POSTADRES
Postbus 20 7500 AA Enschede
BEZOEKADRES
Hengelosestraat 51 TELEFOON
Aan de Gemeenteraad
14 0 53
DATUM
ONS KENMERK
BEHANDELD DOOR
29 juli 2014
1400214690
R.H.J. Marsch
UW BRIEF VAN
UW KENMERK
DOORKIESNUMMER
(053) 481 71 42 ONDERWERP
Aanpak leegstand kantoren
Geachte leden van de Raad Naar aanleiding van de behandeling van de Kantorenvisie Netwerkstad heeft uw Raad op 7 mei 2012 de motie ‘aanpak leegstand’ ingediend. In het randprogramma van 4 november 2013 bent u bijgepraat over de aanpak van kantorenleegstand in Enschede. We zijn daarbij ook ingegaan op de hiervoor genoemde motie. Na afloop van het randprogramma hebben we u toegezegd om: 1. De beantwoording van de motie ‘aanpak leegstand kantoren’ per brief aan uw Raad te doen toekomen. 2. De presentatie uit het randprogramma aan u toe te sturen (bijlage 1) en hierop een aantal aanvullingen te doen betreffende de instrumenten zoals deze in Enschede worden ingezet (deel twee van deze brief). 3. De VNG handreiking leegstand, inclusief de VNG modelverordening Leegstand aan u toe te sturen (bijlage 2). Met deze brief geven we invulling aan deze toezeggingen. 1. Motie aanpak leegstand In de motie ‘aanpak leegstand’ draagt Uw Raad het College op: 1. Samen met partners en (markt)partijen een haalbaarheidsstudie uit te laten voeren naar het transformeren van een bestaand leegstaand kantoorpand als icoon- en voorbeeldproject op het gebied van duurzaamheid in Enschede; Op 13 juli 2012 is een ronde tafelgesprek georganiseerd met stakeholders uit de kantorenbranche; vastgoedeigenaren, project- en conceptontwikkelaars, bedrijfsmakelaars, Intermediaire- en brancheorganisaties, provincie en gemeente. Naar aanleiding hiervan is een expertteam met bedrijfsmakelaars samengesteld.
DATUM
ONS KENMERK
PAGINA
29 juli 2014
1400214690
2/7
Het expertteam heeft op basis van een overzicht van leegstaande kantoorpanden een selectie gemaakt van panden die in aanmerking zouden komen voor verduurzaming. Criteria hierbij waren onder andere geschiktheid van het gebouw en de locatie. In de praktijk is gebleken dat eigenaren liever niet meewerkten aan het experiment wanneer er nog onderhandelingen liepen met een mogelijke nieuwe gebruiker van het pand. Het verduurzamingsonderzoek is uitgevoerd voor het pand aan de Hengelosestraat 701. De eigenaar, Hanzevast, heeft 1/3 deel van de onderzoekskosten betaald. Er is een duidelijke visie op de marktpotentie van het pand en de noodzakelijke bouwkundige ingrepen ontstaan. Hanzevast heeft aangegeven door dit traject hernieuwde aandacht voor dit pand te hebben gekregen. Zij geven aan dat de gemeente hiervoor heeft gezorgd, als bedenker en trekker van het project. Waar staan we nu? De daadwerkelijke uitvoering van de verduurzamingsplannen staat ‘on hold’. De eigenaar (Hanzevast) investeert pas op het moment dat zij een huurder of koper heeft gevonden voor het nieuwe concept. Dit illustreert het feit dat het uiteindelijk de markt is die bepaalt of een pand een nieuwe invulling krijgt of niet. De gemeente kan faciliteren, maar er is geen garantie op succes. 2. Bij nieuwbouw voor een al in de regio gevestigd kantoor, bij de betrokken partijen er op aan te dringen dat deze een plan van aanpak opstellen voor het leegkomende pand, waarbij zowel verhuur, verbouw of sloop opties kunnen zijn; In 2012/2013 heeft zich één grootschalige binnenstedelijke verhuizing voorgedaan in de kantorenbranche: de Rabobank. Het pand dat zij ‘achterlaten’ is gedeeltelijk verhuurd aan Tactus. Het resterende deel blijft in gebruik door de Rabobank. Waar staan we nu? Uitvoering van deze opdracht is lastig omdat kantorenmarkt in hoofdzaak een huurmarkt is. Wanneer kantoorgebruikers naar