Een open venster op de lege stad. Een geïntegreerde, technische aanpak van de leegstand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Een open venster op de lege stad Een geïntegreerde, technische aanpak van de leegstand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

vzw Buurthuis Bonnevie 40 Bonneviestraat — 1080 Brussel bonnevie.vgc.be vzw BRAL 13 Zaterdagplein — 1000 Brussel www.bralvzw.be vzw CVBV 25 rue du Fort — 1060 Saint-Gilles Comité général d’action des Marolles asbl 56 Voorzorgsstraat — 1000 Brussel vzw Centrum voor Stadsvernieuwing 291 Bergensesteenweg — 1070 Brussel [email protected] Huisvesting & Renovatie 110A rue Sans-Souci — 1050 Elsene www.habitatetrenovation.be La Rue asbl 61 Ransfortstraat — 1080 Molenbeek RenovaS asbl 80 Stephensonstraat — 1000 Brussel www.renovas.be Une Maison en plus asbl 27 boulevard de la Deuxième Armée britannique 1190 Brussel

colophon Opgesteld door de groep van renovatieadviseurs van het Netwerk Wonen Met dank aan V. Tanghe (Huisvesting & Renovatie) , G. De Pauw (Buurthuis Bonnevie /Maison de quartier Bonnevie), P. Van Meerbeek (Bral), E. Bauwens (RenovaS) Layout Média Animation Foto’s Média Animation Verantwoordelijke uitgever Jean-François Kleykens, 80 Stephensonstraat, 1000 Brussel

Met de steun van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Inhoudstafel

Inleiding

Leeg, maar niet reddeloos! ........................................................... 4 Een blik op de problematiek en het beleid aangaande de leegstand in Brussel

Hoofdstuk 1

Goede wil volstaat niet ................................................................. 8 Rechtstreekse technische ondersteuning voor de eigenaars

Hoofdstuk 2

Samen sterk ............................................................................... 12 Steun aan de gemeentebesturen

Conclusie

Leegtes opvullen ........................................................................ 22 Perspectieven voor een voluntaristisch beleid Een duidelijk mandaat voor transversaliteit Begeleiding van kandidaat-kopers Socio-professionele inschakeling Waarborgfonds of renovatiesubsidies Renovatiehuurcontract Uitleencentrum voor verbouwingsgereedschap

3

inleiding

Een blik op de problematiek en het beleid aangaande de leegstand in Brussel

Leeg, maar niet reddeloos! Een studie die in 1998 uitgevoerd werd in het kader van het Gewestelijk Ontwikkelingsplan, schatte dat 30 000 van de 500 000 woningen, met andere woorden 6 % van de totale huisvestingsmarkt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, onbewoond waren. Een tiende van deze woningen zou openbaar bezit zijn, twee derde zou eigendom zijn van privé-eigenaars, en de rest zou aan ondernemingen toebehoren. Een goudmijn die jammer genoeg niet wordt uitgebaat…!

4

De huisvestingsmarkt maakt een steeds grotere crisis door. Begin jaren negentig zijn de verkoop- en huurprijzen de hoogte ingeschoten; een evolutie die zich tot op vandaag doorzet. Voor de meerderheid van de Brusselse gezinnen is het vandaag onmogelijk geworden om eigenaar te worden. Ze verlaten Brussel wanneer ze iets kunnen kopen in Vlaanderen of Wallonië. Het is al even moeilijk om in de hoofdstad een woning voor een schappelijke prijs te huren. Ook het aantal gezinnen dat ingeschreven is op de wachtlijst voor een sociale woning in een van de negentien Brusselse gemeenten spreekt voor zich: 23 000 gezinnen in 20041. Misschien krijgen de meeste leegstaande woningen vroeg of laat wel een nieuwe bestemming. Het Netwerk Wonen vindt zelfs dat het een prachtige gelegenheid is om tegelijkertijd het aanbod van betaalbare woningen te verhogen. Ook al lijkt het idee in theorie eenvoudig, de praktijk is veel ingewikkelder, ondanks de vele hulpmiddelen die de overheid hiervoor heeft gecreëerd. Dit wordt bevestigd door de analyse die de BBRoW (Brusselse Bond voor het Recht op Wonen) in 2004 maakte, naar aanlei-

ding van zijn “Hier kunnen 3 woningen komen”-campagne tegen de leegstand 1. Deze analyse toont aan dat de gemeenten op heel wat middelen kunnen rekenen om leegstaande gebouwen een nieuwe bestemming te geven, maar dat die middelen niet voldoende benut worden.

Privébezit of algemeen belang? Natuurlijk is Brussel niet de enige regio die te kampen heeft met een huisvestingscrisis. Alle Europese lidstaten benadrukken in hun grondwettelijke teksten de noodzaak om een evenwicht te vinden tussen het recht op privébezit en het algemeen belang, vooral op het vlak van de private huurmarkt. In de Belgische Grondwet vinden we twee artikels ter zake: Art. 16 — Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling.

5

Art. 23 — Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. […] Die rechten omvatten inzonderheid […]het recht op een behoorlijke huisvesting huisvesting. In de strijd tegen de leegstand lijken die twee begrippen, namelijk het recht op wonen en het recht op eigendom, tegenstrijdig. Gebouwen laten leegstaan terwijl mensen nood hebben aan een onderkomen, is in strijd met het recht op wonen. Diezelfde leegstaande panden in beslag nemen om er woningen van te maken, dat is dan weer in strijd met het recht op eigendom. Alle wetteksten en regelgevingen met betrekking tot de leegstand proberen een evenwicht tussen deze twee principes te vinden. Dit is wellicht een van de verklaringen voor het feit dat, ondanks alle bestaande wetten en middelen, de strijd tegen de leegstand zo moeilijk blijft.

De bestaande hulpmiddelen en hun beperkingen Het is niet de bedoeling om in deze inleiding een lijst van de bestaande middelen tegen leegstand op te sommen. We willen echter wel een idee geven van de obstakels die het gebruik ervan in de weg staan. Het openbaar beheersrecht

Sinds 1 juli 2004 legt de Huisvestingscode van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest normen op in verband met de hygiëne, de veiligheid, en de minimale uitrusting van huurwoningen als eerste verblijfplaats. Voor bemeubelde kamers en woningen van minder dan 28 m2 is een verhuurvergunning nodig; voor de andere woningen is dit facultatief. De Directie Gewestelijke Huisvestinginspectie (DGHI) is bevoegd voor het toekennen van verhuurvergunningen en voor het nemen van de voorziene maatregelen bij het niet naleven van de regels: administratieve boetes opleggen, eigenaars in gebreke stellen en hen verplichten conformiteitswerken uit te voeren, een verhuurverbod opleggen, …

Leegstaande woningen, woningen waar de opgelegde werken niet binnen de vastgestelde termijn werden uitgevoerd of die door de burgemeester onbewoonbaar werden verklaard, kunnen in aanmerking komen voor het openbaar beheersrecht. Een openbare vastgoedmakelaar kan zo’n gebouw dan voor een periode van maximum 9 jaar in beheer nemen, op voorwaarde dat hij instaat voor de uitvoering van de conformiteitswerken. De makelaar verbindt er zich ook toe de woning daarna aan een lage huurprijs te verhuren (maximale huurprijzen in functie van het type woning). Het is bijna onmogelijk deze maatregel om te zetten naar de praktijk, want het is een illusie te denken dat men de investeringen in grote renovatiewerken op 9 jaar tijd aan zo’n lage huurprijzen kan terugverdienen. De taks

Er bestaat nog steeds geen gewestelijke taks op leegstaande panden en braakliggende bouwgronden. Daarom hebben de 19 Brusselse gemeenten in hun strijd tegen deze leegstand en verlaten gronden hun eigen gemeentelijk belastingssy-

Het is tijd om de bestaande hulpmiddelen op het vlak van stedenbouwkundige vernieuwing beter en doeltreffender te gebruiken. De verenigingen van Netwerk Wonen zijn werkzaam op het terrein en zouden hun steentje kunnen bijdragen: zij staan dicht bij de bewoners en bezitten de nodige kennis op het gebied van renovatie. Deze verenigingen geven nu al technische steun en advies aan eigenaars die willen renoveren. Sommigen helpen de gemeenten bij het opstellen van hun leegstandsbeleid, of zetten zich zelf in voor de creatie van nieuwe huisvesting.

