Huurders Belangen Vereniging Z-flats Schiedam

                   

Huurders Belangen Vereniging Z-flats Schiedam Griegplein 281 3122 VN Schiedam [email protected]

Nieuwsbrief mei 2014 Geachte huurders, U leest de tweede nieuwsbrief van het jaar 2014. Hierin treft u het concept-verslag aan van de op donderdag 3 april 2014 gehouden Algemene Ledenvergadering. Zoals u weet oriënteren wij ons in de regio en landelijk op de ontwikkelingen in andere Vesteda-complexen. Zo is onze vereniging lid van het Vesteda-Platform en van de landelijk werkende Woonbond. Tijdens die laatst gehouden Algemene Ledenvergadering gaven mevrouw Suzanne Schuitemaker en de heer Ard Meinen een toelichting op respectievelijk de Woonbond en het Vesteda-Platform. Wat deze zijn en wat deze -ook voor ons- kunnen betekenen en doen. Zo behartigt Woonbond de belangen van “alle” huurders en brengt met enige regelmaat algemene informatie en adviezen uit. De hierna opgenomen informatie over de komende, inkomensafhankelijke huurverhoging (per 1 juli 2014) is in hoge mate ontleend aan het blad Huurwijzer, dat de Woonbond in het voorjaar heeft uitgegeven. Die informatie stond -in enigszins andere vorm en bewoordingen- ook al op onze website. Want wij werken die website (http://www.hbvzflats.nl) geregeld bij, plaatsen nieuws en vertellen de bezoekers waar wij mee bezig zijn.

Nieuwsbrief mei 2014 

HBV Z‐flats 

1 

Het nieuws is dus op deze website opgenomen, maar voor leden die niet over Internet beschikken, brengen wij belangrijke onderwerpen alsnog in deze Nieuwsbrief onder uw aandacht. En heeft u een vraag, opmerking, suggestie? Wilt u zich aanmelden voor de ontvangst van informatie/Nieuwsbrieven per e-mail? Of zich aanmelden als bestuurslid van onze vereniging? Dan graag uw reactie (door -bij voorkeur- van dit formulier op de website gebruik maken).

Of -in ander geval- uw reactie in de brievenbus nr. 281 (A-ingangen Chopin-, Grieg- of Sibeliusplein) doen. En zoals geschreven: Nadere/uitgebreidere/actuele informatie kunt u terugvinden op onze website:

(www.hbvzflats.nl). Wij hopen u hiermede weer te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Schiedam, 5 mei 2014. De Huurdersbelangenvereniging Z-flats, De secretaris, De voorzitter, H. Hissink W. Versnel

   

Nieuwsbrief mei 2014 

 

HBV Z‐flats 

2 

Opnieuw huurstijgingen mogelijk boven inflatie Vorig jaar waren de huurverhogingen de hoogste in twintig jaar tijd, gemiddeld 4,8% ! Ondanks alle protesten wordt het Rijksbeleid, waarbij verhuurders (waaronder Vesteda) de huren van “gereguleerde woningen” met (veel) méér dan het inflatiepercentage mogen verhogen, ook dit jaar voorgezet. Huurt u een gereguleerde of een geliberaliseerde huurwoning, (raadpleeg altijd uw huurcontract)? Dit schema geeft een antwoord:

Nieuwsbrief mei 2014 

HBV Z‐flats 

3 

Was de aanvangshuurprijs (zie uw huurcontract) hoger dan de toenmalige liberalisatiegrens? Aanvangshuurprijzen en liberalisatiegrenzen: Per Bedrag 1 juli 1989 ƒ 750,00 1 juli 1990 ƒ 775,00 1 juli 1991 ƒ 820,00 1 juli 1992 ƒ 865,42 1 juli 1993 ƒ 913,33 1 juli 1994 ƒ 963,75 1 juli 1995 ƒ 1.007,50

Huurliberalisatiegrenzen door de jaren 1 heen Per Bedrag Per Bedrag Per 1 juli 1996 ƒ 1.047,92 1 juli 2002 € 565,44 1 juli 2008 1 juli 1997 ƒ 1.085,00 1 juli 2003 € 585,24 1 juli 2009 1 juli 1998 ƒ 1.085,00 1 juli 2004 € 597,54 1 juli 2010 1 juli 1999 ƒ 1.107,00 1 juli 2005 € 604,72 1 januari 2011 1 juli 2000 ƒ 1.149,00 1 juli 2006 € 615,01 1 januari 2012 1 juli 2001 ƒ 1.193,00 1 juli 2007 € 621,78 1 januari 2013 1 juli 2001 (€ 541,36) 1 januari 2014

