II TINJAUAN MENGENAI CAVEAT DALAM PENDAFTARAN TANAH DI SINGAPURA Novina Sri Indiraharti, SH.MH
I.
Pendahuluan Sistem Torrens merupakan sistem pendaftaran tanah yang awalnya berlaku di Australia. Sistem ini muncul sebagai perubahan dalam
sistem
pendaftaran
tanah
di
Australia,
yang
semula
menggunakan sistem pendaftaran akta. Sistem pendaftaran tanah yang digunakan oleh Torrens adalah sistem pendaftaran hak, di mana setiap penciptaan hak baru dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian, juga harus dibuktikan dengan suatu akta. Tetapi dalam penyelenggaraan pendaftarannya, bukan aktanya yang didaftar, melainkan haknya yang
diciptakan dan
perubahan-perubahannya kemudian. Akta hanya merupakan sumber datanya. Untuk pendaftaran hak dan perubahan-perubahannya yang terjadi kemudian disediakan suatu daftar isian (register)1. II. Caveat dalam Pendaftaran Tanah di Singapura Sistem Torrens diatur dalam "The Real Property Act of 1856". Adapun pokok-pokok dari sistem ini adalah sebagai berikut : 1. Pendaftaran hak dilakukan dengan menggunakan Register Book. Sebelum pencatatan dalam register book dilaksanakan, maka harus dilakukan pemeriksaan yang teliti mengenai hak dari pemohon.
Jika
hasil
pemeriksaan
ini
memuaskan
maka
permohonan pendaftaran ini diumumkan dalam Lembaran Negara dan surat kabar. Adapun tujuan pengumuman ini adalah untuk memberikan kesempatan kepada mereka yang merasa lebih 1
Dalam penyelenggaraan pendaftarantanah di Indonesia menurut PPNomor 10Tahun 1961, disebut buku tanah (Pasal 10), Bondi Harsono, "Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, 1st dan Pelaksanaannya", rind 1, Edisi Revisi 2003 (Jakarta : Djambatan, 2003), hat 78.
berhak untuk mengajukan keberatan atau mengajukan gugatan. Kesernpatan menggugat ini dibatasi sampai 3 tahun sejak diumumkannya permohonan. 2. Apabila tidak ada sanggahan atau keberatan dari pihak lain, maka atas permohonan pemegang hak dilakukan pendaftaran oleh Register General/Recorder of Title, yaitu dengan cara dibuatkan sertipikat dalam rangkap 2, di mana yang satu diberikan kepada pemegang hak dan yang satunya lagi dijadikan bagian dari register book. Dalam sertipikat ini hak atas tanah yang bersangkutan diuraikan secara lengkap dengan disertai pula peta dari tanah tersebut. 3. Selanjutnya diadakan suatu dana asuransi yang besarnya 1/5% dari harga tanah, dan dibayarkan pada saat pendaftaran. Dana asuransi yang dimaksud bertujuan untuk memberikan ganti rugi kepada pemilik tanah yang sebenarnya, yang haknya terlanjur telah terdaftar atas nama orang lain. 4. Dalam hal terjadinya pemindahan hak atas tanah yang telah terdaftar maka dibuatkan akta penyerahan. Akta penyerahan tersebut memuat pula causa dari penyerahan itu. Akta penyerahan beserta sertipikatnya diserahkan kepada pejabat pendaftaran untuk didaftarkan. Untuk keperluan pengesahan tanda tangan pemegang hak yang mengalihkan hanya atas kemauan sendiri, maka akta tersebut harus dilegalisir oleh Notaris atau pejabat yang lain yang berwenang. Karena adanya kewajiban legalisasi ini maka pejabat pendaftaran tidak perlu lagi mengadakan penelitian identitas dan persetujuan dari prang yang mengalihkan haknya. Jika pengalihan hak mengenai seluruh bidang tanahnya, maka pendaftaran dilakukan dengan mencatat pada sertipikat yang ada dalam register book dan pada sertipikat yang diterima nama dari pemegang hak yang baru. Akta pengalihan hak menyangkut sebagian saja dari tanah yang bersangkutan, maka untuk pendaftaran karena
pengalihan hak itu oleh pejabat pendaftar tanah dibuatkan sertipikat baru untuk bidang tanah yang dialihkan dan pada sertipikat yang lama
diadakan
pencatatan
tentang
peralihan
sebagian
itu.
