Inbrengwaarde gronden fase B project Haringbuys
Pagina 1 van 18
I n b ren g waa rd e g ro n d en fa s e B p ro ject H a ri n g b u ys OPDRACHTGEVER Gemeente Bloemendaal de heer M. Schipper
Dhr. E.G.J. Daalhuisen MSc MA 100155EX - 1 Rotterdam, 10 november 2010
Pagina 2 van 18
INHOUD 1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding............................................................................................................................ 4 1.1
Situatiebeschrijving.................................................................................................. 4
1.2
Vraagstelling............................................................................................................ 5
1.3
Werkwijze ............................................................................................................... 5
Waardebepalingsmethodieken .......................................................................................... 6 2.1
Theoretisch kader .................................................................................................... 6
2.2
De vigerende bestemming........................................................................................ 6
2.3
De nieuwe bestemming............................................................................................ 7
2.4
Toepassing op fase B................................................................................................ 8
Toepassing per kavel ........................................................................................................11 3.1
Gebied .................................................................................................................. 11
3.2
Kavel 6223, 6224, erfpacht Margaretha Buss ........................................................... 11
3.3
Kavel 3027, eigendom Peter Barnhoorn .................................................................. 12
3.4
Kavel 4954, 6557, 6558, 6559, 6560, eigendom Antoon van Dijk............................... 13
3.5
Kavel 6464, eigendom Stedin.................................................................................. 13
3.6
Kavel 6225, 6556, 6561, 6562, eigendom gemeente Bloemendaal ............................ 14
3.7
Samenvatting ........................................................................................................ 14
Samenvatting en advies ....................................................................................................16 4.1
Samenvatting ........................................................................................................ 16
4.2
Advies ................................................................................................................... 16
Bijlagen: gebruikte informatie ...........................................................................................18
Pagina 3 van 18
1.
INLEIDING
1.1 Situatiebeschrijving De gemeente Bloemendaal heeft eind 2007 gronden verworven in de kern Aerdenhout, ten noorden van de Zandvoorterweg en de voormalige trambaan, net voorbij de brug over de Houtvaart. De locatie is onbebouwd en wordt lokaal aangeduid als het Haringbuysterrein. De gemeente is voornemens hier een bescheiden woningontwikkeling te doen plaatsvinden. De gronden in fase A zijn overwegend eigendom van de gemeente, een klein deel is particulier eigendom. Aan de Zandvoorterweg zijn in fase B van het project een vijftal kavels in eigendom van de gemeente, deels bezwaard met erfpacht, en een tweetal kavels in particulier bezit. Onderstaande kaart geeft indicatief de verdeling in fasen en de particuliere kavels weer.
Pagina 4 van 18
1.2 Vraagstelling Het doel van de gemeente is tweeledig: de gebiedsontwikkeling Haringbuys moet kostendekkend worden gerealiseerd, waarbij de bebouwingsdichtheid zo laag mogelijk moet zijn. Voor fase A van het plangebied heeft u hiervoor al indicatieve berekeningen uitgevoerd, waarbij de in 2007 betaalde koopsom het uitgangspunt van de berekeningen was. U vraagt zich nu af, of de beide doelstellingen (kostenneutraliteit en een minimale bebouwingsdichtheid) beter bereikt kunnen worden door de gronden uit fase B bij het project te betrekken. Relevant daarbij is de vraag wat een marktconforme inbrengwaarde van die gronden is. De vraagstelling is daarmee als volgt: Wat is een marktconforme inbrengwaarde voor de diverse kavels in fase B?
1.3 Werkwijze Wij beantwoorden uw vraagstelling in twee stappen: Breng de meest gebruikte methodes van waardebepaling in kaart; Maak voor elke kavel van fase B een inschatting van de marktconforme inbrengwaarde, uitgaande van de meest relevante methodes van waardebepaling. In dit rapport gaat het uitsluitend om fase B van het project. De vraag wat de gevolgen van de marktconforme inbrengwaarden precies zijn voor de totale gebiedsontwikkeling Haringbuys, wordt in deze rapportage niet beantwoord. Om een perceel grond te waarderen, zijn verschillende methodieken mogelijk. In hoofdstuk 2 worden deze toegelicht. Vervolgens is de vraag welke methodes per kavel relevant zijn, en wat de uitkomst van de toepassing van die methodes zou zijn in relatie tot de projectdoelstellingen. Deze vragen worden in hoofdstuk 3 beantwoord. In hoofdstuk 4 wordt het onderzoek vervolgens samengevat en worden conclusies getrokken.