Bedrag € 631,73 € 647,53 € 647,53 € 652,52 € 664,66 € 681,02 € 699,48

Huurtoeslag in 2014: Voor huurwoningen met een huurprijs tot € 699,48 kunt u huurtoeslag krijgen. Of en hoeveel, hangt af van uw huur, uw inkomen, uw leeftijd én uw huishoudenssituatie. De 'inkomensgrenzen,' om in aanmerking te komen voor huurtoeslag, zijn in 2014 iets verhoogd. U kunt checken of u recht heeft op huurtoeslag op www.toeslagen.nl onder 'huurtoeslag’. De maximale, inkomensgerelateerde huurverhoging per 1 juli 2014 voor gereguleerde woningen, die door de Rijksoverheid is toegestaan: Huishoudinkomen 2012 < € 34.085 € 34.085-€ 43.602 >€ 43.602 Inflatie 2013 2 2,5% 2,5% 2,5% Maximale basishuurverhoging 1,5% 1,5% 1,5% Maximale Inkomensafhankelijke huurverhoging 0,5% 2,5% Totale maximale huurverhoging in 2014 4,0% 4,5% 6,5% De maximale huurverhoging voor gereguleerde huurwoningen is dezelfde als vorig jaar. Ook dit jaar kunt u dus weer een huurverhoging verwachten die hoger is dan de inflatie (inflatie was 2,5% in 2013). Wel zijn de privacyregels aangescherpt -voor geliberaliseerde huurwoningen- onder meer na bezwaren van de Woonbond en de Nationale Ombudsman. De maximale huurverhoging voor gereguleerde huurwoningen mag dit jaar 4%, 4,5% of 6,5% zijn. Heeft u een geliberaliseerd huurcontract, dan is het volgende wetenswaardig, maar niet op u van toepassing. Dan gelden de bepalingen van uw huurcontract, waarbij -voor de huurverhoging- wordt uitgegaan van het inflatiepercentage over de periode maart 2013-maart 2014: 0,8% als basis. Ook zult u dan nu geen verklaring van de Belastingdienst meer ontvangen. Controleer uw huurcontract. Welk percentage een verhuurder (Vesteda) maximaal mag vragen, is dus afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder èn zijn medebewoners (het “huishoudinkomen”, over 2012). Natuurlijk is uw verhuurder niet verplicht om de maximale huurverhoging te vragen, minder mag altijd. De regels voor het opvragen van inkomensgegevens die een verhuurder (Vesteda) nodig heeft voor het bepalen van de maximale huurverhoging, zijn dit jaar veranderd. Dit zijn vooral veranderingen in de uitvoering die ervoor zorgen dat verhuurders en de belastingdienst zorgvuldiger moeten omgaan met de inkomensgegevens van huurders. Ook wordt u ervan                                                              1

 Een jaargang loopt van 1989 tot en met 2010 telkens van 1 juli tot 1 juli. Dus jaargang 1989 betekent van 1 juli 1989 tot 1 juli 1999.  Met ingang van 1 januari 2011 loopt de jaargang steeds van 1 januari tot 1 januari.  2  Het inflatiepercentage over maart 2013‐maart 2014 voor geliberaliseerde huurwoningen is 0,8% !  Nieuwsbrief mei 2014 

HBV Z‐flats 

4 

op de hoogte gesteld als uw verhuurder uw gegevens heeft opgevraagd. De belastingdienst moet u daarover schriftelijk informeren. Indien voor u van toepassing heeft u dat bericht al ontvangen.

‘Gluurverhoging’ in strijd met de wet De belastingdienst heeft in 2013 in strijd met de wet de inkomensgegevens van alle huurders gebruikt voor de uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging (‘gluurverhoging’). Dat is de conclusie van het College Bescherming Persoonsgegevens (CPB) na onderzoek op verzoek van de Woonbond. Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘Ons verzoek heeft dus geleid tot aanpassingen 3, maar de gluurverhoging blijft een willekeurige en privacyschendende maatregel’. Voldoet de voorgestelde huurverhoging aan de wettelijke eisen? Controleer de huurverhoging en uw huurcontract, en houdt rekening met: 1. Als de huurprijs is verlaagd vanwege ernstige gebreken of als er een onderhoudsprocedure loopt bij de Huurcommissie, kunt u om die reden bezwaar maken. 2. U huurt nog geen jaar? Huurt u de woonruimte op juli nog geen twaalf maanden, dan is een huurverhoging per 1 juli toch toegestaan. 3. Vorige huurverhoging later? Was de huurverhoging in 2013 later dan per 1 juli, bijvoorbeeld per 1 september 2013, dan mag de huurverhoging dit jaar toch weer per 1 juli 2014 doorgaan. Wat zijn de regels en termijnen? Bezwaar maken tegen huurverhoging. U kunt natuurlijk pas bezwaar maken tegen de huurverhoging als u daadwerkelijk een schriftelijk huurverhogingsvoorstel heeft ontvangen. Vervolgens dient u de verhuurder (Vesteda) schriftelijk - dat mag aangetekend, maar het hoeft niet - te melden dat u niet akkoord gaat met dit voorstel. De verhuurder (Vesteda) moet uw bezwaarschrift uiterlijk op de dag vóórdat de huurverhoging ingaat hebben ontvangen. Wettelijk hoeft u geen reden(-en) te geven voor uw bezwaar tegen de huurverhoging, maar het is verstandig om dat wel te doen. Anders loopt u het risico dat de huurcommissie, die over het geschil moet oordelen, uw bezwaarschrift meteen afwijst. Als u geen reden(-en) aangeeft, kan de huurcommissie namelijk de juistheid van uw bezwaar niet controleren. Het kan dat de verhuurder (Vesteda) vanwege uw bezwaarschrift contact met u opneemt, bijvoorbeeld omdat hij (nadere) informatie over het bezwaar wil, of omdat de verhuurder (Vesteda) meent dat uw bezwaar niet terecht is. Dit laatste is dan echter zijn mening, meer niet. Het is namelijk niet aan de verhuurder, maar aan de huurcommissie, om over de juistheid van uw bezwaargronden te oordelen. U hoeft op brieven of telefoontjes van de verhuurder (Vesteda) over uw bezwaarschrift dus niet te reageren. Als u aan uw bezwaar tegen de huurverhoging vasthoudt, móet de verhuurder (Vesteda) op tijd de huurcommissie inschakelen, ook als hij meent dat u ten onrechte bezwaar maakt. Doet de verhuurder (Vesteda) dat niet, dan hoeft u de (hele) huurverhoging niet te betalen. De verhuurder (Vesteda) moet de huurcommissie binnen zes weken na de ingangsdatum van de huurverhoging inschakelen, bij een huurverhoging per 1 juli dus vóór 12 augustus. Als de huurcommissie oordeelt dat de huurverhoging redelijk is, moet u die alsnog betalen, plus (eenmalig) € 25,-- aan zogeheten 'leges'. De huurder of de verhuurder (Vesteda) kan van mening zijn dat de beslissing van de huurcommissie onjuist is. In dat geval kan de partij die dit vindt de kantonrechter om een uitspraak vragen. Dat moet binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak van de huurcommissie. Gebeurt dat niet binnen deze termijn, dan is de uitspraak van de huurcommissie bindend. Wordt de rechter wel ingeschakeld, dan doet die definitief uitspraak in het geschil. Maar, als de huurcommissie uw bezwaarschrift afwijst met een zogeheten ‘voorzit                                                             3