Sertipikat baru diserahkan kepada yang menerima hak sedang sertipikat lama diserahkan kembali kepada yang menyerahkan hak. 5. Setiap orang yang merasa dirugikan karena adanya pendaftaran atas suatu hak atas tanah atas nama orang lain, maka keberatannya dapat dicatat dalam suatu daftar yang disebut Caveat. Dalam waktu paling lama 21 hari setelah caveat dicatatkan maka
yang
bersangkutan
harus
sudah
menyampaikan
keberatannya ini ke pengadilan. Jika tenggang waktu ini dilampaui maka caveat hapus karena hukum. Adanya sertipikat pada sistem Torrens merupakan ciri khas dari sistem ini. Selain sertipikat yang bersangkutan maka dibuat juga duplikatnya. Tujuan pembuatan duplikat dari sertipikat tersebut adalah untuk memudahkan pemeriksaan pada waktu pendaftaran pengalihan hak, sehingga pendaftaran itu dapat dilakukan dengan lancar dan cepat. Sedangkan penyerahan akta dan sertipikat yang bersangkutan kepada
pejabat pendaftaran memberi arti bahwa pengalihan hak
dilakukan oleh dan atas kemauan sendiri dari pemegang hak yang terdaftar. Sistem Torrens mudah dilaksanakan waktu itu di Australia karena saat itu Australia merupakan jajahan Inggris. Semua tanah di wilayah jajahannya juga dianggap milik raja. Raja memberikan tanah kepada perorangan untuk usaha peternakan dan pertanian. Dengan demikian pada waktu itu dengan mudah ditelusuri siapa yang menjadi pemilik
tanah,
sehingga
pada
waktu
mendaftarkan
cukup
memperlihatkan surat pemberian hak membuka hutan untuk kemudian diumumkan, dan bila tidak ada sanggahan dapat dibukukan. Sistem pendaftaran hak yang diciptakan Torrens menggunakan sistem
publikasi positif di mana Negara secara mutlak menjamin
kebenaran data yang disajikan dalam register sehingga orang secara mutlak mempercayai kebenaran data itu. Adanya kepercayaan atau jaminan yang mutlak pada data pendaftaran tanah maka jika ada seseorang yang ingin melakukan suatu perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah (misalnya jual beli), si pembeli tidak perlu melakukan title search. Berdasarkan pemegang
suatu
sistem
Torrens,
seseorang
hak
atastanah
apabila
dapat prang
menjadi tersebut
memperolehnya dengan iktikad baik dan dengan pembayaran (the purchaser in good faith and for value) serta memperoleh hak itu dengan melakukan pendaftaran dalam register. Dengan dilakukannya pendaftaran, maka prang tersebut kemudian akan memperoleh hak yang tidak dapat diganggu gugat (indefeasible title), walaupun jika kemudian terbukti bahwa yang terdaftar sebagai pemegang hak tersebut bukanlah pemegang hak yang sebenarnya. Dengan selesai dilakukannya pendaftaran atas nama penerima hak sebagai pemegang haknya yang baru, maka pemegang hak yang sebenarnya menjadi kehilangan haknya. la tidak dapat menuntut pembatalan perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan kepada pembeli. Artinya ia tidak dapat menuntut pengembalian tanahnya, tetapi hanya dapat menuntut pemberian uang ganti rugi (compensation) kepada negara dengan cara mengajukan suatu caveat ke Kantor Pertanahan. Konsep caveat ini merupakan penerapan dari sistem Torrens. Dalam The Real Property Act of 1856 disebutkan bahwa setiap orang yang merasa dirugikan karena adanya pendaftaran atas suatu hak atas tanah atas nama orang lain, maka keberatannya dapat dicatat dalam suatu daftar yang disebut Caveat. Dalam waktu paling lama 21 hail setelah caveat dicatatkan maka yang bersangkutan harus sudah menyampaikan keberatannya ke pengadilan. Jika tenggang waktu ini dilampaui maka caveat hapus karena hukum. Menurut
