TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN HARINGBUYS

TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN HARINGBUYS GEMEENTE BLOEMENDAAL

20 juni 2012 076343521:C.3 ‐ Concept B01055.000608.0100

Toelichting bestemmingsplan Haringbuys

Inhoud 1 Inleiding ................................................................................................................................................................ 3 1.1

Aanleiding .................................................................................................................................................. 3

1.2

Ligging, begrenzing van het plangebied en juridische status van het plangebied ........................... 3

1.3

Totstandkoming van het plan .................................................................................................................. 5

1.4

Opzet van het bestemmingsplan ............................................................................................................. 5

1.5

Leeswijzer ................................................................................................................................................... 6

2 Huidige situatie .................................................................................................................................................... 7 2.1

Geschiedenis ............................................................................................................................................... 7

2.2

Ruimtelijke structuur ................................................................................................................................ 8

2.3

Bestaande bomen ....................................................................................................................................... 8

3 Beleidskader ....................................................................................................................................................... 10 3.1

Rijksbeleid................................................................................................................................................. 10

3.2

Provinciaal beleid .................................................................................................................................... 11

3.3

Gemeentelijk beleid ................................................................................................................................. 11

4 Planbeschrijving ................................................................................................................................................ 14 4.1

Uitgangspunten van het plan ................................................................................................................. 14

4.2

Planopzet .................................................................................................................................................. 14

4.3

Verkeer en parkeren ................................................................................................................................ 19

5 Randvoorwaarden .............................................................................................................................................. 21 5.1

Bodem ....................................................................................................................................................... 21

5.2

Geluid ........................................................................................................................................................ 23

5.3

Luchtkwaliteit .......................................................................................................................................... 24

5.4

Bedrijvigheid ............................................................................................................................................ 25

5.5

Externe veiligheid .................................................................................................................................... 25

5.6

Waterhuishouding ................................................................................................................................... 26

5.7

Archeologie............................................................................................................................................... 26

5.8

Cultuurhistorie ......................................................................................................................................... 26

5.9

Flora en fauna ........................................................................................................................................... 27

5.10 Kabels en leidingen ................................................................................................................................. 27 6 Planopzet ............................................................................................................................................................. 28 6.1

Opzet van het bestemmingsplan ........................................................................................................... 28

6.2

Artikelsgewijze toelichting ..................................................................................................................... 29

7 Uitvoerbaarheid ................................................................................................................................................. 33 7.1

Economische uitvoerbaarheid ................................................................................................................ 33

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................................ 33

Bijlage 1

Beeldkwaliteitplan ...................................................................................................................... 34

076343521:C.3 - Concept

1

ARCADIS


Bijlage 2

Overzichtskaarten bodemonderzoek ....................................................................................... 35

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek ................................................................................................................ 36

Bijlage 4

Archeologisch onderzoek .......................................................................................................... 37

Bijlage 5

Flora en fauna onderzoek .......................................................................................................... 38

Bijlage 6

Waterparagraaf............................................................................................................................. 39

076343521:C.3 - Concept

2

ARCADIS


1 1.1

Inleiding AANLEIDING

De gemeente Bloemendaal is voornemens het Haringbuysterrein te ontwikkelen. Op dit terrein wordt voorzien in de bouw van maximaal 30 woningen. De woningen worden in particulier opdrachtgeverschap ontwikkeld. In 2009 is reeds gestart met het plan van aanpak voor de ontwikkeling van het Haringbuysterrein. In maart 2010 is het stedenbouwkundig programma van eisen vastgesteld en in mei 2011 heeft de raad gekozen voor een stedenbouwkundige oplossingsrichting. In juni 2011 is Bureau Lubbers gestart met het maken van het stedenbouwkundig plan. In juli 2011 is tevens de woningmarkt inzichtelijk gemaakt en zijn kopersbehoeften geïnventariseerd. In september 2011 zijn twee bijeenkomsten georganiseerd waarin de omwonenden hun wensen kenbaar konden maken. Daaropvolgend zijn diverse overleggen geweest met de Klankbordgroep en Stichting Haringbuys, waarna het stedenbouwkundig ontwerp definitief is gemaakt. Op 26 januari 2012 is het stedenbouwkundig plan vastgesteld. De voorgenomen ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan. Derhalve is dit nieuwe bestemminsplan opgesteld om de ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2

LIGGING, BEGRENZING VAN HET PLANGEBIED EN JURIDISCHE STATUS VAN HET PLANGEBIED

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de kern Aerdenhout, ten noorden van de Zantvoorterweg en voormalige trambaan, net voorbij de brug over de Houtvaart. Het plangebied wordt aan de noord/westkant begrensd door de achtertuinen van de woningen aan de Klapheklaan en de Rijnegomlaan. Het terrein is circa 3,5 hectare groot.

076343521:C.3 - Concept

3

ARCADIS


Afbeelding 1 Ligging plangebied en globale planbegrenzing

076343521:C.3 - Concept

4

ARCADIS


Vigerend bestemmingsplan Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan ‘Rondom de Haringbuys’ welke is vastgesteld door de gemeenteraad op 18 september 1975 en is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 2 november 1976. De gronden hebben hierin de bestemmingen ‘Openbaar groen, plantsoen of berm’, ‘Agrarische doeleinden klasse F’ en ‘Water’.

Afbeelding 2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Derhalve is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld.

1.3

TOTSTANDKOMING VAN HET PLAN

Het opstellen van een bestemmingsplan vraagt om een gestructureerde aanpak. Op basis van het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitplan en de beschikbare onderzoeken is het concept ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Dit plan is tevens getoetst aan het vigerend beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. Het concept bestemmingsplan wordt naar overleginstanties gestuurd voor advies. Hieronder vallen instanties zoals het hoogheemraadschap en de provincie Noord‐Holland. Hierna zal het concept ontwerpbestemmingsplan worden aangepast naar een ontwerpbestemmingsplan. Dit ontwerpbestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad en zal vervolgens ter visie worden gelegd. Tijdens deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend. De gemeenteraad stelt hierna het bestemmingsplan vast, waarna beroep mogelijk is volgens afdeling 3.4 van de Algemene wet Bestuursrecht.

1.4

OPZET VAN HET BESTEMMINGSPLAN

Het bestemmingsplan “Haringbuys” bestaat uit bestemmingen en regels. De bestemming van de gronden (en wateren) is geometrisch bepaald door middel van lijnen, coderingen en arceringen. Voor de bestemmingen zijn regels ten aanzien van het bouwen en het gebruik opgenomen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. In de toelichting zijn de keuzes die zijn gemaakt bij het opstellen van de geometrische plaatsbepaling en de regels verantwoord en verduidelijkt. Vervolgens is hierin de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. 076343521:C.3 - Concept

5

ARCADIS


1.5

LEESWIJZER

Hoofdstuk 2 gaat in op de beschrijving van het plangebied. Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de ontstaansgeschiedenis, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geformuleerd waarbij wordt ingegaan op de relevante kaders voor het plangebied. Hoofdstuk 4 bevat een planbeschrijving waarbij de gekozen plansystematiek wordt besproken. De achterliggende onderbouwing op basis van de milieuthema’s wordt gegeven in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt een beschrijving gegeven van de planopzet en is een artikelsgewijze toelichting opgenomen. Ten slotte gaat hoofdstuk 7 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid en wordt ingegaan op het traject van overleg en zienswijzen.

076343521:C.3 - Concept

6

ARCADIS


2 2.1

Huidige situatie GESCHIEDENIS

Vlak bij het Haringbuysterrein kruisen twee oude hoofdroutes elkaar. De voormalige herberg “de Haringbuys” verwijst hier nog steeds naar. De plek was naast rustplek ook tolplaats en de halte voor de tram. De Zandvoorterweg is nog steeds de belangrijkste doorgaande route naar de kust. De noord‐zuid route, de Oosterduinweg‐Boekenroodeweg, ligt ongeveer ter plaatse van de meest westelijke strandwal. De strandwal is ook ongeveer de grens tussen de verschillende woongebieden van Aerdenhout. Ten westen ervan zijn, net als in Bloemendaal en Overveen, rond 1900 villawijken tot ontwikkeling gekomen. De reliëfrijke, lommerrijke omgeving leende zich uitstekend voor een exclusief woonmilieu. Ten oosten van de strandwal ligt het terrein lager en is vlakker, deze gronden werden gebruikt als bollen en‐ landbouwgronden en vanaf de jaren ‘20 van de vorige eeuw is hier woningbouw voor in de plaats gekomen, waaronder het Rijnegomkwartier. De Houtvaart vormt de grens met Heemstede, ten oosten daarvan is recent het Vogelpark gebouwd.

Afbeelding 3 Kaart 19e eeuw (Bron: Stedenbouwkundig plan, Buro Lubbers)

076343521:C.3 - Concept

7

ARCADIS


2.2

RUIMTELIJKE STRUCTUUR

Van oost naar west is een afname van bebouwingsdichtheid waar te nemen. De dichtheid van het Vogelpark en de overige woongebieden aan de Heemsteedse kant is circa 40 won./ ha, die van het woongebied Spiegelenburglaan / Rijnegomlaan is circa 21 won./ ha. De dichtheid van het woongebied Zonnebloemlaan / Teding van Berkhoutlaan is circa 12 won./ha en het gebied ingesloten door de Oosterduinweg, Munterslaan en de Burgemeester den Texlaan heeft een dichtheid van circa 8 won./ha. Met vaststelling van dit raadsvoorstel zal de dichtheid van het Haringbuysgebied uitkomen op circa 10 won./ha. De bebouwingstypologie is gevarieerd, en verandert mee met de dichtheid. De Zandvoorterweg is een representatieve oost‐ west route met verschillende sferen. Aan de westkant van de Oosterduinweg is de weg breed en wordt gekenmerkt door laanbomen, grote vrijstaande huizen en veel particulier groen. Tussen de Oosterduinweg en de Houtvaart zijn vooral de laanbomen belangrijk voor de uitstraling, naast de fraaie bebouwing aan de zuidkant. Vanaf de Houtvaart tot het spoor ontstaat een meer stenig karakter, met gesloten bebouwing, ventwegen en groenstroken. Ter plaatse van het Haringbuysterrein, en met name ter plaatse van de manege, is de begroeiing dicht en minder aansprekend.

2.3

BESTAANDE BOMEN

In het plangebied zijn een aantal bomen aanwezig die behouden blijven in het nieuwe plan. In juni 2010 is onderzoek verricht naar de waarde van de bomen op het terrein. De uitkomst hiervan is dat een aantal bomengroepen behouden dienen te blijven.

Afbeelding 4 Te handhaven bomen (Bron: Stedenbouwkundig plan, Buro Lubbers)

De groenstrook langs de Zandvoorterweg is landschappelijk van belang om vanaf de Zandvoorterweg het groene aanzicht te behouden en vanaf het plangebied de Zandvoorterweg in te passen(geluid, uitlaatgassen en zicht op het verkeer). Eventuele doorsteken die door deze groenstrook worden gemaakt om het plangebied te ontsluiten, moeten zorgvuldig worden geplaatst om zoveel mogelijk bestaande bomen te behouden. 076343521:C.3 - Concept

8

ARCADIS


De knotelzen vormen een groene buffer naar de achterliggende woningen en de gaten in de rij zouden bij voorkeur aangevuld moeten worden tot een complete houtwal. De overige bomen op het terrein zijn niet bijzonder waardevol. Dit betekent dat er eventueel een kapvergunning voor verleend kan worden als het noodzakelijk is om bouw of wegenaanleg mogelijk te maken.

076343521:C.3 - Concept

9

ARCADIS


3 3.1

Beleidskader RIJKSBELEID

Nota Ruimte De Nota Ruimte, in werking getreden op 27 februari 2006, is een nota van het Rijk waarin de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland zijn vastgelegd. In de Nota Ruimte gaat het om inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020 met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven, waarbij de Ruimtelijke Hoofdstructuur van Nederland (RHS) een belangrijke rol speelt. De nota heeft vier algemene doelen: versterken van de economie (oplossen van ruimtelijke knelpunten), krachtige steden en een vitaal platteland (bevordering leefbaarheid en economische vitaliteit in stad en land), waarborging van waardevolle groengebieden (behouden en versterken natuurlijke, landschappelijke en culturele waarden) en veiligheid (voorkoming van rampen). In de nota staat ‘ruimte voor ontwikkeling’ centraal en gaat het kabinet uit van het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’. Deze nota ondersteunt gebiedsgerichte, integrale ontwikkeling waarin alle betrokkenen participeren. Het accent verschuift van ‘toelatingsplanologie’ naar ‘ontwikkelingsplanologie’. ‘Ruimte voor ontwikkeling’ betekent ook dat het Rijk voor ruimtelijke waarden van nationaal belang waarborgen creëert om die te kunnen behouden en ontwikkelen. Daarbij is het belangrijk dat iedere overheidslaag in staat wordt gesteld de eigen verantwoordelijkheid waar te maken. Meer specifiek richt het kabinet zich in het nationaal ruimtelijk beleid op: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter‐)nationale ruimtelijke waarden en borging van de veiligheid. Deze vier doelen worden in onderlinge samenhang nagestreefd en zijn een uitdrukking van de voornaamste ruimtelijke beleidsopgaven die het kabinet ziet voor de kortere en langere termijn. Daarbij dienen de verschillende relevante waarden en belangen goed te worden afgewogen in een gebiedsgerichte aanpak. Aerdenhout is gelegen in het nationaal stedelijk netwerk Randstad Holland. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken en economische kerngebieden. Het plangebied betreft een inbreidingslocatie en voldoet daarmee aan het Rijksbeleid.

076343521:C.3 - Concept

10

ARCADIS


3.2

PROVINCIAAL BELEID

Structuurvisie Noord‐Holland Op 21 juni 2010 hebben Provinciale Staten de Structuurvisie Noord‐Holland 2040 en de Provinciale ruimtelijke verordening structuurvisie (Prvs) vastgesteld. Per 1 november 2010 is deze in werking getreden. De provincie speelt in op de toekomst van Noord‐Holland waarbij deze aantrekkelijk moet blijven als diverse, internationale en concurrerende regio, in contact met water en uitgaande van de kracht van het landschap. In de structuurvisie beschrijft de provincie hoe en op welke manier ze met ontwikkelingen en keuzes omgaat en schetst ze hoe de provincie er in 2040 moet komen uit te zien. De algemene doelstelling is, om bestaande kwaliteiten verder te ontwikkelen. Om onnodige verstedelijking in het landelijk gebied tegen te gaan, heeft de provincie het Bestaand Bebouwd Gebied aangewezen. Nabij het Haringbuysterrein is het station Heemstede‐Aerdenhout aangewezen als OVknooppunt waar binnen een straal van circa 1 kilometer verdichting mag plaatsvinden. De locatie Haringbuys ligt binnen het Bestaand Bebouwd Gebied en past dus binnen de doelstelling van de provinciale structuurvisie.