 De melding door de Belastingdienst geldt niet meer voor geliberaliseerde huurwoningen.  Nieuwsbrief mei 2014  HBV Z‐flats 

5 

tersuitspraak’ (in de uitspraak staat in dat geval dat het een uitspraak van de voorzitter is), heeft U drie weken de tijd om tegen die uitspraak in 'verzet' te gaan. Dat moet schriftelijk, bij de huurcommissie zelf. Een ‘voorzittersuitspraak’ is een soort administratieve uitspraak. Die wordt verstuurd als direct al (over-)duidelijk is wie er (on-)gelijk heeft. Met bezwaren tegen de huurverhoging op grond van onderhoudsklachten gaat de huurcommissie bijvoorbeeld op deze wijze om. Waarschijnlijk kan er om die reden namelijk geen bezwaar worden gemaakt tegen de huurverhoging en dus wijst de huurcommissie dergelijke bezwaren met een voorzittersuitspraak af. Het huurprijsbeleid van 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015 vindt u in MG 2014-01. Ga naar www.rijksoverheid.nl en zoek op ‘MG 2014-01'. Of bezoek onze website: www.hbvzflats.nl .

De kale huurprijs (exclusief service- en energiekosten) mag in principe één keer per jaar worden verhoogd. Met een schema kunt u controleren of de huurverhoging aan de wettelijke eisen voldoet. Het schema geldt voor zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs. Het is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimte (kamers), woonwagens en zelfstandige woonruimte met een all-inhuur. U kunt ook via www.woonbond.nl/huurverhoging het voorstel van uw verhuurder (Vesteda) controleren.

Tel zelf de punten van uw woning Puntentelling Met dit 'puntenstelsel' (officieel: woningwaarderingsstelsel voor gereguleerde huurwoningen) kunt u zelf het aantal punten van uw woning tellen en de maximaal toegestane huur bepalen. Elk puntentotaal correspondeert met een maximaal toegestane huurprijs.

Nieuwsbrief mei 2014 

HBV Z‐flats 

6 

4

Deze tabel bevat een beperkt aantal punten en bedragen. De volledige lijst staat op onze website.

Deze puntentelling geldt alleen voor zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde, dus gereguleerde huurovereenkomst. Men spreekt van zelfstandige woonruimte als de woning een eigen toegang heeft en als de bewoner die kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van belangrijke voorzieningen buiten de woning. Tel zelf het aantal punten, ook als u aan een verstrekte puntentelling twijfelt. Maar vraag ook uw verhuurder (Vesteda) om een specificatie van het door hem opgegeven puntenaantal ! 1 Oppervlakte van vertrekken (1 punt per m2) Onder vertrekken worden verstaan: woonkamer, andere kamers, (open) keuken, badkamer en doucheruimte (inclusief vaste tot de woning behorende kasten, kleiner dan 2 m2). Een zolderruimte telt alleen als vertrek mee als die bereikbaar is via een vaste trap, de vloer begaanbaar is en het dak beschoten is. Andere ruimten, zoals schuren, zolders, kelders, wasruimten, bijkeukens, garages en bergingen, gang, (speel)hal en verkeersruimten/overlopen, tellen niet mee als vertrekken. Als een toilet in een bad- of doucheruimte is geplaatst, wordt de oppervlakte van die ruimte met 1 m2 verminderd. De vloeroppervlakte onder aanrechten, toestellen, badkuip, lavet of douchebak, moederhaard, cv-ketel en boilerinstallatie wordt meegeteld. De oppervlakte die wordt ingenomen door schoorsteenkanalen, ventilatiekanalen of stand- of grondleidingen wordt niet meegeteld. Alles te meten op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer. Afronden op hele vierkante meters. Bij 0,5 m2 of meer wordt naar boven afgerond, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden. 2 Oppervlakte van overige ruimten (0,75 punt per m2) Onder overige ruimten worden verstaan: bijkeukens, bergingen (inclusief vaste tot de woning behorende kasten, kleiner dan 2 m2), wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders. Overlopen, gangen en hallen krijgen geen punten. De oppervlakte per ruimte moet tenminste 2 m2 zijn. Alles te meten op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer. Als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is, wordt het aantal punten van de zolderruimte met 5 verminderd (maar niet met meer punten dan voor de oppervlakte van de zolderruimten wordt gegeven). De zolder telt in dat geval mee als 'overige ruimte' en niet als 'vertrek' (zie 1). Afronden Nieuwsbrief mei 2014 