een nieuwbouwlocatie vertrekken met een andere gebouweigenaar, dan voelen zij zich in de meeste gevallen niet verantwoordelijk voor het achtergebleven pand. Het tegenhouden van (ver-)nieuwbouw op betere locaties, om verhuizingen en daarmee leegstand, te voorkomen is in het licht van het kantorenbeleid onverstandig. Het kantorenaanbod in Enschede zou zich dan niet vernieuwen, hetgeen de concurrentiepositie van Enschede als kantorenstad verslechterd. Dit leidt uiteindelijk ook tot kantorenleegstand. Er zullen nieuwe functies gevonden moeten worden voor de incourante kantoorlocaties. 3. Te onderzoeken welke behoefte er is voor tijdelijke huisvesting van expats en andere doelgroepen en samen met kantooreigenaren te inventariseren welke leegstaande panden hiervoor geschikt zijn te maken, bijvoorbeeld in de vorm van een "international community center" waarin zich Short Stay appartementen, sportfaciliteiten en ontmoetingsruimten bevinden; In 2012 zijn plannen ontwikkeld voor een expatvoorziening op de universiteitscampus. In het kader daarvan is in samenwerking met de UT een quickscan uitgevoerd naar de behoefte aan huisvesting voor expats. Hieruit is naar voren gekomen dat vraag naar huisvesting voor expats in Enschede via de bestaande kanalen goed bediend lijkt te worden. Zo biedt De Woonplaats een Short Stay product en verhuurt Ons Huis 1 en 2 persoonshuishoudens.
DATUM
ONS KENMERK
PAGINA
29 juli 2014
1400214690
3/7
Waar staan we nu? De ontwikkeling van het plan op het universiteitsterrein is niet doorgezet. Inmiddels hebben zich een aantal andere initiatiefnemers bij het College gemeld, die plannen hebben voor een expatvoorziening in het centrum. Het college heeft toestemming gegeven voor de transformatie van het voormalig pedagogisch centrum aan de Hengelosestraat 71 tot een expatcentrum. Hierdoor wordt kantoorruimte uit de markt gehaald. 4. Randvoorwaarden te scheppen waaronder leegstaande kantoor- en bedrijfspanden makkelijker kunnen worden gebruikt voor nieuwe functies, zoals bijvoorbeeld stadslandbouw en affinage. In het project ‘Tussentijds’ is er meer ervaring opgedaan met het tijdelijk gebruik van panden. Omdat vrager en aanbieders nog onvoldoende op de hoogte zijn van elkaars belangen en uitgangspunten lukt het nog niet altijd. De gemeente speelt als arrangeur een belangrijke rol in het bij elkaar brengen van partijen en het inzichtelijk maken van mogelijkheden. Voor partijen is duidelijk wie het ambtelijk aanspreekpunt hierin is. Waar staan we nu? Er zijn legio voorbeelden van tijdelijke invullingen van leegstaande panden: - Voormalig tankstation Deurningerstraat / culturele invullingen - Voormalige Fabrieksschool Kloosterstraat / diverse culturele invullingen - Diverse winkellocaties binnenstad – w.o. Galerie Quinta Bies en winkelformule The Upperside Definitieve omzetting van een kantoor naar een andersoortige bestemming is sterk afhankelijk van de vraag naar de mogelijke nieuwe invulling. Omdat de vraag nieuwe ruimte voor welke functie dan ook in Enschede beperkt is duurt het lang voordat nieuwe initiatieven tot een sluitend plan komen. Hierbij valt te denken aan: - De gemeente ondersteunt al enkele jaren bij het vinden van een nieuwe invulling voor het voormalig Arke-pand aan de Deurningerstraat. Recent is duidelijk geworden dat er geen sluitende businesscase te maken is rondom de zorgfunctie waaraan enkele maanden is gewerkt. Inmiddels praten we met de ontwikkelaars over andere invullingen. - Voor ons eigen SLO-pand denken we nog na over een andere invulling rekening houdend met de ontwikkelingen in de directe omgeving van het pand. Hierbij wordt ook gekeken naar tijdelijke verfraaiing van de gevels. - Op dit moment wordt het voormalig kantoor van Tubantia aan de Langestraat verbouwd. De onderhandelingen over de invulling lopen nog. Het is echter onwaarschijnlijk dat het pand opnieuw (geheel) als kantoor gebruikt zal worden. - Het geplande kantoor aan het Wilminkplein wordt niet voor die functie ingezet, maar zal worden gebouwd als appartementencomplex. Hoewel het pand nog niet gebouwd is, is het al wel geruime tijd op de huurmarkt aangeboden. Er kan dus gesteld worden dat ook hier een stuk van de kantorenvoorraad is weggenomen.
