INHOUD HOOFDSTUK I RECHTSAARD VAN DE HUUR. Afdeling III. Begrip Essentiële bestanddelen

le bail en général 27

INHOUD

Nummers Bldz. Sommaire Korte inhoud Table des matières. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Table alphabétique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zaakregister. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lijst der aangehaalde beslissingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorwoord. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1 53 69 85 95

HOOFDSTUK I RECHTSAARD VAN DE HUUR A fdeling I Begrip — Essentiële bestanddelen 1. Definitie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 2. Terminologie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 3. Essentiële bestanddelen van de huurovereenkomst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 A fdeling II Rechtsaard van de huur van goederen 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Synthese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overeenkomst die een persoonlijk schuldvorderingsrecht op een zaak verleent. Consensueel contract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overeenkomst onder bezwarende titel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wederkerig contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voortdurend contract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tijdelijk contract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Contract niet intuitu personae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

97 98 98 98 99 99 99 99

A fdeling III Huur en andere contracten 12. Probleemstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

99

§ 1. — Huur en koop 13. 14. 15. 16.

Onderscheidingscriteria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur van groeven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Financieringshuur (leasing). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

100 100 101 101

§ 2. — Huur en lening 17. Onderscheidingscriteria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18. Huur en bruikleen (commodaat). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19. Huur en verbruikleen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

101 102 102

Mis à jour au 1er septembre 2014

BailGen-Livre.indb 27

28/11/14 15:11

28

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. § 3. — Huur en huur van diensten 20. Onderscheidingscriteria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 21. Toepassingsgevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 000 § 4. — Huur en bewaargeving 22. Onderscheidingscriteria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23. Toepassingsgevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

103 103

§ 5. — Huur en « zakelijke rechten » die een genotsrecht verschaffen : vruchtgebruik, gebruik, bewoning, erfpacht, opstal 24. 25. 26. 27.

Verschilpunten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur en vruchtgebruik. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur en gebruik en bewoning (verwijzing) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur en erfpacht (verwijzing). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

104 104 104 105

A fdeling IV De verschillende soorten huurovereenkomsten : huur van gemeen recht, woninghuur, handelshuur en pacht 28. 29. 30. 31. 32.

Toepasselijk recht op de verschillende soorten huur — Belang van het onderscheid. Gemengd contract : onderzoek naar hoofdbestanddeel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toepassingen a) Woninghuur of handelshuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Woninghuur of pacht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Wijziging tijdens de duur van de huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

105 106 106 106 107

HOOFDSTUK II DE PARTIJEN A fdeling I Bekwaamheid om een huur af te sluiten of te hernieuwen en om opzeg te geven 33. 34. 35. 36. 37. 38.

Toepassing van het gemene recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur : daad van beheer of van beschikking ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bekwaamheid om te huren en te verhuren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bekwaamheid tot huurhernieuwing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bekwaamheid om op te zeggen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ogenblik waarop de bekwaamheid dient beoordeeld. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

108 108 108 109 109 109

A fdeling II De verhuurder 39. 40. 40-1. 41/44. 45. 46. 47. 48/49. 50. 51. 52.

De niet-ontvoogde minderjarige. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De ontvoogde minderjarige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De meerderjarige beschermde personen : nieuwe regime . . . . . . . . . . . . . . . . . De meerderjarige beschermde personen (onbekwaamverklaarde, verkwisters, onbekwame meerderjarigen, enz) : overgangsregime. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De echtgeno(o)t(e) betreffende een eigen goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De echtgeno(o)t(e) betreffende een goed van de gemeenschap. . . . . . . . . . . . . . De ouder — De voogd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (voorbehouden). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De curator van een onbeheerde nalatenschap. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De sekwester. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De bestuurders of zaakvoerders van vennootschappen — De bestuurders van een V.Z.W . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

109 109 110 111 112 113 113 113 113 113 114

Bijgewerkt tot en met 1 september 2014


28/11/14 15:11


Nummers Bladz 53. 54. 55. 56. 57. 57-1. 58. 59. 60. 61. 62. 63. 64. 64-1. 64-2.

De conventionele lasthebber. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sterkmaking. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De makelaar in onroerende goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De gerechtelijke bewindvoerder van de goederen van een afwezige. . . . . . . . . De vruchtgebruiker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Specifiek geval : de eigenaar is erfgenaam van de vruchtgebruiker. . . . . . . . . De naakte eigenaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De mede-eigenaar van een onverdeeld goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De koper bij rouwkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De eigenaar onder ontbindende voorwaarde. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De beslagene. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De gefailleerde. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhuurder van vreemde nationaliteit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Publiekrechtelijke rechtspersonen (verwijzing) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De onderneming volgens artikel 1.1 Wetboek van economisch recht. . . . . . . .

114 115 115 116 116 116 117 118 119 119 119 120 120 120 120

A fdeling III De huurder 65. 66. 67. 67-1. 68. 69. 70. 71. 72. 73.

Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De niet-ontvoogde minderjarige. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De voogd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De schuldenaar bij schuldbemiddeling — De schuldbemiddelaar. . . . . . . . . . . De echtgenoten en wettelijk samenwonenden betreffende de gezinswoning. . De buitenechtelijk samenwonenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De mede-huurders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurder van vreemde nationaliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Openbare ambtenaren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Diplomaten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

121 121 121 121 122 123 124 125 125 126

HOOFDSTUK III DE GOEDEREN A fdeling I Goederen vatbaar voor verhuring 74. 75. 76. 77. 78.

Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Roerende goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De onlichamelijke goederen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onroerende goederen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onlichamelijke onroerende goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

127 127 127 127 128

A fdeling II Goederen niet vatbaar voor verhuring 79. Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80. Goederen buiten de handel — Goederen van het openbaar domein. . . . . . . . . 81. Bij wet niet verhandelbare goederen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

128 128 128

A fdeling III Bijzondere gevallen 82. 83. 84. 84-1. 85. 86.

Verbruikbare goederen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Goederen van het privaat domein van de Staat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toekomstig goed — Gebouw in opbouw. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onbewoonbaar verklaard gebouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gemene afsluitingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur van zijn eigen goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

129 129 129 129 130 130



28/11/14 15:11

30

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. 87. 88. 89. 90. 91.

