IK ZIE, IK ZIE, WAT JIJ NIET ZIET

IK ZIE, IK ZIE, WAT JIJ NIET ZIET

Haalbaarheidsstudie voor Centrale Registers ter vergroting van vastgoedtransparantie

18 december 2013 Prof. Dr. Aart C. Hordijk Drs. Mirande Waldmann

Dit onderzoek is financieel mede mogelijk gemaakt door:

Inhoudsopgave 1. Samenvatting

4

2. Reden van het onderzoek

7

3. Onderzoeksmethodiek

9

4. Structuur

10

4.1. Inleiding

10

4.2. Interviews met (vertegenwoordigers van) eigenaren

10

4.3. Interviews met makelaars en/of taxateurs

14

4.4. Interviews met beheerders van databanken

17

4.5. Interviews met (semi)overheidsinstanties

24

4.6. Interview met de notarissen

33

5. Buitenlandse initiatieven

34

6. Wat is er al bereikt?

36

7. Opzet inrichting van centrale registers

37

8. Conclusies en oplossingsrichtingen/aanbevelingen

38

Bijlagen:  1. Lijst met geïnterviewde personen  2. JLL Transparancy Index 2012 overzicht  3a. Hand-outs presentatie klankbordgroep bijeenkomst 26 april 2013 inclusief 3b. deelnemerslijst  4. Standaard voor data uitwisseling  5. Inventarisatie data aanlevering  6. E-overheid over Big Data, linken van data en de basisregistraties

2

Met dank aan

Noot van de schrijvers: Deze haalbaarheidsstudie is uitgevoerd in de periode december 2012 tot en met mei 2013. De eerste conceptrapportage is besproken tijdens de (door AFM en DBN geïnitieerde) 3de Rondetafel bijeenkomst over waarderen en taxeren van beleggingsvastgoed op 24 mei 2013. De definitieve versie van het rapport ‘Ik zie, ik zie, wat jij niet ziet’ is op de 4de Rondetafel bijeenkomst van 18 december 2013 door alle betrokken partijen goedgekeurd. In de tussenliggende periode zijn er al de nodige stappen gezet die niet in dit rapport zijn meegenomen. Zo zijn er ‘tafels’ (Ovale Tafel Overleg) opgericht voor respectievelijk de taxateurs(verenigingen), de vastgoedeigenaren en databankbeheerders. De tafels zijn afgelopen half jaar meerdere keren bijeengeweest en werken toe naar een nauwere samenwerking, verdere professionalisering en onderzoeken de mogelijkheden voor kennisdeling.

3

1.

Samenvatting

Op initiatief van DNB en AFM is onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van centrale registers voor vastgoed transacties en taxaties. Dit is uitgevoerd door middel van open interviews en bronnenonderzoek. Aanvankelijk werd ervan uitgegaan alleen de leden van de door de DNB en AFM ingestelde ronde tafel voor vastgoed te benaderen maar gaandeweg het onderzoek bleek dat onvoldoende. Dat zou het onderzoek minder compleet hebben gemaakt. Het geschatte aantal interviews van 20 is uiteindelijk uitgekomen op 40. Er waren vooral meer lopende initiatieven van vastgoed databanken dan in eerste instantie voorzien. De geïnterviewde organisaties zijn ingedeeld naar (vertegenwoordigers van) eigenaren, makelaars en/of taxatie organisaties, beheerders van databanken en overheidsinstanties. Op hoofdlijnen namen die het volgende standpunt in m.b.t. de haalbaarheid van centrale registers voor vastgoed transacties en taxaties: a. De vastgoed eigenaren - Staan onder voorwaarden positief t.o.v. een register voor koop/verkoop/belegging transacties - Wijzen in meerderheid vastlegging van huurtransacties af vanwege het bedrijfsbelang (concurrentie positie), maar ook vanwege privacy aspecten - Het delen van taxatiegegevens wordt als niet haalbaar gezien vanwege het feit dat daarmee de onderhandelingspositie bij eventuele verkoop wordt ondermijnd en/of de taxateur zich daardoor teveel zal laten beïnvloeden. b. De makelaars/taxateurs - Vinden een transactie register een aangelegenheid van de eigenaren. Makelaars en taxateurs zijn hierin volgend aangezien de vastgoed eigenaren ook eigenaar zijn van de vastgoeddata die deels een vertrouwelijk karakter hebben - Het delen van taxatie gegevens is om dezelfde reden niet mogelijk - De grotere organisaties beschikken, naar hun mening in voldoende mate over eigen informatie - Zijn bereid om mee te denken om de research rapportages qua segmentatie van locaties voor kantoren, winkels en bedrijfsruimten te uniformeren, maar wel te koppelen aan een eigen visie naar analogie van de beursanalisten m.b.t. bijvoorbeeld het aandeel Philips - Over de mate van detaillering van de aangeleverde data en de bereidheid tot kennisdeling wordt verschillend gedacht. - Een aantal taxateurs is wel bereid te delen maar alleen als de anderen ook meedoen. Wie zet de eerste stap?

4

c. De databank beheerders - Gezien de aard van hun activiteiten is er een grote mate van bereidheid om mee te werken aan transparantie en kennisdeling met behulp van centrale registers - Verschillende partijen verzamelen gegevens waardoor er versnippering ontstaat - Definities variëren vaak ook, er is in het algemeen geen internationaal ijkpunt. d. De overheid - Taxatie, transactie en huurgegevens worden door verschillende instanties bijgehouden. - De overheid heeft het initiatief genomen om de verschillende registers met vastgoeddata koppelbaar te maken - Struikelblok zijn de definities die niet uniform en onvoldoende op elkaar afgestemd zijn. Voorbeelden van buitenlandse initiatieven m.b.t. openbaarheid van vastgoed data - Het meest transparant zijn een aantal staten in de VS en Australië - Beide landen kennen een door de overheid opgezette databank waaruit tegen betaling informatie kan worden ingewonnen over transacties - Overigens ook in de VS en Australië is niet alle informatie openbaar. Zo is bijvoorbeeld slechts een beperkt aantal huurgegevens op individueel niveau beschikbaar. Wat is er al bereikt? Allereerst Is het zo dat Nederland qua transparantie in vastgoed gegevens bepaald geen achtergebleven gebied is: - De JLL Transparency index 2012: Nederland staat op plaats 4 na de USA, de UK en Australië. Een beperking is dat er geen ranking is opgenomen m.b.t. vastgoed leningen - Inmiddels is de Vastgoedsector doordrongen van het feit dat er wat moet gebeuren - Bijeenkomst PropertyNL in december 2012 o.a. m.b.t. versnippering taxatie organisaties heeft geleid tot de oprichting van het Centraal Taxatie Overleg CTO en later o.l.v. RICS is dat initiatief voortgezet en zijn de participanten daarin het eens over een centraal register voor taxateurs, wellicht onder de al bestaande maar slapende Stichting Register Taxateurs SRT - De discussie over een centraal tuchtrechtcollege voor taxateurs loopt nog, maar is inmiddels wel aanbeveling 28 van de PTA - Banken onder voorwaarden/voor zover mogelijk compliant met PTA Hieruit blijkt wel dat Nederland al een reputatie had van hoge transparantie, maar gezegd moet worden dat het door DNB en AFM geëntameerde onderzoek in de vastgoed sector tot een versnelling van het denken hierover heeft geleid.

5

Opzet voor inrichting van centrale registers In het rapport en de bijlagen is een eerste opzet gemaakt met gegevens die minimaal aangeleverd dienen te worden om centrale registers van transactie, huur en taxatiegegevens mogelijk te kunnen maken. Daarbij is ook het toegangsniveau voor de verschillende partijen aangegeven. Conclusies en oplossingsrichtingen/aanbevelingen - De eerst conclusie luidt dat de vastgoed sector bereid is om mee te werken aan een werkbare oplossing voor de centrale registers. - De vastgoed sector beveelt aan om gefaseerd te werk te gaan en eerst met een transactie register voor koop/verkoop/belegging te beginnen. - Uit het onderzoek blijkt wel dat de voorwaarden voor een succesvolle totstandkoming van een register nog niet zijn vervuld. - De sector is nog teveel versnipperd en dient beter samen te werken en informatie waar mogelijk te delen. - Het delen van informatie over huren en incentives op huurderniveau (één op één) tussen eigenaar en taxateur is veelal geen probleem maar het delen van deze kennis in een centraal register stuit op de nodige weerstand. - Definities dienen nog uniform te worden gemaakt. Oplossingsrichtingen/aanbevelingen - De vastgoed sector kent al de nodige initiatieven om gegevens m.b.t. vastgoed transacties systematisch te verzamelen en al dan niet geaggregeerd te publiceren. Een randvoorwaarde is zoveel mogelijk gebruik te maken van bestaande en al lopende initiatieven op dit terrein. - Op korte termijn is een oplossing om de informatie die er al is centraal te beoordelen en daar conclusies uit te trekken. - Op korte termijn kan ook al beslist worden om het aantal m 2 bvo en vvo per object op te nemen in het kadaster. - Op langere termijn kan dan gewerkt worden aan uniformering van de definities en het op elkaar afstemmen van de diverse transactie databanken die er al zijn. - DNB beschikt nu al over een wettelijk kader om informatie m.b.t. taxaties op te vragen bij pensioenfondsen en verzekeraars en ook bij de banken i.v.m. de verstrekte leningen. - AFM beschikt over dezelfde middelen m.b.t. de taxaties voor de CV’s. - Vanuit de toezichthouders is de taxatie informatie dus al beschikbaar, maar het bouwen van een register kan alleen als er een uniformiteit van definities en taxatie rapportage wordt ingevoerd.

6

2.

Reden van het onderzoek

In de startnotitie wordt de achtergrond van het onderzoek als volgt beschreven: “Vertrouwen is essentieel voor een gezonde en goed functionerende vastgoedmarkt”. In toenemende mate beseffen marktpartijen dat er twijfels gerezen zijn over het realiteitsgehalte van taxatiewaardes. Het gebrek aan reguliere transacties doet die twijfel toenemen. Zolang er twijfel hierover bestaat zal dat bijvoorbeeld buitenlandse investeerders kunnen weerhouden in Nederlands vastgoed te beleggen. Partijen hebben er daarom alle belang bij om gezamenlijk een inspanning te leveren om die twijfel, die ook bij toezichthouders bestaat, weg te nemen. In die zin zijn de belangen gelijkgericht. Naar de mening van DNB en AFM is één van de noodzakelijk middelen het realiseren van een centraal register. Tijdens de rondetafel conferentie met de meest betrokken vastgoed organisaties, die DNB en AFM gezamenlijk organiseerden op 9 oktober jl. werd dat nog eens duidelijk verwoord en door aanwezigen bevestigd.

Uitkomst rondetafel AFM/DNB met vastgoed stakeholders vormt de basis De tijdens deze rondetafel aanwezige vertegenwoordigers van taxateurs en stakeholders hebben grote stappen gezet door de conceptaanbevelingen van het Platform van Taxateurs en Accountants (PTA) te omarmen. Verder werd het stellige voornemen uitgesproken deze aanbevelingen te zullen omzetten naar een gedragscode (met hier en daar wat kanttekeningen op individuele aanbevelingen en na de consultatieronde door PTA). Ook is een grote stap gezet met de aanwezigen door in te stemmen met een haalbaarheidsstudie naar het op (laten) zetten van een centraal register met deelregisters. AFM en DNB zien dit als noodzakelijke, onontkoombare ontwikkelingen. Als de registers zijn gerealiseerd en er één stevige gedragscode staat, dan wordt de markt transparanter en marktbreed professioneler. Dat zal op haar beurt leiden tot reëlere taxaties en bijdragen aan het herstel van het vertrouwen. De uitkomst van deze rondetafel vormt de reden en de basis voor deze startnota met onderzoeksopzet. Prof. Dr. Aart C. Hordijk, hoogleraar taxatieleer en lid van het Platform Taxateurs en Accountants PTA is door de rondetafelgenoten verzocht om te onderzoeken wat dergelijke registers zouden moeten registreren, hoe dergelijke registers kunnen worden opgezet alsmede de haalbaarheid daarvan. Hij heeft hiervoor het mandaat gekregen van de rondetafelgenoten. Prof. Hordijk zal een aanbeveling doen m.b.t. de inhoud die dergelijke registers dienen te bevatten alsmede op welke wijze de gewenste registers kunnen worden georganiseerd. Prof. Hordijk heeft voor deze haalbaarheidsstudie de hulp/expertise ingeroepen van mevrouw drs. Mirande Waldmann. Zij heeft ervaring met het opzetten van benchmarks en

7

databanken en met het analyseren van vastgoedtaxaties vanuit haar voormalige functie als (adjunct)directeur bij Stichting ROZ Vastgoedindex en later IPD Nederland. Daarvoor was zij zelf ruim zeven jaar verantwoordelijk voor het opzetten en implementeren van taxatiemanagement bij een institutionele vastgoedbelegger. Zij kent de vastgoedwereld en heeft goede contacten met zowel de beleggers als de taxateurs. Belang AFM en DNB Naar schatting zal in de jaren 2013 en 2014 een groot deel van de bestaande financieringen van commercieel vastgoed dienen te worden geherfinancierd. De neergang in de vastgoedsector kan mogelijk de bereidheid van banken om nieuwe vastgoedfinancieringen te verstrekken verkleinen. Het risico is aanwezig dat niet alle vastgoedpartijen erin slagen om financiering door te rollen. Aan de andere kant kunnen banken een prikkel hebben om betalingsproblemen te voorkomen en de financiering, onder gewijzigde voorwaarden, voort te zetten. Als de waarde van het onderpand intussen verslechtert, dan heeft dat consequenties voor de kredietkwaliteit van de financieringsportefeuille. DNB en AFM willen daarom meer zicht krijgen op de ontwikkelingen in de vastgoedsector. Dat is echter mede afhankelijk van de transparantie die de sector kan bieden op het gebied van huur, koop en verkoop alsmede de taxaties. Vandaar dat beide organisaties pleiten voor meer openheid daarover door middel van centrale registers m.b.t. transacties en taxaties.

Doel De registers moeten ervoor zorgen dat relevante data worden gedeeld onder taxateurs en toezichthouders, zodat taxatie-uitkomsten van (beleggings)vastgoed reëler zijn en beter onderbouwd en zodoende een bijdrage wordt geleverd aan het herstel van het vertrouwen. De registers vormen een nadere uitwerking van aanbeveling nummer 27 van het Platform van Taxateurs en Accountants (PTA), een initiatief van VastgoedCert en de NBA. De AFM en DNB ondersteunen dit doel. Randvoorwaarden De vastgoed sector kent al de nodige initiatieven om gegevens m.b.t. vastgoed transacties systematisch te verzamelen en al dan niet geaggregeerd te publiceren. Een randvoorwaarde is daarom zoveel mogelijk gebruik te maken van bestaande en al lopende initiatieven op dit terrein. Verder beperkt het onderzoek zich tot commercieel vastgoed. Woningen en landelijk vastgoed vallen er vooralsnog buiten. Ook zijn de buitenlandse institutionele en buitenlandse particuliere beleggers buiten beschouwing gebleven omdat die niet in een brancheorganisatie georganiseerd zijn. De oplevering van het onderzoek is voorzien in het tweede kwartaal van 2013.

8

3.