3.3

GEMEENTELIJK BELEID

Structuurvisie gemeente Bloemendaal Op 27 januari 2011 stelde de raad de structuurvisie van de gemeente Bloemendaal vast. Hierin wordt het ruimtelijk beleid op hoofdlijnen voor heel Bloemendaal integraal vastgelegd. De structuurvisie verbindt Bloemendaal nadrukkelijk aan de regio Zuid‐Kennemerland en de Metropoolregio Amsterdam. Grotere ruimtelijke ontwikkelingen moeten daarom altijd mede worden bezien vanuit een regionale structuur. Het Haringbuysterrein is gelegen in de dorpenzone. Op basis van de Bloemendaalse structuurvisie wordt de dorpenzone genoemd als zone waar verdichting en herontwikkeling mogelijk is. Woningbouw rond stations mag volgens de structuurvisie een hogere dichtheid bevatten dan woningbouwlocaties verder weg van stations. Hierbij dient nieuwbouw qua schaal en sfeer wel aan te sluiten bij de bestaande dorpsbebouwing. Woonvisie Op 2 februari 2012 heeft de gemeenteraad van Bloemendaal de Woonvisie Bloemendaal 2012 – 2016 vastgesteld. In de woningmarktanalyse, die voorafgaand aan het opstellen van de woonvisie is uitgevoerd, is geconstateerd dat de grootste knelpunten op de Bloemendaalse woningmarkt zich voordoen in het middeldure segment. Daarnaast is er sprake van een tekort aan sociale huurwoningen en voor senioren geschikte woningen. Doordat er te weinig geschikte seniorenwoningen zijn, blijven ouderen in een eengezinswoning wonen. Hierdoor stagneert de doorstroming en komen er te weinig eengezinswoningen beschikbaar voor gezinnen met kinderen, zowel in de sociale huursector als in de vrije sector. Wanneer de knelpunten in de woningmarkt blijven bestaan, zal de gemeente Bloemendaal te maken blijven houden met bevolkingskrimp en vergrijzing. Dit kan een negatief effect hebben op het voorzieningenniveau, met name op voorzieningen zoals scholen en sportclubs. De aantrekkingskracht van Bloemendaal wordt mede bepaald door het goede voorzieningenniveau en dat wil de gemeente graag zo houden. Wanneer er meer gezinnen met kinderen in Bloemendaal komen wonen zal het voorzieningenniveau beter op peil blijven. Om meer gezinnen met kinderen aan te trekken is het noodzakelijk om in de toekomst nieuwe woningen te blijven bouwen en doorstroming te bevorderen.

076343521:C.3 - Concept

11

ARCADIS


Het beleid uit de woonvisie is daarom met name gericht op het bevorderen van de doorstroming en het vergroten van het aanbod in het sociale en middeldure segment. De volgende kerndoelen moeten bijdragen aan een zo goed mogelijk functionerende woningmarkt die bijdraagt het vitaal houden van Bloemendaal en haar voorzieningenniveau: 

Op elke nieuwbouwlocatie dient ten minste één derde van het woningprogramma als sociale huurwoningen te worden gebouwd. Ontwikkelende partijen krijgen echter de mogelijkheid om minder dan één derde sociale woningbouw te realiseren, maar dan dienen zij die sociale huurwoningen op een andere locatie te realiseren, of een financiële bijdrage te storten in de reserve sociale woningbouw.



De gemeente wil de bouw van appartementen die voldoen aan de wensen van senioren in alle segmenten (sociaal, middelduur en duur/ exclusief) van de woningmarkt bevorderen. Hiermee wil de gemeente de doorstroming vergroten, waardoor zowel in de sociale als in de vrije sector meer eengezinswoningen beschikbaar komen voor gezinnen met kinderen.



De gemeente wil de bouw en verkoop van eengezinswoningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom constructie bevorderen, teneinde meer aanbod in het middeldure koopsegment te creëren en beschikbaar te houden voor jonge middenklasse gezinnen en de doorstroming vanuit sociale huurwoningen te bevorderen.



De gemeente wil dat corporaties meer vrije sector huurwoningen in het segment tot circa € 900,‐ per maand gaan verhuren, zodat een aanbod wordt gecreëerd voor huishoudens die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar (nog) niet kunnen of willen kopen. Ook met deze maatregel kan doorstroming vanuit sociale huurwoningen worden bevorderd.

Uit de woningmarktanalyse komt daarnaast naar voren dat onder Bloemendaalse inwoners veel belangstelling is voor het bouwen van een woning in particulier opdrachtgeverschap. Om aan deze behoefte tegemoet te komen wil de gemeente bouwgrond die in bezit is van de gemeente bij voorkeur verkopen aan mensen die zelfstandig of in een collectief hun eigen woning willen bouwen. De gemeente wil tenslotte graag haar (boven)regionale functie als exclusief woonmilieu voor de captains of industry handhaven, onder meer door initiatieven voor exclusieve seniorenwoningen te faciliteren. Woningbouwprogramma Haringbuys Alle kavels op het terrein worden uitgegeven ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. De goedkoopste kavels zijn beschikbaar voor een vrij op naam prijs vanaf € 300.000,‐ V.O.N.. De gemiddelde kavelprijs zal ruim € 700.000,‐ V.O.N. bedragen. De kosten voor het ontwerpen en bouwen van een woning komen hier nog bovenop. De woningen op het Haringbuys terrein zullen daarom allemaal in het dure en exclusieve segment1 vallen. Er wordt geen mogelijkheid geboden om middeldure huur‐ of koopwoningen2 te realiseren, omdat de kavelprijzen hiervoor te hoog zijn. Met het plan voor het Haringbuysterrein wordt invulling gegeven aan de ambitie van de gemeente om meer ruimte te bieden voor particulier opdrachtgeverschap. De gemeente geeft met dit bestemmingsplan tevens invulling aan de ambitie om haar (boven)regionale functie als exclusief woonmilieu voor de captains of industry te handhaven.

1

dure segment: woningen vanaf € 350.000,‐ V.O.N., exclusieve segment: woningen vanaf € 700.000,‐ V.O.N.

2

middeldure segment: woningen met een koopprijs tussen de € 180.000,‐ en € 350.000,‐ V.O.N. of een huurprijs tussen

de € 664,‐ en € 920,‐ per maand (prijspeil 2012)

076343521:C.3 - Concept

12

ARCADIS


Het woningbouwprogramma richt zich op gezinnen met kinderen, omdat het stedenbouwkundig plan primair uitgaat van de bouw van vrijstaande villa’s. Doordat Haringbuys ruimte biedt voor gezinnen met kinderen, draagt het plan bij aan het draagvlak voor voorzieningen in de kern Aerdenhout. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om op een aantal kavels kleinschalige appartementencomplexen (2 tot 3 appartementen per kavel) te realiseren, waardoor het project ook interessant kan zijn voor senioren die doorstromen vanuit een eengezinswoning. Omdat op de kavels voor vrijstaande woningen ook 2 of 3 appartementen kunnen worden gebouwd, kunnen er in beginsel steeds 2 of 3 eengezinswoning worden vrijgespeeld voor gezinnen met kinderen. Daarmee wordt een grotere bijdrage geleverd aan het beleid om meer eengezinswoningen beschikbaar te krijgen voor gezinnen met kinderen. Bij een noodzakelijke herontwikkeling, na stagnerende verkoop, is een alternatief om toe staan dat er meer woningen per kavel worden gerealiseerd binnen de vastgestelde bouwenvelop (bijvoorbeeld maximaal 6 appartementen in plaats van 3). Bijkomend voordeel kan zijn dat het dan ook mogelijk wordt om woningen in het middeldure segment te realiseren3.

3

Het toestaan van meer woningen per kavel is echter in strijd met het uitgangspunt om zo min mogelijk woningen te

bouwen in het project Haringbuys.

076343521:C.3 - Concept

13

ARCADIS


4 4.1

Planbeschrijving UITGANGSPUNTEN VAN HET PLAN

De doelstellingen van het project (SPvE, Stedenbouwkundig programma van eisen) zijn, dat er minimaal en duurzaam gebouwd wordt en dat het gebied zo groen mogelijk blijft. Het project moet bovendien budget neutraal worden uitgevoerd. Onder budgetneutraliteit wordt verstaan dat er geen doelstelling bestaat om de grondopbrengst te maximaliseren, waarbij wel rekening wordt gehouden met een minimale bebouwingsdichtheid. Bij het opstellen van de stedenbouwkundige oplossingsrichtingen en de uitwerking in het stedenbouwkundig plan, zijn de belangen van de omwonenden zwaar meegewogen. Door het instellen van een klankbordgroep is een platform gecreëerd waarbinnen de gemeente en omwonenden/ belanghebbenden samen hebben gewerkt aan (draagvlak voor) het stedenbouwkundig plan. Doelstelling van het project is ook nadrukkelijk om te komen tot een door omwonenden, belanghebbenden en potentiële kopers gedragen uitwerking en realisatie van het plan. De te bouwen woningen in particulier opdrachtgeverschap dienen te voldoen aan de eisen van het beeldkwaliteitsplan. Het openbaar gebied is ingericht volgens het opgestelde Programma van Eisen en het beeldkwaliteitsplan van de gemeente. Aan de bewoners van de aanliggende woningen (Rijnegomlaan) is een strook grond verkocht zodat deze bewoners een uitbreiding van hun tuin kunnen realiseren en de inrichting van het Haringbuysterrein en de bestaande woningen goed op elkaar aansluiten. De omwonenden van het gebied zien het ontwikkelde terrein als een goede aanvulling op hun woon‐ en leefomgeving. Het beeldkwaliteitplan is als bijlage 1 toegevoegd aan deze toelichting. De verbeelding en regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan.

4.2

PLANOPZET

Zoals hiervoor aangegeven, is de invulling van het terrein samen met de omwonenden tot stand gekomen. In het ontwerp is tevens rekening gehouden met tal van technische, praktische aspecten. Zo mag er bijvoorbeeld niet gebouwd worden op de stroken van de rioolpersleiding en de transportleiding, dient er rekening gehouden te worden met de geluidshinderzone van de Zandvoorterweg, moet de Houtvaart worden verbreed om het toegenomen verhardingsoppervlakte te compenseren en dienen waardevolle, bestaande bomen zoveel mogelijk behouden te blijven. De ruimtelijke structuur van het plan bestaat uit rechte lijnen, in aansluiting op het aanwezige slotenpatroon van de strandvlakten en de vlakke ondergrond.

076343521:C.3 - Concept

14

ARCADIS


Afbeelding 5 Stedebouwkundig plan (Bron: Stedenbouwkundig plan, Buro Lubbers)

Groen Het gebied heeft in de huidige situatie al een groene uitstraling door een duidelijke en robuuste groenstructuur. Tussen de bestaande woningen, aan de Klapheklaan en Rijnegomlaan, en de nieuwe woningen komt een ruime strook van water en/of groen. In het plangebied zal gebruik gemaakt worden van gebiedseigen beplanting, welke voornamelijk zal bestaan uit wilgen, essen, elzen, populieren en rietkragen. De openbare ruimte vormt als het ware een groen raamwerk waarbinnen de verkaveling is opgenomen. De bestaande bomen op het Haringbuysterrein worden zoveel mogelijk gehandhaafd. Rondom elke woning is voldoende ruimte voor een riante tuinaanleg met struiken en volwassen bomen. Om al in een vroeg stadium een groen beeld te verkrijgen, krijgt elk kavel een boom cadeau. Bewoners van kavels die kleiner dan 600m2 zijn, kunnen kiezen uit een appelboom of meidoorn in de voortuin. De appelboom refereert aan de voormalige boomgaard van het landhuis op het Haringbuysterrein, terwijl de crataegus het agrarische gebruik in herinnering roept. Kavels tussen de 600 en 900 m2 krijgen de iets grotere Koelreuteria paniculata. De grootste kavels krijgen een typisch Aerdenhoutse boom, de forse Magnolia kobus. Indien op een kavel al een bestaande boom staat, is de boom optioneel.

Afbeelding 6 Bestaande bomen in het plangebied (Bron: Stedenbouwkundig plan, Buro Lubbers)

076343521:C.3 - Concept

15

ARCADIS


Infrastructuur De infrastructuur heeft een bescheiden karakter en bestaat uit een rijbaan van gebakken klinkers met aan weerszijden verstevigde grasbermen. Al het verkeer maakt gebruik van de weg, er zijn geen gescheiden fietspaden of (verhoogde) trottoirs. Er liggen 3 bruggetjes in het plangebied. In de openbare ruimte komen parkeerplaatsen voor bezoekers. Het plan wordt doorsneden door de voormalige trambaan tussen Haarlem en Zandvoort. De cultuurhistorie van de oude trambaan wordt in de verharding zichtbaar gemaakt. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op het thema verkeer en parkeren.

Afbeelding 7 Impressie infrastructuur (Bron: Stedenbouwkundig plan, Buro Lubbers)

Water Haringbuys ligt in een laag en nat gebied. Voor een goede ontwatering is het van belang om genoeg oppervlaktewater te maken. Het plan dient te voorzien in extra wateroppervlak om de toename aan verharding te compenseren. Voor de verbinding van het water in het plangebied en De Relle dient te worden voorzien in een duiker onder de Zandvoorterweg. Het toe te voegen oppervlaktewater wordt aangewend om de kwaliteit van het toekomstige en bestaande woongebied te verhogen. De Houtvaart zal beter zichtbaar worden gemaakt in het gebied door deze vorm te geven als een groene singel. Er worden extra watertakken toegevoegd, die diep de buurt indringen. Zo kunnen nog meer kavels profiteren van het water. Het onderscheid tussen een bosrijk karakter langs de Zandvoorterweg en een waterrijk karakter ten noorden van de oude trambaan wordt bovendien duidelijker. Natuurlijke oevers worden ruim gedimensioneerd zoals ook in de omgeving is toegepast. In paragraaf 5.6 wordt nader ingegaan op water in het plangebied.

Afbeelding 8 Impressie water (Bron: Stedenbouwkundig plan, Buro Lubbers)

076343521:C.3 - Concept

16

ARCADIS


Wonen In het plangebied komen maximaal 30 woningen. Het gewenste beeld bestaat uit vrijstaande villa’s of landhuizen op afstand met variërende afstanden van de voorgevel tot de weg. De bebouwing dient binnen de op de verbeelding opgenomen bouwvlakken te worden gebouwd. Om de open ruimte tussen de woningen te borgen zijn de bouwvlakken begrensd op 5 meter van de zijdelingse perceelgrenzen. Met het oog op een ruime tuin, met voldoende bezonning en privacy van de eigen en aangrenzende kavels, dient het hoofdgebouw minimaal 10 meter uit de achtererfgrens gebouwd te worden. Per woning geldt een maximale footprint van het hoofdvolume. De maximale footprint is afhankelijk van de kavelgrootte. Deze oppervlakten zijn verwerkt in de regels van dit bestemmingsplan. Kavels voor vrijstaande woningen zijn minimaal 18 meter breed. Kavels voor tweekappers zijn minimaal 14 meter breed. De bebouwing bestaat overwegend uit twee lagen met een kap, met een maximale nokhoogte van 10 meter. De variabele goothoogte ligt tussen 1 en 7 meter en is een middel om de kap of de dakrand expressief vorm te geven.

Afbeelding 9 Uitgangspunten hoofdbebouwing

De diverse markante kappen in Aerdenhout zijn een inspiratiebron voor een hedendaagse vertaling. Net als in de rest van Aerdenhout, komen woningen met platte daken minder voor. Verspreid door het gebied zijn vijf villa’s met een plat dak toegestaan, waarbij het dak bestaat uit meerdere deelvolumes en wisselende bouwhoogtes. Een aantal markante plekken in het plan vraagt om bijzondere aandacht. Op de hoeken van het plan en bij de entrees worden extra eisen gesteld aan de bebouwing. De kavels naast de in‐ en uitrit van het gebied markeren bovendien de entree. Een alzijdige uitstraling is hier extra van belang. Bij de hoofdentree kan de bebouwing daarom een extra accent krijgen. In bijlage 1 is het beeldkwaliteitplan toegevoegd. Hierin zijn meerdere impressies en het materiaalgebruik opgenomen.

Afbeelding 10 Beeldkwaliteit (Bron: Beeldkwaliteitplan, Buro Lubbers)

076343521:C.3 - Concept

17

ARCADIS


In het Stedebouwkundig Plan zijn een startscenario en een terugvalscenario voorzien. In januari 2012 is een amendement aangenomen, waarin eerder op het terugvalscenario teruggegrepen kan worden, teneinde alle kavels zo snel mogelijk te verkopen. Voorwaarde daarbij is dat de gemeente eerst zoveel mogelijk grote kavels verkoopt. Bovendien is meegegeven, dat de kavels ook moeten voorzien in de behoeften van senioren.