Pagina 5 van 18
2.
WAARDEBEPALINGSMETHODIEKEN
2.1 Theoretisch kader De waarde van bouwkavels kan aan de hand van diverse benaderingswijzen of methodieken worden bepaald. In algemene zin kan worden gesteld dat de waardebepaling geen exacte wetenschap is: er zijn doorgaans meerdere methodieken die opportuun zijn, en de berekening die uit zo’n methodiek komt, kent vaak een zekere bandbreedte. Wij maken een onderscheid in twee groepen van benaderingswijzen: Methodieken die uitgaan van de vigerende of oude bestemming; Methodieken die uitgaan van de toekomstige of nieuwe bestemming.
2.2 De vigerende bestemming Wanneer wordt gekeken naar de vigerende of oude bestemming, kan worden gedacht aan waardebegrippen die daarmee verband houden. We noemen hierbij niet uitputtend en in willekeurige volgorde:
De historische verwervingsprijs, al dan niet gecorrigeerd met een bepaalde index, bijvoorbeeld de CPI of de grondprijsontwikkeling in een bepaald segment;
De boekwaarde;
De WOZ-waarde;
De marktwaarde oftewel de waarde in het economisch verkeer, zoals die tot stand komt tussen een redelijk handelende koper en verkoper, met inachtneming van de ongewijzigde huidige bestemming en gebruiksmogelijkheden; De gecorrigeerde vervangingswaarde.
De historische verwervingsprijs is vooral van belang indien een kavel korte tijd geleden is verworven. Voor de eigenaar is de verwervingsprijs dan een relevant gegeven. Dit wil overigens niet altijd zeggen dat de historische verwervingsprijs een goed beeld geeft van de actuele waarde van de vigerende bestemming, omdat het voor kan komen dat een verwervingstransactie bewust of onbewust tegen een hogere of lagere waarde plaatsvindt. Indien een kavel lang geleden is verworven, geeft de historische verwervingsprijs in het geheel geen goede benadering van de actuele vigerende waarde. Kortom, de historische verwervingsprijs is vooral voor de eigenaar een relevant item, maar geeft slechts een benadering van de actuele vigerende waarde indien de verwerving kort geleden volgens een aantoonbaar marktconform proces tot stand is gekomen. De boekwaarde kent dezelfde beperkingen als de historische verwervingsprijs. In enkele gevallen geeft de boekwaarde een goede benadering van de actuele vigerende waarden, maar dat is over
Pagina 6 van 18
het algemeen niet het geval. Wanneer de eigenaar de kavel regelmatig laat taxeren door een kundige partij en daarbij duidelijke taxatierichtlijnen zijn gebruikt, geeft de boekwaarde in begins el een goed beeld van de actuele vigerende waarde. In veel gevallen wordt echter minder accuraat gewaardeerd. Bij gemeenten is de boekwaarde in het algemeen gelijk aan de historische verwervingsprijs, al dan niet opgehoogd met rente. Het meest gebruikelijk is wanneer de rente jaarlijks in de gemeentebegroting als kosten worden genomen. De boekwaarde is dan gelijk aan de historische verwervingsprijs en verandert niet. Een minder vaak voorkomende variant is wanneer de rente over de boekwaarde jaarlijks wordt bijgeschreven. De boekwaarde loopt dan door de jaren heen op. Dit komt wel voor bij gronden die zijn bedoeld voor ontwikkeling, maar nog niet in een grondexploitatiebegroting zijn opgenomen. Tenslotte is het mogelijk dat de boekwaarde bij verwerving direct wordt afgeboekt, waarmee het perceel voor nul in de boeken staat. Dat gebeurt dikwijls wanneer geen ontwikkeling wordt voorzien. De WOZ-waarde wordt volgens de wet gedefinieerd als de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit impliceert dat de WOZ-waarde is gebaseerd op de vigerende bestemming, en door de WOZ-taxateur aan de hand van de waarde in het economisch verkeer is bepaald. De waarde in het economisch verkeer, ook wel onderhandse verkoopwaarde of marktwaarde genoemd, kan op diverse manieren worden bepaald: middels de vergelijkingsmethode, de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK) en de Discounted-cash-flow methode (DCF). Bij de vergelijkingsmethode wordt gekeken naar de prijsvorming van vergelijkbare objecten; voor kavels is dit een veelgebruikte methode. De HWK en de DCF-methode zijn voor onbebouwde kavels minder gebruikelijk, omdat deze methodes uitgaan van kasstromen die uit het gebruik/exploitatie van de onroerende zaak voortvloeien. De gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) is minder relevant bij kavels en wordt vooral bij bedrijfsbestemmingen gebruikt.