sistem Torrens, suatu caveat dapat diajukan oleh : 1. Pemegang hak yang sebenarnya (caveator) Caveator dapat mengajukan suatu caveat karena adanya keadaan adverse possession, di mana seseorang menguasai tanah miliknya (milik caveator) yang karena lampaunya waktu maka orang lain memperoleh hak atas tanah tersebut. Ketika terjadi perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang bersangkutan dan diajukan pendaftarannya, maka Petugas Pendaftaran Tanah akan memberitahukan
kepada
caveator,
apakah
caveator
akan
menyetujui pendaftaran pemindahan hak tersebut ataukah akan mengajukan gugatan ke pengadilan berdasarkan bukti-bukti yang dimilikinya, dan pengajuan keberatannya harus disampaikan dalam jangka waktu tertentu. 2. Petugas Pendaftaran Tanah (registrar) Petugas Pendaftaran Tanah (PPT) dapat juga mengajukan caveat atas nama Ratu atau terhadap orang-orang yang dianggap tidak cakap hukum. Tujuannya adalah untuk mencegah terjadinya penipuan atau mencegah terjadinya kekeliruan data dalam register. Di beberapa negara bagian di Australia, seperti di New South Wales, PPT harus melakukan suatu caveat terhadap setiap pendaftaran
atau
perbuatan
hukum
pemindahan
hak
yang
bertentangan atau tidak sesuai dengan dokumen trust yang ada di atas tanah tersebut (The Registrar must lodge a caveat prohibiting the registration or dealing not in compliance with the trust) dengan tujuan untuk melindungi kepentingan - kepentingan orang yang menguasai suatu tanah atas dasar kepentingan trustee (the registrar appears to have a power to lodge a caveat to protect the interests under the trust).
3. Pemegang hak terakhir (pembeli) Pengajuan suatu caveat juga dapat dilakukan oleh pemegang hak
terakhir dalam hal sertipikat hak atas tanahnya hilang atau dicuri, sehingga
dengan
hilangnya
sertipikat
tersebut
dapat
membahayakan hak kepemilikan atas tanah yang bersangkutan, seperti dijual oleh pihak yang tidak berhak dan kemudian didaftarkan atas nama orang lain. Permohonan caveat diajukan dalam bentuk/format yang sudah ditentukan oleh Kantor Pertanahan, yang di dalamnya disebutkan mengenai alasan-alasan pengajuan caveat, dengan disertai buktibuktinya dan gambaran mengenai tanah yang mana yang menjadi objek caveat. Di sini PPT tidak wajib melakukan title search terhadap setiap caveat yang diajukan oleh raveator. Apabila di kemudian hari ternyata caveator terbukti beriktikad tidak baik maka dia wajib mengganti kerugian kepada setiap prang yang mengalami kerugian sebagai akibat dari pengajuan caveat tersebut. Beban pembuktiannya terletak pada pihak yang dirugikan dalam pengajuan caveat tersebut, yaitu yang menyatakan bahwa caveat tersebut tanpa alasan yang jelas. Namun apabila kemudian ia tidak dapat membuktikan kerugian yang dialaminya, maka tidak berhak mendapatkan ganti kerugian tersebut. Dengan adanya pengajuan caveat, mengakibatkan setiap terjadi perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang bersangkutan tidak dapat dilakukan pendaftarannya oleh PPT, sebagaimana cilungkapkan oleh Adrian J. Bradbrook dkk sebagai berikut : "A caveat effectively operates as an injunction to the Registrar by restraining the Registrar from registering any dealing. The Registrar is prevented from registering any dealing prohibited by the caveat until the caveator has had an opportuniiy to establish her on his claim" 2 Caveat yang telah diajukan ke Kantor Pertanahan tidak dicatat di dalam sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan melainkan hanya 2
Efradbradak, Adrian J., MacCaaum, Susan V, Moore, Anthony P, "Australian Real Property Lane, (Sydney : The Law Book Company Limited, 1991), page 175.
