HARINGBUYS
Corsanummer 2009035943
1
Foto Op deze foto, van Ing. Ignatius Bispinck (wethouder 1919-1921), is de Zandvoorterweg te zien vanaf de grens met Heemstede in de richting van de Viersprong. De fotograaf staat op de brug over de Houtvaart bij de firma van Empelen en van Dijk. Ter hoogte van de gaslantaarn staan ter weerszijden van de weg de houten palen van de tol die kort voor het maken van deze foto was opgeheven. Tot 1909 lag de tol iets verder naar het westen bij de Haringbuys tegenover Bos- en Landzicht, tussen de bomen op de achtergrond nog juist zichtbaar. Rechts van de tolpalen de tolgaarderswoning en een rijtje huizen van het eerder genoemde hoveniersbedrijf. In 1944 werden deze panden door de Duitse bezetters gesloopt in verband met de aanleg van de tankwal. De Teding van Berkhoutlaan en de Zonnebloemlaan waren in 1917 nog niet aangelegd. Van het grote weiland links rest anno 1998 nog slechts een klein gedeelte. Blijkens de borden bedroeg de maximum snelheid in 1917 20km/uur en mocht er op de voetpaden niet gereden worden. Historie (citaat uit “Bloemendaal voor de lens”, Ignatius Bispinck en het gemeentelijk fotoarchief, 1998) Wie in Aerdenhout ronddwaalt, valt het al gauw op dat hier niet kan worden gesproken van een dorp met een duidelijke kern, zoals dat wel het geval is in Bloemendaal, Overveen en Vogelenzang. Kenmerkend voor Aerdenhout is een gevarieerde villabouw verspreid over een zeer groot gebied. Eeuwenlang was Aerdenhout een woest en moerassig jachtgebied en het heeft verhoudingsgewijs lang geduurd voor het als een aantrekkelijke woonplek werd ontdekt. Aanvankelijk waren het enkele grootgrondbezitters die hier grote landgoederen stichtten als Boekenroode, Groot Bentveld en Klein Bentveld, Mariënbosch en Leyduin. De woeste gronden werden gecultiveerd, de jachtterreinen herschapen in landschapsparken. In 1828 werd de zeer slecht begaanbare weg naar Zandvoort op initiatief van enige buitenplaatseigenaren verbeterd en bestraat. Toen rond de eeuwwisseling de tramlijn Haarlem - Zandvoort werd geopend, die enige jaren later werd verlengd tot in Amsterdam, kwam in Aerdenhout een ontwikkeling op gang die in 1917 nog in volle omvang gaande was. Steeds meer mensen konden het zich veroorloven in de stad te werken en buiten te wonen. Goede verbindingen maakten dit ook mogelijk. Bovendien gingen vele eigenaren van buitenplaatsen er in deze tijd toe over hun gronden te verkavelen. In eerste instantie werd er vooral langs de Zandvoorterweg en de trambaan gebouwd, gevolgd door villabouw op het grondgebied van de buitenplaats Boekenroode. In Bispincks tijd was de verkaveling ten noorden van de trambaan in volle gang, onder meer in het gebied rondom het huidige wethouder Laanpark, waarvoor de bekende landschapsarchitect Leonard Springer het plan ontworpen had. De kavels waren ruim bemeten, de huizen groot en door de op vele kavels rustende servituten was er weinig plaats voor de vestiging van bedrijven. Aerdenhout in 1917 - wel was er een postkantoor, gevestigd in een fraaie villa, en een politiepost met twee agenten, maar er waren nog geen winkels, scholen en kerken. Op heel veel plaatsen kon men in die tijd borden aantreffen met de tekst 'bouwgrond te koop'. Kortom, Aerdenhout was bezig zich in hoog tempo te ontwikkelen tot een bijzonder woongebied voor de happy few, wat het tot op de dag van vandaag is gebleven.