Het Netwerk Wonen…

Ook al trekt niemand de deskundigheid van deze verenigingen inzake renovatiebegeleiding in twijfel, toch kan men stellen dat dit soort herwaarde-

6

De gesubsidieerde aankoop

Onder bepaalde voorwaarden subsidieert het Gewest de gemeenten voor 85 % van de aankoopprijs van een pand en voor 65 % van de kostprijs van de verbouwingswerken van dit pand. Tussen 1989 en 2005 werden via dit systeem2 slechts 15 gebouwen door de gemeenten aangekocht. Waarom? – De gemeenten mogen deze gebouwen binnen de eerste 30 jaar niet verkopen. – Alvorens te kunnen overgaan tot de aankoop, moeten de panden eerst onbewoonbaar verklaard worden, een procedure die enorm tijdrovend blijkt te zijn.

steem uitgewerkt, dat van gemeente tot gemeente verschilt en waar men soms tot vier keer meer betaalt dan in een andere gemeente. Maar de belasting wordt zelden geïnd. In een derde van de Brusselse gemeenten zelfs nooit. Waarom? – Een falend opsporen: er bestaat nog steeds geen structurele communicatie tussen de gemeenten en de intercommunales voor energie en water. Deze beschikken nochtans over kostbare informatie over al dan niet leegstaande woningen. – Het innen van deze taks is in een electorale context niet interessant. – Ook al zijn de gemeenten bevoegd om de taksen te innen, ze beschikken zelden over voldoende onderlegd personeel. De dossiers van leegstaande woningen gaan vaak gepaard met ingewikkelde juridische situaties, die een doorgedreven expertise vereisen. – De voorziene vrijstellingen op deze belasting zorgen ervoor dat talrijke eigenaars aan de taks ontsnappen of een aanzienlijke vermindering op het officiële bedrag verkrijgen.

– Het is voor de gemeenten veel interessanter om via de wijkcontracten gebouwen aan te kopen. Er bestaan heel wat middelen, maar de meeste gemeenten lijken over onvoldoende opgeleid personeel te beschikken om daar afdoend gebruik van te kunnen maken. De markt verkennen, contacten leggen met eigenaars, oplossingen voorstellen, een technische analyse maken van de gebouwen, de opties vergelijken in functie van de verschillende bewoonbaarheidsnormen, contacten leggen tussen de verschillende partijen die tot een oplossing kunnen bijdragen (eigenaars, besturen, bedrijven, Sociale Verhuurkantoren, enz). Dit vraagt uiteraard veel tijd en energie. Dit is geen onbegonnen opdracht, op voorwaarde dat men de nodige middelen ter beschikking krijgt. Vandaag zetten enkele verenigingen van het Netwerk Wonen zich al in om lege panden een nieuwe bestemming te geven, en niet zonder resultaat. Wij pleiten dan ook voor een beter uitgebouwde ondersteuning van deze verenigingen.

1. Bron: BBRoW 2. Bron: BROH.

ringsprojecten steeds een gelijkaardig resultaat hebben: zonder een erkende rol, zonder een mandaat en zonder steun van de verschillende overheidsdiensten, worden de aangebrachte dossiers niet snel genoeg behandeld en blijft de kans op slagen te gering. Naast concrete praktijkvoorbeelden zal deze brochure ook dieper ingaan op de voorstellen die het Netwerk Wonen, steunend op zijn rijke ervaring, naar voor schuift. Zonder een erkenning van de overheid van het Netwerk Wonen als een belangrijke partij in de strijd tegen de leegstand, zullen deze hoopgevende toekomstperspectieven nooit een kans krijgen. De samenwerking met de verschillende gemeentebesturen en het gewest verloopt inderdaad niet altijd van een leien dakje. Daardoor wordt de knowhow van het Netwerk Wonen niet genoeg benut. Het zou toch zonde zijn om, in de strijd tegen de leegstand, deze kans te laten liggen?

7

hoofdstuk 1

Rechtstreekse technische ondersteuning voor de eigenaars Het advies in renovatie

Goede wil volstaat niet Eén van de kernopdrachten van het Netwerk Wonen is de begeleiding van eigenaars bij de verbouwing van hun woning. De doelstelling: technische, juridische en administratieve ondersteuning. Want het is niet altijd eenvoudig een renovatieproject tot een goed einde te brengen…

8

De renovatieadviseurs van het Netwerk Wonen zijn architecten of technici. Ze bieden de eigenaars voor de duur van de verbouwingswerken hun diensten aan. Ze helpen bij de inrichting van de woning en geven advies bij de technische aspecten van de verbouwing. Wanneer de verbouwing een stedenbouwkundige vergunning vereist, zullen ze hun klant doorverwijzen naar een onafhankelijke architect. Een groot deel van de mensen die beroep doen op het Netwerk Wonen heeft een laag inkomen en een lage scholingsgraad. Daarom legt het Netwerk de nadruk op een aangepaste opvolging, die van dichtbij gebeurt, en besteedt het heel wat aandacht aan de sociale en administratieve begeleiding in het verbouwingsproces. Bij leegstaande gebouwen is de aanpak enigszins anders.

Moeilijke gevallen Wanneer een gebouw vandaag leegstaat, dan gaat het bijna per definitie om een complex dossier. Een eigenaar laat zelden zomaar een woning leegstaan, tenzij het om speculatieve leegstand gaat, en dat soort eigenaars komt uiteraard nooit naar renovatieadvies vragen. Het zijn vaak gebouwen in gemeenschappelijk bezit en/of gebouwen waarin men zwaar moet investeren. Een voorbeeld van zo’n investering is het toegankelijk maken van de verdiepingen boven handelszaken. Enkele verenigingen van het Netwerk gaan actief op zoek naar leegstaande panden, vaak binnen een beperkte zone, zoals een wijkcontract. Ze nemen daarna contact op met de eigenaars, met de bedoeling een oplossing te vinden voor de leegstand. Andere verenigingen geven

9

Dit soort ingrepen loopt zeker niet altijd van een leien dakje, en nog vooraleer je met het echte renovatiewerk kan starten, stapelen de werkuren zich op… De volgende factoren kunnen bovendien nog stokken in de wielen steken: – Het ontbreken van financieringsmiddelen: veel eigenaars hebben een laag inkomen en kunnen bij de bank niet voldoende lenen om de volledige renovatie te financieren. Ook Sociale Verhuurkantoren (SVK’s) schrikken vaak terug voor grote verbouwingsinvesteringen, of hebben het net als de eigenaars moeilijk om de zaak te financieren. dan weer ondersteuning aan de groep van eigenaars die zich spontaan of eventueel op doorverwijzing van een gemeentelijke dienst aanmeldt. De manier van werken verschilt van vereniging tot vereniging, en van geval tot geval. Elke vereniging biedt een begeleiding op maat. Volgende diensten kunnen worden aangeboden: – Ontcijfering van knelpunten in het dossier: problemen inzake de financiering, de belastingen, de stedenbouwkundige vergunning, het naleven van de wooncodenormen en van de brandnormen, … – Technische bezoeken. – Omschrijving van de werken, opmaak van de meetstaat, schatting van de kostprijs. – Financiële analyse van de verschillende opties (verkoop, verbouwing, premies, verhuur, …). – Opvragen en vergelijken van prijsoffertes. – Werfopvolging.