dicatat dalam register tanahnya. Adanya sifat terbuka untuk umum dalam sistem pendaftaran tanah di Australia, maka caveat yang dicatat dalam register, juga sifatnya terbuka untuk umum, sehingga rnasyarakat
dapat
mengetahui
bahwa
terhadap
tanah
yang
bersangkutan telah terjadi sengketa, yang dibuktikan dengan adanya caveat oleh caveator. Selanjutnya caveator diberi jangka waktu antara 14 sampai dengan 30 hari, apakah ia akan menyetujui pendaftarannya atau akan menggugat ke pengadilan untuk mempertahankan caveat yang diajukannya. Apabila
caveator
memilih
akan
melakukan
gugatan
ke
Pengadilan, maka dalam jangka waktu tersebut caveator harus memperoleh
surat
perintah
dari
Pengadilan
yang
isinya
memperpanjang jangka waktu caveat-nya disertai dengan bukti-bukti bahwa ia merniliki alasan yang kuat untuk berlakunya caveat tersebut. Apabila perpanjangan caveat tidak diperoleh maka caveatnya akan lewat waktu/daluarsa3. Dalam sistem Torrens, jika suatu caveat dicabut atau telah lewat waktunya, maka caveator tidak dapat mengajukan suatu caveat baru terhadap tanah tersebut atas dasar alasan yang sama. Apabila caveator tetap ingin mempertahankan caveat-nya dengan tujuan untuk mencegah pemindahan hak lebih lanjut oleh pihak ketiga yang tidak berhak, maka caveator harus terlebih dahulu meminta surat perintah dari pengadilan yang melarang diadakannya pendaftaran pemindahan hak tersebut4. Ada 4 (empat) cara untuk hapusnya suatu caveat, yaitu melalui : 1. Penarikan kembali oleh caveator atau kuasanya (withdrawal by the caveator) 2. Permohonan pencabutan caveat melalui Pengadilan (application to the court for removal of caveat). 3 4
Ibid., page. 176. Ibid., page. 177.
Permohonan untuk pencabutan caveat dapat dimintakan kepada Pengadilan yang berwenang jika terdapat alasan-alasan yang cukup
jelas
untuk
pencabutannya.
Namun
apabila
pada
permohonan untuk pencabutan caveat-nya, ternyata fakta-fakta di pengadilan justru menunjukkan atau mendukung alasan caveat, untuk tetap mempertahankan caveat tersebut maka pengadilan tentunya tidak akan mengabulkan pencabutannya. Pengadilan bahkan akan memerintahkan caveator untuk mengajukan gugatan dalam jangka waktu tertentu. Jika caveator dalam jangka waktu yang telah ditetapkan tidak meneruskan gugatannya, maka caveatnya dinyatakan dicabut.5 Tetapi pada dasarnya, dalam permohonan pencabutan caveat melalui pengadilan, hakim tidak berwenang untuk memutuskan hak-hak para pihak yang bersengketa. Hakim hanya menilai bahwa apakah caveat yang diajukan oleh caveat, mempunyai alasan yang jelas atau tidak. Disini hakim hanya dapat mengeluarkan putusan, yang isinya mengenai siapa yang harus menanggung biaya panggilan atau biaya beracara di pengadilan dan biaya pemasukan serta pencabutan suatu caveat. Adapun pihak-pihak yang dapat memohon pencabutan caveat adalah bisa si pemilik tanah sendiri, baik yang sudah terdaftar (registered proprietor) maupun yang belum terdaftar, ataupun kuasanya. Bisa juga pencabutan ini diajukan oleh pihak ketiga yang merasa keberatan atau merasa dirugikan akibat adanya pengajuan suatu caveat. 3. Lewatnya waktu (lapse of caveat) Dalam waktu paling lama 21 (dua puluh satu) hari sejak diajukannya caveat, pemilik tanah atau pihak ketiga yang mengajukan caveat tidak melakukan gugatan ke pengadilan atau tidak melakukan pemberitahuan secara tertulis kepada PPT mengenai caveat tersebut, maka caveat tersebut menjadi hapus. 5
Ibid., page 251
