• W O N E N
4 . 0 •
WONEN 4.0 kan iets leren van de buren Bouwfonds Property Development heeft in het kader van haar internationale strategie een diepgaande analyse gemaakt van de woningmarkten in de drie kernlanden Frankrijk, Duitsland en Nederland. De uitkomsten zijn onlangs verschenen in het rapport ‘Woningmarkten in perspectief ’.
Han Joosten
I
n deze landen zijn veel regio’s met elkaar vergeleken. Naast statistische analyses over economie en demografie, is ook het functioneren van de markten doorgelicht en zijn ruim 3.000 consumenten naar hun woonwensen gevraagd. Hoewel de eurocrisis alle Europese landen raakt, is de impact van op de woningmarkten in de drie landen verschillend. Hoe kan het gebeuren, dat de Nederlandse woningmarkt vrijwel geheel tot stilstand is gekomen, terwijl de Duitse woningmarkt groeit en de Franse stabiel is?
Demografische verschillen
De demografische ontwikkelingen vormen een zekere basis voor de woningmarkten in de drie landen. In Duitsland zien we een absolute daling van de bevolking op landelijk niveau, maar een zeer sterke groei in de stedelijke regio’s: het platteland ontvolkt (krimp is een geaccepteerd feit) en de steden stromen vol met vooral 1- en 2-persoonshuishoudens (bijvoorbeeld München: 10 procent groei tussen 2005 en 2010) (figuur 1). Het aantal huishoudens zal in Duitsland tot 2030 nog met 1 miljoen toenemen en dus zijn nieuwe woningen nodig. In Frankrijk stijgt in de komende 20 jaren zowel de bevolkingsomvang als het aantal huishoudens, dit laatste
Figuur 1. Duitsland: bevolkingsontwikkeling grote steden 1995-2010. Bron: Statistisches Bundesamt.
zelfs met 3 miljoen. De Fransen kiezen ook voor de stedelijke gebieden en concentreren zich in de regio Parijs en de kustgebieden langs de Atlantische Oceaan (Bordeaux, Nantes, Rennes) en de Middellandse Zee (Marseille, Nice) (figuur 2). In Frankrijk daalt het aantal gezinnen met kinderen echter zeer sterk. Ook in Nederland groeit het aantal huishoudens nog tot 2030 (+600.000), waarvan vooral het gebied langs de A2-as Amsterdam-Utrecht-Eindhoven gaat profiteren. De leeftijdsgroep tot 30 jaar (starters) en de medioren (45-64 jaar) nemen nog licht toe, de groep 65-plussers groeit het snelst.
Woningbouwproductie
De nieuwbouwproductie in Nederland tussen 2000 en 2009 schommelde jaarlijks tussen de 60.000 en 80.000 woningen, waarvan ruim tweederde grondgebonden eengezinswoningen waren, en zakte daarna snel terug naar circa 50.000. Het aantal koopwoningen bedroeg nog slechts 19.000 in 2011. Daartegenover kunnen we de productiedaling in Duitsland sinds 1995 een echte crisis noemen: van 500.000 naar 140.000 woningen in 2010, met in 2011 een opleving naar 180.000 woningen (Opvallend is het feit, dat in Duitsland dit thema niet in de politiek en
Figuur 2. Frankrijk: prognose huishoudensontwikkeling 2010-2020. Bron: BIPE.
• 2 0 1 2 / 8 2 • 1 9 •
• W O N E N
4 . 0 •
Figuur 3. Frankrijk: opleveringen/in aanbouw genomen/verleende vergunningen voor (eerste) woningen 2001-2010. Bron: Insee.