Het stedenbouwkundig plan op afbeelding 5 betreft het startscenario. In dit bestemmingsplan zijn tevens de verschillende terugvalscenario’s mogelijk gemaakt. De mogelijkheden zijn als volgt: 

Het is mogelijk om twee naast elkaar liggende kavels naar elkaar toe te schuiven, zodat een tweekapper mogelijk



Het is mogelijk om twee kavels samen te voegen tot één grote kavel. Net als bij de optie van de tweekapper,

is. Tweekappers hebben het uiterlijk van een grote villa.

worden de bouwpercelen naar elkaar toegeschoven. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om één grote villa te realiseren. 

Het is binnen een beperkt aantal samen te voegen kavels mogelijk om twee appartementen te realiseren. In dit scenario kan één villa c.q. bouwvolume gerealiseerd worden, bestemd voor 2 huishoudens.



Het is binnen een beperkt aantal samen te voegen kavels mogelijk drie appartementen te realiseren. In dit scenario kan één villa c.q. bouwvolume gerealiseerd worden, bestemd voor maximaal 3 huishoudens.



Het is mogelijk om een beperkt aantal kavels te splitsen in twee kleinere kavels. De minimale breedte van deze kavels is geregeld in dit bestemminsplan.

In totaal mogen er maximaal 30 wooneenheden gerealiseerd worden. De maximale footprint van het hoofdgebouw is afhankelijk van de ontstane grootte van het bouwperceel, volgens de tabel in de regels.

De plaatsing en de omvang van bijgebouwen volgen zoveel mogelijk de Bijgebouwenregeling 2010 van de gemeente Bloemendaal. Voor het gebied Haringbuys geldt dat bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak, achter de middellijn van het hoofdgebouw geplaatst worden. De hoogte is maximaal 3 meter of de hoogte van de eerste bouwlaag. Bijgebouwen mogen uitgevoerd worden met kap als het hoofdvolume ook een kap heeft. De bouwhoogte is dan maximaal 6 meter. De optelsom van alle bijgebouwen bedraagt maximaal 40% van de oppervlakte van het bouwvlak min de oppervlakte van het hoofdgebouw met een maximum van 60 m2. Op de verbeelding zijn op enkele plaatse ruimere bouwvlakken opgenomen waarbinnen meerdere woningen gebouwd mogen worden. Voor deze kavels geldt dat oppervlakte van alle bijgebouwen wordt berekend over dat deel van het bouwvlak dat van één eigenaar is. Dit geldt uiteraard ook voor twee‐onder‐een kapwoningen.

Afbeelding 11 Uitgangspunten

aan‐ en uitbouwen en

Kelders blijven zoveel mogelijk onder de footprint van het hoofdgebouw.

bijgebouwen

Indien een kelder uitsteekt buiten de footprint, telt dat deel mee als bijgebouw. De daken van dergelijke kelders worden uitgevoerd als groene daken met zoveel mogelijk het karakter van een tuin. Het aantal toegestane opritten blijft ongewijzigd. Voor een kelder kan geen aparte inritvergunning worden aangevraagd. De hellingbanen naar de kelder worden zo bescheiden mogelijk uitgevoerd, zodat de tuin intact blijft en zo min mogelijk doorsneden wordt. Het materiaal van de hellingbaan sluit aan bij de kleur‐ en materiaalkeuze van het hoofdvolume. De zone langs de Zandvoorterweg vormt door de vele bestaande volwassen bomen de groene entree van Aerdenhout. Langs de Zandvoorterweg worden de kavels voorzien van een lage wal, begroeid met bomen en onderbegroeiing. Op de kruin van het talud wordt een transparant gaaswerk geplaatst. Het talud ligt voor de helft op eigen terrein en voor de helft op openbaar gebied. De voorzijde van de woningen is gericht naar de Zandvoorterweg. Tussen deze woningen en de Zandvoorterweg mogen geen 076343521:C.3 - Concept

18

ARCADIS


bijgebouwen worden gebouwd. Bovendien dienen deze woningen een bijzondere invulling van het thema ‘Groene Entree’ toe te passen, bijvoorbeeld door middel van groene gevels en daken. De erfgrenzen die naar de binnenzijde van het plangebied gericht zijn, worden voorzien van hagen. Verspreid door het gebied worden verschillende soorten hagen toegepast; liguster, veldesdoorn en haagbeuk. Hagen zijn aan de voorzijde maximaal 1.20 meter hoog en aan de overige zijden maximaal 1.80 meter. Hagen worden aangeplant door de gemeente en staan op eigen terrein.

Afbeelding 12 Impressie erfafscheidingen (Bron: Stedenbouwkundig plan, Buro Lubbers)

Daar waar kavels grenzen aan het water, worden deze voorzien van natuurlijke oevers. Het 3 meter brede talud wordt aangelegd en ingeplant door de gemeente. De oever, de helft van het water en ‐indien van toepassing‐ (de helft van) een eiland, zijn in eigendom van de eraan grenzende kaveleigenaar. Eilanden aan de noordzijde zijn geheel in eigendom van de Haringbuysbewoners. De eigenaren zijn verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van oevers, eilanden en water. Het hoogheemraadschap Rijnland ziet toe op juiste uitvoering van het onderhoud. Het is mogelijk om in de zone van de natuurlijke oever een vlonder aan te leggen. Vanwege de onderlinge privacy en de eenheid in het beeld, moet de vlonder voldoen aan bijgaand ontwerp. De vlonder is maximaal 4 meter breed en 3 meter diep en houdt minimaal 3 meter afstand tot de zijgrens van de kavel. De vlonder bevindt zich net boven de waterspiegel en niet op kavelniveau, zodat onderlinge privacy gegarandeerd is. De vlonder is optioneel bij aankoop van de kavel. Hoogheemraadschap Rijnland ziet toe op juiste uitvoering.

4.3

VERKEER EN PARKEREN

Parkeren Per woning wordt voorzien in minimaal twee opstelplaatsen voor auto’s. Per appartement dienen twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden voorzien. Garages of andersoortige overdekte opstelplaatsen zijn onderdeel van het hoofdvolume. Losse garages zijn niet toegestaan. De oprit is 4 meter breed en bevindt zich naast het hoofdvolume, zodat er vanaf de straat altijd zicht is op het achterliggende groen. Bij tweekappers kan hierop een uitzondering worden gemaakt, zodat de woningen op de garages geschakeld kunnen worden. De opritten en parkeerplaatsen op eigen terrein worden bij voorkeur onverhard of met open verharding uitgevoerd. Vanuit de openbare weg is er zo min mogelijk zicht op geparkeerde auto’s. Ook worden parkeerplekken bij voorkeur niet aan de waterkant gepositioneerd, tenzij deze aan het zicht onttrokken worden door een haag. Kelders onder het bouwvolume zijn toegestaan. Een half verdiepte parkeerkelder is mogelijk, mits de nokhoogte van het hoofdvolume niet hoger is dan 10 meter.

076343521:C.3 - Concept

19

ARCADIS


Voor bezoekers worden parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd. In de openbare ruimte zijn 16 parkeerplaatsen voorzien, dat wil zeggen een norm van 0,8 voor bezoekers.

Afbeelding 13 Parkeerplaatsen (Bron: Stedenbouwkundig plan, Buro Lubbers)

Infrastructuur Het gebied wordt op twee punten aan de Zandvoorterweg ontsloten. De dubbele ontsluiting is nodig, zodat bij calamiteiten of stremmingen, altijd een alternatief voorhanden is. De oostelijke aansluiting is een inrit (rechts erin), de westelijks is een uitrit (rechts eruit). De overige wegen in het gebied zijn tweerichtingsverkeer. Het onderzoek naar de verkeersontsluiting is uitgevoerd door Goudappel Coffeng. In eerste instantie zijn de verschillende varianten onderzocht. PM

076343521:C.3 - Concept

20

ARCADIS


5 5.1

Randvoorwaarden BODEM

In 2010 is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de waterbodem ter plaatse van het gehele plangebied onderzocht door het adviesbureau BK Bodem. Het terrein is op basis van activiteiten in het verleden, op basis van type verharding of op grond van eerder uitgevoerde bodemonderzoeken in het verleden onderverdeeld in diverse deellocaties. De overzichtskaarten zijn toegevoegd als bijlage bij de toelichting. Deellocatienummer

Naam deellocatie

1

Voormalige trambaan

2

Noordwestelijke hoek

3

Diverse paden

4

Watergangen

5

Deel sterk verontreinigd met koper en ftalaten

6

Voormalige benzinepompinstallatie

7

Asfaltverharding

Deellocatie 1, voormalige trambaan In het verleden liep de tramlijn Haarlem‐Zandvoort over het terrein. De voormalige trambaan is grotendeels in gebruik als verhard pad van puin en asfalt. Ter plaatse van de deellocatie is onderzocht of er asbest in het puin aanwezig is, wat de (indicatieve) kwaliteit is van het puin en aanvullend of uitloging naar de ondergrond heeft plaatsgevonden. De conclusies van de onderzoeken zijn:  

Het puin is niet verontreinigd met asbest. Het puin kan op basis van het indicatieve onderzoek worden afgevoerd als een niet‐vormgegeven bouwstof zonder lBC‐maatregelen.



Ter plaatse van de trambaan heeft geen uitloging vanuit de puinlaag naar de onderliggende grondlaag plaatsgevonden.

Deellocatie 2 Op het noordwestelijke gedeelte van het terrein waren gebouwen aanwezig met asbesthoudende materialen. Verder is op dit deel van het terrein in het verleden zwerfasbest aangetroffen. Op grond hiervan is dit deel van het terrein als asbestverdacht beschouwd en is ter plaatse van deellocatie 2 een verkennend asbest‐in‐grondonderzoek uitgevoerd. De conclusie van dit onderzoek is dat de bovengrond (0,0 ‐ 0,5 m ‐mv) van deellocatie 2 niet is verontreinigd met asbest.

076343521:C.3 - Concept

21

ARCADIS


Deellocatie 3 Over het terrein lopen verharde paden. De paden centraal op de locatie zijn verhard met puin of betontegels. De paden zijn benoemd tot deellocatie 3. Ter plaatse van de deellocatie is onderzocht of er asbest in het puin aanwezig is, wat de (indicatieve) kwaliteit is van het puin en aanvullend of uitloging naar de ondergrond heeft plaatsgevonden. De conclusies van de onderzoeken zijn: 

Het puin is niet verontreinigd met asbest.



Het puin kan op basis van het indicatieve onderzoek worden afgevoerd als een niet‐vormgegeven bouwstof met lBC‐maatregelen.

 

Onder de tegelpaden is de grondlaag niet verontreinigd met asbest. Ter plaatse van de paden heeft geen uitloging vanuit de puinlaag naar de onderliggende grondlaag plaatsgevonden.

Deellocatie 4 De watergangen centraal op het terrein en aan de noord‐ en de westzijde van het terrein vormen samen deellocatie 4. Ter plaatse van de watergangen is een verkennend waterbodemonderzoek uitgevoerd. De conclusies van dit onderzoek zijn: 

Het slib van de centraal op de onderzoekslocatie gelegen watergangen mag niet op aangrenzend perceel worden verspreid. Voor het verspreiden in zoet oppervlaktewater wordt de sliblaag ingedeeld in klasse B. De onderliggende vaste waterbodem van de centraal op de onderzoekslocatie gelegen watergangen mag over aangrenzend perceel worden verspreid. De vaste waterbodem is vrij toepasbaar in zoet oppervlaktewater.



Het slib en de vaste waterbodem van de watergangen aan de noord‐ en westzijde van de onderzoekslocatie mogen worden verspreid op aangrenzend perceel. Voor het verspreiden in zoet oppervlaktewater wordt de sliblaag ingedeeld in klasse A. De vaste waterbodem is vrij toepasbaar in zoet oppervlaktewater.

Deellocatie 5 Aan de zuidkant van het terrein is in het verleden een ernstig geval van bodemverontreiniging met koper en ftalaten gevonden. Deze verontreiniging is veroorzaakt door vermalen elektriciteitsdraad. Een actualiserend grondonderzoek heeft deze verontreiniging bevestigd. Deellocatie 6 Ten westen van deellocatie 5 was van 1931 tot 1935 een timmerwerkplaats gevestigd en van 1935 tot in de Tweede Wereldoorlog een benzinepomp met ondergrondse tank. De exacte locatie van de benzinepompinstallatie is niet bekend. De verwachte locatie is benoemd tot deellocatie 6. De deellocatie is onderzocht op de aanwezigheid van minerale olie. Hoewel geen verontreinigingen met minerale olie is aangetoond adviseert BK Bodem, omdat de exacte ligging van de voormalige benzinepompstation niet bekend is, om na de sloop van de huidige opstallen aanvullend onderzoek uit te voeren naar eventuele verontreinigingen veroorzaakt door de aanwezigheid van de benzinepompinstallatie in het verleden. Deellocatie 7 Op het zuidoostelijk deel van het terrein is een asfaltverharding aanwezig. Dit is benoemd tot deellocatie 7. Deze deellocatie heeft een gedeeltelijke overlap met deellocatie 1. Ter plaatse van de deellocatie is onderzocht of er asbest in de puinfundering aanwezig is, wat de (indicatieve) kwaliteit is van het puingranulaat en aanvullend of uitloging naar de ondergrond heeft plaatsgevonden. De conclusies van de onderzoeken zijn: 

Het puin is niet verontreinigd met asbest.

076343521:C.3 - Concept

22

ARCADIS




Het puin kan op basis van het indicatieve onderzoek worden afgevoerd als een niet‐vormgegeven bouwstof zonder lBC‐maatregelen.



Ter plaatse van deellocatie 7 heeft geen uitloging vanuit de puinlaag naar de onderliggende grondlaag plaatsgevonden.

Gehele onderzoekslocatie Het overige terrein is beschouwd als niet verdacht. Hier heeft BK Bodem een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek bleek de aangenomen onderzoekshypothese ʹlocatie onverdacht op het voorkomen van verontreinigingen in de bodemʹ niet juist. Ter plaatse van boring B02 is in de grond een matige bijmenging met baksteen en beton aangetroffen. Uit de analyse van het genomen grondmonster van deze boring blijkt een matige verontreiniging met lood en een sterke verontreiniging met zink. BK Bodem concludeert dat er sprake is van een vermoeden van een geval van ernstige bodemverontreiniging met lood en zink in de bovengrond (0,2 ‐ 0,5 m ‐mv) op de zuidoostelijke hoek van het terrein. Met een nader bodemonderzoek moeten de mate en omvang van de verontreiniging worden vastgesteld. Op grond van de resultaten van het nader bodemonderzoek moet worden bepaald of sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en zo ja of er sprake is van onaanvaardbare risicoʹs voor de mens. het ecosysteem en verspreiding van verontreiniging. Ter plaatse van de noordoostelijke zijde van het terrein is na het aantreffen van asbesthoudend materiaal een verkennend asbest‐in‐grondonderzoek uitgevoerd inclusief analyses. In een tweede fase is de gehele noordelijke zijde van het terrein, met uitzondering van deellocaties 2 en een deel van het puinpad van deellocatie 3 (deze waren immers al onderzocht op asbest) onderzocht op de aanwezigheid van asbest in de bodem (zonder analyses). Uit de onderzoeken concludeert BK Bodem dat de bovengrond (0.0 ‐ 0,5 m ‐ mv) van de noordoostelijke zijde van de locatie (RE1 tot en met RE9) niet is verontreinigd met asbest. Door de begroeiing op de locatie is het mogelijk dat er nog asbesthoudende fragmenten op de locatie aanwezig zijn. BK Bodem adviseert om voorafgaand aan de werkzaamheden van de voorgenomen ontwikkeling de eventueel op het maaiveld aanwezige asbesthoudende fragmenten door middel van handpicking te laten verwijderen door een gespecialiseerd bedrijf. Samenvattende conclusie ten aanzien van de bodemkwaliteit. Er is in 2010 een ‘verkennend (water)bodemonderzoek inclusief asbest in de grond en puin’ uitgevoerd door BK bodem. In verband met de omvang van de rapportage zijn alleen het tekstgedeelte van de rapportage van het onderzoek, alsmede de overzichttekeningen van de deellocaties, toegevoegd als bijlage bij de toelichting. Het plangebied is in deellocaties onderzocht. In het bijzonder is ook onderzoek naar asbest gedaan. De uitkomst daarvan is dat er geen gevaar wordt gevormd door asbest. Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse van delen van het terrein de bodem wel verontreinigd is met andere stoffen. Het terrein wordt verkaveld en afhankelijk van de toekomstige bestemmingen wordt bepaald of de verontreiniging moet worden verwijderd en/of nader onderzocht moet worden.