Onderzoeksmethodiek

Hoe ziet de wereld van vastgoed transacties en taxaties er eigenlijk uit? Bij vastgoed transacties m.b.t. koop/verkoop/belegging zijn doorgaans meerdere partijen betrokken. Uiteraard (vertegenwoordigers van) koper en verkoper, diens makelaars, taxateurs, het notariaat, bank(en) en in het verlengde daarvan het kadaster. Allen hebben daarbij een vorm van vastlegging van de transacties, al dan niet vertrouwelijk van karakter. Bij (ver)huurtransacties zijn alleen (vertegenwoordigers van) verhuurder en huurder betrokken, al dan niet geassisteerd door makelaars en/of huurrecht advocaten. Het betreft een zakelijke transactie tussen partijen waarvan de ins- en outs doorgaans vertrouwelijk worden gehouden o.a. vanwege concurrentie overwegingen. Taxaties worden in opdracht van de eigenaar uitgevoerd waarbij de eigenaar de voor de taxatie noodzakelijk gegevens van het object aan de taxateur ter beschikking stelt voor de duur van de opdracht. Een bijzonder karakter hebben de taxaties in het kader van de WOZ, waarbij de gemeente opdrachtgever is, waarbij de taxaties vaak worden uitbesteed aan gespecialiseerde bureaus en in het geval van commercieel vastgoed mede gebaseerd zijn op door de eigenaar aangeleverde gegevens. Zoals uit het bovenstaande blijkt is er sprake van een grote diversiteit aan stakeholders, ieder met een eigen motivatie om gegevens gesystematiseerd al dan niet bij te houden. Die stakeholders beperken zich niet uitsluitend tot de deelnemers aan de door DNB en AFM ingestelde vastgoed rondetafel. Bij de uitvoering van het onderzoek is daarom getracht een zo groot mogelijke dekking van de vastgoed sector en daarbij betrokken organisaties tot stand te brengen De gekozen onderzoeksmethodiek Het onderzoek beoogt meer zicht te krijgen op de ontwikkelingen in de vastgoed sector en die transparanter te maken. Een centraal transactie register is daarbij een nuttig instrument. Uitgezocht moet dan worden welke stakeholders betrokken moeten worden. Belangrijk is dan bovendien in hoeverre die daaraan willen of kunnen meewerken. Gezien de grote diversiteit van stakeholders is als onderzoeksmethodiek gekozen voor het afnemen van interviews met zoveel mogelijk stakeholders c.q. vertegenwoordigers daarvan. De interviews hadden een open karakter en de uitkomsten daarvan zijn daarom in een aantal gevallen geanonimiseerd weergegeven. Daarnaast heeft uitgebreid bronnenonderzoek plaatsgevonden.

9

4.

Structuur

4.1

Inleiding

Om het onderzoek structuur gegeven is een indeling gemaakt naar de achtergrond van de te interviewen organisaties. Begonnen is met interviews van de eigenaren van het vastgoed, omdat die in principe ook de eigenaar van de aan het vastgoed verbonden transactie en taxatie informatie zijn. Vervolgens de makelaars/taxatieorganisaties als (tijdelijk) gebruiker van de door eigenaren verstrekte vastgoed informatie. Daarna zijn de beheerders van databanken benaderd voor zover die achterhaald konden worden. Als laatste de overheid, m.b.t. tot het gesystematiseerd bijhouden van vastgoed informatie vanuit de wettelijke taak. Hierna wordt dit nader uitgewerkt.

4.2

Interviews met (vertegenwoordigers van) eigenaren

De eigenaren van commercieel vastgoed laten zich als volgt indelen: A. De institutionele beleggers Dit betreft de pensioenfondsen, verzekeraars en vastgoedfondsen grotendeels aangesloten bij de IVBN. De IVBN heeft m.b.t. dit onderwerp een speciale werkgroep opgericht om hun standpunt te verwoorden. Uit het interview kwam het volgende naar voren: 1. Het bestuur van IVBN onderschrijft het doel van het haalbaarheidsonderzoek. 2. Scheiding taxateurs van de makelaars: essentieel indien er gewerkt gaat worden aan een dergelijke integraal register omdat het risico bestaat dat makelaars direct toegang krijgen tot vertrouwelijke transactiedata 3. StiVAD heeft inmiddels een sterke database met beleggingstransacties, waarmee de bij de database betrokken partijen en de voor hen werkende taxateurs ‘geschoonde’ referentiegegevens krijgen over feitelijke transacties 4. Eerst en vooral streven naar het vastleggen van aan- en verkooptransacties voor een nog groter deel van de vastgoedbeleggingsmarkt, dus te streven naar verbreding van het initiatief StiVAD naar de rest van de markt. 5. IVBN wijst op de sinds 1995 bestaande IPD/ROZ vastgoedindex, waarin institutionele beleggers veel (vertrouwelijke) informatie hebben opgeslagen en waar ieder jaar naar de markt toe (op geaggregeerd niveau) over wordt gerapporteerd. Niet-institutionele beleggers zouden, mits ze aan dezelfde definities en taxatiemethoden voldoen, ook kunnen gaan deelnemen, wellicht eerst in een afzonderlijke benchmark. 6. Belangrijke vraag is wie eigenaar is van de individuele gegevens in een register. Het zal duidelijk zijn dat de IVBN vindt dat door alle betrokken partijen moet worden erkend en vastgesteld dat dat eigendom bij de desbetreffende eigenaar ligt en ook blijft liggen. 7. IVBN vindt dat ook de juridische haalbaarheid van een (of meer) register(s) in het onderzoek moet worden meegenomen. Bijvoorbeeld, hoe verhoudt zich "meldplicht" aan het register 10

8. 9.

10. 11.

bij een verhuur- of kooptransactie ten opzichte van een non-disclosure clausule getekend met de hurende of kopende partij? Wie krijgt toegang tot de data in een (of meerdere) register(s). Er moeten waarborgen komen dat de taxateurs die het register zouden kunnen raadplegen, de informatie alleen confidentieel kunnen raadplegen en alleen als zij werkzaam zijn voor eigenaren die hun vastgoedbeleggingstransacties melden aan een (deel-)register en/of hun vastgoed volgens afgesproken definities regelmatig laten taxeren (en –indien er een taxatieregister komt- die gegevens laten opnemen in dat (deel-)register). Tevens moet de vraag gesteld en beantwoord worden of (controlerende) accountants (in de toekomst) het register zouden moeten kunnen raadplegen. In Nederland hebben we te maken met bijzondere wet- en regelgeving. Dat betekent dat (eventuele) openbaarheid van (bepaalde) gegevens in de Nederlandse context moet worden bezien.

Uit een op 22 april gehouden conference call met de drie vastgoed eigenaars organisaties kwam van de zijde van de IVBN nog de volgende inbreng: 1. 2. 3. 4.

Eigenaar data: te allen tijde is de vastgoedeigenaar die inbrengt eigenaar van de data Validatie: voorwaarde is kwalitatief goede aanlevering in standaard format Databanken: weinig fiducie in bestaande databanken, nog wel enigszins in Realnext. Eigendom databank: StiVAD is vanuit IVBN opgezet, een transactiedatabank waarin ook Vastgoed Belang en Forumvast kunnen meedoen. Het is een onafhankelijke Stichting 5. Openbaarheid registers en toegang: a. Eigenaar volledig inzicht in eigen transacties en geaggregeerd van anderen b. Taxateur: inzicht tot gegevens op geaggregeerd niveau via de eigenaar c. Accountant: eventueel inzicht vanuit eigenaar waarvoor hij werkt d. Toezichthouder: eventueel individueel of geaggregeerd e. Makelaar en media: géén toegang 6. Centraal register: beleggingstransacties = ja / taxaties = aarzeling / huurtransacties = nee

B. De particuliere eigenaren van commercieel vastgoed Sinds kort is deze groep in te delen in de grote (vanaf € 100 miljoen in vastgoed) en de kleinere particuliere beleggers. Beide groepen zijn voor zover georganiseerd aangesloten bij Vastgoed Belang. De grote particuliere beleggers zijn pas kort apart georganiseerd. Eén van de doelstellingen is om te komen tot meer transparantie. Het bestuur en de grote leden willen daarom een verdere professionalisering van de particuliere beleggersmarkt en onderzoeken nu de mogelijkheden voor systematische vastlegging van vastgoed informatie en benchmarking. Uit de eerste gesprekken zijn een aantal aandachts- en knelpunten naar voren gekomen: 1. Bij de particuliere beleggers is veelal sprake van versnipperd bezit 2. Een professionele vastgoedadministratie wordt niet altijd uitgeoefend (soms gaat het om een paar kleine winkeltjes of wat woningen die familiebezit zijn) 3. Er worden geen periodieke taxatie van de vastgoedobjecten uitgevoerd

11

4. Vastgoed Belang heeft veelal geen inzicht in de portefeuilles van haar leden: omvang, sectoren, objecten, grootte en waarde. Jaarverslagen met deze informatie zijn er vaak niet.

Uit een op 22 april gehouden conference call met de drie vastgoed eigenaars organisaties kwam van de zijde van de Vastgoed Belang nog de volgende inbreng: 1. Vastgoed Belang is groot voorstander van kennisdelen en informatie uitwisselen 2. M.b.t. transacties en taxaties ziet men geen belemmeringen. 3. StiVAD gaat volgens Vastgoed Belang nog niet ver genoeg omdat vooralsnog de output alleen geaggregeerd ter beschikking komt.

C. De vastgoed maatschappen De vastgoed maatschappen/CV’s zijn gedeeltelijk georganiseerd. In 2011 hebben een aantal grotere aanbieders van vastgoedbeleggingsproducten het initiatief genomen voor de oprichting van Forumvast Belangenvereniging Aanbieders Vastgoedbeleggingsproducten. Tijdens het interview kwamen meerdere onderwerpen aan de orde die hieronder de revue passeren: 1. Taxaties: Forumvast is geen voorstander van het openbaar maken van taxatiewaardes op de site, het verstoort het biedingen proces te veel. Een eventueel taxatieregister dient zodanig opgezet te zijn dat alleen professionele gebruikers daar toegang toe hebben. 2. De effecten van vreemd vermogen meenemen in de taxaties: voor de particuliere aanbieders is het essentieel dat bij de taxatie ook de effecten van het vreemd vermogen worden meegenomen zoals de leningvoorwaarden, expiratiedatum en verlengingsmogelijkheden. De taxatie uitkomst kan dan getoetst worden aan de WACC. Dit is waar de AFM om vraagt, de DNB redeneert meer vanuit de cashflow. Verder is de onverkorte toepassing van het begrip marktwaarde bij de taxaties in deze dunne markt problematisch. Voor de vastgoedfinancieringen die onder water staan wordt in feite tijd gekocht, vaak door bijzonder beheer, om oplossingen te verzinnen en een koper te vinden. 3. Kantoren markt: Forumvast pleit voor taxaties die niet alleen het object beoordelen als kantoor maar ook vanuit alternatieve aanwendingen. Aanbevolen wordt om ter illustratie een voorbeeld van deze twee benaderingen in het rapport op te nemen. 4. De rol van de KNB: bij de opzet van een centraal register zouden de notarissen een prominentere rol moeten krijgen vanwege hun onafhankelijke positie. Daar kunnen bijvoorbeeld gegevens van/voor KvK, Kadaster en Belastingdienst gecombineerd worden. 5. Financierbaarheid van het centraal register is een aandachtspunt.

Uit een op 22 april gehouden conference call met de drie vastgoed eigenaars organisaties kwam van de zijde van de Forumvast nog de volgende inbreng: 1. Is al transparant over taxatie-, transactie- en huurgegevens in de prospectus. 2. Deze gegevens dienen zowel vooraf als achteraf openbaar gemaakt te worden en bij sommige fondsen ook nog tussentijds. 3. Het lijkt wel of de regels voor de particulieren strenger zijn dan die voor de institutionele beleggers. Verder zijn de verzekeringsmaatschappijen naar zijn oordeel minder transparant

12

door de fiscaliteit waardoor vastgoed beleggingen onder verschillende regimes kunnen vallen. 4. Tussentijdse taxaties worden bij gesloten fondsen als niet zinvol gezien omdat de deelnemers er toch voor 7 jaar aan vast zitten 5. Open end fondsen geven wel taxatie gegevens tijdens de rit

D. De projectontwikkelaars als tijdelijk eigenaar De projectontwikkelaars ontwikkelen niet voor zichzelf maar met de bedoeling om na de totstandkoming van het object dit vervolgens aan een belegger te verkopen. Commercieel vastgoed wordt voornamelijk ontwikkeld door de leden van de Neprom. De Neprom leverde het volgende commentaar: De Neprom heeft het initiatief genomen om een transactie register voor haar leden in te stellen, mede tot stand gekomen door de afspraken die hierover gemaakt zijn in het IOV (integriteit overleg vastgoedsector). Daarin werd afgesproken dat de projectontwikkelaars aangesloten bij de Neprom een register zouden bijhouden van de transacties die zij doen. Dit is als volgt opgezet: Ieder Neprom lid houdt voor zichzelf een transactie register bij Het gaat dan om het verloop van de middelen De geldstroom wordt in kaart gebracht Het bijhouden van het register is vormvrij Implementatie hiervan is de verantwoordelijkheid van de leden zelf Inzicht zou zodoende mogelijk zijn in de achtergronden van de investeringsbeslissing De transacties worden zonder details vermeld in het jaarverslag Het betreft een breed initiatief vanuit de integriteit Vooral de verwerving van de grond is een onderdeel van de vastlegging Verkopen aan beleggers worden ook vastgelegd Het betreft alleen commercieel vastgoed

Aandachtspunten van de Neprom zijn nog: 1. De Neprom heeft geen toezichthoudende rol bij de registraties die de leden van de transacties maken 2. De gegevens zijn ook niet in een centraal register opgeslagen 3. Bovendien maken de leden van de Neprom deze gegevens niet openbaar i.v.m. concurrentie overwegingen. 4. Op de vraag of financiële gegevens van de bouwvergunning worden bijgehouden kon geen antwoord worden verkregen, dat zou wel moeten kunnen omdat immers de leges moet worden vastgesteld. Wellicht kan hierover informatie worden verkregen bij het CBS.

13

4.3

Interviews met makelaars en/of taxateurs

A. Bijeenkomst met CBRE, Cushman&Wakefield, DTZ en JLL gezamenlijk. Het was voor het eerst dat de vier grote taxateurs elkaar op deze manier ontmoetten. Op de agenda stonden drie punten, waaronder een centraal register voor taxaties en transacties. De taxateurs lieten weten dat zij graag willen meewerken maar vooraf duidelijkheid wensen over wat de bedoeling is, op welke wijze zij daaraan kunnen bijdragen en of dat ook brengt wat beoogd is. De volgende opmerkingen werden gemaakt: 1. Wat is het echte probleem en los je dat met een register op? Er is in Nederland al een heel goed register met het Kadaster. De makelaars/taxateurs zijn een voorstander om de branche meer integer en transparant te maken en zullen daar altijd aan meewerken, maar het is de vraag of dit register daar het beste antwoord op geeft. 2. Welke informatie is voor de toezichthouders essentieel? 3. Het gaat er ook om op korte termijn zekerheid bij de toezichthouders te bevorderen, maar dit wordt mogelijk niet opgelost met een register. Wellicht wel als er zekerheid en controleerbaarheid is dat taxateurs integer en professioneel handelen. 4. Taxateurs vinden dat er al heel veel informatie over de markt voorhanden is. AFM en DNB kunnen deze marktresearch rapporten ook lezen. 5. Taxateurs wijzen ook op het gevaar wanneer organisaties als AFM en DNB de centrale registers gaan raadplegen zonder dat ze de benodigde achtergrondkennis hebben. 6. Als de toezichthouder moeite heeft met het inefficiënte karakter van de vastgoedmarkt en de verschillen in waardering die daardoor ontstaan in de tijd en tussen taxateurs zou een tweede onafhankelijke taxatie wellicht een oplossing kunnen zijn. 7. Voorgesteld wordt om ook eens in het buitenland te informeren, o.a. in Australië. 8. Taxateurs van deze organisaties hebben zelf niet direct behoefte aan een transactiedatabase: ze hebben hun eigen researchafdeling. 9. Er is veel (wetenschappelijk) onderzoek beschikbaar over verschillen in waardering tussen taxateurs Ook in stabiele en meer efficiënte vastgoedmarkten dan in Nederland zijn de verschillen tussen de waardering van hetzelfde object door verschillende taxateurs relatief groot.