Setelah lewatnya waktu suatu caveat, maka terhadap hak-hak yang diajukan keberatpnnya oleh caveator dianggap telah dilepaskan dan PPT yang bersangkutan tidak berwenang lagi untuk menunda pendaftaran dokumen atas perbuatan hukum pemindahan haknya. 4. Pencabutan caveat oleh PPT (removal by Registrar) Hal ini terjadi jika caveatee (pihak ketiga yang merasa berhak) mengajukan permohonan kepada PPT untuk mencabut suatu caveat atas tanah yang dikuasainya. Selanjutnya PPT harus melakukan pemberitahuan kepada caveator yang bersangkutan, dan apabila dalam jangka waktu paling lama 27 hari sejak pemberitahuan itu, caveator tidak memberikan tanggapan maka caveat-nya akan dicabut oleh PPT. Tujuan digunakannya sistem Torrens dalam pendaftaran tanah di Singapura adalah untuk memudahkan dalam inventarisasi data tanah di Kantor Pertanahan khususnya dalam hal terjadi pengalihan hak, di mana setiap terjadi pengalihan maka dibuatkan akta namun bukan aktanya yang didaftar tetapi hak yang timbul dari pengalihan tersebut. Sistem Torrens tersebut dimasukkan dalam Land Title Act 2004 (LTA 2004) dan di dalam penerapannya pada sistem pendaftaran tanah di Singapura, disebutkan bahwa : "The Land Register comprises all certificates issued. Each certificate of titles as embodied shall constitute a separate folio of the Land Register, signed and sealed by the Registrar and given a serial number The person registered as proprietor of the land, will be supplied with a copy of the folio of the Land Register It shall be received in all courts as evidence in respect of the matters contained in the folio. The Land Register is everything". "A legal estate in registered land will not pass until the relevant instrument of transfer is registered. The effect of the above is to prevent a legal estate passing until registration of the relevant instrument. The unregistered instrument will continue to operate
as a contact "6. Dengan berlakunya sistem Torrens maka pendaftaran menjadi wajib bagi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan. Sekali didaftar, haknya menjadi indefeasible. Bentuk certificate of title sudah ditentukan, dilengkapi dengan surat ukur (plan). Dampak penggunaan sistem pendaftaran hak dalam sistem Torrens adalah sistem publikasinya merupakan sistem publikasi positif. Karena sistem publikasinya positif maka orang merasa aman mendapatkan data land register. Dalam sistem publikasi positif negara secara penuh menjamin kebenaran data yang disajikan. Walaupun tanah-tanah di Singapura, statusnya ada yang sudah didaftar menurut sistem Torrens; ada tanah-tanah yang belum didaftar di mana surat tanda buktinya berupa setumpuk dokumen; dan ada pula tanah-tanah yang sudah didaftar tetapi hanya dokumen-dokumen itu yang didaftar (Common Law Titles), namun Kantor Pertanahan di Singapura berani menjamin secara mutlak kebenaran data tanahnya. Di
Singapura,
hak
yang
diberikan
kepada
perorangan
merupakan grant (pemberian dari pemerintah). Jadi sumber asal hak itu jelas sehingga data yang diambil dari akta dan dituangkan dalam buku tanah adalah pasti. Dengan demikian orang secara mutlak mempercayai kebenaran data itu dan bagi pemegangnya mempunyai hak yang indefeasible title yang dijamin secara mutlak oleh negara, dengan syarat hak itu diperoleh dengan itikad baik dan dengan pembayaran (in good faith and for value) serta didaftarkan haknya ke Land Registry. Adanya hak yang indefeasible title maka memberi jaminan kepastian hak dan perlindungan hukum bagi pemegangnya. Jadi dengan penerapan sistem Torrens dalam pendaftaran tanah di Singapura, maka sertipikat yang dihasilkan merupakan alat bukti yang 6
Bondi Harsono, "Perbandingan Hukum Tanah Pendaftaran Tanah dan Jual Beli Tanah", disampaikan dalam Kuliah Umum (Jakarta : Fakultas Hukum Universitas Trisakti, 5 Mei 2006).