5.2

GELUID

Voor de bestemmingsplanprocedure is het noodzakelijk de geluidbelasting van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen (woningen) te toetsen aan de grens‐ en voorkeurswaarden uit de Wet geluidhinder; althans voor zover die bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg liggen. Door Goudappel Coffeng BV is in juli 2010 een geluidstoets uitgevoerd. PM onderzoek toevoegen 076343521:C.3 - Concept

23

ARCADIS


Bij de planontwikkeling zijn de geluidscontouren van 48 dB en 63 dB van belang. De geluidscontour van 63 dB, de maximale ontheffingswaarde, geeft aan dat binnen deze zone niet gebouwd mag worden zonder toepassing van geluidsreducerende maatregelen. Deze waarde mag in geen geval overschreden worden. De geluidscontour van 48 dB geeft aan over welke afstand vanaf de weg de geluidsbelasting boven de voorkeursgrenswaarde uitkomt. In de zone tussen 48 en 63 dB kan worden gebouwd, mits ontheffing wordt verleend. Daaraan voorafgaand dient akoestisch onderzoek te worden verricht naar de mogelijkheid van geluidsbeperkende maatregelen (aan de bron of in de overdracht). Resultaten Woningen met drie bouwlagen Ten gevolge van het verkeer op wegvak Zandvoortselaan (wegvak 2) ligt de 48 dB contour voor 7,5 meter hoogte op 167 meter. Alle nieuwe woningen moeten aan de voorkeursgrenswaarde voldoen. Dit betekent dat de bebouwing op minimaal 167 meter afstand van de wegas gebouwd dienen te worden. Deze afstand komt ongeveer overeen met de grootte van het hele plangebied. Er zal dus onderzoek nodig zijn naar geluidsbeperkende maatregelen. De 63 dB geluidscontour voor de waarneemhoogte van 7,5 meter ligt op een afstand van circa 19 meter. Dit is voor de nieuwe woningen de minimale afstand tot de wegas. Woningen met twee bouwlagen Wanneer de nieuwe woningen maximaal twee bouwlagen hebben, zijn de contouren op een waarneemhoogte van 4,5 meter representatief. De 48 dB‐contour ligt hierbij op circa 150 meter. Voor het grootste deel van het plangebied zal dus de voorkeursgrenswaarde overschreden worden. Ook voor deze waarneemhoogte ligt de 63 dB geluidscontour, en daarmee de minimale afstand tot de wegas, op 19 meter. Maatregelen Door middel van de toepassing van geluidsreducerende maatregelen kan de geluidsbelasting worden gereduceerd en daarmee de geluidscontouren beperkt. Het toepassen van geluidsreducerende maatregelen zoals geluidsschermen of aanpassingen aan gevels is stedebouwkundig niet wenselijk. Het toepassen van geluidsreducerend asfalt is niet mogelijk vanwege de hoge kosten die dit met zich meebrengt. Ook na toepassing van geluidsreducerend asfalt zullen zich binnen het plangebied overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde voordoen. Binnen 19 meter van de Zantvoortweg mogen geen woningen worden gebouwd in verband met de 63 dB geluidscontour. Bij het intekenen van de bouwvlakken is hier rekening mee gehouden. Voor de overschrijding van de voorkeursgrenswaarden van 48 dB voor het overige deel van het plangebied wordt een hogere grenswaarde procedure doorlopen. De hogere grenswaarde procedure loopt gelijk met de procedure van dit bestemmingsplan.

5.3

LUCHTKWALITEIT

In hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer zijn per 15 november 2007 luchtkwaliteitseisen opgenomen (Staatsblad 2007, nummer 414, 434). De betreffende artikelen van de Wet milieubeheer worden in de regel aangeduid als “Wet luchtkwaliteit”. De Wet luchtkwaliteit voorziet in het zogenaamde Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Daarbinnen werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren. Op 10 juli heeft de Ministerraad het NSL vastgesteld. Vanaf 1 augustus 2009 is het in werking getreden. In Nederland zijn de maatgevende luchtverontreinigende stoffen stikstofdioxide (NO2 ) en fijn stof (PM10). Conform artikel 5.16 van de Wet milieubeheer zijn bestuursorganen verplicht om bij de 076343521:C.3 - Concept

24

ARCADIS


uitoefening van hun bevoegdheden de grenswaarden van de in de Wet genoemde stoffen in acht te nemen. Gelijktijdig met de Wet luchtkwaliteit zijn een aantal uitvoeringsregels in werking getreden. Deze uitvoeringsregels zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (AMvB) en ministeriële regelingen (MR), dit betreft ondermeer: 

Algemene Maatregel van Bestuur “Niet in betekenende mate” (Besluit nibm) (Stb. 2007, 440).



Ministeriële regeling: “Niet in betekenende mate” (Regeling nibm ) (Stcrt. 2007, 218).



Ministeriële regeling “Beoordeling luchtkwaliteit 2007” (Stcrt. 2007, 220).

Voor kleinere bouwprojecten zijn de algemene maatregel van bestuur “Niet in betekenende mate”(Besluit NIBM) en ministeriële regeling “Niet in betekenende mate”(Regeling NIBM) van belang. Of een bouwproject onder het Besluit NIBM valt is beschreven in de Regeling NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst van categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project niet in belangrijke mate bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarde achterwege blijven. Een nieuwbouwlocatie is in ieder geval “niet in betekenende mate” indien: 

De woningbouwlocatie minder dan 500 woningen heeft bij minimaal één ontsluitingsweg.



De woningbouwlocatie minder dan 1000 woningen heeft bij minimaal twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

De bouw van maximaal 30 woningen overschrijdt de getalwaarden uit de Regeling NIBM niet. Het project hoeft daarom niet individueel te worden getoetst aan de grenswaarden van de luchtkwaliteit. Het projectgebied ligt in de onderzoekszone van 50 meter van een provinciale weg (N201). Indien een school, kinderdagverblijf of bejaarden‐, verpleeg‐ of verzorgingstehuis wordt gerealiseerd, is sprake van een ‘gevoelige bestemming’. Toetsing aan de grenswaarden is bij deze gevallen noodzakelijk. In de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van bovengenoemde ‘gevoelige bestemmingen’. In het plan is een wijzigingsbevoegdheid naar de maatschappelijke bestemming opgenomen. Uit de saneringstool bij het NSL blijkt dat er tussen 2008 en 2020 in het plangebied geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen plaats vindt. De Wet Milieubeheer heeft in dit geval geen belemmeringen voor de realisatie van gevoelige bestemmingen.

5.4

BEDRIJVIGHEID

Er liggen geen bedrijven in de omgeving die een belemmering vormen voor de ontwikkeling. Van milieuhinder is geen sprake. Ook levert de ontwikkeling van de woningen geen belemmeringen op voor bedrijven in de omgeving.

5.5

EXTERNE VEILIGHEID

De beoogde woningen in het plangebied betreffen kwetsbare objecten , zoals beschreven in artikel 1 van het Besluit Externe veiligheid en Inrichtingen (BEVI). Het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van een mobiele bron (Provinciale weg N201). Hierdoor dient een onderzoek in de vorm van een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) te worden uitgevoerd. 076343521:C.3 - Concept

25

ARCADIS


In 2008 en 2009 is het vervoer van gevaarlijke stoffen in de hele regio in kaart gebracht. Uit deze onderzoeken is gebleken dat er geen LPG tankvervoer plaats vindt over de N201 (LPG‐transporten zijn meestal bepalend voor de hoogte van het risico). Er vindt wel op bescheiden schaal transport van butaan/propaan plaats. Bij toetsing aan de vuistregels ten aanzien van het vervoer gevaarlijke stoffen, wordt de oriënterende waarde van het groepsrisico niet overschreden. Een kwantitatieve risicobeoordeling is hierdoor niet nodig. Vanuit het thema Externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

5.6

WATERHUISHOUDING

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. In deze wet is onder andere de afstemming van ruimtelijke ontwikkelingen en water voor ruimtelijke plannen opgenomen. Hiervoor wordt het watertoetsproces doorlopen waarbij de conclusies ten aanzien van alle wateraspecten in een waterparagraaf worden beschreven. In artikel 3.1.1 van het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan daarbij overleg pleegt met o.a. de waterschappen. In artikel 3.1.6. van datzelfde besluit is aangegeven dat in de toelichting op een ontwerpbestemmingsplan is beschreven op welke wijze in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. De waterhuishoudkundige aspecten omvatten veiligheid, schoon water, voldoende water en doelmatig beheer en onderhoud. Ten behoeve van de ontwikkeling is een waterparagraaf opgesteld. Deze is toegevoegd als bijlage 6 van deze toelichting. Deze waterparagraaf is voorgelegd aan het hoogheemraadschap.

5.7

ARCHEOLOGIE

Door Hollandia Archeologen is in 2010 een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd voor de locatie. Het complete onderzoek is toegevoegd als bijlage bij de toelichting. Uit het bureauonderzoek blijkt dat de archeologische verwachting niet hoog is. De locatie bevindt zich op een voormalige strandvlakte. Voor zover te lokaliseren op historische kaarten is er nooit bebouwing geweest op deze gronden. Om deze verwachting te toetsen zijn er 22 boringen verricht in het plangebied. Deze boringen toonden aan dat er sprake is van een zogenoemde strandvlakte en dat er geen archeologische cultuurwaarden aanwezig zijn. Aanvullend archeologisch onderzoek is niet nodig. Tijdens ontgravingen van het gebied wil de gemeente gelegenheid geven het geheel te volgen en geomorfologisch te documenteren. Er blijft altijd een kans aanwezig dat archeologische resten worden aangetroffen tijdens de werkzaamheden. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht ex artikel 53 van de Monumentenwet 1988 en de Wet op de archeologische monumentenzorg.

5.8

CULTUURHISTORIE

Per 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in Werking getreden. Als gevolg van de MoMo wijzigt het Bro (artikel 3.6.1, lid 2). Wat eerst alleen voor archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed. In een bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan en het daarbij behorende 076343521:C.3 - Concept

26

ARCADIS


besluit is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (stede)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. In het plangebied zijn geen bouwkundige objecten met monumentenstatus gelegen. Het plan wordt doorsneden door de voormalige NZH‐trambaan. tussen Haarlem en Zandvoort. Deze trambaan werd in 1899 geopend en later verlengd tot in Amsterdam. Het tracé tussen Haarlem en Zandvoort was de eerste elektrische tramlijn in Nederland. Vanwege deze trambaan is in Aerdenhout een flinke woningbouwontwikkeling op gang gekomen. Op 1 september 1957 kwam er een einde aan de tramverbinding. De cultuurhistorie van de oude trambaan wordt op een bijzondere manier in de verharding zichtbaar gemaakt. Door het tracé van de trambaan ontstaat een vanzelfsprekende zonering van het plan in een waterrijk milieu ten noorden van de voormalige trambaan en een meer bosrijk karakter langs de Zandvoorterweg.

5.9

FLORA EN FAUNA

In het kader van de natuurwetgeving is het noodzakelijk inzicht te krijgen in de huidige natuurwaarden die in het plangebied aanwezig zijn. Hiermee kan worden voorkomen dat in strijd met de geldende natuurwetgeving gehandeld zal worden. In april 2010 is door Van der Goes en Groot in het kader van de Flora‐ en faunawet een quick scan uitgevoerd naar de (mogelijke) aanwezigheid van beschermde flora en fauna in het plangebied. Uit deze quick scan kwam naar voren dat een vervolgonderzoek naar het voorkomen van beschermde vissoorten in het plangebied wenselijk was. In de periode juni‐oktober 2010 is door Van der Goes en Groot een inventarisatie naar beschermde vissoorten uitgevoerd. Dit complete onderzoek is toegevoegd als bijlage bij de toelichting. Tijdens dit onderzoek zijn geen beschermde vissoorten aangetroffen. De onderzoeksuitkomsten vormen geen belemmering om ontwikkeling tot woningbouwlocatie voort te zetten.

5.10

KABELS EN LEIDINGEN

In het plangebied liggen twee bestaande leidingen, een rioolpersleiding onder het voormalige tramtracé en een transportleiding naast de Houtvaartkade. Vanuit het hart van de rioolpersleiding blijft aan twee zijden een zone van 2,5m vrij voor onderhoud. Voor de riooltransportleiding geldt een zone van 5 meter aan beide zijde van de leiding. Bij de aanleg van het riool voor de nieuwe buurt wordt hiermee rekening gehouden. Op de verbeelding zijn deze leidingen en de bijbehorende beschermingszone opgenomen.

076343521:C.3 - Concept

27

ARCADIS


6 6.1

Planopzet OPZET VAN HET BESTEMMINGSPLAN

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de eerste plaats in het juridisch kader. Daarnaast dient het plan ook om te kunnen handhaven. Dit bestemmingsplan voorziet in een juridische regeling die in het gebruik door burgers en door de gemeente voldoende flexibiliteit biedt, maar binnen duidelijke juridische kaders, waardoor de aan het plan te verbinden rechtszekerheid niet in het geding komt. Het bestemmingsplan bestaat uit planregels, verbeelding en toelichting. Op de juridische regeling wordt in paragraaf 6.2 Artikelsgewijze toelichting dieper ingegaan. In deze paragraaf wordt een beschrijving gegeven van de juridische regeling van het bestemmingsplan. De juridische regeling bestaat uit een Verbeelding en de Planregels. Deze onderdelen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en dienen dan ook altijd gezamenlijk geraadpleegd en gelezen te worden. In paragraaf 6.2 is door middel van een artikelsgewijze toelichting omschreven hoe de verschillende bestemmingen zijn opgebouwd. Verbeelding Op de (zowel analoge als digitale) verbeelding, met IMRO‐ID: NL.IMRO.0377.OV2012‐cc01 zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de planregels opgenomen juridische regeling. Bij de opzet van de verbeelding is de SVBP2008 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen2008) als uitgangspunt gehanteerd. In de SVBP2008 zijn onder andere bestemmingscategorieën vastgelegd en zijn uniforme kleuren en aanduidingen beschreven. De aanduidingen dienen voor de leesbaarheid van de verbeelding (kadastrale indeling of bestaande bebouwing) of hebben betrekking op wat er wel of niet is toegestaan. Met een bouwvlak zijn de mogelijkheid en situering van bebouwing aangeduid. Naast de hoofdbestemmingen bevat het plan ook enkele dubbelbestemmingen welke gerelateerd zijn aan de ligging van belangrijke leidingen en de ter plaatse geldende archeologische verwachtingswaarde. Regels Hierin is het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden en bouwwerken juridisch geregeld. Per bestemming zijn doelen of doeleinden aangegeven. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn standaarden opgenomen voor de planregels van het overgangsrecht en de anti‐dubbeltelregeling. Naast deze regelingen beschikt de gemeente Bloemendaal over een handboek bestemmingsplannen, dat voorziet in een set standaardregels. Deze regels zijn nader toegespitst op de ontwikkeling op basis van he stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan. Hierna is de artikelsgewijze toelichting opgenomen.