2.3 De nieuwe bestemming Omdat de kavels onderdeel kunnen gaan worden van een gebiedsontwikkeling, is het opportuun om ook te kijken naar de toekomstige of nieuwe bestemming. Hierbij wordt rekening gehouden met de waarde van de kavels bij herontwikkeling en de kosten die moeten worden gemaakt om die waarde te realiseren. Deze ontwikkelingswaarde kan op verschillende manieren worden benaderd. In algemene zin wordt gekeken naar de uitgifteprijs van de bouwrijpe gronden (al dan niet residueel bepaald), verminderd met de totale realisatiekosten, zoals bodemsanering, grondverbetering,
Pagina 7 van 18
bouwrijp- en woonrijp maken, planvorming en rentekosten. Aldus wordt de residuele verwervingsprijs verkregen. Bij minnelijke verwerving op grond van een ontwikkelingsplan wordt de transactieprijs doorgaans op basis van de ontwikkelingswaarde bepaald. Voor de bedrijfsmatig gebruikte kavels (de in erfpacht uitgegeven manege) en de particuliere kavels kan ook nog de onteigeningswaarde van belang zijn, oftewel de waarde die tot stand komt bij onteigening van een onroerende zaak conform het daaromtrent bepaalde in de Onteigeningswet. De toepasselijke onteigeningstitel zou dan titel IV (ruimtelijke ordening en volkshuisvesting) zijn. De schadevergoeding die op grond van de Onteigeningswet verschuldigd is, ziet er op toe dat de schade die rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening volledig wordt vergoed. In het geval van een gebiedsontwikkeling conform titel IV is de basis in de praktijk de ontwikkelingswaarde, er van uitgaande dat deze hoger is dan de waarde op grond van de vigerende bestemming. Conform de Onteigeningswet dient de gemeente eerst te streven naar een minnelijke schikking met de eigenaren op basis van een realistische waardebepaling. Daarnaast kunnen eigenaren zich nog beroepen op het zelfrealisatierecht. De WVG-waarde die wordt gebruikt bij verwervingen op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten kent een vergelijkbare wettelijk voorgeschreven systematiek als de onteigeningswaarde.
2.4 Toepassing op fase B De meeste gronden van fase B hebben de bestemming “erf-tuin”. De waarde van de vigerende bestemming is niet gemakkelijk vast te stellen, aangezien het kavels betreft die niet daadwerkelijk grenzen aan een woning. Het zijn veeleer losse kavels zonder bebouwing. Hiervan is het niet gemakkelijk een marktwaarde vast te stellen. We kunnen denken aan agrarische bestemmingen, die doorgaans € 5 tot € 10 per m² kavel waard zijn. De gemeente Bloemendaal hanteert bij de verkoop van openbaar groen aan particulieren (doorgaans stroken restgroen grenzend aan een particulier perceel) prijzen van meer dan € 200 per m², maar dat zijn meestal relatief kleine percelen en bovendien grenzen ze direct aan een woning. Voor de individuele kavels kan de historische verwervingsprijs, de boekwaarde of de WOZ-waarde een indicatie geven van de waarde. In hoofdstuk 3 wordt daarop nader ingegaan. De ontwikkelingswaarde hangt sterk af van de bebouwingsmogelijkheden. De complexiteit is dat voor fase B nog geen stedenbouwkundig plan is uitgevoerd. Daarom is het in beginsel onmogelijk om de ontwikkelingswaarde te ramen, omdat daarbij altijd moet worden uitgegaan van een concreet plan. In dit geval kan echter worden gerefereerd aan de verwerving door de gemeente in 2007 van de gronden van fase A. Die waren gekocht door de gemeente met als beoogde bestemming ontwikkeling tot woninglocatie voor een waarde van € 4.101.550. Dat komt voor de in totaal 22.365 m² grond neer op € 183 per m² grond. Rekening houde nd met inflatie tussen 2007 en heden kan de actuele waarde worden gesteld op afgerond € 190 per m² grond.