10

– Het gebrek aan doorzettingsvermogen van de eigenaar kan het renovatieproject vertragen. Sommige verenigingen van het Netwerk Wonen hebben in hun team dan ook een maatschappelijk werker. – Een soms manke samenwerking tussen overheidsdiensten en de verenigingen, omwille van uiteenlopende visies en doelstellingen.

Wanneer lukt het wel? Ondanks alle hindernissen slaagt het Netwerk Wonen er regelmatig in om leegstaande woningen terug op de markt te brengen. Wat zijn de succesfactoren? – De eigenlijke wil van de eigenaar om zijn gebouw een nieuwe bestemming te geven is van cruciaal belang. Zelfs al is er een conflict in de beginfase —de eigenaar die een taks moet betalen— dan nog kan men resultaten boeken. – Het beschikken over de nodige financieringsmiddelen, of de mogelijkheid om zonder al te veel moeilijkheden die middelen te bekomen. – Een vlotte samenwerking met de bevoegde gemeentediensten. Een goede verstandhouding tussen de gemeentediensten en de verenigingen kan het welslagen van een operatie bepalen. Het renovatieadvies van het Netwerk Wonen is dus geen wondermiddel voor alle leegstaande woningen. Maar

zijn deskundigheid ter zake, zijn positie als onafhankelijke vereniging en zijn goede terreinkennis maken van het Netwerk Wonen wel de ideale partner voor dit soort situaties. Om deze rol echter volledig te kunnen opnemen, moet één en ander nog wel veranderen. – Het opstarten van structurele samenwerkingsverbanden op gemeentelijk niveau, waarbij de rol van het renovatieadvies bestaat uit het ondersteunen van de eigenaars. – Het zoeken naar middelen om problematische verbouwingen te financieren. De invoering van een renovatiepremie voor verhuurders, gekoppeld aan strenge normen in verband met de maximale huurprijzen, is een mogelijke piste. Het is nu inderdaad zo dat eigenaars die niet intrekken in hun woning, geen beroep kunnen doen op de premies, behalve als ze het beheer van hun te renoveren woning afstaan aan een SVK. – Voldoende opgeleid personeel voor het Netwerk Wonen en voor de gemeenten: dit soort ingewikkelde dossiers vraagt polyvalentie en een grote dosis tijd en energie.

11

hoofdstuk 2

Steun aan de gemeentebesturen De geïntegreerde wijkontwikkeling als katalysator van een gecoördineerd beleid

Samen sterk In Brussel spelen de gemeenten een cruciale rol in de strijd tegen leegstand. Zij heffen de taks op leegstand, zij leveren de stedenbouwkundige vergunningen af, zij nemen de nodige maatregelen om een woning te onteigenen, …

12

Het Netwerk Wonen stelt vast dat de meeste gemeenten een tekort hebben aan mankracht en aan deskundigheid om deze opdracht efficiënt te kunnen uitvoeren. Deze gemeentebesturen zouden baat hebben bij een technische en juridische omkadering. Er zijn juristen nodig die de problematiek van leegstand door en door kennen, en onderlegde personen die de juiste feeling hebben om met eigenaars te onderhandelen. Er zijn ook architecten nodig om de gebreken aan die woningen vast te stellen, haalbaarheidsstudies uit te voeren, enz. De architecten in dienst van de gemeenten hebben over het algemeen geen tijd om zich met deze problematiek bezig te houden.

Deeltjesversnellers & bruggenbouwers Het Netwerk Wonen zou deze technische omkadering op zich kunnen nemen. Het Netwerk heeft een belangrijke knowhow in huis, die dankzij een financiële ondersteuning in de gemeenten zou kunnen aangewend

worden. Een aantal verenigingen heeft al een eerste ervaring opgedaan met dit soort samenwerking. Naast de technische ondersteuning nemen verschillende verenigingen van het Netwerk nog een andere rol op zich. Hun opdracht is ‘geïntegreerde wijkontwikkeling’. Het woord ‘geïntegreerd’ verwijst naar de niet-sectoriële manier waarop ze de problematiek van leegstand bestuderen. Ze houden rekening met de verschillende invalshoeken: politieke bevoegdheden en overheidsprogramma’s. Dit maakt het Netwerk een uitstekende katalysator voor een transversale aanpak. Deze “geïntegreerde wijkontwikkeling” maakt deel uit van de bijzondere aanpak van het Netwerk Wonen en is belangrijk omdat het daarmee ingaat op een duidelijke nood. Heel wat diensten en instellingen pakken het leegstandsprobleem inderdaad elk op hun specifieke manier aan. – De dienst Financiën is bevoegd om de taks te heffen. – De dienst Stedenbouw levert de stedenbouwkundige

13

vergunningen voor de renovaties af, waardoor de eigenaars aan die taks kunnen ontsnappen. – De inspectie voor hygiëne en veiligheid, die vaak onder stedenbouw valt, is bevoegd om veiligheidsproblemen vast te stellen voor buren en voorbijgangers.

Het is in deze context van reaffectatieonderhandelingen dat sommige SVK’s beroep doen op de renovatieadviseurs van het Netwerk Wonen. Dankzij hun technische expertise, hun kennis van de premies et hun buurtaanpak slagen ze erin mensen over de streep te trekken.

– Meestal zijn er nog andere diensten verantwoordelijk voor de subsidieaanvragen, die uiteindelijk dienen om het pand effectief aan te kopen en om het daarna te renoveren.

Daarna moet men uiteraard nog de institutionele jungle trotseren, een alles behalve makkelijk te ontrafelen kluwen. Maar ook hier kan de administratieve omkadering van de renovatieraadgevers naar de eigenaars en de SVK’s toe voor een goede afloop van het project zorgen.

Als de gemeente niet over een regie voor grondbeleid beschikt, dan komt het niet zelden voor dat de overheidsbevoegdheid om lege panden een nieuwe bestemming te geven in handen komt van Sociale Verhuurkantoren (SVK). Dit is evident: door de complexe samenwerkingsverbanden, hebben de gemeenten het moeilijk om deze problematiek te beheren. Dit slaat niet enkel op de interne organisatie van de gemeentediensten, maar ook op de op te bouwen relaties met de instellingen op regionaal niveau.