mutlak, yang tidak dapat lagi digugat, dibatalkan oleh keputusan Hakim. An indefeasible title meant that the proprietor's title to the land was conclusive and could not be challenged even if he had acquired the land from a person who had no title to it, provided that the proprietor was one who bought in good faith and for value. This was the fundamental objective of the Torrens system: that the land register was everything and the validity of a person's title to a piece of land did not depend on the validity of his predecessor's title. A registered interest reflected on the land register and to certain exceptions provided in the Land Titles Ordinance. There was no necessity for people dealing with the registered proprietor to go behind the register and investigate the history of the proprietor's title in order to ascertain its validity unlike the system of conveyancing under the ROD Ordinance".7 Bagi pemilik yang sesungguhnya atau bagi yang dirugikan karena adanya pendaftaran atas suatu hak atas tanah atas nama orang lain tersebut, maka keberatannya men urut sistem Torrens di Singapura dapat dicatat dalam suatu daftar yang disebut Caveat. Menurut Lo Wai Ping dan Lim Jen Huis 8: "A system for the notification of caveats on the land register, however; was, introduced for the protection of the variety of interests in land created by dealings which were not registrable or were not yet registrable. It was the Torrens way of giving notice. Once notified on the land register, caveats functioned by suspending the process of registration until conflicting claims in the affected land were settled. As such, an intending purchaser only needed to check the relevant land register for caveats and earlier subsisting and registered interests and encumbrances. He 7 8
Lo Wai Ping & Um len Hui, Op.Cit., page. 232. Ibid, page. 233.
could safely enter into his contract of purchase on the bask that the land register disclosed the true state of the title to the land. He was bound only by interests in the register and was not affected by those that were not. He could, in turn, protect his own equitable interest in the land by lodging a caveat The underlying principle of the system was that it 'aided the diligent and not the indolent". N. Khublal dalam Law of Real Property and Conveyancing in Singapore menyebutkan bahwa, caveat merupakan suatu dokumen, yang pada saat diajukan ke Kantor Pertanahan memberikan perlindungan terhadap hak-hak caveator atau merupakan sarana untuk mengajukan keberatan terhadap tanah yang bersangkutan, sebagaimana dinyatakan sebagai berikut9 : "A caveat is a document which, when lodged in the land registry gives the caveatob the person who has lodged it the opportunity of protecting an existing right or of establishing an existing claim. A caveat is similar in effect to an injunction, though it is not an order of the court". Bagi pemilik sesungguhnya yang dirugikan karena adanya pendaftaran tersebut, akan mendapatkan kompensasi dari Title Insurance, sebagaimana yang juga diterapkan pada negara-negara yang menganut sistem publikasi positif. Tujuan Title Insurance. adalah untuk meng-cover kesalahan dalam title of record, hidden defect not disclosed by the record, and the costs of defending the title against attack. Hidden defects tersebut antara lain berupa 10: 1. Disability of grantor in the chain of the title; 2. Forgery of an instrument in the chain; 3. Fraudulent misrepresentation of material status by grantor; 4. Mistaken identity of a record titleholder and grantor due to similar or 9