Pagina 8 van 18
Deze € 190 per m² grond kan worden beschouwd als een referentie voor de ontwikkelwaarde van de locatie. Zou de grondeigenaar het tegen die waarde verkopen aan een ontwikkelende partij, dan zou die ontwikkelende partij tegen marktconforme voorwaarden de grond bouwrijp kunnen maken, de bouwrijpe kavels kunnen uitgeven aan kopers, de openbare ruimte kunnen inrichten en die openbare ruimte vervolgens om niet kunnen overdragen aan de gemeente. Om te bepalen of het referentiegetal van € 190 per m² grond een realistische inschatting vormt voor fase B, is een indicatieve berekening gemaakt op basis van een drietal indicatieve verkavelingen die de volgende kenmerken bezitten: Parameter
Relatief dicht bebouwd plan
Gemiddeld plan
Relatief dun bebouwd plan
13.240
13.240
13.240
Rijwoningen
Tweekappers
Villa’s
60%
50%
40%
7.944
6.620
5.296
Oppervlakte per kavel
397
662
883
Aantal kavels
20
10
6
1,0
0,8
0,7
397
530
618
Oppervlakte gebied fase B in m² Typologie Percentage uitgeefbaar Uitgeefbaar gebied fase B in m²
1
FSI per kavel Bebouwing per kavel in m² BVO
2
Op basis van deze indicatieve verkenningen kan de bandbreedte van de ontwikkelingswaarde als volgt worden ingeschat, waarbij gebruik wordt gemaakt van de residuele methodiek:
1
FSI: Floor Space Index, een gronds lag voor de bebouwingsdichtheid, gedefinieerd als aantal m² bebouwing gedeeld door kaveloppervlak 2 BVO: Bruto vloeroppervlakte, een meetwijze voor de buitenomtrek van een woning.
Pagina 9 van 18
Parameter
Relatief dicht bebouwd plan
Gemiddeld plan
Relatief dun bebouwd plan
€ 4.000
€ 4.500
€ 5.000
20%
30%
40%
€ 800
€ 1.350
€ 2.000
0,80
0,80
0,80
Grondwaarde per m² BVO
€ 640
€ 1.080
€ 1.600
Bebouwing per kavel in m² BVO
397
530
618
€ 254.208
€ 571.968
€ 988.587
397
662
883
€ 640
€ 864
€ 1.120
60%
50%
40%
Grondwaarde per m² gebied
€ 384
€ 432
€ 448
Bouw- en woonrijp maken per m² gebied
€ 200
€ 150
€ 100
Residuele verwervingsprijs per m² gebied
€ 184
€ 282
€ 348
VON-prijs per m² GBO
3
Grondquote Grondwaarde per m² GBO Vormfactor GBO/BVO
4
Grondwaarde per uitgeefbare kavel Oppervlakte per kavel Grondwaarde per m² uitgeefbare kavel Percentage uitgeefbaar
Uit deze eenvoudige opstelling komen we op een residuele verwervingsprijs van tussen € 180 en € 350 per m² gebied. Benadrukt dient te worden dat dit een indicatieve berekening is, niet gebaseerd op een feitelijk ontwikkelingsplan. Een mogelijke onteigeningsprocedure – en bij voorkeur ook gesprekken over minnelijke verwerving – kunnen pas plaatsvinden wanneer meer duidelijkheid bestaat over het gewenste bouwplan, en het mogelijk is een meer exacte inschatting van de residuele verwervingsprijs te maken. Zou een bouwplan ook minder draagkrachtige bestemmingen omvatten, zoals sociale huurwoningen, of wanneer het percentage uitgeefbaar lager wordt omdat bijvoorbeeld een groter deel openbaar groen wordt toegevoegd, dan daalt de herontwikkelingswaarde. De conclusie is dat de referentiewaarde van € 190 per m² grond aan de onderkant ligt van de bandbreedte die hier is berekend, en daarmee een realistische ontwikkelingswaarde weergeeft.
3 4
GBO: Gebruiksoppervlakte, een meetwijze voor het intern oppervlak van een woning Vormfactor: het quotiënt van GBO en BVO; dit drukt de bouwkundige efficiënte van een gebouw uit.
Pagina 10 van 18
3.
