Status: definitief
Verantwoording Titel Kenmerk Projectleider Extern adviseur Intern adviseur Auteur Aantal pagina’s Datum
Exploitatieplan Geerpark OEPDGB20130125Geerpark O. van Limburg T.J.E.A. van der Heijden van VD2 advies Projectgroep Geerpark E. Gronnak-Beset 68 25 januari 2013
2
Inhoudsopgave Verantwoording ............................................................................................................................... 2 1
2
3
4
Aanleiding ................................................................................................................................. 6 1.1.
Aanleiding .......................................................................................................................... 6
1.2.
Noodzaak voor het vaststellen van het exploitatieplan .................................................... 6
Exploitatieplan en bestemmingsplan ....................................................................................... 7 2.1.
Doel van het exploitatieplan ............................................................................................. 8
2.2.
Relatie met het bestemmingsplan .................................................................................... 8
Het exploitatiegebied ............................................................................................................. 10 3.1.
Ligging en begrenzing exploitatiegebied ......................................................................... 10
3.2.
Huidige eigenaren ............................................................................................................ 11
3.3.
Ruimtegebruik ................................................................................................................. 13
Locatie-eisen .......................................................................................................................... 17 4.1.
Uit te voeren werken en werkzaamheden ...................................................................... 17
4.1.1.
Bouwrijp maken ....................................................................................................... 19
4.1.2.
Aanleg nutsvoorzieningen ........................................................................................ 20
4.1.3.
Aanleg water(slinger) ............................................................................................... 20
4.1.4.
Parkkamer ................................................................................................................ 21
4.1.5.
Woonrijp maken ....................................................................................................... 22
4.1.6.
Procedure voor werken en werkzaamheden ........................................................... 22
4.2.
Regels omtrent woningbouwcategorieën ....................................................................... 24
4.2.1. 5
6
Woningbouwcategorieën en differentiatie in het bestemmingsplan ..................... 24
Fasering en koppeling ............................................................................................................ 27 5.1.
Tijdvak .............................................................................................................................. 27
5.2.
Fasering en koppelingen .................................................................................................. 27
5.2.1.
Algemeen.................................................................................................................. 27
5.2.2.
Fase 1 ........................................................................................................................ 29
5.2.3.
Fase 2 ........................................................................................................................ 33
5.2.4.
Fase 3 ........................................................................................................................ 37
Uitgangspunten exploitatieopzet ........................................................................................... 38 3
6.1.
Rekentechnische uitgangspunten ................................................................................... 38
6.1.1.
Peildatum en rente ................................................................................................... 38
6.1.2.
Kostensoorten .......................................................................................................... 39
6.1.3.
Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro) .................... 39
6.1.4.
Planschaderisicoanalyse (artikel 6.2.4. l Bro) ........................................................... 41
6.1.5.
Sloop en sanering (artikel 6.2.3. d Bro) .................................................................... 41
6.1.6.
Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro).................................................................... 42
6.1.7.
Bodemsanering en milieuhygiënische contouren (artikel 6.2.4.b en en d Bro) ...... 42
6.1.8.
Kosten bouw- en woonrijp maken binnen het exploitatiegebied ........................... 43
6.1.9.
Buitenplanse kosten (artikel 6.2.4.e Bro) ................................................................. 44
6.1.10.
Planvoorbereidingskosten (artikel 6.2.4.g tot en met j Bro) ................................ 46
6.1.11.
Kosten tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) ......................................................... 46
6.1.12.
Overzicht van de kosten ....................................................................................... 47
6.3.
Verklaring bovenwijkse kosten ........................................................................................ 48
6.3.1.
7
Waterstructuur ......................................................................................................... 48
6.4.
Exploitatiebijdrage per eigenaar ..................................................................................... 49
6.5.
Opbrengsten .................................................................................................................... 49
6.5.1.
Opbrengsten gronduitgifte (artikel 6.2.7.a Bro) ...................................................... 49
6.5.2.
Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden, artikel 6.2.7.c Bro) ............. 51
Resultaat en toerekening van de kosten................................................................................ 52 7.1.
Omvang kostenverhaal .................................................................................................... 52
7.2.
Resultaat .......................................................................................................................... 52
7.2.1.
Grondgebruikkaart ................................................................................................... 52
7.2.2.
Resultaat ................................................................................................................... 52
7.2.3.
Parameters ............................................................................................................... 53
7.2.4.
Fasering .................................................................................................................... 53
7.2.5.
Resultaat in netto contante waarde ........................................................................ 53
7.2.6.
Berekening exploitatiebijdrage ................................................................................ 54
7.2.7.
Gerealiseerde kosten ............................................................................................... 55
7.3.
Toerekening van de kosten ............................................................................................. 56 4
8
9
Juridische aspecten ................................................................................................................ 57 8.1.
Rechtsgevolgen ................................................................................................................ 57
8.2.
Procedures ....................................................................................................................... 57
8.2.1.
Bestemmingsplan ..................................................................................................... 57
8.2.2.
Exploitatieplan .......................................................................................................... 58
8.2.3.
Herzieningsprocedure .............................................................................................. 58
8.2.4.
Eindafrekening exploitatiebijdrage .......................................................................... 59
Voorschriften en regels .......................................................................................................... 61 Artikel 1: Begrippen .................................................................................................................... 61 Artikel 2: Faseringen en koppelingen ......................................................................................... 62 Artikel 2.1. Faseringen en tijdvakken ......................................................................................... 62 Artikel 2.2. Koppelingen ............................................................................................................. 62 Artikel 3: Eisen voor de werken en werkzaamheden ................................................................. 64 Artikel 3.1. Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied........................................................................ 64 Artikel 3.2. Aanleg nutsvoorzieningen........................................................................................ 64 Artikel 3.3. Aanleg water(slinger) ............................................................................................... 64 Artikel 3.4. Aanleg en inrichting parkkamer ............................................................................... 64 Artikel 3.5. Woonrijp maken en inrichten openbare ruimte...................................................... 64 Artikel 4: Regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden ........................... 64 Artikel 4.1. Goedkeuring plan van aanpak ................................................................................. 64 Artikel 4.2. Aanbesteding ........................................................................................................... 65 4.3.
Eindinspectie en tussentijdse inspecties ......................................................................... 65
4.4.
Verkaveling en programma ............................................................................................. 66
4.5. Sociale huurwoningen ......................................................................................................... 66 Artikel 5: Verbods- en ontheffingsbepalingen ........................................................................... 66 Artikel 6: Slotbepalingen ............................................................................................................ 67 10 Bijlagen ................................................................................................................................... 68
5
1
Aanleiding
1.1.
Aanleiding
De gemeente Heusden is voornemens om in het exploitatiegebied Geerpark een woningbouwlocatie te ontwikkelen, waarin maximaal 800 woningen gerealiseerd worden. Op grond van artikel 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, als het kostenverhaal van het te ontwikkelen gebied niet anderszins is verzekerd (sub a), het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is (sub b) of het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels noodzakelijk is (sub c). Een exploitatieplan kan echter meer onderwerpen regelen, hieronder zijn voorbeelden vermeld. In artikel 6.13, lid 2, sub b, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat een exploitatieplan eisen kan bevatten voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Ook kunnen regels aan de uitvoering van de werken en werkzaamheden worden gesteld (artikel 6.13, lid 2, sub c, Wro) en regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid (artikel 6.12, lid 2, sub d, Wro).
1.2.
Noodzaak voor het vaststellen van het exploitatieplan
Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan, indien het bestemmingsplan voorziet in bouwplannen, zoals genoemd in artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De gemeenteraad kan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen, indien sprake is van de in artikel 6.12 lid 2 Wro genoemde omstandigheden. Het vaststellen van een exploitatieplan is verplicht in situaties waarin de gemeente geen eigenaresse van alle gronden in het plangebied is of waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet over alle gronden binnen het plangebied geen overeenkomst heeft gesloten over de grondexploitatie. In deze situaties is het kostenverhaal niet (geheel) anderszins verzekerd. Het exploitatieplan is dan de grondslag voor het publiekrechtelijke kostenverhaal. In het geval van het plan Geerpark is de gemeente geen eigenaresse van alle gronden binnen het exploitatiegebied. De gemeente heeft met één van de eigenaren, die gronden in het exploitatiegebied heeft, een overeenkomst gesloten. Aangezien niet over alle gronden, die in het exploitatiegebied liggen, een overeenkomst is gesloten, is het kostenverhaal niet anderszins verzekerd. De gemeente wenst bovendien om regie te kunnen voeren en de uitvoering van het plan te kunnen waarborgen en eisen aan de inrichting te stellen. In een situatie waar het 6
kostenverhaal niet anderszins verzekerd is en de gemeente eisen aan de inrichting wenst te stellen, is het vaststellen van een exploitatieplan verplicht.
7
2
Exploitatieplan en bestemmingsplan
2.1.
Doel van het exploitatieplan
De gemeente moet om tot vaststelling te komen van het bestemmingsplan en van het exploitatieplan kosten maken. Ook zijn werken en werkzaamheden noodzakelijk voor de realisatie en bebouwing en van openbare voorzieningen. Hiervoor moeten eveneens kosten worden gemaakt. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, dienen op grond van afdeling 6.4 van de Wro op de eigenaren van de gronden te worden verhaald. Met dit exploitatieplan wordt de systematiek van het kostenverhaal vastgelegd. In afdeling 6.4 van de Wro is tevens bepaald dat in een exploitatieplan locatie- en faseringseisen opgenomen kunnen worden. De gemeente wenst in het plan Geerpark gebruik te maken van deze mogelijkheid. Het betreft een relatief grote gebiedsontwikkeling, die gefaseerd wordt uitgevoerd. De gemeente wenst daarom de regie te voeren om te waarborgen dat het plan binnen de daarvoor voorgeziene tijd en kwaliteit wordt uitgevoerd. Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen dient de gemeente de aanvraag te toetsen aan het exploitatieplan. Tevens dient de exploitatiebijdrage bij de aanvrager van de omgevingsvergunning in rekening te worden gebracht. Voldoet een aanvraag voor een omgevingsvergunning niet aan de eisen die het exploitatieplan stelt, dan is het de gemeente niet toegestaan om een omgevingsvergunning te verlenen. De in het exploitatieplan opgenomen eisen en regels hebben bovendien rechtstreekse werking, hetgeen betekent dat deze ook gelden zonder dat er een omgevingsvergunning is aangevraagd.
2.2.
Relatie met het bestemmingsplan
Het exploitatieplan Geerpark vormt samen met het bestemmingsplan Geerpark het juridische, planologische en financieel economische kader voor de ontwikkeling conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en bevat tevens locatie- en faseringseisen. Geerpark wordt een voorbeeld van een gezonde en duurzame woonwijk. Door anders te denken en anders te doen zal met Geerpark een leefbare woonwijk voor nu en in de toekomst worden gerealiseerd. Het gaat daarbij niet alleen om duurzaam bouwen, maar vooral om duurzaam wonen, sociale duurzaamheid, samenleven en samen wonen en werken. Aan de ene kant is Geerpark een uitbreiding van Vlijmen met verbindingen naar bestaande voorzieningen zoals winkels, scholen, verenigingen enzovoort. Aan de andere kant is het een invulling van het tot dan toe open landschap met aan de westelijke kant de abdij Mariënkroon. Geerpark vormt als het ware de verbinding tussen het bestaand stedelijk gebied van Vlijmen naar het open landschap rondom de abdij Mariënkroon. 8
Geerpark kent een grote openbare ruimte. De diverse clusters hebben een hoge bebouwingsdichtheid en creëren daarmee ruimte voor groen en water in de vorm van de waterslinger en het park. Hier ontstaan mogelijkheden voor de bewoners om bijvoorbeeld te struinen, wandelen of te spelen, maar ook voor biodiversiteit, ecologische oevers, waterberging en waterafvoer is er de nodige ruimte. Bij de inrichting van de openbare ruimte ligt de nadruk op het verblijven. De straten zijn zo ingericht dat de auto te gast is. Onnodig materiaalgebruik wordt voorkomen en materialen die gebruikt worden zijn duurzaam. Geerpark is hydrologisch neutraal. Verharding wordt beperkt toegepast, hetgeen opvang en afvoer van water onnodig maakt. Het regenwater wordt oppervlakkig afgevoerd via goten en greppels naar de waterslinger. Dit geeft dynamiek aan de wijk door de stroming van water en de stijging van het oppervlaktewater bij regen en ruimte voor biodiversiteit. Het ontwerp van de wijk in de vorm van hoven en woonstraten, bouwpeilen en de ligging van de waterslinger, is hierop aangepast. De aanleg van een hemelwaterriool is daarom niet nodig.
9
3
Het exploitatiegebied
3.1.