Samenvattend: Het belang van transparantie, een gezonde en integere vastgoedmarkt wordt door alle aanwezigen erkend. Problemen in volatiliteit van waardes en integriteit kunnen niet worden opgelost met databanken …. en wil men dit wel…. dan moeten de databanken door de eigenaren zelf gevuld worden. Het heeft de hoogste prioriteit om de branche verder te professionaliseren, de integriteit te vergroten, de controleerbaarheid te verbeteren en de markt transparanter te maken. De taxateurs denken en werken graag mee aan initiatieven die dit voor ogen hebben en zien uit naar een volgende bespreking. B. Interview met Dynamis Dynamis is een samenwerkingsverband van twaalf regionale makelaars met ruim dertig 14

vestigingen, verspreid door heel Nederland. De makelaars zijn gespecialiseerd in woning- en bedrijfsmakelaardij, consultancy, research, taxaties, financieel advies en beleggingsmakelaardij. Het Dynamis coördinatiekantoor in Creative Valley verzorgt onder andere landelijke marketing en onderzoek 'Sprekende Cijfers’. Het interview leverde de volgende informatie op. Dynamis is voorstander van Centrale Vastgoedregisters voor transacties en taxaties maar het moet juridisch wel goed geregeld worden. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn: Wie is eigenaar van de data? Waar wordt het register ondergebracht? Is dit een Stichting, hoe is deze dan georganiseerd? En is het daadwerkelijk een Stichting zonder winstbelang? Statuten moeten goed worden dichtgetimmerd Borgen dat alle informatie van transacties in de database komt

Voor de Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars is het belang van centrale registers: het verkrijgen van inzicht ten einde beter advies te kunnen verstrekken aan klanten en research verder te verbeteren. Het belang van centrale registers voor de afdeling Taxaties is het inzicht verkrijgen in de ontwikkeling van huren in de omgeving. Welke waarde en yields zien we en waarom? Voor de taxateurs van Dynamis Taxaties zijn ondermeer de volgende parameters van belang: adres, kadastrale gegevens, huurinkomsten, onderhoudskosten, milieu, huurcontracten, oppervlakte in VVO m2, Bruto aanvangsrendement, Netto aanvangsrendement en de effectieve markthuren. Dynamis heeft inzicht in de incentives (huurkorting, inbouwpakket, etc.) die eigenaren aan hun huurders verstrekken. Deze gegevens zijn vaak geheim en mogen niet naar buiten gebracht worden. Het op geaggregeerd niveau aanleveren van incentives in %, per regio of postcodegebied, is eigenlijk niet mogelijk. De incentives zijn écht objectgebonden. Als voorbeeld wordt de kantorenlocatie Papendorp genoemd waar toepassing van een gemiddelde incentive onterecht zou zijn als Creative Valley gewaardeerd of verhuurd moet worden. Aanbevolen wordt om niet met gemiddelde incentives te werken maar om de effectieve huren naar buiten te brengen. Als de effectieve huren openbaar worden gemaakt betekent dit dat in de toekomst mogelijk ook de drempel om incentives aan te leveren omlaag gaat. C. Interview met Troostwijk Troostwijk is voorstander van het delen van alle informatie. Sinds 2012 worden de transactiegegevens gedeeld met “Vastgoedjournaal”. Troostwijk draagt zelf zorg voor validatie van de gegevens. Toch mogen ook zij sommige gegevens, zoals incentives, niet openbaar maken. Het is voor Troostwijk wel mogelijk om inzicht in de verstrekte incentives

15

te geven op geaggregeerd niveau: bijvoorbeeld als percentage. In het interview kwamen verder de volgende punten aan de orde: 1. Scheiden van taxateur en makelaar zou verder moeten worden doorgevoerd. Troostwijk heeft deze stap in 2007 al genomen 2. De beroepsgroep van taxateurs moet zich verder professionaliseren 3. In de toekomst zou ook de taxateur een verklaring moeten afgeven in de jaarrekening en deze ondertekenen 4. Taxateurs richten zich nu alleen op de waardering van het vastgoedobject (inzicht in activazijde en cashflow) maar zou ook meer inzicht moeten krijgen in de financiering van de onderneming. De vastgoedwereld staat op dit moment op zijn kop: problemen met banken en financieringen. 5. De rol van de taxateur moet naar het niveau van de accountant worden opgetrokken 6. Taxateur zou ook risico’s moeten meenemen in de taxatie, waaronder die van de financiering 7. Een taxatie is alles omvattend en daarbij hoort ook de bouwkundige staat van het object en duurzaamheid (Breeam) 8. Een rekenmodel alleen zegt niet genoeg. Het gaat om de onderbouwing en uitleg bij de taxaties.

D. Interview met Colliers Colliers is een internationale organisatie en opende in 2000 haar eerste vestiging in het WTC Amsterdam in Nederland. In 2010 trad ook Boer Hartog Hooft (opgericht in 1893) toe tot Colliers International. Door deel uit te maken van een wereldwijde organisatie wordt het kantoor in staat gesteld nog betere service te verlenen. Colliers is voorstander van een Centraal Vastgoedregister voor beleggingstransacties maar stelt daarbij wel voorwaarden: Alle partijen moeten hun medewerking verlenen Gegevens aanleveren op geaggregeerd niveau zou een tussenstap kunnen zijn

Overwegingen van Colliers: 1. Het is primair een zaak van de eigenaren om aan te geven welke data van transacties een openbaar karakter zou mogen/kunnen hebben. Colliers is van mening dat de taxateur die gegevens “te leen” heeft van de eigenaren. 2. Gestart moet worden met gegevens over koop en verkoop. 3. De taxateurs staan midden in de markt: “we moeten zelf aan het stuur willen zitten over het verbeteren van het taxtieproces en niet afwachten tot er wetgeving komt” 4. Het probleem waarom e.e.a. nog niet van de grond is gekomen is een kwestie van argwaan en vertrouwen: bij de eigenaren over Chinese walls en bij de taxateurs over de rol van de accountants. 5. Er zou een Stichting vanuit de eigenaren moeten komen die de informatie gaat beheren en die vertrouwelijk met de data omgaat richting alle partijen. 6. Het bestaan van een goede databank levert op zich geen betere taxaties maar draagt door middel van het referentiemateriaal op geaggregeerd niveau wel bij tot betere onderbouwingen van de taxaties.

16

E. Interview met Savills Savills heeft een reactie gestuurd op de consultatieversie van het rapport “Goed gewaardeerd vastgoed, 27 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten” van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) over aanbeveling 27 met betrekking tot kennisdelen (transactieregister). Savills is al jaren een trouw supporter van initiatieven om te komen tot een goede transactiedatabase. De praktijk leert echter dat het een uiterst lastig proces is. Savills verwacht dat beleggers terughoudend zullen zijn en blijven in het vrijwillig afstaan van dealinformatie. Dit zal een belangrijke belemmering blijven voor een goede transactiedatabase. Om op korte termijn een stap voorwaarts te willen maken, stelt Savills voor bij wet verplicht te stellen niet alleen de koopsom aan het Kadaster te verstrekken, maar ook de verhuurbare vloeroppervlakte. Daarnaast zou niet alleen de koopakte in het openbare register moeten worden opgenomen, maar ook de huurovereenkomsten (inclusief allonges en side letters) die liepen op het moment van aankoop. Immers, koop breekt geen huur en een koper die het Kadaster raadpleegt zou op de hoogte moeten kunnen zijn van lopende huurovereenkomsten. Deze zaken geven direct een geweldige sprong in de informatievoorziening en transparantie in de Nederlandse vastgoedmarkt en zijn op zeer korte termijn te realiseren.

4.4

Interviews met databeheerders

In Nederland zijn in de loop van de tijd meerdere instanties gestart met het registreren en beheren van data met betrekking tot commercieel vastgoed. In het onderzoek zijn de producten van deze databeheerders uitgelegd en is informatie verstrekt over hun bronnen, de soort gegevens die worden bijgehouden, validatie van gegevens, geheimhouding, publicatie, samenwerking, kosten, verdienmodel, enzovoort. A. Media: Vastgoedmarkt, PropertyNL en Vastgoedjournaal Het vakblad Vastgoedmarkt opgericht begin 1974 begon als eerste met het vastleggen van vastgoeddata. Dit initiatief werd door de oprichters genomen nadat een in 1972/1973 door hen gedane poging om, bij voorkeur in samenwerking met de overheid, een centrale databank voor commercieel onroerend goed op te richten uiteindelijk op te weinig draagvlak kon rekenen. Via de databank zou de overheid ook meer grip moeten krijgen op de planvorming, vooral van kantoren, waar (ook al toen) een overschot dreigde te ontstaan. Te weinig draagvlak omdat enkele belangrijke partijen vóórinformatie in ruil voor deelname eisten en de overheid vond het bij nader inzien van te beperkt belang en dus geen taak voor haar.

17

Sinds 1974 wordt door Vastgoedmarkt informatie over zowel (beleggings)koop en huurtransacties als aanbod van commercieel vastgoed bijgehouden, waaronder ook de transacties van buitenlandse beleggers. Sinds 2008 worden ook de woningbeleggingen geregistreerd. Vertrouwelijk verstrekte informatie wordt op geaggregeerd niveau in zowel de analyses van de beleggingsmarkt als van de aanbod en opnamecijfers van commercieel vastgoed gebruikt. Twee jaar geleden heeft Vastgoedmarkt besloten om zelf, na een vergeefse poging tot samenwerking met andere instanties, een nieuwe databank te ontwikkelen. Met de nieuwe databank is het aantal typen vastgoed waarover wordt gerapporteerd verruimd van de traditionele vier typen (woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten) naar tien typen (nieuw zijn de parkeergarages, scholen, hotels, zorgvastgoed, leisure en grond). Alle metrages van transacties worden bijgehouden; ook die kleiner zijn dan 500 m2 voor kantoren, kleiner dan 750 m2 voor bedrijfsruimten en kleiner dan 200 m2 voor winkelruimten. Het aanmelden van transacties en aanbod van commercieel vastgoed wordt rechtstreeks door de makelaars gedaan via een aparte invoermodule op de website. Daarnaast worden gegevens van alle andere relevante (markt)partijen verwerkt. Iedereen kan deze gegevens gratis aanleveren. Het researchteam van Vastgoedmarkt controleert de gegevens en belt bij grote transacties de betrokken partijen na. Het doorzoeken van aanbod op de website van Vastgoedmarkt is gratis maar om toegang te krijgen tot gebruikers- en beleggingstransacties moet wel betaald worden. In 2000 is PropertyNL, uitgeverij en onderzoeksorganisatie op het gebied van commercieel vastgoed en de woningmarkt, opgericht. PropertyNL beschikt over een eigen databank met gegevens over aanbod, planvoorraad en transacties. De transacties worden door aangesloten makelaars gemeld via de servicemodule en vervolgens door het researchteam van PropertyNL ingevoerd. De gemelde transacties worden ingevoerd in de eigen database en voor zover toestemming verkregen gepubliceerd in PropertNL Magazine en in de Nieuwsbrief. Bij het melden van transacties kan aangegeven worden of deze al dan niet gepubliceerd mogen worden. Transacties die niet gepubliceerd mogen worden, worden wel voor researchdoeleinden gebruikt zoals onder meer bij het samenstellen van de opnamecijfers en de ranglijst Top101 Makelaars. De investeringen in dataresearch en technologie moeten dit jaar verandering opleveren. PropertyNL heeft namelijk zelf een nieuw platform (schillenmodel) met databanken ontwikkeld. De investeringen in dit systeem zijn aanzienlijk evenals de jaarlijkse personeelskosten voor het controleren van de transacties en nabellen. Het platform is nog niet actief. In het nieuwe platform zou zowel informatie van makelaars komen als van eigenaren. De gegevens van de eigenaar zijn nodig voor de kwaliteit maar zonder de makelaars mis je de kwantiteit. Wabe van Enk ziet het centrale transactieregister als een controlemiddel voor partijen die het systeem niet gebruiken: “U heeft het systeem niet gebruikt, hoe kunt u dan beweren het maximale te hebben gedaan om de juiste marktreferenties te gebruiken?”

In opdracht van de Stichting RealNext (opgericht in 2003) houdt PropertyNL gegevens bij van 18

beschikbare bedrijfsobjecten - kantoren, winkels en bedrijfsruimtes - in Nederland. Bij de Stichting zijn 80 makelaars aangesloten en de overige 25% bestaat uit partijen (± 300) die via PropertyNL informatie delen. RealNext is een zoekmachine voor vastgoed. Sinds 2004 kan elke makelaar in bedrijfsruimte zijn aanbod publiceren op dit informatieplatform voor commercieel vastgoed. Met RealNext kan een makelaar van zijn eigen website een informatieportaal maken met het totale BOG-aanbod en met zijn eigen aanbod bovenaan. Tevens worden de objecten op de websites van de andere aangesloten collega-makelaars geplaatst. Vastgoedjournaal is in april 2012 gestart met een centrale database met marktinformatie over huur- en beleggingstransacties van commercieel vastgoed. Aanleiding hiervoor was een afstudeeronderzoek uit 2011 van Paul van den Enden die in zijn scriptie het volgende concludeerde: “De wens van marktpartijen in de vastgoedmarkt om te komen tot één centrale database met (huur- en beleggings-)transacties wordt breed gedeeld maar komt niet tot uitvoering omdat marktpartijen met grote vastgoedresearchcentra de vergaarde kennis exclusief voor de eigen bedrijfsvoering willen inzetten.”

Als start voor het vullen van de transactiedatabase is Vastgoedjournaal in 2011 begonnen met data afkomstig van Troostwijk Real Estate. Inmiddels hebben ook andere vastgoedadviseurs transactiedata aangeleverd ter aanvulling van de database. In oktober 2012 is een overeenkomst gesloten met VBO makelaars om huur- en beleggingstransacties te delen. Vastgoedjournaal beheert twee databanken: huurtransacties (aanlevering via Troostwijk vanuit eigen deals en de gecontroleerde deals van derden) en beleggingstransacties. De beleggingstransacties zijn afkomstig van de pers, de makelaars en/of de beleggers zelf. De aanlevering van deze informatie geschiedt via de module op de website of via de mail. Grote transacties worden nagebeld maar verder vindt geen controle plaats door Vastgoedjournaal. De databank met transacties is voor abonnees gratis toegankelijk. Alle hierboven beschreven databases dienen twee doelen: de eigen marketing en specifieke research. De historische data (vooral die van Vastgoedmarkt over ruim 40 jaar) zijn belangrijk bij het doen van taxaties. Zeker in een tijd waarin transacties schaars zijn, is het noodzakelijk om op de hoogte te blijven van de allerlaatste ontwikkelingen, die dan ook nog in een tijdsperspectief moeten kunnen worden geplaatst. Voor de organisaties geldt dat vastlegging voornamelijk gebeurt op basis van het opvragen van informatie en aan de hand van gegevens die door makelaars organisaties worden verstrekt. Niet altijd krijgen deze organisaties echter toestemming van de koper en/of verkoper voor het verstrekken van informatie over de transacties, zoals aanvangsrendement en huurniveaus. De gegevens die bijgehouden worden, zijn onder meer de locatie, type vastgoed, betrokken 19