TOEPASSING PER KAVEL
3.1 Gebied In het gebied dat fase B beslaat, zijn vijf soorten kavels. Van west naar oost zijn dat:
Kavel 6223, 6224, eigendom gemeente Bloemendaal, in erfpacht uitgegeven aan mw. Buss; Kavel 3027, eigendom dhr. Barnhoorn; Kavel 4954, 6557, 6558, 6559, 6560, eigendom dhr. Van Dijk; Kavel 6464, eigendom Stedin Kavel 6225, 6556, 6561, 6562, eigendom gemeente Bloemendaal
Kavel 5249, het tracé van de oude trambaan, lijkt op de schetsen van de gemeente in fase B te liggen, maar is verder in de analyse verondersteld bij fase A te horen.
3.2 Kavel 6223, 6224, erfpacht Margaretha Buss Deze kavels hebben de volgende kenmerken: Oppervlakte Bestemming Gebruik Eigendom Verwervingsprijs WOZ-waarde Ontwikkelingswaarde
3.580 m² (op basis van kadaster) 5 Recreatie-sport, deels bedrijvigheid (agrarisch) Manege Gemeente Bloemendaal, uitgegeven in erfpacht aan mw. Margaretha Buss Niet bekend (reeds lang in bezit van de gemeente Bloemendaal) € 124.000 (€ 35 per m² kavel) € 680.200 (€ 190 per m² kavel)
De kavel is in 1987 uitgegeven in tijdelijke erfpacht, welke afloopt in 2017. Het betrof de voortzetting van een bestaande manege. De canon was bij aanvang bescheiden (HFL. 500), maar kan iedere vijf jaar worden aangepast aan de inflatie. Daarnaast heeft de erfpachter de verplichting een jaarlijkse vergoeding aan de gemeente te betalen voor onderhoud aan de erfafscheidingen en groenstroken, die bij aanvang HLF 2.500 bedroeg. Bij het eindigen van de erfpacht door tijdsverloop (in 2017) of bij opzegging door de erfpachter is de gemeente geen vergoeding verschuldigd voor de opstallen. De overeenkomst bepaalt echter dat de gemeente de erfpachttermijn op verzoek van de erfpachter met 10 jaar moet verlengen onder gelijke voorwaarden.6 De gemeente heeft zich echter op het standpunt gesteld dat het recht van erfpacht per 1 augustus 2010 kan worden opgezegd, aangezien erfpachter niet aan de betalingsverplichtingen heeft voldaan. Op basis van een onafhankelijke taxatie is de vergoeding die daarbij aan erfpachter moet 5
Waar in dit hoofdstuk “bestemming” wordt genoemd, gaat dat over de bestemming zoals die is opgenomen in het Kadaster. 6 Akte uitgifte in erfpacht, 10 november 1987
Pagina 11 van 18
worden gedaan, bepaald op € 22.980, waarvan nog moet worden afgetrokken € 7.453 aan openstaande vorderingen. De netto vergoeding bedraagt derhalve € 15.527. Deze bedragen zijn relevant, daar de Gemeenteraad bij het vaststellen van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen een amendement heeft aangenomen dat bepaalt dat de inbrengwaarde van de gemeentelijke gronden in fase B moet worden bepaald op basis van:
De boekwaarde; De gekapitaliseerde pachtwaarde, plus De eventuele pachtafkoopsom.
In de boekhouding van de gemeente is geen boekwaarde voor de percelen bekend. De veronderstelling is dan ook gerechtigd dat de verwervingsprijs van HFL 123.000 in 1958 of daarna is afgeboekt. Overigens had deze verwervingsprijs ten dele betrekking op het perceel dat thans kave l 6556 betreft. Aangezien de actuele boekwaarde op nul kan worden gesteld, is niet relevant waarop die historische verwervingsprijs precies betrekking had. Omdat de gemeente de erfpacht wenst te beëindigen, wordt de gekapitaliseerde pachtwaarde op nul gesteld. Er is immers geen erfpachtrecht meer, en het ligt niet voor de hand dat dezelfde kavel opnieuw in erfpacht zou worden aangeboden. De pachtafkoopsom bedraagt netto € 15.527. Volgens de methodiek van het amendement zou de inbrengwaarde dan ook niet meer dan € 15.527 bedragen, aanzienlijk lager dan de WOZ-waarde en de ontwikkelingswaarde.
