INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING BELEIDSKADER Nationaal beleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid 4

GEMEENTE MEDEMBLIK 06-41-06 / 06-10-08 BESTEMMINGSPLAN BEDRIJVENPARK UNDA MARIS TOELICHTING INHOUDSOPGAVE

blz

1.

INLEIDING

1

2.

BELEIDSKADER

3

2. 1. 2. 2. 2. 3.

Nationaal beleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

3 3 4

3.

OMGEVINGSASPECTEN

6

3. 3. 3. 3. 3. 3.

1. 2. 3. 4. 5. 6.

6 7 7 8 9 9

4.

PLANUITGANGSPUNTEN

4. 1. 4. 2. 5.

Toelichting op de bestemmingen

UITVOERBAARHEID

6. 1. 6. 2. 7.

Functionele uitgangpunten Ruimtelijke uitgangspunten

PLANBESCHRIJVING

5. 1. 6.

Ecologie Archeologie Water Milieuaspecten Externe veiligheid Kabels en leidingen

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

INSPRAAK EN OVERLEG

7. 1. 7. 2.

Inspraak Overleg

BIJLAGEN Bijlage 1

Ecologische toets

Bijlage 2

Luchtkwaliteit

Bijlage 3

Externe veiligheid

Bijlage 4

Watercompensatie

Bijlage 5

Inspraak en Overlegreacties

10 10 10 13 13 15 15 15 16 16 16

blz 1

1. INLEIDING Het plangebied Het voorliggende bestemmingsplan Bedrijvenpark Unda Maris heeft betrekking op een deel van het bedrijventerrein Overleek/Almere aan de westkant van de kern Medemblik. Het gaat om het deel van de Markerwaardweg tot aan de waterloop ‘de Muiter’ (de locatie staat aangegeven in figuur 1).

Figuur 1.

De ligging van het plangebied

Aanleiding en doelstelling Aanleiding voor het nieuwe bestemmingsplan is de indeling van het westelijk deel, dat als basis heeft gediend voor het bestemmingsplan Overleek/Almere. Het vigerende plan, met daarin begrensde bouwvlakken en groenstroken, vormt hier en daar een belemmering voor uitgave van de bedrijventerreinen. De verkaveling komt niet altijd overeen met de wensen voor de inrichting door de bedrijven. Verschillende bedrijven hebben al een aanvraag ingediend (artikel 19 procedure) om van de verkaveling zoals aangegeven in het vigerende plan af te wijken. Om deze reden is het gewenst het bestemmingsplan voor het betreffende onderdeel van Overleek/Almere te herzien en af te stemmen op flexibeler inrichtingsmogelijkheden als aanvankelijk de bedoeling was, waarbij wordt uitgegaan van dezelfde inrichtingsprincipes. De bedrijfskavels worden afgewisseld met groen. Buro Vijn B.V. Status: vastgesteld / 06-10-08

Bestemmingsplan Bedrijvenpark Unda Maris

.

blz 2

Het onderhavige plan ‘Unda Maris’ geeft een actuele juridisch-planologische regeling voor de westelijke zone van het bedrijvenpark en zal het vigerende bestemmingsplan voor dit deel van Overleek/Almere vervangen. Voor het overige deel van het bedrijventerrein blijft het vigerende bestemmingsplan gelden. Leeswijzer Het bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken gemotiveerd en toegelicht. In hoofdstuk 2 wordt het rijks-, het provinciaal- en gemeentelijk beleid ten aanzien van bedrijvigheid beschreven. In hoofdstuk 3 komen de randvoorwaarden vanuit de omgeving aan de orde. Hoofdstuk 4 beschrijft de planuitgangspunten en in hoofdstuk 5 wordt een toelichting op de voorschriften en de plankaart gegeven. In hoofdstuk 6 volgt de verantwoording van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.


Buro Vijn B.V. Status: vastgesteld / 06-10-08

blz 3

2. BELEIDSKADER 2. 1. Nationaal beleid De Nota Ruimte 2006 bevat de visie van het rijk op de ruimtelijke ontwikkeling tot 2015, met een doorkijk tot 2030. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak in Nederland. Meer specifiek richt het beleid zich op vier algemene doelen: - versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland; - bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland; - borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden; - borging van de veiligheid (tegen water en risicovolle activiteiten). Twee begrippen staan centraal in de Nota Ruimte: Basiskwaliteit en Nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur. Deze bestaat uit de belangrijkste gebieden in Nederland op het terrein van economie, infrastructuur en verstedelijking, water, natuur en landschap. Hieronder vallen bijvoorbeeld de mainports Schiphol en Rotterdam, de nationale stedelijke netwerken, maar ook de ecologische hoofdstructuur en de nationale landschappen. Medemblik en het bedrijventerrein Unda Maris maken geen deel uit van de Nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur. Voor de gebieden die geen deel uitmaken van deze hoofdstructuur is het beleid gericht op het waarborgen en zo mogelijk vergroten van de basiskwaliteit. De eerste verantwoordelijkheid voor deze basiskwaliteit ligt bij de provincie. De Nota Ruimte geeft op een aantal punten zelf invulling aan het begrip basiskwaliteit. Allereerst geldt als basiskwaliteit dat in (alle) dorpen en steden woningbouw mogelijk is, ten minste om te kunnen voorzien in de eigen behoefte. Ook de vestiging van nieuwe (lokaal georiënteerde) bedrijvigheid is mogelijk. Daarbij geldt wel als voorbehoud dat wonen en werken in regionaal verband worden afgestemd. Bovendien geldt het principe van bundeling: uitbreidingen dienen plaats te vinden in of aansluitend aan bestaand bebouwd gebied. Op meer procesmatig gebied geldt de watertoets als onderdeel van de basiskwaliteit. Dit geldt tevens voor het voldoen aan de wetgeving en diverse Europese Richtlijnen. 2. 2. Provinciaal beleid Op 25 oktober 2004 is het Streekplan Ontwikkelingsbeeld Noord-Holland Noord, Ontwikkelen met kwaliteit vastgesteld. Hierin wordt het ontwikkelingsbeeld voor de periode tot 2014 geschetst en worden ruimtelijke keuzes gemaakt. Essentiële uitgangpunten van het streekplan zijn de kernbegrippen vrijheid, samenwerking en kwaliteit gekoppeld aan de zonering van het grondgebied:



