beide functionarissen werd meegedacht over de wijze waarop het bestuur van HBO De Peel in 2012 door Bergopwaarts in staat werd gesteld haar werkzaamheden uit te oefenen. Vanuit de Raad van Commissarissen werden door de heren Dams en Feurriegel uitsluitend mededelingen gedaan over algemene zaken en over de wijze van samenwerken met de overige leden van de raad. Wederzijds werd en wordt het credo gerespecteerd dat deze beide commissarissen binnen de raad functioneren zonder last of ruggespraak. Overleg met de manager Wonen van Bergopwaarts Met de heer M. Kieft, manager Wonen bij Bergopwaarts, werd in 2012 twaalf maal overleg gevoerd op zowel de Algemene Bestuursvergaderingen van HBO De Peel als apart daarvoor gehouden bijeenkomsten.


Pagina 6

De onderwerpen voor de agenda werden zowel door de HBO als door de heer Kieft aangedragen. Over het algemeen raken deze onderwerpen direct de belangen van de huurders. Daar waar klachten van huurders over algemene zaken bij ons bekend werden, konden deze vrijwel direct besproken worden met de heer Kieft, ons vaste aanspreekpunt in dit soort zaken. Wanneer informatie diende te worden verstrekt over onderwerpen waar andere medewerkers van Bergopwaarts meer direct mee belast zijn liet de heer Kieft zich ter vergadering door deze medewerkers vergezellen om de in te brengen informatie zo compleet als mogelijk te doen zijn. Overleg met de beleidsadviseur van Bergopwaarts Buiten het hiervoor aangehaalde overleg met de manager Wonen werd in 2012 ook zes maal overleg gevoerd met de beleidsadviseur van Bergopwaarts, de heer P. Sebregts. Ook deze functionaris nam bij regelmaat deel aan het overleg tussen ons bestuur en Bergopwaarts op onze reguliere Algemene Bestuursvergaderingen. Met hem en de heer Kieft, werd onder andere overleg gevoerd over het voornemen tot het kritisch bekijken en analyseren van de rechten en plichten die voortvloeien uit de Participatietabel in de Samenwerkingsovereenkomst tussen onze HBO en onze verhuurder Bergopwaarts. Eind 2012 zijn we daarbij gekomen tot het plannen van bijeenkomsten voor begin 2013, om over deze materie overleg te voeren en daar waar nodig aanpassingen door te voeren. Overleg met overige medewerkers van Bergopwaarts Afhankelijk van het onderwerp van overleg werd in 2012 nog in een achttal gevallen overleg gevoerd met één of meer medewerkers van Bergopwaarts. Overleg met de gemeenten Asten en Deurne Asten. De portefeuille Volkshuisvesting berust in Asten bij de heer Th. Martens. In 2012 werd door een afvaardiging van ons bestuur met de heer Martens overleg gevoerd. Wederzijds werd informatie uitgewisseld en werd met name de stand van zaken van de Bloemenwijk in Asten doorgenomen. Verder werden de adviseringen van ons bestuur aan Bergopwaarts met de wethouder besproken en aan hem ter hand gesteld. Deurne. Ook in 2012 werd tweemaal overleg gevoerd met de heer H. Kerkers, wethouder Volkshuisvesting in Deurne. Het overleg met de heer Kerkers is geheel open. Wederzijds wordt alle van belang zijnde informatie uitgewisseld en worden vragen beantwoord. De wijze waarop de plannen van de gemeente Deurne op het gebied van het bouwen van woningen - en het al dan niet kunnen verwezenlijken van deze voornemens – door de wethouder en de beleidsontwikkelaar Wonen aan onze bestuursleden worden gepresenteerd, wordt door ons zeer gewaardeerd. HBO De Peel hecht veel waarde aan continuering van dit overleg op de manier zoals dat in 2012 - en de daarvoor gelegen jaren - heeft plaats gevonden.