2
Inhoudsopgave Inleiding Stedenbouwkundig Programma van Eisen Planproces Projectorganisatie
4 5 10 14
3
1. Inleiding De gemeente Bloemendaal heeft de planvorming opgestart ten behoeve van de ontwikkeling van het Haringbuysterrein. Dit is conform hetgeen verwoord is in het collegeprogramma. Op 17 september 2009 stelde de raad het Plan van Aanpak (corsanummer 2009026233) vast waarin de doelstellingen voor de ontwikkeling staan beschreven. Op 28 oktober 2009 heeft een bewonersavond plaatsgevonden om het plan van aanpak toe te lichten. De doelstellingen van de raad zijn dat er minimaal en duurzaam gebouwd wordt en dat het gebied daarbij zo groen mogelijk blijft. Het project moet bovendien budget neutraal worden uitgevoerd. Onder een budgetneutraal resultaat wordt verstaan dat de gemeente geen winst haalt uit de ontwikkeling maar wel de gemaakte kosten voor de aankoop van de grond en de te maken kosten voor de ontwikkeling terugverdient. Het gaat dan om de oorspronkelijke grondkosten vermeerderd met de te betalen jaarrentevergoeding à 4,25% m.i.v. 31 december 2007. Tevens gaat het om gemeentelijke plankosten als onderzoekskosten derden en ambtelijke ondersteuning. Bij de totstandkoming van het project is sprake van een confrontatie tussen zekerheden en een creatief proces. Als gevolg daarvan moet een ruimtelijke basis gelegd worden voor het plangebied. Om de doelstellingen te bereiken is een aantal uitgangspunten beschreven. Deze uitgangspunten of ‘kaders en voorschriften’ zijn (mede naar aanleiding van de op 17 september ingediende motie met corsanummer 2009030036) beschreven in dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen. In de paragraaf “Planproces” is beschreven in welke fase het project zich bevindt en wat er het komende jaar zal gebeuren. Daarnaast is een beschrijving opgenomen van de Projectorganisatie. Bebouwing van het Haringbuysterrein maakt veel los bij omwonenden van het gebied. Voor het slagen van het project is het van groot belang zorgvuldig om te gaan met de ideeën van belanghebbenden. In een aparte notitie waarvoor een apart besluit zal worden genomen, zal de participatievorm voor het project Haringbuys in het kader van de “Verordening interactieve beleidsvorming Bloemendaal 2006” worden behandeld.
4
2. Stedenbouwkundig Programma van Eisen In dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen (verder te noemen SPvE) worden kaders en voorschriften vastgelegd voor de ontwikkeling van het Haringbuysterrein te Aerdenhout. Meestal wordt een SPvE vastgesteld nadat onderzoek is gedaan naar de mogelijkheden van een plangebied. De reden hiervoor is dat de fysieke beperkingen dan inzichtelijker zijn. Nu reeds een SPvE opstellen heeft als consequentie dat het globaal van karakter zal zijn. In de vervolgstap zullen de onderzoeksresultaten wel zijn meegenomen evenals de mogelijke stedenbouwkundige oplossingsrichtingen. Daar waar in dit SPvE sprake is van stedenbouwkundige oplossingsrichtingen zal ook steeds de landschappelijke component worden betrokken. Aan de hand van dit SPvE zal een Stedenbouwkundige Visie worden opgesteld. Er zullen meerdere varianten worden ontwikkeld waarna een keuze wordt gemaakt voor één visie. De visie én het SPvE zijn samen het vertrekpunt voor het ontwikkelen van een stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitplan en bestemmingsplan. Met het vaststellen van het SPvE worden belangrijke randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied vastgesteld. Deze voorwaarden zijn hoofdzakelijk genoemd in 2.3. Kaders stedenbouwkundige invulling. Echter relevant gemeentelijk beleid, ligging en verschillende eigendommen binnen het plangebied en de doelstellingen van de raad moeten ook aangemerkt worden als randvoorwaarden en zijn dus opgenomen in 2. Stedenbouwkundig Programma van Eisen. Relevant gemeentelijk beleid Woonvisie Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is erop gericht dat 33 % van de nieuwbouw in de sociale sector wordt ontwikkeld. Binnenkort zal de gemeentelijke woonvisie worden vastgesteld. De regionale woonvisie wordt ontwikkeld. Uit de gemeentelijk woonvisie kan reeds nu worden geconcludeerd dat de behoefte aan woningen in alle woningtypen en segmenten nog steeds erg groot is in Bloemendaal en de regio. Dit geldt in het bijzonder voor seniorenwoningen en dat strookt met wat er in het collegeprogramma staat.
Structuurvisie Gemeente Bloemendaal. In 2010 zal de structuurvisie van de gemeente Bloemendaal worden vastgesteld. Hierin wordt het ruimtelijk beleid op hoofdlijnen voor heel Bloemendaal integraal vastgelegd. De structuurvisie zal richting geven aan grotere ontwikkelingen. Behoud van cultuurhistorische waarden en ruimtelijke kwaliteit zijn voor deze locatie belangrijke aspecten die in de structuurvisie naast elkaar worden gelegd. In de structuurvisie zijn door de raad reeds 22 kernkwaliteiten van de gemeente Bloemendaal vastgesteld. Met name kernkwaliteiten 13, 15, 16 en de belangrijkste 19* sluiten goed aan bij de mogelijke bebouwingsplannen van de Haringbuys. Die kernkwaliteiten zeggen iets over ruimtelijke beleving, dorpskernen en Aerdenhout in het bijzonder (zie ook corsanummer 2009030921). * Kernkwaliteit 13 (beleving): Het landschap wordt beleefd vanaf wegen, wandel-, fiets- en ruiterpaden. Doorkijkjes zijn hierbij belangrijk. Kernkwaliteit 15 (dorpskernen): De villawijken zijn vanwege de groene uitstraling en bijzondere architectuur waardevol en zijn een meerwaarde voor het regionale woningaanbod. Kernkwaliteit 16 (dorpskernen): Van oost naar west is sprake van afnemende stedelijke drukte en toename van groen en rust. Kernkwaliteit 19 (Aerdenhout): Aerdenhout staat voor wonen in een hoogwaardige, ruime, groene en rustige omgeving, nabij de duinen en het strand. In Aerdenhout ontbreekt van oudsher een dorpscentrum.