HBV Z‐flats 

7 

op hele vierkante meters. Bij 0,5 m2 of meer wordt naar boven afgerond. bij minder dan 0,5 m2 naar beneden. 3 Verwarming Bij blokverwarming (zoals in onze complexen): nu 1,5 punt per verwarmd vertrek. Vóór de inwerkingtreding van de Warmtewet per 1 januari 2014 was dit 2 punten per verwarmd vertrek. Dus nu max. 3 punten minder. Maar let op! Sinds kort is uw Energielabel aangepast, opgehoogd van E naar D (zie hieronder, 4 Energieprestatie). Dus 6 méér ! Daarvan ontving u geen mededeling van Vesteda. Vraag Vesteda om opheldering. 4 Energieprestatie Op www.ep-online.nl kunt u nagaan of er een (en welk) energielabel voor de woning is afgegeven. De punten worden bepaald aan de hand van het energielabel: Energielabel Punten A++ 40 A+ 36 A 32 B 28 C 15 D 11 E 5 F 1 G 0 En die labels zijn, zo is ons gebleken, recent (begin maart 2014 “stiekem”) opgehoogd van label E naar label D. Is dus 6 pluspunten méér. Netto resultaat (van het vermelde onder 3 “Verwarming” en onder 4 “Energieprestatie”): méér punten, terwijl er niets is veranderd/ verbeterd. Vraag uw verhuurder (Vesteda) om opheldering ! 5 Keuken Lengte aanrecht:

minder dan 1 meter: 1 tot 2 meter: 2 meter en langer:

0 punten 4 punten * 7 punten *

Ingebouwde spoelbakken worden meegeteld, kookplaten niet. * Maximaal verdubbeling van punten als de kwaliteit hoger is dan gemiddeld. 1 Punt per investering van € 226,89.

6 Sanitair Toilet Wastafel: Douche: Bad met douche: Bad en aparte douche:

3 punten 1 punt 4 punten* 6 punten * 7 punten*

* Maximaal verdubbeling van punten als de kwaliteit hoger is dan gemiddeld. Per € 226,89 van de oorspronkelijke investering kan 1 punt worden toegekend.

7 Woonvoorzieningen voor gehandicapten De Wet maatschappelijke ondersteuning (voorheen Wet voorzieningen gehandicapten) gaat ervan uit dat de gehandicapte naar draagkracht een aandeel in het niet-gesubsidieerde deel van de kosten via de huurprijs moet betalen. Per € 226,89 van de kosten die een verhuurder (Vesteda) aan de voorziening heeft besteed, mag 1 punt aan de woningwaardering worden toegevoegd, als dit in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit.

Nieuwsbrief mei 2014 

HBV Z‐flats 

8 

8 Privébuitenruimten Maximaal 15 punten (exclusief carport). Het gaat om het exclusieve gebruiksrecht van tuinen, balkons en terrassen. Alleen de onbebouwde oppervlakte telt mee, voorzover die minimaal 1,5 meter lang en breed is. Bij balkons wordt gemeten vanaf de binnenzijde van het balkonhek. Bij (gedeeltelijk) inpandige balkons wordt bovendien gemeten vanaf het terugliggend deel van de gevel. Franse balkons (zoals bij de twee-kamer appartementen) worden niet als privébuitenruimte beschouwd. Tot 25 m2: 2 punten 25 tot 50 m2: 4 punten 50 tot 75 m2: 6 punten 2 75 tot 100 m : 8 punten 100 m2 en meer: 10 tot 15 punten Indien géén privébuitenruimte Af: 5 punten 9 Woonvorm Woningen in appartementencomplex Begane grond: 1e verdieping: 2 e verdieping: 3 e verdieping: 4 e verdieping en hoger:

met lift 6 punten 5 punten 4 punten 4 punten 4 punten

10 Woonomgeving Maximaal 25 punten. In zogenaamde puntenboeken wordt de omgevingswaardering van de buurt, straat, straatdeel of woning vermeld. Bel de huurcommissie om na te gaan hoeveel punten uw woonomgeving heeft (0800-4887243), of kijk op: www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/woonomgevingspunten . Voor onze 3 complexen wordt sinds 1999 door de Huurcommissie de volgende telling gehanteerd:

Nieuwsbrief mei 2014 

HBV Z‐flats 

9 

11 Hinderlijke situaties Af: maximaal 40 punten. Aftrek is mogelijk als er sprake is van ernstige geluidsoverlast door weg-, spoor- en vliegverkeer of industrie. Ook voor ernstig verval van de buurt, hinder door stadsvernieuwingsactiviteiten en niet-incidentele bodem- of luchtverontreiniging in de directe omgeving van de woning is aftrek mogelijk. Neem contact op met de huurcommissie (08004887243) om na te gaan of in uw woonomgeving sprake is van aftrekpunten wegens (een) hinderlijke situatie(s) of kijk op: www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/woonomgevingspunten

Vragen en antwoorden: Hoe maak ik bezwaar tegen de huurverhoging? U kunt daarvoor zelf een (korte) brief opstellen waarin u aangeeft dat u niet instemt met het gedane huurverhogingsvoorstel en waarom niet. Dat is voldoende. Het is niet verplicht hiervoor een standaardbezwaarschrift, zoals bijvoorbeeld dat van de huurcommissie, te gebruiken. Om welke redenen kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging? Dat kan om meerdere redenen. Bijvoorbeeld:  Als u het voorstel niet minstens twee maanden vóór de ingangsdatum van de huurverhoging heeft ontvangen.  Als sinds de vorige (jaarlijkse) huurverhoging niet minstens twaalf maanden zijn verstreken. Als de huur al hoger is dan de maximaal toegestane huur op grond van het puntentotaal van de woning of  Als de huur door de huurverhoging hoger wordt dan de maximaal toegestane huur).  Ook als de huur in de periode van de huurverhogingsdatum is verlaagd (door de huurcommissie of rechter) vanwege gebreken aan het gehuurde, is de jaarlijkse huurverhoging niet toegestaan. Kan ik in plaats van het sturen van een bezwaarschrift ook er voor kiezen om de huurverhoging niet te betalen? Ja, u kunt per 1 juli de 'oude' huur blijven betalen, terwijl u géén bezwaarschrift tegen de huurverhoging heeft ingediend. Een verhuurder (Vesteda) zal mogelijk een brief sturen over een betalingsachterstand die u moet inlopen, maar dat is niet juist. U heeft namelijk het wettelijk recht om op deze wijze bezwaar te maken. Als de verhuurder (Vesteda) het hier niet mee eens is moet hij u binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging per aangetekende (rappel-)brief verzoeken alsnog met de voorgestelde huurverhoging in te stemmen. Als u de aangetekende brief niet op tijd ontvangt, hoeft u de huurverhoging niet te betalen. Ontvangt u die wel op tijd, maar gaat u nog steeds niet akkoord met de huurverhoging, dan zult u binnen drie maanden na de ingangsdatum -dus vóór 1 oktober- zelf een bezwaarschrift bij de huurcommissie moeten indienen. Laat u dit achterwege, dan zult u de huurverhoging moeten betalen. Kan ik bezwaar maken tegen (alleen) het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging? Ja, maar ook dan dient u schriftelijk bezwaar te maken tegen de 'hele' huurverhoging (of deze in zijn geheel niet te betalen zonder schriftelijk bezwaar). Kies er liever niet voor om de huurverhoging deels te betalen. Daardoor kan (voor de verhuurder) onduidelijk zijn of u nu wel of niet bezwaar maakt. De huurverhoging is alleen inkomensafhankelijk als deze hoger is dan 4% (tot maximaal 6,5%). U kunt in uw bezwaarschrift toelichten dat u alleen het inkomensafhankelijke deel betwist. Dat moet dan zijn omdat de inkomensindicatie van de belastingdienst over 2012 niet klopt of omdat uw inkomen in 2013 is gedaald. Bezwaar vanwege schending van de privacy (omdat uw verhuurder inkomensinformatie over u heeft ontvangen) is geen wettelijke bezwaargrond. Als de bezwaren juist zijn, kan de inkomensafhankelijke huurverhoging worden beperkt tot 4 of 4,5%.