makelaar, koper en verkoper, omvang van het object, transactiedatum, vraagprijs en koopsom. Met de vastlegging van deze gegevens ontstaat een objectgerelateerde database met mogelijkheid om te zoeken en sorteren op diverse typen vastgoed, prijzen, metrages, geografie, etc. Bij de presentatie van gegevens worden foto’s van het object toegevoegd en een plattegrond (zoals Google Maps of Bing Maps). Informatie uit de databanken wordt over het algemeen tegen betaling verkregen. Vastgoedjournaal zegt dat de transactiedatabase gratis is maar ook hier dient een abonnement voor afgesloten te worden B. Makelaars en Researchafdelingen “Kennis is macht” staat op de website van de vakgroep NVM Business. De brancheorganisatie geeft via educatie en research doelgerichte ondersteuning aan de aangesloten leden (700 makelaars). Daarnaast zorgt zij voor belangenbehartiging richting overheid en politiek. NVM Business wil een autoriteit op het gebied van commercieel vastgoed worden door hoge eisen te stellen aan de deskundigheid van de leden en zeer professionele research. De marktinformatie die wordt gepubliceerd voor kantoren, bedrijfsruimten en winkels geschiedt op basis van gegevens die de makelaarsvereniging zelf verzamelt en bijhoudt. Voor het commercieel vastgoed verschijnt periodiek een ‘Stand van Zaken’ met informatie en cijfers over opname, aanbod, huurprijzen en beleggingen. NVM leden maken gebruik van de NVM applicatie TIARA waarmee objectmutaties van de verschillende typen vastgoed (woningen & business) digitaal worden uitgewisseld tussen (NVM) makelaars. Daarnaast wordt voor de woningen gebruik gemaakt van de centrale database MIDAS met uitgebreide gegevens over miljoenen transacties van woningen in Nederland. De software van MIDAS MarktPositie is gebouwd door QDelft in nauwe samenwerking met Momentum Technologies. Deze Markt Informatie Database, bevat historische marktcijfers van de afgelopen 25 jaar waarop applicaties zijn aangesloten voor het analyseren van die cijfers en de objecten. De MIDAS database wordt voortdurend bijgewerkt vanuit het uitwisselingssysteem van de NVM. Voor commercieel vastgoed bestaat een dergelijke database op dit moment nog niet. De grote vastgoedadviseurs DTZ Zadelhoff, Jones Lang LaSalle, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, Dynamis en Savills hebben hun eigen databases, veelal gebaseerd op die van Real Next en Vastgoedmarkt, aangevuld met de eigen specifieke informatie afkomstig van de makelaars die de transacties begeleiden. Met behulp van de gegevens in deze database worden onderzoeksrapporten opgesteld en komt referentiemateriaal beschikbaar ten behoeve van de taxateurs. De researchafdelingen van deze vastgoedadviseurs komen ieder kwartaal bijeen om de ontwikkelingen in de markt met elkaar te bespreken. Criterium voor deelname is dat de organisatie beschikt over primaire data. Het doel van de bijeenkomsten 20

is om de kwaliteit van de (transactie)gegevens te verrijken en onderlinge verschillen zo veel mogelijk te verkleinen. De organisaties die deelnemen aan het kwartaaloverleg hanteren hun eigen definities van ondermeer de segmentaties en methodes (bijvoorbeeld mediaan versus gemiddelde). Daardoor kunnen uitkomsten in de onderzoeksrapporten alsnog verschillen. C. Taxatie Management Instituut In 2011 heeft de NVM het initiatief genomen tot het (mede) ontwikkelen van een uniform Taxatie Management Systeem (TMS) voor commercieel vastgoed. TMS is ondergebracht bij het Taxatie Management Instituut (TMI). Het systeem is ontwikkeld door en voor taxateurs van vastgoedfinanciers, bureaus, overheden, beleggers en andere spelers in de sector. Hoofddoel van het systeem is dat taxateurs kunnen gaan werken vanuit dezelfde uitgangspunten. Deze zijn vastgelegd in de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed (TCV). Een initiatief dat taxaties van commercieel vastgoed inzichtelijk, vergelijkbaar en kwalitatief toetsbaar maakt. De onderbouwing van de waardebepaling speelt daarbij een belangrijke rol. Taxateurs die met TMS werken dienen gecertificeerde taxateurs (VastgoedCert of RICS Registered Valuer) te zijn die onder het tuchtrecht vallen van een brancheorganisatie. Deze taxateurs kunnen een gebruikersovereenkomst met het TMI sluiten, nadat zij een intensieve 2-daagse cursus hebben gevolgd over het gebruik en inhoud van het systeem. Het TMS is een geautomatiseerd rekenmodel en bestaat uit drie componenten: Rekenmodel: geeft inzicht in de rekenwijze, de aannames en het rapport Referentiedatabase met huurreferenties en beleggingsreferenties Modelrapport.

Het rekenmodel wordt door taxateur gevoed. Incentives, zoals huurkortingen, moeten door de taxateur in het TMS betrokken worden bij het bepalen van de marktwaarde. Waar noodzakelijk moeten vastgoedeigenaren verplicht worden deze relevante informatie te melden aan de taxateur. Referenties komen van de taxateur zelf, uit de NVM referentiedatabase of zijn afkomstig van de vastgoedbelegger. De gebruikers van het TMS zijn eigenaar van de data die ze invoeren. Volgens de laatste cijfers uit de TMI brochure van februari 2013 zijn er 2400 taxaties uitgevoerd door 290 taxateurs en is er landelijke dekking. D. Vastgoedbeleggers De IPD/ROZ Nederlandse Vastgoedindex is in 1995 gestart als een onafhankelijke Index en Benchmark voor vastgoedbeleggingen in Nederland met als doel het creëren van transparantie in de Nederlandse institutionele vastgoedbeleggingsmarkt en het leveren van

21

een bijdrage aan de verdere professionalisering van de vastgoedsector. Deze index meet de rendementen op vastgoedobjecten en vastgoedportefeuilles op jaar- en kwartaalbasis en verschaft onder andere informatie over de netto huurinkomsten en waardeontwikkeling. Naast de index op objectniveau zijn er indices voor de verschillende sectoren van de vastgoedmarkt winkels, kantoren, woningen en bedrijfsruimte die ook nog nader gesegmenteerd kunnen worden. Om te kunnen deelnemen aan de IPD/ROZ Nederlandse Vastgoedindex moeten gegevens worden aangeleverd over de vastgoedobjecten, de waarderingen, kapitaalsinvesteringen en exploitatiegegevens via een nauwgezet omschreven input informatieprotocol dat compliance met IFRS, GIPS en IVS waarborgt. IPD Nederland valideert, berekent en bewaakt de standaarden van de indices en benchmarks. Deelnemers aan de index hebben zich verplicht tot het leveren van data overeenkomstig het input informatieprotocol alsook het beantwoorden van vragen van IPD Nederland alvorens IPD beslist de aan haar gerapporteerde performance informatie aan de door haar gefaciliteerde indices en benchmarks ten grondslag te leggen. Deelnemers zijn op basis van de contracten die zij met IPD voor deelname aan de index afsluiten tevens aangesloten bij de Stichting ROZ Vastgoedindex. Deze stichting ziet namens het collectief van de deelnemende institutionele beleggers in vastgoed toe op de correcte en integere uitvoering van de kwaliteitsbewakende rol van IPD. Contractueel zijn de gegevens die verzameld worden niet openbaar en kan alleen op geaggregeerd niveau daarover worden bericht. IVBN, de vereniging van institutionele beleggers, nam in 2011 het initiatief tot de oprichting van StiVAD (Stichting Vastgoeddata) vanwege twijfels bij De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten over de waardering van vastgoed via taxaties. StiVAD is een onafhankelijke non-profit stichting met als doel: “om transparantie op de vastgoedmarkten te bevorderen middels het opbouwen van een database teneinde de deelnemers informatie te leveren op het gebied van vastgoed en vastgoedtransacties welke informatie het valideren van vastgoedwaarderingen ondersteunt op een neutrale en gereglementeerde wijze”

Het gaat bij de database niet alleen om de registratie van gegevens van aangekochte of verkochte panden, maar ook om registratie van onder meer huurgegevens, de koopsom, een viertal verschillende bruto aanvangsrendementen, het netto aanvangsrendement, de grondsituatie en de exploitatiekosten. Deze gegevens moeten voldoen aan bepaalde definities om vervuiling van de database te voorkomen. De gegevens moeten taxateurs houvast geven om tot onderbouwde waarderingen te komen. Gekozen is voor het bouwen van een database met een zogenaamd “schillenmodel”. Daardoor blijven bepaalde commercieel gevoelige transactiegegevens vertrouwelijk en zijn die alleen volledig in te zien door de partij die de transactie aanmeldt. Wel krijgen de andere deelnemers en de voor hen werkende taxateurs inzage in de voor hen relevante ‘geschoonde’ referentiegegevens. Het schillenmodel is

22

noodzakelijk, omdat bijvoorbeeld ook beursgenoteerde ondernemingen aan het initiatief deelnemen. Bij de Stichting Vastgoeddata (StiVAD) zijn door achttien institutionele vastgoedbeleggers over het jaar 2011 voor € 890 miljoen aan beleggingstransacties aangemeld (persbericht 24 april 2012). Het betreft 120 meldingen. Met de verkregen data over feitelijke aan- en verkopen produceert StiVAD geschoonde referentiegegevens, waarmee taxaties kunnen worden gevalideerd. Ook andere professionele vastgoedbeleggers en hun taxateurs zullen worden uitgenodigd om de beleggingstransactiedatabase verder te versterken door het leveren van transactiedata. StiVAD moet een sectorbreed initiatief worden. Op 22 april 2013 kwam in het nieuws dat de eerste woningcorporatie, Stichting IJmere is toegetreden tot StiVAD. De Stichting telt nu 20 deelnemers. Vanaf begin 2011 zijn er 248 beleggingstransacties gemeld met een transactievolume van ruim € 2 miljard. E. Overige (nog niet geïnterviewde) databeheerders Strabo ondersteunt sinds 1982 professionals in commercieel en niet-commercieel vastgoed met marktinformatie. Kernspecialismen zijn het passantenonderzoek in winkelcentra, bewonersonderzoek en een database met commerciële vastgoedtransacties. Binnen dit Vastgoed Transactie Informatie Systeem (VTIS) zijn twee modules beschikbaar, namelijk de module transactiemutaties (bijna 94.000 transacties van commercieel vastgoed vanaf 1986, met name huurtransacties) en de module beleggerstransacties (bijna 14.000 transacties vanaf 1986; aan- en verkoop van vastgoed van belegger naar belegger of belegger naar ontwikkelaar, et cetera). Strabo selecteert, verzamelt, ordent en publiceert gegevens over vastgoed en gebruikt daarvoor tientallen bronnen. Deels zijn dit dezelfde bronnen als Vastgoedmarkt en PropertyNL gebruiken maar daarnaast krijgt Strabo ook direct gegevens aangeleverd van een aantal grote beleggers. Met behulp van VTIS kunnen de benodigde gegevens zowel op transactieniveau als op geaggregeerd niveau (van straat tot stadsdeel, stad, provincie en geheel Nederland) worden verkregen. Uitdraaien zijn mogelijk, afhankelijk van de behoefte, in de vorm van simpele opsommingen tot geavanceerde tabellen en grafieken. Locatus verzamelt zelf informatie over alle winkels en consumentgerichte, dienstverlenende bedrijven. De eigen veldwerkers bezoeken en onderzoeken jaarlijks alle winkelgebieden in de Benelux. De verzamelde gegevens, zoals (winkel)naam, winkelverkoopvloeroppervlak en branche worden geregistreerd in de database. Naast gegevens op pandniveau bevat de database ook informatie over winkelgebieden, verzorgingsgebieden, winkelpasssanten en digitale plattegronden. Locatus verzamelt al meer dan 15 jaar informatie op dezelfde manier waardoor niet alleen feiten inzichtelijk gemaakt kunnen worden maar ook trends. De databank bevat niet alleen gegevens over de Randstad of de grote steden maar informatie over elk verkooppunt, waar 23

dan ook in de Benelux (in Nederland zijn dit bijna 220.000 verkooppunten). Rudolf Bak, zelfstandig vastgoedadviseur, heeft de afgelopen jaren in eigen beheer een historische kantorendatabank opgebouwd. Bak registreert de kantorenvoorraad als gebouwen met meer dan 500 m2 waarin kantooractiviteiten plaatsvinden. De registratie beperkt zich tot gemeenten in Nederland met minimaal 10.000 m2 kantoorruimte. De database van Bak bevat verder informatie over bouwjaren (historische nieuwbouwcijfers), onttrokken gebouwen en de kantoorruimte die te huur/te koop wordt aangeboden. Van Rudolf Bak verscheen in 2001 de Kantorenatlas en sinds 2000 wordt jaarlijks de publicatie “Kantoren in Cijfers” uitgebracht.

4.5

Interviews met (semi)overheidsinstanties

Binnen de overheid zijn er 13 basisregistraties waarvoor de ministers verantwoordelijk zijn. Een paar bekende basisregistraties zijn: BRK (basisregistratie kadaster), BAG (basisregistratie adressen en gebouwen), GBA (gemeentelijke basisadministratie) en WOZ. Het koppelen van gegevens uit het BRK en WOZ kan interessant zijn voor centrale registers met taxaties, beleggingstransacties en huurtransacties. A. Stelsel van Basisregistraties Het Stelsel van Basisregistraties speelt een belangrijke rol in het aanpakken van maatschappelijke vraagstukken. Of het nu gaat om uitrukkende hulpdiensten, het efficiënt vaststellen van het recht op uitkering, het toetsen van vergunningaanvragen of het bestrijden van fraude; alle betrokkenen hebben baat bij slim gebruik van veel gebruikte overheidsgegevens zoals adressen, persoonsgegevens, bedrijfsnamen en geo-informatie. Deze gegevens worden vastgelegd in basisregistraties. Door al bekende gegevens binnen de overheid met elkaar te delen, kan de overheid efficiënter opereren en de dienstverlening verbeteren. Zo hoeft een burger of bedrijf bepaalde gegevens niet steeds opnieuw aan te leveren, maar volstaat één melding. Om de gegevens te kunnen delen, zet de Nederlandse overheid een Stelsel van Basisregistraties op. Er zijn 13 basisregistraties, die samen het Stelsel van Basisregistraties vormen. De 13 basisregistraties wisselen onderling gegevens uit. De gemeenschappelijke Stelselvoorzieningen vergemakkelijken de gegevensuitwisseling tussen de basisregistraties. Het toepassen van Digikoppeling maakt gegevensuitwisseling tussen overheidsorganisaties mogelijk en voor het melden van vermeende fouten in de basisregistraties wordt Digimelding ingezet. Alle overheden moeten voor de uitvoering van hun publieke taken gebruik maken van gegevens uit het Stelsel van Basisregistraties. Dat betekent dat alle gemeenten, alle

24

provincies, alle waterschappen, alle zelfstandige bestuursorganen en overige organisaties met een publieke taak gebruik maken van de basisregistraties. Met inachtneming van de regels voor privaat gebruik kan het Stelsel van Basisregistraties ook voor private organisaties veel gaan opleveren. Om het stelsel van basisregistraties in zijn samenhang te laten werken, zijn diverse stelselrollen actief. Het stelselinformatiepunt onderscheidt de volgende rollen: 1. Registratiehouder: is het departement, dat politiek eigenaar en dus ook politiek verantwoordelijk is voor de registratie. Daarnaast is de registratiehouder ook verantwoordelijk voor de relatie met de uitvoeringsorganisatie, die de landelijke voorziening beheert. 2. Verstrekker: is de uitvoeringsorganisatie, die de landelijke voorziening technisch beheert voor het verstrekken van de gegevens uit de basisregistratie. 3. Bronhouder: is de gegevensleverancier van de basisregistratie. De bronhouder is verantwoordelijk voor het ter beschikking stellen van de juiste en actuele gegevens in “zijn” basisregistratie. Wettelijk gezien heeft de bronhouder onderzoeksplicht, dat wil zeggen de plicht terugmeldingen te onderzoeken. 4. Afnemer: zijn de organisaties (overheid en privaat), die gegevens uit de basisregistraties betrekken voor gebruik in bepaalde processen.

Een organisatie kan zowel verstrekker, bronhouder als afnemer is. Een voorbeeld hiervan is de RDW die het kentekenregister bijhoudt (bronhouder), verstrekt aan andere afnemers en tegelijkertijd afnemer is van GBA-gegevens. Onderstaand plaatje toont de Stelselplaat met verschillende basisregistraties en stand van zaken met betrekking tot de gerealiseerde koppelingen.