Als we deze samenwerking ook als voorbeeld nemen voor de onderhandelingen met de gemeentediensten, dan is het belangrijk te weten op welke manier de verschillende partijen hun steentje kunnen bijdragen. Als de betrokken partijen niet hetzelfde objectief voor ogen hebben, namelijk het geven van een nieuwe bestemming aan een woning, dan zal het eindresultaat heel precair zijn. En dit zien we vaak gebeuren op het terrein. Want het is nu eenmaal zo dat het merendeel van de gemeenten nog niet de gewoonte hebben om alle instrumenten

Als je aan geïntegreerde wijkontwikkeling doet, moet je een paar goede stapschoenen hebben. Bij de vzw CVBV (Centrum voor Volwassenbegeleiding en –vorming) weten ze daar van mee te praten. Sinds jaren maakt CVBV er een gewoonte van om de staat van de woningen in Sint-Gillis regelmatig te controleren. De technici van de vereniging trekken door de straten en noteren zorgvuldig de staat van de gevels: de gevelbedekking, de kroonlijst, de ramen, de vensters en de balkons. Ze letten ook op uiterlijke tekenen van leegstand: de post die blijft liggen, gescheurde gordijnen, voordeuren die open blijven staan, … Elke woning die minstens één kenmerk van verval vertoont, wordt gefotografeerd. Zo hebben ze in 2001 het verval van de woningen helemaal in kaart gebracht. In totaal 915 panden waren verkommerd, waarvan: – Er 457 bewoond waren. – Er 179 volledig leeg bleken. – Er 279 gedeeltelijk leeg waren.

14

De «woningdokters» van het CVBV in Sint-Gillis

waarover ze beschikken te benutten: de leegstandstaks, de veiligheidswerken, de aankoopsubsidies, … Een batterij maatregelen die een eigenaar zouden kunnen overtuigen om te renoveren of te verkopen. De meeste gemeenten hebben nog geen transversale dienst die zich expliciet met leegstaande panden bezighoudt.

Het kan In zo’n geval kan de transversale aanpak van de verenigingen van het Netwerk Wonen een belangrijke rol spelen, hetzij als drijvende kracht, hetzij als begeleider. In enkele gemeenten zien we inderdaad transversale werkgroepen ontstaan. Dit is onder andere het geval in Elsene, Molenbeek, Sint-Joost en Schaarbeek. Jammer genoeg staan niet alle gemeentebesturen open voor een samenwerking met professionelen van buiten hun administratie, zelfs al hebben die een officiële opdracht van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Ook in 2004 zijn de “woningdokters” van het CVBV met hun notaboekje op pad getrokken: binnen de grenzen van de wijkcontracten “Verhaegen” en “Metaal-Munthof” hebben ze hun lijst van vervallen panden geactualiseerd. Een goede inventaris van de staat en het gebruik van de woningen is belangrijk om zones voor collectieve actie af te bakenen. Het CVBV maakt ook gebruik van haar inventaris om de eigenaars van de vervallen panden een persoonlijk schrijven te sturen. Zo proberen ze hen ervan te overtuigen hun woningen beter te onderhouden, beter de beheren en ze op te knappen daar waar nodig. Verschillende eigenaars-verhuurders worden in contact gebracht met het plaatselijke Sociale Verhuurkantoor. Het SVK kan met hen een beheerscontract afsluiten, waardoor ze recht krijgen op de renovatiepremies voorzien voor woningen met “sociale huurtarieven”. Ook de gemeente heeft veel interesse in het werk van het CVBV, dat haar helpt bij het gericht opsporen van leegstaande panden die onderworpen zijn aan de leegstandstaks, bij het vastleggen van de perimeters voor nieuwe wijkcontracten en bij het opstarten van acties in het kader van luik 5. Het CVBV ijvert vandaag voor de oprichting van een lokaal overleg dat zich specifiek met de leegstand bezighoudt.

15

Molenbeek: La Rue en Bonnevie zijn actief op het terrein

Molenbeek heeft nog altijd met te veel gevallen van leegstand te kampen. La Rue en Buurthuis Bonnevie willen daar iets aan doen. Samen met de huurdersvereniging van Molenbeek en Koekelberg hebben zij de leegstand in kaart gebracht en met de gemeente contact opgenomen. Ze zijn erin geslaagd om verschillende werkvergaderingen met de dienst financiën en de schepen van stedenbouw te organiseren. De aanbevelingen zijn niet in dovemansoren gevallen. De gemeente is ondertussen bereid om enkele gebouwen die op de lijst voorkomen aan te kopen en te verbouwen, om ze daarna te verhuren. Ze zal daarvoor onder andere beroep doen op de middelen van het Grootstedenbeleid en op subsidies voor de verwerving van leegstaande woningen. La Rue heeft ook de kans gekregen om mee te werken aan het woningprogramma van het Grootstedenbeleid. Dit resultaatgericht werk heeft het Netwerk heel wat geloofwaardigheid opgeleverd. Dit was eveneens het geval dankzij de organisatie van een “waarnemingspost voor de huisvesting”, die La Rue gerealiseerd heeft in het kader van het wijkcontract Bronsgieterij-Pierron. La Rue heeft alle partners rond de tafel gebracht met de bedoeling de huisvestingsproblematiek nog beter te kunnen opvolgen. Naar aanleiding van de aanbevelingen van dit belangrijk werk, die zich onder andere naar de lokale overheden richten, heeft de gemeente in 2006 beslist een huisvestingscel op te starten, waarin la Rue en Buurthuis Bonnevie vertegenwoordigd zullen zijn. De gemeente heeft zich ook voorgenomen een schepen voor huisvesting aan te stellen na de gemeenteraadsverkiezingen van oktober 2006.

Een incentive-effect: specifiek gemeentepersoneel in Elsene en een constructieve samenwerking met Huisvesting & Renovatie

Sinds enkele jaren heeft de gemeente Elsene specifiek personeel in dienst genomen, dat de acties bij de dienst Stedenbouw, de dienst Financiën en de Juridische dienst in hun strijd tegen de leegstand moet coördineren. Eén van hun middelen is de taks op leegstaande en onafgewerkte gebouwen en op verlaten bouwgronden. Deze transversale samenwerking tussen de verschillende gemeentediensten blijkt vrij goed te werken. Er werden zelfs ook samenwerkingsverbanden opgestart met het verenigingsleven. De gemeente en het Sociale Verhuurkantoor Huisvesting & Renovatie hebben bijvoorbeeld in het kader van de leegstandstaks een schrijven opgesteld, waarin ze constructieve oplossingen voorstellen aan eigenaars die in gebreke blijven. In sommige gevallen wordt deze brief samen met de aanmaning voor de taks verstuurd. Onlangs werd besloten om extra aandacht te besteden aan het stuk van de Elsense Steenweg dat gebukt gaat onder het fenomeen van de leegstaande verdiepingen boven handelszaken. Een fenomeen dat gelinkt is aan de aanwezigheid van grote merken. In 2006 vroeg de gemeente aan de vereniging Huisvesting & Renovatie om 4 haalbaarheidsstudies —op het vlak van architectuur, wetgeving en financiën— uit te voeren omtrent de herinrichting van deze leegstaande verdiepingen in de perimeter.