Verhuring van andermans goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gehypothekeerd goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Goed in het buitenland. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onverdeeld goed (verwijzing). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Goed voorwerp van een onroerend beslag (verwijzing) . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

130 131 132 132 132

A fdeling IV Aanduiding en beschrijving van het verhuurde goed 92. Aanduiding van het verhuurde goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92-1. Informatieplicht en oneerlijke handelspraktijken jegens consumenten. . . . . . 93. Plaatsbeschrijving. a) Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94. b) Huur van onroerende goederen voor burgerlijk of commercieel gebruik — Plaatsbeschrijving — Dwingend recht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94-1. Plaatsbeschrijving : omstandig, op tegenspraak en op gemeenschappelijke kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94-2. Opgemaakt bij de aanvang van de huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94-3. Beroep op de rechter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94-4. Gevoegd bij en geregistreerd met de geschreven huurovereenkomst. . . . . . . . 95. Veranderigen aan het verhuurde goed tijdens de huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96. c) Pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97. Inventaris. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98. Aanduiding van het verhuurde goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99. Reglement van medeëigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99-1. Verontreinigde grond — Bodemsanering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99-2. Energieprestatiecertificaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99-3. Kwaliteitsnormen voor woningen — Conformiteitsattest. . . . . . . . . . . . . . . . . 100. Erfdienstbaarheden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101. Stedenbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102. Mandeligheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

133 133 133 134 134 135 135 135 135 136 136 136 136 137 138 139 141 141 146

HOOFDSTUK IV DE PRIJS A fdeling I Prijsbepaling 103. Belang van de prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103-1. Verplichte publiciteit van het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de lasten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103-2. Algemene verplichting tot informatie van de consument . . . . . . . . . . . . . . . . . 104. Bepaald of bepaalbare prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105. Wie bepaalt de prijs ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106. Waaruit kan de prijs bestaan ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107. Bedrag van de prijs — Wettelijke beperking. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108. Ernstige prijs — Lage prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109. Bewijs van het bedrag van de prijs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110. Prijsschommeling a) Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111. b) Indexering aan index der kleinhandelsprijzen : imperatieve bepalingen. . 112. c) Bewijsmiddelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113. d) Automatisme of niet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114. Huurprijsherziening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

147 147 147 148 148 149 149 150 150 150 151 153 153 153



28/11/14 15:11


Nummers Bladz A fdeling II Kosten en lasten 115. 115-1. 116. 116-1. 117. 118. 118-1.

Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Publiciteit betreffende de kosten en lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verdeling van de kosten en lasten tussen verhuurder en huurder : wilsautonomie tenzij uitzondering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Forfaitair bedrag of reële kosten en lasten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onroerende voorheffing ten laste gelegd van de huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . Interpretatie van een clausule betreffende kosten en lasten. . . . . . . . . . . . . . . Verdeling van de kosten en lasten bij gebrek aan uitdrukkelijk beding . . . . .

154 154 154 155 155 156 156

HOOFDSTUK V VORMEN EN BEWIJS A fdeling I Vormvereisten voor huur 119. Consensuele aard van het huurcontract — Gevolgen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120. Geschreven huur — Mondelinge huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

158 158

A fdeling II Geschreven huur 121. 121-1. 122. 123. 124. 125. 126.

Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanhangsel van een geschreven huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Registratie van de geschreven huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur van meer dan negen jaar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Interpretatie van de geschreven huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verlies van de geschreven huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bewijs van een wijziging aan de voorwaarden van de geschreven huur . . . . .

158 159 159 160 160 160 161

A fdeling III Mondelinge huur § 1. — Begrip 127. De mondelinge huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127-1. Gebrek aan registratie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

161 161

§ 2. — Bewijs van de mondelinge huur 128. Afwijkend recht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

161

A. Bewijs van het bestaan van de mondelinge huur 129. 130. 131. 132. 133. 134. 135. 136. 137. 138. 139. 140. 141.

Algemeenheden — Bewijsmiddelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verlies van het geschrift. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Artikel 1715 B.W. raakt de openbare orde niet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bekentenis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ondervraging van de partijen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur in uitvoering — Bewijs van begin van uitvoering . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bezetting van een onroerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Briefwisseling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kwijtschriften van huurgelden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Handgeld. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gebruik zonder huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bezit zonder titel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

161 162 162 163 163 163 163 164 164 164 164 165 165



28/11/14 15:11

32

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. B. Bewijs van de huurvoorwaarden 142. 143. 144. 145. 146. 147. 148.

Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geschreven huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mondelinge huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Bewijs van de huurprijs bij mondelinge huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Bewijs van datum van aanvang van de huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Duur van de mondelinge huur — Wettelijk vermoeden. . . . . . . . . . . . . . . . d) Bewijs van andere huurvoorwaarden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

165 165 165 166 166 166 166

A fdeling IV Bewijs in handelszaken 149. Bewijs van de handelshuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

167

A fdeling V Bewijs van een pachtovereenkomst 150. Eigen recht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

167

HOOFDSTUK VI RECHTEN EN VERBINTENISSEN VAN DE PARTIJEN A fdeling I Verbintenissen van de verhuurder 151. Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152. Afwijkende overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

168 168

§ 1. — De levering A. Voorwerp 153. Levering is een materiële daad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154. Voorwerp van de levering — Toebehoren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

168 168

B. Staat van het geleverde goed 155. 155-1. 155-2. 156. 157.

Levering in goed staat van onderhoud. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Goede staat van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. . . . . . . . . . . . . . . Kwaliteitsnormen voor woningen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Levering in de staat waarin het kan dienen tot het beoogde gebruik. . . . . . . . Afwijkende bedingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

169 169 170 170 171

C. Plaats en datum van de levering 158. Plaatsbeschrijving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159. Plaats van de levering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160. Datum van de levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

172 172 172

D. Inbezitneming 161. Gevolgen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

172

E. Sancties van de verbintenis te leveren 162. 163. 164. 165.

Verschillende sancties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Gebrek aan levering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Lattijdige levering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Slechte staat van het gehuurde goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

173 173 173 174



28/11/14 15:11


Nummers Bladz § 2. — Onderhoudsplicht A. Algemene beginselen 166. 167. 168. 169.

Onderhoud en herstellingen a) Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Toepassingsgevallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wettelijke of reglementaire bepalingen die nieuwe verbintenissen opleggen. Huurder-vruchtgebruiker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

174 175 176 176

B. Beperkingen 170. Werken waartoe de verhuurder niet verplicht is. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171. Herstellen is niet herbouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

177 177

C. Uitvoering van de onderhoudsplicht 172. 173. 174. 175.

Verplichting van de huurder om de verhuurder te verwittigen. . . . . . . . . . . . . Recht van de verhuurder om de herstellingen uit te voeren . . . . . . . . . . . . . . . Recht van de verhuurder om de dringende herstellingen uit te voeren. . . . . . Recht van de huurder om de dringende herstellingen uit te voeren. . . . . . . . .