3.3 Kavel 3027, eigendom Peter Barnhoorn Deze kavel heeft de volgende kenmerken: Oppervlakte Bestemming Gebruik Eigendom Verwervingsprijs WOZ-waarde Ontwikkelingswaarde
531 m² (op basis van kadaster) Erf-tuin Conform bestemming De heer Peter Barnhoorn € 6.807 (€ 13 per m² kavel) in 1991 € 79.000 (€ 149 per m² kavel) € 100.890 (€ 190 per m² kavel)
De kavel wordt nauwelijks actief gebruikt. De WOZ-waarde lijkt uit te gaan van de ontwikkelpotentie; voor de geldende bestemming is dit namelijk te hoog. Bij minnelijke verwerving is het niet onlogisch dat de eigenaar zou willen uitgaan van de WOZ-waarde of de ontwikkelingswaarde. Die waarden zouden ook relevant zijn bij mogelijke onteigening.
Pagina 12 van 18
3.4 Kavel 4954, 6557, 6558, 6559, 6560, eigendom Antoon van Dijk Deze kavels hebben de volgende kenmerken: Oppervlakte Bestemming Gebruik Eigendom Verwervingsprijs WOZ-waarde Ontwikkelingswaarde
2.984 m² (op basis van kadaster) Erf-tuin Conform bestemming De heer Antoon van Dijk € 259.035 (€ 87 per m² kavel) in 2007 € 381.000 (€ 128 per m² kavel) € 566.960 (€ 190 per m² kavel)
De kavel wordt gebruikt voor de opslag van materialen. De percelen kwamen in 2007 door ruiling met de gemeente Bloemendaal in handen van Ave Beheer B.V. met de specifieke gebruiksbepaling: ten behoeve van een nog op te stellen stedenbouwkundig plan, waarin onder meer woningbouw is voorzien7. De ruiling betrof diverse stukken grond in het plangebied, waarbij het doel lijkt te zijn geweest om voor beide partijen aaneengesloten gebieden te creëren. De ruiling vond plaats met gesloten beurzen. De verwervingsprijs is gebaseerd op de daarop volgende levering door Ave Beheer aan Antoon van Dijk. In de akte van levering is een prijs van € 259.035 opgenomen 8. Aangezien de heer Antoon van Dijk bij deze transactie als koper en verkoper optrad, is de ze transactieprijs minder relevant. Ook bij dit perceel lijkt de WOZ-waarde al rekening te houden met de ontwikkelpotentie. Bij minnelijke verwerving zal de eigenaar waarschijnlijk willen uitgaan van de WOZ-waarde of de ontwikkelingswaarde. Die waarde zou zeker ook relevant zijn bij mogelijke onteigening, al is bekend dat de heer Van Dijk optreedt als projectontwikkelaar optreedt en hij op grond van de ruiling in 2007 kan stellen een ontwikkelingstitel te hebben verkregen van de gemeente. Onteigening zal daarom geen gemakkelijk begaanbare weg zijn.
3.5 Kavel 6464, eigendom Stedin Deze kavel heeft de volgende kenmerken: Oppervlakte Bestemming Gebruik Eigendom Verwervingsprijs WOZ-waarde Ontwikkelingswaarde
7 8
11 m² (op basis van kadaster) Openbaar vervoer Transformatorstation? Stedin Niet bekend (reeds lang in bezit) € 8.537 (€ 776 per m² kavel) € 2.090 (€ 190 per m² kavel)
Akte van ruiling, 3-8-2007 Akte van levering, 3-8-2007
Pagina 13 van 18
Stedin is netbeheerder voor gas- en elektranetwerken in de Randstad. Het ligt voor de hand om de kavel niet te betrekken in de ontwikkeling, omdat verplaatsing zeer hoge kosten met zich zou meebrengen en de kavel niet op een betekenisvolle locatie in het gebied ligt.