16

Reeds van bij het begin van het wijkcontract Blyckaerts in 2003 heeft Huisvesting & Renovatie (H&R), op haar niveau en met haar middelen, actief meegewerkt in de strijd tegen de leegstaande verdiepingen boven handelszaken. Dit fenomeen is vooral aanwezig in de handelskern van de Naamse Poort. De vereniging heeft in een eerste fase vooral gewerkt aan het opstellen van een inventaris van alle gebouwen binnen deze perimeter. Van elk leegstaand gebouw werd een fiche opgemaakt die de staat van het gebouw en de van buitenaf waarneembare bezettingsgraad beschreef. Op basis van deze gegevens contacteerde H&R alle betrokken eigenaars teneinde hen te sensibiliseren en hen te begeleiden in het opstarten van een project rond deze leegstaande verdiepingen. H&R is er bijvoorbeeld in geslaagd een eigenaar te overtuigen om de verdiepingen van zijn twee rijhuizen op de Waverse Steenweg te renoveren. Beide panden hebben bloeiende handelszaken op het gelijkvloers, maar de verdiepingen staan al jaren leeg. Al vier jaar heft de gemeente leegstandstaks op deze beide huizen. De eigenaar kan zich wel vinden in de argumenten van H&R en overweegt om de verdiepingen opnieuw bewoonbaar te maken, maar er is een technisch probleem. De verdiepingen van het eerste pand zijn makkelijk tot woningen te verbouwen, maar het andere huis heeft geen aparte toegang meer tot de verdiepingen. H&R werkt een plan uit om een gemeenschappelijke ingang te maken voor de verdiepingen van de beide huizen. Ze doet ook voorstellen voor de ruimtelijke indeling van de woningen, doet een raming van de nodige werken, ze maakt een schatting van de kosten en voert een rentabiliteitsstudie uit. Deze studie is op twee verschillende scenario’s gebaseerd. Ofwel worden de woningen aan een Sociaal Verhuurkantoor verhuurd, waardoor men een renovatiepremie voor de werken kan opstrijken, maar de huurtarieven zullen altijd gelimiteerd blijven; ofwel verhuurt de eigenaar de woningen zelf en mag hij vrij de huurtarieven bepalen. De toekomst ziet er rooskleurig uit. Jammer genoeg is er nog een financieringsprobleem. De eigenaar vraagt in 2004 een vrijstelling van de gemeentetaks aan, met de bedoeling deze som te investeren in wat de eerste fase van de werken zou kunnen worden: de vervanging van het metalen rolluik door een ander systeem, zodat de toegang naar de verdiepingen aangepast kan worden. Maar het College van Burgemeester en Schepenen in Elsene verwerpt deze vraag en de eigenaar verkiest dan maar het gebouw dat geen aparte ingang heeft te verkopen. Daarmee verdwijnt allicht voor altijd de oplossing van de gemeenschappelijke toegang en de kans is groot dat de verdiepingen van dit pand nog een hele tijd leeg blijven staan. Het positieve nieuws is dat de eigenaar doorgaat met de renovatie van het overgebleven pand. Hij heeft al een architect onder de arm genomen. H&R van haar kant blijft zich inzetten voor een constructieve samenwerking met de gemeente rond de problematiek van leegstaande gebouwen, met de bedoeling hun respectievelijke actiemiddelen te versterken.

De avonturen van Huisvesting & Renovatie in Elsene: het metalen rolluik

Une Maison en plus: de eerste stappen in Vorst

Een woning meer is natuurlijk altijd een stap in de goede richting. Daarom koos de lokale vereniging van het Netwerk Wonen in Vorst de naam “Une Maison en Plus”, kortweg M+. Vorst is niet de gemeente binnen het gewest met de grootste leegstand, maar dat neemt niet weg dat een aantal woningen toch leeg blijven staan. De vereniging heeft zich onder impuls van de werkgroep leegstand over de kwestie gebogen. In afwachting van een systematische samenwerking met de gemeente Vorst heeft M+ een uitwisselingsproject met andere lokale verenigingen opgestart om de problematiek te analyseren en de huidige situatie te proberen te veranderen…

17

BRAL sloopt muren in Sint-Joost

In de buurt van de Koningstraat in SintJoost staan al lang drie notoire stadskankers. We weten niet met zekerheid sinds wanneer deze huizen leeg staan, maar er zijn documenten die aantonen dat ze in 1991 zeker al onbewoond waren. Deze leegstand heeft de wijk een negatief imago bezorgd. De hoop bestaat dat deze huizen gerenoveerd zullen worden, dankzij een initiatief van BRAL (Brusselse Raad voor het Leefmilieu) in het kader van het Netwerk Wonen.

BRAL heeft in 2004 de kans gekregen deze panden te bekijken. Naar aanleiding van dit bezoek, heeft de architect van BRAL de staat van de drie woonhuizen, inclusief een leeg gebouw dat ontdekt werd in de tuin, opgemaakt. De vereniging heeft terzelfdertijd ook een haalbaarheidsstudie voor de renovatie of afbraak/heropbouw van die vier huizen uitgevoerd. Met die studie in de hand stapte BRAL naar de burgemeester, die onmiddellijk heel enthousiast reageerde. De gemeente heeft nu beslist twee van de panden, samen met het bijhorende achterpand, aan te kopen. Momenteel wordt een dossier opgesteld met een aanvraag tot aankoopsubsidie in het kader van leegstaande panden. Ook in dit project is de steun van BRAL van groot belang. Alle betrokken diensten, het Sociale Verhuurkantoor van Sint-Joost en de BBRoW (Brusselse Bond voor het Recht op Wonen) zijn rond de tafel gaan zitten om een gezamenlijke aanpak te bespreken. BRAL noemt deze tranversale wergroep “Wijkgetouw” of in het Frans “Métiers à tisser”. De BBRoW en BRAL spelen een belangrijke rol in het verschaffen van de nodige informatie, die de ambtenaren in staat stelt om de juiste maatregelen te nemen. Naar het voorbeeld van Huisvesting & Renovatie heeft BRAL een fiche in gebruik genomen, waarop alle gekende gegevens worden bijgehouden en de vorderingen van het dossier worden opgetekend. Deze voluntaristische aanpak om muren te slopen, betekent een kleine revolutie in Sint-Joost. Het resultaat laat natuurlijk nog even op zich wachten maar er is hoop.

18

Schaarbeek pakt zinloze leegstand aan, in samenwerking met RenovaS

Sinds maart 2005, hebben het OCMW en het verenigingsleven, waaronder de vereniging RenovaS, zich gegroepeerd in de Coordinatie van de Schaarbeekse Sociale Actie [CSSA] om in samenwerking met de gemeente een werkgroep op te richten met als thema de huisvesting.