media breed werd uitgemeten, het woord ‘crisis’ of een actieplan’WONEN 4.0’ is bij onze Oosterburen onbekend. De productiedaling werd veroorzaakt door de afbouw van royale subsidiestromen (als gevolg van de hereniging van de beide Duitslanden), door de matige economie, en door de afschaffing van de Eigenheimzulage (subsidie voor aankoop eigen huis). De groei in 2011 en naar verwachting ook in 2012 wordt vooral verklaard door de zekerheid, die Duitsers zoeken in de eurocrisis: geld investeren in huizen (als eigenaar-gebruiker en als privé-belegger) wordt beschouwd als crisisbestendig. Bovendien ondersteunen de banken deze visie door royale hypotheekverstrekking tegen zeer lage rentes (vanaf 2,8 procent). Het grote aandeel vrije sector huurwoningen, die op deze manier op de markt komen, bieden een goed perspectief voor de leeftijdsgroep 21-40 jaar, die eerst willen sparen voor een eigen huis en tot die tijd in een kwalitatief goede huurwoning wonen. De sociale huurwoningenvoorraad is in Duitsland inmiddels naar 6 procent teruggebracht, terwijl de corporaties in Nederland nog een aandeel van ruim 30 procent hebben. De woningbouwproductie in Frankrijk is tussen 2001 en 2008 gestegen van 300.000 naar 450.000 woningen per jaar, ook deels gedreven door een aantrekkelijk fiscaal
klimaat, onder meer voor appartementen in de vrije sector huurmarkt. De bankencrisis in 2008 en 2009 leidde ook in Frankrijk tot een productiedaling met 50.000 eenheden per jaar. In 2010 en 2011 steeg het aantal nieuwbouwwoningen weer (figuur 3). Ook hier is het vertrouwen om in stenen te investeren groter dan in aandelen en fondsen. De woningmarkt profiteerde. De politieke (presidentsverkiezingen) en economische onzekerheid zal in 2012 tot een productiedaling leiden. De prognoses wijzen daarna op een jaarlijkse productie van zeker 300.000 woningen. Een groot verschil met Frankrijk en Duitsland is het verschijnsel tweede woning, dat in beide landen als belegging en/of weekend/vakantiehuis breed in de maatschappij is verankerd, maar in Nederland nog nauwelijks een rol van betekenis speelt. Een ander wezenlijk verschil is de verhouding grondgebonden/gestapeld in de woningvoorraad: Nederland heeft verreweg het grootste aandeel ééngezinshuizen (71 procent), gevolgd door Frankrijk (57 procent) en dan Duitsland (47 procent). Opmerkelijk gezien de beperkte ruimte in ons kleine land: we leven op royale voet.
Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen
Een vergelijking van grondkosten tussen de drie landen
Figuur 4. Locatievoorkeur (meerdere antwoorden mogelijk). Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011. • 2 0 1 2 / 8 2 • 2 0 •
• W O N E N
is een ingewikkelde zaak. In Nederland worden infrastructuurkosten en gemeentelijke/algemene voorzieningen (scholen, sport, sociale gebouwen) meestal uit de grondopbrengsten betaald. Omdat de grond meestal in bezit van de overheid is en de grondbedrijven in de jaren 2000-2009 regelmatig als cash cow voor de gemeentelijke begroting moesten dienen, is de prijselasticiteit beperkt waardoor marktconforme aanpassing pas in een (te) laat stadium volgt. In Duitsland is de meeste grond in particulier bezit en prijs kan snel aan de vraag/aanbodsituatie worden aangepast. Infrastructuur en voorzieningen worden nooit in zijn geheel uit de grondexploitatie gefinancierd, zodat een zuivere totstandkoming van de grondprijs kan worden bepaald. In Frankrijk bestaat een mengvorm tussen de Duitse en Nederlandse praktijk. Afhankelijk van de marksituatie bedraagt het grondkostenaandeel in de woningprijs in Duitse stedelijke gebieden 20-40 procent (in München zelfs tot 50 procent), in Frankrijk ook 20-40 procent en in Nederland 25-35 procent. De bouwkosten verschillen niet wezenlijk tussen vergelijkbare steden als Keulen, Hamburg, Utrecht, Den Haag, Marseille en Bordeaux: tussen de 1.200 euro en 1.400 euro per vierkante meter voor appartementen. Rijtjeshuizen realiseren we in Nederland het goedkoopst door het bouwen van grotere series met gespecialiseerde bouwtechnieken. De verkoopprijzen van woningen in Nederlandse steden zijn in vergelijking met stedelijke regio’s in Frankrijk en Duitsland relatief laag. Fransen en Duitsers willen graag in de stad wonen en betalen daar dan ook een marktconforme, dus hogere prijs voor. Een nieuwbouw appartement onder de 3.000/vierkante meter is in Duitse en Franse steden nauwelijks te vinden (München haalt zelfs 8.000 euro per vierkante/meter), terwijl in Nederlandse steden het prijsniveau van 3.000 euro en hoger moeilijk haalbaar is. Ook grondgebonden huizen zijn bij ons goedkoper als op vergelijkbare locaties bij onze buren.