3.6 Kavel 6225, 6556, 6561, 6562, eigendom gemeente Bloemendaal Deze kavels hebben de volgende kenmerken: Oppervlakte Bestemming Gebruik Eigendom Verwervingsprijs WOZ-waarde Ontwikkelingswaarde
2.536 m² (op basis van kadaster) Erf-tuin Geen Gemeente Bloemendaal Niet bekend (reeds lang in bezit) € 359.000 (€ 142 per m² kavel) € 481.840 (€ 190 per m² kavel)
De overige kavels zijn eigendom van de gemeente Bloemendaal. Er is geen boekwaarde bekend. Aannemende dat de boekwaarde nul is, ontstaat bij een positieve inbrengwaarde een winst voor de Algemene Dienst die nu eigenaar is van de grond. Het ligt voor de hand om de kavels te betrekken in het totale plangebied, indien met Barnhoorn en Van Dijk tot overeenstemming kan worden gekomen. De kavels kunnen dan tegen een vergelijke waarde worden ingebracht. Gelet op de projectdoelstellingen zou inbreng van de gemeentelijke kavels om niet het gevolg hebben dat de gemiddelde bebouwingsdichtheid van de totale ontwikkeling (fase A en B) die benodigd is om de ontwikkeling kostendekkend te laten plaatsvinden, zal dalen. In hoofdstuk 4 wordt hier nader op ingegaan.
3.7 Samenvatting Schematisch kunnen de waarderingen als volgt worden samengevat. We gaan uit van een totaal gebied van 9.642 m² groot. Op basis van bovenstaande analyse kunnen de relevante waarderingen als volgt wordt gesteld: Taxatiemethode Boekwaarde
Waarde totaal Kavels gemeente: onbekend Kavels particulieren: n.v.t.
WOZ-waarde
9
€ 951.537
Huidige marktwaarde
€ 96.420
Ontwikkelingswaarde
€ 1.831.980
Waarde per m² in te brengen kavel n.v.t. € 99 € 10
9
€ 190
Op basis van voortzetting van agrarisch gebruik; geen rekening houdend met ontwikkelingsmogelijkheid.
Pagina 14 van 18
Gelet op de aanwezige ontwikkelingsmogelijkheden ligt het niet voor de hand om de huidige marktwaarde, lettend op voortzetting van het huidige laagwaardige gebruik, als basis te nemen. Meer voor de hand ligt het om uit te gaan van de ontwikkelwaarde. Aangezien de Gemeenteraad ten aanzien van de gemeentelijke kavels een specifieke waarderingsgrondslag heeft voorgeschreven, zouden die op een andere wijze moeten worden gewaardeerd. De inbrengwaarde wordt dan: Kavels
Oppervlakte in m²
Taxatiemethode Waarde totaal
Waarde per m² in te brengen kavel
Gemeente
6.116
Amendement
€ 15.527
€ 2,54
Barnhoorn
531
Ontwikkelingswaarde
€ 100.890
€ 190
2.984
Ontwikkelingswaarde
€ 566.960
€ 190
11
Ontwikkelingswaarde
€ 2.090
€ 190
Van Dijk Stedin Totaal
€ 685.467
Pagina 15 van 18
4.
SAMENVATTING EN ADVIES
4.1 Samenvatting Op basis van het bestuderen van het dossier worden de volgende conclusies bereikt:
De WOZ-waarden lijken in de meeste gevallen al min of meer rekening te houden met de ontwikkelpotentie, alhoewel daarover formeel nog geen besluit is genomen door de gemeente. Dit neemt niet weg dat eigenaren een door de gemeente afgegeven WOZ-waarde als argument kunnen gebruiken bij onderhandelingen. De WOZ-waarden liggen echter onder de ontwikkelwaarde. De heer Van Dijk heeft op basis van de akte van ruiling een duidelijke ontwikkelingstitel van de gemeente verkregen. Een onteigeningsprocedure kan daarop stranden. De erfpachtovereenkomst is per 1 augustus 2010 opgezegd en omgezet in een gebruiksovereenkomst. De gronden van fase B zijn niet noodzakelijk voor de ontwikkeling van fase A, en kunnen op een later tijdstip of gefaseerd aan de gebiedsontwikkeling Haringbuys worden toegevoegd. De Gemeenteraad heeft in haar vergaderingen van 22 maart en 23 april 2010 uitgesproken de gronden van fase B aan de ontwikkeling van Haringbuys te willen toevoegen, indien dat de projectdoelstelling van kostenneutrale ontwikkeling met minimale bebouwingsdichtheid vergemakkelijkt. Voor fase A bedraagt de inbrengwaarde van de gronden, uitgaande van de verwerving in 2007 vermeerderd met inflatie, afgerond € 190 per m² grond. De aankoopsom voor fase A was € 4.224.131.