Khublel.,N., "Law of Real Property and Conveyancing in Singapore" (Singapore : FT Law and Tax, 1986), page. 279. 10 Arie S. Hutagatung, "Penerapan Lembaga Pechstsverwerking Untuk Mengatasi Kelemahan Sister, Publikasi Negatip Dalam Pendaftaran Tanah (Suatu Kagan Sosioyuridg), disampaikan dalam Seminar Menuju Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Dengan Sistem Publikasi Positif. Pusat Studi Hukum Agraria Fakultas Hukum Universitas Trisakti, Jakarta 17 April 2000
identical names; 5. Errors in the record; 6. Errors in examination of the record; 7. Undisclosed heirs; 8. Exercise of a power attorney after death of the creator of the power; and defect in conveyances in the chain due to lack of delivery. Arie S. Hutagatung, "Penerapan Lembaga Pechstsverwerking Untuk Mengatasi Kelemahan Sister, Publikasi Negatip Dalam Pendaftaran Tanah (Suatu Kagan Sosioyuridg), disampaikan dalam Seminar Menuju Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Dengan Sistem Publikasi Positif. Pusat Studi Hukum Agraria Fakultas Hukum Universitas Trisakti, Jakarta 17 April 2000. Berdasarkan ketentuan LTA, ada 2 (dua) tipe caveat di Singapura, yaitu 1. Registrar's caveat Caveat ini diajukan atas inisiatif PPT, dengan tujuan untuk mencegah terjadinya penipuan atau perbuatan hukum pemindahan hak yang dilakukan oleh orang yang beriktikad tidak baik. 2. Private's caveat Private's caveat diajukan oleh orang yang merasa keberatan terhadap adanya perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang bersangkutan. Syaratnya adalah orang tersebut menurut hukum mempunyai kepentingan atas tanah yang bersangkutan dan kepentingan itu harus sudah ada lebih dahulu perbuatan hukum pemindahan hak terjadi (sebelum pengajuan caveat). Jadi bukan merupakan kepentingan yang diciptakan dengan adanya pengajuan caveat itu sendiri. Dalam Pasal 115 ayat (1) LTA disebutkan bahwa : "Any person claiming an interest in land (whether or not the land has been brought under the provisions of this Act), or any person otherwise authorised by this Act or any other written law to do so, may lodge with the Registrar a caveat in the approved form".
Suatu caveat yang telah diajukan ke Kantor Pertanahan dan dicatat dalam register tanah yang bersangkutan, akan berlaku efektif terhitung sejak tanggal caveat itu diajukan. Dengan diajukannya suatu caveat, maka sebagaimana diatur dalam Pasal 115 ayat (2) LTA, dapat mencegah/melarang dilakukannya pendaftaran oleh PPT terhadap setiap pemindahan hak yang telah terjadi atas tanah yang bersangkutan. Jika seorang caveatee mengajukan pendaftaran pemindahan hak atas tanah yang bersangkutan, maka ia wajib memberitahukan kepada caveator mengenai hal tersebut dan PPT selanjutnya akan memberikan jangka waktu 30 hari kepada caveator untuk melakukan suatu tindakan, dalam arti apakah ia akan menyetujui pendaftaran pemindahan hak itu atau tetap mempertahankan caveat-nya dengan cara mengajukan gugatan ke Pengadilan. Bila dalam jangka waktu 30 hail tersebut caveator tidak melakukan tindakan apapun, maka caveatnya dinyatakan hapus (menjadi batal demi hukum) dan PPT akan melakukan pendaftaran pemindahan hak atas tanah tersebut, sehingga caveatte mempunyai hak yang tidak dapat diganggu gugat lagi. Dalam hal terjadinya suatu caveat, maka PPT tidak berhak untuk melakukan title search mengenai keabsahan caveat yang diajukan oleh caveator. Seperti halnya dengan sistem Torrens di Australia, maka hapusnya caveat di Singapura adalah karena : 1. Penarikan kembali oleh caveator (withdrawal by the caveator) 2. Permohonan pencabutan caveat kepada Pengadilan (application to the court for removal of caveat) 3. Lampaunya waktu suatu caveat (lapse of caveats) 4. Pembatalan caveat oleh PPT (removal by Registrar) Tidak adanya kewenangan PPT untuk melakukan title search terhadap suatu caveat, maka caveat bisa saja diajukan oleh prang yang tidak berhak atas tanah yang bersangkutan. Dalam hal demikian,