.

blz 4

stedelijke gebieden: dit zijn de bestaande stedelijke gebieden; uitsluitingsgebieden: in deze gebieden is sprake van te beschermen bijzondere natuurwaarden en kenmerken of landschappelijke en cultuurhistorisch waardevolle structuren; zoekgebieden: in deze gebieden ligt (de nieuwe) gemeentelijke vrijheid. Hier kunnen ontwikkelingen plaatsvinden mits onderbouwd met een beeldkwaliteitplan en mits voldaan wordt aan de aanvullende eisen in verband met de bescherming van specifieke belangen (c.q. de gradaties binnen de zoekgebieden). Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt in de categorie zoekgebieden waarbij geen specifieke belangen c.q. gradaties gelden. Ontwikkelingen als voorzien met dit bestemmingsplan passen daarmee in de zonering. Voor de regio West-Friesland, waarin de gemeente Medemblik is gelegen, geldt dat concentratie van bedrijventerreinen voorop staat. Het aanbod van nieuwe bedrijventerreinen in West-Friesland wordt daartoe grotendeels gerealiseerd op grote locaties, met als kanttekening dat eerst de benodigde infrastructuur moet zijn gerealiseerd voordat de centrale bedrijventerreinen kunnen worden gerealiseerd. De rest verdeelt de regio zelf als contigent voor kleinere locaties op basis van een regionale visie. In West-Friesland bevindt zich relatief weinig stuwende werkgelegenheid. Opvang van bedrijven uit de Randstad kan voor West-Friesland een optie zijn voor de noodzakelijke versterking van de economische structuur. Er is vooral behoefte aan arbeid voor middelbaar en hoger geschoolden. Dit vraagt voldoende hoogwaardige en goed gelegen vestigingslocaties voor bedrijven die een aanvulling zijn op in de regio al aanwezige bedrijfstakken of clusters. Ook dienstverlenende bedrijven kunnen een welkome verbreding betekenen. De marktvraag naar hoogwaardiger kantoorachtige terreinen is wellicht te faciliteren in combinatie met bovenbedoelde opvang uit de Randstad. De Provincie wil bijzondere aandacht schenken aan versterkte toepassing van de ICT-infrastructuur op bedrijventerreinen. 2. 3. Gemeentelijk beleid Voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Medemblik op korte en middellange termijn (van 1995 tot globaal gesproken 2010) is op 19 december 1996 de Structuurschets Medemblik door de raad vastgesteld. In de Structuurschets Medemblik is het volgende vermeld met betrekking tot bedrijvigheid in de gemeente. Bedrijventerreinen en lokale bedrijvigheid De grotere en industriële bedrijven zijn bijna allemaal geconcentreerd op het industrieterrein Overleek en het in de jaren tachtig van de vorige eeuw aangelegde industrieterrein Almere.



blz 5

Bedrijventerreinen bij Medemblik zijn in de eerste plaats bedoeld voor verplaatsing en/of uitbreiding van in de gemeente of de directe omgeving gevestigde bedrijven. Het betreft vooral het industrieel midden- en kleinbedrijf en de handels- en verzorgende sector. Er wordt van uitgegaan dat bij de tendens tot schaalvergroting en vernieuwing ook de komende jaren in ieder geval meer bedrijfsruimte nodig is. De ruimte bij Medemblik is echter schaars. Indien de lokale behoefte bedrijven betreft die zeer ruimte-intensief, maar arbeidsextensief zijn (bijvoorbeeld distributiecentra, transportcentra), dienen deze bedrijven naar de specifieke regionale bedrijventerreinen verwezen te worden.