25

26

B. Stichting ICTU en STOUT De Stichting ICTU (ICT-implementatie-organisatie) is in 2001 opgericht en werkt in opdracht van overheden aan vraagstukken met een overheidsbreed karakter die vaak een ICT component hebben. Het doel van ICTU is om overheden te ondersteunen hun doelstellingen optimaal te realiseren, door samenwerking tussen overheden te stimuleren en te faciliteren. Daarbij verbindt ICTU beleidsontwikkeling met uitvoering. Het onderzoeksteam heeft een interview gehad met Marthe Fuld die (in opdracht van de Programmaraad Stelsel van Basisregistraties/BZK) manager is van de projectgroep Stelseloplossingen en Uitvoeringstraject (STOUT). STOUT pakt knelpunten op die verder reiken dan het gemeentelijk belang. De projectgroep zorgt voor verbindingen tussen basisregistraties, het oplossen van Stelselvraagstukken en voor informatie over het Stelsel. De overheid is inmiddels zover dat diverse systemen gekoppeld worden en er betere coördinatie plaatsvindt. Fuld noemt wet- en regelgeving wel positief. Daarmee kun je afdwingen dat informatie wordt aangeleverd en ingevoerd. Toch duurt het zeker 2 jaar voordat e.e.a. ook echt geregeld is, maar het proces van wetgeving kan al worden gebruikt om vaart achter de realisatie te zetten. Enkele voorbeelden van kwaliteitscontroles die op de basisregistraties plaatsvinden zijn: BAG van een gemeente moest eerst door de audit heen alvorens deze werd toegelaten in het stelsel van basisregistraties Door koppelingen en bestandsvergelijkingen wordt kwaliteit van de gegevens steeds beter Er geldt een terugmeldplicht als gegevens niet kloppen https://wiki.stelselvanbasisregistraties.nl/xwiki/bin/view/Stelselhandboek/hoe+terugmelden+pe r+basisregistratie Periodiek worden de basisregistraties ge-audit De diverse basisregistraties doen verschillende kwaliteitsonderzoeken op basis van ervaren aandachtspunten Zie ook: http://www.e-overheid.nl/onderwerpen/stelselinformatiepunt/stelselthemas/kwaliteitvan-basisregistraties

C. Kadaster Het Kadaster registreert en beheert de transactiegegevens van alle vastgoedtransacties in Nederland vanaf 1838. Alle akten zijn gescand en op elektronische wijze te raadplegen. De historie is digitaal raadpleegbaar via een maatwerkproduct. Het Kadaster registreert en levert informatie over geografie en over de ligging van en rechten met betrekking tot vastgoed in Nederland. Dat geldt niet alleen voor huizen en gebouwen, maar ook voor schepen, luchtvaartuigen en (ondergrondse) netwerken.

27

Het Kadaster is op dit moment druk bezig om de geautomatiseerde Kadastrale Registratie (AKR) te vernieuwen. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de inmiddels werkzame methode voor het geautomatiseerd inschrijven en verwerken van akten (KIK = Ketenintegratie Inschrijving Kadaster). Onderdeel van het KIK-programma vormt KIK-Inzage. Daarbij worden gegevens in een technisch formaat (XML) verzonden naar de aanvrager van de informatie. Om gebruik te kunnen maken van KIK-inzage is een abonnement op Mijn Kadaster nodig. Met de webservice KIK-inzage kun je geautomatiseerd producten aanvragen en deze vervolgens geautomatiseerd verwerken in de eigen administratie. Via de KIK-inzage zijn de volgende producten aan te vragen: • Afschrift uit de registers (brondocument); • • • • •

Kadastraal bericht object (xml en pdf); Kadastraal bericht persoon; Hypothecair bericht object; Koopsommenoverzicht; Uittreksel kadastrale kaart.

Het Kadaster en de notarissen werken inmiddels met KIK voor digitale uitwisseling van informatie en het geautomatiseerd inschrijven van akten. In de kadastrale registratie wordt ook de koopsom opgenomen, tenzij deze niet bekend is. In een zeldzaam geval vermeldt de notaris in zijn akte geen koopsom. Deze koopsom (of geldelijke tegenprestatie) wordt in principe altijd gemeld, tenzij de koopprijs vragen oproept. Dit is bij voorbeeld de situatie in geval van een zgn. ‘mandje’: één akte waarin meerdere objecten onder vermelding van één totaalkoopprijs worden overgedragen. Het Kadaster onderzoekt thans de mogelijkheden om meer specificaties voor de koopsom aan te brengen: dus ook VON, K.K., inclusief roerende zaken, canon, retributie, bijdrage reservefonds in geval van een appartementsrecht, etc. Het Kadaster beschikt wel over de kadastrale gegevens maar niet over het feitelijk gebruik van het object (kantoor, winkel, woning etc.). Hiertoe dient het object ter plaatse te worden bezocht. Een indicatie van het gebruik kan zijn de akte waarin het (juridisch) gebruik wordt vermeld, de BAG en het bestemmingsplan. Het Kadaster deelt zijn kennis ook buiten de Nederlandse grenzen. Dat doet het Kadaster door bijdragen te leveren aan internationale congressen, symposia, publicaties en onderwijsprogramma’s en projecten. Daarnaast is het Kadaster vertegenwoordigd in de besturen van verschillende internationale organisaties, zoals EuroGeographics, de European Land Registry Association (ELRA) en de European Land Information Service (Eulis). Informatie over de registraties in de lidstaten is terug te vinden op onderstaande website. https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ee-nl.do?member=1

De informatie uit het Kadaster is openbaar met uitzondering van bepaald kaartmateriaal (Defensie). Wel kent ‘Mijn Kadaster’ verschillende doelgroepen met eigen opties. In de 28

nabije toekomst zal ook een enkele categorie personen kunnen worden afgeschermd voor het brede publiek. Alleen bepaalde beroepsgroepen zullen deze gegevens nog kunnen inzien. Als het eigendom van een rechtspersoon is dan wordt de informatie gewoon verstrekt (juridisch/zakelijk) maar als het eigendom van een natuurlijk persoon is dan geldt de Kadasterwet (artikel 3a): 1.De Dienst verzamelt persoonsgegevens als bedoeld in artikel 1, onderdeel a, van de Wet

bescherming persoonsgegevens voor de doeleinden, genoemd in artikel 2a, onverminderd het bepaalde in andere wettelijke voorschriften. 2.De Dienst verwerkt geen persoonsgegevens in verband met de totstandbrenging of de instandhouding van een directe relatie tussen de Dienst of een derde en de betrokkene met het oog op werving voor commerciële of charitatieve doelen

De koppelingen van het Kadaster met de BAG zijn bijna volledig en – na enkele aanloopproblemen – inmiddels van een goede kwaliteit. De informatie in de BAG wordt gevuld door de gemeenten. Deze zijn niet altijd even nauwkeurig maar door het systeem van terugmeldingen binnen het stelsel van basisregistraties wordt de informatie steeds beter (zelfreinigend vermogen). De BAG is nu 1 à 2 jaar gevuld en de aanpassingen worden steeds kleiner: 3%. Mogelijke samenwerking met het Kadaster bij Centrale Register(s) 1. Een verdergaande koppeling van gegevens via de ‘XML-standaard’ is mogelijk en zeer wenselijk, vanwege de eenvoud in gebruik en het aanbrengen van koppelingen. De eindgebruiker kan m.b.v. dit standaardformaat eenvoudig informatie in het eigen systeem opnemen, zonder handmatige werkzaamheden te hoeven verrichten. 2. Het Kadaster is geen toezichthouder. Wel is het mogelijk om – juist o.b.v. XML-gebruik – een selectie in bestanden aan te brengen waardoor het houden van toezicht door andere instanties eenvoudiger wordt. 3. Het Kadaster heeft veel gegevens. Niettemin zijn er enkele witte vlekken die relatief eenvoudig zijn op te lossen (intransparantie door een ‘mandjes-prijs’ is een goed voorbeeld van zo een witte vlek). 4. Het Kadaster wil wel meedenken over het conceptueel ontwerp.

D. De Waarderingskamer De Waarderingskamer houdt toezicht op de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende zaken, op de uitvoering van de basisregistratie waarde onroerende zaken (Basisregistratie WOZ) en op de overige in de wet geregelde onderwerpen. De colleges van burgemeester en wethouders verschaffen de Waarderingskamer desgevraagd tijdig de voor de uitoefening van haar taak noodzakelijke gegevens. Openbare Registers zijn voor de Waarderingskamer op dit moment ook een belangrijk aan-

29

dachtspunt. Het wetsvoorstel voor een openbaar register voor woningen is op 14 maart 2013 zonder beraadslaging en zonder stemming aangenomen door de Tweede Kamer en vervolgens heeft de Eerste Kamercommissie voor Financiën op 19 maart 2013 het blanco eindverslag uitgebracht. Op 21 maart is het voorstel (33462) in de Eerste Kamer geweest en op 26 maart 2013 wordt het als hamerstuk afgedaan. In de loop van het jaar wordt door de Waarderingskamer onderzocht of ook een openbaar register voor niet-woningen haalbaar is. De Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) wordt het centrale loket waar de WOZ-gegevens verkregen kunnen worden van alle gemeenten. Eén landelijk loket is gemakkelijk voor de grote afnemers van WOZ-gegevens, zoals waterschappen, de Belastingdienst en CBS. Eén landelijk loket is ook gemakkelijk voor de nieuwe afnemers van de Basisregistratie WOZ, zoals het notariaat en banken en verzekeraars. De LV WOZ wordt nu gebouwd. Eind 2012 is het systeem in beheer genomen worden door het Kadaster. Vanaf 2013 zullen gemeenten hun WOZ-administratie aansluiten op deze LV WOZ. Uiterlijk in 2014 zijn de WOZ gegevens van alle gemeenten via het loket van de LV WOZ beschikbaar. Voor de WOZ waarde is de afbakening van een object de kleinste zelfstandige bruikbare eenheid. Voor de WOZ is een object bijvoorbeeld één woning terwijl voor de woningcorporatie het object een heel flatgebouw omvat. Voor de WOZ is een etage in een kantoorgebouw met eigen toiletgroep en pantry een object terwijl voor de eigenaar van het kantoor het volledige gebouw als één object wordt gezien. Voor de BAG en het Kadaster kan de afbakening nog weer anders zijn. Voor de uniformering van begrippen en definities van woningen heeft de Waarderingskamer samen met de NVM, VBO Makelaar, VastgoedPro en VNG een fotowijzer uitgebracht. De laatste versie 1.1 is van januari 2013.

E. WOZ-datacenter VNG De VNG heeft in samenwerking met gemeenten en taxatiebureaus taxatiewijzers opgesteld voor de waardering van bijzondere objecten voor de Wet WOZ. De taxatiewijzers bieden informatie voor het systematisch opzetten en onderbouwen van de waardering op basis van kengetallen en vergelijkingsmateriaal. Het WOZ-datacenter is een portal waarin alles wordt verzameld met betrekking tot incourant vastgoed, zoals kengetallen van actuele bouwkosten. De VNG beschikt informatie over 60% van het incourante vastgoed maar voert zelf geen validaties of controles uit op deze gegevens.

30

De taxatiewijzer bestaat uit meerdere delen: 0 1 2 3 4 5 6 7 8

Algemeen deel; Onderwijs; Defensie; Woonwagens; NS-stations; Laboratoria; Crematoria; Parkeren; Gezondheidszorg;

9 Verzorging; 10 (Vervallen, Kloosters met verzorging); 11 Vervoer busstations; 12 Windturbines; 13 Havengebonden objecten; 14 Cultuur; 15 Kinderboerderijen; 16 Nuts; 17 Overheidsgebouwen;

18 Sport; 19 Telefonie; 20 Agrarisch; 21 Motorbrandstofverkooppunt; 22 Recreatie; 23 NSW-landgoederen; 24 Huurwaardekap.factor;

De taxatiewijzers worden gemaakt voor incourant vastgoed. De nieuwe landelijke set taxatiewijzers met peildatum 1-1-2013 worden in mei naar de Gemeenten gestuurd en zijn ultimo jaar voor iedereen te downloaden via de website www.wozinformatie.nl. Het toepassen van de landelijke taxatiewijzers gebeurt met behulp van het centrale rekenmodel TIOX. TIOX is een webapplicatie voor het taxeren van Incourante en agrarische objecten op basis van XML-berichten verkeer. TIOX is in opdracht van de VNG en de Waarderingskamer door QDelft en Momentum Technologies gemaakt.

Basisregistratie WOZ/Landelijke Voorziening WOZ Er is een basisregistratie WOZ waarin voor alle onroerende zaken de waarde is geregistreerd (woningen en niet-woningen). Deze registratie wordt door gemeenten bijgehouden en is vanaf 2014 ook te raadplegen via een landelijke voorziening.

31

De WOZ-waarden van woningen worden openbaar (Stb. 2013, 129), die van niet-woningen vooralsnog niet. De Basisregistratie WOZ bevat alleen de vastgestelde WOZ-waarden. De vastlegging van onderliggende objectkenmerken en marktgegevens berust bij de afzonderlijke gemeenten en is niet voor derden toegankelijk.

F. Belastingdienst vastgoedkenniscentrum De belastingdienst spoort vastgoedfraude op en ziet de centrale registers als een middel voor controle en preventie (risicomanagement). Het vastgoedkenniscentrum wisselt gegevens uit met het Kadaster en de KNB en onderzoekt de mogelijkheid ook aandelentransacties te volgen. Er wordt nauw samengewerkt met de Nationale Regiegroep Aanpak Misbruik Vastgoed. Ten behoeve van het onderzoek is er een presentatie geweest van de database die door het vastgoedkenniscentrum is ontwikkeld en wordt gebruikt om informatie over vastgoedtransacties te vinden. In de database worden brondocumenten gekoppeld. Dit zijn documenten van het Kadaster, BAG, GBA, etc. De Belastingdienst zoekt zelf informatie op persoon met behulp van het Burger Service Nummer (BSN) maar de database kan ook geraadpleegd worden aan de hand van kadastrale registratienummers en adressen. Lastig bij het koppelen van gegevens is dat niet altijd duidelijkheid bestaat over de definities van datavelden en achterliggende berekeningen. Zo gelden er bijvoorbeeld op dit moment nog verschillende definities voor objectafbakening voor de WOZ, het Kadaster, BAG, de Belastingdienst en de vastgoedeigenaar: Voor de WOZ gaat het om het verblijfsobject. Dat is dan weer de kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woon -, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden geschikte eenheid van gebruik die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, onderwerp kan zijn van goederenrechtelijke rechtshandelingen en in functioneel opzicht zelfstandig is. Voor het Kadaster is een kadastraal object, ook wel „Onroerende zaak” genoemd, een geregistreerd goed waarvoor bij overdracht of vestiging van rechten inschrijving in de openbare registers van het Kadaster is vereist. Een Onroerende zaak is een perceel, deelperceel, een appartementsrecht, of een leidingnetwerk. Voor de belastingdienst is het adres bepalend voor de objectafbakening

Het belang van centrale registers voor de belastingdienst is met name het in kaart kunnen brengen van de historie van een object. De WOZ-waarde en transacties zijn bekend maar gezien de verschillende definities en onzekerheden zegt dat niet genoeg. Een taxatiewaarde 32

alleen is niet genoeg voor de analyse; het gaat om het doel van de taxatie en de onderliggende attributen (zoals oppervlak in VVO m2 prijs en huurprijs). In een huurregister zou de huurprijs vervolgens verder uitgesplitst kunnen worden. De taxatiewaarde moet de marktwaarde weergeven. Een extra mooie toevoeging zou zijn als behalve de transactie en taxatiegegevens ook nog de gegevens over de vraagprijzen gekoppeld zouden kunnen worden.