178 178 178 179

D. Afwijkende clausules 176. Wilsautonomie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177. Interpretatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

180 180

E. Sancties van de onderhoudsplicht 178. Dwanguitvoering — Uitvoering op rechterlijk bevel — Uitvoering bij equivalent. 179. Ontbinding van het huurcontract voor wanuitvoering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180. Exceptie van niet-uitvoering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

181 181 182

§ 3. — Vrijwaring voor rustig genot A. Algemeenheden 181. Omvang van de vrijwaringsplicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182. Grondslag van de vrijwaring : contractuele aansprakelijkheid — Risico-theorie. 183. Begrip genotsstoornis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

183 183 183

B. Vrijwaring tegen eigen daad 1. Eigen daad — Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

183

184. Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185. Bezoekrecht van de verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186. Vestiging of afschaffing van erfdienstbaarheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187. Verkoop van het gehuurde goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188. Gebruik van het goed of een deel ervan door de verhuurder of door derden . . 189. Stoornissen door aangestelden van de verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190. Vormverandering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191. Stoornis door naburig goed door verhuurder bewoond. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192. Werken door verhuurder uitgevoerd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192-1. Appartementsgebouw — Werken beslist door de algemene vergadering van medeeigenaarss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193. Stoornissen ingevolge huurcontracten met mededingers afgesloten. . . . . . . . 194. Goed verschillende malen verhuurd — Conflict tussen opeenvolgende huurders.

183 183 184 184 184 184 185 185 185

2. A fwijkende bedingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

187

195. Geldigheid van afwijkende bedingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

187

186 186 186



28/11/14 15:11

34

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. 3. Inwerkingstelling van de vrijwaringsplicht — Sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

187

196. Uitvoering in natura — Uitvoering bij equivalent — Ontbinding. . . . . . . . . .

187

C. Vrijwaring tegen daden van derden 1. Daad van een derde — Begrip. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

187

197. 198. 199. 200. 201. 202. 203.

Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Derde : begrip. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rechtsstoornis — Feitelijke stoornis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Feitelijke stoornis — Concrete voorbeelden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Stoornissen door buren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Stoornissen door medehuurders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Stoornissen door overheidsdaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

187 188 188 188 188 189 190

2. Conventionele afwijking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

190

204. Geldigheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

190

3. Inwerkingstelling van de vrijwaringsplicht — Sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

191

205. 206. 207.

191 191 191 191

Feitelijke stoornis — Inlichting van de verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rechtsstoornis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) In vrijwaring roepen van de verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Sancties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Vrijwaring voor gebreken van de zaak

1. Gebreken van de zaak — Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

191

208. 209. 210. 211. 212.

Begrippen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zichtbaar gebrek — Verborgen gebrek. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gebrek te wijten aan derde of aan toeval. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gebrek te wijten aan huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gebreken van de zaak — Toepassingsgevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

191 192 193 193 193

2. A fwijkende bedingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

194

213. Geldigheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

194

3. Inwerkingstelling van de vrijwaringsplicht — Sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

194

214. 215. 216. 217.

194 195 195 195

De huurder moet de verhuurder verwittigen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sancties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Contractuele aansprakelijkheid — Schadevergoeding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor verborgen gebreken en nietigheid wegens dwaling. . . . . . . . . A fdeling II Verbintenissen van de huurder

218. Synthese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

196

§ 1. — Stofferingsplicht en/of andere waarborgen A. Stofferingsplicht 219. 220. 221. 222. 223.

Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verband tussen stofferingsplicht en voorrecht van de verhuurder. . . . . . . . . . Stofferende huisraad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voldoende stoffering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voortdurende verbintenis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

196 197 197 197 198



28/11/14 15:11


Nummers Bladz 224. Volgrecht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225/226. Afwijkende bedingen — Geldigheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227. Sancties — Uitzetting van de huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228. Sancties — Veroordeling tot stoffering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

198 198 198 198

B. Andere waarborgen 228-1. Persoonlijke of zakelijke zekerheden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228-2. Voorafbetaling en/of bankwaarborg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

199 199

§ 2. — Betaling van de huurprijs — Terugbetaling van kosten en lasten A. Toedracht en modaliteiten van de betaling van de huurprijs 229. 230. 231. 232. 233. 233-1. 234. 235. 236. 237. 238.

Begrip en beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Datum van betaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Plaats van betaling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Modaliteiten van betaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Betaling aan de verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Betaling door een derde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Betalingskosten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nalatigheidsinteresten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geïndexeerde huur a) Wettelijke bepaling — Berekening van de geïndexeerde huur . . . . . . . . . . b) Indexering en mondelinge huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Automatische indexering ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

199 199 200 200 200 200 200 201 201 202 202

B. Terugbetaling van kosten en lasten 239. 240. 241. 242.

Verbintenissen van de huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Terugbetaling door de huurder van de onroerende voorheffing . . . . . . . . . . . . De terugbetaling van kosten en lasten, imperatieve bepaling . . . . . . . . . . . . . Nalatigheidsinteresten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

203 203 204 204

C. Afwijkende bedingen 243. Beperkte draagkracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

204

D. Sancties 244. Niet-uitvoeringsexceptie ingeroepen door de huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245. Niet-uitvoeringsexceptie ingeroepen door de verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . 246. Laattijdige betaling van de huurprijs : interesten op de prijs. . . . . . . . . . . . . . 247. Sancties voor niet-betaling van de huur of van de indexering. . . . . . . . . . . . . . 248. Vordering van de verhuurder tot terugbetaling van kosten en lasten. . . . . . . 248-1. Vordering van de syndicus tegen de huurder in betaling van de kosten en lasten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249. Vordering van de huurder tot terugbetaling van niet verschuldigde betalingen. 250. Bewijs van huurprijsbetaling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251. Verhuurder die de huurprijs weigert te aanvaarden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252. Meerdere verhuurders of meerdere huurders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

204 205 205 206 209 209 209 210 210 210

§ 3. — Gebruik als goede huisvader of volgens de bestemming 253. Dubbele verbintenis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

210

A. Gebruik volgens de bestemming 254. Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254-1. Verplichting tot bewoning van het gehuurde goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

211 211



28/11/14 15:11

36

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. 255. Geheel of gedeeltelijke bestemming van het goed tot professionele doeleinden : belasting op het inkomen — Huur afgetrokken als fiscale last. . . . . . . . . . . . . 256. Eerbied voor de bestemming van het goed — Toepassingsgevallen in de recht spraak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257. Vormverandering van het verhuurde goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258. Contractuele wijzigingen van de bestemming van het goed . . . . . . . . . . . . . . . 259. Onderhuur — Overdracht van huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260. Sancties voor niet eerbiediging van de bestemming. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