Pagina 7

Provinciale vergaderingen van de Nederlandse Woonbond In 2012 werd in Tilburg vier maal een provinciale vergadering gehouden van de Nederlandse Woonbond Regio Brabant. Eén daarvan had het thema “De rol van de huurdersorganisaties”. Alle vergaderingen werden bezocht door twee van onze bestuursleden in een steeds wisselende samenstelling. Eind 2012 zijn we in ons bestuur tot de conclusie gekomen dat het wenselijk is om één bestuurslid als vaste deelnemer aan deze vergadering aan te wijzen, waarbij de tweede deelnemer steeds rouleert. Dit is noodzakelijk gebleken omdat op een goede wijze gereageerd moet kunnen worden op discussies, overleggen en beslissingen die in de voorgaande vergadering(en) hebben plaatsgevonden of zijn genomen. Ons bestuur heeft voor de komende tijd onze voorzitter C. (Conny) Raasveldt aangewezen als vaste bezoeker van de provinciale vergaderingen.

BELANGRIJKE PUNTEN VAN OVERLEG IN 2012 MET BERGOPWAARTS Overleg over het ondernemingsplan 2013 - 2016 Op 23 mei 2012 vond een “rondetafeloverleg” plaats waarin werd gesproken over het door Bergopwaarts te ontwikkelen ondernemingsplaan voor de jaren 2013 tot en met 2016. Het motto van dit plan bleek te zijn : “Samen ondernemen voor sociaal wonen”. Ons werd duidelijk gemaakt dat de opzet van het ondernemingsplan was het beschrijven en benoemen van de grote onderwerpen en doelen, zonder daarbij in te gaan op de maatregelen die nodig zouden zijn of uitgevoerd zouden moeten worden om de grote onderwerpen en doelen te bereiken. De maatregelen die nodig zouden blijken te zijn om de onderwerpen en doelen van het plan te bereiken zouden jaarlijks worden beschreven, zodat het ondernemingsplan steeds up to date en in lijn met mogelijke veranderende externe factoren zou kunnen worden gehouden. Als HBO bestuur zouden wij daarover tijdig worden geïnformeerd en in de gelegenheid worden gesteld onze mening of advisering daarover in te brengen. Aangegeven werd dat de presentatie van het geheel in oktober 2012 plaats zou vinden. Als HBO bestuur zouden wij vóór deze presentatie van dit plan nog in een sessie daarover worden betrokken. Een uitnodiging voor een dergelijke sessie vóór de presentatie van het ondernemingsplan in oktober 2012 heeft ons niet bereikt. Op 25 oktober 2012 werd het betreffende ondernemingsplan tijdens een symposium gepresenteerd. Hierbij werden aan diverse personen als vertegenwoordiger van stakeholders vragen gesteld over het ondernemingsplan. Ook aan een vertegenwoordiger uit ons bestuur werd de vraag gesteld wat wij als bestuur vonden van het nieuwe ondernemingsplan waarop deze moest antwoorden dat wij dat niet wisten en konden weten omdat HBO De Peel (nog) niet in het bezit was van het nieuwe ondernemingsplan. In het overleg over de Participatietabel uit de Samenwerkingsovereenkomst zal ook dit onderdeel in 2013 besproken gaan worden zo werd eind 2012 afgesproken. Overleg over het beleid m.b.t. energiebesparende maatregelen Binnen ons bestuur hebben wij onze bestuursleden voorzitter C. (Conny) Raasveldt en vicevoorzitter J. (Jan) van Geffen belast met het taakaccent Energie en Energiebesparende maatregelen. Zij voeren het overleg met Bergopwaarts op het gebied van energie en energie besparende maatregelen.