076343521:C.3 - Concept

28

ARCADIS


6.2

ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING

De regels bestaan uit vier hoofdstukken. Dit zijn de Inleidende regels, de Bestemmingsregels, de Algemene regels en de Overgangs‐ en slotregels. Meer specifiek kan de inhoud van de artikelen als volgt worden weergegeven. Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 begrippen In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis. Artikel 2 Wijze van meten In dit artikel wordt aangegeven hoe de in de regels gehanteerde maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Deze artikelen omvatten de afzonderlijke bestemmingen. Elk artikel is opgebouwd uit een bestemmingsomschrijving waarin is weergegeven waarvoor de gronden zijn bestemd; bouwregels waarin regels zijn gesteld ten aanzien van bestaande en nieuwe bouwwerken. Verder kunnen Burgemeester en Wethouders binnen meerdere bestemmingen nadere eisen stellen met name ten aanzien van de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De bestemmingen zijn achtereenvolgens: Artikel 3 Groen De groenbestemming is opgenomen voor de openbare groenvoorzieningen, bermen en beplanting. Tevens is deze bestemming opgenomen ter behoud en bescherming van waardevolle bomen, opritten, fiets‐, voet‐ en ruiterpaden zijn tevens mogelijk. Ook bijbehorende voorzieningen zoals speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen tot 5 m2 zijn mogelijk binnen deze bestemming. De aanwezige overkluisde watergang ten oosten van het plangebied heeft de aanduiding ‘overkluisde watergang’ gekregen. Binnen de bestemming mogen, onder voorwaarden zoals genoemd in de regels, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd zoals erf‐ en terreinafscheidingen. In de regels zijn werken en werkzaamheden opgenomen waarvoor een omgevingsvergunning is vereist. Dit ter bescherming van de groenvoorzieningen en waardevolle bomen. Normale activiteiten zoals onderhoud, gebruik en beheer, vallen hier uiteraard niet onder. Artikel 4 Tuin De tuinbestemming is opgenomen voor tuinen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en het behoud en herstel van waardevolle bomen. Deze oevers behoren als tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Binnen de bestemming Tuin mogen geen gebouwen worden gebouwd. Binnen de bestemming mogen, onder voorwaarden zoals genoemd in de regels, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd zoals erf‐ en terreinafscheidingen. Artikel 5 Tuin – Natuurlijke Oever De bestemming Tuin – Natuurlijke oever is opgenomen voor de natuurlijke oevers, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en vlonders. Deze oevers behoren als tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. De oevers dienen een verhouding te hebben van 1:3.

076343521:C.3 - Concept

29

ARCADIS


Binnen de bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd en mogen geen erf‐ en terreinafscheidingen worden gebouwd. Per bouwperceel is één vlonder toegestaan met een maximale breedte van 4 meter en een maximale lengte van 3 meter, waarbij de afstand tot de zijgrens van het bouwperceel minimaal 3 meter dient te bedragen. De vlonder dient verdiept te worden aangelegd waarbij de vlonder zich net boven de waterspiegel bevindt, zodat onderlinge privacy gegarandeerd is. In de regels zijn werken en werkzaamheden opgenomen waarvoor een omgevingsvergunning is vereist. Dit ter bescherming van de natuurlijke oevers en waardevolle bomen. Normale activiteiten zoals onderhoud, gebruik en beheer vallen hier uiteraard niet onder. Artikel 6 Verkeer Alle wegen, straten, parkeerplaatsen, fietspaden en voetpaden in het plangebied hebben de bestemming ‘Verkeer’ gekregen. Verder zijn binnen de bestemming Verkeer geluidwerende voorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, bermen en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, straatmeubilair en kunstwerken mogelijk. De aanwezige overkluisde watergangen in het plangebied hebben de aanduiding ‘overkluisde watergang’ gekregen. Binnen de bestemming Verkeer mogen geen gebouwen worden gebouwd. Binnen de bestemming mogen, onder voorwaarden zoals genoemd in de regels, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd zoals erf‐ en terreinafscheidingen. Artikel 7 Water De bestemming Water is opgenomen voor de waterlopen en waterpartijen, duinrellen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Tevens zijn binnen deze bestemming diverse watergerelateerde voorzieningen mogelijk. Daarbij is de bestemming ook bedoeld voor de ontwikkeling en het behoud van de aanwezige natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Er mag binnen de bestemming niet worden gebouwd. In de regels zijn werken en werkzaamheden opgenomen waarvoor een omgevingsvergunning is vereist. Dit ter bescherming van de waterloop. Normale activiteiten zoals onderhoud, gebruik en beheer vallen hier uiteraard niet onder. Artikel 8 Wonen De woonbestemming is opgenomen voor de nieuwbouwwoningen en bijbehorende tuinen. De bouwvlakken zijn conform het beeldkwaliteitplan ingetekend. Hierbij is rekening gehouden met de flexibiliteit wat betreft de verschillende scenario’s. Zoals aangegeven in paragraaf 4.2 zijn er op diverse percelen verschillende mogelijkheden wat betreft samenvoegen en splitsen van kavels. Deze mogelijkheden zijn verwerkt op de verbeelding en in de regels. Op de verbeelding zijn ruime bouwvlakken opgenomen met daarbinnen aanduiding voor de woningtypen die daar gerealiseerd mogen worden en wat het maximum aantal wooneenheden per bouwvlak mag zijn. In de regels zijn de maximale bouw‐ en goothoogtes geregeld, is aangegeven wat de maximale breedte van een bouwperceel dient te zijn per woningtype en is aangegeven hoeveel meter de hoofdbebouwing uit de perceelsgrenzen gerealiseerd dient te worden. Alle woningen dienen met kap te worden uitgevoerd. De woningen die tevens met een platdak uitgevoerd mogen worden hebben een aanduiding gekregen. Hiervoor geldt een afwijkende maximale bouwhoogte. In de regels is een tabel opgenomen waarbij de maximale grondoppervlakte van het hoofdgebouw afhankelijk is van de kavelgrootte. Verder is door middel van een gevellijn aangegeven dat de woningen aan de Zandvoorterweg de voorgevel aan deze zijde moeten oriënteren. Voor het bouwen van bijgebouwen is tevens aangesloten bij de bijgebouwenregeling van de gemeente. De gezamenlijke oppervlakte van aan‐ en uitbouwen en bijgebouwen mag per woning niet meer bedragen 076343521:C.3 - Concept

30

ARCADIS


dan 40% van de oppervlakte van het bouwvlak min de oppervlakte van het hoofdgebouw, met een maximum van 60 m2. Deze aan‐ en uitbouwen en bijgebouwen dienen achter de middellijn van het hoofdgebouw te worden gebouwd. In de regels is voor de aan‐ en uitbouwen en bijgebouwen de maximale bouwhoogte opgenomen en is aangegeven wanneer deze maat kap mogen worden uitgevoerd. Verder mogen er, onder voorwaarden zoals genoemd in de regels, binnen de bestemming bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd zoals erf‐ en terreinafscheidingen. Binnen de woonbestemming is het toegestaan een beroep aan huis uit te oefenen. De vloeroppervlakte die hiervoor aangewend wordt mag niet meer bedragen dan 30% van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 60 m2. Een bedrijf aan huis is alleen mogelijk wanneer er door het bevoegd gezag een omgevingsvergunning wordt verleend. In de regels is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het, onder bepaalde voorwaarden, bouwen van een open of een overdekt zwembad in de woonbestemming. In de regels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de woning, onder voorwaarden, verticaal te kunnen splitsen in meerdere wooneenheden. De aanduiding Wro‐zone – Wijzigingsgebied 1 is opgenomen om op die locatie de bestemming Wonen te wijzigen in de bestemming Wonen – Woonzorg en het wijzigen van het bouwvlak. Dit ten behoeve van kleinschalige wonen in de wijk voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke handicap. Ook kan een woonvoorziening met zorg ten behoeve van senioren worden gerealiseerd. De voorwaarden die horen bij deze wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen in de regels.

Afbeelding 14 Situatie na wijziging

Artikel 9 Leiding – Riool Voor de aanwezige leidingen is de dubbelbestemming Leiding – Riool opgenomen. In de regels zijn werken en werkzaamheden opgenomen waarvoor een omgevingsvergunning is vereist. Dit ter bescherming van de leiding. Normale activiteiten zoals onderhoud, gebruik en beheer vallen hier uiteraard niet onder. Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 10 Anti‐dubbeltelregel Deze bepaling zorgt ervoor dat oprichting van bouwwerken niet mogelijk is indien daardoor een ander bouwwerk of complex van bouwwerken met het bijbehorende perceel niet meer zal voldoen c.q. in grotere mate zal gaan afwijken van het bestemmingsplan. 076343521:C.3 - Concept

31

ARCADIS


Artikel 11 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels zijn regels opgenomen die op alle bestemmingen van toepassing zijn. Er zijn regelingen opgenomen voor de overschrijding van bouwgrenzen, ondergronds bouwen, dakopbouwen en nutsvoorzieningen. Artikel 12 Algemene gebruiksregels De algemene gebruiksregels hebben betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken. In dit artikel zijn bepalingen omtrent strijdig en verboden gebruik opgenomen. Artikel 13 Algemene afwijkingsregels In de algemene afwijkingsregels zijn bepalingen opgenomen die op alle bestemmingen van toepassing zijn. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bestemmingsplan. In dit artikel zijn onder andere afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen van openbaar nut, het oprichten van voorzieningen ten dienste van telecommunicatie, maximaal 10% afwijking van de aangegeven maten en getallen, overschrijding van bouw‐ en bestemmingsgrenzen en het aanpassen van het beloop of het profiel van wegen. Artikel 14 Algemene wijzigingsregels In de algemene wijzigingsregels zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen die binnen alle bestemmingen gelden. Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen en de situering en/of begrenzing van de bouwpercelen, dan wel bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en bouwvlakken en/of aanduidingen aan te passen met niet meer dan 10%. Artikel 15 Algemene procedureregels Dit artikel bevat de algemene procedureregels. Hoofdstuk 4 Overgangs‐ en slotregels Artikel 16 Overgangsrecht Dit artikel omvat het overgangsrecht ten aanzien van bouwwerken en het gebruik van de gronden. Artikel 17 Slotregel Slotregel; dit artikel geeft de titel van de regels aan.

076343521:C.3 - Concept

32

ARCADIS


7 7.1

Uitvoerbaarheid ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

De kavels worden ontwikkeld in particulier opdrachtgeverschap. De gemeente speelt een rol in de begeleiding van het ontwerp‐ en realisatieproces, particulieren zijn zelf opdrachtgever voor de architect en voor de aannemer. De kavels van de heer Van Dijk worden ontwikkeld conform het vastgestelde stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan en het hierbij horende Programma van Eisen. De heer Van Dijk beroept zich op het recht van zelfrealisatie en verkoopt dus zijn eigen gronden. De opbrengsten worden buiten de grondexploitatie van de gemeente gehouden. De gemeente streeft naar een anterieure overeenkomst met de heer Van Dijk, waarmee de bijdrage die hij moet leveren aan het bouw‐ en woonrijp maken van het gebied veilig wordt gesteld.

7.2

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

Bij het opstellen van de stedenbouwkundige oplossingsrichtingen en de uitwerking in het stedenbouwkundig plan, zijn de belangen van de omwonenden zwaar meegewogen. Door het instellen van een klankbordgroep is een platform gecreëerd waarbinnen de gemeente en omwonenden/ belanghebbenden samen hebben gewerkt aan draagvlak voor het stedenbouwkundig plan. Doelstelling van het project is ook nadrukkelijk om te komen tot een door omwonenden, belanghebbenden en potentiële kopers gedragen uitwerking en realisatie van het plan. Vooroverleg Het concept bestemmingsplan wordt in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro toegezonden aan diverse instanties. Zienswijzen PM

076343521:C.3 - Concept

33

ARCADIS


Bijlage 1

Beeldkwaliteitplan

076343521:C.3 - Concept

34

ARCADIS

A

C

B

D

Beeldkwaliteitplan Haringbuys Aerdenhout 28 maart 2012

Beeldkwaliteitplan

inhoudsopgave 2 3 4 5 6 8 10 12

Hoofdvolume

13

Erfbebouwing

Beeldkwaliteitplan

April 2012

kavelscenario’s

16

A. Samenvoegen van kavels

17

C. Eén villa voor 2 appartementen

18

D. Eén villa voor 3 appartementen

19

E. Terugvalscenario

20

Haringbuys Aerdenhout

intentie inventarisatie van wensen context mental map ruimtelijke karakteristiek kleur, materiaal en detaillering bouwenvelop

12

14

2

inhoudsopgave

erf en openbare ruimte

20

Parkeren

20

Kelders

21

Parkeeroplossingen appartementen

22

Huisboom

23

Erfafscheidingen

24

duurzaamheid

25

colofon

B U RO L U B B E R S l a n d s c h a p s a r c h i t e c t u u r & s t e d e l i j k o n t w e r p ‘ s - H e r t o g e n b o s c h

Beeldkwaliteitplan

intentie Het Stedenbouwkundig Plan (SP) d.d. december 2011, inclusief amendementen en het Beeldkwaliteitplan (BKP) vormen samen het kader voor de nadere uitwerking van het gebied Haringbuys. In het stedenbouwkundig plan worden de structuur, de aansluiting op de omgeving, de verkaveling, de ontsluiting, de openbare ruimte en de overgang openbaar-privé uitgewerkt en in nauwkeurige samenhang vastgelegd. Het beeldkwaliteitplan formuleert ambities ten aanzien van de beeldkwaliteit van de woningen en de openbare ruimte op zich en als onderdeel van hun directe en wijdere omgeving. Het stedenbouwkundig plan wordt bestendigd in een bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitplan is onderdeel van het bestemmingsplan en is daarmee onderdeel van de bouwvergunningprocedure. Als onderdeel van het welstandskader, fungeert het beeldkwaliteitplan als toetsingsinstrument voor de welstandscommissie, die de bouwplannen toetst. Het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan vormen de basis voor de individuele kavelpaspoorten, die een contractstuk zijn bij de aankoop van de kavel. In het beeldkwaliteitplan komen de volgende onderwerpen aan de orde: Relatie tussen Haringbuys en de Aerdenhoutse context Kernkwaliteiten van het plan Maat- en schaalverhoudingen van de woningen op zich en in onderlinge verhouding Keuze van karakter, materiaal, kleur en textuur Relatie tussen bebouwde en onbebouwde ruimte Kavelgebonden richtlijnen, vastgelegd in individuele kavelpaspoorten De kwaliteitseisen vormen toetsbare en werkbare richtlijnen voor het ontwerp. Het beeldkwaliteitplan zet inspirerende en uitnodigende lijnen uit, zonder te vervallen in arbitraire keuzes of rigide eisen aan de architect. De geformuleerde beeldkwaliteit is gericht op het creëren van samenhang en identiteit. Het plan laat ruimte voor individuele interpretatie en uitwerking, maar is krachtig genoeg voor het verzekeren van een ambitieuze en overkoepelende kwaliteit. Als voorbeeld van deze benadering refereren wij aan Park Meerwijk, een villapark van zeventien landhuizen in Bergen. De zeven vrijstaande, twee dubbele en twee driedelige villa’s kenmerken zich door de toepassing van sculpturale rieten kappen, bakstenen gevels en witte houten kozijnen. Binnen deze overkoepelende identiteit zijn door vijf architecten elf villa’s met elk een unieke verschijningsvorm ontworpen. Met eenvoudige en beperkte overkoepelende thema’s wordt zowel een samenhangende identiteit geborgd als individuele vrijheid mogelijk gemaakt. De samenhang komt verder tot stand door een krachtige, eenduidige groenstructuur. De plattegrond toont dat de kavelgrenzen slechts summier zichtbaar zijn en bijeen worden gehouden door bomen op uitgeefbaar terrein en in de ruime bermen van de openbare ruimte. N.B. dit voorbeeld is illustratief voor de intentie en het resultaat van het beeldkwaliteitplan, de specifieke middelen waarmee dit voor Haringbuys gestalte kan krijgen, worden hierna toegelicht.