211 212 213 213 214 214

B. Gebruik als goede huisvader 261. 262. 263. 264. 265. 266. 267. 268. 269. 270. 271.

Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Slecht gebruik — Toepassingsgevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurherstellingen — Verhuurherstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Meerdere huurders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verplichting om de verhuurder te verwittigen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schade en verlies ten gevolge van de personen die het goed bezetten. . . . . . . . Huurder, bewaker van de zaak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Afwijkende clausules. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sanctie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

214 215 215 216 216 216 217 218 218 218 219

§ 4. — Teruggaveplicht 272. Mogelijke problemen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

219

A. Uitgestrektheid van de teruggaveplicht 273. Datum van teruggave. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274. Volledige teruggave. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

219 220

B. Staat waarin het goed moet worden teruggegeven 275. Huurcontracten afgesloten na 1 januari 1984. — Beginselen. . . . . . . . . . . . . . 276. Teruggave in geval een plaatsbeschrijving werd opgesteld a) Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277. b) Bewijslast. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278. c) Ontlasting van de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279. Teruggave in geval van afwezigheid van plaatsbeschrijving a) Huur afgesloten na 1 januari 1984. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280. b) Huur in werking getreden vóór 1 januari 1974. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281. c) Huur in werking getreden vóór 1 januari 1974 en afgesloten vóór 1 januari 1984 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282. Aanvaarding van de sleutels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283. Plaatsbeschrijving bij teruggave. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

220 221 221 222 222 223 223 224 224

C. Afwijkend beding 284. Geldigheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

225

D. Sancties voor teruggaveplicht 285. 286. 287. 288.

Probleemstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sanctie voor niet-teruggave. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sanctie voor teruggave in slechte staat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inwerkingtreding van de waarborg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

225 226 226 227



28/11/14 15:11


Nummers Bladz § 5. — Aansprakelijkheid van de huurder voor brand A. Algemeenheden 289. Grondslag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290. Toepassingsveld. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291. Brand noodzakelijk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

227 228 229

B. Beginselen 292. 292-1. 293. 294. 295. 296. 297. 298. 299. 300. 301.

Mechanismen van de aansprakelijkheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omvang van de aansprakelijkheid  a) Bestaan van een huurovereenkomst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Beperking tot verhuurde goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhuurder-bezetter van het verhuurde goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ontlasting van de huurder a) Afwezigheid van schuld van de huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Krankzinnigheid van de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Daad van de verhuurder — Toepassingsgevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Daad van een derde — Toepassingsgevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Gebrek in de zaak — Toepassingsgevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aansprakelijkheid van de huurder voor de personen voor wie hij moet instaan. Afwezigheid van de huurder op het ogenblik van de brand. . . . . . . . . . . . . . . .

229 229 229 230 231 232 232 232 233 234 234

C. Aansprakelijkheid in geval er meerdere huurders zijn 302/303. Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304. Medehuurders van eenzelfde onroerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305. Appartementsgebouwen a) Brand ontstaan in een appartement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306. b) Brand ontstaan in de gemeenschappelijke delen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

235 235 235 236

D. Afwijkende bedingen en clausules van brandverzekering 307. 308. 309. 310. 310-1.

Geldigheid van clausules die afwijken van de artikel 1733 B.W.. . . . . . . . . . . . Clausules van verplichte brandverzekering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Afwijkende clausules en clausules betreffende brandverzekering . . . . . . . . . . Gevolgen van een afwijkend beding op de brandverzekering . . . . . . . . . . . . . . Huurder niet verantwoordelijk : teruggaveplicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

236 237 237 237 238

E. Sancties van de aansprakelijkheid van de huurder 311. 312. 313. 314.

Herstel van de schade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schadevergoeding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kosten van de wederopbouw. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurderving — Vergoeding tot wederverhuring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

238 238 238 238

F. Brandverzekering 315. 316. 317. 318. 319. 320.

Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aansprakelijkheidsverzekering van de huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurdersaansprakelijkheid en huurdersrisico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rechtstreeks recht van verhuurder op de vergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De huurder blijft tot het saldo gehouden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Samenloop van verzekeringen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

239 239 239 239 240 240

G. Verlies van de zaak door brand — Gevolgen 321. Geheel verlies — Gevolgen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322. Gedeeltelijk verlies — Gevolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

240 241



28/11/14 15:11

38

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. A fdeling III Rechten van verhuurder en huurder 323. Verbintenis van de ene houdt recht in voor de andere partij. . . . . . . . . . . . . . .

241

§ 1. — Rechten van de verhuurder 324. 325. 326. 327.

Dringende herstellingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Recht op bezoek. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Recht op aanplakking en op bezoek in geval van verkoop of verhuring . . . . . Voorrecht van de verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

241 241 242 242

§ 2. — Rechten van de huurder 328. 329. 330. 331. 332. 333.

Recht op gebruik — Recht op de vruchten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Visvangst- en jachtrecht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanplakken op gevelmuren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanpassingswerken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Recht op huuroverdracht en onderhuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Recht van voorkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

242 242 243 243 243 243

§ 3. — Bouwwerken, aanplantingen en verbouwingen door de huurder in de loop van de huur 334. Probleemstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

244

A. Recht om te bouwen of te verbouwen 335. 336. 337. 338.

Wilsautonomie — Beding in het huurcontract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Suppletief recht bij gebrek aan overeenkomst tussen partijen . . . . . . . . . . . . . Toegelaten werken : toepassingsgevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Handelshuur : niet-toegelaten werken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

244 245 246 246

B. Regels tijdens de huur 339. Wilsautonomie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340. Suppletief recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

246 246

C. Toestand op het einde van de huur 341. 342. 343. 344. 345. 346. 346-1. 347.

Wilsautonomie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Suppletief recht : werken die al dan niet kunnen worden weggenomen a) Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Niet-wegneembare werken, verbouwingen of aanplantingen . . . . . . . . . . . c) Wegneembare werken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurder die naakte eigenaar wordt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Handelshuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pacht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Retentierecht van de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

247 247 248 248 249 249 249 249

D. Werken door onderhuurder uitgevoerd 348. Verhoudingen tussen de partijen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

250

E. Oplossing in geval van verkoop van het goed 349. Verhoudingen tussen partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

250

§ 4. — Afzonderlijke problemen 350. Belastingen en taksen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351. Kosten van akten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

251 251



28/11/14 15:11


Nummers Bladz HOOFDSTUK VII WAARBORGEN EN VOORRECHT VAN DE VERHUURDER A fdeling I De huurwaarborg 352. 353. 353-1. 354. 355. 356. 357.

Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wilsautonomie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gebruikelijke vormen van huurwaarborg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Waarborg door overhandiging van gelden, titels of voorwerpen — Pand. . . . Bankwaarborg of waarborg door derde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Waarborg bestaande uit een som geld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurwaarborg bij huur van de hoofdverblijfplaats van de huurder. . . . . . . . .