Pagina 8

Middels cursussen, symposia en studiemateriaal nemen zij kennis tot zich op dit specifieke terrein. In 2012 werd door Bergopwaarts geen apart beleid ontwikkeld, vastgelegd of gevoerd met betrekking tot energie en energie besparende maatregelen. Vanuit de poot Vastgoed en Diensten werd aangegeven dat zodra een buurt, een complex etc. onder handen genomen wordt in het kader van renovatie alle maatregelen op het gebied van energiebesparing worden aangebracht en/of doorgevoerd. Tijdens het bestuurlijk overleg in het voor- en najaar hebben wij dit onderwerp op de agenda geplaatst. Tweemaal is daarop aangegeven dat het energiebeleid voor Bergopwaarts vastgelegd zou worden, dit is echter niet gebeurd. Vervolgens hebben wij als bestuur van de HBO de Energieconsulent van het Energieteam van de Woonbond ingeschakeld om te bezien of er middels zijn inzet meer duidelijkheid op dit gebied kon worden verkregen. In november 2012 vond dat gesprek plaats, maar het afzonderlijk vastleggen van het Energiebeleid van Bergopwaarts is nog steeds niet het geval. Eind 2012 is door ons bestuur het besluit genomen om met Bergopwaarts te gaan bespreken dat in het Convenant en de Prestatieafspraken 2012 – 2015 tussen de gemeente Deurne en de corporatie Bergopwaarts het navolgende is gesteld: “Kwaliteit bestaande bouw  De woningbouwvereniging draagt er zorg voor dat het gemiddelde energielabel van haar totale woningvoorraad wordt opgetrokken van een D in 2009 naar een C in 2012.  De woningbouwvereniging stelt een energiebeleid op voor minimaal de periode 2012-2015 waarbij de nadruk ligt op het optrekken van het energielabel van bestaande huurwoningen met een huidig energielabel E en lager;  De woningbouwvereniging renoveert in de periode 2012 - 2015 ten minste de seniorenwoningen Zonneland, Crobachplantsoen en Christinaplantsoen. Deze woningen blijven behouden binnen de kernvoorraad en de locaties Zonneland en Christinaplantsoen blijven bestemd voor senioren.” Hieruit vloeit voort dat er een energiebeleid opgesteld zou moeten zijn voor minimaal de periode 2012 – 2015 met daarbij nog enkele aanvullende bepalingen. Bepalingen over het te voeren beleid van Bergopwaarts op het gebied van energiebesparing zijn mede te vinden in de Participatietabel van de Samenwerkingsovereenkomst tussen Bergopwaarts en HBO De Peel. Aan onze HBO is daar het adviesrecht toegekend. Zoals al eerder in dit verslag is aangegeven is eind 2012 besloten gezamenlijk overleg te gaan voeren over de in deze Participatietabel vastgelegde zaken. Daarbij zal het vastleggen van het energiebeleid zeer zeker weer aan de orde komen. Overleg over de toegepaste servicekosten en aanverwante zaken in appartementencomplex de Wolfsberg te Deurne Het bestuur van huurderscommissie Grande Monte, die de huurders van 73 appartementen van Bergopwaarts in de Wolfsberg in Deurne vertegenwoordigt, heeft zich tot ons bestuur gewend met het verzoek hen te ondersteunen in het overleg over het hierboven gemelde onderwerp met Bergopwaarts. Hiertoe vonden in 2012 enige overleggen plaats waaraan een medewerker van Bergopwaarts en afvaardigingen van de besturen van Grande Monte en HBO De Peel deelnamen.