Verder van belang: Structuurvisie Noord-Holland 2040 (ter inzage) Vigerend Streekplan Noord-Holland-Zuid (vastgesteld 17 februari 2003)* Woningbouw in de Metropoolregio 2010-2040 * In dit streekplan is het plangebied gelegen binnen de rode contour. Dit betekent dat er gebouwd kan worden.
2.1. Het plangebied; ligging, afmeting en eigendomssituatie Het plangebied ligt in de kern Aerdenhout, ten noorden van de Zandvoorterweg en voormalige trambaan, net voorbij de brug over de Houtvaart. Het plangebied wordt aan de noord/westkant begrensd door de achtertuinen van de woningen aan de Klapheklaan en de Rijnegomlaan. Het
5
totale oppervlak van het Haringbuysterrein is ca. 3,5 hectare (in geel gearceerd ca 2,78 hectare, in blauw gearceerd ca 0,35 hectare en in wit gearceerd met B. en D. ca 0,35 hectare). Het plangebied is voor een groot deel in eigendom (ca 18650 m2) van de gemeente Bloemendaal. Bij aankoop (in augustus 2007) van het gebied was reeds 3500 m2 eigendom van familie D. (in geel gearceerd, binnen kavel B3111). Deelname in de totale ontwikkeling betekent dat ook het gebied van de 3500 m2 een zelfde (woningbouw)bestemming zou moeten krijgen en aansluit op de uitgangspunten van het Plan van Aanpak en de gehele stedenbouwkundige visie. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat familie D. mee kan doen onder dezelfde condities als die de gemeente voor zichzelf heeft vastgelegd in het Plan van Aanpak. Dit geldt dus voor het gedeelte van 3500 m2 in geel gearceerd, binnen kavel B 3111. Als familie D. niet wil meedoen kan familie D. de grond onder zich houden of verkopen. Volgens de koopakte moet familie D. bij verkoop de grond eerst aan de gemeente aanbieden tegen een vastgesteld bedrag. Dit maakt de totale investering die moet worden terug verdiend ca € 620.000,= hoger (peildatum 1 december 2009). Als dit perceel betrokken wordt bij de ontwikkeling ontstaat de mogelijkheid tot een betere stedenbouwkundige en landschappelijke invulling met eenzelfde type bebouwing als op het gemeentelijk plangebied. Er zal dan een samenwerkingsovereenkomst moeten worden gesloten. De strook ten zuiden van de oude trambaan, deels in blauw gearceerd, is in erfpacht uitgegeven aan een manege tot 9 november 2017. Aan de Zandvoorterweg zijn delen (wit gearceerd met B en D) van het plangebied in handen van twee particulieren, familie B. en familie D (met kavelaanduiding B3027 en B4954, B6557, B6658, B6559 en B6560 en ca. 2.400 m2). In de planvorming zal rekening moeten worden gehouden met de eigendomssituatie en erfpachtovereenkomst. Een deel van het plangebied zal niet of niet direct kunnen worden meegenomen in de realisatie. Dit hangt onder andere af van de wensen van de families B. en D. Maar ook van de grondwaarde van de terreinen ten zuiden van de oude trambaan. Er zal dus moeten worden getaxeerd bij eventuele inbreng in het project. Planfase 1 zal eerder worden gerealiseerd dan planfase 2. Er wordt dus rekening gehouden met een gefaseerde planvorming in de financiële exploitatie. Afbeelding van het plangebied
6
2.2. Stedenbouwkundige invulling Aerdenhout ligt, op de westelijke strandwal, tussen Overveen en Vogelenzang en grenst direct aan woongebieden van Heemstede en Haarlem. Aerdenhout is door de ruime opzet en het van oudsher ontbreken van een echte dorpskern niet goed definieerbaar. Aerdenhout is dan ook in tegenstelling tot de andere kernen niet ontstaan uit een aloude dorpskern. De Haringbuys, een herberg, tolplaats en tevens stopplaats voor de tram, op de kruising van wegen, was lang het enige ijkpunt en nog steeds is dit punt een karakteristiek onderdeel van de kern. De westkant van Aerdenhout bestaat uit een ruim opgezet villagebied, met daarbinnen het later gebouwde Bovenwegkwartier. Het oostelijke deel is dorpser en dichter bebouwd en gaat deels direct over in Haarlem. De Zandvoorterweg is een belangrijke doorgangsader, royaal van opzet maar ook een barrière binnen de kern. Helemaal aan de westkant van de kern sluit de bebouwing aan op het Zandvoortse Bentveld. Aan de ruimtelijke invulling van dit gebied worden hoge eisen gesteld met betrekking tot de landschappelijke inpassing, groene uitstraling, duurzaamheid en beeldkwaliteit. Het ontwikkelen van woningen op deze plek moet waarde aan het gebied toevoegen. Dubbelgrondgebruik (ondergronds parkeren en bouwen in/op water) kan daar een bijdrage in leveren. 2.3. Kaders stedenbouwkundige invulling 1. De ontwikkeling draagt bij aan een representatieve entree van Aerdenhout 2. De ontwikkeling heeft een groene uitstraling en sluit aan bij / past bij / gaat op in de bestaande omgeving 3. In de planvorming wordt aansluiting gezocht bij de landschappelijke en cultuurhistorische kenmerken van het gebied
4.