Deze open werkgroep van een vijftiental personen (ASIS, CSSA, de gemeente —huisvestingscel en het kabinet van de schepen van huisvesting—, OCMW —huisvestingscel en kabinet—, La Gerbe, het ACW, RenovaS, de Noorderzon, Unie van huurders, Wijkpartenariaat, De Schakel) overlegt over de problematiek van leegstaande woningen. In de lente van 2006 werd een campagne gevoerd, met de bedoeling de Schaarbeekse bevolking te sensibiliseren. De slogan was “Geef leegstand geen kans”. Zes weken lang werden affiches en folders uitgedeeld en de verschillende partners uit de werkgroep stonden in voor een telefonische permanentie. Het doel van deze campagne was drievoudig: – Het bestaan van de Sociale Verhuurkantoren en de hulpmiddelen voor renovatie kenbaar maken. – Andere huisvestingsproblemen in kaart brengen. – Een lange termijnsamenwerking tussen het OCMW, de gemeente en de verenigingen op gang brengen. Nu al blijkt dat uit deze eerste ervaring een heel positieve samenwerkingsdynamiek tussen de gemeente en de verenigingen is ontstaan. Dit uit zich in een initiatief om een plurisdisciplinair team op te richten, die de eigenaars van leegstaande woningen zowel op juridisch, fiscaal als stedenbouwkundig vlak raad moet kunnen geven en hen kan begeleiden in de stappen die ze ondernemen. Het is in deze context dat de deskundigheid van RenovaS op het vlak van renovatie ten volle benut kan worden.

19

Het Comité général d’action des Marolles, in Brussel…

In 1993 start het CGAM een plaatselijke samenwerking op. Deze legt de hand op verschillende leegstaande woningen, hetzij door middel van een erfpacht, hetzij via een renovatiehuurovereenkomst, of in het geval dat de verhuurder de werken financiert, aan de hand van een klassieke huurovereenkomst van 9 jaar. Het is de bedoeling om deze woningen te renoveren en ze daarna te verhuren aan slecht behuisde families in de wijk. Het project legt het accent specifiek op sociale huisvesting. Dit samenwerkingsverband groepeert naast de verenigingen die lid zijn van het CGAM —Caria, de Huurdersunie Marollen, …— ook het SVK Wijken, toekomstige beheerder van de gerenoveerde woningen, en de technische cel van de Brusselse Federatie van de Huurdersbonden (FéBUL). Tenslotte maken ook openbare diensten - OCMW van Brussel, Stad Brussel en Kerkfabriek Miniemen - en privéactoren —Centre d’œuvres de Mérode— deel uit van dit partenariaat. De privépartners zijn de eigenaars van gebouwen die gerenoveerd moeten worden. De haalbaarheidsstudie wordt uitgevoerd door de architect van het CGAM. De renovatie wordt toevertrouwd aan privéaannemers. Enkele werken werden door de technische cel van FéBUL verwezenlijkt en meestal steken ook de sociale werkers en de toekomstige huurders een handje toe. Het is niet eenvoudig de noodzakelijke financiële middelen te vinden. Het partenariaat moet beroep doen op verschillende fondsen om de renovatiekosten te dekken. De toekomstige huurprijzen garanderen natuurlijk een bron van inkomsten, maar aangezien men zich moet houden aan maximale huurtarieven, kunnen we dit niet als een oplossing beschouwen. De renovatiepremies kunnen ook financiële hulp bieden, maar zij bedragen maximaal 35% van de reële kosten. De partners worden dus verondersteld elders bijkomende middelen te vinden. Zij kunnen een beroep doen op een financiële bijdrage van het OCMW en de vroegere Europese subsidies, die nu niet meer bestaan. Een andere mogelijkheid is een lening bij de bank CREDAL aangaan, met een terugbetaling op 20 jaar. Dit soort projecten dat streeft naar nieuwe bestemmingen voor lege woningen zorgt voor bijkomende huisvesting op lange termijn, en dit aan sociaal-financiële voorwaarden.

20

Als reactie op het probleem van de leegstand, proberen de technici van het Netwerk Wonen soms ook zelf de financiële middelen bijeen te krijgen en de bevoegde partijen op het vlak van financiering, renovatie en woningbeheer te mobiliseren. Het CRU, de Franstalige tegenhanger van het Centrum voor Stadsvernieuwing, in Kuregem en het Comité Général d’action des Marolles zijn er zo in geslaagd om zelf leegstaande woningen te renoveren.

Het Centrum voor Stadsvernieuwing in Anderlecht

De acties van het Centre de Rénovation Urbaine (CRU) of Centrum voor Stadsvernieuwing in Anderlecht, binden eveneens de strijd aan met de stadsverloedering door geschikte woningen ter beschikking te stellen van de slecht behuisden in Kuregem. Het CRU werkt steeds in partnerverband (cf. Alter Echo, nummers 187 en 147). De doelstelling van de renovatieprojecten is drieledig: – De herwaardering van leegstaande woningen – De tewerkstelling en vorming van werklozen in de bouwsector – Een geschikt onderdak verlenen aan kroostrijke gezinnen, en dit aan sociale huurprijzen

Het CRU en zijn partners zijn begonnen met 5 gebouwen op het Lemmensplein, eigendommen van de gemeente Anderlecht. In 1998 hebben ze deze huizen in erfpacht genomen voor 49 jaar. De financiële en technische haalbaarheidsstudie en de werfcoördinatie werden door de architect van het CRU uitgevoerd. Het coördinatiewerk is eerder ongewoon omdat het hier zowel klassieke privé-ondernemingen als ondernemingen ter bevordering van socio-professionele inschakeling betreft: Casa Blanco, Murmur, de Wijkregie van Anderlecht, de Wijkregie van Brussel, Klimop, les Jeunes Schaerbeekois au Travail , Boulot, Les Jeunes Jardiniers. De sociale begeleiding en de toekenning van de woningen worden toevertrouwd aan de huurdersunie van AnderlechtKuregem (ULAC: l’Union des Locataires d’Anderlecht-Cureghem). Het verhuurbeheer van de woningen wordt toegewezen aan het Sociale Verhuurkantoor Wijken. Bij een renovatie van kleine omvang kunnen de huurprijzen volstaan om de werken te financieren. Maar de gebouwen op het Lemmensplein staan reeds geruime tijd leeg en staan er vervallen bij. De renovatiekost zal dus de kost van een volledige heropbouw benaderen. Daarom volstaan de huurprijzen en de gewestpremies niet om dit project te financieren. Een erg complexe financieringsstructuur biedt de oplossing: Triodos verleent een krediet en het fonds voor armoede van de Koning Boudewijnstichting stelt zich borg. Om van deze waarborg te kunnen genieten, moest het CRU een akkoord afsluiten met een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM). De werken op het Lemmensplein vangen aan in 1999 en eindigen in 2003. Een echt staaltje van kunst- en vliegwerk maar het resultaat mag er zijn: de realisatie van 13 nieuwe woningen op een plein dat een volledig nieuwe look kreeg. In 2003 trekken de laatste huurders in hun appartement. Het CRU verwezenlijkt nog een gelijkaardig project ter hoogte van de Bergensesteenweg 213. Daarenboven start het CRU in 1998 onderhandelingen met het oog op de aankoop van de gebouwen gelegen op de 207-211 Bergensesteenweg. Het is de bedoeling om er 6 woningen te verwezenlijken, en er de bureaus van het CRU en de ULAC te installeren. Deze keer zal het niet mogelijk zijn een externe borg te vinden voor de toekenning van het krediet. Het CRU is de toekomstige eigenaar en kan dus een hypothecaire lening aangaan. Maar aangezien zowel de aankoopprijs als de geschatte verbouwingskosten door het CRU gedragen moeten worden, blijkt de operatie onmogelijk zonder openbare steunverlening. Een deel van de financiering gebeurt aan de hand van een lening die het CRU aangaat bij de TriodosBank. De afbetaling zal gebeuren door middel van de toekomstige huurprijzen en de renovatiepremies. De rest van het budget komt uit een subsidie van het huisvestingscontract 2005-2007 van het Grootstedenprogramma, een federaal fonds dat ter beschikking wordt gesteld van de gemeenten.