Nieuwsbrief mei 2014 

HBV Z‐flats 

10 

Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging, als het inkomen in 2014 daalt? Nee. Dat kan alleen op basis van het huishoudinkomen in 2012 of 2013. Wel is het mogelijk om al ingegane inkomensafhankelijke huurverhogingen (van 1 juli 2013, later dit jaar ook van 1 juli 2014) op grond van inkomensdaling in 2013 (of 2014) te 'corrigeren' tot maximaal 4% (of 4,5%). Daarvoor moet u, de huurder aan de verhuurder (Vesteda) een voorstel tot 'huurverlaging' doen. Op die manier kan de inkomensafhankelijke huurverhoging van juli 2013 van bijvoorbeeld- 6,5% worden beperkt tot 4% (of 4,5%). U moet dan met IB60-verklaringen over het huishoudinkomen in 2013 aantonen dat het inkomen in 2013 lager is (geworden) dan € 33.614,- (of dan € 43.000,-). Zou uw huishoudsamenstelling zijn gewijzigd, dient uw bezwaar ook vergezeld te gaan van een uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie GBA (sinds kort Basisregistratie personen (BRP) genoemd). In het voorstel tot 'huurverlaging' moet u een termijn van twee maanden in acht nemen. Voorbeeld: als u de IB60-verklaringen over 2013 in mei 2014 heeft, kunt u de verhuurder (Vesteda) voorstellen de huurverhoging van juli 2013 met ingang van 1 augustus 2014 te corrigeren tot 4% of 4,5%. Recht op teruggave van te veel betaalde huur heeft u echter niet. Het enige 'voordeel' is dat de huurprijs moet worden herberekend op basis van een huurverhoging van 4% of 4,5% in plaats van de eerdere 6,5%. Wanneer hoor ik bij de groep chronisch zieken en gehandicapten voor wie de huurverhoging niet inkomensafhankelijk mag zijn? Of en wanneer u in aanmerking komt voor deze uitzondering op de inkomensafhankelijke huurverhoging, die ook wel de “hardheidsclausule” wordt genoemd, hangt af van de omstandigheden in het huishouden. Globaal komt het erop neer dat sprake moet zijn van een zogeheten indicatiebesluit (voor de huurder of een ander lid van het huishouden) voor persoonlijke verzorging, verpleging of individuele begeleiding, van een op basis van de WMO (of voorheen WVG) aangepaste woning of van (door een huisarts bevestigde) blindheid. De volledige omschrijving van de uitzonderingsgroep van chronisch zieken en gehandicapten staat in Staatcourant 2013, nummer 20094, onder meer te raadplegen via: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging als die in het huurcontract staat? Soms staat de wijze waarop de huur jaarlijks wordt verhoogd (niet alleen dát dit gebeurt, maar ook hoe) in het huurcontract. De verhuurder (Vesteda) hoeft de huurverhoging dan niet aan te zeggen. U stelt op basis van de contractsbepaling(-en), ook wel indexeringsclausule genoemd, vast met welk percentage de huur wordt verhoogd. Dit mag echter niet hoger zijn dan het percentage dat de minister jaarlijks vaststelt als maximale huurverhoging, oftewel 4% per juli. Is de 'uitkomst' van de huurcontractsbepaling hoger dan dat, dan mag de huurverhoging toch niet meer zijn dan 4% (deze regel geldt niet bij een geliberaliseerde huur). Wat is de huurverhoging als de huurprijs is geliberaliseerd? Als de huurprijs is geliberaliseerd, is het hele (inkomensafhankelijke) huurbeleid niet van toepassing. De enige regel die overblijft is dat de huur maar eens per twaalf maanden mag worden verhoogd. Wat er op dat moment mogelijk is hangt enkel en alleen af van wat er in het huurcontract al dan niet is overeengekomen. Staat er geen huurverhogingsbepaling in het huurcontract, dan kan de verhuurder (Vesteda) aan de 'geliberaliseerde' huurder in principe elk voorstel tot huurverhoging doen dat hij wil.

Nieuwsbrief mei 2014 

HBV Z‐flats 

11 

Wanneer is de huurprijs geliberaliseerd? In twee gevallen: 1. Ten eerste als u op of na juli 1994 zelfstandige woonruimte bent gaan huren met een (aanvangs-) huur die hoger was dan de op de ingangsdatum van het huurcontract geldende liberalisatiegrens (zie hierboven). Deze grens, die ook de huurtoeslaggrens is, wordt ieder jaar verhoogd. 2. Ten tweede als u tussen juli 1989 en juli 1994 zelfstandige woonruimte die in deze periode is opgeleverd (nieuwbouw dus) bent gaan huren met een (aanvangs-)huur die hoger was dan de op de ingangsdatum van het huurcontract geldende liberalisatiegrens. Kan de huur alsnog geliberaliseerd worden als die door de huurverhoging hoger wordt dan de liberalisatiegrens en raak ik daardoor ook eventuele huurtoeslag kwijt? Nee en nee. Ook als de huur door de huurverhoging hoger zou worden dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens, blijft de huurprijs niet-geliberaliseerd. Het omgekeerde geldt ook. Kortom:

eens “niet-geliberaliseerd”, altijd “niet-geliberaliseerd”, en dus:

eens “geliberaliseerd”, altijd “geliberaliseerd”. Als u al huurtoeslag ontving vóórdat de huurprijs door de huurverhoging boven de huurtoeslaggrens uitsteeg, dan houdt u huurtoeslag. Ontvangt u (nog) geen huurtoeslag en is de rekenhuur, zoals dat in de wet op de huurtoeslag heet, hoger geworden dan de huurtoeslaggrens -al dan niet door de huurverhoging- dan zal een aanvraag huurtoeslag om die reden worden afgewezen.

Gegevens ontleend aan Huurwijzer, voorjaar 2014, uitgave van de Woonbond.