Beeldkwaliteitplan

April 2012


3

Beeldkwaliteitplan

inventarisatie van wensen Op 8 september heeft een workshop met de potentiële kopers plaatsgevonden. Op de avond zelf kon men op panelen aangeven wat voor soort architectuur en openbare ruimte de voorkeur heeft. Door rode en groene stikkers te plakken op referentiefoto’s werd langzaam duidelijk wat voor beeld de potentiële kopers voor ogen hebben van hun Haringbuys. Adviesbureau Primavilla heeft daarnaast de woonwensen van de doelgroep ten aanzien van kavel- en woningafmetingen in kaart gebracht. Ten eerste werd duidelijk dat een deel van de potentiële kopers graag meer variatie in kavelgrootte wil. In het stedenbouwkundig plan is daarop ingespeeld door te voorzien in een aantal kleinere en flexibele kavels. In dit beeldkwaliteitplan wordt uitgelegd hoe we ook met flexibele kavels kwaliteit kunnen borgen en welke spelregels er gelden als twee kleine kavels samengevoegd worden tot één grote kavel. Ten tweede bleek kwalitatief een grote voorkeur voor Aerdenhoutse villa’s met een rijke detaillering, bijzondere kapvormen, rieten daken en bakstenen of wit gestuukte gevels. Een kleinere groep geeft de voorkeur aan meer moderne, strakke witte villa’s met platte daken. Dit beeldkwaliteitplan brengt beide voorkeuren bijeen door terugkerende thema’s voor volumeopbouw en kleur te formuleren.

4


Beeldkwaliteitplan

April 2012


Beeldkwaliteitplan

expressieve kappen: recht en gebogen, wisselende goothoogte

context De hiernaast getoonde afbeeldingen zijn afkomstig uit de Aerdenhoutse context en vormen een inspiratiebron voor het beeldkwaliteitplan zonder te willen vervallen in een historiserende beeldkwaliteit. Voor de verkaveling en de openbare ruimte streven wij naar een spannende vertaling van de omgevingskenmerken van enerzijds de hoog en droog gelegen historische villawijken en anderzijds de lager gelegen en natte omgeving van Haringbuys. De bekende Aerdenhoutse villawijken liggen op de hoge droge zandgronden. Kenmerkend zijn de bosrijke beplanting van eiken, beuken en dennen en het gebogen wegenpatroon, die beide typerend zijn voor de droge bodem en het aanwezige reliëf. De straatprofielen hebben een zeer groen karakter. De wegen zijn vrij smal en zijn voorzien van grasbermen met bomen, waarin af en toe wordt geparkeerd. De bebouwing wordt grotendeels aan het zicht onttrokken door gevarieerde hagen met vlak daarachter forse bomen en dichter bij de woning vaak een magnolia. Voor de bebouwing zoeken wij naar een uitdagende betrekking tussen hedendaagse en historische stijlmiddelen. Kenmerkend voor Aerdenhout zijn de ruime vrijstaande villa’s op grote bosrijke kavels. De rijkdom uit zich in zowel de volumeopbouw als de materialisering. De volumes zijn opgebouwd uit meerdere bouwdelen en vormen samen een evenwichtige compositie, met een oriëntatie naar meerdere zijden. Opvallend is de bijzondere gevelplastiek met erkers, balkons en dakkapellen en de diversiteit aan expressieve kapvormen. De materialisering is zeer divers en bestaat uit bruinrode bakstenen of witgestuukte gevels met rode of grijze pannendaken of rieten kappen en accenten van houten delen. Het uitgangspunt voor het beeldkwaliteitplan voor Haringbuys is een interpretatie van deze ingrediënten tot een hedendaagse uitwerking.

informele profielen met groene grasbermen

witte kleur als terugkerend motief

compositie van meerdere bouwdelen, alzijdige orientatie

horizontale houten latten; wit of donker gebeitst B U RO L U B B E R S l a n d s c h a p s a r c h i t e c t u u r & s t e d e l i j k o n t w e r p ‘ s - H e r t o g e n b o s c h

Beeldkwaliteitplan

April 2012


5

Beeldkwaliteitplan

mental map Het gebied Haringbuys ligt op de lage natte gronden en krijgt daarom een andere ruimtelijke karakteristiek dan de ruime villawijken op de strandwallen. Er is ruim plaats voor water. De ruimtelijke structuur bestaat uit rechte lijnen, in aansluiting op het aanwezige slotenpatroon van de strandvlakten en de vlakke ondergrond. Dankzij het water ontstaat een herkenbaar milieu met gebiedseigen beplanting, natuurlijke oevers en houten bruggetjes. De gebiedseigen beplanting bestaat voornamelijk uit wilgen, essen, elzen, populieren en rietkragen. De bestaande bomen op het Haringbuysterrein worden zoveel mogelijk gehandhaafd. Dit wordt vastgelegd in kavelboekjes. De herinnering aan de oude appelboomgaard van een naburig landgoed wordt in stand gehouden door de toepassing van appelbomen als huisboom. De openbare ruimte vormt als het ware een groen raamwerk waarbinnen de verkaveling is opgenomen. De infrastructuur heeft een bescheiden karakter en bestaat uit een rijbaan van gebakken klinkers met aan weerszijden verstevigde grasbermen. Al het verkeer maakt gebruik van de weg, er zijn geen gescheiden fietspaden of (verhoogde) trottoirs. Parkeerplaatsen in de openbare ruimte voor bezoekers worden informeel en haast onzichtbaar vormgegeven. In ongebruikte situatie blijft het beeld van een groene berm in stand.

6


Beeldkwaliteitplan

April 2012


Beeldkwaliteitplan

mental map Het plan wordt doorsneden door de voormalige trambaan tussen Haarlem en Zandvoort. De cultuurhistorie van de oude trambaan wordt op een bijzonder manier in de verharding zichtbaar gemaakt. Door het tracé van de trambaan ontstaat een vanzelfsprekende zonering van het plan in een waterrijk milieu ten noorden van de voormalige trambaan (plandeel Waterkant) en een meer bosrijk karakter langs de Zandvoorterweg (plandeel Groene Entree). Woningen aan de groene entree hebben hun voorzijde aan de straat, zoals gebruikelijk aan de Zandvoorterweg.

*

17

*

18

19

*

20

**

plandeel Waterkant

plandeel Groene Entree

voormalig tramtracé

extra aandacht voor bebouwing bij entree

kenmerkende bruggetjes

zichtlijn / doorzicht

* *

De entree aan de Zandvoorterweg ligt in het verlengde van een watergang en leidt de blik over het water. De zichtlijn vanuit de Klapheklaan staat dwars op het water. Het water wordt hier beleefbaar door kenmerkende bruggetjes tussen de eilanden van het plangebied. Een aantal markante plekken in het plan vraagt om bijzondere aandacht. Op de hoeken van het plan en bij de entree is een alzijdige uitstraling extra van belang. De kavels naast de in- en uitrit van het gebied markeren bovendien de entree. Bij de hoofdentree tussen kavel 18 en 19 kan de bebouwing daarom een extra accent krijgen. Dit kan bijvoorbeeld door het samenvoegen van de kavels 17-18 en 19-20 tot één kavel ten behoeve van een grotere villa of door middel van erkers, overhoekse ramen, gedraaide kappen of iets dergelijks. Van de eerste woning aan de Zandvoorterweg verwachten wij bovendien een bijzondere invulling van het thema ‘Groene Entree’, bijvoorbeeld door middel van groene gevels en daken.

bijzondere invulling groene entree

voorzijde naar Zandvoorterweg


Beeldkwaliteitplan

April 2012


7

Beeldkwaliteitplan

ruimtelijke karakteristiek De bebouwing bestaat overwegend uit vrijstaande woningen van twee lagen met een kap, met een maximale nokhoogte van 10 meter. De variabele goothoogte tussen 1 en 7 meter is een middel om de kap of de dakrand expressief vorm te geven. De diverse markante kappen in Aerdenhout zijn een inspiratiebron voor een hedendaagse vertaling.

max. 10m

expressieve kap wisselende goothoogte Net als in de rest van Aerdenhout, komen woningen met platte daken minder voor. Verspreid door het gebied zijn vijf villa’s met een plat dak toegestaan, onder hierna genoemde condities. Dit geldt voor kavel 4, 8, 14, 19 en 21. Platte daken zijn op deze kavels een optie, maar geen verplichting.

verticaal element max. 7m

De overeenkomst met de woningen met kap schuilt o.a. in de vormgeving van het dak of de dakrand. Woningen met platte daken krijgen dieptewerking door toepassing van een kloeke dakoverstek of een verticaal element zoals een markante schoorsteen of een boven het volume uitstekende wand of schoorsteen van de haard. Bovendien bestaat het volume uit meerdere deelvolumes met wisselende bouwhoogtes, met een maximum van 7 meter. Platte bungalows passen derhalve niet in dit beeld.

Bovendien geldt voor zowel woningen met kap als woningen met platte daken dat het volume bestaat uit een harmonische compositie van meerdere deelvolumes. Alle zijden van de woning kennen een architectonische uitwerking. Er is geen hiërarchie in expressie en uitstraling tussen voor-, zij- en achtergevels, waardoor een alzijdig volume ontstaat.

8


D

overstek A

C B

samengesteld volume

samengesteld volume, alzijde orientatie

A

C

B

D

Beeldkwaliteitplan

April 2012


Beeldkwaliteitplan


ruimtelijke karakteristiek

Beeldkwaliteitplan

April 2012


9

kleur, materiaal & detaillering In aansluiting op de omgeving domineert in het gebied Haringbuys het bouwmateriaal baksteen. De kleur kan variëren van grijswit tot bruinrood, volgens bijgaand kleurpalet. Gekeimde baksteen en witte stuc zijn eveneens mogelijk. Het dakmateriaal bestaat uit grijze pannen of leien, rieten daken of groen begroeide daken. Een terugkerend thema in alle woningen is de kleur wit. De witte kleur kan bijvoorbeeld voorkomen in de vorm van witte kozijnen, witte dakranden, witgeschilderde houten, gekeimde of gestuukte geveldelen.Wit wordt echter altijd gecombineerd met andere materialen die een warme en tactiele uitstraling hebben zoals baksteen, natuursteen, hout, leien of riet.

witte stuc

Beeldkwaliteitplan

baksteen antracietgrijs...

...tot roodbruin

De Aerdenhoutse context nodigt uit tot een bewuste detaillering. De detaillering is duurzaam en zorgvuldig afgestemd op het betreffende materiaal. Het draagt bij aan de tactiliteit van de woning. De tactiliteit betreft de ‘aanraakbaarheid’ van het materiaal, bijvoorbeeld door textuur, maat, vorm of ritme van het materiaal, tussenliggende voegen of dieptewerking in het vlak. variatie en dieptewerking in de gevel

10


combinaties van witte kleuren met warme materialen

Beeldkwaliteitplan

April 2012

warme, tastbare en gedifferentieerde materialen

combinaties van witte kleuren met warme materialen


Beeldkwaliteitplan


kleur, materiaal & detaillering

Beeldkwaliteitplan

April 2012


11

Beeldkwaliteitplan

bouwenvelop Hoofdvolume Het gewenste beeld bestaat uit vrijstaande villa’s of landhuizen op ruime tussenafstand met variërende afstanden van de voorgevel tot de weg. Om de open ruimte tussen de woningen te borgen ligt het zoekgebied voor het bouwvlak op minimaal 5 meter van de zijdelingse perceelgrenzen (4 meter voor kavels met een breedte minder dan 20 meter). Met het oog op een ruime tuin, met voldoende bezonning en privacy van de eigen en aangrenzende kavels, ligt het zoekgebied voor het bouwvolume minimaal 10 meter uit de achtererfgrens (exacte uitwerking en eventuele uitzondering staan in de specifieke kavelboekjes). De zone langs de Zandvoorterweg vormt door de vele bestaande volwassen bomen de groene entree van Aerdenhout. Deze bijzondere kwaliteit wordt beschermd door het zoekgebied voor het bouwvlak buiten de bestaande bomen te situeren. Het zoekgebied wijkt daarom soms af van bovenbeschreven regel en wordt per kavel vastgelegd in kavelboekjes. De voorzijde van de woningen is gericht naar de Zandvoorterweg, waardoor de voortuin aan deze zijde ligt. Deze tuin krijgt de kwalificering N (natuurlijke tuin), waardoor de bestaande bomen beschermd zijn. In de voortuin mogen bovendien geen bijbehorende bouwwerken gebouwd worden, wat de kwaliteit van de groene entree waarborgt. De natuurlijke oevers in het waterrijke deel van het plan krijgen eveneens de bestemming Natuurlijke tuin (N), en zijn derhalve gevrijwaard van bouwwerken.

Zandvoorterweg voorgevel naar de Zandvoorterweg door voortuin geen bijgebouwen aan de voorzijde bouwvlak blijft buiten boomkroon bestaande bomen entrees aan de zijgevel, inrit aan de achterzijde bijgebouwen aan de achterzijde

1

2

3

4

In het zoekgebied is een maximale footprint van het hoofdvolume aangegeven. De maximale footprint is afhankelijk van de kavelgrootte, zoals weergegeven in onderstaande tabel: Kavelgrootte (m2) ≤ 600 601-799 800-999 1000-1199 1200-1499 1500-1599 ≥ 1600

Max. footprint (m2) 90 110 130 150 180 200 220

Kavels die initieel bestemd zijn voor een vrijstaande woning, zijn minimaal 18 meter breed. Met aftrek van de gewenste afstandszone tot de volgende woning, blijft een voldoende brede gevel mogelijk. Kavels die reeds in de planvorming voorzien zijn voor een tweekapper, zijn minimaal 14m breed.

12


Beeldkwaliteitplan

April 2012

1. kavels voor vrijstaande woningen zijn minimaal 18m breed 2. kavels met een breedte ≤ 20m houden 4m afstand tussen zijgrenzen en bouwvlak 3. kavels met een breedte ≥ 20m breed houden 5m afstand tussen zijgrenzen en bouwvlak 4. kavels die initieel bedoeld zijn voor tweekappers (dus niet na samenvoegen) zijn min. 14m breed B U RO L U B B E R S l a n d s c h a p s a r c h i t e c t u u r & s t e d e l i j k o n t w e r p ‘ s - H e r t o g e n b o s c h

Beeldkwaliteitplan

bouwenvelop

A 2 bouwvlakken samenvoegen ten behoeve van een tweekapper: bouwvlakken schuiven tegen elkaar aan, voor elk kavel geldt de oorspronkelijke footprint

tweekapper met het uiterlijk van 1 villa

Hooge X 1,2,3... < 3m of hoogte van de eerste bouwlaag mogelijk met kap als het hoofdvolume ook een kap heeft, nokhoogte max. 6m

zoekgebied voor bouwvlak (Z) aanduidig max. footprint hoofdvolume

B

Het is mogelijk om de bouwvlakken van naast elkaar liggende kavels naar elkaar toe te schuiven, zodat een tweekapper mogelijk is. Tweekappers hebben het uiterlijk van één grote villa. Aan de buitenzijde is nauwelijks af te lezen dat het volume bestaat uit meerdere woningen. Om dit te bereiken worden middelen als een a-symmetrische kap of gevelbehandeling ingezet. De ruimtewinst die ontstaat door het tegen elkaar aanschuiven van de zoekgebieden, komt ten gunste van de andere zijde. De maximale footprint per kavel blijft gelijk. Erfbebouwing De plaatsing en de omvang van bijbehorende bouwwerken volgen in principe de Bijgebouwenregeling 2010 van de gemeente Bloemendaal. Voor het gebied Haringbuys geldt dat bijbehorende bouwwerken achter de middellijn van de zjigevel geplaatst worden en minimaal 5 meter (4 meter bij kavels <20m breed) uit de zij- en achtererfgrens staan. De hoogte is maximaal 3 meter of de hoogte van de eerste bouwlaag. Bijbehorende bouwwerken, zowel aangebouwd als vrijstaand, mogen uitgevoerd worden met kap als het hoofdvolume ook een kap heeft. De nokhoogte is dan maximaal 6m. De optelsom van alle bijgebouwen bedraagt maximaal 40% van de bestemming ‘Wonen buiten bouwvlak’. Het betreft in dit geval het zoekgebied voor bijbehorende bouwwerken, min de footprint van de woning. De optelsom is bovendien gebonden aan een maximum van 60m2.

zoekgebied bijbehorende bouwwerken De optelsom van alle bijgebouwen bedraagt maximaal 40% van de bestemming‘Wonen buiten bouwvlak’ en betreft in dit geval het zoekgebied voor bijbehorende bouwwerken, min de footprint van de woning. De optelsom is bovendien gebonden aan een maximum van 60m2.