21

conclusie

Perspectieven voor een voluntaristisch beleid

Leegtes opvullen Het Netwerk Wonen heeft zich onder andere tot doel gesteld om het aanbod van kwalitatieve en betaalbare woningen te verhogen. Zij wil dit bereiken door een nieuwe bestemming te geven aan leegstaande gebouwen. Om dit werk te kunnen opvoeren, moeten enkele basisvoorwaarden hoognodig vervuld worden.

22

1. Een duidelijk mandaat voor transversaliteit

2. Begeleiding van kandidaat-kopers

Voor de informatieuitwisseling, de samenwerking en de coördinatie tussen de verschillende gemeentelijke en gewestelijke partners is een transversale aanpak cruciaal. De ervaring leert dat die aanpak vruchten afwerpt.

De verenigingen van het Netwerk Wonen zouden beurzen voor de gemeenschappelijke aankoop van gebouwen kunnen organiseren, om zo kandidaat-kopers de kans te geven zich te groeperen.

Deze manier van werken is voor veel gemeentebesturen echter nog nieuw en onbekend. Het Gewest zou deze praktijk kunnen aanmoedigen door het Netwerk Wonen hiervoor een expliciete opdracht te geven. Het zou, naast de subsidies voor de aankoop van verwaarloosde gebouwen, ook de toekenning van subsidies voor een verbouwing van woningen aan vaste voorwaarden kunnen koppelen. De eerste voowaarde moet dan het oprichten van transversale werkgroepen zijn en de tweede voorwaarde zou een protocolakkoord met de gemeente moeten zijn.

De renovatiespecialisten van het Netwerk zouden vooraf de staat van de gebouwen kunnen opmaken, onderzoeken welke mogelijkheden ze bieden en een raming van de kostprijs van de verbouwingswerken maken. Ook tijdens de verbouwingswerken zelf kunnen de renovatieadviseurs een begeleidende rol spelen, naargelang de aard van de werken. In Brussel-Stad heeft de AOS (Afvaardiging voor de Ontwikkeling van de Stad) al ervaring met dergelijke projecten.

23

Een alternatief voor dergelijke beurzen is de mogelijkheid van een collectieve aankoop binnen luik 2 van een wijkcontract. Het laat de gemeente toe om een grond of een gebouw aan een heel zacht prijsje te verkopen, tot één vierde van de aankoopprijs, aan een privékoper, op voorwaarde dat deze instaat voor de reaffectatie van het gebouw. Jammer genoeg hebben de gemeentebesturen zich in de meeste gevallen uitsluitend tot de professionele projectontwikkelaars gericht. We stellen vast dat dergelijke samenwerkingsverbanden weinig succes kennen, omdat de promotoren geen interesse hebben voor de creatie van huisvesting in wijken die op korte termijn niet rendabel zijn. Vanuit juridisch standpunt kan een gemeente dergelijke projecten perfect toevertrouwen aan een collectief van kandidaat-eigenaars, zoals reeds gerealiseerd in de Fabriekstraat Brussel-Stad. Bij de organisatie van dergelijke projecten moeten uiteraard enkele keuzes gemaakt worden. De projecten moeten beter bekend gemaakt worden bij het grote publiek. En de kandidaat-kopers moeten een zekere begeleiding krijgen. Vooral als het over grotere panden en dus over collectieve aankopen gaat, wordt de renovatie een complexe zaak. Het Netwerk Wonen kan een belangrijke rol spelen in zo’n proces. In Molenbeek is Buurthuis Bonnevie trouwens, samen met het Woningfonds, met een interessant experiment gestart. Daar worden kandidaat-kopers van bij de start betrokken bij een aankoopoperatie in het kader van het tweede luik van een wijkcontract. Het gaat hier niet om een gemeenschappelijke aankoop, want het Woningfonds is de bouwheer en verkoopt achteraf de appartementen. Het Woningfonds heeft zich er echter toe verbonden om de toekomstige eigenaars inspraak te geven bij het volledige bouwproces. In dit geval gaat het om een nieuwbouwproject, maar dezelfde formule kan ook worden toegepast bij de renovatie van een leegstaand gebouw. Dan kan men ook een beroep doen op de renovatiepremies. Op deze manier zou men privékapitaal kunnen aantrekken in wijkcontracten. De samenwerking met collectieven van bewoners zou een originele manier zijn om de basisfilosofie van wijkcontracten alle eer aan te doen. Naast het streven naar een sociale mix, pleit deze voor een diversiteit aan financieringsstructuren en voor een samenwerking tussen publieke en privésector.

24

3. Socio-professionele inschakeling In Brussel zijn opleidingsorganisaties en socio-economische bedrijven actief bezig met de socio-professionele inschakeling in de bouwsector. Het lijkt dan ook logisch dat men een beroep doet op deze organisaties voor de renovatie van leegstaande gebouwen. Maar jammer genoeg liggen de zaken niet zo eenvoudig. Ten eerste is het, in tegenstelling tot wat men denkt, en in vergelijking met de privésector, niet altijd financieel interessanter om met de sector van de socio-professionele inschakeling (SPI) te werken. De loonkosten liggen inderdaad lager, maar in vergelijking met een privéonderneming doen ze er vaak langer over om een werf af te ronden. Het is dan ook voornamelijk de maatschappelijke meerwaarde die doorslaggevend is bij de keuze van een SPI-organisme. Maar ook op het administratieve vlak wringt het schoentje. De bouwsector waakt er bijvoorbeeld angstvallig over dat gesubsidieerde SPI-bedrijven hun geen oneerlijke concurrentie aandoen. Een leegstaand gebouw dat eigendom is van een vzw of van een overheid laten renoveren met een SPI-organisme, dat lukt meestal nog wel. Dit is echter niet het geval wanneer het een privé-eigenaar betreft. Men zal deze hindernissen moeten trotseren, wil men een oplossing vinden voor de maatschappelijke kwaal van de leegstand. Men moet er met andere woorden voor zorgen dat dergelijke organismen kunnen ingeschakeld worden voor de renovatie van leegstaande gebouwen, ook al is de eigenaar een privépersoon. Het sociaal beheer van deze woningen achteraf kan een belanrijk argument zijn. Hierin kan het Netwerk Wonen dan weer een belangrijke rol spelen. De renovatieadviseurs zijn de aangewezen personen om eigenaars in contact te brengen met de inschakelingsbedrijven, en om de verbouwingswerken voor te bereiden en op te volgen.