DATUM
ONS KENMERK
PAGINA
29 juli 2014
1400214690
4/7
2. Presentatie randprogramma - toelichting In het randprogramma van 4 november hebben we u inzicht gegeven in; - de huidige stand van zaken van de kantorenmark; - de wijze waarop leegstand in Enschede bestreden wordt - de uitvoering van uw motie
Hoofdlijnen De kantorenmarkt in Twente is regionaal georiënteerd; af en toe verplaatst een bedrijf binnen Twente, maar er komt vrijwel geen nieuwe vraag van buiten de regio. De acquisitie voor nieuwe bedrijven van buiten de regio vindt plaats in regionaal verband, waarbij samengewerkt wordt met Stichting Kennispark en Oost NV. Voor internationale acquisities wordt samengewerkt met NFIA. Deze samenwerkingen hebben geleid tot concrete successen. Zo heeft de Britse multinational Foseco besloten om zijn internationale activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling in Enschede te concentreren en is het Amerikaanse Cottonwood Technology Fund van plan zich op Kennispark te vestigen. Besprekingen over de huisvesting van het technologiecentrum van de Gerard Sanderink zijn inmiddels gestart. De absolute vraag naar kantoren neemt af door het nieuwe werken. Er is minder ruimte nodig per werknemer. Bij een gelijk blijvende voorraad zal de leegstand de komende jaren verder toenemen. Het leegstandspercentage in Enschede is anno 2013 (15.6%). Dat is lager dan het landelijk gemiddelde (16%). Naar aanleiding van Stedelijke Koers is besloten: 2 • 50.000 m kantoren van het kavelaanbod te reduceren • Actief met de markt de kantorenleegstand aan te pakken en de komende 5 jaar 2 20.000m incourante leegstand uit het aanbod te halen. De planvoorraad is inmiddels met ca. 49.000 m² terug gebracht. Deze reductie heeft plaatsgevonden in Roombeek, Kennispark en de Spoorzone. Over verdere reductie van de planvoorraad lopen nog onderhandelingen. Er zijn op dit moment nog geen incourante (langer dan 3 jaar leegstaande) kantoorpanden uit de markt gehaald. De eerste resultaten laten zich binnenkort zien. Er is al toestemming verleend door het college voor de transformatie van een kantoorpand aan de Hengelosestraat 69-71 naar wooncentrum voor expats. Daarnaast is de verbouwing gestart van de begane grond van het voormalig Tubantia-kantoor (Langestraat 43). We zijn in overleg met diverse marktpartijen om panden uit voorraad te halen door herbestemming en transformatie. Deze processen kosten veel tijd en vereisen in eerste aanleg dat er door eigenaren veel wordt afgeboekt op de panden. Op dit moment werkt de gemeente samen met eigenaren en ontwikkelaars aan plannen voor de herontwikkeling van het Arke-pand, waarbij mogelijk ook een subsidie van de HerstructureringsMaatschappij Overijssel (HMO) wordt ingezet. Dit lijkt kansrijk. HMO wordt ook betrokken bij de visievorming en ontwikkeling van projecten in Stadsweide. Door het herbestemmen van de ontwikkellocatie aan het Wilminkplein, van de geplande kantoorontwikkeling naar een appartementenontwikkeling, is nieuwe leegstand voorkomen. Uw Raad wordt twee maal per jaar via de monitor stedelijke koers op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen en in de kantorenmarkt.