Ligging en begrenzing exploitatiegebied
Het exploitatiegebied Geerpark is gelegen ten oosten van de kern Vlijmen en ten noorden van de rijksweg A59. In het westen wordt het gebied begrensd door de Mortelweg. De noordgrens wordt gevormd door de Tuinbouwweg en het sportpark van de voetbalvereniging Haarsteeg, waarna de grens aan de oostzijde langs de Priemsteeg aansluit op de Wolput aan de zuidzijde. Op grotere schaal ligt het exploitatiegebied binnen de volgende context: Geerpark ligt ten westen van de kern Vlijmen en ten noorden van de A59. Ten westen en noorden ligt open landelijk gebied. Hierbinnen zijn het complex Mariënkroon, bedrijvenpark Het Hoog, het crematorium (westzijde Abt van Engelenlaan) en de begraafplaats Onsenoord (oostzijde van de Abt van Engelenlaan) gesitueerd. Aan de noordoostzijde ligt tussen Geerpark en de Priemsteeg een met houtwallen omzoomd complex met sportvelden. In de zuidoost hoek reikt het exploitatiegebied tot aan de Priemsteeg met de bestaande bebouwing van Vlijmen. Ten zuiden ligt de oude lintbebouwing aan de Wolput met onder andere een rudiment van de oorspronkelijke zaadhandel, het monument Mommersteeg. Het bestemmingsplan voorziet in een getrapte regeling. De hoofdstructuur (ontsluiting, groen en waterberging) wordt direct bestemd. De delen die al concreet zijn uitgewerkt, worden voorzien van een directe en gedetailleerde regeling. Het deel dat in een wat later stadium zal worden gerealiseerd krijgt nu een algemene directe bestemming. De noordelijke woongebieden en een woongebied in het zuidoosten worden later uitgewerkt. Hier is een uit te werken bestemming opgenomen. Tussen de woningbouw in Geerpark en de te realiseren waterberging ligt een aantal percelen dat niet behoort tot het exploitatiegebied. Deze percelen zijn niet nodig voor het in exploitatie brengen van Geerpark. Wel behoren tot het exploitatiegebied gronden waarop door het bestemmingsplan Geerpark bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk zijn. Tot het exploitatiegebied behoort niet het bestaand en te handhaven pand Mommersteeg. De reden hiervan is dat er uitsluitend sprake is van een wijziging van de toegestane functie, bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Bro zijn niet aan de orde.
10
3.2.
Huidige eigenaren
De gronden in het exploitatiegebied zijn in eigendom van vijf verschillende grondeigenaren. Het grootste deel behoort in eigendom toe aan de gemeente en aan Stichting Woonveste. In onderstaande tabel staan de verschillende eigenaren in het exploitatiegebied weergegeven inclusief de grondoppervlakte. Eigenaar
Kadastraal perceel
Bruto opp. Netto opp. Percentage hectare hectare
gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden
N 803 N 802 N 804 N 4735 N 808 N 809 N 810 N 811 N 812 N 4674
02.16.50 01.35.00 00.64.20 01.89.20 00.52.30 00.64.40 00.37.60 00.87.60 00.46.70 00.70.10
02.16.50 01.35.00 00.64.20 01.89.20 00.52.30 00.64.40 00.37.60 00.87.60 00.46.70 00.70.10
4,45% 2,77% 1,32% 3,88% 1,07% 1,32% 0,77% 1,80% 0,96% 1,44% 11
gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden gemeente Heusden
N 864 N 4721 N 714 N 797 N 798 N 799 N 5049 N 5050 N 5053 N 5054 N 5058 N 5059
00.56.60 00.11.10 01.38.25 01.51.65 01.44.10 01.39.50 00.07.50 00.11.40 00.03.30 00.04.60 00.05.50 00.08.10
00.56.60 00.11.10 01.38.25 01.51.65 01.44.10 01.39.50 00.07.50 00.11.40 00.03.30 00.04.60 00.05.50 00.08.10
1,16% 0,23% 2,84% 3,11% 2,96% 2,86% 0,15% 0,23% 0,07% 0,09% 0,11% 0,17%
16.45.20
16.45.20
33,78%
09.37.56 09.31.25 08.71.50 00.84.05
08.99.88 09.31.25 08.71.50 00.84.05
18,48% 19,12% 17,89% 1,73%
Subtotaal Stichting Woonveste
28.24.36
27.86.68
57,22%
Kleine Meierij/Meyer Jongen N 865 BV Kleine Meierij/Meyer Jongen N 887 BV Kleine Meierij/Meyer Jongen N 888 BV
00.80.80
00.80.80
1,66%
01.07.10
01.07.10
2,20%
00.66.60
00.66.60
1,37%
Subtotaal Kleine Meierij/Meyer Jongen BV
02.54.50
02.54.50
5,23%
00.18.60 01.05.60
00.18.60 01.05.60
0,38% 2,17%
01.24.20
01.24.20
2,55%
00.27.75 00.40.55
00.27.75 00.32.21
0,57% 0,66%
00.68.30
00.59.96
1,23%
Subtotaal gemeente Stichting Woonveste Stichting Woonveste Stichting Woonveste Stichting Woonveste
N 4165 N 1285 N 805 N 792
Kleine Meierij Projecten BV Kleine Meierij Projecten BV Subtotaal Kleine Projecten BV
N 885 N 886
Meierij
Waterschap Aa en Maas Waterschap Aa en Maas Subtotaal Waterschap Aa en Maas
N 734 N 730
12
Totaal exploitatiegebied
49.16.56
48.70.54
100,00 %
De bruto-oppervlakte is de grootte van het hele perceel, zoals in het Kadaster vermeldt. De netto-oppervlakte is dat gedeelte van een perceel dat deel uitmaakt van het exploitatiegebied.
3.3.
Ruimtegebruik
Het plangebied heeft een grootte van circa 48,7 hectare en is begrensd door de Tuinbouwweg in het noorden, de Priemsteeg en het sportcomplex in het oosten, de Wolput en de Mortelweg in het zuiden en de agrarische percelen ten oosten van de Abt van Engelenlaan en Mariënkroon in het westen. In de huidige situatie wordt het plangebied gebruikt voor agrarische en bedrijfsmatige doeleinden. In de nieuwe situatie zal het gebied voornamelijk gebruikt worden voor woondoeleinden met bijbehorende voorzieningen. In het exploitatieplan Geerpark is sprake van mandelig gebied. Hiermee wordt gedoeld op de achterpaden, die in eigendom met de woningen worden uitgegeven. In onderstaande tabel staat het toekomstige ruimtegebruik aangegeven.
13
Het plangebied omvat ook het voormalige bedrijvencomplex van graszaadkwekerij Mommersteeg. De gronden, behorend tot dit bedrijfscomplex, worden getransformeerd van bedrijfsterrein naar woningbouwlocatie. De bijbehorende bebouwing is gesloopt met uitzondering van het voormalige monumentale kantoorpand van graszaadkwekerij Mommersteeg. Dit pand wordt herbestemd. De huidige bedrijfsbestemming wordt hier omgezet naar een woonbestemming. Op deze gronden wordt geen nieuw bouwplan mogelijk gemaakt.
Uitgeefbaar Verharding Water Groen Totaal
Oppervlakte in ha 19.47.48 10.51.64 13.08.18 05.63.24 48.70.54
Percentage 40% 22% 27% 12% 100%
In het stedenbouwkundig plan zijn onder meer maximaal 800 woningen opgenomen, een waterslinger en openbare ruimte, waaronder het centrale park. Het plangebied omvat ook de 14
herontwikkeling van het bedrijfscomplex van de voormalige graszaadkwekerij Mommersteeg. Ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied is een masterplan inclusief een proefverkaveling opgesteld, waarmee aangetoond wordt dat de beoogde 800 woningen ruimtelijk uitvoerbaar zijn binnen het plangebied. De toekenning van bestemmingen aan een bepaald perceel is gebaseerd op basis van het masterplan Geerpark. Voor de bestemmingslegging zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: De hoofdstructuur, bestaande uit de centrale parkkamer, waterslinger en hoofdontsluiting, is vastgelegd en direct bestemd. De woongebieden worden gefaseerd ontwikkeld. Een deel (fase 1a) is direct bestemd. Hiervoor is een gedetailleerde regeling in het bestemmingsplan opgenomen. Op dat gedeelte, dat aan de oostzijde van Geerpark ligt en het gedeelte Mommersteeg, zijn 122 woningen geprojecteerd. Hier zijn de bestemmingen ‘Wonen, tuin en verkeer-verblijfsgebied’ opgenomen. Het monumentale Mommersteeggebouw krijgt een woonbestemming, zonder dat er bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1. Bro mogelijk worden.. Het gedeelte ten noorden van het woongebied Mommersteeg (Morgen 1) is eveneens rechtstreeks bestemd (fase 1b en 1c). Voor dit gebied geldt dat het in een later stadium wordt uitgegeven. Om die reden is een directe globale bestemmingsregeling van ‘Woongebied’ opgenomen. De woongebieden ten noorden van de centrale parkkamer worden in een later stadium gefaseerd uitgegeven (fase 2a – 2c). Hetzelfde geldt voor het woongebied in de zuidoosthoek van Geerpark (fase 3). Aan die gebieden is de bestemming ‘Wonen – uit te werken’ toegekend. Binnen de uitwerkingsregels is het beoogde stedenbouwkundige eindbeeld vastgelegd. Voor de gronden, die zijn gelegen in de nog uit te werken gebieden, geldt dat deze pas tot uitvoering kunnen komen als het uitwerkingsplan (of –plannen) er is (of zijn) en het onderhavige exploitatieplan door middel van een herziening hierop is afgestemd (artikel 6.15, lid 2, Wro). Op deze wijze resulteert de bestemmingslegging in een raamwerk. De belangrijkste onderdelen van de toekomstige inrichting zijn daarbinnen vastgelegd.
15
16
4
Locatie-eisen
De Wro maakt het mogelijk om eisen te stellen aan de ligging en kwaliteit van de inrichting van de locatie. Dit is van belang als een particuliere partij zelf wenst over te gaan tot het bouwrijp maken van de grond en de realisatie van het openbare gebied. De eisen kunnen zowel betrekking hebben op de uitgeefbare grond als het openbare gebied. Daarnaast maakt de Wro het mogelijk om naast locatie-eisen ook regels te stellen voor het uitvoeren van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. De gemeente wenst gebruik te maken van de mogelijkheid tot het stellen van eisen en regels om regie te kunnen voeren met betrekking tot de kwaliteit van de werken en werkzaamheden en over de wijze waarop de grondexploitatie wordt gevoerd. De rijke en intensieve voorbereiding die voorafgegaan is aan de ontwikkeling van Geerpark heeft geleid tot een stedenbouwkundig plan met een zeer integrale aanpak. Zowel landschappelijk als functioneel is Geerpark verbonden met zijn omgeving. De waterslinger en het park zorgen voor de verbinding tussen het open landschap en de bebouwde omgeving, maar zorgen ook voor de biodiversiteit en de waterhuishouding. Hierdoor hoeft er voor de ontwikkeling van Geerpark geen ontheffing aangevraagd te worden in het kader van de Flora en Fauna wet. Mede vanwege de integrale duurzame aanpak van Geerpark en de wens om een diverse woonwijk te ontwikkelen wenst de gemeente vanuit verschillende invalshoeken locatie-eisen te stellen en hier sturing aan te geven. Vanuit het belang van een goede (grond)exploitatie gelden er eisen voor: Het woningbouwprogramma (i.v.m. diversiteit) Inrichtingseisen (i.v.m. duurzame openbare ruimte, biodiversiteit, waterhuishouding) Fasering (i.v.m. sturing aan de uitvoering, afronding van deelfasen) Nutsvoorzieningen (i.v.m. duurzaamheidsambities) Proces (i.v.m. regie houden op de gewenste kwaliteit, ontwikkelingssnelheid enz.)
4.1.
Uit te voeren werken en werkzaamheden
De Wro maakt het mogelijk om naast locatie-eisen ook regels te stellen voor het uitvoeren van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. De gemeente maakt daarbij
17
onderscheid in regels ten behoeve van de waterhuishouding en regels ten aanzien van de inrichting openbare ruimte. Waterhuishouding De waterstructuur van Geerpark is integraal onderdeel van de waterstructuur van het noorden van Vlijmen, beschreven in het rapport ‘Waterstructuurplan Vlijmen noord’. Door deze werkwijze te hanteren ontstaat er een robuust watersysteem. Bijkomend voordeel is dat Geerpark minder hoeft op te hogen als gevolg van het aanpassen van het watersysteem. De volgende producten bevatten eisen ten behoeve van de integrale waterstructuur: een notitie met betrekking tot de GHG (= gemiddelde hoogste grondwaterstand) bepaling; een notitie met betrekking tot de straat en bouwpeilhoogtes; een rapport ‘Waterstructuurplan Vlijmen Noord’ waarin de technische eisen van de waterslinger op het gebied van waterberging en doorstroming van de waterslinger van onder andere Geerpark zijn aangegeven; een voorontwerp en dwarsprofielen met betrekking tot de inrichting van de waterslinger; een voorontwerp van het aan te leggen rioleringssysteem.
Inrichting Openbare Ruimte In de wijk is de auto te gast. Onnodig materiaalgebruik wordt voorkomen en materialen die gebruikt worden zijn duurzaam. De eisen die hieraan gesteld worden staan in: de dwarsprofielen van de inrichting van de wegen welke een beeld geven van de uiteindelijke situatie; een rapport ‘DIOR Geerpark’ waarin de duurzame inrichting van de openbare ruimte voor Geerpark is vastgelegd op materiaalniveau. Het ontwerp van de openbare inrichting wordt bepaald aan de hand van de hierboven beschreven documenten. Het DIOR beschrijft het ontwerp op materiaal niveau. Daar waar bovengenoemde documenten niet uitputtend zijn zal het rapport LIOR (Leidraad inrichting openbare ruimte) maatgevend zijn. Te denken valt aan de details op inrichtingsniveau en uitvoeringsniveau voor onder andere de onderdelen: groenvoorziening, kabels en leidingen, verharding, openbare verlichting en straatmeubilair. Hierin staan eisen aan de openbare inrichting in de gemeente Heusden. De gemeente is voornemens om het (toekomstige) openbare gebied zelf bouw- en woonrijp te maken. Mocht een ontwikkelaar deze werkzaamheden uitvoeren dan gelden er eisen aan het proces om te komen tot het ontwerp en de uitvoering van deze werkzaamheden. Deze eisen 18
staan omschreven in het PIOR (Proces inrichting openbare ruimte geerpark) van de gemeente Heusden. Vanuit het PIOR wordt doorverwezen naar het LIOR. In het LIOR staan de inrichtingseisen omschreven op stedenbouwkundig niveau, inrichtingsniveau en uitvoeringsniveau. Met name het inrichtingsniveau en het uitvoeringsniveau zijn in dit stadium voor Geerpark van belang. Omdat Geerpark een duurzame wijk wordt zijn er ook eisen gesteld aan de materialen die worden toegepast. Om te komen tot een goede materiaalkeuze is het DIOR opgesteld.