De consumenten aan het woord
Achter saaie cijfers op de woningmarkt gaan mensen schuil, die woningen zoeken en hun eigen specifieke
4 . 0 •
Figuur 5. Voorkeur koop of huur. Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011.
woonwensen hebben. De kwalitatieve vraag was in het productiegedreven Nederland vaak ondergeschikt aan de woonwensen en nu de vermeende ‘woningnood’ineens ophoudt te bestaan, ziet de woningzoeker zich als een echte consument, die mag gaan kiezen. In Duitsland, en in iets mindere mate in Frankrijk, bepalen de consumenten al vele jaren, welke producten op welke locaties geaccepteerd worden. De regulering vanuit de overheid heeft veel minder invloed op het uiteindelijke product. Bouwfonds vroeg in juni 2011 aan 3.000 consumenten in de drie landen naar hun woonvoorkeuren en hun reactie op de crisis. De verschillen tussen de drie landen zijn groot. De Nederlanders hebben een hogere verhuisbereidheid en hebben minder belangstelling voor het wonen in binnensteden. De Fransen willen graag in stadscentra wonen en de Duitsers geven vooral de voorkeur aan de wijken rond het centrum.Grootschalige Vinex-achtige nieuwbouwwijken wijzen Duitsers resoluut af (figuur 4). Ruim 40 procent van de Duitsers, die nu landelijk wonen willen naar de stad verhuizen, een trend die in Nederland nog niet zichtbaar is. Ook het grootste deel van de Fransen en Duitsers, die nu in een stad wonen, willen daar een nieuwe woning zoeken en hebben niet de wens om perifeer of landelijk te gaan wonen. Een ander aanmerkelijk verschil tussen de drie landen is
Figuur 6. Voorkeur woontype. Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011. • 2 0 1 2 / 8 2 • 2 1 •
• W O N E N
4 . 0 •
Figuur 7. Woningtypen, waarin men zeer graag wil wonen. Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011.
de doorstroomgeneigdheid: zo wil de helft van de Franse huurders graag kopen, een kwart van de Duitse huurders en Nederland is hekkensluiter met 19 procent. De koopwens is in Frankrijk en Nederland duidelijk hoger dan in Duitsland: dit hangt zeker samen met de aanwezigheid van een grote professionele commerciële huurmarkt (figuur 5). In Nederland is de consument, die wil huren, vooral aangewezen op het moeilijk toegankelijke corporatieaanbod, dat ook niet zijn kwaliteitswensen kan beantwoorden. Er is overeenstemming tussen de drie landen ten aanzien van de expliciete voorkeur om een nieuwbouwwoning te kopen: 35 procent van de woningzoekenden kiest hier voor. De vraag naar appartementen is in Duitsland het grootst (45 procent), vooral gerenoveerde appartementen in stedelijke gebieden genieten belangstelling (figuur 6). Een groot verschil bestaat er in de perceptie van het rijtjeshuis: 60 procent van de Nederlanders houden van dit product, terwijl de Duitsers en Fransen er maar weinig waardering voor kunnen opbrengen (figuur 7). De Nederlander wenst met voorsprong de grootste huizen: eenderde wil minstens 150 vierkante meter (in Duitsland slechts 14 procent en Frankrijk 21 procent). Omgekeerd wil de helft van de Duitsers kleiner wonen dan 99 vierkante meter, terwijl maar 29 procent van de Neder-
landers zich dit kan voorstellen. Ook willen de Nederlanders de grootste woonkamer en de meeste slaapkamers. Het is duidelijk, dat de Nederlandse consumenten eerder voor ruimte gaan, dan voor kwaliteit. Ook de geringere belangstelling voor appartementen op stedelijke locaties zijn hiervoor een aanwijzing. De prijsvoorstellingen van de consumenten laten opvallende zaken zien: de Nederlander wil het meeste uitgeven voor een eengezinswoning (70 procent > 250.000 euro, 50 procent > 300.000 euro), maar de woonlastenquote mag niet meer dan 30 procent van het huishoudensinkomen bedragen (figuur 8). Kortom, de fiscale aftrekmogelijkheden zijn door de consument ingecalculeerd in zijn woonwensenbeeld. De Duitsers (33 procent woonlastenquote) en Fransen (28,5 procent) kennen deze mogelijkheid niet en moeten hun wensen dus bijstellen, gezien de gepresenteerde vierkantemeterprijzen gaat het dan om onder meer kleinere woningen. Veel Duitsers gaan pas op latere leeftijd over tot de aankoop van een eigen huis en wonen in de tussentijd wonen in een (luxe) huurwoning Duurzaamheid is bij de Franse en Duitse consument een absolute randvoorwaarde: de klant koopt alleen duurzame woningen, omdat kwaliteit en energiekosten zwaar meewegen in het aankoopbesluit. Opvallend is het feit, dat duurzaamheid bij onze buren niet geproblematiseerd wordt, zoals in Nederland, waar de regelgeving (verplichte
Figuur 8. Gewenste koopprijs grondgebonden woning. Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011. • 2 0 1 2 / 8 2 • 2 2 •
• W O N E N
4 . 0 •
Figuur 9. Gewijzigd gedrag als gevolg van economische situatie. Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011.