DATUM
ONS KENMERK
PAGINA
29 juli 2014
1400214690
5/7
Enschedese aanpak In Enschede maken we gebruik van vrijwel het hele arsenaal aan beleidsinstrumenten zoals deze staan opgesomd in de ‘Handreiking Leegstand te lijf’ van de VNG (bijlage 2). In deze paragraaf sommen we de Enschedese manier van werken op, geordend langs het overzicht van de VNG. De leegstandsverordening komt aan bod bij het lange termijn-instrumentarium (punt 7). Korte termijn 1 Gesprek met eigenaar De gemeente probeert vroeg in het traject verwachtingen en plannen te delen met vastgoedeigenaren en initiatiefnemers. We denken mee over transformatie van het voormalig Arke-pand aan de Deurningerstraat en er wordt gesproken over transformatie van het nog leeg te komen Pedagogisch centrum aan de Hengelosestraat. We merken dat het contact met partners steeds vroeger in het proces tot stand komt, doordat het ook partners steeds duidelijker wordt dat kantorenleegstand geen tijdelijk fenomeen meer is. 2 Leegstandsbeheer In Enschede zijn leegstandsbeheerders als Camelot, FMT, Alvast en Bilfinger actief. Daarnaast is Tetem kunstruimte actief als het gaat om invullingen voor en door kunstenaars. 3 Inventarisatie plancapaciteit De gemeente is op dit moment de enige aanbieder van bouwkavels met een kantoorbestemming. Deze plancapaciteit vormt de basis voor beleidskeuzes zoals vertaald is in Stedelijke Koers en Kantorenvisie Netwerkstad. 4 Tijdelijk gebruik Waar leegstandsbeheer meer gericht is op de korte termijn, is tijdelijk gebruik langduriger van aard. Het is daarnaast ook meer progressief omdat beter wordt nagedacht over hoe het tijdelijk gebruik past binnen de toekomstige exploitatie van een pand. Goede voorbeelden in Enschede zijn o.a. het tijdelijk gebruik van de voormalige Fabrieksschool aan de Kloosterstraat en het voormalig tankstation aan de Deurningerstraat. 5 Tijdelijke verhuur van woonruimte op basis van de leegstandswet Het tijdelijk mogelijk maken van woonfuncties in leegstaande panden biedt vooral oplossingen in situaties waarin er tekort is aan woonruimte. Hier is in Enschede geen spraken van. Het definitief transformeren van kantoren naar woonruimte wordt besproken bij de lange termijninstrumenten (nr. 2 - transformatiebeleid). Lange termijn 1 Leegstand erkennen in de structuurvisie De ruimtelijke plannen van de gemeente worden aangepast op de huidige economische situatie. Op basis van de Kantorenvisie en Stedelijke koers boeken we af op nieuw uit te leggen gronden, stellen prioriteiten in ontwikkellocaties of temporiseren ontwikkelingen. 2 Opstellen transformatiebeleid Er is geen zelfstandig, alomvattend transformatiebeleid geformuleerd omdat onvoorziene ontwikkelingen hiermee juist ingeperkt zouden kunnen worden. De Kantorenvisie legt de basis voor het voor het herbestemmen van kantoren buiten de kantoorconcentratiegebieden naar andersoortige functies. We ontwikkelen in Netwerkstadverband een methodiek op basis waarvan we samen met eigenaren per pand kunnen bepalen welke invullingen kansrijk zijn.