.

blz 6

3. OMGEVINGSASPECTEN 3. 1. Ecologie In het bestemmingsplan dient ook rekening te worden gehouden met Europees en nationaal beleid en wetgeving op het gebied van natuurbescherming. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortbescherming. Voor wat betreft de gebiedsbescherming gaat het om de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als onderdeel van de ecologische hoofdstructuur (EHS) of van gebieden die zijn aangewezen als Natura 2000gebied in de zin van de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998. Bij de soortenbescherming is de Flora- en faunawet van belang. In deze wet is bepaald dat beschermde dieren - die in de wet zijn of worden aangewezen - niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden, dat planten niet geplukt of verzameld mogen worden en dat het niet is toegestaan om nesten, holen of vaste rustplaatsen van dieren te beschadigen, vernietigen of te verstoren. De Flora- en faunawet gaat uit van het ‘nee, tenzij’ beginsel. Dit betekent dat het rijk onder voorwaarden een ontheffing van de verbodsbepalingen kan verlenen. Bij het opstellen van het bestemmingsplan moet redelijk zicht bestaan op de verleenbaarheid van een mogelijk benodigde ontheffing. Anders is het bestemmingsplan niet uitvoerbaar. Ten opzichte van het vigerende plan Overleek/Almere is de planologische situatie onveranderd gebleven. Alleen ten aanzien van de opzet van het plan is het nieuwe bestemmingsplan flexibeler. Het gebied zal dan ook niet dichter worden bebouwd, maar er zijn ruimere mogelijkheden voor de situering van de bebouwing op de percelen. Bovendien is een deel van het plangebied reeds ingevuld met nieuwe bedrijfsgebouwen. De hoeveelheid groen zal ten opzichte van het vigerende plan eenzelfde oppervlakte beslaan. Om deze redenen wordt het niet noodzakelijk geacht om opnieuw ecologisch onderzoek te doen. Deze mening wordt ondersteund door de resultaten van ecologisch onderzoek dat onlangs aan de zuidzijde van de Almereweg, direct grenzend aan het onderhavige plangebied is uitgevoerd. In bijlage 1 van deze toelichting is dit onderzoek opgenomen. Uit dit onderzoek blijkt dat de ontwikkeling van de bedrijfslocatie, direct zuidelijk van de Almereweg geen significant negatieve effecten heeft op de meest nabijgelegen natuurgebieden die behoren tot de Ecologische Hoofdstructuur of zijn aangewezen als Natura2000-gebied (IJsselmeer, natuurgebied De Ven en de ecologische verbindingszones ten noorden van Medemblik). De afstand tussen het plangebied en deze gebieden is in alle gevallen te groot en de aard van de ingreep te klein om significante effecten te kunnen veroorzaken. Voor de realisatie van het bestemmingsplan is ook geen ontheffing op grond van de Flora- en faunawet nodig omdat de uitvoering van het bestemmingsplan uitsluitend leidt tot verstoring van een aantal (algemene) soorten. Voor deze soorten geldt van rechtswege reeds een ontheffing. Bestemmingsplan Bedrijvenpark Unda Maris


blz 7

Om verstoring van broedvogels te voorkomen dienen bouwwerkzaamheden in het gebied buiten het broedseizoen (15 maart - 15 juli) plaats te vinden. Gezien het voorgaande mag geconcludeerd worden dat ook het bestemmingsplan Unda Maris, wat betreft het aspect ecologie, uitvoerbaar is. 3. 2. Archeologie In 1992 werd het Europese Verdrag van Malta ondertekend door een groot aantal EU-landen, waaronder Nederland. Doelstelling van dit verdrag is het veilig stellen van het (Europese) archeologisch erfgoed. Dit moet met name gestalte krijgen in het ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit houdt onder meer in dat bij de voorbereiding van ruimtelijke ingrepen meer aandacht moet worden besteed aan de (mogelijke) aanwezigheid van archeologische waarden. In 2003 is het vigerende plan Bedrijventerreinen Overleek/ Almere vastgesteld. Op basis van dit plan ligt er reeds een bouwtitel op de gronden waarop het onderhavige bestemmingsplan van toepassing is. Bovendien is een deel van het terrein inmiddels ingevuld met bedrijfsgebouwen. Het bestemmingsplan ‘Unda Maris’ gaat uit van een zelfde inrichting en een zelfde verkavelingwijze, maar flexibeler opgezet, waardoor nader archeologisch onderzoek niet nodig wordt geacht. 3. 3. Water Voor het vigerende bestemmingsplan Overleek/Almere heeft in 2003 overleg met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (toen nog Waterschap West-Friesland) plaatsgevonden over de ontwikkeling van het gebied tot bedrijventerrein. Daarin is aangegeven dat compensatie voor het oppervlak verhard gebied gerealiseerd dient te worden. In de nieuwe situatie van bedrijvenpark Unda Maris wordt een toename van verharding en bebouwing mogelijk gemaakt. Hiervoor zijn extra compenserende maatregelen nodig. In september 2007 heeft een overleg plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap over de waterbalans. In het bedrijvenpark moet in totaal 10,5% van het plangebied als compenserende maatregel worden ingericht als water, dit betekent dat er 7900 m2 water moet worden gerealiseerd. Daarvan is een deel (5237 m2) inmiddels gerealiseerd binnen het plangebied. Een aanwezige waterpartij binnen het plangebied is gedempt (-453m2) en beïnvloedt de waterbalans negatief. Binnen het plangebied wordt extra water gerealiseerd door het aanleggen van een natuurvriendelijke oever (797m2). Voor het overige benodigde water is gezocht naar compensatiewater buiten het plan. Met recreatiepark ‘de Brug’ b.v. en Staatsbosbeheer zijn afspraken gemaakt over watercompensatie, respectievelijk 860 m2 en 1460 m2. In bijlage 4 zijn de afspraken over de watercompensatie toegevoegd. Geconcludeerd kan worden dat wordt voldaan aan de eis van het Hoogheemraadschap ten aanzien van waterberging.