Pagina 9

Bij de huurders van de betreffende appartementen bleek nogal wat ontevredenheid te bestaan over het functioneren van de huismeester, de schoonmaak van de gezamenlijke ruimtes, het bijhouden van de daktuin en het omgaan met klachten hierover. Verder bleek men, in eerste aanleg, vanuit Bergopwaarts geen duidelijkheid te kunnen verschaffen over de samenstelling van de servicekosten en de daaronder liggende rekeningen van elektra en schoonmaakkosten. Tegen het einde van 2012 deelde men vanuit de corporatie mee dat begin 2013 de betreffende onderliggende stukken van de servicekosten over de jaren 2010 en 2011 voor onze besturen ter inzage voorgelegd konden worden. Een huurder van één der onderhavige appartementen had intussen in 2012 al een klacht over de hiervoor aangegeven materie ter beoordeling voorgelegd bij de huurcommissie. Deze klacht zal door de huurcommissie begin 2013 ter zitting van de huurcommissie behandeld worden. Het overleg over zaken naast de servicekosten die het bestuur van Grande Monte nog wenst te overleggen met Bergopwaarts zal door ons HBO bestuur worden ondersteund. Overleg en informatie over de renovatie van een groot aantal woningen in de Bloemenwijk te Asten Drie bestuursleden uit het bestuur van HBO De Peel hebben zich jarenlang ingezet in de Participatiegroep Vernieuwing Bloemenwijk Asten. Onlangs is bekend geworden dat van alle zaken die in de uiteindelijk vastgestelde visie voor de Bloemenwijk werden vastgelegd, uitsluitend de renovatie van een groot aantal woningen door Bergopwaarts ten uitvoer wordt gebracht. Alle overige onderdelen uit deze visie werden in 2012 door de overige participanten WoCom, Prodas en de gemeente Asten niet ter hand genomen en/of gepland. Plannen voor de Brede Maatschappelijke Voorziening met daarin onderdak voor een Brede School zijn in 2012 gecanceld en woningcorporatie WoCom trok zich al zeer snel terug uit het geheel. In 2012 is er vanuit Bergopwaarts hard gewerkt aan de renovatie van een flink aantal woningen in de Bloemenwijk. Er werden informatieavonden gehouden voor de betrokken huurders en vanuit Bergopwaarts en ons HBO bestuur werd ondersteuning aan individuele huurders aangeboden wanneer zij daar prijs op stelden. In enkele gevallen is door een bestuurslid van ons daadwerkelijk ondersteuning verleend. Ons bestuur werd verder in de gelegenheid gesteld de gang van zaken, in praktische zin, van de renovatie van de Bloemenwijk te bekijken en ons daar een oordeel over te vormen. Daarbij zijn wij tot de conclusie gekomen dat het bij het overgrote deel van de gerenoveerde en nog te renoveren woningen gaat om zeer grote en ingrijpende veranderingen die de woningen geheel aanpassen aan de huidige normen waarmee deze woningen weer jarenlang “bij de tijd” zijn. Uit diverse contacten met bij deze renovatie betrokken huurders is ons gebleken dat zij over het algemeen zeer tevreden zijn over de gang van zaken waarbij blijkt dat oneffenheden, die altijd kunnen ontstaan bij dergelijke grote ingrepen, weer snel gladgestreken worden. Het geheel van de renovatie van de woningen in de Bloemenwijk in Asten wordt door twee van onze bestuursleden gevolgd waarbij van een zeer goed contact met de verantwoordelijke medewerkster van Bergopwaarts mag worden gesproken.


Pagina 10

ADVISERINGEN AAN BERGOPWAARTS In 2012 diende HBO De Peel bij haar verhuurder Bergopwaarts drie adviezen in. De onderwerpen van deze adviezen waren: 1. Het Convenant en Prestatieafspraken Wonen 2012 - 2015 tussen Bergopwaarts en de gemeente Deurne 2. De Huurronde 2012 3. > € 43.000 Regeling en 5% extra huurverhoging Ad. 1. Het Convenant en Prestatieafspraken Wonen 2012 -2015 tussen Bergopwaarts en de gemeente Deurne De advisering die wij uitbrachten over dit stuk kan in algemene zin als positief worden gekwalificeerd. Van belang zijnde zaken in dit advies waren:  Het niet klakkeloos invoeren van de 25-puntenregeling als uitvloeisel van de schaarstegebiedenregeling van de ministers Donner en Spies;  Een goede toepassing van de 10% regeling bij de toewijzing van woningen aan huurders met een inkomen tussen de € 33.614,00 en € 43.000,00  De al eerder genoemde bepaling met betrekking tot het opstellen van beleid aangaande energie en energiebesparende maatregelen. Gezien het feit dat de duur van het convenant nu gaat gelden voor de periode van 2012 tot 2015 hebben wij aangegeven dat aan de hand van tussentijdse evaluatie eventuele aanpassingen mogelijk moeten kunnen zijn. Dit is zowel van de zijde van Bergopwaarts als de gemeente Deurne toegezegd. Ad. 2. Huurronde 2012 Bergopwaarts stelde voor de huren met ingang van 1 juli 2012 te verhogen met het door de Minister vastgestelde maximum percentage van 2,3%. In verband met het feit dat vanuit de corporatie al aangegeven werd dat er zeer zeker geen mogelijkheden lagen om onder dat maximum te gaan zitten, hebben wij hierover een positief advies uitgebracht. Ad. 3. <43.000 regeling en 5% extra huurverhoging Bergopwaarts gaf ons aan de mogelijkheid tot een extra huurverhoging van 5% voor huurders met een inkomen boven de € 43.000,00 die de minister mogelijk zou gaan bieden, in te willen voeren. De gevolgde procedure die zou moeten leiden tot het wetsontwerp dat deze extra huurverhoging mogelijk zou moeten maken kenmerkte zich in de ogen van ons bestuur – en van velen met ons - door:    