DATUM
ONS KENMERK
PAGINA
29 juli 2014
1400214690
6/7
3 Veranderen van het bestemmingsplan Hergebruik en transformatie van panden kan op verschillende manieren worden mogelijk gemaakt via het bestemmingsplan. Postzegelplannen en afwijkingen op bestemmingsplannen worden al geruime tijd ingezet en zijn in die zin als instrument niet nieuw. Naar aanleiding van de verdiepingsslag binnenstad zijn er ideeën om in de Heurne te experimenteren met een bestemmingsplan waarin alleen wordt beschreven wat we niet willen en verder alles open blijft. 4 Herbestemming Herbestemming van kantoorgebouwen komt nog niet op grote schaal voor. Niettemin zijn er wel een aantal aansprekende voorbeelden zoals de omzetting van het (nog te bouwen!) kantoorgebouw aan het Wilminkplein naar een woongebouw. Daarnaast ondersteunt de gemeente intensief bij de planvorming op de locatie van het voormalig Arke-pand aan de Deurningerstraat. 5 Gemeentelijk grondbeleid De plancapaciteit van kantoren en bedrijven is reeds aangepast n.a.v. de huidige marktsituatie. 2 Voor kantoren heeft dat geleid tot een planreductie van 49.000m . 6 Regionale afstemming nieuwbouw De kantorenvisie Netwerkstad, Woonvisie en de Herijking bedrijventerreinenvisie Netwerkstad zijn producten van regionale afstemming en gezamenlijke programmering. 7 Leegstandsverordening Het instrument van de leegstandsverordening wordt algemeen beschouwd als ‘laatste redmiddel’ vanwege de hoge kosten die hiermee gemoeid zijn. Het uitvoeren van deze verordening vereist namelijk een uitgebreide administratie en uitvoeringsorganisatie. De overheid neemt met dit instrument bovendien een sturende houding aan in de markt. Dat is sterk in afwijking tot de verhoudingen en partnerschappen zoals die de laatste jaren in Enschede zijn opgebouwd. Goede ervaringen met dit instrument zijn eigenlijk alleen in Amsterdam opgedaan; waarbij benadrukt wordt dat hier twee problemen, kantorenoverschot en woningtekort, met elkaar zijn verbonden. Binnen Enschede is dit lastig, omdat er in algemene zin onvoldoende vraag is om het totale kantorenoverschot te vullen. Succesvolle voorbeelden in vergelijkbare steden zijn op dit moment niet bekend bij het college. Het college blijft ontwikkelingen op dit gebied volgen. 8 Gemeentelijke vastgoedstrategie De Noordmolen is in de toekomst niet meer (geheel) nodig voor de huisvesting van ambtenaren en is al gedeeltelijk gevuld met nieuwe huurders. Voor het SLO-pand worden verschillende scenario’s uitgewerkt en getoetst op financiële haalbaarheid.
DATUM
ONS KENMERK
PAGINA
29 juli 2014
1400214690
7/7
9 Basisregistratie en loket leegstand De vastgoedrapportage Twente geeft inzicht in het aanbod op de kantorenmarkt. Daarnaast spreken we regelmatig met makelaars om verschillende ontwikkelingen door te nemen. Er is één aanspreekpunt binnen de gemeente: het loket Tussentijds richt zich op initiatiefnemers op het gebied van tijdelijk gebruik en leegstandsbeheer. Het contact met vastgoedeigenaren verloopt via het Ondernemersloket en de verschillende projectleiders. Wij vertrouwen erop uw Raad hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Enschede, de Secretaris, de loco-Burgemeester,
(M.J.M. Meijs)
(J. Hatenboer)
Bijlagen: 1. Presentatie ‘aanpak leegstand kantoren’ 2. VNG-handreiking Leegstand te lijf – incl. model leegstandsverordening