.

blz 8

3. 4. Milieuaspecten Bedrijvigheid Voor de milieucategorie-indeling wordt gebruik gemaakt van de lijst in het rapport van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) Bedrijven en milieuzonering. Daar wordt een relatie gelegd tussen bedrijfssoorten en (mogelijke) milieubelasting. Dit rapport bevat onder meer een lijst met bedrijfssoorten die zijn onderzocht op een elftal aspecten van milieubelasting, namelijk geur-, stof-, geluid- en trillingshinder, lucht-, water- en bodemverontreiniging, gevaar, ongedierte, visuele hinder en verkeersaantrekkende werking. Er worden in de basislijst 6 milieucategorieën onderscheiden, oplopend van 1 tot 6: onder categorie 1 (het ene uiterste) vallen bedrijven die toelaatbaar zijn tussen woningen en onder categorie 6 (het andere uiterste) zijn bedrijven opgenomen die pas toelaatbaar zijn op een afstand van 1000 of 1500 meter. In samenhang met de aard van de bedrijvigheid, neemt dus de gewenste afstand tot woonbebouwing toe. In het plangebied van Unda Maris worden de milieucategorieën 1 t/m 3 toegestaan, waarmee de regeling uit het vigerende bestemmingsplan Bedrijventerrein Overleek/Almere in feite is overgenomen. De afstandsnorm die aangehouden moet worden tussen de bedrijven uit categorie 3 (de maximaal toegestane categorie op de bedrijfslocatie) en milieugevoelige bebouwing, bedraagt 100 m. Nieuwe geluidszoneringsplichtige inrichtingen worden niet toegestaan. Het bestemmingsplan sluit de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen in het plangebied uit: nieuwe bedrijfswoningen worden niet toegestaan. Luchtkwaliteit In het Besluit Luchtkwaliteit (Blk), de uitwerking van de Kaderrichtlijn luchtkwaliteit, zijn luchtkwaliteitseisen in de vorm van grenswaarden en plandrempels voor diverse verontreinigende stoffen opgenomen. Deze eisen dienen in acht te worden genomen bij de uitoefening van bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit. Door de milieudienst West Friesland is een rapportage luchtkwaliteit uitgevoerd (augustus 2006). Deze is in bijlage 2 opgenomen. Doel van het onderzoek is de bepaling of voldaan wordt aan de normen uit het besluit Luchtkwaliteit. Geconcludeerd wordt dat er voor geen enkele stof de grenswaarde wordt overschreden. Er is sprake van een ruime marge en gesteld kan worden dat de luchtkwaliteit in de omgeving van het bestemmingsplan Unda Maris ruimschoots voldoet aan de normstelling van het Besluit Luchtkwaliteit 2001 en 2005.



blz 9

Duurzaam bouwen Bij de inrichting van de uitbreiding van het bedrijventerrein Almere wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de principes van duurzaam bouwen. Regionale afspraken en een daaromtrent afgesloten convenant onderbouwen het streven naar duurzame bouw. Meer specifiek zijn daarbij afspraken vastgelegd met betrekking tot minimaal te hanteren milieueisen, gebaseerd op de thema’s Energie, Bouwmaterialen, Water en Afval. De afspraken zijn opgenomen in het Convenant Duurzaam Bouwen Regio Westfriesland. De uitgangspunten van dit convenant zijn ook van toepassing op het onderhavige bestemmingsplan. Het convenant gaat uit van het toepassen van het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen. 3. 5. Externe veiligheid Op 27 oktober 2004 is een nieuwe AMvB van kracht geworden, het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen, waarin het beleid ten aanzien van de externe veiligheid is vastgelegd. Bij externe veiligheid gaat het om de grootte van het overlijdensrisico voor omwonenden als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen. De mate van externe veiligheid wordt bepaald door de grootte van twee te berekenen grootheden: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Deze variabelen geven inzicht in het overlijdensrisico van personen in de omgeving van gevaarlijke stoffen. Een belangrijke consequentie van de AMvB voor ruimtelijke plannen is dat er rekening moet worden gehouden met het feit dat er geen kwetsbare functies binnen de 10-6 risico-contour van een gevaarzettende functie worden gepland. Bovendien moet gekeken worden naar de beperkt kwetsbare functies binnen zo’n contour. Door de Milieudienst West Friesland is een advies met betrekking tot externe veiligheid gegeven (september 2006). Deze is in bijlage 3 opgenomen. Geconcludeerd wordt dat de normen voor externe veiligheid geen belemmering vormen voor het bestemmingsplan. Het plangebied ligt buiten de invloedssfeer van risicovolle bedrijven, transportroutes (wegen, spoor, vaarwegen) en buisleidingen. Een verantwoording van het groepsrisico is hierdoor niet noodzakelijk. Een advies van de regionale brandweer over de rampbestrijding en de zelfredzaamheid is in dit geval niet vereist. 3. 6. Kabels en leidingen De planologisch relevante kabels en leidingen zijn op een zodanige afstand van het plangebied gelegen dat ze niet van belang zijn voor het bestemmingsplan Unda Maris.