4.1.1. Bouwrijp maken Onder bouwrijp maken wordt verstaan het uitvoeren van al die werkzaamheden en werken waardoor de grond geschikt is om te bebouwen, inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen. Hieronder vallen onder andere de volgende werkzaamheden: verwijderen opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen; ontgraven van de waterslinger en afhankelijk van de fasering het direct inrichten van de waterslinger; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; voor zover nodig het afvoeren van grondwater; uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de bodem; aanleg tijdelijke parkeerkoffers en afgrenzende hagen; het aanbrengen van inritten van de weg naar het erf van de woningen; voorzieningen voor het afvoeren van regenwater; het aanleggen van waterhuishoudkundige maatregelen, voorvloeiend uit het waterstructuurplan Vlijmen Noord; aanleg van nutsvoorzieningen; aanleg bouwwegen en tijdelijke bouwwegen (rekening houdend met het oppervlakkig afvoeren van hemelwater voer de bouwwegen richting de waterslinger) inclusief ontgraven cunetten en aanbrengen fundering; aanleg noodontsluiting; aanleg van tijdelijke duikers; aanleg riolen voor droogweerafvoer, controleputten, drainage (indien nodig), gemalen en persleiding naar hoofdgemaal; aanbrengen van huisaansluitingen van de droogweerafvoerriolering vanaf het hoofdriool tot de perceelsgrens; 19
aanleg van een hoofdgemaal, centraal gelegen in het park met een afvoer op het bestaan riool van Vlijmen; aanleg van waterhuishoudkundige werken zoals uitstroomvoorzieningen en waterafvoerende sloten; plaatsen van tijdelijke straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden; aanleg tijdelijke inritten vanaf de kavels naar de openbare weg op het moment dat de woning gereed is.
4.1.2. Aanleg nutsvoorzieningen Geerpark heeft hoge duurzaamheidsambities, ook als het gaat om het energieverbruik. De wijk is een van de excellente gebieden wat betekent dat er hogere energieprestaties van de woning vereist worden. De woningen zullen minder energie gebruiken voor het verwarmen van de woning. Mede daarom wordt Geerpark een gasloze wijk. De aanleg van leidingen voor gas blijft derhalve achterwege. Het tracé van de kabels en leidingen zal in veel gevallen onder de bouwstraat dan wel onder de toekomstige rijbaan komen te liggen. Daarnaast zullen de kabels en leidingen onder de waterslinger door kruisen door middel van een boring dan wel het dieper aanleggen met behulp van bemaling. Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden onder andere de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: aanleg van onder andere leidingen voor water (waaronder ook bluswatervoorzieningen), elektra, telefoon, centraal antenne systeem, lichtmasten, glasvezelkabels, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten; indien van toepassing het verplaatsen of aanpassen van onder andere bestaande leidingen voor gas, water (waaronder ook bluswatervoorzieningen), elektra, telefoon, centraal antenne systeem, glasvezelkabels, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten.
4.1.3. Aanleg water(slinger) Geerpark dient hydrologisch neutraal ontwikkeld te worden. Dit is een eis van het Waterschap. Dat houdt in dat binnen de plangrenzen ruimte voor water aanwezig moet zijn. Het grootste gedeelte van de benodigde waterberging is te vinden in een nieuw aan te leggen waterslinger en in een nieuw aan te leggen berging ten noordwesten van het plangebied. Verder zal een gedeelte van de waterberging zijn plaats krijgen in het centrale park. Daarnaast is het noodzakelijk om een gedeelte van de berging op de particuliere kavels te laten plaatsvinden. 20
Hemelwater op eigen terrein. Perceelseigenaren zijn verantwoordelijk voor de verwerking van hemelwater op hun eigen perceel. Vanuit de duurzaamheidsambities en vanuit de waterbalans die Geerpark kent, is het belangrijk dat dit zijn beslag krijgt. Het bestemmingsplan betreft ‘toelatingsplanologie’, hetgeen betekent dat eisen worden gesteld wanneer een perceelseigenaar water van zijn perceel mag lozen op voorzieningen gelegen in het openbare gebied. Het is perceelseigenaren slechts toegestaan hemelwater, dat afkomstig is van hun eigen perceel, te lozen op voorzieningen in het openbare gebied, wanneer zij tenminste 1,5 m3 waterberging per woning op het eigen perceel gerealiseerd hebben. Het surplus aan hemelwater mag dan (via het maaiveld) lozen op de voorzieningen in het openbare gebied. Een perceelseigenaar kan zelf bepalen op welke manier vormgegeven wordt aan de berging op het eigen perceel. De gemeente toetst gelijktijdig met de aanvraag omgevingsvergunning op de dimensionering. Daarbij wordt rekening gehouden met de grondwaterstand en de dekking respectievelijk diepteligging van de vormgegeven berging.
4.1.4. Parkkamer In het hart van de toekomstige wijk Geerpark ligt een grote open groene ruimte: ‘de parkkamer’ van circa 5,5 hectare. Deze parkkamer, omrand met een dubbele bomenrij, is een vanzelfsprekende aanvulling op de reeds aanwezige groene eenheden in het landschap (Mariënkroon, het crematorium Maaslanden met daartegenover begraafplaats Onsenoort en de sportvelden). Het park vormt het ruimtelijke en functionele hart van Geerpark. De centraal gelegen parkkamer van Geerpark is dan ook bij uitstek de gemeenschappelijke plaats of ontmoetingsruimte voor de nieuwe bewoners. De groenstructuur, waterslinger en langzaam verkeerroutes komen er bijeen. Het belangrijkste is echter dat de bewoners van Geerpark er bijeenkomen. Functioneel is het park een uitgelezen plek voor bijvoorbeeld speelvoorzieningen, een kinderboerderij, een wijkgebouw of kas / kweektuin met een recreatieve, educatieve en/of eetgelegenheid. Daarnaast biedt het ruimte voor kleinschalig gebruik, zoals een markt, bijeenkomst of simpelweg een picknick. Het park heeft primair een wijkfunctie. Gemeentebrede voorzieningen, bijvoorbeeld voor georganiseerde sport, worden hier niet aangelegd. Gelet op de ligging aan de rand van de kern Vlijmen en gelet op het feit dat in de omliggende wijken soortgelijke voorzieningen reeds aanwezig zijn, heeft de parkkamer slechts een binnenwijkse functie. De parkkamer functioneert daarnaast als brongebied voor de biodiversiteit in Geerpark en vormt daarmee een belangrijk onderdeel van het ecologisch casco van de wijk. De parkkamer biedt met zijn droge en natte vegetatie een uitstekend habitat voor flora en fauna. Voor de parkkamer wordt een inrichtingsplan opgesteld. De inrichting met laag opgaande vegetatie en open plekken wordt hier op afgestemd. De vegetatie bestaat uit inheemse soorten. 21
4.1.5. Woonrijp maken Onder woonrijp maken wordt verstaan het definitief inrichten van het openbare gebied. Het gaat hierbij niet alleen om het aanbrengen van definitieve verhardingen op wegen, fietspaden, enzovoort, maar ook om de inrichting hiervan, zoals het aanbrengen van straatmeubilair, openbare verlichting, verkeersborden en dergelijke. Conform de fasering vindt het woonrijp maken plaats wanneer 80% van de desbetreffende fase bebouwd is. In de fase van het woonrijp maken worden voor de inrichting van het openbaar gebied de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (een en ander conform de fasering zoals is weergegeven in de bijlagen 8 t/m 17). aanleg definitieve wegen (rekening houdend met het oppervlakkig afvoeren van hemelwater over de wegen richting de waterslinger), pleinen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen en inritten; planten van bomen en struiken in bermen langs wegen; aanleg plantsoenen en pleinen; definitief inrichten van de waterslinger; inrichten van het park; aanleg van hagen op eigendom van de bewoners tegen de kavelgrens aan de straatzijde; aanbrengen straatmeubilair; aanleg openbare voorzieningen voor afvalverzameling; aanleg ondergrondse huisvuilcontainers bij gestapelde bouw; aanleg definitieve parkeerkoffers met afgrenzende hagen; aanleg overige openbare parkeerplaatsen; aanleg openbare verlichting; bebording, bebakening en belijning; aanleg bruggen; aanleg speelvoorzieningen.
4.1.6. Procedure voor werken en werkzaamheden De gemeente is voornemens om het (toekomstige) openbare gebied zelf bouw en woonrijp te maken. Mocht een ontwikkelaar deze werkzaamheden uitvoeren dan gelden eisen aan het proces om te komen tot het ontwerp en de uitvoering van deze werkzaamheden. Deze regels staan mede omschreven in het PIOR (Proces inrichting openbare ruimte geerpark) van de gemeente Heusden. Tevens zal getoetst worden aan hetgeen omschreven in de paragrafen 4.1.6.1 t/m 4.1.6.4. 22
4.1.6.1. Start en goedkeuring plan van aanpak Voorafgaande aan de start van de werkzaamheden is het van belang te kunnen waarborgen dat tijdens de uitvoering overeenkomstig de eisen en regels van dit exploitatieplan wordt gewerkt ten aanzien van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Om te voorkomen dat tijdens de uitvoering van de werkzaamheden handhavend opgetreden moet worden, is het opstellen van een plan van aanpak noodzakelijk. Hierin moet onder andere aandacht worden besteed aan de procesmatige kant van de uitvoering. Het plan van aanpak heeft voorafgaand aan de uitvoering de goedkeuring nodig van het college van Heusden. Het plan van aanpak dient te voldoen aan de eisen, die gesteld zijn in het ‘PIOR gemeente Heusden’.
4.1.6.2. Voorbereiding en goedkeuring bestekken Het betreft hier de bestekken van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Voorafgaand aan de uitvoering dient een plan van aanpak te worden opgesteld. Het plan van aanpak dient te voldoen aan de eisen, die in de documenten van paragraaf 4.1 van dit exploitatieplan zijn gesteld. Het plan van aanpak behoeft de voorafgaande goedkeuring van het college van Heusden.
4.1.6.3. Voorbereiding van de realisatie en aanbesteding Op grond van Europees recht en – in lijn daarmee – op grond van gemeentelijk beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstellingen als het gaat om werken, leveringen en diensten, zoals bedoeld in het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao). In het Bao zijn de desbetreffende Europese regels en beginselen voor Nederland vervat. Ingevolge artikel 6.2.9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn deze regels ook van toepassing op dit exploitatieplan (bijlage 18).
4.1.6.4. Uitvoering en oplevering. Toezicht op de werken en eindinspectie De inrichting van de openbare ruimte voorziet in het aanbrengen en aanleggen van openbare voorzieningen. Hieronder worden de voorzieningen verstaan zoals aangegeven in artikel 6.2.5. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Na de aanleg van de werken en werkzaamheden vindt een eindinspectie plaats. Tijdens het proces van uitvoering van de werken is toezicht en directievoering nodig. In het document ‘PIOR gemeente Heusden’ staat omschreven welke eisen hieraan worden gesteld. De gemeente dient te allen tijde vrije toegang te hebben tot het exploitatiegebied. Haar inspecterende bevoegdheid is daarmee niet beperkt tot de (toekomstige) openbare ruimte, maar heeft ook betrekking op het uitgeefbare gebied. Inspectie 23
is immers ook nodig voor bijvoorbeeld zaken met betrekking tot het creëren van de juiste maaiveldhoogte, tot het treffen van maatregelen voor hemelwaterafvoer en het streven naar een gesloten grondbalans. Na afronding van de werkzaamheden controleert de gemeente of de voorzieningen conform de eisen zijn aangelegd en voldoende kwaliteit hebben.
4.2.
Regels omtrent woningbouwcategorieën
Op basis van de Wro en het Bro kan de gemeente regels opnemen over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ten aanzien van specifieke woningbouwcategorieën. De gemeente wenst van deze mogelijkheid gebruik te maken om regie te kunnen voeren.
4.2.1. Woningbouwcategorieën en differentiatie in het bestemmingsplan Per jaar zullen gemiddeld 80 woningen worden gebouwd. Om te kunnen inspelen op marktomstandigheden zijn de fasen 1 en 2 enigszins flexibel opgebouwd. In fase 1 mogen maximaal 400 woningen worden gebouwd en in fase 1 en 2 gezamenlijk maximaal 725. Het voorliggende woningbouwprogramma gaat uit van realisatie van 375 woningen in fase 1 en van 350 woningen in fase 2. In fase 3 mogen in totaal maximaal 75 woningen worden gerealiseerd. Om inzicht te krijgen in de ontwikkeling van de wijk is een proefverkaveling opgesteld. Deze proefverkaveling gaat uit van realisatie van 375 woningen in fase 1 en van 350 woningen in fase 2. In fase 3 mogen in totaal maximaal 75 woningen worden gerealiseerd. De proefverkaveling heeft voor fase 1 een bindende status, hetgeen betekent dat de verkaveling en de programmering in deze fase bindend zijn voorgeschreven. Voor de overige fasen zal bij desbetreffende herzieningen van het exploitatieplan worden bezien op welke wijze de invulling zijn beslag zal krijgen. De proefverkaveling is voor fase 1 bindend. In het bestemmingsplan is bepaald dat tussen de 15 en 30% sociale huurwoningen moet worden gerealiseerd. Voor het overige geldt dat er vraaggericht gebouwd wordt. In onderstaande tabel is, op basis van de proefverkaveling, per fase aangegeven met hoeveel woningen per woningcategorie er gerekend is.