Beeldkwaliteitplan

April 2012


13

Beeldkwaliteitplan

kavelscenario’s In het Stedebouwkundig Plan zijn een startscenario (p.28 en 40) en een terugvalscenario (p.30 en 41) voorzien. In januari 2012 is een amendement aangenomen, waarin eerder op het terugvalscenario teruggegrepen kan worden, teneinde alle kavels zo snel mogelijk te verkopen.Voorwaarde daarbij is dat de gemeente eerst zoveel mogelijk grote kavels verkoopt. Bovendien is meegegeven, dat de kavels ook moeten voorzien in de behoeften van senioren. Op basis van bovenstaande uitgangspunten zijn nieuwe scenario’s ontwikkeld. Deze scenario’s betreffen een beperkt aantal kavels. De scenario’s zijn als volgt: A Combinatie van kavels. Twee naast elkaar gelegen kavels kunnen samengevoegd worden tot één kavel voor één villa, bestemd voor één huishouden. B Startscenario. Dit betreft het scenario van 21 kavels van gemiddeld 900m2, conform pagina 28 en 40 van het Stedebouwkundig Plan. C Twee appartementen op één kavel. In dit scenario kan op een beperkt aantal kavels één villa c.q.bouwvolume gerealiseerd worden, bestemd voor 2 huishoudens. D Drie appartementen op twee gecombineerde kavels. In dit scenario kan op een beperkt aantal naast elkaar gelegen kavels samengevoegd worden tot één nieuw kavel met daarop één villa c.q. bouwvolume, bestemd voor maximaal 3 huishoudens. E Terugvalscenario. In dit scenario kan een beperkt aantal kavels gesplitst worden in twee kleinere kavels, conform pagina 30 en 41 van het Stedebouwkundig Plan. Het maximaal aantal kavels betreft in dit geval 30 kavels.

A samenvoegen variant kavelnr. #huish. A1 1 1

B standaard variant kavelnr. #huish. B1 1 1

A2

2+3

1

A3

4+5

1

A4

6+7

1

B2 B3 B4 B5 B6

2 3 4 5 6

1 1 1 1 1

B7

7

1

B8

8

1

B9

9

1

A5

8+9

1

A6

10

1

B10

10

1

A7 A8 A9

11 12 13+14

1 1 1

A10

15+16

1

A11

17+18

1

B11 B12 B13 B14 B15 B16 B17 B18

11 12 13 14 15 16 17 18

1 1 1 1 1 1 1 1

A12

19+20

1

B19

19

1

1

B20 B21

20 21

1 1

A13

21

21 inSP in SP

13

B9 9 A5 8+9

B8 8

14


1032 m2 fp 150m2

1075 m2 fp 150m2

2107 m2 fp 220m2

1 kavel, 1 woning

C app. 2 op 1 D app. 3 op 2 E terugval variant kavelnr. #huish. variant v v kavelnr. #huish. kavelnr. #huish. variant E1 1a 1 1 1 1 1 E2 1b 1 E3 2 1 2 1 2 1 E4 3 1 3 1 3 1 E5 4 1 4 1 4 1 E6 5 1 5 1 5 1 E7 6a 1 6 1 6 1 E8 6b 1 E9 7a 1 7 1 7 1 E10 7b 1 E11 8a 1 C1 8 2 D1 8+9 3 D E12 8b 1 E13 9a 1 C2 9 2 E14 9b 1 E15 10a 1 C3 10 2 10 1 E16 10b 1 E17 11 1 11 1 11 1 E18 12 1 12 1 12 1 E19 13 1 13 1 13 1 E20 14 1 14 1 14 1 E21 15 1 15 1 15 1 E22 16 1 16 1 16 1 E23 17 1 17 1 D2 17+18 3 D E24 18a 1 C4 18 2 E25 18b 1 E26 19a 1 19+20 3 D C5 19 2 D3 E27 19b 1 E28 20 1 20 1 E29 21a 1 21 1 21 1 E30 21b 1 30 24 26 inSP in SP

2 kavels, 2 vrijstaande woningen

Beeldkwaliteitplan

April 2012

516 m2 fp 90m2

B9 9 B8 8

1032 m2 fp 150m2

1075 m2 fp 150m2

2 kavels, 2 onder 1 kap woning

C2 9 C1 8

1032 m2 fp 150m2

1075 m2 fp 150m2

2 kavels, 4 woningen in 2 gebouwen

538 m2 fp 90m2

D1 8+9 2107 m2 fp 220m2

1 kavel, 3 woningen in 1 gebouw

E13 9a E14 9b

E11 8a

538 m2 fp 90m2

E12 8b

4 kavels, 4 woningen


516 m2 fp 90m2

Beeldkwaliteitplan A samenvoegen

A8

12

A3

A1

A2

A4

A5

A9

13+14

4+5

2+3

6+7

21

Voorgaande scenario’s zijn samengevat in bijgaande tabel. Per scenario is af te lezen hoeveel kavels er in dit scenario maximaal gerealiseerd kunnen worden. Uit de tabel blijkt, dat het terugvalscenario leidt tot het meeste aantal kavels. Combinatie van kavels leidt tot minder kavels dan het oorspronkelijke Stedebouwkundig Plan. In werkelijkheid zal een mix van scenario’s ontstaan, waarbij minimaal 13 en maximaal 30 woningen in totaal mogelijk zijn.

C appartement 2op1

1

A13

kavelscenario’s

8+9

A10

A11

15+16

17+18

A6

10

C1

A7

C2

8

11

9

C4

A12

18

19+20

C3

10

Naast bovenstaande scenario’s is het ook mogelijk om de bouwvlakken van twee naastgelegen kavels tegen elkaar te schuiven ten behoeve van een tweekapper. Omdat het aantal kavels en het aantal woningen hierdoor niet veranderd, is dit niet als een apart kavelscenario opgenomen. Het principe wordt toegelicht onder het kopje ‘Hoofdvolume’.

C5 19

E terugval

D appartement 3op2

E1 1a

D1

E3

E2

2

1b

E7 E8

8+9

6a

3

E11

6b

8a

E9 E10

7a

E4

E12

7b

8b

E13

9a

E14

9b

E5 4

E6 5

E15

E17

10a

11

E16

10b

E29 D2

17+18

D3

19+20

21a

E30

21b

E18 12

E19 E20 E21E22 E23 E24

13

14

15

16

17

18a

E25 18b


Beeldkwaliteitplan

April 2012

E26

19a

E28

20

E27

19b


15

Beeldkwaliteitplan

kavelscenario’s

A Samenvoegen van kavels Het is mogelijk om twee kavels samen te voegen tot één groot kavel. Het betreft de kavels 2+3, 4+5, 6+7,

A1

A2

A4

A5

6+7

A13 21

A8

12

A9

13+14

A3 4+5

2+3

1

A6

8+9

A10

15+16

8+9, 13+14, 15+16, 17+18 en 19+20. Net als bij de optie van de tweekapper, worden de bouwvlakken naar elkaar toegeschoven. De maximale footprint is afhankelijk van de aldus ontstane kavelgrootte, volgens bovenstaande tabel.

10

A11

17+18

A7 11

A12

19+20

2 bouwvlakken samenvoegen tot 1 kavel, bouwvlakken schuiven tegen elkaar voor het samengevoegde kavel wordt een nieuwe footprint bepaald, volgens de tabel op pagina 13.

16


Beeldkwaliteitplan

April 2012


Beeldkwaliteitplan

kavelscenario’s C Eén villa voor 2 appartementen Kavel 8, 9 ,10, 18 en 19 kunnen mogelijk gesplitst worden in maximaal twee appartementen binnen één volume. Het bouwvlak en de footprint blijven gelijk, dus het volume neemt niet toe. Er is één (gezamenlijke) oprit toegestaan, en één (gezamenlijke) tuin. Per appartement dienen twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden voorzien. Nadere voorschriften ten aanzien van parkeren worden toegelicht in het hoofdstuk ´Erf en openbare ruimte´. Van 1 villa voor1 huishouden...

C1 8

C2 9

C3

10

A C4 18

C5

19

...naar 1 villa met 2 appartementen

B A B U RO L U B B E R S l a n d s c h a p s a r c h i t e c t u u r & s t e d e l i j k o n t w e r p ‘ s - H e r t o g e n b o s c h

Beeldkwaliteitplan

April 2012


17

Beeldkwaliteitplan

kavelscenario’s

D Eén villa voor 3 appartementen Op de combinatie van kavels 8+9 ,17+18 en 19 +20 kan maximaal één volume gerealiseerd worden ten behoeve van maximaal drie appartementen. Het bouwvlak wordt opnieuw bepaald volgens de tabel op pagina 13 en bedraagt maximaal 220m2. Het volume neemt niet toe ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Er wordt bij voorkeur één (gezamenlijke) oprit gerealiseerd en maximaal twee. Er ontstaat één (gezamenlijke) tuin. Per appartement dienen twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden voorzien. Nadere voorschriften ten aanzien van parkeren worden toegelicht in het hoofdstuk ´Erf en openbare ruimte´.

D1 8+9

Van 2 losse villa’s ....

D2

17+18

D3

19+20

A

B ... naar 1 villa met 3 appartementen

C A

18


Beeldkwaliteitplan

April 2012

B


Beeldkwaliteitplan

kavelscenario’s E Terugvalscenario

2

E4

E5

3

E7 E8

E11 8a

E13

9a

E15

10a

E9 E10

E12

E14

E16

E1 1a

6a

7a

E3

E2

1b

6b

7b

8b

9b

E6 5

4

In het terugvalscenario worden enkel díe kavels gesplitst, die voldoende groot en breed zijn, en bovendien te ontsluiten zijn via de wegen van het niet gesplitste ontwerp. Het betreft kavel 1, 6, 7, 8, 9, 10, 18, 19 en 21. Enkele kavels worden in dit scenario minder breed dan 18 meter en zijn dus automatisch bestemd voor tweekappers. Voor bouwvlak, bouwvolume en dergelijke gelden dezelfde spelregels en logica als bij de niet-gesplitste kavels. De exacte uitwerking wordt vastgelegd in de specifieke kavelboekjes.

E17

11

10b

E29

21a

E30 21b

E18

12

E19 E20 E21E22 E23 E24 13

14

15

16

17

19a

E25

E27

18b


E26

18a

E28

20

19b

Beeldkwaliteitplan

April 2012


19

Beeldkwaliteitplan

erf en openbare ruimte Parkeren Per kavel wordt voorzien in minimaal twee opstelplaatsen voor auto’s. Garages of andersoortige overdekte opstelplaatsen zijn onderdeel van het hoofdvolume en de compositorische opbouw daarvan. Losse garages zijn niet toegestaan. De oprit is 4 meter breed en bevindt zich naast het hoofdvolume, zodat er vanaf de straat altijd zicht is op het achterliggende groen. Bij tweekappers kan hierop een uitzondering worden gemaakt, zodat de woningen op de garages geschakeld kunnen worden. De opritten en parkeerplaatsen op eigen terrein worden bij voorkeur onverhard of met open verharding uitgevoerd. Vanuit de openbare weg is er zo min mogelijk zicht op geparkeerde auto’s. Ook worden parkeerplekken bij voorkeur niet aan de waterkant gepositioneerd, tenzij deze aan het zicht onttrokken worden door een haag. De locatie van de oprit is gekoppeld aan de huisaansluiting voor water, kabel en elektra. De exacte positie wordt in overleg met de stedenbouwkundige vastgelegd in het inrichtingsplan.

Kelders Kelders onder het bouwvolume zijn toegestaan. Een half verdiepte parkeerkelder is mogelijk, mits de nokhoogte van het hoofdvolume niet hoger is dan 10 meter.

parkeergarage onderdeel van hoofdvolume

Kelders blijven zoveel mogelijk onder de footprint van het hoofdgebouw. Indien een kelder uitsteekt buiten de footprint, telt dat deel mee als bijgebouw. De daken van dergelijke kelders worden uitgevoerd als groene daken met zoveel mogelijk het karakter van een tuin. Het aantal toegestane opritten blijft ongewijzigd.Voor een kelder kan geen aparte inritvergunning worden aangevraagd. De hellingbanen naar de kelder worden zo bescheiden mogelijk, uitgevoerd, zodat de tuin intact blijft en zo min mogelijk doorsneden wordt. Het materiaal van de hellingbaan sluit aan bij de kleuren materiaalkeuze van het hoofdvolume.

4m

kelder toegestaan onder hoofdvolume

kelder half verdiept toegestaan mits nokhoogte < 10m

< 10m

oprit max. 4m breed, naast hoodfvolume kelder buiten bouwvolume toegestaan mits - deze binnen de bijgebouwenzone valt en waarbij het volume meetelt als bijgebouw - het dak een groen karakter heeft

garage onderdeel van geheel

20


garage binnen hoofdvolume

Beeldkwaliteitplan

April 2012

hellingbaan zo kort mogelijk zelfde materiaal als hoofdvolume B U RO L U B B E R S l a n d s c h a p s a r c h i t e c t u u r & s t e d e l i j k o n t w e r p ‘ s - H e r t o g e n b o s c h

Beeldkwaliteitplan

alles op het erf, achter een haag

deels in bijgebouw, deels op erf


alles op het erf, achter de haag

oprit naast hoofvolume uitgevoerd in grind alles in parkeerkelder

Parkeeroplossingen appartementen Nevenstaande afbeeldingen tonen een overzicht van acceptabele parkeermogelijkheden in het scenario van 3 appartementen op 2 samengevoegde kavels. Voor acceptabele parkeeroplossingen worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: - geen zicht op auto’s vanuit openbare weg - geen auto’s aan het water, tenzij achter een haag - maximaal 1 oprit voor het gecombineerde kavel - zo min mogelijk verharding - oprit naast het hoofdvolume, zicht op tuin en groen - geen parkeervakken aanduiden - oprit en parkeerplaatsen zoveel mogelijk in open materiaal: grasklinkers, halfverharding, grind, gefundeerd gras

achter een haag

deels kelder, deels op erf


Beeldkwaliteitplan

April 2012


21

Beeldkwaliteitplan

erf en openbare ruimte Huisboom Rondom elke woning is voldoende ruimte voor een riante tuinaanleg met struiken en volwassen bomen. Om al in een vroeg stadium een groen beeld te verkrijgen, krijgt elk kavel een huisboom cadeau. Bewoners van kavels < 600m2 kunnen kiezen uit een appelboom of meidoorn in de voortuin. De appelboom refereert aan de voormalige boomgaard van het landhuis op het Haringbuysterrein, terwijl de crataegus het agrarsiche gebruik in herinnering roept. Kavels tussen de 600 en 900 m2 krijgen de iets grotere en prachtig bloeiende Koelreuteria paniculata. De grootste kavels krijgen een typisch Aerdenhoutse boom, de forse Magnolia kobus. Indien op een kavel al een bestaande boom staat, is de huisboom optioneel.

22


kavel < 600m2

kavel 600m2 - 900m2

kavel > 900m2

Appelboom (Malus) of Meidoorn (Crateagus monogyna)

Koelreuteria paniculata

Magnolia Kobus

Beeldkwaliteitplan

April 2012


Beeldkwaliteitplan Erfafscheidingen In het gebied worden drie types overgangen tussen openbaar en privégebied onderscheiden: 1. Hagen, 2. Natuurlijke oevers, 3. Begroeid talud 1. De erfgrenzen die naar de binnenzijde van het plangebied gericht zijn, worden voorzien van hagen. Verspreid door het gebied worden verschillende soorten hagen toegepast; liguster, veldesdoorn en haagbeuk. Hagen zijn aan de voorzijde maximaal 1.20 meter hoog en aan de overige zijden maximaal 1.80 meter. Hagen worden aangeplant door de gemeente en staan op eigen terrein. Het onderhoud gebeurt door de bewoners en mogelijk door een vereniging van eigenaren. Tussen twee aangrenzende kavels wordt eveneens een haag uit hetzelfde assortiment aanbevolen. In het midden van de haag kan gaashekwerk geplaatst worden.