Nieuwsbrief mei 2014 

HBV Z‐flats 

12 

Huurders Belangen Vereniging Z-flats Schiedam Griegplein 281 3122 VN Schiedam [email protected]

Notulen Algemene Ledenvergadering gehouden op 3 april 2014 Aanwezig namens het bestuur: Afwezig met kennisgeving:

H. Hissink H. Lamphen H.P. van de Pavoordt T. Pfeiffer W. Versnel

1. Opening De heer Versnel, voorzitter van het bestuur, is helaas wegens ziekte afwezig. Zijn rol als voorzitter wordt tijdens deze vergadering waargenomen door de heer Lamphen. Tijdens de start van de vergadering is de heer Wiebe Hoogeveen aanwezig. Hij is fotograaf en maakt foto’s ten behoeve van het boek dat wordt uitgegeven voor het jubileum van het Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO). Op de vraag van de voorzitter of er aanwezigen zijn die niet gefotografeerd wensen te worden, komt geen reactie. De voorzitter opent de vergadering en heet de aanwezigen hartelijk welkom. Behalve de voorzitter is van het bestuur ook de penningmeester, mevrouw Pfeiffer, afwezig. Zij is wegens drukke werkzaamheden niet in staat de vergadering bij te wonen. De heer Schoemaker, die vorige vergadering is benoemd tot bestuurslid technische zaken, heeft zich teruggetrokken als bestuurslid. Hij is nog wel beschikbaar voor technische vragen. Tijdens de vergadering zijn twee externe gasten aanwezig, t.w. mevrouw Schuitemaker van de Woonbond en de heer Meinen van het Vesteda Platform. Zij zullen beiden een presentatie geven over hun organisatie. 2. Mededelingen en ingekomen stukken Tijdens de vergadering van vanavond zijn in totaal 24 stemgerechtigden aanwezig. Vier mensen hebben zich afgemeld, één van hen heeft een volmacht afgegeven. Alle medewerkers van Vesteda die waren uitgenodigd voor vanavond hebben zich afgemeld. De VvE’s van de drie pleinen zijn alle drie uitgenodigd voor de vergadering van vanavond. Alleen een vertegenwoordiger van de VvE Chopinplein is aanwezig. De overige twee VvE’s zijn zonder berichtgeving afwezig. Wat de reden is voor het niet komen naar de vergaderin-

Notulen (Concept) ALV 3 april 2014 

HBV Z‐flats 

1 

gen van de HBV Z-flats is bij het bestuur niet bekend. Vertegenwoordigers van de HBV Zflats zijn wel aanwezig geweest als toehoorder bij de vergaderingen van de VvE Chopinplein en van de VvE Griegplein. Van de VvE Sibeliusplein heeft de HBV geen uitnodiging ontvangen. Het bestuur spreekt uit hierover teleurgesteld te zijn. Het bestuur meldt dat de heer Koen de Rooij is overleden. Koen de Rooij was woonachtig aan het Sibeliusplein en heeft lange tijd in het bestuur van de HBV Z-flats gezeten. De HBV Z-flats heeft geen ingekomen stukken ontvangen. 3. Notulen Algemene Ledenvergadering d.d. 18 april 2013 De notulen van de Algemene Ledenvergadering van 18 april 2013 worden ongewijzigd goedgekeurd en vastgesteld. 4. Presentatie ‘Wat doet de Woonbond’ door mevrouw Schuitemaker Mevrouw Schuitemaker is consulent bij de Woonbond. De Woonbond is een werkorganisatie bestaande uit ongeveer 60 personen. Werkzaamheden die binnen de organisatie uitgevoerd worden, zijn administratie, redactie van de Huurwijzer en Woonbondig, juridische zaken, automatisering en receptie. Daarnaast heeft de Woonbond een aantal beleidsmedewerkers in dienst dat zich bezig houdt met de lobby in Den Haag. Mevrouw Schuitema ondersteunt, als één van de consulenten, huurdersorganisaties bij alles wat met huren te maken heeft. Zij verstrekt informatie en beantwoordt vragen over zaken als huurverhogingen en het toepassen van de warmtewet. Zij noemt de Woonbond een ‘vakbond voor huurders’. De Woonbond heeft vestigingen in Amsterdam, Eindhoven en Zwolle. De Woonbond vertegenwoordigt 1,5 van de in totaal 3 miljoen huurders in Nederland. De Woonbond richt zich op alle huurders, zowel de huurders bij commerciële organisaties als bij woningcorporaties. Tijdens de vergadering geeft mevrouw Schuitema een aantal voorbeelden van successen die de Woonbond in de afgelopen jaren heeft behaald. Zoals het met een jaar tegenhouden van de inkomensafhankelijke huurverhoging en het voorkomen dat voor inkomens hoger dan € 43.000,-- geen plafond meer zou gelden. Het streven voor het komende jaar is de huurverhoging gematigd te houden. Ook heeft de Woonbond gestreden voor meer rechten voor huurdersorganisaties en het aanscherpen van de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV). Momenteel is sprake van een geschillencommissie die zich buigt over kwesties tussen huurder en verhuurder in tegenstelling tot vroeger toen huurders geschillen moesten voorleggen aan een kantonrechter. De geschillencommissie heeft vooral veel vragen ontvangen over de inkomensafhankelijke huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging is een beleidswijziging en dient daarom vooraf met de huurder overlegd te worden. In gevallen waarin dit niet is gebeurd, kan de verhoging dan ook worden teruggedraaid. Bij een procedure in Leiderdorp heeft Vesteda de zaak verloren. Dit betekent dat Vesteda de huurverhoging moet terugdraaien en het teveel betaalde aan de huurders dient terug te betalen. Dit betekent overigens niet dat nu, een half jaar na dato, overige huurdersorganisaties hier ook zondermeer voor in aanmerking komen. Alleen de huurders die reeds eerder hebben aangekaart niet akkoord te gaan met de huurverhoging komen hiervoor in aanmerking. Mevrouw Schuitemaker ontvangt ook regelmatig vragen over energiebesparende maatregelen in relatie tot huurverhoging. Energiebesparende maatregelen mogen leiden tot huurverho-