salah satu upaya yang dapat dilakukan oleh caveatee adalah menentang caveat tersebut berdasarkan Pasal 127 LTA. Selanjutnya menurut Pasal 128 LTA, setiap caveator yang terbukti oleh caveatee telah dengan keliru atau tanpa suatu alasan yang jelas mengajukan suatu caveat kepada PPT ataupun menolak caveat-nya setelah diperintahkan oleh Pengadilan, maka caveator harus bertanggung jawab dengan memberikan uang ganti rugi kepada caveatee yang bersangkutan dan kepada setiap orang yang telah dirugikan akibat adanya caveat tersebut. Namun pemberian uang ganti rugi tersebut harus terlebih dahulu dibuktikan oleh pihak-pihak yang merasa dirugikan dengan adanya caveat tersebut di depan sidang Pengadilan. Apabila caveat itu diajukan dengan suatu alasan yang jelas sehingga diperkenankan untuk tetap ada oleh Pengadilan, maka Pengadilan dapat mewajibkan caveator untuk memberikan uang ganti rugi (compensation) kepada caveatee sebagai penundaan pendaftaran pemindahan haknya. Dalam hal caveator mengajukan alasan-alasan yang dapat mencegah caveat tersebut dari lewatnya waktu, maka caveator akan dianggap mengizinkan caveat-nya untuk ditetapkan sebagai caveat yang telah diajukan tanpa suatu alasan yang jelas dan tentunya akan diwajibkan membayar uang ganti rugi, apabila ia tidak menarik kembali dalam jangka waktu 7 hail setelah hak-haknya terhadap kepentingan yang diajukan keberatannya melalui caveat dinyatakan berakhir.
III. Penutup Tujuan digunakannya sistem Torrens dalam pendaftaran tanah di Singapura adalah untuk memudahkan dalam inventarisasi data tanah di Kantor Pertanahan khususnya dalam hal terjadi pengalihan hak, di mana setiap terjadi pengalihan maka dibuatkan akta namun bukan aktanya yang didaftar tetapi hak yang timbut dad pengalihan tersebut. Dengan berlakunya sistem Torrens maka pendaftaran menjadi wajib bagi sahnya perbuatan hukum yang dilakukan. Sekali didaftar, haknya menjadi
indefeasible,
yang
tidak
dapat
diganggu
gugat
kepemilikannya. Setiap orang yang merasa dirugikan karena adanya pendaftaran atas suatu hak atas tanah atas nama orang lain, maka keberatannya dapat dicatat dalam suatu daftar yang disebut Caveat.
DAFTAR PUSTAKA
Arie S. Hutagalung, "Penerapan Lembaga Rechstsverwerking Untuk Mengatasi Kelemahan Sistem Publikasi Negatip Dalam Pendaftaran Tanah (Suatu Kajian Sosio yuridis)", Makalah disampaikan pada Seminar Menuju Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah dengan Sistem Publikasi Positif Pusat Studi Hukum Agraria Fakultas Hukum Universitas Trisakti, Jakarta, 17 April 2000. Boedi Harsono, "Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya", Jilid 1, Edisi Revisi 2003, Jakarta : Djambatan, 2003. Boedi Harsono, "Perbandingan Hukum Tanah Pendaftaran Tanah dan Soal Beli Tanah", Makalah disampaikan pada Kuliah Umum. Fakultas Hukum Llniversitas Trisakti, Jakarta, 5 Mei 2006. Bradbrook, Adrian J., Mac Callum, Susan V, Moore, Anthony P. "Australian Real Properly Law", Sydney : The Law Book Company Limited, 1991. Khublal.,N. "Law of Real Property and Conveyancing in Singapore", Singapore : FT Law and Tax, 1986. Lo Wai Ping & Lim Jen Hui, "Essay in Singapore, Legal History", Singapore : Marshal Cavendish Academic 2005.