Naar aanleiding van de uitkomsten van de verkeer- en parkeeronderzoeken zal bepaald worden hoe en waar het gebied kan worden ontsloten voor (auto)verkeer en op welke manier parkeerruimte ingepast kan worden 5. Het gebied wordt ontworpen als een 30 km gebied
6.
Water en waterbeheer is een belangrijk onderdeel tijdens de planvorming mbt tot de ontwikkeling van de stedenbouwkundige visie. 7. Het woningbouwprogramma moet nog nader bepaald worden en hangt af van de onderzoeksuitkomsten, stedenbouwkundige visie en exploitatieberekeningen 8. In de planvorming wordt, afhankelijk van het programma, rekening gehouden met voorzieningen 9. Particulier opdrachtgeverschap wordt meegenomen als optie 10. Er wordt hoog ingezet op duurzaamheid 11. Er is een hoge ambitie op het gebied van architectuur en openbare ruimte Toelichting op de kaders 2.4. Toelichting op het woningbouwprogramma In het Plan van Aanpak is één van de doelstellingen om een budget neutraal projectresultaat te boeken met deze gebiedsontwikkeling. In het SPvE Haringbuys wordt nog geen uitspraak gedaan over aantallen woningen en woningtypen. Tijdens de modellenstudie zullen verschillende varianten met verschillende woningtypen ontwikkeld worden. Aan de verschillende modellen moet worden gerekend om te kunnen toetsen op haalbaarheid. Het plan wordt onder andere haalbaar geacht als er een budget neutraal resultaat kan worden gehaald. Om deze gebiedsontwikkeling financieel haalbaar te laten zijn, is een zeker bruto vloeroppervlak (BVO) in de koopsector van X m2 nodig.
7
In juist deze ontwikkeling zal het BVO net hoog genoeg worden afgesteld om de investering terug te kunnen verdienen. Net hoog genoeg betekent hier zo min mogelijk ‘bebouwd oppervlak’, zo ‘laag’ mogelijk in hoogte en derhalve zo min mogelijk volume. Indien naast de koopsector 33 % sociale woningbouw gewenst is, is 35% meer BVO nodig, wat neer komt op 50% meer woningen. Omdat het project aan de markt zal worden aangeboden (nadat het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan vastgesteld zijn) zal worden verkocht (na aanbesteding), moet het woningbouwprogramma (aantallen en woningtypen) aansluiten bij behoefte in de woningmarkt. In een rekenvoorbeeld komt dat neer op een haalbaar project met 3.000 m2 BVO zonder 33% sociale woningbouw en op een haalbaar project met 4.050 m2 BVO inclusief 33 % sociale woningbouw. In aantallen woningen betekent dat, dat er met ca. 25 woningen in de commerciële koopsector een budget neutraal resultaat kan worden gehaald. Om 33% sociale woningbouw te realiseren zijn grosso modo 25 woningen nodig in de commerciële koopsector en 12 woningen in de sociale (huur)sector. Er zijn dan in totaal 37 woningen inclusief 33 % sociale woningbouw nodig. Voldoen aan de 33% sociale woningbouw-eis leidt in het rekenvoorbeeld tot een toename van het BVO met 35% en een toename van het aantal woningen met 50%. De grond ten behoeve van sociale woningbouw wordt dan onder de marktwaarde aangeboden en dat verschil wordt goed gemaakt in de realisatie van meer commerciële woningbouw. Alle berekeningen om te komen tot de conclusie een haalbaar / niet haalbaar plan en de daaraan ten grondslag liggende studiemodellen zijn beschikbaar wanneer er voor een stedenbouwkundige oplossingrichting moet worden gekozen. 