252 252 252 252 252 253 254

A fdeling II Voorrecht van de verhuurder (Hypotheekwet, art. 20, 1°) 358. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

255

§ 1. — Toepassingsveld van het voorrecht 359. De verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360. De verhuurder van een onroerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361. Verlies van de hoedanigheid van verhuurder : verkoop van het verhuurde goed.

255 255 256

§ 2. — Basis van het voorrecht 362. Omvang. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

256

A. Meubels die het verhuurde goed stofferen 363. 364. 365. 366. 367. 367-1. 367-2. 368.

Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toepassing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitgesloten meubels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Meubels die aan derden toebehoren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vergoeding aan de huurder verschuldigd bij verlies van zijn meubels. . . . . . . Voorrecht op de waarde van de stofferende meubels. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhuizing van de meubels – Pandbeslag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Meubels van de onderhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

256 256 257 258 259 259 259 259

B. De vruchten 369. 370. 371. 372.

Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vruchten van de oogst van het jaar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vruchten van voorbije oogsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vruchten van een ander onroerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

260 260 260 260

§ 3. — Bevoorrechte schuldvorderingen 373. Opsomming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

261

A. Huur en pachtgelden 374. 375. 376. 377. 378. 379.

Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huishuur a) Huurgelden van twee vervallen jaren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Huurgelden van het lopend jaar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Te vervallen termijnen — Verschilpunten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (vervolg) — Recht op wederverhuring van de « andere schuldeisers » . . . . . . . Pacht : pachtgelden van het vervallen en van het lopend jaar. . . . . . . . . . . . . .

261 261 261 261 262 262



28/11/14 15:11

40

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. B. Elke vordering m.b.t. de uitvoering van de huur 380. Begrip — Toepassing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

263

§ 4. — Datering van het voorrecht 381. Meubels in het gehuurde goed gebracht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

264

§ 5. — Samenloop van het voorrecht van de verhuurder en andere voorrechten 382. Conflict tussen voorrecht van de verhuurder en van de pandhoudende schuld eisers op handelszaak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382-1. Conflict tussen het voorrecht van de verhuurder en andere voorrechten . . . .

264 264

HOOFDSTUK VIII DUUR VAN DE HUUR — OPZEGGING STILZWIJGENDE WEDERINHURING A fdeling I Duur van de huur 383. Wetsbepalingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

265

§ 1. — Duur van de geschreven huur 384. 385. 386. 387. 387-1. 388. 389. 390. 391. 392. 393.

Wilsautonomie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Maximumduur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Minimumduur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur voor meer dan negen jaar — Tegenwerpelijkheid aan derden. . . . . . . . . Levenslange huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Herleiding van de huurcontracten afgesloten voor meer dan negen jaar. . . . . Huur drie-zes-negen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onduidelijk geschrift — Interpretatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Duur niet in het contract vermeld. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Duur niet overeengekomen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eenzijdige opzegging en huur voor bepaalde duur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

265 265 265 266 266 266 267 267 267 267 268

§ 2. — Duur van de mondelinge huur 394. Duur van de huur van een gemeubeld appartement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395. Woninghuur, handelshuur en pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396/397. Andere huurcontracten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

268 268 268

A fdeling II De opzegging 398. 399. 400. 401. 402. 403. 404. 405. 406. 407. 408. 409.

Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Recht om een einde te stellen aan de huur door opzegging . . . . . . . . . . . . . . . . Opzegging noodzakelijk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vorm van de opzegging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Motivering van de opzegging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opzeggingstermijn a) Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Opzeggingstermijn dwingend in de wet bepaald. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Opzeggingstermijn bepaald bij overeenkomst of bij wet. . . . . . . . . . . . . . . Berekening van de opzeggingstermijn. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Personen bevoegd om opzegging te geven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aan wie moet opzegging worden gegeven ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bewijs van de opzegging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

268 269 269 270 270 271 271 271 271 272 273 274



28/11/14 15:11


Nummers Bladz 410. Vordering in geldigverklaring van een opzegging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410-1. Afstand van opzegging door de partijen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

274 275

A fdeling III Wettelijke en conventionele huurverlenging 411. Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

275

§ 1. — Wettelijke huurverlenging 412.

Woninghuur a) Wettlijke verlenging tenzij opzegging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413/416. b) Verleging wegens buitengewone omstandigheden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

275 275

§ 2. — Conventionele huurverlenging 417. 417-1. 417-2. 418.

Wilsautonomie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geschreven huur — Verlenging krachtens voorafgaand akkoord tussen partijen. Huurverlenging en huurhernieuwing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Optie voor de conventionele huurverlenging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

276 276 276 276

A fdeling IV Stilzwijgende wederinhuring § 1. — Algemeenheden 419. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420. Wetteksten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421. Geen stilzwijgende wederinhuring bij woninghuur en pacht . . . . . . . . . . . . . . . .

276 276 276

§ 2. — Vereiste voorwaarden 422. 423. 424. 425. 426. 427. 428. 429. 430.

Overzicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bestaan van een vervallen geschreven huur voor bepaalde duur. . . . . . . . . . . Stilzwijgende toestemming a) Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Werkelijk bezit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Voortdurend bezit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Bezit gekend door huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Ondubbelzinnig bezit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Afwezigheid van verzet vanwege verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bekwaamheid van de partijen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

277 277 277 277 277 278 278 278 279

§ 3. — Bewijs van de stilzwijgende wederinhuring 431. Artikelen 1715 en 1341 B.W. niet toepasselijk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

279

§ 4. — Gevolgen van de stilzwijgende wederinhuring 432. 433. 434. 435. 436.

Beginsel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Duur en opzegging van de stilzwijgende vernieuwde huur . . . . . . . . . . . . . . . . Verlies van de borg voor de oude huur gesteld. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitdoving van bijkomende contracten ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Behoud van de andere modaliteiten van de oude huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

279 279 280 280 281

§ 5. — Conventionele stilzwijgende wederinhuring 437. Suppletief recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

281

§ 6. — Afwezigheid van stilzwijgende wederinhuring 438. Gebruik zonder titel noch recht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

281



28/11/14 15:11

42

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. HOOFDSTUK IX HUUROVERDRACHT EN ONDERHUUR A fdeling I Algemeenheden 439. 440. 441. 442. 443.

Definitie van de onderhuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Definitie van de huuroverdracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verschillen tussen onderhuur en huuroverdracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huuroverdracht of onderhuur a) Wil van de partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Gemeenschappelijke gevolgen t.a.v. de verbintenissen van de verhuurder.