Fase 1a 1b 1c 2a
Vrijstaand 24 17 48 15
2^1-kap 8 12 32 12
Tussenwoning 32 27 61 22
Hoekwoning 16 22 40 12
Gestapeld 36 0 0 0
Totaal 116 78 181 61 24
2b 2c 3 Totaal
26 37 14 181
40 16 22 142
41 58 21 262
30 32 18 170
0 0 0 36
137 143 75 791
23% van de woningen die in Geerpark gebouwd worden zijn vrijstaand, 18% betreft halfvrijstaande woningen, 33% van de woningen zijn tussenwoningen, 21% hoekwoningen en 5% gestapelde woningen. Met huurwoning, zoals in bovenstaande tekening gehanteerd, wordt sociale huur bedoeld in de zin van artikel 1.1.1 Bro. Als basis bij de bepaling van het programma is de kaart proefverkaveling (bijlage 28) gehanteerd. De in onderstaande tabel en in de kaart genoemde categorieën zijn woningtypen waarvan verwacht wordt, dat hiernaar vraag is. Ook worden de categorieën gehanteerd in de opbrengstenraming van 6.5.
25
4.2.1.2. Jaar 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Overzicht aantallen per bouwfase Fase 1a 1a 1b 1b 1c 1c 1c 2a 2a 2b 2b 2c 2c 3 3
Aantallen 85 31 54 24 61 80 40 40 21 59 78 80 63 15 60
26
5
Fasering en koppeling
5.1.
Tijdvak
Het bestemmingsplan ‘Geerpark’ voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 10 jaar. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden, bedraagt naar verwachting circa 10 jaar. Dat wil zeggen dat vanaf het moment dat de gronden kunnen worden uitgegeven , de gronden in een periode van 10 jaar uitgegeven en bebouwd kunnen worden. Na realisatie van de woningen wordt het gebied woonrijp gemaakt.
5.2.
Fasering en koppelingen
In de onderstaande tabel is de fasering opgenomen; de tabel heeft een bindende status. Fase 1a 1b 1c 2a 2b 2c 3
Bouwrijp maken 2013 – 2014 2014 – 2015 2015 – 2017 2017 – 2018 2018 – 2019 2020 – 2021 2021 – 2022
Omgevingsvergunning 2014 – 2015 2015 – 2016 2016 – 2018 2018 – 2019 2019 – 2020 2021 – 2022 2022 – 2023
Woonrijp maken 2015 – 2016 2016 – 2017 2017 – 2019 2019 – 2020 2020 – 2021 2022 – 2023 2023 - 2024
5.2.1. Algemeen De ontwikkeling van Geerpark is opgedeeld in drie fases. Fase 1 en fase 2 zijn op hun beurt weer onderverdeeld in drie deelfasen. Bij de onderverdeling in fasen is aansluiting gezocht aan de reeds bestaande bebouwing. Bij een conventionele ontwikkeling ligt het voor de hand om vanuit een bestaande kern te bouwen. Dat wil zeggen dat begonnen wordt langs de bestaande bebouwing of de reeds aanwezige infrastructuur en dat van daaruit verder het buitengebied in wordt gebouwd. Met uitzondering van fase 3 zijn alle deelfasen direct verbonden met de infrastructuur (zogenaamde wijkontsluiting). Deze fase vormt in principe een extra onderdeel, dat ook als groene kamer ingericht zou kunnen worden. Over de gronden, die gelegen zijn in fase 1 en 2, is met de grondeigenaar overeenstemming bereikt en is een overeenkomst gesloten. Fase 1a kan ontwikkeld worden vanuit de bestaande infrastructuur aan de Priemsteeg en de Wolput. Vervolgens zal in de fasen 1b tot en met 2c de ontwikkeling van het gebied opgepakt worden langs de aan te leggen hoofdinfrastructuur, van de weg van de Abt van Engelenlaan door het gebied langs het park naar de Tuinbouwweg. Fase 3 ligt het verst van het centrale park en de hoofdinfrastructuur. Door eerst de gebieden langs de hoofdinfrastructuur en het centrale 27
park te ontwikkelen wordt snel vorm gegeven aan het gebied, hetgeen bijdraagt aan de beleving van de woonwijk. Fase 3 heeft de minste relatie met het centrale park en de hoofdinfrastructuur en zal daarom als laatste gerealiseerd worden. In de fasen 1 en 2 wordt een flexibele woningbouwindeling toegepast, waardoor beter kan worden ingespeeld op marktomstandigheden. In fase 1 mogen maximaal 400 woningen worden gebouwd. Het voorliggende bouwprogramma gaat in eerste instantie uit van de realisatie van 375 woningen. In totaal mag het aantal woningen in de fasen 1 en 2 maximaal 725 woningen bedragen. Het woonrijp maken van de fasen vindt plaats als 80% van een fase bebouwd is. Op plaatsen, waar de waterslinger zijn definitieve vorm krijgt met het uitgraven, wordt deze direct ingericht. Mocht het om technische redenen niet mogelijk zijn een tijdelijke duiker aan te leggen, dan zal in de plaats daarvan een tijdelijke bouwbrug worden aangelegd. De aanleg van de definitieve bruggen geschiedt op het moment dat het bouwverkeer de waterslinger niet meer hoeft te kruisen.
28
5.2.2. Fase 1 Fase 1 bestaat uit de deelfasen 1a – 1c. In deze fase mogen maximaal 400 woningen worden gebouwd. Het voorliggende bouwprogramma gaat op dit moment uit van de realisatie van 375 woningen.
5.2.2.1. Fase 1a In deze fase zullen ongeveer 116 woningen worden gerealiseerd. Het betreft woningen die gelegen zijn achter het pand Mommersteeg, de vrije kavels ten zuiden van het sportpark Haarsteeg en de kavels aan de Noordkant langs de Priemsteeg. De woningen zullen worden ontsloten via de Priemsteeg en de Wolput. Het bouwverkeer dient gebruik te maken van de bestaande wegen, te weten van de Wolput en de Priemsteeg. Hiervoor dient een tijdelijke maatregel te worden getroffen in de vorm van de aanleg van een tweetal duikers.
29
De ontsluiting van de vrije kavels ten zuiden van het sportpark Haarsteeg en van het bouwverkeer vindt plaats via een tijdelijke bouwstraat over de parkeerkoffer naar de Priemsteeg. Ten behoeve van de waterhuishouding van de vrije kavels ten zuiden van het sportpark Haarsteeg, de kavels aan de noordkant langs de Priemsteeg en van het gebied achter het pand Mommersteeg, wordt een sloot gegraven op de locatie van de toekomstige waterslinger.
5.2.2.2. Fase 1b Deze fase betreft ongeveer 78 woningen, welke woningen gelegen zijn onder het sportpark Haarsteeg. Om te kunnen starten met deze fase dient de leggerwatergang van het Waterschap te worden omgelegd door middel van het aanleggen van het grootste gedeelte van de waterslinger ten behoeve van de waterafvoer en de berging van het hemelwater. Het Waterschap dient het peil in de noordelijke watergang naar een vast peil te wijzigen van 1,60 + NAP. De woningen zullen worden ontsloten via een bouwstraat met een tijdelijke aansluiting op de Mortelweg. De aan- en afvoer van het bouwverkeer dient plaats te vinden via de bouwstraat in de richting van de bestaande weg respectievelijk het bestaande pad van de Tuinbouwweg. 30
Hiervoor moet tijdelijk een tweetal duikers worden aangelegd. Ten behoeve van de waterhuishouding zal de waterslinger rondom het noordelijke gedeelte van deze fase direct worden aangelegd. Het Waterschap dient de peil in de noordelijke watergang naar een vast peil te wijzigen van 1,30 + NAP.
5.2.2.3. Fase 1c In deze fase is de realisatie van ongeveer 181 woningen gepland. Deze fase is gelegen ten noorden van fase 1a en ten zuiden van het centrale park. Vóór tot realisatie van de woningen aan de Mortelweg kan worden overgegaan, dienen aan de bestaande Mortelweg riolering, kabels en leidingen te worden aangelegd. De hoofdontsluiting wordt gedeeltelijk uitgebreid richting de Abt van Engelenlaan. Hiervoor wordt de bestaande Mortelweg verbreed naar het toekomstige profiel. Het bouwverkeer dient gebruik te maken van de in fase 1b aangelegde bouwstraat in de richting van de Tuinbouwweg. Ten behoeve van de waterhuishouding, dat wil zeggen waterafvoer en van de benodigde waterberging, dient voorafgaand aan deze fase de waterberging ten noordwesten aangelegd te worden. Ook zal de waterslinger via een sloot verbonden worden met deze waterberging. Een
31
deel van deze sloot zal in fase 2a onderdeel gaan uitmaken van de waterslinger. Tevens zal in deze fase het laatste stuk van de zuidelijke waterslinger worden aangelegd. Ook wordt in deze fase het centrale park ingericht. De inrichting zal in deze fase nog relatief sober zijn en voornamelijk bestaan uit het aanleggen van een bomenrij en het inzaaien van gras.
32
5.2.3. Fase 2 Deze fase bestaat uit de deelfasen 2a – 2c. In deze fase mogen maximaal 350 woningen gerealiseerd worden. Het voorliggende bouwprogramma gaat uit van 350 woningen.
5.2.3.1. Fase 2a Deze fase gaat uit van de realisatie van ongeveer 61 woningen en is gelegen ten noordwesten van het centrale park. De ontsluiting van het gebied vindt plaats door middel van twee aan te leggen bouwstraten over de grond, gelegen in fase 2c, richting het bestaande pad. Hiervoor dient tijdelijk een tweetal duikers te worden aangelegd. Het bouwverkeer wordt ontsloten via de Tuinbouwweg aan de noordzijde; de ontsluiting van de woningen vindt plaats via de zuidzijde, op de reeds gerealiseerde hoofdinfrastructuur uit de fasen 1b en 1c. Ten behoeve van de waterhuishouding wordt ten zuiden van het gebied een stuk waterslinger aangelegd en de in fase 1c aangelegde sloot, gelegen ten oosten van het gebied, wordt ingericht als waterslinger.
33
5.2.3.2. Fase 2b Fase 2b is gelegen ten noorden van het centrale park, naast het sportpark Haarsteeg. In deze fase zullen ongeveer 137 woningen worden gerealiseerd. De woningen zullen worden ontsloten via de bouwstraat aan de zuidzijde, die aangelegd is in fase 1b. De verkeersafwikkeling van het bouwverkeer vindt plaats via het bestaande pad richting de Tuinbouwweg. Hiervoor dient tijdelijk een tweetal duikers te worden aangelegd. Ten behoeve van de waterhuishouding zal in deze fase ten noorden van het exploitatiegebied een omleiding voor de afvoer van het overstortwater van Vlijmen aangelegd worden. Tevens wordt de noordelijke waterslinger afgerond. Op de kruising van de bouwstraten en de waterslinger dient op een tweetal plaatsen een duiker te worden aangelegd.
34
5.2.3.3. Fase 2c In fase 2c zullen ongeveer 143 woningen worden gerealiseerd. Deze fase is gelegen ten noorden van het centrale park. Het bestaande pad richting de Tuinbouwweg aan de oostzijde van deze fase, wordt als bouwstraat ingericht. Deze dient zowel de ontsluiting van de woningen als de verkeersafwikkeling van het bouwverkeer. Deze fase zal worden afgerond met de definitieve inrichting van de hoofdinfrastructuur ten oosten van de woningen. Tevens zal het centrale park definitief worden ingericht.
35
36
5.2.4. Fase 3 Deze fase is gelegen in het zuidoosten. In deze fase zullen maximaal 75 woningen worden gerealiseerd.
De woningen worden ontsloten via een aan te leggen bouwstraat inclusief duiker via fase 1b en 1c. De verkeersafwikkeling van het bouwverkeer vindt plaats via de Priemsteeg. Hiervoor dient een tijdelijke bouwstraat te worden aangelegd. Ten behoeve van de waterberging wordt een appendix aan de waterslinger gemaakt.
37
6
Uitgangspunten exploitatieopzet
De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie op zich neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal. De in de exploitatieopzet gehanteerde uitgangspunten worden in dit hoofdstuk nader gedefinieerd en daarnaast zal de exploitatieopzet toegelicht worden. Bij de berekening van de kosten is uitgegaan van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is in het exploitatiegebied. Het bestemmingsplan en het masterplan vormen de basis voor de berekeningen. Aanpassingen in de berekeningen zullen worden verwerkt in de herziening van het exploitatieplan. Om de exploitatiebijdrage per exploitant te kunnen berekenen wordt in deze paragraaf achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, het programma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruikanalyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten, de wijze waarop de exploitatiebijdrage wordt bepaald.
6.1.
Rekentechnische uitgangspunten
In deze paragraaf wordt ingegaan op de exploitatieopzet. In artikel 6.13 Wro is bepaald waaruit een exploitatieopzet bestaat: Een raming van de inbrengwaarden, inclusief peildatum (lid 1). Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, inclusief peildatum (lid 2). Een raming van de opbrengsten, inclusief peildatum (lid 3). Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden (lid 4). Zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen (lid 5). De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden (lid 6).