4.6

Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB)

De KNB heeft een cruciale en onafhankelijke rol bij de totstandkoming van vastgoed transacties. De nadruk ligt daarbij op de formele vastlegging binnen de wettelijke kaders. Dat betekent dat er tijdens het passeren van de transportakte geen onverwachte verrassingen mogen voorkomen, omdat die de overdracht van het vastgoed in gevaar zouden kunnen brengen. De notaris kan dan ook geen rol worden toegedicht die een blokkering van het passeren zouden veroorzaken. Dat dient dus allemaal in het voortraject geregeld te worden. Zoals in de inleiding gesteld, dienen voor een soepele afhandeling van het transport alle hobbels die dat proces zouden verstoren in het voortraject uit de weg geruimd te worden. Zo kan het dus niet dat de notaris een taak krijgt om tijdens het transport vast te stellen of er een energielabel is vastgesteld. Dat zou tot een blokkade van het transport kunnen leiden met alle gevolgen van dien zoals schadeclaims, niet doorgaan van de financiering of zelfs het niet doorgaan van de transactie. De gegevens die worden doorgegeven aan het kadaster zijn voor wat betreft de vastgoed gegevens redelijk beperkt. De belangrijkste reden is de rechtsbescherming van oude en nieuwe eigenaar. Wel worden gesprekken gevoerd o.a. met het ministerie om koppelingen mogelijk te maken met andere vastgoed databanken. Op dit moment zijn er twee ontwikkelingen die de aandacht vragen: Het bekend maken van het aandeelhoudersregister bij een vastgoed aandelen transactie. Een wetsvoorstel daarover ligt bij de Tweede Kamer en wordt naar verwachting dit jaar behandeld. De problematiek van de overdracht van “vastgoed mandjes”. Daarvoor wordt een uitsplitsing voorgesteld met een toerekening van de waarde aan ieder object. Het probleem daarbij is echter dat er een zakelijke reden kan zijn om die splitsing niet uit te voeren. De koper kan namelijk een heel andere soms een mede fiscaal gedreven argument hebben om een andere splitsing aan te brengen dan de verkoper zou willen of in de boeken heeft staan. Soms volgt er een ABC transactie achteraan om vaak heel legale redenen, omdat sommige objecten niet in de portefeuille van de koper passen op grond van beleidsoverwegingen.

In zijn algemeenheid moeten “noodremmen” tijdens de overdracht zoveel mogelijk worden vermeden door dat te voorkomen in het voortraject. Ook dient aandacht te worden geschonken aan privacy elementen bij de overdracht van vastgoed tussen particulieren. 33

5.

Buitenlandse initiatieven

Het gebrek aan toegankelijke informatie over taxaties en transacties van vastgoed is niet alleen een probleem in Nederland. Tijdens de jaarlijkse conferentie van de International Valuation Council IVSC van 25 t/m 27 oktober jl. werd dat tijdens de bijeenkomst van het Valuers Advisory Forum VAF nog eens duidelijk naar voren gebracht, een paar voorbeelden:

A. In USA bestaat er een groot verschil in transparantie tussen de verschillende staten. Staten zijn disclosure of non-disclosure. New York is een staat waar wél alles openbaar is maar Texas maakt daarentegen helemaal niets openbaar. Hieronder een paar voorbeelden van sites die beschikbaar zijn: Gegevens uit het Kadaster zijn gratis verkrijgbaar voor zowel woningen als commercieel vastgoed. Transacties uit het kadaster worden op een digitale kaart van New York weergegeven als speldjes en als je daarop klikt, verschijnt de onderliggende informatie. De informatie op de kaart wordt periodiek geüpdate en tegen een kleine vergoeding gedeeld met relaties. Op de gemeentelijke website van New York kunnen ‘property data and sales’ worden opgezocht en deze kunnen vervolgens in een Excel bestand of als PDF worden gedownload.

Aandachtspunten: bij het systeem 1. In USA is de kwaliteit van de WOZ taxaties goed en beter bruikbaar in vergelijkende analyses dan in Nederland. De WOZ Taxaties zijn openbaar; http://www.nyc.gov/html/dof/html/property/calculating_property_taxes.shtml 2. Onderdeel van de omschrijving property is aangeven wat het optimale gebruik zou zijn als er nog kale grond was geweest: “highest and best use” 3. In NY zijn woning eigenaren verplicht huurlijsten aan te leveren voor “niet vrij huur markt” woningen; een voorbeeld is te vinden op de site: http://www.nycrgb.org/ en http://www.nyshcr.org/Rent/about.htm#rentreg 4. Onderhoudsbedrijven zijn ook verplicht om uitgevoerd onderhoud en klachten te melden aan de Gemeente. 5. Transparantie betreft met name de woningen. Over commercieel vastgoed is in New York veel minder openbaar: dan ben je ook hier aangewezen op de marktrapportages van DTZ, CBRE, JLL, etc. 6. De transparantie is groot in New York maar het gaat dan met name om de feiten. Ook hier zijn parameters van deals tussen twee partijen niet zichtbaar: dus transacties tussen 2 partijen zoals in de databank van StiVAD zijn niet beschikbaar. Wel wordt dit soort informatie soms onderling tussen marktpartijen gedeeld. 7. Informatie uit taxatierapporten is niet openbaar in New York: ook hier gaat het immers om afspraken tussen 2 partijen. De eigenaar heeft de intellectuele eigendomsrechten van de taxatie. 34

B. In de UK is de situatie m.b.t. de huurtransacties redelijk openbaar. Dat wordt voornamelijk veroorzaakt door de huurherziening naar markthuur die daar om de 5 jaar contractueel verplicht is. Dat kan dan ook alleen maar wanneer over de markthuur voldoende bekend is. C. In Dubai is sinds 2010 de verplichting van kracht om alle gegevens van nieuwe huurcontracten vast te leggen in een centraal register. Voor de herziening van bestaande contracten is dat nog niet verplicht. D. In Zweden wordt weliswaar geen huurregister bijgehouden maar men kent wel een tribunaal, bestaande uit huurders en verhuurders organisaties t.b.v. huurherziening dat in Zweden aan strenge eisen onderworpen is. Op basis van (markt)huur informatie wordt dan in het geval dat partijen er niet uitkomen door dit tribunaal de nieuwe huurprijs vastgesteld. De bewaarder van het kadaster in Nederland vertelde dat het eigendomsregister in Zweden deel uit van een nationaal register dat voor meerdere doeleinden wordt gebruikt. De Informatie die wordt aangeleverd wordt hier echter niet gecheckt zoals in Nederland door de notaris als ‘poortwachter’ en de bewaarder als ‘vangnet’. E. Finland doet onderzoek aan de hand van surveys die periodiek worden uitgezet onder makelaars en eigenaren om een beeld te ontwikkelen over de marktsituatie. Datscha AB is in Zweden en in Finland dienstverlener op het gebied van vastgoedinformatie en analyses voor de commerciële vastgoedmarkt. Het is een tool waarmee klanten wereldwijd online toegang kunnen krijgen tot commerciële vastgoedinformatie in Zweden (370.000 objecten) en Finland (140.000 objecten). De tool koppelt allerlei informatie over vastgoed in één online platform. De data loopt uiteen van marktinformatie (huur-, leegstands- en yield levels) tot transactiedata, huurders- en eigendomsinformatie. Informatie komt van het Kadaster in Zweden en Finland, Kamer van Koophandel en marktpartijen. F. Heel openbaar is Australië met toegankelijke informatie, maar dan ook voornamelijk m.b.t. de woningen. De systematiek, de wijze van vastlegging en de toegankelijkheid voor commercieel vastgoed is veel minder transparant en voor de informatie die er is, moet betaald worden. Een algemene opmerking werd nog gemaakt m.b.t. landen die met hetzelfde probleem worstelen. Te denken valt aan een oplossing waarbij het register “semiopenbaar” is, alleen op confidentiële basis toegankelijk voor de professionals zoals geregistreerde en gecertificeerde taxateurs, alsmede toezichthouders, zoals in ons land DNB en AFM. Opgemerkt werd dat ook de G20 destijds met het advies over de versterking van de financiële stabiliteit in dezelfde richting dacht.

35

6.

Wat is er al bereikt?

Allereerst Is het zo dat Nederland qua transparantie in vastgoed gegevens bepaald geen achtergebleven gebied is: 1. De JLL Transparency index 2012: Nederland staat op plaats 4 na de USA, de UK en Australië. Er is geen ranking opgenomen m.b.t. vastgoed leningen 2. Inmiddels is de Vastgoed sector doordrongen van het feit dat er wat moet gebeuren 3. Bijeenkomst PropertyNl in december 2012 o.a. m.b.t. versnippering taxatie organisaties heeft geleid tot de oprichting van het Centraal Taxatie Overleg CTO en later o.l.v. RICS is dat initiatief voortgezet en zijn de participanten daaraan het eens over een centraal register voor taxateurs, wellicht onder de al bestaande maar slapende Stichting Register Taxateurs SRT 4. De discussie over een centraal tuchtrechtcollege voor taxateurs loopt nog, maar is inmiddels wel aanbeveling 28 van de PTA 5. Banken onder voorwaarden/voor zover mogelijk compliant met PTA Hieruit blijkt wel dat Nederland al een reputatie had van hoge transparantie, maar gezegd moet worden dat het door DNB en AFM geëntameerde onderzoek in de vastgoed sector tot een versnelling van het denken hierover heeft geleid

36

7.

Een opzet voor de inrichting van centrale registers

Hieronder is een eerste opzet gemaakt voor de inrichting van centrale registers voor aan- en verkooptransacties, taxatiegegevens en huurtransacties. Een belangrijke voorwaarde voor alle registers is dat de data op objectniveau en/of zelfs op contractniveau wordt aangeleverd. Het registreren van geaggregeerde data is niet zinvol en helpt de taxateurs niet bij het vinden van de juiste marktreferenties. De belangrijkste datavelden per register alsmede het toegangsniveau voor de diverse betrokken/geïnteresseerde partijen zijn in onderstaand schema aangegeven. Gebruikers

Mate van toegang wettelijk

Wat

Minimaal concept

In ieder geval bevattende:

Huurgegevens

contracten registreren en waarmerken. Elementen contracten vasthouden (vaste kajes), XML en pfd voor contracten

bruto huur, huurder, duur, (break)opties, taxateurs incentives, allonges, sideletters, deelnemers toezichthouders*

x x

Transactiegegevens

Kadaster

taxaties registreren en waarmerken. Elementen van taxaties vasthouden (vaste vakjes) XML en Pdf taxaties

voor toezichthouders toegankelijke data bij koper, verkoper en evt facilitators

overdrachtgegevens van vastgoed, prijzen, objecten, kan ook bovenstaande registreren

input uit bestaande registers (en definities) zoals TMI, intakeformulier ROZ/IPD , bijvoorbeeld: object, taxatiewaarde, huurgegevens, andere value drivers, soort taxatie, disclaimers, BAR+NAR+Kapitalisatiefactor+Net Yield, indien van toepassing: highest & best use

taxateurs

input uit bestaande registers (en definities) zoals Neprom, NBA PH, Stivad, IPD (nieuw): bijvoorbeeld: object, prijzen, wederdiensten, huurgegevens, wel/niet in distress, business rationale, BAR+NAR +Kapitalisatiefactor+Net Yield, het (des)investeringsbesluit, terugverdientijd en geprognotiseerde winst object, prijzen, wederdiensten, huurgegevens, wel/niet in distress, business rationale, BAR+NAR+Kapitalisatiefactor+Net Yield

taxateurs

x x

deelnemers

x

toezichthouders*

x

publiek**

x

publiek**

x

x x

deelnemers toezichthouders*

x

x

publiek** Taxatiegegevens

geaggreg. individueel

x

x

x x

taxateurs

x

deelnemers

x

toezichthouders*

x

publiek**

x

* inclusief accountants ** hieronder vallen ook financiers, beleggers, pensioen fondsen, consumenten, enzovoort. Deze zouden nog apart gerubriceerd kunnen worden

eventueel kan nog gedacht worden aan een objectenregister Objectgegevens

objectieve feiten inzake object registreren

adres, kadastraal nummer, m2 grond, m2 bebouwing uitgesplitst naar soort gebruik zoals kantoor, magazijn, enz., duiding NEN, parkeerplaatsen, bouwjaar, energielabel, huidige bestemming

taxateurs

x

deelnemers

x

toezichthouders*

x

publiek**

x

Een uitgebreider overzicht met datavelden is opgenomen in de bijlage.

37

8.

Conclusies en oplossingsrichtingen/aanbevelingen

De eerste conclusie van het onderzoek luidt dat de vastgoedsector bereid is om mee te werken aan een werkbare oplossing voor de centrale registers. Uit de interviews met verschillende partijen is gebleken dat vastgoedeigenaren, belangenverenigingen, makelaars, taxateurs, data-beheerders en overheid het belang zien van het delen van kennis. Voor DNB en AFM is van belang dat er meer transparantie komt met als doel dat er meer vertrouwen ontstaat m.b.t. de taxaties. DNB en AFM willen komen tot reële taxaties en zien in centrale registers een tool die taxateurs hierbij kan ondersteunen. De sector zelf is nu aan zet: de inrichting van een overkoepelende organisatie voor taxateurs met gedragscodes, tuchtrecht, uitwerking van de aanbevelingen van het PTA en kennis delen middels centrale registers. De toezichthouders fungeren als katalysator.

Uit het onderzoek blijkt wel dat de voorwaarden voor een succesvolle totstandkoming van een register nog niet zijn vervuld: De sector is nog teveel versnipperd en dient beter samen te werken en informatie waar mogelijk te delen. Er bestaan verschillende opinies over de omvang en diepgang van informatieuitwisseling en het eigendom van de data. Zowel binnen de groep van vastgoedeigenaren als de groep van taxateurs zien we verschillende ideeën/opinies over transparantie en mate van kennisuitwisseling. “Kennis is macht” klinkt hier vaak nog duidelijk in door. Datzelfde geldt ook voor de verschillende data-beheerders en researchafdelingen van makelaarskantoren. Het delen van informatie over huren en incentives op huurderniveau (één op één) tussen eigenaar en taxateur is veelal geen probleem maar het delen van deze kennis in een centraal register stuit op de nodige weerstand. De overheid heeft met het Stelsel van Basisregistraties een systeem opgezet waarin de gegevens over het vastgoed, gebruikers en geo-informatie worden gedeeld. Op dit moment is het nog niet mogelijk om toegang tot dit systeem te krijgen maar in de toekomst behoren koppelingen misschien wel tot de mogelijkheid. Wellicht dienen de wettelijke beperkingen daarvoor te worden bezien om daarin aanpassingen tot stand te brengen die de toegang mogelijk maken. De Koninklijke Notariële Broederschap heeft een cruciale en onafhankelijke rol bij de totstandkoming van transacties. Belangrijk daarbij is wel dat er geen onverwachte verassingen mogen voorkomen die de overdracht in gevaar zouden kunnen brengen. Het toebedelen van extra taken aan de notaris ten einde de transparantie verder te vergroten is lastig.

38

In het buitenland zien we ook initiatieven om informatie uit te wisselen en vast te leggen in registers maar uit het onderzoek is gebleken dat dit veelal publieke informatie is en niet de confidentiële informatie uit transacties tussen twee partijen. Definities dienen nog uniform te worden gemaakt. De internationale standaard voor het uitwisselen van vastgoedgegevens OSCRE (Open Standards Consortium for Real Estate) is nog vrijwel onbekend in Nederland en wordt alleen door REDEX gebruikt. Niet alleen binnen de vastgoedsector zelf maar ook bij de overheid zien we het gebruik van verschillende definities. Een objectafbakening voor een vastgoedeigenaar is bijvoorbeeld anders dan die voor de WOZ, de BAG en het kadaster. De vastgoedsector beveelt aan om gefaseerd te werk te gaan en eerst met een transactie register voor koop/verkoop/belegging te beginnen. De informatie hierover is voor een groot deel al publiekelijk te verkrijgen.