282 282 282 282 282

A fdeling II Mogelijkheid tot huuroverdracht of onderhuur 444. 445. 445-1. 446. 447. 448. 449. 450. 451. 452. 453. 454. 455.

Beginsel : geldigheid van de huuroverdracht of de onderhuur. . . . . . . . . . . . . . Wettelijke afwijking a) Woninghuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Handelshuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Conventionele afwijkingen a) Geldigheid van de verbodsclausules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Artikel 1717 B.W.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Interpretatie van de verbodsclausules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Overdrachten van recht die geen overdracht van huur of onderhuur uitmaken. e) Verbod van huuroverdracht of onderhuur en inbreng in vennootschap. . . Afstand van een verbodsclausule van huuroverdracht of onderhuur. . . . . . . . Schending van een verbodsclausule a) Bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Sancties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Conventioneel verbod van huuroverdracht en/of onderhuur en erfrecht. . . . .

283 283 283 284 284 284 284 286 286 286 286 287 287

A fdeling III Gevolgen van de huuroverdracht § 1. — Algemeenheden 456. 456-1. 457. 458.

Probleemstelling — Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tegenstelbaarheid aan derden, m.i.v. de verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verschillende modaliteiten van de huuroverdracht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pacht — Woninghuur — Handelshuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

287 288 288 289

§ 2. — Gevolgen van de huuroverdracht tussen overdrager en overnemer 459. 460. 461. 462. 463.

Rechten en plichten door de overeenkomst van overdracht bepaald. . . . . . . . De overdrager is geen verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Staat van het gehuurde goed bij de overdracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omvang van de overdracht — Koopoptie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tekortkomingen van de overnemer : verhaal van de overlater. . . . . . . . . . . . .

289 289 290 290 290

§ 3. — Gevolgen van de huuroverdracht tussen verhuurder en overdrager 464. Behoud van de verbintenissen van de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465. Novatie, delegatie of verbintenis door éénzijdige wilsuiting. . . . . . . . . . . . . . . 466. Behoud van de rechten van de huurder-overdrager ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

290 291 291

§ 4. — Gevolgen van de huuroverdracht tussen verhuurder en overnemer 467. Tegenstelbaarheid van de overdracht aan de verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . .

292



28/11/14 15:11


Nummers Bladz 468. 469. 470. 471.

Rechten van de overnemer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rechten van de verhuurder — Verbintenissen van de overnemer. . . . . . . . . . . Handelshuur — Pacht — Woninghuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen van de ontbinding van de overgedragen huur . . . . . . . . . . . . . . . . . .

292 292 293 293

§ 5. — Huuroverdracht door de verhuurder 472. De verhuurder mag zijn rechten overdragen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

293

§ 6. — Ontbinding van de huuroverdracht 473. Gevolgen tussen betrokken partijen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

294

A fdeling IV Gevolgen van de onderhuur 474. 474-1. 475. 476.

Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Woninghuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Handelshuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pacht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

294 294 294 295

§ 1. — Gevolgen van de onderhuur tussen verhuurder en hoofdhuurder 477. Huur ongewijzigd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

295

§ 2. — Gevolgen van de onderhuur tussen hoofdhuurder en onderhuurder 478. Regels van de huur van toepassing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 479. Invloed van de hoofdhuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

295 296

§ 3. — Gevolgen van de onderhuur tussen hoofdverhuurder en onderhuurder 480. Geen rechtstreekse vordering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481. Draagwijdte van artikel 1753 B.W.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

297 297

HOOFDSTUK X RECHTEN VAN DERDEN EN VERVREEMDING VAN HET VERHUURDE GOED A fdeling I Tegenwerpelijkheid van de huur aan derden en rechten van derden § 1. — Rechthebbenden van de verhuurder 482. 483. 484. 485. 486. 487. 488. 489.

Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schuldeiser bij onroerend beslag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schuldeiser bij bewarend beslag onder derden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hypothecaire schuldeiser. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schuldeiser en curator van de gefailleerde verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overnemer in geval van overdracht van huurgelden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Delegataris. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erfgenamen van de verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

298 299 299 300 301 301 301 302

§ 2. — Rechthebbenden van de huurder 490. Erfgenamen van de huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491. Curator en schuldeiser van de gefailleerde huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492. Huurovernemer en onderhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

302 303 303



28/11/14 15:11

44

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. A fdeling II Vervreemding van het verhuurde goed 493. Probleemstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494. Wetteksten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

304 304

§ 1. — Wettelijke tegenwerpelijkheid van de huur A. Verkoop uit de hand 495. Toepassingsveld van artikel 1743 B.W. a) Huurcontracten en handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496. b) Verkoop en andere vervreemdingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497. c) Authentieke huur en huur met vaste datum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498. Uitsluiting van de huur zonder vaste datum zelfs in geval van kennis door de verkrijger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499. Ogenblik waarop de huur vaste datum moet hebben : controverse. . . . . . . . . . 500. Tegenwerpelijkheid van de huur voor meer dan negen jaar of houdende kwijting van meer dan drie jaar huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501. Toepassing van artikel 1743 op handelshuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501-1. Artikel 1743 B.W. en woninghuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502. Geen toepassing van artikel 1743 op pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

304 305 306 306 307 308 309 309 309

B. Verkoop op onroerend beslag 503. Van artikel 1575 Ger. W. afwijkende regels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 504. Huur zonder vaste datum op het ogenblik van de overschrijving van het beslag exploot. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 505. Huur toegestaan na overschrijving van het bevel of het beslagexploot. . . . . . 506. Huur voor meer dan negen jaar of houdende kwijting van meer dan drie jaar huur. 507. Handelshuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 507-1. Woninghuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 508. Pacht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

310 310 310 311 311 311 311

§ 2. — Conventionele tegenwerpelijkheid 509. Geldigheid van de clausule van behoud van het huurcontract . . . . . . . . . . . . . 510. Contractuele kennis van de huur door de verkrijger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 511. Clausule van behoud van huurcontract : interpretatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

312 313 313

§ 3. — Gevolgen van de niet-tegenwerpelijkheid van de huur 512. 513. 514. 515.

Uitzettingsrecht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitzonderingen : handelshuur en woninghuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toepassing op pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhaal van de huurder tegen de gewezen eigenaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

314 314 315 315

§ 4. — Gevolgen van de tegenwerpelijkheid van de huur 516. Gevolgen van de overdracht van de verbintenissen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517. Noodzakelijkheid van een betekening aan de huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 518. Ogenblik waarop rechten en plichten van de verkoper-verhuurder op de verkrijger overgaan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519. Tegenwerpelijkheid aan de verkrijger van een onderhuur. . . . . . . . . . . . . . . . . 520. Tegenwerpelijkheid van een overdracht van huur door de huurder aan de verkrijger. 521. Tegenwerpelijkheid van wijzigingen aan de oorspronkelijke huurovereenkomst aan de verkrijger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522. Tegenwerpelijkheid van een stilzwijgende wederinhuring aan de verkrijger.