6.1.1. Peildatum en rente Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie Aantal jaren (grondexploitatieduur) Prijspeildatum Contante waarde datum Laatste jaar kosten of opbrengsten Kostenstijging per jaar Opbrengstenstijging per jaar Rente per jaar
1 januari 2013 31 december 2024 12 jaren 1 januari 2013 1 januari 2013 2024 2% vanaf 2014 1% vanaf 2014 4% 38
6.1.2. Kostensoorten De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. De kosten, die mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, zijn vastgelegd in de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Alle kosten hebben het prijspeil 1 januari 2013, behalve daar waar dat anders wordt aangegeven. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook aan de betreffende locatie toegerekend moeten kunnen worden. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als geheel, niet per bouwperceel binnen een locatie. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden. Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband zijn tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van dat plan. Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening moeten deze naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelstaten) worden verdeeld. Dat betekent dat de gemeente transparant moet aanduiden langs welke criteria deze kosten zijn verdeeld). De in de exploitatieopzet opgenomen kostenramingen zijn conform de lijst van het Bro (artikel 6.2.4 Bro). Tenzij anders vermeld leveren de kosten als geraamd in deze paragraaf alleen profijt op voor het exploitatiegebied (of een deel daarvan), zijn ze aan dit exploitatieplan toerekenbaar en is een toerekening van 100% proportioneel. De betreffende kosten worden uitsluitend ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied gemaakt zodat deze voldoen aan de drie criteria en daarmee voor de volledige 100% voor verhaal in aanmerking komen.
6.1.3. Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro) De inbrengwaarden van de gronden die in het exploitatiegebied zijn gelegen, zijn getaxeerd door het onafhankelijke taxatiebureau Meander Grondverwerving en Advies te Oeffelt, gebaseerd op artikel 6.13, lid 5, van de Wro (bijlage 10.30). 39
De raming van de inbrengwaarde is onder meer afhankelijk van de vraag of er sprake zal zijn van onteigening. Artikel 6.13. lid 5 Wro geeft aan hoe de inbrengwaarde van grond moet worden bepaald. Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van de grond vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). Voor gronden, die onteigend worden of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Voor een aantal percelen respectievelijk perceelsgedeelten, die niet in eigendom zijn van de gemeente, is het noodzakelijk dat hier ontwikkeling plaatsvindt. Het gaat hierbij om de aanleg van de waterslinger die in zijn geheel noodzakelijk is voor het functioneren van het watersysteem. Aangezien op dit moment nog niet bekend is of de gronden minnelijk kunnen worden verworven, kan niet worden uitgesloten dat de gronden uiteindelijk door middel van onteigening verworven zullen moeten worden. Bij de taxatie is vooralsnog uitgegaan van de verkeerwaarde. De waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt, is hier niet van toepassing. De meeste gronden zijn reeds vrij van opstallen. De voormalige graszaadhallen, die zich op het eigendom van Woonveste bevonden, zijn inmiddels gesloopt. Er bevinden zich nog een schuur en een kas op eigendom van de gemeente die gesloopt dienen te worden. De waarde van deze panden die zich in het exploitatiegebied bevonden is buiten beschouwing gelaten.
40
De gronden in het exploitatiegebied zijn vrij van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten. Kosten op grond van artikel 6.2.3 sub c Wro zijn daarom in dit exploitatieplan niet aan de orde.
6.1.4. Planschaderisicoanalyse (artikel 6.2.4. l Bro) Het planschadebedrag is op basis van verkenning vastgesteld. Het totaal van dit bedrag is opgenomen als te verhalen kostenpost in het exploitatieplan. In paragraaf 6.1.12 is het bedrag aan geraamde planschade opgenomen.
6.1.5. Sloop en sanering (artikel 6.2.3. d Bro) De totale sloopkosten (dus exclusief de waarde van de opstallen) bedragen € 428.658,-. Hiervan is per 1 januari 2013 88% gerealiseerd, hetgeen resulteert in een bedrag van € 378.658,-. In de kostenraming is een raming opgenomen voor de nog te slopen opstallen en funderingen van € 50.000,-. Op de tekening (bijlage 6) is te zien welke panden gesloopt zijn of worden.
41
6.1.6. Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro) Voor Geerpark zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Het Bro schaart de kosten en de ambtelijk bestede uren van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. In Geerpark betreft het onderzoeken zoals in onderstaande tabel zijn aangegeven. De totale nominale onderzoekskosten bedragen circa € 427.314,40 Van de totale onderzoekskosten is 86% gerealiseerd.
Onderzoekskosten Bodemonderzoek Wateropgave Geluiden luchtonderzoek Archeologisch onderzoek Flora/fauna/ecologisch onderzoek Verkeersadvies Explosievenonderzoek Marktonderzoek uitgifteprijzen Planschaderisicoanalyse Totaal
Geraamd in euro 5.000,00 16.460,00
Besteed in euro 77.192,48 172.106,89 19.981,89
Totaal in euro
57.569,57
57.569,57
15.410,00
15.410,00
24.843,57
24.843,57 19.000,00 16.800,00
19.000,00 16.800,00 2.950,00 60.210,00
367.104,40
Besteed procentueel
82.192,48 188.566,89 19.981,89
2.950,00 427.314,40
86%
De kosten in bovenstaande tabel zijn in het exploitatieopzet verwerkt.
6.1.7. Bodemsanering en milieuhygiënische contouren (artikel 6.2.4.b en en d Bro) Uit onderzoek, dat vóór het slopen van de panden is verricht, is gebleken dat er asbest in de grond aanwezig is. Het gevonden asbest is tijdens de sloopwerkzaamheden afgevoerd. De kosten daarvan zijn reeds opgenomen bij de gemaakte sloopkosten. Na het slopen en saneren nabij de Mommersteeg (Morgen 1) is gebleken dat niet alle puin is verwijderd. De verwachting is dat tijdens het bouwrijp maken nog kosten gemaakt moeten worden om het puin eruit te zeven. Bovendien is de kans aanwezig dat tijdens het bouwrijp maken, met name tijdens de aanleg van de riolering, verdere verontreinigingen zoals asbest worden gevonden. De kosten van een eventuele sanering hiervan worden geraamd op een bedrag van € 50.000,00. Het gedeelte van fase 1 (Morgen 1) omvat circa 2 hectare; de eenheidsprijs voor de sanering wordt geraamd op € 2,50 per vierkante meter. Hiervan is tot nu toe 0% gerealiseerd. Binnen het plangebied zijn geen maatregelen nodig voor de beperking van milieuhygiënische contouren. Wel zijn buiten het plangebied maatregelen ten behoeve van Geerpark nodig. Om 42
de milieuhygiënische contouren te beperken is € 125.368,72 uitgegeven. Dit betreft het verhogen van de geluidsschermen langs de A59 om wonen geluidstechnisch in Geerpark mogelijk te maken. Dit is gelijktijdig uitgevoerd ten tijde van het aanbrengen van de geluidsschermen. De kosten van deze maatregel zijn opgenomen in de kosten bouw- en woonrijp maken. Verder worden langs de Tuinbouwweg woningen met geluidwerende gevels gerealiseerd. Hierdoor kunnen ten zuiden daarvan woningen gebouwd worden waar geluidwerende voorzieningen niet nodig zijn. Dit brengt geen extra kosten met zich mee, maar wel een faseringseis.
6.1.8. Kosten bouw- en woonrijp maken binnen het exploitatiegebied Van toepassing is artikel 6.2.4.c Bro. De kosten voor het bouw- en woonrijp zijn gebaseerd op de verschillende documenten en zoals omschreven in de paragrafen 4.1.1. t/m 4.1.5. Deze documenten zijn tevens als bijlagen (bijlage 19 t/m 27) toegevoegd. Het bouwrijp maken bestaat uit het terrein vrij maken, het ontgraven van de waterslinger en ophogen van het terrein waar nodig, de aanleg van bouwwegen, de aanleg van riolering, de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden. Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbaar gebied, zoals de definitieve bestrating casu quo de afwerking daarvan, de aanleg van straatverlichting, de aanleg van fietspaden, groenvoorzieningen en kunstwerken. De totale nominale kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn geraamd op € 19.972.337,60. Van de totale kosten voor bouw- en woonrijp maken is 0,11% gerealiseerd. Het bestede bedrag aan bouwrijp maken betreft kosten van inmeten en uitzetten van percelen, het klepelen van terreinen en het verwijderen van pollen. Het bestede bedrag aan woonrijp maken betreft kosten voor de waterslinger. Kostenraming nog te Besteed in euro Totaal in euro besteden nominaal in euro Egaliseren 277.139,52 Grondwerk 1.196.745,27 Riolering 721.264,68 Kunstwerken 3.315.789,93 Verharding bouwrijp 6.517.360,33 maken Totaal bouwrijp 12.028.299,73 16.107,62 12.044.407,35 maken
43
Verharding woonrijp maken Straatmeubilair Groen Speeltoestellen Totaal woonrijp maken
5.120.783,11 246.346,24 2.313.458,17 241.452,75 7.922.040,27
5.889,98
7.927.930,25
Totaal bouw- en woonrijp maken
19.950.340,00
21.997,60
19.972.337,60
Daarnaast is een bedrag van € 150.000 opgenomen om beeldende kunst te kunnen realiseren. Tevens wordt € 100.000 gereserveerd om duurzame maatregelen in het openbare gebied te kunnen realiseren, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonnepanelen.
6.1.9. Buitenplanse kosten (artikel 6.2.4.e Bro) Voor een exploitatiegebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die buiten het exploitatiegebied liggen. In het geval van het plangebied Geerpark betreft dit een deel van de waterstructuur, waarvan een deel van het ruimtegebruik is meegenomen in het exploitatieplan van Geerpark, de aanleg van de rotondes en andere verkeerskundige voorzieningen. Er is sprake van nut voor het exploitatiegebied (profijt). De uitgaven zouden niet zijn gedaan wanneer de gebiedsontwikkeling niet had plaatsgevonden (toerekenbaarheid) en de kosten zijn op basis van verwachte profijt verdeeld over de gebieden (proportionaliteit). Geerpark wordt op bestaande ontsluitingswegen aangesloten door middel van twee rotondes. De geraamde nominale kosten bedragen € 366.300,-. De kosten voor de aanleg van de rotondes worden voor 100% aan Geerpark toegerekend. De kosten aan de waterstructuur die qua ruimtegebruik en maatregelen deels binnen het bestemmingsplan van Geerpark ligt, worden voor een deel toegerekend aan Geerpark. De maatregelen die in de waterslinger worden aangebracht en het verlagen van het oppervlaktewaterpeil maken onderdeel uit van deze waterstructuur, echter de kosten hieraan zijn reeds opgenomen bij de kosten van het bouw- en woonrijp maken (€ 1.247.996, zijnde de kosten aan de aanleg van het profiel). Deze kosten zijn voor 100% toe te rekenen aan Geerpark. In de totale kosten voor het waterstructuurplan zitten ook de kosten van de waterslinger binnen de plangrens van Geerpark opgenomen. Echter deze waterslinger is volledig nodig om Geerpark hydrologisch neutraal te maken (zie ook paragraaf 4.1.3.). Daarnaast is deze waterslinger onderdeel van het stedenbouwkundig plan van Geerpark en dan met name voor de Groene structuur in Geerpark. Deze kosten horen volledig voor rekening van Geerpark te komen. Na aftrek van de kosten resteert een bedrag van € 4.100.000,- dat benodigd is voor de aanpassing van de waterstructuur. Deze structuur is met name nodig om Geerpark en de Grassen te kunnen 44
ontwikkelen om voldoende waterafvoer te kunnen garanderen zonder dat er problemen ontstaan in Geerpark, de Grassen of het bestaand gebied. Daarnaast is deze waterstructuur ook een verbetering voor het bestaand gebied. Het Waterschap Aa en Maas doet een bijdrage van € 309.917,- ten behoeve van verbetering van de bestaande waterhuishouding. De gemeente Heusden draagt € 900.000 bij ter verbetering van de waterhuishouding voor het bestaand stedelijk gebied. Samen is dat € 1.209.917,-. Wat resteert (€2.890.083,-) is evenredig toe te rekenen aan Geerpark als aan de nieuwbouwwijk aan de oostzijde van Vlijmen, De Grassen. Beide gebieden bieden ruimte aan circa 800 woningen. 50% van deze € 2.890.083,-, zijnde € 1.445.041,- wordt dan ook toegerekend aan Geerpark. Tot slot wordt de aansluiting op de Rijksweg A59 (afrit 43) aangepast waar Geerpark profijt van ondervindt. Op basis van verkeersonderzoek is gekeken naar de motorvoertuigbewegingen op de vijf belangrijkste wegen rondom afrit 43. Op basis daarvan kan een percentage van 12,6% aan Geerpark worden toegerekend. De totale kosten aan de aanpassing van deze afrit worden geraamd op € 4.731.404,-. Aan Geerpark wordt dan ook circa 12,6%, zijnde € 596.157,toegerekend. De totale kosten buiten het plangebied die zijn toe te rekenen aan Geerpark bedragen nominaal € 2.407.498,- en zijn in de begroting opgenomen onder ‘aanleg wegen’.