2.5. Toelichting op water in plangebied Het toe te voegen oppervlaktewater (15 % van de nieuwe verharding conform watertoets) wordt aangewend om de kwaliteit van het toekomstige en bestaande woongebied te verhogen. De Houtvaart zal beter zichtbaar worden gemaakt in het gebied door deze vorm te geven als een groene singel. Waarschijnlijk is het mogelijk waterpartijen langs de woningen aan de Klapheklaan en Rijnegomlaan te betrekken in het plan. Onderzoeksresultaten van de bouwkundige staat van woningen in de directe nabijheid van het plangebied moeten worden betrokken in de planvorming. Natuurlijke oevers worden ruim gedimensioneerd zoals ook in de omgeving is toegepast. Wonen aan het water is een mogelijkheid. Los van het kostenaspect, is verplaatsing van de sloot parallel aan de (zuidelijke) achtertuinen van de Rijnegomlaan volgens het Hoogheemraadschap mogelijk. 2.6. Toelichting op groen in plangebied Het gebied heeft een groene uitstraling door een duidelijke en robuuste groenstructuur. Tussen de bestaande woningen, aan de Klapheklaan en Rijnegomlaan, en de nieuwe woningen komt een ruime strook van water en/of groen. De eventuele grondgebonden woningen hebben ruime voor -en achtertuinen. Eventuele appartementengebouwen staan vrij in het groen. Bestaande bomen in het plangebied moeten in kaart worden gebracht. 2.7. Toelichting op beeldkwaliteit (van bebouwing en buitenruimte) Architectuur en inrichting openbare ruimte zijn zeer bepalend voor de uiteindelijke sfeer en uitstraling van het gebied. Een hoge ruimtelijke kwaliteit, karakteristiek voor Aerdenhout, zal worden vastgelegd in een beeldkwaliteitplan. Daarin worden eisen voor de bebouwing zoals het materiaalgebruik, kappen, goothoogte, detaillering , erfafscheidingen e.d. nader uitgewerkt en vastgelegd. Voor de inrichting van de openbare ruimte gebeurt hetzelfde voor het materiaalgebruik, bestrating, beplanting, speelplekken e.d. vast te leggen. Zie voor toelichting op dit onderwerp ook onder de paragraaf Planproces. 2.8. Toelichting op verkeer en parkeren De uitkomsten van het verkeersonderzoek worden verwerkt in de planvorming. Voor wat betreft het parkeren wordt verwezen naar de landelijk gebruikte richtlijn van ASVV*. Verder gelden de volgende eisen bij:
8
Gestapelde bouw: alle parkeerplaatsen geheel ondergronds.
Niet-gestapelde bouw: alle parkeerplaatsen zoveel mogelijk op eigen terrein.
Bezoekersparkeren: in het openbaar gebied.
* Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom gedaan door CROW. CROW is een nationaal kennisplatform voor infrastructuur, verkeer en openbare ruimte. Voor meer informatie: www.crow.nl/asvv
2.9. Toelichting duurzaamheid Er wordt in de gemeente Bloemendaal hoog ingezet op duurzaamheid. In overleg met de milieudienst IJmond wordt voor het hele plangebied een realistische en ambitieuze energieprestatienorm afgesproken welke moet worden gerealiseerd. Hierbij moet opgemerkt worden dat technieken om de prestatienorm te bereiken, beproefd en betaalbaar moeten zijn. In het stedenbouwkundig plan zullen duurzaamheidaspecten reeds worden meegenomen, bijvoorbeeld als het gaat om passieve zonneenergie. De ontwikkelaar houdt nog enige keuzevrijheid m.b.t. de toe te passen technieken om de gestelde energieprestatienorm te halen. In het ontwerpproces moet aandacht bestaan voor: zongerichte verkaveling hydrologie (gescheiden rioolsysteem, open verharding, groene daken enz) en de nieuwste toepassingen zoals verschillende soorten isolatie, HR++-glas, warmtepompen, LTverwarming, douchewamteterugwinning, houtgestookte cv-ketels, kleinschalige windenergie, zonne-boilers en –panelen, ultrahogerendementsketels en programmeerbare thermostatische radiatorkranen. Er zal tevens een haalbaarheidsstudie naar mogelijkheden voor warmte/koude-opslag in de bodem worden uitgevoerd. In het Plan van Aanpak is een aantal onderzoeken benoemd die niet zijn genoemd in voorgaande toelichting. Onderzoeksresultaten uit alle onderzoeken zullen worden betrokken in de planvorming.