energie-labels en epc-normen) belangrijker wordt gevonden dan de acceptatie bij de consument. In juni 2011 is ook gevraagd, hoe de consumenten met hun verhuisgedrag reageren op de economische crisis. De Fransen zoeken een goedkopere woning, verlagen hun kwaliteitseisen of stellen de aankoop uit. Daarbij gaat men eerder kopen dan huren. De Duitsers gaan ook eerder kopen dan huren, maar doen geen concessies aan de kwaliteit (dan liever een paar jaar langer huren en sparen). Nederlanders stellen hun verhuizing uit, gaan eerder huren of zoeken een woning met een lagere prijs en een mindere kwaliteit (figuur 9).
Leren van buurlanden
Wat kunnen we leren van de buurlanden, los van het feit dat het woord crisis in elk geval niet op de woningmarkt gebezigd wordt: • De marktwerking in Frankrijk en Duitsland heeft tot gezondere woningmarkten geleid, die beter crisisbestendig zijn. In Nederland kennen we een sterke overheidsbemoeienis op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting . • De verhoudingen tussen de huur- en koopmarkt zijn in Nederland verstoord door de vanuit de historie opgebouwde dominante rol van de woningcorporaties en het missen van een gezonde marktgerichte huursector. • Het wonen in stedelijke regio’s in Nederland is relatief goedkoop, onder meer door de demping van woonlasten via subject- en objectsubsidies en fiscaliteit. • De zware overheidsbemoeienis bij de hypothekenverstrekking door de Nederlandse AFM staat in schril contrast met de marktwerking en concurrentie op de hypothekenmarkt in Frankrijk en Duitsland. • Gestapeld bouwen in de marktsector in stedelijke regio’s in Frankrijk en Duitsland kent een lange traditie, waarbij de kwaliteit zich
beter heeft kunnen ontwikkelen dan in Nederland, waar kwantiteit bij de sociale huurwoningen belangijker was dan de kwaliteit en een marktsector nauwelijks bestond. • Kwaliteit van openbare ruimten in onze buurlanden weerspiegelt de hogere kwaliteit van de (woon)gebouwen in de steden. Ook de hoge investeringen in echt hoogwaardig openbaar vervoer en infrastructuur staan in schril contrast met de wijze waarop hier in Nederland mee wordt omgegaan. • Duurzaamheid is in ons land geproblematiseerd, misschien wel gestigmatiseerd, terwijl de Duitsers en Fransen er automatisch vanuit gaan en eisen, dat hun nieuwbouwwoning door een hoge duurzaamheid een kwaliteitsproduct is. • De Nederlandse consument is relatief verwend door lage woonlasten, waardoor grote woningen gekocht kunnen worden en woningzoekenden in veel grotere woningen willen wonen dan Fransen en Duitsers.
Tot slot
De demografische ontwikkeling zal de vraag naar nieuwe woningen in Nederland vanaf 2013 of 2014 naar verwachting opstuwen. Wij moeten deze crisistijd benutten om dan een gezonde doorstart te kunnen maken. De consumentenvoorkeuren dienen daarbij, meer dan voorheen ,als leidraad voor de (ruimtelijke) keuzes, die we moeten maken. Gestapelde hoog verdichte binnenstedelijke woongebieden zijn slechts mondjesmaat haalbaar, de ongebreidelde groei van stadsrandlocaties evenmin. De oplossingen moeten gezocht worden in kwaliteit en niet massaliteit. De marktsector kan zijn rol alleen goed spelen, als de dominante rol van de Nederlandse overheden wordt verminderd. Een kijkje bij de buren kan naar nieuwe oplossingsrichtingen leiden.
Han Joosten is Hoofd Marktonderzoek Bouwfonds Ontwikkeling BV. • 2 0 1 2 / 8 2 • 2 3 •