De overhaaste onzorgvuldige behandeling van het ontwerp van wet De overhaaste wijzigingen in het ontwerp van wet om het daardoor maar door de 2e en 1e Kamer te “jagen” De inhoud van de duidelijke protesten van de Woonbond en privacy beschermers die eenvoudig terzijde werden geschoven De noodzaak van individuele huurders om procedures tegen onderdelen van de regeling aan te spannen ter bescherming van hun privacy


Pagina 11

 

De kritische open aanmerkingen van Aedes en de brieven die zij hierover richtten tot de Minister en De grote bezwaren die de diverse fracties in de Tweede Kamer in brachten tegen het voorgenomen wetsontwerp.

De hiervoor door ons opgesomde zaken werden in het advies uitgebreid uitgewerkt en omschreven. Het geheel daarvan bracht ons tot de conclusie dat wij Bergopwaarts dienden te adviseren deze extra huurverhoging onder deze omstandigheden niet in te voeren. Wij leverden dus een negatief advies in hierover. De Minister besloot op grond van diverse ingebrachte bezwaren en het niet tijdig door kunnen voeren van de benodigde wetgeving, deze extra huurverhoging te cancelen, waarop Bergopwaarts ons heeft meegedeeld dat van invoering van deze extra huurverhoging geen sprake meer kon zijn. CONTACT MET DE HUURDERS Spreekuur Ook in 2012 was er iedere donderdagmorgen van 10.00 tot 12.00 uur, met een enkele uitzondering, een inloopspreekuur in het kantoor van HBO De Peel. Van dit spreekuur werd regelmatig gebruik gemaakt door huurders. Buiten de spreekuren was en is de HBO per telefoon, fax en e-mail te bereiken. Er konden mondelinge boodschappen worden ingesproken wanneer het kantoor niet bemand was. Post, mail, telefoon en fax werden vrijwel elke dag gecontroleerd en zo spoedig mogelijk beantwoord. Meldingen van huurders Het afgelopen jaar werden klachten en meldingen van huurders afgehandeld zoals met Bergopwaarts is afgesproken. Meldingen over gebreken aan woningen etc. werden direct doorverwezen naar Bergopwaarts. Van huurders werd verder verlangd dat zij eventuele problemen eerst met Bergopwaarts trachtten op proberen te lossen. Wanneer tussen een huurder en Bergopwaarts geen overeenstemming kon worden bereikt werd door de HBO een meldingsformulier ingediend bij het vaste aanspreekpunt van Bergopwaarts voor deze zaken. In de melding werden de problemen en/of grieven van de huurder op een zo objectief mogelijke wijze neergezet. Het geheel werd daarna opnieuw in behandeling genomen binnen Bergopwaarts. Het verwerken van meldingen van huurders op de hiervoor omschreven wijze wordt zowel binnen de HBO als Bergopwaarts als een juiste manier van werken gezien. In 2012 werden bij de HBO in totaal 15 dergelijke meldingen van huurders verwerkt. In 2011 bedroeg dit aantal 22. Contact met huurders door contacten informatieavonden De organisatie van huurdersavonden vinden alle bestuursleden zeer belangrijk. Wanneer we het bezoekersaantal in het verleden bezien, komen we uit op zo’n 60tot 70-tal huurders in Deurne en 25- tot 35-tal huurders in Asten. Al geruime tijd leeft binnen het bestuur van HBO De Peel de gedachte dat er meer te halen zou moeten zijn uit deze huurdersavonden die veelal in de maand november werden gehouden.