9
3. Planproces Bij gebiedsontwikkeling wordt een proces doorlopen van grofweg 3 stadia; A Initiatie, B. Ontwerp en C Realisatie. De ontwikkeling van het Haringbuysgebied is nu beland in het Ontwerp stadium. In de opgenomen tabel zijn de stadia “Ontwerp” en “Realisatie” uitvoerig belicht. Elk stadium bestaat uit een aantal fases. Meestal volgen de verschillende fases elkaar op. Bij dit project is er door de raad voor gekozen om een aantal fases gelijk op te laten lopen. Zo krijgt het SPvE al vorm terwijl de onderzoeken (fase 1) nog moeten worden uitgevoerd. Het voordeel hiervan is dat reeds in dit vroege stadium de kaders worden benoemd; de consequentie is echter wel dat SPvE een globaal karakter heeft. Tabel Gebiedsontwikkeling in stadia en fasen Stadium Fase
B. Ontwerp 3.1 Analyse van het gebied
B. Ontwerp B. Ontwerp 3.3 3.4 Stedenbouwkun- Stedenbouwkundig dige visie plan (DO** + BKP)
C. Realisatie 3.5 Bestemmingsplan
C. Realisatie 3.6 Realisatie
Gemeente
B. Ontwerp 3.2 Stedenbouwkundig programma van eisen. Gemeente
Wie
Gemeente
Gemeente
Gemeente
Kwaliteitsborging
Toets intern
Toets intern
Visie volgt uit SPvE
Stedenbouwkundig plan is uitwerking van visie en SPvE
Bestemmingsplan is uitwerking van het stedenbouwkundig Definitief Ontwerp
Advies en samenwerking Participatievorm in apart besluit ntb
Onderzoeksbureaus / Omwonenden / belanghebben -den Intern advies B&W
Omwonenden / Omwonenden / belanghebbend belanghebbenden en WZNH *** Internadvies
Omwonenden / belanghebbenden WZNH ***
Provincie, Waterschap e.d.
Architecten en landschapsarchitecten Invloed architectenkeuze Bouwplannen toetsen aan bestemmingsplan én beeldkwaliteitplan Belangrijke rol voor WZNH WZNH***
B&W
gemeenteraad stelt stedenbouwkundig plan vast
gemeenteraad stelt (ontwerp)bestem -mingsplan vast****
ca.4 maanden
ca.4 maanden
Afhankelijk van de opgave, rekenen op min. 6 maanden
Doorlooptijd 1 tot 2 jaar, afh. van inspraakprocedure.
Beslismoment politiek Tijdsbeslag van werkzaamheden
gemeenteraad stelt SPvE én visie gezamenlijk vast ca 4 maanden
*BP = bestemmingsplan **DO= definitief ontwerp *** WZNH = Welstandszorg Noord Holland **** daarna treden wettelijke regelingen voor bezwaar en beroep in werking
Bij het schrijven van het SPvE bevindt het project zich in de eerste twee fasen uit bovenstaande tabel
3.1. Analyse van het gebied Met de analyse worden de mogelijkheden en beperkingen duidelijk. Een deel van de onderzoeken die nodig zijn voor een bestemmingsplan zullen nu al gedaan worden. Bij de analyse van het gebied wordt onderzocht wat de effecten van planschade / genoegdoening zijn als gevolg van deze ontwikkeling zijn in de financiële exploitatie. Het resultaat is een document dat onderdeel zal gaan uitmaken van het stedenbouwkundig programma van eisen. Na de keuze van een stedenbouwkundige oplossingsrichting wordt bepaald of, en zo ja waar er meer diepgaand onderzoek nodig is.
3.2. Stedenbouwkundig programma van eisen Met de uitkomst van de analyse van het gebied zou normaliter het SPvE Haringbuys zijn opgesteld. Daarmee zijn de randvoorwaarden voor verdere ontwikkeling vastgelegd. Dit kan globaal zijn en geeft al wel een bepaalde ambitie en kwaliteit aan. Het stedenbouwkundig programma van eisen wordt opgesteld door de gemeente met inbreng van omwonenden / belanghebbenden (zie ook onder 4 Projectorganisatie).
10
Onderwerpen in stedenbouwkundig programma van eisen: - landschappelijke en stedenbouwkundige inpassingseisen (volgend uit analyse) - kwaliteitsambities - programma (voor zover mogelijk, studies moeten nog uitwijzen wat haalbaar is) - ontsluitingsmogelijkheden - parkeernorm - water - civieltechnische eisen (CROW) - financiële aspecten / haalbaarheid - duurzaamheidambities - overige plaatsgebonden of specifieke eisen Een uitgebreid SPvE bestaat uit een beschrijving met enkele schematische overzichten van fysieke randvoorwaarden zoals afstand tot bestaande bebouwing, gewenste ontsluiting, groenzones en geluidscontouren. In dit globale SPvE kan daar nog geen sprake van zijn. Een SPvE komt voor in meerdere gedaanten. Bij het doorlopen van de fasen in het ontwerpstadium wordt er gewerkt van grof naar fijn. Het SPvE is grof en geeft een aantal basis voorwaarden aan voor de ontwikkeling. Naarmate meer basis voorwaarden gesteld kunnen worden verliest een SPvE het globale karakter. Die basis voorwaarden kunnen het beste gesteld worden als de risico’s bekend zijn. Daarom wordt bij voorkeur eerst onderzoek gedaan zoals beschreven onder 3.1.
Het project zal de 3e en volgende fase in gaan als de fasen 1 en 2 zijn afgerond.