316 317 317 317 317 318 318



28/11/14 15:11


Nummers Bladz 523. 524. 525. 526. 527. 528.

Wie is schuldeiser van de vervallen of te vervallen huurgelden ? . . . . . . . . . . . Wie komt de vordering wegens huurschade toe ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wie staat in voor de verbintenis van het gehuurde goed te onderhouden ?. . . Wie kan de huurder opzegging geven ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wie moet de huurwaarborg teruggeven ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lot van de werken door de huurder uitgevoerd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

318 319 319 319 320 321

§ 5. — Conventionele bevoegdheid van opzegging 529. 530. 531. 532. 533. 534. 535. 536. 537.

Artikelen 1744 tot 1749 B.W. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toepassingsveld : pacht en woninghuur (neen), handelshuur (ja). . . . . . . . . . . Interpretatie van de clausule. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Heeft de verkrijger het recht om opzegging te geven ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitzettingsrecht en terugkooprecht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitzettingsrecht en verkoop met ontbindende voorwaarde. . . . . . . . . . . . . . . . Uitoefening van het uitzettingsrecht a) Inachtneming van de opzeggingstermijn ten voordele van de huurder. . . b) Uitwinningsvergoeding : wilsautonomie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Retentierecht van de niet-betaalde huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

321 321 322 322 322 322 322 323 323

HOOFDSTUK XI NIETIGHEID EN GRONDEN DIE AAN HET HUURCONTRACT EEN EINDE STELLEN 538. Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

324

A fdeling I De nietigheid 538-1. 538-2. 538-3. 538-4. 538-5.

Principes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bedrog door de partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ongeoorloofd voorwerp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ongeoorloofde oorzaak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen van de nietigheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

324 324 325 325 325

A fdeling II De verbreking § 1. — De vervroegde ontbinding door mutuus dissensus 539. 540. 540-1. 541.

Wilsautonomie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vorm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Proces-verbaal van minnelijke schikking dat akte neemt van de schikking . Bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

325 326 326 326

§ 2. — Eenzijdige verbreking 542. Wettelijke mogelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543. Conventionele mogelijkheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 544. Woninghuur, handelshuur en pacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

327 327 327

A fdeling III De ontbinding § 1. — Ontbindend beding 545. Uitdrukkelijk ontbindend beding wordt voor niet geschreven gehouden. . . .

328



28/11/14 15:11

46

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. § 2. — Ontbinding wegens wanuitvoering 546. 547. 547-1. 548. 549. 550. 551. 552.

Beginsel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beoordelingsvrijheid van de rechter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eenzijdige ontbinding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Optie van de schuldeiser tussen ontbinding wegens wanuitvoering en gedwongen uitvoering — Eventueel rechtsmisbruik. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen van de gerechtelijke ontbinding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schadevergoeding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vergoeding voor wederverhuring en schadebeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opeenvolgende vorderingen — Wilsgebreken — Gebrek van de zaak. . . . . . .

328 328 328 329 331 332 332 333

A fdeling IV Risicotheorie : verlies van het gehuurde goed 553. Toepassing van de risicotheorie inzake huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554. Toepassingsgevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

333 334

§ 1. — Begrip « verlies van het gehuurde goed » 555. 556. 557. 558. 559. 560. 561. 562.

Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verlies door toeval of overmacht (B.W., art. 1722) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verlies door de schuld van één van beide partijen (B.W., art. 1741) . . . . . . . . . Toepassingsvoorwaarden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Materieel verlies, juridisch verlies : toepassingsgevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . Geheel verlies, gedeeltelijk verlies : toepassingsgevallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . Verlies en herstelbare schade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verlies en opeising. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

334 334 335 335 336 337 337 337

§ 2. — Gevolgen van het verlies van de verhuurde zaak 563. 564. 565. 566.

Geheel verlies — Gedeeltelijk verlies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Juridisch verlies. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schadevergoeding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Afstand van de huurder voor ontbinding van de huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

338 338 338 339

A fdeling V Onteigening ten algemenen nutte 567. 568. 569. 570. 571. 572.

Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geheel of gedeeltelijke onteigening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure van onteigening a) Ogenblik waarop de huur een einde neemt ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Vergoeding van de huurder : tussenkomst in de onteigeningsprocedure. . Conventionele overdracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Contractueel beding van ontbinding van de huur bij onteigening. . . . . . . . . .

339 339 339 340 341 341

A fdeling VI Gronden die geen einde stellen aan het huurcontract § 1. — Overlijden van de huurder of verhuurder 573. 574. 575. 576.

Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Behoud van de huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pacht — Overlijden van de pachter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur intuitu personae afgesloten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

342 342 342 343

§ 2. — Faillissement 577. Faillissement van de verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 578. Faillissement van de huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

343 343



28/11/14 15:11


Nummers Bladz § 3. — Verhuurder die het goed wil betrekken 579. 580. 581. 581-1.

Behoud van de huur, uitgezonderd afwijkend beding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Handelshuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pacht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur van hoofdverblijfplaats. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

343 343 344 344

§ 4. — Ontbinding van het eigendomsrecht van de verhuurder 582. Beginselen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 583. Gevallen van tegenwerpelijkheid van de huur aan de verus dominus. . . . . . . .

344 344

HOOFDSTUK XII HUUR VAN GOEDEREN VAN PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSPERSONEN A fdeling I Inleiding 584. 585. 586. 587.

Goederen vatbaar voor verhuring : goederen van het privaat domein. . . . . . . Openbaar domein — Privaat domein. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gemengde verhuring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Afwijkend recht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

345 345 346 346

A fdeling II Verhuring van goederen van het privaat domein 588. Probleemstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

346

§ 1. — Bevoegde overheid om in huur te geven en de huurvoorwaarden te bepalen 589. 589-1. 590. 591. 592. 593. 594.

Verhuring door de Staat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhuring door de Gemeenschappen en Gewesten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhuring door de Provincies. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhuring door de Steden en Gemeenten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhuring door O.C.M.W.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verhuring door Kerkfabrieken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen van de noodzaak van voorafgaande goedkeuring door hoogste orgaan.