.

blz 10

4. PLANUITGANGSPUNTEN Het vigerende plan Overleek/Almere (2003) geldt als basis voor dit plan en bepaalt daardoor het algemene beeld van de uitgangspunten. De bestemmingen sluiten inhoudelijk nauw aan bij het vigerende plan. Wijzigingen ten opzichte van het vigerende plan zijn de begrenzing en de bebouwingsmogelijkheden van bouwvlakken en het vastleggen van de groene stroken in het plan. Onderstaand zijn de afwijkingen gemotiveerd en zijn de (nieuwe) uitgangspunten geformuleerd. 4. 1. Functionele uitgangpunten Voor het bedrijventerrein Unda Maris is het uitgangspunt dat deze in functionele zin zal moeten aansluiten bij het bedrijventerrein Almere / Overleek waar het deel van uitmaakt. Uit de inrichting moet blijken dat het terrein zowel functioneel als ruimtelijk een consistent geheel vormt. Unda Maris dient daarom wat betreft de inrichting en de juridisch planologische regeling zoveel mogelijk te worden afgestemd op het vigerende plan. Specifieke uitgangspunten worden benoemd voor het type bedrijvigheid en de bijbehorende milieucategorieën. Type bedrijvigheid Het type bedrijvigheid wijkt af van het vigerende plan, in die zin dat het reeds gerealiseerde kantoor van Univé nu van een passende regeling wordt voorzien. Omdat kantoren over het algemeen een grotere verkeersstroom met zich meebrengen, dienen deze een specifieke regeling te krijgen in het bestemmingsplan. Milieucategorieën In aansluiting op het reeds bestaande deel van het bedrijventerrein is het ook voor dit deel van het bedrijventerrein de bedoeling dat het terrein zich ontwikkeld tot een gemengd modern bedrijventerrein. Naast het kantoor van Univé is het bedrijventerrein geschikt voor bedrijven die vallen binnen de categorie 1 t/m 3 op basis van de Basiszoneringslijst van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Het plan wijkt hierin niet af van de vigerende regeling. Bedrijven waarop het BEVI (besluit Externe veiligheid Inrichtingen) van toepassing is worden uitgesloten in het plangebied. 4. 2. Ruimtelijke uitgangspunten Het plan, Unda Maris, is een onderdeel van een bestaand bedrijventerrein. Het spreekt daarom voor zich dat inpassing van Unda Maris in het overige bedrijventerrein en de omgeving plaatsvindt. Unda Maris wordt van het bedrijventerrein gescheiden door het open water van ‘de Muiter’. Het water vormt ook een verbinding met de overige omgeving van het gebied, het achterland van Medemblik.



blz 11

Flexibele verkaveling Het onderscheid tussen het bestemmingsplan ‘Unda Maris’ en het vigerende plan ligt in hoofdzaak in de mogelijkheid die dit plan biedt voor een flexibele verkaveling. Hierdoor kan maximaal worden ingespeeld op de behoefte wat betreft de kavelgrootte en kan tegemoet worden gekomen aan de actuele vraag naar bedrijfslocaties van een bepaalde omvang. Ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied moet echter worden voorkomen dat het terrein te dicht wordt bebouwd. Het bestemmingsplan dient hiervoor een regeling te bevatten. De bebouwing De delen van het bedrijventerrein, gelegen langs de Markerwaardweg en de Almereweg, lenen zich goed voor de vestiging van bedrijven die zich met een representatief bedrijfsgebouw richting deze wegen willen profileren. In de inrichtingsvoorstellen voor het bedrijventerrein is hierop ingespeeld door met name vanaf de Almereweg een zodanig open invulling te creëren dat het zicht op de waterpartij gehandhaafd blijft. Het Univékantoor en het ingeplande bedrijfsverzamelgebouw aan het water staan in een groene omgeving. Op deze wijze is een zichtlocatie ontstaan die in het bestemmingsplan gewaarborgd dient te worden. Ook voor de overige bedrijven langs de Markerwaardweg liggen er mogelijkheden zich richting deze weg te ‘presenteren’. De bedrijfsgebouwen en de kantoren moeten passend zijn binnen zowel de (landschappelijke) omgeving als de gebouwen in de direct omgeving. De bedrijfsgebouwen mogen daarom maximaal 10,00 m hoog worden. Deze hoogte is tevens de maximale bouwhoogte van de bedrijfsgebouwen op het aangrenzende bedrijventerrein Overleek / Almere en de woningen in de woonwijk Schepenwijk I. Op het terrein zijn geen bedrijfswoningen toegestaan. Beeldkwaliteit Het bedrijvenpark Unda Maris zal worden ontwikkeld tot een hoogwaardig bedrijventerrein met een eigen gezicht, dat zich onderscheid van het bestaande bedrijventerrein. Op het terrein zijn inmiddels verschillende bedrijven gevestigd die voldoen aan de gestelde kwaliteitsvoorwaarden. Bij de ontwikkeling wordt gestreefd naar een hoge beeldkwaliteit. Voor het realiseren van een goede beeldkwaliteit is een aantal aspecten van belang. Enerzijds zal gelet worden op de vormgeving voor zowel de bedrijfsgebouwen als ook op de situering van deze gebouwen en bijbehorende voorzieningen. Anderzijds dient er sprake te zijn van een positieve uitstraling en een goede landschappelijke overgang naar het omringende buitengebied. Dit wordt gerealiseerd door de aanleg van groen en water op het terrein in een parkachtige structuur. De ruimte voor groenstroken wordt vastgelegd op de plankaart. Uitgangspunt is dat maximaal 65% van het bouwvlak daadwerkelijk bebouwd zal worden. De inbreng van groen en water vergroot de ruimtelijke kwaliteit. Het water fungeert daarnaast als waterberging. Behalve met dit bestemmingsplan wordt een goede beeldkwaliteit nagestreefd met behulp van parkmanagement, de welstandsnota en de exploitatieovereenkomst. Buro Vijn B.V. Status: vastgesteld / 06-10-08