Pagina 12

De gedachte leeft binnen ons bestuur dat het jaargetij waarin deze avonden worden gehouden van invloed zou kunnen zijn op het bezoekersaantal. Om na te gaan of dit inderdaad invloed heeft op de opkomst van de huurders voor deze avonden hebben wij deze avonden nu verplaatst naar het voorjaar. In 2012 werden deze avonden dus niet gehouden. Huurderscommissies Momenteel functioneren er nog twee huurderscommissies op complexniveau binnen het huurdersbestand van Bergopwaarts. De ene is die van het appartementencomplex De Molenberg te Deurne een commissie met een al lange traditie, de andere is huurderscommissie Grande Monte die in 2011 werd opgericht en die de huurders van 73 appartementen in De Wolfsberg te Deurne vertegenwoordigt. Met beide commissies is er goed contact. Op verzoek wordt aan hen ondersteuning of service verleend. Contact- en informatieblad “ Huurders Informatie “ Van het contacten informatieblad “Huurders Informatie” werden in 2012 twee edities uitgegeven, de eerste in juli en de tweede in december. Buiten de huurders, die allen het blad thuisbezorgd kregen, werden exemplaren verzonden aan de directie en alle medewerkers van Bergopwaarts, de Raad van Commissarissen en de Ledenraad van Bergopwaarts, de wethouders Martens en Huijsmans te Asten en wethouder Kerkers in Deurne, de Nederlandse Woonbond en diverse andere instanties. In overleg met onze drukker werd het formaat van onze brochure veranderd. Dit had ook tot gevolg dat de opmaak ook grote veranderingen onderging. Het resultaat van deze verandering heeft een forse financiële besparing opgeleverd, terwijl we van alle zijden complimenten ontvingen over de veranderingen en de nieuwe uitstraling van ons blad. In 2012 ontvingen wij over de beide edities van Huurders Informatie uitsluitend positieve reacties. Website De website van HBO De Peel wordt beheerd door een lid van ons bestuur. Het nieuws wordt zo goed mogelijk bijgehouden. Beleidsplannen en Jaarverslagen zijn ook op de site te vinden. Hoewel het voornemen om activiteiten op en vanuit de website meer te intensiveren al langere tijd binnen ons bestuur bestond, hebben we in 2012 nog geen echt grote stappen kunnen zetten op dit gebied. Op onze website stond al het gehele jaar de oproep aan de huurders om hun e-mailadres aan ons ter beschikking te stellen omdat wij daarmee een digitaal huurderspanel willen activeren en in stand houden. Zeer van belang zijnde huurderszaken zouden aan een dergelijk panel worden voorgelegd, waardoor een groter draagvlak voor de mening van “de huurder” zou kunnen worden verkregen. De oproep op onze website heeft geen enkele opgave tot gevolg gehad, wat wij als zeer teleurstellend hebben ervaren. Vervolgens hebben wij deze zelfde oproep in de najaar editie van onze huurdersbrochure Huurders Informatie geplaatst. Eind 2012 hadden wij hierop 50 aanmeldingen binnen, wat wij een zeer goed begin vonden voor ons digitaal huurderspanel. Wij hebben in de richting van de leden van het panel aangegeven dat onze website enige aanpassingen behoeft waarna het digitale huurderspanel van start kan gaan. JAARVERSLAG HBO DE PEEL 2012

Pagina 13

Bereikbaarheid HBO voor de huurders Huurders konden ook in 2012 op diverse manieren in contact komen met HBO De Peel. Over deze manieren werd ook uitgebreid geschreven in het contactblad Huurders Informatie. De mogelijkheden tot contact waren de volgende: 1.