6.1.9.1. Geluidsschermen langs de A59 In 2010 is een overeenkomst gesloten tussen het Rijk en de gemeente. Het doel van de overeenkomst is de beperking van de geluidsbelasting van de A59 op de woningen in de gemeente Heusden. Hiervoor is het project ‘Schermen A59’ gestart. Zelfs na het realiseren van de geluidschermen ten behoeve van de sanering van de geluidsbelasting op de bestaande woningen bleek dat de woningen aan de zuidzijde van Geerpark een te hoge geluidsbelasting hebben. Zonder extra maatregelen zouden deze toekomstige woningen niet voldoen aan de voorkeursgrenswaarden. In het bovengenoemde contract met het Rijk uit 2010 is opgenomen dat de gemeente een tweetal geluidsschermen mag ophogen naar respectievelijk 5 en 6 meter ten behoeve van deze woningen. Ook is overeengekomen met het Rijk dat de gemeente alleen de extra kosten ten behoeve van de ophoging hoeft te financieren. Doordat de ophoging meegenomen kon worden in de werkzaamheden van het Rijk zijn de kosten lager uitgevallen dan wanneer deze maatregelen sec voor Geerpark uitgevoerd zouden worden. In 2011 zijn de schermen (en de benodigde ophoging) gerealiseerd. De kosten voor deze maatregel bedragen € 125.368,72 exclusief Btw.
45
6.1.9.2. Verkeersvoorziening aanpassing Wolput en aanleg rotendes De komst van Geerpark zal extra motorvoertuigen generen. Dit extra verkeer zal de druk op afrit 43 (afrit Wolput) verder doen toenemen en brengt de noodzaak met zich mee tot herinrichting van de Wolput. Een deel van de kosten, die voor de herinrichting gemaakt moeten worden, dient derhalve naar rato ten laste te worden gebracht op Geerpark. Geerpark ligt aan de westzijde van Vlijmen. Het autoverkeer wordt via twee inprikkers op de ontsluitingsstructuur aangesloten. Aan de noordzijde wordt Geerpark ontsloten via de Tuinbouwweg en aan de westzijde op de Abt van Engelenlaan. Op beide locaties zijn ten gunste van de verkeersveiligheid, afwikkelingscapaciteit en de uniformiteit op de gebiedsontsluitingswegen rotondes geprojecteerd. Deze rotondes worden uitsluitend ten behoeve van Geerpark aangelegd. Indien Geerpark niet gerealiseerd zou worden, zou de aanleg van de rotondes niet nodig zijn. De kosten van de rotondes dienen derhalve in het geheel worden toegeschreven aan Geerpark.
6.1.10. Planvoorbereidingskosten (artikel 6.2.4.g tot en met j Bro) Voor de berekening van de planvoorbereidingskosten is een plankostenscan voor het hele gebied Geerpark uitgevoerd. De plankostenscan wordt beschreven in het ontwerp van een ministeriële regeling, gedateerd januari 2010, zoals gepubliceerd door het toenmalige ministerie van VROM. De plankosten zijn hier op gebaseerd. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en VTU. Mochten er in de definitieve regeling wijzigingen ten opzichte van bovengenoemde versie optreden dan wordt bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan de raming op die onderdelen aangepast. Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan leidt tot een totaal bedrag aan plankosten van € 7.415.756,-. Dit bedrag wordt gefaseerd over de jaren waarin het gebied tot ontwikkeling komt. Het ingevulde model behoort als bijlage 31 tot dit exploitatieplan.
6.1.11. Kosten tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) Het gaat hier om kosten die gedurende de grondexploitatie nodig zijn, bijvoorbeeld om het terrein of voorzieningen te beschermen of bruikbaar te houden. De kosten van het tijdelijk beheer lopen door totdat voorzieningen en gebieden formeel zijn opgeleverd. Er wordt vanuit gegaan dat de opbrengsten uit tijdelijke verhuur de beheerskosten dekken. Deze kosten zijn daarom per saldo op nihil geraamd. De reeds gemaakte kosten aan tijdelijk beheer bedragen tot 1 januari 2013 € -/- 60.572,61. Dit betreft met name ontvangen huren en pachten.
46
6.1.12. Overzicht van de kosten In onderstaande tabel is een overzicht van de kosten gegeven in nominale bedragen. Raming van de inbrengwaarden Wro
6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c Subtotaal 6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c Subtotaal Totaal van de inbrengwaarden
Bro
Bro
Omschrijving 1
6.2.3. a 6.2.3. b 6.2.3. c 6.2.3. d
Gronden Opstallen Vrij van rechten sloopkosten
6.2.3. a 6.2.3. b 6.2.3. c 6.2.3. d
Gronden2 Opstallen Vrij van rechten Sloopkosten
Nominaal in euro
15.117.009 0,00 0,00 428.658 15.545.667 1.041.425 0,00 0,00 0,00 1.041.425 16.587.092
Raming van andere kosten Wro
Bro
Bro
6.13.1 c 6.13.1 c
6.2.4. a 6.2.4. b
6.13.1 c
6.2.4. c
6.2.5. a
6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c
6.2.4. c 6.2.4. c 6.2.4. c 6.2.4. c 6.2.4. c 6.2.4. c 6.2.4. c
6.2.5. b 6.2.5. c 6.2.5. d 6.2.5. e 6.2.5. f 6.2.5. g 6.2.5. h
6.13.1 c 6.13.1 c
6.2.4. d 6.2.4. e
6.13.1 c 6.13.1 c
6.2.4. e 6.2.4. f
6.2.5. a 6.2.5. c
Omschrijving
Onderzoek Bodemsanering en grondwerken Aanleg nutsvoorzieningen Aanleg riolering Aanleg wegen e.d. Aanleg OV infra Aanleg groen Openbare verlichting Straatmeubilair Gebouwde parkeervoorzieningen Maatregelen Kosten buiten exploitatiegebied Aanleg wegen e.d.3 Kosten voor
Nominaal euro
in
427.314 2.985.033 100.000 721.265 13.508.892 0,00 2.319.348 0,00 637.799 0,00 125.369 0,00 2.407.498 0,00
1
Gronden gemeente, Woonveste en Waterschap Gronden Kleine Meijerij 3 Rotondes, aanpassing aansluiting A59 en waterberging buitenplans 2
47
6.13.1 c 6.13.1 c
6.2.4. g 6.2.4. h
6.13.1 c 6.13.1 c
6.2.4. i 6.2.4. j
6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c
6.2.4. k 6.2.4. l 6.2.4. m
6.13.1 c 6.2.4. n Totaal overige kosten Totaal alle kosten
6.3.
toekomstige locaties VTU Opstellen ruimtelijke plannen Ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Tijdelijk beheer Raming planschade Niet terugvorderbare belasting Rente
3.205.234 104.435 0,00 4.106.087 -/- 60.573 200.000 0,00 46.482 30.834.184
47.421.275
Verklaring bovenwijkse kosten
6.3.1. Waterstructuur De huidige situatie van Geerpark is een landbouwkundige situatie, grenzend aan het bestaand stedelijk gebied. Kwantitatief geldt dat er sprake is van de landbouwkundige afvoer van water. Op basis van de afvoercoefficientenkaart is de afvoer 0,67 liter per seconde per hectare. Vanuit het Drongelens Kanaal laat het Waterschap water in voor wateraanvoer voor de kassengebieden ten noorden en westen van Vlijmen. Dit water stroomt via de Loonse Vaart richting Nieuwkuijk, waar het onder de snelweg doorgaat. De hoofdloop vervolgt zijn weg ten oosten van Mariënkroon naar het noorden. Er zijn twee zijtakken (Geersloot) die naar het oosten lopen, door de bestaande kern Vlijmen naar het gebied van de toekomstige woonwijk ‘De Grassen’. Beide zijtakken zijn aanvoersloten voor landbouw. Geerpark heeft een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid en biodiversiteit. Naast het ontwikkelen van Geerpark spelen er waterproblemen in bestaand stedelijk gebied en wordt in het oosten van Vlijmen de woonwijk ‘De Grassen’ ontwikkeld. De gemeente Heusden en het waterschap Aa en Maas hebben voor de drie deelgebieden tezamen een plan ontwikkeld: ‘Waterstructuurplan Vlijmen Noord’. De inhoudelijke beschrijving van de toekomstige situatie, de berekeningen en uitgangspunten zijn opgenomen in het Waterstructuurplan (bijlage 21). Huishoudelijk afvalwater krijgt in Geerpark een eigen verzamel- en transportsysteem waarmee vervuiling van lokaal oppervlaktewater is uitgesloten. Centrale afvalwaterbehandeling vindt plaats in de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) te ’s-Hertogenbosch. De capaciteit van het transportsysteem en de RWZI is voldoende om dit extra afvalwater uit Geerpark te verwerken. 48
Als (toekomstig) alternatief voor de centrale afvalwaterbehandeling kan gedacht worden aan locale afvalwaterbehandeling (decentraal). Het plan anticipeert hierop door afvalwaterbehandeling nu al mogelijk te maken in de bestemmingen groen, water en wonen.
6.4.
Exploitatiebijdrage per eigenaar
Voor de onderbouwing van functionaliteit en de toerekening van de kosten wordt tevens verwezen naar paragraaf 6.1.19. De totale inbrengwaarde van de gronden per 1 januari 2013 bedraagt € 16.158.434,-,. In bijlage 30 is het taxatierapport opgenomen. De inbrengwaarde uitgesplitst naar eigenaar is te zien in onderstaande tabel. Inbrengwaarde per eigenaar Gemeente Woonveste De Kleine Meierij/Meijer Jongen bv DKM Projecten BV Waterschap Totaal
6.5.
Oppervlakte in ha 16.45.20 27.86.68 02.54.50
Bedrag in euro 4.364.139 10.587.980 699.875
01.24.20 00.59.96 48.70.54
341.550 164.890 16.158.434
Opbrengsten
In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.7a van het Bro.
6.5.1. Opbrengsten gronduitgifte (artikel 6.2.7.a Bro) De opbrengsten bestaan uit de uitgifte van bouwrijpe grond ten behoeve van woningbouw. De raming is gebaseerd op een proefverkaveling waarbij het maximum toelaatbare aantal van maximaal 800 woningen is opgenomen. De opbrengsten zijn bepaald conform het gemeentelijke beleid zoals verwoord in de Nota Grondprijzen 2013. De kavels voor particulier opdrachtgeverschap hebben een gemiddelde grondprijs per vierkante meter. Voor sociale huur geldt een vastgestelde kavelprijs. Bij de projectmatig gebouwde huur- en koopwoningen wordt de grondprijs residueel bepaald. Dit betekent dat van de VON-prijs exclusief BTW de bouwkosten worden afgetrokken. Bij deze bouwkosten is rekening gehouden met de voor dit plan geldende EPC norm. Wat resteert is de grondprijs voor dit woningtype. Aangezien de daadwerkelijke VON-prijzen en bouwkosten niet bekend zijn (het bouwprogramma is slechts op hoofdlijnen), is gerekend met genormeerde bedragen en een beperkt aantal woningtypen en grootten. Deze grondprijzen zijn getoetst door een ter zake kundig onafhankelijk bureau, 49
waarvan het resultaat in bijlage 32 zichtbaar is. De grondprijzen zijn door dit bureau als realistisch en marktconform beschouwd, gegeven de huidige economische situatie en kwaliteiten van het gebied. Bovengenoemd grondprijsbeleid leidt voor de berekening van de grondopbrengsten in de verschillende categorieën in dit exploitatieplan tot de onderstaande grondprijs bepalingen per categorie. Voor de meeste categorieën geldt dat de grondprijs per kavel direct volgt uit bovenstaand grondprijsbeleid. Voor de projectmatig te ontwikkelen koopwoningen is bij het ontbreken van concrete bouwplannen de grondquote aangehouden en een nadere relatie gelegd tussen kavelafmeting en VON-prijs om de grondwaarde per kavel te kunnen bepalen.
Koop Grondprijs Huur Grondprijs
Vrijstaand 181 € 330,-/m2
2^1-kap 142 € 77.627,-
Tussenwoning 101 € 52.418,161 € 25.563,-
Hoekwoning Gestapeld 136 € 43.749,34 36 € 25.563,€ 20.450,-
Totaal 560 231
Op de Kaart uitgifteprijzen is aangegeven welke woningbouwcategorieën zijn voorzien op welke kavels.
50
Het bovenstaande leidt tot een berekende grondopbrengst van € 57.843.103.
6.5.2. Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden, artikel 6.2.7.c Bro) Er is voor een bedrag van € 225.000,00 aan subsidies ontvangen Deze subsidies zijn bestemd voor de uitvoering van de duurzaamheidsambities van Geerpark. Dit bedrag wordt van de te verhalen kosten afgetrokken.
51
7
Resultaat en toerekening van de kosten
7.1.
Omvang kostenverhaal
Vervolgens is de hoogte van de opbrengsten bepaald, het Bro definieert de opbrengstenzijde van de grondexploitatie in artikel 6.2.7 als volgt: Uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; Bijdragen en subsidies van de gemeente; Bijdragen en subsidies van derden; Opbrengsten welke worden verkregen of toegekend i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Bij de omvang van het kostenverhaal dient rekening te worden gehouden met de zogenaamde macro-aftopping, zoals bepaald in artikel 6.16 van de Wro. Dat wil zeggen dat voor het bepalen van de hoogte van de te verhalen kosten geldt dat de verhaalbare kosten (inclusief inbrengwaarde) niet hoger kunnen zijn dan de opbrengsten uit het plan. Op basis van deze informatie zijn de berekeningen in de exploitatieopzet gemaakt, waarbij zowel de kosten als de opbrengsten door middel van een contante waardeberekening vergelijkbaar zijn gemaakt. Hieruit blijkt dat de contante waarde van de verwachte opbrengsten hoger is dan de contante waarde van de te verwachten kosten. Daarmee kan geconcludeerd worden dat 100% van de kosten van het plan verhaald kunnen worden op de ontwikkelende partijen.
7.2.