347 347 347 348 348 349 351

§ 2. — Vorm van de huur 595. Openbare aanbesteding of verhuring uit de hand. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 596. Geschrift noodzakelijk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

352 352

§ 3. — Regels toepasselijk op verhuringen door publiekrechtelijke rechtspersonen 597. Toepasselijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 598. Verhuring door onteigenende overheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

352 353

A fdeling III Openbare verhuring van jachtrecht of visrecht § 1. — Jachtrecht 599. Overheid bevoegd om jachtrecht toe te staan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 600. Jachtrecht op domeinen van de Staat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

353 353



28/11/14 15:11

48

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. § 2. — Visrecht 601. Bevaarbare en vlotbare waterlopen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

354

A fdeling IV Gemeentegoederen 602. Begrip gemeentegoederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 603. Toepasselijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

354 354

HOOFDSTUK XIII ROERENDE HUUR 604. Leemte in Burgerlijk Wetboek. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 605. Toepasselijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

355 355

A fdeling I De totstandkoming van de huur 606. 607. 608. 609.

Essentiële bestanddelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De zaak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De bevoegdheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

355 356 356 356

A fdeling II Het bewijs van de huur 610. Bewijs in burgerlijke zaken : artikel 1715 B.W. niet van toepassing. . . . . . . . . 611. Bewijs inzake koophandel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

356 356

A fdeling III De duur van de huur 612. 613. 614. 615. 616. 617. 618.

Wilsautonomie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eeuwigdurende huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gebruiken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wettelijk vermoeden a) Huur van meubels die een huis of appartement stofferen. . . . . . . . . . . . . . . b) Huur van een gemeubeld appartement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De opzegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De stilzwijgende huurhernieuwing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

356 356 357 357 357 357 357

A fdeling IV Rechten en verbintenissen van de partijen 619. Verbintenissen van de verhuurder — Toepassing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 620. Verbintenissen van de huurder — Toepassing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 621. Aansprakelijkheid voor brand. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

357 358 358

A fdeling V Huuroverdracht of onderhuur 622. Toepassing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

358

A fdeling VI Vervreemding van het verhuurde goed 623. Is artikel 1743 B.W. toepasselijk ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

358



28/11/14 15:11


Nummers Bladz HOOFDSTUK XIV SOCIALE HUUR A fdeling I Inleiding 623-1. Oppervlakkige benadering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 623-2. Recht op behoorlijke huisvesting (art. 23 G.W.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 623-3. Onduidelijk begrip. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

360 360 360

A fdeling II Toepasselijk recht 623-4. 623-5. 623-6. 623-7. 623-8.

Toepassing van burgerlijk en administratief recht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toepasselijke regeling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het contract tussen huurder en verhuurder (huisvestingsmaatschappij, O.C.M.W., enz.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geschillen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rechtspraak — Interpretatie en toepassing van de rechtsregels. . . . . . . . . . .

360 361 361 361 362

HOOFDSTUK XV HUUR EN VERWANTE CONTRACTEN A fdeling I Concessie 624. 625. 626. 627.

Goederen van het openbaar domein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Concessie — Begrip. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Herroepbaar karakter — Contractuele verhouding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rechten en verbintenissen van partijen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

364 364 365 365

A fdeling II Leasing of huurkoop 628. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 628-1. Afwezigheid van coherente toepasselijke wetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

366 366

§ 1. — Roerende leasing 629. 630. 630-1. 631.

Uiteenlopende wetteksten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Leasing voor professionele doeleinden ; toepasselijk recht : wilsautonomie. . Leasing aan de verbruiker : toepasselijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eigendomsrecht over geleasde goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

366 367 367 367

§ 2. — Onroerende leasing 632. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 633. Toepasselijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 634. Onroerende leasing en handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

367 368 368

A fdeling III Bezit ter bede 635. Huur en bezit ter bede. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

369



28/11/14 15:11

50

algemeen huurrecht

Nummers Bldz. A fdeling IV Erfpacht 636. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 637. Huur en erfpacht : verschil. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 638. Huur en erfpacht : criteria ter onderscheiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

370 370 370

A fdeling V Garage en parkingcontract 639. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 640. Huur of bewaargeving : criteria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

371 371

A fdeling VI Jachtrecht en visrecht 641. 642. 643. 644. 645.

Jachtrecht — Huur van jachtrecht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur en jachtrecht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur van jachtrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toepasselijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur van visrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

372 372 282 373 373

A fdeling VII Recht van gebruik en van bewoning 646. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 647. Recht van gebruik en van bewoning en huur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 648. Verkoop met voorbehoud van gebruiksrecht door de verkoper. . . . . . . . . . . . .

373 374 374

A fdeling VIII Gemengd contract — Huisvesting en diensten 648-1. Huur van huisvesting met diensten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

374

HOOFDSTUK XVI BEVOEGDHEID EN PROCEDURE A fdeling I Bevoegdheid § 1. — Bevoegdheid ratione materiae 649. Betwisting betreffende de huur van onroerende goederen : bevoegdheid van de vrederechter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 650. Toepassingen a) Huur van onroerende goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 651. b) Voorkooprecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 652. c) Erfpacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 653. d) Huur van jachtrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 654. e) Verhuring van roerende goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 655. f) De verhuring van roerende goederen accessoire van een onroerende huur. 655-1. g) Contract van verblijf in een rusthuis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 656. h) Uitzetting uit plaatsen zonder recht betrokken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 657. i) Samenhangende vorderingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 657-1. j) Huur als accessorium van een ander contract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 657-2. Bevoegdheid van de burgerlijke rechtbank. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 658. Bevoegdheid in hoger beroep. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

375 375 376 376 376 377 377 377 377 377 378 378 378



28/11/14 15:11


Nummers Bladz § 2. — Bevoegdheid ratione loci 659. Huur van onroerende goederen : ligging van het goed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 660. Uitzondering : pacht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 661. Huur van onroerende goederen in het buitenland. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

379 379 380

A fdeling II Procedure 662. 663. 664. 665. 666. 666-1. 667. 668. 669. 670. 671. 672. 673.

Verwittiging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorafgaande verzoening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inleiding van de eis : verzoekschrift of dagvaarding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Medehuurders — Medeverhuurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanstelling van een deskundige belast met opmaken van een plaatsbeschrijving van het gehuurde goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verjaring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wijziging of uitbreiding van de vordering — Procedure bij verstek — Ondergeschikte eis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vordering in ontbinding of verbreking van de huur : verzoek tot uitzetting. . Uitvoerbare titel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dwangsom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pandbeslag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beslag tot terugvordering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verzet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

380 380 381 382 382 383 384 384 384 384 384 385 386

A fdeling III Arbitrage 674. Geldigheid (verwijzing). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

386

Bibliographie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

387

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

399

Wetteksten



28/11/14 15:11

INHOUD HOOFDSTUK I RECHTSAARD VAN DE HUUR. Afdeling III. Begrip Essentiële bestanddelen

Recommend Documents