Oplossingsrichtingen/aanbevelingen De vastgoed sector kent al de nodige initiatieven om gegevens m.b.t. vastgoed transacties systematisch te verzamelen en al dan niet geaggregeerd te publiceren. In dit rapport hebben wij verslag gedaan van ons onderzoek naar de bestaande initiatieven. Een randvoorwaarde die wij in het begin van dit rapport stelden is om zoveel mogelijk gebruik te maken van bestaande en al lopende initiatieven op dit terrein. Het optuigen van een geheel nieuw centraal register voor huurtransacties, beleggingstransacties en taxatiegegevens levert tijdverlies op, vraagt veel mankracht en controles. Wij achten dit ook niet noodzakelijk en zien meer mogelijkheden in het aan elkaar linken van bestaande informatie. Bij de basisregistraties zijn de nodige opstartproblemen geweest maar langzamerhand wordt de informatie steeds vollediger en kwalitatief beter. Met behulp van de terugmeld verplichting wordt het aantal fouten steeds kleiner. In de bijlage ter informatie twee berichten van Eoverheid over Big Data, het linken van informatie en de basisregistraties. Met betrekking tot transacties Op korte termijn is een oplossing om de informatie die er al is centraal te beoordelen en daar conclusies uit te trekken. Dat is een model dat Consensus Forecast al doet met bijvoorbeeld de inflatie inschatting. Van gerenommeerde instituten zoals IMF, Wereldbank, OECD en in Nederland CPB en CBS, maar ook de DNB worden de schattingen van de inflatie verzameld. Vervolgens wordt aan ieder van de schattingen een bepaald gewicht toegekend naar gelang de bewezen betrouwbaarheid van de schatting en dan wordt een gewogen gemiddelde berekend voor de schatting van de inflatie.

39

Op langere termijn kan dan gewerkt worden aan uniformering van de definities en het op elkaar afstemmen van de diverse transactie databanken die er al zijn Met betrekking tot taxaties De financiële is stabiliteit leidend. Dit geldt voor banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Dit betreft eigenaren en financiers. De privacy van huurgegevens in de taxaties en de taxaties zelf kan al door DNB worden afgedwongen voor wat betreft de eigenaren, die onder toezicht staan dus pensioenfondsen en verzekeraars. De AFM kan het afdwingen voor Nederlandse CV's. Daarnaast kan de DNB bepalen dat financiers jaarlijks hun onderpanden moeten laten taxeren en dat deze taxaties gevalideerd moeten zijn. Die taxaties worden overlegd aan een Centraal Register c.q. DNB zelf. Alleen de gegevens van partijen die alles met eigen vermogen doen ontbreken dan nog. In feite kan een Centraal Register zo al ontstaan, analoog aan de ROZ/IPD databank met dan dezelfde spelregels van vertrouwelijkheid voor openbaar gebruik. Ook een soort “Waarderingskamer” voor commercieel vastgoed gebaseerd op de geaggregeerde gegevens uit de basisadministratie. Alle deelgebruikers van een pand kunnen dan op kadasternummer worden samengevoegd. Tegelijkertijd ontstaat daardoor een veel beter inzicht in de voorraad per gemeenten, provincie en landelijk. Dit is een lange termijn project, maar als het voor woningen goed loopt kan dit worden opgepakt De koppeling van taxatiewaarde en verhuurbaar oppervlak is van essentieel belang. Daaruit komt de koopprijs per m2 vvo. Op basis van de koopprijs per m2 kan een ieder zijn eigen berekeningen maken wat de koper bereid is te betalen c.q. om te bepalen of de prijs ver van de vervangingswaarde is verwijderd. Dat betekent wel dat voor ieder te taxeren object een meetcertificaat conform NEN 2580 nodig is. Die informatie kan dan ook in het kadaster worden opgenomen. Het aantal m2 bvo zou al uit de bouwvergunningen afgeleid kunnen worden.

40

BIJLAGEN

Haalbaarheidsstudie voor Centrale Registers ter vergroting van vastgoedtransparantie

Bijlage 1 – Lijst met geïnterviewde personen Interviews √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

IVBN Altera RICS TMI Datscha/Remit Vastgoedbelang STIVad Neprom FGH Bank VBO ASR KNB Forumvast/Annexum NVM IPD Nederland PropertyNL/Realnext NVB Vastgoedjournaal DTZ JLL CBRE Cushman & Wakefield Stichting REDEX Belastingdienst Rudolf Bak Redevco (databases in USA NY) VastgoedCert ASRE NSI gecom.werkgroep IVBN Waarderingskamer Kadaster Vastgoedmarkt STOUT WOZ Datacenter VNG MVGM (begint met databank) Savills Troostwijk Dynamis VNO-NCW Vastgoedpro Momentum Colliers Strabo

Frank v Blokland/Simon vd Gaast Hoogeboom/vdHoogen/vd Meulen Taxatiecommissie Edith Tielen-Marcel Flemink Petter Widmark en Hans Gerritsen Hein Bos/Co Koning/Jan Kamminga Pieter Jager Nicole Maarsen/Jan Fokkema Rob Wismans/Chris de Ruiter Hans van der Ploeg/Ed Hamming Dick Gort Hans Kuipers Huib Boissevain Ger Hukker Arnoud Vlak Wabe van Enk Chris de Ruiter, Stassen e.a. Rogier Rentenaar Cuno van Steenhoven Paul Verheggen Marcel Hekman/Mark Fidler Lokersen / Justin de Gier Cor Treure CBRE Global Inv. Tom Berkhout/Bernd Veldman bronnenonderzoek Sebastiaan Hulshoff Jan Mes Leo Uittenbogaert Erwin Wessels Jan Gieskens Jacques Vos Meta Kamps Marthe Fuld Arnold Kloeke Sjoerd Meijers Dave Hendriks Marcel de Boer B. Poolman & Annelou de Groot Janny Kamp Jan Kees Duvecot Dré op ´t Veld Paul Nelissen/Niels Bloem Hans van Tellingen

Datum Datum 1 Datum 2 3/Vervolg Verslag Datum verslag 12-nov 20-mrt 22-apr MW 26-3-2013 19-nov nvt/verwerkt in starnota 19-nov 11-mrt nvt 18-dec MW 4-3-2013 9-jan MW 12-3-2013 5-feb 21-feb 22-apr MW 13-3-2013 11-feb 6-mrt MW 15-3-2013 11-feb 23-apr AH 8-5-2013 12-feb actie AH 13-feb 29-apr actie AH 18-feb AH 25-3-2013 18-feb AH 25-3-2013 20-feb 22-apr AH 27-3-2013 4-mrt AH 27-3-2013 5-mrt AH 26-3-2013 6-mrt MW 19-3-2013 6-mrt 1-mei MW 18-3 + 8-5-2013 6-mrt MW 18-3-2013 6-mrt 6-mrt MW 18-3-2013 6-mrt 6-mrt 6-mrt MW 19-3-2013 7-mrt 21-mrt 28-mrt MW 19-3 + 3-4 2013 7-mrt MW 14-mrt-13 11-mrt MW 24-mrt-13 13-mrt actie AH 19-mrt nvt 20-mrt nvt 20-mrt MW 27-mrt-13 21-mrt MW 27-mrt-13 25-mrt MW 26-mrt-13 25-mrt MW 27-mrt-13 28-mrt MW 2-apr-13 27-mrt 28-mrt AH 27-2-3013 17-apr MW 22-4-2013 18-apr MW 22-4-2013 21-apr 21-apr 24-apr 25-apr MW 6-mei-13 14-mei

26 april Status ja/nee def ja ja ja def nee def nee def ja def ja ja ja ja def ja def ja def ja def ja def ja def ja def ja def ja def

ja

def def

nee ja nee nee ja nee ja ja ja ja nee ja ja ja ja ja nee ja nee ja nee

def

def def def def def def def def

def

ii

Bijlage 2 - JLL Transparancy Index 2012 overzicht

iii

iv

Bijlage 3a - Hand-outs presentatie klankbordgroep bijeenkomst 26 april 2013

v

vi

vii

Bijlage 3b - Deelnemerslijst klankbordgroep bijeenkomst

viii

Bijlage 4 - Standaard voor data uitwisseling In de vastgoedwereld zien we op dit moment nog een grote variatie in termen en begrippen. Dat maakt het uitwisselen en eventueel koppelen van gegevens lastig. Het hanteren van uniforme definities is een belangrijke voorwaarde om data over taxaties en transacties te kunnen delen. A. XML en XBRL in het kort XML (Extensible Markup Language) is een wereldwijde standaard voor het uitwisselen van gegevens in de vorm van platte tekst. Deze presentatie is zowel machineleesbaar als leesbaar voor de mens. Het XML-formaat wordt gebruikt om gegevens op te slaan (zoals in het OpenDocument-formaat) en om gegevens over het internet te versturen. XBRL of eXtensible Business Reporting Language is een open standaard om financiële gegevens uit te wisselen via het internet. XBRL is gebaseerd op XML. De standaard wordt beheerd door de non-profit-organisatie "XBRL International". Het gaat om rapportering naar controle-instanties toe alsook om uitwisseling van gegevens tussen bedrijven (rapportering aan moedermaatschappij, tussen business units...) en/of software-applicaties. De marktvraag en de regulatoire vereisten op het vlak van bedrijfsrapportering zijn de laatste jaren sterk toegenomen. Het internet biedt een alomtegenwoordige infrastructuur voor connectiviteit op alle vlakken. Nieuwe data-uitwisselingsstandaarden zoals XBRL laten toe om relevante informatie te delen over de grenzen van organisaties en landen heen. Doordat XBRL bestanden direct leesbaar zijn voor software-applicaties, betekent dit een enorme kostenbesparing op het vlak van verzamelen en verwerken van bedrijfsinformatie. Dit stimuleert het aanbod van zulke informatie, wat de interne en externe transparantie ten goede komt. Aangezien XBRL (en het onderliggende XML) een wereldwijde standaard is, zijn er geen individuele inspanningen meer nodig voor dataconversie, vertaling of de creatie van interfaces allerhande. Software applicaties kunnen automatisch de onderlinge integriteit van de gegevens in XBRL bestanden valideren, wat de kwaliteit van de data ten goede komt. Dit vertaalt zich op zijn beurt in nauwkeurigere managementbeslissingen.

B. Stichting Redex en OSCRE De Stichting REDEX is op 27 april 2011 opgericht door: ASR Vastgoed Vermogensbeheer, CBRE Global Investors NL (CBRE GI), Syntrus Achmea Real Estate and Finance en Vastgoed Management Nederland (VGM NL) Doelstelling: Het standaardiseren en faciliteren van de elektronische informatie-uitwisseling in de (Nederlandse) vastgoedmarkt. Concreet gebeurt dit door: het faciliteren van deze elektronische gegevensuitwisseling. Dit door het beheren en exploiteren van het REDEX platform; ix

het verder uitbouwen van het REDEX platform zodat meer verschillende partijen (bijvoorbeeld taxateurs, ROZ/IPD) in de Vastgoed branche gegevens met elkaar kunnen uitwisselen. Ook het eventueel diversifiëren van de verschillende berichten valt hieronder; het promoten van de elektronische gegevensuitwisseling, door het actief uitdragen van het REDEX gedachtegoed en het werven van nieuwe deelnemers; De internationale standaard die daarbij gebruikt wordt is OSCRE (Open Standards Consortium for Real Estate). Het platform voldoet aan alle bankeisen. Ambitie en ontwikkelingen De ambitie van de stichting is om REDEX te ontwikkelen als het uitwisselingplatform voor de vastgoedmarkt.

Binnen REDEX zijn, afhankelijk van het type vastgoedorganisatie, diverse informatiestromen te onderscheiden. Tussen een Property Manager en Investment Manager vindt bijvoorbeeld de uitwisseling plaats van contract en ruimteboek informatie, financiële informatie. Informatiestromen Op 28 augustus 2012 is de eerste informatiestroom Property Management Reporting (PMR) 1.0, OSCRE compliant, gepubliceerd die namens de stichting REDEX is ontwikkeld. De scope x

van PMR 1.0 is onder te verdelen in: Property informatie, o.a. Contracten (incl. options, breaks, ROFR’s, bankgarantie, BTW nr, etc) Ruimteboek (voor zowel COG als woningen) Energie label en WWS punten (grens i.o.m. sector woningen) Financiële (uniforme kostensoorten en rekeningschema’s) informatie, o.a., Volledige maandelijkse uitwisseling van balans en winst & verlies op property niveau op factuurbasis. Uitwisseling van verplichtingenadministratie van property manager naar belegger. Uitwisseling van budgetten en eventuele bijstellingen daarop van property manager naar belegger Als vervolg op Property Management Reporting buigen diverse werkgroepleden zich over Valuation Property Reporting (VPR). Dit omvat de standaard voor het uitwisselen van informatie tussen Investment Manager en Taxateur (en vice versa). In een later stadium wordt ook uitwisseling van informatie met IPD/ROZ, Energiebedrijven, Incassobureaus mogelijk. Standaardisatie definities en uitwisseling REDEX gaat uit van gestandaardiseerd procesgang rondom het uitwisselen van Informatie. Door het gebruik van REDEX wordt de gegevensuitwisseling tussen diverse vastgoedmarktpartijen verder geprofessionaliseerd, met daarbij veel aandacht voor efficiency, uniformiteit, transparantie en (data)beveiliging. Onderstaand schema geeft een voorbeeld van de gegevensuitwisseling.

Controles Binnen het systeem zitten diverse controles ingebouwd en worden gegevens uitgewisseld aan de hand van vragen en antwoorden. De vragen moeten altijd via de investment manager lopen: ook als bijvoorbeeld een taxateur via de propertymanager een huurlijst opvraagt. Het systeem is er op gericht zoveel mogelijk risico’s te reduceren. Per informatiestroom zijn business rules ingebouwd ter controle. Deze business rules kunnen door de organisaties zelf xi

worden ingevuld (vb regels voor notatie, volledigheidschecks, bandbreedtes, etc.) Door de planningsmodule in REDEX worden data op tijd geleverd (rappelleren en rapportages achteraf). Het proces wordt versneld aangezien minder controle achteraf nodig is. Mutaties dienen binnen een vastgestelde tijd / periode te worden aangeleverd. Deze periode is onderdeel van de SLA tussen de verschillende actoren en wordt gemonitoord op basis de inhoud van de berichten (en het REDEX platform)