Resultaat
7.2.1. Grondgebruikkaart Via de Kaart Woningtypologieën per deelfase, paragraaf 6.5.1. en bijlage 7, wordt duidelijk gemaakt met welk toekomstig gebruik de eigenaren in het plan te maken krijgen. Eigenaren kunnen daaruit afleiden welk grondgebruik op hun eigendommen is geprojecteerd. In bijlage 10.32 kan vervolgens worden opgezocht welke grondwaarden (opbrengstpotentieel) per fase te verwachten is.
7.2.2. Resultaat Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij
52
gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari 2013.
7.2.3. Parameters Zowel de kosten als de opbrengsten hebben als peildatum 1 januari 2013. Dit betekent dat, afhankelijk van het tijdstip van werkelijke besteding van de kosten en werkelijke ontvangst van de opbrengsten, deze bedragen onderhevig kunnen zijn aan inflatie. Op het moment van werkelijke besteding zal het dan geldende prijspeil bepalend zijn. In het exploitatieplan is een inschatting gemaakt van deze toekomstige inflatie, omdat deze van invloed is op de contante waarde van de exploitatiebijdrage. Verwacht wordt dat de kosten in 2013 nog niet stijgen, maar vanaf 2014 jaarlijks met 2%. De opbrengsten zullen ook in 2013 nog niet stijgen, maar vanaf 2014 met 1%. In de tabel van paragraaf 6.1.1. staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend.
7.2.4. Fasering Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en opbrengsten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van Geerpark is in tabel 5.2. opgenomen. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. De totale kostenstijging over de gehele planperiode is € 2.875.203,-. de opbrengstenstijging is geraamd op € 2.953.148,-. De rentekosten bedragen € 2.838.598,-. Dit is het gevolg van het eerst moeten maken van kosten (bouwrijp maken, inbrengwaarde) alvorens de opbrengsten worden gerealiseerd. Dit is te zien in de Exploitatieberekening exploitatieplan, bijlage 10.30.
7.2.5. Resultaat in netto contante waarde In onderstaande tabel is het resultaat weergegeven. Hieruit blijkt dat voorliggend plan op basis van de exploitatieopzet een voorzien positief saldo laat zien van € 4.924.623,- op contante waarde per 1 januari 2013. De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro) . Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd.
53
Met andere woorden: als de contante waarde van alle gronduitgifteopbrengsten hoger is dan de contante waarde van de kosten, zijn alle kosten verhaalbaar. Uit onderstaande tabel is op te maken dat dit laatste in dit plan aan de orde is en er geen sprake is van macro aftopping.
Macro-aftopping (artikel 6.16 Wro) Contante waarde kosten Contante waarde bijdragen Contante waarde bruto te verhalen kosten Contante waarde opbrengsten Contante waarde netto te verhalen kosten
€ € € € €
43.989.419,03 225.000,00 43.764.419,03 48.711.091,98 43.764.419,03 90%
In totaal wordt € 43.764.419,03 verhaald op contante waarde peildatum 1 januari 2013. Indien het kostenverhaal later plaatsvindt wordt het bedrag verhoogd met rente.
7.2.6. Berekening exploitatiebijdrage In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten, zoals in de voorgaande paragraaf vastgesteld op € 43.764.419,03 wordt berekend. Dit dient plaats te vinden aan de hand van door de gemeente te bepalen gewogen eenheden. De gemeente hanteert voor dit plan de grondopbrengsten conform bijlage 32 als gewogen basiseenheid. Basiseenheid is 1 projectmatig gebouwde woning door Overige eigenaren Programma
Basiseenheden
Nominale uitgirfteprijs per eenheid
Contante uitgifteprijs per eenheid
Gewichtsfactor
Programma totaal
Programma derden
Gewogen eenheden totaal
Gewogen eenheden derden
Stuks Stuks
€ 20.450 € 25.563
19.572 22.124
0,394 0,445
36 161
14 72
Stuks Stuks
€ 25.563 € 166.275
22.124 141.903
0,445 2,857
34 167
15 477
Stuks Stuks
€ 149.089 € 58.714
111.257 49.664
2,240 1,000
14 318
14
31 318
31
Stuks
€ 58.952
43.370
0,873
61 791
61 75
53 981
53 85
Woningbouw Gestapeld Tussenwoning, huur Hoekwoning, huur 4
Po overige eigenaren Po derden Pg5 overige eigenaren Pg derden Totaal
4 5
Po = particulier opdrachtgeverschap Pg = projectmatig gebouwd
54
Maximaal te verhalen kosten Som der gewogen eenheden Het ten hoogste verhaalbare bedrag per gewogen eenheid
Netto contant
43.764.419 981 44.620
Te verhalen op derden Af: inbrengwaarde en eigen kosten Resteert netto te verhalen kosten
3.784.457 1.021.201 2.763.255
Door de netto contante waarde van de te verhalen kosten te delen door de totaal gewogen eenheden wordt de bruto-exploitatiebijdrage per gewogen eenheid bepaald. De exploitatiebijdrage is hier uitgedrukt in contante waarde per 1-1-2013. Eigenaren/exploitanten kunnen op basis van deze bijlage berekenen welke bruto exploitatiebijdrage ze voor de bouwkavels op hun gronden verschuldigd zijn. Op deze bruto exploitatiebijdrage wordt de inbrengwaarde en de eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die exploitant heeft uitgevoerd in mindering gebracht. De kosten worden omgeslagen over alle percelen waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien en die grondopbrengsten opleveren (bestaande te handhaven bebouwing is derhalve uitgezonderd). Per gronduitgiftecategorie wordt aan de hand van de uitgifteprijs vastgesteld wat de relatieve bijdrage is. Functies met een hoge uitgifteprijs betalen meer dan functies met een lage. De te verhalen kosten worden toegerekend aan de uit te geven gronden waarbij de grondslag 1 projectmatig gebouwde woning is. Maximaal te verhalen Netto contant kosten Som der gewogen eenheden Netto contant Het ten hoogste verhaalbare bedrag per gewogen eenheid
€ 43.764.419,03 € 48.711.091,98 € 0,90
7.2.7. Gerealiseerde kosten Per 1 januari 2013 is een deel van de kosten reeds gemaakt. Het betreft een bedrag van € 879.038,14 dat besteed is aan onderzoekskosten, sloopkosten, beheerkosten, kosten buiten het plangebied en rentelasten over de voorgaande posten. In totaal gaat het hier om 2 % van de totale kosten.. 55
7.3.
Toerekening van de kosten
Artikel 6.18 Wro geeft aan op welke wijze de bijdrage per eigenaar dient te worden berekend. Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig kan binnen de categorieën een verder onderscheid worden gemaakt. Per onderscheiden categorie wordt een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meter vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. Door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor worden gewogen eenheden vastgesteld. De gewogen eenheden in het exploitatiegebied worden bij elkaar opgeteld. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag (artikel 6.18 Wro). De kosten worden omgeslagen over alle percelen waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien en die grondopbrengsten opleveren (bestaande te handhaven bebouwing is derhalve uitgezonderd). Per gronduitgiftecategorie wordt aan de hand van de uitgifteprijs vastgesteld wat de relatieve bijdrage is. Functies met een hoge uitgifteprijs betalen meer dan functies met een lage. De te verhalen kosten worden toegerekend aan de uit te geven gronden waarbij de grondslag één projectmatig gebouwde woning is.
56
8
Juridische aspecten
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de rechtsgevolgen van het exploitatieplan, de vaststellingsprocedure en de herzieningsprocedure.
8.1.
Rechtsgevolgen
Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Het belangrijkste rechtsgevolg is dat aan de omgevingsvergunning een voorschrift kan worden verbonden tot betaling van een exploitatiebijdrage. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is voorts geregeld dat een omgevingsvergunning geweigerd moet worden bij strijdigheid met een exploitatieplan (artikel 2.10 Wabo). In artikel 3.5 van de Wabo wordt eveneens geregeld dat zolang een exploitatieplan niet onherroepelijk is, het College van burgemeester en wethouders een aanvraag om een omgevingsvergunning moet aanhouden. Wordt in strijd gehandeld met bepalingen uit het exploitatieplan, dan is het college op grond van artikel 7 Wro en artikel 5.2 van de Wabo bevoegd om handhavend op te treden.
8.2.
Procedures
8.2.1. Bestemmingsplan In artikel 3.1. lid 2 Wro is geregeld dat een bestemmingsplan een maximale looptijd heeft van tien jaar. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om, indien hij van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, te besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar. Het toenmalige Ministerie van VROM is van oordeel dat uit de jurisprudentie moet worden afgeleid dat, uit het oogpunt van rechtszekerheid, een nieuwe bestemming binnen tien jaar uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen tien jaar. Daarbij kan uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering, bijvoorbeeld het bouwrijp maken. De exploitatie op zich mag dus nog wel enkele jaren doorlopen. Een bestemmingsplan moet er daarom in voorzien dat er binnen tien jaar moet zijn gestart met de realisatie. Het exploitatieplan gaat uit van een ontwikkeling binnen een periode van de bedoelde tien jaar en van afronding van de grondexploitatie in het elfde jaar.
57
8.2.2. Exploitatieplan Het exploitatieplan wordt voorbereid met inachtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de terinzagelegging tevens geschiedt aan degenen die in het Kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van het exploitatieplan en het ontwerpbesluit tot vaststelling van het exploitatieplan liggen gedurende zes weken ter inzage in de gemeentehuizen Vlijmen en Drunen. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden hun zienswijze mondeling of schriftelijk naar voren brengen bij de gemeenteraad. Vervolgens zal de gemeenteraad het exploitatieplan gelijktijdig met het bestemmingsplan Geerpark vaststellen en bekend maken. Na bekendmaking van de vaststelling van het exploitatieplan kan binnen zes weken beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van het exploitatieplan. Verder wordt voor alle kadastrale percelen waarvoor de verplichting bestaat aan een omgevingsvergunning een voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage te verbinden, een aantekening ingeschreven in het gemeentelijke register van publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken.
8.2.3. Herzieningsprocedure Het exploitatieplan moet ten minste eenmaal per jaar worden herzien, voor het eerst binnen een jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Deze herziening vindt plaats los van het bestemmingsplan. Alleen indien de herziening van het exploitatieplan zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, moet tegelijkertijd het bestemmingsplan herzien worden. Er zijn twee soorten herzieningen: een herziening van uitsluitend niet-structurele onderwerpen; een herziening die (mede) structurele onderwerpen van het exploitatieplan betreft. Een herziening heeft geen gevolgen voor reeds verleende omgevingsvergunningen, maar wel voor nog niet verleende omgevingsvergunningen waarbij een exploitatiebijdrage in rekening wordt gebracht. Niet-structurele herziening Er is sprake van een niet-structurele herziening voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op: Uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; 58
Aanpassing van de ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; Vervanging van de ramingen van de gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten; Andere niet-structurele onderdelen.
Een niet-structurele herziening van een exploitatieplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad en treedt in werking na bekendmaking in een huis-aan-huisblad of op een andere gebruikelijke wijze. De herziening is vrijgesteld van een verplichte voorbereidingsprocedure en er is geen bezwaar of beroep mogelijk. Structurele herziening Indien geen sprake is van een niet-structurele herziening, zoals hiervoor is aangegeven, dan is er sprake van een structurele herziening. Deze herziening dient te worden voorbereid met inachtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de terinzagelegging tevens geschiedt aan degenen die in het Kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van de herziening dient gedurende een periode van zes weken ter inzage te worden gelegd. Belanghebbenden kunnen gedurende deze periode hun zienswijze mondeling of schriftelijk naar voren brengen. Na vaststelling en bekendmaking van de herziening kan binnen zes weken beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van de herziening.
8.2.4. Eindafrekening exploitatiebijdrage Een aanvrager van een omgevingsvergunning betaalt bij het verlenen van de omgevingsvergunning een bijdrage die gebaseerd is op (de laatste herziening van) het exploitatieplan. Het kan zijn dat achteraf de totale kosten van de exploitatie lager blijken te zijn, waardoor de aanvrager een te hoge bijdrage heeft betaald. Aan het einde van de exploitatieperiode stellen burgemeester en wethouders binnen drie maanden na de uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). De betaalde exploitatiebijdragen worden herberekend volgens artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan 5% lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan 5%, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger). Indien de uiteindelijke kosten hoger zijn dan de betaalde bijdrage, is dit risico 59
voor rekening van de gemeente. Indien de aanvrager een overeenkomst met de gemeente heeft gesloten, vindt geen terugbetaling van het verschil plaats, tenzij ter zake in de overeenkomst hiervoor bepalingen zijn opgenomen. Deze bepalingen kunnen dan ook eventuele bijbetalingen regelen.
60
9
Voorschriften en regels
Artikel 1: Begrippen Tenzij anders vermeld gelden de definities en begrippen die in het bestemmingsplan Geerpark zijn opgenomen ook voor het exploitatieplan, voorzover deze begrippen ook in het exploitatieplan voorkomen. Daarnaast geldt dat in deze regels wordt verstaan onder: Aanbestedingsprotocol: Een document waarin staan aangegeven voor welke werken en werkzaamheden welke vorm van aanbesteding wordt gekozen. Aanbestedingsverslag: Een document waarin staat aangegeven hoe het proces van aanbesteding is verlopen en waarin een voorgenomen besluit tot gunning van de werken en werkzaamheden zijn opgenomen. Besluit ruimtelijke ordening (Bro): Besluit van 21 april 2008 tot uitvoering van de Wet ruimtelijke ordening, inclusief hierin aangebrachte wijzigingen. Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan Geerpark van de gemeente Heusden, bestaande uit regels, een toelichting en een plankaart. Bouwweg: Een weg al dan niet met een tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van de kavels in het uitgeefbare gebied, die voldoet aan de eisen zoals in de voorschriften van dit hoofdstuk zijn gesteld. Deelfase: fase zoals aangeduid op de bijlage fasering. Eigenaar: De rechthebbende van een eigendom die ingeschreven staat bij het Kadaster. Exploitatiegrens: De grens van het exploitatiegebied zoals weergegeven op bijlage 1 van dit exploitatieplan. Fasering: Ontwikkeling van het plangebied in de tijd zoals opgenomen in de paragrafen 4.2.1.1., 4.2.1.2. en 5.2 en in de bijlagen 8 tot en met 17.