4.2 Advies Op grond van het onderzoek adviseren wij als volgt: De eigen gronden van de gemeente kunnen worden ingebracht tegen een zelf te kiezen waarde. Bij gemeentelijke grondexploitaties is het gebruikelijk aansluiting te zoeken bij de waardebegrippen die in de WOZ en de nieuwe Wro worden gebruikt. Een veelgebruikt voorbeeld daarvan is de ontwikkelingswaarde, die indicatief is gesteld op € 190 per m² grond. De gemeentelijke gronden (uitgezonderd perceel 5249) worden dan gewaardeerd op ruim € 1,1 miljoen. Deze waarde wordt evenwel pas gerealiseerd indien de grond wordt verkocht aan een ontwikkelende partij. De gemeente kan echter ook besluiten haar gronden tegen een lagere waarde in te brengen, bijvoorbeeld de waarde volgens het amendement. Zij is daarin in beginsel vrij. Indien derden gaan participeren in de gebiedsontwikkeling, bijvoorbeeld indien Van Dijk zelfrealisator wordt, moeten de gemeentelijke gronden en de private gronden echter tegen een zodanige waarde worden ingebracht dat het vermoeden van staatssteun wordt vermeden. Door de grond in te brengen
Pagina 16 van 18
tegen een lagere grondwaarde dan € 190 per m² zal de totale grondwaarde ‘verwateren’ naar een lagere waarde. Inbreng tegen de ontwikkelingswaarde is hierbij het meest voor de hand liggende waardebegrip. Van de WOZ-waarden gaat een duidelijke signaalwaarde uit, zeker nu het stedenbouwkundig programma van eisen voor Haringbuys vastgesteld is en de Gemeenteraad zoals hierboven is aangehaald de wens heeft uitgesproken te onderzoeken of de gronden van fase B bij deze ontwikkeling kunnen worden betrokken. Aangezien de Gemeenteraad ten aanzien van de gronden van fase B nog geen definitieve uitspraak heeft gedaan, is het onzes inziens nog niet direct noodzakelijk om de WOZ-waarderingen nu al gelijk te stellen aan de ontwikkelingswaarde. Met betrekking tot de kavel van Buss is bekend dat de erfpacht per 1 augustus 2010 ontbonden is. De inbrengwaarde voor deze kavel en de overige gemeentelijke kavels kan worden bepaald conform het amendement en bedraagt dan € 15.527. Met betrekking tot de kavels van Barnhoorn en Van Dijk kan de gemeente met de eigenaren in gesprek gaan, met als doel te onderzoeken tegen welke waarde deze percelen kunnen worden toegevoegd aan de ontwikkeling Haringbuys, met als basisveronderstelling dat de gemeente de kavels zou kopen. De ontwikkelingswaarde is hierbij een goed uitgangspunt. Deze is in hoofdstuk 2 indicatief weergegeven. Uitgangspunt moet een redelijk ontwikkelingsplan zijn, waarbij de ontwikkelingswaarde wordt berekend op basis van de gemiddelde residuele verwervingsprijs per m² kavel voor het gehele plangebied. Op basis van de voor fase A gedane transactie kan worden gesteld dat € 190 per m² grond een marktconforme ontwikkelingswaarde is. Concluderend kunnen we stellen dat er allerlei methoden zijn om tot waardebepaling te komen, waarin de gemeente een relatief grote beleidsvrijheid heeft. De keuze voor ontwikkelingswaarde ligt in deze casus het meest voor de hand. Dit betekent dat er een bedrag van €1.162.040 moet worden opgeteld bij de bestaande gemeentelijke grondwaarde van € 4.224.130 binnen het plangebied. In dat geval wordt een ontwikkelingswaarde van € 5.386.170 aan het totale gebied toegekend.
Pagina 17 van 18
5. BIJLAGEN: GEBRUIKTE INFORMATIE
Stedenbouwkundig Programma van Eisen Haringbuys, gemeente Bloemendaal, gedateerd 3 februari 2010 Stedenbouwkundige verkavelingsstudies, gemeente Bloemendaal, zonder kenmerk Gegevens over de WOZ-waarden zijn ontleend aan voorlopige taxaties van de gemeente Bloemendaal, gedateerd 4 maart 2010 Gegevens over de kavels, inclusief brondocumenten, zijn ontleend aan het Kadaster, peildatum tussen 19 maart en 10 mei.
Pagina 18 van 18