4. Waarborgfonds of renovatiesubsidies De verenigingen van het Netwerk Wonen hebben zich nog maar zelden zelf gewaagd aan de financiering van een renovatie. Het is inderdaad alles behalve gemakkelijk om voor dergelijke projecten financieringsmiddelen bijeen te krijgen. De renovatiepremies voor vzw’s zijn aanzienlijk, maar kunnen lang niet de totale kostprijs van een zware renovatie dragen. Men moet dus nog altijd bijkomend kapitaal

lenen. De ervaringen van het CRU/CSV (Centrum voor Stadsvernieuwing) en het CGAM (Comité Général d’Action des Marolles) tonen aan hoe moeilijk het is om zo’n lening te bekomen zonder ijzersterke garanties. En een hypothecaire lening lost niet alle problemen op: de hypotheek dekt immers alleen de aankoop. De vereniging moet nog altijd op zoek gaan naar een bijkomend renovatiebudget. Hieronder formuleren we enkele denkpistes, die het Gewest zou kunnen aanwenden om met een relatief klein budget woningen te renoveren: – Een waarborgfonds voor leningen oprichten. Als het Gewest zich borg stelt, dan kan een vereniging veel gemakkelijker een lening bij een bankinstelling bekomen. – De renovatiesubsidie optrekken. Deze zou even hoog moeten zijn als de subsidie die toegekend wordt voor de renovatie van alleenstaande gebouwen. Deze laatste is bedoeld voor gemeenten en bedraagt 65 % van de reële kostprijs. Een vzw die renovatiepremies aanvraagt kan nu rekenen op een premie die in theorie heel hoog ligt (80 %), maar die in de praktijk niet meer dan zo’n 35 % van de reële kosten dekt.

5. Renovatiehuurcontract Een ander idee dat gebruikt kan worden in de strijd tegen de leegstand in Brussel, is het afsluiten van renovatiehuurcontracten. Deze formule zou ervoor kunnen zorgen dat leegstaande panden terug bewoond worden, door huurders die bereid zijn hun leefruimte op te knappen, in ruil voor bepaalde voordelen, zoals: – Een lage huurprijs. – De vrijstelling van huur gedurende een aantal maanden.

– De waarborg dat er geen vervroegde opzeg zal worden gegeven. – … Deze formule wordt nog maar zelden gebruikt. Zowel de huurders als de verhuurders hebben hun twijfels. Hoeveel zal het kosten om de woning bewoonbaar te maken? Op welke financiële tegemoetkomingen kan beroep worden gedaan? Hoe kan dit contract worden omgezet in een geldig en waterdicht huurcontract? Dit zijn maar enkele van de vragen waarop men moeilijk een eenduidig antwoord kan formuleren. De adviseurs van het Netwerk Wonen zouden deze huurcontracten kunnen promoten. Ze beschikken namelijk over de nodige technische en juridische bagage om eigenaars en huurders hierin te begeleiden.

6. Uitleencentrum voor verbouwingsgereedschap In het geval van kleine eigenaars van leegstaande gebouwen is het soms niet zo’n grote karwei om het pand terug bewoonbaar te maken. Ze slaan vaak zelf aan het verbouwen, iets dat niet altijd even vakkundig gebeurt. Toch kan dit “prutswerk” ook goede resultaten opleveren, zeker wanneer ze door een deskundige omkaderd worden. In een uitleendienst voor gereedschap zouden kandidaatverbouwers terecht kunnen om goedkoop gereedschap te lenen en tegelijk deskundig gebruiks- en toepassingsadvies van vaklieden kunnen krijgen. In Molenbeek levert Buurthuis Bonnevie een dergelijke service en de resultaten zijn overtuigend. De combinatie van het doorzettingsvermogen van een eigenaar en de vakkennis van het personeel van de uitleendienst, kan ook met weinig middelen tot kwaliteitsvolle verbouwingen leiden.

Het Netwerk Wonen bestaat uit 9 verenigingen die actief zijn in verschillende Brusselse wijken. Zij hebben als opdracht zich in te zetten voor de algemene herwaardering van de oude wijken. Om dit te bereiken, proberen ze de bevolking ertoe aan te zetten hun privéwoning te renoveren.

De verenigingen van het Netwerk Wonen zijn er klaar voor…

Ze zijn ook betrokkken bij acties die de stadsomgeving willen verbeteren. Deze acties worden op touw gezet door de openbare machten of bewonersgroeperingen. Aangezien het steeds om lokale verenigingen gaat, hebben ze een goede kennis van het terrein waar zij werkzaam zijn en scheppen zij plaatselijke samenwerkingsdynamieken met alle lokale partijen: bewoners, de gemeente, …

Dankzij hun publiek en de talrijke samenwerkingen extra muros, zijn de verenigingen van Netwerk Wonen belangrijke actoren, waarvan de rol zeker nog doeltreffender zou kunnen zijn. Hopelijk kan deze brochure hiertoe bijdragen.

25

668

1 615 ja

1 401 In project

2 901 gedeeltelijk

Aantal leegstaande woningen in de gemeente 1

Gemeentelijke lijst van de leegstaande gebouwen

1 0

Aantal wijkantennes

Aantal renovatieadviseurs tewerkgesteld in 2006

4

10

Totaal aantal werknemers in de vzw

neen

ja

ja

2

1. Bron: analyse van het BBROW – opname van de BIWD-meters in 2003 waarvan het verbruik minder dan 5 m_/jaar bedraagt 2 . Vanaf december 2006. 3 . Berekend in voltijdse eenheden. 4. De budgetten van de wijkcontracten inbegrepen. 5. Met de hulp van ULM, een zustervereniging.

ja

ja

De vzw heeft contacten met het plaatselijke ATRIUM

Mandaat van de gemeente om te werken rond de leegstand

0

Aantal socio-professionele inschakelingsbedrijven waar de vzw mee samenwerkt ja

1

Aantal SVK’s waar de vzw mee samenwerkt

Heeft vergaderingen met de gemeente aangaande de leegstaande gebouwen

1

3

3

ja

ja

ja

2

ja neen

ja

neen

Heeft een aankoopdossier,gesubsidieerd door de gemeente, opgevolgd

ja

ja 5

3 ja

Heeft reeds de verbouwing van een leegstaand gebouw begeleid

ja

3

20

1988

ja

3

5

18

1997

De vzw heeft reeds een inventaris opgemaakt van de leegstaande gebouwen

3

1972

3

De vzw bestaat sinds …

Les associations

ja

ja

ja

5

1

neen

neen

ja

1,5

5

10

1989

neen

neen

ja

7

2

neen

ja

ja

3

3

5

1993

ja neen

ja

ja

ja

ja

neen

ja

ja neen

Gemeentelijk ambtenaar bevoegd voor de leegstaande gebouwen

neen

ja

neen

4

4

neen

ja

ja

1,3

1

10,3

1976

ja

neen

neen

2

neen

Schepen voor Huisvesting 2

ja

neen

neen

ja

ja neen

neen

neen

Regie voor grondbeleid in de gemeente

ja

ja

De gemeente heft regelmatig de taks

ja

ja

CGAM

1 007

RenovaS

1 153

H&R

1080 Sint-JansMolenbeek-

CAFA

1070 Anderlecht

CRU

ja

1060 Sint-Gillis

1050 Elsene

1030 Schaarbeek

1000 Brussel

Bonnevie

De gemeenten waarin verenigingenvan het netwerk wonen actief zijn

neen

ja

neen

1

1

neen

ja

ja

1

1

12

1977

neen

neen

—

3

2

neen

neen

neen

1

1

10

neen

ja

ja

0

3

ja

neen

ja

1

1

7,5

1973

neen

1982

neen

ja

ja

neen neen

±

gedeeltelijk

gedeeltelijk ja

295

1210 Sint-Jost

636

1190 Vorst

Maison +

Stand van zaken (2006)

La Rue

Uidige toestand in de gemeente

Ereikbaarheid voor de bewoners

Bevoegdheden

Samenwerking

Relatie met de gemeente

BRAL

26