.

blz 12

Wegenstructuur De bedrijven zullen via een insteekweg met keerlus op de Almereweg worden ontsloten. De Almereweg is goed geschikt om het extra verkeer van de bedrijven en eventuele bezoekers te dragen. Via de Almereweg kan aansluiting worden gevonden met de Markerwaardweg. Zodoende vindt het bedrijventerrein aansluiting op het landelijke wegennet (A7). Oostelijk van de insteekweg is een ruime groenstrook voor kabels en leidingen aanwezig. Het uitgangspunt voor deze nieuwe bedrijfslocatie is dat het parkeren op eigen terrein gaat plaatsvinden. Op de kavels is voldoende ruimte om aan dit uitgangspunt te kunnen voldoen. Water en groenstructuur De bestaande waterloop ‘de Muiter’ wordt in het plan in tact gehouden. Deze waterloop vormt een natuurlijke scheiding tussen het bestaande bedrijventerrein en uitbreiding Unda Maris. Daarnaast geeft het water een ruimtelijke allure en positieve uitstraling aan de bedrijven en kantoren. Ter compensatie van het verharde oppervlak in het plan is een verbrede watergang aan de noordkant van het plangebied gerealiseerd en zijn afspraken gemaakt over watercompensatie elders in de gemeente. In het vigerende plan staan groene stroken tussen de bedrijfskavels aangegeven. Deels zijn deze groenstroken al gerealiseerd. Deze worden dan ook als zodanig bestemd. Het principe van de groene beplanting tussen de bedrijven blijft intact en wordt in het onderhavige bestemmingsplan grotendeels overgenomen. Uitgangspunt is dat de totale oppervlakte groen, zoals in het vigerende plan als zodanig bestemd, niet afneemt. De ruimere bestemmingsvlakken geeft de bedrijven meer keuzevrijheid voor de exacte situering van hun gebouwen met het bijbehorend terrein en de groenstructuur.



blz 13

5.

PLANBESCHRIJVING

5. 1. Toelichting op de bestemmingen Bedrijventerrein (artikel 3) Deze bestemming heeft betrekking op vrijwel het gehele plangebied. Het bedrijventerrein is bedoeld voor bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 van de voorschriften onder de milieucategorieën 1,2 en 3 volgens de Basiszoneringslijst van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Nieuwe geluidszoneringsplichtige inrichtingen worden niet toegestaan. Ter bescherming van de openheid en daarmee de mogelijkheid voor de aanleg van groenvoorzieningen op het bedrijventerrein, wordt de maximaal toegestane bebouwingsdichtheid middels een aanduiding op de kaart vastgelegd op maximaal 65%. Hiermee wordt voorkomen dat het gehele bedrijventerrein wordt volgebouwd. Door toepassing van een vrijstelling kan dit percentage met maximaal 15% worden verhoogd. Gebouwen op het bedrijventerrein dienen te worden opgericht binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak. Bij de situering van het bouwvlak is rekening gehouden met de afstand tot de weg en tot het water. Bij de aanleg van ontsluitingswegen binnen een bouwvlak, dient rekening worden gehouden met een minimaal aan te houden afstand van 5 meter tot die wegen. Deze ruimte tussen bebouwing en de wegen is wenselijk uit stedenbouwkundig oogpunt en ten behoeve van parkeerruimte. Om te voorkomen dat bebouwing op het bedrijventerrein te hoog wordt, is in de voorschriften een maximale toelaatbare bebouwingshoogte opgenomen van 10 meter. Door toepassing van een vrijstelling kan de hoogte van de bebouwing worden verhoogd naar 12 meter. Kantoren (artikel 4) Deze bestemming heeft betrekking op het kantoorgebouw voor Univé aan de Almereweg. Voor deze bestemming gelden in principe dezelfde bebouwingsbepalingen als voor de bestemming bedrijventerrein. Groenvoorzieningen (artikel 5) De groenstructuur, waarmee in concreto rekening is gehouden bij de uitgifte van delen van het bedrijfsterrein, zijn onder de bestemming groenvoorziening gebracht. Hiermee is de openheid in dit deel van het bedrijventerrein gewaarborgd. Doeleinden van verkeer en verblijf (artikel 6) De weg in het plangebied is voorzien van de bestemming “Doeleinden van verkeer en verblijf”. Onder deze bestemming vallen ook groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en de bijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde.