C. OVERHEID: FAQ over XML en XBRL Waarom zou ik iets met XBRL gaan doen? Het gemakkelijkste antwoord is: omdat een overheidsinstantie waar u aan rapporteert, het verplicht stelt. Er zijn diverse uitvoering organisaties die XBRL omarmt hebben en dit nu als verplichte syntax aan de rapporteur opleggen. Enkele voorbeelden zijn: de Nationale Bank van België, de waterschappen en de Autoriteit Financiële Markten in Japan. Andere organisaties stellen de mogelijkheid beschikbaar om in XBRL te rapporteren. Indien u uw bedrijf wilt presenteren als koploper in de implementatie van nieuwe technologie en de mogelijkheid aan wilt grijpen om invloed uit te oefenen op hoe XBRL ingezet wordt, is dit het moment. Nu zijn nog niet alle implementatiekeuzen in steen gehouwen. Het biedt u tevens de mogelijkheid uw mensen nieuwe technieken bij te brengen waardoor de motivatie geprikkeld wordt. Bovendien levert het de IT afdeling de mogelijkheid op om over te stappen op open source software die met deze open standaard werkt, dit verlaagt de kosten van licenties. Wat is XBRL? De afkorting staat voor “Extensible Business Reporting Language” en het betreft een open standaard waarmee het mogelijk is bedrijfsinformatie te modelleren en te communiceren. XBRL gebruikt de XML syntax (de ‘vishaken’) en een aantal andere standaarden van de W3C: Xlink, Xpointer en Xpath. Daarmee is het een formele taal die het mogelijk maakt semantiek van gegevens vast te leggen, een soort meta data taal. Voor niet IT’ers lijkt XBRL daarmee een techniek van IT, waar de zakelijke gebruikers geen weet van hoeven te hebben. Dat is niet helemaal waar, en grappig genoeg maken de zakelijke gebruikers wel degelijk gebruik van de principes waar XBRL voor ontworpen is. De syntax is het minst belangrijk, het gaat om een notatiewijze van gegevens dus: niet ‘bank’ maar . Het zijn afspraken waardoor computers dat wat er opgegeven wordt kunnen begrijpen en doorzoeken. De computer weet echter nog niet wat een ‘bank’ is. Daar komt de semantiek om de hoek. Een gebruiker kan een prachtige tekst oplepelen die verklaart wat een bank is, maar toch kan een computer er dan nog niets mee, anders dan die verklaring vastleggen en opnieuw laten zien als gevraagd wordt wat een bank is. XBRL stelt de gebruiker in staat om een bank te verklaren door relaties te leggen met andere ‘sleutelwoorden’. Hierdoor ontstaat een web van relaties tussen woorden die de xii

verklarende tekst aaneen rijgt. Hiermee krijgt een computer vat op wat een bank betekent en de gebruiker kan nu inzoomen op aspecten van de bank die in zijn ‘web’ van relaties ligt. Door de sleutelwoorden slim te kiezen kan er hergebruik van deze woorden ontstaan waardoor communicerende partijen (eigenlijk hun computers) elkaar kunnen begrijpen. Zodra de sleutelwoorden, waartoe ‘bank’ zelf ook behoort van een waarde voorzien worden in een uitwisseling van gegevens, kan er een voor de computer begrijpelijk rapport verzonden worden. Wat is het verschil tussen een bestaand XML bericht en XBRL berichten? In een woord: kwaliteit. Doordat de opsteller van het rapport meer controlemogelijkheden in de berichtdefinitie kwijt kan, kan de rapporteur geïnformeerd worden over fouten in die rapportage en deze vroegtijdig oplossen, namelijk voordat het bericht ingestuurd wordt. Die extra controles worden traditioneel in de systemen van de ontvanger uitgevoerd waarna een proces opgestart wordt waarbij de rapporteur op zijn fouten gewezen wordt en er een nieuw rapport ingediend moet worden, of erger, in opvolgende rapporten moeten correcties over het verleden gemaakt worden. Dit kost allemaal tijd en inzet die te voorkomen is als de rapporteur weet wat er gecontroleerd gaat worden. XBRL stelt de opsteller in staat deze controles op een gestructureerde manier in de berichtdefinitie mee te geven. De rapporteur wordt dan in staat gesteld deze controles uit te voeren voordat er ingezonden wordt. En omdat de controles door de opsteller gemaakt zijn heeft de rapporteur ook een stok achter de deur als het rapport toch als foutief beoordeelt wordt. Waar wordt XBRL gebruikt? In heel de wereld zijn overheidsorganisaties en commerciële bedrijven implementaties aan het maken. De meest in het oog lopende implementaties zijn: NL; De waterschappen wisselen financiële informatie uit met het CBS die zij in het kader van de EMU (Economische en Monetaire Unie) verplicht zijn te leveren. Zij zijn in 2004 in productie gegaan met 15 van de 37 waterschappen in Nederland. NL; De Kamer van Koophandel, het CBS en de Belastingdienst zijn in een overheidsproject NTP (Nederlands Taxonomie Project) gezamenlijk tot een XBRL implementatie gekomen. Hierdoor is het mogelijk de jaarcijfers, inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, loonbelasting, omzetbelasting en productstatistiek sinds 2007 in XBRL in te sturen. BE; De Nationale Bank van België (NBB) ontvangt sinds 2007 honderdduizenden jaarcijfers van Belgische bedrijven. EU; CoRep: het Committee of European Banking Supervisors (CEBS) bestaat uit 27 toezichthouders uit de landen van de Europese Unie. Zij gebruiken IFRS (een XBRL taxonomie) om toezicht te houden op de financiële instellingen in hun landen. Diverse centrale banken zijn op hun beurt XBRL aan de commerciële banken aan gaan bieden. Dit gebeurt onder meer in Spanje, België, Polen, Frankrijk, Noorwegen en Nederland.

xiii

Wat is een taxonomie? Een taxonomie is een gestructureerde manier van het vastleggen van gegevens over een bepaald onderwerp. Sommigen noemen een taxonomie ook wel een woordenboek of een classificatie systeem. Een taxonomie bevat meta data, gegevens over gegevens. Het vertelt bv. wat ‘voornaam’ is en wat de restricties zijn om ‘voornaam’ te kunnen gebruiken. Bv. dat er geen nummers in mogen staan. Een XBRL taxonomie heeft als onderwerp zakelijke informatie die met name financieel van aard is. Van dergelijke gegevens wordt dan vastgelegd dat machines, voorraad en onroerend goed opgeteld kunnen worden en dan ‘activa’ heten. Dat bepaalde gegevens debet of credit op een balans of verlies en winst kunnen staan en wat de verschillende voorkomens zijn van de gegevens in andere talen. Is XBRL alleen iets van overheidsrapportages? Nee, iedereen (u ook) kan een XBRL Taxonomie maken, of een extensie op een bestaande taxonomie bouwen. Het is wel van groot belang dat u probeert de elementnamen die (inter)nationaal reeds gedeclareerd zijn, te gebruiken en niet allemaal eigen elementnamen gaat uitgeven. Er liggen zelfs marketingkansen bij het uitbreiden van een bestaande taxonomie. Stel u bent een accountantskantoor en wilt uw klanten meer werk laten voorbereiden om zodoende een lagere nota te bewerkstelligen. U kunt dan een rapportage uit een XBRL Taxonomie nemen en die zodanig bewerken dat het voor uw klant begrijpelijk wordt welke gegevens aangeleverd moeten worden. Op die manier kunt u bv. een deel van een winstaangifte laten voorinvullen, de complexe zaken doet u nog zelf. In dit voorbeeld maakt u uw eigen taxonomie met ingrediënten van de belastingdienst taxonomie (de winst aangifte). U kunt daarnaast nog besluiten eigen elementen onder te brengen en op te vragen in uw taxonomie waardoor u bv. de benchmarking voor uw klanten kunt gaan verrichten. Bij gebruik van XBRL-GL wordt het mogelijk om transacties (journaalposten, facturen etc.) te importeren en exporteren in XBRL. Hierdoor wordt het mogelijk om eenvoudiger van administratiesoftware leverancier te wisselen. Wie profiteert er van een XBRL implementatie? Iedereen in de hele keten waarin zakelijke/financiële informatie wordt uitgewisseld. De vraag is vergelijkbaar met de vraag ‘Wie profiteert er als de hele wereld Engels praat?’. Doordat alle partijen in de keten in dezelfde ‘taal’ gaan praten krijgt elk individueel lid in de keten meer toegang tot informatie. Meer toegang tot informatie betekent beter afgewogen keuzes. Het is waar dat niet iedereen dezelfde mate van rendement en investering moet doen. Als u geen ‘Engels’ spreekt moet u meer doen, maar uw opbrengst is dan ook groter.

xiv

Bijlage 5 - Standaard voor data uitwisseling

xv

xvi

xvii

Bijlage 6 - E-overheid over Big Data, linken van data en de basisregistraties Big Data? Open Data? Nee, het is Linked Data!1 11-06-13 | Big Data als trend is recent Cloud Computing gepasseerd. Neelie Kroes, vicepresident van de EU, noemt data 'de olie voor de nieuwe economie'. President Obama presenteert een vooruitstrevend beleid rond open data. Zomaar drie gebeurtenissen van de laatste weken. En 'data, data, data' krijgt, in het kader van het Nederlandse Topsectorenbeleid, ook ruim aandacht in de Roadmap ICT(Pdf). Door Erwin Folmer Er gebeurt genoeg rondom data, en dat is nog maar het begin. Waar we in Nederland nog voorzichtig kijken welke publieke datasets we als open data beschikbaar kunnen stellen, draait Obama het om. 'Alle publieke data wordt open data, tenzij er goede redenen zijn (zoals privacy) om het niet te doen'. Een paradigma verandering, die ook in Nederland er aankomt. Kroes en Obama spreken over open data beschikbaar stellen in 'machine readable' en open formaten (bijvoorbeeld XML). Wie het 5-sterrenmodel van Tim Berners-Lee, de bedenker van het Internet, kent, weet: dat is 3 sterren. Opmerkelijk, want tot voor kort was de ambitie niet meer dan het bereiken van een open licentie (1 ster: een gescande brief). De stap naar 3 sterren is belangrijk om de open data in de praktijk ook écht bruikbaar te maken, en is bovendien noodzakelijk om richting 5 sterren te komen. Vanaf ster 4 praten we over Linked Open Data. Daarbij wordt de open data in een structuur aangeboden, waardoor verwijzingen naar andere datasets mogelijk worden. De vijfde ster wordt verdiend als er daadwerkelijk links zijn aangebracht naar andere datasets. Een voorbeeld hoe het zou kunnen. Een dataset met energielabels van huizen die gelinkt zijn aan de BAG, die op hun beurt weer gelinkt zijn aan data van het CBS, en ga zo maar door. Daarmee kan de overheid betere dienstverlening bieden, en het bedrijfsleven betere diensten ontwikkelen. Dat levert de overheid veel geld op. Volgens Kroes levert dat de Europese Unie 70 miljard euro aan extra belastinginkomsten op. Daar kunnen we in Europa wel weer een bank of land mee redden… De meeste baanbrekende innovaties (betere dienstverlening, efficiëntere primaire processen) voor overheid en bedrijfsleven ontstaan op het moment wanneer gebruik wordt gemaakt van gelinkte datasets. Vandaar dat we in Nederland snel toe moeten naar 5 sterren! Waar staan we nu? Nederland is in een bijzonder sterke positie, vanwege het relatief goed georganiseerde datalandschap in de (semi-)publieke sector. Die goede positie blijkt ook uit de samenstelling rondom de pilot Linked Open Data. Hierin participeren onder meer ministeries, gemeenten, provincies (IPO), maar ook partijen als Geonovum, KING, Kadaster en Forum Standaardisatie (Logius). Daarnaast heeft zich een grote community gevormd (100+), vanuit een breed scala aan organisaties die de stappen van open naar linked open data aan het verkennen zijn. Voor het ontsluiten van datasets, maar juist ook voor het kunnen toepassen. Het begint er goed uit te zien. Frank van Harmelen (Hoogleraar aan de VU, en pionier in de internationale Semantic Webwereld) noemt Linked Open Data in Nederland een "snelgroeiend gewas, dat in de vruchtbare bodem van het Nederlandse datalandschap snel tot bloei kan komen." Als we het nu wat water en aandacht geven, kunnen we nog eerder de vruchten ervan plukken… Erwin Folmer is werkzaam voor TNO en Geonovum, en is projectleider van de pilot Linked Open Data.

1

http://e-overheid.nl/actueel/i-nup-toppers/intItem/big-data-open-data-nee-het-is-linked-data/1990

xviii

Inzicht in maatschappelijk vastgoed dankzij basisregistraties2 07-08-13 | Gebruik de basisregistraties gewoon, vindt ook Ramona van Marwijk van het Kadaster. Sluit erop aan, ook al zijn ze nog lang niet perfect. "Want dankzij de basisregistraties zijn nieuwe, slimme toepassingen mogelijk." Een mooi voorbeeld is Maatvast, dat gemeenten overzicht én inzicht geeft in hun maatschappelijk vastgoed. En: de basisregistraties zelf worden er ook beter van. "Gemeenten gebruiken gebouwen voor de uitvoering van hun maatschappelijke taken", begint Ramona van Marwijk. "En het wordt steeds belangrijker om te weten waar – op welke plekken - ze welke taken precies uitvoeren. Welke oppervlakten daarmee gemoeid zijn, wat de onderhoudskosten zijn, (ver)huuropbrengsten… Zulke gegevens zijn niet alleen nodig om beleid mee te maken. Maar ook om gebouwen efficiënt en duurzaam in te zetten." Excelsheets naast elkaar "Vastgoedbeheer wordt dus steeds actueler", vervolgt Van Marwijk. "En dat begint bij overzicht. Maar: veel gemeenten hebben moeite om hun licht te laten schijnen over hun vastgoedportefeuille, merkten wij. Want vastgoedinformatie is vaak versnipperd: de afdeling sport weet alles van sport, cultuur van cultuur. Ook zitten vastgoedgegevens vaak verspreid over verschillende registers. Bovendien worden veel maatschappelijke taken uitgevoerd in panden die geen publiek, maar privaat eigendom zijn. Sommige gemeenten zijn heel ver met het in kaart brengen van hun vastgoed. Maar andere leggen nog steeds Excelsheets naast elkaar...." Basisregistraties vol vastgoedgegevens Van Marwijk: "Dat moet beter kunnen, dachten wij en Dataland drie jaar geleden. Dataland ontsluit voor gemeenten de WOZ-gegevens, en wij (onder meer) de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) en de Basisregistratie Kadaster (BRK). Straks komt daar de WOZ nog bij. Samen met gemeenten ontwikkelden we Maatvast. Dat moet je niet zien als ICT, maar meer als proces: op verzoek van gemeenten 'kijken' wij in de BAG en BRK. En Dataland in de WOZ-gegevens. Gemeenten krijgen vervolgens een overzicht van alle gemeentelijke eigendommen én al het maatschappelijk vastgoed (publiek en privaat) naar functie. Plus een benchmark. Zo kom je er bijvoorbeeld niet alleen achter hoeveel m2 wordt gebruikt voor onderwijs. Maar ook hoe je het doet ten opzichte van andere gemeenten." Efficiency en transparantie Van Marwijk: "Met zulke informatie kunnen gemeenten onderzoek doen, beslissingen nemen. Beheer is duur, dus kunnen we bepaalde taken concentreren in een gebouw? Hoe verlagen we onze energielasten en zijn onze huurprijzen marktconform of niet? De winst zit 'm niet alleen in efficiency. Maar ook in meer transparantie bij het invullen van maatschappelijke taken." Gegevens combineren Bijzonder aan Maatvast is dat er verschillende soorten gegevens – uit verschillende basisregistraties – over eenzelfde object met elkaar worden gecombineerd. Van Marwijk: "Via de koppeling BAG-BRK kunnen we de gegevens over de objecten en zakelijke rechten met elkaar combineren. Daar voegen we de gegevens uit de WOZ aan toe. Dus: wie is de eigenaar, is er sprake van opstalrecht, hoe groot is het object, wat is de WOZ-waarde, enzovoort. Basisregistraties kunnen dus ook steeds meer in samenhang met elkaar worden toegepast."

2

http://e-overheid.nl/actueel/i-nup-toppers/intItem/inzicht-in-maatschappelijk-vastgoed-dankzij-basisregistraties/2049

xix

Basis Maatvast biedt gemeenten een goede basis. "Maar ze moeten zelf met de gegevens aan de slag", benadrukt Van Marwijk. "Want wij halen gegevens uit de BAG – een basisregistratie die gemeenten zelf 'vullen'. Dat gaat niet altijd goed. Soms zijn objecten niet (goed) opgemeten of gegevens niet correct ingevoerd. Dan is bijvoorbeeld bij het object 'sportkantine' het oppervlak van de sportvelden opgeteld. Wat zou betekenen dat een gemeente enorm veel 'sportvastgoed' heeft." Gewoon gebruiken Van Marwijk: "Als wij zulke zaken opmerken, geven wij dat natuurlijk door. Maar gemeenten moeten die check ook zelf doen, en eventueel later corrigeren in de basisregistraties. En daaruit blijkt maar weer: er is maar één manier om basisregistraties beter te maken. En dat is ze gewoon gaan gebruiken!" Meer informatie Meer goede praktijkvoorbeelden leest u op Baten i-NUP.

xx