61
Flora- en faunawet: Wet van 25 mei 1998, houdende regels ter bescherming van in het wild levende planten- en diersoorten. Locatie-eisen: Eisen zoals opgenomen in paragraaf 4 van dit exploitatieplan en in de bijlagen 19 tot en met 27. Masterplan Geerpark: Stedenbouwkundig plan en kwaliteitsinstrumentarium van oktober 2012. Sociale huurwoning: een huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, sub d, Besluit ruimtelijke ordening. Stedenbouwkundig plan: het masterplan Geerpark, van oktober 2012. Wet ruimtelijke ordening (Wro): Wet van 20 oktober 2006, bevattende regels omtrent de ruimtelijke ordening.
Artikel 2: Faseringen en koppelingen Artikel 2.1. Faseringen en tijdvakken Voor de fasering van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de verlening van de omgevingsvergunning voor bouwen en het woonrijp maken gelden de faseringen met bijbehorende tijdvakken zoals opgenomen in tabel 5.2. en zoals aangegeven op de kaart faseringen, bijlage 8.
Artikel 2.2. Koppelingen 1. Een omgevingvergunning voor bouwen voor een deelfase wordt niet verleend zolang het bouwrijp maken van de desbetreffende deelfase niet is afgerond. Omgevingsvergunningen voor bouwen worden niet eerder verleend dan het beginjaartal zoals aangegeven in tabel 5.2. in de kolom ‘Omgevingsvergunningen’. 2. In een deelfase kan niet eerder worden gestart met bouwrijp maken of met woonrijp maken dan het beginjaartal zoals voor de desbetreffende deelfase is aangegeven in tabel van paragraaf 5.2. in de kolom ‘Bouwrijp’ respectievelijk in de kolom ‘Woonrijp’. 3. Kabels en leidingen die onder de waterslinger doorkruisen, dienen door middel van een boring dan wel in het geval van het dieper aanleggen met behulp van een boring te worden aangelegd. 62
4. Het is verboden deelfase 1a bouwrijp te maken voordat een tweetal duikers als tijdelijke maatregel is aangelegd, er een tijdelijke bouwstraat over de parkeerkoffer naar de Priemsteeg is aangelegd en achter het pand Mommersteeg een sloot is gegraven op de locatie van de toekomstige waterslinger, een en ander zoals in paragraaf 5.2.2.1. is verwoord. 5. Het is verboden deelfase 1b bouwrijp te maken voordat de leggerwatergang van het Waterschap is omgelegd door middel van het aanleggen van het grootste gedeelte van de waterslinger, het peil in de noordelijke watergang niet het peil heeft van 1,60 + NAP, een bouwstraat is aangelegd met een tijdelijke aansluiting op de Mortelweg, er een tweetal duikers is aangelegd, in het noordelijke gedeelte de waterslinger direct is aangelegd en het peil in de noordelijke watergang het peil van 1,30 + NAP niet heeft bereikt, een en ander zoals in paragraaf 5.2.2.2. is verwoord. 6. Het is verboden deelfase 1c bouwrijp te maken voordat aan de bestaande Mortelweg riolering, kabels en leidingen zijn aangelegd, de uitbreiding richting de Abt van Engelenlaan gerealiseerd is, de bestaande Mortelweg verbreed is naar het toekomstige profiel, de waterberging ten noordwesten aangelegd is, de waterslinger via een sloot verbonden is met de waterberging ten noordoosten, het zuidelijke gedeelte van de waterslinger is aangelegd en het centrale park is ingericht, een en ander zoals in paragraaf 5.2.2.3. is verwoord. 7. Het is verboden fase 2a bouwrijp te maken voordat het gebied door middel van twee aan te leggen bouwstraten over de grond van fase 2c is ontsloten, er twee duikers en ten zuiden van het gebied een stuk waterslinger zijn aangelegd en de in fase 1c aangelegde sloot, gelegen ten oosten van het gebied, ingericht is als waterslinger, een en ander zoals in paragraaf 5.2.3.1. is verwoord. 8. Het is verboden fase 2b bouwrijp te maken voordat een tweetal duikers is aangelegd, er een omleiding voor de afvoer van het overstortwater van Vlijmen is gerealiseerd, de noordelijke waterslinger afgerond is en op de kruising van de bouwstraten en de waterslinger op een tweetal plaatsen een duiker is aangelegd, een en ander zoals in paragraaf 5.2.3.2. is verwoord. 9. Het is verboden deelfase 2c bouwrijp te maken voordat het bestaande pad richting de Tuinbouwweg aan de oostzijde van deze fase als bouwstraat is ingericht, de definitieve inrichting van de hoofdinfrastructuur ten oosten van de woningen is afgerond en het centrale park definitief is ingericht, een en ander zoals in paragraaf 5.2.3.3. is verwoord. 10. Het is verboden deelfase 3 bouwrijp te maken voordat via de Priemsteeg een tijdelijke bouwstraat is aangelegd en er ten behoeve van de waterberging een appendix aan de waterslinger is gemaakt, een en ander zoals in paragraaf 5.2.4. is verwoord.
63
Artikel 3: Eisen voor de werken en werkzaamheden Artikel 3.1. Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied Het bouwrijp maken van de uitgeefbare delen in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen zoals genoemd in paragraaf 4.1.1., en de bijlagen 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 en 27.
Artikel 3.2. Aanleg nutsvoorzieningen De aanleg van de nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen zoals genoemd in paragraaf 4.1.2. De aanleg vindt plaats binnen de tijdvakken zoals aangegeven in de in artikel 2.1. genoemde tabel, in de kolom ‘Bouwrijp’.
Artikel 3.3. Aanleg water(slinger) De aanleg van het water respectievelijk de waterslinger in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen zoals genoemd in paragraaf 4.1.3. en de bijlagen 21 en 22.
Artikel 3.4. Aanleg en inrichting parkkamer De aanleg en inrichting van de centrale parkkamer in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen zoals genoemd in paragraaf 4.1.4 en de bijlagen 21 en 22.
Artikel 3.5. Woonrijp maken en inrichten openbare ruimte Het woonrijp maken en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatieplan vindt plaats volgens de eisen zoals genoemd in paragraaf 4.1.5. en de bijlagen 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 en 26.
Artikel 4: Regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden Artikel 4.1. Goedkeuring plan van aanpak 1. Het proces van bouwrijp maken van het exploitatiegebied, aanleg nutsvoorzieningen, aanleg water(slinger), aanleg en inrichting parkkamer, woonrijp maken en inrichten openbare ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente dient te worden beschreven in een plan van aanpak. Dit plan dient te voldoen aan het ‘PIOR gemeente Heusden’. 2. Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden, als bedoeld in het eerste lid van onderhavig artikel, voordat het plan van aanpak ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door burgemeester en wethouders. 64
3. Het is verboden de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, als bedoeld in het eerste lid van onderhavig artikel, uit te voeren in strijd met het door burgemeester en wethouders goedgekeurde plan van aanpak als bedoeld in het eerste lid van onderhavig artikel.
Artikel 4.2. Aanbesteding 1. Het is verboden opdrachten aan derden te verstrekken die in strijd zijn met de Europese regels en beginselen die voor aanbesteding gelden, zoals vervat in het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao). 2. Voorafgaand aan de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden wordt een aanbestedingsprotocol aan burgemeester en wethouders ter goedkeuring voorgelegd. 3. Burgemeester en wethouders beslissen binnen vier weken na ontvangst van het aanbestedingsprotocol omtrent de goedkeuring ervan. Burgemeester en wethouders kunnen deze termijn eenmalig verlengen met vier weken indien zij verwachten dat een beslissing niet genomen kan worden binnen de vier weken als bedoeld in de eerst zin. 4. Na goedkeuring van het aanbestedingsprotocol en voorafgaand aan de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden wordt een aanbestedingsverlag met een voorgenomen besluit tot gunning ter goedkeuring aan burgemeester en wethouders voorgelegd met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomst het bepaald in lid 1. 5. Burgemeester en wethouders beslissen binnen vier weken na het indienen van het aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning, als bedoeld in het vierde lid van dit artikel. Burgemeester en wethouders kunnen deze termijn eenmalig verlengen met vier weken indien zij verwachten dat een beslissing niet genomen kan worden binnen de vier weken als bedoeld in de eerste zin van dit artikel. 6. Het is verboden te starten met de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden, voordat burgemeester en wethouders het in het vierde lid bedoelde aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning hebben goedgekeurd.
4.3.
Eindinspectie en tussentijdse inspecties
Met het oog op de naleving van de voorschriften van dit exploitatieplan vinden inspecties plaats. In het bijzonder met het oog op de overdracht van openbare voorzieningen in beheer aan de gemeente vinden zowel tussentijds als direct voorafgaande aan deze overdracht inspecties plaats. In het document ‘PIOR gemeente Heusden’ staat omschreven welke eisen hieraan worden gesteld (bijlage 26). 65
De inspecteurs van de gemeente dienen te allen tijde vrije toegang te hebben tot het exploitatiegebied inclusief de uitgeefbare gronden.
4.4.
Verkaveling en programma
1. Het is verboden voor de eerste fase af te wijken van de in bijlage 28 opgenomen proefverkaveling en van het in paragraaf 4.2.1. opgenomen woningbouwprogramma. 2. In afwijking van het eerste lid van onderhavig artikel valt een afwijking met een marge van maximaal 20% van het in de proefverkaveling en het in paragraaf 4.2.1. opgenomen woningbouwprogramma niet onder de verbodsbepaling.
4.5. Sociale huurwoningen 1. De op de proefverkaveling (bijlage 28) aangeduide huurwoningen worden ter uitvoering van het bestemmingsplan (artikel 17 lid 2 van de regels) als sociale huurwoningen aangemerkt in de zin van artikel 1.1.1., sub d, Bro. 2. Het is verboden een sociale huurwoning binnen tien jaar nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, te verhuren aan een huurder die niet voldoet aan het gemeentelijke beleid, zoals opgenomen in de Verordening Doelgroepen Sociale Woningbouw gemeente Heusden. 3. Het is verboden een sociale huurwoning binnen tien jaar nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, in juridisch of economisch eigendom over te dragen dan wel te bezwaren met een persoonlijk of een beperkt zakelijk recht, waardoor het gebruik niet past binnen het gemeentelijke beleid, zoals opgenomen in Verordening Doelgroepen Sociale Woningbouw gemeente Heusden. 4. Van het in lid 2 bedoelde verbod kunnen burgemeester en wethouders afwijken in de gevallen waarin de in de Verordening Doelgroepen Sociale Woningbouw gemeente Heusden opgenomen hardheidsclausule voorziet.
Artikel 5: Verbods- en ontheffingsbepalingen 1. Het is verboden oppervlakkig hemelwater te lozen op voorzieningen in het openbare gebied, wanneer zij niet tenminste 1,5 m3 waterberging per woning op het eigen terrein gerealiseerd hebben. Het hemelwater dient te allen tijde oppervlakkig te worden aangeboden. 2. e aanleg van gasleidingen en de aansluiting van woningen aan gas is verboden. 3. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren dan wel te (laten) bouwen in strijd met de in artikel 2 genoemde faserings- en koppelingsvoorschriften. 66
4. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de in de artikelen 3 en 4 genoemde voorschriften.
Artikel 6: Slotbepalingen 1. Overtreding van het bepaalde in de artikelen 2, 4 en 5 is een strafbaar feit. 2. Deze voorschriften en regels kunnen worden aangehaald als ‘Voorschriften en regels exploitatieplan Geerpark.
67
10
Bijlagen
10.1. 10.2. 10.3. 10.4. 10.5.. 10.6. 10.7. 10.8. 10.9. 10.10. 10.11. 10.12. 10.13. 10.14. 10.15. 10.16. 10.17. 10.18. 10.19. 10.20. 10.21. 10.22. 10.23. 10.24. 10.25. 10.26. 10.27. 10.28. 10.29. 10.30. 10.31. 10.32.
Kaart exploitatiegebied Kaart eigenaren Kaart overeenkomsten Kaart wijze van bestemmen Kaart toekomstig ruimtegebruik Kaart reeds gesloopte en te slopen opstallen Kaart woningtypologieën per deelfase Kaart fasering Kaart fase 1 Kaart fase 1a Kaart fase 1b Kaart fase 1c Kaart fase 2 Kaart fase 2a Kaart fase 2b Kaart fase 2c Kaart fase 3 Besluit aanbestedingsregels overheidsopdrachten (Bao) Notitie m.b.t. de Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand bepaling (GHG-bepaling) Notitie m.b.t. de straat en bouwpeilhoogtes Rapport ‘Waterstructuurplan Vlijmen Noord’ Voorlopig inrichtingsplan van de waterslinger Dwarsprofielenoverzicht van de inrichting van de wegen Rapport DIOR Rapport LIOR Rapport PIOR Ontwerp vuilwaterriolering Geerpark Proefverkaveling Ambitiekaarten Definitief conceptrapport inbrengwaarden Geerpark Plankostenscan Toets grondprijzen
68