Notulen (Concept) ALV 3 april 2014 

HBV Z‐flats 

2 

ging. Echter nooit tot een verhoging die hoger is dan de besparing die de maatregel oplevert voor de huurder. Mevrouw Schuitema adviseert vragen aan de Woonbond bij voorkeur via de HBV te stellen. Op deze wijze is ook bij de HBV bekend welke vragen er zijn. 5. Presentatie Vesteda Platform door de heer Meinen De heer Meinen, huurder van een Vesteda-woning in de DOSIO-toren, is lid van het bestuur van het Vesteda Platform, de vereniging van Vesteda-huurdersorganisaties. Na een bestuurscrisis heeft het Vesteda Platform sinds eind vorig jaar een nieuw bestuur bestaande uit: Mevrouw L.M.G. IJzendoorn, de heer A. van der Giessen, de heer M.H. Meinen en de heer P. Verburg. De functies binnen het bestuur zijn nog niet verdeeld. De heer Verburg treedt voorlopig op als voorzitter. In totaal zijn 86 HBV’s (13.000 huurders) lid van het Vesteda Platform. Alleen HBV’s kunnen lid worden. Individuele huurders kunnen dat niet. Dit betekent helaas dat complexen zonder HBV geen vertegenwoordiging heeft in het Vesteda Platform. De heer Meinen meldt dat na het installeren van het nieuwe bestuur vele vragen de kant van het platform op zijn gekomen. Vooral het bestuur van de HBV Z-flats stuurt vele mails met vragen. De vragen die zij stellen, blijken keer op keer vragen te zijn die landelijk spelen en worden door het Vesteda Platform als zeer waardevol ervaren. Het nieuwe bestuur heeft inmiddels kennisgemaakt met de directie van Vesteda en met hen afgesproken iedere drie maanden bij elkaar te komen om de voortgang te bespreken. Los van dit driemaandelijks overleg is het Vesteda Platform bezig met het samenstellen van een zwartboek. Dit zwartboek zal, via het secretariaat, aan de directie van Vesteda worden gestuurd. Recent heeft het Vesteda Platform een enquête gehouden onder de HBV’s die lid zijn. De enquête is voorgelegd aan Vesteda. 6. Algemeen jaarverslag Het algemeen jaarverslag wordt door de aanwezigen zonder wijzigingen goedgekeurd en vastgesteld. Tijdens de vergadering vraagt het bestuur aan de aanwezigen akkoord te gaan met het verhogen van de HBV contributie per 2015. De contributie bedraagt al jaren € 6 en op dit moment is duidelijk dat daarmee wordt ingeteerd op de reserves. Besloten wordt de contributie te verhogen naar € 10 per jaar. 7. Financieel jaarverslag De leden van de HBV hebben het financieel jaarverslag ontvangen. Er zijn geen vragen of opmerkingen naar aanleiding van het jaarverslag. 8. Verslag kascommissie Ook naar aanleiding van het verslag van de kascommissie zijn geen vragen of opmerkingen.

Notulen (Concept) ALV 3 april 2014 

HBV Z‐flats 

3 

9. Benoeming voorzitter a.i. De HBV gaat akkoord met het verlengen van het voorzitterschap a.i. van de heer Versnel met een jaar. 10. Verkiezing bestuur Het bestuur komt op dit moment een drie leden tekort. De voorzitter roept de aanwezigen op zich te melden als bestuurslid. Het bestuur vergadert gemiddeld 2* per maand een uur. Tijdens de vergadering komen geen reacties op zijn oproep. Uiteraard mogen geïnteresseerden zich ook buiten de vergadering om melden. 11. Verkiezing kascommissie De heren Isherwood (Chopinplein) en Van Wingerden (Sibeliusplein) vormen het komende jaar de kascommissie. De heer Peters (Sibeliusplein) stelt zich beschikbaar als reserve lid. 12. Bespreking reeds schriftelijk ingediende vragen De HBV heeft geen schriftelijk ingediende vragen ontvangen. 13. Rondvraag De heer Van Wingerden informeert naar de organisatie achter CIF. CIF is een dochteronderneming van Caiway en biedt glasvezelverbindingen aan. Meer informatie over de aanbieding van CIF is te vinden in de nieuwsbrief. 14. Sluiting

De voorzitter bedankt de aanwezigen voor hun komst en deelname aan de vergadering. Hij sluit om 22.00 uur de vergadering.

Notulen (Concept) ALV 3 april 2014 

HBV Z‐flats 

4