2. 3.

4.

Bezoek op het kantoor. Iedere donderdag was er open spreekuur van 10.00 tot 12.00 uur in het kantoor aan de Stijn Streuvelslaan 48a te Deurne. Er kon telefonisch om een ander tijdstip verzocht worden; Er kon telefonisch contact opgenomen worden via 0493-323200 (indien niet bezet kon een boodschap worden achtergelaten) of per fax via 0493-323210; Geschreven correspondentie kon worden gericht aan het bestuur van de HBO, Stijn Streuvelslaan 48a, 5751 XZ Deurne. De secretaris controleerde vrijwel dagelijks de binnengekomen post en verwerkte deze direct. Via het e-mail adres [email protected] en de contactlink op de website was de HBO ook bereikbaar. Ook de e-mail werd vrijwel dagelijks gecontroleerd en behandeld. Ook via de website www.hbodepeel.nl was direct e-mail contact mogelijk.

ACTIVITEITEN VAN HET BESTUUR VAN DE HBO Hieronder treft u een opsomming aan van de activiteiten en/of werkzaamheden die door één of meer bestuursleden van de HBO in het jaar 2012 werden ondernomen of uitgevoerd:. Algemene- en Dagelijks Bestuur vergaderingen van HBO De Peel waarin ook twaalf maal overleg plaatsvond met de Manager Wonen en de Beleidsadviseur van Bergopwaarts Dagelijks Bestuur vergaderingen Inloopspreekuur op de donderdagmorgen van 10.00 tot 12.00 uur Overleg of werkzaamheden in het kader van renovatie Bloemenwijk Asten Overleg met de Directeurbestuurder van Bergopwaarts Overleg met leden van de Raad van Commissarissen Overleg met diverse medewerkers van Bergopwaarts Overleg met individuele huurders of groepen van huurders Overleg met wethouder volkshuisvesting van Deurne, H. Kerkers Overleg over Prestatieafspraken gemeente Deurne en Bergopwaarts Overleg met het Platform Helmondse Bewonersorganisaties Overleg met bewonersorganisaties van Laarbeek, Gemert en Boekel Overleg met een functionaris van de Nederlandse Woonbond Cursussen en symposia o.a. van de Nederlandse Woonbond HBO De Peel Cursussen Woonbond gezamenlijk met Gemert en Laarbeek Provinciale vergaderingen van de Nederlandse Woonbond Overige activiteiten

23 7 50 7 7 3 8 17 2 1 1 1 3 10 2 4 4

Het totaal aantal activiteiten en/of werkzaamheden waaraan één of meer bestuursleden van HBO De Peel aan deelnamen bedroeg in 2012: 150


Pagina 14

VERTEGENWOORDIGING UIT- OF OP VOORDRACHT VAN HBO DE PEEL In de Raad van Commissarissen zijn twee zetels beschikbaar voor personen die op een bindende voordracht van HBO De Peel benoemd worden. Deze twee zetels werden in 2012 ingenomen door de heren M. Dams en J. Feurriegel. Deze commissarissen werden respectievelijk benoemd op 24-04-2007 en 15-08-2007. Beide heren werden in 2011 voor herbenoeming door HBO De Peel voorgedragen, waarna de heer Feurriegel werd herbenoemd op 26-04-2011 en de heer Dams op 22-062011 door de Ledenraad van Bergopwaarts. Hoewel de benoeming en herbenoeming van deze commissarissen op voordracht van de HBO is geschied, functioneren zij zonder last of ruggespraak, zoals in de reglementen is bepaald. De heer Jan van Geffen, vice-voorzitter van HBO De Peel, heeft namens onze HBO zitting in de Participatieraad van de gemeente Deurne. De Participatieraad is een adviesorgaan voor de gemeente Deurne en behandelt in principe onderwerpen die direct of indirect te maken hebben met de uitvoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.