2. Daar waar kavels grenzen aan het water, worden zij voorzien van natuurlijke oevers. Het 3 meter brede talud wordt aangelegd en ingeplant door de gemeente. De oever, de helft van het water en -indien van toepassing- (de helft van) een eiland, zijn in eigendom van de eraan grenzende kaveleigenaar. Eilanden aan de noordzijde zijn geheel in eigendom van de Haringbuysbewoners. De eigenaren zijn verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van oevers, eilanden en water. Het hoogheemraadschap Rijnland ziet toe op juiste uitvoering van het onderhoud.

privé

Het is mogelijk om in de zone van de natuurlijke oever een vlonder aan te leggen. Vanwege de onderlinge privacy en de eenheid in het beeld, moet de vlonder voldoen aan bijgaand ontwerp. De vlonder is maximaal 4 meter breed en 3 meter diep en houdt minimaal 3 meter afstand tot de zijgrens van de kavel. De vlonder bevindt zich net boven de waterspiegel en niet op kavelniveau, zodat onderlingen privacy gegarandeerd is. De vlonder is optioneeel bij aankoop van de kavel.

3. Langs de Zandvoorterweg worden de kavels voorzien van een lage wal, begroeid met bomen en onderbegroeiing. Op de kruin van het talud wordt een transparant gaaswerk geplaatst. Het talud ligt voor de helft op eigen terrein en voor de helft op openbaar gebied. De zijde grenzend aan het openbaar gebied wordt door de gemeente onderhouden.

privé privé 1

privé 2

max.1.20m of 1.80 m


80cm hoog

Beeldkwaliteitplan

April 2012


23

Beeldkwaliteitplan

duurzaamheid Aan architecten wordt gevraagd op inventieve wijze vorm te geven aan duurzaamheid. Met de bepaling van de bouwvlakken is rekening gehouden met voldoende mogelijkheden voor bezonning van de individuele woningen en hun tuinen. Vanzelfsprekend wordt hiermee ook rekening gehouden bij de definitieve positionering van de woning binnen het bouwvlak. De oriëntatie van vertrekken en de gevelopeningen spelen in op de bezonning. Het vangen en keren van de zon gebeurt zoveel mogelijk met architectonische middelen zoals lichthappers en brise-soleils. Deze kunnen tevens een rol spelen in de compositie en plasticiteit van de volumeopbouw.

Architecten worden uitgedaagd om te zoeken naar duurzame energievoorziening of beperking van energieverlies. WKO, zonneboilers, zonnecellen en groene daken behoren tot de mogelijkheden. Zonneboilers en zonnecellen zijn onderdeel van de architectuuropgave en worden bij voorkeur niet aan de zijde van het openbaar gebied opgenomen. Op het niveau van de onbebouwde ruimte spelen groen en water een belangrijke rol. Nieuwe beplanting is bij voorkeur gebiedseigen. De nieuwe natuurlijke oevers hebben een belangrijke ecologische functie. Het is voor de perceeleigenaar verboden zijn hemelwater en grondwater af te voeren via het vuilwatersysteem (riolering). De perceel eigenaar is zelf verantwoordelijk voor de verwerking van het hemelwater en grondwater. Indien oppervlaktewater aanwezig is grenzend aan het perceel, dient het hemelwater en grondwater hiernaar afgevoerd te worden. De locatie hiervoor wordt bepaald op aangeven van de gemeente Bloemendaal.

Bestaande bomen worden zoveel mogelijk gehandhaafd, ook als deze op eigen terrein staan. De woningen blijven buiten de kroonprojectie, tenzij speciale maatregelen, zoals zwevende funderingen of terrassen worden toegepast.

Indien geen oppervlaktewater grenzend aan het perceel aanwezig is, dient de perceeleigenaar het hemelwater en grondwater gescheiden van het vuilwater aan te bieden bij de erfgrens. De locatie hiervoor wordt bepaald op aangeven van de gemeente Bloemendaal, waarna het wordt aangesloten op het hemelwaterstelsel van de gemeente Bloemendaal en afgevoerd naar oppervlaktewater. Er mogen geen uitlogende bouwmaterialen worden toegepast die de waterkwaliteit negatief kunnen beïnvloeden.

woningen blijven buiten de kroonprojectie van bestaande bomen....

.......tenzij speciale voorzieningen worden getroffen

24


Beeldkwaliteitplan

April 2012

De langzaamverkeersverbindingen naar de buurt zorgen voor een duidelijke aanhechting met de omgeving. Het collectieve onderhoud van watergangen, natuurlijke oevers en hagen stimuleert bovendien de sociale cohesie. De nieuwe buurt krijgt een duidelijk karakter, waarmee mensen zich graag identificeren. In een fijne buurt blijft men lang wonen, wat per saldo duurzaam is.

duurzame energie-opwekking

hemelwater naar aangrenzend oppervlakte water

hemelwater naar aangewezen locatie op erfgrens


Beeldkwaliteitplan

colofon Haringbuys Aerdenhout Beeldkwaliteitplan 4 april 2012 opdrachtgever: Gemeente Bloemendaal ontwerp: Buro Lubbers landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp Peter Lubbers Marian de Vries José Vorstermans Marieke Scholten

advies: Primavilla Rotterdam

25


Bijlage 2

Overzichtskaarten bodemonderzoek

076343521:C.3 - Concept

35

ARCADIS


Bijlage 3

Akoestisch onderzoek

076343521:C.3 - Concept

36

ARCADIS


Bijlage 4

Archeologisch onderzoek

076343521:C.3 - Concept

37

ARCADIS


Bijlage 5

Flora en fauna onderzoek

076343521:C.3 - Concept

38

ARCADIS


Bijlage 6

Waterparagraaf

076343521:C.3 - Concept

39

ARCADIS

ARCADIS NEDERLAND BV Het Rietveld 59a Postbus 673 7300 AR Apeldoorn

MEMO

Tel 055 5815 999 Fax 055 5815 599 www.arcadis.nl

Onderwerp:

Waterparagraaf Haringbuys te Bloemendaal Almere,

Projectnummer:

11 mei 2012

B01055.000608.0100

Van:

Opgesteld door:

Richard Jansink

Richard Jansink

Afdeling:

Ons kenmerk:

Divisie Water Apeldoorn

076430339:0.2

Aan:

Kopieën aan:

Susan van den Berg (ARCADIS)

Anja Brandenburg (gemeente Bloemendaal) Rob Severijnse (Hoogheemraadschap van Rijnland)

DIVISIE WATER

Voor deze waterparagraaf is onder andere gebruik gemaakt van de volgende documenten:  WARECO, Inventarisatie wateraspecten “Haringbuys” te Bloemendaal, AY39, RAP20100624 van 24 juni 2010;  WARECO, Quickscan geotechnische aspecten Haringbuys Bloemendaal, AY39A, MEM20100729 van 29 juli 2010. De gemeente Bloemendaal heeft het voornemen om op het Haringbuysgebied in Aerdenhout te gaan ontwikkelen voor woningbouw. Het plan is om 21 met name vrijstaande woningen te realiseren. Het plangebied wordt omsloten door de Zandvoorterweg, de Houvaartkade, de Rijnegomlaan en de Klapheklaan. Het plangebied bestaat uit twee terreinen (zie onderstaande figuur): A en B. Terrein A heeft een oppervlak van 18.865 m2 en terrein B 6.386 m2. In het vigerende bestemmingsplan heeft het gebied een agrarische bestemming.

Pagina

1/6

Proces Het voorgenomen plan is via www.dewatertoets.nl kenbaar gemaakt bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. Hieruit is gebleken dat de normale procedure doorlopen moet worden. Via de website is een uitgangspuntennotitie verkregen, die is verwerkt in de onderstaande waterparagraaf. De waterparagraaf wordt voorgelegd aan het waterschap en gemeente (PM). Het waterschap geeft een formeel wateradvies over de voorgenomen plannen (PM).

Beleid Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. In deze wet is onder andere de afstemming van ruimtelijke ontwikkelingen en water voor ruimtelijke plannen opgenomen. Hiervoor wordt het watertoetsproces doorlopen waarbij de conclusies ten aanzien van alle wateraspecten in een waterparagraaf worden beschreven. In artikel 3.1.1 van het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan daarbij overleg pleegt met o.a. de waterschappen. In artikel 3.1.6. van datzelfde besluit is aangegeven dat in de toelichting op een ontwerpbestemmingsplan is beschreven op welke wijze in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. De waterhuishoudkundige aspecten omvatten veiligheid, schoon water, voldoende water en doelmatig beheer en onderhoud.

Huidige situatie Maaiveldhoogte en bodem In het gebied ‘de Haringbuys’ varieert het maaiveld van circa NAP +2,0 m in het westen tot circa NAP 0,0 m in het oosten.

Bodem De toplaag bestaat uit ophoogmateriaal en de jonge en/of oude Duin- en Strandafzettingen. De dikte van het pakket varieert van minder dan 1 m tot 2 à 3 m. De gemiddelde doorlatendheid van de toplaag wordt op basis van metingen geschat op 1,8 m/dag. Onder de toplaag bevindt zich een veenlaag met een gemiddelde dikte van circa 1 m. Onder de veenlaag bevindt zich het wadzandpakket dat wordt gevormd door de oude Duin- en Strandzanden en de zandige tot kleiig zandige (geul)afzettingen. De gemiddelde dikte van het wadzandpakket bedraagt circa 15 tot 20 m.

Grondwater(bescherming) Op basis van een berekening met het grondwatermodel blijkt dat de GHG binnen het plangebied varieert tussen 0,5 m –mv (circa NAP - 0,5m) in het noordoosten tot meer dan 1,0 m –mv (circa NAP + 1,0m) in het uiterste westen. Zie onderstaande figuur voor de ontwateringsdiepte in een representatieve natte periode.

Ons kenmerk:

Pagina

076430339:0.2

2/6

Het plangebied is niet in een grondwaterbeschermingsgebied gelegen.

Oppervlaktewater, KRW en waterveiligheid Ten oosten van het onderzoeksgebied loopt de Houtvaart met een winter boezempeil van NAP -0,64 m en een zomer boezempeil van NAP -0,62 m. Dit is een primaire watergang. Dit boezemwater staat in directe verbinding met de westelijke watergangen in het plangebied en de oostelijke watergangen van de nieuwbouwwijk Vogelpark. Waar de Houtvaart langs het plangebied loopt is de watergang het smalst. De houtvaart wordt hier zoveel mogelijk verbreed, in ieder geval tot de beschermingszone van de transportleiding die parallel loopt aan de houtvaart. De Houtvaart is niet aangewezen als KRW-waterlichaam. Binnen het plangebied liggen meerdere watergangen, die als overige watergangen op de legger van het Hoogheemraadschap zijn opgenomen. Zie onderstaande figuur voor een overzicht van het aanwezige oppervlaktewater (bron: legger Hoogheemraadschap Rijnland).

Ons kenmerk:

Pagina

076430339:0.2

3/6

Riolering Het gebied is op dit moment niet gerioleerd. Verhard oppervlak In de huidige situatie zijn er enkele gebouwen aanwezig en enkele smalle paden rondom de manege.

Toekomstige situatie Keuze watersysteem De voorgenomen ontwikkelingen mogen geen wateroverlast op andere tijden of plaatsen veroorzaken. Het plan wordt “waterneutraal” ontwikkeld. Daarbij wordt de gebruikelijke voorkeursvolgorde voor duurzaam stedelijk waterbeheer gevolgd. Het vuile water wordt gescheiden gehouden van het schone water. Het vuile water wordt via een DWA-stelsel aangesloten op het bestaande rioolstelsel in de Zandvoorterweg. Doordat de ontwateringsdiepte in bijna het hele plangebied minder is dan één meter, is infiltratie van hemelwater volgens het beleidsplan niet toegestaan. Hemelwater wordt daarom via een Hemelwater stelsel (HWA) afgevoerd naar oppervlaktewater. Daar waar mogelijk wordt hemelwater van daken van woningen en tuinverharding rechtstreeks afgevoerd naar oppervlaktewater. De toekomstige wegen worden aangesloten op het HWA.

Waterkwantiteit De toename van het verhard oppervlak is circa 7.500 m2. Conform de eisen van Rijnland dient minimaal 15% van de toename van het verhard oppervlak gecompenseerd te worden aan wateroppervlak. Dit betekent dat minimaal 1.125 m2 extra wateroppervlak gerealiseerd moet worden. Uit onderstaande figuur blijkt dat de toename aan oppervlaktewater 2.500 m2 bedraagt. De duinrel ten zuidoosten van het plangebied wordt door middel van een duiker onder de Zandvoorterweg door aangesloten op het nieuw te graven water.

Ons kenmerk:

Pagina

076430339:0.2

4/6

Het toekomstige oppervlaktewater komt in verbinding te staan met de Houtvaart en krijgt daarmee een boezempeil van NAP -0,64 m of NAP -0,62 m.

Waterkwaliteit Het hemelwater van de wegen wordt via het HWA afgevoerd naar oppervlaktewater. Volgens de bouwverordening Bloemendaal mogen er geen uitlogende bouwmaterialen worden toegepast. Voor waterhuishoudkundige werken zijn alleen milieuvriendelijke en niet-uitlogende materialen toegestaan. Voor beschoeiing en steigers zijn alleen niet-oxydeerbare en niet-uitlogende materialen toegestaan. Aandachtspunt voor de waterkwaliteit en ophoping van zwerfvuil zijn de doodlopende watergangen in het plangebied. Door de HWA uitstroom en de percelen, die direct lozen op oppervlaktewater zo veel als mogelijk op de doodlopende stukken uit te laten komen, wordt geprobeerd de negatieve effecten op de waterkwaliteit van de doodlopende watergangen te minimaliseren.

Wateroverlast Om te voorkomen dat bij hevige regenval wateroverlast ontstaat ter plaatse van de bebouwing, worden de vloerpeilen minimaal 0,3 m hoger aangelegd dan de wegen. Om te voldoen aan de ontwateringseis, wordt het plangebied deels opgehoogd en er wordt er drainage aangelegd onder de wegen. In een later stadium dient een drainageplan en gedetailleerd peilenplan opgesteld te worden ten behoeve van de uitvoering en om wateroverlast zo veel mogelijk te voorkomen. Tevens dient dan een ontwerp te worden gemaakt voor het HWA en DWA.

Ons kenmerk:

Pagina

076430339:0.2

5/6

Beheer en onderhoud en vergunningen/ontheffingen Het aan te leggen oppervlaktewater krijgt op de legger de status “Overig water”. Het beheer van de oevers en het oppervlaktewater komt bij de afzonderlijke eigenaren. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft hierbij een controlerende en handhavende taak door middel van de schouw. Dit houdt in dat het Hoogheemraadschap controleert (en zo nodig handhaaft) of het beheer conform de eisen wordt uitgevoerd. Aandachtspunt bij het beheer zijn de aanwezige bruggen. Gezien de breedte van de watergangen dient het natte profiel onderhouden te worden met een maaiboot. Wel dient rekening te worden gehouden met voldoende ruimte om te keren met de maaiboot. Een aandachtspunt voor het begaanbaar zijn voor de maaiboot zijn de geplande eilandjes. De Houtvaart behoudt de status van “primair water” en blijft in beheer bij het Hoogheemraadschap. De drainage en het HWA (en DWA) komt in beheer bij de gemeente. Voor het dempen en aanleggen van oppervlaktewater is een watervergunning op basis van de Waterwet noodzakelijk. De gemeente zal deze vergunning aanvragen.

Ons kenmerk:

Pagina

076430339:0.2

6/6

TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN HARINGBUYS

Recommend Documents