3.3. Stedenbouwkundige visie De stedenbouwkundige visie komt tot stand door eerst gezamenlijk met omwonenden en deskundigen meerdere financieel haalbare varianten te ontwikkelen. Het werken met varianten bevordert het inzicht in de (on)mogelijkheden. Op basis van verschillende varianten zal een voorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd De verschillende varianten worden aan de gemeenteraad voorgelegd. In deze ontwikkeling komt er een gedetailleerd bestemmingsplan wat zal worden toegeschreven op de gekozen stedenbouwkundige variant. Inhoud van de stedenbouwkundige visie:
concept van de ruimtelijke ontwikkeling met een gedegen onderbouwing
bebouwingsgrenzen
globale omvang en verdeling van massa’s
globale profielen (hoogtes bebouwing in relatie tot open ruimte)
woningbouwprogramma
hoofdopzet groen
hoofdopzet water
overige openbare ruimte
globale parkeerbalans binnen het plangebied
verkeersontsluiting, hoofdprincipe van wegenstructuur.
globale omschrijving van beeldkwaliteit (zowel gebouwen als openbare ruimte)
financiële onderbouwing
Door iets te zeggen over bouwhoogte, voortuinen(rooilijnen), groenstroken, bomen, water, paden enz. wordt een indruk gegeven van de beleving van het gebied en hoe een ontwikkeling aansluit op de omgeving. Als dit wordt voorzien van foto’s van vergelijkbare profielen, kan al een goede indruk worden gekregen van de toekomstige ontwikkeling. Het resultaat van de visie is een duidelijke beschrijving van waar het heen moet, maar er is nog wel ruimte voor nadere uitwerking. In de stedenbouwkundige visie zijn de kaders uit het SPvE voor een deel verwerkt, als het gaat om de grote lijnen. Sommige aspecten uit het SPvE kunnen pas in het
11
stedenbouwkundig plan worden verwerkt. Een visie bestaat uit meerdere schematische tekeningen en een omschrijving. Het verbeeldt de ambitie voor een gebied. Gebiedsontwikkeling is een iteratief proces. In deze fase zal worden gerekend met een vast bedrag dat moet worden terugverdient met de verkoop van het project. Om gemeentelijke risico’s te minimaliseren zal bij het vaststellen van het Stedenbouwkundig Plan de controle worden uitgevoerd of het juiste bedrag is gebruikt. Dat lijkt inconsequent maar het kan zijn dat gestegen opbrengst verwachting (€/m2 woonoppervlakte) minder bebouwing vergt of juist meer als bouwkosten oplopen. Het gaat om het vervullen van de doelstellingen van de raad.
3.4. Stedenbouwkundig plan De stedenbouwkundige visie wordt uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundig plan bestaat uit de volgende onderdelen: het stedenbouwkundig ontwerp en het beeldkwaliteitplan. 3.4.1. Stedenbouwkundig ontwerp
hoofdopzet en onderbouwing van het plan
plattegrond en wegenstructuur
bouwhoogtes, bouwmassa’s, bebouwingsvormen
programmatische invulling (woningtypen e.d.)
profielen openbare ruimte
groenstructuur
waterstructuur
wegenpatroon
parkeerbalans en parkeeroplossingen
3.4.2. Beeldkwaliteitplan Beeldkwaliteit bebouwing:
materiaal en kleurgebruik
kappen en kaprichting
overige aspecten m.b.t. architectuur zoals: o aansluiten op bestaand of afwijkend? o
diversiteit
o
detaillering hoogwaardig
o
gevelindeling (repeterend of juist niet)
Beeldkwaliteit (openbare) ruimte:
materiaalgebruik
ontwerpprincipes openbare ruimte (hoogteverschillen, banden, kleurverschillen, aansluiten op bestaand e.d.)
ontwerpprincipes erfafscheidingen (groen, open, muurtjes e.d.)
beplanting (plantkeuze bomen, struiken en gras e.d.)
Het beeldkwaliteitplan hangt sterk samen met het Stedenbouwkundig Ontwerp. Stedenbouw, vormgeving, materiaalgebruik en openbare ruimte moeten samen één geheel vormen
3.5. Aandachtspunten Ontwikkelaars zijn geneigd al in een vroeg stadium architecten te betrekken bij een project en het komt dan ook voor dat de desbetreffende architect zelf het beeldkwaliteitplan opstelt. Bij de ontwikkeling van het Haringbuysgebied gaat de architect pas aan het werk als iedereen het over een bepaalde kwaliteit eens is. De architectenkeuze komt mede voort uit het beeldkwaliteitplan. Wanneer
12
hierin bijvoorbeeld benoemd is dat er klassieke architectuur moet komen dan zal niet gekozen worden voor een modern bouwende architect. Regelmatig wordt er bij ontwikkelingstrajecten afgeweken van een beeldkwaliteitplan. De reden is meestal financieel. Daarom wordt beeldkwaliteitplan in dit ontwikkelingstraject financieel getoetst. Een beeldkwaliteitplan is het toetsingskader van de welstandscommissie. Dat is de feitelijke (juridische) status van een beeldkwaliteitplan. Op het moment dat het in het bestemmingsplan is opgenomen en vastgesteld door de raad, moet bij wijziging het bestemmingsplan worden herzien. Het is wettelijk niet verplicht om een Beeldkwaliteitplan vast te stellen. De beschrijving van activiteiten in de fasen 3.5 en 3.6 zal uitvoeriger worden gegeven nadat de raad heeft gekozen voor een stedenbouwkundige oplossingsrichting.