REPRESENTATIVITEIT VAN HBO DE PEEL In de Overlegwet zijn eisen gesteld waaraan een huurdersorganisatie moet voldoen, wil deze huurdersorganisatie van de rechten die in deze wet zijn neergelegd gebruik mogen maken. Deze eisen zijn: 

Het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt;  Zij houdt de huurders op de hoogte van haar activiteiten en betrekt hen bij haar standpuntbepaling;  Zij schrijft tenminste éénmaal per jaar een vergadering of samenkomst uit voor de huurders. In deze vergadering legt zij verantwoording af van haar activiteiten van het afgelopen jaar en bespreekt haar plannen voor het komende jaar;  Zij geeft alle huurders die zij vertegenwoordigt de kans zich bij haar aan te sluiten. Gezien het hiervoor gestelde in het hoofdstuk CONTACT MET DE HUURDERS voldoet HBO De Peel ruimschoots aan deze eisen van representativiteit in de Overlegwet.

LIDMAATSCHAP WOONBOND Als HBO De Peel zijn wij lid van de Nederlandse Woonbond. De contributie voor dit lidmaatschap is, naar onze mening, vrij hoog te noemen. In 2012 bedroeg dit € 5242,16. Het was en is onze mening dat dit lidmaatschap voor ons een vereiste was. We bestelden regelmatig, tegen lidmaatschapsprijzen, brochures en boeken die we voor onze werkzaamheden nodig hadden. Ook de cursussen die werden gegeven en waar wij met regelmaat aan deelnamen zien wij als een noodzakelijkheid.


Pagina 15

Per e-mail worden wij regelmatig door de Woonbond op de hoogte gebracht en gehouden van ontwikkelingen in de Volkshuisvesting waar wij ons voordeel mee konden doen. Over diverse zaken moet ons bestuur regelmatig een advies uitbrengen. Om deze adviezen op een verantwoorde wijze op te kunnen stellen dienen de bestuursleden van de HBO op de hoogte te zijn van wetten, regelingen en overige bepalingen rondom de Volkshuisvesting. Om er voor te zorgen dat de leden van het bestuur van HBO De Peel goed op de hoogte blijven van de ontwikkelingen op volkshuisvestelijk terrein namen ook in 2012 bestuursleden van de HBO in ruime mate deel aan cursussen en symposia die door de Woonbond werden georganiseerd.

HUISVESTING EN KANTOORFACILITEITEN De ruimte waarin de HBO De Peel kantoor houdt, mag als “goed” worden gekwalificeerd. Bereikbaarheid en parkeerruimte zijn goed. Oppervlakte en indeling voldoen vooralsnog aan onze eisen. Bureaus, tafels en stoelen zijn in voldoende mate aanwezig en voldoen goed. De kantoor apparatuur, zoals computers, printer en fax zijn aanwezig en worden aangepast aan de eisen van deze tijd wanneer het budget daartoe de ruimte biedt.

NASCHRIFT De inleiding van dit jaarverslag vangt aan met de stelling dat 2012 “een roerig jaar” voor huurders in Nederland is geweest. Gekomen aan het einde van dit verslag lijkt deze stelling naar onze mening niet overdreven te zijn. Voor de huurders van Bergopwaarts en voor ons als bestuur van HBO De Peel heeft 2012 onderaan de streep echter geen negatieve uitkomst. We benadrukken hierbij twee voor ons belangrijke zaken, te weten:  

Binnen ons bestuur hebben wij in 2012 behoorlijk hard gewerkt en zijn we tevreden over datgene wat we hebben bereikt. De directie van onze verhuurder Bergopwaarts heeft in 2012 enkele malen benadrukt dat Bergopwaarts een financieel gezonde corporatie is.

Het bestuur van HBO De Peel sluit hiermee dit jaarverslag 2012 af, kijkt naar de toekomst en zijn intussen op een positieve manier aan 2013 begonnen.

Deurne, 21 februari 2013, Het bestuur van de Huurders Belangen Organisatie De Peel.


HUURDERS BELANGEN ORGANISATIE DE PEEL

Recommend Documents