.

blz 14

Water (artikel 7) Het water dat een belangrijke ruimtelijke functie heeft en daarnaast van belang is voor de waterhuishouding is onder deze bestemming gebracht. Hiermee is gegarandeerd dat het water gehandhaafd blijft. Binnen de bestemming is geen bebouwing toegestaan. Overige bepalingen Naast de bestemmingsplanbepalingen zijn in het bestemmingsplan ook zogenaamde ‘Overige bepalingen’ opgenomen. Dit zijn algemene bepalingen zoals onder andere de anti-dubbeltelbepalingen, de algemene vrijstellingsbevoegdheid, de gebruiksbepaling en de strafbepaling.



blz 15

6. UITVOERBAARHEID Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan 1 ). In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. 6. 1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid Dit bestemmingsplan vindt zijn basis in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Almere / Overleek. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten, waarmee de hele formele bestemmingsplan procedure is doorlopen en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan is aangetoond. Gezien de geringe wijzigingen die nu ten opzichte van dit vigerend plan zijn doorgevoerd, zou ook van het onderhavige plan gezegd kunnen worden dat het maatschappelijk uitvoerbaar is. Dit neemt niet weg dat een ieder, conform de inspraakverordening, ook ten aanzien van het nieuwe bestemmingsplan gelegenheid heeft gekregen te reageren. Het verslag van de inspraak staat in hoofdstuk 7 van deze bestemmingsplantoelichting toegevoegd. Ook is het plan voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het Overleg ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de reacties uit de inspraak- en overlegronde heeft de gemeente een standpunt bepaald. Naar aanleiding hiervan is het bestemmingsplan op onderdelen aangepast. Het plan zal vervolgens nogmaals ter inzage worden gelegd. Bij de gemeenteraad kunnen dan zienswijzen worden ingebracht. De volgende stap is dat de raad het plan, al dan niet gewijzigd, vaststelt. Vervolgens wordt het ter goedkeuring aan de provincie aangeboden. Naar aanleiding hiervan kunnen zonodig bedenkingen worden ingediend bij Gedeputeerde Staten. 6. 2. Economische uitvoerbaarheid Dit bestemmingsplan vindt zijn basis in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen Overleek / Almere. De wijzigingen hebben in hoofdzaak slechts betrekking op het verruimen van de bouwmogelijkheden en het geven van meer flexibiliteit bij de situering van bedrijfsbebouwing. Wat betreft de economische uitvoerbaarheid kan dan ook aansluiting worden gezocht bij paragraaf 6.1 Economische uitvoerbaarheid uit de toelichting van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen Overleek / Almere. Hierin is aangegeven dat de kosten die samenhangen met de ontwikkeling van het terrein (met name de civieltechnische inrichting) worden gedragen door de projectontwikkelaar. Deze kosten kunnen worden gedekt uit de opbrengst van de kavelverkoop. In de exploitatieovereenkomsten zal de kostenverdeling tussen gemeente en ontwikkelaars worden vastgelegd.

1

)

Artikel 9 lid 2 van het Besluit op de ruimtelijke ordening.



.

blz 16

7. INSPRAAK EN OVERLEG 7. 1. Inspraak Op grond van inspraakverordening heeft het voorontwerp bestemmingsplan bedrijvenpark Unda Maris in het voorjaar 2007 ter inzage van gelegen. Gedurende deze periode hebben ingezetenen en belanghebbenden hun inspraakreacties naar voren kunnen brengen. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. 7. 2. Overleg In het kader van het wettelijk verplichte overleg ex artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening, is het voorontwerp bestemmingsplan in februari 2007 toegezonden aan de volgende instanties. De eerste 12 instanties hebben daarop gereageerd: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18.

Provincie Noord Holland, Directie Subsidies, Handhavingen en Vergunningen, Haarlem; Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, Purmerend; Rijkswaterstaat, directie Noord-Holland, Haarlem; VROM inspectie, regio Noord-West, Haarlem; Kamer van Koophandel Noordwest-Holland, Alkmaar; Ministerie van Landbouw, natuur en voedselkwaliteit, directie Regionale Zaken West, Utrecht; Gasunie, Waddinxveen; Nuon, divisie Netwerk Service, Arnhem; KPN Kwaliteit/ automatisering, Apeldoorn; PWN Waterleidingbedrijf Noord-Holland, Velserbroek; TenneT TSO, Arnhem; Gemeente Wervershoof, Wervershoof. KPN Telecom BV, Straalverbindingen, Apeldoorn KPN Telecom BV, rayon Noordwest Subcommissie gemeentelijke plannen en stadsvernieuwing,Haarlem Multikabel, Alkmaar, Ministerie van Economische Zaken, Haarlem Ministerie van Verkeer en Waterstaat, Haarlem

In het navolgende zijn de ingediende brieven van de instanties genoemd onder de nummers 1 tot en met 7 samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. De instanties genoemd onder de nummers 6 t/m 12 hebben aangegeven geen open aanmerkingen ten aanzien van het plan te hebben. Deze brieven worden onderstaand dan ook niet behandeld. De nummers 13 t/m 18 hebben geen reactie ingediend. Kopieën van alle brieven zijn in bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen.