13
4. Projectorganisatie Aanleiding Het Plan van Aanpak ontwikkeling Haringbuys (corsa nr 2009026233) is door de gemeenteraad vastgesteld. Het college en de bestuursdienst zijn belast met de uitvoering ervan. Conform het plan van aanpak worden de werkzaamheden in een aantal stappen uitgevoerd: Stap 1
onderzoek naar de waarden en potenties van het gebied
schrijven van een stedenbouwkundig programma van eisen
aanleveren van een aantal stedenbouwkundige oplossingsrichtingen (incl berekenen financiële gevolgen per richting (investering, exploitatie, cashflow)
Stap 2 Opstellen van een projectplan om te komen tot:
een beeldkwaliteitplan
een stedenbouwkundig plan
een ontwerpbestemmingsplan
Stap 3 Nadat de raad het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan heeft vastgesteld kan gestart worden met de selectie van een projectontwikkelaar. Deze wordt geselecteerd op basis van de kwalitatief beste invulling van het stedenbouwkundig- , en het beeldkwaliteitplan. Planning Begin september 2009 is gestart met stap 1 en we streven naar afronding ervan medio 2010. In de 2e helft van 2010 kan gestart worden met het ontwerp bestemmingsplan en de afronding daarvan in 2011. Na stap 1 moet de raad een keuze maken voor één stedenbouwkundige oplossingsrichting. In het planproces zijn dan fasen 1 t/m 3 doorlopen (Zie paragraaf Planproces). Om stap 2 te zetten zal een projectplan worden geformuleerd en worden voorgelegd aan de raad. Benodigde inzet en projectorganisatie Het benoemen en verdelen van taken en verantwoordelijkheden is van groot belang voor een goede uitvoering van het project. De projectdoelen en de verschillende projectfases moeten helder en afgebakend zijn. Het is in het belang van het project wanneer het projectteam goed samenwerkt met zowel bestuurders als belanghebbenden. Kennis en kunde van vakambtenaren wordt optimaal benut. Naast de stuurgroep en projectgroep wordt er een ontwerpteam ingesteld. In dit ontwerpteam zal worden gewerkt aan de uitwerking van bovengenoemde stappen. Belanghebbenden zullen op frequente basis worden meegenomen in de planvorming (tot aan de indiening van het ontwerp bestemmingsplan). In een apart besluit (Corsanummer 2010002257) zal worden gekozen voor een bepaalde participatievorm. Daarmee wordt geregeld hoe (in het kader van de Verordening interactieve beleidsvorming Bloemendaal 2006) een afvaardiging van de belanghebbenden / omwonenden wordt gepositioneerd ten opzichte van de projectorganisatie. Voortgangsrapportages zullen aan de stuurgroep worden gedaan. De stuurgroep besluit of voorstellen van het projectteam – via de gebruikelijke route langs het college van burgemeester en wethouders- aan de raad worden voorgelegd. Na afronding van stap 3 zal de Welstandszorg Noord Holland (huidige welstandscommissie) de ontwerpen toetsen aan het Beeldkwaliteitplan en zal door Bouw en Woningtoezicht worden getoetst of het plan past binnen het nieuwe bestemmingsplan.
14
Naar verwachting zullen vele actoren zich in de loop van de tijd melden om te willen participeren. Actoren behoren belanghebbend te zijn en een inbreng te kunnen leveren. Door middel van workshops waar alle relevante actoren tegelijk worden uitgenodigd zal aan richting en oplossingen worden gewerkt.
Organigram Projectorganisatie Haringbuys In het organigram duidt:
oranje op besluitvorming, licht blauw op voorbereiding en zacht geel op een nader te bepalen participatievorm.
Gemeenteraad College van Burgemeester en Wethouders
Stuurgroep wethouder RO Afd Hoofd Bouwen en Wonen Projectmanager Beleidsmedewerker Communicatie
Belanghebbenden / Omwonenden
Projectteam Projectmanager Beleidsmedewerker RO Beleidsmedewerker Communicatie Projectassistent
Vakspecialisten Team Bouw- en Woningtoezicht Team Civiele techniek / Verkeer Team Groenvoorziening / Reiniging Team Beheer eigendommen
Ontwerpteam Projectmanager Planeconoom Stedenbouwkundige
15