blz 17

Ad. 1 Provincie Noord-Holland De provincie geeft aan dat het bestemmingsplan een deel van het vigerende plan ‘Overleek-Almere’ vervangt en meer flexibiliteit biedt voor de verkaveling voor de bedrijven, waarbij wordt uitgegaan van dezelfde inrichtingsprincipes. Het plan geeft verder geen aanleiding tot opmerkingen, gelet ook op de geringe aanpassingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Reactie: De reactie van de provincie wordt voor kennisgeving aangenomen. Ad. 2 Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier Het Hoogheemraadschap geeft aan dat het plan een toename van verharding en bebouwing mogelijk maakt. Hiervoor zijn extra compenserende maatregelen nodig die niet voldoende in het plan zijn opgenomen. Uit de waterbalans van het Hoogheemraadschap blijkt dat er een tekort van 2136 m2 oppervlaktewater in het plan is. Voor dit restant zal door de gemeente in overleg met het Hoogheemraadschap een oplossing moeten worden gezocht. Verder geeft het Hoogheemraadschap aan dat in het bestemmingsplan geen informatie is opgenomen over riolering. Reactie: Er heeft overleg plaatsgevonden met het hoogheemraadschap over compenserende maatregelen. In het plan is extra oppervlak gevonden door het aanleggen van een natuurvriendelijke oever en er zijn afspraken gemaakt over compensatiewater elders in de gemeente. Wat betreft de opmerking dat er geen informatie over riolering is opgenomen in het bestemmingsplan wordt de reactie gegeven dat in bestemmingsplannen niets gezegd hoeft te worden over riolering en dat bij ontwikkeling van het terrein een rioleringsplan zal worden opgesteld. Ad. 3 Rijkswaterstaat Noord-Holland Rijkswaterstaat verzoekt een paragraaf rijksbeleid toe te voegen aan de bestemmingsplan toelichting. Reactie: Het Rijksbeleid zal, hoewel niet direct relevant, worden toegevoegd in het ontwerp plan. Rijkswaterstaat geeft aan dat voor alle ruimtelijke plannen een watertoets moet worden uitgevoerd. Het overleg dat in 2003 heeft plaatsgevonden over het vigerende plan Almere-Overleek volstaat niet. Dit omdat de meest recente inzichten van de waterbeheerder omtrent het aspect water verwerkt moet worden.



.

blz 18

Reactie: Naar aanleiding van deze opmerking en de opmerkingen van het Hoogheemraadschap heeft opnieuw contact met het Hoogheemraadschap plaatsgevonden en zijn de uitkomsten opgenomen in van de waterparagraaf van het plan. Rijkswaterstaat geeft aan dat in de voorschriften een verbod op het verkleinen van het profiel van het wateroppervlakte moeten worden opgenomen. Reactie: Op de plankaart wordt de begrenzing van het oppervlaktewater vastgelegd. Hieruit volgt dat verkleinen van het profiel niet mogelijk is. Ad. 4 VROM-inspectie regio Noord-West De VROM-inspectie geeft aan dat het rijksbeleid ten aanzien van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieubeheer ontbreekt in de toelichting van het plan. Reactie: Het Rijksbeleid uit de onder andere de Nota Ruimte en aanverwante beleidsnota’s zullen in het ontwerp plan worden opgenomen. Als tweede reactie geeft de VROM-inspectie aan dat er geen aandacht is besteed aan de vraag of de planvoorschriften voldoende handhaafbaar zijn en er wordt geadviseerd een HUF-toets (toets voor handhaafbaarheid, uitvoerbaarheid en fraudebestendigheid) uit te voeren. Reactie: In feite is deze toets al het bestemmingsplan waarin al rekening wordt gehouden met alle omgevingsaspecten. Ieder bestemmingsplan is opgesteld geheel volgens van eisen VROM. Het plan is controleerbaar door middel van de standaardisatie (SVBP) en met het beschrijven van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid wordt de uitvoerbaarheid aangetoond. Ad. 5 Kamer van Koophandel Noordwest-Holland De Kamer van Koophandel geeft aan dat aanpassingen noodzakelijk zijn op het gebied van normering van de parkeerruimte, normering van een flexibele verkaveling en de aanleg van groenstroken. De eerste reactie heeft betrekking op de normering van parkeerruimte. Graag zou de Kamer van Koophandel zien dat de CROW- normering wordt gebruikt als leidraad voor de inrichting van parkeerplaatsen.



blz 19

Reactie: In het voorontwerpplan staat aangegeven dat het parkeren plaats moet vinden op eigen terrein. De verantwoordelijkheid voor de inrichting van de parkeerplaatsen ligt dan ook niet bij het bestemmingsplan, maar ligt bij de eigenaar van het perceel. De openbare ruimte wordt niet benut voor parkeermogelijkheden. Een tweede reactie wordt gevraagd omtrent de flexibele verkaveling. Ook hierbij is een normering gewenst van het aantal bedrijven en de minimale en maximale grootte van de kavels. Dergelijke normering zal de ruimtelijke kwaliteit ten goede komen. Reactie: De flexibiliteit is in het plan opgenomen zodat bedrijven van verschillende grootte zich hier kunnen vestigen. Omdat het aantal bedrijven nog niet bekend is, is een norm voor het aantal bedrijven niet gewenst. Er kunnen zich bijvoorbeeld meer kleine bedrijven vestigen dan grotere bedrijven. De vorm en inrichting van de bedrijven bepaalt de maatgeving. Een derde advies geeft de Kamer van Koophandel over de ligging van de groenstroken. Aangegeven wordt dat het beter zou zijn wanneer de stroken op de zichtlijnen van het bedrijventerrein worden aangelegd. Dit draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het bedrijvenpark. Reactie: De groenstroken in het plan zijn gebaseerd op bestaande aanwezige groenstructuren in het plangebied. Er is in het stedenbouwkundig ontwerp geen sprake van zichtlijnen.



.

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING BELEIDSKADER Nationaal beleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid 4

Recommend Documents